Bloque 20 III 20 Tema 203

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIN. GESTIN PATRIMONIAL.
Coste de reposicin o reemplazamiento: coste actual. La depreciacin

de los bienes inmuebles: sus clases. Rentabilidad de los inmuebles
TEMA
urbanos. Rendimiento y gastos. Actualizacin de rendimientos (rentas)
3 presentes y futuros. Influencia de la legislacin sobre arrendamientos
urbanos y de las limitaciones administrativas de la rentabilidad en el
valor de los inmuebles.
Objetivos:
Mtodo del coste: principio del valor residual; aplicabilidad y finalidades;
utilizacin en la normativa del mercado hipotecario, catastral y
urbanstica.
Clculo del coste actual: clculo del VRB, componentes; clculo del VRN.
Depreciacin: econmica, funcional y fsica; valor inicial y valor residual;
vida til; mtodos de amortizacin.
Rentabilidad: concepto desde distintos puntos de vista; rentabilidad en
distintos inmuebles; factores a tener en cuenta; conceptos bsicos;
comparacin con mercado de renta fija.
Mtodo de actualizacin: actualizacin de la renta actual y actualizacin
de las rentas esperadas.
Influencia de la legislacin sobre arrendamientos urbanos: caractersticas
de los distintos contratos de arrendamiento en funcin de la normativa a
la que estn sujetos. Otras limitaciones de la rentabilidad: tratamiento en
las sucesivas normas.
BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 1

1. Coste de reposicin o reemplazamiento: coste actual.
Mtodo del coste.
El mtodo del coste est basado en el principio del valor

residual. La Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, expresa este principio del siguiente modo:
El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un
inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores
atribuibles al resto de los factores.
Esta definicin nace de la experiencia de que el coste de un
producto es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, con
la consideracin, como un componente ms, del beneficio y su
cuantificacin como un coste adicional.
El mtodo del coste permite calcular el coste de reposicin o

reemplazamiento, bruto o neto, de toda clase de edificios y elementos
de edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin, o terminados,
e incluso para la hiptesis de terminacin del edificio.
El coste de reposicin o reemplazamiento es el coste total estimado
que supone reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales
caractersticas y calidad, realizado con materiales y tecnologa actuales.
Hay que distinguir los conceptos de reponer y reemplazar:

- reponer es volver a poner una cosa en el estado que antes tena
- reemplazar es poner en lugar de una cosa otra que haga sus
veces
Por tanto, en el caso del mtodo del coste, es ms correcto
semnticamente utilizar el trmino de reemplazamiento.
El mtodo del coste es aplicable a todos los edificios y/o

elementos de un edificio.
Como coste, en sentido estricto, no sera aplicable a los inmuebles
al tener stos el componente suelo, ya que para obtener el valor del
suelo no es posible aplicar el mtodo del coste; esta dificultad se salva,
en la prctica, utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por
otros mtodos) como un coste ms del proceso de produccin
inmobiliaria.

El mtodo del coste es adecuado cuando se valora para los
siguientes fines:
1. Valoracin del coste de un proyecto en construccin.

2. Valoracin de edificaciones en un proyecto de expropiacin.
3. Valoracin de edificaciones en los supuestos de ruina.
4. Valoracin de las indemnizaciones en las edificaciones en un
proyecto de reparcelacin.
5. Clculo de las amortizaciones.
6. Clculo del coste de emplazamiento de algn activo fijo que se
prev construir directamente por una empresa.
7. Control de la marcha y gastos de una obra en curso.
8. Certificaciones para las entregas parciales de prstamos
hipotecarios a la construccin.
9. Valoracin para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a
una explotacin econmica.
El mtodo del coste consiste en calcular el valor del inmueble como

la suma de lo siguiente:
- el valor de mercado correspondiente al solar.
- el coste de construccin del edificio.
- los gastos necesarios para edificar el inmueble.
El clculo del coste de reemplazamiento tiene como fin conocer las

inversiones que debe realizar la persona (fsica o jurdica) que va a
construir un edificio determinado.
Puede calcularse como:
- valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo
- valor de reemplazamiento neto (VRN) o a la situacin real que
presenta a la fecha de la valoracin.
En la normativa de valoracin del mercado hipotecario, es

obligatorio el clculo del valor de reemplazamiento, aunque sea a efecto
meramente informativo, por lo tanto se calcula en todos los edificios y
elementos de un edificio, en proyecto, en construccin o rehabilitacin, o
terminados, e incluso para la hiptesis de terminacin del edificio.
Puede convertirse en el valor de tasacin (en inmuebles ligados a
explotaciones econmicas y edificios en construccin o rehabilitacin sin
consideracin alguna del edificio terminado)
Tambin se utiliza para realizar el valor de seguro de incendios y
sirve para realizar el seguimiento de las inversiones en ejecucin,

determinando el coste y el porcentaje de las obras realizadas en
cualquier momento.
En cuanto a la utilizacin del mtodo del coste en la normativa

catastral, el Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueban las
normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del
suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece lo siguiente en
la Norma 12:
Para valorar las construcciones se utilizar el valor de reposicin,

calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carcter
histrico-artstico, deprecindose, cuando proceda, en funcin de la
antigedad, estado de conservacin y dems circunstancias
contempladas en la Norma 14 para su adecuacin al mercado.
Se entender por coste actual el resultado de sumar al coste de
ejecucin, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e
importe de los tributos que gravan la construccin.
Por tanto, el Real Decreto 1020/1993 no incluye los GAP (gastos de

administracin del promotor) en el coste a nuevo, que en cambio s que
estn incluidos en la Orden ECO/805/2003.
En la Norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las

construcciones, que son:
- Coeficiente H). Antigedad de la construccin.
- Coeficiente I). Estado de conservacin.
En cuanto a su utilizacin en la normativa urbanstica, el Real

Decreto Legislativo 2/2008, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo, nicamente se refiere al mtodo del
coste para las valoraciones en suelo rural, estableciendo lo siguiente:
Artculo 23. Valoracin en el suelo rural.

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
b. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando
deban valorarse con independencia del suelo, se tasarn
por el mtodo de coste de reposicin segn su estado y
antigedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoracin.

Clculo del coste actual.
1. Clculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo.
El VRB es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar,

en la fecha de la valoracin, un activo por otro nuevo y moderno, de las
mismas caractersticas (con la misma capacidad y utilidad de la
propiedad existente) pero que utilice tecnologa y materiales de
construccin actuales.
El VRB se calcula como la suma de los siguientes componentes:
VRB = F+CC +IN +H +L +T +GAP
F: valor de mercado de suelo.

CC: coste de la construccin por contrata, considerndose como tal
la suma del coste constructor, es decir, el coste de ejecucin material
ms los gastos y beneficios del constructor.
IN: impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la
formalizacin de la adquisicin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y
en su caso, para la declaracin de obra nueva del inmueble.
H: honorarios tcnicos por proyecto y direccin de obras.
L: licencias de la construccin.
T: tasas de la construccin.
GAP: gastos de administracin del promotor.
Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoracin.
El mtodo de clculo del VRB es un mtodo directo porque parte,

tericamente, del conocimiento del valor del terreno y de todos los
dems gastos.
Con este mtodo se obtiene una excelente indicacin del valor, ya
que nadie pagara por una propiedad ms de lo que le costara comprar el
terreno y construir el edificio, con unos mrgenes razonables de
beneficio.
Igualmente, las cantidades monetarias obtenidas con el mtodo del
coste, comparndolas con las obtenidas con el mtodo de comparacin
con el mercado y con el mtodo de actualizacin de rentas, nos indican si
la demanda efectiva del mercado transforma coste en valor.

