Mantenimiento de obras.

Son las acciones y trabajos que deben realizarse,

continua o peridicamente, en forma sistemtica, para proteger las obras fsicas
de la accin del tiempo y del desgaste por su uso y operacin, asegurando el
mximo rendimiento de las funciones para las cuales stas han sido construidas.

Generalidades
Es importante destacar que la construccin y obras civiles son necesarias e
importantes para la sociedad, ya que con su ejecucin se logra el desarrollo de
ciudades, pases y el mundo entero. Tambin es una obligacin hacerle
mantenimiento para que dicha estructura no se deteriore en un corto plazo y
pueda perdurar sin presentar algn tipo de problemas en su estado fsico e
interno; se debe sealar que este mantenimiento que reciben las obras es de
varios tipos, cada uno con sus caractersticas particulares.

Tipos de mantenimientos de obras

Mantenimiento ordinario
Comprende todos aquellos trabajos peridicos sobre elementos comunes o
privativos que segn las caractersticas tcnicas del edificiose han de realizar con
motivo de su utilizacin y del envejecimiento y desgaste de sus sistemas de
proteccin e instalaciones por la accin ordinaria de la agresividad ambiental y del
propio envejecimiento de los materiales empleados en su construccin.

Mantenimiento Preventivo
Toda medida tomada con antelacin y previsin, durante el perodo de uso y
mantenimiento de la estructura. Como ejemplo puede ser citado la eliminacin
del moho cido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las superficies
expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovacin y construccin de
botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de proteccin.

Mantenimiento Correctivo
Corresponde a los trabajos de diagnstico, pronstico, reparacin y proteccin de
las estructuras que ya presentan manifestaciones patolgicas, o sea correccin de
problemas evidentes.

Reparaciones extraordinarias

Trabajos de reparacin de obra

Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando se
produzcan las situaciones siguientes:

Averas extraordinarias derivadas de la accin anormal de agentes

climatolgicos o ambientales
Desperfectos extraordinarios derivados de la vejez anticipada de los
componentes, instalaciones, etc. del edificio a causa de efectos y vicios ocultos
en el diseo o la calidad de la construccin
Trabajos de reposicin peridica y extraordinaria de equipos o instalaciones
por cumplimiento de sus plazos medios de duracin

Trabajo de mantenimiento ordinario sobre los elementos comunes

Son aquellos trabajos peridicos que segn las caractersticas tcnicas del edificio
se han de realizar con motivo de su utilizacin y/o del envejecimiento y desgaste
de sus sistemas de proteccin e instalaciones por la accin ordinaria de la
agresividad ambiental y del propio envejecimiento de los materiales empleados en
su construccin.

Trabajo de mantenimiento ordinario sobre elementos privativos

Es cualquier trabajo motivado por la accin ordinaria de la agresividad ambiental y
del propio envejecimiento de los materiales empleados en su construccin, si bien
referidos al interior de las viviendas, en las que habitualmente la incidencia del
sistema de utilizacin es enorme a la hora de evaluar la necesidad de la
periodicidad y alcance de los trabajos.

Clasificacin de los mantenimientos de acuerdo a

los objetivos, complejidad y costos del
mantenimiento
Mantenimiento simple o habitual
Pueden considerarse desde los trabajos tan simples como la limpieza peridica de
determinados elementos con el fin de eliminar el polvo, la humedad y los agentes
erosionantes o agresivos, etc., hasta la reposicin o reparacin de determinados
componentes de la edificacin; por ejemplo, sustitucin de lmparas, interruptores
y otros elementos de la instalacin elctrica, pintura, reparacin o reposicin de
herrajes, carpintera, cristales, tejas. El costo promedio de las operaciones que se
contemplan en este mantenimiento puede oscilar entre el 2 y el 5 % del costo total
de la edificacin; pueden realizarse por los propios usuarios o personal
especializado.
Mantenimiento medio
Consiste en la reparacin de partes no fundamentales de la edificacin para
prolongar su vida til y evitar deterioros ms graves. Debe realizarse por personal
especializado en este tipo de trabajo. El costo promedio oscila entre el 10 y el
15 % del costo total de la edificacin.

