La NuevaPropiedadHorizontal

LA NUEVA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Problemas derivados del rgimen
inmobiliario de propiedad exclusiva
y propiedad comn
PRIMERA EDICIN
MARZO 2015
3,840 ejemplares
Gaceta Jurdica S.A.
PROHIBIDA SU REPRODUCCIN
TOTAL O PARCIAL
DERECHOS RESERVADOS
D.LEG. N 822
HECHO EL DEPSITO LEGAL EN LA

BIBLIOTECA NACIONAL DEL PER
2015-04182
LEY N 26905 / D.S. N 017-98-ED
ISBN: 978-612-311-230-1
REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL
31501221500391
DIAGRAMACIN DE CARTULA
Martha Hidalgo Rivero
DIAGRAMACIN DE INTERIORES
Jos Luis Rivera Ramos Autores
Luis Crdenas Rodrguez
Juan Carlos Esquivel Oviedo
Martn Mejorada Chauca
Gaceta Jurdica S.A. Alberto Meneses Gmez
Mara Jos Olavarra Parra
Angamos Oeste 526 - Miraflores
Nicols Rojas Jurado
Lima 18 - Per
Fernando Saettone Garca
Central Telefnica: (01)710-8900
Fax: 241-2323
E-mail: ventas@gacetajuridica.com.pe Director y coordinador
Carlos Franco Montoya Castillo
Imprenta Editorial El Bho E.I.R.L. Elaboracin de consultas

San Alberto 201 - Surquillo
Lima 34 - Per
ngel Rimascca Huarancca
Presentacin
La nueva propiedad horizontal. Problemas derivados del rgimen inmobilia-

rio de propiedad exclusiva y propiedad comn, pretende analizar diversos aspec-
tos civiles y registrales, que giran alrededor del nuevo panorama instaurado con
la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para
la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn (El Peruano, 20/07/1999), norma que si bien tiene
algunos aos en vigencia, ha sido de gran utilidad para enfrentar los retos que
impuso el denominado boom inmobiliario.
La obra de tendencia terico-prctica conjuga ensayos jurdicos, casustica,

jurisprudencia y normativa con el fin de enriquecer la perspectiva del lector acer-
ca de los problemas que usualmente afectan a los condminos, desde el recono-
cimiento cabal de sus derechos reales a la luz del actual rgimen, pasando por las
reglas que debe contener el Reglamento Interno, hasta cmo debe regularse la
Junta de Propietarios y las decisiones a las que esta puede acordar vlidamente.
En el primer captulo, siete autores profundizan aspectos claves de nuestro

rgimen de estudio. As, Nicols Rojas Jurado contribuye a entender la evolucin
normativa en materia de propiedad horizontal, detectando hasta ocho aspectos
generadores de conflictos en la regulacin actual que merecen tratamiento legal
prioritario. De igual manera, Alberto Meneses Gmez, distingue y desarrolla las
diferentes relaciones reales que existen en el actual rgimen, para luego profun-
dizar sobre el contenido del Reglamento Interno y cmo se constituye, modifica
y adeca.
Por otro lado, el profesor Martn Mejorada aborda el tema de las transferen-
cias de bienes comunes por parte de la Junta de Propietarios. Mara Olavarra
Parra analiza el panorama actual de la regularizacin de edificaciones, las cues-
tiones derivadas de la reserva de los aires, y las relaciones entre el rgimen de
5
LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL
propiedad exclusiva, propiedad comn y el eventual derecho de superficie cons-

tituido sobre el terreno.
El tambin profesor, Fernando Saettone Garca esboza una solucin a la pro-

blemtica del cobro de las cuotas de mantenimiento a los condminos, facilitando
el mecanismo ejecutivo que deba utilizarse para tal fin. Juan Carlos Esquivel
Oviedo incide en la determinacin de las cuotas ordinarias, y los mtodos extraju-
diciales tanto legales como irregulares de los que se valen los rganos de direc-
cin de las Juntas de Propietarios para el cumplimiento de dichas obligaciones.
Finalmente, Luis Crdenas Rodrguez a partir de un pronunciamiento del Tri-

bunal Constitucional coincide en que el artculo 92 del Cdigo Civil, debe ser la
regla aplicable a los casos de impugnacin de acuerdos derivados de una Junta
de Propietarios, cubriendo con ello una laguna existente en la normativa vigente.
En el segundo captulo, se recogen 22 consultas que encierran dudas e im-
pases frecuentes en la dinmica registral, pues muchos de los acuerdos a los que
arriba la Junta deben ser registrados en lo que respecta a la eleccin de sus rga-
nos ejecutivos, la construccin o adquisicin de nuevas reas, la modificacin del
Reglamento Interno, etc. Para tal fin, deben observarse en cada caso lineamientos
formales sobre la convocatoria, qurum, y las limitaciones legales en cuanto al
objeto de acuerdo, tomando en cuenta los criterios interpretativos emitidos por el
Tribunal Registral.
En cuanto al tercer y cuarto captulo, ofrecemos un conjunto de criterios ju-

diciales y administrativos relativos a la actuacin de la Junta de Propietarios,
emitidos tanto por el Tribunal Constitucional, los rganos del Poder Judicial y el
Tribunal Registral que solucionan temas sensibles en el mbito civil y registral
generados a propsito de la aplicacin de la Ley N 27157 o su Reglamento, nor-
mas que adems incluimos en su integridad para una rpida consulta.
Con la conviccin de que el presente volumen se convertir en una gran he-

rramienta de orientacin para el profesional del Derecho, que deba enfrentarse a
las diversas situaciones que exige el conocimiento y el manejo de las reglas que
sustentan el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, y as poner fin a
los recurrentes conflictos que se presentan al interior de las Juntas de Propietarios
que afectan directamente a sus integrantes.
Carlos Franco Montoya Castillo

Director de la obra
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PARTE I
ESTUDIOS
Ley N 27157 sobre
regularizacin de edificaciones
El estado de la cuestin
Nicols ROJAS JURADO(*)
I. ANTECEDENTES
En muchas partes del mundo, los sesenta importaron la aparicin de

una modalidad ms significativa de construccin y de consecuente trfi-
co inmobiliario: propiedad por pisos, horizontal, o cbica, apartamentos;
la casa como mquina de habitar, definitivamente fue un cambio paradig-
mtico, en la concepcin de derecho perpetuo con la que solamos deno-
minar al derecho dominial: el lote o terreno ideal ochentero de vivienda
propia, mut en lofts, flats, dplex, de uno-dos-tres dormitorios; ya no se
trata siquiera de resistencia o confianza que nos brinde, sino de acomo-
damiento. Para nosotros ello ha generado a su vez, un ruido, con el que a
veces le confundimos: boom.
Y es que la albricia del boom inmobiliario, no solo es el fomento de

la economa, multiplicacin de empleos, creacin de puestos de trabajo,
etc., sino tambin la paz social, en la medida en que se posibilita el acce-
so a la vivienda digna a un mayor nmero de personas, y un acceso y
titulacin(1) de un mayor nmero de unidades inmobiliarias, y con ello la
(*) Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios de maestra en Derecho
Procesal por la misma universidad y de Derecho Civil por la Pontificia Universidad Catlica del Per.
(1) Vase: Exposicin de Motivos: Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 340-2008-Sunarp-sn. 23/12/2008: Efectivamente el auge de la construccin: produce una serie
de beneficios a la economa nacional de nuestro pas, tales como la inversin en actividades produc-
tivas, la creacin de puestos de trabajo, el desarrollo del crdito a favor de todas las capas sociales, la
sensacin de bienestar que se produce necesariamente con la adquisicin de una vivienda, las nuevas
9
NICOLS ROJAS JURADO
sensacin de bienestar y progreso. La propiedad no solo servira de mora-

da, sino adems como activo y valor de cambio.
La dacin de la Ley N 27157(2) Ley de Regularizacin de Edifica-

ciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen
de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Comn, en la dca-
da de los noventa, se di en el contexto, a decir de sus actores, de cambio
de reformas estructurales o medidas de desregulacin y modernizacin de
la economa nacional, donde todo un paquete legislativo pretendan refor-
mar reas de microeconoma a la vez que liberalizar mercados(3). Efecti-
vamente nunca antes se produjo, en la historia legal, un cambio en el sis-
tema legal de modo tan abundante(4). La Constitucin de 1993, estableci
sin duda alguna, un nuevo enfoque, para entender los derechos de propie-
dad y la participacin del Estado en la economa, llamada ahora Econo-
ma Social de Mercado, menos intervencin y regulacin estatista, ms
participacin de los privados en la economa, visualizaban en cualquier
espectador, la idea de un verdadero cambio sistemtico, tan igual que
lo ocurrido a inicios del siglo, donde se promulgaron o modificaron los
instrumentos legales de la poca. El discurso de mercado se abra paso,
lo que otrora se llam superestructura, ahora estaba conformada por: El
triunfo del liberalismo (Fukuyama, Francis, 1992), la secuela de nobeles
de econmica y su incidencia en otras reas del Derecho: Gary Becker
(1992), Ronald Coase (1991), Maurice Allais (1988), etc.(5). El desborde
de Matos Mar(6) (1984) todava estaba tibio cuando apareci de De Soto
oportunidades de creacin de riqueza a travs de mecanismos financieros como los mercados secunda-
rios de hipotecas y la titulizacin de activos.
(2) Publicada el 20/07/1999.
(3) A decir de Carlos Boloa, exministro de economa, las reformas se dieron en tres grandes olas, la pri-
mera inclua normas de reduccin de aranceles y eliminacin de medidas para-arancelarias, liberaliza-
cin de mercado cambiario, eliminacin de monopolios pblicos, y liberalizacin de mercado laboral;
la segunda se aprobaron 117 decretos legislativos bajo el amparo de la ley de facultades en materia
de pacificacin, inversin y promocin de empleo; y finalmente la tercera ola, se orientaron al sector
comercio, financiero, y al restablecimiento del Estado de Derecho. En: BOLOA BEHR, Carlos. Cam-
bio de rumbo. 6a edicin, IELM, Lima, 1995, p. 55.
(4) A la fecha de redaccin del presente artculo Gaceta Jurdica, hace pblica que el Cdigo Penal, desde
su promulgacin ha sido modificado casi 600 veces teniendo tan solo 452 artculos, sin embargo, nos
referimos a varias reas del Derecho, por lo que el cambio es integral, sistmico. Vase Per: Pas de
Leyes. Informe legislativo. Revista La Ley, 2014.
(5) FONSECA, Odemira. Crnica de unos liberales impertinentes. Cuadernos de Divulgacin, Instituto de
Econmica de Libre Mercado, Lima, 1994.
(6) MATOS MAR, Jos. Las barriadas de Lima, 1957. IEP y Desborde Popular y Crisis del Estado
(1984).
10
LEY N 27157 SOBRE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
(1990)(7), advirtiendo en ese momento, sobre las leyes buenas(8), los acti-
vos, y la posibilidad de que la vivienda se incorpore a la economa, ya
que solo un derecho de propiedad seguro estimula al titular a invertir en
su propiedad, pues le da seguridad que estas no sern daadas o usurpa-
das(9). En esa lnea, Efran Gonzales de Olarte(10), dira respecto de 1994:
la poblacin es ms del doble (respecto de 1964), 70 % vive en aglo-
meraciones urbanas, el nivel de educacin promedio ha mejorado, se ha
desarrollado un sector industrial, el 90 % de personas posee una radio o
un televisor, la electrificacin es mayor, hay ms carreteras, sin embar-
go, el ingreso per cpita en 1994 es ms o menos el mismo que en 1964.
Con ello, la creacin de la Comisin de Formalizacin de la Propiedad
Privada (Cofopri) y del Registro Predial Urbano (RPU), formalizaron
entre julio de 1996 y fines de 2003 1.8 millones de lotes y emitieron 1.4
millones de ttulos de propiedad(11), superando el objetivo propuesto por
el Banco Mundial a travs del Proyecto de Derechos Propiedad Urbana
(PDPU).
En el ao 1994, a diez aos de promulgacin del Cdigo Civil

(1984) dado bajo la Constitucin de 1979, se planteaba la necesidad de
su reforma, a la vez eran promulgados los siguientes textos: Cdigo Pro-
cesal Civil (1993), Cdigo Penal (1991), Cdigo Tributario (1996); Ley
N 26366. Crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Regis-
tros (1996); Ley General de Trabajo (1996), Ley General de Arbitra-
je (1996); Ley de Conciliacin (1997), Ley de Sociedades (1997), Ley
(7) DE SOTO, Hernando. El otro sendero. La revolucin informal. Lima, 1996.

(8) Una ley es buena si garantiza y facilita esa eficiencia; mala, si la perturba o impide totalmente. Puede
afirmarse, por consiguiente, que los costos innecesarios de la formalidad se derivan fundamentalmente
de una mala ley; y que los costos de informalidad resultan de la falta una buena ley. DE SOTO, Her-
nando. El Otro Sendero. ILD, 9a edicin, Lima, 1990 (1a edicin, 1986) p. 173.
Esta idea ser una constante en este trabajo, y devendr posteriormente en una de mayor espectro, as
citando a Epstein, tenemos: () la utilidad de las normas sociales depende en mucho de la adopcin
de un conjunto de normas jurdicas adecuadas, en la misma medida en que un conjunto de normas
jurdicas adecuadas depende, para su implementacin, de un conjunto sensato de normas sociales.
EPSTEIN, Richard A. Principios para una sociedad libre, UPC, Lima, 2003, p. 105.
(9) De Soto (ibdem, 1990) al comparar dos asentamientos de caractersticas socioeconmicas similares,
encuentra que el valor de la vivienda en el primero equivala a 41 veces el valor en el segundo, debido
a la seguridad legal que tena, o que en una muestra mayor de 37 asentamientos la relacin es de 9 a 1
entre aquellos que tienen ttulos y los que no lo tienen.
(10) GONZALES DE OLARTE, Efran. Transformacin sin desarrollo: en Per 1964-1994, economa,
sociedad y poltica. IEP, Lima, 1995, p. 43.
(11) MORRIS GUERINONI, Felipe. La formalizacin de la propiedad en el Peru. Develando el misterio.
Lima, 2004, p. 7.
11
NICOLS ROJAS JURADO
Notarial N 26002 (1992), y posteriormente, La Ley de Competencia

Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley N 26026 (1996); y lo que es
de nuestro inters, la dacin de la Ley N 27157 (1999).
La Ley N 27157, tuvo como operador inicial al notario pblico,

viejo conocido de antediluviana raigambre, que tena como caracterstica,
adems del privilegio de tener un oficio perpetuo (aun ahora lo es) fun-
ciones fedantes, matriciales y de protocolizacin, el escassimo soporte
doctrinal(12), nula prctica de publicidad, sistematizacin y fijacin de cri-
terios, y una legislacin casi decimonnica lo mantuvo aletargado, acaso
su principal inters era tan solo distanciarse del lucro(13) y transitar entre
el sistema tarifado al de libertad de precios, o de mercado. La vieja Ley
N 1510(14) (15/12/1911) regul la actividad escribanil hasta la promulga-
cin de la Ley Notarial N 26002 (1992), que como anotamos se dio en
el contexto de cambios estructurales y legislativos; siendo las cosas as,
el tercer momento legislativo, estuvo dado por la aprobacin del Tratado
de Libre Comercio entre Per y Estados Unidos, para facilitar el comer-
cio, promocin de inversin privada, innovacin tecnolgica, as se dio el
Decreto Legislativo N 1049 (2010).
La jurisdiccin voluntaria, por su parte, apareci incorporada en el

Cdigo de Procedimientos Civiles de 1912, comprenda el saneamiento
de inmuebles proceso tpico que consista en proteger al bien inmueble,
declarndolo judicialmente libre de censos(15) consignativos, capellanas y
(12) La doctrina nacional estaba conformada por la produccin de: 1) Alfredo Carpio Aguirre (1967);
2) Rubn Guevara Manrique (1977); 3) Jos A. Carneiro (1981) aun en los noventa la produccin
bibliogrfica es escassima vase: Manuel Pantigoso (1995), Julin Siguas Rivas (1996), Germn
Nez Palomino (1998).
Incluso la ctedra de Derecho Notarial era integrante de la de Derecho Registral, ambas hacan el
curso que aun hoy se conoce como Derecho Registral y Notarial, vase los trabajos de Rubn Guevara
Manrique (1977) y Manuel Soria Alarcn (2012), en sus textos registrales dedican algunos captulos al
quehacer notarial. La produccin registral tambin era escasa vase Bernando Pardo Mrquez (1966),
Rafael Noriega Quirs (1971).
(13) Sin entrar a conceptuar el quehacer notarial como disciplina, arte, rama autnoma o ciencia de Dere-
cho, es un hecho que su prctica descuida su parte rituaria y formal acercndose al dinamismo de una
sociedad que lo tienta a comportarse con nimo de lucro empresarial y, por lo tanto, beneficiario de
la presuncin de lucro. HERRERA CAVERO, Victorino. Derecho Registral y Notarial. 3a ed, Raisol,
Lima, 1987.
(14) La Ley, aprob tres dispositivos, la Ley Orgnica del Poder Judicial, el Cdigo de Procedimientos Civi-
les y la Ley del Notariado.
(15) Censo, manos muertas, mayorazgo, son contratos en desuso: sea por derogacin expresa o porque
resultan incompatibles con los principios que inspiran el actual sistema legal, vase adems: [impuestos
12
dems gravmenes perpetuos, los otros tems eran: seguridad de herencia,

guarda de los bienes del ausente y emancipacin, entre las figuras extin-
tas, contrario a la ausencia bibliografa que dominaba el statuo quo, solo
en San Marcos, se registran 14 tesis que abordan dicha temtica, en el ao
76(16) ya agendaban como temas pendientes: ttulos supletorios, separa-
cin de cuerpos y divorcio ulterior. Con todo, la jurisdiccin voluntaria se
construy sobre el mismo argumento por el cual posteriormente se afinca-
ra en fuero notarial: la eficiencia, entendida inicialmente como especiali-
dad, as por ejemplo, en el ao 1974 de un universo de 80,939(17) causas
ingresadas en el Distrito Judicial de Lima, 17,280 correspondan a pro-
cesos no contencioso, con lo cual se adverta que casi la cuarta parte del
trabajo jurisdiccional podra realizarse en sede notarial. Posteriormente el
concepto [eficiencia] incorpora la profesionalidad, as en el ao 1968(18),
los depositarios de la fe (notarios) eran mayoritariamente empricos; en
efecto, de un universo de 384 notarios existentes en el Per, solo 90 eran
profesionales abogados, en tanto que el resto, 294 de ellos solo contaban
con secundaria completa y formacin prctica por dos aos conforme exi-
gencia legal de la poca, la estadstica conclua con la dramtica cifra de
23.44 % de notarios abogados, en tanto que 76.66 % notarios empricos(19).
Efectivamente bast una ficcin: ser eficientes(20), categora novsima

para nuestro sistema legal, introducida en el ao 1995 con un agregado
en desuso]: a los desocupados (que gravaba el 1 % de la remuneracin), al hielo (Ley del 01/09/1879),
recargo por soltera (los contribuyentes varones solteros, o viudos, o divorciados sin hijos, de ms de
35 aos pagaran 25 % de recarga sobre la cuota del impuesto que le corresponda), timbre (creados por
Ley N 13036 (25/11/1958) el objeto de los mismos fue: El rendimiento que se obtenga se destinara
a mejorar los haberes de los miembros del Poder Judicial, comprendiendo a los secretarios y relatores
de la corte y sucesivamente a los empleados judiciales; as como tambin al desarrollo institucional de
dicho poder y sus servicios, diezmo, sisas, estanco, almojarifazgo, censo, bienes dotales, etc.
(16) VSQUEZ MONTEZ, Benjamn Rubn. La jurisdiccin voluntaria y la funcin notarial. Tesis
para optar el grado de Bachiller en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
(17) El argumento de la congestin aparece como colateral, el mismo tesista refiere que en el ao 1950 el
nmero de causas era de 14,000; en tanto, en 1970 de 56,000.
(18) La estadstica se sustenta en informacin brindada por los 20 distritos judiciales y es desarrollada in
extenso por Martnez Cruzate (Tesis UNMSM, 1968), cabe anotar que el propio tesista era parte de
la mayora emprica, puesto que a la fecha de la elaboracin de su tesis era al mismo tiempo notario
pblico.
(19) No obstante tener un lmite de 200 vacantes para Lima, en la fecha existen aproximadamente 180 Nota-
rios en la capital.
(20) Eficiencia: Obtencin expeditiva o econmica de una finalidad, referido a la mejor utilizacin social y
econmica de los recursos administrativos, tcnicos y financieros disponibles para aqu los beneficios a
que da derecho el aseguramiento pblico sean prestados en forma adecuada, oportuna y suficiente.
13
NICOLS ROJAS JURADO
al Reglamento del Congreso(21), que exigia para cada proyecto de ley, un

anlisis costo-beneficio de sus probables efectos en la sociedad, preci-
sin del mbito de aplicacin y beneficiarios, si los hubiere, fuentes de
financiamiento, si fuera el caso; posteriormente insertado en contratacio-
nes, no constituye una categora usual, sin embargo, si se registra como
argumento.
Se le dot, adems, de control tributario, de poder de fiscalizacin de

hechos, se le increment sus atribuciones en el rea de procesos no con-
tenciosos, o voluntarios, incorporando a las existentes: la gestin de pres-
cripcin adquisitiva de dominio (usucapin): antediluviana institucin del
fuero jurisdiccional ordinario, que importaba securitizar el trfico y uso
de prueba diablica, y que mereci incluso la atencin del segundo pleno
casatorio civil (2008), lo que no es poca cosa. A cambio de ello se regu-
l un microproceso notarial, que principiaba con la anotacin preventiva
de la solicitud, publicaciones, pegue de carteles, acta de presencia, decla-
racin de testigos, y finalmente tras una vacatio de 25 das sin que medie
oposicin: la evacuacin del acta notarial declaratoria de derecho, todo
ello diseado para un plazo de tres meses o noventa das gregorianos
frente al ordinario que en primera instancia puede llevar cuatro aos(22).
Ms todava, se le exoner de la exigencia de visacin de planos como
requisito especial, supuesto habilitante que generaba en la justicia ordi-
naria, opiniones contrarias(23); en su implementacin, adems, flexibiliz
obstculos legales que de ordinario hubieran merecido la improcedencia
liminar, como por ejemplo la imposibilidad de prescribir para copropie-
tarios a que alude el artculo 985 del Cdigo Civil, regla que sencilla-
mente no era aplicada en razn de un vaco creado no corresponde a
las instancias registrales verificar el cumplimiento y validez de los actos
(21) Proyecto de Ley N 630/95-CR, presentado el 08/11/1995 por el exparlamentario Arturo Salazar
Larran.
(22) El plazo es referencial tomado a partir del Exp. N 2003-612-0-1701-J-CI-4, promovido por Gladys
Lluncor Moloche, 4to Juzgado Corporativo de Chiclayo, que sirvi de base para el desarrollo del
Segundo Pleno Casatorio, el proceso concluy en casacin en el ao 2008.
(23) As, por ejemplo, la Primera Sala Civil de Lima, Exp. N 11037-2010, materia de prescripcin adqui-
sitiva de dominio, exoner de su presentacin por no haberse podido realizar la inspeccin ocular, por
hechos ajenos a su voluntad y que no pueden ser superados por esta (la demandante), por lo que resulta
un injusto castigrsele a dicha parte rechazando su demanda por no poder superar su dificultad. Distinto
el parecer de la Tercera Sala Transitoria Contenciosa Administrativa que deniega el pedido bajo el laxo
argumento de: hacer prevalecer el inters pblico de velar por el bien comn y el respeto al derecho de
propiedad, frente al inters particular del accionante de lograr la visacin de planos.
14
procedimentales previos a la declaracin notarial de prescripcin adquisi-

tiva de dominio ni el fondo o motivacin de la misma(24).
No existe en la fecha trabajos acadmicos que midan la eficiencia de

dicha institucin notarial, el resultado de las oposiciones, las impugnacio-
nes de tales medidas, o la afectacin de derechos que se haya conculcado
por violacin a las garantas del proceso o nulidades incurridas que cons-
tituyen la primera critica que se les realiza. Por si ello no fuera suficiente
se les empoder adicionalmente de facultades de saneamiento de mayor
espectro, esto es, poder para que dentro del mismo trmite prescriptorio
pueda realizar actos de fbrica va formularios: acumular, demoler, des-
membrar, declarar/modificar fabrica, independizar, constituir reglamento
interno, inscribir transferencia de propiedad y dems; con lo cual el poder
(vocatio) era incluso mayor al jurisdiccional, que se agotaba con la pre-
tensin nica.
Soria Alarcn(25) ha advertido sobre la frondosa legislacin de decla-

ratoria de fbrica, definida inicialmente como: constatacin de fbrica,
documento que contiene la descripcin valorizada de edificaciones reali-
zadas sobre unidades inmobiliarias en el territorio de la Repblica, otor-
gada de acuerdo a las formalidades y requisitos establecidos en la Ley
y en el presente reglamento (R. M. N 430-94-MTC/15.VC), llegando
a contabilizar 17 dispositivos, la constante es la regularizacin, o dicho
de otro modo la amnista, respecto de las construcciones realizadas sin
haberse efectuado las formalidades, va formulario. La Ley N 27157, fue
tan poderosa que contrariamente al eufemismo que us por nombre: de
regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de
fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y Comn, implement adicionalmente a la amnista de fbrica, el proce-
dimiento prescriptorio, y nuevas reglas para la propiedad horizontal, as
como procedimientos colaterales como: rectificacin de rea, linderos y/o
medidas perimtricas y formacin de ttulos supletorios.
(24) Vase la Resolucin N 1647-2012-SUNARP-TR-L (09/11/2012); ttulo: 765717 del 23 de agosto

de 2012; acto: anotacin preventiva de prescripcin adquisitiva de dominio; sumilla: No es materia
de calificacin la aplicacin del artculo 985 del Cdigo Civil en los procedimientos de prescripcin
adquisitiva notarial, y que ello constituye la motivacin o el fondo de la declaracin notarial.
(25) SORIA ALARCN, Manuel F. Estudios de Derecho Registral. Palestra, Lima, 1997.
15
NICOLS ROJAS JURADO
El mbito temporal de la Ley para fines de regularizacin de fbri-

ca comprendi las construcciones realizadas antes de la vigencia de la
Ley, esto es 20/07/1999, manu militari, se fij un antes y un despus; la
fecha cierta, se le confi al verificador responsable: ingenieros y/o arqui-
tectos acreditados en la Sunarp, que finalmente eran los profesionales de
parte, contratados para el levantamiento de planos, el acto no mereci
supervisin alguna, pues la municipalidad de la jurisdiccin del predio,
no intervena sino ex post a la inscripcin del acto regularizador, sien-
do esto as, haban incentivos suficientes para flexibilizar este lmite, y
aun en construcciones actuales, valerse de tales formularios, generando
un desmadre sino legal, casustico. Qu tan eficiente puede ser una regla
construida sobre la negligencia de la propia administracin? Acaso no
es la propia administracin, que constantemente, renueva el rgimen de
amnista y genera incentivos para la autoconstruccin?, la amnista de
naturaleza excepcional por definicin, se volva en este caso, la regla. El
acto encuentra parangn en el tratamiento de la Ley del Inquilinato(26) que
al ao 2012 iba por su versin 19, y diera la impresin de que se renovara
ad infintum.
II. EL CONCEPTO DE PROPIEDAD
La propiedad, en los trminos definidos por la derogada Constitucin

de 1979, preceptuaba la constitucin como castigos, y era definida en tr-
minos de perpetuidad(27), exclusividad y de poder ilimitado. Sin embargo,
el sistema legal, tal y como lo conocemos hoy, est construido sobre esta,
y en cuanto ms proteccin le brinda ser ms eficiente. Hoy es un dere-
cho abstracto, elstico, pudiendo tener existencia distinta e independiente
(26) Ley del Inquilinato: Rgimen creado por Decreto Ley N 21938, dada en el ao 1977 todava aplica-
ble para ciertas reas especficas, concebido inicialmente como una forma de armonizar los derechos
de los propietarios con la funcin social de la propiedad y as evitar la especulacin de los alquileres,
estableca arrendamiento indefinido por un monto de 10 % a 12 % del autovaluo al ao, en la fecha
cuenta con 19 prorrogas aprobadas desde 1991, siendo la ltima la generada por el Decreto de Urgencia
N 062-2011 que prorroga la vigencia hasta el 31 de diciembre de 2012.
(27) Categora anacrnica, rechazada por el Derecho actual, prcticamente en desuso su ubicacin se reduce
a contadas reas del sistema legal, como servidumbres (art. 1037 del CC las servidumbres son perpe-
tuas, salvo disposicin legal o pacto contrario); en el ao 2012 se impuso cadena perpetua a 48 perso-
nas por delitos graves frente a 34 de 2011. Poder Judicial: Delito con ms sentencias en el pas. Hubo
15,000 condenas por hurto y robo (El Peruano: 01/03/2013), p. 5. Fiscala en cuatro meses logra
imponer 16 cadenas perpetuas. Entre enero y abril de este ao el Ministerio Pblico logr la imposicin
de 16 sentencias a cadena perpetua (El Peruano, 25/06/2013), p. 13.
16
de sus facultades e incluso ampliaciones o reducciones en su extensin,

sin perder su naturaleza(28).
El derecho de propiedad en edificaciones horizontales, debe ser defi-

nido como el derecho singular y exclusivo de propiedad que una persona
posee sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de apro-
vechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instala-
ciones de todas las clases, aparentes o no que estn comprendidas dentro
de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario y los rganos que
expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se hallen situa-
dos fuera del espacio delimitado, as como sobre aquellos elementos, per-
tenencias y servicios comunes que han de disfrutar en unin de los dems
propietarios.
III. L A PROPIEDAD HORIZONTAL
La Propiedad Horizontal(29), ingresa en nuestro sistema con el Decre-

to Ley N 22112 del 14 de marzo de 1978 y su reglamento Decre-
to Supremo N 019-8-VC, con antelacin fue dada la Ley N 10726
(01/12/1946) sumillada: Estableciendo que las secciones en que se divi-
de cada piso de un edificio podrn pertenecer a diferentes propietarios,
instrumento que le dedico cinco artculos y que se circunscriba a reco-
nocer derechos de propiedad sobre las secciones o pisos conformantes de
una edificacin, no regulaba reglamentos ni obligaciones excepto la de
prorratear gastos y la obligacin de que las desavenencias sean resuel-
tas por una junta que ser convocada por el juez de Primera Instancia
del lugar de la edificacin, posteriormente el CC de 1984, vigente a la
fecha, se limit a tratarlo de modo remisivo, antes de este periodo existi,
sin marco legal, de hecho, esta primera generacin, denominada doctri-
nalmente como propiedad horizontal tradicional(30), divida la propiedad
en plata alta o casa de altos, y baja o casa de bajos, su regulacin est
(28) Vide: FUENTES LOGO, Juan Ventura. Novsima suma de la propiedad horizontal y de copropiedad.
(1998).
(29) Conocida as en las legislaciones de Argentina (30/09/1948), Portugal (14/10/1955), Francia (10/07/1965),
y la espaola; conocida tambin como parcelacin cbica, por pisos, condominio, fraccin autnoma, etc.
(30) A VENTURA (1992) ubica como antecedente una cita del Derecho babilnico: () a decir de Cuq
se conoci en l un antecedente de venta de una porcin divisa de la casa y tambin en esta la venta
de una planta baja, de cosas, en la que el vendedor se reserv el piso de encima, todo esto segn acta
de la poca del Rey Inmoroum de Sipper, 2000 A.C. La cita proviene a su vez de Cuq. Etudes sur ies
17
NICOLS ROJAS JURADO
desembarazada de formalidad, y aun hoy en da existen, tienen perfec-

to derecho a vivir, ser trasmitidos y ser inscritas en la forma en constan
en sus ttulos. Esta segunda generacin, es conocida en doctrina [extran-
jera], como propiedad horizontal hereditaria (A. Ventura, 1992), como el
edificio urbano, de poca altura sin ascensor, portera ni servicios genera-
les cuya caracterstica era la familiaridad de los propietarios sin exterio-
rizacin jurdica alguna, cuyo auge se ubica para Espaa, entre los aos
1888 a 1925, como fechas aproximadas para marcar grandes rasgos en su
aparicin y declive, en nuestra realidad esta forma se encuentra todava
vigente, este periodo estuvo marcado por la dacin de la Ley N 10726.
La tercera generacin, por ltimo, responde a las edificaciones modernas,
con portera, sala de recepcin, y zonas comunes para recreacin, entre-
namiento y ocio, edificios inteligentes y ecolgicos, y complejos urbans-
ticos. En nuestra realidad coexisten los tres tipos de edificaciones.
La propiedad horizontal, Decreto Ley N 22112, tal y como fue dise-

ada en nuestra legislacin, tiene como sustento e inspiracin, la Ley 49
Espaola (21/07/60), que principia la regulacin tcnica, en ambos casos
se omite la regulacin de las quintas(31), que para nosotros son reguladas
a partir de la vigente Ley N 27157, no obstante su construccin fue pro-
movida entre 1911 hasta 1942 por la Sociedad de Beneficencia Pblica
de Lima, y/o por el Ministerio de Fomento, y solo a partir del gobier-
no de Bustamante y Rivero 1945-1948 se implanta una poltica habi-
tacional consecuente con la creacin de la Corporacin Nacional de la
Vivienda, en la fecha en franca extincin reemplazados por edificios
multifamiliares.
Todo lo expuesto respecto a la propiedad, presupone aceptar el dis-

curso de la funcin social de la propiedad y con la relativizacin de la
categora propiedad, en igual sentido que la aceptacin de que est sujeta
a limitaciones o en su caso agresiones.
contrats de pepoque de la premier dynaastia babylonienne en nouvelle renau historique de droit fran-
cois et extrangere. 1910, p. 458.
(31) Construccin de vivienda multifamiliar caracterizado al menos por un ingreso comn que en algunos
casos sirve, adems, de tendal colectivo, as como servicio comn de agua, en algunos casos tambin
de energa comn, viviendas pensadas para un solo piso, donde los integrantes desarrollan confianza y
familiaridad, llamado tambin solar o callejn.
18
Efectivamente, la prescripcin, es una forma de afectacin de dere-

cho patrimonial, se produce como dao entre particulares.
Presupone un titular registral afectado y titular sin publicidad perju-

dicados en su derecho, esto, sin embargo, no es la regla.
Equiparar los dos principales valores del Derecho a saber, la justicia y

la seguridad y armonizarlos de modo tal que no colisione el derecho de un
tercero.
IV. TEMAS POR TRABAJAR
Partimos del reconcomiendo de una normativa parca y poco detallis-

ta , y como tal es generadora de conflictos que deben ser regulados; a con-
(32)
tinuacin advertimos ciertas reas que merecen tratamiento y regulacin.
1. Aplicacin de figuras asociativas

Las quintas como vivienda multifamiliar y, en general, otras formas
de propiedad, no crea junta de propietarios, conforme lo dispuesto por
la Ley N 27157, sino acuden a otras figuras del Derecho comn: aso-
ciaciones, cooperativas, y sociedades, donde se distorsiona la condicin
de pertenencia; cuando el ingreso o membreca est asociado al derecho
de propiedad (asociaciones pro viviendas), o peor cuando la membreca
aparece aparejada a los residentes fundadores de una urbanizacin (como
asociacin de residentes), que son titulares de reas de esparcimiento, en
cuyo caso no existe membresa automtica, cuando una persona jurdi-
ca se convierte en titular y la condicin de accionistas es equiparada a la
de propietarios en copropiedad, o el modelo cooperativista que imita la
frmula de asociacin de residentes.
2. Asambleas
Frente al evento de un acto asambleario irregular, no existe dis-
posicin legal expresa que consagre o reserva un recurso de impug-
nacin (Bendersky, 1959), teniendo que aplicar reglas generales y
(32) Consideraciones a la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn, Directiva N 009-
2008-SUNARP/SN.
19
NICOLS ROJAS JURADO
particularmente las contenidas en el Reglamento Interno, el que en

muchos casos constituye sino una plantilla(33). Los acuerdos de asamblea,
definidos como actos complejos toda vez que diversas declaraciones se
fundan en una sola, con la consecuencia que no es posible distinguirlas
en su indivisibilidad, pueden y son objeto de revocabilidad, mediante
acto resolutorio posterior.
Ello aunado al caos que produce, en esta instancia, el acto deliberati-

vo, propio de todo agrupamiento asociacional, por el cual los ms impo-
nen a los menos, lo cual sin una representacin adecuada (ntese que solo
en complejos habitacionales, la administracin del edificio est a cargo
de administradores, siendo que todos los dems casos, la representacin
alterna entre los propios vecinos).
Colateral a esto, son los procedimientos preparatorios, convocatoria,

constitucin masa deliberante, obtencin de voto, suspensin por incum-
plimiento de pago de cuotas, votos impugnables, todo lo cual se llevar
artesanalmente.
3. Acta de entrega
No existe formalidad establecida para la configuracin de este docu-
mento, que tiene o debera tener naturaleza vinculante para efectos de
atribuir responsabilidad, a partir del cual el adquirente de una unidad
inmobiliaria [de estreno] lo suscribe en seal de conformidad; en la prc-
tica es realizado en los extramuros de la unidad objeto de transferencia,
siendo asi no se puede constatar en tiempo real lo ofertado y lo acepta-
do, generando distorsiones como servicio postventa, vicios, cmputo de
plazo para reclamo, etc. Por el contrario, en muchos casos se advierte que
los contratantes pactan entrega y consecuente uso, antes a la terminacin
de la edificacin, sea por urgencia de vivienda, sea por que se obligan
a los acabos, o por circunstancias ajenas a estos, como impedimento de
seguir adelante el proyecto por financiamiento. Ello tiene incidencia con
la condicin de bien futuro que posee el bien (cuando se trata de unidades
(33) Mediante Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC-15.04 se aprob el Reglamento Interno Mode-

lo para el Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Pro-
piedad Comn; as como el Reglamento Interno Modelo para el Rgimen de Unidades Inmobiliarias
con Secciones Independizadas y reas Comunes en Copropiedad (regmenes establecidos en la Ley
N 27157).
20
de estreno), y con ello el documento que acredite su existencia, pudien-

do en este caso ser la conformidad de obra, declaracin de fbrica, acta
de entrega, expedicin de HR, posicin que es sostenida por la Directiva
N 001-006-000000012(34) su fecha 06/06/2008, expedida por el Servicio
de Administracin Tributaria SAT en contraposicin al criterio fijado por
el Tribunal Fiscal(35) para quien la transferencia de propiedad opera cuan-
do existen, esto es sea entrega a los adquirentes.
4. Conjuntos inmobiliarios
Supracomunidad indivisible que llega a alcanzar una gran comple-
jidad, admite pluralidad de reglamentos con un denominador comn:
carencia de cultura urbanstica o lo que es lo mismo indisciplina urba-
nstica, lo que desnaturaliza varios conceptos tradicionales, como servi-
dumbre que resulta insuficiente(36) para explicar todo el fenmeno de la
urbanizacin, especialmente la relevancia de ella misma, segn la con-
cepcin de ordenacin finalista del conjunto. Adicionalmente, en la medi-
da en que las juntas pueden contratar trabajadores dependientes para el
(34) La Directiva N 001-006-000000012 de fecha 06/06/08, expedida por el Servicio de Administracin

Tributaria SAT, refiere que la obligacin tributaria nace en la oportunidad en que se produce la trans-
ferencia, siendo que esta fecha se configura en los siguientes supuestos: a) en los contratos de com-
praventa, permuta, contratos con dacin en pago, en la fecha de celebracin de acuerdo, que conste en
documento privado o minuta; b) en los contratos de donacin, en la fecha que se otorgue la escritura
pblica; c) En los contratos de arrendamiento financiero, en la fecha del documento en el que se hace
efectiva la opcin de compra; d) en la promesa unilateral, en la fecha del consentimiento del destinata-
rio; e) en las transferencias provenientes de procesos judiciales o adjudicaciones realizadas por remate
dentro de un proceso judicial o procedimiento de ejecucin coactiva, en la fecha de expedicin de la
resolucin judicial o administrativa que ordena la entrega del bien a favor del adjudicatario; f) en los
supuestos de fusin, escisin y otras formas de reorganizacin de sociedades, en la fecha fijada para la
entrada en vigencia del acuerdo; g) en los aportes para la constitucin de personas jurdicas o aportes a
su capital o disolucin de la sociedad, en la fecha que se otorgue la escritura pblica; h) en la transfe-
rencia de bienes futuros, en la fecha del documento que acredite la existencia del bien; i) en los dems
actos mediante los cuales se transfiera la propiedad, en la fecha de su realizacin, que conste en el
documento privado o minuta.
(35) RTF N 1104-2-2007 de fecha 15 de febrero de 2007 que reitera el criterio de las Resoluciones
N 640-5-2001 y N 4318-5-2005, tambin son explicitas las siguientes resoluciones: RTF N 256-3-
99: (...) las compraventas sobre inmuebles futuros no implican un supuesto gravado, por cuanto al
momento de la celebracin del contrato no existe edificacin de inmueble alguno.; RTF N 1104-2-
2007: (...) para que nazca la obligacin de pago del Impuesto General a las Ventas es necesario que
exista una venta, la cual tratndose de bienes futuros recin ocurrir cuando los bienes futuros hayan
llegado a existir, en este caso, las unidades inmobiliarias construidas por la recurrente entregada a los
adquirentes, momento en el cual recin operar la transferencia de propiedad de los bienes. De otro
lado la postura asumida por la Sunat, establecida en el Informe N 104-2007-2B0000-SUNAT, que pre-
cisa que la venta de inmuebles futuros se configura por la sola percepcin del ingreso sin interesar la
verificacin del aspecto material del hecho girado.
(36) La cita corresponde a Blanquer Uberos, citado por Prez Prez, 2004, p. 777.
21
NICOLS ROJAS JURADO
cumplimiento de los fines establecidos en el estatuto, tales como segu-

ridad, control de ingreso, las normas tributarias establecen una serie de
obligaciones sustanciales y formales.
a) Inmisin
Categora no regulada en la legislacin actual, definida como
injerencia o intromisin indirecta sobre el predio vecino produ-
cida por actividad del propietario en el ejercicio de sus facultades
dominicales, que comporta la intromisin en el predio vecino de
sustancias corpreas o inmateriales (ruido, vibraciones, humos,
gases, olores, polvos, cenizas, etc.) como consecuencia de su
propia actividad, pero no abarca las inferencias por va directa
o por actos materiales. Lo cual se separa de su punto de origen,
se propaga por medios naturales y penetra en la esfera interna de
la propiedad ajena. Las relaciones de vecindad estn en ocasio-
nes basadas en la necesidad de tolerancia y de no prohibir ciertas
inmisiones.
b) Multipropiedad
Tendencia actual objeto de trafico inmobiliario, importa la posi-
bilidad de segunda vivienda para disfrute del periodo vacacio-
nal, nace del aumento del turismo y de una insuficiente oferta
que acoja la totalidad de la demanda turstica, de modo tal que el
mismo inmueble es disfrutado por mltiples usuarios por turnos,
de manera que el precio ser siempre ms barato. La Unin Euro-
pea ha evacuado la directiva 94/47/CE (26/10/1994) sobre pro-
teccin de adquirente en la utilizacin de inmuebles en tiempo
compartido. Espaa, en tanto segundo pas del mundo en com-
plejos explotados de esta forma (Ruiz. 2000), en dicho pas, el
acto est regulado desde la Ley 49/1998 (15/12/1998) sobre dere-
chos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turstico y normas tributarias.
En el Per, el Decreto Legislativo N 706 (El Peruano, 08/11/1991)

bajo el nomen de; Reglamentan Legislativamente modalidad denominada
tiempo compartido para desarrollar establecimientos tursticos, acor-
de con Rojas Ulloa (2008) y Nez Arrstegui (2010), se tratara de una
22
modalidad de copropiedad, con excepciones, la primera detalla una expe-

riencia, el complejo turstico Serranova vacaciones para toda la vida
que ofreca derecho de uso y disfrute de Bungalows por una semana al
ao, durante 30 aos, termin siendo objeto de remate por deudas del
titular del derecho en perjuicio del beneficiario de la multipropiedad,
la doctrina comparada empero coincide en que de propiedad no tiene
mucho, empero el formato se ha apropiado del nombre, al igual que la
publicidad vacaciones para toda la vida.
5. Pre-estado
Desde la terminacin del edificio y habilitacin para su uso, hasta la
inscripcin de la junta, media una etapa de naturaleza y caractersticas
particulares, que debera estar regulado por todo lo aplicable en el siste-
ma legal y reglamento, siendo que como consecuencia del diseo legal,
el presidente de la junta de propietarios es muchas veces, por defecto, el
mismo constructor, quien coexiste con los primeros adquirentes, lo que
evidentemente no genera incentivos para la adecuacin del reglamento
interno o dacin de su propio reglamento, no obstante durante este perio-
do pueden celebrarse actos de significancia, por ejemplo, el constituir
hipotecas sobre las unidades proyectadas o en construccin.
6. Reglamento interno
El reglamento interno como norma autorregulatoria es concebi-
do como el instrumento realizado por los propios titulares a partir de sus
intereses para establecer obligaciones y responsabilidades, cuya consti-
tucin es coetnea al acto independizatorio, siendo que adems existe la
obligacin de adecuarlos para los casos de los realizados durante la ley
anterior, empero ello no es asimilado por los operadores de justicia, sien-
do que un proceso constitucional donde el bien afectado era la libertad
de trnsito, se dispuso extra petita, la dacin de un reglamento interno,
cito: Hbeas corpus dictada por el 1er Juzgado Penal de la Corte Superior
de Justicia de Junn, (Exp. N 2009-03210-0-1801-JR-PE-02; publicado
el 03/02/2010): Por ello, que teniendo en cuenta el principio de solida-
ridad y el principio de proporcionalidad, Fallo: Declarando Fundada en
parte la demanda de xxx por lo que el demandado yyy deber darle acce-
so a la demandante por el Jr. Abancay 881 por el plazo de treinta das
calendario, plazo en el que la demandada el demandado debern realizar
23
NICOLS ROJAS JURADO
el reglamento interno de la vivienda y plazo en el que la demandante

deber reubicar a sus inquilinos para que le den el rea de circulacin que
requiere para transitar al interior de la vivienda (tres habitaciones) dejan-
do a salvo su derecho para que lo puedan solucionar en la va adecuada.
Publquese en el diario oficial El Peruano y archvese una vez que sea
consentida la misma.
7. Reserva de aires
Prctica extendida an bajo la derogada Ley de Propiedad Horizon-
tal , concebida inicialmente como el derecho de levanta o sobreedifica-
(37)
cin, que se atribua para si un propietario sobre el techo de la edificacin

original, acto que fue regulado con el Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, Resolucin de la Sunarp N 248-2008-SUNARP-
SN, que estableca para los supuestos donde el Reglamento Interno esta-
bleca reserva de aires, se le deba asignar porcentajes de participacin
y deba contar, por lo menos, con un rea proyectada de acceso; poste-
riormente la Directiva contenida en Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP-SN del 23 de
diciembre de 2008, permiti adicionalmente que se fije en Reglamento
Interno la reserva de aires, sin independizacin, en cuyo caso esta cir-
cunstancia consta en asiento especfico del predio matriz.
Esta regulacin an es insuficiente para determinar el mecanismo de

construccin, la conformacin de qurums y acuerdo para construccin,
mecanismo de oposicin e impugnacin, etc.
8. Forma de asambleas
Las juntas de propietarios con su tono cmico de patio de vecin-
dad, debe ser sustituida por audiencias escritas. La figura del presiden-
te (poco apetecible cargo), debe desaparecer y sustituirla por la de un
administrador, cargo el que se exigir competencia, responsabilidad y
profesionalidad.
(37) JO LUZA, Clotilde Salom. Perfeccionan la reserva de aires. En: Jurdica. Suplemento de anlisis
legal del diario El Peruano. Fecha: 5 de junio de 2012, pp. 4-5.
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27
Reglamento interno
Constitucin, modificacin y adecuacin
Alberto MENESES GMEZ(*)
I. INTRODUCCIN
Desde hace varios aos se ha venido produciendo un gran desarrollo

inmobiliario a nivel nacional, siendo principalmente las construcciones
de edificios multifamiliares, pues, existe gran cantidad de personas que
necesitan y buscan tener un lugar donde residir con su familia.
Todo ello motiv que las normas dictadas en aos anteriores no se

encuentren adecuadas para regular a los nuevos casos que se venan pre-
sentando, llmense constitucin, modificacin y/o adecuacin de regla-
mento interno. Es por ello que la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos (Sunarp), en el ao 2008, se vio obligada a emitir la
Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva, para poder dar un
mejor marco normativo a las solicitudes de inscripciones de los regme-
nes de propiedad exclusiva y propiedad comn y de independizacin y
copropiedad.
Esta nueva directiva recogi algunos precedentes de observancia

obligatoria emitidos por el Pleno del Tribunal Registral, as como define
los presupuestos y documentos necesarios que se requieren para inscribir
a los citados regmenes, sus reglamentos internos y juntas de propietarios.
(*) Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Egresado de la Maestra de Derecho Registral
y Notarial de la Universidad de San Martn de Porres y del XV Curso PROFA - AMAG (2011). Ex
Secretario de la Comisin Consultiva de Derecho Notarial del Colegio de Abogados de Lima (2012).
Abogado del Estudio Castro & Bravo de Rueda Abogados.
29
ALBERTO MENESES GMEZ
Posteriormente, con la emisin del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios del ao 2013, muchas normas contenidas en los pre-
cedentes y en la directiva fueron incorporadas en este reglamento, otor-
gando de esta manera un mejor marco normativo, sin embargo, an falta
mucho por regular, como se ver ms adelante.
En el presente documento se proceder a analizar los regmenes bajo

los cuales se constituye un reglamento interno, as como la forma y con-
diciones para su constitucin, modificacin y/o adecuacin.
II. REGMENES DE PROPIEDAD
La Ley N 27157 - Ley de Regularizacin de Edificaciones del Pro-

cedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Rgimen de Unida-
des Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn (en ade-
lante, la Ley), y su reglamento aprobado por el Decreto Supremo
N 035-2006-Vivienda (en adelante, el Reglamento), dispusieron que en el
caso que en una edificacin se presenten secciones de propiedad exclusiva
y zonas comunes, es factible el acogimiento a los regmenes de propiedad
exclusiva y propiedad comn o el de independizacin y copropiedad(1).
De acuerdo con ello, ser el propietario (que puede ser tambin el

constructor) o en su defecto los propietarios de las secciones de las pro-
piedades exclusivas, quienes debern escoger a qu rgimen acoger-
se. Es necesario precisar que conforme al artculo 127 del Reglamento,
ambos regmenes pueden coexistir en una sola unidad inmobiliaria (pre-
dio matriz) que cuente con varios bloques o sectores, en los cuales pue-
dan ser aplicados; sin embargo, dentro del marco general siempre debe-
r primar uno de ellos a efectos de poder sujetarse a un solo rgimen de
forma general.
Para un mejor entendimiento pasaremos a explicar cada uno de estos

regmenes y a mencionar cules son sus diferencias:
(1) Ley N 27157

Artculo 38.- De los regmenes
Los propietarios pueden elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn o independi-
zacin y copropiedad. Esta opcin debe constar en el Formulario nico Oficial y debe inscribirse en el
Registro correspondiente.
30
REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIN, MODIFICACIN Y ADECUACIN
1. Rgimen de propiedad exclusiva y comn

El artculo 129 del Reglamento seala como concepto que es el rgi-
men jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusi-
vo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de domi-
nio comn.
Vale decir, conforme a lo sealado en la Resolucin N 681-2013-

SUNARP-TR-L, conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una
seccin determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre
los elementos comunes de la edificacin, como el terreno en donde est
construido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems elementos que
hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas
unidades de propiedad exclusiva.
Del mismo modo, como bien lo indica el Dr. Esquivel Oviedo, el

Tribunal Registral ha sealado que para que se configure la existen-
cia de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y pro-
piedad comn, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva debern
ser independientes, as como debern existir bienes y servicios comu-
nes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o comu-
nicndose a travs de algn acceso que corresponda a una zona de bien
debern tener acceso a la va pblica, ya sea comn a todas las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva(2).
De acuerdo con ello, para este rgimen se requiere como presupues-

tos para su existencia: i) propiedad exclusiva de distintos propietarios, y
ii) propiedad comn sobre los elementos comunes, llmense el terreno matriz
donde est construida la edificacin, escaleras, muros, aires, entre otros.
Debe quedar claro que la participacin en los bienes comunes es un

derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y correspon-
de ejercerlo al propietario de esta, siendo que su determinacin deber
realizarse sobre criterios razonables y estos deben constar en el regla-
mento interno. Por su parte, la transferencia de una seccin exclusiva
(2) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convi-
vencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencia. Gaceta Jurdica, Lima, 2012, p. 12.
31
incluir la transferencia de la participacin en los bienes de propiedad

comn y los derechos de uso, trnsito o servidumbres que la afecten,
siendo estos inherentes a la citada seccin.
Es conveniente mencionar que muchas veces se denomina a este

rgimen como el de propiedad horizontal, trmino que fue creado y uti-
lizado por el Decreto Ley N 22112, lo cual incluso ha sido objeto de
observacin por parte de alguna registradora, tema que sealaremos ms
adelante.
En efecto, el citado decreto estableci el rgimen de propiedad hori-

zontal, disponiendo que fuera obligatorio para cualquier edificacin o
conjunto de edificaciones que cuenten con secciones de dominio exclusi-
vo pertenecientes a diferentes propietarios y adems por bienes de domi-
nio comn y por servicios comunes. En su primer artculo de este decre-
to se estableci que estaban comprendidas dentro de este rgimen, en lo
concerniente a preservar la concepcin urbanstico-arquitectnica original
del conjunto y mantener y conservar los bienes de uso comn y servicios
comunes, las unidades vecinales, agrupamientos residenciales, quintas,
y adems modalidades diferentes a los tradicionales edificios en altura,
conformadas por secciones separadas pertenecientes a diferentes dueos.
Sobre el particular, en la segunda cita a pie de pgina de la Resolu-

cin N 681-2013-SUNARP-TR-L se ha indicado, en la doctrina y legis-
lacin comparada, que se conoce a esta modalidad (propiedad exclusi-
va y propiedad comn) de la propiedad como propiedad horizontal, en
razn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio.
Es por ello que podemos mencionar que sin perjuicio de la distin-

ta denominacin que exista, en el fondo ambos regmenes contienen la
misma finalidad, regular la coexistencia de varios propietarios en una edi-
ficacin, por lo que podemos mencionar que el rgimen denominado pro-
piedad horizontal fue el antecedente del rgimen de propiedad exclusiva
y comn, actualmente vigente en el pas.
2. Rgimen de independizacin y copropiedad

El artculo 128 del Reglamento menciona un concepto de este rgi-
men indicando que este supone la existencia de unidades inmobiliarias de
32
propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso

comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil.
Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesa-
riamente el terreno que ocupa cada una.
Para acogerse a este rgimen, conforme a lo sealado por el Regla-

mento, las unidades inmobiliarias deben ser solamente de un solo piso
o de varios, siempre y cuando, los dems pisos sean de propiedad de un
solo propietario y estos sean proyectados verticalmente sobre el terre-
no de propiedad exclusiva. Es por ello que a este rgimen nicamente se
pueden acoger las siguientes unidades inmobiliarias:
- Quintas.
- Casas en copropiedad.
- Centros y galeras comerciales o campos feriales.
- Otras que tengan bienes comunes.
De acuerdo con ello, para este rgimen se requiere como presupues-

tos para su existencia: i) propiedad exclusiva que puedan ser independi-
zadas (de un solo piso o si son de varios que pertenezcan a un solo pro-
pietario y, que estos sean proyectados verticalmente sobre este terreno),
y ii) propiedad comn bajo el rgimen de copropiedad, llmense patios,
ingresos, entre otros.
Acotamos que este rgimen no ha sido desarrollado a profundidad ni

por la ley ni por el reglamento, puesto que solo se menciona en un ar-
tculo del reglamento, no obstante el rgimen de propiedad exclusiva y
comn ha sido desarrollado legal y doctrinalmente a mayor profundidad.
Ni la ley ni el reglamento disponen expresamente, como en el caso

del otro rgimen, que se deba tener un reglamento interno y una junta de
propietarios, pero en la prctica siempre va a ser indispensable, ya que si
existen secciones comunes bajo el rgimen de copropiedad, lo cual obliga
a que los copropietarios deban ponerse de acuerdo para la administracin,
mantenimiento y conservacin de los mismos.
33
Sumado a ello, debemos tener en consideracin que por la Resolu-

cin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04 se aprobaron los regla-
mentos internos modelos para Regmenes de Unidades Inmobiliarias con
Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn y con
Secciones Independizadas y reas Comunes en Copropiedad, por lo que
qued establecido que uno u otro rgimen deban contar con un regla-
mento interno.
Asimismo, la Resolucin N 1221-2014-SUNARP-TR-L ha sealado

que:
Ahora bien, sostener que el Rgimen de Independizacin y

Copropiedad solo le rige el Cdigo Civil, deja sin fundamento la
existencia de un Reglamento Interno, en el que en forma volunta-
ria los copropietarios regularon sus relaciones internas as como
la disposicin de sus bienes comunes.
7. As, siendo coherente con la legislacin vigente se puede con-

cluir que en el rgimen de copropiedad e independizacin, la
disposicin de los bienes comunes, como todo acto relativo a la
administracin que importa la modificacin del reglamento inter-
no, estn sujetas a la mayora establecida en el Cdigo Civil,
salvo que el Reglamento Interno establezca una mayora dife-
rente. Ello por cuanto, si bien existe la remisin normativa a la
aplicacin de las disposiciones del Cdigo Civil, debe tenerse
en cuenta que dicho rgimen de independizacin y copropiedad,
conforme a la normativa expuesta, cuenta con un reglamento
interno que regula, entre otros, el rgimen de la junta de propieta-
rios, cuyos acuerdos adoptados conforme a las normas sobre qu-
rum y mayoras descritas en su reglamento, constituyen la mani-
festacin de voluntad de los propietarios.
() resulta innecesario requerir que dicho acuerdo sea adopta-

do por unanimidad aplicndose el artculo 971 numeral primero
del Cdigo Civil conforme lo expres la Registradora; toda vez
que, conforme se ha expresado en los considerandos que prece-
den, debe primar la voluntad expresada en el reglamento inter-
no, la cual debe ser concordada con la Directiva sobre el Rgi-
men de Propiedad Exclusiva N 009-2008-SUNARP/SN (en
34
adelante, la Directiva), en cuyo apartado 5.20 establece la aplica-

cin directa de sus disposiciones al rgimen de independizacin
y copropiedad.
En similar sentido se ha pronunciado esta instancia mediante la

Resolucin N 195-2014-SUNARP-TR-L del 30/01/2014.
3. Diferencias
Entre los dos regmenes antes descritos no existe mayor diferencia(3)
entre el tratamiento de las secciones exclusivas, las cuales son suscepti-
bles de independizacin y de una vida jurdica propia.
La gran diferencia terica y prctica, radica en el tratamiento dis-

pensado a los llamados bienes comunes, ya que en el caso del rgimen
de propiedad exclusiva y comn existe una copropiedad especial, inse-
parabilidad y de permanencia, lo cual discrepa en caso del rgimen de
independizacin y copropiedad, ya que estos se rigen por las normas del
Cdigo Civil.
Como se ha indicado en la segunda cita a pie de pgina de la Reso-

lucin N 681-2013-SUNARP-TR-L, en el caso del rgimen de indepen-
dizacin y copropiedad, al existir diversos departamentos u oficinas, per-
tenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de estos no
se va a extender al suelo, subsuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al
propietario el ejercicio de su derecho como se seala en el artculo 954
del Cdigo Civil, como sucede en el caso de la propiedad comn (rgi-
men de independizacin y copropiedad); sino que se va a restringir al
piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina (el resaltado es
nuestro).
En efecto, la diferencia sustancial entre uno y otro rgimen se encuen-

tra en las secciones comunes. Como ejemplo podemos citar a la Resolu-
cin N 1221-2014-SUNARP-TR-L, la cual resolvi un caso en que se
(3) Ms all del caso del rgimen de independizacin y copropiedad que dispone que las secciones exclusi-
vas deben ser de un solo piso o si son de varios que pertenezcan a un solo propietario y que estos sean
proyectados verticalmente sobre este terreno.
35
pretenda modificar un reglamento interno pasando del rgimen de inde-

pendizacin y copropiedad al de propiedad exclusiva y comn. No obstan-
te, se omiti precisar en el nuevo reglamento la condicin de los aires.
Al respecto, el Tribunal seal que en rgimen de independizacin

y copropiedad, los aires son de propiedad de los titulares de las unida-
des inmobiliarias exclusivas, pues viene a ser la proyeccin vertical de la
edificacin que recae sobre el terreno cuya titularidad exclusiva tambin
ostenta. En cambio, en el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn, conforme al inciso h) del artculo 40 de la Ley, los aires se repu-
tan zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
aparezcan clusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condi-
cin de seccin de propiedad exclusiva.
Entonces, el Tribunal indic que el tratamiento de los aires en ambos

regmenes es distinto, siendo que en el rgimen de independizacin y
copropiedad, los aires son del propietario de la unidad inmobiliaria exclu-
siva y en el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, los aires
se reputan bienes comunes, salvo clusula en contrario obrante en el
reglamento interno.
Es por ello que este rgano dispuso que habindose modificado la

condicin jurdica de los aires y del terreno, pues estos ahora seran con-
siderados como bienes comunes, resultaba necesario que todos los pro-
pietarios de unidades exclusivas manifiesten su voluntad respecto de tal
variacin, no siendo posible que la junta de propietarios pueda suplir la
voluntad individual de cada uno de los propietarios.
III. REGLAMENTO INTERNO
Luego de analizar los dos regmenes que actualmente se encuentran

vigentes para el caso de edificios con departamentos, quintas, centros
comerciales y otros, en este acpite analizaremos, de forma general sin
entrar a las distintas aristas que puedan dar lugar a miles de casos particu-
lares, como se constituye, modifica y adecua un reglamento interno.
Para ello, debemos tener en consideracin conforme lo hemos men-

cionado, que por la Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04
36
se aprobaron los reglamentos internos modelos para Regmenes de Uni-

dades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de
Propiedad Comn y con Secciones Independizadas y reas Comunes en
Copropiedad, por lo que qued establecido que uno u otro rgimen deba
contar con su reglamento interno. Estos modelos de reglamentos pueden
ser usados por los propietarios, conforme a lo dispuesto en el artculo 155
del Reglamento.
1. Definicin
Pues bien, empecemos por definir qu es un reglamento interno
- El Dr. Esquivel Oviedo citando a Dez-Picazo y a Gulln, sea-

la que el reglamento interno es el ttulo constitutivo del rgimen
siendo su naturaleza el de ser un negocio dispositivo (por lo
que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer)
en virtud del cual se somete un edificio al rgimen de propiedad
horizontal, con su consiguiente divisin por pisos y locales y fija-
cin de los elementos comunes de unos y otros. No se trata, pues,
de una pura y simple divisin del edificio por pisos y locales,
sino del sometimiento del mismo, dividido ya, el rgimen de pro-
piedad horizontal(4).
- La Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva

N 009-2008-SUNARP/SN, sealaba que el reglamento inter-
no viene a ser un negocio jurdico (en la terminologa del Cdi-
go Civil, acto jurdico) en el cual la declaracin de voluntad est
dirigida a producir una mixtura de efectos jurdicos obligacio-
nales y reales. As, pues, la eficacia real se aprecia claramente
del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los pro-
pietarios, transformando una situacin dominical normalmen-
te independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo
de la propiedad, pues, vincula indivisiblemente las partes priva-
tivas o exclusivas con las partes comunes. Estas quedan destina-
das a favor de aquellas. La segunda caracterstica fundamental
es que da origen a un rgimen especial de propiedad (propiedad
vencia en edificios. Ob. cit., p. 14.
37
exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un sistema

complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que
viene a constituir una lex rei que vincula a los otorgantes del acto
y a los sucesivos adquirientes.
- Por su parte, el Tribunal Registral lo ha definido como:
Resolucin N 276-2006-SUNARP-TR-L: El reglamento interno

constituye el acto jurdico otorgado por el propietario o propieta-
rios de una edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Comn, en virtud del cual se regulan los derechos y
obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio
exclusivo, y zonas y servicios comunes.
Resolucin N 1221-2014-SUNARP-TR-L: El acto jurdico

otorgado por los propietarios de una edificacin para efectos de
la constitucin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn o independizacin y copropiedad el que incluye entre
otros, los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las
secciones de dominio exclusivo y bienes y servicios comunes.
Contendr asimismo, las disposiciones relacionadas a los porcen-
tajes de participacin, usos, reglas de convivencia, y otros asun-
tos anlogos.
2. Pluralidad de reglamentos
Actualmente, existen varios complejos habitacionales que albergan
no solo a un edificio multifamiliar sino en algunos casos hasta ms de
diez, lo cual complica la administracin y mantenimiento de todos y cada
uno. Es por ello que la Ley en su artculo 45 precis lo siguiente:
45.1 En todos los casos se puede otorgar ms de un reglamento

y conformar la respectiva Junta de Propietarios por reas fsica-
mente determinables, que comprenden un conjunto de unidades,
si as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios.
45.2 De requerirse por los interesados, se constituir adems una

Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes
38
Juntas de Propietarios, la cual se encargar de todo lo concer-

niente a asuntos que afecten la edificacin en su conjunto.
45.3 La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin

entre Juntas y dems aspectos concernientes, sern fijados en un
Reglamento Interno General.
Asimismo, el artculo 154 del Reglamento dispone que de producir-

se la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos podr contar
con su reglamento interno propio. La conformacin, funciones, mecanis-
mos de coordinacin entre juntas de propietarios y dems aspectos con-
cernientes a la edificacin en su conjunto, sern fijados en un reglamento
interno general comn para todos los bloques o secciones.
En efecto, los reglamentos internos particulares deben estar sujetos

al reglamento interno general, si bien aquellos primeros son aplicables a
una determinada edificacin, tambin lo es que ello no implica de modo
alguno que se desconozca al reglamento general, pues ser este el que
deba regir de forma general la administracin y conservacin de todos los
bienes comunes.
Debe tenerse presente que para constituir un reglamento interno par-

ticular (correspondiente a bloque o edificio multifamiliar) debe haber-
se constituido antes el reglamento interno general, lo cual pese a resul-
tar lgico y coherente, motiv a que el Tribunal Registral en el Pleno L lo
establezca expresamente indicando que:
La inscripcin del reglamento interno general de una edifica-

cin, constituye acto previo para la inscripcin de los reglamen-
tos internos particulares de cada bloque o sector.
De similar manera, debe tenerse presente que si el reglamen-

to interno general no ha sido adecuado a la Ley, no es factible consti-
tuirse reglamentos internos particulares, lo cual ha sido establecido por
el Tribunal Registral - Sala Lima en las Resoluciones Ns 293-2010 y
1046-2010-SUNARP-L.
39
3. Constitucin
El reglamento interno es otorgado por el promotor o constructor, o en
su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50 % del
porcentaje de participacin, conforme a lo dispuesto en el artculo 39 de
la Ley.
Al respecto, debemos indicar que lo normal debera ser que el pro-

pietario constructor o promotor haya otorgado el reglamento interno; sin
embargo, existen gran cantidad de casos en que nunca se otorg ningn
reglamento interno, por lo que para ello la norma ha dispuesto que sean
los propietarios de las secciones exclusivas los que con el 50 % del por-
centaje de su participacin puedan aprobar el otorgamiento de su regla-
mento, y poder de esta manera tener un rgimen legalmente vlido.
Debemos preciar que la directiva ha establecido en su numeral 5.2

que, en tanto no se encuentre definido el porcentaje de participacin en
las zonas comunes al no existir un reglamento que as lo determine, el
citado 50 % debe computarse por cada seccin de propiedad exclusiva.
Asimismo, en este supuesto la convocatoria lo realizar el propietario
constructor o los propietarios que renan por lo menos el 25 % de la par-
ticipacin en la edificacin.
El Pleno del Tribunal Registral ya se ha pronunciado en el mismo

sentido en su sesin LXI, en el que se estableci que: El qurum y la
mayora para asignar porcentajes de participacin en los bienes comunes
deben ser los propios de adopcin o modificacin del reglamento interno:
voto a favor de ms de la mitad de los propietarios, computando que cada
propietario tiene derecho a un voto.
La Dcimo Segunda Disposicin Transitoria del Reglamento concor-

dada con el artculo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (en adelante, Reglamento de Inscripciones) y la Directiva, dispo-
nen que el reglamento interno pueda ser otorgado por el presidente o por
todos los propietarios, de dos formas:
- Por escritura pblica.
- Por documento privado con firma legalizada.
40
En este sentido, la formalidad para el otorgamiento, modificacin y/o

adecuacin del reglamento interno general y/o particular, es mediante
escritura pblica o documento privado con firmas legalizadas por notario,
en uno u otro caso es vlido.
Conforme al artculo 87 del Reglamento de Inscripciones, la convo-

catoria a junta de propietarios se puede acreditar no solo con los docu-
mentos (cartas, avisos, etc.) que disponga el reglamento interno, en el
supuesto de que exista, sino que tambin se podrn acreditar con la pre-
sentacin de la constancia formulada por el presidente o por las personas
que convocaron y que deban de ser ms del 25 % de la participacin de
la edificacin.
Por ltimo, debe tenerse presente que el solo hecho de que no exis-
ta un reglamento interno inscrito no significa que el rgimen de propie-
dad no exista, puesto que este existir con la sola existencia de una edi-
ficacin con secciones de dominio exclusivo y dominio comn. Adems
debemos indicar que en estos casos se tiene por aplicado el rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn.
Esto ha sido desarrollado por el Tribunal Registral en la Resolucin

N 114-2005-SUNARP-TR-L al indicar que la circunstancia que no se
haya otorgado reglamento interno, y que no se haya inscrito, no significa
que la edificacin no se rija por el rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y propiedad comn, por cuanto, para su sola existen-
cia basta que exista dicha edificacin y que las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva pertenezcan a ms de un propietario, segn se sea-
laba en el artculo 1 del Decreto Ley N 22112.
4. Contenido del reglamento interno

La Ley en su artculo 42 seala que todo reglamento interno debe
contener lo siguiente:
a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construi-

da de estas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivien-
da, comercio, industria, oficina, cochera u otros).
b) Los bienes de propiedad comn y los servicios comunes.
41
c) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la pro-

piedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado
por el reglamento interno, a fin de atender los gastos que deman-
den los servicios comunes, la conservacin, mantenimiento y
administracin de la edificacin, y en las votaciones para adoptar
acuerdos en las Juntas de Propietarios.
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qu-

rum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de las juntas de
propietarios.
En la misma lnea, el Reglamento en su artculo 153 dispone que

todo reglamento interno deba contener de manera obligatoria los siguien-
tes elementos:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin

de las secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas,
numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de
ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u
otros); as como de los bienes comunes que la conforman, preci-
sando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos

y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones
de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u

otros, de ser el caso.
e) La relacin de los servicios comunes.
f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propie-

tario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado
por los propietarios o por el propietario promotor.
42
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propie-

tario en los gastos comunes, los cuales sern iguales a los de par-
ticipacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se
adopte un criterio distinto.
h) El rgimen de la junta de propietarios, susrganos de administra-

cin y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les
confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qu-

rum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la junta de
propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen

incluir.
Uno de los temas de vital importancia para todos los propietarios es

el criterio sobre el cual se calculan los porcentajes de participacin en las
secciones comunes.
Pues bien, como se ha podido mencionar tanto la Ley como el Regla-

mento disponen que todo reglamento interno deban contener los porcen-
tajes de participacin que le corresponden a cada propietario en los bie-
nes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o
por el propietario constructor. Asimismo, se dispone que este porcentaje
sea establecido atendiendo a criterios razonables como el rea ocupada
de las secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn
destinadas, etc.
Para el Dr. Gonzales Barrn el artculo 130 del Reglamento dota a

los propietarios de una amplia discrecionalidad para establecer los men-
cionados porcentajes, resultando ser dicho concepto bastante subjetivo y
que, por lo tanto, otorga casi absoluta libertad al titular(5).
(5) GONZALES BARRN, Gunther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Citado por ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. En: Ob. cit., p. 18.
43
Por su parte, el Dr. Esquivel concluye que lo razonable es aquello

que tiene una justificacin lgica en los hechos y circunstancias y que no
contraviene la Ley, mencionando, adems, que los criterios que se pue-
den adoptar deben cumplir con los parmetros establecidos por el Tribu-
nal Constitucional y la doctrina, pudiendo tener la justificacin la estruc-
tura y distribucin de la edificacin.
Es necesario precisar que el criterio que se le aplique a los porcenta-

jes de participacin debe ser solamente uno para todas las secciones de
dominio exclusivo, no pudiendo coexistir dos criterios distintos.
Adicionalmente, mencionamos que la sola modificacin de los por-

centajes de participacin en las zonas comunes no genera que se desa-
fecte ni transfiera la propiedad de estas como unidades exclusivas, por lo
que no corresponde aplicar el artculo 43 de la Ley, el cual dispone que
se debe acreditar en el transcurso de 20 das desde la notificacin de la
sesin donde se acuerde una transferencia de una zona comn.
Por otro lado, debe tenerse presente que en todo reglamento interno
se deben de establecer las normas bsicas de convivencia, as como las
sanciones a su incumplimiento. Resaltamos este tema, pues a la fecha
tenemos conocimiento de varios casos de propietarios que sufren con
los vecinos que tienen, generando en algunos casos el cambio de la
vivienda.
Las normas de convivencia son aquellas que les permitirn a los pro-
pietarios no solo disponer de las reas comunes sino adems de vivir en
armona entre vecinos. El hecho de que un reglamento no cuente con nor-
mas de convivencia o que estas sean demasiado bsicas genera conflictos
entre los propietarios.
Un ejemplo de los conflictos se presenta comnmente con el humo

del cigarro, hay personas que fuman gran cantidad de cigarrillos al da
y esto lo hacen en sus balcones, lavanderas o habitaciones, generando
con ello que el humo del cigarro llegue a los dems departamentos, esto
no tendra mayor inconveniente si fuera una vez al ao, pero que pasa si
esto es todos los das, si uno abre la puerta de su dormitorio o de la sala y
encuentra todo el olor a cigarrillo.
44
Esto no solo genera un efecto daino en la salud de las personas sino

que, adems, genera conflictos entre los vecinos, puesto que como se
puede parar ello, no se est fumando en las reas comunes sino dentro de
una seccin exclusiva.
Aunque parezca mentira esto se repite en muchos edificios, los cua-

les, en algunos casos, la junta de propietarios sanciona a sus propietarios
con multas, pero que no tienen la coercin suficiente para que las per-
sonas dejen de fumar o realicen actos que controlen el humo del ciga-
rrillo. El problema se acrecienta en el caso que la mayora de propieta-
rios fumen, perjudicando solo a unos cuantos, puesto que estos ltimos
no contarn con el poder necesario para sancionarlos.
A la fecha, la lucha contra el consumo del tabaco es fuerte a nivel de

locales pblicos, pero no se ha regulado nada sobre el consumo en edi-
ficios, por lo que consideramos conveniente que el Estado pueda emitir
una norma que comprenda la prohibicin del consumo y del propio humo
en espacios comunes de edificios multifamiliares.
5. Modificacin
Para la modificacin del reglamento interno la directiva ha dispues-
to que se necesite un acuerdo del 50 % de la participacin de los pro-
pietarios, entendemos que este porcentaje es solamente para modificacio-
nes de artculos que versen sobre aspectos administrativos, ya que para
el caso de modificacin de porcentajes de participacin, desafectacin de
bienes comunes, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente
de zonas comunes, la directiva ha establecido que se requiere un acuerdo
con los 2/3 de las participaciones.
De otro lado, el artculo 44 de la Ley concordado con el artculo 142

del Reglamento, dispone que los propietarios puedan acumular, subdivi-
dir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las nor-
mas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los
bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los por-
centajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o
independizadas, segn cada caso. En estos casos el interesado notifica de
tales hechos a la junta de propietarios para que proceda a la modificacin
respectiva del reglamento interno y asume los gastos que se generen.
45
El numeral 5.4. de la Directiva concordado con el artculo 89 del

Reglamento de Inscripciones, disponen que para estos supuestos y solo
en el caso que en el reglamento interno contenga clusulas especiales de
consentimiento previo, el propietario podr acumular, subdividir e inde-
pendizar por escritura pblica unilateral en la que reordene las cuotas de
participacin de las unidades afectadas, sin perjuicio que la modificacin
pueda ser realizada por el presidente de la junta de propietarios si as lo
establece el reglamento interno.
Es por ello que el propietario queda facultado para reordenar los por-
centajes de participacin, sin que ello implique variacin alguna en el cri-
terio de los porcentajes. Esta modificacin del reglamento interno debe
realizarse por escritura pblica otorgada de manera unilateral.
En el caso de la desafectacin y posterior venta de un bien comn, no

basta seguir con el procedimiento de convocatoria a Junta, acuerdo con
de 2/3, formalizacin en escritura pblica o documento privado e inscrip-
cin, sino que adems debe de notificarse a todos los propietarios que no
asistieron a la sesin que aprueba la desafectacin y posterior venta, para
que en el plazo de 20 das tiles puedan manifestar por escrito notarial su
discrepancia con el acuerdo(6), vencido el cual se entendern vinculados a
este, lo cual se encuentra normado en el artculo 43 de la Ley.
No obstante ello, la norma no establece cules son los efectos si el

acuerdo se adopta con el qurum necesario de 2/3 y algn propietario que
no asisti a la sesin formula su discrepancia. En este supuesto, enten-
demos que con la discrepancia o sin ella el acuerdo debe ejecutarse en
sus propios trminos, salvo que exista un mandato judicial, motivo por el
cual y al no haber establecido la norma que se suspendan los efectos del
acuerdo, este debe ser inscrito sin ningn problema.
Por otro lado, debe tenerse presente que de acuerdo a lo que se ha

indicado lneas arriba, para la constitucin del reglamento interno se
requiere escritura pblica o documento privado con firma legalizada por
Notario. Es por ello que siguiendo este criterio para la modificacin de un
(6) El artculo 148 del Reglamento precisa que en caso la notificacin sea devuelta por el notario, ya que el
domicilio fuese desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificacin, se deber publicar un aviso
en el diario oficial El Peruano, debiendo transcurrir los 20 das hbiles posteriores para ejecutar el acuerdo.
46
reglamento interno se requiere los mismos documentos, escritura o docu-

mento privado.
Lo antes indicado no genera problema alguno en el supuesto de que

la modificacin se realice con documento privado pese a que el regla-
mento objeto de modificacin haya sido inscrito por medio de una escri-
tura pblica. Si bien es cierto, todo instrumento pblico debe ser modi-
ficado o aclarado por otro igual, tambin lo es que en el presente caso
por norma expresa y por otorgar una facilidad para la inscripcin de los
reglamentos internos se deja de lado este tema.
6. Adecuacin
De acuerdo a lo dispuesto en la Tercera Disposicin Final de la Ley,
todos los reglamentos que existan antes de su vigencia deben adecuarse
a este, para ello se requiere que:
- En primera convocatoria la mayora de los propietarios.
- En segunda convocatoria los que asistan.
Los acuerdos se adoptan con la mayora de los presenten en la sesin

de junta de propietarios.
La adecuacin no solo debe darse con relacin al reglamento interno

general sino que tambin debe darse en los reglamentos internos particu-
lares de cada bloque, en el supuesto de que hubieran existido antes de la
vigencia de la Ley.
El Tribunal Registral ha sealado que la adecuacin es un acto obli-

gatorio y que es exigible en la oportunidad que se presente al registro la
solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el reglamento inter-
no primigenio(7). No obstante ello, tambin ha establecido que no es nece-
saria la inscripcin de la adecuacin cuando el acto a inscribir no guarde
relacin directa con el reglamento primigenio(8).
(7) Resolucin N 759-2004-SUNARP-TR-L.

