INDICE PGINA

1. INTRODUCCIN 3
2. OBJETO DE LA METODOLOGA 4
3. MBITO DE APLICACIN 4
4. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGA 5
4.1. Bienes objeto de esta metodologa 5
4.1.1. Los bienes inmuebles 6
4.1.2. Bienes muebles 6
4.2. Valores comnmente utilizados en la valuacin para reexpresin
de estados financieros de bienes nacionales 6
4.2.1. Valor Comercial (Valor Justo de Mercado) 7
4.2.2. Costo de Reposicin Nuevo (Valor de Reposicin Nuevo) 7
4.2.3. Valor Fsico (Valor Neto de Reposicin) 7
4.3. Clasificacin de los avalos para reexpresin de estados financieros
por tipo de bien y de acuerdo al valuador de bienes nacionales que
puede practicarlos 7
4.4. Aspectos legales 9
4.5. Principios econmicos aplicables a la valuacin 9
4.6. Aspectos tcnicos 11
4.6.1. De los enfoques de valuacin 11
4.6.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado 11
4.6.1.2. Enfoque de Costos 11
5. GENERALIDADES DE LA METODOLOGA 13
5.1. Uso del dictamen para reexpresin de estados financieros 13
5.2. Propsito 13
5.3. Finalidad 14
5.4. Alcance de la valuacin 14
5.5. Fecha del dictamen, escenario de valor y vigencia legal 15
5.6. Fecha de inspeccin 15
5.7. Fecha de valores 15
6. CRITERIOS TCNICOS 15
6.1. Criterio Tcnico REF-BI, dictaminacin del valor para reexpresin
de estados financieros de bienes inmuebles 18
6.1.1. Proceso valuatorio 18
6.1.1.1. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente) 18
6.1.1.2. Identificacin del bien a valuar 18
6.1.1.3. Inspeccin del bien a valuar 19
6.1.1.4. Recopilacin de informacin
(obtencin y clasificacin de los datos) 19
6.1.1.5. Seleccin del procedimiento tcnico 20
6.1.1.6. Clculo de indicadores de valor 21
6.1.1.7. Ponderacin y obtencin del valor
conclusivo (estimacin final de valor) 21
1
6.1.1.8. Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio 21
6.1.2. Dictaminacin 22
6.1.2.1. Fundamento legal 22
6.1.2.2. Vigencia legal del dictamen 22
6.2. Criterio Tcnico REF-BM, dictaminacin del valor para reexpresin
de estados financieros de bienes muebles 23
6.2.1. Proceso valuatorio 23
6.2.1.1. Recepcin de solicitud y base informativa
(documentacin procedente) 23
6.2.1.2. Identificacin del bien a valuar 23
6.2.1.3. Inspeccin del bien a valuar 24
6.2.1.4. Recopilacin de informacin
(obtencin y clasificacin de los datos) 25
6.2.1.5. Seleccin del procedimiento tcnico 26
6.2.1.6. Clculo de indicadores de valor 26
6.2.1.7. Ponderacin y obtencin del valor
conclusivo (estimacin final del valor) 26
6.2.1.8. Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio 26
6.2.2. Dictaminacin 26
6.2.2.1. Fundamento legal 27
6.2.2.2. Vigencia legal del dictamen 27
7. INTERPRETACIN 28
TRANSITORIOS 28

2
JUAN PABLO GMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administracin y Avalos de
Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artculos 142 de la Ley General de Bienes
Nacionales, 5 fraccin V del Reglamento del INDAABIN y Normas sptima y octava de las
Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que
se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir la siguiente:

METODOLOGA Y CRITERIOS DE CARCTER TCNICO PARA LA ELABORACIN DE

TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES
INMUEBLES Y BIENES MUEBLES DE LAS ENTIDADES QUE PRETENDAN REEXPRESAR
EN SUS ESTADOS FINANCIEROS.

1. INTRODUCCIN

El Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2007-2012, tiene como finalidad establecer los objetivos
nacionales, las estrategias y las prioridades de la Administracin Pblica Federal que debern
regir la accin del gobierno, de tal forma que sta tenga un rumbo y una direccin clara.
Representa el compromiso que el Gobierno Federal establece con los ciudadanos para, la
rendicin de cuentas, que es condicin indispensable para un buen gobierno. Por lo tanto, entre
sus estrategias contempla impulsar la vigencia de leyes modernas, suficientes, claras y sencillas,
el aprovechamiento sustentable de los recursos naturales, proteccin del medio ambiente,
educacin y conocimiento para la sustentabilidad ambiental, lograr la transparencia y el combate
a la corrupcin, as como la administracin con pertinencia y calidad del patrimonio inmobiliario
federal, lo que exige el buen uso y aprovechamiento de los inmuebles del Gobierno Federal
mediante el registro pblico, el aseguramiento, el avalo y la conservacin, construccin y
defensa de los inmuebles. As mismo el PND busca fortalecer la comunicacin con la ciudadana,
simplificar los trmites administrativos y continuar con la mejora regulatoria en toda la
administracin pblica.

En apego al artculo 144, fraccin VI, de la Ley General de Bienes Nacionales se seala que
previamente a la celebracin de los actos jurdicos a que se refiere el presente artculo en los que
intervengan las dependencias, la Procuradura

General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las

entidades, stas podrn solicitar a la Secretara de la Funcin Pblica a travs del INDAABIN, a
las instituciones de crdito o a los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional
expedida por autoridad competente, que determinen el valor de los bienes respecto de los cuales,
la Federacin pretenda la actualizacin de valores de sus inventarios con fines de registro en la
Contabilidad Gubernamental o para la reexpresin de sus estados financieros.

Se atiende a lo sealado en los lineamientos de Contabilidad Gubernamental, al contribuir con la

valuacin de bienes, en concordancia con la Ley General de Bienes Nacionales.
Tambin en cuanto a reexpresin de estados financieros, que es la accin que la Administracin
Pblica Federal realiza para la expresin peridica del documento, cuyo fin es, proporcionar

3
informacin de la situacin financiera de sus unidades administrativas para apoyar la toma de
decisiones.

Como resultado de lo anterior, en el INDAABIN se determin emitir la presente metodologa, dado

que antes de ello, se contaba nicamente con criterios que son enunciados de la finalidad de los
avalos de acuerdo con diversas aplicaciones, pero que or su simplicidad no presentan al detalle
requerido, los procedimientos o mtodos a seguir en los diversos casos de valuacin que se
manejan en la Institucin. Esta falta de especificidad, causaba que al realizarse los avalos se
actuara con discrecionalidad y que los resultados no fuesen siempre lo suficientemente ptimos
para cumplir con el propsito de estos avalos en el marco de equidad e imparcialidad, que es
uno de los enunciados bsicos de los trabajos valuatorios profesionales.

