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VIII rea Derecho Empresarial VIII

Contenido
Informe especial Cmo funcionan los contratos preparatorios? VIII-1
GLOSARIO EMPRESARIAL VIII-4

Cmo funcionan los contratos


preparatorios?

Informe Especial
sern necesarias para comprender la un determinado bien a favor de otra,
Ficha Tcnica
aplicacin de los contratos preparatorios como sucede en los contratos de com-
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval y de las arras. praventa. En las obligaciones de hacer, la
Ttulo : Cmo funcionan los contratos preparato- persona obligada se compromete a rea-
rios? 3.1. Acto jurdico lizar un determinado acto a favor de la
En primer lugar, debemos considerar otra parte, como ocurre en los contratos
Fuente : Actualidad Empresarial N 316 - Primera
Quincena de Diciembre 2014 el concepto de acto jurdico, el cual es de locacin de servicios. Y, en las obliga-
concebido como la manifestacin de ciones de no hacer, la persona obligada
voluntad que tiene por objeto el crear, se abstiene de realizar un determinado
regular, modificar o extinguir una relacin acto, como sucede en un contrato de
1. Introduccin distribucin cuando el distribuidor se
jurdica. Se trata entonces, de la voluntad
Muchas veces debemos haber odo hablar emanada de una o varias personas, a obliga a no realizar operaciones en de-
de los contratos de opcin, cuando esta- travs de la cual se generan una serie de terminados mercados reservados para
mos en la negociacin de la adquisicin efectos con relevancia jurdica. otros distribuidores.
de un bien mueble o inmueble.
Para que este acto jurdico sea vlido y 3.3. Contrato
Si bien podemos tener una idea emprica eficaz, debe cumplir determinados requi-
de esta figura, lo cierto es que probable- sitos para que esa voluntad o voluntades Y ahora estableceremos el concepto de
mente no se conozcan todos sus alcances lo que es un contrato, el cual es todo
sean emanadas vlidamente y puedan
y sus variantes, pues de hecho, el contrato acuerdo de voluntades celebrado entre
surtir efectos. Por ello, el Cdigo Civil
de opcin es una modalidad de los deno- dos o ms personas, y que tiene por ob-
establece los requisitos de validez de todo
minados contratos preparatorios. jeto crear, regular o extinguir obligaciones
acto jurdico, que son la participacin de
En efecto, nuestro Cdigo Civil regula a personas capaces, que el objeto del acto de contenido patrimonial. As lo seala el
los contratos preparatorios, dentro de sea fsica y jurdicamente posible, que su artculo 1351 del Cdigo Civil:
los cuales encontramos al contrato de finalidad sea lcita y que se celebre de
opcin y al compromiso de contratar, acuerdo a las formalidades que establezca Artculo 1351.- Nocin de contrato
que como veremos en este informe, la ley para cada acto. El contrato es el acuerdo de dos o ms partes
poseen sus propias caractersticas y usos, para crear, regular, modificar o extinguir una
ajustndose en mayor o menor medida relacin jurdica patrimonial.
3.2. Obligaciones
a las operaciones comerciales que de- Las obligaciones se originan en relaciones
seamos realizar. En efecto, el Cdigo Civil dispone que el
jurdicas en virtud de las cuales una per- contrato crea, regula, modifica o extingue
Por ello, en este informe revisaremos sona se compromete a ejecutar una deter- una relacin jurdica patrimonial. Pero
cules son las disposiciones legales que se minada prestacin a favor de otra. Ahora qu es una relacin jurdica patrimonial?
aplican sobre el compromiso de contratar bien, podemos encontrar relaciones en las
y el contrato de opcin. que existen obligaciones recprocas, en las Una relacin jurdica es el vnculo que
que cada una de las partes de la relacin se genera entre dos o ms personas, en
est obligada a realizar una prestacin a el cual una asume una obligacin frente
2. Marco legal a la otra, que como contrapartida, tiene
favor de la otra: y obligaciones unilate-
Los denominados contratos preparatorios rales, en las que solo una de las partes se un derecho a exigir el cumplimiento de
se encuentran previstos en los artculos obliga a efectuar una prestacin a favor la obligacin en cuestin. Esta relacin
1414 al 1425 del Cdigo Civil. de la otra. jurdica ser patrimonial cuando el conte-
nido de la obligacin sea, justamente, de
Las obligaciones a las que hacemos refe-
3. Nociones preliminares rencia para efectos del presente informe
carcter patrimonial o econmico.
Antes de entrar al anlisis de las figuras son aquellas de carcter patrimonial y Este contenido patrimonial o econmico
de los contratos preparatorios y de las pueden consistir en prestaciones de dar, es lo que diferencia a los contratos de otro
arras, debemos establecer de forma hacer o no hacer. En las obligaciones de tipo de acuerdos celebrados entre dos
clara algunas nociones previas, que dar, la persona obligada debe entregar personas y que no poseen el carcter de