(8) Resolucin N 039-2004-SUNARP-TR-L.
47
En la adecuacin, los porcentajes de participacin no deberan de

variar; sin embargo, si hay reas o secciones comunes que no fueron con-
tabilizadas como tales, ser necesario que se varen los porcentajes inclu-
yndose dichas reas.
III. ALGUNOS TEMAS DE INTERS ADICIONALES
Debe tenerse presente que en las juntas de propietarios no es nece-

sario que participen los dos cnyuges, basta que solo participe uno
puesto que se est frente a la representacin legal que tiene el cnyu-
ge respecto del otro, conforme al artculo 292 del Cdigo Civil. Res.
N 474-2008-SUNARP-TR-L
En el caso de errores u omisiones, puede emitirse una reapertura del

acta, la cual conforme a lo dispuesto por el Tribunal Registral puede ser
suscrita, en representacin de los asistentes a la sesin, por uno de los
asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se le haya otorgado
poder para ello. Res. N 834-2011-SUNARP-TR-L
Debemos mencionar que existe gran cantidad de casos en que se

observa y en algunos casos se deniega la inscripcin, modificacin o ade-
cuacin de los reglamentos por absurdos criterios de algunos registrado-
res, los cuales obligan al usuario a tener que impugnar la decisin ante el
Tribunal Registral, con la consiguiente prdida de tiempo y dinero.
Gran cantidad de observaciones en temas de reglamentos internos sea

en su constitucin, modificacin y/o adecuacin, se basan en temas mera-
mente formales, por numeracin de tem, errores materiales, u otros que
simplemente con un criterio razonable son pasibles de ser entendidos.
Con esto no se pretende que se inscriban ttulos mal hechos o con gran
cantidad de errores, por el contrario lo que se pretende es hacer ver que
algunos errores no merecen ser observados, ya que esto implica una traba
por aspectos meramente formales que no perjudican en nada al acto obje-
to de inscripcin.
Tema aparte son los distintos criterios que tienen todos los regis-
tradores sobre un mismo tema, particularmente conoc el caso de una
adecuacin que pas por cuatro registradores bajo un mismo ttulo. La
48
primera realiz 10 observaciones saliendo luego de vacaciones, con el

reingreso pese a haberse subsanado todas las observaciones, la nueva
registradora emiti ms observaciones para posteriormente salir de licen-
cia. El tercer registrador solo solicitaba algunos documentos para subsa-
nar e inscribir el ttulo, pero regres la primera registradora y todo volvi
a fojas cero.
Esto solo gener un espanto en los clientes propietarios de una edi-

ficacin, pues ninguno de los cuatro criterios de los registradores segua
una lnea de pensamiento, sino por el contrario cada uno tena y exiga el
respeto del suyo. Esto por dems no solo impide que se formalicen varias
juntas de propietarios, sino que adems genera una gran desconfianza y
una inseguridad jurdica en el pas, esperamos que esto cambie y se d
una predictibilidad de la calificacin registral sobre reglamentos internos.
V. A MODO DE COROLARIO
El reglamento interno es de vital importancia en cualquier edificacin

no solo porque permite tener una representacin legal, sino porque per-
mite que los propietarios vecinos puedan vivir de manera armoniosa. No
obstante ello, es necesario que se modifiquen algunas normas para regu-
lar de una mejor manera todo el contenido de los reglamentos internos
(ejemplo: normas de convivencia); as como es necesario que los regis-
tradores uniformicen los criterios bajo los cuales califican la constitucin,
modificacin y/o adecuacin de reglamentos internos, lo cual permitir
un mejor desempeo en sus funciones y una efectiva seguridad jurdica
en el pas.
49
La transferencia de bienes comunes
en el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn
Martn MEJORADA CHAUCA(*)
En algunas edificaciones coexisten varios titulares de secciones inde-

pendientes. En ellas inevitablemente interviene la ley para regular las
relaciones entre propietarios e incluso para asignar titularidades. Pese a
la autonoma de las secciones, los propietarios comparten una misma uni-
dad arquitectnica que exige ciertas reglas bsicas de convivencia. Por
qu la ley debe sealar dichas reglas y no lo hacen los mismos dueos?
La respuesta est en los costos de transaccin. Todo acuerdo tiene cos-
tos de negociacin y en algunos casos estos son tan altos que las partes
podran no concretar el negocio. Pues bien, la frustracin negocial no es
una alternativa admisible en las edificaciones que nos ocupan, pues si en
ellas no hubiese regulacin de convivencia la propiedad exclusiva no se
podra ejercer, o hacerlo sera tan complicado que la propia titularidad
estara en cuestin. Por ello el sistema legal no puede permitir que una
edificacin de estas carezca de regulacin. Como quiera que el acuer-
do inicial de los propietarios no est asegurado, el ordenamiento jurdi-
co evita el vaco con un conjunto de reglas que desde la ley permiten el
ejercicio de la propiedad en todo momento. De ah que la regulacin en
(*) Socio del Estudio Rodrigo, Elas & Medrano. Profesor de Derechos Reales de la Pontificia Universidad
Catlica del Per y de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
51
MARTN MEJORADA CHAUCA
esta materia siempre tiene carcter obligatorio. Si las partes pueden luego
modificar o no el rgimen es otra cosa, pero de inicio tienen que haber
reglas para este supuesto.
A partir del 21 de julio de 1999, por efecto de la Ley N 27157, entr

en vigencia el denominado rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn, que reemplaz a la propiedad horizontal regulada por el Decre-
to Ley N 22112 (Ley de Propiedad Horizontal) y su reglamento, apro-
bado por Decreto Supremo N 019-78-VC. Posteriormente, mediante
Decreto Supremo N 008-2000-MTC se aprob el Reglamento de la Ley
N 27157, el cual tuvo una serie de modificaciones en el tiempo. Por
Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA se aprob el Texto nico
Ordenado de este reglamento.
La regulacin de la propiedad exclusiva y propiedad comn mereci

crticas desde el primer da. El hecho de que se establecieran dos regme-
nes (propiedad exclusiva y propiedad comn y el otro independiza-
cin y copropiedad), que la ley no impusiera un catlogo de derechos y
obligaciones que se aplicara de inmediato a las edificaciones sin mediar
acuerdo de los dueos, y la evidente torpeza en la redaccin de la ley,
gener una serie de cuestionamientos jurdicos e inconvenientes prcti-
cos. Es cierto que despus de 20 aos de vigencia la Ley de Propiedad
Horizontal reclamaba cambios, sin embargo, lo que se puso en marcha
el 21 de julio de 1999 dej mucho que desear. Uno de los aspectos ms
dudosos de la nueva regulacin, que la distingui frontalmente de la pro-
piedad horizontal, fue la posibilidad de transferir los bienes comunes de
una edificacin. De este tema me ocupar brevemente en las siguientes
lneas.
Es necesario ubicarnos en el supuesto del rgimen de propiedad

exclusiva y propiedad comn, dado que la Ley N 27157 no es precisa ni
seala que este tenga carcter obligatorio para alguna edificacin en par-
ticular. Simplemente dice que hay dos regmenes y que los propietarios
deben optar por uno u otro. El artculo 129 del reglamento s es puntual
e indica que el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn supo-
ne la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distin-
tos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. El artculo 128
dispone que este rgimen es obligatorio para los edificios de departamen-
tos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
52
LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES
Tratndose de otras unidades inmobiliarias como quintas, casas en

copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales y otros
predios con bienes comunes, sus propietarios pueden optar por el rgi-
men de independizacin y copropiedad. Este rgimen supone la existen-
cia de unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independi-
zadas y bienes de uso comn, sujetos a la copropiedad regulada por el
Cdigo Civil. En estos casos las unidades inmobiliarias exclusivas com-
prenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Debemos ubicarnos en un edificio de departamentos de uso residen-

cial, comercial, industrial o mixto, o en una edificacin distinta respecto
de la cual sus propietarios han optado por la propiedad exclusiva y pro-
piedad comn (quintas, casas en copropiedad, centro y galeras comercia-
les, etc.). Asimismo, debemos distinguir entre los inmuebles cuyas unida-
des exclusivas pertenecientes a ms de un propietario existieron a partir
del 21 de julio de 1999 y aquellos que ya tenan ms de un propietario
mientras estuvo vigente la Ley de Propiedad Horizontal. La presencia de
ms de un propietario de secciones exclusivas, bienes y servicios comu-
nes eran los elementos determinantes para la aplicacin obligatoria de la
Ley de Propiedad Horizontal. La Ley N 27157 no dice nada al respecto
pero su reglamento acoge el criterio del rgimen derogado.
La Tercera Disposicin Final de la Ley N 27157 seala que los

reglamentos internos vigentes al 20 de julio de 1999 deban ser ade-
cuados a la nueva normativa, sin embargo, no seala qu consecuen-
cias trae el incumplimiento de la adecuacin. En tal sentido, podemos
entender que las unidades inmobiliarias sometidas a la propiedad hori-
zontal que no adecuaron sus reglamentos internos (deben ser varios cien-
tos o quiz miles), continan rigindose por lo dispuesto en ellos(1). Aun-
que el Decreto Ley N 22112 qued derogado el 21 de julio de 1999, sus
disposiciones incorporadas en los reglamentos internos permanecen, ya
no como normas legales sino como estipulaciones contractuales, como
acuerdos. En ellos el tratamiento de los bienes comunes es una repeticin
de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. En los reglamentos
(1) No se trata de cundo se construy un edificio sino de cundo apareci la pluralidad de propietarios de
secciones exclusivas. Una edificacin concluida antes del 21 de julio de 1999, pero que perteneci a un
solo dueo hasta despus de esa fecha, no se rige por la Ley de Propiedad Horizontal sino por la Ley
N 27157.
53
encontraremos una disposicin que dice: Toda transferencia de bienes

de dominio comn o de servicios comunes es nula de pleno derecho.
Se podra entender que esta disposicin contina rigiendo como un

acuerdo de los propietarios que han decidido que los bienes comunes no
se transfieran, y que por ello si los dueos quisieran vender primero ten-
dran que adecuar su reglamento interno, empero tambin se podra soste-
ner que un acuerdo semejante (que ha perdido respaldo legal) es contrario
al artculo 882 del Cdigo Civil que prohbe los pactos de no enajena-
cin. En este caso esta parte del reglamento interno se considerara no
puesta y la transferencia de bienes comunes estara habilitada sin pasar
por la adecuacin del reglamento.
Identifiquemos los bienes comunes. Las edificaciones que al 21 de

julio de 1999 ya tenan reglamento interno identifican sus bienes comu-
nes en el referido reglamento o en su adecuacin. Hasta el 20 de julio
de 1999 la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento sealaban pun-
tualmente cules eran los bienes comunes de una edificacin, imponiendo
esa calidad a una serie de elementos aunque los dueos no estuviesen de
acuerdo(2). Esta ley asignaba la copropiedad forzosa.
Las edificaciones que se rigen solo por la Ley N 27157 identifican

los bienes comunes a partir de la decisin del propietario o propietarios
originales. Es decir, si el dueo no seal los bienes comunes y se con-
figura la pluralidad de propietarios estos tendrn que ponerse de acuerdo
para asignar dicha titularidad, pues si no lo hacen la Ley N 27157 ni su
reglamento han previsto qu bienes son necesariamente comunes.
El artculo 40 de la Ley N 27157 seala los bienes que pueden ser

comunes. Es decir, no son bienes necesariamente comunes: a) el terre-
no sobre el que est construida la edificacin; b) los cimientos, sobreci-
mientos, columna, muros exteriores, techos y dems elementos estructu-
rales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una seccin
sino que sirven a una o ms secciones; c) los pasajes, los pasadizos, las
escaleras y, en general, las vas areas de circulacin de uso comn;
(2) El artculo 3 del reglamento sealaba de manera imperativa los bienes comunes de toda edificacin
sometida al rgimen de la propiedad horizontal.
54
d) los ascensores y montacargas; e) las obras decorativas exteriores a la

edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn; f) los locales
destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana, y otros;
g) los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electri-
cidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a
una seccin en particular; h) los stanos y azoteas, salvo que en los ttu-
los de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; i) los
patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos; y, j) los dems
bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Son los due-
os quienes deciden si estos bienes sern o no comunes.
El artculo 134 del reglamento seala qu bienes comunes son

intransferibles. Para la aplicacin de esta norma primero los bienes deben
ser comunes, lo que requiere el acuerdo de los propietarios. Algunos
han entendido que por esta va el reglamento seala los bienes que nece-
sariamente deben ser comunes aunque las partes no estn de acuerdo.
Dice el artculo 134:
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario esta-

blecido en el reglamento interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene

dos o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l
se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,

techos y dems elementos estructurales esenciales para la estabi-
lidad de la edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la

instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin
comn.
d) Los ascensores, montacargas, salvo los propios de una seccin de

propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalacin para agua, desage, electricidad, eli-

minacin de basura y otros servicios que no estn destinados a
una seccin en particular.
55
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones,

salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el reglamento interno.
Esta norma no puede asignar titularidades, aunque quisiera hacer-

lo e incluso sera positivo que lo hiciera. Es un simple reglamento y no
puede decir qu es comn, pues ello implica una limitacin al derecho
de propiedad, para lo cual solo est habilitada la ley (art. 70 de la Consti-
tucin). Aqu hay un problema. Necesariamente los propietarios tendrn
que ponerse de acuerdo sobre qu bienes son comunes. Ms an, tcni-
camente hablando, el reglamento no puede por s solo restringir la facul-
tad de disposicin de los propietarios de los bienes comunes. Todo esto
debi tratarse en la Ley N 27157.
Pero bueno, asumamos un mundo ideal y veamos edificaciones

donde la descripcin de los bienes comunes se ha producido sin tropie-
zos, observando las recomendaciones de la Ley N 27157 y su reglamen-
to(3). El artculo 43 de la ley seala que la transferencia de bienes comu-
nes es posible pero debe aprobarse por dos tercios de los votos de la junta
de propietarios. Dice el texto:
La transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por

los dos tercios de los votos de la junta de propietarios. Los propietarios
que debidamente citados, no hubiesen asistido a la junta, son notificados
por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) das tiles, conta-
dos a partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial su
discrepancia, se entendern vinculados al acuerdo, que no ser ejecutado
hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin con-
tar con la votacin antes dispuesta es nula de pleno derecho.
(3) En los hechos, las omisiones de la Ley N 27157 se atenan porque la mayora de edificaciones surgen
de un propietario nico, quien antes de transferir y dar lugar al rgimen de propiedad exclusiva y pro-
piedad comn seala sin discusin posible cules son los bienes comunes y acoge las recomendaciones
del artculo 40 de la ley y artculo 134 del reglamento. Sin embargo, cuando la pluralidad de propieta-
rios es inicial el acuerdo ser imprescindible y quiz ah el tema no sea tan sencillo.
56
Por su parte el artculo 135 del reglamento seala:
La trasferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cual-

quier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de
uso de los bienes comunes susceptibles de ser trasferidos, deber
ser autorizada por la junta de propietarios mediante acuerdo adop-
tado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes
de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Permitir la disposicin de bienes comunes es un acierto, pero resulta

cuestionable que la Ley N 27157 haya tratado este tema (uno ms) con
imprecisin y torpeza en la redaccin. Segn la norma transcrita basta el
voto de dos tercios de la junta de propietarios para aprobar la disposicin
de los bienes, sin embargo, a continuacin se seala que los dueos ausen-
tes son notificados por va notarial sobre la decisin adoptada. De esto sur-
gen algunas preguntas: para qu son notificados si se entiende que la junta
ya acord la disposicin?; acaso los propietarios ausentes podran oponer-
se a dicha disposicin pese a que ha sido aprobada por dos tercios de los
votos de la junta?; qu ocurrira si uno de los propietarios ausentes, den-
tro de los 20 das tiles, se opone a la decisin de transferir? En realidad,
la palabra de los ausentes no tiene ningn efecto, pues si lo tuviera tendra-
mos que concluir que la mayora exigida no es de dos tercios, sino de ms.
Otra interpretacin posible, la ms saludable para darle sentido y utilidad

a la norma, es que los dos tercios de los votos se pueden completar con pro-
pietarios ausentes de la junta pero que no se oponen a la transferencia de bie-
nes comunes. Por eso se les notifica y se les da un plazo para oponerse.
Vale la pena resaltar la falta de coherencia que se genera con la posibi-

lidad de que los bienes comunes sean transferidos. El artculo 971, inciso 1
del Cdigo Civil seala que los bienes sometidos a copropiedad se pueden
transferir con el voto aprobatorio de todos los dueos. Siendo esto as, cmo
se explica que en la copropiedad de las edificaciones, donde los bienes
comunes cumplen un rol ms relevante que en el condominio ordinario, la
mayora necesaria para decidir un acto de disposicin sea de apenas dos ter-
cios. Siempre he credo que en la copropiedad ordinaria la unanimidad es un
exceso; sin embargo, en la copropiedad de las edificaciones donde coexisten
varios titulares de secciones exclusivas, obviamente el tema es distinto. En
todo caso el tratamiento de las mayoras debera coincidir.
57
El reglamento guarda silencio sobre la notificacin a los propietarios

ausentes, empero seala criterios interesantes que restringen la posibili-
dad de transferir los bienes comunes. La transferencia no debe contrariar
los parmetros urbansticos y edificatorios y las normas de edificacin
vigentes, ni perjudicar las condiciones de seguridad y funcionalidad de la
edificacin, ni afectar los derechos de las secciones de propiedad exclu-
siva o de terceros. Claro, el reglamento exagera un tanto, pues es eviden-
te que cualquier transferencia de bienes comunes afectar los derechos de
los dueos de propiedad exclusiva, pues cada uno de ellos perder parte
del objeto sobre el cual recaa su participacin en la copropiedad. Por lo
dems, los criterios sealados debern observarse en cada caso concreto,
siendo imposible establecer de manera absoluta un listado de bienes que
no se transfieren, aunque el reglamento ha sealado una regla que impide
la transferencia de ciertos bienes, salvo que el reglamento interno de cada
edificacin lo permita (art. 134). Todos estos criterios los resumo en un
trmino: autonoma. La idea es que el bien transferido tenga autonoma
de explotacin y que la edificacin no sufra una alteracin a su funciona-
lidad o se ponga en riesgo la estabilidad material del predio. Asignar una
titularidad exclusiva a lo que era comn siempre producir alteraciones,
pero con las herramientas adecuadas (servidumbres, superficies, etc.) se
puede atenuar el efecto.
Los bienes comunes normalmente estn integrados a la edificacin,

es decir, son bienes que no admiten derechos singulares (art. 887 del
Cdigo Civil), por ello incido en la necesaria autonoma que debe tener
el bien que se transfiere. Los bienes que se transfieren deben ser suscep-
tibles de una explotacin separada. La posibilidad de una explotacin
separada (y, por ende, la asignacin a diferentes titulares) no solo requie-
re que concurran elementos materiales o fsicos, sino tambin un elemen-
to jurdico. Veamos.
El artculo 955 del Cdigo Civil seala: El suelo o el sobresuelo

pueden pertenecer, total parcialmente, a propietario distinto que el dueo
del suelo (el resaltado es agregado). Pueden? De qu depende esta
posibilidad? Depende de que las partes adheridas puedan ser objeto de
una explotacin independiente. Dicha posibilidad debe examinarse tanto
fsica como jurdicamente.
58
En el plano material o fsico, si los bienes adheridos (suelo y cons-

truccin, por ejemplo) por su tipo de adherencia y funcionalidad no pue-
den ser explotados por separado, entonces no ser posible la coexistencia
de titularidades y la integracin se regir por el artculo 887 del Cdigo
Civil. Tal sera el caso de una construccin subterrnea que atraviesa el
suelo y se prolonga a los aires, anulando la funcionalidad autnoma del
suelo.
Pero puede ocurrir lo contrario. Hay algunos bienes que a pesar de

estar integrados permiten en los hechos la coexistencia de derechos
singulares, tal es el caso de las construcciones superficiales cuando el
suelo y el subsuelo gozan de operatividad independiente (por ejemplo, el
parque del valo Gutirrez en Miraflores, respecto del estacionamiento
subterrneo que se halla en el mismo lugar). En ellos se admiten derechos
singulares a pesar de que son inseparables. La edificacin sobre o bajo un
terreno a veces satisface este elemento material, a veces no.
La posibilidad de una explotacin separada depende, adems, de la

existencia de un rgimen legal (elemento jurdico) que regule las relacio-
nes entre los diferentes niveles del predio. Solo as es posible la explota-
cin autnoma y sin tropiezos. Este rgimen legal proviene del contrato
o de una norma. Naturalmente un contrato solo tendra sentido (causa) si
en efecto existe el respaldo del elemento material o fsico antes indica-
do. El contrato podra establecer las relaciones entre los niveles del pre-
dio, e incluso si no fuera posible la autonoma funcional de ellos (ele-
mento material), podra crear un rgimen de explotacin exclusiva de
algunos niveles, pero temporalmente. Por su parte, la existencia de una
norma podra exceptuar el elemento material, compensndolo con la tem-
poralidad de la asignacin a diferentes titulares. El rgimen legal tambin
podra darle permanencia indefinida a dicha asignacin si los elementos
materiales lo permiten. La importancia del rgimen legal se aprecia justa-
mente en la regulacin sobre superficie. La superficie es un rgimen legal
cuya justificacin se halla en la temporalidad de la separacin entre suelo
y edificacin. De ah que se le vea como una excepcin a la prohibicin
contenida en el artculo 887 del Cdigo Civil y como un supuesto del
artculo 955.
59
Algunas situaciones controvertidas
en los casos de propiedad
exclusiva y propiedad comn
Mara Jos OLAVARRA PARRA(*)
I. UN PROYECTO DE LEY NOVEDOSO
El da 3 de noviembre de 2014 fue presentado el Proyecto de Ley

N 3932/2014-CR (actualmente en Comisin) elaborado por el Congre-
sista Justiniano Rmulo Apaza Ordez. Este proyecto de ley pretende
modificar el artculo 4 de la Ley N 29090, Ley de Regulacin de habili-
taciones Urbanas y Edificaciones.
La modificacin/adicin pretendida es como sigue:
Artculo 4. Actores y responsabilidades
Los actores son las personas naturales o jurdicas, y entidades

pblicas que intervienen en los procesos de habilitacin urbana y
de edificacin. Estos son:
() 7. Delegados ad hoc: son representantes ad hoc los acredita-

dos por instituciones, con funciones especficas para la califica-
cin de proyectos de habilitacin urbana y de edificacin ante la
Comisin Tcnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad
municipal competente.
(*) Abogada asociada del Estudio C&C Abogados. Jefe de prctica de Derecho Civil en la Universidad
de Lima.
61
MARA JOS OLAVARRA PARRA
() d. Cuerpo General de Bomberos Voluntario del Per

- CGBP, para proyectos de edificacin de uso residencial,
mayores de cinco (5) pisos y las edificaciones establecidas en
las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de
concurrencia masiva del pblico(1) (el resaltado es nuestro).
Como se puede apreciar, este proyecto de ley pretende integrar den-

tro de los Delegados Ad hoc al Cuerpo General de Bomberos Voluntarios
del Per (en adelante, CGBVP) solo para los proyectos de ms de cinco
pisos y para las edificaciones establecidas en las modalidades C y D.
El artculo 1 de este Proyecto de Ley seala que esta modificacin se

da con la finalidad de cautelar la seguridad de las edificaciones de ms
de cinco pisos, centro comerciales, campos feriales y edificios de concen-
tracin masiva de pblico, obligando a construir en lugares con las condi-
ciones mnimas de habitabilidad y seguridad ().
La exposicin de motivos de este proyecto de ley nos sita en un

contexto de caos en la construccin y el auge de las construcciones infor-
males que, segn las fuentes que han consultado pero no citado, en Lima
representan el 50 % de las unidades habitacionales. Sealan que estas
edificaciones informales no cuentan con la intervencin de un profesio-
nal en el diseo, aprobacin del proyecto, ni en el proceso de ejecucin
de la obra. Adems, de no ser fiscalizadas adecuadamente por parte de la
Municipalidad respectiva(2).
Hasta esta parte de la exposicin de motivos, se podra presumir que

lo que la modificacin buscara sera desincentivar la construccin infor-
mal y por ende su eliminacin progresiva. Sin embargo, estos datos al
parecer solo sirven para indicarnos cul es el contexto actual de las cons-
trucciones en el Per, mas no para relacionarlo directamente con el pro-
yecto de ley.
Luego nos presentan un cuadro con las modificaciones que ha sufrido

nuestro ordenamiento en materia de regulacin de las construcciones y en
(1) Artculo 2 del Proyecto de Ley N 3932/2014-CR.

(2) Exposicin de motivos.
62
ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS
particular la Ley N 29090. Tal como indican, mediante la Ley N 30056,

Ley que modifica diversas leyes para facilitar la inversin, impulsar el
desarrollo productivo y el crecimiento empresarial de fecha 2 de julio de
2013, se modificaron diversas normas en nuestro ordenamiento y dentro
de ellas se modific la Ley N 29090. Sin embargo, el cambio producido
fue el siguiente:
TEXTO ANTERIOR TEXTO ACTUAL

Artculo 4.- Artculo 4.-
Actores y responsabilidades Actores y responsabilidades
() 7. Delegados ad hoc () 7. Delegados ad hoc
() b. Instituto Nacional de Defensa () b. Instituto Nacional de Defensa Civil
Civil - Indeci, para proyectos de edi- -Indeci, para proyectos de edificacin de ms
ficaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos de uso residencial; para las
de cinco (5) pisos hasta de diez (10) edificaciones establecidas en las modalida-
pisos, y para aquellas habilitaciones des C y D, de uso diferente al residencial y
urbanas que se ubican o que se encuen- de concurrencia masiva de pblico; y para
tran prximas a las zonas de riesgo. No aquellas habilitaciones urbanas que se ubi-
requieren pronunciamiento del Delega- can en zonas de riesgo, nicamente s han
do ad hoc del Indeci las edificaciones sido identificadas previamente como tales
de vivienda de ms de cinco (5) pisos a travs del plan urbano municipal. El Inde-
en las cuales la circulacin comn lle- ci cuenta con la colaboracin del Cuerpo
gue solo hasta el quinto piso, y el (los) General de Bomberos Voluntarios del Per-
piso(s) superior(es) forme(n) una uni- CGBVP, en la forma que establezca el regla-
dad inmobiliaria. mento.
() d. [El] Cuerpo General de Bom- No requerirn pronunciamiento del delega-

beros Voluntarios del Per - CGBVP, do ad hoc del Indeci las edificaciones para
para proyectos de edificacin de uso uso residencial de ms de cinco (5) pisos
residencial, mayores de diez (10) pisos en las cuales la circulacin comn llegue
y las edificaciones establecidas en las solo hasta el quinto piso y el(los) piso(s)
modalidades C y D, de uso diferente al superior(es) forme(n) una unidad inmobi-
residencial y de concurrencia masiva de liaria.
pblico.
En la exposicin de motivos de la Ley N 30056 se indica que la

expedicin de la presente norma tiene por objeto facilitar los procesos
de inversin en edificaciones, reduciendo los tiempos de demora de emi-
sin de los dictmenes por parte de las comisiones tcnicas. As, presen-
tan un cuadro de cuatro municipalidades y el tiempo de demora en das
para la licencia de edificacin:
63
Modalidad
Municipalidad
A B C D
Municipalidad de Jess Mara 17 92 72
Municipalidad de La Molina 66 361 264 238
Municipalidad de San Juan de Miraflores 129 115 81
Municipalidad de Santa Anita 32 176 135 66
Como se puede observar, la demora es alta. Por ejemplo, en la moda-

lidad B, en la Municipalidad de La Molina, el promedio de demora era
hasta de casi un ao.
Asimismo, en la misma exposicin de motivos de la Ley N 30056

se seala que el CGBVP, en los aos de vigencia de la versin original
del artculo 4 de la Ley N 29090, solamente pudo acreditar a siete (7)
especialistas como delegados ante las Comisiones Tcnicas para todas
las Municipalidades de Lima Metropolitana, lo cual generaba retraso en
los expedientes ante las Municipalidades. Eran solo siete (7) especialistas
para las miles de solicitudes que se presentan anualmente.
Adems, se indica que los criterios sobre seguridad que se emitan

por parte del Instituto Nacional de Defensa Civil (en adelante, Indeci)
diferan muchas veces de los emitidos por el CGBVP, por lo que no exis-
ta predictibilidad.
Como es conocido, las normas en materia de edificaciones muchas

veces no resultan siendo las ms idneas, ni las ms claras al momento
de emplearlas, generando contingencias al momento de solicitar la res-
pectiva licencia de edificacin ante las municipalidades, pues el crite-
rio puede ser diferente entre una municipalidad y otra. Esto, ltima ratio,
desincentiva las inversiones que en materia inmobiliaria se requieren en
un pas con una demanda tan alta como el nuestro.
As, en este pequeo problema entre la regulacin actual y la pro-

puesta legislativa, debe observarse que la funcin de Indeci es precisa-
mente asesorar en los procesos de preparacin, respuesta y rehabilita-
cin en casos de desastre, de acuerdo con la Ley N 29664, Ley que crea
64
el Sistema Nacional de Gestin del Riesgo de Desastres - Sinagerd. Los

incendios son tambin un desastre por lo que incorporar al CGBVP ni-
camente constituira una barrera ms para la obtencin de las licencias y
no aportara nada nuevo, es ms, tal como se indica en la exposicin de
motivos de la Ley N 30056, no existira predictibilidad pues los crite-
rios son muchas veces distintos y al no contar con el nmero de especia-
listas necesarios para la demanda de edificaciones, el procedimiento sera
ms engorroso. Debe tenerse presente, adems, que existen nuevos meca-
nismos para asegurar que las constructoras cumplan con la normativa en
construcciones y se reduce as el riesgo de tener construcciones con pro-
blemas tcnicos en casos de desastre. Estos mecanismos incluyen tam-
bin formas contractuales como el fideicomiso inmobiliario en el que un
tercero (el fiduciario) debe asegurarse no solamente de la construccin
de la edificacin, sino que se hayan seguido las normas de edificacin
vigentes.
Esta pequea modificacin/adicin que pretende el Proyecto de Ley

N 3932/2014-CR nos hace ver que existe desconocimiento por parte de
los legisladores de la situacin real de las edificaciones en nuestro pas y
muchas veces se legisla con este desconocimiento. Pero este desconoci-
miento no es exclusivo de los legisladores, sino que tambin se traslada
a otros poderes del Estado y a los mismos organismos especializados en
estos temas. As, presentaremos algunos inconvenientes que se han podi-
do observar en estos aos.
II. PROBLEMA CON LA SITUACIN DE LOS AIRES
El artculo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre-

dios de la Sunarp, aprobado mediante Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 097-2013-SUNARP/S, seala lo
siguiente:
Artculo 63.- Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas

a los regmenes establecidos en la Ley N 27157
() Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de

aires de la edificacin, esta podr independizarse como seccin
siempre que se le asigne porcentaje de participacin de los bienes
65
comunes. En este caso la independizacin proceder, siempre

que cuente con rea proyectada de acceso.
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin inde-

pendizacin, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
especfico correspondiente a la partida registral del predio matriz,
o de otra partida vinculada.
Con la anterior regulacin, se indicaba lo siguiente:
Artculo 45.- Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas

a los regmenes establecidos en la Ley N 27157
() Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de

aires de la edificacin, se entender que constituye una seccin
de dominio exclusivo, debiendo asignrsele porcentajes de parti-
cipacin en los bienes comunes. En este caso la independizacin
proceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada
de acceso(3).
Como se puede apreciar, ha existido un cambio en la redaccin y

sobre todo, se ha aadido con la nueva regulacin, el prrafo final en
el cual se indica claramente que el reglamento interno puede estable-
cer la reserva de aires sin independizacin. Pues bien, esta aclaracin
final tal vez no hubiese sido necesaria si se interpretaba correctamen-
te el prrafo anterior a la misma y si se tomaba en cuenta la Directiva
sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn, aprobada mediante
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 340-2008-SUNARP-SN, la cual seala expresamente que:
En mrito a la autonoma de la voluntad el propietario-construc-

tor puede atribuir el derecho de sobreelevacin a favor de algn
titular exclusivo, o incluso de l mismo, en virtud de dos moda-
lidades clsicas: Primero, la clusula de reserva de aires hasta
una futura ampliacin de edificacin; con lo que el Registro se
(3) Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 248-2008-SUNARP-SN.-

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (norma derogada).
66
limita a inscribir el reglamento interno (con la clusula incluida),

sin independizar en ninguna partida los aires.
Como se puede apreciar, siempre ha existido la posibilidad de poder

reservar los aires sin la necesidad de independizarlos en una partida. Sin
embargo, los registradores en algunas ocasiones han tenido pronuncia-
mientos distintos respecto a este tema y se ha observado que en muchos
casos los registradores solicitaban que se asigne un porcentaje de partici-
pacin de los bienes comunes y que exista el rea proyectada de acceso,
aun cuando lo que se solicitaba era la reserva de aires sin independiza-
cin. Esto, claramente, traa consecuencias gravosas en cuanto no exis-
ta predictibilidad aun cuando la norma era clara. Es por ello que resul-
ta conveniente la actual regulacin en la que se aclara que puede existir
reserva de aires sin independizacin.
Ahora bien, en cuanto a la reserva de aires, no queda claro con la

nueva regulacin si la reserva de aires puede hacerla la junta de propie-
tarios de la unidad inmobiliaria a favor de uno de ellos o si solo puede
efectuarse por el propietario-constructor o si solo puede efectuarse a
favor del propietario-constructor.
La directiva sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn antes

citada seala al respecto lo siguiente:
En mrito a la autonoma de la voluntad el propietario-constructor

puede atribuir el derecho de sobreelevacin a favor de algn titu-
lar exclusivo, o incluso de l mismo, en virtud de dos modalida-
des clsicas ().
Otro punto que genera dudas es el caso recurrente, por el cual

un reglamento interno omite mencionar el estatuto jurdico de los
aires, por lo que se reputa comn, pero que luego pretende ser
aclarado por un acuerdo de la junta de propietarios por la que se
modifica el reglamento interno y se indica, por ejemplo, que los
aires se reservan a favor del propietario-constructor.
Como se puede ver, al parecer esta Directiva sealara dos situacio-

nes que podran producirse:
67
- Que el propietario-constructor puede reservar los aires a su favor

o a favor de algn titular exclusivo; o,
- La Junta de Propietarios puede reservar los aires a favor del

propietario-constructor.
A mi parecer, la reserva de aires puede efectuarla tanto el propieta-

rio-constructor o la Junta de Propietarios en el Reglamento Interno (en
su inscripcin o en sus posteriores modificaciones) y puede ser hecha a
favor de cualquier titular exclusivo o a favor del propietario-constructor.
Sin embargo, sobre este punto tambin se han apreciado observaciones
registrales que sealan que interpretando la Directiva citada, la reserva
solo puede efectuarse a favor del propietario-constructor o que solo este
puede efectuar la reserva de aires, olvidando que debe existir una inter-
pretacin sistemtica de toda la directiva y sobre todo, que la misma
directiva seala luego pretende ser aclarado por un acuerdo de la junta
de propietarios por la que se modifica el reglamento interno y se indica,
por ejemplo, que los aires se reservan a favor del propietario-construc-
tor. Es decir, la reserva a favor del propietario-constructor es un ejemplo
de reserva de aires pero no el nico supuesto, as como que expresamen-
te se seala que la junta de propietarios puede aclarar la situacin de los
aires mediante una modificacin al reglamento interno.
Adems de lo antes indicado, ni la anterior ni la actual regulacin del

Registro de Predios seala que la reserva de aires deba ser efectuada por
alguna persona en particular o que solo pueda ser hecha a favor de alguna
persona en particular por lo que existe libertad en esta situacin.
III. EL DERECHO DE SUPERFICIE Y EL RGIMEN DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
El derecho de superficie se encuentra brevemente regulado en nues-

tro Cdigo Civil en los artculos 1032, 1033 y 1034. As, se seala en el
artculo 1032 lo siguiente:
Artculo 1030.- Puede constituirse el derecho de superficie por

el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmen-
te una construccin en propiedad separada sobre o bajo la super-
ficie del suelo.
68
Existen diferentes definiciones a nivel de doctrina(4) respecto al

derecho de superficie, siendo didctica para los fines de este artculo la
siguiente definicin:
() modalidad del derecho de propiedad por la cual se tiene

la propiedad del sobresuelo, del subsuelo o de ambos de forma
separada de la propiedad del suelo por un periodo mximo de 99
aos(5).
Como se puede apreciar, se define al derecho de superficie como una

modalidad del derecho de propiedad y el autor seala que hace esta rela-
cin por cuanto existe un poder casi absoluto respecto al sobresuelo, sub-
suelo o ambos. As, se puede construir o destruir lo construido sin que
ello signifique la extincin del derecho de superficie.
En materia registral, el derecho de superficie se encuentra previsto en

el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en tres artculos.
El artculo 141 seala:
Artculo 141.- Inscripcin del derecho de superficie
La inscripcin del derecho de superficie dar lugar a la apertura

de una partida especial, la que contendr:
1. La mencin expresa de que se trata de una partida especial

generada como consecuencia de la constitucin de un dere-
cho de superficie, precisando la partida registral del predio
sobre el que recae el mismo;
2. La indicacin de que el derecho de superficie se concede

sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos;
3. El plazo de duracin;
(4) Se define, por ejemplo, como un derecho real que confiere al titular (superficiario) la facultad de tener y
mantener en terreno ajeno una edificacin en propiedad separada: Definicin dada por Arias-Schreiber
Pezet y Crdenas Quirs en: Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo V, Editorial Gaceta
Jurdica, abril 1998, pp. 199-201.
(5) FERNNDEZ SALAS, Jos Carlos. El Derecho de Superficie. En: Themis. N 62, p. 245.
69
4. Si se constituye a ttulo gratuito u oneroso, sealndose en

este ltimo caso la contraprestacin a cargo del superficiario;
5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,
6. El traslado de las cargas y gravmenes registrados antes de la

inscripcin del derecho de superficie, cuando corresponda.
Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la

superficie del suelo a favor de un mismo titular, este puede solici-
tar la inscripcin de la superficie en partidas especiales distintas,
de lo contrario, se inscribir en una sola partida especial.
Como puede apreciarse, es casi tan absoluto el derecho de superficie

que no se inscribe como un asiento ms en la partida del terreno (partida
matriz), sino que se inscribe en una partida especial, la partida del dere-
cho de superficie. Asimismo, se anotar, de acuerdo con el artculo 142 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en la partida registral
del predio una anotacin de correlacin en la que se indicar expresamente
que se ha abierto una nueva partida de derecho de superficie.
De acuerdo con la normativa civil, el derecho de superficie no puede

durar ms de 99 aos, un periodo largo para este derecho por lo que la uti-
lizacin del derecho de superficie en ese tiempo debera ser para provecho
del superficiario. As, por ejemplo, podra construirse unidades inmobilia-
rias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
En este aspecto es donde viene el inconveniente pues si no existiese

un derecho de superficie, existir nicamente una partida matriz (el terre-
no sobre el que se construye) y cada una de las partidas independizadas
que constituirn las unidades exclusivas. As, si construimos un edificio
de 5 pisos y 2 departamentos por piso, tendremos una partida matriz y
al menos, 10 partidas independizadas de cada uno de los departamentos.
Pero qu ocurre cuando esta edificacin fue hecha por un superficiario?
Se entendera que en la partida del derecho de superficie se tendra que
inscribir primero la declaratoria de fbrica y el Reglamento Interno, y
luego independizar las partidas de las unidades de dominio exclusivo; sin
embargo, cuando se haga referencia al antecedente dominial en cada una
70
de las partidas independizadas se tomar en cuenta la partida del terreno

o la partida del derecho de superficie?
Primero debe tenerse en cuenta que el superficiario ser quien cons-

truya el edificio, pues una de las limitaciones para el propietario del terre-
no es que este no podr construir en el terreno sobre el que goza el super-
ficiario de su derecho y solo lo podr hacer este ltimo. Claro est que
luego de vencido el plazo del derecho de superficie, lo construido queda-
r en propiedad del titular del terreno, pero mientras est vigente el dere-
cho de superficie, ser propiedad del superficiario lo construido.
Adems, es importante resaltar que el artculo 1033 del Cdigo Civil

seala que este derecho de superficie no se extingue por la destruccin
de lo construido; es decir, el superficiario es tan dueo de lo construido
mientras su derecho est vigente que puede destruirlo y esto no significa-
r que pierda su derecho de superficie ni que deba indemnizar de modo
alguno al titular del predio.
Ahora bien, teniendo esto claro, se entendera que la declaratoria de

fbrica, as como el Reglamento Interno se debera inscribir en la par-
tida del derecho de superficie y que esta partida, al independizarse las
unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, quedara como la partida
matriz. Por lo tanto, debera sealarse como antecedente dominial de las
partidas independizadas a la partida del derecho de superficie, pues esta
construccin no es de propiedad del titular del terreno.
Siguiendo el razonamiento anterior, tendramos que:
- Una partida del terreno en la que se anotara que existe un dere-

cho de superficie que est en una partida especial.
- Una partida del derecho de superficie que al mismo tiempo fun-

cionara como partida matriz de la edificacin que se encuen-
tra en el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn y
en ella se inscribira la Declaratoria de Fbrica y el Reglamento
Interno, as como quedaran las reas comunes de la edificacin.
- Varias partidas independizadas cuyo antecedente dominial sera

la partida de derecho de superficie.
71
Sin embargo, los problemas se pueden presentar antes de la cons-

truccin pues quien debe solicitar la licencia para la edificacin es el
propietario o en el caso de que quien solicite la licencia no sea el pro-
pietario del predio, debe acreditar la representacin del titular(6). Enton-
ces, el superficiario podra pedir la licencia de edificacin? S, por-
que se debe interpretar junto con el artculo 8 de la Ley N 29090, la
que seala que: Estn obligados a solicitar las licencias a que se refie-
re la presente Ley, las personas naturales o jurdicas, pblicas o priva-
das, (), superficiarios, () o todos aquellos titulares que cuentan con
derecho a habilitar y/o edificar. Entonces se entendera que tienen ttu-
lo suficiente para solicitar la licencia de edificacin a la entidad corres-
pondiente. Diferente era la situacin cuando an estaba vigente el Ttulo
II de la Ley N 27157, que en su artculo 27 indicaba que solo los propie-
tarios podan solicitar la declaratoria de fbrica. Por ejemplo, esta situa-
cin se indic de manera expresa en la Resolucin del Tribunal Registral
N 203-2009-SUNARP-TR-T en la que se seala en sus fundamentos que:
Visto as el asunto, podra afirmarse sin ms que cualquier per-

sona distinta al propietario podra realizar la declaracin de
fbrica, pues dicho acto siempre aprovechar al propietario del
suelo. Sin embargo, el artculo 27 de la Ley [se refieren a la Ley
N 27157] legitima nicamente al propietario para instar el reco-
nocimiento de la edificacin. (...) Considerando que una edifica-
cin es susceptible legalmente de separarla en secciones () y
que la propiedad del suelo es diferenciable del dominio de la edi-
ficacin cuando media un derecho real de superficie, es evidente
que se trata de bienes separables del suelo, y por ende las partes
diferenciadas pueden ser objeto de derechos pertenecientes a dis-
tintos titulares. Por ello, permitir que cualquier persona distinta al
dueo del suelo declare la fbrica levantada sobre este dara lugar
a potenciales conflictos, al no poder establecerse con certeza si
dicha declaracin se efecta en inters del propietario del suelo,
o para proteger el inters propio que el declarante tiene sobre la
edificacin. Para conjurar este peligro (), la Ley [N 27157] ha
optado por autorizar que el reconocimiento legal de la existencia
(6) Sealado en el artculo 25 de la Ley N 29090 en todas las modalidades.
72
de una edificacin solo pueda ser realizado por el propietario

del suelo(7).
Como se puede apreciar, para entonces, el criterio del Tribunal

Registral era que solo el propietario del suelo poda solicitar la declara-
toria de fbrica, aun cuando exista un derecho real de superficie. A mi
parecer esta posicin est superada.
Siguiendo con los posibles problemas que traera la regulacin de

la superficie con el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn,
qu ocurrira una vez que culmine el plazo del derecho de superficie?
Pues bien, si hemos considerado que las partidas independizadas tenan
como antecedente dominial la partida del derecho de superficie, existira
un problema. Debe resaltarse preceptuado por el artculo 143 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Predios, el que se refiere a la
extincin del derecho de superficie y cierre de partida:
Artculo 143.- Extincin del derecho de superficie y cierre

de partida
Al inscribir la extincin del derecho de superficie, el registrador

proceder a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simul-
tneamente en la partida registral del predio una anotacin en la
que se deje constancia de dicho cierre.
As, si el derecho real de superficie se extingue, se procede a cance-

lar la partida registral del derecho de superficie, quedando las indepen-
dizaciones con un antecedente dominial cerrado. Como conoce, las pro-
piedades resultantes una vez que se produzca la extincin del derecho de
superficie, pasaran a formar parte de la titularidad del dueo del terre-
no. No queda claro cmo se podra prever esta situacin a nivel registral,
a fin de que exista un adecuado tracto sucesivo y no se presenten pro-
blemas de partidas de derecho de superficie cerradas y antecedentes
dominiales diferentes. Adems, debe tenerse presente que las unidades
(7) Numeral 3 del Anlisis de la Resolucin N 203-2009-SUNARP-TR-T emitida por el Tribunal

Registral el 5 de junio de 2009.
73
inmobiliarias independizadas tengan como titular al superficiario, por

lo que habra que tambin cambiar la titularidad en cada una de estas
partidas.
Por ltimo, en temas de derecho real de superficie y propiedad exclu-

siva y propiedad comn, es de resaltar el artculo 12 de la Ley N 27157,
el que se refiere a los centros y galeras comerciales o campos feriales de
un piso:
Artculo 12.- De los centros y galeras comerciales o campos

feriales de un solo piso:
12.1. Los centros y galeras comerciales o campos feriales que

cuenten nicamente con un piso podrn independizar cada
una de sus tiendas del terreno matriz.
12.2. El terreno sobre el que est edificada cada tienda es de pro-

piedad exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes
son titulares integralmente del terreno y la edificacin sobre
la cual est construida su tienda.
12.3. Las reas que constituyen los accesos, pasadizos y las

zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad
comn, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales
de servidumbre perpetua a favor de los predios domi-
nantes y/o derechos de superficie.
Como se seala, en la propiedad comn que puede estar constitui-

da por accesos, pasadizos y dems zonas de servicios comunes se pue-
den constituir derechos de superficie cuando se trata de centros y galeras
comerciales o campos feriales que solo cuenten con un piso de edifica-
cin. En este ltimo prrafo se indica que se podrn constituir dere-
chos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes
y/o derechos de superficie. Entiendo que los beneficiarios del derecho de
superficie que se puede constituir (superficiario) seran los predios domi-
nantes tambin al igual que los de servidumbre perpetua, pero la redaccin
no es clara y podra tambin interpretarse que la norma no ha hecho dis-
tincin alguna en ese aspecto.
74
La problemtica del cobro de las
cuotas de mantenimiento a quienes
ejercen la posesin o el uso de las
secciones de propiedad exclusiva
Fernando SAETTONE GARCA(*)
INTRODUCCIN
El vertiginoso crecimiento del sector construccin en nuestro pas en

la ltima dcada, ha trado como consecuencia, un incremento a la par de
la vida de sus ocupantes en convivencia.
Nos estamos refiriendo especficamente a las edificaciones de vivien-

das multifamiliares, donde cada vez por la magnitud de los proyectos
inmobiliarios un gran nmero de familias no solamente conviven sino
que, al mismo tiempo son responsables por los gastos de mantenimien-
to de los bienes de dominio comn y por el correcto accionar de deter-
minadas reglas de organizacin de los propietarios, que se reflejan en los
Reglamentos Internos exigidos por ley, y por normas afines, establecidas
en los llamados Reglamentos de Convivencia.
El presente artculo, refleja la problemtica que viene sucedien-

do cuando los propietarios u ocupantes de estas edificaciones dejan de
pagar las cuotas de mantenimiento, lo que conlleva a un incumplimien-
to legal en primer trmino, y que tiene como consecuencia inmediata el
(*) Abogado por la Universidad de San Martn de Porres (USMP). Docente del Curso Derecho Urbano en
la Maestra en Gestin y Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Pontificia Univer-
sidad Catlica del Per. Actualmente sigue la Maestra en Derecho Notarial y Registral en la USMP.
75
FERNANDO SAETTONE GARCA
desbalance que se produce al momento que la Administracin de la edifi-

cacin tiene que cumplir con los gastos propios del sostenimiento de los
servicios de estos predios.
Hemos podido comprobar cmo, si bien existen taxativamente nor-

mas que regulan el procedimiento de cobro por morosidad, estableci-
das en la Ley N 27157 sobre el Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn y su Reglamento, en la prc-
tica, por una inexacta normativa, o por problemas que pueden lindar con
el no haber adecuado el Reglamento Interno a las normas establecidas en
las disposiciones comentadas, se dificulta la correcta recaudacin, con los
consecuencias concebidas.
Abordar el tema referente, a la adecuacin de los Reglamentos a

la normativa vigente, los mecanismos de cobro contra los morosos que
posee el Presidente de la Junta de Propietarios, la morosidad y sus meca-
nismos procedimentales para su cobro, as como la necesidad de modifi-
car el artculo 157 del Reglamento de la Ley N 27157, son los principa-
les aportes que queremos transmitir.
I. ANTECEDENTES
En el mes de julio del ao 1999, se public en el diario oficial El

Peruano, la Ley N 27157 (en adelante, la Ley) denominada Ley de
Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclu-
siva y de Propiedad Comn.
Una Ley que, en solo cuerpo normativo, nos present en su momento

tres temas de gran trascendencia para el desarrollo de la actividad inmo-
biliaria en nuestro pas: la primera parte dedicada al procedimiento para
regularizar las construcciones que hasta ese entonces se haban cons-
truido, sea con licencia o sin licencia, pero que finalmente no se podan
registrar en registros pblicos; la segunda parte dedicada al procedimien-
to para la declaratoria, el cual posteriormente fue derogado por la Ley
N 29090 y normas complementarias y la tercera parte sobre el rgimen
de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
que, en la parte pertinente, es materia de anlisis del presente trabajo.
76
LA PROBLEMTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO
La Ley, derog el Decreto Ley N 22112 y el Decreto Supremo

N 019-78-VC, es decir, las normas que se encontraban vigentes desde el
ao 1978 referentes a la llamada Propiedad Horizontal.
II. ALCANCES DE LA TERCERA PARTE DE LA LEY N 27157

Y LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS
Como hemos adelantado, la Tercera Parte de la Ley, norm el rgi-

men legal de lo que a partir de ese momento, se llam unidades inmobi-
liarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o
servicios comunes.
Igualmente, en el artculo 37 de la Ley, se especific que los edifi-

cios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y galeras
comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, estn sujetos al
rgimen mencionado.
Posteriormente, al promulgarse en el ao 2000 el Reglamento de la

Ley, mediante el Decreto Supremo N 008-2000-MTC, se precis en el
artculo 126 que los edificios de departamentos comprendidos no solo
seran de uso residencial, sino tambin de uso comercial, industrial o
mixto; y que en general, la aplicacin de este rgimen legal es obligatorio
cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o ms propieta-
rios, es decir cuando haya pluralidad de propietarios.
Debemos entender en adelante que, estos reglamentos internos regi-

rn la convivencia de sus propietarios, no nicamente en edificios de
uso residencial o de vivienda, sino tambin en edificios de departamen-
tos donde estas unidades inmobiliarias estn destinadas a uso comercial,
industrial o inclusive de usos mixtos.
Cabe precisar que el mencionado reglamento de la Ley, luego de ser

modificado en ms de una oportunidad, se opt por promulgar el Texto
nico Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157 (en adelante el
Reglamento de la Ley)(1).
(1) Decreto Supremo N 035-2006-Vivienda (El Peruano, 03/11/2006).
77
Finalmente, el mismo ao 2000, se promulga la norma que aprueba

los Reglamentos Internos Modelos para el Rgimen de Unidades Inmo-
biliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de Propiedad
Comn (en adelante Reglamento Modelo)(2).
Se puede entonces determinar que la tercera parte de la Ley, su Regla-

mento y el Reglamento Modelo, son las normas que vienen regulando en
nuestro pas, desde la segunda mitad del ao 1999, esta compleja temtica.
III. EL REGLAMENTO INTERNO
Podemos conceptuar el Reglamento Interno como el acto privado

o declaracin en el sentido de que, en una edificacin existen bienes de
dominio exclusivo y bienes de dominio comn y que existen adems deter-
minadas reglas de organizacin para la convivencia de los propietarios.
Es decir, normas que permitirn la convivencia de los ocupantes de la

edificacin con el propsito de lograr un clima no solo de bienestar sino
al mismo tiempo, porque no, de paz social.
Nos parece oportuno, citar la definicin y conceptualizacin que

hace la Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN(3), sobre el Reglamento
Interno:
El Reglamento Interno viene a ser un negocio jurdico, en el

cual la declaracin de voluntad est dirigida a producir una mix-
tura de efectos jurdicos obligacionales y reales.
La primera caracterstica, continua explicando la Resolucin

de carcter real, se aprecia claramente del hecho que, el acto constitu-
tivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situacin
de dominio normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al
objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes
privativas o exclusivas con las partes comunes. Estas quedan destinadas a
favor de aquellas.
(2) Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04 (El Peruano, 08/10/2000).

(3) Resolucin dictada con fecha 23/12/2008.
78
La segunda caracterstica es que se da origen a un rgimen especial

de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se
establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obli-
gaciones, que viene a constituir una lex rei(4) que vincula a los otorgantes
del acto y a los sucesivos adquirentes.
Efectivamente, concordamos con estos conceptos vertidos por el

organismo rector en materia registral, en el sentido que, este rgimen
especial de propiedad, vincula a los otorgantes del acto, entindase en un
primer momento a los propietarios o conformantes de la Junta de propie-
tarios, luego a los sucesivos adquirientes y a nuestro entender, a quienes
posteriormente ocupen las partes privativas, sea en calidad de arren-
datarios o bajo cualquier otro ttulo, indistintamente que sean personas
naturales o jurdicas.
IV. SOBRE LA PROBLEMTICA DE LA ADECUACIN DE

LOS REGLAMENTOS INTERNOS
Como ya hemos comentado, el Reglamento Interno del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y reas de
Propiedad Comn, es el instrumento con el cual, necesariamente deben
contar los edificios de departamentos, indistintamente que su uso sea resi-
dencial, comercial, industrial o mixto, tal cual lo ha contemplado la Ley(5)
y posteriormente el Reglamento de la Ley.
Es decir, a la fecha, los edificios de departamentos construidos desde el

ao 2000 en adelante, cuentan con reglamentos internos bajo las normas en
comentario; e inclusive, nos atrevemos a decir que estos reglamentos, son
en su mayora, el fiel reflejo del reglamento interno modelo que public el
Ministerio de Transportes y Comunicaciones(6) en el ao 2000.
(4) La ley del lugar de donde los bienes estn situados.

(5) Artculo 39 de la Ley N 27157.- Las edificaciones a que se refiere el artculo 37 de la presente Ley
deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o cons-
tructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50 % cincuenta por ciento)
de los porcentajes de participacin.
(6) Cabe precisar que all por el ao 2000, no exista independientemente el Ministerio de Vivienda, sino
que formaba parte del Ministerio de Transportes y Comunicaciones.
79
Sin embargo, los edificios ya edificados antes de la vigencia de la

Ley, contaban con los conocidos Reglamentos Internos de Propiedad
Horizontal, bajo los alcances de normas dictadas en el ao 1978.
Por ello, la Tercera Disposicin Final de la Ley, dispuso que los

reglamentos internos que se encontraban vigentes a la fecha de su publi-
cacin (20 de julio del ao 1999), se adecuaran a lo que ella establece.
Ms adelante, al promulgarse el Reglamento de la Ley, en su Dci-

mo Segunda Disposicin Transitoria, igualmente se indic que, la referi-
da adecuacin podr efectuarse mediante escritura pblica o documento
privado con firma legalizada otorgado por la Junta de Propietarios.
Pese a estas normas imperativas, muchas son las Juntas de Propie-

tarios de edificios que no han adecuado su Reglamento Interno, y por
ello, tienen serias dificultades, precisamente cuando el Presidente de la
Junta quiere interponer la demanda de cobro contra el propietario moroso
de las cuotas de mantenimiento u otras cuotas fijadas con carcter
extraordinario.
Ello ocurre por cuanto, no solamente la Junta de Propietarios debe

constar inscrita en los registros, sino que tambin es necesario que, el
Presidente de la Junta, para poder accionar judicialmente, debe contar
con su cargo inscrito en Registros Pblicos(7).
El problema radica en que, al no estar adecuado el Reglamento Inter-

no, RR.PP. rechaza cualquier acto que se pretenda inscribirse (por ejem-
plo, la inscripcin de la Junta de Propietarios, la inscripcin de la Direc-
tiva(8) si fuera el caso o la designacin del Presidente de la Junta), sin
(7) Primer prrafo del artculo 87 del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Son inscribibles
en la partida matriz de la edificacin el acto de constitucin de la junta de propietarios, la designacin
del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mrito al Reglamento Interno.
(8) ltima parte del artculo 145 del TUO del Reglamento de la Ley N 27157: La Junta de Propietarios
estar presidida por uno de sus miembros que tendr la calidad de Presidente, quien ejercer las funcio-
nes y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento podr disponer la constitucin de
una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando su composicin y funciones.
80
cumplirse previamente con la formalidad de inscribir la adecuacin del

Reglamento Interno(9).
Comentamos lneas arriba que la Tercera Disposicin Final de la Ley,

dispuso que los reglamentos internos que se encontraban vigentes a la
fecha de su publicacin (20/07/99), se adecuaran a lo que ella estable-
ce y en tal sentido indic que la Junta de Propietarios requiere la concu-
rrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria y de los
que asistan, en segunda convocatoria y que los acuerdos se adoptarn por
mayora de los concurrentes a la Junta.
Sin embargo, an a la fecha, persiste el nmero de edificios, en su

mayora residenciales o de uso de vivienda, que no han cumplido con
la adecuacin, lo que se traduce en un desgobierno y un alto ndice de
morosidad en las cuotas de mantenimiento entre sus ocupantes.
Se argumenta como pretexto para la no adecuacin del reglamento

Interno a problemas para la convocatoria, el costo notarial y registral de
la adecuacin, el temor de algunos propietarios de que, al adecuarse el
reglamento interno se regule su comportamiento o se recurra a medios
legales para el cobro a los morosos, o tambin simplemente por descono-
cimiento de la nueva normativa.
En la prctica igualmente se ha encontrado observaciones por parte

de los RR.PP. a las adecuaciones del Reglamento Interno, cuando su tr-
mite ha excedido los criterios de adecuacin.
En primer lugar, se debe establecer que la adecuacin del Regla-

mento Interno se dar nicamente cuando nos encontramos previamente
a que existe un Reglamento Interno inscrito en RR. PP., que fue otorga-
do al amparo de normas derogadas y que, como consecuencia de la Ley
N 27157 requieren incorporar en su texto la normativa acotada.
(9) La adecuacin de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N 27157
constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud
de inscripcin de algn acto que modifique el reglamento interno primigenio. (Precedente de Obser-
vancia Obligatoria. Aprobado en el X Pleno Registral. El Peruano, 09/06/2005).
81
El tribunal registral ya se ha pronunciado al respecto indicando

que: La adecuacin solo significa la adaptacin de los Reglamentos a
las normas imperativas, as como la incorporacin de nuevas normas
dispositivas(10).
Por ello, para evitar rechazo por parte del RR. PP. al momento de
solicitar la adecuacin del Reglamento Interno, esta adecuacin no debe
contener disposiciones que modifiquen las caractersticas de las unidades
de dominio exclusivo; que modifiquen las caractersticas de los bienes y
zonas comunes; que modifiquen porcentajes de participacin; o que se
incorporen disposiciones que contravienen normas imperativas estableci-
das el en Cdigo Civil y otras normas especiales de igual o mayor rango,
o que contravengan normas de orden pblico y buenas costumbres.
V. SOBRE LOS SERVICIOS Y GASTOS COMUNES Y LA

CUOTA PARA SU MANTENIMIENTO
Es menester en este punto indicar con precisin, como el artculo 137

del TUO del Reglamento establece cules son los servicios comunes: la
limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes comu-
nes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de
cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la repara-
cin y/o reposicin de los bienes o de sus partes. Igualmente establece
que son servicios comunes: la administracin de la edificacin, la guar-
diana, la jardinera y portera, los servicios de vigilancia y seguridad de
la edificacin en conjunto, la eliminacin de basura, la administracin
de las playas de estacionamiento; y los dems que acuerde la Junta de
Propietarios.
Por su parte el artculo 138 del TUO del Reglamento, establece que
son los gastos comunes todos los ocasionados por el mantenimiento de
los servicios comunes indicados en el artculo 137, las cargas, responsa-
bilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de indi-
vidualizacin; as como otro extraordinario acordado por la Junta de
Propietarios.
(10) Resolucin del Tribunal N 229-2002-ORLC-TR, de fecha 30/04/2002.
82
Luego de ello, la ltima parte del comentado artculo 138 establece

que, el pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los por-
centajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta crite-
rios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el nmero de perso-
nas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de las mismas,
etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participacin
en el dominio de los bienes comunes.
As tenemos que, individualizados los servicios comunes y los gas-

tos que estos demandan, es propicio comentar en relacin a su pago, que
el Reglamento de la Ley ha establecido criterios diversos para determinar
su porcentaje, y no utilizar nicamente como ocurre mayormente los
porcentajes de participacin en el dominio de los bienes comunes.
Lo comentado se corrobora en la normativa de los Reglamentos

Internos Modelos, cuando se establecen que entre otras, son atribuciones
de la Junta de Propietarios(11): Fijar las cuotas ordinarias y extraordina-
rias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conserva-
cin, mantenimiento y administracin de la unidad inmobiliaria, y efec-
tuar su cobro.
Hoy permite la Ley que estos porcentajes para el pago de los gastos
comunes, se puedan fijar por ejemplo por el nmero de personas que ocu-
pan las secciones de propiedad exclusiva, as en un edificio, podra darse
el caso de que, determinados departamentos paguen ms que otros, por la
cantidad de ocupantes que viven en ellos. O el tradicional caso de los edi-
ficios de uso mixto (coexisten viviendas y oficinas) donde quienes le dan
uso comercial de oficina, han de pagar mayor mantenimiento de quienes
solamente le dan uso residencial o de sobre los servicios, ha establecido
que corresponde pagar el mantenimiento al propietario de una seccin,
independientemente del tiempo que permanezca desocupada, salvo pacto
en contrario(12).
(11) Artculo 13 de la Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04 (El Peruano, 08/10/2000).

(12) Artculo 144 del Reglamento de la Ley N 27157 establece que: El incumplimiento o retraso en el pago
de las cuotas para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias, dar lugar a las acciones de cobro permi-
tidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una seccin se encuentre o permanezca desocupada
independientemente del tiempo de desocupacin, no exime al propietario del cumplimiento de estas
obligaciones, salvo pacto en contrario.
83
Finalmente, nos corresponde advertir que, en la medida que las edifi-

caciones residenciales son dotadas de ms elementos comunes, general-
mente con fines de esparcimiento (piscina, sauna, gimnasio, juegos, cine,
etc.), estas cuotas de mantenimiento se incrementarn, si sumamos ade-
ms que hoy en la gran mayora de estos nuevos edificios, la administra-
cin de la edificacin ha sido precisamente confiada a una empresa con-
tratada para estos fines.
VI. S OBRE LOS POSEEDORES U OCUPANTES DE LAS

SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Antes de referirnos al tema de los procesos ejecutivos por la mora de

las cuotas de mantenimiento, es necesario realizar precisiones en relacin
con lo que el Reglamento de la Ley N 27157 ha venido a denominar
como poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva
y la consecuencia que precisamente se deriva en la prctica para efectos
de las acciones legales de cobro de las cuotas de mantenimiento.
En tal sentido, la primera parte del artculo 139 del Reglamento, dis-
pone que: para efectos del presente Reglamento, se considera[n] posee-
dores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las perso-
nas naturales o jurdicas que ejerzan la posesin, o el uso de las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificacin, en calidad de
propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a
ejercer la posesin indicada.
Es decir, el reglamento hace una precisin en el sentido de que

poseedores u ocupantes sern considerados, no solamente las personas
naturales o jurdicas en calidad de propietarios, sino tambin los arrenda-
tarios o inquilinos o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a ejercer la
posesin de las secciones de propiedad exclusiva.
Queremos notar esta precisin por cuanto, al momento de exigir obli-

gaciones de pago de las cuotas de mantenimiento, el Reglamento de la
Ley se refiere nicamente al trmino propietario y lo mismo ocurre
cuando se refiere al proceso judicial que puede entablar el Presidente de
la Junta de Propietarios contra el propietario que incurra en mora.
84
As, pareciera que solamente los propietarios son los llamados a

pagar las cuotas de mantenimiento o contra quienes se puede interponer
las acciones legales de cobro.
Hubiera sido mejor que, si el artculo 139 del Reglamento de la Ley

utiliza el trmino poseedores u ocupantes para equiparar al propieta-
rio, arrendatario o a cualquier otra persona natural o jurdica que ocupe
bajo cualquier otro ttulo la posesin de las secciones de propiedad exclu-
siva; en el artculo 157 del Reglamento relativo al proceso ejecutivo por
mora en el pago de cuotas, se hubiera indicado que: En el caso que los
poseedores u ocupantes incurran en mora por tres (3) meses consecu-
tivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presiden-
te de la Junta de propietarios, podr interponer demanda de cobro por la
va ejecutiva, sin necesidad de la conciliacin previa, al amparo de lo dis-
puesto por el artculo 50 de la Ley.
Para de esta manera evitar contradicciones, que podran acarrear

hasta nulidades en estos procesos, ya que, en la prctica al momento de
redactar los contratos de arrendamientos u otros similares, por una mala
asesora legal en mayora de casos, no se cumple con indicar por ejemplo
en el contrato de arrendamiento, la obligacin indicada a que hace refe-
rencia el literal g) del artculo 10 del Reglamento Interno Modelo, en el
sentido de que se debe hacer constar en el contrato de arrendamiento u
otro por el que otorgue la posesin inmediata a terceros, los derechos y
obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el
sometimiento expreso de este a las normas del Reglamento Interno.
Si bien es cierto el mismo artculo en comentario, indica que el

incumplimiento de esta obligacin solo generar responsabilidad para el
propietario, mas no afectar en absoluto la obligatoriedad del presente
Reglamento respecto de quien asuma la posesin inmediata; estos posee-
dores inmediatos en calidad de arrendatarios u otra forma, cuando en el
contrato de alquiler no se pact expresamente su responsabilidad en el
pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, pueden interponer accio-
nes en el sentido de que no les asiste el pago de las cuotas de manteni-
miento a ellos, sino solamente al propietario.
85
VII. EL PROCESO EJECUTIVO POR MORA EN LAS CUOTAS

DE MANTENIMIENTO Y LA CALIDAD DE TTULO
EJECUTIVO
El artculo 50 de la Ley, establece el procedimiento para el cobro

de las cuotas impagas de los gastos de mantenimiento, al indicar que:
los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o
extraordinarias son ttulos ejecutivos con base en los cuales se puede pro-
mover proceso ejecutivo. En dicho supuesto, el proceso se tramitar de
conformidad con lo establecido para el proceso de ejecucin del Cdigo
Procesal Civil.
Lo primero que debemos destacar es que la Ley estableci que estos

instrumentos impagos, llmese recibos de cobranza por cuotas ordinarias
o extraordinarias, se han convertido en ttulos ejecutivos mediante los
cuales se puede promover proceso ejecutivo de conformidad con el Cdi-
go procesal Civil.
La Ley les ha concedido fuerza ejecutiva, por lo cual con el solo

mrito de la presentacin de estos recibos se puede promover la accin
indicada.
Posteriormente, el artculo 157 del Reglamento de la Ley N 27157

estableci que: En el caso que los propietarios incurran en mora por tres
(3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordina-
rias, el Presidente de la Junta de propietarios, podr interponer demanda
de cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de la conciliacin previa, al
amparo de lo dispuesto por el artculo 50 de la Ley.
De este artculo podemos mencionar lo siguiente:
1. Como ya hemos comentado, se incurri en el error de indicar

los propietarios; cuando lo ideal hubiera sido indicar que: En el
caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora;
2. Se incurri en el error de indicar: incurran en mora por tres (3)

meses consecutivos; cuando lo ideal hubiera sido indicar: incu-
rran en mora por tres (3) meses consecutivos o alternados;
86
De esta manera se podra iniciar las acciones de cobro a todo

aquel poseedor u ocupante que incurra, no solamente en tres
meses de mora consecutiva; sino indistintamente que esta mora
sea alternada. As, se evitara lo que en la prctica se est con-
virtiendo en una constante, en el sentido de que los propietarios o
los inquilinos pagan dos cuotas, luego se atrasan en una, vuelven
a pagar dos cuotas, y de esta manera evitan que se les pueda apli-
car inmediatamente los efectos del artculo 157 comentado.
3. Se indic, oportunamente que la demanda se podr interponer sin

necesidad de la conciliacin previa.
Lo cual es obvio por cuanto se trata de iniciar acciones judiciales

por la va ejecutiva hoy llamada de ejecucin.
Finalmente, es importante anotar que en el literal j) del artculo 13

del Reglamento Modelo se indic como atribuciones de la Junta: Seguir
el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de ms de tres cuotas
consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los inte-
reses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la
obligacin y calculados con base en la Tasa de Inters Activa para Mone-
da Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.
Lo que cabe destacar que desde la interposicin de la demanda por

mandato expreso, se puede incluir al petitorio del monto materia de la
cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de
vencimiento de la obligacin y calculados con base en la Tasa de Inters
Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.
CONCLUSIONES
Podemos arribar a las siguientes conclusiones:
1. A la fecha existen una gran cantidad de edificaciones que cuen-

tan con Reglamento Interno de Propiedad Horizontal al amparo de
normas del ao 1978 que han sido derogadas, como son el Decreto
Ley N 22112 y su Reglamento dictado mediante Decreto Supremo
N 019-78-VC.
87
2. Estas edificaciones no cumplen con realizar la adecuacin del Regla-

mento Interno a las normas de la Ley N 27157 y su Reglamento, so
pretexto de problemas para la convocatoria a reunin de propietarios,
del costo notarial y registral de la adecuacin, del temor de algu-
nos propietarios de que, al adecuarse el reglamento interno se regule
su comportamiento o se recurra a medios legales para el cobro a
quienes son morosos, o tambin simplemente por desconocimiento
de la nueva normativa.
3. En la prctica igualmente se ha encontrado observaciones por parte

de los RR.PP. a las adecuaciones del Reglamento Interno, cuando su
trmite ha excedido los criterios de adecuacin.
4. Entonces la adecuacin del Reglamento Interno a las alcances de la

Ley N 27157, solo debe limitarse a la adaptacin de los Reglamen-
tos a las normas imperativas, as como la incorporacin de nuevas
normas dispositivas.
5. Para evitar el rechazo por parte del Registros Pblicos median-

te observaciones, al momento de solicitar la adecuacin del Regla-
mento Interno, esta adecuacin no debe contener disposiciones que
modifiquen las caractersticas de las unidades de dominio exclusi-
vo; que modifiquen las caractersticas de los bienes y zonas comu-
nes; que modifiquen porcentajes de participacin; o que se incorpo-
ren disposiciones que contravienen normas imperativas establecidas
el en Cdigo Civil y otras normas especiales de igual o mayor rango,
o que contravengan normas de orden pblico y buenas costumbres.
6. El no contar estas edificaciones con la adecuacin de su Reglamento

Interno de Propiedad Horizontal al nuevo Reglamento Interno deno-
minado Rgimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Pro-
piedad Exclusiva y reas de Propiedad Comn, imposibilita que
quien haga las veces de Presidente de la Junta de Propietarios, pueda
iniciar acciones de cobro contra los morosos de las cuotas de mante-
nimiento u otras de carcter extraordinario.
7. Como quiera que el Reglamento de la Ley N 27157 acu el trmino

poseedor u ocupante para denotar quienes ejercen la posesin de las
unidades inmobiliarias en calidad de propietarios, arrendatarios u
88
otra condicin, sera necesario que el tenor de la primera parte del ar-
tculo 157 del Reglamento de la Ley N 27157, se modificar: En el
caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora.
8. De esta manera los arrendatarios u otros ocupantes no podrn entor-

pecer los procesos judiciales iniciados contra ellos para su cobro,
argumentando que las cuotas ordinarias o extraordinarias deben ser
pagadas solamente por los propietarios.
9. Igualmente sera necesario que el tenor de la primera parte del ar-

tculo 157 del Reglamento de la Ley N 27157, se modificar com-
plementado: incurran en mora por tres (3) meses consecutivos o
alternados en el pago de las cuotas.
10. De esta manera se evitara lo que en la prctica se est convirtiendo

en una constante: que los propietarios, arrendatarios u otros ocupan-
tes pagan dos cuotas, luego se atrasan en una, vuelven a pagar dos
cuotas, y de esta manera evitan que se les pueda aplicar inmediata-
mente los efectos del artculo 157 en comentario, por cuanto no caen
en mora, tres meses de manera consecutiva.
11. Finalmente, el artculo 157 del Reglamento de la Ley N 27157, para

una correcta aplicacin de la normativa, deber tener el siguiente
tenor: En el caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora
por tres (3) meses consecutivos o alternados en el pago de las cuotas
ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios
podr interponer demanda de cobro por la va ejecutiva, sin necesi-
dad de la conciliacin previa, al amparo de lo dispuesto por el ar-
tculo 50 de la Ley.
89
Problemas derivados
de la determinacin en los porcentajes
de participacin para determinar la cuota
de mantenimiento y lograr su cobro
Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO(*)
INTRODUCCIN
En el presente artculo sealaremos los principales problemas deriva-

dos de una inadecuada regulacin sobre la forma de determinacin de los
porcentajes de participacin sobre los bienes y gastos comunes de las sec-
ciones de propiedad exclusiva de las edificaciones sujetas al rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn establecido en la Ley N 27157.
As, en primer lugar abordaremos brevemente el mencionado rgi-

men y el Reglamento Interno, para luego desarrollar los problemas comu-
nes en la determinacin de los porcentajes de participacin sobre los bie-
nes y gastos comunes, as como los principales problemas que afrontan
las juntas de propietarios para el cobro de las cuotas de mantenimiento.
I. EL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIE-

DAD COMN
El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, anterior-

mente denominado propiedad horizontal, est regulado por la Ley
N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento
(*) Abogado por la Universidad de San Martn de Porres. Egresado de la Maestra en Derecho de la
Empresa con especialidad en Gestin Empresarial de la Pontificia Universidad Catlica del Per y con
estudios de especializacin en Derecho Registral en la misma universidad.
91
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
para la Declaratoria de fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobilia-

rias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (en adelante la Ley
N 27157). Esta forma de propiedad es especial, ya que hay dos clases
de propiedades, una respecto a los bienes de propiedad exclusiva sobre
la cual el titular tiene todas las caractersticas generales y especiales del
derecho de dominio y otra respecto a los bienes comunes sobre los cuales
tienen derecho todos propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Este rgimen segn el artculo 129 del TUO del Reglamento de la

Ley N 27157 aprobado por el Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA
(en adelante, el Reglamento), tiene como elementos esenciales la exis-
tencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por
inmuebles de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios,
y bienes y servicios de dominio comn, que cuenten con un Reglamento
Interno y Junta de Propietarios. Es decir, para la existencia de este rgi-
men se requiere de manera concurrente los siguientes elementos:
- Una edificacin en la que coexistan bienes exclusivos y bienes

comunes.
- Reglamento interno.
- Junta de propietarios.
En tal sentido, el Tribunal Registral ha sealado que para que se

configure la existencia de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, las unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva debern ser independientes, as como debern existir bienes y
servicios comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera
directa o comunicndose a travs de algn acceso que corresponda a una
zona de bien, debern tener acceso a la va pblica, ya sea comn a todas
las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva(1).
Con relacin a los elementos configuradores de la propiedad horizon-

tal, Gunther Gonzales refiere que:
(1) ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Gua Operativa de Jurisprudencia Registral. Gaceta Jurdica, Lima,
2007, p. 169.
92
PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la

existencia de un edificio dividido en distintos sectores. Sin
embargo, modernamente, se habla de propiedades horizonta-
les atpicas, ya que no tienen como sustento fctico un edificio,
sino, diversas casas que comparten algunos bienes o servicios
comunes. Se habla, por ejemplo, de una propiedad horizontal
tumbada, cuya principal nota distintiva es que no hay superposi-
cin horizontal de unidades inmobiliarias, pues estas cuentan con
relativa independencia, pero comparten zonas de ingreso o via-
les comunes. En nuestro pas es el caso de las llamadas quintas o
casas en copropiedad, las cuales pueden regularse tranquilamen-
te por el rgimen de la propiedad horizontal (arts. 126, 127 y 128
del Reglamento) (). Tambin se habla en doctrina de los llama-
dos conjuntos inmobiliarios, que han sido regulados expresamen-
te en la reciente modificacin de la Ley de Propiedad Horizontal
espaola (Ley 8/1999), y que introduce esta figura con el nom-
bre de complejos urbanos, cuya caracterstica fundamental es la
existencia de distintas fincas perfectamente separadas y que por
la naturaleza de las cosas podran tener vida independiente, pero
que, sin embargo, acuerdan compartir algn elemento de comu-
nidad que las vincula. Podramos ejemplificar esta figura a tra-
vs de los complejos conformados por un conjunto de unidades
inmobiliarias de relativa independencia, y que solo se encuentran
vinculados por algn elemento comn esencial (viales), o inclu-
so se relacionan por elementos comunes no esenciales (piscina o
campos deportivos). Estos conjuntos inmobiliarios se encuentran
incluidos en el concepto legal de propiedad horizontal bajo el tr-
mino de conjunto de edificaciones a que alude el art. 129 del
Reglamento(2).
Cabe indicar que tales argumentos forman parte de los anteceden-

tes de la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN, sobre el Rgimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, aprobada por Resolucin
N 340-2008-SUNARP/SN (en adelante, La Directiva). Esta directi-
va ha precisado en su numeral 5.1 que el rgimen de propiedad exclu-
siva y comn es obligatorio en todos los casos en que existan unidades
(2) GONZALES BARRN, Gunther. Derechos Reales. Juristas Editores, Lima, 2005, pp. 889-890.
93
inmobiliarias superpuestas en el plano vertical; es decir, este rgimen es

obligatorio para los edificios de departamentos de uso residencial y cen-
tros y galeras comerciales o campos feriales de ms de un piso, pues en
tales edificaciones al existir bienes exclusivos sobrepuestos requerir uti-
lizar los bienes comunes como los ingresos, escaleras, ascensores para
tener acceso a los bienes de propiedad exclusiva.
As, conforme se advierte del artculo 129 de El Reglamento, este

rgimen se da cuando se produce el dominio de los diferentes pisos,
secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o
modalidad multifamiliar puede pertenecer o corresponder a varias perso-
nas. Su naturaleza jurdica refiere a una mixtura, puesto que la propie-
dad horizontal contiene dos elementos: a) la propiedad exclusiva sobre
cada uno de los departamentos o pisos, y b) las partes o bienes comunes
(copropietario sobre el terreno o bienes de uso comn)(3).
II. EL REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno es el ttulo constitutivo del rgimen, siendo

su naturaleza el de ser un negocio dispositivo (por lo que la capacidad
requerida debe ser la necesaria para disponer) en virtud del cual se some-
te un edificio al rgimen de propiedad horizontal, con su consiguiente
divisin por pisos y locales y fijacin de los elementos comunes de unos
y otros. No se trata, pues, de una pura y simple divisin del edificio por
pisos y locales, sino del sometimiento del bien (divido ya) al rgimen de
propiedad horizontal(4).
El Tribunal Registral ha considerado que: El Reglamento Interno

constituye el acto jurdico otorgado por el propietario o propietarios de
una edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los
(3) BELTRN PACHECO, Jorge Alberto y GRA BAZN, Yesenia. Las relaciones de vecindad en el
rgimen de propiedad horizontal. Deberes y consecuencias indemnizatorias. En: Actualidad Jurdica.
Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 19.
(4) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Derecho de las
cosas y Derecho inmobiliairio registral. Editorial Tecnos, Madrid, 1995, p. 260.
94
propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servi-

cios comunes(5).
El artculo 39 de la Ley N 27157 permite que el reglamento interno

sea otorgado por el promotor o constructor o, en su caso, por los pro-
pietarios con el voto favorable de ms del 50 % (cincuenta por ciento)
de los porcentajes de participacin. En este ltimo caso, estamos ante un
supuesto fctico de la existencia del rgimen, sin que se haya cumplido
con la formalidad de otorgar el reglamento interno y por consiguiente
independizar las secciones de propiedad exclusiva del bien. En tal senti-
do, la Ley N 27157 con la finalidad de regularizar la informalidad per-
mite que los propietarios que representen ms del 50 % puedan someter a
la edificacin al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Al respecto, el numeral 5.2 de la Directiva establece que:
El Reglamento Interno se aprueba por el promotor o constructor

de la edificacin quien debe ser el propietario de la misma.
Tambin se aprueba conforme al artculo 39 de la Ley N 27157,

por acuerdo de ms del 50 % de los propietarios que conforman
la edificacin, para lo cual el voto se computa por cada seccin
de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el por-
centaje de participacin en las zonas comunes.
En este ltimo caso, la convocatoria se realiza por el propietario-

constructor o por los propietarios que renan por lo menos el 25 %
de participacin en la edificacin, debindose notificar a los otros
propietarios mediante esquelas con cargo de recepcin y con una
anticipacin no menor de cinco das naturales.
Por otra parte, el reglamento contiene el total de las unidades inmo-

biliarias de dominio exclusivo, los bienes y zonas comunes que estarn
al servicio de todos los comuneros (propietarios) a efectos de que ejerzan
plenamente su derechos de propiedad, la cuota de participacin de cada
propietario respecto a los bienes comunes, los servicios y gastos comunes
(5) Resolucin N 276-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 171.
95
que debern asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de

estos y de los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma
de organizacin y administracin de la comunidad y dems normas que
regulen la convivencia social.
El artculo 42 de la Ley N 27157, regula el contenido del reglamen-

to interno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La des-
cripcin fsica del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de
los bienes de propiedad comn y la enumeracin de los servicios comu-
nes; b) la fijacin de la cuota de participacin; c) el estatuto, es decir,
las disposiciones convencionales sobre la administracin y gobierno
del edificio, la formacin de la voluntad corporativa de los propietarios,
y finalmente los derechos y obligaciones de estos y limitaciones de la
propiedad(6).
Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente

de derechos y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas,
pues regula la forma como se debe desarrollar la vida en comunidad, as
como las funciones de los rganos encargados de la administracin de la
edificacin.
Al respecto, consideramos que a fin de que el reglamento interno

pueda constituir un verdadero instrumento que garantice la vida social en
comunidad as como el correcto uso de los bienes comunes, se requie-
re que la junta de propietarios administre correctamente la edificacin, es
decir, que administre eficientemente los bienes comunes.
III. DETERMINACIN DE LOS PORCENTAJES DE PARTI-

CIPACIN SOBRE LAS ZONAS COMUNES
1. Nociones generales
El artculo 42, inciso d) de la Ley N 27157 y el artculo 153, inci-
so f) de El Reglamento seala que el reglamento interno deber conte-
ner obligatoriamente lo siguiente: (....): los porcentajes de participacin
(6) GONZALES BARRN, Gunther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000. p. 266.
96
que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo

con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promo-
tor (...). Por su parte, el artculo 130 de el Reglamento seala que: La
participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada uni-
dad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de
la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y
se establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada
de las secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn
destinadas, etc. (el resaltado es nuestro).
De la lectura de las normas a que se refiere el prrafo, se desprende

la obligatoriedad en la consignacin del criterio asumido por los propie-
tarios o el propietario promotor en la elaboracin de los porcentajes de
participacin que corresponden a cada propietario en los bienes comu-
nes(7). En tal sentido resulta indispensable que en el reglamento interno
consigne el criterio adoptado para la fijacin de los porcentajes de parti-
cipacin en los bienes comunes que corresponde a cada seccin de domi-
nio exclusivo, que forman parte de un inmueble matriz sujeto al rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn, por constituir un dato rele-
vante para dicha determinacin, toda vez que de las cuotas de participa-
cin emanan derechos y obligaciones para los propietarios de las referi-
das unidades inmobiliarias, sindole nicamente exigible el requisito de
la razonabilidad(8).
Ahora bien, en cuanto a la razonabilidad de los criterios para la asig-

nacin de la participacin de las secciones de propiedad exclusiva, debe
tenerse en cuenta que el artculo 130 del Reglamento de la Ley N 27157,
dota a los propietarios de una amplia discrecionalidad para establecer los
mencionados porcentajes, resultando ser dicho concepto bastante subjeti-
vo y que por tanto otorga casi absoluta libertad al titular(9).
En ese sentido debe entenderse, tal como lo seal el Tribunal Cons-

titucional, que la razonabilidad es un criterio ntimamente vinculado al
valor justicia, y est en la esencia misma del Estado constitucional de
(7) Res. N 190-2001-ORLC/TR. En: Data 65,000. [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2014.
(8) Res. N 519-2001-0RLC/TR. En: Pioner de Jurisprudencia, N 0, Gaceta Jurdica, p. 8.
(9) GONZALES BARRN, Gnther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios
urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 269.
97
derecho. Se expresa como un mecanismo de control o interdiccin de la

arbitrariedad de los poderes pblicos en el uso de las facultades discre-
cionales, y exige que las decisiones que se toman en ese contexto, res-
pondan a criterios de racionalidad y que no sean arbitrarias. Como lo
ha sostenido este Colegiado, implica encontrar justificacin lgica en
los hechos, conductas y circunstancias que motivan todo acto discrecio-
nal de los poderes pblicos (Exp. N 0006-2003-AI/TC. f. j. 9). Por su
parte, Dromi ha expresado que la razonabilidad acota la seguridad a la
prudencia, la proporcin, la discriminacin, la proteccin, la proporcio-
nalidad, la causalidad, en suma, la no arbitrariedad. No existen ms lmi-
tes a los derechos que los determinados por la ley (). No pueden dictar-
se leyes que priven derechos adquiridos o alteren las obligaciones de los
contratos(10).
De lo expresado por el Intrprete Supremo de la Constitucin y la

doctrina se puede concluir que lo razonable es aquello que tiene una jus-
tificacin lgica en los hechos y circunstancias y que no contraviene la
ley. En ese sentido, es claro que los criterios que se pueden adoptar deben
cumplir con los parmetros establecidos por el Tribunal Constitucional y
la doctrina, pudiendo tener la justificacin la estructura y distribucin de
la edificacin.
2. Exclusin a algunas secciones de propiedad exclusiva del porcen-

taje de participacin sobre los bienes comunes
En cuanto a la posibilidad de que se excluya de porcentaje de parti-
cipacin a algunas secciones de propiedad exclusiva para adoptar deci-
siones sobre determinados bienes comunes, creemos que es totalmente
viable siempre y cuando exista alguna razn objetiva y razonable que la
justifique el criterio adoptado, tal como se desprende el artculo 130 de El
Reglamento seala que: La participacin en los bienes comunes, es un
derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y correspon-
de ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado
en el reglamento interno, y se establecer atendiendo a criterios razo-
nables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de
estas, los usos a los que estn destinadas, etc. (el resaltado es nuestro),
(10) DROMI, Roberto. Derecho Administrativo. Tomo I, Gaceta Jurdica y Ciudad Argentina, Editorial de
Ciencia y Cultura, Lima, 2005, pp. 76-77.
98
de dicho texto se puede advertir que el porcentaje de participacin de

cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bie-
nes comunes se establecer, atendiendo a criterios razonables razn por
la cual es viable que existan diversos criterios de asignacin en un mismo
reglamento interno.
En esa lnea, el Tribunal Registral se ha pronunciado en la Res.

