Dcima poca; Primera Sala; Semanario

Judicial de la Federacin y su Gaceta.

Libro XIII, Octubre de 2012, Tomo 2, Registro Nm. 23869;
pgina 999.

EVICCIN. LA SENTENCIA EN QUE SE CONCEDE EL AMPARO A UN TERCERO

EXTRAO A JUICIO POR VIOLACIN A SU GARANTA DE AUDIENCIA, NO LA
ACTUALIZA.

CONTRADICCIN DE TESIS 493/2011. SUSCITADA ENTRE LOS TRIBUNALES

COLEGIADOS PRIMERO Y SEGUNDO, AMBOS DEL TRIGSIMO CIRCUITO. 11 DE
ABRIL DE 2012. LA VOTACIN SE DIVIDI EN DOS PARTES: MAYORA DE CUATRO
VOTOS POR LO QUE SE REFIERE A LA COMPETENCIA. DISIDENTE: JOS RAMN
COSSO DAZ. UNANIMIDAD DE CINCO VOTOS EN CUANTO AL FONDO. PONENTE:
JORGE MARIO PARDO REBOLLEDO. SECRETARIA: ROSA MARA ROJAS VRTIZ
CONTRERAS.

CONSIDERANDO:

PRIMERO. Competencia. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin

es competente para conocer y resolver la presente denuncia de contradiccin de tesis, de
conformidad con lo dispuesto por los artculos 107, fraccin XIII, de la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos; 197-A de la Ley de Amparo; y, 21, fraccin VIII,
de la Ley Orgnica del Poder Judicial de la Federacin, en relacin con los puntos
segundo y cuarto del Acuerdo General 5/2001, en virtud de que se trata de una denuncia
de contradiccin de tesis suscitada entre criterios de Tribunales Colegiados de Circuito,
en un tema que, por su naturaleza civil, corresponde a la materia de la especialidad de
esta Primera Sala.

No pasa inadvertido que el artculo 107, fraccin XIII, de la Constitucin Federal, fue
reformado mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federacin el seis de junio
de dos mil once, y actualmente establece que cuando los Tribunales Colegiados de un
mismo circuito (sin especializacin o de una misma especializacin) sustenten tesis
contradictorias, la denuncia debe hacerse ante el Pleno de Circuito correspondiente, a fin
de que sea ste el que decida cul es la tesis que debe prevalecer; esta reforma entr en
vigor el cuatro de octubre pasado, por disposicin del artculo segundo transitorio del
referido decreto.

Sin embargo, lo anterior no implica que a la fecha, la Suprema Corte de Justicia de la

Nacin carezca de competencia para conocer y resolver el presente asunto, ya que a
juicio de esta Primera Sala, las Salas de este Alto Tribunal conservan competencia por
disposicin expresa del artculo tercero transitorio del decreto aludido, el cual dispone que
los juicios de amparo iniciados con anterioridad a la entrada en vigor del decreto de
mrito, continuarn tramitndose hasta su resolucin final conforme a las disposiciones
aplicables vigentes a su inicio, salvo por lo que se refiere a las disposiciones relativas al
sobreseimiento por inactividad procesal y caducidad de la instancia, as como el
cumplimiento y ejecucin de las sentencias de amparo.
Ello es as porque si bien es cierto que las contradicciones de tesis no constituyen
propiamente juicios de amparo, tambin lo es que los criterios en potencial contradiccin,
se generaron con la resolucin de juicios de amparo; de ah que realizando una
interpretacin armnica, sea posible establecer que el artculo tercero transitorio resulta
aplicable a las contradicciones de tesis, cuyas demandas de amparo que dieron origen a
los criterios en conflicto, se presentaron con anterioridad a la entrada en vigor del decreto
de reforma constitucional, mxime que a la fecha no se ha integrado, ni formal ni
materialmente, el Pleno del Trigsimo Circuito.

La anterior interpretacin, es acorde a la garanta de tutela jurisdiccional prevista en el

artculo 17 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, la cual implica
que el poder pblico no puede supeditar el acceso a los tribunales a condicin alguna que
resulte innecesaria, excesiva o carente de razonabilidad o proporcionalidad respecto de
los fines que lcitamente puede perseguir el legislador, en el caso concreto, la seguridad
jurdica como consecuencia de la unificacin de criterios; por lo que, de considerar que se
actualiza una incompetencia constitucional, el conocimiento y la resolucin de los asuntos
de esa naturaleza estara supeditado a la creacin formal y material de los Plenos de
Circuito, con el consecuente estado de indefinicin de los criterios potencialmente
contradictorios.

En tales condiciones, aun cuando el texto del artculo 107, fraccin XIII, de la Constitucin
Federal vigente, estatuye la competencia exclusiva de los Plenos de Circuito para conocer
y resolver sobre contradicciones de tesis suscitadas entre Tribunales Colegiados de un
mismo circuito (no especializado o especializados en una misma materia), empero,
acorde al artculo tercero transitorio del decreto publicado el seis de junio de dos mil once,
en el Diario Oficial de la Federacin y ante la inexistencia material y legal de los Plenos de
Circuito, especficamente el correspondiente al Trigsimo Circuito, es que esta Primera
Sala conserva competencia transitoria para conocer y resolver la presente contradiccin
de tesis, en tanto que las demandas de amparo que dieron origen a los criterios en
conflicto, fueron presentadas con anterioridad a la entrada en vigor al decreto de reforma
constitucional, adems de que fue denunciada por parte legtima (como se aprecia en el
apartado siguiente) y se orden su trmite e integracin conforme con la competencia
constitucional que de manera directa prevea el artculo 107, fraccin XIII, de la Ley
Fundamental; y con la competencia legal que todava prevn a su favor los artculos 197-
A de la Ley de Amparo y 21, fraccin VIII, de la Ley Orgnica del Poder Judicial de la
Federacin.

SEGUNDO. Legitimacin del denunciante. La denuncia de contradiccin de tesis proviene

de parte legtima, de conformidad con lo previsto por los artculos 107, fraccin XIII, primer
prrafo, constitucional y 197-A, prrafo primero, de la Ley de Amparo pues, en el caso,
fue realizada por la Magistrada presidenta del Segundo Tribunal Colegiado del Trigsimo
Circuito, por lo que se actualiza el supuesto de legitimacin a que aluden los referidos
preceptos.

TERCERO. Criterios de los tribunales contendientes. Las consideraciones contenidas en

las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales Colegiados de Circuito, que dieron origen
a la denuncia de contradiccin, son las siguientes:

I. Tesis del Primer Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito. Dicho tribunal conoci del
amparo directo civil **********, el cual deriv de los antecedentes siguientes:
Una institucin bancaria demand, en la va ejecutiva mercantil, a ********** y **********,
ambos de apellidos **********, el pago de un adeudo garantizado con hipoteca sobre un
inmueble conocido como **********. El Juez natural resolvi que era procedente la
condena al pago del crdito, por lo que en ejecucin de sentencia orden el remate del
bien inmueble, el cual fue adjudicado a la institucin de crdito, el Juez natural firm en
rebelda la escritura de propiedad a favor de la institucin bancaria,(1) la cual fue inscrita
en el Registro Pblico de la Propiedad.

Posteriormente, la institucin bancaria celebr un contrato de compraventa respecto del

inmueble ********** con ********** y **********, ambos de apellidos **********, el cual se
formaliz mediante escritura pblica, la cual tambin fue inscrita en el Registro Pblico de
la Propiedad. El banco entreg la posesin del inmueble a los compradores en la fecha de
celebracin del contrato.

********** e ********** promovieron sendos juicios de amparo indirecto aduciendo ser

terceros extraos al juicio que concluy con la adjudicacin del inmueble, y ser
propietarios del mismo, por lo que manifestaron que fueron privados de sus bienes sin
haber sido odos en el juicio. El primero manifest no haber sido emplazado, y la segunda
manifest tener el cincuenta por ciento de los derechos de propiedad del inmueble como
gananciales. La Justicia Federal les concedi a ambos el amparo.

En cumplimiento del fallo protector a favor de **********, el cual se tramit en el expediente

********** del Juzgado Tercero de Distrito del Estado de Aguascalientes, el Juez
responsable dej insubsistente el embargo practicado en lo que se refiere al cincuenta por
ciento del inmueble, dej insubsistente la aprobacin del remate y la adjudicacin
realizada, as como la orden de escrituracin a favor de la institucin de crdito, y gir
oficio al Registro Pblico de la Propiedad a efecto de cancelar la inscripcin del contrato
de compraventa celebrado entre la institucin de crdito, como vendedora, y ********** y
**********, como compradores.(2) Asimismo, orden que se diera posesin del inmueble a
los quejosos ********** y **********.(3)

En cumplimiento del amparo concedido a **********, el cual se tramit en el expediente

********** del Juzgado Primero de Distrito del Estado de Aguascalientes, el Juez
responsable dej insubsistente todo lo actuado en el juicio de origen a partir de la
diligencia de requerimiento de pago, embargo y emplazamiento, orden reponer el
procedimiento a partir del auto admisorio de la demanda, as como la cancelacin de la
inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad de la escritura de compraventa
celebrada entre el banco y los terceros compradores, y se le restituy la propiedad y
posesin que tenan sobre el inmueble rematado,(4) con la consecuente privacin en
contra de los compradores.

A continuacin, ********** y ********** demandaron de la institucin de crdito el

saneamiento por eviccin. El Juez natural declar procedente la accin y conden a la
institucin de crdito al pago del precio del inmueble a los actores, as como al pago de
gastos y costas.

Ambas partes apelaron dicha resolucin. La Primera Sala del Supremo Tribunal de
Justicia del Estado de Aguascalientes modific la sentencia de primer grado slo para
absolver a la institucin bancaria del pago de costas.
En sus consideraciones, dicha Sala manifest que era incorrecto que las sentencias
dictadas en los juicios de amparo ********** y ********** hayan dejado como vlida la
escritura de adjudicacin y la toma de posesin a favor de los terceros adquirentes, ya
que la concesin del amparo a ********** e ********** trajo como consecuencia que se
dejara insubsistente todo lo actuado a partir del auto admisorio de la demanda en el juicio
de origen, lo que a su vez ocasion que pierdan validez y eficacia las escrituras de
propiedad a favor de los compradores,(5) y que en el caso no era aplicable el artculo
2,880 del Cdigo Civil vigente en el Estado, que establece que los actos celebrados por
terceros de buena fe no se invalidarn en el Registro Pblico de la Propiedad por el hecho
de que despus se anule el ttulo de quien le enajen, ya que ese precepto slo aplica en
aquellos casos en que la anulacin se deba a un ttulo anterior no inscrito o de causas
que no resulten claramente del mismo registro, cuestiones que no sucedieron en el caso
concreto, porque en el caso el motivo por el que se dej sin efecto la enajenacin no fue
por un ttulo anterior no inscrito, puesto que el ttulo del enajenante estaba inscrito, sino
debido a los efectos de una concesin de amparo.

La Sala responsable adems aclar que los terceros compradores y la institucin bancaria
fueron emplazados como terceros perjudicados al juicio de amparo tramitado en el
expediente **********, pero que slo el quejoso ofreci pruebas -una testimonial y una
pericial grafoscpica-.(6)

La institucin bancaria promovi un amparo directo en contra de dicha sentencia, de la

cual conoci el Primer Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito, quien concedi el
amparo a la quejosa con base en las consideraciones siguientes:

"OCTAVO. Estudio. Los tres primeros conceptos de violacin son esencialmente fundados
y suficientes para conceder la proteccin constitucional.

"En la sentencia reclamada la Sala responsable confirm la decisin del Juez natural en el
sentido de que es procedente la accin de saneamiento intentada por ********** y
**********, de apellidos **********, en contra de **********, bajo la razn de que aqullos
demostraron que sufrieron eviccin respecto del inmueble materia del contrato de
compraventa que celebraron con dicha institucin, con motivo de las sentencias de
amparo pronunciadas en los juicios promovidos por ********** y **********; esto es, en
razn de que las sentencias emitidas en los juicios constituciones (sic) constituyen la
sentencia de eviccin a que se refiere el artculo 1990 del Cdigo Civil del Estado.

"En contra de esa determinacin, sostiene el peticionario de amparo que, contrariamente

a lo considerado por la Sala responsable, las sentencias emitidas en los juicios de amparo
promovidos por ********** y **********, no configuran la sentencia de eviccin en trminos
del artculo 1990 del Cdigo Civil del Estado, porque en dichos juicios no se discuti sobre
el derecho de propiedad sino sobre la legalidad del acto de autoridad reclamado,
concretamente la falta de emplazamiento al juicio ejecutivo mercantil 410/1991, seguido
ante el Juzgado Segundo de lo Civil del Primer Partido Judicial del Estado.

"Aduce el inconforme que para que exista eviccin, en el juicio correspondiente debe
ejercitarse una accin que tenga como fin el dictado de una sentencia en la que se
resuelva sobre el derecho de propiedad, supuesto que no se actualiz con la concesin
de la proteccin constitucional en los juicios de amparo, pues en ellos no se dirimi
cuestin alguna sobre la propiedad, sino que el motivo de la concesin fue la violacin a
la garanta de audiencia, por lo que no existi pronunciamiento sobre la privacin de la
propiedad de los terceros perjudicados.

"Como se anunci, esos motivos de queja son fundados, y para ponerlo de manifiesto es
necesario hacer referencia a los elementos de la accin de saneamiento por eviccin,
contenidos en los artculos 1990 y 1991 del Cdigo Civil del Estado, mismos que a la letra
dicen: (se transcriben)

"De esa transcripcin se colige que la eviccin supone el desposeimiento, en todo o en

parte, de la cosa adquirida por el que la sufre, como consecuencia del ejercicio, por un
tercero, de un derecho anterior que tena sobre ella, siempre que dicha desposesin se
fundamente en sentencia judicial.

"En tanto el saneamiento es la obligacin que se impone al que hizo la enajenacin, de

devolver al adquirente el precio de la cosa enajenada.

"Al respecto, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, emiti la

jurisprudencia 41/2010, an no publicada, pero consultada en la pgina web de la
Suprema Corte de Justicia de la Nacin, cuyos rubro y texto dicen:

"EVICCIN. PARA LA CONDENA AL SANEAMIENTO POR DICHA HIPTESIS,

BASTAR DEMOSTRAR QUE MEDIANTE RESOLUCIN EL ADQUIRENTE DE UN
BIEN O DERECHO LO PERDI TOTAL O PARCIALMENTE POR LA DECLARATORIA
DE EXISTENCIA DE UN MEJOR DERECHO QUE EL SUYO (LEGISLACIONES DE LOS
ESTADOS DE MXICO Y JALISCO). (se transcribe)

"En la ejecutoria que dio lugar a la jurisprudencia invocada se dijo textualmente lo

siguiente: (se transcribe)

"... Como se ve, conforme al criterio de nuestro Ms Alto Tribunal, el juicio de eviccin que
da derecho al adquirente a ejercitar la accin de saneamiento, es aquel en el que dicho
adquirente tiene el carcter de demandado y su vendedor o transferente debe ser citado
por peticin del propio demandado para comparecer como su tercero coadyuvante, lo cual
deber ocurrir antes de la contestacin de la demanda, solicitndole el demandado al
Juez que ample el trmino del emplazamiento para escuchar al enajenante. Adems, la
parte actora de dicho juicio eviccionante debe vencer al demandado por contar con un
mejor derecho que el reo; es decir, el actor eviccionar al demandado al superar su
derecho.

