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PLAN DE NEGOCIO PARA LA CREACIN DE UN HOTEL SPA ECO-TURISTICO
EN EL MUNICIPIO DE LA CALERA (CUNDINAMARCA)
TALLER DE GRADO II
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

OCTUBRE DE 2010
2010 - 3
PLAN DE NEGOCIO PARA LA CREACIN DE UN HOTEL SPA ECO-TURISTICO
EN EL MUNICIPIO DE LA CALERA (CUNDINAMARCA)
PRESENTADO POR:
SERGIO VASQUEZ BOTERO
DANIEL SANTIAGO BERNAL TAMAYO
TALLER DE GRADO II
TUTORA:
ANA ISABEL VILLAMARIN JIMENEZ
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

FACULTAD DE CIENCIAS ECONMICAS ADMINISTRATIVAS
BOGOT D.C.
OCTUBRE 2010
TABLA DE CONTENIDO
CAPTULO I
TABLA DE CONTENIDO
NDICE DE TABLAS
NDICE DE GRFICAS
NDICE DE ANEXOS
TTULO..1
ANTECEDENTES Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...2
JUSTIFICACIN11
MARCO TERICO...18
MARCO CONCEPTUAL..21
OBJETIVO GENERAL.24
OBJETIVOS ESPECFICOS...24
CAPTULO II
1. ESTUDIO DE MERCADO25
1.1 INVESTIGACIN DE MERCADOS.25
1.1.1. Anlisis del sector.25
1.1.1.2 Clasificacin sectorial Sector de Servicios..27
1.1.1.3 Sector Hotelero.28
1.1.1.4 Estadsticas Sector Hotelero30
1.1.1.5. Evolucin Sector Hotelero...32

1.1.2 Anlisis del mercado.35
1.1.2.1. Definicin del mercado objetivo...35
1.1.2.2 Justificacin del Mercado.39
1.1.2.3. Mercado Meta y Participacin de mercado.40
1.1.2.4. Perfil del consumidor y/o cliente...40
1.1.2.5. Resultados investigacin de mercado..40
1.1.3 Anlisis de la competencia..47
1.2 ESTRATEGIA DE MERCADO.49
1.2.1. Concepto de servicio49
1.2.2. Estrategia de precio..50
1.2.3. Estrategia de Comunicacin..51
1.2.4. Estrategia de servicio...51
1.2.5 Estrategias de ventas...52
1.3 PROYECCION DE VENTAS.53
1.3.1 Proyecciones53
1.3.2. Poltica de cartera..58
2. ESTUDIO TCNICO58
2.1. OPERACIN...58
2.1.1. Ficha tcnica del producto o servicio..58
2.1.2. Estado de desarrollo.59
2.1.3. Necesidades y requerimientos..59
2.2. INFRAESTRUCTURA...61
2.2.1 Infraestructura-Parmetros Tcnicos Especiales.61
3. ESTUDIO ORGANIZACIONAL..64
3.1 ESTRATEGIA ORGANIZACIONAL.64
3.1.1. Anlisis DOFA.64
3.1.2. Organismos de apoyo..65
3.2. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL.66
3.2.1. Estructura Organizacional..66
3.3 ASPECTOS LEGALES.67
3.3.1. Constitucin y legalidad..67
3.4 COSTOS ADMINISTRATIVOS69
3.4.1. Gastos de personal...69
3.4.2. Gastos de puesta en marcha..71
3.4.3. Gastos anuales de administracin71
4. ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO....73
4.1 MODELOS FINANCIEROS...73
4.1.1. Fuentes de financiacin...73
4.1.2. Ingresos y egresos...74
4.2 CUADROS EVALUACIN ECONMICA TIR-VPN.75
5. IMPACTO ECONMICO SOCIAL AMBIENTAL....77
5.1 Impacto econmico..77
5.2 Impacto social....77
5.3 Impacto ambiental.78
6. INNOVACIN Y CREATIVIDAD78
CAPTULO III
1. Conclusiones...................................................................................................81
2. Bibliografa...83
NDICE DE TABLAS
Tabla No. 1. Historia del Turismo en Colombia
Tabla No. 2. Balanza de pagos de servicios
Tabla No. 3. Sector hotelero en Colombia
Tabla No. 4. Indicadores hoteleros preliminares Agosto 2009
Tabla No. 5. Indicadores hoteleros preliminares Agosto 2010
Tabla No. 6. Anlisis participacin del mercado
Tabla No. 7. Origen del Mercado
Tabla No. 8. Estrategia de precios
Tabla No. 9. Proyeccin de ventas
Tabla No. 10. Necesidades y requerimientos
Tabla No. 11. Especificaciones de las habitaciones y zonas comunes
Tabla No. 12. Anlisis DOFA
Tabla No. 13. Gastos de nmina
Tabla No. 14. Gastos puesta en marcha
Tabla No. 15. Gastos anuales de administracin
Tabla No. 16. Total inversin y aportes socios
Tabla No. 17. Tabla de amortizacin del crdito financiero
Tabla No. 18. Ingresos y egresos
Tabla No. 19. Flujo de caja libre
Tabla No. 20. VPN

NDICE DE GRFICAS
Grfica No. 1. Mapa de Cundinamarca.
Grfica No. 2. Procedencia ciudadanos extranjeros.
Grfica No. 3. Ciudades Colombianas ms visitadas.
Grfica No. 4. Comportamiento de la industria.
Grfica No. 5. Porcentaje de ocupacin hotelera.
Grfica No. 6. Estrato socio econmico de la muestra
Grfica No. 7. Rango de edad de la muestra
Grfica No. 8. Porcentaje de afluencia a destinos campestres hoteleros.
Grfica No. 9. Entes ms relevantes al momento de calificar la estada en un

hotel.
Grfica No. 10. Canales de comunicacin ms escuchados.
Grfica No. 11. Gnero de preferencia en la prestacin de servicios
Grfica No. 12. Preferencia en cuanto a contacto con otros clientes.
Grfica No. 13. Intensin de gasto por noche en hotel campestre por pareja.
Grfica No. 14. Aceptacin nuevas tecnologas
Grfica No. 15. Preferencia en pautas publicitarias
Grfica No. 16. Importancia de una recomendacin para visitar un destino

hotelero.
Grfica No. 17. Factores determinantes al momento de elegir un destino hotelero

en Cundinamarca.
Grfica No. 18. Estructura Organizacional

NDICE DE ANEXOS
Anexo No. 1. Informacin para visitar el Parque Nacional Chingaza.
Anexo No. 2. Definicin de Spa.
Anexo No. 3. CAR.
Anexo No. 4. Encuesta.
Anexo No. 5. Generacin de empleo (NMINA).
Anexo No. 6. Estados Financieros.
Anexo No. 7. Diagrama de flujo.
Anexo No. 8. Anlisis operacional hotelero 2007-COTELCO.

Resumen Ejecutivo
Hotel Nirvana es un plan de negocio creado y planificado en el 2010 por los

socios Daniel Santiago Bernal Tamayo y Sergio Vsquez Botero, destinado a
realizarse en el municipio de La Calera (Cundinamarca).
Hotel Nirvana buscar proveer a sus clientes una experiencia novedosa y creativa
donde predomine el buen servicio, acompaado de un excelente ambiente
campestre y prcticas que van en pro de la salud, del aprovechamiento de
nuestros ecosistemas bajo un alto grado de responsabilidad social y sobre todo la
recreacin.
Los huspedes del hotel tendrn el privilegio de contar con un portafolio variado
de actividades, lo cual es un plus muy importante al considerar que hay diferentes
gustos y edades. Entre las principales actividades que podr ofrecer el hotel estn
el Spa: Masajes con minerales, e hidroterapia (jacuzzis de relajacin Spa),
tambin se contar con cabalgatas, caminatas ecolgicas, visita al parque natural
Chingaza aprovechando su cercana y alianza. Es importante mencionar que abra
un acompaamiento personalizado debidamente capacitado para que la estada
de los huspedes sea lo ms placentera posible.
Se contar con una nmina de veintisiete trabajadores, contratados directamente

donde podrn contar con prestaciones sociales como lo establecen las polticas
gubernamentales. Tambin se optar por contratar personal del municipio de la
calera con el fin de fomentar el progreso del municipio, y con una poltica interna
hasta donde lo permita el funcionamiento que sus trabajadores sean mujeres
cabeza de familia.
Inicialmente se har una inversin de $3.440.893.565 pesos divididos en terreno,

construccin y aprovisionamiento del hotel, cabe resaltar que gran parte de la
inversin esta saldada ya que se cuenta con el terreno para la construccin del
Hotel. El 60% de la inversin se realizara mediante un crdito financiero con
Bancolombia, y el 40% mediante los aportes de socios al capital.
Con la expertise del equipo de los socios se pretender consolidar este proyecto a
la realidad y poder de esta forma ser un ente que ayudar al progreso del pas en
el mbito social, econmico y ambiental. Que es una de las principales razones de
la elaboracin del proyecto.
CAPTULO I
TITULO: PLAN DE NEGOCIO PARA LA CREACIN DE UN HOTEL SPA ECO-

TURISTICO EN EL MUNICIPIO DE LA CALERA (CUNDINAMARCA).
Idea de Negocio
El hotel Spa-Eco turstico NIRVANA ofrecer servicios de hospedaje a las

personas que visitan la ciudad de Bogot y cercanas, ubicado en el municipio de
La Calera (Cundinamarca), donde se podr encontrar un ambiente rural rodeado
de varias atracciones eco-tursticas que ofrece el hotel. Adems de unas
instalaciones innovadoras que son amigables con el ecosistema, y le dar la
oportunidad a los huspedes de estar en uno de los pocos hoteles con
certificacin LEED en Colombia y Sudamrica.
Entre los principales servicios que se ofrecern estn:
Cabalgatas.
Spa (Masajes de relajacin e Hidroterapia).
Pesca.
Caminatas ecolgicas.
Alojamiento.
Internet Wi-Fi.
1
ANTECEDENTES Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
ANTECEDENTES
Qu es el turismo?
Se considera Turismo a todas las actividades que realizan las personas durante
sus viajes y estancias en lugares distintos al de su entorno habitual, por un
perodo de tiempo consecutivo inferior a un ao, con fines de ocio, por negocios y
otros motivos.
Fenmeno resultante de la coincidencia inmediata o mediata de diversos factores

que se generan por el desplazamiento temporal de personas, que teniendo entre
otros motivos, la recreacin y el descanso, visitan lugares diferentes al de su
domicilio habitual e intercambian por dinero, bienes y servicios para la realizacin
de actos particulares de consumo.1
Historia del Turismo en Colombia.
Tabla No. 1. Historia del Turismo en Colombia - Bsica para una Historia del Turismo
Colombiano. Jorge Valencia Caro. (Ed. 2003).
Inauguracin en Bogot del Hotel Regina considerado el primero de lujo en la ciudad.

General Pedro Nel Ospina, se convierte en el primer presidente de la Republica en
AOS En volar en un avin.
1920'S Se inaugura en Flandes, Tolima, la primera base area del pas.
En Bogot, en el barrio Muz, se inaugura la primera pista area.
Se inaugura el Aeropuerto el Techo en Bogot.
Se inaugura en Bogot el Hotel Granada considerado el ms lujoso de la ciudad
Se crea el Servicio Oficial de Turismo como dependencia del Ministerio de Industria
AOS es el inicio de la accin del estado, en la gestin del turismo
1930S Se inicia en Cartagena el primer Reinado de la Belleza.
Se fusionan Scadta y Saco, fundando Aerovas Nacionales de Colombia AVIANCA
Se funda y organiza el Museo de Oro del Banco de la Republica.
1
Colombia, Ministerio Comercio, Industria, y Turismo (2009), http://www.mincomercio.gov.co, (en lnea),
Definicin Sector de Turismo.
2
Se crea la Direccin General de Turismo, la cual da paso a la creacin de
Oficinas de turismo en el pas y el control de servicios tursticos.
Se crea el Fondo Nacional de Turismo (FONATUR)
AOS
Avianca efecta el primer vuelo sin escalas internacional entre Bogot y Miami.
1940S
Se inaugura en Bogot el Hotel Continental, 1er hotel de lujo moderno en la ciudad
De escuela Europea.
Se funda la asociacin nacional de agencias de turismo (ANAT).
Se realiza en Bogot el primer congreso nacional de agencias de turismo.
Se da la creacin formal de la Asociacin Colombiana de Hoteles (ACOTEL).
AOS
Se form la Asociacin de Lneas Areas Internacionales en Colombia (ALAICO).
1950S
La alcalda de Bogot cre el Instituto de Cultura y Turismo de Bogot
Inauguracin del Aeropuerto El Dorado de Bogot.
Se realiza la primera convencin de directores de turismo en Bogot.
Se inaugura el primer hotel resort en Santa Marta, el Hotel Irotama.
AOS Se inaugura el Museo del Oro en la ciudad de Bogot.
1960S Su santidad el Papa Paulo VI llega a Bogot desde Roma en un Boeing 707 320b,
Especialmente acondicionado por Avianca.
Por el decreto 2700 se crea la Corporacin Nacional de Turismo de Colombia.
Se inaugura el Hotel Cali Intercontinental para recibir a las delegaciones participantes
En los juegos panamericanos.
AOS
Inicia operaciones Aerolneas Centrales de Colombia (ACES).
1970S
En 1974 el 6 de agosto, se firma en Bogot entre COTELCO y ANATO, y con el aval de
La Corporacin Nacional de Turismo, el acuerdo sobre Poltica Justa Mutua.
Se crea el Plan Trienal de Desarrollo Turstico.
Se inaugura el Hotel La Fontana.
Se da la creacin del Consejo Nacional de Turismo, rgano de los Congresos
AOS
Nacionales de Turismo.
1980S
El Papa Juan Pablo II llega a Bogot y visita el Santuario de la Virgen de Chiquinquira,
Medelln y Armero.
se crea en Bogot Hoteles Royal S.A.
Se instala en Bogot el Primer Consejo Superior de Turismo.
AOS Se funda Hoteles Asociados de Santaf de Bogot HASOBOG.
1990S Se crea el Consejo Superior de Turismo.
Arranca el Fondo de Promocin Turstica de Colombia.
La Alcalda Mayor de Santaf de Bogot, efecta el lanzamiento oficial de la
Gua Turstica de Bogot, 2600 metros ms cerca a las estrellas.
AOS Ministerio de Desarrollo Econmico y el Fondo de Promocin Turstica de Colombia,
2000S Lanzan la campaa Vive Colombia, viaja por ella.
SUMMA, la alianza entre Avianca Aces Sam, inicia operaciones.
Se crea el Ministerio de Comercio, Industria, y Turismo.
3
Cmo se maneja el turismo en Colombia?
El Turismo en Colombia es regulado dentro de las funciones del Ministerio de

Comercio, Industria y Turismo del gobierno de Colombia, a veces con el asocio en
implementacin de polticas de los ministerios de Cultura y Hacienda para
promover la economa del pas y la generacin de empleo para la sociedad
colombiana2. Tambin para articular procesos de identificacin, valoracin,
competitividad, sostenibilidad y difusin del patrimonio cultural colombiano3. El
gobierno tambin design dentro del ordenamiento territorial del pas los distritos
tursticos de Cartagena de Indias y Santa Marta y especial atencin al
Departamento Archipilago de San Andrs y Providencia junto a los Parques
Nacionales Naturales de Colombia y los Territorios Indgenas4.
El nfasis del gobierno en turismo se hace en siete sectores; sol y playa ya sea
en las costas de los ocanos Pacfico o Atlntico, o en las riveras de ros, lagos y
lagunas; exaltando historia y cultura; agroturismo; ecoturismo; deportes y
aventura. Dentro del marco cultural las ferias y fiestas y ciudades capitales de
departamento para promover la economa local de sitios con potencial de
desarrollo como Capurgan, Baha Solano-Nuqu, Nemocn y Vaups. Tambin
promover el trabajo conjunto entre los sectores pblicos y privado de la economa,
compartiendo las inversiones que demandan una promocin y un mercadeo
profesional del pas5.
2
Colombia, Ministerio Comercio, Industria, y Turismo (2008), http://www.mincomercio.gov.co, (en lnea), -
turismo- plan sectorial 2008-2010-.
3
poltica de turismo cultura: identidad y desarrollo competitivo del patrimonio-.
4
descentralizacin turstica en Colombia-.
5
Colombia, Ministerio Comercio, Industria, y Turismo (2009), http://www.mincomercio.gov.co , (en lnea),
turismo y desarrollo: compromiso nacional-.
4
El turismo en Colombia?
La mayora de los turistas extranjeros que visitan Colombia provienen de pases

vecinos de Latinoamrica y el Caribe, Norteamrica y Europa6. Los extranjeros
segn cifras del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo del 2006 ingresaron al
pas cerca de dos millones de personas, la mayora de stos llegando por va
area, seguido por las vas terrestres y martimas en la que se destacaban los
incrementos en llegadas de cruceros.
En cuanto a turismo interno, en el ao 2006 se contabilizaron por los peajes del

pas 120.259.526 vehculos, 8.331.334 ms que en el ao 2005 cuando se
movilizaron 111.928.192 vehculos, lo que represent un incremento del 7.44%
con respecto al ao 2005. Del total de turistas que ingresaron por los puntos de
control del DAS en 2006, 520.238 se alojaron en el departamento de
Cundinamarca, le siguen en importancia Bolvar con una participacin del 12.29%
(129.481) y Antioquia con el 9.49% (99.926). Por concepto de viajes el pas recibi
US$ 1.117 millones de divisas y US$ 338 millones por transporte areo de
pasajeros, registrando tasas de crecimiento anuales de 30% y 29%,
respectivamente. Las ciudades de Bogot y Cartagena en el mismo perodo
registraron los porcentajes ms altos de ocupacin con 70.7% y 67.8%
respectivamente. A nivel departamental Norte de Santander y Antioquia
registraron las ocupaciones ms altas con el 57.3% y 56.2% respectivamente7. El
incremento se debe a la poltica del gobierno para mejorar la seguridad del pas y
la confianza que han generado los programas como Vive Colombia, Viaja por Ella
y las guas de rutas tursticas programadas.
Visitantes extranjeros que ingresaron a Colombia en los ltimos aos:8
Total 2009: 1.353.700, Total 2008: 1.222.102, Variacin: 10.7%.

6
IBID
7
boletn estadstico industria de los viajes y del turismo enero/diciembre de 2006-
8
Estadsticas 2010, (en lnea), http://www.anato.org/index.php?option=com_content&view=article&id=63&Itemid=64,
recuperado: 17 de marzo de 2010
5
Turismo de Naturaleza en Colombia
Colombia es el segundo pas ms biodiverso del planeta. Ecosistemas protegidos

donde es posible la investigacin cientfica o el simple deleite de la contemplacin
y la experiencia, hacen de nuestro pas un destino de naturaleza excepcional.
Geogrficamente Colombia presenta cinco contextos geogrficos con ofertas

paisajsticas, fauna y flora singulares. Las zonas en que se divide nuestro pas
son: Andina, Caribe, Costa del Pacfico, Amazonas y Llanos Orientales.
Colombia ofrece al mundo un laboratorio de conservacin de vida que contiene en

aguas continentales 3 mil especies de peces, en diversos ecosistemas marinos-
costeros que cubren el 95% de la plataforma continental, entre ellos podemos
encontrar arrecifes coralinos, bosques de manglar, laguna con costera y deltas,
praderas de fanergamas, sistemas de playas y acantilados.
En su plataforma continental, Colombia est dotada con 53 millones de hectreas

de bosques naturales, 22 millones de sabanas, zonas ridas, humedales, picos de
nieves y un milln de aguas continentales. El 14% del territorio nacional es rea
protegida en las que se encuentran parques nacionales, parques naturales y
santuarios.
Los datos y las cifras encontradas alrededor de la naturaleza de Colombia, no

dejan de sorprender: Contamos con el 20% de especies de aves en el mundo, el
17% de anfibios, el 8% de peces dulceacucolas, el 8% de reptiles, el 16% de
mariposas diurnas y el 10% de mamferos entre otros.
Colombia en el primer lugar a nivel mundial con:
1.876 especies de aves equivalentes al 20% de las que hay en el mundo.

258 especies de palmas, la mayor en el mundo.
6
Colombia en el tercer lugar a nivel mundial con:
2890 especies en vertebrados.

