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Septembre 2017
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Les propositions mises dans ce document ont t prpares en troite collaboration
avec trois professeurs agrgs de droit public et priv :
Hugues Perinet-Marquet, Agrg de facult de droit, Professeur lUniversit Panthon-Assas
Gwnalle Durand Pasquier, Agrge des Universits, Professeur lUniversit de Rennes I
Rozen Noguellou, Professeur de droit public lUniversit Panthon-Sorbonne, Directrice du Gridauh
(groupement de recherche sur les institutions et le droit de lamnagement, de lurbanisme et de lhabitat)
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I. Quelle est la situation ? Les marchands de sommeil gagnent du terrain dans les
zones pavillonnaires dIle-de-France.
La notion dhabitat indigne recouvre lensemble des situations dhabitat qui constituent un
dni au droit au logement et portent atteinte la dignit humaine. Aux termes de la loi,
constituent un habitat indigne les locaux ou installations utiliss aux fins dhabitation et
impropres par nature cet usage, ainsi que les logements dont ltat, ou celui du btiment
dans lequel ils sont situs, expose les occupants des risques manifestes pouvant porter
atteinte leur scurit physique ou leur sant .
Il faut donc comprendre par logement indigne toutes les situations dans lesquelles l'tat des
locaux, installations ou logements, expose leurs occupants des risques dont le traitement
relve des pouvoirs de police, exercs par les maires et les prfets selon la nature des
dsordres constats (art 84 de la loi de mobilisation et de lutte contre lexclusion du
25/03/2009).
Selon loutil PPPI (parc priv potentiellement indigne) tabli par lANAH, environ 180 000
logements privs sont potentiellement indignes en Ile-de-France, soit prs de 5% des
rsidences principales prives, quil sagisse de pavillons diviss, dimmeubles et locaux
insalubres (caves, sous-sols, combles), dimmeubles en ruine, dhtels meubls dangereux ou
dhabitats prcaires.
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2- Les zones pavillonnaires sont de plus en plus touches
Ces dernires annes, laction publique sest renforce dans la lutte contre lhabitat indigne,
plus particulirement destination des coproprits dgrades et de leurs immeubles en Ile-
de-France. Les oprations denvergure nationale, les ORCOD-IN, dont lEPFIF coordonne
lensemble des actions, contribuent endiguer une conomie illgale qui repose sur
lexploitation de la misre.
Lhabitat indigne se trouve certes dans les coproprits en difficult en plus des centre-villes
anciens, mais se dveloppe aussi dans les zones pavillonnaires par des divisions
pavillonnaires, mais galement dans les zones rurales, par des divisions de vieilles fermes en
plusieurs logements. Les marchands de sommeil sadaptent aux volutions de laction
publique. Ils se replient aujourdhui de plus en plus sur le tissu pavillonnaire en vendant leurs
biens dans les coproprits dgrades.
Ce tissu pavillonnaire est une caractristique forte de la rgion Ile-de-France. Il constitue une
ralit ancienne et est aujourdhui un produit attractif pour laccession la proprit et le
dveloppement du parcours rsidentiel au sein de la rgion capitale. Les maires apparaissent,
par consquent et juste titre, trs soucieux de la prservation de telles zones qui sont un
moteur dattractivit pour les classes moyennes et leurs familles. Il est donc ncessaire
dviter que les marchands de sommeil sen emparent et dnaturent son identit.
Le dfi de la prservation de ces zones pavillonnaires est ancien. Face une demande
exponentielle de logements dans les annes cinquante, les constructions de pavillons qui
avaient permis des familles daccder la proprit, ont t brutalement remplaces par de
lhabitat collectif de grands ensembles, brisant rapidement une partie du lien social urbain
dont lhabitat individuel tait lun des maillons structurants.
Le dveloppement de lhabitat locatif la dcoupe dans ces secteurs induit une dgradation
de ces pavillons jusqu crer des situations dhabitat indigne, dont les collectivits mesurent
aujourdhui lampleur. Selon ltude de la Drihl, les divisions ont augment de 5% en Seine-
Saint-Denis sur la priode 2007-2013 par rapport 2003-2009. La mesure de ce phnomne
est toutefois particulirement difficile puisque les divisions pavillonnaires esquivent, par
dfinition, lobligation de dclaration fiscale. Ces divisions sont, par nature, clandestines et
souvent invisibles de lextrieur et, par consquent, difficiles recenser. Une maison sur cent,
en Seine-Saint-Denis, aurait fait lobjet dune division au cours de la priode 2003-2013.
