Tesis Plan Negocios 30032016 Tecsu

TECNOLGICO SUDAMERICANO
CARRERA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS
TESIS PRESENTADA COMO REQUISITO PARA OPTAR POR EL TTULO DE

TCNOLOGO EN ADMINISTRACIN DE EMPRESAS
TEMA:
VIVIENDAS DE INTERS SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE

FINANCIAMIENTO. DISEO DE UN PLAN DE NEGOCIOS PARA VIABILIZAR
EL PLAN HABITACIONAL JARDN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES DE
MEDIANOS INGRESOS DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VIA A
DAULE DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL
AUTOR
PRISCILLA ROSERO FALCONES
TUTOR
MSC. RUSTY MURILLO
DIRECTOR DE CARRERA
MSC. CARLOS JIMENEZ QUIMIZ
GUAYAQUIL ECUADOR
2015 - 2016
I
EL JURADO EXAMINADOR OTORGA AL PRESENTE TRABAJO
La nota de ______
Equivalente a _______________________
___________________________
MSC. RUSTY MURILLO
DIRECTOR DEL TRABAJO DE INVESTIGACIN
EL JURADO CALIFICADOR
__________________________ _____________________________
___________________________ ______________________________
_______________________________________________________
CARRERA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS
II
DECLARACIN EXPRESA
La responsabilidad del contenido de esta Tesis de Grado, cuyo tema es
VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE
EL PROYECTO HABITACIONAL JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES DE
MEDIANOS INGRESOS DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A DAULE
DE LA CIUDAD GUAYAQUIL, corresponde a Priscilla Vanessa Rosero Falcones
exclusivamente y el patrimonio intelectual de la misma al Tecnolgico
Sudamericano
III
AGRADECIMIENTO
Mi agradecimiento infinito a Dios que sin su mano divina no habra podido
cumplir este reto.
A mi mami Angelita que gracias a su apoyo y aliento incondicional ha sido pieza
fundamental para este logro.
A Martita que cierto da me llevo al Tecnolgico Sudamericano y meti el
entusiasmo de estudiar en mi cabeza.
Al TECSU y sus profesores por haber impartido sus conocimientos, vivencias y
ahora puedo plasmar los mismo en este proyecto de tesis.
Gracias de manera a mi Tutor Msc. Rusty Murillo que con mucha paciencia me ha
sabido guiar por buen camino para que este trabajo se logre.
A Enlace Negocios Fiduciario S.A. por haberme ayudado con la informacin
necesaria para la realizacin de m proyecto.
Y un agradecimiento muy especial para m por la perseverancia durante estos
aos de estudios.
IV
DEDICATORIA
A Gerardo, Angelita, Katherine, Karen Andrea, Adriana, Santiago y Alejandro.
Priscilla
V
CERTIFICACIN
En mi calidad de Director de Tesis de Grado de Tecnlogo en Administracin de
Empresas del Instituto Tecnolgico Sudamericano certifico:
Haber dirigido y revisado la tesis sobre el tema es VIVIENDAS DE INTERES
SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE FINANCIAMIENTO. DISEO DE UN
PLAN DE NEGOCIOS PARA VIABILIZAR EL PROYECTO HABITACIONAL
JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES DE MEDIANOS INGRESOS DEL
SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A DAULE DE LA CIUDAD
GUAYAQUILde la estudiante Priscilla Vanessa Rosero Falcones considero que el
mencionado trabajo investigativo cumple los requisitos y tiene los mritos
suficientes para ser sometidos a evaluacin del jurado examinador que las
autoridades de la Institucin designe.
Muy atentamente.
_______________
MSC. Rusty Murillo
VI
CERTIFICADO DEL TUTOR
En mi calidad de tutor de tesis, nombrado por el Consejo Directivo de la facultad
de Administracin del Tecnolgico Sudamericano.
CERTIFICO:
Que he analizado el trabajo de investigacin presentando por la Sra. Priscilla
Rosero Falcones, como requisito previo para optar por el grado de Tecnlogo en
Administracin de Empresas, cuya temtica es:
EL PROYECTO HABITACIONAL JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES DE
MEDIANOS INGRESOS DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A DAULE
DE LA CIUDAD GUAYAQUIL.
Considerndolo aprobado en su totalidad.
_______________________________________
Msc. Rusty Murillo

Tutor de Tesis
VII
DERECHO DE AUTORA
Yo, Priscilla Vanessa Rosero Falcones, renuncio a mi derecho de autor de la
tesis de grado de Tecnlogo en Administracin de Empresas, cuyo tema es:
EL PROYECTO HABITACIONAL JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES
DE MEDIANOS INGRESOS DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A
DAULE DE LA CIUDAD GUAYAQUIL
Derecho de autora al que renuncio a favor del Tecnolgico Sudamericano, para
que haga uso como a bien tenga.
_______________________________________
Priscilla Rosero Falcones
CI: 0915539787
VIII
RESUMEN
PLAN HABITACIONAL JARDIN COLONIAL
El concepto de crear este Plan de Negocios se da por la necesidad de proyectos
habitacionales de inters social de sobremanera en el lugar donde se desarrollar
el Plan Habitacional Jardn Colonial que trata de cubrir en cierta proporcin el
dficit de vivienda en la Ciudad de Guayaquil.
El principal objetivo del Plan de Negocios es la de probar que el proyecto sea
viable y dirigido para jvenes econmicamente activos de entre 23 a 28 aos de la
zona industrial del norte de la ciudad.
La oferta realizada en el Plan Habitacional Jardn Colonial es la de construir 633
viviendas de inters social, con diferentes tipos de modelos, con servicios de
guardiana privada permanente, cerca del proyecto encontraremos centros
educacionales, centros comerciales, servicios mdicos, UPC, cuartel de bomberos
y varios servicios ms que hacen atractivo el plan para los futuros compradores
Inters Social Dficit Habitacional Rentabilidad
IX
ABSTRACT
HABITATION PLAN JARDN COLONIAL
The concept of creating this Business Plan is given by the need of housing projects
of social interest greatly in the place where the Habitation Plan Jardn Colonial "
trying to cover a certain proportion of the housing shortage in the city of Guayaquil
will develop .
The main objective of the Business Plan is to prove that the project is viable and
directed economically active youth between 23-28 years of the industrial area north
of the city.
The offer in the Colonial Garden Housing Plan is to build 633 social housing units ,
with different types of models, with permanent private security guard services ,
close to the project find educational centers , shopping centers , medical services,
UPC , firehouse and various services that make the plan more attractive to
prospective buyers
Social Interest Housing Shortage Profitability
X
INDICE
TECNOLGICO SUDAMERICANO ......................................................................... I

EL JURADO EXAMINADOR OTORGA AL PRESENTE TRABAJO ........................ II
DECLARACIN EXPRESA.................................................................................... III
AGRADECIMIENTO ............................................................................................... IV
DEDICATORIA ........................................................................................................ V
CERTIFICACIN ................................................................................................... VI
CERTIFICADO DEL TUTOR ................................................................................. VII
DERECHO DE AUTORA..................................................................................... VIII
RESUMEN ............................................................................................................. IX
ABSTRACT ............................................................................................................. X
INTRODUCCIN .................................................................................................... 2
CAPITULO 1 ........................................................................................................... 3
1. - EL PROBLEMA ................................................................................................. 3
1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................ 3
1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA ............................................................... 5
1.3 CONTEXTUALIZACIN ................................................................................ 5
1.4 ANLISIS CRTICO ....................................................................................... 7
1.5 DELIMITACIN DEL OBJETIVO DE LA INVESTIGACIN .......................... 8
1.5.1 LIMITE ESPACIAL .................................................................................. 8
1.5.2 LIMITE TEMPORAL ................................................................................ 8
1.5.3 LIMITE DE CONTENIDO ........................................................................ 8
1.6 PROGNOSIS ................................................................................................. 8

1.7 JUSTIFICACIN ............................................................................................ 9
1.8 OBJETIVOS................................................................................................. 10
1.8.1 OBJETIVO GENERAL .......................................................................... 10
1.8.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS ................................................................. 11
CAPITULO II ......................................................................................................... 12
XI
2. - MARCO TERICO ......................................................................................... 12
2.1 SITUACION HABITACIONAL DEL ECUADOR ........................................ 12
2.2 PLAN DE NEGOCIOS ................................................................................. 16
2.2.1 OBJETIVOS DEL PLAN DE NEGOCIOS. ............................................. 18
2.2.2 PLAN DE NEGOCIOS POR QU LO HACEMOS? ........................... 19
2.2.3 QU CONTIENE UN PLAN DE NEGOCIOS? .................................... 19
2.2.4 CMO Y CANDO ELABORAR EL PLAN DE NEGOCIOS? ............. 20
2.3 MARCO CONCEPTUAL .............................................................................. 21

2.4 MARCO LEGAL ........................................................................................... 22
2.5 MARCO TEMPORAL ................................................................................... 32
2.6 MARCO ESPACIAL ..................................................................................... 33
2.7 HIPOTESIS.................................................................................................. 33
2.8 OPERACIONALIZACIN DE LAS VARIABLES .......................................... 34
CAPITULO III ........................................................................................................ 35
3. DISEO METODOLOGICO .............................................................................. 35
3.1 MTODO EXPLORATORIO ........................................................................ 35
3.1.1MTODO DESCRIPTIVO ...................................................................... 35
3.2 DISEO DE LA METODOLOGIA ................................................................ 35

3.2.1 DISEO NO EXPERIMENTAL ............................................................. 36
3.2.2 DISEO TRANSACCIONAL ................................................................. 36
3.3 UNIDAD DE ESTUDIO ................................................................................ 36

3.3.1 UNIDAD DE ANLISIS ......................................................................... 36
3.3.2 POBLACIN ......................................................................................... 36
3.4 TCNICAS DE RECOLECCION DE INFORMACIN ................................. 37

3.4.1 ESTUDIO DE MERCADO ..................................................................... 37
3.4.2 TCNICAS DE INVESTIGACIN...................................................... 38
3.5POBLACIN Y CARACTERSTICAS DE LA MUESTRA ............................. 38
XII
3.5.1 CARACTERSTICAS DE LA POBLACIN ........................................... 38
3.5.2 LA MUESTRA ....................................................................................... 38
3.5.3 TAMAO DE LA MUESTRA ................................................................. 38
3.6 ANALISIS E INTERPRETACION DE LOS RESULTADOS ......................... 40

3.7 CONCLUSIONES ........................................................................................ 53
CAPITULO IV ........................................................................................................ 54
4. PROPUESTA ................................................................................................... 54
4.1 TTULO ........................................................................................................ 54
4.2 ANALISIS DE COMPETENCIA ................................................................... 54
4.3 PROPUESTA TCNICA FINANCIERA ....................................................... 61
4.3.1 ANTECEDENTES Y UBICACIN DEL PROYECTO HABITACIONAL
JARDN COLONIAL ..................................................................................... 61
4.3.1.1 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO ........................................... 62
4.3.2 ASPECTOS TECNICOS DE URBANISMO E INFRAESTRUCTURA ... 63
4.3.2.1 RED GENERAL DE AGUA POTABLE ........................................... 63
4.3.2.2 RED GENERAL DE ALCANTARILLADO ....................................... 63
4.3.2.3 RED ELECTRICA ........................................................................... 64
4.3.2.4 ACERAS Y BORDILLOS ................................................................ 64
4.3.2.5 VIAS VEHICULAR Y PEATONAL................................................... 64
4.3.2.6 REAS VERDES ............................................................................ 64
4.3.3 ESPECIFICACIONES TECNICAS PARA LA CONSTRUCCION DE

VIVIENDAS PARA EL PLAN HABITACIONAL JARDN COLONIAL ........... 65
4.3.3.1 REPLANTEO Y TRAZADO............................................................. 65
4.3.3.2 COTA DE PISO EN VIVIENDA....................................................... 65
4.3.3.3 RELLENO COMPACTADO EN VIVIENDA ..................................... 65
4.3.3.4 ENCOFRADOS .............................................................................. 65
XIII
4.3.3.5 DESENCOFRADO ......................................................................... 66
4.3.3.6 HORMIGON.................................................................................... 66
4.3.3.7 ACERO ESTRUCTURAL ............................................................... 67
4.3.3.8 CONTRAPISO ................................................................................ 67
4.3.3.9 PAREDES ...................................................................................... 67
4.3.3.10 PUERTAS Y VENTANAS ............................................................. 68
4.3.3.11 INSTALACIONES SANITARIAS ................................................... 68
4.3.3.12 INSTALACIONES ELECTRICAS.................................................. 69
4.3.3.13 CUBIERTA.................................................................................... 69
4.3.3.14 ACABADOS .................................................................................. 70
4.4 ASPECTOS LEGALES ................................................................................ 71

4.5 ASPECTOS PRESUPUESTARIOS Y FINANCIEROS ................................ 73
4.5.1 PRESUPUESTO TOTAL DEL PROYECTO ......................................... 73
4.5.2 FLUJO DE EFECTIVO .......................................................................... 77
4.5.3 ANALISIS DEL VAN Y DEL TIR ............................................................ 78
4.6 MATRIZ ESTRATEGICA FODA .................................................................. 78

4.7 PLAN DE MARKETING ............................................................................... 80
4.7.1 ESTRATEGIA DE PRODUCTO ............................................................ 80
4.7.2 LOGO DE PLAN HABITACIONAL ........................................................ 80
4.7.3 TIPO DE PRODUCTO .......................................................................... 81
4.7.4 NOMBRE Y DESCRIPCION DEL PRODUCTO .................................... 81
4.7.4 SERVICIOS OFRECIDOS .................................................................... 85
4.7.5 PLAN PUBLICITARIO PARA LA COMERCIALIZACIN DE UNIDADES

HABITACIONALES DEL PLAN HABITACIONAL JARDN COLONIAL ...... 86
4.7.5.1 CAMPAA PUBLICITARIA ............................................................ 86
XIV
4.7.5.2 PROMOCIN INTERNET .............................................................. 87
4.7.6 ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACIN .......................................... 87
4.7.6.1 SERVICIO DE CORRETAJE PARA CLIENTES QUE DESEEN

RENTAR LA VIVIENDA ADQUIRIDA ......................................................... 88
4.7.7 ESTRATEGIA DE PRECIOS Y DESCUENTOS ................................... 89
4.7.8 ESTRATEGIA DE FINANCIAMIENTO .................................................. 89
4.8 PRESENTACIN DEL PLAN DE NEGOCIOS DEL PROYECTO

HABITACIONAL JARDN COLONIAL A UNA PROMOTORA INMOBILIARIA.
........................................................................................................................... 90
CAPITULO V ......................................................................................................... 92
5 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ..................................................... 92
5.1 CONCLUSIONES ........................................................................................ 92
5.2 RECOMENDACIONES ................................................................................ 94
BIBLIOGRAFIA ..................................................................................................... 96
XV
INDCE DE TABLAS
TABLA 1. OPERACIONALIZACIN DE LAS VARIABLES

