You are on page 1of 13

Autor/es: Abella, Adriana N.

y Mariani de Vidal, Marina El Derecho, [262] - (20/04/2015, nro


13.710)
El tiempo compartido en el cdigo civil y comercial de la nacin(*)

Introduccin

El 28-2-11 fue dictado por el Poder Ejecutivo Nacional el decreto 191 (se public en el Boletn
Oficial de ese mismo da), por el cual se dispuso la creacin de una Comisin para la elaboracin
del Proyecto de Ley de Reforma, Actualizacin y Unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la
Nacin, y se designaron como sus integrantes a los doctores Ricardo Lorenzetti, Elena Highton de
Nolasco y Ada Kemelmajer de Carlucci. El 27-3-12, en acto pblico, la Comisin hizo entrega a la
Presidente de la Nacin del trabajo elaborado(1), el que fue examinado y pasible de algunas
reformas por parte del Poder Ejecutivo, y luego fue elevado al Congreso Nacional para iniciar su
tratamiento legislativo. En el mbito del Congreso de la Nacin se constituy una Comisin
Bicameral, compuesta por senadores y diputados integrantes de distintas comisiones de cada
cuerpo, a los fines de su anlisis. Producido el dictamen de la Comisin Bicameral, el texto pas a
ser tratado por la Cmara de Senadores, la que le dio media sancin con modificaciones, y lo
remiti para ser considerado por la Cmara de Diputados.

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin fue promulgado el 7-10-14 bajo el nmero de ley 26.994.

Formularemos aqu algunas reflexiones sobre ciertos aspectos de las disposiciones del Cdigo
vinculadas con la materia del denominado tiempo compartido, sin nimo de agotarlos a todos.

1.1. Resea de la legislacin proyectada anterior al Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

En las ltimas dcadas, en la Argentina se ha planteado el interrogante de si es posible encasillarlo


en alguno de los derechos reales previstos por el Cdigo Civil o si debera considerrselo como
derecho real autnomo y, en tal caso, si nos enfrentaramos a un derecho real sobre cosa propia o
ajena.

El Proyecto de Cdigo Civil de 1998 dedica el Ttulo VII del Libro Quinto a lo que denomina
propiedades especiales. Entre ellas, regula el tiempo compartido y brinda la posibilidad de
organizarlo jurdicamente en el mbito tanto de los derechos personales como de los derechos
reales. En ese sentido, el art. 2030 establece: Tiempo compartido. La asignacin de usos y goces
sucesivos o alternados por perodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al
rgimen de los derechos personales o del condominio con indivisin forzosa sin lmite de tiempo.
En este caso el condominio con indivisin forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura
pblica del reglamento de condominio y administracin y su inscripcin en el registro inmobiliario. El
reglamento puede instituir una administracin con carcter de mandatario irrevocable. El
reglamento de condominio y administracin se integra al ttulo de asignacin de uso y goce.

El Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial de 1993 prevea la multipropiedad o


tiempo compartido como modalidad del derecho real de condominio en estado de indivisin
forzosa, y su art. 2715 in fine dice: La indivisin forzosa perdurar mientras subsista el sistema en
el supuesto de constitucin de condominios sobre un conjunto de cosas, con asignacin a los
condminos de usos y goces sucesivos y alternados por perodos determinados.

Tambin consagran la autonoma de la multipropiedad como derecho real: 1) el proyecto


presentado por el diputado Alberto Natale (Trmite Parlamentario, ao 1990, expediente
0829-D-90, pg. 1503); 2) el proyecto presentado por el diputado Luis F. Bianciotto (Trmite
Parlamentario, ao 1987, expediente 1268-D-89, pg. 1509); y 3) el proyecto presentado por el
diputado Rodolfo M. Parente, que es una reformulacin del presentado por los diputados
Terrile-Allegrone de Fonte (Trmite Parlamentario, ao 90, expediente 456-D-90, pg. 797); lo
consideran como una propiedad comunitaria o colectiva, en la que coexisten varios titulares de
derechos similares que necesariamente debern compartir el uso de ciertos lugares, cosas y
servicios para obtener el aprovechamiento de su derecho.

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. -Consideraciones generales

El Cdigo contempla el tiempo compartido (TC) en el Libro Cuarto (dedicado a los Derechos
Reales), Ttulo VI (dedicado a los Conjuntos inmobiliarios), Captulo 2 (Tiempo Compartido
arts. 2087 al 2102). Se lo englo-ba dentro de la regulacin de los Conjuntos Inmobiliarios,
gnero que adems del tiempo compartido tambin integran los conjuntos inmobiliarios
(propiamente dichos) y los cementerios privados.

En una primera aproximacin, parece regular al TC como un derecho real autnomo.

