DIREITOS REAIS SOBRE COISAS

ALHEIAS
 INTRODUO
O Cdigo Civil de 2002, aps disciplinar a posse
no Ttulo I do Livro III, concernente ao direito das
coisas, trata, no Ttulo II, dos direitos reais.

Dispe o art. 1.225 do aludido diploma:

"So direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
VII - o direito do promitente comprador do imvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese;
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso.
 Os incs. XI e XII foram acrescentados pelo art. 10
da Lei n. 11.481, de 31 de maio de 2007, que
prev medidas voltadas organizao fundiria
de interesse social em Imveis da Unio.

O dispositivo transcrito limita-se a enumerar os

direitos reais.
 A EXISTNCIA DE OUTROS DIREITOS
REAIS
O aludido art. 1.225 a referncia para os que
proclamam a taxatividade dos direitos reais.
Todavia, quando se afirma que no h direito real
seno quando a lei o declara, tal no significa que
s so direitos reais os apontados no dispositivo
em apreo, mas tambm outros disciplinados de
modo esparso no mesmo diploma e os
institudos em diversas leis especiais.
 Assim, embora o art. 1.227 do Cdigo Civil de
2002, correspondente ao art. 676 do de 1916,
exija o registro do ttulo como condio para a
aquisio do direito real sobre imveis, ressalva o
dispositivo em tela "os casos expressos neste
Cdigo".

A doutrina considera que o prprio Cdigo Civil

criou outros direitos reais, como o direito de
reteno e o pacto de retrovenda.
 Leis posteriores ao Cdigo Civil de 1916 tambm
criaram outros direitos reais, como o do promitente
comprador e os decorrentes de contratos de
alienao fiduciria e de concesso de uso.
No ordenamento jurdico brasileiro, toda limitao
ao direito de propriedade que no esteja prevista na
lei como direito real tem natureza obrigacional, uma
vez que as partes no podem criar direitos reais.
Nele predomina, apesar de algumas poucas
opinies em contrrio, o sistema do numerus
clausus.
 Nos direitos pessoais, no h esse sistema de
delimitao legal das figuras e de tipificao.
Existe certo nmero de contratos nominados,
previstos no texto legal, podendo as partes criar
os chamados inominados.

Basta que sejam capazes e lcito o objeto.

 CONCEITO
As expresses jus in re e jus ad rem so
empregadas para distinguir os direitos reais dos
pessoais.
O vocbulo reais, como j foi dito, deriva de res,
rei, que significa coisa.
Segundo a concepo clssica, o direito real
consiste no poder jurdico, direto e imediato do
titular sobre a coisa, com exclusividade e contra
todos.
 No polo passivo, incluem-se os membros da
coletividade, pois todos devem abster-se de
qualquer atitude que possa turbar o direito do
titular.

No instante em que algum viola esse dever, o

sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se
determinado.
 ESPCIES
O direito de propriedade o mais importante e mais
completo dos direitos reais, constituindo o ttulo
bsico do Livro III do Cdigo Civil.
Confere ao seu titular os poderes de usar, gozar e
dispor da coisa, assim como de reav-Ia do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha
(CC, art. 1.228).
Quando todas essas prerrogativas acham-se reunidas
em uma s pessoa, diz-se que ela titular da
propriedade plena.
 Entretanto, a propriedade poder ser limitada
quando algum ou alguns dos poderes inerentes ao
domnio se destacarem e se incorporarem ao
patrimnio de outra pessoa.

No usufruto, por exemplo, o direito de usar e gozar

fica com o usufruturio, permanecendo com o
nu-proprietrio somente o de dispor e reivindicar a
coisa.

O usufruturio, em razo desse desmembramento,

passa a ter um direito real sobre coisa alheia, sendo
oponvel erga omnes.
 O retrotranscrito art. 1.225 do Cdigo Civil, que
fornece a relao dos direitos reais, menciona,
em primeiro lugar, o direito de propriedade.

Os demais resultam de seu desmembramento e

so denominados direitos reais menores ou
direitos reais sobre coisas alheias.
 Direitos reais de gozo
So denominados direitos reais de gozo ou de fruio
os seguintes: superfcie, servides, usufruto, uso,
habitao, o direito do promitente comprador do
imvel (CC, art. 1.225, II a VII), a concesso de uso
especial para fins de moradia e a concesso de
direito real de uso.
 Direitos reais de garantia
So chamados de direitos reais de garantia o
penhor, a hipoteca e a anticrese (art. 1.225,
VIII a X).
 AQUISIO DOS DIREITOS REAIS
No direito brasileiro, o contrato, por si s, no basta
para a transferncia do domnio.

Por ele, criam-se apenas obrigaes e direitos.

Dispe o art. 481 do Cdigo Civil que:

"pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se
obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a
pagar-lhe certo preo em dinheiro".
 O domnio, porm, s se adquire:
o pela tradio, se for coisa mvel.
Preceitua, com efeito, o art. 1.226 do Cdigo Civil:
"Os direitos reais sobre coisas mveis, quando constitudos,
ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com a
tradio".
com a tradio, pois, que o direito pessoal, que foi
criado pelo contrato, ganha foro de direito real.
Presume-se, com a sua realizao, que este se torna
socialmente conhecido.
o pelo registro do ttulo, se for imvel.
Proclama o art. 1.227 do mesmo diploma:
"Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou
transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o
registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos
ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste
Cdigo".
Desse modo, enquanto o contrato que institui uma
hipoteca ou uma servido, por exemplo, no estiver
registrado no Cartrio de Registro de Imveis, existir
entre as partes apenas um vnculo obrigacional.
O direito real, com todas as suas caractersticas,
somente surgir aps aquele registro.
O registro , efetivamente, indispensvel para a
constituio do direito real entre vivos, bem como sua
transmisso.
A transmisso mortis causa no est sujeita a essa
formalidade, pois, aberta a sucesso, opera-se desde
logo a transmisso do domnio e da posse
(CC, art. 1.784).
 No momento do registro opera-se a afetao da
coisa pelo direito, nascendo o nus que se liga
coisa (princpio da inerncia), que a ela adere e a
segue, qualquer que sejam as vicissitudes que sofra a
titularidade dominial.

E sua extino se faz apenas havendo uma causa

legal, ou seja, causa prevista em lei.
 Os direitos reais continuaro incidindo sobre os
imveis, ainda que estes sejam alienados, enquanto
no se extinguirem por alguma causa legal.

Os adquirentes sero donos de coisa sobre a qual

recai um direito real pertencente a outrem.

Foi a necessidade social de tornar pblica a

transferncia dos direitos reais, que prevalecem erga
omnes, que criou para os mveis a formalidade da
tradio, e para os imveis a exigncia do registro.