"As, consider nuestro Mximo Tribunal, para que proceda el ejercicio de la accin de
saneamiento por eviccin, debe sustanciarse previamente a la presentacin de dicha
demanda un juicio con las caractersticas antes apuntadas, concluyendo que cuando el
adquirente es molestado en su posesin por vas de hecho respecto de terceras
personas, entonces, como el propio adquirente tiene expeditas sus acciones posesorias
para repelerlas, tampoco se presentar el caso de la eviccin.

"En este contexto, se arriba a la conclusin de que en ningn caso el fallo emitido en un
juicio de amparo, podr configurar la sentencia de eviccin necesaria conforme al artculo
1990 del Cdigo Civil del Estado, para la procedencia de la accin de saneamiento a que
alude el diverso numeral 1991 del mismo ordenamiento legal, puesto que en el juicio
constitucional no es posible analizar el derecho de propiedad de quien lo deduce frente a
igual derecho que pudiera ostentar un tercero, pues el juicio de amparo no es la instancia
en la que se discuten esas cuestiones, ni constituye un juicio contradictorio, sino que su
materia la constituye la legalidad de los actos de autoridad reclamados.

"... Para corroborar la anterior afirmacin, conviene destacar que tambin asiste razn al
inconforme, al decir que las sentencias pronunciadas en los juicios de amparo promovidos
por ********** y **********, no podran configurar la eviccin a que se refiere el artculo 1990
del Cdigo Civil del Estado y, consecuentemente, dichas sentencias no dan derecho a
********** y **********, de apellidos **********, a ejercitar la accin de saneamiento por
eviccin a que alude el diverso numeral 1991 del mismo ordenamiento legal.

"Es as, puesto que las sentencias en cuestin no tuvieron el alcance de anular el contrato
de compraventa celebrado el cuatro de junio de mil novecientos noventa y ocho entre el
**********, como vendedor, y ********** y **********, de apellidos **********, como
compradores, respecto del predio rstico denominado **********, situado en el Municipio
de El Llano de este Estado; como tampoco tuvieron el efecto de establecer que los
quejosos ********** y ********** tienen mejor derecho que aqullos sobre el inmueble en
cuestin, puesto que tales aspectos no constituyeron la materia de estudio en los juicios
constitucionales, ni los efectos de los fallos protectores se determinaron en tal sentido.

"Para clarificar lo anterior, es pertinente acudir a las constancias que integran el sumario
principal, a fin de detallar la materia de estudio en los juicios de garantas de que se viene
hablando, as como los efectos de la proteccin constitucional a cada uno de los
quejosos.

"As, del amparo promovido por **********, que se sigui ante el Juzgado Tercero de
Distrito en el Estado, bajo el expediente 349/2001-IV, se desprende lo siguiente:

"a) En la demanda de amparo, la referida impetrante seal como autoridades

responsables al Ministro ejecutor adscrito al Juzgado Segundo de lo Civil del Primer
Partido Judicial del Estado y al titular del referido juzgado, que (sic) quienes reclam los
siguientes actos: De la primera reclamo el ilegal embargo del inmueble del que soy
copropietaria, dentro del expediente **********, del Juzgado Segundo de lo Civil y de
Hacienda de esta capital, sin que la suscrita haya sido parte de tal juicio y, del segundo el
haber dado legalidad a tal embargo y todos los actos procesales tendientes al remate del
mismo, incluyendo desde luego el remate y la resolucin que lo aprob, as como la
desposesin jurdica que orden en contra ma respecto de tal bien y la propia
desposesin (fojas 50 y 51).

"b) El juzgador federal emiti sentencia el veinticuatro de julio de dos mil uno, en la que
concedi la proteccin constitucional a la quejosa, en los siguientes trminos:

"Visto as, resultan fundados los conceptos de violacin que hace valer la quejosa, ya que
la autoridad responsable al embargar y rematar la totalidad del inmueble ya referido,
vulnera a la solicitante del amparo su garanta de audiencia consagrada en el artculo 14
constitucional, ya que el adeudo reclamado en el juicio donde emanan los actos
reclamados, as como el procedimiento tramitado en l fuenicamente en contra de
********** y **********, y se remat y adjudic un bien inmueble que en un cincuenta por
ciento es propiedad de la quejosa; consecuentemente, como afirma la solicitante de
garantas, se pretende privarle de sus bienes sin ser oda ni vencida en juicio; por ello, lo
procedente es conceder el amparo y proteccin de la Justicia Federal solicitados.
"c) En cumplimiento al fallo protector, el Juez responsable (Segundo de lo Civil del Primer
Partido Judicial del Estado), emiti acuerdo el catorce de agosto de dos mil uno, en el que
orden lo siguiente:

"En cumplimiento a la ejecutoria de amparo dictada ante el Juzgado Tercero de Distrito

en los autos del expediente ********** promovido por ********** y por el cual se form ante
este juzgado el cuaderno de amparo **********, se deja insubsistente el embargo
practicado en diligencia de fecha nueve de abril de mil novecientos noventa y uno en lo
que ve al cincuenta por ciento del inmueble y que pertenece a la quejosa, referente al
predio rstico conocido como ********** situado en el ********** de esta capital, con una
extensin superficial de cuarenta y cuatro hectreas, cuarenta reas y setenta y ocho
centireas, por consecuencia de lo anterior se deja insubsistente la adjudicacin realizada
a la parte actora con fecha once de diciembre de mil novecientos noventa y cinco,
aprobacin de remate de fecha catorce de diciembre del mismo ao, orden de
escrituracin a favor de la parte actora de fecha veintinueve de febrero de mil novecientos
noventa y seis, grese oficio al Registro Pblico de la Propiedad en el Estado a efecto de
cancelar el embargo en trminos sealados en lneas anteriores, indicando que el
embargo del inmueble nicamente subsiste respecto del cincuenta por ciento
correspondiente a los demandados de este juicio, a efecto de dejar las cosas en el estado
que guardaban antes de la violacin, se faculta al C. Ministro ejecutor adscrito a la
direccin de actuara para que se constituya en el inmueble y proceda a dar posesin del
mismo a los demandados seores ********** y **********, autorizndose para tal efecto el
auxilio de la fuerza pblica y el rompimiento de chapas y cerraduras en caso de ser
necesario. Fundamento legal artculo 80 de la Ley de Amparo y 60, fraccin II, del Cdigo
de Procedimientos Civiles en vigor (foja 241).(7)

"d) Con la anterior determinacin, el Juez de Distrito del conocimiento tuvo por cumplida la
sentencia de amparo mediante resolucin de doce de septiembre de dos mil uno.

"e) Despus, la quejosa ********** present escrito al juzgador de amparo el siete de abril
de dos mil cinco, en el que le solicit:

"Que por medio del presente escrito vengo a solicitar se ordene al Juez Segundo Civil y
de Hacienda, autoridad que fue sealada como responsable dentro del amparo en que
promuevo la cancelacin de la escritura que fuera realizada e inscrita ante la Direccin del
Registro Pblico de la Propiedad a favor de los terceros perjudicados ********** y **********,
ambos de apellidos **********, a raz de la compraventa realizada con **********, institucin
actora dentro del expediente nmero ********** del cual deriv el acto reclamado, respecto
del inmueble de mi propiedad que fuera motivo de hipoteca dentro del juicio antes referido
y que fuera pasada ante el notario pblico nmero veintisis del Estado, Lic. Rubn
Talamantes Ponce a travs del instrumento pblico nmero ********** del volumen
********** y registrado bajo el nmero ********** a fojas ********** del libro ********** de la
seccin primera del Municipio del Llano con fecha **********.

"Pues a raz de la adjudicacin que qued sin efecto por la nulidad decretada por este
Juzgado de Distrito, como consecuencia se dej sin efecto tambin la escritura de
compraventa celebrada entre los terceros perjudicados ********** y ********** y **********, de
apellidos **********.
"Lo anterior lo solicito en virtud de que la sentencia de amparo que fue dictada por esta
autoridad dej sin efecto lo relativo al cincuenta por ciento de los derechos de propiedad
que como gananciales correspondan a la suscrita dentro del juicio nmero **********
tramitado ante el Juzgado Segundo Civil y de Hacienda, por tanto, la adjudicacin tambin
qued sin efecto y, como consecuencia de ello la escritura realizada por la compraventa
celebrada entre los terceros perjudicados respecto del cincuenta por ciento del inmueble
de mi propiedad.

"Tal peticin la realizo ante esta autoridad en virtud de que no soy parte en el juicio del
cual deriva el acto reclamado, razn por la cual no tengo personalidad en dicho juicio.

"Adems realizo la peticin antes referida en virtud de que actualmente aparece sin
cancelar ante el notario que la elabor y ante la Direccin del Registro Pblico de la
Propiedad, la escritura que fuera elaborada por la compraventa celebrada con la
institucin bancaria y tercera perjudicada **********, por lo que respecta al cincuenta por
ciento de mi propiedad derivada de los gananciales adquiridos a raz del matrimonio
celebrado con el seor **********.

"f) A esa peticin, el Juez Federal respondi lo siguiente:

"Agrguese a sus autos el escrito de cuenta. Visto lo manifestado por la quejosa

**********, dgasele que se est a lo acordado en resolucin de doce de septiembre del
dos mil uno, a travs de la cual este Juzgado Federal tuvo por cumplida la ejecutoria de
amparo, dictada en este juicio de garantas.

"Como se puede advertir, asiste razn a la quejosa respecto a que en el juicio de amparo
promovido por ********** no se emiti pronunciamiento respecto del contrato de
compraventa celebrado el cuatro de junio de mil novecientos noventa y ocho entre
**********, como vendedor, y ********** y **********, de apellidos **********, como
compradores, ni nada se dijo respecto de que ese acto jurdico deba quedar sin efecto,
puesto que los efectos de la concesin se cieron a dejar insubsistente el embargo,
remate, adjudicacin y desposesin llevados a cabo en el juicio ejecutivo mercantil
**********, respecto del derecho de propiedad de la quejosa sobre el inmueble embargado
en el juicio.

"Por lo que el contrato de compraventa permaneci intacto, en tanto que se celebr fuera
de ese procedimiento judicial, y en el juicio de garantas no se discuti su validez frente a
los actos reclamados, puesto que stos fueron analizados en relacin a la legalidad de la
actuacin de las autoridades responsables.

"Ahora bien, en iguales trminos se concluye de las constancias del juicio de amparo
promovido por **********, tramitado en el expediente **********, del Juzgado Primero de
Distrito en el Estado, a saber:

"a) En la demanda de amparo seal como autoridades responsables al Ministro ejecutor

adscrito al Juzgado Segundo de lo Civil del Primer Partido Judicial del Estado y al titular
de ese juzgado; y, como actos reclamados los siguientes:

"Acto reclamado. De la primera reclamo el ilegal emplazamiento que supuestamente se

me hizo en el juicio tramitado en el expediente ********** (sic) del Juzgado Segundo Civil y
de Hacienda de esta capital y del segundo el haber dado legalidad a tal emplazamiento y
luego todos los actos procesales del ilegal juicio, principalmente la sentencia y todos los
actos realizados para ejecutarla en bienes de mi propiedad. (foja 3)

"b) El Juez de Distrito concedi el amparo y proteccin de la Justicia de la Unin, en los

siguientes trminos:

"Al haber resultado fundados los conceptos de violacin a estudio se impone concederle
el amparo y proteccin de la Justicia Federal, para el efecto de que la autoridad del
conocimiento, deje insubsistente todo lo actuado en el juicio de origen, exclusivamente
por lo que respecta al emplazamiento que se dice realizado al aqu peticionario y todo lo
actuado a partir del mismo; sin perjuicio de que provea lo conducente para que se lleve a
cabo ese llamamiento a juicio. (foja 837 vuelta)

"c) En cumplimiento a la ejecutoria de garantas, el Juez responsable emiti los acuerdos

de treinta de enero y catorce de marzo, ambos de dos mil dos, cuyo contenido literal,
respectivamente, es el siguiente:

"En cumplimiento a la ejecutoria de amparo dictada en el Juzgado Primero de Distrito,

juicio de amparo nmero ********** promovido por ********** y por el cual se form ante
este juzgado el cuaderno de amparo **********, por lo que ve al quejoso **********, se deja
insubsistente la diligencia de requerimiento de pago, embargo y emplazamiento
practicado en fecha nueve de abril de mil novecientos noventa y uno; se deja tambin
insubsistente la citacin para sentencia de fecha quince de enero de mil novecientos
noventa y dos y, todo lo actuado con posterioridad a esta sentencia, ordenndose reponer
el procedimiento por lo que ve al demandado ********** a partir del auto admisorio de
demanda de fecha veintiocho de febrero de mil novecientos noventa y uno. (foja 945)

"Como complemento del auto que antecede de fecha treinta de enero del ao en curso,
con fundamento en lo dispuesto por el artculo 80 de la Ley de Amparo y toda vez que se
dejaron insubsistentes diversas actuaciones de entre ellas la diligencia de fecha 18 de
febrero de 1997 en la que se dio posesin a la parte actora del inmueble, a efecto de dar
cumplimiento a la ejecutoria de amparo dictada en el Juzgado Primero de Distrito, juicio
de amparo nmero ********** promovido por **********, y dejar las cosas en el estado que
guardaban antes de la violacin, se faculta al C. Ministro ejecutor adscrito a la direccin
de actuara para que se constituya en el inmueble que se describe en la diligencia antes
sealada y proceda a dar posesin del mismo a la parte demandada en este juicio,
seores ********** y **********, la posesin a ambos demandados se encuentra relacionada
con lo ordenado en la ltima parte del auto que antecede de fecha catorce de agosto del
dos mil uno que por ejecutoria de amparo ordena igualmente dar posesin a los
demandados. (foja 964)

"d) Adems de ese provedo, el tres de abril de dos mil dos se realiz diligencia en la que
se entreg materialmente el inmueble rematado y adjudicado a favor de ********** a
********** (fojas 984 y 985).

"e) Con tales actuaciones, el Juez de Distrito tuvo por cumplida la sentencia de amparo en
resolucin pronunciada el veinte de mayo de dos mil dos (fojas 999 y 1000).

"f) En promocin de siete de abril de dos mil cinco, el quejoso ********** solicit al Juez de
Distrito:
"Que por medio del presente escrito vengo a solicitar se ordene al Juez Segundo Civil y
de Hacienda, autoridad que fue sealada como responsable dentro del amparo en que
promuevo la cancelacin de la escritura que fuera realizada e inscrita ante la Direccin del
Registro Pblico de la Propiedad a favor de los terceros perjudicados ********** y **********
ambos de apellidos ********** a raz de la compraventa realizada **********, institucin
actora dentro del expediente nmero ********** del cual deriv el acto reclamado, respecto
del inmueble de mi propiedad que fuera motivo de hipoteca dentro de juicio antes referido
y que fuera pasada ante el notario pblico nmero veintisis del Estado, Lic. Rubn
Talamantes Ponce a travs del instrumento pblico nmero ********** del volumen
********** y registrado bajo el nmero ********** a fojas ********** del libro ********** de la
seccin primera del Municipio del Llano con fecha **********.

"Pues a raz de la adjudicacin que qued sin efecto por la nulidad decretada por este
Juzgado de Distrito, como consecuencia, se dej sin efecto tambin la escritura de
compraventa celebrada entre los terceros perjudicados ********** y ********** y ********** de
apellidos **********.

"Lo anterior lo solicit en virtud de que la sentencia de amparo que fue dictada por esta
autoridad dej sin efecto lo relativo al cincuenta por ciento de los derechos de propiedad y
como gananciales correspondan a la suscrita dentro del juicio nmero ********** tramitado
ante el Juzgado Segundo Civil y de Hacienda, por tanto, la adjudicacin tambin qued
sin efecto y, como consecuencia de ello, la escritura realizada por la compraventa
celebrada entre los terceros perjudicados respecto del cincuenta por ciento del inmueble
de mi propiedad.

