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1 de enero de 2011
Autor: Pedro Alvear Bardellini
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL
INTRODUCCIN
En 1996 me hice cargo de la modernizacin del Registro de la Propiedad de
Guayaquil, trabajo que no se hizo de la noche a la maana. Empezamos analizando
el proceso del paso del folio personal al folio real en Colombia, la automatizacin
en Costa Rica, hasta que en 1999 tuve el agrado de conocer a Alberto Ruiz de
Erenchun, Secretario del Comit Latinoamericano de Consulta Registral, iniciando
as una experiencia en el apasionado mundo de esta rama del derecho,
descubriendo que en el existan ciertos seres humanos, que los vinculaba un culto a
la investigacin, al estudio, al cumplimiento del deber, del respeto a los valores, a la
opinin diversa y que haban asumido un voto de proteccin al derecho ajeno.
Este trabajo, es la recopilacin de mis intervenciones en distintos foros,
principalmente del Comit Latinoamericano de Consulta Registral y en algunos
eventos a los que pude ser invitado, gracias a las excesivas recomendaciones de
Alberto Ruiz de Erenchun, Secretario del Comit y Director del Registro de la
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EL PROCESO DE MODERNIZACION DEL REGISTRO DE
PROPIEDAD DE GUAYAQUIL.
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6. Una Ley de Registro que sigue el sistema del folio personal por libros que
data de 1966 y que es una reproduccin exacta de un reglamento de finales
del siglo XIX.
Resultado: La ciudad ms grande del Ecuador con ms de dos millones de
habitantes, compuesta de 450.000 predios aproximadamente con un Registro de la
Propiedad en completo en Caos!. Todos los trmites los terminbamos en un
tiempo promedio de 60 das.
Entonces lleg el da siguiente, 19 de Diciembre de 1995 y haba que tomar
decisiones:
1. La primera, si no podemos entregar los trmites en el tiempo deseado a los
usuarios, por lo menos, debemos tratarlos bien.
2. Y la segunda, rebajar los aranceles al 50% acorde con el servicio que
prestbamos.
Con esas dos decisiones inmediatas, logramos salvar nuestra integridad fsica y que
la ciudadana Guayaquilea nos tenga paciencia mientras ponamos la casa en
orden.
En el Ecuador, los Registradores de la Propiedad ejercen su funcin en cada cantn
o ciudad, son elegidos por la Corte Superior de cada Provincia. Sus funciones estn
reguladas por la Ley de Registro y por la Ley Orgnica de la funcin Judicial, son
por lo tanto, funcionarios Judiciales cuyos ingresos y egresos no dependen del
Presupuesto General del Estado, con total autonoma en el manejo administrativo y
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Sin embargo, con mucha audacia y con la autonoma que gozbamos seguimos
tomando decisiones:
1. Contratar a la Escuela Politcnica del Litoral, ESPOL, la mxima institucin
acadmica en tecnologa para que desarrolle el software necesario para esta
oficina. Estos programas fueron a su vez auditados por la Facultad de
Informtica de la Universidad Catlica de Santiago de Guayaquil.
2. Que la propiedad intelectual de esos programas sea de la Corte Suprema de
Justicia y no de los Registradores. De esta forma se evita que los Registros se
paralicen por la voluntad mezquina de un solo hombre y que los Registros
con pocos ingresos tengan que gastar en el desarrollo de software
innecesariamente.
3. Que el financiamiento inicial de los equipos se realice mediante donaciones
que realiz la Banca Privada a la Escuela Politcnica del Litoral, con la
condicin que esos equipos funcionen en el Registro de la Propiedad y que
una vez concluida su vida til para esta oficina, dichos equipos pasen a los
laboratorios de enseanza de la referida Institucin Acadmica. Este sistema
de financiacin se realiz utilizando un beneficio tributario que gozan los
donantes cuando destinan parte de su impuesto a la renta a beneficio de una
Universidad. As logramos financiar el 30% del proyecto de
modernizacin.
4. El saldo del proyecto, se financi con los ahorros provenientes de los
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incrementos de trabajo en temporadas altas seran absorbidos por el
mismo personal sin necesidad de contratar a ms personas, por cuanto el
asumir dicho trabajo implicaba para el funcionario el aumento de su
remuneracin, alcanzando un mayor grado de bienestar y desterrando
cualquier intento de corrupcin sin necesidad de aplicar medidas
policiales. Conseguimos tambin con esta poltica, eliminar el
departamento de personal, pues el ausentismo desapareci y se aument
la productividad.
SINTER REG
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ocasin efectuaban una seleccin de los trmites relativos a un
mismo inmueble en forma mecnica por parte de un
funcionario, luego del ingreso del expediente por caja.
c) Por cuanto nuestra legislacin lleva el sistema de libros, el
sistema deba parametrizar todos los actos o contratos,
asignando automticamente al libro o registro que corresponda
para evitar errores de inscripcin.
d) Se automatiz tambin el sealamiento del nmero de
inscripcin, las fechas, actas, razones y todos los asientos
registrales. Para concentrar al funcionario exclusivamente en su
misin calificadora.
e) La digitacin de linderos deba efectuarse una sola vez en la
vida. De tal forma, que ingresados los linderos con relacin a
un cdigo catastral, en el futuro no deba volverse a tipear,
bloqueando el sistema su modificacin sin aprobacin del
Registrador. Esto permite una mayor celeridad en trmites
posteriores e impide la adulteracin de informacin.
f) De igual forma, deba proceder el software para el caso de
nombres, razones sociales, registros nicos de contribuyentes y
cdulas de identidad.
g) En lo posible, el sistema deba permitir al usuario o funcionario
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todos los funcionarios involucrados y una labor simultnea
en la calificacin registral, de esta forma convertimos tres
etapas en una sola, pues los amanuenses, revisores legales y los
asesores (registradores delegados) podan trabajar al mismo
tiempo, el mismo expediente y revisando el mismo libro, lo que
antes era imposible conseguir. Resultado: menor tiempo en
la gestin.
3. Por ltimo, el software Sinter Reg deba ejecutar simultneamente el
sistema del folio real, para ello estudiamos y seguimos como
ejemplo la experiencia y legislacin Colombiana, pues
consideramos que era la que mejor se ajustaba al resto de nuestro
ordenamiento jurdico. Este paso, aunque tardo, era necesario darlo
de una vez, sin esperar que el Congreso Nacional expida una
nueva Ley de Registro, tomando en cuenta la inestabilidad poltica
que sufre este pas. Debamos aplicar el sistema del folio real, sin
legislacin, pues la seguridad jurdica que requiere nuestra comunidad
lo exiga, as como la seguridad que en el desempeo de sus funciones
tienen derecho tambin los empleados y funcionarios del Registro de
la Propiedad. La aplicacin del folio real deba darse y se dio de la
siguiente forma:
a) Pasamos, por consejo del Registro de Propiedad de la zona Centro
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impuesto predial incorporado en toda constitucin de un derecho
real podamos verificar:
1) Primero, que el inmueble efectivamente existe.
2) La superficie y linderos reales y correctos del predio.
3) Las normas de uso de suelo que afectan o limitan a dicho
inmueble.
4) Adicionalmente, con un nmero de identificacin
proporcionado con reserva por parte del Municipio,
podemos verificar la autenticidad de los impuestos que
gravan al acto o contrato y cancelados en dicha
institucin. Respaldando la gestin tributaria del
Municipio y eliminado el riesgo que tiene todo
Registrador Ecuatoriano, como responsable de los
tributos que gravan a los actos que se inscriben en su
oficina.
Con el diseo que les acabo de narrar, naci en Abril de 1998 SINTER REG
versin 3.0 ( por que las dos versiones anteriores las descartamos antes de su
ejecucin). Con este sistema se nos present un nuevo problema: Cmo
Traspasamos los asientos de libros al folio real magntico y con imgenes?,
para ello copiamos la experiencia Colombiana del paso del sistema de libros al folio
real en Cartulinas:
a) Solo crearamos en forma obligatoria matrculas inmobiliarias en la
constitucin de derechos reales sobre inmuebles en el sector urbano,
identificados con un cdigo catastral. Por una razn lgica: solo en las
transferencias de dominio y constitucin de hipotecas, servidumbres,
usufructos y otros gravmenes, nuestra legislacin obliga incorporar al
expediente el recibo del impuesto predial en el que se indica el cdigo.
Adicionalmente, por exigencia del Municipio de Guayaquil, a partir de
Enero de 1999 se presenta un certificado de avalo expedido por el
Catastro en el cual consta la relacin del cdigo catastral con el
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nombre del inmueble y los linderos y medidas confirmados a la
fecha.
b) El paso de la informacin del libro al folio real con la presentacin de
una prohibicin de enajenar, demanda o embargo sera opcional, pues
consideramos que el cdigo proporcionado por el Juez podra ser
incorrecto y que el interesado en el nmero de la matrcula, esto es, el
propietario, no se enterara de ese hecho. Sin embargo, convencimos a
los abogados de la Banca Acreedora, que la inscripcin de
medidas cautelares sera ms segura si acompaaban el
certificado de avalo que mencion hace un instante, pues de esta
forma el programa Sinter-Reg puede bloquear una transferencia de
dominio, presentada una milsima de segundo posterior a la
presentacin en ventanilla de la medida cautelar. Ya que les
recuerdo que gracias al cdigo el sistema bloquea el segundo acto.
c) El paso de los datos de libros al folio real deban realizarlo abogados
durante la gestin de una nueva inscripcin, descartando la participacin
de digitadoras que transcriban datos de los libros al sistema, ya que
observamos la peligrosidad de incorporar informacin a las bases de
datos por personas sin conocimientos jurdicos y sin la conciencia de la
importancia de su labor, como es: poner al heredero como causante, al
tradente como comprador, al fideicomitente como fiduciario y al actor
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como demandado.
d) La creacin del folio real deba comprender solamente la realidad
jurdica vigente del inmueble al momento de la presentacin de la
nueva inscripcin.
e) La determinacin del inmueble al momento de la apertura del folio
real deba sustentarse en la informacin que consta en el certificado de
avalo y en las bases de datos. Si la informacin catastral y registral
sobre el predio variaba en proporciones insignificantes, como por
ejemplo : 10 decmetros en un lindero, se agregaba al acta y al folio real
las dos informaciones, para que el Catastro luego de que nosotros
inscribamos verifique y compruebe la dimensin durante el ao
calendario posterior. Si la informacin es totalmente diferente, se
rechaza la inscripcin y se obliga al tradente que obtenga un informe
actualizado del Catastro verificado en el lugar por sus topgrafos e
inspectores.
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Esta labor la llamamos depuracin y la realiza nuestro departamento legal,
simultneamente con la calificacin del acto o contrato que se le presenta para su
inscripcin. Esta depuracin constituye la creacin del folio real y se la realiza una
sola vez. En lo posterior, cualquier acto o contrato que constituya, modifique o
extinga un derecho real sobre el inmueble, simplemente se lo enlaza al folio
sealando el nmero de matrcula inmobiliaria o el cdigo catastral, sin repetir el
procedimiento anterior, con lo cual, las posteriores inscripciones se realizarn en la
mitad de tiempo, ya que no se depura, ni se agregan nuevamente los
linderos y dimensiones, con la consabida seguridad que proporciona
trabajar con el sistema del folio real.
Culminado este proceso, nos encontramos con un nuevo problema: El de la
publicidad registral por intermedio de los certificados que describan el folio
real.
Estudiamos las experiencias y los modelos Alemanes, Espaoles, Colombianos,
Argentinos y Costarricenses y ninguno nos convenca, pues contenan formas,
vocabularios, siglas y smbolos totalmente desconocidos para nuestros usuarios, lo
que hara totalmente incomprensible para jueces, abogados, empresarios y pblico
en general estos documentos.
Sin embargo, un da cualquiera curioseando en la pgina web del Registro de la
Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Buenos Aires Argentina, encontr una
sencilla definicin de lo que es el Folio Real: el folio real es la cuenta
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1. Convertir al Registro de la Propiedad de Guayaquil en la primera
oficina que lleva simultneamente el sistema del folio personal con
libros y el folio real magntico con imgenes, basado en la
interconexin con el Catastro Municipal.
2. Mayor seguridad jurdica.
3. Reducir los tiempos de Gestin. Los Certificados de no poseer propiedades
de 60 das a 5 minutos. Los Certificados de folio Real, de 60 das a 15
minutos, demorndose un poco ms solo por la firma del Registrador. Las
inscripciones de 45 das a 3 das como mximo.
En Sntesis, el sistema Sinter Reg permite trabajar con seguridad y agilidad a
cualquier Registro de la Propiedad de cualquier tamao, grande, pequeo a
mediano, con cualquier sistema de flujo de trabajo, ya sea con el sistema de libros
o folio personal, simultneamente el sistema de libros y folio real, o con el
sistema de folio real magntico y con imgenes exclusivamente.
En otras palabras, si bien el Ecuador no tiene en su legislacin el sistema del folio
real, estamos listos para dar el paso en cualquier momento.
Para concluir, quisiera efectuar las siguientes recomendaciones para la
modernizacin de los Registros de la Propiedad del Ecuador y para aquellos pases
que se encuentren en situaciones similares al nuestro.
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cualquier procedimiento manual o mecnico del pasado. Este sistema debe
coordinar obligatoriamente con la interconexin al respectivo catastro para
otorgar seguridad jurdica, no solo en la determinacin del inmueble, sino
tambin para asegurar el cumplimiento del principio de prioridad registral.
5. Seguir con el sistema descentralizado de nombrar un Registrador por cada
cantn, sin llegar a la exageracin de tener un Registrador en cantones con
menos de 150.000 predios, en aquellos casos, el Registrador deber tener
competencia sobre dos o ms cantones, pues de otra forma su oficina no
ser autofinanciable. Para aquellas ciudades que superen los 500.000
INMUEBLES CATASTRADOS, debern tener dos o ms registradores
pero delegados, esto es, desconcentrando las funciones del Titular. Esta
divisin solo puede ser factible cuando se utilice exclusivamente el sistema
del folio real basado en el cdigo catastral, ya que este contiene en su
primer campo la determinacin del sector, sin esto, es imposible dividir
una ciudad correctamente en la gestin registral.
6. Por ltimo y en mi criterio lo ms importante, ya que son las personas las
que hacen una institucin y no sus mquinas o computadoras, que en poco
tiempo caen en obsolescencia, me permito sugerir que repitan nuestra
poltica administrativa y laboral. Que los empleados del Registro sean
empleados privados y no pblicos, que su remuneracin est acorde con su
produccin, que dicha remuneracin sea competitiva con las principales
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LA TRANSICION DEL FOLIO PERSONAL AL FOLIO REAL
MEDIANTE LA RELACION REGISTRO CATASTRO
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Pero el desconocimiento no solo llega a los magistrados, que tal vez por esa falta de
preparacin acadmica que sufrimos todos los abogados ecuatorianos en materia
registral, propia de formaciones rgidas y anticuadas. Ese desconocimiento lo sufren
tambin quienes con aires innovadores conforman hoy el Consejo Nacional de la
Judicatura, quienes no ven a los Registros de la Propiedad como un instrumento
para brindar seguridad jurdica en el trfico inmobiliario, pues confunden al
trmino Registro con una Caja Registradora de dinero. No les interesa las
deficiencias acadmicas y tecnolgicas que adolecen quienes forman parte de esta
institucin jurdica, sino tan solo el monto de sus ingresos, que los ha llevado a
concentrar sus esfuerzos a limitarlos sin fundamento tcnico financiero,
transmitiendo la idea de que son centros de altas recaudaciones que han abierto las
expectativas de otras entidades y sectores polticos, como los Municipios que en
varias ocasiones han pretendido absorberlos, sin considerar que los ingresos de los
Registradores por conceptos de honorarios conocidos tambin como aranceles, son
incompatibles con aquel tributo ya existente a favor de los municipios denominado
Impuesto de Registro y que en caso de absorber estas funciones, debern
renunciar a uno de estos ingresos para no causar a los contribuyentes una doble
erogacin por un solo servicio.
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El segundo, como ensea el mismo Registrador, es aquel que supone la ordenacin de los
ttulos o derechos reales por Fincas, se abre un registro particular por fincas en el
que se reflejan todas las vicisitudes jurdicas del bien.
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nulidad absoluta, pero este hecho se los manifiesto con carcter de confidencial
para no causar un pnico similar al existente en las bolsas de valores extranjeras,
aunque este hecho, desconocido por la Corte Suprema de Justicia y por el CNJ, si lo
es por los grandes inversionistas extranjeros y por los organismos internacionales
de financiamiento, como el Banco Mundial, Bid, entre otros, pues constan en
documentos elaborados desde hace ms de 37 aos como es el caso de la obra
Derecho Inmobiliario Registral del profesor Argentino Lus Prez Lasala que
al referirse al Ecuador lo hace con estos trminos No actan los principios
registrales sustantivos. Se desconoce el principio de legitimacin y el de fe
pblica registral. El Registro de la propiedad, en fin, ha quedado reducido
en el Ecuador, a un simple fichero administrativo. Nuestro juicio crtico, por
estas razones, no puede dejar de ser desfavorable. Este criterio expresado
hace ms de treinta aos ha sido ratificado recientemente, tal vez en forma menos
dura, dominando una terminologa ms adecuada para nuestros tiempos para decir
lo mismo, pero sin herir, como es el caso de consultores de la talla del Doctor
Echegaray, y que ha ocasionado, no por culpa de ellos sino de nosotros, que la
inversin extranjera en la actividad inmobiliaria sea de los ms tmida en nuestro
pas, contrariamente a lo que existe en pases como Costa Rica, Repblica
Dominicana y la misma Cuba.
El sistema del Folio Personal llevados por libros, como supuestamente debe
llevarse en el Ecuador, es un sistema imperfecto y peligroso para la seguridad
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adems, que los Municipios siendo los mayores propietarios de inmuebles en cada
cantn no pueden ni deben tener una funcin controladora sobre si mismos.
Y a donde deben ir los Registros de la Propiedad inmobiliaria y los mercantiles?
Pues a una Superintendencia de Registros pblicos, como ente especializado en
la materia, que reagrupe, coordine, controle, capacite e impulse la actividad
registral en todos sus campos, tal como lo han hecho pases como Colombia y
Per sin ir muy lejos con total xito.
Este organismo es factible crearlo conforme a los artculos 222, 223 y por el
segundo inciso de la trigsima primera transitoria de la Constitucin vigente.
Esta Superintendencia tendra a su cargo los siguientes registros:
Registros de la Propiedad.
Registros de Personas Jurdicas, en sustitucin al Registro Mercantil. En
ellas se llevara la vida jurdica no solo de sociedades mercantiles como las
compaas, sino tambin de las instituciones sin fines de lucro como las
fundaciones, comit Barriales, corporaciones, etc. As como los
fideicomisos mercantiles y las corporaciones religiosas, cuyo registro se
lleva todava en los Registros de la Propiedad sin lgica alguna.
Registros de personas naturales, en el cual se llevarn los nacimientos,
defunciones, matrimonios, divorcios, poderes, etc. Pero no la cedulacin
o identificacin, que por estar ligados a la Seguridad Nacional y al
ejercicio de los derechos de ciudadana debera estar a cargo del
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Ministerio de Gobierno.
Registro de Bienes muebles que requieran de publicidad, como
maquinarias, ttulos valores, acciones de compaas, cuyo registro est a
cargo con mucha liberalidad y a veces al abuso de sus propios
representantes legales. Este Registro es importante para el control al
narcotrfico.
