CAPTULO I

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.1. Descripcin de la realidad problemtica

En nuestro ordenamiento jurdico el derecho de propiedad inmueble se

transmite de manera consensual, extrarregistralmente, conforme el artculo 949 de
Cdigo civil, el cual seala la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado,
hace al acreedor propietario de l; sin embargo ello no garantiza al adquiriente la
plena oponibilidad de su derecho, es decir la eliminacin de la posibilidad de su
prdida ante una doble venta, en el caso que la propiedad haya sido inscrito por un
tercero, toda vez que segn nuestro Cdigo Civil la propiedad inmueble se transmite
con el mero consentimiento de las partes, sin ningn requisito adicional para que
pueda operar la transferencia, sin embargo ste sistema no es del todo seguro ya que
la realidad jurdica es que para tener a salvo nuestra propiedad y tener seguridad
jurdica es necesaria la inscripcin registral, a fin de evitar conflictos jurdicos, tales
como la de determinar quin es el titular del predio ante una concurrencia de
acreedores.

Por ejemplo que pasa si A le vende el mismo da un mismo terreno a B, C y

D, y ninguno lo inscribe en registros pblicos, en ste caso se genera un conflicto
jurdico a fin de determinar quin es el titular del dominio del predio, pues de
conformidad con el art. 949 del Cdigo Civil, la transferencia opera con la sola
obligacin de enajenar un inmueble determinado, lo que hace que tanto B, C y D
tengan el derecho de reclamar el dominio del predio, empero solo uno ser el
propietario y eso se dilucidar en el poder judicial, lo que a su vez genera carga
procesal, gastos econmicos de las partes del proceso, tiempo perdido e
insatisfaccin de los otros acreedores que no han sido favorecidos con el fallo.

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 Cabe destacar que ste no es el nico problema que genera el sistema
consensualista ya que al no inscribirse la propiedad en registros pblicos las personas
pueden ser fcilmente pasibles de estafa, pues cualquier persona se puede hacer pasar
como dueo de un predio que no le corresponde, y vendrselo a cualquier persona.
Sumado a ello cabe destacar tambin que a la fecha con el crecimiento inmobiliario
ha aumentado el trfico de terrenos, pues hay gente inescrupulosa que se dedica a
invadir terrenos deshabitados y como no est inscrito a nombre de ninguna persona
se hacen pasar como dueos y lo venden, precisando que hasta han llegado a usurpar
terrenos botando a los verdaderos dueos y todo porque stos ltimos no gozan de la
seguridad jurdica que les brinda el registro, sobre todo por el principio registral que
es la publicidad, lo que hace que el derecho inscrito sea erga omnes, es decir
oponible a terceros.

As como stos casos hay otros que se vienen observando da a da a travs de

diversos medios como en las noticias, peridicos, etc.; empero lamentablemente es
una realidad jurdico social, en la que ya es hora de cambiar el sistema
consensualista, y adoptar un sistema registral constitutivo a fin que evite los
conflictos jurdicos que hoy en da se vienen observando.

1.2. Formulacin del problema

1.2.1. Problema general

Qu relacin existe entre el Sistema de Transferencia de la Propiedad

Inmueble y la Seguridad Jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de
Huacho, 2016?

1.2.2. Problemas especficos

a. En qu medida el Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble

Consensualista se relaciona con la Seguridad Jurdica del derecho de
propiedad?

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 b. Cmo el Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble
Constitutivo se relaciona con la Seguridad Jurdica del derecho de
propiedad?

1.3. Objetivos de la investigacin

1.3.1. Objetivo general

Determinar la relacin que existe entre el Sistema de Transferencia de

la Propiedad Inmueble y la Seguridad Jurdica del derecho de propiedad en el
distrito de Huacho, 2016.

1.3.2. Objetivos especficos

a. Determinar la relacin que existe entre el Sistema de Transferencia de la

Propiedad Inmueble Consensualista y la Seguridad Jurdica del Derecho
de Propiedad.

b. Conocer si el Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble

Constitutivo se relaciona con la Seguridad Jurdica del Derecho de
Propiedad.

1.4. Justificacin de la investigacin

La importancia del presente trabajo de investigacin radica en que sus

resultados nos van a permitir conocer la relacin del Sistema de Transferencia de la
Propiedad Inmueble con la Seguridad Jurdica del derecho de propiedad y ello ser
fundamental para recomendar cual de las dos sistema: el consensualista o el
constitutivo en de mayor garanta para proteger el derecho de propiedad de la
poblacin.

El presente trabajo de investigacin responde a la necesidad de conocer si el

Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble se relaciona o no con la
Seguridad Jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de Huacho, 2016.

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 Este estudio posee relevancia social por cuanto sus resultados permitirn
valorar la importancia que tiene el sistema de transferencia de la propiedad inmueble,
especficamente el constitutivo que al ser aplicado y generalizado permitir mejorar
la seguridad jurdica en el derecho de propiedad de los bienes inmuebles.

El valor y utilidad prctica del presente estudio es que se podr resolver el

problema metodolgico de investigacin planteado as como verificar la consistencia
de la hiptesis de investigacin.

El valor terico de la investigacin radica en la posibilidad de incorporar a la

teora cientfica los resultados de la investigacin, en tanto se demuestre las
caractersticas previstas en la variable de estudio consideradas en la formulacin de
la hiptesis general.

Los instrumentos y tcnicas de investigacin utilizadas en el presente estudio

podrn ser utilizados en otros estudios similares, puesto que sern validadas con los
resultados que se obtengan a travs de ellas.

1.5. Delimitaciones del estudio

La delimitacin espacial comprende al distrito de Huacho, provincia de

Huaura, departamento de Lima.

La delimitacin temporal comprende al ao 2016.

La delimitacin semntica comprende: Sistema de Transferencia de la

Propiedad Inmueble Consensualista y la Seguridad Jurdica del Derecho de
Propiedad.

1.6. Viabilidad del estudio

Hernndez, Fernndez & Baptista (2014) indican que una investigacin es

viable cuando se tiene recursos financieros, humanos y materiales, por tal motivo y
disponiendo de los recursos en mencin, se posibilit la viabilidad y la ejecucin de
la presente investigacin.

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 CAPTULO II
MARCO TERICO

2.1. Antecedentes de la investigacin

2.1.1. Investigaciones internacionales

Quezada (2011) realiz la tesis titulada Los vacos jurdicos en la

transferencia del dominio y derechos reales de inmuebles no inscritos.
Universidad Nacional de Loja. Ecuador. La investigacin hace referencia a
aspectos tericos aplicables al derecho de propiedad, la propiedad en la
Constitucin Ecuatoriana y la base jurdica para la transferencia del dominio
y derechos reales de inmuebles no inscritos. La investigacin utiliz los
mtodos deductivo, inductivo, analtico, sinttico, estadstico. Las tcnicas
fueron la observacin y la encuesta. Las conclusiones sealan que:
- La propiedad referida a bienes inmuebles, est considerada como uno de
los principales derechos sociales, civiles y econmicos, sujeta a
restricciones que impone la sociedad, y que debe ser acogida por todos los
pases suscriptores de pactos y convenios internacionales quienes estn
obligados a realizar los cambios y reformas.
- Que en la legislacin chilena se permiti que inmuebles que teniendo ttulo
o que sin tenerlo sean inscritos por el Conservador de bienes races, de
tal forma que todos los bienes consten dentro de dicho registro, con lo que
existira una seguridad jurdica para futuras transacciones, es decir que de
una u otra manera este artculo siempre ha tenido un carcter transitorio, es
decir vlido para las circunstancias de la poca en la que fue dictado, que

5
 sin embargo a continuado existiendo con pequeas variaciones desde su
publicacin y que en la actualidad es obsoleto.
Ariza, D. & Giraldo, W. (2005) realiz la tesis titulada Adquisicin del
derecho de propiedad por la aplicacin del principio de buena fe
(adquisiciones a non domino) apoyada por la Pontificia Universidad
Javeriana. Bogot, Colombia. La importancia de la investigacin se presenta
por el principio general de la buena fe en el derecho moderno, donde el
derecho de propiedad en un sujeto que recibe una cosa de quien no es su
titular legtimo. Adems no se tienen pronunciamientos de fondo por la
jurisprudencia; en principio, la idea de darle efectos a la buena fe en el campo
de la adquisicin de los derechos reales solo propende por otorgar ciertas
ventajas a quien acta de acuerdo con la buena fe. Pero en legislaciones
diferentes a la nacional, la buena fe tiene la cualidad de radicar directamente
el derecho de dominio. En el derecho moderno se observa los efectos de la
buena fe en las relaciones jurdicas. Para llegar a este desarrollo, es necesario
tener en la mxima del derecho que indica que el error comn crea
derechos. Las conclusiones sealan que:
- Lo realmente importante es el principio de la buena fe para adquirir el
derecho real de propiedad. La adquisicin del derecho de dominio viene a
ser originaria, donde la buena fe de un hombre razonable que impone en
sus actos, crea el derecho.
- Respecto a las variadas aplicaciones de las adquisiciones a non domino en
Colombia, se hace necesario que se verifiquen, antes de su aplicacin, los
supuestos que las conforman, para que la idea que se tiene de ellas no se
desvanezcan por inconsistencias en su aplicacin.

2.1.2. Investigaciones nacionales

Paredes (2015) realiz la publicacin en la Revista de Investigacin Jurdica

IUS titulada La transferencia de propiedad de bienes inmuebles y los
procesos de tercera de propiedad, Per. En este artculo se aborda la
problemtica de la transferencia de bienes inmuebles con tres ejes temticos.
El primero, referido a la inscripcin de bienes inmuebles y la necesaria
publicidad de la transferencia de bienes en garanta de terceros; el segundo,

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referente a la inscripcin de transferencia de bienes inmuebles registrados y
no registrados, y el ltimo punto referente a la inscripcin de bienes
inmuebles y su relacin con los procesos de tercera.
Se llegaron a las siguientes conclusiones:
- El problema de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles se
origina cuando se pretende oponer un derecho ante otro de igual o distinta
naturaleza, presentndose inexigibilidad de inscripcin, publicidad
registral deficiente, transferencias clandestinas, y otros que conllevan a
procesos judiciales de tercera de propiedad.
- Se tiene un Sistema Catastral deficiente que se limita a contrastar la
informacin tcnica que le proporciona el solicitante del acto inscribible,
con una base grfica no actualizada respecto a la situacin jurdica y real
del inmueble, convirtindose en obstculo a la transferencia de propiedad
inmueble, al no tener informacin precisa de las caractersticas y
condiciones del predio que se desea adquirir.
- Los problemas en la transferencia de bienes inmuebles es tambin
consecuencia del Sistema Registral eminentemente declarativo, porque no
siempre determina o da a conocer la situacin jurdica del inmueble en
concordancia con la realidad extra-registral, al no existir obligacin en la
inscripcin.
Lino (2015) en su tesis titulada El establecimiento del carcter constitutivo
de inscripcin sobre transferencia de bienes inmuebles en el registro de
predios garantiza la seguridad jurdica, lleg a las siguientes conclusiones:
- El notario, es el primer calificador de la legalidad y de la procedencia del
negocio jurdico. Debe identificar plenamente a las partes y comprobar su
capacidad de actuar. Es por ello, que el notario verifica la legalidad del
acto y brinda asesora jurdica, notarialmente y, adems, registralmente.
- Todo acto o negocio jurdico documentado debe ser celebrado a travs de
escritura pblica para su validez y su eficacia; la ley as lo
reconoce al momento de su inscripcin registral y por esta razn deriva
ciertas consecuencias sobre la titularidad de derechos y obligaciones
plasmadas en el documento notarial.
- Al realizar una transferencia de bienes inmuebles a travs de un
instrumento pblico y su debida inscripcin registral, se puede obtener los

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 beneficios de inmovilizacin temporal de partida electrnica donde se
encuentra inscrito el predio.
- La finalidad del Registro de Predios radica en la proteccin de los
derechos de propiedad a travs de la oponibilidad generada por la
publicidad registral que esta institucin otorga que genera seguridad
jurdica sobre los derechos publicitarios.
- La ausencia de eficacia constitutiva auspicia la falta de utilidad
social del registro, que queda indeterminado respecto de terceros en el
momento en que se producen los cambios de propiedad y mantiene
irresoluble el problema de la base fsica de los asientos registrales
originando una realidad registral y otra extraregistral.
- Se debe reconocer que la transferencia de propiedad inmueble se
perfecciona con la inscripcin en el registro respectivo, lo cual va a llevar
a la certeza jurdica en las transferencias inmobiliarias, solidez y
consolidacin de un verdadero sistema registral peruano.
- Que el establecimiento del Sistema registral constitutivo en materia de
transferencias sobre bienes inmuebles, ayudara a prevenir los
problemas que actualmente genera nuestro Sistema Registral Declarativo,
como son: la evasin de impuestos, doble venta y concurso de acreedores,
trfico ilcito inmobiliario, procesos judiciales sobre terceras y diversos
fraudes procesales.
Araneda (2015) en la investigacin titulada La Funcin Pblica Notarial y la
Seguridad Jurdica Respecto de la Contratacin Electrnica en el Per, se
lleg a las siguientes conclusiones:
- Que la funcin pblica notarial puede garantizar la seguridad jurdica en
la celebracin de los denominados contratos electrnicos, que logren
certificar la identidad o participacin de las partes contratantes.
- La funcin pblica notarial, se concibe como el ejercicio que se concentra
bsicamente en las atribuciones de dar fe de los instrumentos que ante el
Notario se celebran, comprobar hechos, y tramitar los asuntos no
contenciosos determinados por la ley.
- La importancia de las nuevas transacciones electrnicas dinamizan las
relaciones que se presentan en la sociedad, motivadas principalmente por
el surgimiento de las nuevas tecnologas.

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 - A nivel del anlisis de la legislacin comparada, se puede concluir que
existen pases como Espaa, que manifiesta un exitoso modelo de
proteccin legal e implementacin de la contratacin electrnica con
intermediacin notarial.

2.2. Bases tericas

Variable independiente: Sistema de transferencia de la propiedad inmueble

A. Concepto

Es el conjunto de elementos, procedimientos, factores y modalidades que

caracterizan que intervienen y caracterizan al proceso de transferencia de la
propiedad inmueble entre personas naturales o jurdicas. Los sistemas ms
conocidos son el consensualista y el constitutivo. Nuestra nacin adopta desde
hace un buen tiempo el sistema de transferencia de la propiedad consensualista.

Antes de desarrollar en detalle esta temtica, es pertinente abordar de

manera breve aspectos relacionados con la propiedad inmueble.

B. La propiedad

El Cdigo Civil define la Propiedad, por su contenido jurdico, como "'El

poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe;
ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley" (Art.
923 del Cdigo Civil).La propiedad es el derecho civil patrimonial ms
importante y en el cual reviste una serie de garantas de su proteccin y su
transferencia, en segundo punto ser la materia de anlisis del presente trabajo,
en primer lugar la propiedad es un poder jurdico pleno sobre un bien el cual
contiene cuatro atributos clsicos tradicionales o derechos que confiere la
propiedad a su titular: usar, disfrutar disponer y reivindicar.

Avendao, (2003) respecto a la propiedad nos dice que es usar, es servirse

del bien. Usa el automvil quien se traslada con el de un lugar a otro. Usa la casa
quien vive en ella, nos dice que los atributos clsicos de la propiedad son el uso,
el disfrute y la disposicin. La reivindicacin no es propiamente un atributo sino
el ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el titular de

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 todo derecho real. El poseedor, el usufructuario, el acreedor hipotecario, todos
pueden perseguir el bien sobre el cual recae su derecho. No nos parece entonces
que la reivindicacin deba ser colocada en el mismo nivel que los otros
atributos, los cuales, en conjunto, configuran un derecho pleno y absoluto.
Ningn otro derecho real confiere a su titular todos estos derechos.

C. Transmisin de propiedad de bienes inmuebles

a. El sistema consensualista

La norma clave en nuestro Cdigo respecto a la transmisin de

propiedad de los bienes inmuebles es el art. 949: "La sola obligacin de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo
disposicin legal diferente o pacto en contrario". De acuerdo a la tipologa
de sistemas de transferencia dominical imperantes en el Derecho
comparado, es fcil descartar que esta norma aluda al sistema de la tradicin
causalizada o al de la tradicin abstracta (o a sus anlogos de la inscripcin
causal o de la inscripcin abstracta), por cuanto el art. 949 no establece
ningn requisito adicional para la transferencia de la propiedad, operando
este efecto de manera automtica. En tal sentido, nuestro Cdigo opta
claramente por el principio consensualstico. Gonzales (2009)

- Ventajas del principio consensualstico

La teora del ttulo y el modo nace como una interpretacin de los

textos romanos referidos a la tradicin causal como instante decisivo de
la transferencia de propiedad de las cosas. Es cierto que con el
transcurso de los siglos cambi la funcin asignada a la tradicin, de tal
suerte que de la idea de una tradicin como "realidad sobre la cosa", se
pas a la idea de una tradicin como "mecanismo publicitario". Sin
embargo, ya en el Derecho romano es evidente que la tradicin se fue
espiritualizando, de tal forma que termin por admitirse una amplia
cantidad de mecanismos ficticios de entrega, sin traspaso posesorio. En
estos supuestos, la transferencia de la propiedad poda acontecer con el
mero consentimiento manifestado en el ttulo de adquisicin, y al cual
se le aada una estipulacin de "traditio ficta".