"Tal peticin la realizo ante esta H. Autoridad en virtud de que an no he sido emplazado
en el juicio del cual deriva el acto reclamado, razn por lo que an no tengo personalidad
en dicho juicio.

"Adems realizo la peticin antes referida en virtud de que actualmente aparece sin
cancelar ante el notario que la elabor y ante la Direccin del Registro Pblico de la
Propiedad, la escritura que fuera elaborada por la compraventa celebrada con la
institucin bancaria y tercera perjudicada **********. (fojas 1012 y 1013)

"g) Peticin que se deneg en provedo de ocho de abril de dos mil cinco, en el que el
juzgador federal dijo:

"Agrguese el escrito del quejoso **********, por medio del cual solicita se ordene a la
autoridad responsable Juez Segundo Civil y de Hacienda de esta ciudad, la cancelacin
de la escritura que fuera realizada e inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad a favor
de los terceros perjudicados ********** y **********, ambos de apellidos **********.

"Afirma el promovente que dicha peticin la dirige a este Juzgado Federal, toda vez que
no ha sido emplazado al juicio del cual deriva el acto reclamado, por lo que no tiene
personalidad en dicho juicio.

"No obstante, de las constancias que integran el juicio de amparo en que se acta, se
advierte que dentro de los autos del expediente **********, del ndice del Juzgado Segundo
de lo Civil y de Hacienda de esta ciudad, obra la diligencia efectuada el tres de abril de
dos mil dos, es la que se puso en posesin real y material del inmueble de ah precisado,
al quejoso **********, por lo que contrario a lo que afirma, s tiene personalidad en el juicio
del que emana el acto reclamado.

"En consecuencia, dgase al promovente que deber gestionar primeramente ante el

Juez Segundo de lo Civil y de Hacienda de esta ciudad, la cancelacin de la escritura
pblica a que alude y de la inscripcin efectuada en el Registro Pblico de la Propiedad,
pues tal y como lo sostiene, el Juez responsable en auto de treinta de enero de dos mil
dos, dictado en los autos del juicio ejecutivo mercantil **********, dej insubsistente todo lo
actuado con posterioridad a la sentencia, por lo que hace al quejoso **********.

"De lo anterior se advierte, como lo refiere el quejoso, en el juicio de amparo promovido

por ********** no se discuti sobre el mejor derecho que pudiera tener el quejoso frente al
derecho de propiedad de ********** y **********, de apellidos **********, en virtud del
contrato de compraventa que celebraron con **********, puesto que nicamente se analiz
lo relativo a la legalidad del emplazamiento realizado al impetrante en el juicio ejecutivo
mercantil **********, y al conceder la proteccin constitucional nicamente se orden dejar
insubsistente todo lo actuado en dicho juicio (incluyendo el remate, adjudicacin y
desposesin del inmueble), siendo que el contrato de compraventa de mrito no
constituye una actuacin realizada dentro del citado procedimiento, ya que fue celebrado
con posterioridad y al margen del mismo.

"En este orden de cosas, es inconcuso que asiste razn al quejoso al referir que en las
sentencias emitidas en los juicio (sic) de amparo promovidos por ********** y **********, no
configuran la eviccin a que alude el artculo 1990 del Cdigo Civil del Estado, puesto que
en las ejecutorias de que se trata no se priv a los terceros perjudicados del derecho de
propiedad que adquirieron en virtud del contrato de compraventa que celebraron con la
institucin de crdito quejosa, ni se discuti un mejor derecho de los quejosos frente a
dicho contrato, sino que el anlisis realizado en la instancia constitucional se limit a la
legalidad de los actos autoritarios reclamados.

"Al no haberlo considerado as la Sala responsable, transgredi en perjuicio del quejoso la

garanta de legalidad establecida en el artculo 16 constitucional, por lo que se impone
concederle el amparo para el efecto de que dicha autoridad jurisdiccional deje
insubsistente la sentencia reclamada y emita otra en la que al analizar los agravios de la
apelacin estime que las sentencias pronunciadas en los juicios de amparo promovidos
por ********** y **********, no configura la eviccin en trminos de lo que establece el
artculo 1990 del Cdigo Civil del Estado, y resuelva en consecuencia."

II. Tesis del Segundo Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito. Dicho tribunal conoci del
amparo directo civil **********, el cual deriv de los antecedentes siguientes:

Una unin de crdito demand, en la va ejecutiva mercantil, a **********, **********,

********** y **********, el pago de un adeudo garantizado con hipoteca. En el juicio natural
se dict sentencia condenatoria. En la etapa de ejecucin las partes celebraron un
convenio de pago y ejecucin por incumplimiento. Debido a que los demandados
incumplieron el convenio, se despach ejecucin en su contra y, en consecuencia, los
bienes embargados fueron rematados y adjudicados, entre los cuales se encuentra un
inmueble conocido como **********. La escritura pblica correspondiente fue inscrita en el
Registro Pblico de la Propiedad.(8)
Posteriormente, la unin de crdito vendi a ********** dos de los inmuebles que le fueron
adjudicados, entre ellos, **********, cuya compraventa se formaliz mediante escritura
pblica y fue inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad.

**********, en su carcter de garante hipotecario del adeudo que ocasion el juicio de

origen,(9) promovi un juicio de amparo indirecto aduciendo ser tercero extrao al juicio
que concluy con la adjudicacin del inmueble, y ser propietario del mismo, por lo que
manifest que fue privado de su bien inmueble sin haber sido odo en el juicio.

El Juez de Distrito que conoci del asunto sobresey en el juicio, pero el Segundo
Tribunal Colegiado del Vigsimo Tercer Circuito revoc la sentencia recurrida y le
concedi el amparo al quejoso para el efecto de que la responsable excluyera de los
bienes embargados, rematados y adjudicados el predio rstico ********** y ordenara la
entrega de su posesin al quejoso.

En cumplimiento del fallo protector, el Juez responsable excluy de los bienes

embargados, rematados y adjudicados al predio **********, orden la cancelacin de la
escritura de adjudicacin correspondiente, orden que se le hiciera entrega de la posesin
del predio al quejoso, y gir oficio al director del Registro Pblico de la Propiedad a fin de
que se cancelara la inscripcin de la escritura de compraventa celebrada por la unin de
crdito con **********.(10)

A continuacin, ********** demand de la unin de crdito el saneamiento por eviccin, y

solicit fueran llamados a juicio como terceros a **********, **********, **********, ********** y
**********.

El Juez natural declar infundada la accin; sin embargo, con motivo del recurso de
apelacin que interpuso **********, la Primera Sala del Supremo Tribunal de Justicia de
Jalisco revoc la sentencia de primera instancia y declar fundada la accin de
saneamiento por eviccin, al considerar que estaba demostrada la existencia de una
eviccin equiparada.

La Sala responsable consider que la sentencia de amparo tuvo el efecto de restituir al

quejoso en el goce de su derecho de propiedad, lo que caus una afectacin en su
propiedad y posesin al tercero adquirente, sin que hubiese tenido la obligacin de
denunciar la eviccin, porque ello slo puede tener lugar en el caso de la eviccin tpica,
mas no en el caso de la eviccin equiparada, producto de una sentencia de amparo, va
escogida por el quejoso, pues condicionar la eviccin a que el quejoso entable un juicio en
contra del tercero adquirente para decidir quin tiene un mejor derecho, es un fin
inalcanzable puesto que aqul ya fue restituido en la propiedad y posesin del bien
inmueble.

La responsable tambin resolvi que haba sido innecesario mandar llamar como terceros
interesados a **********, **********, **********, ********** y **********, pues no existi
prestacin alguna entablada en contra de ellos y la sentencia que declare la eviccin no
es adversa a sus intereses, as que consider ocioso el estudio de las excepciones
hechas valer por los terceros interesados.(11)

La unin de crdito promovi un amparo directo en contra de dicha sentencia, de la cual

conoci el Segundo Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito, quien resolvi por mayora
de votos negar el amparo a la quejosa, con base en las consideraciones siguientes:
"Los argumentos contenidos en los tres primeros conceptos de violacin resultan
infundados porque los artculos 1990, 1991 y 1995 del Cdigo Civil del Estado, dicen lo
siguiente: (se transcriben)

"De los numerales trascritos se advierte que la eviccin, que podramos calificar como
tpica, consiste en la privacin total o parcial de la cosa por parte del adquirente,
decretada en sentencia que cause ejecutoria, en la que se resuelve que un tercero tiene
un derecho anterior a la adquisicin y, por tal motivo el enajenante est obligado a
responder de la eviccin al adquirente, lo cual constituye el saneamiento, para lo cual es
menester que el adquirente denuncie el pleito de eviccin al que le enajen.

"En otras palabras, la condena al saneamiento en el caso de eviccin tpica y en agravio

del transferente de un bien o derecho, proceder cuando el adquirente sufre su prdida
total o parcial mediante declaratoria de existencia de un mejor derecho que el suyo y de
persona ajena, siempre que esa declaracin se encuentre en sentencia y en la cual se
contenga el reconocimiento de la existencia de un mejor derecho que supere al invocado
por ste, trayendo como resultado dicha prdida total o parcial.

"Apoya lo anterior, la siguiente jurisprudencia:

"EVICCIN. PARA LA CONDENA AL SANEAMIENTO POR DICHA HIPTESIS,

BASTAR DEMOSTRAR QUE MEDIANTE RESOLUCIN EL ADQUIRENTE DE UN
BIEN O DERECHO LO PERDI TOTAL O PARCIALMENTE POR LA DECLARATORIA
DE EXISTENCIA DE UN MEJOR DERECHO QUE EL SUYO (LEGISLACIONES DE LOS
ESTADOS DE MXICO Y JALISCO).(12) (se transcribe)

"As pues, como la accin de saneamiento por eviccin tpica tiene como presupuesto que
mediante sentencia que cause ejecutoria se declare que el adquirente de un bien o
derecho lo perdi por la existencia de un mejor derecho que el suyo, ello implica que la
sentencia aludida tiene que dictarse en un juicio promovido por un tercero en contra del
adquirente, donde el primero alega el mejor derecho, por ende, si en el caso la privacin
del inmueble denominado ********** sufrida por el actor (en virtud de la cual reclama el
saneamiento) fue consecuencia del cumplimiento a una ejecutoria de amparo indirecto
promovida por un tercero **********, en la que se determin violacin a la garanta de
audiencia, entonces no se cumple con el requisito de una eviccin tpica, es decir, que la
privacin hubiera sido consecuencia de una sentencia en la que se dirimi el mejor
derecho del tercero.

"Sin embargo, tal como sostuvo la Sala responsable, si bien en la especie no se da el

supuesto de una eviccin tpica, lo cierto es que s se da una eviccin equiparada, la cual
est reconocida en la ejecutoria que resolvi la contradiccin de tesis **********, de la que
deriv la jurisprudencia 1a./J. 41/2010, sustentada por la Primera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nacin, intitulada: EVICCIN. PARA LA CONDENA AL
SANEAMIENTO POR DICHA HIPTESIS, BASTAR DEMOSTRAR QUE MEDIANTE
RESOLUCIN EL ADQUIRENTE DE UN BIEN O DERECHO LO PERDI TOTAL O
PARCIALMENTE POR LA DECLARATORIA DE EXISTENCIA DE UN MEJOR DERECHO
QUE EL SUYO (LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE MXICO Y JALISCO).
"En efecto, los considerandos quinto, en lo conducente, y sexto de la ejecutoria de
contradiccin de tesis 297/2009 de la que deriv la jurisprudencia 1a./J. 41/2010, dicen lo
siguiente: (se transcriben)

"... De lo transcrito se advierte que la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la

Nacin resolvi sobre criterios opuestos por Tribunales Colegiados, ya que mientras uno
sostuvo que la condena al saneamiento por causa de eviccin puede presentarse en
supuestos equiparados, el otro consider que la eviccin no admite equiparaciones y
solamente procede en las hiptesis tpicas.

"Al respecto, aunque la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, al

resolver, desarroll ms ampliamente la eviccin tpica, lo cierto es que acept la
posibilidad de una eviccin equiparada, pues primeramente adujo que la condena al
saneamiento por eviccin procede cuando el adquirente de un bien lo pierde en juicio
mediante sentencia que declare la existencia de un mejor derecho de tercero, que
adems sea anterior al de la adquisicin (eviccin tpica); pero enseguida agreg que
tambin procede cuando dicha prdida se concrete a travs de cualquier procedimiento
que tenga carcter o contenido jurisdiccional y en el cual se declare la prdida del bien en
agravio del adquirente en virtud de la sola existencia de un mejor derecho que aquel que
motiv su adquisicin (eviccin equiparada) segn se advierte del segundo prrafo del
considerando sexto de la ejecutoria en mencin, que dice lo siguiente:

"... Bsicamente, dicho criterio consistir en demostrar que la condena al saneamiento

por eviccin en los Estados de Mxico y Jalisco (considerando la vigencia de las leyes
civiles que se estudiarn) procede cuando el adquirente de un bien lo pierde en juicio
mediante sentencia que declare la existencia de un mejor derecho de tercero, que
adems sea anterior al de la adquisicin como se describe en las leyes civiles y
procesales relacionadas con este asunto; pero tambin cuando dicha prdida se concrete
a travs de cualquier procedimiento que tenga carcter o contenido jurisdiccional y en el
cual se declare la prdida del bien en agravio del adquirente en virtud de la sola existencia
de un mejor derecho que aquel que motiv su adquisicin ...

"A continuacin, es menester analizar si en el presente caso, en el que la privacin del

bien sufrida por el actor fue consecuencia del cumplimiento a una ejecutoria de un amparo
indirecto promovido por una persona extraa a juicio, donde se determin la violacin a la
garanta de audiencia, encuadra o no, en el supuesto de eviccin equiparada.

"Para resolver la cuestin planteada, debe recordarse que la naturaleza jurdica del juicio
de amparo es servir como un medio de control constitucional, donde un particular
(gobernado) se constituye como quejoso, respecto de un acto de autoridad y, por tanto, al
deducir la accin de amparo, el promovente busca que la autoridad de amparo lo proteja
en el goce de la garanta o garantas que dice le fueron violadas mediante el acto de la
autoridad, de ah que la relacin jurdico procesal en el juicio de amparo se constituye
entre el quejoso, la autoridad responsable, el tercero perjudicado (quien tiene inters en
que prevalezca el acto de autoridad reclamado) el agente del Ministerio Pblico Federal
(que por ley es parte) as como el titular del rgano jurisdiccional, a quien por ley se le
encomienda el control constitucional.

"As las cosas, lo que se resuelve en la sentencia dictada en un juicio de amparo (siempre
y cuando no se decrete el sobreseimiento que impide estudiar el fondo) es si el acto
reclamado de la autoridad responsable, es o no violatorio de garantas; en el primer
supuesto, es decir, en caso de que s resulte violatorio de garantas, se conceder el
amparo y proteccin de la Justicia Federal solicitados por el quejoso en contra de dicho
acto, pero en el supuesto de que no se transgredan garantas, se negar el amparo.

"En este orden de ideas, resulta evidente que en una sentencia de amparo no se resuelve
directamente un problema entre particulares, como s sucede en un juicio civil, donde el
Juez ordinario resuelve un conflicto entre particulares (actor y demandado).