Registro de Propiedad Intelectual y Propiedad Industrial, as como el
Registro Sanitario ntimamente vinculado.
Registro automotor. Es necesario crear urgentemente un registro jurdico
automotor, dejando a la polica nacional, al igual que el catastro en el caso
de inmuebles, el registro administrativo para efectos tributarios. En este
nuevo Registro Automotor se llevara las vicisitudes jurdicas, como
traspasos, herencias, permutas, aportes, prendas, etc. Este registro deber
tener obligatoriamente una conexin informtica con los puertos y las
ensambladoras, adems es factible que llegue a enlazarse con los Registros
de Per y Colombia como instrumento para combatir la delincuencia y el
trfico ilegal de los vehculos de un pas a otro.
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Por ltimo, dentro del campo de accin de esta Superintendencia debern
estar los Registros aeronuticos y de embarcaciones.
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Este ltimo principio que se cumple durante el proceso registral, consiste
(como dira Lus Francisco Monreal Vidal) en el hecho de que el Registro,
quiere las cosas claras y concretas; por eso, solo pueden ser publicados derechos
reales individualizados en su contenido y titularidad y especificados
sobre una finca o predio. Es la perfecta concrecin del derecho que se inscribe.
El Sistema organizado bajo el nombre de Folio Real se basa en la finca desde
varios sentidos:
1. Sentido material como la superficie o espacio delimitado que se encuentra
siempre en el mismo sitio. Es un trozo de superficie terrestre cerrado por una
lnea poligonal y objeto de propiedad.
2. Sentido registral Es todo aquello que abre folio en el Registro. Existen fincas
registrales materiales, como un simple terreno o una casa e inmateriales, sin
soporte fsico alguno como por ejemplo: las concesiones mineras.
Un elemento importantsimo para el sistema de folio real es la referencia catastral
de la finca, con el objeto de vincularla a la historia jurdica registral con la realidad
fsica ya verificada.
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Sostiene como Sistemas de Coordinacin perfecta a las legislaciones de
Alemania y Suiza, por cuanto toman como base para la inmatriculacin de
inmuebles a los datos fsicos catastrales. Luego menciona como Sistemas de
fusin de ambas instituciones.- al sistema del Acta Torrens, de Australia, en el
cual el Catastro y el Registro estn unidos en una sola oficina, pero esto solo puede
hacerse como afirma Garca Badell, en un pas que nace o se forma sobre
bases absolutamente nuevas. Por ltimo, los sistemas en vas de coordinacin
como Francia, Portugal y Espaa. En este ltimo caso, el Espaol Manuel Pea
Bernaldo de Quiroz, en su obra Derechos Reales, actualiza lo expresado por Chico
Ortiz refirindose al artculo 53-7 de la Ley 13 de 1996 Espaola que ordena
En lo sucesivo no se inmatricular ninguna finca en el Registro, si no se
aporta, junto con el ttulo una certificacin catastral descriptiva y grfica de
la finca en trminos totalmente coincidentes con la descripcin de sta en
dicho ttulo. Este mismo principio ha sido introducido en el Reglamento
Hipotecario espaol por una reforma llevada a cabo en 1998.
Pero no solo los pases Europeos han comprendido la necesidad de la coordinacin
Registro Catastro para el cumplimiento del principio de especialidad, tambin los
pases sudamericanos, como Argentina con una gran escuela en esta materia, as lo
Expresa Toms Greco quien en su manual prctico de registracin inmobiliaria
sugiere la coordinacin ( simbiosis) o apareamiento, entre ambas
instituciones. Esta coordinacin se basa en el respeto por la independencia
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2. El principio registral de determinacin hace deseable la
coordinacin entre Catastro y Registro.
3. La coordinacin exige que a travs de los datos catstrales no
ofrezca dudas al Registrador, como responsable del folio real, la
indentificacin del inmueble a coordinar, para lo cual las
respectivas legislaciones debern regular los procedimientos
relativos al tratamiento de los excesos, demasas, faltantes o
reducciones de superficie.
4. Las bases tcnicas de catastro deben ser uniformes en todo el
territorio nacional, cualquiera que fuere la organizacin estatal o
institucional de cada pas.
fincas siguiendo la experiencia Colombiana, pero sin pasar por el folio real cartular
sino al folio real magntico directamente y por ltimo, con una coordinacin con el
Catastro Municipal en forma electrnica similar al sistema Alemn, por el cual,
como ustedes ya han apreciado, no se puede efectuar inscripciones sin verificar el
documento que relaciona el nombre del inmueble con el cdigo catastral, as como
la informacin que consta en las bases de datos del Catastro las cuales son
obligatoriamente verificadas e importadas para poder efectuar el asiento de
inscripcin, logrando de esta forma los siguientes objetivos:
1. Evitar la inscripcin de derechos reales sobre bienes
inmuebles inexistentes, por tratarse de zonas de dominio
pblico, como calles, parques o avenidas, o de inmuebles que no
han sido fusionados o divididos como una urbanizacin o
propiedad horizontal.
2. Se evita en un 100% el peligro de duplicar folios reales, esto
es, crear dos o ms folios por un mismo inmueble.
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Pero lo que nunca sospecharon Roca Sastre, Chico Ortiz y todos los que han
estudiado esta necesidad imperiosa de la relacin Registro Catastro, de que sta
no solo sirve para el cumplimiento del principio de especialidad, sino tambin para
el cumplimiento de otros principios, como el de Prioridad Prior Tempore Potior
Iure, como lo ha logrado Guayaquil, pues al utilizar el cdigo catastral como
sistema nico de identificacin del inmueble, permite que se bloquee desde la
misma presentacin del documento en el Registro, todos los actos posteriores a un
asiento de presentacin anterior, ya que el sistema reconoce por este cdigo que
existen dos o ms actos sobre un inmueble en trmite en el Registro, bloqueando el
segundo sin dejar por los controles informticos, que se perfeccione el asiento de
inscripcin.
De igual forma, por la relacin Registro - Catastro, se ha logrado mejorar el
principio de tracto sucesivo, pues desde el mismo momento que ingresa al
Registro el documento, al utilizarse el cdigo catastral desde la ventanilla, el sistema
enlaza a ese documento en trmite automticamente a su respectivo folio real ya
creado, lo que nos permite brindar publicidad no solo sobre los asientos ya
practicados con relacin a una finca, sino tambin aquellos actos que se encuentran
en proceso de calificacin, sin necesidad de bloquear el folio como lo hacen en
Colombia.
Para ello, no hemos esperado la expedicin de una Ley o un reglamento, sino que
se tom la decisin por parte del Municipio y de los que hoy hacen el Registro de
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Este es el momento ideal para ofrecer a nuestro pas y al exterior seguridad
jurdica en su inversin inmobiliaria, ya que contra sta no existe fuga de
capitales, ni cadas de bolsas, ni errores contables, congelamientos ni corralitos. La
inversin inmobiliaria, en cualquier aspecto, ya sea habitacional, turstica, industrial
o agrcola es ms segura que la especulacin burstil.
La inversin extranjera y nacional, ms que rentabilidad necesitan seguridad
jurdica, entonces debemos trabajar en ese camino por nuestro pas.
Generalidades.
Esta institucin se la denomina de diferentes formas en la doctrina: propiedad por
pisos, casas por piso pero la ms comn es Propiedad Horizontal, por haber
diversas propiedades horizontalmente superpuestas a otras.
puede definirse como una propiedad especial, constituida sobre edificios divididos por pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Atribuye al titular de cada uno de ellos,
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adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos conocidos como rea comn.
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de enajenar del inmueble; y, 2) no otorgarle el certificado de cumplimiento de
expensas, requisito exigido por el Reglamento de Propiedad horizontal para
poder celebrar un contrato constitutivo de un derecho real sobre este inmueble,
aunque esta exigencia estara derogada tcitamente por la Ley de Modernizacin
del Estado vigente, que prohbe exigir certificaciones de cumplimiento de
obligaciones ajenas al acto o contrato.
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LPH. ( Cada propietario podr servirse de los bienes comunes, siempre que los utilice
segn su destino ordinario y perturbe el uso legtimo de los dems.).
La propiedad horizontal ya no es considerada como una forma de
copropiedad, es distinta por que el edificio se divide en partes y no en
cuotas, la divisin es real no imaginaria como la copropiedad.
Las partes comunes son meros accesorios de la cosa principal, que es la
propiedad privativa del departamento o local.
No se es dueo de dos cosas ( exclusiva y comunal), sino de una sola cosa
ms un accesorio que se comparte su uso. Ambos son inseparables.
Art. 4 LPH ( LOS DERECHOS DE CADA PROPIETARIO EN
LOS BIENES COMUNES, SON INSEPARABLES DEL DOMINIO
DE SU RESPECTIVO DEPARTAMENTO, PISO O LOCAL)
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un libro especial 1 que se llevar para el efecto. La copia del plano se
guardar en el archivo del Registrador
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realizada por el cabildo aprobando el cuadro de alcuotas, junto con la
protocolizacin del plano, se procede a la inmatriculacin 4 de los nuevos
inmuebles, consistentes en los departamentos, locales, cocheras o
estacionamientos, pisos y bodegas.
La oficina #4, cuarto piso del edifico Torres del Ro con una alcuota de
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suceda en el pasado, se inscriban propiedades horizontales inexistentes,
esto es, de edificios todava en construccin, o que algunas de sus plantas o
pisos no haban sido culminados.
Se comprueba tambin que los datos que constan en la declaracin de
propiedad horizontal aprobada por el concejo cantonal, que las reas
descritas unilateralmente por el propietario en la constitucin de este
rgimen en la escritura pblica, como son reas tiles, reas privativas,
porcentaje en las reas comunes, son las correctas.
Verificada esta informacin, el asiento de inscripcin no se puede realizar
sin importar esa parte de las bases de datos catastrales a las bases
de datos del Registro de la propiedad, con varias finalidades:
a) Impedir que el funcionario calificador o el mismo Registrador efecte
una inscripcin sin haber cumplido con los pasos anteriores.
b) Evitar la transcripcin de informacin susceptible de cometer errores y
de tardar la gestin. Se importan los datos tal cual estn en las bases del
catastro, sin tocarlas, sin alterarlas.
c) Evitar la doble inmatriculacin del inmueble. Pues el sistema puede
detectar que ya existe un folio real para un determinado cdigo
catastral.
Este procedimiento incluye tambin en forma automtica el traslado a
cada nuevo folio real de toda la historia de dominio, las cargas o
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2002 Instructor del Registro General de la Propiedad de Guatemala, en el curso de capacitacin
realizado en el mes de Junio de 2002 sobre la aplicacin del principio de prioridad registral y los
conflictos sobre pro indivisin, auspiciado por el Banco Mundial
LA COMUNIDAD O INDIVISION
ellas en una parte alcuota, ideal y abstracta, lo que Manuel Pea Bernardo de Quirs lo
explica ms simplemente y lo ampla a los derechos y patrimonios y no solo a las
cosas individuales o corporales, cuando afirma hay comunidad cuando la titularidad
de uno o varios derechos o de un patrimonio corresponde a una pluralidad de personas.
Esas personas que comparten una cosa, un derecho o un patrimonio con otras, no
necesariamente lo hacen en forma voluntaria celebrando un contrato como el de
sociedad, sino que de repente se encuentran unas a otras en situaciones jurdicas
similares y ese encuentro nuestro Cdigo Civil lo define como un cuasicontrato,
el cuasicontrato de comunidad, ya que entre ellos nace, sin convencin alguna,
obligaciones recprocas.
29
en nuestro concepto la indivisin podra clasificarse desde tres puntos de vista: a)
Atendiendo el objeto sobre el que recae: en indivisiones sobre una universalidad e
indivisiones sobre una cosa singular.5b) Atendiendo a su origen: en indivisiones que nacen
de un hecho, indivisiones que nacen de un contrato, e indivisiones impuestas por el legislador; y c)
Atendiendo a su duracin y a su carcter voluntario o forzado: en indivisiones
temporales o perpetuas, pudiendo ser las primeras de duracin indeterminada o duracin
determinada.
Esta clasificacin de uno de los ms claros estudiosos del Cdigo Civil Chileno, al
cual recurrimos siempre los Ecuatorianos, debemos actualizarla con una
clasificacin un poco ms simplista pero dirigida a la actividad Registral, como la
hace en la obra Derechos Reales, Derechos hipotecarios6 el profesor Manuel
Pea Bernardo de Quirs quien tambin es Registrador de la Propiedad en Espaa
y que sirve de base para el Estudio de esta Materia en la Universidad Complutense
de Madrid.
El nos dice que podemos clasificar a la indivisin de varias maneras, una Por el
rgimen a que la comunidad est sujeta , puede ser entonces ordinaria y
especial. La ordinaria es la regulada por las normas del contrato de Sociedad
sealado en el Cdigo Civil y la otra por normas particulares y supletoriamente por
las ordinarias. La segunda clase segn la intensidad de la relacin de
cotitularidad y su manifestacin hacia los dems En este tipo podemos
mencionar a una clase ordinaria de comunidad, que es la comunidad por
6 El trmino Derecho Hipotecario es el utilizado por los Espaoles para referirse al derecho
registral.
30
pertenece a los accionistas de la compaa y esta la propiedad de sus bienes.
La compaa limitada, en la cual se condiciona a la libertad de disposicin de
sus cuotas y ahora tenemos en el Ecuador desde julio de 1998 a una nueva
figura conocida como Fideicomiso Mercantil, que adems de representar un
patrimonio autnomo se le ha dotado de personera jurdica, siendo los
beneficiarios titulares de derechos fiduciarios que pueden ser divisibles en
cuotas.
B) Luego tenemos al patrimonio separado colectivo. Noten ustedes que no
me refiero a patrimonios separados exclusivamente como pueden ser los
bienes que posee un banco que ha sido entregados en arrendamiento
mercantil, o los bienes limitados por un patrimonio familiar, sino a los
patrimonios que separados del patrimonio ordinario perteneciente a cada
personas, corresponde a su vez a varios titulares, quienes gozan de la
titularidad de este patrimonio mismo y no directamente de las cosas que lo
componen. Los casos de estos patrimonios separados colectivos son:
La sociedad conyugal
la sociedad de gananciales.
La herencia
Los fondos de inversin.
Las uniones transitorias, consorcios o joint venture.
C) La Comunidad en mano comn o sin divisin de cuotas, este tipo de comunidad
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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Direccin Nacional de Registros Espaola se ha pronunciado en el sentido
de que no procede la cotitularidad solidaria en derechos reales inmobiliarios,
con excepcin de los derechos reales de garanta, como es el caso de las
prendas o hipotecas constituidas bajo la modalidad paripassu.
E) Por ltimo, los conjuntos inmobiliarios.- En este punto se combinan
algunas de las formas de comunidad antes mencionadas con una pluralidad
de derechos autnomos, as tenemos los casos de:
Predios independientes entre si, pero con obligaciones comunitarias, como son
las urbanizaciones privadas o complejos urbanos.
La Propiedad Horizontal.
El rgimen de aprovechamiento por turnos, tambin conocido
como tiempo compartido
LA COMUNIDAD ORDINARIA
Es la misma que defini Claro Solar y que citamos lneas anteriores, esto es, el
derecho de propiedad ejercido por dos o ms personas sobre una misma cosa.
Ese derechos compartido, se lo divide por cuotas, que no es otra cosa que una
32
5. Como contraprestacin a estos derechos, los copropietarios
adquieren tambin en proporcin a su cuota la obligacin de
asumir las cargas de conservacin de la cosa en comn.
En cuanto a su respectiva cuota, los condueos gozan de los siguientes derechos:
1. Enajenarla, por cualquier ttulo. Desde el punto de vista
estrictamente registral, esto es completamente posible,
efectundose la tradicin exclusivamente sobre la cuota que
le corresponde al tridente, pues no se puede transferir ms
derecho del que se tiene.
2. Hipotecarla, as lo establece el artculo 2319 del Cdigo
Civil Ecuatoriano, dentro del Ttulo que norma a la
Hipoteca el comunero puede, antes de la divisin de la cosa
comn, hipotecar su cuota. Esta condicin tambin se aplica
para el caso de que un solo propietario quiera hipotecar una
porcin de su inmueble, no lo puede hacer sin dividirlo
previamente, de lo contrario, solo puede hipotecar una cuota
del inmueble. En ese caso, el acreedor tiene el poder de
recuperar su crdito persiguiendo al bien, sacando a remate
la cuota, y en ese caso el adjudicatario se convierte en
copropietario con los mismos derechos antes mencionados.
Esta forma de comunidad, como alguna de las que veremos ms adelante, se
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
termina por las formas que en el caso ecuatoriano lo establece el artculo 2212 del
Cdigo Civil:
a) Por la reunin de todas las cuotas en una sola
persona. Este caso se lo utiliza mucho en el Ecuador
para poder disponer de un bien hereditario, cuando
una persona adquiere todos los derechos y acciones
hereditarios sobre un bien, en ese momento, sin
necesidad de particin puede disponer ya de la cosa
como cuerpo cierto.
b) Por la destruccin de la cosa comn. Es lgico,
todo derecho real se extingue por la desaparicin de
la cosa, pues si ella no existe el objeto del derecho
real.
c) Por ltimo, por la divisin de la cosa comn;
divisin que puede efectuarse a su vez de varias
formas.
33
LA DIVISION DE LA COSA COMUN
34
conserva su derecho de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales, por lo
tanto, cuando se realiza la matriculacin o inmatriculacin de una nueva finca por
una divisin fsica y adjudicada a un comunero por la particin que acarrea la
terminacin de la comunidad, debe anotarse en estas nuevas fincas todos los
derechos reales constituidos sobre la finca matriz. Ejemplo: la hipoteca.
EL PACTO DE INDIVISION
35
posibilidad de dos o ms propietarios fiduciarios y que
estos, al amparo del artculo 764 del mismo cuerpo legal,
pueden enajenar entre vivos y por causa de muerte, su
cuota fiduciaria, pero con el cargo de mantenerla
indivisa.
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El nico requisito para que se produzca esta clase de indivisin es que existan
varios herederos, sin importar su clase o grado, ya sean testamentarios, ab intestato,
universales, de cuota, con beneficio o no de inventario.
Mientras no se realice la particin entre los herederos o se practiquen las
adjudicaciones por sus respectivas hijuelas, los herederos poseen derechos y
acciones hereditarios, que pueden ser enajenados o transferidos libremente y que
requieren de publicidad registral.
En este punto, Ecuador se aparta de la doctrina Chilena, pues los ltimos
consideran que la cesin de derechos hereditarios no requieren de inscripcin pues
no se refieren a la cosa sino a un patrimonio, en ese sentido tienen razn, pero
consideramos por expresa disposicin que LA HERENCIA ES UN DERECHO
REAL sobre un inmueble y es indispensable conocer quien ejerce la titularidad de
ese derecho conocido como herencia, para establecer en caso de tradicin del
inmueble quienes tienen capacidad para ello, pues si lo realizan todos los herederos
a favor de una persona puede transferirse el bien como cosa determinada sin
problema alguno, pues este termina la comunidad por reunir todas sus cuotas.
La inscripcin de las cesin de derechos hereditarios evita que el tracto se pierda,
pues ocurre que muchas fincas con ttulo inscrito pertenecientes a los tatarabuelos
de los posesionarios, pierden estos sus derechos por desconocer su origen y
proporcin.
