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A S E S O R A

TRIBUTARIA

INFORME ESPECIAL

Tratamiento tributario de la venta de inmuebles


en el IGV y el Impuesto de Alcabala
Jorge Luis PICN GONZALES(*)

RESUMEN EJECUTIVO

E n un contexto en el que somos testigos de las grandes dimensiones que ha tomado el sector
inmobiliario, es importante advertir el considerable nmero de empresas, de diversos tama-
os, dedicadas a esta actividad, muchas de ellas sin mayor experiencia en el sector, y por lo tanto,
en la materia tributaria especfica de aquel. Adicionalmente a lo sealado, la normativa tributaria
aplicable a dicho sector es muy poco precisa, generando dudas que se convierten en contingencias
tributarias capaces de poner en entredicho la supervivencia de las empresas, tal y como el autor
expone en el presente artculo.

INTRODUCCIN participacin activa del constructor y que Respecto al segundo punto, en el cua-
solo estar afecta con el IGV la primera dro siguiente presentaremos la aplica-
venta de inmuebles realizadas dentro cin de distintas normas temporales
En el presente informe analizaremos
del territorio nacional. De ah que esta- que fueron modificando la aplicacin
las principales implicancias tributa-
rn inafectas a dicho impuesto aquellas de este supuesto gravado; sin embargo,
rias de los impuestos sobre la venta
transferencias de inmuebles que se eje- debe quedar claro que no estar gra-
de inmuebles: i) el Impuesto Gene-
cuten en el extranjero o que sean realiza- vada la venta de un inmueble ubicado
ral a las Ventas (en adelante, IGV) y
das por sujetos que no califican para las en otro pas, dado que como se seal
ii) el Impuesto de Alcabala (en ade-
normas del IGV como constructor. estar gravado con el IGV solo aquellas
lante, Alcabala).
Sobre el particular, hay muchos temas operaciones que se ejecuten dentro del
pas. Ver cuadro N 1.
I. IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS que convendra precisar:
Solo est gravada con el IGV la En relacin con la primera venta de
Respecto a esta materia desarrollare- venta realizada por el constructor inmuebles, creemos conveniente aclarar
mos cuatro aspectos que consideramos cuando el inmueble fue empezado una serie de aspectos:
crticos y los que pretendemos dilucidar a construir a partir del 10 de agosto
a continuacin: Solo est gravada la venta de la edi-
de 1991. ficacin realizada, excluyndose de
1. En qu casos est gravada la venta Califica como constructor, adems la base imponible al terreno. En tal
de inmuebles en el pas de la empresa que edific el inmue- sentido, la norma presume que, a
ble con sus propios medios, aque- efectos del IGV, el valor del terreno
Sobre el particular, se debe tener pre- lla empresa que mand a construir es el 50% del valor de venta, sien-
sente que como regla general, la venta totalmente para s, siempre que la do la base imponible del IGV el otro
de inmuebles no se encuentra gravada construccin se haya iniciado a par- 50%. Ampliaremos este tema en el
con IGV(1). tir del 24 de abril de 1996(2). punto 2 del captulo II.
Sin perjuicio de lo antes expuesto es re-
levante recordar que desde hace poco
ms de 20 aos, se incorpor en el (*) Abogado - Universidad de Lima. Magster en Administracin - ESAN. Doctorando en Derecho Empresarial - Univer-
mbito de aplicacin del IGV la prime- sidad de Sevilla. Socio de Picn & Asociados, Asesores Tributarios (www.piconasociados.com). Se ha desempea-
ra venta de inmuebles realizada por el do como Intendente Nacional Jurdico y Gerente de Procedimientos Tributarios en la Superintendencia Nacional de
Aduanas y de Administracin Tributaria (Sunat). Catedrtico en posgrado y maestra ESAN.
constructor. La norma es clara al sealar (1) Esta regla no vara ya sea que se trate de una persona natural o jurdica.
que esta operacin debe involucrar la (2) Decreto Supremo N 088-96-EF.

