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Escola de Engenharia
Departamento de Engenharia de Materiais e Construo
Curso de Especializao em Construo
Monografia
DO SERVIO PBLICO"
Julho/2014
FERNANDA BOTELLI FAGUNDES
DO SERVIO PBLICO"
Belo Horizonte
2014
ii
RESUMO
iii
ABSTRACT
The present study aims at reducing the incidence of requests for revision and
clarification on reports which are delivered by the Banking Entity to the Public
Service Authority. For this purpose, it were used 66 ( sixty and six ) conclusive
opinions performed by the Department's technical staff, in which critical
assessments examined whether the reports were in accordance with the
requirements of the Standard NBR 14.653 - Assets Appraisal by ABNT (Brazilian
Technical Standards Association). Failure to meet the standards caused the
constancy of the requests for revisions and impediment to the homologations.
Thereby, after the survey were identified alterations in thirty-three conclusive
opinions, in which observed the cause of the inconsistencies among the necessary
requirements for the execution and positive conclusion to the reports. Lastly,
proposals that aim to minimize such inconsistencies were presented.
iv
SUMRIO
1. INTRODUO .................................................................................................... 1
2. OBJETIVO .......................................................................................................... 2
2.1 Metodologia do estudo ................................................................................... 2
3.2 Generalidades................................................................................................ 4
NBR 14.653-2......................................................................................... 15
3.11.3 Normalidade............................................................................................ 19
v
3.11.4 Homocedasticidade ................................................................................ 20
4. METODOLOGIA ............................................................................................... 36
4.1 Laudo de avaliao imobiliria ..................................................................... 36
6. CONCLUSO ................................................................................................... 56
7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................. 57
8. OBRAS CONSULTADAS .................................................................................. 60
vi
LISTA DE TABELAS
vii
LISTA DE FIGURAS
viii
LISTA DE EQUAES
ix
1. INTRODUO
Neste estudo foi realizado levantamento dos laudos entregues pela Contratada e
as razes das solicitaes de esclarecimentos e/ou revises pelo Corpo Tcnico.
Aps identificao das razes, foi proposta medida para reduzir estes
esclarecimentos e/ou revises.
1
2. OBJETIVO
O objetivo deste estudo foi a investigao sobre a qualidade dos laudos entregues
pela Contratada.
2
vencimento do laudo e pagamento de outros laudos, gerando apurao de
responsabilidades e eventuais prejuzos ao rgo.
Assim, a relevncia deste trabalho foi identificar as principais divergncias
detectadas nos laudos e propor medidas preventivas para sanear estas antes da
entrega dos mesmos, a fim de evitar os eventuais prejuzos acima descritos, bem
como melhor aproveitamento da equipe tcnica para as diversas demandas que o
Setor Tcnico atende.
3
3. REVISO BIBLIOGRFICA
3.1 Consideraes
3.2 Generalidades
4
seus direitos, frutos e custos de reproduo (DANTAS, 2005, p.01), combinado
com o regramento no estatuto da NBR 14.653 - Avaliao de Bens da ABNT.
3.3 Avaliar
5
Onde o valor de mercado, nos termos da NBR 14.653-1/ 2011, a quantia mais
provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.
Contudo, avaliar um bem no a definio simples do valor deste, mas sim uma
anlise de todos os aspectos tcnicos envolvidos, ou seja, os atributos intrnsecos
e extrnsecos do bem e o mercado em que este est inserido, tendo como
consequncia a valorao deste bem.
6
3.5 Amostras levantamento de dados de mercado
7
Comparativo de Dados e Mercado com a utilizao da inferncia estatstica para
tratamento dos dados e clculo do valor.
3.7 Variveis
8
pode-se determinar o valor esperado de uma varivel dependente, dado um
conjunto de caractersticas fornecidas pelas variveis independentes, com base
em uma amostra.
9
Variveis cdigos alocados - escala lgica ordenada para diferenciar as
caractersticas qualitativas dos imveis, valores atribudos pelo avaliador. A
escala ser composta por nmeros naturais consecutivos em ordem
crescente (1, 2, 3...), em funo da importncia das caractersticas
possveis na formao do valor, com valor inicial igual a 1: padro de
acabamento - baixo (1) / normal(2) / alto(3);
10
Dita a norma que a tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o
comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so
responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso.
Para Nadal (2008), o problema consiste em ajustar a equao de uma reta aos
dados amostrais. Portanto, dever ser definida a melhor equao que represente
o valor. Para isso, dever ser realizado o ajuste da reta aos valores levantados,
utilizando mtodos estatsticos conhecidos, como o clculo dos coeficientes da
equao pelo mtodo dos mnimos quadrados, para reduo dos erros (resduos)
e posterior interpretao e validao dos resultados. Para estes ajustes utiliza-se
da inferncia estatstica, que o procedimento matemtico que visa
transformao estatstica em parmetros (intervalo de confiana, correlao, grau
de determinao, entre outros).
