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Source: Land Economics, Vol. 68, No. 4 (Nov., 1992), pp. 359-365
p. 359
A veces algunos usos del suelo que se perciben que tienen efectos negativos sobre los precios
estn prohibidos por la comunidad. Las personas estn llanas a pagar ms por sitios que no
estn afectados por molestias que por sitios que s lo estn.
Los vertederos son comnmente considerados una forma de molestia. Los vertederos son
comnmente considerados una forma de molestia. Son lugares de actividad que incluyen el
transporte por camin, el vertido, el llenado, la clasificacin, la pulverizacin.
La literatura indica que las caractersticas ambientales pueden incrementar el valor del terreno
y la casa si ellas son atractivas o deseables, y al revs si estas son molestas o no deseables. El
ruido ambiente tambin pueden reducir el precio. La calidad del aire tambin puede reducir.
p. 360
EQUIVALENCIA
1 MILLA = 1.6 km
Havlicek (1985):
- Muestra: 182 hogares unifamiliares cerca de 5 vertederos cerca de Fort Wayne, Indiana.
- Resultados:
* Una casa ubicada 1 milla cerca de un vertedero en comparacin con una casa similar
est a US$3.640 menos.
Adler et al 1982:
- Resultados: Para casas entre 1.5 millas cerca del vertedero, no hubo un cambio significativo.
Entre 1.5 y 2.25 millas hubo un 10% de diferencia de precios entre casas que se vendieron
antes o despus de 1974.
Para ventas despus de 1974, la distancia del vertedero fue un factor predictor del efecto del
precio fuera de 2.25 millas. El efecto del precio medio fue de 2700 por milla
Gamble et al 1982
* Muestra de 137
En este artculo:
Muestra: Vertedero llamado Anoka Regional Landfill ubicado en Minnesota sobre los valores
de ms de 700 hogares, localizados entre 2 millas del vertedero vendidas durante los 80.
Acepta residuos slidos desde 1967, recibiendo hasta ms de 500 toneladas de basura por da.
p. 361
Acepta residuos slidos desde 1967. Recibe hasta ms de 500 toneladas de basura por da. Se
ha permitido que sus operaciones continen y expandan. Mientras que el rea alrededor del
relleno era un pas abierto (open country) cuando comenzaron las operaciones, el desarrollo
ahora se acerca al lmite del relleno sanitario.
1. Est en medio de un paisaje suburbano cerca de una gran zona urbana, Minneapolis-St.Paul.
1. El efecto de precio de la proximidad del vertedero fue estimado por incrementos de media
milla de zonas concntricas. Esto se hizo para determinar a qu distancia los efectos del precio
de los vertederos eran estadsticamente insignificantes. Esta distancia se encontr en algn
lugar entre 2,0 y 2,5 millas.
2. Usar la real distancia desde el centro del relleno sanitario hacia dos millas.
p. 362.
Cuanto ms se aleja la casa del vertedero, el precio aumenta. En particular, el valor del
inmueble aumenta cerca de $5000 por cada milla que se ubica lejos del vertedero. En
porcentaje es 6.2 % por milla desde el vertedero.
p. 364
2 Implicaciones:
- Se demuestra
Scott Campbell (1996) Green Cities, Growing Cities, Just Cities?: Urban Planning and the
Contradictions of Sustainable Development, Journal of the American Planning Association,
62:3, 296-312, DOI: 10.1080/01944369608975696
p. 297
El tringulo del planificador: 3 prioridades, 3 conflictos
Nuestra tendencia histrica ha sido promover el desarrollo de ciudades al costo de la
destruccin de la naturaleza: para construir ciudades hemos despejado bosques, contaminado
ros y el aire y nivelado montaas.
En el mejor de los casos, el planificador ha adoptado una postura ambivalente entre los
objetivos del crecimiento econmico y la justicia econmica.
El planificador debe reconciliar tres intereses: hacer crecer la economa, distribuir el
crecimiento de manera justa y en el proceso no degradar el ecosistema.
