Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
Quando da publicao da Lei de Registros Pblicos (Lei 6.015/1973 e Lei 6212/1975) os Juzes e
Curadores da 1 Vara de Registros Pblicos da Capital de So Paulo, aprofundaram os estudos da
matria para a correta aplicao da Lei. Com a colaborao dos Oficiais de Registro de Imveis foram
definidos pelos Juzes procedimentos e normas, dentro das suas atribuies de Corregedores
Permanentes dos Registros de Imveis da Capital, que acabaram sendo disseminados para todo o pas.
Na mesma poca eram habituais reunies entre os Juzes, Curadores e Peritos nas quais se buscaram
solues tcnicas adequadas s exigncias da Lei de Registros Pblicos disponibilizando os recursos
da Engenharia, e consolidando as tcnicas necessrias convico dos Juzes.
1
NDICE
2
1. Objetivo e Consideraes Iniciais
1.1 O presente texto tcnico tem por objetivo uniformizar os procedimentos e requisitos mnimos
exigveis para elaborao de trabalhos tcnicos essenciais s retificaes de registro imobilirio,
judiciais ou administrativas, em suas vrias modalidades.
1.2 Esta norma fixa as diretrizes, conceitos, terminologia, convenes, notaes, critrios e
procedimentos relativos s retificaes de registro imobilirio, cuja elaborao de trabalhos tcnicos
de responsabilidade e competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho
Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, em consonncia com a Lei Federal 5194 de
os
24 de dezembro de 1966 e com as Resolues n 205, 218 e 345 do CONFEA.
Esta Norma atende as leis, decretos, restries e normas relacionadas, bem como todas as normas
tcnicas aprovadas pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), que venham a ser
consideradas pertinentes com a matria em estudo, com destaque para a NBR 14.645-2.
a) Lei de Registros Pblicos - Lei 6.015 (31/12/1973) e alteraes introduzidas pelas leis:
- Lei 6.216 (30/06/1975)
- Lei 10.267 (28/08/2001)
- Lei 10.931 (04/08/2004), a qual no seu Artigo 59 altera os Artigos 212, 213 e 214 da Lei 6.015/73,
relativos Retificao de Registro Imobilirio.
b) Cdigo de guas
- Decreto 24.643 (10/07/1934)
d)Terrenos de Marinha
- Decreto - Lei 3.438 (17/07/1941)
- Decreto - Lei 2.490 (16/08/1940)
- Decreto - Lei 4.120 (21/02/1942)
2.2 Definies
3
3. TIPOS DE RETIFICAO DE REGISTRO IMOBILIRIO
4. REQUISITOS
A retificao de registro imobilirio somente ser possvel, sob o prisma da engenharia, quando
atendidos os requisitos a seguir descritos, especficos a cada modalidade:
4
4.4 Abertura de Rua
4.4.1 - Confirmar se o logradouro a ser averbado oficial.
4.4.2 - Confirmar a identidade entre o imvel descrito no registro retificando e o imvel objeto da
vistoria.
4.4.3 - Comprovar que o imvel descrito confronta ou seccionado pelo logradouro a ser averbado.
4.4.4 - Descrever a parcela do imvel atingida pelo logradouro ou informar a simples alterao de
confrontao.
Observao: Os formatos geomtricos usuais que permitem a insero de medidas e rea a partir das
informaes dos registros sero apresentados no Anexo 2.
5 METODOLOGIA
Com o objetivo de atender os requisitos apresentados no captulo precedente essencial que seja
utilizada a metodologia exposta a seguir.
A correspondncia (registro x local) deve ser provada atravs da comparao entre as informaes
constantes do registro retificando (nomes dos confrontantes, nmeros do prdio e/ou do lote, acidentes
geogrficos perimetrais, faixas de domnio perimetrais, etc) com os dados constatados na vistoria e
confirmados atravs dos registros dos imveis confrontantes.
5.1.1 A confirmao dos nomes dos confrontantes tabulares do imvel retificando pode ser obtida
atravs do estudo da cadeia filiatria dos registros dos imveis confrontantes.
5.1.2 Caso o registro retificando seja omisso ou impreciso quanto s confrontaes a aferio da
correspondncia poder ser feita a partir dos dados registrrios dos imveis confrontantes.