CONTADORES & EMPRESAS / N 197


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6 ASESORA TRIBUTARIA

No estn gravadas las ventas de te- 3.1. Primera venta de bienes inmue- i) Adelantos en contratos de construccin
rrenos ni de inmuebles adquiridos va bles existentes realizado por el Al respecto, teniendo como base legal
compraventa (salvo que la adquisi- constructor la Ley del IGV y su reglamento podemos
cin haya sido realizada a un cons- El inciso f) del artculo 4 del Texto nico afirmar que en el caso de los contratos de
tructor vinculado). De acuerdo a Ordenado (TUO) de la Ley del Impuesto construccin el nacimiento del IGV no est
un oficio de la Sunat, la venta de General a las Ventas establece que el na- condicionado a la cancelacin total o la
aires se considera como un terre- cimiento de la obligacin tributaria, en el entrega del bien construido, sino que este
no, no gravado con IGV. caso de primera venta de inmuebles, se se producir desde el momento mismo en
La exoneracin para la primera ven- producir en la fecha de percepcin del que se emita una factura por el monto re-
ta de inmuebles con valor menor a ingreso, por el monto que se perciba, sea cibido, aun cuando esta sea un adelanto(4).
35 UIT, solo proceder para el caso parcial o total. Precisndose en el numeral Ejemplo prctico:
de aquellos destinados a la vivien- 3 del artculo 3 del Reglamento del IGV
da, siendo claro que no se aplica que el caso de la primera venta de inmue- La frmula del IGV consiste en restar del
a inmuebles que tengan finalidad bles, en donde se efecten pagos parcia- 18% del valor de venta gravado, el cr-
comercial (oficinas). Por otro lado, les, se considerar que nace la obligacin dito fiscal del mes y el saldo a favor de
segn informes de la Sunat tampo- tributaria en el momento y por el monto los meses anteriores.
co se aplica dicha exoneracin a la que se percibe, inclusive cuando se le de- Frmula del IGV
venta de estacionamientos en un nomina arras de depsito o garanta siem- 1 0. 0 8. 9 1
NO

edificio de departamentos para la pre que estas superen, de forma conjunta,


o c on s t r uy C u n do D es d e
IG V
1 0. 0 8. 9 1

vivienda, posicin que no es com- el tres por ciento (3%) del valor total del A nt e s
NO

partida por el autor del presente inmueble(3). o m a nd a 2 4. 0 4. 9 6


C u n do
c o n s t ru ir D es d e
IG V
2 4. 0 4. 9 6
documento. 3.2. Venta de bienes inmuebles futuros No
NO
V in c u la d o

2. Cul es la base imponible Un tema que ha sido muy discutido


L o c o m p r A q u i n
V in c u la d o

Con relacin a este punto, existe una durante estos ltimos aos, ha sido el
discusin sobre el valor del terreno (por vinculado con la venta de inmuebles
lo tanto, la parte inafecta): si es igual que se encuentran en proyectos, pero Esta frmula parte de la premisa de que
al 50% del valor de venta sin tomar en que al momento de la celebracin del las adquisiciones correspondientes a las
cuenta el IGV o si se aplica sobre el pre- contrato de compraventa estos an no ventas se van a hacer antes o al mis-
cio total, incluyendo el IGV. Veamos el existen, as como el tratamiento de los mo tiempo que se obtengan lo ingresos
siguiente ejemplo: adelantos por este concepto. gravados con el IGV. (Ver cuadro N 2).

Precio total: 100,000 CUADRO N 1


Opcin 1 Opcin 2 IGV sobre venta inmueble
valor
terreno 50,000 construccin 45,871.5 A nt e s
NO
1 0. 0 8. 9 1
valor valor
Lo c on s t r uy C u n do D es d e
construccin 42,373 terreno 45,871.5 IG V
1 0. 0 8. 9 1
IGV 7,627 IGV 8,257
A nuestro entender, del texto del regla- A nt e s
NO
mento de la Ley del IGV se desprende Lo m a nd a 2 4. 0 4. 9 6
C u n do
que se aplica la opcin 1. Como se pue- c o n s t ru ir D es d e
IG V
2 4. 0 4. 9 6
de ver en el ejemplo, aquellas empresas
que toman la opcin 2, estaran pa-
gando un IGV en exceso equivalente al No
NO
7% del precio. Sin embargo, es impor- V in c u la d o
L o c o m p r A q u i n
tante sealar que la posicin que ha to- V in c u la d o
mado la Administracin Tributaria es la
opcin 2, tal y como se evidencia en el
Informe N 185-2008-SUNAT/2B0000, CUADRO N 2
en el que se seala que tratndose de
Frmula en el tiempo
operaciones de venta al contado, el va- Segn Premisa
lor total de la transferencia del inmue-
ble, al cual se le deducir el cincuenta Mes1 Mes2 Mes3 Mes28 Mes29 Mes30