Dans certaines communes, la division pavillonnaire peut reprsenter jusqu 40% de loffre
de logements. Bien entendu, toutes les divisions pavillonnaires ne sont pas prjudiciables en
soi, car elles permettent parfois de crer du logement l o loffre est insuffisante.
Nanmoins, cette dernire doit tre encadre pour ne pas laisser la place des propritaires
peu scrupuleux.
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3- La premire couronne constitue la zone la plus touche
Les territoires les plus touchs ont des caractristiques communes. Ils jouissent gnralement
dune forte attractivit locative du fait dune desserte de transports en commun, dune
intervention publique dans les quartiers proches grce au plan de rnovation urbaine crant
des effets de report sur les quartiers pavillonnaires proches, mais aussi de la proximit
dindustries et daroports qui font peser des contraintes sur le march immobilier.
Le phnomne est dautant plus proccupant que ces divisions pavillonnaires stendent
progressivement, par effet de tche dhuile ou de grappe , lchelle dune rue ou dun
quartier. Ce mitage cre, par effet de contagion, de vritables zones dhabitat indigne,
dvalorisant durablement des zones pavillonnaires entires. Un risque systmique apparat,
qui, sur la base de situations de non-droit, peut crer un dchirement du tissu territorial et
social. Pour identifier les communes potentiellement concernes par la division pavillonnaire
risque, plusieurs critres premiers sont utiliss : nombre lev de maisons individuelles
potentiellement indignes, nombre important de logements crs issus de la restructuration du
bti existant, prix de transaction pour les maisons individuelles infrieur la moyenne
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dpartementale. La Drihl recense de nombreuses communes de Seine-Saint-Denis1 qui
abritent des maisons divises et dont les spcificits sont propices au dveloppement des
activits de marchands de sommeil.
Laction des maires sur le terrain est remarquable. Ils effectuent un vritable travail de fourmi
qui permet de recenser les situations. Ils tentent dapporter des solutions, notamment de
relogement, aux victimes des marchands de sommeil. Ils ne disposent pas, cependant, de
moyens suffisants pour imposer des sanctions vritablement dissuasives. Face des
marchands de sommeil qui profitent de la faiblesse des moyens de contrle, qui ont parfois
recours des SCI, des socits crans ou des hommes de paille et crent leur propre
insolvabilit, les maires, certes courageux, sont souvent dsarms. La diversit des textes en
vigueur ncessite, en effet, un personnel spcifique et form, hors de porte pour certaines
communes. En priode de rarfaction des deniers publics, il est souvent difficile, en pratique,
de mettre les menaces de premption dont ils disposent excution.
1- Cette difficult est, tout dabord, due ce que la notion de marchand de sommeil
recouvre des ralits diffrentes
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Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Clichy-sous-Bois, Drancy, Epinay-sur-Seine, Gagny,
La Courneuve, Le Blanc Mesnil, Le Pr-Saint-Gervais, Les Lilas, Les Pavillons-sous-Bois, Le Raincy, Livry-Gargan,
Montfermeil, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Noisy-le-Sec, Noisy-le Grand, Pantin, Pierrefitte, Romainville, Rosny-sous-
Bois, Saint-Denis, Saint-Ouen, Sevran, Stains, Villemomble
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tre des chefs de filire dimmigration clandestine. Ces personnes louent, souvent une
mme adresse ou dans un mme immeuble, plusieurs mnages ou familles, de leur
nationalit ou de leur rgion dorigine, trs souvent en situation irrgulire. Les locaux
concerns peuvent parfois abriter des ateliers de travail clandestin. Ces criminels nhsitent
pas louer au matelas, cest--dire une mme pice plusieurs personnes, avec des horaires
pour y dormir afin de louer plusieurs fois le mme espace en 24 heures. Certains locaux-
poubelles peuvent mme parfois servir de chambre.
2- De surcroit, les acteurs publics et privs intervenant dans la lutte contre lhabitat
indigne et les marchands de sommeil sont trs divers et insuffisamment coordonns
Le maire et le prfet, en lien avec lAgence rgionale de Sant, disposent de moyens dagir.