"Sin embargo, no debe perderse de vista que para resolver si el acto reclamado de la
autoridad responsable es o no violatorio de garantas, resulta necesario que la autoridad
de amparo analice si el quejoso tiene inters jurdico, y en esta medida si, por ejemplo, lo
alegado por el peticionario de amparo es la transgresin a la garanta de audiencia y
defensa, por haber sido privado de la propiedad de un bien sin haberlo odo y vencido en
juicio, entonces el Juez de amparo tendr que verificar si el quejoso, efectivamente, es
propietario del bien, cuya privacin reclama, pues nicamente en ese supuesto (que s
resulte propietario) tendr inters jurdico para promover el juicio de amparo.

"Por ende, cuando el Juez de amparo determina que el quejoso s tiene inters jurdico,
en un caso como el referido, implica que analiz el derecho de propiedad del peticionario
de garantas, y si, adems, en virtud de estimar que el acto de autoridad es violatorio de
garantas, concede el amparo, y en cumplimiento a la ejecutoria respectiva, se priva de la
propiedad y posesin del bien a un tercero que lo haba adquirido por compraventa,
celebrada con quien, a su vez, se lo haba adjudicado en el juicio que origin el acto
reclamado, se surte entonces el supuesto de la eviccin equiparada, porque, finalmente,
la prdida del bien se concreta a travs de un procedimiento de carcter jurisdiccional
(juicio de amparo) en el que al resolver sobre el inters jurdico del quejoso, se determina,
implcitamente, un mejor derecho de propiedad sobre el adquirente del bien, quien en
cumplimiento a la ejecutoria de amparo es privado de la propiedad y posesin del bien.

"Conforme con lo expuesto, en el caso particular la sentencia ejecutoria del juicio de

amparo indirecto ********** del Juzgado Primero de Distrito, promovido por **********, dio
origen a la eviccin equiparada pues deriv de un procedimiento de carcter
jurisdiccional, y aunque en ste se resolvi sobre la transgresin a la garanta de
audiencia y defensa del quejoso con motivo de lo actuado en el juicio ejecutivo mercantil
********** del Juzgado Segundo Civil, ya que se determin que sin haber sido odo y
vencido en el juicio mercantil, fue privado de un inmueble de su propiedad, por lo que se
decidi sobre la violacin a la garanta de audiencia cometida en el juicio mercantil, de
todos modos para fallar de esa manera se tuvo en cuenta el inters jurdico del quejoso
en cuanto a que era propietario del inmueble rematado y adjudicado en el asunto
mercantil, e incluso en el juicio de amparo no slo se llam como terceros perjudicados a
quienes fueron partes en el juicio mercantil, entre ellos a la vendedora-actora, sino
tambin al adquirente del inmueble ********** por lo que de alguna manera, desde la
perspectiva de la violacin de garantas, se dirimi el conflicto sobre el mejor derecho de
propiedad que sobre el predio rstico denominado ********** tiene el quejoso, de ah que,
como fue resuelto por la responsable, s estn acreditados los elementos de la eviccin
equiparada que dan lugar a reclamar el saneamiento.

"En este orden de ideas, se concluye que la Sala responsable estuvo en lo correcto al
sustentar la eviccin equiparada en la jurisprudencia que invoc y en ese sentido cumpli
con su obligacin de acatar dicho criterio en trminos del artculo 192 de la Ley de
Amparo.
"... Ahora bien, no obstan para sustentar el criterio apuntado, las tesis aisladas y
jurisprudencias que dicen lo siguiente:

"Novena poca
"Registro: 193191
"Instancia: Primera Sala
"Jurisprudencia
"Fuente: Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta
"Tomo X, octubre de 1999
"Materia: civil
"Tesis: 1a./J. 38/99
"Pgina: 183

"INTERS JURDICO. SE ACREDITA CON LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE

INMUEBLES QUE TIENEN COMO ANTECEDENTES LA ESCRITURA DE RGIMEN DE
CONDOMINIO QUE LOS CONSTITUY, CUANDO ESTE LTIMO INSTRUMENTO SEA
MOTIVO DE CONTROVERSIA EN LOS JUICIOS CIVILES AUNQUE LOS
CONTRATISTAS NO LA HUBIEREN OTORGADO. Los particulares que cuentan con
testimonios de las escrituras de compraventa de inmuebles que tienen como antecedente
una escritura en la que se estableci el rgimen de condominio respecto de dichos
inmuebles, tienen inters jurdico para acudir al juicio de amparo cuando en juicios civiles
sea motivo de controversia el contenido de dicha escritura, toda vez que la misma sirvi
de antecedente a los referidos contratos de compraventa, y es precisamente la legalidad o
ilegalidad del acto jurdico contenido en ese instrumento notarial la que es materia del
juicio civil y lo que se trata de proteger mediante el amparo, es que se respete el derecho
de propiedad y no resolver acerca de quin es el legtimo dueo de un bien, por lo que el
juicio de garantas procede para que se reconozca aquel derecho y se mantenga en su
goce al propietario, mientras se resuelve en un juicio contradictorio si su derecho debiera
subsistir. Lo anterior, adoptando el criterio sustentado por la anterior Tercera Sala con el
rubro: PROPIEDAD, PROTECCIN AL DERECHO DE, MEDIANTE EL AMPARO..

"Quinta poca
"Registro: 351948
"Instancia: Tercera Sala
"Tesis aislada
"Fuente: Semanario Judicial de la Federacin
"Tomo LXXIII, Segunda Parte
"Materia: civil
"Pgina: 2178

"PROPIEDAD, PROTECCIN AL DERECHO DE, MEDIANTE EL AMPARO. Cuando se

trata de hacer respetar el derecho de propiedad y no de resolver contienda acerca de
quin sea legtimo dueo de un bien, procede el juicio de garantas, para el solo efecto de
que, reconocido aqul, se mantenga en su goce al propietario, mientras se resuelve en un
juicio contradictorio, si su derecho debe subsistir.

"Novena poca
"Registro: 178589
"Instancia: Pleno
"Tesis aislada
"Fuente: Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta
"Tomo XXI, abril de 2005
"Materia: comn
"Tesis: P. XII/2005
"Pgina: 92

"TERCERO PERJUDICADO EN EL JUICIO DE GARANTAS PROMOVIDO CONTRA UN

DECRETO DE EXPROPIACIN. NO TIENE ESE CARCTER QUIEN NO RENE LOS
REQUISITOS DEL ARTCULO 5o., FRACCIN III, INCISO C), DE LA LEY DE AMPARO,
Y SLO ADUCE MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD QUE EL QUEJOSO. El citado
precepto establece que es tercero perjudicado en el juicio de garantas la persona que
haya gestionado a su favor el acto reclamado, o que sin haberlo hecho tenga inters en
su subsistencia, por lo que no tiene ese carcter quien adems de no ubicarse en
cualquiera de esos supuestos, funda su causa de pedir en el mejor derecho de propiedad
que dice tener respecto del quejoso para que se pague a l y no a ste la indemnizacin a
ttulo de daos y perjuicios o cumplimiento sustituto de una ejecutoria de garantas, pues
en esa circunstancia no pretendera la subsistencia del acto reclamado, sino su anulacin,
sustituyndose en el derecho del quejoso para ser restituido en el goce de la garanta
individual violada, en tanto esgrime un derecho similar al que ste invoc al pedir amparo,
lo que es inadmisible, ya que por su propia condicin opositora a los derechos del quejoso
no puede colocarse en la posicin ni en los derechos que a ste corresponden. Adems,
la litis as planteada obligara a los tribunales federales a analizar directamente cuestiones
de propiedad para determinar si el derecho de quien se ostenta como tercero perjudicado
es mejor y oponible al del quejoso, no obstante que existe criterio firme respecto a que las
cuestiones de propiedad no pueden decidirse en un juicio de garantas sin que antes
hayan sido ventiladas ante las autoridades de instancia, y que deben dejarse a salvo los
derechos de quien alegue propiedad para que los ejerza en la va y forma que
corresponda. Por tanto, el hecho de que el sedicente tercero perjudicado no pueda ser
escuchado en el amparo no le impide acudir a la potestad comn a demandar del quejoso
el pago derivado del enriquecimiento ilegtimo obtenido con motivo de la ejecucin de una
sentencia de amparo respecto de un predio cuya titularidad eventualmente no le
correspondiera, ya que los efectos de cosa juzgada de la sentencia en la que se concede
la proteccin constitucional contra un decreto de expropiacin versan exclusivamente
sobre la inconstitucionalidad de ste, mas no implican un pronunciamiento sobre la
titularidad de los derechos del predio afectado por tal decreto, ya que en ese aspecto y
antes de analizar la constitucionalidad del acto reclamado, el juzgador de amparo slo se
limita a verificar el inters jurdico del quejoso sobre el inmueble afectado, sin decidir la
mejor pertenencia del derecho invocado respecto de otros sujetos.

"Novena poca "Registro: 183800 "Instancia: Primera Sala "Jurisprudencia" Fuente:

Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta" Tomo XVIII, julio de 2003 "Materia:
comn "Tesis: 1a./J. 33/2003 "Pgina: 122

"INTERS JURDICO, EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

EN EL QUE FALLECE UNA DE LAS PARTES ANTES DE QUE SE HAYA VERIFICADO
EL ACTO RECLAMADO CONSTITUYE PRUEBA SUFICIENTE PARA ACREDITARLO.
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin en la jurisprudencia nmero
1a./J. 46/99 determin que el contrato privado de compraventa de inmueble, no objetado,
que cuenta con fecha cierta goza de plena eficacia probatoria y que una de las formas en
que un documento adquiere fecha cierta es mediante el fallecimiento de uno de sus
firmantes. Por tanto, un contrato como el referido, en el que una de las partes muere
antes de que tenga verificativo el acto reclamado, constituye una prueba suficiente para
acreditar el inters jurdico en el juicio de garantas. Lo anterior obedece a que si bien la
constancia de la compraventa contenida en una escritura pblica y su inscripcin en el
Registro Pblico de la Propiedad constituyen un medio de prueba idnea para acreditar el
dominio adquirido sobre el inmueble en cuestin; sin embargo, en el juicio de amparo no
se resuelve en definitiva el derecho de propiedad, sino tan slo de manera presuntiva
para efectos de determinar si el acto reclamado irrumpi de manera inconstitucional en la
esfera jurdica del quejoso.

"... De los criterios transcritos se advierte que en el juicio de amparo, cuando su

promocin obedece a los supuestos ah sealados, se busca proteger el respeto al
derecho de propiedad y no resolver quin es el legtimo dueo de un bien, por lo que el
juicio de garantas procede para que se reconozca aquel derecho y se mantenga en su
goce al propietario, mientras se resuelve en un juicio contradictorio si su derecho debe
subsistir; en otras palabras, en el juicio de amparo, en las hiptesis a que se refieren
dichas tesis, no se resuelve en definitiva el derecho de propiedad, sino tan slo de
manera presuntiva para efectos de determinar si el acto reclamado irrumpi de manera
inconstitucional en la esfera jurdica del quejoso.

"Sin embargo, en un caso como el que nos ocupa, en que la situacin es diversa, ya no es
posible que en un juicio contradictorio posterior, pueda decidirse acerca del mejor derecho
de propiedad entre el quejoso y el adquirente, dado que en cumplimiento a la ejecutoria
de amparo el peticionario de garantas no slo obtuvo la nulidad de lo actuado en el juicio
ejecutivo mercantil -en cuanto afecta al inmueble de su propiedad- sino que tambin le fue
restituido el bien y se cancelaron las inscripciones registrales en las que se haca constar
que el inmueble haba pasado a ser propiedad, primeramente, del actor ejecutante del
juicio mercantil y, posteriormente, del actor del juicio de saneamiento por eviccin.

"De ah que, como adujo la responsable, si en la especie **********, en su carcter de

quejoso del juicio de amparo indirecto, ya obtuvo la restitucin del bien, jams promover,
ni tendr inters jurdico de promover, por ser innecesario, juicio de eviccin tpica, ya que
el amparo, en ese caso, encaja dentro del supuesto de eviccin equiparada y hace las
veces de la primera.

"Es oportuno precisar que el criterio sustentado en la presente ejecutoria, nicamente es

aplicable en casos como el que nos ocupa, donde el postor que se adjudic el bien en el
juicio ejecutivo mercantil lo vendi, a su vez, a un tercero.

"Es as, porque si el bien no hubiera sido enajenado a un tercero, entonces sera en el
propio juicio mercantil donde el postor adjudicatario debera ser restituido del precio que
en su caso hubiera pagado, o bien, si quien se hubiera adjudicado el bien fuera el actor
del juicio mercantil, resurgir su crdito en la proporcin que se hubiera tenido por
cubierto con el producto de la adjudicacin, ya que no debe olvidarse que los efectos del
amparo son restablecer las cosas al estado que guardaban antes de la violacin, segn lo
establece el artculo 80 de la Ley de Amparo.

"En virtud de que el criterio sustentado en esta ejecutoria es, posiblemente, contradictorio
con el sustentado por el Primer Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito, al fallar el
amparo directo civil **********, en sesin de seis de mayo de dos mil diez, el cual fue
invocado por la quejosa, se ordena denunciar la contradiccin de tesis correspondiente,
de conformidad con el ltimo prrafo del artculo 196 de la Ley de Amparo."
CUARTO. Existencia de la contradiccin de tesis. Sentada la exposicin de las ejecutorias
materia de anlisis, debe determinarse a continuacin si existe la contradiccin de tesis
denunciada.

Para determinar lo anterior, debe analizarse si los Tribunales Colegiados contendientes, al

resolver los asuntos que son materia de la denuncia, sostuvieron tesis contradictorias,
entendindose por tesis, el criterio adoptado por el juzgador a travs de argumentaciones
lgico jurdicas para justificar su decisin en una controversia, pues lo que determina la
existencia de una contradiccin, es que dos o ms rganos jurisdiccionales terminales del
mismo rango, adopten criterios jurdicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho,
o sobre un problema jurdico central, independientemente de que las cuestiones fcticas
que rodean los casos que generan esos criterios no sean iguales, ya que las
particularidades de cada caso no siempre resultan relevantes, y pueden ser slo
adyacentes.

As lo determin el Pleno de este Alto Tribunal en la tesis jurisprudencial 72/2010, de

rubro: "CONTRADICCIN DE TESIS. EXISTE CUANDO LAS SALAS DE LA SUPREMA
CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIN O LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE
CIRCUITO ADOPTAN EN SUS SENTENCIAS CRITERIOS JURDICOS DISCREPANTES
SOBRE UN MISMO PUNTO DE DERECHO, INDEPENDIENTEMENTE DE QUE LAS
CUESTIONES FCTICAS QUE LO RODEAN NO SEAN EXACTAMENTE IGUALES."(13)

Lo anterior con la finalidad de proporcionar certidumbre en las decisiones judiciales y dar

mayor eficacia a su funcin unificadora de la interpretacin del orden jurdico nacional.

En la especie, esta Primera Sala advierte que s existe la contradiccin de tesis, porque
los colegiados contendientes analizaron el mismo punto de derecho, ya que ambos
tuvieron que determinar si deba ser procedente el saneamiento por eviccin a favor de un
particular que fue privado de la propiedad y posesin del bien inmueble que adquiri en
compraventa de quien apareca como propietario del mismo en el Registro Pblico de la
Propiedad, en virtud de una sentencia de amparo.

En efecto, cabe precisar que en las ejecutorias en contradiccin, los Tribunales

Colegiados no slo se pronunciaron respecto del mismo punto de derecho, sino que
conocieron de asuntos con prcticamente los mismos elementos.