N 316 Primera Quincena - Diciembre 2014 Actualidad Empresarial VIII-1


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un contrato. En tal sentido, un acuerdo tratos preparatorios: el compromiso de Tampoco ser necesario establecer si
por el cual dos o ms personas regulen contratar y el contrato de opcin. se cobrarn intereses compensatorios
relaciones jurdicas que no tengan conte- o moratorios, ni la tasa aplicable, pues
nido patrimonial, no podra considerarse el mismo Cdigo establece tambin por
4. El compromiso de contratar defecto que el contrato de mutuo genera
como un contrato.
En el compromiso de contratar, dos intereses y que a falta de acuerdo, se
Ahora bien, no debemos entender por o ms personas se obligan a celebrar computarn aplicando la tasa de inters
contrato a un documento en el que con posterioridad, un contrato defini- legal2.
se establecen las obligaciones de las tivo. As lo define el Cdigo Civil en
partes. El documento es solo el soporte su artculo 1414: Para cada caso se deber evaluar si se
fsico en el que se puede representar ha cumplido con fijar los elementos
un contrato, pero muchos contratos no Artculo 1414.- Compromiso de esenciales del contrato definitivo que se
requieren de una formalidad especial contratar desea celebrar.
para ser vlidos. Por el compromiso de contratar las partes se En cuanto al plazo, el compromiso de
obligan a celebrar en el futuro un contrato
As por ejemplo, un contrato de compra- definitivo. contratar debe ser celebrado por un plazo
venta puede celebrarse en forma verbal, determinado o determinable, dentro del
sin importar que se trate de bienes mue- Debe tenerse en cuenta que no se trata cual deber celebrarse el contrato defini-
de un acuerdo sin efectos o que no re- tivo. A falta de acuerdo sobre el plazo, el
bles o inmuebles, o cual sea su valor. Basta
Cdigo Civil establece que se aplicar un
con el acuerdo de las partes sobre el bien vista ninguna responsabilidad legal. El
plazo de un ao.
que se va a vender y el precio. Lo mismo compromiso de contratar es un contrato
ocurre con muchos contratos, como el y la obligacin que se genera de l, que Originalmente, el Cdigo Civil contena
arrendamiento, la locacin de servicios, es la de celebrar el contrato definitivo, es una regla distinta en cuanto al plazo del
el comodato, etc. plenamente exigible. compromiso de contratar. As, su artculo
1416 tena la siguiente redaccin:
Aunque tambin existen algunos contra- As por ejemplo, si dos personas han
tos en los que la ley establece una for- celebrado un compromiso de contratar
Artculo 1416.- El plazo del compromiso
malidad obligatoria para su celebracin, en virtud del cual se obligan a celebrar de contratar ser no mayor de un ao y
como ocurre con la hipoteca y con el un contrato de compraventa sobre un cualquier exceso se reducir a este lmite. A
arrendamiento financiero. inmueble dentro del plazo de un mes, falta de plazo convencional rige el mximo
dicha obligacin de celebrar la compra- fijado por este artculo.
En cualquier caso, aun cuando no haya venta es exigible legalmente, al punto
obligacin de celebrar el contrato bajo que ante el incumplimiento por alguna Posteriormente, este artculo fue modi-
una formalidad establecida por ley, es de las partes, la otra tendr derecho a ficado por la Ley N 27420, quedando
recomendable que haya al menos un exigir la celebracin del contrato o a dar redactado de la siguiente manera:
documento en el que se establezcan las por resuelto el compromiso y ser indem-
