CU10 Valoracion Metodo Residual Dinamico VT

VALORACIN
DE INMUEBLES:
MTODO
RESIDUAL CUADERNOS
PRCTICOS
DINMICO DEL
PROMOTOR Y
GESTOR
INMOBILIARIO
2014/10
Edicin 1
Antonio Caparros Navarro

Juan Fernndez Caparros
(Prayde Gestin, SL)
www.AnalisisInmobiliario.com
www.prayde.com/wordpress
www.gestinmo.blogspot.com
INDICE
10.1.- MTODO RESIDUAL DINMICO, 2

10.2.- REQUISITOS PARA LA UTILIZACIN DEL MTODO RESIDUAL
DINMICO, 4
10.3.- A PLICABILIDAD DEL MTODO RESIDUAL DINMICO, 5
10.4.- PROCEDIMIENTO DE CLCULO DINMICO, 5
10.5.- FLUJOS DE CAJA, 5
10.5.1.- ESTIMACIN DE LOS COBROS, 6
10.5.2.- ESTIMACIN DE LOS PAGOS, 7
10.6.- PLANIFICACIN TEMPORAL DE LA PROMOCIN, 8
10.6.1 .- EJECUCIN OBRAS DE URBANIZACIN, 10
10.6.2 .- EJECUCIN OBRAS DE E DIFICACIN, 11
10.6.3.- INICIO Y RITMOS DE COMERCIALIZACIN, 12
10.6.4.- RESTRICCIONES ENTRE ACTIVIDADES DE PROMOCIN, 13
10.7.- TIPO DE ACTUALIZACIN : MTODO RESIDUAL DINMICO , 14
10.7.1.- TIPO LIBRE DE RIESGO (TLR ) 14
10.7.2.- PRIMA DE RIESGO (PR), 15
10.7.3 .- TIPO DE ACTUALIZACIN (TA), 18
10.7.4.- AJUSTES A REALIZAR SOBRE EL TIPO DE
ACTUALIZACIN, 18
10.8.- FORMULA DE CLCULO DEL MTODO RESIDUAL DINMICO, 19
10.9.- VALORACIN DE TERRENOS EN CASOS ESPECIALES, 19
10.9.1 .- VALORACIN CATASTRAL, 19
10.9.2.- VALORACIN SEGN LA LEY DEL SUELO, 19
10.9.3.- VALORACIN DE TERRENOS PARA DESARROLLO DE
VIVIENDAS DE PROMOCIN PBLICA, 20
10.10.- EJEMPLOS PRCTICOS DE VALORACIN, 21
10.10.1 .-: VALORACIN ALTERNATIVA DE UN SOLAR DE USO
RESIDENCIAL, 21
10.10.2 .- VALORACIN DE UN TERRENO URBANIZABLE, 29
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
Cobro, Coste
Flujos De Caja Constantes , Flujos De Caja Corrientes
Ingresos. Inversin
Pagos
Prima De Riesgo (Pr)
Tasa De Actualizacin (T A), Tasa Libre De Riesgo (T IR)

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestin
VALORACIN DE
SUELOS En ninguna de ellas se menciona el
mtodo de clculo residual
CALIFICADOS dinmico, hasta la publicacin de
URBANST ICAMENTE. la Orden de 30 de noviembre de
1994, en la que por primera vez en
10.1.- M TO D O nuestra legislacin, en el captulo
IV se habla del mtodo Residual, y
RE S ID UAL D IN M IC O
en concreto del Anlisis de
En Espaa, las normas sobre invers iones con valores espera dos
valoracin de inmuebles se (Mtodo R esidual Dinmico)
remontan a la Ley 2/1981, de 25 de
Pos teriormente se publica la
marzo, de regulacin del merca do
Orden ECO 805/2003, de 27 de
hipotecario, en la que en el
marzo, que entr en vig or el 9 de
artculo 7.1 dispone:
octubre de 2003, a los seis meses
Que para que un crd ito de su publica cin, y deroga la
hipotecar io pueda ser moviliza do Orden de 30 de noviembre de
mediante la emis in de los ttulos 1994 sobre valoracin de
regulados en esta ley, los bienes inmuebles que fue s u predecesora .
hipotecad os deber n hab er sido
Entre sus normas de valor acin
tasados por los servicios de
mantiene la vigen cia el mt odo
Tasacin de las entida des a que se
Residu al Dinmico, con ligeras
refiere el a rtculo segundo o bien
modificaciones que anotaremos al
por otros servicios de tasacin
hablar de la vigente norma y que
que cumplan los req uis itos que
se describe en el epgrafe
reglamentaria mente se
siguiente.
establecern.
Dicha Orden ha s ido
En desarrollo de esta ley, en lo
modificada por la siguiente
que afecta a las condiciones y
legislacin:
normas de valoracin de los bienes
admitidos en garanta en el - Orden EHA/3011/2007, de 4 de
merca do hipotecario surgen octubre
diversas disposiciones, tales como:
- Orden EHA/546/2008, de 28 de
Orden de 14 de junio de 1982, que febrero
confen una Instruccin Sobre
Valoracin de Bienes en el - Orden ECC/377/2013 de 4 de
Mercado Hipotecario. marzo, que es la ltima
modificacin publicada a l a fecha
Orden de 10 de enero de 1983,
que Modifica a la Instruccin sobre
Valoracin de Bienes en el La pr imer a solo afecta , en
Mercado Hipotecarios en este cuanto al mtodo residual
mismo sentido modificativo se dinmico, en la pub licacin de
publican la Orden de 7 de una Tabla d e pr imas mn imas
diciembre de 1984 y la Orden de de riesgo; la segunda dispos icin,
28 de julio de 1989. aade una dis posicin adicional
VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 2

sptima. De aplicacin del COMENTARIO N 1.- De la

principio de prudencia en relacin definicin del Mtodo Residual
con la pos ibilida d expropia toria, Dinmico se desprende que el
como punto de conexin, con los tasador tiene que d efin ir sus
mejores est imaciones p ara:
procedimientos de valoracin
urbanstica de inmuebles Los flu jos de caja esp erados
establecido la nueva Ley del Suelo de la promocin (cobr os y
del Real Decreto Legislativo pagos)
2/2008, de 20 de junio.
El tip o de actu alizacin
Siguiendo la definicin de los
mtodos residuales, en el caso del Y, aplicando a a mbos conceptos lo
Mtodo Residu al d in mico , uno aprendido en el Cuaderno n 8
de los dos Mtodos Residuales Conceptos Econmicos y
contemplados en la Norma ECO Financieros previos debemos
recordar tres consecu encias
805/2003 (el Clculo de
important es que afectan,
Valoraciones por el Mtodo lgica mente, al valor d el su elo:
Residual Es ttico lo estudia mos en
el Cuaderno n 9) obt ien e el Sera super ior cu anto ms se
valor de un suelo, estimando adelant en los cobr os o se
los flujos de caja, cobr os y retrasen los pag os.
pagos , y h allando el valor del
suelo como actu alizacin de Sera infer ior cu anto mas se
atrasen los cobros
dichos flu jos de caja a un
(evidentemente no es lgico
determin ado tip o de int ers , considera r un adelanto de pagos
establece como veremos a sobre las fechas de su deveng o)
continuacin la aplicacin de
ambos mtodos Sera inferior cuant a ms
pequea sea la tasa de
El artculo 34 de la norma ECO actualizacin considera da y
805/2003, seala que la superior en caso contrario.
aplicabilida d del mtodo
residual.se configura de la Luego ya podemos sea lar dos
diferencias fundamentales del
siguiente manera:
Mtodo Dinmico frente al
1. El valor por el mtodo residual Esttico, que son las siguientes:
dinmico se calcular siguiendo el
La consideracin del tiempo
Proced imient o de anlisis de
inversiones con valores La mayor libertad del tasador que
esperad os de flujos de caja. adems de estima r los cos tes los
tiene que proyectar en el tiempo
Mediante este mtodo se calcular

un valor tcnico que se
denominar valor residual, que
permite determinar tanto el valor
de merca do de un determina do
bien como su valor hip otecario.

