MODELOS DE VALORACION INMOBILIARIA EN IBEROAMERICA Direccién IGNACIO DURAN BOO. Coordinacién FRANCISCO BARRIOS GONZALEZ Barrios Gonzalez, Francisco Bustamante Restrepo, Liliana Chaves Solano, Wanny Da Silva, Everton Gomez Guzman, Ivan Dario Loch, Carlos Membrefio, Melvin H. Orrego Acuiia, Carlos Peugnet Parrales, Dinorah Sofia Instituto de Estudios Fiscales Pinz6n Daza, Gladys Ricarte, César Hugo Romero Flores, Juan Salazar Lopez, Amelia Sandoval Saenz, Luis Fernando Soler Rosas, Sofia Teran Moreno, Emesto Valdés Orjuela, Amparo3 SISTEMAS VALUATORIOS EN COLOMBIA les SUMARIO: I. Los Ivan Dario Gomez Guzman Gladys Pinzon Daza Liliana Bustamante Restrepo Amparo Valdés Orjucla Luis Fernando Sandoval Saenz Sofia Soler Rosas in Codazzi (IGAC) Colombia Instituto Geogritico Apu ‘mas valuatorios en Colombia, Definiciones rel: con los avaliios en Colombia.-3. Formacién de precios y teoria de suelo. 3.1. Las rentas rurales, 3.2. Las rentas urbanas. 3.2.1, Rentas primarias. 3.2.2. Rentas urbanas 4. Valoracién puntual de bien Inmuebles en Colombia. 4.1. Métodos valuatorios. 4.1.1, Método de compa- racién o de mercado, 4.1.2. Método de capitalizacién de rentas 0 ing 4.1.3, Método de costo de reposicién. 4.1.4. Método (técnica) residual, 4.1.5. Avalos de bienes sometidos al régim 4.2, Metodolopia contenido presentacién de avalios urbanos. 4.2.1. Informa: cidn Bisica 0 Informacién General. 4.2.2. Informaci astral. 4.2.3. Do: cumentos Suministrados. 4.2.4. ‘Titulacién Informacion Juridica 4.2.5, Descripcién General del Sector. 4.2.6, Reglamentacién Urbanistica. 4.2.7. Descripcion del Inmucble. 4.2.8. Método de Avahio. 4.2.9, Anilis de Antecedentes. 4.2.10. Consideraciones Generales, 4.2.11 cin de avalios rurales. 4.3.1, ao Informacion General. 4.3.2, Informacion Catastral. 43.3. Documentos Suministrados. 4.3.4. ‘Tiwulacion ¢ Informacion Juridica, 4.3.5. Deseripeién General del Sector. 4.3.6. Descripcién del Inmuchle. 437. ticas Generales de la Construccién, 4.3.8, Método de Avalio. 4.3.9. Anilisis de Antecedentes. 4.3.10. Investigacion Econémica, 4.3.11, Va- lores Adoptados—5. Fl Avalio Catasttal en Colombia. 5.1. Normatividad que rige los Avalos Catastrales en Colombia. 5.2. Descripcién de la Metodologia usadla en el IGAC para la determinacion del avalio catastral- Metodologia de Zonas Homogéneas Geoeconémicas. 5.2.1. Identificacién predial. 5.2.2. De- terminacién de Zonas Momogéneas Geoecondmicas. 5.2.3. Determinacion de valores unitarios para las construcciones. 5.2.4. Liquidacién. de avalos. Bibliogratia. 1. LOS SISTEMAS VALUATORIOS EN COLOMBIA La importancia de Ia Valoracién en Colombia, no sélo se centra en los beneficios fisca- que permite que las municipalidades a partir de este, como base gravable, caleulen y a1cobren el impuesto a la propiedad; sino que contribuye a que las entidades territoriales cuen- ten con ingresos que petmitan la inversidn en obras de infmestructura y otro tipo de gastos sociales para el desarrollo de estos territorios. ado Inmobi- “También se constituye en la base para conocer el comportamiento del Mes Tiario, las variables que afectan sus tendencias, lo que pueden constituir herramientas impor- tantes para formulae politicas piblicas referentes a la gestidn del suelo, teniendo en cuenta que este tiltimo se constituye un bien limitado y escaso. hecho que se puedan estimar los valores de mercado, permite que los propietarios de los bienes inmucbles tengan informacién aproximada de su patrimonio, y asi en cl momento de transatlo en el mercado, lo haga con aproximacién a la