Gilda A. Cassilha - Planejamento Urbano e Meio Ambiente PDF

Planejamento Urbano
e meio ambiente
Planejamento
Planejamento Urbano e meio ambiente

Urbano
e meio
ambiente
Fundao Biblioteca Nacional

ISBN 978-85-387-3056-9
Gilda A. Cassilha
Simone A. Cassilha
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br
Gilda A. Cassilha
Simone A. Cassilha
Planejamento Urbano e Meio Ambiente
Edio revisada
IESDE Brasil S.A.

Curitiba
2012
2008 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor
dos direitos autorais.
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C338p
Cassilha, Gilda A.
Planejamento urbano e meio ambiente / Gilda A. Cassilha, Simone A. Cassilha. - 1.ed., rev. - Curi-
tiba, PR : IESDE Brasil, 2012.
180p. : 28 cm
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-3056-9
1. Urbanismo. 2. Planejamento urbano. 3. Planejamento urbano - Aspectos ambientais. I. Cassilha,

Simone A. II. Ttulo.
12-6252. CDD: 711.4

CDU: 711.4
30.08.12 11.09.12 038637

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Sumrio
Questes urbanas | 7
Construindo o panorama da problemtica urbana | 7
Elementos constitutivos da base urbana | 10
Histria urbana | 17
Evoluo das cidades | 17
A cidade como convenincia de mercado | 18
Planejamento de cidades | 25
Macrozoneamento urbano | 27
Rede urbana no Brasil | 31

Os municpios e as cidades brasileiras | 31
Lei Orgnica Municipal (LOM) | 35
Rede de cidades | 37
Estatuto da cidade | 45
Constituio de 1988 | 45
Estatuto da Cidade Instrumentos | 46
Plano Diretor | 57
Plano Diretor | 57
Metodologia para o desenvolvimento do Plano Diretor | 61
Componentes do planejamento | 69
Planejamento municipal | 69
Planejamento urbano | 71
Tamanho das cidades/densidade urbana | 72
A questo ambiental | 81
A questo ambiental no planejamento urbano | 81
Legislao ambiental | 83
Bacias hidrogrficas/impactos ambientais | 85
Zoneamento urbano | 93
Uso do solo/sistema virio/transporte pblico | 93
O zoneamento de uso e ocupao do solo urbano | 95
Parmetros urbansticos | 98
Acessibilidade e mobilidade urbana | 105

Sistema virio | 105
Hierarquia viria | 107
Dimensionamento das vias | 108
Transporte pblico | 111
Desenho urbano | 117

Desenho urbano | 117
Custos de urbanizao | 120
Valor da terra | 121
Legislao de parcelamento do solo | 129

Parcelamento do solo urbano | 129
Aspectos legais | 131
Aspectos locais para o parcelamento do solo urbano | 133
Guetizao da cidade | 139

Condomnios horizontais | 139
Legislao para condomnios horizontais | 141
Guetizao da cidade | 143
Incorporaes imobilirias | 149

Elementos para a concepo de territrio | 149
Mercado de terras | 151
Empreendimentos mais adequados | 152
ndices urbansticos | 159

Ocupao real | 159
Ocupao legal | 160
reas para adensamento | 161
Empreendimentos imobilirios | 167

Intervenes urbansticas | 167
Recuperao urbana | 170
Parcerias na produo do mercado imobilirio | 170
Referncias | 175

Apresentao
A coisa mais indispensvel a um homem reconhecer o uso que
deve fazer do seu prprio conhecimento.
Plato
Toda a experincia que se possa ter em relao ao estudo das cidades com certeza no ir ser capaz de defini-la
totalmente.
As cidades, como organismos vivos e complexos, justamente por conter toda a interatividade possvel entre os
indivduos, sejam elas positivas ou negativas, podem transformar o cotidiano das pessoas no maior dos pesadelos ou
na melhor das experincias.
Cada vez que olhamos para as pessoas nas ruas, nas praas, nas lojas, nas escolas, nos nibus e nos mais variados
compartimentos que a cidade produz, descobrimos mais e mais sobre essa fantstica experincia que a aglomerao
urbana.
Quando tocamos as mos das pessoas em algum canto da cidade e podemos ensinar como conservar o meio
ambiente com o simples ato de respeitar a mata ao longo de algum riacho, tambm estamos viajando pelo universo
urbano.
E, por fim, quando convidamos as pessoas para o nosso convvio em nossa casa ou para realizar algum tipo de
negcio, como a venda de um lote ou de uma edificao, sabendo que estes esto em perfeita consonncia aos
parmetros exigidos pela Prefeitura Municipal, estamos nos apropriando dos benefcios da urbanizao.
A cidade, porm, no to romntica e legal em todos os seus aspectos, pois justamente ao ter que abrigar todas
as pessoas que a ela se dirigem na busca ao atendimento de suas necessidades, pode no ter as respostas imediatas
para isso, e de certa forma pode frustrar as expectativas de determinados grupos de pessoas.
Ns, urbanistas, tentamos deixar essa experincia urbana um pouco mais atenuada ao estudarmos constante-
mente o meio urbano, assim como por meio do planejamento urbano, programar melhor as atividades na cidade.
Nesta pequena obra que por ora apresentamos, procuramos deixar um pouco mais claro este universo fantstico
e muito rico do ponto de vista das relaes humanas, que a cidade. Nesta viagem vamos conhecer os aspectos mais
relevantes que precisamos para compreender, inclusive, como podemos planejar a cidade e conservar o meio ambiente.
Questes urbanas:
estabelecendo uma viso global
da dinmica urbana, seus efeitos
positivos e negativos
Gilda A. Cassilha*
Simone A. Cassilha**
Construindo o panorama da problemtica urbana

As cidades so mutantes, vo crescendo e se modificando pelas aes das atividades dirias
das pessoas, cada uma com sua forma prpria de apropriao, intervindo no espao das mais variadas
maneiras. A partir dessas intervenes, sem que sejam tomadas as devidas providncias, comeam a
surgir problemas por todos os lados.
Alguns problemas so comuns a todo o tipo de sociedade, independente da etnia ou do espao
urbano ou rural, porm alguns deles podem ser considerados como tipicamente da populao urbana.
Violncia no trnsito, disputa entre gangues, so crimes recorrentes encontrados nas grandes cidades,
pois a pobreza e os contrastes sociais ficam mais evidentes no espao urbano. A segregao social,
assim como a pobreza, est diretamente ligada degradao ambiental. So consequncias diretas de
* Mestre em Administrao Pblica pela EAESP/FGV. Especialista em Gesto Tcnica do Meio Urbano pela PUCPR. Especialista em Paisagismo
pela PUCPR. Arquiteta e Urbanista pela UFPR.
** Especialista em Gesto Tcnica do Meio Urbano pela PUCPR. Arquiteta e Urbanista pela PUCPR.

8 | Questes urbanas: estabelecendo uma viso global da dinmica urbana,
seus efeitos positivos e negativos
tal degradao as enchentes, os desmoronamentos de terra e a poluio de crregos, rios e mananciais

para o abastecimento, tornando, muitas vezes, a gua imprpria para o consumo humano, sendo esta
questo, em alguns momentos, to sria, que se torna irreversvel.
De um modo geral, a populao mais carente presente no meio urbano possui uma maior parcela
de responsabilidade pela degradao do meio ambiente, e tambm quem mais sofre diretamente com
os efeitos negativos dessa degradao, pois possuem menos recursos para sua prpria defesa. Isso acaba
por tornar ainda mais evidente a injustia social encontrada nas grandes cidades. Em levantamento reali-
zado pelo Instituto Datafolha, em 2007 existiam 12,4 milhes de pessoas vivendo em favelas no Brasil.
Nas imagens a seguir podemos visualizar os efeitos nocivos ao meio ambiente urbano, em algu-
mas situaes.
Domnio pblico.
Domnio pblico.
Enchentes causadas por grandes reas impermeveis. Lixo sem controle ambiental nas margens dos crregos.
Domnio pblico.
Domnio pblico.
Deslizamentos em encostas. Ocupaes irregulares em morros.

Domnio pblico.
Domnio pblico.
Cemitrios em rea de fragilidade ambiental. Poluio do mar.

Questes urbanas: estabelecendo uma viso global da dinmica urbana, | 9
O desenvolvimento das cidades um grande
Domnio pblico.
desafio. medida que a malha urbana cresce
desordenada e demasiadamente, a demanda por in-
fraestrutura aumenta. E quanto mais rpido for o cres-
cimento, maior torna-se o desafio. O crescimento po-
pulacional das cidades deveria ser acompanhado por
maior oferta de infraestrutura e servios bsicos, prin-
cipalmente os relacionados ao saneamento bsico,
demonstrando, dessa forma, a preocupao com o
ambiente natural em que vivemos e com as condi-
es mnimas de salubridade para a populao.
Porm, o que normalmente se observa que a
disposio final do lixo fica em local indevido e con-
tamina o solo, o cemitrio encontra-se ao lado da
nascente de um rio, as pocas de chuvas provocam
enchentes desastrosas e desmoronamentos de terras,
que destroem a pavimentao das ruas e at mesmo
as moradias.
Alm disso, alguns outros fatores relevantes
devem ser levados em considerao, como o conse-
Grande contingente de veculos nas vias urbanas
quente aumento da poluio atmosfrica e a menor causando congestionamentos.
vida til da pavimentao das vias urbanas, o que
traz altos custos para a cidade como um todo. Tambm a grande importncia dada aos veculos parti-
culares atualmente est demonstrando o grande despreparo das cidades para tal contingente, visto os
constantes congestionamentos.
O que vem acontecendo tambm, como forma de degradao da vida urbana, diz respeito aos
espaos tidos como pblicos (praas e pontos de encontro como os calades) que esto sendo aban-
donados e trocados por locais fechados, considerados de maior segurana. A populao de mdia e alta
renda se sente amedrontada e se isola em condomnios e espaos enclausurados, acabando por no
mais vivenciar em sua prpria cidade.
Outro aspecto que convm ressaltar como problemtica urbana vem a ser a abertura dos mer-
cados internacionais e a consequente globalizao. Isso vem provocando uma fragmentao social,
concentrando a riqueza gerada nas mos de minorias.
As afirmativas de crescimento desordenado das cidades no fazem parte de uma regra geral, pois
existem cidades que ganham populao e, apesar disso, continuam se desenvolvendo organizadamente
e oferecendo uma adequada qualidade de vida comunidade. Outras perdem populao, parecem ter
parado no tempo e se desorganizam em busca de atrativos para a retomada do desenvolvimento.

Nesse contexto, vemos tambm cida-
Google Earth ago. 2007.

des com incremento populacional estrondo-
so, ao ponto de surgirem do nada em curto
espao de tempo, como o caso da intensa
urbanizao que vem acontecendo na China.
Nesse caso, o grande desafio vem a ser o de-
senvolvimento econmico acompanhado de
uma qualidade de vida e respeito ao meio am-
biente de forma sustentvel.
O mais complicado, nesse ltimo caso,
o crescimento ser acompanhado pela oferta
de postos de trabalho e de moradia para
todos, assim como o provimento dos servios
bsicos, principalmente os de saneamento. Imagens de novas aglomeraes urbanas na China.
Tambm os aspectos relativos s questes
ambientais na maioria das vezes ficam sem ser respeitados.
Uma cidade, no importa sua localizao geogrfica ou seu tamanho, deve ter preocupa-
es como coleta seletiva do lixo, abastecimento de gua potvel, rigor na localizao dos diversos
usos: residencial, comercial, de servios ou industrial, existncia de locais de lazer para o uso pblico
como praas e parques, enfim, uma dimenso de cidade a ser vivida por uma comunidade e que deve
possuir obrigatoriamente certo nvel de organizao.
Elementos constitutivos da base urbana

O territrio da cidade, em sua parte fsica, constitudo tanto de elementos do meio natural quanto
do meio antrpico, e que vo dar sustentao ocupao e forma urbana.
Ao descrever uma cidade, ocupamo-nos predominantemente da sua forma; essa forma um
dado concreto que se refere a uma experincia concreta: Atenas, Roma, Paris (ROSSI, 2001, p. 70).
Realmente, quando nos lembramos de algumas cidades logo nos vem lembrana um smbolo
caracterstico dessas cidades. Assim ao pensarmos no Rio de Janeiro imaginamos a Esttua do Cristo Re-
dentor, o Morro do Po de Acar ou a Praia de Copacabana. Ao falarmos em Salvador pensamos no Pe-
lourinho ou no Mar de Itapu. Em Recife logo lembramos da Praia da Boa Viagem. Em Belm o Mercado
Ver-o-Peso. Em Porto Alegre a Rua da Praia. Em Curitiba a Rua das Flores ou a pera de Arame.
Se pensarmos em cidades mundo afora nos lembraremos da Torre Eiffel em Paris ou a Esttua da
Liberdade em Nova Iorque. Podemos tambm lembrar das Montanhas dos Alpes na Sua ou da Cordi-
lheira do Andes no Chile.
Esses referenciais nos remetem ao mar, praia, morros, montanhas, que so elementos do meio
natural; ou s Esttuas ou Torres, que vm a ser elementos construdos pelo homem, ou seja, antrpico.
Nas cidades, os elementos do meio natural como cursos dgua, ou seja, os rios e suas nascentes que
formam as bacias hidrogrficas, a vegetao, as encostas dos morros, os lagos e as formas topogrficas,

se contrapem aos elementos do meio antrpico, que por sua vez, so representados pelas diversas
formas de edifcios e construes, pelas ruas, avenidas, viadutos, parques e praas.
As formas topogrficas vo formando a paisagem da cidade, na medida em que as diversas alti-
tudes, ao serem ocupadas com edifcios mais altos, outros mais baixos, casas, vias e fbricas, passam a
promover o suporte para o desenvolvimento das atividades humanas.
Essa antropizao do territrio a partir da apropriao dos elementos do meio natural, onde o
homem executa transformaes para que possa ocupar determinadas reas, pode acontecer de forma
planejada ou, na maioria das vezes, de forma indiscriminada, indevida e irregular. Essas aes sem a
devida preocupao com a conservao do suporte natural ocasionam uma grande impermeabilizao
do solo, perda de reas verdes sem a devida compensao, poluio do solo, da gua e do ar, causando
transtornos para a cidade e a consequente m qualidade de vida aos habitantes.
Essa relao do homem com a natureza sem o devido equilbrio permite um domnio do territrio
de forma agressiva, onde o valor da terra, em cada espao da cidade, dependendo da situao qual
foi submetida, ao contrrio de ter uma valorizao adequada, passa a valer muito menos pelo fato da
explorao inadequada.
Ao invs de um crescimento organizado, o desenvolvimento das cidades do sculo XXI conta com
grandes assentamentos baseados na ocupao de reas no propcias, que alm da degradao am-
biental, produz misria e poluio. As cidades esto aumentando no com edifcios bem resolvidos, ade-
quados ao seu uso, como edifcios de escritrios com o devido dimensionamento para estacionamento
de veculos e edificaes que observem a legislao pertinente, mas sim com edificaes precrias e
irregulares por todas as partes.
A casa, a rua, a cidade, so pontos de aplicao do trabalho humano; devem estar em ordem,
seno se opem aos princpios fundamentais que temos como eixo; e, desordem, nos fazem frente, nos
travam, como nos trava a natureza, ambiente que combatemos todos os dias (CORBUSIER, 2004, p. 19).
A gesto da cidade
Para que a cidade possa atender s demandas de todos os habitantes, necessrio um controle
das diversas atividades e de todas as transformaes que nela ocorrem de forma no s a atender s
necessidades da populao, mas a respeitar os limites do meio de sustentao natural. Dessa forma, a
cidade, tida como uma grande concentrao de pessoas e atividades e um espao de convivncia pblica,
deve estabelecer limites e condutas para a vida harmoniosa entre os cidados.
Por trs da viso da organizao urbana est a ideia da realizao de algo funcional e ordenado.
Para que isso ocorra, devem ser implantadas regras e mecanismos por parte da administrao da cidade,
que consegue, dessa forma, domin-la e control-la como um todo.
A gesto urbana deve se valer de um conjunto de instrumentos, principalmente a legislao urba-
nstica bsica de uso e ocupao do solo, atividades, tarefas e funes que visam assegurar o adequado
funcionamento de uma cidade. Visa garantir no somente a administrao da cidade, como tambm a
oferta dos servios urbanos bsicos e necessrios para que a populao e os vrios agentes privados,
pblicos e comunitrios, muitas vezes com interesses opostos, possam desenvolver e maximizar suas
oportunidades de forma harmoniosa.

Essa gesto deve estar baseada nos princpios da eficincia, eficcia, economicidade e equidade, e
diz respeito a polticas, planos, programas e prticas que procurem assegurar que o crescimento popula-
cional seja acompanhado por acesso infraestrutura, habitao e emprego (funes da cidade).
No municpio brasileiro, a gerncia local competncia dos poderes Executivo e Legislativo,
responsveis pela organizao municipal e, consequentemente, pela gesto da cidade. O Poder Exe-
cutivo, cuja autoridade mxima o prefeito municipal, vem a ser o responsvel direto dessa gerncia,
e o que executa e administra os bens e servios municipais e urbanos. O Poder Legislativo repre-
sentado pela cmara de vereadores, que so os representantes legais da populao, escolhidos pelo
voto popular. o Poder Legislativo que elabora as leis que regem o municpio e a cidade. Tambm
possui a atribuio de fiscalizar as aes do Poder Executivo. O Judicirio, terceiro poder, somente
administra os conflitos entre os cidados, as entidades e o poder pblico.
Foi Montesquieu, um cientista poltico francs, quem idealizou um sistema de poderes que
deveriam ter atribuies especficas e funcionamento independente uns dos outros.
Dependendo da maneira como est estruturado o governo local, o municpio ter um melhor
ou pior desenvolvimento e atendimento aos anseios da populao. Isso ir depender da estrutura
organizacional da administrao municipal, da capacidade e quantidade dos recursos humanos,
materiais, financeiros e legais, do inter-relacionamento entre os poderes (municipal, estadual, federal)
e da forma como os interesses locais esto representados.
As atribuies das autoridades municipais passam, inclusive, pelas questes relativas apro-
priao do solo municipal e urbano, assim como ao cumprimento das leis. O controle da problemtica
municipal e urbana deve ser debitado gerncia da cidade, que, fazendo valer as leis urbansticas e
municipais relativas ao ordenamento da apropriao do solo e do meio ambiente, produz cidades
capazes de atender s necessidades da populao e propiciar maior qualidade de vida comunidade.
A participao da comunidade na gesto da cidade possui carter extremamente importante,
ainda que seja esta, na maior parte do tempo, uma atividade apenas para cumprir as determinaes
legais e regulamentaes preestabelecidas.
H tambm as diversas formas de manifestaes pblicas, como as de cunho reivindicatrias,
que indiretamente produzem uma coparticipao na gesto da cidade. So nesses momentos que
a populao assume papel na gesto da cidade, pois em busca de seus ideais tornam-se agentes do
desenvolvimento das polticas pblicas.
Texto complementar
(Novas) mediaes com a mundializao do capitalismo

(RAICHELIS, 2006)
Para problematizar a questo social na sociedade brasileira contempornea, em especial na ci-
dade de So Paulo, toma-se como ponto de partida a anlise da questo social sob a tica histrico-
-conceitual, uma vez que ela no unvoca, ensejando diferentes entendimentos.

Do ponto de vista da sua gnese histrica universal, segundo Donzelot (1987), a questo social
emerge na Frana em meados do sculo XIX, mais precisamente em 1848, diante das lutas operrias
e da violenta represso que a elas se segue; sua intensificao relaciona-se ao radical antagonismo
entre o direito propriedade e o direito ao trabalho.
Para Netto (2001), a expresso questo social passou a ser utilizada por volta de 1830 (CASTEL,
1998) para evidenciar um fenmeno novo, fruto da primeira etapa de industrializao na Europa
ocidental o pauperismo que atingia em larga escala a populao trabalhadora no contexto da
emergncia do capitalismo urbano-industrial.
Se a polarizao entre ricos e pobres no constitua nenhuma novidade, era radicalmente nova
a dinmica da pobreza que se ampliava e generalizava entre a grande massa da populao. Pela
primeira vez, a pobreza no era resultado da escassez, mas, ao contrrio, era fruto de uma sociedade
que aumentava a sua capacidade de produzir riqueza.
Desse longnquo contexto histrico at os nossos dias, a questo social no desapareceu
nem foi equacionada, mas certamente foi assumindo diferentes configuraes e manifestaes
relacionadas histria particular de cada sociedade nacional, de suas instituies, de sua cultura.
importante observar que foram as lutas sociais que transformaram a questo social em uma
questo poltica e pblica, transitando do domnio privado das relaes entre capital e trabalho
para a esfera pblica, exigindo a interveno do Estado no reconhecimento de novos sujeitos so-
ciais como portadores de direitos e deveres, e na viabilizao do acesso a bens e servios pblicos
pelas polticas sociais.
O agravamento da questo social produto desse amplo processo e indissocivel da respon-
sabilidade pblica dos governos de garantir trnsito livre para o capital especulativo, transferindo
lucros e salrios do mbito da produo para a esfera da valorizao financeira.
O resultado desse processo tem sido o agravamento das desigualdades sociais e o crescimento de enormes seg-
mentos populacionais excludos do crculo da civilizao, isto , dos mercados, uma vez que no conseguem trans-
formar suas necessidades sociais em demandas monetrias. As alternativas que se lhes restam so a violncia e a
solidariedade. (Iamamoto, 2005, p. 97)
Esse cenrio expressa-se no Brasil exatamente no contexto das mudanas polticas e institucio-
nais que se tornaram visveis a partir da promulgao da Constituio de 1988, que, com todos os
seus limites, avanou na definio e mesmo na extenso de direitos sociais e polticos. Mas so avan-
os que vieram na contramo de um movimento internacional o qual gerou o aumento da pobreza
e da desigualdade social e o fortalecimento de ideologias contrrias universalizao dos direitos
sociais legalmente definidos pela Carta Constitucional.
Leituras da cidade transformaes no cenrio urbano

H uma vasta literatura sobre a questo urbana e os processos de mudana social nas cidades rela-
cionada s novas formas de pobreza urbana e segregao espacial e social.
O conceito de espoliao urbana, cunhado por Kowarick em 1979, forneceu a pista para a com-
preenso das contradies urbanas nas grandes metrpoles brasileiras. A espoliao urbana foi definida
como ausncia e precariedade de servios de consumo coletivo que, junto do acesso terra, se mostram
necessrios reproduo urbana dos trabalhadores. Implcita nessa noo a presena de uma somatria

de extorses como resultado das mltiplas excluses que sofrem os moradores e trabalhadores das cida-
des da periferia capitalista.
Em textos anteriores (Rosa; Raichelis, 1982 e 1985), escritos nessa dcada com base em pes-
quisas desenvolvidas para o movimento de loteamentos clandestinos da cidade de So Paulo, ano-
tvamos que
[...] verifica-se na dinmica do crescimento urbano um intenso processo de expulso da populao trabalhadora do
centro das cidades para a periferia, em funo da valorizao do solo urbano e da especulao imobiliria; proliferam
loteamentos clandestinos, favelas, desprovidos de infraestrutura urbana e dos servios necessrios vida na cidade.
(Raichelis; Rosa, 1982, p. 72)
O quadro a seguir sintetiza as principais ideias desenvolvidas por Valladares at os anos 1980:
Trabalhadores X vadios
Virada do sculo XX Cortio
Classes perigosas
Populao marginal
Dcadas de 1950-1960 Subemprego Favela
Populaao de baixa renda
Setor informal
Estratgias de sobrevivncia
Dcadas de 1970-1980 Periferia
Moradores
Trabalhadores pobres X bandidos
Considerando essas reflexes, retomamos o esquema proposto por Valladares para a anlise da
pobreza urbana at os anos 1980 e, a ttulo de ensaio, esboamos o seguinte quadro para as dcadas de
1900-2000.
Observando o quadro sntese a seguir e, se confirmadas algumas das pontuaes analticas
desenvolvidas nesse ensaio, constata-se no cenrio urbano atual sinais inquietantes da dinmica
social explosiva presente nas grandes metrpoles brasileiras como So Paulo:
Trabalhador X desocupado
Desemprego, precarizao e Modelo centro-periferia e emergncia
informalizao do trabalho de novas centralidades.
Naturalizao da pobreza e banalizao Periferizao acentuada (casas precrias,
Dcadas de da violncia loteamentos clandestinos, cortios
1990-2000
Pobres e miserveis subcidados da periferia, ocupaes de terra) rua
cortio favela
Criminalizao da pobreza retorno das
classes perigosas, violncia, pobreza e Enclaves fortificados distantes do centro
bandidagem
A realidade urbana de So Paulo revela, como nenhuma outra cidade brasileira, a sntese das
contradies mais dramticas da questo social contempornea.
Aqui, nesse imenso territrio, a partir do qual se organiza a dinmica do capitalismo no Brasil, se expressa mais
claramente do que em qualquer outra metrpole do pas a espoliao urbana, a subcidadania, a dinmica das
lutas e reivindicaes por melhores condies de moradia e de trabalho. Verdadeiro laboratrio social, a Grande

So Paulo com seus cortios, suas favelas, suas invases e moradias autoconstrudas, seus bairros ricos, seus con-
domnios fechados continua nesse final de sculo XX e incio do XXI como o grande desafio compreenso dos
problemas urbanos no pas. (Valladares, 2000)
Finalmente, h um movimento que se desenvolve no tecido social urbano que transcende a lgica
das polticas oficiais e da racionalidade privatista do mercado. Trata-se da poltica dos usos e contra-usos
da cidade no cotidiano do espao pblico que
[...] demarca diferenas e cria transgresses na paisagem urbana ao subverter os usos esperados constitui lugares
que configuram e qualificam os espaos urbanos como espaos pblicos, na medida em que os torna locais de
disputas prticas e simblicas sobre o direito de estar na cidade, de ocupar seus espaos, de traar itinerrios, de
pertencer, enfim: ter identidade e lugar. (Leite, 2004, p. 25)
Atividades
1. Observe e liste alguns problemas urbanos em sua cidade inerentes ao ordenamento de algumas
atividades e que poderiam ser melhorados com simples atitudes.
2. Em sua cidade, os elementos antrpicos predominam sobre os naturais?

3. Quem gerencia uma cidade?
Para refletir
O Show de Truman: o show da vida. Direo de Peter Weir. EUA, 1998.
O filme mostra a invaso de privacidade nas vidas das pessoas que pode acontecer nas cidades.
Truman (True e Man que em ingls significam homem verdadeiro) vive em uma cidade litornea cha-
mada Seaheaven, onde tudo parece perfeito e em sincronia, para que ele nunca pense em abandon-la.
Gabarito
1. Ocupao de encostas dos morros, fundos de vale beira dos rios, mangues; vias estreitas com
grande comrcio impedindo a circulao das pessoas.
2. A cidade muito ou pouco construda com muitos ou poucos espaos de praas e vegetao,
ou at mesmo muito ou pouco verticalizada em relao s edificaes.
3. O Poder Pblico Municipal a Prefeitura Municipal e a Cmara de Vereadores.

Histria urbana:
evidenciando as diversas
formas que ao longo da histria
se constituram no processo da
formao das cidades
Evoluo das cidades
A cidade antiga
Era uma fortaleza, o reduto e abrigo em tempos de guerras e invases.
As primeiras manifestaes a definirem uma cidade como forma de ocupao de um territrio
foram as plantaes perenes, as construes de templos religiosos e as obras de irrigao, disponibili-
zando gua a todos os habitantes. A partir do momento em que o homem comeou a dominar a natu-
reza e us-la a seu favor, pde fazer dela um local para sua sobrevivncia.
A cidade tornou-se ento um local de produo, alm de moradia, e assim, com o excedente
gerado, iniciaram-se os mercados como forma de comercializao e troca dos mais diversos produtos,
gerando lucros e riquezas.

18 | Histria urbana: evidenciando as diversas formas que ao longo da histria
se constituram no processo da formao das cidades
A convivncia em um povoado requeria regras comuns, a fim de garantir a ordem local e auxiliar
na gesto da cidade. Para a formulao dessas regras, deveria haver uma organizao poltica, gerando,
necessariamente, uma hierarquizao da sociedade.
A cidade como convenincia de mercado

Quando o nvel de produo ultrapassa o da prpria subsistncia, gerando uma produo
excedente, iniciam-se possibilidades de comercializao e troca de mercadorias. Assim, cada indivduo,
como detentor da produo de determinado produto, passa a se especializar nessa produo. So institu-
dos ento, nos centros das cidades, os mercados. Essa produo especializada torna-se diferenciada tam-
bm entre o campo e a cidade. O campo produz matria-prima, a qual a cidade transforma em produto.
Assim comea a diviso das reas e das atividades: no campo, a produo, e na cidade, a transformao e
a comercializao.
Iniciam-se as trocas e as espe-
culture/towns/townint7.html>.
Disponvel em: <www.the-orb.net/encyclop/
cializaes entre as cidades. Essas
trocas exigiam que duas ou mais
cidades tivessem que ter uma mes-
ma poltica em relao ao comrcio
e, consequentemente, economias
urbanas semelhantes. Na Antigui-
dade, isso gerou a unio de vrias
cidades em um nico poder, ou
seja, dentro de um mesmo imprio.
O centro das cidades pas- Ilustrao do sculo XX que retrata, em uma cidade inglesa do sculo XIV, a
sa a ser o centro de mercado e de venda de mercadorias: tecidos esquerda e alimentos cozidos em bancadas
nas casas. O porco direita um lembrete da agricultura ainda presente nas
consumo. Onde antes apenas se cidades medievais.
via acontecer a praa de trocas,
passou a se perceber uma vida pblica: a populao se reunia para fazer compras, conversar e passear,
alm de ter uma maior participao na vida poltica.
A partir de um determinado momento as cidades comearam a ser organizadas conforme seus
mercados, sendo tambm influenciadas pelos mercados das cidades vizinhas. Isso passou a atrair para os
centros urbanos muitas pessoas em busca de produtos e servios. Camponeses largaram o campo por di-
versos interesses presentes nos grandes centros, em busca das mais diversas atividades e at mesmo pelas
diferentes manifestaes artsticas.
A cidade vista conforme suas atividades econmicas, de acordo com a quantidade de servios que
oferece, e, alm disso, a cidade o local onde acontecem as mais diversas manifestaes, onde ocorre a
reunio de pessoas conforme grupos dos mais diversos interesses.
Uma cidade, para ser considerada como tal, no necessita possuir um nmero mnimo de habitantes,
pois essas regras variam conforme o pas onde se encontram. A real configurao para que determinado
espao seja considerado como cidade o tipo de atividade a que se dedicam seus habitantes: atividades
no agrcolas, a maior densidade demogrfica, os servios oferecidos, a sede do poder poltico, podendo
ou no oferecer o atendimento s necessidades mnimas de bens e servios para a populao.
Histria urbana: evidenciando as diversas formas que ao longo da histria | 19
Ho de ser analisados diversos aspectos como: noo de espao (rea da cidade), densidade
demogrfica (relao pessoas X territrio) e construda (relao metros quadrados construdos X territrio),
aglomerao, tamanho, emprego e poder.
Linha do tempo
Povos nmades
A subsistncia dos povos pr-histricos,
Disponvel em: <sleepwalk.wordpress.com

/category/national-heritage/>.
conhecidos como nmades, dava-se pela caa,
pesca e explorao da natureza. No produziam
modificao no espao, somente se adaptavam
a ele e o seu raio de ao, para tanto, deveria
ser muito grande. A caa e a coleta de alimen-
tos sustentavam menos de quatro pessoas por
quilmetro quadrado (MUMFORD, 1982, p.17).
Os primeiros traos encontrados de povoados
permanentes foram no perodo mesoltico, h
quinze mil anos. Esse processo foi se desenvol-
vendo e, cerca de trs mil anos depois, j no Lepenski Vir, na Srvia, um dos principais locais de estudo
perodo neoltico, iniciou-se o processo de plan- dos primeiros assentamentos humanos.
tio de sementes, com o domnio do cultivo de
gros e a domesticao e criao de animais.
Ao dominar a natureza e, posteriormente, a agricultura tornou-se possvel o estabelecimento de mo-
radia fixa. Para que isso se realizasse era apenas necessrio estar prximo a rios e crregos, permitindo
assim a irrigao das plantaes e o seu desenvolvimento. A dominao dos processos agrcolas foi o passo
mais importante para que o homem deixasse de ser nmade e pudesse se estabelecer em um local fixo.
Assim surgem as primeiras aldeias e a ideia de famlia e vizinhana, com a cooperao entre as
aldeias e a convivncia, pacfica ou no, entre as comunidades. Com sua alimentao assegurada e a
moradia fixa, houve aumento significativo da natalidade e reduo da mortalidade.
Iniciou-se ento um processo de disseminao das aldeias agrcolas. Os homens montados a
cavalo podiam percorrer distncias maiores em menor espao de tempo, e dominar mais e mais terri-
trios. Outro fator de relevante importncia foi o surgimento dos utenslios, da metalurgia, e da roda,
proporcionando o desenvolvimento das carroas puxadas por bois e cavalos.
Inicia-se a diferenciao entre a aldeia e a cidade, representada pelo tamanho, tipologia de ativi-
dades e pelos servios ofertados. Em uma aldeia ou povoado, apenas se via a agricultura como forma de
explorao da terra. J na cidade eram oferecidos servios dos mais variados possveis, como fabricao de
artefatos, prestao de servios religiosos e militares, enfim, um espao baseado no comrcio e servios.
Tambm uma das caractersticas mais importantes da cidade primitiva era servir a um Deus
poderoso. Quando esse poder passa a ser exercido pelo Rei, a cidade comea a ficar mais organizada e,
assim, a vida comea a prosperar. Nesse sentido todos os moradores passam a confiar em seu superior
e creditar a ele a prosperidade.
Os Imprios da Antiguidade foram disseminadores de cidades, pois elas eram pontos de apoio
para manter a supremacia militar nas regies conquistadas (SOUZA, 2005, p. 45).
H 5 000 anos
Dessa poca existem registros das formas
de organizao poltica pelos Conselhos de An-
Domnio pblico.
cios das aldeias. Esse tipo de organizao era
responsvel pelo povoado, criando, aplicando
e julgando regras, expressando o consenso en-
tre os homens. A idade das pessoas, nessa po-
ca, era a nica capaz de criar a hierarquizao e
autoridade dessas sociedades.
A localizao das cidades se dava nor-
malmente prxima a rios navegveis ou mes-
mo junto ao mar, pelo fcil transporte e aces-
sibilidade, como os Rios Nilo, Tigre, Eufrates
e Indo. As fortificaes e os locais de perma-
nncia para os reis e deuses se desenvolviam
no topo dos morros ou em penhascos, sendo
Krak des Chevaliers Sria.
este um local estratgico e que permitia a vi-
sualizao de todo o territrio ao redor.
A cidade era smbolo da riqueza e do poder, e tambm disputada pela dominao pblica. Quem
a ela no pertencesse representava uma imagem de poder inimigo e opressor.
E foi esse domnio de poder e a demasiada busca por ele que se iniciaram as batalhas e guerras
por parte da realeza, na busca de mais territrios. O poder acumulado e os territrios conquistados
eram smbolos de status e poder. As guerras foram estabelecidas e institudas pelos povos, escravizando
os mais fracos e primitivos. Assim se deu o desenvolvimento da cultura urbana.
H 2 000 anos
Nessa poca surgiram as cidades com for-
Domnio pblico.
ma amadurecida, com casas enfileiradas criando

espaos de circulao (ruas), canais de drenagem
revestidos de tijolos e latrinas internas.
Babilnia foi a maior cidade da Antiguidade,
possuindo mais de quinhentos mil habitantes e
grande importncia como centro religioso. Por isso foi
diversas vezes dominada, destruda e reconstruda.
Ento, as cidades deveriam ser fortificadas
a fim de garantir sua segurana e a integridade da
populao. Eram conhecidas por cidadelas e seus Khorsabad Iraque.

habitantes recebiam o ttulo de cidados. Possuam muralhas, fossos, baluartes e poderio militar estru-
turado, assim como um palcio real para a fixao do rei como responsvel por aquele espao. Outro as-
pecto caracterstico dessas cidadelas era a gora
Comstock Complete.
ou praa central, onde todos os acontecimentos
urbanos ocorriam, alm dos vrios edifcios p-
blicos como teatros, estdios, ginsios, centros
educacionais e culturais.
Com o surgimento do Imprio Romano
veio a representao da paz entre os povos e as
cidades passaram a no ter mais muros, apresen-
tando intensa urbanizao e grande prosperidade.
A cidade de Roma no ano de 274 a.C. possua 1
345 hectares.
Atenas Grcia.
Sculos V e VI
Nessa poca havia a preocupao com o planejamento das cidades com a inteno de que estas
no crescessem simplesmente para onde a onda de crescimento as levasse. A configurao ortogonal,
conhecida como tabuleiro de xadrez, norteava ento esse planejamento. As ruas tinham hierarquias
definidas e as habitaes possuam parmetros a serem seguidos, como a necessidade de terraos.
Quanto ao planejamento de suas cidades, os gregos no tinham teorias definidas. Plato e Arist-
teles diziam que as dificuldades deveriam se resolver na prtica.
Protgoras de Abdera (Abdera, 480 a.C. Siclia, 410 a.C.) dizia que: o homem a medida de todas
as coisas, das coisas que so, enquanto so, das coisas que no so, enquanto no so., concluindo um
pensamento de Herclito de feso (datas aproximadas: 540 a.C. 470 a.C. em feso, na Jnia).
Os romanos seguiram bastante os padres helnicos no planejamento de suas cidades. Roma
passou de uma cidade insignificante a maior potncia do Mundo Antigo em curto espao de tempo. Em
cem anos, Roma saltou de 400 mil para 1,2 milho de habitantes. A expanso das cidades romanas se
deu com algumas principais carac-
Digital Juice.
tersticas como: nfase nas infraes-

truturas ligadas ao transporte, divi-
so dos territrios em quadras (algo
parecido com o que observamos
em nossas cidades atualmente), e a
explorao de novos territrios que
serviam principalmente como abas-
tecimento para a metrpole Roma.
Os romanos foram pioneiros na
forma de irrigao de seus territrios.
Construram os aquedutos, que tra-
ziam gua de montanhas e locais
distantes, e serviam para abastecer a
Coliseu Roma.
cidade. Tambm foram os primeiros

a demonstrar preocupaes com o esgotamento sa-
Domnio pblico.
nitrio, que era feito por galerias subterrneas, que
continuam em perfeito estado de uso at hoje.
A partir do sculo V, juntamente com a queda
do Imprio Romano, tiveram incio as invases br-
baras. O comrcio e servios dos centros urbanos
foram abandonados e grande parte da populao
urbana retornou para o campo. A sociedade passou
a ser moldada pelo sistema feudal e pelo sistema
religioso, representando e disseminando a fora do
cristianismo, onde os bispos exerciam funes de
governantes.
A economia feudal baseava-se na agricultura e
era dominada pelos senhores feudais, que, em troca
de trabalho garantiam para os habitantes proteo e
apoio militar.
Haarlem Pases Baixos.
As cidades voltaram a possuir muralhas e ti-
veram seu tamanho reduzido consideravelmente,
retornando ao nvel de subsistncia.
O prolongamento das muralhas s aldeias vizinhas marcava o incio de novas cidades. Um anel no
entorno dessas muralhas comeou a ser ocupado pelos mercadores, que passaram a se fixar permanen-
temente nesses locais, criando os burgos.
A configurao da cidade se dava com ruas radiais, a partir de uma praa central onde se localiza-
vam as igrejas e os mercados, locais de grande importncia para convivncia entre os indivduos.
Sculos XI a XV
Nessa poca ocorreu o maior desenvolvimento da economia urbana, com a criao de associa-
es de comerciantes e artesos, com o intuito de fortalecer suas posies econmicas e sociais.
O maior exemplo de cidade dessa poca Constantinopla, concebida em forma triangular, com 6
milhas (1 milha equivale a 1 609,344 metros) de um ngulo ao outro. Possua muralhas altas e 1 milho
de habitantes.
Veneza, fundada no sculo VI, foi atingida pelas invases brbaras e, no sculo XI, tornou-se uma
grande cidade, conhecida como cidade dos comerciantes, possuindo 200 mil habitantes.
Alguns problemas urbanos j comeavam a aparecer como a falta de esgotamento sanitrio e dre-
nagem urbana. O crescimento do comrcio comeou a impulsionar as pessoas para as cidades. Nesse
perodo algumas cidades tiveram um relevante crescimento, como Florena, com 90 mil habitantes.
No sculo XIV, Paris contava com 75 mil moradores, 352 ruas e 15 mil contribuintes.
Pela falta de servios urbanos e higiene, houve o alastramento de algumas epidemias. Em meados
do sculo XIV estimou-se que a peste negra tenha dizimado cerca de um tero da populao da Europa.
No sculo XV, com a inveno da plvora e dos canhes, houve a explorao e conquistas de

novos territrios. Mas as cidades dessa poca eram a expresso da negao da cidade medieval, com
becos e ruas estreitas, passando a sofrer com a transmisso de doenas.
As transformaes por que passaram as antigas cidades no Renascimento baseavam-se na busca
por traados urbanos baseados em critrios racionais e geomtricos, com aspectos como simetria e
proporo. Esses estudos tiveram como resultado plstico o formato de estrelas, com espaos para a
parte administrativa e as reas funcionais urbanas.
Domnio pblico.
Casale Monferrato Itlia.
Sculo XVI
Esse perodo foi marcado pela fixao do rei numa mesma cidade e o aparecimento da cidade
capital.
Tambm foi marcado pelas ocupaes iniciais na Amrica, com as primeiras cidades fundadas
pelos colonizadores espanhis com traados predeterminados, influenciados pelas metrpoles euro-
peias, como a Cidade do Mxico e Cuzco, no Peru. Filadlfia, na Pensilvnia (EUA), fundada em 1683, foi
desenhada por Thomas Holme, com 512 ha, ruas com 15m de largura e avenidas com 35m de largura.
Tambm a cidade de Washington, no Distrito de Columbia (EUA), foi estabelecida por topgrafos, tendo
um pr-estudo de implantao.
Domnio pblico.
A cidade de Lima (Peru), fundada em 1535,

possua 300 ha; Buenos Aires (Argentina), em
1583, 345 ha.
Sculo XIX
Caracterizado pela Revoluo Industrial,
o desenvolvimento das cidades foi diretamente
influenciado por esse acontecimento histrico.
O desenvolvimento tecnolgico se deu da seguin-
te forma: 1837 telgrafo, 1850 energia eltrica, Estao Taipei MRT Shimen.

1857 elevador, 1859 oleoduto, 1880 iluminao eltrica, 1883 motor exploso, 1896 rdio. A
expanso industrial induziu o incremento dos servios e, consequentemente, aumentou a necessida-
de destes pela populao. Algumas necessidades tornaram-se mais evidentes como o sistema virio, o
transporte urbano e a questo da moradia.
As cidades foram moldadas pela tecnologia: automveis, metr, nibus, telecomunicaes e os
transportes impulsionaram um crescimento acelerado dos centros urbanos.
Domnio pblico.
Expresso biarticulado Curitiba.
O desenvolvimento do plano ortogonal de Nova Iorque (EUA) foi pioneiro em termos de

ordenamento urbano, com princpios de favorecimento para o desmembramento do territrio.
Consequentemente, foi se desenvolvendo a atividade comercial e a preocupao com as
finanas se mostrou elemento de suma importncia para a economia baseada na produo e
comercializao de bens. O arranha-cu, proporcionado pela inveno do elevador, foi a ma-
nifestao mais dramtica da atividade co-
Domnio pblico.
mercial e dominava a paisagem da cidade
como um todo.
Sculo XXI
Os tempos atuais esto sendo condiciona-
dos cada vez mais pelo domnio das comu-
nicaes e da informatizao. As relaes
socioeconmicas esto se dando por meio
de contatos no presenciais. Isso nos repor-
ta a questionar a noo de territrio. Quem
administra o territrio virtual? Qual a noo
de territrio que temos a partir dessas re-
laes?
Se para o conceito de cidade a noo de
territrio fundamental, onde o espao
mais importante do que o tempo, como
poderemos imaginar as relaes interpes-
soais onde a noo de tempo se torna mais
importante do que a de espao? Empire State Building Nova Iork.

