CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS FP SAC

MEMORIA DESCRIPTIVA
PROYECTO DE ARQUITECTURA
2
EDIFICIO RESIDENCIAL LAS ORQUIDEAS

CALLE ARTURO DURAY N 168-172, 178-182

DISTRITO DE SURQUILLO

AGOSTO 2016
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MEMORIA DESCRIPTIVA DE PROYECTO DE ARQUITECTURA

Propiedad: Construcciones Inmobiliarias FP SAC.

Ubicacin: Calle Arturo Duray 168-172, 178-182, Distrito de Surquillo, Provincia
y Departamento de Lima.
Tipologa: Vivienda Multifamiliar
Fecha: Julio de 2016 2
1. Descripcin General del Predio
1.1. Ubicacin
Se encuentra ubicado en Calle Arturo Duray 168 y 178, con frente al parque Las
Orqudeas; Distrito de Surquillo, Provincia y Departamento de Lima
1.2. Del Terreno
Corresponde a dos lotes, actualmente en proceso de acumulacin, cuyos
linderos y medidas perimtricas resultantes son las siguientes:
-Frente: Sobre la Calle Arturo Duray, con 16.00 m.
-Lado Derecho: Con propiedad de terceros, con 20.00 m.
-Lado Izquierdo: Con propiedad de terceros, con 20.00 m.
-Fondo Con propiedad de terceros, con 16.00 m.
-Encerrando un rea de 320.00 m2

2. Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Segn Certificados N 002-2016-SOPC-GDU-MDS y N 026-2016-SOPC-GDU-
MDS
rea de Tratamiento Normativo: II
Zonificacin: RDM
Frente Normativo: 8.00 ml
rea Normativa: (Multifamiliar) 150.00 m2
Usos Permitidos: Unifamiliar/Multifamiliar
Altura de Edificacin: 7 pisos ms azotea*
rea libre: 35%
Retiros: Frente 3.00 m.
Estacionamientos: 1 cada 1.5 viviendas
*El predio materia del proyecto es un lote con un rea de 320 m2, siendo
mayor al mnimo normativo, en tal sentido, tanto el rea como los linderos del
terreno cumplen con lo sealado en el Anexo 4 de la Ordenanza 1075 MML
que establece que la altura normativa, para terrenos de ms de 300 m2 con
frente a parque, es de 07 pisos.
Nota: el proyecto cuenta con anteproyecto aprobado:
Expediente n 1793-16
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3. Sobre la altura mxima propuesta

Los parmetros Urbansticos y Edificatorios y la normativa local, establecen como
altura normativa 7 pisos ms azotea, no obstante el proyecto propone una altura
de 8 pisos, basado en los siguientes fundamentos de carcter tcnico -
normativos:
3.1. Precisiones conceptuales normativas
3.1.1. Con respecto a la altura de edificacin
RNE - NORMA G.040: DEFINICIONES 2
Altura de la edificacin: Es la dimensin vertical de una edificacin.
Es establecida como parmetro en el Plan Urbano o de Desarrollo
Urbano, para el lote donde se construir la obra. Se mide en el punto
ms alto de la vereda del frente principal de acceso de personas al
inmueble a edificar, sobre el lmite de propiedad.
En caso de no existir vereda, se tomar el nivel de la calzada ms 0.15
m. En caso que el ingreso sea por una esquina, se tomar el nivel de la
esquina. La altura total incluye el parapeto superior sobre el ltimo
nivel edificado. En caso que exista acceso por dos frentes de distinto
nivel se tomar el nivel ms alto. No incluye los tanques elevados, ni
las casetas de los equipos para los ascensores. En los casos en que la
altura de la edificacin este indicada en pisos, cada piso se considera
de 3.00 m. En caso que est fijada en metros y en pisos
simultneamente, prima la altura en metros
Esta definicin de carcter oficial, prioriza en todo momento, que la altura de
edificacin es una dimensin, que debe ser medida en metros y no contada
en pisos, ya que las alturas de entre pisos en cada nivel pueden variar de
2,50 m a 3.00 m, impidiendo que se pueda tener un perfil urbano uniforme
3.1.2. Con respecto a la altura del semistano y primer piso
RNE - NORMA G.040: DEFINICIONES
Retiro: Es la distancia que existe entre el lmite de propiedad y el
lmite de edificacin. Se establece de manera paralela al lindero que le
sirve de referencia. El rea entre el lindero y el lmite de edificacin, forma
parte del rea libre que se exige en los parmetros urbansticos y
edificatorios.
Semi stano: Es la parte de una edificacin cuyo techo se encuentra
hasta 1.50 m. por encima del nivel medio de la vereda. El semi stano
puede ocupar los retiros, salvo en el caso de retiros reservados para
ensanche de vas. Puede estar destinado a vivienda.
Primer piso: Nivel de un edificio que est inmediatamente sobre el
terreno natural, sobre el nivel de stano o semistano , o
parcialmente enterrado en menos del cincuenta por ciento (50%) de la
superficie de sus paramentos exteriores.
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RNE - NORMA A.010: CONDICIONES GENERALES DE DISEO

