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Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos

APRESENTAO

Anos atrs, respondendo aos estmulos de amigos da rea do Direito, vi abrir-se


minha frente um mundo de novas perspectivas. Apesar da qualidade tcnica bastante sofrvel
dos primeiros trabalhos fui tomado por um forte sentimento de identificao. Aos poucos fui
abandonando minhas outras atividades para me dedicar integralmente a um campo de atuao
profissional que apaixona e absorve.
A necessidade premente de aprimorar meus conhecimentos incipientes levou-me s
portas do IBAPE/SP. Jos Fiker estava entre os diversos instrutores - hoje amigos e
companheiros de muitas batalhas -daquele Curso Bsico de Avaliao de Imveis Urbanos.
Contaminado pelos fluidos que permeiam o ambiente da Casa dos peritos e
avaliadores de So Paulo, que tm entre suas destacadas fontes de emanao a figura do autor
desta importante obra bibliogrfica, vi minha militncia atingir nveis inimaginveis.
Acompanho desde ento, muito de perto, a vida de nosso segmento profissional e
constato que a presena de Fiker uma constante em diversas das atividades que
permanentemente nos batemos a desenvolver, mas no ensino que sinto seu maior
entusiasmo. Transmitir conhecimento arte que poucos dominam. Mais, profisso de f, um
gesto de grandeza.
O texto que ora nos entregue constitui-se de um verdadeiro manual cuja leitura
certamente ser de grande proveito a todos. Principiantes e veteranos, alunos e professores. O
autor nos brinda com um amplo registro da matria cujo contedo apresenta-se atualizado
pelo resultado dos mais recentes documentos tcnicos produzidos pela comunidade, h muito
envolvida num profundo e rico processo de discusses conceituais.
Ao oferecer tal material ao meio tcnico Jos Fiker cumpre, mais uma vez, com a
funo de educador e, na condio de membro de grande relevo, honra o IBAPE/SP, que tem
entre seus objetivos fundamentais a difuso de cultura tcnica e o aperfeioamento daqueles
que se dedicam s avaliaes.

Eng. Octavio Galvo Neto


Presidente do IBAPE/SP
Fonte:Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos - Jos Fiker I -5

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PREFCIO

Este livro tem como objetivo ensinar as tcnicas de avaliao de imveis e


procedimentos periciais no estado da arte, com uma viso prtica do assunto.
Assim, retomamos todos oS; princpios da avaliao clssica, agora sob tica das
Novas Normas de Avaliaes de Bens da ABNT -NBR 14653-1/200 1 parte 1 -Procedimentos
Gerais, introduzindo os novos conceitos de especificao dos trabalhos avaliatrios que
abandonam os j superados nveis de rigor e estabelecem novas diretrizes para a apresentao
de laudos.
A parte de Avaliao de Benfeitorias foi totalmente reformulada, apresentando como
grande novidade a Tabela do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia de So Paulo) para clculo dos valores de venda de construes para 2001.
A par disso tudo, introduzimos captulos sobre o Mtodo Evolutivo e o Mtodo
Comparativo na avaliao de unidades padronizadas.
Sobre Avaliao de Aluguis, sugerimos e exemplificamos o uso do mtodo
comparativo direto conforme recomendao expressa no Seminrio Paulista do IBAPEISP de
Avaliaes e Percias de 1992.
Introduzimos trs novos captulos sobre Avaliao de Glebas Urbanizveis,
Avaliaes Econmicas e Inferncia Estatstica, dando um cunho prtico ao primeiro, com o
uso da frmula simplificada de avaliao de glebas partindo do valor do lote e, no caso de
Avaliaes Econmicas e Inferncia, conceituamos essas duas tcnicas avaliatrias, dando as
principais diretrizes para sua aplicao. No caso da inferncia, limitamo-nos a conceituar essa
tcnica, para que, no emprego dos "softwares" disponveis, o usurio entenda bem em que
consiste o seu instrumento de trabalho.
Ingressamos na parte dos procedimentos judiciais, com um captulo que um
verdadeiro curso sobre como se desenvolve um processo judicial, a linguagem jurdica e a
atuao do perito e dos assistentes tcnicos, bem como a legislao atinente a essas
atividades.
Para completar, so apresentados laudos verdicos sobre caso real de percia e
analisados e comentados quanto a sua estrutura e contedo.
Encerramos com dois artigos de nossa lavra, um sobre a necessidade do ensino de
engenharia legal nas Faculdades de Engenharia e de Direito, outro sobre a evoluo das
normas de Engenharia de Avaliao e Percias desde os seus primrdios.
Esperamos com isso contribuir para o engrandecimento desse nosso ramo de atividade,
desejando a todos os mais fervorosos votos de sucesso.
- Jos Fiker

Fonte:Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos - Jos Fiker I -7

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1-MTODOS AVALIAO

Conforme a ABNT -Associao Brasileira de Normas Tcnicas, NBR 14653-1- 200 1, os


principais mtodos para identificar o valor de um bem so:

1.1 -METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO


"Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos
elementos comparveis, constituintes da amostra."