realidad, con la finalidad, que el intercambio se haga a un precio justo tanto para el vendedor como para el comprador. Lin cl tema valuatorio cl Instituto Geogrifico Agustin Codazzi, IGAC, es la maxima auto- ridad tanto cn la gestidn valuatoria a nivel catasteal (cuyo procedimiento se hace de forma masiva dentro de los procesos catastrales), como para la gestion valuatoria a nivel puntual (que busca estimar cl valor comercial de inmuebles especificos y por demanda). Ein el Instituto Geogrifico Agustin Codazzi, IGAC, la valuacidn de inmuebles se gestiona desde la Subdireceién de Catastro: la valoracién masiva dentro de los procesos catastrales des- de las Ditecciones Tertitoriales y acompafiadas por la Divisién de Asesoria y Consolidacién Catastral de la Subdirceci6n; y de los procesos de valoracién puntual (avaliios comerciales) se cencarga la Division de Avalos, en todo el territorio nacional, y por demanda de particulars o de instituciones del Estado. Estas tiltimas, s6lo pueden solicitar la realizacién de avaléos admi- nistrativos al IGAC. El presente documento hace un recorrido sobre los procesos, metodologias, marco juri co, entre otros aspectos, que caracterizan la actividad valuatoria en Colombia. Dicho recorti- do comienza con definiciones basicas relacionadas con el tema valuatorio, para continuar con tuna pequeta resefia acerca de la tcoria de formacién de precios y rentas de la tierra; seguido de la descripcién del proceso valuatorio puntual de bienes inmuebles, finalizando, con Ia deserip- cidn del proceso valuatorio masivo dentro de los procesos catastrale: 2, DEFINICIONES RELACIONADAS CON LOS AVALUOS EN COLOMBIA Avalio: Se considera como el valor de un bien determinado. Para efectos catastrales, en Colombia, segin la Resolucién 2555 de 1998 del Instituto Geogrifico Agustin Codazzi, IGAC, expresa: “e/avalio catastal consste en la determinavién el valor de los predias, obtenido mediante invstigacin y anéliss estadistca del mercado inmobiliario, El avalio catastral de cada predio se deerminard por la adici6n de los analios parcales practcades independientemente para los tervenos y para las edificaiones ‘en #1 comprendidas"®. Mejora: Se entiende por mejora, las edificaciones 0 construcciones en predio propio no inscritas en el catastro o las instaladas en predio ajeno, " IGAC, Resolucién 2555 de 1988. Articulo 6. ; Pp rrecio: 141 valor de una mercaneia en términos monctarios, cl cual se determina por la libre interaccién entre la oferta y Ia demanda, También los precios se pueden expresar en forma de renta Precis cence ’i predio, el inmucble perteneciente a una persona natural o juridica, oauna comunidad, situado en un mismo municipio y no separa a Fe ies: a i no separado por otro predio pr P P Predios en Propiedad Horizontal o en Condominio: Dentro del régimen de propiedad horizontal o del condominio, habri tantos predios como unidades independicntes se hayan establecido en el inmueble de acuerdo con el plano y reglamento respective. redio Rural: [is el inmueble que esti ubicado fue : Br an cl inmucble que esti ubieado fuera del perimetro urbano de un munic pio. Ii predio rural no pierde ese caricter por estar atravesado por vias de comunicaci cortientes de agua, ete. Predio Uo : Hs cl inmueble que se encuentra ubieado dentro del perimetro urbano de un tee! ss aris del predio, como apartamentos, garajes, locales, etc., no constituyen por si solas unidades independientes, salvo que estén reglamentadas i i ; nentadas por el : 2 a at oc 2 p ‘gimen de propic: Plosvalia: Incremento cn