TABLA 2. PREGUNTA 1 ENCUESTA
TABLA 15. MODELOS DE VIVIENDAS COMPETENCIA
TABLA 16. REA DEL PROYECTO
TABLA 17. ESPECIFICACIONES TECNICAS Y ACABADOS DE VIVIENDAS
JARDN COLONIAL
TABLA 18. PRESUPUESTO TOTAL DEL PROYECTO
TABLA 19. COSTO TERRENO, PLANIFICACIN, INDIRECTOS Y
FINANCIEROS
TABLA 20. EVALUACIN FINANCIERA RENTABILIDAD DEL PROYECTO
TABLA 21. VAN Y TIR
TABLA 22. MATRIZ FODA PARA FORMULACIN DE ESTRATEGIAS
TABLA 23. CUADRO DE FINANCIAMIENTO
XVI
INDCE DE GRFICOS
GRFICO 1. RBOL DE CAUSA Y EFECTO
GRFICO 2. PREGUNTA 1 ENCUESTA
GRFICO 5.PREGUNTA 4 ENCUESTA
GRFICO 15. MODELO No. 4 VIVIENDA METROPOLIS
XVII
GRFICO 18. LOGO PLAN HABITACIONAL
GRFICO 19. VILLA TULIPAN
GRFICO 20. VILLA AMELIA
GRFICO 21, PLANO VILLA AMELIA
GRFICO 22. VILLA DALIA
GRFICO 23. PLANO VILLA DALIA PLANTA BAJA
GRFICO 24. PLANO VILLA DALIA PLANTA ALTA
GRFICO 25. VILLA GARDENIA
XVIII
INTRODUCCIN
En el Ecuador el dficit de vivienda para el ao 2010 fue de 692,216, lo que
represento una disminucin del 9% con relacin al ao 2006, por esta razn muchas
empresas constructoras, financieras estn promoviendo el crecimiento del rea
inmobiliaria en el segmento de Vivienda Social, esto siguiendo con las polticas del
Gobierno Nacional, para ayudar a la poblacin ms vulnerable y desposeda del pas.
El incentivo para poder obtener las Viviendas de Inters Social, es un sistema
integral, que se puede aplicar en todo el territorio ecuatoriano y que se entregara a
travs del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda el bono no reembolsable para la
Vivienda Urbana, como un subsidio nico y directo a las familias de medianos y bajos
ingresos que ser concedido por una sola vez.
Los Gobiernos Autnomos Descentralizados en Guayaquil y Quito as como en
otras ciudades han desarrollado planes habitacionales en terrenos urbanizados con la
participacin de, constructoras e inmobiliarias privadas, para los segmentos de menores
ingresos con financiamiento de bancos, mutualista y financieras.
Si bien el dficit de vivienda ha bajado, este segn el MIDUVI sigue siendo alto,
ubicndose este dficit en el 80% de familias de bajos ingresos, debido a lo expresado,
el desarrollo de este proyecto est basado en disear un plan de negocios para el
desarrollo de una oferta inmobiliaria con la cual favorecer a los jvenes
econmicamente activos que cuenten con ingresos justificados lo cual los convierte en
sujetos de crdito para que puedan obtener una vivienda digna de inters social.
2
CAPITULO 1
1. - EL PROBLEMA
A travs del tiempo el Ecuador ha sufrido de dficit habitacional para personas
cuyos ingresos son medianos o bajos, tomando en consideracin que la oferta
inmobiliaria estatal no abastece la demanda real de vivienda.
Mediante este estudio se pretende disear un plan de negocios para darle ms
realce a la vivienda de inters social cuyo mercado objetivo son los jvenes
econmicamente activos y que puedan acceder a una unidad habitacional.
1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En la actualidad el pas sufre un dficit habitacional que a pesar de que no es grave
ni se encuentra desatendido su crecimiento es paulatino y muy ralentizado, de tal
manera que el mercado de viviendas denominadas de clase media con precios de entre
$ 30.000 y $ 65.000 es de alrededor del 33%.(Diario El Universo, 2015)
Actualmente en Ecuador el dficit de vivienda afecta alrededor de 1710.000
hogares ecuatorianos que habitan en viviendas inadecuadas, esto es: 1368.000
hogares sufren de dficit cualitativo (viviendas cuya tenencia es insegura, construidas
con materiales inadecuados, con carencia de servicios sanitarios bsicos, o con
problemas de hacinamiento) y 342.000 hogares ecuatorianos sufren dficit cuantitativos
(comparten su vivienda con uno o ms hogares, o viven en unidades de vivienda
improvisadas).La causa principal para no acceder a mejores viviendas es la
3
asequibilidad de la misma. Es decir, estos hogares carecen de la capacidad econmica
para acceder a una unidad de vivienda adecuada o a crditos hipotecarios para tal fin.
Por ejemplo: un hogar ecuatoriano promedio necesita ahorrar 41 sueldos bsicos SMU
para comprar una vivienda tipo econmica con estructura y servicios bsicos. Se estima
que cada ao alrededor de 112.000 hogares se suman a la poblacin nacional y que
ms de la mitad de ellos son viviendas inadecuadas. El Ministerio de Desarrollo Urbano
y Vivienda (MIDUVI) estima que el crecimiento demogrfico requerir adicionar al
mercado aproximadamente unas 64.000 viviendas nuevas por ao. La mayor parte de
esta gran demanda radica en las seis provincias ms pobladas del pas(Vivienda,
2009). As tenemos que entre Quito, Guayaquil y Cuenca concentran el 69% de los
proyectos inmobiliarios del pas y siendo Guayaquil es una de las ciudades que ms
desarrollo inmobiliario tiene actualmente. (Diario El Telegrafo, 2015)
Actualmente existen planes de financiamiento, opciones de compra e invitaciones a
promotores inmobiliarios para colaborar con el desarrollo de este tipo de proyectos con
el objetivo claro de ofrecer una solucin habitacional digna con todos los servicios
bsicos correspondientes de forma seria y responsable, esto es debido a la gran
variedad de fraudes y estafas masivas ocurridas en aos anteriores, hecho que genera
desconfianza en los potenciales clientes para el proyecto pero que es ampliamente
superada bajo el modelo fiduciario, calidad tcnica y habitacional del proyecto que se
propone mediante la pre-venta en plano y con las diversas opciones de financiamiento.
Ms sin embargo una parte desentendida de la demanda habitacional esta concentra
en los jvenes econmicamente activos que empiezan a conformar ncleos familiares
4
y al no contar con opciones de financiamiento diseadas para sus realidades se ven
obligados a alquilar viviendas o a vivir con los padres.
Durante estos ltimos aos el pas ha mantenido la tendencia a la urbanizacin,
esto se da en las grandes ciudades como Quito y Guayaquil, de reas extensas de
terrenos.
Podramos tambin opinar que el sector de la construccin ha crecido
notablemente y este por su efecto multiplicador ha sido creador de fortunas dentro del
marco macroeconmico generando agregados en el pas.
Un nuevo proyecto de viviendas de inters social destinado principalmente a los
jvenes econmicamente activos podra cubrir el dficit habitacional que existe en la
ciudad de Guayaquil.
1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA
Cmo incide en el desarrollo socio econmico de la poblacin econmicamente
activa que oscila entre los 23 y 28 aos la implementacin de una urbanizacin de
inters social mediante la pre-ventas en planos y diversas opciones de financiamiento
en la ciudad de Guayaquil, Provincia del Guayas?
1.3 CONTEXTUALIZACIN
Al tratar el tema de vivienda de inters social en el Ecuador es, un reflejo del
subdesarrollo que an est enquistado en nuestra sociedad; de acuerdo a los datos
obtenidos por el Instituto Nacional de Estadsticas y Censos (INEC), en el ltimo Censo
de poblacin y Vivienda en el ao 2010, el dficit cuantitativo reportado es de 18.88%,
5
el dficit cualitativo de vivienda est en un 33.12%. Da como resultado que el 52% de
la poblacin tiene problemas en relacin al lugar donde viven, frente a estas cifras, han
nacido muchas iniciativas para tratar de resolver este problema social, sin llegar estas
medidas a calar las causas que originan el problema planteado.
En la provincia del Guayas existe la Empresa Pblica de Vivienda del Gobierno
Provincial del Guayas, EMVIGUAYAS-EP, la finalidad de esta empresa es la de
planificar, construir y comercializar proyectos y programas de viviendas en la provincia,
reconstruir y mejorar viviendas directamente o en conjunto con el sector privado
nacional o internacional.
En la actualidad existen algunos convenios con los Gobiernos Descentralizados de
Pedro Carbo y Villamil Playas para realizar proyectos de viviendas de inters social.
En Guayaquil el 78% de las urbanizaciones que se ofertan se encuentran al norte
de la ciudad, en la Va Beata Narcisa de Jess y a lo largo de la Va a Daule y es que
en la ltima dcada muchas familias guayaquileas han podidos obtener su vivienda
gracias al incremento de soluciones habitacionales, como el hecho de que las persona
de clase media y popular puedan acceder a crditos en las financieras para casas de
inters social.
Jos Centeno, Presidente de la Cmara de la Construccin de Guayaquil, indica
que La dolarizacin ha permitido que ocurra este fenmeno, con lo cual la clase media
y popular tambin pueden acceder a crditos de las entidades financieras para
viviendas de menos de $ 30 mil. Incluso ha habido ofertas de menos de $ 10 mil. Hoy
todo el mundo compra casa porque hay crdito y financiamiento, que es lo principal
6
para que esto ocurra, seala, y destaca que este crecimiento se debe adems a lo
atractiva que resulta esta ciudad para habitar.(Centeno, 2015)
1.4 ANLISIS CRTICO
GRFICO 1
Elaborado por: Priscilla Rosero Falcones
7
1.5 DELIMITACIN DEL OBJETIVO DE LA INVESTIGACIN
1.5.1 LIMITE ESPACIAL
Esta investigacin est comprendida en el sector 14.5 va a Daule, en la ciudad de
Guayaquil.
1.5.2 LIMITE TEMPORAL
Esta investigacin es realizada en la actualidad, porque el sector de la construccin
est en crecimiento, as como el sector financiero para obtener crditos para viviendas
de inters social
1.5.3 LIMITE DE CONTENIDO
Esta investigacin abarca el desarrollo de un plan de negocios para promocionar el
plan habitacional desarrollando diferentes formas de financiamientos y que familias
jvenes de medianos ingresos puedan acceder a una vivienda digna o accedan a un
bien til y que esta sea un camino de ahorro para el futuro.
1.6 PROGNOSIS
Una solucin viable para el dficit de vivienda en el Ecuador es realizar Polticas
de Viviendas reales, mejorar el uso del suelo, crear planes habitacionales, que cubran
las expectativas funcionales de las familias jvenes de forma digna, aumentar la
posibilidad de que la poblacin acceda a crditos hipotecarios, incrementar el tiempo
del crdito otorgado por las financieras.
8
1.7 JUSTIFICACIN
En la actualidad el pas sufre un dficit habitacional el mismo que al ser tratado de
forma sustentable podra ser solucionado en el mediano plazo, el organismo
gubernamental responsable de la reduccin del dficit habitacional es el Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), que tiene como objetivo nacional declarar al
Ecuador como pas libre de dficit habitacional para el 2020 a nivel urbano. La causa
principal para no acceder a mejores viviendas es la asequibilidad hacia las mismas. Es
decir, estos hogares carecen de la capacidad econmica para acceder a una unidad de
vivienda adecuada o a crditos hipotecarios para tal fin.
Guayaquil es una de las ciudades con mayor poblacin en el Ecuador, su poblacin
total se estima de acuerdo al censo del ao 2010 es de 2350.945 personas de las
cuales 59.757 viven en parroquias rurales y 2294.158 personas viven en parroquias
urbanas (www.inec.gob.ec). Siendo Guayaquil una de las ciudades que ms desarrollo
inmobiliario tiene actualmente e incluso se construyen anualmente entre los 117 y 132
proyectos inmobiliarios en dicha urbe(Diario El Telgrafo, 2015); es por ello que se realizar el
proyecto en dicha ciudad. En Guayaquil, el sector con el mayor nmero de proyectos
inmobiliarios es el norte de la ciudad -que va desde la avenida Portete de Tarqui hasta
el ro Daule con cerca de 50 proyectos de viviendas. (Inmobiliarios ofertan Viviendas de Inters
Social, 2015)
Ante lo expuesto en prrafos anteriores, se justifica que la presentacin del
presente proyecto de construccin y promocin de una urbanizacin de inters social
mediante pre-venta en plano y con diversas opciones de financiamiento en la ciudad de
Guayaquil.
9
El proyecto de disear un Plan de negocios para la implementacin de un proyecto
de viviendas de inters social mediante la modalidad de preventa en planos y con
distintas opciones de financiamiento en la ciudad de Guayaquil, contempla el desarrollo
de un plan habitacional de acceso fcil para 10% de la poblacin a una vivienda
cmoda y digna cumpliendo este proyecto con el objetivo No. 3 del Plan Nacional del
Buen Vivir el mismo que nos indica Mejorar la calidad de vida de la poblacin, dentro
de este objetivo encontramos las siguientes polticas Garantizar vivienda y hbitat
dignos, seguros y saludables, con equidad, sustentabilidad y eficiencia y Propiciar
condiciones de seguridad humana y confianza mutua entre las personas en los diversos
entornos.
Generando con el presente trabajo una opcin habitacional diferente a las dems
que actualmente se ofrecen en el mercado inmobiliario destinado al segmento de
jvenes que deseen adquirir una vivienda para habitarla o como inversin para flujos
futuros.
1.8 OBJETIVOS
1.8.1 OBJETIVO GENERAL
Disear un plan de negocios para viabilizar un proyecto de viviendas de
inters social dirigido a jvenes de medianos ingresos de la ciudad en la
ciudad Guayaquil.
10
1.8.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS
Determinar las necesidades de viviendas de los jvenes econmicamente
activo en el sector del kilmetro 14.5 Va a Daule de la ciudad de
Guayaquil, mediante encuestas realizadas a la muestra seleccionada.
Elaborar la matriz con los aspectos legales, tcnicos y financieros para el
desarrollo del proyecto de viviendas de inters social.
Crear diferentes formas de financiamiento con modalidad de crditos
preferenciales o personalizados para la adquisicin de las unidades
habitacionales.
Determinar el conocimiento y las caractersticas deseadas de las
viviendas por parte del consumidor meta, mediante la realizacin del
estudio de mercado.
Establecer una estrategia adecuada para la comercializacin a travs de
un Plan de Marketing, publicidad y promocin.
11
CAPITULO II
2. - MARCO TERICO
2.1 SITUACION HABITACIONAL DEL ECUADOR
La trayectoria del mercado inmobiliario dentro de nuestro pas, se podra decir que
est enmarcada en pocas en el tiempo que va desde la introduccin de la arquitectura
moderna hasta la poca actual en que el estado impulsa proyectos inmobiliarios junto a
la empresa privada.
El mercado inmobiliario tiene su nacimiento oficial hace ms de medio siglo, las
construcciones seguan los lineamientos tradicionales de esta poca que eran la
madera, caa guadua, adobe y el cemento europeo.
Ya para el ao 1956, con el apuntalamiento urbano en la ciudad de Guayaquil el
nuevo mercado moderno burgus, la ciudad empieza a expandirse, llego el boom del
reconocimiento de las escuelas de arquitectura en el pas; ya para los aos 60 se dan
los primero planes habitacionales en la ciudad de Quito, Guayaquil y Cuenca, viviendas
tipo, el cual el principal planificador, financista y constructor es el Estado, todo esto a
travs del Sistema Mutualista, este sistema se constituy con un objetivo social, su
principal propsito eral o es el de captar recursos del pblico para que estos sean
usados para el financiamiento de viviendas.
Junto con el sistema mutualista se cre en el ao 1973 la Junta Nacional de la
Vivienda y el Sistema de Seguridad social fueron las instituciones que lograron hacer
realidad el sueo de tener una casa para los guayaquileos.
12
En esta poca tambin se empieza con la construccin de edificios, debido al ya
elevado costo de las viviendas individuales y al poco espacio del suelo urbano, ya con
las edificaciones la imagen de la ciudad empieza a modernizarse.
El desarrollo de la arquitectura y de la construccin de esta poca se debi sobre
todo al crecimiento econmico que tuvo nuestro pas por las exportaciones del banano
y del petrleo.
Los principales programas habitacionales de estos aos en Guayaquil fueron los
siguientes: Ciudadela Atarazana en el ao 1946, Barrio Orellana en el ao 1952, Barrio
Obrero del Seguro en el ao 1952, Urdesa en el ao 1955, Miraflores en 1957, Los
Ceibos en 1960.
Ya en los aos ochenta al noventa la empresa privada en el rea inmobiliaria y de
construccin gana su espacio y se fortalece, teniendo un bajn significante en el ao
1998 debido a la crisis bancaria y econmica que sufri el pas.
En estos aos se dieron las primeras urbanizaciones cerradas, empezaron por el
norte de la ciudad y se extendieron a la va a Samborondn, muchos habitantes de
Guayaquil optaron por adquirir viviendas con este estilo de ciudadelas burbujas debido
a la alto ndice de inseguridad en la ciudad.
Al ocuparse la empresa privada de las construcciones la banca privada tambin
tiene protagonismo ya que conceda crditos para viviendas para sus clientes de clase
media y alta.
13
En estos aos la parte tcnica de la construccin, materiales acabado finales y en
calidad se perfecciono debido a la experiencia adquirida de los arquitectos.
Despus de la crisis bancaria del ao 1998, la migracin de los ecuatorianos a
Europa y la dolarizacin, llega al pas la estabilidad econmica y a su vez las empresas
inmobiliarias renacen como el ave fnix sobre todo por el volumen de divisas que
ingresan al pas de los migrantes, los mismo que al no confiar en el sector bancario,
se concentran por adquirir un bien inmueble para poder invertir el dinero ganado en el
extranjero.
La mayora de las empresas inmobiliaria se vuelca a este mercado de los
migrantes haciendo convenios con promotoras en Espaa e Italia que hacen de
intermediarios para facilitar la venta de las unidades habitacionales.
En estos ltimos aos el Estado viabiliz nuevas polticas de financiamiento por
medio del Seguro Social para que este otorgue crditos hipotecarios a bajas tasas de
inters, hasta 25 aos de plazo y con el Bono de Vivienda entregado por el Ministerio
de Desarrollo Urbano y Vivienda, la demanda de vivienda para la clase media ha
crecido considerablemente.
Para la construccin de las unidades habitacionales en la actualidad se usan
materiales de acuerdo al estilo contemporneo internacional, los costos varan de
acuerdo al tamao, ubicacin, acabado finales, el mercado es tan amplio que existe una
gran variedad de proyectos inmobiliarios para elegir la ms conveniente, as como
planes de financiamientos estatales y privados para la poblacin que pueda demostrar
fehacientemente que est apto para adquirir dicho crdito.
14
En la situacin actual de la vivienda en Ecuador, el 45% de los 3,8 millones de
hogares ecuatorianos habitan en viviendas inadecuadas. Esto significa que viven en
viviendas cuya tenencia es insegura, construidas con materiales inadecuados, con
carencia de servicios sanitarios bsicos, con problemas de hacinamiento comparten su
vivienda con uno o ms hogares, o viven en unidades de vivienda improvisadas.
El dficit de vivienda afecta de mayor forma a los hogares ms pobres y
vulnerables. Entre los hogares ms vulnerables de este grupo, estn aquellos cuyo jefe
de hogar es mujer, con miembros con discapacidad, o con tres o ms menores de edad
a su cargo y en los hogares rurales donde la vulnerabilidad es ms evidente.
La incidencia del dficit de vivienda es mayor en las zonas rurales donde existe una
elevada carencia de servicios bsicos. Siendo la conexin a una red de agua potable y
el sistema de alcantarillado o aguas servidas la ms necesarias.
Las provincias de mayor dficit habitacional son: El Oro, Esmeraldas, Guayas, Los
Ros, Manab y Pichincha.El dficit de vivienda en Ecuador afecta alrededor de 1,7
millones de hogares. La causa principal es el alto costo de adquirir dicha unidad
habitacional. En 1998, Ecuador estableci el Sistema de Incentivos para Vivienda (SIV)
para facilitar y agilizar el acceso de viviendas econmicas a los ms pobres. Sin
embargo, estos valiosos logros no han sido suficientes para responder al ritmo del
crecimiento demogrfico de Ecuador. Cada ao, 111.000 hogares se suman a la
poblacin nacional, de los cuales ms de la mitad se ubican en viviendas inadecuadas.
El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) calcul que se requerir
agregar al mercado inmobiliario alrededor 64.000 viviendas nuevas por ao. La mayor
15
parte de esta demanda radica en las seis provincias ms pobladas del pas y que
presenta el dficit de vivienda. Las nuevas construcciones de viviendas en la ciudad de
Guayaquil se encuentran en 9 zonas de la ciudad. Hasta julio del 2014 se edificaban 66
proyectos urbansticos que estaban concentrados, principalmente, en el norte y en el
noroeste. Enfocados en zonas como va a la Costa y en la avenida Terminal Terrestre
Pascuales. Actualmente, en la ciudad existen alrededor 120 urbanizaciones y
ciudadelas constituidas formalmente.
Proyecto de Viviendas de inters social o pblico son planes que se realizan para
garantizar un habitad digno a las personas ms desposedas y con menos ingresos en
el pas, el valor de las casas dignas no deben ser mayor a $ 30.000,00, las personas
que aspiren a estas viviendas pueden tambin hacerse acreedor al Bono de vivienda
que otorga el MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA.
Nuestro pas est formado por casi el 60% de jvenes de entre 0 a 29 aos, se podra
decir que en el Ecuador no existe la cultura del ahorro, mucho menos en los jvenes
econmicamente activos ya que con su trabajo compran vveres de primera necesidad,
productos de cuidado personal o servicios como viajes y diversin nocturna y esto hace
que al ahorro futuro no se le d la importancia que tiene.