222 especies de saurios.
Ms all de las cifras, los turistas de naturaleza encontrarn en Colombia una

cantera para el maravillamiento, para el reencuentro con la esencia humana y la
tranquilidad.9
El Turismo en Bogot?
La ciudad de Bogot capital de la Repblica de Colombia, es uno de los

principales destinos tursticos del pas. A pesar de no contar con playas ni clima
tropical, Bogot es una metrpolis que cuenta con diversas actividades culturales
y es sede de importantes eventos de nivel internacional; la ciudad tambin ofrece
una amplia variedad de restaurantes de comida internacional y sitios
especializados en el esparcimiento nocturno, destacan igualmente sus parques,
museos, centros comerciales y su arquitectura.10
Principales lugares tursticos: Monserrate, La Candelaria, Usaqun, Centro

Internacional, Museo del Oro, Museo Nacional, Museo de Botero, Maloka, Parque
Simn Bolvar, y Jardn Botnico Jos Celestino Mutis, entre otros.
Eventos y Festivales:
Bogot cuenta con importantes eventos de talla internacional como el Festival

Iberoamericano de Teatro de Bogot que se realiza cada dos aos en la ciudad y
que cuenta con un gran nmero de obras de teatro callejero y teatro de sala
provenientes de las ms destacadas compaas teatrales de todo el mundo. Es
9
, Proexport (2010) http://www.colombia.travel/es/turista-internacional/actividad/naturaleza, (en lnea).
10
Colombia, Ministerio Comercio, Industria, y Turismo (2009), http://www.bogotaturismo.gov.co , (en
lnea), Bogot ciudad turstica-
7
considerado el encuentro teatral ms grande del mundo11. Se destacan tambin la
Feria internacional del libro, el carnaval de Bogot y el festival de msica Rock al
Parque.12
Turismo Ecolgico:
Bogot cuenta con sectores aledaos de reservas naturales donde se realizan

actividades de camping, montaismo y excursin entre otros. Una de las reservas
ms importantes es el Pramo de Sumapaz, que es considerado el pramo ms
grande del mundo. Se encuentra a una hora de la localidad de Usme al sur de la
ciudad. All se pueden encontrar varias especies animales como el oso de
anteojos, venados, guilas y cndores. Este pramo hace parte de la Sabana de
Bogot la cual cuenta con numerosas reservas forestales y sitios de acampada,
as como lagunas y poblaciones tursticas como el parque Nacional Natural
Chingaza el cual queda a poco ms de una hora de Bogot, por la va Bogot La
Calera, el parque con sus paisajes solitarios y nublados donde se donde se
pueden observar los emblemticos frailejones, los cuales conforman un hermoso y
singular conjunto con las rnicas y los musgos de pantano que son maravillas para
la conservacin de la humedad ambiental. Chingaza es una verdadera fbrica de
agua; prueba de ello son las lagunas de Siecha y Chingaza, de origen glaciar, y el
hecho de que exista all el gran embalse de Chuza, el cual suministra el agua para
la capital.13
11
Colombia, Alcalda de Bogota D.C (2010), http://www.bogotaturismo.gov.co/, (en lnea). Festival
Iberoamericano de Teatro.
12
Colombia, Alcalda de Bogota D.C (2010), http://www.rockalparque.gov.co/, (en lnea), Rock al Parque.
13
Pachn , D (2007), conflicto vs desarrollo, en Revista gerente, (en lnea),
http://www.gerente.com/revistas/gerente/0907/colombia/elpais1c_0907.html , recuperado marzo 28 de 2010
8
Grfica No. 1. Mapa Cundinamarca.
Fuente: http://www.deturismoporcolombia.com
Formulacin del problema
Por qu crear un Hotel spa eco-turstico en el municipio la Calera?
Vemos que hay un crecimiento en cuanto al turismo se refiere en la ciudad de

Bogot, y queriendo aprovechar el crecimiento del ecoturismo a nivel mundial,
encontramos que hay un vaco en cuanto a los servicios tursticos de ecoturismo y
hotelera en el municipio de la Calera el cual es bastante prximo a la ciudad de
Bogot, y creemos que podemos atraer a un segmento de los turistas que pasan
9
por la ciudad, para que disfruten de la naturaleza y servicios especiales a solo 45
minutos del centro de la ciudad.
Actualmente el municipio de la Calera no cuenta con un hotel de buena calidad (3

a 4 estrellas), que brinde el servicio de hospedaje para una gran cantidad de
personas en el sector, es mas solo hay hacienda o posadas que ofrecen
hospedaje pero como tal no hay un hotel, es por esta razn que creemos que el
hotel Nirvana complacer las necesidades de muchas personas que desean
alojarse en este municipio y no encuentran un lugar donde hospedarse por varios
das, y adems que se encuentre ubicado cerca al casco urbano de la ciudad de
Bogot.
Se puede ver que hay una necesidad que surge de la cotidianidad como tal,
actualmente se tiene la ventaja de compartir fines de semana en este municipio
debido a que una de las familias tienen un terreno localizado en uno de los
sectores del municipio, y nos preguntamos varias veces porque no crear un hotel
con disponibilidad de varias habitaciones y con un servicio ms completo al que
ofrecen las posadas o el Hotel Casa Vieja que es lo ms grande que se encuentra
en los alrededores del municipio a 17 kms del pueblo va vereda Quisquiza
Choachi. Adems se puede ver que no hay un Hotel que ofrezca un servicio de
Ecoturismo y Spa en conjunto en los municipios aledaos a la Bogot. Debido a
que los servicios de spa normalmente ofrecidos por los distintos hoteles o posadas
en el departamento de Cundinamarca, son relacionados con las aguas termales
en determinados sitios del departamento, y adems los termales favoritos por
turistas nacionales y extranjeros se encuentran como tal en el departamento de
Boyac, y estos se encuentran a largas distancias del centro de la ciudad de
Bogot, a diferencia del municipio de la Calera en Cundinamarca.
Ms informacin detallada en la justificacin del proyecto.
10
JUSTIFICACIN DEL PROYECTO
En el municipio de la Calera, Cundinamarca, se puede ver que hay una gran

afluencia de personas que van con fines de recreacin turstica de ocio debido a
sus paisajes, naturaleza, comida tpica y cercana a Bogot D.C.
Vemos que hay un vaco en el turismo de la Calera ya que no hay un hotel para
visitantes extranjeros y nacionales, en el cual puedan quedarse para disfrutar de
los servicios y bellezas ecolgicas que son ofrecidos por el municipio de la Calera.
Los hoteles, hostales o posadas que hay actualmente no estn registrados en la
Registradura Nacional del Turismo debido a que no cumplen con los estndares
para poder ser certificados en el cumplimiento de las normas y estndares
exigidos.
La competencia son los servicios ofrecidos de restaurante, mirador, cabalgatas y/o

caminatas ofrecidos por diferentes negocios (pequeas empresas) principalmente.
Entre estos la competencia ms relativa pero con diferente medio y fin es
Colombia Xtrema que ofrece servicios de cuatrimoto, cabalgata, paintball, y
restaurante. Pero no es una competencia, ya que no ofrece servicio de hotel y/o
spa.
El nico establecimiento que en la actualidad ofrece servicios de hospedaje y

ecoturismo y cumple con los estndares exigidos, (a diferencia de otras posadas
que no cumplen con estos estndares o requerimientos para ser considerados
como competencia), es el hotel Casa Vieja, el cual est ubicado a 17kms del
pueblo va vereda Quisquiza Choachi, esto con base a la informacin recopilada
en la Casa de la Cultura del municipio de la Calera.
Mediante la realizacin del proyecto podramos atender diferentes necesidades

que no estn siendo atendidas, cumplidas o satisfechas, por las actuales
organizaciones que ofrecen servicios de entretenimiento turstico en el sector, y a
su vez capturar un segmento de mercado de turistas que pasan por la ciudad de
11
Bogot y estn interesados en poder disfrutar de un ambiente ms tranquilo y
natural que el que ofrece la ciudad, sin tener que trasladarse por largos recorridos
sean terrestres o areos, as como habitantes de Bogot con ganas de salir de la
rutina y que disfruten de la naturaleza ofrecida por la sabana de Bogot en este
caso del municipio de la Calera.
En cuanto al caso de los turistas extranjeros lo vemos como factible en base al

crecimiento que ha tenido en el ltimo ao el ingreso de extranjeros a Colombia
como se puede ver en las siguientes estadsticas las cuales muestran que,
durante los cuatro primeros meses del ao 2009 aument la llegada de viajeros
extranjeros a Colombia en un 11,2%. Contrario a la turbulencia econmica que se
est viviendo en el mundo, y que viene afectando la actividad turstica, Colombia
sigue reportando cifras positivas en el nmero de viajeros extranjeros que llegan al
territorio nacional y que, entre enero y abril, aument un 11,2%, al pasar de 382
mil 206 a 425 mil 82, sin incluir ingresos por puntos fronterizos.14
Grfica No. 2. Procedencia ciudadanos extranjeros.
Fuente: www.mincomercio.gov.co
14
Colombia, Ministerio Comercio, Industria, y Turismo (2009), (en lnea),
http://www.mincomercio.gov.co/eContent/NewsDetail.asp?ID=7282&IDCompany=14, Prensa 2009.
12
La participacin de la procedencia de los ciudadanos del mundo que visitan a
Colombia, se sigue manteniendo. En este sentido, Estados Unidos (21,7%);
Venezuela (20,8%); Ecuador (6,5%); Per (5,9%); Espaa (5,3%); Argentina
(4,4%) y Mxico (4,3%), ocupan los primeros lugares.
Sin embargo, son Estados Unidos y Venezuela los pases que, de este grupo,
presentan un mayor crecimiento en cuanto a las visitas hechas a Colombia, con
19,7% y 18,6%, respectivamente.
Grfica No. 3. Ciudades Colombianas ms visitadas.
Fuente: www.mincomercio.gov.co
Bogot sigue encabezando la lista de las ciudades colombianas ms visitadas

durante abril, con un poco ms de la mitad, es decir, el 50,7%. Lo siguen:
Cartagena de Indias (11,8%); Medelln (10%); Cali (6,9%); Barranquilla (4,5%);
San Andrs (4%); y Bucaramanga (2,1%). No obstante, el mayor crecimiento de
llegadas de visitantes extranjeros, sin incluir puntos fronterizos, durante los cuatro
primeros meses del ao, lo tuvo Pasto, que pas de recibir 405 viajeros en igual
periodo de 2008, a 5 mil 37, lo cual equivale a un aumento de 1.143%.
El Festival de la Leyenda Vallenata, celebrado en Valledupar, hizo que esta ciudad
lograra ocupar el segundo lugar en crecimiento de ingreso de extranjeros, entre
enero y abril, con un 47,6%, al pasar de 899 visitantes a 1.327. Sobre esta misma
13
medicin, Medelln ocup el tercer lugar (37,1%); Ibagu el cuarto (34%); y Bogot
el quinto (11,9%).15
El turismo de 2009 de mostrar, an cuando no se conocen las cifras que reportar

diciembre en materia turstica, pero las reservaciones y el reporte de los
empresarios indica que se mantiene la tendencia, lo cierto es que sta fue la
actividad exportadora que present el mejor comportamiento en el ao que
concluye, con un crecimiento proyectado del 9%, frente a un decrecimiento
mundial aproximado del 6%. A este alentador panorama se suma la cifra de
movilizacin de pasajeros nacionales por va area correspondiente a noviembre
conocida hoy, segn la cual, en dicho mes, 944 mil viajeros utilizaron este medio
de transporte, frente a 736 mil de 2008, lo cual equivale a un aumento superior al
28%. Ya en Octubre haba registrado un 26%.
En cuanto a los viajeros extranjeros que visitaron al pas, sumadas las cifras
reportadas por el DAS, de pasajeros que llegan por va area, con quienes
ingresan por puntos fronterizos, va terrestre, y quienes llegan a bordo de
cruceros, en noviembre se alcanzaron los 2 millones 200 mil.
La transformacin que est viviendo la poltica turstica del pas no slo viene
dando resultados positivos en materia numrica sino que, incluso, ha sido
reconocida en dos oportunidades por el mximo rector de esta actividad en el
mundo, como es la Organizacin Mundial de Turismo.16
Primero fue el estudio titulado: Colombia, de nuevo en el mapa del turismo

mundial, publicado a principios del presente ao, en donde se incluyen las
diferentes acciones emprendidas, tanto a nivel nacional como internacional, para
reactivar esta industria; y hace apenas de dos meses, se conoci el estudio
Handbook on Tourism Destination Branding (Manual para la Creacin de Marca de
15
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16
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14
Destinos Tursticos), preparado conjuntamente por la OMT y la Comisin Europea
de Viajes (European Travel Comission ETC), en donde se cita la importancia del
cambio de imagen de Colombia, lo cual, por supuesto, afecta positivamente la
actividad turstica. Ha sido un trabajo que ha hecho el Gobierno Nacional por
todos los flancos, pues no se trata slo de impulsar campaas publicitarias en
favor de la mejora de la imagen de Colombia, sino de que stas partan de una
mejor realidad que, a pesar de nuestras dificultades, todos reconocen, afirm el
Ministro de Comercio, Industria y Turismo.17
Lo cual nos lleva a ver que la posibilidad de fomentar no solo el turismo local y
nacional, sino que tambin vemos la posibilidad de atraer un segmento de turistas
extranjeros dispuestos a disfrutar de los diferentes servicios que puede ofrecer un
hotel spa eco-turstico en el municipio de la Calera, Cundinamarca, a solo 45
minutos del centro de Bogot D.C, lo cual lo hace muy prximo al casco urbano de
la ciudad para que la gente tambin pueda realizar actividades de recreacin y
entretenimiento en la ciudad.
Viabilidad: Concurrencia de los posibles turistas que llegan a Bogot y a la

Calera, aparte de los residentes de la ciudad, y aprovechando adems que es una
de las zonas tursticas ms cercanas a Bogot, en la que especialmente se
aprovecha la zona del mirador de Bogot, la comida tpica de la regin, la laguna
San Rafael y la bella naturaleza del medio ambiente en el sector (Paisajes y
Ecosistema).
Se utilizaran estrategias de publicidad en vallas, voz a voz y promociones de

precios en fechas especiales y por temporadas, principalmente para captar la
atencin de la clientela o mercado objetivo y as poder construir un nicho de
mercado. Tomando la oportunidad de satisfacer clientes insatisfechos con la falta
de hospedaje en un lugar lleno de naturaleza y tranquilidad, en cambio a la
17
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15
polucin y ruidos encontrados en el casco urbano, que quieran disfrutar de
servicios de ecoturismo y spa a solo 45 minutos del centro de Bogot D.C.
Las posibles fuentes de financiacin son mediante prstamo del dinero por el
Fondo Emprender, el Fondo de emprendimiento del Sena, Bancos, posible
financiacin o alianza por parte de COTELCO, y/o un inversionista adicional ya
sea persona natural o jurdica
Impacto Social: Crear y fomentar trabajo para los habitantes de la poblacin de la

Calera, veredas y pueblos aledaos, para de esta manera contribuir a bajar las
altas tasas de desempleo en el pas, as como promover la posibilidad de ascenso
y carrera en el hotel, y apoyar a los empleados a finalizar sus estudios bachilleres
(en caso de ser necesario), y apoyarlos para que se capaciten y realicen una
carrera tcnica profesional.
Servicio de hospedaje para un gran nmero de personas que les guste el

ecoturismo y la naturaleza, sin necesidad de desplazarse largas distancias de la
ciudad de Bogot D.C, y disfrutar de un ambiente tranquilo sin el estrs causados
por la ciudad disfrutando, de ciertos servicios tipo spa, y a su vez ayudar al
cuidado del medio ambiente.
16
MARCO TERICO
Introduccin Plan de Negocios
Un plan de negocio18 es un documento bsico que resulta imprescindible como

soporte para la puesta en marcha de cualquier nueva iniciativa empresarial.
Constituye siempre la referencia que se utiliza para presentar el proyecto a
distintos colectivos, empezando por los potenciales inversores.
Se puede considerar que, adems de ser una tarjeta de presentacin, sin duda
imprescindible, es la primera muestra que justifica y demuestra la viabilidad de un
proyecto y pone de manifiesto la voluntad de su redactor de ponerlo en marcha.
Pero su utilidad llega ms all de la simple descripcin y justificacin de una idea.

Debe ser el primer mapa o gua de gestin que sirva para orientar los pasos
necesarios para la organizacin y establecer la forma de funcionamiento de la
misma.
Encontramos que existen diferentes planes de negocio tales como el expuesto en

el libro Plan de negocios en un da que plantea que se debe comenzar por un
resumen ejecutivo, una descripcin de la empresa, un anlisis del mercado
objetivo en donde se debe especificar su localizacin geogrfica, describir sus
caractersticas demogrficas, determinar su tamao y evaluar sus tendencias.
As como el modelo del plan de negocios propuesto por Antonio Toms Miranda
Olivan en su libro Cmo elaborar un plan de empresa quien nos plantea elaborar
dicho modelo comenzando con un resumen ejecutivo, un ndice donde se muestra
el contenido y las pginas de cada ttulo, una introduccin o presentacin de lo
que se va a decir. Despus se empieza a hacer un anlisis de la situacin tanto
interna como externa y se hace un estudio de mercado.
18
Miranda Olivan, Antonio Tomas. Cmo elaborar un plan de empresa. Editorial Thomson.2004 pg. 1.
17
Teniendo en cuenta el plan de negocio que se va a disear y con el objeto de
fundamentarlo se tendr en cuenta las bases conceptuales para la construccin de
un plan de negocios, contenidas en la pgina web de la institucin Servicio
Nacional de Aprendizaje (SENA)19. Donde el proceso de elaboracin del plan de
negocio implica una serie de etapas de anlisis, durante cada una de las cuales
los diversos elementos y variables de cada etapa son analizados en relacin con
su finalidad propia y con su efecto sobre las otras etapas del proceso. Adems, se
considera pertinente utilizar dicho plan de negocios ya que este responde a las
siguientes preguntas o interrogantes de cualquier emprendedor en el proceso de
creacin de empresa:
Qu es y en qu consiste el negocio?
Quin dirigir el negocio?
Cules son las causas y las razones del xito?
Cules son los mecanismos y las estrategias que se van a utilizar para
lograr las metas previstas?
Qu recursos se requiere para llevar a cabo el negocio y qu estrategias
se van a usar para conseguirlos?
Sin embargo, cada etapa no se desarrollar de manera estricta, si no que se harn

las adecuaciones necesarias segn los requerimientos del proyecto en cuestin.
Turismo en Colombia
Inversin en Infraestructura para promover el turismo en Colombia:
Ms all de la labor intangible que ha venido haciendo el Ministerio de Comercio,

Industria y Turismo MCIT- para hacer del turismo colombiano una actividad de
clase mundial, se ha venido apoyando el desarrollo de obras de infraestructura a
nivel regional.
19
http://www.fondoemprender.com/.../guia_plan_de_negocio.xls
18
Dos grandes obras, entre otras menores como el muelle turstico de Nuqui, hoy en
pleno funcionamiento, fueron el producto del apoyo brindado por el Ministerio: El
Telefrico del Parque Nacional del Chicamocha y el Centro de Convenciones de
Armenia. En el primero, inaugurado en enero pasado, el MCIT invirti 32 mil
millones de pesos. El resultado, a hoy, se puede resumir en la visita de 250 mil
turistas. En el segundo, inaugurado en septiembre pasado, el MCIT invirti 10 mil
200 millones de pesos, para un costo total de 14 mil 700 millones de pesos. En tan
corta operacin ya ha alojado 17 eventos, con la participacin de 3.000 personas.
El trabajo hecho en materia turstica y el cambio de imagen del pas, se han

reflejado en un significativo aumento de viajeros internacionales, que alcanzaron,
a noviembre, ms de dos millones de visitantes. Ello repercute en el aumento de
las divisas generadas por el sector turstico, las cuales durante el primer semestre
del ao llegaron a 2.499 millones de dlares, equivalente a un crecimiento del 7%
frente a igual periodo de 2008, cuando se recibieron 2.263 millones de dlares.20
Sealizacin Ruta Turstica
Con la colaboracin del Ministerio de Transporte MT-, INCO e Invas, el