Surge assim a representao do conceito de desterritorializao, ligado ao papel que as atuais

tecnologias representam para a reestruturao de um novo modelo de desenvolvimento eco-
nmico.
O territrio pode se desterritorializar, isto
Domnio pblico.
, abrir-se, engajar-se em linhas de fuga e
at sair do seu curso e se destruir. A esp-
cie humana est mergulhada num imenso
movimento de desterritorializao, no
sentido de que seus territrios origi-
nais se desfazem ininterruptamente
com a diviso social do trabalho, com a
ao dos deuses universais que ultrapas-
sam os quadros da tribo e da etnia, com
os sistemas maqunicos que a levam a
atravessar cada vez mais rapidamente, Nova York Estados Unidos.
as estratificaes materiais e mentais
(GUATTARI; ROLNIK, 1 996, p. 323).
As informaes quase instantneas que acontecem a todo tempo nos dias atuais esto real-
mente transformando as cidades. A era da informao est introduzindo uma nova forma
urbana, a cidade informacional (CASTELLS, 1999, p. 488).
Com o desenvolvimento dessa linha do tempo que apresentamos at aqui, enfocando as
dimenses das cidades atravs dos tempos, suas transformaes e suas tendncias. Cabe agora
refletir como essas tendncias iro afetar as cidades, o mercado de terras, a valorizao imobi-
liria e as relaes socioeconmicas.
Planejamento de cidades
Em cada poca houve um tipo de preocupao com a institucionalizao do ordenamento das
cidades. Em 1859: Plano Cerda Barcelona; em 1916: Traado Sanitrio das Cidades Saturnino de Brito;
em 1928: Declarao de La Sarraz funes da cidade: habitar, trabalhar e recrear; em 1933: Carta de
Atenas que foi um grande marco para o moderno urbanismo.
A Carta de Atenas foi elaborada durante o IV Congresso Internacional de Arquitetura Moderna
(CIAM), realizado na cidade de Atenas no ano de 1933, tendo como um dos seus principais participantes
o arquiteto e urbanista Le Corbusier, que foi um dos primeiros a compreender as transformaes que o
automvel exigiria dentro planejamento urbano.
A Carta trata da chamada Cidade Funcional e sintetiza o Urbanismo Racionalista. Ela prega a
separao da cidade em reas distintas: reas residenciais, de recreao e de trabalho. Prope, no lugar
do carter e da densidade das cidades tradicionais, uma cidade-jardim, na qual os edifcios se locali-
zam em reas verdes pouco densas. At essa data a cidade era pensada por suas trs funes: habitar,
trabalhar e recrear. Alm desses pontos, foi neste documento que primeiro se pensou na insero dos
veculos na cidade. Estes estavam comeando a tomar sua importncia no mbito da locomoo urba-
na, sendo assim de extrema importncia o planejamento da 4. funo da cidade: circular.

Em setembro de 1952, na cidade de La Tourrete, Frana, em reunio do Grupo Economia e Hu-

manismo1, foram fixadas as novas dimenses do Planejamento Territorial, por meio da Carta do Plane-
jamento Territorial. O principal objetivo deste Planejamento seria criar, pela organizao racional do
espao, condies de valorizao da terra e as situaes mais convenientes ao desenvolvimento
humano de seus habitantes. Pensou-se ento que o planejamento deveria ser tratado como um processo,
incluindo a preocupao com a participao popular.
Corel image bank.

A cidade de Hong Kong, na China, em vista que permite identificar reas residenciais (ao fundo), comerciais (nas margens do
canal), de lazer (parque em primeiro plano) e de circulao (avenidas prximas ao parque e o prprio canal).
Em Bogot, na Colmbia, em 1958, foi realizado pelo Centro Interamericano de Vivenda e Plane-
jamento (CINVA), o Seminrio de Tcnicos e Funcionrios em Planejamento Urbano, onde foi elaborada
a Carta dos Andes2, que se constitui um documento sobre o Planejamento Territorial Contemporneo.
Nessa Carta foi pensada a 5. funo da cidade: o lazer tendo como preocupao o meio ambiente.
O Plano Piloto para a Capital Federal Braslia realizado em 1960 com projeto urbanstico de Lcio
Costa, o resultado de uma influncia da Carta de Atenas. As zonas urbanas so bem definidas e sepa-
1 O reverendo Padre Lebret, dominicano francs, em 1941 fundou o movimento Economia e Humanismo a partir do qual, em companhia de
Franois Perroux, construiu e ilustrou a problemtica e a prtica da Economia Humana, preocupada, fundamentalmente, em gerar uma nova
aproximao dos estudiosos sociais realidade, abrindo-se a uma viso global da dinmica das sociedades e das culturas.
2 A Carta dos Andes definiu: planejamento um processo de ordenamento e previso para conseguir, mediante a fixao de objetivos e por
meio de uma ao racional, a utilizao tima dos recursos de uma sociedade em uma poca determinada. O planejamento , portanto, um
processo do pensamento, um mtodo de trabalho e um meio para propiciar o melhor uso da inteligncia e das capacidades potenciais do
homem para benefcio prprio e comum.

radas: edifcios pblicos, setor residencial, hoteleiro, comercial e bancrio, com grandes espaos entre as
edificaes e a circulao bem definida. Outro exemplo de urbanismo racionalista a cidade de Chan-
dighard na ndia, projeto de Le Courbusier, com a proposta de um tratamento homogneo das funes
urbanas, sem as diferenas socioeconmicas entre as classes sociais.
O marco referencial para o ordenamento das cidades brasileiras veio com a Lei Federal 6.766/79,
do Parcelamento do Solo Urbano, que define basicamente os parmetros para loteamentos e desmem-
bramentos do solo urbano, sendo que os municpios integrantes de regies metropolitanas devem ter
obrigatoriamente seus processos, referentes aprovao de parcelamento do solo urbano, analisados
pelo rgo metropolitano, juntamente com a Prefeitura local.
A Constituio Federal de 1988 diz em seu artigo 18 que: a organizao poltico-administrativa da
Repblica Federativa do Brasil compreende a Unio, os estados, o Distrito Federal e os municpios, todos
autnomos. Essa autonomia produz municpios capazes de definir seus rumos e aes, reforando seu
papel e responsabilizao na formulao da poltica urbana. Ela trata da poltica urbana, presente pela
primeira vez numa Constituio Brasileira, como tambm define a funo social da propriedade privada
urbana.
A partir da promulgao da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da
Cidade, h a previso de instrumentos urbansticos em que, a partir da lgica da cidade democrtica, os
interesses coletivos devam ser priorizados em detrimento dos individuais. H tambm a interferncia no
direito de propriedade privada com o objetivo de conter a especulao imobiliria.
Um dos avanos mais importantes da Constituio de 1988 foi, sem dvida, a incluso da populao
como corresponsvel pela conduo do planejamento das aes no municpio e na cidade.
Macrozoneamento urbano
O macrozoneamento urbano uma forma de atribuir na cidade cada funo especfica em
seu devido lugar. Ele tem por base a distino necessria entre as diferentes atividades na cidade:
habitacional, industrial, comercial e atividades destinadas ao lazer.
O estabelecimento das aptides como as tendncias de ocupao, a vocao da cidade e sua
importncia na insero regional so de extremo valor para se ter um diagnstico definido do espao
urbano e saber em que se deve investir para que a cidade se desenvolva com carter nico.
O macrozoneamento urbano tambm prev a diviso da rea urbana em espaos homogneos:
rea de consolidao, reas de intensificao, reas de expanso urbana e reas especiais (preservao
ambiental e paisagstica). Para a concepo do macrozoneamento se faz necessria a observao das
cinco funes da cidade: habitar, trabalhar, recrear, circular e lazer.
Posteriormente ao macrozoneamento, deve ser elaborado o zoneamento urbano, em que para
cada uma das cinco funes, em determinado local da cidade, deve ser definido parmetro diferen-
ciado para a ocupao. Por exemplo: as zonas residenciais devem ser diferenciadas: locais com habita-
es unifamiliares, mais horizontalizadas ou com residncias coletivas, mais verticalizadas; as zonas com
comrcio local, com menor porte, ou com comrcio geral, de maior porte.

Texto complementar
Da diviso do trabalho social
(DURKHEIM, 1955)
[...] no queremos dizer que as circunscries territoriais esto destinadas a desaparecer com-
pletamente, mas apenas que passaro para o segundo plano. As instituies antigas nunca desva-
necem diante das novas instituies, a ponto de no mais deixarem vestgios de si mesmas. Elas
persistem, no apenas por sobrevivncia, mas porque persistem tambm algumas das necessidades
a que correspondam. A proximidade material constituir sempre um vnculo entre os homens; por
conseguinte, a organizao poltica e social com base territorial certamente subsistir. Apenas ela no
ter sua atual preponderncia, precisamente porque esse vnculo perde a fora. De resto [...] sempre
encontraremos divises geogrficas, inclusive na base da corporao. Alm disso, entre as diversas
corporaes de uma mesma localidade ou de uma mesma regio, haver necessariamente relaes
especiais de solidariedade que sempre reclamaro uma organizao apropriada (DURKHEIM, 1955,
p. 436).
Esse texto, embora escrito h algum tempo, parece muito atual e deve proporcionar uma
reflexo sobre a solidariedade e a unio que devem permear as relaes entre os indivduos. Como
o estabelecimento de um sistema de relaes que unam uns aos outros, e que pode ser duradouro
a partir dos deveres e direitos de cada um. Pode-se fazer uma analogia entre esse paradigma e as
questes imobilirias decorrentes.
Atividades
1. Em que se ocupam os habitantes das cidades?
2. Quais os pontos convergentes entre a cidade antiga e a cidade atual?

3. Qual a tendncia das relaes territoriais nas cidades?
Gabarito
1. s atividades no agrcolas. No campo, a produo, e, na cidade, a transformao e a comercializao.
2. A noo de segurana: cidade antiga guerras e invases, cidade atual assaltos e sequestros.
3. As informaes quase instantneas que acontecem a todo tempo nos dias atuais esto realmente
transformando as cidades. A era da informao est introduzindo uma nova forma urbana, a
cidade informacional (CASTELLS, 2006, p. 488).


Rede urbana no Brasil:
reconhecendo as estruturas urbanas
formadas a partir das
centralidades regionais
Os municpios e as cidades brasileiras

A Constituio do Imprio de 1854 introduziu no Brasil o conceito de municpio como organizao
territorial e com as suas diversas denominaes. Anteriormente, o que existia eram as vilas e as cidades,
com organizao constituda pelos trs poderes: Executivo, Legislativo e Judicirio, eleitos pelo povo. A
seguir, tabela com a situao das vilas e cidades criadas at o ano de 1720.
Os centros urbanos apresentavam, ento, uma vida que pode ser caracterizada como intermitente.
Cessado o movimento decorrente do afluxo de senhores de terra, tinham uma aparncia de abandono
e desolao [...] (REIS, 1968, p. 97).
Ao se iniciar o desenvolvimento da produo com mtodos cientficos (BENEVOLO, 1998, p. 443)
surge uma nova conformao para as cidades, pois o negcio das trocas, das compras e das vendas
especulativas, representado pelas operaes dos excedentes produtivos do campo, realizava-se nas reas
urbanas que ofereciam um maior suporte para essas trocas.

32 | Rede urbana no Brasil: reconhecendo as estruturas urbanas formadas a partir das centralidades regionais
Vilas e cidades criadas at o ano de 1720 no Brasil
(REIS, 1968)
Sculo XVI Sculo XVII Sculo XVIII at 1720
Alagoas 3
Bahia 4 5 1
Cear 1
Esprito Santo 2 1
Guanabara 1
Maranho 2 1
Minas Gerais 8
Par 4
Paraba 1
Paran 2
Pernambuco 2 1 1
Piau 1
Rio De Janeiro 6
Rio Grande Do Norte 1
Santa Catarina 1 1
So Paulo 6 10 1
Sergipe 1 2
Total 18 37 15
Total Geral 70
O resultado desse nimo sobre a estrutura das cidades foi dplice. Os interesses do dinheiro pro-
gressivamente dominaram os interesses da terra, no traar e construir os novos bairros da cidade. O que
talvez mais significativo ainda que toda a terra tinha escapado deteno feudal e estava sujeita
venda ilimitada, tornando-se cada vez mais um meio de fazer dinheiro. A terra feudal era concedida por
um prazo de 99 ou 999 anos; pelo menos trs geraes. Esse sistema favorecia a continuidade e reduzia
o movimento ascensional dos preos. Quando a terra se tornou um produto, e no um bem permanente,
fugiu a qualquer espcie de controle comunal (MUMFORD, 2001, p. 451).
A partir da os municpios e, consequentemente, as cidades, no Brasil, no pararam de se multiplicar
e de se contrapor ao campo. No Brasil, em 1900, 9,4% da populao total morava em cidades e 100 anos
depois, em 2000, foi atingida a marca de 81,23% de residentes na rea urbana.
No quadro a seguir so apresentados os dados que comprovam essa inverso campo-cidade, e
que exatamente em decorrncia dessa questo que enfrentamos, nos dias de hoje, dificuldades na
formulao do conceito de cidade.

Rede urbana no Brasil: reconhecendo as estruturas urbanas formadas a partir das centralidades regionais | 33
Evoluo urbana no Brasil 1872/2000
Rio de Janeiro, v. 56, 1996. Censo Demogrfico 2000/IBGE.

Anurio Estatstico do Brasil Srie Histrica. IBGE
Crescimento da populao urbana no Brasil
Populao total
Ano Percentual urbano (%)
(em milhes)
1872 5,90 9,9
1890 6,80 14,3
1900 9,40 17,4
1920 10,70 30,6
1940 31,24 41,3
1950 36,16 51,9
1960 44,93 70,2
1970 55,92 93,1
1980 67,59 119,1
1990 75,59 146,8
1996 78,36 157,0
2000 81,23 169,8
O Brasil possui altas taxas de urbanizao, superiores at mesmo do que em pases como a Malsia,
com 52,1%, a Nigria, com 37,7% e a ndia, com 26,3% (Banco Mundial, 2000).1
A falta de controle pelas autoridades pblicas, que justamente quem deveria zelar pelo terri-
trio, faz com que a velocidade da ocupao urbana produza em quase toda parte cidades indisciplina-
das2, desprovidas de infraestrutura bsica como servios pblicos, principalmente os que dizem respeito
sade, educao e segurana, que no conseguem atender s demandas. As ruas, as praas, os par-
ques estruturados servem apenas a uma parcela da populao. Outra parcela se v obrigada a produzir
uma cidade marginal, ilegal, irregular e morar nas periferias das cidades, onde as reas so mais baratas
e tambm desprovidas de benfeitorias.
Outra caracterstica da urbanizao desigual o exagerado ritmo de crescimento das periferias
pobres em relao aos centros urbanizados. Enquanto a taxa mdia de crescimento anual das cidades
brasileiras de 1,93%, o crescimento na periferia de So Paulo chega a taxas de 4,3% ao ano (MARICATO/
Projeto Moradia, 2000)3.
O Brasil, em 2007, est dividido administrativa e politicamente em 27 unidades federativas 26
Estados e um Distrito Federal. Nelas esto localizados os 5 564 municpios brasileiros (IBGE/2007).
1 BANCO MUNDIAL. Relatrio Sobre o Desenvolvimento Mundial 2000/2001. Banco Internacional de Reconstruo e Desenvolvi-
mento/Banco Mundial, Washington, D.C.
2 reas urbanas ocupadas sem o devido controle urbanstico.
3 Projeto Moradia, elaborado na ONG paulista Instituto Cidadania entre 1999 e 2000.

A distribuio dos municpios no Brasil por unidades da Federao est expressa no quadro a seguir:
(IBGE Censo demogrfico 2000)

Municpios por unidades da Federao
Unidade da Federao Nmero de Municpios
Acre 22
Alagoas 102
Amap 16
Amazonas 62
Bahia 417
Cear 184
Distrito Federal 1
Esprito Santo 78
Gois 246
Maranho 217
Mato Grosso 141
Mato Grosso do Sul 78
Minas Gerais 853
Par 143
Paraba 223
Paran 399
Pernambuco 185
Piau 223
Rio de Janeiro 92
Rio Grande do Norte 167
Rio Grande do Sul 496
Rondnia 52
Roraima 15
Santa Catarina 293
So Paulo 645
Sergipe 75
Tocantins 139
Total 5168
De acordo com dados do IBGE Censo Demogrfico de 2000, a distribuio populacional no Brasil
apresenta muitas desigualdades, havendo concentrao da populao nas zonas litorneas, especial-
mente no Sudeste e na Zona da Mata nordestina. Outro ncleo importante a regio Sul. As reas me-
nos povoadas situam-se no Centro-Oeste e no Norte.

Lei Orgnica Municipal (LOM)

importante salientar que os municpios possuem autonomia constitucional para dispor sobre
assuntos de carter municipal e regional, porm devem respeitar os estudos e proposies advindas dos
organismos de abrangncia nacional, inclusive os que tratam das regionalizaes.
Dessa forma a LOM, conceituada como um conjunto de normas elaboradas para dar diretriz e sus-
tentao ao pleno funcionamento dos poderes governamentais, especificamente aos que abrangem as
cidades, poder prever tambm as questes relativas ao desenvolvimento da regio na qual o municpio
esteja inserido, pelos planos nacionais.
Pela Constituio da Repblica dos Estados Unidos do Brasil, promulgada em 18 de setembro de
1946, o sistema democrtico foi restaurado colocando fim ao regime do chamado Estado Novo, que
havia sido conduzido por Getlio Vargas.
Em seu artigo 28, fica assegurada a autonomia do municpio brasileiro, pela eleio dos prefeitos
e vereadores e pelo estabelecimento de um poder local, capaz de administrar o municpio de forma a
atender os interesses da populao.
Na Constituio da Repblica Federativa do Brasil, promulgada em 5 de outubro de 1988, est
prevista uma inovao, em seu artigo 29:
Art. 29. O municpio reger-se- por lei orgnica votada em dois turnos com o interstcio mnimo de 10 (dez) dias e
aprovada por dois teros dos membros da Cmara Municipal que a promulgar, atendidos os princpios estabelecidos
nesta Constituio, na Constituio do respectivo Estado e os seguintes preceitos: [...]
A primeira Lei Orgnica dos municpios brasileiros a partir da Constituio de 1988 representou
at ento um fato indito para a democracia nacional. Cada um dos municpios, por fora constitucional,
teve que formular e aprovar a sua Lei Orgnica, que em pequena escala representa quase que uma
Constituio municipal.
Os municpios, portanto, funcionaram como legtimas Assembleias Constituintes, fato que
jamais ocorrera desde a Constituio Republicana de 1891 (cmara municipal de poos de caldas,
2007).
A Constituio de 1988, ao garantir a autonomia poltica do municpio pela eleio do prefeito, do
vice-prefeito e dos vereadores, mediante pleito direto e simultneo realizado em todo o pas, passa a
reconhecer que o governo local constitudo por esses agentes polticos.
Dessa forma, a composio atual das cmaras de vereadores dos municpios brasileiros deve res-
peitar a proporcionalidade com a populao do municpio, estar de acordo com a Lei Orgnica de cada
um deles e com os limites estabelecidos pelo artigo 29, da Constituio Federal.
O quadro a seguir demonstra como devem ser os limites atuais para a composio das cmaras
municipais, sendo que o nmero de vereadores de cada uma delas deve observar a proporcionalidade
com o nmero de habitantes, e no com o nmero de eleitores do municpio.

Limites atuais para a composio das Cmaras Municipais
Constituio da Repblica
Federativa do Brasil, 1988.
Populao dos municpios Nmero de vereadores
Mnimo Mximo
At 1 milho de habitantes 9 21
At 5 milhes de habitantes 33 41
Acima de 5 milhes de habitantes 42 55
A Lei Orgnica Municipal deve fixar tambm a remunerao dos agentes pblicos prefeito e
vereadores, observando o disposto nas emendas constitucionais pertinentes ao assunto. Outras ques-
tes importantes que devem estar includas so as que dizem respeito eleio do prefeito e do vice-
-prefeito, a organizao das funes legislativas e fiscalizadoras da Cmara Municipal, a cooperao das
associaes representativas no planejamento municipal.
A Constituio de 1988, no artigo 30, fala da competncia dos municpios como:
Art. 30
I - legislar sobre assuntos de interesse local;
[...]
III - instituir e arrecadar os tributos de sua competncia, bem como aplicar suas rendas, sem prejuzo da obrigatoriedade
de prestar contas e publicar balancetes nos prazos fixados em lei;
IV - criar, organizar e suprimir distritos, observada a legislao estadual;
V - organizar e prestar, diretamente ou sob regime de concesso ou permisso, os servios pblicos de interesse local,
includo o de transporte coletivo, que tem carter essencial;
VI - manter cooperao tcnica e financeira com a Unio e o Estado, programas de interesse local [...];
[...]
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do par-
celamento e da ocupao do solo urbano;
IX - promover a proteo do patrimnio histrico-cultural local, observada a legislao e a ao fiscalizadora federal
e estadual.
Outra questo fixada pela Constituio em seu artigo 31 e que deve constar nas leis orgnicas
municipais diz respeito fiscalizao do municpio, que ser exercida pelo Poder Legislativo Municipal,
mediante controle externo, e pelos sistemas de controle interno do Poder Executivo Municipal. E tam-
bm prev em seu pargrafo 1. do mesmo artigo, que o controle externo da Cmara Municipal, este
dever ser exercido com o auxlio dos Tribunais de Contas dos Estados ou do Municpio ou dos Conse-
lhos ou dos Tribunais de Contas dos Municpios, onde houver, e ainda em seu pargrafo 2. dispe que
vedada a criao de Tribunais, Conselhos ou rgos de Contas Municipais.
Sendo o municpio uma entidade autnoma para decidir sobre os seus prprios rumos, cabe aqui
ressaltar a importncia de se incluir um captulo, em sua Lei Orgnica, que faa meno ao estudo da
sua localizao regional, como tambm de que forma a rede de cidades na qual est inserido possa a vir
influenciar o seu desenvolvimento.

Rede de cidades
O IBGE classifica a rede urbana brasileira em uma hierarquia de acordo com o tamanho e impor-
tncia das cidades.
Um centro urbano pode ser definido pelo territrio que funcionalmente se encontra dependente
dele, para um determinado nmero de funes. a funo urbana que define o papel da cidade em sua
regio de influncia: cidade-polo, cidade universitria, cidade porturia, cidade dormitrio, entre outras.
Essa funo vem a ser o conjunto de atividades que a cidade oferece como comrcio mais desenvolvido,
uma maior oferta de servios especializados, ou at mesmo o nmero de indstrias ou de escolas.
As categorias de cidades mais importantes no Brasil esto demonstradas no quadro a seguir:
Classificao das cidades brasileiras por populao
Cidade Populao* Classificao IBGE** IDH***

So Paulo 11 016 703 Grande metrpole nacional 0,841
Rio de Janeiro 6 136 652 Metrpole nacional 0,842
Belo Horizonte 2 399 920 Centros metropolitanos regionais 0,839
Porto Alegre 1 440 939 0,865
Recife 1 515 052 0,797
Salvador 2 714 119 0,805
Belm 1 428 368 Grandes metrpoles regionais 0,806
Curitiba 1 788 559 0,856
Fortaleza 2 416 920 0,786
Goinia 1 220 412 0,832
Manaus 1 644 690 0,774
* Dados obtidos junto ao IBGE Censo 2000
** Dados obtidos junto ao PNUD Atlas do Desenvolvimento Humano no Brasil.
*** O IDH de uma localidade composto de ndices relativos expectativa de vida (longevidade), grau de escolaridade
(educao) e nvel de renda da populao daquela localidade.
As funes desempenhadas pelas cidades, cada uma com as suas especificidades, e cujas funes
passam a ser complementares, acabam por formar uma rede de cidades, com um grau de dependncia
mtua. A partir dessas relaes entre os espaos urbanos, a busca para a satisfao das diversas neces-
sidades se constitui numa hierarquia de cidades, onde cada uma delas adquire determinada funo
dentro da rede.
Poderamos definir uma rede de cidades como sendo um conjunto de espaos urbanos formando
um sistema, que engloba pequenas, mdias e grandes cidades, constituindo assim uma hierarquia
urbana.

Na dcada de 1933, Walter Christaller4 formulou a Teoria dos Lugares Centrais que diz que a cen-
tralidade traduz a extenso das funes prestadas pelo lugar central, sendo que centros urbanos que
possuam funes mais raras, mais especializadas, apresentam ndices de centralidade mais elevados.
(CHRISTALLER, 1933)
Mapa de centralidades de Christaller.
O conceito de localidade central ou centralidade organiza-se segundo avaliao da concentrao

das atividades econmicas. Esse arranjo espacial resulta de um agregado de decises: a localizao de
um aeroporto, de uma rodovia, de uma rea industrial, por exemplo. So duas questes a serem analisa-
das: um aspecto diz respeito ao limiar da procura, ou seja, um mnimo de procura que justificaria a oferta
de um bem em determinado local, garantindo a visibilidade da oferta. O outro aspecto seria quanto ao
alcance do investimento, ou seja, a distncia e o custo mximo que o consumidor est disposto a percor-
rer para utilizar determinado bem.
Essas duas questes levam variao do tipo e funo do investimento, e assim, determinam a
hierarquizao das funes desempenhadas por cada um deles. Isso viria a justificar a implantao fun-
cional dos bens e equipamentos num lugar central.
As funes e graus de dependncia que a partir disso vo se formando leva ao estabelecimento
da hierarquia de cidades e relao centro-periferia.
Essa relao (centro-periferia) tem produzido o cenrio das grandes cidades subdesenvolvidas,
no incio do sculo XXI, que apresenta um alto grau de pobreza, oriundo da natureza estruturalmente
desequilibrada da industrializao e da urbanizao perifricas.
Surge o conceito de planejamento estratgico, alicerado em mudanas geopolticas, econmicas,
sociais e tecnolgicas, que tm reflexo sobre o desenvolvimento urbano. As cidades sendo tratadas como
polos de crescimento econmico, como catalisadoras da crise social e como difusoras da inovao.
A ideia seria tratar a cidade com o enfoque mercadolgico, lugar central dos investimentos
4 Christaller (1933): Die Zentralen Orte in Suddeutschland Os Lugares Centrais no Sul da Alemanha. Desenvolveu de forma dedutiva uma
teoria para explicar o nmero de centros, a sua dimenso e distribuio no espao. A Teoria dos Lugares Centrais, que foi desenvolvida por
Christaller e refinada por Lsch, utilizada para prever o nmero, o tamanho e o mbito das cidades numa regio. A teoria baseia-se numa
simples extenso da anlise de reas de mercado. As reas de mercado variam de setor para setor, dependendo de economias de escala e
da procura per capita, de modo a que cada setor tenha um padro de localizao diferente. A Teoria dos Lugares Centrais mostra como os
padres de localizao de diferentes setores se conjugam para formar um sistema regional de cidades. O Sullivan, A. Urban Economics. 4.
ed. New York: McGraw-Hill, 2000, p. 119.

pblicos e privados, cooperativa dentro da sua rea de influncia, mas competitiva em relao s outras
regies, inclusive com atuao mais voltada globalizao.
Os projetos urbansticos atualmente, e que provocam um impacto em determinadas regies,
ganham fora pela atuao mais gil na mtua cooperao entre o poder pblico com os investimentos
privados.
As grandes celebraes mundiais olimpadas, feiras, campeonatos partem atualmente para
investimentos em cooperao com agentes externos, que adquirem responsabilidades nestes projetos,
como a comercializao futura dessas reas para que sejam incorporadas malha urbana existente.
O planejamento estratgico se pauta pela viso de que a nica maneira de se pensar o futuro das
cidades inseri-las numa rede de cidades-globais, na qual a problemtica central deve ser a competiti-
vidade urbana (VAINER, 2000).
As agncias multilaterais e seus idelogos j desenharam a cidade ideal do limiar do sculo XXI: a cidade produtiva
e competitiva, globalizada, conectada a redes internacionais de cidades e de negcios. Concebida e pensada como
empresa que se move num ambiente global competitivo, o governo desta cidade se espelha no governo da em-
presa: gesto empresarial, marketing agressivo, centralizao das decises, pragmatismo, flexibilidade, entre outras,
seriam as virtudes das quais dependeria cada cidade para aproveitar as oportunidades e fazer valer suas vantagens
competitivas no mercado de localizao urbana. (MANIFESTO, 2001)5
Dentro dessa tica de cidade-regio, surgem como principais atores desse processo os empre-
endedores imobilirios, com funes muitssimo importantes para o desenvolvimento das cidades. As
parcerias entre estes, a comunidade e o poder pblico provocam a ocupao de determinadas reas,
indicando as diversas tendncias de ocupao e valorizando todo um entorno agregado.
[...] os investidores preferidos para cooptao dos promotores foram os fundos de penso... Entre 1990 e 1998, os
investimentos dos fundos de penso no mercado imobilirio passaram de 2 para aproximadamente US$ 8 bilhes [...] A
associao dos promotores imobilirios com esses investidores possibilitou a construo de uma grande quantidade de
edifcios modernos [...] cujos locatrios preferidos foram as grandes corporaes multinacionais. (NOBRE, 2000, p. 144)
Embora a estrutura das cidades possa vir a se modificar pela ao dos investimentos pblico-
-privado, os ganhos socioeconmicos so extremamente favorveis. Contudo, no se pode esquecer de
que a funo da cidade e da regio deve ser explicitada, e as aes futuras devem observar os efeitos
sobre o meio ambiente.
A apropriao da terra urbana vista pela tica do mercado e as reas urbanas cada vez mais escas-
sas proporciona uma movimentao frentica para os espaos ainda no ocupados dentro do permetro
das cidades. Isso vem ocasionado a ocupao de reas perifricas cuja infraestrutura acaba por ser fi-
nanciada pelo capital privado, influenciando no aumento do valor da terra dessas reas. Como conse-
quncia esses espaos esto sendo ocupados pela classe de maior poder aquisitivo, o que influencia o
esvaziamento dos centros urbanos.
As caractersticas atuais da conformao perifrica urbana, denominada por alguns autores como
urbanizao dispersa, mostra-nos uma influncia na formao das atuais redes de cidades. Essa rede vai
reforando cada vez mais o papel das especialidades urbanas, a partir dos interesses e da acessibilidade
oferecidas.
5 MANIFESTO de lanamento da ideia de uma Rede Brasileira de Planejadores pela Justia Social, Porto Alegre, criada no dia 27/01/2001, no
Frum Social Mundial de Porto Alegre.

Texto complementar
Metrpole, legislao e desigualdade
(MARICATO, 2003)
Introduo
O processo de urbanizao brasileiro deu-se, praticamente, no sculo XX. No entanto, ao
contrrio da expectativa de muitos, o universo urbano no superou algumas caractersticas dos
perodos colonial e imperial, marcados pela concentrao de terra, renda e poder, pelo exerccio do
coronelismo ou poltica do favor e pela aplicao arbitrria da lei.
As mudanas polticas havidas na dcada de 1930, com a regulamentao do trabalho urbano
(no extensiva ao campo), incentivo industrializao, construo da infraestrutura industrial, entre
outras medidas, reforaram o movimento migratrio campo-cidade.
No final do sculo XX, algumas dcadas depois, a imagem das cidades brasileiras parece estar
associada violncia, poluio das guas e do ar, criana desamparada, trfego catico, enchentes,
entre outros inmeros males.
Uma das caractersticas do mercado residencial privado legal no Brasil (como em todos os pases
perifricos ou semiperifricos) , portanto, sua pouca abrangncia. Mercado para poucos uma das
caractersticas de um capitalismo que combina relaes modernas de produo com expedientes
de subsistncia. A maior parte da produo habitacional no Brasil se faz margem da lei, sem finan-
ciamento pblico e sem o concurso de profissionais arquitetos e engenheiros (Maricato, 2001 e
Instituto Cidadania, 2000).
No de se estranhar que em tais situaes pode ocorrer o desenvolvimento de normas,
comportamentos, mecanismos, procedimentos extralegais que so impostos comunidade pela
violncia ou que so aceitos espontaneamente e at desejados.
Entre o legal e o ilegal, arbtrio e ambiguidade

No se trata de um Estado paralelo ou universo partido. A realidade bem mais complexa.
Uma ambiguidade entre o legal e o ilegal perpassa todo o conjunto da sociedade do qual no escapa,
ao contrrio, ganham posio de destaque s instituies pblicas.
notvel a tolerncia que o Estado brasileiro tm manifestado em relao s ocupaes ilegais de
terra urbana. Esse processo significativo em suas dimenses, se levarmos em conta, especialmente, a
grande massa de migrantes que rumou para as cidades neste sculo e que se instalou ilegalmente, j
que no teve acesso ao mercado imobilirio privado e nem foi atendida pelas polticas pblicas de habi-
tao. Aparentemente constata-se que admitido o direito ocupao, mas no o direito cidade.

A maior tolerncia e condescendncia em relao produo ilegal do espao urbano vem dos
governos municipais aos quais cabe a maior parte da competncia constitucional de controlar a ocu-
pao do solo. A lgica concentradora da gesto pblica urbana no admite a incorporao ao ora-
mento pblico da imensa massa, moradora da cidade ilegal, demandatria de servios pblicos. Seu
desconhecimento se impe, com exceo de aes pontuais definidas em barganhas polticas ou
perodos pr-eleitorais. Essa situao constitui, portanto, uma inesgotvel fonte para o clientelismo
poltico.
A falta de alternativas habitacionais, seja via mercado privado, seja via polticas pblicas sociais
, evidentemente, o motor que faz o pano de fundo dessa dinmica de ocupao ilegal e predatria
de terra urbana. A orientao de investimentos dos governos municipais revela um histrico com-
prometimento com a captao da renda imobiliria gerada pelas obras (em geral, virias), benefi-
ciando grupos vinculados ao prefeito de planto. H uma forte disputa pelos investimentos pblicos
no contexto de uma sociedade profundamente desigual e historicamente marcada pelo privilgio e
pela privatizao da esfera pblica.
Qualquer anlise superficial das cidades brasileiras revela essa relao direta entre moradia
pobre e degradao ambiental. Isso no quer dizer que a produo imobiliria privada ou que o
Estado, por meio da produo do ambiente construdo, no causem danos ao meio ambiente. So
abundantes os exemplos de aterramento de mangues em todo o litoral do pas para a construo de
condomnios de lazer. Ou poderamos citar as indefectveis avenidas de fundo de vale com canaliza-
es de crregos to ao gosto dos prefeitos municipais e de uma certa engenharia das empreitei-
ras (para ficarmos em apenas dois exemplos relativos ocupao urbana do solo). O que interessa
chamar ateno aqui que grande parte das reas urbanas de proteo ambiental esto ameaadas
pela ocupao com uso habitacional pobre, por absoluta falta de alternativas. As consequncias de
tal processo atingem toda a cidade, mas especialmente as camadas populares.
Atividades
1. Cite e descreva trs consequncias da intensa urbanizao descontrolada.

2. Explique as diferenas entre crescimento e desenvolvimento procurando exemplos prticos para

ilustrar a questo.
Para refletir
O ndice de Desenvolvimento Humano (IDH) est diretamente influenciado pelos ndices relativos
expectativa de vida, ao grau de educao e a nveis de renda.
Faa uma reflexo sobre qual seria, em sua cidade ou municpio, a questo mais fcil de ser
resolvida para que o IDH local pudesse aumentar.
Consultar o site: <www.ibge.gov.br>.
Gabarito
1.
::: Extensas reas impermeabilizadas contrapondo-se falta de investimentos em infraestrutura
(sistema de drenagem das guas pluviais);
::: Ocupao em reas de risco ambiental, como encostas de morros e fundos de vale;
::: Descontrole no estabelecimento e localizao das atividades nocivas urbanizao;
::: V
azios urbanos, representados por reas no ocupadas na rea urbana e que possuem toda a
infraestrutura necessria ocupao;
::: Poluio de reas de mananciais para o abastecimento dgua;
::: Lixes a cu aberto provocando poluio ambiental.

2. O crescimento se d quando os investimentos, sejam os do Poder Pblico ou da iniciativa privada,

no agregam valor populao, ou seja, apesar da cidade ter uma arrecadao significativa, a
populao no tem a devida qualidade de vida.
Ao contrrio, o desenvolvimento agrega valor populao atravs do nvel da qualidade socioe-

conmica.
Exemplos prticos: uma fbrica de papel, devidamente instalada na rea industrial da cidade e
que proporciona uma grande arrecadao para o municpio, pode no absorver a mo-de-obra
local e ainda poluir o meio ambiente, provocando danos sade da populao. Tambm um em-
preendimento que s possua postos de emprego altamente qualificados e a populao no est
preparada para o emprego.
Os empreendedores imobilirios so importantes atores no processo da produo do espao ur-

bano. Como essa importncia pode vir a ser consolidada?


Estatuto da cidade:
revelando as ferramentas
institucionais que regulam a
poltica urbana
Constituio de 1988
Em seu prembulo, a Constituio da Repblica Federativa do Brasil, em texto promulgado em 5
de outubro de 1988, diz:
Ns, representantes do povo brasileiro, reunidos em Assembleia Nacional Constituinte para instituir um Estado
Democrtico, destinado a assegurar o exerccio dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurana, o bem-
-estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justia como valores supremos de uma sociedade fraterna, pluralista e sem
preconceitos, fundada na harmonia social e comprometida, na ordem interna e internacional, com a soluo pacfica
das controvrsias, promulgamos, sob a proteo de Deus, a seguinte CONSTITUIO DA REPBLICA FEDERATIVA DO
BRASIL.
A Constituio Brasileira j possui, at 12 de dezembro de 2006, 59 reformas em seu texto original,

sendo 53 emendas constitucionais e seis emendas constitucionais de reviso. Em 5 de outubro de 1993,
foi aprovada a nica reviso constitucional prevista.
A preocupao com as cidades fica evidente no texto constitucional pela primeira vez, numa
Constituio Brasileira, num captulo dedicado Poltica Urbana Captulo II, nos artigos 182 e 183.
Cabe lembrar aqui que o Brasil j possuiu seis textos constitucionais anteriormente Constituio
de 1988. So eles: Constituio de 1924, de 1891, de 1934, de 1937, de 1946 e de 1967. Porm, a Consti-
tuio de 1988 mostra um reconhecimento ao municpio brasileiro ao defini-lo como ente federativo,
inclusive sendo (re)conhecida como a constituio municipalista. Assim, o municpio passou efetivamente
a constituir uma das esferas de poder, ao qual foi dado autonomia e atribuies, at ento inditas em
nossa histria.
46 | Estatuto da cidade: revelando as ferramentas institucionais que regulam a poltica urbana
A nova ordem constitucional de 1988, em seu artigo 18, diz que: A organizao poltico-adminis-
trativa da Repblica Federativa do Brasil compreende a Unio, os estados, o Distrito Federal e os muni-
cpios, todos autnomos [...].
Essa autonomia produz municpios capazes de definir seus rumos e aes, reforando o seu papel
e a responsabilizao na formulao da poltica urbana.
A Constituio passa a definir a funo social da propriedade privada urbana. Com a regulamen-
tao dos captulos 182 e 183, a partir da promulgao da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 conhecida
como Estatuto da Cidade, h a previso de instrumentos urbansticos nos quais, a partir da lgica da
cidade democrtica, os interesses coletivos devam ser priorizados em detrimento dos individuais. H
tambm a interferncia no direito de propriedade privada com o objetivo de conter a especulao imo-
biliria.
Estatuto da Cidade Instrumentos

Um dos avanos mais importantes da Constituio de 1988 foi, sem dvida, a incluso da populao
como corresponsvel pela conduo do planejamento das aes no municpio e na cidade.
As dificuldades para a garantia do processo participativo so muitas, mesmo porque a populao
deve estar organizada em grupos de interesses e de representatividade, assim como estar apta a enfren-
tar discusses tcnicas a cerca da cidade e do municpio, e com as quais no est muitas vezes familia-
rizada.
Por outro lado, os agentes do desenvolvimento municipal necessitam empreender esforos no
sentido de mudanas comportamentais para possibilitar a atuao dos mais diversificados interesses.
A problemtica urbana no assunto recente. Atual o enfrentamento dessas questes de forma
democrtica, discutida por todos e com todos os cidados. A comunidade, o Poder Pblico, empres-
rios, entidades representativas de classes, devem consagrar esse processo e avaliar continuamente as
mudanas, positivas e/ou negativas, para que seja consolidada a formulao de polticas, no sentido do
equacionamento dos graves problemas da cidade.
O Estatuto da Cidade aparece como lei inovadora para a consolidao de uma nova cidade, capaz
de atender diversidade de interesses e corrigir algumas distores ora existentes nas cidades. Contudo,
sabe-se que no se trata de algo que possua a mais sublime perfeio; muito embora funcione como
aliado da administrao pblica, deve ser objeto de constante aprimoramento.
O principal instrumento do Estatuto da Cidade vem a ser o Plano Diretor, que alm de ser cons-
trudo a partir da participao popular, deve conter os princpios bsicos da poltica urbana e municipal.
Ele deve ser compatibilizado ao planejamento das finanas municipais e obrigatrio para cidades com
mais de 20 mil habitantes. Outras tipologias de cidades devem elaborar seus Planos Diretores, apesar de
no possurem 20 mil habitantes. Essa obrigatoriedade est contida no artigo 41, da Lei 10.257 de 10 de
julho de 2001 Estatuto da Cidade:

Estatuto da cidade: revelando as ferramentas institucionais que regulam a poltica urbana | 47
Art. 41. O plano diretor obrigatrio para cidades:

I - com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;
III - onde o Poder Pblico municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no 4. do art. 182 da Constituio
Federal;
IV - integrantes de reas de especial interesse turstico;
V - inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de mbito
regional ou nacional.
1. No caso da realizao de empreendimentos ou atividades enquadrados no inciso V do caput, os recursos tcnicos
e financeiros para a elaborao do Plano Diretor estaro inseridos entre as medidas de compensao adotadas.
2. No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, dever ser elaborado um plano de transporte urbano
integrado, compatvel com o Plano Diretor ou nele inserido.
importante ressaltar que a participao da comunidade na elaborao do Plano Diretor um prin-

cpio constitucional e, portanto, uma obrigatoriedade. Essa participao garante a gesto democrtica
da cidade e do municpio e a construo de um espao democrtico. O administrador pblico pode ser
responsabilizado socialmente pela inobservncia desse princpio.
O Plano Diretor deve contemplar toda a rea municipal, inclusive a rea urbana da sede do munic-
pio e de seus distritos, assim como a rea rural. A sua aprovao deve se dar por meio de Lei, da Cmara
Municipal, e a sua reviso deve acontecer, no mximo, em 10 anos. Os municpios que j possuam Planos
Diretores na data da aprovao do Estatuto da Cidade, obrigatoriamente devem adequ-los aos novos
instrumentos previstos, e se j tiverem sido elaborados h mais de 10 (dez) anos, devem ser objeto de
reviso.
Muitos estados brasileiros aprovaram leis tornando obrigatria a elaborao do Plano Diretor para
todos os seus municpios. Essas aes reforam a importncia desse instrumento, pois com a organizao
municipal e urbana asseguradas, que se faz a partir da sua elaborao, os investimentos pblicos passam
a ter uma maior efetividade.
Os princpios norteadores do Plano Diretor so: funo social da propriedade, desenvolvimento
sustentvel, funes sociais da cidade, igualdade e justia social e a participao popular.
No Estatuto da Cidade tambm esto previstos outros instrumentos, que podemos caracterizar,
segundo a sua natureza, em quatro grandes grupos:
::: I nstrumentos para a induo do desenvolvimento parcelamento, edificao ou utilizao
compulsrios dos imveis, Imposto predial ou territorial urbano progressivo no tempo, desa-
propriao com pagamentos em ttulos da dvida pblica, consrcio imobilirio, transferncia
do direito de construir, direito de preempo, outorga onerosa do direito de construir, opera-
es urbanas consorciadas e direito de superfcie.
::: I nstrumentos de financiamento da poltica urbana imposto predial ou territorial urbano
progressivo no tempo, desapropriao com pagamentos em ttulos da dvida pblica, direito
de preempo, outorga onerosa do direito de construir, e operaes urbanas consorciadas.