1 0 . 2 . - RE Q U I S I TO S PAR A En el artculo 35.2 de la Norma

ECO 805/2003, se seala a estos
L A U T IL IZ AC I N DEL
efectos, lo siguiente:
M TO D O RE S ID UAL
D IN MI C O
Para poder ap licar el mt odo
En el Artculo 35 de la Norma
residual p or el procedimient o
ECO 805/2003, se dispone a es tos
dinmico ser necesario ad ems
de los requisitos sealados en el
1. Par a la ut ilizacin del apartado anterior, la exis tencia de
mtodo res idual a efectos de informacin sobre los plazos de
esta Orden ser necesario el construccin, de comercializacin
cumplimiento de los siguientes del inmueble y, en su caso, de
requisitos: gestin urbans tica y de ejecucin
de la urbanizacin.
a) La existencia de informacin
adecua da para det ermin ar la
promocin inmobiliar ia ms
probable a desarrolla r con
arreglo al rgimen urbanstico
aplicable.
10.3.- AP L IC AB IL IDAD
b) La existencia de informacin
suficiente sobre costes de D E L M TO D O RE S ID UAL
construccin, gastos necesarios D IN MI C O
de promocin, financieros, en su
En el artculo 34.2 de la Norma
caso, y de comercia lizacin que
ECO 805/2003, se seala, a estos
permita es timar los cos tes y gastos
normales pa ra un promotor de
tipo medio y para una promocin
de caracters ticas semejantes a la
que se va a desarrollar. El mtodo residual podr aplicarse
mediante el procedimiento
dinmico, entre otros, a los
siguientes inmuebles:
c) La existencia de informacin
de mercado que permita calcular
los precios de venta ms
probables de los elementos que Terrenos urbanos o urbanizables,
se incluyen en la promocin o en estn o no edificados
el edificio en las fechas previstas
COMENTARIO N 2.- En nuestro
para su comercializacin. criterio nada imp ide pues,
valor ar un solar , ya que es un
terreno urbano con todos los
d) La existencia de informacin servicios a pie de pa rcela , por el
Mtodo Dinmico, aunqu e n o es
suficiente sobre los rend imientos
nada frecuente
de promociones semejant es .

10.4.- P RO C E D I M IE N TO Dichos cobros y pagos se aplicarn

en las fechas previstas para la
D E C L C U L O D IN M IC O
comercializa cin y construccin
El Artculo 36, seala, a estos del inmueble.
1. Para el clculo del valor

4. Par a det ermin ar las fech as y
residual por el procedimi ento de
plazos previstos a que se refiere
clculo dinmico se seguirn los
el aparta do 1 de este artculo se
siguientes pasos:
tendrn en cuenta, adems de los
a) Se est imar n los flu jos de sistemas de pagos a proveedores,
caja. las hiptes is ms probab les
atend iendo a las caract erst icas
b) Se elegir el tip o de del inmu eble proyect ado y, en
actualizacin . su caso, al gr ado d e d esarrollo
del planeamient o, de la gestin
c) Se aplicar la frmula de
urbanstica y de la urbanizacin.
clculo.
2. Se debern jus tifica r razonada y

explcita mente las hiptesis y Para determinar el inmueble a
parmetros de c lculo adopta dos . promover sobre el objeto a
valora r se tendr en cuenta el
principio de mayor y mejor us o.
No obstante, cuando sea conocido
el des tino decidido por la
propieda d del inmueble y no se
oponga a la normativa urbans tica
se atender al mismo.
COMENTARIO N 3.-
La Norma no cita expresa mente la
1 0 . 5 . - F L U JO S D E C A JA naturaleza d e los flu jos de caja
En el Artculo 37 de la ECO a considerar; si son: constantes o
corrient es, es decir si se
805/2003, Flujos de caja en el consid eran en la fech a de la
mtodo residua l dinmico. valor acin o si se tiene en
cuenta el efect o de la inflacin
(IPC). En nuestro criterio parece
En el apartado 1 de este articulo deducirse del texto legal que se
trata de Flu jos constantes
37 se toma rn como flujos de
caja: los cobros y, en su cas o, las (Ver Cuaderno n 8 para entender
entregas de crdito que se estime las diferencias y sus
obtener por la venta del inmueble consecuencias)
a promover; y los pagos que se
estime realizar por los diversos
costes y gastos durante la
construccin incluso los pagos por
los crditos concedidos.

10.5.1.- ESTIMACIN DE 80% por subrogacin de un

LOS COBROS prsta mo hipotecario concedido
al promotor y del que se subrogara
En el apartado 2 del cita do el compra dor.
artculo 37, se dispone lo
siguiente: La comercializacin de la
promocin, se supone se inicia en
Para es timar los cobros a obt ener el mes de ma yo de 2013, aun ritmo
se partir de los valores en venta de 2 viviendas al mes.
previstos en las fechas de
comercializa cin en la hiptesis de Los cobros a considerar
edificio termina do, los cuales se mensualmente, por este concepto
calcularn atendiendo a los valores de ventas, como flujos de caja,
obtenidos por los mtodos de desde mayo de ese ao, sern, en
comparacin y/o por a ctualizacin euros:
de rentas en la fecha de tasacin, y
MAYO JUNIO JULIO
a la evolucin esperada de los
precios de mercado. Cobro 64.200 64.200 64.200
firma
contrato
COMENTARIO N.4.-
Efectos 6.420 12.840
Se entiende que como flujos de a su
caja, se consideren los cobros Vto.
procedentes de la venta. Va mos a
interpretar, con un ejemp lo
prctico, la frase que sigue: y Es decir:
las entregas de crdito
1 Se d ebe cons ider ar como
entrega d e crd itos los efectos
camb iar ios los 15 efectos
Se realiza una estimacin de que
cambiarios o pagares, que los
se disean unas viviendas cuyo
compradores de ca da venta que se
precio se estima en 300.000 euros,
estima realiza da entregan al
con la siguiente forma de pago:
promotor.
10% a la firma del contrato, son

2 Se debe cons ider ar como un
30.000 euros mas el IVA
cobro ms el IVA repercutido en
correspondiente al tipo vigente del
cada venta , aplica do a las
10%
cantidades entregadas a cuenta
10% en 15 efectos de 2.000 euros del precio y anteriores a la
mas el IVA al tipo del 10 % cada entrega de la vivienda.
uno y vencimiento mensual
sucesivo, siendo el primer
vencimiento el mes siguiente a la 3 Se debe cons ider ar como un
firma del contrato privado de gasto neces ario para poder
venta considera r la parte de es tos
cobros adelantados por los

compradores, antes de la entrega Licencias y Rasas de

de llaves , el de los avales de la Construccin
Ley 57, que obligan al
promotor (y a pesar de su Impuestos no
naturaleza de gasto financiero, en recuperab les
nuestro criterio los debemos
Primas de Seguros
considera r como una necesidad
Obligat orios
mas que como un coste de
recursos ajenos). El aval Gastos de Administracin
comprend e tant o las cantid ades del Pr omot or
entregad as en efectivo como
las entregadas p or med io de Otros Gastos de Estudios
efect os camb iar ios a pagares , neces arios
que igualmente deben ser avala dos c) los de comercializacin
con independencia de su
vencimiento. Que a diferencia con lo que sucede
en el Mtodo Es ttico, ahora si se
tienen en cuenta.
Ya que, por la venta , nos entregan Los costes de comercializacin,
dos crditos: el debido al crdito estn constituidos,
que concedemos al comprador fundamentalmente por:
hasta la entrega y otro el que nos
concede hacienda hasta la COMIS IONES DE VENTA
regularizacin del IVA repercutido devenga das por los comerciales de
con el IVA soportado, que la propia empresa o terceros a lo s
igualmente tendr la consideracin que se les encarga la
de pago. Los efectos del IVA son comercializa cin (incluidos los
neutros, y no suponen coste. agentes de la propiedad o
empresas inmobiliarias
comercializa doras).
10.5.2.- ESTIMACIN DE
LOS PAGOS
GASTOS DE PUBLICIDAD Y
En el apartado 3 del cita do PROMOCIN , contrata da con los
artculo 37, se dispone lo medios de comunicacin social
siguiente: (peridicos , revistas, ra dio, TV,
etc.,) y los dems gastos de
Para estimar los pagos a
promocin como pueden ser
realizar se t endrn en cu enta
folletos de venta, maquetas,
los siguientes:
regalos, etc.
a) costes de construccin
b) los gastos necesarios a que se