En efecto: en la enumeracin de los derechos reales se lo incluye en el inc. e) del art. 1887; el art.
1888 considera al tiempo compartido como derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, y
en el art. 2101 se consagra que al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las
normas sobre derechos reales. No obstante, en el art. 2088 se admite que se sujete por las partes
a otro rgimen con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten.

Volveremos sobre estas disposiciones.

2.1. Concepto y clasificacin. Bienes que lo integran

El art. 2087 nos da el concepto del derecho: Se considera que existe tiempo compartido si uno o
ms bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino.

En primer trmino sealamos que, a nuestro entender, esta norma permite que el emprendedor
opte por organizarlo y comercializarlo bajo el rgimen del derecho real previsto al que se refiere el
art. 1887, inc. e) o como derecho personal, ya que no contiene limitacin alguna al respecto y,
adems, es lo que resulta del art. 2088.

En efecto, el art. 2088 indica los bienes que lo integran y textualmente expresa: Con
independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del rgimen
legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y
muebles, en tanto la naturaleza de estos sea compatible con los fines mencionados (el resaltado
es nuestro).

Desde otro ngulo, en las Disposiciones Generales del Libro Cuarto, Ttulo Primero, Captulo 1:
Principios comunes, el art. 1888 dispone: Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o
gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre
cosa ajena.
Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravmenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta a favor
del titular del bien gravado.

La caracterizacin del TC como derecho real sobre cosa propia, que se consagra en el art. 1888,
no resulta adecuada a nuestro entender.

En efecto, en el caso del dominio parece inconcebible sostener que el dueo tiene la posibilidad de
constituir un derecho de TC sobre su propia cosa y a favor de l mismo, ya que al propietario le
asiste el derecho de uso y goce de su cosa en todo momento.

Y en el caso del condominio, a los fines de la distribucin del uso en forma peridica y alternada o
del aprovechamiento peridico y por turnos entre ellos, los condminos tienen en sus manos la
figura de la denominada particin provisional, regulada para las sucesiones en el art. 2370
aplicable al condominio en funcin de lo establecido en el art. 1996, y puede preverse en ese
mismo estatuto lo relativo a los servicios.

El titular de dominio, o todos los titulares en el supuesto del condominio, puede afectar el inmueble
a TC (art. 2090). Tal sometimiento permitir la constitucin a favor de terceros del derecho real de
TC sobre la unidad habitacional para usos sucesivos o alternados por perodos determinados u
otros objetos con distintos fines, por lo que resultan, entonces, los usuarios titulares del derecho de
TC.

El propietario o todos los condminos por unanimidad podran tambin resolver afectar el bien a
TC y otorgar derechos personales de TC a favor de terceros, que sern los usuarios del TC.

Con lo que, al enrolar al TC entre los derechos sobre cosa total o parcialmente propia, parecera
que el Cdigo se est refiriendo ms bien a la afectacin al rgimen de TC, que pueden llevar a
cabo el dueo o los condminos (arts. 1990 y 2090), y no a la titularidad del derecho de TC
propiamente dicho.

Y quin ha de ser titular del derecho de TC en el caso de que el propietario o los condminos del
bien lo afecten a ese rgimen y concedan ese derecho a terceros, bajo la modalidad de derecho
real?

Indudablemente lo ser el usuario, pues el propietario afecta para conceder derechos de TC a los
usuarios; pero entonces dicho propietario no ser titular del derecho de TC y los usuarios no sern
propietarios del bien afectado, sino que sern titulares de su derecho real de TC sobre el bien.

Ello as y en armona con la ley 26.356 de Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido (STTC), ya
que en su art. 3 se define al usuario como quien adquiere el derecho de uso peridico en un
sistema de tiempo compartido; al propietario, como el titular dominial del inmueble, quien lo
afecta total o parcialmente al STTC; y al emprendedor como la persona [] que constituye el
STTC para comercializar perodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo
integran, por s o por intermedio de terceros.

Sintetizando, resultara ms acertado caracterizar al TC como un derecho real autnomo de


aprovechamiento o uso peridico y por turnos que recae sobre cosa ajena. Esto, si es que se
organiza como derecho real.

Cabe idntico predicado si se lo organiza como derecho personal (tambin recaer sobre cosa
ajena).
El art. 1889 tambin enrola el TC en la clase de derechos reales principales, pues solo excluye de
esta categora la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Contribuyen a la caracterizacin de la figura los arts. 1890 y 1891. Segn el primero de los
artculos citados: Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los efectos que corresponde.

Recordamos que el TC puede recaer sobre cosas registrables o no y aun sobre bienes registrables
o no.