el valor de la tierra o edificios derivado de acciones de las autori- dades en temas urbanisticos como obras ptiblicas o mejoras, o al imponer restricciones cn el uso del suclo. Asi mismo, otro factor que contribuye a que aumente el valor de los bienes inmuebles es el incremento en cl indice de construccién u ocupacién de los mismo: _ Renta: Pago o cobro periddico que hace parte del valor generado por los duccién, para cl caso cn estudio, lati ducida por dichos factores. factores de pro- como un excedente 0 una ganancia pro- _Valor: Grado de utlidad que proporciona un bien, La capacidad que tiene dicho bien par satisfacer la necesidad humana, Este concepto esta ligado con los de “valor de uso” y ne : cambio” segtin la teoria de Adam Smith. El primero de ellos, ¢l valor de uso, no aos vefe na cin a una cualidad intrinscea de un bien sino a su capacidad para satisfaccr las necesiacles humanas. Por su parte el valor de cambio hace referencia a la cantidad de una mercaneia que ode intercambiarse por otra, relacién que en una economia monetaria sc expresa a través del TO. : Valor Asegurabl Costo neto de reposicién de un nenos cl costo de las partes ni Je un bien, m P: destruibles. : neatti Capriati: ie reficre al capital que se requiere para generar rendimientos eros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condi peace . en similares condicio- Valor Ci : Base de ti i atastral; Base de tributacién para el Impuesto Predial de los inmucbles determina- Siew das en cade da en funcién del valor total que representan cl suclo y wersiones tealiza c suelo y las inversiones Valor Comercial: Ponderacién econémica entre el valor fisico y el de capitalizacion de fentas, considerando el comy Si is a portamicnto del mercado de bienes con catacteristicas simila- 93alor Contable: Inversi6n original asentada en los libros de contabilidad del propictario de un bien, disminuida o aumentada por las depreciaciones 0 valorizaciones autorizadas contor- me a las normas contables o fiscales correspondientes. alor de Mercado: Precio homologado de un bica, dentro de un mereado sano, abier- to y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda. Valor de Oportunidad: Maximo valor aceptable de un bien, en fanci6n del beneficio espe- rado, Valor de Remate: Capital minimo que se espera obtener por un bien adjudicado como garantia de crédito y que esta sujeto a las almonedas judiciale: Valor de Reposicién Nuevo (VNR): Suma o Costo actual requerido para reproducir, cons truccién o reparacion de un bien, con sus mismas caracteristicas, sin contar depreciacién 0 deduccisn alguna, Valor de Rescate: Capital maximo que se espera obtener por un bien que ya no produce rentas. Valor Fisico o Valor Neto de Reposicion (VNR): Valor actual de un bien, teniendo en cuenta su depreciacidn por antigdedad, su estado de conservaci6n, su funcionalidad, su cali- dad y grado de obsolescencia. Vigencia Fiscal: Los avaliios resultantes de la formacién, actualizacion de la formacién, © de la conservacién debidamente ajustados, tendrin vigencia para efectos fiscales a partir del 1 de enero del aio siguiente a aquel en que fueron ejecutado 3. FORMACION DE PRECIOS Y TEORIA DE RENTAS DEL SUELO 1 tema valuatorio ademas de su relacién con el catastro tiene también relacién directa con el Mercado Inmobiliario y su comportamicnto. Es por cllo que dicho proceso, se efectia sobre bicnes inmuebles, cuyo precio es determinado por las fuerzas de mercado, cl objeto de la valo- racién se dirige a Ia estimacion mas proxima a dicho precio. A través de