EL SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

I. CONCEPTO

Conocido desde sus inicios como Sistema del Acta Torrens, o Sistema

Australiano Ingles, se implement inicialmente en Australia del Sur; su

autora se atribuye a Sir Robert Richard Torrens. Es un sistema de

Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajn, cuyo objetivo

principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no

brinda toda la seguridad jurdica que sera de desear. Tanto es as,

que en los pases que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros

de ttulos para dotar de cierta garanta la propiedad de los bienes

inmuebles.

II. CARACTERISTICAS

a) Folio Real. El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro

de Registro se forman archivando los certificados de ttulo y

concesiones de la Corona.

b) Duplicado del certificado de ttulo. La inscripcin-archivo o

encuadernacin va seguida de la entrega al interesado de un

ejemplar duplicado del certificado de ttulo que, en operaciones

fuera del Estado, es utilizable en lugar del Libro-registro (ttulo real).

c) Inscripcin Constitutiva. Segn la Jurisprudencia, se sustituye la

transmisin por ttulo por la transmisin por registracin.

d) Principio de invulnerabilidad. Presuncin iuris et de iure de validez,

integridad, exactitud y posesin.

 e) Fondo de seguro o indemnizacin a las personas que, por

aplicacin del sistema, hayan sido privadas de su propiedad.

III. ORGANIZACIN

En cada Estado australiano hay una oficina donde el Registro de la

Propiedad asume sus funciones, el cual depende de la federacin del

Commonwealth, lo que provoca grandes retrasos en su

funcionamiento. El Registro de la Propiedad depende del

Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana, establecida bajo

Registrar-General, en el que hay un Registrador General, y varios

asesores tcnicos, jurdicos, topgrafos, etc. Una diferencia notable

respecto a los dems sistemas registrales es que los notarios no

intervienen en formalizar las transmisiones de derechos reales

inmobiliarios.

IV. IMPORTANCIA

Hay que partir de la idea de considerar al Estado como propietario de

todas las tierras del pas; no se habla de propiedad sino de tenencias,

ya que la Corona es duea de todos los inmuebles de Australia. Por

ello, no se habla tampoco de ttulos sino de certificados de ttulo. Este

sistema se aplica a inmuebles sobre los que ya se ha obtenido su

inscripcin inicial o inmatriculacin, de forma que la delimitacin,

medicin y comprobacin de la existencia de la finca son previas a la

inscripcin. Es obligatorio para transmisiones de tierras no inscritas y

facultativo para los actos derivado de predios inscritos. Su inscripcin,

requiere que conjuntamente con el ttulo y antecedentes legales del

mismo, el propietario debe presentar un plano con ubicacin, linderos,

etc. La inscripcin es garantizada con un fondo de seguro por el

estado, formado por el pago de las tasas, lo cual cubre no solo los

errores registrales, sino tambin la insolvencia del perseguido por una

reivindicacin. Al inscribir emite un certificado el cual puede ser

endosado, suprimiendo la escritura para transmitir el derecho de

propiedad. La publicidad es amplia en este sistema, ya que el

certificado extendido hace fe de su contenido y prueba que la persona

que aparece como titular es el efectivamente. La publicidad se halla

limitada solo a las partes interesadas.

En 1858. Esta ley constituye una ficcin jurdica por la cual los terrenos

de las colonias inglesas revertan a la corona la cual los adjudicaba

mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real, que convierte

al registrador en juez de ttulos por cuanto admite la rogatoria

solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los ttulos que lo

amparan, califica y ordena la publicacin, admite la oposicin si se

produjera determina el mejor derecho entre el solicitante y el opositor.

Este sistema tiene al catastro como base para determinar el aspecto

fsico y debe adjuntarse la rogatoria. Tcnica: Folio Real. Forma del

asiento: Inscripcin. Inscripcin: Obligatoria. El registro es constitutivo,

legitimadora, constituyendo la partida registral el ttulo real que se

otorga al inscribirlo. La inscripcin hace nacer el derecho de propiedad

y sanea los defectos del ttulo que se convierte en inatacable

otorgndose el titulo de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las

 ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratacin,

elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crdito inmobiliario est

asegurada por el Estado.

V. CLASES

a) Inmatriculacin obligatoria. Se distinguen tres aspectos:

1. Registracin inicial, que es obligatoria salvo cuando no se trate de

concesiones de la Corona.

2. Certificado de ttulo, que, como las concesiones de la Corona, se

expiden por duplicado, uno de cuyos ejemplares se entrega al

titular y el otro se archiva, pasando a constituir el Libro-registro.

Sobre si el duplicado que se entrega al interesado es o puede

funcionar como un verdadero ttulo real es cuestin controvertida

(CASADO PALLARS, MIRANDA).

3. Registracin Abstracto en funciones del Libro-registro. La regla

general es que el duplicado del certificado de ttulo no es un ttulo

real, salvo en caso de expedicin de un Registration Abstract,

documento que permite al interesado realizar operaciones fuera

de los lmites del Estado consignando en el mismo las

alteraciones operadas

b) Principios del sistema. Las Leyes australianas no sientan

principios generales, aunque puede hablarse de ellos por va

comparativa:

1. Rogacin o instancia, aunque son muy amplias las facultades del

Registrador para impulsar el procedimiento registral: requerir

 declaraciones, presentacin de documentos, expedicin de

nuevos certificados de ttulo, etc.

2. Prioridad y caveats. El rango o prioridad de las inscripciones y de

los certificados de ttulo se determina por la fecha de presentacin

de los documentos, pero esta regla puede alterarse por los

caveats o avisos por un plazo de cuarenta y ocho horas que

produce un efecto de cierre registral.

3. Tracto sucesivo. Solamente el titular registral puede realizar actos

dispositivos.

4. Calificacin registral. La comprobacin de la legalidad de los

documentos presentados a registro es objeto de una depurada

comprobacin, particularmente minuciosa en los casos de

inmatriculacin de fincas, no slo por el Registrador, sino a travs

de un proceso en el que intervienen topgrafos, propietarios

colindantes, Consejo de distrito, asesores jurdicos, etc.

EFECTOS

1. Principio de inscripcin constitutiva. La inscripcin tiene carcter

constitutivo, el ttulo a la propiedad y derechos reales inmobiliarios

depende de la registracin y no de los instrumentos inter partes.

2. Principio de invulnerabilidad Se concretan en cuatro presunciones

iuris et de iure:
 a) Presuncin de validez del derecho inscrito, del ttulo o negocio del

transmitente y de todos los anteriores desde la adjudicacin del

dominio por la Corona;

b) Presuncin de integridad del asiento que contiene toda la

informacin jurdica de derechos sobre la finca;

c) presuncin de exactitud de la informacin contenida en el certificado

de ttulo; d) Presuncin de posesin del titular registral; est de hecho

en posesin del inmueble y en ejercicio del derecho real inmobiliario

inscrito.

VI. BIBLIOGRAFIA

Derecho Inmobiliario y Registral, Jos Luis La cruz Verdejo,

Barcelona, Librera Broch, 1995, Pg.28

Derecho y Prctica Registral, Vsquez Lpez Luis, Editorial Liz,

San Salvador, 2001, Pg.37

Inmueble independientemente sea urbano o rural. Samoullier,

Bernard, Sistema de Administracin de Tierras y Catastros

Comparados, Versin 2.0, www.samollier.com, ao 2004, Pg.45.