El registrador no requiere mayor determinacin de la cuota, siempre y cuando se
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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Esta clase de comunidad germnica la tenemos en las comunidades de pastos que
los Espaoles introdujeron en Amrica bajo el nombre de Ejidos hoy
convertidos en parques en algunas ciudades. En los Ejidos los moradores de una
poblacin podan libremente y en forma gratuita llevar a sus bestias a pastar. Ese
inmueble perteneca al pueblo, a todos y a nadie, pues ninguno poda disponer de
la cosa ni de una parte de ella.
Otra forma de esta copropiedad solidaria la representan los territorios Comunales,
que pertenecen a Comunas Campesinas principalmente montubias o con
antecedentes indgenas de la Costa Ecuatoriana, pero que no constituyen una
nacionalidad indgena, pues han perdido contacto con sus hbitos ancestrales.
Muchos de estos territorios fueron definidos por la Corona Espaola en pocas de
la Colonia y ahora son administrados por los Cabildos de estas Comunas, insertas a
su vez dentro de cantones con sus propios Municipios. La administracin y
disposicin de estas tierras est Regulada por la Ley de Comunas.
Otro caso ecuatoriano de comunidad similar a la germnica la tuvimos con las
acciones de sitio. Su origen tambin arranca de la Colonia, por la cual los
miembros de una poblacin decidan adquirir al Rey de Espaa un gran porcin de
tierras. La cuota se representaba por el valor monetario aportado por cada
poblador, as por ejemplo: Pedro Alvear Bardellini poda tener 3 pesos en el sitio
conocido como Palobamba.
Al nacer la Repblica con la independencia, esa porcin se transforma en acciones
38
Sobre esta forma de comunidad, nos vamos a referir primero al ms importante: La
Propiedad Horizontal y para terminar a aquel que est revolucionando el trfico
inmobiliario: el rgimen de aprovechamiento por turnos.
Generalidades.
Esta institucin se la denomina de diferentes formas en la doctrina: propiedad por
pisos, casas por piso pero la ms comn es Propiedad Horizontal, por haber
diversas propiedades horizontalmente superpuestas a otras.
puede definirse como una propiedad especial, constituida sobre edificios divididos por pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Atribuye al titular de cada uno de ellos,
adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos conocidos como rea comn.
Art. 2.- Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso, departamento o local
39
Art. 3.- Se reputan bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible para
cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia,
seguridad y conservacin del edificio y los que permiten a todos y a cada uno de
los propietarios el uso y goce de su piso, departamento o local, tales como el
terreno, los cimientos, los muros, la techumbre, la habitacin del portero y sus
dependencias, las instalaciones generales de calefaccin, refrigeracin, energa
elctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestbulos, patios, puertas de entrada,
escaleras, accesorios, etc
40
una copia del plano y de la declaratoria de propiedad horizontal aprobada por el
Municipio, por lo que se procede a archivar un juego de los planos arquitectnicos,
elctricos, sanitarios, estructurales, etc. Que no tienen valor o importancia
alguna8 para la constitucin, modificacin o extincin de derechos reales
sobre los departamentos, pisos o locales, pues la experiencia nos ha enseado, que
dichos planos una vez archivados nunca ms sern utilizados por el Registrador,
constituyendo una duplicacin absurda del archivo del Notario y de todas las
dependencias pblicas que si requieren de esos planos, como son: el Municipio, la
empresa elctrica, la empresa de alcantarillado, la empresa telefnica, entre otras.
Ante la deficiencia legal existente en materia registral para brindar seguridad jurdica
a la ciudad de Guayaquil, se acord entre el Municipio de esta ciudad y el actual
Registrador de la Propiedad de Guayaquil, desarrollar un sistema informtico
enlazado informticamente con las bases de datos del Catastro Municipal.
41
Obtenido con este documento la relacin entre el nombre del inmueble y el
cdigo catastral, se procede a verificar que la divisin material del edificio es
real, cmo? Mediante la digitacin del cdigo catastral desde las oficinas del
Registro de la Propiedad en las bases de dato del Catastro, gracias a la
interconexin informtica que existe entre el Registro y el Catastro.
Si el cdigo catastral digitado arroja informacin en las bases de datos, no indica
que el inmueble efectivamente existe, pues de lo contrario, como suceda en el
pasado, se inscriban propiedades horizontales inexistentes, esto es, de edificios
todava en construccin, o que algunas de sus plantas o pisos no haban sido
culminados.
Se comprueba tambin que los datos que constan en la declaracin de
propiedad horizontal aprobada por el concejo cantonal, que las reas descritas
unilateralmente por el propietario en la constitucin de este rgimen en la
escritura pblica, como son reas tiles, reas privativas, porcentaje en las reas
comunes, son las correctas.
Verificada esta informacin, el asiento de inscripcin no se puede realizar sin
importar esa parte de las bases de datos catastrales a las bases de datos
del Registro de la propiedad, con varias finalidades:
d) Impedir que el funcionario calificador o el mismo Registrador efecte una
inscripcin sin haber cumplido con los pasos anteriores.
e) Evitar el ingreso de informacin susceptible de cometer errores y de tardar
42
componen el nuevo edificio sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal,
previamente inmatriculando tambin el inmueble matriz.
43
3. No procede el pacto de someterse a tribunales arbitrales o extranjeros,
por la misma finalidad antes mencionada.
4. Retroactividad de la Ley, para solucionar los conflictos creados por los
vacos legales al surgir esta figura inmobiliaria.
Rgimen Jurdico del sistema de aprovechamiento por turnos a partir de
1998 en Espaa.
Es un conjunto inmobiliaria caracterizado por :
1. Son derechos reales limitados y temporales, por lo tanto, son susceptibles
de proteccin registral.
2. Confieren la facultad de gozar, en el turno prefijado para cada ao, con
carcter exclusivo, determinado alojamiento y con carcter
compartido las instalaciones de uso comn inherentes al
aprovechamiento de la parte exclusiva.
3. Sufre la carga del pago de los servicios.
Es una forma de copropiedad que muchas veces se mezcla con la propiedad
horizontal. Se es copropietario sobre un departamento que a su vez pertenece a un
rgimen de Propiedad horizontal. Se debe asumir la carga de conservacin del
departamento y incluyendo a la carga de mantenimiento del edificio. Se diferencia
de la copropiedad comn, en que sta se puede gozar de toda la cosa en cualquier
momento y en la otra por turnos.
Desde el punto de vista estrictamente registral nos interesa la circunstancia de que
2007 seminarios de capacitacin a Registradores de la Propiedad, Jefes de Catastros, Miembros del Consejo
Nacional de la Judicatura, Instituto de Desarrollo Agrario y Superintendencia de Bancos, dentro del proyecto de
Regularizacin de Tierras Rsticas PRAT patrocinado por el Ministerio de Agricultura y el BID. (Basado en las
clases de Juan Ma. Diaz Fraile (Registrador de Barcelona), primer CADRI Madrid 2001)
44
EL PROCESO DE REGISTRO Y EL MANEJO DE SU LEY.
1. Presupuestos objetivos del Registro.- Son tres:
a) La Finca
b) El derecho
c) El Asiento
Antes de entrar en materia revisemos brevemente los diversos sistemas registrales
que se diferencian en:
a) Registros de actos
b) Registros de documentos.
Tambin se diferencian por las declaraciones de voluntad que reciben, procesan e
inscriben.
a) Aquellas declaraciones que se formalizan por y ante el Registrador. Ejemplo:
el registro civil como en el caso del contrato de matrimonio. Los novios se
presentan ante el Registrador, aqu llamado Director del Registro Civil y ante
el manifiestan su voluntad de celebrar el contrato de matrimonio,
expresndolo verbalmente y suscribiendo el acta correspondiente.
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
Existen tambin:
a) Registro de transcripcin el documento previo se archiva o se copia.
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b) Registro de Inscripcin extracto, solo se incorpora al registro el contenido de
la transmisin del derecho real, el resto del documento no tiene importancia
registral.
Nuestra Ley de Registro en su artculo 41, establece claramente los requisitos
indispensables que debe contener el acta de inscripcin, por lo que presumiramos
que nuestro sistema acoge la forma de inscripcin frente al de transcripcin, sin
embargo, en el Cdigo Civil en su artculo., ordena tambin que en algunos
casos el Registrador debe conservar el documento.
Sobre estos sistemas no existe uniformidad de criterio en el Ecuador, he podido
apreciar que en el caso de los Registros de la Sierra prefieren extractar el
documento que se presenta para la calificacin, devolviendo por completo el ttulo
al usuario, mientras que los Registros de la Costa acogen el sistema de transcripcin
desde la dcada de los 80.
En mi criterio, lo ortodoxo desde el punto de vista estrictamente legal es el de
Inscripcin, a ms que constituye un sistema que evita la incorporacin
indiscriminada de documentos al archivo, sin embargo, el poder de sntesis vara
46
En el sistema de inscripcin o de extracto no debe limitarse al nombre jurdico
del derecho o del acto pues debe admitirse la posibilidad que adems de los
derechos reales tpicos, los atpicos o innominados tambin se inscriban si de
alguna manera modifican o extinguen la naturaleza de la cosa o de los derechos
reales ya constitudos. As debera ser, pero lamentablemente en el Ecuador no
existe el sistema de numerus apertus de derechos reales, ya que el artculo
.del Cdigo Civil los ennumera taxativamente en:..
finca determinada.
El sistema registral ecuatoriano falsamente se identifica como un sistema que
sigue el folio personal, que ya caduco, esconde esta autocalificacin su deficiencia
ms grave, ni siquiera es de folio personal, es un simple archivo de documentos
cronolgicos, pues no estn ordenados por propietarios, sino por fechas, ligados
exclusivamente por notas de referencias y por ndices elaborados en forma
primitiva y sin responsabilidad de su creador.
As tenemos que se divide por libros, estos a su vez por fechas, reiniciando cada
ao el nmero de sus respectivas inscripciones constituyendo un caos en peligro
de la seguridad jurdica.
Efectuar una explicacin.
47
Lo contrario de este caos es el Sistema organizado bajo el nombre de Folio Real
que se basa en la finca desde varios sentidos:
3. Sentido material es la superficie o espacio delimitado y que se encuentra
siempre en el mismo sitio. Es un trozo de superficie terrestre cerrado por una
lnea poligonal y objeto de propiedad.
4. Sentido econmico posee un valor instrumental es un soporte para otros
negocios.
5. Sentido registral Es todo aquello que abre folio en el Registro. Existen fincas
registrales materiales, como un simple terreno o una casa e inmateriales, sin
soporte fsico alguno como por ejemplo: las concesiones mineras.
Un elemento importantsimo para el sistema de folio real es la referencia catastral
de la finca, con el objeto de vincularla a la historia jurdica registral con la realidad
fsica ya verificada.
EL OBJETO DE LA INSCRIPCION O LA MATERIA INSCRIBIBLE.
48
b) Se inscriben algunos derechos personales como por ejemplo: El
arrendamiento y por costumbre el comodato, pero no la promesa de venta.
c) Decisiones judiciales.
Pero lo que hay que tene bien claro que en el registro se inscriben solo
derechos y no hechos, por eso, la posesin no es susceptible de inscripcin.
Debe inscribirse tambin, ms por sentido comn que por mandato legal, el
derecho principal junto con el accesorio. Ejemplo: el prstamo junto con la
hipoteca. En el asiento de inscripcin debe determinarse el monto de la obligacin
asegurada. En el arrendamiento mercantil debe determinarse el canon y el valor
residual, etc.
Otros derechos personales objeto de inscripcin.- En otras legislaciones se
inscriben el derecho de opcin de compra, el derecho de retorno y los
arrendamientos. En nuestra legislacin, existe un error por no decirlo de otra
forma, cuando ordena que el arrendamiento mercantil solo debe inscribirse en el
Registro Mercantil, cuando todos sabemos que dicho registro no cumple con la
publicidad inmobiliaria, por eso, cuando se trate de un arrendamiento mercantil
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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Se clasifican en:
I.
a) Asientos Principales: aquellos que tienen autonoma y funcin propia. Ejemplo:
la inscripcin.
b) Asientos accesorios: estn destinados a un asiento provisional. Ejemplo: la
anotacin en el repertorio.
II.
a) Asientos definitivos: no quedan sujetos a un plazo alguno de duracin,
producen efectos indefinidamente hasta ser cancelados.
b) Asientos provisionales.- tienen un plazo de vigencia, como son el repertorio y la
inscripcin de una demanda. Caducan pero requieren de un asiento de
cancelacin que se practica de oficio en el caso del repertorio o pierde sus
efectos, en el caso de un embargo de un bien que luego es adjudicado en remate
pblico.
III. Tambin se clasifican en positivos, para aquellos que dan nacimiento a un
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
50
1. La radicacin
2. La calificacin
3. La inscripcin
As lo establece la doctrina. Yo le agregara una cuarta.
4. La publicacin.
El Registrador tiene un estatuto de absoluta independencia en su labor
calificadora. No se aplican las normas de administracin pblica porque en el
fondo no es un funcionario pblico, sino un profesional del derecho que no puede
ejercer libremente su profesin sino exclusivamente en la prestacin de este
servicio,
No se le aplican las normas del derecho pblico por cuanto su campo de accin
realmente est fuera de la funcin judicial. As lo menciona Manuel Pea
Bernaldo de Quirs ( Letrado de la Direccin General de los Registros y del
Notariado Espaol) que en su obra Derechos Reales, Derecho Hipotecario,
Tomo II publicado por el Centro de Estudios Registrales Espaol, afirma La
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
51
zona especial entran la llamada jurisdiccin voluntaria y la funcin atribuida
a los Registradores de la Propiedad.
52
solicitar la inscripcin. En nuestro caso, esa autorizacin y posterior gestin, no
est comprendida entre las actividades del Notariado e incursiona ilegtimamente en
el ejercicio profesional de la abogaca que tiene prohibido.
53
de que las cosas se deshacen de la misma forma que se hacenbajo el
riesgo de ser falsa la orden.
54
Hay una segunda posibilidad, cuando los derechos no son incompatible, ejemplo: la
constitucin de 2 hipotecas sobre una misma finca, la eficacia se da por la
primeramente inscrita y presentada.
Otro ejemplo: es la venta o transferencia de dominio de un bien hipotecado, la cual
es factible a pesar de la existencia de las famosas prohibiciones voluntarias de
enajenar, que a ms de ilegales son ociosas por expresa disposicin del artculo
2341 del Cdigo Civil.
55
d) Es independiente, goza de absoluta facultad discrecional para calificar,
incluso en contradiccin con otros Registradores. NADIE puede requerir
que califiquen en tal o cual sentido, NI SIQUIERA LA CORTE, si es
presionado debe quejarse. No cabe delegacin.
e) La calificacin debe ser global y unitaria, esto quiere decir observar todo
no por partes.
56
A las partes extrnsecas, como son lugar, fecha, hora, firmas del juez y del
secretario. Cuando ordenan la inscripcin de una sentencia de expropiacin y la
misma no ha sido protocolizada como lo ordena el fallo.
A la competencia del rgano judicial en razn de la materia y del territorio.
A los obstculos que existan en el registro, como por ejemplo la inscripcin
de una prohibicin de enajenar de un bien que ya est embargado o vendido.
A la congruencia de la medida, como ordenar la cancelacin de un embargo
que no existe, o la inscripcin de una demanda que no est contemplada entre
los casos previstos en el artculo 1053 del cdigo de procedimiento civil o el
embargo de un inmueble inexistente.
Plazo para inscribir: Dos meses contados desde la fecha del asiento de
presentacin, pues de lo contrario ste caduca y pierde el privilegio de la prioridad
conforme al artculo 13 de la Ley de Registro, lo cual le puede acarrear
responsabilidades al Registrador como las contempladas en el artculo 15 literal d)
de la misma Ley.
57
El Recurso contra la calificacin est claramente sealado en el artculo 11 de
la Ley de Registro, si las causas de la negativa son de orden tributario el trmite
de recalificacin que no tiene las caractersticas de juicio o proceso lo realiza
el Tribunal Fiscal del Distrito si las causas son de otra naturaleza, el
recalificador es el Juez de lo Civil del cantn del Registrador.
Que pasa si el registrador ha negado por causas civiles y adems tributarias? La Ley
de Registro no dice nada al respecto, pero es obvio suponer que cada Juez, el de lo
civil y el Tribunal Fiscal debern conocer lo que a cada uno corresponda. Con el
pronunciamiento de ambos el Registrador puede practicar la inscripcin en caso de
haber sido desestimadas las causas de su negativa.
En el caso de los documentos judiciales, la competencia del juez que
suscribi el mandato judicial se agota con la negativa del registrador, pues el
asunto sale de su campo de accin y entra en el registral, por tal motivo, es
improcedente que se insista con la inscripcin bajo apercibimiento de
desacato, esa constituye una presin absurda que viola la independencia
58
La ortodoxo sera aplicar sistemas como el Peruano en el cual se han creado
tribunales especializados en materia registral, conformados por varios vocales
que laboran en el mismo lugar del Registro de la Propiedad, quienes no solo
efectan la funcin re calificadora sino que asientan precedentes para futuras
aplicaciones.
En Espaa, se est pretendiendo un sistema similar al utilizado en medios
Universitario, que sea otro Registrador del mismo cantn o uno prximo quien
efecte la recalificacin, no solo por su particular experiencia y especialidad sino
tambin para buscar la unificacin de criterios.
Agotado el proceso de calificacin o la recalificacin efectuada por el Juez,
disponiendo la inscripcin, pasamos a esta etapa, la ms fcil de todas El
asiento de Inscripcin.
Para esto es suficiente seguir el procedimiento establecido en los artculos 34, 35,
36, 40 y sobretodo el artculo 41 de la Ley de Registro que nos indica los
requisitos mnimos que debe contener el acta de inscripcin.
Nuestro procedimiento registral exige el asiento escrito en hoja de papel, en tinta
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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(Trmino utilizado por la mayora de la doctrina) pero por una cuestin semntica
me es ms cmodo utilizar el trmino de MATRICULACION como se lo
denomina en la Argentina.
60
Segundo: Modificacin de la Finca.- En los casos de modificacin por
construccin, fusin o divisin del inmueble, siempre deber exigirse la prueba
fsica de este acontecimiento mediante la certificacin catastral.
Se comete el error con la vigencia de la Ley de Desarrollo Agrario que sustituy la
Ley de Reforma Agraria, de inscribir desmembraciones de predios agrcolas o
fusiones sin la correspondiente autorizacin del Municipio.
Vale resaltar que la Ley de Rgimen Municipal le concede atribuciones a los
Municipio sobretodo su territorio y no sobre el permetro urbano, por lo tanto,
cualquier divisin de un inmueble sin ser aprobada por el Municipio acarrea la
nulidad del acto y de la inscripcin que lo contenga.
Por tal motivo, en esos casos se requiere exigir la aprobacin del Municipio
respectivo.
Tercero: Anotaciones preventivas.- es un asiento registral de vigencia limitada,
como la inscripcin de una demanda o un embargo, que enerva en algunos casos la
actividad registral. Pasado un tiempo deja de tener efectos, como el abandono del
juicio, sin embargo en nuestra procedimiento registral ecuatoriano no le es
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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nuevo instrumento, el cual deber ser anotado al margen de la matriz del
documento original conforme al artculo 35 de la Ley Notaria. Para la correccin
de errores del asiento de inscripcin se debe seguir el procedimiento sealado en el
artculo 50 de la Ley de Registro.
