Propiedad Horizontal 2012

Propiedad Horizontal
actualicese.com
2012
actualicese.com
Publicacin
Compilacin de actualidad
2 Edicin
ISBN:978-958-8515-06-9
Investigador: Alexander Coral

Compilador - Editora actualicese.com LTDA.
Se prohbe la reproduccin total o parcial de esta publicacin con fines

comerciales
Febrero de 2012
Cali
Contenido
Iconos utilizados a lo largo de sta publicacin .............................. 8
Captulo 1 ........................................................................................................ 9
Normatividad
Ley 675 de 2001 .............................................................................9
Captulo 2 ...................................................................................................... 10
Artculos de Actualidad
Bienes de dominio privado o particular ....................................................... 10
Obligaciones frente al bien privado ....................................... 10
Cuide que la copropiedad donde habita est bien asegurada 10
Uso de suelo es un concepto, no una autorizacin para ir en
contrava de los Estatutos de una PH ......................................... 12
Obligaciones del propietario .................................................... 13
Entregas a domicilio hasta la puerta en Propiedad Horizontal, se
puede prohibir por estatutos ........................................................ 13
Robos al interior de Edificios o Conjuntos Quin responde? 14
Humedades y otros daos: paga el propietario o la constructora?
........................................................................................................... 16
Bienes comunes ................................................................................................... 19
Desafectacin de bienes comunes no esenciales ............... 19
Decisiones en PH, unas requieren Mayora por Coeficiente y otras
simple Mayora de Bienes privados ............................................. 19
Coeficientes de copropiedad ........................................................................... 21
Parqueaderos y los mdulos de contribucin .................... 21
Vehculos abandonados al interior de una Propiedad Horizontal.
Qu se debe hacer? ...................................................................... 21
Coeficientes en Centros Comerciales .................................... 22
Sentencia de Tribunal de Cundinamarca dice que Centros
Comerciales no deben responder por IVA en servicio de
parqueaderos .................................................................................. 22
Modificacin de coeficientes .................................................... 25
Modificacin de Coeficientes en Propiedad Horizontal: cmo y
cundo se debe hacer? .................................................................. 25
Fondo de Imprevistos ........................................................................................ 27
Aumento en Cuotas de Administracin en Edificios o Conjuntos,
cunto es lo mximo? .................................................................. 27
Constitucin ................................................................................. 29
Fondo de Imprevistos en Propiedad Horizontal: ms all del 50%
del presupuesto ............................................................................... 29
Asamblea de Propietarios ................................................................................ 31
Asambleas en Propiedad Horizontal .......................................... 31
Convocatoria Asambleas Ordinarias y Extraordinarias ... 32
Si un inmueble tiene varios dueos y hay Asamblea de
Propietarios, quin tendra la voz y el voto? ........................... 32
4|a c t u a l i c e s e . c o m
Ni el da de convocatoria, ni el da de la reunin, se cuentan en la

convocatoria .................................................................................... 34
Segunda convocatoria en Propiedad Horizontal ...................... 36
Convocatoria Asamblea de Propietarios en Propiedad Horizontal
........................................................................................................... 38
Reuniones por derecho propio................................................ 40
Cundo y cmo se pueden imponer multas por no asistir a las
Asambleas de Propietarios en Edificios o Conjuntos? .............. 40
Embargadas acciones, cuotas sociales o inmuebles en PH quin
asiste a reuniones del Mximo rgano Social? ......................... 42
Participacin de extraos en las reuniones del Mximo rgano
Social ................................................................................................ 44
Socios y propietarios que no puedan asistir a reuniones:
caractersticas de su delegado o apoderado ............................. 46
Primer da hbil de abril, reunin por Derecho Propio, si no hubo
convocatoria .................................................................................... 48
Actas ...................................................................................................................... 50
Elaboracin ................................................................................... 50
Actas de Asambleas de Propietarios en PH cmo se publican,
cmo se exigen, cmo se impugnan? .......................................... 50
El Administrador ................................................................................................ 52
Funciones, responsabilidades penales, civiles y fiscales . 52
Administrador en Edificios y Conjuntos: funciones y
responsabilidades ........................................................................... 52
Administradores de PH deben demandar a morosos sin necesidad
de autorizacin, so pena de sanciones por omisin ................. 55
Administrador provisional en nuevas Propiedades Horizontales
........................................................................................................... 56
Puede un administrador de PH impedir a que un propietario
moroso arriende? ........................................................................... 58
Libro de Registro de Propietarios y Residentes en la Propiedad
Horizontal ........................................................................................ 60
........................................................................................................... 61
Consejo de administracin ...................................................... 63
Control y vigilancia a las Propiedades Horizontales, qu
autoridad lo hace? ......................................................................... 63
Consejo de Administracin en Propiedad Horizontal cundo es
obligatorio tenerlo y sus funciones? ............................................ 66
Cuotas de Administracin ................................................................................ 67
Incremento en cuota de administracin en PH, no aumenta
automticamente el arrendamiento ........................................... 67
cunto es lo mximo? .................................................................. 69
Intereses de Mora en cuotas de administracin en Edificios o
Conjuntos (Mnimo y Mximo) ..................................................... 70
Lista de Morosos en edificios y conjuntos Es legal su publicacin?
........................................................................................................... 71
Mora en la Propiedad Horizontal: slo puede condonarla la
Asamblea ......................................................................................... 73
Zonas Comunes................................................................................................... 74
Ampliacin o creacin de nuevos parqueaderos en PH: cul es el

trmite a seguir? ............................................................................ 74
Bienes privados y comunes con y sin restriccin de uso ......... 76
Alquiler del Saln Social y Parqueaderos en Propiedad Horizontal:
un buen negocio! ........................................................................... 78
Ley Antitabaco aplica en zonas comunes de la Propiedad
Horizontal ........................................................................................ 79
Revisor Fiscal....................................................................................................... 82
Resistencia del Mximo rgano Social frente a la renuncia del
Gerente o Revisor Fiscal ................................................................ 82
Casos en los que debe nombrarse obligatoriamente e
Inhabilidades para ejercer como Revisor Fiscal en una PH ...... 85
Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal: cundo es obligatorio su
nombramiento y qu inhabilidades tienen? .............................. 85
Recopilacin de materiales bsicos para quienes se desempeen
como Revisores Fiscales en las Copropiedades ......................... 86
Contador puede ser Revisor Fiscal de muchas Propiedades
Horizontales (no tiene lmite) ....................................................... 89
Se podra obligar a los entes No comerciales a tener Revisor
fiscal? ................................................................................................ 90
Solucin de conflictos ........................................................................................ 92
Comit de Convivencia (constitucin y funciones) ........... 92
Comit de Convivencia en Propiedad Horizontal, qu hace?, es
obligatorio nombrarlo? ................................................................. 92
Sancin por incumplimiento de obligaciones No pecuniarias ............... 94
Ejecucin de las sanciones ....................................................... 94
Multa por no asistir a Asambleas de Propietarios (creacin e
imposicin) ...................................................................................... 97
Aspectos varios ................................................................................................. 100
Servicios pblicos comunes (suspensin por incumplimiento
en pago de cuota ordinaria) ............................................................. 100
Servicios Pblicos de zonas comunes de PH, tambin se paga
proporcional al coeficiente de copropiedad ............................ 100
Contratacin ............................................................................... 103
Propiedad Horizontal no siempre es legal contratar Aseadores por
Empresas Temporales ................................................................. 103
Sellamiento de casilleros en P.H.: Absolutamente ilegal e
inconstitucional............................................................................. 106
Sanciones en P.H. al arrendatario infractor. Para diligencia de
descargo debe citarse tambin al propietario? ....................... 108
Indemnizacin a los actuales porteros de PH por cambio a
Empresas de Seguridad ............................................................... 111
Posesin de mascotas .............................................................. 112
Animales en Edificios o Conjuntos: cmo y cundo es permitido
en Propiedad Horizontal? ........................................................... 112
Arrendamiento de locales o bienes propios de la PH ..... 115
Arriendo de locales y apartamentos propios de la PH no desvirta
su naturaleza de ESAL ................................................................ 115
Captulo 3 .................................................................................................... 117
Modelos de aplicacin
Poder para nombrar delegado o apoderado en Asamblea de
Propietarios en Propiedad Horizontal ...................................... 117
Convocatoria o citacin a Asamblea de Propietarios de Propiedad
Horizontal ...................................................................................... 118
Citacin a descargos infractor en P.H. y comunicacin al
propietario en caso de ser distinto al infractor....................... 119
Certificacin de deuda o Constitucin de Ttulo Ejecutivo para
cobro judicial en Propiedad Horizontal ................................... 121
Convocatoria a Asamblea General de Copropietarios de Edificios o
Conjuntos ....................................................................................... 122
Contrato de Prestacin de Servicios de Administracin en
Propiedad Horizontal................................................................... 124
Introduccin
La publicacin Propiedad Horizontal hace parte de nuestra nueva
coleccin Compilaciones de Actualidad, en la que hemos reunido
informacin fundamental sobre temas puntuales de inters, investigados
desde nuestro portal actualicese.com.
LasCompilaciones de Actualidad hacen un recorrido transversal a lo largo

del portal y extraen informacin desde sus distintas secciones y de esta
manera ampliar el tema desde su fundamento legal con la Normatividad,
siguiendo con el anlisis de nuestros investigadores desde nuestras
secciones Artculos deActualidad, Modelos de aplicacin, Conferencias y
respuestas dadas desde nuestros Consultorios en lnea
Iconos utilizados a lo largo de sta

publicacin
Tener en cuenta estos iconos, te har ms fcil la lectura de los artculos
y te ayudarn a encontrar ms rpido la informacin que necesitas.
Para hacer referencia a Normatividad, utilizamos una

balanza
Para indicar Ejemplos o Casos para ampliar la informacin,

utilizamos un tablero.
Este icono es un recordatorio de un asunto concreto, una

Nota que debes tener en cuenta
Este icono indica los vnculos o links, y en general,

informacin relacionada con el tema que se viene tratando.
Con este icono indicamos una Observacin
Captulo 1
Normatividad
Ley 675 de 2001
Ttulo I. Generalidades edificio o conjunto
Captulo I. Objeto y definiciones

Ttulo II. De la solucin de
Captulo II. De la Constitucin del conflictos, de procedimiento para
Rgimen Propiedad Horizontal las sanciones, de los recursos y de
las sanciones.
Captulo III. De la Extincin de la
Propiedad Horizontal Captulo I . De la solucin de
conflictos
Captulo IV. De la Reconstruccin
del Edificio o Conjunto Captulo II . De las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no
Captulo V. De los Bienes Privados pecuniarias
o de Dominio Particular
Captulo VI. De los Bienes Comunes Ttulo III. Unidades Inmobiliarias

Cerradas
Captulo VII. De los Coeficientes de
Copropiedad Captulo I. Definicin y naturaleza
jurdica
Captulo VIII. De la Contribucin a
las Expensas Comunes Captulo II. Areas sociales comunes
Captulo IX. De la Propiedad Captulo III. Integracin municipal

Horizontal como Persona Jurdica
Captulo IV. Participacin
Captulo X. De la asamblea general comunitaria
Capitulo XI. Del administrador del Captulo V. Obligaciones

edificio o conjunto Econmicas
Captulo XII . Del consejo de Ttulo IV. Disposiciones finales

administracin
Captulo I. Disposiciones finales
Captulo XIII. Del revisor fiscal del
a c t u a l i c e s e . c o m |9
Captulo 2
Artculos de actualidad
Bienes de dominio privado o particular

Obligaciones frente al bien privado
Cuide que la copropiedad donde habita est bien asegurada
Publicado: 5 de mayo de 2011
Aunque el administrador de una copropiedad es el llamado a

estar atento a todos los seguros, usted como propietario debe
estar atento a todos los riesgos que se podran llegar a correr
para tomar cartas en el asunto. Haga cuentas.
El Artculo 15 de la Ley 675 de 2001 obliga la contratacin de plizas de

seguros. De igual manera, el Artculo 50 afirma que el administrador
responder ante los copropietarios por los perjuicios que por dolo, culpa
leve o grave llegase a ocasionar.
Como quien dice que tanto la junta como el administrador deben verificar
los seguros especficos de la copropiedad y garantizar una adecuada
proteccin del patrimonio de todos y cada uno de los copropietarios.
Recuerde que para tener una adecuada proteccin en la contratacin de

seguros, vale la pena tener en cuenta los Artculos 3, 13, 15, 29, 50, 51, de
la Ley 675 de 2001.
Como lo aconseja Metro Cuadrado, tenga en cuenta contratar plizas para

amparar errores y omisiones de directores y administradores y la
responsabilidad civil extracontractual donde se contemplan los amparos
de parqueaderos y RC cruzada.
Las plizas en los edificios
A la hora de hablar sobre plizas son de obligatorio cumplimiento,

especialmente las que se encargan de cubrir frente a riesgo de incendios y
terremotos. La asamblea, de acuerdo con lo que dispone el reglamento de
la propiedad horizontal, puede contratar otros para la proteccin de los
bienes comunes, como el de responsabilidad civil extracontractual.
Ahora, cada propietario est en su derecho de contratar, por su cuenta,

seguros individuales para amparar su bien privado en caso de que los
colectivos no lo acojan. El valor del seguro de incendio y de los que
decidan tomar para las reas comunes se incluye en el presupuesto
10 | a c t u a l i c e s e . c o m
ordinario y se paga con las cuotas de administracin.
Si hay que reconstruir el conjunto o edificio por calamidad, se utilizarn

las indemnizaciones que se generen de los seguros. Si los copropietarios
deciden no reconstruir, el monto de la indemnizacin se repartir
equitativamente entre los dueos de las unidades privadas.
Tenga en cuenta que la Ley 675 elimin el seguro de ascensor.
Calcule el valor cuando se van a asegurar los bienes comunes
Se debe determinar el valor total de reconstruir la edificacin. Luego, a

este hay que descontarle el de los bienes privados. Aunque en caso de
que ocurra un siniestro seguramente se hablar con un ingeniero o un
arquitecto, se puede calcular el valor de acuerdo con los precios
promedio por metro cuadrado de las entidades especializadas en el tema.
Anualmente hay que obtener la cotizacin o los presupuestos de los

bienes comunes para evitar que, por aumentos normales o
extraordinarios en precios, se incurra en asegurar por menos del valor
real.
Como lo publica el sitio asegureseahora.com.
Incendio.
Terremoto, temblor de tierra y erupcin volcnica.
Inundacin, lluvias, vientos fuertes, granizo, avalancha.
Actos mal intencionados de terceros y terrorismo.
Daos por agua al interior del edificio asegurado.
Explosin.
Daos y desperfectos que sufran los aparatos elctricos y
electrnicos por causa inherente a su funcionamiento.
Remocin de escombros por causa de un siniestro.
Cuotas de administracin dejadas de percibir por efecto de un
siniestro.
Y para una mayor proteccin, puede acceder a otras coberturas

adicionales:
Hurto o sustraccin.
Responsabilidad civil extracontractual.
Infidelidad y abuso de confianza de empleados.
Cobertura para el transporte de dineros.
a c t u a l i c e s e . c o m | 11
Uso de suelo es un concepto, no una autorizacin para ir en

contrava de los Estatutos de una PH
Publicado: 24 de noviembre de 2010
Muchas personas creen que la expedicin del Uso del Suelo es un

permiso, pero ste debe interpretarse como mero documento de
informacin. Tener eso claro, evita que se hagan inversiones
apresuradamente.
Lo primero: qu es el POT?
Es el instrumento legal para la administracin municipal o distrital, del

desarrollo y la ocupacin del espacio fsico clasificado como suelo urbano
y suelo de expansin urbana, que integra polticas de mediano y corto
plazo, procedimientos e instrumentos de gestin y normas urbansticas.
Son los Concejos Municipales o Distritales los competentes en adoptar el

POT mediante Acuerdo Municipal o Distrital (Ley 388 de 1997, Artculos
13 y 25).
Qu es el Uso de Suelo?
Es simplemente un concepto mediante el cual, la Oficina de Planeacin

Distrital o Municipal, (Dependencia de la Alcalda) informa la actividad
que puede desarrollarse en un rea particular de la ciudad, segn lo
estableci el Plan de Ordenamiento Territorial POT.
Como se observa, el concepto que emite la Oficina de Planeacin sobre las

actividades que se pueden desarrollar en determinada direccin o lugar
de la ciudad, debe interpretarse como un documento informativo, pero no
como patente de corso, para que el usuario/dueo de un predio, vaya en
contrava de otras normas, por ejemplo, normas de carcter privado.
Contradiccin entre el Concepto de Uso de Suelo y otras normas

privadas como Estatutos o Reglamentos de Propiedad Horizontal
Como ya anotamos, el concepto de Uso de Suelo simplemente informa las

actividades que el Concejo Distrital o Municipal mediante el Acuerdo del
POT permite que se desarrollen en diversos lugares de la ciudad.
Pero lo anterior, no es motivo para que el dueo de un bien privado al

interior de una Propiedad Horizontal vaya en contrava de sus Estatutos o
Reglamento.
Veamos un ejemplo:
El POT permite que sobre la calle 5 entre carreras 1 y 10

funcionen establecimientos de comercio para preparacin y
venta de alimentos, pero sobre la direccin mencionada, existe un Edificio

o Conjunto sometido a Propiedad Horizontal, el cual sus Estatutos o
Reglamento Interno prohbe el uso de los bienes privados en determinadas
actividades, por ejemplo, restaurantes.
En este ejemplo, el propietario de un bien privado en la PH, a pesar de

tener un Concepto Favorable de Uso de Suelo para preparacin y venta
de alimentos, no podra instalar dicho restaurante en su propiedad, toda
vez que una norma privada (Estatutos de la PH) se lo impide.
Obligaciones del propietario
Entregas a domicilio hasta la puerta en Propiedad Horizontal,

se puede prohibir por estatutos
Publicado: 7 de julio de 2011
El primer objetivo que se tiene en una Propiedad Horizontal es la

seguridad. En los grandes edificios y conjuntos, el principal
dolor de cabeza es el ingreso de los mensajeros que van a
entregar los domicilios, pero se puede restringir y que no pasen
de la portera.
Prima el inters general sobre el particular: La seguridad colectiva
Muchos creeran que el propietario o mero residente al interior de una

Propiedad Horizontal puede autorizar el ingreso de quien le plazca a su
inmueble privado, si bien, por regla general podramos decir que es as,
pues cada persona determina a quien deja ingresar a su inmueble, por
estatutos de la Propiedad Privada o decisin de Asamblea General de
Propietarios, se puede establecer unas limitaciones por motivos de
seguridad.
Por ejemplo:
Prohibir el ingreso de domicilios hasta el apartamento o casa
al interior de la PH y slo podrn llegar hasta la portera,
donde deber reclamarlos el propietario o residente que lo
solicit.
Lo anterior, en nada viola derechos fundamentales como la intimidad o el

goce de la propiedad privada, pues as en un fallo de tutela la Corte
Constitucional lo determin, cuando una propietaria impetr una accin
constitucional de tutela por no permitir el acceso del mensajero hasta la
puerta de su inmueble al interior de una Propiedad Privada, veamos un
aparte de la sentencia aludida:
Corte Constitucional, Sentencia T-454 de 1998. As, la Sala

considera que la medida adoptada por la asamblea de copropietarios
es razonable, como quiera que el objetivo perseguido por la

medida, esto es, la seguridad de los bienes privados y de uso
comn, cuenta con respaldo constitucional (Art. 58). De igual
forma, la medida est directamente relacionada con el fin
propuesto, puesto que dada la amplitud de las zonas comunes del
edificio Torres de Catalua y la prohibicin de ingreso de
personas extraas a l, si disminuye el grado de inseguridad del
edificio. As mismo, se considera que la medida adoptada en el
reglamento interno es proporcional, puesto que es adecuada,
necesaria y no sacrifica en gran magnitud el derecho a la
intimidad de los copropietarios.
En sntesis, y para el caso objeto de estudio, la Sala encuentra que

la prohibicin de que los domicilios se entreguen en cada
apartamento no constituye una injerencia arbitraria que anule la
intimidad familiar, puesto que la limitacin al ejercicio del
derecho se justifican plenamente a fin de que la administracin
de la propiedad horizontal pueda garantizar la seguridad de la
misma.
Excepcin sobre la prohibicin del ingreso de mensajeros hasta el

interior de la Propiedad Privada
As como prevalece el inters general de la seguridad colectiva, habrn

excepciones y es cuando la aplicacin de las medidas estatutarias antes
mencionadas, vulneran realmente derechos fundamentales.
El caso concreto es cuando el propietario o residente, realmente le es

imposible o sumamente difcil desplazarse desde su apartamento o casa
hasta la portera, como sera una limitacin fsica y que tampoco cuente
con otra persona en el inmueble que se pueda desplazar hasta la portera
y reclamar el pedido. As lo ha sealado tambin la Honorable Corte
Constitucional en otro fallo de tutela, como es la Sentencia T-732 de
2002, en la cual confirma la facultad discrecional que tiene la Asamblea
de Propietarios, para prohibir el ingreso de mensajeros al interior de la
Propiedad Horizontal, pero se deber aceptar las excepciones como
anotamos.
Robos al interior de Edificios o Conjuntos Quin responde?
Publicado: 11 de marzo de 2010
Con respecto a Propiedad Horizontal, la pregunta ms comn es:

Qu pasa cuando hay robos al interior, quin responde?, hasta
dnde llega la responsabilidad de las empresas privadas de
seguridad o sta recae directamente sobre el vigilante de turno?
Ha sucedido muchas veces que al interior del Edificio o Conjunto

Residencial, tanto en zonas comunes como al interior de las zonas
privadas (apartamento o casa), ingresan amigos de lo ajeno, a pesar de
tener en la copropiedad contratada una empresa de Seguridad Privada

para su vigilancia, pero nadie quiere responder. Incluso, la Empresa de
Seguridad Privada dilata el tema manifestando estar haciendo exhaustivas
investigaciones que no terminan en nada y lo hurtado, hurtado qued y
nadie respondi.
En un Edificio o Conjunto Residencial, los robos, por regla general,

deben ser pagados por la Empresa de Vigilancia Privada
Si un Edificio o Conjunto contrata los servicios de vigilancia, esto es con

el fin que tanto zonas comunes como los bienes de las zonas privadas
estn protegidas de los ladrones, por ello, es que la empresa de vigilancia
enva a la portera personal especializado y en caso de tener zonas de
posibles accesos fciles como tapias, muros y cercas, la Empresa de
Vigilancia tambin hace un estudio de seguridad y establece la necesidad
de tener otro vigilante en dichas zonas. De tal manera que en caso de
robos de elementos de zonas comunes o incluso al interior de los
apartamentos, podra ser una responsabilidad de los funcionarios de la
Empresa de Seguridad Privada.
Claro est que la responsabilidad por accin u omisin es directamente

del vigilante de la Empresa de Seguridad, es la Empresa entonces la que
debe responder ante el Edificio o Conjunto.
Esto debe quedar claro, pues en muchos casos, la Empresa de Seguridad

Privada responde a su cliente informndole que ya pusieron el denuncio
en contra del vigilante y que deben esperar a que el Juez Penal condene al
vigilante, para que sta persona directamente pague por los objetos
perdidos o hurtados. Pues no es as, quien responde econmicamente
frente al Edificio o Conjunto es la Empresa de Vigilancia y no el vigilante,
pues ste responde frente a su empleador que es la Empresa de Vigilancia
y esta a su vez responde frente a su cliente (Edificio o Conjunto).
Cuando contrate Empresas de Seguridad Privada, la PH debe exigirle la

constitucin de una pliza de responsabilidad a la Empresa de
Vigilancia.
Las Empresas de Seguridad Privada cuando tramitan ante la

Superintendencia de Seguridad Privada, deben constituir unas plizas
para garantizar entre otras, responsabilidades en el uso de armas,
elementos de seguridad, etc., pero dichas plizas son a favor de la
Superintendencia de Seguridad Privada.
Por ello, es que el Decreto 356 de 1994, Artculo 89, establece la

posibilidad que la Empresa de Seguridad Privada suscriba una pliza de
responsabilidad contractual y extracontractual por el contrato que
celebre con cada cliente, en nuestro caso, con el Edificio o Conjunto
Residencial para que cubra los riesgos que afecten los bienes objeto de la
vigilancia, en otras palabras, es para que la aseguradora responda por
robos de elementos de zonas comunes o privadas, objeto del contrato de

vigilancia.
Decreto 356 de 1994. Artculo 89. Responsabilidad. Los servicios de

vigilancia y seguridad privada podrn adems de la pliza de
responsabilidad civil extracontractual de que trata este Decreto,
pactar con el usuario la contratacin de un seguro que cubra los
riesgos que afecten los bienes objeto de la vigilancia.
Qu pasa si no se exige a la Empresa de Seguridad la constitucin de

una pliza a favor de los bienes ubicados en el Edificio o Conjunto?
Pues si bien es obligacin de la Empresa de Vigilancia responder por la

inadecuada vigilancia en el Edificio o Conjunto, es costumbre que stos
manifiesten hacer primero largas y exhaustivas investigaciones, las cuales
en muchos casos no terminan en nada y si no tienen constituida plizas
para cubrir los riesgos que afecten los bienes objeto de vigilancia, mucho
menos van a querer responder.
Caso en el cual el Edificio o Conjunto o incluso el habitante de la

copropiedad, deber acudir al largo y tortuoso camino de presentar las
respectivas denuncias penales en contra de los vigilantes de turno y en
solidaridad patrimonial en contra de la Empresa de Seguridad Privada,
para que despus de mucho tiempo el Juez Penal decida quin es
responsable.
Por ello, insistimos, cuando contrate a una Empresa de Seguridad Privada,

contrate siempre y cuando, dicha empresa constituya un seguro que
cubra los riesgos que afecten los bienes objeto de vigilancia.
Humedades y otros daos: paga el propietario o la

constructora?
Una problemtica muy frecuente y que genera grandes

conflictos, son las eternas humedades. En una Propiedad
Horizontal, ste problema puede tener tres responsables: la
copropiedad, un propietario o la constructora. Qu hacer?
Cemento, ladrillo, hormign, etc., todos los materiales de construccin

reaccionan de manera distinta segn la humedad circundante por
motivos de la temperatura, luz solar, ventilacin, entre otros.
Por ello, es que aparecen las indeseables humedades visibles, como

colonias de hongos (manchas negras), o en pequeas gotas (popularmente
conocido como la transpiracin de pared) o el conocido abombamiento de
la pintura.
Humedades en Propiedad Horizontal quin responde?
Las zonas donde aparecen con mayor frecuencia son techos, pues en su
parte superior hay balcones, baos, terrazas, desages por lavaderos,
lavaplatos y patios.De igual manera, en paredes que colindan con
desages, zonas verdes o canales de aguas lluvias.
Para determinar en este caso,quin es responsable en una Propiedad

Horizontal por las humedades que aparecen en nuestro apartamento o
casa al interior de una PH, lo primero que tenemos que tener claro, es la
clase de bienes que encontramos al interior del Edificio o Conjunto,
veamos:
Bienes privados o de dominio particular

Bienes comunes
Bienes comunes esenciales
Bien comn de uso exclusivo
Responsabilidad de la Propiedad Horizontal
Cuando la humedad proviene de los bienes comunes esenciales, como por

ejemplo del mismo terreno (humedades subterrneas) o provienen de
tuberas de servicios pblicos de la PH en general o por falta de
mantenimiento en la impermeabilizacin de fachadas y techos. Dichos
arreglos corresponden ser solucionados directamente por la Propiedad
Horizontal a travs de su Administrador.
Cuando la humedad provenga por ejemplo de un balcn, terrazas,

cubiertas o patios y stos son de acceso para todos los propietarios,
corresponde a la PH solucionarlo.
Pero si el balcn, terraza, cubierta o patio, son bienes comunes, pero de

uso excluso (aquellos que por su ubicacin solo puede tener acceso un
propietario y no todos), correspondera su arreglo al propietario que est
gozando el uso del Bien Comn de Uso Exclusivo, como se explica a
continuacin.
Responsabilidad de un Propietario
Por regla general, todo lo que est debajo de mi loza o baldosa,

correspondera solucionarlo directamente a la Propiedad Horizontal si es
por ejemplo la fractura de tuberas generales de desages o agua potable
de zonas comunes. Pero si la humedad proviene del dao de una tubera
privada (aquella que ingresa a una zona privada dentro de la PH),
corresponder su arreglo al Propietario.
Igual sucede cuando la indebida instalacin de baldosas o losas en baos

o cocinas, hace que se filtre el agua y afecte a la propiedad ubicada en la
parte de abajo.
Y como ya lo anotamos, si el balcn, terraza, cubierta o patio, son bienes

comunes, pero de uso excluso (aquellos que por su ubicacin solo puede
tener acceso un propietario y no todos), correspondera su arreglo al
propietario que est gozando el uso del Bien Comn de Uso Exclusivo.
Es menester recordar, que el propietario tiene que hacer los respectivos

arreglos una vez le hayan informado del problema que proviene de su
rea privada, adems de tener que resarcir los daos que ocasione a los
vecinos o a la misma Propiedad Privada. Veamos la norma sobre el
particular:
Artculo 18. Obligaciones de los Propietarios Respecto de los