Le traitement de lhabitat indigne relve, selon les cas, des pouvoirs de police spciale
exercs par les maires et les prfets. Leur exercice se traduit par la prise darrts qui
prescrivent des travaux et/ou toute autre mesure ncessaire : hbergement transitoire,
relogement, etc. Dans le cadre du pouvoir de police gnrale et face un danger imminent, le
maire peut aussi prendre toute mesure utile comme lvacuation immdiate. Ds lors que les
prescriptions prvues par les arrts de police spciale nont pas t intgralement respectes
dans les dlais fixs, lautorit comptente peut les faire excuter doffice, en lieu et place et
aux frais des propritaires. Les dpenses engages en excution doffice sont ensuite
recouvres auprs du propritaire. Il est possible de garantir la dpense sur le bien lui-mme
par un privilge spcial immobilier.
LAgence rgionale de sant (ARS) assure, quant elle, la mise en place des pouvoirs de
police du prfet concernant linsalubrit. Elle a lobligation dintervenir sous langle de la
sant dans lhabitat ds quil existe un risque pour la sant des habitants. LARS peut tre
informe de situations relevant de lhabitat insalubre la suite dune plainte des occupants ou
de tout signalement manant dune personne ayant connaissance dun logement prsentant un
risque pour la sant de ses occupants : travailleurs sociaux, forces de lordre, agents
communaux, services dpartementaux dincendie et de secours, associations, particuliers, etc.
Une enqute environnementale est alors ralise dans le logement afin didentifier les
dsordres pouvant porter atteinte la sant des occupants. En Ile-de-France, cette enqute est
assure soit par les agents de la Dlgation Territoriale (DT) de lARS du dpartement
concern, soit par le Service communal dhygine et de sant (SCHS) lorsquil existe, ou
encore par le Service Technique de lHabitat (STH) si le logement concern se situe Paris.
Cette expertise sanitaire se concrtise par un rapport denqute, dont les conclusions pourront,
aprs avis du Conseil Dpartemental de lEnvironnement et des Risques Sanitaires et
Technologiques (CODERST), justifier la prise dun arrt. En fonction des situations
rencontres, ces prescriptions pourront sassortir dune interdiction temporaire ou dfinitive
dhabiter, ce qui marque lobligation pour le propritaire dhberger temporairement pendant
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la dure des travaux ou de proposer un relogement pour les occupants. Le paiement des loyers
ainsi que le bail seront suspendus tant que le logement sera vis par larrt dinsalubrit. Les
allocations logement verses par les organismes de prestations sociales seront elles aussi
suspendues.
Lautorit judiciaire dispose aussi de moyens qui lui sont propres. Chaque Parquet francilien
comprend un service spcialis avec un magistrat rfrent pour lhabitat indigne. Le Parquet
sintresse au propritaire auteur de linfraction, lhbergeur et non la victime de lhabitat
indigne. Son rle est de voir quelles infractions peuvent tre retenues et, pour cela, diligente
une enqute de police afin de runir le maximum de preuves. Les services fiscaux sont
associs pendant lenqute de police pour vrifier sil existe une organisation de
linsolvabilit ou un blanchiment de fraude fiscale. Le Parquet nest quasiment jamais saisi
par lhabitant, mais souvent par des associations dont le rle dapport des preuves savre
souvent dcisif. Au tribunal de Grande Instance de Bobigny, chaque anne, 100 150
enqutes sont ouvertes en habitat indigne. Bien plus que des rseaux constitus, les dossiers
concernent en majorit des propritaires dont la situation financire est prcaire. Le TGI de
Paris dispose dun rfrent habitat indigne au Parquet pour la seule ville de Paris. Il est assist
par un groupe de cinq enquteurs spcialiss et spcifiquement ddis. La constitution de
partie civile des villes est souvent prcieuse sur le plan judiciaire.
Les ples dpartementaux de lutte contre lhabitat indigne (PDLHI) sont pilots par les
prfectures en lien avec le Conseil dpartemental et avec les communes dotes de services
communaux dhygine et de sant. Ils ont pour missions le dveloppement du reprage de
terrain mobilisant tous les acteurs potentiels, le traitement commun des plaintes et
signalements, la mise en uvre de lexcution doffice des mesures prescriptives travaux,
hbergement, relogement chaque fois que ncessaire, laccompagnement des communes les
moins armes pour la mise en uvre des polices gnrales et spciales, laccompagnement
social des populations le ncessitant et le lien avec les magistrats rfrents auprs des
Parquets.