De recaer sobre bienes registrables, remitimos a lo que diremos luego, que no solo es necesaria la
inscripcin de la afectacin, tambin sera necesaria la registracin de los ttulos que contienen el
acto jurdico de transmisin del derecho de TC en los respectivos registros de propiedad inmueble,
de buques, aeronaves, automotores. Estos registros debern reglamentar la tcnica de registracin
de este nuevo derecho real.

Con arreglo al segundo: Todos los derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la
posesin, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Si el TC se organiza como derecho real, se tratar de un derecho que se ejerce por la posesin.

En otro orden de cosas, se prev la participacin de un propietario que afecta los bienes a los fines
del aprovechamiento peridico, un emprendedor, un administrador, y tambin un comercializador
(mencionado en los arts. 2091 y 2102) y los deberes que corresponde cumplir a cada uno.

Pero reiteramos que en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, con independencia del rgimen
legal al que se encuentren sometidos los bienes afectados y la finalidad que persiga el tiempo
compartido, a nuestro entender, la naturaleza del derecho queda librada a la eleccin de los
propietarios o emprendedores que llevan a cabo la afectacin, por lo que los usuarios cuentan con
la proteccin dispensada a los consumidores.

Ahora bien, el art. 2101 dice: al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las
normas sobre derechos reales.

Esta disposicin merece, a nuestro juicio, algn comentario crtico.

Si se constituye y transmite un derecho real, o sea, si el TC es organizado por el emprendedor


como derecho real, resulta sobreabundante la previsin de que se le aplican tales normas.

Y, si se transmite un derecho personal, cmo podran aplicrsele las normas de los derechos
reales? sin perjuicio de que el usuario tiene la proteccin del derecho del consumidor.

Adems, frente a tan ilimitada remisin, cules seran las normas de los derechos reales
aplicables a un derecho de TC organizado como derecho personal? Sern las relativas a su
inscripcin segn la naturaleza de los bienes (aunque el art. 2092 exige solo la inscripcin del
instrumento de afectacin; bien que se obliga al emprendedor a habilitar un Registro de Titulares,
que debe supervisar la autoridad de aplicacin art. 2094, inc. b])(2)?, o las relativas a su
oponibilidad erga omnes que ya aparece contemplada en el art. 2093?

En otros trminos, el art. 2101 crea una especie de hbrido, resulta sobreabundante y generar
confusiones.

En el mismo sentido, J. H. Alterini(3) sostiene: El tiempo compartido y los cementerios privados se


regulan exclusivamente como derechos reales, no obstante que en nuestro pas siempre estuvo
muy difundida su presentacin como derechos personales y esta modalidad puede ser exitosa. La
remisin del art. 2101 para el tiempo compartido a las normas sobre derechos reales es de tal
amplitud que vaca su contenido(4).

Por ello concluimos en que la reglamentacin que se dicte determinar la operatividad del sistema
como diremos luego.

Y a esta altura debemos puntualizar que las disposiciones de los arts. 2091 a 2097 impresionan
como principalmente vinculadas con el derecho de tiempo compartido que involucre inmuebles
afectados a su uso peridico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, y ser con dificultad que
se podrn proyectar para el caso de que se trate de otros bienes y otros destinos (hiptesis que el
Cdigo admite). Pues, por ejemplo, un aparato de alta complejidad para tratamientos mdicos (que
tal vez tenga un enorme valor) podra muy bien someterse al rgimen del TC en el esquema del
Cdigo, y esa situacin no parece ser la adecuada para hacer jugar todas las disposiciones citadas.

Y es que las normas mencionadas han sido inspiradas en las previstas en la ley 26.356 de STTC
(referida a inmuebles y a destinos tursticos) y prcticamente las reproducen, aun cuando la ley
26.994 deroga precisamente los captulos que las contenan Captulos III, IV, V y IX (art. 3, inc.
g]).

La afectacin en el Cdigo Civil y Comercial

de la Nacin

El art. 2089 establece: La constitucin de un tiempo compartido requiere la afectacin de uno o


ms objetos a la finalidad de aprovechamiento peridico y por turnos, la que, en caso de tratarse de
inmuebles, debe formalizarse por escritura pblica, que debe contener los requisitos establecidos
en la normativa especial.

O sea que la afectacin resultar siempre necesaria, aun cuando el TC no involucre inmuebles, y
sea que se organice como derecho real o como derecho personal.

Respecto de la forma a la que debe sujetarse la afectacin, las disposiciones se sumen en alguna
perplejidad.

El art. 2089 exige la escritura pblica en caso de tratarse de inmuebles.

Nada se dispone en caso de tratarse de otras cosas o bienes.