2.2 PLAN DE NEGOCIOS
Un plan de negocios es un documento donde se plasman y se explica lo que se va
realizar en un proyecto, como los objetivos, estrategias para alcanzar dichos objetivos,
procesos a realizar, presupuesto, inversin, factibilidad entre otras.
16
Un plan de negocios es una herramienta que podra ayudarnos a planear el futuro
as este sea incierto.
El plan de negocios es un mapa que indica al empresario y a los financista como
lograr el xito de un proyecto, paso fundamental que se debe tomar sin importar la
magnitud del negocio.
Segn Ediciones Daz De Santos (1994) el plan de negocios es un documento
formal elaborado por escrito que sigue un proceso lgico, progresivo, realista,
coherente y orientado a la accin, en el que se incluyen en detalle las acciones futuras
que habrn que ejecutar tanto el dueo como los colaboradores de la empresa para,
utilizando los recursos de que disponga la organizacin, procurar el logro de
determinados resultados (objetivos y metas) y que al mismo tiempo, establezca los
mecanismos que permitirn controlar dicho logro.
Un plan de negocios es un instrumento clave y fundamental para el xito de los
empresarios, es una serie de actividades relacionadas entre s para el comienzo o
desarrollo de una empresa o proyecto con un sistema de planeacin tendiente alcanzar
metas determinadas.(Fleitman).
Con la elaboracin de un plan de negocios, para la Urbanizacin Jardn Colonial a
travs de la preparacin y evaluacin del proyecto se concretar la factibilidad
financiera del mismo as como la viabilidad comercial, legal y administrativa del
proyecto, generando una opcin de inversin a los bancos o financieras que estn
interesadas.
17
Aporta tambin a la creacin y al crecimiento de la empresa, facilita el diagnstico
del punto de equilibrio financiero, tcnico, comercial y legal.
Un plan de negocios es una gua para el emprendedor o empresario. Se trata de un
documento donde se describe un negocio, se analiza la situacin del mercado y se
establecen las acciones que se realizarn en el futuro, junto a las correspondientes
estrategias que sern implementadas, tanto para la promocin como para la
fabricacin, si se tratara de un producto.(definicion.de/plan-de-negocios/).
Es una actividad que requiere un pensamiento honesto sobre un concepto del
negocio, la oportunidad del negocio, el panorama competitivo, las claves para el xito y
las personas que estarn involucradas.(HARVARD BUSINESS SCHOOL PUBLISHING CORPORATION, 2009).
Segn Longenecker el plan de negocios es un documento en el que se describe la
idea bsica que fundamenta una empresa y en el que se describen consideraciones
relacionadas con su inicio y su operacin futura.(Longenecker, 2007)
2.2.1 OBJETIVOS DEL PLAN DE NEGOCIOS.
Organizar internamente la empresa, para poder administrar el negocio y ejercer
funciones de planeacin, organizacin, coordinacin, control y evaluacin.
Sealar la factibilidad del proyecto.
Medio de informacin entre la empresa y terceras personas como inversionistas
para lograr apoyo financiero.
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Alcanzar un juicio amplio de la actividad que se intenta poner en marcha y que
sirva de medio de informacin entre la empresa y terceras personas como
inversionistas para lograr apoyo financiero.
Describir a cierto plazo por lo general es de un ao calendario, de manera
explcita los servicios o productos que se ofrecern, las oportunidades y
amenazas del mercado, para poder determinar la competencia entre los
ofertantes.
2.2.2 PLAN DE NEGOCIOS POR QU LO HACEMOS?
Para introducir un mtodo que nos permita concretar ideas en trminos tcnicos,
econmicos, tecnolgicos y financieros.
Para valorar lo mejor de la empresa.
Para que la curva de aprendizaje sea menos costosa y complicada.
Para fomentar el compromiso de todos los integrantes del proyecto.
2.2.3 QU CONTIENE UN PLAN DE NEGOCIOS?
El contenido del plan de negocios debe adecuarse a cada empresa o proyecto a
emprender, ya que este cambia cuando inicia la empresa a la que ya est en marcha, lo
principal del plan se har al crear un esquema escrito que evale todas las reas de
factibilidad econmica y analice las perspectivas del proyecto.
Segn Fleitman el plan de negocios que se utiliza para un proyecto nuevo debe
tener lo siguiente y sirve a cualquier empresa:
19
Introduccin
Antecedentes de la empresa.
Antigedad de la empresa.
Acta constitutiva, reformas estatutarias y apoderados legales.
Detalles de la historia, evolucin y actividades sobresalientes.
Datos relevantes sobre la administracin.
El potencial del nuevo proyecto(si se va a iniciar operaciones)
El resultado del estudio de factibilidad
La conveniencia de invertir en el negocio (rentabilidad).
La forma de llevarlo a cabo.
Anlisis del sector al que ingresar la empresa.
Plan general de introduccin de la empresa al mercado.
ste debe mencionar a qu se dedica o dedicar la empresa y las caractersticas
del plan de negocios.
Consejeros y asesores de la empresa.
Estructura del capital legal.
Fortalezas y debilidades en lo general.
2.2.4 CMO Y CANDO ELABORAR EL PLAN DE NEGOCIOS?
El plan de negocios se redactar de forma que las personas que no hayan
participado en su elaboracin puedan comprenderlo de manera rpida y fcilmente
seguir la lgica de la planificacin.
20
Los planes deben estar terminados en dos o tres meses antes de que entren en
vigencia. Es decir, por ejemplo, si los planes de accin incluidos en el plan de negocios
comienzan a implantarse en enero, el plan de negocios deber estar terminado en
septiembre u octubre. (EDICIONES, DAZ DE SANTOS, 1994)
2.3 MARCO CONCEPTUAL
Dficit.- Falta de algo necesario.
Ralentizado.- Hecho que permite que algo se realice ms despacio, o que haga que se
reduzca la velocidad de algn proceso.
Equidad.- Igual.
Plan.-Es el medio o la forma escrita que se hace para alcanzar u obtener un objetivo.
Objetivos.- Es el final de una meta que se logr alcanzar, destino propuesto en el
pasado que se gan en un futuro que llego.
Estrategias.- Acciones o planes que se realizan para alcanzar un fin.
Factibilidad.- Es la disponibilidad de recursos de cualquier ndole para lograr los
objetivos deseados, la factibilidad de un proyecto se establece mediante diferentes
estudios.
Recursos.- Diferentes medios, apoyos que se usan para lograr un fin o para
satisfacer una necesidad.
21
Planeacin.- Se trata de formular un futuro deseado para diferentes puntos como la
vida personal, vida profesional o para las organizaciones empresariales y as trazar los
planes de accin a realizar para lograr el futuro deseado.
Acta constitutiva.- Escrito que demuestra la conformacin de un hecho, sociedad o
agrupacin, en la cual se registraran los datos referentes y correspondientes a las
mismas.
Reformas estatutarias.- Diferentes modificaciones que se le hagan algn contrato,
puede haber reformas en ciertas partes o en la totalidad de los estatutos.
2.4 MARCO LEGAL
El marco legal aporta las bases en las cuales las empresas determinan el alcance
del negocio.
CONSTITUCIN POLITICA DEL ECUADOR
Captulo segundo
Derechos del Buen Vivir
Seccin sexta
Hbitat y vivienda
22
Art. 30.- Las personas tienen derecho a un hbitat seguro y saludable, y a una vivienda
adecuada y digna, con independencia de su situacin social y econmica.
Art. 31.- Las personas tienen derecho al disfrute pleno de la ciudad y de sus espacios
pblicos, bajo los principios de sustentabilidad, justicia social, respeto a las diferentes
culturas urbanas y equilibrio entre lo urbano y lo rural. El ejercicio del derecho a la
ciudad se basa en la gestin democrtica de esta, en la funcin social y ambiental de la
propiedad y la ciudad, y en el ejercicio pleno de la ciudadana
Ttulo II
Derechos
Captulo primero
Principios de aplicacin de los derechos
Art. 10.- Las personas, comunidades, pueblos, nacionalidades y colectivos son titulares
y gozarn de los derechos garantizados en la Constitucin y en los instrumentos
internacionales. La naturaleza ser sujeto de aquellos derechos que le reconozca la
Constitucin.
PLAN NACIONAL DEL BUEN VIVIR
23
Para 2013 la meta principal del PNBV es disminuir en 38.000 el nmero de hogares
residiendo en viviendas inadecuadas.
Ttulo VII
Rgimen del buen vivir
Seccin cuarta
Hbitat y vivienda
Art. 375.- El Estado, en todos sus niveles de gobierno, garantizar el derecho al hbitat
y a la vivienda digna, para lo cual:
1. Generar la informacin necesaria para el diseo de estrategias y programas que
comprendan las relaciones entre vivienda, servicios, espacio y transporte pblicos,
equipamiento y gestin del suelo urbano.
2. Mantendr un catastro nacional integrado georreferenciado, de hbitat y vivienda.
3. Elaborar, implementar y evaluar polticas, planes y programas de hbitat y de
acceso universal a la vivienda, a partir de los principios de universalidad, equidad e
interculturalidad, con enfoque en la gestin de riesgos.
4. Mejorar la vivienda precaria, dotar de albergues, espacios pblicos y reas verdes,
y promover el alquiler en rgimen especial.
5. Desarrollar planes y programas de financiamiento para vivienda de inters social, a
travs de la banca pblica y de las instituciones de finanzas populares, con nfasis para
las personas de escasos recursos econmicos y las mujeres jefas de hogar.
24
6. Garantizar la dotacin ininterrumpida de los servicios pblicos de agua potable y
electricidad a las escuelas y hospitales pblicos.
7. Asegurar que toda persona tenga derecho a suscribir contratos de arrendamiento a
un precio justo y sin abusos.
8. Garantizar y proteger el acceso pblico a las playas de mar y riberas de ros,
lagos y lagunas, y la existencia de vas perpendiculares de acceso. El Estado ejercer
la rectora para la planificacin, regulacin, control, financiamiento y elaboracin de
polticas de hbitat y vivienda.
Art. 376.- Para hacer efectivo el derecho a la vivienda, al hbitat y a la conservacin del
ambiente, las municipalidades podrn expropiar, reservar y controlar reas para el
desarrollo futuro, de acuerdo con la ley. Se prohbe la obtencin de beneficios a partir
de prcticas especulativas sobre el uso del suelo, en particular por el cambio de uso, de
rstico a urbano o de pblico a privado.
Capitulo sptimo
Derecho de la Naturaleza
Art. 74.- Las personas, comunidades, pueblos y nacionalidades tendrn derecho a
beneficiarse del ambiente y de las riquezas naturales que les permitan el buen vivir. Los
servicios ambientales no sern susceptibles de apropiacin; su produccin, prestacin,
uso y aprovechamiento sern regulados por el Estado.
25
LEY DE REGIMEN TRIBUTARIO
Ttulo VI
Rgimen de desarrollo
Seccin quinta
Rgimen Tributario
Art. 300.- El rgimen tributario se regir por los principios de generalidad,
progresividad, eficiencia, simplicidad administrativa, irretroactividad, equidad,
transparencia y suficiencia recaudatoria. Se priorizarn los impuestos directos y
progresivos. La Poltica Tributaria promover la redistribucin y estimular el empleo, la
produccin de bienes y servicios, y conductas ecolgicas, sociales y econmicas
responsables.
Art. 301.- Slo por iniciativa de la Funcin Ejecutiva y mediante ley sancionada por la
Asamblea Nacional se podr establecer, modificar, exonerar o extinguir impuestos. Slo
por acto normativo de rgano competente se podrn establecer, modificar, exonerar y
extinguir tasas y contribuciones. Las tasas y contribuciones especiales se crearn y
regularn de acuerdo con la ley.
DE INCENTIVO DE VIVIENDA (siv)
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El SIV es el instrumento elegido por el Gobierno de Ecuador para alcanzar las metas
del Plan Nacional del Buen Vivir (PNBV) en el sector vivienda.
MUNICIPALES
De acuerdo con la Ordenanza del Plan de Ordenamiento Territorial de Guayaquil, del
ao 2012, la va a la Costa puede ser utilizada para construcciones inmobiliarias cuyos
fines sean nicamente tursticos, comerciales, recreativos y de urbanizaciones.
Mientras que la va a Daule las construcciones inmobiliarias debern estar destinadas
para industrias y viviendas de inters social. En tanto que los terrenos cercanos a las
vas Santa Narcisa de Jess Martillo (Terminal Terrestre Pascuales) y Francisco de
Orellana son exclusivamente construcciones inmobiliarias destinadas para vivienda,
comercio y recreacin .De la misma manera, la va Perimetral, desde el Salitral hasta el
Mercado de La Casuarina, se mantendr como una va rpida y con un desarrollo
ordenado para comercio, vivienda e industria de bajo impacto.
LEY DE SUPERINTENDENCIA DE COMPAA Y VALORES
REGLAMENTO DE FUNCIONAMIENTO DE LAS COMPAAS QUE REALIZAN
ACTIVIDADES INMOBILIARIA.
Art. 1.- mbito de aplicacin. Las disposiciones del presente reglamento sern de
cumplimiento obligatorio para las compaas cuyo objeto social contemple la actividad
27
inmobiliaria en cualesquiera de sus fases, tales como la promocin, construccin y
comercializacin; y que para el desarrollo y ejecucin de los proyectos inmobiliarios que
ofrecen al pblico reciban dinero de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las
viviendas y edificaciones.
No se entender por proyecto inmobiliario la construccin de una unidad habitacional
por cuenta del propietario del terreno sobre el que se la edifica.
Art. 2.- Obligaciones.- Las compaas que realicen actividad inmobiliaria, debern
cumplir las siguientes obligaciones:
a) Ser propietaria del terreno en el cual se desarrollar el proyecto o titular de los
derechos fiduciarios del fideicomiso que sea propietario del terreno, lo que se acreditar
con el testimonio de la escritura pblica contentiva del ttulo traslaticio de dominio y el
certificado correspondiente del Registro de la Propiedad. En caso de no cumplir con lo
anterior, ser necesario que en las respectivas escrituras pblicas de promesa de
compraventa y compraventa definitiva, segn el caso, comparezca y se obligue la
persona natural o jurdica propietaria del terreno.
b) Contar con el presupuesto detallado de cada proyecto, que deber estar aprobado
por la Junta General de Accionistas o Socios o el Directorio de la compaa, e incluir la
proyeccin de los ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes, incluido el
financiamiento, as como los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario.
c) Suscribir a travs de su representante o representantes legales y en calidad de
promitente vendedora, las escrituras pblicas de promesa de compraventa con los
promitentes compradores de las unidades inmobiliarias. En las promesas de
28
compraventa se deber sealar, al menos, la ubicacin, identificacin y caractersticas
del inmueble; el precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del
bien; y el plazo para la suscripcin de la escritura pblica de compraventa definitiva.
Sin perjuicio de lo anterior, de forma previa a la suscripcin de la escritura pblica de
promesa de compraventa, se podrn recibir valores de los interesados, a ttulo de
reserva, siempre que stos no superen el dos por ciento del valor total de la unidad
habitacional ofrecida y se entregue un soporte documental. Los valores entregados
como reserva se imputarn al precio final que se pacte por la unidad habitacional.
d) Construir, dentro de los plazos establecidos, los proyectos inmobiliarios aprobados y
autorizados por los organismos competentes en materia de uso de suelo y
construcciones, de conformidad con los contratos de promesa de compraventa
celebrados con los prominentes compradores de los inmuebles.
e) Suscribir a travs de su representante legal las escrituras pblicas de compraventa
definitiva de transferencia de dominio a favor de los promitentes compradores, de los
bienes inmuebles.
f) Atender los requerimientos de informacin que formule la Superintendencia de
Compaas y Valores, as como de los organismos pblicos que tienen competencias
legales en materia de vivienda.
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g) Cumplir las disposiciones de la Superintendencia de Compaas y Valores,
encaminadas a corregir situaciones que pudieren causar perjuicios a los clientes de la
compaa, dentro de los trminos o plazos que el organismo de control establezca.
Las compaas que realicen actividad inmobiliaria a travs de un fideicomiso mercantil
en el que ostenten la calidad de constituyentes, constituyentes adherentes o
beneficiarios debern, adems, cumplir con las regulaciones dictadas por el Consejo
Nacional de Valores.
Art. 3.- Las compaas que realicen actividad inmobiliaria, en los trminos del presente
Reglamento, deben abstenerse de realizar lo siguiente:
a) Ofrecer al pblico la realizacin de proyectos en terrenos que no sean de su
propiedad o en terrenos que sean de propiedad de fideicomisos respecto de los cuales
no sean titulares de los derechos fiduciarios, excepto en los casos en que cuenten con
el compromiso por parte de la persona natural o jurdica propietaria del terreno de
comparecer y obligarse en las respectivas escrituras pblicas de promesa de
compraventa y compraventa definitiva, segn sea el caso.
b) Promover proyectos inmobiliarios que no tengan el presupuesto detallado.
c) Recibir u ordenar recibir cuotas o anticipos en especie o en dinero, sin contar con la
autorizacin prevista en los artculos 470 y 477 del Cdigo Orgnico de Organizacin
Territorial, Autonoma y Descentralizacin.
d) Suscribir contratos de promesa de compraventa por instrumento privado.
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e) Suscribir promesas de compraventa respecto de bienes que han sido prometidos en
ventas.
f) Destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado
proyecto inmobiliario o etapa del mismo, a otros proyectos inmobiliarios o etapas que
desarrolle la compaa, as como desviarlos a fines distintos al objeto especfico para el
cual fueron entregados. Sin embargo, tal dinero si podr destinarse a la ejecucin de
las obras comunes de un mismo proyecto inmobiliario.
nicamente en el caso de contar efectivamente con los valores suficientes para concluir
la ejecucin de una etapa, la compaa podr destinar el excedente recibido o por
recibir, a la ejecucin de otra etapa del mismo proyecto.
Art. 4.- Contratos.- Los contratos que las compaas sometidas a este reglamento
utilicen para vender los bienes inmuebles que comercialicen al pblico, debern
observar las disposiciones que sobre la materia constan en la Ley Orgnica de Defensa
del Consumidor, en la Ley Orgnica de la Defensora del Pueblo, y las normas
contenidas en el Constitucin de la Repblica.
Art. 5.- Acciones.- En caso de que en los contratos de promesas de compraventa
definitivas se estipularen clusulas discriminatorias e inequitativas entre las partes, aun
cuando se reputan no escritas, podr denunciarse tal hecho a la Defensora del Pueblo,
sin perjuicio de las denuncias que se presentaren ante la Superintendencia de
Compaas y Valores, y de las acciones judiciales que puedan deducir los promitentes
compradores.
31
Art. 6.- Intervencin.- De oficio o a peticin de parte, la Superintendencia de Compaas
y Valores podr realizar en cualquier momento inspecciones para verificar que las
compaas en forma previa a la construccin y comercializacin de sus proyectos
inmobiliarios, han cumplido con lo dispuesto en la normativa vigente.
Si de los informes de inspeccin se generacen observaciones, la Superintendencia de
Compaas y Valores notificar al representante legal de la compaa concedindole un
trmino de hasta treinta das, contados a partir dela notificacin con el oficio
correspondiente, para que efecte los descargos de los que se crea asistido. Vencido
el trmino, el Superintendente de Compaas y Valores o su delegado resolvern si la
compaa se encuentra incursa en una o ms de las causales de intervencin previstas
en el artculo 354 de la Ley de Compaas y, si fuere del caso, proceder a declarar el
estado de intervencin de la compaa, designando uno o ms interventores.
El o los interventores designados por la Superintendencia de Compaas y Valores
emitirn un informe de la situacin general de la compaa, en el trmino de quince das
contados a partir de su posesin
2.5 MARCO TEMPORAL
La elaboracin del plan de negocios se realizar en tres meses.
32
2.6 MARCO ESPACIAL
Est dirigido a jvenes econmicamente activos entre 23 a 28 aos del km 14.5 Va a
Daule de la ciudad de Guayaquil.
2.7 HIPOTESIS
El Plan de Negocios diseado viabiliza el proyecto de viviendas de inters social
dirigido a jvenes de medianos ingresos con lo cual se reduce el dficit habitacional y
se incentiva la inversin.
33
2.8 OPERACIONALIZACIN DE LAS VARIABLES
Tabla 1
VARIABLES CONCEPTO APLICACIONES MEDICIN
VARIABLE INDEPENDIENTE
Plan de Negocios
Es un documento formal elaborado por
escrito que sigue un proceso lgico,
progresivo, realista, coherente y
orientado a la accin, en el que se
incluyen en detalle las acciones futuras
Diseo de Plan de Negocios que habrn que ejecutar tanto el dueo Habitantes del Norte de la Ciudad
como los colaboradores de la empresa Constructores Encuestas
para, utilizando los recursos de que
Proveedores
disponga la organizacin, procurar el
logro de determinados resultados Financieras, Instituciones
(objetivos y metas) y que al mismo Bancarias
tiempo, establezca los mecanismos que
Fuente: El Plan de Negocios, Ediciones

