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INFORME EXCLUSIVO INFOCASAS:

MONTEVIDEO
LA CIUDAD CON EL METRO CUADRADO
MENOS ACCESIBLE DE LA REGIN

MONTEVIDEO, JUNIO 2017

 PRLOGO

En un mercado tan dinmico y cambiante como el inmobiliario, conocer los

datos es fundamental para saber dnde estamos parados quienes trabajamos
en el sector. Analizar las estadsticas del mercado uruguayo y compararlas
con las de la regin y el mundo nos permite trazar previsiones ms certeras,
planificar estrategias en cada mbito de la industria -desde la proyeccin
arquitectnica hasta la comercializacin de los inmuebles- e impulsar cambios.

Entre los factores que mueven al mercado, los precios de los inmuebles son
de los ms determinantes en toda la cadena, tanto para los desarrolladores
como los compradores finales. Percibimos que los precios de los inmuebles
en Uruguay se han incrementado en los ltimos aos. A su vez, escuchamos
mucho que en nuestro pas las propiedades estn por encima de toda la
regin e incluso de algunas capitales de Europa.

Desde InfoCasas nos propusimos analizar si esto es cierto. Es Uruguay

uno de los pases ms caros para comprar inmuebles?

Este informe tiene el objetivo de aportar datos sobre el mercado en Uruguay y

la regin, pero tambin sincerarnos al examinar, de forma objetiva, la situacin
de los precios de inmuebles en Uruguay respecto a Amrica Latina y
ciudades referentes en el mundo.

Solo partiendo de los datos y el anlisis es que podemos entender realmente

en qu situacin se encuentra el mercado inmobiliario, con el fin de mejorar
da a da para hacer crecer esta industria que tanto trabajo y movimiento
genera en nuestro pas, y al mismo tiempo mejorar el acceso a la vivienda.

Ricardo Frechou
CEO InfoCasas

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 INTRODUCCIN

En los ltimos das se han dado conocer reportes que apuntan a Montevideo
como una de las ciudades con el metro cuadrado ms costoso de la regin.
Esto sustenta la percepcin generalizada, tanto entre locales como
extranjeros, de que Uruguay es uno de los pases con el costo de vida ms
caro de Latinoamrica. Sucede esto en el rubro inmobiliario o es
meramente una sensacin?

Para llegar a una respuesta, desde InfoCasas.com.uy elaboramos este

informe donde comparamos el valor del metro cuadrado a la venta en las
zonas ms demandadas de Montevideo, con su correlativo en las zonas
ms demandadas de las principales ciudades de la regin y algunas ciudades
de Europa y Estados Unidos.

Comprar un metro cuadrado en Montevideo es ms caro que en Santiago

de Chile, Buenos Aires o Rio de Janeiro? Cul es la relacin entre el
precio del metro cuadrado y el poder de compra en estas ciudades? Les
presentamos nuestras principales conclusiones en este informe.

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 METODOLOGA

Para elaborar este informe seleccionamos las ciudades que consideramos

ms relevantes en la regin por el desarrollo de su mercado inmobiliario, la
disponibilidad de datos y su comparabilidad con Montevideo: Buenos Aires
(Argentina), Asuncin (Paraguay), Santiago (Chile), Santa Cruz de la Sierra
(Bolivia), Rio de Janeiro (Brasil), Bogot (Colombia) y Lima (Per).

Para realizar una comparacin extra-regional, analizamos los datos

inmobiliarios de Madrid (Espaa), Berln (Alemania), Nueva York y Miami
(Estados Unidos).

En cada ciudad tomamos los datos de las zonas ms demandadas en la

bsqueda de inmuebles para comprar, segn los datos de los portales
lderes de cada pas durante mayo de 2017.

Los promedios se obtuvieron de los precios de publicacin de los listados

de propiedades en dichos portales.

A excepcin de las ciudades extra-regionales, los precios promedio del

metro cuadrado no corresponden al valor promedio general de la ciudad
sino al promedio del valor de venta en las cinco zonas ms demandadas.

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 1
EL VALOR DEL METRO CUADRADO
A LA VENTA EN MONTEVIDEO

Valor promedio:
1 metro cuadrado =
2.670 dlares
Promedio de los barrios ms demandados de Montevideo segn datos de InfoCasas

M O N T E V I D E O
Detalle por barrio:

Punta Carretas U$S 3.289

Pocitos U$S 2.951
Tres Cruces U$S 2.486
Parque Rod U$S 2.403
Buceo U$S 2.225

Promedio del valor de las propiedades en los

listados de InfoCasas.

