ESCUELA ACADMICO PROFESIONAL DE ADMINISTRACION

TEMA 07
DERECHO NOTARIAL, REGISTRO DE PREDIOS Y DERECHO REGISTRAL

Estudiantes:
Huancas Caicedo Ericka
Ramrez Carranza Isabel
Vega Carrin Marlith

Asignatura: Legislacin Empresarial

Profesor: Limay Torres Andres

Ao acadmico: 2013

Aula-seccin: 306-F

Turno: Noche

Chiclayo, 05 de diciembre del 2013

1. DEFINICIN DE DERECHO NOTARIAL

Como primera parte del presente definiremos el derecho notarial, lo cual servir para tomar al toro por
las astas y conocer mejor la rama del derecho estudiada como es por cierto el derecho notarial, la cual
no se ubica en el derecho privado, sino en el derecho pblico, sin embargo, desde cierto enfoque
puede ubicarse en el derecho social, lo cual servir para conocer mejor estos temas, dentro del
derecho patrimonial sobre todo, sin embargo, tambin es importante dentro del derecho extra
patrimonial, y en todo caso se relaciona con muchas ramas del derecho, y esto ocurre no slo en el
derecho peruano, sino tambin en el derecho extranjero, por lo cual esperamos que el presente sirva
no slo en el derecho peruano sino tambin en el indicado para permitir mayor conocimiento y
profundizacin sobre esta importante pero descuidada rama del derecho como es por cierto el derecho
notarial, que en muchos casos se estudia como una parte o rama o accesorio del derecho registral,
con lo cual no estamos de acuerdo. Sin embargo, en otras sedes como por ejemplo en Espaa y
Argentina si existen verdaderos estudios sobre esta importante rama del derecho lo cual ha motivado
diferentes publicaciones por parte de los diferentes autores en dichos pases y de esta manera se ha
alcanzado mayor difusin sobre el derecho notarial.

El derecho notarial es la rama del derecho empresarial, corporativo y pblico que estudia y regula la
actuacin notarial al igual que los instrumentos notariales, los cuales por cierto son protocolares y extra
protocolares, al igual que los procesos notariales. En cuanto a su ubicacin existen pocos autores que
han estudiado la del derecho notarial, sin embargo, de acuerdo a nuestras incesantes investigaciones
es en el derecho publico. Por lo cual es claro que los requisitos de los instrumentos notariales no
pueden ser acordados o modificados por acuerdo de partes, sino que son los que establecen las
correspondientes normas notariales, y de otras ramas del derecho como por ejemplo del derecho civil.

Ya hemos definido esta rama del derecho, sin embargo, existe otros autores que han escrito sobre el
derecho notarial, definiendo la misma, por lo cual a continuacin citaremos algunas definiciones, lo
cual servir para reforzar nuestros conocimientos sobre esta importante pero descuidada disciplina
jurdica.

Para Mengual el derecho notarial es aquella rama cientfica del Derecho Pblico que constituyendo un
todo orgnico, sanciona en forma fehaciente las relaciones jurdicas voluntarias y extrajudiciales,
mediante la intervencin de un funcionario que obra por delegacin del poder pblico.
En el Tercer Congreso Internacional de Derecho Notarial se estableci que el derecho notarial es el
conjunto de disposiciones legislativas reglamentarias, usos, decisiones jurisprudenciales y doctrinas
que rigen la funcin notarial y el instrumento pblico notarial.

Nez Lagos afirma que el documento, como la cosa en el derecho real, es objeto esencial, principal y
final del derecho notarial. Para Enrique Gimnez Arnau el derecho notarial es el conjunto de doctrinas
de normas jurdicas que regulan la funcin del escribano y la teora formal del instrumento pblico.

Jos Mara Sanahuja y Soler define el derecho notarial como la parte del ordenamiento jurdico que,
por conducto de la autenticacin y legalizacin de los hechos que hacen la vida normal de los
derechos asegura el reinado de esta ltima. Guillermo Cabanellas define el derecho notarial como los
principios y normas reguladoras de la organizacin de la funcin notarial y de la teora formal del
documento pblico.

Es decir, debemos distinguir el derecho notarial de la legislacin notarial o derecho positivo notarial, lo
cual en todo caso definiremos para tener mayores elementos de juicio y conocer mejor esta disciplina
jurdica. A la cual hemos dedicado un trabajo por publicar y otra publicacin en diferentes medios tanto
en el estado peruano como en el extranjero. Es decir, podemos afirmar que dentro del derecho positivo
el derecho notarial es el conjunto normas jurdicas que determinan la competencia notarial, as como
regulan la actuacin de los notarios cuya principal funcin es la escritura pblica.

Sin embargo, es necesario precisar que la competencia notarial comprende a los instrumentos
pblicos notariales protocolares, instrumentos pblicos notariales extra protocolares (conforme a la Ley
del Notariado) y los procesos no contenciosos (conforme a la Ley 26662, Ley 27157 y normas
complementarias y modificatorias).

2. DEFINICIN DE NOTARIO

El notario es la persona encargada de dar f de cuanto acto se realiza ante su presencia, siendo su
mximo exponente la escritura pblica, es decir, el notario da fe en todos los sistemas jurdicos, sin
embargo, slo en algunos existe escritura pblica, en tal sentido esta es una caracterstica que existe
en los sistemas jurdicos de la familia jurdica romano germnica que no existe en la familia jurdica
anglosajona.

La ley dominicana define al notario en los siguientes trminos: "el Notario es un oficial pblico instituido
para recibir los actos a los cuales las partes deban o quieran dar el carcter de autenticidad inherente
a los actos de la autoridad publica y darles fecha cierta, conservarlos en deposito y expedir copias de
los mismos."

Es decir, una forma de estudiar la definicin del notario sera estudiar las definiciones legales, las
cuales por cierto abundan en la doctrina, y en este orden de ideas podemos afirmar que la ley del
notariado peruano define al notario, sin embargo, no citamos dicha definicin, porque la misma es muy
conocida en nuestro medio, y no queremos repetir informacin que abunda en el referido como es la
legislacin notarial peruana, sin embargo, dichas normas pueden originar investigaciones sobre la
definicin del notario en el derecho comparado o en la legislacin comparado a efecto de determinar
semejanzas y diferencias, as como sus causas.

1 3. AUTONOMA DEL DERECHO NOTARIAL

La autonoma del derecho notarial se sustenta en que el referido tiene sus propias normas dentro del
derecho positivo peruano, entre las cuales podemos citar a la Ley del Notariado contenida en el
Decreto Ley 26002 publicada el 27-12-92, la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No
Contenciosos contenida en la Ley 26662 publicada el 22-09-96 y normas modificatorias y
complementarias, entre otras. El derecho notarial tiene sus propios principios a los cuales se les
denomina principios notariales y que son los siguientes: Principio de Imparcialidad, Principio de
Rogacin, Principio de Inmediacin, Principio de Interpretacin, Principio de Objetivacin, Principio de
Asesoramiento, Principio de Reserva y Principio de Resguardo.

2 4. HISTORIA DEL DERECHO NOTARIAL

En Egipto se encontraba a una persona que redactaba los contratos. En los hebreos es necesario
tener en cuenta que exista el escriba el cual se dedicaba a autenticar algunos actos y redactar
documentos y existan escribas reales as como los del pueblo. Luego los griegos aplicaron esta
institucin con el nombre de Mnemons, los cuales eran los encargados de redactar los contratos.
Posteriormente en el derecho romano antiguo la intervencin era facultativa, pero no eran notarios, sin
embargo, el nombre actual deriva de este derecho, el cual es conocido como derecho romano. Luego
en la edad media Rolandino Passagiero ense el derecho notarial y en la historia es conocido como
el prncipe de los notarios. En Espaa debemos tener en cuenta Las leyes del fuero real, cdigo de las
siete partidas y la novsima recopilacin, en las cuales se mencionaba al notario, de las cuales las dos
ltimas son las mas conocidas en nuestro medio. En la poca moderna el derecho notarial adquiere la
evolucin y desarrollo actual por lo cual debemos mencionar algunos cuerpos legislativos notariales
del derecho mundial, entre los cuales podemos citar a La ley francesa de 1802, ley espaola de 1862.
En el perodo preincaico para algunos ya existi notarios en el derecho peruano. Posteriormente en la
colonia se aplic la legislacin espaola, con lo cual se aplicaron las disposiciones notariales
espaolas. Y posteriormente la historia es ya conocida, ya que existen libros que narren la misma
dentro del derecho peruano, lo cual permite su estudio dentro del mismo, sin embargo, la misma es
poco estudiada, conocida y difundida sobre todo en el mencionado.

La Ley del Notariado est contenida en el Decreto Ley 26002 derog la anterior Ley del Notariado
contenida en la Ley 1510 de 1911, que fue la primera ley del Notariado peruana. La ley 1510 introdujo
la denominacin notario en nuestro ordenamiento jurdico.

La Ley del Notariado contenida en el Decreto Ley 26002 elimina los testigos para los instrumentos
pblicos notariales, es decir, refuerza la fe pblica notarial.

Antes de la Ley del Notariado de 1911 a los Notarios se les denominaba Escribanos Pblicos conforme
al Cdigo de Enjuiciamientos Civiles de 1852, en el cual se establecan cuatro clases de escribanos
que son los Escribanos de Cmaras, Escribanos Pblicos, Escribanos Judiciales y Escribanos de
Diligencias.