::: I nstrumentos de democratizao da gesto urbana rgos colegiados de poltica urbana,

debates, audincias e consultas pblicas, conferncias sobre assuntos de interesse urbano,
estudo de impacto de vizinhana, gesto oramentria participativa e gesto participativa
metropolitana.
::: I nstrumentos de regularizao fundiria usucapio especial de imvel urbano, concesso
de direito real de uso, direito de preempo, outorga onerosa do direito de construir, opera-
es urbanas consorciadas e estudo de impacto de vizinhana.
Podemos notar que alguns dos instrumentos esto dispostos em mais de um dos grupos, mos-
trando que a sua aplicao pode se tornar muito mais ampla, tendo em vista a sua aplicabilidade.
Entre os instrumentos previstos, existem tambm os que possuem um carter inovador e podem
ser agrupados de acordo com os objetivos a que se propem:
::: I nduzir a ocupao de reas j dotadas
Domnio pblico.
de infraestrutura e equipamentos, mais
aptas urbanizao, evitando a presso
de expanso horizontal na direo de
reas no servidas de infraestrutura ou
frgeis sob o ponto de vista ambiental
parcelamento, edificao ou utiliza-
o compulsrios dos imveis, Imposto
Predial ou Territorial Urbano progressi-
vo no tempo e desapropriao com pa-
gamentos em ttulos da dvida pblica.
::: F acilitar a aquisio por parte do Poder Exemplo de vazio urbano.
Pblico de reas de seu interesse, para
a realizao de projetos especficos direito de preempo.
::: S eparar a propriedade dos terrenos urbanos do direito de edificao. De acordo com essa for-
mulao, o proprietrio pode conceder o direito de superfcie do seu terreno (o direito de cons-
truir sobre ou sob ele) por tempo determinado ou indeterminado, de forma onerosa ou gra-
tuita, reconhecendo-se que o direito de construir tem um valor em si mesmo, independente
do valor de propriedade direito de superfcie.
::: E stabelecer um coeficiente acima do aproveitamento bsico para toda a zona urbana ou
diferenciado para reas especficas dentro da zona urbana. O Plano Diretor deve definir os li-
mites mximos para a outorga onerosa, no que se refere alterao de ndices construtivos,
assim como a rea onde se permitir a superao dos ndices existentes outorga onerosa do
direito de construir.
::: S eparar a propriedade dos terrenos urbanos do direito de edificao, condicionando o uso e
edificao de um imvel urbano s necessidades sociais e ambientais da cidade transferncia
do direito de construir.
::: V
iabilizar intervenes de maior escala, em atuao concertada entre o Poder Pblico e os
diversos atores da iniciativa privada operaes urbanas consorciadas.
::: C
ooperao entre o Poder Pblico e a iniciativa privada para urbanizao em reas que tenham
carncia de infraestrutura e servios urbanos e contenham imveis urbanos subutilizados e
no utilizados. O proprietrio transfere ao Poder Pblico Municipal seu imvel e, aps a reali-
zao das obras, recebe como pagamento unidades imobilirias devidamente urbanizadas ou
edificadas consrcio imobilirio.
O Estatuto da Cidade tambm prev um instrumento para a regularizao fundiria, com o ob-
jetivo de legalizar a permanncia de populaes moradoras de reas urbanas ocupadas em desconfor-
midade com a lei, resgatando sua cidadania: usucapio urbano, a ser aplicado em Zonas Especiais de
Interesse Social.
Outro instrumento previsto como de democratizao da gesto urbana vem a ser o Estudo de Im-
pacto de Vizinhana. Seu objetivo contemplar a anlise dos efeitos positivos e negativos de empreendi-
mento ou atividade, na qualidade de vida da populao residente na rea ou em suas proximidades.
Equipamentos como centros comerciais
Disponvel em:
<www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq065/
arq065_03.asp>.
e de negcios, conjuntos habitacionais, parques
urbanos e edificaes para esportes, enfim qual-
quer tipo de empreendimento que v ocasionar
gerao de trfego de veculos ou de pessoas
dever ser objeto de um estudo prvio dos im-
pactos que essa atividade vai provocar em seu
entorno. Esses impactos podem vir a ser na rede
de infraestrutura, no sistema virio, nos transpor-
tes ou at mesmo no aumento da populao que
vir para a regio.
Operao Urbana Carandiru Vila Maria, So Paulo.
Para que um Estudo de Impacto de Situao e condies de uso e ocupao atual da rea.
Vizinhana tenha a obrigatoriedade de elabora-
o, deve ser aprovada uma lei municipal, que
definir quais os empreendimentos e/ou ativida-
des privados ou pblicos a serem implantados
em rea urbana que dependero de elaborao
de um estudo prvio de impacto de vizinhana
(EIV). Aps isso que sero obtidas as licenas
ou autorizaes de construo, ampliao ou
funcionamento.
Em sntese, os investimentos pblicos
devem vir acompanhados de uma recuperao
da valorizao imobiliria. Os investimentos
feitos em conjunto, entre a iniciativa privada,
a comunidade e o Poder Pblico, previstos pelos
diversos instrumentos do Estatuto da Cidade, os Operao Urbana Carandiru Vila Maria.
colocam como parceiros da gesto da cidade, Perspectiva eletrnica do conjunto de interveno.
cujos nus e bnus devem ser de igual respon-
sabilidade entre todos.
A prtica e o papel das instituies democrticas devem buscar um constante aprimoramento,
sob pena de que o trato da problemtica urbana adquira contornos conservadores, o que no o caso
do que preconiza o Estatuto da Cidade.

Com certeza uma das mais interessantes questes introduzidas pelo Estatuto da Cidade o ins-
trumento que permite as parcerias entre os diversos segmentos da sociedade e o Poder Pblico Ope-
raes Urbanas Consorciadas que sem dvida um avano na gesto da cidade. Muitas cidades brasi-
leiras vinham utilizando essa forma de parceria e com a aprovao do Estatuto essas parcerias puderam,
efetivamente, acontecer.
Por que esse instrumento bastante importante para o municpio e para a cidade? Porque os re-
cursos pblicos esto cada vez mais escassos e a transformao da cidade em espao com alto ndice de
qualidade de vida, justamente por conta do grande fluxo de pessoas que a cada dia a ela se dirigem, fica
cada vez mais difcil. Dessa forma, a coparticipao de investimentos pblicos e privados surge como
uma soluo para o desenvolvimento de reas que possam vir a ser recuperadas do ponto de vista imo-
bilirio.
Algumas reas das cidades em que os usos foram sendo substitudos por outros, como uma rea
industrial que mudou de local por fora da expanso de suas atividades, as reas liberadas pela transfe-
rncia da linha frrea, ou ainda reas de grandes equipamentos como prises ou penitencirias que se
localizavam em meio malha urbana, estes veem a ser espaos onde as parcerias podem ser viveis. O
Poder Pblico pode conceder ndices urbansticos maiores para a iniciativa privada na comercializao
dessas reas, a partir de investimentos que ela possa vir a fazer em benefcio da comunidade pertencente
ao entorno previamente definido pelo Poder Pblico.
Como instrumento regulador e disciplinador da poltica municipal e urbana o Plano Diretor, deve
indicar as reas onde cada um dos instrumentos do Estatuto deve ser aplicado, porm, como a cidade
mutante e est em constante transformao, sempre que for de interesse da comunidade, includo a o
Poder Pblico, podero ser discutidas as melhores solues.
Textos complementares
Presidncia da Repblica
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurdicos
Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988
[...]
CAPTULO II
DA POLTICA URBANA
Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal, con-
forme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das fun-
es sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

1. O Plano Diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais de
vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana.
2. A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamen-
tais de ordenao da cidade expressas no Plano Diretor.
3. As desapropriaes de imveis urbanos sero feitas com prvia e justa indenizao em
dinheiro.
4. facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa no plano
diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado
ou no utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificao compulsrios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros legais.
Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinquenta metros qua-
drados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua
famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1. O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
2. Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
Atos do Poder Legislativo

LEI 10.257, DE JULHO DE 2001.
Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes gerais da pol-
tica urbana e d outras providncias.
O PRESIDENTE DA REPBLICA
Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPTULO I
DIRETRIZES GERAIS
Art. 1. Na execuo da poltica urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituio Federal,
ser aplicado o previsto nesta Lei.
Pargrafo nico. Para todos os efeitos esta Lei denominada Estatuto da Cidade estabelece nor-
mas de ordem pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem
coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio ambiental.

Estatuto da cidade: instrumento para as cidades

que sonham crescer com justia e beleza
(ROLNIK , 2007)
As inovaes contidas no Estatuto situam-se em trs campos: um conjunto de novos instru-
mentos de natureza urbanstica voltados para induzir mais do que normatizar as formas de uso
e ocupao do solo; uma nova estratgia de gesto que incorpora a ideia de participao direta
do cidado em processos decisrios sobre o destino da cidade e a ampliao das possibilidades de
regularizao das posses urbanas, at hoje situadas na ambgua fronteira entre o legal e o ilegal.
No primeiro conjunto dos novos instrumentos urbansticos a evidente interao entre regula-
o urbana e a lgica de formao de preos no mercado imobilirio enfrentada por meio de dispo-
sitivos que procuram coibir a reteno especulativa de terrenos e de instrumentos que consagram a
separao entre o direito de propriedade e potencial construtivo dos terrenos atribudo pela legislao
urbana. A partir de agora, reas vazias ou subutilizadas situadas em reas dotadas de infraestrutura
esto sujeitas ao pagamento de IPTU progressivo no tempo e edificao e parcelamento compuls-
rios, de acordo com a destinao prevista para a regio pelo Plano Diretor. A adoo deste instrumento
pode representar uma luz no fim do tnel para as cidades que tentam em vo enfrentar a expanso
horizontal ilimitada, avanando vorazmente sobre reas frgeis ou de preservao ambiental, que
caracterizam nosso urbanismo selvagem e de alto risco. Que cidade mdia ou grande de nosso pas
no tem uma ocupao precocemente estendida, levando os governos a uma necessidade absurda
de investimentos em ampliao de redes de infraestrutura pavimentao, saneamento, iluminao,
transporte e, principalmente, condenando partes considerveis da populao a viver em situao de
permanente precariedade? Que cidade mdia ou grande de nosso pas no obrigada a transportar
cotidianamente a maior parte da populao para os locais aonde se concentram os empregos e as
oportunidades de consumo e de desenvolvimento humano, desperdiando inutilmente energia e
tempo?
Ainda no campo dos instrumentos urbansticos, o Estatuto consagra a ideia do Solo Criado, atra-
vs da institucionalizao do Direito de Superfcie e da Outorga Onerosa do Direito de Construir. A ideia
muito simples: se as potencialidades dos diferentes terrenos urbanos devem ser distintas em funo
da poltica urbana (reas que em funo da infraestrutura instalada devem ser adensadas, reas que
no podem ser intensamente ocupadas por apresentarem alto potencial de risco de desabamento
ou alagamento, por exemplo), no justo que os proprietrios sejam penalizados ou beneficiados
individualmente por esta condio, que independeu totalmente de sua ao sobre o terreno. Dessa
forma separa-se um direito bsico, que todos os lotes urbanos devem possuir, dos potenciais definidos
pela poltica urbana.
O terceiro conjunto de instrumentos trata da regularizao fundiria de reas ocupadas e no
tituladas da cidade. Os nmeros no so precisos, porm podemos afirmar que mais da metade de
nossas cidades constituda por assentamentos irregulares, ilegais ou clandestinos, que contrariam
de alguma forma as formas legais de urbanizao. Uma parte significativa desses assentamentos
composta por posses de propriedades pblicas ou privadas abandonadas ou no utilizadas. Desde os
anos 1970, os municpios vm investindo nas chamadas favelas, reconhecendo sua existncia como

partes da cidade. Entretanto, embora a urbanizao das favelas venha sendo defendida e praticada h
dcadas, a titularidade definitiva dessas reas para seus verdadeiros moradores vem esbarrando em
processos judiciais interminveis e enormes dificuldades de registro junto aos cartrios. Para enfrentar
essa questo, o Estatuto aprovado no Congresso previa a regulamentao do usucapio (inclusive co-
letivo) para regularizar posses em terrenos privados, e a concesso do direito real de uso para imveis
pblicos ocupados por posseiros. Tanto o usucapio como a concesso s se aplicariam para imveis
at 250 metros quadrados, que sejam a nica moradia do ocupante, que se encontra na terra h mais
de cinco anos, sem contestao por parte do proprietrio legal.
Muitas cidades no Brasil no esperaram o Estatuto para aplicar com xito essas inovaes. Um
Movimento Nacional pela Reforma Urbana, que desde a Constituinte vem lutando pela aprovao do
Estatuto, tem tambm atuado a nvel local para romper o cinismo dominante na poltica urbana que
se pratica no pas, que de um lado reitera nos planos e leis uma regulao urbanstica excludente e
de outro negocia, na administrao do dia a dia com os interesses pontuais e corporativos por meio
de prticas clientelistas e de compra de votos. O Estatuto abre uma nova possibilidade de prtica,
apresentando uma nova concepo de planejamento urbano, mas depende fundamentalmente do
uso que dele fizerem as cidades. Boa parte dos instrumentos sobretudo os urbansticos depende
dos Planos Diretores; outros de legislao municipal especfica que aplique o dispositivo na cidade.
Os cidados tm, entretanto, o direito e o dever de exigir que seus governantes encarem o desafio de
intervir, concretamente, sobre o territrio, na perspectiva de construir cidades mais justas e belas.
Atividades
1. Quais inovaes foram introduzidas com a Constituio do Brasil de 1988?

2. Qual a denominao da Lei Federal que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Brasileira?
E qual o principal instrumento dessa lei?
3. Como podemos induzir a ocupao de reas ociosas na cidade?
4. Qual o instrumento da Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 que proporciona uma parceria entre
todos os segmentos da populao?

Gabarito
1. O captulo sobre a Poltica Urbana, a obrigatoriedade para a elaborao do Plano Diretor pelos
municpios.
2. Estatuto da Cidade. O principal instrumento o Plano Diretor Municipal.
3. Por meio da aplicao de um dos instrumentos previstos pelo Estatuto da Cidade: Imposto Predial
Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no tempo.
4. Operaes urbanas consorciadas.


Plano Diretor:
conhecendo o principal
instrumento da gesto
democrtica municipal
Plano Diretor
O Plano Diretor pode ser definido como um conjunto de preceitos e regras orientadoras da ao
dos diversos agentes que alm de construrem tambm utilizam o espao urbano. Ele faz parte da lei-
tura da cidade real, envolvendo tanto questes relativas aos aspectos urbanos quanto aos aspectos
sociais, econmicos e ambientais. A finalidade do Plano Diretor no somente resolver os problemas da
cidade, mas tambm a de ser um instrumento com definies de estratgias para futuras intervenes,
sendo estas a curto, mdio e longo prazos, e servindo tambm como base para uma gesto democr-
tica da cidade.
O Plano Diretor uma lei municipal a ser elaborada com a participao de toda a sociedade, por
isso leva a denominao de Plano Diretor Participativo. Tem como funo principal a organizao do
crescimento do municpio, planejando tambm o futuro de toda a cidade. O Plano engloba tanto as reas
urbanas como as rurais, definindo diretrizes a serem seguidas por cada uma das partes do municpio1.
O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257 de 10 de julho de 2001) regulamenta os artigos 182 e
183 da Constituio Federal de 1988, que tratam especificamente da poltica urbana. Tem o objetivo de
garantir a todos o direito cidade, trazendo regras para a organizao de todo o territrio do municpio.
1 O municpio no Brasil possui reas urbanas e reas rurais. As reas urbanas so caracterizadas como cidades.

58 | Plano Diretor: conhecendo o principal instrumento da gesto democrtica municipal
O Estatuto tem como principal instrumento o Plano Diretor e diz como ele dever ser aplicado em
cada municpio, sendo um marco na aplicao de normas e programas para garantir o foco da susten-
tabilidade no desenvolvimento urbano e municipal. Segundo consta no Estatuto, o Plano Diretor deve
conter objetivos e estratgias para os municpios, estabelecendo instrumentos para a implementao
destes.
O Estatuto estabelece tambm o contedo mnimo exigido para o Plano Diretor; a determinao
de como ser o acompanhamento desse Plano e o controle de sua aplicao; o carter obrigatrio para
a formulao do Plano para todos os municpios:
::: que possuam mais de 20 mil habitantes;
::: que sejam integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;
::: que onde o Poder Pblico municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no pargrafo
4. do artigo 182 da Constituio Federal;
::: que integrem reas de especial interesse turstico;
::: que estejam inseridos na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significa-
tivo impacto ambiental de mbito regional ou nacional.
Alm disso, os municpios que j possuem Plano Diretor h mais de 10 anos devero revis-los ou
elabor-los novamente.
O principal objetivo do Plano Diretor estabelecer a funo social da propriedade, de forma a
garantir populao o acesso terra urbanizada e regularizada, reconhecendo a todos o direito moradia
e tambm aos servios urbanos. Dessa forma, no apenas um instrumento para o controle do uso do
solo, mas um instrumento para o desenvolvimento sustentvel das cidades. Com isso, indispensvel
que certos espaos sejam assegurados para a proviso de moradias sociais, atendendo demanda da
populao de baixa renda, assim como sejam garantidas boas condies para as micro e pequenas em-
presas, pr-requisitos de valiosa importncia para haver um crescimento urbano equilibrado e para que
a ocupao urbana se d de maneira regular em todo o territrio do municpio.
Nesse aspecto, o Estatuto da Cidade proporciona vrios instrumentos que favorecem a incluso
social, como a regularizao urbanstica e fundiria, a possibilidade de criar Zonas Especiais de Interesse
Social (ZEIS), a utilizao compulsria de terrenos e imveis considerados subutilizados, a destinao
de patrimnios pblicos para programas de moradia, entre outros. Cada municpio, por sua vez, deve
estabelecer os instrumentos que melhor se apliquem em seu territrio, prevalecendo as condies
favorveis para proporcionar o desenvolvimento urbano como, por exemplo, a outorga onerosa do
direito de construir, o IPTU progressivo no tempo, a transferncia do direito de construir, as operaes
consorciadas, instrumentos que sero melhor explicados a seguir.
No Plano so indicados os objetivos a serem alcanados, com suas respectivas estratgias, apre-
sentando todos os instrumentos necessrios assim como aes estratgicas a serem implementadas.
Norteia tambm os diversos investimentos a serem feitos no municpio tanto pelos agentes pblicos
como privados, definindo um modelo de atuao com critrios e formas pelos quais devem ser aplicados
os instrumentos urbansticos e tributrios.
Um componente importante do Plano Diretor para a organizao territorial se baseia na defi-
nio de princpios, diretrizes e metas. Isso se torna importante para, alm de reconhecer as aptides

Plano Diretor: conhecendo o principal instrumento da gesto democrtica municipal | 59
dos municpios, garantirem direitos aos cidados como direito moradia e terra, e o direito cidade.
Esses princpios devem ser exigidos pela populao, que ir orientar a formulao e a gesto do Plano,
que ser posteriormente fiscalizado pelos rgos competentes. Os instrumentos urbansticos, que so
ferramentas para auxiliar no cumprimento dos objetivos dos Planos Diretores, devem ser pensados a
partir dos princpios do Plano.
De acordo com as diretrizes presentes no Estatuto da Cidade, os Planos Diretores devem, obri-
gatoriamente, contar com a participao da populao e de associaes representativas dos vrios
segmentos econmicos e sociais. Isso deve ocorrer no somente durante o processo elaborativo, mas
especialmente na implementao e na gesto das disposies previstas nele. Dessa forma, o resultado
esperado vai alm de um documento tcnico, podendo ficar muitas vezes longe dos reais conflitos da
cidade. Ele passa a ser um documento de expresso e contestao dos prprios cidados, com formas
de interveno no territrio previstas por quem mais entende dele, por quem vivencia diariamente
aquele espao, como um processo de mudana e construo coletiva da cidade.
Antes do Estatuto da Cidade, as cidades eram planejadas sem a participao da comunidade e,
muitas vezes, quem a planejava no chegava a conhec-la profundamente, como acontece atualmente. O
Plano Diretor instituiu, ao mesmo tempo, resultado e fato gerador dessa nova instituio da participao
popular no municpio, o que permitiu aos moradores de bairros mais pobres e afastados um maior poder
de participao e de acompanhamento dos processos, retirando o monoplio das classes mdias e mais
influentes, que moram no distrito sede da cidade, as relaes polticas institucionalizadas. Anteriormente
criao das associaes de bairro, a representao da sociedade civil ficava a cargo das regies centrais
e mais tradicionais. Essa maior gama de participao provocou tambm uma srie de atritos com os seg-
mentos anteriormente privilegiados, mas ficou a contento do resto da populao municipal.
O planejamento dos municpios deve estar de acordo com o desenvolvimento sustentvel, no
apenas ligado s questes ambientais, mas tambm com o lado social, sabendo que normalmente essas
duas questes esto diretamente ligadas. Por isso deve-se procurar gerar mais emprego e renda para a
populao, diminuindo as desigualdades sociais e buscando, principalmente, mudanas nos padres de
consumo, com um novo modelo de gesto democrtica do espao urbano. As formas de participao
no Plano envolvem a equipe tcnica, definida pelo municpio, a consultoria externa, normalmente sen-
do uma empresa contratada pela prefeitura, a populao, nas formas de associaes de bairro, e o po-
der local, exercido pelo prefeito, vereadores e demais autoridades. A participao deve se dar ao longo
do processo de elaborao do Plano, especificamente nas audincias pblicas especficas.
Etapas para a elaborao do Plano Diretor
Identificao da realidade municipal e urbana

O processo participativo para a elaborao do Plano Diretor deve se dar pelo envolvimento de
representantes dos diversos segmentos da sociedade, como pede o Estatuto da Cidade. Deve ser rea-
lizado um diagnstico sociopoltico, buscando identificar os pontos de maior conflito no municpio e
averiguando quem so os detentores de controle e autonomia sobre determinado setor, assim como
tambm os grupos que esto excludos desse processo, buscando inclu-los.

O diagnstico sociopoltico parte do processo participativo, buscando a interpretao de como

se d a dinmica do municpio entre os diversos segmentos sociais, ou seja, a identificao das lideranas
populares e os grupos que possuem capacidade organizativa para maior participao nas polticas e
aes governamentais. Isso se mostra importante, pois a administrao municipal nem sempre consegue
representar todos esses segmentos integralmente, visto que cada classe possui diferentes objetivos e
interesses perante o municpio.
Esse diagnstico pode ser utilizado tambm como estratgia para o maior processo participativo
ao longo da elaborao do Plano Diretor.
Definio da temtica a ser desenvolvida

A viso da populao sobre os problemas e potencialidades do municpio, com sua exata loca-
lizao, vem a ser um importante orientador dos eixos de atuao do Plano Diretor. Durante sua ela-
borao, devem ser organizadas diversas reunies audincias pblicas nas mais diversas regies
e comunidades que agregam certo nmero de moradores, para que todos expressem seus anseios,
procurando levantar dessa forma as questes que agradam e desagradam a populao. Essas reunies
devem contemplar debates com alguns setores importantes da sociedade como empresas, associao
comercial, profissionais da rea e outros corpos tcnicos, tendo-se assim vrias vises do mesmo espao
e definindo a vocao do municpio e da cidade.
Aprovao das propostas pela Cmara de Vereadores

A consolidao das propostas e a formatao do projeto de lei so feitas pelo encaminhamento
destes Cmara Municipal. Quanto maior for a participao do Poder Legislativo em todo o processo,
maior ser a facilidade de aprovao do Plano, resguardando todas as questes debatidas e pactuadas
pela sociedade durante a elaborao deste. O resultado, formalizado como Lei Municipal, a expresso
do pacto firmado entre a sociedade e os Poderes Executivo e Legislativo.
Estabelecimento de prazos para a prtica do Plano

Na lei do Plano Diretor devem ser estabelecidas as formas de implementao e monitoramento
das diversas questes abordadas, etapa chamada de Plano de Ao. Nessa etapa devem ser realizadas
constantes avaliaes e atualizaes, todas fixadas em lei. Devem ser definidas tambm as instncias
de discusso e deciso, como os diversos Conselhos Municipais, com suas especficas composies e
atribuies.
Reviso do Plano
A concluso do Plano Diretor no deve encerrar o processo de planejamento do municpio.
Segundo o Estatuto da Cidade, a lei que institui o Plano Diretor dever ser revista pelo menos a cada 10
anos, com revises e ajustes sempre acordados em fruns de discusso atuantes no municpio, consoli-
dados na elaborao do Plano, em reunies municipais articuladas com os diferentes nveis de governo.

Metodologia para o desenvolvimento do Plano Diretor

O planejamento municipal e urbano requer um disciplinamento para o seu desenvolvimento,
alm de ser levado em conta o processo de planejamento que deve ser instalado na Prefeitura Muni-
cipal a partir da Elaborao do Plano Diretor. Esse planejamento de fundamental importncia para a
implementao do Plano.
Uma metodologia bsica, adequada para o desenvolvimento da parte tcnica do Plano, pressu-
pe: o levantamento de informaes, a anlise dos dados obtidos, um diagnstico da situao atual, o es-
tabelecimento de cenrios futuros por meio de um prognstico e a elaborao de proposies. Deve-se
tambm levar em considerao as especificidades de cada municpio, os aspectos da sua localizao
regional, sua realidade ambiental e socioeconmica, as condies da infraestrutura do sistema rodo-
virio municipal e do sistema virio urbano, a situao dos transportes e dos servios pblicos.
Uma das primeiras aes para o incio do processo de elaborao do Plano Diretor vem a ser a
definio da equipe de acompanhamento, formada por tcnicos do Poder Executivo, consultores espe-
cialistas, outros tcnicos e profissionais do municpio e representantes do Poder Legislativo.
O Plano Diretor dever ser desenvolvido de acordo com um Termo de Referncia, o qual tem como
objetivo apresentar as informaes necessrias completa compreenso deste documento, assim como
listar o contedo mnimo a ser elaborado e tambm os produtos finais a serem atingidos pelo Plano.
Contedo do Termo de Referncia

1. fase Metodologia e plano de trabalho
Onde deve constar definio dos objetivos e atividades a serem desenvolvidas em cada uma das
fases seguintes. Deve conter tambm os mtodos e tcnicas a serem utilizados com seu cronograma
fsico definido. A metodologia a ser utilizada dever prever a viabilizao da participao dos tcnicos
da prefeitura, chamada de equipe tcnica, e tambm de representantes de vrios segmentos da socie-
dade civil.
2. fase Leitura, diagnstico e prognstico

Essa fase compreende uma leitura tcnica da realidade do municpio, tendo como produto final
o diagnstico municipal e as tendncias do cenrio atual, definindo os principais eixos estratgicos que
nortearo a elaborao do Plano.
3. fase Diretrizes e propostas

Tendo como base a fase anterior, sero ento definidas diretrizes para o desenvolvimento inte-
grado do municpio, com curto, mdio e longo prazos. Devem ser definidas proposies para as diversas
aes municipais, como institucionais, socioeconmicas, ambientais, fsico-territoriais, de infraestrutura
e servios pblicos.

tambm nessa fase que deve ser definido o macrozoneamento municipal, embasando o futuro
zoneamento urbano, onde cada zona dar origem a distintos usos e ocupaes definidos, subsidiando
ento a ocupao ordenada do municpio e da cidade.
4. fase Legislao bsica

O Plano Diretor deve ser apresentado ao Poder Legislativo Cmara Municipal, sob a forma de
projeto de lei, incluindo os objetivos, a poltica de desenvolvimento municipal e urbana, a gesto parti-
cipativa e o sistema de acompanhamento e controle do Plano. A legislao bsica do Plano deve incluir:
a Lei do Plano Diretor, a Lei do Permetro Urbano, a Lei de Parcelamento do Solo, a Lei de Zoneamento
de Uso e Ocupao do Solo, a Lei do Sistema Virio, o Cdigo de Obras e o Cdigo de Posturas do
Municpio. Todos esses aspectos visam auxiliar a implantao dos equipamentos e servios urbanos
assim como as reas onde o municpio ir exercer seus direitos legais como seu poder de polcia e da
tributao municipal.
5. fase Priorizao para investimentos

O Plano de Ao contido no Plano Diretor indica os investimentos a serem realizados pelo
municpio, com a hierarquizao definida destes. So estimados os custos dos diversos investimentos
como infraestrutura e servios urbanos, normalmente durante os prximos cinco anos, incluindo a
capacidade de endividamento municipal, de acordo com sua arrecadao de tributos e as principais
fontes de arrecadao de recursos.
Alm dessas etapas, os municpios brasileiros esto realizando um encontro chamado de Confe-
rncia das Cidades, que tem como objetivo principal auxiliar, envolvendo diversos setores da sociedade,
em vrias definies para a Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano, instrumento este que ajudar
o Poder Pblico a determinar aes para a reduo das desigualdades sociais tanto no mbito local
como no regional.
Essa Conferncia realizada em municpios com mais de 20 mil habitantes, podendo os munic-
pios menores participarem tambm. Apresenta-se como um importante momento de dilogo entre o
governo e a sociedade para a construo de cidades mais justas, sustentveis, alm de ajudar na inser-
o da populao como um importante agente nas decises municipais, gerando maior qualidade na
gesto democrtica das cidades.
A figura a seguir contm o macrozoneamento municipal de Campinas/SP, constante do Plano
Diretor de 20062. Como o Plano Diretor deve abranger toda a rea municipal, na figura aparece toda a
rea do municpio. Este macrozoneamento sintetiza o que foi relatado anteriormente e mostra a diviso
da rea municipal de acordo com suas caractersticas.

SEPLAMA Secretaria de Planejamento, Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente.

MZ2
MZ3 MZ8
MZ1
MZ9
MZ4
MZ5
rodovias
MZ6
limite de macrozonas
MZ7
MZ 1 rea de Proteo Ambiental (APA) MZ 6 rea de Vocao Agrcola (AGRI)
MZ 2 rea de Controle Ambiental (ACA) MZ 7 rea de Influncia Aeroporturia (AIA)
MZ 3 rea de Urbanizao Controlada (AUC) MZ 8 rea de Urbanizao Especfica (AURBE)
MZ 4 rea de Urbanizao Prioritria (AUP) MZ 9 rea de Integrao Noroeste (AIN) (NO)
MZ 5 rea Prioritria de Requalificao (APR)
2 Plano Diretor de Campinas/SP de 2006 adequao do Plano Diretor de 1996 ao Estatuto da Cidade.
<www.campinas.sp.gov.br/seplama/projetos/planodiretor2006/apresentacao/apres2/img13.gif>.

Texto complementar
Ideologizao do Plano Diretor
(TEIXEIRA, 2005)
A elaborao de Planos Diretores para municpios com mais de 20 mil habitantes j uma exi-
gncia do Governo Federal desde a Constituio de 1988. Mas apenas com o Estatuto da Cidade1 se
estabelece um prazo, at outubro de 2006, para que essa obrigatoriedade se cumpra. Tarefa rdua,
para o tempo curto, considerando os inmeros municpios e a ausncia de sanes para aqueles
que a desobedecerem.
O Ministrio das Cidades, na tentativa de agilizar o processo de elaborao dos planos, publi-
cou em novembro de 2004 dois editais, convocando profissionais das diversas regies do pas com
experincia na elaborao de Planos Diretores Participativo a se credenciarem como consultores
e capacitadores. Como as exigncias eram muitas, poucas equipes e profissionais individuais con-
seguiram se cadastrar, ento novos editais foram publicados no incio de 2005, em substituio
aos anteriores, simplificando a documentao exigida e reduzindo a pontuao mnima para o pr-
-cadastramento.
Porm, esse cadastramento no implicou na contratao dos credenciados pelo Ministrio das
Cidades, nem por qualquer outro rgo pblico, e no conferiu tambm habilitao automtica
para participar em processos de licitaes. Foi somente uma indicao.
No Brasil de hoje existem em torno de 2 500 municpios espera dos seus planos. Com esses
nmeros, fica claro a importncia de se estabelecer a discusso sobre o assunto.
O professor Flvio Villaa, em tempo, acaba de escrever um minucioso depoimento sobre o
assunto. Depoimento de quem participou e participa de perto da trajetria dos Planos Diretores, ou
seja, do planejamento urbano no nosso pas. Suas vrias publicaes comprovam sua autoridade
em tratar do tema, entre eles: Espao Intraurbano2, O que Todo Cidado Precisa Saber Sobre Habita-
o3, entre outros textos. Seu ltimo depoimento, veiculado pela internet, As iluses do Plano Diretor,
com data de publicao de 7 de agosto de 2005, tem seu principal objeto de anlise no Plano Di-
retor Estratgico de So Paulo: sua ideologizao, suas legislaes, participao da populao nas
subprefeituras, planos de obras e tudo mais que envolve o Plano.
Mas a discusso que ele faz mais ampla e pertinente s outras cidades grandes e mdias,
onde o fenmeno Plano Diretor aconteceu e continua a acontecer de forma muito similar. Villaa
faz exceo aos municpios inseridos em reas metropolitanas (exemplo Santo Andr, Guarulhos,
Nova Iguau) que funcionam na condio de cidades subrbio, onde a populao mais homo-
gnea do que as das cidades centrais.
Para o urbanista, um dos grandes equvocos do Plano j comea com sua denominao Plano
Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo. Pois se entende como Planejamento Estratgico
uma tcnica adotada pelos norte-americanos na dcada de 19604, onde o planejamento deveria ser

utilizado para produzir mquinas urbanas de fazer renda. Tcnica essa utilizada e aprimorada pelos
urbanistas espanhis nas olimpadas de 1992, em Barcelona, onde o planejamento tem como meta
a competio entre as cidades no mundo globalizado e informatizado, obedecendo ao iderio neoli-
beral. Para tanto, foram utilizadas Aes Estratgicas claras e no simplesmente propostas. No caso
do Plano Diretor de So Paulo, as 338 Aes Estratgicas resultantes so, simplesmente, propostas
que no se sabe quem vai execut-las, nem quando, nem como, nem com quais recursos.
As Aes Estratgicas constam na redao final dos inmeros planos diretores j elaborados
pelo Brasil afora (independente deles serem destinados a municpios pequenos, mdios ou gran-
des), que tm em comum a fora do novo termo utilizado pelo planejamento urbano brasileiro, apa-
rentemente solucionador dos problemas mais urgentes, porm sem propor a utilizao adequada
dos meios e fins exigidos pelo termo.
Villaa investiga a origem do Plano Diretor para entender as razes pelas quais esse conceito
toma fora e se transforma em ideologia no Brasil. no Plano Agache, elaborado para o Rio de
Janeiro em 1930, onde encontra sua primeira semente. O autor ironiza, de certa forma, como a ideia
de Plano Diretor instrumento que nunca existiu na prtica possa ter adquirido tanto prestgio,
sendo difundido e adotado rapidamente pela elite da sociedade, principalmente por arquitetos e
engenheiros ligados a problemas urbanos, polticos, diversas faculdades, empresrios (principal-
mente do setor imobilirio) e pela imprensa.
[...]
Os conflitos de interesse geraram uma participao significativa nas reunies pela populao
dessas subprefeituras do Quadrante Sudoeste. Nessa parte da cidade, como bem analisa Villaa,
havia interesses claros nas propostas do Plano e por essa razo participou-se ativamente das
audincias pblicas ou fora delas, pois o assunto em questo lhes dizia respeito. No entanto, os
debates que aconteciam nas reunies em outras subprefeituras de grande densidade populacional,
como a da Cidade de Tiradentes, Itaquera, MBoi Mirim, tinham baixssima frequncia: faltava assunto
nos encontros, com certeza no tinham conhecimento do Plano, portanto seus problemas no
eram apontados como prioritrios, mantendo-os longe das discusses, perdendo a oportunidade
de colocar suas necessidades mais urgentes e serem atendidos.
A imprensa, grande defensora do Plano Diretor de So Paulo durante sua elaborao e partici-
pante da ideologia vigente, tem nele o grande solucionador de todos os entraves da cidade e che-
gou a afirmar em editais que sua ausncia o que acarreta o rpido crescimento da cidade, sendo a
grande causa dos seus problemas; ao invs de desigualdade de riqueza e de poder poltico da sua
populao, pelo desemprego, pela misria, pelas ms condies de saneamento, de sade, mora-
dia e educao da maioria (p.10). A imprensa valoriza, sobremaneira, as novas determinaes do
Plano, principalmente no que se refere ao meio ambiente, esquecendo-se de que muitas delas no
passam de cpias de leis estaduais vigentes h dcadas, mas nunca cumpridas.
Exemplo contundente da no obedincia s legislaes existentes quanto proteo dos
mananciais (legislao inicialmente municipal, depois estadual), onde existe uma grande restrio
quanto ao uso e ocupao do solo nessas reas, para evitar a poluio das represas e preservar
os recursos hdricos. No entanto, o que acontece, particularmente nas bacias de Guarapiranga e
Billings, abastecedoras de gua da cidade de So Paulo, a ocupao acelerada de suas margens,

consequncia da ausncia de alternativas de moradia para a populao de baixa renda da cidade.

Esses exemplos so elucidativos, pois mostram que as leis j existem, mas muitas vezes no so
cumpridas. Fica a indagao: Para que mais leis em setores onde elas j existem? Para a imprensa, o
Plano visto com a salvao da cidade, em todos os sentidos, sem uma avaliao mais profunda
do assunto.
O autor enfatiza a prepotncia das leis de Planos Diretores, quando define seus projetos para
diferentes reas como saneamento, meio ambiente, transporte, educao entre outras, que so da
esfera estadual e federal. Ou seja, o Plano Diretor seria mais poderoso que qualquer outro projeto
do governo, esquecendo-se [sic] que o municpio quem deve compatibilizar seus planos aos do
estado, e no o contrrio.
Em So Paulo, projetos como os CEUS, o Bilhete nico ou dos Corredores, que j vinham sendo
gestados bem antes do Plano, pelas Secretarias de Educao e de Transportes, constam nele como
se fossem projetos novos, exemplos tpicos citados por Villaa onde a administrao condicionou o
plano e no o contrrio.
Comenta tambm a quantidade de planos existentes para o Municpio de So Paulo (Plano
Municipal de Saneamento Bsico, Plano Municipal de Educao, Plano Municipal de Sade, entre
outros), demonstrando que esse excesso de planos confusos e irracionais comprovam que o apelo
a eles duvidoso, contribuindo para desacredit-los, por um lado, mas tambm, contrariamente,
ajudando a manter sua imagem de salvador de todos os problemas existentes na cidade. O que
confirma um iderio vigente de uma tecnocracia onde o conhecimento tcnico e cientfico deve ser
o condutor da ao poltica.
[...]
As Iluses do Plano Diretor so uma anlise formidvel das dificuldades, possibilidades, resul-
tados e ideologizao do planejamento urbano no Brasil. Possvel, somente, por decorrer da expe-
rincia terica e prtica de um urbanista consistente e principalmente corajoso. Flvio Villaa escreve
sobre as novas possibilidades de planejar, contando para tanto com a participao da maioria, vtima
maior do nus catico urbano.
Notas
1 PRESIDNCIA DA REPBLICA (Fernando Henrique Cardoso; Pedro Parente). Estatuto da Cidade, Medida Provisria
2.220 de 4 de setembro de 2001. Disponvel em: <www.estatutodacidade.org.br/download/estatuto-da-cidade.zip>.
Acesso em: 3 nov. 2005.
2 VILLAA, Flvio. Espao Intraurbano. So Paulo: Studio Nobel, 2001.
3 VILLAA, Flvio. O que Todo Cidado Precisa Saber Sobre Habitao. So Paulo: Global editora e distribuidora
Ltda., 1986.
4 ARANTES, Otlia. Uma estratgia fatal. A cultura nas novas gestes urbanas. ARANTES, Otlia; In: VAINER, Carlos e
MARICATO, Ermnia. A Cidade do Pensamento nico: desmanchando consensos. Petrpolis, RJ: Editora Vozes, 2000.
Denise Mendona Teixeira, arquiteta, mestre em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Mackenzie com a dis-
sertao Plano Diretor do Municpio de Ipia BA: limitaes e possibilidades.
(Resenha 132, nov. 2005.)

Atividade
1. Busque na internet 2 (dois) Planos Diretores formulados pelos diversos municpios brasileiros,
identificando entre eles os aspectos relativos incluso de alguns instrumentos do Estatuto da
Cidade.

Gabarito
1. A atividade dever ser completa ao identificar: 1.) Se o municpio j elaborou ou revisou o Plano
Diretor ao Estatuto da Cidade Plano com data posterior a 2001; 2.) Quais os instrumentos do
Estatuto da Cidade que esto previstos no Plano Diretor, como: IPTU Progressivo, outorga onerosa
do diretor de construir, usucapio, transferncia do direito de construir, operaes consorciadas.
O aluno pode encontrar informaes e detalhes dos Planos Diretores nos sites dos municpios.
Alguns exemplos so bastante completos como os dos municpios de: Cascavel/PR, Campinas/SP,
Fortaleza/CE, Curitiba/PR, Santo Andr/SP, Vila Velha/ES.
Pode ser consultado o site do Ministrio das Cidades:
<www.cidades.gov.br/planodiretorparticipativo/index.php?option=com_content&task=section
&id=12&Itemid=8>.

Componentes do
planejamento:
reconhecendo a importncia
do planejamento urbano
Planejamento municipal
De todos os cenrios, o da globalizao o que mais vem influenciando os municpios e as cidades
quanto ao desenvolvimento de suas atividades socioeconmicas. As consequncias conduzem a uma
assimetria social e a inmeras desigualdades. O que mais tem desafiado os planejadores so as chama-
das competitividades entre as cidades. Ora, quando estas pertencem a um aglomerado como os de
reas metropolitanas, onde a cidade-polo j possui todos ou a maioria dos benefcios da aglomerao,
no h por que pensar em competir com os municpios vizinhos. A cidade-polo dever adotar uma
postura de cooperao entre elas, pois do contrrio ficar com o nus das periferias desestruturadas e
com todas as mazelas urbanas.
A deciso de cooperar com as cidades de seu entorno descentralizando atividades, principalmen-
te as dos setores secundrio e tercirio, pode levar a uma quase simetria econmica, conduzindo a po-
pulao a procurar postos de empregabilidade fora da cidade-polo.
O poder local v-se num dilema: de um lado, a concentrao de pessoas e atividades resultando um
desenvolvimento e maior nvel de atividades econmicas, e de outro as desigualdades sociais, provocando
inmeras contradies em relao ao acesso aos servios e a busca das vantagens da aglomerao.

70 | Componentes do planejamento: reconhecendo a importncia do planejamento urbano
Os cenrios que foram formados apresentam, alm das desigualdades em todos os sentidos, as
graves respostas da natureza para a apropriao descontrolada do solo. A falta de respeito pelos com-
ponentes do meio natural causa os desequilbrios ambientais.
Isso resulta em uma m qualidade da vida urbana, sendo necessrio conservar a natureza, por
meio de aes que determinem um padro cultural para as comunidades.
Os princpios do manejo consciente dos recursos naturais podem e devem ser as premissas para o
desenvolvimento sustentvel. Isso implica em mudanas comportamentais em relao apropriao do
espao urbano e aos bens e servios. A economia de energia, por exemplo, a reciclagem dos materiais
utilizados e do lixo produzido, a conservao dos recursos hdricos, a utilizao e reutilizao da gua e
o aproveitamento das espcies vegetais como forma de amenizar os efeitos da poluio do ar e do solo,
podem ser comportamentos ticos em relao aos princpios da sustentabilidade.
De qualquer forma, nada pode ser feito sem a participao ativa da populao nesse processo. Os
programas educativos de carter ecolgico-cultural podem instrumentalizar o cidado para a escolha
das reas a serem ocupadas na cidade.
A viso ecolgica estendida populao por meio de um vasto programa de educao ambiental, em vrios nveis, daria
ao cidado e s comunidades de bairro uma viso mais crtica na escolha de seus lugares de alta permanncia, tendo
como ponto focal a qualidade de vida. Dessa forma a demanda por habitaes, a comear pelas classes mais privilegia-
das, partiria de uma gama de valores ambientais que levaria tanto os rgos governamentais quanto o setor imobilirio a
mudarem suas atitudes imediatistas quanto ocupao e explorao do solo urbano. (FRANCO, 1997, p. 204)
O sistema de planejamento municipal, contudo, ainda carece de sistema de informaes de to-

dos os gneros, sejam dados econmicos, financeiros, do perfil populacional ou at mesmo ambiental.
Somente por meio de dados precisos e organizados que a ideia de planejamento pode ser dissemi-
nada. Tambm os princpios de desenvolvimento sustentvel no contexto das polticas, programas e
projetos municipais podem reverter as perdas dos recursos ambientais.
A comunidade deve identificar as lideranas, que possam compor com o poder pblico o pro-
cesso de definio das estratgias para o desenvolvimento municipal. Essa dinmica, alm de ser um
princpio constitucional, agrega valores locais ao planejamento, conferindo, sem dvida alguma, uma
maior legitimilidade ao processo.
possvel pensar um sistema permanente de planejamento a partir de uma lgica que defina as
vocaes locais de desenvolvimento. A questo mais polmica diz respeito s dimenses do planeja-
mento, pois aliar a tcnica poltica uma arte, o que vem desafiando ao longo dos tempos as duas par-
tes. Tudo isso deve ser aliado informao sobre os recursos pblicos, disponveis para cada segmento
municipal e programados na gesto oramentria.
O gestor pblico deve partir dos princpios bsicos da economicidade, da eficincia e da efeti-
vidade na aplicao dos recursos pblicos. Ser econmico partir do princpio de que os recursos so
escassos e que devem ser gastos com toda a cautela possvel. Ter eficincia poder atender de maneira
racional s reivindicaes comunitrias. E ter efetividade em suas aes poder atender a comunidade
em determinado setor num maior espao de tempo.
Dessa forma, a hierarquizao da aplicao dos recursos pblicos imprescindvel nas aes de
planejamento para que o Poder Pblico atenda uma maior parcela da populao.