Ministerio de Comercio, Industria y Turismo traz la hoja de ruta para sealizar
tursticamente las carreteras del pas, tarea a la que se destinaron ms de 4 mil
millones de pesos, con los cuales sern sealizados 6.300 kilmetros de vas. La
idea es que los viajeros que se desplacen por las diferentes vas del pas, se
informen sobre la ubicacin de los atractivos tursticos cercanos, con el fin de que
puedan aprovecharlos. Uno de los mayores avances, en este sentido fue la
aprobacin del Manual de Sealizacin Vial Turstica, por parte del MT.
Finalmente, otro de los logros tiene que ver con el incremento de los recursos para
cofinanciar los proyectos del sector presentados al Fondo de Promocin Turstica
20
Colombia, Ministerio Comercio, Industria, y Turismo (2010), (en lnea),
http://www.mincomercio.gov.co/eContent/NewsDetail.asp?ID=7942&IDCompany=14, Actualidad, Turismo 2009.
19
FPT-. En 2009 se aprobaron cerca de 50 mil millones de pesos para ejecutar
iniciativas de cobertura nacional y regional en 25 departamentos del pas.
Para concluir, no puedo dejar de mencionar la construccin, durante el presente

ao, de ms de 2.000 nuevas habitaciones hoteleras; el hecho de que China nos
haya declarado como Destino Preferente; y el que dos de nuestros atractivos
fueron incorporados como Patrimonio Cultural de la Humanidad: La semana Santa
en Popayn y el Carnaval de Negros y Blancos de Pasto. As continuamos en
nuestro propsito de lograr de Colombia un Destino de Talla Mundial, dijo el
Ministro.21
MARCO CONCEPTUAL
Turismo: Fenmeno resultante de la coincidencia inmediata o mediata de

diversos factores que se generan por el desplazamiento temporal de
personas, que teniendo entre otros motivos, la recreacin y el descanso,
visitan lugares diferentes al de su domicilio habitual e intercambian por
dinero, bienes y servicios para la realizacin de actos particulares de
consumo.22
Turista: Persona que viaja por distraccin y recreo. Persona que hace
turismo.23
Cualquier persona de un pas con el cual Colombia mantiene relaciones

diplomticas, que sin intencin de fijar su residencia, ni establecerse
comercialmente, ni ejercer empleo o actividad lucrativa ninguna, venga al pas con
el solo objeto de conocerlo en sus aspectos de distraccin o recreo.24
21
IBID
22
Colombia, Ministerio Comercio, Industria y Turismo (2009), (en lnea),
http://www.mincomercio.gov.co/eContent/NewsDetail.asp?ID=6911&IDCompany=14, Definicin, Viceministerio de
Turismo.
23
Real Academia Espaola, Diccionario pequeo Larousse 1995.
24
Cronologa Bsica para una Historia del Turismo Colombiano. Jorge Valencia Caro. (Ed. 2003)
20
Hotel: Establecimiento que ofrece hospedaje a cambio de un pago.25
Ecoturismo: Viajes ambientalmente responsables a las reas naturales,

con el fin de disfrutar y apreciar la naturaleza, que promueva la
conservacin, produzca un bajo impacto de los visitantes y proporcione la
activa participacin socioeconmica de la poblacin local.26
Turismo con el que se pretende hacer compatibles el disfrute de la naturaleza y el

respeto al equilibrio del medio ambiente.27
Ecosistema: un sistema natural que est formado por un conjunto de

organismos vivos (biocenosis) y el medio fsico en donde se relacionan
(biotopo). Un ecosistema es una unidad compuesta de organismos
interdependientes que comparten el mismo hbitat. Los ecosistemas suelen
formar una serie de cadenas que muestran la interdependencia de los
organismos dentro del sistema.28
Pernoctar: Pasar la noche en un determinado lugar, especialmente fuera

del domicilio propio.29
Fauna: Conjunto de los animales de un pas o regin. Conjunto o tipo de

gente caracterizada por un comportamiento comn que frecuenta el mismo
ambiente.30
Relajar: Aflojar o ablandar. Esparcir o distraer el nimo con cualquier

distraccin.31
Relajacin: Acto de relajarse o relajar32
25
26
Que es el ecoturismo (2010), (en lnea), en The Nature Conservancy,
http://www.nature.org/aboutus/travel/ecoturismo/about/art7815.html, recuperado: 10 de marzo de 2010.
27
Diccionario Esencial de la Lengua Espaola. Real Academia Espaola 2006.
28
Christopherson, RW (1996) Geosystems: An Introduction to Physical Geography. Prentice Hall Inc.
29
30
31
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21
Bao Turco: Bao en el que se somete el cuerpo o parte de el a la accin
del vapor de agua o de otro liquido caliente.33
Sauna: Bao de vapor, en un recinto de madera, a muy alta temperatura,

que produce una rpida y abundante sudoracin, y que se toma con fines
higinicos y teraputicos.34
Termas: Baos pblicos de los antiguos romanos.35
Balneario: Perteneciente o relativo a los baos pblicos especialmente a

los medicinales. Edificio con baos medicinales en el cual suele darse
hospedaje.36
CAR: Corporacin Autnoma Regional de Cundinamarca. Autoridad

ambiental con alternativas de desarrollo. Ver anexos
Spa: Ver Anexo No. 2
Certificacin LEED: Una certificacin de calidad verde para un proyecto de

construccin, fundamentada en cinco pilares bsicos, el ecosistema sobre
el que se asienta, los sistemas energticos que fomentan el ahorro, la
movilidad, los materiales de construccin, y el reciclaje y reutilizacin de los
residuos. La certificacin es obtenida con base en un sistema de
puntuacin que se fundamentan en los cinco pilares bsicos.
32
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33
IBID.
34
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35
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36
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22
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Elaborar un plan de negocio para la creacin de un hotel eco-turstico en el

municipio de La Calera- Cundinamarca, con el fin de ofrecer un contacto nico con
la naturaleza a los visitantes que buscan nuevas alternativas de hospedaje en
cercanas a Bogot.
OBJETIVOS ESPECFICOS
Realizar un estudio de mercado con el fin de identificar los clientes

potenciales del negocio y la afluencia de visitantes a la ciudad de Bogot y
sus preferencias.
Analizar los servicios ofrecidos por hoteles de la misma ndole, para

identificar la competencia y a partir de este estudio definir la mejor
estrategia de mercado.
Definir las caractersticas del hotel y el perfil del personal que ofrecer los
servicios, teniendo en cuenta que el recurso humano en las organizaciones
es un factor de xito.
Establecer las caractersticas de infraestructura y funcionamiento del hotel

en cuanto a estructura administrativa y taxonoma.
Contribuir al desarrollo y crecimiento del pas, a travs de la generacin de

empleo y alianzas estratgicas con instituciones sin nimo de lucro al
servicio de la poblacin civil.
23
Identificar los aspectos legales y de legislacin rural para la correcta
creacin del hotel, al igual que el impacto social y ambiental de la empresa.
Identificar las caractersticas econmicas del proyecto, en cuanto a

inversin de activos y capital de trabajo, y a partir de este estudio realizar la
evaluacin financiera del proyecto teniendo en cuenta los diferentes tipos
de riesgos y la proyeccin de ventas.
24
CAPITULO II
1. ESTUDIO DE MERCADO
1.1 INVESTIGACIN DE MERCADOS
1.1.1 Anlisis del sector de Servicios.
Sector de servicios en Colombia
En Colombia la medicin de la produccin y el comercio de servicios se est

desarrollando por dos vas, mediante las cifras de la Balanza de Pagos elaboradas
por el Banco de la Repblica y por la Encuesta Anual de Servicios y la Muestra
Trimestral de Servicios que desde el ao 2007 viene desarrollando el
Departamento Administrativo Nacional de Estadsticas - DANE.
La Encuesta Anual investiga la estructura del sector: La Muestra Trimestral surgi

para atender la necesidad de disponer de indicadores coyunturales de la
produccin y el empleo del sector, que permitan su anlisis y seguimiento
continuo. Estas dos encuestas son el resultado de un esfuerzo interinstitucional de
este Ministerio, el DANE, el DNP y el Banco de la Repblica, que mediante el
Comit de Estadsticas de Servicios, estn trabajando para mejorar la calidad de
las estadsticas del sector servicios y el anlisis de las exportaciones de los
mismos.
De acuerdo con las cifras de la Balanza de pagos, el comercio de servicios

durante los tres primeros trimestres del ao 2009 present una balanza deficitaria
de US$1.758 millones como resultado de tener exportaciones por valor de
US$3.078 millones e importaciones por US$4.836 millones.
25
El comercio de servicios de viajes represent el 47,9% de las exportaciones y por
parte de las importaciones se destacaron los servicios de transporte que
participaron con el 33,5% del total importado.
Tabla No. 2. Balanza de pagos de servicios.
Fuente: www.mincomercio.gov.co.
En la Encuesta Anual de Servicios el DANE realiza un muestreo entre empresas

de servicios para un grupo de actividades econmicas, analizando las variables de
produccin bruta, empleo, valor agregado, remuneraciones y productividad.
26
La encuesta revela que para el ao 2008, la produccin bruta real de las
actividades de servicios creci por encima de 3% respecto al ao 2007. La mayor
produccin bruta se registr en los servicios de almacenamiento, comunicaciones
y auxiliares de transporte por un valor de $21.526,4 miles de millones de pesos.
La mayor cantidad de empleos se generaron en las actividades inmobiliarias,

empresariales y de alquiler, con 707.061 personas, seguido de las actividades
relacionadas con la salud humana con 93.940 empleos.
La Muestra Trimestral de Servicios investiga las empresas de servicios que

ocupan 50 o ms personas o cuyos niveles de ingresos anuales son mayores o
iguales a $5000 millones y que desarrollan alguna de las siguientes actividades:
hoteles y restaurantes; almacenamiento, comunicaciones y actividades
complementarias y auxiliares de transporte; actividades inmobiliarias,
empresariales y de alquiler; actividades relacionadas con la salud humana;
servicios de educacin superior; actividades de entretenimiento y otras actividades
de servicios.
De acuerdo con los resultados de la Muestra Trimestral de Servicios en el ao

2008, los ingresos operacionales reales de los servicios investigados crecieron
4,8% con relacin a 2007; el empleo aument 5,9%.37
1.1.1.2 Clasificacin sectorial Sector de Servicios
Segn la Organizacin Mundial del Comercio (OMC), los servicios se agrupan en

doce grandes sectores a travs de la denominada clasificacin W/120:
Servicios de turismo y servicios relacionados con los viajes: este sector se divide
en cuatro sub-sectores: hoteles y restaurantes, agencias de viajes y
organizaciones de viajes en grupo, guas tursticos y otros servicios.38
37
Colombia, Ministerio Comercio Industria y Turismo (2006), (en lnea), www.mincomercio.gov.co.
comercio de servicios. Generalidades.
27
Por lo cual el plan de negocios para crear un hotel spa-eco turstico en el
municipio de la calera, se encuentra acobijado bajo las normas de este sector de
comercio de servicio.
1.1.1.3 Sector Hotelero
Tabla No. 3. Sector hotelero en Colombia.
Fuente: www.cotelco.org.
En Colombia hay un total de 1586 hoteles, pero afiliados a Cotelco que es el

principal ente turstico hotelero solo hay 740.
Nuestro sector de mercado a nivel nacional son los hoteles ubicados en Bogot
D.C y Cundinamarca, no afiliados hay 270, y afiliados a Cotelco 117.
38
IBID
28
Nuestro inters es ser el primer hotel entre los municipios de La Calera, Guasca, y
Sopo, que se afilie a Cotelco y goce de la alianza con el principal ente hotelero en
el pas. En la actualidad no hay hoteles en ninguno de estos municipios que son
los que consideramos como principal competencia por su cercana a Bogot y
ubicacin (Nororiente), el hotel ms cercano ubicado en la sabana Bogotana
afiliado a Cotelco, es el hotel Bed & Breakfast Nico, ubicado en Cota, pero al estar
ubicado en otra zona de la regin, no es tomado en cuenta como competencia
directa. Debido a que el trayecto, ubicacin, y geografa es diferente.
1.1.1.4 Estadsticas Sector Hotelero
Tabla No. 4. Indicadores hoteleros preliminares Agosto 2009.
29
Tabla No. 5. Indicadores hoteleros preliminares Agosto 2010.
30
Se puede observar que el porcentaje de ocupacin acumulado entre Agosto de
2009 2010 tuvo un incremento de 1,3%, y el porcentaje de ocupacin del mes
de agosto de 2009 a 2010, se incremento en un 1,8%. Lo cual es positivo.
1.1.1.5. Evolucin Sector Hotelero
De acuerdo con las cifras de inmigracin del DAS, de 517.000 turistas extranjeros
cuyo destino era Bogot en 2006, se avanz a 627.000 durante el ao pasado.
Este acumulado convierte a la capital en el primer destino turstico de Colombia.
Actualmente, el ritmo de construccin en el sector hotelero y comercial de Bogot

muestra un crecimiento anual del 23%, con inversiones que superan los $800 mil
millones. Adicionalmente, segn cifras del Ministerio de Comercio, Industria y
Turismo, los ingresos externos de Bogot generados por el turismo ascendern
este ao a US$1.200 millones. Bogot ha tomado fuerza en el panorama
latinoamericano como un lugar propicio para invertir y hacer negocios. La oferta
cultural, por otra parte, es un buen incentivo para que la gente venga: festivales de
teatro, de msica, ferias, asegura Elsa Victoria Muoz directora del IDT.
La infraestructura para dar posada a los turistas se incrementar

considerablemente antes de que 2011 finalice. Hoteles de las firmas Marriott,
Estelar, Aviatur, entre otros, culminarn proyectos en ese lapso y la capacidad de
31
Bogot estar estimada en 14.869 habitaciones, 3.236 ms de las que se
disponen hoy.39
Crece el sector hotelero en la localidad de Chapinero.
Diversas cadenas hoteleras de talla internacional han dirigido sus esfuerzos y

proyectos en el sector de Chapinero, por considerarse un atractivo eje turstico y
econmico de la capital del pas.
La zona de Chapinero est localizada entre las calles 72 a la 116, va desde los
cerros orientales hasta la carrera sptima, sector en que se haya inmersos varios
frentes empresariales y financieros, se concentra en una buena medida el
comercio, los bares y restaurantes de la ciudad y cuenta con vas de acceso
rpidas.
Los 18 proyectos que se vienen adelantando generan aproximadamente de 2.200
empleos directos y 4.270 indirectos y se incluyen dentro de las 120 edificaciones
hoteleras que figuraban en el registro del Instituto Distrital de Turismo.
Entre los nueve proyectos que se abrirn el prximo ao est el del moderno,
ubicado sobre la carrera 15 al lado del parque El Virrey y dispondr de una
fachada ecolgica.40
El auge Hotelero
El Auge hotelero no para, en el ao 2011 habr 42 nuevos establecimientos en el

pas. Suman 7.287 habitaciones, enfiladas en el desarrollo del sector para nuevos
perfiles de clientes, sin contar la oleada de pequeos hoteles en ciudades
intermedias y municipios con potencial turstico. Las inversiones han ido en
aumento desde el 2004 cuando se construyeron 176 habitaciones; al siguiente,
262; en el 2006, 201, y en el 2007 se cuadruplic al llegar a 858 la oferta de
39
El Espectador (28 de sep. De 2009), Aumenta la oferta hotelera en Bogot, (en lnea),
http://www.elespectador.com/impreso/bogota/articuloimpreso163886-aumenta-oferta-hotelera-bogota, recuperado:
15 de marzo de 2010.
40
Radio Santa Fe (2 de nov. De 2009), Crece la oferta hotelera en Bogot, (en lnea),
http://www.radiosantafe.com/2009/11/02/crece-el-sector-hotelero-en-bogota/, recuperado: 16 de marzo de 2010.
32
nuevas habitaciones. Se espera que en el ao 2008 se construyan 985 ms y en
el 2009 se llegue a una cifra de: 3.294 habitaciones.
Se sabe que en el 2010 se construirn 1.295 habitaciones de hotel de seis
proyectos, en el 2011, 855 ms en tres hoteles, todas cifras oficiales del Ministerio
de Comercio, Industria y Turismo. Sin embargo, est claro que esta cifra ser
superior, pues habr proyectos que se estructurarn en los prximos meses.
"En Colombia, por fin abrieron los ojos y se dieron cuenta de que el turismo es
negocio, que es una industria. Hasta hace poco, hablarle a un gobernador de
turismo era ofensivo, hoy se pelean por hablar con uno", dijo el presidente de
Anato, Ricardo Lozano. 41
Comportamiento de la Industria 2001 2007
Grfico No. 4. Comportamiento de la industria.
Fuente: www.quironweb.com/omt/El_momentodelaindustriahotelera.ppt
41
Alejandra Buitrago (2009), Auge hotelero no paga, en el Portafolio (en lnea),
http://www.portafolio.com.co/economia/economiahoy/2008-05-23/ARTICULO-WEB-
NOTA_INTERIOR_PORTA-4203378.html, recuperado: 16 de marzo de 2010.
33
Grfico No. 5. Porcentaje de ocupacin hotelera.
Fuente: www.cotelco.org
La tendencia en el corto, mediano y largo plazo es de crecimiento. Con base en la

informacin vista y recopilada, se puede concluir que el sector hotelero est en
plena etapa de crecimiento, y su evolucin y crecimiento de demanda tanto
nacional como extranjera, lo determina como un sector rentable para inversin.
Esto se ve confirmado en la grafica No. 5 que nos muestra el porcentaje de

ocupacin hotelera en Colombia en el periodo de los aos 2003 a 2007, como se
ve en la grafica el porcentaje de ocupacin hotelera aumento de un 50%
aproximado en el ao 2003 a un 56% aproximado en el ao 2007 lo cual muestra
un claro crecimiento del sector hotelero en Colombia.
34
1.1.2. ANLISIS DE MERCADO
1.1.2.1 Definicin del mercado objetivo
Mercado Objetivo
Nacional: Personas de los estratos socioeconmicos de la ciudad de Bogot D.C

4, 5 y 6
Distribucin por estratos socioeconmicos de la poblacin de mercado objetivo de
Bogot D.C.42
Estrato 4 505.773
Estrato 5 156.813
Estrato 6 182.074
Poblacin objetivo segn estratos: 844,660.
Mercado Internacional:
Visitantes extranjeros que ingresaron a Colombia en el ao:43
Total 2009: 1.353.700
Total 2008: 1.222.102
Variacin: 10.7%
Proyeccin 2010 con base en variacin 2008 2009 y el crecimiento del ndice de
ocupacin acumulado de agosto de 2009 2010, se proyecta un crecimiento del
12% para el total de visitantes extranjeros que ingresaran en 2010.
42
Colombia, Alcalda de Bogot (2006), (en lnea),
http://www.shd.gov.co/portal/page/portal/portal_internet/siec/BED/Indisoc/Vivienda/Estratificacion/Distri
bucio, recuperado: marzo15 de 2010.
43
Estadisticas 2010, (en lnea), http://www.anato.org/index.php?option=com_content&view=article&id=63&Itemid=64,
recuperado: 17 de marzo de 2010.
35
Total 2010: 1.515.144
Porcentaje de extranjeros que vienen a realizar turismo a Bogot y sus municipios

aledaos (sabana bogotana) con base en las proyecciones:
Total 2010: 768.685
Tabla No. 6. Anlisis participacin del mercado.
En el cuadro anterior se puede ver el anlisis operacional realizado por Cotelco

dividiendo por Zonas de hospedaje a Colombia.
Nuestro mercado de participacin es el registrado en influencia Bogot, debido a

que la Calera es un municipio aledao a Bogot D.C. La participacin de mercado
de la zona de influencia Bogot es del 9,5% a nivel nacional.
36
Tabla No. 7. Origen del Mercado
Por lo cual con base en nuestra poblacin objetivo segn estratos e ingreso de
extranjeros ser:
Mercado Extranjero: 93.939
Mercado Domstico: 792.291
Poblacin de Mercado: 886.230.
En el anlisis previo de la poblacin de mercado se contempla el turista domestico