N 334-2014-SUNARP-TR, se consider que: El porcentaje de partici-
pacin sobre las zonas y servicios comunes establecido en el reglamento
interno para las unidades de propiedad exclusiva debe obedecer a la apli-
cacin de criterios razonables que permitan verificar la diferenciacin en
el caso de haberse establecido as.
IV. DIVERSIDAD DE CRITERIOS PARA LA ASIGNACIN

DE PORCENTAJE DE PARTICIPACIN PARA LOS
BIENES Y GASTOS COMUNES
En aplicacin del artculo 130 del Reglamento, es totalmente viable

que en reglamento interno existan dos o ms criterios para la asignacin
de los porcentajes de edificacin para sobre los bienes y gastos comunes.
En sede registral ya se han pronunciado al respecto, pues en la califi-

cacin de un reglamento interno en el cual a una seccin exclusiva se le
asign 0 % de participacin sobre determinado bien comn, en aplicacin
de un criterio objetivo y razonable establecido en el reglamento, se emi-
ti la siguiente observacin: (...)1.- No procede la Modificacin del ar-
tculo 4, en cuanto a la reduccin a 0 % de participacin sobre los bienes
comunes para la Seccin N 1, toda vez que de conformidad con el ar-
tculo 130 del D.S. N 035-2006- VIVIENDA, el porcentaje de participa-
cin constituye un derecho accesorio de cada seccin exclusiva. Srvase
aclarar (...).
Esta decisin fue revocada por el Tribunal Registral en la resolu-

cin N 1597-2011-SUNARP-TR-L por considerar que: Atendiendo las
caractersticas de una edificacin se puede designar ms de un porcen-
taje de participacin sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede
claro en el reglamento interno que existe un porcentaje de participacin
en general y un porcentaje de participacin particular, prevaleciendo el
99
porcentaje general para establecer el qurum y mayora requerido para la

celebracin y adopcin de acuerdos de la junta de propietarios(11). Ade-
ms, el Tribunal precis: que uno de los inconvenientes de establecer
al interior de una edificacin distintos porcentajes de participacin sobre
los bienes comunes, estara dado por la confusin que se podra generar
al momento de establecer el qurum y mayora requerido para la celebra-
cin y adopcin de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo en
el presente caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de
participacin sobre los dems bienes comunes diferentes al rea comn
1 sean aplicables para determinar el qurum y las mayoras requeridas
para la aprobacin de acuerdos de la junta de propietarios(12).
En suma de aplicacin de la referida resolucin se desprende que en

una sola edificacin pueda haber ms de un criterio para asignar la parti-
cipacin sobre los bienes comunes, siempre que:
- La naturaleza de la edificacin as lo determine
- Se establezca un criterio general aplicable para establecer el qu-

rum y la mayora requerida para la adopcin de acuerdo.
Asimismo, la mencionada Resolucin N 334-2014-SUNARP-TR,

el tribunal registral tuvo la oportunidad de determinar cul era el crite-
rio aplicable para porcentajes al dominio de los bienes comunes y para
el pago de los gastos de conservacin y/o funcionamiento de las zonas
comunes.
En efecto, sucede que la adecuacin del reglamento interno de una

edificacin, el ttulo fue observado entre, otras razones, porque en el ar-
tculo seis del reglamento interno en el que se regula los porcentaje de
participacin de las secciones de propiedad exclusiva sobre las bienes y
servicios comunes se establece que se mantendr el criterio del rea cons-
truida adoptado en el reglamento inscrito (otorgado bajo la vigencia del
Decreto Ley N 22122), a lo que el registrador solicit que se le aclare
aspecto porque dicho criterio no consta descrito en el reglamento inscrito.
(11) Vide: Dilogo con la Jurisprudencia. N 158, noviembre, Gaceta Jurdica, Lima, 2008, p. 290 y ss.
(12) dem.
100
Al pretender subsanar la observacin se seal que el referido ar-

tculo del reglamento interno aplica el Decreto Ley N 22122, a lo que el
registrador fue de la opinin de que debe considerarse que los porcentajes
inscritos no corresponden con dicho criterio, y que al existir dos porcen-
tajes asignados, y al no tener rea techada los estacionamientos son ni-
camente rea ocupada, recomend que se mantenga la redaccin del ar-
tculo conforme al reglamento inscrito.
El Tribunal Registral al resolver la apelacin interpuesta, la observa-

cin concluy que en el reglamento interno inscrito se establecieron dos cri-
terios para la determinacin de porcentajes sobre el dominio de los bienes
comunes y para el pago de los gastos de conservacin y/o funcionamiento
de las zonas comunes; sin embargo no se estableci cul es el criterio que
dio mrito a tal asignacin, por lo que estim que no se poda afirmar que el
criterio aplicable sea el rea construida, aun cuando la norma al amparo de
la cual se otorg estableci este nico criterio, pues existen dos distribucio-
nes de porcentajes. En consecuencia, el tribunal fue de la opinin que mien-
tras que no se rectifique o establezca lo contrario al reglamento inscrito, esta
determinacin de porcentajes es la que produce todos sus efectos.
Como se puede advertir de la resolucin emitida por el Tribunal

Registral uno a dilucidar es si el criterio de rea construida establecido en
el artculo 6 del reglamento interno para asignar los porcentajes de parti-
cipacin de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bienes y pagos
de los servicios comunes, puede aplicarse adecuadamente a la realidad
de la edificacin, esto sin importar que dicho criterio se haya tomado del
reglamento inscrito al amparo del Decreto Ley N 22122.
Consideramos que el hecho de que se pretenda replicar el criterio de

asignacin de los porcentajes de participacin de los bienes de propiedad
exclusiva sobre los bienes comunes, no es garanta de que se pueda apli-
car adecuadamente a la realidad de la edificacin, puesto que el registra-
dor al momento de calificar un reglamento interno, adems de evaluar la
legalidad de las disposiciones debe evaluar su congruencia.
En tal sentido, si en la edificacin existen unidades de propiedad

exclusiva sin rea construida sera incongruente e irrazonable pretender
aplicar dicho criterio para asignar los porcentajes de participacin sobre
los bienes comunes.
101
Por lo expuesto, queda claro que estamos de acuerdo con el fallo del
Tribunal Registral ya que de acuerdo a las clusulas del reglamento inter-
no se advierte que existen ms de un criterio de asignacin de porcenta-
jes de participacin sin que se seale expresamente cules son estos, no
siendo viable que se alegue que el criterio aplicable es el rea construida
cuando en la edificacin existen unidades inmobiliarias como los estacio-
namientos que no tienen rea construida.
Finalmente, estimamos que es correcto que tanto el Tribunal

Registral como el registrador le hayan recomendado a la junta de propie-
tario que el ttulo podra inscribirse siempre y cuando no se haga referen-
cia al criterio de rea construida con lo cual se mantendran los porcenta-
jes de participacin inscritos.
V. DETERMINACIN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS
Un problema comn que se da en las juntas de propietarios es el refe-

rente a la determinacin de las cuotas ordinarias. Segn el artculo 137
de El Reglamento, el pago de los gastos comunes, se efectuar de acuer-
do con los porcentajes establecidos en el reglamento interno, teniendo en
cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el nme-
ro de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de
las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de
participacin en el dominio de los bienes comunes.
De la referida norma es claro que el pago de la cuota de manteni-

miento de los gastos comunes se puede determinar por diversos criterios,
el cual no necesariamente puede ser igual al porcentaje de participacin
sobre los bienes comunes.
Ahora bien, el problema respecto a las cuotas de mantenimiento se

produce cuando los propietarios reunidos en junta deciden establecer una
cuota fija para todos, pese a que en el reglamento interno de la edifica-
cin seale que la cuota es igual al porcentaje de participacin sobre los
bienes comunes. Es decir, el problema surge porque la junta de propie-
tarios decide modificar de hecho el reglamento interno de la edificacin,
sin alcanzar la mayora requerida y agravada porque tanto los participan-
tes a la junta como los ausentes cumplen con pagar la nueva cuota conva-
lidando la contravencin al reglamento.
102
As, el hecho de que los propietarios paguen la cuota fija estableci-

da en contravencin al reglamento interno, provoca que se convalide su
contravencin produciendo en s una modificacin fctica, no obstante
como tal decisin es invlida siempre quedar abierta la posibilidad de
que cualquier propietario exija el fiel cumplimiento del reglamento inter-
no, alegando que si se aplica este, su cuota de mantenimiento sera menor
por lo que habra efectuado un pago indebido, el cual podra imputarlo
como un crdito hacia la junta de propietarios.
Igualmente, es comn que en la cuota ordinaria de mantenimiento se

incluya un monto que sirva para cubrir determinadas contingencias o de
ahorro para realizar el mantenimiento o arreglo de determinados bienes
tales como los ascensores, puertas levadizas, pintado interno y externo de
la edificacin, etc.; sin embargo, tales fondos de contingencia o de ahorro
tampoco seran vlidos, ya que no estaran contenidos en la distribucin
de los gastos comunes.
En efecto, si el pago de los gastos comunes se efecta de acuerdo con

los porcentajes en los bienes comunes, entonces esto implica que previa-
mente se realice una liquidacin de los gastos del mes, para luego sobre
el total aplicar el porcentaje que le correspondera pagar a cada propieta-
rio, lo cual obviamente no podra incluir un fondo de contingencia o de
ahorro.
Igualmente, esto implicara que los propietarios requieran como con-

dicin para pagar la cuota de mantenimiento que la junta de propietarios
les entregue mensualmente los siguientes documentos:
1) La liquidacin de los gastos elaborada por el administrador de la

edificacin, en la que se detalle el monto asumido por cada pro-
pietario, el cual que debe coincidir con el porcentaje de participa-
cin establecido para tal fin en el reglamento interno; y,
2) Copia fotosttica de los comprobantes de pago (boleta de venta,

facturas, recibos por honorarios, tickets, etc.) emitidos a la junta
de propietarios.
Ello con base en el artculo 1 de la Resolucin N 050-2001/SUNAT,

norma que si bien regula la forma en que las empresas deben sustentar
103
los gastos por mantenimiento de las edificaciones sujeta al rgimen de

propiedad exclusiva y propiedad comn, consideramos que los propieta-
rios podran ampararse en tal norma, ya que legalmente la junta de pro-
pietarios est obligada a exigir comprobante de pago a sus proveedores,
ello a efectos de combatir la defraudacin tributaria y que exista la mayor
transparencia posible en las erogaciones realizada por la junta.
Todo estos problemas se podran dejar de lado, si es que los regla-

mentos internos contendran una clusula en la cual se establezca que
el pago de los servicios se dividir en forma igual entre los propietarios
de cada seccin de propiedad exclusiva, por lo que la junta de propieta-
rios podr establecer una cuota de mantenimiento ordinaria, la cual podr
incluir un monto para contingencias o ahorro.
VI. EL COBRO EXTRAJUDICIAL DE LAS CUOTAS DE MAN-

TENIMIENTO Y SUS MTODOS PROHIBIDOS
El alto nivel de morosidad de los propietarios o residentes de las

secciones de propiedad exclusiva respecto al pago de las cuotas de man-
tenimiento de los bienes y servicios comunes, es un problema habitual
que tienen que afrontar los miembros de la junta de propietarios, lo cual
tiene incidencia en el deterioro de los bienes comunes.
Para lograr el cobro de tales cuotas la ley y su reglamento han esta-

blecido mecanismos de presin para alcanzar cierta forma de incentivar
el pago oportuno, pero la falta de eficacia de estos han motivado que se
adopten medidas prohibidas por afectar derechos fundamentales.
1. La inhabilitacin del propietario

La inhabilitacin est regulada en el artculo 49 de la Ley N 27157,
as como en el segundo prrafo del artculo 143 del Reglamento. El pri-
mero establece que:
Artculo 49.- De los propietarios hbiles
49.1. Se entender por propietario hbil al que est en condicin

de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas
104
de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas

las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios.
49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabili-

tacin de los propietarios que hayan incumplido con pagar
3 (tres) o ms cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraor-
dinaria al momento de la convocatoria.
49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios

enva una comunicacin al propietario moroso comuni-
cndole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesar al
momento de cancelarse la deuda pendiente.
Por su parte, el segundo prrafo del artculo 143 de El Reglamento

dispone que:
Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o ms cuo-

tas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convo-
catoria. Sin embargo, podr asistir a la Junta de Propietarios, con
voz pero sin voto, y no se lo considerar para determinar el qurum.
Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.
Estas normas en cierta forma tratan de evitar la morosidad al otor-

gar a los propietarios hbiles el derecho a voto en las sesiones de junta de
propietarios, pero lamentablemente para que se declare inhbil a un pro-
pietario deudor se debe:
- Conminar en mora al propietario.
- Que el propietario adeude tres o ms cuotas ordinarias o una

extraordinaria.
Adicionalmente, para que se le restringa el derecho a voto al propie-

tario inhabilitado se debe cumplir con la formalidad de comunicarle su
inhabilitacin.
Lamentablemente estas normas tienen como defectos otorgar un

plazo muy amplio para que se considere inhbil al propietario, ya que por
105
lo general las cuotas de mantenimiento se pagan por periodos mensuales,

en ese sentido es factible que un propietario se acostumbre a pagar cada
dos meses, esto con la finalidad de no ser declarado inhbil. Es ms, el
propietario inhbil podra mantenerse en esa calidad hasta antes de que
efecte el qurum de la junta de propietarios, pues el artculo 49 de la
Ley seala que dicha calidad cesar al momento de cancelarse la deuda
pendiente y el artculo 143 de El Reglamento seala que el propieta-
rio inhabilitado podr asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin
voto, y no se lo considerar para determinar el qurum
Por eso consideramos que dichas normas deberan modificarse redu-

ciendo los plazos, pues en la actualidad estn incentivando la morosidad.
2. El corte del agua como mtodo que afecta el derecho fundamen-

tal al agua
Como mencionamos las juntas de propietarios pueden establecer en
sus reglamentos internos, que los gastos de mantenimiento se paguen a
travs de cuotas ordinarias, la aplicacin de estas tambin pueden generar
problemas relacionados con el corte del servicio de agua o la publicacin
de la lista de morosos.
En efecto, algunas cuotas ordinarias pueden incluir el pago del servicio

de agua potable, lo que podra dar lugar a que algunas juntas de propieta-
rios se sientan legitimadas para efectuar el corte de dicho servicio, no obs-
tante debe tenerse en cuenta que el Tribunal Constitucional en la sentencia
recada en el Exp. N 6546-2006-PA/TC, seal que el agua es un derecho
fundamental convirtindose en un elemento bsico para el mantenimiento
y desarrollo no solo de la existencia y la calidad de vida del ser humano,
sino de otros derechos tan elementales como la salud, el trabajo y el medio
ambiente, por lo que no cabra el corte de dicho servicio, lo cual ha sido
reafirmado por el mencionado Tribunal en la recada en el Exp. N 01985-
2011-PA-TC, en la que expresamente se ha sealado que la existencia de
una deuda por parte de los usuarios del servicio de agua no justifica la omi-
sin en la prestacin del servicio, pues la cobranza de dichas deudas puede
ser solicitada a travs de la va judicial respectiva, a efectos del retorno de
la inversin que la empresa concesionaria efecta para hacer efectivo el
servicio, sin que ello implique restringir o extinguir su prestacin. Es decir,
segn lo expuesto por el Tribunal Constitucional, queda claro que si ni las
106
empresas prestadoras del servicio de agua estn legitimados para cortar el

agua mucho menos una junta de propietarios lo est.
3. La publicacin de las listas de morosos como mtodo que puede

afectar la imagen del deudor
Algunas juntas de propietarios utilizan como mtodo de cobranza la
publicacin de los propietarios morosos en una lista en la entrada del edi-
ficio con la finalidad de que estos se avergencen y paguen su deuda; sin
embargo, tal situacin es inconstitucional siempre y cuando dicha difu-
sin est acompaada de simbologa que degradaba la imagen y autoes-
tima del deudor, pero no lo ser aquella difusin de reportes que brindan
informacin verdica y objetiva (Exp. N 1970-2008-PA/TC).
Es por ello que el Tribunal Constitucional, al referirse a la expresin

lista de propietarios morosos, ha considerado que esta se emplea para
enumerar a aquellas personas que adeudan su cuota de mantenimiento,
por lo que no constituye una ofensa al honor cuando se tiene una deuda
impaga y su difusin se realiza en espacios discretos, de modo que se
permita informar a los dems miembros del edificio de la situacin eco-
nmica por la que se atraviesa y, por lo tanto de la posibilidad (o no) de
seguir gozando de los servicios de los cuales se goza con su recaudacin.
moroso, en efecto es una expresin que denota una situacin de len-
titud, dilacin o demora en aquello que una persona tiene la obligacin
de hacer. Y puesto que en la circunstancia analizada su publicacin inter-
na no ha tenido el propsito de menoscabar la fama o alzar una ofensa
o humillacin que afecte la propia estimacin de su titular como un ser
humano digno, el Tribunal considera que la demanda debe desestimarse
al no existir lesin de los derechos fundamentales invocados.
Como advertimos para el Tribunal es vlido publicar una lista de

morosos siempre y se realice de manera discreta y de manera conjunta
con la informacin de la situacin econmica que atraviesa la junta de
propietarios, quedando la duda que se debe entender por discreto, vale
decir, si ser discreto colocar la lista en la puerta de entrada o ascensor
del edificio pero hoja A4 y en letras pequeas o ser discreto colocarla en
una hoja A3 en letras muy grandes, pero ubicada en donde se suele botar
la basura. Estamos seguros que el Tribunal tendr oportunidad de desa-
rrollar tal concepto.
107
VII. EL COBRO JUDICIAL DE LAS CUOTAS Y SUS COM-

PLICACIONES
Aunque la calidad de mrito ejecutivo de los instrumentos impagos

de las cuotas de mantenimiento regulados en los artculos 50 y 157 de
la Ley N 27157 y El Reglamento, respectivamente, tienen por finalidad
otorgarle facilidades para que las juntas de propietarios pueda cobrar las
cuotas de mantenimiento, tales normas en vez de incentivar el pago opor-
tuno, lo desincentivan, pues establecen un plazo excesivo para ejercer la
accin judicial.
Sin embargo, antes de abordar los defectos de esta norma empezare-

mos por sealar algunos problemas relacionados con la acreditacin de la
legitimidad para obrar de junta de propietarios. As sucede que es comn
que juntas de propietarios no inscriban a su presidente o junta directiva,
limitando as su derecho de tutela jurisdiccional efectiva.
1. Falta de inscripcin del presidente como requisito para ejercer

las facultades procesales
A efectos de que el presidente ejerza la representacin procesal de la
junta de propietarios requiere que su mandato est inscrito en la partida
registral del predio matriz, ello en aplicacin del principio de publicidad,
legitimacin y publicidad registral, ya que la inscripcin de su mandato
tendr carcter erga omnes, es decir, ser oponible ante terceros.
Muchas edificaciones sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y

propiedad, con reglamento y junta de propietarios inscrita, no han cum-
plido con inscribir el mandato de sus presidentes, pese a su existencia,
por lo que difcilmente podrn iniciar una accin judicial en representa-
cin de la junta de propietarios.
Para que el presidente ejerza la representacin procesal, solo requie-

re que acredite su nombramiento a travs de la copia certificada por nota-
rio del Acta de Sesin de Junta de Propietarios donde conste dicho nom-
bramiento, ello conforme al artculo 150 de El Reglamento. No obstante,
debe precisarse para la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comer-
cial, resulta indispensable, para la representacin procesal la copia certi-
ficada por notario del acta de sesin o asamblea de junta de propietarios,
108
donde conste dicho nombramiento y que este se encuentre inscrito. (),

la posicin tomada por este Colegiado Superior respecto a la exigencia de
la inscripcin del nombramiento del Presidente de la Junta de Propieta-
rios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos presidentes que
aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los
registros es de conocimientos pblico y que no admite duda respecto a su
contenido(13).
As si no se cumple con inscribir el nombramiento del presidente,

pues de lo contrario se corre el riesgo de que el juez declare inadmisi-
ble la demanda por considerar que existe una representacin defectuosa
al no estar inscrito en el Registro de Predios el cargo del presidente o de
la junta directiva, tal como estim la Primera Sala Civil con Subespecia-
lidad Comercial, en Expediente N 2606-2006. Es ms, algunos jueces
Civiles con Subespecialidad Comercial, han llegado a exigir que la junta
de propietarios se inscriba en el Registro de Personas Jurdicas, esto con
la finalidad de acreditar la representacin del presidente(14).
2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de mante-

nimiento
El artculo 50 de la Ley N 27157 dispone que:
Artculo 50.- Del mrito ejecutivo de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordina-

rias y/o extraordinarias son ttulos ejecutivos con base en los cua-
les se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el
proceso se tramitar de conformidad con lo establecido para el
proceso de ejecucin del Cdigo Procesal Civil.
(13) Expediente N 2606-2006. En: Gaceta Jurdica. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008).
ltimo precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 17 y
ss.
(14) Expediente N 03532-2013. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 192, Gaceta Jurdica, Lima,
Setiembre de 2014, p. 182.
109
Por su parte, el artculo 157 de El Reglamento precisa:
Artculo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses
consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias,
el Presidente de la Junta de propietarios, podr interponer demanda
de cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de la conciliacin pre-
via, al amparo de lo dispuesto por el artculo 50 de la Ley.
El artculo 50 de la Ley N 27157 tiene un defecto procesal, del cual

lamentablemente algunos jueces valen para dificultar el cobro de las cuo-
tas ordinarias y extraordinarias. El defecto que tiene esta norma es que
no seala de manera expresa cul es ttulo ejecutivo, mediante el cual se
podr exigir la deuda va proceso nico de ejecucin, ya que la norma
solo seala que es el instrumento impago, por lo que se entendera que
sera suficiente que se presente el recibo sin cancelar que emita el presi-
dente o administrador por las cuotas de mantenimiento.
No obstante, algunos jueces errneamente solicitan que adems de

los recibos impagos se presente la copia certificada del acta de junta de
propietarios en la que se apruebe la suma a pagarse correspondiente a la
cuota ordinaria o extraordinaria. Es ms, otros estiman que en aquellos
casos en que la cuota de mantenimiento sea igual al porcentaje de partici-
pacin respecto a las zonas y servicios comunes, solicitan que se presente
un liquidacin de gasto por el mantenimiento de las zonas comunes para
verificar que el monto de los recibos concuerden con el porcentaje inscri-
to en la partida registral del inmueble propiedad exclusiva.
Como se advierte, esta falta de precisin respecto al ttulo ejecutivo

hace que la cobranza judicial de las cuotas ordinarias y extraordinarias se
dilate.
Ahora bien, el artculo 157 de El Reglamento tiene un defecto mate-

rial, por cuanto incentivan al igual que el artculo 49 de la Ley que los
propietarios paguen cada dos meses la cuota de mantenimiento, ya que
solo cuando los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecu-
tivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, se podr inter-
poner la demanda a travs del proceso nico de ejecucin.
110
Como se advierte, tales normas en vez de incentivar el pago oportuno

lo desincentivan.
Por ltimo, cabe mencionar que el cobro judicial de las cuotas ordi-
narias y extraordinarias se puede demandar judicialmente al propietario
como a poseedor del predio, esto en aplicacin del literal j) del artculo
140 de El Reglamento:
Artculo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos

comunes cuando le corresponda segn su contrato. En este caso
el propietario se constituye legalmente como responsable solida-
rio del poseedor no propietario frente a la junta.
La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casacin

N 2714-2002-Lima, seal de manera correcta que por el pago de las
cuotas de mantenimiento el propietario no es responsable solidario con el
arrendatario sino que es responsable directo.
Si bien se concluye que es facultad de la junta de propietarios

exigir el pago de los servicios de mantenimiento a los inqui-
linos cuando el propietario no cumple con su obligacin, dicho
supuesto no exime al propietario de la obligacin que le impone
en este caso el reglamento interno, en el sentido de que los inqui-
linos han de responder por tal obligacin siempre que se les exija
directamente el cumplimiento. Ello no ocurri, pues la demanda
fue dirigida contra los propietarios. Esto no significa, sin embar-
go, que por responsabilidad solidaria los recurrentes deban asu-
mir el pago, sino que ellos son los directamente responsables.
3. El cobro del certificado judicial en el Banco de la Nacin y la exi-

gencia del certificado de vigencia de poderes
Si la junta de propietarios pudo sortear los problemas judiciales antes
mencionados y obtiene que el demandado pague judicialmente las cuo-
tas de mantenimiento, ello no significa que los problemas para la junta se
acabaron.
111
Sucede que cuando se acude a la agencia del Banco de la Nacin

para cobrar el certificado judicial, los funcionarios de dicha entidad cues-
tionan el sello del endoso adherido en el certificado judicial.
Para entender este problema debemos considerar que por Resolucin

Administrativa del Titular del Pliego del Poder Judicial N 049-99-SE-
TP-CME-PJ del 25 de enero de 1999 se crearon los Formatos de Endo-
so de Certificados de Depsitos Judiciales. As, segn esta norma hay dos
forma de endoso una para persona natural y otro para persona jurdica.
Ahora bien, si tenemos en cuenta que las juntas de propietarios no tie-
nen la calidad de persona jurdica(15), entonces ser difcil determinar cul
endoso deber consignarse.
En caso de que se incluya el endoso como persona natural y se inclu-

ya el nombre de la junta de propietarios, el funcionario se negar a pagar
el certificado judicial por considerar que se efectu un mal endoso. Si
por el contrario se consign para persona jurdica, pese a que la junta no
lo es, entonces el funcionario exigir el certificado de vigencia de poder
del presidente, con lo cual se genera otro problema ya que Registro de
(15) En efecto conforme al artculo 145 del reglamento concordante con el artculo 46 de la ley, la junta
de propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble (Registro de Predios), en la partida
registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Esta disposicin gener que
algunas personas estimen que su simple inscripcin en ese registro le otorgaba personera jurdica o
estatus de persona jurdica, lo que significara que la junta de propietarios podra ser sujeto de derechos
y de obligaciones de manera limitada. Sin embargo, ello es errado pues en ningn momento la ley esta-
bleci que con la inscripcin en el Registro de Predios se le otorgaba personalidad jurdica, elemento
esencial para que se d nacimiento a una persona jurdica. Adems debe tenerse presente que en su
constitucin no existe la voluntad de crear una persona colectiva de responsabilidad limitada a fin de
limitar las obligaciones que nazcan de la actividad de los objetivos comunes.
En ese sentido, el Tribunal Registral en la Resolucin N 716-2006-SUNARP-TR-L, seal que la junta
de propietarios es: La reunin de los propietarios de un conjunto de predios que conforman secciones de
propiedad exclusiva, que sin embargo, por las caractersticas de la unidad inmobiliaria, cuentan adems
con bienes y servicios de dominio comn o bienes comunes en copropiedad. () [que] ha sido creada
por la ley, a efectos de regular el funcionamiento y administracin de la unidad inmobiliaria, establecien-
do derechos y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el reglamento interno.
() [siendo] un ente corporativo sin personera jurdica, constituida con la nica finalidad de velar por
el funcionamiento y administracin de los bienes y servicios de dominio comn o bienes comunes en
copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en funcin de votaciones deciden respecto del manejo
de la unidad inmobiliaria (ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 174). Asimismo, la Primera
Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en Expediente N 2606-2006, seal que: Si bien la junta de
propietarios es reconocida como una forma de agrupacin de personas, pero no tiene la naturaleza de per-
sona jurdica en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer
de personera jurdica, la junta debe contar con la participacin consensual de todos los que la conforman
(Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). ltimo precedente en materia Civil, Procesal
Civil y Comercial. Gaceta Jurdica, Lima, 2009, p. 17).
112
Predios no entrega certificado de vigencia de poder del presidente o

miembros de la junta directiva de las juntas de propietarios, debido a que
en dicho registro no es un acto inscribible las facultades del presidente,
sino nicamente su nombramiento. En esa lnea se ha pronunciado el Tri-
bunal Registral en la Resolucin N 529-2004-SUNARP-TR-L en la cual
se seal que:
El artculo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios no excluye la inscripcin de la directiva de la junta de
propietarios, sino otros actos, como el otorgamiento de poderes,
que son actos propios de una partida registral correspondiente al
Registro de Personas Jurdicas y que no se encuentran vinculados
directamente a la junta de propietarios, la que no constituye una
persona jurdica, sino que es la reunin de todos los propietarios
de una edificacin.
En suma es realmente complicado que una junta de propietarios

pueda cobrar las cuotas de mantenimiento en sede judicial, razn por la
cual urge que se regule de una manera ms especfica dicho cobro.
113
Junta de propietarios e impugnacin
judicial de acuerdos de asociaciones
Luis CRDENAS RODRGUEZ(*)
INTRODUCCIN
En la actualidad se viene verificando un aumento poblacional que,

aunado a la migracin hacia las principales urbes del pas, deriva en la
necesidad de evolucionar hacia un esquema de espacios compartidos que
satisfaga la gran demanda habitacional, con menor incidencia de la pro-
piedad exclusiva sobre fincas urbanas. Ello lo atestigua el ascendente
nmero de proyectos inmobiliarios de edificios y condominios.
Ahora bien, es palmario que en la vivencia conjunta dentro de un edi-

ficio o condominio, en los que deben compartirse zonas comunes con
los derechos y obligaciones aparejados, es de absoluta necesidad el fijar
reglas que prevengan o brinden soluciones a los eventuales conflictos.
El Derecho no ha permanecido inmutable frente a tal fenmeno, ins-

taurndose una regulacin ad hoc conocida como Rgimen de Unida-
des Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn. Al res-
pecto, debe repararse en la Ley de Regularizacin de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unida-
des Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, Ley
N 27157, publicada el 20 de julio de 1999, cuyo Texto nico Ordena-
do fue aprobado mediante Decreto Supremo N 035-2006-Vivienda,
publicado el 8 de noviembre de 2006. Dicha norma establece el rgimen
(*) Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Responsable del rea Civil de Gaceta
Jurdica.
115
LUIS CRDENAS RODRGUEZ
mencionado, denominado antiguamente propiedad horizontal. Tambin

se dio el Reglamento mediante Decreto Supremo N 008-2000-MTC,
publicado el 17 de febrero de 2000.
Al influjo de esta realidad tanto fctica como normativa, la doctrina y

la jurisprudencia han empezado a elaborar construcciones que expliquen
y respondan a las principales dificultades aplicativas que se vienen pre-
sentando en el camino.
Una de las cuestiones que no ha estado ausente de la inquietud aca-

dmica y de la casustica la constituye la pregunta sobre la va a seguir
en los supuestos en que se quiera impugnar un acuerdo tomado por la
junta de propietarios, tema abordado de manera escueta por el Tribunal
Constitucional.
I. CRITERIO DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
La RTC Exp. N 05234-2011-PA/TC se pronuncia sobre un caso de

una junta de propietarios de los departamentos y oficinas de un edificio
que adopt un acuerdo por el cual se declar persona no grata a uno de
los propietarios.
Ante la pretendida anulacin de dicho acuerdo a travs de un proceso

de amparo, se hizo valer la existencia de la va procedimental especfi-
ca e igualmente satisfactoria del proceso abreviado de impugnacin judi-
cial de acuerdos de asociacin, regulada por el artculo 92 del Cdigo
Civil, lo que conllev la improcedencia del mecanismo extraordinario del
amparo.
Esta afirmacin del Supremo Intrprete es de la mayor importancia,

no obstante haber dejado interrogantes en el aire. En efecto, a primera
vista podra sospecharse que el tribunal considera a la junta de propieta-
rios como una asociacin y, por ende, como una persona jurdica, ya que
entiende aplicable una norma dedicada, precisamente, a la impugnacin
judicial de acuerdos de asociaciones. No hay en la resolucin una argu-
mentacin desarrollada en ese sentido o en otro, que d, por ejemplo, la
idea de una aplicacin por analoga y no la de una aplicacin directa de la
norma sobre asociaciones.
116
JUNTA DE PROPIETARIOS E IMPUGNACIN JUDICIAL DE ACUERDOS
El criterio queda, as, falto de un soporte hermenutico explcito,

el cual tendr que ser buscado en otros mbitos.
II. JUNTA DE PROPIETARIOS TIENE PERSONERA JURDICA?
La respuesta es negativa. Ya lo ha establecido as la Directiva

sobre el rgimen de propiedad exclusiva y comn, Directiva N 009-
2008-SUNARP/SN, aprobada mediante Resolucin del Superintendente
Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP/SN, publicada
el 26 de diciembre de 2008, en cuyos antecedentes y consideraciones, el
numeral 6 estatuye que:
() la junta de propietarios es el ente no personificado que

agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo corres-
pondientes a un edificio o conjunto de edificios, segn su regla-
mento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los ele-
mentos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute
de cada una de sus secciones privativas. En el caso peruano la
solucin es clara: La ley no le ha concedido personera jur-
dica, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en
forma anloga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas
o las sociedades irregulares. () a) El fenmeno de los entes no
personificados o con subjetividad relativa (tambin denominados
personas jurdicas con capacidad mnima o capacidad general)
se impone en todo el Derecho comparado. La razn es simple:
los ordenamientos nacionales no pueden ignorar la situacin pro-
ducida por un grupo de personas que actan como un conjunto
unitario en el trfico, y al que hay que regular en sus relaciones
jurdicas y en sus actos de atribucin frente a terceros. La solu-
cin generalizada es admitir que pueden actuar como unidad,
pero normalmente sin autonoma patrimonial, con responsabili-
dad solidaria de sus partcipes y con el beneficio a los terceros de
invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.
Asimismo, la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial de

la Corte Superior de Justicia de Lima, en el Exp. N 2606-2006-Lima del
30 de enero de 2007, resolvi con el mismo criterio de entender que la
junta de propietarios carece de personalidad jurdica:
117
Dcimo: Que, si bien la Junta de Propietarios es reconocida

como una forma de agrupacin de personas, el texto y el espritu
de la norma () permite aseverar que el legislador al regular la
existencia de la Junta de Propietarios no le reconoci la natura-
leza de persona jurdica en donde la existencia de esta acorde
con el artculo setenta y ocho del Cdigo Civil sea distinta a la
de sus miembros y en este sentido, al carecer de personera jur-
dica, la referida junta debe contar con la participacin consensual
de todos los que la conforman.
Igualmente, en doctrina existe la opinin concordante de Gonzales

Barrn(1) y Esquivel Oviedo(2).
En consecuencia, la junta de propietarios no encaja dentro de ningu-

no de los moldes contemplados por las normas privatistas, en especial, no
se identifica con la asociacin, la cual se encuentra regulada en el Cdigo
Civil. Solo se le reconoce una relativa subjetividad, en forma anloga a la
de las asociaciones no inscritas o a la de las sociedades irregulares.
El mismo entendimiento debera suponerse en la resolucin del

Tribunal Constitucional, por cuanto existe ya una normativa espec-
fica, cuya ignorancia no sera dable atribuirle y que habra que reputar
sobreentendida.
III. CMO APLICAR EL ARTCULO 92 DEL CDIGO CIVIL?
Precisamente por no encontrarse regulada de manera detallada, ni

tampoco encuadrarse en alguna de las personas jurdicas previstas en la
normativa civilista, existen muchos vacos en la disciplina destinada a
regir el funcionamiento de la junta de propietarios, lo que ocasiona no
pocos problemas en su operatividad consagrada a lograr la adecuada con-
vivencia entre propietarios.
(1) GONZALES BARRN, Gunther Hernn. Inscripcin de la junta de propietarios. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N 31, Gaceta Jurdica, Lima, abril de 2001, p. 47. Junta de propietarios y adquisicin
de bienes. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 105, Gaceta Jurdica, Lima, junio de 2007, p. 265.
vencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial. 1 edicin, Gaceta Jurdica, Lima, marzo de 2012,
pp. 43-46.
118
Entre los temas que requieren un esclarecimiento figuran, justamente,

el de la celebracin de asambleas, la adopcin de acuerdos y la impugna-
cin de estos.
Ni la normativa citada ni el reglamento brindan una respuesta com-

pleta a la solucin de controversias. En lo atinente a este asunto existe
alguna referencia en el artculo 156 del reglamento, dedicado, nicamen-
te, a las vas de la conciliacin extrajudicial obligatoria previa al proce-
so administrativo, judicial o arbitral, y al proceso judicial o arbitral que
corresponda. Pero no se fija ningn plazo, ni va judicial especfica.
Ante ello, se debera suplir el vaco con la aplicacin del artculo 92

del Cdigo Civil, es decir, se debera imponer el plazo de caducidad no
de prescripcin de sesenta das contados a partir de la fecha del acuer-
do o de treinta das desde su inscripcin si el acuerdo es inscribible, pues,
conforme lo expresa Esquivel Oviedo, de no haber plazo o aplicarse el
plazo de prescripcin de diez aos se afectara gravemente la estabilidad
de las decisiones de las juntas de propietarios. El mismo autor recurre
al artculo 124 del Cdigo Civil, que versa sobre la aplicacin de reglas
establecidas para la asociacin a las asociaciones no inscritas, con el fin
de alcanzar el objetivo de proporcionar un tratamiento idneo a la impug-
nacin de acuerdos de junta de propietarios(3).
CONCLUSIN
El Tribunal Constitucional demuestra ser del mismo parecer con la

resolucin en comento (demasiado sucinta para nuestro gusto), pues sos-
tiene que la va ordinaria que debe seguirse es la de la impugnacin judi-
cial de acuerdos a que se refiere el artculo 92 del Cdigo Civil. Esto
implica que se aplique la regulacin prevista para las asociaciones, con
lo cual se viene a solucionar el problema ya sealado de la indefinicin
provocada por la falta de normativa, especficamente, prevista para la
impugnacin de acuerdos de junta de propietarios, lo que coadyuva a la
estabilidad de sus decisiones. Hacemos votos por que esta orientacin se
mantenga en los casos por venir.
(3) Ibdem, pp. 105-106.
119
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
RTC EXP. N 05234-2011-PA/TC
Demandante : J.G.B.C.
Demandados : J.A.R. y otros
Materia :
Amparo
Fecha :
13/03/2012 (Pgina web del Tribunal Constitucional, 27/03/2012)
EXP. N 05234-2011-PA/TC-LIMA
J. G. B. C.
RESOLUCIN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Lima, 13 de marzo de 2012
VISTO
El recurso de agravio constitucional interpuesto por don J.G.B.C.

contra la resolucin de la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justi-
cia de Lima, de fojas 268, su fecha 4 de octubre de 2011, que confirman-
do la apelada, rechaz in limine la demanda y la declar improcedente; y,
ATENDIENDO A
1. Que con fecha 25 de octubre de 2010, el recurrente interpone deman-

da de amparo contra el Presidente, el Tesorero y el Secretario de
Actas de la Junta de Propietarios de los departamentos y oficinas del
edificio ubicado en la Av. Roosevelt N 385, Lima; as como con-
tra diversos propietarios de dicho inmueble a fin de que se anule el
acuerdo de fecha 12 de octubre de 2010 adoptado por la menciona-
da Junta, que lo declara persona no grata; de igual manera, solicita
que se ordene al demandado retirar dicho trmino del libro de actas
donde est asentado el acuerdo, pues considera que no se estn res-
petando sus derechos de asociacin, al honor y la buena reputacin,
al debido proceso y de defensa.
120
2. Que el Cuarto Juzgado en lo Constitucional de Lima, mediante reso-

lucin de fecha 2 de noviembre de 2010, declar improcedente in
limine la demanda en aplicacin del artculo 5, incisos 1) y 2), del
Cdigo Procesal Constitucional.
3. Que por su parte, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima

confirm la apelada en aplicacin del artculo 5.2 del Cdigo Procesal
Constitucional.
4. Que tal como ya ha sido establecido por este Tribunal en la sentencia

recada en el Expediente N 0206-2005-PA/TC, la vigencia del Cdi-
go Procesal Constitucional supone un cambio en el rgimen legal del
proceso de amparo ya que establece, entre otras cosas, la subsidia-
riedad para la procedencia de las demandas de amparo. Con ello se
cambia el anterior rgimen procesal del amparo que estableca un
sistema alternativo. En efecto, conforme al artculo 5.2 del Cdigo
Procesal Constitucional, no proceden las demandas constitucionales
cuando existan vas procedimentales especficas, igualmente satis-
factorias, para la proteccin del derecho constitucional amenazado o
vulnerado.
5. Que sobre el particular, este Colegiado ha precisado que (...) tanto

lo que estableci en su momento la Ley N 23506 y lo que prescri-
be hoy el Cdigo Procesal Constitucional, respecto al amparo alter-
nativo y al amparo residual, ha sido concebido para atender reque-
rimientos de urgencia que tienen que ver con la afectacin de
derechos directamente comprendidos dentro de la calificacin de
fundamentales por la Constitucin Poltica del Estado. Por ello, si
hay una va efectiva para el tratamiento de la temtica propuesta por
el demandante, esta no es la excepcional del amparo que, como se
dijo, constituye un mecanismo extraordinario [Exp. N 4196-2004-
AA/TC, fundamento 6].
6. Que en efecto, en la jurisdiccin constitucional comparada se asume

que el primer nivel de proteccin de los derechos fundamentales les
corresponde a los jueces del Poder Judicial a travs de los procesos
judiciales ordinarios. Conforme al artculo 138 de la Constitucin,
los jueces administran justicia con arreglo a la Constitucin y las
leyes, puesto que ellos tambin garantizan una adecuada proteccin
121
de los derechos y libertades reconocidos por la Constitucin. Soste-

ner lo contrario significara afirmar que el amparo es el nico medio
para salvaguardar los derechos constitucionales, a pesar de que a tra-
vs de otros procesos judiciales tambin es posible obtener el mismo
resultado. De igual modo, debe tenerse presente que todos los jueces
se encuentran vinculados por la Constitucin y los tratados interna-
cionales de derechos humanos; ms an, la Constitucin los habilita
a efectuar el control difuso conforme a su artculo 138.
7. Que consecuentemente, solo en los casos en que tales vas ordinarias

no sean idneas, satisfactorias o eficaces para la cautela del derecho,
o por la necesidad de proteccin urgente, o en situaciones especiales
que han de ser analizadas, caso por caso, por los jueces, ser posible
acudir a la va extraordinaria del amparo, correspondiendo al deman-
dante la carga de la prueba para demostrar que el proceso de ampa-
ro es la va idnea y eficaz para restablecer el ejercicio de su derecho
constitucional vulnerado, y no el proceso judicial ordinario de que se
trate. En consecuencia, si el demandante dispone de un proceso que
tiene tambin la finalidad de proteger el derecho constitucional pre-
suntamente lesionado, y es igualmente idneo para tal fin, el deman-
dante debe acudir a dicho proceso.
8. Que a juicio del Tribunal Constitucional, el recurrente no ha justifi-

cado suficientemente la necesidad de recurrir al proceso de amparo
incoado como va de tutela urgente e idnea y, por el contrario, esti-
ma que el acto presuntamente lesivo, constituido por el acuerdo de
fecha 12 de octubre de 2010, adoptado por la mencionada Junta de
Propietarios que lo declara persona no grata, y cuya nulidad se pre-
tende, puede ser cuestionado en sede ordinaria a travs del proceso
abreviado de impugnacin judicial de acuerdos a que se refiere el ar-
tculo 92 del Cdigo Civil. Dicho procedimiento constituye la va
procedimental especfica para la remocin de los presuntos actos
lesivos de los derechos constitucionales invocados en la demanda y,
a la vez, resulta tambin una va igualmente satisfactoria como el
mecanismo extraordinario del amparo, razn por la cual la contro-
versia planteada debi ser dilucidada en el referido proceso.
122
9. Que en consecuencia, la demanda debe ser declarada improce-

dente en estricta aplicacin del artculo 5.2 del Cdigo Procesal
Constitucional.
Por estas consideraciones, el Tribunal Constitucional, con la autori-

dad que le confiere la Constitucin Poltica del Per
RESUELVE
Declarar IMPROCEDENTE la demanda.
Publquese y notifquese.
SS. URVIOLA HANI, VERGARA GOTELLI, CALLE HAYEN
123
PARTE II
CONSULTAS
CONSULTAS
En el acta de Junta de Pro- totalidad de propietarios con el fin de

pietarios no se requiere colo- deliberar ciertos puntos de agenda.
01 car el nombre de cada concu-
rrente debajo de su firma. Concluida la deliberacin de los pro-
pietarios respecto de los temas plan-
Consulta: teados, sus acuerdos son plasmados
La Junta de Propietarios del edifi- en actas, las cuales sern presentadas
cio Los ngeles de Lima llev a en Registros Pblicos en copias certi-
cabo una sesin en la cual se toma- ficadas para su respectiva inscripcin,
ron varios acuerdos, los cuales fue- para lo cual se deber cumplir con
ron plasmados en acta. Al final de ciertas formalidades.
dicha acta se consign la relacin
Respecto a la copia certificada pode-
de personas que deberan de suscri-
mos sealar que permite inscribir de-
birla, por ello, en cada firma de los
terminados actos ante los registros p-
propietarios referidos (puestos en
blicos, toda vez que el notario da fe
el acta) no llegaron a consignar sus
de la existencia de un documento; asi-
nombres debajo de la firma. Frente
mismo, las copias certificadas siempre
a este incidente, el abogado de la
Junta de Propietarios nos consulta tiene una constancia de apertura de li-
si podra hacer alguna observacin bros, lo cual implica que dicha acta
el registrador al momento de cali- (donde consta el acuerdo), se encuen-
ficar el acta, ya que no se consign tra asentada en determinadas fojas del
los nombres de los propietarios libro debidamente legalizadas, por lo
debajo de cada firma. que se otorga una garanta mnima(1).
Asimismo, la copia certificada del
El presidente de la Junta de Propieta- acta que contenga la transcripcin li-
rios de acuerdo con lo regulado en la teral, o parte pertinente de actas de la
Ley N 27157, y su respectivo Regla- sesin de Junta de Propietarios, debe
mento, as como el Reglamento in- revestir la forma y contenido que
terno inscrito convoca a sesin a la prescribe para el acta el artculo 149(2)
(1) GONZALES BARRN, Gunther. Derecho Registral. Tomo II, 3 edicin, Jurista, Lima, 2012, p. 1305.
(2) TUO del Reglamento de la Ley N 27157.
Artculo 149.- Contenido y forma del acta.- En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha
y hora en que esta se realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus porcen-
tajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que actuaron como
presidente y secretario de la Junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los
acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la
directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podr contener
reglas que faciliten la suscripcin del acta.
127
del TUO del Reglamento de la Ley a las actas de Junta de Propietarios.

N 27157. En cuanto a las firmas Recordemos, que segn la consul-
dicha norma seala que el acta ser ta, el acta de la Junta de Propietarios
firmada por el Presidente y el Se- del edificio Los ngeles de Lima
cretario, o por los miembros de la seala que al final de dicho docu-
directiva si la hubiera y todos los par- mento consta una relacin de per-
ticipantes; sin embargo, el reglamento sonas que lo suscribirn, por lo que
interno podr contener las reglas que se puede concluir vlidamente que
faciliten la suscripcin del acta. son ellos quienes firmaron el acta.
Este criterio ha sido asumido por el
Se puede inferir que la norma legal Tribunal Registral en la Resolucin
referida no exige que debajo de cada N 870-2014-SUNARP-TR-L del 6 de
firma se consigne el nombre del sus- mayo de 2014.
cribiente. Por lo tanto, el registrador
no puede observar o tachar el acta Conclusin
referida de la Junta de Propietarios
del Edificio Los ngeles de Lima, 1. No ser materia de observacin del
registrador cuando en el acta de
ya que no existe fundamento legal
Junta de Propietarios no se con-
para dicho accionar.
signa el nombre de cada propie-
Por otro lado, si bien el registrador tario debajo de su firma, toda vez
tiene la funcin de verificar que el que el acta establece una rela-
acta lleve las firmas requeridas, sin cin de quienes deban suscribirla;
embargo no asume responsabilidad pues el artculo 149 del TUO del
alguna por la identidad de quienes Reglamento de la Ley N 27157
aparecen suscribiendo el acta. As lo no exige que debajo de cada
firma se consigne el nombre del
establece el artculo 19 del Reglamen-
suscribiente.
to de Inscripcin de Personas Jurdi-
cas, al regular sobre los alcances de la
responsabilidad del Registrador(3).
Procedimiento de reapertura
En tanto que el Reglamento de Ins- de acta para rectificar algn
02 dato del acta de sesin de la
cripciones del Registro de Personas Junta de Propietarios
Jurdicas es aplicable supletoriamente
(3) Reglamento de Registro de Personas Jurdicas

Artculo 19.- Alcances de la responsabilidad del Registrador
El Registrador no asumir responsabilidad por la autenticidad y el contenido de libros u hojas sueltas,
actas, instrumentos, ni por la firma, identidad, capacidad o representacin de quienes aparecen suscri-
bindolos. Tampoco ser responsable por la veracidad de los actos y hechos a que se refieren las constan-
cias que se presenten al Registro.
128
CONSULTAS
Consulta: plasmando el acuerdo que asumie-

ran en un acta, el cual es un docu-
El edificio Aliaga Daz cuenta
con un reglamento interno y el pre- mento privado en el que se deja cons-
sidente de su Junta de Propieta- tancia de un hecho o de lo tratado y
rios debidamente inscrito en Regis- resuelto en las reuniones de la Junta de
tros Pblicos por un periodo de dos Propietarios(4).
aos. A la fecha, el Presidente con-
En el presente caso, tenemos un acta
voca a una sesin para nombrar
en la cual se ha omitido indicar el
a la persona que le suceder en el
lugar de la sesin, por lo que se debe-
cargo, debido a que su periodo el
cual se llev con normalidad est r realizar la reapertura de acta corres-
feneciendo. Sin embargo, en el acta pondiente a dicha sesin, a efectos de
elaborada que haba sido firmada corregir errores materiales y subsanar
por todos los asistentes, se omi- las omisiones que existiesen.
ti consignar el lugar de la sesin. Asimismo, el Reglamento de Inscrip-
Por lo tanto, el abogado de la Junta
ciones del Registro de Personas Jur-
de Propietarios nos consulta si se
dicas (en adelante RIRPJ) precisa lo
puede solucionar dicha omisin a
siguiente:
travs de otra acta.
Artculo 12.- Reapertura de actas
La Junta de Propietarios est constitui-
Los acuerdos contenidos en actas
da por todos los titulares de las diver- suscritas en las que se hayan come-
sas secciones de la edificacin, y tiene tido errores u omisiones podrn ins-
la representacin conjunta de estos. cribirse si se reabren para consig-
Dicha Junta se constituye plenamen- nar la rectificacin respectiva o los
te al tiempo del otorgamiento del re- datos omitidos, requirindose nece-
glamento interno, el cual contendr sariamente que suscriban al pie las
obligatoriamente la nominacin del mismas personas que suscribieron el
presidente si existiera pluralidad de acta reabierta ().
propietarios al momento de inscribirse
el reglamento en el registro respectivo. Al respecto, la Junta de Propietarios
no es una persona jurdica; sin embar-
Por otro lado, el presidente es el legi- go, se trata de un rgano colectivo que
timado para realizar la convocatoria debe cumplir al igual que los rganos
a la sesin de Junta de Propietarios, de las personas jurdicas con normas
4 CABANELLAS DE TORRES, Guillermo. Diccionario Jurdico Elemental. 13 edicin, Heliasta, Argen-

tina, 1998, p. 22.
129
de convocatoria, qurum y mayo- (lo cual no implicara que dicha sesin

ras, y requiere plasmar sus acuerdos no haya tenido lugar de celebracin,
en actas. En consecuencia, le resultan sino simplemente que se prescindi de
aplicables por analoga las normas del consignar estos datos en el acta).
RIRPJ, en lo pertinente. Cabe agregar
que el artculo 12 del RIRPJ se sus- Por lo expuesto, si ser posible rectifi-
tenta en el Precedente de Observan- car el contenido de las actas, pudin-
cia Obligatoria aprobado en el X Pleno dose corregir un dato que se haba co-
del Tribunal Registral(5), el cual men- locado en forma errnea o incluso que
ciona respecto a la reapertura de actas: no se haba consignado en el acta, o in-
cluso si se ha adoptado un acuerdo en
Es posible rectificar el contenido la sesin que no se hizo constar en el
de las actas de sesiones de las per- acta, tal como ha sido sealado en la
sonas jurdicas, corrigiendo un dato Resolucin N 2096-2011-SUNARP-
que se consign en forma errnea TR-L del 18 de noviembre de 2011.
o consignando un dato que se omi-
ti pudiendo consistir la omisin Entonces se deber integrar el dato
en un acuerdo que habiendo sido omitido, de no haberse consignado la
adoptado por la persona jurdica que sede de la sesin de la Junta de Pro-
no se hizo constar en el acta. Para pietarios del edificio Aliaga Daz,
ello deber dejarse constancia de la para lo cual ser necesario reabrir el
fecha de la reapertura del acta y la acta. Dicha reapertura del acta puede
misma deber ser suscrita por quie- ser realizada en la misma fecha o en
nes firmaron el acta primigenia o fecha posterior, tenindose que dejar
rectificada. constancia de la fecha en que se ex-
En tal sentido, el acta constituye la extiende la rectificacin. Asimismo, de-
presin escrita de la sesin y el medio bern volver a firmar quienes lo hi-
vlido para tomar conocimiento de los cieron en el acta primigenia, es decir,
acuerdos que se adoptaron y las cir- todos los propietarios asistentes a la
cunstancias en que estos se dieron. No sesin de Junta de Propietarios del
obstante, que las actas expresen un re- edificio Aliaga Daz.
sumen de lo acontecido en la sesin,
pueden cometerse errores u omisio- Conclusin
nes al elaborar dicho resumen. Como - Para incluir datos como el lugar de
el caso materia de consulta, en el que la sesin se deber realizar la re-
se omiti sealar el lugar de la sesin apertura del acta para consignar
(5) Dicho Pleno fue aprobado en sesin ordinaria realizada los das 8 y 9 de abril de 2005, y fue publicado
en el diario oficial El Peruano el 9 de junio del mismo ao.
130
CONSULTAS
la rectificacin de los datos omi- edificacin. La normativa que lo regu-

tidos, toda vez que los acuerdos la es la Ley N 27157 y el TUO de su
contenidos en el acta donde se Reglamento aprobado mediante De-
hayan cometido errores u omisio- creto Supremo N 035-2006-Vivien-
nes, requerir que las mismas per- da, este ltimo conceptualiza el rgi-
sonas que suscribieron el acta pri- men en su artculo 129 de la siguiente
migenia vuelvan a hacerlo. manera:
Es el rgimen que supone la exis-
No procede inscripcin de tencia de una edificacin o con-
nuevo Presidente si la convo- junto de edificaciones integradas
03 catoria la efectu una perso- por secciones inmobiliarias de do-
na no legitimada minio exclusivo, pertenecientes a
distintos propietarios, y bienes y
Consulta: servicios de dominio comn.
Pedro Valdez es presidente de la
Dicho rgimen se constituye median-
Junta de Propietarios del edifi- te un acto especfico por parte de sus
cio Las Amazonas, y su cargo titulares que es declarativo, debido a
est debidamente inscrito ante los que el solo hecho de la existencia de
Registros Pblicos. El reglamento un edificio con dos o ms propietarios
interno del referido edificio seala de distintos departamentos genera su
que compete al presidente inscrito nacimiento sin que sea imprescindible
de la Junta de Propietarios efectuar su inscripcin.
la convocatoria a sesiones, pero a la
fecha sucede que la Junta de Pro- Por otro lado, cuando se constituye la
pietarios fue convocada por ms del propiedad horizontal se inscribe el re-
25 % de propietarios, quienes acor- glamento interno, el que deber conte-
daron y plasmaron en un acta el ner, entre otros aspectos, los porcenta-
nuevo presidente del edificio. Por lo jes de participacin que corresponden
tanto, el abogado del Sr. Valdez nos a cada propietario en los bienes comu-
consulta si procedera la inscripcin nes y gastos comunes, de acuerdo con
del nuevo presidente de la Junta de el criterio adoptado por los propieta-
Propietarios, cuya convocatoria no rios o por el propietario promotor y/o
fue realizada por l. constructor. Asimismo, al ser un nego-
cio jurdico el reglamento interno es-
tablece la regulacin de la convocato-
El Rgimen de Propiedad Exclusi- ria a Junta de Propietarios.
va y de Propiedad Comn tambin es
conocido como propiedad horizon- No obstante, el TUO del Reglamento
tal, el cual consiste en la coexisten- de la Ley N 27157 regula en su ar-
cia de secciones de dominio exclusivo tculo 146 que mientras que no exista
con reas de propiedad comn en una disposicin distinta en el reglamento
131
interno la convocatoria, ser realizada legitimada; as lo determina el regla-

por el Presidente de la Junta de Pro- mento interno, adems, la normativa
pietarios con un plazo no menor de legal ratifica aquello cuando seala y
cinco (5) das naturales antes de la se- establece que ser el reglamento inter-
sin, y cuyo lugar de la convocato- no, el instrumento el que seale, quie-
ria ser necesariamente en el predio, nes se encuentran facultados para con-
adems los medios utilizados sern vocar a Junta de Propietarios.
los avisos en carta, esquela, facsmil,
correo electrnico o cualquier otro La Junta al no ser convocada por per-
medio que permita dejar constancia de sona legitimada, ser invlida por de-
su entrega o recepcin, como los car- fecto en la convocatoria; en conse-
teles publicados en las vitrinas o piza- cuencia, la convocatoria a la sesin
rras del edificio y en cuyo contenido de Junta de Propietarios del caso eva-
se plasmar el da, hora y lugar de la luado, ha sido realizada por persona
reunin y el punto de agenda a tratar. no legitimada. Ello en razn a que, el
reglamento interno de dicho edificio,
En el presente caso se seala que el al igual que el reglamento de la Ley
reglamento interno del edificio Las N 27157 establece que la convocato-
Amazonas ha establecido respecto a ria a Junta debe efectuarla el presiden-
la convocatoria en su artculo 25, que te. Por lo que, el ttulo a presentarse
para la convocatoria a las sesiones para la inscripcin del nuevo presiden-
ordinarias como extraordinarias ser te ser tachado, ya que el defecto afec-
el presidente el responsable de efecta a la sesin de Junta de Propietarios
tuar las citaciones, mediante comuni- por la falta de legitimidad de los con-
caciones escritas que contendrn obli- vocantes, y genera que se invalide el
gatoriamente la designacin del lugar, acta. Tal razonamiento ha sido tambin
da y hora para la celebracin de la acogido por el Tribunal Registral en la
Junta. Sin embargo, la convocatoria a Resolucin N 719-2011-SUNARP-
la Junta no fue efectuada por Pedro, TR-L del 27 de mayo de 2011.
quien es presidente de la Junta de Pro-
pietarios, sino por el 25 % de propie- Conclusin
tarios del edificio en referencia.
- No procede la inscripcin de
En tal sentido, se puede sealar que la nuevo presidente de la Junta de
convocatoria constituye un requisito Propietarios si la convocatoria fue
indispensable para la validez de toda realizada por persona no legitima-
Junta de Propietarios, por lo que las se- da, aunque haya sido convocada
siones de la Junta se podrn celebrar por ms del 25 % de los propieta-
solo si previamente se efecta la con- rios. Toda vez que el reglamento
vocatoria de todos los propietarios. En interno inscrito dispone que solo
consecuencia, es indispensable que la compete al presidente de la Junta
Junta haya sido convocada por persona efectuar la convocatoria.
132
CONSULTAS
La reapertura ulterior del comn(6). Dicho rgimen cuenta con

acta de sesin puede ser reali- un reglamento interno y una Junta de
zada por uno de los asistentes, Propietarios, donde es usual que el
04 siempre que se le haya otor-
gado poder para ello en el presidente realice la convocatoria a la
acta primigenia sesin de esta Junta.
Toda convocatoria debe tener determi-

Consulta:
nados puntos de agenda por los cua-
La Junta de Propietarios del edificio les sern convocados los propietarios,
Los csares de Lima realiza una asimismo, las conclusiones de las deli-
asamblea en su sede principal, cuya beraciones y acuerdos de sesin de la
agenda es modificar el reglamento Junta de Propietarios se consignarn
interno actual, al realizarse dicha en un acta.
sesin los participantes sugirieron
que en el acta se otorgue un poder al Por otro lado, se podr realizar la re-
presidente de la Junta referida para apertura de acta de la sesin de Junta
la reapertura del acta en caso de que de Propietarios cuando se haya come-
se omitiera algn dato, pedido que tido errores u omisiones al elaborar
fue aceptado y se consign en dicha este resumen que es plasmado en el
acta. Tras haberse omitido algunos acta; as lo manifiesta el Precedente de
datos de los acuerdos de la sesin Observancia Obligatoria aprobado en
de la Junta de Propietarios. El abo- el X Pleno del Tribunal Registral, rea-
gado del Presidente nos consulta si lizado en sesin ordinaria los das 8 y
se podra efectuar la reapertura de 9 de abril de 2005(7); en dicho pleno se
acta nicamente por este. establece respecto a la reapertura de
actas lo siguiente:
El rgimen de propiedad exclusiva y Es posible rectificar el conteni-
propiedad comn es un rgimen ju- do de las actas de sesiones de las
rdico que supone la existencia de personas jurdicas, corrigiendo
una edificacin o conjunto de edifi- un dato que se consign en forma
caciones integradas por secciones in- errnea o consignando un dato que
mobiliarios de dominio exclusivo, se omiti pudiendo consistir la
pertenecientes a distintos propieta- omisin en un acuerdo que habien-
rios, y bienes y servicios de dominio do sido adoptado por la persona
(6) SORIA ALARCN, Manuel F. Registros Pblicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima,
2012, p. 147.
(7) Dicho pleno fue publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.
133
jurdica que no se hizo constar en que en representacin de los asisten-

el acta. Para ello deber dejarse tes pueda reabrir el acta y corregir los
constancia de la fecha de la rea- errores u omisiones que impidan la
pertura del acta y la misma deber inscripcin de los acuerdos adopta-
se suscrita por quienes firmaron el dos; entonces, el presidente tiene la
acta primigenia o rectificada. facultad para suscribir la reapertu-
ra del acta y de esa manera se pueda
Asimismo, la reapertura de acta que
sanear la omisin de los acuerdos no
contenga la omisin de un dato no con-
plasmados en el acta primigenia. El
signado en el acta primigenia deber
criterio sealado en lneas anteriores
presentar cierta formalidad que exige
fue asumido por el Tribunal Registral
el reglamento interno al momento de
en su Resolucin N 870-2014-SU-
presentarse al registro respectivo.
NARP-TR-L del 6 de mayo de 2014.
Respecto a nuestro caso, la Junta de
Propietarios del edificio Los csares Conclusin
de Lima otorg un poder en el acta - La reapertura de actas que se reali-
de sesin al presidente de la Junta de za por la omisin de algunos datos
Propietarios para que pueda realizar la de los acuerdos de la sesin de la
reapertura de actas. Junta de Propietarios, que no fue-
ron incorporados en el acta primi-
Al respecto, se aprob un acuerdo en el genia, puede ser efectuada nica-
LXXVI Pleno del Tribunal Registral(8), mente por uno de los asistentes a la
y que es vinculante para las Salas sesin a quien en el acta primigenia
del Tribunal mencionado, sobre la se le haya otorgado poder para ello.
suscripcin de reapertura de acta, en el
cual se menciona que:
La reapertura de acta podr El 25 % de propietarios de
las participaciones en reas y
ser suscrita, en representacin bienes comunes pueden con-
de los asistentes a la sesin, por 05
vocar a sesin para la desig-
uno de los asistentes a la misma a nacin del primer presidente
quien, en el acta primigenia, se le
haya otorgado poder para ello. Consulta:
En tal sentido, si la Junta de Propie- Gleidis Arce compr un departa-
tarios del edificio Los csares de mento en el tercer piso de la cons-
Lima facult a su presidente para tructora Larenz S.A.C, empresa que
(8) Dicho acuerdo de observancia obligatoria fue realizado el 15 de junio de 2011.
134
CONSULTAS
tambin haba vendido los dems exclusivo. Existe lo que se llama la ti-
departamentos a los que son ahora tularidad de carcter ob-rem de forma
sus vecinos. A la fecha no se tiene que quien sea el titular de cada uno
un presidente de la Junta de Pro- de los departamentos privativos, lo es
pietarios del edificio al cual per- por s de una cuota en copropiedad de
tenece; y tampoco el reglamento los elementos comunes, cuota que no
interno ha previsto la convocatoria se puede enajenar separadamente del
para la designacin del primer pre- elemento privativo(9). Un ejemplo de
sidente. Por lo tanto, el abogado de esta propiedad especial son los edifi-
Gleidis y de los dems propietarios cios que hoy en da se han incremen-
del edificio nos consultan, cmo tado en nuestra capital de Lima.
podran hacer para elegir a un pre-
sidente de la Junta de Propietarios Asimismo, cuando se inscribe la pro-
cuando en la actualidad no tienen piedad horizontal tambin llega a inscri-
ninguna autoridad inscrita quien birse el Reglamento Interno, el cual de-
pueda convocarla? ber contener entre otros aspectos, los
porcentajes de participacin que corres-
ponden a cada propietario en los bienes
La propiedad exclusiva y propiedad comunes y gastos comunes, de acuerdo
comn tambin llamada horizontal es con el criterio adoptado por los propie-
una propiedad especial que combina tarios o por el propietario promotor y/o
la propiedad individual de cada uno constructor. Adems, dicho reglamen-
de los departamentos de uso exclu- to interno establece la regulacin de la
sivo que conforman el edificio, junto convocatoria a Junta de Propietarios.
con un rgimen de copropiedad sobre
los elementos comunes que no pue- No obstante, el TUO del Reglamento
den ser enajenados con independen- de la Ley N 27157 regula en su ar-
cia respecto a los elementos de uso tculo 146(10) la convocatoria a Junta
(9) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen;
BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GMEZ, Wilson; CIPRIN, Rafael y SANTANA,
Vctor. Derecho Inmobiliario. II fase de Implementacin. Escuela Nacional de la Judicatura, Repblica
Dominicana, 2007, p. 31.
(10) TUO del Reglamento de la Ley N 27157
Artculo 146.- Convocatoria
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin
por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco (5) das naturales, mediante aviso contenido
en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su
entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la admi-
nistracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin
del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nueva-
mente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales desde la fecha de la sesin no
celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio.
135
de Propietarios, la que es aplicable ejercer el derecho a voz y voto. Final-

siempre que no exista disposicin dis- mente, para la realizacin de la Junta
tinta en el reglamento interno. La no se requiere de la asistencia de la to-
norma referida seala que ser el presi- talidad de sus miembros, pero s se re-
dente el que convoque a la sesin de la quiere que hayan sido convocados la
Junta Propietarios. totalidad de ellos.
En el presente caso, los propieta- Conclusin
rios desean elegir al primer presiden-
te de la Junta de Propietarios por lo 1. Los propietarios que represen-
cual se deber realizar la convocatoria ten cuando menos el 25 % de las
para ello. En tal sentido, los propieta- participaciones en las reas y bie-
rios que representen cuando menos el nes comunes sern los legitimados
25 % de las participaciones en las para convocar a sesin de la Junta
de Propietarios para elegir al pri-
reas y bienes comunes sern los legi-
mer presidente cuando el regla-
timados para convocar a sesin de la
mento interno no regule directa-
Junta de Propietarios, tal como lo se-
mente dicho supuesto.
ala el artculo 87 en el segundo p-
rrafo del Reglamento de Inscripcin
del Registro de Predios:
La asamblea eleccionaria de
Artculo 87.- Inscripciones de Junta una Junta Directiva puede
de Propietarios 06 realizarse en fecha distinta a
la establecida en el reglamen-
() Cuando el Reglamento inter- to interno
no no haya previsto la convocato-
ria para la designacin del primer Consulta:
presidente, esta ser efectuada por
El 29 de marzo la Junta de Propie-
el propietario constructor o por los
tarios del edificio San Agustn
Propietarios que representen cuando
menos el 25 % de las participacio- mediante una sesin extraordina-
nes en las reas y bienes comunes. ria ha elegido a su Junta Directiva.
Sin embargo, el reglamento interno
Cabe sealar, que por la convocatoria del edificio establece que las asam-
que realizar Gleidis y dems vecinos bleas ordinarias se celebrarn el 5
del edificio (que representen cuan- de enero de cada ao; sealando
do menos el 25 % de las participacio- adems que los miembros del Con-
nes en las reas y bienes comunes), sejo Directivo sern elegidos por
los dems propietarios toman conoci- la Junta de Propietarios en sesin
miento del da, hora, lugar y materias ordinaria en dicha fecha por el
a tratar en dicha Junta a realizarse, y periodo de un ao. Al respecto, el
teniendo la posibilidad de asistir y abogado de la Junta de Propietarios
136
CONSULTAS
nos consulta si se podr inscribir entre otros tenemos, los porcentajes

dicha Junta Directiva, la cual fue de participacin que corresponden a
elegida en fecha distinta a la indicada propietario en los bienes comu-
cada en el reglamento. nes y gastos comunes, de acuerdo con
el criterio adoptado por los propieta-
El rgimen de propiedad exclusiva y rios o por el propietario promotor.
de propiedad comn es una modalidad Respecto al caso, si bien es cierto que
de la propiedad especial consistente no se ha cumplido con lo establecido
en la coexistencia, en una edificacin, en el artculo respectivo del reglamen-
de secciones de dominio exclusivo
to interno del edificio referido, toda
con reas de propiedad comn. Asi-
vez que la eleccin de la Junta Direc-
mismo, una caracterstica especial de
tiva de Propietarios debi realizarse el
este rgimen de propiedad exclusiva y
5 de enero de cada ao y no en fecha
de propiedad comn es la coexistencia
distinta; as como el acuerdo eleccio-
de unidades de dominio exclusivo con
nario adoptado mediante sesin de
bienes comunes, motivado por la na-
fecha 29 de marzo de 2014, incum-
turaleza de la edificacin, como suce-
pli la fecha que fue establecida en el
de con los edificios, quintas, campos
reglamento interno inscrito, adems,
feriales, etc.
dicha asamblea se realiz en sesin
Cabe agregar, que el referido rgimen extraordinaria.
tambin llamado propiedad horizon-
En tal sentido, se aprecia del caso que
tal se encuentra regulado en la Ley
la asamblea de Junta de Propietarios,
N 27157(11) y su Reglamento(12), cuyo
en la que se eligi a la Junta directiva
TUO fue aprobado mediante Decreto
que pretende acceder al registro, fue
Supremo N 035-2006-Vivienda.
realizada el 29 de marzo de 2014. Y el
El rgimen exige la elaboracin de un hecho de que dichas asambleas o sesio-
reglamento interno, el cual es un ne- nes no se hayan realizado en la fecha
gocio jurdico que contiene una decla- prevista en el reglamento interno no
racin de voluntad dirigida a producir afecta su valor, en la medida que dicho
una mixtura de efectos jurdicos obli- requisito no constituye un elemento
gacionales y reales. Adems, dicho re- esencial para la validez de la asamblea,
glamento regula varios puntos para el tal como s ocurre ms bien con los
funcionamiento del rgimen referido, requisitos exigidos en el reglamento
(11) La Ley N 27157 fue publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.
(12) El Reglamento de la Ley N 27157 fue aprobado por el Decreto Supremo N 008-2000-MTC y publicado
el 17 de febrero de 2000.
137
interno y en la normativa que regula el Consulta:

rgimen de propiedad exclusiva y pro-
piedad comn, para la convocatoria y El edificio Palermo fue cons-
qurum, las que son imperativas. truido en 1989, el que se encuen-
tra constituido por 8 pisos, poste-
Este criterio fue asumido por el Tri- riormente se constituy el rgimen
bunal Registral en la Resolucin de propiedad exclusiva y propie-
N 1755-2012-SUNARP-TR-L del 29 dad comn en 1992. Actualmente,
de noviembre de 2014. los vecinos del edificio que cons-
tituyen la Junta de Propietarios
Finalmente, estimamos que si la con- desean realizar algunas modifi-
clusin fuera contraria, implicara im- caciones a su reglamento interno,
pedir que los Propietarios acuerden, pero se dan con la sorpresa de
cuando las circunstancias lo permitan, que tendrn que modificar y ade-
retomar el cauce reglamentario para cuarlo a la Ley N 27157. Por lo
elegir al presidente y/o representante de tanto, el abogado de la Junta de
la Junta de Propietarios. Por lo tanto, la Propietarios del edificio referido
asamblea eleccionaria de la Junta direc- nos consulta cul es el procedi-
tiva del edificio San Agustn s pudo miento y la formalidad para dicha
haberse realizado en fecha distinta a la adecuacin?
establecida en su reglamento.
Conclusin El rgimen de propiedad exclusiva y

propiedad comn es una forma espe-
1. No constituye obstculo para la cial de propiedad donde coexisten dos
inscripcin del presidente de la
elementos bsicamente: La propie-
Junta de Propietarios, cuya elec-
dad exclusiva sobre los bienes o sec-
cin no se haya realizado en
asamblea ordinaria en la fecha ciones propias, los cuales son espacios
prevista en el reglamento interno, suficientemente delimitados y sus-
por cuanto ese aspecto no consti- ceptibles de aprovechamiento inde-
tuye un elemento esencial para la pendiente por cada propietario; y por
validez de la asamblea. otro lado, la copropiedad indivisible
sobre los bienes comunes. En la doc-
trina y legislacin comparada se co-
Procedimiento y formalidad noce a esta modalidad de la propiedad
de la adecuacin y modifica- como la propiedad de pisos o aparta-
07 cin de un reglamento interno mentos, llamada tambin comnmen-
anterior a la vigente Ley
N 27157 te propiedad horizontal, es sin duda
una institucin jurdica que posee
138
CONSULTAS
en los momentos actuales una gran La adecuacin del Reglamento Inter-

vitalidad(13). no a que se refiere la tercera disposi-
cin final de la Ley, podr efectuarse
Este rgimen ha sido ideado para de- mediante escritura pblica o docu-
terminar las titularidades existentes mento privado con firma legalizada
en un edificio, donde hay diversos de- que contenga el otorgado por la Junta
partamentos u oficinas, pertenecientes de Propietarios o el Modelo de Regla-
a distintos propietarios, donde la pro-
mento Interno, que aprobar el Vice-
piedad de los mismos no se va a ex-
ministerio de Vivienda y Construccin
tender al suelo, subsuelo ni al sobre-
en un plazo no mayor de 30 das h-
suelo; sino que se va a restringir al
biles desde la publicacin del presente
piso o parte del piso que ocupa el de-
Reglamento.
partamento u oficina.
Por otro lado, el caso presente nos Por lo tanto, se deber convocar a la
plantea el tema de adecuacin de re- Junta de Propietarios, en la cual se
glamentos internos otorgados antes tendr que evaluar en primer lugar, las
de la vigencia de la Ley de Regulari- disposiciones especiales que sobre la
zacin de Edificaciones. Al respecto materia contiene el reglamento inter-
podemos sealar que se ha previsto no del edificio Palermo, y, en defec-
en la Tercera Disposicin Final(14) de to de regulacin en dicho reglamento,
la Ley N 27157, Ley de Regulariza- se deber recurrir a las normas vigen-
cin de Edificaciones, que los regla- tes que regulan el rgimen de propie-
mentos internos otorgados antes del dad exclusiva y propiedad comn.
21 de julio de 1999 debern adecuarse
En tal sentido, podemos sealar sobre
a dicha norma, debiendo cumplir para
el punto que el artculo 146 del Re-
ello con los requisitos que se establece
glamento de la Ley N 27157 regula
en ese mismo dispositivo legal.
los mecanismos a travs de los cua-
Asimismo, la Dcima Segunda Dis- les se podr efectuar la convocato-
posicin Transitoria del Decreto Su- ria a la Junta de Propietarios, siem-
premo N 008-2000-MTC, Reglamen- pre que no exista disposicin distinta
to de la Ley N 27157, dispone que: en el reglamento interno. La Junta de
(13) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, 6 edicin, Tecnos,
Espaa, 1977, p. 245.
(14) La tercera disposicin final de la Ley seala lo siguiente: Tercera.- De la adecuacin de los reglamentos
internos.- Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de la presente
Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la
mayora de los Propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los
acuerdos se adoptarn por la mayora de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
139
Propietarios deber ser convocada a Conclusin

sesin por el presidente con una anti- 1. Los reglamentos internos otor-
cipacin no menor de cinco das na- gados antes del 21 de julio de
turales mediante aviso contenido en 1999 debern adecuarse a la Ley
carta, esquela, facsmil, correo elec- N 27157, y debiendo cumplir
trnico o cualquier otro medio que para ello con los requisitos que se
permita dejar constancia de su entre- establece en ese mismo dispositi-
ga o recepcin, y carteles publicados vo legal. Asimismo, la formalidad
en las vitrinas o pizarras que al efec- de la adecuacin de dicho regla-
to debe mantener la administracin en mento interno para su inscripcin
uno o varios sitios visibles de la edi- es por escritura o documento pri-
ficacin. Los avisos y carteles conten- vado con firma legalizada pblica,
drn la indicacin del da, hora y lugar en ambos casos deber contener el
de la reunin y las materias a tratarse. reglamento interno otorgado por
la Junta de Propietarios o el mode-
Una vez reunida, la Junta de Propie- lo que aprob el Viceministerio de
tarios deber plasmar su decisin de Vivienda y Construccin.
la adecuacin del reglamento inter-
no bajo cierta formalidad requerida
para la inscripcin ante registros. En La convocatoria a Junta de
consecuencia, se tiene dos alternati- Propietarios para la modifi-
vas recogidas por la norma referida cacin del reglamento interno
para la adecuacin del reglamento in- 08 puede comprender tambin
la modificacin de porcenta-
terno del edificio referido, as como jes de participacin de bienes
para su modificacin: Escritura pbli- comunes
ca (art. 2010 del CC), que contenga el
Reglamento Interno otorgado por la Consulta:
Junta de Propietarios o el Modelo que
aprob el Viceministerio de Vivienda La Junta de Propietarios del edifi-
y Construccin; o, documento privado cio Amaznica convoca a sesin
con firma legalizada (excepcin al art. de Junta de Propietarios, para abor-
2010 del CC), ello en conformidad al dar el tema de la modificacin del
numeral 5.15 de la Directiva sobre el reglamento interno. En dicha sesin
Rgimen de Propiedad Exclusiva y se aprob tambin los nuevos por-
Comn(15). centajes sobre las zonas comunes
(15) El numeral 5.15 de la Directiva seala que el Reglamento Interno o su modificacin se inscriben en
mrito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta. Cuando solo
interviene el presidente bastar la copia certificada del acta de la Junta de Propietarios en la que se adop-
ta el acuerdo, sin requerirse la trascripcin del texto del reglamento o su modificacin.
140
CONSULTAS
por la acumulacin de dos ambien- del Reglamento de la Ley N 27157,

tes independizados. Posteriormente, la convocatoria a Junta de Propieta-
dicho acuerdo fue presentado ante rios contendr, adems del da, hora
registros, pero la registradora y lugar de la reunin, las materias a
observ el ttulo sealando que no tratarse.
se tena como agenda expresamente
la modificacin de porcentajes. Por Asimismo, el artculo 87 del Regla-
lo tanto, el abogado de la Junta de mento de Inscripciones del Registro de
Propietarios nos consulta si la con- Predios seala que la convocatoria a
vocatoria se seala como materia Junta de Propietarios tambin se acre-
a tratar la modificacin del regla- ditara mediante la presentacin de la
mento interno, ello implicara tam- constancia formulada por el presiden-
bin la modificacin de porcenta- te, en la que se consignar sus datos de
jes de participacin sobre los bienes identificacin, domicilio y firma certi-
comunes? ficada notarialmente, as como su de-
claracin en el sentido de que todos
los Propietarios fueron convocados
La Junta de Propietarios es el mximo conforme al reglamento interno.
rgano de administracin y direccin
en el rgimen de propiedad exclusiva Cabe sealar, que sobre las declara-
y propiedad comn, tanto es as que ciones juradas que formulan los pre-
Dez Picazo seala que es en la asam- sidentes de las Juntas de Propieta-
blea de propietarios, en la que reside la rios, no solo deben dar cuenta de que
toma de las decisiones que afecten a la todos los propietarios fueron convo-
vida de la comunidad(16) de este rgi- cados, sino que tambin deben tras-
men de propiedad especial. cribirse los puntos de agenda de la es-
quela de convocatoria (Resolucin
Respecto al caso se debe tener en N 2141- 2011-SUNARP-TR-L del 24
cuenta que conforme al artculo 146(17) de noviembre de 2011).
(16) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6 edicin, Tecnos, Espaa,
1977, p. 259.
(17) El artculo 146 del Reglamento de la Ley N 27157 seala lo siguiente: Salvo disposicin distinta del
Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una
anticipacin no menor de cinco (5) das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil,
correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y car-
teles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios
sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la
reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nueva-
mente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales desde la fecha de la sesin no
celebrada.
141
Por otro lado, respecto a la decisin convocatoria se seala como ma-

de la Junta de Propietarios de modi- teria a tratar la modificacin del
ficar los porcentajes de participacin reglamento interno.
sobre los bienes comunes, cuando la
agenda de convocatoria trataba nica-
mente sobre la adecuacin y modifica- Solo existe pluralidad de re-
cin del reglamento interno; debemos glamentos internos cuando en
de tener en cuenta que cuando habla- 09 el reglamento interno general
se delimitan bloques o secto-
mos de modificacin de reglamento res al interior de la edificacin
interno, ello comprende por ejemplo,
el reconocimiento de nuevas unidades Consulta:
inmobiliarias, la modificacin de por-
centajes sobre las zonas comunes, etc. El edificio Juan Carlos Guzmn
tiene 7 pisos, y por cada piso tienen
Por lo tanto, si la agenda compren- un aproximado de 15 departamen-
di la modificacin del reglamento in- tos, por lo que en la prctica se hace
terno, all tambin se encuentra com- un poco complicado llegar acuer-
prendida la posibilidad de modificar dos y llevar a cabo actos ordinarios.
los porcentajes de participacin en los La Junta de Propietarios del edificio
bienes comunes, por lo que no es ne- referido desea constituir reglamen-
cesario que la agenda seale expresa- tos internos para cada piso, aparte
mente, que se tratar la modificacin del reglamento interno inscrito, el
de porcentajes. Adems, en dicho caso cual jugara el papel de reglamento
de modificacin se requiere mayora interno general. La defensa de la
calificada de 2/3 de las participacio- Junta de Propietarios del edificio
nes para proceder a modificar el re- Juan Carlos Guzmn nos con-
glamento interno, con lo cual a la vez sulta si procede establecer regla-
se cumpli con la mayora requeri- mentos internos para cada piso.
da para la variacin de porcentajes de
participacin de bienes comunes. El rgimen de la propiedad exclusiva y
propiedad comn exige contar con un
Conclusin reglamento interno. Dicho reglamento
1. Cuando se convoca a Junta de es el estatuto que contiene normas re-
Propietarios se debe indicar los lativas a derechos y obligaciones de los
asuntos, que ser materia de la propietarios, as como la administracin
agenda a tratar en dicha sesin, de las unidades de dominio exclusivo
en este escenario s se encuentra sujetas al rgimen referido. Asimismo,
comprendida la modificacin de la declaratoria de fbrica constituye un
porcentajes de participacin sobre acto previo para su inscripcin, salvo
los bienes comunes cuando en la disposicin en contrario.
142
CONSULTAS
Cabe sealar, que el reglamento inter- delimitaciones en sectores o bloques,

no deber contener, obligatoriamente, cada uno de ellos podr contar con su
lo siguientes puntos: a) La determina- reglamento interno propio.
cin de la unidad inmobiliaria matriz
y la relacin de las secciones de pro- En tal sentido, la conformacin, fun-
piedad exclusiva; b) Los derechos ciones, mecanismos de coordinacin
y obligaciones de los propietarios; entre la Junta de Propietarios y dems
c) Las limitaciones y disposiciones aspectos concernientes a la edificacin
que se acuerden sobre los usos y des- en su conjunto, sern fijados en un re-
tinos de los bienes comunes, y sobre glamento interno general comn para
el uso de las secciones de propiedad todos los bloques o secciones, segn
exclusiva; d) Los reglamentos especia- prescribe el artculo 154(19) del Regla-
les referidos a obras, usos, propaganda mento de la Ley N 27157.
u otros, de ser el caso y otros puntos(18).
Podemos sealar entonces que solo
Por otro lado, puede existir una plura- puede existir pluralidad de reglamen-
lidad de reglamentos internos, y que tos internos, cuando en el reglamento
sern recogidos por un reglamento in- interno general se delimiten bloques o
terno general, dentro del cual existen sectores al interior de una edificacin.
(18) El artculo 153 del Reglamento de la Ley N 27157 establece el contenido de todo reglamento interno
toda vez que seala que debe contener, obligatoriamente, los siguiente puntos:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones de propiedad
exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de ellas
(vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros, as como de los bienes comunes que
la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los Propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes,
y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.
f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los bienes comunes,
de acuerdo con el criterio adoptado por los Propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cua-
les sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un
criterio distinto.
h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y las facultades, responsabili-
dades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones
y dems, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir.
(19) Artculo 154 del Reglamento de la Ley N 27157 seala la pluralidad de reglamentos Internos, ya que
prescribe de producirse la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos podr contar con su
Reglamento Interno propio. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas de
Propietarios y dems aspectos concernientes a la edificacin en su conjunto, sern fijados en un Regla-
mento Interno General comn para todos los bloques o secciones.
143
Respecto al caso planteado, si el re- posteriormente se constituye ante

glamento interno del edificio Juan registro como un rgimen de propie-
Carlos Guzmn no ha establecido nin- dad exclusiva y propiedad comn.
gn bloque o sector, significando ello En su reglamento interno se esta-
que todas las secciones de propie- blece que la Junta de Propietarios
dad exclusiva integran directamen- podr ser convocada por tres inte-
te la unidad matriz (el edificio en su grantes de la misma, que lo solici-
conjunto), no se podr establecer re- ten en un caso de urgencia. Por lo
glamentos internos para cada piso. tanto, el abogado de la Junta de Pro-
Asimismo, cualquier edificacin no pietarios del edificio nos consulta si
puede acogerse a lo dispuesto por el dicho articulado puede efectivizarse
artculo 45 de la Ley N 27157, de- y se podra convocar a una sesin de
bido a que la edificacin es una sola Junta de Propietarios a solicitud de
fbrica con varios pisos donde nece- solo tres de sus integrantes.
sariamente debe haber un solo regla-
mento interno. El rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn tambin conocido
Conclusin como propiedad horizontal, en pala-
1. Solo puede existir pluralidad de re- bras de Roca Sastre es aquella situa-
glamentos internos cuando en el recin jurdica que se produce cuando
glamento interno general se hayan los diferentes pisos o locales de un
delimitado bloques o sectores al in- edificio o las partes de ellos son sus-
terior de la edificacin. Por tanto, ceptibles de aprovechamiento inde-
de no haber sido as, no proceder pendiente por tener salida propia a un
la posibilidad de generar una plura- elemento comn de aquel o a la va
lidad de reglamentos internos. pblica son objeto de propiedad sepa-
rada, que lleva inherente un derecho
de copropiedad sobre los dems ele-
Procede realizarse la convo- mentos del edificio necesarios para su
catoria de sesin de Junta de
Propietarios por medio de tres adecuado uso y disfrute(20).
10
integrantes cuando as lo dis- Asimismo, esta propiedad especial
pone el reglamento interno
tiene un reglamento interno y una
Junta de Propietarios, el cual sesio-
Consulta:
na de forma ordinaria y extraordinaria
En el ao 2008 se construy el edi- conforme a lo establezca el reglamen-
ficio denominado Carmelito, y to en mencin.
(20) ROCA SASTRE, Ramn Mara y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo
III, 8 edicin, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 303.
144
CONSULTAS
Respecto al caso, podemos sealar la administracin en uno o varios si-

que se tiene que establecer quin es tios visibles de la edificacin. Los avi-
el legitimado a convocar a la sesin sos y carteles contendrn la indicacin
de Junta de Propietarios, por lo cual del da, hora y lugar de la reunin y
se deber evaluar en primer lugar, las las materias a tratarse (el resaltado es
disposiciones especiales que sobre la nuestro).
materia contiene el reglamento inter-
no del edificio, y, en defecto de regu- En el segundo prrafo del referido ar-
lacin en dicho reglamento, deber tculo se dispone que si la sesin debi-
recurrirse a las normas vigentes que damente convocada no se celebrara en
regulan el rgimen de propiedad ex- la fecha prevista, la Junta deber ser
clusiva y propiedad comn. nuevamente convocada en la misma
forma dentro de los tres das natu-
Teniendo en cuenta que el ar- rales desde la fecha de la sesin no
tculo 145 del Reglamento de la Ley celebrada.
N 27157 establece en su primer p-
En el presente caso, el reglamento in-
rrafo que la Junta de Propietarios est
terno del edificio referido seala que
constituida por todos los Propietarios
la Junta podr ser convocada, por lo
de las secciones de propiedad exclu-
menos con tres integrantes de la misma,
siva de la edificacin y tiene la repre-
que en caso de urgencia lo soliciten.
sentacin conjunta de estos. Y segui-
do por el artculo 146 del Reglamento Por lo tanto, si podrn convocar tres
referido, que regula los mecanismos a integrantes de la Junta de Propietarios
travs de los cuales podr efectuarse del edificio Carmelito a sesin de
la convocatoria a la Junta de Propieta- Junta Propietarios. En similares situa-
rios, siempre que no exista disposicin ciones el Tribunal Registral ha consi-
distinta en el reglamento interno. derado viable este tipo de convocato-
rias, como ocurri en la Resolucin
Vale detenernos en este punto de la
N 056-2013-SUNARP-TR.
norma cuando establece: () salvo
disposicin distinta del reglamen-
Conclusin
to interno, la Junta de Propietarios
deber ser convocada a sesin por el Si procede la convocatoria a sesin de
presidente con una anticipacin no Junta de Propietarios, en conformidad
menor de cinco das naturales median- con el artculo 146 del Reglamento
te aviso contenido en carta, esquela, de la Ley N 27157; toda vez que el
facsmil, correo electrnico o cual- reglamento interno de una edificacin
quier otro medio que permita dejar puede contemplar que personas distin-
constancia de su entrega o recepcin, tas al presidente de la Junta queden fa-
y carteles publicados en las vitrinas o cultadas para efectuar la convocatoria
pizarras que al efecto debe mantener correspondiente.
145
Es vlida la constitucin de la redactar un reglamento de copropie-

sesin de Junta de Propieta- dad y administracin respecto de los
11 rios con la asistencia de per- bienes comunes, por acto de escritura
sonas sin dominio inscrito una
vez superado el qurum pblica o documento privado, el cual
se inscribir en la partida respectiva
del Registro de la Propiedad(21).
Consulta:
La Junta de Propietarios del edifi- Segn el caso propuesto, el registrador
cio Los naranjales se reuni en ha sealado que los asistentes partici-
sesin para tomar ciertos acuerdos paron en la sesin de Junta de Propie-
respecto a la modificacin del regla- tarios cuando no ostentaban dominio
mento interno. Luego dicha modifi- inscrito. Sobre este punto, el Tribunal
cacin fue presentada bajo la for- Registral aprob el siguiente prece-
malidad prescrita por Ley ante el dente de observancia obligatoria apro-
registro para su inscripcin. Al res- bada en el Dcimo Pleno(22), llevado a
pecto, el registrador observ sea- cabo los das 8 y 9 de abril de 2005.
lando que la relacin de asistentes
Para la determinacin del qurum
y firmantes por los departamentos
de sesin de Junta de Propietarios,
402 y 403, es decir, David Hino-
deber considerarse nicamente
josa y Fabio Pozo no tienen domi-
a los Propietarios con dominio
nio inscrito. A consecuencia de esto,
inscrito.
el abogado de la Junta de Propie-
tarios del edificio nos consulta si Dicho criterio se sustenta en el pri-
constituye obstculo para la validez mer prrafo del artculo 145 del Regla-
de los acuerdos que David y Fabio mento de la Ley N 27157, que pres-
hayan asistido a la sesin de Junta cribe que la Junta de Propietarios est
de Propietarios y no ostenten domi- constituida por todos los Propietarios
nio inscrito. de las secciones de propiedad exclu-
siva de la edificacin. Se puede dedu-
El rgimen de propiedad exclusiva y cir que esta norma si bien no exige que
de propiedad comn es una modalidad los propietarios cuenten con derecho
de la propiedad donde coexisten, en inscrito como presupuesto para con-
una edificacin, secciones de dominio formar la Junta de Propietarios, no es
exclusivo con secciones de propiedad menos cierto que tratndose de un ttu-
comn. Este rgimen exige acordar y lo que pretende su acceso al registro, la
(21) ATILIO CORNEJO, Amrico. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 68.
(22) Publicado en el diario oficial El Peruano, el 9 de junio de 2005.
146
CONSULTAS
condicin de propietario debe ser cali- cmputo del qurum solo se contabili-
ficada sobre la base de la informacin za a los propietarios con dominio ins-
contenida en los asientos de inscrip- crito, que la intervencin de asistentes
cin, a los cuales debe adecuarse. sin dominio inscrito en las unidades
exclusivas no enerva la validez de la
En tanto que, el artculo VII del Ttulo sesin, siempre y cuando con la suma-
Preliminar del Reglamento General de toria de participaciones en los bienes
los Registros Pblicos que establece comunes de los propietarios con do-
el principio de legitimacin, as como minio inscrito asistentes se arriben al
el artculo 2013 del Cdigo Civil que qurum necesario para la constitucin
seala: los asientos registrales se pre- de la sesin de Junta de Propietarios.
sumen exactos y vlidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titu- Po lo expuesto, podemos sealar que
lar registral para actuar conforme a la asistencia de los dos Propietarios sin
ellos, mientras no se rectifiquen en los derecho de propiedad inscrito resul-
trminos establecidos en este Regla- ta irrelevante para la constitucin de
mento o se declare judicialmente su la sesin de Junta de Propietarios, si a
invalidez. la vez se verifica el qurum necesario
para la constitucin de la sesin, por
As tenemos que si bien el artculo
lo tanto, la observacin no tiene aside-
949(23) del Cdigo Civil seala que la
ro legal, tal como lo ha sealado el Tri-
sola obligacin de enajenar un inmue-
bunal Registral en su oportunidad: Re-
ble determinado hace al acreedor pro-
solucin N 056-2013-SUNARP-TR-L
pietario de l; aplicando el principio
del 11 de enero de 2011.
de legitimacin, tratndose de la ins-
cripcin de un acuerdo adoptado por
Conclusin
los Propietarios reunidos en Junta, re-
sulta relevante la calificacin de la 1. No enerva la validez de la cons-
condicin de propietarios de los asis- titucin de la sesin de Junta de
tentes a ella. En este sentido, solo Propietarios la asistencia de per-
puede presumirse cierta la condicin sonas sin dominio inscrito sobre
de propietario si esta consta inscrita las unidades exclusivas, siempre y
en el registro respectivo. cuando se verifique el qurum ne-
cesario para la sesin de Junta de
Entonces podemos sealar, contrario Propietarios. Toda vez que resul-
sensu a lo manifestado por el criterio ta irrelevante su asistencia para la
recogido en el precedente de obser- constitucin de la sesin de Junta
vancia obligatoria referido que para el de Propietarios.
(23) El artculo 949 del Cdigo Civil seala que: la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
147
No es necesario presentar par- tenemos al principio de titulacin autn-

tes judiciales para inscribir los tica sealado en el artculo 2010 del C-
12 acuerdos de la Junta de Pro- digo Civil y III del Ttulo Preliminar del
pietarios convocada por el juez
Reglamento General de los Registros
Pblicos, en virtud del cual las inscrip-
Consulta: ciones se extienden en mrito a ttulos
El presidente de la Junta de Propie- que consten en instrumentos pblicos,
tarios del edificio Los Pinos no salvo disposicin en contrario.
cumpli con realizar la convocato-
ria oportunamente, por tal motivo Cabe sealar, que un instrumento p-
se solicit al juez que la realice, y blico son los mandatos judiciales, el
una vez actuado las pruebas, declar cual est regulado en el artculo 8 del
este fundada la demanda y dispuso Reglamento de Inscripciones del Re-
la convocatoria; indicndose la gistro de Predios que seala:
fecha, hora y lugar de celebracin Inscripcin en mrito a mandato
de la Junta en la que se eligi a la judicial.- Cuando las inscripciones
Junta directiva y su presidente. Pos- se efecten en mrito a mandato ju-
teriormente, se presentaron las actas dicial se presentar copia certificada
para su inscripcin ante registros; de la resolucin que declara o cons-
sin embargo, la registradora observ tituye el derecho y de los dems ac-
el ttulo sealando que la documen- tuados pertinentes, acompaados
tacin presentada proviene de una del correspondiente oficio cursado
notificacin judicial, siendo necesa- por el juez competente ().
rio acompaar los partes judiciales
correspondientes. El abogado de la Por otro lado, la Junta de Propietarios
respectiva Junta de Propietarios nos es convocado usualmente por el pre-
consulta si procede el requerimiento sidente de la misma, salvo disposi-
del registrador. cin contraria del reglamento interno,
en la convocatoria a sesin se debe in-
dicar los asuntos a tratar, lugar, da y
El sistema registral peruano ha acogido hora en que se celebrar la Junta en
ciertos principios que manifiestan deter- primera o, en su caso, segunda con-
minadas lneas, directrices al procedi- vocatoria, entregndose las citacio-
miento registral, dichos principios son nes, por escrito, en el domicilio que
un conjunto de reglas jurdicas y/o nor- hubiere designado cada propietario y,
mas fundamentales que guan y sirven en su defecto, en el piso o local a l
de base a este sistema. Tanto es as que perteneciente(24).
(24) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6 edicin, Tecnos S.A.,
Espaa, 1977, p. 260.
148
CONSULTAS
Respecto a nuestro caso, la sesin de Cuando fue convocada judi-