Componentes do planejamento: reconhecendo a importncia do planejamento urbano | 71
Planejamento urbano
Para que se possa falar em urbano, primeiramente devemos caracterizar esse espao. O territrio
municipal constitudo de pores distintas, denominadas de urbanas e de rurais. As reas urbanas so
formadas a partir das sedes dos distritos administrativos, sendo que o principal distrito denominado de
distrito-sede e abriga o Poder local (Executivo e Legislativo). Essas reas se caracterizam por apresentar
maior densidade1 demogrfica ou populacional e maior densidade construda do que na rea rural, e so
conhecidas como cidades.
As reas rurais se diferenciam das reas urbanas, principalmente pelo tipo de atividade, que mais
voltada ao setor primrio da economia (agricultura, pecuria), e onde as propriedades possuem uma
maior dimenso.
Outra questo a ser conceituada diz respeito ao planejamento, principalmente, no caso, ao pla-
nejamento urbano. Ora, se estamos nos referindo ao urbano, j podemos saber de antemo que esta-
mos falando sobre cidades. [...] comearia pela noo de planejamento que creio ser a mais simples
e comum: o contrrio da improvisao. Uma ao planejada uma ao no improvisada. Uma ao
improvisada uma ao no planejada (FERREIRA, 1992, p. 15).
O estudo para a modificao de um ambiente urbano, suas especificidades e o conhecimento da
situao em que a cidade se encontra podemos denominar de planejamento urbano.
Planejamento, assim como o ingls planning, o alemo planung, o francs planification e o espanhol planeamiento, tem
razes muito antigas, que remetem ao latim planus. O estabelecimento de um plano inicial e a ao em conformidade
com esse plano, que uma definio aproximativa do que seja o planejamento (urbano ou qualquer outro), tinha a
ver, originalmente, com a representao bidimensional de uma construo o plano dessa construo. Como se per-
cebe at intuitivamente, a palavra planejamento sempre remete ao futuro. Esse contedo essencial permanece se se
transfere a discusso para a seara do planejamento urbano, coisa muito diversa e infinitamente mais complexa que
o planejamento de uma construo, por envolver todo um coletivo social prenhe de conflitos e contradies e uma
pondervel dimenso de imprevisibilidade. (SOUZA, 2006, p. 149, grifo do autor)
A coordenao das aes, de certa forma, precisa ser organizada para que os habitantes, as ativi-
dades, os edifcios, os equipamentos sejam dispostos no territrio da cidade de forma harmnica. Isso
pode disseminar os conflitos na cidade, justamente pela previso das localizaes urbanas. Um vis
importante do planejamento, nesse caso, vem a ser o ecourbanismo, vertente do planejamento preo-
cupada com o meio ambiente.
O planejamento estratgico vem sendo adotado gradativamente para as reas urbanas, com a
preocupao de mercado, sendo que muitos autores se referem cidade como mercadoria, locais onde
se pode investir.
Inspirado em conceitos e tcnicas oriundos do planejamento empresarial, originalmente sistematizados na Harvard
Business School, o planejamento estratgico, segundo seus defensores, deve ser adotado pelos governos locais em
razo de estarem as cidades submetidas s mesmas condies e desafios que as empresas. (Maricato; Arantes;
VAINER, 2004, p. 76)
Enquanto o planejamento estratgico tem a preocupao com o mercado e o ecourbanismo com

o meio ambiente, surge o Estatuto da Cidade, cuja preocupao a participao popular. Todas essas
abordagens vo ocasionar o planejamento de gesto, voltado administrao de determinada situao
a partir dos recursos disponveis, principalmente os financeiros.
1 Relao habitantes ou metros quadrados construdos pelo territrio, normalmente a medida utilizada m/ha (hectare) ou hab/ha (hectare).

Tendo como principal prtica a noo de equilbrio, o planejamento urbano e o sistema de pla-
nejamento devem ter como objetivo principal o estabelecimento de um padro superior da qualidade
de vida da populao. Uma ocupao ordenada do solo, a localizao adequada das moradias e das
diversas atividades que proporcionam empregabilidade populao, reas de lazer com a devida con-
servao do meio ambiente, acessibilidade aos servios de sade, educao e cultura devem ser deter-
minados por dispositivos que orientem o crescimento da cidade e proporcionem um bem-estar geral.
Na verdade, o planejamento urbano deve ser encarado como um olhar futuro sobre o territrio da
cidade, prevendo os compartimentos que devem ser mais bem aproveitados e aqueles que possam vir
a ser ocupados de forma sustentvel. Tudo isso aliado aos aspectos que do suporte legal s aes de
planejamento a legislao urbanstica.
O futuro das cidades depende somente de um planejamento que apresente objetivos claros e
consistentes, polticas pblicas eficientes, uma participao popular ativa e disponibilidade de recursos
financeiros.
Tamanho das cidades/densidade urbana

A noo do espao urbano, que diz respeito cidade, concebida a partir de um permetro, uma
poligonal fechada, denominada de permetro urbano. Ela deve ser objeto de lei municipal, onde devem
constar todos os pontos para a sua definio como tambm a rea total da cidade.
Mas a pergunta que fica quanto ao tamanho desse permetro, ou seja, qual o tamanho ideal de
cidade. Ao atingir determinadas dimenses, ou seja, a partir de determinado tamanho, a cidade passa
a apresentar cada vez mais complexidades, justamente por conta do atendimento s necessidades da
populao. O abastecimento dgua, a coleta e disposio final dos resduos slidos, a conservao do
meio ambiente natural em contraposio ocupao do territrio, e outros temas, devem ser dimensio-
nados a partir do tamanho da cidade.
Em contrapartida a isso aparece tambm a lgica do mercado de terras, cuja argumentao a
do capital imobilirio. Para salvaguardar a apropriao do territrio e dar suporte a todas as atividades
urbanas, assim como regulamentar essas atividades, o zoneamento de uso e ocupao do solo urbano
vem definir, inclusive, o mercado de terras. A administrao desse espao urbanizado conduz a um grande
desafio. Por um lado, a definio de polticas pblicas para atender as demandas crescentes da popu-
lao, e de outro, a capacidade de definir fluxos de investimentos pelo capital imobilirio por meio de
locais que produzam uma ocupao produtiva em termos de mercado. O tamanho da cidade pode
comprometer esses investimentos.
Para alm das medidas caracterizadas como genricas urbanas, coloca-se em debate o tema das medidas intraurbanas,
estabelecendo de sada uma diferena entre a noo administrativa do territrio como rea de abrangncia de dados
e a construo de medidas ambientais coletivas e territoriais. (KOGA, 2003, p. 104)
A referncia para o tamanho e a medida da cidade tem como principal componente a densidade.
Atravs dela possvel dimensionar as possibilidades de infraestrutura e servios, assim como a acessi-
bilidade terra urbana.

A densidade um dos mais importantes indicadores e parmetros de desenho urbano a ser utilizado no processo
de planejamento e gesto dos assentamentos humanos. Ela representa o nmero total da populao de uma rea
urbana especfica, expressa em habitantes por uma unidade de terra ou solo urbano, ou o total de habitaes de uma
determinada rea urbana, expressa em habitaes por uma unidade de terra. Geralmente utiliza-se o hectare como
unidade de referncia quando se trabalha com reas urbanas. A densidade serve como um instrumento de apoio
formulao e tomada de deciso por parte dos planejadores urbanos, urbanistas, arquitetos e engenheiros no mo-
mento de formalizar e decidir sobre a forma e extenso de uma determinada rea da cidade. Serve tambm como
um instrumento para avaliarem-se a eficincia e a performance das propostas e/ou projetos de parcelamento do solo.
(ACIOLY; DAVIDSON, 1998, p. 16)
O significado da densidade urbana vai depender do conceito que se quer atribuir. Como ela tra-
duz uma relao com o territrio, ao se pensar como a populao est distribuda nesse territrio, pode-
mos ter: a densidade populacional ou demogrfica habitante por hectare, a densidade construda ou
edificada metros quadrados por hectare, ou a densidade habitacional habitaes por hectare.
Tambm, a partir da observao da Lei Federal 6766/ 792, que estabelece que 35% do territrio da
cidade seja dotado de reas pblicas praas, ruas, locais para implantao de equipamentos pblicos
podemos considerar as densidades: lquida e bruta. A densidade lquida calculada a partir da subtrao
das reas pblicas, e no clculo da densidade bruta o que vale a rea total da cidade.
Para se ter uma ideia da densidade urbana, podemos ter como base um hectare, que vem a ser
igual a 10 mil metros quadrados. Uma quadra na cidade normalmente possui essas dimenses. Se pen-
sarmos que teremos que subtrair 35% para as reas pblicas, restar uma rea lquida de 6,5 mil metros
quadrados a ser loteada. Dividindo-se essa rea pela rea do lote mnimo previsto para o local, teremos
o nmero de lotes na quadra (para efeito de exemplo vamos utilizar um lote mnimo de 250 metros qua-
drados, ento teremos na quadra 26 lotes). Se para cada lote tivermos uma habitao unifamiliar3 (utili-
zamos atualmente 3,3 pessoas por famlia, de acordo com o IBGE Sntese de Indicadores Sociais 2003),
teremos em cada lote 3,3 pessoas e na quadra 85,8 pessoas, o que resultaria em 85,8 habitantes por hec-
tare (85,8hab/ha), como densidade lquida. O clculo para a densidade bruta resultaria em 55,77hab/ha.
A seguir um quadro explicativo sobre os clculos de densidades anteriormente elaborados:
Densidade (hab) rea Densidade (hab/ha)

Lquida 6 500m ou 0,65ha 85,8
Bruta 10 000m ou 1ha 55,77
Ao se propor outras tipologias de ocupao para a cidade, a densidade poder aumentar ou dimi-
nuir. De acordo com isso podemos supor que a terra urbana pode ter seu valor influenciado na medida
em que as possibilidades de uso de determinado lote se estabelea. A lgica do mercado imobilirio se
baliza nessas questes. Quanto maior a densidade que determinada rea da cidade possa vir a ter, maior
o valor da terra. Isso tambm influencia a apropriao da infraestrutura urbana, pois se tivermos uma
densidade maior, teremos um melhor aproveitamento e at mesmo uma racionalizao dessa infraes-
trutura.
2 Lei do Parcelamento do Solo, que trata dos loteamentos e desmembramentos, assim como fixa algumas condicionantes para a ocupao
do solo urbano.
3 Habitao unifamiliar a moradia para somente uma famlia no lote.

Texto complementar
Densidade, paisagem urbana e vida da cidade: jogando um pouco de luz
sobre o debate porto-alegrense
(VARGAS, 2007)
Fundamentos
O atual Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre (1. PDDUA, Lei
434/99) est fundamentalmente baseado na questo da densidade. Essa medida originria da geogra-
fia e que mensura a relao entre quantidade de pessoas e quantidade de espao foi a varivel-chave
utilizada para determinar os regimes urbansticos e orientar o desenvolvimento urbano de nossa cida-
de, conforme expresso nos textos e captulos que conformam o arcabouo conceitual do Plano.
Isso indica um vis eminentemente tcnico, para no dizer tecnicista, onde modela-se uma
cidade pensando apenas na quantidade de gente (e, consequentemente, de construes) suport-
vel pelas regies ou setores da cidade, deixando em segundo plano as questes de paisagem, qua-
lidade ambiental, patrimnio coletivo e dinmica social urbana. uma opo pragmtica, atrelada
s lgicas da burocracia administrativa e voltada ao atendimento dos condicionantes financeiros,
a qual busca prioritariamente equilibrar o oramento por meio da minimizao dos gastos e da ma-
ximizao das receitas, visando o atendimento da infinidade de demandas hoje colocadas sob a
responsabilidade da municipalidade. Com isso, abre-se mo de anseios mais elevados para o futuro
da cidade e da coragem de subverter restries administrativas em prol de uma real qualificao do
ambiente urbano. Essa tendncia por si s j constitui um desalento para todos os que conhecem
um pouco da tradio do urbanismo porto-alegrense, a qual nos conta uma histria de quase cem
anos de humanismo e sofisticao de pensamento, de ousadia e utopias, para muito alm do herme-
tismo tcnico e do pragmatismo econmico que se verifica nos dias de hoje. Quem no conhece essa
histria tambm tem motivos para lamentar, pois constatar que a capital da qualidade de vida, a
cidade da participao popular, o foco das atenes planetrias por sua cultura, suas conquistas e
mobilizaes sociais, trabalha com uma matriz de planejamento urbano limitada e um tanto mope
como a do planejamento por densidades.
Pois bem, esqueamos por um momento nossas aspiraes e aceitemos o planejamento por
densidades, o qual nos prope um modelo de cidade baseado em distribuio de populaes em
funo da otimizao da infraestrutura. O estado da arte de tal escola de planejamento indica a
necessidade de trabalhar com valores de densidade que incluam no apenas os moradores, mas
tambm os trabalhadores e usurios permanentes das reas, pois todos consomem igualmente
a infraestrutura. Assim, ao invs de falarmos em habitantes por hectare (hab/ha) o mais preciso
utilizar valores de economias por hectare (eco/ha) para medir densidade urbana, pressupondo
que a cada economia corresponde um determinado nmero de pessoas. A partir dessas premissas,
foram definidos padres de densidade para as diversas regies da cidade, determinando o quanto

essas regies poderiam ou deveriam encher-se, sob
Domnio pblico.
o argumento da necessidade inapelvel de adensa-
mento. Tal argumento baseia-se na tese, a primeira
vista bastante convincente, de que Porto Alegre
atualmente uma cidade deseconmica, possuindo
muitas reas com baixas densidades que possuem
boa acessibilidade e so dotadas de infraestrutura ur-
bana. Infraestrutura, numa acepo moderna, indica,
alm da pavimentao e das redes de gua, esgoto
e energia, tambm as reas verdes, os equipamentos
Figura 1.
pblicos, os servios urbanos (transporte, limpeza
pblica), as instalaes comerciais, de lazer e cultura
e todos os demais recursos coletivos necessrios para
a vida na cidade. Assim, segundo a filosofia do Plano,
todos estariam pagando (por meio dos impostos) para
prover recursos urbanos a alguns poucos ocupantes
Domnio pblico.
dessas reas privilegiadas e forando a expanso do
assentamento para cada vez mais longe, acarretando
tambm custos elevados de urbanizao e funciona-
mento da cidade.
Esses padres de densidade ideais deram ori-
gem aos ndices de aproveitamento do PDDUA,
mecanismo essencial do controle urbanstico e que
indica a quantidade de construo possvel em cada
terreno privado em funo de sua rea (o potencial Figura 2.
construtivo). Com base em tamanhos consagrados
de apartamentos, conjuntos ou salas (as chamadas
economias), essa quantidade de construo possvel
gerada pela multiplicao da rea do terreno pelo
seu ndice de aproveitamento possibilita a inferncia
Domnio pblico.
de quantas economias resultaro de cada obra e, con-

sequentemente, qual ser a densidade resultante na
zona ou no quarteiro. Acrescente-se a o chamado
solo criado e os demais mecanismos de transferncia
ou comercializao de potencial construtivo, para os
quais foi previsto um plus na densidade, sempre,
segundo o modelo, compatvel com a capacidade da
zona (na realidade, compatvel com a capacidade ideal
de uma zona com aquelas caractersticas). Perfeito:
estava dado o modelo, estavam definidos os regimes, Figura 3.
estava montado o sistema de monitoramento da
densificao. E o PDDUA foi s ruas.

O resultado espacial
Domnio pblico.
Se pensarmos que um quarteiro tradicional,
com rea de 10 000m2 (um hectare lquido) pode ser
parcelado em 32 lotes com pouco mais de 300m2
(o lote clssico) e ocupado com uma economia por
lote, temos uma densidade lquida resultante de 32
economias por hectare. Cabe aqui abrir um parntese
e explicar a diferena entre densidade lquida e bruta.
A primeira refere-se ao nmero de economias dividido
exclusivamente pela rea privada dos quarteires (do
alinhamento para dentro), enquanto a segunda divide
a quantidade de economias existente em uma determi-
Figura 4.
nada regio por sua rea total em hectares. um clcu-
lo a varrer, independentemente da existncia de ruas,
praas, equipamentos ou demais reas pblicas no
interior da zona medida. A densidade bruta , portanto,
menor e, em geral, ela corresponde a um valor entre
Domnio pblico.
50 e 65% da lquida. De volta ao exemplo, podemos
considerar ento que 32eco/ha lquido um valor de
densidade baixa, caracterstica de zonas exclusiva-
mente unifamiliares um lote, uma casa (figura 1).
O PDDUA fala em densidades lquidas da ordem
de 170 a um mximo de 260eco/ha lquidos por quar-
teiro, em zonas com ndices de aproveitamento altos
e com incidncia de solo criado. Esse valor mximo
corresponde a cerca de 7,8 vezes a densidade-padro
unifamiliar, deixando claro qual o tamanho do
adensamento proposto para algumas regies de Porto Figura 5.
Alegre.
E do ponto de vista espacial? Quais as conse-
quncias de tal modelo? Como fica o ambiente ur-
bano com esses nveis de adensamento? Tomando
Domnio pblico.
novamente o exemplo anterior, imaginemos como

podem ser distribudas este mximo hipottico de 260
economias em nosso quarteiro de um hectare: 16 edi-
fcios de 4 pavimentos com quatro economias por pa-
vimento (figura 2). Ou 8 edifcios de 8 pavimentos com
quatro economias por pavimento (figura 3). Ou ainda,
4 edifcios de 16 pavimentos com quatro economias
por pavimento (figura 4). Qualquer um, uma simples
questo de gosto, diro alguns (e boa arquitetura, di-
ria eu), imaginando que estamos a tratar de um quar-
teiro vazio em uma cidade abstrata, sem nenhuma Figura 6.

ocupao adjacente ou contexto preexistente. Realmente, nessas condies possvel aceitar quatro
torres de 16 pavimentos harmoniosamente dispostas em uma quadra, com grandes afastamentos e
baixa ocupao do solo (figura 2).
Modelos tridimensionais com simulao da exata posio solar do dia 15 de setembro, s 10h
da manh em Porto Alegre.
Tambm uma imagem agradvel um conjunto de oito prdios distribudos na quadra, com
formas elegantes configurando um arranjo de vis modernista. Ou, como na primeira hiptese, um
padro europeu, com edifcios relativamente baixos colados uns aos outros, formando um quarteiro
compacto, homogneo e com seu miolo totalmente livre, bem iluminado e ventilado.
No esqueamos, porm, que estamos falando de uma cidade real, viva e presente, com
estrutura j consolidada e paisagens consagradas. A verdadeira consequncia desse tipo de aden-
samento aplicado grosseiramente sobre a cidade preexistente so quarteires caticos espalhados
indiscriminadamente por todo o territrio da cidade, com uma ou duas torres inseridas em meio a
alguns prdios pequenos de diversos tipos e poucas casas remanescentes (figura 5).
a lgica mercadolgica, irrefutvel do ponto de vista da dinmica capitalista. Muito bem.
Entretanto, a cidade no pode ser simplesmente transformada em linha de montagem nem subme-
tida exclusivamente aos interesses da indstria (aliados ao interesse do Poder Pblico em arrecadar
recursos com a venda do solo criado), especialmente quando a matria-prima para a fabricao
desses produtos a terra.
Prof. Arquiteto Jlio Celso Vargas: Graduado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Rio
Grande do Sul (1993) e mestre em Planejamento Urbano e Regional pelo PROPUR/UFRGS (2004). professor titular do
Centro Universitrio Ritter dos Reis, desenvolvendo atividades na graduao, ps-graduao, pesquisa e extenso.
profissional credenciado pelo Ministrio das Cidades para elaborao de Planos Diretores e tem atuao privada na
rea da Arquitetura e Urbanismo, com nfase em planejamento e projeto do espao urbano e regional. Atualmente
membro da diretoria do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB/RS) e conselheiro do Conselho Regional de Engenharia
Arquitetura e Agronomia (CREA/RS).
Atividades
1. Calcular a densidade lquida de uma quadra.

2. Quantos lotes podero ter numa rea de terra com 150 hectares, onde ser feito um loteamento,
em cuja rea est previsto lote mnimo de 300m?
3. Calcular para a rea de 150 hectares, do exerccio anterior, a densidade bruta e a lquida, sabendo-
-se que a rea prev uma ocupao de habitaes unifamiliares.

Gabarito
1. Procure fazer um levantamento de uma quadra residencial em seu bairro. Faa uma contagem de
quantos lotes existem na quadra e calcule a densidade lquida populacional. Para isso, elabore a
medio da quadra para ter a rea lquida da quadra, pois quando a quadra foi definida j foi reti-
rado o percentual de 35% relativos s reas pblicas. Multiplique o nmero de lotes encontrados
por 3,3 (pessoas por famlia) e ser encontrado o valor da densidade lquida da quadra.
2. Nesse caso deve ser retirado, do total da rea a ser loteada, o percentual de 35% relativos s reas
pblicas, sendo que os 65% restantes devero ser divididos pela rea do lote mnimo, resultando
no nmero total de lotes que podero ter na referida rea.
3. O clculo para a densidade bruta dever ser feito a partir da rea total de 150 hectares. Para isso,
dever ser tomado o nmero de lotes obtido no exerccio anterior, multiplicando por 3,3 pessoas
por lote resultando na densidade lquida. Para a densidade bruta dever ser utilizada toda a rea
de 150 hectares, porm com o mesmo nmero de pessoas.


A questo ambiental:
estudando de forma integrada as
questes ambientais, buscando a
compreenso dos espaos para um
desenvolvimento harmnico
A questo ambiental no planejamento urbano

No processo de urbanizao, o homem realiza mudanas no ambiente a fim de possibilitar sua uti-
lizao para um melhor desempenho das diversas atividades humanas. Algumas dessas mudanas vm
acontecendo de forma desenfreada e sem a devida preocupao com o meio natural, que finito e frgil.
Como exemplo, podemos citar os desmatamentos, as modificaes nos diversos ecossistemas, a imper-
meabilizao e a eroso do solo, a poluio e posterior canalizao dos rios, tendo como consequncias
as diversas catstrofes naturais ocorridas atualmente e as alteraes climticas num nvel global.
A melhora na qualidade de vida da populao est diretamente ligada ao desenvolvimento
econmico e transformao da natureza em bens materiais e de consumo. A urbanizao implica
em transformar o ambiente natural em ambiente construdo; por isso, muitas vezes, a defesa do meio
ambiente vista como antidesenvolvimentista. Bens so projetados e construdos, e seus resduos so
depositados no meio, com a viso de que os recursos naturais so infinitos e que a natureza capaz de
absorver quantidades ilimitadas de entulhos.
O processo de urbanizao acelerado pelo qual passa a sociedade nas ltimas dcadas e a
maior estabilizao da economia colocaram em evidncia o enorme volume de resduos gerados e a
82 | A questo ambiental: estudando de forma integrada as questes ambientais,
buscando a compreenso dos espaos para um desenvolvimento harmnico
degradao intensa da natureza. As consequncias ambientais dessas aes passaram a ser objeto de
maior ateno por parte dos governos e das organizaes como um todo, elevando o grau de conscin-
cia da sociedade sobre tal tema.
O rpido adensamento das cidades brasileiras de mdio e grande porte e a concentrao de pes-
soas nos centros urbanos tm provocado inmeros problemas para a destinao do grande volume
de resduos gerados em atividades de construo e demolio de edificaes e infraestrutura urbanas,
condicionando os gestores pblicos a adotarem solues mais eficazes na gesto das cidades.
A Conferncia sobre Desenvolvimento e Meio Ambiente das Naes Unidas (Rio 92) contribuiu,
por meio da Agenda 21, para consolidar a ideia de que o desenvolvimento sustentvel no demanda
apenas a preservao dos recursos naturais a fim de garantir s geraes futuras condies de desenvol-
vimento condizentes com as atuais, mas tambm a garantia de equidade no que diz respeito ao acesso
aos benefcios do desenvolvimento.
Para que isso fosse possvel, alguns acontecimentos foram fundamentais: a) a Declarao de
Estocolmo (1972), instituda durante a Conferncia das Naes Unidas sobre o Meio Ambiente Humano;
b) o documento A Estratgia Mundial para a Conservao (Nova Iorque, 1980), elaborado pelo Programa
das Naes Unidas para o Meio Ambiente (PNUMA), pela Unio Internacional para a Conservao da
Natureza (UICN) e pelo Fundo Mundial para a Vida Selvagem (WWF); c) o documento Nosso Futuro
Comum, (1982) conhecido como Relatrio Brundtland, desenvolvido pela Comisso Mundial sobre o
Meio Ambiente e o Desenvolvimento, criada pelas Naes Unidas e presidida pela primeira-ministra da
Noruega, Gro Brundtland; e d) a resoluo da Assembleia Geral das Naes Unidas (dezembro de 1989),
onde houve a solicitao para a organizao de reunio mundial (CNUMAD Rio 92) para desenvolver
estratgias com o objetivo de conter e reverter os processos de degradao ambiental, promovendo o
desenvolvimento sustentvel e ambientalmente racional.
Existem diferentes interpretaes para o termo desenvolvimento sustentvel. No entanto, o governo
brasileiro adota a definio apresentada no documento Nosso Futuro Comum, ou Relatrio Brundtland,
no qual desenvolvimento sustentvel concebido como o desenvolvimento que satisfaz s necessidades
presentes, sem comprometer a capacidade das geraes futuras de suprir suas prprias necessidades1.
Esse conceito parece, em termos prticos, um tanto contraditrio, visto que para ser sustentvel
o conceito implica em algo que possa ser mantido indefinidamente, e desenvolvimento est ligado a
transformaes. Porm, independente de significados precisos, o desenvolvimento sustentvel certa-
mente implica em produes de grandes quantidades de bens com cada vez menor quantidade de
recursos naturais e poluio, exigindo a desvinculao entre crescimento, consumo de materiais naturais
e gerao de impactos ambientais. Isso pode ser atingido com a reduo e a reciclagem dos resduos,
emprego de novas tecnologias industriais, substituio de certos materiais tradicionais por outros com
uma maior eficincia e tambm com o aumento da durabilidade dos produtos; tudo isso aliado a uma
distribuio mais igualitria das benfeitorias do desenvolvimento.
Vale salientar que a sustentabilidade do desenvolvimento requer que se contemple a sustentabili-
dade da sociedade. Atualmente, o planejamento urbano est procurando curar a marca do crescimento
desordenado das grandes cidades, com suas ocupaes irregulares em locais de preservao ambiental
e prximas a mananciais de abastecimento.
1 Disponvel em: <http://www.mma.gov.br>.

A questo ambiental: estudando de forma integrada as questes ambientais, | 83
Esses foram os locais encontrados pela grande parcela da populao que veio para os grandes
centros em busca de trabalho e de uma vida melhor, no conseguindo, porm, se estabelecer de maneira
digna. As aes baseiam-se ento em formas corretivas com o provimento de infraestrutura bsica como
abastecimento de gua, tratamento de esgoto e coleta de resduos slidos.
O futuro de nossas cidades depende dessas aes e de uma maior conscientizao de toda a
populao para os cuidados com o ambiente natural que nos cerca, podendo, dessa forma, garantir o
mnimo de recursos necessrios para as geraes futuras.
Quem pensa que construo sustentvel uma casa de pau a pique no meio do mato est redondamente enganado. A
China est levantando a primeira cidade ecolgica do mundo. Dongtan ir ocupar uma rea equivalente a trs quartos
da ilha de Manhattan ao lado do aeroporto da moderna Xangai. A primeira fase da empreitada deve ficar pronta em
2010 para abrigar, inicialmente, 50 mil pessoas, e em 2040 devero ser 500 mil. E nem pense numa vila povoada por
hippies, mas sim em casas, hospitais, escolas e indstrias high-tech erguidas de forma sustentvel. At 80% do lixo s-
lido ser reciclado, os nibus sero alimentados por baterias eltricas, a gua ser reaproveitada e a energia eltrica,
gerada por fontes alternativas. A comida vir quase toda das fazendas vizinhas. Casas e prdios tero suas telhas
cobertas por gramados ou hortas para manter os lares frescos e absorver a gua da chuva. Dongtan est na ponta de
lana de uma tendncia que ganha coro por todos os cantos do planeta, inclusive no Brasil. Em So Paulo, acaba de ser
inaugurado o primeiro prdio sustentvel do pas para abrigar uma agncia bancria. Mais dez edifcios no modelo j
foram encomendados. a preocupao ecolgica batendo porta dos cidados. (SANTOS, 2007)
(Revista Superinteressante ago. 2007.)
Dongtan China.
Legislao ambiental
No incio do sculo XX, iniciou-se no Brasil uma maior preocupao com o meio natural. O Cdigo
Civil de 1916 sugeria a proteo legal do meio ambiente, previsto em seus artigos 554 e 584.
O Regulamento de Sade Pblica (Decreto 16.300, de 31 de dezembro de 1923) criou uma inspetoria
de higiene industrial e profissional que tinha, entre suas finalidades, impedir que as fbricas e oficinas
prejudicassem a sade dos moradores de sua vizinhana, possibilitando o isolamento e o afastamento
de indstrias nocivas ou incmodas.
Na dcada de 1920, por meio do Decreto 23.793, de 23 de dezembro de 1923, foi aprovado o
Cdigo Florestal Brasileiro com a preocupao a respeito do desmatamento e o Decreto 24.643, de 10 de
julho de 1934 instituiu o Cdigo de guas para o disciplinamento das guas.

Nas dcadas de 1950 e 1960, sob influncia dos grandes movimentos mundiais ambientalistas,
ocorreu uma maior percepo sobre os efeitos da industrializao acelerada e da explorao dos recursos
hdricos.
Em 30 de novembro de 1964 foi aprovado o Estatuto da Terra Lei 4.504, dispondo sobre as ques-
tes da poltica agrcola no pas.
Na dcada de 1960, com a intensa urbanizao chegando ao patamar de 45% (populao morando
em cidades) a necessidade de legislar a respeito das reas de preservao permanente ao longo de rios,
crregos, lagos e nascentes, o Cdigo Florestal foi revisto e um novo foi aprovado em 15 de setembro de
1965, por meio da Lei 4.771.
Algumas leis e decretos foram aprovados para a proteo da fauna e para o controle ambiental.
Mas foi em 1979, com a aprovao de uma das mais importantes leis para a questo urbana a Lei 6.766
que, ao regulamentar o parcelamento do solo urbano, tambm definiu as formas de preservao e con-
servao ao longo dos cursos dgua para o restabelecimento da mata ciliar, assim como a restrio
ocupao das encostas dos morros.
A dcada de 1980 foi marcada pela busca de uma regulamentao unitria, criando a viso global
do meio ambiente. Nesse sentido, o Decreto 86.028 de 1981 instituiu em todo o territrio nacional a
Semana Nacional do Meio Ambiente e a Lei 6.938, de 31 de agosto do mesmo ano, definiu o conceito de
meio ambiente e aprovou a Poltica Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulao
e aplicao. O artigo 7. cria o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA), que foi considerado um
grande marco para e Legislao Ambiental Brasileira, sendo baseado nos princpios da Declarao de
Estocolmo e nos objetivos do desenvolvimento sustentvel.
Em 1988, como pioneira na histria, a Constituio Brasileira aborda o tema meio ambiente,
contemplando no somente seu conceito normativo, mas tambm reconhecendo outras faces: meio
ambiente artificial, meio ambiente do trabalho, meio ambiente cultural e do patrimnio gentico. O
seu artigo 225 exerce funo de norteador do meio ambiente, determinando ao Estado e sociedade
a garantia de um meio ambiente ecologicamente equilibrado, tratando-se de um bem de uso comum,
devendo, dessa forma, ser preservado e mantido para as atuais e futuras geraes.
A Constituio de 1988, ao definir competncias aos entes da federao, disciplinando a compe-
tncia para legislar e para administrar, objetivou promover a descentralizao da proteo ambiental,
ficando assim a Unio, os estados e os municpios com ampla competncia para legislar.
Para orientar a ocupao e a utilizao racional dos recursos nas zonas costeiras foi aprovado o
Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro, Lei 7.661, de 16 de maio de 1988, de forma a contribuir para
elevar a qualidade de vida da populao dessas zonas e a proteo do seu patrimnio natural, histrico,
tnico e cultural.
A aprovao da Lei 9.605, de 12 de fevereiro de 1998, denominada Lei dos Crimes Ambientais,
objetivou a preservao do meio ambiente e dos recursos hdricos para a manuteno ou a recuperao
da qualidade de vida. So considerados crimes os que se caracterizam agresses contra: a fauna e a flora, o
ordenamento urbano e o patrimnio cultural e a administrao ambiental. Fica igualmente caracterizada
como crime a poluio ambiental.
Todas as condutas que anteriormente lei eram consideradas infraes administrativas, agora so
consideradas crime. A Lei 9.605 concebeu tambm trs aspectos para o meio ambiente: natural, artificial
e cultural.

Mas tendo em vista as contnuas agresses ao meio ambiente, apesar de todo o conjunto de leis e
decretos institudos at 1998, em 27 de abril de 1999 foi aprovada a Lei 9.795, que dispe sobre a Educao
Ambiental e institui a Poltica Nacional de Educao Ambiental.
A questo ligada educao ambiental j estava prevista desde 1988 pela Constituio2, porm
somente a partir de 1999 a promoo da cultura ambiental nacional fica efetivada. Isso vem a se cons-
tituir como um instrumento para a compreenso dos problemas e solues ambientais, na medida em
que todo cidado possa ter a participao nas decises ambientais com o devido conhecimento sobre
o assunto.
Nos anos 2000, o Decreto 4.297 regulamenta o artigo 9. da Lei 6.938 de 1981, e estabelece crit-
rios para o Zoneamento Ecolgico-Econmico do Brasil (ZEE); o Decreto 4.339 institui princpios e dire-
trizes para a implementao da Poltica Nacional da Biodiversidade; e a Lei 9.985 cria o Sistema Nacional
de Unidades de Conservao.
Em 2004 criada, na Cmara de Polticas dos Recursos Naturais e do Conselho de Governo, a
Comisso de Polticas de Desenvolvimento Sustentvel e a consolidao da Agenda 21 Brasileira.
Para regulamentar os incisos II, IV e V do artigo 225, 1. da Constituio Federal de 1988, apro-
vada a Lei 11.105, em 25 de maro de 2005, que estabelece normas de segurana e mecanismos de fis-
calizao de atividades que envolvam Organismos Geneticamente Modificados (OGM). Essa lei passa a
regulamentar todas as questes relativas engenharia gentica.
Em 2006, o Decreto 5.794 altera e acresce dispositivos ao Decreto 3.420, que dispe sobre a criao
do Programa Nacional de Florestas (PNF); o Decreto 5.795 dispe sobre a composio e o funcionamen-
to da Comisso de Gesto de Florestas Pblicas; a Lei 11.284 dispe sobre a gesto de florestas pblicas
para a produo sustentvel e institui, na estrutura do Ministrio do Meio Ambiente, o Servio Florestal
Brasileiro (SFB), criando o Fundo Nacional de Desenvolvimento Florestal (FNDF).
O Direito Ambiental brasileiro pode ser considerado um dos mais desenvolvidos, servindo at
mesmo de referncia para outros pases. Porm, preciso saber que a preservao ambiental necessita
ser compatibilizada com a necessidade de desenvolvimento. Mas a busca de compensaes deve ser
rigorosa quando a agresso natureza for inevitvel.
Bacias hidrogrficas/impactos ambientais

Para se estabelecer um ambiente urbano, preciso que o homem realize modificaes no
ambiente natural. Alguns produtos que o homem utiliza para a sua sobrevivncia podem ser dispen-
sveis e so depositados novamente na natureza, dessa vez na forma de resduos. Isso acaba por gerar
impactos nas reas das prprias cidades e tambm em suas reas de direta influncia.
Em grande parte dos processos de urbanizao, as aes humanas acabam por remover a
importante cobertura vegetal dos espaos, principalmente nas margens dos rios. Estes por sua vez no
possuem a finalidade de drenar toda a gua da chuva, somente o excedente dessa gua; com a falta da
mata ao longo do seu curso, denominada mata ciliar, e a consequente ausncia da faixa permevel, o leito
2 Constituio Federal de 1988 Art. 225, 1., VI.

do rio fica sobrecarregado causando enchentes,
MMA.
to comuns em nossas cidades. Tambm a exten-
siva impermeabilizao advinda da construo das
edificaes e da pavimentao das vias constitui
aes de modificaes drsticas no meio ambiente
urbano, assim como os diversos movimentos de ter-
ra realizados, como aterros e escavaes.
Esses fatores acabam por contribuir com in-
meros impactos no meio ambiente, causando ero-
ses, assoreamento dos recursos hdricos e inunda-
es, ocorridos pela diminuio da permeabilidade
Istockphoto.
natural do solo e pela ocupao das reas de amor-
tecimento de cheias, assim como pelo rebaixamento
do lenol fretico.
Mata ciliar a formao vegetal nas margens dos cr-
regos, lagos, represas e nascentes. Tambm conheci-
da como mata de galeria, mata de vrzea, vegetao
ou floresta ripria. Considerada pelo Cdigo Florestal
Federal como rea de preservao permanente, com
diversas funes ambientais, devendo respeitar uma
extenso especfica de acordo com a largura dos rios,
crregos, lagos, represas e nascentes. (PORTAL)3
Exemplos de mata ciliar.
O Cdigo Florestal atual (Lei Federal 7.803/89) e a Lei 6.766/79 definem as faixas de preservao ao
longo dos rios e nascentes que devem ser respeitadas, ou seja, que no se pode interferir de forma alguma.
O dimensionamento dessas faixas ir depender, de acordo com a lei, da largura de cada curso dgua,
como disposto no artigo 2. do Cdigo Florestal:
Lei Federal 7.803, de 15 de agosto de 1989
Art. 2.
a) ao longo dos rios ou de qualquer curso dgua desde o seu nvel mais alto em faixa marginal cuja largura mnima
seja:
1) de 30 (trinta) metros para os cursos dgua de menos de 10 (dez) metros de largura;
2) de 50 (cinquenta) metros para os cursos dgua que tenham 10(dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;
3) de 100 (cem) metros para os cursos dgua que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;
4) de 200 (duzentos) metros para os cursos dgua que tenham 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
5) de 500 (quinhentos) metros para os cursos dgua que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;
[...]
c) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados olhos dgua, qualquer que seja a sua situao topogrfica,
num raio mnimo de 50 (cinquenta) metros de largura;
[...]
3 PORTAL do Meio Ambiente do Estado do Paran.

g) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100 (cem)
metros em projees horizontais;
h) em altitude superior a 1 800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetao.
Pargrafo nico No caso de reas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos permetros urbanos definidos
por lei municipal, e nas regies metropolitanas e aglomeraes urbanas, em todo o territrio abrangido, observar-se-
o disposto nos respectivos planos diretores e leis de uso do solo, respeitados os princpios e limites a que se refere
este Artigo.
Uma bacia hidrogrfica pode ser definida como uma poro de terras drenadas por um rio prin-
cipal, seus afluentes e subafluentes. O que caracteriza uma bacia hidrogrfica a existncia de nascen-
tes, divisores de guas e as caractersticas dos cursos de gua principais e secundrios denominados
afluentes e subafluentes.
As bacias hidrogrficas em sua grande parte abrangem mais do que um municpio e, s vezes, at
diversos estados e pases diferentes. A gua de alguns rios serve como abastecimento para a populao
como tambm para a gerao de energia. Sendo assim, a qualidade do manancial depende das diver-
sas atividades desenvolvidas ao longo dele e da importncia dada pelos vrios atores envolvidos na
sua conservao e preservao. Um adequado plano de manejo para as principais bacias hidrogrficas,
principalmente as utilizadas como manancial de abastecimento, constitui-se em relevante ao para a
preservao e a conservao do meio ambiente e para a vida da populao. A gua para abastecimento
fator para vrias formas de gesto. Os consrcios intermunicipais se constituem, em especial, como um
instrumento de gerenciamento para o manejo e controle das bacias hidrogrficas.
Toda ocupao urbana ter como resultado a modificao de diversos fatores do meio natural.
Entretanto, se houver preocupao em se manter as principais caractersticas ambientais, essenciais
para a continuidade dos ecossistemas naturais, principalmente por meio da utilizao do solo de forma
ordenada, os efeitos sobre o meio podero ser minimizados e os resultados benficos sobre este pode-
ro ser aproveitados a favor do homem e de todas as formas de vida includas no meio antrpico4.
Objetivando respeitar as diversidades sociais, econmicas e ambientais no Brasil, o Conselho
Nacional de Recursos Hdricos (CNRH) aprovou, em 15 de outubro de 2003, a Resoluo 32 que institui
doze regies hidrogrficas no Brasil.
A distribuio da gua no territrio nacional no uniforme e as regies que possuem mais po-
pulao e que so mais industrializadas apresentam menor disponibilidade de recursos hdricos. Esse
fator faz com que seja adotado um sistema nacional de recursos hdricos, com gesto integrada e onde
a bacia hidrogrfica tratada como unidade de gerenciamento.
As regies hidrogrficas brasileiras so: Amazonas, Tocantins/Araguaia, Atlntico Nordeste Oci-
dental, Parnaba, Atlntico Nordeste Oriental, So Francisco, Atlntico Leste, Atlntico Sudeste, Paran,
Paraguai, Uruguai e Atlntico Sul.
Sabe-se que a maioria das Leis Orgnicas Municipais contempla em seus textos a preocupao
ambiental, seja quanto a estudos de impacto ambiental, ou mesmo quanto ao relatrio de impacto
ambiental. Tambm os projetos de parcelamento do solo urbano so objetos da preocupao quanto ao
seu traado, taxa a ocupao dos lotes e principalmente taxa de permeabilidade do solo.
4 Relativo s modificaes provocadas pelo homem no meio ambiente (Houaiss).

Outro fator para o cuidado com as ba-

cias hidrogrficas diz respeito intensa urba-
Agncia Nacional de guas.

nizao e a questo do lanamento final dos
esgotos. Estes, se no forem muito bem ge-
renciados nem tampouco objeto de um trata-
mento especfico, vo determinar uma grave
degradao ambiental. A falta de vegetao
nas encostas dos morros tambm provoca
um assoreamento nas guas, comprometen-
do as bacias, alm de expor as superfcies s
intempries, causando eroses.
A ausncia da arborizao urbana, em
reas pblicas como praas, parques ou jardi-
netes, pode provocar uma insustentabilidade
urbana, na medida em que representa um as- Legenda
pecto negativo para a amenizao urbana. Regies hidrogrficas
Unidades hidrogrficas
O planejamento urbano deve resul- Limites estaduais
tar, portanto, na conservao dos recursos Limitas internacionais
naturais, entendida como o uso apropriado
do meio ambiente dentro dos limites capazes Diviso hidrogrfica do Brasil segundo a Agncia Nacional de guas
(2003).
de manter sua qualidade e seu equilbrio, em
nveis aceitveis (MOTA, 2003, p.100).
Texto complementar
Educao ambiental e cidadania
(JACOBI, 1998)
A questo ambiental est cada vez mais presente no cotidiano da populao das nossas cida-
des, principalmente no que se refere ao desafio de preservar a qualidade de vida.
Entretanto, a dinmica de urbanizao predatria tem provocado o aumento dos problemas
ambientais nas nossas cidades. Todos tm sido afetados pelos problemas, em particular os setores
mais carentes da populao.
Isso ocorre porque no contexto urbano metropolitano brasileiro os problemas ambientais tm
se avolumado a passos agigantados e sua lenta resoluo causa srios impactos sobre a populao.
Os problemas no so novos. Destacam-se a contaminao das fontes de gua, o aumento des-
mesurado do nmero de enchentes, a exiguidade da rede de esgotos, as dificuldades em gerir os

resduos slidos e a interferncia crescente do despejo inadequado de lixo em reas potencialmente

degradveis em termos ambientais e naturalmente os problemas da poluio do ar.
Como enfrentar todos esses problemas? O maior acesso informao potencializa mudanas
comportamentais necessrias para um agir orientado para a defesa do interesse geral.
Nesses tempos em que a informao assume um papel cada vez mais relevante, o ciberespao,
a multimdia, a internet e a educao para a cidadania representam a possibilidade de motivar e
sensibilizar as pessoas para transformar as diversas formas de participao na defesa da qualidade
de vida.
Os impactos negativos do conjunto de problemas ambientais resultam principalmente da preca-
riedade dos servios e da omisso do Poder Pblico em relao preveno das condies de vida da
populao, porm tambm reflexo do descuido e da omisso dos prprios moradores, inclusive nos
bairros mais carentes de infraestrutura, colocando em xeque aspectos de interesse coletivo.
Nesse sentido, a Educao Ambiental (EA) representa um instrumento essencial para superar os
atuais impasses da nossa sociedade.
O grande salto de qualidade tem sido dado pelas ONGs e organizaes comunitrias, que tm
desenvolvido aes no formais centradas principalmente em aes com a populao infantil e
juvenil.
Um dos grandes desafios ampliar a dinmica interativa entre a populao e o Poder Pblico,
uma vez que isso pode potencializar uma crescente e necessria articulao com os governos locais,
notadamente no que se refere ao desenvolvimento de prticas preventivas no plano ambiental.
Pedro Jacobi. Professor Associado da Faculdade de Educao da USP

e do Programa de Ps-Graduao em Cincia Ambiental da USP.
Atividades
1. Cite trs atividades do homem capazes de degradar o meio ambiente.

2. Conceitue mata ciliar.
3. Qual a importncia das bacias hidrogrficas para o planejamento urbano?

Gabarito
1. Ocupao de reas de fragilidade ambiental como reas sujeitas inundao e encostas de morros;
Desmatamentos em geral, mas principalmente em encostas de morros e mata ciliar;
Falta de local apropriado para a disposio final do lixo.
2. Mata ciliar a formao vegetal nas margens dos crregos, lagos, represas e nascentes.
3. O conhecimento das possibilidades de cada bacia hidrogrfica para que a cada uma delas possa
ser equacionada uma funo especfica, ou seja, manancial para abastecimento dgua, para o
lanamento dos efluentes lquidos ou para a gerao de energia eltrica.


Zoneamento urbano:
estabelecendo relaes entre
as estruturas que do sustentao
produo do espao urbano
Uso do solo/sistema virio/transporte pblico

O incio do sculo XXI trouxe ao mundo ocidental, e consequentemente para o Brasil, a regula-
mentao das vrias questes urbanas, editadas e definidas em leis, buscando organizar o espao da
cidade como um todo, melhorando a vida de todos os cidados tanto do meio urbano quanto do meio
rural, buscando principalmente a ideia de cidades sustentveis com preocupaes sociais e ambientais,
visto que esse um dos aspectos atuais de maior preocupao em todo o mundo.
O zoneamento urbano tem como funo garantir a organizao territorial, coordenando a locali-
zao das diversas atividades urbanas, buscando reduzir impactos e otimizar as relaes de vizinhana
do ponto de vista econmico e tambm social.
O planejamento do uso do solo procura abranger uma precisa compreenso de todos os tipos
possveis de ocupao do territrio como moradia, trabalho e lazer, colocando esses usos em harmonia.
Juntamente com o estudo do uso do solo deve estar o estudo do sistema virio e do transporte, que
do as informaes sobre o fluxo de pessoas e mercadorias dentro do territrio, sendo ento esses trs
fatores complementares entre si e fundamentais de serem planejados em conjunto.