(nacional), y el turista extranjero (internacional).
La metodologa utilizada en la investigacin de mercados se elabor de acuerdo

con el muestreo aleatorio simple. La cual se seleccion una muestra aleatoria de
la poblacin.
La frmula que se utilizo para la obtencin de la muestra se baso en la

mencionada por Cesar Augusto Bernal en el libro metodologa de la investigacin
(2006).
37
La encuesta realizada tiene un nivel de confianza del 95% y un porcentaje de error
del 5%.
En donde:
n = tamao necesario de la muestra
Z = margen de confiabilidad de desviacin estndar en la distribucin normal que

producir el nivel deseado de confianza
S = desviacin estndar de la poblacin
E = error o diferencia mxima entre la media muestral y la media de la poblacin

que se est2 dispuesto aceptar con el nivel de confianza que se ha definido.
n = (0,04) ^2 /(0,05) ^2/(1,96) ^2+ (0,4) ^2/886230
n = 0,17/(0,0025/3,8416)+ (0,16/886230)
n = 0,17/(0,00065077+0,000000994)
Muestra = 261
Por lo tanto de realizaran 261 encuestas.
38
1.1.2.2 Justificacin del Mercado
Necesidad de hospedaje en las cercanas de la ciudad de Bogot D.C, para poder

disfrutar de un ambiente ecolgico y tranquilo. As como de recreacin turstica y
relajacin Spa. En este caso en el municipio de la Calera, Cundinamarca. Ubicado
a 45 minutos del centro de Bogot D.C. Nuestro principal mercado es el turista de
ocio, pero tambin queremos llegar a obtener una buena participacin de turista
de negocios, sobre todo en el tema de convenciones y capacitaciones.
1.1.2.3. Mercado Meta y Participacin de mercado
El mercado meta son los turistas que vengan a disfrutar de la ciudad de Bogot
D.C, que estn interesados en el ecoturismo y los servicios tipo Spa para que
obtengan la mayor satisfaccin posible de su estada en Colombia y Bogot D.C.
El objetivo de participacin meta son los turistas nacionales y extranjeros que se
encuentren en la ciudad de Bogot D.C, y quieran disfrutar del ecosistema y
biodiversidad ofrecida por los municipios aledaos a Bogot D.C, en este caso el
municipio de La Calera. Aprovechando su cercana a Bogot y bellos paisajes. Se
espera tener un ndice meta inicial de ocupacin del 30%.
1.1.2.4. Perfil del consumidor y/o cliente
El perfil de nuestro cliente es una persona con un buen nivel cultural en cuanto a
la importancia de la naturaleza y los ecosistemas en el mundo, que disfrute del
ecoturismo y la relajacin obtenida por los servicios de tipo Spa.
Nuestro cliente tambin es un consumidor del buen servicio que se puede obtener
en un Hotel de carcter internacional con un gran servicio de hotelera para
resolver y satisfacer todas sus necesidades.
1.1.2.5. Resultados investigacin de mercado
La encuesta arrojo los siguientes resultados:
39
Grfica No. 6. Estrato socio econmico de la muestra
El 40% de los encuestados se encuentra en estrato 6, el 31% en estrato 5, el 18%

en estrato 4, y tan slo el 11% en estrato 3.
Grfica No. 7. Rango de edad de la muestra
El 43% de los encuestados se encuentra en un rango de edad entre los 16 y 29

aos, el 34% entre los 30 y 49 aos; y el 23% son mayores de 50 aos. Lo
anterior conlleva a que los resultados de esta encuesta corresponden a las
preferencias de todas las edades econmicamente activas.
40
Grfica No. 8. Porcentaje de afluencia a destinos campestres hoteleros.
El 55% de los encuestados acostumbra o acepta la idea de buscar un destino

hotelero campestre, y el 45% no lo ha considerado. El resultado es muy alentador
porque infiere que un gran porcentaje de la poblacion considera este tipo de
destinos hoteleros.
Grfica No. 9. Entes ms relevantes al momento de calificar la estadia en un hotel
El 48% de los encuestados considera que es ms importante una gama de

descuentos, a diferencia del 35% que le atribuye ms valor a servicios adicionales,
y que el 17% que representa una atencin personalizada.
41
Grfica No. 10. Canales de comunicacin ms escuchados.
El 71% de los encuestados considera que los volantes y los cupones

promocionales son el canal de comunicacin ms relevante al momento de
considerar un destino hotelero.
Grfica No. 11. Gnero de preferencia en la prestacin de servicios
El 58% de los encuestados considera que las cabalgatas corresponden a la

actividad ms preferente en una estada de un hotel campestre, seguido por un
18% que prefiere cuatrimotos, un 15% caminatas y un 9% la pesca.
42
Grfica No. 12. Preferencia en cuanto a contacto con otros clientes.
Segn la encuesta un 67% de la poblacin prefiere que al momento de visitar un

hotel campestre, se encuentre una regular afluencia de visitantes sin llegar a
extremos de masiva o poca afluencia.
Grfica No. 13. Intensin de gasto por noche en hotel campestre por pareja.
43
El 45 % de los encuestados consideran pertinente un gasto en un intervalo de
$300.000-$400.000, el 25% considera $200.000-$290.000, el 11% considera un
gasto superior a $400.000 y un 7% $80000-$110.000.
Grfica No. 14. Aceptacin nuevas tecnologas.
EL 89% de los encuestados considera que el manejo de las reservas online es

prctico y de fcil acceso lo cual da una perspectiva clara acerca de una estrategia
de ventas.
Grfica No. 15. Preferencia en pautas publicitarias.
44
La encuesta establece que el 40% de la poblacin prefiere el internet como pauta
publicitaria de mayor acogida, el 26% acoge las revistas, el 19% las agencias de
viajes, y el 15% las vallas publicitarias.
Grfica No. 16. Importancia de una recomendacin para visitar un destino

hotelero.
El 54% de los encuestados prefiere un criterio o una recomendacin al momento

de elegir su destino hotelero, y el 46% se le es indiferente.
Grfica No. 17. Factores determinantes al momento de elegir un destino hotelero

en Cundinamarca.
45
El factor ms determinante en el momento de elegir un destino hotelero campestre
para los encuestados es un excelente servicio con un 49%, con un 37% la
variedad en actividades recreativas y de relajacin, y un 14% fcil acceso y
cercana.
1.1.3.1 Anlisis de la Competencia
Podemos ver que hay un vaco en cuanto al servicio de hotelera y hospedaje

ofrecido en el municipio de la Calera, Cundinamarca. Debido a que solo hay una
empresa que cumple con los requisitos, estndares, y normas del viceministerio
exigidos para ser considerado un hotel, este es el Hotel Casa Vieja que ofrece
servicios de hospedaje y ecoturismo y cumple con los estndares exigidos, el cual
est ubicado a 17kms del pueblo va vereda Quisquiza Choachi. Pero este hotel
como su nombre lo dice es una casa vieja, estilo colonial, a la cual se le
remodelaron las habitaciones para ofrecer hospedaje a turistas que pasen por el
municipio de la Calera, y cuenta con una capacidad de estada de 15 personas, lo
cual es poco para el objetivo mercado propuesto por el hotel Nirvana, la afluencia
de personas en Bogot nacionales y extranjeras que disfrutan del servicio de
hotelera. Pero la competencia con el mercado de hoteles en Bogot ser fuerte ya
que hay grandes hoteles, que cuenta con certificacin y calidad de nivel
internacional, que dificultaran la atraccin de posibles clientes internacionales,
debido a su nombre y reputacin. Tambin hay que considerar los hoteles de
Guasca, Caf de la Huerta, La estancia San Antonio y la Hacienda Betania, que
son como su nombre lo indica haciendas transformadas en hotel al ofrecer servicio
de alojamiento, pero con capacidad de alojamiento bastante limitada, lo cual es un
plus para Nirvana S.A.S, porque nuestro inters es construir un hotel con 40
habitaciones que le den un mayor valor agregado a su servicio de alojamiento, a
diferencia de estos hoteles dedicados a la recreacin eco turstica llanamente y de
alimentos y bebidas. El Hotel Casa Vieja, que ofrece servicios de hospedaje y
ecoturismo en el municipio de la Calera, con capacidad de 15 personas por noche.
Tambin en el municipio de Guasca se pueden encontrar Hoteles, pero que como
46
casa vieja son haciendas que ofrecen hospedaje a los turistas, pero no estn
asociados a Cotelco o manifiestan una razn social con nfasis en ser un hotel,
sino en ofrecer servicios de recreacin turstica como restaurante y cabalgatas.
Entre estos hoteles o posadas se encuentra Caf de la Huerta con 15
habitaciones, La Estancia San Antonio con 7 habitaciones, y la Hacienda Betania
con 5 habitaciones. Estos hoteles son potenciales competidos pero la ubicacin y
capacidad ofrecida hacen que no los consideremos como competencia directa. Y
con base en el anlisis consideramos que no hay un competidor directo en la
zona, midiendo los niveles de calidad, innovacin, y servicio que se quiere ofrecer
en el hotel Nirvana.
1.1.3.2 Identificacin de principales participantes y competidores

potenciales
Podemos encontrar como competidores potenciales, la empresa Colombia Xtrema

quien ofrece servicios de recreacin turstica en el municipio de la Calera,
Cundinamarca.
As como tambin las diferentes pequeas empresas que ofrecen servicio de
cabalgatas, caminatas ecolgicas en el municipio y restaurante, como por ejemplo
la empresa, Kbalgar, una de las ms o menos 81 empresas que hay en el sector,
segn la informacin recopilada en la Casa de la Cultura del municipio de la
Calera, todo este tipo de empresas que ofrecen este tipo de servicios se
consideran competencia indirecta, porque ofrecen servicios similares y su
mercado objetivo es el turista de ocio, que es un mercado en el cual estamos
incluidos por los servicios ofrecidos. Los otros competidores identificados son los
hoteles hacienda San Antonio, Betania, y Caf de la Huerta en el municipio de
Guasca. Hotel Xue Sabana en el municipio de Cajica.
47
1.1.3.3. Anlisis de los servicios sustitutos
Los servicios sustitutos son ofrecidos principalmente por la empresa Colombia

Xtrema que ofrece servicios de recreacin en el municipio de la Calera,
Cundinamarca, como cabalgatas, restaurante, cuatrimotos, y paintball. Como
podemos ver de estos servicios solo dos son una amenaza para los ofrecidos por
el proyecto, los cuales son las cabalgatas y restaurante, los cuales pueden ser
sustitutos a los ofrecidos por el Hotel Spa Eco turstico Nirvana, que ofrece
servicio de restaurante gourmet y cabalgatas, as como los servicios de hospedaje
y ecoturismo ofrecidos por el Hotel Casa Vieja, por lo cual en estos servicios
podra haber competencia por la participacin en el mercado objetivo.
Servicios de hotel, ecoturismo y/o spa ofrecidos por diferentes empresas y/o
organizaciones en el pas, pero con diferente ecosistema y precios. Los principales
competidores serian los hoteles de Guasca, Caf de la Huerta, Estancia San
Antonio, y la Hacienda Betania. En Duitama se encuentra el nico hotel que ofrece
un servicio SPA como tal el Hotel KUR Biospa, que ofrece un verdadero servicio
de relajacin y salud al no mezclar el servicio de relajacin con el de recreacin.
1.1.3.4. Segmento al cual est dirigida la competencia
Segn se puede observar el segmento de mercado al cual estn dirigidos los

servicios de la competencia son los estratos socioeconmicos 3, 4, 5 y 6 de la
ciudad de Bogot D.C. Esto se puede ver y analizar con base a los precios
ofrecidos, tipo de recreacin ofrecida, y perfil del consumidor que se ve en estos
establecimientos o empresas, Colombia Xtrema, Hotel Casa Vieja, Caf de la
Huerta, Estancia San Antonio, y La Hacienda Betania.
1.2. ESTRATEGIAS DE MERCADO
1.2.1. Concepto de Servicio
Los servicios pueden definirse como las actividades que agregan valor a un
producto o a una persona. Tienen tres caractersticas principales que los
48
diferencian de los bienes: son intangibles (aunque en muchas ocasiones estn
incorporados en productos tangibles), no se pueden almacenar e involucran una
accin simultnea entre el productor y el consumidor. No obstante, existen
algunas excepciones a estas caractersticas. Por ejemplo, un programa de
software en disquete o los diseos de un arquitecto en un plano son tangibles y
almacenables, las presentaciones de un artista son visibles y el dinero que se
obtiene de un cajero automtico hace que el contacto directo entre el productor y
el consumidor sea innecesario.44
1.2.2. Estrategia de Precio
Teniendo en cuenta que la decisin estratgica de establecer el precio tiene

implicaciones en el largo plazo, hay que desarrollarla con mucho cuidado y no se
puede modificar fcilmente despus de estar implementada, se plantea
preliminarmente la fijacin de precios de la siguiente manera, Con base en
simulaciones hechas con los promedios de tarifas relacionadas por hoteles de 4 y
5 estrellas o de municipios cercanos a Bogot D.C, en la zona Nororiente,
considerados como competencia potencial o sustituta como lo son La Hacienda
Betania, Caf de la Huerta, Estancia San Antonio, Hotel Xue Sabana, y Hotel
Casa Vieja, y por otro lado se tomo el precio de hoteles en Bogot que son una
competencia indirecta, como el Windsor, Bogot Royal, Radisson Royal, y Bogot
Summit Plaza.
Tabla No. 8. Estrategia de precios.
HABITACION PRECIO
SENCILLA $ 212.000
DOBLE $ 235.000
PER. ADICIONAL $ 40.000
44
Colombia, Ministerio Comercio Industria y Turismo (2006), (en lnea), www.mincomercio.gov.co,
Servicios Definicin.
49
Es necesario contemplar que se llevaran a cabo diferentes estrategias
promocionales por lo que estos precios se podrn ver alterados, en pos de
promociones para promover el hotel y sus diferentes servicios, y de acuerdo a las
temporadas ya sea baja o alta.
1.2.3. Estrategia de Comunicacin
La estrategia de comunicacin tiene como objetivo difundir una imagen

corporativa, y la identidad del servicio hotelero a prestar, con el motivo de
persuadir o acaparar la atencin del los posibles consumidores.
En cuanto a la comunicacin interna es de suma importancia ya que, si los

empleados tienen un sentido de pertenencia al mismo tiempo de estar bien
informados de las necesidades del hotel, se podr tener una muy buena fuente de
informacin tanto para los clientes externos como para el buen funcionamiento del
hotel y constante mejora.
La comunicacin externa tendr que estar ligada al valor agregado del Hotel
Nirvana, donde el objetivo principal ser acaparar la atencin de los posibles
compradores.
Por los resultados de la investigacin de mercados se decidi que habr una

publicidad masiva por internet, utilizando las redes sociales como principal fuente
de informacin. Tambin existirn vallas publicitarias en la va la calera.
1.2.4. Estrategia de servicio
Partiendo de los resultados de la investigacin de mercados un factor importante

al evaluar el servicio brindado a la hora de hospedarse en un hotel campestre es
un excelente servicio al cliente y acompaamiento. Se tendrn en cuento los
siguientes parmetros.
50
Recibir a los huspedes con una bebida.
Se tendr una participacin de 0.68 empleados por husped

aproximadamente.
Atencin personalizada.
Cronograma de actividades.
Variedad de actividades segn la edad y gustos.
1.2.5 Estrategias de ventas
La estrategia ir encaminada por las nuevas tendencias de comunicacin, donde

en la pgina web del hotel adems de poder adquirir todo tipo de informacin se
podrn realizar reservas siempre y cuando haya una confirmacin de las mismas
por el personal del hotel.
Tambin se manejarn tarifas promocionales con el fin de brindar una primera

visita, la cual dar a conocer el hotel, para una posterior fidelizacin de clientes.
El hotel contar con una base de datos con toda la informacin de los clientes, con
el fin de suministrar informacin publicitaria, mejoras, descuentos, entre otros.
51
1.3 PROYECCION DE VENTAS
1.3.1 Proyecciones
Tabla No. Proyeccin de ventas.

HABITACION PRECIO
$
SENCILLA 212.000
$
DOBLE 235.000
PER. $
ADICIONAL 40.000
$
80% 188.000
$
40% 16.000
$
20% 42.400
PROM.
PRECIO $
DIARIO 246.400
PRIMER
AO 30% META
PRO
MEDI TOTALES
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ANUALES
48,29
INDICE OCUPACION % 61,10% 39,60% 41,20% 47,30% 38,30% 51,30% 54,10% 48,20% 46,60% 47,80% 49,30% 54,70%
FACTOR DE
OCUPACION 1,27 0,82 0,85 0,98 0,79 1,06 1,12 1,00 0,96 0,99 1,02 1,13
FACTOR
TEMPORALI
DAD 0,0083 39,01% 25,97% 27,73% 32,65% 27,10% 37,18% 40,14% 36,60% 36,19% 37,94% 39,98% 45,31%
HABITACION
ES 40 15 10 11 13 10 14 16 14 14 15 15 18
PROM.
VENTAS $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
DIARIAS 246.400 3.696.000 2.464.000 2.710.400 3.203.200 2.464.000 3.449.600 3.942.400 3.449.600 3.449.600 3.696.000 3.696.000 4.435.200
31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Habitaciones 114.576.000 68.992.000 84.022.400 96.096.000 76.384.000 103.488.000 122.214.400 106.937.600 103.488.000 114.576.000 110.880.000 137.491.200 1.239.145.600
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Alimentos y bebidas 66.247.735 39.891.109 48.581.672 55.562.616 44.165.156 59.836.664 70.664.250 61.831.219 59.836.664 66.247.735 64.110.711 79.497.282 716.472.811
Departamentos $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
VENTAS
menores 17.104.948 10.299.754 12.543.628 14.346.085 11.403.299 15.449.630 18.245.278 15.964.618 15.449.630 17.104.948 16.553.175 20.525.937 184.990.931
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Otros ingresos 73.578.427 44.305.289 53.957.513 61.710.938 49.052.284 66.457.934 78.483.655 68.673.198 66.457.934 73.578.427 71.204.929 88.294.112 795.754.639
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
TOTAL MES 271.507.109 163.488.152 199.105.213 227.715.640 181.004.739 245.232.227 289.607.583 253.406.635 245.232.227 271.507.109 262.748.815 325.808.531 2.936.363.981
52
SEGUNDO AO
HABITACION PRECIO
$
SENCILLA 220.480
$
DOBLE 244.400
PER.
ADICIONAL 45.000
$
80% 195.520
40% 18000
$
20% 44.096
PROM. PRECIO $
DIARIO 257.616
Segundo
Ao 40% META
PRO
MEDI
TOTALES
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ANUALES
48,29
FACTOR DE
OCUPACION 1,27 0,65 1,04 1,15 0,81 1,34 1,05 0,89 0,97 1,03 1,03 1,11
FACTOR
TEMPORALIDA
D 0,0083 51,66% 27,00% 44,22% 49,75% 35,76% 60,27% 48,33% 41,58% 45,92% 49,58% 50,71% 55,48%
HABITACIONES 40 20 10 17 19 14 24 19 16 18 19 20 22
PROM. PRECIO $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
DIARIO 257.616 5.152.320 2.464.000 4.188.800 4.681.600 3.449.600 5.913.600 4.681.600 3.942.400 4.435.200 4.681.600 4.928.000 5.420.800
31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Habitaciones 159.721.920 68.992.000 129.852.800 140.448.000 106.937.600 177.408.000 145.129.600 122.214.400 133.056.000 145.129.600 147.840.000 168.044.800 1.644.774.720
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Alimentos y bebidas 92.351.063 39.891.109 75.080.766 81.206.900 61.831.219 102.577.137 83.913.797 70.664.250 76.932.853 83.913.797 85.480.948 97.163.344 951.007.184
Departamentos $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
VENTAS
menores 23.844.742 10.299.754 19.385.608 20.967.355 15.964.618 26.485.081 21.666.267 18.245.278 19.863.810 21.666.267 22.070.900 25.087.257 245.546.937
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Otros ingresos 102.570.238 44.305.289 83.388.883 90.192.910 68.673.198 113.927.886 93.199.340 78.483.655 85.445.915 93.199.340 94.939.905 107.915.026 1.056.241.586
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
TOTAL MES 378.487.962 163.488.152 307.708.057 332.815.166 253.406.635 420.398.104 343.909.005 289.607.583 315.298.578 343.909.005 350.331.754 398.210.427 3.897.570.427
53
TERCER AO
HABITACIO
N PRECIO
$
SENCILLA 229.299
$
DOBLE 254.176
PER.
ADICIONAL 50.000
$
80% 203.341
40% 20000
$
20% 45.860
PROM.
PRECIO $
DIARIO 269.201
Tercer
Ao 50% META
PRO
MEDI TOTALES
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ANUALES
INDICE OCUPACION 48,29% 61,10% 39,60% 41,20% 47,30% 38,30% 51,30% 54,10% 48,20% 46,60% 47,80% 49,30% 54,70%
FACTOR DE
OCUPACION 1,27 0,82 0,85 0,98 0,79 1,06 1,12 1,00 0,96 0,99 1,02 1,13
FACTOR
TEMPORALI
DAD 0,0083 64,32% 42,37% 44,79% 52,24% 42,96% 58,43% 62,55% 56,56% 55,49% 57,74% 60,40% 67,96%
HABITACIO
NES 40 25 16 17 20 17 23 25 22 22 23 24 27
PROM.
PRECIO $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
DIARIO 269.201 6.730.016 3.942.400 4.188.800 4.928.000 4.188.800 5.667.200 6.160.000 5.420.800 5.420.800 5.667.200 5.913.600 6.652.800
31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Habitaciones 208.630.496 110.387.200 129.852.800 147.840.000 129.852.800 170.016.000 190.960.000 168.044.800 162.624.000 175.683.200 177.408.000 206.236.800 1.977.536.096
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Alimentos y bebidas 120.629.955 63.825.774 75.080.766 85.480.948 75.080.766 98.303.090 110.412.891 97.163.344 94.029.043 101.579.860 102.577.137 119.245.922 1.143.409.496
Departamentos $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
VENTAS
menores 31.146.259 16.479.606 19.385.608 22.070.900 19.385.608 25.381.536 28.508.246 25.087.257 24.277.991 26.227.587 26.485.081 30.788.906 295.224.583
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Otros ingresos 133.978.352 70.888.463 83.388.883 94.939.905 83.388.883 109.180.891 122.630.711 107.915.026 104.433.896 112.820.254 113.927.886 132.441.168 1.269.934.318
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
TOTAL MES 494.385.062 261.581.043 307.708.057 350.331.754 307.708.057 402.881.517 452.511.848 398.210.427 385.364.929 416.310.900 420.398.104 488.712.796 4.686.104.493
54
CUARTO AO
HABITACION PRECIO
$
SENCILLA 238.471
$
DOBLE 264.343
PER. $
ADICIONAL 55.000
$
80% 211.474
40% 22000
$
20% 47.694
PROM. PRECIO $
DIARIO 281.169
Cuarto
Ao 55% META
PRO
MEDI
TOTALES
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ANUALES
48,29
FACTOR DE
OCUPACION 1,27 0,82 0,85 0,98 0,79 1,06 1,12 1,00 0,96 0,99 1,02 1,13
FACTOR
TEMPORALIDA
D 0,0083 70,64% 46,47% 49,06% 57,14% 46,92% 63,74% 68,15% 61,55% 60,31% 62,69% 65,51% 73,63%
HABITACIONES 40 28 18 19 22 18 25 27 24 24 25 26 29
PROM. PRECIO $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
DIARIO 281.169 7.872.723 4.435.200 4.681.600 5.420.800 4.435.200 6.160.000 6.652.800 5.913.600 5.913.600 6.160.000 6.406.400 7.145.600
31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Habitaciones 244.054.402 124.185.600 145.129.600 162.624.000 137.491.200 184.800.000 206.236.800 183.321.600 177.408.000 190.960.000 192.192.000 221.513.600 2.169.916.802
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Alimentos y bebidas 141.112.024 71.803.996 83.913.797 94.029.043 79.497.282 106.851.185 119.245.922 105.996.375 102.577.137 110.412.891 111.125.232 128.078.954 1.254.643.838
Departamentos $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
VENTAS
menores 36.434.662 18.539.556 21.666.267 24.277.991 20.525.937 27.588.626 30.788.906 27.367.917 26.485.081 28.508.246 28.692.171 33.069.566 323.944.925
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
Otros ingresos 156.726.879 79.749.520 93.199.340 104.433.896 88.294.112 118.674.882 132.441.168 117.725.482 113.927.886 122.630.711 123.421.877 142.251.625 1.393.477.377
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
TOTAL MES 578.327.966 294.278.673 343.909.005 385.364.929 325.808.531 437.914.692 488.712.796 434.411.374 420.398.104 452.511.848 455.431.280 524.913.744 5.141.982.943
55
QUINTO AO
HABITACION PRECIO
$
SENCILLA 248.010
$
DOBLE 274.917
PER. $
ADICIONAL 60.000
$
80% 219.933
40% 24000
$
20% 49.602
PROM. PRECIO $
DIARIO 293.535
MET
Quinto Ao 60% A
PRO
MEDI
TOTALES
O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ANUALES
INDICE 48,29
OCUPACION % 61,10% 39,60% 41,20% 47,30% 38,30% 51,30% 54,10% 48,20% 46,60% 47,80% 49,30% 54,70%
FACTOR DE
OCUPACION 1,27 0,82 0,85 0,98 0,79 1,06 1,12 1,00 0,96 0,99 1,02 1,13
FACTOR
TEMPORALIDA
D 0,0083 76,97% 50,57% 53,32% 62,03% 50,89% 69,05% 73,75% 66,54% 65,14% 67,64% 70,61% 79,29%
HABITACIONES 40 30 20 21 24 20 27 29 26 26 27 28 31
PROM. PRECIO
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
DIARIO 293.535 8.806.062 4.928.000 5.174.400 5.913.600 4.928.000 6.652.800 7.145.600 6.406.400 6.406.400 6.652.800 6.899.200 7.638.400
31 28 31 30 31 30 31 31 30 31 30 31
$ $ $
$ $ $ $ $ 199.584.00 $ $ 192.192.00 206.236.80 $ $ $
Habitaciones 272.987.933 137.984.000 160.406.400 177.408.000 152.768.000 0 221.513.600 198.598.400 0 0 206.976.000 236.790.400 2.363.445.533
$ $ $
Alimentos y $ $ $ $ $ 115.399.28 $ $ 111.125.23 119.245.92 $ $ $
bebidas 157.841.364 79.782.218 92.746.828 102.577.137 88.330.313 0 128.078.954 114.829.407 2 2 119.673.327 136.911.985 1.366.541.967
Departamentos $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
VENTAS
menores 40.754.123 20.599.507 23.946.927 26.485.081 22.806.597 29.795.716 33.069.566 29.648.576 28.692.171 30.788.906 30.899.261 35.350.226 352.836.655
$ $ $
$ $ $ $ $ 128.168.87 $ $ 123.421.87 132.441.16 $ $ $
Otros ingresos 175.307.417 88.610.578 103.009.797 113.927.886 98.104.569 2 142.251.625 127.535.939 7 8 132.915.867 152.062.082 1.517.757.677
$ $ $
$ $ $ $ $ 472.947.86 $ $ 455.431.28 488.712.79 $ $ $
TOTAL MES 646.890.837 326.976.303 380.109.953 420.398.104 362.009.479 7 524.913.744 470.612.322 0 6 490.464.455 561.114.692 5.600.581.833
56
Las proyecciones de ventas se realizaron con base en el cuadro No 4. Del anlisis
operacional hotelero de COTELCO, en el cual muestra el porcentaje de ocupacin
correspondiente a cada mes del ao de la influencia Bogot. (Ver anexo 7)
Las proyecciones se hicieron obteniendo un precio promedio de ventas diarias el

