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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

Alumno : Gabriel Mestanza, Joao E.

Profesor : Arq. Javier Bascones Odra

Curso : Edificacin III

Trabajo : Parmetros Urbansticos y Edificatorios del Distrito de San Borja

2014
REGLAMENTO DE EDIFICACIONES
DEL DISTRITO DE SAN BORJA

I . CONSIDERACIONES GENERALES

Artculo 1 Zonificacin

Artculo 2 Plano de Zonificacin por Lotes

Articulo 3 Zonas Residenciales


1. Zonificacin Residencial de Densidad Baja (RDB)
2. Zonificacin Residencial de Densidad Media (RDM)
3. Zonificacin Residencial de Densidad Alta (RDA)
4. Conjuntos Residenciales

Articulo 4 Zona de Reglamentacin Especial (ZRE)


1. ZRE- 1 (San Juan Masas)
2. ZRE- 2 (El Bosque y El Bosque de San Borja)
3. ZRE- 3 (Pequeos Agricultores Todos los Santos)
4. ZRE- 4 (Papa Juan XXIII)

Articulo 5 reas Diferenciadas


1. Plano de reas Diferenciadas
2. Definicin y lmites
rea A
rea B
rea C
rea D
rea E

II. PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS

Artculo 6 Estacionamientos
1. Estacionamientos en edificaciones residenciales
2. Estacionamientos en Stanos y Semistanos

Artculo 7 Retiros
1. Retiro frontal
2. Jardn de aislamiento Alineamiento de fachada
3. Construccin Temporal en Retiro
4. Para Uso Residencial

Artculo 8 reas mnimas de Vivienda


1. Definicin de reas
2. Aplicacin de reas
3. Criterio de Densidad

Artculo 9 rea Libre


1. Definicin
2. rea libre en Edificaciones Residenciales
3. rea libre en Edificaciones Residenciales en Esquina
4. rea libre en Conjuntos Residenciales
5. rea Libre en Edificaciones Comerciales
6. rea Libre en OU y Equipamiento Urbano

Artculo 10 Altura De Edificacin


1. Plano de Alturas de Edificacin por lotes
2. Consideraciones para su aplicacin
3. Aplicacin de colindancia de alturas
4. Alturas en esquinas

Artculo 11 Azoteas
1. Consideraciones Generales para su Uso
2. Azotea de Uso Privado o Exclusivo
3. Azotea de Uso Comn

Artculo 12 Registro Visual


1. Normas para el Control de Registro Visual
2. Lotes colindantes con parques

III. NORMATIVA ADICIONAL (RNE)


1. Pozos para iluminacin y ventilacin natural
2. Ductos
3. Ochavo
4. Alturas
5. Ancho de circulaciones interiores
6. Nmero y ancho de escaleras
7. Caractersticas de la escalera
8. Ascensores
9. Rampas
I. CONSIDERACIONES GENERALES

Artculo 1 Zonificacin

La zonificacin es el conjunto de normas tcnico-urbansticas que regulan el uso de suelo


definiendo en el territorio zonas urbanas con caractersticas homogneas en funcin del tipo de
urbanizacin, lotizacin, densidad poblacional, etc.; establecindose una herramienta de
planificacin que permite direccionar las actividades y el crecimiento de las edificaciones acorde
con los lineamientos de los Planes distritales en el marco del Plan de Desarrollo Metropolitano.
La zonificacin regula el ejercicio del derecho de uso del suelo de la propiedad inmueble y se
concreta en Planos de Zonificacin, Plano de Alturas de Edificacin, Normas Generales de
Zonificacin, Parmetros Urbansticos y Edificatorios, Normas Complementarias sobre Estndares
de Calidad, Niveles Operacionales e ndice de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas.
Todos estos instrumentos normativos deben considerarse conjuntamente para la expedicin de
licencias de obra y funcionamiento, certificados y autorizaciones municipales.

Artculo 2 Plano de Zonificacin por Lotes

El Plano de Zonificacin de los Usos de Suelo del Distrito de San Borja corresponde a la Ordenanza
N 1063-MML, la misma que aprueba el Reajuste Integral de la Zonificacin de los Usos de Suelo
del Distrito de San Borja conformante del rea de Tratamiento Normativo III de Lima
Metropolitana. La Municipalidad de San Borja, en estricta sujecin a dicha Ordenanza
Metropolitana ha elaborado el Plano de Zonificacin a nivel de lotes, para una correcta y clara
aplicacin, dicho plano forma parte del presente Decreto de Alcalda como Anexo N 01.

La Zonificacin se aplica a cada lote y en el caso de Acumulacin de Lotes, se mantiene tanto la


zonificacin como los Parmetros Urbansticos y Edificatorios de los lotes originales antes de la
acumulacin. La Gerencia de Desarrollo de la Ciudad podr establecer excepciones al prrafo
anterior, en el caso que sea adecuado para el entorno urbano, considerando los criterios
generales establecidos en las normas vigentes.
Artculo 3 Zonas Residenciales

Son las reas urbanas destinadas fundamentalmente al uso de vivienda, pudiendo aceptar
adems otros usos compatibles de acuerdo a lo especificado en la presente norma y en el ndice
de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas. El Plano de Zonificacin del Distrito de San
Borja establece Zonas de Baja Densidad (RDB), Zonas de Media Densidad (RDM) y Zonas de Alta
Densidad (RDA).