Junta de Propietarios proviene de un cialmente la reapertura del
proceso de convocatoria realizada ju- acta de Junta de Propietarios
13 debe ser suscrita adems de los
dicialmente toda vez que la presidenta asistentes por el notario desig-
de la Junta de Propietarios no cumpli nado por el juez
con convocarla oportunamente. Asi-
mismo, el juez en su resolucin indic Consulta:
la fecha, hora y lugar de celebracin
de la Junta, por lo que los acuerdos El Juez Civil de Lima convoc a
que se adopten en ella se realizaran sesin a la Junta de Propietarios
ya en la ejecucin de sentencia; pos- del edificio La Florida sealando
teriormente, los acuerdos adoptados entre otros aspectos la fecha de rea-
en la Junta de Propietarios no forman lizacin de la Junta, quien lo presi-
parte del pronunciamiento judicial ni dir y la participacin de un nota-
de lo actuado al interior del proceso. rio de Lima para dar fe de los actos.
Es por ello que podemos deducir que En efecto, en la sesin de la Junta
no se hace necesaria la presentacin de Propietarios particip el notario,
de un parte judicial, al no existir man- dando fe de los hechos ocurridos,
dato de inscripcin contenido en una y suscribiendo el acta. Posterior-
resolucin que vaya a dar mrito a la mente, se reapertura el acta por-
inscripcin. que se omiti algunos datos en los
acuerdos asumidos, sin embargo,
Regresando al punto de resolucin del aquella fue suscrita solo por los
interrogante planteado, podemos con- asistentes y no por el notario. Por
cluir que no ser necesaria la presen- lo tanto, el abogado de la Junta de
tacin de un parte judicial, para la ins- Propietarios nos consulta si es nece-
cripcin de los acuerdos adoptados sario que firme el notario dicha acta
por la Junta de Propietarios, aunque reaperturada.
esta haya sido producto de una convo-
catoria realizada por el juez.
El Rgimen de Propiedad Exclusi-
Conclusin va y de Propiedad Comn tambin se
le conoce como propiedad horizon-
1. No es necesaria la presentacin tal, el cual consiste en la coexisten-
de partes judiciales para la ins- cia de secciones de dominio exclusivo
cripcin de los acuerdos adopta-
con reas de propiedad comn en una
dos de la Junta de Propietarios,
edificacin. Asimismo, en estos casos
aunque la sesin de esta haya
la Junta de Propietarios ser el rga-
sido celebrada en ejecucin de la
sentencia derivada de una convo- no mximo de deliberacin y toma de-
catoria judicial. cisiones de acuerdos con respecto a
la administracin de la propiedad es-
pecial y muchos de sus acuerdos son
149
traslados en instrumentos extraproto- se reabri el acta de Junta de Propie-

colares como el acta. tarios a efectos de sealar un error al
omitir un dato en el acta del acuerdo
Por otro lado, se podr realizar la rea-
asumido, el cual, solo fue suscrito por
pertura de acta de la Junta de Propie-
los asistentes y no por el notario en-
tarios cuando se haya cometido erro-
cargado de dar fe.
res u omisiones al elaborar el resumen
que es plasmado en el acta; as lo ma- Cabe sealar, que el notario participa-
nifiesta el Precedente de Observancia r en la Junta de Propietarios a efectos
Obligatoria aprobado en el X Pleno de dar fe acerca de la realizacin de la
del Tribunal Registral en sesin ordi- Junta y sus diferentes circunstancias,
naria realizada los das 8 y 9 de abril los cuales debern consignarse en el
de 2005(25): acta, conforme al artculo 98 de la Ley
del Notariado, que seala lo siguiente:
Reapertura de Actas
El notario extender actas en las
Es posible rectificar el contenido
que se consigne los actos, hechos
de las actas de sesiones de las per-
sonas jurdicas, corrigiendo un dato o circunstancias que presencie o le
que se consign en forma errnea o conste y que no sean de competen-
consignando un dato que se omiti cia de otra funcin. Las actas po-
pudiendo consistir la omisin en drn ser suscritas por los interesados
un acuerdo que habiendo sido adop- y necesariamente por quien formule
tado por la persona jurdica que no observacin.
se hizo constar en el acta. Para
Y con respecto a la reapertura de acta,
ello deber dejarse constancia de la
debe ser suscrita por quienes suscribie-
fecha de la reapertura del acta y la
misma deber se suscrita por quie- ron el acta original reabierta, el cual
nes firmaron el acta primigenia o sera una reapertura ordinaria, pero
rectificada. cuando se trata de una convocatoria ju-
dicial y se encuentre participando en la
Asimismo, la reapertura de acta que sesin un notario designado por el juez,
contenga la omisin de un dato no este deber tambin suscribir la reaper-
consignado en el acta primigenia de- tura; esto debido a que si el notario ha
ber presentar cierta formalidad que suscrito el acta original le corresponde
exige la Ley al momento de presentar- tambin dar fe de la existencia de algn
se al registro respectivo. error u omisin en el acta primigenia.
Segn el caso presentado, se eviden- Por lo tanto, resulta necesaria la inter-
cia que luego de celebrada la Junta vencin del Notario de Lima a efectos
(25) Dicho pleno fue publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.
150
CONSULTAS
de precisar que la Junta de Propieta- de Junta de Propietarios ratifica y

rios del edificio La Florida tom un confirma la decisin adoptada en la
acuerdo, dentro del cual se ha omiti- Junta anterior. Una vez presentada
do indicar en el acta primigenia, por a registros, el registrador deneg la
lo que nos es suficiente que solo sus- inscripcin sealando bsicamente
criban los propietarios que inicialmen- que la sesin de Junta de Propieta-
te suscribieron el acta original. rios se ha llevado a cabo en lugar
distinto al que fue convocado. El
Conclusin abogado de la Junta de Propietarios
nos consulta si procede convalidar
1. Cuando un juez convoca judicial-
mediante Junta de Propietarios rati-
mente a Junta de Propietarios y
ficatoria, una sesin convocada en
designa a un notario para que d
lugar distinto del cual se cit.
fe de los acuerdos que se adop-
tan en la misma, es necesario que
este suscriba tambin la reapertu- El rgimen de propiedad exclusiva
ra del acta. Toda vez que habiendo y propiedad comn tambin llama-
el notario suscrito el acta original do propiedad horizontal est regula-
le corresponde tambin dar fe de do por la Ley N 271571 y su Regla-
la existencia de algn error u omi- mento respectivo. Cabe indicar, que el
sin en el acta primigenia. artculo 47 de la Ley referida seala
que la Junta de Propietarios est cons-
tituida por todos los propietarios de
Una Junta de Propietarios las secciones de propiedad exclusiva
convocada en lugar distinto del de la edificacin y tiene la representa-
14 cual se cit es vlida cuando se cin conjunta de estos. Asimismo, res-
convalida mediante Junta de
Propietarios ratificatoria pecto a la convocatoria de sesin de
Junta de Propietarios, el artculo 146
del Reglamento seala que la Junta de
Consulta:
Propietarios deber ser convocada a
La Junta de Propietarios del edifi- sesin por el presidente, con una an-
cio La Perla convoca a sesin en ticipacin no menor de cinco das na-
la Av. Francisca Miraval N 291. turales, mediante aviso contenido en
Sin embargo, se celebr la sesin carta, esquela, facsmil, correo elec-
en la Av. Francisca Miraval N 295 trnico o cualquier otro medio que
ante la imposibilidad (porque fue permita dejar constancia de su entre-
cerrado el local) de poderse rea- ga o recepcin, y carteles publicados
lizar la Junta en el lugar convo- en las vitrinas o pizarras que al efec-
cado inicialmente, pudindose dar to debe mantener la administracin
publicidad al cambio de lugar. Pos- en uno o varios sitios visibles de la
teriormente, mediante otra sesin edificacin.
151
Los avisos y carteles contendrn la tendrn la posibilidad de asistir y ejer-

indicacin del da, hora y lugar de cer el derecho a voz y voto que tienen.
la reunin y las materias a tratarse.
Esta disposicin establecida en la Cabe sealar, que la convocatoria puede
norma resulta aplicable, salvo que el omitirse en el supuesto que se encuen-
reglamento interno del edificio haya tren reunidos la totalidad de asociados
establecido pacto diferente (el resaltado sin excepcin y acuerdan por unanimi-
es nuestro). dad realizar la sesin y los temas a tratar.
De acuerdo con el caso, la Junta de Por otro lado, los acuerdos adopta-
Propietarios se rene en la Av. Fran- dos por una Junta de Propietarios,
cisca Miraval N 295, esto es en un es decir, acuerdos de voluntades son
lugar diferente a lo sealado en la considerados como un acto jurdico a
convocatoria, pues el local original es- la tutela del artculo 140(26) del Cdi-
taba indisponible, obligando a los pro- go Civil, por lo que pueden ser ratifi-
pietarios presentes acordaron sesionar cados y convalidados por otra Junta
en otro lugar. de Propietarios. En tal sentido, si la
Junta de Propietarios ha sido convoca-
Respecto a este punto, podemos se- da para llevarse a cabo en un determi-
alar que la convocatoria constituye nado lugar, los propietarios asistentes
un requisito indispensable para la va- a la Junta no pueden decidir reunirse
lidez de la Junta de Propietarios, ya en otro lugar, independientemente de
que se busca representar a la integri- las circunstancias que se puedan pre-
dad de propietarios de un edificio, el sentar. Sin embargo, s procede conva-
cual solo se puede lograr si previa- lidar este acuerdo de Junta de Propie-
mente se efecta la convocatoria a tarios mediante Junta de Propietarios
todos los propietarios de las unidades ratificatoria. Toda vez que la finali-
inmobiliarias de propiedad exclusiva. dad es subsanar este defecto, se cele-
En consecuencia, por la convocatoria bra una sesin de Junta de Propieta-
los propietarios toman conocimiento rios del edificio La Perla, mediante
del da, hora, lugar y materias a tratar el cual, se ratifica los acuerdos adop-
en la sesin a realizarse; y en efecto tados en la Junta anterior.
(26) El artculo 140 del Cdigo Civil seala los elementos del acto jurdico toda vez que indica: El acto jur-
dico es la manifestacin de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas.
Para su validez se requiere:
1.- Agente capaz.
2.- Objeto fsica y jurdicamente posible.
3.- Fin lcito.
4.- Observancia de la forma prescrita bajo sancin de nulidad.
152
CONSULTAS
Conclusin: virtud del cual distintas partes de un

1. Se puede convalidar un acuerdo inmueble con independencia funcio-
de Junta de Propietarios median- nal y salida directa o indirecta a la va
te Junta de Propietarios ratificato- pblica, se establecen como propiedad
ria cuando ha sido convocada para exclusiva de una o ms personas, las
llevarse a cabo en un determina- que a su vez son copropietarias indivi-
do lugar, pero por alguna razn se sas sobre las partes comunes(27). Dicho
llev en otro lugar, toda vez que la rgimen de propiedad especial est re-
finalidad es subsanar este defecto. gulado por la Ley N 27157, en la que
se recoge su constitucin y su procedi-
miento, y lo relativo a su reglamento
La Junta de Propietarios puede interno y la Junta de Propietarios como
15 adquirir inmuebles solo en la mximo rgano de deliberacin.
calidad de bienes comunes
Por otro lado, el artculo 135 del Re-
Consulta: glamento de la Ley N 27157 seala:
La transferencia, gravamen, cesin
La Junta de Propietarios del edificio en uso o la celebracin de cualquier
El Abanquino tiene reas comu- otro acto o contrato que importe dis-
nes muy reducidas donde los hijos posicin o limitacin de uso de los
de los propietarios de los depar- bienes comunes susceptibles de ser
tamentos suelen jugar. Asimismo,
transferidos, deber ser autorizada
dicho edificio cuenta con 10 pisos
por la Junta de Propietarios mediante
y cada uno de estos con 10 depar-
acuerdo adoptado con el voto confor-
tamentos, en consecuencia, existe
me de cuando menos las dos terceras
la necesidad de adquirir un bien
inmueble aledao para dar mayor partes de los Propietarios de las sec-
espacio de esparcimiento. Para fines ciones de propiedad exclusiva (...).
de una toma de decisin correcta, el Por analoga podemos sealar enton-
abogado de la Junta de Propietarios ces que la Junta de Propietarios puede
del edificio referido nos consulta si autorizar la adquisicin de bienes co-
la Junta est habilitada para adqui- munes, ya que este rgano, a pesar de
rir bienes inmuebles. no tener personalidad jurdica, puede
autorizar la enajenacin de bienes co-
El rgimen de propiedad exclusiva y munes, as podra con mayor razn
propiedad comn es el derecho en autorizar la adquisicin de bienes
(27) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen;
BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GMEZ, Wilson; CIPRIN, Rafael y SANTANA,
Vctor. Derecho Inmobiliario. II fase de Implementacin, Escuela Nacional de la Judicatura, Repblica
Dominicana, 2007, p. 30.
153
comunes. Adems, el bien que se ad- directamente relacionada con la uni-

quiere no le pertenecer a la Junta de dad inmobiliaria a la que representa
Propietarios, sino a los propietarios de y con la finalidad para la cual ha sido
las secciones de la propiedad exclusi- constituida la Junta de Propietarios.
va. Asimismo, la norma referida faci-
lita la enajenacin de bienes comunes, En consecuencia, en el caso de ad-
permitiendo que sea decidida no por quisicin de predios, los bienes que
la totalidad de sus propietarios, sino se pretenda adquirir deben necesaria-
por una mayora de ellos al interior de mente ser colindantes a la unidad in-
un rgano colegiado sin personalidad mobiliaria matriz, en tanto se trata de
jurdica. Estas mismas normas deben bienes que van a incorporarse a la uni-
aplicarse, por analoga, para la adqui- dad inmobiliaria en calidad de comu-
sicin de bienes comunes. nes (pues la Junta de Propietarios no
es persona jurdica que pueda ser titu-
Conforme al caso, se desea adqui- lar de un predio).
rir un predio para la ampliacin de la
Y para finalizar, se debe recalcar que
unidad inmobiliaria matriz, para el
cuando se solicita la inscripcin ante
cual debe existir autorizacin de la
registros del bien autorizado por la
Junta de Propietarios; por consiguien-
Junta de Propietarios, debe adjuntar-
te, es posible el incremento de la uni-
se necesariamente la modificacin del
dad inmobiliaria referida, sino fuera
reglamento interno, en el que cons-
as, se llegara al absurdo de concluir
te la incorporacin del bien adquirido
que no existe modo de incrementarla,
a la relacin de bienes comunes. Asi-
solo de reducirla a travs de la autori-
mismo, se acompaara tambin la so-
zacin de la junta de propietarios para
licitud de acumulacin de predios, a
la transferencia de los bienes comunes
efectos de que el predio adquirido se
del referido inmueble.
acumule al predio matriz, constituyen-
Cabe sealar, que esta facultad de ad- do un nico predio(28).
quirir, no podra aplicarse para cual-
quier bien sin restriccin alguna, pues Conclusin
siendo la Junta de Propietarios que de- 1. La Junta de Propietarios puede
cide respecto de los bienes y servicios adquirir bienes inmuebles, pero
comunes de una unidad inmobiliaria dicha adquisicin debe ser autori-
en la que coexisten secciones de pro- zada por acuerdo de Junta. Cuan-
piedad exclusiva y bienes comunes. do se presente para su inscripcin
La adquisicin de bienes debe estar ante registros el acta debe estar
(28) Vase tambin la Resolucin N 711-2006-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral de fecha 14 de no-
viembre de 2006.
154
CONSULTAS
acompaada necesariamente de la o conjunto de edificios, segn su re-

modificacin de reglamento inter- glamento interno: y cuyo objeto es
no donde se incorpore en calidad conservar y mantener los elementos
de bienes comunes los bienes ad- o bienes comunes que les permite un
quiridos, ms la acumulacin del adecuado disfrute de cada uno de sus
predio matriz con el adquirido. secciones privativas(29), y se encuen-
tra regulada por la Ley N 27157 y
su respectivo Reglamento. Especfi-
Acreditacin de la convo- camente, el artculo 47 de la Ley en
16 catoria a sesin de Junta de mencin seala que la Junta de Pro-
Propietarios
pietarios est constituida por todos los
propietarios de las secciones y tendr
Consulta: la representacin conjunta de estos.
El presidente de la Junta de Pro-
pietarios del edificio Greco con- Por otro lado, tenemos al reglamen-
voca a sesin para el 15 de agosto to interno que es un negocio jurdi-
de 2014 para elegir a los miembros co, donde la declaracin de voluntad
del nuevo Consejo Directivo, por est dirigida a producir una mixtura de
la cual se llega elegir a los miem- efectos jurdicos obligacionales y rea-
bros del respectivo consejo. Dicho les. Adems, la eficacia real se aprecia
acuerdo de la sesin fue plasmado claramente del hecho que el acto cons-
en el libro de actas y posteriormente titutivo afecta al dominio de los pro-
la Junta de Propietarios desea ins- pietarios, transformando una situacin
cribirlo, pero no sabe cmo acredi- dominial, normalmente independiente,
tar la convocatoria, ya que su regla- en otra compartida en cuanto al objeto
mento interno no concuerda con la mismo de la propiedad, al vincular in-
Ley. Por lo tanto, el abogado de la divisiblemente las partes privativas o
Junta de Propietarios del edificio exclusivas con las partes comunes.
referido nos consulta de qu manera La Junta de Propietarios atendiendo a
debe acreditarse la convocatoria a la su reglamento interno puede ser con-
sesin de Junta de Propietarios. vocada usualmente por su presiden-
te, salvo excepcin que se establezca
La Junta de Propietarios es el ente en el reglamento. Posteriormente los
no personificado que agrupa a los ti- acuerdos de la sesin de la Junta son
tulares de secciones de dominio ex- ingresados para su inscripcin ante re-
clusivo correspondiente a un edificio gistros, donde el registrador analizar
(29) GONZLES BARRN, Gunther. Derecho Urbanstico. Jurista Editores, Lima, 2001, p. 578.
155
si se ha dado una debida convocatoria obligatoria publicacin en las pizarras

a la sesin y la legitimidad de la per- o vitrinas que debe mantener la admi-
sona que efecta la convocatoria. nistracin en los lugares visibles de la
unidad inmobiliaria.
Respecto a la acreditacin de la con-
vocatoria a las sesiones de Junta de En tal sentido, en conformidad al re-
Propietarios, el cual est regulado por glamento interno de la edificacin
el ltimo prrafo del artculo 87 del concordado con el artculo 87 del Re-
Reglamento de Inscripciones del Re- glamento de Inscripciones del Re-
gistro de Predios: gistro de Predios, la convocatoria a
La convocatoria a Junta de Pro- la sesin de Junta de Propietarios se
pietarios se acreditar mediante la podr acreditar con la presentacin
presentacin de los documentos de la convocatoria y las respectivas
previstos en el Reglamento Inter- constancias de recepcin o a travs de
no o, en su defecto, los sealados la declaracin jurada formulada por el
en el artculo 146 del Reglamen- presidente de la Junta de Propietarios.
to de la Ley N 27157. Tambin
podr acreditarse mediante la pre- Conclusin
sentacin de la constancia formu- La convocatoria a la sesin de Junta
lada por el Presidente, en la que se de Propietarios puede acreditarse
consignar sus datos de identifica- segn establezca el reglamento inter-
cin, domicilio y firma certificada no de un edificio, con la presentacin
notarialmente, as como su decla- de la convocatoria y las respectivas
racin en el sentido que todos los constancias de recepcin o a travs de
Propietarios fueron convocados la declaracin jurada formulada por el
conforme al Reglamento Interno. presidente de la Junta de Propietarios
Primero tendremos que verificar si en del edificio segn prescribe el artculo
el reglamento interno del edificio es- 87 del Reglamento de Inscripciones
tablece el modo de acreditar las con- del Registro de Predios.
vocatorias a Junta de Propietarios,
para lo cual tenemos que el artculo
10 del reglamento interno del edifi- La convocatoria de la Junta
cio establece que la convocatoria a de Propietarios debe realizar-
la Junta se efectuar mediante comu- 17 se con un plazo de anticipacin
prudencial a fin de que los con-
nicaciones escritas que contendrn vocados puedan informarse
obligatoriamente, la designacin del
lugar, da y hora para la celebracin
Consulta:
de la Junta, as como los asuntos a
tratar, utilizando cualquier medio que Se convoca a una asamblea de
permita tener constancia de recepcin Junta de Propietarios del edificio
de dicha citacin, sin perjuicio de la Los tigres de Chicago para lo
156
CONSULTAS
cual el Presidente ha decidido noti- inscripcin en el registro respectivo,

ficar a todos los propietarios del salvo disposicin distinta de la ley.
edificio con solo un da de antici-
pacin, pues a su parecer el tema Por otro lado, respecto a la convoca-
de agenda es de suma urgencia. Al toria de sesin de Junta de Propieta-
respecto, el abogado de la Junta de rios, el artculo 146 del Reglamen-
Propietarios nos consulta si resulta to mencionado seala que la Junta de
arreglada a derecho esta pretendida Propietarios deber ser convocada a
convocatoria o es necesario que se sesin por el presidente, con una an-
realice con un plazo mayor. ticipacin no menor de cinco das
naturales, mediante aviso conteni-
do en carta, esquela, facsmil, correo
El rgimen de propiedad exclusiva y electrnico o cualquier otro medio
propiedad comn es un tipo de pro- que permita dejar constancia de su
piedad especial en el cual coexisten la entrega o recepcin, y carteles publi-
propiedad exclusiva y la copropiedad cados en las vitrinas o pizarras que al
invisible. Asimismo, tambin es lla- efecto debe mantener la administra-
mado propiedad horizontal. cin en uno o varios sitios visibles de
la edificacin.
En nuestra legislacin dicha propie-
dad especial est regulado en la Ley Los avisos y carteles contendrn la
N 27157 y en su respectivo Regla- indicacin del da, hora y lugar de
mento, el cual establece que la Junta la reunin y las materias a tratarse.
de Propietarios se inscribe en el Re- Esta disposicin establecida en la
gistro de Predios en la partida corres- norma resulta aplicable, salvo que el
pondiente al predio, lo que implica reglamento interno del edificio haya
que su inscripcin no genera una per- establecido pacto diferente (el resal-
sona jurdica. tado es nuestro).
Sin embargo, si la inscripcin se rea- Sobre la consulta planteada debe se-
lizara en el Registro de Personas Ju- alarse que es necesario que la convo-
rdicas, de acuerdo al artculo 77 del catoria se realice con un plazo de an-
Cdigo Civil(30) se dara la existen- ticipacin prudencial a fin de que los
cia de la persona jurdica de derecho convocados puedan informarse de la
privado que comienza el da de su celebracin de la sesin, de los temas
(30) El artculo 77 del Cdigo Civil seala que: la existencia de la persona jurdica de derecho privado co-
mienza el da de su inscripcin en el registro respectivo, salvo disposicin distinta de la ley.
La eficacia de los actos celebrados en nombre de la persona jurdica antes de su inscripcin queda subor-
dinada a este requisito y a su ratificacin dentro de los tres meses siguientes de haber sido inscrita.
Si la persona jurdica no se constituye o no se ratifican los actos realizados en nombre de ella, quienes los
hubieran celebrado son ilimitada y solidariamente responsables frente a terceros.
157
a tratar y tengan la opcin de progra- Consulta:

mar con anticipacin su participacin Los actuales Propietarios de las uni-
en la sesin. dades inmobiliarias de propiedad
Tanto es as que el artculo 146 de la exclusiva independizadas del edifi-
norma referida establece que, salvo dis- cio Lzaro se renen en Junta de
posicin distinta en el reglamento inter- Propietarios y acuerdan independizar
no, la convocatoria a la sesin de Junta la azotea (proyeccin de los aires del
de Propietarios deber ser efectuada por quinto piso) como una nueva unidad
el presidente con una anticipacin no inmobiliaria. Sin embargo, el ttulo
menor de cinco das. Si el reglamento archivado que dio mrito a la inscrip-
interno del edificio Los tigres de Chi- cin de la independizacin y el regla-
cago, no establece, cul es la antici- mento interno del edificio referido,
pacin con la que deber efectuarse la seala que el titular original, es la
convocatoria para la asamblea ordinaria constructora inmobiliaria, que haba
o extraordinaria, se entender que debe destino dicha proyeccin como rea
aplicarse lo que determina el Reglamen- destinada a futura ampliacin. Por
to de Regularizacin de Edificaciones lo tanto, el abogado de la referida
Junta de Propietarios nos consulta:
Conclusin: si se puede considerar como comn
dicha rea por no haberse indepen-
1. La convocatoria a sesin de Junta dizado, o en defecto, qu condicin
de Propietarios debe realizarse jurdica tiene un rea destinada a
con un plazo de anticipacin pru-
futura ampliacin?
dencial a fin de que los convoca-
dos puedan informarse de la cele-
bracin de la sesin, de la agenda En la constitucin del rgimen de pro-
a tratar y tengan la opcin de propiedad exclusiva y propiedad comn
gramar con anticipacin su parti- se inscribe el reglamento interno y la
cipacin en la sesin donde plas- Junta de Propietarios, lo cual se rea-
mar su voz y voto. liza usualmente de forma consecuti-
va a la independizacin del inmueble.
Y con respecto al reglamento interno
El rea destinada a una futu- se seala mediante el artculo 42 de la
ra ampliacin en la azotea no Ley N 27157 que debe contener obli-
18 constituye bien comn de la
edificacin gatoriamente cierta informacin(31) y
en el mismo sentido lo complementa
(31) El artculo 42 de la Ley N 27157 seala que debe contener obligatoriamente el reglamento interno:
a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y destino o uso al
que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
158
CONSULTAS
el artculo 153 del TUO del Regla- se le asigne porcentaje de partici-

mento de la Ley N 27157(32). De esa pacin en los bienes comunes. En
manera es que por las normas expues- este caso la independizacin pro-
tas se puede sealar que el reglamen- ceder siempre que se cuente con
to interno de cada edificacin debe es- un rea proyectada de acceso.
tablecer y describir las secciones de El reglamento interno puede es-
propiedad exclusiva, as como los bie- tablecer reserva de aires sin in-
nes comunes. dependizacin, en cuyo caso esta
circunstancia consta en asiento es-
Por otro lado, en la segunda parte del
pecfico correspondiente a la parti-
artculo 5.5 de la Directiva N 009-
da registral del predio matriz, o de
2008-SUNARP/SN(33), aprobada me- otra partida vinculada (el resalta-
diante Resolucin N 340-2008-SU- do es nuestro).
NARP-SN establece una excepcin a la
regla de la necesaria independizacin de El segundo supuesto del artculo refe-
las secciones de dominio exclusivo. Asi- rido seala que los aires permanecen
mismo, este artculo regula la inscrip- en la partida matriz, a pesar de que no
cin de aires de la siguiente manera: se traten de bienes comunes de la edi-
ficacin sino de bienes que pertenecen
5.5. INSCRIPCIN DE LOS al propietario originario del predio
AIRES.- Cuando en el reglamento matriz que construye la edificacin o a
interno se establezca la reserva de otro titular que se consigne.
aires de la edificacin, esta podr
independizarse como seccin de Respecto al caso se estableci un rea
dominio exclusivo, siempre que destinada a futura ampliacin en la
b) Los bienes de propiedad comn y los servicios comunes;

c) Los derechos y obligaciones de los Propietarios;
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuer-
do al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios
comunes, la conservacin, mantenimiento y administracin de la edificacin, y en las votaciones para
adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y
dems, de las Juntas de Propietarios.
(32) Artculo 153.- Contenido.- El Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones de propiedad exclu-
siva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de ellas (vivienda,
comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; as como de los bienes comunes que la conforman,
precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles; b) Los derechos y obligaciones de
los Propietarios; c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los
bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva; d) Los reglamentos especiales
referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso; e) La relacin de los servicios comunes ().
(33) Mediante la directiva referida se establece los criterios para la calificar e inscribir el rgimen de propie-
dad exclusiva y comn.
159
azotea para una vivienda, por lo que una vivienda en la azotea, por lo
no puede tratarse de una zona comn. que no constituye bien comn de
Por tanto, podemos concluir que es- la edificacin, pues se trata de un
tamos ante una reserva de aires. Asi- rea reservada, aun cuando no se
mismo, con relacin a las secciones haya independizado dicha rea.
de propiedad exclusiva no se consign
a dicha rea, sin embargo no estamos
ante un supuesto de silencio respecto Desafectacin y transferencia
del aire-azotea como zona
a la condicin de esta, toda vez que se 19 comn dentro del rgimen de
ha establecido que se trata de un rea propiedad horizontal
destinada a futura vivienda. Cabe se-
alar, que el hecho que dicha rea Consulta:
haya quedado en la partida matriz no
implica que se trate de un bien comn, Un abogado quiere registrar una
ya que por las normas referidas es po- ampliacin de fbrica, pero con-
sible la reserva de aires, pero queda forme al plano de distribucin su
inscrita en la partida matriz mientras patrocinado es titular del cuarto
no sea posible independizarla. piso ms su azotea, que forma
parte de un edificio constituido
En consecuencia, el rea destina- por 4 pisos. Afirma que su patro-
da a futura ampliacin no es un rea cinado compr la azotea (que era
comn, sino que fue reservada por la la proyeccin del tercer piso, hoy
primigenia propietaria constructora cuarto piso), y que el constructor
inmobiliaria. Por lo tanto, los Propie- lo haba independizado como pro-
tarios de las dems secciones de propiedad exclusiva y reservado para
piedad exclusiva del edificio referido futura construccin. En tal sentido
no tienen derecho sobre dicha sec- nos consulta, cmo debe forma-
cin, por lo que no pueden acordar lizarse la azotea actual, ya que su
atribuirse la propiedad de la misma. cliente solamente poda edificar en
Asimismo, se debe convocar a la pri- el cuarto piso como proyeccin de
migenia propietaria para que asista a los aires del tercer piso, y el regla-
la Junta de Propietarios en calidad de mento interno no menciona nada
propietaria del rea destinada a futura acerca de la calidad de propiedad
ampliacin. exclusiva o comn de dicha zona.
Conclusin La declaratoria de fbrica es el reco-

1. El propietario constructor, es nocimiento legal de una construccin
decir, es de o la constructo- sobre un terreno, y en el presente caso
ra del edificio puede establecer se desea inscribir una ampliacin de
una zona o rea destinada a futu- fbrica, la cual consiste en declarar las
ra ampliacin o construccin de modificaciones o construcciones del
160
CONSULTAS
inmueble realizadas a posterior de la y adems el reglamento Interno de la

declaratoria de fbrica primigenia. unidad inmobiliaria omite mencio-
nar el estatus jurdico de los aires u
Para ello debe revisarse el plano de otros bienes como la azotea, estos
distribucin de la ampliacin de fbri- deben reputarse comunes en virtud
ca, donde existe un ambiente construi- de los dispositivos ya citados prece-
do en el cuarto piso ms una azotea, dentemente; lo cual concuerda con la
que est en la proyeccin de los aires Directiva sobre el Rgimen de Pro-
del cuarto piso. Por lo tanto, dicha piedad Exclusiva y Comn, aproba-
azotea es considerada bien comn do por Resolucin de Superintenden-
de la unidad inmobiliaria siempre y cia Nacional de los Registros Pblicos
cuando no exista disposicin en con- 340-2008-SUNARP/SN.
trario en el reglamento interno del r-
gimen de propiedad exclusiva y pro- En tal sentido, para poder sanear la
piedad comn(34). construccin levantada (azotea) se
deber solicitar a la Junta de Propie-
En dicho rgimen todos los propieta- tarios que se pronuncie sobre aque-
rios tienen un derecho bsico, que se lla rea comn, para lo cual se puede
atribuye a favor de cada uno de ellos, plantear dos alternativas de solucin.
que es la titularidad del terreno sobre
el que se construye el edificio, y de las La primera, es que se realice un acto
reas comunes, en proporcin al rea jurdico de reconocimiento o constata-
construida de su seccin; de modo cin de la propiedad privada donde se
tal que el propietario de una seccin indica que la zona comn azotea per-
de dominio exclusivo, por ese solo tenece al propietario-constructor quien
hecho, resulta tambin titular de una lo transfiri.
cuota parte que recae sobre el terre-
no y las zonas comunes de la unidad La segunda alternativa es que se reali-
inmobiliaria. ce la desafectacin de la zona comn-
proyeccin de aire del cuarto piso
Siendo esto as, el inmueble est su- azotea- para convertirlo en zona ex-
jeto al rgimen de propiedad exclusi- clusiva de cotitularidad entre todos
va y propiedad comn, donde existen los Propietarios y siendo esto as efec-
ambientes o zonas que son comu- tuar su transferencia de dominio de la
nes, tales como el stano y la azotea, Junta de Propietarios a favor de quien
(34) Toda vez que el artculo 40 de la Ley N 27157, concordante con el artculo 134 del Reglamento de la
Ley N 27157 sealan que los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
aparezcan clusulas en contrario, son bienes de propiedad comn; por lo tanto, es de propiedad de la
Junta de Propietarios.
161
se constituir como titular exclusivo. En consecuencia, se convoc a

Debe tenerse en cuenta que la Junta segunda citacin a las 3:30 pm del
es el rgano supremo de gobierno en- mismo da y en el mismo lugar;
cargado de la representacin, adminis- pudindose realizar la sesin en
tracin y disposicin de los bienes de segunda convocatoria media hora
dominio comn y de servicios co- despus de la fijada para la primera
munes existentes en el edificio, segn reunin. El abogado de la Junta de
el artculo 145 del Reglamento de la Propietarios nos consulta si esta
Ley N 27157. segunda convocatoria se encon-
trar fuera de cuestionamiento con
Conclusin miras a su inscripcin en el registro
respectivo.
1. Si el reglamento Interno de la uni-
dad inmobiliaria omite mencio-
nar el estatus jurdico de la azo- Para saber si la convocatoria a sesin
tea, dicho ambiente debe reputarse de Junta de Propietarios se realiz de
como zona comn. En tal senti- forma correcta, primero se debe eva-
do, la Junta de Propietarios debe luar las disposiciones especiales que
realizar la desafectacin de dicha sobre la materia contiene el reglamen-
zona comn proyeccin de aire to interno del edificio y, en defecto de
del cuarto piso Azotea para ello, se debe recurrir a las normas vi-
convertirlo en zona exclusiva de gentes que regulan el rgimen de pro-
cotitularidad entre todos los propiedad exclusiva y propiedad comn.
pietarios; y consecutivamente rea-
lizar la transferencia de dominio a Al respecto, el artculo 146 del Re-
favor de quien ser propietario ex- glamento de la Ley N 27157 seala
clusivo de dicho ambiente. los mecanismos a travs de los cua-
les podr efectuarse la convocatoria a
la Junta de Propietarios, siempre que
Procede segunda convocatoria no exista disposicin distinta en el re-
a sesin de Junta de Propieta- glamento interno. Tanto es as que la
20 rios media hora despus de la Junta de Propietarios deber ser con-
primera
vocada a sesin por el presidente, con
una anticipacin no menor de cinco
Consulta:
das naturales, mediante aviso conte-
El Libro de Actas de la Junta de nido en carta, esquela, facsmil, correo
Propietarios del edificio Palmar electrnico o cualquier otro medio
seala que en primera convocato- que permita dejar constancia de su en-
ria se reunieron en el inmueble de trega o recepcin, y carteles publica-
la Av. H. Jimnez N 414 del Dis- dos en las vitrinas o pizarras que al
trito de Miraflores a las 3:00 pm no efecto debe mantener la administra-
alcanzando el qurum requerido. cin en uno o varios sitios visibles de
162
CONSULTAS
la edificacin. Los avisos y carteles Como se puede observar de las lneas

contendrn la indicacin del da, hora anteriores que existe diferentes meca-
y lugar de la reunin y las materias a nismos para realizar la convocatoria a
tratarse. Junta de Propietarios, precisando entre
otros aspectos, que las citaciones se
Asimismo, el segundo prrafo del ar-
harn por lo menos con tres das de anti-
tculo 146 del Reglamento de la Ley
cipacin y que en las mismas, se consig-
N 27157, dispone que si la sesin de-
nar: el lugar, el da, la hora y si se trata
bidamente convocada no se celebra-
de primera o segunda convocatoria.
r en la fecha prevista, la Junta debe-
r ser nuevamente convocada en la En consecuencia, de dicho artculo re-
misma forma dentro de los tres das glamentario se puede inferir que tanto
naturales desde la fecha de la sesin la primera como segunda convoca-
no celebrada. toria pueden efectuarse en un mismo
Cabe sealar, que el reglamento in- da. Por lo tanto, no corresponde apli-
terno modelo aprobado por Resolu- car el segundo prrafo del artculo 146
cin Viceministerial N 004-2000- del Reglamento de la Ley N 27157
MTC/15.04 permite que las sesiones al presente caso cuando el reglamento
extraordinarias se citen en primera y interno del edificio referido regula la
segunda convocatoria para el mismo situacin de la convocatoria a sesin
da, entendiendo que la exigencia nor- de Junta de Propietarios.
mativa de tres das entre una y otra
convocatoria solo se aplica a las sesio- Conclusin
nes ordinarias(35). 1. Toda convocatoria a sesin de
Junta de Propietarios debe ser efec-
Por otro lado, el reglamento inter- tuada en conformidad a lo previsto
no del edificio referido seala en uno en el reglamento interno respecti-
de sus artculos la modalidad de la vo inscrito, y en defecto de ello, se
convocatoria: las citaciones a Junta debe acudir al artculo 146 del Re-
se harn por escrito mediante cdu- glamento de la Ley N 27157 que
las que se entregarn en los mismos regulan los mecanismos a travs de
pisos o departamentos (). Asimis- los cuales podr efectuarse la con-
mo, dichas citaciones se harn por lo vocatoria a la Junta de Propietarios.
menos con tres das de anticipacin fi- Por tanto, es viable que el regla-
jando lugar, da y hora, as como indi- mento interno establezca diferentes
cando si se trata de primera o segunda mecanismos para realizar una se-
convocatoria. gunda convocatoria.
(35) GONZLES BARRN, Gunther. Derecho Urbanstico. Jurista Editores, Lima, 2001, p. 585.
163
La designacin de una Junta Los edificios de departamentos de uso

directiva e indicacin de sus residencial usualmente se constitu-
21 atribuciones es facultativo de la yen en rgimen de propiedad exclusi-
Junta de Propietario
va y propiedad comn. Dicho rgimen
cuenta con un reglamento interno y una
Consulta: Junta de Propietarios(36). Asimismo, la
Los propietarios de los departamen- Directiva del rgimen de propiedad ex-
tos correspondientes al edificio La clusiva y comn(37) seala que el re-
Colmena se renen en el departa- glamento interno viene a ser un nego-
mento 201 del mismo edificio y deci- cio jurdico en el cual la declaracin de
den constituir un rgimen de propie- voluntad est dirigida a producir una
dad de exclusiva y propiedad comn, mixtura de efectos jurdicos obligacio-
por lo cual presentan un reglamento nales y reales. As pues, la eficacia real
interno y dems requisitos. Poste- se aprecia claramente del hecho que el
riormente, el registrador observa el acto constitutivo afecta el dominio de
ttulo presentado, sealando que en los Propietarios, transformando una si-
el reglamento interno presentado tuacin dominial normalmente inde-
no se han descrito las atribuciones pendiente, en otra compartida en cuan-
y facultades del Vicepresidente y del to al objeto mismo de la propiedad,
Tesorero. Siendo esto as, el abogado pues vincula indivisiblemente las par-
de la Junta de Propietarios nos contes privativas o exclusivas con las par-
sulta si es exigible segn el Regla- tes comunes ().
mento de la Ley N 27157 describir
las facultades del Vicepresidente y Cabe sealar, que el artculo 42 de
Tesorero, quienes forman parte de la Ley N 27157 establece el conte-
la Junta Directiva. nido del reglamento interno(38). Asi-
mismo, tambin el artculo 153 del
(36) SORIA ALARCN, Manuel F. Registros Pblicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima,
2012, p. 147.
(37) Dicha directiva fue aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos
N 340-2008-SUNARP-SN.
(38) El artculo 42 de la Ley N 27157 seala que debe contener obligatoriamente el reglamento interno el
siguiente contenido:
a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y destino o uso al
que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
c) Los derechos y obligaciones de los Propietarios;
adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y
dems, de las Juntas de Propietarios.
164
CONSULTAS
Reglamento de la norma referida ha ha previsto la posibilidad de inscri-

sealado el contenido que debe con- bir una Junta directiva, siendo su con-
tener el Reglamento Interno. Por otro formacin y la determinacin de sus
lado, el artculo 85 del Reglamento de funciones, un aspecto que correspon-
Inscripciones del Registro de Predios de al mbito interno de la Junta de
ha establecido que el asiento de ins- Propietarios.
cripcin del reglamento interno debe
contener el criterio de asignacin de Al respecto, el primer prrafo del ar-
porcentajes de participacin en las tculo 87 del Reglamento de Inscrip-
zonas de propiedad comn, la relacin ciones del Registro de Predios seala
de bienes de propiedad comn con ca- que son inscribibles en la partida ma-
lidad de intransferibles si los hubiere, triz de la edificacin el acto de cons-
el rgimen de la Junta de Propietarios titucin de la Junta de Propietarios,
y la referencia de que los dems datos la designacin del Presidente y, en su
constan en el ttulo archivado. caso, de la Junta directiva, en mrito
al Reglamento Interno. La designacin
Con relacin a este acto, el referido del Presidente o de la Junta directiva
artculo ha sealado tambin que en efectuadas con posterioridad se inscri-
este caso, los alcances de la publi- birn en mrito de la copia certificada
cidad a que se refiere el segundo p- del Acta de la Junta de Propietarios en
rrafo del artculo I del Ttulo Preli- el que conste el acuerdo adoptado con
minar del Reglamento General de los las formalidades establecidas en el Re-
Registros Pblicos se extienden al t- glamento Interno ().
tulo archivado (). En consecuen-
cia, se puede sealar que se garantizan Respecto al caso planteado podemos
los efectos de la publicidad del regis- sealar que ni la Ley N 27157 ni su
tro respecto de los aspectos relevan- Reglamento han previsto que para
tes que el reglamento interno contiene el caso de la Junta directiva, se deta-
para conocimiento de los terceros. llen en el reglamento interno las atri-
buciones y facultades que le corres-
Por otro lado, el representante de la ponden al vicepresidente, al tesorero
Junta de Propietarios es el presidente u otros integrantes de dicho rgano.
de la misma, quien ejerce de confor- Por tanto, la designacin de una junta
midad a las facultades procesales que directiva es opcional de la Junta de
la Ley le confiere. Cabe indicar que Propietarios de la edificacin, care-
no se encuentra prevista en la norma ciendo de relevancia su publicidad a
referida, la existencia de otros direc- terceros en la medida que las faculta-
tivos que puedan ejercer la represen- des de representacin corresponden
tacin de la Junta; sin embargo, con al presidente. En consecuencia, care-
la finalidad de dotarla de mayor dis- cer de objeto requerir que se sea-
crecionalidad, la normativa registral len las atribuciones y facultades que
165
corresponden a los dems integrantes su derecho de propiedad inscrito

de la Junta directiva. pueden desempear algn cargo
directivo.
Conclusin
1. En el reglamento interno se puede La Junta de Propietarios viene a ser
sealar que la designacin de una una reunin de los titulares de la pro-
junta directiva as como la indica- piedad exclusiva, quienes para sesio-
cin de sus atribuciones es facul- nar deben de cumplir el qurum que
tativa de la Junta de Propietarios exige su reglamento interno; o, en su
de una edificacin, por lo cual ca- defecto, lo que indica la norma perti-
rece de relevancia su publicidad a nente. Asimismo, el Dcimo Pleno del
terceros, ms aun cuando las fa- Tribunal Registral aprob el siguiente
cultades de representacin corres- precedente de observancia obligatoria:
ponden por Ley al presidente. Para la determinacin del qurum de
sesin de Junta de Propietarios, debe-
r considerarse nicamente a los pro-
Asistentes de la sesin de Junta pietarios con dominio inscrito.
de Propietarios que no tienen
22 su derecho inscrito no podrn El referido precedente se fundamen-
desempear cargo alguno den- ta en que si bien el artculo 145 del
tro de la Junta directiva Reglamento de la Ley N 27157 no
exige que los propietarios cuenten
Consulta: con derecho inscrito para conformar
Los Propietarios del edificio Fran- la Junta de Propietarios; sin embargo,
ciscana solicitan la inscripcin cuando se trate de un ttulo que pre-
de la directiva de la Junta de Pro- tende ingresar a registros, la condi-
pietarios para el periodo 2014 - cin de propietario se calificar sobre
2016, asimismo, dicha directiva la base de la informacin contenida
est conformada por Pedro Mar- en los asientos de inscripcin, a los
tnez, como presidente; Ral Ber- cuales debe adecuarse. En tanto que
nal, como vicepresidente; Erika el artculo VII del Ttulo Preliminar
Llanos, como secretaria; y Patri- del Reglamento General de los Regis-
cia Requena, como tesorera. Al res- tros Pblicos que desarrolla el prin-
pecto, el Registrador observa sea- cipio de legitimacin consagrado en
lando que ninguno de los miembros el artculo 2013 del Cdigo Civil se-
de la Junta directiva cuenta con ala que los asientos registrales se
dominio inscrito ante registros. presumen exactos y vlidos. Produ-
Ante esta eventualidad se nos concen todos sus efectos y legitiman al
sulta si los asistentes de la sesin de titular registral para actuar conforme
Junta de Propietarios que no tienen a ellos, mientras no se rectifiquen en
166
CONSULTAS
los trminos establecidos en este Re- inscribir su derecho de propiedad en

glamento o se declare judicialmente el Registro, pues de lo contrario ten-
su invalidez. drn una participacin muy limitada
en la Junta de Propietarios, como el
Por lo tanto, para el registro la Junta no tomarse en cuenta su participacin
de Propietarios solo puede ser confor- y los votos que estos hayan emitido
mada por los propietarios con derecho en la Junta (exclusin del cmputo de
inscrito. Toda vez que es la inscrip- qurum y mayora), o no podr de-
cin de un acuerdo adoptado por los
sempear las funciones de presidente,
propietarios (con derechos inscritos
vicepresidente, secretario o tesorero
ante registros) reunidos en Junta.
de la respectiva Junta de Propietarios
Por otro lado, la asistencia a la Junta (exclusin de la Junta directiva).
de Propietarios de quienes no tienen
Respecto al caso, podemos sealar
derecho inscrito no puede acarrear la
que los miembros elegidos, y quienes
nulidad de la Junta de Propietarios,
intervienen en la Junta como propieta-
pues ninguna norma sanciona con nu-
rios de los respectivos departamentos
lidad dicha circunstancia.
del edificio no cuentan con derecho
Respecto al caso la relacin de los in- inscrito. Con ello no se est cuestio-
tegrantes de la Junta directiva debe- nando el derecho de propiedad que
ran estar inscritos como propietarios Erika, Pedro, Roicer, Patricia mani-
a fin de publicitar el nombramiento de fiestan tener sobre las unidades in-
los directivos elegidos. En tanto que mobiliarias referidas; toda vez que
cuando se solicita la inscripcin ante la transferencia de propiedad opera
registros del nombramiento de Junta extraregistralmente, en seal del ar-
directiva, la condicin de propietario tculo 949(39) del Cdigo Civil que re-
debe ser calificada sobre la base de la coge el sistema consensual, ya que no
informacin contenida en los asientos se requiere del registro como elemen-
de inscripcin correspondientes, a fin to de validez para la transferencia y
de evitar un desorden tabular en las constitucin de la propiedad.
partidas electrnicas de las distintas
unidades inmobiliarias. No obstante, como ya se ha seala-
do que al haberse acogido a la pro-
Por otro lado, los propietarios con de- teccin que otorga el registro, deben
recho no inscrito debern previamente someterse a las normas de la Ley
(39) El artculo 949 del Cdigo Civil seala que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
167
N 27157 y su Reglamento, por lo Conclusin

cual, a fin de inscribir sus nombra- 1. La eleccin del presidente y los
mientos, debern como acto previo, miembros de la Junta directiva
registrar su propiedad en el registro debe recaer en cualquiera de los
respectivo. En consecuencia, los asis- miembros de la Junta de Propieta-
tentes de la sesin de Junta de Propie- rios, quienes deben ostentar un t-
tarios del edificio referido no pueden tulo de propiedad e inscrito ante
desempear algn cargo dentro de la Registros. No obstante, tambin se
Junta directiva, ya que no tienen su podrn inscribir sus nombramien-
derecho inscrito, salvo que se realice tos cuando, como acto previo, se
como acto previo la inscripcin de su registre la propiedad referida ante
propiedad ante registros. el registro respectivo.
168
PARTE III
JURISPRUDENCIA
JURISPRUDENCIA
01 Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios deben ser im-

pugnados en la va civil y no mediante amparo
El acuerdo adoptado por la junta de propietarios que declarapersona no
grata (al condmino), y cuya nulidad se pretende, puedeser cuestionado
en sede ordinaria a travs del proceso abreviado de impugnacin judicial de
acuerdos a que se refiere el artculo 92 del Cdigo Civil. Dicho procedimiento
constituye lava procedimental especfica para la remocin de los presuntos
actos lesivos de los derechos constitucionales invocados en la demanda y, a
la vez, resulta tambin una va igualmente satisfactoria.
JESS GONZALO, BARBOZA CRUZ
RESOLUCIN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
VISTO
El recurso de agravio constitucional interpuesto por don Jess GonzaloBarbozaCruz
contra la resolucin de la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de
fojas 268, su fecha 4 de octubre de 2011, que confirmando la apelada, rechazinliminela
demanda y la declar improcedente; y,
ATENDIENDO A
1. Que con fecha 25 de octubre de 2010, el recurrente interpone demanda de ampa-
ro contra el Presidente, el Tesorero y el Secretario de Actas de la Junta de Propie-
tarios de los departamentos y oficinas del edificio ubicado en la Av. Roosevelt
N 385, Lima; as como contra diversos propietarios de dicho inmueble a fin de que
se anule el acuerdo de fecha 12 de octubre de 2010 adoptado por la mencionada Junta,
que lo declarapersona no grata; de igual manera, solicita que se ordene al demanda-
do retirar dicho trmino del libro de actas donde est asentado el acuerdo, pues consi-
dera que no se estn respetando sus derechos de asociacin, al honor y la buena repu-
tacin, al debido proceso y de defensa.
2. Que el Cuarto Juzgado en lo Constitucional de Lima, mediante resolucin de fecha 2
de noviembre de 2010,declar improcedenteinliminela demandaen aplicacin del
artculo 5, incisos 1) y 2), del Cdigo Procesal Constitucional.
3. Que por su parte, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima confirm la ape-
lada en aplicacin del artculo 5.2 delCdigo Procesal Constitucional.
4. Que tal como ya ha sido establecido por este Tribunal en la sentencia recada en el
Expediente N 0206-2005-PA/TC, la vigencia del Cdigo Procesal Constitucional
supone un cambio en el rgimen legal del proceso de amparo ya que establece, entre
otras cosas, la subsidiariedad para la procedencia de las demandas de amparo. Con
ello se cambia el anterior rgimen procesal del amparo que estableca un sistema alter-
nativo. En efecto, conforme al artculo 5.2 del Cdigo Procesal Constitucional, no
171
proceden las demandas constitucionales cuando existan vas procedimentales especfi-

cas, igualmente satisfactorias, para la proteccin del derecho constitucional amenaza-
do o vulnerado.
5. Que sobre el particular, este Colegiado ha precisado que (...) tanto lo que estableci en
su momento la Ley N 23506 y lo que prescribe hoy el Cdigo Procesal Constitucio-
nal, respecto al amparo alternativo y al amparo residual, ha sido concebido para aten-
derrequerimientos de urgenciaque tienen que ver con la afectacin de derechos direc-
tamente comprendidos dentro de la calificacin de fundamentales por la Constitucin
Poltica del Estado. Por ello, si hay una va efectiva para el tratamiento de la temtica
propuesta por el demandante, esta no es la excepcional del amparo que, como se dijo,
constituye un mecanismo extraordinario [Exp. N 4196-2004-AA/TC, fundamento 6].
6. Que en efecto, en la jurisdiccin constitucional comparada se asume que el primer nivel
de proteccin de los derechos fundamentales les corresponde a los jueces del Poder
Judicial a travs de los procesos judiciales ordinarios. Conforme al artculo 138 de la
Constitucin, los jueces administran justicia con arreglo a la Constitucin y las leyes,
puesto que ellos tambin garantizan una adecuada proteccin de los derechos y liber-
tades reconocidos por la Constitucin. Sostener lo contrario significara afirmar que el
amparo es el nico medio para salvaguardar los derechos constitucionales, a pesar de
que a travs de otros procesos judiciales tambin es posible obtener el mismo resultado.
De igual modo, debe tenerse presente que todos los jueces se encuentran vinculados por
la Constitucin y los tratados internacionales de derechos humanos; ms an, la Consti-
tucin los habilita a efectuar el control difuso conforme a su artculo 138.
7. Que consecuentemente, solo en los casos en que tales vas ordinarias no sean id-
neas, satisfactorias o eficaces para la cautela del derecho, o por la necesidad de pro-
teccin urgente, o en situaciones especiales que han de ser analizadas, caso por caso,
por los jueces, ser posible acudir a la va extraordinaria del amparo, correspondiendo
al demandante la carga de la prueba para demostrar que el proceso de amparo es la va
idnea y eficaz para restablecer el ejercicio de su derecho constitucional vulnerado,
y no el proceso judicial ordinario de que se trate. En consecuencia, si el demandan-
te dispone de un proceso que tiene tambin la finalidad de proteger el derecho consti-
tucional presuntamente lesionado, y es igualmente idneo para tal fin, el demandante
debe acudir a dicho proceso.
8. Que a juicio del Tribunal Constitucional, el recurrente no ha justificado suficientemente
la necesidad de recurrir al proceso de amparo incoado como va de tutela urgente e id-
nea y, por el contrario, estima queel acto presuntamente lesivo, constituido porel acuer-
do de fecha 12 de octubre de 2010, adoptado por la mencionada Junta de Propietarios
que lo declarapersona no grata, y cuya nulidad se pretende, puedeser cuestionado en
sede ordinaria a travs del proceso abreviado de impugnacin judicial de acuerdos a que
se refiere el artculo 92 del Cdigo Civil. Dicho procedimiento constituye lava pro-
cedimental especfica para la remocin de los presuntos actos lesivos de los derechos
constitucionales invocados en la demanda y, a la vez, resulta tambin una va igual-
mente satisfactoria como el mecanismo extraordinario del amparo, razn por la cual
la controversia planteada debi ser dilucidada en el referido proceso.
9. Que en consecuencia, la demanda debe ser declarada improcedente en estricta aplica-
cin del artculo 5.2 del Cdigo Procesal Constitucional.
172
JURISPRUDENCIA
Por estas consideraciones, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere

la Constitucin Poltica del Per
RESUELVE
DeclararIMPROCEDENTEla demanda.
02 Prohibicin del uso del ascensor por no pago no afecta el acceso

del condmino a su domicilio si este puede utilizar escalera u
otros accesos
Analizados los documentos y fotos que corren en autos, as como las declara-
ciones tanto del accionante como del emplazado, se acredita que al recurrente
se le ha impedido hacer uso de los servicios comunes que no paga, pero que
este puede usar los pasadizos y escaleras, por lo que tiene acceso a su domicilio
a travs de estas reas. En ese contexto el Tribunal reconoce que no existe
una vulneracin de la libertad de trnsito del favorecido.
EXP. N 00755-2012-PHC/TC-LIMA
EVAN EDUARDO MORGAN ARIAS
SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

En Lima, a los 19 das del mes de julio de 2012, la Sala Primera del Tribunal Consti-
tucional, integrada por los magistradosUrviolaHani, Vergara Gotelli y CalleHayen, pro-
nuncia la siguiente sentencia
ASUNTO
Recurso de agravio constitucional interpuesto por donEvanEduardo Morgan Arias
contra la resolucin expedida por la Cuarta Sala Especializada en lo Penal para Proce-
sos con Reos Libres de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas 101, su fecha 23 de
setiembre de 2011, que declar infundada la demanda de autos.
ANTECEDENTES
Con fecha 25 de mayo de 2011 el recurrente interpone demanda de hbeas corpus
contra el presidente de la Directiva de la Junta de Propietarios del Edificio Roce, don Ben-
jamn Florin Snchez, alegando la afectacin de su derecho de libre trnsito.
Refiere que es miembro de la Junta de Propietarios del Edificio Roce que tiene su
estudio de abogados en las oficinas 502 y 503, y que domicilia en parte de la oficina 503.
Asimismo indica que existe un proceso judicial de cobro de arrendamientos en trmite por
ante el Segundo Juzgado Comercial de Lima.
Seala que desde el da 23 de mayo de 2011 se ha colocado un cartel en el primer
piso del edificio, en la vitrina de cada uno de los once pisos y en el marco del umbral de
173
la mampara del primer piso a travs de los cuales dan a conocer que no se le permite usar
los ascensores. Asimismo han apostado a dos personas delante de los ascensores, con la
expresa indicacin de impedirle el acceso a los ascensores del edificio. Alega que dada su
edad como su condicin fsica, no puede estar subiendo y bajando escaleras varias veces
al da y que durante el da debe cumplir una serie de diligencias para atender los procesos
judiciales encargados por sus clientes.
Realizada la investigacin sumaria el demandado refiere que se acord en asamblea que
en tanto concluya el proceso judicial, el demandante debe empezar a pagar los periodos que
no han sido demandados, y que corresponde a la Junta de Propietarios adoptar medidas de
carcter general o extraordinario para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales y
reglamentarias que rigen la propiedad horizontal y para la mejor conservacin, el manteni-
miento y la administracin de la edificacin, por lo que s es procedente el impedimento del
uso del ascensor porque quien no paga, no puede hacer uso de un servicio que no est sufra-
gando. Tiene () a su servicio las escaleras () (f. 28).
El Vigsimo Juzgado Penal con Reos Libres de la Corte Superior de Justicia de Lima,
con fecha 22 de junio de 2011, declara infundada la demanda por considerar que no ha
existido vulneracin alguna a la libertad de trnsito del favorecido, y que por el contrario,
lo que demuestra es la utilizacin del hbeas corpus con el fin de utilizar un servicio con
cuyo pago no quiere cumplir.
La recurrida confirma la apelada por similares fundamentos.
FUNDAMENTOS
Delimitacin del petitorio
1. El objeto de la demanda es que se disponga el cese de la afectacin al derecho de
libre trnsito del beneficiario y se permita el acceso a los ascensores del edificio donde
queda ubicado su estudio de abogados y su domicilio.
Anlisis de la controversia constitucional
2. En el caso de autos se cuestiona directamente la restriccin a la libertad de trnsito o
de locomocin presuntamente producida por el impedimento de acceso a los ascen-
sores del edificio donde se ubica el domicilio y centro de trabajo del beneficiario. Por
consiguiente, es un caso en el que se denuncia una restriccin a la libertad individual
distinto a los supuestos de detenciones arbitrarias o indebidas; por tanto se configura
el supuesto del denominado hbeas corpus de tipo restringido.
3. La Constitucin ha consagrado el proceso de hbeas corpus como la garanta que pro-
cede contra el hecho u omisin, de parte de cualquier autoridad, funcionario o persona,
que vulnera o amenaza la libertad individual o los derechos constitucionales conexos a
ella, entre ellos la libertad de trnsito. As, el propsito fundamental del hbeas corpus
restringido es tutelar el ejercicio del atributoiusmovendietambulandi, que constituye
la posibilidad de desplazarse autodeterminativamenteen funcin de las propias necesi-
dades y aspiraciones personales, a lo largo y ancho del territorio, as como a ingresar o
salir de l y en su acepcin ms amplia en supuestos en los cuales se impide, ilegtima
e inconstitucionalmente, el acceso a ciertos lugares, entre ellos, el propio domicilio, no
obstante, puede ser condicionado y limitado por ley [Cfr. Sentencia recada en el caso
Mara LuisaGaytnRoncal y Otra, Expediente N 07455-2005-PHC/TC f. j. 7].
174
JURISPRUDENCIA
4. Asimismo este Colegiado ya ha tenido oportunidad de pronunciarse de manera favo-

rable en anteriores casos en los que se ha acreditado que la restriccin es de tal magni-
tud que seobstaculiza totalmente el ingreso al domicilio del demandante, esto es,
el desplazarse libremente (...), entrar y salir, sin impedimentos [Cfr. Caso Pedro Emi-
lianoHuayhuasCcopaExpediente N 5970-2005-PHC/TC ff. jj. 11 y 14].
5. En este contexto este Tribunal considera que es perfectamente permisible que a travs
del hbeas corpus se tutele la supuesta afectacin a la libertad de trnsito de una per-
sona en el supuesto de que se le impida de manera inconstitucional el ingresar o salir
de su domicilio usando los ascensores del edificio donde est el inmueble.
6. En el presente caso analizados los documentos y fotos que corren en autos, as como
las declaraciones tanto del accionante como del emplazado, se acredita que al recu-
rrente se le ha impedido hacer uso de los servicios comunes que no paga, pero que
este puede usar los pasadizos y escaleras, por lo que tiene acceso a su domicilio a tra-
vs de estas reas. En ese contexto el Tribunal reconoce que no existe una vulneracin
de la libertad de trnsito del favorecido.
7. Siendo as, su pretensin no puede ser tutelada.
Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la
Constitucin Poltica del Per
HA RESUELTO
Declarar INFUNDADA la demanda porque no se ha acreditado la vulneracin del
derecho al libre trnsito del accionante.
03 Junta de propietarios no afecta el honor del condmino por incluirlo

en una lista de morosos respecto del pago de servicios comunes
La expresin lista de morosos que se emplea para enumerar a aquellas
personas que adeudan su cuota de mantenimiento, y dentro de la cual se ha
comprendido al recurrente, no constituye una ofensa al honor cuando se tie-
ne una deuda impaga y su difusin se realiza en espacios discretos, de modo
que se permita informar a los dems miembros del edificio de la situacin
econmica por la que se atraviesa y, por lo tanto, de la posibilidad (o no) de
seguir beneficindose de los servicios de los cuales se goza con su recaudacin.
EDILBERTO MARTN FAJARDO MORI
SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
En Lima, a los 6 das del mes de agosto de 2013, la Sala Primera del Tribunal Cons-
titucional, integrada por los seores magistrados Urviola Hani, Vergara Gotelli y
CalleHayen, pronuncia la siguiente sentencia.
175
ASUNTO
Recurso de agravio constitucional interpuesto por don Edilberto Martn Fajar-
doMoricontra la resolucin de fojas 169, su fecha 15 de mayo de 2012, expedida por la
Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que, confirmando la apelada,
declar infundada la demanda de autos.
ANTECEDENTES
Con fecha 15 de abril de 2010, don Edilberto Martn FajardoMoriinterpone demanda
de amparo contra doa Martha Laos Carbajal, presidenta de la Junta de Propietarios del
Edificio Mara Jess, solicitando que se retire su nombre y apellidos de la Lista de Moro-
sos que tiene publicada desde el 29 de marzo de 2010 en la vitrina ubicada en elhalldel
primer piso; as como los costos y costas devenidos del proceso. Sostiene que dicha publi-
cacin se encuentra a la vista de todas las personas que ingresan y salen del inmueble, por
lo que considera que viola su derecho al honor y a la buena reputacin como persona y
profesional.
La demandada deduce la excepcin de incompetencia por considerar que la preten-
sin de la demanda es de naturaleza civil y no constitucional, pretendindose desnatura-
lizar el objeto del proceso de amparo, y la excepcin de falta de legitimidad para obrar
del demandante pues, a su juicio, la lista de morosos fue retirada antes de la notifi-
cacin de la demanda, lo que es de conocimiento del recurrente. Por otro lado, al con-
testar la demanda, aduce que esta debe declararse improcedente pues el demandante no
ha sealado cul es el derecho constitucional que habra sido conculcado y tampoco ha
acreditado la persistencia de la accin material que la afecta o amenaza los derechos que
alega. Aade, por ltimo, que la publicacin de la lista de morosos, en la que se inclua al
recurrente, tuvo por objeto poner en conocimiento de los dems propietarios el ndice de
morosidad existente en el edificio.
El Sexto Juzgado Constitucional de la Corte Superior de Justicia de Lima, con fecha
10 de mayo de 2011, declar infundadas las excepciones de falta de incompetencia y falta
de legitimidad para obrar del demandante. Y mediante sentencia de fecha 30 de noviem-
bre de 2011, declar infundada la demanda, argumentando que la publicacin de su con-
dicin de deudor no hace sino reflejar una situacin jurdica que corresponde a la realidad
(su condicin de deudor), no constituyendo una violacin de los derechos al honor, a la
imagen, a la integridad moral y a la dignidad personal.
A su turno, la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Limaconfirma la
apelada, sealando que debido a que el demandante acept en su momento la condicin
de deudor que tena frente a la acotada Junta de Propietarios del edificio, no se ha afecta-
do sus derechos fundamentales.
FUNDAMENTOS
Petitorio
1 El objeto de la demanda es que se disponga que la junta de propietarios del Edificio
Mara Jess, retire los nombres y apellidos del recurrente de la lista de morosos que
se encuentra publicada en la vitrina ubicada en elhalldel primer piso, por considerar
que viola sus derechos al honor y a la buena reputacin, personal y profesional.
176
JURISPRUDENCIA
Sobre la presunta violacin del derecho al honor
Argumentos del demandante

2. El recurrente sostiene que la publicacin de su nombre en la lista de morosos, en la medi-
da que se encuentra a la vista de todas las personas que ingresan y salen de un edificio de
10 pisos, viola su derecho al honor y a la buena reputacin, como persona y profesional.
Argumentos del demandado

3. La demandada sostiene que la publicacin de la lista de morosos, en la que se inclua
al recurrente, tuvo por objeto poner en conocimiento de los dems propietarios el ndi-
ce de morosidad existente en el edificio.
Consideraciones del Tribunal Constitucional

4. El artculo 2, inciso 7), de la Constitucin reconoce el derecho al honor, al destacar
que toda persona tiene derecho Al honor y a la buena reputacin (). Como todo
derecho fundamental, tambin el derecho al honor es una concretizacin del valor
supremo de la dignidad humana y, en ese sentido, garantiza que una persona no sea
objeto de actos orientados a desmerecerla social o individualmente, menoscabar su
fama, ofenderla, humillarla o, en trminos generales, realizar cualquier acto tendiente
a afectar la propia estimacin de su titular como un ser humano digno. Por ello, como
expresamos en la STC Exp. N 1970-2008-PA/TC, Se mancilla el honor cuando se
humilla y se degrada en la condicin de ser humano a una persona lanzndole ofensas
o agredindola en forma verbal, directamente o hacindolo ante el pblico y de cual-
quier forma [Fund.Jur. N 7].
5. En el presente caso, la cuestin que se ha planteado con el recurso de agravio cons-
titucional es si la inclusin del recurrente en una lista denominada de morosos y
su publicacin en elhalldel edificio donde tiene su estudio profesional, afecta dicho
derecho al honor. Tal cuestin ha sido desestimada por las dos instancias precedentes
de la justicia constitucional. El argumento principal que se ha empleado para ello
fue que el recurrente tena, a la fecha en que sucedieron los hechos, la condicin de
deudor de dos cuotas de mantenimiento. En el parecer de ambas, la explicitacin en
una vitrina de tal condicin no puede entenderse como una lesin del honor, pues
reflej un hecho objetivo.
6. El Tribunal discrepa de este punto de vista. No es la existencia de una deuda (o no)
lo que cuestiona el recurrente. Ya desde el propio escrito que contiene la demanda, el
recurrente puso en evidencia que si bien en trminos generales siempre he estado al
da, dejaba constancia de su adeudo de S/. 262.00. El problema, como antes se
ha expuesto, es otro. Tiene que ver con analizar si el medio empleado por la junta de
propietarios del Edificio Mara Jess la incorporacin del recurrente en una lista
de morosos y su publicacin en elhalldel edificio es compatible (o no) con el conte-
nido constitucionalmente protegido del derecho al honor y a la buena reputacin, que
son los derechos que se han alegado.
7. Cuestiones relacionadas con los medios idneos, desde el punto de vista del derecho
al honor y a la imagen, para satisfacer el cumplimiento de determinadas obligaciones
patrimoniales han sido abordadas en diferentes momentos por este Tribunal. En las
177
SSTC Exps. Ns 2790-2002-AA/TC y 3806-2004-AA/TC, sostuvimos que medidas

coercitivas extrajudiciales, requerimientos de pago de deuda sin acreditarse la titula-
ridad del crdito y sin informacin detallada de lo adeudado eran inconstitucionales.
En la STC Exp. N 0835-2002-AA/TC consideramos que era igualmente inconstitu-
cional requerir el cumplimiento de un crdito, en nombre de una tercera persona, sin
haber acreditado contar con las facultades necesarias, y bajo amenaza de registrar
la informacin de la deuda en una central de riesgo. Por su parte, en la STC Exp.
N 1970-2008-PA/TC estimamos incompatible con los derechos al honor y a la ima-
gen la publicacin en una pgina web de listas de deudores, agregando una simbolo-
ga que asemejaba al deudor con un presidiario.
8. De todos estos precedentes el que, en alguna medida, aplica a este caso es la STC
Exp. N 1970-2008-PA/TC. All rechazamos que la difusin de una lista de deudores
sea, en s misma, ilegtima. S consideramos inconstitucional que la difusin venga
acompaada de simbologa que degradaba la imagen y autoestima del deudor. Pero no
la difusin de reportes que brindan informacin verdica y objetiva. La objetividad de
la informacin difundida no est en cuestin en el presente caso. Cuando el recurren-
te expresa: Debo dejar constancia que mi adeudo de S/. 262.00 no legitima la publi-
cacin de dicho aviso denigrante, no est cuestionando la inexactitud de la situacin
que se le imputa la de ser un moroso en sus cuotas de mantenimiento del edificio,
sino si el monto que adeuda justifica que deba publicarse su nombre.
9. Es cierto que en la demanda el recurrente ha alegado que, a diferencia de l, existen
otras personas que habitan en el mismo edificio con deudas superiores a las cuales no
se ha incorporado en dicha lista. Sin embargo, el Tribunal observa que un problema de
esa naturaleza, cuyas repercusiones tienen que ver sobre todo con el derecho de igual-
dad de trato, no es del todo exacto si se compara la foto de la Lista de morosos [f. 6]
con el detalle de los Ingresos Mes de febrero del 2010 [f. 12], que el recurrente ha
adjuntado con su demanda.
10. El recurrente considera que la incorporacin en la lista de morosos lo coloca a la
vista de todas las personas que ingresan y salen de este inmueble de 10 pisos, en cuan-
to expone, con una trascendencia de mala fe ante lavindicta pblica(sic), el despresti-
gio y el desdoro a la reputacin a que tengo derecho a preservar como persona y como
profesional. El Tribunal, sin embargo, es de la opinin de que la fama, la reputacin
o el prestigio, personal o familiar, no nos viene dado de la naturaleza ni se constru-
ye en una urna, sino que es producto del modo como nos desenvolvemos en socie-
dad, que es el espacio donde ha de valorarse el modo en que honramos nuestros debe-
res individuales o colectivos. En opinin del Tribunal, la imagen que aqu se reclama
no se valora sobre la base de nociones privatizadas de la vida correcta, sino del recto
modo de proceder de un individuo para con sus semejantes.
11. La expresin lista de morosos que se emplea para enumerar a aquellas personas que
adeudan su cuota de mantenimiento, y dentro de la cual se ha comprendido al recurren-
te, no constituye una ofensa al honor cuando se tiene una deuda impaga y su difusin se
realiza en espacios discretos, de modo que se permita informar a los dems miembros
del edificio de la situacin econmica por la que se atraviesa y, por tanto de la posibili-
dad (o no) de seguir gozando de los servicios de los cuales se goza con su recaudacin.
Moroso, en efecto, es una expresin que denota una situacin de lentitud, dilacin o
178
JURISPRUDENCIA
demora en aquello que una persona tiene la obligacin de hacer. Y puesto que, en la cir-
cunstancia analizada, su publicacin interna no ha tenido el propsito de menoscabar la
fama o alzar una ofensa o humillacin que afecte la propia estimacin de su titular como
un ser humano digno, el Tribunal considera que la demanda debe desestimarse al no
existir lesin de los derechos fundamentales invocados.
Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la
Constitucin Poltica del Per
HA RESUELTO
DeclararINFUNDADAla demanda.
04 Definicin de propiedad horizontal

La figura de la propiedad horizontal es una modalidad particular de propiedad
que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones,
departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifa-
miliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas. Evidentemente,
cada piso, seccin o departamento de l pertenecer a un propietario diferente,
por lo que se parte de la idea de que as como un edificio puede pertenecer
por entero en propiedad a una persona, cabe tambin que sus diferentes pisos
correspondan a diversas personas.
CAS. N 156-2007-LIMA
Desalojo por Ocupacin Precaria. Lima, Veintids de agosto del ao dos mil siete
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa nmero ciento cincuentisis guin dos mil siete; en el da de la fecha,
expide la siguiente sentencia.
MATERIA DEL RECURSO