Es decir, para estudiar la historia del derecho notarial debemos remontarnos hasta la antigedad, sin
embargo, esto es poco conocido en nuestro medio y en todo caso debemos dejar constancia que el
notario ha sido un personaje importante en todos los tiempos, pero ha sido merecedor de escasos
estudios en la doctrina no slo nacional sino tambin extranjera, lo cual no permite realizar los estudios
de derecho notarial comparado.

3 5. COMPETENCIA NOTARIAL

Los Notarios tienen competencia provincial no obstante de la localizacin distrital que la Ley establece

4 6. REGISTROS NOTARIALES Y REGISTROS PUBLICOS (REGULADOS POR EL ARTICULO 2

DE LA LEY 26366)

Es necesario diferenciar los registros notariales de los registros pblicos ya que los primeros no
producen cognocibilidad general y los registros pblicos si. Adems en nuestro sistema registral a los
registros pblicos pueden tener acceso cualquier persona conforme al primer prrafo del artculo II del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 en el cual se establece
que la publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general obtenga informacin del archivo registral. En el
segundo prrafo del mismo artculo se establece que el personal responsable del registro no podr
mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral, salvo las prohibiciones expresas
establecidas en los Reglamentos del Registro. A diferencia de lo que ocurre en el artculo 93 de la Ley
del Notariado en la cual se establece que el Notario est obligado a manifestar los documentos de su
archivo a cuantos tengan inters de instruirse de su contenido. En el segundo prrafo del mismo
artculo se establece que esta manifestacin se realizar bajo las condiciones de seguridad que el
notario establezca. Los Registros Notariales se encuentran a cargo de Notarios Pblicos y los
Registros Pblicos agrupados en el artculo 2 de la Ley 26366 se encuentran a cargo de las Oficinas
Registrales. Es decir, los Registros Notariales no tienen los mismos efectos que los Registros a cargo
del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, por ejemplo los Registros Pblicos se rigen por los
principios registrales, lo que no ocurre con los Registros Notariales.

5 7. Sistemas Notariales

7.1. GENERALIDADES

Los sistemas notariales son tres: Administrativo, Anglosajn y Latino, los cuales desarrollaremos a
continuacin en forma separada para permitir un desarrollo y comprensin mas adecuados de los
mismos.

7.2. SISTEMA ADMINISTRATIVO

En el sistema administrativo el notario debe tener formacin jurdica, es un empleado pblico y est
sometido, jerrquica, disciplinaria y funcionalmente a los intereses de la poltica socialista. El
documento notarial no tiene ninguna ventaja sobre el documento privado. El notario es dependiente y
como tal ejerce otras funciones.

7.3. SISTEMA ANGLOSAJN

En el sistema anglosajn no existe protocolo notarial ni formalidades de documentos. El Notario

redacta y certifica contratos, pero la eficacia de sus documentos es menor a la del notariado latino.
Incluso en USA que adopta este sistema, el nombramiento est sujeto a tiempo determinado. El
notario americano se limita exclusivamente a certificar firmas, su producto se ofrece como un producto
comercial ms, en farmacias, autoservicios y otros centros comerciales. Los documentos que certifican
no gozan de ninguna presuncin de legalidad ni de licitud. Las personas que ejercen como preparacin
no tienen ninguna preparacin. No es aspiracin de un abogado ser Notario.
7.4. SISTEMA LATINO

En el sistema latino el Notario tiene doble funcin: dar fe y dar forma, el Notario debe ser abogado, el
notariado se ejerce como profesional liberal, sin ningn grado de dependencia ni subordinacin. El
nombramiento del Notario es permanente. Existe Protocolo Notarial. Los documentos notariales gozan
de presuncin de validez, autenticidad, legalidad, fuerza probatoria y ejecutoriedad, que solo podr ser
tachada de nula o falsa luego de seguido un procedimiento judicial con sentencia firme que as lo
declare. Nuestro sistema notarial que pertenece al llamado que pertenece al llamado de los sistemas
de notariado perfecto frente al notarial incompleto o notariado frustrado como suele llamarse al
Notariado Sajn.

8. FE PBLICA

Conforme al Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola, la fe pblica es la

autoridad legtima atribuida a notarios, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cnsules y secretarios
de juzgados, tribunales y otros institutos oficiales, para que los documentos que autorizan en debida
forma sean considerados como autnticos y lo contenido en ellos sea tenido por verdadero mientras
no se haga prueba en contrario.

Para Guillermo Cabanellas la fe pblica es la veracidad, confianza o autoridad legtima o atribuida a

notarios, secretarios judiciales, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cnsules y otros funcionarios
pblicos, o empleados y representantes de establecimientos de igual ndole, a cerca de actos, hechos
y contratos realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por autnticos y con fuerza
probatoria mientras no se demuestre su falsedad. El mismo autor precisa que como expresin
laudatoria de esa prerrogativa est la inscripcin que ostentan los notarios en medalla peculiar: Nihil
prius fide (nada antes que la fe)-

Para Juan Ramrez Gronda la fe pblica es la que merecen los actos de los funcionarios con postestad
para otorgarlos. Para Eduardo Benavides Benaventa la fe pblica es la potestad legtima atribuida por
la ley a ciertos funcionarios pblicos (notarios, cnsules, jefes de los registros civiles, registradores,
etc) para que los documentos y actos que autorizan sean tenidos por autnticos y verdaderos mientras
no se pruebe lo contrario y as lo declare una resolucin judicial firme.

Para Manzini la fe pblica es la confianza colectiva recproca en la que se desenvuelven determinadas

relaciones sociales, como son las relativas a la circulacin monetaria, a los medios simblicos de
autenticacin o certificacin, a los documentos y a la actividad comercial e industrial.
Para Amado Ezaine Chvez la fe pblica es la confianza acordada a ciertas personas con referencia a
determinados actos, o, el instrumento que sirva para determinadas pruebas, adems el mismo autor
precisa que la fe pblica se traduce en la confianza que tiene una colectividad con relacin a esos
actos o instrumentos.

Para el Diccionario Enciclopdico Ilustrado de la Editorial Ramn Sopena la fe pblica es la confianza

que merecen los funcionarios pblicos autorizados para intervenir en los contratos y otros actos
solemnes.

9. CLASES DE FE PBLICA

La fe pblica se encuentra encargada a los Notarios y a funcionarios pblicos y no es igual en todos

los casos, es decir que la fe pblica es distinta, conforme est encargada a determinados funcionarios,
por lo cual podemos hablar de fe pblica notarial, fe pblica administrativa, registral, judicial y consular,
entre otras.

9.1. FE PBLICA NOTARIAL

La fe pblica notarial es la fe pblica que brindan los notarios conforme al primer prrafo del artculo 2
del Decreto Ley 26002 que establece que el Notario es el profesional del derecho que est autorizado
para dar fe de los actos y contratos que ante el se celebren. Es decir, que los notarios dan fe de actos
(entre los que podemos citar los siguientes actos: Poderes, Testamentos, entre otros) y contratos
(entre los que podemos citar los siguientes contratos: compra ventas, arrendamientos, mandatos,
donaciones, permutas, entre otros), que ante ellos se celebren y tambin expedir traslados de los
instrumentos pblicos protocolares, y a esta fe pblica registral se le denomina fe pblica notarial. La
fe pblica notarial es la fe pblica que tiene mayor campo de aplicacin.

9.2. FE PBLICA ADMINISTRATIVA

La fe pblica administrativa es la que brindan los funcionarios pblicos conforme se establece en el

artculo 41.1.1 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, contenida en la Ley 27444
publicada el 10-04-2001. En tal sentido los fedatarios de las instituciones pblicas pueden expedir
copias certificadas de hojas de los expedientes administrativos que ante ellos se tramiten y a esta fe
pblica se le denomina fe pblica administrativa. El literal f del artculo 5 de la Ley de Procedimiento de
Ejecucin Coactiva contenida en la Ley 26979 publicada el 23-09-98 establece que el Auxiliar Coactivo
tiene como funcin colaborar con el Ejecutor Coactivo, delegndole ste las siguientes facultades: Dar
fe de los actos en los que interviene en el ejercicio de sus funciones.
9.3. FE PBLICA REGISTRAL

La fe pblica registral es la que brindan los Registradores Pblicos que se aplica cuando los
Registradores Pblicos expiden copias literales del archivo registral, es decir, se refiere al publicidad
formal por la cual se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las
partidas registrales y, en general obtenga informacin del archivo registral conforme al primer prrafo
del artculo II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en el
cual se establece que el Registro es Pblico y que la publicidad registral garantiza que toda persona
acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales, y en general, obtenga
informacin del archivo registral.

9.4. FE PBLICA JUDICIAL

La fe pblica judicial es la que brindan los especialistas judiciales a los cuales se les denominaba
secretarios de juzgado, respecto de las copias certificadas que ellos expiden, y dems diligencias que
ante ellos se celebran, entre otros. El numeral 13 del artculo 266 del TUO de la Ley Orgnica del
Poder Judicial establece que son obligaciones y atribuciones genricas de los Secretarios de Juzgado
expedir copias certificadas, previa orden judicial. El numeral 27 del artculo 233 de la abrogada Ley
Orgnica del Poder Judicial contenida en el Decreto Ley 14605 estableca que son obligaciones de los
Secretarios de Juzgado expedir copias certificadas slo por orden judicial. Los Jueces de Paz tienen
algunas funciones notariales conforme se precisa en el TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial.