En ambos casos, una institucin financiera demand de su deudor, por la va ejecutiva

mercantil, el pago de un crdito garantizado con una hipoteca sobre un bien inmueble. El
Juez natural consider que se haba acreditado el otorgamiento del crdito, as como, la
falta de pago, por lo cual conden a la parte demandada al pago del mismo. En ejecucin
de sentencia, se orden el remate del bien hipotecado, el cual fue adjudicado a la
institucin financiera. Dicha transmisin se formaliz en escritura pblica y se inscribi en
el Registro Pblico de la Propiedad.

Posteriormente, la institucin financiera vendi el bien inmueble a terceros, mediante

contrato de compraventa formalizado en escritura pblica, la cual fue tambin inscrita en
el Registro Pblico de la Propiedad.

Despus de efectuada e inscrita la venta, se notific a las instituciones financieras de

amparos indirectos promovidos por quienes manifestaron ser terceros extraos a los
juicios que culminaron con la adjudicacin y remate de los bienes inmuebles, quienes
adujeron que los bienes adjudicados eran de su propiedad.

En ambos casos tambin, se concedi el amparo a los terceros extraos por considerar
que se haba vulnerado su derecho de garanta de audiencia, y los amparos tuvieron el
alcance de privar al tercero adquirente -que haba comprado el bien inmueble del titular
registral- de la posesin del bien, e incluso de la propiedad, segn se desprende de los
autos.

Por lo cual, dicho tercero adquirente demand de la institucin financiera el saneamiento

por eviccin.

El Primer Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito consider que no era procedente el
saneamiento por eviccin, ya que un fallo emitido en un juicio de amparo en ningn caso
puede configurar la sentencia de eviccin necesaria para la procedencia de la accin de
saneamiento, puesto que en el juicio de amparo no es posible analizar el derecho de
propiedad, ni constituye un juicio contradictorio, sino que su materia la constituye la
legalidad de los actos de autoridad reclamados.

Agreg que las sentencias de amparo en el caso concreto no tuvieron el alcance de

anular el contrato de compraventa celebrado entre la institucin financiera y el tercero
adquirente, ni de resolver que los quejosos tenan un mejor derecho que los terceros
adquirentes, puesto que los efectos del amparo se cieron a dejar insubsistente el
embargo, remate, adjudicacin y desposesin llevados a cabo en el juicio ejecutivo
mercantil de origen, por lo que el contrato de compraventa qued intacto en tanto que se
celebr fuera de ese procedimiento judicial, y en el juicio de garantas no se discuti su
validez frente a los actos reclamados, puesto que stos fueron analizados en relacin a la
legalidad de la actuacin de las responsables.

Por tanto, concluy el Primer Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito, es inconcuso que
las sentencias de amparo no configuran la eviccin.

Por su parte, el Segundo Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito sostuvo que s era
procedente el saneamiento por eviccin, ya que se trataba de una eviccin equiparada.

El Segundo Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito distingui entre una eviccin tpica y
una eviccin equiparada. Consider que la eviccin tpica es aquella en la que un tercero
promueve un juicio en contra del adquirente, aduciendo tener un mejor derecho anterior a
la adquisicin, lo cual se resuelve en sentencia que causa ejecutoria, en virtud de la cual
se priva al adquirente de la cosa adquirida.

Agreg que, por tanto, la eviccin que tuvo lugar en el caso concreto no reuna los
requisitos de la eviccin tpica, sino de una eviccin equiparada, la cual fue admitida por
esta Primera Sala al resolver la contradiccin de tesis **********.

El Segundo Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito coincidi con el Tribunal Colegiado
contendiente en que la naturaleza jurdica del juicio de amparo es servir como un medio
de control constitucional, de manera que el quejoso busca que el tribunal de amparo lo
proteja de la violacin a sus garantas constitucionales realizada por un acto de autoridad,
por lo que la litis del amparo se reduce a determinar si el acto reclamado de la autoridad
responsable es o no violatorio de garantas.
Incluso reconoci como evidente que una sentencia de amparo no resuelve directamente
un problema entre particulares, pero agreg que no debe perderse de vista que para
resolver si el acto reclamado es violatorio de garantas resulta necesario que el tribunal de
amparo analice si el quejoso tiene inters jurdico, lo que en el caso concreto se tradujo
en determinar si el quejoso era propietario del bien cuya privacin reclam, y concluy
que cuando el Juez de amparo determina que el quejoso s tiene inters jurdico al
analizar su derecho de propiedad, le concede el amparo y en cumplimiento de la
ejecutoria respectiva se priva de la propiedad y posesin a un tercero que lo adquiri por
compraventa, se surte el supuesto de la eviccin equiparada, ya que al resolver sobre el
inters jurdico del quejoso se determina implcitamente un mejor derecho de propiedad
del quejoso sobre el del adquirente del bien.

Finalmente agreg que aun cuando de diversos criterios emitidos por este Alto Tribunal se
desprende que el juicio de amparo no tiene por objeto resolver quin es el legtimo dueo
de un bien, sino slo proteger el respeto al derecho de propiedad en lo que se resuelve en
un juicio contradictorio si su derecho debe subsistir, en el caso concreto ya no es posible
que en un juicio contradictorio posterior se decida acerca del mejor derecho de propiedad
entre el quejoso y el adquirente, dado que en cumplimiento a la ejecutoria de garantas el
quejoso no slo obtuvo la nulidad de lo actuado en el juicio, sino tambin de la
compraventa celebrada por el tercero adquirente, le fue restituido el bien y fueron
canceladas las inscripciones a favor del tercero adquirente.

Por tanto, dado que el quejoso obtuvo la restitucin del bien, jams promover, ni tendr
inters en promover, un juicio de eviccin tpica.

De la sntesis anterior se puede advertir que aunque ambos tribunales coincidieron en que
el juicio de amparo es un medio de control constitucional que tiene por objeto determinar
si la autoridad vulner las garantas de los gobernados, discreparon en cuanto a si la
sentencia de amparo puede configurar una eviccin.

Puesto que mientras el Primer Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito consider que
una sentencia de amparo de ninguna manera puede configurar un caso de eviccin, ya
que no deriva de un juicio contradictorio en el que se analice el derecho de propiedad; el
Segundo Tribunal Colegiado del Trigsimo Circuito consider lo contrario, pues sostuvo
que una sentencia de amparo s puede configurar un caso de eviccin equiparada, ya que
indirectamente s implica el anlisis del derecho de propiedad del quejoso, al determinarse
si cuenta con inters jurdico para promover el amparo en caso de que el acto reclamado
est relacionado con la privacin de su derecho de propiedad. Adems, fortaleci su
postura con una argumentacin extra-jurdica, al sostener que al haber sido restituido en
su propiedad y posesin, el quejoso no promovera un juicio de eviccin y, por tanto, en
casos como los que nos ocupan no es posible que tenga lugar un caso de eviccin tpica.

En consecuencia, esta Primera Sala estima que s existe la contradiccin de tesis, y que
le corresponde determinar si una sentencia de amparo indirecto, en la que se concede el
amparo a un tercero extrao a juicio por considerarse vulnerada su garanta de audiencia,
y se le restituye en la propiedad y posesin de un bien inmueble, puede actualizar la
eviccin en perjuicio de quien adquiri del titular registral el mismo bien inmueble y, por
tanto, si debe ser procedente el saneamiento por eviccin en contra del enajenante.
QUINTO. Estudio de fondo. Esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nacin considera que debe prevalecer, con carcter de jurisprudencia, el criterio
sustentado en esta resolucin.

Dada la variedad de temas que involucra el presente asunto, para resolver la presente
contradiccin de tesis se hace necesario abordar la naturaleza del juicio de amparo, las
figuras de la eviccin, del saneamiento y el principio de fe pblica registral.

I. Naturaleza del juicio de amparo

El juicio de amparo est regulado en los artculos 103 y 107 de la Constitucin Federal y
en la Ley de Amparo, reglamentaria de dichos artculos constitucionales.

Es un juicio que tiene por objeto el control constitucional de los actos de la autoridad. Est
a cargo de los tribunales federales, quienes a instancia de parte agraviada revisan los
actos emitidos por las autoridades, para determinar si son violatorios de las garantas
constitucionales, o mejor dicho, de los derechos fundamentales de los gobernados y, en
su caso, restituir al agraviado en el pleno goce de la garanta individual violada.

El juicio de amparo est dirigido a los gobernados, slo excepcionalmente pueden acudir
a l las autoridades, cuando el acto reclamado afecte sus intereses patrimoniales.(14)

En todo caso la parte demandada es una autoridad,(15) denominada "responsable", que

es a quien el gobernado atribuye la violacin a sus derechos fundamentales.

Adems del quejoso, que es el titular de la accin de amparo y de la autoridad

responsable, que es la parte demandada, la Ley de Amparo tambin considera partes del
juicio al tercero perjudicado y al Ministerio Pblico Federal.

El tercero perjudicado es aquel que tiene un inters comn con la autoridad responsable
en la subsistencia del acto reclamado. El artculo 5o. de la Ley de Amparo hace una
enumeracin de aquellas personas que pueden intervenir en el juicio de amparo con el
carcter de terceros perjudicados.

En lo que interesa, la fraccin III seala que es tercero perjudicado "La contraparte del
agraviado cuando el acto reclamado emana de un juicio o controversia que no sea del
orden penal, o cualquiera de las partes en el mismo juicio cuando el amparo sea
promovido por persona extraa al procedimiento".

Esto es, en los juicios de naturaleza civil, normalmente el tercero perjudicado es la

contraparte de quien promovi el juicio de amparo en contra de alguna resolucin dictada
durante el juicio natural, o cualquiera de las partes de dicho juicio natural.

Ahora bien, aun cuando el tercero perjudicado sea parte en el juicio, y como tal, tenga
todos los derechos y obligaciones que incumben tanto al agraviado como a la autoridad
responsable, en cuanto a que puede rendir pruebas, formular alegatos e interponer
recursos, no debe dejar de tomarse en cuenta que la litis del juicio de amparo se forma
con la demanda y el informe justificado que rinde la autoridad,(16) y aun cuando se
sostenga que los alegatos del tercero perjudicado s conforman la litis, la misma se limita
a determinar si en el acto reclamado se violaron las garantas constitucionales del
quejoso.
Asimismo, aun cuando es cierto que la revisin de la legalidad o constitucionalidad del
acto reclamado puede requerir del anlisis de los aspectos de legalidad involucrados,
tambin es cierto que dicha revisin se constrie a lo que fue materia del acto reclamado.

Esto es, en el caso de un amparo indirecto promovido por un tercero extrao al juicio, en
el que el quejoso alegue una falta de emplazamiento, como los que nos ocupan, la litis
constitucional se limita a determinar si el quejoso tiene un inters jurdico y si fue privado
de sus derechos sin haber sido odo en el juicio, para efectos de reponer el procedimiento,
mas no tendr por objeto revisar la legalidad de todas las decisiones que hayan sido
tomadas en el juicio natural y que no sean materia de la demanda de amparo, y mucho
menos, cuestiones que sean ajenas al juicio.

II. Eviccin y saneamiento

La palabra "eviccin" deriva del latn "e-vincere", "evictus", que designaba una "derrota
judicial".(17)

Hay "eviccin" cuando el que adquiere una cosa es privado de ella en todo o en parte, por
sentencia ejecutoriada en razn de un derecho anterior a la adquisicin. Esto es, la
eviccin se presenta cuando el que enajena dispone de una cosa ajena.

Tradicionalmente se ha considerado que para que haya eviccin se requiere de la

concurrencia de los elementos siguientes:

1) Se presenta en las obligaciones de dar traslativas de dominio, como es el caso de la

compraventa o la permuta;

2) El adquirente debe ser privado parcial o totalmente de la cosa adquirida;

3) La privacin debe provenir de una sentencia ejecutoriada en la que se reconozca un

derecho anterior a la adquisicin.

Ahora bien, en la contradiccin de tesis **********, fallada por esta Primera Sala el veinte
de enero de dos mil diez, se sostuvo que "... en la eviccin necesariamente implica que
alguien sea vencido en un juicio o procedimiento de carcter jurisdiccional, su
consecuencia ser la prdida total o parcial de un bien o derecho en virtud de una
sentencia ejecutoria, la que se dicta en razn de la preexistencia de un derecho anterior
que resulta bastante para superar el diverso derecho que pudiera existir con motivo de la
adquisicin...".

Asimismo, se seal que existe eviccin cuando "... el adquirente de un bien, lo pierde en
juicio mediante sentencia que declare la existencia de un mejor derecho de tercero que
adems sea anterior al de la adquisicin como se describe en las leyes civiles y
procesales relacionadas con este asunto; pero tambin cuando dicha prdida se concrete
a travs de cualquier procedimiento que tenga carcter o contenido jurisdiccional y en el
cual se declare la prdida del bien en agravio del adquirente en virtud de la sola existencia
de un mejor derecho que aquel que motiv su adquisicin...".

Dicha contradiccin de tesis dio origen a la jurisprudencia siguiente: "EVICCIN. PARA

LA CONDENA AL SANEAMIENTO POR DICHA HIPTESIS, BASTAR DEMOSTRAR
QUE MEDIANTE RESOLUCIN EL ADQUIRENTE DE UN BIEN O DERECHO LO
PERDI TOTAL O PARCIALMENTE POR LA DECLARATORIA DE EXISTENCIA DE UN
MEJOR DERECHO QUE EL SUYO (LEGISLACIONES DE LOS ESTADOS DE MXICO
Y JALISCO)."(18)

De dicha contradiccin de tesis se desprende que para que tenga lugar la eviccin es
necesario que el derecho anterior que se opone al adquirente sea "un mejor derecho".

Es decir, el juicio o pleito de eviccin supone el anlisis y comparacin de los derechos de

propiedad que ostentan el adquirente que se ve privado de la cosa adquirida, y el titular
del derecho anterior que demand la reivindicacin de la cosa, con el fin de determinar
cul derecho debe prevalecer.

Esto es, no es suficiente que se trate de un derecho anterior para que en forma
automtica deba prevalecer sobre el derecho del nuevo adquirente. Si el derecho anterior
es de la misma calidad que el derecho del nuevo adquirente, sin lugar a dudas
prevalecer el derecho anterior, por ser primero en tiempo; pero si el derecho anterior es
deficiente, por no haber sido formalizado o perfeccionado, puede no prevalecer ante un
derecho posterior de un tercero de buena fe que haya sido debidamente formalizado e
inscrito.

Lo anterior se explica ante la consecuencia que la ley atribuye a la eviccin: la obligacin

de saneamiento a cargo del enajenante.

El saneamiento es una consecuencia al incumplimiento de una obligacin de dar traslativa

de dominio.

Esto es, quien enajena un bien, no slo est obligado a transmitir la propiedad y posesin
del mismo al adquirente, sino que tambin est obligado a garantizarle que no ser
privado de la propiedad adquirida en virtud de derechos anteriores a la adquisicin.

Tal como se enfatiz en la contradiccin de tesis ********** citada, el saneamiento, en

general, consiste en la obligacin natural que tiene todo transferente o vendedor de un
bien o derecho de garantizar al adquiriente el disfrute de los mismos, pues su adquisicin
debe ser jurdicamente segura y debe cumplir los propsitos para los cuales se hizo la
operacin traslativa; por ello, el transferente estar obligado a responder cuando el
adquirente sea privado en el goce del bien, sea esto por parte de algn tercero, por
hechos imputables al transferente, o por vicios de la cosa, de lo que se sigue que la
obligacin de quien transfiere un bien o derecho no se extingue con la celebracin del
contrato, sino que se extiende a la post-contratacin pues el derecho civil estima que en
virtud de la buena fe contractual el adquirente debe quedar protegido y garantizado.

