Algunas consideraciones ante la eventual Liquidacin de una constructora o inmobiliaria 15-05-17 04(11

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Algunas consideraciones ante la eventual

Liquidacin de una constructora o inmobiliaria
"... Casos como la liquidacin de la empresa Fernndez Wood, cuya experiencia y larga
trayectoria en el mercado inmobiliario local parecan asegurar su estabilidad este mes de
abril habra cumplido 60 aos, ilustran que, ya sea por el decaimiento de la actividad
econmica, una mala administracin, e incluso por contingencias naturales como son los
terremotos, toda empresa constructora y toda empresa, en general puede eventualmente
verse expuesta a un escenario de insolvencia..."
Mircoles, 10 de mayo de 2017 a las 12:03

Esteban Garca

Sin duda, la construccin es uno de los rubros ms expuestos

a los avatares del mercado, y as ha quedado demostrado
consistentemente por la experiencia, ya desde antes de la
entrada en vigor de la Ley 20.720, cuando an rega la Ley
18.175 o Ley de Quiebras. En efecto, de acuerdo a informes
estadsticos realizados por la entonces Superintendencia de
Quiebras hoy Superintendencia de Insolvencia y
Reemprendimiento, la construccin fue el tercer rubro
econmico en hacer ms uso de los procedimientos
concursales durante el periodo comprendido en los aos 2005
y 2010, alcanzando el primer lugar el ao 2014 y, dicha
preeminencia, por cierto, no parece haber variado bajo la
legislacin actual.

Casos como la liquidacin de la empresa Fernndez Wood,

cuya experiencia y larga trayectoria en el mercado inmobiliario
local parecan asegurar su estabilidad este mes de abril
habra cumplido 60 aos, ilustran que, ya sea por el
decaimiento de la actividad econmica, una mala
administracin, e incluso por contingencias naturales como son los terremotos, toda empresa constructora y
toda empresa, en general puede eventualmente verse expuesta a un escenario de insolvencia.

Cules son, en definitiva, las formas como las personas pueden hacer frente a la eventual Liquidacin o
quiebra de una constructora o inmobiliaria con la que hayan contratado?

Por supuesto, siempre es aconsejable informarse efectuando un examen general sobre puntos tan
importantes como la experiencia de la empresa y la solvencia de su patrimonio, a fin de prevenir contratar con
una constructora o inmobiliaria que no cuente con un respaldo econmico suficiente, est pasando por una
crisis o, en el peor escenario, pueda caer en Liquidacin. Lo anterior, teniendo presente que una Liquidacin
podra significar que quienes hayan contratado con la inmobiliaria para la compra de una vivienda,

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eventualmente pierdan el dinero que hayan pagado por concepto de pie o reserva, considerando que sus
crditos normalmente sern valistas, sin preferencia alguna para su pago, y, que al trmino del
Procedimiento Concursal de Liquidacin, se producir la extincin de los saldos insolutos de todas las
obligaciones que no hayan podido ser pagadas de acuerdo a las normas de prelacin de crditos. Es decir, en
caso de iniciarse un procedimiento concursal de Liquidacin, lo ms probable es que se paguen los crditos
preferentes como son los laborales, los fiscales derivados de impuestos e hipotecarios, por nombrar algunos
, y no de los clientes que hayan contratado con la constructora o inmobiliaria para la compra de una
vivienda.

Al respecto, el solo contrato no es garanta suficiente, dado que este slo dar cuenta de la existencia de un
crdito y, dicho crdito, como hemos sealado, muy probablemente no podr ser pagado dentro de un
procedimiento concursal si es que el patrimonio de la empresa no es suficiente para cubrir todo su pasivo.

Por lo expuesto, y a fin de resguardar los intereses de quienes concurran como adquirentes a la compraventa
de un inmueble, es que se ha establecido la obligacin legal en el Art. 138 bis de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones que, al firmar una promesa de compraventa en las que normalmente se
consensa un pago anticipado, y ya sea que se trate de una vivienda, oficina o local destinado al comercio,
cuya construccin no ha iniciado o concluido o an no cuenta con la recepcin municipal correspondiente,
se suscriba un seguro, o, en su defecto, se tome una boleta de garanta bancaria, por un valor equivalente al
precio pagado por el promitente comprador. Es decir, que se establezca una caucin ante el eventual
incumplimiento del vendedor.

Tan relevante es dicho requisito que, de acuerdo al inciso 2 de la norma antes citada, Los notarios pblicos
no autorizarn los contratos de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha
constituido la garanta a favor del promitente comprador y, la garanta habr de subsistir, a mayor
abundamiento, mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibicin emanado
directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripcin del
dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes races, a favor del promitente
comprador.

De tal manera, y sin perjuicio de la importancia de contratar de manera informada a fin de minimizar la
concurrencia de conflictos e incumplimientos del vendedor deriven o no de una situacin de insolvencia, el
legislador ha previsto una manera de cubrir dicha eventualidad por la va de imponer la adopcin de cauciones
o garantas como una parte misma del negocio, satisfaciendo, de paso, con aportar una importante defensa
para aquellos compradores que, habiendo contratado y pagado una parte del precio de un inmueble, se vean
frente a la Liquidacin de la constructora o inmobiliaria co-contratante.

*Esteban Garca Nadal es el Socio Director del estudio Garca Magliona.

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