por ciento (50%) del valor del terreno, IMPUESTO


100 100 100 100 100 100
no incluye el monto del IGV que corres- BRUTO

ponda por la mencionada operacin. CRDITO


FISCAL 80 80 80 80 80 80

3. En qu momento se debe declarar


IGVDELMES
la venta gravada de inmuebles 20 20 20 20 20 20

Teniendo en cuenta lo indicado en la


SisecumplePREMISA,sielmargenes20%,se
Ley del Impuesto General a las Ventas, pagacomoIGVel18%del20%,sinquequede
y aplicando el mismo al sector de la uncrditofiscal

construccin pasamos a determinar el


momento en que se debe pagar el IGV, (3) Modificado por la Resolucin de Superintendencia N 161-2012-EF, vigente desde el 29 de agosto de 2012.
segn el hecho gravado: (4) Modificado por la Resolucin de Superintendencia N 161-2012-EF, vigente desde el 29 de agosto de 2012.

A-2 1ra. quincena - Enero 2013


INFORME ESPECIAL 7

Sin embargo, cuando esta premisa no bien materia del contrato de compra- banco traslada el monto de los avances
se cumple, se presentan problemas fi- venta, la contraprestacin pactada no a una CUENTA DE LIBRE DISPOSICIN.
nancieros que pueden llegar a ser im- se haba realizado y, por lo tanto, tam- La diferencia entre un momento y otros
portantes, sobre todo en el sector de poco se habra producido el nacimiento puede ser desde algunos meses hasta
servicios de construccin. Esta premisa de la obligacin tributaria (IGV), por lo ms de un ao.
se puede incumplir por diversas figu- que el acaecimiento del IGV estara su- La pregunta es cundo percibe el dinero
ras que pueden originar un descalce peditado a la condicin suspensiva de y, por lo tanto, debe pagar el IGV la em-
financiero del IGV: anticipos, ventas en que el bien exista, ello en concordancia presa inmobiliaria? Cundo el dinero es
planos, ventas a futuro, entre otros. El con la interpretacin sistemtica del depositado en la CUENTA GARANTA o en
resultado de este descalce ser que al Cdigo Civil(5). la CUENTA DE LIBRE DISPOSICIN? Desde
final del proyecto, la empresa se que- Finalmente, este cuestionamiento se nuestro punto de vista se cumple con el
dar con un crdito fiscal que no ser vio menguado con la publicacin del concepto de PERCIBIDO, y por lo tanto,
devuelto. El lector podr darse cuenta referido decreto, mediante el cual se in- nace la obligacin tributaria del IGV cuan-
de lo indicado en un caso como el indi- corpor un segundo y tercer prrafo al do se deposita el dinero en la CUENTA DE
cado, en el que el margen del proyecto numeral 1 del inciso a) del artculo 3, en LIBRE DISPOSICIN.
es de 20% y se obtiene un adelanto de los trminos siguientes:
40%. (Ver cuadro N 3). Esta posicin se complementa con lo pre-
a) VENTA: visto en los numerales 3 y 4 del artculo 3
Como se puede ver, al final del proyecto del Reglamento de la Ley del IGV.
la empresa se queda con un saldo a fa- 1. (...)
vor que no es susceptible de ser devuel- El problema operativo que va a traer esta
Se encuentran comprendidas en el
to por la Sunat. Es importante indicar nueva norma (3% de arras se considera
prrafo anterior las operaciones su-
que si este proyecto se mezcla con otros venta) es que el sector por costumbre
jetas a condicin suspensiva en las
que permitan usar este saldo a favor, la suele pedir arras o garantas mayores al
cuales el pago se produce con ante-
observacin no tendr la mayor impor- 5%, por lo que esta situacin ser muy
rioridad a la existencia del bien.
tancia. No obstante, si el proyecto tiene comn. Ahora imagine que en el mes 1
dimensiones importantes o se trata de Tambin se considera venta las arras, el cliente paga arras de 5% del precio
un nico proyecto (por ejemplo, en el depsito o garanta que superen (por un inmueble de US $ 100,000). Los
caso de los consorcios), quedar claro el lmite establecido en el Reglamento. US $ 5,000 recibidos por la inmobiliaria
que el saldo a favor del IGV no tendr (...) estarn gravados con IGV, y la empresa
uso alguno, y se convertir en un costo deber emitir una boleta de venta (Im-
no deducible a efectos del Impuesto a Una de las principales dudas que se puesto bruto: 412.84). En el mes 4 re-
la Renta. deben dilucidar ahora es qu se en- gresa el cliente y seala que el banco no
tiende por PERCIBIDO. Sobre el par- le otorg el crdito hipotecario. Lo que
ii) Ventas de departamentos y oficinas ticular, existe una situacin que debe debera ocurrir es que la empresa debe-
en planos ser analizada en el sector inmobilia- ra anular la boleta de venta y recuperar
Al respecto, hasta antes de la publica- rio que vende en planos financiado el IGV pagado en el mes 1. Sin embar-
cin del Decreto Legislativo N 1116 por una entidad bancaria (es decir, go, el reglamento de comprobantes de
existan dudas razonables respecto del la mayora de los casos). Los bancos pago seala que una Nota de Crdito
momento preciso en que deba efec- desembolsan el total del crdito con- no puede ser emitida contra una boleta
tuarse el pago del impuesto por la venta cedido al comprado en una CUENTA de venta (por lo menos no para modi-
de inmuebles futuros o departamentos GARANTA a nombre de la empresa ficarla). Esto va a generar un problema
en planos. Ante tal situacin, surgieron inmobiliaria, pero no le da acceso a operativo que esperemos sea resuelto
dos criterios, a saber: dicho dinero. Conforme la empresa in- por la Administracin Tributaria, de una
mobiliaria va avanzando con la obra, el manera razonable y oportuna.
En el momento en que estos existan,
a pesar de que la empresa recibi el
pago mucho antes, tal como ocurre CUADRO N 3
en el Impuesto a la Renta (Tribunal Frmula en el tiempo
Fiscal). No se cumple premisa
En el momento del pago, lo que sig-
nificaba que el IGV de las ventas de- Adelanto Mes1 Mes2 Mes28 Mes29 Mes30
ba ser pagado en meses anteriores, IMPUESTO
al realizar las compras destinadas al 1200 60 60 60 60 60
BRUTO
edificar los bienes materia de venta
CRDITO
(Sunat). FISCAL
0 80 80 80 80 80

