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ar

FACILITY
M A G A Z I N E
PANORAMA DEL FM
PRESENTE Y PERSPECTIVA
I S S N 1 6 6 6 - 3 4 4 6

ARGENTINA PESO (ARS) $ 12 BRAZIL $ 12 CHILE $ 2,400


COLOMBIA $ 11 MEXICO $ 43 PER $ 14 E S TA D O S
N 10 UNIDOS U$S 4 VENEZUELA $ 6,400 URUGUAY $120

V E N TA N A S A I S L A N T E S
AHORRO DE ENERGA Y CONFORT ACSTICO

INTERVIEW
DAD SHANNON ROBERTSON
SOCIE DIRECTOR, JONES LANG LASALLE.
E LA
IN D LATIN AMERICAN REGIONAL OPERATIONS
D E DIFUS NA DE FM
MEDIO AMERICA
O
LATIN OBRAS
SANZ VALIENTE, PADILLA & ASOCIADOS.

D ATA C E N T E R S
DISEANDO EL CORAZN DE LAS EMPRESAS
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EDITORIAL
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Se acerca fin de ao y Facility Magazine cumple diez ediciones.
Quizs esta editorial debera sucumbir al encanto de los nmeros re-
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dondos que marcan hitos aleatorios en nuestras vidas, no
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necesariamente correspondidos por hechos realmente ms
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significativos que la mera permanencia.
Lap No es mi intencin minimizar el esfuerzo de haber parido y hecho crecer
Lap a este medio, pero me resulta ms interesante mirar hacia adelante.
Lap El desarrollo de FM no ha sido aislado y viene acompaado necesariamente
Lap por el crecimiento del Facility Management como disciplina en nuestro medio.
Lap La Sociedad Latinoamericana de Facility Management, de la cual esta
Lap revista es su medio grfico, es una realidad sostenida por cientos de
Lap miembros y decenas de sponsors.
Lap Hasta aqu, los sueos y las vocaciones de sus miembros han concretado lo
Lap que pareca una utopa hace un par de aos cuando, ante la imposibilidad de
Lap
sostener una membresa en dlares del IFMA, algunos de nosotros
impulsamos la idea de una asociacin propia de estas latitudes latiendo al rit-
Lap
mo de nuestras realidades ms concretas.
Lap
En mi opinin la SLFM debe hoy dar un segundo gran paso, esto es:
Lap
conformar un staff permanete y profesional. El "monstruo" que hemos
Lap creado, necesita alimento que ya la buena voluntad de unos pocos no
Lap pueden saciar. De otra manera, la estaremos condenando primero al
Lap estancamiento y despus a su disolucin.
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Lap Vctor Feingold
Arquitecto
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Director FM
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STAFF
Editor
Vctor Feingold, Arquitecto

Coordinacin Editorial
Marisa Gisbert, Arquitecta
mgisbert@facilitymagazine.com.ar

Asesor Editorial
Osvaldo P. Amelio-Ortiz, Arquitecto

INDICE

VENTANAS AISLANTES
AHORRO DE ENERGA
6 Diseo y Produccin
www.janttiortiz.com
Y CONFORT ACSTICO

INTERVIEW
SHANNON ROBERTSON
10
DIRECTOR, JONES LANG LASALLE.
Publicidad
Cecilia Berasay
cberasay@facilitymagazine.com.ar
15-5175-0319
Alicia Feingold
afeingold@facilitymagazine.com.ar
LATIN AMERICAN REGIONAL OPERATION 15-5048-2721

PANORAMA DEL FM
FACILITY MANAGEMENT Fotografa e ilustracin
Produccin FM

24
PRESENTE Y PERSPECTIVA

14 OBRAS
Correccin
Susana Duro

30
SANZ VALIENTE, PADILLA & ASOCIADOS

DATA CENTERS
DISEANDO EL CORAZN DE LAS EMPRESAS

34
UN NUEVO CONCEPTO
EN CLIMATIZACIN
MENORES COSTOS Y MAYOR FLEXIBILIDAD
40
SLFM
EXPO FACILITY MANAGEMENT 2004

Fe de erratas: En el nmero 9 de FM se public el artculo Aire Acondicionado: confort, salud y ahorro de energa omitiendo
involuntariamente el nombre del autor.
El mencionado articulo fue redactado por Ernesto Tobas Crdova, Ingeniero Civil, Consultor, ex-Director Gerente de la divisin Latin
America South de York International Corporation y ex- Profesor Asociado de la Ctedra de Aire Acondicionado y Calefaccin de la
Carrera de Ingeniera Mecnica del Instituto Tecnolgico de Buenos Aires (ITBA).
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AGENDA Y NOVEDADES FACILITY MAGAZINE

LECTORES
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Envenos sus datos a:
Gestin de Inmuebles e Instalaciones Corporativas
Universidad de San Andrs info@facilitymagazine.com.ar
Se dio inicio el mircoles 13 de octubre, a este curso dirigido a directores, ejecutivos y profesionales

10 APELLIDO Y NOMBRE T E L / FA X
de las diferentes reas funcionales de la empresa, y a profesionales que prestan servicios
EMPRESA E-MAIL
en empresas dueas de activos inmobiliarios.
CARGO PROFESIN
Su finalidad es la de profundizar y actualizar sus conocimientos sobre gestin de activos inmobiliarios.
D O M I C I L I O C D I G O P O S TA L FECHA DE NACIMIENTO
Duracin: 33 horas presenciales 3 horas semanales, 1 vez por semana . Incluye curso de nivelacin en aspectos P R O V I N C I A C I U D A D PA S
financieros. Ms informacin: Adela FUMAGALI. afumagali@udesa.edu.ar

1 Exposicin de Mantenimiento y Restauracin Edilicia


Del 2 al 4 de noviembre, en el Palacio San Miguel Suipacha 84, Buenos Aires, Argentina- tuvo lugar
este importante evento: 3 intensos das, donde lo ms representativo de la oferta de productos y ser-
vicios vinculados al sector, tom contacto directo con su pblico.

EDMA, el ms importante encuentro profesional y de negocios del sector de mantenimiento y


restauracin edilicia, cont con importantes ciclos de conferencias y seminarios a cargo de re-
conocidos profesionales, que permitieron tanto al pblico visitante como a los expositores, ac-
tualizar sus conocimientos.
La SLFM ofreci una interesante charla sobre el SNDROME DEL EDIFICIO ENFERMO (SEE) a car-
go de Graciela Egues, de la Empresa Bureau Veritas, y cont adems con un stand del que
tambin particip Facility Magazine.

Alfombras para Grandes Obras


Kalpakian acaba de firmar un acuerdo de exclusividad con Nacin Leasing de Banco Nacin,
mediante el cual las empresas podrn comprar alfombras con las ventajas financieras e impositivas del

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leasing a travs de la Divisin Obras de Kalpakian.
El acuerdo, que comenzar a regir a partir del 1 de noviembre de este ao, incluye el
costo de colocacin de las alfombras y servicios adicionales por tres aos.

ANUNCIANTES
Para saber ms acerca de los productos y servicios que ofrece la Divisin Obras de Kalpakian, y los alcances de este PUBLIQUE EN FM MAGAZINE Y AMPLE SUS OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS
acuerdo, dirigirse a: Viamonte 777 Buenos Aires. Tel.: 4394-1292 / 4322-9039. e-mail: obras@kalpakian.com.ar
Llmenos al 4516-0722 o envenos un mail a info@facilitymagazine.com.ar
Solare se agranda
La conocida cadena de locales de ventas de cortinas y toldos ha abierto nuevos locales: en el barrio
de Palermo Viejo y en Acasusso. En el verano estar inaugurando su sexto local en el Centro
21% Quines son los lectores de FM?
Comercial de Nordelta.
Cuenta con las mejores marcas del mercado internacional para atender desde las soluciones 38% Profesionales Grandes Empresas que contratan productos y servicios de FM
residenciales ms elementales hasta obras de gran envergadura. Para ms informacin: Grandes Empresas PyMes que contratan productos y servicios de FM
14% Empresas proveedoras de productos y servicios de FM
Proveedores
Profesionales
RECOLETA: Bs. As. Design - tel 4576-2500. 27%
CENTRO: Cerrito 1118 - tel 4816-4500 PyMes
PALERMO: Salguero 2628 - tel 4801-9899
PALERMO VIEJO: Gorriti 4919 - tel 4833- 2081
ACASSUSO: Av. Libertador 14.419 - tel 4793-1412
MVIL: Zona Norte / Countries - tel 15-5181-7782
T E C N O L O G A
vvvvvvvvvvv*
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Ventanas Aislantes
Ahorro de energa y confort acstico

En el contexto de la crisis energtica mundial, el uso racional


de la energa parece ser un compromiso ineludible que se
puede alcanzar a travs del uso de las soluciones
tecnolgicas adecuadas.
En los edificios, esto se puede lograr a travs de la implementacin
de ventanas aislantes, que logran ahorros de hasta un 50%
de energa trmica y brindan un gran confort acstico,
disminuyendo el ruido exterior en 30 decibeles o ms.