No obstante, cabe advertir que en relacin con algunos bienes registrables por ejemplo, los
buques y aeronaves sus propias leyes regulatorias imponen la escritura pblica o el documento
privado autenticado o con firmas certificadas respecto de los actos constitutivos, traslativos o
extintivos de derechos reales(5).

En el caso de los automotores, la inscripcin en los Registros de la Propiedad del Automotor se


practicar cuando fuere solicitada en formularios provistos por el Registro y suscriptos ante el
Encargado de Registro o presentados con las firmas certificadas en forma (art. 13 de la ley
6582/58).
Y si el objeto consiste en otros bienes distintos de los inmuebles, adems de lo dicho en el prrafo
anterior, creemos que la afectacin deber constar en todos los casos por escrito, sea en escritura
pblica o en instrumento privado.

Sealamos aqu que la escritura pblica exigida por el Cdigo si se trata de inmuebles (pero que,
con arreglo a sus propios regmenes, tambin ser necesaria en el caso de ciertas cosas muebles
registrables, segn se ha visto) resultar aconsejable cuando se encuentren involucrados otros
bienes distintos, pero de cierto valor; y tambin resultar aconsejable que, en el caso de
instrumentos privados, estos cuenten con las firmas debidamente certificadas.

Ello es as porque la seguridad se logra por la combinacin de documentos autnticos y registro


pblico, y la publicidad sobre pilares confiables se proyecta en la seguridad jurdica(6).

Porque no solo deben ser consideradas las dificultades probatorias que se generaran en caso
contrario y las razones de seguridad jurdica que militan en el sentido apuntado, sino porque el art.
2090 menciona expresamente a quienes estn legitimados para otorgar el instrumento de
afectacin, y el art. 2092 dispone que este debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad y en
el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido.

Y cmo se va a inscribir la afectacin en un Registro si no se presenta un documento autntico?

Sobre la inscripcin en el Registro de la Propiedad del instrumento de afectacin, al que aluden los
arts. 2092 y 2093, nos detendremos en captulo aparte, ya que el Cdigo le otorga los
importantsimos efectos previstos en el art. 2093.

En cuanto a su inscripcin en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas


de Tiempo Compartido, advertimos que tendr que ser creado por la ley especial, salvo que se trate
del mbito turstico, en el que regira la ley 26.356 y el Registro que ella establece en su art. 6.

Ahora bien, nos preguntamos, la aludida inscripcin se exige solo respecto del TC vinculado a
inmuebles, ya que se hace referencia a establecimientos?, o tambin resultar necesaria cuando
se trate de otros bienes?

La ley especial debera contemplar este ltimo supuesto para incluirlo o, en su caso, excluirlo
para descartar las consecuencias de dicha imprecisin.

En las condiciones apuntadas, reiteramos que salvo que se trate de inmuebles afectados a su uso
peridico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, el rgimen no ser operativo hasta que no
se dicte la ley especial, con lo que no se contar con previsin alguna al respecto hasta que la ley
o normativa especial no se sancione.

3.1. Instrumento de afectacin. Legitimacin. Contenido

Con arreglo al art. 2090, se encuentra legitimado para otorgar el instrumento de afectacin a TC el
titular del dominio (o todos los titulares del condominio, segn opinamos antes).

En el supuesto de que el titular no coincida con la persona del emprendedor, aunque la redaccin
resulta algo confusa (puede plantearse la duda de si el trmino ste se refiere al emprendedor o al
propietario del bien), lo que s resulta claro es que los dos deben concurrir y prestar su
consentimiento para la afectacin, si es que ambas calidades no coinciden en la misma persona.

Los bienes afectados deben estar libres de gravmenes y restricciones; el emprendedor, el


propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus
bienes (art. 2091).

No se determinan los extremos que debe contemplar el instrumento de afectacin, es decir, su


contenido.

Es verdad que existe una remisin a la normativa especial, mas cabe el interrogante de si esa
remisin involucra solo a la escritura pblica, exigible cuando la afectacin al rgimen comprende
inmuebles, o tambin a los dems objetos.

Se debe sealar que consideramos que la normativa especial a la que reenva el Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin no es la ley 26.356 de STTC si se trata de otros objetos. Cabe sealar que
dicha ley ha sido modificada por la ley 26.994, Anexo II, art. 3.g), por el que se dispone la
sustitucin de los artculos de los Captulos III, IV, V y IX de la ley por los textos que para cada caso
se expresa.

Si se entendiera que la referencia a la normativa especial solo enlaza con el derecho de tiempo
compartido que recaiga sobre inmuebles afectados a su uso peridico y por turnos para el
alojamiento u hospedaje, cabra concluir que si se tratara de cosas muebles u otros bienes
registrables o no las clusulas del instrumento de afectacin quedarn libradas a la voluntad de
quien lo otorgue, con el deber de contener previsiones respecto del objeto (individualizacin,
descripcin, etc.) y de las figuras centrales del derecho de tiempo compartido, como son el
emprendedor, el administrador y los usuarios, y sus derechos y obligaciones.