En efecto, la obligacin de saneamiento procede no slo cuando el adquirente es privado

total o parcialmente del bien por eviccin, sino tambin cuando el bien adquirido presenta
vicios ocultos. Sin embargo, el presente estudio estar limitado al saneamiento por
eviccin, dado que las ejecutorias en contradiccin no versaron sobre vicios ocultos.

Ahora bien, la obligacin de saneamiento por eviccin opera respecto de derechos

anteriores a la adquisicin porque se entiende que, por regla general, cualquier derecho
que surja con posterioridad a la misma ya no ser imputable al enajenante, y por el
contrario, la privacin que sufra el adquirente con base en derechos anteriores a la
adquisicin s se consideran imputables al enajenante y constituyen un incumplimiento de
contrato.

La obligacin de saneamiento por eviccin tiene algunas excepciones: en caso de que as

lo hayan convenido las partes -salvo si el enajenante actu de mala fe-, si la eviccin tuvo
lugar por culpa del adquirente, si ste procedi de mala fe habiendo conocido el derecho
de quien entabla la eviccin y habindolo ocultado, o si el adquirente no llama al
enajenante al juicio de eviccin.

Esta ltima causa de excepcin parte de que el adquirente est obligado a denunciar el
pleito de eviccin al enajenante, porque es ste quien est en condiciones de defender su
ttulo de propiedad sobre la cosa. Es quien cuenta con los antecedentes, con los ttulos y
con mayores elementos para su defensa. Por ello, tan pronto sea emplazado el
adquirente en el juicio de eviccin debe llamar al enajenante en su defensa. La falta de
ese aviso oportuno extingue la accin de reparacin.

Todo lo anterior se desprende claramente de los artculos 1990 a 2014 del Cdigo Civil
del Estado de Aguascalientes -ley aplicada en las ejecutorias en contradiccin-, que se
transcriben a continuacin:

"Captulo II
"De la eviccin y saneamiento

"Artculo 1990. Habr eviccin cuando el que adquiri alguna cosa fuere privado del todo
o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razn del algn derecho anterior a
la adquisicin."

"Artculo 1991. Todo el que enajena est obligado a responder de la eviccin, aunque
nada se haya expresado en el contrato."

"Artculo 1992. Los contratantes pueden aumentar o disminuir convencionalmente los

efectos de la eviccin, y an convenir en que sta no se preste en ningn caso."

"Artculo 1993. Es nulo todo pacto que exima al que enajena de responder por la eviccin,
siempre que hubiere mala fe de parte suya."

"Artculo 1994. Cuando el adquirente ha renunciado el derecho al saneamiento para el

caso de eviccin, llegado que sea ste, debe el que enajena entregar nicamente el
precio de la cosa, conforme a lo dispuesto en los artculos 1997 fraccin I y 1998 fraccin
I; pero an de esta obligacin quedar libre, si el que adquiri lo hizo con conocimiento de
los riesgos de eviccin y sometindose a sus consecuencias."

"Artculo 1995. El adquirente, luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de
eviccin al que le enajen."

"Artculo 1996. El fallo judicial impone al que enajena la obligacin de indemnizar en los
trminos de los artculos siguientes."

"Artculo 1997. Si el que enajen hubiera procedido de buena fe, estar obligado a
entregar al que sufri la eviccin:
"I. El precio ntegro que recibi por la cosa;

"II. Los gastos causados en el contrato si fueren satisfechos por el adquirente;

"III. Los causados en el pleito de eviccin y en el de saneamiento;

"IV. El valor de las mejoras tiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se

determine que el vendedor satisfaga su importe."

"Artculo 1998. Si el que enajena hubiese procedido de mala fe, tendr las obligaciones
que expresa el artculo anterior, con las agravaciones siguientes:

"I. Devolver a eleccin del adquirente, el precio que la cosa tena al tiempo de la
adquisicin, o el que tenga al tiempo en que sufra la eviccin;

"II. Satisfar al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya
hecho en la cosa;

"III. Pagar los daos y perjuicios."

"Artculo 1999. Si el que enajena no sale sin justa causa al pleito de eviccin en tiempo
hbil, o si no rinde prueba alguna, o no alega, queda obligado al saneamiento en los
trminos del artculo anterior."

"Artculo 2000. Si el que enajena y el que adquiere proceden de mala fe, no tendr el
segundo, en ningn caso, derecho al saneamiento ni a indemnizacin de ninguna
especie."

"Artculo 2011. El que enajena no responde por la eviccin:

"I. Si as se hubiere convenido;

"II. En el caso del artculo 1994;

"III. Si conociendo el que adquiere el derecho del que entabla la eviccin, lo hubiere
ocultado dolosamente al que enajena;

"IV. Si la eviccin procede de una causa posterior al acto de enajenacin no imputable al

que enajena, o de hecho del que adquiere, ya sea anterior o posterior al mismo acto;

"V. Si el adquirente no cumple lo prevenido en el artculo 1995, por su culpa o negligencia;

"VI. Si el adquirente y el que reclama transigen o comprometen el negocio en rbitros sin

consentimiento del que enajen;

"VII. Si la eviccin tuvo lugar por culpa del adquirente."

"Artculo 2012. Si el adquirente que sufre la eviccin no hubiere denunciado el pleito

oportunamente por causas ajenas a su voluntad, podr reclamar sus derechos a la
persona de quien hubo la cosa; pero sta podr hacer valer las pruebas y defensas que
habra podido presentar en el juicio de eviccin."
"Artculo 2013. En las ventas hechas en remate judicial, el vendedor no est obligado por
causa de la eviccin que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya
producido la venta."

En consecuencia, de lo hasta aqu explicado, se puede concluir lo siguiente:

En trminos generales, se puede sostener que la eviccin se presenta cuando el que

enajena dispone de una cosa ajena, lo que tiene como consecuencia que se condene al
enajenante al saneamiento, esto es, a indemnizar o reparar al adquirente con la
devolucin del precio pagado, el pago de los gastos, y en ciertos casos, prestaciones
adicionales.

Para que no quede duda de que tuvo lugar la eviccin y, por tanto, se condene al
enajenante al pago del saneamiento, es necesario que la "eviccin" se determine en un
procedimiento judicial, en el cual todas las personas involucradas tengan garanta de
audiencia.

El objeto del "pleito de eviccin" es determinar qu derecho de propiedad debe

prevalecer. Esto es, si debe prevalecer el derecho de propiedad anterior que aduce tener
un tercero -normalmente quien promueve el juicio de eviccin en contra del adquirente-, o
si debe prevalecer el derecho de propiedad del adquirente del bien, ya sea porque aqul
sea deficiente o atendiendo a las circunstancias en que adquiri la propiedad el
adquirente.

Para que el pleito de eviccin logre su objetivo se requiere que se trate de un juicio
contradictorio, en el que todas las personas involucradas tengan la oportunidad de rendir
pruebas y formular alegatos, tanto el tercero que aduce tener un mejor derecho, como el
adquirente y el enajenante -que podr quedar obligado a indemnizar al adquirente
dependiendo al resultado del juicio-. De manera que atendiendo a todo el acervo
probatorio, el Juez pueda resolver si debe prevalecer el derecho anterior, en cuyo caso,
se configura la eviccin, y el enajenante queda obligado al saneamiento por eviccin, o si
debe prevalecer el derecho del adquirente, en cuyo caso, no se actualiza la eviccin.

Aun en aquellos casos en que por sentencia ejecutoriada se concluya que hay eviccin
y, por tanto, se ordene privar al tercero adquirente del bien adquirido, la ley regula ciertos
casos de excepcin en los que no es procedente el saneamiento. En lo que interesa, uno
de dichos supuestos es precisamente el caso en que el adquirente no llama al juicio de
eviccin al enajenante.

La ratio legis de dicha excepcin es que se estara condenando al enajenante al pago de

una indemnizacin sin haberle dado la oportunidad de defenderse en el juicio. En efecto,
lo que detona la obligacin de saneamiento es que se declare la eviccin, por tanto, es en
el juicio de eviccin en donde debe respetarse plenamente la garanta de audiencia del
enajenante, puesto que es en ese juicio en donde podra evitar su condena al
saneamiento si logra acreditar tener un mejor derecho.

Lo anterior se desprende claramente del artculo 2,012 del Cdigo Civil del Estado de
Aguascalientes, que fue transcrito, en cuanto a que permite al enajenante aportar en el
juicio de saneamiento las pruebas que pudo haber aportado al juicio de eviccin si no fue
llamado al mismo, con las cuales puede resultar absuelto de la obligacin de
saneamiento.

III. El Registro Pblico de la Propiedad y el principio de buena fe registral

El Registro Pblico de la Propiedad inmobiliaria tiene por objeto dar estabilidad, as como
seguridad jurdica al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles. Su funcin es dar a
conocer la verdadera situacin jurdica de un inmueble, tanto respecto del derecho de
propiedad, como respecto de las cargas o derechos reales que pueda reportar el
inmueble, con la finalidad de impedir fraudes en las enajenaciones y gravmenes sobre
inmuebles. Sirve de apoyo la tesis de rubro: "REGISTRO PBLICO, INSCRIPCIONES EN
EL."(19)

Lo anterior se reconoce en la exposicin de motivos del Reglamento del Registro Pblico

de la Propiedad y del Comercio en el Estado de Aguascalientes, en cuanto seala: "una
de las funciones primordiales del Estado es el garantizar la transparencia, certeza,
seguridad jurdica y proteccin de los bienes y derechos de los ciudadanos, en especial,
lo relacionado con las transacciones vinculadas con el patrimonio. En este sentido, la
funcin registral cumple con la misin de activar el mercado de los bienes races, al
otorgar seguridad jurdica tanto al titular de los derechos como a los terceros con los
cuales se realizan las operaciones jurdicas, posibilitando la explotacin de los bienes."

La funcin registral est sujeta a diversos principios, como son el principio de publicidad
registral, de inscripcin, de especialidad, de consentimiento, de tracto sucesivo, de
rogacin, de prioridad o prelacin, de calificacin, de legitimacin y de fe pblica.(20)

Para efectos de este estudio nos interesan los principios de publicidad registral, de tracto
sucesivo, de legitimacin y de fe pblica.

En los trminos del artculo 4o., fraccin I, del Reglamento del Registro Pblico de la
Propiedad y del Comercio en el Estado de Aguascalientes, el principio de publicidad
registral "... consiste en el hecho de que todos los actos y documentos inscritos en el
Registro Pblico se hacen del conocimiento de la sociedad para que surtan efectos en
contra de terceros, por lo que toda persona interesada puede consultar y solicitar se le
muestren los asientos del registro as como obtener constancias relacionadas de ellos...".

Tal como se seal al inicio de este apartado, el Registro Pblico de la Propiedad

Inmobiliaria tiene por objeto dar estabilidad, as como, seguridad jurdica al derecho de
propiedad sobre bienes inmuebles, lo cual se logra a travs de la publicidad de sus
inscripciones. Se busca que cualquier persona que consulte sus registros pueda tener la
certeza de la situacin de los inmuebles que estn inscritos.

Lo cual est ntimamente relacionado con los otros principios registrales, como se puede
apreciar a continuacin:

En los trminos de la fraccin IX del artculo 4o. del reglamento que nos ocupa, el
principio de legitimacin "... consiste en otorgar certeza y seguridad jurdica sobre los
derechos inscritos, los cuales gozan de una presuncin de veracidad que se mantiene
hasta en tanto no se muestre su discordancia entre el registro y la realidad. El derecho
registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada por el
asiento o folio real respectivo. Por va de consecuencia no podr ejercitarse ninguna
accin contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre
de personas o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda
de nulidad o cancelacin de la inscripcin en que conste dicho dominio o derecho."

Por su parte, el principio de fe pblica "... consiste en tener como verdad jurdica el
contenido de los asientos del registro, salvo prueba en contrario. Por este principio se
reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrat, confiando en el contenido
de sus asientos y, en consecuencia, se le protege con carcter absoluto en su adquisicin
...".(21)

El principio de tracto sucesivo "... consiste en que la organizacin de los asientos

registrales tendrn que estar organizados de tal manera que expresen con toda exactitud
la sucesin ininterrumpida de los derechos que recaen sobre un mismo inmueble,
determinando la correlacin o concatenamiento entre los distintos titulares registrales del
mismo ...".

De una interpretacin conjunta de dichos principios se desprende que el mtodo que

sigue el Registro Pblico de la Propiedad para otorgar seguridad jurdica, parte de que las
inscripciones de propiedad inmobiliaria se realizan dentro de una secuencia o
concatenacin entre adquisiciones y transmisiones sin que haya una ruptura de
continuidad. Se pretende que en el Registro Pblico de la Propiedad se contenga todo el
historial del inmueble para ofrecer la certeza de que quien aparece inscrito como el ltimo
propietario del inmueble, deba tenerse como tal y su derecho pueda ser oponible a
terceros.

Dichos principios tienen por objeto asegurar que el comprador de un bien inmueble lo
adquiera de quien tiene el legtimo derecho, con la finalidad de que el asiento registral se
repute verdadero y sea oponible a terceros, aun cuando a la postre resultara no serlo.

En efecto, las inscripciones inmobiliarias gozan de una presuncin de veracidad, la cual

beneficia a los terceros de buena fe.

Dicha presuncin de veracidad otorga certeza y seguridad jurdica sobre la titularidad de

los bienes y su transmisin. La legitimacin se clasifica en ordinaria y extraordinaria: la
primera se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad de
hecho; la extraordinaria tiene lugar cuando un acto eficaz se ejecuta por un autor que no
goza de la titularidad del derecho de que se trata ni respeta la esfera jurdica ajena. La ley
legitima ese acto basado en la apariencia jurdica con base en el principio de buena fe
registral.(22)

La presuncin de validez que otorga el registro a los actos inscritos, no obstante su falta
de coincidencia con la realidad permite la eficacia de las transacciones realizadas con el
titular registral.

La legitimacin nace con el asiento o anotacin en el registro. Lo inscrito es eficaz y crea

una presuncin juris tantum de que el titular aparente es el real; pero si se trata de actos
en los cuales se afecta el inters de un tercero de buena fe, que a ttulo oneroso adquiere
la propiedad del titular registral, la presuncin se vuelve juris et de jure, en proteccin a
los adquirentes de buena fe, presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece al
titular registral.(23)
Lo anterior se corrobora con el contenido de los artculos 2879 y 2880 del Cdigo Civil de
Aguascalientes, los cuales establecen lo siguiente:

"Artculo 2879. La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes."

"Artculo 2880. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior, los actos o contratos que
se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello,
no se invalidarn, en cuanto a tercero de buena fe una vez inscritos, aunque despus se
anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de ttulo anterior no inscrito o de
causas que no resulten claramente del mismo registro.

"Lo dispuesto en este artculo no se aplicar a los contratos gratuitos, ni a actos o

contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de inters pblico."

En efecto, en el ADR. **********, esta Primera Sala sostuvo que si bien es cierto que las
inscripciones de los actos jurdicos en el Registro Pblico de la Propiedad tienen efectos
declarativos, y no constitutivos y, por tanto, el derecho de propiedad no se crea u origina a
raz de su inscripcin en el Registro Pblico, sino que dicha inscripcin tiene slo el efecto
de darle publicidad a un derecho ya existente,(24) tambin es cierto que
excepcionalmente puede darse el caso de que la legitimidad en la adquisicin no emane
del ttulo de propiedad del vendedor, sino de la fe pblica registral.