Si bien, la Administracin Tributaria (Sunat)


IGVDELMES
en diversos pronunciamientos como los 1200 20 40 560 580 600
Informes Ns 104-2007-SUNAT/2B0000 y
218-2007-SUNAT/2B0000 sostuvo que el
Con un adelanto de 40%, la empresa se queda
IGV deba pagarse en la fecha de percep- con un saldo a favor equivalente al 20% del
cin del ingreso porque la obligacin total de su IGV, no materia de devoluciones.
tributaria se originaba en la fecha de
percepcin del ingreso parcial o total;
este criterio haba sido dejado de lado (5) De acuerdo con lo sealado por el Tribunal Fiscal, en las RTF Ns 256-3-99, 640-5-2001, 1104-2-2007 y 07045-4-
por el Tribunal Fiscal, quien jurispruden- 2007, la LIGV se refiere en este supuesto de afectacin a inmuebles construidos totalmente por el constructor o por
un tercero para este, por lo que no puede reconocerse una operacin gravada cuando al momento de la entrega de
cialmente estableci que al no existir el una cantidad determinada de dinero no existe edificacin ni inmueble alguno.

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8 ASESORA TRIBUTARIA

De la lectura integral de la LIGV y su Op. Gravadas fiscal), y en caso no se pueda separar el