La presente metodologa contempla el escenario de la Misin y Visin del INDAABIN en lo

concerniente a proporcionar a la Administracin Pblica Federal, servicios valuatorios dentro de
un marco ubicado en el contexto internacional por lo que toca a honestidad, competitividad,
seguridad jurdica, confiabilidad tcnica, calidad, profesionalismo, transparencia y mejora
regulatoria.

2. OBJETO DE LA METODOLOGA

Esta metodologa establece la forma y de ella derivan los procedimientos tcnicos que la propia
Secretara de la Funcin Pblica a travs de el INDAABIN, las instituciones de crdito o los
especialistas en materia de valuacin con cedula profesional expedida por autoridad competente,
deben seguir para determinar el valor para reexpresin de estados financieros de los bienes
inmuebles y bienes muebles mediante trabajos y dictmenes valuatorios, que sean solicitados y
encomendados por las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las unidades
administrativas de la Presidencia de la Repblica, las entidades y en su caso las dems
instituciones pblicas. Se busca que esta metodologa sea una herramienta de trabajo que sirva
de gua y apoyo a los valuadores de bienes nacionales, estableciendo las indicaciones tcnicas y
legales a que habr de ajustarse la prctica valuatoria.

La adecuada interpretacin de esta metodologa y sus criterios tcnicos permitirn as mismo la

emisin de dictmenes valuatorios con oportunidad, calidad tcnica, certeza jurdica y
transparencia.

En la utilizacin de la metodologa se deben tomar las definiciones de trminos del Glosario de

Trminos en Valuacin de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN.

3. MBITO DE APLICACIN

Este documento tiene su mbito de aplicacin en los casos que se requiera contar con avalos de
bienes inmuebles o bienes muebles con el fin de reexpresar valores para estados financieros en
los que intervengan las entidades de la Administracin Pblica Federal y en su caso las dems
instituciones pblicas.

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Los valuadores de bienes nacionales, deben apegarse a esta metodologa y criterios de carcter
tcnico en la prctica de avalos, y dems trabajos valuatorios a nivel de consultora (con las
excepciones que marca la Ley), solicitados por los servidores pblicos de las entidades de la
Administracin Pblica Federal y en su caso las dems instituciones pblicas, cuyo contenido les
servir de gua, entre otros aspectos, para tener elementos que identifiquen el Uso, Propsito y
Finalidad que se le dar al dictamen valuatorio, en cumplimento del artculo 144 de la Ley
General de Bienes Nacionales.

4. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGA

4.1. Bienes objeto de esta metodologa:

Conforme a la Ley General de Bienes Nacionales, son bienes sujetos de reexpresin para
estados financieros:

4.1.1. Los bienes inmuebles.- Aquellos que por su naturaleza son el suelo y todas las partes
slidas que forman su superficie y profundidad, como por ejemplo terrenos, edificios y
construcciones de todo gnero adheridas al suelo, as como todo lo que est unido a
un inmueble de una manera con carcter fijo, de suerte que no pueda separarse de l
sin producir quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto del inmueble.

Los bienes inmuebles de acuerdo al Cdigo Civil Federal, y que son susceptibles de
reexpresar en los estados financieros son:

a) El suelo y las construcciones adheridas a l; como los edificios, casas, almacenes,

bodegas, puentes, presas, carreteras, torres de electricidad, ductos, gasoductos, entre
otros.
b) Todo lo que est unido a un bien inmueble de una manera fija, de modo que no pueda
separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido
c) Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos anlogos, cuando el
propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a la finca y formando
parte de ella de un modo permanente

d) Los animales que formen el pie de cra en los predios rsticos destinados total o
parcialmente al ramo de ganadera; as como las bestias de trabajo indispensables en el
cultivo de la finca, mientras estn destinadas a ese objeto

e) Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin, colocados en edificios o

heredados por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el propsito de unirlos de un
modo permanente al fundo

f) Los acueductos y las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir los lquidos
o gases a una finca o para extraerlos de ella

5
 g) Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estn destinados por su
objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un ro, lago o costa

h) Las lneas telefnicas y telegrficas y las estaciones radiotelegrficas fijas

Cuando las dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal u otras instituciones

pblicas soliciten dictmenes valuatorios a los valuadores de bienes nacionales sobre bienes
inmuebles (sus instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias), el
comit de evaluacin y asignacin de peritos valuadores, respectivo debe asegurarse que sean
elaborados por peritos valuadores que tengan la especialidad de valuacin de inmuebles.

En los casos en que los bienes inmuebles contengan instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias que estn fuera del alcance de la especialidad de bienes
inmuebles, con el objetivo de garantizar la certeza tcnica, estos bienes deben ser valuados por
peritos especialistas en valuacin de maquinaria y equipo o agropecuarios de ser el caso, ya sea
en asociacin con el perito especialista en valuacin de inmuebles o de manera separada; pero
siempre firmando el dictamen quienes participen en el avalo.

Ejemplos de instalaciones especiales o elementos accesorios y obras complementarias:

elevadores y montacargas, sistemas hidroneumticos, pararrayos, bveda de seguridad en un
banco, calderas, rejas, jardines, fuentes, objetos artsticos u ornamentales, mquinas, vasos o
instrumentos, animales que formen pie de cra, entre otros.

4.1.2. Los bienes muebles.- son todos aquellos cuerpos que por su naturaleza se pueden
trasladar de un lugar a otro, ya sea que se muevan por s mismos, o por efecto de una
fuerza exterior.

Son susceptibles de reexpresar en los estados financieros:

a) Las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o
cantidades exigibles en virtud de accin personal
b) Las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a estas
pertenezcan algunos bienes inmuebles
c) Las embarcaciones de todo gnero y las aeronaves
d) Los vehculos terrestres usados
e) Maquinaria, equipo herramienta y mobiliario
f) Bienes personales como: joyas, gemas, alhajas, libros, obras de arte, entre otros
g) Semovientes
h) Los materiales procedentes de la demolicin de un edificio, y los que se hubieren
acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, sern muebles mientras no se hayan
empleado en la fabricacin
i) En general, todos los bienes muebles no considerados por la Ley como inmuebles

4.2. Valores comnmente utilizados en la valuacin para reexpresin de estados

financieros de bienes nacionales:
6
 4.2.1.- Valor Comercial (Valor Justo de Mercado).- Es el precio ms probable estimado, por el
cual una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un
vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo
razonable de exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsin.

Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios que toman en cuenta
indicadores de mercado, a saber: indicador de valor fsico o neto de reposicin (enfoque de
costos), indicador de valor de capitalizacin de rentas (enfoque de ingresos) e indicador de
valor comparativo de mercado (enfoque comparativo de mercado).

Entendindose por indicador de valor al resultado de cada uno de los tres enfoques
valuatorios comnmente conocidos, mismos que al ponderarse constituyen el valor conclusivo
del trabajo y dictamen valuatorio.