Quinto: reanudacin del tracto interrumpido.- en este caso debe presentarse y
calificarse todos los ttulos que permitan cumplir con el tracto sucesivo desde el
ltimo asiento registral hasta el ttulo ms reciente.
62
La apertura indiscriminada de la informacin registral es motivo de actuales
discusiones, tanto en el ltimo encuentro mundial de Registradores llevado a cabo
el ao anterior en Punta del Este Uruguay, como el que se celebrar en el mes de
Abril de este ao en San Salvador por motivo del XVI Encuentro del Comit
Latinoamericano de Consulta Registral.
Comparto el criterio que los particulares tengan un inters jurdico conocido,
sobretodo lcito, aunque sea un aspecto subjetivo que debe ser manifestado al
Registrador.
Luego, el Registrador debe poner de manifiesto a este interesado solo la parte
concreta que le interesa nada ms, como por ejemplo las causas de un
desheredamiento en un testamento.
63
Contenido: Es un extracto del asiento registral, determinando la finca, el
titular, naturaleza, condiciones, etc. Es importante tomar en cuenta que el
Registrador certifica inscripciones y no debe determinar propietarios
bajo el riesgo de equivocarse por errores cometidos por anteriores
registradores.
No existe impedimento alguno que sea solicitada por FAX.
3. La que se expide al final del documento, llamada tambin razn de inscripcin
con carcter privativo. Ver artculo 48 de la Ley de Registro. Se recomienda
que se efecte una sola nota al final en los casos de que el ttulo contenga varios
actos o derechos, ya que el estampar una nota por cada acto acarrea el
engorroso trmite de firmarlas una por una con el riesgo de omitir alguna firma
involuntariamente e invalidar esta certificacin.
4. La copia literal del asiento de inscripcin. En algunas legislaciones como la
Espaola est prohibida porque viola el derecho a la intimidad.
5. La certificacin que menciona el literal del artculo 11 de la Ley de Registro.
En un sistema de folio personal esta certificacin constituye uno de los
64
Concluida la explicacin del procedimiento registral no queda ms que
resaltar la recomendacin de que el desarrollo de la actividad inmobiliaria y
sobretodo la seguridad jurdica que sta demanda, requiere urgentemente
un cambio estructural del Sistema Registral Ecuatoriano, abandonando
inmediatamente el proceso de archivo por libros en forma cronolgica y
manual por un sistema digital, electrnico o informtico de folio real
ntimamente ligado con el catastro siguiendo el sistema germnico.
65
el rango de los derechos inscritos o anotados, y de otra parte, concede
defensas especiales. Agrega adems, que este principio debe tomarse en
cuenta cuando se trate de resolver colisiones jurdicas dentro del campo
registral.
66
Los Espaoles en mi criterio han confundido uno de los requisitos de la actividad
calificadora, que debe ser global o total, esto es, revisar todas las virtudes o defectos
que adolezca el ttulo de una vez y no por partes, con la llamada calificacin conjunta
suponiendo sta como una modalizacin al principio de prioridad cuando interpretan
equivocadamente una disposicin de su Direccin Nacional de Registros que dice
si bien los Registradores al calificar, debern tener en cuenta todos los documentos presentados
En base a esta disposicin, afirman que la calificacin conjunta implica:
Que el Registrador debe calificar todos los documentos en orden de llegada,
pero adems debe tomar en cuenta todos los documentos presentados y
pendientes de despacho, incluyendo en este ltimo grupo tanto a los anteriores
al que se est calificando y que todava no han sido inscritos, como a los
posteriores, y aqu radica el error, que tambin estn pendientes de despacho.
Esta interpretacin errnea viola precisamente el lema de su colegio Prior tempore
potior iure, y se contradice tambin con sus propias enseanzas, pues Jos
Maria Daz Fraile, Registrador de Barcelona e instructor del Colegio de
Registradores Espaoles, al explicar el procedimiento Registral afirm que el
mundo que el Registrador debe tomar en cuenta al momento de la calificacin
consiste exclusivamente en el ttulo presentado, su documentos anexos o
habilitantes, y los asientos registrales, tanto definitivos como provisionales
existentes nada ms!. En mi criterio, la disposicin de la Direccin Nacional
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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Que el Registrador debe abstenerse de inscribir el ttulo presentado antes, si luego
quedar insubsistente o ineficaces por otro ttulo o acto posterior, pero que ya
ingres al Registro, bajo el pretexto de no inscribir actos intiles. Tampoco
comparto ese criterio, por cuanto el registrador solo debe negarse a inscribir por
defectos del ttulo, por caducidad del asiento de presentacin o por
desistimiento del beneficiario del derecho, de lo contrario su abstencin puede
tener efectos contra terceros, pues el ingreso, modificacin, salida o suspensin
de un derecho real en el patrimonio de una persona, as sea por un segundo
tiene efectos jurdicos con relacin a terceros. Lo afirmado anteriormente
representa un criterio respetable, pero no compartido de quienes dirigen la
actividad registral en Espaa, pero me parece ms un criterio estrictamente
doctrinario desde una sola ptica, la interior de los Registros, sin analizar las
consecuencias entre tradente, adquirente y sobretodo de terceros. Los
Registradores no debemos olvidarnos que somos tambin abogados, y adems
de pensar como Registradores debemos pensar y actuar como abogados, ya sean
contractualistas o litigantes y pensar tambin qu efectos tendra una actuacin
o abstencin si estuviramos en los zapatos del abogado de una de las partes o
de un tercero.
La segunda clase de prioridad es la llamada Preferencia Sustantiva.- La
primera solucin a los conflictos ocasionados por dos derechos reales relativos a un
mismo inmueble se resuelve por la prioridad formal, esto es, por el orden
68
2. Por el contrario, en segundo lugar, si los derechos o actos son compatibles,
no se produce el cierre del registro sino el establecimiento de un rango de un
derecho frente a otro, sus efectos son de orden econmico, principalmente en el
caso de los derechos reales de garanta, como por ejemplo en el de hipoteca. Si
un mismo inmueble es gravado con dos o ms hipotecas por el mismo tradente
del derecho real, la hipoteca que primero se presenta tiene un rango preferente
frente a la segunda, pero ambas se inscriben sin problema alguno. La prioridad
o el tiempo de presentacin le concede al primer acreedor el derecho de cobrar
primero y al segundo de cobrarse con el remanente de la venta en pblica
subasta, si lo hubiere, y as sucesivamente.
Pero antes de nadar en aguas profundas, como son aquellos conceptos sobre
posposicin, permuta y reserva del rango, nademos nuevamente hacia la orilla de
este tema para analizar la importancia del asiento de presentacin ntimamente
ligado al principio de prioridad.
69
De procedimiento.- El asiento emplaza u obliga al Registrador a despachar
los documentos en orden cronolgico de llegada.
Con relacin a la futura inscripcin.- Se considera como fecha o momento
de produccin de los efectos de la inscripcin. La llamada retrotrada.
Por ltimo, Como anticipo de los efectos que tendr la futura inscripcin.-
Cierra el registro a los futuros ttulos incompatibles.
Sobre este tema el maestro chileno Alessandri, an ms claro, nos explica que el
primer objetivo del asiento de presentacin es dejar constancia de la recepcin del
documento. En ese instante el Registrador no debe ni hace la calificacin del
documento, por lo tanto, no puede abstenerse de efectuar esta anotacin, as a
simple vista se haya dado cuenta de la improcedencia o vicio del ttulo que puede
ser negado a continuacin. Debe recibir el ttulo y anotarlo.
Sin embargo, agrega el mismo Alessandri, si el documento no se refiere al tipo de
bien susceptible de inscripcin en el Registro ( mueble, inmueble, automotor, nave
o aeronave, segn el caso), podra negarse no solo a efectuar la inscripcin sino a
efectuar la anotacin en el Repertorio o libro de Diario. Otro ejemplo ms
exagerado, es el de pretender inscribir el nacimiento de un nio en el registro de la
propiedad.
70
Treinta das ms, cuando ha caducado la anotacin, por causa de la falta de
despacho de un ttulo previo.
suspensin por el recurso de recalificacin.
Y as por el estilo.
71
pblico o son certificados por un funcionario pblico. Aun as, no estoy
convencido.
De igual forma, si el asiento de presentacin ha caducado, por lo general en dos
meses, este ha muerto, ha dejado de existir, por lo tanto, la inscripcin no tiene
efectos revitalizadores ni resucita la anotacin provisional de la presentacin. Si
dej de existir, ya no tiene fecha a la cual retrotraerse la inscripcin. Esta
queda en el aire y sin efectos jurdicos en mi criterio.
72
Directamente, lo cual no amerita ninguna explicacin.
Por correo: como en Espaa, debiendo efectuar el asiento al momento de
recibirlo, si se lo recibe en horas no hbiles, se lo anotar a primera hora del da
hbil siguiente; prctica peligrosa que no comparto. En el Ecuador tenemos un
solo caso de esta clase, me refiero a la notificacin que cualquier juez de lo penal
en casos de narcotrfico notifica por correo o cualquier otro medio de
comunicacin a todos los registradores del pas, para que se imponga una
prohibicin de enajenar del acusado de narcotrfico o lavado de dinero, esta
disposicin est contenida en la Ley de Control de sustancias estupefacientes.
Por fax: el cual tiene un tiempo corto de vigencia la anotacin, pues debe llegar
el ttulo en el caso Espaol en 10 das, en ese caso, se ratifica el asiento y tiene
vigencia desde aquella fecha por sesenta das en total. Esta presentacin por fax,
muy utilizada en Espaa, en mi criterio es peligrosa o inaplicable por la
idiosincrasia latinoamericana, lo que llamamos la viveza criolla. En Espaa la
presentacin por fax la hace el Notario el mismo da del otorgamiento o dentro
de las 24 siguientes a la celebracin del acto o contrato. Esta comunicacin, sin
firma! Contiene los requisitos bsicos para un asiento de presentacin y como
medida de seguridad, el Notario consignar su nmero de telefax, al igual que el
Registro quien debe confirmar la recepcin. Sin embargo, se olvidaron, que el
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
73
b) La verificacin del origen del documento, comprobando que el Notario existe y
que se encuentra en funciones. Problema agudo en Guatemala por ejemplo,
donde todos los abogados son Notarios al mismo tiempo y tienen un grave
problema de falsificaciones. En menor medida en mi pas, donde los Notarios
son de nmero.
c) Garantiza el trfico jurdico de bienes.
74
En Colombia tambin existe el caso y en este s constituye un rompimiento al
principio de prioridad, la figura de la prohibicin judicial de enajenar, que
afecta incluso a los ttulos presentados con anterioridad, esto significa que el asiento
de presentacin no solo cierra el registro para lo posterior, sino tambin para lo
anterior anotado en el libro de diario pero que todava no se ha convertido en
inscripcin. As nos ensea Caicedo Escobar, en contraposicin a lo que explica
Alessandri quien en su obra redactada por Vodanovic, manifiesta que en el caso
Chileno, la Corte Suprema en fallo expedido en 1938, que a las observaciones del
Conservador o Registrador, podan sumarse otras dispuestas por la autoridad
judicial.
Sin embargo, cita tambin Alessandri que la Corte de Valparaso ha declarado lo
contrario ( 1932) que si la anotacin de la prohibicin es posterior a la anotacin de
un ttulo, no obsta la inscripcin de ste, basado en el hecho de que la anotacin en
el Repertorio tiene por objeto brindar seguridad y estabilidad al derecho expresado
en el ttulo. Alessandri considera que esta ltima interpretacin es la que
realmente se ajusta a la Ley.
En el caso Ecuatoriano, existe un fallo expedido por la Corte Suprema de Justicia
en el ao 1939, que trata sobre el siguiente caso:
ttulo de propiedad, esto es, su derecho de dominio surti efectos antes del
embargo, no siendo sta la ejecutada, a pesar de que se inscribi despus. La
parte ejecutante contesta la tercera indicando que el ttulo no es vlido, por
que se inscribi con posterioridad a la hipoteca y al embargo, por lo que no
puede afectar a su derecho real de hipoteca. El Juez de primera instancia,
niega la tercera excluyente de dominio, argumentando, que si bien los
efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin, la ley
permite que se inscriban otros ttulos con posterioridad al asiento de
presentacin, cuando dice los efectos de la inscripcin se retrotraen a la
fecha de presentacin, no obstante se hayan inscrito otros actos relativos al
mismo inmueble, considera entonces que al considerar la ley que pueden
ocurrir estas inscripciones posterior, son vlidas.
La Corte Suprema de Justicia Ecuatoriana analiz los siguientes hechos.
a) Se presenta una transferencia de dominio en la cual aparece como tradente el
futuro deudor.
75
b) Esta transferencia de dominio es negada por el Registrador dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentacin.
c) El adquirente dentro de ese mismo plazo interpone el recurso de recalificacin,
que en el caso Ecuatoriano se hace ante un juez de primera instancia, sin que
constituya una accin contenciosa, sino especial de recalificacin. Aunque en la
prctica la Corte considera al recurso como demanda.
d) Luego el tradente constituye una hipoteca, la cual es anotada y luego inscrita.
e) El adquirente del derecho de dominio, pierde el recurso de recalificacin y apela
a la Corte Superior.
f) Durante ese tiempo, el tradente no paga y el acreedor le inicia un juicio ejecutivo
y embarga.
g) Luego, el adquirente del derecho de dominio obtiene una sentencia favorable
dentro de su recurso de apelacin interpuesto dentro del proceso de
recalificacin registral y consigue que se inscriba la transferencia de dominio a
su favor.
Con estos hechos, la Corte Suprema de Justicia en ltima instancia dentro del juicio
ejecutivo considera:
Que la sentencia por su naturaleza declarativa, surte efectos desde la presentacin
76
no haber cerrado el registro para los ttulos posteriores, mientras se resuelve
una recalificacin o se subsanan las causas de la negativa de inscripcin, de
ninguna forma debe interpretarse como un permiso tcito de inscripcin de
lo posterior. El principio de prioridad debe cumplirse sin contemplaciones y lo
que nos ensea el fallo antes mencionado, es que el plazo de caducidad del asiento
de presentacin se suspende si se est sustanciando un recurso de
recalificacin interpuesto oportunamente antes de su caducidad.
Volviendo a la realidad Colombiana, en su estatuto anticorrupcin, contiene una
norma que rompe con el principio de prioridad, al permitir la inscripcin de un
embargo o decomiso que ha llegado al Registro con posterioridad a un ttulo previo
anotado, dejando sin efecto a este ltimo. En mi criterio, la lucha contra la
corrupcin es loable pero no debe por ese hecho desbaratar el ordenamiento
jurdico. Creo que en este caso, se puede atacar cualquier transferencia realizada por
un posible corrupto por otras acciones, como la colusoria, de nulidad, testaferrismo
etc. Las cuales al disputar el dominio, se inscriben en el Registro de la Propiedad,
que si bien no impiden su posterior enajenacin, dejan de ser atractivas para
cualquier adquirente, ya que nadie compra un bien con un problema vigente, con el
riesgo de que su ttulo sea declarado sin efecto.
3. La presentacin simultanea y otras excepciones.- Con algo de exageracin
algunos tratadistas, se han preocupado en la posibilidad de solucionar el
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
problema de que pasa si una persona presenta varios ttulos relacionados con un
mismo inmueble al mismo tiempo, generalmente efectuados por un gestor. La
doctrina y la legislacin espaola encuentran la solucin en que debe ser el
presentante quien elija cual debe anotarse primero, si se trata de diferentes
beneficiarios.
Pero si los ttulos presentados al mismo tiempo por la misma persona o por otras,
contienen derechos contrapuestos, como la hipoteca y el patrimonio familiar, y no
hay forma de establecer aunque sea en segundos una diferencia de tiempo, no he
encontrado una solucin legal en la legislacin comparada, lo lgico sera que en
este caso, si opere como preferente el ttulo ms antiguo. La doctrina Espaola
abundante en materia registral no ha analizado este tema, por falta de necesidad, ya
que gracias al folio real han dividido las ciudades en muchos registros y por tanto la
afluencia de pblico o interesados en cada uno es menor. No as en los Registros
Latinoamericanos, que con sistemas de folio real o personal, tienen en su mayora
de casos un solo Registro por circunscripcin territorial, debiendo apoyarse en el
uso de tecnologa para establecer con exactitud la hora, minuto y segundo de la
presentacin.
77
Cosa muy distinta es el rango compartido, esto es un derecho real constituido e
inscrito a favor de dos o ms personas al mismo tiempo. En el caso del derecho
real de dominio se llama copropiedad y representan una comunidad sobre un
mismo inmueble, pero derechos reales independientes, ya que sus respectivas
cuotas pueden ser enajenadas o gravadas libremente.
En el caso de derechos reales de garanta, concretamente el derecho real de
hipoteca adquiere el nombre en doctrina de paripassu, debiendo distinguirse si los
acreedores hipotecarios son solidarios o divisibles. Si no hay solidaridad, en el
asiento de inscripcin debe establecerse sus cuotas, la prioridad que adquieren es
conjunta frente a terceros, pero una vez inscritos su derecho real de hipoteca, estos
adquieren autonoma, pues en caso de la persecucin del inmueble, los acreedores
con un mismo rango, solo pueden recuperar su crdito en el valor del bien en la
misma proporcin de su derecho de hipoteca no ms.
Si el derecho real de hipoteca es solidario, y su ejercicio no se efecta
conjuntamente considero que existe una renuncia tcita del mismo, pues ejecutada
la hipoteca, sta no puede subsistir para el otro acreedor, pues el adjudicatario del
bien lo recibe libre de todo gravamen.
Para concluir con el anlisis de los casos especiales sobre prioridad, tenemos el
10 Antonio Pau.
78
En segundo lugar tenemos a la permuta del rango, que es el cambio de puesto entre
dos derechos inscritos. Si este intercambio afecta al derecho de terceros constituidos
entre estos dos derechos, se necesitar el consentimiento de este tercero
registral.
Tenemos tambin la reserva del rango, que se origina en el sistema alemn y
que ha sido perfeccionado por el derecho argentino, apreciado desde el exterior
como el cambio de puesto entre un derecho que se inscribe y un derecho que
se constituir a futuro. Como por ejemplo el da de hoy celebro un contrato de
hipoteca a favor de Juan, indicando en dicho contrato que esta hipoteca tiene el
rango de segunda, por cuanto estoy gestionando un crdito por tanto en el
Banco X, el cual est garantizado con el mismo inmueble y que el Banco no me
concede el crdito si la hipoteca no tiene el rango de primera inscripcin, por lo
tanto, hago la reserva del rango a favor del Banco X para cuando ste solicite la
inscripcin de su hipoteca. Si la hipoteca del Banco se inscribe y luego se
cancela, la hipoteca de segundo rango sigue conservando ste y no se desplaza
hacia el primer lugar.
Por ltimo, existe en la Argentina la reserva de prioridad que se origina en
la necesidad que tiene el tradente y el adquirente de un derecho real, que se
congele la realidad jurdica del inmueble, desde que se inicia el negocio jurdico
con la obtencin de la informacin registral mediante un certificado que
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
79
Para terminar, debo indicar que los conflictos que soluciona u ocasiona los
diferentes matices del principio de prioridad, segn la abundante doctrina y
legislacin variada de los diferentes pases, deben apoyarse en la utilizacin de la
tecnologa para que el cierre del registro, la caducidad o prrroga del asiento de
presentacin o el otorgamiento del rango, se den en forma automtica, evitando
conflictos judiciales que si bien pueden llegar a una conclusin justa, afectan
definitivamente al trfico jurdico inmobiliario, hacen inestable a la seguridad
jurdica, tan necesaria para la inversin en nuestros pases.