cual se obtuvo con base en los precios de los dos tipos de habitaciones y la
persona adicional haciendo un supuesto de demanda con base en el estudio de
nuestro segmento de mercado, despus de esto con el promedio de ndice de
ocupacin del sector se saco un factor de ocupacin dividiendo el promedio de
ocupacin de cada mes por el promedio anual. Despus se decidi hacer un
supuesto delta de temporalidad debido a que la demanda de hospedaje no tiene
un crecimiento de ocupacin lineal, este delta se defini en el 10% con base en el
estudio de las graficas del anlisis operacional de Cotelco, y se obtuvo un factor
de temporalidad dividindolo por los 12 meses del ao. Se determino despus de
esto el ndice de ocupacin del hotel Nirvana tomando en cuenta la meta de
participacin, el factor de temporalidad, y el factor de ocupacin. Ya teniendo
nuestro ndice de ocupacin se hallaron las ventas diarias con base en el precio
promedio diario y nuestro ndice de ocupacin, para poder hallar las ventas
mensuales, por departamento y anuales.
1.3.2. Poltica de cartera
La poltica de cartera ser con base en las ventas de pago de contado para los
primeros aos del 60% con la posibilidad de pagar en efectivo, cheque o
consignacin, y 40% de crdito.
2. ESTUDIO TCNICO
2.1. OPERACIN
2.1.1. Ficha tcnica del producto o servicio
Nombre: Hotel Spa - Eco turstico
Razn social: Nirvana S.A.S
Ubicacin: Municipio la Calera, Cundinamarca.
Construccin: Diseo y materiales de arquitectura sostenible.
Certificaciones: LEED
57
Habitaciones: 40, Capacidad: 120 personas.
Servicios:
Restaurante Gourmet.
Spa: Masajes con minerales, e hidroterapia (jacuzzis de relajacin Spa).
Cabalgatas.
Caminatas Ecolgicas.
Mirador.
Internet Wi-Fi
Atencin personalizada
Alianzas: Parque Natural Chingaza y COTELCO.
2.1.2. Estado de desarrollo
Actualmente se cuenta con terreno valorizado aproximadamente en $400.000.000

de pesos, para la construccin del Hotel Spa-ecoturistico Nirvana. Se buscara la
forma de financiar la construccin del Hotel mediante el diseo y materiales
requeridos por la arquitectura sostenible para obtener la certificacin LEED.
La financiacin se har mediante un prstamo financiero, inversionista ngel o

alianza de financiacin con COTELCO. La financiacin es vital para poder tomar la
decisin de los materiales utilizados en el diseo y construccin con base en la
arquitectura sostenible.
El terreno cuenta con prados para el sostenimiento de animales, por ejemplo los
caballos para las cabalgatas y las vacas para la produccin de lacteos caseros,
tambin se dispone del suficiente terreno para hacer los caminos ecolgicos para
que el husped y turista puedan disfrutar del ecosistema ofrecido por los predios
rurales del municipio de la Calera, y las vistas hacia la laguna San Rafael y Bogot
D.C.
58
2.1.3. Necesidades y requerimientos.
Tabla No 10. Necesidades y requerimientos.
MUEBLES Y ENSERES
VR.
PROVEEDOR PRODUCTO CANTIDAD UNITARIO TOTAL
MUEBLES Y ACCESORIOS CAMA SENCILLA 20 $ 449.900 $ 8.998.000
SPRING COLCHON SENCILLO 20 $ 229.900 $ 4.598.000
MUEBLES Y ACCESORIOS CAMA DOBLE 30 $ 699.900 $ 20.997.000
SPRING COLCHON DOBLE 30 $ 419.900 $ 12.597.000
HOMECENTER MESA DE NOCHE 40 $ 159.900 $ 6.396.000
HOMECENTER SABANAS SENCILLA 20 $ 39.900 $ 798.000
HOMECENTER SABANAS DOBLE 60 $ 64.900 $ 3.894.000
HOMECENTER COBIJA SENCILLA 20 $ 79.900 $ 1.598.000
HOMECENTER COBIJA DOBLE 60 $ 89.900 $ 5.394.000
HOMECENTER ALMOHADA 120 $ 29.900 $ 3.588.000
HOMECENTER FUNDAS ALMOHADA 120 $ 79.000 $ 9.480.000
HOMECENTER TOALLA MANOS 80 $ 4.400 $ 352.000
HOMECENTER TOALLA CUERPO 160 $ 14.900 $ 2.384.000
HOMECENTER LAMPARA HABITACIONES 40 $ 34.900 $ 1.396.000
HOMECENTER LAMPARA MESAS SISTEMAS 4 $ 19.900 $ 79.600
HOMECENTER BOMBILLOS HALOGENOS 80 $ 12.900 $ 1.032.000
HOMECENTER BASURERA CUARTO 40 $ 39.900 $ 1.596.000
HOMECENTER BASURERA BAO 40 $ 19.900 $ 796.000
CJS CANECAS BASURA ZONAS COMUNES 6 $ 320.000 $ 1.920.000
HOMECENTER BASURA MOVIL RECOLECTORA DESECHOS 3 $ 499.900 $ 1.499.700
HOMECENTER ESCRITORIO HABITACION 40 $ 179.900 $ 7.196.000
MANUFACTURAS MUOZ SILLA HABITACION "EMILIA" 40 $ 139.800 $ 5.592.000
MEPAL CARVAJAL POLTRONA LOBBY 3 $ 186.000 $ 558.000
HOMECENTER ESPEJO BAO 40 $ 59.900 $ 2.396.000
HOMECENTER ESPEJO LOBBY 4 $ 199.900 $ 799.600
DELL PORTATILES INSPIRON 15" 4 $ 899.000 $ 3.596.000
AUDIOCINE COMERCIAL GUAYAS PORTATILES 4 $ 30.000 $ 120.000
HOMECENTER IMPRESORA 1 $ 129.900 $ 129.900
MEPAL CARVAJAL MESAS PORTATILES 4 $ 129.900 $ 519.600
MANUFACTURAS MUOZ SILLAS PORTATILES 4 $ 139.800 $ 559.200
COMERCIAL LAGOBO TV LCD 32" SONY REF. KLV 32BX300 40 $ 749.500 $ 29.980.000
COMERCIAL LAGOBO TV SAMSUNG LED 46" REF. UN46C5000 1 $ 2.651.000 $ 2.651.000
COMERCIAL LAGOBO DVD LG 5 $ 68.000 $ 340.000
MUEBLES Y ACCESORIOS SOFA 2 $ 699.900 $ 1.399.800
HOMECENTER TAPETE 50 $ 12.900 $ 645.000
HOMECENTER SOFA CAMA 10 $ 199.900 $ 1.999.000
COMERCIAL LAGOBO MICROONDAS 2 $ 92.100 $ 184.200
HOMECENTER LICUADORA 2 $ 89.900 $ 179.800
COLCOMERCIO SANDUCHERA KALLEY 2 $ 22.030 $ 44.060
HOMECENTER TRAPEADOR 3 $ 24.900 $ 74.700
HOMECENTER ESCOBA 3 $ 3.900 $ 11.700
HOMECENTER CEPILLO 5 $ 2.900 $ 14.500
59
HOMECENTER CEPILLO TETERO 40 $ 6.900 $ 276.000
HOMECENTER RECOGEDOR 4 $ 9.500 $ 38.000
HOMECENTER CLEAN FLOOR BROOM 2 $ 19.900 $ 39.800
HOMECENTER GUANTES DESECHABLES X 4 20 $ 2.250 $ 45.000
HOMECENTER DISPENSADOR JABON LIQUIDO 50 $ 9.900 $ 495.000
HOMECENTER JUEGO BATERIA SARTENES IMUSA 2 $ 129.000 $ 258.000
HOMECENTER INDIVIDUALES 90 $ 6.900 $ 621.000
HOMECENTER SERVILLETAS RESTAURANTE 90 $ 6.900 $ 621.000
HOMECENTER VASOS 90 $ 6.900 $ 621.000
HOMECENTER CRISTALERIA 90 $ 9.900 $ 891.000
HOMECENTER JARRA 20 $ 29.900 $ 598.000
CORONA VAJILLA CORONA ACTIVE ARLEQUIN 4 X20 10 $ 121.000 $ 1.210.000
CORONA MUG CROMATIC TARRO 90 $ 5.200 $ 468.000
INDUSTRIAL TAYLOR TENEDOR 120 $ 11.252 $ 1.350.240
INDUSTRIAL TAYLOR CUCHILLO 120 $ 14.111 $ 1.693.320
INDUSTRIAL TAYLOR CUCHARA 120 $ 10.490 $ 1.258.800
PATRICIA CASTILLO MESAS RESTAURANTE MADERA PINO (4 PUESTOS) 30 $ 120.000 $ 3.600.000
PATRICIA CASTILLO SILLAS RESTAURANTE MADERA PINO 120 $ 80.000 $ 9.600.000
HOMECENTER TELEFONO 40 $ 29.900 $ 1.196.000
$ 173.263.520
EQUIPOS DE OFICINA
AVI VIDEO BEAM 2 $ 1.798.000 $ 3.596.000
DELL PORTATILES 8 $ 898.999 $ 7.191.992
HOMECENTER IMPRESORAS 4 $ 129.900 $ 519.600
KAFFEL PUESTOS ANALISTAS 10 $ 271.200 $ 2.712.000
MANUFACTURAS MUOZ SILLA GERENTE 1 $ 619.000 $ 619.000
MANUFACTURAS MUOZ SILLAS ANALISTAS 8 $ 428.000 $ 3.424.000
MEPAL CARVAJAL PUESTO GERENTE "TORINO" 1 $ 1.987.200 $ 1.987.200
MANUFACTURAS MUOZ SILLAS INTERLOCUTORAS "EMILIA" 30 $ 139.800 $ 4.194.000
KASSANI SILLAS SALA CONFERENCIA 60 $ 373.000 $ 22.380.000
COMERCIAL LAGOBO TV SAMSUNG LED 46" REF. UN46C5000 1 $ 2.651.000 $ 2.651.000
COMERCIAL LAGOBO DVD LG 1 $ 68.000 $ 68.000
ACE ENMARCACIONES TABLERO ACRILICO 1 $ 165.000 $ 165.000
MULTIPROYECTOS CAJONERAS 10 $ 344.000 $ 3.440.000
HOMECENTER TELEFONO RECEPCION 1 $ 49.900 $ 49.900
HOMECENTER TELEFONO OFICINAS 8 $ 42.900 $ 343.200
$ 53.340.892
60
2.2. INFRAESTRUCTURA
2.2.1 Infraestructura-Parmetros Tcnicos Especiales
Para los parmetros de infraestructura del hotel se hablo con un ingeniero civil el
cual nos dio con base en su experiencia en la construccin de hoteles unas
medidas para la construccin del hotel, entre las cuales tuvo en cuenta que las
habitaciones de los hoteles no pueden ser menores a 18 m2, por lo cual nos dio
una medida superior a ese parmetro, y para efectos de mercado se defini por el
objetivo de mercado y potenciales competidores, una medida de habitacin
sencilla de 23 m2, a la cual se le aumento el 15% para obtener la medida de las
habitaciones dobles la cual es de 26 m2, subsiguiente se defini cuantas
habitaciones sencillas y cuantas dobles se construiran en el hotel, para lo cual se
defini que 30 serian dobles y 10 sencillas. Siguiendo el proceso se determino una
media de medida de las habitaciones para efecto de la construccin para lo cual
se aplico una regla con el porcentaje de habitaciones dobles (75%) por su medida,
sumado a el porcentaje de habitaciones sencillas (25%) por su medida. Esto dio
como resultado una media de 25,6 por habitacin en m2. Teniendo definida esta
regla se aplico la regla que nos dice que el 55% de la construccin del hotel debe
ser para las habitaciones y el 45% para las zonas comunes, y aplicando la debida
formula se obtuvo que las zonas comunes correspondan a una medida de 837
m2, cifra con la cual se obtuvo la medida en metros cuadrados del hotel 1861 m2.
A esta cifra por concepto de requerimiento y construccin no se le incluyo la
ocupacin de la cocina y bodegas, la cual se realiza por aparte. Con base en la
informacin anterior el ingeniero civil defini el valor del m2 construido en
$950,000 pesos con lo cual se obtuvo el valor total de la sede de nuestro hotel.
Consiguiente se evalu la medida necesaria de la cocina, bodega y estar, la cual
se defini en 200 m2, con lo cual proceso siguiente se defini su valor metro
cuadrado y su costo de construccin. Siguiendo el mismo proceso al ser el terreno
totalmente natural, se defini hacer una adecuacin a los exteriores, para lo cual
se defini una ocupacin de zonas verdes de 9000 m2 y se defini el valor de esta
en $35,000 pesos m2, y a su vez se defini la adecuacin de las zonas duras
61
exteriores con una ocupacin de 300 m2 y un valor del metro cuadrado de
$125,000 pesos. Ya con estos datos se pudo definir el costo de adecuacin de los
exteriores del hotel.
Teniendo estos datos se defini y avalu teniendo en cuenta el estado de

desarrollo del terreno, una inversin en acometidas elctricas e hidrulicas de
$250,000,000 de pesos. Para poder obtener finalmente el costo de inversin en
construcciones y adecuaciones del hotel.
Especificaciones
Tabla No 11. Especificaciones de las habitaciones y zonas comunes.
PARAMETRO HABITACIONES MEDIDA
SENCILLA 23 M2
DOBLE 26 M2
MEDIA HABITACION 25,6 M2
CANTIDAD HABITACIONES 40
TOTAL HABITACIONES 1.024 M2
ZONAS COMUNES 837 M2
TOTAL SEDE 1861 M2
LOTES Y TERRENOS
TERRENOS 2 HECTAREAS
TERRENOS 20.000 M2
VR. M2 $ 20.000
LOTES Y TERRENOS $ 400.000.000
CONSTRUCION
SEDE 1.861 M2
COSTO $ 1.767.863.636 PESOS
VR. M2 $ 950.000 PESOS
COCINA, BODEGA Y ESTAR 200 M2
62
VR. M2 $ 850.000 PESOS
COSTO $ 170.000.000 PESOS
TOTAL CONSTRUCCION $ 1.937.863.636
EXTERIORES
OCUPACION ZONA VERDE 9.000 M2
COSTO $ 315.000.000
VR. M2 $ 35.000
ZONAS DURAS 300 M2
COSTO $ 37.500.000
VR. M2 $ 125.000
Total exteriores $ 352.500.000
ACOMETIDAS HIDRULICAS Y ELCTRICAS $ 250.000.000
SUBTOTAL CONSTRUCCION Y ADECUACIONES $ 2.540.363.636
3. ESTUDIO ORGANIZACIONAL
3.1 ESTRATEGIA ORGANIZACIONAL
3.1.1. Anlisis DOFA
El anlisis DOFA es una herramienta de comparacin factores internos y externos

del negocio.
Interno: Corresponde a las fortalezas y debilidades del negocio y se tiene

algn tipo de control sobre los mismos.
Externo: Representan las oportunidades que ofrece el mercado y las

amenazas que debe enfrentar su negocio en el mercado seleccionado.
63
Tabla No. 12. Anlisis DOFA.
Anlisis Interno
Fortalezas Debilidades
F1. Ser un negocio innovador, al brindarle D1. Falta de experiencia en el sector

al cliente variedad de actividades de hotelero.
recreacin y salud.
D2. Ser un negocio nuevo en el mercado.
F2. Su ubicacin, ya que se encuentra en
una zona considerada como polo D3. Posibilidad de alta rotacin del
turstico. personal.
F3. Ofrecer servicios adicionales a los

que ofrece la competencia.
F4. El trato laboral que brinda incentivos

al personal contratado. Capacitacin,
horario flexible, das libres.
F5. Diseo y equipamiento de las

instalaciones, es decir, tecnologa y
comodidad.
Anlisis Externo
Oportunidades Amenazas
O1. Alianzas estratgicas con COTELCO A1. Entrada de nuevos competidores en