Artculo 11.- Los retiros frontales pueden ser empleados para:
a) La construccin de gradas para subir o bajar como mximo
1.50 m del nivel de vereda.
b) La construccin de cisternas para agua y sus respectivos
cuartos de bombas.
c) La construccin de casetas de guardiana y su respectivo bao.
d) Estacionamientos vehiculares con techos ligeros o sin techar.
2
e) Estacionamientos en semistano, cuyo nivel superior del
techo no sobrepase 1.50 m por encima del nivel de la vereda
frente al lote. En este caso la rampa de acceso al
estacionamiento en semi-stano podr iniciarse en el lmite de
propiedad.
(..)
Con estas definiciones de deja en claro que el semistano puede tener una
altura de techo de hasta 1,50 m medidos sobre la vereda, pudiendo ocupar
los retiros sin estar afectado por el lmite de edificacin.
En tal sentido, y como est explcitamente sealado en la definicin, el primer
piso de la edificacin puede ser contado a partir del techo del semistano,
quedando recin en este nivel, afectado por los retiros y lnea de edificacin.
Por lo tanto a toda altura normativa dada en pisos, se le debe considerar el
derecho a una altura adicional de semistano de hasta 1.50 m. Asimismo,
segn la Norma G40 Definiciones a cada piso le corresponde una altura
mxima de 3.00 m

3.2. Sobre el derecho de altura edificatoria segn normativa vigente

3.2.1. La altura normativa, segn lo dispuesto por la Ordenanza 1075
MML, establece 07 pisos para terrenos de ms de 300 m2 frente a
parque.
3.2.2. De acuerdo con las disposiciones distritales vigentes, se reconoce el
derecho a construir una altura adicional a la altura normativa, para uso
de azotea
3.2.3. Considerando que, el Artculo nico de la Norma GE. 040,
Definiciones, del RNE: establece la altura de 3.00 m por piso, la altura
equivalente en metros para 07 pisos ms azotea, sera:

Altura equivalente en Metros: (8 x 3m) = 24.00 m

3.2.4. Asimismo, en la misma Norma GE. 040 Definiciones y en el Artculo

11 de la Norma A.010, se establece que el Nivel de Piso Terminado
del Primer nivel del edificio, puede tener una altura de 1.50 m,
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adicionales a la altura total en pisos, para permitir la construccin de

semistano. En tal sentido la altura normativa en metros, segn
parmetros vigentes sera:

Altura Normativa en Metros Lineales: 24.00 m + 1,50 m = 25.50 m

3.3. Sobre la altura propuesta

3.3.1. Considerando lo dispuesto en la Norma A 010 - Artculo 22 del RNE, 2
con una altura de entrepisos de 2.40 y una losa de techo de 0.25,
tendramos una altura terminada de entrepisos de 2.65 m.
Considerando que el proyecto propuesto propone 1.37 m como Nivel
de Piso Terminado del primer nivel; descontando dicha altura de la
altura normativa vigente calculada en metros, tendramos lo siguiente:

Altura equivalente en pisos de 2.65: (25.50 1.37) / 2.65 m = 9.11 pisos

Equivalente a 8 pisos ms azotea

3.3.2. La altura propuesta para el proyecto es de 8 teniendo una altura total

de 22.52 m.
En tal sentido, la altura propuesta estara 2.98m por debajo de la
altura normativa vigente expresada en metros.
3.4. Sobre el entorno urbano
Es importante sealar que en los alrededores del Parque Las Orqudeas ya
existen edificios de mayor altura a la propuesta, como se puede apreciar en
las siguientes fotos
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4. Del Proyecto en consulta

4.1. Distribucin Arquitectnica del Multifamiliar
El Proyecto plantea un edificio multifamiliar de 8 pisos, un semistano y dos
stanos, resuelto con la siguiente distribucin

Semistano NPT 1.33: Circulacin vertical y estacionamientos. Hall de

distribucin, llega escalera de evacuacin y ascensor desde primer piso; patio de 2
maniobras, llega rampa de ingreso vehicular desde el nivel de la calle. Cuenta con
6 estacionamientos simples.