1. Zonificacin Residencial de Densidad Baja -RDB


Caracterizada por el uso exclusivamente residencial de tipo unifamiliar, bifamiliar y/o
multifamiliar de baja densidad. Se ubica generalmente en las vas internas y comprende la
mayor parte del Distrito.

2. Zonificacin Residencial de Densidad Media-RDM


Caracterizada por el uso residencial unifamiliar, multifamiliar y conjunto residencial de
densidad media, entre los cuales se encuentran los conjuntos residenciales de las Torres de
San Borja y las Torres de Limatambo.

3. Zonificacin Residencial de Densidad Alta-RDA


Caracterizada por el uso residencial multifamiliar de densidad alta, cuya ubicacin corresponde
a los Ejes Viales Metropolitanos.

4. Conjuntos Residenciales
Corresponde al conjunto de edificaciones, destinadas a uso residencial multifamiliar, en un
lote urbano igual o mayor a 2,500m2, con acceso comn desde la va pblica, cuyo terreno es
de dominio comn de los propietarios de las unidades de vivienda construidas sobre este. Las
edificaciones podrn ser independientes, con reas de dominio exclusivo y accesos y
circulaciones verticales individuales. En todos los casos podrn tener depsitos, cisterna,
tanque elevado, servicios contra incendios, gas centralizado u otros servicios comunes. Los
Conjuntos Residenciales pueden ubicarse en cualquier tipo de Zonificacin a excepcin de los
lotes con Zonificacin CZ, definida en los Centros Comerciales.

Artculo 4 Zona de Reglamentacin Especial (ZRE)

Las Zonas de Reglamentacin Especial (ZRE) en el Distrito de San Borja, son aqullas que por sus
caractersticas especiales de lotizacin y de urbanizacin, no es posible la aplicacin equitativa de
la norma general y ameritan una reglamentacin precisa, que permita su adecuacin y
regularizacin. Las Zonas de Reglamentacin Especial que se indican en el Plano de Zonificacin,
aprobado mediante Ordenanza N 1063-MML, son las siguientes:

1. ZRE- 1 San Juan Masas


2. ZRE- 2 El Bosque y El Bosque de San Borja
3. ZRE- 3 Pequeos Agricultores Todos los Santos
4. ZRE- 4 Papa Juan XXIII
Artculo 5 reas Diferenciadas

Con la finalidad de facilitar la aplicacin normativa se definen reas con caractersticas


propias, en cuando a tamao del lote, tipo de Urbanizacin, infraestructura urbana y
ubicacin, definindose las reas A, B, C, D y E. No forman parte de estas reas las Zonas de
Reglamentacin Especial (ZRE).

1. Plano de reas Diferenciadas


Las reas A, B, C, D y E, se determinan, tal como se grafica en el plano a continuacin.

2. Definicin y lmites

rea A
Caracterizada por su lotizacin homognea, cuyos lotes tienen reas promedio de 600 metros
cuadrados, est conformada por las urbanizaciones Chacarilla del Estanque y Valle Hermoso de
Monterrico. Adicionalmente se consideran como parte del rea A todos los lotes con reas
iguales o mayores a 600 m2 ubicados en la Urbanizacin Monterrico Norte.

rea B
Caracterizada por su lotizacin homognea, cuyos lotes tienen reas promedio de 400 metros
cuadrados, est conformada por las urbanizaciones Mariscal Castilla, La Toma y Monterrico
Norte (se consideran solo los predios con reas menores a 600 m2), e incluye las instalaciones
del Cuartel General del Ejrcito.

rea C
Caracterizada por su lotizacin homognea, cuyos lotes tienen reas promedio de 300 metros
cuadrados; esta rea presenta la mayor dinmica de densificacin y comprende la mayor parte
del distrito, delimitada por la Av. Boulevard de Surco, la Av. Javier Prado, la Av. Guardia Civil, la
Av. Jos Glvez Barrenechea y la Av. Angamos.

rea D
rea ubicada al norte del Distrito delimitada por la Avenida Javier Prado, la Av. Luis Aldana, la
Avenida Canad, la Avenida Circunvalacin, el Jirn Mayor Jos Urdanivia y la Calle Hualgayoc.

rea E
rea comprendida entre el fondo de los lotes que dan al Jirn Ernesto Rutherfort, el Jr. Claudio
Galeno, la prolongacin de la Av. Glvez Barrenechea, la Avenida Angamos Este y el Jirn
General Miguel Iglesias. Solo en esta rea se permite la aplicacin del programa Mi vivienda
y la construccin de viviendas aplicando los parmetros oficiales para viviendas de inters
social, adecuando el requerimiento de estacionamientos y altura de edificacin a lo estipulado
en la presente norma.

II. PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS


En el presente captulo se establecen los Parmetros Urbansticos y Edificatorios con el fin de
ordenar y orientar el crecimiento urbano, teniendo en cuenta que son requisitos mnimos para
garantizar la calidad de las edificaciones, pudiendo los propietarios superar lo establecido para
mejorar la calidad urbana del Distrito.

La Ordenanza N 1063-MML establece que la Municipalidad Distrital de San Borja en estricta sujecin
a los planos y normas aprobadas en dicha Ordenanza, formule y apruebe, por Decreto de Alcalda, los
Parmetros Urbansticos y Edificatorios de Estacionamientos, Retiros, Tamaos mnimos de
Departamentos y rea Libre, para su aplicacin en la jurisdiccin.

Adems de las condiciones de la presente norma se deber considerar lo establecido en el


Reglamento Nacional de Edificaciones en lo que corresponda

Artculo 6 Estacionamientos

1. Estacionamientos En Edificaciones Residenciales

a) Para edificaciones residenciales, el nmero de estacionamientos mnimos por unidad de


vivienda, se establece como sigue:
rea A
2 estacionamientos por cada unidad de vivienda o departamento.
rea B
2 estacionamientos por cada unidad de vivienda o departamento.
rea C
1.5 estacionamientos por cada unidad de vivienda o departamento.
2 estacionamientos por cada unidad de vivienda o departamento en caso de predios
ubicados en las avenidas: San Borja Norte, San Borja Sur, Del Parque Sur, Del Parque Norte,
Boulevard de Surco, Jr. Paseo del Bosque. Tambin las Zonas de Comercio Zonal que se
acojan al uso exclusivo residencial.
rea D
1 estacionamiento x cada unidad de vivienda o departamento
rea E
1 estacionamiento x cada (1.5) unidades de vivienda o departamento

b) Solo se considerar el nmero entero de estacionamientos; completando las fracciones del


total al nmero inmediato superior.
c) Los estacionamientos debern ser resueltos dentro del rea de cada lote.
d) Las nuevas edificaciones residenciales en las reas A, B y C, con frentes mayores de 12 m
solo podrn utilizar hasta un 60 % del frente del lote para estacionamiento privado, porcentaje
que incluye el acceso vehicular a los estacionamientos dentro del lote.
e) Se permiten estacionamientos dobles, para un mismo propietario, constituyendo una sola
unidad inmobiliaria. Siempre que se respete lo establecido en el RNE.
Dichos estacionamientos se consideran para el cmputo y corresponden a una misma
vivienda.
f) Todas las edificaciones existentes que cuenten con puertas levadizas que invadan veredas o
rea de circulacin peatonal, debern colocar un sistema de alarma audio-visual, que alerte al
peatn.
g) En edificaciones nuevas, las puertas de acceso levadizas no debern invadir las veredas o
reas pblicas de circulacin peatonal.
h) Los espacios de estacionamiento debern tener senderos de salida a la va pblica, libre de
obstculos fijos o mviles.
i) Las ampliaciones de una misma unidad de vivienda no motivaran una mayor exigencia de
estacionamientos, mantenindose el nmero original existente. En el caso de las ampliaciones
que incrementen el nmero de unidades de vivienda, requerirn estacionamientos adicionales,
slo para las nuevas viviendas.

2. Estacionamientos en Stanos y Semistanos


En el caso de stanos y semistanos utilizados para estacionamientos, se establece
lo siguiente:

a) La pendiente mxima permitida para la rampa de acceso vehicular a los estacionamientos


ser de 15%, sin tolerancia.
b) La seccin de la rampa de acceso no ser menor a 3.00m.
c) Podrn utilizarse ascensores de vehculos como alternativa a las rampas de acceso.
d) El nivel del primer piso podr elevarse a una altura mxima de 1.50m sobre el nivel de la
vereda, pudiendo incluir el rea de retiro, a excepcin de los ochavos en esquina.
e) Se podr utilizar para estacionamiento la totalidad del rea del terreno, adems de habilitar
terrazas en el retiro a nivel de 1.50m; en este caso el cerco frontal hacia la va pblica no
deber tener una altura mayor a 3.00m.
f) Se permitir los usos de depsitos, cisternas, cuartos de mquinas y basura.
g) No se permitir el uso mixto de estacionamiento con vivienda o guardiana; ni escaleras
independientes desde el retiro municipal a los ambientes permitidos en estos niveles.
h) Estar prohibido el uso de claxon o cualquier otro elemento que cause ruido dentro de los
Edificios y Playas de Estacionamiento.

Artculo 7 Retiros

1. Retiro Frontal

a) En lotes con frente a calles se considera un retiro frontal mnimo de tres (3) metros
b) En lotes con frente a avenidas se considera un retiro frontal mnimo de cinco (5) metros;
asimismo se incluyen los siguientes lotes:
Lotes ubicados en el Jirn Paseo Bosque en el tramo ubicado en el rea B
Lotes ubicados en las Alamedas de la Urb. Chacarilla del Estanque.
Lotes con 8 pisos o ms de acuerdo al Plano de Alturas
c) Se respetarn los casos especficos de retiros diferentes, siempre que provengan de la
habilitacin urbana.