5.1.3 Nos casos dos registros retificandos indicarem as confrontaes atravs de lotes, quinhes,
acidentes geogrficos, etc, a confirmao da correspondncia poder ser feita com a utilizao de
plantas oficiais de loteamento, arruamento, diviso, expropriao, de restituies aerofotogramtricas e
de aerofotos.
5
No caso de reas rurais o levantamento topogrfico dos permetros dos imveis lindeiros poder limitar-
se ao cadastramento de pontos notveis de divisas, que possibilitem a comparao com as dimenses
de registro.
5.2.1 - Para assegurar que o imvel retificando no avance sobre imveis de outros registros h a
necessidade de comparar as dimenses registrrias com as fticas, tanto do imvel retificando, quanto
dos imveis vizinhos e logradouros pblicos.
5.2.2 - recomendvel a montagem de um desenho ou tabela comparando as medidas perimetrais
oriundas do levantamento topogrfico, com medidas dos registros dos imveis retificando e
confrontantes.
Atravs da comparao entre o registro e a situao ftica ficam evidenciadas as eventuais diferenas
de medidas (Anlise Quantitativa).
5.2.3 - O exame do desenho ou da tabela possibilitar aferir se as eventuais expanses das dimenses
do imvel retificando respeitam as dimenses registrrias dos imveis confrontantes.
5.2.4 - Quando as informaes tabulares no forem suficientes para uma concluso segura ou a
descrio tabular fizer referncia a elementos especficos, devero tambm ser obtidas informaes a
partir de:
a) restituies aerofotogramtricas para obteno dos traados de crregos e outros acidentes naturais,
inexistentes ou eventualmente alterados poca da vistoria;
b) plantas de loteamentos oficiais para identificao da distribuio dos lotes na quadra (retificando e
lindeiros) e obteno de dimenses oficiais dos logradouros pblicos;
c) plantas de faixas de domnio de linhas de transmisso de energia, de ferrovias, de rodovias, de
adutoras, para exame das dimenses oficiais e posicionamento das faixas, em relao rea em
estudo;
d) plantas de desmembramento e diviso, no inscritas e/ou no regularizadas, arquivadas nas
Serventias e/ou rgos pblicos, desde que haja correspondncia com as informaes constantes de
outros registros existentes na Serventia, para auxiliar no estudo dominial e, eventualmente, no estudo
dimensional;
e) plantas de desapropriao para identificao dos limites das reas pblicas e dos confrontantes.
5.2.5 - Caso fique confirmado o respeito s dimenses registrrias dos imveis confinantes, o permetro
apurado no levantamento topogrfico poder ser levado registro. Caso contrrio, por se tratar de
procedimento no contencioso, devero ser projetados sobre a planta topogrfica os limites registrrios
dos imveis confrontantes.
6
6.1.9 - Apresentao da planta topogrfica que contenha os dados coletados atravs do levantamento
topogrfico planimtrico, associados s concluses do estudo dos registros, que daro origem planta,
na qual dever constar:
Observao: Nos casos em que as divisas forem definidas por acidentes naturais
(crregos, espiges, rios, lagos, etc.) devem ser representadas por segmentos com as
dimenses lineares e respectivos rumos ou azimutes ou ngulos internos, de forma a
possibilitar a sua perfeita reconstituio sem o uso de outros documentos.
c): Nas retificaes administrativas devero constar as assinaturas dos interessados e dos profissionais
legalmente habilitados, acompanhadas do texto do pargrafo 14, do artigo 213 da Lei de Registros
Pblicos, a seguir reproduzido:
d) Nas retificaes administrativas a anuncia dos proprietrios dos imveis confrontantes e de seus
ocupantes, para dispensar a notificao, dever ser dada diretamente na planta.
6.1.10 - Apresentao do Memorial Descritivo que dever ser suficiente para, independentemente da
planta que o originou, possibilitar a exata localizao e reconstituio integral do permetro do imvel
retificando, com idntica conformao geomtrica da Planta Topogrfica, devendo conter:
6.1.10.2 - Descrio do permetro final estabelecido no estudo dos registros, exatamente igual aos
limites representados na Planta Topogrfica, conforme o item 6.1.9.
