Roswitha Frhlich von der IHK sdl.

Oberrhein ffentlich bestellte

und vereidigte Sachverstndige fr die Bewer-
tung von bebauten und unbebauten Grundst-
cken

Tiergartenstrae 14
77933 Lahr/Schwarzwald
Amtsgericht Lahr
Turmstrae 15 eMail: sv@roswitha-froehlich.de
77933 Lahr
Datum: 27.02.2017

G U T A C H T E N 16/2017
ber den Verkehrswert (Marktwert)
i. S. d. 194 Baugesetzbuch des
im Wohnungsgrundbuch von Friesenheim, Blatt 2.511 eingetragenen 72/1.000 Miteigentumsan-
teils an dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebauten Grundstck in 77948 Friesenheim, Adler-
strae 22, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG, im Aufteilungs-
plan mit Nr. 9 bezeichnet sowie an einem Abstellraum im Untergeschoss sowie dem Son-
dernutzungsrecht an einem Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet

Az. des Gerichts: 12 K 19/16

Ausfertigung Nr. 1

Dieses Gutachten besteht aus 33 Seiten inkl. 4 Anlagen mit insges. 10 Seiten.
Das Gutachten wurde in sieben Ausfertigungen erstellt, davon eine fr meine Unterlagen.
Roswitha Frhlich Gutachten 16/2017 ETW Nr. 9, Adlerstrae 22, 77948 Friesenheim

Inhaltsverzeichnis
Nr. Abschnitt Seite
1 Allgemeine Angaben ................................................................................................................... 4
1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ................................................................................................... 4
1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ....................................................................... 4
2 Grund- und Bodenbeschreibung................................................................................................ 5
2.1 Lage ............................................................................................................................................... 5
2.1.1 Grorumige Lage ......................................................................................................................... 5
2.1.2 Kleinrumige Lage ......................................................................................................................... 5
2.2 Gestalt und Form ........................................................................................................................... 5
2.3 Erschlieung, Baugrund etc........................................................................................................... 6
2.4 Privatrechtliche Situation ............................................................................................................... 6
2.5 ffentlich-rechtliche Situation ........................................................................................................ 6
2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz ...................................................................................................... 6
2.5.2 Bauplanungsrecht .......................................................................................................................... 7
2.5.3 Bauordnungsrecht .......................................................................................................................... 7
2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation .......................................................... 7
2.7 Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen ............................................................................... 7
2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation ............................................................................... 7
3 Beschreibung der Gebude und Auenanlagen sowie WEG-spezifischer
Regelungen................................................................................................................................... 8
3.1 Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung ................................................................................ 8
3.2 Gemeinschaftliches Eigentum - Mehrfamilienwohnhaus ............................................................... 8
3.2.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht ....................................................................................... 8
3.2.2 Nutzungseinheiten ......................................................................................................................... 8
3.2.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach) .................................................. 9
3.2.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung ................................................................................ 9
3.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebudes ............ 10
3.3 Auenanlagen .............................................................................................................................. 10
3.3.1 Auenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum ......................................................................... 10
3.3.2 Auenanlagen mit Sondernutzungsrechten dem zu bewertenden Wohnungs- bzw.
Teileigentum zugeordnet ............................................................................................................. 10
3.3.3 Auenanlagen mit Sondernutzungsrechten fremden Wohnungs- bzw. Teileigentum
zugeordnet ................................................................................................................................... 10
3.4 Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG ............................................................................... 10
3.4.1 Lage im Gebude, Wohnflche, Raumaufteilung und Orientierung ............................................ 10
3.4.2 Raumausstattungen und Ausbauzustand .................................................................................... 11
3.5 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen ................................................................... 11
3.6 Beurteilung der Gesamtanlage .................................................................................................... 11
3.7 Hausverwaltung ........................................................................................................................... 11
3.8 Hausgeld und Wirtschaftsplan ..................................................................................................... 11
4 Ermittlung des Verkehrswerts .................................................................................................. 12

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4.1 Grundstcksdaten ........................................................................................................................ 12

4.2 Verfahrenswahl mit Begrndung.................................................................................................. 12
4.3 Anteilige Wertigkeit des Wohnungs-/Teileigentums am Gesamtgrundstck ............................... 12
4.4 Bodenwertermittlung .................................................................................................................... 12
4.4.1 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums................................................ 13
4.5 Ertragswertermittlung ................................................................................................................... 14
4.5.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung ............................................. 14
4.5.2 Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe .................................. 14
4.5.3 Ertragswertberechnung ................................................................................................................ 16
4.5.4 Erluterungen zu den Wertanstzen in der Ertragswertberechnung........................................... 17
4.6 Verkehrswert ................................................................................................................................ 20
5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software ........................................................ 23
5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ........................................................................... 23
5.2 Verwendete fachspezifische Software ......................................................................................... 23
6 Anlagen ....................................................................................................................................... 24
6.1 Auszug aus dem Regioplan ......................................................................................................... 24
6.2 Lageplan mit Stellpltzen ............................................................................................................. 25
6.3 Grundrisse und Schnitt ................................................................................................................ 26
6.3.1 Untergeschoss ............................................................................................................................. 26
6.3.2 Obergeschoss .............................................................................................................................. 27
6.3.3 Schnitt .......................................................................................................................................... 28
6.4 Objektfotos ................................................................................................................................... 29
6.4.1 Ansichten ..................................................................................................................................... 29
6.4.2 Treppenhaus ................................................................................................................................ 30
6.4.3 Wohnung ...................................................................................................................................... 31
6.4.4 Bad ............................................................................................................................................... 32
6.4.5 Keller ............................................................................................................................................ 33

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1 Allgemeine Angaben

1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt

Art des Bewertungsobjekts: Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienwohnhaus

Objektadresse: Adlerstrae 22, 77948 Friesenheim

Grundbuchangaben: Grundbuch von Friesenheim, Blatt 2511, lfd. Nr. 1

Katasterangaben: Gemarkung Friesenheim, Flurstck 61/2 (1.247 m)

1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung

Gutachtenauftrag Gem Beweisbeschluss des Amtsgerichts Lahr vom
04.11.2016 soll durch schriftliches Sachverstndigengutachten
Beweis erhoben werden ber den Verkehrswert von 72/1.000
Miteigentumsanteil am Flurstck Nr. 61/2, Adlerstrae 22 in
77948 Friesenheim, verbunden mit dem Sondereigentum an
der Wohnung Nr. 9 im OG sowie einem Abstellraum im UG und
dem Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 9

Wertermittlungsstichtag: 22.02.2017

Qualittsstichtag: 22.02.2017 (entspricht dem Wertermittlungsstichtag)

Ortsbesichtigung: Zum Ortstermin am 10.02.2017 wurden die Beteiligten durch

Schreiben vom 01.02.2017 fristgerecht eingeladen. An diesem
Termin wurde ein Zutritt zur Wohnung nicht ermglicht.

Der Mieter hat daraufhin einen neuen Ortstermin auf

22.02.2017 vereinbart, diesen jedoch wenige Stunden vorher
abgesagt.

Die Wohnung konnte daher nicht besichtigt werden. Alle Anga-

ben und Ausfhrungen in diesem Gutachten beruhen daher auf
der Besichtigung vom 20.08.2014, diese wurde im Rahmen ei-
nes frheren Auftrags durchgefhrt.

Teilnehmer am Ortstermin: die Sachverstndige

Eigentmer: XXXXXXXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
im Alleineigentum

herangezogene Unterlagen, Erkundigun- Vom Auftraggeber wurden folgende Unterlagen zur Verfgung
gen, Informationen: gestellt:
unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 27.10.2016

Von der Sachverstndigen wurden folgende Ausknfte und Un-

terlagen beschafft:
Lageplan
Aufteilungsplne, Schnitt
Berechnung der Wohnflche
Teilungserklrung
Bodenrichtwert
Energieausweis
Jahresabrechnung 2015 und Wirtschaftsplan 2016

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2 Grund- und Bodenbeschreibung

2.1 Lage

2.1.1 Grorumige Lage

Bundesland: Baden-Wrttemberg

Kreis: Ortenaukreis

Ort und Einwohnerzahl: Friesenheim (ca. 12.800 Einwohner)

berrtliche Anbindung / Entfernungen: nchstgelegene grere Stdte:

Offenburg (ca. 15 km entfernt)

Landeshauptstadt:
Stuttgart (ca. 150 km entfernt)

Bundesstraen:
B 3 (am Ort)

Autobahnzufahrt:
A 5, Lahr (ca. 8 km entfernt)

Bahnhof:
Friesenheim (ca. 1 km entfernt)

2.1.2 Kleinrumige Lage

innerrtliche Lage: Ortskern
Geschfte des tglichen Bedarfs in unmittelbarer Nhe
Schulen und rzte in unmittelbarer Nhe
ffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in unmittelbarer Nhe
einfache Wohnlage; als Geschftslage geeignet

Art der Bebauung und Nutzungen in der gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen
Strae und im Ortsteil:

Beeintrchtigungen: berdurchschnittlich (durch Straenverkehr, B 3)

Topografie: eben

2.2 Gestalt und Form

Gestalt und Form: Straenfront:
ca. 50 m

mittlere Tiefe:
ca. 30 m

Grundstcksgre:
insgesamt 1.247 m

Bemerkungen:
unregelmige Grundstcksform
Eckgrundstck

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2.3 Erschlieung, Baugrund etc.
Straenart:
Straenausbau:
Anschlsse an Versorgungsleitungen und
Abwasserbeseitigung:
Grenzverhltnisse, nachbarliche Gemein-
samkeiten:
Baugrund, Grundwasser (soweit augen-
scheinlich ersichtlich):
Altlasten:
2.4 Privatrechtliche Situation
grundbuchlich gesicherte Belastungen:
Anmerkung:
nicht eingetragene Rechte und Lasten:
2.5 ffentlich-rechtliche Situation
2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz
Eintragungen im Baulastenverzeichnis:
Denkmalschutz:
ETW Nr. 9, Adlerstrae 22, 77948 Friesenheim
klassifizierte Strae (Bundesstrae)
Strae mit starkem Durchgangsverkehr
voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen
Gehwege beidseitig vorhanden
elektrischer Strom, Wasser, Gas aus ffentlicher Versorgung,
Kanalanschluss, Fernsehkabelanschluss, Telefonanschluss
keine Grenzbebauung des Wohnhauses
gewachsener, normal tragfhiger Baugrund
Die Untersuchung und Bewertung des Bewertungsobjekts hin-
sichtlich Altlasten gehren nicht zum Gutachtenauftrag und
werden nicht vorgenommen. In dieser Wertermittlung wird von
einem lastenfreien Grundstck ausgegangen.
Der Sachverstndigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchaus-
zug vom 27.10.2016 vor.
Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Friesen-
heim, Blatt 2511 folgende wertbeeinflussende Eintragungen:
Sanierungsvermerk, Zwangsversteigerungsvermerk.
Schuldverhltnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs
verzeichnet sein knnen, werden in diesem Gutachten nicht be-
rcksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutieren-
de Schulden beim Verkauf gelscht oder durch Reduzierung
des Verkaufspreises ausgeglichen werden.
Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begnstigende)
Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Ver-
unreinigungen (z.B. Altlasten) sind vermutlich nicht vorhanden.
Diesbezglich wurden keine weiteren Nachforschungen und
Untersuchungen angestellt.
Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde von der Sach-
verstndigen tel. erfragt. Das Baulastenverzeichnis enthlt kei-
ne wertbeeinflussenden Eintragungen.
Nach telefonischer Auskunft der Gemeindeverwaltung vom
09.09.2014 ist das Bewertungsobjekt als denkmalschutzwrdig
einzustufen. Der Umbau in ein Mehrfamilienwohnhaus erfolgte
in Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehrde. Soweit be-
kannt, betrifft die Denkmalschutzeigenschaft nur die Auenfas-
sade.
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2.5.2 Bauplanungsrecht
Festsetzungen im Bebauungsplan: Fr den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskrftiger
Bebauungsplan vorhanden. Die Zulssigkeit von Bauvorhaben
ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen.