Mantenimiento complejo
Consiste en la reparacin compleja o la sustitucin de elementos fundamentales
de la edificacin; por ejemplo, elementos portantes principales y otros
componentes estructurales de importancia. Debe realizarse por personal
especializado; su costo promedio vara del 25 al 30 % del costo total de la
edificacin. Es importante destacar que es necesario crear una cultura general de
aplicacin del mantenimiento preventivo para lo cual, ser imprescindible que en
cada proyecto la documentacin referida al mantenimiento del inmueble sea
elaborada y revisada con el mismo rigor y obligatoriedad con que se realizan los
proyectos de forma tradicional. Hay que exigir que cada obra nueva que se vaya a
construir tenga, como parte de la documentacin elaborada por los proyectistas la
Propuesta o Plan de Mantenimiento, que debe realizarse una vez finalizada su
ejecucin y comenzada su explotacin. Ser entonces necesario, prever desde la
elaboracin del proyecto todos aquellos detalles que resultan imprescindibles para
poder realizar con xito el mantenimiento preventivo (insertos o elementos para
colocar andamios para limpiar y pintar las fachadas, escaleras de acceso a todas
las zonas de la edificacin y, especialmente a las azoteas).
CLASIFICACIN DE LAS DIFERENTES ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO

La clasificacion basica del mantenimiento lo divide principalmente en dos grandes actividades el

preventivo y rl correctivo. Pero las diferentes tendencias a confundir los limites que separan dichas
actividades, suponen una clasificacion mas completa, subdividiendo estas actividades en seis tipos.

Mantenimiento rutinario

Mantenimiento programado

Mantenimiento por Averia o reparacion

Mantenimiento correctivo

Mantenimiento circunstancial

Mantenimiento preventivo

MANTENIMIENTO RUTINARIO

Comprende las actividades tales como: lubricacion, limpieza, proteccion, ajustes, calibracion y
otras. Su frecuencia de ejecucion es hasta periodos semanales, generalmente es ejecutado por los
mismos operarios de los equipos y su apoyo y su objetivo es mantener y alargar la vida util de los
mismos evitando su desgaste.

MANTENIMIENTO PROGRAMADO

Toma como basamento las instrucciones tecnicas recomendadas por los fabricantes, constructores
diseadores, usuarios, y experiencias conocidas, para obtener ciclos de revision y/o sustituciones
para los elementos mas importantes de un equipo a objeto de determinar su trabajo que es
necesario programar. Su frecuencia de ejecucion cubre desde quince dias hasta generalmente
periodos de un ao.

MANTENIMIENTO POR AVERIA O REPARACION

Se define como la atencion de un equipo cuando aparece una falla. Su objetivo es mantener en
servicio adecuadamente dichos equipos, minimizando sus tiempos de parada. Es ejecutado por el
personal de la organizacion de mantenimiento. La atencion de las fallas debe ser inmediata y por
tanto no da tiempo a ser programada pues implica el aumento en costos de paradas innecesarias
de personal y equipo.

MANTENIMIENTO CIRSCUNSTANCIAL

Es una mezcla entre rutinario, programado, averia y correctivo ya que por su intermedio se
ejecutan acciones de rutina pero no tienen un punto fijo en el tiempo para iniciar su ejecucion,
porque los sistemas atendidos funcionan de manera alterna; se ejcutan acciones que estan
programadas en un calendario anual pero que tampoco tienen un punto fijo de inicio por la razon
anterior; se detienen averias cuando el sistema se detiene, existiendo por supuesto otro sistema.