El promotor cuantificara y
refiere el artculo 18.3 y 4, que
detallara estos costes de
recorda mos son los siguientes (Ver
comercializa cin en la f orma que
su detalle en Cua derno n 9):
considere ms apropia da para cada
Honor arios Tcn icos tipo especfico de promocin. Sin

embargo a efect os de tasacin, se que se estime ms probable

debern elegir valores medios y promover.
habituales que oscilan, en su
conjunto entre un 3% y un 5 % del
volumen de ventas. Y, por ultimo reseamos la
consid eracin o no del
impuesto de sociedad es (IS)
Adems, al inclu ir tales cost es y que grava la diferencia entre los
gastos deber n inclu irse , segn ingresos y los cos tes deducibles
nuestro criterio los costes fiscalmente.
asociad os a d ich a actividad de
venta como son los siguientes, que Ni en el Mtod o Est tico ni en
el Dinmico se consid era tal
en el Mtodo Res idual Esttico no
coste, entend iend o que es un
se incluyeron:
coste glob al d e la empr esa
Cedu la de h ab itab ilidad en propiet aria del inmu eble que,
las CCAA que sea exigida en su activida d global no tiene
Licencia de actividad por qu pagar IS ya que puede
(piscinas y garaje en el caso de darse el caso de que efectivamente
edificios de carcter la promocin en cuestin sea un
residencial)
elemento pos itivo del IS, que
Licencia d e funcionamiento
(ascensores, etc., quedando pueda quedar compensado con
excluidos el de locales otros componentes negativos,
comerciales que, en general, subvenciones, bonifica ciones por
corresponder solicitarla y inversiones, etc.
abonarla al comprador)
Licencia de primera
ocupacin d e ed ificios
Divisin Hor izont al que, en
algunas CCAA es requisito
imprescindible para realiz ar la
comercializa cin especialmente
en edificios de us o res idencial
Impuesto Municipal del 10.6.- P L A N IF IC AC I N
Incremento de Valor de los
Bienes de Naturaleza Urbana T E M P O R AL DE LA
(IVBNU o Plusvala) del solar P RO M O C I N
por el plazo que media entre su
adquisicin por el promotor y En general la planificacin
la venta de la pr omocin) temporal de una pr omocin
Impuesto Municipal de inmobiliaria depende de su origen
Activida des Econmicas ( IAE)
que en nues tros Cuadernos , por
por cada un idad vend ida sea
en contrato privado o en ahora, se circunscribe a suelos
escritura pblica. calificados urbansticamente, es
decir, como ya sabemos con el
Y, en su caso, los financieros
Planeamiento Urbanstico
normales pa ra un promotor de
aprobado a nivel de Plan General
tipo medio y para una promocin
de Ordenacin Urbana (PGOU).
de las caracters ticas similare s a la

As pues, s i p artimos de este FASE V.- Ejecucin Obras de

tipo d e suelos , inclu idos en un Edificacin
determin ado S ector , con un uso,
tipologa del uso e intensida d del Periodicida d certifica ciones
uso, definidos, se podr de Obra
contemp lar las sigu ientes fases , Ritmo de ejecucin
en cada una de las cuales habr Retenciones de Garanta y su
que ejecutar las siguientes devolucin
activida des, descritas todas ellas, Forma de pago
en lineas generales y en la
situacin ms habitual: FASE VI.- Comercializacin
Publicidad
Inicio
FASE I.- Aprobacin del
Ritmo
Planeamiento d e Des arrollo
Plan Pa rcial FASE VII.- Documentacin y

Estudio de Detalle (si fuera Entrega
exigible) Libro Edificio
Cedula Habitabilidad
Licencia Primera Ocupacin
FASE II.- Ejecucin del Boletines de Instalaciones
Planeamiento Funciona miento Ascensor
Seguro Decenal
Constitucin Junta de
Compensacin o Proceso de Evidentemente la ejecucin de
Implantacin de Urbanizador estas siete fases se s implifica al
Privado mximo cuando se tra ta de un
Elaboracin Proyecto de solar en el que el inicio de la
Compensacin planificacin temporal se sita en
Elaboracin Proyecto de la Fase IV. Y tambin es
Urbanizacin importante sealar que algunas
de estas fases pueden estar
solapad as, como por ejemplo
puede suceder con la fase de
FASE III.- Ejecucin Obras de
urbanizacin y edificacin que en
Urbanizacin
algunos municipios se permite
solapar aun cuando tenga un
sobrecoste de avala r las obras de
FASE IV.- Gest in de la urbanizacin, decisiones estas que
Promocin Inmobiliar ia corresponden, generalmente al
Proyectos de Edifica cin mbito del promotor y que, en
Licencia Municipal de Obras general, el tasador no tiene en
cuenta.
Declaracin de Obra Nueva
y Constitucin del Rgimen
de Propiedad Horizonta l

La progra macin de las fechas de 10.6.1.- EJECUCIN OBRAS

inicio y terminacin de cada DE URBANIZACIN
activida d es un tema que el
promotor inmobiliario conoce En general, podemos considerar
perfecta mente y a los que, no dos situaciones:
obstante nos referiremos en
A) Sector Urbanstico de una
prximos Cuadernos.
sola propiedad o caso de ser
urbanizador privad o
Ya adelantamos que es un tema En este cas o hay que simular la

que a diferencia con la esti macin ejecucin de las obras de
de cos tes las divergencias con las urbanizacin, siendo lo ms
que estime el tasador pueden ser habitual realizar las siguien tes
importantes. considera ciones:
Certifica ciones mensuales
Por ejemplo: Cunto ta rda un Ritmo de ejecucin de las

determinado Ayunta miento en obras: lineal
aprobar un Plan Parcial?
Forma de pago en efectivo y
Pues, en general, depender de que sin retencin
sea un suelo urbanizable
delimitado o no, de la complejidad Honorarios de Proyecto de
del asunto, de la composicin Urbanizacin pagados, como
poltica de la corporacin mnimo un mes antes de
municipal, del momento poltico en comenzar las obras
el que se tramite y, todo ello con Honorarios Direccin Obras
independencia de los plazos legales un 90 % de su importe total
mximos que las leyes del suelo en pagos mensuales en
citan expresamente. proporcin a la obra
En estos casos el tasador y, certificada ca da mes . El 10 %
consecuentemente el promotor, restante al emitir el
deber tomar los habituales para certificado final de obra.
los tramitados en el cita do
municipio guardando siempre un
talante conservador que no B) Sector Urb anstico
desvirte la valoracin que desarrollado como miembro de
estamos efectuando. Junta d e Comp ensacin o por
Urbanizador privado como
No obs tante lo dicho, en los propietario que no cede
subepigrafes siguientes efect ua mos edificabilidad al Urbanizador
unas breves pinceladas de las Privado
diversas actividades sus
interrelaciones principales y las En este caso las condiciones mas
considera ciones que sobre las habituales es que los propietarios
mismas deben considera rse a estos del suelo abonen cada trimes tre
efectos de va lora cin una cuota (que comprende obra y
honorarios tcnicos y de

administracin, en su caso) y Meses

constante y a delantada equivalente
a la proporcin que corres ponda a 10 12 15 18 20 24
las obras a certifica r en ese 1,3 0,8 0,8 0,5 0,5 0,4
trimestre. Es decir lo habitual es
adelanta r el pago a la ejecucin de 2,7 3,0 2,0 1,2 1,4 1,4
las obras.
6,0 6,2 3,7 2,0 2,3 2,0
12,0 9,0 6,0 3,0 3,2 3,0

La ejecucin de las obras de
urbanizacin y los honorarios 14,6 11,6 8,0 4,1 4,1 3,8
tcnicos soportan IVA al tipo del 16,5 12,8 9,5 5,2 5,2 4,7
21 % que se compensa con IVAs
repercutidos en la venta i, en su 16,5 12,8 10,5 6,4 6,2 5,5
caso son devueltos por la
administracin tributaria. 15,1 12,8 11,0 7,9 7,2 6,4
10,0 12,0 11,0 8,9 8,3 6,8
Lgicamente estos pagos y los 5,3 9,2 11,0 9,5 9,0 7,0
futuros cobros deben ser tenidos 6,0 9,8 9,5 9,0 7,0
en cuenta en la planificacin
temporal de la promocin. 3,8 7,2 9,5 9,0 7,0
5,0 9,5 9,0 7,0
3,0 8,4 8,0 7,0
10.6.2.- EJECUCIN OBRAS 1,5 6,0 5,5 6,0

DE EDIFICACIN
4,0 4,0 5,5
2,5 3,0 4,2

Los parmetros habituales
coinciden con los de las obras de 1,9 2,5 3,4
urbanizacin que ya hemos 1,5 2,9
sealado en su aparta do A),
excepto el modelo de ritmo de 1,1 2,5
obra que no suele ser lineal, si no
2,0
semejante a una campana de Gauss
como se indican en los modelos 1,9
que recogemos a continuacin:
1,4
1,2
TABLA N 10.1 RITMOS MEDIOS
DE CERTIF ICACIONES 100 100 100 100 100 100
MENSUALES EN OBRAS TIPO DE
EDIFICACIN EN % SOBRE
TOTAL DE LA OBRA En este caso las certif icaciones de
obra estn sometidas a IVA al 10 %

y, a este respecto va le todo lo Lgicamente estas decisiones

reseado en el epgrafe anterior. competen al promotor y el tasador
no podr entra r en ellas. As pues,
la solucin mas lgica des de el
punto de vista del tasador es que
el inicio de la comercializacin
10.6.3.- INICIO Y RITMOS coincida con el de inicio de las
DE COMERCIALIZACIN obras.
El inicio de la comercializacin de
una promocin inmobilia ria es un
En cuant o a los ritmos de
asunto muy discutido y, en la
vent as hay qu e remitirs e a las
mayora de las CCAA no existe
condiciones del mercad o de la
normativa al respecto, por lo que
zona en ca da momento. En general
el promotor puede iniciarla cuando
se suelen delimitar:
quiera.
Viviendas, garajes y
Las condiciones hab itu ales que
trasteros, en su caso, un
limit an o cond icion an su in icio ,
nmero de unidades al mes
a estos efectos, s on las siguientes:
desde el inicio de la
Disponer de Licencia d e comercializa cin
Obras, para lo que, como
Locales durante los meses
mnimo es necesario
finales de la obra
disponer de un Proyecto
Bsico de Edificacin
Haber realizado la Tambin a efectos de tasacin