condiciones y caractersticas de las pres- nizado por los perjuicios que le cause tal Artculo 1416.- Plazo del compromiso
taciones a las que se obliga cada una de incumplimiento. de contratar
las partes, pues de esa forma se podr El plazo del compromiso de contratar debe
determinar con claridad cundo se ha Ahora bien, para que el compromiso ser determinado o determinable. Si no se
cumplido con la obligacin o cundo se de contratar sea exigible y vlido, estableciera el plazo, ste ser de un ao.
ha producido un incumplimiento. debe contener los elementos esenciales
del contrato definitivo que se deber Ahora bien, cabe sealar que existe un
Centrndonos en el tema del presente celebrar con posterioridad. Esto se de- defecto en la modificacin efectuada pues
informe, importa tambin tener en claro termina en funcin del tipo de contrato si bien se cambi la disposicin contenida
que existen contratos que se pueden definitivo. en el artculo antes citado, se dej sin
considerar como definitivos y que se dis- modificacin al artculo 1417, segn el
tinguen de los que se denominan como Por ejemplo, si el contrato definitivo es un siguiente texto:
contratos preparatorios. contrato de compraventa, sus elementos
esenciales estaran conformados por el
En un contrato definitivo, las partes han Artculo 1417.- Compromiso de con-
bien y el precio. Con lo cual, bastar con tratar a su vencimiento
acordado todos los elementos de una que las partes se hayan puesto de acuerdo
relacin contractual que surtir efectos El compromiso de contratar puede ser
en el bien a ser vendido y el precio que se renovado a su vencimiento por un plazo no
por s misma y que no requiere de nin- deber pagar. Todos los dems elementos, mayor que el indicado como mximo en el
gn acuerdo adicional para regular los como forma de pago, fecha y lugar de artculo 1416 y as sucesivamente.
aspectos esenciales, en funcin del tipo entrega del bien, ya no son esenciales,
de contrato que se est celebrando. pues se regulan por normas supletorias Como se podr apreciar, carece de sentido
En un contrato preparatorio, las partes del Cdigo Civil y no requieren de un el contenido del artculo 1417 habin-
establecen un acuerdo que fija condi- pacto expreso de las partes. dose modificado el 1416. Se trata de
ciones y compromisos preliminares para otro error de nuestros legisladores, que
De la misma manera, si se celebra un asumen que una norma legal contenida
la posterior celebracin de un contrato compromiso de contratar para la posterior en un artculo no tiene relacin con otras
definitivo, de tal forma que el contrato celebracin de un contrato de mutuo, el disposiciones legales y no ponen la aten-
preparatorio no genera los efectos que compromiso deber establecer el monto cin suficiente como para percatarse que
se buscan con el contrato definitivo, sino a ser prestado. El plazo del mutuo no es existen otros artculos que deben ser mo-
que solo obliga a las partes a culminar un elemento esencial pues el Cdigo Civil dificados tambin. En este caso, bastaba
posteriormente con las gestiones y otros dispone en forma supletoria que el plazo con leer el artculo siguiente, pero parece
acuerdos que se requieran para darle es de treinta das1.
forma al contrato definitivo. 2 Artculo 1663.- Pago de intereses
1 Artculo 1656.- Plazo legal de devolucin El mutuatario debe abonar intereses al mutuante, salvo pacto distinto.
As, nuestro Cdigo Civil regula dos Cuando no se ha fijado plazo para la devolucin ni ste resulta de
las circunstancias, se entiende que es de treinta das contados desde