2. Jardn de Aislamiento

El Jardn de Aislamiento es la seccin de la va paralela a la vereda que colinda con propiedad


privada. Los Jardines de Aislamiento constituyen parte de la va pblica cuyos subsuelo y aires
son bienes de dominio y uso pblico y se encuentran expresamente establecidos en los planos
que aprueban las secciones viales de las habilitaciones urbanas.

3. Construccin Temporal en Retiro

La construccin temporal en el retiro delantero, se considera como una ampliacin de


la edificacin residencial comercial que la precede y deber presentar las siguientes
caractersticas:

a) Se permitir nicamente en el primer nivel del predio,


b) No se considerar como rea techada para el clculo del porcentaje del rea libre en las
edificaciones.
c) La estructura horizontal de la cobertura (viguetas de soporte) deben ser de material ligero y
desmontable (madera, fierro u otros similares).
d) La superficie de la cobertura (techo) debe ser de material ligero y desmontable (tipo toldo,
policarbonato o similares), se debe contar con los respectivos desages pluviales y se debe
especificar la forma de limpieza y mantenimiento.
e) En ningn caso se podr habilitar sobre el rea de retiro instalaciones fijas.
f) La Autorizacin para Construccin Temporal sobre Retiro, slo se otorgar para predios y/o
establecimientos que cuentan con Certificado de Finalizacin de Obra
y/o Declaratoria de Fbrica.

4. Para Uso Residencial

La edificacin temporal en retiro para uso residencial debe cumplir con lo establecido en el
RNE, y con los siguientes requisitos:

a) Que se destine como expansin de la vivienda para uso de cocheras o terrazas.


b) Que no cuente con cerramientos laterales, adicionales a los de la edificacin existente.
c) Si tiene cobertura debe resolver adecuadamente la iluminacin y ventilacin de los
ambientes colindantes.
d) Que no afecte la expresin arquitectnica de la elevacin frontal, ni sobrepase la altura del
cerco frontal de la edificacin, en caso de tenerlo, a fin de no alterar el perfil de la calle y
mantener la esttica de la edificacin.
e) En caso de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn se
deber contar con la autorizacin y firma del propietario(s) del (los departamento(s) que
ventilan por el rea a techar en el primer piso.
f) La cobertura deber estar apoyada en columnas (madera o fierro) y/o sobre la estructura de
la edificacin existente, muros laterales y muro frontal, segn el caso.
g) Los colores a emplear en los distintos elementos de la construccin en retiro, debern ser
del mismo color del resto de la edificacin, en su defecto, colores que armonicen, estando
prohibido usar colores primarios y/o fosforescentes.

Artculo 8 reas Mnimas de Vivienda

1. Definicin de reas

Las reas mnimas de departamento se establecen en funcin al rea techada total de cada
unidad de vivienda, includos muros y circulaciones internas, exceptuando garajes, jardines, patios
y terrazas no techadas, reas techadas de dominio comn y depsitos o garajes en el semistano
o stano.

A excepcin de las viviendas edificadas sobre lotes nicos, los tamaos mnimos de departamento
se establecen como sigue:

a) rea A: 140 m2
b) rea B: 100 m2
c) rea C: 90 m2
d) rea D: 80 m2
e) rea E: 70 m2

2. Aplicacin de reas
El rea neta mnima por unidad de vivienda se aplicar al 70% de las unidades de vivienda
proyectadas en cada predio, sin tolerancia alguna, pudiendo el 30% restante ser de menor
medida.

3. Criterio de Densidad
Al considerar el rea neta mnima por unidad de vivienda, el rea libre y las alturas mximas de
edificacin como lmites normativos, no ser de aplicacin la Densidad ni el Coeficiente de
Edificacin.

Artculo 9 rea Libre

1. Definicin
El rea libre es el rea resultante de la diferencia entre el rea del lote y el rea techada del
primer piso de la edificacin.

2. rea libre en Edificaciones Residenciales


El rea libre para edificaciones residenciales, se establece como sigue:
Area A: 40 %
Area B: 35 %
Area C: 35 %
rea D: 30 %
rea E: 30 %
3. rea libre en Edificaciones Residenciales en Esquina
El rea libre para edificaciones residenciales ubicadas en esquinas conformadas por calles se
establece como sigue:
rea A: 35%
rea B: 30%
rea C: 30%
rea D: 25%
rea E: 25%
Si se resuelve la iluminacin y ventilacin hacia el exterior de todos los ambientes habitables (sala
comedor y dormitorios) de todas las unidades de vivienda de la edificacin, se podr considerar
una reduccin adicional del 5% del rea libre.