Declaracin de Obra suelen elegirse unas condiciones
Nueva y Divis in de pago estndar para las ventas
Horizontal, que pueden realiza das en contrato privado:
otorgarse simultneamente
en la misma escri tura VIVIENDAS
pblica . 10 % del precio de venta cuyo
El haber iniciado o no las obras de pago se realiza a la firma del
edifica cin, en genera l, no es un contrato
condicionante legal y puede 10 % del precio de venta en letras
realiza rse la comercializacin en mensuales has ta la entrega
plano,
El 80 % restante ser una hipoteca
No obstante es conveniente tener que norma lmente ges tiona el
al menos contrata da la obra, para promotor y en la que el
saber su cos te y mucho mas comprador se subroga al
conservador esperar a que la obra formalizar la es critura de
termine su cimentacin, momento compraventa.
en el cual se tiene ms segurida d
en cual ser el coste real de las A efectos de cobros el tasador
obras. supone el cobro de los efectos a
su vencimiento y el

correspondiente a la hipoteca en compensados de cantida des de IVA

el momento de entrega de la obra, soportadas.
como si se f ormaliza ra en ese
momento, aunque la realidad sea
distinta, con lo que no se devengan
gastos financieros de ningn tipo.
10.6.4.- RESTRICCIONES
Legalmente el promotor asume un
gasto por avalar el 20 % entrega do
ENTRE ACTIVIDADES DE
por los compradores antes de la PROMOCIN
entrega. Se supone que es un gasto Muchas de las activida des de la
financiero, aunque esa se a su promocin inmobiliaria estn
naturaleza y aunque su origen sea sometidas a restricciones del tipo
una obligacin legal, este coste no de que no se pue den iniciar s i otra
se suele tener en cuenta a efectos u otras anteriores no se han
de tasacin. termina do totalmente.
En la tabla siguiente lista mos

LOCALES COMERCIALES algunas de ellas citando las
restricciones que les afectan
Teniendo en cuenta que se suelen
comercializa r en los meses finales TABLA N 10.2
se suele considera r una entrega ACTIVI-DAD ACT. QUE
inicial de un 20 % y el resto a la TIENEN QUE
entrega de los mis mos . ESTAR
TERMINADAS
GARAJES Y TRASTEROS Proyecto de Proyecto Bsico

Ejecucin
Se suelen cons iderar con las Licencia Obras
mismas condiciones de venta que
Licencia de Proyecto Bsico
los locales comerciales, en las
Obras (1)
unida des que pudieran exceder del
nmero de viviendas, para los Declaracin Licencia de Obra
coincidentes con es te nmero, se Obra Nueva en
suelen incluir, aunque no estn construccin
vinculados jurdica mente con ellas,
en las mismas condiciones de Divisin Declaracin Obra
cobro que las viviendas. Horizonta l nueva en
construccin (2)
Todos estos cobros devengan un
IVA del 10 % en el caso de Inicio Obras Licencia Obras
viviend as, garajes y trasteros y
Acta Recepcin Certifica do Final
de un 21 % en el cas o de locales
Obras obras visa do
comerciales, lo que suponen
cobros a dicionales que (3) Declaracin
posteriormente deben ser Obra Nueva
ingresados en Hacienda o termina da

Pliza Seguro 10.7.- T IP O DE

Decenal
AC T UAL IZ AC I N E N E L
Licencia Primera Acta recepcin M TO D O RE S ID UAL
Ocupacin obras D IN MI C O
Libro del Edificio
En el Artculo 38 de la ECO
Inicio Licencia Obras 805/2003, se seala, a estos
Comercializacin efectos, lo siguiente:
Obra Nueva
(4) 1. A los efectos del clculo del
Divisin valor residual por el
Horizonta l procedimiento dinmico pr evis to
en el artculo 36 (Procedimiento
Inscripcin en Escritura Pblica
de c lculo dinmico) de esta
RP de las de Compraventa
Orden se utilizar como t ipo de
compraventas
actualizacin aquel que
represente la rent abilidad
media anu al d el proyecto sin
1. En algunos Ayunta mientos se tener en cuent a finan ciacin
exige para la tra mitacin de la ajena que obtendra un promotor
licencia de obras presentar el medio en una promocin de las
Proyecto de Ejecucin. caractersticas de la analiza da.
2. La declaracin de Obra Nueva y Se calcu lar sumand o al t ipo
la Divisin Horizonta l suelen libr e de riesgo, la prima de
otorgarse simultneamente en riesgo.
la misma es critura.
3. Se resuelve con una simple acta

Notarial que no devenga el 10.7.1.- TIPO LIBRE DE
impues to de AJD RIESGO (TLR )
4. Es libre en algunas CCAA en las En el apartado 2 del cita do
cuales la Divisin Horizontal artculo 38, se seala lo sigui ente:
puede otorgarse al finaliza r la
obra y dividir, en su caso, el El tipo libre de riesgo ser el tipo
prsta mo hipotecario de actualizacin es tablecido en el
subrogable concedido al artculo 32 (Tipo de a ctualizacin
promotor, en cuyo cas o se en el mtodo de actualizacin) de
realiza en documento priva do esta Orden, tomndolo como real
o nominal segn sea constante o
suscrito por la entida d de
crdito sin devengo del nominal la estimacin de los flujos
impues to de AJD. de caja.
COMENTARIO N 5.- El texto

seala claramente que pueden
tomarse flujos de caja cons tantes
o nominales (los que en los
conceptos econmico financieros
previos hemos denomina do

corrientes). Estableciendo, para mientras que el tipo Euribor

cada cas o, un principio lgico de estaba en el mes de septiembre de
coherencia: 2014 en el 0,352 %.
SI EN EL MTODO RESIDUAL Otro ejemplo significativo es que

DINMICO SE CONSIDERAN: los tipos alcanzados en la ltima
FLUJOS DE TIPO DE subasta efectuada por el estado de
CAJA INTERS QUE letras del tesoro, bonos y
SE TOMARA obligaciones los tipos de inters
han alcanzado los siguientes
CONSTANTES EL REAL valores:
NOMINALES O EL NOMINAL Letras del Tesoro
CORRIENTES a 3 meses 0.130%
a 6 meses 0,183%
a 1 ao 0,288%
TABLA N 10.3.- Bonos del Es tado
a 3 aos 0.565%
RENDIMIENTO INTERNO D E LA
a 5 aos 0,963%
DEUDA PBLICA EN EL
Obligaciones del 1,096%
MERCADO SECUNDARIO CON
VENCIMIENTO ENTRE 2 Y 6 Estado a 10 aos
AOS EN EL EJERCICIO 2014
MES TIPO
ENERO 2,427
10.7.2.- PRIMA DE RIESGO
FEBRERO 2,222 (PR)
MARZO 2,067 En el apartado 3 del cita do
artculo 38, se seala, a estos
ABRIL 1,888
efectos:
MAYO 1,720
La prima de riesgo se determinar
JUNIO 1.523 por la entidad tasadora, a partir de
la informacin sobre promociones
JULIO 1,359 inmobiliarias de que dis ponga,
AGOSTO 1,213 mediante la evaluacin del riesgo
de la promocin teniendo en
SEPTIEMBRE 1,064 cuenta el tipo de activo
inmobiliario a construir, su
ubicacin, liquidez, plazo de
Como se obs erva en la Tabla los ejecucin, as como el volumen de
tipos d e rent a fija qu e se la inversin necesaria.
pueden consid erar libr es de
riesgo est n sufriendo b ajadas
muy s ensib les , da do que el tipo Y, en el aparta do 4 del cita do
Oficial del dinero que para la zona artculo 38, se seala:
euro fija el BCE esta en el 9,15 %