Se trata del recurso de casacin interpuesto a fojas ciento quince porInmobiliaria
e Inversiones San Agustn Sociedad Annimacontra la sentencia de vista de fojas
ciento seis, del cuatro de julio del ao prximo pasado, expedida por la Quinta Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que confirma la sentencia apelada de
fojas setentiocho, del quince de febrero del ao dos mil cinco, que declara infundada la
demanda de desalojo por ocupacin precaria interpuesta por Inmobiliaria e Inversiones
San Agustn Sociedad Annima contra Jorge Caycho Enrquez y otro, con lo dems
que contiene.
179
FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Esta Sala Suprema, mediante resolucin del veinticuatro de mayo del ao en curso,
obrante a fojas diecinueve del presente cuadernillo formado por esta Sala, ha declarado
procedente el recurso interpuesto por la causal de inaplicacin de una norma de derecho
material, prevista por el inciso segundo del artculo trescientos ochentisis del Cdigo
Procesal Civil, bajo la alegacin que se han dejado de aplicar los siguientes numera-
les: a) Artculo dos mil doce del Cdigo Civil, segn el cual se presume sin admitir
prueba en contrario, el conocimiento del contenido de las inscripciones en Registros
Pblicos, pues segn afirma present un certificado positivo de propiedad en el que se
declara que la recurrente es propietaria del inmueble sito en la avenida Francisco Piza-
rro nmero seiscientos catorce -A, seiscientos diecisis y seiscientos dieciocho; agregan-
do que es duea de todo el edificio antes citado por lo que present a la Sala Superior un
certificado registral donde aparece en el asiento dos de fojas cuatrocientos ochentiuno
del Tomo novecientos veintinueve, la adquisicin de la propiedad por parte de la entidad
demandante; asimismo, en el asiento siete del tomo mil ciento setenticinco, que igual-
mente es parte de la partida electrnica nmero cero siete cero cuatro veintinueve ochen-
tisis, se deja constancia de la numeracin del edificio de su propiedad, en virtud a la
numeracin expedida por el Consejo Distrital del Rmac; y, b) El artculo treintisie-
te de la Ley nmero veintisiete mil ciento cincuentisiete, Ley de Regularizacin de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn,sosteniendo
que la Sala Superior en la resolucin recurrida ha resuelto que la recurrente debe acre-
ditar la titularidad sobre el departamento nmero doscientos, sin observar que la norma
denunciada no obliga a independizar los departamentos construidos por la demandante
porque son propietarios exclusivos de todo el edificio; agrega, que para mayor claridad
el Decreto Supremo nmero cero cero ocho - dos mil - MTC, norma que reglamenta a la
Ley nmero veintisiete mil ciento cincuentisiete, publicada el diecisiete de febrero del
ao dos mil, refiere con relacin a lo dispuesto en el Ttulo III de dicha norma, en su sec-
cin Tercera, especficamente en el artculo ciento veinticinco lo siguiente: La presente
seccin norma el rgimen legal al que debern someterse las unidades inmobiliarias en
las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su
aplicacin es obligatoria cuando las secciones que conforman pertenezcan a dos o ms
propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo; por tal razn, concluye que de
haberse aplicado las normas invocadas la Sala de vista hubiera concluido que la informa-
cin pblica que presentaron con su demanda resulta suficiente para ejercer su derecho
de propiedad.
CONSIDERANDO:
Primero.- La causal de inaplicacin de una norma de derecho material se presenta
cuando concurren los siguientes supuestos: a) El juez, por medio de una valoracin con-
junta y razonada de las pruebas, establece como probados ciertos hechos alegados por
las partes y relevantes del litigio;b)Que estos hechos guardan relacin de identidad con
determinados supuestos fcticos de una norma jurdica material; c) Que no obstante esta
relacin de identidad (pertinencia de la norma) el juez no aplica la norma correspondiente
(especficamente, la consecuencia jurdica) sino otra distinta, resolviendo el conflicto
de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente,
lesionando el valor de justicia.
180
JURISPRUDENCIA
Segundo.- Para efectos de determinar si efectivamente se han dejado de aplicar los

numerales invocados, es del caso precisar lo siguiente: 1) La accionante, Inmobiliaria e
Inversiones San Agustn Sociedad Annima, pretende la restitucin del inmueble de su
propiedad consistente en el departamento nmero doscientos siete, ubicado en la avenida
Francisco Pizarro nmero seiscientos dieciocho, distrito del Rmac, el cual se encuentra
en posesin del demandado Jorge Caycho Enrquez; 2) Entre las preces de su demanda,
la parte demandante sostiene que es propietaria del edificio de cuatro pisos ubicado en la
direccin antes sealada, donde se encuentra el departamento objeto de litis, y para acre-
ditar dicho derecho acompaa el instrumento de fojas dos; 3) Mediante escrito de fojas
dieciocho, Marco Antonio Bustinza Yalico solicita que se le declare litisconsorte necesa-
rio pasivo por encontrarse ocupando el departamentosub jdicedesde hace veinte aos;
por otro lado, contesta la demanda, alegando que la parte actora no acredita ser propietaria
del inmueble, especficamente, del departamento nmero doscientos siete, porque no se
acompaa el instrumento que acredite la compraventa del predio; y, 4) Finalmente, obran
los instrumentos de fojas ciento veintitrs a ciento veintinueve, consistentes en la Partida
Electrnica nmero cero siete cero cuatro veintinueve ochentisis donde corre inscrito el
inmueble consistente en un edificio de cuatro pisos con frente a la avenida Francisco Piza-
rro nmero seiscientos catorce - A, seiscientos diecisis y seiscientos dieciocho, distrito
del Rmac, provincia y departamento de Lima.
Tercero.- El artculo novecientos once del Cdigo Civil contiene la definicin de la
posesin que denomina precaria al sealar lo siguiente:La posesin precaria es la que
se ejerce sin ttulo alguno o cuando el que se tena ha fenecido. Es del caso sealar, que
el desalojo es el instrumento procesal de tutela del derecho del propietario para que recu-
pere su inmueble a travs de una va sumarsima. Para que proceda esta accin es necesa-
rio que concurran dos elementos, esto es: i) Solo puede solicitarla el que acredita ser pro-
pietario del inmueble; y, ii) El demandado sea precario, es decir, posea sin ttulo alguno o
con ttulo fenecido.
Cuarto.- Examinadas las sentencias de mrito, se constata la afirmacin de las ins-
tancias inferiores en el sentido de que la presente demanda es infundada porque si bien
es cierto la parte demandante ha acreditado la propiedad del inmueble de cuatro pisos
tambin es cierto que no ha cumplido con acreditar su derecho de propiedad sobre el
inmueble en litigio, esto es, del departamento nmero doscientos siete; agregando que
el documento de fojas dos no es suficiente pues de l no se desprende alguna mencin
del departamento antes sealado; en tal sentido, segn las instancias inferiores, la parte
demandante no habra cumplido con el primer requisito para que proceda la presente
accin.
Quinto.-En este orden de ideas, es del caso precisar que las instancias de mrito al
arribar a dicha conclusin no habran analizado respecto a la situacin de que tal vez el
derecho de propiedad invocado por la entidad recurrente es absoluta, esto es, sobre todo el
edificio, por lo que no sera necesaria la independizacin de las secciones de dicho inmue-
ble, al no tratarse de la figura de la propiedad horizontal que es una modalidad particular
de propiedad que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones,
departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede
pertenecer o corresponder a varias personas. Evidentemente, casa piso, seccin o departa-
mento de l pertenecer a un propietario diferente, por lo que se parte de la idea de que as
como un edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe tambin que
sus diferentes pisos correspondan a diversas personas; siendo que en el caso de nuestro
181
ordenamiento jurdico, dicha figura se regula por la Ley nmero veintisiete mil ciento cin-
cuentisiete - Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declara-
toria de Fbrica y de Regmenes de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva de
Propiedad Comn, segn la cual modifica el nomen iuristradicional de propiedad hori-
zontal sustituyndola por el de rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-
va y propiedad comn.
Sexto.- En tal sentido, se concluye que el Colegiado Superior al expedir la recurri-
da no solo ha dejado de analizar lo antes expuesto en virtud de una valoracin conjunta y
razonada de las pruebas, entre ellas, de los instrumentos de fojas dos y ciento veintitrs,
sino que adems, habra atentado contra los principios de economa y celeridad proce-
sal previstos por el artculo V del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil, puesto que
si bien es cierto que nuestro ordenamiento procesal civil recoge el principio de forma-
lidad segn el cual las normas procesales y las formalidades previstas en dicho Cdigo
son imperativas, es decir, obligatorias; sin embargo, tambin seala que el juez adecua-
r su exigencia al logro de los fines del proceso, esto es, resolver un conflicto de intere-
ses o eliminar una incertidumbre jurdica, haciendo efectivos los derechos sustanciales,
de lo que se infiere que se debe favorecer la finalidad del proceso y no el formalismo del
mismo, pues debemos tener en consideracin que no procede declarar la nulidad solo por
la defensa del formalismo sino lo que interesa es salvar el acto por razones de los princi-
pios procesales antes glosados.
Stimo: Consecuentemente, el presente recurso debe ser amparado y, excepcio-
nalmente, la Sala Superior deber expedir su fallo teniendo en cuenta el anlisis de lo
expuesto en la presente resolucin, debiendo emitir una sentencia en donde se pronuncie
sobre todos los extremos alegados por las partes y en uso de la facultad excepcional que le
otorga el numeral ciento noventicuatro del Cdigo Procesal Civil, deber admitir de oficio
la prueba presentada extemporneamente a fojas ciento veintitrs, a fin de dilucidar res-
pecto a uno de los requisitos establecidos para que proceda la presente accin de desalojo,
esto es, el derecho de propiedad que debe ostentar el reclamante. Por las razones anotadas
y en aplicacin del acpite dos punto uno, inciso segundo del artculo trescientos noventi-
sis del Cdigo Procesal Civil: Declararon
FUNDADO el recurso de casacin interpuesto por Inmobiliaria e Inversiones San
Agustn Sociedad Annima; en consecuencia,CASARON la sentencia de vista de fojas
ciento seis, del cuatro de julio del ao dos mil seis; la que excepcionalmente declara-
ron NULA; ORDENARON a la Sala Superior que expida nueva resolucin con arre-
glo a ley; DISPUSIERONla publicacin de la presente resolucin en el diario oficial El
Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Inmobiliaria e Inversiones San Agus-
tn Sociedad Annima contra Jorge Caycho Enrquez y otro, sobre desalojo por ocupacin
precaria; y los devolvieron; Vocal Ponente seor Castaeda Serrano.
SS. TICONA POSTIGO, SOLS ESPINOZA, PALOMINO GARCA, CASTAEDA SERRANO,
MIRANDA MOLINA
182
JURISPRUDENCIA
05 Nmero mnimo de condminos para convocar a junta de pro-

pietarios no es el establecido en el Cdigo Civil
Se ha aplicado de manera indebida el artculo 85 del Cdigo Civil relativo al
nmero mnimo para convocar a junta, pues esta debe ser convocada por los
propietarios que representen cuando menos el veinticinco por ciento del total
de las participaciones en las reas y bienes comunes, de conformidad con lo
establecido en su estatuto, as como por el artculo 542 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, y por lo sealado en el acuerdo adoptado
en el LXXX Pleno del Tribunal Registral.
CAS. N 2891-2012-LIMA
Lima, nueve de abril de dos mil trece.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa nmero dos mil ochocientos noventa y uno guin dos mil doce, en
audiencia pblica llevada a cabo en la fecha, y producida la votacin con arreglo a ley,
emite la siguiente sentencia:
1. ASUNTO
En el proceso de convocatoria a junta de propietarios se ha interpuesto recurso de
casacin mediante escrito de fojas cuatrocientos diez, por el demandado Marco Tulio Por-
tocarrero Mori, contra la resolucin de vista expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, en el extremo que confirma la sentencia de fecha treinta y
uno de enero de dos mil once, que declara fundada en parte la demanda interpuesta por
Caddin S.A.C., y dispone convocar a Junta Extraordinaria de Propietarios del edificio ubi-
cado en la avenida San Luis nmeros dos mil uno y dos mil tres, distrito de San Borja, de
acuerdo a la siguiente agenda: a) Rendicin de cuentas por el alquiler de la zona de retiro
del edificio arrendado por el seor Marco Tulio Portocarrero Mori a favor de Interbank; y,
b) Exhibicin del Libro de Actas que contiene el Acta de fecha quince de octubre de dos
mil siete, referida a la autorizacin a Interbank para construir en la zona de retiro y las
dems que tenga relacin con la primera mencionada.
2. ANTECEDENTES
2.1. DE LOS HECHOS:La demandante y el demandado forman parte de la junta de
propietarios del inmueble ubicado en la avenida Las Artes Norte nmeros mil catorce, mil
veintiocho, mil treinta y mil treinta y dos, del distrito de San Borja. Al haberse suscita-
do algunas disputas al interior de la administracin de la propiedad, la accionante, Caddin
S.A.C. y Alejandro Velasco Vsquez solicitaron Junta General Extraordinaria de Propieta-
rios, la que no fue convocada.2.2. SEDE JUDICIAL:Como quiera que la Junta de Pro-
pietarios no fue convocada, Caddin S.A.C. (sin la concurrencia de Alejandro Velasco Vs-
quez) ha iniciado la presente demanda. El juzgado de primera instancia declar fundada
en parte la demanda teniendo en cuenta que el pedido de convocatoria de junta fue reali-
zado por ms del veinticinco por ciento de las participaciones de los propietarios, cantidad
183
exigida en el Estatuto Interno. La Sala Superior ha confirmado esta resolucin, pero ha

indicado que, si bien la demanda solo fue presentada por Caddin S.A.C., quien represen-
ta el quince punto cuarenta y uno por ciento de las participaciones, es vlida su preten-
sin, pues debe estarse a lo regulado en el artculo 85 del Cdigo Civil.2.3. RECURSO
DE CASACIN:El recurrente interpone recurso de casacin sealando que hay moti-
vacin aparente en la sentencia de vista pues no se ha reparado en la falta de pronuncia-
miento expreso sobre la falta de legitimidad para obrar del demandante y el pedido de
improcedencia de la demanda. Asimismo, sostiene que se ha aplicado de forma indebida
el artculo 85 del Cdigo Civil, dispositivo aplicable para el caso de asociaciones, pero no
para una Junta de Propietarios que se rige por las normas de su Estatuto Interno.
3. PROCEDENCIA DEL RECURSO DE CASACIN
Esta Suprema Sala, mediante resolucin de fecha trece de agosto de dos mil doce, ha
declarado procedente el recurso de casacin interpuesto por el demandado, por lainfrac-
cin normativa procesal de los artculos 50 inciso 6, 121 y 122 inciso 4 del Cdigo
Procesal Civil y por la infraccin normativa sustantiva del artculo 85 del Cdigo
Civil; ya que fueron expuestas con claridad y precisin, y habran sealado la incidencia
de las infracciones sobre la decisin impugnada.
4. CUESTIONES CONTROVERTIDAS
En las instancias de mrito se ha acreditado: 1) Que el pedido de convocatoria en sede
extrajudicial fue realizado conjuntamente por Caddin S.A.C. y Alejandro Velasco Vs-
quez, que representan el treinta y uno punto cuarenta por ciento de los propietarios del
edificio; y, 2) Que, sin embargo, la demanda de convocatoria judicial solo ha sido presen-
tada por Caddin S.A.C. que representa el quince punto cuarenta y uno por ciento del por-
centaje de la propiedad del edificio. Este segundo punto es materia controversia, pues el
recurrente menciona que la Sala de Apelacin no ha contestado la presunta falta de legiti-
midad para obrar de la demandante, lo que generara falta de motivacin, y ha aplicado el
artculo 85 del Cdigo Civil, que regula el acontecer de las asociaciones cuando el Estatu-
to Interno seala que el porcentaje para solicitar Junta es del veinticinco por ciento de los
copropietarios.
5. FUNDAMENTOS
Primero.- Al haberse declarado procedente el recurso de casacin por infracciones
procesales y materiales, es necesario examinar en primer trmino la causal deinfraccin
normativa procesal, porque de existir tal situacin, ya no cabe pronunciamiento sobre el
fondo de la materia controvertida. Segundo.- En cuanto a la infraccin de los artculos 50
inciso 6, 121 y 122 inciso 4 del Cdigo Procesal Civil debe sealarse que dichas normas
aluden a la necesidad que las resoluciones judiciales estn debidamente motivadas. En ese
sentido, lo que debe verificarse en la resolucin que se impugna es si se presenta alguna
de las hiptesis de vulneracin sealadas por el Tribunal Constitucional(1), esto es:
i) Justificacin interna (verificar que el paso de las premisas a la conclusin es lgica-
mente deductivamente vlido sin que interese la validez de las propias premisas);
(1) Ver: sentencia del Tribunal Constitucional, Expediente N 03943-2006-PA/TC.
184
JURISPRUDENCIA
ii) Justificacin externa (validez de las premisas)(2); y, iii) Si se est ante una motivacin
aparente, insuficiente o incongruente.Tercero.-Expuestos as los hechos, en cuanto a la
justificacin interna, se observa que el orden lgico propuesto por la Sala Superior ha sido
el siguiente: a) Ante la inexistencia de norma expresa que regule las convocatorias de
Junta de Propietarios, la premisa normativa general es el artculo 85 del Cdigo Civil que
prescribe que la asamblea general es convocada cuando lo soliciten no menos de la dci-
ma parte de los asociados; b) La premisa fctica est constituida por el hecho que Caddin
S.A.C. tiene el quince punto cuarenta y uno por ciento de participacin de la Junta de Pro-
pietarios; y, c) La conclusin es que la demanda de Caddin S.A.C. debe ser amparada por
superar el porcentaje establecido en el dispositivo antes mencionado. Tal como se puede
advertir, la deduccin lgica de la Sala es compatible con el silogismo que ha establecido,
por lo que se puede concluir que su resolucin presenta una debida justificacin inter-
na.Cuarto.-De otro lado, en lo que concierne a la justificacin externa, tal como se ha
sealado en los considerandos precedentes, esta consiste en controlar la adecuacin o soli-
dez de las premisas, lo que supone que la norma contenida en la premisa normativa sea
una norma aplicable en el ordenamiento jurdico y que la premisa fctica sea la expresin
de una proposicin verdadera(3). En esa perspectiva este Tribunal Supremo estima que la
justificacin externa realizada por la Sala Superior es adecuada. En efecto, el numeral 17
de la sentencia recurrida dice lo siguiente: Sobre el particular debe considerarse que en
la norma estatutaria solo se regula la convocatoria a Junta Extraordinaria de Propietarios
en sede prejudicial, en la que se ha dado cumplimiento a dicha norma, no obstante nada
dice sobre el pedido de convocatoria judicial, por consiguiente cualquiera de los propie-
tarios que solicitaron en sede prejudicial est legitimado, de modo directo, para deman-
dar la convocatoria judicial, no solo por el hecho de haber cumplido los requisitos esta-
tutarios, sino adems, por cuanto el demandante, tiene un porcentaje de participacin
(15.4 %) que supera incluso el que prev el artculo 85 del Cdigo Civil, cuando se trata
de personas jurdicas de derecho privado, lo que resulta aplicable al presente caso por
analoga. Aunque la Sala Superior no ha sido lo suficientemente explcita sobre su razo-
namiento puede colegirse que ha seguido el siguiente curso: i) No existe norma que regule
el porcentaje de propietarios para solicitar la convocatoria a Junta de Propietarios; ii) El
ordenamiento jurdico no admite lagunas por lo que estas deben ser llenadas por la va de
la integracin; iii) Uno de los principios de integracin jurdica es la analoga, que supone
encontrar una norma equivalente que pueda regular el caso jurdicamente trascendente
que no se encuentre regulado; y, iv) La norma ms apropiada es la contemplada en el ar-
tculo 85 del Cdigo Civil que regula la convocatoria judicial en las asociaciones. Siendo
ello as, a pesar de algunas insuficiencias de detalle en la resolucin impugnada, este
Tribunal Supremo estima que la justificacin externa es adecuada.Quinto.-En lo que
respecta a los problemas especficos de motivacin se tiene que existemotivacin apa-
rentecuando existe una determinada resolucin judicial que parece justificar la decisin
pero cuyo contenido no explica las razones del fallo; que existemotivacin insuficiente
cuando no hay un mnimo de motivacin exigible; y, que existe motivacin incon-
gruentecuando se deja incontestadas las pretensiones o se desva la decisin del marco
(2) ATIENZA, Manuel. Las razones del derecho - Sobre la justificacin de las decisiones judiciales, [en
lnea]. Disponible en la web: <http://razonamientojurdico.blogspot.com>.
(3) MORESO, Juan Jos y VILAJOSANA, Josep Mara. Introduccin a la Teora del Derecho. Marcial
Pons Editores, Madrid, p. 184.
185
del debate judicial(4). Tales incorrecciones no se encuentran en la sentencia recurrida

desde que se ha fundamentado el por qu del sentido del fallo y se han contestado riguro-
samente las pretensiones existentes, conforme se ha detallado en el considerando ante-
rior.Sexto.-Esta Sala Suprema tambin ha concedido el recurso de casacin para verifi-
car si existe infraccin normativa material del artculo 85 del Cdigo Civil en la sentencia
de vista; por lo que corresponde efectuar una labor interpretativa del mencionado disposi-
tivo.Stimo.-Al resolverse la presente causa, se ha aplicado de manera indebida el ar-
tculo 85 del Cdigo Civil(5). En efecto, se tiene que la Junta de Propietarios regula su fun-
cionamiento a lo preceptuado en su propio Estatuto interno, pues este determina el
desarrollo y acontecer de la Junta. Es verdad que esta figura tiene puntos en comn con
las Asociaciones, pero no es menos cierto que tambin guarda diferencias que pasan no
solo desde el inters personal para ser parte de una asociacin y la forma como se llega a
pertenecer a una Junta (solo por la calidad de propietario de una edificacin horizontal),
hasta la forma de participacin, pues es muy diferente que se tenga un voto por persona
(como en las asociaciones) que un porcentaje de votos por la cantidad de rea de la que se
es propietario (como en la Junta, asunto que de otro lado podra emparentarlo con las
sociedades). Octavo.- En todo caso lo sustancial es que ni la Ley nmero 27157 ni el
Decreto Supremo nmero 008-2000-MTC han querido regular a la Junta de Propietarios
como una Asociacin. Por ende, lo ms razonable en el presente caso era vincularse en
estricto a lo que el propio Estatuto Interno haba diseado como norma regulatoria, pues
este contiene:Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum,
votaciones, acuerdos, funciones y dems de la Junta de Propietarios, conforme dispone
el artculo 153 inciso 1 del Decreto Supremo nmero 008-2000-MTC. En ese sentido, se
observa que el artculo dcimo primero del referido documento seala de manera taxativa
que las Juntas Extraordinarias se realizarn a peticin depor lo menos el 25 % de los
porcentajes de participacin, participacin que es la que debi haber sido tenida en
cuenta para la convocatoria respectiva.Noveno.-Ese, adems, ha sido el criterio propues-
to por el Tribunal Registral, entidad que ha considerado en su Resolucin de fecha ocho
de mayo de dos mil doce, en caso similar, que la junta debe ser convocada por los propie-
tarios que representen cuando menos el veinticinco por ciento del total de las participacio-
nes en las reas y bienes comunes, de conformidad con lo establecido en su estatuto, as
como por el artculo 542 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y por
lo sealado en el acuerdo adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado en
sesin ordinaria y presencial, los das quince y diecisis de diciembre de dos mil once,
que seala lo siguiente:La convocatoriaasesin de junta de propietarios solamente
puede ser efectuada por el presidente o por el designado por el Reglamento Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos25 %de
participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalaoausencia definitiva del
(4) Sentencia del Tribunal Constitucional. Exp. N 00037-2012-PA/TC.

(5) Aqu debe advertirse que no cabe confundir la aplicacin indebida con la indebida motivacin, pues
mientras esta se cie al desarrollo adecuado del silogismo judicial y a la correccin de las premisas exis-
tentes, la aplicacin indebida alude al uso de una norma legal que se aplica de manera errnea a determi-
nado caso. Hay aqu una norma aplicada y una norma (la correcta) que se ha dejado de aplicar. Sin duda,
la aplicacin indebida de una norma legal ocasionar una sentencia errada, pero no todo ni cualquier
error en el que eventualmente incurra una resolucin judicial constituye automticamente la violacin
del contenido constitucionalmente protegido del derecho a la motivacin de las resoluciones judiciales
(sentencia del TC aludida).
186
JURISPRUDENCIA
designado para ello.Por consiguiente, si para un caso de extrema gravedad, como la

ausencia de Presidente, la norma exige el veinticinco por ciento de participaciones, no se
ve como, para casos de menor intensidad, el porcentaje de participacin exigido debe ser
menor.Dcimo.-Es verdad que la Sala Superior menciona que dicho criterio solo debe
prosperar administrativamente y que cuando la convocatoria es propuesta en sede judicial,
ante el vaco de la ley, debe regularse por las normas de la asociacin. Este Tribunal
Supremo estima que tal criterio es errado por las razones ya sealadas, pero tambin: i)
Porque las normas supletorias solo caben invocarlas ante vaco normativo, lo que aqu no
existe dada disposicin del Estatuto; y, ii) Por la propia razn de ser de la Junta de Propie-
tarios que exige porcentajes altos para impugnaciones, dndole viabilidad a sus decisio-
nes.Undcimo.-Estando a lo expuesto, y advirtindose que la demanda ha sido presenta-
da por la empresa Caddin S.A.C., que solo tiene el quince punto cuarenta y uno por ciento
de las participaciones de la propiedad del edificio, queda claro que al aplicar la Sala Supe-
rior el artculo 85 del Cdigo Civil, rebajando el porcentaje a la dcima parte, como en el
caso de las asociaciones, se ha aplicado indebidamente una norma legal, y se ha tramitado
un proceso sin los requerimientos legales respectivos, por lo que debe declararse fundado
el recurso de casacin formulado por la infraccin material alegada.
6. DECISIN
Por estos fundamentos, y en aplicacin del artculo 396 del Cdigo Procesal Civil:
DeclararonFUNDADOel recurso de casacin interpuesto a fojas cuatrocientos diez por
el demandado Marco Tulio Portocarrero; en consecuencia:NULAla sentencia de vista de
fojas trescientos cincuenta y nueve, expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior
de Justicia de Lima en fecha diecinueve de abril de dos mil doce; y,actuando en sede de
instancia REVOCARON la sentencia de primera instancia de fojas doscientos noven-
ta y cinco, de fecha treinta y uno de enero de dos mil once, que declara fundada en parte
la demanda sobre convocatoria de junta general extraordinaria de propietarios;REFOR-
MNDOLA, declararonINFUNDADAla demanda;ORDENARONla publicacin de
la presente resolucin en el diario oficial El Peruano conforme a Ley; en los seguidos por
Caddin S.A.C. contra Marco Tulio Portocarrero Mori y otros, sobre convocatoria a junta
de propietarios; notificndose y los devolvieron; interviniendo como ponente el Seor
Juez SupremoCaldern Puertas.
SS. ALMENARA BRYSON, HUAMAN LLAMAS, ESTRELLA CAMA, CALDERN CAS-
TILLO, CALDERN PUERTAS
06 Transferencias de zonas comunes requiere aprobacin de la junta

de propietarios bajo sancin de nulidad
Se incurre en nulidad de acto jurdico por imposibilidad jurdica del objeto si
se transfiere a terceros el rea de un edificio que est destinado a subestacin
elctrica (zona de dominio comn) si esta transferencia no cuenta con la apro-
bacin de la junta de propietarios conforme lo exige el artculo 43 de la Ley
de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria
de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y de Propiedad Comn.
187
Nulidad de acto jurdico y otros. Lima, dos de mayo de dos mil trece.
LASALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa nmero novecientos quince dos mil doce, en audiencia pblica lle-
vada a cabo en la fecha; y producida la votacin con arreglo a Ley, emite la siguiente
sentencia:
I. ASUNTO
En este proceso es objeto de examen el recurso de casacin que, mediante escrito
obrante de fojas seiscientos veinticuatro, interpone la demandada Compaa Inmobilia-
ria Constructora y Administradora Santa Luca S. A. C.1(6) contra la sentencia de vista
obrante de fojas seiscientos uno, de fecha veinticinco de noviembre de dos mil once, que
revoca la sentencia apelada de fojas cuatrocientos setenta y dos, de fecha veinte de abril
de dos mil diez, que declara infundada la demanda de nulidad de acto jurdico y otros, y
reforma esta declarando fundada en parte dicha demanda, en el extremo que se solicita la
nulidad del acto jurdico por la causal de objeto jurdicamente imposible.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda.El diecisiete de octubre de dos mil siete, mediante escrito de fojas dos-
cientos cincuenta y seis, la Junta de Propietarios del Edificio Galeras Santa Luca,
debidamente representada por Vctor Daz Silva, interpone demanda de nulidad de
acto jurdico y otros contra la Compaa y Omar Cosme Lpez Martnez; con ella
pretende, de modo principal, que: (1) se declare la nulidad del Contrato de Compra-
venta celebrado por los codemandados y en virtud del cual laCompaatransfiri a
Omar Cosme Lpez Martnez la propiedad de un inmueble constituido por un rea
de 27.50 metros cuadrados(7), ubicado en el stano del Edificio Galera Santa Luca;
(2) se declare la nulidad del documento que lo contiene, esto es, de la escritura pbli-
ca de fecha once de agosto de dos mil seis; y, de modo accesorio, que: (3) se le pague
la suma de sesenta mil y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica a ttulo de
indemnizacin por concepto de daos y perjuicios; (4) se declare la nulidad del asien-
to de inscripcin que en el curso del presente proceso se pudiera extender en rela-
cin a la transferencia del inmueble; y, (5) se le pague las costas y costos del proce-
so. La demandanteafirmaque el aludido contrato es nulo por incurrir en las causales
de falta de manifestacin de voluntad del agente, existencia de objeto jurdicamen-
te imposible y de finilcito; pues el inmueble objeto de la venta constituye un rea de
27.50 metros cuadrados ubicado en el Stano del Edificio Galera Santa Luca(8), el
mismo que se encuentra sujeto al rgimen de propiedad horizontal al haberse otorgado
el Reglamento Interno por escritura pblica de veintiuno de febrero de mil novecien-
tos ochenta y seis, segn corre inscrito en el Asiento 9, Fojas 47, Tomo 527 del Regis-
tro de Propiedad Inmueble de Lima;indicaque al otorgarse el Reglamento Interno se
(6) En adelante, laCompaa.

(7) En adelante, laSubestacin Elctrica.
(8) En adelante, elEdificio.
188
JURISPRUDENCIA
constituy la Junta de Propietarios(9) delEdificiocomo rgano supremo del gobierno

de este y como encargado de la representacin, administracin y disposicin de los
bienes de dominio comn y de los servicios comunes existentes en este, segn los ar-
tculos 6, 20 y 22 del Decreto Supremo N 019-78-VC (Reglamento del Decreto Ley
N 22112), vigentes en ese momento, los mismos que concordaban con los artculos
145 y 150 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley de Regu-
larizaciones y Edificaciones - Ley N 27157); refiere que la Junta era la nica enti-
dad autorizada a celebrar contratos, ya sea de arrendamiento, compraventa o cualquier
otro acto de disposicin de bienes y servicios comunes en beneficio de los propieta-
rios del Edificio; por tal razn, al constituirse e inscribirse registralmente el Regla-
mento Interno de Propiedad Horizontal, las secciones de dominio exclusivo se inde-
pendizaron conforme al artculo 73 del Reglamento de Inscripciones de los Registros
Pblicos, por mandato imperativo del artculo 7 del Reglamento del Decreto Ley
N 22112;precisaque el rea de la subestacin elctrica le pertenece y la venta por
parte de la codemandada es nula ipso jure, ya que, al no haberse independizado en su
oportunidad como rea de propiedad exclusiva, este inmueble pas a ser considera-
do como un bien de dominio comn, conforme a los pargrafos c), i) y j) del artculo
3 del Decreto Supremo N 019-78-VC;manifiestaque, a pesar de no incluirse dicho
bien como propiedad exclusiva en la declaratoria de fbrica de treinta de enero de mil
novecientos ochenta y seis y en la independizacin del diecinueve de setiembre de mil
novecientos ochenta y seis, el rea de 27.50 metros cuadrados ubicado en el stano
delEdificioque constituye un rea de dominio comn se vendi por laCompa-
aa favor de Omar Cosme Lpez Martnez a travs de la minuta de compraventa del
cuatro de agosto de dos mil seis elevada a escritura pblica el once de agosto de dos
mil seis;puntualizaque el rea aludida tiene la condicin de dominio comn, pues-
to que no se le consider dentro de la asignacin de porcentajes de propiedad exclusi-
va delEdificio, tal como lo dispone el artculo 4 del Reglamento Interno; por ende, se
incurre en la causal de falta de manifestacin de voluntad, al no mediar la declaracin
de lajuntapara realizar dicha transferencia;sostieneque es jurdicamente imposible
transferir un bien de dominio comn y constituye un fin ilcito que se haya despojado
a la recurrente el derecho de propiedad sobre la mencionada rea, pues es aqu donde
estaba ubicada la Subestacin Elctrica que es un bien comn de todos los propieta-
rios delEdificioy nunca fue una unidad independiente; ms an siafirmaque no exis-
te constancia de haberse usado medios de pago ante notario respecto de la venta que
se cuestiona.
2. Contestacin de la demanda. El nueve de enero de dos mil ocho, mediante escri-
to de fojas trescientos nueve, la demandadaCompaacontesta la demanda y solici-
ta que se declare improcedente esta, puesrefiereque en el inciso c) del artculo 134
del Reglamento de la Ley N 27157 se describe cules son los bienes comunes y,
en el inciso e), se precisa que lo son tambin los sistemas de instalaciones para electri-
cidad; pero ninguna de estas disposiciones establecen que el rea de terreno en el que
se encuentran instalados los sistemas de instalaciones de electricidad, sean de domi-
nio comn; por tanto, sera de dominio privado; de modo que esta rea es de pro-
piedad de la persona natural o jurdica que la haya construido o la que haya sido el
(9) En adelante, lajunta.
189
propietario original del terreno en el que se construy el edificio; alega que el rea
de terreno en el que est instalada la subestacin de distribucin elctrica es de pro-
piedad de la demandada; por esa razn es la que arrend la referida rea en mil nove-
cientos ochenta y uno a Electrolima ahora Luz del Sur S. A.;sostieneque, por ello,
no figura como rea comn en la escritura pblica de independizacin; y es tambin
por ello que, en ejercicio de su derecho de propiedad, laCompaatransfiri tal bien a
Omar Cosme Lpez Martnez. El diecisiete de enero de dos mil ocho, mediante escri-
to de fojas trescientos veintisis, el demandado Omar Cosme Lpez Martnez contes-
ta la demanda y solicita que se la declare improcedente; ya queafirmaque el contrato
de compraventa aludido se celebr con la referida compaa y rene los requisitos del
artculo 140 del Cdigo Civil; adems,puntualizaque es un adquiriente de buena fe a
ttulo oneroso al adquirir la propiedad conforme al artculo 2014 del Cdigo Civil, que
regula sobre el principio de buena fe pblica registral.
3. Puntos controvertidos. El once de setiembre de dos mil ocho, se lleva a cabo la
Audiencia de Conciliacin en que se fijan como puntos controvertidos: (a) Determi-
nar si debe declararse la nulidad del contrato de compraventa celebrado por los code-
mandados y en virtud del cual laCompaatransfiere a Omar Cosme Lpez Martnez
la propiedad del inmueble constituido por un rea de 27.50 metros cuadrados, ubica-
do en el stano de la galera Santa Luca, el documento que lo contiene de fecha once
de agosto de dos mil seis, y su inscripcin, por las causales de falta de manifestacin
de voluntad del agente, objeto jurdicamente imposible y tener fin ilcito. (b) Determi-
nar si los demandados han ocasionado daos y perjuicios a la demandante; y, si por lo
mismo deben indemnizarle con la suma de sesenta mil y 00/100 dlares de los Esta-
dos Unidos de Amrica.
4. Sentencia de primera instancia.El veinte de abril de dos mil diez, mediante resolu-
cin nmero dieciocho, obrante de fojas cuatrocientos setenta y dos, el juez del Dci-
mo Segundo Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima emite la sentencia
que declara infundada la demanda en todos sus extremos. La decisin determina que:
(i) la escritura pblica del treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis, obran-
te de fojas 29, aclarada por escritura pblica del treinta de mayo de mil novecientos
ochenta y seis, obrante de fojas 245, formaliza la declaratoria de fbrica e indepen-
dizacin del inmueble sito en Jirn Prolongacin Gamarra 756, Manzana 21, Lotes
3 y 4, de la Urbanizacin San Pablo, La Victoria, a favor de la Compaa; (ii) la
minuta del dieciocho de febrero de mil novecientos ochenta y seis elevada a escri-
tura pblica el veintiuno de febrero de dicho ao, obrante de fojas 228, formaliza el
Reglamento de Propiedad Horizontal a favor de laCompaa, respecto de los aludi-
dos Lotes 3 y 4, de conformidad con el Decreto Ley N 22112; (iii) la minuta del cua-
tro de agosto de dos mil seis elevada a escritura pblica el once de agosto de dicho
ao, prueba que laCompaavende a favor de Omar Cosme Lpez Martnez, el rea
sublitis de 27.50 metros cuadrados, destinada a subestacin elctrica, la misma que
se ubica en el stano delEdificio; (iv) la escritura pblica del treinta de enero de mil
novecientos ochenta y seis, obrante de fojas 29, y su aclaracin de fojas 245, describe
un stano, sesenta y ocho stands y servicios comunes, ocho pisos y una terraza; y, pre-
cisa que en dicho documento se puede leer: a) que en el stano la empresa Electro-
lima ha instalado una subestacin elctrica; b) que esta Galera est dotada de una
subestacin del cual sale la troncal de mantenimiento a todo el edificio; y c) que en
190
JURISPRUDENCIA
el rubro independizaciones (folios 49) se comienza por el stano, distribuido en sesen-

ta y ocho stands y servicios comunes, dentro de los cuales se incluyen ascensores, tres
escaleras, un hall, dos pasadizos centrales y seis pasadizos adicionales; (v) la escritura
pblica del veintiuno de febrero de mil novecientos ochenta y seis describe los bienes
de dominio comn en que se incluyen las instalaciones para agua, desage, electricidad
y otros servicios que no estn destinados a una seccin particular; (vi) el rea en con-
flicto (27.50 metros cuadrados dentro del stano, es destinado a subestacin elctrica)
no est individualizado como independizado y tampoco incluido expresamente den-
tro de los servicios comunes que se describen en la declaratoria de fbrica e indepen-
dizacin; (vii) el Reglamento de Propiedad Horizontal destaca en su artculo 4 que en
la distribucin de porcentajes solo se incluyen el stano y los ocho pisos del Edificio,
pero no la azotea, que es privativa de la inmobiliaria; (viii) lo ltimo invita a pensar
que la citada subestacin elctrica sera de dominio comn, tanto ms si el Reglamen-
to [de Propiedad Horizontal] precisa que tienen esa calidad, entre otros, las (...) ins-
talaciones para agua, electricidad y otros servicios; sin embargo, tal reglamento no se
puede interpretar aisladamente, sino a la luz de lo previsto en la declaratoria de fbri-
ca e independizacin que, al citar como antecedente la escritura del treinta de enero
de mil novecientos ochenta y seis, no incluye como rea comn de manera expresa la
citada subestacin elctrica; (ix) el arrendamiento a Electrolima de tal rea y el reco-
nocimiento de ello en la parte final de la clusula segunda de la declaratoria de fbrica
e independizacin no acreditan de manera inequvoca que el rea donde se encuentra
la subestacin elctrica sea de dominio comn; por ende, concluye que no fue razo-
nable incluirla como tal en la declaracin de fbrica en la medida que estaba arrenda-
da a Electrolima; (x) lo anterior demuestra que la venta se hizo por las partes al mani-
festar su voluntad, al tener la compraventa un objeto jurdicamente posible y al no
representar un fin ilcito, esto es, de forma vlida.
5. Recursos de apelacin. El trece de mayo de dos mil diez, mediante escrito de fojas
quinientos seis, laJuntademandante apela la sentencia, toda vez que considera que
esta incurre en incongruencia procesal, pues la decisin no se condice con lo actua-
do en el proceso;refiereque el considerando octavo de la impugnada es incongruen-
te con los fundamentos de la demanda, ya que en l se estableci que el rea en litis
no est independizada ni reservada; sin embargo, no se tuvo en cuenta que, por impe-
rio del artculo 3 (incisos h, i y j) del Reglamento del Decreto Ley N 22112 y del ar-
tculo 40 (incisos h, i y j) de la actual Ley N 27157, concordante con el artculo 134
(inciso e y f) del Reglamento de la Ley N 27157, el bien en litis se reputa comn;
por lo tanto, es de propiedad de la Junta de Propietarios demandante;manifiestaque
tales fundamentos no fueron materia de anlisis en la sentencia, pese a ser el sus-
tento fundamental de la demanda;sostieneque el considerando dcimo cuarto de la
impugnada es tambin incongruente, ya que el juez no determin si el rea en conflic-
to es una propiedad exclusiva, independiente o sobre ella exista una reserva de pro-
piedad; ya que ello era esencial para determinar luego si exista o no un rea exclu-
siva; puntualiza que cuando el Reglamento Interno de un Edificio omite mencionar
el estatus jurdico de los aires u otros bienes como la terraza, estos deben reputar-
se comunes en virtud de los dispositivos ya citados precedentemente; lo cual con-
cuerda con la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn,
aprobado por Resolucin de Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
N 340-2008-SUNARP/SN que, en sus normas 5.7 y 5.8, permiten interpretar que
191
el bien objeto de venta era un bien comn y que pertenece a la junta;indicaque el

considerando undcimo de la recurrida establece errneamente que la venta mate-
ria de nulidad es lcita, ya que, por el contrario, la ilicitud de la causa de dicho con-
trato debi tener como punto de partida el ejercicio abusivo y la conducta ilcita de
laCompaa, al vender como propio un bien inmueble que no le pertenece, el mismo
que tiene tipificacin legal en el artculo 197 del Cdigo Penal como conducta delicti-
va;aduceque existe falta de motivacin de la sentencia, pues sus medios probatorios
no se valoraron adecuadamente con lo cual se afecta su derecho de propiedad, pues se
le despojara de un bien que ostenta.
6. Sentencia de segunda instancia.El veinticinco de noviembre de dos mil once,
mediante resolucin nmero catorce, obrante de fojas seiscientos uno, la Segunda
Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima emite la sentencia de vista: (1) que
revoca la apelada; (2) que reforma esta declarando fundada en parte la demanda, en
el extremo que solicita la nulidad del acto jurdico por la causal de objeto jurdica-
mente imposible; en consecuencia, nulo el contrato de compraventa de fecha once de
agosto de dos mil seis, e ineficaz el asiento registral derivado del mencionado contra-
to; con costas y costos; (3) que confirma la apelada en el extremo que declara infun-
dada la demanda en cuanto a la pretensin de nulidad de contrato por las causales de
falta de manifestacin de voluntad y de fin ilcito; y, (4) que confirma la apelada en el
extremo que declara infundada la pretensin indemnizatoria. La Sala Superior apre-
cia, sobre la base de lo actuado, que la declaratoria de fbrica e independizacin de
treinta de enero de mil novecientos noventa y seis, de fojas veinitnueve, especfica-
mente, en el rubro de instalaciones elctricas (fojas cuarenta y cinco), seala que la
galera est dotada de una subestacin de la cual sale la troncal de mantenimiento a
todo el edificio con una carga mxima de demanda de ciento cuarenta KW; as tam-
bin observa que, en el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, obrante de fojas
ciento veintiocho, en su segundo artculo del captulo primero, se establece que entre
los bienes de dominio comn se encuentran tanque elevado, cisternas e instalacio-
nes para agua y desage,electricidady otros servicios que no estn destinados a una
seccin particular(10); de ello que concluye que el rea donde se ubic la subestacin
elctrica nunca fue una unidad independiente; ms an si con el Reglamento Inter-
no de Propiedad Horizontal pas a ser un bien de dominio comn, en cuotas ideales y
proporcionales, a todos los propietarios delEdificio, conforme al artculo 4 del Cap-
tulo I del Reglamento Interno. Se interpreta que quien tiene facultad o titularidad de
poder disponer del inmueble objeto de litis es laJunta, ya que elEdificioest sujeto
al rgimen de propiedad horizontal, segn fluye del Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal otorgado por escritura pblica de veintiuno de febrero de mil novecien-
tos ochenta y seis, inscrita en el Asiento 9, Fojas 47, Tomo 527 del Registro de Pro-
piedad Inmueble de Lima; ms an, si dicho Reglamento constituy a laJuntacomo
rgano supremo de gobierno encargado de la representacin, administracin y dispo-
sicin de los bienes de dominio comn y de servicios comunes existentes en el edi-
ficio, segn los artculos 6, 20 y 22 del Decreto Supremo N 019-78-VC (Reglamento
del Decreto Ley N 22112), en concordancia con el artculo 145 del Decreto Supremo
N 008-2000-MTC (Reglamento de la Nueva Ley de Regularizacin de Edificaciones,
(10) Cfr. la parte final de la segunda consideracin de la recurrida.
192
JURISPRUDENCIA
Ley N 27157). Se determina que, al once de agosto de dos mil seis, fecha de cele-
bracin del acto jurdico materia de nulidad, el inmueble objeto del acto jurdico no
era de propiedad de laCompaa; y, por ende, era jurdicamente imposible su trans-
ferencia, incurriendo en causal imprevista (sic) por el inciso 3 del artculo 219 del
Cdigo Civil; por tanto, al ser el objeto un presupuesto en la estructura del acto jurdi-
co y al no concurrir este, se incurri en vicio del acto jurdico atacado por una causal
de ineficacia estructural, conforme lo deline la Casacin N 227-2002-Arequipa, de
fecha diecinueve de junio de dos mil tres. Se establece que la causal de falta de mani-
festacin de voluntad debe desestimarse porque la misma no se configura, ya que,
quien transfiri la propiedad s manifest su voluntad de transferir el bien. Se determi-
na que la causal de fin ilcito no se configura, toda vez que en una compraventa el fin
prctico que persigue el vendedor es el precio y lo que busca el comprador es el bien;
lo que demuestra que el acto no tuvo fin ilcito. Finalmente, se concluye que la preten-
sin de nulidad del asiento registral se estima por su carcter accesorio, mientras que
la pretensin de pago de indemnizacin se desestima por falta de prueba.
III. RECURSO DE CASACIN DE LA DEMANDANTE

El trece de enero de dos mil doce, la demandada, mediante escrito de fojas seiscientos
veinticuatro, interpone recurso de casacin contra la sentencia de vista para que se decla-
re nula esta. El veintids de octubre de dos mil doce, esta Sala Suprema declara la proce-
dencia el recurso por lo siguiente: (I) Infraccin normativa del artculo 923 del Cdigo
Civil, pues se denuncia que en calidad de propietaria, en mil novecientos ochenta y uno,
suscribi un contrato de arrendamiento con Electrolima (hoy, Luz del Sur S. A.), de acuer-
do al artculo 850 Cdigo Civil de 1936, vigente en ese momento, respecto del rea en
litis (27.50 metros cuadrados) por el plazo de 20 aos, sin que hubiera oposicin en ese
lapso; lo que demuestra que se condujo como propietaria de la referida rea, ya que no
fue su intencin designarla como rea comn, y la omisin de sealarlo como rea priva-
da en la declaratoria de fbrica, no hace que se considere como comn ni se puede des-
conocer su derecho de propiedad. Manifiesta que se incurre en error al establecer que el
rea aludida estaba destinada a la subestacin elctrica, porque la recurrente no destin la
mencionada rea en esa zona para la instalacin de una subestacin elctrica. Afirma que
la recurrente suscribi la compraventa a favor de Omar Cosme Lpez Martnez sobre el
rea en litis en ejercicio legtimo de su derecho de propiedad; por ello, en la impugnada se
incurre en error de interpretacin de la declaratoria de fbrica e independizacin. Adems,
declara la procedencia excepcional del recurso por la causal de:(II) Infraccin normati-
va de los incisos 3 y 5 del artculo 139 de la Constitucin Poltica del Per, puesto que se
debe analizar el razonamiento lgico y la justificacin interna de la decisin impugnada,
para ver la coherencia entre lo alegado y lo resuelto, es decir, si se respet o no el prin-
cipio de congruencia como elemento integrante del derecho a la debida motivacin. Ade-
ms, se debe determinar si la decisin contiene una correcta justificacin de acuerdo a un
coherente razonamiento y debida valoracin de los hechos, las pruebas y la norma jurdica
aplicable al caso concreto.
IV. CUESTIN JURDICA EN DEBATE

En el presente caso, la cuestin jurdica consiste en determinar si la Sala Superior
actu correctamente al establecer la nulidad de un contrato de compraventa por incurrir
en causal de imposibilidad jurdica del objeto, toda vez que mediante este la inmobiliaria
193
constructora, luego de inscribir la declaratoria de fbrica e independizacin delEdificio,

transfiri un bien de dominio comn destinado a subestacin elctrica y sujeto al
rgimen de propiedad horizontal a un tercero, sin que exista la aprobacin de la Junta de
Propietarios.
V. FUNDAMENTOS
1. A fin de examinar las infracciones denunciadas, conviene sealar que, por declarar-
se procedente excepcionalmente el recurso de casacin por infraccin procesal, es
menester analizar en primer lugar la causal procesal, pues, debido a su naturaleza y
a los efectos que produce, si mereciera amparo esta, carecera de objeto pronunciarse
respecto de la infraccin normativa sustantiva, por la cual el recurso tambin se admi-
ti.1. El debido proceso como garanta de la funcin jurisdiccional.
2. El debido proceso, reconocido como principio y derecho de la funcin jurisdiccio-
nal conforme al inciso 3 del artculo 139 de la Constitucin Poltica del Estado, es
un derecho complejo, pues se conforma por un conjunto de derechos esenciales que
impiden que la libertad y los derechos de los individuos se extingan ante la ausencia o
insuficiencia de un proceso o procedimiento, o se vean afectados por cualquier sujeto
de derecho incluyendo el Estado que pretenda hacer uso abusivo de estos. Tal dere-
cho se constituye en un conjunto de garantas, de cuyo disfrute se convierte en garante
el juez dentro del desarrollo de su funcin jurisdiccional. De modo tal que cuando el
rgano jurisdiccional imparte justicia est obligado a observar los principios, derechos
y garantas que la Norma Suprema establece como lmites del ejercicio de las funcio-
nes asignadas(11).
3. Este derecho comprende, a su vez, diversos derechos fundamentales de orden procesal
y, en tal sentido, se trata de un derecho continente cuyo contenido constitucional-
mente protegido comprende una serie de garantas, formales y materiales, de muy dis-
tinta naturaleza, cuyo cumplimiento efectivo garantiza que el procedimiento o proceso
en el cual se ubique comprendida una persona, pueda considerarse justo(12).
4. En el caso de autos, de modo especfico, esta Sala Suprema declara la procedencia
excepcional del recurso para determinar si se garantizan la vigencia de los derechos al
debido proceso y a la motivacin de las resoluciones; por ende, corresponde delinear
el marco jurdico que compone este ltimo derecho para enjuiciar si la impugnada se
emiti respetando tales garantas.2. La debida motivacin como garanta de la fun-
cin jurisdiccional.
5. Conviene recalcar que la necesidad de que las resoluciones judiciales sean motivadas
es un principio que informa el ejercicio de la funcin jurisdiccional y al mismo tiempo
un derecho constitucional de los justiciables, puesto que, por un lado, garantiza que la
imparticin de justicia se lleve a cabo de conformidad con la Constitucin y las leyes
(artculos 45 y 138 de la Constitucin) y, por otro, que los justiciables puedan ejercer
de manera efectiva su derecho de defensa.
(11) As lo delinea el Tribunal Constitucional en diversas resoluciones. Cfr. el fundamento 2 de la sentencia

recada en el Expediente N 05085-2009-PA/TC.
(12) Cfr. la sentencia del Tribunal Constitucional recada en el Expediente N 06149-2006-PA/TC.
194
JURISPRUDENCIA
6. Ahora bien, ese derecho importa que los jueces, al resolver las causas, expresen las
razones o justificaciones objetivas que los llevan a tomar una determinada decisin.
Tales razones, en sede ordinaria, deben provenir no solo del ordenamiento jurdico
vigente y aplicable al caso, sino de los propios hechos alegados y debidamente acredi-
tados en el trmite del proceso por las partes.
7. En ese contexto, la exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas en pro-
porcin a los trminos del inciso 5 del artculo 139 de la Constitucin Poltica del
Estado garantiza que los jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan,
expresen el proceso lgico que los lleva a decidir la controversia; aseguren que el
ejercicio de la potestad de administrar justicia se sujete a la Constitucin y a la Ley;
y faciliten un adecuado ejercicio del derecho de defensa. Por ello, que tal exigencia
tambin halla desarrollo infraconstitucional en los artculos: VII del Ttulo Prelimi-
nar, 50 (numeral 6) y 122 (inciso 3) del Cdigo Procesal Civil y 12 de la Ley Org-
nica del Poder Judicial, dispositivos legales que aseguran la publicidad de las razo-
nes que tuvieron en cuenta los jueces para pronunciar sus sentencias; que resguardan
a los particulares y a la colectividad de las decisiones arbitrarias; y que obligan a
los jueces a enunciar las pruebas en que sostienen sus juicios y a valorar las mismas
racionalmente.
8. En atencin a lo glosado, conviene indicar que el anlisis de si en una determinada
resolucin judicial se viola o no el derecho a la debida motivacin de las resolu-
ciones judiciales debe realizarse a partir de los propios fundamentos expuestos en la
resolucin cuestionada, de modo que las dems piezas procesales o medios probato-
rios del proceso en cuestin solo se pueden evaluar para contrastar las razones expues-
tas, mas no para ser objeto de una nueva revaloracin o anlisis en esta sede casatoria.
9. Adems, es oportuno resaltar que el contenido constitucionalmente garantizado del
derecho a la motivacin de las resoluciones judiciales se delimita a travs de diver-
sos supuestos como los de: (a) inexistencia de motivacin o motivacin aparente; (b)
falta de motivacin interna del razonamiento; (c) deficiencia en la motivacin externa;
justificacin de premisas; (d) motivacin insuficiente; (e) motivacin sustancialmente
incongruente; y, (f) motivaciones cualificadas(13).
10. En el caso, esta Sala Suprema estima que debe determinar si existe afectacin al debi-
do proceso y a la motivacin en la recurrida por no contener esta una correcta justifi-
cacin de la decisin acorde a un coherente razonamiento y en funcin de una debi-
da valoracin de los hechos, las pruebas y la norma aplicable al caso concreto.3. La
determinacin de si en la impugnada no existe congruencia en el razonamiento con
respecto de los hechos alegados y la norma aplicada
11. En funcin de lo denunciado por la recurrente, conviene evaluar si en la recurrida no
existe un coherente razonamiento que justifique la decisin y menos una debida valo-
racin de la norma jurdica aplicable al caso.
12. Para ello, conviene puntualizar que el deber de respetar el principio de congruen-
cia se encuentra garantizado por el derecho a la motivacin de las resoluciones
(13) Cfr. el fundamento 7 de la sentencia recada en el Expediente N 00728-2008-PHC/TC.
195
judiciales(14), ya que no es este ltimo derecho el que solo puede resultar lesionado
a consecuencia de no respetarse el referido principio de congruencia. Y es que, en
el mbito del proceso civil, la infraccin del deber de congruencia supone no solo la
afectacin del principio dispositivo al cual tambin se encuentra sumergido el proceso
civil, sino que a consecuencia de ello se puede afectar otros derechos constitucional-
mente protegidos, verbigracia el derecho de defensa y, en determinadas ocasiones, el
derecho a ser juzgado por un juez imparcial.
13. As, para Ignacio Colomer Hernndez, citando a Manuel Atienza, el derecho funda-
mental a la debida motivacin de las resoluciones judiciales es la justificacin que el
juez debe realizar para acreditar o demostrar las congruencias de unas razones que
hagan aceptable desde el punto de vista jurdico una decisin tomada para resolver
un determinado conflicto, es decir, poner de manifiesto las razones o argumentos que
hacen aceptable la decisin, y en ese sentido motivacin es sinnimo de justificacin
jurdica de la decisin, y no solo de explicacin; por lo que la esencia del concepto de
motivacin se encuentra en que el juez justifique que su decisin es conforme a dere-
cho y ha sido adoptada con sujecin a la ley(15).
14. Por ello, se seala que el derecho de motivacin de las resoluciones judiciales: (...)es
una garanta del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y garantiza que las resolu-
ciones judiciales no se encuentren justificadas en el mero capricho de los magistrados,
sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento jurdico o los que se deriven
del caso (Cfr. STC N 03943-2006-PA/TC, fundamento 4)(16).
15. An ms, el Tribunal Constitucional, al precisar el contenido de este derecho, esta-
blece que este (...)obliga a los rganos judiciales a resolver las pretensiones de las
partes de manera congruente con los trminos en que vengan planteadas, sin cometer,
por lo tanto, desviaciones que supongan modificacin o alteracin del debate procesal
(incongruencia activa). (...) El incumplimiento total de dicha obligacin, es decir, el
dejar incontestadas las pretensiones, o el desviar la decisin del marco del debate judi-
cial generando indefensin, constituye vulneracin del derecho a la tutela judicial y
tambin del derecho a la motivacin de la sentencia (incongruencia omisiva) (STC N
04295-2007-PHC/TC, fundamento 5 e).
16. En el orden de ideas descrito en las consideraciones precedentes, es evidente que la
Sala Superior no incurre en incongruencia, al declarar fundada en parte la demanda
de nulidad del contrato de compraventa elevado a escritura pblica el once de agos-
to de dos mil seis por causal de imposibilidad jurdica del objeto, toda vez que sobre
la base de los hechos expresamente planteados por lajuntaen su demanda y en su
recurso de apelacin, decidi revocar la apelada y estimar aquella por interpretar que
el hecho de incluir un rea destinada a subestacin elctrica en unEdificioque se
encuentra sometido al rgimen de propiedad horizontal constituye un bien de domi-
nio comn que no es posible jurdicamente ser vendido por el constructor atendiendo
(14) Cfr. el fundamento 5 de la sentencia recada en el Expediente N 03151-2006-PA/TC.

(15) Vase:COLOMER HERNNDEZ, Ignacio. La motivacin de las sentencias: sus exigencias constitu-
cionales y legales. Tirant loBlanch, Valencia, 2003, pp. 37-39.
(16) Cfr. el fundamento 6 de la sentencia recada en el Expediente N 01873-2011-PA/TC.
196
JURISPRUDENCIA
a la finalidad para la cual se la dise y se la consign en la declaratoria de fbrica

y a la calificacin de bien de dominio comn que le otorg el Reglamento Inter-
no de Propiedad Horizontal, en el literal (e) del artculo segundo, a las instalaciones
elctricas.
17. Por lo anotado, no se aprecia que la justificacin interna de la decisin impugnada en
cuanto a la determinacin de los hechos vulnere el principio de congruencia, ya que
estos se establecieron sobre la base de la prueba actuada en autos.
18. Por ello, al no poder el rgano jurisdiccional ir ms all del petitorio expresamente
planteado en la demanda ni fundar la decisin en hechos diversos de los que han sido
alegados por las partes, esta Sala Suprema estima que la infraccin normativa denun-
ciada por la recurrente y la declarada procedente excepcionalmente en esta sede no se
producen y por ello debe declararse infundado el recurso de casacin, al no configu-
rarse causas de infraccin normativa procesal referidas a los incisos 3 y 5 del artculo
139 de la Constitucin Poltica del Estado.4. El rgimen legal de propiedad horizon-
tal como marco para enjuiciar la infraccin sustantiva denunciada
19. Conviene indicar que el artculo 978 del Cdigo Civil(17) estableci que la propiedad
horizontal se regira por una legislacin especial(18). Tambin que la propiedad hori-
zontal es aquella institucin jurdica que regula el derecho de propiedad cuando este
recae sobre edificaciones que son aprovechadas por diversos titulares(19). Su naturaleza
responde a una propiedad especial o sui gneris, de carcter complejo, caracterizada
por la yuxtaposicin de dos clases de propiedad: una propiedad privada sobre el piso o
local y una comunidad indivisible sobre los elementos comunes(20).
20 Ahora bien, la propiedad horizontal da lugar a un rgimen en el cual la indivisin
es esencial(21) y es que, en un edificio de departamentos, la propiedad horizontal se
constituye para durar siempre (o al menos), mientras dure la edificacin) Lo contrario
supone ir contra las propias caractersticas de la finca(22). Por tal razn, no es admisi-
ble de que la voluntad de los interesados pueda poner fin a tal rgimen de propiedad
especial sino hasta la destruccin del edificio sobre el cual recae.
21. Uno de los elementos para la constitucin de la propiedad horizontal es el formal. Lo
que quiere decir que, pese a supuestos de propiedad horizontal de hecho, este rgi-
men de propiedad especial se constituye por escrito con la inscripcin del Reglamento
(17) Aplicable por hallarse vigente al diecinueve de setiembre de mil novecientos ochenta y seis, fecha de
inscripcin del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, segn fluye de la certificacin registral de
fojas 250.
(18) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max; CRDENAS QUIRS, Carlos. Exgesis del Cdigo Civil peruano
de 1984. Tomo V, Derechos Reales, Gaceta Jurdica, Lima, 1998, (33). As, inicialmente, este rgimen
se configur sobre la base de lo dispuesto en la Ley N 10726, del 1 de diciembre de 1946; luego,
en el Decreto Ley N 22112, de 14 de marzo de 1978, y su reglamento aprobado por Decreto Supremo
N 019-78-VC, del 27 de abril de 1978, entre otros dispositivos; y, actualmente, con nominacin diferente,
en la Ley N 27157 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC.
(19) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max CRDENAS QUIRS, Carlos. Ob. cit., (35).
(20) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max CRDENAS QUIRS, Carlos. Ibdem, (37).
197
Interno de predios sujetos a Rgimen de Propiedad Horizontal. Segn Arias-Schreiber

Pezet, el motivo de ello es obvio, pues el contenido de los derechos y deberes de los
propietarios de diversas secciones de un edificio deben estar al alcance de cualquier
persona con inters(23).
22. El derecho bsico que el Decreto Ley N 22112 atribuye a favor de cada propietario
es la titularidad del terreno sobre el que se construye el edificio, y de las reas comu-
nes, en proporcin al rea construida de su seccin; de modo tal que el propietario de
una seccin de dominio exclusivo, por ese solo hecho, resulta tambin titular de una
cuota parte que recae sobre el terreno y las zonas comunes del edificio(24).
23. De ello, la necesidad de contar obligatoriamente con un Reglamento Interno de Pro-
piedad Horizontal como presupuesto de regulacin de los derechos y obligaciones que
se crean a favor de los propietarios.
24. As, la naturaleza de los bienes comprometidos dentro del rgimen, determina identi-
ficar cules son de propiedad exclusiva y cules de propiedad comn. Por ello, en el
rgimen del Decreto Ley N 22112, los bienes de dominio comn se hallan deta-
llados en el artculo 3 de su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 019-78-
VC(25). An ms, el artculo 5 del Reglamento del Decreto Ley N 22112 aprobado por
Decreto Supremo N 019-78-VC expresamente establece que [t]oda transferencia de
bienes de dominio comn o de servicios comunes es nula de pleno derecho.
25. En la actualidad, los bienes de propiedad comn que conforman este rgimen de
propiedad horizontal se hallan sealados en el artculo 40 de la Ley N 27157. As,
entre los que se califican como bienes que pueden ser de propiedad comn, se tie-
nen indicados tambin los que anteriormente se detallaron. De tal hecho que un sector
de la doctrina interprete que, de no indicarse la intransmisibilidad de los bienes comu-
nes, queda entendido que estos se pueden transferir en armona con lo previsto por el
artculo 43 de la Ley N 27157, segn el cual dicha transferencia debe aprobarse por
los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios(26). De no hacerlo, la transferen-
cia de dicho bien de dominio comn incurre en nulidad de pleno derecho.
26. En razn de lo expuesto anteriormente, debe concluirse que la Sala Superior no rea-
liz una incoherente justificacin de su decisin al interpretar que la compraventa

(24) Cfr. ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max CRDENAS QUIRS, Carlos. Ibdem, (46). Al respecto,
afirma Cuadros Villena que: Si bien es cierto que no [se] establece que se tratar de una copropiedad
con indivisin forzosa, esta naturaleza de la copropiedad, brota del destino de los bienes y servicios
comunes. Vase:CUADROS VILLENA,Carlos F. Derechos Reales. Tomo II, 1 ed., Cultural Cuzco,
Lima, 1995 (465).
(25) Entre estos se identifican: en el inciso g), los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage,
electricidad, (...) y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular; en el inciso h), los
stanos y azoteas, salvo que en los Ttulos de Propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contra-
rio, en el inciso i), los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos y sus respectivos aires; y, en
el inciso j), los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
(26) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Maxy otros. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo III, Dere-
chos Reales, edicin actualizada. Gaceta Jurdica, Lima, 2011, (307); vase, en similar sentido,GONZ-
LES BARRN, Gunther. Derechos Reales, 1a. ed., Jurista Editores, Lima, 2005, (949).
198
JURISPRUDENCIA
elevada a escritura pblica el once de agosto de dos mil seis incurri en la causal de
nulidad por imposibilidad jurdica del objeto, puesto que dicha rea destinada a la
subestacin elctrica delEdificioen la declaratoria de fbrica, y que las partes expre-
samente declararon como objeto de compraventa en su clusula primera, no pudo
ser objeto de transferencia por compraventa al no acreditarse que los dos tercios de
los votos de la Junta de Propietarios lo aprobaron conforme lo exige el artculo 43 de
la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para
la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn.5. La determinacin de si en la impugnada se
infringi el artculo 923 del Cdigo Civil.
27. En el presente caso, la recurrente denuncia que se desconoci su derecho de propiedad

sobre el rea en litis, puesto que en ningn momento fue su intencin designar tal
rea como un bien comn delEdificio; agrega que la omisin de sealarlo como rea
privada en la declaratoria de fbrica no hace que se considere comn; por ende, no
debe desconocerse su derecho de propiedad exclusiva sobre tal bien.
28. En ese contexto, de un examen de la impugnada, y en especial de su consideracin

sexta, esta Sala Suprema advierte que la razn esencial y determinante que propicia
la estimacin en parte de la demanda de nulidad del contrato de compraventa eleva-
do a escritura pblica el once de agosto de dos mil seis fue establecer que este incurra
en la causal de nulidad por imposibilidad jurdica contemplada en el inciso 3 del ar-
tculo 219 del Cdigo Civil, ya que se determin que el inmueble objeto del acto jur-
dico no era de propiedad de la recurrente sino de los propietarios delEdificio, al cons-
tituir este un bien de dominio comn por estar destinado a la subestacin elctrica
delEdificio, segn fluye de la declaratoria de fbrica e independizacin elevada a
escritura pblica el treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis, obrante de fojas
veintinueve, aclarada de fojas doscientos cuarenta y tres, y por adquirir aquel tal con-
dicin en virtud de lo dispuesto en el artculo 4 del Captulo Primero del Reglamento
Interno de Propiedad Horizontal.
29. En el proceso, si bien la sentencia de primera instancia desestim la demanda por con-
siderar que no se prob de manera inequvoca que el rea donde se encuentra la
subestacin elctrica era de dominio comn, es bien cierto que ambas instancias de
mrito determinan que el bien en litis fue destinado para subestacin elctrica en vir-
tud de la escritura pblica de declaratoria de fbrica e independizacin antes aludi-
da. As, incluso, en la consideracin segunda de la recurrida se establece con precisin
que tal calificacin fluye, esencialmente, de lo glosado, en el rubro de instalaciones
elctricas, obrante a fojas cuarenta y cinco, en que se seala que esta galera est[]
dotada de una subestacin de la cual sale la troncal de mantenimiento a todo el edifi-
cio con una carga mxima de demanda de ciento cuarenta KW.
30. Por tal razn, este Supremo Tribunal estima que no se incurri en vicio por una inco-
rrecta interpretacin del artculo 923 del Cdigo Civil, toda vez que el rea desti-
nada a subestacin elctrica, y que es objeto del contrato de compraventa elevado a
escritura pblica el once de agosto de dos mil seis, corresponde a un bien de domi-
nio comn, ya que, en primer lugar, fue la adecuada valoracin de tal compraventa
y de la escritura de declaratoria de fbrica en su descripcin de instalaciones elc-
tricas la que avalan tal conclusin por coincidir tal calificacin con la naturaleza del
199
destino del bien (subestacin(27) elctrica); y, en segundo lugar, fue el adecuado anli-
sis del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal y de los artculos 6, 20 y 22 del
Decreto Supremo N 019-78-VC (Reglamento del Decreto Ley N 22112) los que jus-
tificaron coherentemente la decisin.
31. Debe establecerse que tampoco se incurri en infraccin de tal artculo 923 del Cdi-
go Civil en la decisin recurrida, al considerar que al once de agosto de dos mil seis,
fecha de la escritura de compraventa, el bien inmueble objeto de transferencia no era
propiedad de la demandada; puesto que la declaratoria de fbrica e independizacin
delEdificio, en atencin a la naturaleza del rgimen de propiedad horizontal, eviden-
cia que el rea destinada a la subestacin elctrica, al estar inscrita registralmente,
como parte de una edificacin sujeta a las reglas de la propiedad horizontal, requera
de la aprobacin de laJuntapara su transferencia.
32. Tal determinacin no implica examinar el tema de la titularidad del derecho de propie-
dad sobre dicha rea, ya que el proceso de nulidad de acto jurdico no tiene tal objeto.
Por ello mismo, es evidente que en este caso no se hizo referencia alguna al artculo
923 del Cdigo Civil en la recurrida. De ah que en la sentencia de vista no se advierte
una interpretacin jurdica que desconozca irrazonablemente el sentido interpretativo
que surge del artculo 923 del Cdigo Civil.
33. Siendo ello as, los hechos invocados en el recurso son insuficientes para viabilizar
la infraccin denunciada; ya que la parte demandante peticion la nulidad por la cau-
sal de imposibilidad jurdica precisamente porque se dispuso de un bien de dominio
comn delEdificiosin existir aprobacin de laJunta.
VI. DECISIN
Por estas consideraciones, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 397 del
Cdigo Procesal Civil:1.DeclararonINFUNDADOel recurso de casacin de fojas seis-
cientos veinticuatro interpuesto por Compaa Inmobiliaria Constructora y Administrado-
ra Santa Luca S. A. C.; en consecuencia,NO CASARONla sentencia de vista obrante
de fojas seiscientos uno, dictada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justi-
cia de Lima, su fecha veinticinco de noviembre de dos mil once.2. DISPUSIERONla
publicacin de la presente resolucin en el diario oficial El Peruano; notificndose; en los
seguidos por la Junta de Propietarios del Edificio Galeras Santa Luca sobre nulidad de
acto jurdico; y los devolvieron. Interviene como ponente el seor Juez Supremo Almena-
ra Bryson.
SS. ALMENARA BRYSON, HUAMAN LLAMAS, ESTRELLA CAMA, CALDERN CAS-
TILLO, CALDERN PUERTAS
(27) Debe tenerse en cuenta que una subestacin segn el Diccionario de la Real Academia Espaola es:
1. f. Instalacin, generalmente elctrica, dependiente de otra principal, que da servicio a una zona
determinada.
200
JURISPRUDENCIA
07 Deudas derivadas de cuotas de mantenimiento para ser ciertas

deben ser determinadas conforme al Reglamento Interno
Siendo el petitorio de la presente demanda de obligacin de dar suma de
dinero, correspondiente a las cuotas adeudadas por concepto de manteni-
miento, devengadas desde el mes abril del dos mil al mes de enero del dos mil
siete; las mismas que debieron determinarse conforme a lo dispuesto por el
Reglamento Interno de la Junta de Propietarios del Edificio; lo que no se ha
cumplido en el caso de autos; entonces dicha obligacin pecuniaria carece
de certeza, por no haber sido calculada de acuerdo a Ley.
Lima, diecinueve de abril de dos mil once
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
DE LA REPBLICA
Vista la causa seiscientos noventa y cinco- dos mil diez; en la fecha y producida la
votacin correspondiente de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO
Se trata en el presente caso del recurso de casacin, interpuesto por la demandada
Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores mediante escrito de fojas
seiscientos veintisis a seiscientos treinta y uno, contra la sentencia de fecha diecisis de
diciembre de dos mil nueve, obrante a fojas seiscientos ocho a seiscientos catorce, emiti-
da por la Primera Sala Civil Superior con Subespecialidad Comercial de la Corte Superior
de Justicia de Lima que confirma la sentencia apelada de fecha diez de marzo de dos mil
ocho, obrante a fojas cuatrocientos ochenta y dos a cuatrocientos noventa que declara fun-
dada las contradicciones de fojas ciento ochenta y cuatro y doscientos cincuenta y siete e
improcedente la demanda, sin costos ni costas del proceso.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE
EL RECURSO
La Sala mediante resolucin de fecha dos de julio del dos mil diez, ha estimado pro-
cedente el recurso de casacin por las causales de:1)La infraccin normativa sustantiva
del artculo 50 de la Ley N 27157 y2)La infraccin normativa procesal de los artculos
46.1 de la Ley N 27157, 139 incisos 5 de la Constitucin Poltica del Per, 153 inciso
g) y 157 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC; argumentando que: a) al considerarse
en la sentencia de vista que los porcentajes de participacin que corresponde a cada pro-
pietarioenlos gastos comunes, deben estar contenidos obligatoriamente en el reglamen-
to interno y deben guardar correspondencia con el porcentaje de participacin en la pro-
piedad de los bienes comunes; sin embargo, se soslaya que ese mismo artculo en su parte
final seala salvo que se adopte un criterio distinto. En consecuencia, la debida inter-
pretacin del citado artculo; radica en que la Junta de Propietarios del Edificio Residen-
cial Satra Miraflores, adopta un criterio distinto, consistente en amparar la distribucin
de los gastos conforme a los recibos de litis, lo que implica que la sala de revisin efecta
201
una errnea interpretacin del artculo 153 inciso g) del Decreto Supremo N 008-2000-
MTC; b) La recurrente alega que en la sentencia de vista se sostiene que deben inscribirse
los acuerdos de la Junta de Propietarios, para surtir efectos jurdicos, aplicando errnea-
mente el artculo 46.1 de la Ley N 27157 y el artculo 109 de la Constitucin Poltica del
Estado, ya que dichas normas, en ninguno de sus considerandos establece que solamente
los acuerdos inscritos tienen efectos jurdicos. A partir de ello se aprecia claramente que
la Sala est haciendo una interpretacin errnea de las normas antes citadas; c) La recu-
rrente seala que la sentencia de vista incurre en la infraccin normativa por inaplicacin
de lo dispuesto por el artculo 50 de la Ley N 27157 y artculo 157 del Decreto Supremo
N 008-2000-MTC, en los cuales se establece que los instrumentos impagos por la
cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias del rgimen de propietario comn
son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. Lo
correcto es que la sentencia de vista debi declarar fundada la demanda, en aplicacin del
dispositivo antes citado y del artculo 1219 del Cdigo Civil; d) La recurrente sostiene
que la sentencia de vista presenta una motivacin defectuosa, ya que, considera obligato-
ria la inscripcin de los acuerdos de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra
Miraflores y que la obligacin pecuniaria, que es sustento de la demanda ejecutiva, care-
ce de certeza al no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad pertinente, cuando
la realidad es otra, ya que est probado que existieron Juntas Generales de Propietarios,
donde se aprob la distribucin de los gastos de mantenimiento los cuales originaron las
cantidades materia de los recibos que amparan la ejecucin, es decir, la sentencia se pro-
nuncia basndose en una apreciacin que no tiene relacin con los hechos materia de juz-
gamiento. La sentencia de vista considera que existe duda respecto al monto de la obliga-
cin contenida en cada recibo de cuota de mantenimiento, al existir acuerdos que no han
sido registrados, y que la obligacin pecuniaria que sustenta la demanda ejecutiva carece
de certeza al no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad pertinente y la preten-
sin postulada, debe desestimarse, al no reunir los requisitos previstos en el artculo 689
del Cdigo Procesal Civil; que los acuerdos de la Junta General de Propietarios, en lo que
concierne al Reglamento Interno deben estar insertos en registros pblicos a fin de sur-
tir efectos jurdicos, por lo que declaran improcedente la demanda; sin embargo, no exis-
te ninguna norma que disponga que para la validez de los acuerdos de Junta de Propieta-
rios, estos deben estar inscritos en Registros Pblicos, pues dichos acuerdos no modifican
el Reglamento Interno, sino nicamente inciden en la distribucin de los gastos para los
efectos del pago de las cuotas de mantenimiento. Con lo cual, en la motivacin de la sen-
tencia de vista se presenta un vicio que es objeto de control casatorio ya que existe una
defectuosa motivacin.
3. CONSIDERANDOS
Primero.- Que, respecto a la causal denunciada por infraccin normativa, segn Mon-
roy Cabra, se entiende por causal (de casacin) el motivo que establece la ley para la pro-
cedencia del recurso (....). A decir de De Pina, El recurso de casacin ha de fundarse en
motivos previamente sealados en la ley. Puede interponerse por infraccin de ley o por
quebrantamiento de forma. Los motivos de casacin por infraccin de ley se refieren a la
violacin en el fallo de leyes que debieran aplicarse al baso, a la falta de congruencia de
la resolucin judicial con las pretensiones deducidas por las partes, a la falta de competen-
cia, etc.; los motivos de la casacin por quebrantamiento de forma afectan (....) a infrac-
ciones en el procedimiento. 2. En ese sentido Escobar Forno seala: Es cierto que todas
las causales supone una violacin de ley, pero esta violacin puede darse en la forma o en
202
JURISPRUDENCIA
el fondo. 3. Que, en el presente caso se denuncia la infraccin normativa sustantiva s del

artculo 50 de la Ley N 27157 y la infraccin normativa procesal de los artculos 46.1 de
la Ley N 27157, 139 inciso 5 de la Constitucin Poltica del Per, 153 inciso g) y 157 del
Decreto Supremo N 008-2000-MTC; que inciden directamente sobre la decisin de la
resolucin impugnada; por lo que, cuando se invocan en forma simultnea agravios con-
sistentes en la infraccin normativa procesal e infraccin normativa sustantiva que inci-
den directamente sobre la decisin de la resolucin impugnada, resulta innecesario emitir
pronunciamiento respecto del segundo agravio denunciado, atendiendo a que, de amparar-
se el primer agravio deber declararse la nulidad de la resolucin impugnada y ordenar-
se que se expida un nuevo fallo; por lo que en primer trmino deben analizarse los agra-
vios referentes a la infraccin normativa procesal, en atencin a que el pedido casatorio
es anulatorio y en la eventualidad que se declare fundado no ser necesario examinar los
agravios relativos a las infracciones normativas materiales.
Segundo.- Que, mediante la presente demanda de obligacin de dar suma de dine-
ro, contenida en el escrito de fojas ciento cinco a ciento siete, la Junta de Propietarios
del Edificio Residencial Satra Miraflores representada por su Presidenta, pretende que los
codemandados don Jos Aldo Viacava Ghezzi y doa Jess Fabiana Vlchez de Viacava
le pague la suma de dieciocho mil sesenta y seis nuevos soles con noventa y nueve cn-
timos de nuevo sol, importe adeudado por concepto de cuotas de mantenimiento deven-
gados de abril del ao dos mil a enero del ao dos mil siete; sosteniendo que la Junta de
Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores est constituida e inscrita en la Par-
tida 07000861 de los Registros Pblicos de Lima y se encarga de recaudar las cuotas por
mantenimiento (Luz, agua, ascensor, limpieza y otros) que deben pagar los propietarios de
dicho edifico ubicado en la Avenida Tacna N 220, Miraflores. Precisa que la pretensin
reclamada se sustenta segn alega la parte ejecutante en el hecho de que la sociedad
conyugal ejecutada ha incumplido el pago de las cuotas de mantenimiento de las zonas
comunes devengadas desde abril del dos mil a enero del dos mil siete. Concluye que el
referido incumplimiento ha generado que se demande a los ejecutados a fin de que cum-
plan con pagar la suma de dieciocho mil setecientos sesenta nuevos soles, as como los
intereses devengados, las costas y costos del proceso.
Tercero.-Que, los puntos controvertidos fijados en la audiencia nica de fojas tres-
cientos cuarenta y seis a trescientos cuarenta y ocho, se circunscriben en determinar:a)la
existencia de las obligaciones demandadas a cargo de los demandantes, por concepto de
cuotas de mantenimiento impagas y de ser el caso;b)si se verifica el supuesto de inexigi-
bilidad de las obligaciones demandadas.
Cuarto.- Que, las respectivas instancias de mrito coinciden en declarar fundada
las contradicciones de fojas ciento ochenta y cuatro y doscientos cincuenta y siete e
improcedente la demanda, sin costos ni costas del proceso; lo que constituye pronun-
ciamientos inhibitorios; sustentndose esencialmente la sentencia de vista recu-
rrida en que, al momento de absolver las contradicciones al mandato ejecutivo, la
parte ejecutada ha ofrecido como medio probatorio copia simple del Acta de Asam-
blea Extraordinaria de Junta de Propietarios de fecha dos de junio de dos mil cuatro,
de fojas trescientos dieciocho a trescientos veintids, en la cual se consigna:Sobre
la modificacin en el reparto de los gastos de mantenimiento a partir del mes de
marzo de dos mil cuatro, los gastos se reparten como sigue: Luz entre seis departa-
mentos: doscientos uno - doscientos dos - trescientos uno trescientos dos - cuatro-
cientos dos y seiscientos uno. Agua entre cinco departamentos: doscientos uno
203
- doscientos dos - trescientos uno - trescientos dos y cuatrocientos dos. Reparacio-

nes entre siete departamentos: trescientos veinticinco - doscientos uno - doscien-
tos dos - trescientos uno - trescientos dos - cuatrocientos dos y seiscientos uno. Con
esto no se varia el acuerdo suscrito el siete de setiembre de mil novecientos noven-
ta y nueve y su ratificacin del veintisiete de setiembre de dos mil dos. En dicho
contexto, concluye que mediante las Juntas de Propietarios se ha modificado el Regla-
mento Interno del Edificio Residencial Satra Miraflores; pues en efecto, cabe recor-
dar que el pago de los servicios comunes del Edificio Residencial Satra Miraflores se
encontraba regulado, en un principio, por el Reglamento Interno, de fecha veintiocho
de junio de mil novecientos noventa (rectificado y aclarado el veinte de setiembre de
mil novecientos noventa), inserto en la Escritura Pblica de fojas ciento treinta y tres
a ciento cincuenta y cuatro. Aade que en su clusula sexta, se prescriba que los gas-
tos por consumo de agua, mantenimiento de bomba y servicio de limpieza de cister-
na y tanque elevado de agua seran prorrateados en la siguiente forma: (...)Departa-
mento doscientos uno (...) 10.4899 %, ello quiere decir que la cancelacin de los
servicios comunes se efectuaba de acuerdo al porcentaje de cada propietario res-
pecto de la totalidad de unidades confirmantes del Edificio Satra Miraflores. Agre-
ga que en tal sentido, los ejecutados en su calidad de propietarios del Departamento
N doscientos uno asuman el 10.4899 % del pago de los servicios comunes. Precisa
que conforme el artculo 46.1 de la Ley N 27157.-En el Registro Pblico correspon-
diente se archivan los planos de la edificacin (distribucin arquitectnica) y se ins-
criben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el regla-
mento interno y la Junta de Propietarios.Aade que la citada norma precisa que la
eficacia de ls disposiciones contenidas en un Reglamento Interno se encuentra suje-
ta a su inscripcin en el Registro Pblico. De ah colige que, dada su condicin de acto
inscribible, toda modificacin que pretenda efectuarse al Reglamento Interno debe
necesariamente inscribirse en el Registro Pblico, observando el acto modificatorio la
misma formalidad prescrita por Ley para el acto objeto de modificacin. En consecuen-
cia, el clculo de las cuotas cuya cancelacin exige la parte demandante, debe realizar-
se teniendo en cuenta tanto el Reglamento Interno, aprobado el ao mil novecientos
noventa como su modificatoria introducida por Junta de Propietarios, de fecha veinti-
cinco de octubre de dos mil uno, ltimo acto que regula lo referente a la forma de pago
de los servicios comunes y que adems ha sido debidamente inscrito en el Registro
Pblico, tal como se aprecia de fojas cuatrocientos setenta y cinco; por ende, se apre-
cia que la obligacin pecuniaria que sustenta la demanda ejecutiva carece de Certeza al
no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad Pertinente, tanto ms, si de con-
formidad con el artculo 2013 del Cdigo Civil, el contenido de una inscripcin se pre-
sume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicial-
mente su invalidez, siendo as, la pretensin postulada debe desestimarse al no reunir
los requisitos previstos en el artculo 689 del Cdigo Procesal Civil. Finalmente, si
bien, la parte ejecutante sostiene en autos, la plena eficacia de los acuerdos adoptados
en la Junta de Propietarios del siete de setiembre de mil novecientos noventa y nueve,
ratificados en la Junta de Propietarios del veintisiete de setiembre de dos mil dos, as
como la eficacia de las dems Juntas posteriores cuyos acuerdos no han sido inscritos
en los Registros Pblicos, no es menos cierto, que en atencin a lo preceptuado por el
artculo 46.1 de la Ley N 27157 y el artculo 109 de la Constitucin Poltica vigente,
los acuerdos contenidos en dichas Juntas, en lo que concierne al Reglamento Interno,
deben estar inscritos en Registros Pblicos a fin de surtir efectos jurdicos.
204
JURISPRUDENCIA
Quinto.-Que, en primer lugar debe precisarse que si bien no cabe reclamar la infrac-
cin normativa de normas de derecho material, que daran lugar a un pronunciamiento
de mrito, cuando la resoluciones expedidas por ambas instancias, no se han pronuncia-
do sobre el fondo de la materia controvertida; pues segn lo advertido en autos, se ha
declarado improcedente la demanda; ello no es bice para analizar dichas infracciones
sustantivas que fueron declaradas procedentes. Por tanto, respecto a las alegaciones con-
tenidas en elinciso a) del recursose tiene la recurrente denuncia la interpretacin err-
nea del artculo 153, inciso g) del Decreto Supremo N 008-2000-MTC que seala:ElRe
glamento Interno deber contener; obligatoriamente, lo siguiente: g) Los porcentajes
de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales
sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que-
seadopte un criterio distinto (sic).Lo que implica que en el presente supuesto la Sala
Superior habra elegido la norma - pertinente, pero se equivoc en su significado; por con-
siderar que los porcentajes de participacin que corresponde a cada propietario en los gas-
tos comunes, deben estar contenidos obligatoriamente en el reglamento interno y deben
guardar correspondencia con el porcentaje de participacin en la propiedaddelos bienes
comunes; lo que no es cierto; dado que, la parte recurrente lo que pretende es acreditar
que la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores ha adoptado un cri-
terio distinto, basado en la parte in fine de la norma denunciada; consistente en amparar la
distribucin de los gastos conforme a los recibos materia de litis; lo que importa una valo-
racin del caudal probatorio y el aspecto fctico del proceso que no corresponde en casa-
cin por no constituir la Corte Suprema una tercera instancia.
Sexto.- Que, por su parte las alegaciones contenidas en los incisos b) y d) del
recurso, se circunscriben esencialmente en determinar si es exigible o no la inscrip-
cin registral de los acuerdos de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra
Miraflores, para que surta sus efectos jurdicos. Al respecto el artculo 46.1 de la Ley
N 27157, contenido en el CAPTULO II LAS INSCRIPCIONES seala: En el
Registro Pblico correspondiente se archivanlos planos de la edificacin (distribucin
arquitectnica)y se inscribenlas reas y linderos perimtricos, as como la declarato-
riadefbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios (la sangra y el resaltado
son nuestros). Como se puede apreciar dicho precepto legal es de naturaleza imperativa
(taxativa) o deius cogenslas que se oponen a las normas deius dispositivum,en tanto las
primeras aluden a aquellas normas que no pueden ser derogadas o modificadas por la sola
voluntad de las partes; consecuentemente no se advierte interpretacin errnea alguna res-
pecto del aludido precepto legal; pues la misma norma exige la inscripcin registral de las
disposiciones contenidas en un Reglamento Interno de la Junta de Propietarios, para que
despliegue sus efectos jurdicos; lo que implica que toda modificacin del mismo tambin
debe inscribirse en el Registro Pblico respectivo, observando el acto materia de modifi-
cacin, la misma formalidad que exige la Ley; por lo que, tampoco son atendibles las ale-
gaciones del recurso en este extremo.
Stimo.- Que, por ltimo en cuanto a las argumentaciones contenidas en el inciso c)
del mismo recurso, basadas en que la sentencia de vista incurre en la infraccin normati-
va por inaplicacin de lo dispuesto por el artculo 50 de laLeyN 27157 y artculo 157
del Decreto Supremo N 008-2000-MTC, en los cuales se establece que los instrumen-
tos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias del rgimen de
propietario comn son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso
ejecutivo. Al respecto, se debe destacar que el Cdigo Procesal Civil determina distintos
205
cauces para otorgar tutela jurisdiccional, y as diferencia entre los procesos previstos para
aquellos casos en que se requiere la declaracin de un derecho o la solucin de un conflic-
to intersubjetivo de intereses (esto es que responden a un derecho incierto), y los procesos
de ejecucin (previstos para aquellos casos en que hay un derecho cierto, establecido por
las partes o declarado judicialmente, pero que permanece insatisfecho).
Octavo.-Que, en ese sentido, siendo el petitorio de la presente demanda de obliga-
cin de dar suma de dinero, el pago de la suma de dieciocho mil sesenta y seis nuevos
soles con noventa y nueve cntimos de nuevo sol, lo que corresponde a las cuotas adeu-
dadas por concepto de mantenimiento, devengadas desde el mes abril del dos mil al mes
de enero del dos mil siete; las mismas que debieron determinarse conforme a lo dispues-
to por el Reglamento Interno de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra
Miraflores, aprobado el ao mil novecientos noventa y su modificatoria realizada por la
misma Junta de Propietarios, su fecha veinticinco de octubre de dos mil uno; lo que no
se ha cumplido en el caso de autos; entonces dicha obligacin pecuniaria carece de certe-
za, por no haber sido calculada de acuerdo a Ley; ms an cuando tratndose de un ttulo
ejecutivo, el cual es un documento en el que consta un derecho reconocido y cuya cuali-
dad (ejecutiva) la declara la Ley; y teniendo en cuenta que mediante el presente proceso
se hace efectivo ese derecho, de tal manera que si en el proceso de conocimiento se parte
de una situacin de incertidumbre a fin de obtener una declaracin jurisdiccionaldecer-
teza o la solucin a un conflicto intersubjetivo de intereses, en el presente proceso ejecu-
tivo se debe partir de underecho ciertopero insatisfecho. Por las razones expuestas se
puede colegir que no se han configurado las causales denunciadas referidas a la infraccin
normativa sustantiva del artculo 50 de la Ley N 27157 y la infraccin normativa proce-
sal de los artculos 46.1 de la Ley N 27157, 139 inciso 5 de la Constitucin Poltica del
Per, 153 inciso g) y 157 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC; que inciden directa-
mente sobre la decisin contenida en la resolucin impugnada.
4. DECISIN
a) Declararon INFUNDADOel recurso de casacin interpuesto por la demandada
Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores mediante escrito de fojas
seiscientos veintisis a seiscientos treinta y uno, en aplicacin de la facultad conferida
en el artculo 397 del Cdigo Procesal Civil:en consecuencia NO CASARla senten-
cia de vista, de fecha diecisis de diciembre de dos mil nueve, obrante a fojas seiscientos
ocho a seiscientos catorce, emitida por la Primera Sala Civil Superior con Subespeciali-
dad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima. b) DISPUSIERONla publi-
cacin de la presente resolucin en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en
los seguidos por la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores con la
sociedad conyugal conformada por don Jos AldoViacava Ghezzi y doa Jess Fabiana
(1) MONROY CABRA, Marco Gerardo. Principios de Derecho Procesal Civil. Segunda edicin, Editorial
Temis Libreria, Bogot, Colombia, 1979, p. 359.
(2) DE PINA, Rafael. Principios de Derecho Procesal Civil. Ediciones Jurdicas Hispano Americanas, M-
xico D.F., 1940, p. 222.
(3) ESCOBAR FOMOS, Ivn. Introduccin al proceso. Editorial Temis, Bogota, Colombia, 1990, p. 241.
206
JURISPRUDENCIA
Vlchez de Viacava sobre obligacin de dar suma de dinero; y, los devolvieron. Interviene
como ponente el Juez Supremo Castaeda Serrano.
SS. ALMENARA BRYSON, DE VALDIVIA CANO, WALDE JAUREGUI, VINATEA MEDI-
NA, CASTAEDA SERRANO
08 La junta de propietarios no tiene la naturaleza de persona jurdica

La junta de propietarios es reconocida como una forma de agrupacin de
personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurdica en donde la exis-
tencia de esta sea distinta a la de sus miembros y, en este sentido, al carecer
de personera jurdica, la junta debe contar con la participacin consensual
de todos los que la conforman.
EXPEDIENTE N 2606-2006-LIMA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA
PRIMERA SALA CIVIL CON SUBESPECIALIDAD COMERCIAL
EXPEDIENTE N 2606-2006
Ejecutante : JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL
Ejecutado : CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMRICA S.A.
Materia : OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO
Proceso : EJECUTIVO
RESOLUCIN NMERO SEIS
Miraflores, treinta de enero del ao dos mil siete.
AUTOS Y VISTOS:
De conformidad con el Oficio de elevacin N 2379-2006-01JCSC/CSJL de
fecha veintisiete de noviembre de dos mil seis, obrante a foja trescientos trece: Es mate-
ria de grado la apelacin interpuesta por la ejecutante contra la RESOLUCIN NME-
RO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos
ochenta y ocho que declara la nulidad de todo lo actuado y, por consiguiente, la conclu-
sin del presente proceso, concedida con efecto suspensivo por resolucin nmero vein-
tiuno de fecha seis de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos. Interviniendo
como vocal ponente el seor Ruiz Torres, y;
ATENDIENDO:
Primero.-Que, del anlisis de la anotada resolucin nmero veinte, se aprecia que la
declaracin de nulidad y consiguiente conclusin del proceso deriva del incumplimiento
respecto de la subsanacin a cargo de la actora ordenada por la a quo al declarar fun-
dada la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante mediante
resolucin nmero diecisiete emitida en el acto de audiencia nica de fecha diecisis de
agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco.
207
Segundo.-Que, adems, el recurso impugnativo propuesto contra la referida resolu-

cin nmero diecisiete en el extremo que declara fundada la excepcin de representacin
defectuosa o insuficiente del demandante fue concedido sin efecto suspensivo y con la
calidad de diferida por resolucin nmero diecinueve de fecha veintiocho de agosto de
dos mil seis que corre a fojas doscientos ochenta y uno.
Tercero.-Que, de lo expuesto, se colige que el efecto del concesorio indicado en la
citada resolucin nmero diecinueve vale decir, sin efecto suspensivo y con la calidad
de diferida resulta desacertada y contraria a lo establecido en el artculo cuatrocientos
cincuenta del Cdigo Procesal Civil, en el que se prev que: El auto que declara fundada
una excepcin es apelable con efecto suspensivo.
Cuarto.- Que, estando a que las normas procesales contenidas en el texto procesal
son de carcter imperativo artculo IX del Ttulo Preliminar del Cdigo Procesal Civil,
la circunstancia anotada precedentemente hace que la resolucin nmero diecinueve
devenga nula acorde a lo previsto en el primer prrafo del artculo ciento setenta y uno del
Cdigo adjetivo; y, en consecuencia, nula tambin la resolucin nmero veinte.
Quinto.-Que, sin embargo, por economa procesal y a efectos de encausar el proceso
al caucelegal establecido en el artculo cuatrocientos cincuenta del Cdigo Procesal Civil,
entenderemos que el efecto del concesorio contenido en la resolucin nmero diecinueve
es con efecto suspensivo dado que se tiene a la vista el expediente principal, recomendn-
dosele por esta vez a la juez de la causa que guarde mayor cuidado en el ejercicio de sus
funciones.
Sexto.-Que, as, la nica apelacin que conocer este colegiado superior es la
propuesta por la ejecutante contra la resolucin nmero diecisiete en el extremo que
declara fundada la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante.
Por lo dems, la apelacin propuesta por la ejecutada contra la mencionada resolucin
nmero diecisiete en el extremo que declara infundadas las excepciones de incapacidad
del demandante o de su representante, de oscuridad o ambigedad en el modo de propo-
ner la demanda, de falta de legitimidad para obrar el demandante y de falta de legitimidad
para obrar de la demandada, se sujetar a lo previsto en el artculo trescientos sesenta y
nueve de la norma procesal; y, nulo lo actuado desde fojas doscientos ochenta y seis hasta
trescientos dos.
Stimo.-Que, ahora bien, el ejecutante sustenta su medio impugnativo(28)contra la
resolucin nmero diecisiete en la errnea interpretacin efectuada por la a quo del ar-
tculo cuarenta y ocho de la Ley N 27157 y el artculo ciento cincuenta del Decreto
Supremo N 08-200-MTC porque: 1) la inscripcin del nombramiento del presidente de la
Junta de Propietarios del Centro Camino Real as como la de la Junta de Propietarios en s
misma es potestativa y no obligatoria de conformidad con el inciso dos del artculo vein-
te de la Ley N 27157 y el artculo setenta del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios; y, 2) si bien el presidente de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real
es la persona que tiene legalmente las facultades de representacin legal, no existe norma
que seale que dicha persona sea la nica que pueda tener dichas facultades y que no
pueda delegar la representacin.
(28) Mediante escrito corriente de fojas 274 a 280.
208
JURISPRUDENCIA
Octavo.-Que, la ausencia de facultad para demandar significa la carencia de un atri-

buto jurdico procesal necesario para ejercer el derecho de accin, por tanto, la excep-
cin de representacin defectuosa o insuficiente del demandante, llamada tambin legi-
timatio ad procesumconstituye un instrumento procesal de defensa que tiende a evitar
una relacin jurdica procesal invlida y carente de eficacia, que se opone a la pretensin
del actor cuando este o quien ejerce su representacin no cuenta con la antedicha facul-
tad para comparecer en un proceso. La representacin es defectuosa si se ha otorgado en
forma distinta de la establecida por la ley y ser insuficiente si no se cuenta con las facul-
tades necesarias para demandar.
Noveno.-Que, asimismo, de conformidad con el artculo cuarenta y siete de la Ley de
regularizacin de edificaciones N 27157(29)procedimiento para la declaratoria de fbrica
y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
la Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones(30)y
tendr la representacin conjunta de estos.
Dcimo.-Que, si bien la Junta de Propietarios es reconocida como una forma de agru-
pacin de personas, el texto y el espritu de la norma en cuestin permite aseverar que el
legislador al regular la existencia de la Junta de Propietarios no le reconoci la naturaleza
de persona jurdica en donde la existencia de esta acorde con el artculo setenta y ocho
del Cdigo Civil sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de per-
sonera jurdica, la referida junta debe contar con la participacin consensual de todos los
que la conforman.
Undcimo.-Que, en razn de ello, cabe precisar que el ser propietario, de una seccin
sujeta al rgimen de propiedad horizontal, lo hace de pleno derecho partcipe de la Junta,
por cuanto la calidad de propietario es inherente a la persona que es duea de una seccin.
Duodcimo.-Que, de otro lado, segn lo dispone el artculo cuarenta y ocho punto
uno de la acotada norma legal, el presidente de la Junta de Propietarios goza de las facul-
tades generales y especiales de representacin sealadas en los artculos setenta y cuatro
y setenta y cinco del Cdigo Procesal Civil; adems, a efectos de ejercer la representacin
de la citada junta se requiere copia certificada por notario del Acta de Sesin de Junta de
Propietarios donde conste dicho nombramiento y que est debidamente inscrita, en aplica-
cin del artculo cuarenta y ocho punto dos de la Ley N 27157.
Dcimo tercero.-Que, as, resulta infundado el primer agravio 1), porque si bien la
Junta de Propietarios se constituye al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual con-
tiene entre otros tems todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qu-
rum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios artculo cua-
renta y dos inciso e) de la Ley N 27157 dicho presupuesto no importa la inscripcin
del presidente tal como se ha anotado en el considerando precedente al no prever la
norma referida tracto sucesivo obligatorio para la validez del Reglamento Interno, ms
an como se infiere del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del Centro Camino
Real(31)dicho cargo y el de los miembros de la Junta Directiva son ejercidos por un perio-
(29) Publicada el quince de julio de mil novecientos noventa y nueve.