Artculo 10 Altura De Edificacin

1. Plano de Alturas de Edificacin por lotes

El Plano de Alturas de Edificacin del Distrito de San Borja, es parte de la Ordenanza N 1063-
MML, la misma que aprueba el Reajuste Integral de la Zonificacin de los Usos de Suelo del
Distrito de San Borja conformante del rea de Tratamiento
Normativo III de Lima Metropolitana. La Municipalidad de San Borja, en estricta sujecin a dicha
Ordenanza Metropolitana ha elaborado el Plano de Alturas de
Edificacin a nivel de lotes, para una correcta y clara aplicacin, dicho plano forma parte del
presente Decreto de Alcalda como Anexo N 02.
En el caso de Acumulacin de Lotes, se mantiene la altura de los lotes originales antes de la
acumulacin. La Gerencia de Desarrollo Econmico y de la Ciudad podr establecer excepciones al
prrafo anterior, en el caso que sea adecuado para el entorno urbano, considerando los criterios
establecidos en las normas vigentes.

2. Consideraciones para su aplicacin

Para complementar el Plano de Alturas de Edificacin se establece lo siguiente:

a) La altura mxima de edificacin en el distrito de San Borja es de 8 pisos, incluyendo los casos de
colindancia, a excepcin de los lotes con frente a la Av.
Javier Prado que tenga un rea mayor a 600 m2.
b) La altura mxima de edificacin es la altura definida por el nmero de pisos; sin ser mayor al
nmero de metros lineales indicados a continuacin:

3 pisos, sin sobrepasar los 10.5ml


4 pisos, sin sobrepasar los 13.5ml
5 pisos, sin sobrepasar los 16.5ml
6 pisos, sin sobrepasar los 19.5ml
7 pisos, sin sobrepasar los 22.5ml
8 pisos, sin sobrepasar los 25.5ml
12 pisos, sin sobrepasar los 37.5ml, slo en lotes mayores a 600 m2 con frente a la Av. Javier
Prado.
c) Para la determinacin de las alturas mximas se considera el nivel de vereda como el nivel 0.00,
a partir del cual solo ser posible edificar el nmero de pisos establecidos. El nivel de azotea no se
considera como parte de la altura mxima.
d) Las dimensiones establecidas en el tem (a) incluyen la altura del semistano y del parapeto de
la azotea y se miden sobre la lnea de retiro municipal o fachada. La losa superior del semistano
no debe sobrepasar 1.50 m sobre el nivel de la vereda para ser considerado como tal.
e) Las edificaciones en los Conjuntos Residenciales Torres de Limatambo y Torres de San
Borja, mantendrn las alturas existentes, tal como esta establecido en los planos de la
Habilitacin Urbana con construccin simultnea.
f) Todos los predios calificados con Zonificacines: Educacin, Salud y Otros Usos, en caso de
ampliacin o modificacin, tendrn una altura mxima, igual a la de su entorno, considerando
cada uno de sus frentes.
g) En los lotes ubicados frente a vas de acceso nico, solo se permitir una altura mxima de tres
pisos.
h) En los conjuntos residenciales las alturas mximas de las edificaciones tendrn como beneficio
2 pisos adicionales en las edificaciones internas, nicamente en los lotes normados con 3 4 pisos
de altura mxima. Las edificaciones del permetro del conjunto residencial, respetarn las alturas
establecidas en el Plano de Alturas.

3. Aplicacin de colindancia de alturas

Para facilitar su aplicacin, se incluye en forma grafica en el Plano de alturas establecido en el


anexo N 02, las alturas adquiridas por Colindancia. El criterio de colindancia se aplica en funcin
de beneficiar a aquellos lotes que colinden con predios de mayor altura de acuerdo a lo siguiente:

a) En los predios que colindan por el lado posterior con predios cuya Zonificacin permite
edificaciones con alturas de 12 pisos se podrn establecer alturas de hasta 5 pisos, incluyendo
Azotea.
b) Los predios que colinden por el lado posterior con lotes calificados como RDA y
CZ, podrn incrementar la altura de edificacin hasta 4 pisos ms azotea.
c) Para los casos de colindancia lateral, establecidos en la Ordenanza N 1063-
MML; las edificaciones existentes que provocan la colindancia deben estar formalmente
construidas, contando con Licencia de Construccin, Certificado de
Finalizacin de Obra Declaratoria de Fbrica y no presentar carga registral por el concepto de
alturas, En el clculo de los promedios, se considerar el nmero entero de pisos; en el caso de
decimales, se considera el nmero inmediato inferior.

4. Alturas en esquinas

a) Los lotes en esquina tendrn como altura mxima la establecida en el Plano de


Alturas.
b) Se excepta por consolidacin de imagen urbana, a aquellos lotes en esquina con Zonificacin
RDB, conformantes de una interseccin, en la cual tres de las esquinas vecinas hayan sido
construidas con parmetros anteriores al 2006 o que el solicitante los haya obtenido; los mismos
que no podrn aplicarse de haber caducado. Sin embargo en ambos casos se podr optar por
considerar lo siguiente:
Construir 4 pisos, sin Azotea; pudiendo acceder al techo del cuarto piso con fines de
mantenimiento de instalaciones nicamente mediante escalera de gato.
construir con las caractersticas en cuanto a alturas y azoteas establecidas en la presente
norma.