El principio de la fe pblica registral hace referencia al caso en que un tercero de buena fe

adquiere un bien inmueble a ttulo oneroso de quien aparece como propietario en el
Registro Pblico de la Propiedad. Si posteriormente, algn tercero controvierte el ttulo de
propiedad de quien vendi a dicho tercero y, como consecuencia, el ttulo del vendedor es
anulado, por regla general, el derecho de propiedad adquirido a ttulo oneroso por el
tercero de buena fe prevalece sobre el derecho de quien haya sido el legtimo propietario -
pero no apareca como tal en el Registro Pblico de la Propiedad- si la causa de la
nulidad no se desprende del ttulo de vendedor ni del propio Registro Pblico.

Ese es el alcance que puede tener el principio de la fe pblica registral, el cual se explica
ante la inseguridad jurdica que podra ocasionar dejar desamparado al tercero de buena
fe que confi en las inscripciones que constan en el Registro Pblico de la Propiedad,
despus de revisar y de cerciorarse de la documentacin e inscripciones
correspondientes. Sirven de apoyo las tesis siguientes:

"REGISTRO PBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE. Es cierto que los

derechos del tercero que adquiere la garanta del registro, prevalecen sobre los derechos
de la persona que obtiene la nulidad del ttulo del enajenante, porque la legitimidad de tal
adquisicin ya no emana del ttulo anulado, sino de la fe pblica registral y de estricta
observancia del tracto continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no
interrumpidas, que se traduce en una absoluta concordancia de los asientos que figuran
en el Registro Pblico de la Propiedad. Tambin es verdad que las constancias de la
nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero adquirente en buena
fe del inmueble objeto del acto anulado; pero los compradores no pueden conceptuarse
como terceros de buena fe, si no ignoraron el vicio de origen del ttulo de su enajenante,
que tambin les es oponible, adems, no basta que el adquirente se cerciore de que el
inmueble est inscrito a nombre de su vendedor, sino que es necesario que examine
todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad en los ttulos de las
personas que aparecen en el registro, no pueden precaverse de una ulterior
reclamacin."(25)

"REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD. PRINCIPIO DE LA FE PBLICA

REGISTRAL. De lo que disponen los artculos 3006 y 3007 del Cdigo Civil, se desprende
que en el sistema de nuestro Registro Pblico de la Propiedad, sus asientos son
meramente declarativos; sin embargo y slo en garanta de la seguridad del trfico
inmobiliario y en beneficio del tercero que adquiere confiado en el registro a ttulo oneroso
y de buena fe, entre en juego el principio registral llamado de la fe pblica registral, por
cuya virtud el contenido del asiento se reputa verdadero, aun cuando pudiera no serlo
porque fuera contra la realidad jurdica, atribuyndole a la inscripcin una validez juris et
de jure independiente de la validez y an de la existencia del ttulo que pudo haberlo
creado; es decir, se otorga a la inscripcin una sustantividad a virtud de lo cual se llega a
admitir el caso de que el titular registral transmita algo que no est en su patrimonio y que
el tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso se convierta en su propietario por obra
exclusiva del registro contra todos los principios del derecho civil relativos a las fuentes de
las obligaciones. Evidentemente esta adquisicin tabular de la propiedad es una
adquisicin a non dominio; y esto, que es la aplicacin del principio de la fe pblica
registral, es posible gracias al artculo 3007 citado. Pero este tipo de adquisicin slo se
admite en forma excepcional cautelosa y condicionada al supuesto de hecho integrado
por la concurrencia de todos los requisitos o circunstancias que el dispositivo citado
establece y son: a) La existencia de un negocio jurdico de adquisicin a favor del tercero;
b) Que esa adquisicin sea a ttulo oneroso; c) Que lo sea tambin de buena fe; ch) Que
tal negocio jurdico sea vlido en s mismo; d) Que dicho negocio jurdico se inscriba; e)
Que el que en este negocio acta de transferente sea aquel que segn el registro
aparezca con facultad para transmitir, y f) Que el derecho del otorgante se anule o
resuelva en virtud del ttulo anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del
mismo registro."(26)

De lo anterior se puede concluir que cuando un tercero adquiere de buena fe, a ttulo
oneroso, un bien inmueble de quien aparece como propietario en el Registro Pblico de la
Propiedad, si del propio registro no se desprende alguna causa de nulidad de las
inscripciones, debe darse validez a la adquisicin realizada por el tercero de buena fe, la
cual debe prevalecer sobre cualquier otra que no derive del propio registro.

Lo anterior precisamente para cumplir con la finalidad de otorgar seguridad jurdica que
tiene el Registro Pblico de la Propiedad.

IV. Estudio

Ahora bien, segn se seal al final del considerando anterior, el tema de la presente
contradiccin de tesis es determinar si una sentencia de amparo indirecto, en la que se
concede el amparo a un tercero extrao a juicio por considerarse vulnerada su garanta
de audiencia, y se le restituye en la propiedad y posesin de un bien inmueble, puede
actualizar la eviccin en perjuicio de quien adquiri del titular registral el mismo bien
inmueble y, por tanto, si debe ser procedente el saneamiento por eviccin en contra del
enajenante.

En efecto, de los antecedentes de las ejecutorias en contradiccin se puede advertir que

una institucin financiera demand el pago de crditos otorgados, y que en el juicio se
acredit el incumplimiento del pago, tan as fue, que en ejecucin de sentencia se
adjudicaron y remataron a favor de la institucin financiera bienes inmuebles que le
haban sido otorgados en hipoteca.

Que despus de formalizada en escritura pblica la transmisin de propiedad de los

bienes a la institucin financiera y de haber sido inscrita la escritura pblica
correspondiente, sta a su vez vendi los bienes a terceros a ttulo oneroso mediante
contratos de compraventa, los cuales fueron formalizados y tambin inscritos en el
Registro Pblico de la Propiedad correspondiente.

Sin embargo, despus de inscrita la compraventa a favor de los terceros, promovieron

amparos indirectos, en su carcter de terceros extraos al juicio, quienes se ostentaron
como propietarios de los bienes inmuebles que fueron rematados en el juicio, y
posteriormente vendidos a terceros. En sus conceptos de violacin, en esencia, adujeron
vulneracin a su garanta de audiencia, en virtud de que fueron privados de sus bienes sin
haber sido odos en juicio.

En los casos derivados de ambas ejecutorias, los tribunales federales consideraron que
se haba vulnerado la garanta de audiencia de los quejosos, por lo que les concedieron el
amparo, en trminos generales, para que se repusiera el procedimiento y se les diera
oportunidad de intervenir en el juicio, dejando insubsistente todo lo actuado. Asimismo,
para restituirles en el goce de la garanta violada, en la concesin del amparo se orden
se dejara insubsistente el embargo y la adjudicacin de los bienes inmuebles, las
escrituras de compraventa a favor de la institucin financiera, y se le entregara la
posesin de los mismos a los quejosos.

En cumplimiento de las ejecutorias de amparo, las Salas responsables no slo dejaron sin
efecto lo actuado en el juicio, sino que tambin dejaron sin efectos el contrato de
compraventa celebrado entre la institucin financiera y el tercero adquirente, y ordenaron
la cancelacin de las inscripciones que se hicieron en el Registro Pblico de la Propiedad
de la compraventa a favor del tercero.

Cabe precisar que no se comparte lo sostenido por el Primer Tribunal Colegiado del
Trigsimo Circuito, en cuanto seala que el amparo concedido a favor de ********** y
********** no se hizo extensivo a la compraventa celebrada con el tercero adquirente,
puesto que aun y cuando la sentencia de amparo se hubiese limitado a dejar
insubsistente lo actuado en el juicio, de la sentencia dictada por la responsable en
cumplimiento de las ejecutorias de amparo se advierte que la responsable s hizo
extensivo el efecto del amparo a la compraventa celebrada con el tercero adquirente,
anulndola y cancelando la inscripcin respectiva.

Ahora bien, aun cuando el problema por resolverse deriva del alcance que se le dio al
juicio de amparo en las ejecutorias contendientes y, por tanto, la solucin podra partir de
determinar, en primer lugar, si el juicio de amparo puede tener el alcance de anular actos
posteriores al juicio en el que el quejoso se duele de una falta o de un indebido
emplazamiento, como lo es, la venta realizada a un tercero por el adjudicatario, despus
de terminado el juicio de origen y, por tanto, despus de inscrito como titular del inmueble
en el Registro Pblico de la Propiedad; esta Primera Sala ha estimado que dado que
dicha cuestin no fue materia de la contradiccin de tesis, el anlisis debe slo centrarse
en si debe proceder el saneamiento por eviccin en favor del tercero adquirente de buena
fe, una vez que el amparo ha sido concedido con las caractersticas que fueron
apuntadas.
En ese tenor, esta Primera Sala considera que una sentencia de amparo, cuya litis se
limita a determinar si se vulner o no la garanta de audiencia del quejoso, en un juicio
que culmin con el remate de un bien inmueble que adujo era de su propiedad, no es
equiparable a una sentencia de eviccin.

Tal como se explic en el apartado II de este considerando, la sentencia que declara la

eviccin debe provenir de un juicio en el que se otorgue garanta de audiencia, en los
mismos trminos, a todas las partes involucradas. Adems debe ser un juicio
contradictorio que tenga por objeto determinar si el derecho anterior que aduce tener el
tercero extrao a juicio debe prevalecer sobre el derecho que en el caso particular tiene el
tercero adquirente.

Las sentencias de amparo no tienen ese objeto, tal como se seal en el apartado I de
este considerando.

Es importante puntualizar que las sentencias de amparo que nos ocupan no fueron
sentencias emitidas en amparo directo, promovidas en contra de una sentencia definitiva
derivada de un juicio de eviccin. En ese supuesto, puede ser que en el amparo directo se
aborden cuestiones de legalidad relativas a los derechos de propiedad de las partes
involucradas, al atender si hubo alguna vulneracin los principios de legalidad y seguridad
jurdica, pero ese no fue el caso en las ejecutorias en contradiccin.

En ese sentido, no se comparte lo aducido por el Segundo Tribunal Colegiado del

Trigsimo Circuito, en cuanto seala que como en el amparo indirecto por violacin a la
garanta de audiencia que nos ocupa se tuvo que revisar el inters jurdico del quejoso,
implcitamente se determin un mejor derecho de propiedad.

El mejor derecho de propiedad no se puede determinar slo de revisar las pruebas con
base en las cuales el quejoso acredit su derecho de propiedad, sino de compararlas con
las pruebas que aporte el tercero adquirente, y que aporte el enajenante del bien
inmueble, en este caso, las instituciones financieras que obtuvieron la propiedad del bien
en virtud de un remate judicial.

Si se considera, como se hizo en alguna de las ejecutorias en contradiccin, que basta

conocer el derecho de propiedad del quejoso para que quede resuelto el tema de la
eviccin, se deja en indefensin tanto a la institucin que obtuvo la propiedad del bien en
ejecucin de sentencia, como al tercero adquirente.

En efecto, el escenario que resulta es el siguiente:

La institucin financiera que inici un juicio para cobrar el crdito otorgado, no slo no
obtiene su pago, porque tiene que regresar el bien que le fue adjudicado en ejecucin de
sentencia para pagarse, sino que adems queda obligada a pagar otro tanto a su
comprador en calidad de saneamiento por eviccin.

As es, la institucin financiera que inici con un saldo negativo, porque en el juicio
acredit que su deudor incumpli en el pago de su crdito, no recupera su pago, puesto
que el inmueble se restituye al garante hipotecario. Pero adems de que no recupera el
pago de su crdito, se ve obligado no slo a regresar al tercero adquirente el precio que le
fue pagado por el bien -que recibi de la celebracin de un acto jurdico vlido-, sino que
adems de su propio peculio debe reembolsarle los gastos incurridos, y en ciertos casos
las mejoras realizadas al inmueble.

Lo anterior sin que pase desapercibido para esta Primera Sala que, segn se desprende
de los autos, el bien inmueble que se restituy al quejoso estaba gravado con hipoteca,
que la hipoteca es un derecho real de garanta, y que una caracterstica de los derechos
reales es el derecho de persecucin, conforme al cual el titular del derecho real puede
perseguir el bien para cobrarse con su valor aun cuando haya cambiado de propietario, lo
anterior suponiendo que la hipoteca haya estado debidamente constituida.

Sin embargo, nada de lo anterior poda ser materia de revisin en un juicio de amparo
cuyo objeto era determinar si se violentaba la garanta de audiencia del quejoso, porque
no haba sido debidamente notificado del juicio que culmin con el remate del bien.

Por otra parte, el escenario no es menos halageo para el tercero adquirente. De

configurarse la eviccin con base en la sentencia de amparo a la que se ha hecho
referencia, slo hay dos opciones: que se condene a la institucin financiera al pago del
saneamiento por eviccin, lo cual tiene las consecuencias referidas, o que no se le
condene, en cuyo caso, se permite que el tercero adquirente pierda la posesin y la
propiedad del bien inmueble que compr con base en un acto jurdico vlido, del titular
registral del inmueble, sin recuperar el precio pagado ni los gastos en que incurri.

Esta Primera Sala estima que ninguno de los dos escenarios descritos puede ser el
adecuado, porque sin haberse analizado en un juicio el derecho del enajenante y del
adquirente sobre el inmueble, se les priva del mismo.

Por una parte, se restituye al quejoso en la propiedad y en la posesin de un inmueble,

sin haber demostrado tener un mejor derecho y, por otra parte, se priva a la parte actora
en el juicio natural del pago de su crdito y se le obliga a pagar un saneamiento por
eviccin derivado de un acto jurdico que fue vlidamente celebrado, o se le priva al
tercero adquirente del bien inmueble adquirido, sin reembolsrsele el precio pagado.

El resultado anterior deriva de otorgarle a una sentencia de amparo con las caractersticas
apuntadas el carcter de una sentencia ejecutoria de eviccin.

Se estima que, so pretexto de proteger a un gobernado del respeto a su garanta de

audiencia, el juicio de amparo no debe ser utilizado como una herramienta que a su vez
vulnere la garanta de audiencia de otros gobernados.

Por lo anterior, la sentencia en que se concede el amparo a un tercero extrao a juicio por
violacin a su garanta de audiencia, no actualiza la eviccin, dado que no da garanta de
audiencia ni al enajenante ni al tercero adquirente y, por tanto, no decide sobre sus
derechos de propiedad.

Lo anterior se corrobora si se atiende a los artculos 2011 y 2012 del Cdigo Civil del
Estado de Aguascalientes, conforme a los cuales se exime al enajenante de la obligacin
de saneamiento si no tiene la posibilidad de defenderse, e incluso se le permite oponer
sus excepciones al adquirente con la finalidad de evitar el pago del saneamiento.

Ahora bien, el que la "eviccin" no sea procedente porque no se dan los presupuestos
para la misma, no quiere decir que el tercero adquirente de buena fe no pueda repetir del
enajenante en aquellos casos en que sea privado de la propiedad y posesin del bien por
una sentencia de amparo con las caractersticas apuntadas.

Esto es, no debe pasar desapercibido que al haber recibido el pago del precio del
inmueble por parte del tercero adquirente, y haberse anulado el contrato de compraventa
que dio origen al pago de dicho precio, se genera un enriquecimiento sin causa a favor del
enajenante, quien adems, al reponerse el procedimiento en virtud de la sentencia de
amparo, conservar su derecho de crdito en contra de los demandados, con la
posibilidad de volver a cobrarse, por lo que sin lugar a dudas debe proceder la devolucin
al tercero adquirente del precio pagado.