9.5. FE PBLICA CONSULAR

La fe pblica consular es la que brindan los funcionarios de los consulados, ante los cuales en algunos
supuestos se pueden otorgar algunos instrumentos. El prrafo primero del artculo 721 del Cdigo Civil
establece que los peruanos que residan o se hallen en el extranjero pueden otorgar testamento ante el
agente consular del Per, por escritura pblica o cerrado, segn lo dispuesto en los artculos 696 al
703 respectivamente y se precisa adems que en estos casos aqul cumplir la funcin de notario
pblico.

9.6. FE PBLICA DEL DERECHO ECLESISTICO

La fe pblica conforme al Derecho Eclesistico es la que brindan los funcionarios de la Iglesia Catlica
para efectos de expedir copias de las partidas de matrimonio de los matrimonios religiosos ya
celebrados.

9.7. FE PBLICA DE LOS AGENTES DE CAMBIO Y BOLSA

Conforme al Diccionario de Lengua Espaola de la Real Academia Espaola el agente de bolsa es el

funcionario que interviene y certifica en las negociaciones de valores cotizables, y tambin puede
intervenir con los corredores de comercio en las dems operaciones de bolsa.

9.8. FE PBLICA MILITAR

Para el otorgamiento de los testamentos militares conforme a los artculos 712 al 715 del Cdigo Civil.

9.9. FE PBLICA MARTIMA

Para el otorgamiento de los testamentos martimos conforme a los artculos 716 al 720 del Cdigo
Civil.

10. PRINCIPIO DE MATRICIDAD PROTOCOLAR

Por el principio notarial de matricidad protocolar el documento original es custodiado por el notario
pblico, quien est autorizado para expedir copias, las que tambin son Instrumentos Pblicos. Es
decir, los partes notariales, testimonios y boletas son tales, lo cual amerita los estudios
correspondientes porque tiene importantes efectos en la tramitacin de los procesos que se tramitan
ante diferentes autoridades, las cuales pueden judiciales, registrales, administrativas y privadas.

11. PRESUNCIN DE VALIDEZ, AUTENTICIDAD, LEGALIDAD, FUERZA PROBATORIA Y

EJECUTORIEDAD

Los Instrumentos Pblicos Notariales slo pueden ser tachados de nulos o falsos luego de seguido un
procedimiento judicial que as lo declare, dejo constancia que en estos procedimientos debe ser citado
adems de las partes el Notario que ante el cual se otorg el documento notarial. Sin embargo, se ha
advertido que muchos jueces y fiscales desconocen este principio del derecho notarial lo cual en todo
caso debe ser materia de estudios por parte de los tratadistas.
12. Registros Notariales

Registros Pblicos Protocolares. Se refiere al protocolo notarial Registros Pblicos Extra protocolares.

13. Diferencia CON la calificacin registral.

Para muchos la diferencia es que la calificacin registral es una de factibilidad para la registracin, lo
que no ocurrira en la calificacin notarial, sin embargo, esta posicin doctrinaria es discutible por lo
cual debemos replantearla ya que los notarios deben estudiar las partidas registrales no slo de
registros de la sunarp, antes de intervenir en instrumentos registrables.

14. CALIFICACIN NOTARIAL

El notario pblico no debe obedecer todo lo que se le solicita u ordena, sino que debe ser materia de
calificacin por el mismo o referido, de tal forma que al igual que existe la calificacin registral, tambin
existe la calificacin notarial, la cual se encuentra poco estudiada y conocida en el derecho peruano,
sin embargo, en Argentina se encuentra mas difundida, la cual en todo caso debe ser materia de
estudio por parte de los tratadistas. Esta calificacin como es la notarial debe ser realizada con
bastante cuidado para no originar procesos judiciales a consecuencia de un documento notarial, ya
que a notaria abierta juzgado cerrado.

15. RDENES JUDICIALES CURSADAS AL NOTARIO

Los jueces pueden emitir rdenes para que ser tomadas en cuenta por parte de los notarios pblicos,
sin embargo, deben ser materia de calificacin notarial, por parte de stos ltimos, es decir, no toda
orden judicial debe ser obedecida por los referidos, sino que esto depende de la calificacin que
realice el notario a lo cual se conoce como calificacin notarial. Y en todo caso podemos hablar de
calificacin notarial de documentos notariales y tambin por supuesto de calificacin notarial de
documentos judiciales expedidos por la corte suprema, y en caso de no estar de acuerdo con la orden
judicial no la debe cumplir, ya que el que decide en el oficio notarial no es el juez, sino que es el
notario. Por lo cual es claro que todos los jueces deben conocer y dominar derecho notarial para no
incurrir en error ni inducir a error a los notarios pblicos, ya que esto amerita el correspondiente
proceso para sancionar a los responsables, lo cual puede ser materia de estudio en un trabajo mas
amplio.
16. FUNCIONES NOTARIALES

La funcin notarial se orienta a la elaboracin de instrumentos pblicos protocolares e instrumentos

pblicos extra protocolares y la tramitacin de algunos asuntos no contenciosos.

17. PROCESOS NO CONTENCIOSOS TRAMITADOS POR NOTARIO

Los procesos tienen diversas clasificaciones, siendo la principal la que clasifica a los procesos de la
siguiente forma:

Procesos contenciosos.
Procesos no contenciosos.

Por lo cual en el presente nos referiremos al segundo grupo cuando corren a cargo de notarios
pblicos o son de competencia de los mismos, en tal sentido esperamos que este tema sea tratado por
la doctrina, lo cual contribuir a alcanzar mayor desarrollo en el derecho y de esta forma perfeccionar
el mismo de las asperezas que siempre tiene no slo en el derecho peruano, sino tambin en el
derecho extranjero y en el derecho comparado. Un tema que va adquiriendo importancia dentro del
derecho peruano es el que trata los procesos no contenciosos tramitados por notario pblico, por lo
cual en el presente subttulo estudiaremos el mismo para estar al da con las ltimas novedades del
derecho notarial, tema que por cierto no slo ha cobrado atencin en el derecho peruano sino tambin
en el derecho extranjero y escaso desarrollo dentro del derecho comparado, por lo cual esperamos
que en un futuro se desarrolle mas este tema, no slo en legislacin sino tambin en otras fuentes del
derecho.

Los Notarios Pblicos en el derecho peruano tienen competencia para tramitar los siguientes Procesos
no Contenciosos:

1) Los regulados por la Ley 26662:

Rectificacin de partidas.
Adopcin de personas capaces.
Patrimonio familiar.
Inventarios.
Comprobacin de Testamentos.
Sucesin Intestada.

2) Los regulados por la Ley 27157:

Prescripcin Adquisitiva.
Ttulos Supletorios.
Rectificacin de reas y Linderos.
Deslinde.

De todos estos procesos ha tenido mayor acogida el de Sucesin Intestada.

Los Notarios tambin tienen competencia para tramitar procesos no contenciosos en: Alemania,
Argentina, Colombia, El Salvador, Espaa, Guatemala, Luxemburgo e Italia.

Por lo cual realizando estudios de derecho comparado se puede decir que es habitual la competencia
notarial en asuntos no contenciosos, sin embargo, es poco comprendido en nuestro medio, pero claro
est que no se ha determinado hasta que punto los notarios pueden llevar a cabo o conducir procesos
que originalmente eran de competencia judicial, por lo cual es claro que debe estudiarse el artculo 139
de la constitucin poltica peruana de 1993 y de esta forma comprenderse mejor e problema, ya que
no ha sido estudiado por parte de la doctrina ni por otras fuentes del derecho, entre las cuales
podemos citar a la jurisprudencia y ejecutorias. Es necesario dejar constancia que para evitar
enfrentamientos con el presente trabajo que los jueces ordenan, mientras que los notarios pblicos no
ordenan sino mandan, que al parecer tiene escasa diferencia en la doctrina, sin embargo, estos
trminos no son utilizados en forma similar en legislacin notarial peruana y en todo caso debe motivar
los correspondientes estudios al igual que publicaciones no slo en el derecho peruano sino tambin
en el derecho extranjero y comparado.

Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos procesos para que la
carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretara en el Poder Judicial y los Magistrados tengan
mas tiempo para sentenciar procesos contenciosos, que por lo general son casos trgicos (Manuel
Atienza clasifica los casos a los cuales podemos llamarles problemas en: casos fciles, casos difciles
y casos trgicos), en los cuales no cabe encontrar una solucin que no sacrifique algn elemento
esencial de un valor considerado como fundamental desde el punto de vista jurdico y/o moral.

18. PARTES NOTARIALES

Conforme al artculo 85 de la Ley del Notariado el parte contiene la transcripcin ntegra del
instrumento pblico notarial con la fe que da el Notario de su identidad con la matriz, la indicacin de
su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l,
rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mencin de la fecha en que
lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando se agregue al parte una foja firmada por el
Notario que contenga la mencin de la fecha del instrumento pblico notarial, el nombre de los
otorgantes y el acto o contrato que contiene, para la devolucin por el Registro Pblico, con la
anotacin de la inscripcin o la denegatoria de la misma. Conforme al artculo 86 el testimonio, boleta y
parte podr expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotosttica y por
cualquier medio idneo de reproduccin.