3.2. Inscripcin de la afectacin

El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el


Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto
en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial, segn lo determina el
art. 2092.

La norma se refiere a la inscripcin del instrumento de afectacin, ya que esta implica una
modificacin del rgimen legal del objeto y hasta podra modificarse este.

En cuanto a la oponibilidad, se logra, en general, mediante la inscripcin de los ttulos, con efectos
diferentes segn sea el objeto y su rgimen registral legalmente impuesto.

La publicidad registral especie de la publicidad jurdica genera la posibilidad del conocimiento


efectivo de determinada situacin jurdica o derecho registrado.

La inscripcin del instrumento de afectacin se requiere, en primer lugar, con fines de publicidad;
mas tambin existe una imputacin especfica del ordenamiento legal, que seala determinados
efectos, que se proyectan en el ejercicio del derecho del propietario sobre el objeto.

Corresponde sealar que, en el mbito registral y en nuestro rgimen institucional, todo lo


concerniente a la organizacin y el funcionamiento de los registros, es decir, lo que hace a las
normas de derecho administrativo que lo integran, queda reservada a las provincias, las que
debern dictar las normas pertinentes en este caso. En cambio, todo lo que concierne propiamente
a la materia que debe ser receptada por el Registro, los principios fundamentales que han de
observarse en orden a la solucin de conflictos que puedan suscitarse en materia registral, y los
efectos y las consecuencias jurdicas de lo receptado, en tanto se vinculen a las relaciones de los
habitantes entre s, deben ser reglados por la ley nacional que se dicte en ejercicio de lo
establecido en la Constitucin Nacional.
En relacin con el TC que involucre inmuebles, el art. 2092 seala que la afectacin debe
formalizarse por escritura pblica, la que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial, as como que la inscripcin del instrumento ser para su oponibilidad respecto de
sucesores particulares o universales y de terceros acreedores del propietario o del emprendedor
aun en caso de concurso o quiebra.

Empero, entendemos que la referencia del art. 2092 a la inscripcin del instrumento de afectacin
en el respectivo Registro de la Propiedad no se limita a los Registros de la Propiedad Inmueble,
sino a todos los registros pblicos de la propiedad de cosas muebles y bienes registrables que
pueden constituir el objeto del TC (ya nos hemos referido a buques, aeronaves, automotores,
marcas, patentes).

En consecuencia, deben ser considerados estos aspectos no solo con respecto a los inmuebles,
sino a los otros bienes registrables, todos ellos pasibles de ser objeto del derecho de tiempo
compartido (arts. 2087, 2088 y 2089).

Sobre la referencia al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo


Compartido, adems de lo ya dicho en el apartado anterior, para su creacin y funcionamiento ser
necesaria una ley especial, y como esta inscripcin se dispone que sea llevada a cabo previo a
todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial, va con ello dicho que no resultar operativo el
rgimen hasta su creacin, salvo en inmuebles afectados a su uso peridico y por turnos para el
alojamiento u hospedaje, si se considera de aplicacin lo establecido en la ley 26.356 y su decreto
reglamentario.

El Cdigo no contiene previsin alguna vinculada con la inscripcin de los contratos de constitucin
del TC a favor de cada usuario solo se refiere a la inscripcin de la afectacin.

No obstante, como dijimos, es obvio que, si el TC se organiza como derecho real y su objeto son
inmuebles o muebles u otros bienes registrables, ser necesaria la inscripcin de los ttulos de
constitucin de tales derechos reales de TC en los respectivos registros de la propiedad.

Por ltimo, vinculado con la publicidad, diremos que el art. 2094, inc. b), impone al emprendedor el
deber de habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicacin, en el
que debe asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las unidades y los cambios
de titularidad.

Y, aunque es cierto que la exigencia parece vincularse a los casos de inmuebles y al destino
turstico as como la disposicin est evidentemente inspirada en el art. 19, inc. b), de la ley
26.356, toda vez que no se formula distincin alguna, ser esta una nueva exigencia que cumplir
respecto del TC, que involucra su publicidad.

Advertimos que nada se predica en relacin con la fuente de la que deber valerse el emprendedor
para asentar en el Registro de Titulares los datos exigidos por el art. 2094, inc. b), y que
seguramente habrn de ser los contratos celebrados con los usuarios.

3.3. Consecuencias de la afectacin

El art. 2093 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin parece contemplar los efectos del
instrumento de afectacin (ms propiamente se tratara de los efectos de la afectacin, que
deber ser inscripta), y as lo proclama la frase que le da inicio.