Clculo de los componentes del VRB.
1.1. Valor de mercado de suelo (F).
Se puede obtener el valor del suelo:

- por aplicacin del mtodo de comparacin: mediante la
comparacin de ventas similares existentes en el mercado
- por aplicacin del mtodo del valor residual a los valores de
referencia del mercado inmobiliario.
El valor de repercusin del suelo se define como el cociente

entre el valor de mercado del solar urbanizado y la superficie
construida o construible, sobre y bajo rasante.
Se puede expresar:
- en euros/m2 de parcela, para parcelas con viviendas
unifamiliares o, en algunos casos, con naves industriales
- en euros/m2 construido, para el resto de los inmuebles y para
cada uno de los diferentes usos funcionales (viviendas, oficinas,
locales, garajes, etc.) que tiene o puede tener el inmueble.
En el caso de inmuebles en rehabilitacin, el valor de mercado
del terreno se sustituir por el valor de mercado previo al inicio de
las obras de edificacin a rehabilitar (suelo ms construccin
existente utilizable)
1.2. Coste de construccin por contrata (CC).
Es la inversin total para reemplazar el edificio valorado por otro

completamente nuevo y moderno de iguales caractersticas y calidad,
realizado con materiales y tecnologas actuales.
Es el resultado de un proceso industrial y se obtiene como la suma

de los costes que intervienen en el proceso:
- coste de ejecucin material de las obras
- gastos generales de la obra y de la empresa constructora
- beneficio de la empresa constructora
- coste de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la parcela
Es decir, es la suma de todos los gastos e inversiones necesarias
para construir fsicamente el edificio.
Para la determinacin del coste de ejecucin material de las obras

se pueden utilizar los siguientes mtodos:

a) Realizacin de un presupuesto exhaustivo: requiere la
descomposicin del edificio en partidas unitarias, elementos y
subelementos, a cada uno de los cuales deben aplicarse los costes de
materiales, mano de obra y medios auxiliares.
Por ser demasiado laborioso no suele utilizarse, a pesar de ser muy
exacto.
b) Realizacin de un presupuesto simplificado: consiste en aplicar

un precio unitario a cada componente de la construccin (cimentacin,
estructura, albailera, cubierta, etc.)
Tampoco suele utilizarse por ser laborioso, aunque bastante menos
que el anterior.
c) Actualizacin del coste histrico: conocido el coste original del

inmueble, consiste en actualizarlo a base de aplicar un coeficiente que
convierta los costes iniciales en euros actuales.
Es difcil conocer la evolucin de los costes de construccin a lo
largo del tiempo, y por tanto slo se utiliza en algunos casos muy
concretos, en los que es difcil conseguir costes comparables, como por
ejemplo, en las valoraciones de puertos deportivos, remontes de
estaciones de esqu, parques de atracciones y otros.
d) Utilizacin del mtodo unitario: consiste en estimar un coste

unitario para el inmueble que se tasa, en funcin de las caractersticas
del mismo, en cuanto a uso funcional (vivienda, local comercial, etc.),
tipologa edificatoria (asilada, pareada, etc.), materiales empleados y
tecnologa utilizada.
La estimacin del coste unitario de las diferentes tipologas se
puede obtener de las siguientes fuentes de informacin:
- empresas constructoras de la zona
- profesionales tcnicos con experiencia de la zona
- promotores inmobiliarios de la zona
- revistas especializadas del sector inmobiliario y de la
construccin
Este mtodo unitario es el ms sencillo y prctico, y por tanto es el
que ms se utiliza.
Los gastos generales de la obra y de la empresa constructora se

pueden distribuir de la siguiente forma:
1. Gastos generales de la obra que incluyen:
Personal tcnico (jefe de obra, encargados)

Servicios (electricidad, agua)
Instalaciones de seguridad y salud (caseta de obra, vestuarios)
Instalaciones de seguridad
2. Gastos generales de la empresa constructora compuestos por:

Personal (direccin, tcnicos, asesora, administracin)
Seguros (responsabilidad civil, decenal, incendio, robo)
Local (oficina, mobiliario, telfono)
En el beneficio del constructor debe considerarse el beneficio de la

empresa constructora, atendiendo al porcentaje habitual en la
contratacin de obras, que corresponda al inmueble que se est
valorando, en la fecha de la valoracin y a la zona en que est emplazada
la construccin.
El coste de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la parcela

es especialmente relevante en los casos de edificacin aislada y
frecuentemente se incorpora al coste de ejecucin material, ya que
tambin viene incrementado por los gastos generales del constructor y su
beneficio industrial.
Todos los costes econmicos y ratios medias del sector de la

produccin inmobiliaria sern obtenidos a partir del anlisis del mercado
de la construccin en la zona donde se est valorando.
En el coste de ejecucin material no se deber incluir el coste de

los elementos no esenciales de la construccin que sean fcilmente
desmontables o recuperables.
En el caso de edificios de carcter histrico artstico, se tendr en

cuenta, adems, el valor individualizado de los elementos de la
edificacin que le confieren este carcter particular.
1.3. Honorarios tcnicos (H)
Son los honorarios de los profesionales que intervienen en el

proyecto y en la ejecucin de la obra de construccin: proyecto bsico,
proyecto de ejecucin, proyectos especficos de instalaciones, estudio de
seguridad y salud, estudio de impacto ambiental, proyecto de instalacin
de energa solar, de movilidad y otros; y de la direccin de obras,
incluyendo la ejecucin y direccin de todos los proyectos anteriores.

Tambin se computarn los honorarios por el control de calidad de
los materiales, proyecto de emergencia, los proyectos de instalacin de
las actividades y otros.
1.4. Coste de licencias y tasas de construccin (L+T)
En este coste se incluyen las tasas por tramitacin y obtencin de

la licencia municipal de obras, ocupacin de la va pblica, vallados, etc.,
as como el impuesto por la realizacin de las obras sometidas a licencia
municipal.
El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del
proyecto de la obra, pudiendo existir discrepancias entre el coste real de
la misma y el de proyecto.
1.5. Gastos de administracin del promotor (GAP)
En estos gastos se incluyen todos los que tiene que realizar el

promotor en su trabajo, y que resultan imprescindibles en el proceso de
edificacin, como son:
- salarios del personal de la promotora
- material
- alquiler o amortizacin del local
Se debern aportar las ratios medias correspondientes a

promotores inmobiliarios de la zona, del tamao adecuado a la
edificacin objeto de la valoracin, independientemente del promotor
especfico que promueve las obras.
En ningn caso deben considerarse como gastos de administracin