Bienes de Dominio Particular o Privado. En relacin con los bienes
de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes
obligaciones:
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados,

incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado,
cuya omisin pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a
los bienes que lo integran, resarciendo los daos que ocasione por
su descuido o el de las personas por las que deba responder.
Responsabilidad de la Constructora
Si bien la Ley 675 de 2001 establece que la Constructora hace entrega de

la administracin provisional a la nueva Asamblea de Copropietarios una
vez haya vendido las propiedades privadas que representen al menos el
51%, esto no lo exonera de algunas responsabilidades que se mantienen,
por ejemplo, cuando las fallas sean estructurales, entre otras, la mala
impermeabilizacin de paredes y pisos al momento de su construccin
(no confundirse con su mantenimiento), pues sera una responsabilidad
de la constructora.
Asimismo, las actuales normas tcnicas sobre construccin y sismo-

resistencia, establecen unos parmetros de toleracin de tuberas y
fisuras que no generaran la conformacin de humedades.
En todo caso, la constructora como Administrador Inicial, est en la

obligacin de entregar al Administrador Definitivo (nombrado por la
Asamblea de Propietarios) todos los documentos y planos
correspondientes a las redes elctricas, hidrosanitarias y en general, de
los servicios pblicos domiciliarios. De tal manera que si usted tiene
problemas de humedades a pesar de ser una construccin reciente o
fallas estructurales que usted considere que es una falla de construccin,
solicite que un experto haga las revisiones del caso, junto con los
documentos y planos de construccin antes mencionados y as
determinar si la responsabilidad es de la Constructora o de la PH o de un
Propietario.
Recuerde: si la culpa es de la Constructora, sta est en la

obligacin de salir a sanear lo vendido si a ha lugar a ello.
Bienes comunes
Desafectacin de bienes comunes no esenciales
Decisiones en PH, unas requieren Mayora por Coeficiente y

otras simple Mayora de Bienes privados
Publicado: 7 de abril de 2011
No todas las decisiones que se tomen en una P.H. requieren

decisin mayoritaria de coeficientes, pues en algunos casos,
algunas decisiones requieren simple mayora calculada sobre el
nmero de bienes privados.
Decisiones en PH que son por Voto Plural y con Mayora de Coeficiente
Reconstruccin de la Propiedad Horizontal (por destruccin o

deterioro). (Art. 13, Ley 675 de 2001).
Desafectacin de Bienes Comunes NO esenciales (No puede
afectarse normas urbansticas). (Art. 20, Ley 675 de 2001).
Modificacin de Coeficientes de propiedad. (Errores aritmticos,
se adicionen nuevos bienes privados o privados y se conviertan
en comunes). (Art. 28, Ley 675 de 2001).
Instalacin de medidores individuales en PH que no los tengan.
(Art. 32, Ley 675 de 2001).
Cambios que afecten la destinacin de los bienes comunes o
impliquen una sensible disminucin en uso y goce. (Art. 46, Ley
675 de 2001).
Imposicin de expensas extraordinarias cuya cuanta total,
durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor
de las expensas necesarias mensuales. (Art. 46, Ley 675 de 2001).
Aprobacin de expensas comunes diferentes de las necesarias.
(Art. 46, Ley 675 de 2001).
Asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un
determinado bien privado, cuando as lo haya solicitado un
copropietario. (Art. 46, Ley 675 de 2001).
Reforma a los estatutos y reglamento. (Art. 46, Ley 675 de 2001).
Adquisicin de inmuebles para el edificio o conjunto. (Art. 46, Ley
675 de 2001).
Liquidacin y disolucin. (Art. 46, Ley 675 de 2001).
Ninguna decisin podr, ni por estatutos, exigir para una decisin,

mayora superior al (70%) del coeficiente. Las mayoras superiores
previstas en los reglamentos se entendern por NO escritas y la

decisin ser vlida solo con el lmite del 70%, todo lo vaya en
contrava, se considera absolutamente nula. (La nica decisin
que puede exigirse ms del 70% es la extincin de la Propiedad
Privada) (Art. 45, Ley 675 de 2001).
Decisiones que no se consideran coeficiente, sino nmero mayoritario

de bienes privados
Cuando la Asamblea de Propietarios toma decisiones que no son de
naturaleza econmica, la decisin no la tomar la mayora por coeficiente,
sino simplemente por el voto mayoritario de nmero de bienes privados,
sin importar el coeficiente que representen.
Ejemplo:
Usos y destinaciones de zonas comunes, restricciones de
horarios para uso de piscinas, sanciones no pecuniarias por
ruidos.
Lo anterior, no est as definido en la Ley 675 de 2001, sino que est

definido por la Honorable Corte Constitucional, mediante la Sentencia
C522 de 2002 cuando estudi la exequibilidad del artculo 37 de la Ley
675 de 2001, veamos:
en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a

vivienda, el voto de cada propietario equivaldr al porcentaje de
coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, solo para las
decisiones de contenido econmico conforme a lo expresado en la
parte motiva de la sentencia Corte Constitucional-
Decisiones tomadas en Segunda Convocatoria
Cuando no se logra la comparecencia del nmero mnimo de propietarios

o sus delegados para poder deliberar y decidir, tras una correcta
convocatoria, se debe acudir al trmite de la Segunda Convocatoria, tal
como reza el artculo 41 de la precitada Ley, la cual podr sesionar y
decidir un nmero plural de propietarios, sin importar el coeficiente
representado.
Dicha potestad mencionada, tiene una restriccin y es en el caso en el

cual la decisin a tomar, la Ley o el reglamento exija mayora calificada
del 70% del coeficiente (Art. 46, Ley 675 de 2001).
Coeficientes de copropiedad
Parqueaderos y los mdulos de contribucin
Vehculos abandonados al interior de una Propiedad

Horizontal. Qu se debe hacer?
Publicado: 23 de junio de 2011
Siendo el parqueadero al interior de una Propiedad Horizontal

privado o en su defecto, como zona comn, podra dejarse un
carro abandonado?, qu podra hacerse, qu acciones se pueden
tomar contra el propietario del vehculo?
No falta el propietario o residente que deja abandonado un vehculo en la

zona de parqueaderos al interior de una Propiedad Horizontal, pero de
acuerdo al tipo de parqueadero (privado o comn), son las acciones que
debe tomar la administracin contra el propietario del vehculo.
Parqueadero comn al interior de la PH
Lo primero que debemos traer a colacin, es el enunciado del Artculo 22

de la Ley 675 de 2001, veamos:
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las

zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce
general, como salones comunales y reas de recreacin y deporte,
entre otros, no podrn ser objeto de uso exclusivo.
Como se observa, los parqueaderos de zonas comunes, son para uso y

goce general de tal manera que nadie podra tomarse de manera
permanente un parqueadero comn (das y semanas), bien porque impide
que otros lo usen ya que slo l puede usarlo con su vehculo y pone
problema si otros lo usan, como aquellos que dejan de manera indefinida
sus vehculos en dicho parqueadero comn, o sea, abandonados, bien sea
porque estn daados o simplemente porque no usan el vehculo.
En cualquiera de los casos anteriores, la Administracin est en la

obligacin de requerir al propietario del vehculo para que lo mueva y
permita el uso de dicho parqueadero comn de manera rotativa al da,
como todos los dems parqueaderos.
Por las buenas o por las malas
Si a pesar del requerimiento formal que haga la Administracin, el

propietario del vehculo se niega o simplemente est localizado, el
Administrador tiene las potestades legales para llamar a la autoridad

administrativa competente (Agente de Trnsito) para que haga el
comparendo y se disponga a retirar con gra el vehculo abandonado, que
viene ocupando un parqueadero comn que es zona perteneciente a toda
la Propiedad Horizontal.
Parqueadero Privado al interior de la PH
Si el vehculo es abandonado en un parqueadero privado dentro de la PH,

el asunto es totalmente distinto, pues en ese caso, el propietario no est
obligado a mover peridicamente su vehculo, pues el ver si lodeja en
ese lugar muchos meses y aos.
Pero, si el vehculo inmvil est generando algn tipo de peligro para la

Propiedad Horizontal o sus residentes, por ejemplo, contaminacin, nido
de ratas, cucarachas, etc., el Administrador deber requerir al dueo del
vehculo para que solucione el problema, de lo contrario, podr acudir el
Administrador ante la Inspeccin de Polica de su barrio o localidad, para
que adelante proceso policivo (retiro e inmovilizacin Decreto 1355 de
1970) o ante la Autoridad Administrativa Ambiental, para que a travs de
los respectivos procesos administrativos ambientales, se ordene el retiro
del vehculo que est generando problemas o en su defecto, autorice al
Administrador a retirarlo a costa del propietario del parqueadero privado.
Ley 675 de 2001, Art. 18. Obligaciones de los Propietarios

Respecto de los Bienes de Dominio Particular o Privado. En
relacin con los bienes de dominio particular sus propietarios
tienen las siguientes obligaciones:
1.Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinacin, en la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, abstenindose
de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez
del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que
perturben la tranquilidad de los dems propietarios u ocupantes o
afecten la salud pblica.
Coeficientes en Centros Comerciales
Sentencia de Tribunal de Cundinamarca dice que Centros

Comerciales no deben responder por IVA en servicio de
parqueaderos
Publicado: 18 de octubre de 2010
El pasado 1. de septiembre de 2010 el Tribunal Administrativo

de Cundinamarca, en atencin a un proceso que la DIAN adelanta
desde el ao 2008 contra el CC Unicentro en Bogot, por el no
pago del IVA en el servicio de parqueaderos que tal ciudadela
presta hace varios aos, expidi su Sentencia 200900177
favoreciendo a la copropiedad en su posicin de no ser
responsable del IVA frente a dicho servicio.
El proceso se inici en el ao 2008 cuando la DIAN expidi Resolucin

sancin contra el Centro Comercial por no haber presentado la
declaracin del IVA del tercer bimestre del ao 2003 pues de acuerdo con
la DIAN, la explotacin de actividades gravadas en las zonas comunes no
se podan considerar en esas pocas como parte del objeto social de una
copropiedad (Artculo 32 de la Ley 675 de 2001) y por tanto en esos
casos, no le aplicaba a la copropiedad su calidad de no contribuyente o
responsable frente a impuestos nacionales establecidos en el Artculo 33
de la Ley 675 de 2001, cuyo artculo dice que son no contribuyentes solo
frente a las actividades que s sean parte de su objeto social.
El centro Comercial aleg que desde su punto de vista las normas del
Pargrafo 2 del Artculo 19 y el Pargrafo del Artculo 33, ambos de la Ley
675 de 2001, s le permitan considerar como parte de su objeto social la
explotacin de zonas comunes y que por tanto, no era contribuyente o
responsable de los impuestos que se originaran de dichas explotaciones.
Los cambios que trajo el Decreto 1060 de marzo de 2009
Como el proceso se alarg ms all del ao 2009, sucedi entonces que

ambas partes, en sus respectivos alegatos, quisieron dar tambin su
propia interpretacin a lo contemplado en el Decreto 1060 de marzo de
2009, el cual se expidi para reglamentar los Artculos 19 y 32 de la Ley
675 de 2001 y dejar claro, que s se deba considerar como parte del
objeto social de una copropiedad no solo la administracin de las zonas
comunes, sino tambin su explotacin.
El Centro Comercial ratific su posicin diciendo que ese Decreto 1060 de

2009, despeja toda duda de que un centro comercial s puede explotar
entonces sus zonas comunes como parte de su objeto social.
En actualicese.com creemos que los efectos de ese decreto solo

aplicaran para explotacin de zonas comunes que se realicen
despus de marzo de 2009.
Pero La DIAN dijo que lo contemplado en las normas del Artculo 32 de la

Ley 675 de 2001 y el Decreto 1060 de 2009, no se poda aplicar a la
explotacin de zonas comunes para prestar all servicios de parqueadero,
porque esa actividad no es una actividad esencial sino una actividad
accidental. Segn la DIAN: la explotacin de bienes comunes no
esenciales, como sera el caso de los parqueaderos de los centros
comerciales, no hace parte de la administracin correcta y eficaz de la
mismaLa explotacin de bienes comunes no esenciales de la
copropiedad hacen parte de los elementos accidentales de la misma.
Al respecto, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca muy

acertadamente, rechaz esa interpretacin particular que la DIAN le hace
al Decreto 1060 de 2009 y al Artculo 32 de la Ley 675 de 2001, pues es

claro que esas normas no hacen ninguna distincin entre explotacin de
zonas comunes esenciales o zonas comunes accidentales. En realidad,
cualquier zona comn que se quiera explotar har parte del objeto social
de la copropiedad y los ingresos que all objetan no pueden ser gravados
con ningn impuesto (IVA, Renta, Industria y Comercio, etc.).
El Tribunal Administrativo, despus de citar la norma del Artculo 32 de

la Ley 675 de 2001, dijo: Ntese que la anterior Disposicin no discrimina
entre bienes comunes esenciales y no esenciales por lo que no es dable que
la Administracin tributaria haga este tipo de disquisiciones para efectos
de considerar la calidad de contribuyente del impuesto a las ventas de la
actora
Como quien dice, la misma DIAN esta vez estaba violando lo que ella
misma predica, pues muchas veces en sus conceptos cuando invoca la
norma del Artculo 27 del Cdigo Civil en donde manifiesta que cuando
el legislador no hace distincin no le es dable hacerla al intrprete
Continuarn las peleas entre la DIAN y las copropiedades?
Al final, la sentencia del Tribunal Administrativo de Cundinamarca,

amparndose en la lectura del Artculo 19, Pargrafo 2 de la Ley 675 de
2001, conceptu que desde la expedicin de esa ley las copropiedades s
podan considerar como parte de su objeto social, la explotacin de zonas
comunes y que por tanto, no son responsables de los impuestos que de
all se deriven. Y que el Decreto 1060 de 2009, al reglamentar los Artculo
19 y 32 de la Ley 675, solo ratifica lo antes mencionado, razn por la cual
fall a favor de Unicentro.
Como sea, ese proceso seguir hasta llegar al Consejo de Estado donde se
dir la ltima palabra.
Sin embargo, nos llam la atencin que en el texto de la sentencia, se

menciona que la DIAN solo despus de que se expidi el Decreto 1060 de
marzo de 2009, ha estado aceptando que las Copropiedades cancelen su
inscripcin frente al IVA por explotar zonas comunes (menciona que
acept la cancelacin de esa responsabilidad en el RUT de cuatro
copropiedades. Ver las pginas 7 y 8 de la Sentencia).
Por consiguiente, es posible imaginarnos que la DIAN pueda seguir

abriendo procesos a entidades que desde antes del ao 2009 explotaban
zonas comunes y no recaudaban el IVA por eso. Pero todo ello puede
depender de la forma en que finalicen ante el Consejo de Estado los
pleitos como el que ac acabamos de resear.
Modificacin de coeficientes
Modificacin de Coeficientes en Propiedad Horizontal: cmo y

cundo se debe hacer?
Un problema muy comn en las Propiedades Horizontales es

cuando los vecinos deben pagar cuotas de administracin de
diferente o igual valor a pesar de ser muy diferentes las reas
privadas ocupadas o por ampliacin de balcones, etc.
Coeficiente de Copropiedad determina el valor de la Cuota de

Administracin
La cuota de administracin tiene como fin, que entre todos los

propietarios, se cubran los gastos generados por la vigilancia y seguridad
de las zonas comunes internas y externas de la Propiedad Horizontal
(pasillos, escaleras, parqueaderos, zonas verdes, porteras, muros
externos, etc.).
Dicha cuota se calcula sobre el rea privada que tiene cada propietario, lo
que se conoce como el coeficiente de copropiedad.
En dicho clculo, se incluye el rea de los parqueaderos privados, pues

stos tambin son vigilados, mantenidos, con iluminacin, etc.
Coeficiente Inicial y su posterior modificacin
Cuando el constructor del Edificio o Conjunto termina las obras,

determina el rea de las zonas privadas, al igual que determina cuales son
las zonas comunes y las comunes de uso exclusivo, etc.
Pero con el tiempo es muy comn que algunos balcones, patios internos,
jardines, que son zonas Comunes de uso exclusivo, o incluso de simple
uso comn, algn propietario quiera extender una pared, un techo, un
planchn, etc., (previa autorizacin de la Asamblea de Propietarios)
situacin que automticamente cambia su naturaleza, para convertirse en
una zona privada que incrementara el rea privada del inmueble del
propietario.
Lo anterior, modifica automticamente el Coeficiente de Copropiedad

Inicial, por lo que el propietario tendr una mayor rea privada y por
consiguiente se deber cambiar el valor de la Cuota de Administracin.
Trmite por modificacin del Coeficiente de Copropiedad
La asamblea general, con el voto favorable de un nmero plural de

propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes de
copropiedad del edificio o conjunto, podr hacer la respectiva
autorizacin para el cambio de destinacin de un bien comn a privado y

por ende, hacer la respectiva modificacin a los Estatutos, lo que tambin
conllevara a modificar el coeficiente de copropiedad de los bienes
privados.
Esto modificar automticamente el valor que deben sufragar los

propietarios en su cuota de administracin (Ordinaria y Extraordinaria),
pues al incrementarse una zona privada, las otras se le reducir su
coeficiente, lo que conlleva a todos los efectos econmicos y polticos en
la participacin en la Propiedad Horizontal.
Recuerde: Un propietario no puede a su arbitrio ir construyendo

en zonas comunes, as sean comunes con uso exclusivo, primero
debe ser autorizado por la Asamblea de propietarios (mnimo 70%)
y se debe hacer la respectiva modificacin de estatutos para
modificar el coeficiente y con ello los valores de administracin
y los porcentajes de participacin de cada propietario.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001.

Artculo 25. Todo reglamento de propiedad horizontal deber
sealar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio
particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se
calcularn de conformidad con lo establecido en la presente ley.
Tales coeficientes determinarn:
1. La proporcin de los derechos de cada uno de los propietarios

de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o
conjunto.
2. El porcentaje de participacin en la asamblea general de

propietarios.
3. El ndice de participacin con que cada uno de los propietarios

de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del
edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y
extraordinarias de administracin, salvo cuando stas se
determinen de acuerdo con los mdulos de contribucin en la
forma sealada en el reglamento.
Artculo 26. Determinacin. Salvo lo dispuesto en la presente ley

para casos especficos, los coeficientes de copropiedad se
calcularn con base en el rea privada construida de cada bien
de dominio particular, con respecto al rea total privada del
edificio o conjunto.
El rea privada libre se determinar de manera expresa en el

reglamento de propiedad horizontal, en proporcin al rea
privada construida, indicando los factores de ponderacin
utilizados.
Pargrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de
parqueaderos y depsitos, se podrn ponderar los factores de

rea privada y destinacin.
Artculo 27. Factores de Clculo en Edificios o Conjuntos de Uso

Mixto y en los Conjuntos Comerciales. En los edificios o conjuntos
de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de
copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que
represente una ponderacin objetiva entre el rea privada y la
destinacin y caractersticas de los mismos. Los reglamentos de
propiedad horizontal debern expresar en forma clara y precisa
los criterios de ponderacin para la determinacin de los
coeficientes de copropiedad.
Pargrafo. El referido valor inicial no necesariamente tendr que

coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio
particular.
Artculo 28. Modificacin de Coeficientes. La asamblea general,

con el voto favorable de un nmero plural de propietarios que
represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes
de copropiedad del edificio o conjunto, podr autorizar reformas
al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con
modificacin de los coeficientes de propiedad horizontal, en los
siguientes eventos:
1. Cuando en su clculo se incurri en errores aritmticos o no se

tuvieron en cuenta los parmetros legales para su fijacin.
2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes

privados, producto de la desafectacin de un bien comn o de la
adquisicin de otros bienes que se anexen al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relacin con una

parte del edificio o conjunto.
4. Cuando se cambie la destinacin de un bien de dominio

particular, si sta se tuvo en cuenta para la fijacin de los
coeficientes de copropiedad
Fondo de Imprevistos
cunto es lo mximo?
En las Asambleas de Propietarios en Edificios o Conjuntos

sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal, en los tres
primeros meses del ao se hace la Asamblea obligatoria, en la
cual se discute, entre otras, el aumento de la Cuota de
Administracin, pero cunto es lo mximo que se puede
aumentar?
Presupuesto anual del Edificio o Conjunto: Expensas Comunes y Fondo

de Imprevistos
Unos inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal tienen

unas zonas comunes, las cuales requieren un sostenimiento, como por
ejemplo, unos servicios pblicos necesarios, el mantenimiento,
reparacin, vigilancia, etc., lo anterior, se conoce como las Expensas
Comunes Necesarias que pueden ser ordinarias y extraordinarias y que
deben sufragar todos los propietarios.
Asimismo, la Propiedad Horizontal por mandato de la Ley 675 de 2001,

Artculo 35, debe constituir y mantener un Fondo de Imprevistos.
Cunto puede ser el incremento en ste ao en las Cuotas Mensuales

de Administracin?
La Ley 675 de 2001, establece que la Propiedad Horizontal (Edificio o

Conjunto) est regulado por dicha norma y por sus estatutos; asimismo
establece que tiene un Mximo rgano Social, que es la Asamblea de
Propietarios y una de las funciones que tiene dicho rgano, es discutir
todo lo referente a gastos e inversiones, de tal manera que cada ao, la
Asamblea de Propietarios, previa exposicin y justificacin que haga el
Administrador, aprobar cul es el Presupuesto Anual para el ao en
curso.
En caso de ser necesario, la Asamblea de Propietarios podr determinar

un porcentaje de aumento en las cuotas de administracin, porcentaje
que libremente puede determinar la Asamblea, pues no est limitado por
ningn factor.
De tal manera que al calcular el incremento de salario de los empleados

de la copropiedad, los incrementos que tendrn los servicios pblicos, las
inversiones que se quieran hacer (piscinas, jardines, seguridad o
vigilancia, etc.), las reparaciones de bienes comunes (ascensores, gradas,
pasillos, etc.), van al final a determinar cul ser el porcentaje que debe
incrementar las Expensas Comunes y con ello el porcentaje que
aumentarn las cuotas de administracin.
Constitucin
Fondo de Imprevistos en Propiedad Horizontal: ms all del 50%

del presupuesto
Por disposicin de la Ley 675 de 2001, los Edificios o Conjuntos

sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal deben constituir
un Fondo de Imprevistos. Si bien debe constituirse por un monto
mnimo determinado, lo mejor es sobrepasarlo.
Lo primero: qu es el Fondo de Imprevistos?
Una Propiedad Horizontal tiene un patrimonio conformado por los

ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y
extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos y dems bienes e
ingresos que adquiera o reciba a cualquier ttulo para el cumplimiento de
su objeto. (Art. 34, Ley 675 de 2001).
El Fondo de Imprevistos como su nombre lo dice, es una parte de dinero

que se recauda y se guarda por parte de los copropietarios, para atender
obligaciones o expensas imprevistas, o sea, que no se tienen previstas en
el Presupuesto Anual del Edifico o Conjunto. (Dao de fachadas por
lluvias, temblores, vandalismo, demandas de ex empleados de la
Propiedad Horizontal, etc.).
Monto de dinero del Fondo de Imprevistos
El Artculo 35 de la Ley 675 de 2001, establece que el Edificio o Conjunto,

deber constituir, sostenerse e incrementarse el Fondo de Imprevistos,
con un porcentaje de recargo mnimo del 1% sobre el presupuesto anual
de gastos comunes.
Cuando dicho Fondo de Imprevistos cuente con un monto equivalente al

50% del presupuesto anual del respectivo ao, la Asamblea General de
Propietarios podr suspender su cobro y reactivarlo, cuando dicho monto
se reduzca nuevamente por debajo del 50%.
Vemoslo con un ejemplo:
Edificio Corales del Mar PH, su presupuesto de gastos comunes

para el 2010 es de $ 50.000.000 sobre ese valor, se debe
presupuestar mnimo un 1% ms, es decir, $500000, que se destinarn al
Fondo de Imprevistos, de tal manera que el presupuesto anual final del
2010, es de $50.500.000, el cual se pagar por todos los propietarios,
segn el coeficiente que cada uno tenga.
Cuando dicho monto que va destinado al Fondo de Imprevistos, despus de
unos aos, tiene un monto mnimo de $ 25.000.000 (50%), es facultativo de

la Asamblea de Propietarios, determinar si suspenden su cobro. Pero en el
momento que dicho fondo, tenga menos del 50% del monto del presupuesto
anual, la Asamblea debe volver a fijar su cobro.
La recomendacin
Es muy comn que en Edificios o Conjuntos, el porcentaje que se

aumentar en el presupuesto anual para crear, constituir, sostener e
incrementar el Fondo de Imprevistos, sea el mnimo, es decir, el 1%. Y
como vemos el ejemplo anterior, en un Edificio cuyo presupuesto anual
sea de 50 millones, ahorrar tan slo 500 mil pesos anuales para
imprevistos es algo muy nfimo y va a conllevar que cada que se presente
un imprevisto, la Asamblea deba acudir al cobro de Cuotas
Extraordinarias.
Por ello, se aconseja aumentar ese 1% a un porcentaje mayor y as en caso

de imprevistos, no tendr que estar en apuros el Administrador, tratando
de reunir a los propietarios para que le aprueben por Asamblea el cobro
de cuotas extraordinarias.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001, Artculo 35.Fondo De Imprevistos. La persona

jurdica constituir un fondo para atender obligaciones o
expensas imprevistas, el cual se formar e incrementar con un
porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el
presupuesto anual de gastos comunes y con los dems ingresos que
la asamblea general considere pertinentes. La asamblea podr
suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el
cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del
respectivo ao.
El administrador podr disponer de tales recursos, previa

aprobacin de la asamblea general, en su caso, y de conformidad
con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
PARGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas

extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido,
solo podr aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata
este artculo sean insuficientes para atender las erogaciones a su
cargo.
Asamblea de Propietarios
Asambleas en Propiedad Horizontal
Publicado: 18 de febrero de 2010
Algunas personas erradamente creen que el trmino Propiedad

Horizontal nicamente hace referencia a construcciones como
edificios.
Propiedad Horizontal Copropiedad
Cuando usamos la expresin Propiedad Horizontal, debemos hablar del

Rgimen de Propiedad Horizontal, que es el sistema jurdico que regula el
sometimiento a propiedad horizontal un edificio o conjunto, construido o
por construirse.
Esto quiere decir, que estar sometido al Rgimen de Propiedad

Horizontal todos lo que se encuentre al interior de un edificio o conjunto
de inmuebles como locales, bodegas, oficinas y viviendas de uso
comercial, industrial, residencial o mixto, que hacen parte de un mismo
desarrollo inmobiliario conformado que comparten, reas y servicios de
uso y utilidad general, como vas internas, estacionamientos, zonas
verdes, muros de cerramiento, porteras, entre otros.
Los dueos de cada zona privada o de dominio particular, siguen siendo

dueos de su zona privada, pero se les llama copropietarios del gran bien
denominado la Propiedad Horizontal (Ejemplo: Pedro dueo del
apartamento 502, es copropietario en el Edificio Colombia).
Normas que regulan los bienes del Rgimen de Propiedad Horizontal
La norma superior que regula el tema es la Ley 675 de 2001 o Rgimen de

Propiedad Horizontal, Ley que regula la concurrencia de derechos de
propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la
seguridad y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as
como la funcin social de la propiedad.
Seguidamente y ajustado a lo que dice la Ley 675 de 2001, est el Propio

Reglamento de Propiedad Horizontal que hacen y aprueban los mismo
copropietarios, tambin llamados los Estatutos de la Copropiedad, en el
cual, ellos mismos, se auto regulan sus derechos y obligaciones
especficas frente al edificio o conjunto sometido al rgimen de
propiedad horizontal, es decir, determinan por ejemplo, que zonas de
uso comn pueden ser usadas exclusivamente por cada copropietario o
zonas comunes como salones, pasillos, usos y prohibiciones de
inmuebles, valor de expensas comunes, tenencia de mascotas, etc.
Rgimen de Propiedad Horizontal da vida a una Persona Jurdica
Cuando un edificio o conjunto sin importar su destinacin (residencial,

comercial o industrial) se somete al rgimen de propiedad horizontal,
esto se hace mediante la elaboracin de una Escritura Pblica que se
registrar en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. Realizada
esta inscripcin, surge la persona jurdica a que se refiere la Ley 675 de
2001.
Dicha escritura tambin incorporar los Estatutos que ya mencionamos.
Al Rgimen de Propiedad Horizontal quedan sometidos todos los

bienes ubicados en la copropiedad
De igual manera es de anotar, que al hacer la inscripcin de la

constitucin de la Propiedad Horizontal, dicha informacin ser tambin
incorporada en la Matrcula Inmobiliaria de cada uno de los inmuebles
privados que hacen parte del Edificio o Conjunto. De tal manera que el
dueo de un inmueble sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal que
solicite a la oficina de Instrumentos Pblicos de su ciudad un Certificado
de Matrcula Inmobiliaria o Certificado de tradicin, observar una
anotacin en la que aparece que dicho bien, est sometido al Rgimen de
Propiedad Horizontal Edificio Colombia. (El nombre del edificio es de
ejemplo).
Convocatoria Asambleas Ordinarias y Extraordinarias

Si un inmueble tiene varios dueos y hay Asamblea de
Propietarios, quin tendra la voz y el voto?
Publicado: 26 de agosto de 2010
Un apartamento, casa u oficina puede pertenecer a varias

personas, lo que significa que todos tienen derecho sobre el
mismo bien, pero ello no significa que en una Asamblea de
Propietarios en PH, puedan actuar simultneamente.
Propiedad en comn y proindiviso qu es eso?
Es cuando un bien (mueble o inmueble), pertenece en comunidad a ms

de dos personas, sin una divisin en particular, tambin llamada por
algunos cotitularidad o copropiedad.
Quin tiene la voz y el voto en un bien privado que pertenece a varias

personas?
Slo una persona puede hablar a nombre de un bien privado, sin importar
que sean varios los dueos de dicho bien privado.
Pues sera ilgico creer que un apartamento por el hecho de tener un

porcentaje X de coeficiente, se pretenda dar representacin a cada uno de
los dueos dividiendo dicho coeficiente.
Veamos un ejemplo de un caso inadmisible:

Apartamento 1104B (Dueos Hugo, Paco y Luis).
El apartamento tiene un coeficiente de 9% frente a la PH.
Erradamente se le da voz y voto individualmente a Hugo
(3%), Paco (3%) y Luis (3%).
En el caso anterior, es claro, que como slo una persona puede tener
derecho a voz y voto en representacin del apartamento 1104B,ya les
corresponder a Hugo, Paco y Luis decidir quin de los tresdebe ir a la
Asamblea. Claro est que la Asamblea podr permitir que otras personas
puedan intervenir, pero en el ejemplo anterior, slo una podr votar.
Recuerde: si un propietario va a la Asamblea de Propietarios con

un Abogado, slo uno de los dos tiene la opcin de voz y voto,
pero ser la Asamblea la que decida si permite que ambos
simultneamente puedan intervenir (voz).
En caso de una convocatoria, a quin se le enva la citacin, a uno o a

todos los propietarios de un mismo bien?
La Ley 657 de 2001, no resuelve ese interrogante exactamente, por lo que

si el bien privado tiene varios dueos, se podra hacer una de las
siguientes opciones:
Simplemente hacer el aviso sin determinar los nombres de los

propietarios, pero si la expresin SeoresPropietarios Apartamento
______ o,
Hacer el aviso e incorporar el nombre de todos los propietarios de un
mismo bien, aunque sera ms desgastante.
Lo importante es que se notifique dicho aviso en la direccin que est

reportada en la administracin.
Ley 675 de 2001, Art. 40, Pargrafo 1. Toda convocatoria se har

mediante comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de
los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la ltima
direccin registrada por los mismos.
Multas o cualquier deuda del bien privado, se le puede cobrar a

cualquiera de los dueos
En caso que un bien privado, pertenezca a varias personas (propiedad en

comn y proindiviso) y exista alguna obligacin por parte de dicho bien
privado para con la Propiedad Horizontal, el administrador puede iniciar

acciones legales de cobro, contra cualquiera de los dueos del bien, pues
existe solidaridad.
Ley 675 de 2001, Art. 29,Pargrafo 1. Cuando el dominio de un

bien privado perteneciere en comn y proindiviso a dos o ms
personas, cada una de ellas ser solidariamente responsable del
pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a
dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros,
en la proporcin que les corresponda.
Ni el da de convocatoria, ni el da de la reunin, se cuentan en

la convocatoria
Cuando hacemos convocatoria para asambleas de accionistas,

juntas de socios o Asambleas de Propietarios en PH, debemos
tener claro cmo se cuentan los trminos de convocatoria y los
das que se excluyen.
Cuando se fija un trmino mnimo segn la ley o por estatutos para una
convocatoria, por ejemplo: se har una convocatoria de 15 das o 5 das,
se debe excluir en el conteo, el da que se hace la convocatoria (aviso
pblico o correspondencia), al igual que tampoco se debe contabilizar el
mismo da de la reunin.
El da sbado slo se contara en el caso que las oficinas donde funciona

la administracin de la sociedad laboran ordinariamente los das sbados,
de tal manera que se tendrn como hbiles para tal fin, de lo contrario, se
excluir del conteo.
Veamos sobre el particular lo que la Superintendencia de Sociedad explica
sobre el particular:
Oficio 220-065558 del 26 de agosto de 2010 () para

establecer la antelacin no se tendr en cuenta el da de la
convocatoria, ni el de la reunin, y que si en las oficinas donde
funciona la administracin de la sociedad laboran
ordinariamente los das sbados, stos se tendrn como hbiles
para tal fin, posicin que surge de la interpretacin de la misma
ley como podemos observar de las normas que versan sobre la
materia.
As por ejemplo tenemos el artculo 424 del Cdigo de Comercio

norma especial para las sociedades annimas- cuyo tenor es el
siguiente:
Para las reuniones en que hayan de aprobarse los balances de

fin de ejercicio, la convocatoria se har cuando menos con
quince das hbiles de anticipacin. En los dems casos, bastar
una antelacin de cinco das comunes.