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 2
MONTEVIDEO VS. OTRAS CIUDADES
COMPARACIN VALOR METRO CUADRADO A LA VENTA ENTRE
MONTEVIDEO Y CIUDADES EMBLEMTICAS DE LA REGIN

RANKING DE PRECIOS ENTRE LAS CIUDADES DE LA

REGIN Y SU VARIACIN RESPECTO A MONTEVIDEO

1. Santiago (+13,5%) U$S 3.087

2. Montevideo U$S 2.670

3. Buenos Aires (-2,55%) U$S 2.602

4. Rio de Janeiro (-11,77%)* U$S 2.356

5. Lima (-28,58%) U$S 1.883

6. Bogot (-45,36%) U$S 1.459

7. Asuncin (-50,27%) U$S 1.328

8. Santa Cruz (-61,27%) U$S 1.021

Tomando netamente el promedio del valor de venta del metro

cuadrado en las zonas ms demandadas de cada ciudad,
Montevideo tiene el segundo metro cuadrado ms caro de la
regin despus de Santiago. La variacin respecto a Buenos
Aires es mnima (en la capital argentina el valor del metro
cuadrado a la venta es 2,55% menor). Le siguen en precio Rio
de Janeiro (Brasil), Lima (Per), Bogot (Colombia), Asuncin
(Paraguay) y Santa Cruz (Bolivia).

COMPARACIN ENTRE MONTEVIDEO Y Madrid (-3,29%) U$S 2.582

CIUDADES DEL HEMISFERIO NORTE
Berln (+28,84%) U$S 3.440
Respecto a ciudades extra-regionales, en Berln el metro
cuadrado tiene un valor neto 18,1% menor que en Miami (+37,12%) U$S 3.661
Montevideo, y en Madrid un 3,3% menor. Nueva York tiene
un metro cuadrado 344,6% ms alto que en Montevideo, y New York (+244,6%) U$S 9.201
Miami un 27% ms.

(*) Cabe aclarar que el reciente informe Rial di Tella-Navent: relevamiento inmobiliario de Amrica Latina del Centro de Investigacin en Finanzas (Marzo de 2017) sita a
Rio de Janeiro como la ciudad con el metro cuadrado ms costoso de la regin, basndose en los valores de los barrios Botafogo, Copacabana e Ipanema. Nuestro
anlisis usa como criterio comparativo las zonas ms demandadas de cada ciudad, por lo cual difieren los barrios analizados y por ende los resultados. Para este informe
se calcula el promedio de los barrios Barra da Tijuca, Copacabana y Recreio dos Bandeirantes, que segn el portal Viva Real son los barrios ms demandados de Rio de
Janeiro para comprar.

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 3
QU HACE DE MONTEVIDEO LA CIUDAD
MENOS ACCESIBLE PARA COMPRAR VIVIENDA?

SALARIO PROMEDIO

Para evaluar si la vivienda es ms cara o Buenos Aires U$S 871

barata entre distintas ciudades no podemos Santa Cruz U$S 746
contemplar solamente el valor neto del metro
Santiago U$S 743
cuadrado en dlares. Es necesario analizar
Montevideo U$S 639
cunto cuesta comprar un metro cuadrado
Rio de Janeiro U$S 626
segn el nivel de ingresos de la poblacin.
Lima U$S 573

Cuando analizamos el salario promedio de la Bogot U$S 419

ciudadana en relacin al valor del metro Asuncin U$S 344

cuadrado, el acceso a la compra de inmueble

en Uruguay aparece como ms costoso que
New York U$S 4.370
en los dems pases de Sudamrica. Lo
Miami U$S 3.187
mismo sucede respecto a las ciudades
europeas y norteamericanas analizadas. Berln U$S 2.244

Madrid U$S 1.655

Cuntos m2 se Santa Cruz 0,73

compran por Buenos Aires

Lima
0,33

0,30

salario promedio? Bogot 0,29

Rio de Janeiro 0,27

Asuncin 0,26

Santiago 0,24

Montevideo 0,24

Miami 0,87

Berln 0,65
Madrid 0,64
New York 0,47

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3 QU HACE DE MONTEVIDEO LA CIUDAD MENOS ACCESIBLE PARA COMPRAR VIVIENDA?