Autre acteur, la SOREQA (Socit de requalification des quartiers anciens dgrads) est, pour
sa part, une socit publique locale damnagement. Elle constitue un outil au service des
collectivits membres (Paris, Plaine Commune, Est-ensemble, Nanterre) qui lui confient des
oprations damnagement via un trait de concession. Elle poursuit un objectif dintrt
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gnral et a pour mission notamment laccompagnement des coproprits dgrades, lachat
amiable ou lappropriation publique pour requalifier ou dmolir, la possibilit de grer
(travaux de scurit), laccompagnement des occupants jusquau relogement et la cession de
droits.
Paralllement, les acteurs privs et les associations accompagnent les victimes de marchands
de sommeil. Par exemple, la Fondation Abb Pierre, via lESH (Espace Solidarit Habitat)
travaille avec un rseau davocats parisiens intervenant dans le cadre de laide
juridictionnelle. La Fondation travaille en partenariat avec les oprateurs, les travailleurs
sociaux, le procureur pour des signalements, accompagne des personnes au contentieux et la
constitution de partie civile auprs des mnages et nhsite pas assigner ladministration
quand celle-ci refuse de prendre un arrt sur un logement.
II. Plusieurs dispositifs actuels savrent en pratique inaptes lutter contre les
marchands de sommeil
La loi prvoit actuellement des dispositions qui sont, en ralit, inadaptes une lutte plus
rsolue contre le phnomne des marchands de sommeil.
1- Annulation de la vente
Lannulation de la vente est en pratique faisable, mais elle nest possible quen cas de vices
cachs, derreur ou de dol. En cas dannulation, le vendeur se retrouve avec son bien et il lui
est difficile de le revendre, aprs lannulation de la prcdente vente, sans en diminuer le prix.
Cest donc le vendeur qui subit, in fine, les consquences de cette annulation, non le
marchand de sommeil acqureur qui rcupre sa mise de dpart. Dans lhypothse o lon
sattaquerait au marchand de sommeil, la nullit absolue ne pourrait tre invoque quen cas
de violation manifeste de lordre public. Pour cela, il faudrait apporter la preuve que lachat
tait justifi par lintention dagir au mpris de la loi, en tant que marchand de sommeil. L
encore, le bien serait restitu son ancien propritaire, probablement dans un tat de
dgradation importante, peut-tre mme habit. Encore une fois, lancien propritaire subirait
la situation, plus que le propritaire dlictueux.
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indirectement lancien propritaire du bien et implique un cot important pour la
municipalit.
La loi ALUR impose tout notaire, charg dtablir un acte authentique de vente dun bien
immobilier usage dhabitation ou dun fonds de commerce recevant du public usage total
ou partiel dhabitation, de vrifier le casier judiciaire de lacqureur personne physique ou des
associs ou mandataires sociaux de la SCI ou de la SNC se portant acqureur. Lobjectif est
dexaminer si lun ou plusieurs de ces candidats lacquisition na pas t condamn une
peine dinterdiction dacheter un tel bien, autrement que pour ses besoins personnels, durant
un dlai de 5 ans.
Aussi louable soit-elle, cette rgle ne tient pas compte des possibilits de contourner ce
contrle. La premire dcoule du fait quil suffit pour lviter que le marchand de sommeil
nachte pas directement limmeuble, mais se procure uniquement des parts sociales, une fois
limmeuble acquis par une personne morale dont il naura pas t immdiatement associ. De
plus, seule lacquisition par des socits civiles a t envisage par la loi. Or, rien ninterdit
une socit commerciale dacqurir un immeuble.
Cette procdure longue ne semble pas prendre en compte le cas despce dun pavillon
dgrad lou par un marchand de sommeil. Seule la mise en place dune procdure
dexpropriation simplifie pourrait permettre den faire un outil efficace dans la lutte contre
les marchands de sommeil.
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4- Confiscation de tous les biens du marchand de sommeil
La confiscation est une peine prvue par larticle 131-21, alina 6 du Code pnal. Elle
consiste en une dvolution du bien confisqu lEtat qui devient propritaire du bien et peut
le cder, le conserver ou le dtruire. La confiscation pourrait permettre dempcher le
marchand de sommeil de mettre ses biens la location, mais une confiscation totale de ses
derniers apparat comme une sanction lgalement disproportionne. Si lon comprend quil ne
peut pas continuer louer des biens, la confiscation de son domicile parait contraire
lobjectif recherch.