la Teoria de la Renta puede explicar la formacién y cl comportamiento de los precios del suelo (y de los bienes inmucbles), fundamento tedrico de la actividad avaluadora, Dentro de la historia del pensamiento ccondmico, David Ricardo planted una tora de formacién de valores (y de rentas), partiendo del supuesto que la ley de mercado es determi- nada por la competencia; donde la escasez de los bienes adicionado a la suma del factor traba- jo que se le imprime a estos, son variables que determinan su valor. En el caso de la tierra, un bien limitado ¢ irreproducible, la escasez es el factor determinante para Ia formacién de su valor. EI mecanismo por el cual se forma el precio de la tierra dentro del mercado inmobiliario se denomina: “Capitalizacién de la tierra”. Son los propietarios, quienes a través del control juridico pueden capturar el valor gencrado por la operacién misma del proceso productivo del suclo (Jaramillo, 2003). El fenémeno de capitalizaci6n de la tierra, puede observarse de manera mas clara en el caso de la tierra rural, en donde el agricultor (que puede identificarse como un agente capita- 94 _ lista) invierte cn unos bienes agricolas para obtener un valor, sin embargo no posce el factor para completar el proceso productive; por lo cual, y para poder usar dicho factor, entrega un pago periddico al duefio de la tierra (el terrateniente), convirtiéndose en una renta por el use del suelo, sta renta representada en una suma de dinero se convierte en un flujo monetari que de manera continua recibe cl tetrateniente, rio, A partir de dicha renta comienz Sn de precio de la tierra, Jaramillo (2003) expone que: “Lin fa sociedad mercantil un paseedor de una masa de dinero, puede esperaran flyo de talor que recon términas deiner a cambio de poner a dspascn de lo capitalist prodicivosteta rae tidad de dinero”. Mdicionalmente propone que el precio del suelo se convierte "en el preva del de ‘cho de percibir esa venta periidica”. . La teoria de la renta de David Ricardo, planted que los aumentos de poblacién (presién sobre la clemands), obligaban a poner en uso tierras de baja calidad y, la dferencia entre la pro. ductividad dle éstas y de las més fértiles originaba la renta, Por lo anterior se afirma que la tort ‘de la renta cle Ricardo, se basaba en la productividad de la tierra, y que proporciona funda. mentos tedricos desde el punto de vista econémico, para las metodologias valuatorias, Basandose en algunos autores como Jaramillo (2003), pueden esponerse los siguiente plantcamientos, que explican el funcionamiento del meeanismo de gener: 6n de la renta: 1. La renta es el res altado de la operacién del mercado. 2. La tenta constituye una transfereneia de valor, de la sociedad a los capital ganancia por precios mayore: istas (sobre de lo que cuesta la produccién de los bienes).. 3. El terrateniente es un agente pasivo, por cual se apropia, asi como en su magnitud uanto no contribuye a la creacién de valor del 3.1, LAS RENTAS RURALES. __ Originalmente la Teoria de la Renta se fundamentaba en el comportamiento de la tierra de pis tural, en donde se presentan varios tipos asociados fundamentalmente al mecanismo de inclonamicnto de la agricultura, Se clasifican en las siguientes: a) Renta diferencial tipo 1: Se genera en una magnitud similara siones realiza- das bajo diferentes condiciones productivas. Los factores determinantes para la ge racién de esta renta es la fertilidad y localizacion. b) Renta diferencial tipo 2: Derivada de la anterior. Se genera cuando bajo la existencia de la renta