PODER DE COMPRA DE UN METRO CUADRADO SEGN SALARIO PROMEDIO

MVD SCL ASU RIO BOG LIM BA SCRZ

Valor m2 (U$S) 2.670 3.087 1.328 2.356 1.459 1.883 2.602 1.021

Salario promedio
639 743 344 626 419 573 871 746
(U$S)

m2 por salario 0,24 0,24 0,26 0,27 0,29 0,30 0,33 0,73
promedio

Variacin del poder

de compra c/respecto - 0,57% 8,24% 11,02% 20,00% 27,15% 39,87% 205,30%
a Montevideo

CIUDADES EXTRA - REGIONALES

MAD BER NY MIA

Valor m2 (U$S) 2.582 3.440 9.201 3.661

Salario promedio 4.370

(U$S) 1.655 2.244 3.187

m2 por salario
0,64 0,65 0,47 0,87
promedio

Variacin del poder

de compra c/respecto 167,83% 172,57% 98,45% 263,74%
a Montevideo

Para calcular el poder de compra en cada ciudad, analizamos la relacin entre el salario promedio y el valor del
metro cuadrado.

En Montevideo, con un salario promedio se pueden comprar 0.24 metros cuadrados. Como se ve en el
cuadro, la capital uruguaya es, junto a Santiago, la ciudad con menor poder de compra de vivienda. No obstante, si
analizamos con mayor profundidad, en Montevideo el poder de compra es menor: 0,239 metros cuadrados frente
a 0,241 en Santiago.

Siguiendo este anlisis, el metro cuadrado en Montevideo es ms difcil de comprar que Miami, Berln y Nueva
York: aunque las tres ciudades tienen un valor de venta ms alto para el metro cuadrado, la capacidad de compra
es mayor que en Montevideo, lo que hace que el metro cuadrado sea ms accesible en estas ciudades.

En el cuadro de Variacin de compra podemos apreciar cunto mayor es la capacidad de compra de

inmuebles en las ciudades analizadas respecto a Montevideo. Dentro de la regin, Santa Cruz es la que tiene el metro
cuadrado ms accesible (con un salario promedio se compran 0,73 metros cuadrados, lo que da una capacidad
de compra un 205% mayor que la de Montevideo)*.

Fuera de la regin, en Miami hay un 263% ms de capacidad de compra de inmuebles que en Montevideo; en
Berln 172%, en Madrid 168% y en Nueva York 98,45%.

*Distintos reportes apuntan a que Venezuela es el pas con el metro cuadrado ms barato de la regin, pero dada la situacin econmica irregular en que se encuentra, no es posible
comparar los datos fehacientemente.

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 4
SIMULANDO UNA SITUACIN REAL:
CUNTO DEMORA UNA PAREJA EN COMPRAR UNA
VIVIENDA EN MONTEVIDEO Y LAS DEMS CIUDADES?

Para ilustrar el valor total de una vivienda de 60 metros cuadrados y cunto tiempo debera ahorrar el ncleo
familiar (dos personas con salario promedio) para acceder a ella. Tomamos como ahorro mensual el 30% de
los ingresos, ya que es el ingreso promedio requerido para los crditos hipotecarios en los pases estudiados.

Cuntos aos se tarda en

comprar la misma vivienda?

Santa Cruz Lima Buenos Aires Bogot Rio de Janeiro Asuncin Santiago Montevideo

11
AOS

25 27
AOS
AOS
29 31 32
AOS
AOS
AOS 35 35
AOS AOS

Miami Madrid Berln New York

Comparacin con
ciudades extra-regionales

10 13 13
AOS
AOS AOS 18
AOS

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4 SIMULANDO UNA SITUACIN REAL

EN DETALLE: CUNTOS AOS SE TARDA EN COMPRAR LA MISMA VIVIENDA?

MVD SCL ASU RIO BOG LIM BA SCRZ

Valor m2 (U$S) 2.670 3.087 1.328 2.356 1.459 1.883 2.602 1.021

Valor promedio
160.200 185.220 79.680 141.000 87.540 112.980 156.120 61.260
vivienda 60m2 (U$S)

Salario promedio
639 743 344 626 419 573 871 746
(U$S)

Aos 35 35 32 31 29 27 25 11

CIUDADES EXTRA - REGIONALES

NY MAD BER MIA

Valor m2 (U$S) 9.201 2.582 3.440 3.661

Valor promedio 206.400

552.060 154.920 219.660
vivienda 60m2 (U$S)

Salario promedio
4.370 1.655 2.244 3.187
(U$S)

Aos 18 13 13 10

Al realizar este clculo, Montevideo resulta la ciudad de la regin donde llevara ms aos al ncleo
familiar acceder a una vivienda de 60 metros cuadrados: casi 35 aos (34,8). Le sigue Santiago de
Chile, donde llevara 34,6 aos. En Asuncin llevara 32 aos, en Rio de Janeiro 31 aos, en Bogot 29
aos, en Lima 27 aos y en Buenos Aires 25 aos. Santa Cruz es la que requiere menos tiempo de ahorro:
11 aos.