III. Face de telles insuffisances, la lutte contre les marchands de sommeil exige une
amlioration des outils juridiques actuels
La loi n2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a ajout deux nouveaux groupes
dautorisation au Code de la construction et de lhabitation : une autorisation relative la
cration de logement dans du logement existant et le permis de louer . Destins lutter
contre les pratiques des marchands de sommeils, ces textes prsentent toutefois quelques
cueils de nature en rduire lefficacit.
Afin de remdier ces cueils, chacun des nouveaux dispositifs que constituent les permis de
louer et de diviser, pourrait se voir amend selon les propositions suivantes :
Cette mesure, conue pour des zones restrictivement dfinies, se devrait dintgrer un
contrle des caractristiques de dcence, de salubrit et de dignit des logements
concerns. La modification des textes pourrait tre base sur un systme dclaratif. Le
futur bailleur serait tenu de prsenter lautorit comptente, lors de la demande
dautorisation, un diagnostic complet du btiment dmontrant que ce dernier respecte
les critres ncessaires. Une seconde option rendrait systmatique un contrle par les
autorits in situ de la vrification des caractristiques de dcence, de salubrit et de
dignit. De la mme manire, un refus dautorisation devrait avoir pour consquence
de rsilier le bail, dniant ainsi au bailleur tout droit de rclamer des loyers.
Dans la mesure o cette autorisation, dun genre parfaitement nouveau, est galement
circonscrite des zones strictement dlimites (article L111-6-1 du CCH), le
lgislateur doit se donner les moyens datteindre lobjectif recherch. Si cet objectif
est bien dviter la sur-occupation et non de contrler les travaux, alors lautorisation
mrite sans doute dtre subordonne non pas la ralisation de travaux (qui ne seront
souvent jamais envisags ni raliss), mais tout simplement la mise disposition
dun seul et mme logement des occupants ntant lis par aucun lien de parent ou
daffection. Llargissement sensible du champ dapplication de cette autorisation
devrait alors tre compens par une utilisation raisonne, par les collectivits, du
zonage concern.
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2- Les textes en vigueur doivent offrir un cadre juridique lisible et simplifi
La liste des infractions mobilisables en matire dhabitat indigne est longue 2. Pourtant, dans
la lutte contre les marchands de sommeil, larsenal normatif actuel napparat ni assez
efficace, ni lisible. En effet, mme si lon ne souhaitait sen tenir qu une tentative de
dfinition des critres dhabitabilit dun logement, plusieurs notions juridiques, proches,
mais distinctes, servies par plusieurs codes et textes non codifis, seraient ncessaires3.
Lautorit judiciaire a, dailleurs, souvent recours des dlits qui ne sont pas spcifiquement
destins aux marchands de sommeil, tel que le blanchiment de fraude fiscale loyers non
dclars aux impts ou la fraude aux prestations sociales prestations sociales indment
perues. Pour gagner en cohrence et lisibilit, il conviendrait de repenser lensemble des
critres, en les harmonisant, mais galement den oprer une nouvelle codification, aise
identifier :
- harmoniser les critres pour quil nen rsulte plus quune seule liste, laquelle
permettrait, si un logement devait en vrifier tous les points, de dterminer une fois
pour toutes et assez simplement que ce bien usage dhabitation est effectivement
habitable, dans des conditions de scurit, de sant et de confort acceptables.
- Runir lensemble des sanctions applicables au sein dun mme code. Un texte civil
pourrait, sur ce point, renvoyer plusieurs subdivisions du code pnal, mais sans plus
de dispersion des sources. Au plan de la codification, une subdivision cohrente et
regroupe serait ainsi crer, probablement au sein du Code de la construction et de
lhabitation.
Sans faire table rase des textes de lois en vigueur, des amendements lgislatifs prcis
permettraient de simplifier le travail des lus et de la justice, doffrir des outils plus effectifs
pour agir et apporter un cadre lisible et simplifi.
3- Une meilleure lutte contre les marchands de sommeil passe galement par
lexprimentation du rachat de pavillons par lEPFIF
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Consulter la liste des infractions en matire dhabitat indigne en annexe
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Conditions relatives la division dimmeubles existants, poses larticle L 111-6-1 du CCH ; Critres de
dcence, dfinis par le dcret n 2002-120 du 30 janvier 2002, non codifi ; Critres de salubrit, dfinis
Larticle L 1331-26 du Code de la sant publique ; Notion dhabitat indique, dfinie par une loi de 2009
auxquels doivent sajouter encore les conditions de la loi Carrez, etc.