Cuando en la determina cin de los RESIDENCIA DE 10 12 13

flujos de caja se tenga en cuenta la ESTUDIANTES Y
financiacin ajena, las primas de DE LA TERCERA
riesgo sealadas en el apa rta do EDAD
anterior debern ser OTROS 10 12 13
incrementadas en funcin del
porcentaje de dicha financiacin COMENTARIO N 5.- Obsrvese
(grado de apalancamiento) que en la cabecera de la tabla se
atribuida al proyecto y de los habla de primas de riesgo sin
tipos de inters habituales del especifica r mas, mientras que en
merca do hipotecario. En todo la Orden ECO805/2003
actualment e vigent e los valores
caso, dicho incremento deber ser de la pr ima de r iesgo qu e se
debidamente justificado. contiene en la tabla se
especifica que s on valores sin
Histricamente las normas de
consid erar la fin anciacin ni el
valoracin, actualmente derogadas, Impuesto d e Socied ad es.
por la Orden ECO/805/2003,
haban establecido unas primas de
riesgo mnimas, tales como las que Siguiendo esta tra dicin, en la
se recogen a continuacin: Disposicin T ransitoria nica de la
Orden ECO 805/1993, durante los
TABLA N 10.4.- EVOLUCIN
tres primeros aos, contados a
HISTRICA DE LAS PRIMAS DE
partir de la fecha de entrada en
RIESGO MNIMAS
vigor de la presente Orden (9 de
TIPO DE PRIMAS DE octubre de 2003), las primas de
INMUEBLE RIESGO riesgo a que se refiere el artculo
38.3 no podrn ser inferiores a los
13/ 15/ 28/ que se establecen en la tabla
02/ 07/ 07/ siguiente o los que resulten de su
94 97 99 revisin conforme a lo previs to en
el ltimo prrafo de esta
EDIFICIOS DE
dispos icin.
USO
RESIDENCIAL: TABLA N 10.5.- TABLA DE
Viviendas 6 8 9 PRIMAS DE RIESGO MNIMAS
primera VIGENTE OCTUBRE DE 2003 AL
residencial 9 DE OCTUBRE DE 2007
Viviendas 10 12 13
segunda Tipo d e in mueb le %(*)
residencia
Edificios de uso
EDIFICIOS DE 8 10 11
residencial
OFICINAS
EDIFICIOS 10 12 13 Viv. primera residencia 8
COMERCIALES
EDIFICIOS 12 14 15 Viv. segunda residencia 12
INDUSTRIALES Edificios de oficinas 10
PLAZAS DE 7 9 10
APARCAMIENTO Edificios comerciales 12
HOTELES 10 12 13

Edificios indus triales 14 La Direccin General del Tes oro y

Poltica Financiera previo in forme
Plazas de aparcamiento 9 de la Direccin General de
Hoteles 14 Seguros y Fondos de Pensiones,
del Banco de Espaa y de la
Residencias de 12 Comisin Nacional del Merca do de
estudiantes y de la Valores, podr prorrogar la
tercera edad ampliacin de los dispuesto en el
primer prrafo de la presente
Otros 12 dispos icin, por periodos
sucesivos de un ao, sin exceder
de un total de tres, excepto para
TABLA 10.6.- DE PRIMAS DE la finalidad b), para la que dicha
RIESGO MNIMAS VIGENTE prorroga podr ser indefinida.
DESDE 9 DE OCTUBRE DE 2007
Por el mismo procedimiento
Tipo d e in mueb le % previs to en el prrafo precedente,
(*) se podr revisar ca da dos aos, las
primas de riesg o contenidas en
Edificios de uso residencial
dicha tabla., tomando como
Viv. primera residencia 8 criterios bsicos la evolucin del
merca do inmobiliario, y los tipos
Viv. segunda resi dencia 12 de inters de la deuda pblica
largo pla zo, el ndice de precios al
Edificios de oficinas 10
consumo o cualquier otro factor
Edificios comerciales 12 que a juicio de es os organis mos
influya en su va lor
Edificios indus triales 14
Cuando en la determina cin de los
Plazas de aparcamiento 9 flujos de caja se tenga en cuenta la
financiacin ajena, las primas de
Hoteles 11
riesgo sealadas en el apa rta do
Residencias de es tudiantes 12 anterior debern ser
y de la tercera edad incrementadas en funcin del
porcentaje de dicha financiacin
Otros 12 (grado de apalancamiento)
atribuida al proyecto y de los
tipos de inters habituales del
(*) PRIMA DE RIESGO (Sin merca do hipotecario. En todo
financiacin ni impues to sobre la caso, dicho incremento deber ser
renta de sociedades) debidamente justificado.
En el caso de edificios des tina dos COMENTARIO N 6.- El texto

a varios usos la prima de riesgo habla de la posibilida d de
mnima se obtendr ponderando considera r la financia cin ajena.
Luego podemos extr aer como
las primas de riesgo mnimas
consecu encia que tamb in es
sealadas anteriormente en vlido no cons ider arla, lo que
funcione la superficie destinada a conceptu almente se acerca ms
cada uso. al crit erio que defendemos .

Adems si no la cons ider amos 10.7.4.1.- AJUSTE AL TIPO

podemos aplicar dir ectamente REAL
los mnimos de la primas de
riesgo, ya que las hablas vigentes La conversin al tipo de inters
si explicitan, en este caso, que sus real es decir al que tiene en
valores son antes de la cuenta el efecto de la inflacin se
financiacin y del impuesto de realiza mediante la siguiente
sociedades , que ta mpoco
formula de Fischer, ya que
considera remos como flujo de caja.
utilizamos flujos de Caja
Si considerra mos la financiacin constantes y no corrientes (los
tendra mos como problema que tienen en cuenta el IPC).
adicional, de justificar
debidamente la es tima cin de la FORMULA DE FISHER que
prima de riesg o, que se relaciona el tipo de inters
incrementara sobre los valores de nominal (IN) y el tipo de inters
la tabla, en funcin del real (IR), a travs de la
apalancamiento de la empresa considera cin del tipo de inflacin
(IPC), que es:
TA REAL =
(TEA IPC)/(1+ IPC)
10.7.3.- TIPO DE
ACTUALIZACIN (TA)
Como hemos dicho, se calculara 10.7.4.2.- AJUSTE AL PERIODO
sumando al tip o Libre de TEMPORAL DE CLCULO
Riesgo (TLR) , la prima de
Riesgo (PR) Tambin recordamos de lo
expuesto en el Cuaderno n 8 que
TA=TLR+PR (6)
si el periodo tempora l en el que se
estiman los cobros y los pagos
coincide con el ao, entonces se
10.7.4.- AJUSTES A utiliza para su actualizacin el tipo
REALIZAR SOBRE EL TIPO TAE calcula do, pero si el p eriodo
DE ACTUALIZACIN de clcu lo es d istinto al anual
(mensual, trimestral o
Hay que tener en cuenta que en el semestral son los mas
epgrafe anterior se utilizan y se habitu ales), se deb e tomar el
suman tipos de inters nominal tanto equ ivalent e, aplicando la
que precisan, segn vimos en el siguiente frmula:
Cuaderno n 8 de dos ajustes
significativos al utilizarse en el TAE(m) = (1+TAEAnual)^(1/m) 1
Mtodo Residual Din mico flujos
Siendo m = nmero de periodos en
de ca ja constantes y periodos
el ao (m= 12 si se trata de meses;
temporales de cobros y pagos m = 4 si se tra ta de trimestres; m
distintos del anual. = 2 si se tra ta de semestres)
Ajustes que veremos con detalle

en los dos subepigrafes siguientes.

10.8.- F O R MU L A DE 1 0 . 9 . - VAL O R AC I N D E
C L C U L O D E L M TO D O T E R RE N O S E N C AS O S
RE S ID UAL D IN M IC O E S P E C I AL E S
En el Artculo 39 de la ECO En los subepigrafes siguientes
805/2003, se seala lo siguiente: vamos a menciona r los casos
especiales de valoracin de
El valor res idual del inmueble
terrenos haciendo una ligera
objeto de la valoracin calcula do mencin de los aspectos singulares
por el procedimiento din mico
que en ca da caso se encuadran y
ser la diferencia entre el valor
que sern objeto de futuros
actual de los cobr os obtenidos Cuadernos don sern desarrolla dos
por la venta del inmueble en toda su amplitud.
termina do y el valor actual de
los pagos realizados por los
diversos cos tes y gastos , para el
tipo de actualizacin fijado,
utilizando la siguiente frmula:
10.9.1.- VALORACIN
F = Ej/(1+ i)tj Sk/(1+ i)tk CATASTRAL
(7)
Es un valor que establece la
En donde:
administracin (aunque los
F = Valor del terreno o inmueble a afectados pueden alegar) que se
rehabilitar. modifica, en general cada cinco
aos y que sirve como base
Ej = I mporte de los cobros imponible del los I mpues tos
previs tos en el momento J. locales de IBI e INBNU (plusvala)
Sk = Importe de los pagos El Mtodo de valoracin es
previs tos en el momento K. semejant e al Residu al Esttico ,
partiendo de valores medios
tj = Nmero de perodos de
establecidos para cada zona por
tiempo previsto desde el momento
las correspondientes ponencias
de la valora cin hasta que se
tcnicas y tiene como limit acin
produce cada uno de los cobros.
no superar el 50 % del valor de
tk = Nmero de perodos de mercado del terreno.
tiempo previsto desde el momento
de la valora cin hasta que se
produce cada uno de los pag os.
i = Tipo de actualizacin elegido