En un mundo ideal, los planificadores se esforzaran por lograr un equilibrio de los tres
objetivos. Sin embargo, las restricciones profesionales y fiscales limitan drsticamente el
margen de maniobra de la mayora de los planificadores. La realidad de la prctica restringe a
los planificadores al servicio de los intereses ms estrechos de sus clientes, es decir, las
autoridades y las burocracias (Marcuse 1976), a pesar de los esfuerzos para trabajar fuera de
esas limitaciones (Hoffman 1989).
p. 299
Este puede ser el enigma ms desafiante del desarrollo sostenible: cmo aumentar la equidad
social y proteger el medio ambiente simultneamente, ya sea en una economa en estado
estacionario (Daly 1991) o no.
En escala mundial, los esfuerzos para proteger el medio ambiente podran conducir a una
desaceleracin del crecimiento econmico en muchos pases, exacerbando las desigualdades
entre pases ricos y pobres.
A nivel local, en conflicto del desarrollo tambin ocurre. Comunidades dependientes de los
recursos, que se encuentran en el fondo de la jerarqua de trabajo en la economa. Ej: mineros,
leadores. Las comunidades urbanas pobres a menudo se ven obligadas a elegir entre la
supervivencia econmica y la calidad ambiental, como cuando las nicas oportunidades
econmicas son ofrecidas por incineradores, sitios de desechos txicos, vertederos y otros
usos nocivos de la tierra que la mayora de los barrios pueden permitirse oponerse y (Bryant y
Mohai 1992, Bullard
1990, 1993). Si, como algunos argumentan, la proteccin ambiental es un lujo de los ricos,
entonces el racismo ambiental est en el corazn del conflicto de desarrollo.
p. 300
La imagen del tringulo sirve para enfatizar los fuertes conflictos entre crecimiento econmico,
proteccin ambiental y justicia social. La naturaleza de los 3 ejes es la mutua dependencia
basada no solo en oposicin sino tambin en colaboracin.
El goteo: Uno puede argumentar que la mejor manera es mejorar la equidad medioambiental
es expandir la economa, de este modo tenemos ms dinero para comprar proteccin
medioambiental. El primero es llamado economa de goteo. Podemos llamar a este ltimo
ambientalismo de goteo?
()
Sin embargo, slo si ese crecimiento econmico se distribuye ms justamente, los pobres
podrn restaurar y proteger su medio ambiente, cuya devastacin degrada inmediatamente su
calidad de vida. En otras palabras, el conflicto de desarrollo slo puede resolverse si se
resuelve el conflicto de propiedad. Por lo tanto, el desafo para los planificadores es lidiar con
los conflictos entre intereses en competencia descubriendo e implementando usos
complementarios.
El conflicto medioambiental no puede ser visto como un simple grupo representando intereses
de la naturaleza y otro grupo que la ataca.
El punto crucial es que los 3 grupos tienen una interactiva relacin con la naturaleza: las
diferencias estn en sus conflictivas concepciones de la naturaleza, sus conflictivos usos de la
naturaleza y como ellas incorporan la naturaleza en sus sistemas de valores. Este choque de
valores humanos revela cunto se superponen los dominios ostensiblemente separados del
desarrollo comunitario y la proteccin del medio ambiente, y sugiere que los planificadores
deben hacer mejor en la combinacin de modelos sociales y ambientales.
p. 301.
Si 3 esquinas del tringulo representa los objetivos claves en la planificacin y los 3 ejes
representan los 3 conflictos resultantes, el centro del tringulo como representante del
desarrollo sustentable: el equilibrio entre estos tres fines.
Llegar al centro, sin embargo, no ser tan fcil. Una cosa es ubicar la sostenibilidad en
abstracto, pero otra muy distinta es reorganizar la sociedad para llegar all.
A primera vista, la difundida promocin del desarrollo sostenible es asombrosa, dadas sus
implicaciones revolucionarias para la vida cotidiana.
- Sin embargo, tambin hay una interpretacin optimista del amplio abrazo dado a la
sostenibilidad: la idea se ha convertido en hegemnica, una meta-narrativa aceptada, un dado.
Ha pasado de ser una variable a ser el parmetro del debate, casi seguro de ser integrado en
cualquier escenario futuro de desarrollo. Por lo tanto, no debe sorprendernos que no se haya
acordado ninguna definicin, ni temer que esto revele un defecto fundamental en el concepto.
En la batalla de las grandes ideas pblicas, la sostenibilidad ha ganado: la tarea de los prximos
aos es simplemente elaborar los detalles y reducir la brecha entre su teora y su prctica.
es til para los planificadores? El objetivo puede ser demasiado lejano y holstico para ser
operativo: es decir, no puede descomponerse fcilmente en pasos concretos a corto plazo.
