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Tipps vor dem Kauf einer Eigentumswohnung

Was sollten Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage beachten? Ein bersichtlicher Leitfaden. Damit knnen unter
Umstnden bse berraschungen vermieden werden.

Quelle: Privat-Institut der Bankdiplomatie KG, Mering-Dresden und Rechtsanwalt Volker Wenzel, Hamburg
Was Sie bei dem Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage
beachten sollten:

1. Prfen Sie sich selbst!

Termine
Haben Sie Zeit und Lust, sich mit einer Immobilie zu beschftigen? Eine Immobilie macht Arbeit, auch wenn Ihnen der Makler, Vermittler oder
Empfehlungsgeber etwas anderes erzhlt!

2. Immobilien alleine eignen sich nicht als Basisanlagen fr die Altersvorsorge!

Immobilien eignen sich in erster Linie nicht zum Vermgensaufbau. Man sollte ber den Aufbau von Kapitalvermgen die Grundlage fr eine
Altersvorsorge bilden. Bedenken Sie die Rcklufigkeit der Bevlkerungsanzahl und die Alterung der Bevlkerung der Bundesrepublik
Deutschland in den nchsten Jahrzehnten (Ansprche der Mieter ndern sich, z.B. Fahrstuhl wegen hohen Alters).

3. Wer zu schnell handelt, macht Fehler!

Lassen Sie sich Zeit beim Kauf einer Immobilie, auch wenn Sie diese nicht selbst bewohnen mchten.

4. Prfen Sie den Standort der Immobilie!

Prfen Sie den Standort nach folgenden Kriterien: 1

Sind gute wirtschaftliche Entwicklungschancen vorhanden?


Gibt es eine stabile Wohnungsnachfrage?
Ist die Mietsteigerung konstant?

5. Kaufen Sie nie, ohne zu besichtigen!

Besichtigen Sie die Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten. Es sollte eine gute Verkehrsanbindung auch mit ffentlichen
Verkehrsmitteln - geben, Einkaufsmglichkeiten in der unmittelbaren Umgebung und Kindergrten, Schulen, Grnflchen und
Freizeitangebote sollten in der Nhe sein. Auf Verkehrslrm achten!

6. Vermeiden Sie zu groe Wohnanlagen!

Kleinere Anlagen von max. drei Gebuden und jeweils max. 8-10 Wohnparteien sorgen fr eine bessere Vermietbarkeit und Verwaltbarkeit.
Nachteil hier: bei Sonderumlagen hhere anteilige Inanspruchnahme

7. Besichtigen Sie die Wohnung und Keller bzw. Nebenrume!

Schauen Sie sich die Wohnung an. Fragen Sie den Mieter, Hausmeister oder andere Mieter nach evtl. Nachteilen:

Wie ist die Verwaltung?


Wie ist die Bauqualitt bzw. die Bausubstanz?
Mieterstruktur im Haus?
Lrm in der Umgebung?
Feuchtigkeit im Haus?
Streitigkeiten im Haus?
Informationen ber die anderen Eigentmer?
Hufiger Mieterwechsel?
Informationen zur Umgebung?
etc.

8. Beachten Sie die Ausstattung der Wohnung!

Was fr Fubden sind vorhanden?


Wie alt sind die Sanitranlagen?
In welchem Zustand befinden sich Tren und Fenster?
Wie sehen die elektrischen Leitungen aus?
Wie ist die Kche ausgestattet?

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etc.

9. Erkundigen Sie sich ber den Sanierungszustand des Hauses!

Sichten Sie beim Verwalter folgende Unterlagen:

Wirtschaftsplne der letzten Jahre (mindestens 3 Jahre)


Abrechnungen von Sanierungs-, Reparatur- und Instandhaltungsmanahmen
Protokolle der Eigentmerversammlungen (mindestens 3 Jahre)
Gesamtjahresabrechnungen der letzten 3 Jahre

Sprechen Sie mit dem Verwalter und fragen Sie nach Problemen!

10. Wieviel Energie verbraucht die Immobilie?

Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ab dem 01. Juli 2008 fr Eigentmer von bis 1965 oder frher errichteten Gebuden den
potentiellen Kufern oder Mietern ein Energieausweise fr das Gebude/die Wohnung vorzulegen (spter errichtete Gebude ab 01.01.2009).
Lassen Sie sich daher den Energieausweis zu der in Ihre berlegungen einbezogenen Immobilie vorlegen. Daraus knnen Sie ersehen, wie
der berechnete Energiebedarf oder wie hoch der gemessene Energieverbrauch der Immobilie ist.

Des weiteren ist eine Verschrfung der ENEV mit Wirkung ab 2009 aktuell im Gesprch. Hier knnten die Erfordernisse konkreter
Energieeinsparungsmanahmen in erheblichem Mae heraufgesetzt werden. Deshalb sollten auf jeden Fall bei den Hausverwaltungen bzw.
den Verkufern Informationen ber die konkreten Sanierungsmanahmen der letzten Jahre eingeholt werden. Darber hinaus empfiehlt es
sich, ber die Entwicklung dieses Reformvorhabens unbedingt auf dem Laufenden zu bleiben.