Crdito Fiscal = IGV de compras x (no Importacin ni ut.
reglamento, se desprende que ahora destino de la adquisicin, se aplicar la
Op. Comunes comunes Servicios)
textualmente se seala que la transfe- prorrata indicada.
Total de Operaciones
rencia de bienes futuros o venta de Siendo as, estn las compras de los
As por ejemplo:
departamentos en planos se subsume componentes de la construccin desti-
Compras destinadas a
en la definicin de VENTA de la LIGV y, contratos de construccin : 200,000 + 36,000 nados exclusivamente a la venta del in-
por tanto, califica como una operacin mueble construido? O debe entender-
Compras destinadas a
gravada con tal impuesto. ventas exoneradas : 100,000 + 18,000 se como destinada tambin a la venta
Con esta modificacin normativa se deja Compras destinadas a del terreno?
ambas : 150,000 + 27,000
sin sustento legal la posicin del Tribunal Veamos un ejemplo prctico :
Fiscal sobre el nacimiento de la obligacin Ventas Gravadas : 400,000
Ventas No Gravadas : 500,000 Materiales de Construccin : 100,000 + 18,000
tributaria de la venta de departamentos
en planos, es decir ya no es necesario la Crdito Fiscal : 18,000 + [27,000 x (400,000/900,000)] Primera Venta de Inmuebles : 300,000
culminacin de la obra (entindase de- : 27,000
Base Imponible Primera Venta : 150,000
partamento) para que se configure el na- Cabe indicar que, entre otros, no se Valor de Terreno (segn IGV) : 150,000
cimiento del IGV, bastando para tal efecto incluyen en el total de operaciones
el pago total o parcial del mismo, criterio la venta de terrenos o de inmuebles En este caso el Impuesto Bruto sera igual a S/. 27,000(6).
Respecto al crdito fiscal a deducir, tal como hemos indi-
acogido por la Sunat y vlido a partir de adquiridos, cuya compra no estuvo gra- cado, existen dos interpretaciones posibles:
agosto del presente ejercicio. vada con IGV.
a) Est destinado exclusivamente a la venta de la cons-
Finalmente, debemos sealar que la nor- En tal sentido, si adicionalmente a las truccin:
ma no precisa el pasado, por lo que los ventas indicadas, la empresa hubiera Impuesto Bruto : 27,000
casos debern ser resueltos por el Tribu- vendido S/. 100,000 por los concep-
nal Fiscal en sus posteriores resoluciones. Crdito Fiscal : 18,000
tos indicados en el prrafo anterior, no
cambiara el clculo del crdito fiscal. IGV a pagar : 9,000
4. Crdito fiscal en la primera venta de
inmuebles ii) Prorrata en la primera venta de b) Est destinado tanto a la venta de la construccin
inmuebles gravada con el IGV como del terreno:
Una de las reglas sustanciales para el Impuesto Bruto : 27,000
uso del crdito fiscal es que el IGV de las El IGV grava la primera venta de inmueble
compras generarn derecho a crdito realizada por el constructor, con excep- Crdito Fiscal : 18,000 x (150,000 / 300,000)

fiscal en la medida que estn destinados cin del valor del terreno, el cual se pre- : 9,000
a realizar operaciones gravadas. Es de- sume que equivale al 50% del valor venta
IGV a pagar : 18,000
cir, que si una empresa constructora con del inmueble. De acuerdo al artculo 23
motivo de un contrato de construccin de la Ley, a efectos del clculo del crdito Desde nuestro punto de vista, y en con-
(construye en el terreno del cliente) gra- fiscal, se considerar como operacin no cordancia a lo dispuesto en el artculo
vado con IGV, realiza compras como ce- gravada, la transferencia del terreno (es 23 de la Ley del IGV, la transferencia del
mento, ladrillos, combustibles y otros, el decir, el 50% del total del importe de la inmueble supone tanto la venta de la
100% del IGV de las compras constituir venta del inmueble). construccin como del terreno, debido
crdito fiscal, en la medida que cumpla Lo que en la prctica viene siendo un a que estamos ante un nico bien, aun-
con los otros requisitos legales. problema es determinar el crdito fiscal que legalmente exista una ficcin que
de acuerdo al contenido de esta norma. determine que se trata de operaciones
Asimismo, si se realizan tales adquisi- Es decir, si una empresa compra cemen- separadas a efectos de calcular el crdi-
ciones exclusivamente para construir to, combustible y ladrillos gravados con to fiscal. En tal sentido, siendo posible
departamentos cuya venta por el cons- IGV para la construccin de departa- separar las adquisiciones destinadas a la
tructor estar exonerada del IGV, el mentos que sern vendidos por el cons- venta de la construccin y a la venta del
100% del IGV de las compras no consti- tructor, debe considerar como crdito terreno, debemos llegar a la conclusin
tuir crdito fiscal, siendo gasto o costo fiscal el 100% del IGV de las compras que las adquisiciones por materiales de
a efectos del Impuesto a la Renta. o deber prorratearse considerando el construccin estn destinadas exclusi-
valor del terreno? vamente a la venta de la construccin,
i) Operaciones gravadas y no gravadas y, por lo tanto, adoptaremos la alterna-
Tomando como sustento legal el artcu- tiva a del ejemplo anterior.
Cuando una empresa tiene operaciones
lo 23 de la Ley del IGV se puede afirmar
gravadas y no gravadas, lo primero que
que a efectos del clculo de la prorrata Cabe indicar que existirn adquisiciones
debe hacer es determinar si la adquisicin
se considerar la venta del terreno (50% que estn destinadas a la venta tanto de
est destinada exclusivamente a realizar
del valor de venta) como una operacin la construccin como del terreno, como
operaciones gravadas (en cuyo caso gene-
distinta de la venta de la construccin, seran los gastos de publicidad, o las comi-
rar crdito fiscal) o a realizar operaciones
significa que el primer paso es determi- siones pagadas por la venta del inmueble,
no gravadas (en donde no generar crdi-
nar si las compras se destinan exclusi- as como todos los gastos administrativos
to fiscal, sino costo o gasto).
vamente a la venta de la construccin y similares(7). En estos casos, sobre el IGV
En caso las adquisiciones estn destina- (gravado, entonces el IGV de las com- de dichas adquisiciones se aplicar el fac-
das a generar operaciones gravadas pras ser crdito fiscal) o del terreno (no tor o prorrata en cuyo denominador se
y no gravadas, como por ejemplo el gravado y no otorga derecho a crdito incluir el valor del terreno.
alquiler de las oficinas administrati-
vas, el pago por el celular del gerente,
la computadora de las oficinas, entre
otros, entonces, el crdito fiscal se ob- (6) 18% x 300,000 x 50%.
(7) Es decir, todos aquellos en los que no se pueda distinguir claramente un destino exclusivo a operaciones gravadas
tendr de la siguiente manera: o a no gravadas.