4.2.2. Costo de Reposicin Nuevo (Valor de Reposicin Nuevo).- Es el costo actual de un

bien valuado considerndolo como nuevo, con sus gastos de ingeniera, instalacin e
indirectos, en condiciones de operacin, a precios de contado. Este costo considera todos los
costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se est valuando, en estado
nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como
Costo de Reproduccin.

4.2.3. Valor Fsico (Valor Neto de Reposicin).- Es el indicador de valor de remplazo que tiene
un bien a la fecha del avalo y se determina a partir del costo de reposicin nuevo,
disminuyndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida til total, al
estado de conservacin, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciacin.

(Ver la relacin de valor con Uso, Propsito y Finalidad en el Cuadro A en numeral 5.3)

4.3. Clasificacin de los avalos para reexpresin de estados financieros por tipo de bien y de
acuerdo al valuador de bienes nacionales que puede practicarlos.

De acuerdo al artculo 144 de la Ley General de Bienes Nacionales y las Normas

conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y justipreciaciones de rentas a que
se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, son valuadores de bienes nacionales el
INDAABIN junto con los peritos valuadores que conforman su Padrn Nacional de Peritos,
sus cuerpos colegiados de avalos, el personal tcnico de la Direccin General de
Avalos y de las Delegaciones Regionales; las instituciones de crdito con sus peritos
valuadores y los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida
por autoridad competente.

Por lo que les corresponde de manera indistinta, emitir dictmenes de valor respecto del
acto jurdico de reexpresar estados financieros, cuando las entidades les soliciten
dictaminar acerca de los tipos de bienes que aparecen en el siguiente cuadro.

7
Cuadro nmero 1

8
 4.4 Aspectos legales

La reexpresin para estados financieros de bienes inmuebles y bienes muebles, se circunscriben

de forma enunciativa pero no limitativa; al mbito de las siguientes disposiciones legales:

a) Ley General de Bienes Nacionales.- Artculos 144, fraccin VI y transitorio dcimo quinto
b) Normas de Informacin Financiera que emite la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico.
c) Circular F-19.1.1 de la Comisin Nacional de Seguros y Fianzas

Las disposiciones legales mencionadas anteriormente influyen en la valuacin de bienes

nacionales para su observancia, tanto de quien solicita el trabajo valuatorio como de quien lo
realiza, y el no cumplimiento de las mismas implica trabajar sin apego a la ley.

4.5 Principios econmicos aplicables a la valuacin

Conforme a la prctica valuatoria a nivel nacional e internacional, se enuncian los siguientes

principios econmicos reconocidos por los profesionales de la valuacin, los cuales resultan
fundamentales para analizar el valor de los bienes en cualquier mercado:

a) Principio de Sustitucin.- Es un planteamiento econmico que dice que un comprador

prudente no pagara ms por el bien, que el costo de adquirir un sustituto igual o
semejante. El ms probable costo de adquisicin de la mejor alternativa, sea de un
sustituto o una rplica, tiende a establecer el valor de mercado. Para reexpresar estados
financieros este principio se toma en cuenta cuando existe la necesidad de estimar el valor
de un bien de acuerdo con el precio de venta de un bien sustituto igualmente deseable.

b) Principio de Homogeneidad o Conformidad.- Establece que el valor de mercado se crea

y se sostiene en los lugares en que se logra un grado razonable de apogeo econmico y
social, como por ejemplo, en zonas urbanas cuyos usuarios tienen un tipo homogneo de
actividades, nivel de ingresos, educacin y actitudes de consumo. Para reexpresar
estados financieros este principio se toma en cuenta si efectivamente el bien en estudio,
se ubica dentro de un mercado de precios homogneos por caractersticas sociales
similares, que permita estimar el valor adecuado.

c) Principio de Mejor y Mayor Uso.- El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que
siendo fsicamente posible, legalmente permitido y econmicamente viable, resulta en el
mayor valor del bien que se est valuando. Para reexpresar estados financieros este
principio se toma en cuenta, analizando las condiciones intrnsecas del bien, las normas
legales que lo afectan y los cambios econmicos que impacten en dicho bien para estimar
su valor.

d) Principio de la Oferta y la Demanda.- Consiste en la interaccin de las fuerzas de la

oferta y la demanda, y est determinado por fenmenos como los siguientes: aumento o
disminucin de la poblacin con poder adquisitivo, incremento o disminucin en el costo
del dinero, disponibilidad de los bienes, deseabilidad, escasez o utilidad de los mismos.
9
 Establece que en un mercado libre, la cantidad de bienes ofrecidos por los vendedores y
la cantidad de bienes demandados por los consumidores dependen del precio de mercado
del bien. La ley de la oferta indica que la oferta es directamente proporcional al precio;
cuanto ms alto sea el precio del producto, ms unidades se ofrecern a la venta. Por el
contrario, la ley de la demanda indica que la demanda es inversamente proporcional al
precio; cuanto ms alto sea el precio, menos demandarn los consumidores. Por tanto, la
oferta y la demanda hacen variar el precio del bien.

Segn el principio de la oferta y la demanda, el precio de un bien se sita en la

interseccin de las curvas de oferta y demanda. Si el precio de un bien est demasiado
bajo y los consumidores demandan ms de lo que los productores pueden poner en el
mercado, se produce una situacin de escasez, y por tanto los consumidores estarn
dispuestos a pagar ms. Los productores subirn los precios hasta que se alcance el nivel
al cual los consumidores no estn dispuestos a comprar ms si sigue subiendo el precio.
En la situacin inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los consumidores no
estn dispuestos a pagarlo, la tendencia ser a que baje el precio, hasta que se llegue al
nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo lo que se
produce. Para reexpresar estados financieros este principio se toma en cuenta por que la
interaccin de vendedores y compradores constituye un mercado de un bien o propiedad.

d) Principio de Cambio.- Segn este principio el valor de mercado nunca es constante. Est
sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad como a las fuerzas internas.
Las primeras son las fuerzas econmicas, sociales y polticas, entre otras, mientras que
las fuerzas internas se refieren a la depreciacin, conservacin, mejoras, uso de suelo,
tamao, forma, entre otras. Por lo mismo, se establece que el valor de mercado estimado
es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuacin. Para reexpresar
estados financieros este principio se toma en cuenta para estimar el valor de un bien en
relacin directa con las caractersticas extrnsecas e intrnse cas inherentes al mismo y
que dependen de los cambios del mercado.
e) Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin.- Son los efectos del deterioro fsico
ordinario y de la demanda de mercado; que dictan que toda propiedad pasa por tres
etapas: Crecimiento, cuando se estn construyendo mejoras en los predios del vecindario
y la demanda aumenta. Equilibrio, cuando el vecindario est prcticamente saturado y las
propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinacin, cuando las propiedades requieren
cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye. A la
declinacin generalmente sigue un renacimiento. Para esta metodologa, este principio se
toma en cuenta de distinta forma en cada una de las tres etapas, pues dependiendo en
cual de ellas se encuentre el bien cuando es valuado su valor para reexpresin de estados
financieros se ver afectado en distinta forma por los factores de depreciacin.
f) Principio de Competencia.- De este principio se deriva que donde hay ganancias
sustanciales se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una
competencia daina afectando a las utilidades. Para reexpresar estados financieros contra
daos este principio se toma en cuenta analizando cada bien o propiedad en la manera en
que compiten con bienes similares en un segmento de mercado determinado, en donde la
oferta y la demanda generalmente fijan el precio de los mismos.
10
 g) Principio de Uso Consistente.- Es un concepto econmico que sostiene que un bien
inmueble en transicin a otro uso, o analizndolo bajo el concepto de mayor y mejor uso,
no deber valuarse, considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o
construcciones, sino con un mismo uso para ambos. Para reexpresar estados financieros
este principio se toma en cuenta con base al uso actual del bien, que sea permitido
legalmente, que sea viable fsicamente y econmicamente.