11. Achten Sie auf eine gute Mietrendite!

Bei so genannten Steuermodellen mssen Sie erhebliche Kosten produzieren, damit der Steuervorteil hoch ausfllt. Diese Modelle rentieren
sich auf Dauer nicht. Achten Sie daher auf ein gutes Verhltnis von der Miete zum Kaufpreis. Orientieren Sie sich an der nachhaltig
erzielbaren Miete und nicht an einer etwaigen Mietgarantie.

Die tatschlichen Mieten bleiben nmlich regelmig hinter den zugesagten Mietgarantien zurck. Wenn die - regelmig befristet vereinbarte
- Mietgarantiezeit abgelaufen ist, werden Eigentmer mit der Situation konfrontiert sein, da sie wesentlich weniger Mieteinnahmen haben. Im
brigen zeigt die Praxis, dass in nicht wenigen Fllen Mietgarantiegeber whrend der Mietgarantiezeit zahlungsunfhig werden.

Bei einer vernnftigen Mietkalkulation hilft es Ihnen:

den rtlichen Mietenspiegel zu sichten,


Wohnungsanzeigen in Tageszeitungen zu vergleichen,
bei Stiftung Warentest Online ein Berechnungsprogramm zu nutzen,
max. Mietsteigerung pro Jahr von 1 2 % anzusetzen.
Lassen Sie die evtl. Steuerersparnis bei Ihren Kaufberlegungen vllig aussen vor.

12. Lernen Sie Ihren knftigen Mieter kennen!

Eine Mietrendite kann auf den ersten Blick noch so gut sein und doch nicht eine gute Investition in eine Immobilie darstellen, wenn Sie einen
problematischen Mieter haben. Lassen Sie sich daher zuerst vom Verkufer den Mietvertrag zeigen und lernen Sie dann im Anschlu daran,
wenn mglich, den Mieter kennen. So bekommen Sie einen ersten Einblick, wie dieser die Wohnung pflegt, als auch wie sich dieser Ihnen
gegenber als potentieller Kufer der Wohnung verhlt.

13. Unterschreiben Sie nie etwas blanko!

Fr eine Selbstauskunft oder andere Unterlagen, die Sie unterschreiben, haften Sie auch spter. Auch
wenn Sie diese nicht selbst ausgefllt haben!

14. Prfen Sie genau den angebotenen Kaufpreis!

Holen Sie Vergleichsangebote ein. Schauen Sie ber Internet und Tageszeitungen nach Angeboten an demselben Standort. Erkundigen Sie
sich nach dem blichen Marktpreis.

15. Fragen Sie Ihre Hausbank!

Holen Sie sich die Meinung Ihrer Hausbank ein, aber nur wenn diese nichts mit dem Verkauf, dem Verkufer der Wohnung oder dem Bau des
Wohnobjektes zu tun hat!

16. berprfen Sie die Kaufunterlagen in Ruhe!

Prfen Sie vorab die Teilungserklrung samt Gemeinschaftsordnung und den Kaufvertrag. Ist im Kaufvertrag alles was Ihnen zugesichert
worden ist enthalten? Lassen Sie sich den Entwurf des Kaufvertrages vorher zuschicken und prfen Sie diesen in Ruhe bzw. lassen Sie ihn
von der Verbraucherzentrale oder einem Rechtsanwalt prfen.

17. Entscheiden Sie selbst ber die Finanzierungsart!

Empfohlen wird, 10 bis 20% Eigenkapital einzusetzen. Prfen Sie das Ihnen vorgelegte Angebot und holen Sie sich auch bei Ihrer Hausbank
ein Angebot ein.

18. Kalkulieren Sie die Notflle durch!

Was muss ich an Mehrkosten tragen, wenn

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die Miete ausfllt?


ich arbeitslos werde?
frhzeitig in Rente gehe?
ich frhzeitig verkaufen muss?
unerwartete Kosten auf mich zukommen, z.B. Sanierungsaufwendungen?
etc.

Denken sie an die anfallende Vorflligkeitsentschdigung bei etwaigem vorzeitigem Verkauf der Wohnung!

19. Welchen Ruf haben der Vermittler, Bautrger und Verkufer?

Haben Vermittler, Bautrger und Verkufer einen guten Ruf? Wie lange sind diese schon im Immobiliengeschft ttig, ohne da es zu
negativen Berichten kam? Informationen hierzu knnen Sie z.B. bei den jeweiligen Fachverbnden, Kammern und im Internet einholen.

- Die vorstehende Aufstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollstndigkeit. -

idbm - Privat-Institut der Bankdiplomatie KG


Annastr. 13, D-86415 Mering
Telefon 08233/7957790, Telefax 08233/7957799
Vertretungsberechtigter Gesellschafter:
Thomas W. Kerscher
Registergericht: Amtsgericht Augsburg
Registernummer: HRA 15210
email: info@bankdiplomatie.de"> info@bankdiplomatie.de,
internet: www.bankdiplomatie.de

Wir danken Herrn Rechtsanwalt Volker Wenzel, Hagedornstr. 15, 20149 Hamburg-Harvestehude, fr die Mitarbeit an der Erstellung
der vorliegenden Ausarbeitung.

Copyright: Eine Vervielfltigung oder teilweise Verwendung von Auszgen aus dieser Ausarbeitung ist erlaubt bei Verweis oder
Verlinkung auf den Urheber 'Privat-Institut der Bankdiplomatie KG'.

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