1.2 -MTODO INVOLUTIVO


"Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento
compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est
inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto."

1.3 -MTODO EVOLUTIVO


"Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a
finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de
Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado." ; -

1.4 -METODO DA CAPITALIZAAO DA RENDA


"Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista,
considerando-se cenrios viveis."

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2- PESQUISAS DE VALORES
O mtodo mais recomendvel para avaliao de terrenos urbanos o comparativo. Por esse
mtodo, conforme j vimos, o valor do imvel obtido pela comparao de dados de mercado
relativos a outros de caractersticas similares.

Para tanto, o profissional deve-se valer de fontes de informaes, dentre as quais destacamos
as transaes e os anncios de ofertas. Informaes sobre transaes podem ser obtidas nos
cartrios de registros de imveis, em tabelionatos e em corretores de imveis e imobilirias.
Em todos os casos, o profissional avaliador deve-se acautelar quanto veracidade das
informaes obtidas: compromissos de compra e venda particulares podem refletir melhor as
condies provveis de preos reais de transaes do que escrituras definitivas; isto porque,
nos compromissos, comprador e vendedor se cercam de cuidados para evitar inadimplncias
contratuais; j nas escrituras definitivas, pode ser conveniente para ambos, por razes
tributrias, que o imvel fique registrado por preo superior ou inferior ao efetivo.

Os elementos oriundos de anncios e ofertas podem ser obtidos em jornais, corretores ou


organizaes imobilirias. Os anncios nem sempre trazem todos os dados necessrios
pesquisa e devem sempre ser comprovados com uma visita at o local da oferta.

Da pesquisa de elementos, transaes ou ofertas, devero constar os seguintes dados:


- data da transao, do compromisso, do anncio ou da oferta;

- fontes de informao;

- se for transao ou compromisso: tabelionato, cartrio ou registro de imveis,


nmero de transcrio, da inscrio ou do registro, nmero do livro e folhas e
natureza do documento pesquisado;

- se for a.nncio: nome do jornal ou da publicao, pgina, nome, endereo e


telefone;

- se for oferta ou informao: nome, endereo e telefone do informante;

- localizao: endereo do imvel pesquisado (rua e nmero, ou quadra e lote), dis


tncia da esquina mais prxima ou da via pblica mais conhecida, bairro, setor e
quadra da planta genrica de valores da prefeitura; no caso de terrenos urbanos e
imveis rurais devem ser fornecidas as indicaes que possibilitem a sua
localizao; .

- dimenses: testada, profundidade e rea; .

- preo e condies de venda;

- croqui elucidativo com a posio do imvel pesquisado na quadra, sua forma


aproximada e dimenses.

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Frequentemente os terrenos no so absolutamente idnticos na forma, nas dimenses,
topografia, localizao, poca da oferta ou transao etc., tornando difcil uma comparao
direta.

Cumpre, pois, homogeneiz-los para possibilitar a comparao. A homogeneizao consiste


em aplicar coeficientes corretivos do preo do terreno em oferta ou transao para um preo
que o terreno teria se tivesse dimenses ideais (frente de referncia, profundidades mnima e
mxima recomendadas para o local etc.), se a poca da oferta ou transao fosse a da data da
avaliao e se o imvel estivesse localizado no local em que est o terreno objeto da
avaliao.

Assim, consideramos os seguintes fatores: .


-Reduo do preo vista.

- Correo da elasticidade da informao pelo fator de fonte.

- Clculo da profundidade equivalente e do fator de profundidade.

- Clculo do fator de frente. .

- Clculo do fator de transposio.

- Clculo do fator de atualizao. .

- Clculo do fator de zona.

2.1 -Reduo do preo vista

Para ofertas a prazo, nas quais no haja indicao d~ reajuste, deve-se descontar a correo da
moeda previsvel na data da oferta.

Se as ofertas no fazem indicao de cobrana de juros, deve-se descontar 12% ao ano e, se


no especificam facilidades, devemos admitir que essas facilidades so as normalmente
consideradas no local da pesquisa.

Exemplo:
Local: Avenida Rio Branco
Setor: 01-Quadra 54 , 2
Area : 700 m -Frente -25 m
Preo: R$ 840.000,00 com 50% vista e o restante em seis meses, sem juros
Fonte: Embraesp -Informante: L. P. Bemtim -Fone: 36-2801

Clculos:

V v = VT/Ax (0,5 + 0,5 x FVA/ n)


onde:

V v = valor vista por metro quadrado do terreno da amostra


V T = preo total do terreno da amostra

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A = rea do terreno da amostra
FV A = fator de valor atual = 4,7665 para 7% ao ms (considerada previso inflacionria de
6% ao ms mais 1% ao ms de juros j considerados no preo, dada a condio
expressa "sem juros")
0,5 = 50% vista e 50% em seis meses sem juros
n = nmero de prestaes (meses) = seis Substituindo:

V v = R$ 840.000,00/700 m2 x ( 0,5 + 0,5 x 4,7665/6) = R$ 1.076,65/ m2

2.2 -Correo da elasticidade da informao pelo fator de fonte

Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no mnimo 10%, admitindo-se


todas superestimadas.