4.6. Aspectos tcnicos

4.6.1. De los enfoques de valuacin

En la realizacin de trabajos valuatorios para reexpresin de estados financieros es

factible la aplicacin de dos de los enfoques comnmente aceptados en la prctica
valuatoria nacional e internacional, es decir, el comparativo de mercado y el de costos.

Para esta metodologa con el anlisis y ponderacin de los indicadores de valor obtenidos
con cada enfoque, el valuador de bienes nacionales debe concluir con el valor para
reexpresin de estados financieros, o si el Propsito as lo seala, con cualquiera de los
otros tipos de valores ya enunciados. No obstante, es en funcin del Uso y del Propsito
del trabajo y dictamen valuatorio solicitado por el promovente, la mayor o menor
pertinencia para la aplicacin de todos o alguno(s) de los enfoques.

4.6.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado

Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de bienes

comparables al bien por valuar, tratando de conocer los valores de operaciones cerradas y
analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer
el valor ms probable para reexpresin de estados financieros de dicho bien.

Se basa igualmente en los principios de:

Sustitucin o de la de la Oferta y de la Demanda, de Homogeneidad o Conformidad, de

Cambio, de Progresin y Regresin, de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin, de
Competencia y de Mayor y Mejor Uso.

Los valuadores de bienes nacionales encargados de realizar los avalos deben estar
conscientes de que el uso indiscriminado de factores de ajuste para homologar la
informacin del mercado, puede ocasionar alteraciones al valor, razn por la cual su
aplicacin est en funcin de la experiencia y conocimientos de quien los utilice adems
de que estos factores deben estar basados en hechos reales del mercado debidamente
comprobables y ser aplicados con la salvedad de cada caso y dependiendo de las
caractersticas del bien valuado. Para este propsito se debe de atender a lo establecido
en el documento denominado Recopilacin de Rangos, Frmulas y Factores de Ajuste,
elaborado por el INDAABIN.

11
4.6.1.2. Enfoque de Costos

Se basa primeramente en la estimacin del costo de reproduccin o de reposicin de un bien

igual o de caractersticas semejantes al bien analizado a la fecha del avalo; al resultado de esta
estimacin se le denomina Valor de Reposicin Nuevo (VRN). Si el bien no es nuevo, su valor se
afectar por los diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso,
y as se obtiene de Valor Fsico, tambin llamado de Valor Neto de Reposicin. (VNR).

Se fundamenta en la teora econmica del Principio de Sustitucin, de Homogeneidad o

Conformidad, de Cambio, de Progresin y Regresin, de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin, de
Competencia y de Mayor y Mejor Uso.

En el caso de inmuebles es un mtodo hbrido debido a que conjunta el valor del terreno con los
costos de reposicin o reproduccin de las construcciones y de las mejoras como son: edificios,
instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.

Establece que el valor de un bien inmueble o mueble es comparable al costo de reposicin o

reproduccin de uno igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se
vala, considerando todas aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los
bienes.

El uso de este enfoque, en ocasiones tiene como propsito conocer el valor de bienes atpicos
que no tienen comparables de operaciones realizadas en el mercado en estudio, o en su defecto,
de los que no hay ofertas de mercado.

Al analizar el valor de un bien bajo este enfoque, el valuador de bienes nacionales deber
considerar lo siguiente:

a) Seguir lo contenido en el correspondiente procedimiento tcnico, salvo en aquellos casos

en que, por las caractersticas propias del bien valuado, se requiera de un mtodo de
clculo diferente a lo sealado por dicho procedimiento

b) Tener pleno conocimiento de las caractersticas de cada costo y precio de mercado, a fin
de integrar datos confiables en el anlisis

c) Verificar la informacin correspondiente a dimensiones y reas o superficies utilizadas en

el anlisis

d) Sealar las fuentes y las fechas de consulta, de la cual se obtienen las referencias de los
precios unitarios (publicaciones especializadas, presupuestos, anlisis de precios unitarios,
ensambles, facturas, cotizaciones, entre otros), los precios deben ser actuales y sin
considerar descuentos especiales (no as los descuentos normales, propios de este tipo de
operaciones como el pago de contado) por parte de los proveedores, as como mrgenes de
utilidad o costos indirectos especficos no as los descuentos normales, propios de este tipo
de operaciones como el pago de contado
12
 e) Una vez estimado el indicador de valor de reposicin nuevo del bien valuado, cuando as
proceda, se considerarn los demritos o depreciaciones, as como las obsolescencias
funcionales (curableso incurables) y econmicas (curables o incurables) que incidan sobre el
valor

f) Tanto el deterioro fsico, como la obsolescencia funcional o econmica pueden ser curables
o incurables, pero, al final todas deben tomarse en cuenta para estimar la depreciacin total

g) La aplicacin de cualquier tipo de obsolescencia en los avalos, deber estar

fundamentada, debindose explicar las consideraciones hechas para su estimacin y la
metodologa empleada

h) En el caso de edificios y otros activos patrimoniales se deben considerar los costos

indirectos de administracin, de acuerdo a lo sealado en la Recopilacin de Rangos,
Frmulas y Factores de Ajuste.

i) En el caso de maquinaria y equipo se deben considerar los gastos de importacin,

ingenieras, fletes, instalacin, maniobra-montaje, armado o ensamble, costos de prueba,
arranque o ajuste, costos de permisos e impuestos, caractersticas propias (capacidad,
modelo, entre otros), costos de accesorios o aditamentos, costos de refacciones o repuestos.

j) La determinacin de la depreciacin anual aplicable en su caso, considerando para ello, la

vida til remanente y la vida til total del bien valuado.

k) En el caso de bienes agropecuarios se deben considerar los insumos como: costos de

cuota de agua, cuotas de energa para bombeo de agua, fertilizantes, agroqumicos,
medicinas y alimento para semovientes, entr otros.

l) Despus de considerar todos los puntos anteriores antes de la estimacin final del valor
fsico, se debe. analizar y verificar la razonable exactitud de los resultados obtenidos

5. GENERALIDADES DE LA METODOLOGA

Es indispensable determinar los siguientes apartados, para el desarrollo de la metodologa:

5.1 Uso del dictamen para reexpresin de estados financieros

Es el uso que se pretende dar al dictamen expresamente sealado por el solicitante del servicio
(promovente), y se refiere al acto jurdico de reexpresar estados financieros, que es uno de los
ocho actos jurdicos que se encuentran previstos en los artculos 143 y 144 de la Ley General de
Bienes Nacionales: adquisicin, enajenacin, indemnizacin, reexpresin de estados
financieros, arrendamiento, concesin, diligencias judiciales y aseguramiento contra daos.