Detrs del concepto de uso racional didas por filtracin en las fachadas, Aislacin trmica, car el ahorro de gas por da que se cada vez con mayores superficies
de la energa en edificios hay un fac- es el recambio de los viejos cerra- ahorro en cifras producira reemplazando, en edifi- vidriadas.
tor sumamente importante, como es mientos por nuevas ventanas ais- Una caracterstica importante de cios de todo el pas, las ventanas Los resultaros fueron muy alenta-
la gran cantidad de energa que se lantes con doble vidriado hermtico, las ventanas aislantes es la de dis- con vidrio simple por ventanas con dores: el ahorro obtenido para el
insume para lograr temperaturas de sin necesidad de romper la mam- minuir hasta en un 50% las prdi- doble vidriado hermtico, arrojaron segmento Alto sera de 2.8 millones
confort adecuadas: calefaccionar postera - en los casos que as lo das y ganancias de calor a travs interesantes resultados. de m3/da mientras que para el
ambientes durante el invierno y refri- permita - y respetando la arquitectu- del cerramiento, disminuyendo el Se analiz el balance trmico en el segmento Medio Alto, el ahorro se-
gerarlos en el verano. En este anli- ra original. De esta forma, se reduce gasto tanto en calefaccin como en perodo invernal, tomando diferen- ra de 0.8 millones de m3/da, dan-
sis, el punto crtico son las venta- el problema de las prdidas o ganan- refrigeracin, y contribuyendo al uso tes equipos de calefaccin (caldera do un total de ahorro de 3.6 millo-
nas: tradicionalmente la superficie cias de temperatura, ahorrando en racional de la energa. Si a esto le y tiro balanceado) y considerando nes de m3/da en todo el pas.
ms dbil del cerramiento exterior costos y recursos energticos no re- agregamos que la ltima tendencia 12 horas de rgimen de los equi-
con respecto a su aislacin trmica novables como el gas natural. Ade- en ventanas de aluminio es la utili- pos. Los resultados fueron espe-
y acstica (aunque desde hace ms, disminuye la posibilidad de zacin de una barrera trmica en cialmente contundentes en los seg- Mejorar el
aos, algunos edificios se constru- empaamiento del vidrio, y elimina los perfiles que forman el marco y la mentos Alto y Medio Alto. En estos confort acstico
yen instalando en las fachadas ce- la sensacin de muro fro que se hoja comnmente llamada Ruptu- segmentos, los ambientes tienen El uso de ventanas aislantes brinda
rramientos de alta tecnologa y ml- produce con el acercamiento a una ra de Puente Trmico se logra la un mayor consumo por las exigen- tambin soluciones para el confort
tiples prestaciones). ventana con vidrio simple en poca mxima aislacin posible. cias de confort ms altas e incluso, acstico, aspecto de gran impor-
Una solucin al problema de las pr- invernal. Estudios realizados para cuantifi- debido a la tendencia de construir tancia en las grandes metrpolis.

6
T E C N O L O G A

Siempre se habl de que los depar- de energa en edificios, mientras que promedian 2,5 a 3, mientras
1 tamentos bajos son ms baratos que en la mayora de los pases de que Espaa est viviendo actual-
porque entre otros aspectos, estn Europa han dado cuenta desde los mente un proceso de legislacin en
ms expuestos al ruido. Sin embar- aos setenta, de los altos consu- la materia.
go, este trabajo corrobor una pro- mos edilicios y las prdidas produ- En nuestro medio, existen ventanas
piedad del sonido que podra lla- cidas por el uso de ventanas inade- aislantes de aluminio con doble vi-
marse efecto trinchera. Esto es: cuadas. Las respectivas autorida- driado hermtico que permiten una
que las mediciones en distintos pi- des se han ocupado de implemen- reduccin del Coeficiente K para lle-
sos arrojaron niveles prcticamen- tar reglamentaciones a nivel nacio- gar a un valor de 2,8 w/m2 C.
1. NIVELES DE RUIDOEN
AVENIDA LIBERTADOR EN te similares desde el primer piso nal, cuyo grado de exigencia fue
DIFERENTES ALTURAS DE LA
FACHADA. hasta el ltimo, siempre y cuando aumentando con los aos. Este
el perfil de la avenida en ese sec- factor no depende exclusivamente Conclusiones
2. MEDICIN DE SONIDO EN
CORTE SOBRE AVENIDA
tor enfrente edificios de similares de la rigurosidad climtica, sino Es de suma importancia contri-
LIBERTADOR. alturas. tambin de la preocupacin por el buir al ahorro energtico a travs
Esta propiedad no hace ms que abastecimiento de energa y el cri- del uso racional de los recursos
2 acentuar el problema acstico, ya terio ecolgico que hoy tienen las y, en un futuro, considerar regla-
que es sufrido de la misma forma grandes ciudades europeas. mentaciones que limiten las pr-
Estudios realizados por el Ingeniero Rodolfo Gareis.
por los ocupantes de los pisos Las regulaciones apuntan a fijar un didas de energa de la envolven-
ms altos. Coeficiente K en las ventanas: can- te en las construcciones, espe-
El uso de ventanas aislantes logra tidad de energa trmica pasante cialmente en las ventanas, como
Se estima que, en una calle con prende que el nivel de presin es niveles de aislacin de hasta 30 de- que se mide en w/m2 C. punto crtico. Esto se puede lo-
trnsito intenso, hay un nivel de pre- de ms del doble que lo recomenda- cibeles, incluso se pueden lograr Una ventana con vidrio simple tiene grar con el uso de ventanas ais-
sin sonora promedio de 70 decibe- ble. Para evitar estos inconvenien- reducciones mayores, de hasta 42 un K de 5,7 w/m2 C lantes que, como valor agregado,
les (dBA), y en avenidas con trnsi- tes, pases como Francia, a travs decibeles, segn la composicin Cuanto ms bajo es el coeficiente reducen sustancialmente los al-
to rpido puede superar los 85 deci- de su Ministerio de Medio Ambiente, del doble vidriado y dependiendo K, ms aislante es la ventana. En tos niveles de presin sonora
beles. Tambin es alto el nivel de regula desde hace aos las exigen- tambin de otras variables como el pases de climas inclementes, co- mejorando el confort acstico.
ruido en una calle suburbana y an cias de aislacin acstica de las fa- tipo de taparrollos existente. mo Finlandia, el coeficiente K exigi-
en un barrio cerrado, con valores de chadas de edificios. do es de 1,4, en Noruega es de 1,6, FUENTES:
intensidad sonora promedio de 60 Hay avenidas que sufren especial- mientras que en Dinamarca es de PROYECTO RENOVAR
decibeles. mente el problema del ruido por el Polticas para bajar 1,8 y en Austria es de 1,9. Pero en WWW.PROYECTORENOVAR.COM

Para entender el problema, las nor- intenso trnsito vehicular. Un estu- el consumo de energa pases con climas ms benignos
mas recomiendan que el nivel mxi- dio acstico ha arrojado resultados en edificios como Italia, Portugal y Francia, CMARA ARGENTINA DE ACSTICA Y
mo en algunos ambientes no supere que reflejan cabalmente el problema En la regin an no se han creado tambin existen regulaciones en REAS VINCULADAS
los 35 decibeles, de donde se des- de confort para sus habitantes. polticas que favorezcan el ahorro este sentido, con coeficientes K WWW.CADAE.ORG.AR
R E P O R T A J E