Sin embargo, el cuerpo del artculo solo regula los efectos de la inscripcin del instrumento de
afectacin en el respectivo Registro de la Propiedad.

Estos efectos son importantsimos en orden a la proteccin del derecho del usuario del TC, como
surge de su simple lectura:

a) la prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento;


sin embargo, el emprendedor puede comercializar los perodos de disfrute no enajenados, con
otras modalidades contractuales;

b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

El Cdigo regula los mencionados efectos como derivacin de la inscripcin del instrumento de
afectacin en el Registro de la Propiedad.

Pero esto no resulta del todo ajustado, ya que se genera la duda acerca de si la limitacin a los
derechos del emprendedor, en cuanto a la modificacin del destino y la oponibilidad del derecho del
usuario, nicamente jugar cuando el TC involucre cosas registrables.

Formular el interrogante es comprender que la respuesta afirmativa constituira un despropsito,


porque conspirara contra el espritu de la normativa, que en nuestra opinin es primordialmente
la proteccin del usuario titular del derecho de TC.

Las disvaliosas consecuencias que derivaran de aquella respuesta afirmativa podran encontrar
cierto paliativo, en orden a la proteccin del usuario, a travs del art. 2100, segn el cual la
relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido
con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige por las normas que rigen la relacin
de consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes especiales.

Cabe concluir que el plexo normativo que ampara al consumidor vedara al propietario y al
emprendedor la posibilidad de modificar el destino previsto en el instrumento de afectacin.

Tambin contribuira a ese fin tuitivo el art. 2101, en tanto dispone que al derecho del adquirente
de tiempo compartido se le aplican las normas de los derechos reales.

Esta previsin ms all de la crtica que merece, sobre la que ya nos hemos detenido autorizara
a revestir el derecho del usuario del carcter absoluto propio de los derechos reales y, por
consiguiente, de la oponibilidad que el art. 2093, inc. b), hace fluir solo de la inscripcin del
instrumento de afectacin en el Registro de la Propiedad.

El gran interrogante que nos formulamos es cmo se publicitar y alcanzar oponibilidad la


afectacin, con sus efectos, tratndose de bienes no registrables.

Derechos del usuario de TC

El Cdigo no contiene una norma especfica sobre los derechos del usuario (el art. 2095 solo se
refiere a sus deberes); estos pueden extraerse de todo el articulado (as, arts. 2093, 2094 deberes
del emprendedor, incs. a] y c], a contrario, 2096, 2097 deberes del administrador, incs. a], b], h] y
j]; art. 2100, a contrario, as como de la disposicin del art. 2100).
Con lo dicho, el titular del TC tiene derecho de cederlo, que resulta de lo dispuesto en el art. 2095,
inc. c).

Es de lamentar que al titular del derecho real de TC no se le haya otorgado la posibilidad de


constituir derechos reales de garanta a diferencia de lo dispuesto respecto de la superficie (art.
2120) y del usufructo (art. 2213), habida cuenta de que, al ser titular de un derecho transmisible y
ejecutable que integra su patrimonio (art. 2095, inc. d]), es decir, de un bien (art. 16), no parecera
existir obstculo para ello (arg. arts. 1883 y 2188).

Cobro ejecutivo de los gastos del sistema

Corresponde sealar como un acierto la previsin del art. 2098 relativa al cobro ejecutivo. Y as
opinamos, -toda vez que el pago puntual de las expensas o los gastos por parte de los usuarios
hace a la subsistencia del sistema, que podra colapsar frente al incumplimiento generalizado de
obligacin tan esencial.

Establece la norma que el certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por
gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye ttulo para
accionar contra el usuario moroso por la va ejecutiva, previa intimacin fehaciente por el plazo que
se estipula en el reglamento de administracin.

Si el TC se organiza como derecho real, resulta destacable y lleva a meditar sobre su aplicacin lo
dispuesto en el art. 1937 en orden a la transmisin de obligaciones del transmitente al adquirente
del derecho: Transmisin de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor
en las obligaciones inherentes a la posesin sobre la cosa, pero el sucesor particular responde slo
con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado excepto estipulacin o
disposicin legal.

Haciendo jugar esta norma, entonces, el adquirente queda obligado a responder por los gastos del
sistema, pero solo con la cosa sobre la cual recae su derecho.

Ahora bien, segn el art. 1937, el transmitente (antecesor) quedara liberado salvo estipulacin
contractual o disposicin legal.