En el caso de esta metodologa todos los trabajos valuatorios se requieren para reexpresin de
estados financieros de bienes inmuebles y muebles.
13
Las entidades de la Administracin Pblica Federal y en su caso las dependencias, la
Procuradura General de la Repblica, las unidades administrativas de la Presidencia de la
Repblica, reexpresan sus estados financieros de bienes inmuebles y bienes muebles, a travs
de la siguiente figura jurdica:

I. Reexpresin de estados financieros

Es la actualizacin de la informacin financiera en libros, con base a los lineamientos
emitidos por el Instituto Mexicano de Contadores Pblicos, en sus respectivos boletines.

5.2 Propsito

Es la intencin expresa de determinar un tipo de valor que ser estimado en funcin de los bienes
a valuar y al Uso del avalo sealado por el promovente. En el caso de esta Metodologa de
Reexpresin de Estados Financieros, generalmente el propsito es estimar el Valor Comercial de
un bien inmueble o bien mueble.

5.3 Finalidad

Es el concepto que determina la aplicacin del resultado del dictamen como el valor para
reexpresin de estados financieros, segn lo establece el artculo 144 de la Ley General de
Bienes Nacionales, derivado de un acto jurdico, en el que intervengan las entidades de la
Administracin Pblica Federal.

Cuadro A (Uso, Propsito y Finalidad)

5.4 Alcance de la valuacin

El promovente, en la solicitud de servicio deber establecer claramente cuales son los

bienes objeto de la valuacin. El promovente, para estos efectos, deber acompaar la
documentacin procedente que detalle especficamente el alcance del trabajo valuatorio.

14
En el caso de inmuebles:
a) escrituras pblicas en su caso
b) planos de las construcciones
c) dictamen de seguridad estructural
d) clculo de rea construida
e) constancia de uso del suelo entre otros documentos

Para bienes muebles:

a) inventario oficial de bienes validado por la institucin pblica

b) bitcoras de mantenimiento
c) datos de ubicacin de los bienes
d) copias de facturas, entre otros documentos

5.5 Fecha del dictamen, escenario de valor y vigencia legal

Es la fecha en que se firma el dictamen valuatorio (en el apartado del certificado o

conclusin) por los responsables de su emisin, y que sirve de base para determinar el
periodo de su vigencia y tambin para computar el plazo de 60 das correspondiente a la
solicitud de reconsideracin que presente el promovente, puede ser igual o diferente a la
fecha de valores.

El valor estimado de los bienes que se vayan a valuar para reexpresar estados
financieros, debe ser dictaminado a una fecha inmediata anterior al acto legal,
considerando las condiciones de edad, conservacin y utilizacin que presenten los
bienes en dicha fecha, as como las expectativas de uso y comerciales que, siendo
razonablemente probables, existan tambin en ese momento. El dictamen tendr una
vigencia legal de hasta un ao a partir de la fecha de emisin.

5.6. Fecha de inspeccin

Es la fecha en la cual el valuador de bienes nacionales realiza la visita de inspeccin al

bien valuado.

5.7. Fecha de valores

Es la fecha que el valuador de bienes nacionales determina para el valor conclusivo y la

asienta en el trabajo y dictamen valuatorio, asumiendo que se conservan las mismas
condiciones del bien a la fecha de la inspeccin.

6. CRITERIOS TCNICOS

15
Los criterios tcnicos sirven de gua para la realizacin del trabajo y dictamen valuatorio
de los bienes a que se refiere el artculo 144, fraccin VI, de la Ley. General de Bienes
Nacionales, encomendados a los valuadores de bienes nacionales, por lo cual estos
criterios se deben de encontrar inmersos en los conceptos internacionalmente aceptados
de la sana prctica valuatoria.

El criterio tcnico correspondiente es la conjuncin de la metodologa (acto jurdico/uso) y

el tipo de bien por valuar; permite pasar del concepto jurdico (uso/tipo de bien) al
concepto tcnico (procedimiento tcnico).

Segn los distintos tipos de bienes cuyo valor para reexpresin de estados financieros se
busque dictaminar, existen diversos criterios tcnicos que se presentan en este captulo:

I. REF-BI, Reexpresin de Estados Financieros de Bienes Inmuebles

II. REF-BM, Reexpresin de Estados Financieros de Bienes Muebles

Todos los procesos que se describen en cada criterio tcnico siguen el flujo general que
se presenta en el esquema Proceso Valuatorio (Figura 1), pero cada uno tiene sus
propias particularidades.

16
17
6.1. Criterio Tcnico REF-BI, dictaminacin del valor para reexpresin de estados financieros de
bienes inmuebles

6.1.1. Proceso valuatorio

La elaboracin de un trabajo valuatorio para dictaminar el valor para la reexpresin en los

estados financieros de un bien inmueble, implica la aplicacin del proceso valuatorio: (Figura
1)

6.1.1.1. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente)

El valuador de bienes nacionales deber solicitarle al promovente, adems del oficio y

solicitud de servicio, la documentacin procedente (copias de documentos) necesaria para
realizar el trabajo valuatorio, lo que permitir la emisin del correspondiente dictamen
valuatorio con calidad tcnica, oportunidad, confiabilidad y certeza jurdica, la cual se enlista
de manera enunciativa pero no limitativa:

a) Plano de ubicacin del bien a valuar

b) Plano topogrfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal
envolvente
c) Para el caso de avalos maestros, larguillo completo del cadenamiento que indique
origen y destino (dibujo planimtrico con el seguimiento por kilmetro de una lnea de
infraestructura)
d) Escrituras (ttulo) de propiedad
e) Constancia de uso del suelo
f) Planos arquitectnicos actualizados y aprobados por autoridad competente
g) Informe de costos anuales de operacin del inmueble (mantenimiento, impuestos,
personal, agua, energa elctrica, entre otros), segn sea el caso
h) Listado de bienes distintos a la tierra y de mquinas o equipos anexos a las
construcciones valuadas
i) Dictamen de seguridad estructural

6.1.1.2. Identificacin del bien a valuar

Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde se revisa y analiza la documentacin

procedente de acuerdo al bien a valuar, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y
planear la recopilacin de todos los elementos necesarios, tanto del mercado como de la
inspeccin de campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del avalo.