Fuera de Sudamrica, Madrid y Berln requieren 13 aos cada una para acceder a una vivienda de 60
metros cuadrados. Tanto en Nueva York como en Miami el acceso es menos costoso debido a que el poder
adquisitivo es mayor: comprar la misma vivienda lleva 18 aos de ahorro en Nueva York y 10 aos en Miami.

Ambas comparaciones, cotejando el valor de venta del metro cuadrado y el salario promedio dan cuenta que
Uruguay es el pas ms costoso para acceder a la vivienda en la regin, e incluso resulta ms costoso que
algunas ciudades de Europa y de Norteamrica.

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 5
CMO AFECTAN LOS CRDITOS
HIPOTECARIOS AL PODER DE COMPRA?
En este informe no ahondamos en el acceso a los crditos hipotecarios porque las tasas de inters varan de
pas en pas y eso merece un anlisis aparte.

Pero s podemos destacar el siguiente dato, segn consultamos en los simuladores de crdito del pas:

Para comprar una vivienda de 60 metros cuadrados

en Uruguay, financiando el 70% de la misma a 20
aos, se requiere en promedio un ingreso del ncleo
familiar de 3.793 dlares mensuales.

Supera en un 197% la capacidad de ingreso

de una pareja con salario promedio. Esto suma
otro factor a la costosa accesibilidad del metro
cuadrado.

Segn los simuladores de crditos consultados en cada pas, dentro de la regin las nicas dos ciudades
con crdito hipotecario menos accesibles que Montevideo son Rio de Janeiro (248% por encima del ingreso
promedio) y Asuncin (199% por encima). El crdito hipotecario ms accesible de la regin est en Santa
Cruz, donde el ingreso requerido es un 3% menor que el ingreso promedio.

Por su parte, las cuotas hipotecarias en las ciudades europeas analizadas son hasta 234% ms accesibles
para el ingreso promedio de la poblacin.

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 6
CONCLUSIONES

Si bien el valor neto del metro cuadrado a la venta en las zonas ms demandadas de Montevideo posicionan
a la capital uruguaya como la segunda ciudad ms cara para comprar inmuebles, si cotejamos ese valor con
el salario medio del ncleo familiar podemos concluir que es la menos accesible, dados los siguientes
anlisis:

1. Montevideo es la ciudad de la regin con menor poder de compra de metros cuadrados (0,24
metros cuadrados por salario promedio).

2. Es la ciudad donde el ncleo familiar demorara ms en acumular el valor total de una

vivienda de 60 metros cuadrados, si ahorrara el 30% de su ingreso cada mes (35 aos).

3. El acceso al crdito hipotecario es el tercero ms costoso en la regin.

4. Al comparar el poder de compra de inmuebles respecto a algunas ciudades extra-regionales,

vemos que el metro cuadrado en Uruguay resulta ms costoso que en Madrid, Berln, Nueva York y
Miami.

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 F U E N T E S C O N S U LTA D A S
- Informe InfoCasas: as es el perfil de quien busca inmuebles en Montevideo. Blog de InfoCasas.com.uy,
Noviembre 2016.

- Montevideo es la tercera ciudad ms cara de la regin para comprar inmuebles. El Observador, Junio de 2017.

- La productividad en la industria de la construccin. Documento de trabajo del Centro de Estudios Econmicos

de la Industria de la Construccin, Enero de 2016.

- UY tiene el m2 de construccin ms caro de Sudamrica (detrs de una VE sobrevaluada). Infonegocios, Agosto

de 2016.

- Salarios promedio:
www.numbeo.com

- Zonas ms demandadas y valor del metro cuadrado en las ciudades:

Montevideo:
www.infocasas.com.uy
www.sau.org.uy

Buenos Aires:
www.arquimaster.com.ar
www.reporteinmobiliario.com.ar

Santiago:
www.minvu.cl
www.chilearq.com

Santa Cruz:
www.infocasas.com.bo
www.paginasiete.bo

Asuncin:
www.infocasas.com.py

Rio de Janeiro:
www.zapimoveis.com.br
www.vivareal.com.br

Lima:
www.institutoconstruir.org

Madrid:
www.five.es

Nueva York, Miami y Berln:

www.turnerandtownsend.com

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