SHANNON ROBERTSON *
Director, Jones Lang LaSalle.
Latin American Regional Operations

interview Durante los ltimos 4 aos, he par-


ticipado en el desarrollo de consul-
tora de Real Estate de Jones
Lang LaSalle en Sudamrica, in-
-Qu similitudes y particularida-
des encuentra en el desarrollo y
ejercicio del FM en cada uno de
estos pases?
concepto de Facility Management
que Jones Lang LaSalle implemen-
ta en una escala global, tambin
nos concentramos fuertemente en
cluida la apertura de oficinas en encontrar y entrenar a los arquitec-
Buenos Aires y Santiago de Chile, En general, el Facility Management tos, ingenieros y facility managers
as como la gerencia de Business es un concepto relativamente nue- adecuados para implementar las
Development en lugares como Li- vo en la regin. Consecuentemen- herramientas y mejores prcticas
ma, Asuncin, Caracas, Ciudad de te, un aspecto clave en el que que nuestra compaa utiliza a tra-
Panam y Bogot. Nuestro nego- nuestra firma se ha enfocado es: vs del globo.
cio se centra en una variedad am- ayudar a nuestros clientes a enten-
plia de servicios de Real Estate, in- der las ventajas y la importancia de A fin de cuentas, este negocio se
cluyendo el Facility y Property Ma- desarrollar un portfolio estratgico, trata de gente y de relaciones;
SHANNON -Cules son sus antecedentes pro- ber: la importancia del tener un buen nagement, Transactional Services y manejarlo de manera ptima. nuestro modelo de negocio se cen-
ROBERTSON fesionales y cmo comenz en Jo- property manager, broker, project y Project Management. tra en poner a nuestros clientes pri-
nes Lang LaSalle? management contractor (segn sea Muchos clientes creen que el Faci- mero y asegurar que el personal
Director, aplicable) u otro personal de consul- - Qu pases de la regin estn lity Management se trata slo de que asignamos a cualquier cliente
Jones Lang LaSalle. Los primeros 6 aos de mi carrera ta de real estate. bajo su responsabilidad? gerenciar el mantenimiento, cues- est bien entrenado y motivado pa-
Latin American comenzaron en un fondo de inver- tiones de limpieza y de seguridad, ra proporcionar los mejores resulta-
Regional Operation sin de propiedades inmobiliarias en En 1997, me traslad a Buenos Ai- Mis responsabilidades actuales inclu- adems de pagar las cuentas de la dos posibles.
Nueva York. All estuve involucrado res para unirme al Citibank y dirigir yen la gerencia de la regin Sur de electricidad y del agua; sin embar-
en la adquisicin y gerenciamiento el desarrollo de su departamento de Amrica Latina de Jones Lang LaSa- go creemos que incorpora una mi- La presencia de JLL en estos pa-
de ms de u$s mil millones en acti- Real Estate enfocado en prestar e lle, que incluye la Argentina, Chile, rada mucho ms profunda a este ses, es producto de un genuino in-
vos de propiedades inmobiliarias; invertir en la Argentina. Mientras es- Paraguay, Uruguay, Bolivia y Per. portfolio, incluyendo cuestiones ta- ters en este mercado, o ms bien
sobre todo edificios de oficinas, tuve all, particip en el proceso de Tambin soy responsable del manejo les como eficiencia en la utilizacin es el resultado de la necesidad de
shopping centers y parques indus- prstamos por ms de $150 millo- de todas las transacciones en Amri- del espacio, desempeo puntual, atender clientes corporativos que
triales. Como resultado de estas ex- nes en activos, incluyendo algunos ca Latina, excepto Mxico y Brasil. optimizacin de los aspectos finan- exigen a la empresa una asisten-
periencias, aprend no solamente importantes proyectos de construc- cieros y operativos de los activos, cia word wide?
las claves esenciales de la inversin cin residencial, y clientes tan im- Por lo general, me concentro en el as como comprensin de los usua-
inmobiliaria, sino tambin muchos portantes como IRSA. Mi experien- desarrollo de nuevas actividades rios que ocupan los edificios. Es verdad que Jones Lang LaSalle
de los requisitos fundamentales pa- cia en Citibank me ense la impor- de negocios, el manejo de relacio- est comprometido en desarrollar
ra llevar adelante exitosamente un tancia de finanzas en el desarrollo nes con el cliente y el desarrollo Adems del trabajo para ayudar a una plataforma mundial de oficinas
emprendimiento de real estate; a sa- global del Real Estate. de nuestro personal en la regin. los clientes a entender mejor el para mantener las necesidades de
R E P O R T A J E

SHANNON ROBERTSON

sus clientes corporativos. De he- Jones Lang LaSalle no mira a ximadamente 3 millones de metros relaciones enfocado primordialme- LaSalle ha sido siempre estar enfo- En Latinoamrica, encontramos
cho, hemos conseguido muchos de Amrica Latina como un mercado cuadrados en 23 pases a lo largo nte en el cliente. cando en todas las lneas de nego- tambin cuestiones tales como
nuestros clientes locales como re- pequeo. Los mercados pueden de Latinoamrica. Tenemos actual- cios y ofreciendo soluciones inte- requisitos legales o reglamenta-
sultado de las relaciones que Jo- ser pequeos desde una perspec- mente un staff de casi 500 perso- -Cules son los servicios ms gradas. Creemos que esta es la rios, el entorno cultural e incluso
nes Lang LaSalle tiene en otras tiva local, pero en los pases ms nas localizadas estratgicamente rentables? nica manera de atender y retener poltico, que cambia la manera
partes del mundo. A pesar de esto, grandes tales como Mxico, Brasil, en toda la regin que ha probado a nuestros clientes, as como crear que nosotros tenemos de abor-
tambin estamos comprometidos Argentina y Chile existen inmensas que se pueden obtener resultados Cada lnea del negocio tiene beneficios para nuestros accionis- dar nuestro negocio.
en desarrollar un modelo provecho- oportunidades de influenciar un para cualquier tipo de cliente, ms sus riesgos y sus retornos. Aun- tas y empleados.
so del negocio en la regin que fo- portfolio multinacional desde estos all del tamao de la cartera o de que las operaciones de transac- Para m, la clave de nuestro xito
ca en cada mercado local, y a man- pases ms grandes hacia pases la ubicacin. cin tiendan a ser la lnea del -Cmo resumira los desafos que en la regin ha estado hasta aho-
tener a nuestros clientes locales. ms pequeos. Esto, en verdad, negocio ms provechosa, son en el futuro tendr el FM en la re- ra en nuestra habilidad para
confiere a las multinacionales pre- Cul es actualmente la estrategia tambin las ms arriesgadas y gin, como disciplina en general, y adaptarnos a algunos de los de-
-Con porfolios tan acotados en cios competitivos y brinda capaci- de la empresa? ms voltiles para concretar. El Jones Lang LaSalle como empresa safos locales que nos han forza-
cuanto a la cantidad de metros cua- dad para manejar informacin a lo Property y Facility Management en particular? do a modificar la manera en que
drados, cmo hace una empresa largo del pas, a fin de referenciar En general, nuestra estrategia est son algo menos rentables y mu- hacemos negocios en la Argenti-
como Jones Lang Lasalle para po- el nivel de los servicios y los costos basada en permanecer por delante cho ms complicados para im- Muchos de los desafos en el ne- na, comparndolo por ejemplo,
der brindar profesionalmente la di- y tomar buenas decisiones respec- de nuestros competidores a travs plementar; sin embargo, tienen gocio del Facility Management con nuestra modalidad en Nueva
versidad de servicios que ofrecen to de los activos inmobiliarios para del desarrollo de un personal su- contratos generalmente a largo en Latinoamrica son semejan- York, Paris o Londres. Cada mer-
en pases desarrollados, y a las que sus respectivas corporaciones. mamente profesional, instrumentos plazo y como resultado propor- tes a los que vemos en todas cado y cada cliente son diferen-
estn acostumbradas las corpora- tecnolgicos e ideas que apunten a cionan a la compaa un flujo de partes el mundo, a saber: la evo- tes. Cambiar, adaptarse y encon-
ciones multinacionales? (brokerage, -Cul es hoy el estado del port- optimizar y gerenciar los activos de rentas fijas y resultan menos lucin de las nuevas tecnologas, trar clientes es la clave del xito
facility management, project mana- folio de la empresa en la regin? los clientes, presencia geogrfica riesgosos. los recursos humanos, y las ex- en un negocio de Real Estate.
gement, property management,etc.) Jones Lang LaSalle maneja apro- incomparable y un manejo de las La clave del xito de Jones Lang pectativas del cliente.