Y parque natural CHINGAZA. el sector.
O2. Participe del fondo de promocin A2. Servicios sustitutos.

turstica para la exencin de impuestos.
A3. Competencia desleal en cuanto ha
O3. Poca competencia en la zona de la lavado de activos.
calera.
O4. Clima favorable para realizar las

actividades.
64
3.1.2. Organismos de apoyo
Los principales organismos de apoyo son la asociacin Hotelera Colombiana

COTELCO, quien es actualmente el principal ente de la hotelera a nivel nacional,
se tiene planeado hacer el trmite para afiliarse a COTELCO capitulo Bogot D.C
y Cundinamarca, diligenciando y adjunto la documentacin requerida y necesaria.
Esto con el fin de lograr una mayor calidad de certificacin de servicio debido a
que COTELCO es un ente de talla mundial con unas exigencias y estndares de
calidad, que lo convierten en el ente que da distincin de ofrecimiento de servicios
de turismo de clase mundial en Colombia para los turistas extranjeros y
nacionales, que quieren disfrutar del servicio de hotelera en Colombia.
El otro organismo de apoyo con importancia es el fondo de promocin turstica el

cual destina recursos para la ejecucin de los planes de promocin y mercadeo
turstico para el fortalecimiento y mejoramiento de la competitividad del sector
turstico, con el fin de incrementar el turismo receptivo y el turismo domstico con
base en los programas y planes que para el efecto presente la entidad
administradora al comit directivo del fondo. Por lo cual el hotel Nirvana puede
acceder a obtener este tipo de recursos y beneficios ofrecidos por el fondo al ser
una empresa relacionada directamente con el turismo.
65
3.2. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
3.2.1. Estructura Organizacional
Grfico No. 18. Estructura Organizacional
66
3.3 ASPECTOS LEGALES
3.3.1. Constitucin y legalidad.
La capacidad de la sociedad se circunscribir al desarrollo de la empresa o

actividad prevista en su objeto social. Se entienden incluidos dentro del objeto
social los actos relacionados directamente con el mismo y los que tengan como
finalidad ejercer los derechos o cumplir las obligaciones, legal o
convencionalmente derivados de la existencia y actividad de la sociedad.
La fuente a la cual se acudi en primera instancia para conocer el tipo de

empresas que se pueden contituir en Colombia, y los pasos para crear empresa,
fue la Cmara de Comercio de Bogot.
La empresa se constituir como una sociedad por acciones simplificada. Esta es

una nueva sociedad creada con el fin de facilitar a los nuevos empresarios la
creacin y conformacin de empresas45.
Constitucin y requisitos para la creacin de las S.A.S
Este tipo de sociedades se puede constituir por una o varias personas, mediante:
1. Documento privado por sus signatarios (Pargrafo 1 articulo 5 Ley 1258 de

2008) Las firmas de los constituyentes o apoderados deben ser autenticas.
2. Escritura pblica. En caso de que se aporten inmuebles es obligatoria la
constitucin mediante Escritura Pblica (Pargrafo 2 articulo 5).46
Requisitos del documento de constitucin:
Nombre, Documento de identidad y domicilio de los accionistas.

Sergio Vsquez, con cedula de ciudadana No 1.019.019.317 de Bogot.
45
Cmara de Comercio de Bogot. Disponible en internet:
http://camara.ccb.org.co/contenido/contenido.aspx?catID=132&conID=4168
46
Ibd.
67
Daniel Santiago Bernal Tamayo, con cdula de ciudadana No
1.088.251.681 de Pereira.
Razn social seguida de las palabras: sociedad annima simplificada o

SAS.
Hotel Nirvana S.A.S. se constituir como una empresa hotelera de ndole
campestre.
Domicilio principal y sucursales (en caso de tenerlas).
Termino de duracin.
Enunciacin de actividades comerciales. Se puede establecer que la
sociedad podr realizar cualquier actividad comercial o civil lcita.
Capital autorizado, suscrito y pagado.
Forma de administracin.
Nombre, identificacin y facultades de los administradores47
Caractersticas de las Sociedades Annimas Simplificadas
Tipo de societario autnomo.

Naturaleza comercial.
Es una sociedad de capitales.
Considerable economa contractual.
Los accionistas responden hasta el monto de sus aportes.
Estructura de gobierno flexible.
Estructura de capitalizacin flexible.
Simplificacin de los trmites de constitucin.
Prohibicin de acceder al mercado pblico de valores.48
47
Ibd.
48
Cmara de Comercio de Bogot. ABC de las S.A.S. Disponible en:
http://camara.ccb.org.co/images/abc_sas/index.html
68
Organizacin y funcionamiento
Se determinar libremente en los estatutos.

Si no se dice nada, conforme al artculo 420 del cdigo de comercio, las
funciones de la organizacin estarn en cabeza de la Asamblea de
accionistas y las de administracin en la cabeza del representante legal.
Cuando la sociedad es unipersonal, el accionista puede ejercer todos los
roles y funciones, incluso el de representante legal.
La Asamblea de Accionistas puede reunirse en el domicilio de la sociedad o
fuera de l siempre y cuando se cumpla con la convocatoria del qurum.
Se permiten las reuniones no presenciales y la toma de decisiones por voto
escrito.49
Caractersticas adicionales de las S.A.S
No estn obligadas a tener junta directiva.

Si se crea la junta directiva en los estatutos, podr estar conformada por
uno a varios miembros respecto de los cuales se podrn establecer
suplencias.
La SAS no est obligada a tener Revisor Fiscal salvo en los siguientes
casos:
1. Cuando los activos brutos excedan el equivalente a 5.000 salarios
mnimos a 31 de Diciembre del ao inmediatamente anterior.
2. Cuando los ingresos brutos en el ao inmediatamente anterior excedan
al equivalente de 3.000 salarios mnimos. (Pargrafo 2 del artculo 13 de
la ley 43 de 1990)
3. Cuando otra ley especial as lo exija.50
3.4 COSTOS ADMINISTRATIVOS
3.4.1. Gastos de personal
La definicin de la nmina del hotel Nirvana, se realiz con base en el cuadro

nmero 16 del anlisis de operacin hotelera de COTELCO, en este nos muestra
49
Ibd.
50
ibd.
69
un ndice de empleados por habitacin, con el cual se determin los empleados de
nmina a contratar. En este caso veintisiete empleados.
Tabla No. 13. Gastos de Nmina.
SUELDO SUELDO SUELDO SUELDO SUELDO SUELDO

CARGO MENSUAL $ AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
MUCAMA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
MUCAMA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
MUCAMA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
MUCAMA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
MUCAMA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
ASEADORA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
ASEADORA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
RECEPCIONISTA $ 800.000 $ 9.600.000 $ 9.984.000 $ 10.383.360 $ 10.798.694 $ 11.230.642
JEFE PERSONAL $ 1.200.000 $ 14.400.000 $ 14.976.000 $ 15.575.040 $ 16.198.042 $ 16.845.963
CHEF $ 1.500.000 $ 18.000.000 $ 18.720.000 $ 19.468.800 $ 20.247.552 $ 21.057.454
AUXILIAR COCINA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
AUXILIAR COCINA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
BARMAN $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
MESERO(A) $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
MESERO(A) $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
MESERO(A) $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
CAJERO(A) $ 800.000 $ 9.600.000 $ 9.984.000 $ 10.383.360 $ 10.798.694 $ 11.230.642
AUXILIAR TURISTICO $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
GERENTE $ 5.000.000 $ 60.000.000 $ 62.400.000 $ 64.896.000 $ 67.491.840 $ 70.191.514
ADMINISTRADOR $ 2.500.000 $ 30.000.000 $ 31.200.000 $ 32.448.000 $ 33.745.920 $ 35.095.757
CONTADOR $ 1.500.000 $ 18.000.000 $ 18.720.000 $ 19.468.800 $ 20.247.552 $ 21.057.454
TESORERO $ 2.000.000 $ 24.000.000 $ 24.960.000 $ 25.958.400 $ 26.996.736 $ 28.076.605
ASESOR TURISTICO $ 1.200.000 $ 14.400.000 $ 14.976.000 $ 15.575.040 $ 16.198.042 $ 16.845.963
GUARDIA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
GUARDIA $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
TECNICO $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
JARDINERO $ 515.000 $ 6.180.000 $ 6.427.200 $ 6.684.288 $ 6.951.660 $ 7.229.726
Subtotal $ 25.770.000 $ 309.240.000 $ 321.609.600 $ 334.473.984 $ 347.852.943 $ 361.767.061
Parafiscales $ 2.319.300 $ 27.831.600 $ 28.944.864 $ 30.102.659 $ 31.306.765 $ 32.559.035
Cesantas $ 2.146.641 $ 25.759.692 $ 26.790.080 $ 27.861.683 $ 28.976.150 $ 30.135.196
Intereses sobre Cesantas $ 21.466 $ 257.597 $ 267.901 $ 278.617 $ 289.762 $ 301.352
Prima de Servicios $ 2.146.641 $ 25.759.692 $ 26.790.080 $ 27.861.683 $ 28.976.150 $ 30.135.196
Vacaciones $ 1.074.609 $ 12.895.308 $ 13.411.120 $ 13.947.565 $ 14.505.468 $ 15.085.686
Total salarios $ 33.478.657 $ 401.743.889 $ 417.813.644 $ 434.526.190 $ 451.907.238 $ 469.983.527
70
3.4.2. Gastos de puesta en marcha
Los gastos de puesta en marcha se realizaron mediante las cotizaciones

realizadas de las necesidades y requerimientos del hotel, sumados a los gastos
preoperativos del hotel.
Tabla No. 14. Gastos puesta en marcha.
MAQUINARIA, MUEBLES Y ENSERES COP

$
EQUIPOS DE OFICINA 53.340.892
$
MUEBLES Y ENSERES 173.263.520
$
EQUIPO SPA ANGELINA PREMIUM HIDROTERAPIA 11.875.000
$
MAQUINARIA Y EQUIPO 238.479.412
GASTOS PREOPERATIVOS (CARGO DIFERIDO)

$
NOMINA 100.435.971 3 MESES
$
PUBLICIDAD y PROMOCIN 60.000.000 6 MESES
$ 4% SOBRE COSTOS DE
PERMISOS 101.614.545 CONSTRUCCION
$
TOTAL 262.050.516
3.4.3 Gastos anuales de administracin
Los gastos anuales de administracin se obtuvieron con base en el anlisis

operacional hotelero del 2007 de COTELCO, basndonos en el cuadro numero 13
del anlisis, mediante el cual se definieron los costos y gastos ms los gastos no
distribuidos del hotel.
71
Tabla No. 15. Gastos anuales de administracin.
COSTOS Y GASTOS
Habitaciones $ 290.700.034
Alimentos y bebidas $ 560.845.520
Departamentos menores $ 158.563.655
TOTAL COSTOS Y GASTOS $ 1.010.109.209
GASTOS NO DISTRIBUIDOS
Administracin $ 593.145.524
Publicidad y promocin $ 91.027.283
Recursos humanos $ 20.554.548
Seguridad $ 49.918.188
Sistemas $ 20.554.548
Mantenimiento $ 135.072.743
Servicios pblicos $ 14.820.830
TOTAL GASTOS NO DISTRIBUIDOS $ 925.093.665
TOTAL $ 1.935.202.874
72
4. ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO.
4.1 MODELOS FINANCIEROS
4.1.1. Fuentes de financiacin
Financiacin interna: Aportes socios 40% inversin total. Financiacin externa:

60% inversin total.
Tabla No. 16. Total inversin y aporte socios.
TOTAL INVERSION $ 3.440.893.565
APORTES SOCIOS
SERGIO $ 688.178.713 20%
SANTIAGO $ 688.178.713 20%
FINANCIACION EXTERNA $ 2.064.536.139 60%
Tabla No. 17. Tabla de amortizacin del crdito financiero.
CREDITO BANCOLOMBIA
PRESTAMO $ 2.064.536.139
DTF 3,44% EA
MARGEN DE INTERMEDIACION 7,00%
TASA EA 10,44% EA
TASA MV 0,83% MV
CUOTA FIJA MV
PLAZO 5 AOS
Crdito
BANCOLO
MBIA 0 1 2 3 4 5
$ $ $ $ $
Saldo Inicial 2.064.536.139 1.729.318.968 1.359.105.124 950.240.954 498.691.366
Abono a $ $ $ $ $
Capital 335.217.171 370.213.844 408.864.169 451.549.589 498.691.366
$ $ $ $ $
Intereses 190.818.016 155.821.343 117.171.018 74.485.598 27.343.821
$ $ $ $ $
Cuota 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187
$ $ $ $ $ $
Saldo Final 2.064.536.139 1.729.318.968 1.359.105.124 950.240.954 498.691.366 0
73
4.1.2. Ingresos y Egresos.
Tabla No 18. Ingresos y Egresos
INGRESOS
0 1 2 3 4 5
VENTAS
$ $ $ $ $
Habitaciones 1.239.145.600 1.644.774.720 1.977.536.096 2.169.916.802 2.363.445.533
$ $ $ $ $
Alimentos y bebidas 716.472.811 951.007.184 1.143.409.496 1.254.643.838 1.366.541.967
Departamentos $ $ $ $ $
menores 184.990.931 245.546.937 295.224.583 323.944.925 352.836.655
$ $ $ $ $
Otros ingresos 795.754.639 1.056.241.586 1.269.934.318 1.393.477.377 1.517.757.677
$ $ $
VENTAS TOTALES 2936363981 3.897.570.427 4686104493 5.141.982.943 5.600.581.833
EGRESOS
0 1 2 3 4 5
TOTAL COSTOS Y $ $ $ $ $
GASTOS 1.010.109.209 1.340.764.227 1.612.019.946 1.768.842.132 1.926.600.150
TOTAL GASTOS NO $ $ $ $ $
DISTRIBUIDOS 925.093.665 1.227.871.296 1.476.183.115 1.619.695.830 1.764.106.974
EGRESOS $ $ $ $ $
FINANCIEROS 190.818.016 155.821.343 117.171.018 74.485.598 27.343.821
Amortizaciones (Gastos $ $ $ $ $
Preoperativos) 131.025.258 131.025.258 - - -
En la anterior tabla se pueden ver los ingresos anuales segn las ventas anuales
del hotel, determinadas por las cuatro principales fuentes de ingreso de la
operacin hotelera, basndonos en el anlisis de operacin hotelera del 2007 de
COTELCO, en la informacin que referencia los hoteles hasta 50 habitaciones
Igualmente se pueden ver los egresos del total de costos y gastos de de la

operacin, y los gastos distribuidos no distribuidos nuevamente tomando como
base el anlisis operacional de del sector hotelero realizado por Cotelco, as como
los egresos financieros generados por la deuda adquirida por el hotel con los
acreedores, y las amortizaciones de los gastos preoperativos.
74
4.2 CUADROS EVALUACIN ECONMICA TIR-VPN.
Tabla No. 19. Flujo de caja libre.
FCL
FCL = FCA + FCF

Flujo de caja de los
asociados (FCA) 0 1 2 3 4 5
- APORTES DE $ $ $ $ $ $
CAPITAL 1.376.357.426 - - - - -
+ UTILIDADES O
DIVIDENDOS $ $ $ $ $ $
PAGADOS - - 244.271.406 414.410.756 620.133.906 713.103.292
$
+ Valor Terminal 12.319.517.358
= FLUJO DE CAJA $ $
DEL INVERSIONISTA (1.376.357.42 $ $ $ $ 13.032.620.65
(FCA) 6) - 244.271.406 414.410.756 620.133.906 0
TIR FCA 63,81%
Flujo de caja de la
financiacin (FCF) 0 1 2 3 4 5
- PRSTAMOS $ $ $ $ $ $
RECIBIDOS 2.064.536.139 - - - - -
+ PAGOS DE
PRESTAMOS (Capital $ $ $ $ $ $
e intereses) - 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187
$
= FLUJO DE LA CAJA (2.064.536.13 $ $ $ $ $
DE LA DEUDA (FCD) 9) 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187
- AHORRO EN
IMPUESTOS POR
PAGOS DE $ $ $ $ $ $
INTERESES - 62.969.945 51.421.043 38.666.436 24.580.247 9.023.461
= FLUJO DE CAJA DE $
LA FINANCIACIN (2.064.536.13 $ $ $ $ $
(FCF) 9) 463.065.242 474.614.144 487.368.751 501.454.940 517.011.726
TIR FCD 8,66%
TIR FCF 5,78%
FCL 0 1 2 3 4 5
Flujo de caja libre (FCL) $ $ $ $ $ $
FCL = FCA + FCF (3.440.893.565) 463.065.242 718.885.550 901.779.507 1.121.588.846 13.549.632.376
Flujo de caja de capital
(CCF) $ $ $ $ $ $
CCF = FCL + AI (3.440.893.565) 526.035.187 770.306.593 940.445.943 1.146.169.093 13.558.655.837
TIR FCL 43,78%
75
Partiendo de la premisa que el flujo de caja libre corresponde a la capacidad de la
empresa de pagar sus deudas con accionistas y acreedores, como se muestra y
ve reflejado en la tabla anterior del flujo de caja libre despus de haber realizado
toda la operacin del hotel mediante los estados financieros, estado de resultados,
balance general y flujo de caja o tesorera. (Ver anexo No 7). Y a su vez el flujo de
caja libre nos muestra la capacidad de generar rentabilidad por parte de la
empresa despus de pagar las deudas. El flujo de caja libre se obtiene, mediante
la determinacin del flujo de caja del accionista (asociado), y el flujo de caja de la
financiacin (acreedores), vindolos en este caso desde la perspectiva de cada
uno.
El flujo de caja del accionista toma en cuenta los aportes al capital del los socios, y
los pagos de dividendos recibidos, adems de un valor terminal el cual se incluyo
porque este es el valor presente de todos los flujos que ocurrirn ms all del
ltimo ao de proyeccin explicita. Esto significa que despus del ltimo ao de
proyeccin el proyecto seguir en funcionamiento por lo cual generara mas flujos
de caja y estados financieros, en otras palabras ingresos y egresos o ganancias y
prdidas, y de esta forma se definir su rentabilidad. El valor terminal simboliza
entonces el precio de venta del proyecto, en caso que los accionistas decidan
venderlo, tomando en cuenta su rentabilidad operativa, porque el accionista al
vender un proyecto que genera una rentabilidad espera obtener o recuperar el
capital invertido y un determinado flujo de rentabilidades que cede al vender el
proyecto. Por lo cual se toma como conclusin que el valor terminal es el valor del
proyecto en caso de su venta en el ltimo ao de proyeccin, en este caso el ao
cinco.
El flujo de caja de la financiacin nos muestra el pago de la deuda con los

acreedores, en este caso la entidad financiera Bancolombia, en el se puede ver el
prstamo recibido y el pago del mismo anual. Tambin se puede ver un ahorro en
impuestos el cual es un escudo o subsidio generado por estar pagando los
intereses de la deuda.
Finalmente se obtiene un flujo de caja libre de cada ao de operacin y con base

en estos valores se obtiene una tasa interna de retorno operativa previo a la
inclusin del valor terminal, en este caso al incluir un valor terminal que simboliza
la generacin de flujos por parte del proyecto a perpetuidad, se llega a una TIR del
43,78% E.A que corresponde a la oportunidad de rentabilidad del proyecto.
76
Tabla No. 20. VPN.
FCL 0 1 2 3 4 5
Flujo de caja libre
(FCL) $ $ $ $ $ $
FCL = FCA + FCF (3.440.893.565) 463.065.242 718.885.550 901.779.507 1.121.588.846 13.549.632.376
WACC - CPPC
(Tasa de
Descuento) 11,55% 11,97% 12,46% 13,31% 14,44%
CONVERSIN A
VALOR PRESENTE $ $ $ $ $ $
AO 0 (3.440.893.565) 415.101.879 575.543.515 641.975.767 704.675.700 7.438.692.794
VALOR PRESENTE $
NETO 6.335.096.091
En la tabla No. 20 se ve como se obtiene el valor presente neto del proyecto, el