6.1.10.3 - Identificao dos confrontantes atravs dos endereos, nmeros dos lanamentos fiscais,
nomes dos titulares de domnio e nmeros dos registros.
Notas:
a) identificar, destacado da descrio, o registro objeto da retificao;
7
Exemplos:
- no devem ser includas na nova descrio construes existentes, no averbadas;
- no devem ser suprimidas na nova descrio construes constantes do registro, cujas demolies
no tenham sido averbadas.
6.1.11 O Laudo ou Parecer Tcnico dever conter todos os documentos utilizados para o
desenvolvimento do trabalho, tais como certides dos Registros de Imveis relativas aos imveis
retificando e confrontantes, plantas oficiais (loteamentos, desapropriaes, restituies
aerofotogramtricas, etc.), etc.
Atendidos estes requisitos, para o remanescente apurado devero ser desenvolvidas as mesmas
atividades referentes Retificao de rea (item 6.1).
a) As reas cujas alienaes no foram levadas a registro no caracterizam desfalque da rea maior e,
conseqentemente, integram o remanescente;
b) Os desfalques fsicos, referentes a apossamentos ou desapropriaes no registradas, no
integraro o remanescente, mas devero ser descritos em separado, para possibilitar o futuro
registro;
c) O Laudo ou Parecer Tcnico dever conter informaes quanto viabilidade do encerramento do
registro da rea maior.
6.4.1 A confirmao do formato da figura geomtrica do imvel retificando dever ser efetuada na
seguinte seqncia:
a) Extrair do registro retificando todas as informaes tcnicas possveis para identificar o formato
geomtrico tabular do imvel retificando;
b) Pesquisar a filiao do registro retificando com o objetivo de obter informaes nas descries
constantes nos registros anteriores, no constantes do registro atual, que permitam inserir as
dimenses;
c) Caso os estudos precedentes no sejam suficientes devero ser analisados os registros dos imveis
confrontantes, para o melhor conhecimento das caractersticas geomtricas do imvel retificando;
d) Confirmado que o formato tabular permite a insero de medidas recomenda-se a aferio do
formato fsico atravs do exame de plantas de restituio aerofotogramtrica em escala no inferior a
1:2.000.
8
Os formatos geomtricos mais usuais que permitem o clculo da rea a partir de dimenses
perimtricas tabulares esto indicados no Anexo II.
9
ANEXO 1
GLOSSRIO
1 - OBJETIVO
2 DICIONRIO TCNICO
ACESSO: Modo originrio de aquisio da coisa acessria que adere materialmente ao imvel,
passando a pertencer definitivamente ao proprietrio, podendo ter origem:
AREA "NON AEDIFICANDI": rea gravada por restries legais ou contratuais do loteamento, desde
que devidamente averbadas junto ao Registro de Imveis, onde no permitido construir.
ASSISTENTE TCNICO: Profissional legalmente habilitado, indicado e contratado pela parte para
orient-la, assistir os trabalhos periciais em todas as fases da percia e, quando necessrio, emitir seu
parecer tcnico.
CONDOMNIO: Domnio em comum exercido por duas ou mais pessoas simultaneamente, regido por
legislao prpria, sendo dividido em dois tipos:
- TRADICIONAL, OU DO CDIGO CIVIL - regido pelas disposies do Cdigo Civil;
- DE PROPRIEDADES (EM PLANOS) HORIZONTAIS: regido pelas disposies da lei 4591, de
16/12/1964 , que dispe sobre o mesmo em edificaes e incorporaes imobilirias.
10
CURSO DGUA: linha de drenagem natural, perene ou intermitente, cuja classificao estabelecida
no Cdigo de guas.
DEMARCAO: Assinalao ou aviventao dos limites ou divisas de uma propriedade; ato de fixar
limite.
DIVISA: o limite (ftico ou tabular) da propriedade que a separa da propriedade contgua, cuja
descrio ser de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada.
DIVISO: Partio de coisa comum, de modo a atribuir a cada condmino seu respectivo quinho.
DOMNIO: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e
vontade de algum; a propriedade plena..