del promotor los siguientes:
- el beneficio del promotor
- los gastos financieros de la promocin inmobiliaria
- los gastos de comercializacin de las diferentes unidades
funcionales que componen la promocin.
Estos tres sumandos forman parte del valor de mercado, pero no
del valor de reemplazamiento.
En las valoraciones reguladas por la Orden ECO/805/2003, al

calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construccin o rehabilitacin,
para la hiptesis de edificio terminado, se podr aplicar un coeficiente
corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasacin,

de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de
terminacin de la obra, sin superar el incremento del ndice de precios al
consumo previsto oficialmente para el ao en curso.
2. Clculo del valor de reemplazamiento neto (VRN) o a la

situacin actual (depreciado por su estado real)
El valor de reemplazamiento neto (VRN) es el resultado de deducir

del valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo, la depreciacin
acumulada que tenga el activo en la fecha de la valoracin.
El VRN es aplicable exclusivamente a edificios o elementos de un
edificio terminado.
2. La depreciacin de los bienes inmuebles: sus clases.
La depreciacin se puede considerar como la prdida de valor de

un inmueble antiguo con relacin al mercado de nueva edificacin, es un
trmino general y amplio que abarca todas las influencias que ocasionan
perdida de valor y disminucin del precio de la propiedad.
Pueden considranse tres causas principales de depreciacin:
1. Cada en desuso o depreciacin econmica.
No es imputable directamente al bien, puede ser debida a

numerosas causas, tales como cambios en la vecindad o de un destino
ms elevado a uno inferior, disminucin de la poblacin, legislacin
urbana que modifique la aparicin de edificaciones no deseables,
establecimiento de actividades molestas, etc.
2. Prdida de utilidad o depreciacin funcional.
Corresponde de manera general con el propio edificio, con el paso

del tiempo van mejorando las tcnicas constructivas y las calidades tanto
edificatorias como de materiales de construccin, y por tanto, los edificios
antiguos van perdiendo valor en comparacin con los nuevos, como

ejemplos podemos indicar existencia de plazas de aparcamiento, mejoras
en aislamientos trmicos y acsticos, etc. Los casos ms representativos
de este tipo de depreciacin son los edificios de oficinas que no se han
ido adecuando a los nuevos planteamientos laborales, o las viviendas que
no se han adaptado a las necesidades y gustos de sus inquilinos.
3. Deterioro o depreciacin fsica edad de la edificacin.
Es la causa ms evidente de depreciacin y es inherente a la

propiedad misma. Generalmente este deterioro es el resultado del
desgaste natural por el transcurso del tiempo, y puede ser parcialmente
frenado por obras de conservacin y consolidacin si el paso de los aos
ha provocado lesiones que pueden ser consideradas como exponentes de
ruina. El deterioro representa, no solamente la degradacin normal de los
materiales por el paso del tiempo, sino tambin la acumulacin de males
por falta de atenciones de conservacin, resultando ms significativo en
los edificios con construcciones econmicas que en los edificios que
tienen mejor calidad, sujetos, en cambio, a la cada en desuso funcional y
econmica, precisamente por tener una vida til mayor.
Centrndonos en la depreciacin de inmuebles, debemos sealar

que la depreciacin por edad o estado de vida (vejez de la edificacin o
vetustez) ms su depreciacin econmica, ms su depreciacin funcional
llegaran a su mximo cuando la edificacin (sin incluir el suelo) est
amortizada.
No obstante, la edificacin puede seguir produciendo rentas y

mantener un valor residual, no solamente como resultado de la
recuperacin de los materiales de derribo (aunque el derribo en trminos
generales se puede considerar como un minusvalor del solar con relacin
a otros que se encuentren libres de construcciones), sino tambin como
el que conserva la propia construccin, que en cierta medida se conserva
constante en el tiempo y hasta su brusca desaparicin por ruina tcnica,
llegando a tener solamente los rendimientos procedentes del capital del
suelo.
Normalmente la depreciacin de la construccin por las tres causas

indicadas anteriormente se suelen contemplar de manera conjunta, no
obstante, su estado de uso y destino influyen de forma muy caracterstica
en la depreciacin econmica y funcional, por lo cual, o bien se considera
una depreciacin conjunta, corregida con ndices o coeficientes en

funcin del estado de uso y destino de la construccin, o bien se
consideran distintas funciones de depreciacin para cada estado de
uso y destino posible de una edificacin en particular.
El ndice o coeficiente de depreciacin a aplicar se puede

obtener de diferentes funciones matemticas, que representan distintos
modelos de depreciacin, como pueden ser la amortizacin lineal, la
parablica, la logartmica, la exponencial, etc., en la cual la eleccin
depender del tipo de inmueble.
La depreciacin es un proceso real que se expresa formalmente

mediante la amortizacin, que es la imputacin al coste de la
produccin de la depreciacin experimentada por los elementos de activo
fijo, una parte del cual (y generalmente importante) es la formada por
los equipos de produccin, y que ser valorada como la diferencia entre
el valor inicial y el valor final.
Debemos de definir como valor inicial el precio de coste o

adquisicin (valor de origen) y frente a l, el valor residual o valor
final, que es el valor que un elemento patrimonial ha de tener despus
de cumplida su vida til, es decir, despus de terminado el proceso de
amortizacin del mismo.
Para el clculo de la depreciacin de un edificio, hemos de tener en

cuenta que hay que partir de un dato fundamental, que es la vida til
del mismo. sta depende de muchas circunstancias:
a) Del uso del edificio, pues ya se comprende que no se puede

asignar la misma vida til a un edificio de viviendas, con su
desgaste natural, que a un edificio industrial, a un edificio de
espectculos, o a uno comercial.
b) De un factor, que algunos autores denominan depreciacin

instantnea, que se refiere a la depreciacin de un edificio
por el mero hecho de no ser primera ocupacin, por
ejemplo, es sabido que una vivienda de segunda mano
pierde valor con respecto a otra de primera ocupacin.
c) De los gastos de mantenimiento y conservacin que se

inviertan en el inmueble y que normalmente son funcin de
sus propias caractersticas constructivas.

Dentro de los distintos criterios para determinar la vida til de
los inmuebles podemos sealar a modo de ejemplo la siguiente tabla que
determina la vida til de los inmuebles en funcin del uso del mismo:
Edificios de uso residencial y viviendas. 100 aos.

Edificios de oficinas. 75 aos.
Edificios comerciales y locales comerciales. 50 aos.
Edificios industriales. 35 aos.
Una vez definidos los conceptos bsicos relativos a la depreciacin

de los inmuebles, nos falta hacer referencia a los distintos mtodos de
amortizacin (lineal, parablica, logartmica, etc.) que hemos indicado
anteriormente:
El mtodo lineal o de cuotas fijas.

Segn este mtodo se amortiza todos los aos la misma cantidad,
por lo que la cuota de amortizacin es anual. Debemos sealar que en
este proceso se prescinde de la depreciacin instantnea, que desde el
punto de vista inmobiliario esta motivada por la mayor dificultad de
negociacin de un bien de segunda mano, por nuevo que sea, y que en
todo caso lo sera a un precio sensiblemente inferior al precio de compra.
Amortizacin parablica simple o el mtodo de los nmeros dgitos

crecientes.
Es frecuente considerar que la vejez o vetustez es menos marcada
durante los primeros aos inmediatos a la terminacin de la construccin
y aconseja una depreciacin determinada por la funcin:
Amortizacin = (edad real / edad previsible) ^2 * 100
Considerando la edad previsible como la edad media de un edificio.