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En parallle de nos travaux, la mise en place dun outil rapidement mobilisable nous a sembl
indispensable pour endiguer la progression des marchands de sommeil. Fruit dchanges
avec la prsidente de la Rgion Ile-de-France, le Prfet de Rgion et lEPFIF, le principe
dune exprimentation de rachat de pavillons menacs par la division et les marchands de
sommeil a t adopt par notre conseil dadministration du 23 mars 2017.
Une enveloppe de 20 millions deuros doit permettre de mener cette exprimentation sur deux
zones test identifies comme fragiles : Aulnay-sous-Bois et le bassin de vie Montfermeil-
Clichy-sous-Bois.
Lensemble de cette exprimentation va tre mene en parfaite coopration avec les lus
locaux et les services de leurs collectivits. La dfinition des zones dintervention et le choix
des modalits dacquisition se feront sous leur conduite, dans le cadre dune convention avec
lEPFIF.
Lobjectif est, la fois, dempcher les marchands de sommeil de mettre la main sur de
nouveaux pavillons et de permettre un nouvel usage de ces pavillons : accession sociale la
proprit ou habitation locative sociale, etc. LEPFIF a charg son Directeur Gnral
dentamer des discussions avec Action Logement et les bailleurs sociaux qui pourraient tre
intresss par ce nouveau dispositif.
IV. A cette amlioration des dispositifs existants, nous proposons dajouter des outils
indits.
Douze nouveaux dispositifs lgaux pourraient permettre de renforcer la lutte contre les marchands de
sommeil. Ils font lobjet des douze recommandations suivantes.
Recommandation n 1 :
Depuis 2005, le code pnal belge consacre un chapitre spcifique la lutte contre les
marchands de sommeil, et prvoit des sanctions parfois particulires, comme la
possibilit de confisquer la contrevaleur dun bien quand le marchand de sommeil
vend un proche le bien incrimin pour en viter la confiscation.
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Recommandation n 2 :
La dfinition actuelle du logement dcent repose sur quatre lments que sont le
dcret de 2002 sur le logement dcent, larticle L 111-6-1 et larticle R 111-2 du CCH
ainsi que les rglements sanitaires dpartementaux. Cette complexit aboutit ce que,
en pratique, soient prises en compte les dispositions les plus contraignantes, et
notamment, celles relatives aux hauteurs ou aux superficies. De plus, certains
lments sont contradictoires. Ainsi larticle 4 du dcret de 2002 exige une hauteur de
2,20 m mais renvoie, pour son calcul, larticle R 111-2 du CCH qui, lui, prend en
compte toutes les superficies dune hauteur suprieure 1,80 mtre.
Recommandation n 3 :
Aucune dfinition n'existe aujourdhui. Seul le Code de la sant publique, dans son
article L 1331-23, prvoit que des locaux ne peuvent tre mis disposition aux fins
d'habitation, titre gratuit ou onreux, dans des conditions qui conduisent
manifestement leur sur- occupation.
Recommandation n 4 :
Ajouter au fichier des marchands de sommeils condamns, une liste des SCI, ainsi que
les noms de leurs actionnaires, qui servent de support ces activits.
Recommandation n 5 :
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La premire dclaration aurait pour but de vrifier la pertinence du nombre de
logements crs alors que la seconde devrait s'assurer que le logement dont la cration
a t autoris par le droit de l'urbanisme possde bien, pour pouvoir tre lou, les
caractristiques de la dcence. Le propritaire serait ainsi protg contre toute
poursuite ultrieure fonde sur le caractre non dcent du logement.
Les textes des articles L 634-1 du CCH et suivants sont inutilement compliqus en
distinguant dclaration pralable et autorisation. Aujourdhui, lautorisation pralable
est sans effet sur la rvocation du bail, tandis que le permis de louer ne prend pas en
compte les caractres de dcence du bien.
Recommandation n 6 :
Appliquer les rgles gnrales de construction aux oprations de division dun btiment.
Nous devons, pour cela, modifier l'article R 111-1-1 en prcisant que ses dispositions
sappliquent galement aux transformations des btiments dans le but daccroitre le
nombre de logements quils abritent .
Recommandation n 7 :
.