ESCRITURA PBLICA DE VENDA E COMPRA: Instrumento lavrado por tabelio em livro de notas, a
pedido de partes interessadas, revestido das formalidades legais, que concretiza transao entre elas,
cujo translado tem o mesmo valor do instrumento original e pode ser registrado, transferindo o domnio
do bem, no Registro de Imveis.
ESPLIO: Conjunto de bens, direitos ou acervo de uma personalidade jurdica extinta. Patrimnio,
dbitos e crditos deixados por falecimento na representao jurdica. Ver HERANA.
EXAME: Inspeo, por meio de perito, sobre pessoa, coisas mveis e semoventes, para verificao de
fatos ou circunstncias que interessem causa. Quando o exame feito em imvel, denomina-se
vistoria.
FORMAL DE PARTILHA: Ttulo extrado dos autos de inventrio, que menciona e discrimina os bens
atribudos ao herdeiro, transferindo-lhe o domnio e/ou os direitos possessrios sobre o bem.
HERANA: Conjunto de bens ou direitos deixados pelo falecimento de seu titular.Ver ESPLIO.
LAUDO: Parecer tcnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista indicado por autoridade,
relatando os resultados de exames e vistorias, com as respectivas concluses.
11
LOTE: rea resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro, com pelo menos uma divisa
lindeira via de circulao.
PERCIA: Atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente habilitado,
destinada a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do mesmo, ou o
estado, alegao de direitos ou a estimao da coisa que objeto de litgio ou processo.
PERITO: Profissional legalmente habilitado, idneo e especialista, convocado para realizar uma percia.
POSSE: Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito, j reconhecidas por sentena
judicial.
PROPRIEDADE: Relao de direito entre a pessoa e o bem tangvel ou intangvel, certo e determinado,
podendo dela usar, gozar ou dispor, submetendo-a de maneira absoluta, exclusiva e direta sua
vontade e poder. Quando a propriedade sofre limitao em alguns de seus direitos elementares em
virtude de nus real que sobre ela recai, classificada como propriedade limitada, ou nua-propriedade.
RETIFICAO INTRA-MUROS: correo que no resulta em interferncias nos limites tabulares dos
imveis vizinhos, ao registro retificando.
SERVIDO: Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem.
Pode ser classificada em:
SERVIDO ACESSRIA: Aquela necessria para que a principal possa surtir efeito.
SERVIDO MLTIPLA: Aquela que, embora instituda sobre a mesma parte de um imvel, se destina a
usos de naturezas diversas.
SERVIDO PREDIAL - Restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro prdio, pertencente
a proprietrio diverso.
12
TABULAR OU REGISTRRIA: correspondente s informaes praticadas no livro das transmisses ou
na matrcula do Cartrio de Registro de Imveis.
13
ANEXO 2
FORMATOS GEOMTRICOS QUE PERMITEM
A INSERO DE DIMENSES E DE REA
14
FIGURA ELEMENTOS DIMENSES
Tringulo Retngulo
Dimenses de registro a b
a perpendicular b
Condies para possibilitar inseres
15
FIGURA ELEMENTOS DIMENSES
Setor Circular
Dimenses de registro r
p p parcela da circunferncia
Condies para possibilitar inseres
laterais (r) perpendiculares entre si
r
Dimenses passveis de insero p=xr
2
r
Rua rea resultante com elementos dos 2
A=xr
registros
4
d
a e b no perpendiculares
d
a e c no perpendiculares d
b c b c
b c
Mesmo b e c sendo paralelas no
possvel calcular a rea a
a a
Figuras possveis com o mesmo
Rua Rua
Rua permetro
16
FIGURA ELEMENTOS DIMENSES
Tringulo Qualquer
Dimenses de registro a; b
No possvel calcular a rea sendo
Condies para possibilitar
desconhecido c e o ngulo
inseres de rea e dimenses
c
rea b c
a b
figuras e reas possveis com c a b
elementos dos registros
a
36% menor do 52% menor do
que a rea que a rea
b b
17
VARIAO DA REA DO PARALELOGRAMO REGULAR
30 m A = 300,00 m ---
10 m
30 m
300 / 259,81 116%
A = 259,81 m
rea adotada 1,16 vezes maior do que a real
60
10 m
30 m
30 m
30
300 / 150 200%
A = 150,00 m
10 m rea adotada 2 vezes maior do que a real
18