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 Modernamente, empero, se viene desarrollando una corriente
favorable (minoritaria) hacia el principio consensualstico, aunque sus
fundamentos sean distintos a los antes sealados. Se dice que este
principio expresa un mayor favor a la circulacin de la riqueza y a la
utilizacin de los recursos, combinando de esa manera los postulados
del iusnaturalismo con los propios del liberalismo econmico. En los
sistemas que adoptan la teora del ttulo y el modo se protege
fundamentalmente al propietario, pues ste no pierde el derecho sobre
la cosa hasta el momento ulterior en que se produce la tradicin, y si
tenemos en cuenta que normalmente la tradicin viene unida con el
pago de precio, se advertir que el sistema del "ttulo y el modo"
termina subordinando el efecto traslativo con la desposesin, y ello
generalmente ocurre con el pago de la contraprestacin. Por el
contrario, el principio consensualsta opera como elemento activador de
la circulacin de la riqueza, beneficiando directamente al comprador,
quien se convierte en propietario de la cosa antes que se produzca la
entrega o el pago de! precio. Basta advertir que el comprador puede
carecer de dinero para pagar el precio, pero puede procurrselo con la
reventa de la cosa (y si es a un precio superior, se asegura una
ganancia); y tngase en cuenta tambin que el comprador de un bien
inmueble, desde el mismo consentimiento ya se convierte en propietario
y, por ende, puede procurarse el dinero a travs del sistema bancario
mediante la concesin de una hipoteca. Esta operacin sera imposible
si la traslacin de dominio se dilata hasta la entrega.

- Desventajas del sistema consensualsta

Al margen de las ventajas tericas del consensualismo, entre las

que se cuentan la facilitacin de los intercambios, la ms rpida
circulacin de la riqueza y la proteccin al comprador; es tambin
necesario sealar que todos los autores (incluso los que sostienen una
posicin favorable de ella) reconocen las limitaciones generadas por un
sistema consensual a ultranza. As pues, el consensualismo descarta la
utilizacin de instrumentos publicitarios para dar a conocer las
transferencias y, en general, para dar a conocer el estado jurdico de los

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 inmuebles. Obviamente en esta situacin, el potencial adquirente se
encuentra en graves dificultades para determinar quin es el propietario
de un bien, y cules son las cargas que le afectan.

D. Aspectos generales sobre el sistema de transferencia de propiedad de

inmuebles

a. Sistema Adoptado Por el Cdigo Civil Peruano

Villanueva (2014) seala que el sistema peruano de transferencia de

propiedad de inmueble es por excelencia de influencia francs o herencia,
por lo cual adopta el sistema espiritualista francs o sistema declarativo, el
antecedente del artculo 949 del Cdigo Civil de 1984 lo ubicamos en el
artculo del Cdigo Civil de 1936 que a la letra regulaba la sola obligacin
de dar una casa inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de ella,
salvo pacto en contrario.

b. Sistemas Clsicos de Transferencia de propiedad

- El Sistema Romano

Schreiber (1994) citado por Villanueva (2014), describe que en

Roma, primitivamente existan tres modos de transmisin de la
propiedad: la mancipatio, la injure cesio para la res mancipi y la traditio
para las res nec mancipi.

Dicho autor siguiendo a cayo, manifiesta que res mancipi son las
cosas ms preciosas: como los fundos y las cosas situadas en Italia, los
animales que era costumbre domar por el cuello o por lomo y los
esclavos.

Eran res nec mancipi, en cambio, era: suma de dinero, animales

salvajes, la mancipatio, que se empleaba para la enajenacin de las res
mancipi, era un acto formal celebrado en presencia de cuando menos
cinco testigos. Los cuales simbolizaban el pago y tambin deban
pronunciarse formas sacramentales a fin de que se entendiese
materializada la adquisicin.

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 La in jure cesio era un acto formal, celebrada delante del Prector.
Este modo implica una reivindicacin simulada. El adquiriente alegaba
la propiedad del bien ante el prector y el enajenante se allanaba a ello.

En roma ni la voluntad ni la obligacin podan transmitir por si

sola la propiedad, para que esto ocurriera, era necesaria un acto exterior,
formal (como la mancipatio, la in jure cessio) o material (como la
traditio). Con el transcurso del tiempo, los actos formales entraron en
crisis, de modo que en cierto momento la transferencia de propiedad
nicamente oper a travs de la traditio.

Vidal (2012) describe que en Roma los contratos no transferan

nunca la propiedad, tampoco la transmisin de los derechos reales sobre
las cosas que particularmente, el dominio, requera no solo el
consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la
entrega de material de la cosa. Se distingua as entre el contrato
propiamente dicho y la transmisin del derecho real. Para el primero,
bastaba el acuerdo de voluntades, para la segunda era necesaria la
tradicin.

- El Sistema Francs

Villanueva (2014) seala que segn el cdigo francs de 1804,

Cdigo Napolenico tracendental en las legislaciones civiles
hispanoamericana, regula que la propiedad de inmuebles se transfiere
como efecto de la estipulacin, del conceso (concensus), la obligacin
de entregar se reputa idealmente ejecutada, la tradicin que resulta
luego del pacto es un acontecimiento que no transfiere el dominio, sino
solo de poner al adquiriente en aptitud de servirse del bien. La
obligacin nace y muere sin solucin de continuidad, es un modo, una
tradicin de derecho (tradicin implcita), la convencin pone los
riesgos del bien a cargo del acreedor convertido en propietario por el
solo consentimiento.

El Cdigo Civil Francs tomando como base el principio de la

voluntad, considera que el simple acuerdo entre las partes es suficiente
para que se realice la transmisin de la propiedad.

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- El Sistema Alemn

Villanueva (2014) seala que la transferencia de los inmuebles se

realizaba en dos fases: el negocio jurdico y el acto traslativo del
dominio. En Alemania prima el criterio de la auflassung que es un
acuerdo abstracto de transmisin entre el adquiriente y el enajenante.
Casi siempre existe un deber de emitir declaraciones de auflassung
Segn el cdigo alemn y su doctrina, es por eso que el vendedor debe
hacer todo lo posible y todo lo que est al alcance de sus manos para
conseguir la transmisin de propiedad, si se niega a emitir por su parte
la declaracin requerida, puede ser demandado va accin civil.

Tambin se dice que el que compra una cosa quiere adquirirla no

solo para aprovecharse de ella temporalmente, sino con carcter
definitivo y excluyente y para disponer de ella; por lo tanto con esta
entrega de la cosa el vendedor (deudor) no ha cumplido su obligacin
totalmente, est obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La
transmisin de la propiedad est regulada en el derecho de cosas. En un
sentido ms especfico el sistema alemn se refiere al poder, dominio,
autoridad o potestad sobre aquel objeto o cosa que puede guardar un
determinado valor frente al resto. Esta transmisin cuando se refiere a
cosa muebles, exige la entrega y el acuerdos de ambas partes de
transmitir la propiedad, no se contienen en el contrato de compraventa,
sino que es necesario un especial contrato real diferente, cuyo nico
contenido es que la propiedad sea transmitida, este contrato real es
independiente del contrato de compraventa que le sirve de base, es
decir, es un contrato abstracto.

En el sistema Alemn de la separacin del contrato (873, 925 y

929 del Cdigo Civil Alemn de 1900) el consentimiento no es
suficiente para la traslacin de la propiedad y esta se produce
desdoblada, segn se trate de bienes muebles o inmuebles. Para los
inmuebles es necesaria la inscripcin del contrato en el registro de la
propiedad o en los libros territoriales.

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- Sistema Contemporneos de Transferencia de propiedad

Villanueva (2014) seala que en el derecho occidental

contemporneo existen dos grandes sistemas de transferencia de
propiedad:

El primer sistema de la unidad del contrato, se caracteriza por

exigir la celebracin de un solo negocio jurdico en el cual reposan las
voluntades del transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la
transferencia de la propiedad.

El segundo sistema, a diferencia del primero, se caracteriza por

exigir de negocios jurdicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los
que, con distintas caractersticas y consecuencias, reposan las
voluntades del transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la
transferencia de la propiedad.

Sistema de Unidad del Contrato:

Sistema Transmisivo de la causa nica: Establece que el contrato

es la fuente directa del efecto traslativo de la propiedad por la cual no
requiere del modo que haga pblica la adquisicin de la propiedad, con
solo el solo consentimiento (simple acuerdos de voluntades) es la causa
del nacimiento del derecho del nuevo propietario. Dentro de este
sistema encontramos el siguiente subsistema:

Sistema consensual o espiritualista: Solo el

consentimiento de las partes hace propietario al comprador; se
expresa en su ms alto grado la autonoma (hoy autonoma
privada) es aquella posibilidad que tiene la persona como poder
de autorregulacin o autorreglamentacion, de creacin de
preceptos privados de conducta para ejercer facultades y
conformar relaciones jurdicas por la sola decisin del individuo,
para ejercer derechos subjetivos o actuar a travs de la idea del
negocio jurdico.

Sistema Transmisivo de doble causa: El contrato no es suficiente

para generar la transferencia de propiedad y que necesariamente
requiere un signo o modo de recognoscinilidad social cuya finalidad

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 consista en publicitar a la colectividad de la adquisicin del derecho de
propiedad. Los denominados sistemas transmisivos de doble causa,
consideran a la voluntad insuficiente para producir efectos reales, estos
solo pueden producirse a travs de (actos de disposicin).

El Sistema de separacin de Contrato:

El sistema de separacin tuvo su origen en la revisin crtica a la

que fue sometida en Alemania del siglo XIX la teora del ttulo y el
modo, este sistema postula de la separacin de los contratos, es decir
existen dos contratos o negocios jurdicos, uno que produce los efectos
obligatorios y otro que genera la transferencia de la propiedad. De
acuerdo al sistema recogido en el BGB, los negocios jurdicos
obligacionales quedan absolutamente separados de los negocios
jurdicos de disposicin. Los primeros crean los vnculos de obligacin
que sirven de fundamento o base para la transferencia de propiedad. Los
segundos por su parte, acompaados de la inscripcin registral (cuando
se trata de muebles), son los que producen la referencia transferencia, el
sistema de separacin del contrato supone, entonces, la concurrencia de
dos negocios jurdicos: uno obligacional y el otro de un acto ejecutivo
real.

As, a pesar que el negocio jurdico generador de efectos

personales fuese invalido, el acto del registro resultara plenamente
eficaz estructuralmente hablando. Este sistema es conocido como el
sistema de transferencia de propiedad registral convalidante, dado que
se produce una suerte de convalidacin del vicio causal al continuar el
adquiriente del bien con el derecho de propiedad.

E. Teora en la doctrina peruana sobre intentos de sistematizar el consentimiento

y la inscripcin en la transferencia de propiedad de inmuebles

a. La Posicin Jurdica de Jack Bigio Chrem

Bigio (1988), refiere que todos los contratos tienen eficacia

meramente obligatoria, es decir, generan obligaciones y en consecuencia,

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 son ttulos que por s mismos no producen la transferencia d la propiedad o
de otro derecho real.

Por esta razn es necesario un modo de adquisicin que produzca

dicho efecto traslativo; agrega que nuestro cdigo admite la teora del ttulo
y el modo.

Pero cul es el modo en la transferencia de bienes inmuebles segn lo

regulado en el artculo 949 del cdigo?

Bigio (1988) responde que el contrato de enajenacin (por ejemplo la

compra venta) es, al mismo tiempo, ttulo y modo, por tanto el solo
consentimiento hace producir el efecto traslativo (refundiendo, por tanto, el
ttulo y el modo en un instante cronlogico), por lo menos entre las partes
contratantes.

Esta posicin de Bigio (1988) es criticable, por cuanto un mismo

hecho jurdico (el contrato) sea a la vez ttulo y modo de adquisicin, por lo
cual la teora desnaturaliza, pues en sta el modo se constituye en una
circunstancia pblica que hace conocer a los terceros la existencia de la
titularidad; en caso contrario carece de finalidad.

b. La Posicin Jurdica de Felipe Osterling Parodi

Osterling (1988) indica que el artculo 949 del cdigo Civil se inclina
hacia la teora francesa, respecto a que el simple acuerdo de voluntades
entre el acreedor y el deudor transfiere la propiedad de los inmuebles.
Adems dice que el legislador del C.C. 1984, al igual que el de 1936, acoge
la doctrina de la propiedad relativa y absoluta. La primera transfiere la
propiedad por los simples acuerdos de voluntades, segn lo regula el
artculo 949, mientras que la segunda se presenta con el Registro que
garantiza su eficacia absoluta.

c. La Posicin Jurdica de Hugo Forno Flrez

Forno (1993) seala que parte de la posicin de que el contrato es el

instrumento natural de actuacin de la autonoma privada y, por ello,
susceptible de producir efectos obligatorios, pero tambin produce efectos
reales. La tendencia tradicional, pretende sealar que el contrato slo es

17
 capaz de producir obligaciones. En tal sentido, el artculo 949 habra
mantenido la posicin tradicional referida a que el contrato slo produce una
(obligacin de enajenar), la misma de que manera automtica genera la
transferencia dominical.

d. La Posicin Jurdica de Manuel De la Puente Lavalle

De la Puente (1994) indica que el artculo 949 del Cdigo Civil

contiene la teora del ttulo y el modo de la transferencia de propiedad de
inmuebles, arguyendo que:

- Los artculos 1351 y 1402 del Cdigo Civil establecen que el contrato
es fuente creadora de obligaciones, en ninguna norma jurdica se
considera que el contrato pueda producir directamente efectos reales, y
por ende cualquier contrato traslativo de dominio es solo un (ttulo),
necesitando del (modo) de adquisicin para consumar la transferencia.

Definitivamente, el artculo 949 no se refiere como tal a la tradicin,

ni a la inscripcin, por lo que nace la interrogante de cul puede ser ese
(modo), ese algo ms que conduce a la produccin del efecto real. Al
respecto, encontramos ese algo ms en el artculo 949, de tal suerte que ste
le concede un efecto traslativo automtico a la obligacin de transferir la
propiedad.

e. La Posicin Jurdica de Jorge Avendao Valdez

Avendao (2001) considera que es conveniente distinguir entre ttulo

y modo.

El ttulo es el acto jurdico, el acuerdo de voluntades, en definitiva, el

contrato. Se presenta en el nivel obligacional y contractual, que es
eminentemente privado.

El modo es el hecho determinante que genera la traslacin, aunque es

consecuencia del ttulo. Son, por tanto, dos etapas de un proceso lgico cuyo
efecto es la transferencia de la propiedad. Tambin sostiene que en materia
inmobiliaria la distincin entre ttulo y modo no existe en el Per. El solo
acuerdos de voluntades convierte al acreedor en propietario segn el artculo

18
 949, de lo cual resulta que el ttulo basta para la produccin de la
transferencia de propiedad.

f. La Posicin Jurdica de Gunter Gonzales Barrn

Gonzales (2010) seala que los puntos en debate es el llamado

carcter realista u obligacional del sistema de transferencia de
propiedad cuando media contrato. La corriente realista afirma que el
contrato puede transferir directamente la propiedad, en cambio la corriente
obligacional considera que el contrato no puede transferir directamente la
propiedad, en tanto nicamente crea obligaciones. Por tanto, para la primera
corriente no existe obligacin de transferir el dominio, pues el contrato
produce directamente ese efecto, sin necesidad de que exista obligacin o un
acto de cumplimiento.

g. La Posicin Jurdica de Miguel Torres Mndez

Torres (2013) configura su tesis a partir segn su posicin particular

de un problema interpretativo que surge entre los artculos 949 y 1529 del
Cdigo Civil; segn esta ltima norma jurdica, el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador, y ste a pagar su precio en
dinero; mientras que la primera regula que la sola obligacin de enajenar
hace al acreedor propietario del inmueble.

F. Reglamento de inscripcin del registro de predios de la SUNARP

a. Registro de propiedad inmueble

Segn el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la

SUNARP de acuerdo a la Resolucin del Superintendente Nacional de
Registros Pblicos N 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013), seala en sus
partes lo siguiente:

De acuerdo al Art. 1. del Contenido del reglamento, este regula los

requisitos para la inscripcin de los diferentes actos o derechos en el
Registro de Predios. El Registro de Predios es el registro jurdico integrante
del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o
derechos que recaen sobre predios.

19
 El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas
registrales provenientes de los registros que le dan origen as como por los
asientos que en l se extiendan.

Por cada Predio se abrir una partida registral en la cual se extendern

todas las inscripciones que ste correspondan ordenadas por rubros. Por
cada acto o derecho se extender un asiento registral independiente.

b. Transferencia de Propiedad

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la

SUNARP de acuerdo a la Resolucin del Superintendente Nacional de
Registros Pblicos N 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013), seala en el
Art. 94. Inscripcin de la transferencia de propiedad en la compraventa con
pacto de reserva de propiedad y arrendamiento venta que en el caso de
contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad registrado
previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del
adquiriente se presentar escritura pblica o formulario registral otorgado
por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio
convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia.

Cuando an hubiera operado la transferencia slo se inscribir el pacto

de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravmenes. La inscripcin
del pacto, no impide la inscripcin de transferencias ni de otros actos
posteriores, pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su
favor, circunstancia que debe constar en el asiento que se extienda al
inscribir la transferencia de propiedad cuya prioridad protega el pacto de
reserva inscrito.

Lo dispuesto en el primer prrafo se aplica a los contratos de

arrendamiento que conlleven la transferencia de propiedad luego del pago
de determinado nmero de cuotas de la renta.