Para realizar esta revisin y anlisis se debe:

a) Analizar la solicitud del promovente que requiere el trabajo valuatorio para identificar el
bien a valuar y confirmar el criterio tcnico que resulte procedente
18
 b) Revisar la documentacin procedente que el caso requiere
c) Establecer el Uso, Propsito y Finalidad del avalo, as como la fecha de valores
d) Especificar y describir el alcance de la valuacin, incluyendo primordialmente los bienes
a valuar
e) Concertar cita con el funcionario autorizado por el promovente, para la inspeccin fsica
del bien por valuar

6.1.1.3. Inspeccin del bien a valuar

Es la etapa en la que el valuador de bienes nacionales observa, encuentra y recopila todos

aquellos factores que influyen en el valor y que conducen a formular un juicio razonado.

El objeto de la inspeccin es el identificar todas las caractersticas extrnsecas e intrnsecas

inherentes al bien lo cual es indispensable conocer para formarse un juicio adecuado del bien
por valuar y a su vez informarlo al promovente o solicitante del servicio de avalo.

La investigacin de cada uno de los elementos que conforman al bien, debe realizarse
independientemente, para que se pueda tener un anlisis objetivo de cada uno de los precios
que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques empleados en la realizacin del
avalo.

Al inspeccionar los bienes a valuar y su entorno jurdico-administrativo y fsico el valuador

debe verificar toda la informacin pertinente a ellos, como son sus documentos de propiedad,
sus dimensiones y otras caractersticas propias, la utilizacin, estado de conservacin, su
ubicacin, su entorno fsico, el historial de su evolucin y servicios e infraestructura con que
cuenta.

Es importante que el valuador identifique todas las caractersticas especiales o atpicas del
bien, as como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin de su valor.

Deber obtener el valuador de bienes nacionales, una memoria fotogrfica del bien por valuar
en la visita que haga, donde se identifique en imagen los argumentos que en apoyo al trabajo
valuatorio, expondr en su informe.

6.1.1.4. Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos)

Todo avalo es una serie de anlisis de informacin de mercado, la cual es indispensable

conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez transcribirlo al
promovente.

La valuacin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito de

estimar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en los
principios econmicos aplicables al estudio en cuestin, a sus comparables y al mercado del
que forman parte.

19
 Cada valuacin es un trabajo de investigacin seguido de un conjunto de anlisis de la
informacin obtenida del mercado, (ofertas de muestras en venta comparables u operaciones
realizadas) con base en las variables predominantes.

La investigacin de mercado para la estimacin del valor de un terreno, debe contener

elementos de la misma vecindad inmediata o mediata (regin geo-econmica), como pueden
ser: ubicacin, zona, uso del suelo autorizado o potencial, superficie, forma, topografa, entre
otros.

Mientras ms cercanas en el tiempo y ms prximas en el espacio, ms comparables sern

las ofertas u operaciones reales de compra-venta, que se consideraron para homologarlas al
bien que se vala, con lo cual se lograr ms exactitud en la estimacin del valor.

La comparacin del terreno que se vala con los terrenos investigados, se har para cada
una de las caractersticas que sean aplicables (frente, fondo, rea, forma, topografa, uso del
suelo, entre otros), tanto del terreno por valuar como de las muestras comparables. Para
construcciones e instalaciones, el valuador de bienes nacionales rene, clasifica, analiza e
interpreta la informacin de mercado a fin de estimar el valor ms probable aplicable a la
propiedad por valuar, tomando en cuenta los antecedentes, caractersticas, reas tipo de
construccin y condiciones actuales de los comparables del mercado.

La comparacin que se realiza del inmueble que se vala con los investigados, debe ser lo
ms objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente todas las
caractersticas propias (tipo de construccin, superficie, ubicacin, nmero de niveles, edad,
conservacin, entre otros), tanto del inmueble a valuar como de las ofertas o ventas reales
comparables.

Es importante que el perito valuador identifique todas las caractersticas especiales y

generales del mercado que representen un parmetro con influencia en el valor, as como todas
aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin del mismo.

6.1.1.5. Seleccin del procedimiento tcnico

El objetivo principal de los trabajos valuatorios que contempla este criterio tcnico es
establecer el valor para reexpresin de estados financieros de bienes inmuebles.

El valor para reexpresin de estados financieros de los inmuebles, deber ser dictaminado de
acuerdo con los procedimientos tcnicos que le apliquen, segn se establece a continuacin:

a) PT-TU Valuacin de Terrenos Urbanos

b) PT-TR Valuacin de Terrenos Rurales
c) PT-TT Valuacin de Terrenos en Transicin
d) PT-TRC Valuacin de Terrenos Rurales con Construccin
e) PT-TGF Valuacin de Terrenos de Gran Fondo
f) PT-TCP Valuacin de Templos para el Culto Pblico
20
 g) PT-IH Valuacin de Inmuebles Histricos
h) PT-RAQ Valuacin de Ruinas Arqueolgicas
i) PT-TCC Valuacin de Terrenos con Construccin Comercial
j) PT-TCH Valuacin de Terrenos con Construccin Habitacional

6.1.1.6. Calculo de indicadores de valor

El clculo de valor conclusivo de los inmuebles para reexpresin de estados financieros, es

mediante la aplicacin de los enfoques comparativo de mercado y de costos, as como de
otros parmetros valuatorios que procedan, de acuerdo con los procedimientos tcnicos
correspondientes a bienes inmuebles, utilizando segn sea el caso:

a) El indicador de valor obtenido por el Enfoque de Costos.

b) El indicador de valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado

6.1.1.7. Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final de valor)

El valuador de bienes nacionales deber basarse en el valor de reposicin nuevo y el valor

neto de reposicin para obtener el valor conclusivo.

6.1.1.8. Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio

La preparacin del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado) es un

aspecto esencial de la valuacin; de nada sirve hacer una buena inspeccin de campo y una
buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el documento informe de avalo
carece de suficientes elementos tcnicos y que estos sean justificantes de la apreciacin; es
decir, este informe debe incluir todos los aspectos que influyan en el valor, tanto de la zona,
como del inmueble en s.

Debe ser redactado en una forma descriptiva, por cuanto va dirigido a servidores pblicos o
personas que no necesariamente conocen de la tcnica de avalos; para que su lectura presente
una idea cabal de lo que se est valuando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de
gabinete, perder importancia si el valuador no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en
un informe exacto, lgico y convincente.

La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e

importancia del bien a valuar.

El informe valuatorio debe presentar nicamente los datos de importancia, en forma clara y
precisa, evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en
fuente de retrica. Su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que el valuador
entienda pero su lector tal vez no y, en todo caso debe presentar una explicacin breve de los
trminos tcnicos empleados.