(Resaltados fuera de texto)
Igualmente, en lo que toca a las sociedades limitadas, deber

tenerse presente que por mandato del artculo 372 del Cdigo de
Comercio, en lo no previsto en las normas especiales para este
tipo de sociedades, las mismas se regirn por las normas de las
annimas; luego, bajo ese presupuesto, es claro que ante la
ausencia de norma contractual que regule la antelacin de la
convocatoria para reuniones ordinarias, deber observarse
necesariamente lo dispuesto en los artculos 422 y 424 ibdem, lo
que equivale a que la citacin correspondiente se har cuando
menos con quince das hbiles de anticipacin cuando hayan de
aprobarse los balances de fin de ejercicio. En los dems casos,
bastar una antelacin, una de cinco das comunes.
Bien, en orden a determinar el significado de los vocablos,

anticipacin y antelacin, acudimos al Diccionario de la Lengua
Espaola, vigsima Edicin, Tomo I, a saber:
Antelacin: (Del Lat. Antelatus, p.p. de anteferre, anteponer) f,

Anticipacin con que, en orden al tiempo, sucede una cosa
respecto a otra.
Anticipacin: (Del Lat. Anticipatio, onis.) f. accin y efecto de
anticipar o anticiparse.
Tales trminos, como puede observarse, son equivalentes, de cuya

definicin es dable concluir, que la contabilizacin de los das
sealados por ley para la realizacin de la convocatoria, debern
anteceder a la fecha prevista para la proyectada reunin; en
otras palabras, no contar el da de la reunin.
Aclarado lo anterior, resulta oportuno referiremos al da de la

citacin o de la convocatoria, con miras a determinar si ste se
cuenta para establecer el plazo mnimo de antelacin fijado por
ley en cada oportunidad, para lo cual es preciso traer a colacin
el artculo 829 del Cdigo de Comercio, referido a los plazos
legales, cuyo tenor es el siguiente:
En los plazos de horas, das, meses y aos, se seguirn las reglas

que a continuacin se expresan:
()
2) Cuando el plazo sea de das, se excluir el da en que el

negocio jurdico se haya celebrado
(Resaltado fuera del texto)
() As las cosas tenemos, que a la luz del artculo 829

mencionado, el da en que se efecta la convocatoria no
computar para establecer la antelacin, por lo que para todos
los efectos legales, el primer da de la convocacin se contar a
partir del da siguiente de la misma. ()
Segunda convocatoria en Propiedad Horizontal
Efectuada la convocatoria debe informarse tambin la fecha de

una segunda convocatoria en caso de fracasar la primera.
Cuntos das despus se efectuara la reunin de segunda
convocatoria? Con cunto coeficiente se da qurum para
deliberar y decidir?
Las propiedades horizontales deben reunirse mnimo una vez al ao, de

tal manera que debe ser dicha reunin obligatoria dentro de los tres
primeros meses del ao, previa convocatoria que hace el administrador,
con una antelacin mnima de 15 das calendario, es decir, no tienen que
ser hbiles.
Fecha de segunda convocatoria se hace en la primera convocatoria
Para que una reunin del mximo rgano social pueda deliberar, es
necesario que se haga presente un nmero plural de propietariosque
representen al menos, ms de la mitad del coeficiente de propiedad.
Si no se cumple lo anterior, se deber hacer una segunda convocatoria,
pero a diferencia de las sociedades mercantiles, en las propiedades
horizontales cuando se hace la convocatoria para la primera reunin, en
la misma citacin se debe anticipar la fecha de una posible segunda
convocatoria, si la primera fracasa.
La segunda convocatoria debe ser mnimo 3 das hbiles despus
En la misma citacin que se hace para la primera convocatoria, el

administrador debe fijar la fecha de una segunda convocatoria, si la
primera fracasa, por falta de qurum. Pero dicha segunda fecha, no puede
ser con una antelacin inferior a 3 das hbiles siguientes a la fecha
inicial. Si por ejemplo, la primera reunin estaba convocada para el lunes,
la segunda tiene que ser el jueves o despus, pero no antes.
Artculo 41. Reuniones de segunda convocatoria.Si convocada

la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta
de qurum, se convocar a una nueva reunin que se realizar
el tercer da hbil siguiente al de la convocatoria inicial, a las
ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto
en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionar y
decidir vlidamente con un nmero plural de propietarios,
cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En
todo caso, en la convocatoria prevista en el artculo anterior
deber dejarse constancia de lo establecido en el presente
artculo.
Qurum en la segunda convocatoria
Como observamos en el artculo 41 de la Ley 675 de 2001, si se debe

hacer asamblea de propietarios en segunda convocatoria, podr deliberar
y decidir, un nmero plural de propietarios, sin importar el porcentaje
que representen de coeficiente de rea privada, salvo la siguiente
restriccin.
Decisiones con qurum especial se mantiene sin importar si es primera

o segunda convocatoria
La facilidad para deliberar y decidir es sobre cualquier clase de decisin,

siempre y cuando no sea sobre aquellas que la misma Ley 675 de 2001,
establece que en todo momento, sea primera o segunda convocatoria o en
una extraordinaria. Debe ser aprobada por el 70% de coeficiente presente,
conocido esto como mayora calificada.
Ley 675 de 2001.
Artculo 46. Decisiones que exigen mayora calificada. Como

excepcin a la norma general, las siguientes decisiones requerirn
mayora calificada del (70%) de los coeficientes de copropiedad
que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinacin de los bienes comunes o
impliquen una sensible disminucin en uso y goce.
2. Imposicin de expensas extraordinarias cuya cuanta total,
durante la vigencia presupuestal, supere (4) veces el valor de las
expensas necesarias mensuales.
3. Aprobacin de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un
determinado bien privado, cuando as lo haya solicitado un
copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectacin de un bien comn no esencial.
7. Reconstruccin del edificio o conjunto destruido en proporcin
que represente por lo menos el (75%).
8. Cambio de destinacin genrica de los bienes de dominio
particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad
urbanstica vigente.
9. Adquisicin de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidacin y disolucin.
PARGRAFO. Las decisiones previstas en este artculo no podrn

tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda
convocatoria, salvo que en este ltimo caso se obtenga la mayora
exigida por esta ley.
Recuerde: Si no existe ningn tipo de convocatoria, a los propietarios

les nace el derecho a reunirse por derecho propio, el primer da hbil
de abril a las 8 p.m. (Art. 40 Ley 675 de 2001)
Convocatoria Asamblea de Propietarios en Propiedad

Horizontal
En esta poca, ya inician las Asambleas Generales de

Propietarios en PH, recuerde los trminos mnimos de
convocatoria, quien convoca, cmo se hace, a donde se enva, la
reunin por derecho propio.
Como todo ente que pertenece a muchas personas, por

ejemplo,sociedades mercantiles, annimas, limitadas y comanditarias, la
Propiedad Horizontal viene siendo un ente Sin nimo de Lucro que
pertenece a varias personas, en el que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el
terreno y los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad
y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la
funcin social de la propiedad como tal y al tener derechos y obligaciones
compartidas, deben reunirse mnimo una vez al ao.
Una reunin general ordinaria mnimo al ao
La Ley 675 de 2001, en su Artculo 39, establece la obligatoriedad de

reunirse los copropietarios, mnimo una vez al ao, la cual debe reunirse
dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada
perodo presupuestal.
Cul es la finalidad de mnimo una reunin general de propietarios al

ao?
Es con el fin de examinar la situacin general de la persona jurdica,

efectuar los nombramientos cuya eleccin le corresponda, considerar y
aprobar las cuentas del ltimo ejercicio y presupuesto para el siguiente
ao.
Quin convoca?
Es deber legal del administrador, hacer dicha convocatoria para realizar la

Asamblea General de Propietarios.
En qu trmino debe hacer la convocatoria?
Debe hacerlo mnimo 15 das calendario a la fecha establecida para la

Asamblea. Ojo, son 15 das calendario, no hbiles. (En las sociedades
mercantiles SA, SAS, Ltda., Sen C-, es mnimo 15 das hbiles).
Recuerde: ni el da de la convocatoria, ni el da de la reunin se

cuentan.
A dnde se enva la convocatoria?
La primera idea que se nos viene a la cabeza, es decir: al apartamento o

casa, dentro del edificio o conjunto, pero esa respuesta es imprecisa,
toda vez, que el Pargrafo 1 del Artculo 39 de la Ley 617 de 2001,
establece que la convocatoria citacin debe ser enviada a la ltima
direccin registrada por los propietarios.
Lo anterior, es porque no siempre el propietario vive en el inmueble que

tiene en el Edificio o Conjunto, pues lo podra tener desocupado o
alquilado o simplemente su administracin en cabeza de una
inmobiliaria.
Veamos la norma:
Ley 617 de 2001, Art. 39, Par. 1. Toda convocatoria se har

mediante comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de
los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la ltima
direccin registrada por los mismos.
Es vlida la convocatoria que slo se haga por cartelera?
No. La convocatoria para Asamblea General Ordinaria de Propietarios,

debe hacerse por comunicacin individual que se haga a cada uno de los
propietarios, no un simple aviso en un pasillo o en portera.
Ley 617 de 2001, Art. 39, Par. 1. Toda convocatoria se har

mediante comunicacin enviada a cada uno de los propietarios
de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la
ltima direccin registrada por los mismos.
Por ltimo qu pasa si el administrador no convoca a la reunin

obligatoria?
En ese caso, nace para los propietarios lo que se conoce cmo Reunin
por Derecho Propio, que no es ms, que el derecho y casi que una
obligacin, pues los propietarios son el mximo rgano social, para
reunirse, el primer da hbil del cuarto mes siguiente al vencimiento de
cada periodo presupuestal, en el lugar establecido en el reglamento
(generalmente ser en el saln social, hall, portera o pasillo principal) a
las ocho de la noche (8:00 pm).
Artculo 40. Reuniones Por Derecho Propio. Si no fuere convocada

la asamblea se reunir en forma ordinaria, por derecho propio el
primer da hbil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada
perodo presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el
reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o
conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Recuerde: si debieron llegar al caso extremo de la Reunin por

Derecho Propio, porque el Administrador NO convoc dentro de los
tres (3) primeros meses, es momento de ir pensando en cambiar

de administrador.
Reuniones por derecho propio
Cundo y cmo se pueden imponer multas por no asistir a las

Asambleas de Propietarios en Edificios o Conjuntos?
Existen bienes sometidos a Propiedad Horizontal que imponen

multas a los propietarios que no asisten a las Asambleas. Otros
edificios o conjuntos lo quisieran hacer, pero en uno u otro caso,
es necesario cumplir con unos requisitos para que dicha multa
sea legal.
Obligatoriedad de asistir a las Asambleas de Propietarios
Es un deber que los propietarios de los bienes inmuebles ubicados en un

Edificio o Conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal Ley
675 de 2001, asistan a la Asamblea General de Propietarios, pues su
inasistencia perjudicar la posible toma de decisiones, aprobacin de
presupuestos, nombramiento de Administradores, etc.
Sanciones por no asistir
Una de las mejores soluciones para forzar a la asistencia de los

propietarios a las Asambleas Ordinarias de Propietarios, es con la
imposicin de sanciones, por ejemplo, las multas.
Requisitos para imponer multas pecuniarias por no asistir a las

Asambleas
No se trata que caprichosamente la Asamblea de Propietarios o el Consejo

de Administracin si lo hay, imponga multas a los propietarios que no
asisten a las Asambleas debidamente convocadas, para ello, se requiere
que se cumpla con unos requisitos:
1. Que la imposicin de multas por inasistencia a las Asambleas, est

plasmado en los Estatutos o en una adicin o reforma a los mismos,
debidamente inscrita, al igual que el monto a cobrar.
2. Que la convocatoria se haya efectuado con la debida antelacin que
establece la Ley 675 de 2001, Artculo 39, o sea, 15 das calendario.
3. Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante
comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de cada
inmueble a la ltima direccin registrada por los mismos ante la
administracin. Nota: No necesariamente a un propietario se le debe

notificar en el mismo inmueble de su propiedad, pues es posible que
tenga desocupado o arrendado su inmueble, de tal manera que se le
deber notificar en la direccin que informe a la administracin.
4. Se le permita al propietario que ser sancionado por no asistir, su
derecho a la legtima defensa. O sea, se le escuche en descargos por
parte de la Asamblea o Consejo de Administracin si lo hay, para que
el propietario pueda presentar las excusas debidamente que prueben
la causal de inasistencia, posterior a eso, el ente sancionador podr
determinar si acepta o no las pruebas de dicha inasistencia y multar
o no.
Valor de la multa
ste podr ser determinado por la Asamblea en los Estatutos de la

Propiedad Horizontal.
Pero en todo caso, el valor de la multa por no asistir a una Asamblea de

Propietarios, no puede ser superior nunca al valor de dos (2) cuotas
mensuales de administracin.
Claro est que lo ms comn que se observa en Estatutos de muchas

Propiedades Horizontales del Pas, es que se fije el valor de la multa en
salarios mnimos diarios. Por ejemplo: La multa por no asistir a una
Asamblea Ordinaria de Propietarios ser de 2 smmlv.
Otro tipo de sanciones no pecuniarias
As como por Estatutos se puede fijar el cobro de multas en dinero por no

asistir a una Asamblea Ordinaria de Propietarios. Es posible que por
Estatutos se fije como sancin por dicha inasistencia, la restriccin a usar
determinados bienes comunes por un determinado tiempo, por ejemplo,
piscinas, juegos, salones sociales, etc.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001, artculo 59:Clases de sanciones por

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.

3. Restriccin al uso y goce de bienes de uso comn no esenciales,

como salones comunales y zonas de recreacin y deporte.
PARGRAFO. En ningn caso se podr restringir el uso de bienes

comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
Recuerde: El cobro de estas multas, una vez impuestas por la

Asamblea, es obligacin del administrador hacer todas las
gestiones de cobro.
Embargadas acciones, cuotas sociales o inmuebles en PH quin

asiste a reuniones del Mximo rgano Social?
Tanto las acciones o cuotas sociales de una sociedad mercantil,

como un inmueble privado al interior de una PH pueden ser
objeto de embargo por cualquier deuda, pero dicho embargo no
limita la participacin del dueo, en las respectivas reuniones
del Mximo rgano Social.
Por regla general, todos los bienes de una persona, natural o jurdica, son
susceptibles de ser embargados por un acreedor, para con el producto de
su remate, se pague las obligaciones en mora. (El patrimonio del deudor,
es prenda general para el acreedor).
Por supuesto que existen bienes inembargables o con algunas

limitaciones como son las herramientas de trabajo, la cama, la estufa y
dems descritos en el artculo 684 del C.P.C., los inmuebles con
limitaciones, en fin.
Segn lo anterior, las acciones o las cuotas sociales que tenga una
persona natural o jurdica, es parte de su patrimonio y SI puede ser
perseguido por sus acreedores. Igual sucede con los inmuebles que estn
al interior de una PH (salvo que tenga limitacin de Patrimonio Familiar el
cual solo podr ser perseguido por el acreedor hipotecario que facilit
dinero para su adquisicin).
Embargo, Secuestro y Remate en qu momento se pierde la

propiedad?
El Embargo, significa una restriccin a la propiedad, pero no su prdida,

en otras palabras, cuando el Juez de la Repblica ordena un embargo,
simplemente el propietario de las acciones, cuotas sociales o inmuebles,
no las puede vender, ni ceder, ni dar en garanta, pero sigue siendo el
dueo. Lo que est haciendo el Juez con el embargo, es sacando
provisionalmente del mercado dicho bien, de esta manera, est tomando
medidas preventivas (tambin llamadas Medidas Cautelares) para que en
caso de salir perdedor el deudor-demandado, existan bienes con los que
se pueden garantizar su pago.
El Secuestro, es una figura en la cual, el Juez de la Repblica adems de

embargar, designa a un Auxiliar de la Justicia para que provisionalmente
administre los bienes embargados, que an siguen siendo de su
propiedad.
El Remate, solo se da una vez la sentencia ejecutoriada del Juez declare la

existencia de una obligacin y el deudor no cancel, ni ha cancelado, de
tal manera que el Juez ordenar rematar en pblica subasta, el bien

objeto de embargo, para que con el producido del remate, se cancele la
obligacin. (En caso de quedar excedentes, se entregarn al deudor).
Hasta cundo el propietario puede participar en las reuniones del

Mximo rgano Social?
Hasta el remate, pues una vez alguien gane dicha subasta pblica y el
Juez mediante Auto apruebe dicho remate, el bien sigue siendo del
deudor.
De tal manera que los embargos de las Acciones o Cuotas Sociales que
tenga un deudor en una sociedad o el inmueble que tenga al interior de
una Propiedad Horizontal y sobre dichos bienes recaiga una medida
preventiva de embargo, no es impedimento para que pueda ejercer sus
derechos polticos en las reuniones del Mximo rgano Social, como son:
Deliberar, Decidir y ser Elegido en sus Juntas Directivas o Consejos de
Administracin. (Lo que no puede, como ya se anot, es vender, ceder o
dejar en garanta los bienes embargados).
Bienes con medidas de Extincin de Dominio
En los procesos penales, cuando los bienes son adquiridos fruto de actos
delictivos o son embargados para garantizar el pago de indemnizaciones
a vctimas o multas a favor del Estado, solo por condenas penales, el Juez
Penal ordenar provisionalmente el embargo, pero solo al final del
proceso, cuando se dicte sentencia ejecutoriada, se podra hablar de la
Extincin del Dominio, momento en que bien pasar a ser propiedad del
Estado.
En caso de Asambleas o Juntas se debe citar al propietario
Teniendo claro lo que se anot anteriormente, el propietario de las

acciones, las cuotas sociales o los inmuebles, lo sigue siendo hasta tanto
no pierda su propiedad bien con el remate y la respectiva aprobacin del
remate por parte del Juez de la Repblica en procesos civiles, laborales y
de familia o en el caso de los procesos penales, slo hasta la respectiva
sentencia ejecutoriada donde se orden la Extincin del Dominio.
Mientras todo lo anterior se cumple, como ya se ha venido anotando, el

deudor (demandado o acusado penalmente) seguir siendo el dueo y es
quien tiene los derechos polticos sobre su propiedad, de tal manera que
Gerentes o Administradores, tienen que citar a stos a las respectivas
Reuniones del Mximo rgano Social.
Participacin de extraos en las reuniones del Mximo rgano

Social
Es vlida la asistencia de personas diferentes a socios,

accionistas o propietarios a las reuniones del mximo rgano
social, pero para ello, debe tener en cuenta varios aspectos. Lo
primero: No existe norma que lo prohba.
No existe ninguna norma ni en el Cdigo de Comercio, ni en la Ley 675 de

2001 (Propiedad Horizontal) que impida la asistencia de personas
extraas a una reunin del mximo rgano social, de tal manera que
cualquier persona podra ser invitada, la nica condicin, es que los
asociados (accionistas, socios y propietarios) asistentes, por mayora
simple presente, acepten la participacin de dicho invitado o por el
contrario prohibirla.
En caso de autorizarse, slo se le podra autorizar su presencia e incluso,

la posibilidad de participar a travs del uso de la palabra para expresar
opiniones o conceptos, pero jams tendra derecho a votar.
Incluso, iniciada la reunin del mximo rgano social y fuese autorizado

la participacin del invitado, en cualquier momento, dicha mayora
tambin lo podra retirar en medio de la reunin.
Quines participan obligatoriamente
Por regla general, quienes deben participar en primer lugar a las

Asambleas de Accionistas, Juntas de Socios y Asambleas de Propietarios
en las PH, son los mismos asociados, llmense accionistas, socios o
propietarios. (Deliberan y deciden).
En segundo lugar, los administradores, que son los respectivos gerentes o

administradores, Juntas Directivas y Consejos de Administracin.
Y en tercer lugar, los Revisores Fiscales si son invitados o si son por

supuesto, los convocantes.
Apoderados
Slo los asociados (accionistas, socios y propietarios) pueden ser

representados por otras personas, llmense apoderados o delegados, bien
para una reunin en particular, o de manera permanente a travs de un
poder general. No sobra recordar, que no podra asistir un apoderado o
delegado de los administradores o de los Revisores Fiscales.
Quin tiene derecho a hablar cuando se presenta el asociado con su

apoderado?
Cuando un socio o accionista y su apoderado o representante asisten

simultneamente a una reunin del mximo rgano social, stos no
pueden participar en forma simultnea, como sera la deliberacin o
votacin. Claro est, que lo anterior no es obstculo para que se le
permita al Accionista o Socio en un momento dado, ser asistido por su
apoderado en el entendido que actuar en tales circunstancias como su
asesor, pero sin voz ni voto en la Asamblea o Junta.
Qu sucede si a pesar de lo anterior, asociado y apoderado insisten en

participar ambos simultneamente?
Si el Accionista o Socio que est presente en la reunin junto con su

apoderado, insisten en participar simultneamente en la reunin, es
decisin de la Asamblea de Accionistas o Junta de Socios si as lo quiere
permitir, en todo caso, la Asamblea o Junta, est en toda su potestad para
tomar las medidas para que slo uno pueda deliberar y votar, al igual que
tomar todas las medidas para cesar toda perturbacin y garantizar su
normal desarrollo.
Incluso, el mximo rgano social (Asamblea de Accionistas o Junta de

Socios), est en toda su facultad para exigir el retiro de personas extraas
distintas a accionistas o socios, como sera el caso de algn apoderado,
siempre y cuando est presente el titular de las acciones o cuotas sociales
en la reunin. Claro est que si el titular no est, el representante o
apoderado, no puede ser expulsado.
Si el accionista/socio tiene varias acciones o cuotas y est presente, no

puede tener apoderado para una parte de sus acciones/cuotas y para
otras no.
Como lo ha sealado la Superintendencia de Sociedades, no podra haber

simultneamente la asistencia del accionista o socio y su apoderado o
representante bajo el argumento de existir varias acciones o cuotas
sociales y pretender que el titular represente parte de sus acciones y la
otra parte su apoderado.
Socios y propietarios que no puedan asistir a reuniones:

caractersticas de su delegado o apoderado
Cuando el accionista o socio en una sociedad mercantil, o el

propietario en una propiedad horizontal, no puedan asistir a una
asamblea de accionistas, junta de socios o asamblea de
propietarios, es vlido que nombren un apoderado o delegado
que los represente. Qu caractersticas y facultades tiene dicho
representante?
Apoderado o delegado en reunin del mximo rgano social no tiene

que ser abogado, accionista o propietario
Ni el Cdigo de Comercio para las sociedades mercantiles, ni la Ley 675

de 2001, impone una caracterstica o requisito, para quien ir a
representar al asociado o propietario que no podr asistir personalmente.
De tal manera, que mal hara una sociedad o una propiedad horizontal,
pretender privar al asociado o propietario, a que participe por conducto
de su apoderado o delegado, por ejemplo, por no ser abogado, o en el
caso de una sociedad, pretender que el apoderado o delegado, tenga que
ser otro accionista o socio, o en una P.H., pretender que el delegado tenga
que ser un habitante al interior de dicha copropiedad. (Artculo 184 del
Cdigo de Comercio no lo exige, ni tampoco la Ley 675 de 2001-Ley de
Propiedad Horizontal).
Facultades del apoderado o delegado
Esa persona que actuar cmo apoderado o delegado del accionista o

propietario que no podr estar fsicamente presente, tendr todas las
facultades dentro de la reunin del mximo rgano social, pues al fin y al
cabo, est delegado por el titular del derecho, teniendo entonces el
apoderado o delegado la facultad de voz y voto a nombre del titular, a
elegir y ser elegido a nombre del titular, a impugnar decisiones a nombre
del titular.
Tipo de reunin
Puede ser una reunin ordinaria o extraordinaria, eso no importa, si el

titular del derecho confiere poder a un apoderado o delegado, ste podr
asistir sin restriccin tal como anotamos anteriormente.
No pueden actuar como apoderados o delegados, administradores,

miembros de junta directiva y empleados
Los administradores, llmense gerentes, representantes y miembros de

Junta Directiva, ni trabajadores del ente, por expresa disposicin del Art.
185 del Cdigo de Comercio, no pueden representar a un asociado

ausente en una asamblea o junta, o propietario de una propiedad
horizontal.
Tenga presente que si el administrador, miembro de junta directiva o

consejo de administracin o trabajador, a la vez ostenta la calidad de
asociado del ente (socio, accionista o propietario) puede participar en las
reuniones por tener tambin dicha calidad en representacin de sus
propias acciones, cuotas sociales o coeficiente de propiedad, pero no
puede representar el de otros asociados o propietarios ausentes.
El poder no tiene que suscribirse ante Notario
Los poderes que facultan a un apoderado o delegado a una reunin del

mximo rgano social no tiene que ser firmado ante Notara, pues la Ley
no lo exige. De tal manera que el socio, accionista o propietario, incluso lo
podra enviar por fax o correo electrnico o simplemente firmando una
hoja en la cual manifiesta quien ser su apoderado o delegado y su firma,
nada ms.
Recuerde que slo debe ser firmado ante Notario el poder, cuando ste es
general para todos los negocios y asuntos del poderdante, el cual se hace
por Escritura Pblica, que es usado generalmente para personas que se
ausentarn temporadas largas del pas.
No se puede dar poder simultneamente a varios delegados
Si el accionista o propietario tiene varias acciones en la empresa o

inmuebles en la misma propiedad horizontal, slo podr delegar en una
persona su representacin, de tal manera que no puede pretender dar un
poder por accin a distintas personas o varios poderes a distintas
personas simultneamente para la misma reunin por tener varios
apartamentos en el mismo edificio, pues seran dos o ms personas
representando simultneamente al mismo titular y tomando decisiones
contrarias.
Primer da hbil de abril, reunin por Derecho Propio, si no

hubo convocatoria
Socios, Accionistas, Propietarios en PH, as el Gerente o

Administrador no los haya convocado, ustedes deben
presentarse en las instalaciones el viernes 1. de abril de 2011.
Seores Administradores, Revisores Fiscales y Contadores
tambin deben presentarse y estar prestos a dar sus respectivos
informes.
Lo primero: qu es la reunin por Derecho Propio?
Es la oportunidad que tienen los socios, accionistas o propietarios, a

reunirse cuando por algn motivo (omisin) el administrador o gerente
no haga la respectiva convocatoria de al menos, una en el ao.
Por ello, a los asociados les nace la potestad de presentarse en las

instalaciones administrativas de la empresa el 1.er da hbil de abril a las
10 de la maana y en la zona comn de la PH a las 8 pm.
Cmo se toman las decisiones cuando hay Reunin por Derecho

Propio en una sociedad mercantil?
Si los asociados se ven en la necesidad de presentarse en las instalaciones

el primer da hbil, podrn deliberar y decidir, tal como se estable las
Reuniones de Segunda Convocatoria, o sea, sesionar y decidir
vlidamente con un nmero plural de socios, cualquiera que sea la
cantidad de acciones o cuotas sociales que represente.
Veamos la norma:
Cdigo de Comercio. Artculo 429. Reuniones de Segunda

Convocatoria por Derecho Propio-Reglas. Si se convoca a la
asamblea y sta no se lleva a cabo por falta de qurum, se citar a
una nueva reunin que sesionar y decidir vlidamente con un
nmero plural de socios cualquiera sea la cantidad de acciones
que est representada.
Cuando la asamblea se rena en sesin ordinaria por derecho

propio el primer da hbil del mes de abril, tambin podr
deliberar y decidir vlidamente en los trminos del inciso
anterior.
Derecho a reunin por Derecho Propio en las Propiedades Horizontales

cmo procede?
Igual que las sociedades mercantiles, en los Edificios o Conjuntos

sometidos al rgimen de Propiedad Horizontal, en stas, se aplica un
procedimiento similar, veamos la Ley 675 de 2001:
Artculo 40. Reuniones por Derecho Propio. Si no fuere convocada

la asamblea se reunir en forma ordinaria, por derecho propio el
primer da hbil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada
perodo presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el
reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o
conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Artculo 41. Reuniones de Segunda Convocatoria. Si convocada la

asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de
qurum, se convocar a una nueva reunin que se realizar el
tercer da hbil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho
pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el
reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionar y decidir
vlidamente con un nmero plural de propietarios, cualquiera
que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso,
en la convocatoria prevista en el artculo anterior deber dejarse
constancia de lo establecido en el presente artculo.
Deber de Administradores, Gerentes y Revisores Fiscales de estar

presentes en la reunin por Derecho Propio
El hecho que el Administrador en una PH o un Gerente en una sociedad

haya omitido hacer la convocatoria, no se libra de su responsabilidad de
estar presente el primer da hbil de abril a las 8 pm o 10 am segn el
caso, pues es su deber presentar los respectivos estados financieros,
hacer su informe de gestin, etc., igual le sucede al Revisor Fiscal, pues su
funciones as lo determinan:
Cdigo de Comercio. Artculo 207. Funciones Del Revisor Fiscal.

