Le bail commercial : La loi n 49.

16 entre en vigueur

La loi n 49-16 relative aux baux dimmeubles ou de locaux lous usage

commercial, industriel et artisanal, a t publie au Bulletin Officiel n 6490 du
11 aot 2016. Elle est entr en vigueur le 11 fvrier 2017, mais sappliquera
nanmoins tous les baux en cours la date de son entre en vigueur ainsi
quaux dossiers relatifs aux baux commerciaux, pendants devant les juridictions
et qui nauront pas t mis en dlibr cette date.

Cette nouvelle loi a abrog les dispositions du dahir du 24 mai 1955 relatif aux
baux dimmeubles ou de locaux lous usage commercial, industriel et artisanal,
ainsi que les dispositions de larticle 112 de la loi n 15-95 formant code de
commerce.

Les principaux apports du nouveau texte sont notamment les suivants:

UN CHAMP DAPPLICATION LARGI ET QUELQUES EXCLUSIONS :

La loi 49-16 soumet au nouveau rgime du bail commercial les baux dimmeubles
ou de locaux relevant du domaine priv de lEtat, les baux des immeubles lous
par les coopratives, les tablissements denseignement privs, les cliniques
prives, les laboratoires pharmaceutiques et autres organismes assimils dans le
cadre de leurs activits.

En revanche, les baux relatifs aux locaux situs dans des centres commerciaux
grs sous une seule enseigne, ainsi que les locaux destins recevoir des
investissements dans le secteur de lindustrie et de linformatique et raliss par
lEtat, les collectivits locales, les entreprises publiques ou les entreprises dans
lesquelles lEtat ou une personne publique dtient la totalit ou la majorit du
capital social ainsi que les baux emphytotiques ne rentrent pas dans le champ
dapplication de la nouvelle loi.

LES EXCLUS DU CHAMP DAPPLICATION DE LA LOI n 49-16

La nouvelle loi ne s'applique pas plusieurs contrats comme dispose l'article de

2 de la loi. Ainsi, la liste des contrats exclus du champ d'application de la loi se
dressent comme suit :

- Les contrats de bail qui ont pour objet les locaux situs lintrieur des Malls
qui sont grs sous une seule enseigne (Morocco Mall est un cas de figure),

- Les locaux destins recevoir des investissements dans le secteur de lindustrie

et de linformatique.

- Les contrats qui ont pour objet les locaux situant dans les zones offshore,

- Les contrats de leasing immobilier.

- Les contrats qui ont pour objet les locaux commerciaux appartenant aux
Habous.

- Les baux emphytotiques.

A noter que le lgislateur marocain considre certaines professions comme elles

n'exercent pas le commerce au sens des dispositions du code de commerce.
Ainsi, le contrat de bail concernant les cabinets davocat, mdecins et les
architectes demeure rgi par la loi sur le locatif usage d'habitation (La loi n 67-
12).

CONTRAT CRIT ET TAT DES LIEUX :

Le contrat de bail commercial doit obligatoirement tre tabli par un crit ayant
date certaine et sign par les parties.

Un tat des lieux doit tre dress au moment de lentre en possession du local.

La cession du droit au bail est expressment rglemente. Le locataire a

dsormais le droit de cder son droit au bail avec ou sans les autres lments du
fonds de commerce sans obtenir laccord du bailleur. La signification de la
cession au bailleur est obligatoire. A dfaut, la celle-ci lui sera inopposable. La
nouvelle loi institue un droit de premption au profit du bailleur, qui peut
reprendre le local moyennant le versement ou le dpt des sommes engages
par le nouveau locataire, et ce dans un dlai de 30 jour compter de sa
signification. Au-del, il sera dchu de se prvaloir de son droit de premption.

Lindemnit dviction octroye au locataire en cas de refus de renouvellement

du bail commercial est gale au prjudice subi lors de lviction. Lindemnit
correspondra la valeur marchande du fonds de commerce tablie sur la base
des dclarations fiscales des 4 dernires annes, les frais supports par le
locataire pour les rparations et amliorations du local ainsi que les lments du
fonds de commerce perdus et les frais de changement de domiciliation.
Nanmoins, le bailleur peut prouver que le prjudice subi par le locataire est
moindre.