(30) Terminologa usada por la acotada Ley N 27157.
(31) Que obra en copia certificada notarial de fojas siete a veintiuno vuelta.
209
do determinado pudiendo ser elegidos nuevamente(32); esto es, que dicho puesto era some-
tido a eleccin, situacin que se corrobora con el testimonio de delegacin de facultades
de fecha siete de marzo de dos mil seis(33), en el cual se seala que mediante Junta Ordi-
naria de Propietarios de fecha 25 de agosto de 2005 los integrantes de la Junta de Propie-
tarios del Centro Camino Real nombraron como Presidente de la junta al seor Elio Fer-
nando Crocco Aguilar, otorgndole las facultades que se detallan en el acta de la citada
Junta de Propietarios (...); por lo que resulta indispensable para la representacin proce-
sal la copia certificada por notario del acta de sesin o asamblea de Junta de Propietarios,
donde conste dicho nombramiento y que este se encuentre inscrito.
Dcimo cuarto.-Que, la posicin tomada por este colegiado superior respecto a la
exigencia de la inscripcin del nombramiento del presidente de la Junta de Propietarios es
para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos presidentes que aleguen dicho cargo sin
ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimiento pblico y
que no admite duda respecto a su contenido.
Dcimo quinto.-Que, en relacin al tem 2); vale decir, la facultad del presidente de
una Junta de Propietarios del Centro Camino Real para delegar su representacin a otra
persona no puede ser analizada ahora en tanto que su nombramiento como presidente ha
sido cuestionado por no encontrarse inscrito.
Dcimo sexto.-Que, conforme al ltimo prrafo del artculo veintids de la Ley
Orgnica del Poder Judicial y en lo que pudiera corresponder, el vocal ponente de la pre-
sente resolucin se aparta a cualquier criterio dismil expresado en otras resoluciones que
guarden correspondencia con el tema tratado aqu. Asimismo, el vocal ponente expresa
que la posicin asumida aqu fue esbozada en su oportunidad en la resolucin de vista
nmero cuatro de fecha veintiuno de octubre de dos mil cinco recada en el Expediente
N 1039-2005.
Dcimo stimo.- Que, finalmente, creemos conveniente que el plazo de subsana-
cin del defecto o insuficiencia de representacin del demandante advertido en autos a
que hace referencia el inciso dos del artculo cuatrocientos cincuenta y uno del Cdigo
Procesal Civil debe ser el de cuarenta das hbiles desde la notificacin con la presente
resolucin.
Por estas consideraciones,
SE RESUELVE:
I) CONFIRMAR la RESOLUCIN NMERO DIECISIETE emitida en el acto de
audiencia nica de fecha diecisis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas dos-
cientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco, solamente en el extremo que decla-
ra fundada la excepcin de representacin defectuosa o insuficiente del demandan-
te; laMODIFICARONen el extremo que concede un plazo de treinta das para que
(32) As se establece en el tem 7.2.3. Directiva y Representantes de la Junta: Objeto, Funciones y Composi-
cin: La Junta de Propietarios Ordinaria designar anualmente a los miembros de la Directiva, la misma
que estar compuesta por no menos de 5 ni ms de 8 miembros. En la misma junta se designar a las
personas que ejercern los cargos de Presidente, Vicepresidente y tesorero (...).
(33) Que obra de fojas 7 a 24 vuelta.
210
JURISPRUDENCIA
subsane su representacin procesal, entendindose que el plazo adecuado para tal

efecto es el de cuarenta das hbiles desde la notificacin de la presente resolucin;
II) MODIFICAR la RESOLUCIN NMERO DIECINUEVE de fecha veintiocho de
agosto de dos mil seis, obrante a fojas doscientos ochenta y nueve, en el extremo que
concede la apelacin del ejecutante contra la resolucin nmero diecisiete sin efec-
to suspensivo y con la calidad de diferida;REFORMNDOLAentendieron que el
concesorio de la misma es con efecto suspensivo;
III)ANULARla RESOLUCIN NMERO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de
dos mil seis, que corre a fojas doscientos ochenta y ocho, que declara la nulidad de
todo lo actuado y por consiguiente la conclusin del presente proceso; y,
IV) DECLARAR NULO LO ACTUADO desde fojas doscientos ochenta y seis hasta
trescientos dos en los seguidos por la JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMI-
NO REAL contra CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMRICA S.A. sobre
OBLIGACIN DE DAR SUMA DE DINERO - PROCESO EJECUTIVO; notificn-
dose y devolvindose consentida y/o ejecutoriada que sea la misma, conforme al pri-
mer prrafo del artculo trescientos ochenta y tres del Cdigo Procesal Civil.
SS. BETANCOUR BOSSIO, MARTNEZ ASURZA, RUIZ TORRES
09 Convocatoria a junta de propietarios debe ocurrir con una anti-

cipacin no menor de cinco das
Salvo disposicin distinta del reglamento interno, la junta de propietarios de-
ber ser convocada a sesin por el presidente, con una anticipacin no menor
de cinco das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela facsmil.
correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de
su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que
al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de
la edificacin.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 256-2009-SUNARP-TR-L
Lima, 26 de febrero de 2009
APELANTE : Patricia Castro Zapata
TTULO : N 571618 del 28/08/2008
RECURSO : HTD N 78401 del 25/11/2008
REGISTRO : Registro de Predios de Lima
ACTO : Adecuacin de Reglamento Interno
SUMILLA
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
211
El artculo 146 del reglamento de la Ley N 27157 establece que, salvo disposicin
distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por
el presidente, con una anticipacin no menor de cinco das naturales, mediante aviso con-
tenido en carta, esquela facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita
dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o piza-
rras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la
edificacin.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN

PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la adecuacin del reglamento
interno inscrito en el asiento 2 b) de re ficha N 194658 que contina en la Partida Elec-
trnica N 44623722 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N 27157 y su Reglamen-
to aprobado por D.S. N 008-2000-MTC.
Dicho predio se encuentre constituido por un edificio conformado por un Block A,
que consta de un edificio de dos pisos, un Block B, que consta de un edificio de tres pisos
y un Block C, que consta de un stano y dos pisos, ubicado en la calle Montero Rosa
N 113, tienda N 176, 184, 196, 136. 144, 152, 160, Urb. Chacarilla del Estanque, distri-
to de Santiago de Surco.
Al efecto se adjunta la documentacin siguiente:
- Copia certificada por la Notaria de Lima Liova Schiaffino de Villanueva del acta de la
junta extraordinaria de propietarios del 05/08/2008.
- Documento privado que contiene el reglamento interno suscrito por Delia Maricia
Garca Regal Marticorena, con firma legalizada por la Notaria de Lima Liova Schiaffi-
no de Villanueva del 27/08/2008.
- Cargos de recepcin de la convocatoria a la Junta de Propietarios del Edificio Santa
Teresa celebrada el 05/08/2008.
- Cargos de las cartas remitidas va notarial, por la Notaria de Lima Llova Schiaffino de
Villanueva a los propietarios del Edificio Santa Teresa ubicado en el Jr. Monte Rosa
N 125-171, Chacarilla del Estanque, Santiago de Surco, para la junta de propietarios
del 05/08/2008.
- Cargos de recepcin de las esquelas de citacin remitidas a los propietarios del Edifi-
cio Santa Teresa ubicado en el Jr. Monte Rosa N 125-171. Chacarilla del Estanque,
Santiago de Surco, para la junta de propietarios del 05/08/2008.
II. DECISIN IMPUGNADA

El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima. Remigio Rojas Espinoza,
observ el ttulo en los siguientes trminos:
En razn a los actos solicitados mediante gula de presentacin y conforme al conte-
nido del acta de sesin de fecha 05/08/2008, resulta necesario a efectos de convocatoria,
dejar constancia en forma indubitable, que todos los propietarios que conforman la junta
de propietarios del edificio, se encuentren debidamente notificados mediante carta notarial
de conformidad con las definiciones contenidas en el artculo 6 de la Ley N 27157, pues
212
JURISPRUDENCIA
mediante esta formalidad, se entendern como aceptados los acuerdos tomados en sesin
y, por lo tanto, vincular a los propietarios inasistentes, as como de otro, se constatar en
forma indubitable que se han respetado los derechos de los propietarios con dominio ins-
crito ha ser convocados. Al respecto es de sealar que aun cuando el reglamento inter-
no inscrito bajo el Decreto Ley N 22112, seala la forma de convocatoria, ante los actos
materia inscrito bajo el Decreto Ley N 22112, seala la forma de convocatoria, ante los
actos materia de rogatoria, resulta aplicable el artculo 6 de la Ley N 27157. Siendo ello
as se reitera en todos sus extremos la observacin formulada en el punto 2 de la esquela
de observacin formulada el 08/09/2008.
Siendo que, se han efectuado posteriores independizaciones, en algunas de las sec-
ciones de propiedad comn (las cuales no se publicita su porcentaje de participacin), en
consecuencia resulta inherente no admitir, la modificacin al reglamento interno ya que
se estn incrementando nuevas reas y, por tanto, un reajuste y variacin de las cuotas del
porcentaje de participacin de las secciones de propiedad exclusiva inscritas en tal senti-
do es de sealar que confrontados los porcentajes de participacin con los que se encuen-
tran inscritos los mismos fueron asignados en base al rea fechada de conformidad con el
D.L. N 22112; por lo tanto, al asignar el criterio en base al rea ocupada, se estara modi-
ficando el contenido del reglamento interno inscrito, lo que es posible siempre y cuando
se encuentre determinado y acordado en la junta de propietarios. En razn a lo expuesto
se reitera el punto 3 de la esquela de observacin formulada el 08/09/2008.
- Asimismo, de la constancia del reglamento interno inscrito con relacin a los dere-
chos y obligaciones de los propietarios, con las contenidas en el artculo 10 del regla-
mento interno adecuado sub examine, se constara modificaciones con relacin con las
obligaciones de los propietarios y poseedores, ya que se han efectuado limitaciones a
la propiedad exclusiva no acordadas por los propietarios, siendo ello as se reitera el
punto 7 en todos sus extremos, de la esquela de observacin formulada el 08/09/2008.
- De la revisin del Ttulo archivado N 3 537 de fecha 26/02/1998 se advierte que las
secciones de propiedad exclusiva denominadas tiendas Ns 181, 195, 196, 164 fueron
acumuladas en la ficha registral N 1329778 con un rea ocupada total de 338.87 m2
siendo ello as, se reitera el punto 8 en todos sus extremos de la esquela de observa-
cin formulada el 08/09/2008.
Es de sealar que va reingreso, no se ha cumplido con subsanar las siguientes obser-
vaciones formuladas con fecha 08/09/2008, por lo tanto, se reiteran las mismas en todos
sus extremas, por lo que transcriben como sigue:
Partida registral:
1. De conformidad con el antecedente registral, la ficha que corresponde al predio mate-
ria de calificacin es la N 194658 que consta de los Blocks A, B y C que corre inscri-
ta en la P.E. N 44623722, y no la que se indica en la solicitud de inscripcin.
Srvase a corregir:
Convocatorias
2. Ante los actos solicitados, debemos manifestar que la convocatoria a sesin deber
efectuarse mediante carta notarial cursadas a cada uno de los propietarios del edificio,
a efectos de poder constatar en forma indubitable que se han respetado los derechos de
todos los propietarios a ser debidamente convocados a la sesin extraordinaria. Se hace
213
la salvedad que le reunin a sesin podr ser convocada por uno o ms propietarios
interesado, siempre y cuando tengan dominio inscrito sobre alguna(s) de las secciones
de propiedad exclusiva, ello de conformidad con el artculo 6 de la Ley N 27157.
3.1 En razn a lo expuesto anteriormente y a efectos de proceder a los actos rogados que
se indican en el acta de sesin de fecha 05/08/2008, manifestarnos que deber presen-
tarse ante este registro, una nueva acta de sesin, debidamente convocados, con las
formalidades mencionadas en el prrafo que antecede, as como de otro cumplir con
las formalidades previstas en el D. S. N 035-2006-VIVIENDA a efectos de qurum
de participacin.
3.2 Resulta necesario lo solicitado dado se advierte de la documentacin presentada varia-
cin criterio asignado en las reas y bienes comunes, con el que obra en el reglamento
interno inscrito, lo que es posible siempre y cuando se cumpla lo solicitado.
Se hace le acotacin, que ante el eventual reingreso debe tenerse en cuenta lo estable-
cido por el artculo IX del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Para efectos de proceder con la extensin de las inscripciones solicitadas, sr-
vase cumplir con la manifestado, as como de otro no incurrir en las siguientes
observaciones.
Del acta de sesin de fecha 05/08/2005
4. En la participacin de los propietarios, no comparecen los cnyuges propietarios (a)
de Eduardo Rice de Armero y de la Violeta Martina Hernndez Cevallos de More-
no, al respecto cabe sealar que en cuanto a la participacin de los propietarios resul-
ta indispensable que tratndose de sociedades conyugales concurran ambos cnyuges,
salvo que se precise que quien asiste interviene por derecho propio y en representa-
cin de su cnyuge.
5. Asimismo, en concordancia con el prrafo que antecede, siendo que la propiedad se
encuentra a favor de la sociedad conyugal, sirva acreditar el poder otorgado por el
cnyuge de Mara Pauline Buckley Privette a favor de Rosa Mercedes Privette Aste
de Buckley. Sirvase subsanar.
Adecuacin del reglamento interno inscrito
6. Siendo que el reglamento interno da origen a un rgimen especial de propiedad (pro-
piedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un sistema de faculta-
des, limitaciones, cargas y obligaciones qua vincula a los otorgantes y a los sucesivos
adquirentes, estas limitaciones, cargas y obligaciones deben modificarse por los meca-
nismos de modificacin de reglamento interno, previa convocatoria para dicho asunto;
no siendo posible establecer estas modificaciones en una adecuacin del reglamento
interno. Dejo constancia que en cada adecuacin no se puede establecer limitaciones a
la propiedad exclusiva, ya que en relacin al caso que nos toca, existen derechos pre-
establecidos (inscritos en reglamento interno que obra archivado) para los propieta-
rios, en consecuencia, las limitaciones a la propiedad consignadas en el artculo 12 del
Reglamento interno presentado, debern ser acordadas y especficamente determina-
das posterior a la adecuacin del reglamento interno.
214
JURISPRUDENCIA
7. De las secciones de propiedad exclusiva se detallan, es de sealar que no es posible

independizar cada una de las denominadas Tiendas Ns 181, 195, 196 y 184 en razn
a que estas se encuentran acumuladas en la ficha registral N 1329778 con un rea
ocupada total de 338 87 m2. Srvase aclarar.
8. Con relacin a las reas y bienes de propiedad comn, es de sealar que estas no se
adecuan al antecedente registral ya que se indican reas ocupadas distintas en las
zonas comunes de las que obran inscritas en el Reglamento Interno (ver ttulo archi-
vado N 9722 del 16/06/1998). Asimismo, se ha omitido en la descripcin el uso y/o
destino de las reas comunes as como la condicin de intransferibles. Srvase aclarar.
9. Asimismo, se debern describir y ampliarse el reglamento interno adecuado (en los ar-
tculos pertinentes) las reas correspondientes a secciones de propiedad comn que se
encuentran registradas en las fichas Electrnicas Ns 194666, 194667, 194677, 194678,
194679 y 194680. Srvase subsanar de conformidad con el antecedente registral.
10. Revisado el artculo 8 del reglamento interno, con relacin a la azotea del bloque C,
es de manifestar que esta no se encuentra descrita como tal dentro de las zonas comu-
nes (ver reglamento interno inscrito), as tambin revisado el antecedente registral es
de sealar que se encuentran independizados los aires sobre el segundo piso del Block
C en la ficha 194661 la cual est destinada a una futura construccin en tal sentido la
terraza que se hace mencin corresponderla no a una zona de dominio comn sino a
una zona de dominio exclusivo. Srvase aclarar.
11. En el artculo 17 srvase indicar los artculos que hacen referencia a las excepciones
contenidas en el texto normativo del reglamento interno a fin de evitar futuras confu-
siones, por otro lado se deber designar la mayora calificada de conformidad con el
artculo 148 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA.
Se deja constancia que toda subsanacin deber efectuarse siguiendo la misma forma-
lidad del documento que se aclara conforme lo dispone el artculo 1413 del Cdigo Civil.
Se ruega al usuario se limite a subsanar nicamente los puntos observados en la pre-
sente esquela. Limitndose a no presentar nueva documentacin que incluya el texto nte-
gro del documento que se aclara
Base legal: artculo 2011 del Cdigo Civil, artculos 31 y 32 del Reglamen-
to General de los Registros Pblicos, Ley N 27157. D.S. N 008-2000-MIC y
D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El recurrente sustenta su recurso de apelacin bajo los siguientes argumentos;
- En cuanto al numeral 2 de la observacin seala que no existe obligatoriedad de con-
vocar mediante cartas notariales, pues la junta de propietarios del 05/08/2008 se ha
convocado conforme el artculo dcimo sexto del reglamento interno inscrito, que
establece que: las citaciones de la junta se harn por escrito mediante cdula que se
entreguen a las sesiones independizadas, salvo que los propietarios designen domi-
cilio distinto mediante carta notarial (). En ese sentido, seala que la convocato-
ria se efectu entregando a todos los propietarios las cdulas o esquelas de citacin
215
respectiva y conforme fueron recibidas, se firmaron los cargos de recepcin, los mis-
mos que fueron entregados para su calificacin.
- Asimismo, seala que las formalidades efectuadas son compatibles con las estable-
cidas en el artculo 146 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, y que el artculo 54 del
Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, seala que la convocatoria a
junta de propietarios se acreditar mediante la presentacin de los documentos pre-
vistos en el reglamento interno o, en su defecto, los sealados en el artculo 146 del
reglamento de la Ley N 27157.
- En cuanto al numeral 3 de la observacin, seala que en el reglamento interno inscri-
to no se estableci un criterio de participacin, no obstante, revisado el reglamento del
D. L. N 22112 (derogado), en su artculo 2 se estableca como criterio el rea construi-
da que a su vez corresponda a los ambientes techados de cada seccin, sealando en el
mismo artculo que en la referida rea quedaban comprendidas las reas ocupadas.
- En el reglamento interno objeto de adecuacin no se estn variando los porcentajes de
participacin establecidos en el reglamento interno inscrito, por el contrario se puede
cotejar que los mismos se estn manteniendo. nicamente se estn asignando los por-
centajes de participacin en las secciones que han sido independizadas. En el regla-
mento aprobado por la junta el 05/08/2008, se quiso dejar constancia expresa del cri-
terio a utilizar consignando la palabra rea ocupada, entendiendo como rea techada
conforme la sealado en el primer prrafo de este punto.
- En cuanto al punto 6 seala que en el caso del Edificio Santa Teresa, la junta de pro-
pietarios elabor su proyecto de reglamento interno, el mismo que fue cursado a cada
uno de los propietarios junto con las esquelas de citacin y, finalmente, fue aproba-
do unnimemente, conforme se puede apreciar del tercer punto del acta de Junta de
propietarios del 05/08/2008, todo ello en estricto cumplimiento con las disposiciones
sealadas anteriormente. Precisa que las limitaciones y obligaciones establecidas en el
artculo 10 del reglamento adecuado son concordantes a las establecidas en el regla-
mento interno inscrito y en la ley.
- Finalmente, en cuanto el numeral 8 de la observacin seala que de la revisin de
las fichas Electrnicas Ns 194861, 194662, 194663 y 194664, correspondientes a las
tiendas Ns 181, 195, 196 y 184, respectivamente son secciones de propiedad exclusi-
va del Edificio Santa Teresa, las mismas que no han sido objeto de acumulacin algu-
na a la fecha. Asimismo, precisa que de la revisin de la ficha registra N 1329778,
donde consta la acumulacin de las tiendas Ns 181, 195. 1943 y 184, corresponde
a un departamento N 201, ubicado en la calle Simn Salguero N 444, no teniendo
relacin alguna con la unidad inmobiliaria, edificio Santa Teresa.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio conformado por un Block A que consta de un edificio de dos pisos, un Block
B que consta de un edificio de tres pisos, y un Block C que consta de un stano y dos
pisos, ubicado en la calle Montero Rosa N 113, tiendas Ns 176, 184, 196, 136. 144,
152, 160. Urb. Chacarilla del Estanque, distrito de Santiago de Surco, se encuentra inscri-
to en la ficha N 194658 que contina en la partida Electrnica N 07022705 del Regis-
tro de Predios de Lima. De esta partida se han independizado inicialmente 22 unidades
216
JURISPRUDENCIA
inmobiliarias. El reglamento interno que rige a dichas unidades y que es objeto de adecua-
cin se encuentra inscrita en el asiento 2b) de la partida aludida.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determi-
nar son las siguientes:
Cmo debe acreditarse la convocatoria a Junta de Propietarios?
- Resulta necesario sealar cul es el criterio utilizado para la asignacin de porcenta-
jes respecto de las reas o bienes comunes?
VI. ANLISIS
1. El Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn(34) es una modalidad de le
propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacin, de secciones de dominio
exclusivo con secciones de propiedad comn(35).
Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccin determinada del edificio,
va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacin, como
el terreno en donde est construido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems ele-
mentos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas
La particularidad, por consiguiente del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propie-
dad Comn, es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes,
motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios.
Por ello es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo sea mediante
un acto especfico de constitucin (acto) (Mico) por parte de sus titulares, sino tam-
bin con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos o ms pro-
pietarios de distintos departamentos u oficinas(36).
(34) Dicho rgimen se encuentra regulado por la Ley N 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo N 008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel () rgimen
jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios. y bienes y servicios de domi-
nio comn.
(35) En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como propiedad
Horizontal, en razn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos in-
muebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la
propiedad de los mismos no se va a extender el suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de
los planos verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al propietario el ejercicio
de su derecho como se seala en el artculo 54 del Cdigo Civil, como sucede en el caso de la propie-
dad comn; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
(36) Como seala A. Ventura-Traveset y Gonzlez la Propiedad Horizontal. () surgir automticamente y
necesariamente (aqu no cabe la autonoma de la voluntad) siempre que se de esa pluralidad de propieta-
rios, mediante la enajenacin por cualquiera de los modos establecidos en la legislacin civil de alguno
de los pisos o locales del inmueble (), y ello con independencia de que previamente se haya formaliza-
do o no el ttulo constitutivo. Derecho de Propiedad Horizontal. 5 edicin, Bosch, Casa Editorial, S.A.
Barcelona, pp. 22-23.
217
2. Actualmente, el rgimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuen-
tra establecido en la Ley N 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D. S.
N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, habindose apro-
bado el TUO mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el rgimen legal de las edificaciones
integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio comn y servi-
cios comunes se encontraba contemplado en la Ley N 10726 y sus reglamentos apro-
bados mediante D. S. N 025 del 06/03/1959 y D. S. N 156 del 22/07/1965, posterior-
mente se dictara el Decreto Ley N 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada
el 14/03/1978, y su reglamento, D.S. N 019-78-V C. promulgado el 27/04/1978.
3. La Tercera Disposicin Final de la Ley N 27157, seala que los reglamentos internos
que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de le presente Ley se adecuan a
lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de
la mayora de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segun-
da convocatoria. Los acuerdos se adoptarn por la mayora de los concurrentes a la
Asimismo, la Decimosegunda Disposicin Transitoria del D.S. N 008-000-MTC,
Reglamento de la Ley N 27157, dispone: La adecuacin del Reglamento interno a
que se refiere la tercera disposicin final de le ley, podr efectuarse mediante escri-
tura pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por
la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobar el Vicemi-
nisterio de Vivienda y Construccin en un plazo no mayor de 30 das hbiles desde la
publicacin del presente Reglamento.
El artculo 69 establece que:
El reglamento interno se inscribir en mrito a documento privado con firmas legali-
zadas por notario.
Al regularizaras la inscripcin de la declaratoria de fbrica, en mrito al formulario
registral (FOR) a que se refiere la Ley N 27157, puede regularizarse tambin la ins-
cripcin del reglamento interno, aun cuando quien tramite la regularizacin sea el
nico propietario de la edificacin.
4. Con relacin a la formalidad del documento privado mediante Resolucin
N400-2007-SUNARP-TR-L del 22/06/2007 esta instancia ha establecido que el Regla-
mento Interno contenido en documento privado debe ser suscrito por todos los propie-
tarios de la edificacin salvo que se hubiese autorizado a su suscripcin al Presidente u
otro miembro de la Directiva de la Junta de Propietarios en cuyo caso se deber acreditar
que su contenido corresponde al aprobado en la Sesin de Junta de Propietarios.
De esta forma, se puede concluir que en los casos de adecuacin de reglamento inter-
no de una edificacin sustentada en documento privado, se puede presentar de manera
concurrente:
a) El documento privado que contenga el reglamento interno con legalizacin
notarial de firmas y,
218
JURISPRUDENCIA
La copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el
acuerdo de adecuacin o de otorgamiento del reglamento interno, cuando el documen-
to privado no ha sido suscrito por todos los propietarios.
El primer documento servira para dar por cumplido el requisito de la formalidad para
la inscripcin y el segundo para determinar si se cumplieron con las previsiones lega-
les y del propio reglamento en la adopcin de los acuerdos respectivos.
5. En el presente caso, se solicita la inscripcin de la adecuacin del reglamento interno
inscrito en el asiento 2 b) de la ficha N 194658 que contina en la partida Electrni-
ca N 44623722 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N 27157 y su Reglamento
aprobado por D.S. N 008-2000-MTC. Dicho predio se encuentra constituido por un
edificio conformado por un Block A que consta de un edificio de dos pisos, un Block
B que consta de un edificio de tres pisos y un Block C que consta de un stano y dos
pisos, ubicado en la calle Montero Rosa N 113, tiendas Ns 176, 184. 196, 136. 144,
152, 160, Urb. Chacarilla del Estanque, distinto de Santiago de Surco.
Cabe sealar que la recurrente ha precisado en su recurso interpuesto, que de los once
puntos que han sido materia de observacin segn esquela del 22/10/2008, solo apela
los numerales 2 3, 6 y 8, precisando que sobre los dems extremos, proceder a sub-
sanarlos. En ese sentido, este colegiado emitir pronunciamiento, solo sobre aquellos
puntos que son materia de controversia.
6. El artculo 146 del reglamento de la Ley N 27157 establece que salvo disposicin
distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin
por el presidente, con una anticipacin no menor de cinco das naturales, mediante
aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio
que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las
vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios
visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora
y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Sin embargo, ni la Ley N 27157 ni su reglamento, y tampoco norma registral alguna,
establecen cmo debe acreditarse la convocatoria a junta de propietarios.
As, en caso el reglamento interno establezca que la convocatoria se efectuar mediante
publicacin en el diario, lo adecuado ser presentar directamente esta publicacin, para
lo cual deber adjuntarse la hoja respectiva del diario en la que conste dicha publicacin
a copia legalizada por notario o autenticada por fedatario de dicha publicacin.
Asimismo, si el reglamento interno inscrito lo prev, podr acreditarse la convocato-
ria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, sea que
se encuentre establecida en el reglamento interno o resulte de aplicacin supletoria
a falta de regulacin en el reglamento interno; en el caso de los carteles en vitrinas
o pizarras, estos son, en cambio, medios de convocatoria que no resulta claro cmo
debern acreditarse, existiendo diversos criterios al respecto.
En la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o
recepcin, se entiende que en tanto deber existir dicha constancia de entrega o recep-
cin, deber presentarse la misma ante el registro. En este caso, en el reglamento
interno inscrito se regula la convocatoria en el artculo 46, establecindose que: Las
219
citaciones de la Junta se harn por escrito mediante cdula que se entreguen a

las secciones independizadas, salvo que los Propietarios designen domicilio distin-
to mediante carta notarial. En este caso, el domicilio deber, ser ubicado siempre den-
tro del radio urbano de la ciudad de Lima. En el caso de cambio de domicilio, deber
tambin comunicarse notarialmente dentro de los cinco das que se halle efectuado,
el incumplimiento de esta obligacin por parte del propietario, no invalida la notifica-
cin efectuada en el antiguo domicilio. Las citaciones se harn por lo menos con tres
das de anticipacin, fijando da, lugar y hora, as como indicando si se trata de prime-
ra o segunda convocatoria () (el resaltado es nuestro).
Conforme a lo expuesto, el reglamento interno inscrito establece que la convocatoria se
efectuara mediante citacin; si bien no lo seala expresamente, deber entenderse que se
entregarn con cargo de recepcin a cada propietario, debiendo, por tanto, presentar ante
el Registro los cargos de recepcin correspondientes a cada propietario, bastando con
la presentacin de uno de los ejemplares, con el objeto de verificar su contenido y as
poder establecer si la junta de propietarios se celebr conforme a la convocatoria.
En lo que respecta a la formalidad de la citacin, se seala que las mismas se harn
por escrito mediante cdula que se entreguen a las secciones independizadas, no sea-
lndose que la misma se haga mediante carta notarial. En el caso de que se produz-
ca el cambio de domicilio de alguno de los propietarios, estos tienen la obligacin
de comunicar notarialmente dicha circunstancia, dentro de los cinco das que se halle
efectuado, precisando el incumplimiento de esta obligacin no invalida la notificacin
efectuada en el antiguo domicilio.
Como se puede apreciar, la convocatoria a sesin no se efecta en mrito a carta nota-
rial, sino mediante esquela de citacin, cursadas a cada uno de los propietarios del
edificio. En ese sentido, los cargos de recepcin que se presenten, constituyen docu-
mentos privados que permiten presumir una debida convocatoria presuncin en cuyo
mrito se puede extender la inscripcin, no siendo procedente exigir intervencin
notarial cuando el reglamento interno no hubiese previsto dicho requisito.
Conforme a ello, corresponde revocar los numerales 2 y 3.1 de la observacin formu-
lada por el Registrador.
9. Por otro lado, debe tenerse presente que el artculo 130 del Reglamento de la Ley
N 27157 establece que la participacin en los bienes comunes, es un derecho acce-
sorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario
de la misma. El porcentaje es determinado en el reglamento interno y se establecer
atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicacin de estas, los usos a los que estn destinadas, entre otras.
Asimismo, de acuerdo con el artculo 153 del Reglamento de la Ley N 27157, el
reglamento interno deber contener, Obligatoriamente entre otros, los siguientes
aspectos.
() 1) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los
bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el
propietario promotor.
220
JURISPRUDENCIA
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos

comunes, los cuales sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bie-
nes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto () (El resaltado es nuestro).
10. En el presente caso, el Registrador considera que se ha producido una variacin en el
criterio para la asignacin de porcentaje de participacin las reas y bienes comunes.
Al respecto, de la revisin del artculo sexto del reglamento interno adecuado se apre-
cia que se ha sealado lo siguiente: E1 porcentaje de Participacin que corresponde
a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las
reas y los bienes comunes, ser de acuerdo al criterio del rea ocupada por cada
unidad exclusiva del edificio (el resaltado es nuestro).
Del artculo precitado, se advierte que la junta de propietarios del edilicio Santa
Teresa ha establecido como criterio para asignar el porcentaje de participacin que
corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
respecto de las reas y los bienes comunes, el del rea ocupada por cada seccin Sin
embargo, de la revisin del ttulo archivado N 9722 del 16/06/1982, no se constata
que en el reglamento interno inscrito se haya establecido un criterio para la asignacin
de porcentajes de participacin para los bienes comunes.
11. Al respecto, teniendo en consideracin que la designacin del criterio para la asig-
nacin de porcentaje de participacin en los bienes comunes constituye un requisito
obligatorio segn las normas legales vigentes a las cuales se solicita adecuar (artculo
153, literal f del Reglamento de la Ley N 27157), el cual no se encontraba plasma-
do en su anterior reglamento interno inscrito bajo la vigencia de la Ley N 10726:
se desprende que en virtud a la adecuacin del dicho reglamento resulta imprescin-
dible sealar cual es el criterio utilizado para la asignacin de porcentajes respecto
de las reas o bienes comunes, que le corresponde a cada propietario de las secciones
exclusivas.
En consecuencia corresponde revocar el numeral 3.2 de le observacin formulada por
el Registrador.
12. Tal como lo expreso esta instancia, mediante Resolucin N 229- 002-ORLCJTR del
30/04/2002, el reglamento interno constituye el acto jurdico otorgado por el propie-
tario o propietarios de una edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de las
propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes,
cuyo fundamento radica en la pluralidad de propietarios. As como expresa Beatriz
Arean(37) el Reglamento constituye un verdadero estatuto regulador de todos los dere-
chos y obligaciones de los Muleros de los derechos reales de propiedad horizontal, a
cuyos respectivos ttulos de propiedad integra.
Asimismo, segn el artculo 153, inciso e) del Reglamento de la Ley N 27157, el
reglamento interno deber contener obligatoriamente, entre otros requisitos, las
(37) AREAN, Beatriz. Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retencin. 2 edicin, Abeledo-
Perrot, Buenos Aires, 1967, p. 391.
221
limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes
comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
13. En el caso bajo anlisis, se aprecia que en el reglamento interno adecuado, se ha
incorporado en el artculo 10, algunas obligaciones adicionales a las establecidas en el
reglamento inscrito, establecindose, nuevas limitaciones. cargas y obligaciones para
los propietarios de las distintas secciones de dominio exclusivo. Esto implicara, ya no
solo una adecuacin a la Ley N 27157, sino una modificacin del propio reglamen-
to interno inscrito. Sobre el particular, el Registrador ha sealado que dichas incorpo-
raciones deben efectuarse a travs de los mecanismos de modificacin del reglamen-
to interno, previa convocatoria para dicho asunto, y no mediante un procedimiento de
adecuacin del reglamento interno.
Al respecto, debe tenerse presente que la citacin efectuada a travs de las esquelas
presentadas resultan vlidas en cuanto a su formalidad, ya que como se ha sealado
en el numeral 8 del anlisis de la presente Resolucin, no se requiere de carta notarial
para citar a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo. En segundo lugar,
de la revisin de los cargos de recepcin, as como de las dos cartas notariales pre-
sentadas con el ttulo alzado, se advierte que en la agenda no solo se les ha convoca-
do para adoptar la adecuacin del reglamento interno a la Ley N 27157, sino tambin
para efectuar la modificacin del reglamento interno.
Por otro lado, con relacin al qurum necesario para adoptar una modificacin de
reglamento interno, debe tomarse como referencia lo sealado en el propio reglamen-
to interno inscrito. En ese sentido, el artculo dcimo octavo he establecido lo siguien-
te: Habr qurum para realizar las sesiones de la junta cuando asista un nmero de
propietarios que en conjunto posean ms del cincuenta por ciento de los votos, en pri-
mera convocatoria y con los que asistan en segunda convocatoria. Por otro lado, el
literal d) del artculo dcimo cuarto establece que corresponde a la junta de propieta-
rios: modificar el reglamento interno con la aprobacin de las dos terceras partes de
los votos de los propietarios incorporados a la junta, salvo que se trate de modificar
los porcentajes de participacin a que se refiere el artculo quinto de este reglamento
en cuyo caso se requerir unanimidad, considerando aun a los propietarios no incor-
porados. En ningn caso una modificacin podr afectar los derechos legtimos de un
propietario.
De lo sealado se colige que se requiere ms del cincuenta por ciento de los votos en
primera convocatoria, y los que asistan en segunda convocatoria. As, habiendo con-
currido a la sesin de junta de propietarios del 05/08/2008 el 52.07 % del total de par-
ticipaciones en segunda convocatoria, y habindose aprobado la modificacin del ar-
tculo 10 del reglamento interno por unanimidad corresponde revocar el numeral 9 de
la observacin formulada por el Registrador.
14. En cuanto el numeral 8 de la observacin, cabe sealar que de la revisin del Mulo
archivado N 9722 del 16/06/1982, se aprecia que con relacin a las reas y bienes
comunes se ha sealado respecto del tercer piso, que hay dos cajas de escaleras con
reas ocupadas de 45 534 m2 y 48,552 m2, un pasaje posterior de circulacin (pasa-
je Galax) con un rea ocupada de 191.90 m2 y cinco pozos de luz y ventilacin en los
que no se ha precisado ninguna rea ocupada.
222
JURISPRUDENCIA
Sin embargo, en el reglamento interno adecuado, se ha precisado en el artculo 4, que

respecto de la tercera planta las reas y bienes de propiedad comn son los siguientes:
Tercera planta
Zona comn (ingreso principal nmero ciento sesenta y uno)
Caja de escalera que consta de un rea de circulacin y zona de entrega de la escalera
43.534.
Zona comn (ingreso principal nmero ciento veinticinco)
Caja de escalera, que consta de un rea de circulacin y zona de entrega de la esca-
lera, pasaje posterior de circulacin. pozo de luz y ventilacin nmero 1, pozo de luz
y ventilacin nmero 2, pozo de luz y ventilacin nmero, pozo de luz y ventilacin
nmero 4, pozo de luz y ventilacin nmero 5, 159.963.
Al respecto, se aprecia que con relacin a la tercera planta en la parte relativa a la
zona comn con ingreso principal nmero ciento veinticinco, se ha sealado que el
rea ocupada es de 159,963 m2, no obstante que en el reglamento interno inscrita se ha
precisado que solo el pasaje posterior de circulacin (pasaje Galax) cuenta con un rea
ocupada de 191.90 m2. En ese sentido hay un problema de adecuacin con relacin al
antecedente registral.
Asimismo, si bien se ha sealado en el reglamento interno adecuado, la condicin de
intransferible de los bienes comunes, no se ha sealado el uso o destino que tienen los
mismos.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 8 de la observacin formulada
15. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del TUO del Reglamento General de
los Registros Pblicos seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las
observaciones formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la liqui-
dacin de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos
derechos. En ese sentido debe decirse que los derechos registrales se encuentran nte-
gramente pagados.
Estando a la acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
REVOCAR los numerales 2, 3.1, 3.2 y 6; CONFIRMAR el numeral 8 y dejar sub-
sistente el resto de las observaciones formulada por el Registrador del Registro de Predios
de Lima, al ttulo sealado en el encabezamiento por los fundamentos expuestos en el
anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
SS. ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO, MARTHA DEL CARMEN SILVA
DAZ, LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
223
10 Convocatoria a sesin de junta de propietarios debe ser realizada

por el presidente
El defecto que afecta a la sesin extraordinaria de junta de propietarios, se
encuentra en la falta de legitimidad de los convocantes, defecto que la invalida,
por lo tanto, los acuerdos all tomados no pueden ser objeto de ratificacin.
Dicha circunstancia constituye, entonces, un defecto que no es posible sub-
sanar, por lo que debe confirmarse el primer numeral de la denegatoria, y
disponerse la tacha del ttulo.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 719- 2011-SUNARP-TR-L
Lima, 27 de Mayo de 2011
APELANTE : Miguel Antonio Alfredo Arce Cordero
TTULO : N 121045 del 09/02/2011
RECURSO : HTD N 020484 del 22/03/2011
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Modificacin de Reglamento Interno
SUMILLA
CONVOCATORIA EFECTUADA POR PERSONA NO LEGITIMADA
No procede la inscripcin de Junta de Propietarios que fue convocada por ms del

25% de los propietarios, cuando el reglamento interno inscrito dispone que compete al
Presidente de la Junta el que obra inscrito, efectuar la convocatoria.
PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la modificacin
de reglamento interno de la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO ROCA Y
BOLOGNA, en mrito de los siguientes documentos:
- Escrito en el que se solicita inscribir la modificacin de Reglamento Interno que otor-
ga la Junta de Propietarios segn Sesin Extraordinaria del 07/02/2011, suscrito por
Emma Aida Garca Zapatero Lujn de Cordero, con firma certificada por Notario de
Lima Manuel Retegui T. el 08/02/2011.
- Acta de Sesin Extraordinaria de Junta de Propietarios del 07/02/2011, en copia certi-
ficada por Notario de Lima Manuel Retegui T. el 09/02/2011, en la que se modifica el
Reglamento Interno.
- Constancia de convocatoria, qurum y asistencia a la Sesin Extraordinaria de Junta
de Propietarios del 07/02/2011, suscrita por Emma Aida Garca Zapatero Lujn de
Cordero, con firma certificada por notario de Lima Manuel Retegui T. el 08/02/2011.
224
JURISPRUDENCIA
Se modifican el artculo 15 (relativo al criterio para el pago de los gastos comunes)

y el artculo 29 (relativo a las funciones del presidente de la Junta de Propietarios).

El Registrador Pblico (e) del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis Carbajal vila,
deneg la inscripcin formulando la siguiente observacin:
I.- Legitimidad para convocar: De acuerdo a lo previsto en el artculo 20 del Regla-
mento Interno inscrito, el Presidente de la Junta de Propietarios, ser el responsable
de efectuar la convocatoria a sesiones ordinarias y extraordinarias. Sin embargo, de la
constancia de convocatoria adjunta se advierte que la convocatoria fue realizada por
propietarios que representan ms del 25 % de participaciones sobre los bienes comu-
nes. Aclarar puesto que en la partida matriz se encuentra registrada la eleccin del
presidente de la Junta de Propietarios, Mara Emilia Carrera Espinoza, cuyo mandato
sigue vigente en la actualidad.
II.- Acreditacin de la Convocatoria: Al haber advertido que, a la asamblea del 07/02/2011,
no concurrieron la totalidad de propietarios titulares registrales, deber acreditar la
convocatoria a la misma de conformidad con el artculo 54 del R.I.R.P.: La convo-
catoria a junta de propietarios se acreditar mediante la presentacin de los docu-
mentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los sealados en el art-
culo 146 del Reglamento de la Ley N 27157. Tambin podr acreditarse mediante
la presentacin de declaracin jurada formulada por el Presidente en la que se
consignar sus datos de identificacin, domicilio y firma certificada notarialmente, as
como su declaracin en el sentido que todos los propietarios fueron convocados con-
forme al Reglamento Interno.
Por lo que, deber acreditar la convocatoria efectuada de alguna de las formas antes
citadas precisando lugar, da, hora, as como los asuntos a tratar.
Toda subsanacin deber efectuarse mediante otro documento que revista la misma
formalidad del documento que contiene el acto materia de subsanacin, de conformi-
dad con lo dispuesto por el artculo 9413 del Cdigo Civil.

El recurrente sustenta su recurso de apelacin en los siguientes fundamentos:
- Respecto a la observacin de legitimidad para convocar, manifiesta que conforme a
lo establecido por la Ley N 27157 y su Reglamento, no solamente el presidente de
la junta de propietarios est facultado para convocar a sesin, tambin pueden hacer-
lo los propietarios que representen cuando menos el 25 % del total de las participacio-
nes en las reas comunes y los bienes comunes, acorde con el artculo 14 de la Reso-
lucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04 de fecha 29/09/2000; adems precisa
que en el artculo 23 del Reglamento Interno que corre inscrito en la partida matriz,
seala textualmente que: La junta de propietarios se reunir en sesiones ordinarias y
extraordinarias a criterio de un nmero de propietarios que cuando menos represen-
ten el 25 % de los porcentajes de participacin sobre los bienes comunes, siendo que
las esquelas de convocatoria fueron suscritas por los propietarios que representaron el
62.647 % del total.
225
- Respecto a la observacin de acreditacin de la convocatoria, seala que de conformi-

dad con el artculo 16 de la Resolucin de la Superintendencia Nacional de los Regis-
tros Pblicos N 086-2009-SUNARPiSN, es necesario aclarar en forma expresa que
la convocatoria de las juntas de propietarios se acredita de la misma forma estableci-
da por la directiva de regularizacin de consejos directivos de las asociaciones civi-
les. En tal sentido, la formalizacin de las declaraciones juradas se otorgan solo por el
Presidente de la Junta, o por la persona designada por la misma sesin. En tal caso se
entender que la representacin recae en forma indistinta, ya sea por el presidente o
en la persona designada por acto voluntario; ahora al haberse llevado a cabo la sesin
extraordinaria a peticin de los propietarios que representaron cuando menos el 25 %
del total de las participaciones en las reas comunes y los bienes comunes, sesin de
fecha 7 de febrero, los propietarios acordaron por unanimidad otorgar facultades a la
seora Emma Ada Garca Zapatero Lujn de Cordero para que a sola firma, pueda
legalizar notarialmente su firma y pueda suscribir los documentos pblicos y /o priva-
dos que fuesen necesarios para inscribir los acuerdos en dicha sesin.

El predio constituido por la edificacin levantada con frente a la Avenida Monse-
or Roca y Boloa N 616-618-620-622-624 de la Urbanizacin Aurora en el distrito de
Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, corre inscrito en la partida electrnica
N 07046565 del Registro de Predios de Lima.
En el Asiento B00005 consta registrado el Reglamento Interno de propiedad exclusi-
va y propiedad comn; en los Asientos B00006 y B00007 constan registradas la Junta de
Propietarios y la modificacin de rea del predio.
En el Asiento B00008 consta registrada la Presidencia de la Junta de Propietarios,
para el periodo 2009-2011, que recay en LUGARZAP SAC.
En el Asiento B00009 consta registrada la Presidencia de la Junta de Propietarios,
para el periodo 2011-2013, que recay en MARA EMILIA CARRERA ESPINOZA
como Presidente. Fue designada en Junta de Propietarios del 21/01/2011.
Las unidades inmobiliarias conformantes de la edificacin corren independizadas en
las siguientes partidas electrnicas, a saber:
12311900 12311910 12311920

12311901 12311911 12311921
12311902 12311912 12311922
12311903 12311913 12311923
12311904 12311914 12311924
12311905 12311915 12311925
12311906 12311916 12311926
12311907 12311917 12311927
12311908 12311918 12311928
12311909 12311919
226
JURISPRUDENCIA

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durn.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar
es la siguiente:
- Procede la inscripcin de Junta de Propietarios que fue convocada por ms del 25%
de los propietarios, cuando el Reglamento Interno dispone que compete al Presidente
de la Junta-el que obra inscrito-, efectuar la convocatoria?
VI. ANLISIS
1. Por medio del ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la
modificacin de Reglamento Interno de la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDI-
FICIO ROCA Y BOLOGNA, en virtud de Acta de Sesin Extraordinaria de Junta de
Propietarios del 07/2/2011 en copia certificada notarialmente, y que fuera convocada
por los siguientes propietarios:
Manuel Ral Cordero Cossi y Emma - Alejandro Jean Paul Boulln

Ada Garca Zapatero Lujn de Guevara y Ruth Ramrez Rodrguez
Cordero de Boulln
Miguel ngel Mubarak Zerene
Luis Gonzalo De Rivero Bustamante

Flix Antonio Wong Chan y Luisa
y Mara ngela Estela Delgado
Rita Mara Vsquer Kocchiu
Aguirre De Rivero Bustamante
Por lo tanto, se proceder a verificar que la convocatoria de la precitada sesin se haya

realizado conforme a su reglamento interno, o de ser el caso, a las normas legales
pertinentes.
2. Al respecto, debe sealarse que el Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn(38) es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edi-
ficacin, de secciones de dominio exclusivo con reas de propiedad comn(39). Con-
juntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccin determinada del edificio, va
a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacin, como el
Supremo N 008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel (...) rgimen
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de domi-
nio comn.
(39) En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como, propiedad
horizontal, en razn a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmue-
bles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la pro-
piedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al propietario el ejercicio de
su derecho como se seala en el artculo 954 del Cdigo Civil, como sucede en el caso de la propiedad
comn; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
227
terreno en donde est construido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems ele-
mentos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas
La particularidad, por consiguiente, del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Pro-
piedad Comn es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comu-
nes, motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios, entre
otros.
Por ello es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo sea mediante
un acto especfico de constitucin (acto jurdico) por parte de sus titulares, sino tam-
bin con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o ms
propietarios de distintos departamentos u oficinas(40).
3. Actualmente, este rgimen se encuentra establecido en la Ley N 27157, publicada
el 20/07/1999, y su reglamento, el D.S. N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000,
cuyo TUO fue aprobado mediante D.S. N 0352006-VIVIENDA.
Ambas normas regulan el contenido obligatorio que debe tener el Reglamento Interno,
entre otros aspectos, los porcentajes de participacin que corresponden a cada propie-
tario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por
los propietarios o por el propietario promotor.
El reglamento interno tiene como caracterstica ser un negocio jurdico en el cual la
declaracin de voluntad est dirigida a producir una mixtura de efectos jurdicos obli-
gacionales y reales. As pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el
acto constitutivo afecta al dominio de los propietarios, transformando una situacin
dominical, normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo
de la propiedad, al vincular indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las
partes comunes(41).
La segunda caracterstica fundamental es que da origen a un rgimen especial de pro-
piedad (propiedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un sistema
complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una
lex rein que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirientes(42).
4. En el artculo 146 del TUO del Reglamento de la Ley N 27157-D.S. N035-2006-
VIVIENDA, consta la regulacin de la convocatoria a junta de propietarios, la que es
aplicable siempre que no exista disposicin distinta en el reglamento interno:

(40) Como seala A. Ventura-Traveset y Gonzlez, la propiedad horizontal (...) surgir automticamente y
necesariamente (aqu no cabe la autonoma de la voluntad) siempre que se d esa pluralidad de propieta-
de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formaliza-
do o no el ttulo constitutivo. Derecho de Propiedad Horizontal. 5 edicin, Bosch, Casa Editorial, S.A.,
(41) As se seala en los Antecedentes y consideraciones de la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Comn (Directiva N 009-2008-SUNARPISN).
(42) dem.
228
JURISPRUDENCIA
(...)
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber
ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco
(5) das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electr-
nico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y
carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la adminis-
tracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles conten-
drn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta
deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das natu-
rales desde la fecha de la sesin no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio
(el resaltado es nuestro).
5. En el reglamento interno de la edificacin levantada con frente a la Avenida Mon-
seor Roca y Boloa N 616-618-620-622-624 de la Urb. Aurora en el distrito de
Miraflores, Provincia y Departamento de Lima Ttulo archivado 2009-00251936 del
14/04/2009, se ha establecido lo siguiente respecto a la convocatoria:
(...) Artculo 20.- Tanto en sesiones ordinarias como extraordinarias, el Presiden-
te ser el responsable de efectuar las citaciones, mediante comunicaciones escritas
que contendrn obligatoriamente la designacin del lugar, da y hora para la celebra-
cin de la Junta, as como los asuntos a tratar, utilizando cualquier medio que permita
tener constancia de recepcin de dicha citacin, sin perjuicio de la obligatoria publica-
cin de las misma en las pizarras o vitrinas que debe tener la administracin en luga-
res visibles de la Unidad Inmobiliaria (el resaltado es nuestro).
6. En el asiento B00009 de la partida N 07046565 del Registro de Predios de Lima,
consta registrada como Presidenta de esta Junta de Propietarios, MARA EMILIA
CARRERA ESPINOZA, quien fue elegida el 21/01/2011 para el periodo de dos aos,
es decir, 2011-2013, la cual fue inscrita en mrito del ttulo archivado N 2011-79727
del 26/01/2011 y que, por tanto, se encuentra vigente.
7. En este caso, conforme a la constancia de convocatoria presentada:
(...)
De conformidad a lo establecido en el artculo 14 de la Resolucin Ministerial
N 004-2000-MTC y artculo 146 del Decreto Supremo N 008-2000-MTC Regla-
mento de la Ley N 27157, nos es grato dirigirnos a usted(es) para convocarlo(a)(s) a
la Sesin Extraordinaria de Junta de Propietarios que se llevar a cabo en nuestro edi-
ficio - Roca y Boloa, sito en la Avenida Monseor Roca y Boloa N 618-501, Urb.
Aurora del distrito de Miraflores, el da lunes 7 de febrero 2011 a las 20.00 horas en
primera convocatoria y en el mismo lugar y fecha a las 20.30 horas en segunda convo-
catoria, con el objeto de tratar el siguiente punto:
()
229
Sin otro particular, quedamos de ustedes.
Lima, 1 de febrero 2011.
Suscriben la convocatoria:
Manuel Ral Cordero Cossi y Emma Alejandro Jean Pal Boulln

Ada Garca Zapatero Lujn de Cordero Guevara y Ruth Ramrez Rodrguez de Boulln
Miguel ngel Mubarak Zerene
Luis Gonzalo De Rivero Bustamante y Flix Antonio Wong Chan y Luisa
Mara ngela Estela Delgado Rita Mara Vsquez Kocchiu
Aguirre De Rivero Bustamante
8. Resulta, por tanto, que, la convocatoria a la Junta, no fue efectuada por la Presidenta
de la Junta de Propietarios del Edificio - Roca y Boloa, sino por 7 de los 10 miem-
bros que la conforman.
Es de sealar que la convocatoria constituye un requisito indispensable para la validez
de toda junta de propietarios, pues tratndose de un rgano colegiado integrado por
la totalidad de miembros o propietarios, la junta de propietarios solo puede celebrar-
se si previamente se efecta el llamado (convocatoria) a todos sus miembros o propie-
tarios. Es a travs de ella que sus miembros toman conocimiento del da, hora, lugar,
y materias a tratar en dicha junta a realizarse, y tienen en consecuencia la posibilidad
de asistir y ejercer el derecho a voz y voto de que gozan. As, para realizar la junta no
se requiere de la asistencia de la totalidad de miembros, pero s se requiere que hayan
sido convocados la totalidad de ellos. A dicho efecto, es indispensable que la Junta
haya sido convocada por persona legitimada para ello. As, las normas contenidas en
el reglamento interno y en su defecto, las normas legales, establecen quin o quines
se encuentran facultados para convocar a Junta de Propietarios. Una junta convocada
por persona no legitimada para ello, ser invlida por defecto en la convocatoria.
En ese sentido, se determina que la convocatoria a la Sesin Extraordinaria de Junta
de Propietarios del 07/02/2011 efectuada por 7 de los 10 propietarios del Edificio -
Roca y Boloa, ha sido realizada por persona no legitimada. Ello en razn a que, el
Reglamento Interno de dicho edificio, al igual que el reglamento de la Ley N 27157
establece que la convocatoria a Junta debe efectuarla el Presidente.
El defecto que afecta a la Sesin Extraordinaria de Junta de Propietarios, se encuentra
en la falta de legitimidad de los convocantes, defecto que la invalida, por lo tanto, los
acuerdos all tomados no pueden ser objeto de ratificacin. Dicha circunstancia cons-
tituye, entonces, un defecto que no es posible subsanar, por lo que debe confirmarse el
primer numeral de la denegatoria, y disponerse la tacha del ttulo conforme al literal
c.1) del artculo 33 del Reglamento General de los Registros Pblicos.
El artculo 42 del TUO del precitado reglamento dispone que el Registrador tachar el
ttulo presentado cuando adolece de defecto insubsanable que afecta la validez de su
contenido; razn por la que en el caso subexmine el Registrador Pblico del Registro
de Predios deber efectuar la tacha correspondiente del ttulo.
230
JURISPRUDENCIA
10. Estando a lo anteriormente expuesto carece de objeto que se acredite la convocatoria

pues en el ttulo consta con claridad que la convocatoria fue efectuada por personas
no legitimadas. Corresponde entonces dejar sin efecto el numeral 2 de la esquela de
observacin.
Interviene la Vocal suplente Evelyn Lourdes Bedoya Glvez, autorizada median-
te Resolucin de la Presidencia del Tribunal Registral N 116-2011-SUNARP-PT del
23/05/2011.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el numeral 1 de la denegatoria, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 y
DISPONER LA TACHA SUSTANTIVA del ttulo.
Regstrese y comunquese
SS. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, NORA MARIELLA ALDANA DURN,
EVELYN LOURDES BEDOYA GLVEZ.
11 Junta de propietarios no es invlida si participan propietarios

sin derecho inscrito
La asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito
no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna nor-
ma sanciona con nulidad dicha circunstancia. En tal sentido, en estos casos
bastar que, contando nicamente a los asistentes con derecho inscrito, estos
renan el qurum requerido y adopten el acuerdo con la mayora exigible
para el acuerdo de que se trate.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 30 de octubre de 2012
APELANTE : Ernesto Fausto Tarazona Garcilazo
TTULO : N 378591 del 25/04/2012.
RECURSO : HTD. N 59911 del 25/07/2012
ACTO : Junta Directiva de junta de propietarios
SUMILLA
231

Para efectuar el cmputo del porcentaje de propietarios facultados para realizar la
convocatoria, se tendr en cuenta nicamente la participacin de los propietarios que
cuenten con dominio inscrito.

PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la eleccin de Junta Directi-
va para el periodo 2012 y 2014 del Centro Comercial El Progreso II, en mrito de los
siguientes documentos:
- Copia del Acta de Sesin de Junta Extraordinaria de Propietarios del 10/04/2012,
expedido en copia certificada por el notario de Lima Jorge E. Velarde Sussoni.
- Constancia de convocatoria otorgada por Vctor Guillermo Flores Flores, con firma
certificada por el notario de Lima Roy Prraga Cordero el 25/04/2012.
- Constancia de qurum otorgada por Emiliano Silva Trejo, con firma certificada por el
notario de Lima Roy Prraga Cordero el 25/04/2012.
- Copia del Acta de Reapertura de Junta Extraordinaria de Propietarios del 17/05/2012,
expedido en copia certificada por el notario de Lima Jorge E. Velarde Sussoni.
- Constancia de convocatoria, con firmas certificadas por el notario de Lima Jorge E.
Velarde Sussoni.

El ttulo fue materia de observacin por el Registrador Pblico del Registro de Pre-
dios Lima, Jorge Luis Carbajal vila, por los siguientes motivos:
(se reordena para mejor resolver)
1. REAPERTURA DEL ACTA
Los errores u omisiones cometidos en la redaccin de las actas de sesiones de comu-
nidades campesinas, pueden ser rectificados conforme al procedimiento regulado por
el artculo 44 del Cdigo de Comercio, para ello, deber dejarse constancia de la fecha
de reapertura de acta y la misma debe ser suscrita por quienes firmaron el acta primi-
genia o rectificada. Precedente de Observancia Obligatoria aprobada en el Dcimo
Pleno del Tribunal Registral.
En el presente caso, se adjunta la reapertura del acta correspondiente a la Sesin
Extraordinaria de la Junta de Propietarios del Centro Comercial El Progreso II del
10/04/2012, donde bsicamente se seala que se ha consignado equivocadamente en
la agenda la eleccin de Comit electoral y se abord como tema de agenda los
establecimientos del mecanismo de eleccin de la nueva Junta Directiva, sin embar-
go, dicha agenda no guarda relacin con los acuerdos tomados en la Asamblea antes
sealada. Por lo que no se trata de un error u omisin sino de un cambio de agenda
para lo cual no se ha sido convocada. Adems del estudio de la Asamblea de fecha
10/04/2012, se advierte que s existe el acuerdo de la eleccin de comit electoral tal
232
JURISPRUDENCIA
y como se convoc en la agenda tratada. En consecuencia, no procede la reapertura en

este extremo.
2. Se establece que la eleccin de la Junta Directiva no contraviene las normas estableci-
das en la Ley N 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N 035-2006-Vivienda ni
el reglamento interno. Al respecto debemos sealar que el mecanismo de eleccin de
la Junta Directiva no ha sido a travs de una Asamblea eleccionaria directa de la Junta
de Propietarios sino a travs de la Direccin y normas de un Comit Electoral; para lo
cual previamente se elige al Comit Electoral y luego se realiza las votaciones de cada
propietario, proponindose un determinado nmero de listas postulantes y la votacin
en s. El reglamento interno inscrito establece que las elecciones de la Junta Directi-
va o el Presidente se har mediante convocatoria y la eleccin de los propietarios asis-
tentes, sin intervencin de algn rgano directivo. El qurum para su aprobacin ser
de mayora simple, sin embargo, la lista 3 el cual fue la ganadora, no cumple con el
qurum reglamentario para su eleccin ya que esta lista contiene una aprobacin de la
minora, (votantes total 37.65 % aprueban 12.53 % desaprueban 25.12 %).
En consecuencia al no haberse subsanado la observacin anterior se reitera en el
siguiente extremo:
DEL ACTA DE SESIN DE FECHA 10/04/2012
3. Fluye del acta que la eleccin de la Junta Directiva se realiza a travs de un Comit
Electoral; sin embargo, en su Reglamento Interno no se advierte disposicin alguna
que regule la eleccin de dicho comit, motivo por el cual, la eleccin de la directi-
va deber realizarse siguiendo las normas del D.S. N 035-2006-VVIENDA, as como
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Aclare.
4. A fin de considerarse una reapertura estas debern ser suscritas por los mismos pro-
pietarios que asistieron a la Asamblea primigenia, sin embargo, revisado el acta de
reapertura se advierte que estas no cuentan con la firma de todos los propietarios que
asistieron a la primera Asamblea. Aclrese (ejm. Scotiabank).
DE LA DECLARACIN JURADA DE CONVOCATORIA
5. Los siguientes propietarios (que suscriben la declaracin jurada adjunta al reingreso)
no cuentan con dominio inscrito respecto de ningn bien que conforma la edificacin:
Mamani Pariapaza, Margarita
Leyva Puente, Melinda Eugenia
Salas Vidal, Olga Rosario
Mory Julaca, Jorge
Llaccua Peralta, Walter
Prez Curioso, Roberto
Chvez Ludea, Maximiliana
Morn Villa, Margarita Lucila
Prado Balboa de Cardn, Basilia
Gmez Vsquez, Paolo Csar
Benito Carranza de Bautista, Jackelin Nidia
233
Cceres Huayhua, Abraham

Contreras Prez, Mara Josefina
Vicente Castillo, Felicino
Cetrina Saldvar, NidiaYris
Calagua Quispe, Victoria Antonia
Tuyro Quispe, Gloria Vicentina
Puquio Quispe, Yoel Mamerto
Hinostroza Beral, Luz
Alejandrina Colque Cceres
Nelly Lucy Rivas Ortiz
Elena Garca Torres
Mara Dora Jurez Jurez
6. Asimismo, dejamos constancia que los siguientes propietarios comparten su propie-
dad con otras personas, es decir, (copropietarios) sobre el bien que representan, moti-
vo por el cual, a efectos de poder contabilizar el porcentaje de participacin de esos
inmuebles debern suscribir y certificar la firma la totalidad de los copropietarios. Los
propietarios sealados son los siguientes:
Huete Rodrguez, Bernardino Darwin
Arrascue Cabrejos, Rosa Gladyz
Suyo Palomino, Julin
Lpez Jimnez, Edgar
Miranda Melgarejo, David
Mercado Snchez, Janeth
Suyo Palomino, Francisca
Puquio Quispe, Yoel Mamerto
Cruz Sihuin, Alberto
Lpez Garca, Fernando Lorenzo
Espinoza Ttito, Amandina
7. Asimismo, revisado el aviso de convocatoria adjunto, se advierte lo siguiente:
7.a.1. No se certifica la firma de Ayquipa Portillo, Higidio Samuel y 7.a.2. la firma de
Vivanco Contreras, Mara Isabel.
7.b. En la certificacin hecha por el Notario Jorge E. Velarde Sussoni, no se indica el
DNI de Armando lvarez Lizrraga.
7.c. Interviene CORPORACIN POWER ACOUSTIK S.A.C, sin embargo, no se
certifica la firma de su representante legal.
7.d. En la certificacin de la firma se consigna Martn Mario Prez Samanamut; sin
embargo, de los antecedentes registrales, se advierte que el nombre correcto es Martn
Mario Prez Samanamud. Aclare.
234
JURISPRUDENCIA
7.e. La certificacin de firmas consigna al propietario del stand J-051 como Alejan-
dro Pareja Pareja; sin embargo, los antecedentes registrales sealan Alejandro Paredes
Pareja. Aclare.
7.f. De igual forma, la certificacin de firmas consigna al propietario del stand J-106
como Mara Donatilde Teyna Mori; sin embargo, los antecedentes registrales sealan
Mara Donatilde Reyna Mori. Aclare.
7.g. Se seala como propietaria del stand M-037 a Usca Arqque, Sabina; sin embargo,
los antecedentes registrales consignan Usca Arqque Savina. Aclare.
8. Por lo expuesto en los puntos precedentes, el porcentaje de participacin de las per-
sonas antes sealadas no ha sido considerado dentro de la convocatoria, por lo que se
tiene que la convocatoria solo es efectuada por los propietarios que representan solo
el 23.62 %, lo cual resulta insuficiente para convocar (ya que se requiere al menos el
25 %). Aclare.
Se deja constancia que toda subsanacin deber efectuarse siguiendo la misma forma-
lidad del documento que se aclara, conforme lo dispone el artculo 1413 del Cdigo
Civil.
** Se solicita al usuario se limite a subsanar nicamente los puntos materia de obser-
vacin en la presente esquela, abstenindose de presentar nueva documentacin que inclu-
ya el texto ntegro del documento que se aclara.
BASE LEGAL: Numeral V del Ttulo Preliminar, artculos 39 y 40 del TUO del
Reglamento General de los Registros Pblicos, concordante con el artculo 2011 del Cdi-
go Civil, Ley N 27157; D.S. N 035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.

El recurrente interpone recurso de apelacin, bajo los siguientes fundamentos:
- Mediante ttulo 2012-00378591 solicit la inscripcin de la junta directiva de nuestra
Junta de Propietarios del Centro Comercial El Progreso II del inmueble ubicado en la
Av. Argentina N 344, Cercado, Lima, e inscrito en la Partida Electrnica N 49038720
del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima y Callao.
- El Registrador, por esquelas de observacin N PI 046, primero de fecha 10 de mayo
y despus en ampliacin de fecha 18 de julio, realiz centralmente tres observacio-
nes que oportunamente hemos subsanado conforme a derecho y con los cuales consi-
deramos rectificbamos algunos inconvenientes y explicbamos mejor nuestros actos,
siempre realizados conforme a ley.
- Respecto al primer y tercer punto de la primera esquela de observacin fueron debida-
mente subsanados con la reapertura del acta y subsanacin en la misma de las objecio-
nes realizadas por el Registrador, tanto es as y adems por que dicha acta fue suscri-
ta por los propietarios que suman mucho ms del 25 % del total de participaciones en
nuestra Junta de Propietarios.
- En ese sentido, consideramos que la observacin 3 de la primera y segunda esquela,
se encuentran subsanadas en el acta reaperturada ya que en la misma en su punto dos
235
seala su suscripcin por todos los participantes que asistieron a la Junta eleccionaria
y que pedimos inscribir y que a su vez suscriben expresamente con su puo y letra el
acta subsanatoria.
- Teniendo en cuenta que el reglamento interno y la norma reglamentaria acotada sea-
lan que todos los asambleistas deben suscribir el acta, debemos precisar que estas se
refieren al acta de asamblea donde se participa; sin embargo, en este caso, se trata de
la firma de un acto sui gneris propio de la ficcin legal, o sea de reapertura de acta
de asamblea.
- En ese sentido, debemos acotar el aforismo jurdico de que toda regla tiene excepcio-
nes, ms an, en estos actos, donde la ficcin nos lleva a suponer una asamblea conti-
nuada en una sola acta reaperturada pero realizada en das distintos, donde obviamen-
te no necesariamente participan y firman todos los asamblestas, sea por motivos de
salud, trabajo u otros.
- Respecto al segundo punto de la primera esquela de observacin y al primer y segun-
do punto de la segunda esquela, tambin debemos recalcar que fue expresamente sub-
sanada en la reapertura del acta, punto tercero, la misma que fue entregada a vuestra
entidad en copias certificadas, hecho que segn el Registrador no lleg a subsanar el
supuesto yerro.
- Al respecto tenemos que sealar que en principio nuestra Junta de Propietarios no es
un edificio de pocas propiedades ni es un predio comercial de unos cuantos negocios,
en s es una propiedad de miles de propietarios inscritos y no inscritos registralmente,
en otros trminos su administracin y asamblea es bien peculiar, con las responsabili-
dades que ello conlleva.
- En ese sentido, hacer asamblea de Junta de Propietarios es bien complicado y costo-
so y encierra mltiples problemas que de todas maneras venimos llevando en aras de
nuestro desarrollo, por ello que, especficamente, nos hemos visto realmente obliga-
dos a elegir a dos personas para que lleven a cabo el proceso electoral de eleccin de
la nueva Junta Directiva.
- Ms an, cuando existen grupos de propietarios contrarios incluso a la directiva que
feneci y que se expresaron ntidamente en la conformacin de 5 listas postulantes a
la Junta Directiva, de all la necesidad de personas imparciales que lleven a cabo el
proceso electoral y la confusin en el nombre que se le puso a dichas personas para
que realicen los actos eleccionarios.
- En ese sentido siendo muy respetuosos de las observaciones registrales es que en el
acta reaperturada le pusimos un nombre al proceso electoral y a las personas que se
encargaron de ello, sin para nada cambiar lo esencial del acto que es la eleccin de
la nueva junta directiva y sin contravenir la agenda y convocatoria de la asamblea
eleccionaria.
- Asimismo, es necesario sealar que si se eligi por unanimidad a dos personas para
llevar a cabo el proceso electoral, reiteramos, es por la cantidad de propietarios asam-
blestas, la exigencia de establecer personas imparciales que lleven a cabo las eleccio-
nes y por el nmero de listas que se iban a presentar, por ello se le dio la denomina-
cin accidental de Comit Electoral.
236
JURISPRUDENCIA
- Cabe sealar reiteradamente que nuestros actos eleccionarios no contravienen la Ley

N 27157 ni el D.S. N 035-2006-VIVIENDA y menos nuestro Reglamento Inter-
no, por cuanto en ninguno de ellos se prohibe expresa o taxativamente contar con un
Comit Electoral o elegir a personas diferentes a los integrantes de la Junta Directiva
para llevar adelante un proceso electoral.
- En ese sentido, por principio jurdico de que lo que no est prohibido est permitido
y sobre todo teniendo en cuenta la complejidad social, por su gran nmero y grupos
de inters, es que nuestra asamblea extraordinaria de Junta de Propietarios opt por
elegir a dichas personas, sin que para nada se hayan constituido o elegido como algn
rgano directivo.
- Referente al mismo punto dos, de la segunda esquela, ltimo prrafo, donde se hace
alusin a que no cumple con el qurum reglamentario para su eleccin, debemos
sealar nuevamente que la asamblea eleccionaria se llev a cabo en segunda convo-
catoria y con la cantidad de asistentes que se establece en el acta de asamblea, siendo
por tanto, legal dicha asamblea.
- Reiteramos que en la eleccin participaron cinco listas siendo elegida la ms votada y
en tanto nuestro Reglamento ni ninguna norma seala una valla mnima para la vali-
dez de la eleccin y ms an por cuanto todos los participantes suscribieron las actas,
consideramos que est totalmente convalidado el acto que pedimos inscribir conforme
al Derecho Registral.
- Respecto al punto 4 y siguientes de la segunda esquela, cabe sealar que si bien en
algunos casos es posible haber cometido los yerros sealados estos son de menor
orden y tienen que ver con lo masivo de nuestra Junta, que hace imposible llevar ade-
lante un acta de asamblea y su reapertura a la perfeccin, ms an, por el carcter
social y popular de nuestra entidad
- Cabe sealar que ambas actas deben verse como la transcripcin de lo acontecido en
una sola y continuada asamblea de propietarios, debidamente convocadas y llevadas a
cabo conforme a derecho, adems de actuadas libremente y de buena fe y que a su vez
no han sido impugnadas, por lo que de acuerdo a los principios registrales y generales
del derecho se deben inscribir.
- Asimismo, amparamos el presente recurso en los artculos 501, 2011 y 2019, inc. 1
del Cdigo Civil; en los artculos 142 al 145 del Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos, y en el artculo 5 de la Ley del Sistema Nacional de los Registros Pbli-
cos N 26366, entre otros, adems de sus modificatorias, ampliatorias, concordantes y
conexas.

El Centro Comercial El Progreso II constituido sobre el Lote 1 con frente a la Av.
Argentina N 344, distrito de Cercado, obra inscrito en la Ficha N 1732250 con conti-
nuacin en la partida Electrnica N 49038720 del Registro de Predios de Lima.
En el Asientos B00001, B00003 y B0004 de la referida partida, consta inscrita la
declaracin de modificacin de fbrica, el reglamento interno, la junta de propietarios e
independizacin (1154 secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn), segn ttulo
archivado N 161135 del 27/08/2002.
237
En el Asiento B0007 consta inscrita la eleccin de la directiva de junta de propietarios

conformada por el presidente Francisco Alejandro Yanac Len y el secretario Luis Alberto
Sandival Alfaro por el periodo de 2 aos, segn ttulo archivado N 152231 del 1/3/2010.
Interviene como ponente la vocal Martha del Carmen Silva Daz.
es la siguiente:
Cmo se realiza el cmputo de los porcentajes de participacin de los propietarios
para determinar la validez de la convocatoria?
VI. ANLISIS
1. El Reglamento General de los Registros Pblicos en su artculo 31, define a la califi-
cacin registral como la evaluacin integral de los ttulos presentados al Registro que
tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripcin. Esta calificacin registral
se encuentra a cargo del Registrador, en primera instancia y del Tribunal Registral, en
segunda instancia.
Asimismo, en el artculo 32 de la norma se establece cules son los alcances de la califi-
cacin registral, as seala que al calificar y evaluar los ttulos debe confrontarse la ade-
cuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral en la que se
habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los antecedentes regis-
trales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos. De otro lado,
se seala, entre otros alcances, que debe comprobarse que el acto o derecho inscribible,
as como los documentos que conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales
sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.
2. Con el presente ttulo, se pretende inscribir la eleccin de Junta Directiva para el
periodo 2012-2014 del Centro Comercial El Progreso II, en mrito del Acta de
Sesin de Junta Extraordinaria de Propietarios del 10/04/2012.
El ttulo fue materia de una primera observacin, referido a defectos advertidos en
el acta de la citada sesin de junta de propietarios del 10/04/2012, por lo que a fin de
subsanarlos se present al reingreso la reapertura de la referida acta.
El Registrador reiter su observacin, en el sentido que en la reapertura del acta del
10/04/2012, se seal que se ha consignado equivocadamente en la agenda la elec-
cin de comit electoral y se abord como tema de agenda los establecimientos del
mecanismo de eleccin de la nueva Junta Directiva; sin embargo, dicha agenda no
guarda relacin con los acuerdos tomados en dicha asamblea, por lo que no tratndose
de un error u omisin sino de un cambio de agenda para lo cual no se ha convocado,
no procede la reapertura en este extremo.
El apelante, por su parte, seala que en el acta de reapertura se indic un nombre para
el proceso electoral y se design a las personas que se encargaron de ello, sin modifi-
car lo esencial del acto que es la eleccin de la nueva junta directiva, esto es, sin con-
travenir la agenda y convocatoria de la asamblea eleccionaria.
Por tanto, corresponde a esta instancia analizar si el tema de agenda en la reapertu-
ra del acta sobre el establecimiento del mecanismo de eleccin de la nueva junta
238
JURISPRUDENCIA
directiva emana o se desprende del punto establecido en la agenda como es la elec-

cin de la nueva junta directiva.
3. Con relacin a la agenda de la convocatoria, esta instancia ha aprobado como prece-
dente de observancia obligatoria en el Segundo Pleno llevado a cabo los das 29 y 30
de noviembre de 20002, lo siguiente:
La convocatoria a asamblea general de las asociaciones debe sealar las materias
a tratar, no siendo vlido adoptar acuerdos respecto a materias no consignadas en la
convocatoria, o que no se deriven directamente de ellas.
Este precedente recogi el criterio adoptado en la Resolucin N 143-2012-ORLC/TR
del 20/03/2012, publicada el 5/4/2002.
La Resolucin N 143-2002-ORLC/TR del 20/03/2002 seal como fundamentos en
su anlisis los siguientes:
(...) 3. En lo que respecta al objeto de la asamblea, esto es, los temas que sern trata-
dos en la misma, podran asumirse dos posiciones:
Considerar que no es necesario indicar en la convocatoria los temas que sern tratados
en la asamblea.
De acuerdo con esta posicin, bastar con llamar a los asociados para que concurran a la
asamblea general indicando cuando y donde se celebrara para que, una vez constituida
la misma, esta pueda adoptar acuerdos respecto a cualquier materia. Esta posicin res-
ponde a la concepcin de que los asociados tienen derecho a asistir a la asamblea gene-
ral, para lo cual deben ser llamados indicndoseles cuando y donde se celebrar.
Considerar que es necesario indicar en la convocatoria los temas que sern tratados en
la asamblea.
De acuerdo con esta posicin, en la convocatoria deber indicarse no solo cuando y
donde se celebrara la asamblea, sino adems que materias se trataran en la misma. Esto
es, la asamblea general nicamente podr adoptar acuerdos respecto a las materias que
se hayan sealado en la convocatoria. Esta posicin responde a la concepcin de que los
asociados tienen derecho a asistir a la asamblea general debidamente informados, para
lo cual deben ser llamados indicndoseles cuando, donde y que materias se tratarn.
4. La posicin que adopta nuestro ordenamiento jurdico respecto a la materia indica-
da en el numeral precedente puede determinarse aplicando la analoga: el artculo 85
del Cdigo Civil regula los requisitos de la convocatoria judicial, estableciendo entre
ellos al objeto de la asamblea general.
Aplicando por analoga este precepto a la convocatoria realizada por el presidente del
consejo directivo o por el integrante del mismo que el estatuto seale, ser nece-
sario tambin sealar en esta convocatoria no judicial el objeto de la asamblea, esto
es, las materias que se tratarn en la misma. Vale decir, dado que los asociados tienen
derecho a asistir a la asamblea general debidamente informados respecto a las mate-
rias que se tratarn en la misma si se trata de una asamblea convocada por el juez,
igualmente tendrn derecho a asistir a las asamblea general debidamente informados
si la asamblea es convocada por el rgano directivo.
239
5. La analoga antedicha se justifica debido a que la convocatoria, sea esta ordenada

por el juez o no, es siempre el llamado a los asociados para que concurran a la asam-
blea general, no existiendo razn para establecer un tratamiento diferenciado entre la
convocatoria judicial y la no judicial en los que respecta al objeto de la asamblea.
En conclusin, la convocatoria sea judicial o no judicial, debe sealar el objeto de
la asamblea general, pues los asociados tienen derecho a asistir a la misma debida-
mente informados respecto a las materias no consignadas en la convocatoria.
De acuerdo a lo sealado, se puede concluir que con relacin al tema de agenda, la
obligacin de indicar los asuntos a tratar tienen dos finalidades que es la de antici-
par las cuestiones a deliberar y a su vez impedir que se deliberen temas que no se han
propuesto.
4. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias,
aprobado mediante Resolucin N 086-2009-SUNARP-SN que entr en vigencia el
30/06/2009, regula las inscripciones de actos relativos a las personas jurdicas distin-
tas a las sociedades y a las EIRL.
En este Reglamento se ha dispuesto que el Registrador deber verificar que la convo-
catoria, el qurum y la mayora en las sesiones de los rganos colegiados, se adecuen
a las disposiciones legales y estatutarias.
Cabe precisar que las normas de las personas jurdicas no societarias no son aplica-
bles directamente a las juntas de propietarios, pues estas no son personas jurdicas; lo
sern en la medida que se adecuen a su naturaleza o se encuentre prevista la remisin
normativa.
El artculo 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No
Societarias establece que no procede inscribir acuerdos sobre asuntos distintos a los
sealados en la agenda o que no se deriven directamente de esta, salvo disposicin
legal distinta.
5. Revisada la constancia de convocatoria (presentada al reingreso), se aprecia que los
puntos de agenda fueron los siguientes:
1. Aprobacin de propietarios hbiles.
2. Aprobacin de periodo de mandato e inicio de funciones.
3. Establecimiento del mecanismo de eleccin de la nueva junta directiva.
4. Eleccin de la nueva junta directiva de la junta de propietarios del centro
comercial El Progreso II.
5. Proclamacin y Juramentacin.
6. Otros de inters (el resaltado es nuestro).
De la revisin de la agenda del acta de sesin de junta de propietarios del 10/04/2012,
se aprecia que los puntos de agenda fueron los siguientes:
240
JURISPRUDENCIA
1. Aprobacin de propietarios hbiles.