2.5.3 Bauordnungsrecht
Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgefhrt. Das Vorliegen einer
Baugenehmigung und ggf. die bereinstimmung des ausgefhrten Vorhabens mit den vorgelegten Bau-
zeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und wurde nicht geprft.

2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation

Entwicklungszustand (Grundstcksquali- baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV)
tt):

abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstck ist bezglich der Beitrge und Ab-
gaben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG
abgabenfrei.

2.7 Hinweise zu den durchgefhrten Erhebungen

Die Informationen zur privatrechtlichen und ffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders an-
gegeben, (fern)mndlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermgensmigen Disposition bezglich
des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zustndigen Stelle schriftliche Besttigungen
einzuholen.

2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation

Das Grundstck ist mit einem Wohngebude bebaut (vgl. nachfolgende Gebudebeschreibung).

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3 Beschreibung der Gebude und Auenanlagen sowie WEG-spezifischer Rege-

lungen

3.1 Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung

Grundlage fr die Gebudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie
die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebude und Auenanlagen werden nur insoweit
beschrieben, wie es fr die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die of-
fensichtlichen und vorherrschenden Ausfhrungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen
knnen Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben ber
nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen whrend des
Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der blichen Ausfhrung im Baujahr. Die Funktionsfhigkeit
einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro,
Wasser etc.) wurde nicht geprft; im Gutachten wird die Funktionsfhigkeit unterstellt. Baumngel und -
schden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstrungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In die-
sem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschden und Baumngel auf den Ver-
kehrswert nur pauschal bercksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezglich vertiefende Un-
tersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber ge-
sundheitsschdigende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.

Es wird an dieser Stelle nochmals ausdrcklich darauf hingewiesen, dass die nachfolgende Beschreibung
aufgrund einer Ortsbesichtigung am 20.08.2014 erstellt wird. Es ist mglich, dass sich der Zustand und die
Ausstattung seit diesem Datum verndert haben. Dies kann eine Verschlechterung aber auch eine Verbes-
serung sein.

3.2 Gemeinschaftliches Eigentum - Mehrfamilienwohnhaus

3.2.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht

Gebudeart: Mehrfamilienwohnhaus
Erdgeschoss, Obergeschoss
unterkellert
ausgebautes Dachgeschoss
freistehend

Baujahr: 1900 (geschtzt)

Modernisierung: berwiegend modernisiert

Energieeffizienz: Der Energieausweis wurde auf Grundlage des Energiebedarfs

ermittelt;
Energieverbrauchskennwert: 159,9 kWh / (m * a) (Warmwas-
serverbrauch enthalten)

Erweiterungsmglichkeiten: Erweiterungsmglichkeiten bestehen vermutlich nicht

Auenansicht: insgesamt verputzt

Fenstereinfassungen aus Sandstein

3.2.2 Nutzungseinheiten
Kellergeschoss:
Lager- und Technikrume

Erdgeschoss:
6 Eigentumswohnungen

Obergeschoss:
6 Eigentumswohnungen

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Dachgeschoss:
5 Eigentumswohnungen

Dachspitz:
2 Eigentumswohnungen sowie 3 zu den Wohnungen im Dachgeschoss gehrende Galerien

3.2.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach)

Konstruktionsart: Massivbau

Fundamente: Beton, Bruchstein

Keller: Bruchsteinmauerwerk

Umfassungswnde: Mauerwerk

Innenwnde: Mauerwerk

Geschossdecken: unbekannt, vermutlich Holzbalken- oder Trgerdecke

ber UG Gewlbedecke aus Backstein

Treppen: Geschosstreppe:
Holztreppe mit Holzgelnder

Kellertreppe
einfache Betontreppe

Auentreppe
halbrunde Sandsteinstufen

Hauseingang(sbereich): Eingangstr aus Holz

Dach: Dachkonstruktion:
Holzdach mit Dachgauben

Dachform:
Walmdach

Dacheindeckung:
Dachziegel (Biberschwanz)

3.2.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung

Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das ffentliche
Trinkwassernetz

Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung;

je Raum ein Lichtauslass;
je Raum ein bis zwei Steckdosen;
Trffner, Klingelanlage, Kabelanschluss

Heizung: Zentralheizung als Pumpenheizung, mit festen Brennstoffen

(Gas), Baujahr 1998;
Flachheizkrper, mit Thermostatventilen

Warmwasserversorgung: zentral ber Heizung

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3.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebudes

besondere Bauteile: Eingangstreppe, Kellerauentreppe

besondere Einrichtungen: keine vorhanden

Besonnung und Belichtung: gut

Bauschden und Baumngel: keine wesentlichen erkennbar, kleiner Schden am Sockelputz

an Gebuderckseite

wirtschaftliche Wertminderungen: keine

Allgemeinbeurteilung: der bauliche Zustand ist gut

3.3 Auenanlagen

3.3.1 Auenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum

Hofbefestigung, befestigte Stellplatzflche

3.3.2 Auenanlagen mit Sondernutzungsrechten dem zu bewertenden Wohnungs- bzw.

Teileigentum zugeordnet
befestigte Stellplatzflche

3.3.3 Auenanlagen mit Sondernutzungsrechten fremden Wohnungs- bzw. Teileigentum

zugeordnet
befestigte Stellplatzflche

3.4 Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG

3.4.1 Lage im Gebude, Wohnflche, Raumaufteilung und Orientierung

Lage des Sondereigentums im Gebude: Das Sondereigentum besteht an der Wohnung im 1. OG im Auf-
teilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet sowie an einem Abstellraum
im Untergeschoss.