Artculo 1245.- Pago de inters legal a falta de pacto
Cuando deba pagarse inters, sin haberse fijado la tasa, el deudor
formas en que se pueden dar los con- la entrega. debe abonar el inters legal.

VIII-2 Instituto Pacfico N 316 Primera Quincena - Diciembre 2014


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que ni siquiera fueron capaces de poner teriormente la celebracin del contrato trato definitivo an no se ha celebrado
ese nivel mnimo de atencin. definitivo. al momento en que el optante designa
a otra persona, de forma tal que recin
Pasando al anlisis de los efectos del En el contrato de opcin, una de las par-
con esta persona se formar el vnculo
compromiso de contratar, debemos tener tes estar obligada a celebrar el contrato
definitivo.
en cuenta que, como habamos sealado, definitivo, en tanto que la otra tendr
este compromiso es en s mismo un con- la facultad de decidir si se celebra o no. En cuanto al plazo para el ejercicio del
trato y, por lo tanto, contiene obligaciones derecho de opcin, el artculo 1423 del
Como habamos mencionado, cabe la
que son jurdicamente exigibles. As, la Cdigo Civil dispone lo siguiente:
posibilidad de que sean ambas partes
principal obligacin que se genera del
las que gocen del derecho de opcin, tal
compromiso de contratar, es la de cele- Artculo 1423.- Plazo del Contrato
como lo establece el artculo 1420 del
brar el contrato definitivo. Si alguna de de Opcin
Cdigo Civil:
las partes se negara a celebrar el contrato El plazo del contrato de opcin debe ser
definitivo, es derecho de la parte perju- determinado o determinable. Si no se
dicada exigir el cumplimiento de dicha Artculo 1420.- Contrato de opcin estableciera el plazo, ste ser de un ao.
recproca
obligacin o resolver el compromiso y so-
Es vlido el pacto en virtud del cual el En este aspecto, al igual que en el compro-
licitar la indemnizacin por los perjuicios contrato de opcin recproca puede ser
causados. As lo prev el artculo 1418 ejercitado indistintamente por cualquiera miso de contratar, se produjo una modi-
del Cdigo Civil: de las partes. ficacin de la regla que estaba contenida
en el texto original del artculo 1423, que
Artculo 1418.- Negativa injustificada En este supuesto, ambas partes tienen sealaba lo siguiente:
de celebrar contrato definitivo un derecho de opcin y cualquiera de
La injustificada negativa del obligado a ce- ellas podra ejercerlo para dar lugar a la Artculo 1423.- Toda opcin est sujeta a
lebrar el contrato definitivo otorga a la otra celebracin del contrato definitivo. un plazo mximo de seis meses y cualquier
parte alternativamente el derecho a: exceso se reduce a este lmite.
1. Exigir judicialmente la celebracin del Ahora bien, al igual que en el compromiso
contrato. de contratar, el contrato de opcin debe La Ley N 27420 modific este artculo en
2. Solicitar se deje sin efecto el compromiso contener todos los elementos esenciales del forma conveniente, pues la realidad de las
de contratar. contrato definitivo que se desea celebrar, de operaciones comerciales es que muchas
En uno u otro caso hay lugar a la indemni- forma tal que al ejercer la opcin, no ser veces se requiere de mayores plazos para
zacin de daos y perjuicios. necesario ningn acuerdo adicional sobre poner en marcha un proyecto y ejercer la
los elementos esenciales del contrato. Claro opcin para celebrar el contrato que sea
Se trata de pretensiones que le corres- que nada impide que las partes acuerden necesario. En tal sentido, es un acierto que
ponden a la parte perjudicada con el luego modificar o ampliar los alcances se haya eliminado el plazo mximo de seis
incumplimiento y que debern exigirse del contrato definitivo, pero de no existir meses que se estableci originalmente y