En este caso cada cuota es directamente proporcional a los aos
transcurridos desde la adquisicin del bien.
Amortizacin logartmica o el mtodo de los nmeros dgitos en

sentido decreciente.
Se considera al entender que un inmueble se deprecia rpidamente
desde que se construye, siendo la velocidad de esta depreciacin debida
al desgaste muy intenso desde el principio, y que la depreciacin decrece

luego de manera continua, pero cada vez ms lentamente, tendiendo
hacia cero, al que llega al trmino mismo de la vida del inmueble.
Este argumento se basa en el envejecimiento tcnico, que sera
ms acusado en la primera parte de la vida de una construccin, teniendo
en cuenta que la duracin de las partes secundarias (instalaciones,
decoracin, etc.), es inferior a la duracin de la obra gruesa y, por
consiguiente, perece de una forma ms rpida en la fase inicial de su
utilizacin.
El mtodo del tanto fijo sobre una base amortizable decreciente.

Que consiste en aplicar una proporcin de amortizacin constante,
t, sobre la parte de valor que queda por amortizar.
3. Rentabilidad de los inmuebles urbanos. Rendimientos y gastos.
En economa, el concepto de rentabilidad hace referencia a la

diferencia entre las ganancias y prdidas en un determinado campo. Esta
diferencia puede ser positiva (plusvalas) o negativa (minusvalas).
La rentabilidad puede verse desde distintos puntos de vista:
Rentabilidad econmica (relacionada con el afn de lucro). Hace

referencia a que el proyecto de inversin de una empresa pueda generar
suficientes beneficios para recuperar lo invertido y la tasa deseada por el
inversionista.
Rentabilidad social (objetivo de las empresas pblicas, aunque

tambin perseguida por empresas privadas).
La rentabilidad financiera o "ROE" (en ingls, Return on equity)

relaciona el beneficio econmico con los recursos necesarios para obtener
ese lucro. A nivel empresa, muestra el retorno para los accionistas de la
empresa, que son los nicos proveedores de capital que no tienen
ingresos fijos.
La rentabilidad puede verse como una medida de cmo una

compaa invierte fondos para generar ingresos. Se suele expresar como
porcentaje.

A nivel de inmuebles debemos sealar dos tipos de bienes:
1. La compra de vivienda para uso del propietario.

La rentabilidad del bien inmueble vendr determinada por el
posible incremento del valor del bien con el paso del tiempo.
Para determinar la rentabilidad ser necesario calcular la
Tasa de Revalorizacin del Inmueble, que es la tasa anual
media a la que se espera se incremente el valor del bien
inmueble. Variar en el tiempo y es imposible de predecir
con cierto grado de certeza. Si supera a la tasa de inters, la
revalorizacin del inmueble superara a los costes financieros
originados por su compra o al coste de oportunidad. Si la
tasa de revalorizacin es inferior a la tasa de inters, la
alteracin de valor de la inversin ser inferior a los costes
de financiacin, generando una minusvala real an en el
supuesto de producirse una revalorizacin nominal.
2. Los bienes inmuebles destinados a inversin por medio del

alquiler.
En estos casos la rentabilidad estar formada por dos
factores, el indicado anteriormente (Tasa de Revalorizacin
del Inmueble) y los rendimientos debidos a las rentas
obtenidas del alquiler. Si los clculos se realizan por el
arrendatario, se considerar su importe neto, deducidos los
impuestos y gastos peridicos de conservacin y
mantenimiento. Si los clculos se realizan por el inquilino, se
considera su importe bruto, impuestos y cualquier otro gasto
peridico incluido. En ambos casos, se considerar una renta
peridica constante, actualizable anualmente en funcin de
la tasa de inflacin, tambin constante. Para simplificar la
actualizacin se debera aplicar la frmula correspondiente a
una renta perpetua, como si el inmueble tuviese una
duracin indefinida.
Sin embargo, hay muchos ms factores a tener en cuenta. La

compra encierra unos costes adicionales en impuestos (IVA o de

Transmisiones en el momento de la compra, e Impuesto de Bienes
Inmuebles anualmente), gastos de escritura y registro, seguro y
mantenimiento. Si se compra para arrendarlo a un tercero, hay que
aadir los riesgos de impago de las rentas y desperfectos imprevistos con
gastos de mantenimiento adicionales. Adems, existe una variable no
mencionada que supera normalmente en importancia relativa a todas
ellas. El valor del inmueble variar con el tiempo en funcin del ciclo del
negocio de construccin y, sobre todo, de su ubicacin o centricidad
(nica y especfica para cada inmueble).
Adems de todo lo indicado anteriormente, debemos hacer

referencia a una serie de conceptos bsicos para determinar de una
forma ms ajustada la rentabilidad de los inmuebles:
LA TASA DE ACTUALIZACIN debe elegirse prxima a la tasa libre

de riesgo. Se aconseja utilizar el EURIBOR a un ao. Si la comparacin se
realiza desde el punto de vista del comprador potencial, debe elegirse, al
menos, entre 0'33 y 0'8 puntos por encima, puesto que no conseguir un
coste inferior de financiacin mediante hipoteca. Si la comparacin la
realiza un vendedor potencial, debe elegir una tasa de inters muy
prxima al EURIBOR o ligeramente inferior, puesto que no tiene garantas
de poder obtener una rentabilidad mayor, sin riesgo, para el producto de
la venta. Una muy buena alternativa es utilizar la rentabilidad de la
Deuda Pblica a tres aos. La tasa de actualizacin se supone constante
(supuesto irreal que se realiza para simplificar los clculos. En realidad
los tipos de inters, cualquiera que sea el elegido, variarn a lo largo del
tiempo). La tasa de actualizacin se corrige con la tasa de inflacin.
LA TASA DE INFLACIN se supone constante e incrementa

anualmente las rentas. Se trata de otra simplificacin, ya que la tasa de
inflacin variar continuamente en el tiempo. La tasa de actualizacin,
como inters real, sera la diferencia entre la tasa de inters elegida y la
tasa de inflacin estimada. Cuanto ms elevada sea la inflacin, mayor
ser el valor actual que resulte de la capitalizacin de rentas.
EL VALOR DE COMPRA incluir todos los gastos e impuestos

aplicables. Si se trata del valor de VENTA se descontarn los gastos e
impuestos correspondientes. Se deben utilizar magnitudes homogneas
para expresar la renta de alquiler.