El Art. 97. Transferencias formalizadas con posterioridad al

fallecimiento del transferente o adquiriente seala que la transferencia
formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente
se inscribe en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por
Notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en

20
el caso que la formalizacin sea posterior al fallecimiento de ambos
contratantes, por los sucesores de stos.

De acuerdo al Art. 98. Inscripcin de transferencias realizadas por el

causante a favor de terceros seala que las transferencias a favor de
terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrn
inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la
sucesin a ttulo universal, siempre que su inscripcin no perjudique a
terceros.

El Art. 100. Transferencia de predio cuya edificacin no se encuentra

inscrita seala que En los casos de transferencia de predio cuya
edificacin no se encuentra inscrita, no constituye obstculo para la
inscripcin que en el ttulo se haya consignado que la edificacin tambin es
objeto de la transferencia.

De acuerdo al Art. 102. Clusula resolutoria expresa seala que la

transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecucin de la clusula
resolutoria expresa a que se refiere el artculo 1430 del Cdigo Civil, se
inscribir en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por
Notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a
resolver el contrato, en el que se indique la prestacin incumplida, debiendo
adjuntar la carta notarial u otra comunicacin indubitable cursada al deudor
en el sentido que quiere valerse de la clusula resolutoria, salvo que se
encuentre inserta en la escritura pblica.

El Art. 104. Transferencia de propiedad por sucesin seala que

para la inscripcin de una transferencia por sucesin debe verificarse que
previamente se haya inscrito la sucesin intestada o la ampliacin del
asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales del ltimo
domicilio del causante o del domicilio del testador. Inscrita la sucesin
intestada o la ampliacin del asiento del testamento en el Registro de
Personas Naturales, la inscripcin de la transferencia en la partida del
respectivo predio se realizar en mrito al respectivo asiento de inscripcin
y, de ser el caso, al ttulo archivado, sin necesidad de requerir documento
adicional para acreditar la identidad de los sucesores. En el asiento de
inscripcin se dejar constancia de dicha circunstancia.
21
 El Art. 105. Seala que Documento que da mrito a la inscripcin de
la adjudicacin de un bien a favor de uno de los cnyuges como
consecuencias del fenecimiento de la sociedad de gananciales. La
inscripcin de propiedad a favor de uno cnyuges por fenecimiento de la
sociedad de gananciales se inscribir en mrito al documento que contiene
la liquidacin del patrimonio de la sociedad y la adjudicacin del bien o, en
su caso, la respectiva divisin y particin. Para la inscripcin a que se
refiere el prrafo anterior debe verificarse que se haya inscrito previamente
el fenecimiento de la sociedad de gananciales en el Registro de Personas
Naturales que corresponda.

De acuerdo al Art. 112. Transferencia de propiedad en el mandato sin

representacin seala que la transferencia de propiedad que debe efectuar
el mandatario sin representacin a favor de su mandante se inscribir en
mrito del formulario registral o escritura pblica que contenga dicha
transferencia. En el caso que el mandato sin representacin estuviera
inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado
bastar la participacin unilateral del mandatario. Lo dispuesto en el prrafo
anterior se aplica tambin en el caso que se acredite la preexistencia del
contrato de mandato mediante la presentacin del instrumento pblico en el
que consta el mismo.

Variable dependiente: Seguridad jurdica en el derecho de propiedad

A. Generalidades

El Registro de Propiedad Inmueble fue creado hace aos, de manera que

notamos que hace mucho tiempo se solicita a gritos la reforma en cuanto al
catastro, dirigida a una inscripcin constitutiva con fin de mejorar la
obtencin de la seguridad jurdica.

Se indica que un Registro Constitutivo es el nico medio para garantizar la

seguridad jurdica que brinde certeza sobre la informacin del registro, pues es
necesario que quienes adquieran derechos, lo hagan sobre la base de la
certidumbre; el xito depende de la introduccin del catastro nacional a fin de
contar con certeza entre seguridad jurdica y la realidad. Tal como lo aplica el

22
Sistema Registral Alemn, el cual permite que el tracto sucesivo no se
interrumpa, que se actualicen los datos en el registro, lo cual permitir que las
relaciones comerciales de todo gnero y especialidad sean ms giles y veloces.

Con ello, se puede decir que el fortalecimiento de la seguridad jurdica

de la propiedad inmueble es un problema de palpitante actualidad, sobre todo en
una economa de libre mercado. Una economa regulada por la ley de la oferta y
la demanda, donde la proteccin a la contratacin es importante y exige la
adopcin de normas que garanticen la celebracin de los contratos. Un
ordenamiento jurdico que privilegia la seguridad jurdica en las relaciones
contractuales - obligacionales, y que propugna normas coherentes para la libre
circulacin de bienes inmuebles y su proteccin comercial.

Sin embargo, la inscripcin del Per en la actualidad es slo

declarativa de derecho y protege slo a los que recurren al registro. No
brindando seguridad jurdica y proteccin a hombre en la obtencin de un bien
inmueble; logrando evitar el trfico de bienes inmuebles.

Al respecto, en el caso del sistema constitutivo, adems de ser

jurdicamente el ms seguro, es tambin el ms adecuado; empero, se opt por el
sistema declarativo ms por razones econmicas y de infraestructuras, sin tener
presente las ventajas que ofrece el sistema constitutivo, pese a que esta es la
tendencia actual en el mundo.

Finalmente, la Comisin de Reforma del Cdigo Civil en la actualidad ha

manifestado que el nico camino que nos queda para modernizarnos en este
campo es el ingreso gradual al Registro constitutivo basndonos en el Sistema
Registral Alemn, para que en el transcurso de unos diez a quince aos,
lleguemos a tener un registro unificado.

Es as, que desarrollaremos a continuacin todo lo que genera y

brinda la seguridad jurdica.

23
B. Definicin

Para que la seguridad jurdica de nuestro ordenamiento jurdico opere,

es necesario que aqullos que pretenden verse beneficiados con ella, satisfagan
ciertas exigencias contenidas en las normas.

Todo sistema jurdico implica un marco de seguridad jurdica, aun cuando

la justicia sea slo una aspiracin. Por ello es que la lucha sigue siendo la
justicia, a pesar de que el sistema nos est ofreciendo, ya, mnimo de
seguridad (Morales Godo, Juan, 2000).

El ser humano, es individuo y es sociedad, es egosta, pero tambin

solidario; cuando celebra el contrato social, quizs est pensando ms en la
seguridad que en la justicia, porque se toma conciencia de que es necesario un
mnimo de orden.

Por ello, la seguridad jurdica protege a quien exterioriza su adquisicin, a

comparacin de quien la mantiene oculta entre las partes. Si el Derecho optar
por preferir al primer adquirente, independientemente del hecho de la
inscripcin, carecera de sentido todo el sistema registral, ya que ste basa su
procedimiento en el Principio de Publicidad de los Registros Pblicos, que
faculta al titular registral para contratar respecto del bien que aparece inscrito a
su nombre (Villegas Poma, Edwin Julio, 2001).

Asimismo, la seguridad jurdica es uno de los grandes principales

principios informadores del Derecho, el cual precisamente requiere de
certidumbre y estabilidad, a fin de que los sujetos tengan confianza en los actos
de los dems (Nez Molina, 2007).

Siendo la bsqueda de la seguridad jurdica una de las finalidades

universalmente admitidas de la publicidad registral (Villegas Poma, Edwin Julio,
2001).

Finalmente, las notas principales que caracterizan a la seguridad jurdica, y

en especial a la seguridad jurdica inmobiliaria, son (Amado Ramrez, 2012):

a. La certeza o certidumbre o ausencia de duda, que permita una

predictibilidad del interesado sobre las reglas de juego existentes.

24
 b. Certeza sobre las fuentes, publicidad normativa, tipicidad penal. Aplicada
esta certeza a la seguridad jurdica inmobiliaria, es necesario que quienes
adquieran derechos lo hagan sobre bases de certidumbre y esto se manifiesta
en los diferentes principios fundamentalmente los que sealan requisitos de
la inscripcin, y entre ellos los siguientes:

- Tracto sucesivo, pues da la certeza que supone el apoyo en un titular

anterior que ofrece preexistencia del derecho;

- En la especialidad, que da claridad sobre el historial de la finca y de los

derechos; En el de calificacin o legalidad, que da certeza sobre el
cumplimiento d los requisitos legales de la adquisicin;

- En el principio del negocio causal, pues, con la expresin de la

causa, se manifiesta la funcin controladora, para la validez de los
negocios.

c. La confianza o ausencia de temor, que aplicada al Derecho inmobiliario, se

manifiesta en la ausencia de temor y en la confianza en los asientos
registrales.

C. Registro de bienes inmuebles

Gonzales (2016) menciona que el derecho registral inmobiliario es la

agrupacin de principios, normas e instituciones que hacen efectivo y regulan el
sistema orgnico que hace referencia a la empresa interna y efectividad externa
de publicidad de los derechos que reinciden sobre bienes inmuebles, cuya
finalidad es de conceder la conviccin al vnculo jurdicas.

La Exposicin de Motivos de la Primera Ley Hipotecaria Espaola (1861)

menciona con mucha precisin sobre la deficiencia del sistema inmobiliario
anterior a la creacin del registro: esas legislaciones estn condenadas por la
razn y por la ciencia, puesto que no respalda lo necesario la propiedad, ni
desempea saludable influencia en el bienestar pblico, ni establecen slidas
bases del crdito territorial, ni otorgan actividad a la circulacin de la riqueza.

25
a. Fundamentos

Gonzales (2016) menciona sobre el registro se edifica sobre la base de

una idea, fuerza muy precisa.

La publicidad se da para proteger el inters a la notoriedad de ciertos

hechos jurdicos, el sistema jurdico admite que existe un inters particular
para que ciertos hechos se puedan conocer por algn tercero.

El registro tiene como finalidad, brindar seguridad jurdica al trfico

inmobiliario, de esta forma se busca maximizar la transparencia y seguridad
sobre ciertas situaciones jurdicas, para el logro de ese fin, puesto que para
relacionarse en el trfico es necesario informacin y seguridad en dicha
informacin porque es necesario el presupuesto de las relaciones jurdicas.

b. Los Tres Elementos del Registro de Bienes Inmuebles

El registro confiere publicidad a los ttulos que constituyen situaciones

jurdicos reales sobre predios, lo que se compone de tres elementos:

- El titular registral, o base subjetiva de la publicidad registral, por cuanto

el sujeto que se muestra en los libros del registro es conductor de un
derecho o de una perspectiva jurdicamente protegida referente al bien
inmueble.

- La materia inscribible hace referencia a los derechos que se crean,

transmiten o finalizan con relacin al predio.

- El predio, viene a ser, la unidad objetiva que consiste en una delimitada

superficie del suelo o en otro tipo de espacios delimitados, en donde
recaen los diferentes derechos identificado por la ley.

De este modo, tericamente, tenemos que diferenciar en el pliego

registral, de una parte del predio, y de otra los hechos y contratos que
originan, reforma, trasmiten o acaba con las titularidades sobre ella. Esta
pequea frase puede resumir evidentemente los tres elementos que se
contienen en la publicidad registral.

26
 c. Contenido

La importancia del derecho registral esta en dar publicidad

particularmente a ciertos actos o negocios que son notables para la vida y el
trfico econmico de una sociedad, y ello debera ser catalogado como
materia propia del derecho privado, puesto que se consiste en actos o
negocios de la vida civil de un ciudadano cualquiera, as como es la
adquisicin de un inmueble, la constitucin de una sociedad, el
consentimiento de un poder.

d. Sistema Registral

Gonzales (2016) menciona que el sistema registral es el grupo

armnico de principios que se proyecta a producir, por medio de la
institucin del registro de la propiedad, la seguridad requerida al trfico de
los inmuebles y a la construccin de vnculos reales sobre los mismos,
presentando con ello slida bases en que asentar el crdito hipotecario.

D. El sujeto titular en el registro de bienes inmuebles

Gonzales (2016) menciona lo siguiente:

a. La Persona

El ser humano es una definicin meta jurdico que podra ser

estudiado por la biologa, la psicologa o la filosofa. Por sentido contrario,
el individuo es concepto jurdico que va a definir los sujetos con actitud de
ser titulares de derechos y obligaciones. En el derecho moderno, se le
reconoce el ser humano y la persona, pero la segunda incluye a las personas
colectivas, morales o jurdicas.

b. La Persona Como Titular Registral

En general los derechos requieren a una persona titular, y lo mismo

ocurre con las posiciones jurdicas adheridas al registro, puesto que, en ese
caso, el portador del derecho se convertira, en titular registral.

Las personas naturales, con capacidad o no, as como las personas

jurdicas, ya sean de derecho pblico o privado, incluyendo tambin a los

27
 sujetos con personalidad relativa, podrian lograr la posicin de titular
registral.

c. La Persona Natural Como Titular Registral

La persona humana lo es desde su nacimiento (art. 1 CC), aunque ya

es considerado sujeto de derecho para todo lo que le favorece desde que es
concebido; es por ellos que, desde ese momento originario es susceptible de
ser titular de algn derecho inscribible. En ese sentido, se permite que los
titulares puedan ser personas no nacidas, pero que esten por nacer
(conceptus o concebido), en ese caso la prerrogativa de derechos
patrimoniales est limitado a que nazca vivo (art. 1, 2 prrafo CC), lo cual
tendra que significar que la atribucin solo se entender plenamente
eficiente con el nacimiento. Si se diera en caso contrario, y no llegara a
nacer vivo, se deducir que el traspaso patrimonial recae en manera
automtica, donde la titularidad del bien revertir a favor del enajenante
como si el dicho acto dispositivo jams se habra ocurrido.

d. Identificacin de la persona natural

La manera de reconocer a una persona natural es por medio del

nombre y, subsidiariamente, mediante de otras coyunturas personales como
el nacionalidad, domicilio, estado civil, sexo, ocupacin, etc. El art. 19 CC
muestra que: Toda persona tiene el derecho y el deber de llevar un nombre.
Este incluye a los apellidos. El identificar al titular registral es un elemento
propio de toda situacin jurdica que acceda al registro. No hay derecho sin
titular.

El notario reconoce a las personas que establecen de sus intereses en

el instrumento pblico, ya que de nada tendra sentido si se asegura que sea
autntico la declaracin y la aprobacin informada de quien otorga, si es que
no se garantiza el presupuesto de todo ello: que el sujeto disponente sea
quien l dice ser. De esta manera, el notario tiene como primero deber
asegurar la identidad de los partcipes del instrumento, ya sea mediante la fe
de identidad o la fe de conocimiento, esto es, o lo identifica por los
documentos legales que porta el otorgante, en conjunto con la comprobacin

28
 biomtrica o del reporte en lnea de RENIEC, o el notario declara que lo
conoce por trato o fama.

El registrador admite el valor probatorio privilegiado del documento

notarial y, como resultado, la calificacin se limita a coincidir la identidad
del transmitente con relacin a la identidad del titular registral. Si ambos
coinciden, queda cumplido el requisito de identidad de sujeto. La plena
identificacin del titular registral es un tema que se haya ntimamente
vinculado con el principio registral del tracto sucesivo, pues, como dice la
doctrina, el adquisidor de hoy es el transmitente de maana, y para dar
eficacia a esa transmisin es re querible comprobar si el adquirente (titular
del derecho) es la misma persona que el transmitente. El registrador no duda
sobre la identidad que se manifiesta en el acto notarial, pero s se pondra
en duda es la coincidencia de identidad entre el titular registral y el
transmitente, lo que refleja algo evidente es una cosa muy distinta. As el
registrador debe custodiar la seguridad jurdica de cualquier negocio
dispositivo, lo que depende de la titularidad que el transferente ostente
respecto del bien. No obstante, en la prctica se advierten dificultades de
identificacin entre el nombre del titular inscrito y aquel del transmitente.
Esto produce dudas que se relacionan con la identidad del sujeto.

E. Objeto de derecho en el registro de bienes inmuebles

Gonzales (2016) seala lo siguiente:

a. Bien inmueble

El art. 885 CC. Enumera los distintos tipos de bienes inmuebles que
son reconocidos por el legislador. Desde esta listada se puede formular la
siguiente tipologa:

- Inmuebles por naturaleza: en tanto comprende el suelo, que,

efectivamente, es inmvil por esencia, y que tambin comprende
aquello que se adhiere fsicamente al suelo (inmueble por
incorporacin).

29
 - Inmuebles por analoga: cuando el objeto es distinto al suelo, pero de
manera indirecta se relaciona con l.

- Inmuebles por ficcin legal: en cuanto el legislador constituye el

carcter inmobiliario de un objeto, corporal o incorporal, al margen de
la relacin con el suelo.

b. Bienes inmuebles por naturaleza

- El predio

La categora de los bienes inmuebles se origina como relato

jurdico a la trascendencia econmica del suelo en el desarrollo del ser
humano. Por lo tanto, el suelo es el tpico inmueble por naturaleza. El
art. 885-1 CC habla del suelo, subsuelo y sobresuelo, en el sentido de
que las actividades econmicas del hombre no se materializan
nicamente en la corteza terrestre, esto es, en el suelo, es decir que
requieren del aprovechamiento de pociones del subsuelo (por ejemplo:
las races de las plantas en la agricultura, los cimientos de las
construcciones, etc.) o del sobresuelo (las plantas o rboles en la
agricultura, los edificios o plantas industriales). Es por ello que, el
concepto que integra en unidad, tanto el suelo, subsuelo y sobresuelo, es
el de predio (art. 954 CC).