Tambin podramos ser capaces de definir la sostenibilidad pero ser incapaces de medirlo o
incluso de saber, un da en el futuro, que lo habamos logrado.
p. 302
Sin embargo, la sostenibilidad puede ser un concepto til en el sentido de que plantea el
objetivo de planificacin a largo plazo de un sistema socioambiental en equilibrio. Es un
concepto unificador, enormemente atractivo para la imaginacin, que rene muchas
preocupaciones ambientales diferentes bajo un valor global. Define un conjunto de prioridades
sociales y articula cmo la sociedad valora la economa, el medio ambiente y la equidad
(Paehlke 1994, 360). En teora, nos permite no slo calcular si hemos alcanzado la
sostenibilidad, sino tambin determinar qu tan lejos estamos. (La medicin real, sin embargo,
es otra tarea ms difcil.) Claramente, se puede argumentar que, aunque inicialmente
defectuoso y vago, el concepto puede ser transformado y refinado para ser til para los
planificadores.
p. 303.
Historia, equidad y desarrollo sostenible
Cmo, entonces, definimos lo que es justo? Propongo considerar la justicia social como el
esfuerzo por una distribucin ms equitativa de los recursos entre los grupos sociales a travs
del espacio de las ciudades y de las naciones, una definicin de distribucin "justa". Cabe
sealar que las sociedades se consideran "justas" si los procedimientos de asignacin tratan a
las personas de igual manera, incluso si el resultado sustancial es desequilibrado. (Se podra
esperar que la igualdad de trato no sea ms que el primer paso para reducir la desigualdad
material).
El movimiento ambiental ampla el espacio para esta "equidad" de dos maneras: (1)
intergeneracional (presente versus generaciones futuras) y (2) entre especies (como en los
derechos de los animales, la ecologa profunda y la legalizacin de los rboles). Las dos
dimensiones adicionales de la equidad siguen siendo esencialmente abstracciones, sin
embargo, ya que nadie del futuro o de otras especies puede hablar por su "parte justa" de los
recursos. Los abnegados abogados (o ventrlicos egostas) "hablan por ellos".
Esta expansin de la equidad socioespacial para incluir a las generaciones futuras y otras
especies no slo hace que el concepto sea ms complejo; Sino que tambin crea la posibilidad
de contradicciones entre los diferentes llamamientos a la "equidad". La ralentizacin de la
expansin industrial mundial puede preservar ms recursos del mundo para el futuro
(aumentando as la equidad intergeneracional), pero tambin puede socavar los esfuerzos del
mundo subdesarrollado Para acercarse a los estndares de vida de Occidente (reduciendo as
la equidad internacional). Las batallas sobre las prcticas de pesca de los nativos americanos,
el bho moteado y la preservacin restrictiva de las tierras de labranza empujan juntas varias
nociones divergentes de "justicia". Es a travs de la resolucin de los tres tipos de conflictos en
el tringulo del planificador que la sociedad forma iterativamente lo que es justo.
p. 304.
Sospecho que las crticas de los planificadores al movimiento de desarrollo sostenible en los
aos venideros sern paralelas a la crtica de la planificacin integral hace 30 aos: Los
incrementalistas argumentarn que no se puede lograr una sociedad sostenible en un gran
salto, porque requiere demasiada Informacin ecolgica y es demasiado arriesgado. Los
planificadores argumentarn que no existe ningn inters social comn en el desarrollo
sostenible y que los planificadores burocrticos invariablemente crearn un esquema de
desarrollo sostenible que descuide los intereses tanto de los pobres como de la naturaleza.
Para ambos grupos de crticos, la perspectiva de integrar intereses econmicos, ambientales y
de equidad parecer forzada y artificial. Los Estados exigirn a las comunidades que preparen
"Planes Maestros de Desarrollo Sostenible", que resultarn ser listas de deseos de objetivos y
medidas de implementacin sospechosamente vagas. Para lograr un consenso para el plan, el
lenguaje se reducir al mnimo comn denominador, y los planes agradables recogern polvo.
Una alternativa es dejar que el desarrollo holstico sostenible sea un objetivo a largo plazo; Es
digno, porque los planificadores necesitan una visin de una sociedad urbana ms sostenible.
