Olivia Franco

Fiche de niveau 3. Droit des contrats / Le contrat /

2007

Les contrats prparatoires

Les contrats prparatoires, parfois appels avant-contrats, permettent de prparer la
conclusion du contrat dfinitif en faisant natre des obligations la charge dune ou
plusieurs parties. Ils naissent de la rencontre des volonts et se distinguent donc de
loffre de contracter. Ne sont tudis ici que les principaux contrats prparatoires : le
pacte de prfrence, la promesse unilatrale et la promesse synallagmatique.
La difficult majeure des contrats prparatoires est la dtermination de leur sanction. En
effet, le contrat prparatoire ne donne naissance qu une obligation de faire (conclure
un contrat dfinitif), qui se rsout normalement en dommages et intrts (article 1142
du C. civ.).

Le pacte de prfrence

Le pacte de prfrence est le contrat par lequel une personne (le promettant) sengage
envers une autre personne qui laccepte (le bnficiaire de la promesse) lui proposer en
priorit la conclusion dun contrat si elle se dcidait conclure. Laccord porte sur le
principe mme du contrat, et non sur ses conditions essentielles qui nauront pas tre
dtermines avec prcision. Seul le promettant est engag. Son engagement ne porte
pas sur la conclusion du contrat mais sur le fait quil propose en priorit au bnficiaire
de la promesse la conclusion du contrat. Le pacte de prfrence est en cela moins
contraignant que la promesse de contrat.
La violation du pacte par le promettant entrane sa condamnation des dommages et
intrts. Il pourrait toutefois y avoir annulation du pacte et substitution du bnficiaire
lacqureur si le tiers acqureur a eu connaissance, lorsquil a contract, de lexistence du
pacte de prfrence, et de lintention du bnficiaire de sen prvaloir (Ch. Mixte, 26 mai
2006, Bull. civ. n4).

La promesse unilatrale

La promesse unilatrale est le contrat par lequel une personne (le promettant) sengage
envers une autre qui laccepte (le bnficiaire de la promesse) conclure un contrat
des conditions dtermines si ce dernier en manifeste le souhait dans un certain dlai. Ce
contrat prsente un intrt lorsque lune des parties est dcide conclure le contrat
dfinitif, tandis que lautre ne lest pas.
Contrairement la promesse synallagmatique, il sagit dun contrat unilatral par lequel
seul le promettant est engag : il sengage conclure le contrat pendant un certain dlai,
dit dlai doption. Cependant, et alors mme quil sagit dun contrat, la jurisprudence a
estim que la promesse unilatrale pouvait tre rtracte avant la leve de loption.
Le promettant ne sexpose qualors au paiement de dommages et intrts.
Le bnficiaire dune promesse unilatrale ne sengage pas, quant lui, conclure le
contrat. Sil lve loption pendant le dlai dtermin, alors le contrat dfinitif sera form.
Cest pourquoi, contrairement au pacte de prfrence, le contenu du contrat doit tre
suffisamment dtermin.

La promesse synallagmatique

Il y a promesse synallagmatique lorsque les deux parties sengagent rciproquement

conclure un contrat dtermin. Contrairement la promesse unilatrale, les deux parties
sont engages. Lintrt dune telle promesse est vident lorsque le contrat dfinitif
requiert une formalit particulire pour sa validit, ou lorsque les parties ont besoin dun
dlai supplmentaire, par exemple pour lobtention dun prt.
Larticle 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente . Cette
solution a t largie par la jurisprudence de nombreux contrats (notamment au
contrat de bail). Le non respect de la promesse sera alors trait comme le non respect du
contrat dfinitif, et lexcution force du contrat pourra tre ordonne. Cependant, cette
solution ne vaut que lorsquil sagit dun contrat consensuel ne ncessitant
laccomplissement daucune formalit pour sa validit. En cas de contrat non consensuel,
(solennel ou rel), les parties se sont engages, par la promesse synallagmatique,
conclure le contrat et donc raliser les formalits ncessaires cette conclusion. En cas
de non ralisation de ces formalits, le contrat dfinitif nest donc pas form. La
jurisprudence dcide alors que lexcution force en nature du contrat dfinitif est
impossible.

Bibliographie

V. Collart-Dutilleul, Les contrats prparatoires la vente dimmeuble : les risques de

dsordre , Droit et patrimoine, dc. 1995, p. 58.

D. Mazeaud, Mystres et paradoxes de la priode contractuelle , Mlanges Ghestin,

LGDJ, 2001, p. 637.

J. Schmidt-Szalewski, La force obligatoire lpreuve des avant-contrats , RTD civ.,

2000, p. 25.

R.N. Schutz, Lexcution des promesses de vente , Defrnois 1999, p. 833.