cual surge de descontar al flujo de caja libre una tasa de descuento que es el
costo promedio ponderado del capital, el cual se obtienen mediante formulas de
unos modelos financieros, en este caso el CAPM, y al obtener esta tasa de
descuento se pueden traer los valores proyectados en flujo a el valor presente del
ao cero, lo que en otras palabras significa traer el flujo a una misma lnea de
tiempo, porque el costo del dinero (divisas) cambia a travs de los aos.
Finalmente como se ve en la tabla No. 20 se obtiene que el proyecto tenga un

valor presente neto de $6.335.096.091 pesos, despus de las proyecciones de los
estados financieros y flujos de caja.
77
5. IMPACTO ECONMICO, SOCIAL Y AMBIENTAL
5.1 Impacto Econmico
El hotel Nirvana fomentar un desarrollo econmico en la zona de la calera por los

siguientes factores:
Creacin de empleo y generacin de empleo.
Consolidar la presencia del sector hotelero en la Calera, ya que es

prcticamente nulo.
Reconocimiento del municipio y su ecosistema de visitantes que pretenden

visitar Bogot y sus alrededores.
Fomento de turismo en Colombia y Cundinamarca.
5.2 Impacto Social.
El impacto social que tendr el hotel nirvana ir ligado a su responsabilidad social,

generar cultura desde sus empleados hasta sus clientes.
Fomentara el reciclaje y su relevancia a nivel mundial.
Se incentivar desde su men a consumir alimentos saludables.
Se buscar emplear madres cabeza de familia, con el fin de que los

recursos que genere el hotel se estn utilizando en las familias ms
necesitadas.
El personal que labore en el hotel ser del municipio de la calera, con el fin
de ayudar a que sus habitantes tengan una mejor calidad de vida, y
disminuir el comercio del rebusque.
78
5.1 Impacto Ambiental
Es necesario tener en cuenta que el hotel Nirvana, tiene un alto grado de

responsabilidad social, partiendo de que los socios han tenido un acercamiento
con dicha temtica desde su academia. Se incentivar el manejo de residuos,
partiendo de una separacin de los mismos. Esto significar que el hotel nirvana
estar comprometido con el reciclaje del 100% de sus residuos fsicos. Para lograr
dicho objetivo se tendr que tener la colaboracin de los huspedes en un alto
grado, donde se les dar una bienvenida e induccin al ingreso del hotel.
Plan de trabajo-
Implementar basureros especiales.
Capacitar al personal que labora en el hotel desde el momento en que

ingresa al hotel, para que sea consciente de los valores que se quieren
mostrar y generar un sentido de pertenencia con la compaa.
Dentro del cronograma de actividades al momento de elegir el hotel nirvana

abra un lapso de tiempo para ensear las buenas prcticas de reciclaje.
6. INNOVACIN Y CREATIVIDAD
Innovacin: Primer Hotel que ofrece servicios de hospedaje, ecoturismo y spa en

la misma sede en Cundinamarca y la sabana bogotana construido bajo el diseo
de la arquitectura sostenible para el ahorro de energa mediante paneles solares y
recoleccin de aguas residuales, que sern en gran parte reutilizada en el servicio
de masaje hdrico, que lo llevan a ser uno de los pocos Hoteles en Colombia con
la certificacin LEED. Lograremos esta certificacin teniendo en cuenta a la hora
de construir el hotel la reglamentacin para poder obtener la certificacin. Tambin
las actividades conjuntas de relajacin y ecologa, como por ejemplo masajes y
caminatas ecolgicas en un mismo ambiente, realizadas en el mismo da sin
necesidad de recorrer largas distancias en automvil para cada actividad. Se
79
crearan caminos que generen en la vista huspedes un paisajismo y naturaleza
nica del ecosistema de la Calera, Cundinamarca. Se quiere innovara tambin en
la atencin al husped y darle un mayor nfasis a su atencin en pos de una
satisfaccin de estada total. La naturalidad con la que se va a construir la sede
del hotel acoplada con el ecosistema de la zona har de este un lugar nico y
especial para cada husped del Hotel Nirvana.
Creatividad e Innovacin: Construccin bajo los parmetros o pilares bsicos de

la arquitectura sostenible, para que la construccin de la sede del Hotel Spa
Ecoturistico Nirvana sea amigable con el medio ambiente, generando un ahorro en
el consumo de energa mediante la implementacin de paneles solares, materiales
de construccin que no afecten el ecosistema y medio ambiente, relacin entre la
sede y el ecosistema en el que va a quedar asentado, y la recoleccin de aguas
residuales para el ahorro en el consumo del agua.
.
Expertise del Equipo: Se pretende realizar alianzas con el Parque Nacional

Natural Chingaza, para que las personas que estn interesadas en visitar la
belleza natural encontrada en este parque, y realizar las actividades permitidas de
ecoturismo, puedan disfrutar de la experiencia, sin necesidad de tramitar los
permisos ellos mismos ante CAR sino mediante el hotel, para as poder facilitar y
agilizar su entrada, sobre todo en el caso de extranjeros a los cuales se les
dificulte el idioma, espaol, y estn interesados en ingresar al Parque, para
admirar su belleza y adquirir nuevas experiencias del ecosistema colombiano.
Tambin se pretende realizar posibles alianzas con COTELCO, AVIATUR y EL
FONDO DE PROMOCION TURISTICA para lograr fomentar aun ms el turismo
en Bogot, y el municipio de la Calera, para a su vez lograr el crecimiento del
Hotel Nirvana a un nivelo de servicio y atencin de carcter internacional de 4 a 5
estrellas, en una clasificacin mundial.
80
Competitividad Internacional: Tenemos un plan de competitividad internacional
mediante la atraccin del turista a extranjero para que se hospede en el Hotel
Nirvana y disfrute de la naturaleza y relajacin que se puede vivir en Colombia,
bajo una construccin innovadora de arquitectura sostenible con certificacin
LEED, en el municipio de la Calera, a solo 30 minutos del casco urbano de Bogot
D.C, que es la ciudad ms visitada por el turismo extranjero en Colombia, y de
esta manera obtener un nombre a nivel internacional, como un hotel de
caractersticas y servicios nicos en el mundo.
CAPTULO III
1. Conclusiones
Despus de realizar el plan de negocio y haber analizado las diferentes variables

implcitas del proyecto planteado por los socios Daniel Santiago Bernal y Sergio
Vsquez, se puede concluir que Hotel Nirvana, es un proyecto altamente
atractivo por sus factores innovadores, dbil competencia directa y viabilidad
econmica.
El sector turstico en Colombia ha venido teniendo un alza significativa puesto que

la ltima dcada ha venido mejorando la seguridad del pas, Colombia a pesar de
su realidad social tiene una tendencia de destino turstico a nivel internacional
gracias a proyectos como lo es hoy en da Colombia es pasin donde hay un
fomento constante, tanto como para la inversin de capitales, como el incentivo al
turismo.
Hotel Nirvana por ser una Sociedad Annima Simplificada permite tener
flexibilidad en la toma de decisiones, realizar cambios en los estatutos sin mayor
complicacin, y algo de suma importancia para los accionistas, con respecto a que
81
responden nicamente con los montos de sus aportes a capital de la razn social,
es decir, que en caso de quiebra de la empresa, los accionistas no se ven
obligados a responder con sus bienes propios como parte de pago.
Tambin como se muestra en el anlisis financiero el proyecto tiene una tasa

interna de retorno del flujo de caja libre de 43,78%, y como se ve plasmado en la
evaluacin financiera del proyecto se demuestra generacin de riqueza mediante
el pago de sus deudas a los accionistas y acreedores, que es una de las
principales razones financieras de los estudios financieros, debido a que una
empresa para generar una rentabilidad debe primero pagar sus deudas ya sean
internas (accionistas) o externas (acreedores). As como tambin se agrego y se
muestra el valor presente neto del proyecto, $6.335.096.091, despus de la
proyeccin a cinco aos, y el valor terminal del proyecto el cual simboliza el precio
de venta del proyecto, en caso de que se venda en el ao cinco de proyeccin del
proyecto, tomando en cuenta que el proyecto seguir generando flujos mas all de
sus proyecciones, tomando un supuesto de perpetuidad del negocio, con lo cual
se define el valor terminal del proyecto en $12.319.517.358.
Por ltimo, es importante mencionar que la empresa no solamente colaborar con

el desarrollo econmico del municipio de la Calera, Cundinamarca , generando
nuevos empleos y aportando al crecimiento econmico, sino que tambin tendr
un aporte significativo a la sociedad promoviendo la responsabilidad social a
travs de la capacitacin tanto de los trabajadores como de los huspedes, para
darle un mayor aporte, sentido de pertenencia y responsabilidad al cuidado de
nuestro ecosistema a nivel nacional e internacional.
82
2. Bibliografa.
www.mincomercio.gov.co
Cronologa Bsica para una Historia del Turismo Colombiano. Jorge
Valencia Caro. (Ed. 2003).
www.cotelco.org
http://www.cotelcobogota.com/
http://www.fondodepromocionturistica.com
www.anato.org
www.colombia.travel
www.bogotaturismo.gov.co
www.rockalparque.gov.co
www.gerente.com
http://www.aqua-urbanspa.com
http://www.termalista.com
www.hoteles.com
www.planb.com.co
http://www.deturismoporcolombia.com
Miranda Olivan, Antonio Tomas. Cmo elaborar un plan de empresa.
Editorial Thomson.2004 pg. 1.
http://www.fondoemprender.com/.../guia_plan_de_negocio.xls
http://www.nature.org
Diccionario Esencial de la Lengua Espaola. Real Academia Espaola
2006.
Christopherson, RW (1996) Geosystems: An Introduction to Physical
Geography. Prentice Hall Inc.
www.dane.gov.co
http://www.shd.gov.co
www.elespectador.com
http://www.radiosantafe.com/
www.portafolio.com.co
http://www.parquesnacionales.gov.co
http://www.definicionabc.com
http://www.viveantiaging.com
www.car.gov.co
Gustavo Patio (2007), Citas y Referencias Bibliogrficas, (2da Edicin)
Libro: metodologa de la investigacin (2006), Cesar Augusto Bernal.
83
ANEXOS
Anexo No. 1.
Informacin para visitar el Parque Nacional Chingaza51
Sitios y Actividades de Inters:
A partir del momento que se ingresa al parque, el visitante puede contemplar,

desde el vehculo, la majestuosidad y belleza del paisaje de pramo y selva
andina: valles, montaas, lagunas, cascadas y algunas especies de fauna silvestre
como el venado, son el atractivo especial de la va.
Lagunas de Siecha
Descripcin General: Las lagunas de Siecha son un destino naturalista, es decir,

dirigido a personas que estn interesadas en recrearse mediante la contemplacin
de los valores del paisaje natural, en particular del pramo, sus formaciones
montaosas, las lagunas, su flora y su fauna, completamentado con el paisaje
campesino de la sabana de Bogot y con las memorias de la cultura Muisca.
La Laguna de Siecha es la ms grande, con una superficie de 7 hectreas y

ubicada a 3.590 msnm; tiene una profundidad aproximada de 25 metros. La de
Guasca le sigue con 6.8 hectreas y la mas pequea es Teusac con 1.9
hectreas. Todas son de formacin glacial y brindan sus aguas al ro Tomin, en
la vertiente del Magdalena. Desde las lagunas se observan el embalse de San
Rafael y el de Tomin, ambos en la sabana de Bogot.
Rutas de Acceso:
1. Bogot - La Calera - Retn Piedras Gordas:
Partiendo del casco urbano de La Calera a 1 km por la va Guasca, costado

derecho se encuentra la va (destapada) que conduce al retn de Piedras
Gordas (20 km): los vehculos se pueden dejar en este lugar. En este punto
se encuentran funcionarios de Parques Nacionales Naturales que lo guiarn
en una caminata con duracin de 6 horas aproximadamente.
2. Bogot - La Calera - Guasca:
Antes de llegar al municipio de Guasca en el Km 45, se encuentra una

carretera destapada al costado derecho donde hay una valla informativa
que indica la ruta a seguir para llegar al puesto de atencin de Siecha,
donde se encuentran los funcionarios de Parques Nacionales que lo
51
http://www.parquesnacionales.gov.co/PNN/portel/libreria/php/decide.php?patron=01.02021205
84
guiarn por un sendero de aproximadamente 4 horas de recorrido. Ruta
recomendada nicamente para vehculos con doble traccin.
Actividades permitidas
Ecoturismo de aventura: montaismo guiado en la modalidad de

"senderismo sin campismo" hacia las lagunas.
Ecoturismo naturalista: Observacin de lagunas, lagunetas y quebradas;
observacin de flora de pramo; avistamiento de patos de pramo, guilas,
colibres, horneros, azulejos, tngaras.
Ecoturismo educativo: Salidas de campo y de educacin ambiental de
escuelas, colegios, universidades y grupos familiares y empresariales.
Normas para el ingreso al sector de Lagunas de Siecha:
Das de acceso para visitantes: sbado y domingos (entrada por salida).

Capacidad mxima diaria: 30 personas.
Hora de llegada a los puestos de atencin y control: 9 a 10 a.m.
Hora de salida de los puestos: 4 p.m.
Prohibido desarrollar actividades de ciclomontaismo, motocross y
cabalgatas en los senderos, y en general en el sector de las lagunas.
No baarse, ni lavar utensilios en lagunas o fuentes de agua.
Lagunas de Buitrago
Descripcin General: Este sector es un destino naturalista, es decir, dirigido a

personas que estn interesadas en recrearse mediante la contemplacin de los
valores del paisaje natural, en particular, del pramo y sus humedales, sus
transformaciones montaosas, las lagunas, su flora y su fauna.
Rutas de Acceso:
1. Bogot - La Calera - Reten Piedras Gordas

Partiendo del casco urbano de La Calera a 1 km por la va Guasca, costado
derecho se encuentra la va (destapada) que conduce al retn de Piedras
Gordas (20 km): los vehculos se pueden dejar en este lugar. En este punto
se encuentran funcionarios de Parques Nacionales Naturales que lo guiarn
por un camino de 3,3 kilmetros que conduce hasta la Laguna de Buitrago,
con duracin de aproximadamente 3 horas.
Ecoturismo de aventura: montaismo guiado en la modalidad "senderismo

sin campismo" hacia las lagunas.
85
Ecoturismo naturalista: Observacin de lagunas, humedales y quebradas;
observacin de flora de pramo; en la laguna, avistamiento de patos de
pramo y aves asociadas a humedales.
Ecoturismo educativo: Salidas de campo y de educacin ambiental de
escuelas, colegios, universidades y grupos empresariales.
Normas para el ingreso al sector de Lagunas de Buitrago:
Das de acceso para visitantes: viernes (entrada por salida)

Capacidad mxima diaria: 40 personas
Hora de llegada al retn de Piedras Gordas: 9 a 10 a.m
Hora de salida del retn: 4 p.m
Prohibido desarrollar actividades de ciclo montaismo, motocross y
cabalgatas en los senderos y en general en el sector de las lagunas.
No baarse ni lavar utensilios en lagunas o fuentes de agua.
No caminar por el sector de los humedales.
Monte Redondo:
Descripcin General: Monte Redondo es el centro administrativo del Parque

Nacional Natural Chingaza, uno de los sectores desde donde se realizan
actividades de gestin para su manejo y administracin. Su ubicacin estratgica
lo comunica con casi todos los sectores del parque. Cuenta con un auditorio para
30 personas. En inmediaciones a Monte Redondo se encuentra el Embalse de
Chuza, lugar que almacena 220 millones de m 3 de agua potable que abastece a
cerca de 5 millones de habitantes de Bogot y la regin. En este sector se permite
la pesca deportiva en lugares designados para tal fin.
Rutas de Acceso:
Bogot - La Calera (va pavimentada en buenas condiciones) luego de 1 kilmetro

desde el casco urbano del municipio de la Calera por la va a Guasca, se
encuentra la va (destapada, en regular estado) que conduce hacia el parque en
un trayecto de 47 Km., pasando por el retn de acceso de Piedras Gordas hasta
llegar al centro Administrativo Monte Redondo y el albergue Suasie.
Monte Redondo maneja dos sistemas para el ingreso de visitantes:
1. Grupos de entrada por salida el mismo da: capacidad mxima de 40

personas por da. nicamente los das viernes, sbado y domingo.
2. Grupos para camping: capacidad mxima por noche 30 personas,
solamente se permite una noche por grupo los das viernes, sbado y
domingo.
86
Infraestructura:
1. Zona de camping con servicios: son siete casetas individuales compuestas

de mesas blancas, hornillas, lavaplatos y electricidad (todo bajo techo),
espacio para la carpa y espacio para parquear el vehculo. Capacidad para
35 personas en total. Central a los siete puestos de camping se encuentra
la batera de baos que consta de tres lavamanos, lavadero, cuatro duchas
con vestier independiente. Hay luz y agua caliente.
2. Sendero Suasie: es una trocha tipo circuito de 2.4 kilmetros que parte de
Monte Redondo, cruza quebradas, zonas de recuperacin natural, un
reducto de bosque altoandino y zonas de pramo bajo. La altura mxima en
el recorrido es de 3.200 msnm. Tiene miradores sobre el embalse de Chuza
y las montaas circundantes. Por atravesar estos tres ecosistemas es ideal
para trabajos de educacin ambiental. En actividades de este tipo su
recorrido puede oscilar entre dos y cuatro horas. No est interpretado. En l
se puede observar algunos mamferos, sobre todo sus rastros; aves,
insectos y anfibios. Ideal para grupos comunitarios, escuelas, colegios,
universidades, grupos empresariales y familiares.
Normas para el ingreso al sector de Monte Redondo
Das de acceso para visitantes entrada por salida y camping: viernes,

sbado y domingos.
Capacidad mxima diaria de entrada por salida: 40 personas.
Camping con servicios, solo por una noche, capacidad mxima de 35
personas.
Hora de ingreso al puesto de Piedras Gordas, desde las 7 a.m hasta las 2
p.m
No baarse ni lavar utensilios en lagunas o fuentes de agua (quebrada o
embalse de Chuza)
Para servicio de camping traer equipo adecuado para alta montaa (carpa,
sobrecarpa, sleeping, aislante trmico, plstico de proteccin)
Para preparacin de alimentos traer madera seca o estufa y todo lo
necesario en vveres y utensilios de cocina.
Prohibido ingresar a las instalaciones de la Empresa de Acueducto y
Alcantarillado de Bogot.
El sendero Suasie no es apto para personas con enfermedades
cardiorrespiratorias o de columna.
La pesca se permite nicamente desde la orilla.
Ecoturismo:
El Parque Nacional Natural Chingaza presta el servicio de ingreso. Los visitantes

pueden acceder al Parque slo hasta el sector de Lagunas de Buitrago y
nicamente se permite el ingreso por un da.
87
Atractivos Especiales:
Este parque presenta una flora singular propia de los pramos y una fauna muy
variada que puede observarse y fotografiarse a gusto durante los recorridos de los
tres senderos de interpretacin ambiental diseados para el disfrute y el
descubrimiento: "La Arboleda", "Laguna Seca" y "Suasie". La mayor parte del rea
destinada al ecoturismo es muy fra, ideal para largas caminatas, ya que adems,
debido a la neblina, la radiacin solar es escasa.
Igualmente, el parque cuenta con tres espectaculares miradores, el primero cerca

de "La Arboleda", que permite una magnfica panormica de toda la zona
montaosa; el segundo, conocido como "La Ye", el cual ofrece una vista
insuperable de la laguna de Chingaza en toda su extensin; y el tercero, llamado
"El Mirador de los Cndores", muy cerca del lugar donde fueron liberadas estas
aves dentro del programa de repoblacin de esta especie, y desde el cual es
posible observarlas en horas despejadas.
Alojamiento y Alimentacin
Aunque no prestan servicio actualmente, el parque tiene una clida infraestructura

de albergue para visitantes y cuenta con una de las ms modernas zonas de
camping de Suramrica, en donde cada espacio tiene parqueadero y luz
independiente y las bateras sanitarias cuentan con servicios de agua potable y
agua caliente en las duchas. Puesto que la permanencia e el parque es de
solamente un da, los visitantes deben llevar su propia comida que no requiera de
coccin, preferiblemente.
ANEXO No. 2
Definicin de Spa
Se conoce como Spa a aquellos establecimientos que ofrecen tratamientos,

alternativas de relajacin y terapias, utilizando como fuente principal y base de
estos el agua.
La palabra Spa con la cual se decidi denominar a estos institutos no es para

nada arbitraria ni forma parte de una sigla, sino que su utilizacin puede deberse a
dos situaciones, por un lado, porque as se llamaba al pueblo belga que durante la
poca de los romanos era conocido por los baos que all se realizaban y por el
otro, porque es el acrnimo en latn de salud a travs del agua.
En fin, ms all de estas cuestiones que refieren excluyentemente al campo