Cabe finalmente precisar que de la contradiccin de tesis **********, fallada por esta
Primera Sala el veinte de enero de dos mil diez, no se desprende que una sentencia de
amparo que tenga por objeto resolver sobre una violacin a la garanta de audiencia,
pueda equipararse a una sentencia de eviccin, ya que segn se anticip en el apartado II
de este considerando, en la ejecutoria correspondiente se enfatiz que "la eviccin
necesariamente implica que alguien sea vencido en un juicio o procedimiento de carcter
jurisdiccional ... en razn de la preexistencia de un derecho anterior que resulta bastante
para superar el diverso derecho que pudiera existir con motivo de la adquisicin".

Incluso de la porcin de la ejecutoria que cita el Segundo Tribunal Colegiado del

Trigsimo Circuito para apoyar su postura, se desprende la necesidad de que en el
procedimiento judicial que determine la eviccin exista un pronunciamiento sobre cul
derecho es mejor, como sigue: "el adquirente de un bien, lo pierde en juicio mediante
sentencia que declare la existencia de un mejor derecho de tercero que adems sea
anterior al de la adquisicin como se describe en las leyes civiles y procesales
relacionadas con este asunto; pero tambin cuando dicha prdida se concrete a travs de
cualquier procedimiento que tenga carcter o contenido jurisdiccional y en el cual se
declare la prdida del bien en agravio del adquirente en virtud de la sola existencia de un
mejor derecho que aquel que motiv su adquisicin.".

Lo cual se corrobora en la tesis jurisprudencial emitida, la cual fue reproducida en el

apartado II de este considerando.

En consecuencia, segn se ha explicado en la presente ejecutoria, en un juicio de amparo

que tiene por objeto resolver sobre una violacin a la garanta de audiencia de una de las
partes, no se hace un anlisis de los derechos de terceros ajenos al juicio de origen y, por
tanto, no hay un pronunciamiento sobre cul derecho debe prevalecer, la sentencia de
amparo con las caractersticas apuntadas no es apta para actualizar una eviccin ni en los
trminos de la contradiccin de tesis ********** de esta Primera Sala.

SEXTO. Por lo expuesto en los considerandos anteriores, debe prevalecer con el carcter
de jurisprudencia obligatoria el criterio siguiente:

EVICCIN. LA SENTENCIA EN QUE SE CONCEDE EL AMPARO A UN TERCERO

EXTRAO A JUICIO POR VIOLACIN A SU GARANTA DE AUDIENCIA, NO LA
ACTUALIZA. Para que tenga lugar la eviccin es necesario que el derecho anterior que se
opone al adquirente sea "un mejor derecho", por lo cual es necesario que la eviccin se
determine en un juicio contradictorio en el que tengan la oportunidad de rendir pruebas y
formular alegatos todas las partes involucradas, esto es, tanto el tercero que aduce tener
un mejor derecho, como el enajenante y el adquirente, con el objeto de que el juzgador
determine qu derecho debe prevalecer. Por tanto, la sentencia en un juicio de amparo
indirecto en el que se resolvi conceder la proteccin federal por haberse vulnerado la
garanta de audiencia al quejoso que adujo ser tercero extrao a juicio, y se le restituye en
la propiedad y posesin, por no haber sido odo en el proceso en el que se adjudic y
remat un bien inmueble que aduce es de su propiedad, no puede actualizar la eviccin
en perjuicio de quien adquiri del titular registral el mismo bien inmueble, pues considerar
lo contrario, implicara que se deje en estado de indefensin tanto al adjudicatario del bien
inmueble como al tercero adquirente. Ahora bien, el que la "eviccin" no sea procedente
porque no se dan los presupuestos para la misma, no quiere decir que el tercero
adquirente de buena fe no pueda repetir del enajenante en aquellos casos en que sea
privado de la propiedad y posesin del bien por una sentencia de amparo con las
caractersticas apuntadas. Esto es, no debe pasar desapercibido que al haber recibido el
pago del precio del inmueble por parte del tercero adquirente, y haberse anulado el
contrato de compraventa que dio origen al pago de dicho precio, se genera un
enriquecimiento sin causa a favor del enajenante, quien adems, al reponerse el
procedimiento en virtud de la sentencia de amparo, conservar su derecho de crdito en
contra de los demandados, con la posibilidad de volver a cobrarse, por lo que sin lugar a
dudas debe proceder la devolucin al tercero adquirente del precio pagado.

Por lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO. S existe la contradiccin de tesis a que este expediente se refiere, en los

trminos del considerando cuarto de esta resolucin.

SEGUNDO. Debe prevalecer, con carcter de jurisprudencia, el criterio sustentado por

esta Primera Sala, en los trminos de la tesis redactada en el ltimo considerando de este
fallo.

TERCERO. Dse publicidad a la tesis de jurisprudencia que se sustenta en la presente

resolucin, en los trminos del artculo 195 de la Ley de Amparo.

Notifquese; con testimonio de esta ejecutoria, comunquese la anterior determinacin a

los Tribunales Colegiados en cita y, en su oportunidad, archvese el toca como asunto
concluido.

As lo resolvi la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, por mayora

de cuatro votos de los seores Ministros: Jorge Mario Pardo Rebolledo (ponente),
Guillermo I. Ortiz Mayagoitia, Olga Snchez Cordero de Garca Villegas y presidente
Arturo Zaldvar Lelo de Larrea, en contra del emitido por el seor Ministro Jos Ramn
Cosso Daz, por lo que se refiere a la competencia y por unanimidad de cinco votos de
los seores Ministros: Jorge Mario Pardo Rebolledo (ponente), Jos Ramn Cosso Daz,
Guillermo I. Ortiz Mayagoitia, Olga Snchez Cordero de Garca Villegas y presidente
Arturo Zaldvar Lelo de Larrea, en cuanto al fondo del presente asunto.

En trminos de lo previsto en los artculos 3, fraccin II, 13, 14 y 18 de la Ley Federal de

Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica Gubernamental, en esta versin pblica
se suprime la informacin considerada legalmente como reservada o confidencial que
encuadra en esos supuestos normativos.
_____________
1. Pgina 22 de la sentencia del ADC. **********.
2. Ibdem, pgina 7.
3. Ibd, pginas 85-86.
4. Hoja 19 de la sentencia del ADC. **********.
5. Ibdem, pgina 23.
6. Ibd, pgina 16.
7. Hoja 86 de la sentencia del ADC. **********.
8. Pgina 16 de la sentencia dictada en el ADC. **********.
9. Ibdem.
10. Ibd, pgina 71.
11. Ibd, pgina 24.
12. Tesis 1a./J. 41/2010, Novena poca, Primera Sala, visible en el Semanario Judicial de la
Federacin y su Gaceta, Tomo XXXI, mayo de 2010, pgina 464, Nm. Registro IUS: 164593.
13. Tesis P./J. 72/2010, Jurisprudencia, Novena poca, Pleno, Semanario Judicial de la
Federacin y su Gaceta, Tomo XXXII, agosto de 2010, pgina 7, Nm. Registro IUS: 164120, cuyo
texto es del tenor siguiente: "De los artculos 107, fraccin XIII, de la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos, 197 y 197-A de la Ley de Amparo, se advierte que la existencia de la
contradiccin de criterios est condicionada a que las Salas de la Suprema Corte de Justicia de la
Nacin o los Tribunales Colegiados de Circuito en las sentencias que pronuncien sostengan tesis
contradictorias, entendindose por tesis el criterio adoptado por el juzgador a travs de
argumentaciones lgico-jurdicas para justificar su decisin en una controversia, lo que determina
que la contradiccin de tesis se actualiza cuando dos o ms rganos jurisdiccionales terminales
adoptan criterios jurdicos discrepantes sobre un mismo punto de derecho, independientemente de
que las cuestiones fcticas que lo rodean no sean exactamente iguales, pues la prctica judicial
demuestra la dificultad de que existan dos o ms asuntos idnticos, tanto en los problemas de
derecho como en los de hecho, de ah que considerar que la contradiccin se actualiza nicamente
cuando los asuntos son exactamente iguales constituye un criterio rigorista que impide resolver la
discrepancia de criterios jurdicos, lo que conlleva a que el esfuerzo judicial se centre en detectar
las diferencias entre los asuntos y no en solucionar la discrepancia. Adems, las cuestiones
fcticas que en ocasiones rodean el problema jurdico respecto del cual se sostienen criterios
opuestos y, consecuentemente, se denuncian como contradictorios, generalmente son cuestiones
secundarias o accidentales y, por tanto, no inciden en la naturaleza de los problemas jurdicos
resueltos. Es por ello que este Alto Tribunal interrumpi la jurisprudencia P./J. 26/2001 de rubro:
CONTRADICCIN DE TESIS DE TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO. REQUISITOS
PARA SU EXISTENCIA., al resolver la contradiccin de tesis **********-PL, pues al establecer que
la contradiccin se actualiza siempre que al resolver los negocios jurdicos se examinen
cuestiones jurdicas esencialmente iguales y se adopten posiciones o criterios jurdicos
discrepantes se impeda el estudio del tema jurdico materia de la contradiccin con base en
diferencias fcticas que desde el punto de vista estrictamente jurdico no deberan obstaculizar el
anlisis de fondo de la contradiccin planteada, lo que es contrario a la lgica del sistema de
jurisprudencia establecido en la Ley de Amparo, pues al sujetarse su existencia al cumplimiento del
indicado requisito disminuye el nmero de contradicciones que se resuelven en detrimento de la
seguridad jurdica que debe salvaguardarse ante criterios jurdicos claramente opuestos. De lo
anterior se sigue que la existencia de una contradiccin de tesis deriva de la discrepancia de
criterios jurdicos, es decir, de la oposicin en la solucin de temas jurdicos que se extraen de
asuntos que pueden vlidamente ser diferentes en sus cuestiones fcticas, lo cual es congruente
con la finalidad establecida tanto en la Constitucin General de la Repblica como en la Ley de
Amparo para las contradicciones de tesis, pues permite que cumplan el propsito para el que
fueron creadas y que no se desvirte buscando las diferencias de detalle que impiden su
resolucin."
14. "Artculo 9o. Las personas morales oficiales podrn ocurrir en demanda de amparo, por
conducto de los funcionarios o representantes que designen las leyes, cuando el acto o la ley que
se reclame afecte los intereses patrimoniales de aqullas. ..."
15. "Autoridad" en sentido amplio, debe entenderse como aquellos rganos, generalmente del
Estado, que de hecho o de derecho estn o no investidos con facultades o poderes de decisin o
ejecucin, cuyo ejercicio u omisin, crea, modifica o extingue situaciones generalmente concretas,
de hecho o jurdicas, con trascendencia particular y determinada, de una manera imperativa.
Vase la jurisprudencia 2a./J. 164/2011, Segunda Sala, Novena poca, localizable en Semanario
Judicial de la Federacin y su Gaceta, Tomo XXXIV, septiembre de 2011, pgina 1089, de rubro:
"AUTORIDAD PARA LOS EFECTOS DEL JUICIO DE AMPARO. NOTAS DISTINTIVAS." y la tesis
del Pleno de este Alto Tribunal de rubro: "AUTORIDAD PARA EFECTOS DEL JUICIO DE
AMPARO. LO SON AQUELLOS FUNCIONARIOS DE ORGANISMOS PBLICOS QUE CON
FUNDAMENTO EN LA LEY EMITEN ACTOS UNILATERALES POR LOS QUE CREAN,
MODIFICAN O EXTINGUEN SITUACIONES JURDICAS QUE AFECTAN LA ESFERA LEGAL
DEL GOBERNADO.", Novena poca, localizable en Semanario Judicial de la Federacin y su
Gaceta, Tomo V, febrero de 1997, pgina 118.
16. Tesis aislada, Segunda Sala, Sexta poca, visible en el Semanario Judicial de la Federacin,
Tercera Parte, Volumen LXII, pgina 72, de texto: "TERCERO PERJUDICADO, SUS ALEGATOS
NO SON PARTE ESENCIAL DE LA LITIS EN EL AMPARO.-El Juez de Distrito est obligado a
examinar la justificacin de los conceptos violatorios contenidos en la demanda constitucional, en
relacin con los fundamentos del acto reclamado y con los aducidos en el informe con justificacin,
pero, en rigor, no tiene el deber de analizar directamente las argumentaciones que se hagan valer
en los alegatos, ya que no lo exigen los artculos 77 y 155 de la Ley de Amparo. Es inexacto que la
litis contestatio est formada por la demanda de garantas, los informes y los alegatos del tercero
perjudicado. Estos ltimos no son parte esencial de la litis, la cual se constituye con la demanda y
los informes justificados."
17. Vid. Planiol, Tratado Elemental de Derecho Civil, Teora General de los Contratos, traduc. Jos
M. Cajiga Jr., cit. Rojina Villegas, Rafael, Derecho Civil Mexicano, tomo V, Obligaciones, volumen
II, quinta edicin, editorial Porra, Mxico, 1985, pgina 394.
18. Jurisprudencia 41/2010, sustentada por esta Primera Sala, de texto: "De los artculos 1948 al
1969 del Cdigo Civil para el Estado de Mxico promulgado el veintinueve de diciembre de mil
novecientos cincuenta y seis (abrogado el siete de junio de dos mil dos); y 1622 a 1645 del
ordenamiento estatal del mismo nombre pero para el Estado de Jalisco, se desprende que la
condena al saneamiento en el caso especfico de la eviccin y en agravio del transferente de un
bien o derecho, proceder cuando el adquirente sufra su prdida total o parcial mediante una
declaratoria de existencia de un mejor derecho que el suyo y de persona ajena, y a pesar de que el
bien o derecho se hubiera transmitido de buena fe mediante contrato de compraventa, permuta,
arrendamiento y, en general, por cualquier acto traslativo de dominio o de uso, pero siempre que
esa declaracin se encuentre en sentencia y en la cual se contenga el reconocimiento de la
existencia de un mejor derecho que supere al invocado por ste, trayendo como resultado dicha
prdida total o parcial."
19. Tesis aislada, Quinta poca, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federacin, Tomo CXXI,
pgina 2123, Nm. Registro IUS: 340788, de texto: "La inscripcin en el Registro Pblico de la
Propiedad de los ttulos sobre inmuebles, tiene por objeto la seguridad, a fin de que cualquier
persona pueda enterarse de quin es el titular del derecho de propiedad sobre un inmueble
determinado."
20. Artculo 4o. del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio en el Estado
de Aguascalientes.
21. Fraccin X del artculo 4o. del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio
en el Estado de Aguascalientes.
22. Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, Derecho Registral, editorial Porra, cuarta edicin,
Mxico 1994, pp. 76-77.
23. Ibdem.
24. Tesis aislada, Sptima poca, Tercera Sala, Semanario Judicial de la Federacin, Volumen 63,
Cuarta Parte, pgina 40, Nm. Registro IUS: 800688, de rubro y texto: "REGISTRO PBLICO,
EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES HECHAS EN EL.-Las inscripciones hechas en el Registro
Pblico de la Propiedad tienen efectos declarativos y no constitutivos, de tal manera que los
derechos provienen del acto jurdico declarado, pero no de la inscripcin, cuya finalidad es dar
publicidad al acto y no constituir el derecho."
25. Nm. Registro IUS: 269437. Jurisprudencia. Sexta poca. Instancia: Tercera Sala. Fuente:
Semanario Judicial de la Federacin, Volumen CXXVI, Cuarta Parte, pgina 31.
26. Nm. Registro IUS: 270439. Tesis aislada. Sexta poca. Instancia: Tercera Sala. Fuente:
Semanario Judicial de la Federacin, Volumen LXXIII, Cuarta Parte, pgina 52.