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YIELD (II)
1. INTRODUO
O mtodo da cap rate ou yield especialmente aplicado avaliao expedita de
imveis de rendimento, como por exemplo um espao de escritrios para
arrendamento, um centro comercial ou um edifcio ou apartamento de habitao para
arrendamento.
Como se viu no artigo anterior, a cap rate, yield corrente ou simplesmente yield, o
rcio (taxa) que resulta da diviso entre o rendimento anual do imvel e o respectivo
valor ou preo de aquisio:
1
Ri
yi =
Vi 1
em que:
yi - cap rate ou yield corrente
Assim sendo, e sabendo-se que numa perspectiva financeira o valor de qualquer activo
depende do rendimento por ele gerado e da rendibilidade total desejada, para estimar o
valor de um determinado imvel a frmula da cap rate ou yield pode reescrever-se da
seguinte forma:
R1
V0 =
y1
em que:
V0 - Valor do imvel
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y1 - Cap rate ou yield inicial1
No entanto, nunca demais realar que a utilizao directa da cap rate recolhida no
mercado para estimar o valor de uma determinada propriedade, como se acaba de
indicar, s possvel se as propriedades da amostra a partir das quais se estimou a cap
rate (mdia) forem idnticas propriedade a avaliar, nomeadamente quanto ao risco,
localizao, tamanho, idade, taxa de ocupao, condies de arrendamento, padro de
evoluo das rendas e, inclusive, eventuais condies de financiamento.
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Note-se que se a cap rate for obtida a partir de preos de transaco de imveis semelhantes ao que se
pretende avaliar, nomeadamente quanto ao risco e ao no crescimento dos rendimentos futuros, a mesma
representa a rendibilidade mdia total desejada pelos investidores que adquiriram esses imveis. Com
efeito, a cap rate resulta do preo que os investidores estiveram dispostos a pagar pelos diversos imveis,
o qual, por sua vez, resultou da percepo global que eles tiveram dos rendimentos futuros desses imveis
e do custo de oportunidade inerente rendibilidade das diversas alternativas de aplicao de capitais.
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2. OBTENO DAS CAP RATES A PARTIR DE VALORES DE MERCADO
De acordo com o rcio apresentado, o apuramento da cap rate a partir de dados
recolhidos no mercado parece simples, dependendo apenas do conhecimento de:
Olhando para as trs ltimas linhas deste quadro, verifica-se que aqui se assume uma
distino entre rendimento lquido e fluxo de caixa. A diferena est na linha intermdia
correspondente aos Investimentos de Substituio, Manuteno e Melhoramentos, os
quais aparecem a deduzir ao rendimento lquido para se obter o fluxo de caixa, tal como
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em Geltner and Miller (2001). No entanto, de notar que nem todos os autores seguem
este procedimento. Por exemplo, Ling and Archer (2005), embora reconhecendo que h
intervenientes no mercado, nomeadamente os analistas de investimentos, que seguem
este procedimento, consideram que os ISM so deduzidos antes do ROLai, no
estabelecendo, por isso, distino entre o rendimento lquido e o fluxo de caixa. Para
estes autores o NOI j lquido das despesas com ISM.
No que se refere ao denominador tambm a prtica seguida difere de pas para pas.
Ainda segundo o estudo acabado de citar, h pases como a ustria, a Republica
Checa, a Espanha e Portugal onde se considera simplesmente o preo de venda (preo
de venda lquido), enquanto que noutros pases como a Sua, o Reino Unido e a
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De acordo com a prtica mais generalizada, o arrendatrio suporta dois tipos de despesas a pagar ao
proprietrio do imvel: a renda propriamente dita e mais uma componente relativa s despesas
reembolsveis. Esta componente corresponde normalmente s chamadas despesas de condomnio, que
regra geral incluem todas as despesas operacionais variveis (parte das despesas de gesto, despesas de
marketing e publicidade geral, limpeza geral, gua, electricidade e parte dos seguros). Alm das despesas
reembolsveis, existe ainda as despesas no reembolsveis, as quais, de acordo com a prpria
designao, so suportadas pelo proprietrio e correspondem normalmente s despesas fixas com
algumas reparaes, parte das despesas de gesto e impostos sobre a propriedade.
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Irlanda se considera o preo de venda acrescido das comisses e impostos associados
transaco. Na Holanda adoptam-se as duas alternativas.
Referncias:
Geltner, D. and Miller, N. 2001. Commercial Real Estate Analysis and Investments.
South-Western, Thomson Learning, USA.
Ling, D. and Archer, W. 2006. Real Estate Principles: A Value Approach. McGraw-Hill,
Irwin, USA.
Paul Kennedy, Michael Haddock and Aiko Sauer. 2005. Urban Land Europe, Winter
2005: 54-59.
Janeiro de 2007