11
Diante dos incontveis imveis assemelhados ao avaliando (populao) so
pesquisados somente uma parcela (amostra), haja vista a abrangncia da
populao em que o avaliando est inserido, bem como custos e prazos para esta
pesquisa. Se uma amostra representativa de uma populao, ento podem ser
estimados parmetros para toda a populao. De acordo com a norma, atravs
da inferncia estatstica pode se extrair concluses sobre a populao a partir de
uma amostra, alm de estimar os parmetros mencionados.
12
da abrangncia alcanada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza),
da metodologia e dos instrumentos utilizados.
A tabela 3.1 apresenta os critrios nos quais sero analisados os dados amostrais
para atribuio da pontuao a fim de determinar o grau de fundamentao.
13
Item Descrio Grau III Grau II Grau I
Completa quanto s
Completa quanto a
Caracterizao do variveis utilizadas Adoo de situao
1 todas as variveis
imvel avaliando no paradigma
analisadas
modelo
Quantidade mnima
de dados de 6 (k+1), onde k o 4 (k+1), onde k o 3 (k+1), onde k o
2 mercado, nmero de variveis nmero de variveis nmero de variveis
efetivamente independentes independentes independentes
utilizados
Apresentao de
informaes
Apresentao de
relativas a todos
informaes relativas Apresentao de
os dados e
a todos os dados e informaes relativas
Identificao dos variveis
3 variveis aos dados e variveis
dados de mercado analisados na
analisados na efetivamente
modelagem, com
modelagem utilizados no modelo
foto e caractersticas
observadas no local
pelo autor
Admitida para
apenas
Admitida, desde que:
uma varivel, desde
a) as medidas das
que:
caractersticas do
a) as medidas das
imvel avaliando
caractersticas do
no sejam superiores
imvel avaliando no
a 100% do limite
sejam superiores a
amostral superior,
100% do limite
nem inferiores
amostral
metade do limite
superior, nem
4 Extrapolao No admitida amostral inferior
inferiores
b) o valor estimado
metade do limite
no ultrapasse 20%
amostral inferior
do valor calculado
b) o valor estimado
no limite da fronteira
no ultrapasse 15%
amostral, para as
do
referidas variveis,
valor calculado no
de per si e
limite da fronteira
simultaneamente, em
amostral, para a
mdulo
referida varivel, em
mdulo
Nvel de significncia
(somatrio do valor
das duas caudas)
mximo para a
5 10% 20% 30%
rejeio da hiptese
nula de cada
regressor
(teste bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido
para rejeio da
6 1% 2% 5%
hiptese nula do
modelo atravs do
teste F de Snedecor
14
Para enquadramento do grau de fundamentao, devem ser averiguadas
algumas condies dispostas na norma:
Tabela 3.2: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao
de modelos de regresso linear
Graus III II I
Pontos mnimos 16 10 6
15
conceituado a posterior neste estudo, e atravs da amplitude deste intervalo
entorno do valor de tendncia central averiguado o grau de preciso,
enquadrado conforme disposto na norma e na tabela 3.3 abaixo:
Tabela 3.3: Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear
16
3.11.1 Micronumerosidade
n 3 (k+1)
para n 30, ni 3
Onde,
cdigo ajustados.
3.11.2 Linearidade
17
e a influncia de uma em relao a outra. Quanto maior a inclinao da reta maior
a influncia daquela varivel na formao do valor.
18
Quadrtica: g(x) = x
3.11.3 Normalidade
19
A teorizao estatstica exige que os resduos padronizados sigam a distribuio
normal, tambm conhecida como distribuio de Gauss, onde resduos
padronizados representam a diferena entre valor estimado pela equao de
regresso e o valor de campo, dividida pelo desvio padro total da amostra.
(ABUNAHAM, 2008).
De acordo com a norma, a normalidade pode ser verificada, entre outros, atravs
de anlise do grfico do histograma dos resduos amostrais padronizados para
verificar semelhana com a curva normal; ou pela comparao da frequncia
relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1; + 1], [-1,64;
+1,64] e [-1,96; +1,96], com as probabilidades de distribuio normal nos mesmos
intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%.
3.11.4 Homocedasticidade
20
A varincia dos resduos indicada graficamente pela largura da disperso dos
resduos, quando o valor da varivel explicativa aumenta. A constncia dessa
varincia quando a varivel independente aumenta indica um modelo
homocedstico, figura 3.1. J se esta largura aumenta ou diminui quando o valor
da varivel independente aumenta, ento a varincia no constante, portanto o
modelo heterocedstico, figura 3.2.