Son funciones del revisor fiscal:
2) Dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea o junta de
socios, a la junta directiva o al gerente, segn los casos, de las
irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la sociedad y
en el desarrollo de sus negocios;
4) Velar por que se lleven regularmente la contabilidad de la

sociedad y las actas de las reuniones de la asamblea, de la junta
de socios y de la junta directiva, y porque se conserven
debidamente la correspondencia de la sociedad y los
comprobantes de las cuentas, impartiendo las instrucciones
necesarias para tales fines.
Recuerde que los Administradores, Gerentes y Revisores Fiscalesdeben

estar presentes en dicha reunin por Derecho Propio que harn los
asociados, su no comparecencia es otro motivo ms para que lo
sustituyan por ineficiencia y omisin.
Actas
Elaboracin
Actas de Asambleas de Propietarios en PH cmo se publican,

cmo se exigen, cmo se impugnan?
Una vez transcurrida la Asamblea de Propietarios en una P.H.,

sus decisiones debern constar en un Acta, la cual es prueba
tanto para su exigibilidad cmo para poderse demandar las
decisiones tomadas.
Toda reunin, ordinaria o extraordinaria, toma decisiones y por ende,

debe dejarse constancia de la decisin tomada, por ello, dicha Acta debe
cumplir con unos requisitos (Art. 47 Ley 675 de 2001), veamos:
Contenido general del Acta
Expresar si la reunin es ordinaria o extraordinaria.

La forma en que se hizo la convocatoria.
Nombres de los asistentes (expresando si son propietarios o
delegados, revisor fiscal, invitados, asesores, etc.
El porcentaje de coeficiente que representan los propietarios o sus
delegados asistentes.
El orden del da.
Un breve relato de los asuntos, sus discusiones y propuestas
planteadas y sometidas a votacin.
La votacin emitida.
Firmas
Iniciada la reunin, los propietarios o sus delegados asistentes,

designarn para que acten en dicha reunin, a un Presidente y un
Secretario, los cuales por regla general, son los que firman las actas.
En algunas ocasiones, especialmente cuando hay muchos conflictos

internos, la Asamblea de Propietarios podr encargar una comisin de
verificacin del Acta, los cuales, tendrn cmo funcin, verificar la
redaccin del Acta.
Publicidad del Acta
Finalizada la Asamblea de Propietarios, el administrador tendr 20 das

hbiles para poner a disposicin de los propietarios y de los moradores
que lo soliciten, copia del Acta debidamente suscrita por quienes ya
mencionamos.
Esa disposicin podr ser de dos formas: Dejando copia en la Sede del
Administrador (oficina o zona comn Cartelera-) o en su defecto,
entregando una copia directamente en cada apartamento o casa.
Libro de Actas
El administrador est en la obligacin de llevar un Libro de Actas, en el

cual se incorporar el Acta, en el cual tambin debe incorporarse la fecha
y el lugar en que se public.
Sancin al Administrador por no entregar copia de las Actas
Como ya expresamos, no slo los propietarios pueden solicitar copia de

las Actas de las Asambleas de Propietarios, tambin lo pueden hacer los
moradores y revisores fiscales.
Pero cuando el Administrador se niega a entregar copia de las Actas, el

solicitante podr acudir ante la Alcalda (dependencia encargada del
Registro de las Propiedades Horizontales) e interponer la queja y ser el
ente pblico el que exigir al Administrador su entrega, so pena de
sancin de carcter policivo (sanciones administrativas).
Trmino para demandar las decisiones tomadas por la Asamblea de

Propietarios
Una vez publicada el Acta, se tienen dos (2) meses para demandar las
decisiones de la Asamblea de Propietarios, si dichas decisiones no se
ajustan a la ley o al reglamento interno de la Propiedad Horizontal (Art.
49, Ley 675 de 2001).
El procedimiento, es una demanda denominadaProceso Abreviado, ante

un Juez Civil, la cual deber presentarse por intermedio de un Abogado.
Cuando la decisin que se va a impugnar, son sanciones por

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la impugnacin se
debe realizar dentro del mes siguiente a la comunicacin de la
respectiva sancin. (Art. 62, Ley 675de 2001).
No confunda, los dos meses para demandar las decisiones, con el

denuncio de una falsedad, pues cmo se anota, dos meses es para
demandar las decisiones tomadas por la Asamblea, pero si en realidad
hay una falsedad, por ejemplo, la falsificacin de una firma, lo que
corresponde es el denuncio penal ante la Fiscala General de la Nacin,

una vez se conozca dicha falsedad, con la que se busca no slo condenar
penalmente al que haya hecho la falsedad, sino tambin buscar las
indemnizaciones del caso, por los perjuicios causados con dicha falsedad
en documento privado.
Recuerde: La copia del acta debidamente suscrita ser prueba

suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se
demuestre la falsedad de la copia o de las actas. (Art. 47 de la Ley
675 de 2001).
El Administrador
Funciones, responsabilidades penales, civiles y fiscales
Administrador en Edificios y Conjuntos: funciones y

responsabilidades
Muchas veces en los edificios o conjuntos cuando se debe buscar

un Administrador, son muchos los propietarios, especialmente
aquellos que tienen un poco ms de tiempo libre, los que se
postulan para dicho cargo sin conocer sus funciones y las
responsabilidades que pueden asumir.
Cuando un grupo de inmuebles comunes y privados, se someten al

Rgimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001), a travs de Escritura
Pblica y debidamente registrada en la Oficina de Instrumentos Pblicos,
nacen como tal ante la vida jurdica la Persona Jurdica Edificio Colombia
PH Conjunto Residencial Colombia P y por ende, necesita una
administracin o direccin.
Por regla general, el rgano Mximo que es la Asamblea de

Copropietarios, tienen el poder mximo para tomar cualquier decisin,
siempre que se cumpla con los qurum que establece la Ley o los
Estatutos si es superior.
A pesar de lo anterior, la Ley 675 de 2001, exige el nombramiento de un

Administrador, que har tambin de Representante Legal para todos los
efectos.
Nombramiento del Administrador
Lo hace la Asamblea de Propietarios, para ello, basta con la determinacin

de mayora simple, o sea, que la Asamblea general sesione un nmero
plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo
menos, ms de la mitad de los coeficientes de propiedad y la decisin se
tome con el voto favorable de la mitad ms uno de los coeficientes de
propiedad y dems reglas establecidas respecto a qurum.
Si existe Consejo de Administracin le corresponde a ste

rgano hacer dicha eleccin.
Se puede nombrar como administrador a una Empresa

de Administracin o tiene que ser una persona natural?
Es totalmente viable nombrar a una Persona Natural o a una Persona

Jurdica para la administracin de una copropiedad. En todo caso, si se
llega a nombrar como administrador a una Persona Jurdica (Empresa de
Administracin), el Representante Legal de dicha empresa, ser el que
acte como administrador del Conjunto o Edificio.
Artculo 51, Ley 675 de 2001. Pargrafo. Cuando el administrador sea

persona jurdica, su representante legal actuar en representacin del
En slo un caso, el Presidente del Consejo o Asamblea actan como

Representante Legal
Solo para efectos de suscribir el contrato (laboral o de servicios) que se

hace con el Administrador nombrado, en nombre del Edificio o Conjunto
lo suscribir el Presidente de la Asamblea de Propietarios.
En caso de existir Consejo de Administracin, lo firmar el Presidente de

dicho rgano.
Artculo 50 Pargrafo 1. Para efectos de suscribir el contrato

respectivo de vinculacin con el administrador, actuar como
representante legal de la persona jurdica el presidente del consejo
de administracin o, cuando este no exista, el presidente de la
asamblea general.
Funciones del Administrador
En aspectos generales son cuatro: ejecucin, conservacin, representacin

y recaudo, pero podemos destacar resumidamente las siguientes:
Convocar a la asamblea a ordinarias o extraordinarias y someter a su

aprobacin el inventario y balance general, el presupuesto detallado
de gastos e ingresos.
Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los
libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y
residentes.
Poner en conocimientolas actas de la asamblea y del consejo.
Preparar y someter a consideracincuentas anuales, el informe, el
presupuesto de ingresos y egresos, el balance general, los balances de
prueba y su respectiva ejecucin presupuestal.
Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del
Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la
persona jurdicade conformidad con el reglamento de propiedad
horizontal.
Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de
administracin, conservacin y disposicin de los mismos.
Cobrar y recaudar, directamente o a travs de apoderados cuotas
ordinarias y extraordinarias, multas, iniciando oportunamente el
cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorizacin alguna.
Elevar a escritura pblica y registrar las reformas al reglamento.
Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurdica.
Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones
previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal.
Expedir el paz y salvo de cuentas con la administracin del edificio.
Y las dems que le asignen por Estatutos o la Asamblea de
Propietarios.
(Apartes del Artculo 51 de la Ley 675 de 2001)
Responsabilidades del Administrador
Los administradores respondern por los perjuicios que por dolo, culpa
leve o grave, ocasionen a la persona jurdica, a los propietarios o a
terceros. Se presumir la culpa leve del administrador en los casos de
incumplimiento o extralimitacin de sus funciones, violacin de la ley o
del reglamento de propiedad horizontal. (Inciso 2, Art. 50, Ley 675 de
2001)
Recuerde: como vemos, la funcin de Administrar un Edificio o

Conjunto sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal tiene
bastantes funciones y sobre todo puede ser responsable por
omisin o por extralimitacin en sus funciones por los perjuicios
que le pueda causar tanto a los propietarios, a la copropiedad y
a terceros, de tal manera que para dicho cargo siempre debemos
escoger una buena opcin: idoneidad.
Administradores de PH deben demandar a morosos sin

necesidad de autorizacin, so pena de sanciones por omisin
Cuando un propietario incumple con sus cuotas ordinarias o

extraordinarias, es obligacin del Administrador iniciar todas las
acciones legales para su cobro, como su accin prejudicial o
judicial, sin necesidad de autorizacin de ningn ente.
El error ms comn del Administrador: esperar autorizacin de la

Asamblea o Consejo para actuar
Son muchas las funciones que tiene el Administrador de un Edificio o

Conjunto sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, sin necesidad
que la Asamblea de Propietarios o Consejo de Administracin lo autorice
estatutariamente o por Asamblea, pues estn consagradas expresamente
en el Artculo 51 de la Ley 675 de 2001, tal como lo explicamos aqu.
Entre las funciones innatas del administrador, est cobrar a los morosos y
para ello, debe ejercer todos los mecanismos legales a su alcance, entre
otras, entregar la cartera a un Abogado para que presente la respectiva
demanda civil ante un Juez.
Para que el administrador inicie la correspondiente demanda a travs de

Abogado, no necesita de autorizacin previa de la Asamblea de
Propietarios o Consejo de Administracin, basta con que el propietario
entre en mora, para que el administrador ejecute lo que le corresponde a
nombre del Edificio o Conjunto.
Artculo 51. Funciones del Administrador. La administracin

inmediata del edificio o conjunto estar a cargo del
administrador, quien tiene facultades de ejecucin, conservacin,
representacin y recaudo. Sus funciones bsicas son las
siguientes:

8. Cobrar y recaudar, directamente o a travs de apoderados
cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general,
cualquier obligacin de carcter pecuniario a cargo de los
propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del
edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de
las mismas, sin necesidad de autorizacin alguna.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona

jurdica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la
necesidad lo exija.

Como observamos al final del numeral 8 del artculo 51, el
Administrador no necesita de ningn tipo de autorizacin para iniciar las

acciones legales de cobro jurdico o pre jurdico en contra de los
propietarios morosos.
Qu sucede si el Administrador no demanda al moroso, esperando

una presunta orden o autorizacin de la Asamblea o Consejo?
Toda vez que por mandato legal expreso, el Administrador debe hacer
todas las acciones conducentes al cobro de las cuotas ordinarias o
extraordinarias en mora, que en ltimas afecta a toda la Propiedad
Horizontal, si el Administrador no cumple con dicha funcin, estara por
omisin incumpliendo con su funcin y entrara el Administrador a
responder por los perjuicios ocasione a la Propiedad Horizontal, a los
propietarios o a terceros.
Artculo 50, Ley 675 de 2001: Los administradores respondern

por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la
persona jurdica, a los propietarios o a terceros. Se presumir la
culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o
extralimitacin de sus funciones, violacin de la ley o del
reglamento de propiedad horizontal.
Cuando se construye un edificio o conjunto sometido a

Propiedad Horizontal y mientras son vendidos los inmuebles
privados, debe existir un Administrador Provisional. Quin lo
nombra, hasta dnde va su nombramiento, qu funciones tiene,
puede cobrar expensas?
Cuando la duea de la obra, generalmente la constructora, est

construyendo o inicia la venta de los bienes privados de un Edificio o un
Conjunto sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, le corresponde a
dicho Propietario Inicial, administrar la Propiedad Horizontal.
Hasta cundo debe ejercer dicha Administracin Provisional?
Hasta cuando venda un nmero de bienes que representen por lo menos

el 51% de coeficientes de copropiedad, momento en el cual deber
informarlo por escrito a dichos nuevos dueos, quienes tienen 20 das
hbiles para que se renan en Asamblea de Propietarios y nombren su
propio administrador.
Qu pasa si no se renen en dicho trmino los nuevos propietarios?
El dueo inicial (generalmente la constructora) nombrar al

administrador definitivo, que bien podr ser a quien design inicialmente
como administrador provisional, como a otra persona.
Si el Dueo Inicial se ve en la necesidad de nombrar de manera definitiva

al administrador, dicho nombramiento puede ser revocado por los
nuevos dueos?
S. Pues en cualquier momento, basta con que se renan los nuevos

dueos (representan ms del 51% de coeficientes de copropiedad) en
Asamblea de Propietarios y nombran a su propio administrador.
Estando el Administrador Provisional o Definitivo nombrado por el

Propietario Inicial quin aprueba el presupuesto?
Mientras est el Administrador Provisional que ha sido nombrado por el

Propietario Inicial, es ste ltimo, el Propietario Inicial (Constructora)
quien de manera unilateral establece un presupuesto y si adems el
Propietario Inicial despus de vender ms del 51% de coeficiente se ve en
la necesidad de nombrar de manera definitiva al Administrador tal como
se anot anteriormente, dicho administrador debe seguir ejecutando el
presupuesto inicial.
No obstante lo anterior, una vez se logre reunir los nuevos propietarios

en Asamblea de Propietarios, stos al ser el Mximo rgano Social,
pueden modificar en cualquier momento el presupuesto y con ellos los
valores que se vienen cobrando por concepto de Cuotas de
Administracin, pues al fin y al cabo, son el Mximo rgano Social.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001
Artculo 52. Administracin Provisional. Mientras el rgano

competente no elija al administrador del edificio o conjunto,
ejercer como tal el propietario inicial, quien podr contratar con un
tercero tal gestin.
No obstante lo indicado en este artculo, una vez se haya

construido y enajenado un nmero de bienes privados que
representen por lo menos el (51%) de los coeficientes de
copropiedad, cesar la gestin del propietario inicial como
administrador provisional.
Cumplida la condicin a que se ha hecho referencia, el

propietario inicial deber informarlo por escrito a todos los
propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se
rena y proceda a nombrar el administrador, dentro de los (20)
das hbiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial
nombrar al administrador definitivo.
Artculo 24. Entrega de los Bienes Comunes por Parte del

Propietario Inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes
esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio
o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos,

escaleras y espesores, se efecta de manera simultnea con la
entrega de aquellos segn las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio

o conjunto, tales como zona de recreacin y deporte y salones
comunales, entre otros, se entregarn a la persona o personas
designadas por la asamblea general o en su defecto al
administrador definitivo, a ms tardar cuando se haya terminado
la construccin y enajenacin de un nmero de bienes privados
que represente por lo menos el (51%) de los coeficientes de
copropiedad. La entrega deber incluir los documentos garanta
de los ascensores, bombas y dems equipos, expedidas por sus
proveedores, as como los planos correspondientes a las redes
elctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios pblicos
domiciliarios.
PARGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos

construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso
y goce de los bienes privados se referirn a aquellos localizados
en cada uno de los edificios o etapas cuya construccin se haya
concluido.
PARGRAFO 2o. Los bienes comunes debern coincidir con lo

sealado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento
de propiedad horizontal.
Puede un administrador de PH impedir a que un propietario

moroso arriende?
La Ley 675 de 2001, establece al administrador la obligacin de

hacer todas las gestiones de cobro a los propietarios morosos,
pero hasta donde llegan dichas competencias, puede restringir
el uso del inmueble o su arriendo o el ingreso a parqueaderos?
Qu tipo de actividades puede realizar un administrador?
Enviar cartas.
Publicar en un sitio discreto, no pblico para personas extraas a la
PH, la lista de morosos.
Remitir su cobro ante un abogado.
Tomar las medidas para restringir el uso de zonas comunes, si as lo
ha ordenado el mximo rgano social. (salones sociales,
parqueaderos comunes, piscina, gimnasio).
Qu tipo de actividades no puede realizar?
Nunca, ojo, jams puede restringir el acceso a la propiedad privada.

Nunca puede oponerse a que el propietario arriende su inmueble.
Nunca, pero nunca, puede restringir el acceso de visitas.

Nunca puede privar al propietario de que le dejen correspondencia en
su casillero.
Nunca puede prohibir a los porteros que no se comunique por
citfono al inmueble del propietario moroso, pues estara aislndolo
ilegalmente.
Nunca puede impedir el acceso del vehculo al parqueadero privado,
(al comn si se puede restringir).
Nunca puede cortar suministro de agua o energa, as sean en
aquellas Propiedades Privadas que no tienen medidores o contadores
individuales.
Por qu el administrador, ni el mximo rgano social se pueden

oponer al uso de la Propiedad Privada?
Si un administrador o incluso si el mximo rgano social aprobara

prohibir al propietario moroso el uso de su inmueble privado, o su
parqueadero privado o alquilar alguno de stos, estaran haciendo justicia
por sus propias manos de manera ilcita, pues la norma (Ley 675 de 2001)
permite cobrar pre jurdicamente y jurdicamente (acciones civiles) y
hasta la restriccin del uso de zonas comunes, pero jams, la norma ha
permitido que le restrinjan el uso de sus bienes privados (apartamento o
parqueadero privado), esa potestad de restriccin de alguna manera, slo
est dada a los Jueces de la Repblica (inclusive en los inmuebles como
apartamentos o casas y parqueaderos privados el Juez no restringe su
uso, as haya una medida de embargo y secuestro, pues la propiedad slo
se pierde una vez termina el proceso y se ordena su remate, mientras eso
llega, el propietario moroso usa su propiedad privada y hasta la puede
arrendar).
Qu debe hacer un propietario moroso cuando la administracin le

restringe el acceso y uso de su propiedad privada o incluso arrendarla?
Dicho propietario podra acudir ante las Autoridades de Polica e

interponer la querella por perturbacin a la propiedad privada y si no
tiene respuesta de la respectiva Inspeccin o Comando de Polica, podra
interponer una Accin de Tutela por violacin al Debido Proceso.
Finalmente recordemos lo siguiente:
La regla general: El Administrador debe hacer todas las gestiones

de cobro, sin necesidad de autorizacin alguna
La Ley 675 de 2001 en su artculo dice:
Artculo 51. Funciones Del Administrador. La administracin

inmediata del edificio o conjunto estar a cargo del administrador,
quien tiene facultades de ejecucin, conservacin, representacin y
recaudo. Sus funciones bsicas son las siguientes:
1.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a travs de apoderados

cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general,
cualquier obligacin de carcter pecuniario a cargo de los
propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del
edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de
las mismas, sin necesidad de autorizacin alguna.
Del artculo anterior, se destacan varios aspectos:

1. El administrador cobra directamente a travs de su gestin (cartas,
visitas, llamadas), o puede contratar a un Abogado para que lo haga.
2. Cobra todo tipo de acreencias a favor de la Propiedad Horizontal
(Cuotas ordinarias, extraordinarias y multas y gastos que haya hecho
incurrir un propietario en arreglos de zonas comunes).
3. Que sin necesidad de ningn tipo de autorizacin (ni de asamblea, ni
de consejo de administracin), tiene que iniciar las acciones de cobro,
al igual que sin ningn tipo de autorizacin puede contratar a un
profesional del Derecho para que lo haga.
Libro de Registro de Propietarios y Residentes en la Propiedad

Horizontal
Una de las funciones del Administrador en la PH, es llevar el

Libro de Registro de Propietarios y Residentes. La Ley 675 de
2001 lo menciona pero no especfica qu debe contiene.
Veamos primero la norma:
Ley 675 de 2001.

Artculo 51. Funciones del administrador. La administracin
inmediata del edificio o conjunto estar a cargo del
administrador, quien tiene facultades de ejecucin, conservacin,
representacin y recaudo. Sus funciones bsicas son las siguientes:

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad,
los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y
residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o
conjunto.
Como observamos, el Artculo 51 de la citada Ley, nos dice que el

administrador debe llevar unos libros de registro de propietarios y
residentes y nada ms sobre el particular.
De tal manera, que al no especificar la Ley sobre el particular, ni existir

otras normas que especifique sobre que debe llevar el Libro de Registro
de Propietarios y Residentes, nos atrevemos a hacer un perfil de dicho
libro como referente para que lo hagan los administrados en las

Propiedades Horizontales donde no lo tienen o lo puedan complementar.
Recuerde: Si bien es un Libro de Registro establecido por la Ley

675 de 2001, un propietario o residente se puede negar a
suministrar sus datos personales, familiares y profesionales.
Nombre del propietario/residente: ____________

Actividad: ______
Telfonos del Inmueble: ______ tel. Of.: ______ cel.: ______
Personas con las que convive en el inmueble: ______, ______, ______
Actividades: ______, ______
Mascotas: (si/no) ______ Genero: ______ Cantidad: ______
Vehculos: (carro/moto) ______, ______ Placas: ______, _______
En caso de emergencia, datos de un familiar con el que se pueda
comunicar: __________________.
Quin puede pedir la exhibicin del Libro de Registro de Propietarios

y Residentes?
El administrador debe tratar de mantener actualizado ste libro y se
recomienda que no sea de libre acceso para cualquier persona, salvo que
sea el Consejo de Administracin o la Asamblea de Propietarios que
reunidos exigen su exhibicin al Administrador y por supuesto, si es
exigido por una Autoridad Pblica.
Cuando se construye un edificio o conjunto sometido a

propiedad horizontal y mientras son vendidos los inmuebles
privados, debe existir un Administrador Provisional. Quin lo
nombra, hasta dnde va su nombramiento, qu funciones tiene,
puede cobrar expensas?
Cuando la duea de la obra, generalmente la constructora, est

construyendo o inicia la venta de los bienes privados de un Edificio o un
Conjunto sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, le corresponde a
dicho Propietario Inicial, administrar la Propiedad Horizontal.
Hasta cundo debe ejercer dicha Administracin Provisional?
Hasta cuando venda un nmero de bienes que representen por lo menos

el 51% de coeficientes de copropiedad, momento en el cual deber
informarlo por escrito a dichos nuevos dueos, quienes tienen 20 das
hbiles para que se renan en Asamblea de Propietarios y nombren su
propio administrador.
Qu pasa si no se renen en dicho trmino los nuevos propietarios?
El dueo inicial (generalmente la constructora) nombrar al

administrador definitivo, que bien podr ser a quien design inicialmente
como administrador provisional, como a otra persona.
Si el Dueo Inicial se ve en la necesidad de nombrar de manera

definitiva al administrador, dicho nombramiento puede ser revocado
por los nuevos dueos?
S. Pues en cualquier momento, basta con que se renan los nuevos

dueos (representan ms del 51% de coeficientes de copropiedad) en
Asamblea de Propietarios y nombran a su propio administrador.
Estando el Administrador Provisional o Definitivo nombrado por el

Propietario Inicial quin aprueba el presupuesto?
Mientras est el Administrador Provisional que ha sido nombrado por el

Propietario Inicial, es ste ltimo, el Propietario Inicial (Constructora)
quien de manera unilateral establece un presupuesto y si adems el
Propietario Inicial despus de vender ms del 51% de coeficiente se ve en
la necesidad de nombrar de manera definitiva al Administrador tal como
se anot anteriormente, dicho administrador debe seguir ejecutando el
presupuesto inicial.
No obstante lo anterior, una vez se logre reunir los nuevos propietarios

en Asamblea de Propietarios, stos al ser el Mximo rgano Social,
pueden modificar en cualquier momento el presupuesto y con ellos los
valores que se vienen cobrando por concepto de Cuotas de
Administracin, pues al fin y al cabo, son el Mximo rgano Social.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001. Artculo 52. Administracin Provisional.

Mientras el rgano competente no elija al administrador del
edificio o conjunto, ejercer como tal el propietario inicial, quien
podr contratar con un tercero tal gestin.
No obstante lo indicado en este artculo, una vez se haya

construido y enajenado un nmero de bienes privados que
representen por lo menos el (51%) de los coeficientes de
copropiedad, cesar la gestin del propietario inicial como
administrador provisional.
Cumplida la condicin a que se ha hecho referencia, el

propietario inicial deber informarlo por escrito a todos los
propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se
rena y proceda a nombrar el administrador, dentro de los (20)
das hbiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial
nombrar al administrador definitivo.
Artculo 24. Entrega de los Bienes Comunes por Parte del

Propietario Inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes
esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio
o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos,
escaleras y espesores, se efecta de manera simultnea con la
entrega de aquellos segn las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio

o conjunto, tales como zona de recreacin y deporte y salones
comunales, entre otros, se entregarn a la persona o personas
designadas por la asamblea general o en su defecto al
administrador definitivo, a ms tardar cuando se haya terminado
la construccin y enajenacin de un nmero de bienes privados
que represente por lo menos el (51%) de los coeficientes de
copropiedad. La entrega deber incluir los documentos garanta
de los ascensores, bombas y dems equipos, expedidas por sus
proveedores, as como los planos correspondientes a las redes
elctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios pblicos
domiciliarios.
PARGRAFO 1. Cuando se trate de conjuntos o proyectos

construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso
y goce de los bienes privados se referirn a aquellos localizados
en cada uno de los edificios o etapas cuya construccin se haya
concluido.
PARGRAFO 2o. Los bienes comunes debern coincidir con lo

sealado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento
de propiedad horizontal.
Consejo de administracin
Control y vigilancia a las Propiedades Horizontales, qu

autoridad lo hace?
A diario se escucha a propietarios, residentes, revisores fiscales

y acreedores de Propiedades Horizontales, sobre mltiples
irregularidades que se cometen a su interior, por lo que surge la
duda, quin ejerce control y vigilancia sobre la PH?
Sorprendentemente no hay ninguna ley, ni siquiera la Ley 675 de 2001,

que le delegue de manera concreta a una Autoridad Pblica, el ejercicio
del control y vigilancia sobre las Propiedades Horizontales.
As tambin lo acepta incluso el Ministerio de Ambiente, vivienda y

Desarrollo Territorial, veamos un aparte de su concepto 1200-E2-151023:
a manera de conclusin se puede advertir que la ley no estableci una
autoridad especfica para el control y vigilancia de la propiedad
horizontal.
Los Alcaldes NO ejercen labores de vigilancia y control sobre las PH,

slo llevan el registro de existencia y representacin
Erradamente muchos creen que los Alcaldes Municipales o Distritales

ejercen control y vigilancia sobre las Propiedades Horizontales.
La nica competencia que la Ley 675 de 2001, le da a las alcaldas frente a

las PH, est en el artculo 8 la cual, simplemente es llevar el registro de
existencia y representacin. Por ello, cuando nace una Propiedad
Horizontal, la escritura de constitucin debe presentarse ante la Alcalda,
para que se anote en el registro de Propiedades Horizontales, al igual que
informar, quien es el Administrador y el Revisor Fiscal si lo hay.
Entonces, quin ejerce control y vigilancia en una Propiedad

Horizontal?
Los dueos en primer lugar, en otras palabras, los propietarios que

actan como mximo rgano social y como tal, tienen todo el poder para
determinar el rumbo de la PH, incluso, de enderezar las cosas cuando
estn por mal camino, bien tomando decisiones como superior que es o
simplemente nombrando y cambiando a administradores, miembros del
consejo de administracin, revisores fiscales, contadores y a cualquier
otra persona natural o jurdica contratada o nombrada en la Propiedad
Horizontal.
Por supuesto que a su vez, el Consejo de Administracin ejerce control

sobre el Administrador y dems personal contratados, como contadores
pblicos, conserjes o aseadores, jardineros y los servicios de la empresa
de vigilancia.
Asimismo, el Revisor Fiscal no solamente hace una labor de vigilancia y

advertencia al mximo rgano social sobre el actuar de los
administradores (administrador y consejo de administracin), sino que
tambin debe advertirle al mismo mximo rgano social cuando una de
sus decisiones es contradictoria con la ley.
Artculo 76. Autoridades internas. Son autoridades internas de

las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada
democrticamente por los copropietarios o moradores que
tendrn los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva
Unidad Inmobiliaria.
3. El Administrador de la Unidad, quien podr solicitar auxilio de
la fuerza pblica para el desempeo de sus funciones.
A pesar de no existir norma concreta que determine a una autoridad

pblica para que ejerza control y vigilancia a la PH, siempre se podr
acudir ante una Autoridad Pblica para dirimir conflictos
Como ya anotamos, no hay leyes que den facultad a una entidad pblica
para que ejerza labores de vigilancia y control a las PH, no obstante,
siempre que se presenten conflictos entre los propietarios o tenedores
(arrendatarios) o entre ellos y el administrador, el consejo de
administracin o cualquier otro rgano de direccin o control de la
persona jurdica, en razn de la aplicacin o interpretacin de ley y del
reglamento de propiedad horizontal, se puede acudir directamente ante
un Juez de la Repblica, pues acudir a rganos internos, por ejemplo, el
Comit de Convivencia, es potestativo.
Artculo 77. Solucin de conflictos. Los conflictos de convivencia se

tratarn conforme con lo dispuesto en el artculo 58 de la presente
ley.
Los procedimientos internos de concertacin NO constituyen un
trmite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas,
penales y civiles.
Por ejemplo, cuando existe reclamo por parte de alguno de los actores
mencionados, en el contenido de un Acta por haberse tomado una
aparente decisin que va en contrava de la Ley 675 de 2001 o de
cualquier otra norma o los estatutos, el quejoso podr acudir ante un Juez
Civil a travs de un Proceso Verbal Sumario. (Art. 49 Ley 675 de 2001)
Otro ejemplo, es cuando hay un vecino ruidoso, peligroso o desaseado,

pues si bien, se puede acudir ante el Administrador o el Comit de
Convivencia, el propietario afectado tiene la opcin de acudir directamente
ante el Inspector de Polica de su Barrio o Localidad e interponer la queja
por violacin al Cdigo Nacional de Polica, por afectacin a la Seguridad
Pblica, Moralidad Pblica, Tranquilidad Pblica y la Salud Pblica.
O haciendo construcciones en contrava de los estatutos y sin licencias de

construccin, se puede acudir ante la autoridad competente para solicitar
la suspensin de obra por falta de licencia.
Igual, si existe algn tipo de irregularidades tributarias, se puede

denunciar ante la DIAN, en caso de algn tipo de evasin.
Artculo 58. Solucin de conflictos. Para la solucin de los

conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del
edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de
administracin o cualquier otro rgano de direccin o control de
la persona jurdica, en razn de la aplicacin o interpretacin de
esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio
de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se
podr acudir a:
1. Comit de Convivencia. Cuando se presente una controversia

que pueda surgir con ocasin de la vida en edificios de uso
residencial, su solucin se podr intentar mediante la
intervencin de un comit de convivencia elegido de conformidad

con lo indicado en la presente ley, el cual intentar presentar
frmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a
fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este
comit se consignarn en un acta, suscrita por las partes y por los
miembros del comit y la participacin en l ser ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solucin de conflictos. Las partes
podrn acudir, para la solucin de conflictos, a los mecanismos
alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que
regulan la materia.
PARGRAFO 1o. Los miembros de los comits de con vivencia

sern elegidos por la asamblea general de copropietarios, para
un perodo de un (1) ao y estar integrado por un nmero impar
de tres (3) o ms personas.
PARGRAFO 2o. El comit consagrado en el presente artculo, en

ningn caso podr imponer sanciones.
PARGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional

para resolver los conflictos referidos en el presente artculo, se
dar el trmite previsto en el Captulo II del Ttulo XXIII del
Cdigo de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo
modifiquen, adicionen o complementen.
Consejo de Administracin en Propiedad Horizontal cundo es

obligatorio tenerlo y sus funciones?
No en todos los edificios o conjuntos sometidos al Rgimen de