Exemplo:

Na oferta da Avenida Rio Branco citada, multiplica-se o valor encontrado por 0,90.

V1= Vv x 0,9 = R$1.076,65 x 0,9 = R$ 968,98 /m2

2.3 -Clculo da profundidade equivalente e do fator profundidade

Esta correo dada pela seguinte frmula, em caso de a profundidade equivalen- te estar
compreendida entre a profundidade mnima recomendada para o local e a metade dessa
profundidade mnima:

Vt=AxV1 x (Pmi/Pe)1/2,

E, pela frmula:

Vt=AxVI X(Pe/Pma) 1/2

em caso de a profundidade equivalente estar compreendida entre a profundidade mxima


recomendada para o local e o dobro dessa profundidade mxima.

A profundidade equivalente o resultado da diviso da rea do terreno pela sua frente efetiva.

Frente efetiva a projeo da frente real sobre a perpendicular a uma das divisas, quando
ambas so oblquas no mesmo sentido. a corda no caso de frentes cur- vas. a frente
prolongada no caso de esquinas chanfradas.

As profundidades recomendadas como mxima e mnima para cada regio acham- se


discriminadas no Captulo 7 -Avaliao de terrenos urbanos. No caso de nossa oferta da
Avenida Rio Branco, a profundidade equivalente :

Pe = 700 m2 / 25 m = 28 m

As profundidades mxima e mnima recomendadas para o local so 30 m e 15 m,


respectivamente. Estando 28 m compreendida entre as duas, no h o que se corrigir.

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2.4 -Clculo do fator de frente

A frente efetiva dever ser relacionada a uma das frentes de referncia recomendada no
Captulo 7 -Avaliao de terrenos urbanos.

A valorizao ou desvalorizao ser dada pela seguinte frmula:

C = (Fr / Fe )1/4

dentro dos limites:

Fr /2 Fe 2F r

No exemplo da Avenida Rio Branco, tem-se:

Cf = (10 m/20 m )1/4 = 0,84089

pois a frente recomendada para o local em referncia de 10 m (frente de referncia) e a


frente efetiva de 25 m. Como o limite mximo para aplicao da frmula de 2 F , temos 20
m no denominador ao invs de 25 m, isto , 2 Fr = 2 x 10m=20m.

Consequentemente,tem-se:

Vt=V1 x 0,84089 = R$ 968,98 x 0,84089 =R$ 814,80

2.5 -Clculo do fator de transposio

Para o clculo do fator de transposio, utilizam-se: .

- ndices de plantas genricas de valores; .


- valores de lanamentos fiscais.

As normas, em geral, recomendam evitar ndices maiores que o dobro ou menores que a
metade do ndice do local da avaliao.

Com nmero grande de elementos pode-se abandonar os de esquina ou de mais frentes, de


homogeneizao duvidosa.

Exemplo:

Local: Rua Vitria, 485, entre Av. Rio Branco e a Rua Guainazes
Setor: 08- Quadra 80- Fator local: 7875
Area .14mx39m=546m2
Preo: R$ 436.800,00 vista
Fonte: Embraesp -informante -Fone: 571-4530-30-08-81

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Pretende-se saber quanto valeria o terreno, se estivesse na Avenida Rio Branco, Setor 8,
Quadra 81- Fator loca114579, com uma testada de referncia de 10 m e uma profundidade
mxima de 40 m, em outubro de 1981.
Clculos:
Fator de transposio

Vt = R$ 436.800,00/ 546 m2 x (14.579/ 7.875) x 0,9 x (10/14)1/4


Vt:= R$ 1.225,40 / m2

2.6 -Clculo do fator de atualizao

Como o exemplo citado uma oferta de agosto de 1981, para se obter o seu valor em outubro
de 1981 basta dividir o valor pelo ndice de custo de vida (no caso ser utilizado o da
Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas da USP) de agosto de 1981 e multiplic-lo pelo
ndice estimado de outubro de 1981.

Fator de atualizao

Vt=R$I.225,40 / m2(3.480.000,00/3.092.191,00)
Vt=R$I.379,08/m2

As normas, em geral, recomendam evitar elementos de amostra com mais de dois anos da data
da avaliao. A Portaria 02/86 dos MM. Juzes das Varas da Fazenda Municipal estabelece
em seu art. lOque o perodo antecedente no pode ser superior a seis meses da data da
avaliao. Em caso de impossibilidade deve o perito justificar e proceder adequao,
demonstrando eventual valorizao ou desvalorizao. Recomendamos, em face das
condies mercado, sempre que possvel, sejam abandonados elementos com mais de trs
meses da data do laudo, principalmente em pocas de inflao alta.