Gestin de recursos humanos en las empresas

Denominamos recursos humanos al conjunto de empleados o colaboradores que se encuentran trabajando
en una empresa. La gestin de recursos humanos posee diversas vertientes desde las cuales se puede
realizar un estudio de las personas que trabajan en la empresa ya sea de ellas como conjunto de personas
y como individuos personales.
Los recursos humanos es la disciplina que se encarga de estudiar las relaciones entre los empleados que
conforman la organizacin junto con las causas y consecuencias de producen cambios en ese ambiente. Para
dar una definicin ms concreta de lo que significa la gestin de los recursos humanos en una empresa
diremos que es un proceso que se aplica al crecimiento y la conservacin del esfuerzo y las expectativas de
los miembros de dicha organizacin en beneficio absoluto del individuo y de la propia empresa.
La gestin de recursos humanos se basa en planear, organizar, desarrollar y controlar aquellas tcnicas
capaces de promover un desempeo eficiente por parte del personal empleado, paralelamente a que la
organizacin ensee la manera en la cual permite la colaboracin de las personas En cuanto a la realizacin
de las metas individuales que estn relacionados directa o indirectamente con la empresa.

En la poca actual donde el conocimiento es base fundamental de cualquier fuente de

competitividad en las organizaciones, cabe sealar que los conceptos actuales de este activo
"hombre", o ms especficamente su talento puesto al servicio de su organizacin, juega un papel
estratgico fundamental.
Lo anterior se afirma por la necesidad del enfoque sistemtico y carcter abierto que deben tener
las organizaciones para enfrentar los retos y dificultades que se presenten
Es por esta causa que se afianza an mas la idea de que los recursos humanos son el factor
fundamental del xito, teniendo en cuenta el aporte o no de sus conocimientos y habilidades para
crear, se pueden eliminar las diferencias o limitaciones a las que se someten las empresas en el
mundo actual. Una Gestin eficaz y efectiva de los mismos constituye hoy la prioridad fundamental
para lograr el nivel de competitividad que se requiere.El concepto de "hombre", ha evolucionado a
medida que la gestin ha cambiado, centrndose en cuatro trminos segn han ido apareciendo,
estos son:
Personal: Es el conjunto de personas pertenecientes a determinada clase, corporacin o
dependencia.
Recurso humano: Es el conjunto de capital humano que esta bajo el control de la empresa en una
relacin directa de empleo, en este caso personas, para resolver una necesidad o llevar a cabo
cualquier actividad en una empresa.
Capital humano: Conjunto de conocimientos, habilidades y aptitudes inherentes a los individuos
que forman la organizacin.
Talento humano: Es la aptitud intelectual de los hombres de una organizacin valorada por su
capacidad natural o adquirida para su desempeo.

Gestin de los recursos materiales

Estos resultan fundamentales para el xito o fracaso de una gestin administrativa, lo bsico en su
administracin es lograr el equilibrio en su utilizacin. Tan negativo es para la empresa en su
escasez como su abundancia. Cualquiera de las dos situaciones resulta antieconmica; de ah que
la administracin de recursos materiales haya cobrado tanta importancia actualmente.
La gestin de los recursos materiales consiste en:
Obtener oportunamente, en el lugar preciso, en las mejores condiciones de costo, y en la cantidad
y calidad requerida, los bienes y y servicios para cada unidad orgnica de la empresa de que se
trate, con el propsito de que se ejecuten las tareas y de elevar la eficiencia en las operaciones.

Gestin de Recursos Financieros

La gestin de recursos financieros supone un control presupuestal y significa llevar a cabo toda la
funcin de tesorera (ingresos y egresos). Es decir, todas las salidas o entradas de efectivo deben
estar previamente controladas por el presupuesto.
Para estar en condiciones de evitar fallas y de aplicar correcciones oportunamente, corresponde al
rea financiera realizar los registros contables necesarios. Estos registros contables deben
corresponder al presupuesto efectundose por unidad organizacional.