Propiedad Horizontal, es obligatorio tener Consejo de
Administracin. En cules, es obligatorio, cmo se elige, quin
elige, cul es su funcin?
Casos en que es obligatorio tener Consejo de Administracin
Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto, si tiene ms de 30

bienes privados excluyendo parqueaderos o depsitos, ser
obligatorio.
Casos en que es voluntario tener Consejo de Administracin
Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto con menos de 30

bienes privados excluyendo parqueaderos o depsitos es voluntario.
En los edificios o conjuntos exclusivamente residenciales siempre
ser potestativo, pues as lo estableci la Ley.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001, Artculo 53 Para edificios o conjuntos de uso

residencial, integrados por ms de 30 bienes privados excluyendo
parqueaderos o depsitos, ser potestativo consagrar tal organismo
en los reglamentos de propiedad horizontal.
Es decir que en los edificios o conjuntos residenciales, siempre ser

potestativo.
La anterior potestad no debe confundirse cuando en los Estatutos de

un Edificio o Conjunto Residencial deciden establecer la constitucin
del Consejo de Administracin, en ste caso ya se vuelve obligatorio su
constitucin por parte de la Asamblea, a menos, que por medio de una
reforma estatutaria, la Asamblea decida suprimir dicho rgano de
administracin.
Miembros del Consejo de Administracin
Indistinto si es obligatorio o potestativo tener Consejo de Administracin,

siempre debe ser conformado por un nmero impar (3, 5, 7, 9, etc.), los
cuales obligatoriamente tienen que ser propietarios o su delegado.
Deliberaciones y decisiones que tome el Consejo de Administracin, debe

ser tomado por mayora simple, o sea, si son 3 mnimo 2 deciden; si son
cinco los consejeros, debern deliberar y aprobar tres y as
sucesivamente. Claro est que por Estatutos, se puede establecer un
qurum deliberatorio y Decisorio superior al de Mayora Simple.
Eleccin del Consejo de Administracin
Le corresponde a la Asamblea de Propietarios y para ello se requiere el

qurum mnimo para deliberar de un nmero par de propietarios que
representen ms de la mitad de los coeficientes de propiedad y las
decisiones sern tomadas mnimo por la mitad ms uno de los
coeficientes presentes. (Art. 45, Ley 675 de 2001).
Cuotas de Administracin
Incremento en cuota de administracin en PH, no aumenta
automticamente el arrendamiento
Es muy comn el debate, pero no debera serlo, pues los

incrementos en las Cuotas de Administracin estn en la Ley 675
de 2001, mientras que el incremento en el arriendo de un
inmueble est en la Ley 820 de 2003.
El aumento de la cuota ordinaria de administracin en una PH obliga al

propietario, no al arrendatario
Si bien la Ley 675 de 2001 establece que los Estatutos de una PH rigen
tanto para los propietarios como para todos los dems moradores
(arrendatarios); respecto a la obligacin pecuniaria de las cuotas
ordinarias y extraordinarias, sta obligacin slo se le impone al
propietario del bien privado, no a los moradores-arrendatarios.
Aumento de la cuota ordinaria, por regla general, no puede afectar el

valor del arriendo de un inmueble
Por regla general, una cosa es la obligacin econmica que tiene el

propietario del inmueble con la copropiedad y otra muy distinta las
obligaciones existentes entre el propietario y el arrendatario de su
inmueble.
La Ley 820 de 2003, en su Artculo 20 es muy clara al establecer que slo

el arrendador podr incrementar el arriendo cada 12 meses de ejecucin,
o sea, cada 12 meses desde que inici el contrato, no como muchos creen
erradamente que siempre se incrementa en enero (salvo que el contrato
haya iniciado en enero).
Pago de arriendo incluido administracin
Cuando se suscribe el contrato de arrendamiento de un inmueble en PH,

el arrendatario no har dos pagos en el mes. Simplemente hace un solo
pago al arrendador y ste, ser el encargado de pagar la administracin
de su inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal. De tal
manera que si la Asamblea de la PH decide hacer un incremento en marzo
o abril o decretar una Cuota Extraordinaria, sta no se le puede cargar
automticamente al arrendatario en su valor mensual de arrendamiento.
El mismo incremento que haga la copropiedad a las cuotas ordinarias

de administracin, puede ser aplicado en el arriendo de un inmueble?
No. Pues los incrementos en las cuotas ordinarias de administracin en

una PH, estn sujetas a la decisin autnoma de la Asamblea de
Propietarios, por lo que dicha libertad, puede conllevar a incrementos del
4%, 8%, 20%, 30%, lo que ellos decidan. (Ver editorial: Aumento en Cuotas
de Administracin en Edificios o Conjuntos, cunto es lo mximo?).
Mientras que el incremento en el arriendo del inmueble est sujeto al

mximo impuesto por el artculo 20 de la Ley 820 de 2003, o sea, cada 12
meses de ejecucin y un incremento que no sea superior al incremento
que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario
inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del
canon.
Sobre incrementos de arriendo de en vivienda y locales comerciales, aqu

los explicamos:
Incremento arriendo de vivienda en el 2011 cunto y a partir de

cundo se da?
Incremento de arriendo en Oficinas, Bodegas, locales en general en el
2011.
Cundo excepcionalmente podra aumentar para el arrendatario su

carga, por aumento en las cuotas ordinarias de administracin?
Cuando en el contrato de arrendamiento de un bien sujeto a PH, sea de

naturaleza comercial (local, bodega, oficina) y expresamente el
arrendatario se compromete a pagar separadamente la cuota de
administracin y se compromete adems, a cubrir los incrementos que
ordene la Asamblea de Propietarios y as quede establecido en el contrato,
pues ste contrato de arrendamiento no est sujeto a la Ley 820 de 2003,
sino al Cdigo de Comercio, al ser un arrendamiento comercial.

cunto es lo mximo?
En las Asambleas de Propietarios en Edificios o Conjuntos

sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal, en los 3
primeros meses del ao se hace la Asamblea obligatoria, en la
cual se discute, entre otras, el aumento de la Cuota de
Administracin, pero cunto es lo mximo que se puede
aumentar?
Presupuesto anual del Edificio o Conjunto: Expensas Comunes y Fondo

de Imprevistos
Unos inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal tienen

unas zonas comunes, las cuales requieren un sostenimiento, como por
ejemplo, unos servicios pblicos necesarios, el mantenimiento,
reparacin, vigilancia, etc., lo anterior, se conoce como las Expensas
Comunes Necesarias que pueden ser ordinarias y extraordinarias y que
deben sufragar todos los propietarios.
Asimismo, la Propiedad Horizontal por mandato de la Ley 675 de 2001,

artculo 35, debe constituir y mantener un Fondo de Imprevistos.
Cunto puede ser el incremento en ste ao en las Cuotas Mensuales

de Administracin?
La Ley 675 de 2001, establece que la Propiedad Horizontal (Edificio o
Conjunto) est regulado por dicha norma y por sus estatutos; asimismo
establece que tiene un Mximo rgano Social, que es la Asamblea de
Propietarios y una de las funciones que tiene dicho rgano, es discutir
todo lo referente a gastos e inversiones, de tal manera que cada ao, la
Asamblea de Propietarios, previa exposicin y justificacin que haga el
Administrador, aprobar cul es el Presupuesto Anual para el ao en
curso.
En caso de ser necesario, la Asamblea de Propietarios podr determinar

un porcentaje de aumento en las cuotas de administracin, porcentaje
que libremente puede determinar la Asamblea, pues no est limitado por
ningn factor.
De tal manera que al calcular el incremento de salario de los empleados

de la copropiedad, los incrementos que tendrn los servicios pblicos, las
inversiones que se quieran hacer (piscinas, jardines, seguridad o
vigilancia, etc.), las reparaciones de bienes comunes (ascensores, gradas,
pasillos, etc.), van al final a determinar cul ser el porcentaje que debe
incrementar las Expensas Comunes y con ello el porcentaje que
aumentarn las cuotas de administracin.
Intereses de Mora en cuotas de administracin en Edificios o

Conjuntos (Mnimo y Mximo)
En un edificio o conjunto existen unos gastos para

administracin y servicios comunes como vigilancia, servicios
pblicos, etc., valores que son sufragados por los copropietarios.
Pero su incumplimiento, faculta al Administrador para cobrar
unos intereses mximos segn la Ley o menos segn Estatutos.
Expensas Comunes
Los edificios o conjuntos sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal

que establece la Ley 675 de 2001, siempre tendr unas reas comunes,
como porteras, ascensores, piscinas, pasillos, gradas, vigilancia, etc., de
tal manera que los gastos que demande dichas reas o servicios comunes,
sern pagados por cada propietario segn el cociente o rea privada que
tenga al interior de la Propiedad Horizontal.
Dichos gastos comunes, se denominan por la Ley como Expensas

Comunes.
Periodicidad de las Expensas Comunes y Extraordinarias
Es facultad de la Asamblea de Copropietarios, determinar por Estatutos,

la periodicidad con que se pagar por parte de los propietarios, las cuotas
de expensas comunes, aunque lo ms habitual es el pago mensual.
En el caso de las Cuotas Extraordinarias, como su nombre lo dice, stas se

fijan en cualquier momento del ao cuando la Asamblea General de
Copropietarios as lo fije, segn la situacin extraordinaria.
Intereses de Mora por incumplir con el pago de Expensas Comunes y

Cuotas Extraordinarias (Mnimo y Mximo a cobrar)
Cuando un propietario incumple o se retrasa con el pago de su Expensa

Comn o de la Cuota Extraordinaria, le est quedando mal a toda la
copropiedad, pues es un sistema comunitario donde todos dependen del
pago que hagan todos para el mantenimiento de reas y servicios
comunes.
Por ello, la misma Ley 675 de 2001 en su artculo 30, establece la sancin
de la imposicin de Intereses Moratorios sobre los valores adeudados por
parte del propietario moroso.
En caso que los Estatutos no establezcan nada sobre el particular, se

cobrar una y media veces el inters bancario corriente vigente.
Pero por Estatutos, la Asamblea de Copropietarios podra establecer un

inters inferior, incluso podra establecer el mismo que fija la ley (una y
media vez el inters bancario corriente), pero nunca por estatutos, los
intereses de mora podran estar por encima de los que define la Ley 675
de 2001.
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001, Artculo 30: Incumplimiento en el Pago de

Expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas
causar intereses de mora, equivalentes a una y media veces el
inters bancario corriente, certificado por la Superintendencia
Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con qurum que
seale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un inters
inferior.
Recuerde: si quiere conocer el valor del Inters Bancario Corriente,

vigente en cada trimestre, puede consultarlo aqu, en Indicadores.
Lista de Morosos en edificios y conjuntos Es legal su

publicacin?
En edificios y conjuntos residenciales se observa la fijacin de

listas o carteles anunciando a los copropietarios morosos. Qu
tan legal es esto?
En muchos Edificios Residenciales o de Oficinas, o Conjuntos

Residenciales tienen la costumbre de fijar en sus carteleras o pasillos,
incluso al interior de ascensores, el listado de los copropietarios y
nmero del apartamento, oficina o casa, que se encuentran en mora;
situacin que por supuesto, no slo sirve para dar publicidad del estado
de la cartera de la Propiedad Horizontal, sino que indirectamente es una
forma de cobro, pues es indiscutible que a la mayora de las personas, les
da pena estar morosas y sobre todo, que otras personas se enteren.
Pero ms all de los resultados que arroja la utilizacin de la publicacin

de la lista de morosos en la copropiedad, es analizar qu tan legal es
dicha lista negra.
Legalidad de la publicacin de la lista de morosos en las Propiedades

Horizontales
Es la misma Ley 675 de 2001 en su artculo 30, la que establece la

posibilidad de publicar la lista con el nombre del propietario y nmero de
apartamento, oficina o casa, mientras se encuentren en mora.
Artculo 30. Incumplimiento en el Pago de Expensas. Mientras

subsista este incumplimiento, tal situacin podr publicarse en el
edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluir los propietarios
que se encuentren en mora.
Ojo, la lista negra no puede ser fijada en cualquier parte
Si bien como vimos anteriormente, es la misma Ley 675 de 2001 la que

autoriza la fijacin de una lista con los morosos en la copropiedad, pero
dicha lista tiene una restriccin: El lugar donde se fija. Veamos:
Artculo 30 Pargrafo. La publicacin referida en el presente

artculo solo podr hacerse en lugares donde no exista trnsito
constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por
parte de los copropietarios.
Esto quiere decir solo podr hacerse en lugares donde no exista

trnsito constante de visitantes esto quiere decir, que se debe acabar
la costumbre de algunos administradores de querer cobrar
avergonzando al propietario moroso, frente a todo extrao que ingresa
a la copropiedad (visitantes).
De tal manera que mal hara el administrador al pretender fijar la Lista de

Morosos en el ascensor (adentro o afuera) o en la cartelera general en la
que tiene tambin acceso los visitantes. Por lo que el administrador debe
tratar de ubicar la lista en un sitio donde los propietarios la pueden ver,
pero minimizar que ste a primera vista de cualquiera extrao que
ingrese a la copropiedad como el visitante.
Mora en la Propiedad Horizontal: slo puede condonarla la

Asamblea
El administrador de una Propiedad Horizontal est en la

obligacin de cobrar las expensas comunes y extraordinarias, al
igual que iniciar todas las acciones legales contra los morosos,
entre otras, el cobro de intereses, los cuales no puede condonar
salvo autorizacin previa.
Como lo explicamos ampliamente en nuestro editorial Cuotas de

Administracin en Copropiedades, su constitucin y pago es con el fin
de cubrir gastos de la colectividad como es la contratacin de empresas
de vigilancia y seguridad para las zonas comunes internas y externas de
la copropiedad; los servicios pblicos de las zonas comunes como
pasillos, escaleras, ,zonas verdes, porteras, etc.; al igual que a los
trabajadores que hacen mantenimiento y reparacin de daos en zonas
comunes, como jardineros, electricistas, ascensoristas, plomeros, etc. y
para la reserva del Fondo de Imprevistos que trata el Artculo 35 de la Ley
675 de 2001, por ende, su incumplimiento afecta a toda la copropiedad.
Mora en el pago de la Cuota de Administracin genera

automticamente intereses de mora
Como ya lo mencionamos, la mora de un propietario afecta a toda

copropiedad que establece su estabilidad financiera y funcional, en el
cumplimiento de un Presupuesto Anual o en el recaudo de Cuotas
Extraordinarias debidamente aprobadas.
Por lo anterior, la Ley 675 de 2001 en su artculo 30, establece la

imposicin de Intereses Moratorios sobre los valores adeudados por parte
del propietario moroso, el inters bien puede ser fijado por la Asamblea
General de Propietarios a travs de sus Estatutos o Reglamento, el cual
nunca podr ser superior al equivalente a una y media (1.5) vez el inters
bancario corriente.
En caso que los Estatutos no establezcan nada sobre el particular, se

cobrar una y media veces el inters bancario corriente vigente.
Condonacin de Intereses
Los intereses que se generen por la mora, pertenecen a la Propiedad

Horizontal y una vez cobrados o en proceso de cobro, pasarn a
conformar parte de los ingresos de la PH.
De tal manera que as como la Asamblea de Propietarios puede

determinar el Inters a cobrar a los morosos (sin exceder el mximo
permitido por la Ley), ste mismo rgano, al ser el mximo rgano de
direccin, est facultado no slo a fijar un Inters menor, sino que

incluso podra determinar en qu momento se haga una condonacin
total o parcial de Intereses a los morosos, condonacin que debe ejecutar
el administrador.
Consejo de Administracin es incompetente para condonar intereses

de mora
Como ya lo mencionamos, l nico que puede terminar el Inters de Mora

o su condonacin total o parcial, es la Asamblea General de Propietarios,
de tal manera que el Consejo de Administracin no lo podra hacer, ni
tampoco podr hacerlo por delegacin.
Comit de Convivencia no es competente para intervenir en casos de

mora
La finalidad del Comit de Convivencia en la PH que deciden constituirlo,

es la de intentar solucionar controversias o conflictos, mediante la
propuesta de frmulas de arreglo, que surgen con ocasin de la vida y
convivencia entre propietarios, residentes, administradores, Consejo de
Administracin y Revisor Fiscal y as dirimir dichas controversias y
fortalecer las relaciones de vecindad, de tal manera que controversias por
mora, no es de su competencia.
Zonas Comunes
Ampliacin o creacin de nuevos parqueaderos en PH: cul es
el trmite a seguir?
Muchas P.H. tienen escases de parqueaderos comunes, lo que les

genera toda clase de problemas entre los residentes. Por ello, en
muchos casos, han decidido convertir otras zonas comunes en
parqueaderos, pero esa prctica requiere un trmite.
Localizacin, linderos, reas, etc. deben estar claramente definidos en

Estatutos
Todas las reas al interior de una Propiedad Horizontal, tales como

bienes privados, comunes, comunes esenciales, debe estar debidamente
protocolizado en la Escritura Pblica de constitucin de la P.H., tanto as,
que en dicha escritura pblica de constitucin o de adicin, debern
protocolizarse la licencia de construccin o el documento que haga sus
veces y los planos aprobados que muestren la localizacin, linderos,
nomenclatura y rea de cada una de las unidades independientes que
sern objeto de propiedad exclusiva o particular y el sealamiento
general de las reas y bienes de uso comn. (Art. 6, Ley 675 de 2001).
De tal manera que los parqueaderos, estarn claramente establecidos

(reas, ubicacin, etc.) en dicha Escritura Pblica Estatutos.
Convertir otras zonas comunes en parqueaderos. Es posible?
Existen Propiedades Horizontales que tienen graves problemas internos,

por pocos espacios para parquear vehculos en los parqueaderos
comunes, al punto que existe una guerra interna por los residentes llegan
primero o incluso han tenido que implementar en algunas PH un pico y
placa para parquear internamente (placas terminadas en nmero par,
parquean al interior lunes, martes, mircoles. Las placas terminadas en
impar, parquean)
Por lo que en algunas PH que cuentan con otras zonas comunes bastante
amplias, podra ser viable convertirlas en parqueaderos comunes. (Parte
de zonas verdes, salones sociales, calles vehiculares internas, zonas de
deporte, etc.)
Pero para lo anterior, son necesarios dos aspectos:

Aprobacin por mayora calificada de la Asamblea: Todo lo que tiene que
ver con el cambio de reas de los bienes comunes establecida en el
reglamento de propiedad horizontal, deber ser una decisin adoptada
por mayora calificada, o sea, por el 70% de los coeficientes de
copropiedad.
Artculo 46. Decisiones que Exigen Mayora Calificada. Como

excepcin a la norma general, las siguientes decisiones requerirn
mayora calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que
integran el edificio o conjunto: 1. Cambios que afecten la destinacin
de los bienes comunes o impliquen una sensible disminucin en uso y
goce. 5. Reforma a los estatutos y reglamento.
Licencia Urbanstica: En algunos casos, dicha modificacin de zonas

comunes, en otra comn como seran parqueaderos, podra necesitar una
Licencia Urbanstica, segn el Decreto 1469 de 2010; pues de ser
necesario y hacer alguna transformacin sin dicha licencia, segn el caso,
acarreara una infraccin urbanstica de la autoridad urbanstica de la
ciudad (art. 103 y 104 Ley 388 de 1997).
Compra de lote contiguo
En caso que haya la posibilidad que la P.H. compre un lote contiguo, es

necesario, primero, que dicha compra sea aprobada por mayora
calificada de copropietarios (70% del coeficiente de copropiedad).
Segundo, que dicha compra, debe ser incorporada a los Estatutos a travs
de una adicin, pues automticamente aumenta el rea de zonas
comunes con sus correspondientes efectos y tercero, es necesario la
correspondiente Licencia de Urbanstica, pues se convertir un terreno en
parqueadero.
Bienes privados y comunes con y sin restriccin de uso
En los edificios o conjuntos se usan trminos que parecen

contradictorios como por ejemplo bien privado pero con
restriccin de actividades y zona comn de uso privativo. Aqu
una breve definicin de los bienes que pertenecen a una
Propiedad Horizontal.
Recordemos que cuando hablamos de Rgimen de Propiedad Horizontal,

estamos haciendo referencia a Edificios y Conjuntos tanto de uso
residencial, como comercial o mixto. Cuando usamos las expresiones
Unidad Residencial es tambin del Rgimen de Propiedad Horizontal.
Bienes privados o de dominio particular
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes,

de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un
edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal, con
salida a la va pblica directamente o por pasaje comn. (Artculo 3
Ley 675/2001).
En otras palabras, es la parte interna del apartamento, casa, oficina, local

o bodega, construida o no, que est en el Edificio o Conjunto.
A pesar de ser un bien privado o de dominio particular los estatutos

pueden perfectamente establecer unas restricciones a las clases de usos,
incluso ms all de las regulaciones de Uso de Suelo que establezcan las
Oficinas de Planeacin de la Alcalda.
Esto quiere decir, que perfectamente los estatutos pueden establecer por
ejemplo, que los apartamentos de un edificio, slo pueden ser usados
para vivienda, de tal manera que en un apartamento su dueo o tenedor,
no podra instalar una peluquera.
Asimismo es con los locales en una Propiedad Horizontal, pues as est

permitido en dicho lugar por ejemplo la instalacin y funcionamiento de
pizzeras segn el Uso de Suelo, si los estatutos de la copropiedad
prohben la utilizacin del local en actividades donde se preparen o
vendan alimentos o bebidas, el dueo o tenedor no puede ir en contrava
de los estatutos, as el Uso de Suelo de la ciudad lo permita.
Bienes comunes
Partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad

horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de
bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o
facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin,
seguridad, uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular.
(Artculo 3 Ley 675/2001).
En otras palabras, podemos hablar de pasillos, corredores, escaleras,

ascensores, calles internas de parqueaderos, piscinas, zonas de juegos,
salones sociales, etc.
Zonas Comunes de Uso Privativo
Dentro de la definicin de Bienes Comunes, podemos hacer una

subdivisin o una definicin de lo que se conoce cmo Zonas Comunes
de Uso Privativo, donde incluimos a los balcones o miradores de un
apartamento o casa sometido a Propiedad Horizontal, pues como vern,
si bien el balcn aparentemente hace parte de mi apartamento, dicho
espacio hace parte de las zonas comunes, simplemente que por estatutos
se ha permitido que los habitantes de dicho apartamento sean los nicos
que lo puedan usar, pero con las restricciones que impone los estatutos,
por ejemplo en sacar y colgar ropa para secar.
Bienes comunes esenciales
Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservacin y

seguridad del edificio o conjunto, as como los imprescindibles para
el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los dems
tendrn el carcter de bienes comunes no esenciales. Se reputan
bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan
construcciones o instalaciones de servicios pblicos bsicos, los
cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para
aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales
de servicios pblicos, las fachadas y los techos o losas que sirven
de cubiertas a cualquier nivel. (Artculo 3 Ley 675/2001).
En esta definicin, encontramos bienes comunes que no se permitir un

uso privado exclusivo, pues son como su nombre lo dice, esenciales para
la existencia misma del Edificio o Conjunto sometido a Rgimen de
Propiedad Horizontal, entre los que encontramos la totalidad del terreno,
las columnas, el sistema general de acueducto o alcantarillado al interior
del edificio o conjunto, las fachadas que no pueden ser cambiadas al
arbitrio de uno de los dueos o tenedores de un solo inmueble privado
dentro de la propiedad horizontal.
Alquiler del Saln Social y Parqueaderos en Propiedad

Horizontal: un buen negocio!
Si bien en la Propiedad Horizontal las zonas comunes son para

su libre utilizacin por parte de los propietarios y residentes,
stas podran ser cobradas y as constituirse en un ingreso ms
para el sostenimiento general.
Aprovechamiento Econmico de las reas Comunes
Si bien las zonas comunes pertenecen en comn y proindiviso a los

propietarios de los bienes privados, se puede restringir o limitar su uso.
Pero dicha restriccin o limitacin, est establecida en la misma Ley 675

de 2001 y en los Estatutos de la Propiedad Horizontal.
Ley 675 de 2001 De los Bienes Comunes-
Artculo 19. El derecho sobre estos bienes ser ejercido en la

forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de
propiedad horizontal.
Alquiler de Zonas Comunes
Es totalmente vlido, como lo anotamos en el punto anterior, el artculo

19 de la Ley 675 de 2001 establece que su utilizacin, est regulada por la
misma Ley y por los Estatutos, de tal manera que la Asamblea de
Propietarios (para eso son los dueos) pueden condicionar su uso al
cumplimiento de ciertos requisitos, como podra ser, el pago por su
utilizacin.
Lo anterior, tambin es ratificado por el Artculo 72 de la precitada

norma, veamos:
Artculo 72. Aprovechamiento Econmico de las reas Comunes.

Las actividades que puedan desarrollarse en las reas comunes de
las cuales se derive un aprovechamiento econmico podrn ser
reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta
Administradora de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y podr
imponrseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y
equidad.
Esto significa que se podr establecer en los Estatutos o Reglamentos, la

posibilidad de cobrar por usar Salones Sociales, Parqueaderos Comunes y
Gimnasios. Lo importante es que no se podra tener un valor distinto por
su uso entre propietarios o arrendatarios, de tal manera que su canon
ser igual para quien lo use.
Para dnde ir el dinero recaudado por el uso de zonas comunes?
Por disposicin de la misma Ley 675 de 2001, dichos ingresos por

explotar zonas comunes, ser para incrementar el patrimonio de la
Propiedad Horizontal y con ello cubrir los gastos y expensas comunes.
Artculo 72. . Pargrafo. Los dineros recibidos por concepto de la

explotacin de las reas comunes slo podrn beneficiar a la
persona jurdica y sern destinados al pago de los gastos y expensas
comunes de la unidad inmobiliaria.
Estos ingresos son ocasionales, de tal manera que el Administrador al

preparar el presupuesto no puede contar con el valor por alquiler de
las zonas comunes, pues ste es una mera expectativa en caso que se
alquile.
Los valores por arriendo de zonas comunes no generan IVA
Cuando la Propiedad Horizontal alquila sus zonas comunes se considera

como parte del desarrollo del objeto social de la copropiedad, y eso
significara entonces que esos servicios seran otros ingresos ms que,
como los de las cuotas de administracin, no generarn entonces el
Impuesto sobre las ventas.
Ley Antitabaco aplica en zonas comunes de la Propiedad

Horizontal
Existen vecinos que salen a pasillos o balcones y dems zonas

comunes a fumar, situacin que afecta a los dems habitantes en
la Propiedad Horizontal. La nueva Ley Antitabaco debe ser
aplicada por parte de los Administradores, so pena de ser
sancionados.
Al interior de la Propiedad Horizontal se debe garantizar la seguridad y la

convivencia pacfica entre los habitantes y dems personas a su interior.
Por ello, la Ley 675 de 2001 y el Reglamento Interno o Estatutos, buscan
imponer unas normas de convivencia y regulacin (ruidos, olores,
animales y vecinos bullosos, etc.).
El olor y humo de cigarrillo, otro tema que puede generar conflictos en

una Propiedad Horizontal
As como algunos animales o vecinos son desesperantes con sus altsimos

ruidos o por sus malos olores, el fumar en algunos lugares puede generar
mucha incomodidad y sobretodo contaminacin a otros habitantes en
una Propiedad Horizontal, situacin que puede llevar a graves conflictos.
La Ley Antitabaco una solucin OBLIGATORIA tanto para

administradores como para los fumadores
La Ley 1335 de 2009 o tambin conocida como Ley Antitabaco, es de

obligatorio cumplimiento en todo el territorio nacional y claro, esto
incluye las Zonas Comunes en una Propiedad Horizontal e incluso, podra
aplicarse cuando los efectos del cigarrillo (olor, humo y envenenamiento)
trasciende del Bien Privado a Zonas Comunes u otros Bienes Privados
Veamos varios artculos de la norma en mencin:
Artculo 19. Prohibicin Al Consumo De Tabaco Y Sus Derivados.