LA RENTA BRUTA, incluir todos los ingresos producidos por el bien
inmueble, es decir, la rentabilidad anual generada por el alquiler.
LA RENTA NETA, es la renta bruta a la cual se han descontado

todos los gastos producidos en el inmueble y un porcentaje por los
posibles huecos o periodos en los cuales el inmueble no genera rentas de
alquiler.
LOS GASTOS, sealando como los ms representativos:
1. Amortizacin del capital-construccin, que se deprecia

constantemente hasta quedar reducido al valor de los materiales
de derribo al final de su vida til.
2. Gastos de explotacin (servicios del inmueble, gastos de
comunidad, etc.)
3. Gastos fiscales que gravan la propiedad urbana en renta.
4. Gastos de conservacin y de mantenimiento, que estn
constituidos por las reparaciones necesarias para mantener el
inmueble en condiciones de producir rentas, y que de hecho
constituyen una inversin destinada a reducir la depreciacin del
inmueble y prolongar su vida til, evitando o paliando su natural
deterioro por el transcurso del tiempo y por el uso del inmueble.
En resumen:
En la renta producida por el inmueble, los alquileres percibidos

vienen a ser como los cupones recibidos por una inversin en renta fija
de cuanta equivalente al precio del inmueble. Cuanto mayor sea el valor
absoluto de las cantidades percibidas peridicamente y menor la tasa de
inters real (tipo de inters descontada la inflacin), mayor ser el valor
actual de las rentas.
La variacin patrimonial del bien inmueble que vendra a ser, en el

smil de renta fija indicado en el prrafo anterior, como la evolucin en
los mercados de la cotizacin de las obligaciones, o ttulos de renta fija.
Esta evolucin del precio del bien inmueble, presenta analogas y
diferencias con la evolucin de los ttulos de renta fija. De manera similar
a stos, tienen tendencia a subir cuando bajan los tipos de inters real,
debido a que se incrementa el valor actual de las rentas futuras
esperadas. A diferencia de los mercados de renta fija, la evolucin de sus
precios y de las rentas generadas depende tambin del ciclo econmico,

de la demanda y oferta real de inmuebles para su uso (no slo como bien
de inversin), as como de cualidades propias, individuales y especficas
de cada inmueble. Como consecuencia de ello, la evolucin de sus precios
se separa notablemente de la evolucin del ndice General de Precios. Si
los precios de los inmuebles se incrementan ms rpidamente que los del
resto de los bienes (IPC), se est generando una plusvala real de la
inversin con abstraccin de los tipos de inters. Se estn alterando los
precios relativos de los distintos bienes y, en consecuencia, las
preferencias de quienes los adquieren. Si, adems, el coste de
financiacin es bajo, con tipos de inters real reducidos, las ganancias de
capital y rentas previsibles incrementarn notablemente la demanda de
bienes inmuebles como activos destinados a la inversin. Esta es la razn
bsica de la subida de precios vivida a nivel mundial hasta el ao 2007.
Por el contrario, tipos de inters reales ms altos harn menos atractivos
los inmuebles como bienes de inversin. Cuando, para el consumidor,
resulta ms ventajoso el alquiler que la compra, como sucede en la
mayora de los mercados actualmente, los bienes inmuebles dejan de ser
atractivos como inversin. En trminos anglosajones, deja de ser
interesante la alternativa de "buy to let" (comprar inmuebles para
alquilarlos). Por otra parte, como para el consumidor resulta ms
conveniente alquilar que comprar, aumentar la demanda de alquileres,
lo que provocar una presin al alza en estas rentas, buscando un nuevo
punto de equilibrio en el que el valor actual de stas iguale al valor de
venta de los inmuebles.
Cuando el suelo est ntimamente ligado al negocio construido

sobre el mismo, como es el caso de hoteles, estaciones de servicio y
similares, la capitalizacin no se realiza sobre las rentas, sino sobre el
beneficio que arroja la explotacin. El valor obtenido engloba suelo y
construcciones realizadas sobre el mismo. En la literatura anglosajona
esta variante del mtodo de capitalizacin se conoce como mtodo del
beneficio.
Cuando en lugar de actualizar el valor de las rentas, se consideran

los flujos de caja previstos durante un determinado periodo de tiempo,
normalmente de entre 10 y 15 aos, el mtodo de capitalizacin coincide
con la estimacin del Valor Actual Neto (VAN) realizada para la
evaluacin de inversiones. Su utilizacin es apropiada para estimar la
conveniencia o no de afrontar determinados proyectos y sus condiciones.
El VAN obtenido disminuir conforme se incrementa la tasa de
actualizacin empleada. Tambin es interesante calcular el tipo de inters

que hara equivalentes las corrientes de ingresos y gastos, obteniendo la
tasa de rendimiento interno de la inversin (TIR).
4. Actualizacin de rendimientos (rentas) presentes y futuros.
El mtodo de actualizacin se basa en el principio de

anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble es funcin de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en un futuro, es
decir, se trata de calcular el valor actual del inmueble partiendo de unas
rentas que generar durante su vida til.
El valor por actualizacin se define como el valor actual de las
rentas futuras que un inmueble produce o es capaz de producir durante
su vida til.
La Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoracin de

bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, designa a este mtodo correctamente como
mtodo de actualizacin, las anteriores normativas del mercado
hipotecario lo denominaban errneamente mtodo de capitalizacin. Este
concepto se basa en el proceso inverso al descrito, es decir, partiendo de
unas rentas que generara el inmueble durante un periodo de tiempo, se
trata de calcular su valor al final de dicho periodo.
Este mtodo se aplicar a todo tipo de inmuebles susceptibles de

producir rentas, ya estn alquilados, destinados al arrendamiento, ligados
a una explotacin econmica, se trate de una finca rustica, un derecho
real o terrenos sujetos a explotacin econmica distinta de la
agropecuaria, sea cual sea la finalidad que lo requiera.
Adems debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o
indemnizaciones correspondientes a los arrendatarios de inmuebles, que
por motivos de expropiacin u otros sistemas de gestin urbanstica,
deban o quieran renunciar a tal derecho.
Entre los derechos reales que requieren este mtodo para ser
tasados estn:
- El derecho de superficie.
- La concesin administrativa.
- La nuda propiedad, usufructo, uso y habitacin.

- Inmuebles con tiempo compartido
- Compromisos de compra a plazos.
Centrndonos en los inmuebles arrendados o destinados al

arrendamiento, tenemos que sealar que existen dos procedimientos
posibles en el mtodo de actualizacin:
Actualizacin de la renta actual.

Actualizacin de las rentas esperadas.
Actualizacin de la renta actual.
Esta tcnica se basa en la actualizacin a perpetuidad, que consiste

en considerar que el inmueble producir una renta constante a lo largo
del tiempo hasta que finalice su vida til.
La normativa del mercado hipotecario limit el uso de esta tcnica
a unos casos muy concretos:
- Fincas rsticas.
- Inmuebles arrendados cuya tasacin fuese requerida por una
Compaa de Seguros, por servir de cobertura de las provisiones tcnicas
de las entidades aseguradoras.
El valor del inmueble se calcula actualizando la renta anual

producida por el mismo en la fecha de la tasacin. Para ello se divide la
renta neta anual entre la tasa de actualizacin.
La renta neta anual corresponde a la diferencia entre las rentas
obtenidas y los gastos realizados en el periodo de tiempo.
Para obtener el valor por actualizacin debern conocerse los

siguientes datos:
La renta bruta anual que paga el inquilino.
Gastos anuales, a deducir de la anterior renta bruta, para obtener

la renta neta que percibe el propietario. Dentro de los gastos
necesarios para obtener el beneficio neto estn los siguientes:
1. Amortizacin del capital-construccin que se deprecia

constantemente hasta quedar reducido al valor de los materiales
de derribo al final de su vida til.