19. TESTIMONIO

Conforme al artculo 83 de la Ley del Notariado el testimonio contiene contiene la transcripcin ntegra
del instrumento pblico notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicacin
de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y
autorizado por l, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, con la
mencin de la fecha en que lo expide. Conforme al artculo 86 el testimonio, boleta y parte podr
expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier
medio idneo de reproduccin.

20. BOLETA

Conforme al artculo 84 de la Ley del Notariado la boleta expresar un resumen del contenido del
instrumento pblico notarial o transcripcin de las clusulas o trminos que el interesado solicite y que
da el Notario con designacin del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurdico, fecha y foja
donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l,
rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con mencin de la fecha en que la
expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregar cualquier referencia que d sentido o
complete la transcripcin parcial solicitada. Conforme al artculo 86 el testimonio, boleta y parte podr
expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier
medio idneo de reproduccin.

21. INSTRUMENTOS PBLICOS PROTOCOLARES

Los instrumentos pblicos protocolares son los que conforman el protocolo notarial.

22. PROTOCOLO NOTARIAL

Conforme al artculo 36 de la Ley del Notariado el protocolo notarial es la coleccin ordenada de

registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los instrumentos pblicos protocolares
con arreglo a ley. Conforme al artculo 37 de la misma Ley forman el protocolo notarial los siguientes
registros: a) De escrituras pblicas, b) De testamentos, c) De actas de protesto, d) de actas de
transferencia de bienes muebles registrables, e) Otros que la ley determine.

23. INSTRUMENTOS PBLICOS EXTRAPROTOCOLARES

Conforme al artculo 94 y 95 de la Ley del Notariado los instrumentos pblicos extra protocolares son
actas y certificaciones. Conforme al artculo 97 de la misma Ley la autorizacin del notario de un
instrumento pblico extra protocolar, realizada con arreglo a las disposiciones de dicha ley da fe de la
realizacin del acto, hecho o circunstancia, de la identidad de las personas u objetos de la suscripcin
de documentos, confirindole fecha cierta.

24. ACTAS

Conforme al artculo 94 de la Ley del Notariado son actas: a) De autorizacin para viaje de menores, b)
De autorizacin para matrimonio de menores, c) De destruccin de bienes, d) De entrega, e) De
juntas, directorios, asambleas, comits y dems actuaciones corporativas, f) De licitaciones y
concursos, g) De remates, subastas e inventarios, h) De sorteos y de entrega de premios, i) Otras que
la ley seale. Conforme al artculo 96 de la misma Ley las actas y certificaciones a que se contraen los
artculos que preceden, son susceptibles de incorporarse al protocolo notarial, a solicitud de parte
interesada, cumplindose las regulaciones que sobre el particular rigen. Conforme al artculo 98 de la
misma Ley el notario extender actas en las que se consigne los actos, hechos o circunstancias que
presencie o le conste y que no sean de competencia de otra funcin. Las actas podrn ser suscritas
por los interesados y necesariamente por quien formule observacin. Conforme al artculo 99 de la Ley
del Notariado antes de la faccin del acta, el notario dar a conocer su condicin de tal y que ha sido
solicitada su intervencin para autorizar el instrumento pblico extraprocolar.

25. CERTIFICACIONES

Conforme al artculo 95 de la Ley del Notariado son certificaciones: a) La entrega de cartas notariales,
b) la expedicin de copias certificadas, c) La legalizacin de firmas, d) La legalizacin de
reproducciones, e) La legalizacin de apertura de libros, f) Otras que la ley determine. Conforme al
artculo 96 de la misma Ley las actas y certificaciones a que se contraen los artculos que preceden,
son susceptibles de incorporarse al protocolo notarial, a solicitud de parte interesada, cumplindose las
regulaciones que sobre el particular rigen.
26. CARTAS NOTARIALES

Conforme al artculo 100 de la Ley del Notariado el notario cursar las cartas que los interesados le
soliciten, a la direccin del destinatario, dentro de los lmites de su jurisdiccin, dejando constancia de
su entrega o de las circunstancias de su diligenciamiento en el duplicado que devolver a los
interesados.

27. COPIAS CERTIFICADAS

Conforme al artculo 104 de la Ley del Notariado el notario expedir copia certicada que contenga la
transcripcin literal o parte pertinente de actas y dems documentos, con indicacin, en su caso, de la
legalizacin del libro u hojas sueltas, folios de que consta y donde obran los mismos, nmero de firmas
y otras circunstancias que sean necesarias para dar una idea cabal de su contenido.

28. LEGALIZACIN DE FIRMAS

Conforme al artculo 106 de la Ley del Notariado el notario certificar firmas en documentos privados
cuando le conste de modo indubitable su autenticidad.

29. LEGALIZACIN DE REPRODUCCIONES

Conforme al artculo 110 de la Ley del Notariado el notario certificar reproduccin de documentos
obtenidos por cualquier medio idneo, autorizando con su firma que la copia que se le presenta guarda
absoluta conformidad con el original.

30. LEGALIZACIN DE APERTURA DE LIBROS

Conforme al artculo 112 de la Ley del Notariado el notario certifica la apertura de libros u hojas sueltas
de actas, de contabilidad y otros que la ley seale.

31. PODERES

Conforme al artculo 117 de la Ley del Notariado los poderes otorgados ante los Notarios podrn
revestir las siguientes formalidades: a) Poder en escritura pblica, b) Poder fuera de registro, c) Poder
por carta con firma legalizada.

32. PODER POR ESCRITURA PUBLICA

Conforme al artculo 118 de la Ley del Notariado el poder por escritura pblica se rige por las
disposiciones del Registro de Escrituras Pblicas.
33. PODER FUERA DE REGISTRO

Conforme al artculo 119 de la Ley del Notariado el poder fuera de registro se rige por las disposiciones
del poder por escritura pblica, sin requerir para su validez de incorporacin al protocolo notarial.

34. PODER POR CARTA CON FIRMA LEGALIZADA

Conforme al artculo 120 de la Ley del Notariado el poder por carta con firma legalizada, se otorga en
documento privado, conforme a las disposiciones sobre la materia.

35. PODER POR ACTA

Los poderes por acta son los poderes que se otorgan para litigar ante los Juzgados, en tal sentido el
primer prrafo del artculo 72 establece que el poder para litigar se puede otorgar slo por escritura
pblica o por acta ante el Juez del proceso, salvo disposicin diferente.

36. NULIDAD DE LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS NOTARIALES

Conforme al artculo 123 de la Ley del Notariado son nulos los instrumentos pblicos notariales cuando
se infrinjan las disposiciones de orden pblico sobre la materia contenidas en la ley del Notariado.
Conforme al artculo 124 de la misma Ley la nulidad podr ser declarada slo por el Poder Judicial,
con citacin de los interesados mediante sentencia firme. Conforme al artculo 125 de la misma Ley no
cabe declarar la nulidad, cuando el instrumento pblico notarial, adolece de un defecto que no afecta
su eficacia documental.

37. DISTRITO NOTARIAL

Conforme al artculo 127 de la Ley del Notariado se considera Distrito Notarial a la demarcacin
territorial de la Repblica en la que ejerce jurisdiccin un Colegio de Notarios. Conforme al artculo 128
de la misma Ley los Distritos Notariales de la Repblica son veinte con la demarcacin territorial que
actualmente tienen.

38. COLEGIO DE NOTARIOS

Conforme al artculo 129 de la Ley del Notariado los Colegios de Notarios son personas jurdicas de
derecho pblico, cuyo funcionamiento se rige por Estatuto Unico.
39. JUNTA DE DECANOS DE LOS COLEGIOS DE NOTARIOS DEL PER

Conforme al artculo 135 de la Ley del Notariado los Colegios de Notarios forman un organismo
denominado Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Per, que coordina su accin en el
orden interno y ejerce representacin del notariado en el mbito internacional. Conforme al artculo 136
de la misma Ley la Junta de Decanos de los Colegios de notarios del Per se integra por todos los
Decanos de los Colegios de Notarios de la Repblica, tiene su sede en Lima, y estructura y
atribuciones que su Estatuto aprobado en Asamblea determinen.

40. CONSEJO DEL NOTARIADO

Conforme al artculo 140 de la Ley del Notariado el Consejo del Notariado es el rgano del Ministerio
de Justicia que ejerce la supervisin del Notariado.

41. RESPONSABILIDAD DE LOS NOTARIO

Los notarios son responsables civil, penal y administrativamente, por ello deben ser bastante
cuidadosos en sus funciones, las cuales son establecidas por la ley de la materia y en todo caso el
derecho notarial es una rama del derecho sancionador.

42. REGISTRO DE ESCRITURAS PBLICAS

Conforme al artculo 50 de la Ley del Notariado en el Registro de Escrituras Pblicas se extendern las
escrituras, protocolizaciones y actas que la ley determina.

43. REGISTRO DE TESTAMENTOS

Conforme al artculo 67 de la Ley del Notariado en este Registro se otorgar el testamento en escritura
pblica y cerrada que el Cdigo Civil seala. Ser llevado en forma directa por el notario, para
garantizar la reserva que la presente Ley establece para estos actos jurdicos. Conforme al artculo 68
de la misma Ley el notario observar en el otorgamiento del testamento en escritura pblica y el
cerrado las formalidades prescritas por el Cdigo Civil.