Figura 3.1: modelo homocedstico (resduos Figura 3.2: modelo heterocedstico (a varincia
parecem alieatrios, sem padro) residual est crescendo)
21
O coeficiente de correlao (r) medido atravs de frmulas matemticas, por
exemplo na equao 3.1, e varia no intervalo de -1 r +1. Quando o coeficiente
zero significa que no existe correlao entre as variveis, isto , o grfico
apresenta uma nuvem de pontos sem possibilidade de traar uma reta para
definio da relao entre estas variveis. Enquanto a correlao perfeita
quando r = -1 ou r = +1.
R ou r: coeficiente de correlao
equao de regresso
Relao entre as
Correlao
variveis
0 Nula
0 0,35 Fraca
0,35 0,65 Mdia
0,65 0,90 Forte
0,90 0,99 Muito Forte
1 Perfeita
22
A relao entre as variveis pode ser positiva ou negativa, ou seja, estas podem
estar diretamente relacionadas (relao positiva) ou inversamente (relao
negativa). medida que uma aumenta a outra tambm aumenta ou medida que
uma aumenta a outra diminui.
Quando existe a autocorrelao dos erros pode indicar que o modelo ruim ou
que falta alguma varivel explicativa. O problema de autocorrelao entre os
resduos costuma acontecer quando as observaes so realizadas ao longo do
tempo, que no o caso usual na amostragem de avaliao de imveis.
(GAZOLA, 2002)
23
3.11.7 Colinearidade ou multicolinearidade
Esclarece a norma que os pontos atpicos podem ser verificados no grfico dos
resduos versus varivel independente, como tambm em relao aos valores
ajustados, ou usando tcnicas estatsticas, como a distncia de Cook.
25
Figura 3.3: Outlier Figura 3.4: No considerados os outliers, pois o
modelo no atende a normalidade dos resduos
Um ponto discrepante, outlier, pode ser retirado do modelo, para melhor ajuste do
mesmo. Entretanto, a normalidade dos resduos prev a probabilidade de 95% de
estes estarem contidos na amostra. Portanto, na prtica, a existncia de at 5%
de outliers no modelo, no implica na necessidade de excluso destes pontos,
salvo quando estes sejam pontos influenciantes.
26
O Coeficiente de determinao varia de 0 a 1 (0 r 1), quanto mais prximo de
1 melhor o ajuste da reta e mais explicado o modelo.
de regresso
27
Equao 3.2: coeficiente de correlao
28
O coeficiente de determinao ajustado pode ser expresso matematicamente por:
Ainda de acordo com a norma, quando a amplitude de 15% no for suficiente para
absorver os fatores no considerados, este modelo no alcana os graus de
fundamentao definido pela norma, devendo este fato ser consignado no laudo.
3.14 Intervalo de confiana
29
Considerando que nos laudos se trabalha com uma amostragem da populao, a
mdia estimada refere-se amostra e no populao, desse modo existe uma
variao em torno do valor obtido que nos leva a estabelecer um intervalo de
confiana. Portanto, o valor final tem que estar contido em um intervalo de
confiana de 80% (porcentagem usada na engenharia de avaliaes), indicando
que existe a possibilidade de 80% do valor de mercado estar inserido neste
intervalo. Adotando este intervalo devero ser testadas as hipteses de no haver
regresso da equao e dos respectivos coeficientes, sejam elas rejeitadas ao
nvel de significncia de 5%. (MAIA NETO, 1992).
1
A construo do Intervalo de confiana pode ser encontrada, entre outros, em MOREIRA, A.L.
(1997): Princpios de Engenharias de Avaliaes, So Paulo, 1997.
30
os demais testes, no citados na tabela 3.1, o nvel de significncia mximo
admitido no deve ser superior a 10%. (NBR 14.653-2/2011)
No explicada Fcal = ME
n-k-1 MNE = VNE/(n-k-1) MNE
(erro) - VNE
Total - VT n1
De acordo com a tabela 3.5 tem-se a equao 3.4, para calculo de Fcal:
31
Equao 3.4: Fcalclulado
de regresso
k nmero de variveis
n nmero de amostras
2
Tabelas disponveis, entre outros, em DANTAS, R. A.: Engenharia de Avaliaes: uma
introduo metodologia cientfica, So Paulo, 2005, p. 236 e 237.
32
Figura 3.7: teste unilateral (DANTAS, 2005, p. 135)
33
A estatstica do teste representada pela equao abaixo:
Para t(1-/2; n-1-k). Portanto, se tcal > ttab, rejeita-se a hiptese H0. Caso H0 no seja
rejeitado a varivel pode no ser importante na composio do modelo.