94 | Zoneamento urbano: estabelecendo relaes entre as estruturas
que do sustentao produo do espao urbano
As diversas formas de utilizao do solo urbano podem ser classificadas, de um modo geral, nas
seguintes categorias:
::: residencial;
::: comercial e de prestao de servios;
::: exclusiva para transporte;
::: industrial;
::: institucional ou para edifcios pblicos;
::: reas de lazer;
::: reas de conservao e preservao ambiental;
::: reas desocupadas (vazios urbanos).
No h padro que determine o tamanho e a proporo de cada rea dentro do planejamento
da cidade. Elas devem ser definidas de acordo com as atividades e a densidade populacional, sendo
necessrio prever o futuro crescimento, normalmente dez anos, de acordo com a sua vocao e a pro-
jeo de crescimento da populao, dado geralmente fornecido pelas pesquisas do Instituto Brasileiro
de Geografia e Estatstica (IBGE).
Alguns servios pblicos como postos de sade, escolas e creches, postos de polcia, entre outros,
possuem um raio de ao ideal, devendo atender certo nmero limitado de pessoas, de modo a no
sobrecarregar os servios nem a ausncia destes para a comunidade.
As cidades atuais guardam heranas dos preceitos previstos na Carta de Atenas (IV Congresso
Internacional de Arquitetura Moderna, Atenas, 1933). A proposio da cidade funcional deveria ter como
funes bsicas: habitar, trabalhar, recrear e circular, para que o tecido urbano ento existente pudesse
ser recriado de forma a atender as prementes necessidades urbanas.
Alm da preocupao com o uso do solo, o planejamento urbano deve compatibilizar o sistema
virio da cidade com o sistema rodovirio municipal, como tambm com os meios de locomoo dos
indivduos, buscando assegurar aos cidados um modo de vida saudvel, proporcionando uma cidade
organizada, funcional e habitvel, alm de dot-la de espaos para o lazer e diverso, e o acesso de todos
os cidados aos servios pblicos urbanos.
A introduo do veculo como meio fundamental de transporte dentro do meio urbano trouxe aos
cidados uma melhor maneira de aproveitar todo o territrio da cidade, do municpio e de seu entorno,
assim como facilitou o acesso aos locais de trabalho, lazer e moradia. Porm, seu grande contingente,
ocorrido atualmente, acabou por trazer tambm o caos vida urbana e maus costumes populao,
que est, cada vez mais, trocando o transporte coletivo e os meios alternativos de locomoo por seu
veculo particular. As mudanas de hbitos se revelam tambm na sade da populao, que deixou de
exercitar o corpo com caminhadas e pedaladas, encarando somente o automvel como meio de trans-
porte digno e rpido, justamente pelo cotidiano que se encontra cada vez mais acelerado.
O planejamento do sistema virio deve levar em considerao tanto as instalaes dos usos exis-
tentes quanto as necessidades futuras da cidade e de seus moradores. Alguns aspectos devem estar
includos nesse planejamento como sinalizao, corredores de trfego, implantao de estacionamen-
tos, hierarquizao das vias e localizao de terminais de transporte, pois so as vias que induzem e
conduzem o trfego de veculos e pessoas, assim como influenciam as ocupaes pelo territrio.

Zoneamento urbano: estabelecendo relaes entre as estruturas | 95
O sistema virio tem como principal objetivo estabelecer a comunicao entre todas as partes
do municpio. A cidade e sua respectiva regio devem estar preparadas para formar uma rede de vias
compatibilizadas aos usos propostos, organizando a circulao dos mais diversos meios de locomoo.
necessrio haver a classificao e diferenciao das diversas vias, adequando natureza dos veculos
a serem utilizados, evitando conflitos de usos, facilitando e incentivando os diferentes modos de loco-
moo.
A implantao de grandes polos geradores de trfego como centros comerciais, estdios de futebol,
supermercados, entre outros, requer um estudo detalhado dentro da cidade, com determinao de vias
de acesso e locais de estacionamento apropriados, minimizando ao mximo o impacto causado em seu
entorno imediato.
A hierarquizao do sistema virio proporciona:
::: garantia de acessibilidade aos diversos setores e zonas da cidade;
::: induo a uma estrutura urbana organizada;
::: equilbrio dos fluxos da rede viria;
::: otimizao das potencialidades das diversas vias, assim como dos setores da cidade;
::: definio de alguns corredores de comrcio e servios;
::: integrao ao sistema de transporte coletivo e ao uso do solo;
::: legibilidade cidade.
As cidades, para que consigam ser muito bem estruturadas, devem pensar o uso do solo, o sistema
virio e o transporte de forma compatibilizada, gerando uma interdependncia entre eles.
O zoneamento de uso e ocupao do solo urbano

A Lei do Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo Urbano de uma cidade procura estabelecer a
diviso do territrio em zonas ou setores, estabelecendo critrios e parmetros com o objetivo de orientar
e ordenar os vetores de crescimento da cidade. importante salientar que a lei deve possuir trs tipos
de documentos: a parte descritiva, as tabelas com os diversos parmetros e os mapas explicativos com
a localizao espacial das diversas zonas ou setores.
Com o zoneamento podemos identificar a diviso do territrio da cidade, visando dar a cada
regio melhor utilizao em funo do sistema virio, da topografia e da infraestrutura existente, por
meio da criao de zonas e setores de uso e ocupao do solo e adensamentos diferenciados. As zonas
e setores so delimitados por vias e logradouros pblicos com seus respectivos acidentes topogrficos
e divisas de lotes, e seguem alguns objetivos como:
::: estimular produo do emprego e da renda, buscando incentivar o desenvolvimento de ati-
vidades e sua melhor distribuio na cidade;
::: compatibilizar o uso do solo com o sistema virio e com o transporte coletivo;
::: hierarquizar o sistema virio, garantindo o deslocamento ordenado de veculos, bem como o
adensamento habitacional e das diversas atividades comerciais;
::: integrar as reas perifricas ao espao urbano mais central;

::: buscar uma melhor qualidade de vida populao, em um espao urbano adequado e funcional;
::: preservar a escala da cidade e seus meios naturais, culturais e paisagsticos;
::: promover a participao de toda a comunidade na gesto urbana.
Para se colocar em prtica esses objetivos, alguns instrumentos devem nortear as aes na cidade.
Por isso devem ser observadas as concesses de alvars de construo e de localizao de usos e atividades
urbanas, a execuo de planos, programas, projetos e obras referentes a edificaes, a urbanizao de
todas as reas do permetro urbano, assim como o parcelamento do solo.
De acordo com sua categoria, porte e natureza, em cada zona ou setor as atividades urbanas sero
consideradas como:
::: Permitidas atividades que apresentam compatibilidade com as finalidades urbansticas
definidas para a zona ou setor correspondente.
::: Toleradas atividades admitidas em zonas ou setores onde as atividades permitidas lhes so
prejudiciais ou incmodas.
::: Permissveis atividades que dependero de anlise especfica, pois necessitam de certa ade-
quao zona ou ao setor. Essas atividades podero ser apreciadas pelo rgo responsvel do
Poder Pblico Municipal, que indicar as adequaes a serem realizadas para implantao de tal
atividade, evitando a ocorrncia de conflitos com o entorno e com o sistema de acessibilidade
e de mobilidade. A permisso para a localizao de qualquer atividade de natureza perigosa,
incmoda ou nociva depender de licena ambiental expedida pelo rgo competente.
::: Proibidas atividades de categoria, porte ou natureza consideradas perigosas, incmodas ou
incompatveis com as finalidades da zona ou setor correspondente. Sero consideradas como
de uso proibido, em cada zona ou setor de uso, todas as atividades que no estejam relacionadas
nas outras tipologias de usos citados.
Cada zona dever ter seu lote mnimo definido na legislao, a fim de garantir a ocupao homo-
gnea das diversas reas da cidade, evitando que se formem ou permaneam os vazios urbanos para
que a infraestrutura seja otimizada.
O uso do solo urbano pode ser classificado conforme as seguintes categorias:
::: Habitacional destinado habitao familiar permanente ou transitria.
::: Comunitrio destinado a atividades como: educao, lazer, cultura, sade, assistncia social
e culto religiosos.
::: Comercial e servio destinados estabelecimentos onde ocorrem a circulao de mercadorias
e a prestao dos mais variados servios.
::: Industrial caracterizados por atividades de transformao de insumos e produo de bens.
::: Conservao destinados a atividades que tenham baixo impacto na ocupao do solo.
::: Preservao caracterizados por elementos naturais que necessitam de total preservao,
como rios, lagos, bosques e mangues.

Em todas as zonas ou setores urbanos permitido que acontea o uso de mais de uma dessas
categorias dentro do mesmo lote, desde que sejam atendidas as classificaes e regras estabelecidas
pela lei.
As atividades urbanas para uso comercial, servios e industrial podem ainda ser classificadas pelas
seguintes caractersticas:
Porte:
::: Pequeno porte rea construda de at 100m.
::: Mdio porte rea construda entre 100m e 400m.
::: Grande porte rea construda superior a 400m.
Natureza:
::: Perigosas atividades que possam dar origem a exploses ou incndios, assim como possam
resultar na produo de gases, poeiras e detritos considerados danosos sade ou que repre-
sentam perigo vizinhana.
::: Incmodas atividades que possam causar perturbaes vizinhana.
::: Nocivas atividades que envolvam manipulao de materiais que possam prejudicar a sade,
ou ainda cujos resduos possam poluir o meio ambiente.
::: Adequadas atividades que so compatveis com a zona ou setor em questo e que no se
enquadrem nas classificaes anteriores.
::: De impacto atividades que possam causar alterao no ambiente vizinho, por aumento con-
sidervel no atendimento da infraestrutura local, ou ainda que exijam estudo de licenciamento
especial por parte dos rgos competentes do municpio.
Cada zona ou setor possui ainda critrios para construo de edificaes nos lotes, que so esta-
belecidos pelos seguintes parmetros de ocupao:
::: Taxa de ocupao percentual expresso pela relao entre a rea de projeo da edificao
sobre a rea do lote ou terreno onde se pretende edificar.
::: Coeficiente de aproveitamento fator que, multiplicado pela rea do terreno, define a rea
mxima construda admitida nesse mesmo lote ou terreno (potencial construtivo).
::: Altura dimenso vertical mxima da edificao, medida de seu ponto mais alto at o nvel do
terreno, podendo ser expressa em metros ou pelo nmero de pavimentos.
::: Recuo distncia mnima entre a fachada da edificao e o alinhamento predial existente.
::: Afastamento distncia mnima permitida entre a edificao e as divisas laterais e de fundos
do lote.
::: Taxa de permeabilidade percentual da rea do terreno que deve ser mantido permevel,
livre de qualquer edificao ou pavimentao. Essa taxa poder ser reduzida se implantados
mecanismos de conteno de cheias, como cisternas ou bacias de conteno.
::: Dimenso do lote estabelecida para fins de parcelamento do solo e ocupao do lote e
indicada pela testada e rea mnima. Os terrenos de esquina tero acrescidos testada mnima,
o recuo obrigatrio previsto para a zona onde o terreno se localiza.
A figura a seguir apresenta o zoneamento de Fortaleza, CE, objeto do Plano Diretor de 2006. Esse
zoneamento exemplifica o que foi relatado anteriormente, no que diz respeito diviso da cidade con-
forme as diversas caractersticas locais.
Disponvel em: <www.sepla.fortaleza.ce.gov.br/images/stories/03%20-%20Zoneamento_Urbano.jpg>.

Zoneamento Fortaleza, CE, 2006.
Parmetros urbansticos
A paisagem da cidade vai sendo formada conforme seus parmetros estabelecidos pela Lei do
Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo. Os diversos parmetros permitem a diferenciao dos setores
da cidade, como reas onde somente permitida a construo de residncias familiares com apenas
um pavimento, reas onde permitida a construo de pequenos edifcios com at quatro pavimentos,
ou reas onde so permitidos arranha-cus, cada qual com menor ou maior adensamento habitacional,
formando ento o panorama e a paisagem urbana. Os setores tambm podem ser percebidos conforme
seus usos, como os setores onde somente acontecem habitaes, ou onde prevalece o comrcio, ou
ainda, os usos industriais.
Nos diferentes setores da cidade, os usos, que devem ser definidos por lei, normalmente so divi-
didos nas seguintes zonas:

::: Zona central local onde ocorre grande concentrao de atividades, contendo, geralmente,
o centro histrico da cidade.
::: Zona residencial dividida de acordo com a maior ou menor possibilidade de adensamento1
do territrio urbano, tanto populacional quanto construtivo.
::: Zona de servio que acontece ao longo de grandes eixos virios urbanos, contendo ativida-
des comerciais e de servios, sendo estas geradoras de grande trfego de carros e pessoas.
::: Zona industrial local destinado implantao de atividades industriais de todos os portes,
podendo ainda ser classificada de acordo com a poluio a ser gerada.
::: Zona de uso misto onde podem ocorrer vrias atividades urbanas, sendo caracterizadas
como apoio s zonas industriais e de servios.
::: reas de Proteo Ambiental (APAs) so geralmente extensas reas verdes, com certo
grau de ocupao humana, dotadas de tributos ambientais de relevante importncia para a
qualidade de vida da populao, e possuem como principal objetivo a proteo da diversidade
biolgica, sendo necessria, portanto, a disciplina do processo de ocupao para assegurar a
sustentabilidade do uso dos recursos naturais ali presentes. Essas reas geralmente compem
as bacias de captao de gua potvel, denominadas de mananciais, e necessitam de restri-
es para a sua ocupao. As APAs, como so denominadas, possuem leis ambientais federais
e estaduais especficas que devem ser observadas na legislao municipal de uso e ocupao
do solo.
::: Setor especial rea onde ocorre condio especial de ocupao, na qual so definidos cri-
trios que considerem as diretrizes de ocupao da cidade, porm com caractersticas que
a definam como rea diferente em relao s demais, pois esto condicionadas por fatores
externos relevantes. Uma das reas que devem ter especial ateno, por exemplo, diz respeito
s atingidas pelo cone da aeronutica, ou seja, as que devem possuir restries para o pouso
e decolagem de aeronaves. Essas reas devem ser objeto de detalhados estudos, justamente
pelas inconvenincias que veem apresentando s ocupaes de seu entorno. Tambm as reas
prximas a linhas frreas que cruzam linearmente as reas urbanas devem possuir especial
tipologia para a ocupao.
H ainda algumas reas na cidade onde esto localizados certos espaos, tanto edificados como
espaos abertos, onde existe certa importncia histrica relevante para o municpio. Tendo em vista a
proteo e preservao desse patrimnio, deve ser estabelecida condio especial de ocupao dessa
rea, ou mesmo a transferncia a terceiros do potencial construtivo permitido no imvel, objeto de limi-
taes urbansticas, aos que doarem ao municpio o imvel sob proteo e preservao. Esses espaos
podem ter duas classificaes: unidades de interesse de preservao e unidades de conservao.
Pode tambm se aplicar, nesses casos, a desapropriao parcial ou total de imveis necessrios
adequao do sistema virio e instalao de equipamentos urbanos e comunitrios de uso pblico.
Essas aes, de total interesse da cidade, podem vir a ser objeto de aplicao de instrumento do Estatuto
da Cidade2 denominado Direito de Preempo, que dever estar previsto pelo Plano Diretor Municipal e
que permite ao Poder Pblico a preferncia na compra de reas para esses fins.
1 Relao habitantes ou metros quadrados construdos por territrio, normalmente a medida utilizada m/ha (hectare) ou hab/ha (hectare).
2 Lei 10.257, de 10 de julho de 2001.

Todas as questes contidas na Lei de Uso e Ocupao do Solo Urbano vo sempre influenciar o
mercado imobilirio, pois as reas sero mais ou menos valorizadas pela possibilidade de seu potencial
construtivo como tambm pela oferta de infraestrutura que possui.
bastante importante estar sempre atento a essas observaes, e discusso para a reviso, o
aperfeioamento e modificaes na Lei de Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo, que a cada 10 (dez)
anos deve ser feita. Algumas vezes essas modificaes podem mudar totalmente o panorama das valo-
raes imobilirias.
Texto complementar
Proposta de reviso do Plano Diretor Estratgico do municpio: reviso ou
descontinuidade no planejamento de So Paulo?
(MAGLIO, 2007)
A legitimidade do Plano Diretor Estratgico do municpio de So Paulo (PDE) foi construda por
meio da transparncia em sua elaborao, construo participativa e pela atualidade de aplicao
dos instrumentos da Lei Federal do Estatuto das Cidades em sua elaborao, que o transformaram
em paradigma para os municpios que desde 2002 vem atualizando seus planos diretores. Alm disso,
o PDE 2002-2001 foi aprovado por unanimidade pela Cmara Municipal com a aprovao da Lei
Municipal 13.430/02 em 2002.
Dando consequncia ao Plano Diretor Estratgico no perodo 2003-2004 e aps cerca de 300
reunies pblicas, foram amplamente discutidos e finalmente aprovados os Planos Regionais Estra-
tgicos (PRES) para cada uma das 31 subprefeituras, em um processo que respeitou a diversidade
das regies da cidade, em sintonia com uma nova disciplina de uso do solo, esta tambm aprovada
por meio da Lei Municipal 13.385/04.
Dessa forma, com a aprovao dessas legislaes retomou-se de forma republicana o processo de
planejamento e criou-se um patrimnio da cidade e uma conquista democrtica dos seus cidados.
Desde ento poucas iniciativas foram tomadas pelo atual governo municipal para implementar o
PDE e os instrumentos urbanos por ele criados, e nenhuma delas buscaram vincular o PDE e os PRES ao
oramento municipal, para que seus objetivos e aes estratgicas fossem consolidados de forma a ga-
rantir a continuidade do processo de planejamento e a melhoria da qualidade urbana em nossa cidade.
A continuidade nos processos de planejamento urbano vem sendo construda com sucesso
pelas metrpoles latino-americanas, como Bogot e Santiago do Chile, que buscam solucionar seus

problemas comuns e criar um novo caminho para as metrpoles dos pases em desenvolvimento,
tais como maior sustentabilidade ambiental, segurana, valorizao do espao pblico, habitao,
melhoria nos sistemas de transporte de massas.
Infelizmente, no caso da nossa to sofrida So Paulo, o excesso de partidarizao poltica da
administrao pblica e a tendncia tradicional subordinao ao mercado imobilirio vm colo-
cando em risco a continuidade dessas conquistas duramente alcanadas aps 32 anos de falta de
planejamento e casusmos urbansticos de toda espcie, com Planos Diretores que nunca saram do
papel e com operaes urbanas guiadas pelos interesses exclusivos do mercado.
Entretanto, as regras para a elaborao da reviso do PDE abrem a possibilidade de criar pro-
fundas alteraes nos seus contedos, conceitos e diretrizes de zoneamento, indo alm do que esta-
belecia o artigo 293 do PDE. Esse artigo prev que o executivo deveria encaminhar Cmara Munici-
pal o projeto de reviso do Plano Diretor Estratgico em 2006, adequando as aes estratgicas nele
previstas e acrescentando reas passveis de aplicao dos instrumentos previstos na Lei Federal
10.257/2001 Estatuto da Cidade e, tambm, no pargrafo nico desse mesmo artigo, que o execu-
tivo coordenar e promover os estudos necessrios para a reviso prevista no caput desse artigo.
Porm, essa diretriz de reviso vem sendo desrespeitada e o que vem acontecendo contraria
flagrantemente a Lei Federal do Estatuto das Cidades e a Lei Orgnica do Municpio (artigo 123,
pargrafo 3.), quanto s exigncias de transparncia na discusso e participao da comunidade em
todas as fases do planejamento municipal.
A proposta apresenta alteraes estruturais, como a retirada das polticas de desenvolvimento se-
toriais e respectivos objetivos, diretrizes e metas, as regras que disciplinam e classificam as vias em re-
lao ao uso do solo, as ZEIS Zonas Especiais de Interesse Social e o Coeficiente de Aproveitamento
Mximo para construir na cidade, previsto de quatro mudando-o para at seis vezes a rea dos terrenos.
Assim, prope-se a modificao, desses e outros conceitos fundamentais construdos durante a
discusso e formulao pblica do PDE em 2004, rompendo com a transparncia e com a construo
de um processo de planejamento construdo aps 32 anos de autoritarismo e de dificuldades viven-
ciados pela cidade. A elaborao do PDE retomou um processo de planejamento e transparncia
que garantiu a possibilidade de participao da sociedade paulistana para que o Plano Diretor se
realize e sofra as devidas revises de forma democrtica.
Pelo site da Sempla apresenta-se uma minuta de reviso do PDE com cerca de 600 artigos apre-
sentados e l pelas tantas somente um leitor atento vai perceber a criao de uma anistia constru-
tiva interna ao prprio PDE com a proposta do Termo de Compensao Urbanstica inserida para
anistiar imveis irregulares em relao s leis de uso do solo.
Essa e outras alteraes so includas sem nenhuma justificativa, num exerccio de antiplane-
jamento, onde polticas de desenvolvimento so retiradas, metas e objetivos so eliminados, sem
explicitar quais artigos ou itens so objeto de reviso e por qu. Que avaliao da implementao do
PDE levou necessidade de mudanas to profundas?
O que se pretende com essas e outras alteraes?
O texto da reviso, pelo bem da transparncia, deve esclarecer, avaliar e justificar o que est
sendo objeto de reviso, e no apenas repetir como mantra cerca de 600 artigos, vrios deles

repetindo os da lei em vigor, para que se descubram ao longo do texto, artigos com mudanas es-
truturais ali escondidos. Por exemplo: a mudana da classificao do sistema virio municipal e as
alteraes conceituais em relao s Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 3), e artigos contendo
prolas, tais como valem coeficientes de aproveitamentos mximos da legislao de uso do solo de
1972 no territrio das subprefeituras, mesmo que estes tenham sido reduzidos pelo prprio plano
regional.
Ora, a reviso do PDE no foi prevista para alterar os fundamentos do PDE, sob pena de fazer o
planejamento urbano ficar ao sabor das administraes e partidos polticos e das presses momen-
tneas e aos jogos de interesse. Importante, como coloca o recm-lanado Movimento Nossa So
Paulo, Outra So Paulo, dar maior estabilidade ao Plano Diretor, uma vez que este j lei, e tornar
seu cumprimento cada vez mais exigido ao prefeito e toda a administrao pblica. exatamente o
contrrio de incluir uma anistia, como um antiplano que prev formas simples e onerosas de corrigir
as atitudes de quem constri sem atender a prpria Lei do Plano Diretor.
Mais compromissos com a estabilidade, e no menos compromissos o mnimo que se exige
daqueles que respeitam e querem construir uma cidade ambientalmente sustentvel e inclusiva. Se
for para revisar, h bons elementos a serem includos, que poderiam aumentar a responsabilidade
social e ambiental do Plano, por exemplo, incluir indicadores ambientais de sustentabilidade como
metas a atingir na cidade: em relao despoluio do Tiet, taxas de reduo da ocupao dos ma-
nanciais, ndices de aumento do transporte pblico, aumento das reas de lazer e espaos pblicos,
corredores de nibus exclusivos e linhas de trens urbanos e de metr, como se faz em Bogot e
Santiago do Chile.
Uma reviso minimamente sria deve apresentar uma Avaliao Ambiental e Urbanstica Estra-
tgica dos efeitos dos adensamentos de reas propostos pelo PDE, pelo zoneamento, e pelas Opera-
es Urbanas em relao a vrias regies com coeficientes de aproveitamento maiores do que um e
que j apresentam os impactos ambientais deles decorrentes, isto , pelo aumento de viagens sem
suficiente rede de transporte de massa, presso sobre infraestrutura de esgotos e poluio dos rios,
a poluio do ar e perda de espaos pblicos, e outros problemas que esto, infelizmente, presentes
no dia a dia da cidade.
Os procedimentos de reviso do PDE adotados pela Secretaria de Planejamento do Municpio
de So Paulo contrariam flagrantemente o Estatuto da Cidade que exige participao direta dos
cidados no processo.
Manuteno e ampliao dos objetivos e das metas do PDE e incluso de indicadores ambien-
tais! No ao retrocesso de fazer revises ao sabor das vontades do prefeito ou das presses de gru-
pos de interesse!
Engenheiro Civil, Ph.D. em Sade Ambiental, Consultor em Planejamento Urbano e Ambiental,

Coordenador da equipe do PDE e dos PRES na Gesto Marta Suplicy.

Atividades
1. Observe 2 (duas) quadras da sua cidade e faa uma comparao entre o uso atual ocorrido nelas e
o uso proposto pela legislao de zoneamento de uso e ocupao do solo urbano.
2. Busque a Lei do Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo do seu municpio e de outro e elabore
um estudo comparativo entre elas.

Gabarito
1. Escolha uma rua, de preferncia alguma rua central que seja de relevante importncia para a sua
cidade, e faa um esboo de duas quadras que ocorrem ao longo dela, apenas dos terrenos volta-
dos para essa rua, dos dois lados dela;
Anote ento, em desenho, qual o uso que est sendo praticado dentro dos lotes;
Aps esse levantamento, consulte o mapa de zoneamento municipal e faa a comparao do uso
proposto e do uso levantado in loco1;
Perceba quais os lotes que realmente seguem o zoneamento e quais esto fora do padro estabe-
lecido. Isso pode indicar futuros investimentos em edificaes dentro dos padres urbansticos.
2. Observe as questes semelhantes entre as duas leis municipais, como parmetros de ocupao
(taxa de ocupao, tamanho dos lotes, taxa de permeabilidade).
Observe tambm quais os principais parmetros que se diferenciam, tentando identificar qual
seria o real motivo para isso, que podem variar tanto pelo relevo natural do municpio, quanto
pela induo da ocupao que se pretende dar para o municpio.
1 in loco no local.

Acessibilidade
e mobilidade urbana:
percebendo a importncia da
dinmica urbana aliada estrutura
viria e ao modo de transporte
Sistema virio
As reas urbanas caracterizam-se pela grande movimentao, basicamente entre os espaos de
habitar e os de trabalhar, principalmente nas grandes cidades, e que poderamos chamar de pendular.
Esses tipos de movimentaes, que veem a ser fluxos relacionados ao consumo, lazer, educao, comu-
nicaes e atividades econmicas, constitui-se numa integrao entre algumas reas, bairros, munic-
pios, estados. O Censo Demogrfico de 20001 investigou o movimento pendular ou o deslocamento
para o trabalho e estudo nas cidades brasileiras, que se constitui em um dos indicadores mais relevantes
para a aferio do nvel de integrao.
Os dados do Censo Demogrfico 2000 revelaram que, no Brasil, 7,4 milhes de pessoas trabalhavam
ou estudavam em municpios diferentes daqueles onde residiam. Esse movimento que deveria ser sim-
ples e seguro, a cada dia se mostra mais perigoso e com inmeros riscos populao. A poluio sono-
1 Censo Demogrfico 2000 Resultados da Amostra Migrao e Deslocamento 2000.

106 | Acessibilidade e mobilidade urbana: percebendo a importncia da dinmica urbana
aliada estrutura viria e ao modo de transporte
ra, do ar e ambiental, que se apresenta nos grandes congestionamentos, vem provocando estresse na
populao, doenas, assim como inmeras perdas econmicas. Tambm existem questes relativas
desvalorizao de determinadas reas, pelo uso excessivo de algumas vias.
Para o administrador pblico tudo isso representa desafios, tanto em termos de custos de manu-
teno das vias, quanto em relao aos aspectos inevitveis ligados aos acidentes de trnsito. Alguns
podem dizer que so traos incontestveis do progresso, mas outros sabem que a falta de organizao
desses espaos que vem provocando desgastes tanto para o Poder Pblico quanto para a populao.
Desde que o homem se estabeleceu em locais fixos, as vias de passagem se tornaram elementos
essenciais para o comrcio, para o intercmbio entre as cidades como tambm para as conquistas de
outros territrios.
A essa movimentao d-se o nome de mobilidade: [...] resultado da interao dos deslocamentos
de pessoas e bens entre si e com a prpria cidade. 2
Por mais de trs mil anos a maneira como as pessoas se deslocavam se mostrou bastante rudi-
mentar, pois os meios de transportes eram a p, a cavalo, em carroas ou em barcos. Os veculos (au-
tomveis, trens a vapor, navios, avies) vieram aps a Revoluo Industrial, alterando o conceito sobre
mobilidade dentro dos espaos urbanos ou para alcanar outros espaos urbanos ou rurais. As reas de-
dicadas aos veculos cresceram e sofreram mudanas, exigindo um avano nas regras a fim de garantir
a ordem e a mobilidade de todos.
Algumas formas de expressar a condio e a imagem da rua em pocas mais remotas podem
ser observadas pela seguinte observao: [...] Mas na rua temos apenas grupos desarticulados de in-
divduos a massa humana que povoa as nossas cidades e que remete sempre explorao e a uma
concepo de cidadania e de trabalho que nitidamente negativa" (DA MATTA, 1986, 29).
A liberdade proporcionada pelos veculos de tamanha importncia que no se podem mais rea-
lizar vrios servios sem a presena dele, assim como a realizao das vrias atividades humanas dentro
da cidade. A mobilidade o elemento balizador do desenvolvimento urbano, e que aliada ao transporte
representa tambm o conceito de acessibilidade, constituindo-se numa grande preocupao atual, pois
a maior parte da populao mora e procura nos centros urbanos as oportunidades de trabalho, educao,
centros de compras, lazer, hospitais e postos de sade.
Essas questes contribuem para o aumento considervel da quantidade de veculos que circulam
pelas cidades, e como consequncia traz a falta de locais para estacionamentos, enormes congestiona-
mentos em horrios de pico e o desgaste da pavimentao. A resoluo desses problemas o grande
desafio da mobilidade urbana.
A mobilidade e a acessibilidade esto representadas: a) pelo sistema virio, que possui a funo
de permitir a circulao na cidade como tambm o acesso aos edifcios e b) pelo transporte que pro-
porciona deslocamentos por meio de veculos, dentro e fora da cidade. Assim, as caractersticas das vias
tm relao direta com a tipologia de uso e ocupao ao longo delas (rua residencial, comercial), como
tambm possuem ligao com o transporte que por elas circulam.
2 Cartilha: A Mobilidade Urbana no Planejamento da Cidade IBAM/ Ministrio das Cidades 2006.

Acessibilidade e mobilidade urbana: percebendo a importncia da dinmica urbana | 107
De acordo com o Cdigo de Trnsito Brasileiro Lei 9.503, de 23 de setembro de 1997, as vias so
conceituadas como:
Art. 2. So vias terrestres urbanas e rurais as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, as estradas e
as rodovias, que tero seu uso regulamentado pelo rgo ou entidade com circunscrio sobre elas, de acordo com as
peculiaridades locais e as circunstncias especiais.
Alm de as vias darem uma legibilidade ao espao por meio de uma hierarquia (via estrutural,
coletora, local) devem apresentar dimenses compatveis ao uso lindeiro3 e ao transporte, inclusive com a
previso de pontos de parada ou pistas exclusivas para as diversas tipologias. O traado das vias tem rela-
o direta com o stio em que sero implantadas, ou seja, compatibilidade com as formas topogrficas.
Hierarquia viria
O sistema virio organizado segundo uma hierarquia de vias, isto , conforme sua funo e impor-
tncia para o conjunto na estrutura urbana. A hierarquia pressupe a ideia de que o espao urbano algo
heterogneo e constitudo de partes distintas, com graus de referncias no contexto da cidade como um
todo.
Essa hierarquia feita de acordo com algumas caractersticas locais e especficas para cada rea
e deve levar em considerao: acessos, fluxos, velocidades, localizao, intersees, servios, podendo
seguir esta tipologia:
::: Vias primrias de transio (trfego de passagem e trfego local), expressas, estruturais e
arteriais.
::: Vias secundrias coletoras e perimetrais.
::: Vias locais.
::: Vias especiais via parque, via exclusiva para pedestres, via especial para transporte coletivo.
Sobre as vias, o Cdigo de Trnsito Brasileiro, Lei 9.503 /97, diz:
Art. 60. As vias abertas circulao, de acordo com a sua utilizao, classificam-se em:
I - vias urbanas:
a) via de trnsito rpido;
b) via arterial;
c) via coletora;
d) via local.
II - vias rurais:
a) rodovias;
b) estradas.
3 Ocupao dos lotes ao longo da via.

A hierarquizao viria possibilita a racionalizao de custos de implantao e manuteno (relao

com a densidade demogrfica, com a infraestrutura e com a tipologia de transporte), a facilidade de
legibilidade do espao e, portanto, de orientao e a diversidade espacial.
A via local no faz parte do sistema virio principal da cidade; sua funo a circulao local de
veculos, dentro dos bairros e vilas, permitindo o acesso aos lotes. A via secundria possui a funo de
ligao entre as vias primrias e as locais, proporcionando a ligao entre vrias partes da cidade. A via
primria se destina ao trnsito de passagem, possuindo maior volume de trnsito.
Para um estabelecimento da hierarquia viria adequada ao uso do solo e ao transporte, necessita-
-se de aes concretas tambm quanto execuo de passeios, caladas e faixas de segurana para a
travessia e para a circulao de pedestres, de iluminao das vias e locais pblicos, de instalao de
semforos para veculos e para pedestres, de faixas de proteo para ciclistas e motociclistas e princi-
palmente a construo de facilidades para pessoas que tenham necessidades especiais, como crianas,
idosos, mulheres grvidas e pessoas com problemas visuais e de locomoo.
Uma hierarquia viria tambm pode prescindir de aes relativas compensao das partes im-
permeveis, representadas pelas reas pavimentadas, o que remete ao estabelecimento de um paisa-
gismo voltado diminuio dessas reas impermeveis, feito a partir de jardins gramados, arbustos e
rvores de grande porte, que dever estar adequado hierarquia viria.
Dimensionamento das vias

As vias pblicas devem estar dimensionadas de acordo com a sua importncia, funo e utilizao,
dentro da malha viria urbana. Devem ser objeto de estudos para a determinao da sua capacidade
para atender circulao de veculos e pedestres, assim como possibilitar acessos aos usos lindeiros.
Suas principais partes componentes so o passeio, tambm conhecido como calada, a caixa de rola-
mento ou leito carrovel, o canteiro central e as ilhas. No passeio temos a parte impermevel para a
circulao de pedestres, e a parte permevel para o plantio de vegetao. Na caixa de rolamento temos
a faixa de circulao de veculos (pistas) e a faixa para estacionamento e paradas para o transporte
coletivo. O canteiro central serve como elemento para separar as pistas em vias mais largas e as ilhas so
utilizadas para proporcionar a organizao do trfego em determinados cruzamentos.
A via pblica tambm serve para a execuo e localizao das redes de infraestrutura das cidades,
como as de gua, esgoto, drenagem de guas pluviais, gs e redes de cabos ticos.
Caracterizadas como espaos pblicos, as vias devem proporcionar legibilidade cidade por meio,
principalmente, do seu dimensionamento, assim como devem receber tratamento paisagstico para
proporcionar conforto ambiental aos usurios. Nos passeios deve estar disposta a vegetao, onde o
espaamento entre as espcies no deve prejudicar os acessos s edificaes, a circulao de pedestres
nem tampouco o revestimento dos pisos. Dessa forma, deve-se evitar o plantio de arborizao que pos-
sua razes superficiais como tambm que no prejudiquem as redes de infraestrutura.
De acordo com o Anexo I do Cdigo de Trnsito Brasileiro, institudo pela Lei 9.503, de 23 de setembro de 1997, via, tem
o seguinte conceito: superfcie por onde transitam veculos, pessoas e animais, compreendendo a pista, a calada, o
acostamento, ilha e canteiro central.

Conforme suas caractersticas, podemos exemplific-las das seguintes formas:

Beco rua estreita e curta, em geral fechada num extremo.
Rua via pblica para circulao urbana, total ou parcialmente ladeada de casas.
Avenida logradouro mais largo e importante que a rua.
Estrada via rural no pavimentada.
Rodovia via rural pavimentada.
A largura mdia das pistas para as diferentes tipologias de vias, tendo em vista a largura dos
veculos existentes atualmente, pode seguir o dimensionamento apresentado no quadro abaixo, sendo
que cada municpio deve estabelecer, em legislao apropriada, a sua hierarquia, como tambm, as
dimenses mais apropriadas para cada situao.
Sugesto para dimensionamento de vias urbanas
Tipo de via Largura ideal (m) Largura mnima (m)

Avenidas de trfego rpido 3,50m 3,20m
Ruas principais de velocidade mdia 3,50m 3,00m
Ruas residenciais de trfego lento 3,00m 2,70m
A capacidade das vias para transportar pessoas pode ser observada no quadro a seguir:
Capacidade de faixas de trfego de vias asfaltadas (veculos leves)
(VASCONCELLOS, 2005, p.17.)

Capacidade veicular Capacidade em pessoas(3)
Tipo de via (veculos/hora/faixa) (pessoas/hora/faixa)
Coletora, com semforos 700(1) 1 050
Arterial, com semforos. 1 000(2) 1 500
Trnsito rpido 2 000 3 000
(1) Considerando 40% de tempo de verde para a via.
(2) Considerando 60% de tempo de verde para a via.
(3) Considerando 1,5 pessoas por automvel.
Segundo o Cdigo de Trnsito Brasileiro, Lei 9.503 / 97, as velocidades permitidas so as seguintes:
Art. 61. A velocidade mxima permitida para a via ser indicada por meio de sinalizao, obedecidas suas caractersticas
tcnicas e as condies de trnsito.
1. Onde no existir sinalizao regulamentadora, a velocidade mxima ser de:
I - nas vias urbanas:
a) oitenta quilmetros por hora, nas vias de trnsito rpido;
b) sessenta quilmetros por hora, nas vias arteriais;
c) quarenta quilmetros por hora, nas vias coletoras;
d) trinta quilmetros por hora, nas vias locais;
II - nas vias rurais:
a) nas rodovias:

1) 110 (cento e dez) quilmetros por hora para automveis, camionetas e motocicletas (Redao dada pela Lei
10.830/ 2003);
2) noventa quilmetros por hora, para nibus e micro-nibus;
3) oitenta quilmetros por hora, para os demais veculos;
b) nas estradas, sessenta quilmetros por hora.
2. O rgo ou entidade de trnsito ou rodovirio com circunscrio sobre a via poder regulamentar, por meio de
sinalizao, velocidades superiores ou inferiores quelas estabelecidas no pargrafo anterior.
Art. 62. A velocidade mnima no poder ser inferior metade da velocidade mxima estabelecida, respeitadas as con-
dies operacionais de trnsito e da via.
Quadro-resumo com as velocidades nas vias urbanas
Cdigo de Trnsito
Brasileiro.
Trnsito urbano Velocidade mxima (km/h)
Trnsito rpido 80
Arterial 60
Coletora 40
Local 20
Quadro-resumo com as velocidades nas vias rurais
Cdigo de Trnsito
Brasileiro.
Trnsito rural Velocidade mxima (km/h)
Rodovias estaduais ou federais:
automvel e caminhonete 110
nibus e micronibus 90
outros 80
Estradas municipais 60
As vias urbanas esto disciplinadas, tambm, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas
(ABNT), por meio da NBR 6973/83, que tem por objetivo fornecer diretrizes gerais para a formulao
do Sistema de Classificao de Vias Terrestres, excludas as ferrovias ou similares, bem como as pistas de
corrida e de aeroportos.
Outras normatizaes para as vias urbanas aparecem na NBR 9050/2004, que trata da acessibili-
dade a edificaes, mobilirio, espaos e equipamentos urbanos, estabelecendo critrios e parmetros
tcnicos a serem observados quando do projeto, construo, instalao e adaptao de edificaes,
mobilirio, espaos e equipamentos urbanos s condies de acessibilidade.
A NBR 9050/2004 visa atender aos preceitos da acessibilidade universal, prevendo circulao
segura para os diferentes grupos sociais com restrio visual (cegos), com restrio de mobilidade (ca-
deirantes), e de subnormalidade (gestantes, idosos, crianas).

Transporte pblico
O transporte pblico submetido ao controle por parte do governo, que de certa forma controla
os tipos de veculos utilizados e a tarifa a ser cobrada. No Brasil, grande parte da frota do transporte
pblico gerenciada por parcerias pblico-privadas. Nesse modelo, cabe ao Poder Pblico o plane-
jamento, a organizao e o controle dos servios, alm de instituir uma poltica tarifria e a forma de
remunerar as empresas; e cabe s empresas concessionrias ou permissionrias a operao do servio,
seguindo as predeterminaes estabelecidas.
O transporte pblico coletivo apresenta uma alternativa de substituio ao transporte individual,
reduzindo a poluio ambiental e o nmero de veculos transitando nos centros urbanos. Esse tipo de
transporte de fundamental importncia, pois muitas so as pessoas que dependem e utilizam-no.
Os diferentes modos de transporte podem ser apresentados com a seguinte classificao:
::: Modo coletivo metr, trem, nibus, transporte fretado, transporte escolar e lotao.
::: Modo individual automvel, txi, motocicleta, bicicleta e outros.
Tambm pode ser considerado um modo a viagem realizada a p, da origem ao destino, quando
a distncia percorrida superior a 500 metros (5 quadras), ou o motivo da viagem trabalho ou escola,
independentemente da distncia percorrida.
Os veculos de transporte pblico podem possuir ou no um espao exclusivo para sua circulao.
Na maioria dos casos eles acabam por circular juntamente com os outros veculos, pois o custo de im-
plantao de um sistema especial torna-se muito caro para algumas cidades.
O nibus o meio mais comum de transporte pblico utilizado. Tem sua capacidade variada con-
forme a tipologia do veculo: micro-nibus, nibus comum, articulado e biarticulado. E os trens e metrs
urbanos so meios de transporte com maior capacidade de passageiros.
O trem a forma mais antiga de transporte urbano, porm, no Brasil, foi sendo aos poucos aban-
donado e substitudo por outros meios de transporte como o metr, que pode ser subterrneo, de
superfcie ou em pistas elevadas, e movido energia eltrica, caracterstica prpria muito relevante.
O metr, caracterizado como sistema de alta capacidade e articulador do transporte pblico, foi desen-
volvido com o objetivo de aumentar a agilidade do transporte coletivo, podendo, inclusive, obter uma
velocidade maior.
O transporte pblico apresenta algumas vantagens em relao ao transporte particular. Possui
um menor custo unitrio, sendo, dessa forma, um meio de transporte acessvel populao de baixa
renda; diminui a necessidade de ampliao do sistema virio, assim como elimina grandes reas para
estacionamentos, diminuindo, consideravelmente, os acidentes de trnsito.
Alguns estudos demonstram que o espao virio por passageiro em mdia 18 vezes menor no
transporte coletivo (nibus), e que em horrios de pico chega a ser 40 vezes menor. Em relao ao metr
essa relao chega a 60 vezes menor ou mais.

A figura a seguir ilustra a excessiva ocupao do espao virio nas viagens por automvel em
relao ao transporte por nibus e a p. Outro dado relevante o consumo de energia por passageiro
transportado, cerca de cinco vezes maior no transporte por automvel em relao ao nibus. No que
se diz respeito poluio atmosfrica, os resultados tambm so favorveis ao nibus, levando-se em
considerao a quantidade de poluentes gerados pelos automveis em questo, e o contingente de
cada um, em circulao diria dentro do espao urbano.
Carro. A p. nibus.
Visualizao do espao virio ocupado para transportar cerca de 70 pessoas em diferentes modos de transporte urbano.
A cidade que quiser resolver o problema da locomoo de seus habitantes com automveis am-
pliar cada vez mais as reas centrais de circulao e estacionamento, at o extremo em que no existi-
ro mais edifcios; a deixar de existir tambm a cidade (MARQUES, 2003, p. 12).
As transformaes pelas quais as cidades passaram devem ser enfrentadas com aes que mini-
mizem seus efeitos negativos. Contudo, as proposies devem ser absorvidas por toda a comunidade
na procura de uma melhor qualidade de vida urbana.
A acessibilidade e a mobilidade urbana tambm influenciam na apropriao do solo urbano,
determinando a valorizao ou a decadncia de algumas reas das cidades.
O impacto da restrio de mobilidade e acessibilidade sobre a economia em dez cidades pesquisadas em estudo do IPEA/
ANTP (Impactos Sociais e Econmicos dos Acidentes de Trnsito nas Aglomeraes Urbanas Brasileiras) estimou que os
gastos resultantes dos congestionamentos chegassem a R$450 milhes por ano. (IPEA/DENATRAN/ANTP 2003)4
Em algumas cidades tm surgido alternativas para driblar os congestionamentos. A mais utilizada

atualmente o transporte em duas rodas, mais precisamente o feito por motocicletas. Pela ausncia de
um maior disciplinamento, isso vem ocasionando grandes transtornos e acidentes nas vias pblicas.
Outras cidades vm adotando a utilizao de bicicletas, como o caso da cidade de Paris, na Frana,
com o Sistema da Bicicleta da Liberdade. O aumento de pessoas andando de bicicleta parece estar
comeando a chamar a ateno para esse tipo de transporte e mudando a mentalidade sobre o uso de
carros (Jornal Gazeta do Povo, Curitiba, PR, 20 de agosto de 2007, p. 22).
4 Braslia IPEA: ANTP, 2003. Impactos sociais e econmicos dos acidentes de trnsito nas aglomeraes urbanas brasileiras: relatrio executivo.
As cidades cada vez mais necessitam buscar alternativas para a locomoo da populao, aliando
o planejamento dos transportes ao planejamento urbano e s alternativas de uso e ocupao do solo,
assim como a acessibilidade s reas rurais e aos outros centros.
Texto complementar
Conceitos e definies legais
Cdigo de Trnsito Brasileiro (CTB)
(DENATRAN,2007)
Anexo I
Acostamento parte da via diferenciada da pista de rolamento destinada parada ou estacio-
namento de veculos, em caso de emergncia, e circulao de pedestres e bicicletas, quando no
houver local apropriado para esse fim.
Bicicletrio local, na via ou fora dela, destinado ao estacionamento de bicicletas.
Bordo da pista margem da pista, podendo ser demarcada por linhas longitudinais de bordo
que delineiam a parte da via destinada circulao de veculos.
Calada parte da via, normalmente segregada e em nvel diferente, no destinada circulao
de veculos, reservada ao trnsito de pedestres e, quando possvel, implantao de mobilirio
urbano, sinalizao, vegetao e outros fins.
Canteiro central obstculo fsico construdo como separador de duas pistas de rolamento,
eventualmente substitudo por marcas virias (canteiro fictcio).
Catadiptrico dispositivo de reflexo e refrao de luz utilizado na sinalizao de vias e veculos
(olho de gato).
Ciclofaixa parte da pista de rolamento destinada circulao exclusiva de ciclos, delimitada
por sinalizao especfica.
Ciclovia pista prpria destinada circulao de ciclos, separada fisicamente do trfego comum.
Converso movimento em ngulo, esquerda ou direita, de mudana da direo original
do veculo.
Cruzamento interseo de duas vias em nvel.
Dispositivo de segurana qualquer elemento que tenha a funo especfica de proporcionar
maior segurana ao usurio da via, alertando-o sobre situaes de perigo que possam colocar em
risco sua integridade fsica e dos demais usurios da via ou danificar seriamente o veculo.
Estacionamento imobilizao de veculos por tempo superior ao necessrio para embarque
ou desembarque de passageiros.
Estrada via rural no pavimentada.