El predio es el pedazo de terreno, sea edificado o no, cerrado por

una lnea poligonal que pertenece a un solo poseedor o a varios en
comn, que concede a aprovechar independientemente. Pero, debe
acordarse de que el suelo no solo un pedazo de terreno, sino, tambin,
el subsuelo y sobresuelo o vuelo (art. 954 CC). En este sentido, tambin
son predios las parcelas cbicas edificadas (departamentos) o
parcialmente futuras (aires), pero que sean capaces de aprovechar lo
econmico independiente.

c. El predio: Carcter urbano o rural

El estatuto jurdico de la propiedad predial est constituido por los

derechos, obligaciones, lmites y restricciones que disfruta o sufre el
poseedor de una superficie delimitada del territorio. Aquellas facultades y
obligaciones son diferentes con respecto al carcter urbano o rural del

30
 precio. Por lo tanto en este caso, no es un dato que pueda ser comprobado
desde la publicidad registral, debido a que el carcter rural o urbano se da
por el uso o, en su defecto, por la normativa administrativa. Este punto debe
ratificarse, puesto que as se evitan equivocadas interpretaciones, con
respecto, el registro no fija la condicin del suelo, pues solo informa de esa
situacin, sin conjetura de legitimidad, ya que tal condicin jurdica ya est
impuesta por los sucesos y la combinacin de normas municipales y
administrativas.

d. Importancia de la distincin entre predio urbano y rural

La especificacin de un predio como urbano o rural es de mucha

importancia prctica, ya que ello activa un conjunto normativo diferente.

El suelo agrario, por la funcin social tan sealada en la que est

inmerso, se haya sometido a deberes especiales de conservacin y
limitaciones con respecto a la explotacin racional y ecolgica de la tierra.
As mismo, el suelo urbano tambin est sujeto a grandes impedimentos y
deberes de orden urbanstico, con propsito de mantener un mnimo de
calidad de vida en la ciudad, donde tambin se encuentra sometida para
armonizar el ejercicio del disfrute con el bien comn. En ambos caso,
entonces, las cuantiosas limitaciones son de diferente signo.

La normativa agraria es abundante, y regula temas tan variados como

lo es la sanidad alimentaria, la propiedad agraria, las semillas y los
animales, las aguas, los recursos forestales, el trabajo en el campo, el crdito
agrcola, las experiencias asociativas y cooperativas, la agroindustria, entre
otras actividades vinculadas y derivadas de la agricultura, y ltimamente
esta incluido en su estudio, los peligros derivados de los alimentos
transgnicos, esto es, realizado por virtud de organismos genticamente
cambiado. Esto conformara, sin dudar, una disciplina jurdica con
indudables rasgos de autonoma: El Derecho Agrario, donde los mximos
exponentes a nivel internacional han sido los eminentes profesores italianos
Giangastone Bolla y Antonio Carrozza, y en el Per tuvo como principal
cultor al profesor Guillermo Figallo Adrianzn.

31
 Tambin puede decirse de la normativa urbanstica, adems compleja
y de detalle, en la que se ordena el territorio de manera econmica, social y
ecolgicamente sostenible, cuyo fin es de lograr que el ser humano se halle
comprendido de un hbitat con calidad de vida. Aqu se renen materias,
tales como el urbanismo, la planificacin urbana, la zonificacin, la
urbanizacin y edificacin, la reorganizacin del espacio, la transformacin
urbana, la expropiacin, la funcin social del suelo urbano, la vivienda y los
barrios, los regmenes de propiedad en comunidades inmobiliarias, entre
otros.

Las diferencias no son solo de esencia, sino tambin de detalle.

F. Principios registrales

Gonzales (2016) menciona que los principios registrales son los criterios
esenciales de resultado de diversas incgnitas surgidas en torno a la
conservacin e intercambio de derechos patrimoniales, en los que se usa como
base la inscripcin en el registro.

Es muy discutida la utilidad de los principios registrales, puesto que

algunas opiniones dicen que da facilidad al conocimiento de la disciplina, as
como la aplicacin por parte de los registradores o jueces; incluso, otro sector
examina que su relevancia es relativa, ya que los principios no seran otra cosa
que reglas tcnicas que toman decisiones en cuestiones primordiales en el trfico
patrimonial, pero no cuentan la categora de principios generales del sistema
jurdico.

a. Clases

Los principios registrales son de dos clases: a) sustantivos, que

solucionan los problemas entre derechos, sobre la base de la publicidad; b)
formales, que conforman, en buena cuenta, presupuestos o requisitos para el
logro de la inscripcin.

La tipologa especfica de principios sustantivos son: la inscripcin

declarativa, la fe pblica registral y la prioridad; entre tanto la

32
 legitimizacin no ingresa singularmente en esta categora, ya que se trata de
una conjetura. Sin embargo, por su cercana, ser parte en este grupo.

b. Principios sustanciales

El primer principio es el de la inscripcin declarativa, por cuyas lneas

generales, si el transmitente ha ejecutado dos actos de disposicin sobre un
mismo bien mueble, por lo tanto es preferible al sujeto adquirente que
inscribe frente a aquel que no inscribi (art. 1135 CC). El cimiento de esta
regla es eludir el riesgo de la doble venta, puesto que la falta de publicidad
hara que un comprador siempre se encuentre con la duda de ser o no el
primero, con la indeseable falta de seguridad jurdica en el trfico
inmobiliario.

El segundo principio es el de la fe pblica registral, que resguarda a un

tercero de buena fe que inscribe su ttulo adquisitivo oneroso, a pesar que
luego se invalide, rescinda o resuelva el ttulo previo al suyo (art. 2014 CC).
El cimiento de esta regla es eludir el riesgo que existe en la nulidad o
ineficacia de actos jurdicos pretritos que podra afectar a los adquirentes
sucesivos.

Esa cuenta que ambos principios registrales sustantivos se utilizan

para dirimir el conflicto de derechos, por medio el cual las reglas tcnicas,
las cuales su funcin es resolver algunas controversias sobre la atribucin de
la propiedad u otros derechos sobre bienes. La inscripcin declarativa aclara
el conflicto que se dio por la doble disposicin de bienes, para lo cual utiliza
el criterio del registro, pues el ordenamiento jurdico condonacin de
seguridad jurdica al sujeto con ttulo inscrito, en tanto no le perjudica los
ttulos no inscritos, a pesar de que son anteriores. En caso contrario, el
principio de fe pblica registral tiene la funcin de asegurar la adquisicin
frente a la nulidad o incapacidad de un ttulo previo, con lo cual se otorga
seguridad a las cadenas de transmisiones. Ambos principios son expresin
de la doctrina jurdica de seguridad de la apariencia.

El tercer principio muy importante, por cuya virtud se dirimen

derechos compatibles, esencialmente crditos que acceden al registro, por lo

33
 cual la inscripcin ms antigua concede un mejor rango en orden al cobro y
ejecucin (art. 2016 CC).

c. Principios formales

En otro sentido, los principios formales son las garantas establecidas

por la ley con el fin que la inscripcin, en la medida de lo posible sea reflejo
de la realidad jurdica.

El primer principio formal es el de la titulacin pblica, por donde

dicha virtud las inscripciones, salvo disposicin en contrario, se extienden
en mrito de instrumento pblico (art. 2010 CC), cuya principal
caracterstica es que da fe del acto o contrato con l contenido.

El segundo principio formal es el del tracto frecuente, donde, las

inscripciones de derecho sobre bienes solo pueden extenderse si es que
previamente se inscribe el derecho del transmitente, con lo cual se justifica
el adquirente, y as sucesivamente (art. 2015 CC). No supone en el mbito
del registro de sociedades, en el que no se publica titularidades
patrimoniales que se transmiten y adquieren en manera derivada.

El tercer principio formal es el de calificacin, que es una funcin

pblica atribuida a los registradores con el objetivo que comprueben la
legalidad de algunos aspectos del ttulo inscribible, en funcin al contenido
en el instrumento y a los antecedentes del registro (2011 CC).

En cuarto principio formal es el de mandato de las inscripciones, por

el cual, el registrador extiende las inscripciones por criterio estrictamente
cronolgico, esto es, del ms antiguo al ms reciente, la cual tienen como
finalidad de resguardar la preferencia de los derechos por razn temporal, no
solamente ocurre con la prioridad registral, sino en los otros principios
registrales sustantivos.

Por ltimo, el registro es utilizado para el inicio del cmputo de

diversas pretensiones, pasado el cual, el derecho caduca, como sucede en el
retracto (art. 1597 CC) o la impugnacin de acuerdos (art. 92 CC).

34
G. Principio del registro declarativo o de preferencia entre derechos
incompatibles

Gonzales (2016) escribe lo siguiente:

a. El principio consensual de transferencia de propiedad de los inmuebles

La norma clave en nuestro Cdigo respecto a la transmisin de

propiedad de los bienes inmuebles es el art. 949: La sola obligacin de
enajenar un inmueble definido hacia al creedor propietario de l, salvo
disposicin legal diferente o pacto en contrario. Si bien en la tipologa de
sistemas de transferencia dominical imperantes en el Derecho comparado,
es fcil llegar a la conclusin que esta norma no establece ningn requisito
agregado para la transferencia de bienes inmuebles, con excepcin al
contrato transmisivo que produce obligaciones, por lo que este efecto opera,
frecuentemente, de manera automtica (no en todos los casos, como en los
contratos sujetos a plazo o condicin suspensiva, con obligaciones
alternativas, sobre bienes ajenos, futuros, genricos, entre otros).

En tal sentido, nuestro Cdigo escoge claramente por el principio

consensual, cuyos obvios presupuestos de actuacin son tres:

- El bien debe hallarse determinado, esto es, individualizado de tal

manera que se permita conocer su situacin material (ubicacin,
descripcin, lmites); por tanto, no se considera individualizado los
bienes genricos, los futuros, los que son materia de obligaciones
alternativas.

- El transmitente debera ser el propietario del bien; por lo que no se

emplea la regla si se trata de bienes ajenos o en los cuales el enajenante
carece temporalmente del poder de disposicin.

- Debe haber accedido en vigor la exigibilidad de la obligacin de

enajenar; por o que quedan excluidos los contratos sujetos a plazo o
condicin suspensiva.

b. Sistemas registrales: Constitutivo y declarativo

El registro que asocia con la publicidad de las distintas titularidades

jurdicas sobre los inmuebles. Es as que, el primer asunto es la unin entre

35
la inscripcin y el origeno de las titularidades jurdicas. Segn el jurista
italiano Renato Corrado, la publicidad puede ser constitutiva, se entiende
de tal motivo a la que produce la mutacin del derecho real como punto
final de la distancia que se inicia con la celebracin del negocio; por otro
lado, la publicidad puede ser declarativa, en cuanto el derecho real nace
con prescindencia de la inscripcin, pero esta tiene la consecuencia de
extinguir cualquier obstculo para que se produzca la plena efectividad del
derecho transmitido.

Este es el primer plano de la publicidad registral, el cual hace

referencia al papel que la inscripcin desempea en el mecanismo traslativo
de la propiedad o los derechos reales, ofreciendo dos sistemas con
soluciones que podran tener en cuenta similarmente, adems su filosofa y
funcin es incompatible: la indicacin constitutiva (de formulacin rgida y
formalista), sacralizado por las legislaciones germnicas; y la inscripcin
declarativa (de formulacin flexible de acuerdo con la realidad), s por ello
que el derecho real se consigue extra-registro, pero la publicidad establece
una garanta ante el conflicto de titularidades.

El primer problema que afronta el legislador de la propiedad es fijar el

momento preciso en que acontece el traspaso de los derechos. Puede optarse
por la regla consensual, por la tradicin o por la inscripcin (constitutiva).
Sin duda, el reconocimiento de la publicidad registral no se agota en la
inscripcin constitutiva (principio de inscripcin), en tanto el legislador
puede optar por otras variantes, particularmente por la llamada inscripcin
declarativa (o principio de publicidad o inoponibilidad de lo no-
inscrito).

Se da el caso de la inscripcin constitutiva, este esquema no presenta

ningn problema terico. El primer comprador que nos inscribi, jams
llega a ser propietario por falta del requisito legal de la inscripcin. Este
primer comprador se qued en el mbito obligacional (es acreedor del
dominio), pero jamas lleg el mbito real, es decir, nunca ser propietario.
En cambio, el segundo comprador que se inscribe, cumple ntegramente la
ley de circulacin de los bienes inmuebles y, en efecto, se convierte en
propietario, sin importarle que haya existido, anterior a l mismo, un primer

36
 comprador. En otro aspecto, en el caso de la inscripcin declarativa, el
primer comprador es propietario siempre que cumpla la ley de circulacin
de los bienes inmuebles (permiso o entrega). Sin embargo, ese adquirente
(pleno y con todas las potestades) sufre el riesgo terico de que sea
derrotado en caso que se inscriba un derecho incompatible con el suyo. Si
esto sucede, el segundo comprador, con inscripcin, ser el preferido y,
como resultado, habr adquirido la propiedad en desmedro del primero,
quin ver caer su adquisicin.

El registro declarativo respeta el sistema de transferencia de la

propiedad que establece la ley civil, sea el consenso, la tradicin o cualquier
otro modo. La propiedad, por naturaleza, es definitivo (art. 923 CC), por lo
que el comprador se cambia en titular dominical para todos los efectos
cuando se consuma el hecho concluyente de la transferencia, sin que sea
decisiva la inscripcin. Se da el caso de los inmuebles eso ocurre con el solo
contrato de enajenacin, en el que consta el consenso traslativo eficaz (art.
949 CC). En la posicin de normalidad de los derechos (sin conflicto), rige
plenamente el art. 949 CC, por lo que el adquirente, sin inscripcin se
convierte ya en propietario por virtud del contrato traslativo. En cambio,
cuando se produce una situacin patolgica de problemas de ttulos
antagnicos, donde su origen es el mismo causante, entonces la inscripcin
(declarativa) es el criterio de prioridad que otorga la preferencia al ttulo
inscrito sobre el no inscrito.

H. Historia y comparacin de los sistemas registrales

Gonzales (2016) menciona lo siguiente:

a. Sistemas de transferencia de la propiedad en el derecho romano y en el

derecho actual

Los sistemas actuales de transferencia del dominio tienen sus

precedentes en el Derecho romano, ya que las fuentes justinianeas han dado
lugar a varias interpretaciones que son la base de todas las legislaciones
modernas.

37
 En el Derecho romano clsico, el medio por excelencia para transmitir
la propiedad de las cosas mancipi o bienes de mayor importancia en la vida
del hombre antiguo (fincas ubicadas en la ciudad, esclavos, algunas clases
de animales) era la mancipatio, es decir, la ceremonia en la cual se reunan
el transferente y el poseedor conjuntamente con testigos y un encargado de
pesar el metal. En dicho acto, el poseedor tomaba la cosa (o una porcin
simblica de la cosa) y prefera unas palabras solemnes, a lo cual segua el
silencio del transferente; puesto que en ese instante se pesaba el metal como
comprobacin del pago del precio. En cuanto a las cosas nec mancipi (todas
las otras), estas se traspasaban por medio de la) tradition (tradicin), sea
que, por el traspaso posesorio sustentado en una causa jurdica.

Luego, mediante la etapa postclsica desaparecieron la mancipatio y la

in iure cesio, por lo cual la transmisin dominical en el Derecho romano
justinianeo solo necesito de la tradicin. Inclusive, ciertos autores dicen que
en esta poca la tradicin se espiritualiz tanto pues, se admitieron
diferentes maneras de tradicin ficticia-, que en la prctica bastaba el simple
consentimiento de transferir y adquirir para comprender transferida la
propiedad.

En los siglos posteriores, la mancipatio y la traditio se interpretaron de

diferentes maneras. Para algunos se referira de actos abstractos, en donde
faltaba de importancia el contrato causal que subyaca en la transmisin. En
otras palabras, no era necesario si la mancipacin o la tradicin tenan como
causa una compraventa, una permuta, una donacin; simplemente bastaba
que se haya ejecutado la ceremonia mancipatoria o la tradicin para
comprender la transmitida la propiedad, donde, este efecto adquisitivo se
elabotraba aun cuando el contrato causal fuere invalido o inexistente. Sin
embargo, el carcter abstracto de la tradicin no fue asumida en forma tan
pacfica. En los textos se pide una justa causa de la tradicin para asignarle
validez y eficacia. Esta justa causa puede ser el originario contrato forzoso.
El debate en torno al carcter abstracto o causal de la tradicin, tiene
enormes implicancias para el Derecho moderno, pues la tradicin es el
nico mecanismo romano que ha sobrevivido en las actuales legislaciones, a
diferencia de lo ocurrido con la macipatio y la in iure cesio.

38
 Con respecto de la traditio romana han surgido los sistemas actuales
de transmisin de la propiedad. Sobre estas bases subsisten tres modelos
diferentes:

- La traditio se haya causalmente relacionada en los negocios obligatorios

antecedentes. De esta interpretacin de los textos romanos nace la
conocida teora del ttulo y modo, en la cual la transferencia de
propiedad se da con la conjuncin de los elementos: un contrato causal
la cual tiene como finalidad ser traslativa (ttulo), donde actua como
justa causa de la tradicin (modo). Si hay ttulo, pero no modo,
entonces el poseedor no llega todava a ser propietario, y se limita a
tener un derecho de crdito. De manera contraria, si no hay ttulo (por
no existir el contrato, o ser este nulo), pero hay manera, entonces
simplemente hay un traspaso al poseedor. Este es el sistema que adopta
por los Cdigos Civiles de Austria, Argentina y Espaa, entre otros.