Daz de Santos
VARIABLE DEPENDIENTE
Necesidad
Proyecto de Vivienda de Habitantes del Norte de la Ciudad
Inters Social Carencia de las cosas que son me- de Guayaquil, Constructores,
Proveedores, Financiera,
nester para la conservacion de la vida Instituciones Bancarias Cifras Estadsticas
34
CAPITULO III
3. DISEO METODOLOGICO
3.1 MTODO EXPLORATORIO
Con este mtodo se podr definir la causa del problema, siendo esto lo primero
a identificar y poder as tener ms claras las directrices a seguir buscando soluciones a
la problemtica.
3.1.1MTODO DESCRIPTIVO
Mtodo por medio del cual slo se observa y resea la conducta de un sujeto sin
realizar cambios sobre este.
Se utilizar este mtodo ya que se desea tener informacin cuantitativa,
realizaremos esto con una muestra considerable y as podremos obtener las
conclusiones necesarias para el desarrollo del proyecto.
3.2 DISEO DE LA METODOLOGIA
En el presente estudio se pretende identificar las preferencias del consumidor
identificar dichas preferencias o necesidades el estudio de mercado proveer las
herramientas necesarias y suficientes para estimar la demanda, construir el flujo de caja
proyectado y evaluar la factibilidad econmica del proyecto.
La presente investigacin est dirigida a jvenes econmicamente activos entre 23
y 28 aos que comparten su vivienda con uno o ms hogares, o viven en unidades de
vivienda improvisadas
35
3.2.1 DISEO NO EXPERIMENTAL
El diseo de investigacin no experimental es aquel que se efecta sin manipular
intencionalmente las variables. Lo que se hace en la investigacin no experimental es
observar fenmenos y despus analizarlos.
3.2.2 DISEO TRANSACCIONAL
El diseo transaccional tiene como objetivo principal el de investigar las causas y
los valores en que se manifiestan las variables, as como ubicar, proporcionar
categoras a un problema o situacin.
3.3 UNIDAD DE ESTUDIO
3.3.1 UNIDAD DE ANLISIS
La unidad de Anlisis ser el Ecuador.
3.3.2 POBLACIN
La unidad de investigacin ser los jvenes entre 23 y 28 aos econmicamente
activos del km 14.5 Va a Daule, al norte de la Ciudad de Guayaquil que deseen
obtener una vivienda de inters social.
36
3.4 TCNICAS DE RECOLECCION DE INFORMACIN
3.4.1 ESTUDIO DE MERCADO
Esta herramienta permite recopilar informacin que proporciona perspectivas
importantes que culminarn en un estudio que ser la base de los siguientes estudios
del proyecto. (Rivera Prez, 2014).
American Marketing Association (AMA) la define como: la recopilacin sistemtica,
el registro y el anlisis de los datos acerca de los problemas relacionados con el
mercado de bienes y servicios (Jimnez Riofro, 2013).
El estudio de mercado cuenta con las siguientes fases para su realizacin:
Definicin del objetivo de la investigacin.- Se establecen alcance y los objetivos
que se desean alcanzar.
Recoleccin de datos.- La recoleccin de informacin a travs del diseo de
cuestionario, determinacin de muestra y otros clculos.
Anlisis e interpretacin de los datos.- Se realiza la validacin y anlisis de la
informacin a travs de tcnicas estadsticas.
Presentacin de resultados.- Elaboracin del informe con los resultados tcnicos
y conclusiones.
37
3.4.2 TCNICAS DE INVESTIGACIN
La Encuesta es la solicitud y recoleccin de informacin mediante la consulta a
cierta muestra de poblacin. La herramienta principal de la encuesta es el cuestionario
donde se registran las series de preguntas con opcin mltiple a consultar.
3.5POBLACIN Y CARACTERSTICAS DE LA MUESTRA
3.5.1 CARACTERSTICAS DE LA POBLACIN
La presente investigacin est dirigida a jvenes econmicamente activos de 23 a
28 aos que comparten su vivienda con uno o ms hogares, o viven en unidades de
vivienda improvisadas. Esta poblacin est conformado por los 10.000 hogares con
dficit cuantitativo, es decir que comparten su vivienda con uno o ms hogares, o viven
en unidades de vivienda improvisadas.
3.5.2 LA MUESTRA
El tipo de muestreo a utilizar es aleatoria-probabilstica; es decir, que el
investigador selecciona de manera aleatoria a los hogares que van hacer encuestados
teniendo la misma oportunidad o probabilidad de participar.
3.5.3 TAMAO DE LA MUESTRA
El tamao de muestra (n) determinado para el levantamiento de informacin
requerida en nuestro estudio es de 500 jvenes econmicamente activos entre 23 y 28
aos para ser entrevistados.
38
n: Tamao de la muestra
N: Tamao de la Poblacin N= 10.000
p: Posibilidad de construccin de vivienda social p= 0,35
q: Posibilidad de construccin de vivienda social q=0,65
E: error, considera el 2%, E= 0,02
Z: nivel de confianza, que para el 95%, Z= 0,962
10.000 0,35 0,65