Prohbase el consumo de Productos de Tabaco, en los lugares
sealados en el presente artculo.
En las reas cerradas de los lugares de trabajo y/o de los lugares

pblicos, tales como: Bares, restaurantes, centros comerciales,
tiendas, ferias, festivales, parques, estadios, cafeteras, discotecas,
cibercafs, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunales y reas
de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre
otras.

h) Espacios deportivos y culturales.
Artculo 21. Definiciones. Para efectos de esta ley, adptense las

siguientes definiciones:
Lugares pblicos: Todos los lugares accesibles al pblico en

general, o lugares de uso colectivo, independientemente de quin
sea su propietario o del derecho de acceso a los mismos.
Como se observa, la Ley est incluyendo (as los Estatutos o Reglamento

Interno no lo haga), como zonas libres de humo, todas las zonas comunes
de la Propiedad Horizontal, entre otras, pasillos, zonas verdes o de
juegos, salones sociales, porteras, stanos, parqueaderos, entre otras.
Y si el fumador lo hace al interior de su bien privado, pero el humo

sale a zonas comunes u otros bienes privados?
Si bien la Ley Antitabaco habla de la prohibicin de fumar en lugares

colectivos, la Ley 675 de 2001 o Ley de Propiedad Horizontal si establece
en su artculo 74 la prohibicin de olores o partculas u otros elementos
que trasciendan al exterior que afecten los niveles tolerables para la
convenca.
Artculo 74. Niveles de Inmisin Tolerables. Las seales visuales, de

ruido, olor, partculas y cualquier otro elemento que, generados en
inmuebles privados o pblicos, trascienden el exterior, no podrn
superar los niveles tolerables para la convivencia y la

funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
El Administrador est OBLIGADO a hacer cumplir la Ley Antitabaco en

la Propiedad Horizontal
As lo establece la Ley 1335 de 2009 en su artculo 20 Los propietarios,

empleadores y administradores de los lugares a los que hace referencia el
Artculo 19 tienen las siguientes obligaciones:
a) Velar por el cumplimiento de las prohibiciones establecidas en la

presente ley con el fin de proteger a las personas de la exposicin del
humo de tabaco ambiental;
b) Fijar en un lugar visible al pblico avisos que contengan mensajes

alusivos a los ambientes libres de humo, conforme a la reglamentacin
que expida el Ministerio de la Proteccin Social;
c) Adoptar medidas especficas razonables a fin de disuadir a las

personas de que fumen en el lugar, tales como pedir a la persona que no
fume, interrumpir el servicio, pedirle que abandone el local o ponerse en
contacto con la autoridad competente.
Qu pasa si el Administrador no hace cumplir la Ley Antitabaco que

afecta la convivencia en la Propiedad Horizontal?
El Administrador puede tener serias sanciones, pues la Ley lo obliga a que

la haga cumplir.
Artculo 31. Sanciones Por Incumplimiento De Las Obligaciones De

Los Propietarios, Empleadores, Representantes Legales Y
Administradores. Adems de las medidas sanitarias, preventivas,
de seguridad y de control para las que estn facultadas las
autoridades sanitarias y de polica, la violacin de las
prohibiciones y obligaciones de que tratan los artculos 19 y 20 de
la presente ley por parte de los propietarios, empleadores,
representantes legales y administradores ser sancionada por el
Alcalde respectivo con alguna o algunas de las siguientes
sanciones:
1. Amonestacin.
2. Multas sucesivas desde 1 smmlv y hasta por una suma

equivalente a 100 smmlv.
3. Suspensin temporal o definitiva de la licencia sanitaria.
Para la aplicacin de estas sanciones se seguir el procedimiento

previsto en el Cdigo Contencioso Administrativo.
Y por ltimo, recuerde: mi derecho termina donde empiezan los de los

dems!
Artculo 18. Derechos De Las Personas NO Fumadoras. Constituyen

derechos de las personas no fumadoras, entre otros, los siguientes:
1. Respirar aire puro libre de humo de tabaco y sus derivados.
2. Protestar cuando se enciendan cigarrillos, tabaco y sus

derivados en sitios en donde su consumo se encuentre prohibido
por la presente ley, as como exigir del propietario, representante
legal, gerente, administrador o responsable a cualquier ttulo del
respectivo negocio o establecimiento, se conmine al o a los autores
de tales conductas a suspender de inmediato el consumo de los
mismos.
3. Acudir ante la autoridad competente en defensa de sus

derechos como no fumadora y a exigir la proteccin de los
mismos.
4. Exigir la publicidad masiva de los efectos nocivos y mortales

que produce el tabaco y la exposicin al humo del tabaco.
5. Informar a la autoridad competente el incumplimiento de lo

previsto en la presente ley.
Revisor Fiscal
Resistencia del Mximo rgano Social frente a la renuncia del
Gerente o Revisor Fiscal
Publicado: 15 de diciembre de 2011
El Revisor Fiscal y el Representante Legal los nombra el Mximo

rgano Social, en algunos casos la Junta Directiva nombra al
Representante. En todo caso, su renuncia, revocatoria y
nombramiento de uno nuevo lo hace el rgano que lo nombra,
pero si dicho rgano es renuente a hacer el cambio ante Cmara
de Comercio o simplemente no se renen. Qu se puede hacer?
En la misma manera que se nombra a un funcionario, caso del

Representante Legal y de los Revisores Fiscales, se hacen sus cambios, los
cuales son actos sujetos a registro para que tenga efectos frente a
terceros. En otras palabras, para que terceros sepan quin es el
Representante Legal y el Revisor Fiscal o su cambio, se debe hacer el
registro o notificacin ante el registro mercantil de la Cmara de
Comercio.
En las entidades cuyo registro de existencia y representacin es ante

entidades distintas de la Cmara de Comercio, ser ante dichas entidades
el registro del nombramiento o cambios de representante legal o revisor
fiscal, para que dichos cambios surtan efectos (Ej. Alcalda Propiedad
Horizontal, algunas Entidades Sin nimo de Lucro frene a la Gobernacin,
etc.)
El rgano competente para la eleccin del Representante Legal o

Revisor Fiscal NO acepta la renuncia
Erradamente hemos credo que las renuncias deben ser aceptadas para
que tenga efectos. No, la renuncia es un acto unilateral y si alguien dice
renuncio, pues renunci y punto. Otra cosa son los efectos jurdicos que
pueda tener dicha renuncia, pero repetimos, las renuncias no tienen que
ser aceptadas, pues son actos unilaterales.
Cuando un Representante Legal o un Revisor Fiscal desean renunciar, lo

deben hacer frente al rgano que lo nombr. En el caso de Representante
o Gerente, ante el mximo rgano social lo puede hacer siempre, pero si
existe junta directiva, lo puede hacer ante ellos. En el caso de Revisor
Fiscal, siempre ser ante el Mximo rgano Social.
En todo caso, si dichos rganos manifiestan no aceptar la renuncia, no

pasa nada, pues la renuncia repetimos, es un acto unilateral.
Si la renuncia es de carcter inmediato, en el trmino de la distancia o

mximo en 30 das, se debe nombrar a otro y notificar a la Cmara de
Comercio o la entidad de registro, para que hagan el cambio de
Representante o Revisor Fiscal.
Si el rgano social es negligente en el nombramiento del nuevo

funcionario o simplemente aduce no aceptar la renuncia, vencido el
trmino de 30 das, el Representante Legal o Revisor Fiscal que han
presentado la renuncia, podrn llevar copia de la renuncia a la Cmara de
Comercio y as lo deber anotar dicha entidad en el registro mercantil de
dicha sociedad para que lo sepa cualquier persona, adems de que a
partir de ese momento, cesa cualquier responsabilidad penal, fiscal,
disciplinaria o comercial a su nombre.
Imposibilidad de renunciar por falta de reunin del rgano social

competente
Si por algn motivo, la renuncia no se puede presentar ya que no ha sido

posible convocar al rgano social competente, el Represente Legal podra
enviar por correo certificado dicha renuncia al domicilio de la misma
sociedad y si es posible, a los miembros de la junta directiva o de los
socios o accionistas llegado el caso y 30 das despus si sigue figurando
como Representante Legal de dicha sociedad, podr llevar copia de la
renuncia con la prueba del correo, directamente al registro mercantil de
la Cmara de Comercio o la entidad correspondiente de registro, para que
haga la anotacin en el registro pblico y cesen en ese momento sus

responsabilidades. En el caso del Revisor Fiscal, ste puede convocar a
una Asamblea o Junta Extraordinaria y si no logra que se haga dicha
reunin, podr proceder de la misma forma que explicamos para el
Representante Legal.
La presentacin de la renuncia ante el registro pblico, no est en la

ley, sino en la jurisprudencia
En ninguna parte del Cdigo de Comercio aparece lo que acabos de

plantear, o sea, presentar la renuncia 30 das despus a su presentacin,
directamente ante el registro pblico de la Cmara de Comercio o la
entidad correspondiente para que haga dicha anotacin, cuando el rgano
social competente no hace el cambio o no se rene para hacer lo
correspondiente.
Fue la Corte Constitucional quien lo termin en su Sentencia C-621 del 20

de agosto de 2003
Este derecho acarrea la obligacin correlativa de los rganos

sociales competentes en cada caso, de proveer el reemplazo y registrar
el nuevo nombramiento. (ii) Para el nombramiento del reemplazo y el
registro del nuevo nombramiento se deben observar en primer lugar,
la previsiones contenidas en los estatutos sociales (iii) Si los estatutos
sociales no prevn expresamente un trmino dentro del cual
deben proveerse el reemplazo del representante legal o del
revisor fiscal saliente, los rganos sociales encargados de hacer el
nombramiento debern producirlo dentro del plazo de treinta
das, contados a partir del momento de la renuncia, remocin,
incapacidad, muerte, finalizacin del trmino estipulado, o
cualquier otra circunstancia que ponga fin al ejercicio del cargo.
Durante este lapso la persona que lo viene desempeando
continuar ejercindolo con la plenitud de las responsabilidades y
derechos inherentes a l. . Pasado el trmino anterior sin que el
rgano social competente haya procedido a nombrar y registrar
el nombramiento de un nuevo representante legal o revisor fiscal,
termina la responsabilidad legal del que cesa en el ejercicio de
esas funciones, incluida la responsabilidad penal (Subrayado
nuestro)
Casos en los que debe nombrarse obligatoriamente e

Inhabilidades para ejercer como Revisor Fiscal en una
PH
Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal: cundo es obligatorio

su nombramiento y qu inhabilidades tienen?
No todos los edificios o conjuntos sometidos al Rgimen de

Propiedad Horizontal, tienen la obligacin de tener Revisor
Fiscal. En caso de tenerlo, NO cualquier Contador Pblico puede
aceptar dicho nombramiento.
Edificios o Conjuntos obligados a tener Revisor Fiscal
Ser obligatorio en los Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto,

NO importa el nmero de inmuebles privados que tenga, ni tampoco
importa por ejemplo, que la mayora sean de vivienda y unos pocos
corresponden a uso comercial. Por el slo hecho de ser Mixto, ya es
obligatorio tener Revisor Fiscal.
Artculo 56 Ley 675 de 2001: Los conjuntos de uso comercial o

mixto estarn obligados a contar con Revisor Fiscal
Casos en que es potestativo nombrar Revisor Fiscal
En los Edificios o Conjuntos exclusivamente residenciales es potestativo

nombrar Revisor Fiscal.
Artculo 56 Ley 675 de 2001: Los edificios o conjuntos de uso

residencial podrn contar con Revisor Fiscal, si as lo decide la
asamblea general de propietarios
Inhabilidades para tomar posesin como Revisor Fiscal en Edificios y

Conjuntos
En los Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto, no podr el

Revisor Fiscal:
Ser propietario o tenedor (arrendatario) de casas, apartamentos,

locales, bodegas o parqueaderos ubicados en el edificio o conjunto
que Fiscalizar.
Tener parentesco hasta el 4 de consanguinidad, 2 de afinidad o 1
civil, ni vnculos comerciales o cualquier otra circunstancia que pueda
restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones,

con el administrador o los miembros del Consejo de Administracin.
En los Edificios o Conjuntos exclusivamente Residenciales:
Cmo ya lo manifestamos, por ser exclusivamente Residenciales, es

potestativo de la Asamblea de Propietarios nombrar o no Revisor
Fiscal y en caso de hacerlo. El Revisor Fiscal, SI puede ser un
propietario o un arrendatario dentro del Edificio o Conjunto
Residencial que va a Fiscalizar.
Claro est que si el propietario a la vez es miembro del Consejo de
Administracin, si lo hay, no podra desempearse como Revisor
Fiscal de dicha Propiedad Horizontal.
Recuerde: Al Revisor Fiscal lo elige la Asamblea de Propietarios:

Artculo 38 Ley 675 de 2001 5. Elegir y remover los miembros
del consejo de administracin y, cuando exista, al Revisor Fiscal y
su suplente, para los perodos establecidos en el reglamento de
propiedad horizontal, que en su defecto, ser de un ao..
Recopilacin de materiales bsicos para quienes se desempeen

como Revisores Fiscales en las Copropiedades
A propsito de la rendicin de cuentas que hizo la Junta Central

hace pocos das poniendo en evidencia que existen falencias por
parte de quienes ocupan dichos cargos, hemos recopilado la
normatividad y doctrina ms importante que puede servir de
referencia para quienes ocupen este cargo.
En la rendicin de cuentas que hizo la Junta Central de Contadores el

pasado 14 de abril de 2011 se puso en evidencia que una de las causales
por las que ms se efectan procesos disciplinarios contra los Contadores
Pblicos es por su deficiente ejercicio de la Revisora Fiscal en las
Copropiedades.
Y es que tal parece que muchos Contadores Personas Naturales (para no

incluir a las firmas de contadores), han visto en ese sector de las
Copropiedades un lugar ideal para adquirir experiencia pues muchos de
los que se prestan para ocupar los cargos de Contador y de Revisor en
esas entidades son a veces personas recin egresadas.
Pero lo cierto es que el ejercicio de los cargos de Contador y en especial el

de Revisora Fiscal en las Copropiedades (ya sean de vivienda, o de
comercio, o mixtas) es algo que tambin reviste mucha importancia pues
estn en juego las sanciones (suspensiones, cancelaciones de matrcula,
etc.) que podr imponer la Junta Central a los que no ejerzan

debidamente dichos cargos.
Por tal motivo, a continuacin efectuamos una recopilacin de normas y

materiales bsicos que todos aquellos que ejercen esos cargos en las
Copropiedades haran bien en tener presentes:
La Normatividad bsica
De entre los artculos de la Ley 675 de 2001, que regula todos los
aspectos de las copropiedades, los que se relacionan con el ejercicio de la
Revisora Fiscal son:
a) ARTCULO 8, el cual menciona que en el proceso de obtencin de

la personera jurdica de la copropiedad, se deben adjuntar los
documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de
quienes ejerzan la Revisora Fiscal.
b) ARTCULO 38. Que menciona, entre las funciones de la

Asamblea de Copropietarios, la de Elegir y remover, cuando
exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los perodos
establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su
defecto, ser de un ao.
c) ARTCULO 39. Que menciona que los momentos en que se

deber reunir La Asamblea General de Copropietarios, indicando
que se podr reunir en forma extraordinaria cuando las
necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto as lo
ameriten, por convocatoria que pueden realizar, entre otros, el
Revisor Fiscal.
d) ARTCULO 42. Que menciona que el Revisor Fiscal podr dar fe

sobre las decisiones que adopte la Asamblea de Copropietarios en
reuniones no presenciales. Para acreditar la validez de una
reunin no presencial, deber quedar prueba inequvoca, como
fax, grabacin magnetofnica o similar, donde sea claro el
nombre del propietario que emite la comunicacin, el contenido
de la misma y la hora en que lo hace, as como la correspondiente
copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
e) ARTCULO 49, donde se indica que el Revisor Fiscal figura

entre los que podrn impugnar las decisiones de la asamblea
general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones
legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La
impugnacin slo podr intentarse dentro de los dos (2) meses
siguientes a la fecha de la comunicacin o publicacin de la
respectiva acta.
f) ARTCULO 56, el cual establece que los conjuntos de uso

comercial o mixto estarn obligados a contar con Revisor Fiscal,
contador pblico (titulado o autorizado tal como lo aclar la corte
en su Sentencia C-738 de 2002), con matrcula profesional
vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la
asamblea general de propietarios. Esta norma indica que el
Revisor Fiscal no podr ser propietario o tenedor de bienes
privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus

funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de
consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vnculos
comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle
independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el
administrador y/o los miembros del consejo de administracin,
cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrn contar con

Revisor Fiscal, si as lo decide la asamblea general de propietarios.
En este caso, el Revisor Fiscal podr ser propietario o tenedor de
bienes privados en el edificio o conjunto.
g) ARTCULO 57, que establece las funciones del Revisor Fiscal,

indicando que le corresponde ejercer las funciones previstas en la
Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen,
adicionen o complementen, as como las previstas en la presente
ley.
Doctrina y materiales relacionados
En la pgina de la junta central estn publicadas las lminas de una

conferencia del ao 2009 hecha por el abogado Andrs Martnez Daz
(autor del Libro La Propiedad Horizontal y su Administracin),
conferencia en la que analiz el ejercicio de la Revisora Fiscal en las
copropiedades.
Adems, el Consejo Tcnico de la Contadura, en febrero de 2008, expidi

su Orientacin Profesional sobre el Ejercicio Profesional de la Contadura
Pblica en Entidades de Propiedad horizontal (que reemplaz en su
totalidad las orientaciones N 003 de 29 de septiembre de 2001, N 007
del 30 de septiembre de 2003 y N 010 de diciembre de 2005). En la
pgina Web de dicho Consejo se puede leer la versin actualizada a julio
de 2008 de dicha Orientacin Profesional.
En las pginas 31 a 35 de esa Orientacin se encuentran las opiniones del

Consejo respecto a la Revisora Fiscal en dichas copropiedades (ver los
numerales 3.8 Ejercicio de la Revisora Fiscal, 3.8.4. Nombramiento y
Remuneracin, 3.8.5. Perodo, 3.8.6. Inhabilidades e
incompatibilidades, 3.8.7 Funciones, 3.8.8. Informes, 3.8.9.
Evidencia y Pruebas, 3.8.10. Responsabilidades) de dicha Orientacin
Profesional.
Por otra parte, La DIAN tambin ha emitido doctrinas sobre la Revisora

Fiscal en copropiedades como la contenida en su Concepto 021887 de
abril de 2005 donde indica que el nombramiento voluntario de Revisor
Fiscal que hagan los edificios o conjuntos de uso residencial, no obliga a
que las declaraciones tributarias de la propiedad horizontal deban ser
firmadas por revisor fiscal y por tanto, si no las firma, entonces no se
puede alegar que la declaracin se vaya a tomar como no presentada (ver
Artculo 580 del Estatuto Tributario).
Es importante destacar tambin que los Artculos 22 y 125 del Decreto

2649 de 1993, en los Pargrafos que les fueron adicionados con el
Decreto 1878 de Mayo de 2008, establece que en las entidades de
naturaleza no comercial (como lo seran las copropiedades), no hay
obligacin de hacer los cinco Estados Financieros ni tampoco de llevar el
Libro Diario.
Contador puede ser Revisor Fiscal de muchas Propiedades

Horizontales (no tiene lmite)
Erradamente algunos Contadores Pblicos creen que slo

pueden ser Revisores Fiscales hasta de cinco Propiedades
Horizontales, cuando dicha funcin de control en Edificios o
Conjuntos no tiene una limitacin en nmero.
Por qu algunos Contadores creen que slo pueden ejercer la

Revisora Fiscal hasta de cinco Propiedades Horizontales?
El Cdigo de Comercio establece un mximo de cinco Revisoras

simultneamente por parte de un Contador Pblico, pero en sociedades
por Acciones (SA, SAS, S en CA).
Artculo 215. Requisitos para ser Revisor Fiscal-Restriccin. El

revisor fiscal deber ser contador pblico. Ninguna persona podr
ejercer el cargo de revisor en ms de cinco sociedades por acciones.
Como se observa, dicha restriccin es nicamente para ser Revisor de

Sociedades por Acciones, de tal manera que un Contador Pblico podra
perfectamente ser el Revisor Fiscal de cinco, seis u ocho Edificios o
Conjuntos (Residenciales, Comerciales o Mixtos).
Las nicas restricciones que tiene un Contador para ejercer la

Revisora Fiscal en una PH, est en sus inhabilidades
Tal como explicamos en nuestro editorial Revisor Fiscal en Propiedad

Horizontal: cundo es obligatorio su nombramiento y qu inhabilidades
tienen?, los Contadores Pblicos que quieran ejercer dicho cargo, deben
tener en cuenta lo siguiente:
En los Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto, no podr el

Revisor Fiscal los Contadoresque:
Sean propietarios o tenedores (arrendatarios) de casas, apartamentos,
locales, bodegas o parqueaderos ubicados en el edificio o conjunto
que Fiscalizar.
Tener parentesco hasta el 4 de consanguinidad, 2 de afinidad o 1

En los Edificios o Conjuntos exclusivamente Residenciales:

Como ya lo manifestamos, por ser exclusivamente Residenciales, es
potestativo de la Asamblea de Propietarios nombrar o no Revisor
Fiscal y en caso de hacerlo. El Revisor Fiscal, s puede ser un
propietario o un arrendatario dentro del Edificio o Conjunto
Residencial que va a Fiscalizar.
Claro est que si el propietario a la vez es miembro del Consejo de
Administracin, no podra desempearse como Revisor Fiscal de
dicha Propiedad Horizontal, como tampoco podr serlo, en caso de
tener parentesco hasta el 4 de consanguinidad, 2 de afinidad o 1
Se podra obligar a los entes No comerciales a tener Revisor

fiscal?
De acuerdo con el artculo 15 de la Ley de Convergencia a las

Normas Internacionales (Ley 1314 de julio de 2009), se
entendera que a partir de dicha fecha las entidades no
comerciales, como por ejemplo las entidades sin nimo de lucro,
estaran obligadas a cumplir con normas de entidades
comerciales tales como nombrar revisores fiscales y emitir
informes de gestin. Estamos a la espera de la opinin de la
Supersociedades.
Hasta la fecha, la figura de la Revisora Fiscal siempre se ha establecido

como obligatoria en personas jurdicas que tengan actividades
comerciales y que renan ciertas caractersticas (como ser annimas o
tener cierto nivel de activos o de ingresos.Ver el Artculo 203 del Cdigo
de comercio, el pargrafo 2 del artculo 13 en la Ley 43 de 1990, el
Decreto 2271 de junio de 2009 y el Artculo 56 de la Ley 675 de 2001
sobre copropiedades comerciales o mixtas).
Igualmente se contempla la obligacin de tenerlo solo en algunas

entidades que aunque no tienen fines comerciales sucede que las leyes
especiales vigentes s les obligara a nombrarlo (como por ejemplo las
Cmaras de Comercio, las Corporaciones autnomas regionales y las
Asociaciones de Autores entre otras.Ver el listado completo en el numeral
9 de la Orientacin Profesional del Consejo Tcnico de la Contadura de
junio de 2008).
Sin embargo, en trminos generalas la figura del Revisor Fiscal no es

obligatoria en personas jurdicas que actan como entidades sin nimo
de lucro o las personas jurdicas constituidas con fines civiles, ni
tampoco en las copropiedades que sean solo para fines de vivienda. Si
stas entidades nombran a un Revisor Fiscal lo haran de forma
voluntaria y solo se limitaran a hacer lo que les digan los estatutos de
tales entidades.
La Ley de convergencia quiere que todos tengan Revisor fiscal?
Ahora bien, en el Artculo 15 de la Ley 1314 de julio 13 de 2009, que

estableci la convergencia hacia las Normas Internacionales de
Contabilidad y de Aseguramiento de la Informacin, se dispuso lo
siguiente:
ARTCULO 15. Aplicacin extensiva. Cuando al aplicar el

rgimen legal propio de una persona jurdica no comerciante se
advierta que l no contempla normas en materia de contabilidad,
estados financieros, control interno, administradores, rendicin de
cuentas, informes a los mximos rganos sociales, revisora fiscal,
auditoria, o cuando como consecuencia de una normatividad
incompleta se adviertan vacos legales en dicho rgimen, se
aplicarn en forma supletiva las disposiciones para las sociedades
comerciales previstas en el Cdigo de Comercio y en las dems
normas que modifican y adicionan a ste.
(El subrayado es nuestro)
La interpretacin de esta norma es bastante delicada pues se podra

entender que desde el 13 de julio de 2009 en adelante, todas las
entidades sin nimo de lucro, que no tienen normas especficas que les
regulen por ejemplo su obligacin de tener Revisor Fiscal, s quedaran
entonces obligadas a tenerlo cuando por ejemplo sus activos o ingresos
brutos al cierre del ao superen el tope de 5.000 o 3.000 salarios
mnimos el cual es un criterio que aplica a las sociedades comerciales (ver
Pargrafo 2 del Artculo 13 de la Ley 43 de 1990).
O igualmente significara que todas las entidades sin nimo de lucro

tendran que depositar en las Cmaras de Comercio una copia de sus
Estados Financieros aprobados y hasta expedir anualmente el Informe de
Gestin de los Administradores, normas que se le exige a las sociedades
comerciales (ver los Artculos 41 y 47 de la Ley 222 de 1995).
El tener que adoptar todas estas medidas propias de entidades

comerciales hara quizs que muchas entidades no comerciales sean ms
ordenadas y por tanto ms transparentes. Pero muchas quizs dirn que
no tiene el presupuesto para nombrar revisores fiscales.
Por ser tan delicada la interpretacin de esta norma, hemos pedido

recientemente el concepto respectivo a la Supersociedades (que
inspecciona a las sociedades comerciales en Colombia) y hemos estado a
la espera de su respuesta. Mientras tanto, dejamos el debate abierto sobre
las implicaciones que tiene esta medida tan particular de la Ley 1314 de
2009.
Solucin de conflictos
Comit de Convivencia (constitucin y funciones)
Comit de Convivencia en Propiedad Horizontal, qu hace?, es

obligatorio nombrarlo?
En los edificios o conjuntos sometidos al Rgimen de Propiedad

Horizontal se presentan conflictos a diario por mil razones. Si
bien existen las vas legales para su solucin, el Comit de
Convivencia puede ser una fcil y rpida alternativa. Cmo se
conforma, por quines, es obligatorio su constitucin?
Vecinos y vecindad: mil y un problemas
Vecinos ruidosos, perros bullosos, la vecina chismosita, los parranderos,

los que sacan la basura a zonas comunes, el que parquea mal, los nios
groseros, el de los perros sucios, los vecinos indecentes, etc.
Son muchos los conflictos que se presentan entre los propietarios,

residentes, administradores y miembros del Consejo de Administracin
en una Propiedad Horizontal y si bien existen mecanismos legales para
solucionarlos, a veces acudir ante un Juez, significa tener que esperar
muchos meses y aos. Por ello, acudir ante el Comit de Convivencia,
puede ser una solucin ms expedita.
Comit de Convivencia qu es y cmo se constituye?
Es un rgano de constitucin estatutaria que hacen los mismos

propietarios en su Reglamento Interno, su finalidad es la de intentar
solucionar controversias o conflictos, mediante la propuesta de frmulas
de arreglo, que surgen con ocasin de la vida y convivencia entre
propietarios, residentes, administradores, Consejo de Administracin y
Revisor Fiscal y as dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones
de vecindad.
Quines integran el Comit de Convivencia?
Lo conforman mnimo tres personas o ms en nmero impar, elegido por

la Asamblea de Propietarios, eleccin que ser por periodos de un ao,
aunque son miembros de libre nombramiento y remocin.
Pueden ser propietarios, pero tambin podra ser un residente en calidad
de arrendatario.
Es Ad-honorem, o sea, no tienen ninguna remuneracin.
Es obligatoria su constitucin?
No. Al hacer una lectura de la Ley 675 de 2001, se desprende claramente
que no existe dicha obligacin su conformacin, pero lo ms
recomendable es que por estatutos se decida su creacin, bien para
Edificios y Conjuntos Residenciales, como para los Comerciales y Mixtos.
Si existe conflicto, es necesario ir primero ante el Comit de

Convivencia antes de ir ante un Juez?
No. Si bien la persona que se sienta afectada por una situacin con un
vecino, administrador, residente, etc., puede acudir directamente ante un
Juez de la Repblica, lo que se busca con la creacin del Comit de
Convivencia es acudir ante un ente ms expedidoque podra ayudar a
encontrar una solucin al conflicto, pero bien si la persona lo quiere
hacer, puede acudir directamente ante un Juez para resolver su conflicto
o ante un Centro de Conciliacin.
Asuntos de carcter econmico, no son competencia del Comit de

Convivencia
Si un propietario se encuentra en mora con sus cuotas ordinarias o

extraordinarias, esto no es tema de conflicto para ser discutido en el
Comit de Convivencia, pues el Administrador est en la obligacin de
iniciar las acciones de cobro como lo explicamos aqu. Adems para una
eventual condonacin de intereses de mora, corresponde a la Asamblea
General de Propietarios su aprobacin, nadie ms lo puede hacer.
Veamos los artculos de la Ley 675 de 2001 que tratan lo concerniente al

Comit de Convivencia en Propiedad Horizontal:
Artculo 38. Naturaleza y Funciones. La asamblea general de

propietarios es el rgano de direccin de la persona jurdica que
surge por mandato de esta ley, y tendr como funciones bsicas las
siguientes:
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comit de

convivencia para perodos de un ao, en los edificios o conjuntos
de uso residencial.
Artculo 58. Solucin de Conflictos. Para la solucin de los

conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del
edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de
administracin o cualquier otro rgano de direccin o control de
la persona jurdica, en razn de la aplicacin o interpretacin de
esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de
la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se
podr acudir a:
1. Comit de Convivencia. Cuando se presente una controversia

que pueda surgir con ocasin de la vida en edificios de uso
residencial, su solucin se podr intentar mediante la
intervencin de un comit de convivencia elegido de conformidad
con lo indicado en la presente ley, el cual intentar presentar
frmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a
fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este
comit se consignarn en un acta, suscrita por las partes y por los
miembros del comit y la participacin en l ser ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solucin de conflictos. Las partes

podrn acudir, para la solucin de conflictos, a los mecanismos
alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que
regulan la materia.
Pargrafo 1o. Los miembros de los comits de con vivencia sern

elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un
perodo de 1 ao y estar integrado por un nmero impar de 3 o
ms personas.
Artculo 77. Solucin De Conflictos. Los conflictos de convivencia

se tratarn conforme con lo dispuesto en el artculo 58 de la
presente ley.
Los procedimientos internos de concertacin no constituyen un

trmite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas,
penales y civiles.
Sancin por incumplimiento de obligaciones No

pecuniarias
Ejecucin de las sanciones

descargo debe citarse tambin al propietario?
Cuando un arrendatario comete una falta al interior de una P.H.,

ste puede ser sancionado con multa o restriccin temporal de
zonas comunes no esenciales, para ello, se debe adelantar
diligencia de descargos, pero en ella debe estar presente el
propietario?
Cuando se comenten faltas al interior de una Propiedad Horizontal, consagradas

en la ley o en el reglamento interno o manual de convivencia, se pueden imponer
tres (3) tipos de sanciones: social, monetaria y restrictiva, las cuales ms adelante
las detallaremos.
Ahora, dichas faltas pueden ser cometidas e impuestas siempre con cargo a la
propiedad privada, cuando son cometidas directamente por el propietario (su
familia y amigos) y por el tenedor (inquilino, su familia y amigos), al igual que si
el acto irregular es cometido por un bien de cualquiera de ellos (animales,
vehculos, etc.)
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001