12
NOTA DE TAPA

POR HERMAN FAIGENBAUM*

Panorama del Facility


Management
Facility Management Realidad y perspectivas del mercado argentino
Presente y Perspectiva POR MARCELO DONATO*

Alcances

Respondiendo a los cambios del globalizado mundo de hoy, 2) Por otro lado, en la creciente inte-
gracin de la gestin de activos fsicos
Si bien, durante los ltimos aos, el Facility Management ha
tomado una importancia cada vez ms relevante en la regin,
el Facility Management ha evolucionado adaptndose a las con otras reas de Infraestructura, espe- tambin es cierto que su alcance fue mutando de acuerdo a
cialmente Tecnologa de la Informacin las necesidades de tercerizacin que fueron teniendo las em-
distintas condiciones, necesidades y ofertas de los mercados (IT) y Recursos Humanos (HR). presas que suelen contratar este servicio.
en los que le toca actuar.
El Facility Management, tal como fue concebido originalmen-
Las dos notas que presentamos nos brindan un detallado te, toma como punto de partida la elaboracin de un presu-
anlisis sobre el presente y perspectiva del FM desde dos El rol del Corporate puesto anual que integra todas las actividades que directa o
Real Estate indirectamente forman parte de los gastos de ocupacin de
realidades bien diversas: la de un pas central, la primera, la un portafolio de propiedades.

de una regin en vas de desarrollo, la segunda. Durante los ltimos 30 aos, el rol del
Corporate Real Estate (CRE) ha atra- El abanico de actividades al que hacemos referencia incluye
Entender sus diferencias y coincidencias nos dar la clave vesado cuatro fases principales: la gestin de los servicios de mantenimiento, limpieza, vigi-
1. Inicialmente, CRE fue una activi- lancia, servicios pblicos, impuestos inmobiliarios, elabora-
para saber hacia dnde vamos. dad incluida en otros roles de pro- cin del presupuesto de inversiones en infraestructura, con-
duccin, sin management ni conoci- trol y seguimiento de contratos de alquiler, control del gasto
miento especfico. de expensas en propiedades alquiladas, control legal e impo-
2. En la dcada del 70 y principios de sitivo de proveedores subcontratados, remodelaciones y mu-
la del 80, las corporaciones comenza- danzas, optimizacin de espacios, seguros, etc.
ron a identificar al CRE como una cla-
se de activo independiente que mere- El manejo centralizado de este presupuesto a travs de una
Gestin de bienes INTRODUCCION sentando nuevas oportunidades y ca atencin y personal especializa- empresa de Facility Management brinda a las corporaciones
inmuebles corporativos. demandando nuevas respuestas de dos para manejar todas sus funciones un panorama ms amplio a la hora de tomar decisiones estra-
Los modelos de gestin de Corpo- las empresas actuales. de implementacin. tgicas que involucren a sus activos fsicos.
Nuevos modelos rate Real Estate (Bienes Inmuebles Los cambios estn ocurriendo prin- 3. En los ltimos aos de la dcada
y tendencias globales. Corporativos) han evolucionado r- cipalmente en dos reas: del 80 y en la dcada del 90, las Hoy, el trmino Facility Management tiene distintas interpreta-
pidamente durante los ltimos quin- 1) Por un lado, en el rol que el Corpo- empresas iniciaron directivas de re- ciones que van desde la administracin profesional de todos
ce aos. Estos cambios son una rate Real Estate juega dentro de la es- duccin de costos que tercerizaron los gastos de ocupacin de un portafolio de propiedades has-
respuesta a una cantidad de fuer- tructura corporativa, y los consecuen- competencias no centrales, derivan- ta la provisin de servicios de mantenimiento o, como se est
zas ambientales que continan evo- tes nuevos modelos de interaccin do esas actividades a terceros con dando ltimamente, servicios de mantenimiento y limpieza uni-
lucionando e intensificndose, pre- con los proveedores de servicios. un nfasis en las oportunidades de ficados en una sola empresa.

14 15
viene de pg. 15

NOTA DE TAPA

desarrollar las estrategias apropia- Podramos listar varios motivos que han contribuido a esta
das, manejar y coordinar recursos distorsin del verdadero significado del Facility Management,
externos y proveer resultados con pero los principales pueden resumirse en tres: Las empresas
valor agregado. En otras palabras, demandantes de este servicio mantienen cierta resistencia a
los proveedores de servicios exter- confiar a terceros la administracin total de sus gastos de
nos que originariamente actuaban ocupacin.
solamente como intermediarios, Dentro de una corporacin, las actividades descriptas como
uniendo compradores y vendedores parte de un servicio integral de Facility Management se en-
para operaciones individuales, ac- cuentran, por lo general, dependiendo de gerencias y/o direc-
tualmente trabajan en abierta cola- ciones distintas.
boracin con grupos de CRE inter- Existen pocas empresas en el mercado que logren abarcar la di-
nos para alcanzar conjuntamente versidad de actividades que engloba el Facility Management.
metas y objetivos globales.

Estos cambios en los modelos de


prestacin de servicios han ocasio- Modalidades
nado cambios significantivos en los de Contratacin
grupos de CRE internos. Habiendo
comenzado como una funcin pe- La modalidad de contratacin del servicio de Facility Manage-
quea y descentralizada, estos gru- ment no escapa a la variedad de alcances que se mencion
pos se agrandaron, centralizaron e anteriormente.
integraron verticalmente durante la
dcada de los 80, solamente para Si hablamos de Facility Management en su mxima expre-
reducirse significantemente a medi- sin, se establece tcitamente entre el proveedor del servicio
da que las corporaciones terceriza- y su cliente una relacin de partnership en la cual el cliente
ron los servicios y se enfocaron en percibe todas las ventajas de una buena gestin de Facility
competencias centrales. En efecto, Management, tanto en lo que se refiere a la optimizacin de
desde los primeros casos ms im- sus gastos operativos como a la mejora continua de la cali-
portantes a finales de 1980, la ter- dad de servicios que recibe y que afectan directamente a sus
cerizacin de CRE se ha convertido ambientes de trabajo.
en la tendencia principal, aproxima-
damente el 80 por ciento de las En estos casos, es habitual acordar una estructura de contra-
compaas que pertenecen a Fortu- tacin que combina los llamados gastos reembolsables, por
ne 500 tercerizan actualmente por lo general asociados a los recursos asignados por parte del
lo menos algunos de sus servicios proveedor a la prestacin del servicio, y una remuneracin fi-
de soporte. Mientras que anterior- ja mensual en concepto de fee. Puede incorporarse tambin
mente el personal de CRE ocupaba una remuneracin adicional acompaando el alcance de ob-
mercado disponibles para gestio- comprender el negocio del ne- su tiempo implementando decisio- jetivos predeterminados (success fee).
nar la cartera de CRE. gocio y construir una plataforma nes de real estate, actualmente ma-
4. A partir de finales de la dcada apropiada para respaldar esas neja a los proveedores de servicios Distinta es la situacin para las contrataciones de servicios de
del 90, CRE se ha transformado necesidades. quienes han tomado esas respon- mantenimiento de instalaciones y edilicio y/o limpieza, llamados
en un activo manejado estratgi- Esta evolucin ha incluido un au- sabilidades. desacertadamente Facility Management. En estos casos, el pro-
camente para respaldar y mejo- mento en las responsabilidades Con el propsito de que este enfo- veedor se compromete a brindar diversos servicios con frecuen-
rar los planes de negocios de las del equipo de CRE interno, el cual que funcione, las corporaciones co- cias y alcances predeterminados (algunos brindados con perso-
corporaciones. En este contexto, depende, cada vez ms, de traba- menzaron a considerar a los pro- nal propio y otros a travs de subcontratos) contra un monto fijo
CRE es redefinido como una uni- jar en sociedad con proveedores veedores de servicios como socios mensual. Toda reduccin de gastos en tal sentido se ve refleja-
dad de negocio enfocada en de servicios especializados para al momento de cubrir las necesidades da en la contabilidad del proveedor y no en la del cliente.

16 17
viene de pg. 17

NOTA DE TAPA

corporativas. Grupos inter-funcio- gracin de Recursos e Infraes- neralmente integradas eran tanto Hard Estructura de Control
nales formados por personal in- tructura y de la gestin de relacio- (duras: el ambiente fsico de trabajo, la
terno y personal del proveedor, nes con clientes internos. red IT) como Soft (blandas: personas, La estructura y los mecanismos de control de un servicio de
ahora determinan en colabora- procesos, polticas, prcticas). Las Facility Management tienen dos aspectos fundamentales.
cin el plan de cartera de real es- funciones generalmente incluidas en En lo referente a gastos, mensualmente se informa al clien-
tate y comparten las performan- una estrategia integrativa te el gasto real en comparacin con lo estimado en cada
ce metrics establecidas con las 2. Integracin de Recur- eran IT, HR, Real Estate y Logstica. una de las cuentas del presupuesto anual de gastos de
unidades de negocio a las que sos e Infraestructura ocupacin.
sirven. En las mejores estructuras (IRIS) Los modelos tradicionales se caracteri-
organizativas, el equipo integrado zan frecuentemente por la falta de coor- Tener en un solo reporte todos los componentes de este
interno y externo no es diferencia- En los ltimos aos de la dcada dinacin o por una mnima coordina- gasto con una apertura a medida de las necesidades del
ble, aunque los proveedores de del 90, IRIS surgi como una herra- cin entre las funciones de recursos (lo cliente, permite a ste monitorear en detalle cada ero-
servicios generalmente desarro- mienta gerencial para mejorar la cual es conocido como efecto silo). gacin. Esto facilita la toma de decisiones ya que estn ba-
llan los roles de commodity co- eficacia, ya que un gran nmero de Por lo contrario, en un modelo integra- sadas en informacin real y, por otro lado, brinda flexibili-
mo la gestin operativa, Project corporaciones comenzaron a adoptar do, los recursos se alinean sistemti- dad para implementar cambios de rumbo que en el escena-
Management y Facility Manage- nuevos modelos para coordinar, ali- camente alrededor de las necesida- rio actual son tan habituales.
ment; mientras que el personal near, desplegar y medir sistemtica- des de la empresa para definir una vi-
de CRE se encuentra a cargo del mente la prestacin de servicios de sin y una estrategia compartidas, or- El otro aspecto del control se refiere a la calidad de los ser-
Planeamiento Estratgico, Inte- infraestructura. Las capacidades ge- ganizar procesos, eliminar redundan- vicios contratados por el Facility Manager. Al respecto se