2.7 -Clculo do fator de zona

H ainda que se considerar que a pesquisa de valores deve abranger elementos da mesma
regio geoeconmica e que se evitem elementos de zonas de uso (previstas nas leis de
zoneamento) diferentes das do imvel em avaliao e de setores fiscais diferentes do terreno
considerado. Porm, nem sempre isto possvel. Quando isto acontecer, tiram-se mdias de
preos de elementos de mesma zona, isto , mdia de elementos de zona 2, por exemplo, e de
zona 3. Dividindo-se uma mdia pela outra, tem-se o fator de zona.

Calculados os resultados homogeneizados de todos os elementos da pesquisa, procede-se


determinao da mdia aritmtica dos unitrios. Em seguida, eliminam-se os elementos com
valores 30% acima e 30% abaixo da mdia, determinando-se com os elementos restantes uma
nova mdia e limites pelo mesmo princpio. Se dados eliminados na primeira etapa estiverem
dentro desses limites, devero ser reincludos no rol, para serem repetidas as mesmas
operaes, at que todos os seus componentes atendam ao intervalo de mais ou menos 30%
em torno da ltima mdia. A Norma de Avaliao de Bens da ABNT prescreve que, na coleta
de dados, devem ser observados:

2.8 -Aspectos quantitativos

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recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado, com atributos
comparveis aos do bem avaliando.

2.9 -Aspectos qualitativos


Na fase de coleta de dados recomendvel:

a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem
avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem
ser cruzadas, tanto quanto possvel, com o objetivo de aumentar a confiabilidade
dos dados de mercado;

c) identificar e descreve.r as caractersticas relevantes dos dados de mercado

coletados;
d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia
da avaliao.

2.10 -Situao mercadolgica

"Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas recomendvel buscar informaes sobre
o tempo de exposio no mercado e, no caso de transaes, verificar a forma de pagamento
praticada e a data em que as mesmas ocorreram."

2.11 -Exemplo de pesquisa de valores

Coleta e homogeneizao de dados

ELEMENTO N 1
Local: Rua Tabor, nos 647 a 71e Rua do Manifesto, nos 284 a 270
Setor 35 Quadra 83 Z3 -IF R 263,88
Imvel: Terreno com construes tipo galpes comerciais
= 40 anos = 12.000 m2
Frentes: 157,13 m- R. do Manifesto Prof. equiv.: 139,19 m
186, 79 m - Rua Tabor rea: 26.000 m2
Preo: R$ 27.800.000,00
Ofertante: Sr. Jos -.843-9919

Clculos:

ql = (R$ 27.800.000,00 x 0,9- R$ 812,38/m2 x 0,605 x 0,55 x 12000m2)/ 26000m2 x


x ( 142,27/263,88)
ql = R$451,56/m2

ELEMENTO N 2

Local: Rua Vergueiro, 6 053


Setor 43- Quadra 38 Z2 IL 180,40

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Imvel: Terreno com construes residenciais sem valor comercial
frente: 10,50 m Prof. equiv.: 52,38 m
Area: 550,00 m2
Preo: R$180.000,00 (vendido)
Ofertante: Sr. Gilberto (proprietrio) -V 842- 7071

Clculos:

q2 = R$ 180.000,00/ 550m2 x 142,27/ 180,40 2


q2 = R$ 258, 10/m

ELEMENTO N 3

Local: Rua Acaraj, 47


Setor 43 Quadra 101 Z2 IF 126,61
Imvel: Terreno vago
frente: 8,00m Prof. equiv.: 50m
rea: 400 m2
Preo: R$ 135.000,00 (vendido)
Ofertante: Paulo Martinelli Imveis -Av. Bosque da Sade, 2146
Fone 5061-4122- Sra. Tereza

Clculos:

q3 = R$ 135.000,00/ 400m2 x 142,27/126,61


q3 = R$ 379,24/m2

ELEMENTO N 4

Local: Av. Dom Pedro I, 520


Setor 35 Quadra 15 Z2 -IF 165,02
Imvel: Terreno com construo comercial -mdio comercial
= 30 anos = 500 m2
frente: 14,00 m Prof. equiv.: 50 m
rea: 700 m2
Preo: R$ 500.000,00
Ofertante: Sr. Roberto -Fone 273-4053 (proprietrio)

Clculos:
q4 = (R$ 500.000,00 x 0,9- R$ 812,38 x 0,605 x 500rn2 x 0,75) / 700rn2 x (142,27/ 165,02)
q4 = R$ 327,23/m2

ELEMENTO N 4

Local: Av. Dom Pedro I, 520


Setor 35 Quadra 15 Z2 -IF 165,02
Imvel: Terreno com construo comercial -mdio comercial
= 30 anos = 500 m2
frente: 14,00 m Prof. equiv.: 50 m
rea: 700 m2

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Preo: R$ 500.000,00
Ofertante: Sr. Roberto -Fone 273-4053 (proprietrio)

Clculos:
q4 = (R$ 500.000,00 x 0,9- R$ 812,38 x 0,605 x 500rn2 x 0,75) / 700rn2 x (142,27/ 165,02)
q4 = R$ 327,23/m2

ELEMENTO N 5

Local: Rua do Manifesto, 901/1.035 c/ frente p/ Av. do Estado


Setor 40 Quadra 157.28 CR4 (Z2) IF 137,55
Imvel: Terreno com construo industrial sem valor comercial
frente: 193,63 m Prof. equiv.: 141,79m
rea: 27.456 m2
Preo: R$11.200.000,00(vendido)
Informante: Sr. Jos Fone: 570- 7709

ELEMENTO N 6

Local: Av. Dom Pedro I, 824


Setor 35 Quadra 45 Z2 IF 165,02
Imvel: Terreno com 1 sobrado residencial -padro simples
= 50 anos = 600 m2
frente: 12,00 m Prof. equiv.: 50,00 m
rea: 600 m2
Preo: R$ 500.000,00

Ofertante: Escritrio de advocacia (no local) .