diferencia tipo | mas una inversidn adicional por encima de la cuota normal elrendimiento es superior al que podria obtenerse en ticrra marginal. Lista renta es aso. ciada entonces a factores como la intensidad de la inversion de capital sobre la tierra (Capital fijo més capital variable: maquinaria, insumos y salarios). . Renta Absoluta: Sc basa en la propiedad misma de la tierra dejando a un lado el fac- tor heterogencidad, Fista renta ¢s el monto minimo que se paga por todos los terrenos ya los cuales se adicionan las rentas diferenciales tipo 1 y 2. Es decir, que "Yodos los loles comparien un minima idéntico, la renta absoluta, cada uno de ellos tiene sma magnitud diferente de renta diferencial” (Jaramillo, 2003). 95d) Renta de Monopolio: Lin este tipo de rentas el factor determinante es kt esease7, Cuando para producir cierto tipo de bienes se necesitan tierras de determinada calidad, los consumidores de este tipo de bienes estaria dispuestos a pagar un precio muy supe: jor al de produccién, Lis asi como la ganancia del cultivador depende del acceso a kas ticrras con estas caracteristicas, por lo que la ganancia sc convierte en una renta de la cual se apropia el terrateniente, 3.2. LAS RENTAS URBANAS a la siguiente clasificacion: Dentro de la dinamica urbana se estructur 3.2.1. REN'TAS URBANAS PRIMARIAS: Son las rentas ligadas a la construccién como proceso productive entan de una manera similar a la renta rural a) Renta primaria diferencial tipo 1: Se pre diferencial tipo 1, relacionada con la intensidad de inversion en capital. ‘Todos los terre: hos poscen caracteristicas que permiten que sean aptos o no, para construir. Hsa apti- tud determina los costos en los que debe incurrirse para adaptar los terrenos, al factor construccién, Otro factor determinante para la formacién de precios en la tierra urba- ¢s la localizaci6n, adquiriendo importancia segtin cl uso de los espacios construidos (esto segtin es lo que genera las rentas secundarias). Dentro de la localizacién, la menor 6 mayor distancia de los terrenos para dotarlos de valores suministrados en términos de es, pueden generar costos diferenciales asumidos por agentes particulares y cuyas reflejardn en rentas del suelo. cen términos de magnitud s b) Renta primaria diferencial tipo 2: Relacionada con la altura construida. EI costo uni- tario por metro cuadrado construido tiende a aumentar a medida que aumentan los niveles de construccién, por ejemplo en un edificio. Liste tipo de renta esta rclacionada con la intensidad de capital que se aplica a los terrenos, y tiene gran incidencia en la modulacion de magnitud de precio del suelo urbano. ©) Renta absoluta: Se constituye en cl monto minimo de renta de todos los terrenos urbanos, y sobre la cual se soportan las demas rentas diferenciales. Su magnitud depen- de de la relacién entre oferentes y demandantes del suelo urbano, y su limite minimo se constituye en el nivel de rentas rurales que se producirian en caso de no darle un uso de tipo urbano a la tierr s actividad Dependen basicamente de | RENTAS URBANAS SECUNDARIAS: generadas en el suelo urbano a) Renta diferencial de Comercio: Sera la gencrada por aquellos terrenos que por su uso del suclo permita mayor circulacién de capital comercial. A medida que se aumen- ta el foco de dicho uso 0 actividad, la velocidad de rotacién del capital comercial (que s lo que intercsa al comerciante para ubicarse) va disminuyendo, lo que hace que dis- minuya la renta. Renta diferencial de vivienda: Este tipo de renta es la generada a partir de