44. REGISTRO DE ACTAS DE PROTESTO

Conforme al artculo 75 de la Ley del Notariado en este Registro se extendern las actas de protesto
de ttulos valores, cumplindose las formalidades sealadas en las leyes sobre la materia.
45. REGISTRO DE ACTAS DE TRANSFERENCIA DE BIENES MUEBLES REGISTRABLES

Conforme al artculo 78 de la Ley del Notariado en este Registro se extendern las actas de
transferencia de bienes muebles registrables, que podrn ser: a) De vehculos usados, b) De otros
bienes muebles identificables que la ley determine.

46. ARCHIVO NOTARIAL

Conforme al artculo 81 de la Ley del Notariado el archivo notarial se integra por: a) Los registros que
lleva el notario conforme a la ley del Notariado, b) Los tomos de minutas extendidas en el Registro, c)
Los documentos protocolizados conforme a Ley, d) Los ndices que la ley seala.

47. OTRAS DEFINICIONES DE NOTARIO

En el Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola se precisa que notario es el

que desempeaba la labor de escribano, fedatario, y en el mismo Diccionario se precisa que el notario
es el funcionario pblico autorizado para dar fe de los contratos, testamentos y otros actos
extrajudiciales, conforme a las leyes.

En el mismo Diccionario se precisa que escribano es el que por oficio pblico estaba autorizado para
dar fe de las escrituras y dems actos que pasaban ante l. Y respecto al fedatario el mismo
Diccionario establece que fedatario es la denominacin genrica aplicable al notario y otros
funcionarios que dan fe pblica-

Para Guillermo Cabanellas fedatario es el que da fe pblica, como el Notario y otros funcionarios,
cuando se trata de cuestiones extrajudiciales, o los secretarios de los Tribunales y Juzgados o los
escribanos, en materia judicial.

La abrogada Ley del Notariado de 1911 estableca que los Notarios dan fe de los actos y contratos que
ante ellos se practican o celebran.

Conforme al artculo 2 de la Ley del Notariado modificado por la Primera Disposicin Final de la Ley de
Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley 26662, el notario es el profesional del derecho
que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante el se celebran. Para ello formaliza la
voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los
originales y expide los traslados correspondientes. Su funcin tambin comprende la comprobacin de
hechos y la tramitacin de asuntos no contenciosos previstos en la ley de la materia.
48. NOTARIADO

Conforme al artculo 1 de la Ley del Notariado el notariado de la Repblica se integra por los notarios
con las funciones, atribuciones y obligaciones que la presente Ley seala. Las autoridades debern
prestar las facilidades y garantas para el cumplimiento de la funcin notarial.

49. MINUTA

Conforme al artculo 57 de la Ley del Notariado la minuta es el instrumento privado que contiene la
declaracin de voluntad de los otorgantes, la que debe ser autorizada por letrado y que se inserta
literalmente en el cuerpo de las escrituras pblicas.

50. MINUTARIO

Conforme al artculo 60 de la Ley del Notariado en las minutas se anotar la foja del registro y la fecha
en que se extendi el instrumento. En el segundo prrafo del mismo artculo se establece que se
formar un tomo de minutas cuando su cantidad lo requiera, ordenndolas segn el nmero que les
corresponda, y en el tercer prrafo se establece que los tomos se numerarn correlativamente.

51. PROTOCOLIZACIN

Conforme al artculo 64 de la Ley del Notariado por la protocolizacin se incorporan al registro de

escrituras pblicas los documentos que la ley, resolucin judicial o administrativa ordenen. Conforme al
artculo 65 de la misma Ley el acta de protocolizacin contendr: a) Lugar, fecha y nombre del notario,
b) Materia del documento, c) Los nombres de los intervinientes, d) El nmero de fojas de que conste,
e) Nombre del Juez que ordena la protocolizacin y del Secretario Cursor y mencin de la resolucin
que ordena la protocolizacin con la indicacin de estar consentida o ejecutoriada o denominacin de
la entidad que solicita la protocolizacin. Conforme al artculo 66 de la misma Ley el Notario agregar
los documentos materia de la protocolizacin al final del tomo donde corre sentada el acta de
protocolizacin. En el segundo prrafo se establece que los documentos protocolizados no podrn
separarse del registro de escrituras pblicas por ningn motivo.

52. ESCRITURA PBLICA

El Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola establece que escritura pblica
es el instrumento pblico, firmado con testigos o sin ellos por la persona o personas que lo otorgan, de
todo lo cual da fe el notario.
Conforme al artculo 51 de la Ley del Notariado la escritura pblica es todo documento matriz
incorporado al protocolo notarial, autorizado por el Notario, que contiene uno o mas actos jurdicos.
Conforme al artculo 52 de la Ley del Notariado la redaccin de la escritura pblica comprende tres
partes: a) introduccin, b) cuerpo, c) conclusin. Las partes de la introduccin, cuerpo y conclusin se
encuentran detalladas en los artculos 54, 57 y 59 de la misma Ley.

53. TRASLADOS

Los traslados de los instrumentos pblicos notariales son los testimonios, los partes notariales y las
boletas notariales. Conforme al artculo 88 de la Ley del Notariado el Notario podr expedir traslados
de instrumentos pblicos notariales no inscritos o con la constancia de estar en trmite su inscripcin.

54. NDICES NOTARIALES

Conforme al artculo 91 de la Ley del Notariado el notario llevar ndices cronolgico y alfabtico de
instrumentos pblicos protocolares, a excepcin del registro de actas de protestos que slo llevar el
ndice cronolgico. El ndice consignar los datos para individualizar cada instrumento. Estos ndices
podrn llevarse en tomos o en hojas sueltas, a eleccin del Notario, en el caso de llevarse en hojas
sueltas deber encuadernarse y empastarse dentro del semestre siguiente a su formacin.

55. OFICIO NOTARIAL

El oficio notarial es la oficina donde el Notario ejerce su funcin notarial. Conforme al literal f del
artculo 17 de la Ley del Notariado est prohibido al Notario tener mas de una oficina notarial.
Conforme al literal a del artculo 16 de la Ley del Notariado el Notario est obligado a abrir su oficina
obligatoriamente en el distrito en el que ha sido localizado y mantener la atencin al pblico no menos
de siete horas diarias de lunes a viernes.

56. PRINCIPIOS NOTARIALES Y PRINCIPIOS REGISTRALES

Los Principios Notariales no son los mismos que los principios registrales, ya que los primeros
determinan la actuacin de los notarios, a diferencia de los segundos que determinan los requisitos
para el acceso al registro, la forma y los efectos de las inscripciones.

57. PRINCIPIOS NOTARIALES

Los principios notariales son los que determinan la actuacin de los notarios, los cuales no se
encuentra consagrados en forma expresa en nuestro ordenamiento jurdico. Los principios notariales
son imparcialidad, rogacin, inmediacin, interpretacin, objetivacin, asesoramiento, reserva, y
resguardo, entre otros.

57.1. IMPARCIALIDAD

Por la imparcialidad los notarios deben actuar sin favorecer a ninguna de las partes que interviene en
los diferentes actos o documentos celebrados o redactados ante l, por lo cual para algunos tratadistas
podemos hablar de notarios como jueces o magistrados, en tal sentido se escucha hablar de judicatura
notarial, sin embargo, para otros tratadistas estas afirmaciones se encuentran equivocadas, lo cual en
todo caso debe ser materia de estudio por parte de los tratadistas.

57.2. ROGACION

Por la rogacin los notarios no pueden intervenir de oficio, sino que deben hacerlo slo a pedido de
parte, al igual que los registradores pblicos, por lo tanto, podemos afirmar que este principio es
comn a ambos personajes o es comn a ambas ramas del derecho pblico, lo cual debe ser materia
de estudio al momento de estudiar derecho.

57.3. INMEDIACION

La inmediacin es un principio del derecho notarial por el cual los notarios deben tener relacin directa
con sus clientes, por lo cual deben asistirlos personalmente y no a travs de empleados, lo cual hara
que se viole este principio, en tal sentido el que da f u otorga la misma es el notario pblico y no sus
empleados. En Lima se ha advertido que este principio no se cumple, ya que no existe una relacin
directa entre el notario pblico con sus clientes, sino que la misma existe entre stos ltimos con los
empleados del notario, y el ste ltimo no es un empleado.

57.4. INTERPRETACION

La interpretacin es un principio notarial por el cual los notarios pblicos deben interpretar los
documentos que les presentan, por ejemplo deben interpretar las minutas que se le presenten, para
que en caso de ser necesario se redacte la clusula adicional necesaria, en tal sentido debe distinguir
ntidamente la compraventa de la transferencia, ya que la segunda o ltima de las indicadas es un
efecto de la primera, lo cual es poco conocido por parte de los abogados.
57.5. OBJETIVACION

La objetivacin es un principio notarial por el cual los notarios pblicos, deben actuar en forma objetiva
y no subjetivamente, en tal sentido deben aplicar las normas que corresponden en cada caso como
son por cierto la ley del notariado, el cdigo civil peruano de 1984, el cdigo procesal civil, los
reglamentos registrales, entre otras normas del derecho de cada pas. Igualmente deben aplicar todas
las otras fuentes del derecho entre las cuales podemos citar la jurisprudencia, ejecutorias, costumbre,
doctrina realidad social, manifestacin de voluntad, principios generales del derecho, principios
especficos de cada rama del derecho, entre otras, es decir, estas no son todas, pero las citamos
porque son las mas conocidas y en todo caso para muchos autores, tratadistas y articulistas estaran
consideradas como las mas importantes, es decir, debemos recalcar que no son las nicas.