Faixas de domnio superfcie lindeira s vias rurais, delimitada por lei especfica e sob respon-
sabilidade do rgo ou entidade de trnsito competente com circunscrio sobre a via.
Faixas de trnsito qualquer uma das reas longitudinais em que a pista pode ser subdividida,
sinalizada ou no por marcas virias longitudinais, que tenham uma largura suficiente para permitir
a circulao de veculos automotores.
Foco de pedestres indicao luminosa de permisso ou impedimento de locomoo na faixa
apropriada.
Ilha obstculo fsico, colocado na pista de rolamento, destinado ordenao dos fluxos de
trnsito em uma interseo.
Interseo todo cruzamento em nvel, entroncamento ou bifurcao, incluindo as reas for-
madas por tais cruzamentos, entroncamentos ou bifurcaes.
Logradouro pblico espao livre destinado pela municipalidade circulao, parada ou esta-
cionamento de veculos, ou circulao de pedestres, tais como calada, parques, reas de lazer,
calades.
Lote lindeiro aquele situado ao longo das vias urbanas ou rurais e que com elas se limita.
Marcas virias conjunto de sinais constitudos de linhas, marcaes, smbolos ou legendas,
em tipos e cores diversas, apostos ao pavimento da via.
Passagem de nvel todo o cruzamento de nvel entre uma via e uma linha frrea ou trilho de
bonde com pista prpria.
Passagem subterrnea obra de arte destinada transposio de vias, em desnvel subterrneo
e ao uso de pedestres ou veculos.
Passarela obra de arte destinada transposio de vias, em desnvel areo, e ao uso de
pedestres.
Passeio parte da calada ou da pista de rolamento, neste ltimo caso, separado por pintura
ou elemento fsico separador, livre de interferncias, destinada circulao exclusiva de pedestres
e, excepcionalmente, de ciclistas.
Permetro urbano limite entre rea urbana e rea rural.
Pista parte da via normalmente utilizada para a circulao de veculos, identificada por elementos
separadores ou por diferenas de nvel em relao s caladas, ilhas ou aos canteiros centrais.
Placas elementos colocados na posio vertical, fixados ao lado ou suspensos sobre a pista,
transmitindo mensagens de carter permanente e, eventualmente, variveis, mediante smbolos ou
legendas pr-reconhecidas e legalmente institudas como sinais de trnsito.
Ponte obra de construo civil destinada a ligar margens opostas de uma superfcie lquida
qualquer.
Refgio parte da via, devidamente sinalizada e protegida, destinada ao uso de pedestres
durante a travessia da mesma.
Retorno movimento de inverso total de sentido da direo original de veculos.

Rodovia via rural pavimentada.

Sinais de trnsito elementos de sinalizao viria que se utilizam de placas, marcas virias,
equipamentos de controle luminosos, dispositivos auxiliares, apitos e gestos, destinados exclusiva-
mente a ordenar ou dirigir o trnsito dos veculos e pedestres.
Sinalizao conjunto de sinais de trnsito e dispositivos de segurana colocados na via pblica
com o objetivo de garantir sua utilizao adequada, possibilitando melhor fluidez no trnsito e
maior segurana dos veculos e pedestres que nela circulam.
Via superfcie por onde transitam veculos, pessoas e animais, compreendendo a pista, a
calada, o acostamento, ilha e canteiro central.
Via de trnsito rpido aquela caracterizada por acessos especiais com o trnsito livre, sem
intersees em nvel, sem acessibilidade direta aos lotes lindeiros e sem travessia de pedestres em
nvel.
Via arterial aquela caracterizada por intersees em nvel, geralmente controlada por sem-
foro, com acessibilidade aos lotes lindeiros e s vias secundrias e locais, possibilitando o trnsito
dentro das regies da cidade.
Via coletora aquela destinada a coletar e distribuir o trnsito que tenha necessidade de entrar
ou sair das vias de trnsito rpido ou arterial, possibilitando o trnsito dentro das regies da cidade.
Via local aquela caracterizada por intersees em nvel no semaforizadas, destinada apenas
ao acesso local ou a reas restritas.
Via rural estradas e rodovias.
Via urbana ruas, avenidas, vielas, ou caminhos e similares abertos circulao pblica, situados
na rea urbana, caracterizados principalmente por possurem imveis edificados ao longo de sua
extenso.
Vias e reas de pedestres vias ou conjunto de vias destinados circulao prioritria de pedestres.
Viaduto obra de construo civil destinada a transpor uma depresso de terreno ou servir de
passagem superior.
Atividades
1. O que ocasionou mudanas nas vias ao longo da histria?

2. Como a largura das vias pode ser dimensionada?
3. Quais preceitos de acessibilidade universal devem ser observados na construo das vias urbanas?
Para refletir
YOSHINAGA, Mrio. Rodoanel Trecho Norte: elevado ou tnel?
Esse texto pode ser obtido no site: <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp045.asp>.
Reflita como um sistema virio desse porte pode influenciar a ocupao e a valorizao lindeiras.
Gabarito
1. Desde que o homem se estabeleceu em locais fixos, as vias de passagem se tornaram elementos
essenciais para o comrcio, para o intercmbio entre as cidades como tambm para as conquistas
de outros territrios.
2. As vias pblicas devem estar dimensionadas de acordo com a sua importncia, funo e utilizao,
dentro da malha viria urbana.
3. Os preceitos da acessibilidade universal, prevendo circulao segura para os diferentes grupos

sociais com restrio visual (cegos), com restrio de mobilidade (cadeirantes), e de subnormalidade
(gestantes, idosos, crianas).

Desenho urbano:
conhecendo os diferentes
arranjos do desenho urbano, as
vantagens, desvantagens e os
custos das decises adotadas
Desenho urbano
A produo de uma cidade no deve ser entendida apenas pela distribuio de edifcios ao longo
de um territrio, criando funcionalidade e condies de desenvolvimento econmico. O desenho urbano
deve ser tambm o resultado da produo voluntria do espao, pelo qual todos os indivduos rela-
cionados com ele deixam sua marca e contribuio, obedecendo, claro, os mtodos e regras impostas
pelos governantes.
Segundo Plato, a cidade podia ser dividida em trs tipos de classes: os governantes, os guardies
e os artesos; e, somente se mantidas essas divises que a cidade poderia alcanar sua unidade har-
mnica e se manter. Os primeiros, governantes, possuem o saber para legislar e governar, com a ajuda
dos guardies, que possuem a bravura e audcia necessria, controlando e colocando regras e limites
aos artesos, que so os que produzem bens materiais, estabelecendo assim a harmonia entre todos e
uma cidade mais justa possvel.

118 | Desenho urbano: conhecendo os diferentes arranjos do desenho urbano,
as vantagens, desvantagens e os custos das decises adotadas
O desenho da cidade se daria ento de acordo com esses trs tipos de indivduos, baseado na
tcnica, na segurana e na funo, ou seja, na racionalidade.
Outros desenhos de cidade marcaram a vida urbana, trazendo sempre a funo em primeiro plano,
como as ideias inglesas de cidades-jardim, ocorridas no final do sculo XIX, buscando integrar paisa-
gem urbana o equilbrio entre crescimento econmico e os problemas sociais pelos quais passavam a
sociedade. Segundo Howard (1981), as preocupaes de integrao entre cidade e campo tinham como
objetivo contornar a migrao do campo, dispondo para tal um sistema de transporte pblico eficiente
e de cintures verdes ao redor das cidades. Segundo ele; a cidade e o campo devem estar casados, e
dessa feliz unio nascer uma nova esperana, uma nova vida, uma nova civilizao.
Howard no pretendia privar algumas pessoas do convvio urbano, deixando-as no campo, mas
sim desejava que se controlasse o tamanho da zona urbana, para que ela continuasse a proporcionar
aos seus habitantes uma boa qualidade de vida. Para isso, sugeria que as zonas urbanas deveriam ter
um tamanho padro de 400 hectares para uma populao de 30 000 pessoas, e, assim que esse limite
fosse atingido, novos espaos deveriam comear a serem habitados, formando outros centros urbanos.
A rea rural teria 2 000 hectares para uma populao de 2 000 pessoas, seguindo a mesma lgica da rea
urbana.
Esse pensamento estava voltado para a resoluo do problema urbano, proporcionando moradia
digna para a populao, em uma vida comunitria sustentvel. Isso significa que o desenho urbano
influencia diretamente a vida na cidade, em sua viso esttica, como articulao de diversas funes, ou
apenas como prazer e investimento.
Lynch (1981) descreve em seus estudos sobre desenhos urbanos alguns modelos de formas que
poderiam definir as cidades. Faz ainda uma anlise a respeito dessas formas, incluindo seus motivos de
implantao e quais os possveis resultados, tanto prs como contras. Os modelos de referncia para tal
estudo so os seguintes:
::: Modelo estrela tem um centro definido onde ocorrem as principais atividades da cidade,
e, a partir dele, irradiam as linhas para onde se desenvolve a cidade. Ao longo desses eixos
podem ocorrer alguns subcentros, agrupando outras atividades. um modelo racional de ci-
dade, bastante ocorrido espontaneamente, quando as cidades cresciam com certo ordena-
mento no sentido exterior. medida que vai crescendo, esse modelo de cidade desenvolve
ento vias concntricas, formando cruzamentos. um modelo que funciona bem para cidades
de mdio porte, pois, a certo tempo, pode sobrecarregar o centro devido aos grandes fluxos
nesse sentido.
::: Cidade satlite uma cidade rodeada por comunidades satlites, ou seja, dependentes desta
principal. Segue o princpio da estrela, porm numa escala maior, e as cidades secundrias
devem ter tamanhos limitados, mantendo a eficcia pretendida. Quando a cidade satlite chega
a seu limite mximo, outra deve ento comear a ser povoada. As cidades satlites permitem
a manuteno do cinturo verde ao redor da cidade principal, garantindo, dessa forma, certa
qualidade de vida para a populao envolvida.
::: Cidade linear essa uma concepo terica de cidade, pois em muitos momentos no pode
realmente ser aplicada. baseada numa linha, com algumas paralelas, ao longo das quais
ocorrem todas as atividades urbanas. Esse modelo torna a cidade muito extensa, com grandes
dimenses lineares, e no possui um centro bem definido, tornando muito grande as distncias
entre as diversas atividades. Por isso esse modelo funcional apenas para pequenas escalas.

Desenho urbano: conhecendo os diferentes arranjos do desenho urbano, | 119
::: Cidade em grelha retangular a cidade estruturada de acordo com uma malha retangular,
dividida em blocos semelhantes, e com possvel crescimento para todos os lados, considerando
que essa forma no possui fronteiras predefinidas. Os terrenos possuem o mesmo formato e
todos os pontos possuem acessibilidade s diversas atividades dentro da cidade.
::: Rede axial barroca formada por um conjunto de pontos nodais1, distribudos ao longo
da rea urbana, geralmente localizados em pontos de destaque no territrio. A rea urbana
definida por uma malha triangular, onde os edifcios podem ser implantados livremente, apenas
respeitando as vias principais e os pontos nodais. Esse modelo funciona para cidades de mdio
porte, onde seja de relevante importncia a localizao por meio de pontos de referncia.
::: Modelo rendilhado pode ser definido como um pequeno aglomerado, onde as vias encon-
tram-se bastante espaadas, intercalando grandes espaos, normalmente terrenos destinados
a plantaes ou grandes reas verdes. Deve se destinar prioritariamente a ocupaes de baixa
densidade; dessa forma, as vias no so sobrecarregadas. Essas reas podem ser definidas
como semirurais, uma forma de transio entre o meio rural e o urbano.
::: Cidade interior uma cidade delimitada por muralhas, extremamente protegida do meio
externo. Vias principais conduzem a vias locais que, por sua vez, levam a becos de menos
dimenso at chegar a edificaes e terrenos privados. Tudo possui um controle rgido,
podendo at mesmo ter acesso restrito a certos pontos.
::: Cidade em ninho a cidade idealizada com anis concntricos, definidos por muralhas, que
vo crescendo uns ao redor dos outros. Ao centro est o local mais sagrado, normalmente o
templo religioso, e a populao de menor renda situa-se nas partes perifricas. As vias princi-
pais situam-se paralelas aos muros, as vias de ligao so menores e nem sempre contnuas,
criando ambientes descontnuos, tanto em relao paisagem quanto em relao aos espaos
e atividades urbanas.
::: Vises atuais h vrias formas de cidades sendo estudadas ultimamente, pretendendo
reavaliar os padres de ocupao do territrio urbano. Uma dessas novas formas conhecida
como megaforma, onde a cidade se realiza como uma nica estrutura com vasto territrio ocu-
pado e grande densidade. As habitaes e comrcios em geral so concentrados em grandes
edifcios, como um setor autossustentvel, com reas verdes localizadas em terraos e cober-
turas. Essa proposta mostra-se eficaz no que diz respeito ocupao com parcimnia do ter-
ritrio, mas pode se tornar desagradvel para quem a utiliza e requer muitos recursos para
construo e manuteno.
Alguns outros tericos sugeriram cidades envoltas por grandes bolhas transparentes, permitindo
a passagem de luz, protegendo contra as intempries e proporcionando o controle total do clima local.
Alguns problemas, porm, ficaram sem soluo, como o grande custo necessrio para tal, o controle da
poluio interna e a adaptao da populao para o convvio em tal ambiente.
Outra forma de viver tambm foi motivo de estudo, como a possvel concepo de cidades
flutuantes, acontecendo sobre oceanos e extraindo, destes, alimentos e demais necessidades de sobre-
vivncia, porm ainda sem maiores estudos de viabilidade.
1 Pontos nodais so pontos de referncia, marcos, por meio dos quais as pessoas conseguem se situar dentro da cidade.

De forma parecida encontram-se as comunidades subterrneas ou subaquticas. sabido que

esse tipo de comunidade difere muito dos preceitos com os quais a populao est acostumada, as
cidades propriamente ditas, porm no podem ser tidas como impossveis. Apenas necessitariam de
mudanas nos padres com os quais estamos acostumados a conviver h sculos.
Nos anos 1970, o desenho urbano sofreu grande reviso perante o que era ento praticado.
Inseriu-se uma preocupao com a forma urbana, ao mesmo tempo em que novos conceitos e mtodos
entravam em discusso, reavaliando as consideraes feitas na Carta de Antenas (IV Congresso Interna-
cional de Arquitetura Moderna, Atenas, 1933).
As cidades atuais, porm, guardam heranas dos preceitos previstos na Carta de Atenas. A propo-
sio da cidade funcional definia como funes bsicas para esta: habitar, trabalhar, recrear e circular,
frente considerada obsolescncia do tecido urbano existente.
Custos de urbanizao
A forma do desenho urbano est intimamente ligada ao suporte natural do municpio, ou seja,
seu relevo e meio natural. Esse um fator que ir determinar as formas de ocupao do territrio.
Atualmente, a preocupao com critrios de economia tanto nas construes de edifcios quanto
nas mais diversas obras de infraestrutura nos municpios, tem sido inserida nos debates arquitetnicos,
por ser este um fator de extrema importncia, e um pensamento racional, o qual deve estar sempre
presente no tema. Pode-se dizer ento que as decises passam por pensamentos funcionais e econmi-
cos, alm, claro, do esttico e salubre.
O espao urbano contempla tambm as redes de infraestrutura, associando a forma, a funo e a
estrutura urbana. Esse sistema de infraestrutura pode ser classificado segundo sua funo:
::: S
istema virio composto pela rede de circulao, devendo incluir todos os meios de loco-
moo: veculos, bicicletas, pedestres. Como complemento do sistema virio, e de extrema
importncia, est a rede de drenagem pluvial, assegurando a perfeita utilizao deste sob
qualquer condio climtica.
O sistema virio o mais dispendioso de toda a infraestrutura urbana, compreendendo cerca
de 50% do custo de urbanizao e ocupando algo em torno de 25% do territrio. Esse sistema requer
estudos criteriosos de implantao pois, depois de implantado, requer muitos recursos para alteraes
e ampliao de capacidade, tornando-se, em certos casos, invivel para o municpio.
::: Sistema de drenagem pluvial sua funo a de realizar o escoamento adequado de toda a
gua da chuva incidente sobre o solo urbano, evitando efeitos danosos malha urbana, como
inundaes.
::: Sistema de abastecimento de gua tem como funo a distribuio de gua potvel
populao, garantindo qualitativa e quantitativamente a utilizao desta.
::: Sistema de esgoto sanitrio deve promover populao a coleta da gua utilizada, ento
transformada em esgoto, garantindo a no poluio do meio ambiente.

O sistema sanitrio formado pela rede de abasteci-
(MASCAR, 1989)
mento de gua e pela rede de esgoto sanitrio. A distribui-
o de gua se d por presso, e a coleta de esgoto pela gra-
vidade. Esses sistemas trabalham de maneira inversa, sendo
que a distribuio de gua comea de forma ampla na fonte
e vai se ramificando ao longo de seu abastecimento. J a co-
leta de esgoto comea ramificada e termina em um nico
ramal, como ilustra a figura ao lado. Cerca de 80% do volume
de gua distribudo evacuado pelo sistema de esgoto.
::: Sistema de energia formado pela rede de ener-
gia eltrica e pela rede de gs, podendo ser conside-
rado o sistema de maior utilizao pela populao
urbana. A rede de energia responsvel pela ilumi-
nao e acionamento de equipamentos eltricos, e
a rede de gs pela produo de calor.
::: Sistema de comunicao engloba a rede de tele-
fonia e a rede de televiso a cabo, que atualmente
tambm est ligada com a rede de internet a cabo.
Esse sistema normalmente instalado na infraes-
trutura de distribuio de energia j existente.
A composio urbana tem como funo organizar a
cidade; para isso divide-a em setores menores, chamados
de bairros. Essa diviso tem dois princpios fundamentais:
prover identidade aos locais e facilitar a realizao e implan-
tao de projetos municipais.
A estrutura de um bairro definida pela rede viria que a permeia, ligando todos os pontos deste
com as demais partes da cidade, com hierarquia definida. O desenho dessa rede favorece os deslo-
camentos tanto de pedestres quanto de veculos. Para que sejam atendidas as funes dessas vias, a
um custo razovel, importante que se escolha os melhores locais de implantao e, sobretudo, das
relaes diretas entre os locais de ligao das vias, como equipamentos urbanos, praas, parques, entre
outros. Deve-se tambm levar em considerao a rede de abastecimento de gua, drenagem pluvial e
saneamento, que, via de regra, ocorrem juntamente com o traado das vias. Observa-se, portanto, que
o plano de um bairro envolve inmeros fatores inerentes a trabalhos multidisciplinares, dependentes
umas das outras.
Valor da terra
A partir da promulgao da Lei 601, em 18 de setembro de 1850, conhecida como Lei de Terras, a
posse de terras deixou de ser efetivada por concesso, por sesmaria ou por outros ttulos que no o da
compra efetiva desta. Essa lei buscou regulamentar a monetarizao das terras no pas.

A sesmaria era um instrumento jurdico institudo por Portugal, na legislao de 1375, que regu-
larizava a distribuio de terras que seriam destinadas produo, que em tal poca era, em geral, a
produo aucareira. Quando o titular das terras no estava realizando a produo em contento, podia
ter seu direito de posse da terra cassado.
A terra, ento, deve ser vista como um bem de produo, que deve ter como resultado o mximo
de produo possvel. Sendo assim, a terra ter seu valor definido de acordo com a produo que ela
ser capaz de gerar. Esse valor pode variar de acordo com a regio onde se encontra, considerando
variaes de clima, qualidade do solo, entre outros fatores. Alguns outros fatores influenciam na
determinao do valor da terra como sua localizao dentro do territrio, a facilidade ou no de acesso
e o investimento necessrio para a produo. Os recursos naturais presentes no territrio como re-
as verdes e recursos hdricos tambm influenciam diretamente no valor final da terra, pela crescente
preocupao com a preservao ambiental global.
Para se formular o real valor da terra, este deve ser realizado por profissional especializado com
conhecimento tcnico na rea. O valor de clculo projetado para uma produo mnima de cinco anos
para a agricultura e 10 anos para a produo pecuria.
Atualmente, o espao urbano, seus territrios e edificaes, so encarados como mercadorias,
com preos de mercado estabelecidos de acordo com o valor agregado nestes. Os fatores de influncia
vo desde sua localizao dentro do territrio urbano at a infraestrutura presente no local. No que se
refere a investimentos existentes, deve-se levantar a qualidade e quantidade de servios disponveis,
pois estes ajudam a definir o valor atual do territrio em questo.
Texto complementar
Infraestrutura urbana: ruas subterrneas
(YOSHINAGA, 2004)
A via subterrnea trata, basicamente, da utilizao do espao subterrneo das vias pblicas,
com a finalidade de ampliar a rea de circulao de veculos e pedestres. Simultaneamente, cuida
do uso racional do espao do subsolo para a passagem das redes de saneamento, energia e comu-
nicao. Dependendo da disponibilidade de espao, poder abrigar instalaes e equipamentos
para uso pblico.
Apesar da denominao, dependendo das dimenses e das instalaes necessrias, a rua subter-
rnea poder ter dimenses to reduzidas como de passagens subterrneas de pedestres, a exemplo
das existentes na esquina da Rua da Consolao e Avenida Paulista, ou da esquina da Rua Xavier de
Toledo com a Praa Ramos de Azevedo. Pode, por outro lado, tomar a forma de um tnel rodovirio.
A rua subterrnea pretende ser um projeto transversal, combinando a necessidade de organizar
as redes subterrneas de infraestrutura e aumentar a capacidade de trnsito de pessoas e de veculos

e melhorar a paisagem urbana. Transversal pois pretende integrar as diversas empresas concessio-
nrias de servios pblicos como Sabesp, Comgs, Eletropaulo, Telefnica, TV a cabo, Prefeitura,
proprietrios, lojistas e comunidade local na definio do projeto.
Pretende-se que as concessionrias de infraestrutura participem do projeto, tcnica e finan-
ceiramente, uma vez que lucrariam com a reduo de servios de manuteno e operao das
redes, mais protegidas e de melhor acesso. O planejamento econmico da rua subterrnea assume
grande importncia devido ao alto custo dessa interveno urbana, exigindo que o financiamento
seja feito em conjunto com as partes beneficiadas dependendo do caso, mas principalmente das
concessionrias, dos lojistas e dos proprietrios dos terrenos lindeiros.
Caso a cooperao no se viabilize na fase da implantao, a prefeitura ter condies de co-
brar pelo uso do subsolo construdo, de pleno direito, sem incorrer na polmica de ser ou no cons-
titucional.
Diante do consumado, ou seja, da deciso poltica do municpio de implantar as ruas subterr-
neas, as concessionrias provavelmente tendero a aderir ao projeto, uma vez que tero a oportu-
nidade de influir na negociao dos seus espaos. A implantao da rua subterrnea exigir, inevita-
velmente, o remanejamento das redes de infraestrutura. , portanto, a oportunidade de organiz-la,
adotando-se, por exemplo, o esquema de dupla distribuio, com redes de distribuio indepen-
dentes a cada lado da rua, especialmente nos casos onde a rua larga e a demanda desses servios
elevada.
Pode-se, por exemplo, adotar-se o esquema de redes paralelas duplicadas, junto aos alinha-
mentos de cada lado da via pblica, que tem a vantagem de reduzir as interferncias das redes com
a rea pavimentada.
Domnio pblico.
Ou, ento, adotando-se um esquema inovador,
colocar as redes arteriais separadas e independen-
tes das redes de distribuio. A rede arterial que fica
na via pblica no atende os lotes, mas uma sala
tcnica de onde se faz a distribuio aos prdios. A
concessionria cuida do atendimento no atacado
e a sala tcnica faz a distribuio no varejo.
A via pblica fica melhor controlada e com
reduzidos problemas de obras de infraestrutura Viso da rua subterrnea, com ventilao/
interferindo no trfego e na qualidade da pavi- iluminao natural, quiosques etc.
mentao. Essa diretriz parece indicar a tendncia
Domnio pblico.
do Poder Pblico de administrar a cidade nos seus

aspectos estruturais, ou de atacado, deixando para
a iniciativa privada e proprietrios dos lotes a ges-
to das questes nvel de varejo. A sala tcnica
faz a distribuio na quadra, numa rede de distribui-
o do tipo condominial, fazendo o atendimento a
varejo. Esse esquema foi adotado para Barcelona,
Espanha, em 2003, para o bairro 22, Poblenou.
Viso da rua subterrnea sob o calado totalmente
desobstrudo e livre de veculos.

Os benefcios
O aumento da rea pblica muito importante, pois melhora as condies de acessibilidade de
pessoas, veculos e de bens. Ao retirar todo tipo de veculo, exceto carros de bombeiro, os pedestres
tero mais segurana. O espao livre facilita a manuteno. O piso sem as ocorrncias de quebras
para acessar as redes de infraestrutura, permite que sejam de material mais durvel e at mais caros,
dessa forma, facilitando a limpeza. As redes de infraestrutura organizadas no subsolo, com manu-
teno facilitada e livre dos perigos de interferncias de obras que costumam atingir cabos e dutos,
tero menos custos, seja para a manuteno ou para novas instalaes.
O espao da rua subterrnea pode ser usado de diversas formas, dependendo das dimenses
das vias pblicas, das necessidades de circulao e da infraestrutura demandada. Um via de grande
largura poder comportar, alm das faixas carroveis, amplos passeios e reas para mobilirio
urbano de maior porte, como bancas de jornal. Dependendo da necessidade e da poltica de uso,
reas podem ser ocupadas por sanitrios pblicos, depsitos de material de segurana, jardinagem
ou at mesmo para uso dos comerciantes, disponibilizados como depsitos de uso emergencial.
Ligaes da rede Redes duplicadas

aos lotes de infraestrutura
Pista pavimentada
para veculos
Quadra
Esquema de redes duplicadas, evitando cruzar a rea pavimentada.
Pista pavimentada Rede arterial de

infraestrutura
Ligao rede
Sala tcnica Quadra sala tcnica
Quadra
Rede de distribuio
Esquema de redes separadas: arteriais na via pblica e de distribuio dentro das quadras.

O espao liberado ao nvel do solo pode ser usado para eventos culturais fora do horrio
comercial, eventualmente no horrio de almoo, e para desenvolver um tratamento paisagstico
para melhorar as condies ambientais.
Os subsolos dos prdios podero transformar-se em lojas, com acesso direto para a rua sub-
terrnea. As garagens no subsolo dos prdios podero ter acesso direto pela rua subterrnea, sem
conflito com pedestres. Vagas de estacionamento para carros de pessoas com deficincia fsica
podero ser previstas.
Abaixo do piso da rua subterrnea poder ser implantado instalaes como depsito de gua
de chuva e/ou de gua potvel, instalaes de reso de gua, cabines de transformao de energia
eltrica, cabines de gerao de energia eltrica, instalaes de compactao e triturao de resduos
e local de coleta de lixo seletivo.
Aplicao e viabilizao
Lembrando a tradio de inovaes urbanas implantadas no centro novo, nos arredores da
Rua Baro de Itapetininga, uma rua subterrnea poderia ser proposta para essa regio. Coinciden-
temente, a Rua Xavier de Toledo tem as caractersticas e as condies de demanda adequadas para
receber a primeira rua subterrnea de So Paulo.
A rua subterrnea Xavier de Toledo, ligar a estao de Metr Anhangaba com o Teatro Muni-
cipal de So Paulo. Poder, eventualmente, estender-se at Biblioteca Mrio de Andrade.
Ao longo desse curto trajeto, sob uma rua com largura aproximada de 16,00m, ser possvel
desenvolver um calado ladeado de lojas tipo shopping de artesanato, com local para sanitrios
pblicos, reas para a guarda municipal, quiosque de turismo, cafs, revistaria, entre outras. A ges-
to desse espao ser importante para assegurar a qualidade e adequao necessria aos usurios,
tanto do Metr quanto do Teatro Municipal.
Essa ligao do teatro com o metr garantir que os frequentadores do teatro possam acess-
-lo com segurana nas noites de espetculo. O acesso ao teatro tem sido um dos grandes problemas
para os frequentadores que procuram estacionar seus carros nas imediaes.
Durante o dia, os passageiros do metr podero chegar at a passagem de pedestres existente
na esquina da Rua Xavier de Toledo com a Praa Ramos de Azevedo. Podero acessar tambm o
nvel do subsolo do Shopping Light e o ex-Mappin. Eventualmente, poder continuar sob o Viaduto
do Ch, atingindo a Praa do Patriarca, de onde parte uma ligao em tnel para o Parque D. Pedro II,
projetado pelo Arquiteto Paulo Mendes da Rocha.
Essa rua subterrnea, conforme descrito, poderia ser financiada pela Prefeitura do Municpio
de So Paulo, como parte das despesas (complementares) de acesso aos prdios de valor histrico,
cultural e patrimonial (e nesse caso a ligao Biblioteca Mrio de Andrade ser importante); pelo
metr-SP como parte da facilidade de acesso ao transporte; e pelo ex-Mappin e pelo Shopping Light
pelo interesse em ter seus estabelecimentos diretamente conectados ao metr. Com a extenso,
ligando-a Praa do Patriarca, o usurio do metr poder acessar a sede do Governo Municipal (ex-
-Matarazzo, ex-Banespa) e a Galeria Prestes Maia por um caminho protegido das intempries.

Atividades
1. Faa um experimento no local onde vive, tentando identificar qual o traado original de sua
cidade e tambm de outras, realizando um estudo comparativo.
2. Consulte a Lei do Zoneamento de Uso e Ocupao do Solo do seu municpio e de outros, buscando
fazer um comparativo entre elas, observando as questes que se repetem e como so definidos
alguns parmetros que caracterizam a cidade como nica, sem repeties possveis dentro da
mesma regio.

Gabarito
1. Observe uma foto area da sua cidade e procure identificar qual das formas citadas nesta aula
mais se aproxima do desenho urbano dela, se ela possui um traado ortogonal, orgnico ou
concntrico. Procure analisar principalmente o centro histrico, local mais antigo da cidade e
que, geralmente, preserva ainda o traado original. Compare-a com outras cidades notando as
semelhanas e diferenas entre elas.
2. Alguns parmetros de ocupao repetem-se em municpios da mesma regio e at mesmo de

regies diferentes, como: coeficiente de aproveitamento, taxa de permeabilidade, recuos mnimos
obrigatrios. As zonas das cidades tambm podem ser semelhantes, e, s vezes, algumas so
definidas de acordo com as atividades praticadas no municpio, diferenciando-as do restante,
como: zona residencial limitada a um nico pavimento de edificao, zonas semiurbanas que
fazem a transio entre o urbano e o rural, entre outros.


Legislao de
parcelamento do solo:
apreendendo as formas legais do
parcelamento do solo urbano
Parcelamento do solo urbano

Os processos de urbanizao ocorridos sucessivamente a partir da dcada de 1950 no Brasil, prin-
cipalmente em ncleos de grande e mdio porte e nas regies metropolitanas, justamente pela oferta
de empregos, habitao, lazer e escolas que estes ncleos ofereciam, motivaram a aprovao de lei para
a regulamentao do parcelamento do solo urbano.
A preocupao do Estado brasileiro com as cidades consistiu em aprovar uma das mais importantes
leis para o disciplinamento urbano, pelo fato de que os aspectos ambientais estariam sendo quase que
totalmente ignorados na ocupao desses espaos.
Podemos dizer que qualquer cidade requer uma comunidade humana assentada em um territrio,
e por essa razo deve possuir regras de convivncia, usos e finalidades compartilhadas. No cenrio de
toda essa rpida urbanizao, algumas pessoas inescrupulosas passaram a dividir as terras das periferias
das cidades em pequenos lotes sem as mnimas condies para uma posterior urbanizao, com ruas
muito estreitas, sem previso para iluminao pblica, sistema de gua tratada, rede de esgoto, sistema
de gs e telefonia. Tambm a ocupao se dava em terrenos com declividades excessivas provocando
deslizamentos e problemas com a infraestrutura. A ideia era obter o mximo de lucro em curto espao
de tempo.

130 | Legislao de parcelamento do solo: apreendendo as formas legais do parcelamento do solo urbano
Nessa poca, em que o contexto era de uma forte caracterstica rural no Brasil, a legislao federal
vigente que tratava dos loteamentos1 era o Decreto-Lei 58/37, que se preocupava principalmente com
a venda de lotes prestao. A legislao urbanstica dos municpios era falha, ou s vezes inexistia, e a
apropriao do solo urbano se dava de forma indiscriminada e sem controle.
Algumas razes para a aprovao do Decreto-Lei 58/37 esto indicados no prprio escopo da lei:
[...]
Considerando o crescente desenvolvimento da loteao de terrenos para venda mediante o pagamento do preo em
prestaes;
Considerando que as transaes assim realizadas no transferem o domnio ao comprador, uma vez que o art. 1.088
do Cdigo Civil permite a qualquer das partes arrependerem-se antes de assinada a escritura da compra e venda;
Considerando que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tm assim
por exclusiva garantia a seriedade, a boa-f e a solvabilidade das empresas vendedoras;
Considerando que, para segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda
de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra futuras alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos;
Considerando ainda que a loteao e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos com-
pradores seja possvel a verificao dos ttulos de propriedade dos vendedores,
[...]
Essas questes realmente no

atingiam diretamente o parcelamen-
to do solo em si, mas sim o processo
de loteamento e a consequente co-
mercializao dos lotes assim como a
devida situao legal dos compradores.
Portanto, no previa o disciplinamento
para os desmembramentos.
Surge ento, a Lei de Parcela-
mento do Solo Urbano, Lei Federal
6.766, de 12 de dezembro de 1979, que
representa um avano incontestvel
no tratamento das questes urbanas
no Brasil. Alm do aspecto urbanstico,
apresenta questes quanto ao aspecto
cvel, de registro pblico, como tam-
bm contempla situaes para a priva-
o de liberdade em casos de descum-
primento dos dispositivos da lei.
Exemplo de loteamento.
1 rea dividida em lotes, onde foram abertas ruas para acesso s propriedades. Tratando-se de um loteamento aprovado, houve doao das
reas das ruas, das reas verdes e das reas institucionais.

Legislao de parcelamento do solo: apreendendo as formas legais do parcelamento do solo urbano | 131
Aspectos legais
Atualmente todo e qualquer parcelamento do solo, estabelecido em rea urbana ou de expan-
so urbana, seja na forma de desmembramento ou de loteamento, deve observar a determinao da Lei
Federal 6.766/79 e as alteraes previstas pela Lei 9.785/99, assim como a legislao urbanstica de cada
um dos municpios.
O parcelamento do solo rural que conduza a reas para fins de expanso urbana deve ser regula-
mentado pelo Decreto-Lei 58/37 e pela Instruo 17-B do Incra, que tambm dispe sobre o parcelamento
de reas rurais.
Para que um loteamento ou desmembramento, em rea definida como urbana ou de expanso
urbana, tenha a sua implantao efetivada, o loteador deve observar os termos da Lei Federal 6.766/79, e as
alteraes previstas pela Lei 9.785/99 e, tambm, a legislao do municpio em que a rea se encontra.
Quanto ao parcelamento de imveis rurais para fins urbanos ou de expanso urbana, devem ser
observados os termos do Decreto-Lei 58/37 assim como Instruo 17-B do Incra, que dispem sobre o
parcelamento de imveis rurais para fins urbanos ou de expanso urbana e outras modalidades de parce-
lamentos rurais.
No Decreto-Lei 58/37 esto previstas disposies sobre o loteamento e a venda de terrenos para
pagamento em prestaes. Esse decreto faz meno somente a questes sobre a comercializao dos
lotes. Na maioria dos casos, o que estava acontecendo poca eram loteamentos executados quase ou
sem nenhuma benfeitoria, o que ocasionava um nus para os compradores e para o Poder Pblico, que
acabavam tendo que construir a infraestrutura para que esses loteamentos pudessem ser ocupados.
Tambm, a implantao de reas de lazer como praas ou parques assim como reas para equipamentos
pblicos no tinham previso de acontecer, pois a obrigatoriedade para a doao de espaos para esses
fins no estava prevista em lei.
A partir de uma maior urbanizao na dcada de 1960, a apropriao e ocupao das reas urbanas
viriam acontecer de forma que os loteamentos no observavam a continuidade da malha viria do entorno,
assim como no havia a previso para espaos pblicos destinados a praas. Foi elaborado, ento, o Decre-
to-Lei 271, de 1967, propondo que as vias e as reas para praas fossem doadas para o Poder Pblico, que
determinaria a tipologia de ocupao para essas reas.
Vejamos o que diz o artigo 1., do Decreto-Lei 271 de 1967:
Art. 1.. O loteamento urbano rege-se por este Decreto-Lei.
1. Considera-se loteamento urbano a subdiviso de rea em lotes destinados edificao de qualquer natureza que
no se enquadre no disposto no 2. deste artigo.
2. Considera-se desmembramento a subdiviso de rea urbana em lotes para edificao na qual seja aproveitado o
sistema virio oficial da cidade ou vila sem que se abram novas vias ou logradouros pblicos e sem que se prolonguem
ou se modifiquem os existentes.
3. Considera-se zona urbana, para os fins deste Decreto-Lei, a da edificao contnua das povoaes, as partes adjacentes
e as reas que, a critrio dos Municpios, possivelmente venham a ser ocupadas por edificaes contnuas dentro dos
seguintes 10 (dez) anos.
Na dcada de 1970, quando as taxas de urbanizao no Brasil giravam em torno de 56% e as reas
de fragilidade ambiental, como as encostas dos morros e as faixas ao longo dos crregos e rios, estavam
causando danos urbanizao, foi ento aprovada a Lei Federal 6.766, de 16 de dezembro de 1979, para

regular os meios adequados ao parcelamento do solo urbano. Em seu artigo 2., diz: o parcelamento
do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies
desta Lei e das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
O artigo 3. trata dos casos de proibio de parcelamento do solo urbano, afirmando que somente
ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expanso urbana,
assim definidas por lei municipal.
A Lei 6.766/79 tambm define o que vem a ser loteamento e desmembramento, mas s vezes tam-
bm pode ocorrer o reloteamento, que por definio nada mais que o parcelamento do solo resultante
de loteamento ou desmembramento j aprovado, com abertura de novas vias de circulao.
Algumas premissas para parcelamentos ficam expressas na citada lei, como a proibio de parcela-
mento do solo urbano em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de tomadas as providncias
para assegurar o escoamento das guas; a exigncia de recuperao do terreno para o parcelamento
do solo urbano em reas aterradas com material nocivo sade pblica; o atendimento s exigncias
especficas das autoridades locais para o parcelamento do solo urbano em terrenos com declividades
iguais ou superiores a 30% (trinta por cento); o no parcelamento do solo urbano em reas cujas condi-
es geolgicas no aconselhem a edificao; e a proibio do parcelamento em reas de preservao
ecolgica ou naqueles onde a poluio impea condies sanitrias suportveis.
Com a Constituio Federal de 1988, foi inserido o conceito de direito de propriedade como aten-
dimento sua funo social, cuja determinao dever constar na lei do Plano Diretor aprovada pela
Cmara Municipal. Dessa forma, o parcelamento do solo urbano deve estar condicionado s exigncias
das diretrizes gerais para o ordenamento da cidade, previstas no Plano. O municpio deve defini-las ado-
tando critrios de razoabilidade para evitar a expanso descontnua da malha urbana para que os custos
de implantao da infraestrutura bsica no encaream demais.
Em 1999, a Lei 6.766/79 foi alterada pela Lei 9.785/99, basicamente no que diz respeito s reas
destinadas ao sistema de circulao, reas institucionais2, bem como a espaos livres para reas verdes.
Esses espaos devero pela Lei 9.785/99 ser proporcionais densidade de ocupao prevista pelo Plano
Diretor ou por lei municipal para a zona em que se situem.
Para as cidades com o Plano Diretor aprovado, o percentual anteriormente determinado pela Lei
6.766/79 para os parcelamentos (35% da rea total da gleba destinada a reas de uso pblico3), que
poderia ser reduzido apenas em loteamentos destinados ao uso industrial, cujos lotes tivessem rea
superior a 15 000m2, j no deve vigorar.
Para a Lei 9.785/99, um novo tipo de aproveitamento territorial foi previsto de forma especial, por
meio de trs alternativas: 1) parcelamento vinculado ao planejamento habitacional; 2) regularizao de
parcelamentos existentes; e 3) regularizao de assentamentos existentes na rea urbana e municipal.
Tambm dispe que o parcelamento popular com finalidade urbana e destinado populao de renda
mais baixa, possa vir a ser realizado sem maiores exigncias e sem vinculao ao planejamento habita-
cional, mas com previso de reas para a sua implantao determinadas pelo Plano Diretor.
2 reas institucionais so aquelas destinadas para a implantao de equipamentos comunitrios, tais como escolas, creches, postos de sade,
bibliotecas e praas.
3 So consideradas reas de uso pblico aquelas destinadas ao sistema de circulao, implantao de infraestrutura (abastecimento de gua,
servios de esgotos, energia eltrica, coleta de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado), implantao de equipamento comunitrio
(educao, sade, lazer e similares) e s reas verdes para praas e parques.

