"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAO IMOBILIRIA. VENDA DE UNIDADES AUTNOMAS EM ESTANDE
DE VENDAS. CORRETAGEM. CLUSULA DE TRANSFERNCIA DA OBRIGAO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREO TOTAL. DEVER DE INFORMAO. SERVIO DE ASSESSORIA TCNICO-IMOBILIRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da clusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigao de pagar a comisso de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autnoma em regime de incorporao imobiliria, desde que previamente informado o preo total da aquisio da unidade autnoma, com o destaque do valor da comisso de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrana pelo promitente-vendedor do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), ou atividade congnere, vinculado celebrao de promessa de compra e venda de imvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedncia do pedido de restituio da comisso de corretagem, tendo em vista a validade da clusula prevista no contrato acerca da transferncia desse encargo ao consumidor. Aplicao da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrana por servio de assessoria imobiliria, mantendo-se a procedncia do pedido de restituio. Aplicao da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO." (STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAO IMOBILIRIA. VENDA DE UNIDADES AUTNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLUSULA DE TRANSFERNCIA DA OBRIGAO AO CONSUMIDOR. ALEGAO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLUSULA. SERVIO DE ASSESSORIA TCNICO-IMOBILIRIA (SATI). COBRANA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condio de promitente-vendedora, para responder pela restituio ao consumidor dos valores pagos a ttulo de comisso de corretagem e de taxa de assessoria tcnico-imobiliria, nas demandas em que se alega prtica abusiva na transferncia desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicao da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da clusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigao de pagar a comisso de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autnoma em regime de incorporao imobiliria, desde que previamente informado o preo total da aquisio da unidade autnoma, com o destaque do valor da comisso de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrana pelo promitente-vendedor do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), ou atividade congnere, vinculado celebrao de promessa de compra e venda de imvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedncia do pedido de restituio da comisso de corretagem e procedncia do pedido de restituio da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE." (STJ, REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Informativo 589/STJ:
DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE COBRANA DE SATI AO
CONSUMIDOR PELO PROMITENTE-VENDEDOR DE IMVEL. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. abusiva a cobrana pelo promitente-vendedor do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), ou atividade congnere, vinculado celebrao de promessa de compra e venda de imvel. O fornecedor tem o dever de prestar ao consumidor informaes claras, adequadas e precisas acerca de seus produtos e servios. Alm do pagamento da comisso de corretagem, tm sido transferidos ao promitente-comprador os custos do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), consistente na prestao de esclarecimentos tcnicos e jurdicos acerca das clusulas do contrato e das condies do negcio. Na alienao de unidades autnomas em regime de incorporao imobiliria, essa atividade de assessoria prestada ao consumidor por tcnicos vinculados incorporadora constitui mera prestao de um servio inerente celebrao do prprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informao, no constituindo um servio autnomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se, nesse caso, flagrante violao aos deveres de correo, lealdade e transparncia, impostos pela boa-f objetiva, tendo em vista a cobrana, a ttulo de servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), pelo cumprimento de deveres inerentes ao prprio contrato celebrado. A abusividade dessa clusula contratual deflui do disposto no art. 51, IV, do CDC. Consideram-se, assim, nulas de pleno direito as clusulas que obrigam o consumidor a pagar o servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI) ou congnere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do CDC. Ademais, essa assessoria um servio que envolve o elemento confiana (intuitu personae). Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria tcnica ou jurdica para orient-lo acerca do contrato ou de outros detalhes relativos aquisio do imvel, pode contratar diretamente um profissional ou advogado da sua confiana, e no algum vinculado incorporadora. O prprio Conselho Federal de Corretores de Imveis (COFECI), mediante a Resoluo n. 1.256/2012, estatuiu a seguinte norma proibitiva: "Art. 3 - vedado aos inscritos no Regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a ttulo de assessoria administrativa jurdica ou outra, assim como devem denunciar ao Regional a cobrana de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos." Manifesta, portanto, a abusividade de qualquer clusula que estabelea a cobrana desse servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI) ou atividade congnere. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seo, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA AD
CAUSAM DE INCORPORADORA IMOBILIRIA EM DEMANDA QUE OBJETIVA RESTITUIO DE COMISSO DE CORRETAGEM E DE SATI. RECURSO REPETITIVO. TEMA 939.
Tem legitimidade passiva "ad causam" a incorporadora, na condio de
promitente-vendedora, para responder a demanda em que pleiteada pelo promitente-comprador a restituio dos valores pagos a ttulo de comisso de corretagem e de taxa de assessoria tcnico-imobiliria, alegando-se prtica abusiva na transferncia desses encargos ao consumidor. De incio, levando em considerao, em tese, as alegaes dos promitentes-compradores (consumidores), observa-se, nesse tipo de demanda, afirmaes como a de que o consumidor compareceu a um estande de vendas com o objetivo de comprar um imvel, mas acabou sendo obrigado a arcar com os custos dos servios de corretagem prestados por corretores escolhidos pela incorporadora. Analisando-se esse tipo de alegao com base na teoria da assero - prevalente na jurisprudncia do STJ (REsp 818.603-RS, Terceira Turma, DJe 3/9/2008; e REsp 1.395.875-PE, Segunda Turma, DJe 7/3/2014) -, cumpre indagar se, caso sejam verdadeiras as afirmaes do autor, a incorporadora poderia ser condenada a ressarcir os valores pagos a ttulo de corretagem? primeira vista, pode parecer que caberia ao corretor figurar no polo passivo da relao processual, pois foi quem recebeu os valores diretamente do consumidor. Contudo, do exame das alegaes dos consumidores, geralmente no se observa nenhuma insurgncia quanto existncia de um contrato de corretagem e necessidade de se remunerar o corretor pelos servios prestados. Nesses casos, a questo em geral suscitada pelos consumidores se limita a estabelecer quem deve assumir o encargo da restituio dessa remunerao. Sob a tica dos consumidores, a corretagem foi contratada pela incorporadora de modo que ela quem deveria responder por esse encargo. Por decorrncia lgica, para que o encargo recaia sobre a incorporadora, deve-se admitir o ajuizamento da demanda contra esta, ou seja, reconhecer a legitimidade passiva ad causam. Observe-se que o raciocnio acima se limita questo da legitimidade passiva, pois a anlise da efetiva obrigao de ressarcir os consumidores questo de mrito, a ser enfrentada em outra oportunidade. De outra parte, com relao aos custos do servio de assessoria tcnico-imobiliria (SATI), os consumidores tambm alegam, geralmente, que se trata de servio contratado pela incorporadora, mas com encargo transferido para consumidores. As alegaes deduzidas pelos consumidores com relao SATI so semelhantes s afirmaes feitas a respeito da comisso de corretagem, devendo-se adotar, portanto, a mesma soluo, admitindo-se a legitimidade passiva da incorporadora. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seo, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.