10.9.2.- VALORACIN
correspondiente a la duracin de
SEGN LA LEY DEL
cada uno de los perodos de
tiempo considerados SUELO
Esta norma tiva incluida en la Ley
del Suelo de 2007 y recientemente
reformada se aplica de forma

exclusiva, a situaciones mximos establecidos por las

singulares como son: CCAA.
Las expropiator ias En estos casos la legislacin

autonmica de esta tipologa
Las originadas por el establece unos lmites legales a
incump limiento de los la r epercus in del suelo
plazos mximos urbanizado como un porcentaje
establecidos para la mximo del precio mximo de
aprobacin del planeamiento vent a autor izado.
urbanstico, la ejecucin de
la urbanizacin y la La limitacin de valor (y en
edifica cin. algunos casos del precio) no est
vigente en todas las CCAA.
El Mtodo de va lora ci n es
semejant e al Residu al Esttico
y tiene como limitacin la no
valor acin de expect ativas
futuras y, en consecuencia si un
suelo no est con la urbanizacin
termina da (como excepcin se
considera un suelo con
urbanizacin iniciada y que esta
prxima a su terminacin en un
plazo no superior al ao), se
valora como suelo rus tico en el
que ta mbin es t previs to valorar
un suelo rustico sin explotacin o
que no sea susceptible de ella.
10.9.3.- VALORACIN DE
TERRENOS PARA
DESARROLLO DE
VIVIENDAS DE PROMOCIN
PBLICA
Por ltimo citemos como vasos
especiales de valoracin la de
terrenos cuyo uso previsto por
imperativo legal es el de la
construccin de Viviendas de
Proteccin Pblica, que tiene su
precio de venta limitad o a unos

1 0 . 1 0 . - E JE M P L O S P R C T IC O S D E VAL O R AC I N
10.10.1.-: VALORACIN ALTERNATIVA DE UN SOLAR DE
USO RESIDENCIAL
UTILIZAMOS EL MISMO EJEMPLO QUE EL TRATADO EN EL
CUADERNO CU09 .
Se trata de un solar de 780 m2 de s uperficie de us o residencial para

Viviendas en Bloque aisla do
Los datos de la ficha urbanstica permiten una edificabilida d mxima de

2.040m2 y hasta 25 viviendas. Se permite igualmente la disposicin de
locales en planta baja de has ta un 15% de la edificabilidad residencial
A la vista de estos datos se tra ta de obtener una valoracin del solar por
el Mtodo res idua l DINMICO y de acuerdo con la Orden ECO 805/2003 :
SOLUCIN:
El tasador es timara una distribucin de 25 viviendas de 82 m2 cons truidos

con plaza de garaje y tras tero bajo ras ante , destina das para venta y de 2
locales comerciales de 150 m2 construidos, cada uno con 1 pla za de garaje
bajo rasante
De acuerdo con una estimacin de mercado, el precio es timado de venta

seria de:
2.075 /m2 de vivienda y 1.050 /m2 de local, con sus anexos, lo que dara
un precio unita rio de venta de 169.320 de la vivienda y de 157.500 del
local, comparables a otros de la zona
Los cos tes es timados de cons truccin se estiman en 700 /m2 de vivienda y
400 /m2 de local, 250 /m2 de garaje y 200 /m2 de trastero, ambos bajo
rasante mas la pa rte proporcional de costes de de acondicionamiento de
parcela, seguridad y salud, etc.
Se estima un coste de honorarios de proyecto del 6% del PEM, en lnea con

lo habitual del mercado
Los gastos de adminis tracin del promotor se estiman en unos 10% de los
costes de cons truccin, honorarios y otros
Se considera un escenario de ventas estima do, optimista pero prudente, con

los siguientes par metros :
Plazos habituales para este tipo de promociones:
o 18 meses de obra
o 9 meses de tramitacin previa: proyectos , licencia, etc

3% de costes de Comercializacin
100% de V entas durante la obra, en su segunda parte
10% de Precio de Venta en la entra da, 10% de letras y resto en la

entrega de lla ves
No se consideran fondos propios ni ajenos
NO se consideran costes relacionados con la financiacin (intereses),

pero SI de lo necesario para la venta; es decir, la Divisin Horizonta l
y cons titucin de prstamo hipotecario s ubrogable
Se considera como gasto los AVALES de cantidades entregadas a

cuenta, puesto que as lo exige la legislacin vigente
Consideramos un IPC, en las circuns tancias actuales del 0,5% anual
Segn la Norma ECO, la Tasa de actua lizacin = Tasa Libre de R iesgo +

Prima de R iesgo, descontada la inflacin
Tasa Libre de Riesg o = Deuda Pblica en Agosto 2014 = 1,069% anual
Prima de R iesgo, segn tabla = 8%
TActualizacion Real = 100* (0,08+0,01069 -0,005)/1,005 = 8.32 % anu al,

segn la formula de Fisher
Por tanto, des contamos los s ald os n etos de caja (C obros Pagos),
incluyendo conciliacin del IVA, en el periodo de la promocin, al 8.32 %,
obteniendo un Valor residu al del solar por el mtodo Din mico d e
1.381.438 bastante simila r al obtenido por el mtodo esttico
RESUMEN ECONOMICO-FINANCIERO DE LA
OPERACION
A) Datos Bsicos de: EjeDinamico
A.1. TIPOLOGIA A.2. UNIDADES A PROMOVER

Uso yTipo: Residencial Libre Numero M2.construidos
Rgimen: Venta Viviendas 25 2.040 Superficie del Solar (m2)
Municipio: Fuenlabrada Locales 2 300 780
Provincia: Madrid Garajes 27 945
Inicio en: 7 / 2014 Trasteros 25 200
A.3. PLAZOS (meses desde inicio)

Escritura del Solar: 2 Licencia: 9 Inicio de Obra: 10 Ent. llaves:
Concesin de
Hipoteca: 10 Fin de Obra: 27 28
Ventas Totales 4.548.000

Coste total promocion con gastos financ. 3.979.621 MgV (Margen sobre Ventas) 12,50%
Precio de partida del Solar 1.381.438 ROE (BN / Recursos propios) 0,00%
METODO RESIDUAL DINAMICO 1.381.438 8,32 0,67% mensual

CONCEPTOS Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre

1 2 3 4 5
I.-PAGOS
ADQUISICION DE SOLAR 0 1.381.438 0 0 0
Imp. Activ. Societarias 0 0 13.814 0 0
OBRA DE EDIFICACION 0 0 0 0 0
Acondicionamiento de parcela, etc. 0 0 0 0 0
REVISION DE PRECIOS EDIF. 0 0 0 0 0
VARIOS CONSTRUCCION 0 0 3.000 0 0
RETENCIONES por Obra 0 0 0 0 0
DEVOLUCION RETENCION OBRA 0 0 0 0 0
HONORARIOS DE PROYECTO 0 0 0 34.378 0
HONORARIOS DIRECCION OBRA 0 0 0 0 0
LICENCIA DE OBRAS Y 1 OCUP. 0 0 0 0 0
GASTOS Credito, Monitoring e
Imp.Locales 0 0 0 0 0
GTOS.LEGAL(Not-Reg-Seg.Dec) 0 753 465 0 0
RETENCIONES I-R-P-F 0 -158 -98 -7.219 0
LIQUIDACION Retenc. I-R-P-F 0 0 0 256 0
GASTOS DE ADMINISTRACION 0 75 1.728 3.438 0
HONORARIOS GERENCIALES 0 0 0 0 0
GASTOS DE COMERCIALIZACION 0 0 0 0 0
GASTOS DE PUBLICIDAD 0 0 0 0 0
DEVOLUCION Credito SOLAR 0 0 0 0 0
INTERESES APLZ.COMPRA SOLAR 0 0 0 0 0
INTERESES Credito SOLAR 0 0 0 0 0
INTERESES Credito.Viviendas 0 0 0 0 0
INTERESES Credito. Locales 0 0 0 0 0
INTERESES Credito. Garajes 0 0 0 0 0
INTERESES Credito. Trasteros 0 0 0 0 0
GASTOS AVALES ENTR.A CUENTA 0 0 0 0 0
TOTAL PAGOS 0 1.382.109 18.910 30.853 0
II.-COBROS
SOLAR Hipoteca 0 0 0 0 0
ENTRADA Viviendas 0 0 0 0 0
LETRAS APLAZAMIENTO ID. 0 0 0 0 0
HIPOTECA ID. 0 0 0 0 0
ENTRADA Locales 0 0 0 0 0
ENTRADA Garajes 0 0 0 0 0
ENTRADA Trasteros 0 0 0 0 0
TOTAL COBROS 0 0 0 0 0
DIFEREN.(COBROS-PAGOS) 0 -1.382.109 -18.910 -30.853 0
SALDO FINANCIERO 0 -1.382.109 -1.401.192 -1.433.136 -1.441.077