2004 Conferencia en XVIII encuentro del Comit Latinoamericano de Consulta Registral realizado en
Sto. Domingo Repblica Dominicana, con el tema: El conflicto entre la Hipoteca y el
Fideicomiso Mercantil de Garanta.
Dentro de la actividad registral se presentan dos tipos de derechos reales con mayor
frecuencia: el derecho real de dominio y el derecho real de hipoteca, siendo ste
80
Luego aparecieron figuras importadas del mercado anglo sajn, las cuales no se
han adaptado correctamente a nuestra idiosincrasia ni legislacin: me refiero al
arrendamiento mercantil o leasing financiero y al fideicomiso mercantil, que es una
derivacin del trust anglosajn.
La introduccin de estas figuras se produce por varias razones:
1. Por cuanto los empresarios constructores ven como modelo a seguir las
experiencias norteamericanas, las cuales desean implementarlas
desconociendo que partimos de sistemas jurdicos completamente
diferentes; y, 2.
2. Por el desinters demostrado por Espaa en la inversin inmobiliaria en
Latinoamrica. Pues lo lgico sera que por similitud y cultura, as como
por el slido sistema hipotecario que mantiene Espaa, como tambin
por el gran desarrollo en la actividad inmobiliaria, sea ese el modelo a
seguir. Pero no, salvo la inversin en materia de comunicaciones y
telefona y algo ms tmido en Turismo, Espaa dio la vuelta hacia
Europa descuidando una gran oportunidad de inversin en
Latinoamrica.
Esta realidad produce injertos jurdicos como el arrendamiento mercantil y el
fideicomiso mercantil, ambos distorsionados como sistemas de garantas para el
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
81
inscripcin que tiene como nico objeto proteger al arrendatario en caso de una
transferencia de dominio por parte de las sociedad arrendadora, para que el
adquirente respete el plazo del arrendamiento y sobretodo la opcin de compra.
En cuanto al fideicomiso Mercantil tenemos varias etapas en el Ecuador:
Primero, la propiedad fiduciaria de origen completamente Civil y regulada como
limitacin de dominio. La imposicin de una condicin, esto es, de un hecho
futuro e incierto para que la propiedad pase del fiduciario al fideicomisario es
simple al momento de su ingreso al Registro de la Propiedad. Si el fiduciario es
persona distinta del fideicomitente, el asiento registral comprende una transferencia
de dominio con el ingrediente de la condicin.
Si no se ha designado fiduciario o si el fiduciario es el mismo fideicomitente, la
anotacin es de un gravamen: o sea, la condicin a la cual esta sujeta la propiedad.
Cumplida la condicin, esto es, al producirse la condicin, la anotacin
consecuente es la de transferir el dominio al fideicomisario; y, caso de que esta falle,
consolidndose la propiedad en el fiduciario, se debe efectuar un asiento de
cancelacin.
Segundo, en el caso del fideicomiso mercantil creado en la dcada de los 90 y que
estuvo vigente hasta julio de 1998, se tom como normas supletorias a la propiedad
fiduciaria, con las mismas implicaciones anteriores, pero en ese caso, el Fiduciario
82
Se ha concebido al Fideicomiso Mercantil de Garanta como ... un contrato por el
cual la institucin fiduciaria recibe de un fideicomitente un bien inmueble con el cargo de
pasarlo al acreedor fideicomisario en el evento del incumplimiento de la
obligacin, o de restituir (algn da no sealado) al constituyente si esta ltima condicin
no se produce...11
Esta concepcin del Fideicomiso Mercantil de Garanta se enmarca en la figura
jurdica denominada PACTO COMISORIO , la cual no debe ser confundida con
aquella estipulacin accesoria y lcita del contrato de compraventa. Al contrario,
me refiero a la prohibicin sealada en nuestro ordenamiento jurdico para todos
los derechos reales de garanta, en especial para la prenda en el artculo 2.323
inciso segundo del Cdigo Civil que es necesario tener presente.
11
Leal Prez, Hildebrando. Contratos Bancarios, pgina 395.
83
art. 18.- Los jueces no pueden suspender ni denegar la administracin de justicia
por oscuridad o falta de ley. En tales casos juzgaran atendiendo a las reglas
siguientes:
4 El contexto de la Ley servir para ilustrar el sentido de cada una de sus
partes, de manera que haya entre todas ellas la debida correspondencia y
armona.
Los pasajes oscuros de una ley pueden ser ilustrados por medio de otras
leyes, particularmente si versan sobre el mismo asunto.
6 En los casos a que no pudieren aplicarse las reglas de interpretacin
precedentes, se interpretaran los pasajes obscuros o contradictorios del
modo que ms conforme parezca al espritu general de la legislacin Y A LA
EQUIDAD NATURAL.
7 A falta de Ley, se aplicarn las que existan sobre casos anlogos; y no
habindolas, se ocurrir a los principios del derecho universal.
Si aplicamos estas reglas de interpretacin para cubrir los vacos de la Ley que dio
origen al Fideicomiso Mercantil, tenemos...
Es inadmisible que para el Fideicomiso Mercantil de Garanta se acepte como
84
Impedir el derecho a la defensa de los deudores y constituyente, con el
gravamen de perder su propiedad, constituye un atentado al principio de
EQUIDAD NATURAL sealado en la sexta regla de interpretacin de la Ley.
Por ltimo, esta claro que los preceptos relacionados con la prenda y la
hipoteca constituyen casos anlogos de este contrato de garanta, por lo tanto, si
pueden aplicarse por consejo de la sptima regla de interpretacin de la Ley.
Como dice el Dr. Luis Muoz en la segunda Edicin de su obra el Fideicomiso 12
Tratar de eludir la prohibicin del pacto comisorio es un supuesto frecuente
de contrato fraudulento. Que la intencin fraudulenta se considere por
muchos, criterio subjetivo, como elemento de la fraus legis, no parece acertado,
pues el derecho le interesa combatir el engao en consideracin a que se
abusa de la funcin instrumental del negocio jurdico al utilizarse para una
finalidad ilcita, antisocial.
Se le ha otorgado a este contrato de fideicomiso la caracterstica de un contrato de
garanta, con estipulaciones casi exactas a la contenidas en un contrato de hipoteca,
pero agregando la facultad para que el acreedor pueda apropiarse del bien
caucionado. Tratar de evadir esta prohibicin, abusando de la funcin instrumental
del fideicomiso mercantil, como dira el Dr. Luis Muoz, es un fraude a la ley y
todo fraude representa objeto ilcito.
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
Para concluir este anlisis parcial, puedo afirmar que la constitucin del fideicomiso
mercantil es una forma ilcita para evadir la prohibicin de apropiarse de los bienes
hipotecados. El acreedor hipotecario tiene el derecho y la obligacin, para cobrar su
crdito, mediante la persecucin de los bienes hipotecados, iniciando una accin
ejecutiva y en caso de ganarla, obtener los recursos necesarios mediante la venta en
pblica subasta y no por otro procedimiento.
La constitucin de los fideicomisos se est imponiendo evadir a la accin real
hipotecaria.
El fideicomiso mercantil no es un derecho real de garanta , por lo tanto no
debe utilizarse como tal.- El sistema financiero en este contrato de fideicomiso
Mercantil, amparados equivocadamente en la Ley de Mercado de Valores ha
querido otorgarle inapropiadamente a esta finalidad especfica el carcter de
Un derecho real de Garanta; derecho que es definido por Cabanellas como
12
Muoz, Luis. El Fideicomiso, Ediciones Crdenas, pgina 559
85
...El que tiende a asegurar el cumplimiento de una obligacin
estableciendo trabas para enajenar la cosa que ha de responder
eventualmente ante el titular del crdito o derecho. Las tres especies son LA
HIPOTECA, LA PRENDA y LA ANTICRESIS ( ntese que no menciona al
fideicomiso).
La propiedad fiduciaria, la fiducia o el fideicomiso mercantil en cualquiera de sus
clases, representa una limitacin de dominio, pero por ningn motivo constituye
una caucin u obligacin accesoria para asegurar el cumplimiento de otra
obligacin principal. Utilizar esta figura jurdica como derecho real de garanta es
desnaturalizarla, al igual que sucede comnmente con el cheque cuando es utilizado
como instrumento de crdito, que es el ejemplo tpico de una figura jurdica usada
indebidamente. Dicho de otra forma, El fideicomiso mercantil en garanta es como un
cheque a fecha con cargo a un inmueble.
Para ilustrar la diferencia entre una limitacin de dominio de goce en la cual si esta
comprendida la fiducia y un derecho real de garanta, me acojo a las enseanzas
de los ilustres tratadistas Arturo Alessandri y Manuel Somarriva, que en su curso
de Derecho Civil redactado y ampliado por Antonio Vodanovic nos dicen 13 Los
derechos reales limitados o restringidos son aquellos que, comparados con el derecho real patrn, el
dominio, presentan un contenido ms limitado o reducido.... los derechos reales limitados se
clasifican en dos grandes categoras: derechos limitados DE GOCE y
13
Alessandri, Somarriva. Curso de Derecho Civil - Los Bienes y Los Derecho Reales. Tercera Edicin, Editorial
Nascimento Chile. pgina 588.
14
El ordenamiento jurdico Chileno es similar al Ecuatoriano.
86
La distincin que hacen Alessandri y Somarriva con relacin a los derechos reales
limitados de goce ( entre los cuales se encuentra el fideicomiso) y los derechos
reales de garanta, coincide con nuestra legislacin cuando el artculo 766 del
Cdigo Civil menciona a las clases de limitaciones de dominio...
Ttulos VII
De las Limitaciones de Dominio y primeramente de la Propiedad Fiduciaria.
art. 766.- El dominio puede ser limitado:
1.- Por haber de pasar a otra persona, en virtud de una condicin.
87
existe una excepcin: El arrendamiento mercantil inmobiliario llamado tambin
Leasing inmobiliario.
Si se ha sometido varios inmuebles a un contrato mercantil llamado fideicomiso,
este es nulo por su objeto, pues ningn inmueble puede ser materia de contrato
mercantil. Solo pueden ser objeto de contratos civiles, esto es, los normados por el
Cdigo Civil y no por el Cdigo de Comercio o Leyes especiales.
Sobre un inmueble se puede constituir una propiedad fiduciaria regulada en el
segundo libro del Cdigo Civil, pero no puede por ser imposible afectarlo con una
obligacin de carcter mercantil, pues los inmuebles no son mercaderas.
La propiedad fiduciaria es diferente al fideicomiso Mercantil.
88
En el fideicomiso mercantil sino se cumple con la finalidad, se restituye al
constituyente, liquidndose el fideicomiso.
Por ello la Banca que ya posee un derecho real de hipoteca sobre un bien de su
cliente deudor, cuando refinancia un crdito generalmente de difcil historial,
exige que dicho bien sea traspasado a un fideicomiso como forma de mayor control
de la garanta. Sin embargo, ese traspaso que se realiza basado en lo dispuesto en el
Cdigo Civil que dice que los bienes hipotecados pueden enajenarse e incluso
volverse hipotecar, as ya estn hipotecados, en mi criterio es inaplicable e
incompatible con la figura jurdica del fideicomiso, por una simple y sencilla razn:
Los bienes que pertenecen a un fideicomiso son inembargables por obligaciones de
terceros, mientras que la accin real hipotecaria; accin que protege al derecho real
de hipoteca por esencia se inicia por el embargo.
Si el bien que est gravado con hipoteca es traspasado a un fideicomiso, sta se
neutraliza, pues sera ociosa o ineficaz. Por tal motivo, es mi criterio que los bienes
hipotecados no pueden jams ser transferidos a un fideicomiso mercantil, y de
presentarse el ttulo para su inscripcin ste debe negarse. Constituyendo un mayor
problema para aquellos pases donde la inscripcin de la transferencia de dominio
89
es declarativa, perfeccionndose la tradicin con la simple entrega y no con la
inscripcin, pues se escapara este control de la legalidad.
Esto en sntesis son las diferencias de estas dos figuras jurdicas, que estn siendo
utilizadas a menudo en nuestra legislacin.
UN SISTEMA REGISTRAL DIFERENTE PARA EL SIGLO XXI
Luego de haber analizado las deficiencias del Sistema Registral Ecuatoriano,
rescatando algunas fortalezas, me atrevo a proponer un nuevo esquema de
Registros, no solo para el Ecuador, sino tambin para el mbito latinoamericano,
empezando con nuestro entorno andino. Un nuevo sistema al que pueda
convertirse el ya existente, pero que sirva para atraer inversin extranjera, repatriar
capitales, que otorgue seguridad jurdica, agilidad, informacin, respeto a derechos
laborales ya adquiridos, entre otros aspectos, pues debemos recordar que la
actividad registral no solo pasa por el aspecto jurdico, sino tambin, administrativo,
tecnolgico y laboral.
Generalmente las transformaciones a los sistemas registrales se han dado por el
inters de una sola de las partes: El Estado, Organismos internacionales como la
USAID o la Banca.
Sin embargo, es importante que la transformacin consolide informacin para
beneficio del Estado para diversos fines:
90
1. rgano de Control.- Como manifiesta Manuel Pea, que la actividad
Registral se desarrolla fuera del proceso, debe alejarse de la funcin judicial,
pero a su vez separada de los vaivenes de la actividad poltica, muy propios
de la funcin Ejecutiva. Por tanto, el Organo que agrupe, controle, capacite,
planifique y desarrolle la actividad registral debe ser una entidad pblica con
la categora de Superintendencia, algo similar a las experiencias
Colombianas ( Superintendencia de Registros y Notariados) o la Peruana
(superintendencia de Registros Pblicos Sunarp), pero con un rango
superior, pues estas Superintendencias dependen de los Ministerios de
Justicia o del Interior. La Superitendencia de Registros, como lo seala la
Constitucin Ecuatoriana, sera un organismo pblico completamente
independiente en su administracin y recursos, dirigido por un
Superintendente designado por el Congreso por terna propuesta por el
Presidente de la Repblica, de tal forma que garantice consensos.
Esta Superintendencia tendra el control o supervisin de los Siguientes registros:
a. Registros de Personas Naturales.- El equivalente del Registro
Civil, pero que no solo registre nacimientos, matrimonios,
capitulaciones o defunciones, sino que lleve con interrelacin con los
otros registros, el folio personal de cada persona, esto es, una
determinacin exacta y actualizada de su patrimonio, activos y
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b. Registro de Personas Jurdicas.- Tanto Civiles como mercantiles,
con fines de lucro o sin ellas, tales como: Compaas Civiles,
Annimas, limitadas, Fundaciones, Corporaciones, Asociaciones,
ONG, Fideicomisos Mercantiles o patrimonios autnomos con
personeras jurdicas, organizaciones religiosas. Este Registro tendr
los mismos fines que el Registro de Personas Naturales.
c. Registro Mercantil.- Solo para inscribir los actos o contratos de
carcter mercantil que requieran de publicidad registral. Este registro
debe llevarse por un sistema cronolgico de archivo.
d. Registro nico de Contribuyentes.- Para el control y autorizacin
de las personas naturales o jurdicas obligadas a pagar impuesto a la
renta u otro tributos.
e. Registro de Bienes Muebles.- Organizado mediante el sistema de
Folio Real. En este registro es necesario determinar con exactitud los
bienes que requieran de publicidad registral y de aquellos cuya
tradicin del derecho real de dominio y otros derechos reales
requieran de la inscripcin para su validez, esto es, de una inscripcin
constitutiva del derecho. En otras palabras de bienes de perfecta
identificacin registral. Dentro de este registro incluiramos:
92
vecinos para evitar la doble inmatriculacin de los
mismos producto del robo internacional.
f. Registro de la Propiedad Inmueble.- Organizado mediante el
sistema de Folio Real, tanto en documento papel como en base de
datos que archive mensajes de texto con firma electrnica autorizada.
Interconectado con el Catastro, para evitar duplicacin de matriculas
inmobiliarias y con las siguientes particularidades:
1. Folio Real en papel y en base de datos.
2. Inscripcin constitutiva y obligatoria, no solo en el caso
de hipotecas.
3. Reserva de prioridad como en los casos de Argentina y
Espaa.
4. Interconexin con catastro.
5. Reporte a catastro cuando se realice un cambio de
titular de dominio, para que tambin el catastro se
mantenga actualizado.
6. Recepcin de ttulos traslaticios por de dominio por
parte de los Notarios, mediante mensajes de texto con
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
firma electrnica.
7. Recepcin de mandatos judiciales directamente por
mensajes por internet con firma electrnica, por parte
de cualquier juez de un pas.
8. archivo exclusivo del asiento de inscripcin realizado
electrnicamente y en documento papel. El documento
papel debe contener la actualizacin del folio real
magntico, similar a una cuenta de ahorro bancaria.
g. Registro de Concesiones con categora de derechos reales
inmuebles.- Como por ejemplo, concesiones mineras, carreteras
privadas o concesionadas, etc.
h. Registro de Propiedad Industrial e Intelectual.- Para el caso de
marcas, patentes, nombres comerciales, diseos industriales, entre
otros.
93
Todos estos registros debern estar interconectados entre si, para simplificar la
documentacin de cada acto o contrato, esto es, ya no sera necesaria la prueba de
ciertos documentos habilitantes como poderes, nombramientos, estados civiles, por
que cada registrador podr verificar su existencia en lnea.
Adems, cada registro de derechos reales o personales, que constituyan una
variacin en el patrimonio de una persona, tanto en su activo o pasivo, deber
reportar al Registro correspondiente de dicha persona, ya sea natural o jurdica,
para que de esta forma se complete el folio personal y con un simple acceso a esta
informacin, se pueda conocer con mayor exactitud el detalle de su patrimonio,
con efectos importantsimos para:
1. El sector financiero para el otorgamiento de crditos.
2. Acreedores para la persecucin de su crdito.
3. Determinaciones del haber de la sociedad conyugal para casos de
liquidaciones o divorcios.
4. Determinacin de la masa hereditaria en caso de sucesin por causa de
muerte, especialmente cuando es abintestato.
5. Determinacin del patrimonio para casos de fusiones, absorciones o
liquidaciones de personas jurdicas.
94
a. Un ingreso por la recaudacin de una tasa por cada acto o contrato
que se inscriba. Previamente deberan eliminarse todos los dems
tributos que gravan a las transferencias de dominio o constitucin de
derechos reales, con la excepcin del IVA. Esta tasa debera ser
recaudada por cada Registro para ser transferida a la Superintendencia.
b. Una regala por el uso de licencia de software o programas de
ordenador, desarrollados por la Superintendencia y entregado su uso a
cada Registrador.
c. Una tasa por los servicios de revisin o recalificacin registral.
d. Un arancel por el servicio de informacin en lnea o certificaciones
consolidadas de todos los registros. Pues la Superintendencia deber
llevar el respaldo de todos los registros, consolidarlos e informar
directamente a los usuarios interesados.
Los actos o contratos que celebre estarn sometidos a las reglas de la contratacin
pblica.
En cuanto a cada Registro, deberan tener una organizacin similar a los
actuales Registros de la Propiedad, esto es, como si fuera una concesin a
un Registrador, el cual cobrar por su servicio un arancel aprobado por la
Superintendencia y establecido mediante un procedimiento de costeo
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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f. Al pago de una prima de un seguro contra el riesgo de daos a
terceros por errores en inscripciones, siempre y cuando sean
determinadas por un Juez.
g. El impuesto a la renta como cualquier contribuyente.