De las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
Artculo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no

pecuniarias.
El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su
consagracin en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por
parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban
responder en los trminos de la ley, dar lugar, previo requerimiento
escrito, con indicacin del plazo para que se ajuste a las normas que
rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposicin
de las siguientes sanciones: (Subrayado nuestras)
Procedimiento sancionatorio: Diligencia de Descargos previamente
Antes de imponer cualquier sancin (social, monetaria o restrictiva), es

necesario llamar al infractor, pero es menester aclarar que no es cualquier
infractor, sino al encargado del inmueble, llmese propietario si lo est usando o
al inquilino/arrendatario si es quien est ocupando el inmueble.
Es menester aclarar esto, pues si el dao, el ruido o el acto inmoral, lo comete un
nio, un perro, un amigo, pues a stos NO se les va a llamar a descargos, se va a
llamar a quien aparezca como la persona encargada del inmueble al momento del
incidente, bien al propietario si est viviendo en el inmueble o al arrendatario si
est en poder de ste.
Otra cosa es que quien comparece a la diligencia de descargos, quiera llevar en su

defensa, testigos, quienes podrn ser sus hijos, sus familiares, amigos, etc.
Si la falta es cometida por un inquilino/arrendatario, se debe citar a

la diligencia de descargos al propietario?
No, por regla general, pues la infraccin es cometida por el arrendatario o sus
familiares, amigos o mascotas o cosas y es al encargado del inmueble a quien se le
cita a descargos.
Por supuesto que, una vez escuchado en diligencia de descargos si es impuesta

algn tipo de sancin, en particular econmica (multa), sta ser cobrada en la
siguiente factura o cuenta de cobro de la administracin mensual y por supuesto,
si el arrendatario NO la quiere pagar, igual, ser el propietario que por
solidaridad siempre ser el responsable final de todos los valores causados
(cuotas ordinarias, extraordinarias y las multas, as la falta haya sido cometida
por un tercero -inquilino/arrendatario, amigo o familiar).
De tal manera, que si bien, la norma NO establece la obligacin de citar al

propietario cuando se va a hacer diligencia de descargos al
inquilino/arrendatario, se podra informar de la presunta falta, fecha y hora en
que se va a realizar la diligencia de descargos al inquilino, pero OJO, no se le cita
al propietario para que haga una defensa, pues al fin y al cabo el que debe
defenderse y presentar pruebas de su inocencia, es el infractor o sea, el
inquilino/arrendatario.
La nica finalidad de informar al propietario, es para que ste tenga la

tranquilidad que al inquilino/arrendatario se le respet el debido proceso y como
tal, si la Propiedad Horizontal (Asamblea de Propietarios o Consejo de
Administracin si est facultado para ello) decide imponer la multa, sta es legal
y en caso de no ser pagada por el infractor, igual, ser en ltimas responsabilidad
del propietario su pago.
Recordemos las sanciones en una Propiedad Horizontal:
Ley 675 de 2001
Artculo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de

obligaciones no pecuniarias.
[]
1. Publicacin en lugares de amplia circulacin de la edificacin o

conjunto de la lista de los infractores con indicacin expresa del hecho
o acto que origina la sancin.
2. Imposicin de multas sucesivas, mientras persista el

incumplimiento, que no podrn ser superiores, cada una, a (2) veces el
valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la
fecha de su imposicin que, en todo caso, sumadas no podrn exceder
de (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restriccin al uso y goce de bienes de uso comn no esenciales,

como salones comunales y zonas de recreacin y deporte.
Pargrafo. En ningn caso se podr restringir el uso de bienes

comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
Artculo 60. Las sanciones previstas en el artculo anterior sern

impuestas por la asamblea general o por el consejo de administracin,
cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se
le haya atribuido esta facultad. Para su imposicin se respetarn los
procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad
horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y
contradiccin e impugnacin. Igualmente deber valorarse la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, as como las
circunstancias atenuantes, y se atendern criterios de
proporcionalidad y graduacin de las sanciones, de acuerdo con la

gravedad de la infraccin, el dao causado y la reincidencia.
Pargrafo. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarn las

conductas objeto de la aplicacin de sanciones, con especificacin de
las que procedan para cada evento, as como la duracin razonable de
las previstas en los numerales 1 y 2 del artculo precedente, de la
presente ley.
Multa por no asistir a Asambleas de Propietarios (creacin e

imposicin)
Existe mucha controversia en las Propiedades Horizontales por

la imposicin que se hace de multas pecuniarias a los
propietarios que no asisten a las asambleas. Para eso, debe estar
previamente en los estatutos y se debe respetar el debido
proceso para poder presentar excusa.
Cuando se habla de sancin o multa, estamos frente a un castigo y por

mandato superior (Constitucin Poltica, Art. 29) la falta debe estar
determinada previamente en algn ordenamiento y siempre se debe
respetar el derecho a la defensa. Segn eso, las multas por no asistir a las
Asambleas de Propietarios, deben tambin ajustarse a las premisas
mencionadas segn la Constitucin Poltica de Colombia.
Obligacin de asistir a las Asambleas de Propietarios
Al hacer una lectura del Artculo 37 de la Ley 675 de 2001, muchos

interpretan ligeramente dicha norma, al creer que es potestativa la
asistencia de los propietarios a las Asambleas Generales de Accionistas.
Veamos la palabra que ha llevado a la confusin:
Artculo 37. Integracin y Alcance de sus Decisiones. La asamblea

general la constituirn los propietarios de bienes privados, o sus
representantes o delegados, Todos los propietarios de bienes
privados que integran el edificio o conjunto tendrn derecho a
participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
Pero realmente la asistencia de los propietarios o en su defecto sus

representantes o delegados es un deber, pues su inasistencia perjudicar
la posible toma de decisiones, aprobacin de presupuestos,
nombramiento de Administradores, etc., pues afectan sin lugar a dudas,
la conformacin de qurum deliberatorio y decisorio.
Se puede sancionar la inasistencia a las Asambleas?
S, con multas. Y as, forzar la asistencia de los propietarios o sus

representantes o delegados, pero para imponer las multas, deben darse
unos requisitos.
Requisitos para crear multas e imponerlas
Tal como lo habamos expuesto en otro editorial, debe tenerse en cuenta

varios aspectos, tanto para crear la sancin, como para poderla imponer a
los ausentes, recordmoslas:
1. La imposicin de multas por inasistencia a las Asambleas, debe estar

plasmada en los Estatutos o en una adicin o reforma a los mismos,
debidamente notificada, al igual que el monto a cobrar, pues la Ley
675 de 2001, no la establece expresamente pero si permite la
creacin de sanciones pecuniarias y no pecuniarias en los estatuto,
Art. 5 y 38-6.
2. Que la convocatoria se haya efectuado con la debida antelacin que
establece la Ley 675 de 2001, Artculo 39, es decir, 15 das calendario.
3. Que se haya notificado debidamente a los propietarios mediante
comunicacin enviada a cada uno de los propietarios de cada
inmueble a la ltima direccin registrada por los mismos ante la
administracin.
No necesariamente a un propietario se le debe notificar en el mismo

inmueble de su propiedad, pues es posible que tenga desocupado o
arrendado su inmueble, de tal manera que se le deber notificar en la
direccin que informe a la administracin.
4. Que se le permita al propietario que ser sancionado por no asistir,

su derecho a la legtima defensa. Es decir, que se le escuche en
descargos por parte de la Asamblea o Consejo de Administracin si
lo hay, para que el propietario pueda presentar las excusas
debidamente que prueben la causal de inasistencia, posterior a eso, el
ente sancionador podr determinar si acepta o no, las pruebas de
dicha inasistencia y si se le multar o no.
Tal como se anota en el punto 4, no es que por el hecho de no

presentarse, que simplemente la administracin en el siguiente mes
le carga la multa en el recibo de la cuota mensual de administracin.
Primero se le tiene que notificar del inicio del proceso sancionatorio
para que se pueda defender, luego y segn los descargos, s se
impondr formalmente la multa.
Cundo sera lo mximo a fijar en los estatutos por sancin al no

asistir injustificadamente?
Dicho valor es determinado por la Asamblea de Propietarios, el cual ser

incorporado en los estatutos, pero dicho valor debe respetar un lmite
que impone la Ley. El valor de la multa por no asistir a una Asamblea de
Propietarios, no puede ser superior nunca al valor de dos (2) cuotas

mensuales de administracin. (Art. 59,Numeral 2, Ley 675 de 2001).
Por lo anterior, es muy comn observar en muchos Estatutos,

Propiedades Horizontales de Colombia, la fijacin de dicha multa, en
salarios mnimos diarios, ejemplo: La multa por no asistir a una
Asamblea Ordinaria de Propietarios ser de 2 smdlv...
La sancin por inasistencia injustificada tiene que ser dinero no

podra ser otro tipo de sancin?
Por supuesto, pues al fin y al cabo eso es una decisin autnoma de la

Asamblea de Propietarios, quienes podrn establecer por Estatutos, o
bien el cobro de dinero o una sancin no econmica (No pecuniaria), por
ejemplo, sancionar la inasistencia, con la restriccin a usar determinados
bienes comunes por un determinado tiempo (piscinas, juegos, salones
sociales, zonas de recreacin), ojo, nunca los bienes comunes esenciales.
(Art. 59, numeral 3, Ley 675 de 2001).
Proceso para cobrar la multa
Una vez impuesta la multa (agotado la diligencia de descargos), es

responsabilidad del administrador hacer todas las acciones de cobro
permitidas por la ley. (Art. 51, numeral 8, Ley 675 de 2001).
Responsabilidad de las Empresas Inmobiliarias que asumen la

administracin de un bien privado ubicado en una Propiedad
Horizontal
Cuando una persona encarga la administracin de su casa o apartamento

en manos de una empresa especializada en administracin de inmuebles,
dicha administracin conlleva a un desprendimiento general a favor de
dicha empresa, al punto, que ser sta la encargada ante la
Administracin de la P.H., de manejar todos los asuntos, cmo pagos de
las cuotas ordinarias, extraordinarias, conflictos que lleguen a surgir con
los inquilinos o arrendatarios, etc.
De tal manera que la Administracin de la PH, cuando convoca a una

Asamblea de Propietarios debera hacerla a la Empresa Inmobiliaria que
administra el inmueble y en caso que sta no asista, la multa la deber
pagar la Empresa Inmobiliaria y no el propietario del inmueble.
Aspectos varios
Servicios pblicos comunes (suspensin por
incumplimiento en pago de cuota ordinaria)
Servicios Pblicos de zonas comunes de PH, tambin se paga

proporcional al coeficiente de copropiedad
Publicado: 23 de septiembre de 2010
En las Propiedades Horizontales existen zonas comunes que

cuentan con iluminacin, acueducto para regar jardines,
alcantarillado, zona comn para basuras y hasta telfono en
portera. Dichos gastos tambin son proporcionales al
coeficiente de copropiedad.
El conflicto en las Propiedades Horizontales?
Siempre que llega la hora de pagar entre varios una cuenta, es cuando se
arman los problemas y de lo anterior, no se salvan los bienes sometidos
al Rgimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001).
De tal manera que las expensas comunes necesarias, entindase stas

como:
las erogaciones necesarias causadas por la administracin y la

prestacin de los servicios comunes esenciales requeridos para la
existencia, seguridad y conservacin de los bienes comunes del
edificio o conjunto. Para estos efectos se entendern esenciales los
servicios necesarios, para el mantenimiento, reparacin, reposicin,
reconstruccin y vigilancia de los bienes comunes, as como los
servicios pblicos esenciales relacionados con estos
(Art. 3, Ley 675 de 2001), son de obligatorio pago por parte de los
propietarios de los bienes privados.
En qu porcentaje pagan los propietarios, los gastos correspondientes

a Agua, Energa, Aseo, Alcantarillado y Telfono de las Zonas
Comunes?
Al igual que cualquier otro gasto de sostenimiento de zonas comunes,

todo lo que tiene que ver con servicios pblicos de las zonas comunes
(porteras, pasillos, vas internas, zonas verdes, gradas, etc.), se pagan en
proporcin a la participacin de coeficiente que tenga cada propietario y
no en proporciones iguales, como erradamente se cree en algunas
Propiedades Horizontales.
Veamos apartes del Artculo 3 de la Ley ya citada:
Coeficientes de copropiedad: ndices que establecen la

participacin porcentual de cada uno de los propietarios []
Definen [] la proporcin con que cada uno contribuir en las
expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se
determinen por mdulos de contribucin, en edificios o conjuntos de
uso comercial o mixto.
Como vemos, cualquier expensa, se pagar segn el coeficiente de

propiedad, incluyendo los valores por consumo de agua, alcantarillado,
aseo o recoleccin de basuras, energa y telfono que se suministre para
zonas comunes.
No confundir los Servicios Pblicos Internos, con los Servicios Pblicos

Domiciliarios (Alumbrado y Aseo)
Para concluir, es menester aclarar varios conceptos que pueden confundir

en atencin a los postulados del artculo 81 de la Ley 675 de 2001 que
dice:
Artculo 81. Servicios Pblicos Domiciliarios Comunes. [] Los

servicios de alumbrado pblico y de aseo en las zonas comunes y
en el espacio pblico interno podrn ser pagados a travs de las
cuentas de consumo peridico de dichos servicios o de la tasa de
alumbrado pblico o de aseo, establecidas por el Municipio o
Distrito. En ningn caso podrn generarse ambas obligaciones
por un mismo servicio.
Sobre el particular, traemos a colacin el Concepto 245 de 2007 de la

Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios, veamos:
[] relacionado con el alcance del artculo 81 de la 675 de 2001

respecto del cual la peticionaria solicita emitir concepto sobre la
interpretacin integral del mismo, en especial el inciso segundo.
[], especialmente en lo relacionado con la forma como pueden

ser pagados los servicios de alumbrado pblico y de aseo en las
zonas comunes y en el espacio pblico interno, as como tasa de
alumbrado pblico o de aseo establecidas por el Municipio o
Distrito.
[]Tal como se indic en el concepto SSPD-OJ-2006-336, la

norma en mencin se refiere a los servicios pblicos domiciliarios
que se prestan en las unidades inmobiliarias cerradas, que
conforman las propiedades horizontales, concepto totalmente
diferente al de servicio de alumbrado pblico, definido en la
Resolucin CREG 043 de 1995. El servicio de iluminacin que la
Ley 675 de 2001 llama alumbrado pblico, es el que se presta
en las zonas comunes y en los espacios pblicos internos de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas, el cual tiene una naturaleza
jurdica distinta definida por la misma Ley, la cual no permite

asimilarlo ni clasificarlo como el Servicio de Alumbrado Pblico
que regula la Resolucin CREG-043 de 1995.
Ahora bien, en cuanto a la forma de efectuar el pago del servicio,

el inciso segundo del artculo 81 de la Ley 675 de 2001, dispone
que los servicios de alumbrado pblico y de aseo en las zonas
comunes y en el espacio pblico interno podrn ser pagados a
travs de las cuentas de consumo peridico de dichos servicios.
Agrega la disposicin que tambin podrn pagarse de acuerdo a
la tasa de alumbrado pblico o de aseo establecidas por el
Municipio o Distrito y que en ningn caso podrn generarse
ambas obligaciones por un mismo servicio.
Para mayor claridad, es importante mencionar que as como

existen los conceptos de alumbrado pblico y de servicio pblico
domiciliario de energa, tambin es posible establecer diferencias
entre el servicio pblico domiciliario de aseo y las actividades
complementarias del servicio de aseo, tales como corte de csped
y poda de rboles ubicados en las vas y reas pblicas; el lavado
de estas reas, etc., a las cuales se refiere el numeral 14.24 de la
Ley 142 de 1994, modificado por el artculo1 de la Ley 689 de
2001, a su vez reglamentado por el Decreto1713 de 2002
Por tanto, para dar respuesta a la inquietud puntual relacionada

con el inciso segundo del artculo 81 de la Ley 675 de 2001, es
necesario determinar si las empresas estn obligadas a prestar el
servicio pblico de aseo en conjuntos o en unidades inmobiliarias
cerradas, respecto de lo cual existen dos supuestos. El primero es
que dichas unidades, estn constituidas como conjuntos cerrados
y se encuentren sometidas al Rgimen de Propiedad Horizontal. El
segundo supuesto corresponde al hecho de que los conjuntos o las
unidades inmobiliarias cerradas no estn constituidos de acuerdo
con las disposiciones de la Ley 675 de 2001.
Para efectos del primer supuesto, la Oficina Asesora Jurdica en el

concepto SSPD-OJ-2005-177, expres lo siguiente:
() De tal manera que el barrido de reas privadas no hace

parte del servicio pblico domiciliario de aseo y en consecuencia,
la empresa prestadora del servicio pblico de aseo no est
obligada a prestar dicho servicio.
De conformidad con el numeral 14.24 del artculo 14 de la ley

142 de 1994, el servicio de barrido interno no es un componente
ni una actividad complementaria del servicio de aseo. Por tanto,
el servicio de barrido interno no es un servicio pblico
domiciliario, en este orden de ideas no se puede entender que su
prestacin se encuentre dentro de la clasificacin de servicio
ordinario o especial que contienen el Decreto 891 de 2001 y el
Decreto 1713 de 2002.
En el caso en que los conjuntos o las unidades inmobiliarias

privadas no estn construidas en los trminos de la Ley 675 de
2001, pero tengan acceso restringido, al presentar cerramiento
con rejas y portera, se presume que los inmuebles que comparten
reas como vas internas, estacionamientos, zonas verdes, que

restringen el acceso por muros o rejas de cerramiento y controlan
de ingreso por porteras, estn encargados de la administracin
de los bienes de uso pblico, hasta tanto no se presente un
pronunciamiento en contra de esa situacin por parte de la
autoridad competente.
As las cosas, las reas compartidas se comportan como reas

privadas, que no hacen parte del servicio pblico domiciliario de
aseo y en consecuencia, la empresa prestadora del servicio
pblico de aseo no est obligada a prestar dicho servicio y por
tanto no puede cobrarlo.
Encontramos que esta es la razn por la cual la norma se refiere

a que tambin podrn pagarse los servicios de alumbrado pblico
y aseo de acuerdo a la tasa de alumbrado pblico o de aseo
establecida por el Municipio o Distrito. []
Contratacin
Propiedad Horizontal no siempre es legal contratar Aseadores

por Empresas Temporales
Publicado: 16 de septiembre de 2010
Algunas PH tienen a su personal de aseo y mantenimiento,

vinculado a travs de Empresas de Servicios Temporales,
situacin que puede conllevar a multas hasta de 100 smmlv en la
mayora de los casos, aqu explicamos porqu.
En trminos generales: cundo es ilegal la contratacin a travs de

Empresas de Servicios Temporales?
El Decreto Reglamentario 4369 de 2006, mediante el cual se reglament el

ejercicio de la actividad de las Empresas de Servicios Temporales, al tenor
de lo dispuesto por la Ley 50 de 1990 en su Artculo 71 y siguientes,
estableci claramente los motivos por los cuales un usuario o
beneficiario, puede hacer uso de los servicios de las Empresas de
Servicios Temporales EST -, veamos:
Decreto 4369 de 2006 Artculo 6. Casos en los cuales las

empresas usuarias pueden contratar servicios con las Empresas de
Servicios Temporales. Los usuarios de las Empresas de Servicios
Temporales slo podrn contratar con estas en los siguientes
casos:
1. Cuando se trate de las labores ocasionales, accidentales o

transitorias a que se refiere el artculo 6 del Cdigo Laboral.
2. Cuando se requiere reemplazar personal en vacaciones, en uso
de licencia, en incapacidad por enfermedad o maternidad.
3. Para atender incrementos en la produccin, el transporte, las
ventas de productos o mercancas, los perodos estacinales de

cosechas y en la prestacin de servicios, por un trmino de 6
meses prorrogable hasta por 6 meses ms.
Como observamos, la norma, que repite textualmente lo enunciado en el

Artculo77 de la Ley 50 de 1990, define claramente los nicos eventos en
los cuales un usuario o beneficiario (empresa/empleador), puede hacer
uso de los Servicios de una Empresa de Servicios Temporales (labores
ocasionales, accidentales o transitorias, reemplazo temporal de un
trabajador por salir a vacaciones, en uso de licencia, incapacidad o
maternidad).
De tal manera, que est prohibido usar de manera permanente la

contratacin de personal a travs de una EST, cuando es para labores
propias del beneficiario o usuario.
Un ejemplo elemental, es cuando la Panadera vincula a sus panaderos y

pasteleros a travs de una Empresa de Servicios Temporales y no los
contrata directamente.
Como observamos, el objeto social de la Panadera es elaborar y vender

panes y pasteles, la labor del Panadero y Pastelero es hacer panes y
pasteles. De tal manera que los trabajadores estn ejecutando una labor
propia y permanente de dicho establecimiento comercial, por lo que no
existira excusa para evadir la contratacin directa. (Salvo que sea
transitorio para cubrir la vacante del empleado titular del cargo, por
vacaciones, licencias o incapacidades o porque estn frente a un aumento
transitorio de produccin o demanda, sin que exceda la contratacin
temporal del trmino establecido en la Ley y el Decreto antes citados).
Propiedad Horizontal: puede tener a su personal de aseo y

mantenimiento vinculado a travs de una Empresa de Servicios
Temporales?
No por regla general. Pues el aseo y mantenimiento al interior de una

Propiedad Horizontal, es permanente, no es ocasional, accidental o
transitoria. De tal manera que no existira razn, para evadir la
contratacin directa del personal de aseo y mantenimiento al interior de
la PH.
Ahora, podramos por excepcin, hablar del uso de una Empresa

Temporal, por parte de un Centro Comercial PH, slo en la poca de
diciembre o en poca de ferias o festividades en dicha ciudad, pues
tendrn un aumento por eso das en el ao de compradores y visitantes.
Lo anterior significa, que el resto del ao, los dems trabajadores que
desarrollan las labores de aseo y mantenimiento debern estar
contratados directamente por el Centro Comercial PH.
Como vemos, el Centro Comercial podra tener una excepcin, pero slo
transitoria, pero en casos de Propiedad Horizontal como Edificios o
Conjuntos Residenciales, es casi ilgico pensar que tendrn pocas de

aumento de trabajo, que signifique usar la figura de vinculacin por
Empresas Temporales para sus aseadores y dems personal de
mantenimiento. (Una salvedad podra ser la contratacin de un salvavidas
para la piscina durante el mes de Julio que es temporada vacacional y de
verano y la piscina del Edificio o Conjunto va a ser muy usada).
Sanciones para la PH por usar indebidamente la vinculacin de

personal por Empresas de Servicios Temporales
Sobre el particular, el Artculo 20 del Decreto 4369 de 2006, establece las

siguientes sanciones para quienes estando obligados a contratar
directamente, disfracen dicho vnculo mediante una intermediacin
laboral, veamos:
Artculo 20. Multas. El Ministerio de la Proteccin Social

impondr mediante acto administrativo contra el cual proceden
los recursos de reposicin y apelacin, multas diarias sucesivas
hasta de 100 smmlv, por cada infraccin mientras esta subsista,
en los siguientes casos:
3. Cuando la empresa usuaria contrate Servicios Temporales,

contraviniendo lo establecido en los Art. 77 de la Ley 50 de 1990
y 7 del presente decreto.
Y como ya vimos, el Artculo 77 de la Ley 50 de 1990 establece

claramente que el uso de trabajadores en misin suministrados por
Empresas de Servicios Temporales slo podr ser para:
labores ocasionales, accidentales o transitorias a que se refiere

el Artculo 6 del Cdigo Laboral.2. Cuando se requiere reemplazar
personal en vacaciones, en uso de licencia, en incapacidad por
enfermedad o maternidad.3. Para atender incrementos en la
produccin, el transporte, las ventas de productos o mercancas, los
perodos estacinales de cosechas y en la prestacin de servicios,
por un trmino de 6 meses prorrogable hasta por 6 meses ms.
Ojo. No haga la del vivo bobo!
Algunos usuarios (Empresas y Propiedades Horizontales) de las Empresas

de Servicios Temporales, pretendiendo evadir el plazo mximo para usar
temporalmente la figura de intermediacin a travs de los Trabajadores
en Misin y negarse a contratar directamente al trabajador para que
desarrolle labores propias y permanentes del empresario-usuario, lo que
hacen al final del trmino mximo es cambiar de Empresa de Servicios
Temporales o solicitar la rotacin por otros Trabajadores en Misin.
Dicha maniobra tambin est contemplada como causal de sancin hasta

de 100 smmlv ($ 51500000/2010) para el empresario-usuario, en dicho
caso, ser el patrimonio de la Propiedad Horizontal quien deber
responder.
Decreto 4369 de 2006 Artculo 6 Pargrafo. Si cumplido el

plazo de 6 meses ms la prrroga a que se refiere el presente
artculo, la causa originaria del servicio especfico objeto del
contrato subsiste en la empresa usuaria, esta no podr prorrogar
el contrato ni celebrar uno nuevo con la misma o con diferente
Empresa de Servicios Temporales, para la prestacin de dicho
servicio.
Sellamiento de casilleros en P.H.: Absolutamente ilegal e

inconstitucional
Publicado: 26 de enero de 2012
Si bien los administradores tienen el deber de cobrar a los

propietarios morosos en una Propiedad Horizontal, hay formas,
que ni siquiera autorizadas por la Asamblea de Propietarios, ni
mucho menos por el Consejo de Administracin, son permitidas.
Una de ellas, taponar el casillero en la portera. Aqu explicamos
porqu.
Lo primero: Obligaciones pecuniarias y obligaciones no pecuniarias
En una Propiedad Horizontal, existe para los propietarios, arrendatarios y

en general para todos los que estn al interior de una P.H., dos clases de
obligaciones, las pecuniarias y las que no lo son.
Pecuniarias son aquellas relacionadas con dinero efectivo, o sea, las
expensas ordinarias de administracin, las extraordinarias debidamente
decretadas y las multas en dinero.
Mientras que las dems obligaciones que no son en dinero, como el

cumplimiento de manuales de convivencia, alto volumen, olores, usos
adecuados de zonas comunes, construcciones, etc., hacen referencia a
obligaciones NO pecuniarias.
Incumplimiento de obligaciones pecuniarias y no pecuniarias y las

medidas a tomar para su cobro
Para cobrar una obligacin, cualquiera que sea, en una Propiedad

Horizontal dicha labor recae por mandato legal, en el administrador, lo
cual no necesita ningn tipo de autorizacin de la Asamblea de
Propietario o Consejo de Administracin.
Para ello, el administrador puede cobrar directamente o puede acudir a la

asistencia jurdica de un abogado, quien podr hacer un cobro prejurdico
o presentar las acciones judiciales del caso (Demanda Ejecutiva),
repetimos, todo esto es funcin del administrador y lo debe hacer sin que
nadie se lo pida o lo autorice. (Art. 51 Ley 675)
Entre las formas para presionar, la Ley 675 de 2001, permite la
publicacin de lista de morosos, siempre y cuando sea ubicado en zonas

donde no haya mucho trnsito de visitantes o extraos, (Art. 30,
pargrafo de la referida Ley). De igual manera, la Ley faculta al cobro
inmediato de intereses de mora, que podrn ser reducidos o condonados
nica y expresamente por la Asamblea de Propietarios, nadie ms.
Restriccin a zonas y bienes comunes
Podramos establecer, que la Asamblea de Propietarios determine

prohibir el uso de bienes o zonas comunes a los que se encuentren
morosos en las obligaciones pecuniarias y a ttulo de castigo al que viol
las obligaciones pecuniarias, pero nunca, la prohibicin temporal de uso
de bienes o zonas comunes que son necesarias o aquellas que tienen uso
exclusivo.
Bienes y zonas comunes que jams se puede restringir su uso o goce
De tal manera que jams se podr coartar el derecho a que un propietario

sea comunicado a travs del citfono con el exterior, en otras palabras, lo
estamos dejando prisionero.
De igual manera y de forma aberrante, se observa que en algunas

Propiedades Horizontales sellan los casilleros de los morosos, pues ello
significa varias cosas:
1. Se impide el acceso a las comunicaciones, pues no se recibe y deja la

correspondencia en un lugar que hace parte de un bien de uso
exclusivo, al cual jams se puede impedir su acceso, as se est en
mora.
2. Se est haciendo pblico la mora, ms all de lo permitido, pues si
hacemos una analoga con la lista de morosos, recordemos que el
artculo 30 de la Ley 675 de 2001 y as tambin lo estableci la Corte
Constitucional, dicha lista debe ser publicada donde no exista un
trnsito tan alto de visitantes o extraos y sin lugar a dudas, el
casillero por lo general, est expuesto a la vista de todo aquel que
ingresa por la portera.
3. En caso de ser recibida la correspondencia por el portero o vigilante,
se la dejan al propietario en una caja o bal, donde tiene que meterse
y buscar en un montn de papeles, sus comunicaciones, recibos,
facturas, etc., violando su dignidad humana.
4. Se viola el derecho no slo a la comunicaciones, sino que
primordialmente a la dignidad humana, la vivienda digna y otros
derechos constitucionales que estn en juego, por ejemplo, al debido
proceso en un asunto judicial donde est vinculado la persona y le
enven una citacin de un juzgado o entidad pblica para que en
determinado tiempo se notifique y pueda presentar un recurso de
apelacin, etc., pero no se entere oportunamente y pierde su derecho
en dichos trmites judiciales o administrativos.
Acciones que podran tomar un propietario o arrendatario que le

impiden el uso del casillero o del citfono
Ya estos casos han sido abordados por la Corte Constitucional, quien ha

protegido los derechos fundamentales a la vida, la dignidad humana, la
vivienda digna, el debido proceso, etc., a quienes por estar en mora en
una Propiedad Horizontal les han clausurado el casillero de
correspondencia o la comunicacin a travs de citfono. (Sentencia T-
630 de 1997, Corte Constitucional. Ponente: Alejandro Martnez
Caballero)
De tal manera que cualquier moroso que est padeciendo dicha situacin,
podr presentar una Accin de Tutela y el Juez deber proteger sus
derechos fundamentales consagrados en la Constitucin Poltica.

descargo debe citarse tambin al propietario?

Cuando un arrendatario comete una falta al interior de una P.H.,
ste puede ser sancionado con multa o restriccin temporal de
zonas comunes no esenciales, para ello, se debe adelantar
diligencia de descargos, pero en ella debe estar presente el
propietario?
Cuando se comenten faltas al interior de una Propiedad Horizontal,

consagradas en la ley o en el reglamento interno o manual de convivencia,
se pueden imponer tres (3) tipos de sanciones: social, monetaria y
restrictiva, las cuales ms adelante las detallaremos.
Ahora, dichas faltas pueden ser cometidas e impuestas siempre con

cargo a la propiedad privada, cuando son cometidas directamente por el
propietario (su familia y amigos) y por el tenedor (inquilino, su familia y
amigos), al igual que si el acto irregular es cometido por un bien de
cualquiera de ellos (animales, vehculos, etc.).
Veamos la norma:
Ley 675 de 2001

De las sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias.