Artculo 11 Azoteas

Corresponden a las reas sobre el ltimo piso permitido en la presente norma.

1. Consideraciones Generales para su Uso

El uso de la azotea, deber cumplir con las siguientes condiciones:

a) Las azoteas en edificaciones residenciales, podrn ser de uso privado, comn o mixto, segn lo
definan los propietarios o promotores de las edificaciones.
b) Solo se podrn construir sobre la altura mxima permitida en el Plano de Alturas de Edificacin
aprobado por la Ordenanza N 1063-MML.
c) Las edificaciones existentes que ya sobrepasaron la altura mxima (en pisos y/o metros) no se
acogern a este artculo. Tampoco las unidades de viviendas que forman parte del los Conjuntos
Residenciales Torres de Limatambo y Torres de San Borja.
d) Se considera un retiro de 3 metros paralelo a la lnea de retiro municipal, en los frentes de la
edificacin que dan a va pblica, a excepcin de los frentes a pasajes peatonales; pudiendo
edificar hasta el 80% del rea restante, sin considerar el retiro indicado. El porcentaje de rea
edificable deber considerarse para cada rea exclusiva o comn.
e) El rea que ocupa el retiro de la azotea slo podr utilizarse para terrazas, jardines o
instalaciones abiertas, as como para escaleras y ascensores, si as lo requiriera el proyecto. No se
permitir tendales en dicho retiro ni en otro espacio a la vista.
f) En todos los casos debe considerarse el uso exclusivo de una parte de la azotea para
mantenimiento de las instalaciones que se ubican en ella, (tanque elevado, caseta de ascensor,
instalaciones de gas centralizadas etc.). En caso de no considerarse de uso comn el rea de la
azotea; el acceso a la zona de mantenimiento se efectuar a travs de una escalera de gato desde
las reas comunes del ltimo nivel.
g) Las instalaciones de tanques elevados, debern estar integradas armnicamente a la
edificacin, no permitindose la exposicin visual de los tanques prefabricados, ni de sus
instalaciones, debiendo stas tener cerramientos opacos.
h) Las azoteas deben estar bordeadas por un parapeto opaco, con una altura mnima de 1.60m en
las colindancias que generen registro visual a propiedad de 22 terceros y de 1.00m en el resto. Los
materiales del parapeto frontal debern responder a la arquitectura propuesta y no podr
sobrepasar el 1.00m de altura.
i) La edificacin de la azotea no deber sobrepasar los 3.00m de altura.
j) En el caso de las azoteas sobre edificaciones existentes, toda rea techada o parapetos debern
retirarse, de ser necesario, de los lados de los patios de iluminacin y ventilacin que tengan las
medidas mnimas reglamentarias, a fin de no alterar la relacin seccin/altura. Asimismo deber
contar con la autorizacin de un ingeniero especialista, que garantice la estabilidad estructural del
edificio.

2. Azotea de Uso Privado o Exclusivo

Debern cumplir con las siguientes condiciones:


a) Sern de uso y dominio exclusivo de las unidades de vivienda del ltimo piso, y sus linderos no
debern sobrepasar los del departamento del cual forma parte. El acceso ser obligatoriamente a
travs del rea de dominio privado de los departamentos a los que da servicio.
b) Las azoteas de uso privado o exclusivo sern destinadas a usos complementarios de la vivienda.
En ningn caso se permitirn ambientes principales de la vivienda.
c) Se deber evitar todo registro visual desde el exterior a los ambientes de servicio ubicados en
este nivel. (cuartos de servicio, depsitos, servicios higinicos, lavanderas, tendales, etc.)
d) En ningn caso las reas de uso exclusivo tendrn acceso directo desde las reas de uso comn,
en el nivel de la azotea.
e) En caso de obra nueva, para el uso exclusivo de la azotea, es requisito indispensable que el
diseo de la azotea forme parte del proyecto, an s la azotea se construyera posteriormente a los
pisos inferiores.

3. Azotea de Uso Comn

Las azoteas, con el presente rgimen, debern cumplir con los siguientes requisitos:

a) El uso comn de la Azotea se establece para el usufructo de todos los residentes; en este caso,
el acceso a la azotea ser a travs de la escalera principal y si se cree conveniente de los
ascensores en caso de tenerlos. En ella podrn desarrollarse actividades de carcter
exclusivamente recreacional, (terrazas, parrillas, prgolas, gimnasios, rea verde, salas de juego,
piscinas y otros relacionados con la recreacin) as como una unidad de servicios higinicos
comunes y depsito como complemento de los usos indicados.
b) Para el uso comn de la azotea, en edificaciones nuevas, se considerar el acondicionamiento
acstico del piso, para evitar molestias a los residentes, de las viviendas del nivel inmediato
inferior.
c) Deber consignarse en el Reglamento Interno, la necesidad que los propietarios determinen los
horarios, condiciones y restricciones a las actividades que se desarrollen; el mismo que debe
considerar la opinin positiva de todos los propietarios de las unidades inmobiliarias del ltimo
piso, en el proporcin al porcentaje de usuarios requeridos para ser aprobado.
d) En caso de obra nueva, es requisito indispensable que el diseo de la azotea forme parte del
proyecto, an s la azotea se construyera posteriormente a los pisos inferiores.