Los actos o contratos que celebre, salvo el de concesin, estarn sometidos a las
reglas del derecho privado.
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Este proyecto fue preparado y entregado para la comisin de la Asamblea Nacional
Ecuatoriana cuando trataba la aprobacin de la Ley del Sistema Nacional de
Registro de Datos, como proyecto alternativo. Si bien no tuvo acogida, creo que la
Ley vigente adolece de muchas imprecisiones. Este Proyecto fue realizado sobre el
modelo de Ley de Registro presentado por Eduardo Garca, Registrador de Castilla
La Mancha y en el se suma la experiencia Colombiana y Peruana en cuanto a la
administracin del Sistema Registral por intermedio de una superintendencia. La
experiencia Argentina en el Registro Automotor, pero por sobretodo en la reserva
de prioridad y el manejo del folio real. El tratamiento Espaol a la presentacin
por va electrnica, la funcin del Registrador, los derechos de los terceros. En fin,
es la suma de todas las experiencias registrales que en mi criterio son los modelos a
seguir y que se pueden implementar en el Ecuador.
TITULO I
DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS
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b) El Registro de Bienes Muebles.- Este registro unifica los siguientes: el Registro
de Bienes Muebles, el Registro Jurdico de Vehculos o medios de transporte
terrestre, el Registro de Ventas con Reserva de Dominio, el Registro de Prenda
Industrial, el Registro de Prenda Agrcola, el Registro de Prenda Especial de
Comercio, y cualquier otro registro que comprenda la constitucin, modificacin o
extincin de derechos reales sobre bienes muebles;
Art. 3. Garanta del Sistema.- Son garantas del Sistema Nacional de los Registros
Pblicos:
a) La presuncin de exactitud y veracidad del contenido de los asientos
registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial ejecutoriada;
98
c) La seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe pblica
registral; y,
d) La indemnizacin por los errores registrales, sin perjuicio de las dems
responsabilidades que correspondan conforme a ley.
TITULO II
DE LOS REGISTROS
Los registros pblicos que integran el sistema financiarn su presupuesto con los
ingresos que se generen por la aplicacin de sus tasas registrales, aranceles,
donaciones, legados, transferencias y otros recursos provenientes de instituciones
pblicas y privadas, aceptada de acuerdo a ley, as como con sus ingresos
financieros, sin perjuicio de los ingresos que le correspondan por las asignaciones
presupuestarias de cada institucin.
Art. 4.- Instancias Registrales.- Los Registros Pblicos que integran el Sistema, a
los que se hace referencia en el artculo anterior, mantendrn la primera instancia
administrativa registral.
99
TITULO III
DE LA SUPERINTENDENCIA DE REGISTROS PBLICOS
CAPITULO I
DE SU NATURALEZA
Art. 5. De la Superintendencia.- Crase la Superintendencia de Registros Pblicos
como organismo tcnico de vigilancia, auditora, intervencin y control de las
actividades de todos los Registros Jurdicos del pas, y de los servicios registrales de
datos y derechos que prestan las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas,
con el propsito de que estas actividades y servicios se sujeten al ordenamiento
jurdico y atiendan al inters general.
la Superintendencia es el ente rector del Sistema Nacional de Registros Pblicos,
con personera jurdica de Derecho Pblico, con patrimonio propio y autonoma
funcional, jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa. Le
corresponder dictar las polticas y normas tcnico-administrativas de los Registros
Pblicos estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y
supervisar la inscripcin de los actos y contratos, as como la publicidad de los
100
CAPITULO II
DEL SUPERINTENDENTE
el derecho registral.
d) No tener ninguna inhabilidad para ejercer un cargo pblico.
101
b) Supervisar la correcta ejecucin de la funcin registral de acuerdo a la
normatividad vigente;
c) Autorizar la modificacin de la estructura organizativa de los Registros que
integran el Sistema, a propuesta de los mismos;
d) Promover la realizacin de estudios e investigaciones en materia registral;
e) Promover la capacitacin de los registradores pblicos y dems personal de
los registros del sistema;
f) Dictar las normas requeridas para la organizacin, conservacin y
mantenimiento de los archivos registrales;
g) Coordinar campaas masivas de inscripciones;
h) Establecer la poltica Registral Nacional;
i) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurdica
de la funcin registral;
j) Autorizar la creacin, supresin o traslado de Oficinas Registrales y
Secciones en cada uno de los diferentes Registros del Sistema.
k) Autorizar el nombramiento y remover a los Jefes o Registradores de las
Oficinas Registrales Desconcentradas;
n) Facultar a los Registros Pblicos que forman parte del Sistema Registral el
uso de sistemas automticos de procesamiento de datos;
o) Aprobar las tasas y aranceles por servicios registrales a propuesta de los
Registros Pblicos que conforman el Sistema;
102
Art. 11. Del Consejo Consultivo.- El Consejo Consultivo de la Superintendencia
est integrado por un representante de cada una de las siguientes instituciones:
- Ministerio de Justicia.
- Ministerio de Gobierno.
- Ministerio de Industrias.
- Junta de Decanos de las Facultades de Jurisprudencia de las Universidades
del Ecuador.
- Asociacin de Municipalidades del Ecuador.
CAPITULO III
DEL RGIMEN ECONMICO Y FINANCIERO
Inmueble .
b) El 20% del total de los ingresos por tasas y aranceles registrales que cobran
todos los Registros Pblicos que integran el Sistema, de los cuales el 8% constituir
un fondo de compensacin para los rganos Desconcentrados de dicho Sistema
que no cubran sus costos operativos, conforme al presupuesto aprobado.
c) Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de
instituciones pblicas y privadas, as como de la Cooperacin Tcnica y Financiera
Internacional, aceptados de acuerdo a Ley.
d) Las tasas por el servicio de publicidad Registral que se origine de las bases de
datos de la Superintendencia.
e) Las regalas por las licencias de programas de ordenador de propiedad de la
Superintendencia y que sean utilizados por los rganos desconcentrado del Sistema
Nacional de Registros Pblicos.
f) La renta generada por los depsitos de sus ingresos en el sistema financiero.
103
g) Los ingresos por multas impuestas a los Registradores, por faltas en el
ejercicio de sus funciones.
h) Los ingresos propios generados por las publicaciones que realice.
104
crdito y proceder a recaudar su valor por medio de la jurisdiccin coactiva.
Tambin podr designar un delegado para la recaudacin, sin que en ninguno de
los casos se necesite orden de cobro. En el auto de pago se podr ordenar
cualquiera de las providencias preventivas prescritas en el Cdigo de Procedimiento
Civil, sin necesidad de acompaar ninguna prueba. En lo dems se aplicarn las
disposiciones contenidas en Cdigo Tributario.
105
Esta exoneracin no comprende los actos y contratos que ejecute o celebre la
Superintendencia de Registros Pblicos cuando el pago de tales gravmenes no
corresponda a la Institucin, sino a las dems personas que intervengan en ellos.
TTULO IV
DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
CAPITULO I DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
106
Art. 20. Valor de sus asientos.- El Registro Jurdico Inmobiliario a travs de sus
asientos, dotados con presuncin de veracidad y exactitud, robustece la seguridad
jurdica sobre los bienes inmuebles, determinando el contenido y extensin de los
derechos inscritos con carcter exclusivo y excluyente. Sus asientos, por tanto,
estn bajo la proteccin y salvaguarda de la Superintendencia de Registros Pblicos,
as como de los Tribunales de Justicia y producen todos sus efectos mientras no se
declare judicialmente su inexactitud o nulidad.
Art. 21. Los principios registrales del sistema.- El sistema Registral reconoce como
suyos los siguientes principios:
a) Inscripcin.
b) Legalidad y calificacin registral.
c) Rogacin o consentimiento.
d) Prioridad.
e) Especialidad o determinacin.
f) Tracto sucesivo.
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g) Legitimacin.
h) Fe pblica Registral.
i) Inoponibilidad.
j) Publicidad.
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Art. 23. Efecto de la Inscripcin.- La Inscripcin por regla general ser constitutiva
del derecho real, solo en los casos expresamente determinados en la ley tendr
carcter declarativo o meramente publicitario.
La Inscripcin es obligatoria para la tradicin de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, naves, embarcaciones y aeronaves, as como cualquier otro derecho que
tenga la categora o equivalencia a un derecho real inmueble.
Art. 24. Los Ttulos que se inscriben.- Estn sujetos al registro los ttulos, actos y
documentos siguientes:
a) Todo contrato o acto entre vivos que cause tradicin de los derechos reales
sobre bienes races, naves, embarcaciones o aeronaves;
b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes races; las sentencias
definitivas ejecutoriadas determinadas en el Cdigo Civil y en el Cdigo de
Procedimiento Civil;
c) los ttulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre bienes
races, naves, embarcaciones o aeronaves;
108
i) El cambio o variacin del nombre de una finca rural. El que hace la variacin
debe solicitar el registro del nuevo nombre al Registrador correspondiente, a ms
tardar dentro de los quince das siguientes a aquel en que se haya hecho uso en
documento pblico u oficial o en alguna diligencia o acto pblico u oficial, del
nombre variado o cambiado.
La misma obligacin tienen los partcipes de una finca rural, dividida o partida, en
cuanto a los nuevos nombres que impusieren a las partes que les hayan adjudicado;
y,
l) Cualquier otro acto o contrato cuya inscripcin sea exigida por la Ley.
Art. 25. Ttulos otorgados en pas extranjero.- Los ttulos que constituyan,
modifiquen o extingan un derecho real inmueble otorgados en pas extranjero no se
podrn inscribir sin previa providencia judicial que califique la legalidad de su forma
y autenticidad. Sin embargo, el Registrador, bajo su responsabilidad, podr
prescindir de este requisito si declara en el asiento de inscripcin que conoce la
legislacin extranjera aplicada y que sta no contraviene la legislacin Ecuatoriana.
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Art. 26. Ttulos no inscribibles.- Los ttulos referentes a hechos jurdicos que no
tengan la categora de derechos reales inmuebles, como el mero hecho de poseer,
no tienen acceso al Registro. Tampoco se inscribirn las promesas de venta, sin
perjuicio de que mediante hipoteca u otra forma de garanta real, se asegure su
cumplimiento.
Art. 27. Principio de legalidad en su aspecto formal.- Para que puedan inscribirse,
anotarse o cancelarse los ttulos expresados en el artculo anterior, debern constar
en escritura pblica, sentencia ejecutoriada o en documento administrativo
expedidos por notario, autoridad judicial o funcionario competente autorizado por
la ley para este efecto y en la forma que esta determine.
Los documentos privados solo podrn tener acceso al Registro Jurdico
inmobiliario, en los casos expresamente autorizados por la ley.
109
Art. 28. Principio de legalidad en su aspecto material. De la Calificacin.- El
Registrador inexcusablemente y bajo su responsabilidad, calificar, de acuerdo con
la Ley todos los documentos que se presenten al Registro, inscribiendo,
suspendiendo o denegando la inscripcin, anotacin o cancelacin de los ttulos
correspondientes. En consecuencia, la calificacin registral se extender:
1. En los documentos notariales, la validez de los actos y contratos dispositivos
contenidos en ellos, a la capacidad de los otorgantes a las circunstancias que
influyan en su legitimacin y poder de disposicin, y a la legalidad de las formas de
los documentos de esta clase, presentados para su inscripcin, anotacin o
cancelacin.
2. En los documentos administrativos, a la competencia del rgano que dicta la
resolucin, a la firmeza del acto, a la congruencia del procedimiento, a las
notificaciones hechas al titular registral afectado por la resolucin recada, y a los
obstculos que surjan del registro.
3. En los documentos judiciales, cuando se trate de actos de jurisdiccin
voluntaria a la firmeza de la resolucin, a las notificaciones realizadas al titular
registral, a la congruencia del procedimiento y a los obstculos que surjan del
Registro.
En los supuestos de jurisdiccin contenciosa, se limitar a la competencia del
110
Art. 30. Calificacin global.- La calificacin del Registrador ser global. En la nota
de calificacin se consignar con claridad y precisin la totalidad de los defectos
advertidos que impidan la prctica del asiento.
111
Si se mandare por el Superintendente de Registros Pblicos o su delegado, Juez o el
Tribunal Fiscal, en su caso, hacer la inscripcin, el Registrador la practicar al ser
notificado con la resolucin correspondiente, dejando constancia de ella al efectuar
la inscripcin.
Art. 32. Plazo para calificar.- El Registrador dispondr de diez das hbiles para
calificar los documentos presentados para su inscripcin. En caso de que tenga
defectos o existan circunstancias extraordinarias que as lo justifiquen, este plazo se
ampliar por el tiempo que se precise, mientras est vigente el asiento de
presentacin.
Art. 33. Recurso de Queja contra la actuacin del Registrador.- En caso de que el
Registrador de la Propiedad de manera arbitraria no admitiera a presentacin o
retrasara indebidamente el despacho de cualquier documento presentado, el
interesado podr presentar la queja ante el Superintendente de Registros Pblicos o
su Delegado. Este oir al Registrador, y en el trmino de 5 das resolver contra la
reclamacin deducida. Si se estimase la reclamacin, lo notificar al Registrador y
lo pondr en conocimiento de la entidad nominadora del Registrador, que podr
corregirlo disciplinariamente en los trminos previstos en esta ley y en el
112
Art. 36. Solicitud para inscribir.-
1. El procedimiento registral se iniciar por la presentacin del ttulo formal en
el Registro a solicitud del representante, con excepcin de aquellos casos en que el
Registrador deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta ley.
2. Cuando en el ttulo existieren varios actos para su inscripcin, el presentante
por medio de solicitud al Registrador podr pedir o limitar la inscripcin a uno o
ms de ellos.
3. Los que tengan inters jurdico, tanto como tradente o como adquirente del
derecho real, pueden pedir la inscripcin por s, o por medio de personeros o de
representantes legales.
4. El que presente el ttulo formal se presume que tiene poder suficiente para
este efecto y para intervenir en todo el procedimiento registral y sus incidencias.
113
Art. 38. Efecto retroactivo de la inscripcin.- Los efectos de la inscripcin, ya sea
entre las partes y frente a terceros, se retrotraen a la fecha del asiento de
presentacin que deber constar en la inscripcin misma y en el libro diario de
presentacin o repertorio.
Para determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de una misma fecha
relativas a una misma finca o bien, se atender a la hora de presentacin en el
Registro de los ttulos respectivos.
Ser destituido el Registrador que registrare una de las sentencias, ttulos o actos
expresados en esta Ley, sin que se le presente la boleta del pago de la tasa de
registro indicada en el inciso anterior.
114
Art. 41. Principio De Especialidad O Determinacin.- El registro Jurdico
Inmobiliario se llevar por fincas. Se considera finca todo derecho real sobre un
inmueble, nave o aeronave, que abra folio en el Registro.
Se llevar por sistema o tcnica registral de folio real, abriendo uno por cada finca
en el cual constar todo su historial jurdico en la forma que se determine
reglamentariamente.
Entindase por sistema de folio real a la forma de organizar la informacin registral
en base a la ubicacin y determinacin de la finca, concentrando en un solo
documento folio real cartular- toda la realidad jurdica del inmueble o finca,
incluyendo las variaciones al dominio, sus limitaciones, gravmenes y cualquier
medida cautelar que afecte a la facultad de disposicin. El folio real tambin deber
ser implementado en forma simultnea por medios informticos en coordinacin
con los catastros, tanto de inmuebles, naves y aeronaves.
Art. 42. Archivo del registro.- El archivo del registro inmobiliario se compone
de los siguientes elementos
1. La Matrcula Inmobiliaria, cartular y en base de datos, destinada a la
inscripcin de los actos, contratos y providencias relacionadas con los inmuebles,
naves y aeronaves.
2 El Libro Diario Radicador o tambin llamado de Repertorio,en donde se
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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relacionado con el cdigo catastral inmobiliario, o el sistema de identificacin que
utilicen los organismos pblicos que controlan la navegacin y aeronavegacin en
el territorio Ecuatoriano.
Art. 44- El folio de matrcula inmobiliaria sealar, adems, con cifras
distintivas, la oficina de registro, el Municipio de la ubicacin del bien, y el cdigo
catastral que corresponda a ste dentro del municipio respectivo.
Indicar, tambin, si el inmueble es urbano o rural, designndolo por su
nmero o nombre, respectivamente, y describindolo por sus linderos,
permetro, cabida y dems elementos de identificacin que puedan obtenerse. Si
existieren plano y descripcin catastral, estos se adosarn al folio como parte
integrante del mismo.
Art. 45. Secciones del folio real o matrcula inmobiliaria.- El folio de matrcula
inmobiliaria constar de seis secciones o columnas, con la siguiente destinacin:
La Primera, para inscribir los ttulos que conlleven la adquisicin, modificacin y
extincin del derecho real de dominio, precisando el acto, contrato o providencia.
En esta seccin, tambin se incluir cualquier modificacin que afecte a la realidad
fsica del bien.
La Segunda, para inscribir la constitucin, modificacin o extincin de los
derechos reales de goce y de garanta, tales como: usufructo, uso, habitacin,
116
Cuando el folio correspondiente a un determinado bien se agotare por las
inscripciones hechas en cualquiera de sus columnas, se abrir uno adicional, que
formar un solo cuerpo con el anterior.
Art. 46. Del Libro Radicador o de Repertorio.- El Libro Radicador o de Repertorio
se dividir en cinco columnas para expresar, en la primera, el nombre y apellido de
la persona que presente el documento; en la segunda, la naturaleza del acto en que
se trate de inscribir; en la tercera, la clase de inscripcin que se pide; en la cuarta, la
hora y mes de la inscripcin; y en la quinta, el registro parcial en que se debe hacer
la inscripcin, y el nmero que en ste le corresponda.
Cada una de las columnas del Repertorio se encabezar con un rtulo, que indicar
lo que ella contenga.
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
Del Libro Diario Radicador o Repertorio podrn formarse varios tomos en cada
perodo, siempre que el volumen de anotacin lo haga necesario, caso en el cual,
los varios tomos se distinguirn con numerales sucesivos y el ao a que
correspondan.
117
La Superintendencia de Registros Pblicos normar la forma de automatizar el libro
diario radicador o Repertorio.
Art. 47. De los ndices.- Los programas de ordenador aprobados por la
Superintendencia de Registros pblicos, debern permitir la elaboracin de los
ndices inmuebles que se llevar por separado para cada uno de los municipios
que compongan el crculo registral, pero adicionalmente estos ndices debern
estar integrados en la bases de datos de la Superintendencia de Registros Pblicos,
con anotacin del nmero de la ficha o cdula catastral, distincin entre
bienes urbanos y bienes rurales.
Art. 48. Razn de inscripcin.- El ttulo se devolver con nota de haberse inscrito
designando el registro, nmero y fecha de la inscripcin. Se expresar la fecha de
esta nota y la firmar el Registrador.
Adems, en ella se har mencin del contenido de los documentos que, segn el
inciso precedente, deben quedar en poder del Registrador.
118
Art. 49. Uniformidad de los Folios reales.- La Superintendencia de Registros
Pblicos dispondr el formato de los folios, libros, tarjetas y muebles, para
asegurar la uniformidad de los archivos, mtodos y prcticas de trabajo y la mayor
seguridad y conservacin de los elementos de aquellos.