2. Gastos de explotacin (servicios del inmueble, gastos de
comunidad, etc.)
3. Gastos fiscales que gravan la propiedad urbana en renta.
4. Gastos de conservacin y de mantenimiento, que estn

constituidos por las reparaciones necesarias para mantener el
inmueble en condiciones de producir rentas, y que de hecho
constituyen una inversin destinada a reducir la depreciacin del
inmueble y prolongar su vida til, evitando o paliando su natural
deterioro por el transcurso del tiempo y por el uso del inmueble.
Deber tenerse en cuenta que pueden producirse prdidas de renta

por desocupacin o posible morosidad. Este porcentaje a lo largo de la
vida til del inmueble puede estimarse en un mnimo del 5% a deducir de
la renta neta para situaciones de mercado con mucha oferta y ser
necesario aumentar dicho porcentaje en pocas de crisis, etc.
Los conceptos que forman parte de la renta son: la renta

propiamente dicha, los incrementos de renta motivados por su
actualizacin de acuerdo con el ndice de Precios de Consumo (la tasa de
inflacin), la renta pagada en concepto de obras o mejoras y las posibles
subrogaciones.
La tasa de inflacin se supone constante e incrementa anualmente

las rentas. Se trata de otra simplificacin, ya que la tasa de inflacin
variar continuamente en el tiempo.
La tasa de actualizacin es la tasa anual media a la que se espera

se incremente el valor del bien inmueble. Tambin variar en el tiempo y
es imposible de predecir con cierto grado de certeza.
Como ejemplo, sealar que la Orden de 30 de noviembre de

1994 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para
determinadas entidades financieras, en su ltima Resolucin de 20
de julio de 1999, establece unos lmites inferiores para esta tasa en
funcin del uso del inmueble:
Vivienda primera residencia 4.5 %
Vivienda segunda residencia 7.5 %
Oficinas 5.5 %

Plazas de aparcamiento 6.0 %
Locales comerciales 7.0 %
Naves industriales 9.0 %
Fincas rsticas 4.0 %
Otros usos 8.0 %
La formula de clculo de la renta actual es:
RENTA BRUTA ANUAL_____

TASA DE ACTUALIZACION
Actualizacin de las rentas esperadas.
Se basa en la actualizacin por anualidades de la matemtica

financiera, aplicando el inters compuesto, que es la manifestacin del
valor del dinero en el tiempo, y constituye una medida de incremento
entre la cantidad original y la cantidad final, es decir, en cada periodo de
calculo el inters se acumula al capital, sirviendo de base para calcular el
inters en el siguiente periodo.
La actualizacin del valor actual de un capital Cn recibido al cabo de
n aos a una tasa de descuento anual i, ser:
Para proceder al clculo del valor por actualizacin es necesario:
1. Determinar los flujos de caja inmobiliarios u operativos.

Los flujos de caja inmobiliarios corresponden a los cobros y
pagos futuros que generar el inmueble objeto de valoracin.
Los flujos de caja operativos son los generados por la
explotacin que tiene lugar en el inmueble a valorar, es decir,
inmuebles ligados a explotaciones econmicas.
2. Estimar el valor de reversin.

Es el valor del inmueble en el momento que finaliza la
generacin de los flujos de caja.

3. Elegir el tipo de actualizacin.
Est constituida por dos componentes: una tasa de

rentabilidad libre de riesgo (inters sobre la inversin realizada y
recaptura del capital comprometido) a la que se aade una prima
de riesgo.
4. Aplicar la formula de clculo.

El valor por actualizacin de las rentas ser el valor actual
de todos los flujos de caja estimados durante la vida til
remanente, ms el valor actual del inmueble en el momento en
que deja de producir rentas. Es decir, para calcularlo se sumarn
los valores actualizados de todos los flujos de caja estimados, ya
sean entradas (positivas) o salidas (negativas), al valor de
reversin actualizado, al tipo de actualizacin elegido.
El sumatorio de los flujos de entrada actualizados menos el
sumatorio de los flujos de salida actualizados es el Valor Actual
Neto de los flujos de caja.
La frmula de clculo general, es:
VAN: valor actual o valor por actualizacin de rentas.
Ej: entradas, cobros o ingresos imputables al inmueble en el momento j.
SK: salidas, pagos o gastos en el momento K
Tj: nmero de periodos de tiempo que transcurren desde el momento
actual en que se realiza la tasacin hasta el momento en que se
producir el correspondiente ingreso Ej.
Tk: nmero de periodos que transcurren desde que se realiza la tasacin
hasta el momento que se producir el correspondiente gasto SK.
i: tipo de actualizacin elegido.

n: nmero de periodos de tiempo que transcurrirn desde el momento
actual hasta el final del periodo de estimacin de los ingresos esperados.
Esta frmula se aplicar de forma general en los tres tipos de

inmuebles: inmuebles arrendados, destinados al arrendamiento e
inmuebles ligados a explotaciones econmicas.

Debemos de sealar que para esta frmula existir un nico
ingreso anual y un nico gasto anual que tendr lugar al final del ao, y
por otro lado, que los flujos de caja van a ser iguales a lo largo de la vida
til del bien.
Si queremos ajustar el resultado deberemos aplicar una frmula
especfica para cada tipo de inmueble.
5. Influencia de la legislacin sobre arrendamientos urbanos y de

las limitaciones administrativas de la rentabilidad en el valor de
los inmuebles.
El derecho de propiedad se ve afectado por un derecho de uso del

arrendatario o inquilino, de manera que lo que supone el derecho de
propiedad para el propietario de gozar y disponer de una cosa sin ms
limitaciones que las establecidas en las leyes (articulo 348 del Cdigo
Civil), pasa a ser restringido hasta donde alcanzan los derechos civiles
del contrato de arrendamiento y, como ms adelante veremos, una
disposicin administrativa puede restringir los derechos del propietario,
limitando la rentabilidad del inmueble y asimismo limitando su posible
precio de venta.
La duracin, extincin y condiciones de un contrato de

arrendamiento dependen de la ley de arrendamientos urbanos a que
estn sujetos.
As pueden encontrarse tres tipos de contratos diferentes:
Contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985, sujetos a la LAU

de 1964 aprobada por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre.
Contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 23 de

noviembre de 1994, sujetos al Real Decreto-Ley 2/1985 de 20 de
abril.
Contratos posteriores al 24 de noviembre de 1994, sujetos a la

LAU vigente o Ley 29/1994 de 24 de noviembre.