la compe- b) tencia entre los consumidores de vivienda, quienes buscarin los inmucbles mejores 96 ubieados y los mis ventajosos en términos dle acccsibilidad, localizacidn y dotacién Dichos consumidores estarin dispuestos a pagar montos adicionales, eon tal de que, dlarse con los mejores inmuebles y que compensen los costos cn que incuttitian si cat ran en lugares ins alejados. Los propietarios de dichos terrenos se apropiaran excedlente que paguen los consumidores de estos, ©) Renta de monopolio de segregacién: lis la renta yenerada a partir de la valor dle ciettos espacios determinados por sectores sociales y pot los inpresos dc quienes lox habitan, Asociada al fendmeno de segregacién socio espacial. Los individuos que quie ran usufructuar cl espacio de determinado grupo social, ubicandlo su vivienca en dlehs espacio, debe pagar un sobreprecio, que se convierte en una rent : d) Renta diferencial y monopolio industrial: de aptitud de los terrenos | cuenta de la lim dad, via planifics ) a primera se deriva de la diferenciacién ra dicha actividad, y la segunda de la eventual cidn se cicrtos espacios y terrenos para la explotacidn se cion, y cuyas rentas toman forma de Sez, por activi- entas de monopolio, Sobre cada terreno se estructuran dite Ja renta total de la ticrra, cuya ble en el mereado. cntcs tipos de rentas, cuya combinacién res apitalizacién permite que este bien sca transable e intere: 4, VALORACION PUNTUAL DE BIENES INMUEBLES EN COLOMBIA EL Instituto Geogrifico Agustin Codazzi, IGAC, en su condicién de cntidad rectora del Catastro Nacional y tiltima instancia para la fijacién del valor de la propiedad raiz en Colom: bia, realiza avaltios ajustados a la ley, las normas y los procedimientos legalmente vigentes en el pais. Al corresponderle al [GAC la valoracién de la propiedad raiz, cumple con observanc Jas normas vigentes y parimetros sobre avaliios comerciales y In documentacion inh tales como el marco juridico, identificacién plena del inmueble, los planos de ubicacion determinan aircas a valorar, tanto de terreno como de construccion esistentes, el certifies expedido por la Oficina de Plancacién municipal sobre el uso vigente permitido en cl sitio donde se desarrolla cl inmucble y el reglamento de propiedad horizontal cuando el inmucble se encuentre sometilo a este régimen, Las normas y metodologia seftaladas por el ente rector en materia de avaliios constituyen ae imientos unificados, claros y actualizados para que las personas que encargadas de 1 Hat los avalos (en Colombia llamados profesionales avaluadores) puedan tener un marco tinico en la ejecucién de esta actividad. 1. Mi! STODOS VALUATORIOS a it. MErob0 DE COMPARACION © DE MERCADO. Lis la técnica valuatoria que busca esta- Binge, lvalor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas 0 transaeciones recientes, de ies semejantes y comparables al del objeto de avaliio. Tales ofertas o transacciones dchera ‘set clasi leader : clasificadas, analizadas ¢ interpretadas para llegar a la estimacién del valor comercial En este métoclo es importante tener en cuenta que los predios a comparar s n lo mas ino, caracteristicas fisicas como su topo- en cuanto a ubicacién, uso, des 97yrafia, forma, tamano y capacidad portante del suelo cuando se tratan de lotes vacantes. Si el lote esta ocupado por una construccién es relevante conocer que Ja misma esté dentro de | normas urbanisticas y el terreno se esté utilizando 6ptimamente. ofertas 0 transacciones a tener en cuent nplan con las obli dentro del proceso de anilisis ciones normativas vigentes en cl Por lo tanto, deben circunscribirse a aquellas que © momento de elaborar el avalio comercial. 