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INFORME ESPECIAL 9

Tomando en cuenta lo indicado, com- in situ de edificios y estructuras prefabrica- el caso) se resta 10 UIT (UIT 2012: S/. 3,650)
pletemos el ejemplo que veamos hace das y tambin la construccin de obras de y se aplica una alcuota de 3%.
un momento: carcter temporal. Realicemos un ejercicio sencillo de la
Materiales de Construccin : 100,000 + 18,000
As uno de los problemas que podran combinacin del IGV y la Alcabala, en la
Comisin de venta : 10,000 + 1,800 originarse en el sector construccin, se primera de venta de un inmueble reali-
Servicios Pblicos Oficina : 10,000 + 1,800 encuentra en la aplicacin de la tasa del zada por su constructor:
Primera Venta de Inmuebles : 300,000 5% para calcular el monto de la detrac- Precio del Inmueble : S/. 800,000
Base Imponible Primera Venta : 150,000 cin, debido a la amplitud del sector y Autoavalo:
Valor de Terreno (segn IGV) : 150,000 las distintas actividades que existen y Construccin : S/. 120,000
Determinacin del IGV a que estn sujetas en su mayora a una Terreno : S/. 70,000
pagar Impuesto Bruto : 27,000 tasa de 12%, como el alquiler de ma- Valor construccin + IGV : S/. 400,000
Crdito Fiscal : 18,000 + 3,600 * (150,000 / 300,000) quinaria o las actividades de ingeniera. IGV : S/. 61,017
: 19,800
Base imponible Alcabala : S/. 70,000 menos S/. 36,500
Impuesto a Pagar : 7,200 II. IMPUESTO DE ALCABALA S/. 33,500
Edificios mixtos Alcabala (3%) : S/. 1005
Existen casos en los cuales en la cons- 1. En qu casos est gravada la venta
3. Cundo se debe pagar la Alcabala
truccin de un edificio, una parte est de inmuebles
gravada y otra no. As por ejemplo, exis- De acuerdo al numeral 5 de la Directiva
De acuerdo con lo dispuesto en el artculo N 001-006-00000012 en caso el bien
ten edificios de 30 departamentos y 50
21 del TUO de la Ley de Tributacin Mu- exista, el Impuesto a la Alcabala deber
estacionamientos, en los cuales 20 de-
nicipal, aprobado por Decreto Supremo pagarse en la fecha de celebracin del
partamentos estn exonerados del IGV
N 156-2004-EF, se encuentran gravadas contrato de compraventa. En tanto que
y los otros 10 departamentos y los 50
con el Impuesto de Alcabala las transfe- tratndose de la venta de bienes futu-
estacionamientos estarn gravados con
rencias de inmuebles urbanos y rsticos a ros (en planos) se pagar en la fecha de
IGV. En este caso, se aplicar la prorrata
ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea emisin del documento que acredite la
por el total del costo de la construccin,
su forma o modalidad, incluyendo las existencia del bien, el que a nuestro en-
lo que como se ver reducir sustancial-
ventas con reserva de dominio
dominio. tender ser la recepcin o conformidad
mente el crdito fiscal.
Precio unitario 20 departamentos 100,000
Asimismo, el artculo 22 de la men- de obra que otorgue el Municipio.
Precio unitario 10 departamentos 200,000 cionada Ley, considera que la primera
Precio unitario 50 estacionamientos 20,000 venta de inmuebles que realizan las CONCLUSIONES
empresas constructoras no se encuen-
Ventas exoneradas 2,000,000
tra afecta al Impuesto, salvo en la parte 1. La exoneracin del IGV no se aplica
Valor terreno en ventas gravadas 1,376,147
correspondiente al valor del terreno. ni a oficinas ni a estacionamientos.
Base Imponible 1,376,147