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EQUIPAMIENTO PARA EMPRESAS Y OFICINAS
viene de pg. 19

NOTA DE TAPA

to significante en la forma en que los establecen contractualmente diferentes herramientas de medi-


servicios corporativos sern sumi- cin tales como encuestas de calidad de servicio (dirigidas a los
nistrados en el futuro. En el pasado, usuarios solicitando su opinin acerca de todos los rubros que
la estrategia de abastecimiento rela- administra el Facility Management), clusulas de medicin de
cionada con los servicios de real es- confiabilidad y tiempo de respuesta de acuerdo a la prioridad de
tate corporativo (como tambin el cada requerimiento, auditoria de los procesos de compra, etc.
dominio de IT y HR) se encontraba
fragmentada. El modelo futuro para Con estas herramientas el control presupuestario y de cali-
la prestacin de servicios integrar dad puede hacerse con una estructura mnima de recursos
verticalmente todas las funciones por parte del cliente dado que toda la informacin necesaria
CRE y a su vez integrar stas hori- para auditar el servicio est a su disposicin en el momento
zontalmente con las funciones cen- que lo requiera.
trales de RRHH e IT para formar una
red cohesiva. Por el contrario, cuando una empresa contrata nicamente
El modelo futuro propuesto moderni- servicios de mantenimiento y/o limpieza, no existe control pre-
zar el planeamiento, administracin y supuestario dado que el contrato estipula un monto mensual fi-
cias, alinear prioridades y recursos yor velocidad de llegada al mercado, coordinacin de soporte, centralizando jo por un conjunto predeterminado de servicios que se factura
y suministrar rapidez, flexibilidad, mayor flexibilidad y escasa labildad. el diseo y desarrollo de la plataforma sin variaciones. Si bien el cliente puede terminar el ciclo den-
escalabilidad y eficiencia. Para los Clientes Externos: Ma- de prestacin de servicios alrededor de tro del presupuesto, pierde flexibilidad para la implementacin
Como resultado, las corporaciones yor satisfaccin del cliente o ex- una nueva propuesta de valor. de cambios estratgicos, y tambin resigna la posibilidad de
pueden optimizar recursos relacio- periencia general. (ver cuadro pg. anterior) obtener ahorros derivados de la administracin de cada uno de
nados con los procesos de la em- Clientes Internos: Mayor productivi- los servicios, al quedar sta a cargo del proveedor para su pro-
presa, para desplegar funciones de dad y satisfaccin. En el modelo futuro, el personal inter- pio beneficio.
soporte en una manera que propor- Red de Abastecimiento (Supply no se concentrar en la estrategia, di- Con respecto al control de calidad las herramientas son simila-
ciona mejores resultados de los que Chain): Mejor alineamiento con la seo de plataforma de prestacin de res pero el cliente pierde capacidad de detectar variaciones en
se pueden obtener a travs de un estrategia y los objetivos del cliente. servicios y la administracin de rela- la calidad producto de la reduccin de los gastos.
enfoque funcionalmente indepen- ciones con consumidores internos.
diente. Los beneficios resultantes Mientras que los proveedores de ser-
de la optimizacin de recursos son: 3. Prestacin de Servi- vicios disfrutarn de economas de Tendencia
Para la Corporacin y sus Accionis- cios Corporativos - Ten- escala que les permitirn invertir an
tas: Mayor valor a travs de mejo- dencias Futuras. ms en capacitacin, tecnologa y de- Como tendencia a mediano plazo, el Facility Manage-
ras en la eficacia operacional. Dos tendencias importantes que he- sarrollo de redes de servicio. ment en la Argentina va a ir logrando mayor campo de
Para las Unidades de Negocios: Ma- mos identificado, tendrn un impac- Existen dos condiciones principales accin por varios motivos.

21
viene de pg. 21

NOTA DE TAPA
ser un actual integrador de servicios
de Real Estate capaz de
proveer operaciones, administracin En primer lugar, los activos fsicos representan el 30 % del
de proyectos y Facility Management, patrimonio de las empresas y toda reduccin de gastos tie-
y que tenga la conviccin de cam- ne un gran impacto en los balances de las corporaciones.
biar su paradigma de negocios.
Tambin podra surgir del sector de En las grandes corporaciones comienzan a surgir los de-
las firmas integradoras de los servi- partamentos de CRE (Corporate Real Estate) que centrali-
cios tecnolgicos / de negocios que zan todo el manejo de los bienes races. Las gerencias de
ya esn acostumbradas a manejar Facility Management comienzan a llamarse o pasan a ser
procesos mltiples. parte de una direccin de Corporate Real Estate con mayor
peso poltico en las compaas.

4. CONCLUSIN La regionalizacin est forzando a una centralizacin de


las reas de gestin del Facility Management en proveedo-
Las corporaciones y los proveedores res que puedan brindar toda la amplitud del servicio en dis-
de servicios deberan continuar tra- tintos pases.
bajando conjuntamente para integrar
su red de soporte de infraestructura. La evolucin del mercado de bienes races hacia un esce-
Una mayor integracin acarrear nario ms sofisticado, competitivo y dinmico, determinar
una ejecucin ms eficaz, una utili- la especializacin de las distintas ramas de la actividad
zacin de capital ms eficiente y una coadyuvando a la tercerizacin de este servicio por parte de
evolucin adicional del modelo de las corporaciones y los inversores.
prestacin de servicios.

* Herman Faigenbaum es Arquitecto


que deben ocurrir para que el mo- te al menos algunos de los servi- (UBA) y MBA (Universidad Di Tella).
delo de estado futuro sea utilizado cios de soporte antes de contratar Especializado en la gestion integral
ampliamente por las corporacio- la plataforma externa de presta- de Bienes Inmuebles corporativos,
nes: cin de servicios integrada. su experiencia incluye funciones eje-
* Marcelo Donato es Ingeniero (UTN) y Postgrado en Conta-
Integracin Interna: El primer paso Aparicin de Proveedor: Un pro- cutivas en Movicom/Bellsouth y
bilidad y Finanzas (UB).
para implementar un modelo de in- veedor con buen financiamiento y Trammell Crow Co. Actualmente se desempea como Operations Manager a cargo
fraestructura integrada, ser que de buena reputacin debe apa- Actualmente es Sr. Manager de Real de la unidad de negocios de Facility Management para U. S.
la corporacin integre internamen- recer en el mercado. ste podra Estate en Harvard University. Equities Argentina.

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22
OBRA
Sanz Valiente, Padilla & Asociados
O B R A

Obra

Sanz Valiente, Padilla &


Asociados

El proyecto se desarrolla en una to con el cliente, teniendo tambin El proyecto se resolvi con una pa-
La necesidad de integrar en un mismo mbito a todo el planta de 1200 m2 en el primer pi- en cuenta el crecimiento previsto red curva que recorre toda la planta
staff y mejorar las condiciones de accesibilidad para so del edificio Puerto Len en el para los prximos cinco aos. y define la principal circulacin del
barrio de Puerto Madero, un edifi- As se logr establecer las relacio- estudio. Frente a sta se ubicaron
ofrecer una mejor atencin a sus clientes, fueron algunas cio de ltima generacin en mate- nes que deban guardar las distin- los privados de los socios y las dos
de las consideraciones que decidieron la relocalizacin de ria de comunicaciones, redes, se- tas reas, la cantidad de oficinas salas de reunin principales, que
guridad y tecnologa. para socios y dems profesionales, cuentan con la posibilidad de unirse
este prestigioso estudio de abogados. La eleccin recay El proceso de la obra comenz con y las reas comunes y de apoyo. conformando un amplio espacio

en el edificio Puerto Len, en Puerto Madero, un edificio de un concurso privado de anteproyec- Antes de abordar la tarea de pro- con gran flexibilidad de uso.
to y precio para el diseo y construc- yecto tambin se relevaron la tota-
ltima generacin, estratgicamente ubicado. cin de las nuevas oficinas, al que lidad de los muebles existentes, el Tanto los frentes de las oficinas co-
fuimos invitados a participar junto archivo, el equipamiento informti- mo los frentes de las salas de reu-
con otros cuatro estudios. co y en especial el importante volu- nin, se resolvieron con paneles to-
Nuestra tarea comenz establecien- men de libros y colecciones del es- talmente vidriados, con un diseo
do el programa de necesidades jun- tudio que deba alojar la biblioteca. esmerilado que permite el paso de