Stano 1 NPT 4.03: Circulacin vertical y estacionamientos. Hall de

distribucin, llega escalera de evacuacin y ascensor desde el semistano; patio
de maniobras, cuarto de basura; llega rampa de ingreso vehicular desde el nivel
de semistano. Cuenta con 7 estacionamientos simples.

Stano 2 NPT 6.73: Zona tcnica. Llega escalera del Stano 1; rea de exclusa
de seguridad, con puertas corta fuego; cuarto de bombas, que cuenta con sistema
de presin constante, bomba jockey para sistema contra incendios y pozo
sumidero con bombas sumergibles; cisternas de agua de consumo domstico y
cisterna de agua contra incendios.

1er Piso NPT + 1.37: Ingreso peatonal llega desde nivel de calle con escalera del
ingreso y elevador para discapacitados a vestbulo de ingreso, escalera de
evacuacin y ascensor. Llega escalera y ascensor desde semistano a rea
comn que distribuye a dos departamentos: 101 tipo de 2 dormitorios con terraza
y jardn; 102 tipo de 3 dormitorios con terraza y jardn. En la parte exterior, al nivel
de la calle cuenta con 2 estacionamientos simples, rampa de ingreso vehicular e
ingreso peatonal al edificio.

2do Piso NPT + 4.02 (tpico): Llega escalera de evacuacin con vestbulo previo
y zona comn de acceso a ducto de montantes y hall de distribucin. Llega
ascensor desde el primer piso; dos departamentos: 201 y; 202 de 3 dormitorios,
respectivamente.

3er Piso NPT + 6.67 (tpico): Llega escalera de evacuacin con vestbulo previo
y zona comn de acceso a ducto de montantes y hall de distribucin. Llega
ascensor desde el segundo piso; dos departamentos: 301 y 302 de 3 dormitorios,
respectivamente.

4to Piso NPT + 9.32 (tpico): Llega escalera de evacuacin con vestbulo previo
y zona comn de montantes y hall de distribucin. Llega ascensor desde el tercer
piso; dos departamentos: 401 y 402 de 3 dormitorios, respectivamente.

5to Piso NPT + 11.97 (tpico): Llega escalera de evacuacin con vestbulo previo
y zona comn de acceso a ducto de montantes y hall de distribucin. Llega
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ascensor desde el cuarto piso; dos departamentos: 501 y 502 de 3 dormitorios,

respectivamente.

6to Piso NPT + 14.62: Llega escalera de evacuacin con vestbulo previo y zona
comn de acceso a ducto de montantes y hall de distribucin. Llega ascensor
desde el quinto piso; dos departamentos 601 y 602 de 3 dormitorios,
respectivamente.

7mo Piso NPT + 17.27: Llega escalera de evacuacin con vestbulo previo y zona
comn de acceso a ducto de montantes y hall de distribucin. Llega ascensor 2
desde el quinto piso; dos departamentos 701 y 702 de 3 dormitorios,
respectivamente.

8vo Piso NPT + 19.92: Llega escalera de evacuacin con vestbulo previo y zona
comn de acceso a ducto de montantes y hall de distribucin, sube escalera de
gato de acceso al techo, para mantenimiento de equipos. Llega ascensor desde el
quinto piso; dos departamentos 801 y 8702 de 3 dormitorios, respectivamente.
Los 16 departamentos tienen las siguientes caractersticas:
16 rea Terrazas rea
Pisos Tipo
Departamentos techada y patios ocupada
101 flat 76.00 21.68 97.68
1
102 flat 88.02 33.65 121.67
201 flat 98.07 98.07
2
202 flat 94.59 94.59
301 flat 98.07 98.07
3
302 flat 94.59 94.59
401 flat 98.07 98.07
4
402 flat 94.59 94.59
501 flat 98.07 98.07
5
502 flat 94.59 94.59
601 flat 98.07 98.07
6
602 flat 94.59 94.59
701 flat 98.07 98.07
7
702 flat 94.59 94.59
801 flat 98.07 98.07
8
802 flat 94.59 94.59
Total 1,692.33 74.29 1,766.62