Pero durante los prximos aos, los planificadores se enfrentarn a conflictos profundamente
arraigados entre los intereses econmicos, sociales y ambientales que no se pueden desear a
travs de imgenes reconociblemente atractivas de una comunidad en armona con la
naturaleza. Uno no es ms propenso a abolir completamente el conflicto econmico-ambiental
mediante el logro de la felicidad sostenible que eliminar completamente las fronteras entre la
ciudad y el desierto, entre las esferas pblica y privada, entre los que tienen y los que no
tienen. Sin embargo, uno puede difundir el conflicto, y encontrar formas de evitar su cada ms
destructiva.
En tercer lugar, ser til distinguir inicialmente entre dos niveles de sostenibilidad: especfico
versus general (o local versus global). Uno podra fcilmente imaginar y lograr la sostenibilidad
en un solo sector y / o localidad, por ejemplo, convirtiendo a una comunidad del Noroeste
Pacfico en prcticas de madera de rendimiento sostenido. El reciclaje, la energa solar, la
cogeneracin y la conservacin pueden reducir el consumo de recursos no sostenibles. Sin
embargo, para lograr una sostenibilidad completa en todos los sectores y / o en todos los
lugares, se requiere una reestructuracin y redistribucin tan complejas que el nico camino
factible hacia la sostenibilidad global es probablemente una acumulacin larga e incremental
de avances locales e industriales.
p. 305.
Lo que este enfoque incremental e iterativo significa es que los planificadores encontrarn su
visin de una ciudad sostenible desarrollada mejor a la conclusin de las negociaciones
disputadas sobre el uso de la tierra, el transporte, la vivienda y las polticas de desarrollo
econmico, no como premisa para comenzar el esfuerzo. Para pasar los primeros aos en el
aislamiento hermtico de las universidades y grupos ecologistas, perfeccionar el desarrollo
sostenible, antes de probarlo en el desarrollo comunitario es hacia atrs. Ese enfoque
considera el desarrollo sostenible como una sociedad ideal fuera de los conflictos del tringulo
del planificador, o como el tranquilo "ojo del huracn" en el centro del tringulo. Al igual que
con el plan integral ideal, se presume que los mritos objetivos y tecnocrticos de un esquema
de desarrollo sostenible perfeccionado asegurarn la aceptacin de la sociedad. Pero uno no
puede alcanzar el centro sostenible del tringulo del planificador en un solo salto holstico
hacia un equilibrio preestablecido.
(queda)
Polticas para la gestin ambientalmente adecuada de los residuos: el caso de los residuos
slidos urbanos e industriales en Chile a la luz de la experiencia internacional. Hernn Durn
de la Fuente.
A mayor desarrollo econmico y social hay una mayor generacin de basura, en peso y
volumen? No. Es posible inferir diferencias en el valor econmico de los residuos a travs de la
calidad de stos como se ver ms adelante.
p.14
Esos valores reflejan los niveles socioeconmicos de la poblacin y tambin algunos factores
culturales y de eficiencia de los mecanismos de control de los residuos urbanos. Un aspecto de
estos podra ser la tendencia al consumo superfluo de las sociedades ms avanzadas; en ellas
la apariencia de los bienes de consumo tiene gran importancia. Desde un punto de vista
econmico, lo superfluo de la presentacin jugando un rol importante en el desarrollo de estas
sociedades.
Este texto me puede servir para contar como se gestionaban los desechos hace 20 aos.
Externalidades e instrumentos de regulacin urbana, Gonzalo Edwards
p.1
El desafo para la autoridad es encontrar alternativas que permitan internalizar estos efectos
externos de la mejor forma posible. Los instrumentos de regulacin urbana de control directo
por la autoridad encargados de lo anterior se pueden clasificar en tres grupos.
a) Aquellos que se basan en la regulacin por medio de normas, como por ejemplo, los planes
reguladores.
b) Aquellos instrumentos que persiguen potenciar el uso del mercado, los cuales se basan
tpicamente en la desregulacin o en la regulacin flexible.
c) Aquellos que persiguen corregir en los mercados existentes las distorsiones entre beneficios
y costos privados y sociales, los cuales se basan en sistemas de impuestos y subsidios.
p.3
1. Objetivos:
En segundo lugar, hay que tener presente que una cosa es el objetivo y otra la potencialidad
del instrumento, esto es, la regulacin -ordenanza-, para lograr el primero. Es muy posible que
en un momento dado existan regulaciones que tcnicamente no sean capaces de lograr el
objetivo, o bien, que se encuentren de algn modo truncadas y que por tal motivo tambin
sean poco operantes. Puede ocurrir que como consecuencia de un diagnstico equivocado de
la aparente o real externalidad, se elija para su correccin un instrumento de poltica que no
sea el adecuado.