Los contratos sujetos a la vigente LAU de 1994 tienen las
siguientes caractersticas:
1. La duracin del contrato ser la que pacten las partes. En caso de que
el plazo pactado fuese inferior a 5 aos, habr prrrogas anuales para
el arrendador y facultativas para el arrendatario hasta los 5 aos.
2. La prrroga del contrato ser anual hasta un mximo de 3 aos.
3. La renta ser libre, es decir, la que pacten las partes, con pago
mensual y obligacin de entrega de recibo o justificante, en el que se
harn constar de forma separada lo que corresponde a renta y a
servicios.
4. Derecho a pactar que los gatos generales para el sostenimiento del
inmueble, servicios, tributos, sean a cuenta del arrendatario.
5. La actualizacin de la renta se har conforme al IPC de los ltimos 12
meses, durante los 5 primeros aos. Pasando este plazo ser el
porcentaje que hayan acordado las partes o en otro caso segn el IPC.
6. Elevacin de las rentas por mejoras: el arrendador tiene facultad,
transcurrido el plazo de 5 aos o el inicial pactado, a elevar la renta
aplicando el inters legal, ms tres puntos, del importe invertido, sin
exceder del 20 % de la renta.
7. Subrogacin por muerte del arrendatario: podrn subrogarse el
cnyuge o persona de anloga relacin de afectividad a la del cnyuge
que conviviera con l, los descendientes sujetos a su tutela o que
hubieran convivido con l durante los 2 aos precedentes, los
ascendientes o hermanos que hubieran convivido durante los 2 aos
anteriores al fallecimiento y las personas con minusvala superior o
igual al 65 %, que tengan relacin de parentesco hasta el tercer grado
y hayan convivido durante los 2 aos anteriores.
8. En los contratos cuya duracin inicial sea superior a 5 aos, las partes
podrn pactar que no haya derecho a subrogacin en caso de
fallecimiento del arrendatario transcurridos los 5 primeros aos o que
el arrendamiento se extinga a los 5 aos cuando el fallecimiento se
hubiera producido con anterioridad.
9. Subrogacin inter-vivos: el cnyuge podr continuar en el uso de la
vivienda arrendada, en caso de nulidad de matrimonio, separacin
judicial o divorcio del arrendatario.
10.En caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda (de
temporada, local, oficina, nave industrial) el heredero que contine
con la actividad podr subrogarse en el contrato de arrendamiento,
debiendo notificarse en el plazo de 2 meses del fallecimiento.

11.Facultad del arrendatario que ejerza actividad empresarial o
profesional para subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad
de contar con el permiso del arrendador. Este tiene el derecho de
elevar la renta en un 10 % o en un 20 % ya sea subarriendo parcial o
total.
Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985.
Este Decreto permiti establecer los contratos a tiempo parcial y

eliminar la prrroga forzosa, vigente en la anterior LAU de 1964.
Los contratos de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
que subsistan se regirn por las normas de la LAU de 1964, con algunas
modificaciones expresadas en los artculos 12, 15 y 24 de la LAU de
1994. El arrendamiento renovado se regir por lo dispuesto en la vigente
LAU.
Tienen las siguientes caractersticas:
1. Libertad para la transformacin de viviendas en locales de negocio.
2. Libertad para pactar la duracin del contrato, suprimiendo el
carcter obligatorio de la prrroga forzosa.
Contratos sujetos a la LAU de 1964.
Se trata de contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de

1985 que seguirn rigiendo por el Texto Refundido de 1964, el cual
establece muchas limitaciones reales, tanto a la rentabilidad como al
precio de venta de los inmuebles, teniendo las siguientes caractersticas:
1. Las normas de esta legislacin tienen un carcter imperativo,
contra las cuales no tiene vigor la voluntad de las partes en el
contrato, los beneficios que esta Ley otorga a los inquilinos y a los
subarrendatarios son irrenunciables.
2. Derecho a exigir al arrendatario el total importe de la cuota del
IBI, as como el coste de los servicios y suministros. Tambin las
obras de reparacin podrn repercutirse.
3. La renta podr ser actualizada segn las siguientes normas: la
renta inicial deber mantenerse con la renta actualizada la misma
proporcin que el IPC, tomando el mes anterior en ambos
supuestos. De la renta actualizada en cada periodo anual, slo ser
exigible al arrendatario el porcentaje correspondiente, siempre que
la renta resultante sea superior a la que venia pagando el
arrendatario. La renta actualizada absorber todas las cantidades
asimiladas (aumento del coste de servicios y suministros y la

repercusin de obras) desde la primera anualidad de revisin.
Cuando la renta est totalmente actualizada, la revisin slo ser
conforme al IPC o el sistema que se haya pactado.
4. Cuando el arrendatario se niegue a la actualizacin, slo se

aplicara el IPC anual, pero en estos casos la duracin de los
contratos ser solo de 8 aos aunque haya subrogacin.
5. La primera subrogacin mortis-causa slo cabe a favor del cnyuge
y en su defecto de los hijos que convivan con 2 aos de antelacin,
los ascendientes a su cargo y con 3 aos de convivencia. Es
posible una segunda subrogacin si la primera se hizo a favor del
cnyuge y existieran hijos comunes. De haberse producido ya dos
subrogaciones, al fallecimiento del actual arrendatario el contrato
terminara.
6. Cuando se trate de contratos de locales y el arrendatario sea una
persona fsica, el contrato se extinguir a su jubilacin o
fallecimiento, pero con posibilidad de subrogacin a favor del
cnyuge, con duracin igualmente hasta su jubilacin o
fallecimiento. En ambos supuestos puede subrogarse tambin el
descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20
aos.
7. La e xtincin de un contrato de un local comercial, cuyo
arrendatario sea una persona jurdica se extinguir a los 20 aos.
8. El arrendatario posee los derechos de tanteo y de retracto en la
adquisicin de la cosa arrendada, si su propietario se propona
venderlo a un tercero y a un precio de transmisin, resultado de
capitalizar la renta anual, que en el momento de la transmisin
pagaba el inquilino, al 3 % si la vivienda hubiera sido ocupada por
primera vez antes del 1 de enero de 1942 y al 4,5 % si lo hubiera
sido con posterioridad.
Con relacin a las otra limitaciones de la rentabilidad debemos

sealar como ms importantes las que hacen referencia a las Viviendas
de Proteccin Oficial, ya que han aparecido en toda la normativa relativa
a este tipo de viviendas.
Las normas estatales que regulan las Viviendas de Proteccin

Oficial son el Real Decreto-Ley 31/1978 sobre Poltica de Vivienda y el
Real Decreto 3148/1978 que lo desarrolla, sin perjuicio de que contine
aplicndose, en lo no previsto en los mismos, lo dispuesto en el Texto
Refundido de la legislacin de Viviendas de Proteccin Oficial, aprobado

por el Real Decreto 2960/1976 y en el Reglamento de Viviendas de
Proteccin Oficial, aprobado por el Decreto 2114/1968.
Estas normas sufrieron determinadas modificaciones,
especialmente en lo que se refiere a la determinacin de los precios
mximos de venta y de renta de las viviendas.
La sucesin de los distintos programas y planes de financiacin,
unido a la larga prolongacin de los mismos, ha obligado a considerar en
cada caso concreto la legislacin que era aplicable, teniendo en cuenta
que la que le corresponda era la que estaba en vigor en el momento de
la calificacin para el programa al que se acogieron las actuaciones
protegibles.
Como complementarias del vigente Plan de Vivienda, han estado
en vigor, adems, diversas normas estatales y de las Comunidades
Autnomas, como por ejemplo, las disposiciones del Ministerio de
Fomento por las que se fijaban el precio bsico a nivel nacional, y las de
las Comunidades Autnomas fijando los distintos porcentajes aplicables
para la determinacin de los precios aplicables en las distintas zonas o
reas geogrficas.
El Reglamento de 1968 dispone:

Queda absolutamente prohibido el sobreprecio o prima en el
arrendamiento, venta o acceso diferido a la propiedad de viviendas de
proteccin oficial
El Real Decreto 3148/1978 establece en el artculo 50 lo siguiente:

El rgimen de uso de las viviendas de promocin pblica
podr ser:
a) Arrendamiento
b) Propiedad
Los alojamientos de ocupacin temporal se cedern
exclusivamente en precario, siendo de cuenta del precarista los
gastos derivados del consumo y uso de los servicios de que
disfrute.
En el art. 51, modificado por el Real Decreto 2342/1983, establece
que el precio de venta en primera transmisin, por m2 de superficie til
de una vivienda de promocin pblica, ser para cada rea econmica
homognea, de hasta el 90% del mdulo (M) aplicable, vigente en la
fecha de celebracin del contrato de compraventa. Y que para la fijacin
del precio de venta de dichas viviendas se tendr en cuenta el tipo de
licitacin, la baja de la subasta y los reformados aprobados a efectos de
determinar el costo de las mismas.

El Real Decreto 1/2002, relativo al Plan de Vivienda para el periodo
2002-2005 (anterior al vigente Plan 2005-2008), estableca en el artculo
7 el precio bsico y los precios mximos de venta de la siguiente forma:
Se establece un precio bsico a nivel nacional por metro cuadrado
de superficie til, () y que servir como referencia a efectos de la
determinacin de los precios mximos de venta y renta de las viviendas
(). Las Comunidades Autnomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla
podrn, segn su propia normativa, fijar las cuantas mximas de dichos
precios de venta para cada una de las localidades o mbitos intraurbanos
de su territorio, inferiores o superiores al mencionado precio bsico, sin
que, en este ltimo caso, dichas cuantas mximas de precios puedan
superar las establecidas en los artculos 14 y 20.2 de este Real Decreto.
En el artculo 14 se establecan los precios mximos de venta o
adjudicacin y en el artculo 20 las condiciones de las actuaciones
financiadas con destino a arrendamiento y las rentas mximas.
El Real Decreto 801/2005, por el que se aprueba el Plan

Estatal 2005-2008, que deroga al mencionado anteriormente, establece
en el artculo 34 las rentas mximas de las viviendas protegidas de nueva
construccin financiadas con destino a arrendamiento de la siguiente
forma:
1. Las rentas mximas anuales de las viviendas protegidas de
nueva construccin financiadas con destino a arrendamiento sern un
porcentaje del precio mximo legal total de referencia ()
2. La renta inicial aplicada o que hubiera podido aplicarse, podr
actualizarse anualmente en funcin de las variaciones porcentuales del
Indice Nacional de Precios al Consumo.

Bibliografa:
- Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (B.O.E. de 13
de diciembre de 1994)
- Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras (B.O.E. de 9 de abril de 2003)
- Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las
normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y
las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana (B.O.E. de 22 de julio de 1993).
- Resolucin de 20 de julio de 1999 de la Direccin General de Tesoro y
Poltica Financiera, por la que se establecen las nuevas tasas anuales y
primas de riesgo mnimas a los efectos de la valoracin de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras.
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley de Suelo (B.O.E. de 26 de junio de 2008).
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (B.O.E.
de 25 de noviembre de 1994).
- Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de poltica
econmica (B.O.E. de 9 de mayo de 1985).
- Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan
Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la
vivienda (B.O.E. de 13 de julio de 2005).
- VALORACIN DE BIENES INMUEBLES
Santiago Fernndez Pirla.
Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa
- VALORACIN INMOBILIARIA
Manuel-G. Alczar Molina.
Editorial Montecorvo, S.A.
- LA VALORACIN INMOBILIARIA. TEORA Y PRCTICA
Pere Gonzlez Nebreda, Julio Turmo de Padura y Eulalia Villaronga
Snchez.
Coleccin ARQUITECTURA LEGAL, editorial LA LEY.

Bloque 20 III 20 Tema 203

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BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIN. GESTIN PATRIMONIAL.

Coste de reposicin o reemplazamiento: coste actual. La depreciacin

Mtodo del coste: principio del valor residual; aplicabilidad y finalidades;

utilizacin en la normativa del mercado hipotecario, catastral y

Depreciacin: econmica, funcional y fsica; valor inicial y valor residual;

vida til; mtodos de amortizacin.

Rentabilidad: concepto desde distintos puntos de vista; rentabilidad en

distintos inmuebles; factores a tener en cuenta; conceptos bsicos;

comparacin con mercado de renta fija.

Mtodo de actualizacin: actualizacin de la renta actual y actualizacin

de las rentas esperadas.

Influencia de la legislacin sobre arrendamientos urbanos: caractersticas

de los distintos contratos de arrendamiento en funcin de la normativa a

la que estn sujetos. Otras limitaciones de la rentabilidad: tratamiento en

las sucesivas normas.

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 1

Mtodo del coste.

El mtodo del coste est basado en el principio del valor

El mtodo del coste permite calcular el coste de reposicin o

Hay que distinguir los conceptos de reponer y reemplazar:

El mtodo del coste es aplicable a todos los edificios y/o

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 2

1. Valoracin del coste de un proyecto en construccin.

El mtodo del coste consiste en calcular el valor del inmueble como

El clculo del coste de reemplazamiento tiene como fin conocer las

En la normativa de valoracin del mercado hipotecario, es

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 3

En cuanto a la utilizacin del mtodo del coste en la normativa

Para valorar las construcciones se utilizar el valor de reposicin,

Por tanto, el Real Decreto 1020/1993 no incluye los GAP (gastos de

En la Norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las

En cuanto a su utilizacin en la normativa urbanstica, el Real

Artculo 23. Valoracin en el suelo rural.

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 4

1. Clculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo.

El VRB es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar,

El VRB se calcula como la suma de los siguientes componentes:

VRB = F+CC +IN +H +L +T +GAP

F: valor de mercado de suelo.

GAP: gastos de administracin del promotor.

Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoracin.

El mtodo de clculo del VRB es un mtodo directo porque parte,

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 5

1.1. Valor de mercado de suelo (F).

Se puede obtener el valor del suelo:

El valor de repercusin del suelo se define como el cociente

1.2. Coste de construccin por contrata (CC).

Es la inversin total para reemplazar el edificio valorado por otro

Es el resultado de un proceso industrial y se obtiene como la suma

Para la determinacin del coste de ejecucin material de las obras

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 6

b) Realizacin de un presupuesto simplificado: consiste en aplicar

c) Actualizacin del coste histrico: conocido el coste original del

d) Utilizacin del mtodo unitario: consiste en estimar un coste

Los gastos generales de la obra y de la empresa constructora se

Personal tcnico (jefe de obra, encargados)

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 3 7

Instalaciones de seguridad y salud (caseta de obra, vestuarios)

2. Gastos generales de la empresa constructora compuestos por:

En el beneficio del constructor debe considerarse el beneficio de la

El coste de acondicionamiento (urbanizacin) interior de la parcela

Todos los costes econmicos y ratios medias del sector de la

En el coste de ejecucin material no se deber incluir el coste de