- La traditio abstracta incluye que la transferencia de propiedad es

producido con la sola tradicin, que se entiende como acto voluntario
de entrega, en el que se da la decisin de transferir y poseer (acuerdo
real abstracto), sin necesidad de que suceda un contrato causal
subyacente. Si este no habra, o es fuera nulo, la transferencia de
propiedad igual se realiza por virtud del acuerdo real abstracto, aunque
el adquirente deber reintegrar el valor bien (con efecto obligacional) a
travs de la figura del enriquecimiento sin causa. Este sistema asimismo
se da origen en una interpretacin particular de las fuentes romanas, que
fue rescatada particularmente de SAVIGNY y tomada por los
pandectistas para constituir el sistema del Cdigo Civil alemn.

- La transmisin puramente consensual tiene su cimiento en el contrato

traslativo de dominio. Como origen se halla en la espiritualizacin de
tradicin hasta el punto de desparecerla. De esta manera, el traspaso de
propiedad se realiza con la conclusin del contrato causal (solo
consensu), en tanto all se consuma la voluntad causal de traspasar y
adquirir. Los antecedentes se encuentran en el Derecho romano, en
tanto se permiti, durante la etapa postclsica, que la transferencia de

39
 propiedad se consume a travs de mecanismos que tradicin que son
fingidas, con lo cual la entrega era sustituida por el solo consentimiento.

b. Sistema de ttulo y modo

La proposicin de los ltimos tiempos del Derecho romano llevaba

ya, dentro de si, las lneas maestras por las que discurrira la controversia
jurdica por los siglos sucesivos. Por ese motivo, se acepta que la
construccin de la teora del ttulo y modo fue obra de los juristas
medievales, pero decididamente influenciados por una interpretacin de los
textos romanos en donde se fue aceptaba el requerimiento de una justa
causa que precediese a la tradicin, siendo que esta doctrina se universalizo
no solo para la propiedad, sino que se hizo extensiva a todos los derechos
reales. El ttulo alude a la causa remota de la transaccin, que se
emparentaba con la idea filosfica de la posibilidad; mientras que el
modo, constituido por la tradicin, alude a la causa prxima de la
adquisicin, esto es, a la idea filosfica de efectividad. En buena cuenta,
la celebracin de un contrato de compraventa (ttulo o causa remota) solo
generaba la posibilidad de convertirse en propietario, o, como
modernamente se dice, como una obligacin pendiente de cumplimiento. En
cambio, si luego del contrato se proceda a entregar la cosa (modo o causa
prxima), el comprador se converta en propietario, por cuanto hacia
efectivo su poder sobra la cosa, es decir, concretaba la realidad del
derecho.

La teora del ttulo y el modo surgi y se desarroll durante el derecho

intermedio, y as por ejemplo las Siete Partidas del Reino de Castilla
consagraron el sistema traslativo que se bas en el ttulo y la manera, este
ltimo consistente en la concesin de la cosa. Igual que en el Derecho
romano, el acto de tradicin era clandestino (es decir, no es pblico) y, ms
aun, se le poda tener un cumplido a travs de cualquiera de los mecanismos
ficticios de tradicin que ya conoca el derecho romano.

La tradicin, como modo traslativo de la propiedad, tuvo en un

principio el mismo fundamento que lo caracterizo en el Derecho romano,
esto es, servir como instrumento de actuacin del derecho como realidad,
y por ello los juristas medievales hablaron de la efectividad que se
40
 consegua con la tradicin, en tanto, por su intermedio, el adquiriente se
converta en el dominador factico de la cosa. Una vez ms, la efectividad del
derecho se construye a favor de su titular, y no en garanta y seguridad de
los terceros. Sin embargo, hemos visto que la tradicin tena en germen una
finalidad mediata, cual era exteriorizar o dar signos notorios de una
realidad consistente en el estado posesorio que se ejerca sobre la cosa.

c. Sistema de consenso

La teora del ttulo y el modo nace como interpretacin de los textos

romanos referidos a la tradicin causal como instante decisivo de la
transferencia de propiedad de las cosas. No obstante, algunos romanistas,
como el profesor italiano RICCOBONO, debaten la doctrina comn sobre la
tradicin, que la subsume me manera de traspaso de la propiedad en el
derecho romano postclsico o justinianeo, pues examinan que las maneras
de tradicin ficticia no eran excepciones, sino aplicaciones generalizadas de
un nuevo principio, donde, la transferencia de propiedad se hace por el solo
consentimiento, mediante pactos de tradicin, sin que esta se hubiese
materializado.

Esta concepcin influy en la Escuela Moderna del Derecho Natural,

en donde el negocio jurdico y el contrato se transforman en los
instrumentos jurdicos del individuo, en tanto, su simple declaracin de
voluntad transfiere la propiedad. El primer representante fue HUGO
GROCIO (1585-1645), el cual expresamente consider que la tradicin no
era necesaria en muchos supuestos reconocidos desde el derecho antiguo (en
la sucesin hereditaria, en el constitutum possesorium), y por lo tanto, el
requisito de la tradicin no era de derecho natural. Este autor holands
expuso que el fundamento de la adquisicin derivativa de la propiedad deba
ser el contrato, algo que, en la prctica ya ocurra por virtud de los
mecanismos de tradicin ficta, pero que nadie haba manifestado con esa
claridad.

Luego, SAMUEL PUFENDORF (1632-1694) desarroll, tambin,

una sistematizacin de la ciencia jurdica a travs del derecho Natural, por
lo cual, en el mbito de transferencia de la propiedad, este autor acepto el
principio consensual de GROCIO, segn el cual, es suficiente el acuerdo de
41
 voluntades para transmitir la propiedad, con lo que el contrato se adhiere
como una de las causas de adquisicin del dominio. De nuevo se determina
y configura al contrato de acuerdo a su natural funcin social de
intercambio. Despus siguieron CHRISTIAN THOMASIO y CHRISTIAN
WOLFF, con lo cual se consolid el ambiente jusnaturalista de la poca, y
dio paso a las primeras codificaciones signadas por la doctrina del derecho
natural: Baviera, Prusia, Austria y Francia.

d. Sistema de registro, en general

En el Antiguo Rgimen hubo un complejo sistema de privilegios y de

escases de seguridad respecto a la prueba de propiedad, todo lo cual se
tradujo en la concentracin, inmovilidad y la relacin de la propiedad de la
tierra. Frente a este viejo sistema reaccion la doctrina de la Ilustracin y el
Liberalismo econmico y poltico, postulando que la propiedad libre y el
crdito sean la base de la iniciativa econmica. La revolucin requiri
nuevos instrumentos jurdicos para llevar a cabo su ideario poltico,
pretendiendo crear un sistema cierto de prueba de la propiedad (publicidad)
y de identificacin de los gravmenes sobre bienes (especialidad). El origen
cierto de la propiedad pretende garantizar la seguridad del adquirente y la
seguridad del crdito territorial, as como la simplicidad del procedimiento
ejecutivo y del concurso de acreedores. Los principios primigenios de
publicidad y especialidad buscan originar un triple sistema de certeza:
la certeza de propiedad, la certeza de las transmisiones patrimoniales y la
certeza del rango del crdito.

En un corto tiempo, vari tambin el rgimen de tutela del adquirente

frente al acreedor, en tanto este ya no poda ejecutar los bienes de un nuevo
adquirente que tena ttulo de propiedad. El principio de la venta como
liberacin de gravmenes se enuncia en el artculo 2279 del Cdigo Civil
Francs de 1804, y en su virtud de propiedad y los derechos reales se
adquieren libres de todas las deudas de terceros que no resulten del ttulo o
que no sean manifestadas. Ni siquiera el vendedor poda dirigirse como
reivindicante contra el comprador, y slo se convierte en acreedor personal
(aunque privilegiado) del precio. El principio de certeza de la propiedad
protege porque es un detentador pblico- al adquirente sobre el acreedor.

42
 El acto de adquisicin se concibe como una manera de liberacin de los
gravmenes.

De una forma natural, y conforme a las costumbres locales

germnicas, paralelamente surgio un sistema registral de segundo tipo,
evidentemente ms formalista, en el cual se da ingreso a todas las
titularidades sobre un mismo inmueble. Cuyo fin es incrementar la
seguridad jurdica en la circulacin de los bienes. El registro se propone
documentar y patentizar el estado de la propiedad inmobiliaria dentro de un
pas, y luego de ello se empieza a discutir si el hecho de la inscripcin en el
registro altera o no el sistema tradicional de transferencia de la propiedad.
De esa manera se originan los sistemas de publicidad constitutiva, en donde
la inscripcin es un elemento del supuesto de hecho desencadenante de la
transmisin de las titularidades. Si bien, en la publicidad declarativa la
inscripcin no realiza la transmisin del derecho, que sigue operando en el
mbito extrarregistral (en virtud al consentimiento o a la tradicin, segn el
cada ordenamiento nacional), pero s constituye un mecanismo de resguardo
en favor del inscribiente, quien una vez acogido al registro no podr ser
trasladado de su adquisicin, ni afectado por otras titularidades no-inscritas
(ocultas).

I. Modelos registrales, en particular

Gonzales (2016) escribe los siguientes modelos:

a. Modelo alemn

Particularmente la publicidad registral constitutiva se relaciona con los

pueblos germnicos y, ciertamente, la historiografa jurdica ha demostrado
que a pesar de la recepcin del derecho romano ocurrida en Alemania, estos
pueblos no llegaron a dejar las antiguas costumbres. Hacia el siglo XII, la
formalidad de la tradicin por medio de actos y ritos externos (propia del
Derecho romano), se convirtieron en una formalidad de distinta ndole,
consistente en la insercin del acta de investidura judicial o del documento
negocial en un registro pblico. Los libros territoriales se remontan a
1135 en Colonia, y as ocurre en muchas otras ciudades germnicas a lo

43
largo de los siglos XII al XIV. En las urbes, en Consejo sola archivar
oficialmente, en libros especiales, las investiduras o los acuerdos de
transmisin.

Estos registros, al principio, se llevaban por orden puramente

cronolgico, ya que no se destinaba, todava, un folio para cada finca o
propietario singular. Sin embargo, poco a poco se establecieron tales folios.
Iniciaron a dedicarse libros especiales a cada distrito municipal; luego a
cada calle; por ltimo, para cada casa, y se dejaban espacios en blancos para
luego de cada inscripcin para las futuras inscripciones relativas a la misma
finca. La indicacin del nombre de su propietario. No solo se registraban las
transmisiones de propiedad, sino tambin la transmisin y constitucin de
otros derechos. Con esta evolucin se reconoce que el verdadero
antecedente del moderno Registro hay que situarlo exactamente en Munich
(1484), cuando el antiguo sistema de libros territoriales adopta la
caracterstica del folio real.

Despus de la reunificacin alemana, se dict la Ordenanza

Inmobiliaria de 1872 que origino escoltada por la Ley sobre adquisicin del
dominio y por la Ley sobre divisin de bienes races, con lo cual se
estableci el siguiente rgimen legal:

- Reconocer la inscripcin constitutiva en la transferencia de propiedad

de bienes inmuebles. De esta modo se eliminan los sistemas eclcticos
anteriores, volvindose al genuino Derecho alemn, en donde la
propiedad se inscribe, no ya solamente para posibilitar los gravmenes,
sino incluso para dar nacimiento al derecho real.

- Como un requisito previo a la inscripcin se exige el Auflassung o

investidura, el cual se descompone en dos declaraciones: a) El
propietario inscrito declara su consentimiento a la inscripcin del nuevo
adquiriente, b) El nuevo adquiriente solicita la inscripcin.

- Si una inscripcin es anulada, ello no perjudicara a los terceros que

hubiesen adquirido a ttulo oneroso y con buena fe confiados en la
inscripcin.

- Se impone la coordinacin entre el libro registral y el libro de catastro.

44
- Reconocer dos clases de hipotecas: la ordinaria o librara, y la territorial
o cedular. Esta ltima no tiene carcter accesorio pues no depende de
ninguna obligacin preexistente.

Esta Ordenanza sirvi de antecedente directo para la regulacin

inmobiliaria del Cdigo Civil Alemn de 1896 y la Ordenanza del Registro
de 1897, esta ltima nuevamente redacta en 1935.

El derecho alemn se manifiesta como el sistema ms representativo

de la inscripcin constitutiva. Sus caractersticas principales son las
siguientes:

- El registro publica el completo estado jurdico de cada inmueble, por lo

que resultan inscribibles todos los actos o negocios que tengan por
objeto la constitucin, modificacin o extincin de derechos reales
sobre los inmuebles, bajo el principio de integridad del registro.

- La transferencia de los derechos reales opera a travs de la Auflassung

o investidura (nombre mantenido por tradicin histrica), a la cual se le
suma la inscripcin en el registro, en otras palabras se tratara de una
inscripcin en el registro, sea que, se trata de una inscripcin
constitutiva.

- Presuncin de verdad de la situacin jurdica publicada en el registro,

no obstante, este principio no es suficiente para llenar las necesidades
del trafico patrimonial, ya que cabe que la inscripcin sea inexacta o
nula, por lo cual, adems, se consagra el principio de fe pblica
registral, por cuya virtud se reputan como verdaderas las inscripciones,
aunque no lo sean, para todo tercero que de buena fe adquiera derechos
sobre una finca.

- La hoja del registro se lleva sobre la base de las fincas (principio de

folio real), y no por las personas, sea que, en cada hoja se agrupan
todos los actos de transmisin o constitucin referidos a dicho
inmueble.

- En caso de coexistencia de varios derechos reales sobre una misma

finca, estos no ocupan el mismo rango, pues ellos se gradan y
jerarquizan por virtud de la prioridad en la inscripcin, y no por la fecha

45
 de antigedad de los ttulos. En el derecho alemn, en lneas generales,
no existen privilegios crediticios ni hipotecas legales ocultas o tacitas,
pues la prioridad registral es una de las columnas fundamentales del
sistema alemn y de todo buen derecho inmobiliario.

b. Modelo australiano

Durante el desarrollo de los estudios hipotecarios en la Alemania del

siglo XIX existi una corriente que propugnaba la fuerza formal de las
inscripciones, en otras palabras, que los derechos constituidos sobre
inmuebles se establezcan directamente en la inscripcin, rompiendo as toda
la relacin de casualidad con los actos jurdicos materiales que los originan.
En este sistema radical de publicidad la inscripcin resulta ser constitutiva e
inatacable, inclusos entre las partes contratantes.

El principio de la fuerza formal de la inscripcin consagra un

sistema registral de mayor eficacia, aun cuando su extremismo sea
realmente intolerante frente al natural sentimiento de justicio. En tal sentido,
el sistema fue descartado por la legislacin alemana; no obstante renaci a
del ACTA TORRENS o modelo australiano, que se plasm
legislativamente, por primera vez, en la Real Property Act de la colonia
britnica de Australia del Sur en el ao 1858, el cual pronto se generaliz a
las restantes colonias del territorio australiano. El autor de la Ley fue un
irlands de nacimiento, afincado en Australia, Sir Robert Richard
TORRENS, sobre el cual existe consenso respecto a que no cre el sistema
de la nada, sino que deriv sus ideas de muchas fuentes, entre ellas un
uniforme de la Corona sobre la registracin inmobiliaria, debindose aceptar
que conoci las leyes germnicas que en el siglo XIX consagraron el
principio de la fuerza formal de la inscripcin.

Efectivamente, el sistema australiano acoge la inscripcin constitutiva,

pero va ms all, en tanto reconoce el llamado principio de invulnerabilidad,
por el cual se presume la validez del ttulo inscrito y de todos los anteriores
hasta llegar a la adjudicacin originaria del dominio por parte de la Corona
Britnica. Por lo expuesto, la inscripcin tiene un efecto de convalidacin de
los vicios que pudieran existir en la titulacin. Esta presuncin no solo
protege al tercer adquirente, sino a cualquier titular registral, incluso al que
46
 ha operado la matriculacin o inscripcin inicial. Los autores australianos
SACKVILLE y NEAVE consideran que: la caracterstica fundamental del
sistema Torrens es que el Estado garantiza que el titular registral de un
inmueble tiene un ttulo perfecto, sujeto slo a cargas notificadas en el Libro
de Registro.

c. Modelo francs

El modelo francs se encuentra en el polo opuesto al alemn, pues,

mientras e primero es el paradigma del registro declarativo, el segundo lo es
del registro constitutivo. Las variantes no son gratuitas, sino que provienen
de profundas races histricas que inspiran a ambos pueblos. En efecto,
Francia es la nacin de las libertades, de la revolucin, del respeto por el
individuo y sus derechos naturales, en consecuencia, el derecho de
propiedad nace por mrito de la actividad del hombre, de su libertad, pero
no por efecto de un trmite administrativo, como la inscripcin del registro,
por tanto, se opta por un registro ms moderado, como el declarativo. Sin
embargo, la Alemania del siglo XIX se encuentra sumergido en un rgimen
econmico liberal, pero polticamente autoritario, sin democracia. De esa
manera, no extraa que en una nacin de tales caractersticas, en ese
momento, optase por una cerrada defensa por la seguridad jurdica del
propietario, pero en la que el reparto de la tierra se origina desde el Estado,
por medio de un registro constitutivo, que hace nacer los derechos, lo que se
encuentra a tono con un sistema autoritario.

El registro francs tiene las siguientes caractersticas:

- Transferencia de propiedad por el solo consentimiento y registro

declarativo, esto es, la primaca entre dos ttulos derivados de causante
comn se le otorga al inscrito.

- Falta de proteccin en caso de nulidades, incluso tratndose de terceros

de buena fe.