= (1)2 = (10.0001)(0,02)2
+ ( ) + (0,35 0,65)
2 0,9622
2275
= (9999)0,0004
= 500
+ (0,2275)
0.92554
39
3.6 ANALISIS E INTERPRETACION DE LOS RESULTADOS
ENCUESTA DIRIGIDA A JOVENES ECONOMICAMENTE ACTIVOS ENTRE 23 A 28

AOS DE LA ZONA INDUSTRIAL DEL 14.5 VIA DAULE DE LA CIUDAD DE
GUAYAQUIL
1.- A qu genero pertenece?
Tabla 2: Pregunta 1
Muestra Masculino Femenino
500 380 120
Fuente: Encuesta realizada a jvenes econmicamente activos

Grafico 2: Pregunta 1

Interpretacin:
Como se puede observar en la muestra el genero masculino es el mas predominante
entre los jovenes del sector consultado.
40
2.- Cul es su edad actual?
Tabla 3: Pregunta 2
Muestra 20-25 Aos 26-30 Aos

500 270 230


Interpretacin:
Segn los datos obtenidos la edad comprendida entre 20 y 25 aos es la con mayor
porcentaje de la muestra.
41
3.- Cul es su estado civil actual?
Tabla 4: Pregunta 3
Unin
Muestra Soltero Casado Libre Separado Divorciado Viudo
500 260 35 185 20 0 0


Interpretacin:
Podemos observar que los jvenes solteros tienen el 52% de los datos estudiados,
le siguen los que declararon estar en unin libre y los casados.
42
4.- Sus ingresos van desde:
Tabla 5: Pregunta 4
$ 366 a $ $501 a $ $ 701 a $ $ 901 en

Muestra 500 700 900 adelante
500 380 95 25 0

Interpretacin:
Segn la revisin de los datos se puede observar que la mayora los jvenes
econmicamente activa de esta zona percibe la remuneracin bsica unificada.
43
5.- Su tipo de vivienda es:
Tabla 6: Pregunta 5
Cuarto en
Muestra Casa o Villa Departamento casa de Otros
inquilinato
500 300 160 40 0

Interpretacin:
El 60% de los encuestados contestaron que habitan en casa o villa individual, el
40% restante supo decir que habitan en departamento, cuarto en casa de inquilinato
y otros.
44
6.- La vivienda qu usted habita es:
Tabla 7: Pregunta 6
Padres o
Muestra Propia Alquilada Otros
Familiares
500 34 134 320 12


Interpretacin:
El 64% de los encuestados viven an con sus padres o familiares, demostrando que
pudieran ser los potentes prominentes compradores de viviendas.
45
7.- Cree usted qu los planes habitacionales ofertados en el mercado,
cumplen con los aspectos bsicos como esttica, funcionalidad, seguridad y
precio?
Tabla 8: Pregunta 7
Muestra Si No
500 107 393

Interpretacin:
El 78.60% de los encuestados contesto que las viviendas ofertadas en el mercado no
tienen las caractersticas bsicas que buscan en una unidad habitacional.
46
8.- Si existiese un plan habitacional que se ajuste a su realidad econmica
estara interesado en adquirir una vivienda?
Tabla 9: Pregunta 8
Muy Bastante Poco Nada

Muestra
Probable Probable Probable Probable
500 130 310 50 10

Interpretacin:
Se puede observar que el 88% de los encuestados estara interesado en adquirir una
vivienda en la medida de sus posibilidades, mientras que el 12% de los entrevistados
no tienen la intencin de compra.
47
9.- Adquirira usted una vivienda de inters social como inversin futura?
Tabla 10: Pregunta 9
Muestra Si No
500 200 300

Interpretacin:
El 60% de los jvenes entrevistados no compraran una vivienda como inversin futura
y estos datos demuestran que en nuestro pas no existe la cultura de ahorro.
48
10.- Cuenta usted con una precalificacin para acceder a un crdito hipotecario?
Muestra Si No No Sabe
500 200 105 195


Interpretacin:
El 40% de los encuestados cuentan con una precalificacin para crdito hipotecario,
mientras el 39% no sabe si cuenta con la misma.
49
11.- Qu institucin le est precalificando el crdito hipotecario?
Institucin
Muestra BIESS
Financiera
200 142 58

Grafico12: Pregunta 11

Interpretacin:
Del 40% de los encuestados que tiene una precalificacin de crdito hipotecario el 71%
los tiene con el Banco del Seguro Social y el 29% con instituciones financieras privadas.
50
12.- Le parece asequible para su obtencin el Bono de Vivienda que entrega el
MIDUVI?
Muestra Si No
500 350 150

Interpretacin:
El 70% de los jvenes encuestados afirmaron que les parece fcil la forma de adquirir el
bono de la vivienda.
51
13.- Le gustara qu su vivienda a pesar de contar con una dimensin de 72mts2
posea:
Cocina
Patio Cerramiento
Muestra Dos baos ms
Adoquinado Individual
amplia
500 115 128 41 216


Interpretacin:
Segn los datos obtenidos claramente se ve que la mayora de los encuestados el
43.20% prefiere al comprar una vivienda que tenga cerramiento para tener ms
seguridad en la misma, el 25.60% de los entrevistados prefieren tener una cocina ms
52
amplia, el 23% desean tener dos baos en la vivienda y el 8.20% solicitaran el patio
adoquinado.
3.7 CONCLUSIONES
De las encuestas realizadas a las partes involucradas en el presente proyecto, se
determin que las jvenes familias detectadas cuyas edades oscilan entre 23 y 28 aos
de edad, comprometiendo un 64% de la muestra seleccionada, viven con sus padres
por lo que se confirma la viabilidad de la propuesta al ofrecer una vivienda de tipo social
que les ayude a establecer su independencia.
El mencionado proyecto habitacional cuenta con un 88% de apoyo por parte del
mercado objetivo jvenes econmicamente activos que buscan este tipo de proyectos
ya que se ajustan a su viabilidad econmica.
Un 39% de los interesados en obtener viviendas de tipo social no tienen
conocimiento referente a su pre-calificacin en el BIESS, esta realidad de ajusta al
ofrecimiento del proyecto el mismo que ya que cuenta con una asesora hacia estas
personas para investigar si las mismas cuentas con prstamos hipotecarios pre-
calificados.
Se diagnostic que el 76% de los jvenes encuestados posen ingresos que van
desde los $ 500.00 en adelante hasta $ 900 por lo cual se los considera clientes
perfectos para el proyecto Jardn Colonial.
53
CAPITULO IV
4. PROPUESTA
4.1 TTULO
Viviendas de inters social con distintas opciones de financiamiento. Diseo de un
Plan de negocios para viabilizar el proyecto habitacional Jardn Colonial dirigido a
jvenes de mediano ingresos del sector industrial del km 14.5 Va a Daule de la ciudad
de Guayaquil.
4.2 ANALISIS DE COMPETENCIA
El proyecto inmobiliario Jardn Colonial se encuentra ubicado en el Km. 14.5 Va a
Daule, en esta zona hay algunos planes habitacionales, entre los ms importantes a
mencionar son:
VILLA ESPAA MUCHO LOTE 2
Este proyecto se encuentra ubicado en la Autopista Terminal Terrestre Pascuales,
km 11 en la parte baja del Cerro Colorado est por formado por 8.000 viviendas que se
desarrollaran en nueve etapas. Este proyecto tendr lotes para residencia y tambin
para uso residencial y comercial. Los terrenos esquineros tendrn una dimensin de
91m2, mientras que los medianeros 78m2.
54
El precio referencial de estas viviendas va desde los $ 15.000 a $ 30.000 dlares y
al ser un proyecto de la Ilustre Municipalidad de Guayaquil el interesado debe
demostrar que no posee otro bien inmueble.
ECOCITY
Este plan habitacional se encuentra ubicado en el km 14.5 Va a Daule, ingresando
por la entrada de la Cervecera Ambev, tiene 14.5 hectreas de extensin, el cual est
formado por dos etapas y 1200 viviendas.
Entre los beneficios de adquirir una vivienda en este proyecto es que cuenta con
canchas deportivas, juegos infantiles, locales comerciales, seguridad las 24 horas del
da.
Los modelos de casa que ofrece este proyecto son las siguientes:
Tabla 15
Modelo Dormitorios Construccin m2
Margarita 2 2 38,10
Margarita 3 3 45,32
Girasol 2 2 52,60
Girasol 3 3 66,74
Orquidea 3 3 81,00
Orquidea 4 4 87,89
55
CORPORACION BEATA
La corporacin Beata se inici en el ao 2000 con el fin de realizar proyectos de
viviendas de inters social, es ubicada en el km. 16 Va a Daule en la calle cobre, frente
a la Cervecera Nacional, se divide en cuatro proyectos inmobiliarios:
Conjunto Residencial Beata Mercedes Morn
Este conjunto inmobiliario cuenta con 1200 viviendas de inters social y 85 locales
comerciales, este proyecto se encuentra totalmente vendido y entregado.
Portn de Beata
Contar con un total de 2564 viviendas, divididas en dos etapas. La primera etapa
se encuentra parcialmente entregada, tendr un total de 564
viviendas mientras que la segunda etapa albergara alrededor de 1500 viviendas.
Valles de Beata
Este proyecto se encuentra en proceso de preventa en planos y contar con 1000
unidades habitacionales. El costo de estas vivienda varia entre USD. 35.000.00 y USD.
50.000.00.
56
METROPOLIS 2
Este Conjunto Residencial est ubicado en el norte de la ciudad de Guayaquil, en
la autopista Terminal Terrestre Pascuales a 600 metros del intercambiador de trfico
de la Av. Francisco de Orellana.
Este proyecto cuenta con grandes obras de infraestructura y seguridad privada
permanente, reas verdes, reas sociales, locales comerciales, malecn al rio Daule.
Cuenta con tres modelos de viviendas de 78.48m2, 93.90m2 y 108m2, cabe
destacar que esta urbanizacin no forma parte de las viviendas consideras de inters
social.
Modelo No. 4
Grafico 15
rea de construccin: 78.48m2
57
Terreno: 120.02m2
Ambientes: sala, comedor, cocina, 3 dormitorios, 2 baos, patio.
Precio: $ 74.682.47
20% Entrada: $ 14.936.49
Financiamiento de la cuota de entrada:
Reserva: $1,000.00 12 Cuotas: $1,161.37
Modelo No. 7
Grafico 16
Terreno: 120.02m2
58
Ambientes: sala, comedor, estudio, cocina, 3 dormitorios, 2 baos, patio.
Precio: $ 84.272.72
20% Entrada: $ 16.854.55
Reserva:$1,000.00
12 Cuotas: $1,321.21
Modelo No. 9
Grafico 17
Terreno: 120.02m2
Ambientes: sala, comedor, estudio, cocina, 3 dormitorios, 2 baos, patio.
59
Precio: $ 93.018.32
20% Entrada: $ 18.603.66
Reserva: $1,000.00
12 Cuotas: $1,466.97
ESPECIFICACIONES TECNICAS DE LAS VIVIENDAS OFERTADAS
La mayora de las viviendas ofertadas por esta zona norte de la ciudad de
Guayaquil cuenta con las mismas especificaciones tcnicas entre las que podemos
mencionar:
Cimientos y contra piso de hormign armado.
Estructura de paredes de bloques y columnas de hormign armado
Losa de hormign armado.
Cubierta Eternit sobre estructura metlica.
Acabado de paredes interiores y exteriores enlucidas.
Acabados de pisos interiores: cermica en toda la casa incluyendo escaleras.
Exteriores: Caminera de ingreso en hormign lavado.
Ventanas: Marco de aluminio natural con vidrios claros.
Puertas: madera tipo laurel con cerradura de polo.
Mesn de cocina de hormign armado revestido de cermica.
Lavaplatos de acero inoxidable de 1 pozo.
60
Piezas sanitarias nacionales.
Instalaciones elctricas empotradas de 110v.
Instalaciones sanitarias tuberas PVC, agua fra.
Fregadero prefabricado de hormign armado patio.
4.3 PROPUESTA TCNICA FINANCIERA
4.3.1 ANTECEDENTES Y UBICACIN DEL PROYECTO HABITACIONAL JARDN
COLONIAL
El terreno para el proyecto Jardn Colonial se encuentra ubicado en el km 14.5 Va
a Daule, entrando por la Cervecera Brahma Ambev.
Hacienda: La Pocesota
Sector: Las Iguanas
Parroquia: Pascuales
El rea total de terreno para urbanizar es de 53.505,77m2, distribuidos de la
siguiente manera:
Tabla 16
Area Residencial 30.450,00 m2