en funcin de su inters, y posibilidad, acuerdo, el solo ejercicio del derecho de permitir que las partes fijen el plazo que
ya que puede ocurrir que aunque el opcin ser suficiente para que el contrato consideren conveniente para su contrato
perjudicado decida exigir el cumplimien- definitivo pueda surtir plenos efectos. de opcin.
to del contrato definitivo, se presente Es posible tambin que en el contrato de
alguna circunstancia que impida dicha Lo que no es un acierto, es que al igual
opcin se prevea el derecho del optante que en el caso del artculo 1417, referido
posibilidad. a designar a otra persona con la que se a la renovacin del plazo del compromiso
celebrar el contrato definitivo3. Es decir, de contratar, los legisladores se olvidaron
5. El contrato de opcin que el optante tiene la posibilidad de que de modificar el artculo 1424, que regula
La otra figura que regula el Cdigo Civil al ejercer la opcin, el contrato definitivo la renovacin del contrato de opcin en
como contrato preparatorio es el con- no se celebre con respecto a l sino con los siguientes trminos:
trato de opcin. En virtud al contrato de respecto a otra persona.
opcin, una persona se obliga a celebrar Este pacto requiere ser establecido ex- Artculo 1424.- Renovacin del Con-
un contrato definitivo con otra a la cual presamente en el contrato de opcin, trato de Opcin
se le otorga el derecho de optar o decidir, no se trata de un derecho inherente a Al vencimiento de la opcin, las partes
precisamente, la celebracin del contrato pueden renovarla por un plazo no mayor al
la calidad de optante. Cabe sealar que mximo sealado en el artculo 1423 y as
definitivo. Es decir, el optante o persona por los efectos de este pacto, es necesario sucesivamente.
que tiene el derecho de opcin, es quien tener cuidado al regularlo a fin de que no
decidir si se celebra o no el contrato se genere un vnculo inconveniente para Nuevamente, hubiera bastado con poner
definitivo, en tanto que la otra parte est la otra parte. un poco ms de atencin en el trabajo
obligada ya desde un inicio a celebrar
Podra ocurrir por ejemplo, que el optan- efectuado y modificar este artculo que
el contrato apenas el optante ejerza su
te designe a una persona con la cual la ya ha quedado sin sentido.
derecho de opcin en las condiciones y
plazos acordados. otra parte no desea celebrar el contrato
definitivo, pero en virtud al pacto, se ver 6. Formalidad de los contratos
Como se puede apreciar, la principal dife- obligado a hacerlo.
rencia con el compromiso de contratar es preparatorios
que en este caso una de las partes, o tal Para efectos tericos, debe tenerse en Un punto importante con respecto a los
vez ambas, tienen un derecho de opcin, cuenta tambin que este derecho del contratos preparatorios, es el referido a la
es decir, de tomar la decisin de que el optante a designar otra persona para formalidad para su celebracin.
contrato definitivo se celebre o no, a dife- la celebracin del contrato definitivo,
no constituye una cesin de posicin Conforme lo establece el Cdigo Civil4,
rencia del compromiso de contratar, en el los contratos preparatorios, ya sean de
cual la obligacin de celebrar el contrato contractual ya que, precisamente, el con-
definitivo se generaba justamente con 3 Artculo 1421.- Contrato de opcin con reserva de beneficiario 4 Artculo 1425.- Formalidad en Contratos Preparatorios
el compromiso de contratar, quedando Es igualmente vlido el pacto conforme al cual el optante se reserva Los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la misma
el derecho de designar la persona con la que se establecer el vnculo forma que la ley prescribe para el contrato definitivo bajo sancin
ambas partes vinculadas a concretar pos- definitivo. de nulidad.