Chama-se assentamento a providncia administrativa de instalar grupos de pessoas em reas

desabitadas, pblicas ou privadas, ou a confirmao de apossamentos irregulares, por deciso judicial
ou administrativa. (CENEVIVA, 2002, p. 554).
Aspectos locais para o parcelamento do solo urbano

A maioria das cidades brasileiras surgiu espontaneamente e por essa razo a apropriao do solo
semelhante. As formas de parcelar o solo, na maioria das vezes, retrata a cultura e a herana tnica da
comunidade. A maneira predatria e at mesmo irracional como o territrio foi ocupado reverteu-se
em altos custos ambientais e sociais. Tambm os movimentos migratrios do campo para a cidade pro-
vocaram uma ocupao desordenada dos espaos urbanos, acarretando muitos dos problemas ambien-
tais atuais, assim como a contaminao dos crregos, rios e nascentes, justamente pela ausncia da
infraestrutura bsica de saneamento.
Isso tudo resulta na valorizao de algumas reas da cidade e a consequente desvalorizao de
outras, assim como o surgimento da especulao imobiliria. A presso que o mercado imobilirio faz em
determinadas reas das cidades leva o Poder Pblico a investir na estruturao desses setores, comumente
com o aumento de potencial construtivo, por meio da compra desse potencial pelos investidores.
A ocupao informal das reas urbanas apresenta-se por meio de processos muitas vezes orques-
trados por nebulosas lideranas. Tambm a produo de alguns espaos, informalmente, por meio de
loteadores sem escrpulos, que adotam posturas de defesa aos compradores, depois de terem comer-
cializado as reas sem infraestrutura e servios, fazendo-os reivindicar junto prefeitura municipal as
benfeitorias que deveriam ter executado.
O parcelamento do solo urbano se constitui em aes de grande relevncia para o ordenamen-
to da cidade. Deve promover a organizao territorial urbana por meio da distribuio adequada dos
lotes, das vias pblicas, das praas e dos espaos para equipamentos pblicos. Sabe-se que a demanda
habitacional provoca a produo de reas para a execuo de moradias. Logo, quando temos uma
maior demanda por habitaes precisaremos ter
Domnio pblico.
uma produo de lotes compatvel com essas de-
manda. Do contrrio teremos os loteamentos ir-
regulares (quando esto em desacordo com a le-
gislao), clandestinos (quando promovidos sem o
conhecimento do Poder Pblico) ou ilegais (quan-
do so ocupados por invases em reas pblicas
ou privadas).
preciso lembrar que os aspectos relaciona-
dos s questes fsicas do meio natural dos espaos
urbanos e de expanso urbana, como as inclinaes
do terreno, a existncia de crregos, nascentes, Gleba.
4 Gleba: rea de terra, com localizao e delimitao definidas, no resultante de processo regular de parcelamento do solo para fins
urbanos.

lagos, vegetao e a geomorfologia, devem ser considerados quando da realizao do plano de parcela-
mento de uma gleba4, pois desempenham importante papel no desenho final da ocupao do espao.
Alm desses, tambm so igualmente importantes os condicionantes fsicos do meio antrpico, ou seja,
as modificaes realizadas pelo homem, como infovias, ferrovias, rodovias, sistema de distribuio de
gua, esgoto, drenagem e energia eltrica. Todos esses fatores representam grandes obstculos para o
traado de um projeto de parcelamento do solo.
O foco do mercado imobilirio vem a ser a produo de lotes destinados populao com maior
poder aquisitivo, ou seja, com capacidade de pagamento dos investimentos e da remunerao dos in-
corporadores. Para o atendimento s demandas das camadas mais conhecidas da populao so realiza-
dos programas, conduzidos pelos rgos pblicos e pelas prefeituras municipais, como as companhias
de habitao, que promovem programas de parcerias com a iniciativa privada ou at mesmo alguns
programas de autoconstruo.
Para a formulao de um plano de parcelamento do solo urbano necessrio, primeiramente, que
se definam alguns conceitos, para a compreenso do projeto:
::: Faixa non aedificandi ou faixa de domnio faixa de terreno onde no permitido qualquer
tipo de construo (ao longo dos cursos dgua, ao longo das ferrovias, das rodovias, linhas de
alta tenso).
::: Lote mnimo lote cuja rea se constitui na menor parcela dentro da zona a que pertence.
::: Alinhamento predial linha divisria entre o lote e o logradouro pblico, delimitando a
propriedade.
Domnio pblico.
::: Testada do lote a medida do lote na
linha divisria com o logradouro pblico.
::: Fundo do lote divisa oposta testada.
Nos lotes de esquina divisa oposta me-
nor testada.
::: Divisa esquerda ou direita a linha
divisria situada esquerda ou direita,
respectivamente, de um observador situ-
ado de frente para o lote.
::: Recuo so faixas de terreno que devem Alinhamento predial.
ficar livres de construo, destinadas
Domnio pblico.
ventilao e insolao.
::: Arruamento logradouros pblicos desti-
nados circulao viria e acesso aos lotes.
::: Projeto de loteamento consiste na di-
viso da gleba em lotes, definio das vias
de acesso, das reas verdes, das reas des-
tinadas aos equipamentos pblicos.
Alinhamento predial.

::: Levantamento topogrfico a) planim-

trico retrata somente as divisas, constru-
es existentes, mas no retrata o relevo; b)
altimtrico coloca as altitudes (cotas); c)
planialtimtrico coloca dados planimtricos
e altimtricos (levantamento topogrfico).
::: Curvas de nvel representam o relevo
do terreno. definida como a linha que
une todos os pontos de uma mesma altitu-
de. Observando as curvas de nvel de um
levantamento possvel verificar se o
terreno muito ou pouco inclinado.
::: Talvegue linha sinuosa definida pela
sucesso dos pontos de maior profundidade
ao longo do leito de um curso dgua.
::: Servios pblicos servios de uso pblico, Exemplo de curvas de nvel.
de propriedade pblica ou privada (sade,
escolares e de educao, religiosos).
::: Infraestrutura urbana infraestruturas de uso pblico, pblicas ou privadas (sistema virio,
rede de esgoto, de gua, de energia, de guas pluviais, de telefonia, de iluminao, de gs).
::: Mobilirio urbano telefone pblico, caixa de correio, semforo, poste de luz, placas, cesto
de lixo, floreira, bancos, quiosques e outros.
::: rea total rea abrangida pelo loteamento, desmembramento ou condomnio horizontal,
de acordo com os limites definidos em seu registro imobilirio.
::: rea lquida rea resultante da diferena entre a rea total do loteamento ou desmembra-
mento e a soma das reas de logradouros pblicos, espaos livres de uso pblico e outras reas
a serem incorporadas ao patrimnio pblico.
Um projeto de parcelamento, modalidade e
loteamento deve tambm conter uma estatstica Jos Brilha DCT UM.
com as especificaes das reas que devero com-
por o loteamento, como: rea total da gleba, rea
lquida lotevel, nmero e tipologia dos lotes, rea
das vias, rea institucional, rea verde.
A questo que se deve observar para a for-
mulao de um projeto de loteamento tambm
deve ser a relativa ao desenho do loteamento, pois
por meio dele que a sensibilizao comercial ser
afetada. Um bom desenho, concebido de forma de-
talhada e inteligente, com detalhes criativos, com
Talvegue.
certeza ter muito sucesso de vendas.

Texto complementar
Nova lei do Parcelamento do Solo Urbano e as funes sociais da cidade

(SAULE JNIOR, 2000)
No final da dcada de 1970, na periferia dos grandes centros urbanos como So Paulo e Rio de Ja-
neiro, era emergente a implantao de loteamentos urbanos sem infraestrutura urbana e autorizao
do Poder Pblico, o que resultou numa ocupao sem padres mnimos de qualidade ambiental de
grande parte do territrio dessas cidades. Com o objetivo de reverter essa situao de deteriorao
das reas urbanas, foi instituda a Lei 6.766/79 que dispe sobre o parcelamento do solo urbano;
estabelece os padres urbansticos mnimos para implantao de loteamento urbano, tais como sis-
tema virio, equipamentos urbanos e comunitrios, reas pblicas, bem como as responsabilidades
dos agentes privados (proprietrios, loteadores, empreendedores) e do Poder Pblico; e tipifica os
crimes urbansticos.
Nestes 20 anos de aplicao dessa lei, muitas crticas tm sido levantadas quanto a sua eficcia,
devido ao aumento do nmero de loteamentos irregulares e clandestinos e principalmente de favelas
nas grandes cidades brasileiras, e dos raros casos em que os responsveis pela prtica dos crimes
urbansticos foram punidos de forma exemplar, seja na esfera administrativa, civil e penal.
Se de fato a Lei 6.766/79 necessita de uma reviso geral para atender os objetivos da poltica
urbana preconizada em nossa Constituio, de modo que as funes sociais da cidade e da proprie-
dade urbana sejam cumpridas, por meio de medidas que reduzam as desigualdades e a excluso
social e tornem efetivos os direitos inerentes s pessoas que vivem nas cidades, especialmente dos
que vivem nas cidades informais (favelas, cortios, loteamentos populares na periferia urbana), a
reviso efetuada pelo Congresso Nacional, sem garantir a participao dos diversos setores da socie-
dade que atuam com a questo urbana, extremamente preocupante para todos os cidados que
lutam pela existncia de cidades justas e sustentveis com padres dignos de qualidade de vida.
A nova lei (Lei 9.785 de 29/01/99) que altera a Lei 6.766/79 atende dois objetivos. O primeiro
diz respeito regularizao do registro pblico dos parcelamentos populares implantados em reas
desapropriadas pelo Poder Pblico destinados populao de baixa renda. (Alm da Lei 6.766/79,
tambm foram alteradas a lei de registros pblicos e a lei sobre desapropriaes de interesse pblico).
Essa alterao permite a dispensa do ttulo de propriedade para fins de registro do parcelamento
popular de rea desapropriada, sendo necessrio que o Poder Pblico j tenha judicialmente a posse
do imvel. Outra mudana significativa da lei permitir nos parcelamentos populares a cesso da
posse para as pessoas que adquiriram os lotes do Poder Pblico por instrumento particular tendo
carter de escritura pblica. A cesso de posse deve ser obrigatoriamente aceita como garantia nos
contratos de financiamentos habitacionais.
Nelson Saule Jnior. Diretor do Instituto Plis, professor da PUC-SP, advogado especializado em direito urbanstico.

Atividades
1. Qual a lei vigente para a aprovao de loteamentos urbanos?
2. Qual o percentual previsto para as reas pblicas por lei?
3. O que so reas pblicas para a legislao de parcelamento do solo urbano?

Gabarito
1. A Lei 6.766 de 1979 com as modificaes introduzidas pela Lei 9.785 de 1999.
2. Pela Lei 6.766/79 este percentual de 35%, a no ser que a cidade tenha o clculo de densidades
aprovado por lei e, dessa forma, pode utilizar o previsto na Lei 9.785/99.
3. So as reas de circulao de veculos (sistema virio), as reas verdes e de praas e as reas para a
implantao de equipamentos pblicos como creches, escolas e postos de sade.

Guetizao da cidade:
percebendo a importncia para a
cidade das diversas tipologias de
empreendimentos urbanos
Condomnios horizontais
Os condomnios so regidos pela Lei Federal 4.591, de 16 de dezembro de 1964, denominada Lei
dos Condomnios. Essa lei complementada por disposies do Cdigo Civil Brasileiro.
O aparecimento dos condomnios tem ocorrido principalmente nas chamadas franjas1 da cidade.
Esse novo modelo de apropriao do solo urbano vem reproduzindo um isolamento e a visvel separao
de espaos, fazendo surgir a chamada urbanizao dispersa nas periferias das cidades e que a partir
desses eventos tiveram sua dinmica modificada. Essas reas, quase que na sua totalidade desprovidas
de equipamentos, servios e infraestrutura, passaram a ser locais da implantao dos condomnios
horizontais fechados.
A concepo desse novo modelo de habitar foi difundida como local que, alm da segurana
para os seus moradores, busca tambm padres de qualidade, como privacidade, espaos de lazer e
reas verdes exclusivas. Na verdade, esses elementos so utilizados como caractersticas prprias aos
condomnios, justamente para dar maior valor de mercado aos imveis e, assim, selecionar socioecono-
micamente os moradores, dando status ao fato de morar em um condomnio fechado. O apelo comercial
muito grande e as empresas imobilirias tm feito uma vasta divulgao dos prazeres de se morar
nessas reas exclusivas.
1 Podemos usar essa terminologia para denominar as reas perifricas da cidade.

140 | Guetizao da cidade: percebendo a importncia para a cidade
das diversas tipologias de empreendimentos urbanos
importante ressaltar que as periferias das cidades tambm so os locais escolhidos para morar
pela populao de mais baixa renda, justamente por se tratar de reas menos infraestruturadas e dessa
forma com o menor valor de mercado. A modalidade condomnio para essa tipologia de populao
tambm est surgindo nessas periferias, no como condio para o estabelecimento de status social,
mas para viabilizar a compra por grupos de pessoas e assim baratear o acesso moradia.
O condomnio expressa a ideia de que mais de um indivduo possa ter o direito sobre um deter-
minado objeto. Um dos exemplos mais conhecidos atualmente no Brasil, e que se tornou uma das mais
valorizadas a marca AlphaVille. Constitui-se, hoje, como uma das mais importantes do setor imobilirio
e a principal referncia do novo urbanismo no pas. Possui vrios prmios no mercado interno assim
como no exterior, conquistou o prmio Prix d Excellence, considerado o Oscar do mercado imobilirio
mundial, com o empreendimento denominado AlphaVille Flamboyant em Goinia (GO), em 2005.
Os condomnios representam ilhas de sossego, conforme matria publicada na revista Veja (2005)
[...] nos primeiros oito meses de 2005 foram lanados 56 condomnios horizontais em So Paulo, num
total de 987 casas. Contratar arquitetos badalados para assinar os projetos a nova estratgia das incor-
poradoras [...].
Quando a residncia no agrada mais ao morador, uma das sadas contratar um arquiteto ou um decorador para
repagin-la. Foi mais ou menos isso que o mercado imobilirio fez para atualizar e valorizar o segmento de condom-
nios horizontais na capital. A maioria dos empreendimentos lanados neste ano tem projeto assinado por arquitetos
badalados, como Joo Armentano, Arthur de Mattos Casas, Roberto Migotto, Fernanda Marques e Clarissa Strauss.
(VEJA, 2005)
Para a cidade e a qualidade do tecido urbano, os condomnios representam elementos que a

segregam e a dividem em partes. Separados por muros e com uma forte tendncia a impedir e obstruir
a circulao urbana tambm impossibilitam a interao entre as diversas classes sociais, anulando o
conceito de unidade de vizinhana.
Podemos at mesmo fazer uma
(Revista Veja So Paulo. Guia Imobilirio nov. 2005)
Ilhas de tranquilidade 171 analogia dos condomnios fechados

com as cidades fortificadas da Idade
Nmero de condomnios
Mdia. Para os primeiros a busca da
horizontais lanados nos 134
ltimos sete anos segurana representa um dos fatores
preponderantes para a sua concepo;
121 j para as cidades muradas, esses espa-
os fortificados representavam abrigo
seguro em tempos de guerras.
87 Esse modelo urbanstico foi sur-
gindo ao longo dos tempos pela intensa
55 urbanizao pela qual o mundo vem
passando. No Brasil comearam a surgir
30 nas dcadas de 1950 e 1960, primeira-
21 mente nas maiores cidades do pas.
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Guetizao da cidade: percebendo a importncia para a cidade | 141
Mrio Rodrigues.
Mrio Rodrigues.
O requintado Maison du Parc, no Ibirapuera, So Paulo: O AlphaVille Conde, So Paulo: 99 casas em rea de
dez casas de 1300 metros quadrados cada uma. 324000 metros quadrados.
Vale a pena morar em condomnio?

Vantagens
::: Segurana. Os muros que cercam o condomnio e os guardas rondando as ruas internas 24
horas por dia so uma garantia de tranquilidade aos moradores.
::: A maioria dos condomnios dispe de infraestrutura de lazer: quadras esportivas, salo de
festas, piscinas, churrasqueira e academia de ginstica.
::: Vizinhana com perfil semelhante. Boa parte dos moradores de condomnios casada,
tem entre 35 e 45 anos e de dois a trs filhos menores de 15 anos.
::: A taxa de condomnio baixa se comparada cobrada nos edifcios do mesmo padro.
Desvantagens
::: Devem-se cumprir regras de conduta, muitas vezes passveis de multas.
::: Como as reas comuns so usadas constantemente, manter os limites de cada morador
no fcil.
::: Falta de privacidade. Muitas casas so geminadas ou tm janelas de frente umas para as
outras.
::: Barulho dos vizinhos.
(Revista VEJA, 2005)
Legislao para condomnios horizontais

Quando da elaborao do Decreto-Lei 58, cuja publicao ocorreu no ano de 1937, a preocupao
maior do legislador tinha como escopo a realidade social das pessoas, que vindas do campo para a cidade,
ou mesmo na prpria cidade, eram enganadas ao adquirir terrenos a prestaes. Essa era a realidade
social da poca, um expressivo contingente de pessoas vindo do campo para as cidades.
Em 16 de dezembro de 1964 aprovada a Lei de Condomnios (Lei 4.561/64), que dispe sobre o
condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias.
Art.1. As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades
isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, obje-
tivamente considerados, e constituir cada unidade, propriedade autnoma, sujeita s limitaes desta lei.
Nessa poca, os espaos urbanos estavam ficando cada vez menores para tantas pessoas. Com
taxas em torno de 45% da populao total fixando-se nas cidades, era de se esperar que ocorressem
algumas variaes para as edificaes isoladas. Realmente comearam a surgir conjuntos com edificaes,
para moradia ou no, trreas ou verticalizadas, inclusive para baratear o custo da terra, que tendo uma
grande procura ficou cada vez mais rara e cara. Foi necessrio ento o disciplinamento da questo.
Um dos elementos facilitadores para a implantao desse modelo foi, inclusive, a obteno relati-
vamente fcil de financiamentos para a aquisio das edificaes.
No regime especial da Lei 4.591/64, a ideia bsica, que estabelece a diferena entre a propriedade horizontal e o condo-
mnio comum, a justaposio de dois tipos de propriedades, so elas: a propriedade exclusiva da unidade autnoma
e a propriedade coletiva das reas comuns. Ao contrrio do condomnio do Cdigo Civil, a comunho horizontal
forada e indivisa em relao s reas comuns. Ressaltando-se que a unidade autnoma no sofre qualquer limitao
aos poderes de usar, fruir e dispor do seu titular. (COUTO FILHO, 2000)
Mas a grande questo foi realmente o fechamento demasiado de reas das cidades com os
chamados condomnios e os loteamentos fechados. Alm disso, as reas que deveriam ser pblicas
como as ruas, praas e as reas para a implantao de equipamentos pblicos, como escolas, creches,
postos de sade, foram tornando-se quase que inexistentes.
Foi aprovada ento a Lei 6.766/79, fixando o percentual de 35% que deveria ser reservado da rea
total de cada loteamento para as vias pblicas, reas verdes e reas institucionais. Contudo, no contem-
plou o disciplinamento dos condomnios horizontais, que ainda, de certa maneira, burla a legislao.
Algumas prefeituras municipais elaboraram legislao prpria para os condomnios horizontais, fixando,
pelo menos, que seja prevista a doao para o Poder Pblico de um percentual para a implantao de
reas verdes e equipamentos comunitrios, fora dos muros que contornam esses condomnios.
As prefeituras municipais podem aprovar atos como convnios especficos para os loteamentos
fechados, que vm a ser loteamentos comuns, onde houve a doao de rea relativa ao percentual
pblico. Esses convnios devem dispor sobre a manuteno dos espaos pblicos por entidade associa-
tiva dos moradores do loteamento. Existem vrios exemplos no Brasil como de loteamentos fechados.
Essas reas se caracterizam, em sua grande maioria, como loteamentos fechados, possuindo em seu
interior os condomnios horizontais fechados.
Mas o que diferencia um condomnio fechado de um loteamento fechado? No primeiro caso, o que
est em questo justamente a comercializao de edificaes em espao onde cada propriedade pos-
sui, alm da rea privativa, uma frao ideal do solo referente s reas comuns, como ruas e espaos de
lazer. No caso dos loteamentos fechados, a questo gira em torno da comercializao somente de lotes,
sendo que o fechamento da rea se d justamente por uma autorizao da prefeitura municipal, por meio
de convnio firmado com uma associao de proprietrios, para que o espao seja fechado e as reas
pblicas (35% do total previsto pela Lei 6.766/79) sejam conservadas e administradas pela associao.
A construo de condomnios verticais fechados pode ser considerada a primeira manifestao do desejo de morar
de maneira exclusiva, traduzido por muros altos e guaritas, sustentado pelo discurso contra a violncia. (CALDEIRA,
2000, p. 262)

O aparecimento de condomnios e loteamentos fechados em So Paulo faz parte de um processo

mais amplo, descrito por Caldeira, que caracteriza um novo padro de segregao espacial e desigual-
dade social na cidade. Esse novo modelo de segregao substitui, aos poucos, o padro dicotmico
centro-rico/periferia-pobre.
Guetizao da cidade
As formas para o desenvolvimento da conceituao de gueto devem partir do aspecto histrico
da utilizao do termo. Contudo, as concentraes de indivduos agrupados por grupo tnico, cor ou
credo, e at mesmo por interesses socioeconmicos reproduzem a essncia do seu significado.
Segundo Marcuse (1969, p. 178), cidades partidas, divididas, dualizadas, polarizadas ou fragmen-
tadas no so um fenmeno historicamente novo, resultante da globalizao ou da economia ps-for-
dista. Ao longo da histria, as cidades sempre foram divididas. Essas divises, em geral, refletiam as
caractersticas de cada momento histrico e de sua formao social especfica.
O modelo de urbanizao proposto ao longo dos tempos nos remete a um percurso inversamente
disposto ao avano da tecnologia. O que atualmente aparece como renovao resultado da necessi-
dade de se criar instrumentos para a ocupao urbana comprometidos com a manifestao da riqueza
e a consequente insegurana nas cidades. Isso nos reporta cidade medieval, toda murada, fechada e
defendida por guardies dispostos a defend-la a qualquer hora e a qualquer custo.
O conceito de gueto possibilita uma articulao entre a pobreza urbana e a segregao. A primeira
conduz a urbanizao para as reas perifricas onde o preo da terra mais baixo; a segunda leva para
as franjas das cidades a ocupao fechada por muros, justamente para que o isolamento produza a
segurana necessria sobrevivncia na cidade.
Nesse quadro, as favelas passam a ser reconhecidas como reas perigosas, territrios de privao
e abandono, lugares de violncia e criminalidade que devem ser evitados pelo risco que comportam,
contribuindo para aprofundar a segregao desses espaos. E os condomnios fechados das classes
mdia e alta aparecem como ilhas de excelncia no meio das cidades, lugares de privilgios e segurana,
que tambm contribuem para a segregao.
A ideia da cidade democrtica, que o Estatuto da Cidade preconiza, dilui-se na prtica social tradu-
zida por esses locais de segregao. A negao do direito de ir e vir na cidade e o gradual confinamento
da populao, at mesmo pelo aspecto das facilidades tecnolgicas como a aquisio de bens de con-
sumo e outros pela informatizao, transformam rapidamente os espaos mais afastados dos centros
urbanos em locais fechados e de mltiplas funes.
Todos esses aspectos vm causando uma urbanizao difusa, em que os investimentos em infra-
estrutura realizados pelos incorporadores imobilirios transformam as reas perifricas com pouca valo-
rizao, em locais supervalorizados do ponto de vista imobilirio. No caminho inverso a essas afirmati-
vas esto as invases, que orquestradas por grupos de pessoas de baixa renda, vindas de diversos locais,
determinam a ocupao das reas perifricas desprovidas de infraestrutura, pois a renda incompatvel
com o pagamento para a execuo das benfeitorias, o que acaba levando desvalorizao dessas reas.

Esses processos do lugar ao que podemos chamar de cidade fragmentada, onde a convivncia
social se d por classes socioeconmicas determinando assim a negao do convvio e o isolamento
sociomoral, como afirma Caldeira (2000, p. 95).
As principais formas de diviso urbana ao longo da histria, segundo Marcuse (1969, p.126):
::: Diviso cultural diviso feita a partir de diferenas de lngua, de vestimenta ou estilo arqui-
tetnico, de etnia, por pas ou nacionalidade, tribo de origem, parentesco, religio, crenas ou
mesmo estilo de vida.
::: Diviso por funo diviso como resultado da lgica econmica, fsica ou organizacional.
Por exemplo, a diviso entre fazendas ou fbricas de reas residenciais. O zoneamento a acei-
tao legal desse tipo de diviso.
::: Diferena por status diviso como reflexo e reafirmao das relaes de poder, de dominao,
explorao ou autoridade do Estado.
Alguns autores definem a segregao espacial urbana por guetos e/ou por enclaves2, sendo dife-
renciados pela forma de apropriao e pela forma de confinamento do grupo. Em todo caso, a questo
da violncia por sua magnitude e importncia tem se colocado como categoria central para apreender
a vida social. Por meio da violncia so recriadas hierarquias, privilgios, espaos exclusivos e rituais de
segregao. Atualmente, a valorizao dos imveis est estreitamente relacionada ao grau de violncia
do local.
Texto complementar
Universos privados para a elite
(CALDEIRA, 2000)
Os condomnios fechados so a verso residencial de uma categoria mais ampla de novos
empreendimentos urbanos que chamo de enclaves fortificados. Eles esto mudando consideravel-
mente a maneira como as pessoas das classes mdia e alta vivem, consomem, trabalham e gastam
seu tempo de lazer. Eles esto mudando o panorama da cidade, seu padro de segregao espacial
e o carter do espao pblico e das interaes pblicas entre as classes. Os enclaves fortificados
incluem conjuntos de escritrios, shopping centers, e cada vez mais outros espaos que tm sido
adaptados para se conformarem a esse modelo, como escolas, hospitais, centros de lazer e parques
temticos. Todos os tipos de enclaves fortificados partilham algumas caractersticas bsicas. So
propriedade privada para uso coletivo e enfatizam o valor do que privado e restrito ao mesmo
tempo que desvalorizam o que pblico e aberto na cidade. So fisicamente demarcados e isola-
dos por muros, grades, espaos vazios e detalhes arquitetnicos. So voltados para o interior e no
em direo rua, cuja vida pblica rejeitam explicitamente. So controlados por guardas armados
2 Pode-se entender enclaves como elementos que causem barreiras para a continuidade da malha urbana.

e sistemas de segurana, que impem as regras de incluso e excluso. So flexveis: devido ao seu
tamanho, s novas tecnologias de comunicao, organizao do trabalho e aos sistemas de segu-
rana, eles so espaos autnomos, independentes do seu entorno, que podem ser situados prati-
camente em qualquer lugar. Em outras palavras, em contraste com formas anteriores de empreen-
dimentos comerciais e residenciais, eles pertencem no ao seus arredores imediatos, mas a redes
invisveis (Cenzatti; Crawford, 1998). Em consequncia, embora tendam a ser espaos para as
classes altas, podem ser situados em reas rurais ou na periferia, ao lado de favelas ou casas auto-
construdas. Finalmente, os enclaves tendem a ser ambientes socialmente homogneos. Aqueles
que escolhem habitar esses espaos valorizam viver entre pessoas seletas (ou seja, do mesmo grupo
social) e longe das interaes indesejadas, movimento, heterogeneidade, perigo e imprevisibilidade
das ruas. Os enclaves privados e fortificados cultivam um relacionamento de negao e ruptura com
o resto da cidade e com o que pode ser chamado de um estilo moderno de espao pblico aberto
livre circulao. Eles esto transformando a natureza do espao pblico e a qualidade das interaes
pblicas na cidade, que esto se tornando cada vez mais marcadas por suspeita e restrio.
Os enclaves fortificados conferem status. A construo de smbolos de status um processo
que elabora diferenas sociais e cria meios para a afirmao de distncia e desigualdade sociais. Os
enclaves so literais na sua criao de separao. So claramente demarcados por todos os tipos de
barreiras fsicas e artifcios de distanciamento e sua presena no espao da cidade uma evidente
afirmao de diferenciao social. Eles oferecem uma nova maneira de estabelecer fronteiras entre
grupos sociais, criando novas hierarquias entre eles e, portanto, organizando explicitamente as dife-
renas como desigualdade. O uso de meios literais de separao complementado por uma elabo-
rao simblica que transforma enclausuramento, isolamento, restrio e vigilncia em smbolos de
status. Essa elaborao evidente nos anncios imobilirios.
Atividades
1. Observem em sua cidade as formas de ocupao das reas perifricas. Procure descobrir como
e quando essas ocupaes foram realizadas e descreva sucintamente (no mximo 10 linhas) os
atores do processo.

2. Pesquise as formas de compensao, em sua cidade, que os condomnios devem observar para
que possam ser executados.
3. Quais as diferenas entre condomnio fechado e loteamento fechado?

Gabarito
1. As formas de ocupao podero estar prximas aos crregos, rios, em morros. Podem ser ocupa-
es recentes ou no. Podem ter sido orquestradas por pessoas com vrios interesses.
2. Citar se existe lei especfica para implantao de condomnios e quais as compensaes impostas
aos incorporadores.
3. O condomnio fechado no se caracteriza por um parcelamento formal e o loteamento obedece

ao disposto na lei de parcelamento do solo urbano, mas possui um convnio com a prefeitura
municipal para que as ruas sejam bloqueadas.


Incorporaes imobilirias:
identificando as possibilidades de
reas da cidade e a previso para o
empreendimento mais conveniente
em termos de mercado imobilirio
Elementos para a concepo de territrio

A noo de territrio pode ser compreendida por diversas abordagens, seja a formulada pelo
urbanismo, pela Economia, pela Geografia, pela Cincia Poltica, pela Antropologia ou pela Sociologia.
Para reforar essa constatao tomemos a ideia de Raffestin (1993 apud HAESBAERT, 2004, p. 119), que
considera territrio o [...] resultado de uma ao conduzida por um ator sintagmtico (ator que realiza
um programa) em qualquer nvel. Ao se apropriar de um espao, concreta ou abstratamente (por exem-
plo, pela representao), o ator territorializa o espao.
As ideias de controle, domnio e apropriao do espao conseguem expressar melhor a noo
de territrio que, aliadas s necessidades atuais requeridas pelo grande crescimento demogrfico e
espacial, provocam a demanda de novos terrenos e imveis nas cidades, que depender da incorporao
(pelo capital) e a consequente transformao formal e funcional para o atendimento a essa demanda,
por meio da oferta de loteamentos e construes, bem como de toda a infraestrutura agregada.
Alguns autores tratam a noo de territrio como domnio ou controle: territrio o produto de
uma relao desigual de foras, envolvendo o domnio ou controle poltico-econmico do espao e sua
apropriao simblica, ora conjugados e mutuamente reforados, ora desconectados e contraditoria-
mente articulados (HAESBAERT, 2004, p. 121).

150 | Incorporaes imobilirias: identificando as possibilidades de reas da cidade e a previso para o
empreendimento mais conveniente em termos de mercado imobilirio
Outra abordagem sobre territrio tambm pode ser igualmente citada, como a que diz respeito
s condies do meio natural ou geogrfico, como vale de rios, cordilheiras ou florestas, por exemplo,
o Vale do Loire (Frana), Alpes (Europa), Floresta Amaznica (Amrica do Sul). Essa abordagem pode
ser referenciada como determinismo ambiental, onde para cada compartimento surgem possibilidades
especficas para o equacionamento da ocupao, classificadas pela influncia dos elementos da natureza.
Domnio pblico.
Domnio pblico.
Vale do Loire Frana. Alpes Europa.
Domnio pblico.
Domnio pblico.
Floresta Amaznica Brasil. Floresta Amaznica Brasil.
Outro conceito de territrio pode ser determinado pelo resultado das diversas atuaes do
homem como modelador da paisagem, ou seja, executando intervenes por meio de grandes pro-
jetos, como o das hidreltricas, que formam verdadeiros vales artificiais, como o do Lago de Itaipu
(Brasil/Paraguai). Esse conceito, surgido no incio do sculo XX, pode ser denominado de possibilismo
ambiental.
Como resultado de arranjos espaciais definidos pela ao do homem no espao surge o aspecto
locacional para conceituar territrio, ou seja, as alteraes devidas s decises para implantao de
aeroportos, terminais multimodais de transporte, rodovias ou reas industriais.
O territrio da cidade e a rea urbanizada do municpio conduzem a demandas pelo atual cresci-
mento demogrfico e que, muitas vezes, so atendidas a partir de investimentos das atividades de incor-
porao de algumas empresas, que ao atenderem a essa demanda, produzem espaos, determinando
um valor econmico a cada um deles e que passam a ser conceituados como bem imvel.
A variao da noo de propriedade aconteceu com o passar do tempo, no entanto, sempre foi
modelada a partir do regime poltico vigente. Para os povos nmades, seriam pedaos de terra para que

Incorporaes imobilirias: identificando as possibilidades de reas da cidade e a previso para o | 151
pudessem usufruir em benefcio da prpria sobrevivncia; para as tribos, uma questo de conscincia
coletiva e para as famlias, um direito particular. Com o aparecimento da moeda, o territrio adquire con-
ceito de mercadoria, iniciando-se um processo de conflitos pela sua posse e a consequente organizao
do territrio pelo Poder Pblico.
Outra questo importante relacionada propriedade aparece em frase atribuda a Locke e citada
por Rousseau em 1754: No haveria injustia se no houvesse propriedade (ROUSSEAU, 2005, p. 264,
traduo corrigida).
No Cdigo Civil Brasileiro (CC), nos artigos 65 e 66, est definido o que vem a ser propriedade
pblica e privada:
Art. 65. So pblicos os bens do domnio nacional pertencentes Unio, aos estados ou aos municpios. Todos os
outros so particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
Art. 66. Os bens pblicos so:
I - de uso comum do povo, tais como os mares, rios, estradas, ruas e praas;
II - os de uso especial, tais como os edifcios ou terrenos aplicados a servios ou estabelecimentos federal, estadual ou
municipal;
III - os dominicais, isto , os que constituem o patrimnio da Unio, dos estados, ou dos municpios, como objeto
pessoal, ou real de cada uma dessas entidades.
Mercado de terras
A demanda por imveis, principalmente urbanos, pela grande diversidade existente no Brasil,
apresenta caractersticas diferenciadas em cada uma das regies. Justamente pelas caractersticas
e especificidades, as formas de produo e apropriao do espao urbano dependem das condies
econmicas e das diferentes caractersticas da procura pelos imveis. possvel identificar no territrio
nacional fatores demogrficos, econmicos e financeiros que do suporte ao crescimento potencial do
mercado imobilirio.
A participao dos diferentes atores na produo imobiliria depende da identificao dessas
peculiares para o atendimento demanda com traos culturais to diversificados. Os proprietrios fun-
dirios, os investidores e/ou incorporadores, os promotores imobilirios e o Poder Pblico representam
esses atores.
[...] o verdadeiro fundador da sociedade civil foi o primeiro que, tendo cercado o terreno lembrou-se de dizer isto
meu e encontrou pessoas suficientemente simples para acredit-lo. Quantos crimes, guerras, assassnios, misrias e
horrores no pouparia ao gnero humano aquele que, arrancando as estacas ou enchendo o fosso, tivesse gritado
a seus semelhantes: evitai ouvir esse impostor; estareis perdidos se esquecerdes que os frutos so de todos e que a
terra no pertence a ningum. [...] (ROUSSEAU, 2005, p. 259)
O mercado de terras no territrio nacional e a sua consequente valorizao, com a expanso das
fronteiras agrcolas, ficou consolidada na Lei de Terras (Lei 601, de 18 de setembro de 1850) que definiu
as transaes de compra e venda como forma de acesso terra.
A partir do aparecimento da Lei de Terras, as pessoas ou famlias que estavam ocupando deter-
minado local, passaram a ter seus direitos de propriedade garantidos por meio de um ttulo, outorgado

pelo sistema de registro dos cartrios. Um cartrio de confiana elevava a liquidez da terra assim como
o grau de segurana do negcio.
[...] o movimento de conquista do solo brasileiro entre 1890 e 1900 foi uma vasta especulao financeira[...] o dinheiro
fcil criava ambiente propcio especulao[...] uma fazenda comprada por 230 contos de ris, revendida por 500
transferida a um terceiro por 1.000 contos, tudo isso em alguns anos. Com tais lucros compravam-se cada vez mais
terras. Muitas famlias ganharam grandes fortunas no mercado especulativo de terras. (MONBEIG, 1998)
A propriedade passa a figurar como uma questo financeira, ficando sujeita s situaes de mer-
cado e alterando assim seu carter, conduzindo o Poder Pblico a intervenes nesse mercado por meio
da aprovao de legislao especfica. O conceito especulativo da terra, segundo alguns autores, nasce
no Brasil na forma de apropriao da terra desde a poca das sesmarias, que pela situao de monoplio
conduzia a valores especulativos. O valor da terra tambm era dado pelo seu valor produtivo.
O conceito de concorrncia, a localizao na malha urbana e a oferta de infraestrutura vm
determinando a valorizao das terras e determinando seu carter especulativo. Esses so importantes
no processo de gerao e acumulao de riqueza.
A especulao imobiliria deriva, em ltima anlise, da conjugao de dois movimentos convergentes: a superposio
de um stio social ao stio natural e a disputa entre atividades ou pessoas por dada localizao. A especulao se ali-
menta dessa dinmica, que inclui expectativas. (SANTOS, 1993, p. 96)
As grandes empresas imobilirias, por sua vez, ao comercializarem loteamentos com ou sem
melhorias, vo promovendo a ocupao de novas reas nas cidades, muitas vezes no to valorizadas pela
falta de infraestrutura, mas que proporcionam a obteno de uma maior fatia nos ganhos imobilirios
pelos baixos valores iniciais de aquisio.
A prpria lei de zoneamento de uso e ocupao do solo das cidades tambm promove uma valo-
rizao imobiliria, mesmo que artificialmente, na medida em que organiza as reas urbanas de modo
que o potencial construtivo para cada parte da cidade seja maior ou menor.
A cidade ilegal, que abriga a maioria da populao pobre, no construda sob o cdigo de obra ou leis de zonea-
mento e parcelamento [...] Assim, a legislao urbana, por exemplo, funciona como indexadora do mercado de terras,
promovendo os nveis de valorizao imobiliria ao estabelecer o zoneamento da cidade legal e da cidade ilegal.
Resultado: em vez do reordenamento desta ltima sob as normas legais da primeira, o que se v so os ilegais terem
seus direitos infraestrutura, equipamentos e servios urbanos suprimidos, enquanto os legais tm estes direitos
como naturais e imediatos. Isso tudo termina por influir no preo dos imveis urbanos. (CARTAXO, 1992)
Todos esses aspectos tm levado especulao com terras uma das atividades das mais popula-
res no pas.
Empreendimentos mais adequados

A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorpo-
raes imobilirias. Para a aprovao dessa lei foi necessrio que um evento de grande sensibilizao no
mercado imobilirio tivesse acontecido.
Na verdade, o lanamento de um empreendimento imobilirio na cidade de So Paulo resultou
numa grande frustrao para todo o mercado imobilirio da poca (um pouco antes de 1964), assim como

outros que se seguiram. Dessa forma, o governo aprovou a Lei das Incorporaes Imobilirias e do Condo-
mnio em Edificaes, visando dar uma maior credibilidade aos empreendimentos que se sucederam.
De acordo com a citada lei, incorporao imobiliria pode ser conceituada como a atividade exer-
cida com o intuito de promover e realizar uma construo com alienao total ou parcial de edifi-
caes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Considera-se incorporador a
pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, venha a efetivar
a venda ou aceitar propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculao de fraes ideais de ter-
reno futura edificao.
O artigo 1. da Lei 4.068, de 9 de junho de 1962, j havia tratado das questes relativas ao discipli-
namento das construtoras, justamente pelo alto grau de urbanizao que estava acontecendo, a conse-
quente construo de todo tipo de edificaes, assim como o expressivo nmero de construtoras que
se dedicavam execuo de obras nas cidades brasileiras. Essas construtoras foram classificadas como
empresas edificadoras de imveis que, ao executarem bens aptos comercializao, realizam negcios
jurdicos de natureza mercantil, celebrados com clientes compradores. Dentro desses conceitos as cons-
trutoras so tratadas como empresas comerciais.
As caractersticas da formao do capital das sociedades imobilirias, cujo objeto a compra e
venda de imveis construdos ou em construo, a construo e venda de unidades habitacionais, a
incorporao de edificaes ou conjunto de edificaes em condomnio e a venda de terrenos loteados
e construdos ou com a construo contratada, esto fixadas no artigo 62 da Lei 4.728, de 14 de julho de
1965, que disciplina o mercado de capitais e estabelece medidas para o seu desenvolvimento.
As construtoras planejam tambm a venda dos imveis que constroem. Essas sociedades imobili-
rias, na verdade, so denominadas incorporadoras imobilirias. Para estas, a lei prope um sistema de
afetao, que visa dotar a incorporao imobiliria, em cada um dos empreendimentos, de um patrimnio
prprio, que no se confunde com o patrimnio da empresa. O objetivo evitar que o incorporador aplique
os recursos de um empreendimento em outros ou at mesmo para uso prprio, para no prejudicar o
andamento previsto para as obras.
Para que a incorporao imobiliria seja objeto de um acompanhamento, quando as unida-
des estiverem sendo comercializadas no decorrer da construo, importante que seja formada uma
comisso de representantes, constituda de pelo menos trs adquirentes, com a funo importantssima
de fiscalizar o incorporador/construtor, podendo, ainda, assumir o comando do negcio em caso de
destituio do incorporador.
Existem algumas formas para o desenvolvimento de uma obra, quanto questo do regime de
construo: 1) empreitada, com preo fixo, ou reajustvel por ndices previamente determinados, onde
devem estar discriminados: o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo; 2) administrao,
tambm chamada de preo de custo, em que todos os pagamentos e recebimentos ficam em nome do
condomnio; 3) a construo que corre por conta e em nome do prprio incorporador.
Os empreendimentos devem observar algumas etapas bsicas para o seu desenvolvimento:
a) escolha do local; b) elaborao do estudo preliminar da obra; c) execuo do anteprojeto da edifica-
o; d) aprovao do projeto definitivo pelos rgos pblicos; e) elaborao dos projetos tcnicos; f) exe-
cuo da obra; g) fiscalizao; h) controle da aplicao dos recursos financeiros previstos em oramento;
h) recebimento da obra.

Atualmente existem alguns conceitos que
Domnio pblico.
as empresas vm utilizando para que as incor-
poraes imobilirias tenham sucesso. Um deles
diz respeito aos ligados a parques: Central Park,
Wood Park, Loteamento do Parque e outros que
remetem ao conceito de se viver dento de um
parque, chegando at mesmo sofisticao de
se ter uma rvore com o nome de cada famlia
no bosque da rea. Aparecem tambm concei-
tos ligados a prestgio e vantagens para grupos
seletos como garagens exclusivas ou percursos
para passeios de cachorros nos jardins. Tudo isso
Domnio pblico.
para que o cliente/comprador se sinta privilegia-
do em relao rea em que ir habitar.
Todas essas questes esto cada vez mais
presentes nos projetos dos condomnios resi-
denciais, onde a noo de personalizado, exclu-
sivo e privativo atrai mais e mais compradores.
Outros interesses dos clientes residem nos aspec-
tos ligados ecologia e noo de sustentabili-
dade, assim como noo do imvel inteligente.
A seguir, para que se tenha ideia da evo-
luo da legislao pertinente s incorporaes
imobilirias, est descrita uma espcie de linha
Central Park Nova York.
do tempo, para maior compreenso:
::: Lei 4.068, de 9 de junho de 1962, declara comerciais s empresas de construo;
::: Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, regula as incorporaes imobilirias;
::: Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, institui a correo monetria nos contratos imobilirios de
interesse social, o sistema financeiro para aquisio da casa prpria, cria o Banco Nacional da
Habitao (BNH), e Sociedades de Crdito Imobilirio, as Letras Imobilirias, o Servio Federal
de Habitao e Urbanismo;
::: Decreto 55.815, de 08 de maro de 1965, estabelece normas para a escriturao dos registros
previstos pela Lei 4.591/64;
::: Lei 4.728, de 14 de julho de 1965, disciplina o mercado de capitais e as sociedades imobilirias;
::: Decreto 56.793, de 27 de agosto de 1965, estabelece o processo de venda dos imveis de que
trata o artigo 65 da Lei 4.380/64;
::: Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965, institui medidas de estmulo indstria de Construo
Civil;
::: Lei 5.049, de 29 de junho de 1966, introduz modificaes no Plano Nacional de Habitao;
::: Decreto-Lei 19, de 30 de agosto de 1966, obriga a adoo da clusula de correo monetria
nas operaes do Sistema Financeiro da Habitao;

::: Decreto-Lei 283, de 28 de fevereiro de 1967, dispe sobre emprstimos contrados no exterior,
destinados construo e venda de habitaes;
::: Lei 5.455, de 19 de junho de 1968, altera dispositivos da Lei 4.380/64 e cria o Banco Nacional da
Habitao;
::: Lei 5.741, de 1. de dezembro de 1971, dispe sobre a proteo do financiamento de bens im-
veis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitao;
::: Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, dispe sobre os registros pblicos;
::: Decreto-Lei 2.164, de 19 de setembro de 1984, institui incentivo financeiro para os adquirentes
de moradia prpria por meio do Sistema Financeiro da Habitao;
::: Decreto-Lei 2.291, de 21 de novembro de 1986, extingue o Banco Nacional da Habitao;
::: Lei 8.004, de 14 de maro de 1990, dispe sobre transferncia de financiamento no mbito do
Sistema Financeiro da Habitao;
::: Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, dispe sobre o sistema de financiamento imobilirio;
::: Medida Provisria 2.223, de 4 de setembro de 2001, dispe sobre a Letra de Crdito Imobilirio,
a Cdula de Crdito Imobilirio e altera a Lei 9.514/97;
::: Medida Provisria 2.221, de 4 de setembro de 2001, altera a Lei 4.591, de 16 de dezembro de
1964, instituindo o patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias.
importante salientar que a cada evento, surgido com a problemtica imobiliria, foi necessria
a adoo de medidas regulatrias para proteger no somente o comprador, como tambm o incorpo-
rador e o capital imobilirio.
Alguns fatores podem ser identificados como principais no processo imobilirio:
::: o proprietrio do imvel;
::: o incorporador imobilirio;
::: o promotor imobilirio;
::: a empresa imobiliria de comercializao de imveis.
Cada qual exerce um papel diferenciado, assim como uma atuao diversa nas diferentes fases
do processo imobilirio. S se caracteriza como proprietrio, aquele que tiver o imvel matriculado ou
registrado em seu nome, de acordo com o que dispe o artigo 195 da Lei 6.015/73 (Lei de Registro Imo-
bilirio): [...] se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir
a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a conti-
nuidade do registro.
Por sua vez, o incorporador imobilirio fica caracterizado como a pessoa fsica ou jurdica, co-
merciante ou no, que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fra-
es ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a
serem construdas ou em construo, sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para
efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preo e em determinadas condies, das obras
concludas (SEBRAE, 2007).

