Hipoteca

El concepto de hipoteca lo tenemos recogido en nuestro Cdigo Civil en los artculos 1876 y 104
de la Ley Hipotecaria. La relacin de dichos artculos es idntica. En concreto, dice estos artculos
que la hipoteca sujeta directa o inmediatamente los bienes sobre los que se impone cualquiera
que sea su poseedor al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida. Del
anlisis este concepto podemos distinguir varias notas:
La hipoteca est sujeta a los bienes. En un principio, si se incumple la obligacin por
la que se constituy la hipoteca, el acreedor tiene preferencia a la realizacin del bien
hipotecado.

La vinculacin directa e inmediata al bien objeto de la misma toda vez que la

hipoteca es un derecho real.

Es eficaz sobre cualquiera que sea su poseedor. Un bien hipotecado puede ser
enajenado pero la hipoteca subsiste.

La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligacin dineraria, o bien, que en s

momento dicha obligacin se pueda traducir en metlico. Las obligaciones dinerarias
pueden ser cualquier bien que ante su incumplimiento es susceptible de traducirse en
dinero cuantificable que ir a parar a la obligacin que el bien garantiza.

Caracteres del derecho de hipoteca

A continuacin pasamos a exponer los rasgos que caracterizan al derecho de hipoteca:
1. La hipoteca es un derecho real de garanta. Esto puede apreciarse fcilmente en el art. 2 de la
Ley Hipotecaria que entre los derechos reales que cita seala, precisamente, a la hipoteca.
2. La hipoteca para que tenga lugar tiene que tener una constitucin registral. As se desprende
del artculo 1875 y 1857 del Cdigo Civil.
3. La hipoteca es un derecho real indivisible, esto es, aunque se reduzca la obligacin garantizada
no se reduce la responsabilidad sobre la totalidad de la finca. As se desprende del artculo 1860
que establece que "la prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los
causahabientes del deudor o del acreedor". Igualmente, recoge esta sea de identidad de la
hipoteca el artculo 122 de la Ley Hipotecaria que dice: "la hipoteca subsistir ntegra, mientras no
se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacin
garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante
haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artculos".
4. La hipoteca, como sabemos, es un derecho accesorio. Es un derecho real accesorio derivado de
un derecho de crdito. En este sentido, las vicisitudes del derecho de crdito afectan al derecho
real pero no al contrario (las posibles mutaciones del derecho de crdito pueden a su vez afectar a
la hipoteca, no a la inversa). Esto se desprende del artculo 1528 CC. Este artculo 1528 dice que
"la venta o cesin de un crdito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza,
hipoteca, prenda o privilegio".
5. La hipoteca grava bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes inmuebles enajenables y no
personalsimos (v.gr. el uso y la habitacin). Esto se desprende del artculo 1874 CC que establece
que "solamente pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales
enajenables con arreglo a las leyes".
6. La hipoteca no implica desposesin. En materia de posesin podemos distinguir en la hipoteca
dos etapas:
a) Una primera etapa que se denomina plazo de seguridad, que comprende desde la fecha de
constitucin de la hipoteca hasta el cumplimiento de la obligacin garantizada. En este periodo el
propietario de la finca puede hacer con ella lo que tenga por conveniente siempre que su
actividad no suponga un menoscabo del valor del bien hipotecado.
b) El segundo plazo es el llamado plazo de ejecucin. En el plazo de ejecucin lo que se establece
es que el hipotecado puede estar sometido a la voluntad del acreedor que en ciertos supuestos
puede solicitar incluso la administracin de la finca sobre la hipoteca que se ha constituido.
7. El acreedor hipotecario tiene derecho de persecucin, esto es, el poder de dirigirse contra
cualquiera que tenga el bien.
8. La necesidad de determinacin de la obligacin garantizada y de la garanta, establecindose el
grado de responsabilidad que se asume en la escritura pblica inscrita en el Registro de la
Propiedad.
9. La hipoteca es transmisible tanto en el lado activo como en el pasivo. En este caso, el acreedor
puede vender el derecho de crdito a un tercero y ese tercero adquiere el crdito con todas las
garantas incluida, lgicamente, la hipoteca. Por otra parte, igualmente, el deudor puede tambin
enajenar el bien y transmitir la hipoteca a un tercero que tendr que responder que se subroga en
la deuda del deudor.