Fone:212-8828 -Dr. Amrico
Clculos:

q6= (R$500.000,OOxO,9-R$812,38 xO,76xO,49x 600m2)/6OOm2x (142,27 /165,02)


q6 = R$ 385,78/m2

ELEMENTO N 7

Local: Rua Costa Aguiar, 202


Setor 40 Quadra 23 Z2 IF 140,80
Imvel: Terreno com construes comerciais -padro simples
= 60 anos = 350 m2
frente: 45,00 m Prof. equiv.: 20,00 m
rea: 900 m2

Preo: R$ 450.000,00 (vendido)


Ofertante: DPA Imveis -Rua Costa Aguiar, 1152 .
Fone: 6163-0688 -Sr. Abdala

Clculos:

q7 = (R$ 450.000,00- R$ 812,38 x 0,76 x 700m2 x 0,37) /900m2 x (142,27/140,80)

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q7 = R$ 325,69/m2

Anlise e Resumo dos Elementos Coletados

Elemento No. R$ / m2
01 451,56
02 258,10
03 379,24
04 327 ,23
05 421,92
06 385, 78
07 325,69
Total 2.549.52

Mdia aritmtica: R$ 2.549,52 / 7 = R$ 364,21


Limite superior: R$ 364,21 x 1,30 = R$473,48
Limite inferior: R$ 364,21 x 0,70 = R$ 254,95

Portanto o valor unitrio mdio bsico de:

q = R$ 364,21/m2 / IF 142,27/ Z3

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3 AVALIAO DETERRENOS URBANOS

Na avaliao de terrenos loteados, no industriais, devero ser levados em consi- derao os


seguintes elementos: rea, profundidade, frente, topografia e consistncia do solo.

3.1 .Profundidade equivalente

Conforme definida no Captulo 6 -Pesquisa de Valores.

So atualmente recomendadas como mnimas e mximas as seguintes profundidades:

1o. Zona: residncias isoladas de padro elevado


30,00 m a 60,00 m

2o. Zona: apartamentos e escritrios de padro elevado


30,00 m a 60,00 m

3o. Zona: comrcio de densidade alta


20,00 m a 40,00 m

4o.. Zona: residncias de padro mdio e/ou comrcio de densidade mdia


25,00 m a 40,00 m

5o. Zona: apartamentos/escritrios de padro mdio


25,00 m a 50,00 m

6o. Zona: residncias de padro modesto


15,00ma30,00m

nico: eventuais modificaes desses parmetros devero ser comprovadas . e


justificadas.

Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. Jos Fiker 15

Observaes:

1a. Em terrenos suscetveis de incorporao por permisso legal e vocao econmica, Pma
pode ir at trs vezes a testada principal.

2a. Em terrenos suscetveis de construo de conjuntos residenciais por permisso legal e


vocao econmica, p ma pode ir at duas vezes a testada principal.

As zonas acima referidas (ZN) no devem ser confundidas com as zonas constantes das Leis
Municipais de Zoneamento (ZP) no. 7.805 de 1/11/72 e n. 8.001 de 24/12/73 regulamentada
pelo Decreto n.o 11.106 de 28/06/74.

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A profundidade equivaIente estando dentro dos limites mnimo e mximo das profundidades
estabelecidas para a zona como correspondentes ao aproveitamento economicamente
recomendado ou resultante de imposies legais, a avaliao dos terrenos ser feita pelo valor
do metro quadrado determinado pela pesquisa:

Vt=A x v

Exemplo:

Suponha-se um terreno situado em rua de comrcio de densidade alta, com frente efetiva de
10,00 m, rea de 300,00 m2, com valor unitrio de R$ 1.500,00 /m2,

Pe=300,00 /10,00 =30,00m ZN3 :. 20,00m Pe 40,00m


Vt=R$1.500,00 x 300,00m2 = R$450.000,00

Convm alertar que, nos tpicos que se seguem, as frmulas de determinao dos fatores de
profundidade e de frente sero invertidas em relao ao que foi feito at aqui em pesquisa de
valores, isto :

Vt =A x V1 x (Pe / Pmi )1/2, e no mais Vt = A x V1 x ( Pmi /Pe)1/2

Em caso de a profundidade equivalente estar compreendida entre a profundidade mnima


recomendada para o local e a metade dessa profundidade mnima.