2. Aprobacin de periodo de mandato e inicio de funciones.
3. Eleccin de comit electoral.
4. Eleccin de la nueva junta directiva de la junta de propietarios del centro
comercial El Progreso II.
5. Proclamacin y Juramentacin.
6. Otros de inters (lo resaltado es nuestro)
Asimismo, consta entre los acuerdos tomados los siguientes:
- La junta de propietarios por unanimidad aprob a los propietarios hbiles.
- La junta de propietarios aprob por unanimidad que las funciones de la Junta Directi-
va que se elija para el nuevo periodo 2012-2014, es dos aos, cuyas funciones se ini-
cian en la fecha de su eleccin.
- El comit electoral aprobado por unanimidad de los propietarios hbiles asis-
tentes, son los siguientes: Presidente: Adrin Timpo Quispe y Secretaria: Isabel
Lucero Quispe.
(...)
De la reapertura del acta de la sesin extraordinaria de junta de propietarios del
17/05/2012, se aprecia las siguientes precisiones:
Que por error involuntario en la redaccin del acta de la junta de propietarios del
centro comercial El Progreso II del 10/04/2012, se ha consignado equivocadamente
la lista de la asistencia e instalacin, la lista de aprobacin de propietarios hbiles, as
como tercer punto de agenda, la eleccin del comit electoral. Igualmente en la refe-
rida acta no se ha sealado el establecimiento de mecanismo de eleccin de la nueva
Junta Directiva y tambin se ha omitido suscribir el acta por todos los propietarios
asistentes a la referida sesin.
().
3. Que, el tercer punto de la agenda convocada y abordada en la Junta ha sido el de
Establecimiento del mecanismo de eleccin de la nueva Junta Directiva. (...) Asi-
mismo, como parte de ese mecanismo, se acord elegir la nueva Junta Directiva por la
modalidad de listas, y atendiendo al nmero de votantes, mediante elecciones univer-
sales, con escrutinio pblico en la misma junta y delante de todos los presentes. Dicha
posicin fue presentada por unanimidad de los presentes, sin ningn voto en contra o
abstenciones.
Ahora bien, de acuerdo a lo expuesto en el anlisis, en la convocatoria debe sealarse
las materias a tratar, no siendo vlido adoptar acuerdos respecto a materias no consig-
nadas en la convocatoria, siendo la nica excepcin el supuesto en que los acuerdos
adicionales se deriven directamente de los que fue materia de agenda.
241
6. En este caso, vemos que el punto 3 de la agenda de convocatoria referido al estable-

cimiento del mecanismo de eleccin de la nueva junta directiva, es precisado en la
reapertura del acta, de lo cual se puede concluir que el tema de agenda desarrolla-
do en el acta de reapertura corno establecimiento del mecanismo de eleccin de la
nueva junta directiva s guarda relacin y, por ende, se desprende del punto estable-
cido en la agenda de sesin de junta originaria como es la eleccin de la nueva junta
directiva.
Por lo antes expuesto, corresponde revocar el primer extremo de la observacin.
7. En cuanto a la observacin 2, en la cual se seala que el mecanismo de la eleccin de
la junta directiva no ha sido a travs de una asamblea eleccionaria directa de la junta
de propietarios sino a travs de la direccin y normas de un Comit Electoral; que el
reglamento interno inscrito establece que las elecciones de la junta directiva o el pre-
sidente se har mediante convocatoria y la eleccin de los propietarios asistentes, sin
intervencin de algn rgano directivo; y que la lista 3 ganadora no cumple con el
qurum reglamentario para su eleccin ya que contiene una aprobacin de la minora
(votantes total: 37.65 % aprueban 12.53 % desaprueban 25.12 %).
A efectos de verificar la existencia de las presuntas deficiencias advertidas por el
Registrador, se procedi a la revisin del ttulo archivado N 161135 del 27/08/2002,
que contiene el reglamento interno del Centro Comercial El Progreso, advirtindose
en la redaccin de los artculos vigsimo primero y tercero, seala lo siguiente:
Artculo vigsimo primero: Habr qurum para realizar las sesiones de la junta de
propietarios cuando asista un nmero de propietarios hbiles que en conjunto posean
ms del 50 % de los votos en primera convocatoria, y con los que asistan en segunda
convocatoria.
Artculo vigsimo tercero: Los acuerdos de junta sern adoptados por mayora de
los votos presentes, con las excepciones sealadas en el artculo 148 del D.S N 008-
2000-MTC (lo resaltado es nuestro).
8. En el presente caso, el acta de la junta de propietarios del centro comercial El Pro-
greso II del 10/4/2012, se aprecia que la junta se realiz en segunda convocatoria,
sealndose que el resultado general del escrutinio mediante conteo de votos es el
siguiente:
Lista N 1, obtuvo votos que representan el 6.58 % de las participaciones.
Lista N 5, obtuvo votos que representan el 3.36 % de las participaciones. Total votos
nulos / viciados: votos que representan el 1.73 % de las participaciones:
Total votos blancos: votos que representan el 1.73 % de las participaciones.
Total de votos es del 37.65% de las participaciones
242
JURISPRUDENCIA
9. Con relacin a los requisitos del cmputo de la mayora, en el artculo 60 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias, se estable-
cen las siguientes reglas de calificacin:
Artculo 60: Cmputo de la mayora:
En las sesiones de rganos colegiados, salvo disposicin diferente de la ley o el esta-
tuto, la mayora se computar conforme a las reglas siguientes:
(...)
c) En las elecciones por listas u otros medios alternativos de votacin, no se reque-
rir que la lista o alternativa ganadora obtenga ms de la mitad de los votos a
favor. En este caso, bastar que la suma de los votos a favor de las distintas listas
equivalga a la mitad o ms de la mitad de los miembros hbiles concurrentes.
(... ).
(lo resaltado es nuestro).
Siendo as, cabe precisar que del total de votantes: 37.65 %, aprueban la lista 3:
12.53 % y la suma de votos a favor de las distintas listas es de 35.92 %, por lo que
teniendo en cuenta la norma antes citada, bastar que la suma de los votos a favor de
las distintas listas equivalga a la mitad o ms de la mitad de .los miembros hbiles
concurrentes, es de advertirse que la sumatoria de los votos a favor de todas las lis-
tas, esto es las 35.92 % equivale a ms de la mitad del total de votantes (37.65 %). En
consecuencia, corresponde revocar el segundo extremo de la observacin.
10. En cuanto a la observacin 3 que seala que en el reglamento interno no se advierte
disposicin alguna que regule la eleccin de la Junta Directiva a travs de un Comit
Electoral, requiriendo que la eleccin de la junta directiva se realice siguiendo las nor-
mas del D.S N 035-2006-VIVIENDA, as como del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios. Esta instancia precisa que revisado el citado ttulo archivado N
161135 del 27/08/2002, que contiene el reglamento interno, se advierte que en efec-
to no se ha regulado la conformacin de un comit electoral, sin embargo teniendo
en cuenta los argumentos expresados por el apelante en su recurso, consideramos que
nada obsta que se haya conformado un comit electoral para la realizacin de las elec-
ciones, ms aun si se ha cumplido con la mayora legal requerida, conforme ha sido
sealado en el punto 9 que precede.
Por tanto, corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observacin formulada.
11. En relacin al cuarto extremo de la observacin, en el sentido que el acta de reapertu-
ra no cuenta con las firmas de todos los propietarios que asistieron a la primera asam-
blea, cabe sealar que el precedente aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral
publicado en el diario oficial El Peruano, seala lo siguiente:
REAPERTURA DE ACTAS:
Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurdicas,
corrigiendo un dato que se consign en forma errnea o consignando un dato que se
omiti - pudiendo consistir la omisin en un acuerdo que habiendo sido adoptado por
la persona jurdica no se hizo constar en el acto. Para ello deber dejarse constancia de
243
la fecha de reapertura del acta y la misma deber ser suscrita por quienes firmaron el
acta primigenia.
Teniendo en cuenta lo anterior, resulta exigible que el acta de reapertura presentada
al reingreso, contenga las firmas de quienes firmaron el acta primigenia, conforme ha
sealado el Registrador, por lo que se confirma este extremo de la observacin.
12. De otro lado, con relacin a la declaracin jurada de convocatoria adjuntada al reingre-
so, se aprecia que esta se present con la finalidad de acreditar su validez al haber sido
suscrita por el 25 % de los propietarios(43), teniendo en cuenta que consta de la esquela
que el ltimo presidente inscrito habra realizado la convocatoria; sin embargo, la cons-
tancia presentada inicialmente haba sido suscrita por uno de los directivos elegidos.
Al respecto, en el quinto extremo de la observacin se advierte que en efecto, en la rela-
cin de propietarios que suscriben la constancia de convocatoria se encuentran com-
prendidas algunas personas (naturales o jurdicas) que no cuentan con dominio inscrito.
Es pertinente sealar que esta instancia ha emitido reiterados pronunciamientos en el
sentido que la asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscri-
to no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sancio-
na con nulidad dicha circunstancia. En tal sentido, en estos casos bastar que, contan-
do nicamente a los asistentes con derecho inscrito, estos renan el qurum requerido y
adopten el acuerdo con la mayora exigible para el acuerdo de que se trate.
13. Asimismo, en el sexto extremo de la observacin formulada, esto es, la constancia del
Registrador en el sentido que algunos propietarios comparten propiedad con otras perso-
nas (copropiedad), cabe sealar que de conformidad con el artculo 973 del Cdigo Civil:
cualquiera de los copropietarios puede asumir la administracin de hecho del bien comn,
por tanto no resulta exigible requerir acreditar la suscripcin y firma de la totalidad de los
copropietarios, por lo que corresponde revocar el sexto extremo de la observacin.
En tal sentido, para efectos del cmputo del 25 % de propietarios que debe realizar la
convocatoria se tendr en cuenta la participacin de los propietarios asistentes, siendo
vlida la suscripcin por alguno de los copropietarios con derecho inscrito.
Para tal efecto, sin embargo, se requiere, conforme a la formalidad prevista por el ar-
tculo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas no societa-
rias, de la certificacin de las firmas por notario, juez de paz o fedatario de algn rgano
desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
14. En el presente caso, en el extremo 7.a.1. de la observacin formulada, el Registra-
dor indica que no se ha certificado la firma de Higidio Samuel Ayquipa Portillo; sin
embargo, consta de la certificacin notarial que s aparece certificada la firma de dicho
(43) Por aplicacin extensiva de la regia contenida en el segundo prrafo del artculo 54 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios:
Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designacin del primer Presi-
dente, esta ser efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando
menos el 25 % de las participaciones en las reas y bienes comunes.
244
JURISPRUDENCIA
propietario. Con relacin a la certificacin de la firma de la propietaria Mara Isabel

Vivanco Contreras, esta no consta de la certificacin efectuada.
Por tanto, procede revocar el extremo 7.a.1 y confirmar el extremo 7.a.2. de la obser-
vacin formulada.
15. De otro lado, efectuada la sumatoria de los porcentajes de participacin de los propie-
tarios con derecho inscrito que suscriben la convocatoria (sin considerar el porcentaje
que corresponde a Mara Isabel Vivanco Contreras: 0.06 %), este alcanza a 25.02 %,
con lo cual la constancia de convocatoria efectuada resulta vlida.
En tal sentido, procede revocar el quinto y octavo extremos de la observacin
formulada.
16. Se aprecia igualmente del stimo extremo de la observacin formulada que el Regis-
trador seala la existencia de deficiencias respecto a otros aspectos formales de la cer-
tificacin de firmas, como son en el extremo 7.b. la falta de indicacin del DNI de
Armando lvarez Lizrraga, en el extremo 7.b la discrepancia en el nombre del pro-
pietario Martn Mario Prez Samanamud, cuyo apellido se consigna como Samana-
mut, en el extremo 7.e la discrepancia en el nombre del propietario Alejandro Paredes.
Pareja, cuyos apellidos se consignan como Pareja Pareja; enn el extremo 7.f. la dis-
crepancia en el nombre de la propietaria Mara Donatilde Reyna Mori, cuyo apellido
se consigna como Teyna y en el extremo 7.g. la discrepancia en el nombre de Savina
Usca Arqque, que se consigna como Sabina; deficiencias que deben ser subsanadas.
Por tanto, corresponde confirmar los extremos 7.b., 7.d., 7.e., 7.f. y 7.g. de la observa-
cin formulada.
17. En cuanto a la falta de certificacin de la firma del representante de Corporacin
Power Acoustik S.A.C., cabe sealar que dicha omisin no resulta relevante para efec-
tos de la calificacin registra) por cuanto dicha persona jurdica carece de derecho ins-
crito, por lo que no procede tomar en cuenta su concurrencia para el cmputo del por-
centaje de participacin de los propietarios.
Por tanto, procede revocar el extremo 7.c. de la observacin formulada.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR los puntos 1, 2, 5, 6, 7.a.1 y 7.c. de la observacin formulada por el
Registrador del Registro de Predios de Lima al ttulo referido en el encabezamiento,
DEJAR SIN EFECTO el punto 3, y CONFIRMAR los puntos 4, 7.a.2. y 7.b., 7.d., 7.e.,
7.f. y 7.g. de la misma, de conformidad con los fundamentos vertidos en el anlisis de la
presente resolucin.
SS. MARTHA DEL CARMEN DAZ, ELENA ROSA VSQUEZ TORRES, PEDRO LAMO
HIDALGO
245
12 La inscripcin de propiedad de los asistentes a la junta no debe

realizarse despus de celebrada esta
A la junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la
fecha de su celebracin, debiendo verificar, el Registrador, que no se hayan
inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones
de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, estas
constituirn un obstculo a la inscripcin de los acuerdos.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, de 25 febrero de 2011
APELANTE : RUTH QUISPE VALENZUELA
TTULO : N 30076 del 7/9/2010
RECURSO : H.T.D. N 83805 del 03/02/2010
REGISTRO : Predios de Huancayo
ACTO (s) : Modificacin de reglamento interno y eleccin de junta directiva
SUMILLAS
CALIFICACIN DE QURUM DE JUNTA DE PROPIETARIOS

A la junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de
celebracin de la junta, debiendo verificar el Registrador que no se hayan inscrito con
posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva,
pues de haberse inscrito dichas transferencias, estas constituirn un obstculo (salvable) a
la inscripcin de los acuerdos.
RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD PREEXISTENTE

Para el reconocimiento de la propiedad exclusiva preexistente sobre un bien al que
el reglamento interno atribuye expresamente la condicin de bien comn, se requiere del
voto a favor de la totalidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la modificacin parcial del
reglamento interno, el mismo que rige a las distintas unidades inmobiliarias que con-
forman el edificio levantado sobre el predio ubicado en la Av. Uruguay N 435, 437,
Urb. San Carlos, Huancayo; cuya matriz se encuentra inscrita en la partida electrnica
N 11004173 del Registro de Predios de Huancayo. Asimismo, se solicita la inscripcin
de la eleccin de la presidenta de la Junta de Propietarios.
Al, efecto se adjunta la documentacin siguiente:
246
JURISPRUDENCIA
- Testimonio de la escritura pblica del 26/08/2010, autorizada por el notario de

Huancayo Armando Zegarra Nio de Guzmn, que contiene la modificacin par-
cial del reglamento interno, en la que obra inserta el acta de Junta de Propietarios del
31/07/2007 de la Residencial San Jos, ubicada en la Av. Uruguay N 437, Barrio
de San Carlos, Huancayo.
- Constancia de convocatoria a la Junta de Propietarios del 31/07/2007 suscrita por
Ruth Quispe Valenzuela, con firma legalizada el 26/08/2010 por el notario de Huan-
cayo Armando Zegarra Nio de Guzmn.
- Constancia de qurum a la Junta de Propietarios del 31/07/2007 suscrita por Ruth
Quispe Valenzuela, con firma legalizada el 26/08/2010 por el notario de Huancayo
Armando Zegarra Nio de Guzmn.
- Planos de ubicacin y de distribucin del primer piso y de la azotea y aires.

El Registrador Pblico (e) del Registro de Predios de Huancayo, Nelson Cajahuanca
Crdova, observ el ttulo en los siguientes trminos:
ANTECEDENTES - DATOS DEL TTULO:
Acto solicitado: Modificacin de reglamento interno, independizacin y
modificacin de porcentajes.
Documentos presentados: documento de subsanacin.
Antecedente registral: Partidas Electrnicas Ns 11004173, del 11015999 al
11016025, 11028291 de predios.
IDENTIFICACIN DE DEFECTO(S):
En relacin con dicho Ttulo, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable,
siendo objeto de la siguiente observacin, acorde con la norma que se cita:
ESTANDO AL REINGRESO PRESENTADO, SE ADVIERTE QUE NO HA CUM-
PLIDO CON SUBSANAR LA ESQUELA DE OBSERVACIN DE FECHA
20/09/2010, POR LO QUE SE LE REITERA EN TODOS SUS EXTREMOS:
Que, verificado el acta de asamblea de fecha 31/07/2007 y estando a la titularidad
actual de las secciones independizadas consta que solo ha asistido el 37.95% del por-
centaje hbil de participaciones (unidades inmobiliarias).
Por lo que la toma de acuerdos resulta invlida; debiendo de convocarse a una nueva
asamblea general de propietarios de las unidades inmobiliarias, con la formalidad de
ley a fin de ratificar los acuerdos tomados en el presente.
CABE PRECISAR QUE LAS TRANSFERENCIAS EFECTUADAS A FAVOR DE
LOS SOCIOS QUE NO HAN INTERVENIDO EN LA ADOPCIN DE ACUERDO
HA SIDO EFECTUADA CON FECHA ANTERIOR AL 31/07/2007, POR LO CUAL
SU PARTICIPACIN NO DEVIENE EN ILEGAL.
247
Siendo que el presente modifica el rea libre de la fbrica (en cuanto a los tres esta-
cionamientos); previamente deber de efectuarse la remodelacin de la fbrica, a cuyo
efecto adjntese la documentacin tcnica debidamente tramitada por ante la Munici-
palidad correspondiente (cuyo trmite haya concluido en la fecha o anterior a la fecha
del presente asiento de presentacin).
De conformidad con el artculo 27 D.S N 035-2006-VIVIENDA, para la regu-
larizacin de las declaratorias de fbrica correspondientes a edificaciones deriva-
das de obras de remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin, se presentarn
los documentos exigidos en los artculos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos
casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artculo 25, se desdo-
blarn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se indicarn los ele-
mentos a ser eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la remodelacin
efectuada, segn sea el caso.
III. CITA LEGAL:
Artculos 2011 y 2015 del CC, artculos 7, 9, 31, 32, 40 y 41 del TUO del
R.G.R.P., D. Leg. Del Notariado.
Artculo 2017 del CC.- No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya ins-
crito, aunque sea de fecha anterior.
IV. SUGERENCIA(S):
Adjntese la documentacin que sustente la remodelacin de la fbrica.
Ratifiquese los acuerdos tomados y de modificacin del reglamento interno y adjnte-
se documento privado suscrito por la presidenta de la Junta de Propietarios, con firma
certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de las sec-
ciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento
Interno a modificarse;
3.- Derechos Pendientes de Pago estando a la calificacin del mismo por reingreso del
presente ttulo.
lll. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

La apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- Seala que la determinacin del qurum en las sesiones de la Junta de Propietarios se efec-
ta en virtud de la informacin registral existente a la fecha de la sesin de aquella junta en
que se adopt el acuerdo objeto de la calificacin e inscripcin y, tratando de encontrar jus-
tificacin a la exigencia del registrador, en su caso, en virtud de la informacin escrita que
haya recibido la presidencia y/o administracin de la Junta de Propietarios de los nuevos
propietarios. Por lo mismo, no puede sostenerse alegremente, como lo hace el registrador,
que aquella determinacin se har en virtud de la informacin extra registral.
- Sostiene que la afirmacin del Registrador vulnera el principio de legitimacin y la
disposicin contenida en el art. I del ttulo preliminar del TUO del R.G.R.P., la misma
que precisa que el registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos
inscritos, as como que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros an
cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.
248
JURISPRUDENCIA
- Debe tenerse presente que a la fecha de la sesin de la Junta de Propietarios obje-

to de inscripcin (31/07/2007), las presuntas transferencias no haban sido inscritas
en la Partida Registra) matriz N 11004173. Por lo tanto, ninguno de los miembros
de dicha junta de propietarios poda saber con exactitud quien era el propietario de
cada una de las secciones transferidas, ya que si bien es cierto que el propietario
originario haba transferido algunas secciones a favor de terceras personas, mas no
poda saberse si estos ltimos, a su vez, haban o no transferido sus secciones a ter-
ceras personas.
- Si bien a la fecha de la calificacin del ttulo el registrador cuenta con una informacin
de transferencias a favor de terceras personas, considera que debe tenerse presente que
ello se deriva de inscripciones posteriores a la fecha de la sesin de la Junta de Propieta-
rios, las mismas que no pueden ser oponibles a un acuerdo adoptado con fecha anterior.
- Finalmente, en cuanto a que el art. 27 del D.S. 035-2006-VIVIENDA (TUO del
reglamento de la Ley N 27157 que inicialmente fue aprobado por D.S. N 008-
2000-MTC) es la norma que autorizara al registrador a exigir la previa o conjun-
ta inscripcin de la remodelacin de le edificacin para admitir la inscripcin de
la modificacin del reglamento interno, considera que la norma referida autoriza
a los registradores a exigir la presentacin de planos en los casos de regularizacin
de las declaratorias de edificaciones que se deriven de remodelaciones, ampliacio-
nes, modificaciones o reparaciones de aquellas edificaciones. En ese sentido, reitera su
posicin en el Sentido de que no existe norma alguna que autorice al registrador a exi-
gir a los administrados la inscripcin de la remodelacin de la edificacin.

- La matriz del edificio levantado sobre el predio ubicado en la Av. Uruguay N 435,
437, Urb. San Carlos, distrito y provincia de Huancayo, se encuentra inscrita en la
partida electrnica N 11004173 del Registro de Predios de Huancayo.
- En el Asiento B00002 se ha inscrito la demolicin de la fbrica, en el asiento B0003
la declaratoria de fbrica de un edificio conformado por semistano, cinco pisos y
azotea; y en el asiento B00004 el reglamento interno. Dichas inscripciones se efectua-
ron en mrito del ttulo archivado N 2167 del 10/03/2003.
- En el Asiento B00005 se ha inscrito la modificacin del reglamento interno, en mri-
to a la escritura pblica del 23/07/2004 otorgada ante el notario de Huancayo Godo-
freo Octavio Salas Butrn y la copia certificada del acta de la junta de propietarios del
30/06/2004 y del 20/08/2004.

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durn.
- Para la determinacin del qurum de la junta de propietarios: debe considerarse a los
propietarios que cuentan con dominio inscrito a la fecha de la sesin o a la fecha de la
presentacin del ttulo?
249
- Cul es la mayora requerida para el reconocimiento de la propiedad preexistente

sobre un bien al que el reglamento interno atribuye expresamente la condicin de bien
comn?
- La modificacin de la distribucin de ambientes constituye una remodelacin?
VI. ANLISIS
1. Mediante la Ley N 27157(44) y su Reglamento (TUO aprobado por Decreto Supremo
N 035-2006-VIVIENDA)(45), se establecieron los procedimientos para el saneamien-
to de la titulacin y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propie-
dad exclusiva y de propiedad comn, tales como departamentos en edificios, quintas,
casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras unida-
des inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
exclusiva, as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica
y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad
exclusiva y de propiedad comn.
Anteriormente, el rgimen legal de las edificaciones integradas por unidades de pro-
piedad exclusiva y de bienes de propiedad comn se encontraba contemplado en el
Decreto Ley N 22112(46) - Ley de Propiedad Horizontal - y en su Reglamento, apro-
bado por D.S. N 019-78-VC(47).
2. Ahora bien, el artculo 129 del Reglamento de la Ley N 27157, define a la propiedad
exclusiva y propiedad comn como el rgimen jurdico que supone la existencia de
una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de
dominio comn. Agrega la norma, que dicho rgimen cuenta con reglamento interno y
una junta de propietarios.
El rgimen jurdico de propiedad exclusiva y propiedad comn es obligatorio en las
edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a
distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el artculo 37 de la
Ley N 27157 y en el artculo 125 de su reglamento.
3. Como ha quedado establecido, el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn,
supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad
exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el
otro, las zonas comunes de la edificacin, cuya titularidad le corresponde a todos los pro-
pietarios de las secciones de propiedad exclusiva en funcin a los porcentajes de partici-
pacin que se les haya asignado en el reglamento interno de la edificacin.
La participacin en los bienes comunes es definida por el artculo 130 del Reglamen-
to de la Ley N 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso
(44) Publicada en el diario oficial El Peruano el 20/07/1999.

(45) Publicado en el diario oficial El Peruano el 08/11/2006.
(46) Publicada en el diario oficial El Peruano el 14/03/1978.
250
JURISPRUDENCIA
exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. Agrega dicho artculo

que los porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios
razonables, como el rea ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubica-
cin de estas, los usos a los que estn destinadas, entre otros:
Asimismo, el artculo 40 de la Ley N 27157 seala que son bienes de propiedad
comn: el terreno sobre el que est construida la edificacin, los , pasajes, pasadizos,
escaleras y en general, vas reas de circulacin de uso comn; las obras decorativas
exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn; jardines; sta-
nos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas
en contrario; patios, pozos de luz, duetos y dems espacios abiertos, entre otros.
4. Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la modificacin parcial del
reglamento interno, el mismo que rige a las distintas unidades inmobiliarias que con-
forman el edificio levantado sobre el predio ubicado en la Av. Uruguay N 435, 437,
Urb. San Carlos, Huancayo; cuya matriz se encuentra inscrita en la partida Electrnica
N 11004173 del Registro de Predios de Huancayo.
El Registrador en el primer extremo de la observacin ha sealado que, verificada
el acta de la junta de propietarios de fecha 31/07/2007 y estando a la titularidad actual
de las secciones independizadas consta que solo ha asistido el 37.95 % del porcentaje
hbil de participaciones (unidades inmobiliarias). En ese sentido, considera que la toma
de acuerdos adoptada en dicha junta resulta invlida; debiendo convocarse a una nueva
junta de propietarios de las unidades inmobiliarias, con la formalidad de ley a fin de rati-
ficar los acuerdos tomados en el presente.
5. Al respecto resulta preciso sealar que esta instancia estableci como precedente de
observancia obligatoria aprobada en el Dcimo Pleno(48), llevado a cabo los das 8 y 9
de abril de 2005, lo siguiente:
QURUM DE SESIN DE JUNTA DE PROPIETARIOS:
Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber consi-
derarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito. Criterio sustentado en
las Resoluciones N 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolucin
N 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y N 097-2004-SUNARP-TR-L
del 20 de febrero de 2004.
Este criterio encontr su sustento en que el primer prrafo del artculo 145 del Regla-
mento de la Ley N 27157, prescribe que la Junta de Propietarios est constituida por
todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificacin. Esta
norma si bien no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presu-
puesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratndose de
un ttulo que pretende su acceso al Registro, la condicin de propietario debe ser cali-
ficada sobre la base de la informacin contenida en los asientos de inscripcin, a los
cuales debe adecuarse.
251
En este sentido, el artculo VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos que desarrolla el principio de legitimacin consagrado en el ar-
tculo 2013 del Cdigo Civil seala que los asientos registrales se presumen exac-
tos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
As tenemos que si bien el artculo 949 del Cdigo Civil seala que la sola obligacin
de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l; aplicando el
principio de legitimacin, tratndose de la inscripcin de un acuerdo adoptado por los
propietarios reunidos en Junta, resulta relevante la calificacin de la condicin de pro-
pietarios de los asistentes a ella. En este sentido, solo puede presumirse cierta la con-
dicin de propietario si esta consta inscrita en el Registro.
6. De otra parte, este colegiado ha sealado de manera reiterada que la asistencia a la
junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nuli-
dad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha cir-
cunstancia. En tal sentido, bastar con que, contando nicamente a los asistentes con
derecho inscrito, estos renan el qurum requerido y adopten el acuerdo con la mayo-
ra exigida para el acuerdo de que se trate.
7. Ahora bien, el precedente citado establece que para determinar el qurum se debe
considerar nicamente a los propietarios con dominio inscrito, mas no define la fecha
en la que dichos propietarios deben tener dominio inscrito. Esto es, no define si los
propietarios requieren tener dominio inscrito a la fecha de la sesin de junta de pro-
pietarios, o si requieren tener dominio inscrito a la fecha de la presentacin del ttu-
lo que contiene el acuerdo adoptado por la junta de propietarios. Sobre la materia,
podran adoptarse las siguientes posiciones:
a) Los propietarios requieren tener dominio inscrito vigente a la fecha de la sesin de
junta de propietarios
Conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil, los asientos registrales se presumen exac-
tos y vlidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar con-
forme a ellos. En tal sentido, los legitimados para asistir a la junta de propietarios son
aquellos propietarios que el Registro publicita a la fecha en la que la sesin se celebra.
b) Los propietarios requieren tener dominio inscrito a la fecha de la presentacin del
ttulo que contiene el acuerdo adoptado por la junta de propietarios
Los acuerdos que adopta la junta de propietarios afectan a los propietarios con domi-
nio inscrito vigente a la fecha de la presentacin del ttulo, esto es a los propietarios
vigentes, y no a aquellos que ya han transferido las secciones de propiedad exclusiva,
pues estos ya dejaron de ser propietarios y en consecuencia, no les afectarn los acuer-
dos adoptados por la junta.
Ms an, los propietarios con dominio vigente a la fecha de presentacin del ttulo,
adquirieron las secciones de propiedad exclusiva durante la vigencia de un determinado
reglamento interno inscrito, en el que se definan las secciones de propiedad exclusiva,
los bienes comunes y el porcentaje de participacin sobre los bienes y gastos comunes
que corresponda a cada propietario de seccin exclusiva, entre otras materias.
252
JURISPRUDENCIA
Por lo tanto, habiendo adquirido la seccin de propiedad exclusiva bajo el marco de

las reglas contenidas en un determinado reglamento interno inscrito, que delimitaban
en buena cuenta sus derechos y deberes, no podra sin su consentimiento, inscribir-
se una modificacin de dicho reglamento acordada con anterioridad a la inscripcin de
su adquisicin de la seccin de propiedad exclusiva.
As, la modificacin no inscrita del reglamento interno, no podra ser oponible al pro-
pietario con derecho inscrito, que contrat bajo los alcances del reglamento interno
que el Registro publicitaba como el reglamento vigente.
8. Como puede apreciarse, por un lado los acuerdos que adopte la junta afectarn a los
propietarios vigentes a la fecha de presentacin del ttulo que contiene dichos acuer-
dos, y por otro lado, solo podra exigirse que a la junta asistan quienes, a la fecha de
celebracin de la junta, cuentan con derecho de propiedad inscrito. Esto es, no podra
exigirse que asistan a la junta quienes (en el futuro) adquirirn el derecho de propie-
dad sobre una eccin exclusiva.
Resulta por tanto que a la junta deben asistir los propietarios con derecho. inscrito
vigente a la fecha de celebracin de la junta, debiendo verificar el Registrador que no
se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones
de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, estas constitui-
rn un obstculo a la inscripcin de los acuerdos.
As, los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de celebracin de la junta
y los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de presentacin ante el
Registro del ttulo que contiene la junta, deben coincidir.
9. El problema se presenta entonces solo cuando, entre la fecha de celebracin de la
junta y la fecha de la presentacin ante el Registro del ttulo conteniendo dicha junta,
la relacin de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva se modifica.
En dicho supuesto, la inscripcin del derecho de propiedad de quienes adquirieron las
secciones de propiedad exclusiva con posterioridad a la celebracin de la junta, cons-
tituir un obstculo para la inscripcin de los acuerdos de la junta, por aplicacin del
principio de prioridad, conforme al que no puede inscribirse un ttulo incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
El obstculo que constituye la inscripcin de la adquisicin de las secciones de pro-
piedad exclusiva efectuada con posterioridad a la celebracin de la junta, pero con
anterioridad a la presentacin del ttulo conteniendo la junta ante el Registro, no
es insalvable: si los nuevos propietarios manifiestan su conformidad con el acuerdo
adoptado, este podr inscribirse. Los nuevos propietarios podrn manifestar su con-
formidad de distintas formas, como por ejemplo, a travs de la celebracin de una
nueva junta de propietarios, o de documentos fehacientes como declaraciones con fir-
mas certificadas notariales.
10. En este caso, debe tenerse presente que si bien al momento en que se realiz la junta
de propietarios de la Residencial San Jos, esto es, el 31/07/2007, no se haban
producido an las inscripciones de algunas de las transferencias de las unidades
inmobiliarias que el propietario constructor Nasha Export Import S.A.C. haba rea-
lizado, a la fecha en que se presenta al Registro dicha junta, ya obran registradas
253
dichas transferencias, y por tanto, las transferencias de los predios inscritos en las par-
tidas Electrnicas N 11016005 (Dpto. 202), N 11016008 (Dpto. 205), N 11016015
(Dpto. 402), N 11016018 (Dpto. 405), y N 11016022 (504), constituyen obstculos
(salvables) a la inscripcin de los acuerdos contenidos en el ttulo venido en grado.
11. Tngase en cuenta que al momento en que los actuales titulares registrales adquirieron
sus inmuebles, estaba inscrito en el asiento registral B00004 de la partida Electrnica
N 11004173 el reglamento interno de la Residencial San Jos y su modificatoria en
el Asiento B00005.
En dicho reglamento interno inscrito constan los porcentajes sobre los bienes comu-
nes que a cada seccin corresponden. Asimismo, constan como bienes comunes la
azotea as como las zonas del primer piso que en I ttulo venido en grado se pretende
modificar a secciones de propiedad exclusiva (estacionamientos). Es en el marco de
dicho reglamento interno inscrito que los titulares registrales actuales adquirieron su
derecho, por lo que no se puede inscribir la modificacin de dicho reglamento sin que
manifiesten su conformidad los actuales titulares registrales.
12. En el caso bajo anlisis, de la revisin de la constancia de qurum a la Junta de Pro-
pietarios del 31/07/2007 suscrita por Ruth Quispe Valenzuela, con firma legalizada del
26/08/2010 por el notario de Huancayo Armando Zegarra Nio de Guzmn, se aprecia
que han asistido los siguientes propietarios:
Propietarios asistentes Secciones de propiedad exclusiva Porcentaje de participacin

Eufrosina Yolanda Palomino F. Departamento N 101 3.50 %
Melva Torres Donayre Departamento N 105 3.24 %
Joseph Torres Quispe Departamento N 202 3.06 %
Ren Jaguan de Gonzales Departamento N 302 3.06 %
Vctor Porras Astete Departamento N 404 3.39 %
Luis Huatuco Alegre Departamento N 601 3.49 %
Nasha Export Import SA.C. Departamento N 102 2.88 %
Nasha Export Import S.A.C. Departamento N 103 2.88 %
Nasha Export Import S.A.C. Departamento N 104 , 2.76 %
Nasha Export lmport S.A.C. Departamento N 301 4.13 %
Nasha Export Import S.A.C. Stano 16.00 %
254
JURISPRUDENCIA
13. De la revisin de las partidas registrales correspondientes a cada una de las unidades
inmobiliarias antes descritas, se aprecia lo siguiente:
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrnica N 11016005,
correspondiente al departamento N 202, se aprecia que en el Asiento C00003 se ha
inscrito el contrato de compraventa que celebra Joseph Dimitri Torres Quispe a favor
de Julia Esther Gamarra Espejo. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo
archivado N 20392 del 21/07/2008.
inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor
de Marco Antonio Torres Quispe. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo
archivado N 10541 del 07/04/2010.
de Rosanna Gisela Coronado Lpez. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttu-
lo archivado N 20953 del 18/01/2007.
de Rebeca Nicida Apolinario Hinostroza. Dicha inscripcin se efectu en mrito del
ttulo archivado N 30829 del 28/10/2008.
de Elsa Edith Bullan Canchaya. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo
archivado N 37236 del 18/12/2008.
En este orden de ideas, la inscripcin del derecho de propiedad de quienes adquirie-
ron las secciones de propiedad exclusiva con posterioridad a la celebracin de la junta
- pero con anterioridad a la presentacin del ttulo conteniendo la junta ante el Registro
constituir un obstculo para la inscripcin de los acuerdos de la junta, por aplicacin
del principio de prioridad, conforme al que no puede inscribirse un ttulo incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
14. De otra parte, se aprecia que a la junta de propietarios del 31/07/2007 cuya inscripcin
se solicita, asistieron manifestando ser propietarios. quienes a dicha fecha, ya no con-
taban con derecho de propiedad vigente conforme al Registro:
correspondiente al departamento N 301, se aprecia que en el Asiento C00001 se ins-
cribi el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de
la sociedad conyugal conformada por Carlo Noel Crdova Rosales y Rebeca Tetlo
Carhuanca. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo archivado N 14012 del
01/06/2007. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha. Export Import S.A.C.
interviene como propietaria de esta seccin.
255

inscrito la compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Heber
Fernando Romero Len. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo archiva-
do N 11116 del 27/11/2003. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha Export
Import S.A.C. interviene como propietaria de esta seccin.
de Liz Paola Lombardi Palomino. Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo
archivado N 1042 del 21/01/2004. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha
Export Import S.A.C. interviene como propietaria de esta seccin.
- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en le partida Electrnica N 11016001,
de la sociedad conyugal conformada por Melchor Lucio Caso Granados y Marta
Alicia Gernimo Rafael.
Dicha inscripcin se efectu en mrito del ttulo archivado N 14286 del 05/16/2007.
Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha Export Import S.A.C. interviene como
propietaria de esta seccin.
de Daniel Gerardo Coronado Lpez y Rosario Isabel Perez Velapatio. Dicha
inscripcin se efectu en mrito del ttulo archivado N 17723 del 09/07/2007. En el
Asiento C0002 se inscribi el contrato de compraventa a favor de Gladys Janet Gavi-
ln Ureta, en mrito del ttulo 12957 del 29/04/2010. Sin embargo, en la junta del
31/07/2007 Nasha Export Import S.A.C. interviene como propietaria de esta seccin.
15. A lo sealado, debe agregarse que de la revisin del acta de la junta de propietarios del
31/07/2007 que obra inserta en la escritura pblica del 26/08/2010, se aprecia que se
ha consignado lo siguiente:
(...) La presidenta informa que los estacionamientos, azotea y aires de la unidad
inmobiliaria ha sido asignado, erradamente, como parte de las reas y bienes comu-
nes, cuando en realidad son de propiedad exclusiva de Nasha Export Import S.A.C.,
en su condicin de propietaria y constructora de la unidad inmobiliaria, por lo que
resulta indispensable modificarlo, a fin de que los porcentajes de participacin de cada
unidad o seccin de propiedad exclusiva, alcancen la sumatoria mxima del 100 %,
por lo que la presidente propone la modificacin de los artculos 3, 4, 6 y 7 del Regla-
mento Interno de la unidad inmobiliaria establecido por escritura pblica de fecha
25/02/2003 ante notario de Huancayo Armando Zegarra Nio de Guzmn.
Sometido a debate la propuesta que antecede, los asistentes coinciden en sealar que
efectivamente en la realidad el stano de la unidad inmobiliaria no constituye rea ni
bien comn, sino que siempre ha constituido una seccin de propiedad exclusiva.
256
JURISPRUDENCIA
Sometido a votacin se acuerda por unanimidad de los propietarios asistentes la modi-

ficacin de los artculos 3, 4, 6 y 7 del Reglamento Interno de la unidad inmobiliaria
denominada Residencial San Jos cuyos nuevos textos sern como sigue. (...).
De la revisin del artculo 3 del reglamento interno modificado cuya inscripcin se
solicita, se advierte que se han considerado como secciones de dominio exclusivo al
estacionamiento N 1, estacionamiento N 2, estacionamiento N 3, Aires Azotea 01
(con 70.3 m2), Aires Azotea 02 (con 152.80 m2) y Aires 6to piso.
16. Al respecto, debe tenerse presente que la Azotea con 70.33 m2, la Azotea con 152.80
m2, y el rea ocupada por los estacionamientos N 1, N 2 y N 3 (rea no techada en
el primer piso), son considerados expresamente como reas comunes del edificio con-
forme al reglamento interno inscrito (art. 4).
Asimismo, en el reglamento interno inscrito, son considerados expresamente como reas
comunes en la azotea, adems de las indicadas azoteas de 70.33 m2 y 152.80 m2: esca-
lera (8.19 m2), hall (3.55 m2), pozo de luz (6.91 m2), jardn (2.48 m2), jardn (3.78 m2).
pozo de luz (9.58 m2), jardn (5.78 m2), escalera (8.19 m2), hall (5.80 m2), pozo de luz
(5.40 m2), pozo de luz (7.83 m2), pozo de luz 5.64 m2). Estos bienes comunes, que cons-
tan expresamente como tales en el artculo 4 del reglamento interno inscrito, no. constan
descritos como bienes comunes en el artculo 4 modificado cuya inscripcin se solicita.
Al respecto, el artculo 5.7 de la Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP/SN que aprob la Directiva sobre el Rgi-
men de Propiedad Exclusiva y Comn, establece lo siguiente:
CONDICIN JURDICA DE LOS AIRES
De conformidad con el artculo 40, inciso h) de la Ley N 27157(49) los ares se reputan
zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clu-
sulas en contrario por las cuales se les atribuya la condicin de seccin de propiedad
exclusiva.
Para efectos registrales, la clusula en contrario consta en el reglamento interno, o en
una modificacin posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la pro-
piedad preexistente de los aires, y que haba sido omitida en la declaracin inicial del
reglamento interno. Para ello se requiere la votacin favorable de 2/3 del porcentaje
de participacin de los propietarios.
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condicin de zona comn a los aires
ser aplicable el artculo 135 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA(50) salvo
(49) Artculo 40 inciso h) de la Ley N 27157: Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn del caso:
h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en
contrario.
(50) Artculo 135 del D. S. N 035-2006-VIVIENDA: La transferencia, gravamen, cesin en uso, o la ce-
lebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes
comunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizada por la junta de propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva.
257
que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los

propietarios.
17. La citada norma registral distingue dos supuestos:
a) El primer supuesto, se encuentra referido al caso en que la condicin jurdica de
los aires se ha omitido en el Reglamento Interno inicial. En este , supuesto le clu-
sula en contrario que atribuye la condicin de seccin de propiedad exclusiva
debe constar en el reglamento interno o en una modificacin posterior en la que
se apruebe el acto de reconocimiento d la propiedad existente de los aires, debin-
dose contar con la votacin favorable de 2/3 del porcentaje de participacin de los
propietarios.
b) El segundo supuesto, se encuentra referido al caso en que la condicin jurdica de
los aires como zona comn fue atribuida expresamente en el Reglamento Inter-
no. Para ello se requiere cumplir con los requerimientos de la transferencia de los
bienes comunes (se entiende previa desafectacin de los bienes comunes), salvo
que se obtenga un acuerdo adoptado, por unanimidad de los propietarios respec-
to al reconocimiento de la propiedad exclusiva a favor de determinadas persona o
personas.
Cabe resaltar que la norma citada exige unanimidad de los propietarios, no unani-
midad de los propietarios asistentes a la junta. Por lo tanto, la junta debe celebrarse
con la totalidad de los propietarios, y todos deben votar a favor del reconocimiento de
la propiedad exclusiva.
18. El presente caso se adecua al segundo supuesto descrito en el numeral precedente, ya
que el reglamento interno inscrito atribuye expresamente a la azotea con 70.33 m2 y
azotea con 152.80 m2, la condicin de bienes comunes. As consta en el artculo 4 del
reglamento interno inscrito. En cambio, en el reglamento interno cuya inscripcin se
solicita dichas reas ya no figuran en la relacin de bienes comunes, habindose varia-
do su condicin a secciones de propiedad exclusiva; siendo necesario, por tanto, que
la junta de propietarios apruebe por unanimidad el reconocimiento de la titularidad de
Nasha Export Import S.A.C.
En el mismo sentido, en el reglamento interno inscrito se consignan (art. 4) como bie-
nes comunes del primer piso jardines, pasajes y otros, cuyas reas han sido reducidas
para incluir en el reglamento interno cuya inscripcin se solicita, como secciones
de propiedad exclusiva a tres estacionamientos, los que ocupan espacios antes ocupa-
dos por reas comunes, por lo que igualmente se trata de reas a las que el reglamen-
to interno atribuye expresamente la condicin de bienes comunes, y por lo tanto para
reconocer que se trata de secciones de propiedad exclusiva, se requiere de unanimi-
dad de los propietarios.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer prrafo no contraven-
gan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edificacin vigentes, ni se. perjudique las
condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.
258
JURISPRUDENCIA
No obstante, dicho acuerdo no fue aprobado por unanimidad de los propietarios, en

contravencin a lo establecido en el numeral 5.7 de la Directiva antes invocada; por
lo que se debe CONFIRMAR el primer extremo de la observacin con las precisiones
antes indicadas, sin perjuicio de sealar que tambin el interesado puede acogerse al
procedimiento previsto en el artculo 135(51) del D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
En lo que respecta a los otros bienes comunes ubicados en la azotea que constan des-
critos en el reglamento interno inscrito (art. 4)(52), ya no figuran en el reglamento inter-
no cuya inscripcin se solicita como bienes comunes, aunque tampoco figuran como
secciones de propiedad exclusiva, por lo que se requiere aclarar el carcter que ten-
drn, debiendo adoptarse el acuerdo con la mayora requerida.
Por otro lado, el Registrador ha sealado en el segundo extremo de su observacin
que se est modificando el rea libre de la fbrica (en cuanto a los tres estaciona-
mientos); por lo que previamente deber de efectuarse la remodelacin de la fbrica
de conformidad con el artculo 27 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, a cuyo efecto
deber adjuntar la documentacin tcnica debidamente tramitada ante la Municipali-
dad correspondiente (cuyo trmite haya concluido en fecha anterior al presente asiento
de presentacin).
Cabe sealar que de acuerdo con el asiento B00003 de la partida electrnica
N 11004173 del Registro de Predios de Huancayo, se advierte que el rea ocupada
del primer piso de la edificacin es de 621 m2, siendo el rea techada 386 m2 mientras
que el rea libre es 235 m2.
20. De la revisin del artculo 3 del reglamento interno modificado, se advierte que en
efecto, la junta de propietarios ha acordado incorporar como nuevas unidades inmo-
biliarias de dominio exclusivo a los estacionamientos N 1, N 2 y N 3, las cuales
no se encuentran descritas en la declaratoria de fbrica inscrita en el Asiento B00003,
debiendo entenderse que las mismas provienen de la desafectacin de las zonas comu-
nes del primer piso de la edificacin.
Con relacin a la declaratoria de fbrica de primer piso que obra inscrita se aprecia
que adems de los departamentos N 101 al 105, cuya sumatoria de reas equivale a
387.22 m2, se han descrito las siguientes reas comunes: una (1) cabina de control, un
(1) acceso peatonal, una (1) rampa vehicular, una (1) escalera de entrada, cuatro (4)
duetos de basura, seis (6) duetos de montantes, cinco (5) pozos de luz, dos (2) jardines
delanteros, tres (3) jardineras, un (1) pasaje comn, dos (2) escaleras de circulacin,
vertical, dos (2) bancas, y dos (2) Hall.
Posteriormente, con la modificatoria del reglamento interno inscrito en el asiento
B00005, se aprecia que con relacin al primer piso se han descrito las siguientes reas
(51) Artculo 135.- Actos de disposicin de bienes comunes transferencia, gravamen, cesin en uso o la ce-
lebracin de cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes
comunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de
les secciones de propiedad exclusiva. (...).
(52) En el presente Anlisis, dichos bienes han sido enunciados en el ltimo prrafo del numeral 15.
259
y bienes comunes: Jardn (23.43 m2), pasaje peatonal (84.51 m2), jardn (7.28 m2), cabi-
na de control (2.26 m2), escalera (8.60 m2), hall (11.68 m2), mueble (3.12 m2), jardn
(2.54m2), mueble (7.97 m2), jardn (2.54 m2), escalera (8.60 m2), hall (11.68 m2), jardn
(2.54 m2), pozo de luz (6.96 m2), pozo de luz (9.58 m2), pasadizo (8.30 m2), pozo de luz
(6.27 m2) el pozo de luz (5.39 m2). La sumatoria de dichas reas equivale a 213.25 m2.
21. Ahora bien, de la revisin del artculo 4 del reglamento interno modificado se advier-
te que con relacin a las reas y bienes de propiedad comn del primer piso se aprecia
que se han adicionado las siguientes: rampa/ingreso a rea comercial con un rea de
35.00 m2, jardn vereda con un rea de 7.70 m2, una escalera con un rea de 15.67 m2,
y una cabina de control con un rea de 1.30 m2.
Asimismo, se advierte del plano de distribucin presentado con el ttulo alzado que el
rea comn del primer piso ubicada entre la rampa o rea comercial y el pasaje peato-
nal, ha sido destinada a los estacionamientos. De acuerdo a ello, se puede apreciar que
se est efectuado una remodelacin(53) sobre las reas comunes del primer piso.
Teniendo en cuenta ello, se requiere que se efecte al amparo del artculo 50J(54) del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la inscripcin de la remodelacin
de la fbrica del primer piso, por cuanto se est alterando la distribucin de la misma.
Cabe agregar, que la sumatoria de las reas comunes del primer piso del reglamen-
to interno modificado que se pretende inscribir, incluyendo las reas de los estaciona-
mientos N 1, N 2 y N 3 (que ahora son consideradas reas de dominio exclusivo),
equivale a 310.42 m2, no obstante que el rea libre del primer piso es de 235 m2. En
ese, sentido srvase aclarar.
En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la observacin formulada,
teniendo en cuenta las precisiones sealadas.
(53) Cabe anotar que de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones por remodelacin se entiende a la:
obra que se ejecuta para modificar la distribucin de los ambientes con el fin de adecuarlos a nuevas funcio-
nes o incorporar mejoras sustanciales, dentro de una edificacin existente, sin modificar el rea techada.
(54) El artculo 50J.- inscripcin de la declaratoria de fbrica o demolicin
La declaratoria de fbrica de una edificacin, as como su demolicin total o parcial, su ampliacin,
su modificacin o remodelacin, se inscribir en mrito a alguno de los siguientes documentos:
a) Formulario nico de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N 29090;
b) Escritura Pblica en la que se inserte o adjunte el Formulario Unico de Edificaciones (FUE) o los
documentos exigidos segn la normativa aplicable al caso concreto;
c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en el caso
de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N 27157;
d) Otros sealados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos sealados debe acompaarse de los anexos que la normativa aplicable re-
quiera, as como del plano de ubicacin y localizacin, y del plano de distribucin, auttorizados por profe-
sional competente. En el caso de demolicin total no se requiere la presentacin del plano de distribucin.
En los casos de remodelacin, ampliacin y modificacin de fbrica debe adjuntarse, adems, la memo-
ria descriptiva de la edificacin resultante, el plano de distribucin en el que se visualicen los elementos
eliminados o modificados y el piano de distribucin de la edificacin resultante. Lo dispuesto en el pre-
sente artculo no se aplica cuando la fbrica ha sido aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos,
el Registrador consignar en el asiento de inscripcin los que aparecen en estos ltimos (el resaltado es
nuestro).
260
JURISPRUDENCIA
22. De conformidad con el artculo 156 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, el Tribunal Registral debe pronunciarse por la liquidacin de los derechos regis-
trales, o en su defecto, determinar los mismos. Sin embargo, teniendo en conside-
racin que se requiere la presentacin de nuevos documentos, no es posible por el
momento determinar los derechos registrales.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de la observacin formulada por el Registrador el
Registro de Predios de Huancayo al ttulo sealado en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos expuestos en el anlisis de la presente resolucin, con las precisiones con-
signadas en el anlisis.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN
13 Exigencias legales en cuanto al llenado del acta de sesin de junta

de propietarios
El acta de sesin de junta de propietarios deber indicar el lugar, fecha y hora
en que esta se realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indi-
cacin de sus porcentajes de participacin en los bienes de dominio comn; el
nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta;
los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos
adoptados. Dicho documento ser firmado por el Presidente y el Secretario
designado, o por los miembros de la junta directiva si la hubiera y por todos
los participantes de la junta, salvo que el reglamento interno contenga reglas
que faciliten la suscripcin del acta.
RESOLUCIN N 1159 -2014-SUNARP-TR-L

Lima, 7 de junio de 2014
APELANTE : Nelly Hortensia Huanca Bravo
TTULO : N 37410 del 10/01/2014
RECURSO : H.T.D. N 28480 del 03/04/2014
ACTO : Adecuacin de reglamento interno
261
SUMILLA
CONTENIDO Y FORMA DEL ACTA DE SESIN DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
El acta de sesin de junta de propietarios deber indicar el lugar, fecha y hora en
que esta se realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus
porcentajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas
que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma
y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Dicho documento ser firmado
por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la junta directiva si la
hubiera y por todos los participantes de la junta, salvo que el reglamento interno contenga
reglas que faciliten la suscripcin del acta.
FORMALIDAD DEL REGLAMENTO INTERNO
Para la adecuacin as como para la modificacin del Reglamento Interno se requie-
re la utilizacin de una de los dos alternativas recogidas por la normativa sobre la materia:
escritura pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el texto aproba-
do por la Junta de Propietarios.
REGLAMENTO INTERNO MODELO
Las disposiciones que los reglamentos internos recojan acogindose al reglamento
interno modelo, aprobado por Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC.15.04, no
podrn ser materia de observacin por el Registro.
PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la adecua-
cin del reglamento interno inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que contina en la partida
electrnica N 07013930 del Registro de Predios de Lima a la Ley N 27157.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Copia del acta de sesin junta de propietarios del 01/10/2013, que corre a fojas 55 al
78 del Libro de Actas N 6 de la Junta de Propietarios del Edificio Recoleta, certifica-
da por el Notario de Lima Aurelio A. Daz Rodrguez el 09/01/2014.
- Lista de asistencia.
- Constancia de convocatoria y qurum de la sesin de junta de propietarios del
01/10/2013, suscrito por Luis Oswaldo Riega Dongo, con firma certificada por el
Notario de Lima Aurelio A. Daz Rodrguez el 19/11/2013.
- Escrito de subsanacin del 11/03/2014 suscrito por la recurrente.
- Copia de la reapertura del acta de sesin junta de propietarios del 01/10/2013, efec-
tuada el 19/02/2014, que corre a fojas 79 al 81 del Libro de Actas N 6 de la Junta de
Propietarios del Edificio Recoleta, certificada por Notario de Lima Aurelio A. Daz
Rodrguez el 11/03/2014.
- Constancia aclaratoria del qurum de la sesin de junta de propietarios del
01/10/2013, suscrito por Luis Oswaldo Riega Dongo, con firma certificada por Nota-
rio de Lima Aurelio A. Daz Rodrguez el 04/03/2014.
262
JURISPRUDENCIA
DECISIN IMPUGNADA
El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Elmer Arnaldo Jaimes Jaimes
Reingresado el presente se advierte lo siguiente:
1) Respecto del punto 1 de la observacin formulada indicamos lo siguiente: Del Acta
de fecha 01/10/2013 se aprecia que ha firmado el Acta el presidente y dos propieta-
rios debidamente; lo que no permite la verificacin de los asistentes. Se deja constan-
cia que el reglamento interno inscrito no ha regulado la firma de determinados propie-
tarios en las actas de las sesiones. Por lo que corresponderla que el Acta contenga las
firmas del Presidente, secretario designado y por todos los participantes de la Junta
segn lo estipulado en el artculo 149 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA. En todo
caso, la lista de propietarios concurrentes a sesiones de junta de propietarios de uni-
dades inmobiliarias debe estar contenida en el acta respectiva, tal como se establece
en la Resolucin N 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010. Debe tener en cuen-
ta tambin que el artculo 87 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios
solo ha previsto a la constancia o declaracin jurada para acreditar ante el Registro de
la convocatoria a la sesin de junta, ms no del qurum.
Asimismo, es de apreciar que la reapertura adjunta al presente reingreso adolece del
mismo defecto por lo que no subsana las observaciones indicadas en la presente.
Sin perjuicio de lo indicado en el prrafo anterior, dejamos constancia que en la rea-
pertura de Acta no se ha pronunciado sobre el artculo 14 inciso 1). Tampoco se ha
adjuntado documento privado con las subsanaciones de la adecuacin del Reglamento
Interno. Tngase en cuenta que en el artculo 86 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios se regula expresamente la formalidad que debe guardar el regla-
mento interno para poder ser inscrito, por lo que en el presente caso no se ha cumpli-
do con la misma.
Por lo tanto, se reitera la observacin formulada que se transcribe a continuacin:
DE LA ADECUACIN DEL REGLAMENTO INTERNO
1) Mediante el presente ttulo se solicita la adecuacin del reglamento interno inscrito
de la junta de propietarios, para lo cual se adjunta documentacin que comprende a un
nmero de unidades de dominio exclusivo existentes en la fecha de la constitucin del
rgimen de propiedad horizontal. Se advierte del acta que autorizan a la suscripcin al
presidente y a 2 propietarios, sin embargo habindose suscrito una lista de asistentes,
a efectos de realizar la calificacin integral del ttulo deber adjuntarla.
Sin perjuicio de lo expuesto:
2) No se indica en el acta si la sesin celebrada es una sesin ordinaria o extraordina-
ria. Aclarar.
3) El Reglamento interno se inscribir en mrito al documento privado suscrito por
los propietarios y las firmas debidamente certificadas por notario; segn lo dispuesto
por el artculo 86 del Reglamento del Registro de Predios, sin embargo, en el presente
caso no ha adjuntado la respectiva documentacin.
263
4) En el Acta de sesin del 01/10/2013, se indica que es propietario de la oficina 104

antes 4 es la sociedad conyugal conformada por Maritza Patrocinia Nez Bendez y
Wilman Roca Vilca(55); sin embargo, de la revisin del antecedente registral Partida N
40280715: figura como propietario Rubn Coorahua Ayquipa. Aclarar.
5) En el inc. i) del artculo 14 del Reglamenta, se establece dentro de las facultades
de la Junta de Propietarios iniciar proceso ejecutivo contra los propietarios deudores
de ms de tres cuotas consecutivas, incluyendo en el monto de la deuda los intere-
ses compensatorios. Dicha disposicin contraviene lo establecido en el artculo 1242
del Cdigo Civil, el cual seala que tratndose de mora en el pago de las obligaciones
resulta aplicable el inters moratorio. Subsanar.
6) En el artculo 18 se consigna como mayora calificada la constituida por las dos
terceras partes (2/3) de los porcentajes de participacin de los propietarios presentes;
lo que discrepa con lo prescrito en el artculo 148 del D.S. N 035-2006-VIViENDA,
que considera como mayora calificada al voto conforme de cuando menos los propie-
tarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las parti-
cipaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron
a la Junta. Srvase aclarar.
BASE LEGAL: Artculo 2011 del Cdigo Civil, numeral V del Ttulo Preliminar,
artculos 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos,
Ley N 27157, TUO del Reglamento de la Ley N 27157 aprobado mediante D.S.
N 035-2006-VIViENDA y el Reglamento de inscripciones del Registro de Predios.

La recurrente sustenta su recurso de apelacin, entre otros., en los siguientes
fundamentos:
- Respecto al primer extremo de la observacin, seala que el acta de junta de propietarios
cumple con la exigencia contemplada en el artculo 28 del reglamento interno inscrito.
No resulta exigible la presentacin del listado de asistencia, pues tal exigen-
cia qued proscrita con la normatividad que la Sunarp emiti para la unifica-
cin de criterios de calificacin que fue emitida inicialmente a travs de la Res.
N 202-2001-SUNARP/SN y posteriormente comprendida en el Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Personas Jurdicas. Si bien es cierto, la junta de propie-
tarios no es una persona jurdica, los acuerdos que adoptan tienen similitud a las
decisiones que se adoptan en asamblea, razn por la cual el qurum corresponde ser
acreditado mediante constancia, conforme a reiterada jurisprudencia que motiv el
acuerdo plenario adoptado en el XIX Pleno del Tribunal Registral.
La verificacin de los asistentes a la junta de propietarios tiene como propsito eva-
luar el qurum, para lo cual se adjunt la constancia de qurum, la misma que es
(55) En la esquela de observacin se seala que la sociedad conyugal se encuentra conformada por Maritza
Patrocinia Nez Bendez y Emrito Sols Morillo Ponte; sin embargo, de la revisin del acta de la
sesin de junta de propietarios del 03/10/2013 se advierte que lo consignado es que la sociedad conyugal
se encuentra conformada por Patrocinia Nuez Bendez y Wilman Roca Vilca.
264
JURISPRUDENCIA
coherente con lo indicado en la introduccin del acta de junta de propietarios y su

reapertura.
Cabe sealar que mientras no se inscriba la adecuacin del reglamento interno corres-
ponde que cualquier acta de junta que se levante observe la forma establecida en el
reglamento interno inscrito, lo que se corrobora con lo sealado en la ltima parte del
artculo 149 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
- Respecto al segundo extremo de la observacin, seala que tanto las sesiones ordina-
rias como las extraordinarias no estn sujetas a reglas diferentes de convocatoria ni de
qurum. Adems, de acuerdo al tema de agenda tratado, dicha sesin se refiere a una
sesin extraordinaria.
Con el nimo de viabilizar la inscripcin, presentamos una reapertura de acta.
- Respecto al tercer extremo de la observacin, seala que la copia certificada del acta
de sesin de junta de propietarios constituye instrumento privado en la cual aparecen
las firmas certificadas notarialmente del presidente y dos propietarios que conforme a
la normatividad aplicable se encuentran facultados para la suscripcin del acta.
- Respecto al cuarto extremo de la observacin, seala que se ha adjuntado reapertura
de acta anexada al reingreso y constancia aclaratoria del qurum, debiendo tener pre-
sente que en el acta de sesin de junta de propietarios no se menciona a la sociedad
conyugal conformada por Maritza Patrocinia Nez Bendez y Emrito Sols Mori-
llo Ponce, sino a la sociedad conyugal conformada por Maritza Patrocina Nez Ben-
dez y William Roca Vilca.
- Respecto al quinto extremo de la observacin, seala que el artculo 1242 del Cdi-
go Civil solo seala en qu caso se trata de inters compensatorio y en qu caso de
inters moratorio, mas no prohibe que al monto de la deuda se incluya los intereses
compensatorios.
En tal sentido, el inciso I) del artculo 14 del Reglamento Interno no configura contra-
vencin alguna al artculo antes sealado, ms an cuando el artculo 1246 del Cdigo
Civil viabiliza la imposicin de inters compensatorio pactado si no se ha convenido
el inters moratorio; por lo que, al no haberse convenido el inters moratorio, el deu-
dor solo est obligado a pagar por causa de mora el inters compensatorio pactado y,
en su defecto, el inters legal.
- Respecto al sexto extremo de la observacin, seala que en el acta se incurri en error
de redaccin, razn por la cual se cumpli con anexar al reingreso la reapertura del
acta.

El predio ubicado en el Jr. Tambo N 186-188-192-194, distrito de Cercado de Lima,
provincia y departamento de Lima, corre inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que contina
en la partida electrnica N 07013930 del Registro de Predios de Lima.
En el asiento 35 del tomo 1311 a fojas 90 corre inscrito el reglamento interno de pro-
piedad horizontal por el cual se regirn todas y cada unas de las secciones que se indepen-
dicen de la presente partida, en mrito al ttulo archivado N 1411 del 30/10/1974.
265
En el asiento B00004 de la citada partida corre inscrita la eleccin de la junta directi-

va para el periodo comprendido entre el 01/03/2013 hasta el 28/02/2014, de la siguiente
manera:
Presidente : Luis Oswaldo Riega Dongo.
Vicepresidente : Pedro Utrilla Prncipe.
Interviene como ponente el Vocal Samuel Glvez Troncos.
Habindose citado a informe oral, el abogado informante no concurri.
- Cul es el contenido y la forma que debe tener el acta de la sesin de junta de
propietarios?
- Cul es la formalidad prevista en la normativa para inscribir el Reglamento Interno?
- Cuando el reglamento interno cuya inscripcin se solicita opta por consignar dispo-
siciones previstas en el reglamento interno aprobado por Resolucin Viceministerial
N 004-2000-MTC.15.04, puede ser objeto de observacin?
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la adecuacin
del reglamento interno inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que contina en la partida
electrnica N 07013930 del Registro de Predios de Lima a la Ley N 27157.
El Registrador deniega la inscripcin, entre otros motivos, por cuanto el acta de sesin
de junta de propietarios del 01/10/2013 ha sido suscrito por el presidente y por dos
propietarios, cuando corresponde que esta sea firmada por el presidente, secretario
designado y por todos los participantes de la junta, segn lo estipulado en el artculo
149 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar cul es el contenido y forma
que debe tener el acta de la sesin de junta de propietarios.
2. El acta es el documento escrito en el que se asienta un resumen de lo acontecido en la
sesin. En relacin con las formalidades del acta, las exigencias impuestas respecto
a este documento de la junta de propietarios obedecen a la necesidad de garantizar el
cabal resguardo de las decisiones de los asistentes.
3. El artculo 149 del D.S. N 035-2008-VIVIENDA establece el contenido y forma que
debe revestir el acta, sealando lo siguiente:
Artculo 149.- Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se
realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus por-
centajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las per-
sonas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la
266
JURISPRUDENCIA
agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Ser

firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la
directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento
interno podr contener reglas que faciliten la suscripcin del acta (el resaltado es
nuestro).
Del citado artculo se desprende que el acta ser firmada por el presidente y el secreta-
rio designado, o por los miembros de la directiva si lo hubiera, y por todos los partici-
pantes en la sesin de junta de propietarios; sin embargo, dicha norma tambin seala
que el reglamento interno podr contener reglas que faciliten la suscripcin del acta.
4. De la revisin del reglamento interno inscrito, que obra en el ttulo archivado N 1411
del 30/10/1974, se advierte que el artculo 28 establece lo siguiente:
VENTIOCHO.- LA JUNTA NOMBRAR DENTRO DE LOS PROPIETA-
RIOS UN PRESIDENTE Y UN VICEPRESIDENTE, PARA QUE ACTE
EN CASO DE AUSENCIA O IMPEDIMENTE DE ESTE CON SUS MIS-
MAS FACULTADES Y ATRIBUCIONES. EL PRESIDENTE REPRESENTA-
RA A LOS DEMS PROPIETARIOS EN LOS ASUNTOS RELATIVOS A LAS
COSAS COMUNES, CONVOCAR Y ENCAUSAR LAS REUNIONES Y
VIGILAR QUE SE LEVANTE EL ACTA DE LAS MISMAS, LA FIRMAR
CONJUNTAMENTE CON OTROS PROPIETARIOS QUE LA JUNTA DESIG-
NE. EL CARGO SER GRATUITO Y REELEGIBLE, Y SE RENOVAR EN
REUNIN ANUAL O CUANDO SE ACUERDE (subrayado nuestro).
Del reglamento interno inscrito queda claro que el presidente es quien vigilar que se
levante el acta de las sesiones de junta de propietarios y la firmar conjuntamente con
otros propietarios que la junta designe; es decir, el acta de sesin de junta de propie-
tarios de la presente edificacin, no ser necesariamente suscrita por cada uno de los
propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, ya que ser la junta de propieta-
rios la que designe a los propietarios que la suscribirn.
5. En el presente cas, en la parte final del acta de sesin de junta de propietarios del
01/10/2013 se advierte lo siguiente:
()
Encontrndose los presentes conformes con lo expresado anteriormente, en forma
unnime, autorizan al Presidente de la Junta (Director de Debates): Sr. LUIS
OSWALDO RIEGA DONGO y a los Sres. DEGENES PEDRO (TRILLA
PRNCIPE y GIOVANNA LEDESMA VILLACORTA, para la suscripcin de la
presente acta; en tanto que los dems asistentes firman en listado aparte, conforme se
indic en el exordio de esta acta.
(...) (el resaltado es nuestro).
Como se puede apreciar, la junta de propietarios facult a Deogenes Pedro Utrilla
Prncipe (propietario del estacionamiento 8) y a Giovanna Ledesma Villacorta (pro-
pietaria del estacionamiento 5 y del departamento 205 - antes 25) para la suscripcin
del acta de la sesin del 01/10/2013.
267
En ese sentido, no cabe exigir la suscripcin del acta por parte de todos los propieta-
rios participantes de la junta, ya que el reglamento interno inscrito contiene reglas que
facilitan la suscripcin del acta, la cual ha sido cumplida en el presente caso.
6. El Registrador seala, en la esquela de observacin del 27/03/2014, que la falta de
suscripcin del acta por todos los propietarios participantes de la junta impide la veri-
ficacin de los asistentes a la sesin, manifestando que, en todo caso, la lista de asis-
tentes debe estar contenida en el acta de las sesiones, conforme lo establece la Resolu-
cin N 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010.
Ante ello, el recurrente manifiesta que se ha presentado constancia de qurum de
sesin de junta de propietarios del 01/10/2013 y su aclaratoria.
7. Al respecto, el artculo 149 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA establece que las actas
de sesin de junta de propietarios, entre otros datos, deber contener la relacin de los
propietarios concurrentes. Con esta informacin se determinar el qurum de la res-
pectiva sesin de junta de propietarios, y no a travs de las firmas de los participantes
en el acta ni con la constancia de qurum (como afirma el recurrente).
En el presente caso, en la parte introductoria del acta de sesin de junta de propieta-
rios del 01/10/2013, reabierta el 19/12/2014, consta la relacin de participantes de la
sesin, indicando la seccin de propiedad exclusiva del cual son propietarios y el por-
centaje de participacin que les corresponde, representando en conjunto el 50.663 %
de participaciones en los bienes comunes.
Con esta informacin en las actas, es factible establecer si la sesin de junta de pro-
pietarios se realiz con el qurum necesario, considerando que en el X Pleno del Tri-
bunal Registral, realizado en sesin ordinaria realizada los das 8 y 9 de abril de 2005,
publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, se adopt el siguiente
precedente de observancia obligatoria:
QURUM DE SESIN DE JUNTA DE PROPIETARIOS
Para la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber con-
siderarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito. Criterio adoptado en
las Resoluciones N 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolucin
N 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y N 097-2004-SUNARP-TR-
L del 20 de febrero de 2004.
8. Cabe precisar que la Resolucin N 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010, cita-
da por el Registrador en su esquela de observacin, no resulta aplicable al caso veni-
do en grado, ya que en dicha resolucin se seala que en ese caso se present un acto
en donde no se estableci el qurum legal, pues nicamente se efectu la siguien-
te indicacin: (...) por lo que habindose cumplido con el qurum establecido en el
Reglamento Interno para las sesiones extraordinarias, declara instalada la sesin en
segunda convocatoria (...). Adems, en dicha resolucin tambin se manifiesta que
el acta presentada no sealaba las personas que asistieron a la asamblea ni cul era
su porcentaje de participacin, situacin que difiere con el caso del ttulo venido en
grado, donde en el acta de sesin de junta de propietarios del 01/10/2013, reabierta el
19/02/2014, consta la relacin de asistentes, con la indicacin de las secciones de las
268
JURISPRUDENCIA
que son propietarios y el porcentaje de participacin en bienes comunes que represen-

tan, informacin suficiente para poder determinar el qurum de dicha sesin.
Por lo expuesto, corresponde revocar el primer extremo de la observacin.
9. Naturalmente algunas veces el acta puede contener errores u omisiones, lo que de
ninguna manera implica que la sesin sea invlida, ni tampoco que se tenga que rea-
lizar inexorablemene una nueva sesin para subsanarlos debido a que existe un vaco
legal para el caso de actas de junta de propietarios, por lo que consideramos que resul-
ta admisible la aplicacin analgica del artculo 12 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Personas Jurdicas, el cual establece lo siguiente:
Artculo 12.- Reapertura de actas
Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores y
omisiones podrn inscribirse si se reabren para consignar la rectificacin respectiva o
los datos omitidos, requirindose necesariamente que suscriban al pie las mismas per-
sonas que suscribieron el acta reabierta.
En la reapertura debe constar la indicacin que se est reabriendo el acta de una deter-
minada sesin, precisando adems la fecha en que se efecta y la fecha del acta que es
materia de reapertura. Asimismo, los datos que son objeto de rectificacin no podrn
ser discrepantes con los aspectos abordados en la agenda de convocatoria.
Para estos efectos, es irrelevante si los directivos que suscriben la reapertura de acta
cuentan con mandato vigente a la fecha en que esta se efecta.
No dar mrito a inscripcin la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos,
aun cuando dicha reapertura est referida a actos no inscritos.
Como se advierte, es posible rectificar el contenido de las actas de las sesiones de
junta de propietarios, corrigiendo un dato que se consign en forma errnea o consig-
nando un dato que se omiti.
10. En el presente caso, el Registrador seala que el acta de la sesin de junta de propieta-
rios del 01/10/2013 tiene los siguientes defectos:
a) No se indic si la sesin celebrada es una ordinaria o extraordinaria. (Segundo
extremo de la observacin).
b) Se indica que la sociedad conyugal conformada por Maritza Patrocinia Nez
Bendez y Wilman Roca Vilca son propietarios de la oficina 104 (antes oficina
4), discrepando de los antecedentes registrales (partida electrnica N 40280715)
que seala como propietario a Rubn Coorahua Ayquipa (Cuarto extremo de la
observacin).
c) El artculo 18 del reglamento interno seala como mayora calificada la constitui-
da por las dos terceras partes de los porcentajes de participacin de los propieta-
rios presentes, discrepando con el artculo 148 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA
(Sexto extremo de la observacin).
11. Para dicho efecto, se present la reapertura del acta de sesin junta de propietarios del
01/10/2013, efectuada el 19/02/2014, en donde se aclara de la siguiente manera:
269
DICE DEBE DECIR
JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS DE LA JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA DE

UNIDAD INMOBILIARIA UBICADA ENTRE LA UNIDAD INMOBILIARIA UBICADA
LA CALLE TAMBO DE BELN Y PLAZUELA ENTRE LA CALLE TAMBO DE BELN
DE LA RECOLETA (JIRN CAMAN N 1043, Y PLAZUELA DE LA RECOLETA (JIRN
ANTES PLAZA FRANCIA N 220) CERCADO CAMAN N 1043, ANTES PLAZA FRANCIA
DE LIMA. N 220) CERCADO DE LIMA.
(...) WILMAN ROCA VILCA, identificado (...) MARITZA PATROCINIA NEZ BEN-
con DNI N 08394680, en representacin de la DEZ, identificada con DNI N 08394681,
sociedad conyugal conformada con MARITZA en representacin de la sociedad conyugal
PATROCINIA NEZ BENDEZ, con un total conformada con WILMAN ROCA VILCA,
de 6.873 % de participacin (estacionamientos con un total de 5.703 % de participacin
11, 12, 13, 14, 15, 16 y 23; oficinas 101, 102,103 (estacionamientos 11, 12, 13, 14, 15, 16 y
110.4 antes 1, 2, 3 y 4 respectivamente); (...). 23; oficinas 101, 102 y 103 antes 1, 2 y 3
Computndose la asistencia de un total de respectivamente); (...)
52.033% de participaciones en los bienes de Computndose la asistencia de un total de
dominio comn de PROPIETARIOS HBILES; 50.863% de participaciones en los bienes
por lo que se cuenta con el qurum requerido de dorninio comn de PROPIETARIOS
para la instalacin vlida de la Junta; dejndose HBILES; por lo que se cuenta con el qurum
constancia que los asistentes suscriben en listado requerido para la instalacin vlida de la
aparte. Junta; dejndose constancia que los asistentes
suscriben en listado aparte.
(...) (...)
Artculo 18.- Mayoras requeridas para la Artculo 18.- Mayoras requeridas para la
adopcin de acuerdos adopcin de acuerdos
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se Los acuerdos de la Junta de Propietarios se
tomarn con el voto conforme de los Propietarios tomarn con el voto conforme de les Propietarios
hbiles que representen la mayora simple de los hbiles que representen la mayora simple de los
porcentajes de participacin de los propietarios porcentajes de participacin de los propietarios
presentes, con las excepciones sealadas en los presentes, con las excepciones sealadas en los
incisos d) y e) del artculo 14 de este reglamento y incisos d) y e) el artculo 14 de este reglamento y
en los dems casos dispuestos por ley. La mayora en los dems casos dispuestos por ley. La mayora
calificada est constituida por las dos terceras calificada est constituida por las dos terceras
partes (2/3) de los porcentajes de participacin de partes (2/3) de las participaciones de los bienes
los propietarios presentes. comunes, incluyendo los porcentajes de quienes
(...) renunciaron a la junta.
(...)
Como se puede advertir, mediante la reapertura del acta de sesin junta de propieta-
rios del 01/10/2013, efectuada el 19/02/2014, se han corregido los defectos u omisio-
nes advertidas por el Registrador y que fueron materia de observacin.
En consecuencia, corresponde revocar el segundo, cuarto y sexto extremo de la
observacin.
12. En el tercer extremo de la observacin, el Registrador seala que el reglamento inter-
no se inscribir en mrito al documento privado suscrito por los propietarios, con
270
JURISPRUDENCIA
firmas debidamente certificadas por notario, conforme a lo dispuesto en el artculo 86

del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Respecto a la formalidad requerida para la inscripcin del Reglamento Interno de Pro-
piedad Exclusiva y Propiedad Comn, su adecuacin y/o modificacin, la Decimo-
segunda Disposicin Transitoria del Reglamento(56) de la Ley N 27157 estableci lo
siguiente:
La adecuacin del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposicin final de
la ley, podr efectuarse mediante escritura pblica o documento privado con firma
legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de
Reglamento Interno que aprobar el Viceministerio de Vivienda y Construccin en
un plazo no mayor de 30 das hbiles desde la publicacin del presente Reglamento
La citada norma contiene dos opciones para el otorgamiento del Reglamento Interno:
a) La regla general de la escritura pblica (artculo 2010 del Cdigo Civil), que con-
tenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo
que aprob el Viceministerio de Vivienda y Construccin; o,
b) Documento privado con firma legalizada (excepcin al artculo 2010 del Cdigo
Civil), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o
el Modelo que aprob el Viceministerio de Vivienda y Construccin.
13. La misma regla ha sido recogida en el artculo 86 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, para la inscripcin del Reglamento Interno:
Artculo 86.- Formalidad del reglamento interno
El reglamento interno se inscribir en mrito a escritura pblica o documento pri-
vado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el
presidente de la junta de propietarios (...) (el resaltado es nuestro).
Como se aprecia, el referido texto recoge la alternativa del documento privado con fir-
mas certificadas por notario, sin perjuicio de la aplicacin de la regla general del ins-
trumento pblico.
A ello debe agregarse, que conforme al numeral 5.15 de la Directiva sobre el Rgimen de
Propiedad Exclusiva y Comn(57), el Reglamento Interno o su modificacin se inscri-
be en mrito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presiden-
te de la Junta. Cuando solo interviene el presidente bastar la copia certificada del acta de
la junta de propietarios en que se adopta el acuerdo, sin requerirse la trascripcin del texto
del reglamento o su modificacin (el resaltado es nuestro).
(56) D.S. N 035-2006-VIVIENDA DEL 06/11/2006, Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley
N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
(57) Aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 3402008-SUNAR-
PISN del 23/12/2008, publicado en el diario oficial El Peruano el 26/12/2006.
271
14. En el presente caso, se advierte que no se acompaa la escritura pblica o documen-

to privado con firma certificada ante notario, sino solo copia certificada del acta de le
sesin de Junta de Propietarios del 71/10/2013, la cual contiene el texto aprobado del
reglamento interno adecuado a la Ley N 27157.
Como se seal lnea atrs, la normativa especial sobre adecuacin u otorgamiento
de Reglamento Interno, permite la utilizacin indistinta de la escritura pblica o del
documento privado con firmas certificadas; aprecindose que en ambos supuestos se
requiere de intervencin notarial, requisito que garantiza, cuando menos, la autentici-
dad de las firmas de los otorgantes(58).
Cabe precisar que el recurrente manifiesta que el acta fue suscrita por un presiden-
te y dos propietarios designados por la junta a efectos de la suscripcin de la misma,
con su respectiva certificacin de firmas; sin embargo, lo que certifica el notario en el
documente presentado es que las copias que autentica corresponden a los folios 1 - 55
al 78 del Libro de Actas N 6 de la Junta de Propietarios del Edificio Recoleta, mas no
las firmas que contiene dicha acta.
Asimismo, no resulta posible considerar que la certificacin de las firmas en el acta
(efectuada el 10/12/2013), sea vlida a efectos del cumplimiento de la formalidad res-
pectiva, toda vez que dicha certificacin se realiz en el documento original que cons-
ta asentado en el libro respectivo, no siendo extensiva dicha certificacin a las copias
que se realicen de dicho documento original.
Por ende, de acuerdo a lo expuesto con anterioridad, es claro que no resulta admisible
una formalidad distinta, como la utilizada en el presente caso, ya que resulte admisi-
ble nicamente la presentacin de la escritura pblica o documento privado con firma
certificada ante notario.
En consecuencia, corresponde confirmar el temer extremo de la observacin.
15. Por ltimo, en el quinto extremo de la observacin, el Registrador seala que en el
inciso i) del artculo 14 del reglamento interno se establece dentro de las facultades
de la Junta de Propietarios iniciar proceso ejecutivo contra los propietarios deudores
de ms de tres cuotas consecutivas, incluyendo en el monto de la deuda los intere-
ses compensatorios; lo cual contraviene lo establecido en el artculo 1242 del Cdi-
go Civil, el cual seala que tratndose de mora en el pago de las obligaciones resulta
aplicable el inters moratorio.
Al respecto, la Decimosegunda Disposicin Transitoria del Reglamento(59) de la Ley
N 27157 estableci que la adecuacin del reglamento interno se realizar mediante
(58) Artculo 106 del Decreto Legislativo del Notariado N 1049.- Definicin
El notario certificar firmas en documentos privados cuando le hayan sido suscritas en su presencia o
cuando le conste de modo indubitable su autenticidad.
Carece de validez la certificacin de firma en cuyo texto se seale que la Misma se ha efectuado por va
indirecta o por simple comparacin con el documento nacional de identidad o los documentos de identi-
dad para extranjeros.
(59) D.S. N 035-2006-VIVIENDA DEL 06/11/2006, Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley
N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
272
JURISPRUDENCIA
escritura pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado
por la junta de propietarios o el modelo de reglamento interno que aprobar el Vice-
ministerio de Vivienda y Construccin.
Es as que por Resolucin Viceministerial N O04-2OOO-MTC.15.O4 se aprob el
Reglamento Interno Modelo para Regmenes de unidades inmobiliarias con secciones
de propiedad exclusiva y reas de propiedad comn y con secciones independizadas y
reas comunes en copropiedad, el que seala en el literal j) del artculo 13 que corres-
ponde a la junta de propietarios seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudo-
res de ms de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobran-
za, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la
obligacin y calculados con base en la Tasa de Inters Activa para Moneda Nacional
(TAMN), vigente a la fecha de cobro.
16. En el presente caso, el literal i) del artculo 14 del Reglamento Interno aprobado en
sesin de junta de propietarios del 01/10/2013, seala lo siguiente:
Artculo 14.- Atribuciones de la Junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
(...)
i) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de ms de tres cuotas con-
secutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensato-
rios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligacin y calculados con
base en la Tasa de Inters Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha
de cobro.
(...) (el resaltado es nuestro).
Es decir, el citado artculo se encuentra conforme con lo establecido en el Reglamen-
to Interno Modelo, por lo que en ese sentido, siendo que este reglamento modelo ha
sido otorgado por la entidad competente del Estado, en virtud de la facultad concedi-
da en Decimosegunda Disposicin Transitoria del Reglamento de la Ley N 27157,
las disposiciones que los Reglamentos Internos privados recojan adecundose a este
Reglamento Interno Modelo no podrn ser materia de observacin por el Registro.
As, resultara un contrasentido que los usuarios del Registro adopten las clusulas
contenidas en el reglamento interno modelo aprobado por la autoridad competente y
publicado en el diario oficial, y sean por ello cuestionados por el Registro. En tal sen-
tido, mientras no sea declarado ilegal, debe reputarse el reglamento interno modelo
como una opcin vlida a ser adoptada.
Adems, debemos considerar que la calificacin de dicho tipo de atribuciones no debe
ser materia de cuestionamiento por parte del Registrador, toda vez que la procedencia o
no de aplicar los intereses compensatorios ser materia de pronunciamiento por parte del
juez dentro del proceso ejecutivo correspondiente.
En ese sentido, corresponde revocar el quinto extremo de la observacin.
Estando a lo acordado por unanimidad.
273
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el tercer extremo de la observacin, y REVOCAR los dems extre-
mos de la observacin formulada por el Registrador Pblico del Registro de Predios de
Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el
anlisis de la presente resolucin.
SAMUEL GLVEZ TRONCOS
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VSQUEZ TORRES
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
14 Requisitos excepcionales para convocar a junta de propietarios

en caso de acefalia
Excepcionalmente pueden convocar a sesin de junta, los propietarios que repre-
senten al menos el 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro
la acefala o ausencia definitiva del designado para ello, de conformidad con el
artculo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 14 de diciembre de 2012
APELANTE : Jovany Saldaa Rodrguez
TTULO : N 650914 del 19/07/2012
RECURSO : HTD N 085592 del 19/10/2012
ACTO : Junta de Propietarios
SUMILLA
LECCIN DE JUNTA DE PROPIETARIOS
El trmino de Reconocimiento usado en un acta de sesin de Junta de Propietarios,
no debe llevar al Registrador a exigir una Asamblea de Reconocimiento con los trmi-
nos previstos en el artculo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas No Societarias, respecto a que solo procede para regularizar dos o ms perio-
dos eleccionarios, siempre y cuando se pueda verificar indubitablemente la voluntad de la
Asamblea General, as como la validez de los requisitos de convocatoria, qurum y mayo-
ra, as como la formalidad del acta.
274
JURISPRUDENCIA

Excepcionalmente pueden convocar a sesin de junta de propietarios, los propietarios
que representen al menos el 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la
acefala o ausencia definitiva del designado para ello, de conformidad con el artculo 54
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin del Reconocimiento de la Junta de
Propietarios no inscrita para el periodo comprendido entre el 08/02/2011 al 08/02/2013,
respecto del predio matriz, inscrito en la Partida Electrnica N 12194119 del Registro de
Predios de Lima, en donde se encuentra inscrito el Reglamento Interno que rige a las uni-
dades inmobiliarias bajo el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
A tal efecto, se presentan los siguientes documentos:
- Copia del acta de Sesin General Extraordinaria de Reconocimiento, Ratificacin y
Aprobacin de la Junta de Propietarios del Centro Comercial Plaza Naranjo, de fecha
03/04/2011. Legalizada el 27/03/2012 ante notario de Lima Dr. Luis Roy Prraga
Cordero.
Declaracin Jurada de Convocatoria y Qurum de la Sesin General de Junta de Pro-
pietarios de fecha 08/02/2011, con firma certificada con fecha 23/03/2012, ante nota-
rio de Lima, Dr. J. Antonio del Pozo Valdez.
- Copia del acta de Sesin General Extraordinaria de Reconocimiento, Ratificacin y
Aprobacin de la Junta de Propietarios del Centro Comercial Plaza Naranjo, de fecha
03/04/2011, certificada el 28/08/2012 ante notaria de Lima, Dra. Clara Carnero valos.
- Declaracin Jurada de Convocatoria y Qurum de la Sesin General de Junta de Pro-
pietarios el 03/04/2011, con firma certificada con fecha 09/10/2012, ante notario de
Lima, Dr. J. Antonio del Pozo Valdez.
- Escrito de Apelacin de fecha 16/10/2012, autorizado por abogado, Manuel Arana
Mendizbal, con Colegiatura del CAL N 0536.