El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan
su consagracin en la ley o en el reglamento de propiedad
horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros
por los que estos deban responder en los trminos de la ley, dar
lugar, previo requerimiento escrito, con indicacin del plazo para

que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a
ello hubiere lugar, a la imposicin de las siguientes sanciones:
(Subrayado y negrillas nuestras)
Procedimiento sancionatorio: Diligencia de Descargos previamente
Antes de imponer cualquier sancin (social, monetaria o restrictiva), es

necesario llamar al infractor, pero es menester aclarar que no es cualquier
infractor, sino al encargado del inmueble, llmese propietario si lo est
usando o al inquilino/arrendatario si es quien est ocupando el inmueble.
Es menester aclarar esto, pues si el dao, el ruido o el acto inmoral, lo

comete un nio, un perro, un amigo, pues a stos NO se les va a llamar a
descargos, se va a llamar a quien aparezca como la persona encargada del
inmueble al momento del incidente, bien al propietario si est viviendo en
el inmueble o al arrendatario si est en poder de ste.
Otra cosa es que quien comparece a la diligencia de descargos, quiera

llevar en su defensa, testigos, quienes podrn ser sus hijos, sus
familiares, amigos, etc.
Si la falta es cometida por un inquilino/arrendatario, se debe citar a la

diligencia de descargos al propietario?
No, por regla general, pues la infraccin es cometida por el arrendatario o

sus familiares, amigos o mascotas o cosas y es al encargado del inmueble
a quien se le cita a descargos.
Por supuesto que, una vez escuchado en diligencia de descargos si es

impuesta algn tipo de sancin, en particular econmica (multa), sta
ser cobrada en la siguiente factura o cuenta de cobro de la
administracin mensual y por supuesto, si el arrendatario NO la quiere
pagar, igual, ser el propietario que por solidaridad siempre ser el
responsable final de todos los valores causados (cuotas ordinarias,
extraordinarias y las multas, as la falta haya sido cometida por un tercero
-inquilino/arrendatario, amigo o familiar).
De tal manera, que si bien, la norma NO establece la obligacin de citar al

propietario cuando se va a hacer diligencia de descargos al
inquilino/arrendatario, se podra informar de la presunta falta, fecha y
hora en que se va a realizar la diligencia de descargos al inquilino, pero
OJO, no se le cita al propietario para que haga una defensa, pues al fin y
al cabo el que debe defenderse y presentar pruebas de su inocencia, es el
infractor o sea, el inquilino/arrendatario.
La nica finalidad de informar al propietario, es para que ste tenga la

tranquilidad que al inquilino/arrendatario se le respet el debido proceso
y como tal, si la Propiedad Horizontal (Asamblea de Propietarios o

Consejo de Administracin si est facultado para ello) decide imponer la
multa, sta es legal y en caso de no ser pagada por el infractor, igual, ser
en ltimas responsabilidad del propietario su pago.
Recordemos las sanciones en una Propiedad Horizontal:
Ley 675 de 2001

[]
1. Publicacin en lugares de amplia circulacin de la

edificacin o conjunto de la lista de los infractores con
indicacin expresa del hecho o acto que origina la sancin.
2. Imposicin de multas sucesivas, mientras persista el

incumplimiento, que no podrn ser superiores, cada una,
a (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales,
a cargo del infractor, a la fecha de su imposicin que, en
todo caso, sumadas no podrn exceder de (10) veces las
expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restriccin al uso y goce de bienes de uso comn no

esenciales, como salones comunales y zonas de recreacin
y deporte.
Pargrafo. En ningn caso se podr restringir el uso de

bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su
uso exclusivo.
Artculo 60. Las sanciones previstas en el artculo anterior

sern impuestas por la asamblea general o por el consejo
de administracin, cuando se haya creado y en el
reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido
esta facultad. Para su imposicin se respetarn los
procedimientos contemplados en el reglamento de
propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el
derecho de defensa y contradiccin e impugnacin.
Igualmente deber valorarse la intencionalidad del acto,
la imprudencia o negligencia, as como las circunstancias
atenuantes, y se atendern criterios de proporcionalidad y
graduacin de las sanciones, de acuerdo con la gravedad
de la infraccin, el dao causado y la reincidencia.
Pargrafo. En el reglamento de propiedad horizontal se

indicarn las conductas objeto de la aplicacin de
sanciones, con especificacin de las que procedan para
cada evento, as como la duracin razonable de las
previstas en los numerales 1 y 2 del artculo precedente,
de la presente ley.
Indemnizacin a los actuales porteros de PH por cambio a

Empresas de Seguridad
La ley es clara al determinar que la labor de vigilancia, slo

podr ser prestada por los funcionarios de una empresa de
seguridad, lo anterior incluye a los porteros de las PH, al
desvincular a los trabajadores mal contratados, les nace el
derecho de indemnizacin.
Porteros y Vigilantes en Propiedad Privada, no pueden ser contratados

directamente, sino que debe ser por una Empresa de Seguridad
Como lo hemos explicado en otras oportunidades, los porteros en una

Edificio o Conjunto no pueden ser contratados directamente por la
administracin, pues los porteros ejercen labores de vigilancia, as no
porten armas, por ende, al igual que un vigilante, siempre deber ser por
intermedio de una Empresa de Seguridad la que preste dicho servicio.
Artculo 2. Vigilante y Escolta de Seguridad. Se entiende por

Vigilante, la persona natural que en la prestacin del servicio se le
ha encomendado como labor proteger, custodiar, efectuar
controles de identidad en el acceso o en el interior de inmuebles
determinados y vigilar bienes muebles e inmuebles de cualquier
naturaleza, de personas naturales o jurdicas, de derecho pblico
o privado a fin de prevenir, detener, disminuir o disuadir los
atentados o amenazas que puedan afectarlos en su seguridad.
[]
[] Esa persona natural, denominado vigilante o escolta de

seguridad, debe prestar su labor necesariamente a travs de un
servicio de vigilancia y seguridad privada (Decreto 2187 del
2001, artculo 2).
De tal manera que a los actuales Porteros y Vigilantes de Edificios o

Conjuntos contratados directamente por la Propiedad Horizontal, deben
sustituirlos por funcionarios de Empresas de Seguridad y Vigilancia
privada, so pena, de ser multados entre 20 a 40 smmlv por la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, tal como lo
explicamos en nuestra conferencia Servicio de Vigilancia: su indebida
contratacin le puede ocasionar multas.
Por ende, que al retirar al actual trabajador que ejerce labores de portero
o vigilancia, debe ser indemnizado, pues l no es el culpable que la
Propiedad Horizontal lo haya contratado contraviniendo las disposiciones
sobre servicios de Seguridad Privada y Vigilancia.
En caso de ser contratos a trmino fijo, la Propiedad Horizontal podr

optar por hacer el correspondiente preaviso con el trmino que establece
el Cdigo Laboral, para no prorrogar el contrato y as no tener que
indemnizar.
Posesin de mascotas
Animales en Edificios o Conjuntos: cmo y cundo es permitido

en Propiedad Horizontal?
Perros, gatos, pjaros, etc., son muy lindos y por regla general
son animales domsticos, pero en un Edificio o Conjunto
sometido a Rgimen de Propiedad Horizontal existen unos
estatutos al igual que leyes que regulan su tenencia.
Lo primero: la propiedad privada es un derecho pero no puede afectar

el inters general
Si bien el Estado debe garantizarnos la propiedad privada, dicho derecho

tiene unos lmites, en especial el inters supremo como es el inters
general sobre el particular, de tal manera que en el caso de la tenencia de
animales, bien es legal tener entre nuestras propiedades animales, existen
ciertos animales que es prohibido su tenencia (salvajes o en va de
extincin), al igual que en otros casos es prohibido su tenencia en
determinados lugares.
En los Edificios o Conjuntos Residenciales sometidos al Rgimen de

Propiedad Horizontal, existe una norma marco, como es la Ley 675 de
2001, al igual que existe una norma complementaria y consensual como
es el Reglamento Interno o Estatutos, aprobados debidamente por la
Asamblea de Propietarios.
En dichos Estatutos, se puede regular frente a la propiedad de animales al

interior del Edificio o Conjunto, varios aspectos como: circulacin por
zonas comunes, generacin de excrementos, ruidos generados por el
animal, peligrosidad, salubridad, vacunas, etc.
Lo que se puede regular por Estatutos de PH respecto a tenencia de

animales
Lo primero que debemos dejar claro, es que una Asamblea no puede

restringir el derecho a la tenencia de animales domsticos al interior de
un Edificio o Conjunto sometido a Rgimen de Propiedad Horizontal, lo
que se puede prohibir de pleno derecho, es la tenencia de animales
salvajes o en va de extincin.
De tal manera que por Reglamento, se puede regular aspectos como el

trnsito de dichos animales en zonas comunes, pasillos, gradas,
ascensores, zonas de juego, la presentacin de certificados sanitarios,
etc., de tal manera que se podra entre otras, prohibir la utilizacin y
permanencia de los animales en dichas zonas, so pena de imponer multas
previamente establecidas.
Todo el tiempo, los perros deben ser llevados con correa o tralla
Por disposicin del Cdigo Nacional de Polica, toda clase de perros,

deben ser llevados con correa o tralla cuando circulen por zonas
comunes de la propiedad horizontal (pasillos, gradas, zona de juegos,
vas internas, etc.), no importa que sean pequeos o inofensivos. En caso
de los perros considerados potencialmente peligrosos como ms adelante
se describirn, siempre deben llevar bozal, adems de la correa antes
mencionada en su trnsito por zonas comunes.
Ley 746 de 2002, Artculo 108-B. En las zonas comunes de

propiedades horizontales o conjuntos residenciales, los ejemplares
caninos debern ir sujetos por medio de tralla, y provistos de
bozal si es el caso especfico de perros potencialmente peligrosos
segn las definiciones dadas por la presente ley.
Perros bullosos!
La Ley 675 de 2001 o Rgimen de Propiedad Horizontal, permite a la

Propiedad Privada tener un rgimen mucho ms severo que los lmites
permitidos por las autoridades sanitarias y urbansticas de la ciudad.
Entre otras, podrn aplicar sanciones para los propietarios o residentes
que tengan animales bullosos.
Artculo 74. Niveles De Inmisin Tolerables. Las seales visuales,

de ruido, olor, partculas y cualquier otro elemento que, generados
en inmuebles privados o pblicos, trascienden el exterior, no
podrn superar los niveles tolerables para la convivencia y la
funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Tales niveles de incidencia o inmisin sern determinados por las

autoridades sanitarias, urbansticas y de polica; con todo podrn
ser regulados en forma an ms restrictiva en los reglamentos de
las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la Asamblea de
Copropietarios.
Prohibicin de ciertos animales en Propiedad Horizontal
La Ley 746 de 2002 en su artculo 5 establece la posibilidad con la simple

solicitud de un propietario o residente o por decisin mayoritaria de la
Asamblea de Propietarios o del Consejo de Administracin. Veamos:
Artculo 5 Ley 746 de 2002. `Por la cual se regula la tenencia y

registro de perros potencialmente peligrosos. En los conjuntos
cerrados, urbanizaciones, edificios con rgimen de propiedad
horizontal podr prohibirse la permanencia de ejemplares caninos
potencialmente peligrosos a solicitud de cualquiera de los
copropietarios o residentes, por decisin mayoritaria de las
asambleas o de las juntas directivas de la copropiedad.
Cules son dichos perros peligrosos?
Segn el Artculo 108 F, que se adicion al Cdigo Nacional de Polica, son

perros potencialmente peligrosos:
Artculo 108-F. Ejemplares caninos potencialmente peligrosos. Se

considerarn perros potencialmente peligrosos aquellos que
presenten una o ms de las siguientes caractersticas:
a) Perros que han tenido episodios de agresiones a personas u

otros perros;
b) Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa;
c) Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o a sus

cruces o hbridos: American Staffordshire Terrier, Bullmastiff,
Dberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro,
Mastn Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De
presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japons.
El propietario de un perro potencialmente peligroso asume la

posicin de garante de los riesgos que se puedan ocasionar por la
sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y las molestias
que ocasione a las personas, a las cosas, a las vas y espacios
pblicos y al medio natural en general.
En todo caso, si en una Propiedad Horizontal se presenta algn caso

descrito en los literales a, b y c, mencionados en el punto anterior y la
administracin no toma las medidas del caso, cualquier residente puede
acudir directamente ante las autoridades de polica para que realicen lo
correspondiente.
Arrendamiento de locales o bienes propios de la PH
Arriendo de locales y apartamentos propios de la PH no

desvirta su naturaleza de ESAL
La PH como persona jurdica, puede ser duea de locales y

apartamentos, por varias razones, en todo caso, si decide
explotarlos econmicamente, eso no desvirta su naturaleza de
Entidad Sin nimo de Lucro.
Una Propiedad Horizontal, en el momento de constituirse, le da

nacimiento a una nueva Persona Jurdica, sujeto de derechos y
obligaciones.
Entre dichos derechos que le nacen, es poder tener propiedades a su

nombre.
Entre dichos bienes, pueden ser inmuebles, los cuales en la construccin

del Edificio o Conjunto, se reserv dicha propiedad estatutariamente.
Pero la Propiedad Horizontal tambin puede adquirir inmuebles que son
actualmente bienes privados, por ejemplo, porque un propietario entr
en mora en sus cuotas ordinarias y extraordinarias a tal punto, que debi
entregar su inmueble en Dacin en Pago o al adelantarse proceso judicial
en contra del propietario moroso, en el remate del inmueble embargado,
la Propiedad Horizontal se adjudic dicho inmueble.
Explotacin econmica de sus propios bienes, no desvirta la

naturaleza sin lucro que tienen las PH y no tendr impacto tributario
La Propiedad Horizontal al comercializar sus propios bienes, por ejemplo,

alquilar los locales o apartamentos de su propiedad, obviamente
estaramos frente a actividades mercantiles, pero por disposicin de la
Ley 33 de 675 de 2001, jurdicamente no se va a considerar como tal y no
perder su condicin de persona jurdica sin nimo de lucro.
Veamos:
Artculo 33 Ley 675 de 2001. Naturaleza y Caractersticas. La

persona jurdica originada en la constitucin de la propiedad
horizontal es de naturaleza civil, sin nimo de lucro. Su
denominacin corresponder a la del edificio o conjunto y su
domicilio ser el municipio o distrito donde este se localiza y
tendr la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales,
as como del impuesto de industria y comercio, en relacin con las
actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo
establecido en el Artculo 195 del Decreto 1333 de 1986.
Es importante recordar, que la Corte Constitucional en su estudio de

constitucionalidad del Artculo 33 de la Ley 675 de 2001, confirm la
esencia sin nimo de lucro que tienen las Propiedades Horizontales y que
no desaparece por el hecho de explotar econmicamente sus propios
bienes en pro del mismo conglomerado social que la conforma, pues
dicha actividad har parte de su objeto social y dichos ingresos harn
parte de las expensas comunes.
Veamos aparte de la Sentencia C-812 de 2009 de la H. Corte

Constitucional:
Consideraciones
La hiptesis de que las zonas comunes se aprovechen con
actividades ajenas al objeto social de la persona jurdica de
propiedad horizontal no se deriva del contenido de la norma
demandada sino de su aplicacin, lo que, para efectos tributarios
en general, debe ser controlado por las autoridades tributarias,
especialmente las municipales, con el fin de dar pleno
cumplimiento al principio de eficiencia en la materia. Debe
declararse la exequibilidad de la norma en relacin con las
actividades propias del objeto social de la sociedad de propiedad
horizontal, debido a que tales actividades, por su finalidad, no se
consideran comerciales y, por tanto, no pueden constituirse en
hecho generador de tal tributo.
(i) La persona jurdica que se origina en la constitucin de una
propiedad horizontal puede tener la calidad de no contribuyente
de impuestos nacionales, as como del impuesto de industria y
comercio, estndole permitido, incluso, destinar algunos bienes a
la produccin de renta, pero slo para sufragar expensas
comunes, por as disponerlo el pargrafo del artculo 33 de la Ley
675 de 2001.
(ii) Esta calidad de no contribuyente slo se predica en relacin
con las actividades propias de su objeto social. As lo dice
expresamente el artculo 33 de la ley 675 de 2001. De realizar
actividades ajenas a su objeto social, la persona jurdica
originada en la constitucin de la propiedad horizontal pierde su
calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, y del
impuesto de industria y comercio. Esto es cierto, an si no se ha
surtido el proceso de desafectacin regulado en los artculos 20 y
21 de la Ley 675 de 2001.
(iii) De surtirse un proceso de desafectacin, los actos o negocios
jurdicos que recaigan sobre los bienes privados que surjan del
mismo, se someten al rgimen tributario general, nacional o
territorial, y por mandato expreso de la ley, sern objeto de todos
los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad
inmobiliaria.
Captulo 3
Modelos de aplicacin
Poder para nombrar delegado o apoderado en Asamblea de

Propietarios en Propiedad Horizontal
Publicado: 9 de Febrero de 2012
Cuando el propietario no puede asistir a una asamblea ordinaria

o extraordinaria, podr delegar en un tercero su asistencia. Para
ello, se debe realizar formalmente dicha delegacin. Aqu la
minuta.
Recuerde que este es una herramienta de ayuda, debe ajustarlo a sus

necesidades.
PODER
Asamblea General Ordinaria (O extraordinaria) de Copropietarios
Edificio/Conjunto/Centro Comercial ________
Seores
Asamblea General Ordinaria de Copropietarios
Sr. Administrador
Edificio/Conjunto/Centro Comercial ________
La Ciudad
Yo, ____________________________________ mayor de edad vecino de

sta ciudad, identificado como aparece al pie de mi firma, en mi
calidad de propietario inscrito del apartamento/casa/oficina/bodega
n.____ ubicada en la copropiedad Edificio/Conjunto/Centro Comercial
___________, manifiesto que confiero poder suficiente a
__________________________________ quien se identifica con la cdula
n. __________, para que en mi nombre y representacin asista en
calidad de mi delegado a la Asamblea General Ordinaria (O
extraordinaria) de Propietarios, convocada para el da
_______________ de 2012.
Mi delegado tiene las facultades con voz y voto, de proponer, de

decidir y de aprobar, de elegir y proponer mi nombre para eleccin.
Este poder ser suficiente para una nueva fecha si la reunin es
suspendida o para una eventual segunda convocatoria, si no se logra
efectuar por falta de qurum.
Atentamente,
__________________
c.c.
Convocatoria o citacin a Asamblea de Propietarios de

Este modelo es una gua con la cual puede elaborar la

convocatoria o citacin, que debe enviar a cada uno de los
propietarios de la Propiedad Horizontal. Recuerde que debe
enviarse a cada uno, no puede ser simplemente un aviso general
en una cartelera o pasillo.
Esta es una herramienta de ayuda, debe ajustarlo a sus necesidades.
Seor: __________________________________
Propietario Apartamento/Casa N. _______
Convocatoria
Edificio/Conjunto ________
Fecha Convocatoria: da ________ mes _______ ao ________

(15 das calendario antes de la asamblea, recuerde que el da de la
convocatoria y de la asamblea no cuentan)
Fecha Asamblea: da ________ mes _______ ao 2011

Hora: _____ o _____ am/pm.
Lugar: __________________ (Saln Social del Edificio/Conjunto).
El suscrito Administrador del Edificio/Conjunto _____________, se

permite convocar a todos los copropietarios, con base en las
facultades estatuarias y legales consagradas en el reglamento de
Propiedad Horizontal y el Artculo 39 de la Ley 675 de 2001, a la
celebracin de una ASAMBLEA GENERALORDINARIA, de acuerdo
con lo expuesto en el encabezado.
El orden del da sometido a consideracin de la Asamblea ser:
1. Verificacin del Qurum.

2. Lectura y Aprobacin del Orden del Da
3. Designacin del Presidente y Secretaria de la Asamblea Ordinaria
4. Designacin de la Comisin Verificadora del Acta de la Reunin.
5. Aprobacin de Estados Financieros a diciembre 31 del 2011.
6. Informe Gestin de Administracin.
7. Revisin y Aprobacin de Presupuesto de Ingresos y Gastos del
ao 2012.
8. Proposiciones y Varios.
ANEXOS
Proyecto de Presupuesto ao 2011.

Reporte de Cartera al __________ de febrero de 2012.
NOTA: En el evento de no poder asistir se puede hacer representar a

travs de un poder especial o general en los trminos del Artculo
2156 del Mandato del CC de no existir qurum, se har la segunda
convocatoria que se realizar el tercer (3er.) da hbil siguiente a la
primera, o sea, el da ______ a la misma hora, se sesionar y decidir
vlidamente con un nmero plural de propietarios, inclusive a los
ausentes y disidentes.
Cordialmente,
___________________________________
Administrador
Citacin a descargos infractor en P.H. y comunicacin al

propietario en caso de ser distinto al infractor
Publicado: 17 de Noviembre de 2011
Cuando se comete una falta al interior de una P.H., previo a la

imposicin de algn tipo de sancin, se debe escuchar en
diligencia de descargos al infractor, citndolo previamente y
permitiendo que presente pruebas a su favor. En caso que el
infractor sea distinto al propietario, se le podr informr a ste
ltimo, para que sepa que la imposicin de una multa se hace
respetando el debido proceso y por ende, la legalidad de la
sancin.
Seor
_______________
Apto./Casa/Local ____
Ref: Citacin Diligencia de Descargos
El pasado ___ de ______, siendo aproximadamente las _____ am/pm,

se presentaron los siguientes hechos ____________________________
(describir muy brevemente el hecho o falta cometida).
Debido a lo anterior, se le cita para el da _____ a las ____ am/pm,

para que se presente ante (Asamblea de Propietarios o Consejo de
Administracin si dicho rgano est facultado), para escucharlo en
diligencia de descargos sobre los hechos mencionados y para que

presente las pruebas que considere tener a su favor.
Se le advierte que de no presentarse, deber remitir debida excusa

para fijar nueva fecha, de lo contrario, se considerar que ha
renunciado a su derecho a la defensa y (la Asamblea de Propietarios o
Consejo de Administracin) tomar las decisiones que considere del
caso, incluyendo la posibilidad de sanciones segn lo establecido en
la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de la Propiedad Horizontal, la
cual le sera comunicada para los efectos pertinentes.
Atentamente,
__________
Administrador
Seor
__________
Propietario Apto./Casa/Local n. ____
Ref: Citacin a descargos del ocupante de su inmueble
Nos permitimos informarle, que el prximo ____ de _____ a las

___am/pm, ser escuchado en diligencia de descargos el seor
____________ ocupante de su inmueble por (narrar muy brevemente
los hechos o faltas).
Esta informacin se la suministramos, en aras de que conozca que en

caso de que el (Consejo de Administracin o Asamblea de
Propietarios) decida imponer algn tipo de sancin al residente de su
inmueble, en particular una multa, sta ser cargada en la siguiente
cuenta de cobro de expensas ordinarias y que aquella multa en caso
de darse, se ajustara a la ley.
De igual manera se le informa, que podr asistir en calidad de

invitado a dicha reunin, pero quien debe efectuar la defensa y
presentar pruebas a favor, es el infractor que se escuchar en
diligencia de descargos.
Atentamente,
______________
Administrador
Certificacin de deuda o Constitucin de Ttulo Ejecutivo

para cobro judicial en Propiedad Horizontal
Cuando un propietario se encuentra en mora con las expensas

ordinarias o extraordinarias, intereses o multas y es necesario
iniciar una demanda judicial para su cobro, se debe constituir el
ttulo que prestar mrito ejecutivo, el cual basta con la
certificacin que hace el Administrador. Aqu un modelo.
Esta es una minuta de ayuda, debe adecuarla a sus necesidades.
Conjunto Residencial/Edificio _____________________________

CERTIFICACIN
En aplicacin al Artculo 48 de la Ley 675 de 2001, por medio de la
presente certificacin y la cual presta mrito ejecutivo, me permito
informar lo siguiente:
Propietario(s): ____________________________________________
Cdula N. ________________________
Apartamento/Casa N. _____________ Bloque: _______________
Ubicada en el Conjunto Residencial/Edificio _______________
Direccin: ________________________________________________
Debe al Conjunto Residencial/Edificio ______________________
Propiedad Horizontal, lo siguiente:
Expensas ordinarias vencidas correspondientes a los meses de:

______, ______, ______,______,______ del ao _______.
El valor de cada expensa ordinaria vencida es por valor de $

__________, para un total de $ _________________________.
Expensas extraordinarias vencidas por valor de $ ______

correspondientes a una cuota extraordinaria ordenada debidamente
por la Asamblea de Propietarios el da __ del mes_____ del ao
20____.
Multas por valor de $ ______________________ que corresponde
(inasistencia sin justificacin a Asamblea o incumplimiento de otro
asunto que est autorizado a cobrar multa).
Intereses de Mora: __________________ (En este punto, se debe informar

si ser el mximo legal permitido o por el contrario ser uno inferior
aprobado por la Asamblea de Propietarios, caso en el cual debe
aportarse a ste certificacin copia del Reglamento Art. 30 Ley 675
de 2001).
Esta certificacin que presta mrito ejecutivo, se expide el da ______

del mes _______________ de 20____.
____________________________________
Administrador
Conjunto Residencial/Edificio ___________________ PH.
Anexos: Certificacin de Existencia y Representacin expedida por la

Alcalda de _________________________.
Convocatoria a Asamblea General de Copropietarios de

Edificios o Conjuntos
Los tres primeros meses del ao y el primer da hbil de Abril, se

hacen las Asambleas Generales de Copropietarios de Edificios,
Conjuntos o Unidades Residenciales, Centros Comerciales, etc.
Aqu un modelo para convocar a los copropietarios.

necesidades.
Convocatoria
Edificio/Conjunto __________________
Fecha Convocatoria: da ________ mes _______ ao _______

(15 das antes de la asamblea)
Fecha Asamblea: da _______ mes _______ ao ________
Hora: _____ o _____ am/pm.
Lugar: _________(Saln Social del Edificio/conjunto).
El suscrito Administrador del Edificio/Conjunto ____________, se

permite convocar a todos los copropietarios, con base en las
facultades estatuarias y legales consagradas en el reglamento de
Propiedad Horizontal y el artculo 39 de la Ley 675 de 2.001, a la
celebracin de una ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA, de acuerdo
con lo expuesto en el encabezado.
El orden del da sometido a consideracin de la Asamblea ser:
1. Verificacin del qurum.

2. Lectura y aprobacin del orden del da.
3. Designacin del presidente y secretaria de la asamblea ordinaria.
4. Designacin de la comisin verificadora del acta de la reunin.
5. Aprobacin de estados financieros a diciembre 31 del 2012.
6. Informe gestin de administracin.
7. Revisin y aprobacin de presupuesto de ingresos y gastos del
ao 2012.
8. Proposiciones y varios.
ANEXOS
Proyecto de presupuesto ao 2012.
Reporte de cartera al 24 de febrero de 2012.
NOTA: En el evento de no poder asistir se puede hacer representar a

travs de un poder especial o general en los trminos del Artculo
2156 del Mandato del CC adjuntamos modelo del poder. De no existir
qurum, se har la segunda convocatoria que se realizar el tercer
(3er.) da hbil siguiente a la primera, o sea, el da _________ a la
misma hora, se sesionar y decidir vlidamente con un nmero
plural de propietarios, inclusive a los ausentes y disidentes.
Cordialmente,
Fulanito de Tal Gmez

__________________________________
Administrador
Contrato de Prestacin de Servicios de Administracin en

Estamos en poca de eleccin o ratificacin de administradores

en los Edificios o Conjuntos sometidos al Rgimen de Propiedad
Horizontal. Al Administrador tras su nombramiento, se le puede
realizar un contrato civil. Aqu un modelo.

necesidades.
Contrato de Prestacin de Servicios de Administracin de

Entre el Edificio / Conjunto ____________ (Nombre), entidad sometida

a Rgimen de Propiedad Horizontal Ley 675 de 2001-, con
Personera Jurdica n. ______ Expedida por la Alcalda
Municipal/Distrital de ___________, representada para ste acto segn
el pargrafo primero del artculo 50 de la Ley 675 de 2001, por el
Presidente del Consejo de Administracin / Asamblea General, el
seor ________________, identificado como aparece al pie de su firma
y en adelante se denominar El Contratante y de otra parte, el
seor(a) ____________________ (podra ser una persona jurdica
tambin), quien se identifica cmo aparece al pie de su firma y en
adelante se denominar El Contratista, celebran por ste documento,
Contrato de Prestacin de Servicios de Administracin del
Edificio/Conjunto ______________, segn las siguientes clusulas:
Primera. Objeto. El Contratista actuar como Administrador del
Edificio/Conjunto __________, por lo que ejecutar todas las labores
propias del cargo, tal como se describen en el artculo 51 de la Ley
675 de 2001 y todas las dems funciones previstas en dicha Ley, en
el reglamento de propiedad horizontal, as como las que defina la
Asamblea General de Propietarios y el Consejo de Administracin.
Segunda. Plazo. La ejecucin del Contrato de Prestacin de Servicios
de Administracin de Propiedad Horizontal, ir hasta cuando la
Asamblea General de Propietarios, decida revocar el mandato
otorgado o el Consejo de Administracin en caso que dicha eleccin
est a su cargo.
Pargrafo: El Contratista podr terminar en cualquier momento ste
contrato de prestacin de servicios de Administracin, informndolo
ante la Asamblea General de Propietarios o del Consejo de
Administracin si lo hay.
Tercera. Precio. El precio por la Prestacin de Servicios de

Administracin de Propiedad Horizontal es por _____________
($_____________) mensuales, los cuales se pagarn al Contratante, los
5 primeros das del mes siguiente de servicios, previamente el
Contratista deber presentar cuenta de cobro y deber cumplir con
las exigencias legales sobre afiliacin y pago a seguridad social
vigentes.
Cuarta. Obligaciones del Contratista.
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y
someter a su aprobacin el inventario y balance general de las
cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e
ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las
primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los
libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y
residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o
conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio
o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de
administracin, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideracin del Consejo de Administracin
las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de
propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia,
el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances
de prueba y su respectiva ejecucin presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la
persona jurdica que surgen como consecuencia de la desafectacin
de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados
por la asamblea general en el acto de desafectacin, de conformidad
con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de
administracin, conservacin y disposicin de los mismos de
conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el
reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a travs de apoderados cuotas
ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier
obligacin de carcter pecuniario a cargo de los propietarios u
ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto,
iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin
necesidad de autorizacin alguna.
9. Elevar a escritura pblica y registrar las reformas al reglamento de

propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de
propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos
relacionados con la existencia y representacin legal de la persona
jurdica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurdica y
conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo
exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios
que seale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las
sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el
consejo de administracin, segn el caso, por incumplimiento de
obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las
obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad
horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido
impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administracin,
segn el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administracin del
edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o
propietario de un bien de dominio particular.
14. Las dems funciones previstas en la presente ley en el reglamento
de propiedad horizontal, as como las que defina la asamblea general
de propietarios.
Quinta. Obligaciones a cargo del Contratante. El Contratante deber

cumplir los deberes que la Ley 675 de 2001 y el Reglamento de
Propiedad Horizontal impone y velar por apoyar la labor del
Administrador.
Sexta. Vigilancia. El Contratante bien como Asamblea General de
Propietarios o el Consejo de Administracin, estn facultados para
supervisar el servicio de Administracin que presta El Contratista y
podr hacer en todo momento las recomendaciones del caso.
Sptima. Subordinacin. El Contratista actuar como profesional
independiente en la administracin de la Propiedad Horizontal,
dedicando el tiempo que considere necesario y acatar las
recomendaciones y directivas que tome la Asamblea de Propietarios o
el Consejo de Administracin, sin que esto signifique que hay
subordinacin laboral.
Octava. Cesin. El Contratista no podr ceder parcial ni totalmente
ste contrato.
Se firma en dos ejemplares, en la ciudad de _________, a los ____ das
de ____ de 2010.
_____________________________ ________________________
Presidente Consejo de Administracin Contratista
Administrador
c.c. c.c.

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