57.6. ASESORAMIENTO

Por el principio notarial de asesoramiento los notarios pblicos deben asesorar a sus clientes para que
sea redactado el documento notarial que corresponde en cada caso, por ejemplo en algunos casos
corresponde utilizar actas, y en otros escrituras pblicas, en tal sentido para una transferencia
vehicular corresponde utilizar una acta de transferencia, pero para una compraventa de inmueble una
escritura pblica.

57.7. RESERVA

Por el principio notarial de reserva el notario pblico no puede divulgar los actos que se celebran ante
l, ya que debe actuar con lealtad y buena fe, en consecuencia si dos personas estn de acuerdo en
celebrar una compraventa no puede divulgar este contrato antes que se celebre para que se pueda
buscar otro contratante, es decir, otro vendedor u otro comprador, sin embargo, luego que el
documento notarial est fraccionado es claro que se rige por la ley de la materia como es el estado
peruano la ley del notariado peruana.

57.8. RESGUARDO

El resguardo es un principio notarial por el cual el notario pblico debe archivar los documentos de su
protocolo notarial, en un lugar seguro de tal forma que no pueda ser sujeto de robo o apropiacin
ilcita, en consecuencia debe asegurarse de su permanencia para los interesados que deseen solicitar
documentos relacionados con los mismos.
 REGLAMENTO DE INSCRIPCIN DE REGISTRO DE PREDIOS

I. ANTECEDENTES:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

REGISTRO DE PREDIOS:

Ley 26366; con la creacin del Sistema Nacional de Registro de Predios, en el llamado entonces
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba parte del REGISTRO DE PROPIEDAD
INMUEBLE, conjuntamente con el Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos,
el Registro de Derechos Mineros, el Registro de Naves y Aeronaves, el Registro de Buques y el
Registro de Embarcaciones Pesqueras. El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se incorporara
despus de 5 aos.

El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de la Ley 27755, publicada el
15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que precisa que el Registro de Predios estar integrado por
el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios
Rurales.

Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes:

El Registro Predial Urbano, nace con el Decreto Legislativo N 495, de fecha 15 de Noviembre de
1988 con la denominacin de Registro Predial de Pueblos Jvenes y Urbanizaciones Populares, como
un registro paralelo al Registro de la Propiedad Inmueble. Tiene la caracterstica que considera ttulo
inscribible al Formulario Registral, firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y cuando
corresponda un verificador; termina con el principio de la titulacin autntica (Art. 2010 C.C.),
estableciendo que pueden inscribirse ttulos que consten en escritura pblica o documento privado,
reincorpora como acto inscribible la posesin.

La Seccin Especial de Predios Rurales, tiene como base el Registro de Predios Rurales, creado por
Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991, incorporndose como parte del Registro
Predial. Considera igualmente como acto inscribible el derecho de posesin, utiliza el Formulario
Registral como ttulo inscribible, y genera un mecanismo de prescripcin adquisitiva administrativa.
Posteriormente, por Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre de 1996, ya creado el SINARP se
crearon las Secciones Especiales de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble, con
competencia para inscripciones de predios rurales en todo el pas, excepto en Lima, que se rega por
el rgimen del Decreto Legislativo 803. Es a ellas a que se refiere la Ley 27755.

El Registro de la Propiedad Inmueble, con una larga data en el pas, se crea por ley de fecha 02 de
Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de Agosto de 1888, tomando en forma casi textual la primera
Ley Hipotecaria Espaola de 1861. Con el transcurso del tiempo, el antecedente de reformulacin ms
inmediato, se da con la Ley SUNARP, de fecha 16 de Octubre del 2004, que, con ms precisin
tcnica genera un mega registro de Propiedad Inmueble, que a su vez contena los registros
siguientes: Registro de propiedad inmueble, buques, embarcaciones pesqueras, aeronaves, naves,
derechos mineros y concesiones, todos estos bienes registrables de naturaleza inmueble, segn lo
dispuesto por el artculo 885 del Cdigo Civil. El Registro de Propiedad Inmueble, acoge plenamente
los principios registrales que legisla el Cdigo Civil (Titulacin autntica, legalidad, rogacin,
legitimacin, publicidad, tracto sucesivo, prioridad preferente, prioridad excluyente), y tiene un numerus
clausus de actos inscribibles sealados en el artculo 2019 del Cdigo Civil, excluyndose
expresamente la inscripcin de la posesin en el art. 2021.

Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y legislaciones diferentes, los
que dan origen al Registro de Predios.

II. CONCEPTO:

El artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones, define al Registro de Predios como Es el registro
jurdico integrante del Registro de la Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos
que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas
y dems normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales.

III. FUNCIN:

Es el devenir socio econmico de la sociedad, resaltada por autores de la talla de Jess Lpez Medel ,
segn quien el Registro de la Propiedad constituye un Servicio Social y Pblico, cuya razn causal,
diferencial y motora es la seguridad jurdica inmobiliaria a la que desarrolla y da vida, as como Roca
Sastre , quien dir que son fines de este Registro Asegurar la propiedad inmueble, proteger el trfico
jurdico inmobiliario y fomentar el crdito territorial, proteger las titularidades registradas y a los
terceros adquirentes, y efectuar la publicidad informativa llamada formal, del contenido de los libros del
registro

El Registro de Predios se encuentra reglamentado por el Reglamento de las Inscripciones, aprobado

por Resolucin SUNARP N 540-2003, de fecha 21 de Noviembre del 2003.

A Diciembre del ao 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor de 6150,000
partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba alrededor de 7400,000
viviendas censadas. Por tanto, en un anlisis a priori, es evidente que existe una cantidad importante
de unidades inmobiliarias no registradas.

IV. IMPORTANCIA:

a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los derechos
reales pueda ser conocida por la comunidad.

b) De carcter jurdico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera que
quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.

c) De naturaleza jurdico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el fraude y la

clandestinidad.

d) De ndole jurdico-econmica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crdito territorial y

fortalecer la seguridad de las transacciones.
V. CARACTERISTICAS:

1. Es un Registro Jurdico:

Varios aspectos caracterizan a los Registros jurdicos, respecto de los registros administrativos:
La caracterstica central de los registros jurdicos es que los datos publicitados gozan de eficacia
sustantiva; se encuentran amparados por una presuncin relativa de exactitud denominada
Legitimidad (Art. 2013 del C.C.). Por oposicin los Registros administrativos son meramente
informativos.

Estn destinados a brindar publicidad registral, es decir estn igualmente premunidos de una
presuncin de cognoscibilidad general, segn la cual todos estamos en oportunidad de conocer, y
se presume que conocemos, aun cuando no conozcamos (Art. 2012 del C.C.). Los Registros
administrativos no tienen esta vocacin publicitaria como parte de su esencia. En los Registros
jurdicos la publicidad registral es de tal manera nota importante, que por ejemplo el autor
Gonzales Barrn opina que la publicidad no es un principio del derecho registral, sino su contenido
ontolgico, es decir su propia esencia. La doctrina igualmente diferencia la Publicidad Efecto
propia de los Registros jurdicos de la Publicidad Noticia propia de los registros administrativos.

Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos distintos. Los Registros
Jurdicos se basan en los principios registrales del Cdigo Civil y se rigen administrativamente por
un rgano rector nico: La SUNARP. En cambio, los Registros administrativos se rigen por la Ley
de Procedimiento Administrativo General (Ley 27444).

2. Se basa en el sistema de Folio Real, que bsicamente significa que a cada predio corresponde
una partida registral en la que se extender a travs del tiempo la historia jurdica del mismo.

El artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones dice textualmente:

Por cada predio se abrir una partida registral, en la cual se extendern todas las inscripciones
que a ste correspondan. Por cada acto o asiento se extender un asiento registral
independiente

A su vez el artculo 6 del Reglamento de las Inscripciones da la definicin de Partida Registral

as: unidad de Registro conformada por los asientos de inscripcin organizados sobre la base de
la determinacin del bien o de la persona susceptible de inscripcin.

El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas registrales provenientes de los
Registros que le dieron origen (Registro Predial Urbano, Seccin Especial de Predios Rurales y
Registro de la Propiedad Inmueble), y las que genera bajo su propia denominacin, desde su
fecha de inicio.

El trmino Predio por cierto no est referido necesariamente a rea de terreno, sino a unidad
inmobiliaria independiente e independizada.

Esta tcnica del folio real tiene algunas excepciones en el denominado Folio Plural, por el cual la
historia jurdica de un mismo predio se encuentra inscrita en ms de una partida registral, si bien
existe una vinculacin entre ambas. El tema del Folio Plural es importante de ser sealado porque
en el caso de calificacin registral o estudio de ttulos, deber tenerse en cuenta necesariamente
las partidas vinculadas (Art. 2011 del Cdigo Civil).