III.- CONCILIACION del IVA
IVA REPERCUTIDO - 10 y 21% 0 0 0 0 0
IVA SOPORTADO - 10 y 21% 0 174 1.091 7.941 0
DIFERENCIAS (R-S) IVA 0 -174 -1.091 -7.941 0
IVA ACUMULADOS 0 -174 -1.265 -9.206 -9.206
LIQUIDACION IVA HACIENDA 0 0 0 0 0
DEVOLUCION IVA 0 0 0 0 0
-Imp.SOCIEDADES 0 0 0 0 0

Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio

6 7 8 9 10 11 12 13
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 9.121 21.891 36.485 54.728
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 230 552 920 1.380
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
38.869 2.255 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 204 489 816 1.223
0 0 0 62.202 0 0 0 0
0 0 0 13.799 37.521 0 0 0
0 0 3.680 2.540 6.863 3.347 0 0
-8.163 -474 -773 -533 -1.484 -806 -171 -257
0 15.382 0 0 1.780 0 0 2.461
3.887 226 368 7.854 5.394 2.628 3.822 5.733
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
34.594 17.389 3.275 85.861 59.629 28.101 41.871 65.268
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
-34.594 -17.389 -3.275 -85.861 -59.629 -28.101 -41.871 -65.268
-1.475.671 -1.502.039 -1.505.834 -1.592.546 -1.654.357 -1.686.036 -1.731.570 -1.801.653
0 0 0 0 0 0 0 0
8.979 521 850 2.183 3.577 3.662 4.816 7.223
-8.979 -521 -850 -2.183 -3.577 -3.662 -4.816 -7.223
-18.185 -521 -1.371 -3.554 -7.131 -10.793 -15.609 -22.832
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0

Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Enero Febrero Marzo

14 15 16 17 18 19 20 21
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
74.794 94.861 116.752 144.116 162.358 173.304 173.304 173.304
0 0 0 0 0 0 3.900 3.900
0 0 0 0 0 0 0 0
1.886 2.392 2.944 3.634 4.094 4.370 4.370 4.370
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
1.672 2.121 2.610 3.222 3.630 3.874 3.874 3.874
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
-351 -445 -548 -677 -762 -814 -814 -814
0 0 1.053 0 0 1.987 0 0
7.835 9.937 12.231 15.097 17.008 18.155 18.545 18.545
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 1.676 1.281 1.980
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 539
85.836 108.865 135.042 165.392 186.327 202.552 204.460 205.697
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 50.796 33.864 50.796
0 0 0 0 0 5.080 8.842 15.192
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 55.876 42.706 65.988
-85.836 -108.865 -135.042 -165.392 -186.327 -146.676 -161.754 -139.709
-1.894.713 -2.013.450 -2.142.828 -2.323.629 -2.528.978 -2.697.084 -2.876.476 -3.035.959
0 0 0 0 0 5.588 4.271 6.599

9.872 12.521 15.410 19.022 21.429 23.226 24.044 24.191
-9.872 -12.521 -15.410 -19.022 -21.429 -17.639 -19.773 -17.592
-32.704 -45.225 -60.635 -79.656 -101.086 -17.639 -37.412 -55.004
0 0 0 0 0 0 0 0
0 18.185 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
-1.904.585 -2.007.786 -2.158.238 -2.342.651 -2.550.408 -2.714.722 -2.896.250 -3.053.551

Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre

22 23 24 25 26 27 28 29
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
173.304 153.237 109.455 72.970 45.606 34.661 0 0
3.900 3.900 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
4.370 3.864 15.763 5.000 1.150 874 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
3.874 3.426 2.447 1.631 1.020 775 15.485 0
0 0 0 0 0 0 236 0
0 0 0 0 0 63 24.160 0
0 0 0 0 0 3.864 11.963 0
-814 -719 -514 -343 -214 -974 -5.764 0
2.441 0 0 2.047 0 0 1.531 0
18.545 16.443 12.766 7.960 4.778 4.024 5.184 0
0 0 0 0 0 0 0 0
2.197 2.451 2.756 3.137 2.968 6.128 111.866 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 1.586 0 0 3.259 0 0
207.817 182.601 144.259 92.402 55.307 52.671 164.660 0
0 0 0 0 0 0 0 0
50.796 50.796 50.796 50.796 33.864 50.796 0 0
22.448 30.914 41.074 53.773 65.061 90.459 90.459 0
0 0 0 0 0 0 3.386.400 0
0 0 0 0 0 63.000 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 252.000 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
73.244 81.710 91.870 104.569 98.925 204.255 3.728.859 0
-134.572 -100.891 -52.390 12.166 43.618 151.583 3.564.198 0
-3.188.123 -3.305.926 -3.371.786 -3.368.462 -3.325.407 -3.170.574 515.310 885.571
7.324 8.171 9.187 10.457 9.892 27.355 400.606 0

24.236 21.641 18.029 11.020 6.643 6.755 30.345 0
-16.912 -13.470 -8.842 -563 3.250 20.600 370.261 0
-71.916 -85.386 -94.228 -94.791 -91.542 -70.942 299.320 299.320
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 101.086 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
-3.205.035 -3.319.396 -3.380.628 -3.369.025 -3.322.158 -3.048.889 885.571 885.571

Diciembre Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio

30 31 32 33 34 35 36
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 11.008 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 5.764 0 0 0 0 0
0 1.101 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 17.873 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0
0 -17.873 0 0 0 0 0
885.571 867.698 568.147 568.147 568.147 568.147 568.147
0 0 0 0 0 0 0
0 231 0 0 0 0 0
0 -231 0 0 0 0 0
299.320 -231 -231 -231 -231 -231 -231
0 299.320 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 231
0 0 0 0 0 0 -170.514
885.571 568.147 568.147 568.147 568.147 568.147 397.865

Desde el punto de vista del pr omot or , si s te decidiera adquirir el s olar

en el precio de la tasacin, aplicndole los costes financieros y de
comercializa cin habituales en el sector, junto con el res to de cos tes no
contemplados en la tasacin, el Margen de ventas que dicho promotor
obtendra seria del 12,5%
Caso de que s te considera ra, por el riesg o de la opera cin, que el

margen deb era ser no infer ior al 15% , y teniendo en cuenta que se
adquiere a una sociedad, y, por tanto, la compra venta est sujeta a IVA , el
precio mximo d e adqu isicin, ser a como mximo 1.230.000
Desde su punto d e vista, S I se d ispondra d el pr stamo conced ido y

se requerir a un Capit al Social de 1.530.000 , suficiente para la
adquisicin del solar y los pagos iniciales, y de un prsta mo Puente para
cubrir el IVA soportado por el s olar hasta su devolucin

10.10.2.- VALORACIN DE UN TERRENO URBANIZABLE
NOS BASAMOS EN EL EJEMPLO ANTERIOR PERO TENIENDO EN

CUENTA EL PROCESO DE URBANIZACIN , DESDE QUE S E
DISPONE LA APROBACIN DEF INITIVA DEL PROYECTO DE
URBANIZACIN
SOLUCIN:
El solar objeto de valoracin, de 780 m2 de parcela neta, forma parte de un

Plan Parcial que tiene la aproba cin definitiva, por lo que las obras de
urbanizacin s on susceptibles de comenzar inmedia tamente
De acuerdo con las especifica ciones del Plan parcial, las cesiones
obligatorias y viales suponen el 45% de la superficie bruta y se establece
una cesin de aprovecha miento lucra tivo del 10%
Por tanto, la parcela neta objeto de estudio proviene de la equidistribucion

de cargas y cesin de aprovecha miento de una superficie bruta de
Sup Bruta = SParcela /(1 - 10%)/ (1 45%) = 780/(0,9*0,55 ) = 1.576 m2
Sup. Bruta (m2) 1.576 m2 Importe
El cos te repercutido de urbanizacin, 80 /m2 126.080

incluyendo conexiones a servicios
existentes, sobre sup. Bruta
Honorarios de Proyectos, como % de los 9% 11.347

costes de urbaniza cin
Licencias y tasas como % de los costes de 2% 2.522

urbanizacin
Gastos generales, % de los cos tes de 10% 13.995

construccin, honorarios y otros
TOTAL 153.944
La obra de urbanizacin se desa rrolla en un plazo de 15 meses
A la propieda d se le pasa una cuota de urbanizacin en proporcin a su

titularidad. El tasador ha obtenido de la Junta de Compensacin el progra ma
de cuotas que le corresponde a la parcela objeto de valoracin y que es el
siguiente