Wohnflche/Nutzflche: Die Wohnflche betrgt gem den vorliegenden Unterlagen

rd. 65,72 m.

Raumaufteilung/Orientierung: Die Wohnung ist wie folgt aufgeteilt und orientiert:

Wohnzimmer mit integrierter Kche, straenseitig gelegen
Schlafzimmer, straenseitig gelegen
Flur, innenliegend
Bad, innenliegend
Abstellraum, innenliegend
Balkon, straenseitig gelegen

Grundrissgestaltung: zweckmig

Besonnung/Belichtung: gut

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3.4.2 Raumausstattungen und Ausbauzustand

Bodenbelge: schwimmender Estrich mit PVC, Laminat und Fliesen

Wandbekleidungen: Raufasertapete

Deckenbekleidungen: Raufasertapete

Fenster: Fenster aus Holz mit Isolierverglasung, mit Sprossen und Ober-
licht;
Fensterlden aus Holz

Tren: Zimmertren:
glatte Tren aus Holzwerkstoffen; Holzzargen

sanitre Installation: gute Wasser- und Abwasserinstallation, unter Putz;

Bad:
eingebaute Wanne mit Duschaufsatz, wandhngendes WC mit
Unterputz-Splkasten, Waschbecken, Waschmaschinenan-
schluss

besondere Einrichtungen: keine vorhanden

Kchenausstattung: nicht in Wertermittlung enthalten

Bauschden und Baumngel: keine wesentlichen erkennbar

Grundrissgestaltung: zweckmig

wirtschaftliche Wertminderungen: eingeschrnkte Nutzbarkeit des Balkons wegen Lage an Bun-

desstrae 3

3.5 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen

Sondernutzungsrechte: an einem Stellplatz, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet

Ertrge aus gemeinschaftlichem Eigen- keine

tum:

Instandhaltungsrcklage: Vorhandene ungewhnlich niedrige Instandhaltungsrcklage.

Dem zu bewertenden Wohnungseigentum sind rd. 157,16 zu-
zuordnen (Stand 2014).

3.6 Beurteilung der Gesamtanlage

Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem guten Zustand.

3.7 Hausverwaltung
Mit der Hausverwaltung ist die Firma Albrecht Hausverwaltung, Bismarckstrae 71 in 77933 Lahr beauftragt.

3.8 Hausgeld und Wirtschaftsplan

Gem Wirtschaftsplan 2014 betrgt die monatliche Hausgeldvorauszahlung 185,00. Dieser Betrag setzt
sich aus 157,87 fr Bewirtschaftungskosten und 27,13 Zufhrung zur Instandhaltungsrcklage zusam-
men.
Neuere Unterlagen wurden von der Hausverwaltung nicht vorgelegt.

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4 Ermittlung des Verkehrswerts

4.1 Grundstcksdaten
Nachfolgend wird der Verkehrswert fr den 72/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilien-
wohnhaus bebauten Grundstck in 77948 Friesenheim, Adlerstrae 22 verbunden mit dem Sondereigentum
an der Wohnung im 1. OG, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet sowie an einem Abstellraum im Unterge-
schoss sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet zum
Wertermittlungsstichtag 22.02.2017 ermittelt:
Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts
Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.
Friesenheim 2511 1
Gemarkung Flurstck Flche
Friesenheim 61/2 1.247 m

4.2 Verfahrenswahl mit Begrndung

Wohnungs- oder Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu bentigt man
Kaufpreise fr Zweitverkufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungs- oder Teileigentumen oder die
Ergebnisse von diesbezglichen Kaufpreisauswertungen, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgefhrt
werden, werden als "Vergleichskaufpreisverfahren" bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunchst
auf eine geeignete Bezugseinheit (bei Wohnungseigentum z. B. auf /m Wohnflche) bezogen und die Wer-
termittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgefhrt, werden diese Methoden "Ver-
gleichsfaktorverfahren" genannt (vgl. 13 ImmoWertV). Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfakto-
ren sind dann durch Zu- oder Abschlge an die wert(- und preis)bestimmenden Faktoren des zu bewerten-
den Wohnungs- oder Teileigentums anzupassen ( 15 ImmoWertV). Untersttzend oder auch alleine (z. B.
wenn nur eine geringe Anzahl oder keine geeigneten Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bekannt
sind) knnen zur Bewertung von Wohnungs- oder Teileigentum auch das Ertrags- und/oder Sachwertverfah-
ren herangezogen werden. Anwendung des Ertragswertverfahrens ist sowohl fr Wohnungseigentum (Woh-
nungen) als auch fr Teileigentum (Lden, Bros u. .) immer dann geraten, wenn die ortsblichen Mieten
zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Rumen ermittelt werden knnen und der diesbe-
zgliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. Sachwertermittlung sollte insbesondere dann angewendet
werden, wenn zwischen den einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumen in derselben Eigentumsanlage kei-
ne wesentlichen Wertunterschiede (bezogen auf die Flcheneinheit m Wohn- oder Nutzflche) bestehen,
wenn der zugehrige anteilige Bodenwert sachgem geschtzt werden kann und der wohnungs- bzw. tei-
leigentumsspezifische Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) bestimmbar ist. Vergleichskaufpreise nicht
bekannt, so knnen zur Erkundung des Grundstcksmarkts (bedingt) auch Verkaufsangebote fr Woh-
nungs- oder Teileigentume in Zeitungen und anderen Quellen wie z. B. dem Internet herangezogen wer-
den.in Zeitungsangeboten enthaltenen Kaufpreisforderungen liegen nach einer Untersuchung von Spreng-
netter/Kurpjuhn und Streich) je nach Verkuflichkeit (bzw. Marktgngigkeit) zwischen 10 % und 20 % ber
den spter tatschlich realisierten Verkaufspreisen.