- Fichero inmobiliario, por el cual, la informacin de cada inmueble

castrado, en el mbito fsico y jurdico, se traslada a una tarjeta, con lo
que se asemeja al folio real, pero con la diferencia que el fichero no

47
 produce consecuencias jurdico-sustantivas, sino de mera ordenacin
administrativa de los datos.

- Mnima calificacin del registrador o conservador de hipotecas, pues el

protagonismo en el estudio de ttulos lo tiene el notario.

d. Modelo espaol

En 1539, repeticin de las Cortes, se dicta la Real Pragmtica de los

Reyes Carlos y Juana, en donde se ordena que en todas las cabezas de
jurisdiccin hubiera una persona encargada de llevar un libro donde se
registraran los censos y las hipotecas. Si no se registraban estos gravmenes
en seis das, pues no perjudicaran al tercer adquiriente. La primera
preocupacin fue perseguir el estelionato, es decir, la venta maliciosa de
fincas con cargas ocultas. Todava no se siente tanto el problema referido a
la propiedad de la tierra, si no al de cargas ocultas que no pueden ser
conocidas por el adquiriente. No obstante lo ambicioso de este proyecto, o
tal vez por ello mismo, el sistema no se llev a la prctica. Nuevamente en
1713 una Pragmtica de Felipe V vuelve a recordar la necesidad de la
publicidad inmobiliaria, atribuyendo a los escribanos de ayuntamiento la
funcin anloga de registradores.

Los principios fundamentales del sistema registral espaol pueden

sintetizarse de la siguiente manera:

- El registro abarca casi todas las situaciones jurdicas que recaen sobre
los bienes inmuebles, ya sea que traten de derechos reales, derechos de
transcendencia real, expectativas de derecho real, etc.

- El registro se ordena por fincas, y en ella se agrupa toda la informacin

jurdica que le corresponde (folio real). Por lo dems, los actos o
negocios referentes a una finca se encuentran debidamente entrelazados
por el tracto sucesivo, esto es, cada transmitente debe tener su derecho
inscrito.

- El titular inscrito es preferido frente a los titulares no inscritos, ya sean

propietarios o titulares de otras cargas. El registro se presume ntegro:
lo que no est inscrito, no es oponible a los terceros. En este sentido, la

48
 publicidad es necesaria, pero no constitutiva, pues su importancia se
advierte en el caso de conflicto de ttulos.

- El titular inscrito goza de una presuncin de exactitud a su favor, la cual

solo puede ser vencida si se aporta prueba en contrario. Esta presuncin
de exactitud se vincula con la idea de que el titulo inscrito es un ttulo
de legitimacin, trmino utilizado por FEDERICO DE CASTRO para
aludir a la inscripcin como una verdad oficial (exactitud de su
contenido) declarada por el Estado, y cuyo fin es evitar las dificultades
y complicaciones derivadas de la necesidad de investigar la realidad y
validez de cada ttulo de adquisicin, crendose de esta manera un
mecanismo de seguridad suficiente para la vida jurdica normal, sin
perjuicio de la posibilidad de impugnarla. No obstante, si un tercero de
buena fe y a ttulo oneroso confa en el contenido del registro, su
adquisicin ser mantenida, en consecuencia, para el tercer adquiriente
se reputar que la informacin del registro es exacta (principio de fe
pblica registral)

- Se coloca como centro del sistema a la figura del registrador, quien

enjuicia la validez de los ttulos que pretenden su acceso al registro. En
nuestra opinin, sin embargo, la funcin calificadora est
sobredimensionada, y no debe ser imitada.

- La mayor deficiencia se encuentra, sin dudas, en la inexistencia de un

catastro, por lo cual existen problemas en la identificacin fsica de las
fincas, con los consiguientes inconvenientes de dobles matriculaciones,
superposiciones, delimitaciones incorrectas, fincas inexistentes, etc.

Un claro ejemplo es el registro espaol es de producto defectuoso,

vendido por sus usufructuarios (registradores), como la octava maravilla del
mundo, lo que obviamente no es cierto. Un registro con retraso tecnolgico,
con catastro deficiente, con exagerados efectos que no se condicen con sus
bases tcnicas, con registrador que califica todo lo que se le ocurre,
prcticamente sin lmites y sin asumir responsabilidad alguna, llegando al
extremo de refutar el fundamento de las sentencias judiciales para denegar
su inscripcin por meros caprichos o por adopcin de teoras, con
profusin normativa exagerada, entre otros mltiples defectos.
49
2.3. Definicin de trminos bsicos

Acreedor

El que tiene accin o derecho para pedir alguna cosa, exigir el cumplimiento de
una obligacin. Cabe decir tambin, la persona con facultad sobre otra para exigirle
que entregue una cosa, preste un servicio o se abstenga de ejecutar un acto.
Cabanellas (2002)

Catastro

Es el censo descriptivo de las fincas rsticas y urbanas. Operacin tcnica

(geodsica, topogrfica, agronmica y fiscal) que determina la extensin, calidad,
cultivo, aplicacin y valor de un inmueble, y del conjunto de un territorio o nacin.

Consensual

Clase de contratos cuya caracterstica radica en que se perfeccionan por el solo

consentimiento de las partes. Lorenzzi (2004)

Consentimiento

Manifestacin de voluntad expresa o tcita por la cual una persona presta su

aprobacin para la realizacin de un acto que celebrar otra persona.

Derecho registral

Es el conjunto de normas jurdicas y principios regstrales que regulan la

organizacin y funcionamiento de los registros pblicos, as como los derechos
inscribibles y medidas precautorias, en los diversos registros, en relacin con
terceros. Cabe agregar al concepto, que en la actualidad no existe el trmino de
medidas precautorias, sino anotaciones preventivas. Amado (2012)

Propiedad

El Cdigo Civil no define la propiedad, slo existe una enumeracin de los

derechos que la propiedad encierra: El derecho de usar (ius utendi); derecho de
disfrutar (ius fruendi); derecho de disponer (ius disponendi); y derecho de reivindicar
(ius vindicandi). En ese sentido se puede decir que la propiedad es la facultad de
gozar y disponer ampliamente de una cosa. La doctrina moderna considera el
derecho de propiedad como el poder unitario ms amplio sobre un bien. guila &
Capcha (2007)

50
 Registrar

Transcribir literalmente o extractar en las oficinas en las oficinas y libros de un

Registro pblico los actos o contratos de los particulares y resoluciones de las
autoridades administrativas o judiciales.

Registro

Cada uno de los asientos, anotaciones, o inscripciones del mismo. Cdula

donde consta lo registrado o inscrito. Cabanellas (2002)

2.4. Hiptesis de investigacin

2.4.1. Hiptesis general

El sistema de transferencia de la propiedad inmueble se relaciona

directamente con la seguridad jurdica del derecho de propiedad en el Distrito
de Huacho, 2016.

2.4.2. Hiptesis especficas

a. El Sistema de transferencia de la propiedad consensualista se relaciona

directamente con la seguridad jurdica del derecho de propiedad.

b. El Sistema de transferencia de la propiedad constitutivo se relaciona

directamente con la seguridad jurdica en del derecho de propiedad.

51
2.5. Operacionalizacin de variables

DEFINICIN
VARIABLES INDICADORES ITEMS
CONCEPTUAL
Es el conjunto de 1. Sistema de 5
Vi : V1 elementos, transferencia de preguntas
procedimientos,
SISTEMA DE la propiedad
factores y
TRANSFEREN modalidades que inmueble
CIA DE LA caracterizan que concensualista,
intervienen y
PROPIEDAD
caracterizan al
INMUEBLE proceso de 2. Sistema de 5
transferencia de la transferencia de preguntas
propiedad inmueble
la propiedad
entre personas
naturales o jurdicas. inmueble
constituido.
Es la certeza sobre
Vd: V2 las fuentes, 1. Seguridad 5
publicidad
SEGURIDAD jurdica esttica. preguntas
normativa, tipicidad
JURIDICA EN EL penal. Aplicada esta
DERECHO DE certeza a la 2. Seguridad 5
seguridad jurdica
PROPIEDAD jurdica preguntas
inmobiliaria, es
necesario que dinmica
quienes adquieran
derechos lo hagan
sobre bases de
certidumbre y esto se
manifiesta en los
diferentes principios
fundamentalmente
los que sealan
requisitos de la
inscripcin, y entre
ellos los siguientes

52
 CAPTULO III
METODOLOGA

3.1. Diseo metodolgico

Es sustantiva por que el objeto de estudio se encuentra en la realidad, es decir,

los datos se obtendrn de una muestra que objetivamente corresponde a la realidad
concreta.

Se ha empleado el mtodo cientfico, en sus niveles de anlisis y sntesis.

Siendo su diseo no experimental transversal correlacional.

3.2. Poblacin y muestra

3.2.1. Poblacin

La poblacin est constituida por 1800 personas en promedio que

adquieren bienes inmuebles en el Distrito de Huacho durante un ao.

3.2.2. Muestra

La muestra es probabilstica aleatoria estratificada.

La muestra para el presente estudio es de 471 personas y para calcularla

se ha empleado el procedimiento estadstico siguiente:

53
a. Frmula para calcular la muestra inicial:

Z 2 . pq
n
E2

Donde:

n = Muestra inicial.

Z = Nivel de confianza = 96%

p = Probabilidad de xito = 60%

q = Probabilidad de fracaso = 40%

E = El error o nivel de precisin = 4%

b. Parmetros estadsticos empleados

Z = 0.96

p = .60.

q = 0,40.

E = 0,04

c. Frmula para calcular la muestra ajustada:

n
n0
n 1
1
N

Donde:

n0 = Muestra ajustada.

N = Muestra inicial.

N = Poblacin.

54
 d. Frmula para calcular las submuestras, es decir las muestras de ciclo de
estudio.

SN
Sn (nt )
N

Donde:

Ns = Submuestra.

SN = Subpoblacin.

N = Poblacin

Nt = Muestra total.

3.3. Tcnicas de recoleccin de datos

La tcnica de recoleccin de datos fue la observacin sistemtica.

Esta tcnica que es muy usada en ciencias sociales la hemos utilizado para
recoger informacin sobre el Sistema de Transferencia de la propiedad Inmueble que
se emplea en nuestro medio, as como para conocer los detalles de la seguridad
jurdica en el derecho de propiedad.

3.4. Tcnicas para el procesamiento de la informacin

En el tratamiento estadstico se ha empleado el procesador SPSS en su versin

23, y se detallan en las tablas y figuras que se presentan a continuacin.

55
 CAPTULO IV
RESULTADOS

4.1. Anlisis de resultados

Como instrumento de investigacin se ha empleado la Escala de Likert, pues

con ella se ha recogido informacin sobre el Sistema de Transferencia de la
propiedad Inmueble que se emplea en nuestro medio, as como para conocer los
detalles de la seguridad jurdica en el derecho de propiedad. La validacin se ha
realizado mediante juicio de expertos.

I. Sistema de transferencia de la propiedad inmueble

a. Seguridad jurdica pasiva

- Seguridad jurdica del derechohabiente

Las normas jurdicas que protegen su derecho de propiedad son claras,

precisas y eficaces.

Tabla 01.
Normas jurdicas que protegen su derecho de propiedad
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora
ni hi %
a Siempre 56 0,12 12
b Casi siempre 42 0,09 9
c A veces 36 0,07 7
d Casi nunca 56 0,12 12
e Nunca 281 0,60 60
total 471 1,00 100

56
 PORCENTAJE DE FRECUENCIAS
60
60
50 a
40 b

30 c

20 12 12 d
9 7
10 e

0
1

Figura 01. Porcentaje de frecuencia de la aprobacin de materias.

Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Las normas

jurdicas que protegen su derecho de propiedad son claras, precisas y eficaces,
contestaron de la siguiente manera: 281(60%) dijeron nunca; 56(12%) dijeron
siempre; 56(12%) dijeron casi nunca; 42(9%) dijo casi siempre y 36(7%) dijo
a veces.

Cree que basta con el consentimiento del vendedor manifestado en el

ttulo de adquisicin y ello le da garanta de que Ud. Es el nuevo propietario.

Tabla 02.
Consentimiento del vendedor.
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora
ni hi %
a Siempre 29 0,06 6
b Casi siempre 77 0,16 16
c A veces 98 0,21 21
d Casi nunca 98 0,21 21
e Nunca 169 0,36 36
total 471 1,00 100

57
 PORCENTAJE DE FECUENCIAS

36
40
a
30 b
21 21
c
16
20
d
6 e
10

Figura 02. Porcentaje de frecuencia de la aprobacin de materias.

Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Cree que basta

con el consentimiento del vendedor manifestado en el ttulo de adquisicin y
ello le da garanta de que Ud. Es el nuevo propietario, contestaron de la
siguiente manera: 169 (36%) dijeron nunca; 29(6%) dijeron siempre;
98(21%) dijeron casi nunca; 77(16%) dijo casi siempre y 98(21%) dijo a
veces.

Al adquirir una propiedad inmueble ante notario pblico considera que

el vendedor no lo va vender a otra persona, y se siente confiado con ello.

Tabla 03.
Adquirir una propiedad inmueble ante notario pblico.
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora
ni hi %
a Siempre 28 0,06 6
b Casi siempre 105 0,22 22
c A veces 98 0,21 21
d Casi nunca 127 0,27 27
e Nunca 113 0,24 24
471 1,00 100

58
 PORCENTAJE DE FRECUENCIAS

27
30 22 24 a
21
b
20
c
6
10 d
e
0
1

Figura 03. Porcentaje de frecuencia del comportamiento de la ley

universitaria. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Al adquirir una

propiedad inmueble ante notario pblico considera que el vendedor no lo va
vender a otra persona, y se siente confiado con ello, contestaron de la
siguiente manera: 113(24%) dijeron nunca; 28(6%) dijeron siempre;
127(27%) dijeron casi nunca; 105(22%) dijo casi siempre y 98(21%) dijo a
veces.

El modelo consensualista no obliga inscribir en los registros pblicos

un bien inmueble adquirido, y cree Ud. Que ello facilita la circulacin de la
riqueza en favor del comprador.

Tabla 04.
Inscripcin en los registros pblicos
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora
ni hi %
a Siempre 28 0,06 6
b Casi siempre 92 0,19 19
c A veces 218 0,46 46
d Casi nunca 84 0,18 18
e Nunca 49 0,11 11
Total 471 1,00 100

59
 PORCENTAJE DE FRECUENCIAS

46
50 a
40 b
30 19 18 c
20 11
6 d
10
e
0
1

Figura 04. Porcentaje de frecuencia del Respeto de los derechos y

principio de Autoridad. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: El modelo

consensualista no obliga inscribir en los registros pblicos un bien inmueble
adquirido, y cree Ud. Que ello facilita la circulacin de la riqueza en favor del
comprador, contestaron de la siguiente manera: 28(6%) dijeron siempre;
92(19%) dijeron casi siempre; 218(46%) dijeron a veces; 84(18%) dijeron
casi nunca; 49(11%) dijeron nunca.

El sistema consensualista de transmisin de la propiedad inmueble

favorece ms al vendedor que al comprador.

Tabla 05.
Sistema concensualista de transmisin de la propiedad inmueble
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 106 0,22 22
b Casi siempre 77 0,16 16
c A veces 176 0,37 37
d Casi nunca 84 0,18 18
e Nunca 28 0,06 6
Total 471 1,00 100

60
 PORCENTAJE DE FRECUENCIA

37
40 a
30 23 b
16 18
20 c
6 d
10
e
0
1

Figura 05. Porcentaje de frecuencia del Respeto de la autonoma e

inviolabilidad. Elaboracin propia 2016

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: El sistema

consensualista de transmisin de la propiedad inmueble favorece ms al
vendedor que al comprador, contestaron de la siguiente manera: 106(23%)
dijeron siempre; 77(16%) dijeron casi siempre; 176(37%) dijeron a veces;
84(18%) dijeron casi nunca; 28(6%) dijeron nunca.

b. Sistema de transferencia de la propiedad inmueble constituido

Cuando adquieres una propiedad inmueble existe un registro

constitutivo que te obliga a registrar su propiedad en los Registros pblicos.

Tabla 06.
Adquirir una propiedad inmueble existe un registro constitutivo
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora
ni hi %
a Siempre 91 0,19 19
b Casi siempre 42 0,09 9
c A veces 91 0,19 20
d Casi nunca 99 0,21 21
e Nunca 148 0,31 31
Total 471 1,00 100

61
 PORCENTAJE DE FRECUENCIAS

35 31
30 a
25 20 21
19 b
20 c
15 9 d
10
e
5
0
1

Figura 06. Porcentaje de frecuencia del uso de instalaciones.

Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Cuando

adquieres una propiedad inmueble existe un registro constitutivo que te obliga
a registrar su propiedad en los Registros pblicos, contestaron de la siguiente
manera: 91(19%) dijeron siempre; 42(9%) dijeron casi siempre; 91(20%)
dijeron a veces; 99(21%) dijeron casi nunca; 148(31%) dijeron nunca.

Consideras que el sistema constitutivo de transferencia de la propiedad

inmueble resolvera los innumerables problemas judiciales por doble venta
realizada de mala fe por el vendedor.

Tabla 07.
Sistema constitutivo de transferencia de la propiedad inmueble
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 119 0,25 25
b Casi siempre 176 0,37 37
c A veces 134 0,28 28
d Casi nunca 28 0,06 6
e Nunca 14 0,03 3
Total 471 1,00 100

62
 PORCENTAJE DE FRECUENCIAS

37
40 29 a
25 b
30
20 c
6 d
10 3
e
0
1

Figura 07. Porcentaje de frecuencia del respeto a la institucin.

Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Consideras que

el sistema constitutivo de transferencia de la propiedad inmueble resolvera
los innumerables problemas judiciales por doble venta realizada de mala fe
por el vendedor, contestaron de la siguiente manera: 119(25%) dijeron
siempre; 176(37%) dijeron casi siempre; 134(29%) dijeron a veces; 28(6%)
dijeron casi nunca; 14(3%) dijeron nunca.

Al adquirir una propiedad inmueble prefieres inscribirlo en los registros

pblicos porque temes que otra supuesto adquiriente lo haga antes que t.

Tabla 08.
Adquirir una propiedad inmueble prefieres inscribirlo en los registros pblicos.
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 308 0,66 66
b Casi siempre 155 0,18 18
c A veces 64 0,13 13
d Casi nunca 14 0,03 3
e Nunca 0 0,00 0
Total 471 1,00 100

63
 PORCENTAJE DE FRECUENCIA

80 66 a
60 b
40 c
18 13
20 3 d
0
e
0
1

Figura 08. Porcentaje de frecuencia de la condicin de estudiante

regular. Elaboracin propia 2016.

- Deberes especficos

Consideras que el formalismo que concierne al modelo constitutivo de

sistema de transferencia de la propiedad inmueble complica el derecho de
enajenacin de los propietarios de bienes inmuebles.

Tabla 09.
Modelo constitutivo de sistema de transferencia de la propiedad inmueble.
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 21 0,04 4
b Casi siempre 85 0,18 18
c A veces 218 0,46 46
d Casi nunca 56 0,12 12
e Nunca 91 0,19 19
Total 471 1,00 100

64
 PORCENTAJE DE FRECUENCIA

46
50
a
40
b
30
18 20 c
20 12 d
10 4 e

0
1

Figura 09. Porcentaje de frecuencia del Respeto de normas de la

universidad. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Consideras que

el formalismo que concierne al modelo constitutivo de sistema de
transferencia de la propiedad inmueble complica el derecho de enajenacin de
los propietarios de bienes inmuebles, contestaron de la siguiente manera:
21(4%) dijeron siempre; 85(18%) dijeron casi siempre; 218(46%) dijeron a
veces; 56(12%) dijeron casi nunca; 91(19%) dijeron nunca.

Considera conveniente que nuestro pas debe adoptar el modelo

constitutivo de sistema de transferencia de la propiedad inmueble para evitar
los innumerables juicios sobre mejor derecho a la propiedad.

65
Tabla 10.
Adopcin del modelo constitutivo de sistema de transferencia de la propiedad
Cdigo Categora Frecuencia y porcentaje
ni hi %
a Siempre 211 0,45 45
b Casi siempre 148 0,31 31
c A veces 105 0,22 22
d Casi nunca 7 0,01 2
e Nunca 0 0,00 0
Total 471 1,00 100

PORCENTAJE DE FRECUENCIA

50 45

a
40 31
b
30 22
c
20 d
10 2 e
0
0
1

Figura 10. Porcentaje de frecuencia del Cumplimiento de actividades

acadmicas. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Considera

conveniente que nuestro pas debe adoptar el modelo constitutivo de sistema
de transferencia de la propiedad inmueble para evitar los innumerables juicios
sobre mejor derecho a la propiedad, contestaron de la siguiente manera:
211(45%) dijeron siempre; 148(31%) dijeron casi siempre; 105(22%) dijeron
a veces; 7(1%) dijeron casi nunca; 0(0%) dijeron nunca.

66
II. Seguridad jurdica del derecho de propiedad

a. Seguridad jurdica pasiva

- Seguridad jurdica del derechohabiente

Las normas jurdicas que protegen su derecho de propiedad son claras,

precisas y eficaces.

Tabla 11.
Normas jurdicas que protegen su derecho de propiedad.
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 28 0,06 6
b Casi siempre 127 0,27 27
c A veces 218 0,46 46
d Casi nunca 91 0,19 19
e Nunca 7 0,01 2
total 417 1,00 100

Porcentaje de Frecuencias
2% 6%
19%

27%
a
b
c
d
e

46%

Figura 11. Porcentaje de frecuencia de las normas jurdicas que

protegen su derecho de propiedad Elaboracin propia 2016.

67
 De una muestra de 417 personas respecto al enunciado: Las normas
jurdicas que protegen su derecho de propiedad son claras, precisas y eficaces,
contestaron de la siguiente manera: 28(6%) dijeron siempre; 127(27%)
dijeron casi siempre; 218(46%) dijeron a veces; 91(19%) dijeron casi nunca;
7(1%) dijeron nunca.

El sistema de justicia del pas garantiza y es eficaz y oportuno para el

cumplimiento del marco normativo que protege su derecho de propiedad.

Tabla 12.
Sistema de justicia del pas
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 21 0,04 5
b Casi siempre 120 0,25 25
c A veces 169 0,36 36
d Casi nunca 133 0,28 28
e Nunca 28 0,06 6
total 417 1,00 100

Porcentaje de Frecuencias
6% 5%

25% 1
28%
2
3
4
5

36%

Figura 12. Porcentaje de frecuencia del sistema de justicia del pas.

Elaboracin propia 2016.

68
 De una muestra de 417 personas respecto al enunciado: El sistema de
justicia del pas garantiza y es eficaz y oportuno para el cumplimiento del
marco normativo que protege su derecho de propiedad, contestaron de la
siguiente manera: 21(4%) dijeron siempre; 120(25%) dijeron casi siempre;
169(36%) dijeron a veces; 133(28%) dijeron casi nunca; 28(6%) dijeron
nunca.

Cree que el derecho de propiedad de sus derechohabientes est

garantizado con el marco normativo de nuestro pas.

Tabla 13.
Derecho de propiedad de sus derechohabientes
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 28 0,06 6
b Casi siempre 141 0,30 30
c A veces 169 0,36 36
d Casi nunca 105 0,22 22
e Nunca 28 0,06 6
417 1,00 100

Porcentaje de Frecuencias
6% 6%
a
22%
30% b
c
d
e
36%

Figura 13. Porcentaje de frecuencia del derecho de propiedad de sus

derechohabientes. Elaboracin propia 2016.

69
 De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Cree que el
derecho de propiedad de sus derechohabientes est garantizado con el marco
normativo de nuestro pas, contestaron de la siguiente manera: 28(6%) dijeron
siempre; 141(30%) dijeron casi siempre; 169(36%) dijeron a veces; 105(22%)
dijeron casi nunca; 28(6%) dijeron nunca.

- Seguridad jurdica del titular del bien

Cree de buena fe que el derecho de propiedad de sus derechohabientes

no va a ser perturbados por terceras personas que pretenden despojarte de tu
propiedad.

Tabla 14.
Buena fe en el derecho de propiedad
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora
ni hi %
a Siempre 22 0,04 5
b Casi siempre 93 0,19 19
c A veces 154 0,33 33
d Casi nunca 154 0,33 33
e Nunca 49 0,10 10
Total 471 1,00 100

Porcentaje de Frecuencia
10% 5%
19% a
b
c
33% d
e
33%

Figura 14. Porcentaje de frecuencia en la buena fe en el derecho de

propiedad. Elaboracin propia 2016.

70
 De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Cree de buena
fe que el derecho de propiedad de sus derechohabientes no va a ser
perturbados por terceras personas que pretenden despojarte de tu propiedad,
contestaron de la siguiente manera: 22(4%) dijeron siempre; 93(19%) dijeron
casi siempre; 154(33%) dijeron a veces; 154(33%) dijeron casi nunca;
49(10%) dijeron nunca.

Como titular de un bien inmueble crees de buena fe que cuentas con la

seguridad jurdica necesaria para la proteccin de tu derecho a la propiedad.

Tabla 15.
Confianza en la seguridad jurdica
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 36 0,07 8
b Casi siempre 91 0,19 19
c A veces 161 0,34 34
d Casi nunca 161 0,34 34
e Nunca 22 0,04 5
Total 471 1,00 100

Porcentaje de Frecuencia
5% 8%

a
19%
34% b
c
d
e

34%

Figura 15. Porcentaje de frecuencia de la confianza en la seguridad

jurdica. Elaboracin propia 2016.

71
 De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Como titular de
un bien inmueble crees de buena fe que cuentas con la seguridad jurdica
necesaria para la proteccin de tu derecho a la propiedad, contestaron de la
siguiente manera: 36(7%) dijeron siempre; 91(19%) dijeron casi siempre;
161(34%) dijeron a veces; 161(34%) dijeron casi nunca; 22(4%) dijeron
nunca.

b. Sistema jurdico dinmico

- Proteccin de los derechos de los acreedores del enajenante

Si Ud. es acreedor de un propietario cuyos bienes inmuebles son

garanta de pago, cree que este no lo vender de manera fraudulenta para
evadir su compromiso de pago.

Tabla 16.
Acreedor de un propietario cuyos bienes inmuebles son garanta de pago.
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 28 0,06 6
b Casi siempre 98 0,21 21
c A veces 148 0,31 31
d Casi nunca 120 0,25 25
e Nunca 77 0,16 16
Total 471 1,00 100

72
 Porcentaje de Frecuencia
17% 6%
a
21%
b
c
25% d
e
31%

Figura 16. Porcentaje de frecuencia del acreedor de un propietario

cuyos bienes inmuebles son garanta de pago. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 417 personas respecto al enunciado: Si Ud. es

acreedor de un propietario cuyos bienes inmuebles son garanta de pago, cree
que este no lo vender de manera fraudulenta para evadir su compromiso de
pago, contestaron de la siguiente manera: 28(6%) dijeron siempre; 98(21%)
dijeron casi siempre; 148(31%) dijeron a veces; 120(25%) dijeron casi nunca;
77(16%) dijeron nunca.

Como acreedor de un propietario confas en el marco normativo y crees

que garantiza que este no se deshaga de sus bienes e incumpla su obligacin
de pago.

Tabla 17.
Confianza en el marco normativo
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 14 0,03 3
b Casi siempre 105 0,22 22
c A veces 176 0,37 37
d Casi nunca 113 0,24 24
e Nunca 63 0,13 13
Total 471 1,00 100

73
 Porcentaje de Frecuencia
13% 3%
23% a
b
c
24%
d
e
37%

Figura 17. Porcentaje de frecuencia de la confianza en el marco

normativo. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Como acreedor

de un propietario confas en el marco normativo y crees que garantiza que
este no se deshaga de sus bienes e incumpla su obligacin de pago,
contestaron de la siguiente manera: 14(3%) dijeron siempre; 105(22%)
dijeron casi siempre; 176(37%) dijeron a veces; 113(24%) dijeron casi nunca;
63(13%) dijeron nunca.

Como acreedor de un propietario crees que el sistema de justicia

resolver los problemas judiciales suscitados por la conducta malintencionada
del propietario del bien inmueble.

Tabla 18.
Confianza en que el sistema de justicia resolver los problemas judiciales
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 28 0,06 6
b Casi siempre 119 0,25 25
c A veces 155 0,33 33
d Casi nunca 141 0,30 30
e Nunca 28 0,06 6
Total 471 1,00 100

74
 Porcentaje de Frecuencia
6% 6%

25% a
30% b
c
d
e

33%

Figura 18. Porcentaje de frecuencia de la confianza en que el sistema de

justicia resolver los problemas judiciales. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Como acreedor

de un propietario crees que el sistema de justicia resolver los problemas
judiciales suscitados por la conducta malintencionada del propietario del bien
inmueble, contestaron de la siguiente manera: 28(6%) dijeron siempre;
119(25%) dijeron casi siempre; 155(33%) dijeron a veces; 141(30%) dijeron
casi nunca; 28(06%) dijeron nunca.

- Proteccin de los derechos de los adquirientes del bien inmueble

Si Ud. Va adquirir un bien inmueble cree de buena fe que los

documentos del propietario estn en regla y su palabra y el documento de
compra venta o escritura pblica que muestra es suficiente.

75
Tabla 19.
Buena fe en que los documentos del propietario estn en regla
Frecuencia y porcentaje
Cdigo Categora ni hi %
a Siempre 56 0,12 12
b Casi siempre 113 0,24 24
c A veces 98 0,21 21
d Casi nunca 98 0,21 21
e Nunca 106 0,22 22
Total 471 1,00 100

Porcentaje de Frecuencias
12%
22%
a
b
24%
c
d

21% e

21%

Figura 19. Porcentaje de frecuencia de la buena fe en que los documentos

del propietario estn en regla. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Si Ud. Va

adquirir un bien inmueble cree de buena fe que los documentos del
propietario estn en regla y su palabra y el documento de compra venta o
escritura pblica que muestra es suficiente, contestaron de la siguiente
manera: 56(12%) dijeron siempre; 113(24%) dijeron casi siempre; 98(21%)
dijeron a veces; 98(21%) dijeron casi nunca; 106(22%) dijeron nunca.

76
 Como comprador de un bien inmueble confa en el marco normativo y
en el sistema de justicia y por ello no exige mayores requisitos para adquirir
un bien inmueble.

Tabla 20.
Confianza en el marco normativo y en el sistema de justicia
Cdigo Categora Frecuencia y porcentaje
ni hi %
a Siempre 35 0,07 7
b Casi siempre 98 0,21 21
c A veces 134 0,28 28
d Casi nunca 127 0,27 27
e Nunca 77 0,16 16
Total 471 1,00 100

PORCENTAJE DE FRECUENCIAS

45 a
50
36
40 b
30 c
20 12 d
7
10 0 e
0

Figura 20. Porcentaje de frecuencia de la confianza en el marco

normativo y en el sistema de justicia. Elaboracin propia 2016.

De una muestra de 471 personas respecto al enunciado: Como

comprador de un bien inmueble confa en el marco normativo y en el sistema
de justicia y por ello no exige mayores requisitos para adquirir un bien
inmueble, contestaron de la siguiente manera: 35(7%) dijeron siempre;
98(21%) dijeron casi siempre; 134(28%) dijeron a veces; 127(27%) dijeron
casi nunca; 77(16%) dijeron nunca.

77
 ESTADSTICOS DESCRIPTIVOS
A. DE LA VARIABLE INDEPENDIENTE: SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Tabla 21.
Estadsticos descriptivos.
Sistema de transferencia de Sistema de transferencia de la Sistema de transferencia de
la propiedad inmueble propiedad inmueble la propiedad inmueble
consensualista constituido
Vlidos 471 471 471
N
Perdidos 0 0 0
Media 3,10 2,64 3,58
Mediana 3,00 3,00 4,00
Moda 3 1a 5
Desv. tp. 1,383 1,322 1,316
Varianza 1,913 1,749 1,732
Asimetra -,122 ,251 -,574
Error tp. de asimetra ,293 ,293 ,293
Curtosis -1,149 -1,040 -,706
Error tp. de curtosis ,578 ,578 ,578
Rango 4 4 4
Mnimo 1 1 1
Mximo 5 5 5
Suma 208 177 240
25 2,00 1,00 3,00
Percentiles 50 3,00 3,00 4,00
75 4,00 4,00 5,00
a. Existen varias modas. Se mostrar el menor de los valores.

78
 B. DE LA VARIABLE DEPENDIENTE: SEGURIDAD JURDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Tabla 22.
Estadsticos descriptivos

Seguridad jurdica del Sistema jurdico

Seguridad jurdica pasiva
derecho de propiedad dinmico
Vlidos 471 471 471
N
Perdidos 0 0 0
Media 2,88 2,97 2,82
Mediana 3,00 3,00 3,00
Moda 3 3 3
Desv. tp. 1,080 1,000 1,167
Varianza 1,167 ,999 1,361
Asimetra ,021 ,061 ,066
Error tp. de asimetra ,293 ,293 ,293
Curtosis -,655 -,446 -,819
Error tp. de curtosis ,578 ,578 ,578
Rango 4 4 4
Mnimo 1 1 1
Mximo 5 5 5
Suma 193 199 189
25 2,00 2,00 2,00
Percentiles 50 3,00 3,00 3,00
75 4,00 4,00 4,00
a. Existen varias modas. Se mostrar el menor de los valores.

79
ESCALA VALORATIVA PARA LA VARIABLE INDEPENDIENTE: SISTEMA
DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUBLE Y SUS INDICADORES

Tabla 23.
Escala valorativa Vi
ESCALA
CDIGO CATEGORA CUALIFICACIN PUNTAJE
VIGESIMAL
a Siempre Excelente 5 18 20
b Casi siempre Bueno 4 15 17
c A veces Regular 3 11 14
d Casi nunca Deficiente 2 08 10
e Nunca Psimo 1 00 07

ESCALA VALORATIVA PARA LA VARIABLE DEPENDIENTE: SEGURIDAD

JURDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y SUS INDICADORES

Tabla 24.
Escala valorativa Vd.
CDIGO CATEGORA CUALIFICACIN PUNTAJE
a Muy bueno Excelente 5
b Bueno Bueno 4
c Regular Regular 3
d Deficiente Deficiente 2
e Psimo Psimo 1

80
4.2. Contrastacin de hiptesis

Para la prueba de hiptesis, tanto general como especficas se emplear la

prueba T.