Al disear un plan regulador es inevitable, entonces, comenzar por seleccionar y ordenar los
objetivos, tarea esencialmente normativa que le corresponde al sistema de decisiones pblicas
-local y nacional-.
p. 4
El objetivo general implcito en un plan regulador es proveer una regulacin que ayude a
condicionar las decisiones privadas, con el fin de incorporar el impacto de stas sobre terceros
en aquellos casos en que para tal efecto no se cuente con un mercado.
A modo de ejemplo, supngase que una comu nidad valora como principal objetivo del Plan
Regulador el que exista la mayor cantidad posible de reas verdes pblicas. En este caso, si se
desea mantener un determinado nivel de poblacin, es necesario contar con un coeficiente de
constructibilidad relativamente alto. Si por otro lado se desea respetar la privacidad de los
vecinos, dicho coeficiente debera ser bajo. Si se desea que la comuna cumpla un rol
metropolitano claro, ser importante asignar espacio a la vialidad estructurante.
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Por otra parte, externalidades tales como el ruido, la congestin, acceso a la luz solar, la
inseguridad que pueda representar usos distintos dentro de un mismo barrio, etc. son difciles
de internalizar actualmente. Al respecto debiera abrirse la posibilidad para una discusin, a fin
de determinar qu solucin debiera proponerse para ellas en el Plan Regulador, como por
ejemplo, si son manejadas en su forma tradicional que define morfolgica y funcionalmente la
ciudad, o bien, si resulta posible crear mecanismos de negociacin donde las normas puedan
ser flexibilizadas en favor de algn atributo distinto que pudiere ser considerado deseable por
las autoridades. Especialmente importante pareciera ser la segunda opcin en el caso de
proyectos mayores y que abarcan ms terreno.
p. 6
A continuacin se presenta un modelo que permite cuantificar la relacin entre el precio del
terreno, el precio de los departamentos, y el ndice de constructibilidad. Es un modelo simple
que slo pretende reflejar las principales relaciones. Se ha usado el ndice de constructibilidad
como indicador de las mltiples normas de un Plan Regulador por ser en general la mayor
limitante en la edificacin en altura y para mantener la presentacin en un plano simple.
Esta frmula seala que el precio por metro cuadrado til ser el costo de construccin
(incluidos los gastos generales, honorarios y utilidad), ms el precio del terreno prorrateado en
los metros cuadrados tiles.
p.9
Otro punto importante que surge del anlisis de la relacin entre el precio de la vivienda, el
coeficiente de constructibilidad y el precio de los terrenos es que en una comuna
perfectamente pueden convivir sectores con distintas normas de construccin, por ejemplo,
distintos coeficientes de constructibilidad, con iguales precios del terreno. La variable de ajuste
sera el precio de la vivienda. Las normas que permiten la construccin en altura en ciertos
sectores de una comuna no tienen por qu elevar el precio por metro cuadrado de terreno
equivalente (habida consideracin de los posibles costos de demolicin involucrados). De
hecho, si en una comuna el precio por metro cuadrado de terreno es mayor en un sector
donde se permite la construccin en altura que en otro donde no se permite, la autoridad
hara bien en aumentar la zona de altura y disminuir la zona de baja altura.
p. 10
1. Introducccin.
Cuando el intercambio libre es una posibilidad al alcance de todos, cada cual entender que el
uso de un bien escaso implica incurrir en un costo que debe ser afrontado personalmente. En
este contexto, puede hacerse uso pleno del propio conocimiento adaptndose cada cual a la
realidad en la forma que le resulte ms conveniente. Puesto que el conocimiento es el factor
escaso por excelencia, lo particular del sistema de mercado es que constituye la institucin que
mejor permite aprovecharlo, precisamente por cuanto delega las decisiones de forma tal que
stas se logren en el mbito en que se cuenta para ello con el mayor conocimiento pertinente:
el nivel de los interesados ltimos.