En consecuencia, y en primer trmino, es evidente que resultar recomendable incluir en los


instrumentos constitutivos del derecho una clusula especial por la cual se haga constar que, en
caso de transmisiones del derecho de TC, el transmitente no queda liberado de su deuda (sin
perjuicio de que el adquirente quede obligado en los trminos del art. 1937).

Y aqu es del caso advertir que no resulta pertinente recurrir, respecto del tiempo compartido, a lo
dispuesto en el art. 2049, prr. 1, toda vez que esta norma al igual que la del art. 2075 est
referida a los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos conceptualizados en el art. 2073 y no
puede trasladarse al tiempo compartido. Porque el tiempo compartido (aun englobado, junto con
aquellos y los cementerios privados, en el Ttulo VI, dedicado a los Conjuntos Inmobiliarios)
constituye un derecho real distinto, enumerado en forma independiente en el art. 1887, inc. e), y
goza de una regulacin propia y particular en los arts. 2087 al 2102, que nada tiene que ver con la
de los arts. 2073 al 2080.

No obstante, aun en la hiptesis de no aparecer previsto en el instrumento constitutivo, mediante


clusula especial, en caso de transmisiones del derecho de TC, podra argumentarse que el
transmitente no queda liberado de su deuda por aplicacin de lo dispuesto en el art. 936, que dice:
Novacin por cambio de deudor. La novacin por cambio de deudor requiere el consentimiento del
acreedor.

Ello as, toda vez que la transmisin implica un cambio de deudor de los gastos del sistema.

En tales condiciones, de no concurrir el consentimiento del acreedor acerca de la liberacin del


anterior titular, dicho acreedor tendra dos deudores: uno (el transmitente), que respondera con
todo el patrimonio, y otro, el sucesor particular adquirente, que lo hara solo con la cosa sobre la
cual recae su derecho.

Esta comprensin armnica de las distintas previsiones legales arroja una conclusin valiosa,
razonable y equitativa, que propiciamos.

Porque, como lo ha dicho en forma reiterada y constante la Corte Suprema, la interpretacin de las
leyes debe hacerse siempre evitando darles un sentido que ponga en pugna sus disposiciones,
destruyendo las unas por las otras y adoptando como verdadero el que las concilie y deje a todas
con valor y efecto, por lo cual se deber computar la totalidad de sus preceptos de manera que
armonicen entre s y con el ordenamiento jurdico restante, procurando su integracin de modo de
superar su aparente antinomia, a cuyo efecto deben tomarse en cuenta el contexto general de la
ley y los fines que la informan, dejando de lado la desnuda literalidad de los vocablos y sus rgidas
pautas gramaticales para computar su verdadero significado profundo (conf. Fallos: 265:242;
278:62; 281:146; 296:22; 297:142; 306:721; 307:993, entre muchos otros). Y tambin ha resuelto el
Alto Tribunal que no siempre es mtodo recomendable atenerse estrictamente a las palabras de la
ley, pues el espritu que las nutre ha de determinarse en procura de una aplicacin racional que
elimine el riesgo de formalismos paralizantes, siendo necesario buscar en todo tiempo una
interpretacin valiosa, de suerte que la admisin de soluciones notoriamente injustas, cuando es
posible arbitrar otras de mrito opuesto, no resulta compatible con el fin comn de la tarea
legislativa y de la judicial, sin poder prescindirse de las consecuencias que derivan de cada criterio,
pues ellas constituyen uno de los ndices ms seguros para verificar su razonabilidad y coherencia
con el sistema en que est engarzada la norma. En sntesis, que el natural respeto debido al
legislador no impone la admisin de soluciones notoriamente injustas, que no parecen compatibles
con la finalidad comn de determinar principios acertados para la adjudicacin del derecho de cada
uno (conf. Fallos: 269:55, entre varios otros).

Con el criterio expuesto creemos se satisface cabalmente, adems, la pauta que sienta el art. 2 del
nuevo Cdigo, relativa a la interpretacin del derecho:Interpretacin. La ley debe ser interpretada
teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes anlogas, las disposiciones que surgen
de los tratados sobre derechos humanos y los valores jurdicos, de modo coherente con todo el
ordenamiento.

Operatividad del rgimen

Para finalizar, diremos que el rgimen no resultar directamente operativo en su parte sustancial,
salvo en inmuebles; y aun en este supuesto se requerir la implementacin de las disposiciones
tcnico-registrales pertinentes, pues habr menester de una normativa especial para que pueda ser
puesto en movimiento respecto de los dems bienes.

Es lo que surge del art. 2089 requisitos que deber contener el instrumento de afectacin y del
art. 2092 relativo al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido, en el que tendr que ser inscripto el instrumento de afectacin previamente a todo
anuncio, ofrecimiento o promocin comercial(7).
Esta normativa especial seguramente demandar un tiempo en ser sancionada, lo que demorar la
aplicacin de las disposiciones. Ya que, reiteramos, es cierto que cuando entre en vigor el nuevo
Cdigo se contar con el Registro regulado por el art. 6 de la ley 26.356, puesto en marcha por el
decreto 760/14.