Sin desvirtuar lo indicado, merece men- 2. En la primera venta de inmueble, la
IMPUESTO BRUTO 247,706 venta del terreno est inafecta al IGV,
cin lo dispuesto en el inciso c) del artculo
Valor Materiales de construccin 1,500,000 27 del TUO de la Ley Tributacin Munici- siendo el valor del terreno equivalente el
Gastos administrativos 300,000 pal, en donde seala que est inafecta a 50% del precio total, incluyendo el IGV.
Comisiones de venta 150,000 este Impuesto, la transferencia ocurrida La Alcabala sobre el terreno se calcula
IGV adquisiciones 370,500 con motivo de la resolucin del contrato con base en su valor de autoavalo.
Prorrata 0.29 de compraventa, que se produzca antes 3. Para determinar si el IGV de la compra
CRDITO FISCAL 107,288 de la cancelacin del precio. se puede utilizar como crdito fiscal,
se debe determinar si estn destina-
IGV del proyecto 140,418 2. Cmo se calcula la Alcabala dos exclusivamente a operaciones
En el ejemplo indicado, la prorrata se La base imponible de la Alcabala es el gravadas como un contrato de cons-
aplica sobre el total de los costos de valor de autoavalo del predio corres- truccin (distinto a la primera venta de
construccin, debido a que no se pue- pondiente al ejercicio en que se produ- inmueble). En caso se trate de adqui-
de distinguir qu parte est destinada a ce la transferencia, ajustado por el n- siciones destinadas parcialmente a ge-
las ventas gravadas y qu parte a las no dice de Precios al por Mayor (IPM) para nerar operaciones gravadas, se aplica-
gravadas. Lima Metropolitana que determina el r una prorrata (operaciones gravadas
Instituto Nacional de Estadstica e Infor- entre el total de operaciones).
5. El SPOT en el sector construccin
mtica (INEI) o el valor de la transferen- 4. A efectos del clculo del crdito fiscal,
Resulta claro que la primera venta de cia, el que resulte mayor. se puede separar las compras destina-
inmuebles realizada por el constructor das a la construccin de aquelas desti-
no est sujeta al SPOT, ni tampoco la Cabe indicar, que mediante la Directiva nada a la venta del terreno.
llamada autoconstruccin, es decir, la N 001-006-00000012, la Municipa-
5. El IGV de los materiales de construc-
actividad de construccin realizada por lidad de Lima ha establecido diversos
cin de inmuebles destinados a la
la empresa para s misma. criterios que se deben tener en cuenta,
venta, puede aplicarse como crdito
a efectos de la aplicacin del Impuesto
Sin embargo, s lo estarn los contratos de fiscal, a nuestro entender, al 100%.
a la Alcabala. Respecto de la base impo-
construccin. En efecto, la seccin F de la nible en la primera venta de inmuebles 6. La primera venta de inmueble rea-
cuarta revisin de la CIIU comprende las hecha por el constructor se dispone que lizada por el constructor no se en-
actividades corrientes y especializadas que el valor del terreno se grava con base en cuentra sujeta a detraccin (SPOT),
involucran las actividades de construccin su valor de autoavalo. empero s lo estarn los contratos
que se encuentran sujetas al SPOT. En ella de construccin.
se incluyen las obras nuevas, reparacio- Una vez determinado el valor del inmue- 7. No se puede aplicar la Alcabala y el
nes, ampliaciones y reformas, la ereccin ble (transferencia o autoavalo, segn sea IGV sobre la misma base imponible.

CONTADORES & EMPRESAS / N 197


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