Podem tambm ser caracterizados como incorporadores: os proprietrios e titulares de direitos

aquisitivos que contratem a construo de edificaes que se destinem constituio em condomnio,
que porventura iniciarem as alienaes antes da concluso das obras Lei 4.591, de 16 de dezembro de
1964 (Lei das Incorporaes Imobilirias).
Quanto ao promotor imobilirio, este pode ser identificado como sendo aquele que consegue ter
a viso e a capacidade para concretizar aes, com o intuito de alcanar as expectativas dos investidores
e atender aos consumidores em geral. necessrio possuir algumas caractersticas prprias, como capa-
cidade de empreender negcios com certa viso, possuir liderana e coragem. necessrio ter grande
conhecimento do mercado, dos concorrentes, dos fornecedores assim como dos consumidores. Tambm
deve ser capaz de criar a grife do empreendimento e estar atento aos modismos imobilirios.
empresa imobiliria cabe a produo de bens imveis, com a finalidade da realizao de lucros.
Esses bens podem ser objetos de construo, trocas ou simplesmente produzidos para comercializao.
O processo imobilirio cada vez mais influencia a apropriao do solo urbano, cabe, portanto, o
seu adequado equacionamento por meio de legislao pertinente para que a cidade seja produzida de
forma a compatibilizar o meio ambiente ao capital imobilirio.
Atividades
1. Descubra em sua cidade ou em alguma publicao de jornal ou folder de publicidade algum
empreendimento imobilirio que esteja sendo feito e, a partir disso, identifique os diversos atores
do processo. (Mximo 10 linhas)

2. Faa um breve relato sobre as tendncias de mercado para as incorporaes imobilirias.

Gabarito
1. Alguns atores podem ser identificados como principais no processo imobilirio:
::: o proprietrio do imvel;
::: o incorporador imobilirio;
::: o promotor imobilirio;
::: a empresa imobiliria de comercializao de imveis.
2. Tendncias a conceitos ligados a parques: Central Park, Wood Park, Loteamento do Parque e
outros que remetem ao conceito de se viver dentro de um parque, chegando at mesmo sofis-
ticao de se ter uma rvore com o nome de cada famlia no bosque da rea. Aparecem tambm
conceitos ligados a garagens exclusivas ou a percursos para passeios de cachorros nos jardins.

ndices urbansticos:
realizando leitura da
cidade a partir dos ndices
urbansticos, identificando
reas com potencialidades para
empreendimentos
Ocupao real
A cidade como um organismo vivo, justamente por conter uma aglomerao de pessoas que se
movimentam em busca de oportunidades de vida, dia aps dia, vai sendo produzida por uma grande
variedade de interesses. A apropriao do solo urbano balizada por leis urbansticas que vo permitindo
desenhar a cidade de acordo com as possibilidades legais e as reais necessidades dos usurios.
A ocupao gradativa da cidade vai possibilitando a ela ir contando a sua histria por meio dos
seus espaos pelas diversas correntes urbansticas, pelos diversos edifcios atravs da mais variadas
concepes arquitetnicas e pelos seus monumentos por meio da imortalizao de alguns atores,
verdadeiros heris, que compem o cotidiano urbano.
A evoluo da tcnica construtiva tambm possibilitou muitas das mudanas pelas quais a cidade
passou, passa e ainda passar.

160 | ndices urbansticos: realizando leitura da cidade a partir dos ndices urbansticos, identificando reas
com potencialidades para empreendimentos
importante destacar que cada cidade possui um universo muito particular e especfico, quase
um mundo a parte, que a partir da atuao de cada indivduo nitidamente so configuradas cada uma
de suas partes.
A ocupao real da cidade, dessa forma, vai acontecendo por sucessivos processos de escolhas
de seus ocupantes. Como a maior parte da populao se transferiu da rea rural para a rea urbana, um
grande contingente foi ocupar reas irregulares, justamente por conta dos altos valores praticados na
comercializao da terra urbana. Essas reas, normalmente na periferia das cidades, se desenvolvem numa
velocidade muito grande, ocasionando resultados, na apropriao do solo, completamente diversos
ao previsto na legislao urbanstica.
Estamos numa situao tal que, atualmente, as ocupaes consideradas como marginais, ou
seja, aquelas que so produzidas ao revs da lei, e de forma espontnea, j a maioria em determinadas
partes e bairros das grandes cidades em alguns pases do mundo. Essa caracterstica na ocupao traz
vantagens para quem vive l porque como os valores da terra so baixos, ela pode ser adquirida mais
facilmente, mas tambm existem muitas desvantagens, pelo fato dessas reas estarem desprovidas de
infraestrutura adequada.
Com dificuldades a cidade cresce na desordem, no desconforto, na insegurana, nas contradies
e nos sucessivos erros, e os significados que vo tendo cada poro de seu territrio provocam transfor-
maes na estrutura social, ao ponto de produzir espaos segregados que ocasionam uma ruptura entre
os cidados. Fragmentada, ento, em mdulos, e ordenada segundo critrios multiculturais, a cidade
real se contrape, dessa forma, cidade legal, onde essas questes tm-se convertido numa qualidade
objetiva, e expressa a nica forma que os indivduos so capazes de agir para se apropriar desses terri-
trios.
Esses espaos marginais que podem ser denominados espaos clandestinos, informais ou inde-
vidos, formam de certa maneira a cidade ilegal, margem da lei, mas esto contidos na cidade real.
Apesar disso tudo, a cidade impe alguns valores urbansticos, mesmo em locais poucos privile-
giados, por meio da remunerao imobiliria de determinados setores. A comercializao dos espaos
vai acontecendo de maneira corajosa e aventureira e, nesse sentido, os ndices urbansticos1, como lote
mnimo, taxa de ocupao, coeficiente de aproveitamento, recuos, afastamentos, e as taxas de permea-
bilidade do solo frequentemente so modificadas de acordo com as convenincias de mercado.
Ocupao legal
Os atuais sistemas de ocupao do territrio urbano exigem que a construo da cidade seja feita
de acordo com uma base legal. A lei de zoneamento de uso e ocupao do solo urbano, contida no Plano
Diretor, e que define os parmetros de uso e de ocupao do solo urbano, responde por isso.
A necessidade de se ter um controle do territrio da cidade faz com que o poder local tenha
que governar sobre bases que estabeleam a forma de ocupao desse territrio. At mesmo para que
1 Relao genrica entre as grandezas representativas da realidade socioeconmica (habitante, habitao, empregado, profissional qualquer)
e grandezas espaciais, ou relao entre duas grandezas em que uma no est includa na outra. Exemplo: relao entre populao e superfcie.
Os ndices podem ser: densidades, cotas e propores ou rateios (FERRARI, 2004, p. 188).

ndices urbansticos: realizando leitura da cidade a partir dos ndices urbansticos, identificando reas | 161
sejam estabelecidos os valores imobilirios para cada
Joo Musa.
parte da cidade e obrigar que algumas reas atinjam
seu potencial total de ocupao e de construo. Al-
guns instrumentos, como o Imposto Predial e Territo-
rial Urbano Progressivo no Tempo (IPTU), podem ser
utilizados. Estes devem estar previstos no Plano Dire-
tor e so da maior importncia para a maximizao da
infraestrutura urbana, assim como para produzir
espaos legais do ponto de vista da legislao urbans-
tica. importante salientar que a qualificao da cidade
se faz pelo aspecto da legalidade.
Porm, na prtica, pode acontecer que algumas
reas produzidas pela ocupao irregular venham a
Ocupao ilegal.
possuir valores significativos do ponto de vista do mer-
cado imobilirio, como o caso de reas prximas a grandes equipamentos urbanos comerciais como
shoppings centers, ou em reas atingidas por avenidas ou ruas recentemente abertas para possibilitar
a mobilidade e acessibilidade urbana. A realizao da infraestrutura nesses casos pode valorizar essas
reas e modificar o panorama urbano, assim como podem representar um grande filo para o capital
imobilirio.
O governo do Estado de So Paulo instituiu o Programa Estadual de Regularizao de Ncleos Habitacionais cidade
legal. O objetivo desburocratizar e agilizar o processo de regularizao e averbao de parcelamentos de solo e
de ncleos habitacionais para fins residenciais, sejam pblicos ou privados, beneficiando proprietrios de imveis
construdos em loteamentos ou empreendimentos irregulares. (BASTOS, 2001)
Na maioria das cidades brasileiras pode-se dizer que a cidade legal est se tornando encolhida,
frgil, pois com a falta de fiscalizao mais efetiva, os espaos com ocupao irregular vo se estabele-
cendo de forma crescente.
A chamada cidade legal, onde se apresenta a face cosmopolita, das grandes caladas, dos granitos polidos e das fachadas
de cristal presentes todos os servios e infraestrutura urbana coexiste com a clandestina, na qual mesmo sob a
chuva necessrio que haja manifestao e presso para conquistar um pouco do que a outra usufrui com fartura.
(BASTOS, 2001)
reas para adensamento

No combate especulao imobiliria alguns fatores so preponderantes, como a aplicao da
legislao. Para ajudar a desenvolver mecanismos para o correspondente adensamento de cada uma
das partes da cidade, devem estar previstos no Plano Diretor alguns instrumentos, contidos no Estatuto
da Cidade, para proporcionar ao governo local a possibilidade de coero para a ocupao de determi-
nadas reas, que possuem infraestrutura, a fim de otimiz-la2:
::: Outorga onerosa do direito de construir conhecido como solo criado, permite ao pro-
prietrio a aquisio do direito de construir acima do coeficiente bsico de aproveitamento
adotado, mediante contrapartida. Exemplo: se o Plano Diretor estabeleceu um coeficiente de
2 Para saber mais sobre os instrumentos do Estatuto da Cidade, consultar a Lei Federal 10.257, de 10/07/2001.

aproveitamento (potencial construtivo) igual a 1 (um), em determinada zona da cidade, este

poder alcanar o coeficiente mximo igual a 3 (trs), porque a infraestrutura existente e a
demanda para a utilizao permitem.
::: Parcelamento, edificao e utilizao compulsrios a) o proprietrio deve lotear ou des-
membrar seu terreno. A ideia est diretamente relacionada obrigao de parcelar as reas
que esto ou no sendo utilizadas pelo seu proprietrio; b) o proprietrio deve construir ou
edificar em seu terreno. A ideia est intimamente ligada no edificao no solo urbano, con-
forme est previsto no Plano Diretor; c) o proprietrio deve aplicar, em caso de edificao ou
construo, o coeficiente de aproveitamento mnimo previsto para o local.
::: Direito de preempo o direito de preferncia dado ao Poder Pblico para adquirir certos
imveis, nos casos de regularizao fundiria, execuo de programas e projetos habitacionais de
interesse social, constituio de reserva fundiria, ordenamento e direcionamento da expanso
urbana, implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, criao de espaos pblicos de
lazer e reas verdes, criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse
ambiental e proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.3
::: Operao urbana consorciada conjunto de intervenes e medidas coordenadas pelo
Poder Pblico local com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e
investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea de transformaes urbansticas
estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental4.
::: Transferncia
do direito de construir direito dado ao proprietrio de imvel urbano, pri-
vado ou pblico, de exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pblica o potencial
construtivo previsto. Pode ser aplicado quando o imvel for considerado necessrio para a
implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, para a preservao de imvel de inte-
resse histrico, ambiental, paisagstico, social ou cultural, para servir a programas de regulari-
zao fundiria, urbanizao de reas ocupadas por populao de baixa renda e habitao de
interesse social.
Portanto, o adensamento de determinadas reas na cidade, que venha de encontro aos interesses
coletivos, inclusive levando-se em considerao a taxa de urbanizao e o crescimento demogrfico,
devem ser praticados pelo Poder Pblico local, para que a cidade possa realizar um pleno desenvolvi-
mento.
Como a aplicao de cada instrumento para promover o adensamento na cidade deve levar em
conta as possibilidades da absoro de maior ou do menor ndice de habitantes no territrio, por meio
da oferta de infraestrutura, equipamentos pblicos, rede de transportes, cada parte da cidade ir possuir
um valor, dependendo do instrumento a ser aplicado.
O planejamento estratgico5, nesse caso, pode traduzir os interesses do poder local em promo-
ver as reas que devam ser mais ou menos valorizadas, inclusive pelo planejamento da infraestrutura
e servios a serem executados em cada parte da cidade. As cidades podem ser muito bem-sucedidas
em sua funo de abrigo ao homem, mas tambm podem ser encaradas como lugar de interesses para
3 Lei Federal 10.257, de 10/07/2001 Estatuto da Cidade Seo VIII art. 26.
4 Lei Federal 10.257, de 10/07/2001 Estatuto da Cidade Seo X art.32 1.
5 O Sistema de Planejamento Estratgico tem como objetivo principal a coordenao dos vrios nveis e funes estratgicas de uma
organizao em um projeto global. Considera quatro pontos principais que so a misso, onde queremos ir; as estratgias, como chegar l; o
oramento, o que podemos fazer; e o controle, como medir o andamento do processo (LOPES, 1998, p. 81).

investimentos, dependendo do enfoque de seu planejamento, pois podero ocorrer ocupaes

dispersas em locais desestruturados, o que ir ocasionar a falncia de alguns investimentos.
Dentro do enfoque de reas para adensamento, algumas perdem o valor, na medida em que todo
o seu potencial construtivo no esteja sendo aplicado. As frmulas mgicas no existem para essa
valorizao, somente por meio das polticas pblicas, respeitando-se as peculiaridades locais, que
podem tornar os espaos urbanos valorizados a partir do seu adequado planejamento.
Texto complementar
Como construir cidades sustentveis

(MARICATO, 2002)
Vou apresentar nmeros que so principalmente brasileiros, e de So Paulo, mas, pelo que
conhecemos, refletem o que est acontecendo na Amrica Latina. Talvez pudssemos incluir nessas
tendncias a frica do Sul e alguns pases asiticos, mas os dados sero mais especficos.
Entre 1995 e 1999, tivemos a produo de 4,4 milhes de moradias no Brasil. Destas, 700 mil
foram feitas dentro do mercado. O que significa isso? Significa que 700 mil moradias em 4,4 milhes
tiveram a planta aprovada na prefeitura, fazendo parte, portanto, do cadastro da prefeitura, tendo o
projeto feito por um engenheiro ou por um arquiteto. A maioria delas contou com financiamento. O
restante, com uma pequena margem de erro, foi feito fora da lei.
Esse dado tem muitas consequncias. A primeira delas que mostra tratar-se de uma socie-
dade em que uma srie de necessidades fundamentais sociais no so resolvidas pelo mercado.
Em segundo lugar, nas grandes cidades, isso significa um amontoado de casas em algum lugar que
podemos chamar de no cidade. E muitas vezes no casas.
Vamos extrair algumas ilaes dessa evidncia. Vamos falar um pouco da metrpole na periferia
do capitalismo. Temos as ilhas de primeiro mundo, que so submetidas aos cdigos de obra, s leis
de zoneamento, de parcelamento do solo, toda a abundante regulao que temos. E temos um mer-
cado residencial restrito, do qual est excluda a maioria da populao. A maioria da produo das
nossas moradias, portanto das nossas cidades, tem uma estrutura produtiva pr-moderna. Trata-se
de territrios sem leis. No so apenas territrios sem leis urbansticas. So territrios sem leis para a
produo da cidade, mas para a resoluo de conflitos, para as relaes de trabalho, so verdadeiras
bombas socioecolgicas. No h regras para as relaes sociais ou para a ocupao do espao.
Quantas pessoas, nas nossas sociedades latino-americanas, estariam nessa situao? Estamos perto
de dizer que a maioria.
Temos tambm, como consequncia dessa sociedade sem mercado, efeitos na representao
ideolgica das cidades. Os Planos Diretores so feitos para a cidade do mercado, para a cidade

oficial. E a cidade oficial a representao da cidade na universidade, na sociedade e na mdia. Por

isso temos territrios absolutamente esquecidos. Temos uma flexibilidade radical na periferia das
nossas cidades, para nenhum neoliberal botar defeito. E temos uma fantstica agresso ambiental.
A que tem acesso a populao excluda do mercado imobilirio formal, privado e legal? s reas que
o mercado no quer. Quais so elas? As reas de proteo ambiental. Essas reas, protegidas por lei e
desprezadas pelo mercado imobilirio, vo ser priorizadas pela populao pobre para loteamentos
ilegais e para a invaso de terras. A invaso de terras, no nosso pas, uma absoluta regra nas cidades,
ao contrrio do campo, quando uma invaso promove tanta celeuma.
Vamos verificar o percentual da populao de algumas metrpoles brasileiras que mora em fa-
velas, definindo-as como terras ocupadas ilegalmente. Ou seja, no h direito nenhum da populao
l permanecer: pode at estar numa casa de alvenaria de boa qualidade, mas no tem qualquer
direito perante a lei. No Rio de Janeiro, mais ou menos 20%; Fortaleza, 28%; Belo Horizonte, 20%;
Salvador, 33%; Porto Alegre, mais ou menos 20%; Recife, 40%; e So Paulo, seguramente, acima de
20%. Se temos 2 milhes de pessoas morando em favelas na cidade de So Paulo, portanto em reas
invadidas, no podemos dizer que a invaso de terras no admitida em nosso pas pelo menos
nas cidades. Por esses dados, v-se que quase 80% da populao moradora de favela est situada
em nove regies metropolitanas.
No nos cabe desenvolver quais so os condicionantes histricos de uma desigualdade que
eu digo que estrutural. Existe, nas nossas sociedades latino-americanas, o patrimonialismo. So
sociedades marcadas pelo patrimonialismo, pelo poder poltico e econmico dos proprietrios.
Durante um perodo, proprietrios de escravos, depois proprietrios de latifndios, e hoje dividindo
a com outros setores. O patrimonialismo levou alguns cidadania. Alguns tm direitos, esto sob a
proteo da lei. Outros, no. Outra caracterstica da nossa sociedade a universalizao da relao
de favor. Todo mundo deve alguma coisa a um poltico, a uma autoridade. Ento, temos um cliente-
lismo, um caudilhismo, um neocoronelismo, ou seja, figuras que comandam Estados brasileiros que
tm importncia nacional em alianas com os yuppies de Harvard...
A industrializao com baixos salrios faz com que a reproduo da fora de trabalho no se
forme totalmente no mercado. Um operrio da Volkswagen pode morar na favela, pois o salrio
que ele ganha no suficiente para uma habitao digna. H muita crtica, por parte dos setores
conservadores, aos eletrnicos na favela. Mas muito mais fcil, no nosso pas, comprar um equipa-
mento eletrnico e plug-lo simplesmente na corrente eltrica, do que construir um banheiro, que
precisa de um eletricista, de um encanador, de um pedreiro, de uma ligao na rede de esgoto. Es-
tamos numa sociedade que tem acesso ao bem eletrnico de ltima gerao e no tem acesso a um
banheiro e a uma moradia digna. No garantimos o mnimo necessrio, e as cidades mostram isso
com muita clareza e radicalidade. Temos a aplicao arbitrria da lei, e muita distncia entre discurso
e prtica. Temos instrumentos urbansticos suficientes para fazer uma reforma urbana. Temos planos
abundantes. O que no temos uma correlao de foras para implant-los. O desenvolvimento
urbano nos pases latino-americanos, como destacaram Florestan Fernandes, Celso Furtado e Caio
Prado, a modernizao com a reproduo do atraso. As cidades so modernas? So. So industria-
lizadas? So. Mas carregam uma herana de arcasmo, herana que pesa cada vez mais, se formos ver
o crescimento das periferias nas nossas cidades.
O tema que nos traz ao Frum o pacto da reestruturao produtiva nas metrpoles. Eu gos-
taria de falar da fragilizao dos Estados nacionais, com a decantada autonomia e aumento de

importncia dos poderes locais. A importncia da guerra fiscal e das ideologias que vm de Barce-
lona, no caso da Amrica Latina, tm nome muito preciso: a cidade como ator. A cidade onde as di-
vergncias internas se acabaram, a cidade corporativa que deve lutar para ser competitiva. Quais so
as consequncias dessa sociedade que no se baseia no mercado? Enchentes, desmoronamentos,
poluio dos recursos hdricos. Estamos nos acostumando com uma coisa que considero extraor-
dinria e escandalosa. Os nossos rios so canais de esgoto, todos eles, os lagos, as praias. Por qu?
Porque menos de 40% do esgoto coletado, e menos de 8% tratado. O destino dos esgotos da nossa
populao urbana a rede hdrica. A, vm as consequncias. Epidemias que no tnhamos desde
o comeo do sculo esto de volta, h a questo da violncia, que era desconhecida pelas nossas
sociedades nessa escala at a dcada de 1980.
Um dado bem interessante a pesquisa do metr de So Paulo, que vem sendo feita h trs
dcadas e comprova a tese do professor Milton Santos, sobre o exlio na periferia. O grfico mostra as
viagens a p por faixas de renda. Nas rendas mais baixas se fazem muito mais viagens a p. Quase 50%
das viagens feitas na cidade de So Paulo, em um dia, so feitas a p pela populao que ganha menor
renda. O que isso significa? uma populao que mora em bairros muito pobres e pouco equipados.
Essa a tese do exlio. A populao pobre e das favelas sai pouco de seus bairros porque no conta
com um transporte pblico eficaz e barato. Ento, h uma guetizao e uma condio de exlio.
Atividades
1. Faa uma pesquisa em sua cidade, em dois bairros diferentes, mas com mesmo zoneamento
e veja os valores imobilirios de, pelo menos, trs lotes diferentes, em cada um dos bairros.
Elabore um quadro comparativo para os dois bairros e perceba a razo dos valores imobilirios
diferenciados.

2. Elabore um texto com as diferenas entre a cidade legal e a cidade real. (Mximo 10 linhas)
Gabarito
1. Essas diferenas de valores podem ser: infraestrutura mais completa, aplicao de instrumentos do
Estatuto da Cidade que possam valorizar a rea, como o solo criado, ou mesmo a proximidade ou
no de equipamentos urbanos ou de reas degradadas, que neste caso podem desvalorizar a rea.
2. As diferenas fundamentais entre elas podem ser descritas por: a cidade real est contida na
cidade legal e esta, por sua vez, como fora da atuao do capital imobilirio est cada vez mais
encolhida, pois formada por reas mais infraestruturadas da cidade e, portanto, mais caras do
ponto de vista do valor da terra. A cidade real tambm formada por reas de invases e reas
irregulares e, portanto, no observa as leis urbansticas.
Empreendimentos
imobilirios: identificando os
empreendimentos urbanos capazes
de reabilitar reas urbanas
Intervenes urbansticas
A vida em cidades se d, sobretudo, pelas facilidades que a aglomerao pode proporcionar aos
cidados. Isso sempre foi assim ao longo da histria das cidades. As facilidades para o atendimento s
necessidades de abastecimento alimentar e para a moradia, a princpio, foram os principais motivos para a
concepo dos ncleos urbanos. Outras necessidades foram supridas e assim surgiram as especialidades
comerciais e industriais, assim como os indivduos dotados de habilidades para o desenvolvimento de
cada uma dessas. Isso levou ao aparecimento dos diversos interesses individuais para o atendimento aos
interesses coletivos.
O conhecimento dessa diversidade aliado ao mercado de trocas dos excedentes produzidos obriga
o Estado a regulamentar as diversas atividades exercidas, inclusive o mercado de terras, ou seja, a regu-
lamentao da propriedade urbana.
Cabe ao governo, ento, criar mecanismos para que a vida em cidades seja de certa forma
controlada, necessitando, para tal, do conhecimento de toda a realidade local para a formulao de leis
que proporcionem o desenvolvimento das habilidades especficas de cada uma das cidades. O papel a
ser desempenhado pela gesto da cidade deve ter dois enfoques especficos: de um lado o atendimento
s necessidades da populao e, de outro, atender aos interesses de quem quer investir na cidade.

168 | Empreendimentos imobilirios: identificando os empreendimentos
urbanos capazes de reabilitar reas urbanas
As formas de buscar um equilbrio para essa dualidade podem incluir a desburocratizao, a

privatizao e a flexibilizao de algumas atividades, por meio de legislao que oferea incentivos para
as empresas investirem na cidade e serem parceiras do Poder Pblico no desenvolvimento urbano.
Os setores mais essenciais para o pleno desenvolvimento da vida em cidades, atualmente, como
habitao, transporte, sade e alimentao revelam alguns ngulos de dominao pelo capital financeiro,
marcando implicaes para o funcionamento desses setores e perspectivas para as parcerias entre o
pblico e o privado.
No Brasil, algumas medidas foram executadas para uma poltica econmica, notadamente com fins
econmicos e polticos. At mesmo a criao de algumas cidades como Teresina, Belo Horizonte, Goinia
e Braslia, e mais recentemente alguns investimentos em portos (Suape/PE) e aeroportos foram eventos
importantes para a concretizao de uma estratgia nacional na consolidao de alguns espaos.
A partir da nova ordem constitucional de 1988, o Brasil vem experimentando novas formas de
planejamento, marcado pelo vis estratgico. As iniciativas bem-sucedidas de empresariamento urbano
experimentado por diversas cidades no mundo como Barcelona, Nova Iorque, Baltimore, Los Angeles,
Boston, ligadas ao planejamento estratgico, substituindo muitas vezes o planejamento pela gesto, fez
com que o modelo fosse adotado por vrias administraes pblicas.
Os diversos modelos de gesto, caracterizados pelas parcerias feitas entre o Poder Pblico e a
iniciativa privada, levaram a essas cidades um novo paradigma para o desenvolvimento: em Barcelona a
requalificao do centro histrico e a recuperao imobiliria e paisagstica do eixo martimo (Port Vell),
em Baltimore a renovao da orla martima (Harborplace), em Boston (Quincy Market), em Londres as
Docklands, em Buenos Aires a recuperao da rea do Puerto Madero e em Bilbao a reestruturao da
rea do porto.
Os investimentos em recuperao e requalificao urbana, alm de estabelecer vinculaes com
aspectos estticos, sociais, literrios e filosficos, foram traduzidos em expresses arquitetnicas de
impacto como a implantao do Museu Guggenheim em Bilbao, a execuo do Aqurio Nacional em
Baltimore, a construo da Vila e Estdio Olmpico em Barcelona1.
O planejamento estratgico se constitui no principal instrumento de adaptao das formas institucionais locais aos
objetivos da insero competitiva, ao referenciar a proposio de uma agenda de intervenes fsicas e de modifica-
es na estrutura legal e administrativa a tendncias mercadolgicas observadas na dinmica da economia global. [...]
favorece a construo de alianas polticas com os segmentos mdios e empresariais e o marketing pblico, ambos
conferindo legitimidade s prioridades estabelecidas e participao do setor privado na gesto dos negcios pbli-
cos. Dessa forma, torna-se um veculo privilegiado para adoo do empreendedorismo competitivo na gesto das
cidades. (COMPANS, 2005, p.23)
PictureNet/Corbis.
O processo da tomada de deciso pelo Poder

Pblico para investimentos em parcerias com a iniciativa
privada tem sido uma das alternativas da gesto pblica
para o equacionamento de atendimento s necessidades
da populao. A falta de recursos disponveis para que to-
dos os setores sejam amplamente atendidos levou ao apa-
recimento dessas parcerias. Com a intensa taxa de urbani- Imagens do Aqurio Nacional de Baltimore / EUA.
1 Para saber mais sobre Barcelona: <www.bcn.es/urbanisme/,odel/expo/catala/lseu_zhtm#3>.

Empreendimentos imobilirios: identificando os empreendimentos | 169
zao atual no Brasil, (mais de 83%)2, os servios tipicamente urbanos, assim como o atendimento a um
contingente maior de pessoas, demandam um esforo adicional que atinge tambm o capital privado.
As Polticas Pblicas devem levar em considera-
Guggenhein>.
Disponvel em: <pt.wikipedia.org/?title=Museu_
o um alto grau de conhecimento da realidade como
tambm as estratgias de desenvolvimento. Tudo isso,
alm de ser precedido por ampla discusso para a avalia-
o dos riscos do negcio, deve proporcionar o conheci-
mento por parte da populao direta ou indiretamente
atingida, pois a mudana de alguns paradigmas como os
financiamentos e emprstimos, feitos pelo Poder Pblico,
vo sendo gradativamente substitudos pelas parcerias.
O novo empresariamento urbano se caracterizaria, principal-
mente, pela parceria pblico-privada, tendo como objetivo
Imagens do Museu Guggenheim em Bilbao Espanha.
poltico e econmico imediato muito mais o investimento e o
crescimento econmico, por meio de empreendimentos imo-
Disponvel em: <es.barcelona.com/...

/monuments/olympic_stadium>.
bilirios pontuais e especulativos, do que a melhoria das condi-
es em um mbito especfico. (HARVEY, 1996, p. 53)
A administrao da cidade deve continuar, por-

tanto, a desempenhar o seu papel como controladora
do espao e das atividades, pois os interesses pblicos e
privados podem ser diferentes, e o papel do Estado o
de preservar e promover a melhor qualidade de vida
populao, assim como proporcionar as oportunidades
para cada um dos indivduos.
Podemos citar alguns investimentos feitos em cida- Imagens do Estdio Olmpico de Barcelona Espanha.
des e que resultaram em cidades temticas, moldadas pelos interesses, como Las Vegas cidade do jogo
ou a Disney cidade do entretenimento. Pode-se dizer que ambas foram desenvolvidas pelas parce-
rias pblico-privada, onde a concesso em termos legais de uma resultou em investimentos por parte do
outro.
Entretanto nas reas intraurbanas3 alguns espaos podem, igualmente, ser objeto de empreen-
dimento em parcerias. Essas aes esto embasadas atualmente pelo Estatuto da Cidade, que prev
instrumento especfico Operaes Urbanas Consorciadas. Esses espaos, como reas liberadas pela
desativao de linhas frreas, corporaes militares, zonas industriais, desativao de presdios e outras
provocadas pela mutao das atividades nas cidades, podem ser objeto de novos empreendimentos,
provocando a valorizao das reas do seu entorno.
Muitas vezes essas reas se tornaram decadentes ou subvalorizadas, e os propsitos de novos
investimentos levam a vetores de valorizao imobiliria. Algumas cidades tm convidado arquitetos
com notrio saber para realizarem projetos, que so denominados projetos de grife, tornando elementos
chamativos a novos investimentos.
2 Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), 2006.

3 Ver Villaa: Espao intraurbano no Brasil, 1998, cap. 2, p. 17.

Recuperao urbana
Os estudos para a concepo de projetos urbanos, principalmente os relativos recuperao de
reas da cidade que sofreram ou sofrem mutaes pelo prprio processo de ocupao de novas reas,
necessitam de perspectivas inovadoras. imprescindvel que haja, ao mesmo tempo, a avaliao das
condies para o retorno do investimento para atrair o capital privado e depositar confiana nas aes
do Poder Pblico.
A escassez de recursos pblicos, para dar conta de todas as necessidades impostas pela crescente
urbanizao e as parcerias com a iniciativa privada, colocam a participao popular um tanto quanto
afetada para que possa influenciar qualquer tipo de interveno. Se por um lado esses tipos de parcerias
podem viabilizar inmeras reas da cidade degradadas, por outro podem vir a no atender aos interesses
da populao.
A produo do espao da cidade por meio de operaes com recursos pblicos e privados, do pon-
to de vista dos interesses imobilirios, pode levar a uma ocupao excessivamente elitizada, descolada
dos interesses sociais. Porm, se analisarmos a gesto urbana, ela extremamente eficaz na promoo
de reas que poderiam permanecer por muitos anos sem possibilidade de uso, como reas degradadas,
que possuam atividades como extrao de areias em leitos de rios e crregos; essas podem vir a ser
recuperadas com atividades de lazer em parceria com a iniciativa privada.
O Estatuto da Cidade, ao prever em seu texto algumas formas para a recuperao e promoo
urbana de reas desocupadas ou sem a destinao conveniente prevista no Plano Diretor, constitui-se
cada vez mais em um importante instrumento de incentivo para a manuteno da estrutura urbana de
forma sustentvel.
Os conceitos de deteriorao e degradao urbana esto frequentemente associados perda de sua funo, ao dano
ou runa das estruturas fsicas, ou ao rebaixamento do nvel do valor das transaes econmicas de um determinado
lugar. Deteriorar equivalente a estragar, piorar e inferiorizar. J a palavra degradao significa aviltamento, rebaixa-
mento e desmoronamento. Degradar vem de gradus, grau, que compe a palavra degrau, na qual a preposio de
refere-se a qualquer coisa que se movimenta de cima para baixo. (VARGAS; CASTILHO, 2006, p. 3)4
Importante nesse aspecto considerar o planejamento estratgico de cidades. saber o que se

quer de determinada cidade e para qual direo queremos que v. Como intervir sem que haja perdas
significativas em outros locais, permitir a valorizao imobiliria, relacionar os impactos positivos e
negativos e diversificar as atividades e as parcerias.
Parcerias na produo do mercado imobilirio

A crise urbana atual no permite o pleno funcionamento das atividades pblicas, e a resoluo
das questes mais prementes relacionadas ao atendimento populao h muito perdeu a eficcia.
Com um percentual maior do que 83% de pessoas morando em cidades, a terra urbana se torna cada
vez mais escassa e onerosa. As consequncias desse crescimento que grande parte desse contingente
populacional vai se fixando nas periferias das cidades e totalmente fora dos padres urbansticos
previstos em lei. Muitos autores chamam essas apropriaes de cidade ilegal, aquela que se contrape
cidade legal, onde os padres urbansticos so totalmente observados.
4 Em comunicao pessoal Vargas; Castilho, 2006.

Por outro lado, o controle urbanstico (a fiscalizao sobre o uso e a ocupao do solo), de competncia municipal, se
d somente na cidade legal. Para os assentamentos ilegais, em reas que no interessam ao mercado imobilirio, a
fiscalizao precria. Nem mesmo em reas de proteo ambiental, sobre as quais incidem leis federais, estaduais
e municipais, a fiscalizao e a aplicao da lei ocorrem com mais rigor do que nas reas valorizadas pelo mercado
(o que no significa que haja o mximo rigor). Existe tambm, portanto, uma correlao entre mercado e gesto
pblica urbana. Mas essa relao vai mais longe. O mercado imobilirio visa aos investimentos pblicos urbanos. Essa
a causa do investimento que justifica a sofisticao dos lobbies. (MARICATO, 2000, p. 14)
So muitas as alternativas para a produo conjunta do espao urbano: por parte do Poder
Pblico, com incentivos ocupao de reas ociosas ou degradadas, pela iniciativa privada, com a apro-
priao de espaos mais infraestruturados, ou de ambos atuando em conjunto para experimentar novas
formas de ocupao.
O surgimento das parcerias no Brasil aparece com investimentos ditos casados, em que a conjuga-
o de recursos entre os investidores privados e o Poder Pblico produz alternativas para a ocupao de
determinados locais. Assim vem acontecendo com a construo de shopping centers ocupando reas de
entidades pblicas cujas localizaes j no interessavam a elas. Em muitas cidades isso vem ocorrendo
cada vez mais, de forma a requalificar algumas reas.
Com a aprovao dos Planos Diretores e a aplicao dos instrumentos previstos pelo Estatuto da
Cidade, foi possvel estabelecer a participao dos diversos segmentos da sociedade, como empresas
privadas, governo e associaes comunitrias, na produo dos espaos urbanos.
A grande questo evidenciada aqui a de que a cidade pode e deve ser tratada como uma
empresa e desvendar as situaes mais apropriadas para o investimento privado nas questes de inte-
resse pblico. A anlise do poder de atratividade desses investimentos deve ser amplamente discutida e
divulgada em busca de melhores resultados.
Ao Poder Pblico deve ser resguardado o papel de defensor dos interesses da comunidade e
iniciativa privada o papel de resgatar os investimentos feitos. Quando a questo ambiental, muito mais
deve ser feito para que haja uma rgida preocupao com os espaos a serem controlados, protegidos
ou preservados, em funo, principalmente, do abastecimento dgua. Em todas as aes deve existir
um pacto social para o desenvolvimento da gesto urbana e a obteno de melhores resultados para a
cidade e para a comunidade.
Texto complementar
A rea da Luz em So Paulo:
reabilitao de edifcios histricos versus recuperao urbana
(CARVALHO; SCHICCHI, 2007)
Se sob o aspecto tcnico a proposta do Plano Urbanstico Nova Luz arrojada, do ponto de
vista do trato com o territrio bastante redutora ao simplesmente propor a demolio/desa-
propriao dos imveis deteriorados e a criao de novos espaos e empreendimentos, ou seja,

uma renovao urbana, ainda que o setor seja caracterizado por desocupao, comrcio de baixa
tecnologia e abandono dos espaos pblicos (NAHAS, 2005, p.53) justificando intervenes diretas
para sua qualificao. No Plano, esto previstos incentivos para novos programas como o de empre-
sas de tecnologia, centros comerciais e a transferncia das sedes de Subprefeitura S e a Secretaria
de Servios (PMSP, 2006). A Luz uma das mais antigas reas da cidade e possui um dos maiores con-
juntos de edifcios institucionais tombados pelos rgos de preservao e j reabilitados para usos
culturais em So Paulo: a Pinacoteca do Estado, o conjunto de edifcios ocupados pelo Quartel da
Fora Pblica, o Convento da Luz, onde funciona o Museu de Arte Sacra, ou que ainda preservam o
seu uso original: o Colgio Sagrado Corao de Jesus, o edifcio do Liceu de Artes de Ofcios, a Igreja
de So Cristvo e muitos outros edifcios e conjuntos de interesse histrico que esto no permetro
definido pelo Programa Luz Monumenta, que conta com o apoio da Unesco e financiamento do BID
(Banco Interamericano de Desenvolvimento) para intervenes de restaurao e reabilitao.
Aes de renovao so perfeitamente aceitveis e necessrias em nossos contextos ainda,
dada a heterogeneidade morfolgica decorrente das caractersticas de ocupao e de formao
dos tecidos urbanos da cidade, somatria de aes e reaes diversas do mercado imobilirio s
determinaes normativas e, por vezes, exercendo presso para mudanas de legislaes de uso
e ocupao do solo. A forma urbana gerada em algumas partes da cidade ainda instvel, muitas
vezes deteriorada, com presena de vazios em reas intermedirias ao permetro central e, principal-
mente, prximas a equipamentos de grande impacto urbanstico, posto que estes so, por natureza,
potenciais irradiadores de dinmica urbana, seja de animao ou estagnao, valorizao ou desva-
lorizao, renovao ou abandono.
Em outras palavras, a regio da Luz sofre com os interesses especulativos que pouco a pouco fo-
ram remodelando o bairro. Hoje, basta a simples notificao de que um imvel foi tombado para que
os edifcios ao redor sejam demolidos, ao invs de gerar revitalizao, um estigma que acompanha
a figura do tombamento at o presente.
A situao atual tambm decorre fortemente de aes das intervenes realizadas pelo
Poder Pblico, investimentos em obras virias, nos anos 1960/1970, que reduziram a regio central a
um n de articulao e passagem entre as demais regies, como a construo de grandes avenidas
e viadutos que, se no derrubaram patrimnios,
acabaram contribuindo para a desvalorizao
das reas e favorecendo a evaso da populao
de alta renda, levando decadncia de equi-
pamentos culturais e ao desuso dos espaos
pblicos existentes.
Portanto, preciso que o olhar no se
distancie das reas existentes ainda no consoli-
dadas, do potencial representado pelos espaos
pblicos elementares como ruas, caladas,
praas, largos, cuja recuperao e estado de ur-
banidade somente sero possveis na medida em
que houver investimentos nas edificaes que os
circundam e a fixao de atividades que gerem

movimento e apropriao coletiva dos espaos, base para o convvio e sucesso de aes simultneas
de renovao, restaurao e reabilitao.
Recentemente, uma matria no Dirio do Comrcio (2006) anunciou que a regio da Luz rece-
beu recursos captados da iniciativa privada pela Operao Urbana Centro (criada na dcada passada)
da ordem de R$3,6 milhes cujo objetivo destinar para as desapropriaes na rea, previstas para
as aes de renovao do Plano Urbanstico Nova Luz. O Plano j disponibilizou um edital de ha-
bilitao para obteno de incentivos fiscais na regio onde 20 empresas apresentaram interesse
em investir na rea. Os recursos seriam utilizados tambm para desapropriao de nove terrenos
localizados na Rua dos Gusmes, dentro da rea do Plano para construo de dois prdios resi-
denciais de interesse social, com 170 unidades, pela Companhia de Habitao e Desenvolvimento
Urbano (CHDU) em convnio com a Prefeitura e a Caixa Econmica Federal (CEF), para famlias com
renda de at seis salrios mnimos, que sero preferencialmente destinadas a funcionrios pblicos
que trabalhem no centro e ainda no possuam imvel prprio.
O uso do solo do entorno da Estao Jlio Prestes em alguns setores muito indefinido. A partir
da Rua Nothmann em direo aos bairros e nas proximidades da Avenida Rio Branco (mapa na pgina
anterior) historicamente o eixo principal de ocupao do bairro de Campos Elseos, muitos imveis
foram abandonados, principalmente na Rua do Triunfo e regio onde a predominncia de ocupa-
o por bares e hotis de alta rotatividade.
Entretanto, na parte posterior da Estao Jlio Prestes, no Bom Retiro, j possvel ver aes de
recuperao sendo realizadas, tais como caladas que receberam tratamento de piso, embora no
padronizados, servios de transporte alternativos para os usurios e pontos de txis, evidenciando o
aumento de circulao de pedestres, a recuperao de algumas fachadas para o comrcio, conser-
vando o gabarito de altura, estacionamentos mais organizados, alargamento de caladas. Entretanto,
so intervenes desarticuladas e que no configuram ou no produzem um efeito de requalificao
visvel sobre os espaos pblicos como um todo.
A Estao da Luz, apesar de receber um programa estranho a seu desgnio, o Museu da Lngua
Portuguesa que, como a Sala So Paulo, poderia estar em qualquer outro edifcio histrico da regio,
foi alm da implementao de atividades culturais ao manter a transposio urbana pelo edifcio ao
fluxo de pedestres, permitindo a passagem ao nvel da superfcie, estabelecendo um percurso entre
o Jardim da Luz e a Rua Mau, tornando a estao um recinto-prtico que, por meio dos seus ponti-
lhes, ultrapassa a fenda da ferrovia com seu leito rebaixado (www.estacaodaluz.org.br).
Portanto, a forma como foi conduzido o projeto de requalificao para a rea, com intervenes
apenas no edifcio, com um programa que contribui para o confinamento dos usurios, no permite
impulsionar melhorias visveis e definitivas no meio urbano.
E, quanto ao edifcio da Estao da Luz, apesar do projeto possibilitar outra relao com a rua
e os espaos pblicos, como constatamos, para que a requalificao do entorno se mantenha
necessrio que as intervenes sejam mais do que a somatria de restauraes de edifcios, tendo
em vista o esvaziamento, a indefinio de usos e a sucesso de barreiras representadas pela ferrovia,
por grandes avenidas ou mesmo pelas caractersticas singulares de ocupao do grande complexo
de edifcios-equipamentos presentes na rea (estaes, quartis, igrejas e conventos) que geram
quadras extensas e grandes distncias das reas de consumo.

Atividades
1. Identifique em sua cidade algumas reas ou edifcios que podem ou que j foram objeto de
operaes urbanas consorciadas ou de alguns investimentos pblico-privados.
2. Procure perceber algumas reas que podero ser possveis para a recuperao.
Gabarito
1. Identificar na cidade antigos edifcios de quartis, estaes ferrovirias, rodovirias e outros
prdios ou locais pblicos que foram transformados para outros fins. Procure investigar junto
prefeitura da cidade como esses empreendimentos foram feitos.
2. Faa uma leitura da sua cidade no sentido de identificar reas ociosas que podero ser ocupadas.
Faa uma simulao de como a iniciativa privada, por meio de concesso de novo potencial
construtivo, pode investir para a ocupao dessa rea. Utilize como apoio o texto complementar.

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Anotaes

Planejamento Urbano
e meio ambiente
Planejamento
Planejamento Urbano e meio ambiente

Urbano
e meio
ambiente
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Gilda A. Cassilha
Simone A. Cassilha

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Rede urbana no Brasil | 31

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Incorporaes imobilirias | 149

ndices urbansticos | 159

Empreendimentos imobilirios | 167

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Construindo o panorama da problemtica urbana

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tal degradao as enchentes, os desmoronamentos de terra e a poluio de crregos, rios e mananciais

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Cemitrios em rea de fragilidade ambiental. Poluio do mar.

O desenvolvimento das cidades um grande

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Nesse contexto, vemos tambm cida-

Google Earth ago. 2007.

Elementos constitutivos da base urbana

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(Novas) mediaes com a mundializao do capitalismo

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Leituras da cidade transformaes no cenrio urbano

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2. Em sua cidade, os elementos antrpicos predominam sobre os naturais?

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3. Quem gerencia uma cidade?

3. O Poder Pblico Municipal a Prefeitura Municipal e a Cmara de Vereadores.

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Evoluo das cidades

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A cidade como convenincia de mercado

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ma amadurecida, com casas enfileiradas criando

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tersticas como: nfase nas infraes-

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a demonstrar preocupaes com o esgotamento sa-

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A cidade de Lima (Peru), fundada em 1535,

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O desenvolvimento do plano ortogonal de Nova Iorque (EUA) foi pioneiro em termos de

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Surge assim a representao do conceito de desterritorializao, ligado ao papel que as atuais

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Em setembro de 1952, na cidade de La Tourrete, Frana, em reunio do Grupo Economia e Hu-

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