Le bailleur ne sera pas tenu de payer cette indemnit dviction dans certains cas
numrs par larticle 8 de la loi 49-16 dont notamment le dfaut de paiement du
loyer dans un dlai de 15 jours compter de la rception dune mise en demeure
envoye par le bailleur, le changement dactivit du fonds de commerce sans
laccord du bailleur, le fait doprer des changements sur les locaux sans laccord
du bailleur, la perte de la clientle et de la rputation du fonds en cas de
cessation dactivit.

DTERMINATION DU LOYER ET LOYERS IMPAYS :

Les loyers et charges sont librement ngocis entre les parties. Les charges sont
prsumes tre comprises dans le loyer au cas o le contrat ne donnerait aucune
prcision.
Les conditions ouvrant au bailleur le droit de demander en rfr la reprise des
locaux et la rsiliation du contrat de bail lorsquun locataire cumule trois mois de
loyers impays consistent dornavant en lexistence dune clause rsolutoire
dans le contrat et la preuve que le locataire ait vainement t mis en demeure de
payer. Dans ce cas, le locataire vinc ne peut prtendre aucune indemnit.

RENOUVELLEMENT DU BAIL, DROIT AU BAIL ET VICTION :

Le locataire bnficie du droit au renouvellement du contrat de bail lorsque la

dure de loccupation est dau moins deux annes conscutives. Cette condition
ne sera pas requise sil a dj pay un montant en contrepartie du droit au bail,
nouvelle notion dcrivant la pratique du pas de porte et qui ne faisait lobjet
daucune rglementation. Le droit au bail doit figurer dans le contrat de bail ou
avoir fait lobjet dun acte crit spar et constituera le montant minimum
payer au profit du locataire en cas dviction.

Lviction du locataire est possible lorsque le bailleur dcide de dmolir et de

reconstruire le local. Cependant, celle-ci est conditionne par le paiement au
locataire dune indemnit gale 3 annes de loyer et la garantie de la reprise
du bail lorsque les travaux seront achevs. Le locataire peut demander au juge
dastreindre le bailleur prendre en charge les frais dattente. Le bailleur un
dlai de 2 mois pour entamer les travaux compter de la date dviction, faute
de quoi, il devra payer au locataire lindemnit dviction, sauf en cas de force
majeure.

En cas dindemnisation dun locataire vinc, ce dernier devra sacquitter de ses

dettes auprs de ses cranciers inscrits au registre de commerce.

POSSIBILIT DLARGISSEMENT DE LUSAGE COMMERCIAL :

Le locataire peut largir lusage commercial du local des activits non prvues
par le contrat de bail, condition (i) que ces activits ne soient pas incompatibles
avec lobjet et les caractristiques de limmeuble, (ii) ne compromettent pas la
scurit de la construction et que laccord du bailleur ait t obtenu.

SANCTION DE LABANDON DES LOCAUX LOUS :

La nouvelle loi instaure de nouvelles rgles rgissant les locaux en arrt

dactivits ou abandonns pendant plus de six mois par le locataire. Dans ces
conditions, le bailleur aura le droit de demander en rfr au prsident du
tribunal de rcuprer la possession de ses locaux.

LE-PAS-DE PORTE ENFIN RECONNU :

Il s'agit d'un autre lment qui sera pris en considration lors de la fixation de
l'indemnit d'viction. Le dernier alina de l'article 7 de la nouvelle loi en fait
rfrence pour la premire fois.

Fiscalement, il faut faire la diffrence entre deux situations de pas-de-porte, selon

s'il est vers comme un supplment de loyer ou comme une indemnit d'viction.
Dans le premier cas, doit tre dclar par le propritaire en tant que revenu
foncier. Est assujettie la Taxe sur la valeur Ajoute (TVA). Quant au locataire, il
doit dduire le pas de porte de ses rsultats en fonction de la dure du contrat
(1/9e par an) condition que le loyer fix dans le bail soit anormalement bas.
Dans le deuxime cas, le Pas-de Porte aucune imposition ne devra tre applique
car l'indemnit est considre comme la contrepartie de la dprciation de la
valeur du local.