4.3 Anteilige Wertigkeit des Wohnungs-/Teileigentums am Gesamtgrundstck

Der dem Wohnungs-/Teileigentum zugeordnete Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME)
entspricht in etwa der anteiligen Wertigkeit des Wohnungs- / Teileigentums am Gesamtgrundstck.

4.4 Bodenwertermittlung
Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks
Der Bodenrichtwert betrgt 120,00 /m zum Stichtag 31.12.2014. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie
folgt definiert:
abgabenrechtlicher Zustand = frei

Beschreibung des Gesamtgrundstcks

Wertermittlungsstichtag = 22.02.2017
Entwicklungszustand = baureifes Land
Grundstcksflche = 1.247,00 m

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Bodenwertermittlung des Gesamtgrundstcks

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag
22.02.2017 und die wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmale des Gesamtgrundstcks angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erluterung

abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 120,00 /m
abgabenfreier Bodenrichtwert = 120,00 /m
(Ausgangswert fr weitere Anpassung)

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts

Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck Anpassungsfaktor Erluterung
Stichtag 31.12.2014 22.02.2017 1,13

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 135,60 /m
Flche (m) 1.247,00 1,00
angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 135,60 /m
Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt
noch ausstehende Abgaben 0,00 /m
abgabenfreier relativer Bodenwert = 135,60 /m

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erluterung

abgabenfreier relativer Bodenwert = 135,60 /m
Flche 1.247,00 m
abgabenfreier Bodenwert = 169.093,20
rd. 169.093,00

Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 22.02.2017 insgesamt 169.093,00 .

4.4.1 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums

Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zugehrigen Miteigentumsanteil (ME = 72/1.000) des zu
bewertenden Wohnungseigentums ermittelt. Dieser Miteigentumsanteil entspricht in etwa der anteiligen Wer-
tigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE); deshalb kann dieser Bodenwertan-
teil fr die Ertrags- und Sachwertermittlung angehalten werden.

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Erluterung

Gesamtbodenwert 169.093,00
Zu-/ Abschlge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00
angepasster Gesamtbodenwert 169.093,00
Miteigentumsanteil (ME) 72/1.000
vorlufiger anteiliger Bodenwert 12.174,70
Zu-/Abschlge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00
anteiliger Bodenwert = 12.174,70
rd. 12.200,00

Der anteilige Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 22.02.2017 12.200,00 .

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4.5 Ertragswertermittlung

4.5.1 Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung

Das Modell fr die Ermittlung des Ertragswerts ist in den 17 20 ImmoWertV beschrieben.
Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktblich erzielbaren jhrlichen Ertrgen (insbesondere
Mieten und Pachten) aus dem Grundstck. Die Summe aller Ertrge wird als Rohertrag bezeichnet. Ma-
geblich fr den (Ertrags)Wert des Grundstcks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als
Rohertrag abzglich der Aufwendungen, die der Eigentmer fr die Bewirtschaftung einschlielich Erhaltung
des Grundstcks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).
Das Ertragswertverfahren fut auf der berlegung, dass der dem Grundstckseigentmer verbleibende
Reinertrag aus dem Grundstck die Verzinsung des Grundstckswerts (bzw. des dafr gezahlten Kaufprei-
ses) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags be-
stimmt.
Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag fr ein bebautes Grundstck sowohl die Verzinsung fr den
Grund und Boden als auch fr die auf dem Grundstck vorhandenen baulichen (insbesondere Gebude)
und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundstzlich als unver-
gnglich (bzw. unzerstrbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sons-
tigen Anlagen zeitlich begrenzt.
Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebude und Auenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren
(vgl. 16 ImmoWertV) grundstzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben wrde, wenn das Grundstck un-
bebaut wre.
Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Lie-
genschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts
dar.)
Der auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz (Ge-
samt)Reinertrag des Grundstcks abzglich Reinertragsanteil des Grund und Bodens.
Der (Ertrags)Wert der baulichen und sonstigen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbar-
wertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des Lie-
genschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt.
Der vorlufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von Bodenwert und Wert der baulichen und sonsti-
gen Anlagen zusammen.
Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorlu-
figen Ertragswerts nicht bercksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorlufigen
Ertragswert sachgem zu bercksichtigen.
Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Lie-
genschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktblich erziel-
baren Grundstcksreinertrages dar.

4.5.2 Erluterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe

Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV)
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemer Bewirtschaftung und zulssiger Nutzung marktblich er-
zielbaren Ertrge aus dem Grundstck. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den blichen (nachhaltig
gesicherten) Einnahmemglichkeiten des Grundstcks (insbesondere der Gebude) auszugehen.
Weicht die tatschliche Nutzung von Grundstcken oder Grundstcksteilen von den blichen, nachhaltig ge-
sicherten Nutzungsmglichkeiten ab und/oder werden fr die tatschliche Nutzung von Grundstcken oder
Grundstcksteilen vom blichen abweichende Entgelte erzielt, sind fr die Ermittlung des Rohertrags zu-
nchst die fr eine bliche Nutzung marktblich erzielbaren Ertrge zugrunde zu legen.
Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV)
Die Bewirtschaftungskosten sind marktblich entstehende Aufwendungen, die fr eine ordnungsgeme
Bewirtschaftung und zulssige Nutzung des Grundstcks (insbesondere der Gebude) laufend erforderlich
sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietaus-
fallwagnis und die Betriebskosten.