(DANTAS, 2005). Abaixo teste bicaudal explicitando regio de rejeio de H0, na
figura 3.8:
3
Tabela disponvel, entre outros, em DANTAS, R. A.: Engenharia de Avaliaes: uma introduo
metodologia cientfica, So Paulo, 2005, p. 235.
34
Figura 3.8: teste bilateral ou bicaudal (DANTAS, 2005, p. 139)
35
4. METODOLOGIA
Como dispositivos para subsidiar este estudo, foram utilizados diversos artigos,
livros, as normas da ABNT de avaliaes, bem como a experincia em
homologao de laudos, adquirida em seis anos realizando homologao de
laudos, somadas participao em cursos e congresso na rea.
36
contrato, Norma e orientao interna da Contratante. As premissas
conceituais inerentes engenharia de avaliaes foram descritas no item reviso
bibliogrfica deste estudo.
37
responsvel por proceder solicitao explicitando o objeto e o objetivo da
avaliao. Dever ainda encaminhar no mnimo a documentao dominial
dos imveis e, se necessrio, outros documentos que contenham a
descrio do imvel, pelo menos em termos de reas e dimenses. O
contrato no prev, por parte da contratada, o levantamento das
dimenses ou sua conferncia.
a) identificao do solicitante;
c) objetivo da avaliao;
38
insero do imvel avaliando no valor de mercado em sua respectiva
finalidade.
39
O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao,
deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma
a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel,
relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. (NBR
14.653-1/2001, p. 07)
o Mtodo involutivo;
o Mtodo da renda;
o Mtodo evolutivo;
40
Elucidao dos dados amostrais levantados, tais como: identificao,
endereo, informante, caracterizao quanto s variveis estudadas no
modelo.
41
esto as orientaes internas relevantes e ainda no explicitadas nas premissas
contratuais, premissas normativas ou premissas conceituais:
42
O campo de arbtrio poder ser aplicado pelo avaliador quando da fixao
do valor, desde que a influncia das caractersticas que justificaram a sua
utilizao no tenham sido contempladas em nenhuma das variveis
utilizadas no modelo.
43
5. ANLISE DOS DADOS
44
o A ART ou RRT define para os efeitos legais os responsveis
tcnicos pelos servios de tcnicos prestados. No so aceitos
laudos sem este documento.
45
solicitados esclarecimentos e/ou revises por parte da
Contratada.
46
Quanto s amostras extemporneas no justificadas e sem
adoo da varivel data a norma define:
47
acabamento interno da amostra e se este se assemelha ao
avaliando.
48
Houve desconsiderao de reas edificadas nos terrenos
sem justificativa, ou clculo de valores de demolio.
Portanto, solicitados esclarecimentos.
49
o Em muitos casos suspeita-se que foram utilizados arquivos base de
outras avaliaes para a elaborao do laudo, ficando ento este
com informaes divergentes. Assim, no pode ser observado se foi
erro material ou se o modelo proposto, por exemplo, do imvel
avaliando quando trs dados ou nome de outro imvel.
50
seriam realizadas, bem como padres de acabamento utilizados e
se estas estavam de acordo com o que seria aceito pelo rgo.
Essas situaes foram adotadas a critrio do avaliador, ensejando
em no aceitao das mesmas.
51
Depois de identificadas as principais inconsistncias levantadas no item anterior,
apresentam-se abaixo algumas propostas para a eventual reduo da devoluo
de laudos para esclarecimentos e/ou reviso, o que consequentemente ir
aprimorar a qualidade dos trabalhos:
52
Quanto falta de justificativa: quando for utilizado o campo de arbtrio para
adoo do valor este dever ser justificado; as situaes paradigmas
devero ser justificadas e adotadas em consonncia com as necessidades
do contratante e com as benfeitorias a serem realizadas pelo proprietrio;
53
Figura 5.1: grfico principais fontes de reviso
54
Esclarece-se que no objetivo do Corpo Tcnico refazer os clculos fornecidos
pelos autores, mas sim a averiguao do atendimento global do laudo norma de
avaliao. Anlise formal de todos os elementos apresentados em consonncia
com os requisitos da norma.
55
6. CONCLUSO
56
7. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
57
nvel superior das atividades de Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia.
Publicada no D.O.U. de 02 ago 1990.
59
8. OBRAS CONSULTADAS
60
XVII COBREAP, Diversos Autores, Anais do XVII Congresso Brasileiro de
Avaliaes e Percias de Engenharia. Florianpolis: 2013. Disponvel em
<http://www.mrcl.com.br/xvi_cobreap.htm>. Acesso em: 31 jan 2014.
61