La gestin de los recursos financieros consiste en:

Obtener oportunamente y en las mejores condiciones de costo, recursos financieros para cada
unidad orgnica de la empresa que se trate, con el propsito de que se ejecuten las tareas, se
eleve la eficiencia en las operaciones y se satisfagan los intereses de quienes reciben los bienes o
servicios.
La gestin de recursos financieros se centra en los presupuestos y los costos asociados al mantenimiento, y
estos estn asociados a los siguientes elementos de costo:

Recursos humanos
Sueldos y salarios, prestaciones, seguros
Capacitacin del personal
Personal temporal para picos de trabajo

MATERIALES PARA ACTIVIDADES

Dotacin de ropa, implementos de seguridad

Herramientas, pinturas, grasas y otros materiales
No estn incluidos repuestos de equipos de produccin
Equipos
Gras, vehculos de transporte
Herramientas especializadas
Equipos de inspeccin y monitoreo
Repuestos para operacin de dichos equipos

Gestin de contratos
Una formalizacin indispensable.
La utilizacin de empresas contratistas para actividades de mantenimiento es comn en muchas
organizaciones tanto pblicas como privadas. En Venezuela las empresas bsicas contratan ms del 40% del
servicio de mantenimiento, ms del doble del promedio general.
En tanto acuerdo de voluntades en torno a un bien jurdico, el contrato resulta indispensable para formalizar
un negocio y hacerlo exigible ya que crea derechos y obligaciones. Los contratos que interesan aqu se
inscriben en el marco del derecho mercantil, y son imprescindibles en la prctica comercial pues dan validez
a las transacciones entre las partes.
Se complementan las definiciones bsicas con la resea de los principales contratos de inters en una red o
sistema empresarial.

Contrato
Se define como un acuerdo entre dos o ms partes que se obligan respecto a una materia o cosa
determinada. Excepto que sea gratuito, crea derechos y obligaciones ante las cuales, cada parte puede ser
compelida.
Expresado en forma oral o escrita, el contrato requiere de los siguientes componentes indispensables.
La capacidad para ser titular de los derechos, poder ejercerlos y contraer obligaciones.
El consentimiento expresado en libre voluntad por la oferta respecto a la materia o cosa, y de la aceptacin
de la misma.
Como objeto pueden ser todas las cosas que no estn fuera del comercio humano en el presente y en el
futuro, as como los servicios, excepto los reidos con las leyes y las buenas costumbres.
 Como causa se entiende la entrega o promesa de la misma de la cosa o servicio entre ambas partes.
Se puede exigir la forma de un documento con firma notarial, testigos u otros.
Por acuerdo de las partes, pueden agregarse otros componentes al contrato.
Si se trata de un documento escrito, el contrato contiene las siguientes secciones: ttulo, identificacin de las
partes, antecedentes, clusulas normativas, cierre y anexos.
Entre las diferentes clases de contratos pueden distinguirse los contratos onerosos en los que se indican
derechos y obligaciones para ambas partes. O tambin los contratos tpicos, identificados as por estar
especficamente regulados por la ley.
Las razones de la contratacin a terceros son las siguientes:
Actividades que ser realizadas con mayor eficacia y menor costo
Actividades de paradas de planta por sus caractersticas especiales
Adquisicin de equipos con tecnologa desconocida para la empresa (la adquisicin incluye contratos de
mantenimiento y capacitacin de personal
Existencia de equipos muy especializado que requiere poco mantenimiento y no se justifica tener
especialistas
Servicio de talleres externos que cuentan

La contratacin de mantenimiento debe ser muy especfica en cuanto:

Alcance del contrato en trminos de objetivos y resultados
Indicadores de control de resultados
Penalizaciones por incumplimiento

Contratar actividades outsourcing donde la empresa se reserva las partes clave para el negocio es una
modalidad que puede resultar muy efectiva.
Gestin de recursos:
Conjunto de instrumentos que nos permiten en base a una informacin inicial y unos protocolos de
actuacin (rdenes para interrelacionar diversas variables) para obtener una serie de datos en la forma y
presentacin deseados para llevar a cabo el mantenimiento. En la gestin para la prctica del
mantenimiento influyen:

Toma de decisiones:
Son decisiones previas.
Realizacin de ficha de mantenimiento de cada activo.
Actuaciones del mantenimiento preventivo y del mantenimiento condicional (Predictivo).