denominativo y que por otro lado nos dan cuenta que en realidad los spas no son
88
un invento posmoderno que surgi gracias al mal del estrs, sino por el contrario,
se trata de una metodologa que ahora se ha puesto de moda y se la ha imprimido
de sofisticacin y exclusividad dado el alto precio que se debe pagar para acceder
a este servicio, pero en realidad el invento es ms viejo que el agua, base de los
tratamientos.
Generalmente, estos institutos estn ubicados en lugares alejados del ruido y la

contaminacin que se observa en la mayora de las metrpolis del mundo e
instalados en casonas enormes con un importante sector al aire libre y otro en el
cual se dispondrn las piscinas, jacuzzis, parafangos, saunas, chorros y baeras a
travs de los cuales se realizan los tratamientos desintoxicantes, aunque tambin
y en el ltimo tiempo, tambin, se los puede encontrar en las ciudades para
responder a la demanda ms directa y que a veces por una cuestin de tiempo no
puede atravesarse la ciudad para llegar a ellos.
Como comentamos ms arriba, estos lugares adquirieron una enorme popularidad

y se convirtieron en fabulosos negocios gracias a la acelerada forma de vida con
la cual los seres humanos viven el da a da de sus vidas. Las tensiones, las
preocupaciones econmicas, familiares, entre otras, son las principales causas del
estrs y este la principal causa de asistencia a un spa.52
El nombre Spa, no se sabe a ciencia cierta de donde procede, pero las teoras
ms posibles se refieren a un pueblo belga, en la regin de Lieja, llamado spa.
Este era conocido en la poca romana por sus balnearios y aguas termales. Otros
lo atribuyen al latn Salus per aquam o lo que es lo mismo salud a travs del
agua. El trmino se acua en ingls significando fuente termal, y de esta manera
se extiende a otras lenguas como la nuestra.
En la actualidad, lo asociamos a todos los establecimientos que realizan terapias
saludables con agua, ya sean jacuzzis, piscinas, masajes o aromaterapia. La
diferencia con un balneario solo reside en el agua, ya que en este procede
directamente de algn manantial o ro con propiedades saludables gracias a su
mineralizacin. Hoy en da se llaman a los spa urbanos, Day Spa.
Un invento no tan moderno como nos pensamos y que recoge unos cuidados de
belleza, admirados desde la antigedad tanto por mujeres como por hombres.53
ANEXO No. 3
CAR
52
http://www.definicionabc.com/general/spa.php
53
http://www.viveantiaging.com/general/un-poco-de-historia-de-los-spa/
89
El 31 de enero de 1961 se cre la Corporacin Autnoma Regional de los Valles
de Ubat y Surez, hoy, CORPORACIN AUTNOMA REGIONAL DE
CUNDINAMARCA, trasladndole la responsabilidad de proteger el medio
ambiente de un territorio con un rea de 18.706,4 Km2, que equivale a 1'870.640
hectreas, donde se enceuntran 105 municipios: 98 pertenecientes al
departamento de Cundinamarca, 6 al de Boyac y la zona rural de Bogot D.C.
En 1996 la CAR inici un proceso de descentralizacin que distribuy su

jurisdiccin en siete regionales: Sabana de Occidente con sede en Funza, que
agrupa a 9 municipios; Sumapaz en Fusagasug con 10 municipios; Tequendama
y Alto Magdalena en Girardot con 20 municipios; Rionegro con sede en Pacho y 8
municipios; Gualiv y Magdalena Centro con sede en Villeta y Sabana Norte y
Almeydas en Zipaquir con 21 municipios cada una.
Los asuntos de la capital, por tratarse del mayor centro urbano del pas, son
abordados desde las oficinas centrales con sede en Bogot D.C.
Actualmente, en la jurisdiccin el nmero de habitantes es de 2'071.972. Al incluir

los 7'500.000 de personas que viven en la capital de la repblica, suman cerca de
10'000.000.
El territorio est integrado por nueve cuencas hidrogrficas de primer orden con
los ros Bogot, Negro, Sumapaz, Magdalena, Ubat-Surez, Minero, Machet,
Blanco y Gachet, que suman los 18.658 Km2.
Funciones de la CAR
Ley 99 de 1993 (Artculo 31)
La CAR al igual que las dems corporaciones tienen por objeto la ejecucin de las
polticas, planes, programas y proyectos sobre medio ambiente y recursos
naturales renovables, as como el cumplimiento y oportuna aplicacin a las
disposiciones legales vigentes sobre su disposicin, administracin, manejo y
aprovechamiento, conforme a las regulaciones, pautas y directrices expedidas por
el MINISTERIO DEL MEDIO AMBIENTE. 54
54
http://www.car.gov.co
90
ANEXO No. 4
Encuesta
La siguiente encuesta se realizar con fines acadmicos con el objetivo de trabajar en

nuestro trabajo de grado, deseamos conocer sus preferencias a la hora de buscar
hospedaje y los servicios que ms le atraen en su estada.
EDAD____________
3 4 5 6
ESTRATO:
2. Al momento de evaluar su estada en un hotel,

prefiere?
1. Acostumbra visitar hoteles
campestres en sus viajes? Atencin personalizada
Servicios adicionales
SI Descuentos
NO
3. Por cul medio de comunicacin se 4. De las siguientes actividades, cul le llama ms

entera ms fcilmente sobre el la atencin?:
destino a visitar?
Comercial de
T.V Cabalgata
Cupones Pesca
promocionales
Caminatas
Volantes
Cuatrimotos
Correos
electrnicos
Vallas
91
5. Al momento de estar hospedado en 6. Cunto estara dispuesto a pagar por una noche
un hotel prefiere: de hospedaje en un hotel campestre?
Muy poca afluencia de 80.000-110.000

visitantes
130.000-200.000
Regular afluencia de
visitantes 200.000-290.000
Numero de afluencia de 300.000.400.000

visitantes
Ms de 400.000
Masiva afluencia de
visitantes
7. Qu piensa de las reservas 8. Al momento de requerir informacin de su destino

online? hotelero prefiere recibir la informacin de:
Prcticas Revista
Inadecuadas Agencia de viajes
Poco verdicas Internet
Falta de informacin Valla publicitaria en el sector
9. Es importante para usted un criterio 10. Al elegir un hotel en Cundinamarca usted prefiere.
(recomendacin) para visitar por
primera vez un hotel? Cercana
SI Servicios Excelentes
NO Diferentes actividades
recreativas y de relajacin.
Indiferentes
Le agradezco el tiempo que dedico a esta encuesta, su opinin es muy importante.
92
ANEXO No. 5
GENERACION DE EMPLEO (NOMINA)
Fuente: www.cotelco.org.co
GENERACION DE EMPLEO POR CADA 30 HABITACIONES
NIRVANA 40 HABITACIONES
NIRVANA INDICE 1,33
NOMINA POR DEPARTAMENTOS
HABITACIONES 6,84 9
ALIMENTOS Y BEBIDAS 5,80 8
DEPARTAMENTOS MENORES 1,04 1
ADMINISTRACION 3,35 4
PROMOCION Y MERCADO 0,70 1
RECURSOS HUMANOS 0,07 0
SEGURIDAD 1,24 2
SISTEMAS 0,10 0
MANTENIMIENTO 1,39 2
TOTAL 27
93
ANEXO No. 6
ESTADOS FINANCIEROS
ESTADO DE RESULTADOS (P Y G)
0 1 2 3 4 5
VENTAS
$ $ $ $ $
Habitaciones 1.239.145.600 1.644.774.720 1.977.536.096 2.169.916.802 2.363.445.533
Alimentos y $ $ $ $ $
bebidas 716.472.811 951.007.184 1.143.409.496 1.254.643.838 1.366.541.967
menores 184.990.931 245.546.937 295.224.583 323.944.925 352.836.655
$ $ $ $ $
Otros ingresos 795.754.639 1.056.241.586 1.269.934.318 1.393.477.377 1.517.757.677
VENTAS $ $ $ $ $
TOTALES 2.936.363.981 3.897.570.427 4.686.104.493 5.141.982.943 5.600.581.833
COSTOS Y
GASTOS
$ $ $ $ $
Habitaciones 290.700.034 385.859.472 463.924.345 509.056.311 554.457.601
Alimentos y $ $ $ $ $
bebidas 560.845.520 744.435.951 895.045.958 982.118.742 1.069.711.130
menores 158.563.655 210.468.803 253.049.643 277.667.079 302.431.419
TOTAL COSTOS Y $ $ $ $ $
GASTOS 1.010.109.209 1.340.764.227 1.612.019.946 1.768.842.132 1.926.600.150
UTILIDAD
DEPARTAMENTA $ $ $ $ $
L 1.926.254.772 2.556.806.200 3.074.084.547 3.373.140.810 3.673.981.682
GASTOS NO
DISTRIBUIDOS
$ $ $ $ $
Administracin 593.145.524 787.309.226 946.593.108 1.038.680.554 1.131.317.530
Publicidad y $ $ $ $ $
promocin 91.027.283 120.824.683 145.269.239 159.401.471 173.618.037
$ $ $ $ $
Recursos humanos 20.554.548 27.282.993 32.802.731 35.993.881 39.204.073
$ $ $ $ $
Seguridad 49.918.188 66.258.697 79.663.776 87.413.710 95.209.891
$ $ $ $ $
Sistemas 20.554.548 27.282.993 32.802.731 35.993.881 39.204.073
$ $ $ $ $
Mantenimiento 135.072.743 179.288.240 215.560.807 236.531.215 257.626.764
$ $ $ $ $
Servicios pblicos 14.820.830 19.624.464 23.490.722 25.681.118 27.926.606
TOTAL GASTOS
NO $ $ $ $ $
DISTRIBUIDOS 925.093.665 1.227.871.296 1.476.183.115 1.619.695.830 1.764.106.974
$ $ $ $ $
Seguros 13.894.215 13.894.215 13.894.215 13.894.215 144.589.064
$ $ $ $ $
EBITDA 987.266.892 1.315.040.689 1.584.007.217 1.739.550.765 1.765.285.644
$ $ $ $ $
Depreciacin 144.589.064 144.589.064 144.589.064 144.589.064 144.589.064
94
Amortizaciones
(Gastos $ $ $ $ $
Preoperativos) 131.025.258 131.025.258 - - -
$ $ $ $ $
EBIT 711.652.569 1.039.426.366 1.439.418.153 1.594.961.701 1.620.696.580
$ $ $ $ $
Gastos financieros 190.818.016 155.821.343 117.171.018 74.485.598 27.343.821
UTILIDAD ANTES $ $ $ $ $
DE IMPUESTOS 520.834.554 883.605.023 1.322.247.135 1.520.476.102 1.593.352.758
IMPUESTO A LA $ $ $ $ $
PROPIEDAD - - - - -
IMPUESTO A LA $ $ $ $ $
RENTA 171.875.403 291.589.658 436.341.555 501.757.114 525.806.410
TOTAL $ $ $ $ $
IMPUESTOS 171.875.403 291.589.658 436.341.555 501.757.114 525.806.410
$ $ $ $ $
UTILIDAD NETA 348.959.151 592.015.366 885.905.581 1.018.718.989 1.067.546.348
Balance General
0 1 2 3 4 5
$ $ $ $ $
Caja 461.231.705 834.090.398 1.186.062.015 1.343.102.132 1.367.492.183
$ $ $ $ $
Activo Corriente 461.231.705 834.090.398 1.186.062.015 1.343.102.132 1.367.492.183
$ $ $ $ $ $
Terrenos 400.000.000 400.000.000 400.000.000 400.000.000 400.000.000 400.000.000
$ $ $ $ $ $
Maquinaria 11.875.000 11.875.000 11.875.000 11.875.000 11.875.000 11.875.000
$ $ $ $ $ $
Equipos de oficina 53.340.892 53.340.892 53.340.892 53.340.892 53.340.892 53.340.892
$ $ $ $ $ $
Muebles y enseres 173.263.520 173.263.520 173.263.520 173.263.520 173.263.520 173.263.520
$ $ $ $ $ $
Otros activos 352.500.000 352.500.000 352.500.000 352.500.000 352.500.000 352.500.000
Construccion $ $ $ $ $ $
Edificio 2.187.863.636 2.187.863.636 2.187.863.636 2.187.863.636 2.187.863.636 2.187.863.636
- Depreciacin $ $ $ $ $
acumulada 144.589.064 289.178.128 433.767.193 578.356.257 722.945.321
$ $ $ $ $ $
Cargos diferidos 262.050.516 131.025.258 - - - -
$ $ $ $ $ $
Total Activo 3.440.893.565 3.626.510.947 3.723.755.318 3.931.137.870 3.943.588.923 3.823.389.910
Pasivo
Impuestos por $ $ $ $ $
pagar 171.875.403 291.589.658 436.341.555 501.757.114 525.806.410
Dividendos por $ $ $ $ $
pagar 244.271.406 414.410.756 620.133.906 713.103.292 747.282.444
$ $ $ $ $ $
Creditos 2.064.536.139 1.729.318.968 1.359.105.124 950.240.954 498.691.366 0
$ $ $ $ $ $
Total Pasivo 2.064.536.139 2.145.465.776 2.065.105.537 2.006.716.415 1.713.551.771 1.273.088.854
Patrimonio
Aportes de los $ $ $ $ $ $
socios 1.376.357.426 1.376.357.426 1.376.357.426 1.376.357.426 1.376.357.426 1.376.357.426
Utilidades $ $ $ $ $
95
Retenidas 104.687.745 282.292.355 548.064.029 853.679.726 1.173.943.630
$ $ $ $ $ $
Total patrimonio 1.376.357.426 1.481.045.171 1.658.649.781 1.924.421.455 2.230.037.152 2.550.301.056
Total pasivo + $ $ $ $ $ $
patrimonio 3.440.893.565 3.626.510.947 3.723.755.318 3.931.137.870 3.943.588.923 3.823.389.910
Activo - Pasivo + $ $ $ $ $ $
Patrimonio - - - - - -
FLUJO DE TESORERIA
0 1 2 3 4 5
$ $ $ $ $ $
SALDO INICIAL - - 461.231.705 834.090.398 1.186.062.015 1.343.102.132
$ $ $ $ $ $
INGRESOS - 2.936.363.981 3.897.570.427 4.686.104.493 5.141.982.943 5.600.581.833
- EGRESOS $ $ $ $ $ $
CORRIENTES - 1.949.097.089 2.582.529.738 3.102.097.276 3.402.432.178 3.835.296.189
- INVERSION EN $ $ $ $ $ $
ESPECIE 3.440.893.565 - - - - -
- PAGO DE $ $ $ $ $ $
IMPUESTOS - - 171.875.403 291.589.658 436.341.555 501.757.114
=SALDO $ $ $ $ $ $
OPERATIVO (3.440.893.565) 987.266.892 1.143.165.286 1.292.417.559 1.303.209.210 1.263.528.530
- PAGO DE
PRESTAMOS
(Capital e $ $ $ $ $ $
Intereses) - 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187 526.035.187
- PAGO DE $ $ $ $ $ $
DIVIDENDOS - - 244.271.406 414.410.756 620.133.906 713.103.292
= SALDO DEL $ $ $ $ $ $
AO (3.440.893.565) 461.231.705 372.858.693 351.971.617 157.040.117 24.390.051
+ INVERSION DE $ $ $ $ $ $
LOS SOCIOS 1.376.357.426 - - - - -
+ PRESTAMOS $ $ $ $ $ $
RECIBIDOS 2.064.536.139 - - - - -
= NUEVO SALDO $ $ $ $ $ $
DEL AO - 461.231.705 372.858.693 351.971.617 157.040.117 24.390.051
=SALDO $ $ $ $ $ $
ACUMULADO - 461.231.705 834.090.398 1.186.062.015 1.343.102.132 1.367.492.183
Poltica de dividendos: 70% (Pago a los accionistas)

Tasa de inversin: 30% (Utilidades retenidas)
Inflacin: 4%
Impuesto a la renta: 33%
Impuesto a la propiedad: Solo aplica si el patrimonio es superior a 3000
millones de pesos.
96
El estado de resultados se obtuvo con base en el anlisis operacional realizado
por Cotelco, Cuadro No. 13, tomando como base el anlisis de ventas por
departamento, y los costos y gastos hasta 50 habitaciones, con lo cual se obtuvo
con base en las proyecciones de ventas, la utilidad operacional (EBITDA), seguido
de la utilidad antes de inters e impuestos (EBIT), seguido de la utilidad antes de
impuestos, para llegar finalmente a la utilidad neta obtenida en cada periodo (ao).
Despus se empez a realizar conjuntamente el balance general y el flujo de caja

(tesorera) como es requerido debido a que se deben ir consignando en ambos las
cuentas respectivas realizadas durante cada periodo con base en los resultados
obtenidos en el estado de resultados (PyG).
En el flujo de tesorera se pueden ver los ingresos obtenidos del ejercicio de cada
periodo y la inversin de los socios o prestamos recibidos, y los pagos debitados
de los egresos corrientes, prestamos, impuestos, y dividendos en cada periodo.
Despus y como resultado de restar los ingresos de la empresa de su egresos en

el flujo de caja, se obtiene el saldo acumulado que simboliza la caja (activo
corriente) en el balance general.
Una vez definidos el estado de resultados y el flujo de caja (tesorera), se termina

de completar el balance general mediante la definicin de las cuentas de los
activos, pasivos, y patrimonio de la empresa en cada periodo (ao). Lo cual se
verifica para cada periodo mediante la formula de activo = pasivo + patrimonio.
Con la cual se comprueba se efectivamente se consignaron los valores adecuados
en cada cuenta del balance general.
97
ANEXO No. 7
DIAGRAMA DE FLUJO
98
ANEXO No. 8
ANALISIS OPERACIONAL HOTELERO 2007 COTELCO
99

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PLAN DE NEGOCIO PARA LA CREACIN DE UN HOTEL SPA ECO-TURISTICO

EN EL MUNICIPIO DE LA CALERA (CUNDINAMARCA)

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

SERGIO VASQUEZ BOTERO

DANIEL SANTIAGO BERNAL TAMAYO

ANA ISABEL VILLAMARIN JIMENEZ

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA

ANTECEDENTES Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...2

1.1 INVESTIGACIN DE MERCADOS.25

1.1.1. Anlisis del sector.25

1.1.1.2 Clasificacin sectorial Sector de Servicios..27

1.1.1.3 Sector Hotelero.28

1.1.1.4 Estadsticas Sector Hotelero30

1.1.1.5. Evolucin Sector Hotelero...32

1.1.2.1. Definicin del mercado objetivo...35

1.1.2.2 Justificacin del Mercado.39

1.1.2.3. Mercado Meta y Participacin de mercado.40

1.1.2.4. Perfil del consumidor y/o cliente...40

1.1.2.5. Resultados investigacin de mercado..40

1.1.3 Anlisis de la competencia..47

1.2 ESTRATEGIA DE MERCADO.49

1.2.1. Concepto de servicio49

1.2.2. Estrategia de precio..50

1.2.3. Estrategia de Comunicacin..51

1.2.4. Estrategia de servicio...51

1.2.5 Estrategias de ventas...52

1.3 PROYECCION DE VENTAS.53

1.3.2. Poltica de cartera..58

2.1.1. Ficha tcnica del producto o servicio..58

2.1.2. Estado de desarrollo.59

2.1.3. Necesidades y requerimientos..59

2.2.1 Infraestructura-Parmetros Tcnicos Especiales.61

3.1.1. Anlisis DOFA.64

3.1.2. Organismos de apoyo..65

3.2. ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL.66

3.2.1. Estructura Organizacional..66

3.3 ASPECTOS LEGALES.67

3.3.1. Constitucin y legalidad..67

3.4 COSTOS ADMINISTRATIVOS69

3.4.1. Gastos de personal...69

3.4.2. Gastos de puesta en marcha..71

3.4.3. Gastos anuales de administracin71

4. ESTUDIO ECONMICO Y FINANCIERO....73

4.1 MODELOS FINANCIEROS...73

4.1.1. Fuentes de financiacin...73

4.1.2. Ingresos y egresos...74

4.2 CUADROS EVALUACIN ECONMICA TIR-VPN.75

5. IMPACTO ECONMICO SOCIAL AMBIENTAL....77

5.1 Impacto econmico..77

5.2 Impacto social....77

5.3 Impacto ambiental.78

Tabla No. 1. Historia del Turismo en Colombia

Tabla No. 2. Balanza de pagos de servicios

Tabla No. 3. Sector hotelero en Colombia

Tabla No. 4. Indicadores hoteleros preliminares Agosto 2009

Tabla No. 5. Indicadores hoteleros preliminares Agosto 2010

Tabla No. 6. Anlisis participacin del mercado

Tabla No. 7. Origen del Mercado

Tabla No. 8. Estrategia de precios

Tabla No. 9. Proyeccin de ventas

Tabla No. 10. Necesidades y requerimientos

Tabla No. 11. Especificaciones de las habitaciones y zonas comunes

Tabla No. 12. Anlisis DOFA