Como instrumento para enfrentar externalidades, la regulacin adopta la forma de una norma
que prescribe una solucin, es decir, un determinado tipo o forma de uso, para todos los casos
que se puedan presentar. La capacidad de adaptacin de las personas, en ltima instancia, el
aprovechamiento del conocimiento que detentan o que podran llegar a manejar, se ve de esta
manera limitado al restringirse as las posibilidades de sustitucin. Sin embargo, dentro de la
enorme gama de regulaciones posibles cabe distinguir regulaciones que difieren en cuanto al
grado de adaptacin que permiten a los agentes involucrados.
Para ilustrar el asunto se recurre al siguiente ejemplo, en que se comparan dos zonificaciones
de altura. La primera prescribe una altura mxima, por ejemplo de cuatro pisos; la segunda
especifica dos pisos, permitiendo, sin embargo, pisos adicionales por encima del segundo,
siempre que se cuente para ello con la aprobacin previa de los vecinos contiguos de la
manzana. Para lograr dicho visto bueno se celebrara una
p.11
transaccin por medio de la cual se otorgara el permiso respectivo en que el medio de pago
para lograr dicho acuerdo puede consistir en un permiso equivalente, en pagos monetarios o
en una combinacin de ambos. Las transacciones se inscribiran en el Conservador de Bienes
Races respectivo y se daran a conocer pblicamente.
La primera regulacin, al igual que la segunda, establece un estndar mximo, pero la ltima
permite una mayor injerencia de los interesados. Los costos de operacin de estas
regulaciones (costos de transaccin) pueden diferir, siendo eventualmente mayor el de la
segunda. Sin embargo, tambin los beneficios a derivar pueden ser superiores, redundando en
tal caso en una solucin que permite una riqueza total mayor.
Supngase que rige la regulacin que permite dos pisos y todos los adicionales que las partes
puedan acordar. En este contexto si el propietario de un sitio, A, tiene inters en levantar pisos
adicionales, deber entrar en conversaciones con B y C, los vecinos contiguos. Si hay o no hay
una transaccin, el nmero de pisos que se autorice, la forma en que se produzcan las
compensaciones, todo ello depender de cada caso. Nada garantiza a priori que haya una
transaccin, por cuanto la suma del precio que solicitan C y B puede resultar prohibitiva para
A. En tal evento todava queda la opcin de buscar otro predio, por ejemplo F, cuyos vecinos G
y H muestren ms inters, o bien, que parezca contar con una demanda final por metros
cuadrados construidos en F, que est dispuesta a pagar un precio mayor que la
correspondiente en A, para as lograr convencer a los dueos de G y H.
Esta ltima cae dentro del mbito que se denomina regulacin de mercado, por cuanto junto
con establecer un estndar ofrece la posibilidad de alterarlo o bien permite que los ciudadanos
encuentren la mejor forma de lograrlo. Este ltimo sera el caso de los permisos de emisin
transables, regulacin empleada para enfrentar emisiones de gases y partculas por fuentes
fijas.
p. 12
Considrese ahora una variante del primer tipo, de regulacin rgida, en la cual la altura
mxima permitida es de 4 pisos, pero que a diferencia de la anterior, permita niveles ms
elevados a condicin de, por ejemplo, cumplir con una determinada norma de densidad por
cada hectrea, la misma que vale para la regulacin rgida para cada sitio. Mientras en el
primer caso hay un estndar fijo, en este ltimo se da lugar a cierta posibilidad de eleccin.
Esta zonificacin y en relacin a los cuatro pisos mximos parejos, permite un grado mayor de
libertad, ya que la demanda por construccin en alta tiene as alguna posibilidad de
materializarse y no es decartada a priori. Sin embargo ambas, y ahora en relacin a la
regulacin de mercado en que los interesados pueden intervenir activamente, no permiten
aprovechar todo el conocimiento que los ciudadanos son capaces de desarrollar para decidir el
uso ms apropiado de la tierra. En otras palabras, se caracterizan tambin por corresponder a
una decisin de planificacin central, institucin que ha demostrado ser especialmente dbil
cuando se trata de situaciones en que la demanda valoriza la heterogeneidad del producto,
aspecto que es muy caracterstico del rea inmobiliaria.