No obstante, aun de opinarse que este es el Registro al que reenva el nuevo Cdigo, cabe advertir
que l est limitado a inmuebles y a los establecimientos destinados al turismo. Con lo que solo en
ese aspecto la normativa resultara inmediatamente operativa. VOCES: CDIGOS - CDIGO
CIVIL - CDIGO COMERCIAL - CONTRATOS - DERECHOS REALES - DOMINIO - TURISMO -
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

* - Nota de Redaccin: Sobre el tema ver, adems, los siguientes trabajos publicados en El
Derecho: Las urbanizaciones privadas y el derecho real de propiedad horizontal, por Nelson G. A.
Cossari y Daniel G. Luna, ED, 204-744; El derecho de tiempo compartido inmobiliario con destino
turstico: un nuevo derecho real, por Liliana E. Abreut de Begher, ED, 227-750; El sistema turstico
de tiempo compartido: un breve anlisis, por Marcelo Quaglia, Ros-Online, n 30 del 26-5-09; El
tiempo compartido: sistema y algunas reflexiones, por Mara de las Victorias Gonzlez Silvano, ED,
237-813; Derechos reales: algunas reflexiones en torno a los denominados "Conjuntos
Inmobiliarios" por el pretendido Proyecto de Unificacin Civil y Comercial, por H. Domingo C. Cura
Grassi, ED, 255-935; Particularidades del rgimen de tutela a los consumidores y usuarios, por
Marcelo Quaglia, ED, 258-60; El objeto de los derechos reales hoy: Breves reflexiones a propsito
de su regulacin en el Proyecto de Unificacin Civil y Comercial, por H. Domingo C. Cura Grassi,
ED, 259-866; Apuntes sobre las reformas en materia de derechos reales del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin, por Eduardo Molina Quiroga, ED, diario n 13.677 del 26-2-15. Todos los
artculos citados pueden consultarse en www.elderecho.com.ar.
1 - Segn se declara en los Fundamentos, la elaboracin se efectu sobre la base de los diversos
Anteproyectos y Proyectos de reforma anteriores, trabajos crticos de la doctrina y de la
jurisprudencia, y la colaboracin y participacin de diversos especialistas y, aun, de la comunidad.
2 - Art. 2094. "Deberes del emprendedor (...) b) habilitar un Registro de Titulares, que debe
supervisar la autoridad de aplicacin, en el que deben asentarse los datos personales de los
usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo,
extensin y categora de las unidades y los cambios de titularidad".
3 - Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el Proyecto de Cdigo, Buenos Aires,
La Ley, suplemento Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, formula
reflexiones semejantes, 4-9-12.
4 - Comparten la crtica De Hoz, Marcelo, Comentarios al Proyecto de Cdigo Civil y Comercial de
la Nacin 2012, Buenos Aires, AbeledoPerrot, 2012, pgs. 1041/1042; Tranchini, Marcela,
Consideraciones sobre los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios privados en el
Proyecto de Cdigo Civil y Comercial 2012. Nuevos derechos reales para pocos?, Jurisprudencia
Argentina, Nmero Especial, Estudios de Derechos Reales, 2012-IV, pg. 71.
5 - El art. 156 de la ley 20.094 Ley de la Navegacin determina que "todos los actos
constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de
diez toneladas o ms de arqueo total o sobre una o ms de sus partes en copropiedad naval,
deben hacerse por escritura pblica o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad".
Respecto de los buques menores de diez toneladas de arqueo total, el art. 159 dispone que debe
hacerse por instrumento privado con las firmas de los otorgantes certificadas. En cuanto a las
aeronaves, dice el art. 49 del Cdigo Aeronutico: "Las aeronaves son cosas muebles registrables.
Slo podrn inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves los actos jurdicos realizados por
medio de instrumento pblico o privado debidamente autenticado".
6 - Control de legalidad en la atribucin de los derechos reales. Estudios de derecho inmobiliario,
Adriana Abella (dir.), Buenos Aires, Zavala, 2012, pg. 443.
7 - Advirtase que podra interpretarse que el Registro de Prestadores y Establecimientos al que se
alude es el que se dispone crear en el art. 6 de la ley 26.356 y que reglamenta el decreto 760/14.
No obstante, este Registro est limitado a los "Prestadores y Establecimientos Vacacionales
afectados a Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido", es decir que se vincula solo con el tiempo
compartido relativo a inmuebles y con fines tursticos.