Entre los casos de Folio plural, encontramos los siguientes:

La inscripcin del Derecho de Superficie (Art. 137 del Reglamento de las Inscripciones), en el
que se abre una Partida Especial, vinculada a la Partida principal: en ella se inscribir la
titularidad de la Superficie, la fbrica, y las modificaciones que afecten el derecho del titular,
mientras que sta, es decir en la principal, el derecho del propietario, y sus posibles transferencias
y afectaciones. Con la extincin de la Superficie se cierra la Partida Especial. Las
independizaciones provenientes de regmenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. En
estos casos, propios de los Edificios, la inscripcin del terreno convertido en propiedad comn se
mantiene en la partida matriz, mientras que la unidad inmobiliaria independizada y sus sucesivas
transferencias y afectaciones se inscribirn en una partida registral independiente.

Definitivamente otro caso de Folio Plural, pero esta vez establecido de hecho por defecto de
sistema, es el caso de doble inmatriculacin de un mismo predio. El supuesto, que
desgraciadamente se da en la realidad, quiebra el sistema de folio real y constituye uno de los
graves problemas del Registro de Predios. Descubierta la anomala, en el caso de duplicidad de
partidas con inscripciones incompatibles y oposicin, el Reglamento General de los Registros
Pblicos dispone en su artculo 60 que se deje constancia de la duplicidad en las partidas
duplicadas, quedando expedito el derecho de los titulares de las partidas implicadas para
demandar judicialmente la pretensin destinada a rectificar la duplicidad existente. Es decir, estas
dos partidas registrales referidas a un mismo predio (total o parcialmente), incompatibles entre s,
quedan vinculadas por esta anotacin que publicita la duplicidad, y se mantienen abiertas ambas a
posibles inscripciones.

3. Tiene por unidad de Objeto el Predio.

El trmino Predio es tcnicamente correcto, en oposicin a inmueble, concepto que en nuestra

legislacin alude a 10 clases diferentes de bienes (Art. 885 del C.C.). Es decir Inmueble es el
gnero, y predio es la especie, y alude directamente al suelo, subsuelo y sobre suelo utilizable
(Art. 885, inc 1 del C.C.). Tambin se diferencia del concepto finca empleado por la legislacin y
doctrina espaola, siendo que en nuestro medio entendemos por Finca una unidad inmobiliaria
construida, edificada.

4. Tiene efectos declarativos.

Este aspecto atae al grado de eficacia sustantiva que el sistema jurdico asigna a la inscripcin
registral: Ser constitutiva cuando la inscripcin registral es requisito necesario para la existencia
del acto jurdico (como en el caso de la Hipoteca, artculo 1099 inc. 3 del Cdigo Civil, la
inscripcin registral excepcionalmente tiene efectos constitutivos), mientras que ser declarativa
cuando el acto se perfecciona antes de la inscripcin, pero la publicidad registral reviste al acto de
determinados efectos, legalmente previstos.
 Concretamente, en nuestro sistema, se suma a la inscripcin de efectos declarativos el principio de
fe pblica registral (con proteccin del tercero registral, es decir de quien contrate a ttulo oneroso,
de buena fe, y logre la inscripcin), y el acto publicitado goza de oponibilidad erga omnes, y
presuncin de exactitud con la realidad extraregistral (Principio de Legitimacin).

Adicionalmente, hay que recalcar que se trata de una inscripcin que no tiene carcter obligatorio,
ni sanea el acto inscrito.

5. Mantiene el mtodo de Inscripcin

(Artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones), por oposicin al mtodo de Transcripcin: El

Registrador hace un resumen del acto presentado a calificacin, consignando en el asiento los
datos reglamentariamente establecidos (Artculo 11 del Reglamento de las Inscripciones).

Doctrinariamente se distingue entre mtodo de transcripcin, de extracto y de encasillado. El

sistema espaol utiliza el extracto, trasladando a la partida registral textualmente las partes
relevantes del ttulo presentado, y, procediendo luego a la devolucin del ttulo causal al
presentante.

En esta diferenciacin, correspondera al sistema peruano el mtodo de encasillado.

VI. EFECTOS:

En cuanto a los efectos de la inscripcin, se pueden dividir en tres sistemas: 1.- sustantivo; 2.-
constitutivo y 3.- declarativo

1. Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la inscripcin en el

Registro Pblico de la Propiedad. Esto significa que la inscripcin es un elemento esencial para
la adquisicin del dominio del inmueble; de no mediar este requisito, el acto jurdico debe
reputarse como inexistente. En este sistema se da el mximo de eficacia a la inscripcin, pues
sta opera el cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El
Sistema Sustantivo, tambin es conocido con el nombre de Sistema Australiano o de Acta
Torrens.

2. En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurdico, en este caso el contrato, y se
perfecciona con la inscripcin en el Registro Pblico. Podemos equiparar este sistema a la
traditio por lo que la inscripcin no es potestativa sino obligatoria. Los cdigos civiles de
Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del siglo pasado (siglo XX).
La caracterstica de este sistema estriba en que atiende por una parte al ttulo y a la causa de
la adquisicin que se plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se
trasmite el dominio, lo cual ocurre a travs de la inscripcin en el Registro Pblico. Es de
sealarse la similitud existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor exactitud en
los datos que se consignen en el folio real para describir la finca, como sera la superficie,
colindancias restricciones, construcciones y otras, amen del mayor control gubernamental para
el pago del impuesto predial.
 3. En el sistema declarativo la transmisin de la propiedad se realiza por el mero efecto del
contrato, sin que se requiera la inscripcin en el Registro Pblico o de traditio. Solo si se desea
que el contrato o acto jurdico surta efectos contra terceros deber hacerse la inscripcin.

La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisin, modificacin o
extincin de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en el ttulo o documento que se
presenta a dicho Registro.

En el Per las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen efectos

declarativos. El Sistema Declarativo tambin es observado, entre otros pases, por Francia y
Espaa. Se establece como excepcin al Sistema Declarativo, el caso de la hipoteca y del
Patrimonio Familiar, que, para que quede vlidamente constituida, requiere que el documento
sea inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble.

VII. SANEAMIENTO LEGAL DE LOS PREDIOS RURALES:

1. Saneamiento Fsico:

Consiste en la identificacin fsica del predio determinando su forma, dimensiones, colindancias

y ubicacin geogrfica.

2. Saneamiento Legal:

Consiste en determinar la condicin jurdica de la persona que ocupa un predio rural (Parcela
agrcola, chacra, Fundo) y que viene explotndolo mediante una actividad econmicamente,
con el objeto de formalizar su derecho de posesin o perfeccionar su derecho de propiedad,
segn sea el caso, y su posterior inscripcin en los Registros Pblicos.

VIII. PRINCIPIOS REGISTRALES: (Art. 3 RIRP)

1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: El Principio Registral de Legalidad se encuentra consagrado en

el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: Los
Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento

General de los Registros Pblicos de la siguiente manera: Los Registradores califican la
legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin. La calificacin comprende la
verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del Ttulo y la capacidad de los
otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin de los obstculos
que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho.
Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente
a aqul y, complementariamente.
 Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un examen previo de legalidad a
los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), adems
comprende la revisin minuciosa de si el acto es inscribible, los obstculos, la partida o partidas
registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los
antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.

2. PRINCIPIO DE ROGACIN: El Principio Registral de Rogacin se encuentra consagrado en el

primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece: Los
Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.

Los asientos de registracin son redactados a pedido de parte presentando el Ttulo por el Libro
Diario, por tanto, no existe presentacin de Ttulos de oficio, o como lo llaman algunos
tratadistas no existe inscripcin de oficio. En tal sentido el Reglamento General de los Registros
Pblicos del 2001 regula la presentacin de ttulos.

Al Principio Registral de Rogacin tambin se le denomina Principio de Instancia.

3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: En mrito al Principio Registral de Especialidad para cada

inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada persona jurdica se debe
aperturar una partida registral y para cada Registro que integran el Registro de Personas
Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos de registracin relacionados a
la misma deben ser redactados solamente en dicha partida registral. Este Principio Registral es
adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los Registros
de bienes y el Sistema del Folio Personal.

El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artculo IV del Ttulo

Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 de la siguiente manera:
Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se
extender la primera inscripcin de aquellas, as como los actos o derechos relativos a cada
uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrir
una sola partida por cada persona natural, en la cual se extendern los diversos actos
inscribibles.

4. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA : El Principio Registral de Titulacin Autntica se

encuentra consagrado en el artculo 2010 del Cdigo Civil de 1984, el cual establece lo
siguiente: La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico.

Tambin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo III del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 en los siguientes trminos: Los
asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico.

El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001
consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes trminos: La
inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de resolucin arbitral o de documento
 privado en los casos expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud de
documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles
conforme a la ley peruana. Se presentarn en idioma espaol o traducidos a ste y legalizados
conforme a las normas sobre la materia.

5. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: El Principio Registral de Publicidad est consagrado en nuestro

ordenamiento jurdico en el artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el cual establece:
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo I del Ttulo Preliminar del Nuevo Reglamento
General de los Registros Pblicos, en cuyo segundo prrafo establece: El contenido de las
partidas registrales afecta a los terceros an cuando stos no hubieran tenido conocimiento.

6. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN: El Principio Registral de Legitimacin se encuentra

consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil de 1984, que establece: El contenido de la
inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo Preliminar del Nuevo Reglamento
General de los Registros Pblicos del 2001, en los siguientes trminos: Los asientos
registrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular
registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos
en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

IX. PARTIDA REGISTRAL: (Art. 4 - RIRP)

Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida
electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real que rige la
normatividad y organizacin registral.