24 25
FICHA TCNICA:
Ubicacin: Av. Juana Manso 205
1 piso - Puerto Madero - Bs. As.
Ao de ejecucin: 2004
Superficie: 1200 m2
Plazo de Ejecucin: 60 das
Proyecto y Direccin: CONTRACT
Construccin: CONTRACT
WWW. CONTRACT. COM . AR

la luz asegurando al mismo tiempo cin de correspondencia. dos para abogados junior, puestos
su privacidad. El resto del permetro de la planta de trabajo abiertos con paneles ba-
Sobre el otro lado de esta circula- se ocup con los privados para jos destinados a la administracin,
cin se dispusieron en forma sim- asociados y abogados senior. Los personal de sistemas, procuradores
trica, dos salas de reunin, puestos frentes de estas oficinas tienen el y pasantes, reas de apoyo (dos
de trabajo para las asistentes de mismo diseo que las de socios. centros de copias e impresiones, ar-
los socios, reas de apoyo y recep- El proyecto se complet con priva- chivos deslizantes, sala de servido-

26 27
res y comunicaciones), cafetera y Se adaptaron y ampliaron las instala-
comedor. ciones de iluminacin, aire acondicio-
La biblioteca merece un prrafo apar- nado, deteccin y extincin de incen-
te, gran espacio abierto de consulta y dio de acuerdo con el proyecto.
de trabajo, alberga la enorme canti-
dad de libros y colecciones del estu- Todos los puestos de trabajo cuen-
dio, y est equipada con una impor- tan con alimentacin de tensin co-
tante mesa de estilo frailero que sirve mn y tensin dedicada estabiliza-
como escritorio para lectura. da. Se proyect un cableado estruc-
Todas las divisiones interiores se turado de categora 5e para los
realizaron en tabiques de placa de puestos de voz y datos.
yeso con aislacin acstica interior.
En las oficinas se coloc alfombra La obra se ejecut cumpliendo es-
boucl de alto trnsito, piso flotante trictamente los plazos previstos y
en la cafetera y piso vinlico anties- dentro del presupuesto aprobado
ttico en la sala de servidores. por el estudio.

28 29
D AT O S Y COMUNICACIN

POR CARLOS MORRISON FELL*

Data
Centers
Diseando el corazn de las empresas

Situacin 1: Esas computadoras -servidores de que entreguen a las empresas topologa, dando una imagen com- Este estndar entrega las especi-
Se escucha a un gerente preguntar: correo, de almacenamiento de da- una lista de requisitos y configura- pleta de stos, sin importar su ta- ficaciones de los cuatro pilares de
-:Necesitamos reubicar personal, tos, equipamiento de comunicacio- ciones de diseo e instalacin del mao. Ya se trate de un Data Cen- un Data Center:
se puede usar el lugar donde estn nes- son las que permiten a todos centro nervioso de la red. ter Reducido, pequeo, donde el - Arquitectura
esas computadoras? los empleados conectarse entre s Centro de Cmputos es el Data - Mecnica (Ambiental, Seguridad
y con el mundo externo, las que En los Estados Unidos, la TIA (Te- Center per se; o por el contrario, Fsica, Proteccin de Incendios)
Siglo XXI. Siglo de las Telecomunica- mantienen constante el flujo de in- lecommunication Industry Associa- de un Data Center Distribuido, - Elctrica (General, UPS, Gene-
ciones. Siglo donde no existe infor- formacin y laten en cada rincn de tion) tiene en preparacin el estn- donde el Centro de Cmputos es radores, Circuitos, Puesta a Tie-
macin, transaccin, producto, o mo- la compaa. Si en algn momento dar TIA 942 Infraestructura de Te- una de las partes, acompaada rra).
vimiento dentro de una Compaa dejan de funcionar, aunque sea pa- lecomunicaciones para Data Cen- por ambientes de soporte (maqui- - Comunicaciones (Redundancia,
que no est representada por un bit ra una mudanza, la empresa lo ters, actualmente en su cuarta re- naria donde ubicar los tableros Tipos de Infraestructura Fsica de
(ceros y unos) circulando, siendo puede pagar muy caro. visin, esperando su homologa- elctricos, UPS, sistemas de ex- Cobre y de Fibra ptica).
controlado y almacenado por esas La realidad es que el tiempo duran- cin como norma ratificada para tincin de incendio, sectores de in-
computadoras. te el que el Data Center no est fun- los prximos meses. Este estn- greso de las tramas de las empre- Como una pirmide apoyada en
cionando, es el tiempo en que la dar contempla Data Centers por sas prestatarias, etc.). estos cuatro pilares, si alguno de
El lugar donde estn esas computa- compaa no est produciendo. Ma-
doras es nada ms ni nada menos las decisiones respecto de los Data
que el Centro de Cmputos, el Da- Centers pueden hacer que estos
ta Center. Ese lugar al que los ge- problemas se acenten.
rentes de IT, Sistemas, Comunicacio- Por este motivo, por la funcin crtica
nes e Infraestructura rodean de vidrio que el Data Center representa para
y rinden culto. Ese lugar que quita el los negocios modernos, se busc
sueo y no conoce de francos ni fe- abandonar un concepto folclrico se-
riados. gn el cual, cada empresa diseaba
su propio Centro de Cmputos sin
Situacin 2: seguir reglas concretas. Muchos Da-
Se escucha a alguien responder: ta Centers actuales, hijos de esas re-
-:No hay problema, cunto tiempo glas, son casos exitosos, otros no.
puede estar parada la empresa has- A nivel internacional, existe hoy un
ta que las volvamos a ubicar? consenso para crear estndares
30 31
D AT O S Y COMUNICACIN
ellos falla, el resto tambin tamba- sica de cableado estructurado sea ten, son espacios dinmicos. El pri- de Interiores. A prueba de Fallos.
lea. Por eso, es importante enten- acorde a normas de TIA 568 B2 pa- mer cambio tecnolgico -los avan- Una mala decisin que no implique Cada CIO, administrador de re-
der que en el diseo de un Data ra cobre UTP, o sea que permite uti- ces en comunicaciones y datos- da previsin a futuro, puede hacer que des, o encargado de Data Center,
Center interactan varios grupos de lizar un canal de comunicaciones sus primeros pasos siempre en el una simple modificacin o cambio debe conocer el negocio de su
trabajo formados por distintos espe- Categora 5e, pero recomienda ex- Centro de Cmputos. ponga en jaque toda nuestra red de empresa, y poder identificar qu ti-
cialistas, todos dependientes unos presamente utilizar Categora 6. Motivo por el cual, empiezan a so- comunicaciones. po de Data Center requiere. De
de otros. Despus de todo, de qu En Fibra ptica se permite utilizar nar fuerte conceptos que antes Para poder trabajar con el concep- esa manera, un check list dentro
sirve tener los mejores grupos elc- fibras Multimodo Convencionales eran un tanto desconocidos como to de escalabilidad, y pudiendo en- del estndar, en el cual se detallan
tricos de Stand By, si el diseo de los de 62,5 micrones, pero se reco- superar la barrera de los 10 Gbps y tender que la diversidad de nego- todos los puntos a tener en cuen-
circuitos de acondicionamiento de mienda aquellas Fibras Multimodo soluciones tales como: cios entregan una diversidad de ta para el diseo, es una excelen-
aire no tienen energa de contingen- Optimizadas de 50 micrones. Data Centers, el estndar los clasi- te herramienta para saber dnde
cia frente a un imprevisto? En resumen: requisitos son aque- - Fibras Monomodo Sin Pico de fica en 4 Tipos. estamos parados el da de hoy, y
Est pirmide tiene como piedra llos parmetros mnimos a cumplir Agua y CWDM. en qu direccin hay que avanzar.
fundamental los requisitos, y su pri- para estar dentro del estndar, y - Aplicaciones en Paralelo para Fi- DATA CENTER TIPO 1:
mer escaln superior son las reco- recomendaciones son todas aque- bras Multimodo. Bsico
mendaciones. O sea, que para ca- llas guas que aumentan la perfor- - La regla de los 15 metros para ca- DATA CENTER TIPO 2: * Carlos Morrison Fell se desempea
da pilar, vamos a tener requisitos y mance de las aplicaciones. nales de cobre UTP Redundante como TECHNICAL MANAGER de
recomendaciones. Es importante tener estas reco- - Software de Administracin del - DATA CENTER TIPO 3: Southern Cone - SYSTIMAX Solu-
Por ejemplo, en comunicaciones es mendaciones en cuenta porque los Cableado Estructurado Administrable tions/CommScope.
un requisito que la infraestructura f- Data Center, aunque no lo aparen- - Cable de Fibra ptica Armada DATA CENTER TIPO 4: morrisonfell@systimax.com