A. PRIMERA HIPTESIS ESPECFICA

a. Hiptesis especfica nula

El sistema de transferencia de propiedad inmueble consensualista no se

relaciona directamente con la seguridad jurdica del derecho de propiedad en
el Distrito de huacho, 2016.

b. Hiptesis especfica alternativa

El sistema de transferencia de propiedad inmueble consensualista se

relaciona directamente con la seguridad jurdica del derecho de propiedad en
el Distrito de huacho, 2016.

c. Regla para contrastar la hiptesis

Si el valor p > 0,04, se acepta Ho. Si el valor p < 0,04 se rechaza Ho.

d. Estadstico para contrastar la hiptesis

Tabla 25.
Prueba de hiptesis especifica N 1
SISTEMA DE SEGURIDAD
TRANSFERENCIA JURIDICA DEL
DE LA PROPIEDAD DERECHO DE
INMUEBLE PROPIEDAD
CONSENSUALISTA
SISTEMA DE Correlacin de Pearson 1 ,924**
TRANSFERENCIA DE LA
Sig. (bilateral) ,000
PROPIEDAD INMUEBLE
CONSENSUALISTA N 471 471
Correlacin de Pearson ,924** 1
SEGURIDAD JURIDICA DEL
Sig. (bilateral) ,000
DERECHO DE PROPIEDAD
N 471 471

**. La correlacin es significativa al nivel 0,01 (bilateral).

81
 e. Interpretacin

Como el valor de p = 0,000 < 0,04, se rechaza la hiptesis nula y

podemos afirmar, con un 96% de probabilidad que:

- El sistema de transferencia de propiedad inmueble consensualista se

relaciona directamente con la seguridad jurdica del derecho de
propiedad.

- La correlacin del sistema de transferencia de propiedad inmueble

consensualista con la seguridad jurdica del derecho de propiedad es de
92,4%.

B. SEGUNDA HIPTESIS ESPECFICA

a. Hiptesis especfica nula

El sistema de transferencia de propiedad inmueble constitutivo no se

relaciona directamente con la seguridad jurdica del derecho de propiedad en
el Distrito de huacho, 2016.

b. Hiptesis especfica alternativa

El sistema de transferencia de propiedad inmueble constituido se

relaciona directamente con la seguridad jurdica del derecho de propiedad en
el Distrito de huacho, 2016.

c. Regla para contrastar la hiptesis

Si el valor p > 0,04, se acepta Ho. Si el valor p < 0,04 se rechaza Ho.

82
 d. Estadstico para contrastar la hiptesis

Tabla 26.
Prueba de hiptesis especficas N2
SISTEMA DE SEGURIDAD
TRANSFERENCIA JURIDICA DEL
DE LA PROPIEDAD DERECHO DE
INMUEBLE PROPIEDAD
CONSTITUIDO
SISTEMA DE Correlacin de Pearson 1 ,923**
TRANSFERENCIA DE LA ,000
Sig. (bilateral)
PROPIEDAD INMUEBLE
N 471 471
CONSTITUIDO
Correlacin de Pearson ,923** 1
SEGURIDAD JURIDICA
DEL DERECHO DE Sig. (bilateral) ,000

PROPIEDAD 471 471

N

e. Interpretacin

Como el valor de p = 0,000 < 0,04, se rechaza la hiptesis nula y

podemos afirmar, con un 96% de probabilidad que:
- El sistema de transferencia de propiedad inmueble constitutivo se
relaciona directamente con la seguridad jurdica del derecho de
propiedad.
- La correlacin del sistema de transferencia de propiedad inmueble
consensualista con la seguridad jurdica del derecho de propiedad es de
92,3%.

C. PRUEBA DE LA HIPTESIS GENERAL

a. Hiptesis general nula

La Transferencia de la propiedad inmueble no se relaciona directamente

con la Seguridad Jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de Huacho,
2016.

83
 b. Hiptesis general alternativa

La Transferencia de la propiedad inmueble se relaciona directamente

con la Seguridad Jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de Huacho,
2016.

c. Regla para contrastar la hiptesis

Si el valor p > 0,04, se acepta Ho. Si el valor p < 0,04 se rechaza Ho.

d. Estadstico para contrastar la hiptesis

Tabla 27.
Prueba de hiptesis general
TRANSFERENCI SEGURIDAD
A DE LA JURIDICA DEL
PROPIEDAD DERECHO DE
INMUEBLE PROPIEDAD
Correlacin de Pearson 1 ,921**
TRANSFERENCIA DE LA
Sig. (bilateral) ,000
PROPIEDAD INMUEBLE
N 471 471
Correlacin de Pearson ,921** 1
SEGURIDAD JURIDICA
DEL DERECHO DE Sig. (bilateral) ,000

PROPIEDAD
N 471 471

e. Interpretacin

Como el valor de p = 0,000 < 0,04, se rechaza la hiptesis nula y

podemos afirmar, con un 96% de probabilidad que:

- La trasferencia de la propiedad inmueble se relaciona directamente con la

seguridad jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de Huacho,
2016.

- La correlacin La transferencia de propiedad inmueble con la seguridad

jurdica del derecho de propiedad es de 92,1%.

84
 CAPTULO V

DISCUSIN

5.1. Discusin de resultados

En nuestro pas el ordenamiento jurdico el derecho de propiedad inmueble se

transmite de manera consensual, extrarregistralmente, conforme el artculo 949 de
Cdigo civil, el cual seala la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado,
hace al acreedor propietario de l; sin embargo ello no garantiza al adquiriente la
plena oponibilidad de su derecho, es decir la eliminacin de la posibilidad de su
prdida ante una doble venta, en el caso que la propiedad haya sido inscrito por un
tercero, toda vez que segn nuestro Cdigo Civil la propiedad inmueble se transmite
con el mero consentimiento de las partes, sin ningn requisito adicional para que
pueda operar la transferencia. Es por eso que al tener un sistema de transferencia
adecuado se lograra garantizar y mejorar la seguridad jurdica del propietario de un bien
inmueble, protegiendo as el derecho de propiedad adquirido y garantizando el pleno goce
de sus facultades, permitiendo que la transferencia de bienes inmuebles,

Al respecto a la primera hiptesis especifica: El sistema de transferencia de

propiedad inmueble consensualista se relaciona directamente con la seguridad
jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de huacho, 2016. Se demuestra con la
correlacion de Pearson igual 0,924 que existe una relacin fuerte; esto a acusa que la
seguridad jurdica que brinda es slo tangible a nivel colectivo y no individual, por
ello, no es el sistema ideal de transferencia del dominio inmobiliario, sino, el ms
conveniente para maximizar la circulacin de la riqueza cuando las condiciones

85
econmicas y sociales de una sociedad determinada hacen inaplicable aquello que
hemos denominado sistema ideal de transferencia de la propiedad. Al respecto
amparado en el articulo 949 menciona que el sistema consensualista peruano no
brinda una garanta y certidumbre jurdica a los potenciales adquirientes de
propiedad inmueble, cuando la mencionada norma nos indica que la sola obligacin
de enajenar un inmueble hace al acreedor propietario; salvo disposicin legal
diferente o pacto en contrario.

Ahora bien, con respecto a la segunda hiptesis: El sistema de transferencia

de propiedad inmueble constituido se relaciona directamente con la seguridad
jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de huacho, 2016. Al Igual que en la
primera hiptesis especfica, este se demuestra con la r de Pearson igual a 0.923, la
cual significa una relacin fuerte. O sea que el Sistema registral constitutivo si nos
ayudara a prevenir la evasin de impuestos, doble venta y concurso de acreedores,
trfico ilcito inmobiliario y procesos judiciales sobre terceras. Al respecto Lino
(2015) en su tesis titulada El establecimiento del carcter constitutivo de inscripcin
sobre transferencia de bienes inmuebles en el registro de predios garantiza la
seguridad jurdica concluye Que el establecimiento del Sistema registral
constitutivo en materia de transferencias sobre bienes inmuebles, si nos ayudara a
prevenir los problemas que actualmente genera nuestro Sistema registral declarativo,
como son: la evasin de impuestos, doble venta y concurso de acreedores, trfico
ilcito inmobiliario, procesos judiciales sobre terceras y diversos fraudes procesales

86
 CAPTULO VI
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

6.1. Conclusiones

- Se ha demostrado que existe una relacin positiva alta (0,924) entre El sistema
de transferencia de propiedad inmueble consensualista y seguridad jurdica del
derecho de propiedad en el Distrito de Huacho. La relacin est referida a que la
media de puntaje obtenido en el sistema de transferencia de propiedad inmueble
consensualista es de 2.64, sobre el puntaje mximo que es de 5, lo que en su
escala valorativa equivale regular, y la media de la seguridad jurdica del
derecho de propiedad es de 2.88, que en su escala valorativa es igual tambin a
regular, es decir, hay una relacin positiva directa, por cuanto se tiene un
sistema de transferencia de la propiedad inmueble consensualista con una
calificacin de regular y una seguridad jurdica del derecho de propiedad de
nivel tambin regular.

- El sistema de transferencia de la propiedad inmueble constitutivo tiene un alta

correlacin (0,923) con la seguridad jurdica del derecho de propiedad en el
Distrito de Huacho, 2016. La relacin est referida a que la media de puntaje
obtenido en el sistema de transferencia de la propiedad inmueble constitutivo es
de 3.58, sobre el puntaje mximo que es de 5, lo que en su escala valorativa
equivale regular, y la media de la seguridad jurdica del derecho de propiedad
es de 2.88, que en su escala valorativa es igual tambin a regular, es decir, hay
una relacin positiva directa, por cuanto se tiene un sistema de transferencia de
propiedad inmueble constitutivo con una calificacin de bueno y una seguridad
jurdica del derecho de propiedad de nivel casi bueno.

- Se ha comprobado que el sistema de transferencia de propiedad inmueble tiene

una relacin directa en un grado de correlacin con tendencia a ser muy alto
(0,921) con la seguridad jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de
Huacho, 2016. La relacin est referida a que la media de puntaje obtenido en el
sistema de transferencia de propiedad inmueble es de 3,10 sobre la base de un
puntaje mximo de 5, lo que en su escala valorativa es igual a regular, y la
media de la seguridad jurdica del derecho de propiedad es de 2.88, que en su

87
 escala valorativa es igual a regular, es decir, hay una relacin media
significativa y entre el sistema de transferencia de propiedad inmueble y la
seguridad jurdica del derecho de propiedad en el Distrito de Huacho, 2016.

6.2. Recomendaciones

- Como la media de calificacin del sistema de transferencia de propiedad

inmueble consensualista que se aplica en el Distrito de Huacho refleja un nivel
de regular y una calificacin de la seguridad jurdica del derecho de propiedad
tambin de nivel regular, es necesario modificar y adoptar otro sistema de
transferencia de propiedad inmueble, y para ello debe organizarse seminarios
talleres de capacitacin sobre los beneficios de otros sistemas en el Distrito de
Huacho.

- En cuanto al sistema de transferencia de la propiedad inmueble constitutivo que

aplican las personas que adquieren bienes inmuebles se ha obtenido un
calificativo de nivel regular, se recomienda concientizar a la poblacin sobre las
bondades que ofrece este sistema, a travs de seminarios talleres dirigidos a la
ciudadana especfica.

- En cuanto al sistema de transferencia de propiedad inmueble que se emplea se

ha obtenido un calificativo de nivel regular, igualmente en la seguridad jurdica
se ha obtenido un calificativo de regular es necesario capacitar sobre la
importancia que tiene el sistema constitutivo para proteger el derecho de
propiedad de las personas que adquieren bienes inmuebles en el Distrito de
Huacho. Al Igual que en la primera hiptesis especfica, este se demuestra con
la r de Pearson igual a 0.612, la cual significa una relacin

REFERENCIAS

7.1. Fuentes bibliogrficos

88
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Universidad Sipn, p. 11. Disponible en: Dehttp://www.uss.edu.pe/Facultad/
derecho/revjuridica/ssias4/contenido.html.

ANEXOS

A. INSTRUMENTOS PARA MEDIR LA VARIABLE INDEPENDIENTE (Vi):

SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

92
 UNIVERSIDAD NACIONAL
JOS FAUSTINO SNCHEZ CARRIN
ESCUELA DE POSTGRADO

MAESTRA EN DERECHO CONSTITUCIONAL Y ADMINISTRATIVO

ESCALA DE LIKERT
VARIABLE A MEDIR: SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE
INSTRUCCIONES: Estimados (as) ciudadanos (as) a continuacin se presentan un
conjunto de tems sobre el SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE en el Distrito de Huacho, por favor responda con toda objetividad, pues de
ello depender el xito en el presente estudio de investigacin. Marque con una (X) su
respuesta en los recuadros valorados del 1 al 5
N S CS AV CN N
ITEMS
5 4 3 2 1

1.1 SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA

PROPIEDAD INMUEBLE CONCENSUALISTA
1 Considera que no es necesario inscribir el ttulo
de propiedad luego de haberla adquirido
notarialmente.
2 Cree que vasta con el consentimiento del
vendedor manifestado en el ttulo de adquisicin y
ello le da garanta de que Ud. Es el nuevo
propietario.
3 Al adquirir una propiedad inmueble ante notario
pblico considera que el vendedor no lo va vender
a otra persona, y se siente confiado con ello.
4 El modelo consensualista no obliga inscribir en los
registros pblicos un bien inmueble adquirido, y
cree Ud. Que ello facilita la circulacin de la
riqueza en favor del comprador.
5 El sistema concensualista de transmisin de la
propiedad inmueble favorece ms al vendedor
que al comprador.
1.2 SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE CONSTITUIDO
6 Cuando adquieres una propiedad inmueble existe
un registro constitutivo que te obliga a registrar su
propiedad en los Registros pblicos.

93
7 Consideras que el sistema constitutivo de
transferencia de la propiedad inmueble resolvera
los innumerables problemas judiciales por doble
venta realizada de mala fe por el vendedor.
8
Al adquirir una propiedad inmueble prefieres
inscribirlo en los registros pblicos porque temes
que otra supuesto adquiriente lohaga antes que
tu.
9 Consideras que el formalismo que concierne al
modelo constitutivo de sistema de transferencia
de la propiedad inmueble complica el derecho de
enajenacin de los propietarios de bienes
inmuebles.
10 Considera conveniente que nuestro pas debe
adoptar el modelo constitutivo de sistema de
transferencia de la propiedad inmueble para evitar
los innumerables juicios sobre mejor derecho a la
propiedad.

ESCALA VALORATIVA

CDIGO CATEGORA VALORACIN PUNTAJE

CUALITATIVA
a Siempre Muy bueno 5
b Casi siempre Bueno 4
c A veces Regular 3
d Casi nunca Deficiente 2
e Nunca Muy deficiente 1
B. INSTRUMENTOS PARA MEDIR LA VARIABLE DEPENDIENTE (Vd):
SEGURIDAD JURDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

UNIVERSIDAD NACIONAL
JOS FAUSTINO SNCHEZ CARRIN
ESCUELA DE POSTGRADO

94
 MAESTRA EN DERECHO CONSTITUCIONAL Y ADMINISTRATIVO

ESCALA DE LIKERT
VARIABLE A MEDIR: SEGURIDAD JURDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
INSTRUCCIONES: Estimados (as) ciudadanos (as) a continuacin se presentan un
conjunto de tems sobre el SEGURIDAD JURDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
en el Distrito de Huacho, por favor responda con toda objetividad, pues de ello depender
el xito en el presente estudio de investigacin. Marque con una (X) su respuesta en los
recuadros valorados del 1 al 5
N S CS AV CN N
ITEMS
5 4 3 2 1

I. SEGURIDAD JURIDICA PASIVA

1.1 SEGURIDAD JURIDICA DEL

DERECHOHABIENTE

1 Las normas jurdicas que protegen su derecho de

propiedad son claras, precisas y eficaces.

2 El sistema de justicia del pas garantiza y es

eficaz y oportuno para el cumplimiento del marco
normativo que protege su derecho de propiedad.

3 Cree que el derecho de propiedad de sus

derechohabientes est garantizado con el marco
normativo de nuestro pas.

1.2 SEGURIDAD JURIDICA DEL TITULAR DEL

BIEN
4
Cree de buena fe que el derecho de propiedad de
sus derechohabientes no va a ser perturbados por
terceras personas que pretenden despojarte de tu
propiedad.
5
Como titular de un bien inmueble crees de buena
fe que cuentas con la seguridad jurdica
necesaria para la proteccin de tu derecho a la
propiedad.

II. SISTEMA JURDICO DINMICO

2.1 PROTECCIN DE LOS DERECHOS DE LOS

95
 ACREEDORES DEL ENAJENANTE

6 Si Ud. es acreedor de un propietario cuyos bienes

inmuebles son garanta de pago, cree que este no
lo vender de manera fraudulenta para evadir su
compromiso de pago.

7 Como acreedor de un propietario confas en el

marco normativo y crees que garantiza que este
no se deshaga de sus bienes e incumpla su
obligacin de pago.

8 Como acreedor de un propietario crees que el

sistema de justicia resolver los problemas
judiciales suscitados por la conducta
malintencionada del propietario del bien inmueble.

2.2 PROTECCIN DE LOS DERECHOS DE LOS

ADQUIRIENTES DEL BIEN INMUEBLE

9 Si Ud. Va adquirir un bien inmueble cree de buena

fe que los documentos del propietario estn en
regla y su palabra y el documento de compra
venta o escritura pblica que muestra es
suficiente.

10 Como comprador de un bien inmueble confa en

el marco normativo y en el sistema de justicia y
por ello no exige mayores requisitos para adquirir
un bien inmueble.

ESCALA VALORATIVA

96
CDIGO CATEGORA VALORACIN PUNTAJE
CUALITATIVA
a Siempre Muy bueno 5
b Casi siempre Bueno 4
c A veces Regular 3
d Casi nunca Deficiente 2
e Nunca Muy deficiente 1

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