4.1.2, METODO DE CAPITALIZACION DI busca establecer cl valor comercial de un bien, a partir de las obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus caracteristicas fis de uso y ubicacién, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos 0 rentas gen radas en la vida remanente del bien objeto de avaltio, con una tasa de capitalizaci6n o interés. rentas 0 ingresos que s Se entiende por vida temanente la diferencia entre la vida Geil del bien y la ed vamente posea el bien. Para inmucbles cuyo sistema constructivo sea muros de itil seri de 70 afos; y para los que tengan estructura en concreto, metilica 0 mampos estructural, la vida titil sera de 100 anos. Considerando que la vida til y efectiva de una edificacién es la vida econémica durante la cual es esta es funcional y titil para los propdsitos que fue construida. La vida Gil de una cons- truccién pucde no coincidir con su vida fisica se observa que muchas edificaciones cuando son demolidas ain no se han deteriorado totalmente, pero son anticconémicas, lo que obliga a obtener el mis alto y mejor uso del lote que ocupa. Hste método permite realizar la investigacin de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes comparables y dehen tenerse en cucnta aspectos tales como: contratos tengan menos de un (1) ato de suscritos. 1. Que dicho 2. Que el eanon de arrendamicnto no sobrepase los topes legal 3. Que los montos relacionados con el pago de servicios paiblicos y las cuotas de admi- nistracién, no se ineluyan en el célculo correspondiente para la aplicacién del método. 4. Los arrendamientos a comparar deben referirse a inmuebles que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones. 5, Las rentas a tener en cuenta para el caleulo del valor comercial de la propiedad deben estar asociadas exclusivamente al inmucble y no a la rentabilidad de la actividad econd- mica que en él se real a 6. La tasa de capitalizacién (i) utilizada en este método debe proceder de la relacién cal- culada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmue-~ ble objeto de avahio, en fancién del uso 0 usos existentes en el predio y de localizacién comparable. 4.1.3. MEroD0 DE COSTO DE REPOSICION. Lis el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avahio a partir de estimar el costo total de la construccién a precios de hoy, un bicn semejante al del objeto de avaliio, y restarle la depreciacién acumulada. Al valor asi obte~ nido se le debe adicionar cl valor correspondiente al terreno. Para ello sc utilizaré la siguiente formula: 98 Elinmucble amenaz Ve= {Cr-D} + Ve En donde: Ve = Valor comercial. Ct = Costo total de la construccién. D. = Depreciacién Valor del terreno, con remanente del bien. », toda ve e debe avaluar la vida 2 YUL S Determinandola mediante un sistema que tenga en cuenta la cdad y el estado de conservacion, tal como lo para estimar el valor «lel porcentaje (%4) a el porcentaje de la vida y el es stablece Fito y Corvini, para lo cual se presentan a continuacién las descontar del valor nuevo. Estas fi ado de conservacion. uaciones ‘mulas relacionan CLASH 1: Y = 0,0050 X?+ 0.5001 X — 0.0071 Bl inmueble esta bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados. Clase 1.5: 0.0050 X? + 0.4998 X + 0.0262 CLASE 2: Y 0.0049 X? + 0.4861 X + 2.5407 El inmueble esti bien conservado pero necesita reparacione: acabados especialmente en lo que s nlucimiento. de poca importancia en sus real re Y = 0.0046 X?