Vt =A x V1 x (Pma / Pe )1/2, e no mais Vt = A x V1 x ( Pe /Pma)1/2

Em caso de a profundidade equivalente estar compreendida entre a profundidade mxima


recomendada para o local e o dobro dessa profundidade mxima.

E, ainda, para clculo do coeficiente de frente:

Cf= (F / Fr)1/4, e no mais Cf = (Fr / Fe) 1/4

Isto se deve ao fato de que a partir de agora estamos avaliando terrenos, e no fazendo
pesquisa de valores.

Na verdade, a profundidade estando fora dos limites recomendados pela zona de norma
(inferior mnima ou superior mxima) atua sempre como fator desvalorizante e, portanto, a
profundidade de valor maior deve estar sempre em denominador. A frente vai atuar como
fator valorizante se for maior que a de referncia e desvalorizante se for menor que a frente
padro.

Por isso, a frente do lote deve estar sempre em numerador para estabelecer a comparao com
a de referncia, isto em avaliao de terrenos.

J no caso de pesquisa de valores, quando samos a campo, encontramos terrenos com seus
preos j estabelecidos. Presumimos que esses preos foram fixados para venda de acordo
com uma avaliao feita segundo as normas.

15
Como nosso objetivo determinar o preo para um lote padro, isto , com frente igual de
referncia e profundidade dentro dos limites prescritos pela zona de norma, no nos resta
outro caminho, na pesquisa de valores, seno efetuar as operaes contrrias quelas que
foram feitas para avaliar o lote posto venda.

Isto , se o terreno em oferta possui frente maior que a de referncia, supomos que, para
determinar o preo, o proprietrio aplicou

(Fe / Fr)1/4 Ento aplicamos (Fr / Fe)1/4

tirando exatamente o que ele acrescentou para ver quanto custaria o terreno se fosse normal,
isto , com frente igual de referncia.

No final da pesquisa teremos um preo para o lote normal, padro, vlido para toda a quadra
onde est o lote em avaliao. A, ento, partiremos para a avaliao do nosso lote, em relao
ao lote padro, aplicando as frmulas na sua forma direta.

A profundidade equivalente sendo inferior ou igual s mnimas mencionadas no item anterior,


e maior ou igual metade delas (1/2 Pmi PePmi ) dever ser empregada a frmula
seguinte:

Vt = A x V1 x (Pe /Pmi)l/2

Exemplo:

Seja um terreno situado em uma rua de comrcio de densidade mdia, com frente efetiva de
10,00 m, rea de 200,00 m2, com valor unitrio de R$ 1.200,00/ m2.

Pe =200,00/ 10,00 =20,00 mZN4 :.25,00/2 Pe 25,00m 2


Vt=R$1.200,00 x 200,00m x (20,00 /25,00) =R$214.660,00

A profundidade equivalente sendo superior s mximas mencionadas anteriormente at o


dobro delas (Pma Pe 2 P ma) dever ser empregada a frmula denominada de Harper-
Berrini, tendo a profundidade mxima como profundidade de comparao:

Vt = A x v x (Pma /Pe)1/2

Para profundidades maiores que 2 P ma' dever ser mantido o valor por metro quadrado
obtido para esse limite.

Exemplo:

Consideremos um terreno situado em rua de residncias de padro modesto, com frente


efetiva de 10,00 m, rea de 400,00 m2, com valor unitrio de R$ 200,00/ m2.

Pe =400,00 / 10,00 = 40,00 mZN6 ...30,00m Pe 2 x 30,00m


Vt=R 200,00x400,00m x(30,00/40,00)1/2 = R$ 69.280,00

3.2 -So atualmente recomendadas as seguintes frentes de referncia

16
Fr = 10,00 m para as 3a, 4a e 6a zonas (ZN)
Fr = 16,00 m para as 1 a e 5a zonas (ZN)
Fr = 20,00 m para a 2a zona (ZN)

A frente efetiva dever ser relacionada com uma das frentes de referncia reco- mendadas. A
valorizao ou desvalorizao ser dada pela seguinte frmula:

Cf = (F /Fr)1/4 dentro dos limites Fr / 2 Fe 2 Fr

2 114 $V t = R$ 1.500,00 x 300,00 m x (8,00/16,00) = R 378.403,00


3
Exemplo:

Seja dado um terreno situado etn rua de apartamentos de padro mdio, com frente efetiva de
8,00 m, rea de 300,00 m2, com valor unitrio de R$ 1.500,00/ m2.