ESTACIONAMIENTOS
Semistano 6
Stano 1 7
Retiro 2
TOTAL ESTACIONAMIENTOS 15
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4.2. reas Construidas:

METRADO DE A. CONSTRUIDA
NIVEL M2
Stano tcnico 75.65
Semistano (estacionamientos) 314.55
Stano (estacionamientos) 314.55 2
Piso 1 216.00
Piso 2 216.00
Piso 3 216.00
Piso 4 216.00
Piso 5 216.00
Piso 6 216.00
Piso 7 216.00
Piso 8 216.00
2,432.7
TOTAL A. TECHADA
5

4.3. Sobre las dimensiones del pozo de iluminacin y ventilacin

Estando ubicado en esquina los ambientes gozan de una adecuada iluminacin y
ventilacin natural hacia el exterior. Donde no es posible se han previsto ductos
con ventilacin mecnica en bao y pozos de iluminacin para el resto de
ambientes. Estos pozos sirven a ambientes desde el 1er a la azotea cumpliendo
con el tercio de la altura establecido por el RNE.
Segn el Reglamento Nacional de Edificaciones, Norma A.010, Captulo III,
Artculo 19 se dispone lo siguiente:
Los pozos para iluminacin y ventilacin natural debern cumplir con las
siguientes caractersticas:
()
Para viviendas en edificaciones multifamiliares:
a) Tendrn dimensiones mnimas de 2,20 m por lado, medido entre las
caras de los paramentos que definen el pozo.
b) La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de
dormitorios, estudios, salas y cernedores, que se sirven del pozo medida en el
punto central o eje del vano y el muro opuesto que conforme el pozo no debe ser
menor a un tercio de la altura del paramento ms bajo del pozo, medido a partir
de 1,00 m sobre el piso ms bajo.
c) La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de servicio,
cocinas y patios de servicio techados que se sirven del pozo, medida en el punto
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central o eje del vano, y el muro opuesto que conforma el pozo, no debe ser
menor a un cuarto de la altura total del paramento ms bajo del pozo, medido a
partir de 1,00 m sobre el piso ms bajo.
Cuando la dimensin del pozo perpendicular a los vanos a los que sirve, es
mayor en ms de 10% al mnimo establecido en los incisos b) y c) anteriores, la
dimensin perpendicular del pozo se podr reducir en un porcentaje proporcional
hasta un mnima de 1,80 m
En edificaciones de 15 metros de altura o ms, cuando la dimensin del pozo
perpendicular a los vanos a los que sirve, es menor hasta en 20% al mnima
establecido en los incisos b) y c) anteriores, la dimensin mnima perpendicular del 2
pozo deber aumentar en un porcentaje proporcional
Considerando el nivel de techo terminado, la altura mxima es de 22.52 m.,
descontando 1.37 m (NPT del 1er nivel) y 1.00 del nivel ms bajo, tenemos una
altura de 20.15 m.
Por lo que correspondera a 1/3 de 20.15 = 6.716 ml de dimensin.
Acogindonos al ltimo prrafo del mismo artculo, consideramos una reduccin
en 20%, tenemos un ancho mnimo de:

6.716 x 0.80 = 5.37

La distancia perpendicular del pozo, es de 8.15 m, la misma que excede al

mnimo normativo correspondiente.

5. Costo de obra
5.1. Costo de la Edificacin (Sub total A)
Tomando en consideracin, el cuadro de valores unitarios oficiales para la Costa,
al mes de marzo de 2016 (ver anexo 1), se han considerado las siguientes
categoras y valores respectivos:
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5.2. Costo obras complementarias (Subtotal B)

Cercos: S/.266.58 x 13 = 3,465.54
Puerta garaje: S/.268.27 x 3= 804.81
Subtotal B: S/. 4,270.35

5.3. Costo total obras 2

Subtotal A: S/. 2500,981.85
Subtotal B: S/. 4,270.35
-----------------------------
Total S/.2505,252.20

Son dos millones quinientos cinco mil doscientos cincuenta y dos y 20/100

Profesionales Responsables

____________________________ _____________________________

Representante Legal

________________________________
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2
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ANEXO 1