32
C O N F O R T

Un Nuevo Concepto en
Climatizacin
Menores Costos y Mayor Flexibilidad
A menudo las empresas deben replantearse el modo en que Difusores en hall de acceso y en espacio de trabajo

organizan y llevan a cabo el trabajo, respondiendo rpidamente de temperatura. (Ver figura 1) re que se inyecta al ambiente debe la potencia del equipo, y el conse-
Por tratarse de un sistema modular, estar muy fro -por debajo de la cuente ahorro de energa.
a los cambios, como uno de los mayores desafos en el integrado tecnolgicamente y dado temperatura de confort- para alcan- El aire ms caliente retorna a tra-

competitivo mundo actual de la economa global. que utiliza los plenos de los pisos zar una temperatura adecuada de vs de rejillas en el cielorraso a las
tcnicos como ducto de distribu- la mezcla. Adems, se generan zo- unidades de manejo de aire.
La adopcin de soluciones verstiles, eficaces y de bajo cin, permite responder a las nece- nas estancas debido al equipa- El suministro del aire desde el piso
sidades de adaptacin tecnolgi-
costo en el proyecto de las instalaciones, puede ser la cas y particulares de cada caso: es
miento. (Ver figura 2)
Los sistemas de climatizacin que
minimiza las zonas estancas debi-
do al equipamiento o las divisiones
respuesta ms eficaz. posible modificar, ajustar o ampliar usan el pleno de los pisos tcnicos de la planta. (Ver figura 3)
el layout existente de acuerdo con como ducto de distribucin y tienen
Agradecemos al Ingeniero Ernesto Tobas Los cambios a los que se ven some- tambin se puede alojar el sistema los cambios de necesidad, con una como punto de suministro unidades Las formas ms comunes de dis-
Crdova el aporte del material tcnico
utilizado para esta nota. tidas las organizaciones resultan en de climatizacin. baja inversin, y sin perder de vista terminales ubicadas en dicho piso, tribucin del aire en los sistemas
una frecuente rotacin (trmino Estos sistemas de climatizacin los aspectos ergonmicos relacio- se basan en el concepto de la con- de acondicionamiento bajo piso
que se utiliza para designar el movi- pueden poseer un sistema de con- nados con el desempeo y confort veccin del aire. ste penetra por tcnico pueden resumirse en la si-
miento de personas o cosas). Mien- ductos o caeras laterales mnimos de los usuarios. rejillas a nivel del suelo desplazan- guiente forma.
tras que esta rotacin puede tener o inexistentes; en este caso, se utili- do hacia arriba al aire caliente, y al- 1. Con pleno presurizado:
un impacto positivo en los objetivos za el espacio entre la placa del piso Las ventajas de la conveccin canzando una buena temperatura En este sistema el pleno se presu-
de las empresas, su efecto inme- tcnico y el contrapiso como pleno La mayor parte de los sistemas de de la mezcla del aire a la altura de riza para vencer la barrera del col-
diato puede ser perjudicial y costoso de distribucin y/o retorno. Estas ca- climatizacin utilizan el cielorraso las personas. La estratificacin de la chn de aire caliente que se acu-
si no se implementan las estrategias ractersticas lo hacen apto para ser como lugar de suministro y retorno temperatura se produce por encima mula junto al techo. El aire fro en-
adecuadas, especialmente en aque- instalado prcticamente en cual- del aire, basados en el concepto de de los ocupantes y da como resulta- tra desde el piso a una velocidad
llas empresas con instalaciones quier edificio (nuevo o viejo) utilizan- que el aire fro desciende y se mez- do la necesidad de alcanzar meno- constante y asciende para mezclar-
Figura 1 mltiples y miles de empleados. do los equipos de acondicionamien- cla con el aire ms caliente del am- res temperaturas en el registro de se con el aire del ambiente. Es reti-
Para satisfacer esta necesidad de to disponibles, con la virtual elimina- biente (concepto de dilucin). El ai- salida del aire, con una reduccin en rado por grillas de retorno en el
adaptacin a los cambios de necesi- cin de los conductos de distribu-
dades y actualizacin tecnolgica, cin horizontal y vertical y los cielo-
la mayora de los edificios de ofici- rrasos suspendidos.
nas cuentan hoy con pisos tcnicos A travs de estos plenos, el aire es
para alojar los cables y tuberas de introducido al ambiente por medio de
sus instalaciones. Esto les permite unidades terminales situadas en el
Figura 2 ajustarse a los requerimientos actua- piso que controlan las condiciones
les y futuros, (alta tasa de rotacin del aire en el rea de trabajo, otor-
/ cambios de layout) con bajos cos- gando a cada ocupante el control
tos y tiempos reducidos de obra. personalizado sobre dichas condicio-
En la actualidad, los pisos tcnicos nes. Esto incrementa la sensacin
cuentan con plenos en los que, de bienestar y mejora la productivi-
adems de albergar las redes de dad como resultado de una mejor
energa y telecomunicaciones, calidad del aire y confort en materia
Figura 3
Calidad del aire interior Confort 1.Ubicacin de las fuentes de calor
- Las partculas que eventualmen- - Los difusores que introducen el Como ya hemos visto, el aire acon-
te pudiera arrastrar el aire, sedi- aire desde el pleno del piso tcnico dicionado proviene desde abajo del
mentan al entrar en el pleno debi- al ambiente se pueden controlar piso y se mezcla con el aire del am-
do a la baja velocidad del aire en de manera individual, modificando biente llevando hacia arriba el ca-
su interior. las condiciones del aire en el rea lor, el polvo y los contaminantes,
- La creacin de una corriente con- de trabajo de manera personaliza- para luego evacuarlos a travs del
vectiva ascendente originada por da, y otorgando a cada ocupante el retorno. Como resultado, si las
la entrada del aire fro a nivel del control sobre dichas condiciones. fuentes de calor se encuentran so-
piso eleva las partculas por enci- Esto incrementa la sensacin de bre el nivel de las personas (aprox.
ma del nivel de las personas, lejos bienestar y mejora la productividad 1,80m) como las luminarias u otro
Difusor bajo piso tcnico de la zona respirable, hacia las como resultado de una mejor cali- artefacto que irradie calor, no influi-
rejillas de retorno. Esto aumenta la dad de aire y confort en materia de rn en la temperatura del aire del
cielorraso, o en la parte ms alta de ra adaptarse a distintos requeri- dad de presin en el pleno, con la eficacia de la ventilacin. temperatura. ambiente efectivamente ocupado,
las paredes, hasta las unidades de mientos de prestacin, pero esta consiguiente disminucin de la po- - El acceso al pleno se puede rea- - El control de la temperatura, la y no debern ser tenidas en cuenta
tratamiento de aire, donde es filtra- misma caracterstica lo tornan me- tencia de los ventiladores y el aho- lizar de manera fcil para efectuar humedad y el flujo del aire puede en el momento del clculo.
do y mezclado con aire nuevo, para nos flexible a la hora de hacer mo- rro de energa elctrica. las operaciones de limpieza que ser llevado a cabo va software, a 2.Ubicacin de las grillas de retorno:
volver a ser inyectado de nuevo dificaciones de layout. - El aire fro que entra en el am- eventualmente fueran necesarias. travs del cual, y desde la PC, los Se debe asegurar que se ubiquen
desde el piso. Ya se trate de una u otra forma de biente penetra por rejillas a nivel - Buena distribucin del aire con ocupantes de una oficina pueden sobre el nivel de las personas
Los sistemas que usan alta presin suministrar el aire al ambiente, los del suelo desplazando hacia arri- bajo gradiente de temperatura. optimizar las condiciones ambien- (aprox. 1,80m), para que no se al-
son aptos sobre todo para reas sistemas de aire acondicionado ba- ba el aire caliente, y alcanza una tales de su entorno de trabajo. tere el patrn de conveccin.
tecnolgicas, ya que el exceso de jo piso tcnico presentan algunas buena temperatura de la mezcla Flexibilidad - El suministro del aire desde el pi- Para alturas de entrepiso de hasta
ventilacin, si no est bien contro- importantes ventajas respecto de a la altura de las personas. A di- - Siendo un diseo modular que so minimiza las zonas estancas de- 3,00m, ser suficiente su instala-
lado, puede resultar poco conforta- otros sistemas. ferencia de los sistemas conven- utiliza los plenos de los pisos tc- bido al equipamiento o las divisio- cin sobre el cielorraso. Cuando se
ble para las personas. cionales, este aire no debe en- nicos, permite responder a las ne- nes de la planta. supere esta altura, el retorno debe-
La distribucin a travs del pleno Costos de instalacin friarse a temperaturas muy bajas cesidades de adaptacin tecnol- - Permite adaptar la carga trmica r ubicarse sobre una pared lateral
del piso tcnico le otorga mxi- Reduccin de los costos de instala- (no menor de 16 C). Esto signi- gica y particulares de cada caso: a los distintos requerimientos tales a no menos de 1,80m.
ma flexibilidad. cin ya que todo el trabajo se lleva fica menos horas de refrigera- es posible modificar, ajustar o am- como zonas perimetrales, distintas 3. Prdida de carga trmica:
2. Con pleno a presin cero: a cabo a nivel de los pisos tcnicos cin mecnica. pliar el diseo existente de acuer- condiciones de iluminacin de los El aire acondicionado, al pasar a
En este sistema la diferencia de y no en los cielorrasos. - El aire acondicionado, al pasar a do a los cambios de necesidad, ambientes, actividad, etc. travs del pleno bajo el piso tcni-
presin entre el pleno y el ambien- - Menor costo de materiales y ma- travs del pleno del piso tcnico, con mnima inversin. Esto se co, absorber calor de la losa que
te es nula. El aire fro es introduci- no de obra por la ausencia de con- transfiere parte de su carga trmi- puede llevar a cabo moviendo la Algunas consideraciones est por debajo de manera similar
do al ambiente mediante inyecto- ductos de distribucin. ca a la losa que est por debajo. placa del piso tcnico y el difusor a de diseo a como ocurre con las canalizacio-
res en el piso, y ste se eleva por De esta manera, la estructura acu- otra ubicacin. Los siguientes puntos deberan ser nes de los sistemas convenciona-
conveccin natural, disminuyendo Ahorro de energa mula energa trmica en su masa, - En caso de mudanza, todo el tenidos en cuenta al momento de les. Si la velocidad del aire dentro
las turbulencias. - Cualquiera sea el sistema de dis- reduciendo los requerimientos de equipo puede ser reutilizado y disear un sistema de aire acondi- del pleno es baja, el fenmeno se
El pleno puede ser subdividido pa- tribucin, se requiere menor canti- temperatura. adaptado a la nueva locacin. cionado bajo piso tcnico: incrementa. Esta ganancia de calor

