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SUMARIO
1. ANTECEDENTES: EL MARCO LEGAL.
2. EL MTODO RESIDUAL ESTTICO EN LA VALORACIN URBANSTICA.
3. LA INCIDENCIA DEL TIEMPO EN LOS PROCESOS FINANCIEROS.
4. EL PROCESO DE CLCULO DINMICO.
5. EL MTODO EN EL CONTEXTO DE LA PRUEBA PROCESAL.
6. ALTERNATIVAS: LA VERSIN SIMPLIFICADA.
7. CONCLUSIN.
RESUMEN
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Vid. GARCA-BELLIDO GARCA DE DIEGO, JAVIER, La excepcional estructura
del urbanismo espaol en el contexto europeo, Documentacin Administrativa,
252-253, septiembre 1998-abril 1999, pg. 71.
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FERNNDEZ PIRLA, SANTIAGO, Valoraciones administrativas del suelo y las
construcciones, Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos, Madrid, 1983,
pgs. 65 y ss.
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El artculo 37.2, por su parte, indica que para estimar los co-
bros a obtener se partir de los valores en venta previstos en las
fechas de comercializacin, que se calcularn atendiendo a los va-
lores obtenidos por los mtodos de comparacin y/o por actualiza-
cin de rentas (se entiende que cuando el suelo se destine a
inmuebles en rgimen en alquiler, o cuando el mercado inmediato
recoja este tipo de oferta) en la fecha a la que se entendern refe-
ridas las valoraciones. Ahora bien, como debe partirse de los pre-
cios de venta en esta fecha, esta disposicin aade que deber tam-
bin atenderse a la evolucin esperada de precios, desde la fecha
de referencia de la valoracin hasta cada una de las fechas previs-
tas de comercializacin.
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ROCA CLADERA, JOSEP, La valoracin inmobiliaria..., ob. cit.
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4.2. Lo que hasta aqu se ha dicho para los cobros, debe ha-
cerse extensible para los pagos, a los que se refiere el tercer apar-
tado del artculo 37 de lo Orden ECO/805/2003, en el que se citan
los gastos necesarios a que se refiere el artculo 18.3 y 4 de la pro-
pia Orden. En l se enumeran como tales el coste de la edifica-
cin por contrata al que habr que aadir previamente el de las
obras de urbanizacin del mbito en cuestin; los impuestos no
recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la de-
claracin de obra nueva del inmueble; los honorarios tcnicos por
proyectos o estudios de seguridad y por direccin de las obras u
otros necesarios entre los que habr que contar no slo los co-
rrespondientes a los proyectos de urbanizacin, sino a los de re-
daccin de figuras de planeamiento, proyectos de compensacin o
reparcelacin, etctera; los costes de licencias y tasas de la cons-
truccin a los que habr que incorporar los de las obras de ur-
banizacin; los importes de las primas de los seguros obligato-
rios de la edificacin y de la inspeccin tcnica para calcular
dichas primas; los gastos de administracin del promotor y, final-
mente, los debidos a otros estudios necesarios10.
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En las promociones de vivienda de proteccin pblica debern tenerse en
cuenta las exenciones, reducciones y bonificaciones aplicables a tipos impo-
sitivos y aranceles.
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4.3. Para reflejar los efectos que el transcurso del tiempo pro-
duce sobre el proceso urbanizador y promotor en trminos finan-
cieros, los flujos de cobros y pagos producidos en cada perodo fu-
turo considerado deben actualizarse a la fecha de referencia de la
valoracin mediante la aplicacin de un tipo que, en este caso,
representa la rentabilidad media anual del proyecto promotor sin
tener en cuenta la financiacin ajena que obtendra un promotor
medio en una promocin de las caractersticas de la analizada,
segn dispone el artculo 38.1 de la Orden ECO. Para ello, se aa-
de, se calcular dicho tipo sumando al tipo libre de riesgo, la pri-
ma de riesgo.
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La Orden ECO/805/2003 slo hace referencia a la evolucin esperada de
los precios de mercado de los valores en venta, pero no a la correspondiente a
los pagos que, como es obvio, tambin habr que considerar.
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ROCA CLADERA, JOSEP, La valoracin inmobiliaria..., ob. cit.
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SILVN MARTNEZ, JOS LUIS, Tasaciones mercantiles, hipotecarias y catas-
trales y de mercado. Tasaciones periciales contradictorias. Peritaciones judiciales,
Ed. Munilla-Lera, 1997, pg. 61.
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MARTNEZ IRANZO, MIGUEL NGEL, Valoracin del suelo. Mtodo residual
dinmico simplificado, Revista Catastro, abril 2003, pg. 93.
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cobros por ventas del producto construido, por una parte y, por
otra, tambin conjuntamente, los pagos generados por el proceso,
calculando de forma analtica los perodos temporales en los que,
como promedio, pueden considerarse concentrados, respectivamen-
te, ambos tipos de flujos financieros. As, la simplificacin consis-
tira, en principio, en evitar la determinacin pormenorizada de
cada pago (coste o gasto) concreto y su periodificacin posterior
de forma individualizada, por lo que bastara con fijar un nico
flujo conjunto por este concepto, para estimar despus su distri-
bucin temporal.
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