Artculo 12 Registro Visual

1. Normas para el Control de Registro Visual


Son aplicables a las edificaciones multifamiliares o conjuntos residenciales desde donde se genere
registro visual hacia las viviendas unifamiliares, bifamiliares, y/o quintas colindantes, existentes.

a) Las nuevas edificaciones slo abrirn ventanas altas, con 1.60m mnimo de alfeizar, en los
pozos de luz y en las fachadas laterales o posteriores retiradas que den hacia las viviendas
colindantes existentes. Igualmente las terrazas y azoteas que generen registro visual debern
tener parapetos opacos de 1.60m mnimo de altura. Excepcionalmente los proyectistas podrn
proponer soluciones alternativas a lo establecido en el presente artculo, siempre que alcancen el
objetivo de controlar el registro visual.
b) Los muros colindantes a propiedades vecinas, debern tener una altura mnima de 3.50 m,
sobre el nivel de piso terminado del primer piso, ser de ladrillo o concreto tarrajeado y pintado
por ambas caras.
c) Las normas sealadas en los literales precedentes no rigen cuando los predios a edificar
colinden con edificaciones multifamiliares, conjuntos residenciales, comerciales u otras distintas
de las unifamiliares, bifamiliares y/o quintas.
d) Las edificaciones comerciales que colinden lateralmente o posteriormente con edificaciones de
vivienda, tendrn muros colindantes de 2 pisos de altura, de ladrillo o concreto tarrajeado y
pintado por ambas caras a efectos de impedir el registro visual hacia el local comercial.
e) Dentro de las edificaciones multifamiliares, con el fin de preservar la intimidad de las
instalaciones privadas del primer piso (garajes, terrazas, patios interiores) se podrn acondicionar
coberturas livianas removibles (toldos, elementos translcidos, etc.), siempre que se cumpla con
lo establecido en el Articulo N 9 sobre Retiro Temporal de la presente norma.

2. Lotes colindantes con parques


En los edificios multifamiliares, se permitir abrir vanos (puertas y ventanas) para el lindero lateral
y/o posterior de los lotes que colinden con parques y/o reas de recreacin pblica; no
admitindose abrir puertas de acceso a garajes, ni reas de estacionamiento hacia parques.

III. NORMATIVA ADICIONAL (RNE)


1. Pozos para iluminacin y ventilacin natural

a) Tendrn dimensiones mnimas de 2,20m por lado, medido entre las caras de los paramentos
que definen el pozo.
b) La distancia perpendicular entre los vano de los ambientes de dormitorios, estudios, salas de
estar y comedores, que se sirven del pozo medida en el punto central o eje del vano y el
muro opuesto que conforma el pozo no debe ser menor a un tercio de la altura del
paramento ms bajo del pozo, medido a partir del alfizar del vano ms bajo.
c) La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de servicio, cocinas, pasajes y
patios de servicio techados que se sirven del pozo, medida en el punto central o eje del vano
y el muro opuesto que conforma el pozo no debe ser menor a un tercio de la altura del
paramento ms bajo del pozo, medido a partir del alfizar del vano ms bajo.
2. Ductos

Los ambientes destinados a servicios sanitarios podrn ventilarse mediante ductos de ventilacin.
Los ductos de ventilacin debern cumplir los siguientes requisitos:

a) Las dimensiones de los ductos se calcularn a razn de 0,036 m2 por inodoro de cada servicio
sanitario que ventilan, con un mnimo de 0,24 m2.
b) Cuando los ductos de ventilacin alojen montantes de agua, desage o electricidad, deber
incrementarse la seccin del ducto en funcin del dimetro de las montantes.
c)Cuando los techos sean accesibles para personas, los ductos de 0,36 m2 o mas debern contar con
un sistema de proteccin que evite la cada accidental de una persona.

3. Ochavo

En las esquinas formadas por la interseccin de dos vas vehiculares, con el fin de evitar
accidentes de trnsito, cuando no exista retiro o se utilicen cercos opacos, existir un retiro en el
primer piso, en diagonal (ochavo), que deber tener una longitud mnima de 3m, medida sobre la
perpendicular de la bisectriz del ngulo formado por las lneas de propiedad correspondientes a
las vas que forman la esquina. El ochavo debe estar libre de todo elemento que obstaculice la
visibilidad.
4. Alturas

Las dimensiones, rea y volumen de los ambientes de las edificaciones deben ser las necesarias
para:

a) Realizar las funciones para las que son destinados.


b) Albergar el nmero de personas propuesto para realizar dichas funciones.
c) Tener el volumen de aire requerido por ocupante y garantizar su renovacin natural o artificial.
d) Permitir la circulacin de las personas as como su evacuacin en casos de emergencia.
e) Distribuir el mobiliario o equipamiento previsto.
f) Contar con iluminacin suficiente.