21
El valuador de bienes nacionales deber realizar el dictamen (informe valuatorio con el apartado
del certificado) en un formato que contenga los siguientes rubros, listados de manera enunciativa
ms no limitativa:

Dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado):

a) Antecedentes, personas e instituciones involucradas, fundamento jurdico y del

avalo
b) Datos descriptivos del bien. Datos generales del entorno o la zona donde se
ubica el bien o los bienes valuados Uso, Propsito, Finalidad y fecha del avalo
d) Determinacin de l o de los enfoques adecuados y clculo del valor para cada
uno
e) Descripcin y resultados de los procedimientos tcnicos aplicados
f) Consideraciones previas a la conclusin, condiciones limitantes y declaraciones
g) Nombres y firmas de los servidores pblicos, funcionarios, personal tcnico,
peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalos que
hayan intervenido en el dictamen valuatorio (trabajo del perito y certificado o
conclusin)
h) Fecha de emisin del dictamen valuatorio
i) Fotografas, grficas, croquis y dems elementos que ayuden a un mejor
entendimiento de trabajo valuatorio.
j) Anexos que resulten pertinentes.

6.1.2. Dictaminacin

Para dictaminar el valor de los bienes inmuebles, el informe de avalo deber incluir un
apartado especfico (certificado o conclusin) que ser firmado por los responsables de su
emisin, en los siguientes casos:

a) El lNDAABIN emitir un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado por
los integrantes del cuerpo colegiado de avalos correspondiente y el perito valuador o el
personal tcnico asignado del propio Instituto
b) Las instituciones de crdito emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que
ser firmado por el funcionario responsable del rea de avalos, as como por el perito
valuador encargado de su realizacin
c) Los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por autoridad
competente emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado
exclusivamente por ste

6.1.2.1. Fundamento legal

Artculos 144, fraccin VI, de la Ley General de Bienes Nacionales y 16 del Reglamento del
Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales.

22
 Norma primera, fracciones I y VII de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los
avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales.

6.1.2.2. Vigencia legal del dictamen

Para el caso de reexpresin de estados financieros de bienes inmuebles, la vigencia del

dictamen ser de un ao a partir de su fecha de emisin.

S las condiciones econmicas o polticas provocan cambios significativos en los valores, el

valuador de bienes nacionales podr sealar vigencias menores en los dictmenes que emita.

6.2 Criterio Tcnico REF-BM, dictaminacin del valor para reexpresin de estados financieros de
bienes muebles

6.2.1. Proceso valuatorio

La elaboracin de un trabajo valuatorio para dictaminar el valor para reexpresin de

estados financieros de bienes muebles, implica la aplicacin del proceso valuatorio: (Figura 1)

6.2.1.1. Recepcin de solicitud y base informativa (documentacin procedente)

El valuador de bienes nacionales deber solicitar al promovente, adems del oficio

y solicitud de servicio, la documentacin procedente (copias de documentos)
necesaria para realizar el trabajo valuatorio, lo que permitir la emisin del
correspondiente dictamen valuatorio con calidad tcnica, oportunidad, confiabilidad
y certeza jurdica, la cual se enlista de manera enunciativa pero no limitativa:

a) Inventario oficial de maquinaria, mobiliario, equipo y otro tipo de muebles

a valuar validado por la institucin pblica solicitante
b) Bitcoras de mantenimiento de los bienes y/o servicios
c) Copias de facturas y/o documentacin de adquisicin
d) Datos de la ubicacin de los bienes
e) Relacin y nmero de inventario del bien conforme a catlogo que
proceda

6.2.1.2. Identificacin del bien a valuar

Consiste en un proceso preliminar de ofician, en donde se revisa y analiza la

documentacin procedente de acuerdo al bien a valuar con el fin de considerar los
alcances de la investigacin y planear la recopilacin de todos los elementos necesarios
para lograr una mejor inspeccin de campo, lo cual redundar en una mejor realizacin del
avalo.

Para esto se requiere:

23
 a) Analizar la solicitud del promovente que requiere el dictamen valuatorio para
identificar el bien a valuar y confirmar el criterio tcnico que resulte procedente
b) Revisar la documentacin procedente que el caso requiere, y verificar la
proporcionada y en su caso determinar lo faltante
c) Analizar el Uso solicitado y establecer el Propsito y Finalidad del dictamen
valuatorio, as como la fecha de valores
d) Especificar y describir el alcance de la valuacin, incluyendo primordialmente los
bienes a valuar, que se vayan a adquirir:
I.Activos fijos. (unidad instalada)
II.Maquinaria, equipo y/o herramientas
III. Mobiliario, equipo y menaje de oficina
IV.Equipo de transporte
V.Alhajas, joyas y gemas
VI.Obras de arte, objetos decorativos, libros, antigedades
VII.Semovientes
e) Concertar cita con el servidor pblico autorizado por el promovente.

6.2.1.3 Inspeccin del bien a valuar

Es la etapa en la que el valuador de bienes nacionales observa, encuentra y recopila

todos aquellos factores propios del bien a valuar que influyen en el valor y que conducen a
formular un juicio razonado La investigacin de cada uno de los elementos que conforman
al bien, debe realizarse independientemente, para que se pueda tener un anlisis objetivo
de cada uno de los precios que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques
empleados en la realizacin del avalo.

Al inspeccionar los bienes a valuar y su entorno jurdico-administrativofsico el valuador

debe verificar toda la informacin pertinente a ellos, como son sus documentos de
propiedad, sus dimensiones y otras caractersticas propias, la utilizacin, estado de
conservacin, su ubicacin, su entorno fsico, el historial de su evolucin y servicios e
infraestructura con que cuenta.

Se debe realizar una inspeccin detallada de los bienes muebles a valuar a fin de
constatar su existencia y recabar informacin respecto del estado fsico de conservacin,
mantenimiento, deterioro y obsolescencia, as como para estructurar el avalo segn los
bienes inspeccionados fsicamente.

Deber obtener el valuador de bienes nacionales, una memoria fotogrfica del bien o
bienes muebles inspeccionados en la visita, donde se identifiquen en imagen los
argumentos que en apoyo al dictamen de valor, expondr en su informe.

6.2.1.4 Recopilacin de informacin (obtencin y clasificacin de los datos)

24
Todo avalo es una serie de anlisis de informacin de mercado, la cual es indispensable
conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez transcribirlo al
promovente.
La valuacin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el la
intencin de estimar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones
directas y en los principios econmicos aplicables al estudio en cuestin a sus
comparables y al mercado del que forman parte.

La labor del valuador de bienes nacionales se desarrolla en dos mbitos totalmente

diferentes, en el sitio (campo) y gabinete.

En el sitio organizando el trabajo de campo que es primordial, ya que si se lleva a cabo de

manera racional y adecuada, podrn obviarse muchos aspectos y avanzar rpidamente,
minimizando prdidas de tiempo y periodos muertos, constatando fsicamente los datos
proporcionados por el promovente.