La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razn de su pertenencia a un

titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento un derecho.

El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del Reglamento
de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.

RUBROS

a) Antecedente dominial, en el que se indicar el tomo y folio en que corren las inscripciones
trasladadas a la ficha o el nmero de aquella de donde se ha hecho la independizacin.
b) Descripcin del inmueble, en el que se dejar constancia de su ubicacin geogrfica,
superficie, linderos y dems especificaciones.
c) Ttulos de dominio, en el que se inscribirn las traslaciones del derecho de propiedad.
d) Gravmenes, en el que se inscribirn o anotarn, segn los casos, las hipotecas, embargos y
en general todos los gravmenes y cargas.
 e) Cancelaciones, en el que se inscribirn o anotarn segn los casos, las hipotecas, embargos y
en general todos los gravmenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejar constancia de la extincin de las inscripciones
correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se har mencin de las inscripciones que se refieran a las
personas que figuran como propietarios.

X. INSCRIPCIN:

1. Inscripcin en mrito a escritura pblica: (art. 6)

Cuando las inscripciones se efecten en mrito a escritura pblica, se presentar el parte

expedido por el Notario o Cnsul, o el traslado respectivo extendido por el funcionario que
conserva en su poder la matriz.

2. Inscripcin en mrito a formulario registral: (art. 7)

Cuando las inscripciones se realicen en mrito al formulario registral a que se refiere el artculo
7 de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se efectuar de conformidad con lo dispuesto en
el Decreto Supremo N 023-2003-JUS.

3. Inscripcin en mrito a mandato judicial: (art. 8)

Cuando las inscripciones se efecten en mrito a mandato judicial se presentar copia

certificada de la resolucin que declara o constituye el derecho y de los dems actuados
pertinentes, acompaados del correspondiente oficio cursado por el Juez competente.

Las inscripciones dispuestas por mandato judicial slo se efectuarn si la resolucin que
contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se
trate de resoluciones inmediatamente ejecutables. Si el mandato judicial declara derechos
inscribibles a favor de una persona casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien
propio o bien conyugal. Tratndose de bienes conyugales, se indicar el nombre de ambos
cnyuges.

4. Inscripcin en mrito a laudo arbitral: (art. 9)

Los laudos se inscriben en mrito de la copia certificada de la respectiva resolucin arbitral, con
la constancia de la notificacin a que se refiere el artculo 59 del Decreto Legislativo N 1071
que norma el Arbitraje. El Registrador no podr evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o
rbitro nico para laudar, el contenido del laudo, ni la capacidad de los rbitros para ejecutarlo.
Tampoco podr calificar la validez del acuerdo arbitral ni su correspondencia con el contenido
del laudo.

5. Inscripcin en mrito a acto administrativo: (art. 10)

En los casos de inscripciones que se efecten en mrito a un acto administrativo, salvo disposicin en
contrario, se presentar copia autenticada de la resolucin administrativa expedida por funcionario
autorizado de la institucin que conserva en su poder la matriz. Se exceptan los supuestos en los que
tales actos administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento Administrativo General, no tengan
carcter ejecutorio inmediato. Si la resolucin administrativa declara derechos inscribibles a favor de
una persona casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal.
Tratndose de bienes conyugales, se indicar el nombre de ambos cnyuges. Tratndose de acto
modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolucin ha quedado firme, se
extender adems una anotacin, en el rubro de cargas y gravmenes, en la que se dejar constancia
de dicha circunstancia.

La anotacin a que se refiere el prrafo anterior slo podr cancelarse en mrito a la constancia
expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolucin emitida
en ltima instancia administrativa.

XI. QU SE INCRIBE?

Hasta aqu nos hemos venido refiriendo insistentemente a los actos inscribibles con esa
denominacin, es decir como actos. Sin embargo en doctrina se discute si se inscriben actos, ttulos
o derechos. Se dice que es importante determinar qu se inscribe para saber igualmente qu se
publicita.

Se inscriben Ttulos. Tesis postulada por el autor Nuez Lagos, segn la cual toda vez que no hay
simultaneidad entre el consentimiento de las partes y la inscripcin, lo que el Registrador recepciona y
califica son Ttulos.

Se inscriben Derechos. Tesis postulada por Pau Pedrn y Lacruz Berdejo, quienes aceptan que si
bien el Registro recepciona ttulos, publicita derechos, o ms precisamente, titularidades. En un
avance posterior de la misma tesis, se argumentar que lo que es objeto de inscripcin y publicidad
son las posiciones contractuales.

Se inscriben Relaciones Jurdicas Registrales. Es la tesis de Amors Guardiola segn quien tiene
que haber una necesaria coincidencia entre lo que el Registro recepciona y lo que el registro publicita.
El derecho inscribible es objeto de inscripcin y de publicidad. Pero como no slo se inscriben
derechos, sino tambin resoluciones administrativas, judiciales, etc., es ms propia la denominacin
de Relaciones Jurdicas Registrales.

Se inscriben Estados Registrales. Tesis postulada por Manzano Solano. Segn l los derechos
perfeccionados extraregistralmente, se encontraran en estado civil, y luego del procesamiento
registral, estaran estos derechos premunidos del estado registral.

A modo de conclusin, podra establecerse que siendo el Registro una institucin jurdica viva y
vigente, los actos inscribibles crecen no slo en nmero, sino que se modifican y recrean, en atencin
a las necesidades del propio trfico jurdico, por lo que no es descabellado que el Derecho Registral
genere a su vez nuevas categoras conceptuales que reflejen ms exactamente la naturaleza de la
acogida registral.
XII. INDEPENDIZACIN:

1. CONCEPTO:

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de
una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o, como consecuencia de la
inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
y de propiedad comn o rgimen de independizacin y copropiedad.

La independizacin se rige por las disposiciones contenidas en el presente captulo o, en su

caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripcin de los actos que dan lugar
a la misma.

El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro

inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin
realizada.

En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita debe
describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar. (Art. 40 RIRP)

2. REQUISITOS DE INDEPENDIZACIN:

Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada uno de los predios
que se desmiembran y, en su caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas
perimtricas, acompaando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un rea remanente en la

que existan porciones que no guarden continuidad, se entender que la rogacin comprende
tambin la independizacin de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las
reas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su
independizacin. (Art. 41 RIRP)

3. INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO: (Art. 42 RIRP)

La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de
los siguientes documentos:

a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe precisarse el rea, linderos
y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes.

b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de

catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89- JUS, segn sea el caso.

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.

Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como quinta, para
independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el
reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de
independizacin y copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto
previo la declaratoria de fbrica.

No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina en la

des acumulacin de predios, siempre que stos retornen a su descripcin primigenia. En este
caso bastar la solicitud con firma certificada del propietario.

Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de

saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las
normas especiales pertinentes.

4. INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL: (Art. 46 RIRP)

La independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por el

propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarn los datos a que se refiere el
primer prrafo del artculo 41, en lo que sea pertinente, acompaado de los certificados o planos
segn los casos siguientes:

a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un rea donde el organismo competente ha

culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la presentacin del certificado
catastral a que se refiere el Decreto Legislativo N 667, emitido por el rgano competente, tanto
del rea a independizar como del rea remanente.
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en el que el rgano
competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, slo se requerir la
presentacin del certificado catastral a que se refiere el Decreto Legislativo N 667, del rea a
independizar, acompaado del plano perimtrico y memoria descriptiva del rea remanente,
firmado por verificador.

c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada, pero cuenta

con plano catastral, se requiere la presentacin del plano catastral en el que conste el rea a
independizar, acompaado de los planos perimtricos de sta y del rea remanente firmados por
verificador con su respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea, linderos y
medidas perimtricas de los predios resultantes. El plano perimtrico del rea a independizar
debe estar visado por el rgano competente.

d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no catastrada y no cuenta

con plano catastral, se requiere la presentacin del plano perimtrico en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria descriptiva firmados por verificador,
donde se indique el rea, linderos y medidas perimtricas, tanto del rea independizada como
del rea remanente, acompaada del documento expedido por el rgano competente que
acredite que se trata de un predio ubicado en rea no catastrada y que no cuenta con planos
catastrales.
 5. INDEPENDIZACIN DE BIENES DEL ESTADO:

Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y salvo

disposicin distinta, la independizacin podr realizarse en mrito a documento otorgado por el
funcionario autorizado acompaado del plano de independizacin suscrito por profesional
competente en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de
los predios resultantes y del rea remanente en su caso. En tales supuestos no se requerir
legalizacin notarial.

XIII. ACUMULACIN:

La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria
y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros
tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los
predios acumulados, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan
acumulados.

Son requisitos para su procedencia, que:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de continuidad,
salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales
secciones est determinada por la existencia de dicho rgimen.

b) Pertenezcan al mismo propietario.

c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento privado con firma
certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno
de los predios, con indicacin de la partida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y
medidas perimtricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el
caso.

d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional competente, salvo que

los predios materia de acumulacin hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y sta
retome su descripcin primigenia.
Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita no contase con
informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el plano el rea o reas ocupadas por la
fbrica.

e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o la constancia

negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89- JUS, segn sea el caso,
salvo se trate de acumulacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados en
la Ley No. 27157.