A continuacin se menciona un tipo de regulacin que ofrece cierto grado de flexibilidad, pero
que se encuentra en un mbito ms centralizado. En este caso se delega en la tecnocracia del
municipio y finalmente en el Alcalde o Concejo para aprobar o rechazar proposiciones de los
constructores. La principal diferencia es que aqu el intercambio no ocurre entre vecinos, como
en el caso descrito ms arriba, sino entre un vecino o dueo de tierra y el municipio.
p. 13
las construcciones y diseos que finalmente se obtengan, sino tambin por el potencial de
corrupcin a que pueda dar origen.
Finalmente, otra posibilidad de descentralizar la decisin es permitir que los vecinos de una
manzana, por ejemplo, decidan los estndares a aplicar en relacin con aquellas variables
cuyos principales afectados son ellos mismos.
p. 293
1. Urbanismo
El hombre ha hecho una utilizacin irracional de la tierra.
2. Urbanismo y derecho.
En un fenmeno social en el que late en ltimo trmino la cuestin del sistema de detentacin
y aprovechamiento del suelo, no ha podido ser nunca indiferente el derecho. En el anlisis de
los tres supuestos bsicos del planeamiento urbano (econmico social y el fsico) que se
coordinan entre s sobre la base de estudios interdisciplinarios se requiere la presencia del
jurista.
p. 294
3. Los principios generales del Derecho urbanstico.
a) Fundamento
b) Interpretacin
c) Integracin
1. Derecho de propiedad.
a. La propiedad como DDFF. Si no existe derecho de propiedad, desaparecen los problemas del
Derecho urbanstico.
p. 295.
b. La delimitacin de la propiedad.
La funcin social de estos derechos delimitar su contenido de acuerdo con las leyes. El
contenido del derecho viene delimitado por la norma. La norma configura las gacultades que
constituyen su contenido normal.
p. 296
La facultades y deberes, derechos y obligaciones que integran el contenido normal del derecho
de propiedad, variarn segn la clasificacin urbanstica del suelo.
c. El contenido normal de la propiedad urbana. Viene definido en casa caso por el plan de
ordenacin.
d. La urbanizacin
p. 297.
Desde que se produce la aprobacin de un plan, el suelo por l ordenado est destinado a
cumplir estrictamente las previsiones del plan. La ley del suelo espaola prev tres sistemas de
actuacin
a) Expropiacin
b) Compensacin:
c) Cooperacin.
e. La edificacin.
Una vez terminado el proceso de urbanizacin, una vez convertido el suelo en solar, aquella
funcin social de la propiedad se concreta en cargas o deberes que se manifiestan en dos
momentos perfectamente definidos: edificacin y conservacin de la edificacin.
p. 298.
2. Principio de legalidad
La accin urbanstica de las AE pblicas nicamente ser lcita en cuanto tenga una cobertura
legal: solo cuando la ley habilite su actuacin y dentro de los lmites y para los fines que la
propia ley establezca.
(i). Principio de igualdad. Las normas con jerarqua de ley no otorguen un tratamiento
desigual a situaciones idnticas.
(iii). Tcnicas para hacer efectiva la igualdad: consciente de que la actividad urbanstica es
fuente de tremendas desigualdades, la ley trata de crear instrumentos que, partiendo
de aquella realidad, hagan posible la igualdad. El problema central del urbanismo es
hacer posible la igual distribucin de los beneficios y cargas del planeamiento, y una
justa distribucin de los mismos.
(i). Los planes de urbanismo y la ordenacin del territorio: los planes del urbanismo tienen
como finalidad conformar la realidad fsica segn criterios funcionales. Su objetivo no
es hacer justicia. Pero una tcnica que es utilizada para la justa distribucin de los
beneficios y cargas a l derivadas es el aprovechamiento medio.
(ii). Aprovechamiento medio: consiste en garantizar a todos los propietarios del suelo que
va a ser objeto de urbanizacin segn el plan el aprovechamiento medio del mismo.
Adems de la redistribucin de beneficios y cargas, se le asigna otra que es la
recuperacin de una parte de las plus valas consecuencia de la urbanizacin. Para
cumplir esa finalidad se establece la carga de la cesin obligatoria y gratuita.
(iii). Procedimiento de actuacin
a. Aprovechamiento medio del sector y aprovechamiento medio de la totalidad
del suelo.
b. Aprovechamiento real de una finca y aprovechamiento medio de la totalidad
del suelo urbanizable programado.
p. 302
(iv). Crtica:
a. Dificultad prctica.
b. Objecin al sistema.