Pe =300,00 /8,00 =37,50m ZN5 :. 25,00 m Pe 50,00m


Fr= 16,00m2
V t = R$ 1.500,00 x 300,00 m2 x (8,00/16,00) 1/4 = R 378.403,00

Observao:

1 a -Os expoentes das frmulas de influncia por profundidade e frente, os prprios limites
dessas influncias, bem como aqueles decorrentes de frentes mltiplas e/ou de esquina,
podero ser estabelecidos para cada regio ou local, com base em anlise experimental
-estatstica e referendados pelo IBAPE/ SP, entidade autora destas normas, levando em conta
as vocaes de uso e os dispositivos legais. Alis, a NBR 14653-1-2001 -parte 2 estabelece
que os institutos regionais devero estabelecer frmulas para homogeneizao dos fatores
devidamente verificadas ou o engenheiro avaliador poder apresentar frmulas de sua autoria,
desde que devidamente justificadas, fundamentadas e condizentes com a realidade. Alertamos
o leitor que to logo essas novas frmulas sejam publicadas, sero divulgadas em
complementao ao livro.
2a- Os lotes de grandes dimenses, os de pequenas dimenses de difcil aprovei- tamento e os
de formas inusitadas devem ser avaliados observando essas caractersticas e estudando a
possibilidade de desmembramento ou remembramento, bem como o seu melhor e mais
eficiente aproveitamento.
3a -Nos bairros ou locais onde o mercado no indique haver vantagem em agrupar lotes, ainda
que estes sejam contguos, a avaliao deve ser feita considerando-os isoladamente, um a um.
4a- Nos lotes em bairros de residncia de padro modesto ocupados por construes que os
aproveitem adequadamente, devem ser desconsideradas eventuais desvalorizaes de testada,
bem como de profundidade, no caso de estas serem inferiores s de referncia e mnima,
respectivamente.

3.3 -A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive ou declive, poder ser


valorizante ou desvalorizante

Como critrio geral, as influncias desta natureza podero ser determinadas pela deduo ou
acrscimo correspondente aos gastos necessrios para colocar o terreno em situao de
mximo aproveitamento.

17
Para um clculo mais simplista podero ser utilizados os seguintes fatores corretivos:

Situao paradigma -terreno plano 1,00


Cado para os fundos at 5% 0,95
Cado para os fundos de 5% at 10% 0,90
Cado para os fundos de 10% at 20% 0,80
Cado para os fundos mais de 20% 0,70
Em aclive at 10% 0,95
Em aclive at 20% 0,90
Em aclive acima de 20% 0,85
Abaixo do nvel da rua at 1,00 m 1,00
Abaixo do nvel da rua de 1,00 m at 2,50 m 0,90
Abaixo do nvel da rua de 2,50 m at 4,00 m 0,80
Acima do nvel da rua at 2,00 m 1,00
Acima do nvel da rua de 2,00 m at 4,00 m 0,90

Os casos de valorizao sendo menos frequentes devero ser melhor examinados e


justificados.

3.4 -A consistncia do terreno dever ser tambm levada em conta pelo critrio geral do
item anterior ou, da mesma forma, adotando os seguintes corretivos

Situao paradigma: terreno seco 1,00


Terreno inundvel 0,50
Terreno brejoso ou pantanoso 0,60
Terreno alagadio 0,70

Observao:

Nos lotes contguos a c6rregos, salvo casos especiais, deve ser estabelecida uma depreciao
de 20% ao longo de uma faixa paralela a eles, com 5 m de largura, a contar de cada margem.
Nos casos de terrenos nus de grandes propores, deve ser observado, tambm, o previsto na
legislao Federal, Estadual e/ou Municipal.

3.5 -Terrenos loteados de mltiplas frentes

Os terrenos de esquina ou de vrias frentes podero ser avaliados como terrenos de uma
frente, dando uma valorizao pela outra ou outras frentes; ou avaliados pela somatria dos
valores calculados de acordo com o item 7, para cada lote resultante da subdiviso feita, tendo
em vista o melhor aproveitamento do terreno e de forma a se obter o maior valor.

O coeficiente de valorizao pela esquina ou outras frentes { Ce) ser obtido pela seguinte
frmula:

Ce={Cz +20)Fp v1+F2 v2+...Fv vn /20 Fp v1

Sendo: Cz= 1, para as Ia, 4a e 6a zonas;


Cz = 2, para as 2a e 5a zonas;

18
Cz= 2 ou 3, para as 3a zona;

F = frente principal, testada para via pblica de maior valor ou testada menor no p caso de
ruas de igual valor, ou, ainda, testada que corresponda ao maior valor como lote de uma frente
nos terrenos de esquina;

F2 ,... 1, F n = frentes secundrias;


vi ...v2 ...v n = valores unitrios correspondentes s frentes principal e secundria.

Observaes:

1 a -Os terrenos de esquina ou de vrias frentes, localizados nas zonas de residncias


individuais, no devero ter valorizao pelo maior nmero de fren- tes, a menos que
condies especiais a justifiquem.
2a -As extenses das frentes utilizadas na frmula, dependendo das zonas definidas no item 1
sero limitadas a: Fr nas 1 a, 4a e 6a zonas e a 2 Fr nas demais.

3a -A valorizao obtida pela frmula, dependendo das zonas definidas no item 1, ficar
limitada a 10% nas 1a, 4a e 6a zonas; a 15% nas 2a e 5a e a 25% na 3a zona.