Asimismo la Superintendencia de Registros Pblicos proveer o aprobar los
programas de ordenador para el manejo adecuado de la informacin registral,
especialmente los datos relacionados con el folio real, los ndices y el respaldo de
dicha informacin.
119
Si el ttulo fuere complejo o contuviere varios actos, contratos o
modalidades que deban ser registrados, se ordenarn las distintas inscripciones
en el lugar correspondiente.
Art. 53. Del Proceso de Inscripcin.- Hecha la calificacin, el ttulo pasar de
oficio a la seccin de inscripcin para su registro, de conformidad con la orden
dada por la seccin jurdica.
120
D) Los planos de fincas colindantes con propiedades pblicas reas protegidas,
reservas forestales y zonas costeras.
2. La naturaleza, extensin, y condiciones carga de cualquier especie del
derecho que se inscribe y su valor.
3. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se
constituya el que sea objeto de la inscripcin.
4. La naturaleza del ttulo que deba inscribirse y su fecha.
5. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la
denominacin de la sociedad, corporacin o persona jurdica que interviene en el
acto, contrato y el nombre y apellido de la persona de quien provengan los bienes.
6. El nombre y residencia del Tribunal, notario o funcionario que autorice el
ttulo que se ha de inscribir.
7. La fecha de la presentacin del ttulo con expresin de la hora.
8. Las Resoluciones judiciales se presentarn por escrito duplicado, uno de los
cuales se archivar en el Registro y el otro se devolver al Juzgado o Tribunal, con
la nota correspondiente.
9. La firma del registrador que implicar la conformidad de la inscripcin con la
copia del ttulo de donde se hubiese tomado.
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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matrcula en que fue inscrito y la columna o columnas de aquel donde se hizo la
inscripcin.
122
Art. 57. Divisin del Folio Real.- Cada folio de matricula inmobiliaria
corresponder a una unidad catastral y a ella se referirn las inscripciones a que
haya lugar. En consecuencia, cuando se divida materialmente un inmueble o se
segregue de l una porcin, o se realice en l una parcelacin o urbanizacin, o se
constituya en propiedad Horizontal, el Registrador deber exigir la aprobacin
previa de la divisin por parte del respectivo Municipio. El incumplimiento de
este deber constituye falta disciplinaria del Registrador y acarrea la nulidad
absoluta de la inscripcin.
123
La divisin del Registo de la Propiedad Inmueble en distintos sectores dentro de un
mismo cantn, deber contar con la aprobacin previa del Concejo Cantonal del
respectivo Municipio, siempre y cuando se haya implementado el sistema de folio
real.
De igual forma, para garantizar a los usuarios un mejor servicio, por razones de
ubicacin geogrfica o exigencias tecnolgicas, los Concejos Cantonales de dos o
ms Municipios podrn aprobar la fusin de las oficinas de Registros de la
Propiedad Inmueble que estarn a cargo de un solo Registrador. La Fusin deber
ser aprobada en ltima instancia por el Superintendente de Registros Pblicos. En
este caso, el Registrador a cargo de dos o ms cantones, deber organizar la oficina
registral separando los folios reales por cantones.
124
linderos en unidades mtricas decimales, y una descripcin geolgica del suelo
comprendido, acompaado todo del correspondiente plano.
En ningn caso las ficha o cdula catastral ser prueba de dominio ni tendr, en lo
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jurdico, un valor probatorio superior al folio real. La ficha catastral tendr por
finalidad la determinacin fsica o real del bien, mientras que el folio real
determinar exclusivamente su realidad jurdica.
Art. 61. Trnsito del folio personal al folio real.- El Estado por medio de la
Superintendencia de Registros Pblicos , establecer paulatinamente el nuevo
sistema de registro inmobiliario que deber quedar implantado plenamente antes
del 31 de diciembre de 2011.
Art. 62.- El folio de matrcula se abrir a solicitud de parte o de oficio por el
Registrador, as:
125
Siempre que sea llevado a registro cualquier acto o titulo constitutivo,
traslaticio o declarativo de un derecho real o que verse sobre gravmenes,
limitaciones, medidas cautelares u otro acto referente a un inmueble, nave o
aeronave, o haya de expedirse un certificado sobre dominio y gravmenes, dicho
inmueble deber ser matriculado, si no lo estuviere.
Igualmente ser matriculado todo inmueble, a solicitud de poseedor regular.
Art. 63.- El modo de abrir y llevar la matrcula se ajustar a lo dispuesto en esta ley,
de manera que aquella exhiba en todo momento el estado jurdico del respectivo
bien.
Art. 64.- Al entrar en vigencia el nuevo sistema en cada circuito de registro se
iniciar el proceso de inscripcin con los ttulos que vayan siendo presentados, a
medida que lo sean. En el folio de matrcula de cada inmueble se anotar el
nmero y la fecha del certificado por tiempo no inferior a quince aos, que se
expida, el cual se archivar en el orden de su numeracin y servir para
testimoniar los antecedentes de los derechos inscritos.
Art. 65.- Los interesados en el registro podrn presentar los certificados del
Registrador que posean, los cuales, una vez numerados y actualizados hasta la
fecha de apertura del folio, surtirn los efectos previstos en el artculo precedente,
y sern archivados y anotados como en l se establece.
126
encuentren al momento de la expedicin de esta Ley en poder de los Registradores
de la Propiedad o de terceros.
127
Art. 71. Determinacin de los derechos inscritos.-
Conforme al Principio de Especialidad, no tendr acceso al Registro ningn
derecho que no est perfectamente determinado en su extensin y contenido.
Cuando el derecho inscrito pertenezca a varios titulares, se precisar la porcin de
cada titular en partes porcentuales que permitan conocer con exactitud la extensin
de los mismos. En la inscripcin de hipoteca, se expresar claramente el importe
de la obligacin garantizada y de los intereses, si se hubieren estipulado.
En el caso de hipotecas constituidas a favor de dos o ms acreedores hipotecarios a
la vez, sin que exista determinacin de cuota, se presumir que adquieren el
derecho real en cuotas iguales.
128
reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisin o gravamen, los registradores denegaran la inscripcin
solicitada.
Art. 77. Principio De Legitimacin.- En virtud del principio de legitimacin los
asientos del registro se presume exactos, veraces e ntegros y como consecuencia de
ello, al titular registral se le considera legitimado para actuar en el trafico jurdico y
en los procesos judiciales como tal titular, en la forma y con la extensin que el
propio asiento determine. Esta legitimacin, se refiere a la existencia y titularidad,
del derecho inscrito, al ttulo y causa de su adquisicin y al ejercicio y extensin del
mismo.
Igualmente se extender a los datos fsicos de la finca, siempre que esta haya tenido
acceso al registro en virtud de planimetra oficial y en los trminos que establece
esta ley.
129
Art. 80. El principio de fe publica en su aspecto negativo.-
Los ttulos de dominio y dems derechos reales, que no estn debidamente inscritos
o anotados en el registro jurdico inmobiliario no perjudicaran a terceros.
130
1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que
consten explcitamente en el registro.
2. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario
condiciones inscritas en el registro.
3. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen.
4. Las acciones rescisorias de las donaciones hechas en fraude de acreedores las
cuales perjudicaran a terceros.
a) Cuando hubiese adquirido por titulo gratuito.
b) Cuando el que hubiese adquirido por titulo oneroso hubiese sido cmplice
en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no
implicara, por s solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos, no perjudicara a terceros la accin rescisoria que no se hubieren
entablado dentro del plazo de 10 aos, contados desde el da de la enajenacin
fraudulenta.
En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir
contra terceros conforme a lo dispuesto en el prrafo primero de este articulo, se
podr ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan.
Para que el gravamen de litis pendencia surta efectos contra terceros adquirentes, es
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
131
Art. 86. De los modos de hacer efectiva la publicidad.- La publicidad del registro en
su aspecto formal se har efectiva mediante certificacin o notas simples
informativas. No se permitir el acceso directo a los libros del registro, excepto por
justa causa que as lo justifique a juicio del registrador, y bajo su responsabilidad, el
cual tomar las precauciones necesarias para mantener la integridad de los libros del
archivo.
Art. 88. Clases de asientos para certificar.- Podr certificarse de toda clase de
asiento pero en el supuesto de que la certificacin solicitada no se refiriese a la
ltima inscripcin de dominio o cargas, se har constar expresamente tal
circunstancia.
132
Art. 90. Alcance de la publicidad registral.- El registro jurdico inmobiliario es un
instrumento de publicidad de fincas y de derechos y no de patrimonios, por tanto y
salvo disposicin judicial, con el fin de evitar la creacin de bases de datos paralelos
a la actividad registral, el Registrador podr negar el acceso a la informacin
registral solicitada, cuando tuviera fundados temores de que la solicitud se dirige a
aquel fin. El interesado podr apelar de esta decisin al Superintendente de
Registros Pblicos, quien de considerarlo procedente, autorizar el acceso a la
informacin.
1. De los asientos de toda clase que existan en el registro relativo a bienes que
los interesados sealen.
2. De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando
los que sean, o bien refirindose a los que existan de una o ms especies sobre
dichos bienes.
3. De las inscripciones de gravmenes y cancelaciones de la misma especie,
hechas a cargo o en provecho de personas sealadas.
4. De no existir asiento de ninguna especie o especie determinada, sobre bienes
sealados o cargo de ciertas personas.
133
Art. 95. Certificacin con informe vinculante del registrador.- El registrador como
profesional del derecho, a solicitud del interesado emitir certificacin con informe
vinculante sobre la situacin jurdica de las fincas o derechos inscritos en el registro
as como los medios y procedimientos necesarios para obtener la inscripcin de
cualquier documento susceptible de inscripcin. Est certificacin se expedir en el
plazo de 5 das hbiles sin que pueda el registrador en ningn caso declinar la
solicitud deducida.
Art. 96. Certificaciones inexactas.- Cuando las certificaciones a que se refieren los
artculos anteriores no fueren conformes con los asientos de referencia, se estar a
lo que de estas resulte, quedando accin al perjudicado por ello, para exigir la
indemnizacin correspondiente del registrador que haya cometido la falta.
Art. 97. Nota simple informativa.- La publicidad registral tambin podr hacerse
efectiva por medio de notas simples informativas sin responsabilidad del
registrador y se referir exclusivamente a la titularidad cargas y descripcin de la
finca. Se expedirn a solicitud de persona con inters mediante instancia, verbal o
escrita, debiendo de quedar constancia, de la misma en el registro en la forma que
reglamentariamente se determine.
134
Pblicos de las bases de datos de la Superintendencia de Registros Pblicos,
siempre que el Notario certifique el origen de la informacin.
Art. 100. Recurso de queja.- Cuando el registrador se negare a ensear los libros o a
dar certificacin de lo que en ellos conste podr el que lo haya solicitado recurrir de
queja ante el Superintendente o su delegado, quien resolver oyendo al registrador y
sin ningn otro tramite que no fuere necesario.
En el supuesto de que el registrador no expidiera la certificacin o la nota simple
informativa dentro de los plazos fijados en esta Ley, podr el interesado acudir al
Superintendente o su delegado, solicitando que aquel justifique la demora, y en tal
caso se proceder conforme a lo prevenido en el prrafo anterior.
En ambos casos, si se estimase la reclamacin, lo notificar al Registrador y lo
pondr en conocimiento del Municipio al que pertenezca el Registrador, que podr
corregirlo disciplinariamente en los trminos previstos en esta ley.
Art. 101. Inscripcin de bienes del dominio publico.- Los bienes inmuebles
particulares y ejidos del Estado, Municipio y dems Entidades de Derecho Publico,
se inscribirn en el registro por medio de certificacin expedida por la autoridad o
funcionario a quien corresponda la custodia del archivo, en los trminos
establecidos en la legislacin especial. El registrador que tenga conocimiento de la
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
135
3. Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se haya hecho la
inscripcin.
4. Cuando se declare la nulidad de la inscripcin por falta de algunos requisitos
esenciales.
136
perjuicio de la accin que por daos y perjuicios pueda dirigir en contra del
Registrador.
137
Art. 110. Declaracin de nulidad.- Tambin habr declaracin de nulidad d
cancelacin en los siguientes casos:
1. Cuando se declare falso, nulo o ineficaz l ttulo en cuya virtud se hubiere
hecho.
2. Cuando se declare judicialmente que se verific por error o fraude.
En ambos casos deber pedirse y anotarse preventivamente la demanda para que la
nulidad que se declare en su da perjudique al tercero.
138
Si despus de cancelado se presentare el ttulo subsanado en forma, el registrador
extender nuevo asiento de presentacin en el libro diario de radicacin o
repertorio.
Art. 115. Notas modificativas de derechos inscritos.- Se har constar con nota al
margen de la correspondiente inscripcin de dominio, o derecho afectado, el
cumplimiento o incumplimiento de las condiciones suspensivas o resolutorias de
los actos y contratos inscritos.
Art. 118. Requisitos de la firma del registrador.- Todas las notas marginales
cualquiera que sea su clase sern firmadas por el registrador, as como su
cancelacin cuando proceda esta, en los trminos establecidos en esta Ley, en su
reglamento o en leyes especiales.
139
Art. 119. Cancelacin de notas.- Cuando proceda la cancelacin de alguna nota
marginal, se har por medio de otra nota que as lo declare lo ms cerca posible de
la nota que cancela.
Art. 120. ndices De Fincas Y De Personas.- Los registradores llevarn dos clases
de ndices, denominados ndice de Finca e ndice de Personas, en los que se
indicar el folio registral donde conste inscritas aquellas y los asientos practicados a
favor de estas, as como su transferencia cuando proceda.
Art. 121. Forma de llevar los ndices.- Los ndices especificados en el artculo
anterior, debern llevarse de manera informatizada debiendo remitirse copia de los
mismos a la Superintendencia de Registros Pblicos en el plazo en que esta
determine. Reglamentariamente se determinar la forma y el contenido de los
mismos.
CAPITULO II
RESERVA DE PRIORIDAD
140
Este tipo de certificaciones deber ser solicitada conjuntamente por el Notario y las
partes que intervendrn en el acto o contrato.
141
Art. 185.- En los casos de escrituras simultneas o cuando deban mediar referencias
de expedientes, la relacin que se har respecto a los antecedentes del acto que se
instrumenta, se podr verificar directamente en los documentos originales o en sus
testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificacin registral en
escrituras simultneas, la que se autorice como consecuencia podr utilizar la
informacin que al respecto contenga la que le antecede.
CAPITULO III
DE LA CONCORDANCIA DEL REGISTRO CON LA REALIDAD
JURDICA Y FSICA
Art. 188. Concepto de inexactitud registral. Por inexactitud del Registro se entiende
todo desacuerdo que en orden a los derechos escribibles exista dentro del Registro
y la realidad jurdica extra registral.
Art. 189. Rectificacin del Registro.- La rectificacin del Registro solo podr ser
solicitada por el titular del dominio o derecho real que no estn inscritos, que lo
142
este errneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto y se practicar
con arreglos a las siguientes normas:
1. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro a una
relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar.
a.- Por la toma de razn por el ttulo correspondiente si hubiere lugar a ello.
b.- Por la reanudacin del tracto sucesivo.
c.- Por resolucin judicial, ordenando la rectificacin.
2. Cuando la inexactitud debiera su original ala extincin de un derecho inscrito
o anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin.
3. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de un asiento se
rectificar el Registro en la forma determinada en esta Ley.
4. Cuando la inexactitud procediera de falsedad, nulidad o defecto del titulo que
hubiere motivado el asiento y en general o de cualquier otra causa no especificada
anteriormente la rectificacin precisara el consentimiento del titular o en su defecto
resolucin judicial.
En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la
demanda contra todo aquellos a quienes el asiento se trate de rectificar conceda
algn derecho, y se sustanciar por los trmites del juicio correspondiente.
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
143
Art. 191. Reanudacin del tracto.- La reanudacin del tracto sucesivo interrumpido
se verificar mediante Sentencia judicial recada en juicio declarativo ordinario, que
as lo ordene.
ART. 192. Acreditacin de mayor cabida.- Cuando una finca aparezca registrada
con menor superficie de la que tenga en la realidad, ser necesario acreditar la
mayor cabida, por los trmites del expediente que se regula en este Captulo.
Ser Juez competente para conocer del expediente, el Juez de lo Civil del lugar
donde radique o est situada la finca o la mayor parte de ella.
CAPITULO IV
DE ESTATUTO DEL REGISTRADOR
144
Art. 195. Naturaleza del cargo.- Los Registradores son profesionales jurdicos que
organizan, bajo su responsabilidad la Oficina Registral, percibiendo sus honorarios,
por medio del Arancel aprobado por resolucin del Concejo cantonal del
Municipio al que se pertenece.
De los ingresos originados por el cobro de los aranceles registrales, y deducidos los
gastos corrientes de mantenimiento de la Oficina Registral, el Registrador destinar
hasta un mximo del 30% a gasto de personal. A su vez un 10% del rendimiento
neto, ser remitido mensualmente a la Superintendencia de Registros Pblicos por
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
145
3) Por no cancelar sin fundado motivo, alguna inscripcin o anotacin, u omitir
el asiento de alguna nota marginal, en el termino correspondiente.
4) Por cancelar alguna inscripcin, anotacin preventiva o nota marginal, sin el
ttulo y los requisitos que exige esta Ley.
5) Por error u omisin en las certificaciones de inscripcin o de libertad de los
inmuebles o Derechos Reales, o por no expedir las certificaciones en el trmino
sealado en esta Ley.
Art. 198. Importe de la Indemnizacin.- El que por error, malicia, o negligencia del
Registrador perdiere un Derecho real, o la accin para reclamarlo, podr exigir,
desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que hubiere perdido.
Art. 199. Seguro de responsabilidad civil.- A los efectos indicados en los artculos
anteriores los Registradores debern suscribir, antes de la ocupacin efectiva del
cargo, un seguro de responsabilidad civil. El monto asegurado ser fijado por el
respectivo Municipio.
Art. 201. Prohibicin de otros ingresos por el servicio registral.- Los Registradores
no podrn percibir ningn otro tipo de remuneracin por la prestacin de este
servicio, distinta a la sealada en el correspondiente Arancel. La infraccin de este
artculo ser considerada falta muy grave.
El Superintendente de Registros Pblicos a pedido del afectado o por el Alcalde del
Municipio del cantn donde el Registrador presta sus servicios, de comprobar el
hecho, destituir al Registrador que ha cometido esta infraccin.
En ese caso, el Municipio designar a un Registrador Interino que cumpla con los
requisitos sealados en esta ley, el cual ejercer el cargo hasta que se designe al
titular.
146
TTULO V
DEL REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y AUTOMOTORES
Art. 206. Bienes sujetos a Registro.- A los efectos del presente Registro sern
considerados automotores los determinados en la Ley de Transporte terrestre y
entre otros, los siguientes vehculos: automviles, camiones, inclusive los llamados
147
tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto,
mnibus, micromnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos
ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las maquinarias agrcolas incluidas
tractores, cosechadoras, gras, maquinarias viales y todas aquellas que se
autopropulsen. La Superintendencia de Registros Pblicos podr disponer, por va
de reglamentacin, la inclusin de otros vehculos automotores en el rgimen
establecido.
Sern materia de inscripcin o folio, todo bien mueble sobre el cual se constituyan
derechos reales de goce o de garanta sin desplazamiento de tenencia. De igual
forma, todos bien mueble que sea materia de un contrato de venta con reserva de
dominio o arrendamiento mercantil.