Area Comercial 7.832,28 m2
Area Cedida al Municipio 5.487,96 m2
Area Vias Secundarias 9.735,53 m2
Total m2 53.505,77 m2
61
4.3.1.1 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
El sector se est fortaleciendo, en su entorno tiene urbanizaciones como Ecocity,
Santa Clara y asentamientos informales como la Flor de Bastin.
El proyecto inmobiliario Jardn Colonial esta destinad a jvenes econmicamente
activos entre 23 y 28 aos, familias, de medianos ingresos.
Los proyectos habitacionales de inters social desarrollados en los ltimos aos,
cuentan con viviendas de hasta $ 35.000,00 por unidad promedio, se encuentran en el
sector norte de la ciudad.
Las zonas verdes son muy pocas por el sector, podemos observar que existen
muchos terrenos baldos en la cercana del proyecto.Tambin existen asentamientos no
permitidos invasiones- en estas viviendas se acenta el sistema tradicional de
construccin y otras que son de madera, caa guadua y materiales de reciclaje.
En el sector existe una rplica del Colegio 28 de Mayo, un centro mdico, y un
cuartel de polica.
62
4.3.2 ASPECTOS TECNICOS DE URBANISMO E INFRAESTRUCTURA
La construccin del plan habitacional Jardn Colonial empieza con el estudio del
suelo, obra de urbanismo e infraestructura como vas de accesos, bordillos y aceras,
redes de agua potable, alcantarillado, redes elctricas y telefnicas.
Primeramente al iniciar la obra se debe desalojar cualquier material orgnico que
pudiera estar en el terreno, para que el contratista deje limpio, nivelado y compacto el
lugar de la construccin.
4.3.2.1 RED GENERAL DE AGUA POTABLE
Se utilizaran los siguientes materiales:
Tuberas y accesorios de PVC-P unin Z, Mpa de presin.
Vlvula de compuerta de hierro fundido externas lisas con uniones asimtricas
tipo DRESSER.
4.3.2.2 RED GENERAL DE ALCANTARILLADO
Se utilizaran los siguientes materiales:
Tubera de plstico tipo HAIDEN
Pozos de hormign simple con tapas HF aprobadas por INTERAGUA
63
4.3.2.3 RED ELECTRICA
Los estudios elctricos contemplan el diseo elctrico de las Redes de Media y de
Baja Tensin, alumbrado pblico, conjuntamente con el estudio de la demanda elctrica
proyectada.
4.3.2.4 ACERAS Y BORDILLOS
Bordillos de HS de 180kg/cm2, de ancho 12cm al nivel de la acera.
Aceras adoquinadas (ancho igual a 1m) sobre base compactada de lastre de
10cm de espesor.
4.3.2.5 VIAS VEHICULAR Y PEATONAL
Adoqun reforzado u hormign de 12 cm de espesor 380kg x cm2.
Veredas de adoqun gris econmico o losetas de hormign
4.3.2.6 REAS VERDES
Las reas verdes sern con csped equipados con juegos infantiles, camineras,
arborizado y jardinera.
64
4.3.3 ESPECIFICACIONES TECNICAS PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS
PARA EL PLAN HABITACIONAL JARDN COLONIAL
4.3.3.1 REPLANTEO Y TRAZADO
Se har el replanteo de las viviendas en el terreno, obedeciendo a los planos, el
constructor revisara y verificar las cotas del terreno con un topgrafo.
4.3.3.2 COTA DE PISO EN VIVIENDA
La cota exterior ser de +/- 0,00m y la interior mnimo +0,16m.
4.3.3.3 RELLENO COMPACTADO EN VIVIENDA
Antes de fundir la cimentacin, se debe rellenar toda el rea de la vivienda con
material ptreo fino y mediano.
4.3.3.4 ENCOFRADOS
Los moldes que se utilizaran para el encofrado sern de plywood o metlicos lisos
para columnas, paredes, vigas y pilaretes, estos deben ser fuertes para resistir la carga
del hormign, sin que se produzcan desplazamientos durante la vertida del hormign.
Se colocar en la cara interna del encofrado una lmina bituminosa antes de verter
el hormign para que al desencofrar se haga con facilidad y no sea necesario enlucir.
65
4.3.3.5 DESENCOFRADO
Antes de realizar el proceso de desencofrado se debe verificar que el hormign
haya adquirido la resistencia con relacin al tiempo mnimo de fraguado, as al sacar el
encofrado no habr descascaramiento o distorsiones.
La resistencia mnima de fraguado debe comprobarse previamente en el laboratorio,
si este anlisis no se realiz no se puede desencofrar ningn molde.
4.3.3.6 HORMIGON
Debern ser material de primera calidad. Las piedras que se utilizaran deben
tener la resistencia necesaria, tendrn tamao adecuado. La arena debe ser limpia,
silcea, dura y spera, el grueso del grano ser mezclado segn se necesite.
El cemento ser nacional, con los requisitos exigidos por normas internacionales.
Su almacenaje se realizara en lugar seco y ventilado, su permaneca no ser ms de 15
das en la bodega.
El agua que se utilizara es el agua potable del servicio de red de la ciudad, si no
hubiera el servicio, el constructor se abastecer por medio de tanqueros y asumir los
costos.
66
4.3.3.7 ACERO ESTRUCTURAL
Los plintos, columnas, vigas, paredes, pilaretes se formaran con acero estructural
electro soldado, kit de acero, est debe estar diseado para soportar la ampliacin de
una losa de hormign con una cubierta liviana. El acero ser totalmente recubierto con
el hormign para que no se oxide.
4.3.3.8 CONTRAPISO
Una vez que el suelo este compactado se fundir primero un re-plantillo de 1.5 cm
de espesor donde se pondr la red de hierro y se fundir el contrapiso de 7.5cm de
espesor, antes de fundir el contrapiso se dejaran empotradas las tuberas sanitarias de
agua potable y elctrica.
4.3.3.9 PAREDES
Las paredes sern de hormign armado o de estructura de acero, el acabado ser
liso y su resistencia ser el soporte del peso de la losa, las paredes exteriores deben
ser rematadas en la cubierta y quedas uniforme para que no entre luz o agua.
67
4.3.3.10 PUERTAS Y VENTANAS
Las puertas exteriores e interiores sern de madera barnizada de acuerdo a las
medidas que los planos indican con chapas de buena calidad y estarn ubicadas a un
metro de la altura de la terminacin del piso.
Las ventanas sern de aluminio econmico natural liviano, vidrio claro, malla anti
mosquito.
4.3.3.11 INSTALACIONES SANITARIAS
La red de agua potable estar constituidas por lneas independientes de media para
cada unidad habitacional, las acometidas se pondrn en el interior de la vivienda, la red
interior se realizara de acuerdo a los planos, las tuberas sern de P.V.C.
La red de aguas servidas sern de P.V.C, de 2 y 4 de dimetro, las pendientes
bajo el piso sern mnimo de 2.5% e irn sobre lecho de arena.
Las piezas sanitarias se instalaran en cada vivienda como indica el plano:
Lavamanos sern de pared tipo roma color blanco, grifo cromado con llave de
, desage trampa de 11/4, registros de 2, tapn y cadena.
Los inodoros sern de losa tipo roma color blanco, de tanque bajo y minimo
consumo de agua.
68
Las duchas de mviles, con una llave del mismo dimetro, rejilla en el piso de
la ducha, el muro divisor se construir de acuerdo a las especificaciones del
plano.
Los lavaderos de la cocina se pondrn metlicos de acero inoxidable de un solo
pozo, integrado al mesn, llave de pares de pico alto mvil para cocina.
4.3.3.12 INSTALACIONES ELECTRICAS
El sistema elctrico deber estar conectado a tierra, a travs de una lnea que saldr
del medidor, este deber ser solicitado por el propietario a la empresa elctrica para el
suministro del mismo.
Las instalaciones sern de 120 voltios y alcanzara todos los puntos de luz y
tomacorrientes indicados en el plano, estas debern ser independiente para cada
vivienda.
Cada vivienda tendr dos protector tipo breaker de 20 amperaje empotrado en la
pared junto con su base socket, la instalacin ser empotradas.
4.3.3.13 CUBIERTA
La cubierta es una losa impermeable y as evitar rajaduras y filtraciones.
69
4.3.3.14 ACABADOS
Se utilizar cermica de 30 x 30 para el piso, mesn de la cocina, pared de bao,
para el suelo de bao, se usar pintura de caucho previo a la puesta de resina.
Tabla 17
ESPECIFICACIONES TCNICAS Y DE ACABADOS UNIDAD HABITACIONAL JARDIN COLONIAL

CIMENTACION LOSAS DE CIIMENTACION
CADENAS NO NECESARIAS
PAREDES PORTANTES ESTRUCTURA DE ACERO ESPACIAL Y POLIESTIRENO
ESTRUCTURAS
ENTREPISO LOSA DE 15CM DE ESPESOR
CUBIERTA LOSA DE 10CM DE ESPESOR
GRADAS ESCALONES DE ACERO EMPOTRADO DE HORMIGON
PAREDES EXTERIORES ESTRUCTURA DE ACERO ESPACIAL Y POLIESTIRENO
MAMPOSTERIA
PAREDES INTERIORES ESTRUCTURA DE ACERO ESPACIAL Y POLIESTIRENO
Y PISOS
PISOS CERAMICA NACIONAL ECONOMICA
ELCTRICAS EMPOTRADAS EN PAREDES Y LOSAS TUBERIAS PVC, PLACAS

ECONOMICAS DE 2 CIRCUITOS, MEDIDOR BIFASICO
INSTALACIONES
SANITARIAS DESAGUES PVC REFORSADO EN 90MM
AGUA POTABLE PVC REFORZAD PEGABLE PARA AGUA FRIA
TELEFONICA UN PUNTO POR VIVIENDA
PAREDES EXTERIORES PINTURA DE CAUCHO ECONOMICA DE EXTERIORES
PAREDES INTERIORES PINTURA DE CAUCHO ECONOMICA DE INTERIORES
TUMBADOS ENLUCIDO GRUESO Y PINTADO EN CAUCHO BLANCO
VENTANAS ALUMINIO NATURAL ECONOMICO
PUERTAS EXTERIORES DE MADERA LAQUEADA
PUERTAS INTERIORES DE MADERA LAQUEADA
CERADURAS DE PONO NACIONAL DE BUENA CALIDAD
ACABADOS
PISO COCINA CERAMICA ECONOMICA NACIONAL
MESON REVESTIDO DE CERAMICA ECONOMICA NACIONAL
INODORO JUEGO BLANCO ECONOMICO EDESA
LAVABO LAVATORIO SHJELBY BLANCO ECONOMICO EDESA
DUCHA SHELBY CAMPANOLA CON DUCHA EDESA
LAVAPLATOS FREGADERO ECONOMICO EDESA
GRIFERIA SHELBY SENCILLA CON LLAVE PARA COCINA EDESA
Elaborado por: Priscilla Rosero
70
4.4 ASPECTOS LEGALES
Los pasos necesarios para obtener los respectivos permisos para iniciar un
proyecto inmobiliario son los siguientes:
1. Obtencin de autorizacin de inicio de obras urbansticas y/o de construccin de
viviendas, para lo cual es necesario la presentacin de: Cronograma urbanstico,
planos urbansticos, archivo digital del diseo, memorias tcnicas urbansticas,
reglamento interno de la urbanizacin, documentacin tcnica solicitada por el
Municipio, documentacin de control de edificaciones (viviendas), factibilidad de
servicios y dems documentos legales solicitados (RUC, cdula de ciudadana y
certificado de votacin de Representante Legal.)
2. Una vez obtenida la autorizacin de inicio de obras, de acuerdo a lo aprobado
por la dependencia pblica, se debe ejecutar ms del 50% de obra
cierta urbanstica, posterior a lo cual se debe solicitar la respectiva inspeccin
municipal, en donde se constatar el porcentaje en efecto ejecutado.
3. En la inspeccin indicada, el Municipio tambin determinar el valor que resta
por ejecutar para con base de ello solicitar la emisin de una garanta real
(pliza de seguro, fideicomiso, entre otros.) Asimismo, solicitar las aprobaciones
tcnicas por parte de Interagua, CNEL, CNT, Cuerpo de Bomberos. Todo
esto previo al otorgamiento de los permisos de ventas de solares.
71
4. Una vez cumplidos los requisitos sealados en el punto anterior, el Municipio
expedir los permisos de venta de solares, con lo cual se puede empezar a
vender las unidades inmobiliarias y recuperar dinero de los clientes.
5. Se debe inscribir el permiso de ventas de solares en el Registro de la Propiedad
de Guayaquil.
6. Una vez inscrito el permiso, se debe solicitar al Municipio los catastros de los
lotes.
7. Dichos catastros deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad de
Guayaquil.
8. Una vez inscritos los catastros, se puede iniciar el proceso de escrituracin de
las viviendas a nombre de los respectivos compradores.
En lo referente a la Declaratoria de Propiedad Horizontal, entre los requisitos a
presentar en el Municipio se encuentra:
a) Documentos legales: copia de cdula de ciudadana, certificado de votacin y
nombramiento del representante Legal; copia del registro profesional y cdula del
responsable tcnico; copia de la Escritura de Propiedad del Inmueble; y copia del
Certificado de Registro Catastral;
b) Documentos tcnicos: un juego completo de los Planos aprobados por el Municipio,
a lo que se adjunta el correspondiente registro de construccin; tres juegos de copias
de Planos Arquitectnicos determinando las reas comunes, tiles y privadas con su
correspondiente desagregacin;
72
c) Original y copia del Informe de Interagua y los planos de las instalaciones de
provisin del agua. (Aprobados por Interagua);
d) Original y tres copias del cuadro de alcuotas subscritas por un profesional;
e) Archivo digital en CD, en el que consta el Proyecto a someterse al Rgimen de
Propiedad Horizontal.
4.5 ASPECTOS PRESUPUESTARIOS Y FINANCIEROS
El Proyecto Jardn Colonial se desarrollara en un terreno de 53.505,77m2, del total
del terreno se utilizara el 56.91% para la construccin de viviendas, se realizaran cuatro
modelos de casas y el tiempo estimado para la finalizacin del plan habitacional es de
tres aos.
4.5.1 PRESUPUESTO TOTAL DEL PROYECTO
El costo total del Proyecto habitacional Jardn Colonial es de $ 14.967.343,12, este
costo est conformado por el presupuesto de construccin de viviendas, el costo de
infraestructura y los costos de terreno, planificacin, indirectos y financieros,
El Proyecto Jardn Colonial contar con cinco modelos de viviendas: 75 villas
Amelia, 58 villas Dalia, 80 Villas Gardenia y 420 villas Tulipn que es el producto
estrella en viviendas de inters social.
La construccin de las 633 viviendas tendr un costo de $ 6.607.555,74 que
representa el 43.86% del total del proyecto.
73
La infraestructura del Proyecto Jardn Colonial abarca las vas de accesos
principales, secundarias y peatonales, el urbanismo del terreno, aceras y bordillos,
jardineras, el presupuesto es de $ 3.982.282,79 y es el 26.44% del costo del proyecto.
El valor del terreno asciende a $ 478.876.61, el valor de cada metro cuadrado es de
$ 8.95.
Los costos de planificacin del proyecto abarcan los estudios preliminares, estudios
de mercado, estudio de impacto ambiental, estudio vial, estudios tcnicos, factibilidades
de agua potable, alcantarillado, energa elctrica y telfonos, trmites municipales,
evaluacin topolgica y estudios de suelo, anteproyecto de la urbanizacin y diseo de
varios modelos de viviendas. El costo del gasto de planificacin es de $ 194.702,79.
Los costos indirectos ascienden a $ 2.659.949,33 y comprende publicidad y
propaganda, fiscalizacin, seguimiento y control, gerencia de proyecto, gastos
administrativos, comisiones por ventas, honorarios por constitucin, administracin y
liquidacin de fideicomiso, auditoras externas, imprevistos, plizas de seguro, gastos
legales, gestin social en la ciudadela, otros.
El costo financiero comprenden todos los gastos bancarios por financiacin, que
incurrir el proyecto para poder iniciar la obra el valor de este costo es de $
1.140.234.57.
74
Tabla 18
PRESUPUESTO TOTAL
DEL PROYECTO
Nombre del Proyecto : JARDIN COLONIAL