36
no afectar el balance trmico glo- vs del cielorraso. En este caso, en contacto con el aire fresco del y ganancias de calor a travs del rior directamente sobre el aire del mantener esta productividad y el
bal, pero a nivel local, aumentarn el aire pasa por debajo de la losa pleno debajo del piso, provocando cerramiento pueden ser significati- retorno, mejorando la eficiencia bienestar de sus empleados a tra-
los requerimientos de ventilacin del piso de arriba y puede sufrir condensacin. Una solucin a este vas y requerir de un acondiciona- del sistema. vs de los aos, creando ambien-
para compensar la prdida de car- una cada de su carga trmica, problema se puede lograr con el miento distinto. 9.Consideraciones psicromtricas: tes de trabajo confortables y ade-
ga trmica especialmente en las dependiendo de la construccin y uso de aislamiento trmico sobre la Para atender esta diferencia de car- Cuando se usa aire acondicionado cuados a los cambios de estrate-
terminales ms alejadas. la longitud del recorrido. estructura, que incluya una barrera ga trmica se puede zonificar el ple- bajo piso tcnico, la temperatura de gias y tecnologas.
Cada unidad de tratamiento de ai- 5. Requerimientos de velocidad y de vapor. no y en caso de ser necesario, ma- salida de la unidad de manejo de ai- Para hacerse cargo de este desa-
re tendr una superficie ptima de presin del aire en el pleno (ple- 7. Zonificacin: terializar una canalizacin para pro- re no debe ser inferior a los 16C. fo, todos los profesionales involu-
servicio y una distancia mxima, nos presurizados): En algunos sistemas, especialmente veer a las reas comprometidas, Este valor est afectado por la re- crados en el proceso de planea-
superada la cual, la prdida de En los plenos presurizados los re- los que trabajan con plenos sin pre- especialmente si stas se encuen- sistencia trmica del piso, la efi- miento de las oficinas debern
carga trmica puede empezar a querimientos en la seccin de los surizar, es posible zonificar el pleno tran distantes de los acondicionado- ciencia del sellado entre los pane- trabajar en forma conjunta para
representar un problema. conductos de aire pueden comen- por reas con distinto requerimiento res. Pero, como ya vimos, estas so- les superiores del piso tcnico, el proveer soluciones efectivas en
En estos casos, puede llegar a zar a ser crticos cuando la altura de carga trmica. Sin embargo, el luciones son ms costosas. revestimiento de la cara superior, trminos de costo-beneficio.
ser necesaria una red de canali- del pleno del piso tcnico sea me- aumento del nmero de zonas au- Tambin se puede aumentar la el nivel de actividad en el ambiente La aplicacin de las nuevas tec-
zaciones para proveer a las reas nor a 30cm o cuando se reducen mentar el costo del sistema. densidad de las terminales sobre a acondicionar, la densidad de ocu- nologas de distribucin de aire
comprometidas. al mnimo los puntos de suministro 8. Acondicionamiento de zonas pe- las reas prximas a ventanas o pacin, etc. acondicionado bajo piso tcnico
4. Disminucin de la temperatura de aire al pleno. rimetrales: grandes superficies vidriadas co- responden a las actuales necesi-
del aire de retorno: 6. Condensacin: En las reas perimetrales del edifi- locando los retornos sobre las Conclusiones dades de las oficinas en materia
Algo similar a lo anteriormente El aire hmedo y caliente del exte- cio, especialmente en aquellos que mismas. Esta ubicacin permitir Las empresas saben que la produc- de confort y flexibilidad con un ba-
descripto, puede ocurrir cuando el rior puede entrar en el edificio a tra- tienen frentes totalmente vidriados la transferencia de parte de la car- tividad depende de su capital huma- jo costo de inversin inicial y de
aire de retorno es conducido a tra- vs de ventanas abiertas y ponerse y sin proteccin solar, las prdidas ga trmica proveniente del exte- no, y se deben centrar en cmo mantenimiento.

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Pinturas y Decoraciones
OBRAS CIVILES E INDUSTRIALES

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Tel/Fax: 4566-4215
Lneas Rotativas

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Construcciones
y Mantenimiento

Organizado por la Sociedad Latinoamericana de La presencia de ms de 250 profesionales


Facility Management (www.slfm.org), el martes 21 del sector, el alto nmero de sponsors y la
y mircoles 22 de septiembre se calidad de los stands presentados, hablan a
realiz en los salones Catalinas y La Pampa del las claras de la expectativa que acompa a
Sheraton Buenos Aires Hotel & Convention este evento, as como el fuerte desarrollo
Center, el Primer Congreso Anual que viene teniendo el Facility Management
Latinoamericano de Facility Management. como disciplina en la regin, producto de la
ponderacin cada vez ms consolidada que
tiene el FM dentro de las estrategias cor-
porativas.
Expo Facility
Management 2004

La diversidad de campos que, la hora de balancear los con-


por su naturaleza abarca el tenidos y profundidad de las
Facility Management, fue uno ponencias. Estas exposicio-
de los desafos que los orga- nes, que fueron el foco del
nizadores debieron afrontar a evento, alcanzaron en varios

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42
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casos un nivel de excelencia y bientes de trabajo, manteni-


colmaron en gran medida la miento, equipamiento tecno-
expectativa de los asistentes. lgico, mobiliario, revesti-
Inclusive las presentaciones mientos y proyectos llave en
comerciales, aunque algo des- mano, entre otros.
parejas, fueron seguidas con La intencin de la SLFM es
gran atencin por un pblico instalar este evento en su ca-
vido de novedades tanto en el lendario en forma regular, y
mbito de la tecnologa, como poder rotar su sede dentro de
en productos y servicios. los distintos pases de la re-
Durante dos das, empresas, gin que se vayan incorporan-
profesionales y proveedores do con nuevos captulos.
tuvieron la oportunidad de en- Un grupo de profesionales de
contrarse en un mbito que Uruguay asistentes al Congre-
promovi contactos de gran so, ya comenzaba a sondear
utilidad entre quienes buscan informalmente, pero con entu-
y ofrecen soluciones para siasmo, la posibilidad de con-
Corporate Real Estate: bro- tar con su pas como sede pa-
kerage, consultora, Project ra la prxima edicin.
Management, Property Ma- Desde estas pginas los alen-
nagement, diseo de am- tamos para que se concrete.

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