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Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch
uneinbringliche Rckstnde von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorbergehenden
Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es
umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines
Mietverhltnisses oder Rumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV).
Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug
gebracht, die vom Eigentmer zu tragen sind, d. h. nicht zustzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mie-
ter umgelegt werden knnen.
Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV)
Der Ertragswert ist der auf die Wertverhltnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der
der Summe aller aus dem Objekt whrend seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Ertrge einschlielich
Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einknfte aller whrend der Nutzungsdauer noch anfallenden Ertr-
ge - abgezinst auf die Wertverhltnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmig gleichzusetzen mit
dem Ertragswert des Objekts.
Als Nutzungsdauer ist fr die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer an-
zusetzen, fr den Grund und Boden unendlich (ewige Rente).
Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV)
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengre im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigne-
ter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinertrge fr mit dem Bewertungsgrundstck hinsichtlich
Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstcke nach den Grundstzen des Ertragswertverfahrens als
Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegen-
schaftszinssatzes fr die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswert-
verfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht.
Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn
werden die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere
Weise bercksichtigt sind.
Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV)
Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anla-
gen bei ordnungsgemer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt
werden knnen. Sie ist demnach entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand
des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebudes bzw. der Gebudeteile abhngig. Instandsetzungen oder
Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten knnen die Restnut-
zungsdauer verlngern oder verkrzen.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Unter den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen versteht man alle vom blichen Zustand
vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichun-
gen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche beralterung, insbesondere Baumngel und
Bauschden (siehe nachfolgende Erluterungen), oder Abweichungen von den marktblich erzielbaren Er-
trgen).
Baumngel und Bauschden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
Baumngel sind Fehler, die dem Gebude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte
Ausfhrung oder Planung. Sie knnen sich auch als funktionale oder sthetische Mngel durch die Weiter-
entwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.
Bauschden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachtrgliche uere Einwirkungen
oder auf Folgen von Baumngeln zurckzufhren.
Fr behebbare Schden und Mngel werden die diesbezglichen Wertminderungen auf der Grundlage der
Kosten geschtzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schtzung kann durch pauschale Anstze
oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.
Der Bewertungssachverstndige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung ei-
nes normalen Bauzustandes nur berschlgig schtzen, da
nur zerstrungsfrei - augenscheinlich untersucht wird,
grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-
Sachverstndigen notwendig).

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Es ist ausdrcklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund
Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf beruhenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin oh-
ne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. . Funktionsprfungen, Vorpla-
nung und Kostenschtzung angesetzt sind.

4.5.3 Ertragswertberechnung
Gebudebezeichnung Mieteinheit Flche Anzahl marktblich erzielbare Nettokaltmiete

lfd. Nutzung/Lage (m) (Stck.) (/m) monatlich jhrlich

Nr. bzw. () ()
(/Stck.)
Wohnungseigentum 2 Stellplatz 1,00 20,00 20,00 240,00
(Mehrfamilienwohn-
haus)
1 Wohnung OG 65,72 5,50 361,46 4.337,52
Summe 65,72 1,00 361,46 4.577,52

Die tatschliche Nettokaltmiete wird nicht dargestellt, da angeblich der Sohn der Eigentmerin in der Woh-
nung wohnt, es ist davon auszugehen, dass keine Miete verlangt wird. Die Ertragswertermittlung wird auf der
Grundlage der marktblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgefhrt.

Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten) 4.577,52

Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)
(vgl. Einzelaufstellung) 1.048,75
jhrlicher Reinertrag = 3.528,77
Reinertragsanteil des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils,
der den Ertrgen zuzuordnen ist; vgl. Bodenwertermittlung)
3,67 % von 12.200,00 (Liegenschaftszinssatz anteiliger Bodenwert) 447,74
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 3.081,03
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 3,67 % Liegenschaftszinssatz
und n = 28 Jahren Restnutzungsdauer 17,316
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 53.351,12
anteiliger Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 12.200,00
vorlufiger Ertragswert des Wohnungseigentums = 65.551,12
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale 6.555,11
Ertragswert des Wohnungseigentums = 58.996,00
rd. 59.000,00

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4.5.4 Erluterungen zu den Wertanstzen in der Ertragswertberechnung

Wohn- bzw. Nutzflchen
Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflchen wurden von mir durchgefhrt. Sie orientieren sich an der
Wohnflchen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhngigen Wohnflchenberechnung und Mietwertermitt-
lung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere fr Mietwertermittlungen entwickelten Maga-
ben zur wohnwertabhngigen Anrechnung der Grundflchen auf die Wohnflche systematisiert sind, sofern
diesbezgliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietanstzen bercksichtigt sind (vgl. Literaturverzeich-
nis [2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis blichen Nutzflchenermittlung. Die Berech-
nungen knnen demzufolge teilweise von den diesbezglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN
277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.
Rohertrag
Die Basis fr die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstck marktblich erzielbare Nettokaltmie-
te. Diese entspricht der jhrlichen Gesamtmiete ohne smtliche auf den Mieter zustzlich zur Grundmiete
umlagefhigen Bewirtschaftungskosten.
Die marktblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfgbaren Vergleichsmieten fr mit dem
Bewertungsgrundstck vergleichbar genutzte Grundstcke
aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden,
aus gemeinsamen Mietableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium,
aus der Sprengnetter-Vergleichsmiete fr ein Standardobjekt und/oder
aus anderen Mietpreisverffentlichungen
als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualittsunter-
schiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entspre-
chende Anpassungen bercksichtigt.
Bewirtschaftungskosten
Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen
vergleichbar genutzter Grundstcke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m
Wohn- oder Nutzflche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenan-
teil) bestimmt.
Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 verffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaf-
tungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet
wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinsstze zugrunde liegt.
Bewirtschaftungskosten (BWK)
fr alle Mieteinheiten gemeinsam:

BWK-Anteil Kostenanteil Kostenanteil Kostenanteil

[% vom Rohertrag] [/m WF] insgesamt []
Verwaltungskosten ---- ---- 300,00
Instandhaltungskosten ---- 10,00 657,20
Schnheitsreparaturen ---- ---- ----
Mietausfallwagnis 2,00 ---- 91,55
Betriebskosten ---- ---- ----
Summe 1.048,75
(ca. 23 % des Rohertrags)

Liegenschaftszinssatz
Der fr das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage
der verfgbaren Angaben des rtlich zustndigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung
der verfgbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschftsstelle,
des in [1], Kapitel 3.04 verffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszins-
stze als Referenz- und Ergnzungssystem, in dem die Liegenschaftszinsstze gegliedert nach Objekt-

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art, Restnutzungsdauer des Gebudes sowie Objektgre (d. h. des Gesamtgrundstckswerts) angege-
ben sind, sowie
der gemeinsamen Ableitungen im rtlich zustndigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu
der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze, und/oder
eigener Ableitungen des Sachverstndigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bun-
desdurchschnittlichen Liegenschaftszinsstze und/oder
des Sprengnetter-Liegenschaftszinssatzes
bestimmt.
Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes
aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 3,67 %
Einflussfaktor Objektgre x 1,00
Einflussfaktor Lage x 1,00
Einflussfaktor Anbauart x 1,00
Einflussfaktor Region x 1,00
ermittelter Liegenschaftszinssatz = 3,67 %

Gesamtnutzungsdauer
Die bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der fr die Be-
stimmung der NHK gewhlten Gebudeart sowie dem Gebudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wer-
termittlungstechnisch dem Gebudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen.
Gewichtung der standardbezogenen GND fr das Gebude: Mehrfamilienwohnhaus
Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den fr die gewhlte Gebudeart und den Standards tabellier-
ten blichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebudeanteile fr die Gewichtung der GND
wurden auf der Grundlage der diesbezglichen Angaben in den Standard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen ge-
schtzt.
Standard bliche GND relativer Gebudeanteil relativer GND-Anteil
[Jahre] [%] [Jahre]
2,0 65 29,0/100,0 18,85
3,0 70 71,0/100,0 49,70
Summe 100,0/100,0 68,55 Jahre
gewichtete, standardbezogene GND rd. 69 Jahre

Restnutzungsdauer
Als Restnutzungsdauer ist in erster Nherung die Differenz aus "blicher Gesamtnutzungsdauer" abzglich
"tatschlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verln-
gert (d. h. das Gebude fiktiv verjngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsma-
nahmen durchgefhrt wurden oder in den Wertermittlungsanstzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur
Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgefhrt
unterstellt werden.
Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Bercksichtigung von durchgefhrten oder
zeitnah durchzufhrenden wesentlichen Modernisierungsmanahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 be-
schriebene Modell angewendet.
Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs)
fr das Gebude: Mehrfamilienwohnhaus
Das geschtzt 1900 errichtete Gebude wurde modernisiert.
Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunchst in
ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sprengnetter/Kierig) eingeordnet.

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Hieraus ergeben sich 8 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt:
Modernisierungsmanahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte Begrndung
durchgefhrte Modernisierungsmanahmen
Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wrmedmmung im Dach 2,0
bzw. Dmmung der obersten Geschossdecke
Einbau isolierverglaster Fenster 1,0
Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser, Gas 1,0
etc.)
Einbau einer zeitgemen Heizungsanlage 2,0
Modernisierung von Bdern / WCs etc. 1,0
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fubden und Trep- 1,0
penraum
Summe 8,0

Ausgehend von den 8 Modernisierungspunkten ist dem Gebude der Modernisierungsstandard teilweise
modernisiert zuzuordnen.
In Abhngigkeit von:
der blichen Gesamtnutzungsdauer (69 Jahre) und
dem (vorlufigen rechnerischen) Gebudealter (2017 1900 = 117 Jahre) ergibt sich eine (vorlufige
rechnerische) Restnutzungsdauer von (69 Jahre 117 Jahre =) 0 Jahren
und auf Grund des Modernisierungsstandards teilweise modernisiert ergibt sich fr das Gebude eine
(modifizierte) Restnutzungsdauer von 28 Jahren.
Aus der blichen Gesamtnutzungsdauer (69 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (28 Jahre)
ergibt sich ein fiktives Gebudealter von (69 Jahre 28 Jahre =) 41 Jahren. Aus dem fiktiven Gebudealter
ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr (2017 41 Jahren =) 1976.
Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird fr das Gebude Mehrfamilienwohnhaus in
der Wertermittlung
eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 28 Jahren und
ein fiktives Baujahr 1976
zugrunde gelegt.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Hier werden die wertmigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsanstzen des Ertragswertver-
fahrens bereits bercksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend bercksichtigt, wie sie of-
fensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentmer etc. mitgeteilt worden sind.
Da keine Innenbesichtigung ermglicht wurde, wird fr evtl. Schden bzw. Zustandsbesonderheiten ein pau-
schaler Abschlag von 10 v.H. vorgenommen. Die Bewertung erfolgt anhand der im Rahmen eines anderen
Auftrags am 20.08.2014 durchgefhrten Innenbesichtigung.
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale das Sondereigentum betreffend
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale Wertbeeinflussung insg.