El valuador de bienes nacionales contar al menos con la siguiente informacin, segn

proceda: inventarios, facturas y rdenes de compra, pedimentos de importacin,
programas de mantenimiento en su caso, planos en general, informacin relativa a
capacidad de diseo y produccin real.

En el gabinete se procesa toda la informacin obtenida en campo, se cotizan los bienes

con los diversos proveedores, se obtienen precios de catlogo y listas de precios, se
estiman fletes y seguros, gastos y derechos de importacin, gastos de instalacin,
ingenieras, de arranque y prueba (en su caso), entre otros.

Es importante que el valuador de bienes nacionales identifique todas las caractersticas

especiales del bien mueble o del mercado que representen un parmetro con influencia en
el valor del bien, as como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimacin
del valor.

6.2.1.5. Seleccin del procedimiento tcnico

El objetivo principal de los trabajos valuatorios que contempla este criterio tcnico es
establecer el valor para efecto de reexpresin de estados financieros de bienes muebles.

El valor para reexpresin de estados financieros de los bienes muebles, deber ser
dictaminado de acuerdo con los procedimientos tcnicos que le apliquen, segn se
establece a continuacin:

a) PT- MEH, Valuacin de Maquinaria, Equipo y Herramientas

b) PT-MEM. Valuacin de Mobiliario, Equipo y Bienes Muebles Menores
c) PT-AJG, Valuacin de Alhajas, Joyas y Gemas
d) PT-OA, Valuacin de Obras de Arte, Libros y Objetos Decorativos
e) PT-SE, Valuacin de Semovientes
25
6.2.1.6. Clculo de indicadores de valor

El clculo del valor para reexpresin de estados financieros de bienes muebles, se realiza
mediante la aplicacin del enfoque de costos y en su caso de otros parmetros valuatorios
que procedan, de acuerdo con los procedimientos tcnicos correspondientes a bienes
muebles, utilizando en cada caso el indicador de valor obtenido por el Enfoque de Costos.

6.2.1.7. Ponderacin y obtencin del valor conclusivo (estimacin final del valor)

El valuador de bienes nacionales deber basarse en el valor de reposicin nuevo y el valor

neto de reposicin para obtener el valor conclusivo.

6.2.1.8. Elaboracin del trabajo y dictamen valuatorio

La preparacin del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado o

conclusin) es un aspecto esencial de la valuacin. De nada sirve hacer una buena
inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo que se plasma en el
documento informe de avalo carece de suficientes elementos tcnicos y que estos sean
justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos que
influyan en el valor, de los bienes muebles en s.

Debe ser redactado en una forma descriptiva y clara, considerando que va dirigido a
servidores pblicos o personas que no necesariamente conocen de avalos; de tal
manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se est valuando. Por
minuciosa que haya sido la labor de campo y de gabinete, perder importancia si el
valuador no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe exacto, lgico y
convincente.

La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la clase e

importancia del bien a valuar.

El informe escrito debe presentar nicamente los datos de importancia, en forma clara y
precisa; evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin
convertirse en fuente de retrica. Su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras
que el valuador entienda pero su lector tal vez no, y en todo caso presentar una
explicacin breve de los trminos tcnicos empleados.

El valuador de bienes nacionales debe realizar el trabajo y dictamen valuatorio en un

formato que contenga los siguientes rubros listados de manera enunciativa ms no
limitativa:

Dictamen valuatorio (informe de avalo y certificado):

a) Antecedentes, personas e instituciones involucradas, fundamento jurdico del acto legal

y del avalo
26
 b) Uso, Propsito, Finalidad, y fecha del avalo, ubicacin y direccin oficial
c) Determinacin de l o de los enfoques adecuados y clculo del valor para cada
uno
d) Descripcin y resultados de los procedimientos tcnicos aplicados
e) Inventario con los datos descriptivos del bien o los bienes, as como con los
valores de cada bien obtenidos por los distintos enfoques, de acuerdo a las
necesidades de cada caso
f) Consideraciones previas a la conclusin, condiciones limitantes y declaraciones
g) Nombres y firmas de los servidores pblicos, funcionarios, personal tcnico,
peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalos que
hayan intervenido en el dictamen valuatorio (trabajo del perito y certificado o
conclusin)
h) Fecha de emisin del dictamen valuatorio
i) Fotografas, grficas, croquis y dems elementos que ayuden a un mejor
entendimiento de trabajo valuatorio.
j) Anexos que resulten pertinentes.

6.2.2 Dictaminacin

Para dictaminar el valor de los bienes muebles el informe de avalo deber incluir un
apartado especfico (certificado o conclusin) que ser firmado por los responsables de su
emisin, en los siguientes casos:

a) El lNDAABIN emitir un documento denominado dictamen valuatorio que ser firmado

por los integrantes del cuerpo colegiado de avalos correspondiente y el perito
valuador o el personal tcnico asignado del propio Instituto
b) Las instituciones de crdito emitirn un documento denominado dictamen valuatorio
que ser firmado por el funcionario responsable del rea de avalos, as como por el
perito valuador encargado de su realizacin

c) Los especialistas en materia de valuacin con cdula profesional expedida por

autoridad competente emitirn un documento denominado dictamen valuatorio que ser
firmado exclusivamente por stos

6.2.2.1. Fundamento legal

Dependencias y entidades de la Administracin Pblica Federal:

Artculos 144 fraccin VI, de la Ley General de Bienes Nacionales y 16 del Reglamento del
Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales.

Norma primera, fracciones I y VII de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo
los avalos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes
Nacionales.
27
 6.2.2.2. Vigencia legal del dictamen

Para el caso de reexpresin de estados financieros de bienes muebles la vigencia ser de

un ao contado a partir de la fecha de su emisin.

Si las condiciones econmicas o polticas provocan cambios significativos en los valores,

el valuador de bienes nacionales podr sealar vigencias menores en los dictmenes que
emita.

7. INTERPRETACIN

La interpretacin de la presente Metodologa y Criterios de Carcter Tcnico corresponde,

conforme a sus facultades, a la Direccin General Jurdica y a la Direccin General de Avalos
del INDAABIN.

TRANSITORIOS

PRIMERO. La presente Metodologa entrar en vigor a los 30 das naturales siguientes a su

publicacin en el Diario Oficial de la Federacin.

SEGUNDO. Se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente Metodologa.

TERCERO. En tanto se publican las Metodologas, Criterios, Procedimientos de Carcter Tcnico

y dems disposiciones relacionadas con esta Metodologa, se continuarn aplicando las
disposiciones reglamentarias, tcnicas y administrativas vigentes en lo que no se opongan a este
ordenamiento.

CUARTO. Los asuntos que a la fecha de entrada en vigor de la presente Metodologa se

encuentren en trmite, sern resueltos conforme a la normatividad tcnica vigente al momento de
su recepcin por el valuador de bienes nacionales.

SUFRAGIO EFECTIVO, NO REELECCIN

Mxico, D.F., a de de

EL PRESIDENTE DEL INDAABIN

28