Fase de ejecucin:
Definicin y tipologa de las rdenes de trabajo.
Planificar y programar las rdenes de trabajo.
Lanzamiento de la orden de trabajo.
Ejecucin de la orden de trabajo.
Seguimiento y cierre de la orden de trabajo.

Fases de control y evaluacin:

Recopilacin de informacin sobre la ejecucin de la orden de trabajo.
Evaluacin, control y actualizaciones de las intervenciones realizadas.
Costes indirectos:
Personal de mantenimiento.
Gastos generales del equipo de mantenimiento.
Stock (herramientas, recambios).
Consumo de materiales.
Trabajos subcontratados.

Gestin del desempeo: implica la relacin de funcionamiento de los elementos o sujetos de la

organizacin.
2. Gestin Informacin: implica la sistematizacin de experiencias, actividades y datos de la
empresa.

Aspectos Generales

El departamento de mantenimiento realizar una planificacin de

los trabajos , teniendo en cuenta las horas pico de utilizacin de
cada instalacin, para realizar estos, en das y horas que menos
incidencia tengan sobre el servicio prestado o la operacin de la
empresa, sea en horas diurnas o nocturnas. Dicha planificacin
deber contar con la autorizacin del gerente o jefe de
mantenimiento y el Gerente de planta o gerente general.
El Departamento de mantenimiento debe contar siempre con los
equipos y herramientas necesarias para realizar el correcto
mantenimiento.
Los sistemas de los edificios y la maquinaria deben estar en
funsionamiento durante las horas normales de operacin. El
mantenimiento preventivo deber estar planificado y se
desarrollar teniendo en mente esta condicin.
Cuando se realice mantenimiento preventivo de equipos elctricos
o electrnicos que requieran el acceso a partes energizadas, se
debern realizar paros programados.
cuando la infraestructura de los edificios o equipos estn en
constante remodelacin o cambios, es necesario que cada vez que
las circunstancias lo ameriten, se efecten actualizaciones de los
planes de mantenimiento, con el propsito de reflejar estos
cambios.
Todo cambio efectuado a los planes de mantenimiento debern
contar con la previa aprobacin del gerente o jefe de
mantenimiento y el Gerente de planta o gerente general.

Control de Trabajos Realizados

Semanalmente el gerente o jefe de mantenimiento debe elaborar un
informe de los trabajos de mantenimiento realizados, tanto preventivo
como correctivo y el estatus de los sistemas, para lo cual se utilizarn
los respectivos formatos.
Mensualmente se debe realizar un informe que incluir: Grfico y detalle
de las ordenes de trabajo abiertas, cerradas y en proceso, asimismo, se
indicarn todas aquellas sugerencias que se estimen convenientes para
mejorar el estado de las instalaciones.
El jefe de mantenimiento deber tener un archivo ordenado, de todas
las ordenes de trabajo que se emiten, en las que se reflejar
detalladamente las operaciones efectuadas durante las jornadas de
trabajo.

Tiempo de Respuesta
Es el tiempo que tarda en acudir al sitio de la falla el personal de
mantenimiento calificado para evaluar la avera desde que se dio el
aviso de la incidencia. El tiempo de respuesta estimado, para evaluar
averas que no sean urgentes, ser un lapso no superior a las tres (3)
horas.
Se entender por Averas Urgentes las que afectan la operacin y el
desarrollo de la empresa, por tal razn, el tiempo de respuesta del
personal de mantenimiento deber ser inmediato.