Weitere Besonderheiten -6.555,11

prozentuale Schtzung:
-10,00 % von 65.551,11
Summe -6.555,11

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4.6 Verkehrswert
Grundstcke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstcks werden blicherweise zu Kaufpreisen gehan-
delt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren.
Der Ertragswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 59.000,00 ermittelt.
Der Verkehrswert fr den 72/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebauten
Grundstck in 77948 Friesenheim, Adlerstrae 22 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im
1. OG, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet sowie ein Abstellraum im Untergeschoss sowie dem Son-
dernutzungsrecht an einem Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet
Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.
Friesenheim 2511 1

Gemarkung Flurstck
Friesenheim 61/2

wird zum Wertermittlungsstichtag 22.02.2017 mit rd.

59.000,-
in Worten: neunundfnfzigtausend Euro
geschtzt.

Die Sachverstndige bescheinigt durch ihre Unterschrift zugleich, dass ihr keine Ablehnungsgrnde entge-
genstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverstndiger nicht zulssig ist oder seinen Aus-
sagen keine volle Glaubwrdigkeit beigemessen werden kann.
Lahr, den 28. Februar 2017

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Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur fr den Auftraggeber und den angegebenen
Zweck bestimmt. Eine Vervielfltigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung
gestattet.
Der Auftragnehmer haftet fr die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Beschreibungen
und Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung.
Der Auftragnehmer haftet unbeschrnkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittver-
wendung) ein Dritter Schadenersatzansprche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlssigkeit,
einschlielich von Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit der Vertreter oder Erfllungsgehilfen des Auftragneh-
mers beruhen, in Fllen der bernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von
Mngeln, sowie in Fllen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Krpers oder der Gesundheit.
In sonstigen Fllen der leichten Fahrlssigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird,
deren Einhaltung fr die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In
einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden
Schaden begrenzt.
Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberhrt.
Ausgeschlossen ist die persnliche Haftung des Erfllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsan-
gehrigen des Auftragnehmers fr von ihnen durch leichte Fahrlssigkeit verursachte Schden.
Die Haftung fr die Vollstndigkeit, Richtigkeit und Aktualitt von Informationen und Daten, die von Dritten im
Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder bermittelt werden, ist auf die Hhe des fr den Auftrag-
nehmer mglichen Rckgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschrnkt.
Eine ber das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist fr jeden Einzelfall auf ma-
ximal 1.000.000,00 EUR begrenzt.
Auerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straenkarte, Stadt-
plan, Lageplan, Luftbild, u. .) und Daten urheberrechtlich geschtzt sind. Sie drfen nicht aus dem Gutach-
ten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugefhrt werden. Falls das Gutachten im Internet verffent-
licht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Verffentlichung nicht fr kommerzielle Zwecke gestattet
ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsverstei-
gerungsverfahrens verffentlicht werden, in anderen Fllen maximal fr die Dauer von 6 Monaten.

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Wertermittlungsergebnisse
(in Anlehnung an Anlage 2b WertR 2006)
Fr das Mehrfamilienwohnhausgrundstck in Friesenheim, Adlerstrae 22
Flurstcksnummer 61/2 Wertermittlungsstichtag: 22.02.2017

Bodenwert
Bewertungs- Entwick- abgaben- rel. BW Flche anteiliger Boden-
teilbereich lungsstufe rechtlicher [/m] [m] wert []
Zustand
Gesamtflche baureifes frei 135,60 1.247,00 12.200,00
Land
Summe: 135,60 1.247,00 12.200,00

Objektdaten
Bewertungs- Gebude- BRI BGF WF/NF Baujahr GND RND
teilbereich be- [m] [m] [m] [Jahre] [Jahre]
zeichnung /
Nutzung
Gesamtflche Mehrfamili- 65,72 1900 69 28
enwohnhaus

Wesentliche Daten
Bewertungs- Jahresrohertrag RoE [] BWK Liegenschaftszins- Sachwert-
teilbereich [% des RoE] satz [%] faktor
Gesamtflche 4.577,52 1.048,75 3,67 ----
(22,91 %)

Relative Werte
relativer Bodenwert: 185,25 /m WF/NF
relative besondere objektspezifische Grundstcksmerk- -99,74 /m WF/NF
male:
relativer Verkehrswert: 897,75 /m WF/NF
Verkehrswert/Rohertrag: 12,89
Verkehrswert/Reinertrag: 16,72

Ergebnisse
Ertragswert: 59.000,00
Sachwert: ----
Vergleichswert: -6.550,00
Verkehrswert (Marktwert): 59.000,00
Wertermittlungsstichtag 22.02.2017

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5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software

5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung

BauGB:
Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt gendert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

BauNVO:
Baunutzungsverordnung Verordnung ber die bauliche Nutzung der Grundstcke vom 23. Januar 1990
(BGBl. I S. 132), zuletzt gendert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

ImmoWertV:
Verordnung ber die Grundstze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstcken Immobilienwer-
termittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)

WEG:
Wohnungseigentumsgesetz Gesetz ber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. Mai
1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt gendert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 11. Mrz 2013 (BGBl. I S.
434)

5.2 Verwendete fachspezifische Software

Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Software-
programms Sprengnetter-ProSa Version 30.0 (Stand Oktober 2013) erstellt.

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6 Anlagen

6.1 Auszug aus dem Regioplan

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6.2 Lageplan mit Stellpltzen

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6.3 Grundrisse und Schnitt

6.3.1 Untergeschoss

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6.3.2 Obergeschoss

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6.3.3 Schnitt

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6.4 Objektfotos

6.4.1 Ansichten

Ansicht

Schaden an Sockelputz Gebuderckseite

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6.4.2 Treppenhaus

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6.4.3 Wohnung

Balkontr im Wohnzimmer

In Wohnzimmer integrierte Kche

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6.4.4 Bad

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6.4.5 Keller

Mieterkeller

Kellertreppe

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