Ubicacin : KM. 14.5 VIA A DAULE
No. De Viviendas : 633
ESTRUCTURA DE COSTOS
Grupo No.1 COSTO TOTAL DE VIVIENDAS

Presupuesto de Construccin de Costo Total
Tipologa Nmero de Unidades
una vivienda Viviendas
AMELIA 75 10.262,14 769.660,50

DALIA 58 14.198,58 823.517,64
GARDENIA 80 12.052,92 964.233,60
TULIPAN 420 9.643,20 4.050.144,00
TOTAL 633 6.607.555,74
Grupo No.2 COSTO TOTAL DE CONSTRUCCIN

Costo Total
Costo Total Viviendas Presupuesto de Infraestructura del Proyecto
Construccin
6.607.555,74 3.982.282,79 10.589.838,53
Grupo No.3 COSTO TOTAL DEL PROYECTO

Costo Total Construccin Costos Terreno, Planificacin, Indirectos y Financieros Costo Total del
Proyecto
10.589.838,53 Terreno 478.876,61 15.063.601,83
Planificacin 194.702,79
Indirectos 2.659.949,33
Financieros 1.140.234,57
Total 4.473.763,30
75
Tabla 19
COSTOS TERRENO, PLANIFICACIN, INDIRECTOS

Y FINANCIEROS
Nombre del
Proyecto : Jardn Colonial
Ubicacin: km 14,5 Via a Daule -
633 unidades
No. De Viviendas:
Etapa Descripcin Unidad Precio Unitario Cantidad M2 Subtotal

3 TERRENO
3,1 Terreno 1 M2 $ 5,40 70.818,76 $ 478.876,61
TOTAL TERRENO $ 478.876,61
Etapa Descripcin COSTO Subtotal

4 PLANIFICACION
4,1 Estudios $ 59.699,67
Estudio de mercado
Estudio de Impacto ambiental
Estudio de Impacto Vial
Estudio Tcnicos del proyecto
Otros
4,2 Planos $ 135.003,12
Topogfico
Urbanisticos 49.226,96
Arquitectnicos
Estructurales
Ingenieras 85.776,16
Otros (describir)
4,3 Impuestos y Tasas $ 0,00
Tasas e impuestos Municipales para aprobacin de planos
Otros (describir)
TOTAL PLANIFICACIN $ 194.702,79
Etapa Descripcin Porcentaje Costo Total Subtotal

5 INDIRECTOS
5,1 Publicidad y propaganda 1,50% $ 9.723.825,68 $ 145.857,39
5,2 Fiscalizacin, Seguimiento y Control 1,00% $ 10.589.838,53 $ 105.898,39
5,3 Gerencia de Proyectos 1,80% $ 10.589.838,53 $ 190.617,09
5,4 Gastos administrativos 11,89% $ 10.589.838,53 $ 1.258.972,95
5,5 Comisin por ventas 1,00% $ 9.723.825,68 $ 97.238,26
5,6 0,08%
Honorarios por constitucin y liquidacin del Fideicomiso $ 10.589.838,53 $ 8.471,87
5,7 Honorarios por administracin del Fideicomiso 1,85% $ 9.723.825,68 $ 179.890,78
5,8 Auditoria externa - Fideicomiso 0,11% $ 9.723.825,68 $ 10.696,21
5,9 Imprevistos 1,00% $ 9.723.825,68 $ 97.238,26
5,1 Plizas de seguro 10,00% $ 2.473.729,92 $ 247.372,99
5,11 Gastos legales 1,00% $ 10.589.838,53 $ 105.898,39
5,12 Gestin social y administracin ciudadelas 2,00% $ 10.589.838,53 $ 211.796,77
5,13 Otros (describir)
TOTAL INDIRECTOS $ 2.659.949,33
Etapa Descripcin Porcentaje Costo Total Subtotal

6 Costos financieros del Proyecto
6,1 Costos financieros $ 1.140.234,57
TOTAL FINANCIEROS $ 1.140.234,57
COSTO TOTAL DEL TERRENO, PLANIFICACION, INDIRECTOS Y FINANCIEROS $ 4.473.763,30
76
4.5.2 FLUJO DE EFECTIVO
Es una herramienta bsica, necesaria para el buen desarrollo administrativo y
financiero de un proyecto, para planear el uso del efectivo ya que nos indica los saldos
requeridos para el desarrollo eficiente del plan habitacional que se llevara a cabo, el
cuadro a continuacin muestra el flujo de efectivo proyectado para el Proyecto Jardn
Colonial.
Tabla 20
EVALUACIN FINANCIERA
RENTABILIDAD DEL PROYECTO
Nombre del Proyecto : Jardn Colonial

Ubicacin: km 14,5 Via a Daule
No. De Viviendas: 633 unidades
DESCRIPCION VALOR TOTAL AO 1 AO 2 AO 3
INGRESOS
CREDITOS 4.000.000,00 4.000.000,00 0,00 0,00
VENTAS 17.165.800,00 5.000.000,00 9.562.900,00 2.602.900,00
TOTAL INGRESOS 21.165.800,00 9.000.000,00 9.562.900,00 2.602.900,00
EGRESOS
TERRENO 478.880,66 0,00 478.880,66 0,00
OBRA CIVIL 9.589.837,53 4.569.319,44 5.020.518,09 0,00
PLANIFICACION 194.702,04 97.351,02 97.351,02 0,00
INDIRECTOS 2.659.949,32 1.218.756,61 1.441.192,71 0,00
GASTOS 1.140.234,57 760.156,38 380.078,19 0,00
TOTAL EGRESOS 14.063.604,12 6.645.583,45 7.418.020,67 0,00
FLUJO DE EFECTIVO
OPERACIONAL Y
FINANCIERO 7.102.195,88 2.354.416,55 2.144.879,33 2.602.900,00
77
4.5.3 ANALISIS DEL VAN Y DEL TIR
VALOR ACTUAL NETO
El flujo de caja se ha proyectado para 3 aos que es lo que durara el proyecto, el
Valor actual neto es un instrumento financiero que nos permitir calcular que tanto es
factible el proyecto.
Con los resultados obtenidos en el flujo de caja nos muestra un VAN positivo de $
1.731.679,82.
ANALISIS DEL TIR
Al demostrar un VAN positivo con los datos obtenidos, podemos decir que el
proyecto es financieramente viable ya que el TIR es mayor que la tasa de descuento.
El TIR obtenido es de 35%.
Tabla 21
VAN 1.731.679,82
TIR 35%
4.6 MATRIZ ESTRATEGICA FODA
El anlisis de la matriz FODA nos ayuda para observar el desarrollo situacional
del proyecto y generar planes estratgicos aprovechando las fortalezas y oportunidades
para reducir el impacto de las debilidades y amenazas.
78
Tabla 22
MATRIZ FODA PARA FORMULACIN DE ESTRATEGIAS
FORTALEZAS DEBILIDADES
a) Ubicacin en una zona de

expansin, la mayoria de jovenes
encuestados trabajan en empresas a) Al ser un tipo de vivienda de
aledaas. interes social el terreno y la
construccion cuentan con lo
b) Planes diferenciados de mnimo estadard requerido.
financiamiento y acompaamiento
en todo el proceso de acceso para
crdito hipotecario.
c) Adecuada y buena forma de

distribucin de la vivienda, areas
recreativas y otros espacios de
esparcimiento. b) Escasa promocin y
conocimiento del proyecto
d) El proyecto cuenta unidades
habitacional.
educacionales cercanas as como
cuartel de policias y bomberos,
parques infantiles y canchas
sinteticas de futbol.
d) Adecuada infraestructura y
estructura de construccin de la
vivienda permitiendo rendimientos
maximizando los espacios de dicho c) En la zona de ubicacin del
hbitat. proyecto no se cuenta con
muchas lineas de transporte
e) Creacin de fideicomiso para el pblico que presten el servicio.
manejo adecuado tanto
administrativo y financiero del
negocio.
OPORTUNIDADES ESTRATEGIAS-FO ESTRATEGIAS-DO
a) Planes pblicos para acceso a bonos y

crditos hipotecarios.
Concienzar a los jvenes

El acompaamiento en la
economicamente activos la
negociacion facilta la asesoria en
b) Existe una latente demanda habitacional. importancia de contar con un
trminos de adquisin mediante la
bien inmueble como inversion
utilizacin de bonos.
futura.
c) Es un plan viable financiera y comercialmente

que trendr aceptacin entre los inversinistas que
buscan este tipo de proyectos
d) Cerca del proyecto existen asentamiento

informales cuyos habitantes son personas que se
acogieron al plan retorno propuesto por el
gobierno central, que cuentan con ciertos ahorros Campaa de socializacin agresiva
que podian uar para la entrada de una vivienda. Impulsar plan estrategico para
de la existencia dewl plan
incentivar a jovenes a comprar
habitacional Jardn Colonial en las
vivienda como inversion futura
empresas del sector
e) Incentivar a la adquisicin de un bien inmueble
como inversin a jovenes economicamente
activos.
AMENAZAS ESTRATEGIAS-FA ESTRATEGIAS-DA
a) Factores externos e internos como ley de

herencia, inflacin, desempleo, polticas
monetarias o macroeconmicas que afectan el
sector inmobiliario y la liquidez en la compra de la
vivienda. Capacitar al personal de Disear estrategias de ventas
comercializacin para mejorar su para mejorar la posicin del
eficiencia en la consecucion de proyecto en el mercado
b) Asentamientos informales compradores de viviendas. inmobiliario.
c) Existe un proyecto de interes social que se

encuentra concolidado que es conocido dentro
del mercado inmobiliario
79
4.7 PLAN DE MARKETING
El objetivo principal del plan de marketing es de proporcionar una imagen clara del
proyecto en cuanto al nivel de posicionamiento que tiene el proyecto y el camino que
debemos seguir para conseguir la rentabilidad esperada.
4.7.1 ESTRATEGIA DE PRODUCTO
El Plan habitacional Jardn Colonial est ubicado en el Km 14.5 Va Guayaquil
Daule, entrando por la Cervecera Brahma Ambev, el proyecto contara con 633
unidades habitacionales, contando con el principal producto que es vivienda tipo dplex
de inters social por su valor inferior a $ 30.000,00.
4.7.2 LOGO DE PLAN HABITACIONAL
Grfico 18
Elaborado por: Priscilla Rosero
80
4.7.3 TIPO DE PRODUCTO
Casa tipo bifamiliar dos plantas vivienda multifuncional con un rea til de
39.22m2, rea privativa de 10.35m2 y rea comn de 10.31m2.
Casa se construirn en una y dos plantas, las casas de una planta tendrn un rea
de terreno de 72m2 y de construccin 51.66m2. Las viviendas de dos pisos tendrn el
rea de terreno de 72m2 y 51.66 m2 y 58.07m2 de construccin.
4.7.4 NOMBRE Y DESCRIPCION DEL PRODUCTO
VILLA TULIPAN
Vivienda tipo bifamiliar de dos plantas cuenta con sala, comedor, cocina, dos
dormitorios y un bao. El rea de cada departamento es de 39.22m2.
El precio de esta vivienda es de $ 24.000.00.
Grfico 19
81
VILLA AMELIA
Esta vivienda cuenta con sala, comedor, cocina, tres cuartos, un bao y patio tiene
una dimensin de terreno de 74m2 y 51,66m2 de construccin, cuenta con losa para un
segundo piso.
El precio de la villa Amelia es de $ 35.000,00
Grfico 20
Grfico 21
82
VILLA DALIA
La casa Dalia cuenta con dos pisos, 72m2 de terreno y 58.07m2 de construccin,
tiene sala, comedor, cocina, tres cuartos, dos bao y patio, es la vivienda ms grande
del proyecto.
El valor al pblico es de $ 42.000,00
Grfico 22
Grfico 23
83
Grfico 24
Villa Gardenia
La villa Gardenia cuenta con dos pisos, 72m2 de terreno y 51.66m2 de