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opcin o compromisos de contratar, Para ponerlo en trminos sencillos, las No se trata entonces de una figura que
deben ser celebrados con las mismas arras confirmatorias funcionan como un pueda ser contenida en un contrato
formalidades exigidas para el contrato adelanto del precio o retribucin pactada definitivo, pues est claro que en estos
definitivo. en un contrato. As por ejemplo, si se contratos las partes no pueden retractarse.
celebra un contrato de compraventa, el Las arras de retractacin entonces, solo se
As por ejemplo, si se trata de un con-
comprador puede entregar un monto en aplican sobre los contratos preparatorios
trato de opcin para la compraventa de
calidad de arras confirmatorias y que ser y le otorgan el derecho, a quien las haya
un bien, no existir inconveniente en la
recibido por el vendedor. Este monto, en entregado, de retractarse, es decir, de
formalidad pues el contrato definitivo que
la medida que se cumpla el contrato, ser retirarse de la intencin de celebrar el
sera uno de compraventa, no requiere de
aplicado al pago del precio. contrato definitivo que corresponda.
ninguna formalidad para su celebracin.
Pero, si el comprador incumple con As por ejemplo, si se celebra un contrato
Distinto ser el caso si se celebra un com-
sus obligaciones, por ejemplo, con el de opcin para la compra de un bien in-
promiso de contratar para la posterior
pago del saldo del precio, el vendedor mueble, el comprador puede entregar un
celebracin de un contrato de fianza, pues
podr resolver el contrato y quedarse monto en calidad de arras de retractacin
para tal fin, la fianza debe constar por escri-
con el monto entregado en calidad de al vendedor, de forma tal que, si el com-
to5 y, en consecuencia, el compromiso de
arras, en cuyo caso, dejarn de tener prador llegado el momento no ejerce su
contratar debe constar tambin por escrito.
la calidad de un adelanto del precio y derecho de opcin, las arras quedarn en
constituirn una indemnizacin por el poder del vendedor como una reparacin
7. Tratamiento de las arras perjuicio causado. por el perjuicio que se le haya causado.
Luego de haber efectuado la revisin de Pero, podra ocurrir tambin que sea el Pero, si es por ejemplo el vendedor a
las disposiciones que se aplican para la vendedor que ha recibido las arras, quien quien se han entregado las arras, el que
celebracin de contratos preparatorios, incumpla el contrato, en cuyo caso, el decide ya no celebrar el contrato de
veremos ahora la regulacin de las arras. comprador podr exigir la entrega del compraventa definitivo, deber entregar
Es una confusin muy comn pensar que doble del monto de las arras. el doble del monto de las arras al com-
las arras son en mismas un contrato. En prador perjudicado.
Debe tenerse en cuenta que la parte
realidad las arras son pactos que se pueden perjudicada con el incumplimiento puede Si todo procede sin inconvenientes, es
incorporar en un contrato, pero no son un optar tambin por ejercer su pretensin decir, si finalmente se celebra el contrato
fin en s mismas y por lo tanto, no se celebra de resolver el contrato y solicitar una definitivo, el monto entregado en calidad
un contrato de arras, sino que lo que se indemnizacin distinta a las arras, pues de arras ser devuelto o, en todo caso,
celebra es alguna forma contractual a la cual puede considerar que el dao sufrido es imputado al pago del precio pactado.
puede incorporarse un pacto sobre arras. mayor al monto entregado en calidad
Es posible establecer que quien recibe
Siendo as, las arras son un pago en di- de arras.
las arras renuncia a su derecho de retrac-
nero que se efecta en un contrato para tarse, en cuyo caso, quedar obligado a
cumplir dos finalidades: la de constituir un 7.2. Arras de retractacin celebrar el contrato definitivo y no podr
signo de la celebracin de un contrato o la La otra clase o forma de arras, son las ampararse en la posibilidad de negarse a
de constituir un respaldo con respecto a la de retractacin. Lo que debe quedar en celebrarlo a travs de la entrega del doble
celebracin de un contrato definitivo. As, claro sobre este aspecto, es que las arras del monto de las arras.
las arras se diferencian, en funcin de su de retractacin solamente pueden ser
finalidad, en arras confirmatorias y arras pactadas en los contratos preparatorios,
de retractacin. como los compromisos de contratar o 8. Conclusiones
los contratos de opcin, de los que ya Como hemos podido apreciar, las apli-
7.1. Arras confirmatorias hemos hablado. caciones o usos que se le puede dar a
Como lo habamos mencionado, las arras los contratos preparatorios, son muy
Y esto es as porque las arras de retrac- variadas.
pueden cumplir la funcin de signo o ma- tacin cumplen una funcin distinta a
nifestacin de que un contrato ha queda- las arras confirmatorias. Las arras de re- Tal vez el desconocimiento que se tiene
do celebrado. El Cdigo Civil define a las tractacin no son una sea de que se ha de estas figuras ha hecho que no se les
arras confirmatorias en su artculo 1477: culminado la celebracin de un contrato, aplique con mayor frecuencia, cuando en
sino que confieren el derecho a retractarse realidad, su uso permitira, en funcin a
Artculo 1477.- Entrega y devolucin de un contrato preparatorio. As lo esta- las circunstancias, darle viabilidad o ma-
de arras blece el artculo 1480 del Cdigo Civil: yor dinamismo a operaciones comerciales
La entrega de arras confirmatorias importa la que de otra manera se truncaran.
conclusin del contrato. En caso de cumpli-
miento, quien recibi las arras las devolver Artculo 1480.- Arras de retractacin Por ello, la sugerencia es siempre evaluar
o las imputar sobre su crdito, segn la La entrega de las arras de retractacin slo todas las alternativas que nos ofrece la
naturaleza de la prestacin. es vlida en los contratos preparatorios y legislacin para estructurar nuestras ope-
concede a las partes el derecho de retractarse
5 Artculo 1871.- Formalidad de la fianza de ellos. raciones comerciales y aplicar el esquema
La fianza debe constar por escrito, bajo sancin de nulidad. que se ajuste mejor.

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