5. Ancho de circulaciones interiores

La dimensin mnima del ancho de los pasajes y circulaciones interiores horizontales interiores,
medido entre los muros que lo conforman ser la siguiente.
6. Nmero y ancho de escaleras

El nmero y ancho de escaleras se define segn la distancia del ambiente ms alejado de la escalera y
el nmero de ocupantes de la edificacin a partir del segundo piso, segn la siguiente tabla:
7. Caractersticas de la escalera

Las escaleras estn formadas por tramos, descansos y barandas. Los tramos estn formados por
gradas. Las gradas estn formadas por pasos y contrapasos.
Las condiciones que debern cumplir las escaleras son las siguientes:
a) En las escaleras integradas, el descanso de las escaleras en el nivel del piso que sirven puede
ser el pasaje de circulacin horizontal del piso.
b) Las edificaciones deben tener escaleras que comuniquen todos los niveles.
c) Las escaleras contarn con un mximo de diecisiete pasos entre descansos.
d) La dimensin de los descansos deber tener un mnimo de 0.90m.

8. Ascensores

Los ascensores en las edificaciones debern cumplir con las siguientes condiciones:

a) Son obligatorias a partir del nivel de ingreso comn superior a 11m sobre el nivel del ingreso
a la edificacin desde la vereda.
b) Los ascensores debern entregar en los vestbulos de distribucin de los pisos a los que sirve.
No se permiten paradas en descansos intermedios entre pisos. En caso de proponerse
ascensores con apertura directa a las unidades residenciales en edificios multifamiliares,
stos debern contar con vestbulo previo cerrado.
c) En las edificaciones residenciales, no es obligatoria la llegada del ascensor al stano del
estacionamiento.
9. Rampas

Las rampas para personas debern tener las siguientes caractersticas:

a) Tendrn un ancho mnimo de o,90 m entre los parmetros que la limitan.


b) La pendiente mxima ser de 12% y estar determinada por la longitud de la rampa.
c) Debern tener barandas segn al ancho, siguiendo los mismos criterios que para una escalera.
IV. UBICACIN DEL PROYECTO (EDIFICIO MULTIFAMILIAR)

Calle los Sauces 142 Urb. San Borja - Altura cuadra 33 de Av. Javier Prado
este - SAN BORJA
10. Ancho de acceso

Los accesos a las edificaciones multifamiliares y a aquellas que forman parte de conjuntos
residenciales debern tener un ancho mnimo de 1,00 m y cumplir con lo establecido en la Norma
A.120 Accesibilidad para Personas con Discapacidad.

11. Ventanas y Puertas vidriadas

Las ventanas que dan iluminacin y ventilacin a los ambientes, debern tener un cierre adecuado a
las condiciones del clima y contar
con carpintera de materiales
compatibles con los materiales del
cerramiento. Los Vidrios crudos
debern contar con carpintera de
soporte en todos sus lados. De los
contrario debern ser templados.

El alfeizas de una ventana tendr


una altura mnima de 0.90 m. En
caso esta altura sea menor, la parte
de la ventana entre el nivel del
alfeizar y los 0.90m. deber ser fija
y el vidrio templado o con una
baranda de proteccin interior o
exterior con elementos espaciados
un mximo de 0,15m. Los vidrios
deben de ser instalados con
tolerancias suficientes para
absorber las dilataciones y
movimientos ssmicos.

Las puertas con superficies vidriadas debern tener bandas sealizadores entre 1.20m y .090m de
altura.

12. Cubiertas y Techos

Los techos o azoteas de uso de los ocupantes de la edificacin, debern contar con parapetos de
proteccin de un mnimo de 1.10 m de altura. El ltimo techo de una vivienda unifamiliar de varios
pisos o multifamiliar, deber contar con un aislamiento trmico que permita un nivel de confort
similar al de los dems pisos.

Los techos deben contar con un sistema de evacuacin de agua de lluvias hasta el suelo o hasta el
sistema de alcantarillado. Deber evitarse el posible empozamiento de agua de lluvias.

13. Aparatos sanitarios

Las edificaciones para vivienda estarn provistos de servicios sanitarios, segn las siguientes
cantidades mnimas:

Viviedas hasta 25 m2 1 inodoro, 1 ducha y 1 lavadero


Viviendas con ms de 25 m2 1 inodoro, 1 lavatorio, 1 ducha y 1 lavadero

14. Instalaciones elctricas

Las instalaciones elctricas sern de una tensin de 220 voltios y contar con dispositivos automticos
de interrupcin por sobrecarga , y podrn ser empotrados o visibles. En este ltimo caso debern
estar protegidos por canaletas o tubos. Se deber proveer medidores por cada vivienda.
Las viviendas multifamiliares debern contar con un enlace para intercomunicador con el ingreso o
portera y una conexin de informacin por cable.

15. Instalaciones de gas

Las instalaciones de gas debern contar con medidores individuales para cada vivienda, ,los mismos
estarn colocados al exterior de la vivienda o en un espacio de uso comn.