148
tcnicos ms adecuados para el mejor cumplimiento de sus fines. Esta
competencia la ejercer mediante gestin directa o por delegacin, en este ltimo
caso, podr delegar a Registradores de Bienes Muebles y Automotores, inclusive
podr delegar, en los casos que amerite, a los Registradores de la Propiedad
Inmueble. Asimismo determinar el nmero de secciones en las que se dividir
territorialmente el Registro y fijar los lmites de cada una de ellas a los efectos de
las inscripciones relativas a los automotores radicados dentro de las mismas; podr
crear o suprimir secciones, y modificar sus lmites territoriales de competencia.
Art. 210. Aranceles.- Los trmites que se realicen ante el Registro Bienes Muebles
Y Automotores, debern abonar el arancel que fije La Superintendencia de
Registros Pblicos, salvo los casos expresamente exceptuados por la
reglamentacin.
149
Las personas fsicas o jurdicas registradas en La Superintendencia de Registros
Pblicos como comerciantes habituales en la compraventa de automotores,
debern inscribir a su nombre los automotores usados que adquieran para la
reventa posterior, con el cincuenta por ciento de descuento.
150
En los dems casos de bienes muebles, que se reputan inmuebles por destinacin y
en los casos de bienes muebles por anticipacin, la inscripcin se realizar en el
Registro que tenga jurisdiccin sobre el inmueble donde se encuentra el bien.
Cuando las solicitudes tipo no se suscribieren por los interesados ante el Encargado
de Registro, debern presentarse con las firmas certificadas en la forma y por las
151
personas que establezca la Superintendencia en los reglamentos que expida para el
caso.
152
El Encargado del Registro ante el cual se peticione la inscripcin de la transferencia
deber verificar que las constancias del ttulo concuerden con las anotaciones que
obren en el Registro y proceder a la registracin dentro de las VEINTICUATRO
(24) horas de serle presentada la solicitud.
Una vez hecha la inscripcin el Encargado del Registro dar constancia de ella en el
ttulo del automotor, en el cual actualizar tambin las dems anotaciones que
existan en el mismo.
Art. 217. A los efectos de la buena fe previstos, se presume que los que adquieren
derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripcin y de las
dems anotaciones que respecto de aquel obran en el Registro de la Propiedad del
Automotor, an cuando no hayan exigido del titular o del disponente del bien, la
exhibicin del certificado de dominio que se establece en este artculo.
153
Art. 219. Del ttulo.- El ttulo del automotor deber contener los datos siguientes:
154
otro caso en que, sin mediar la comisin de un delito, dicho documento quedara en
condiciones ilegibles o motivara dudas acerca de su legitimidad, el Registro expedir
un duplicado con indicacin de la causa, y constancias de todas las inscripciones
vigentes en el registro, debiendo, en su caso, retener el ejemplar inutilizado.
Art. 221. Para la inscripcin todo bien mueble sobre el cual se constituyan derechos
reales de goce o de garanta sin desplazamiento de tenencia y para la inscripcin de
contratos de venta con reserva de dominio o arrendamiento mercantil, se aplicar
por analoga las disposiciones del registro de vehculos automotores sealados en
los artculos anteriores.
Ttulo VI
DEL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
155
Art. 224. Del Folio Personal.- Todos los Registros que conforman el sistema
nacional de Registros pblicos, debern enviar al Registro de Personas Naturales
por mensaje de datos con firma electrnica al momento de hacer una inscripcin, la
constitucin, modificacin y extincin de un derecho real, sobre cualquier tipo de
bienes, que afecte, aumente o disminuya el patrimonio de una persona natural, con
el objeto de que el Registro de Personas Naturales agregue a la informacin que
conserva, los datos necesarios para la elaboracin del folio personal.
Slo tendrn acceso a esta informacin, aquellos que demuestren un inters jurdico
protegido, como es el caso de herederos, cnyuges en proceso de liquidacin de
sociedad conyugal o como referencia crediticia.
Art. 225. Del acceso a la informacin del folio personal.- Tendrn acceso a la
156
Art. 226. Registro de Personas Jurdicas.- Que unifica los siguientes registros: el
Registro de Personas Jurdicas, el Registro Mercantil, el Registro de Organizaciones
Religiosas, el Registro de Sociedades Civiles y Mercantiles con sus respectivos
libros de acciones o participaciones, el Registro de Fundaciones y Corporaciones
Civiles sin fines de lucro, las Organizaciones No Gubernamentales, los
Fideicomisos Mercantiles y cualquier otra entidad dotada de personera jurdica, los
rganos de Administracin de Copropiedad Horizontal y el Registro de Personas
Jurdicas creadas por Ley;
Art. 227. Titular del Registro.- El servicio del Registro de Personas Jurdicas, le
corresponder a los Municipios de cada cantn, mediante delegacin a un
Registrador o Registradora, que ejercer sus funciones bajo su responsabilidad, de
acuerdo con lo establecido en esta ley.
Art. 228. Nombramiento por el Municipio.- Los Registradores que ejercern sus
funciones bajo la dependencia jerrquica de la Superintendencia de Registros
Pblicos. Los Registradores sern nombrados por un perodo de cuatro aos, por
resolucin del Concejo Cantonal del Municipio donde se encuentra la oficina
Registral, de una terna conformada por los tres primeros aspirantes del concurso de
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
TTULO VII
157
Registro de Propiedad Intelectual y de Propiedad Industrial.
Toda la informacin que reposa en el IEPI formar parte del Sistema Nacional de
Registros Pblicos, la cual ser administrada por la Superintendencia de Registros
Pblicos junto con la informacin de los dems registros jurdicos.
Derogatorias:
Dergase la Ley de Registros Pblicos.
158
Nuestras legislaciones siguen por lo general el sistema del ttulo y el modo para la
adquisicin de derechos reales sobre bienes, siendo este ttulo donde se expresa la
causa de la negociacin.
En la primera etapa del proceso registral, esto es, en la radicacin opera tambin el
principio de legalidad, pues la rogacin no basta para que el ttulo tenga acceso al
Registro. Los ttulos han de ser vlidos y perfectos. Para que ingresen al registro los ttulos deben
reunir los requisitos de Ley y si a pesar de adolecer de un vicio, estos traspasan el filtro registral,
no por ello se convalidan15. En otras palabras, para que valga la tradicin, ya sea por la
simple entrega o mediante la inscripcin constitutiva o declarativa el ttulo debe
ser vlido y no adolecer de vicios.
Un ttulo que a simple vista es nulo, como la venta de un bien raz por documento
privado, el Registrador incluso puede rechazarlo de plano, sin llegar a la etapa de la
calificacin.
Sin embargo la facultad calificadora del Registrador se altera en cierta forma
cuando se le presenta para su inscripcin un ttulo otorgado en el extranjero, el cual
en la mayora de las Legislaciones requiere de una calificacin previa por parte de
un funcionario administrativo o judicial.
El Ttulo otorgado en el extranjero, esto es, fuera del territorio nacional donde
se practicar la inscripcin, si es susceptible de calificacin y de inscripcin el acto
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
159
Segundo: Si este fue otorgado ante funcionario Consular o similar del pas donde se
efectuar la inscripcin.
Tercero: si fue otorgado en un idioma distinto al oficial que rige en el territorio del
Registrador.
En todos estos casos el ttulo si tiene ingreso al Registro pero debemos considerar
para su calificacin lo que Chico y Ortiz nos ensea apegado a su Ley Hipotecaria
Espaola en su artculo 4 que dice: Tambin se inscribirn en el Registro los ttulo
expresados en el artculo 2 otorgados en pas extranjero que tengan fuerza en Espaa
con arreglo a las Leyes y las ejecutorias pronunciadas por los Tribunales extranjeros
Esta norma no diferencia si el ttulo otorgado en el extranjero fue expedido por
funcionario extranjero o por funcionario nacional sirviendo en otro pas.
Sin embargo el artculo 36 del Reglamento hipotecario Espaol completa de la
forma siguiente: los documentos otorgados en territorio extranjero podrn ser inscritos si
renen los requisitos exigidos por las normas del derecho internacional privado, siempre que
contengan la legalizacin y dems requisitos necesarios para su autenticidad. La observacin y
solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias podrn acreditarse, entre otros
medios, por aseveracin o informe de Notario, Cnsul o Diplomtico espaol, Cnsul o
funcionario competente del pas de la legislacin que le sea aplicable El Registrador podr,
bajo su responsabilidad prescindir de dichos medios, si conociere
La capacidad de las partes, Tradente y adquirente, se regir por las del pas
del domicilio.
160
La calificacin previa tambin puede estar a cargo del Cnsul o
representante del pas donde se otorg el documento pero que ejerce
funciones en el pas de la inscripcin.
pues se lleva un registro de los Notarios, debe de todas formas realizarse una
calificacin previa de carcter judicial antes de que el Ttulo tenga ingreso al
Registro, relevando al Registrador de la responsabilidad para calificar la forma y
autenticidad del ttulo.
Pero hago nfasis que este requisito solo es exigible para el ttulo que se pretende
inscribir, no as para ttulos otorgados en el pas de la inscripcin en el cual uno de
los contratantes comparece en representacin de persona natural o jurdica nacional
o extranjera, mediante poder otorgado en el extranjero.
En ese caso, el registrador no exige la calificacin previa del juez sino que
simplemente verifica que el documento habilitante, previamente calificado su
idoneidad por el Notario (el que expide el ttulo materia de la inscripcin), haya
sido refrendado por funcionario consular que no tenga la calidad de honorario,
pues en este ultimo caso, se requiere de la certificacin de las autoridades de
Relaciones Exteriores en el pas de que dicho cnsul honorario si estaba en
funciones. Certificada la autenticidad, si le corresponde al Registrador calificar la
capacidad del contratante.
161
Pero en este punto es necesario revisar lo dispuesto en el artculo 176 del cdigo
de derecho internacional privado dependen de la ley personal de cada
contratante las reglas que determinen la capacidad o incapacidad para
prestar el consentimiento, esto significa que la ley aplicable es la del domicilio
del contratante, sea este nacional o extranjero, siempre que se encuentre en un pas
distinto al suyo y al del Registrador, por lo que puede producirse conflicto entre la
ley del contratante (la de su domicilio), la del lugar de celebracin del contrato y la
del lugar de perfeccionamiento (inscripcin), prevaleciendo la primera.
En lo que no puede existir conflicto ni preferencia, es en lo relacionado con la
necesidad o no de otorgamiento de escritura pblica para la eficacia del ttulo, si as
lo requiere la ley del lugar donde se efectuar la inscripcin, pues el artculo 180
del mismo cdigo Snchez de Bustamante exige aplicacin simultnea: Se
aplicarn simultneamente la ley del contrato y la de su ejecucin, a la necesidad de otorgar
escritura pblica o documento pblico para la eficacia de determinados convenios y la de hacerlos
por escrito. En consecuencia, si en el pas de celebracin del contrato no se requiere
instrumento pblico pero si en el de ejecucin, deber preferirse el procedimiento
ms exigente para su validez.
Estas normas en cuanto a la capacidad y a la forma del ttulo dejan abierta una
precalificacin para el Registrador, ya sea para el Notario que expida el ttulo, el
Cnsul ante quien se otorg el contrato o se refrend el documento o un juez en su
162
Carmelo Daz Gonzlez en su obra sobre Derecho Hipotecario seala que en los
casos de Documentos otorgados en pas extranjero por funcionario extranjeros, se
deben llenar los siguientes requisitos para que puedan ser inscritos, refirindose a la
realidad Espaola y en aplicacin al artculo 36 del Reglamento hipotecario:
Primero: que el asunto o materia del acto o contrato sea lcito y permitido por las
leyes espaolas. En este punto debe existir unanimidad de aplicacin en todos los
pases. Segundo: que los otorgantes tenga la aptitud y capacidad legal necesaria
para el acto con arreglo a las leyes de su pas, esto es, no a las leyes del lugar del
exterior donde su otorg el documento, sino a la ley del domicilio del contratante,
lo que concuerda con el Cdigo Snchez de Bustamante. Tercero: que en el
otorgamiento se hayan observado las formas y solemnidades establecidas en el pas
donde se hayan verificado los actos o contratos, esto es, la ley del lugar de
otorgamiento del documento; y, Cuarto: Que el documento contenga la
legalizacin y dems requisitos necesarios para su autenticidad, pues debemos
recordar que solo tienen acceso al registro los documentos autnticos.
Entonces nos podemos encontrar frente a un ttulo otorgado en el extranjero en el
cual se pueden aplicar tres legislaciones diferentes:
163
Incluso en Espaa, segn el artculo 37 de su Reglamento Hipotecario, le concede
la facultad al Registrador de traducir cuando conozca el idioma o dialecto
que se trate. Tomen en cuenta, que al Registrador no le es suficiente entender el
idioma extranjero para proceder al asiento de inscripcin, sino que debe hacer la
traduccin del ttulo y que la misma conste en el asiento de inscripcin, pues
de lo contrario afectaramos a la publicidad posterior del derecho. Es por esta razn
que en el proceso de oposicin para acceder al cargo de Registrador en Espaa, de
existir empate entre varios postulantes, se requiere de un examen adicional en otros
idiomas, pues el Registrador que domine varios se encuentra en una posicin de
ventaja frente a otros.
Despus que esa certificacin sea acreditada ante el Cnsul del pas donde se
efectuar la inscripcin.
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Recin, despus de todo este periplo, el ttulo es presentado ante el
Registrador para su inscripcin.
Como nos podemos dar cuenta, el ttulo otorgado en el extranjero goza del
principio de inscripcin, pero se encuentra en desventaja frente a los ttulos
otorgados en el territorio nacional para llegar primero al Registro y gozar de
la proteccin Prior Tempero potior iure que resume al principio de prioridad.
Pero esta desventaja en cuanto a acceder en el menor tiempo posible a la
proteccin del derecho, se le suma tambin los costos que toda esta tramitologa
genera. Costos ocasionados no solo por las tasas que deben cancelarse en cada
gestin pblica, honorarios y dems, sino el costo que genera el tiempo en que
se demoran las transacciones inmobiliarias, constituyen un freno a la
economa del pas, pues la circulacin de capitales que ocasiona las transferencias
de dominio o la constitucin de gravmenes como hipoteca, dependen en gran
medida de los tiempos de gestin de los Sistemas regstrales.
Si bien los Registros no son considerados como un instrumento econmico, no
podemos dejar de pensar que el aumento de costos en la gestin registral y la
tardanza o demora en su gestin, contribuyen al aumento de las tasas de inters, de
los costos financieros para la adquisicin de vivienda y adems fomentan la
COMPILACIN DE CRITERIOS SOBRE DERECHO REGISTRAL | 01/01/2011
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Cmo, es fcil, solo se requiere de decisin poltica.
Lo primero que debemos hacer es la universalizacin del derecho registral y de
las ciencias jurdicas conexas, como las de procedimiento y sobretodo en el campo
Notarial y Civil. De tal forma, que para el Registrador le sea fcil conocer el
derecho extranjero o comparado, por que debe ser similar o mejor dicho idntico al
suyo.
Pero no solo para el registrador, sino principalmente para el Inversionista, Nacional
o Extranjero, sin importar el monto de su inversin, para que las formas de adquirir
la propiedad, constituir gravmenes sobre la misma, ejecutar sus derechos o
protegerlos se realicen de manera similar en cualquiera de los pases donde tenga
inters o existan bienes que conformen su patrimonio.
Para ello se requiere una Ley Uniforme en materia registral, como ya han
existido casos de aplicacin en Latinoamrica, como en lo relacionado al Cdigo
Tributario y los ttulos valores.
Incluso podemos afirmar, que la idea no es nueva, pues el primer promotor de la
Ley Uniforme en materia Registral fue Don Andrs Bello con su Cdigo Civil, que
entr en vigencia en varios pases sudamericanos.
Esta es una idea olvidada, pero que debe ser desempolvada cuando estamos frente
a procesos de integracin regional o global, llmese TLC (tratados de libre
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Agrupar bajo un mismo ente controlador, nominador y capacitador a todos
los registros jurdicos, separndolos de los administrativos. En otras
palabras, agrupando a los registros inmobiliarios, de bienes muebles
corporales, identificables y no consumibles, los de naves y aeronaves, los de
empresas y los de derechos incorporales como el de marcas y propiedad
intelectual.
Que el sistema aplicable se el de folio real para los bienes y personal para las
empresas, pero constando en ellos sus elementos patrimoniales, en otras
palabras, que haya coordinacin entre ellos.
Que las formalidades del ttulo segn la ley del pas del otorgamiento, pero si
hablamos de uniformidad, las exigencias formales deberan ser las mismas.
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incluya una firma electrnica, concedida por entidad certificadora en la cual junte
una clave pblica y otra privada que garantice la autenticidad, identidad y origen del
remitente,
En Espaa con la aparicin del fax, se le permiti al Notario presentar el ttulo al
Registrador, el cual efectuaba un asiento de presentacin de corta duracin, hasta
que el ttulo escrito, original o certificado llegue dentro del tiempo de Ley, de lo
contrario el asiento de presentacin caducaba con las consecuencias conocidas.
Al popularizarse el mensaje de datos por Internet, la legislacin Espaola permite la
presentacin del ttulo por este medio, hecho por el Notario hacia el servidor o
direccin de correo electrnica del Registrador, siempre que lleve la firma
electrnica del Escribano, firma que le permite al Registrador comprobar su origen,
la identidad del Notario, de que ste se encuentra en funciones o al menos a la
fecha del otorgamiento del ttulo y de su envo.
Los beneficios inmediatos de este sistema son:
Evita las falsificaciones de los ttulos, pues el origen del mismo, con la firma
electrnica, es ms segura que el documento escrito.
Se garantiza el derecho para el adquirente desde la celebracin del acto o
contrato hasta su presentacin en el Registro, la cual puede ser casi
simultnea, en cualquier da y en cualquier hora.
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Ecuatoriano por dos ciudadanos, uno Peruano y el otro Argentino, sobre un
inmueble ubicado en Caracas, pueda ser presentada por ste directamente por
mensaje de datos con firma electrnica al Registrador de Caracas, quien
recibe el ttulo desmaterializado, a un menor costo que el escrito, los 365 das del
ao, que el Registrador Venezolano pueda no solo con esa firma electrnica
verificar con mayor certeza la capacidad del Notario Ecuatoriano que su Notario
compatriota de alguna ciudad del interior, que no requiera pasar por lo tanto por
funcionario Consular o Administrativo y peor judicial para su calificacin previa,
que pueda calificar la capacidad de las partes, la formalidad y solemnidades del
ttulo por ser idnticas en su pas o por tratarse de la misma norma con
aplicacin extraterritorial, y que la inscripcin de ese derecho real pueda ser
conocido por cualquier inversionista interesado, tal vez ubicado en Colombia, por
intermedio de la pgina Web de un centro de informacin registral, ya sea Andino,
Sudamericano o del bloque comercial formado, y por ltimo que sobre dicha
inscripcin se puedan otorgar ttulos, como las cdulas hipotecarias, cuya seguridad
de inversin sean adquiridos en una sola bolsa comn, para que mayores recursos,
originados en el ahorro interno, se destinen al desarrollo inmobiliario, abaratando
los costos e intereses y sin tener que depender del endeudamiento de los
Organismos Multilaterales de Crdito como el Banco Mundial y el Fondo
Monetario que tanto dao han hecho a nuestros pases.
Si logramos esto, que insisto es muy fcil, con la tecnologa ya existente y que con
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