4a -A rea de influncia do fator valorizante corresponder quela dada pela expresso F x


Pe, dependendo das zonas definidas no item 1, dentro dos seguintes limites:

Fe Fr e Pe Pmi, para as 1a., 4a. 2 6a. zonas;

Fe Fr e Pe Pma, para as 2a. e 5a. zonas;

Fe 2Fr e Pe Pma, para a 3a. zona;

5a. -As frentes de referncia, profundidades mximas e mnimas, coeficientes de zona e


limites para valorizao de frentes mltiplas esto resumidos no quadro a seguir:

Zona Ferente de Profundidades Coef. Limites


referncia Frente Coef. rea de
F1 Pmi Pma Zona Cz adicional Valorizao Influncia
Ce F x Pe
1a. 16,00 30,00 60,00 1 Fr 1,10 Fe Fr / Pe Pmi
2a. 20,00 30,00 60,00 2 2Fr 1,15 Fe Fr / Pe Pma
3a. 10,00 20,00 40,00 2 ou 3 2Fr 1,15 ou 1,25 Fe 2Fr / Pe Pma
4a. 10,00 25,00 40,00 1 Fr 1,10 Fe Fr / Pe Pmi
5a. 16,00 25,00 50,00 2 2Fr 1,15 Fe Fr / Pe Pma
6a. 10,00 15,00 30,00 1 Fr 1,10 Fe Fr / Pe Pmi

Exemplo:

Seja dado o seguinte terreno:


Local: Rua Serra de Jair, 316 e 320 e Rua Serra de Bocaina (S. 29- Q. 50-FL 405 e 338 -ZN4
Imvel: Terreno
Frente: para a Rua Serra de Jair = 17,00 m

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Frente: para a Rua Serra de Bocaina = 20,00 m
rea : 340,00 m2
Preo: R$ 200,00/ m2 para a Rua Serra de Jair
R$ 160,00/ m2 para a Rua Serra de Bocaina

a) Clculo do terreno com frente para a Rua Serra de Jair:


V tl = R$ 200,00 x 340,00 m2 x (17 ,00/10,00)1/4 x (20,00/25,00) 1/2 = R 69.449,00

b) Clculo do terreno com frente para a Rua Serra de Bocaina:


Vt2=R$160,00x340,00m2 x(20,00/10,00) 1/4 x (17,00/25,00) 1/2 =R 53.347,00

c) Escolheremos, ento, o valor do terreno correspondente frente para a Rua Serra de


Jair, por ser mais elevado.

d) Aplicamos a frmula para clculo de Ce:

Ce= ( l +20 )x 10,00 x R$200,00+ 10,00xR$160,00/20 x 10,00xR$200,00


Ce = 1,09

e) Clculo do valor final: (valorizao s para a rea F r e p e: 10 X 20 = 200 m2


Vtl = R$ 200,00 x 200,00 m2 x (17,00/10,00) 1/4 x (20,00/25,00) 1/2 x 1,09 = R$ 44.527,92

Vt1 = R$ 200,00 x 140,00 m2 x (17,00/10,00) 1/4 x (20,00/25,00) 1/2 = R 28.595,78


Vt = Vtl + Vt2 = R$ 44.527,72 + R$ 28.595,78 = R$ 73.123,50

3.6 -Observaes finais

a) O preo unitrio dos terrenos deve ser determinado mediante pesquisa de valores,
sendo utilizado mais comumente o mtodo comparativo, podendo, en- tretanto, em
casos em que no haja na regio terrenos sem benfeitorias, ser utilizado o mtodo
residual.

b) A avaliao de lotes com formatos ou dimenses especiais dever levar em conta a


determinao do mximo valor que possa obter seu aproveitamento, quer como lote
independente, quer como valorizador potencial de lote ou lotes . vizinhos.

Esto nesses casos ps lotes com frente efetiva inferior metade da frente de referncia, bem
como os lotes com profundidades mnimas estabelecidas.

A ilustrao a seguir exemplifica alguns casos em que lotes de dimenses reduzi- das servem
para valorizar lotes vizinhos.

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No desenho (A), o lote (I), composto com o lote (2), alcana a avenida principal, ganhando
uma frente com valor bem mais elevado.

No desenho (H), o lote (1), composto com o lote (2), alcana a profundidade de 15,00 m, que
a mnima em ZN6 para no sofrer depreciao. Em ambos os casos deve ser feita uma
avaliao do lote ( I) sozinho e outra do conjunto composto de lote ( 1) + lote (2).

Por subtrao obtm-se a valorizao do lote 1. Essa valorizao dividida por dois para que
ambos os proprietrios usufruam da vantagem da composio.

c) Os terrenos industriais devero ser avaliados pelo critrio do metro quadra- do mdio,
determinado por pesquisa compreendendo terrenos de reas e di- menses
equivalentes, prximos da rea avalianda.

4- AVALIAO DE BENFEITORIAS

5- DEPRECIAES DE CONSTRUES

6 MTODO COMPARATIVO DIRETO

7 terrenos com benfeitorias


8 Avaliaes de aluguis

9 Avaliaes de glebas urbanizveis

10 Avaliaes econmicas
11- inferncia estatistica

12 procedimentos judiciais

13 Exemplo de laudos judicial

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