+ 0.4581 X + 8.1068 Y = 0.0041 X? + 0.4092.» + 18.1041 El inmucble ne sita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o paiietes. Clase 3,5: Y = 0.0033 X? + 0.3341 X + 33.1990 CLASE 4: Y = 0.0023 X? + 0.2400 X + 52,5274 El inmueble necesita reparacion s importantes especialmente en su estructura Clase 4.5: Y = 0.0012 X? + 0.1275 X + 75.1530 CLASE 5: s del 100 ruina por tanto su depreciacion Ademas: X: Es cl valor resultante de dividir la edad del inmucble (yetustez) por la vida titil, multi plicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacién, del valor nuevo calculado. 93A=V,-(V*Y)+V, Donde A = avahio del bi V,, = valor nuevo de la construcei6n V, = valor del terreno. Y = valor porcentual a descontar, = muliplica Tabla de Fitto y Corvini. Depreciacién total de una construcci valor a nuevo, debida a su edad y estado de conservacion en % de su [e Edad en % de la vida cUNES _ 7 [- 50 2 B 0 om a 2,50 ca 51,60 | __75,10 | 100,00 T | 0,50 | 0,55 | 301 [8,55 | 52,84 | 75,32 | 100,00 | aa] 102] 1,05 | 3,51 | 9,03 53,09 | 100,00 3] 154] 1,57 | 403 | 951 53,34 100,00 | 4 | 208 | 211 | 4,55 | 10,00 53,59 100,00 5 | 202 | 265 | 5,08 | 10,50 53,94 100,00 | 6 | 310] 3.21] 5,62 | 11,01 | 100.00 iia 3,74 | _ 3,77 100.90 pata a8 100,00 9 | 4,90 | 4,93 Jono 10 | 5,50 | 5,53 E 100,00 ni | 610 | 613 | Aga.e 12g] 6,72 | 675 100,00 3B | 7.34 |_7,37 100,00 14 | 7,99 | 8,00 | 10,30 100.0 15 | 8,62 | 8,65 | 10,93 100.00 16 | 9,29 | 9,30 | 11,57 100,00 a7 | 9,94 | 9,97 |_ 12,22 100,00 18 | 10,62 | 10,64 | 12,87 100.00 19 | 11,30 13,54 100.00 20_| 12,00 | 12,01 | 14,22 100.00 2i_| 12,70 | 12,73 | 14,91 100 22_| 13,42 | 13,44 | 15,60 100,00, 23 | 14,14 | 14,17 [16,31 r 24 | 14,92 | 14,90 | 17,03 | 21,77 100,00 25 | 15,62 | 15,65 | 17,75 | 22,45 100,00 26 | 16,33 | 16,40 | 18,49 | 23,14 100,00 27_|_17,14 | 17,17 | 19,23 | 23,85 100,00 28_| 17,92 | 17,95 | 19,99 | 24,56 100,00 29_|_18,70 | 18,73 | 20,75 |_25,28 10000 30 | 19,50 | 19,52 | 21,53 | 26,01 100,01 (Sigue) 100 Continuscion Edad en % de la vida 1 1,50 2 4,50 20,30 | 20,33 | 22,31 80,24 [100,00 21,12 [21,15 [23,11 80,44 | 100,00 21,94 | 21,97 | 23,90 | 63,00 | 80,64 | 100,00 22,78 | 22,80 63,40 23,62 | 23,64 | 37,45 63,80 | 24,48 38,15 25,34 | 38,86 26,22 __39,57 100,00 | 27,10 40,30 | 5 | 100,00 28,00 41,03 100,00 28,90 [41,77 100,00 _ 42,52. | 100,00 } 43,28 100,00 44,05 | 100,00 44,82 100,00 45,60 | | 100,00 46,39 100,00 47,19 | 100,00 48,00. 69,90 100,00 48,81 % 70,37 | 84,50 [100,00 _ 49,63 | 58,92 | 70,85 | 84,75 | 100,00 59,60 | 71,33 | 85,00 | 100,00 60,28 | 71,82 | 85,25 | 100,00 60,97 | 72,31 85,51 | 100,00 61,67 | 72,80 |__ 85,77 | 100,00 62,39 | 73,30 | 86,03 | 100,00 54,74 | 63,09 | 73,81 | 86,29 | 100,00 | 55,62 | 63,81 | 74,32 | 86,56 | 100,00 56,51 | 64,53 | 74,83 | 86,83 | 100,00 57,41 | 65,26 | 75,35 | __87,10 | 100,00 50,39 | 53 58,32 | 66,00 | 75,87 | 87,38 | 100,00 51,47 | 54,25 | 58,23 | 66,75 | 76,40 | 87,66 | 100,00 L 55,28 | 60,15 | 67,50 | 76,94 | 87,94 | 100,00 53,68 | 56,32 | 61,08 | 68,26 | 77,48 | 88,22 | 100,00 | 54,80 | 57,38 | 62,02 | 69,02 | 78,02 | 88,50 | 100,00 55,93 | 58,44 | 62,96 | 69,79 | 78,57 | 88,79 | 100,00 57,06 | 59,51 | 63,92 | 70,57 | 79,12 | 89,08 | 100,00 58,20 | 60,59 | 64,88 | 71,36 | 79,63 | 89,37 | 100,00 | 59,36 | 61,68 | 65,05 | 72,15 | 80,24 | 89,66 | 100,00 60,52 | 62,78 | 66,83 | 72,95 | 80,80 | 89,96 | 100,00 61,70 | 63,88 | 67,82 | 73,75 | 81,37 | 90,26 | 100,00 62,88 | 65,00 | 68,81 | 74,56 | 81,95 | 90,56 | 100,00 64,08 | 66,13 | 69,81 | 75,38 [ 82,53 | 90,85 | 100,00 Gigue) 101