Mes Certificacion es Proyectos

de Cuota d e + Gastos CUOTAS A
urbanizacin obra licencias generales PAGAR
1 0,50% 634 13.869 70 14.574
2 1,26% 1.586 176 1.762
3 2,33% 2.935 326 3.260
4 3,77% 4.759 528 5.287
5 5,03% 6.345 704 7.049
6 5,98% 7.535 836 8.371
7 6,61% 8.328 924 9.252
8 6,92% 8.724 968 9.693
9 8,02% 10.114 1.123 11.237
10 11,05% 13.936 1.547 15.482
11 14,21% 17.915 1.989 19.903
12 14,48% 18.258 2.027 20.284
13 11,99% 15.123 1.679 16.802
14 6,90% 8.700 966 9.665
15 0,94% 1.190 132 1.322
La Tasa d e Actu alizacion Real es la misma del ejemplo anterior = 8.32 %

anual
El tasador asume que el proces o de promocin y edificacin comienza 1 mes

despus de acabada la obra de urbanizacin
Por tanto, des contamos los s ald os n etos de caja (C obros Pagos),
incluyendo conciliacin del IVA, en el per iodo de la urbanizacin y
posterior promocin, al 8.32 %, obteniendo un Valor res idual del Suelo
SIN urbanizar, imput ado al Solar de referencia por el mtod o
Dinmico de 1.087.233 que representa una repercusin del Suelo SIN
URBANIZAR DE 464,63 /m2 construido sobre rasante

Como resumen de los 2 ejemplos presentamos este cuadro de la valoracin,

antes y despus de urbanizar en el que se puede observar la influencia que
tiene en la valora cin, no solo el cos te de la urbanizacin, s ino el pla zo de
su ejecucin de la mis ma
Valoracin Sup. Repercusin

construida /m2 s/r
Solar 1.381.438 2.340 590,35

urbaniza do
Solar SIN 1.087.233 464,63

urbanizar
Habitualmente, aplicando el p rincipio de prudencia, el tasa dor considera, al

valora r, que la urbaniza cin se ejecuta ntegra mente antes de iniciar el
proceso de promocin y edificacin
Lo habitual, es que el promotor consiga del Ayuntamiento, presentando las

garantas correspondientes, la simultaneidad de edifica cin y urbanizacin ,
siquiera sea parcial, con lo que los plazos se acortan
(Estos ejemplos se han realizado con la ayuda de los programas G estinmo e

InmoSuelo)
Otro punto de vista que sealamos es que el promotor, al adquiri r suelo sin
urbaniza r, asume todo el riesgo de la gestin de planeamiento y de su
ejecucin , y debemos tener en cuenta que tanto la una como la otra pueden
demora rse sustancialmente en el tiempo sobre los plazos previs tos . En el
cuadro anterior se ve la in fluencia que tiene el plazo en la valoracin del
suelo por lo que un retraso cons iderable puede aumenta r sustancialmente el
riesgo de la operacin
Queremos sealar que la tab la de prima d e r iesgo que figura en la

Orden ECO , no h ace d istincin entre si lo que se valora es un solar
listo p ara ed ificar o un suelo sin u rbanizar , en el que el riesgo por
demoras es mucho mayor , y, en consecuencia, la prima d e riesgo
debera s er super ior en este segun do caso , con lo que el valor de
tasacin seria inferior, s iendo este un extremo que no contempla la
normativa, aunque es ta consideracin de aumentar la prima de riesgo sobre
le mnimo de la tabla SI lo puede establecer el tasador a l es tar habilitado
para ello

A u t or e s Tambin Co Autores de:

Antonio Caparrs Navarro.
Blog El Anlisis de
Viabilidad Inmobiliaria
Blog CUADERNOS PRACTICOS

DEL PROMOTOR Y GESTOR
INMOBILIARIO
Software de Anlisis de
Viabilidad econmico-
Ingeniero de Caminos. Licencia do financiera: Gestinmo,
en Ciencias Empresariales. InmoSuelo, InmoExterior,
Licencia do en Derecho. 4 2 aos de InmoFase, etc. , a travs de
experiencia en el sector Prayde Ges tin, SL
Inmobiliario (CALPISA, Telefnica,
GESMADISA). Amplia experiencia El libro Manual de
docente (EOI, Univ.C omillas,) en Gestin Inmob iliar ia , 7
temas inmobiliarios ed. del Colegio de
Ingenieros de Caminos,
Canales y Puertos
Juan Fernndez Caparrs.
Ingeniero de Caminos . Funcionario

en excedencia. 32 aos de
experiencia en los sectores
Informtico, Inmobiliario y en la
Administracin del Estado.
Director de Prayde Ges tin y de
Inversiones Urbanas Reunidas

SINOPSIS.-
Este Cuaderno, tercera parte de los dedica dos a va lora cin de suelos
calificados urbansticamente, se dedica en exclusiva al desarrollo prctico
del Mtodo R esidual Din mico, tal como queda expues to en la Norma ECO
805/2003 y legislacin complementaria que la modifica y complementa .
En aplicacin de dicha norma tiva se introducen criterios propios que

aclaran divers os aspectos prcticos de su aplicacin como son la
naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las
consecuencias que implica la eleccin de unos u otros en la aplicacin de
la tasa de actualizacin, la consideracin como pago de los cos tes de
comercializa cin y, no solo de ellos, sino de todos sus cos tes asociados y,
por ltimo la consideracin o no, de los gastos financieros y del impuesto
de sociedades.
El Cuaderno termina con l a exposicin de dos ejemplos prcticos de

aplicacin: la valoracin de un sola r, como sis tema alterna tivo al Mtodo
Residual Es ttico y la valoracin de un s uelo el que se considera, primero
el desarrollo de las obras de urbanizacin y pos teriormente la
correspondiente promocin
PRXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.
8.- Valoracin de Inmuebles: Conceptos financieros previos
9.- Valoracin de Inmuebles: Mtodo Residual Esttico
43.- VALORACIN DE UN SUELO RUSTICO
45.- CRITERIOS DE VALORACIN SEGN LA LEY DEL SUELO
46.- LA VALORACIN CATASTRAL DE INMUEBLES URBANOS Y SU

APLICACIN EN EL SECTOR INMOBILIARIO
CUADERNOS PRCTICOS 2014/10. VALOR. M. RESIDUAL DINAMICO

CU10 Valoracion Metodo Residual Dinamico VT

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VALORACIN

Antonio Caparros Navarro

10.1.- MTODO RESIDUAL DINMICO, 2

Flujos De Caja Constantes , Flujos De Caja Corrientes

Prima De Riesgo (Pr)

Tasa De Actualizacin (T A), Tasa Libre De Riesgo (T IR)

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 2

sptima. De aplicacin del COMENTARIO N 1.- De la

Mediante este mtodo se calcular

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 3

1 0 . 2 . - RE Q U I S I TO S PAR A En el artculo 35.2 de la Norma

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 4

10.4.- P RO C E D I M IE N TO Dichos cobros y pagos se aplicarn

1. Para el clculo del valor

2. Se debern jus tifica r razonada y

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 5

10.5.1.- ESTIMACIN DE 80% por subrogacin de un

10% a la firma del contrato, son

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 6

compradores, antes de la entrega Licencias y Rasas de

b) los gastos necesarios a que se

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 7

embargo a efect os de tasacin, se que se estime ms probable

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 8

As pues, s i p artimos de este FASE V.- Ejecucin Obras de

Plan Pa rcial FASE VII.- Documentacin y

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 9

La progra macin de las fechas de 10.6.1.- EJECUCIN OBRAS

Ya adelantamos que es un tema En este cas o hay que simular la

Certifica ciones mensuales

Por ejemplo: Cunto ta rda un Ritmo de ejecucin de las

VALORACIONES: MTODO RESIDUAL DINAMICO Diciembre 2014 Pgina 10

administracin, en su caso) y Meses

12,0 9,0 6,0 3,0 3,2 3,0

10,0 12,0 11,0 8,9 8,3 6,8

5,0 9,5 9,0 7,0

3,0 8,4 8,0 7,0

10.6.2.- EJECUCIN OBRAS 1,5 6,0 5,5 6,0

2,5 3,0 4,2

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y, a este respecto va le todo lo Lgicamente estas decisiones

Haber realizado la Tambin a efectos de tasacin

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correspondiente a la hipoteca en compensados de cantida des de IVA

En la tabla siguiente lista mos

GARAJES Y TRASTEROS Proyecto de Proyecto Bsico

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Pliza Seguro 10.7.- T IP O DE

3. Se resuelve con una simple acta

COMENTARIO N 5.- El texto

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corrientes). Estableciendo, para mientras que el tipo Euribor

SI EN EL MTODO RESIDUAL Otro ejemplo significativo es que

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Cuando en la determina cin de los RESIDENCIA DE 10 12 13

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Edificios indus triales 14 La Direccin General del Tes oro y

En el caso de edificios des tina dos COMENTARIO N 6.- El texto

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Adems si no la cons ider amos 10.7.4.1.- AJUSTE AL TIPO

Ajustes que veremos con detalle

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