Recommandation n 8 :
Rendre systmatique la confiscation des biens immobiliers utiliss par les marchands de
sommeil en cas de condamnation dun marchand de sommeil.
Pour cela, il est ncessaire de crer, en cas de violation des nouvelles rgles poses,
des sanctions spcifiques qui peuvent s'inspirer de celles prvues par l'article L 480-4-
1 du code de l'urbanisme.
Une rforme souple conduirait la rserver aux hypothses de rcidive. Une rforme
plus radicale en ferait directement une peine principale, ds la premire
condamnation4.
Recommandation n 9 :
Recommandation n 10 :
Ce nouveau rgime dexpropriation viserait les biens qui, dune part, ne vrifieraient
pas les critres dhabitabilit tels que pralablement redfinis, et qui, dautre part,
auraient t mis disposition usage dhabitation envers plusieurs occupants.
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Larticle L 225-19 du Code pnal prvoit dj que puisse tre confisqu soit le droit de proprit, soit simplement lusufruit du
bien concern. Reste que le caractre complmentaire de lensemble de ces sanctions pnales en rduit sensiblement lefficacit.
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Nanmoins, une piste plus souple dexpropriation pourrait voir le jour en instaurant
une cession temporaire, moins attentatoire au droit de proprit.
Recommandation n 11 :
Recommandation n 12 :
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ANNEXE
Aide l'entre, la circulation ou au sjour irrguliers d'un tranger en France ou dans l'espace
Schengen ayant pour effet de le soumettre a des conditions incompatibles avec la dignit humaine
Mise en danger
Blessures involontaires ITT suprieure 3 mois par violation manifestement dlibre d'une
obligation de scurit ou de prudence
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Blessures involontaires ITT infrieure 3 mois par violation manifestement dlibre d'une
obligation de scurit ou de prudence
Mise disposition lucrative, pour l'habitation, de bien immobilier appartenant a autrui sans son
autorisation
Habitation ou utilisation de mauvaise foi dun local insalubre ou dangereux dans un immeuble
malgr interdiction administrative
Inexcution d'une injonction de mise en conformit de local ou installation prsentant un danger pour
la sant ou la scurit des occupants
Destruction, dgradation ou dtrioration de local dans le but d'en faire partir les occupants aprs
notification de mesure lie l'insalubrit
Refus, sans motif lgitime et malgr mise en demeure, d'excuter les mesures prescrites pour
remdier a l'insalubrit d'un immeuble
Mise disposition aux fins dhabitation dun local par nature impropre cette destination malgr
mise en demeure
Mise disposition dun local aux fins dhabitation dans des conditions de sur-occupation malgr
mise en demeure
Menace ou acte dintimidation en vue de contraindre loccupant dun local insalubre renoncer son
droit au relogement ou un hbergement dcent
Dtrioration d'un local le rendant impropre l'habitation pour faire renoncer l'occupant son droit
au relogement ou un hbergement
Perception de somme ou loyer pour l'occupation d'un local ayant fait l'objet d'une mise en demeure
ou d'une injonction pour insalubrit, dangerosit ou sur
Destruction, dgradation ou dtrioration de local faisant l'objet d'un arrte de pril dans le but d'en
faire partir les occupants
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Refus dlibr, sans motif lgitime et malgr mise en demeure, d'excuter sur un btiment menaant
ruine les travaux prescrits par l'arrt de pril
Location ou mise disposition de mauvaise foi de local vacant menaant ruine - arrt de pril
notifi
Habitation ou utilisation de mauvaise foi d'un local malgr interdiction administrative - arrt de
pril
Mise disposition, en vente ou en location de local destin l'habitation provenant d'une division
interdite d'immeuble par appartements
Ouverture sans autorisation dun tablissement recevant du public non conforme aux rgles de
scurit N 4559 (contravention de 5 classe)
Refus de fermer un tablissement recevant du public non conforme aux rgles de scurit malgr
mise en demeure
Refus dlibr, sans motif lgitime et malgr mise en demeure, d'excuter sur un tablissement
d'hbergement les travaux prescrits pour des raisons d'inscurit
Destruction, dgradation ou dtrioration d'un local d'hbergement faisant l'objet d'un arrt de
cessation de sa situation d'inscurit pour en faire partir les occupants
Habitation ou utilisation de mauvaise foi dun local dhbergement dans un ERP malgr interdiction
dhabiter ou dutiliser pour raisons dinscurit
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