construccin, tiene sala, comedor, cocina, tres cuartos, un bao y patio.
El precio de esta vivienda es de $ 28.000,00
Grfico 25
84
4.7.4 SERVICIOS OFRECIDOS
Los servicios que se ofrecen al cliente interesado en la compra de vivienda son:
Garanta de construccin, las leyes ecuatorianas plantean que el constructor o
promotor debe ofrecer una garanta de por lo menos 10 aos por la estructura
del bien inmueble adquirido.
Gua del producto, se detallarn los cuidados mnimos que se deben de tener
con la unidad habitacional, se entregar una lista con marcas, nombres y
contactos de proveedores de los diferentes insumos utilizados en la
construccin de la vivienda.
Financiamiento diferenciado.
Acompaamiento y asesora en cuanto a cmo conseguir el financiamiento con
las IFIS o Banco del Instituto de Seguridad Social.
Asesora para la consecucin del Bono para Vivienda que ofrece el MIDUVI,
requisitos necesarios.
Optimizacin de espacios
Pese a ser un plan de vivienda de inters social contar con seguridad privada
permanente, cerramiento en el permetro de la urbanizacin, garita de seguridad.
Servicio de post-venta.
85
4.7.5 PLAN PUBLICITARIO PARA LA COMERCIALIZACIN DE UNIDADES
HABITACIONALES DEL PLAN HABITACIONAL JARDN COLONIAL
4.7.5.1 CAMPAA PUBLICITARIA
Propaganda televisiva, se realizarn spot televisivos en medios especficos como
TC Televisin, Canela TV, Gama TV, para dar a conocer la marca.
Propaganda Radial, cuas y capsulas dirigidas a nuestro mercado objetivo, medio
especifico Radio Canela.
Prensa, anuncios en Diario Extra y Diario El Telgrafo.
Vallas publicitarias, sern colocadas en la Va a Daule, Va Perimetral altura de
Trinipuerto y otra a la altura de Mall el Fortn, se expondr poca informacin pero
deber ser clara y concisa para que capte la atencin del posible cliente de esta forma
se generar expectativa y la necesidad de comunicarse con la promotora a pedir
informacin del producto.
POP, afiches, brochures, volantes, letreros y sealtica.
Imagen Corporativa, papelera, logos, tiles de oficina, camisetas, gorras, bolsos
para identificar la marca del Proyecto Inmobiliario Jardn Colonial.
86
4.7.5.2 PROMOCIN INTERNET
En la actualidad el internet es uno de los principales medios de comunicacin por
medio del cual al darse a conocer y promocionar productos, a bajo costo, por esta razn
el Proyecto Inmobiliario Jardn Colonial ha optado por promocionarse utilizando las
herramientas que este provee.
El proyecto contara con pgina web www.jardincolonial.com.ec , como nuestro
mercado objetivo son jvenes econmicamente activo de entre 23 a 28 aos y usan en
su mayora las redes sociales crearemos nuestra cuenta de Facebook y de Instagram
donde subiremos a la red fotografas de nuestros productos, promociones mensuales y
noticias nuevas sobre el plan habitacional.
4.7.6 ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACIN
El promotor inmobiliario deber contar con oficinas en centros donde concurra
masivamente los habitantes para que puedan acercarse a consultar acerca del producto
que comercializamos, segn estudios realizados deber ubicarse una Isla en el Mall El
Fortn, otra oficina deber estar en el proyecto para poder atender a los clientes que
deseen conocer el terreno y la forma de construccin de las viviendas.
Al encontrarse el Plan Habitacional Jardn Colonial cerca de un rea donde
encontramos muchas industrias y varios parques empresariales, la fuerza de ventas
podr coordinar con los departamentos de Recursos Humanos para dar charlas y
hacerles conocer el producto que estamos comercializando, dejando claro que no solo
ofrecemos el bien inmueble que en realidad ofrecemos; cristalizar sueos de vivienda
nueva a precios alcanzables, segn la encuesta realizada los datos tabulados nos
87
dieron como resultados que en la zona habitan jvenes econmicamente activos
solteros que podran adquirir el bien inmueble como inversin y la campaa se
orientar a proponer que inviertan en una vivienda que podra ser rentada y que ao a
ao gracias a la plusvala el valor de la inversin se incrementara.
Participar en Ferias de Viviendas, las principales ferias de este tipo que se dan en
la Ciudad de Guayaquil son Hbitat & Construye, Mi casa clave auspiciada por el
BIESS, en estos eventos se podr socializar nuestros producto y generar base de
futuros clientes ya que estas exposiciones son las puertas para tener contacto con los
futuros prominentes compradores.
4.7.6.1 SERVICIO DE CORRETAJE PARA CLIENTES QUE DESEEN RENTAR LA
VIVIENDA ADQUIRIDA
El Promotor Inmobiliario al conocer el mercado y mantener bases actualizadas de
clientes interesados en comprar, vender o alquilar viviendas, ofrecer como un plus a
los prominentes compradores que adquirirn la casa a manera de inversin este
servicio sin costo alguno.
La rentabilidad generada por la compra de vivienda en el tiempo podra ser de hasta
el 10% dependiendo de las mejoras municipales, mejoras realizadas en la vivienda y
del avalu que un perito profesional realice a la casa adquirida.
88
4.7.7 ESTRATEGIA DE PRECIOS Y DESCUENTOS
Los precios establecidos para cada vivienda del Plan Habitacional Jardn Colonial
se obtuvieron realizando un anlisis concientizado en el mercado de viviendas de
inters social, junto con el plus que ofrece la urbanizacin como el tener seguridad
privada, cerca de unidades educativas, dispensarios de salud, cuartel de polica y
bomberos, va principal de acceso en buen estado.
El promotor podr ofrecer como descuento mnimo el 4% y como mximo el 8%, si
el prominente comprador paga de contado la entrada del 20% o del 30% segn sea el
caso. Se ofrecer descuento de hasta el 2% cuando la persona que reserv la
vivienda haya cancelado puntualmente las cuotas de la entrada, este descuento se
realizar en la ltima cuota pactada.
Como incentivo de compras se ofrecer a los clientes que reserven en las distintas
ferias que participe el promotor a ms del descuento, gratis un ao de alcuotas.
4.7.8 ESTRATEGIA DE FINANCIAMIENTO
Como hemos descrito entre los beneficios que dara el promotor del Plan
Habitacional Jardn Colonial es el del financiamiento diferenciado de la entrada entre
los que podramos mencionar seran los siguientes:
89
Tabla 23
VILLA TULIPAN VILLA GARDENIA VILLA AMELIA VILLA DALIA

$ 24.000,00 $ 28.000,00 $ 35.000,00 $ 42.000,00
BIESS IFIS BIESS IFIS BIESS IFIS BIESS IFIS
10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%
ENTRADA
2.400,00 2.400,00 2.800,00 2.800,00 3.500,00 3.500,00 4.200,00 4.200,00
RESERVA 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00
SALDO A FINANCIAR 1.900,00 1.900,00 2.300,00 2.300,00 3.000,00 3.000,00 3.700,00 3.700,00
CREDITO 9 255,56 255,56 333,33 333,33 411,11 411,11
DIRECTO 12 191,67 191,67 250,00 250,00 308,33 308,33
SALDO A FINANCIAR 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90%
EN CREDITO HIPOTECARIO 21.600,00 21.600,00 25.200,00 25.200,00 31.500,00 31.500,00 37.800,00 37.800,00
BONO MIDUVI 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00
GASTOS LEGALES 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00
TOTAL HIPOTECARIO 19.600,00 19.600,00 23.200,00 23.200,00 29.500,00 29.500,00 38.800,00 38.800,00
PLAZO 25 aos 20 aos 25 aos 20 aos 25 aos 20 aos 25 aos 20 aos
TASA % 6% 5% 6% 5% 6% 5% 6% 5%
MONTO A CANCELAR
APROXIMADAMENTE
MENSUAL 100,33 103,54 123,56 128,00 173,21 176,76 206,27 214,07
4.8 PRESENTACIN DEL PLAN DE NEGOCIOS DEL PROYECTO HABITACIONAL
JARDN COLONIAL A UNA PROMOTORA INMOBILIARIA.
Establecida la viabilidad comercial y financiera del proyecto habitacional Jardn
Colonial, este puede ser ofrecido a inversionistas o promotores inmobiliarios dedicados
a llevar a cabo este tipo de proyectos, cuenta con la infraestructura para el urbanismo
de terrenos, construccin de viviendas y cuentan con alta calificacin y reconocimiento
por parte de instituciones financieras.
Al presentar el proyecto a los inversionistas explicaremos con detalle nuestro plan
de negocios, as como las cualidades que hacen que el proyecto se diferencie de otros.
Se mencionar cual es el mercado objetivo para quien se dise la propuesta, el
Proyecto Jardn Colonial est dirigido en especial a jvenes econmicamente activos de
90
entre 23 y 28 aos que necesiten viviendas de inters social o para los que deseen
obtener un bien pensando en inversin para el futuro. Indicaremos la estrategias a
seguir y el plus que se podra ofrecer para hacer atractivo el plan habitacional.
Continuamos con la presentacin llegando a la parte financiera del proyecto,
demostrando con presupuestos, flujos proyectados, resultados de la evaluacin
financiera utilizando criterios como el VAN y el TIR, demostramos as la viabilidad
financiera del plan habitacional.
Para concluir nuestra presentacin frente al Promotor Inmobiliario expondremos que
realizamos el Plan de Negocios del Plan Habitacional Jardn Colonial, porque al
consultar estadsticas en el pas concluimos que proyectos de inters social siempre
resultan atractivos para los compradores por el precio asequible que se ofrece y
satisfacer la demanda existente.
91
CAPITULO V
5 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1 CONCLUSIONES
La oferta de un Plan Habitacional de viviendas de inters social es
completamente pertinente puesto que se estableci la existencia de la demanda
que ao a ao se va incrementando en el pas, lo cual se corrobora con la
encuesta realizada en el sector de estudio visualizando la intencin de compra,
haciendo que estos proyecto sean rentables.
Las casas de inters social tendrn siempre un mercado predispuesto; ya que
por su valor ventajoso atrae a personas de medianos y bajos ingresos, con
deseos de adquirir una vivienda propia.
La principal preocupacin de los prominentes compradores es la elaboracin de
los trmites para conseguir el crdito hipotecario, puesto que muchos de ellos no
cuentan con la informacin necesaria ni el conocimiento adecuado sobre como
acceder a las pginas del BIESS o de las IFIS.
Se comprob la factibilidad del proyecto mediante el VAN y el TIR donde
observamos que el plan de negocios es beneficioso, que de llevarse a cabo en
tres aos se recuperar la inversin inicial; lo cual hace que el proyecto sea
92
atractivo para cualquier promotor inmobiliario dedicado a invertir en la
construccin de este tipo de viviendas.
El proyecto a ms de beneficiar a los clientes que adquieran una vivienda,
tambin estara contribuyendo a disminuir la tasa de desempleo existente en el
Ecuador ya que la construccin es la actividad que genera el mayor efecto
positivo sobre la tasa de desempleo.
Con la investigacin realizada se determin que en la poblacin joven
econmicamente activa no existe una cultura de adquisicin de bienes inmuebles
por inversin.
93
5.2 RECOMENDACIONES
Cumplir con las normativas de construccin y ordenanzas municipales para
evitar contratiempos en el desarrollo del proyecto.
Mediante la correcta fiscalizacin, se podr regular el proceso constructivo de las
viviendas.
Buscar una Administradora de Fondos y Fideicomisos que tenga experiencia en
el manejo de administracin de inmobiliarios.
El promotor o inversionista deber contar con diferentes ternas para poder elegir
los mejores elementos como Constructores, Fiscalizadores, Gerente de
Proyecto, Gerente de Ventas, Fuerza de Ventas para el xito del proyecto.
Estar siempre actualizado en cuanto a polticas de viviendas, polticas financieras
y cambios que se den en el Gobierno Central en cuanto a este tema.
Desarrollar programas para incentivar la buenas prcticas del Buen Vivir.
Impulsar planes habitacionales para que ayude a minimizar el dficit de vivienda
existente y para que generen urbanismo e infraestructura en las ciudades del
pas.
Proponer la compra de bienes inmuebles dndoles a los mismos no solo el
enfoque de cubrir un dficit habitacional sino el de adquirirlo como un medio de
inversin segura al ser un bien no sujeto a depreciacin.
Disear proyectos que sean atractivos para los compradores, a pesar de ser
proyectos habitacionales con fines sociales; se les puede aadir mejora que no
incrementen el costo final de las viviendas.
94
Los proyectos inmobiliarios que se construyen en estas zonas deben
implementar dentro de sus diseos y ofrecimientos mecanismos que brinden
seguridad a sus habitantes; seguridad de tipo fsica; para precautelar sus bienes.
95
BIBLIOGRAFIA
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97

Tesis Plan Negocios 30032016 Tecsu

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TECNOLGICO SUDAMERICANO

CARRERA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

TESIS PRESENTADA COMO REQUISITO PARA OPTAR POR EL TTULO DE

VIVIENDAS DE INTERS SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE

PRISCILLA ROSERO FALCONES

MSC. RUSTY MURILLO

MSC. CARLOS JIMENEZ QUIMIZ

MSC. RUSTY MURILLO

DIRECTOR DEL TRABAJO DE INVESTIGACIN

CARRERA DE ADMINISTRACIN DE EMPRESAS

La responsabilidad del contenido de esta Tesis de Grado, cuyo tema es

VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE

FINANCIAMIENTO. DISEO DE UN PLAN DE NEGOCIOS PARA VIABILIZAR

EL PROYECTO HABITACIONAL JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES DE

MEDIANOS INGRESOS DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A DAULE

DE LA CIUDAD GUAYAQUIL, corresponde a Priscilla Vanessa Rosero Falcones

exclusivamente y el patrimonio intelectual de la misma al Tecnolgico

Mi agradecimiento infinito a Dios que sin su mano divina no habra podido

cumplir este reto.

A mi mami Angelita que gracias a su apoyo y aliento incondicional ha sido pieza

fundamental para este logro.

A Martita que cierto da me llevo al Tecnolgico Sudamericano y meti el

entusiasmo de estudiar en mi cabeza.

Al TECSU y sus profesores por haber impartido sus conocimientos, vivencias y

ahora puedo plasmar los mismo en este proyecto de tesis.

A Enlace Negocios Fiduciario S.A. por haberme ayudado con la informacin

necesaria para la realizacin de m proyecto.

Y un agradecimiento muy especial para m por la perseverancia durante estos

A Gerardo, Angelita, Katherine, Karen Andrea, Adriana, Santiago y Alejandro.

En mi calidad de Director de Tesis de Grado de Tecnlogo en Administracin de

Empresas del Instituto Tecnolgico Sudamericano certifico:

Haber dirigido y revisado la tesis sobre el tema es VIVIENDAS DE INTERES

SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE FINANCIAMIENTO. DISEO DE UN

PLAN DE NEGOCIOS PARA VIABILIZAR EL PROYECTO HABITACIONAL

JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES DE MEDIANOS INGRESOS DEL

SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A DAULE DE LA CIUDAD

GUAYAQUILde la estudiante Priscilla Vanessa Rosero Falcones considero que el

mencionado trabajo investigativo cumple los requisitos y tiene los mritos

autoridades de la Institucin designe.

MSC. Rusty Murillo

En mi calidad de tutor de tesis, nombrado por el Consejo Directivo de la facultad

de Administracin del Tecnolgico Sudamericano.

Que he analizado el trabajo de investigacin presentando por la Sra. Priscilla

Administracin de Empresas, cuya temtica es:

VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE

FINANCIAMIENTO. DISEO DE UN PLAN DE NEGOCIOS PARA VIABILIZAR

EL PROYECTO HABITACIONAL JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES DE

MEDIANOS INGRESOS DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A DAULE

Considerndolo aprobado en su totalidad.

Msc. Rusty Murillo

Yo, Priscilla Vanessa Rosero Falcones, renuncio a mi derecho de autor de la

tesis de grado de Tecnlogo en Administracin de Empresas, cuyo tema es:

VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL CON DISTINTAS OPCIONES DE

FINANCIAMIENTO. DISEO DE UN PLAN DE NEGOCIOS PARA VIABILIZAR

EL PROYECTO HABITACIONAL JARDIN COLONIAL DIRIGIDO A JOVENES

DE MEDIANOS INGRESOS DEL SECTOR INDUSTRIAL DEL KM 14.5 VA A

DAULE DE LA CIUDAD GUAYAQUIL

Derecho de autora al que renuncio a favor del Tecnolgico Sudamericano, para

que haga uso como a bien tenga.

Priscilla Rosero Falcones

PLAN HABITACIONAL JARDIN COLONIAL

El concepto de crear este Plan de Negocios se da por la necesidad de proyectos

habitacionales de inters social de sobremanera en el lugar donde se desarrollar

el Plan Habitacional Jardn Colonial que trata de cubrir en cierta proporcin el