El Registrador Pblico (e) del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis Carbajal vila,
tach el ttulo en los siguientes trminos:
1.- Se solicita la inscripcin de la Junta Directiva cuyo periodo de elecciones del
08/02/2011 al 08/02/2012, adjuntando para ello la copia certificada del acta de Junta
de Propietarios celebrado el 03/04/2012.
El numeral 5.10 de la Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN, establece la aplica-
cin de directiva de asociaciones en los casos previstos de regularizacin de conse-
jos directivos de asociaciones civiles: En este extremo de aplicacin de la norma el
acto reconocimiento de la Junta Directiva, no se encuentra prevista expresamente en
el Reglamento Interno, la Ley N 27157 y su Reglamento, ni en la resolucin seala-
da anteriormente, sino en aplicacin supletoria se encuentra prevista en el Reglamento
del Registro de Personas Jurdicas No Societarias.
275
Al respecto debemos sealar que el artculo 63 del Reglamento del Registro de Per-
sonas Jurdicas No Societarias establece lo siguiente: La inscripcin de la Asamblea
General de Reconocimiento a que se refiere este artculo, solo procede para regular
dos o ms perodos eleccionarios
En el presente caso, el acuerdo de reconocimiento de la Junta Directiva es sobre la
nica eleccin realizada con fecha 08/02/2011 y no de reconocimiento de elecciones
anteriores, tal como lo prevee la norma antes sealada, incumpliendo de esta manera
lo establecido por la presente norma.
Asimismo, la Resolucin N 1051-20112-SUNARP-TR-L de fecha 19/07/2012 esta-
blece: segn se desprende de lo normado en el artculo 63 del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Personas Jurdicas No Societarias, la Asamblea General de
Reconocimiento, solo procede para regularizar dos o ms periodos eleccionarios, por
lo que constituye defecto insubsanable de una Asamblea General de reconocimiento,
la Eleccin de un Consejo Directivo, al no haber cumplido con el requisito mnimo de
dos periodos eleccionarios a regularizar.
En consecuencia, al no contar con el requisito principal para proceder a la inscripcin
de acto eleccionario y adolecer de un defecto insubsanable.
Se procede a la tacha sustantiva, debiendo en este extremo cumplir con la devolucin
de todos los documentos presentados.
Base legal: Artculo 2011 del Cdigo Civil; Reglamento del Registro de Personas Jur-
dicas No Societarias; Resolucin N 340-2008-SUNARP-SN; Ley N 27157 y su
reglamento aprobado. por D. S. N 035-2006-Vivienda.

El apelante fundamenta su recurso en los siguientes trminos:
- Que la convocatoria a cualquier Junta de Propietarios se acredita facultativamente a
eleccin del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva de regularizacin
de Consejos Directivos de Asociaciones Civiles. Que la formalizacin por escritura
pblica o las declaraciones juradas son Otorgadas, indistintamente, ya sea por el Pre-
sidente de la Junta o por la persona designada en la propia asamblea.
- Que en ninguna parte la Resolucin N 340-2008-SUNARP-SN se hace referencia o
establece de manera concreta y obligatoria la aplicacin de la directiva de asociacio-
nes en los casos previstos de regularizaciones de Consejos Directivos de Asociaciones
Civiles, como manifiesta Registrador Pblico (e) en la Esquela de Tacha; pues ha rea-
lizado una interpretacin errada de las normas registrales al tratar de aplicar supleto-
riamente el artculo 63 del Reglamento del Registro de Personas Jurdicas No Socie-
tarias, estableciendo que la Inscripcin de la Asamblea General de Reconocimiento a
que se refiere este artculo, solo procede para regularizar dos o ms periodos eleccio-
narios, sin considerar que la sesin de junta de propietarios realizada el 03/04/2012,
referente a la ratificacin del presidente de la junta, es un acto jurdico vlido al igual
que sus acuerdos tomados, al estar amparado por los artculos 140, 141, 141 y 142
del Cdigo Civil, debido a que fue convocada y realizada por propietarios constitui-
dos indiscutiblemente en una junta bajo el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn,
276
JURISPRUDENCIA
con derecho inherente a la propiedad y debidamente inscrito ante la Sunarp, ms an

que los derechos de los participantes en dicha sesin superan el 90 % del porcentaje
de participacin.
- Que dichos actos hubiesen sido nulos al no haberse cumplido con ninguno de los tr-
minos establecidos en los artculos descritos.
- Asimismo, que de ser interpretado como seala el Registrador Pblico (e), no se
podra efectuar su respectiva inscripcin hasta despus de cuatro aos, dos o ms
periodos, convirtindose en una norma inconstitucional.
- Finalmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su mandato
cuando el acta pertinente de eleccin existe, y dicha acta puede ser presentada, ante la
SUNARP, en cualquier momento de vigencia del periodo por el cual fue elegido.

En la partida matriz N 12194119 del Registro de Predios de Lima, se encuentra ins-
crito el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. Garca Naranjo N 050, Distrito de La
Victoria, Provincia y Departamento de Lima. En el Asiento B00005 consta inscrito el
Reglamento Interno que rige a las unidades inmobiliarias bajo el Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn, y en el Asiento B00006 consta inscrita la Junta de Propie-
tarios en mrito al Ttulo Archivado N 678044 del 24/09/2009.
Interviene como ponente el Vocal, Dr. Walter Juan Poma Morales.
- Si la eleccin de la Junta de Propietarios que se pretende inscribir, se encuentra com-
prendida en el supuesto del artculo 63 del Reglamento de Personas Jurdicas No
Societarias, que establece que solo por Asamblea de Reconocimiento, se puede regu-
larizar dos o ms periodos eleccionarios.
- Cmo deber ser efectuada la convocatoria a sesin de Junta de Propietarios, cuando
el Reglamento Interno no haya previsto la designacin del Primer Presidente?
VI. ANLISIS
1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil(60),
los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias califican la lega-
lidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de
los asientos de los Registros Pblicos.
(60) Artculo 2011 del Cdigo Civil (primer prrafo): Principio de rogacin y legalidad:
Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros pblicos. (...).
277
Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Pblicos en su artculo

31, seala que la calificacin es la evaluacin integral de los ttulos presentados al
Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripcin.
A su vez, el artculo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacin registral
comprende entre otros, los siguientes aspectos:
(...) d) Comprobar que el acto, o derecho inscribible, as como los documentos que
conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen
los requisitos establecidos en dichas normas.
2. En el presente caso, se solicita la inscripcin del Reconocimiento de la Junta de Pro-
pietarios para el periodo comprendido entre el 08/12/2011 al 08/12/2013, respecto del
predio matriz constituido por el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. Garca Naran-
jo N 050, Distrito de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la
Partida Electrnica N 12194119 del Registro de Predios de Lima.
El Registrador Pblico (e), ha formulado tacha sustantiva al presente ttulo por con-
siderar que el acto de Reconocimiento de Junta Directiva, no se encuentra previs-
to expresamente en el Reglamento Interno, ni en la Ley N 27157, su reglamento, ni
en la Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN; por tanto ser de aplicacin supletoria
el Reglamento del Registro de Personas Jurdicas No Societarias, en tanto el artculo
63 del mencionado reglamento, seala que: La inscripcin de la Asamblea General
de Reconocimiento, solo procede para regularizar dos o ms periodos eleccionarios,
y que en el present caso, el acuerdo de reconocimiento de la Junta Directiva es sobre
la nica eleccin realizada el 08/02/2011, y no de reconocimiento de las anteriores, tal
como prevee la norma antes sealada.
Por su parte, el recurrente seala no estar de acuerdo con la denegatoria de inscrip-
cin y argumenta que el Registrador ha realizado una interpretacin errada de las
normas registrases, al tratar de aplicar supletoriamente el artculo 63 del Reglamen-
to del Registro de Personas Jurdicas No Societarias; toda vez que el acto rogado es
una Ratificacin del Presidente de la Junta, siendo un acto jurdico vlido al igual que
sus acuerdos adoptados, al estar amparados por los artculos 140, 141, 141 y 142 del
Cdigo Civil, debido a que la asamblea fue convocada y realizada por los propietarios
constituidos indiscutiblemente en una Junta bajo el Rgimen de Propiedad Exclusiva
y Comn, con derecho inherente a la propiedad y debidamente inscrito ante la Sunarp,
ms an que los derechos de los participantes en dicha sesin superan el 90% del por-
centaje de participacin.
Asimismo, que en ninguna parte la norma descrita se hace referencia o se estable-
ce de manera concreta y obligatoria la aplicacin de la directiva de asociaciones en
los casos previstos de Regularizaciones de Consejos Directivos de Asociaciones Civi-
les, como manifiesta el Registrador Pblico (e) en la Esquela de Tacha; estableciendo
que la Inscripcin de la Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere este ar-
tculo, solo procede para regularizar dos o mas periodos eleccionarios. Por lo que de
ser as, no se podra efectuar su respectiva inscripcin hasta despus de cuatro aos,
dos o ms periodos; convirtindose en una norma inconstitucional.
278
JURISPRUDENCIA
Finalmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su mandato

cuando el acta pertinente de eleccin existe y dicha acta puede ser presentada, ante la
SUNARP, en cualquier momento de vigencia del periodo por el cual fue elegido.
3. En efecto, corresponde a este colegiado dilucidar si la denominacin Reconocimien-
to consignada en el Acta de Sesin General Extraordinaria de fecha 03/04/2011,
corresponde propiamente a un acto como tal, siendo as, le correspondera pues la
aplicacin de lo previsto en el artculo 63 del Reglamento del Registro de Personas
Jurdicas No Societarias, respecto a que solo procede el reconocimiento para regulari-
zar dos o ms periodos eleccionarios.
Ante ello, cabe mencionar que uno de los mecanismos ideados por la jurisprudencia
registral para resolver el problema de acefala de las asociaciones fue la denomina-
da Asamblea de Regularizacin y con ello la posibilidad de reconstituir la histo-
ria registral de las directivas de las asociaciones por intermedio de la convocatoria del
Presidente del ltimo Consejo Directivo electo no inscrito.
Luego, la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, haciendo suya la
interpretacin seguida por la jurisprudencia registral, la consagr normativamente
mediante Resolucin del Superintendente Nacional N 202-2001-SUNARP-SN del
31/07/2001.
En el primer prrafo del artculo 2 de la referida Resolucin se indicaba de manera
general que, en caso de elecciones de Consejos Directivos No Inscritos, se restable-
cer la exactitud registral, mediante Asamblea General de Regularizacin.
Es parte de este dispositivo, el supuesto en el cual la asociacin ha elegido regular-
mente a sus directivos, pena por causas diversas, esos actos no accedieron oportu-
namente al Registro.
En ese sentido, el ltimo Presidente (o el integrante designado por el Consejo Directi-
vo) de la directiva electa pero no inscrita, se encontraba facultado para convocar a la
respectiva Asamblea de Regularizacin, conforme a la ley o al estatuto.
A tal fin solo era necesaria la copia certificada del acta de la Asamblea de Regulariza-
cin y la documentacin pertinente, no requirindose documentacin adicional refe-
rente a las asambleas eleccionarias anteriores no inscritas.
En el acta de la Asamblea de Regularizacin deba constar, segn la Resolucin
N 202-2001-SUNARP-SN, el acuerdo de la asamblea de reconocer las elecci-
ones anteriores no inscritas, inclusive respecto al rgano o integrante del mismo
que convoca la Asamblea General de Regularizacin y la indicacin del nombre
completo de todos los integrantes del rgano de gobierno elegido y su periodo de
funciones, todo ello conforme a las normas legales y estatutarias vigentes.
4. Posteriormente y en esa misma lnea, se aprob el Reglamento de Inscripciones del
Registro de Personas Jurdicas No Societarias, el mismo que derog la Resolucin
del Superintendente Nacional N 202-2001-SUNARP-SN anteriormente glosada,
aunque con un mbito de aplicacin mayor (comprendiendo todo tipo de actos, ade-
ms de la regularizacin de elecciones de rganos directivos), regul en su artculo 62
la denominada Asamblea General de Reconocimiento, mediante el cual se pueden
279
registrar los acuerdos de la persona jurdica no registrados en su oportunidad debi-

damente reconocidos, a cuyo efecto solo puede exigirse la presentacin del acta de la
Asamblea General de Reconocimiento y los dems instrumentos relativos a esta que
considere necesarios para su calificacin, no requirindose la presentacin de otra .
documentacin referida a las asambleas en las que se. acordaron los actos materia de
reconocimiento, siendo que la convocatoria, el qurum y la mayora requeridos para
fa asamblea de reconocimiento, as como la forma del instrumento requerido para su
inscripcin, deben ser los que correspondan a los acuerdos objeto de reconocimiento.
5. El artculo 63 del referido Reglamento regula lo referente a la convocatoria y requisi-
tos del acta de la Asamblea General de Reconocimiento de Elecciones, Reestructura-
ciones y dems Actos vinculados No Registrados.
As, dispuso delimitando su apliccin, que la inscripcin de la Asamblea General
de Reconocimiento solo procede para regularizar dos o ms periodos eleccionarios;
con esto se zanj la duda que surga con la normativa anterior: si se poda regularizar
solo un periodo eleccionario.
La convocatoria a dicha Asamblea General de Reconocimiento ser efectuada por el
ltimo presidente o integrante elegidos no inscritos, aunque hubiere vencido el perio-
do para el que fueron elegidos, es decir, puede convocar a la Asamblea General de
Reconocimiento el Presidente con mandato vigente no inscrito, siempre que se regula-
rice dos o ms periodos eleccionarios.
6. De otro lado, seala el mismo artculo 63 del Reglamento que, en el Acta de la Asam-
blea General de Reconocimiento debern constar:
a) El reconocimiento de las elecciones, de las reestructuraciones y dems actos relati-
vos a los rganos anteriores no inscritos, inclusive respecto al rgano o integrante que
convoca a la asamblea general de reconocimiento; b) La indicacin del nombre com-
pleto y el documento de identidad de las personas naturales integrantes de los rganos
objeto de reconocimiento. De tratarse de personas jurdicas, debe adems indicarse la
partida registral en la que corren inscritas, de ser el caso, y quin o quines actan en
su representacin;
La conformacin del rgano, bastando que hayan sido elegidos en nmero suficiente
de miembros para que el rgano pueda sesionar vlidamente;
Los periodos de funciones que realmente hayan sido ejercidos aun cuando no concuerden
con lo establecido en el estatuto o la ley, con precisin de las respectivas fechas de inicio y
fin, as como de las fechas en que se realizaron las correspondientes elecciones.
7. En el presente caso, se ha adjuntado para su calificacin copia del Acta de Sesin
General Extraordinaria de Reconocimiento, Ratificacin y Aprobacin de Junta de
Propietarios del 03/04/2011, certificada con fecha 28/08/2012, ante notaria de Lima,
Dra. Clara Carnero valos, mediante el cual se aprob el reconocimiento de la elec-
cin de la anterior Junta de Propietarios No Inscrita correspondiente al periodo com-
prendido entre el (08/02/2011 al 08/02/2013), nombrndose como Presidente de la
Junta de propietarios, al Sr. Ral Rivera Sullca, respecto del predio matriz constitui-
do por los Lotes 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. Garca Naranjo N 050, Distrito
280
JURISPRUDENCIA
de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la Partida Electrnica

Revisado el Asiento B00006 de la Partida Electrnica N 12194119 del Registro de
Propiedad de Lima, as como el Ttulo Archivado N 678044 del 24/09/2009 que dio
mrito a la inscripcin de la Junta de Propietarios, se advierte que en el estatuto no se
ha previsto el nombramiento de un Presidente para dicha Junta de Propietarios.
Asimismo, revisada el Acta de sesin de fecha 03/04/2011, se aprecia que se ha con-
signado que se trata de una Sesin General Extraordinaria de Reconocimiento, Rati-
ficacin y Aprobacin de la Junta de Propietarios, lo cual no deber de interpretarse
como tal, sin antes haber determinado cul es la verdadera voluntad de la Asamblea
General al celebrar la Junta.
Al respecto, cabe precisar que el acta antes aludida, cumple con los requisitos de con-
vocatoria, qurum y mayora, as como la formalidad del documento para su inscrip-
cin, por tanto, el acto de Nombramiento de la Junta de Propietarios (no inscrita), no
debe ser interpretado como un acto de Reconocimiento propiamente dicho, sino
como uno de regularizar la inscripcin de la eleccin ya efectuada, de Junta de Propie-
tarios para un determinado periodo.
De lo expuesto, queda claro que la expresin que se utilice para referirse al acuerdo de
Reconocimiento, no constituir obstculo para su inscripcin, siempre y cuando se
pueda verificar indubitablemente la voluntad de la Asamblea General, en tal sentido,
el trmino Reconocimiento, no implica que se trate expresamente de una Asamblea
de Reconocimiento como tal se manifiesta en el acta, con la exigencia de los requisi-
tos previstos por el artculo 63 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurdicas
No Societarias, referido a que el acto de Reconocimiento no procede para regularizar
un solo periodo, sino para regularizar dos o ms periodos eleccionarios.
En tal sentido, corresponde a esta instancia revocar la tacha formulada por el Regis-
trador (e) del Registro de Predios, con fecha 12/10/2012, en el extremo antes
mencionado.
8. Sin perjuicio de lo antes sealado, de la revisin del Ttulo Archivado N 678044 del
24/09/2009 que dio mrito a extender el asiento correspondiente al Reglamento Inter-
no de la edificacin, se observa en el artculo Dcimo Cuarto, lo siguiente: La Junta
de Propietarios se reunir en sesiones ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordi-
narias se efectuarn una vez al ao durante el primer trimestre. Las sesiones extraordi-
narias se efectuarn cuantas veces sea necesario, a criterio del presidente o a peticin
de un nmero de propietario que represente, cuando menos, el veinticinco por ciento
(25 %) del total de las participaciones en las reas y los bienes comunes.
En ambos casos, el Presidente ser el responsable de efectuar las citaciones conforme
a lo establecido por el artculo siguiente (...).
Conforme a lo sealado, se puede observar que el Presidente de la Junta de Propie-
tarios es el responsable para efectuar la convocatoria a Junta de Propietarios ya sea a
sesiones ordinarias y/o extraordinarias.
281
Al respecto, se puede observar que los acuerdos adoptados mediante Junta de Pro-
pietarios de fecha 03/04/2011 no son vlidos, por cuanto al no contar con un pre-
sidente inscrito, toda vez que en su momento la junta de propietarios careca de plu-
ralidad, corresponde que la junta sea convocada por los propietarios que representen
cuando menos el 25 % del total de las participaciones en las reas y bienes comunes,
de conformidad con lo establecido en su estatuto, as corno por el artculo 54(61) del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y por lo sealado en el acuer-
do adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesin ordinaria y
presencial, los das 15 y 16 de diciembre de 2011, que seala lo siguiente:
La convocatoria a sesin de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por
el presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden
convocar los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones cuando se
acredite ante el Registro la acefala o ausencia definitiva del designado para ello.
Asimismo, se observa que la declaracin jurada para acreditar la convocatoria a la
Junta de fecha 03/04/2011, es suscrita por el Sr. Ral Rivera Suilca, haciendo referen-
cia que ostenta el cago de Presidente de la Junta de propietarios, lo cual resulta incon-
gruente, con el antecedente registral.
9. De lo expuesto, esta instancia concluye que deber de acreditarse correctamente la
convocatoria de acuerdo a lo expresado en los prrafos precedentes de la presente
resolucin.
Estando a lo acordado por unanimidad,
VII. RESOLUCIN:
REVOCAR la tacha formulada el 12/10/2012 por el Registrador Pblico (e) del
Registro de Predios de Lima al ti lo referido en el encabezado, y disponer su observa-
cin conforme a I s trminos expuestos en el punto 8 de la presente resolucin, conforme
a los fundamentos expuestos en el presente anlisis.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
WALTER JUAN POMA MORALES
(61) Artculo 54 Inscripcin de Junta de Propietarios:

Son inscribibles en la partida matriz de la edificacin el acto de Constitucin de la Junta de Propietarios,
la designacin del Presidente y, en su caso, de la Junta Directiva, en mrito al Reglamento Interno. La
designacin del Presidente o de la Junta directiva efectuadas con posterioridad se debern en mrito de la
copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las forma-
lidades establecidas en el Reglamento Interno. Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la con-
vocatoria para la designacin del Primer Presidente esta ser efectuada por el propietario constructores
o por los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las reas y bienes
comunes. (...).
282
JURISPRUDENCIA
15 Requisitos del acta en caso de modificacin del reglamento interno

Para la modificacin de reglamento interno debe acreditarse la celebracin
de la junta de propietarios con la presentacin del acta que debe reunir los
requisitos establecidos en el artculo 149 del Reglamento de la Ley de Regu-
larizacin de Edificaciones, as como verificar el requisito del qurum segn
se trate de primera o segunda convocatoria y las mayoras requeridas para
adoptar los acuerdos.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 20 de febrero de 2004
APELANTE : Luis Gilberto Hinostroza
TTULO : N 216921 del 7 de noviembre de 2003
RECURSO : H.T.D. N 2982 del 15 de enero de 2004
REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima
SUMILLA
MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO
El acuerdo sobre modificacin del reglamento interno debe ser adoptado por la junta
de propietarios, acreditndose la convocatoria a la junta de conformidad con el artculo
146 del D. S. N 008-2000-MTC, y la celebracin de la misma con la presentacin del
acta con los requisitos establecidos en el artculo 149 del D. S. N 008-2000-MTC.

PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la modificacin del
Reglamento Interno que rige la edificacin conformada por un gran complejo deportivo
que comprende un estadio monumental, un edificio de palcos suite y un rea exterior de
accesos, estacionamientos y recreacin, inscrita en la partida electrnica N 11135456 del
Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
El ttulo est conformado por los siguientes documentos:
- Formulario Registral N 2 - Ley N 27157 (Inscripcin de Propiedad y/o Regulari-
zacin de las edificaciones de departamentos en edificio) con firmas legalizadas por
notario.
- Reglamento Interno del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club
Universitario de Deportes contenido en documento privado con firmas legalizadas por
notario.
283

La Registradora Pblica del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Clotilde Salo-
m Jo Luza, observ el ttulo en los siguientes trminos:
Vista su solicitud de reconsideracin, debemos indicar que el artculo 20 de la Ley
N 27157 hace referencia a la regularizacin de fbricas con secciones exclusivas y
comunes, que conjuntamente llevan una independizacin y reglamento interno, lo cual no
sucede en el presente caso, ya que solamente se trata de modificacin del Reglamento
Interno inscrito.
Asimismo, debemos indicar que la modificacin del Reglamento Interno requiere for-
malidad y que si bien es cierto la junta de propietarios no figura registrada, cierto es tam-
bin que ya se encuentra registrada la pluralidad de propietarios, por lo tanto, la nomi-
nacin de junta y el otorgamiento de modificacin del Reglamento Interno no puede ser
otorgada en forma unilateral por una sola persona y debiendo dar cumplimiento a lo regu-
lado en el Reglamento Intern, otorgado con las formalidades que prescribe dicho cuerpo
normativo y la ley vigente, por tanto, se reitera la observacin de fecha 13/11/2003:
1. Verificada la documentacin acompaada al ttulo, debemos indicar que se ha presenta-
do un formulario registral y un reglamento interno otorgado en documento privado, debe-
mos indicar que ninguno de ellos da mrito a la calificacin de una modificacin de Regla-
mento Interno, por tanto, para ser procedente la modificacin de Reglamento Interno debe
adjuntar solamente la escritura pblica conforme lo establece el artculo 2010 del Cdigo
Civil acompaado de los cargos de notificacin y del acta del acuerdo de junta.
2. Se deja constancia que siendo que conforme lo establece la norma IX del Ttulo Pre-
liminar del nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, los efectos de las
inscripciones se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin, debiendo por
tanto el ttulo formal preexistir a la vigencia del asiento de presentacin, lo cual impli-
ca que los documentos materia de inscripcin debern tener fecha anterior o igual a la
de la presentacin del ttulo.
Sin perjuicio de ello, debemos indicar lo siguiente:
3. Conforme lo establece el artculo 14 del Reglamento Interno inscrito para ser pro-
cedente el otorgamiento de modificacin de reglamento interno debe acreditar haber
convocado a la junta de propietarios, mediante documento escrito (esquelas) en el cual
conste el cargo de recepcin as como la designacin del lugar, da y hora para la cele-
bracin de la junta y los asuntos a tratar. Asimismo, deber adjuntar las publicaciones
efectuadas en las pizarras o vitrinas as como la publicacin realizada en uno de los
diarios de mayor circulacin con cinco das de anticipacin a la asamblea para acredi-
tar la validez de la convocatoria efectuada.
4. As tambin, conforme lo establece el artculo 12 inc. e) del Reglamento Interno ins-
crito para la modificacin del Reglamento Interno sin porcentajes de participacin
se requiere que esta sea aprobada por las 2/3 partes de los votos de los propietarios
incorporados a la junta de propietarios.
5. Dejndose constancia que dichos propietarios deben contar con derecho de propiedad
inscrito registralmente.
284
JURISPRUDENCIA
Base Legal: Norma V del Ttulo Preliminar, artculos 31 y 32 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Pblicos, concordante con el artculo 2011 del Cdigo Civil, Ley
N 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N 008-2000-MTC.

El apelante ampara su impugnacin en los siguientes fundamentos:
- De conformidad con lo establecido en el artculo 20 de la Ley N 27157 no es nece-
sario que el Reglamento Interno conste en escritura pblica bastando que conste en
formulario registral. Corrobora lo sealado el artculo 69 del Reglamento del Regis-
tro de Predios aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 540- 2003-SUNARP-SN.
- Ante lo ordenado por la normativa glosada, no es necesario que la modificacin del
reglamento interno conste en escritura pblica como por error seala el Registrador,
en tanto, adems el artculo 1413 del Cdigo Civil seala que las modificaciones del
contrato original se hacen en la forma prescrita para el mismo, que para el caso, es
mediante formulario registral.
- De otro lado, la modificacin del Reglamento Interno puede hacerla quien otorg el
Reglamento Interno que se modifica y no la junta de propietarios. Por lo tanto, sien-
do que el propietario primigenio otorg el Reglamento Interno, se encuentra facultado
para efectuar su modificacin.
- En consecuencia, al no ser necesaria la intervencin de la junta de propietarios no
es procedente exigir convocatoria con esquelas ni porcentaje alguno para aprobar la
modificacin.

El inmueble materia de la rogatoria se encuentra constituido por la manzana A, lote 1,
parcela M-2 del lote N 6, parcelacin Fundo Vista Alegre y Anexos, Ate, consta regis-
trado en la partida electrnica N 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima,
figurando como titular de dominio Gremco S.A.
En el Asiento B 00006 corre registrada la declaratoria de fbrica consistente en un
gran complejo deportivo que comprende un estadio monumental, un edificio de palcos
suite y un rea exterior de accesos, estacionamientos y recreacin.
En el Asiento B 00007 corre inscrito el Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn, y en el Asiento B 00.008 la junta de propietarios.
Las unidades de propiedad exclusiva conformantes de la edificacin fueron independi-
zadas en las Partidas Electrnicas Ns 11343910 a11345221, aprecindose que algunas de
las mismas han sido transferidas a terceros.

Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Daz.
nar son:
- Cul es la formalidad exigible para modificar el Reglamento Interno?
285
- Quines se encuentran facultados para acordar la modificacin del Reglamento

Interno?
VI. ANLISIS
1. La Tercera Disposicin Final de la Ley N 27157 establece que los reglamentos inter-
nos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicacin 20 de julio de 1999, se
debern adecuar a lo establecido en dicha norma, requiriendo la junta de propietarios
la concurrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria o de los que
asistan en segunda convocatoria. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la
Decimosegunda Disposicin Transitoria del Reglamento de la Ley N 27157 aproba-
do por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, la adecuacin del reglamento interno a
que se refiere la tercera disposicin final de la ley, podr efectuarse mediante escritu-
ra pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la
Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobar el Viceminis-
terio de Vivienda y Construccin(62).
En tal sentido, las normas referidas precedentemente establecen una excepcin al
principio de titulacin autntica recogido en el artculo 2010(63) del Cdigo Civil y el
artculo 111(64) del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, conforme al cual la inscripcin se har en virtud de ttulo que conste en instru-
mento pblico, salvo disposicin contraria.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que dicha excepcin se encuentra prevista para
los supuestos de adecuacin del Reglamento Interno a la Ley N 27157, es decir, para
aquellos casos en los cuales el Reglamento Interno que rige la edificacin fue otorga-
do durante la vigencia del Decreto Ley N 22112 o normas precedentes, siendo nece-
sario, por tanto, que este recoja las nuevas normas obligatorias o incluya alguna posi-
bilidad prevista en la nueva norma.
2. De otro lado, conforme al precedente de observancia obligatoria aprobado en el Ter-
cer Pleno del Tribunal Registral publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de
junio de 2003: Solo procede otorgar el Reglamento interno a travs de formularios
registrales si se ha acreditado la preexistencia del rgimen de unidades inmobilia-
rias de propiedad exclusiva y propiedad comn a la entrada en vigencia de la Ley
N 27157. Supuesto aplicable para aquellos casos en los que el rgimen de propie-
dad exclusiva y propiedad comn de hecho preexiste a la entrada en vigencia de la
Ley N 27157 y, por tanto, es susceptible de ser regularizado en mrito a las normas
de excepcin contenidas en la acotada norma, su Reglamento y en la Ley N 27333.
(62) Mediante Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC-15.04 se aprob el Reglamento Interno

Modelo.
(63) Artculo 2010 del Cdigo Civil:
La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria.
(64) Artculo Ill del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos:
Los asientos registrares se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero intere-
sado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa.
Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin de los sujetos legitimados para solicitar
la inscripcin.
286
JURISPRUDENCIA
3. Finalmente, como ha establecido esta instancia en la Resolucin N 720-2003-

SUNARP-TR-L del 11 de noviembre de 2003, si la modificacin del Reglamento
Interno es consecuencia de la modificacin de una fbrica efectuada va regulariza-
cin al amparo de la Ley N 27157 podr constar en instrumento privado, lo que
encuentra sustento en que en tal cas, la modificacin del Reglamento Interno forma
parte de todo el proceso de regularizacin.
4. En el presente caso, el acto materia de la rogatoria se contrae a una modifica-
cin del Reglamento Interno inscrito en el asiento B 00007 de la partida electrnica
N 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y no a una regularizacin
del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o adecuacin del Reglamento
Interno a la Ley N 27157. Asimismo, la modificacin del Reglamento Interno subma-
teria no es consecuencia de la modificacin de la declaratoria de fbrica efectuada va
regularizacin.
En consecuencia, siendo que no se configuran los supuestos de excepcin referidos en
los puntos que anteceden, acorde con lo previsto en el artculo 2010 del Cdigo Civil
y el artculo Ill del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, el Reglamento Interno obrante en el ttulo alzado debe constar en escritura pbli-
ca, la cual constituye el ttulo formal(65) exigido por la normativa vigente para su acce-
so al Registro.
Cabe sealar que el Reglamento del Registro de Predios aprobado por Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 540-2003-SUNARP-SN
no resulta aplicable al presente caso por cuanto el ttulo submateria fue presentado al
Registro el 7 de noviembre de 2003, es decir, con anterioridad a la vigencia del mismo
(19 de enero de 2004)(66).
Por lo expuesto, debe confirmarse el punto 1 de la observacin.
5. Resulta conveniente precisar que el ttulo que sustentar la modificacin del Regla-
mento Interno, en caso de subsanarse esta omisin dentro del plazo previsto en el ar-
tculo 162(67) del Reglamento General de los Registros Pblicos, necesariamente debe-
r preexistir al asiento de presentacin del ttulo venido en grado debido a que los
efectos de la inscripcin que generen se retrotraern a la fecha del referido asiento, tal
(65) Antonio Manzano Solano (Derecho Registral) Inmobiliario. Volumen II. Colegio de los Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Madrid, 1994, p. 440) seala que el ttulo en sentido formal es el
documento que contiene un ttulo en sentido material.
(66) De conformidad con lo establecido en la Primera Disposicin Transitoria del Reglamento del Registro de
Predios, este es aplicable a los procedimientos de inscripcin iniciados durante su vigencia.
(67) Artculo 162 del Reglamento General de los Registros Pblicos:
Cuando el Tribunal Registral confirme la observacin u observaciones formuladas por el Registrador o
al revocarlas nuevos defectos subsanables u obstculos que emanen de la partida, el interesado tendr
15 das, contados desde la notificacin de la resolucin respectiva, para cumplir con subsanar dichos
defectos u obstculos y, en su caso,.efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento,
el Registrador tendr 5 das para extender los asientos de inscripcin.
En caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo
dentro de los 15 das a que se refiere el prrafo anterior, los documentos integrantes del ttulo presentado
se pondrn a disposicin del interesado, quien podr retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo dispuesto en
el artculo 164 de este Reglamento.
287
como lo seala el numeral IX(68) del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Por lo que debe confirmarse el punto 2 de la observacin.
6. De otro lado, se aprecia que el Reglamento Interno inscrito en el asiento B 00007
de la partida electrnica N 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima
fue otorgado por Gremco S.A., lo que encuentra sustento en que en tal fecha la cita-
da sociedad era la nica titular de dominio del inmueble, no existiendo pluralidad de
propietarios. Sin embargo, como se ha sealado en el punto IV: ANTECEDENTE
REGISTRAL, algunas de las secciones de propiedad exclusiva conformantes de la
edificacin ya han sido transferidas a terceros(69).
7. El Reglamento Interno constituye el acto jurdico celebrado por los propietarios de una
edificacin sujeta al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, en virtud del
cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de
dominio exclusivo y zonas y servicios comunes, cuyo fundamento radica en la pluralidad
de propietarios, y tal como expresa Beatriz Arean(70) el reglamento constituye un verdadero
estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos rea-
les de propiedad horizontal, a cuyos respectivos ttulos de propiedad integra.
Por lo tanto, en casos como el venido en grado, en los cuales las secciones de pro-
piedad exclusiva conformantes de la edificacin pertenecen a distintos propietarios,
los actos que afecten a la edificacin en su conjunto, tales como la modificacin del
Reglamento Interno, requieren contar con el acuerdo correspondiente emitido por la
Junta de Propietarios que, conforme prescribe el artculo 47.1 de la Ley N 27157 y el
primer prrafo del artculo 145 de su Reglamento, est constituida por todos los pro-
pietarios de las secciones y tendr la representacin conjunta de estos.
Ello considerando que la Junta de Propietarios tiene como fines la conservacin y
mantenimiento de las zonas y bienes de dominio comn del edificio, as como los
servicios de administracin de dichas zonas comunes, servicios y edificaciones; asi-
mismo, los propietarios de las secciones tienen el derecho de manifestar su opinin
ms an en los casos en que sean afectados sus intereses.
8. Respecto a lo indicado por el recurrente en el sentido que la junta de propietarios no
consta inscrita, es necesario aclarar que esta corre registrada en el asiento B 00008 de
la partida electrnica N 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble, inscripcin
que se efectu al amparo del artculo 46.1(71) de la Ley N 27157, disposicin aclarada
(68) Artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos:
Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin.
(69) Vanse: P.E. Ns 11343951, 11343954, 11343955, entre otras.
(70) Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retencin. Segunda edicin. Abeledo-Perrot, Bue-
nos Aires, 1987, p. 391.
(71) Artculo 46.1 de la Ley N 27157:
En el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin (distribucin arquitect-
nica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el reglamento
interno y la Junta de Propietarios.
288
JURISPRUDENCIA
por el artculo 145 de su Reglamento, que en su segundo prrafo precisa que la junta
de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, el
cual contendr obligatoriamente la nominacin del presidente si existiera pluralidad
de propietarios al momento de registrar el reglamento.
9. De otro lado, debe tenerse en cuenta que en aplicacin del inciso a) del artculo 32 del
Reglament General de los Registros Pblicos, la calificacin comprende, entre otros
aspectos, la verificacin de la adecuacin del ttulo con la partida o partidas vincula-
das a aquel y complementariamente con los antecedentes registrales; siendo que en el
presente caso, como se ha sealado anteriormente, al haberse verificado de las parti-
das registrales correspondientes a las unidades de propiedad exclusiva de la edifica-
cin, que algunas de las mismas han sido transferidas a terceros, el Reglamento Inter-
no obrante en el ttulo alzado, otorgado nicamente por Gremco S.A., no se adeca a
los antecedentes registrales.
10. De lo expuesto se concluye que el acuerdo sobre modificacin del reglamento interno
deber ser adoptado por la junta de propietarios, acreditndose el cumplimiento de las
formalidades y procedimientos que deben tenerse en cuenta para efectuar la convoca-
toria a la Junta de Propietarios, conforme a lo previsto en el artculo 14 del Reglamen-
to Interno inscrito.
En tal sentido, debe confirmarse el punto 3 de la observacin.
11. Asimismo, debe cumplirse con acreditar la celebracin de la junta de propietarios
con la presentacin del acta que debe reunir los requisitos establecidos en el artculo
149(72) del Reglamento de la Ley N 27157 y que permita verificar el requisito del
qurum segn se trate de primera o segunda convocatoria y las mayoras requeridas
para adoptar los acuerdos, conforme a lo previsto en el inciso e) del artculo 12 y los
artculos 14 y 16 del Reglamento Interno inscrito.
Por la expuesto, debe confirmarse el punto 4 de la observacin.
12. De otro lado, cabe aclarar que si bien la Ley N 27157, su Reglamento y normas com-
plementarias no exigen que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presu-
puesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratndose de
un ttulo que pretende su acceso al Registro, la condicin de propietario debe ser cali-
ficada sobre la base de la informacin contenida en los asientos de inscripcin, a los
cuales debe adecuarse.
En este sentido, el artculo VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos que desarrolla el principio. de legitimacin consagrado en el ar-
tculo 2013 del Cdigo Civil seala que los asientos registrales se presumen exactos
(72) Artculo 149 del Reglamento de la Ley N 27157:

En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realiz; la relacin de los
propietarios concurrentes, con indicacin de sus porcentajes de participacin en los bienes de dominio
comn; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la
agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y
el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, por todos los participantes en la
Junta. El Reglamento Interno podr contener reglas que faciliten la suscripcin del acta.
289
y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar con-
forme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Regla-
mento o se declare judicialmente su invalidez.
Por lo tanto, tratndose de la inscripcin de un acuerdo adoptado por los propietarios
reunidos en Junta; resulta relevante la calificacin de la condicin de propietarios de
los asistentes a ella. Al respecto, de lo preceptuado en el artculo precedente, se colige
que solo puede presumirse cierta la condicin de propietario si esta consta inscrita en
el Registro.
Esta instancia ha emitido pronunciamiento en el sentido indicado en reiterada y uni-
forme jurisprudencia como la Resolucin N 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de
mayo de 2003.
Por lo que debe confirmarse el punto 5 de la observacin.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR la observacin formulada por la Registradora del Registro de Propie-
dad Inmueble de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, de conformidad con lo
expuesto en el anlisis de la presente resolucin.
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DAZ
PEDRO LAMO HIDALGO
16 Presupuestos para la inscripcin de ms de un reglamento interno

en una edificacin
Para que proceda la inscripcin de ms de un reglamento interno, se requiere
que en general se delimiten bloques o sectores al interior de la edificacin. En
caso contrario, las secciones de propiedad exclusiva integrarn directamente
la unidad matriz.
Lima, 24 de noviembre de 2011
APELANTE : Jonathan Alburqueque Romero
TTULO : N 495571 del 13/06/2011
RECURSO : HTD. N 67051 del 08/09/2011
290
JURISPRUDENCIA

ACTO : Reglamento Interno
SUMILLA
FORMALIDAD DEL REGLAMENTO INTERNO

Para la adecuacin del Reglamento Interno, as como su modificacin, se requiere
la utilizacin de una de los dos alternativas recogidas por la normativa sobre la materia:
escritura pblica o documento privado con firma legalizada que contenga el texto aproba-
do por la Junta de Propietarios.
ASUNTOS COMPRENDIDOS EN LA AGENDA

Cuando en la convocatoria se seala como materia a tratar la modificacin del regla-
mento interno, se encuentra comprendida la modificacin de porcentajes de participacin
sobre los bienes comunes.
PLURALIDAD DE REGLAMENTOS INTERNOS

Solo puede existir pluralidad de reglamentos internos cuando en el reglamento inter-
no general se delimitan bloques o sectores al interior de la edificacin.

PRESENTADA
Con el presente ttulo se solicita la acumulacin de los Reglamentos Internos de las
unidades inmobiliarias levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edifi-
cacin de la matriz, inscritas en las fichas N 320912 (40205756), N 320902 (40205721),
N 320892 (49075763) y asiento 14 fojas 319 del tomo 595 (07033084); adems de su
modificacin y adecuacin a la Ley N 27157 y eleccin de la directiva de la junta de
propietarios.
El ttulo presentado est conformado por los siguientes documentos:
- Copia de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, certificada ante notario Jorge E.
Velarde Sussoni del 09/08/2011.
- Declaracin jurada de convocatoria suscrita por Alfredo Mximo Soria Salazar, con
firma certificada ante notario Jorge E. Valverde Sussoni el 03/08/2011.
- Declaracin jurada de convocatoria suscrita por Josefina Aurelia Obregn Vega, con
firma certificada ante notario Roco Calmet Fritz el 18/03/2011.
- Copia de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, certificada ante notario Jorge E.
Velarde Sussoni el 11/06/2011.

El ttulo fue materia de observacin por la Registradora Pblica del Registro de Pre-
dios Lima Emelina Nelly Alarcn Cama, por los siguientes motivos:
291
FORMALIDAD DEL ACTA DE FECHA 18/11/2010

1. Si bien se aclara en la agenda de la mencionada junta de propietarios que en el punto
1 se solicita la acumulacin del Reglamento Interno del quinto piso, el Reglamento
Interno del cuarto piso, el Reglamento Interno del tercer piso con el Reglamento Inter-
no de la edificacin; se advierte:
a) Los artculos 6 y 7 del nuevo Reglamento Interno referente a los porcentajes de
participacin en las reas y bienes comunes y en los gastos comunes, respectiva-
mente; estn siendo sumados alcanzando una totalidad del 186.11% debiendo ser
el resultado final del 100% de porcentajes de participacin.
b) En tal sentido, se deber especificar como punto de agenda, entre otros, la modifi-
cacin de porcentajes.
2. Asimismo, deber especificarse si los Reglamentos Internos correspondientes al ter-
cer, cuarto y quinto piso se mantendrn an como reglamentos particulares a la vez
que estos se han acumulado al Reglamento inscrito en la partida matriz; o de lo con-
trario, se tendran que extinguir dichos reglamentos particulares, mediante actas de
junta de propietarios por cada uno de los pisos mencionados, solicitando la respectiva
extincin de sus Reglamentos Internos como punto de agenda.
3. El numeral 5.15 de la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn dispone que el Reglamento Interno o su modificacin se inscribe en mrito
de escritura pblica o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la
Junta (...). En tal sentido, srvase adjuntar el Reglamento Interno, bajo cualquiera de
las modalidades citadas.
CONVOCATORIA
4. Si bien se adjunta declaracin jurada del presidente de la Junta de Propietarios, Alfre-
do Mximo Soria Salazar, debidamente certificada notarialmente, donde se afirma que
todos los propietarios de la edificacin fueron debidamente convocados conforme al
Reglamento Interno de la edificacin; en dicho documento no consta la agenda con-
formada con los puntos de los temas que se trataron en la asamblea.
Srvase aclarar al respecto.
Se deja constancia que toda subsanacin, deber efectuarse mediante otro documen-
to que revista la misma formalidad del documento que contiene el acto materia de
subsanacin, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1413 del Cdigo Civil.
Base legal: Ley N 27157, TUO del Reglamento de la Ley N 27157 aprobado por
D.S. N 035-2006-VIVIENDA, Ley N 27333, artculos 311 y 2011 del Cdigo Civil,
Reglamento Nacional de Edificaciones, artculos 32 y 40 del TUO del Reglamen-
to General de los Registros Pblicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.

El recurrente JONATHAN ALBURQUEQUE ROMERO interpone recurso de apela-
cin, bajo los siguientes fundamentos:
292
JURISPRUDENCIA
1. Mediante el ttulo N 495571 del 13/06/2011, se solicit inscribir la acumulacin,

adecuacin, modificacin de Reglamento Interno de la edificacin ubicada entre la Av.
Abancay N 291, esquina con el Jr. Huallaga, y otros actos.
2. El ttulo fue observado con fecha 04/07/2011, razn por la que se subsan todas las
observaciones formuladas conforme a lo sealado por el Registrador Pblico, no obs-
tante ello trasgrediendo lo dispuesto por los artculos 31 y 32 del Texto nico Ordena-
do del Reglamento General de los Registros Pblicos, que establecen que en el marco
de la calificacin registral el Registrador debe propiciar y facilitar la inscripcin de los
ttulos y que el Registrador no podr formular nuevas observaciones a los documentos
ya calificados, se volvi a observar.
3. Los puntos 1 y 2 de la observacin formulada deben revocarse de plano, por cuan-
to la agenda y acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios del 18/11/2010 son de
acumulacin, adecuacin y modificacin del Reglamento Interno de la edificacin, as
como eleccin del presidente de la Junta de Propietarios y de la Directiva; por lo que
de dichos acuerdos adoptados fluye de manera clara y meridiana, la sola existencia de
un reglamento al ser una sola edificacin. Por tanto el exigir que se convoque a Junta
de Propietarios para extinguir los reglamentos particulares, linda con lo absurdo por
cuanto no tiene amparo legal.
4. La observacin formulada a la declaracin jurada de convocatoria no se ajusta a lo
dispuesto por el artculo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
que establece que la declaracin jurada debe sealar que todos los propietarios fueron
convocados conforme al Reglamento Interno, no establecindose en ningn extremo
que se debe sealar adems, la agenda o temas tratados; por tanto debe revocarse este
extremo de la observacin formulada.

Los inmuebles materia de acumulacin, adecuacin y modificacin de Reglamentos
Internos, se encuentran inscritos en las siguientes partidas registrales:
- Ficha N 320912: inmueble ubicado en el quinto piso de la Av. Abancay N 291, dis-
trito de Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscrip-
cin del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn e independi-
zacin de secciones exclusivas (asientos 4-B y 5-B).
- Ficha N 320902: inmueble ubicado en el cuarto piso de la Av. Abancay 291, distrito
de Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscripcin
del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn e independiza-
cin de secciones exclusivas (asientos 4-B y 5-B).
- Ficha N 320892: inmueble ubicado en el tercer piso de la Av. Abancay N 291, dis-
trito de Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscrip-
cin del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn e independi-
zacin de secciones exclusivas (asientos 5-B y 6-B).
- Tomo 595 fojas 319 asiento 14 con continuacin en la partida electrnica N 07033084,
constituido por el inmueble ubicado entre el Jr. Huallaga y Av. Abancay, distrito de
Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscripcin del
293
Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn e independizacin de

secciones exclusivas (asientos 14 y 15 fojas 319-320 del tomo 595).

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Mana Durn.
a) Cul es la formalidad prevista en la normativa para inscribir la adecuacin y modifi-
cacin del Reglamento Interno?
b) Cuando en la convocatoria se seala como materia a tratar la modificacin del Regla-
mento Interno: se encuentra comprendida la modificacin de porcentajes de partici-
pacin sobre los bienes comunes?
c) Puede existir pluralidad de reglamentos internos cuando en el reglamento interno de
la edificacin no se delimitan bloques o sectores al interior de la misma?
VI. ANLISIS
1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el
Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen con los
requisitos exigidos por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil para acce-
der al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin
a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y
de los asientos de los Registros Pblicos.
2. En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos establece que, la calificacin com-
prende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en el ttu-
lo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificacin tambin comprende la verificacin de los obs-
tculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible
del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo presenta-
do, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y complemen-
tariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
Asimismo, el artculo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacin registral
comprende entre otros, el siguiente aspecto: a) confrontar la adecuacin de los ttulos
con los asientos de inscripcin de la partida registral en la que se habr de practicar
la inscripcin, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos (...).
3. Con el presente ttulo, se pretende inscribir la acumulacin en un nico Reglamen-
to Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn de la unidades inmobiliarias
independizadas y levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edifi-
cacin de la matriz, registradas en las fichas N 320912 (N 40205756), N 320902
294
JURISPRUDENCIA
(N 40205721), N 320892 (N 49075763) y asiento 14 fojas 319 del tomo 595

(N 07033084); adems de su modificacin y adecuacin a la Ley N 27157 y elec-
cin de la directiva de la junta de propietarios.
La Registradora Pblica ha denegado la inscripcin, sealando que vistos los artcu-
los 6 y 7 del nuevo Reglamento Interno presentado, los porcentajes de participacin
en los bienes y servicios comunes superan el 100 %, adems que en la convocatoria se
omiti indicar como punto de agenda la modificacin de los porcentajes. Asimismo,
se indica que se deber aclarar si los Reglamentos Internos correspondientes al tercer,
cuarto y quinto piso, por haberse acumulado al inmueble matriz, se mantendrn como
reglamentos particulares o se extinguirn; y que el Reglamento Interno deber ser pre-
sentado mediante escritura pblica o documento privado con firma legalizada.
Agrega, la Registradora Pblica, que en la declaracin jurada del presidente de la
Junta de Propietarios, no consta la agenda con los puntos tratados en la asamblea.
4. Respecto al punto 3 de la observacin, esto es, de la necesidad del cumplimiento de la
formalidad requerida para la inscripcin del Reglamento Interno de Propiedad Exclu-
siva y Propiedad Comn, su adecuacin y/o modificacin, se seala lo siguiente:
La Decimosegunda Disposicin Transitoria del Reglamento(73) de la Ley N 27157
estableci:
La adecuacin del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposicin final
de la ley, podr efectuarse mediante escritura pblica o documento privado con firma
legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de
Reglamento Interno que aprobar el Viceministerio de Vivienda y Construccin en un
plazo no mayor de 30 das hbiles desde la publicacin del presente Reglamento.
La citada norma contiene dos opciones para el otorgamiento del Reglamento Interno:
a) La regla general de la escritura pblica (art. 2010 del CC), que contenga el Regla-
mento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprob el
Viceministerio de Vivienda y Construccin; o,
b) Documento privado con firma legalizada (excepcin al art. 2010 del CC), que
contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo
que aprob el Viceministerio de Vivienda y Construccin.
5. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucin
N 248-2008-SUNARP/SN, que entr en vigor el 29 de setiembre de 2008 establece:
Art. 53.- Formalidad del reglamento interno
El reglamento interno se inscribir en mrito a escritura pblica o documento privado
con firma certificada por notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de
la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este ltimo, se insertar o acompaar
(73) D.S. N 35-2006-VIVIENDA del 06/11/2006, Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley
N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
295
copia certificada del acta de la sesin de junta de propietarios en la que se aprob el

reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaracin jurada
otorgada conforme a lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo siguiente.
A ello debe agregarse, que conforme al numeral 5.15 de la Directiva sobre el Rgimen
de Propiedad Exclusiva y Comn(74), el Reglamento Interno o su modificacin se ins-
criben en mrito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presi-
dente de la Junta. Cuando solo interviene el presidente bastar la copia certificada del
acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la tras-
cripcin del texto del reglamento o su modificacin.
6. En el ttulo que nos convoca, se advierte que no se acompaa la escritura pblica o
documento privado con firma certificada ante notario, sino solo copia certificada del
Acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010.
Como se seal lnea atrs, la normativa especial sobre adecuacin u otorgamiento
de Reglamento Interno, permite la utilizacin indistinta de la escritura pblica o del
documento privado con firmas certificadas; aprecindose que en ambos supuestos se
requiere de intervencin notarial, requisito que garantiza, cuando menos, la autentici-
dad de las firmas de los otorgantes(75).
De acuerdo a lo expuesto, es claro que no resulta admisible una formalidad distin-
ta como la utilizada en el presente caso mediante la copia certificada de la sesin de
En consecuencia,procede confirmar el tercer extremode la observacin formulada.
7. De acuerdo a los artculos 53 y 54 del Reglamento de Inscripciones del Registros de
Predios, en el supuesto que el Reglamento Interno sea otorgado por el presidente de
la Junta de Propietarios, debe acompaarse, entre otros, las respectivas esquelas de
convocatoria o declaracin jurada correspondiente. En este ltimo caso, en la declara-
cin jurada de convocatoria se deber consignar los datos de identificacin del decla-
rante, domicilio, firma certificada ante notario, as como su declaracin en el senti-
do de que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno.
Asimismo el numeral 5.10 de la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y

Comn, indica: La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita, faculta-
tivamente a eleccin del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva de regu-
larizacin de consejos directivos de asociaciones civiles. La formalizacin por escri-
tura pblica o las declaraciones juradas son otorgadas, indistintamente, ya sea por el
presidente de la junta o por la persona designada en la propia asamblea.
(74) Aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SU-
NARP/SN del 23/12/2008, publicado en el diario oficialEl Peruanoel 26/12/2008.
(75) Artculo 106 del Decreto Legislativo del Notariado N 1049.
Definicin
El notario certificar firmas en documentos privados cuando le hayan sido suscritas en su presencia o
cuando le conste de modo indubitable su autenticidad. Carece de validez la certificacin de firma en cuyo
texto se seale que la misma se ha efectuado por va indirecta o por simple comparacin con el docu-
mento nacional de identidad o los documentos de identidad para extranjeros.
296
JURISPRUDENCIA
8. Si bien el artculo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios no

exige como parte de la declaracin jurada que se mencione la agenda a tratar en la
asamblea respectiva, no es menos cierto que toda convocatoria debe garantizar los
derechos de cada uno de los convocados, y uno de ellos es precisamente, los derechos
de cada uno de los propietarios de las unidades exclusivas a saber con anticipacin a
la realizacin de la asamblea, los puntos o agenda a tratar.
Al respecto debe tenerse en cuenta que conforme al artculo 146 del reglamento de la
Ley N 27157, la convocatoria a junta de propietarios contendr, adems del da, hora
y lugar de la reunin, las materias a tratarse.
9. El numeral 5.10 de la Directiva antes citada, ha previsto que la convocatoria a Junta
de Propietarios se acredita por el mecanismo previsto en la directiva de regularizacin
de consejos directivos de las asociaciones civiles.
En la medida que los procedimientos de regularizacin de consejos directivos de aso-
ciaciones civiles han sido derogados conforme se aprecia de la tercera disposicin
complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas No Societarias(76); la normativa aplicable se encontrara constituida por el
propio Reglamento de Inscripciones antes mencionado, que en su artculo 53 seala lo
siguiente:
Requisitos de la constancia relativa a la convocatoria.
La constancia sobre convocatoria deber indicar lo siguiente:
()
d) La reproduccin de los trminos de la convocatoria.
10. Por tanto, en aplicacin de las normas citadas, las declaraciones juradas que formu-
len los presidentes de la Juntas de Propietarios, no solo deben dar cuenta que todos
los propietarios fueron convocados, sino que tambin deben trascribirse los puntos de
agenda de la esquela de convocatoria.
As, vista la Declaracin Jurada formulada por el presidente de la Junta de Propieta-
rios Alfredo Mximo Soria Salazar, con firma certificada ante notario Jorge Velarde
Sussoni el 3/8/2011, se constata que en ella no constan los puntos de la agenda.
Por lo expuesto debeconfirmarse el cuarto extremo de la observacin.
11. Revisada el acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, efectivamente se modi-
ficaron los porcentajes de participacin de las unidades exclusivas sobre los bienes
comunes.
Del acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010 se advierte expresamente que la
agenda tratada comprendi la adecuacin y modificacin del Reglamento Interno. La
(76) Aprobado por Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 086-2009-SU-
NARP/SN del 30/3/2009, publicada en el diario oficialEl Peruanoel 01/04/2009.
297
modificacin de reglamento interno comprende el reconocimiento de nuevas unida-

des inmobiliarias, la modificacin de porcentajes sobre las zonas comunes, etc.
Por lo tanto, si la agenda comprendi la modificacin del Reglamento Interno, se
encuentra comprendida la posibilidad de modificar los porcentajes de participacin en
los bienes comunes, por lo que no es necesario que la agenda seale expresamente,
que se tratar la modificacin de porcentajes. Asimismo, en dicho caso se requiere
mayora calificada de 2/3 de las participaciones.
Por tales motivos, deberevocarse el numeral b) del primer extremo de la observacin.
12. En lo que respecta al numeral a) del punto primero de la observacin, esto es, que
la suma de los porcentajes de participacin de las unidades exclusivas en las zonas
comunes y gastos comunes, superan el 100 %, sealamos:
Conforme al artculo 130 del Reglamento de la Ley N 27157,la participacin en los
bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y
corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el
Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea
ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn
destinadas, etc.De la misma manera de acuerdo al segundo y tercer prrafo del ar-
tculo 142 del mismo reglamento,en caso de producirse variaciones en el rea de las
unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la
forma en que est prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la
Junta de Propietarios. En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recom-
posicin de los porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los por-
centajes que corresponda a las unidades originales en la misma forma y proporcin
en que estas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En
estos casos, el interesado solicitar a la Junta de Propietarios que proceda a la modifi-
cacin del Reglamento Interno asumiendo los gastos que esta demande.
13. Por otro lado, de acuerdo al modelo de Reglamento Interno del rgimen de unidades
inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y rea de propiedad comn, apro-
bado por Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC-15.04 del 29/09/2000, res-
pecto a los porcentajes de participacin en los bienes comunes y gastos comunes, en
los artculos 6 y 7 se seala que sumados los mismos deben dar un total del 100 %.
Revisada el Acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, en los artculos 6 y 7 se
ha sealado el porcentaje de participacin de cada una de las secciones exclusivas en
los bienes comunes y gastos comunes. Sumados cada uno de los porcentajes de par-
ticipacin, se aprecia efectivamente, tanto en lo que respecta a los bienes comunes
como a los gastos comunes, que se ha excedido del 100 %.
En consecuencia, debe confirmarse el numeral a) del primer extremo de la
observacin.
14. Respecto a si los Reglamentos Internos del tercer,cuarto y quinto piso se mantendrn
vigentes o no, expresamos lo siguiente:
De acuerdo a los documentos presentados en el presente ttulo, se est solici-
tando la acumulacin de los Reglamentos Internos de la unidades inmobiliarias
298
JURISPRUDENCIA
levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edificacin de la matriz,
inscritas en las fichas N 320912 (N 40205756), N 320902 (40205721), N 320892
(N 49075763) y asiento 14 fojas 319 del tomo 595 (07033084), adems de su modifi-
cacin y adecuacin a la Ley N 27157.
En virtud de la acumulacin acordada por unanimidad de los propietarios asisten-
tes, para la unidad inmobiliaria matriz conformada por el stano, primer piso, mez-
zanine, segundo piso, tercer piso, cuarto piso, quinto piso, sexto piso y stimo piso se
constituye un nuevo y nico Reglamento Interno. As, si subsistieran los reglamentos
internos del tercer, cuarto y quinto piso, deberan haberse delimitado en el reglamento
interno general dichos pisos como sectores o bloques al interior de la edificacin. Sin
embargo, revisado el reglamento interno cuya inscripcin se solicita, se aprecia que
no se ha establecido ningn bloque o sector, por lo que todas las secciones de propie-
dad exclusiva, incluyendo las del tercer, cuarto y quinto piso, integran directamente la
unidad matriz (edificio en su conjunto).
Debe aadirse que en el acta expresamente se seala que (...) no cualquier edifica-
cin puede acogerse a lo dispuesto por el artculo 45 de la Ley N 27157, como en el
presente caso, ya que la edificacin es una sola fbrica con varios pisos donde necesa-
riamente debe haber un solo reglamento interno.
Por lo expuesto,debe revocarlo, el segundo extremo de la observacin.
De conformidad con el artculo 156 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observacin, tambin debe-
r pronunciarse sobre los derechos registrales. Sin embargo, en este caso no es posi-
ble determinar los derechos por el momento, dado que se requiere la presentacin de
nueva documentacin.
VII. RESOLUCIN
REVOCARlas observaciones formuladas por la Registradora Pblica del Registro de
Predios de la Zona Registral N IX Sede Lima al ttulo venido en grado en los puntos 1
extremo b) y 2,CONFIRMARlas observaciones contenidas en los puntos 1 extremo a), 3
y 4, de conformidad con los fundamentos vertidos en la presente resolucin.
299
17 No se requerir adecuacin previa del Reglamento Interno al

rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn cuando se
solicite la extensin de su asiento de inscripcin
Cuando en va de rectificacin con base en el ttulo archivado, se solicite la
extensin del asiento de inscripcin del reglamento interno por haberlo omitido
en su oportunidad el registrador, no se requerir la previa adecuacin del
mismo a la Ley N 27157 y su reglamento, siempre y cuando no se modifique
dato alguno en la documentacin que obre en el archivo.
RESOLUCIN N1242-2008-SUNARP-TR-L
APELANTE : Zsimo Rodrigo Aguilar Galarza
TTULO : N 352656 del 03/06/2008
RECURSO : N 55436 del 28/08/2008
ACTO : Reglamento Interno
()
Interviene como Vocal ponente Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.
es la siguiente:
- Si se requiere que previamente se independicen los departamentos Ns 301 y 302,
para efectos de inscribir el reglamento interno va rectificacin por haberlo omitido el
Registrador.
VI. ANLISIS
1. El artculo 2013 del Cdigo Civil, as como el numeral VII del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos, consagran al Principio de Legitima-
cin, sealando que los asientos registrales se presumen exactos y vlidos y producen
todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los trminos establecidos en el Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos o se declare judicialmente su invalidez.
En este sentido, el artculo 3 de la Ley N 26366 - Ley de Creacin del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos y de la Superintendencia de los Registros Pbli-
cos, establece que:son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos: (...)
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo modificato-
rio posterior o sentencia judicial firme; (...).
En este orden de ideas, cuando un acto o contrato ha tenido acogida registral, es decir,
ha sido inscrito, el asiento registral que lo recoge no puede ser alterado, puesto que se
300
JURISPRUDENCIA
encuentra investido de intangibilidad; salvo que por mandato judicial se resuelva en

ese sentido, o sea rectificado conforme a la normativa sobre la materia.
2. El Reglamento General de los Registros Pblicos ha previsto el procedimiento de
rectificar un asiento, ya sea por haberse cometido un error material o un error de
concepto.
As, el artculo 75 del citado Reglamento define la inexactitud registral como todo de-
sacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral, estableciendo que
dichas inexactitudes se rectificarn en la forma establecida en el Reglamento General
cuando sean consecuencia de un error u omisin cometido en algn asiento o partida
registral: caso contrario la rectificacin deber efectuarse en mrito a ttulo modifica-
torio posterior que permita concordar lo registrado con la realidad.
En el supuesto que las inexactitudes registrales provengan de un error u omisin
cometido en la extensin de un asiento o partida, los errores que se configuran pueden
ser materiales o de concepto.
As, el artculo 81 del Reglamento General establece que se configura error material
cuando: a) Se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras distintas a las
que aparecen en el ttulo archivado, b) Se ha omitido la expresin de algn dato o cir-
cunstancia que debe constar en el asiento, c) Se ha extendido el asiento en partida o
rubro diferente al que le corresponda o, d) Se han enumerado defectuosamente los
asientos o partidas. En los dems supuestos, los errores sern de concepto.
3. Los errores materiales se rectifican, de oficio o a peticin de parte, en mrito al res-
pectivo ttulo archivado que sustent la extensin del asiento inexacto, salvo que el
ttulo no se encuentre en el archivo registral en cuyo caso se proceder previamen-
te a su reproduccin o reconstruccin. Por su parte, los errores de concepto se rectifi-
can siempre a peticin de parte, salvo que con ocasin de la calificacin de un ttulo
el Registrador determine que su inscripcin no podr efectuarse si previamente no se
rectifica el error de concepto.
El artculo 84 del Reglamento General de los Registros Pblicos dispone que los erro-
res de concepto se rectificarn:
- En mrito al mismo ttulo archivado, cuando el error resulte claramente de l.
- En mrito a ttulo modificatorio posterior otorgado por todos los interesados o
resolucin judicial firme, cuando el error se ha producido como consecuencia de
la redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo.
4. En el caso materia de anlisis se solicita, en mrito a la documentacin que obra en el
ttulo archivado N 6710 del 25/10/1982, la inscripcin de los actos siguientes:
a) El reglamento interno donde se indiquen las zonas comunes conforme consta en
su artculo 3; y
b) Dejar constancia que de conformidad con el inciso h) del artculo 3 del D.S.
N 019-78-VC, que es el reglamento del Decreto Ley N 22112, la azotea es
comn.
301
La Registradora observa el ttulo sealando que para acceder a su rogatoria calificar

previamente el reglamento interno, as como deber independizarse los departamentos
Ns 301 y 302 con las formalidades establecidas en la ley, entre otros defectos.
En consecuencia, corresponde a esta instancia analizar si se requiere que previamen-
te se independicen los departamentos Ns 301 y 302, para efectos de inscribir el regla-
mento interno va rectificacin por haberlo omitido el Registrador.
5. El ttulo archivado N 6710 del 25/10/1982, entre otros actos, dio mrito para inde-
pendizar las diferentes unidades inmobiliarias que fueron levantadas sobre el lote 9-L
de la manzana Q-3 de la Urbanizacin Residencial Higuereta - Segunda Etapa inscrito
en la ficha N 103531 del Registro de Predios de Lima. Estas unidades inmobiliarias
fueron independizadas en las partidas siguientes:
- Local Comercial N 1: ficha N 360086.
- Local Comercial N 2: ficha N 360089.
- Oficina N 101: ficha N 360087.
- Aires correspondientes al tercer piso: ficha N 360094.
Asimismo, en mrito a este ttulo archivado se procedi a inscribir la modificacin
del inmueble matriz como consecuencia de haberse realizado las independizaciones
correspondientes.
6. En el ttulo archivado anteriormente mencionado, obra la escritura pblica del
26/02/1981 otorgada ante notario de Lima Csar Ramos Ramos, aclarada por escritura
pblica del 06/11/1982 otorgada ante mismo notario. Esta escritura pblica contiene la
constitucin de reglamento interno que rige a las distintas unidades inmobiliarias que
conforman la edificacin, pudindose advertir que a la fecha que se otorg el regla-
mento interno se encontraba vigente el Decreto Ley N 22112 y su reglamento apro-
bado por D.S. N 019-78-VC.
En el reglamento interno consta que en el artculo 3 se regul el porcentaje participa-
cin que le corresponder a cada unidad inmobiliaria, habindose inscrito este porcen-
taje de participacin en las fichas independizadas de las distintas unidades inmobilia-
rias, sin embargo, se omiti consignar el porcentaje de participacin sobre las zonas
comunes respecto de la unidad inmobiliaria inscrita en la ficha N 360094.
Revisada la ficha N 360094 se advierte que originariamente el inmueble fue indepen-
dizado comoaires correspondientes al Tercer Piso, siendo que posteriormente en el
asiento 2-b se registr la declaratoria de fbrica, declarndose la edificacin del depar-
tamento N 301 y del departamento N 302.
302
JURISPRUDENCIA
Como se puede apreciar, si bien es cierto, no se registr el reglamento interno como

debi hacerlo el Registrador encargado de su calificacin, de conformidad con el
artculo 6(77) del reglamento del Decreto Ley N 22112, s procedi a independizar
las distintas unidades inmobiliarias y consignar en estas partidas los porcentajes
de participacin sobre las zonas comunes, a excepcin de las correspondientes al
departamento N 301 y departamento N 302 que se encuentran inscritos en la ficha
N 360094, independizado originariamente comoaires correspondientes al Tercer
Piso. As, tenemos que el Registrador dio cumplimiento a lo dispuesto por el artculo
7(78)del D.S. N 019-78-VC; por lo tanto, el Registrador calific el reglamento interno
que obra en el ttulo archivado N 6710 del 25/10/1982.
Como se puede apreciar se produjo un error de concepto por omisin de extensin
del asiento de reglamento interno, resultando admisible su rectificacin; por lo tanto,
la observacin de la Registradora en el sentido de que si procede la rectificacin, sin
embargo, va a calificar el ttulo archivado no resulta procedente ya que el Registrador
encargado de la calificacin del ttulo N 6710 del 25/10/1982 si calific el reglamen-
to interno, habiendo sido admitido por l. En consecuencia, se revoca la observacin
en este sentido.
7. El nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, vigente actualmente,
seala en su artculo 52 que el asiento de reglamento interno debe contener el criterio
de asignacin de porcentajes de participacin sobre las zonas comunes; la relacin de
bienes comunes con calidad de intransferibles si los hubiere; el rgimen de la junta de
propietarios e indicar que los dems datos constan en el ttulo archivado.
En este sentido, considerando los datos que obran en el ttulo archivado adecundo-
lo al nuevo reglamento, en el asiento aclaratorio de reglamento interno deber con-
signarse la relacin de bienes comunes los mismos que se detallan en el artculo 3 del
reglamento interno, el rgimen de la junta de propietarios dejando constancia que los
dems datos constan en el ttulo archivado.
8. Con relacin a la exigencia de adecuar el reglamento interno a la Ley N 27157, es
preciso sealar que la no inscripcin del reglamento interno se debi a una omisin
del Registrador, siendo que el haber dispuesto su inscripcin va rectificacin al ampa-
ro de lo dispuesto por el artculo 81 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, no constituye una modificacin del reglamento interno, susceptible de adecuarla a
la normativa vigente, ya que no se va a variar dato alguno del reglamento interno que
obra en el archivo.
En conclusin, cuando va rectificacin con base en el ttulo archivado, se solicite la
extensin del asiento de inscripcin del reglamento interno por haberlo omitido en su
oportunidad el Registrador, no se requerir la previa adecuacin del mismo a la Ley
N 27157 y su reglamento, siempre y cuando no se modifique dato alguno en la docu-
mentacin que obre en el archivo.
(77) Artculo 6: En los Registros Pblicos se inscribir obligatoriamente los planos de la edificacin (distribu-
cin arquitectnica), la declaracin de fbrica y el reglamento interno.
(78) Artculo 7: Inscrito el reglamento interno, las secciones se independizarn de conformidad con lo dis-
puesto por el artculo 73 del Reglamento de las Inscripciones.
303
Al respecto, se debe tener presente el decimoquinto precedente aprobado por el Tribu-

nal Registral, en el Dcimo Pleno llevado a cabo los das 8 y 9 de abril del 2005(79), el
mismo que establece lo siguiente:
Exigibilidad de adecuacin del reglamento interno inscrito
La adecuacin de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicacin de la
Ley N 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que
se presente al registro la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el regla-
mento interno primigenio.
Criterio sustentado en la Resolucin N 759-2003-SUNARP-TR-L del 28/11/2003, Reso-
lucin N 388-2000-ORLC/TR del 10/11/2000, Resolucin N 27-2004-SUNARP-TR-L
del 23/01/2004.
9. Asimismo, tampoco resulta exigible la independizacin de los departamentos N 301
y 302 por cuanto no ha sido solicitada por el usuario, ni constituye requisito para
extender el asiento aclaratorio de reglamento interno. De otro lado, es preciso sea-
lar que en la fecha en que se independiz la unidad inmobiliaria comoaires corres-
pondientes al Tercer Piso en la ficha N 360094, no tenan existencia registral los
departamentos N 301 y 302 y que si bien es cierto, el Registrador encargado de su
calificacin no solicit la inscripcin previa de la declaratoria de fbrica de estos
departamentos considerando que se haban asignado porcentajes a cada uno en el
reglamento interno; en la actualidad no se puede condicionar su previa independiza-
cin para rectificar de oficio y consignar en la ficha N 360094 los porcentajes de par-
ticipacin sobre las zonas comunes que corresponde a cada departamento, siendo que
en su oportunidad cuando el propietario solicite a independizacin de estas unidades
inmobiliarias se proceder al traslado de estos porcentajes a cada unidad inmobiliaria.
En este sentido, de conformidad con el primer prrafo del artculo 76 del Reglamen-
to General de los Registros Pblicos deber procederse a la rectificacin de oficio,
consignndose en la ficha N 360094 los porcentajes de participacin sobre las zonas
comunes respecto de los departamentos N 301 y 302.
En consecuencia, se revoca el primer extremo de la observacin.
10. El artculo 3 del reglamento del D. Ley N 22112 contempla a los bienes de domi-
nio comn. As, en el inciso h) seala que forman parte de estos los stanos y azo-
teas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en
contrario.
Al respecto, es preciso sealar que actualmente esta norma se encuentra derogada, asi-
mismo, los asientos registrales se extienden en base a la informacin que conste del
ttulo archivado; no procediendo por tanto, extender un asiento en el que se consigne
una circunstancia que no obra en el ttulo archivado que le dio origen, ni hacer constar
en las mismos disposiciones legales. No obstante, se seala que el reglamento interno
que obra en el ttulo archivado N 6710 del 25/10/1982 se constituy bajo las normas
(79) Publicado en el diario oficialEl Peruanoel 09/06/2005.
304
JURISPRUDENCIA
del D. Ley N 22112 y su reglamento aprobado por el D.S. N 019-78-VC, resultan-

do aplicables estas disposiciones, en lo que fueran pertinentes, sin necesidad de que se
hagan constar en la partida.
En consecuencia, se confirma el segundo extremo de la observacin.
11. De conformidad con el artculo 156 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observacin tambin deber
pronunciarse sobre los derechos registrales. En el presente caso, habindose advertido
que el error es imputable al Registro, la inscripcin no se encuentra afecta a pago de
derecho registral alguno de conformidad con el artculo 88 del Reglamento General de
los Registros Pblicos.
VII. RESOLUCIN
1. REVOCAR el primer extremo de la observacin formulada por la Registradora del
Registro de Predios de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento y CONFIR-
MARel segundo extremo conforme a los fundamentos expuestos en el anlisis de la
presente Resolucin.
2. DISPONER la rectificacin de oficio conforme a lo sealado en el noveno
considerando de la presente Resolucin.
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN
Presidente la Segunda Sala del Tribunal Registral


18 Reglamento interno de edificacin puede establecer diversos

porcentajes de participacin sobre los bienes comunes
Atendiendo las caractersticas de una edificacin se puede designar ms de
un porcentaje de participacin sobre los bienes comunes, siempre y cuando
quede claro en el Reglamento Interno que existe un porcentaje de participa-
cin en general y un porcentaje de participacin particular, prevaleciendo el
porcentaje general para establecer el qurum y mayora requerido para la
celebracin y adopcin de acuerdos de la junta de propietarios.
305
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 15 de agosto de 2011
APELANTE : David Jonatan Garca Snchez
TTULO : N 190675 del 3/3/2011
RECURSO : H.T.D. N 039718 del 24/5/2011
SUMILLA(S)
PORCENTAJE DE PARTICIPACIN EN LOS BIENES COMUNES
Se pueden asignar distintos porcentajes de participacin sobre los bienes comunes
siempre que se establezca un porcentaje general sobre los bienes comunes aplicable para
el qurum, mayora y la copropiedad.
PRESENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la modificacin de los artculos
4 y 5 del Reglamento Interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman
el predio matriz inscrito en la partida Electrnica N 45043495 del Registro de Predios de
Lima.
Para tal efecto se han presentado los siguientes documentos:
- El original de las citaciones a junta de propietarios del 7/09/2010.
- Copia certificada notarialmente del acta de asamblea extraordinaria de Junta de Pro-
pietarios del edificio ubicado en la calle Los Electricistas N 109, Urbanizacin Resi-
dencial Los ingenieros, distrito de La Molina del 16/09/2010.
- Declaracin jurada de convocatoria firmada por el presidente electo Renzo Casaretto
Castagnino.
- Copia Certificada del libro de Actas N 01 de la Junta de Propietarios.
- Documento privado que contiene la solicitud de inscripcin de los acuerdos adoptados
por la Junta de Propietarios en la sesin realizada el 16/09/2010, con firma certificada
notarial de Renzo Casaretto Castagnino del 25/02/2011.

El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave
DEL REINGRESO (31/03/2011):
Visto el anexo aclaratorio que adjuntan, es de advertir las siguientes consideraciones:
1. Se reitera la primera observacin de la esquela de fecha 7/03/2011, en la medida que
del artculo 130 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de
306
JURISPRUDENCIA
participacin sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcenta-
jes de participacin sobre los bienes comunes, como se pretende en el presente caso.
(...) 1.- No procede la Modificacin del artculo 4, en cuanto a la reduccin a 0 % de
participacin sobre los bienes comunes para la Seccin N 1, toda vez que de conformi-
dad con el artculo 130 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participa-
cin constituye un Derecho accesorio de cada seccin exclusiva. Srvase aclarar (...).
2. Asimismo, se reitera la segunda observacin de la esquela de fecha 7/03/2011, toda
vez que el numeral 5.15. de la Res. N 340-2008- SUNARP/SN, se refiere al supues-
to en donde en el documento privado del Reglamento Interno solo interviene el pre-
sidente de la junta de propietarios, para lo cual solo bastar la copia certificada del
acta de junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo y se faculta al presiden-
te a firmar el documento, sin requerirse la transcripcin del texto del reglamento o su
modificacin.
(...) 2.- Ahora bien, a efectos de inscribir la Modificacin del artculo 5, srvase adjun-
tar el documento privado de Modificacin de Reglamento Interno, el cual contendr
los artculos modificados, asimismo deber ser suscrito por el presidente de la junta de
propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los
propietarios asistentes a la presente sesin. De conformidad con el primer prrafo del
artculo 530 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (...).

El recurrente sustenta su recurso de apelacin bajo los siguientes argumentos:
- Respecto del punto 1 de la observacin sostiene que, el reglamento interno en su ar-
tculo 4 establece dos criterios para la asignacin de porcentaje de participacin para
las zonas comunes, los cuales se atribuirn en funcin de la necesidad objetiva de sus
propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la va pblica, aquellos inmue-
bles que tengan acceso y salida directa a la va pblica sin tener que utilizar las referi-
das zonas comunes no tendrn participacin sobre estas.
- Debido a que los propietarios de la Seccin N 1 no tienen necesidad objetiva de utilizar
el rea Comn N 01 para tener acceso y salida directa a la va pblica, por tal razn se
le asign 0 % de la participacin sobre dicha rea. Por el contrario como las secciones 2
y 3 s requieren utilizar dicha rea para tener acceso y salida a la va pblica es que se le
asign a cada una de ellas el 50 % de participacin sobre dicha rea comn.
- El segundo criterio de asignacin de porcentajes de participacin se aplica sobre los
dems bienes comunes, razn por la cual a la Seccin N 1, se le ha otorgado 76.78 %
y a las Secciones N 2 y 3 se ha asignado 11.61 % a cada una.
- Con relacin al punto 2 de la observacin, seala que el registrador estima que el
supuesto regulado en el numeral 5.15 de la Directiva Sobre el Rgimen de Propie-
dad Exclusiva y Comn solo se aplica cuando la junta de propietarios faculta al pre-
sidente a firmar el documento, lo cual es errado porque ni el referido numeral ni las
dems disposiciones de la directiva disponen ello por el contrario el numeral 5.17 deja
claro que el presidente puede intervenir en cualquier documento en representacin de
la junta sin requerirse autorizacin de los dems propietarios.
307

- En la partida Electrnica N 45043495 del Registro de Predios de Lima consta inscri-
to el inmueble ubicado con frente a la Calle Los Electricistas N 109 y Jr. Los Indus-
triales N 923, Urb. Residencial Los Ingenieros del distrito de La Molina. En los
Asientos B00001, B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006, consta registrada la
ampliacin y modificacin de fbrica, numeracin, rectificacin de asiento, reglamen-
to interno, junta de propietarios y modificacin de rea respectivamente.
- Las secciones inmobiliarias que forman parte del rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn corren independizadas en las partidas Electrnicas N 12021173,
N 12021175 y N 12021177.

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.
es la siguiente:
- Pueden asignarse distintos porcentajes de participacin sobre los bienes comunes?
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la modificacin del
reglamento interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio
matriz inscrito en la partida Electrnica N 45043495 del Registro de Predios de Lima.
El Registrador ha cuestionado la inscripcin reiterando la primera observa-
cin de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medida que del artculo 130 del D.S.
N 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participacin sobre
los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participa-
cin sobre los bienes comunes, as como tambin seala que, a efectos de inscribir la
Modificacin del artculo 5, srvase adjuntar el documento privado de Modificacin de
Reglamento Interno, el cual contendr los artculos modificados, asimismo deber ser
suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de faculta-
des para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesin.
De conformidad con el primer prrafo del artculo 53 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios.
2. Con relacin a la asignacin de porcentajes de participacin sobre las zonas comunes se
debe considerar que el Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn(80) es una
modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacin de secciones
de dominio exclusivo con secciones de propiedad comn(81). Conjuntamente con la pro-
Supremo N 008-2000-MTC, norma ltima que lo define en su artculo 129 como aquel (...) rgimen
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de domi-
nio comn.
(81) En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como propiedad
horizontal, en razn de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos
308
JURISPRUDENCIA
piedad exclusiva sobre una seccin determinada del edificio, va a coexistir una copropie-
dad sobre los elementos comunes de la edificacin, como el terreno en donde est cons-
truido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems elementos que hacen indispensable
el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Pro-
piedad Comn es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comu-
nes, motivado por la naturaleza de la edificacin, como sucede con los edificios.
Por ello, es que se admite que la constitucin de dicho rgimen no solo ser mediante
un acto especfico de constitucin (acto jurdico) por parte de sus titulares, sino tam-
bin con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o ms pro-
pietarios de distintos departamentos u oficinas(82).
3. Actualmente, el rgimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuen-
tra establecido en la Ley N 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D.S.
N 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, habindose apro-
bado el TUO mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
El artculo 42(83) de la Ley N 27157 contempla que el Reglamento Interno debe com-
prender los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de bie-
nes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Interno. Comple-
mentariamente, el artculo 130 del reglamento de la Ley precis que dichos criterios
deban ser razonables.
4. La determinacin de los porcentajes de participacin es un tema trascendente en el
reglamento interno, dado que la asignacin de porcentaje o la modificacin del mismo
implica la determinacin de las cuotas de copropiedad de los propietarios de las sec-
ciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, incluyendo el terreno sobre el
que est construida la edificacin.
inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces,

la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro
de los planos verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al propietario el ejer-
cicio de su derecho como se seala en el artculo 954 del Cdigo Civil, corno sucede en el caso de la
propiedad comn; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
(82) Como seala A. Ventura-Traveset y Gonzlez la Propiedad Horizontal (...) surgir automticamente y
necesariamente (aqu no cabe la autonoma de la voluntad) siempre que se d esa pluralidad de propieta-
de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formaliza-
do o no el ttulo constitutivo.Derecho de Propiedad Horizontal. 5 edicin, Bosch Casa Editorial, S.A.,
(83) Ley N 27157: Artculo 42.- Del contenido: El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo
siguiente: a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y desti-
no o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los
bienes de propiedad comn y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los propietarios;
adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordina-
rias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de las Juntas de Propietarios.
309
5. Ahora bien, en el ttulo materia de apelacin se aprecia que se pretende modificar

los artculos 4 y 5 del reglamento interno, cuyo texto conforme al acta de asamblea
extraordinaria de junta de propietarios realizada el 16/09/2010, es el siguiente:
().
ARTCULO 4.- PARTICIPACIN EN LAS REAS Y BIENES COMUNES
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva, respecto de las reas y los bienes comunes confor-
mados por el rea comn N 1 se atribuir en funcin de:
1. La necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y sali-
da a la va pblica. Aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la va
pblica sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrn participacin
sobre estas.
2. El rea ocupada de cada seccin de propiedad exclusiva.
La aplicacin del segundo criterio est supeditado a la necesaria aplicacin del prime-
ro. En ese sentido, al momento de asignarse la participacin en funcin del rea ocu-
pada se deber calcular tomando en consideracin el porcentaje correspondiente a los
inmuebles que tengan acceso y salida directa a la va pblica.
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los propietarios
sobre el rea comn N 1, son los siguientes:
SECCIN N 1 0.00 %
SECCIN N 2 50.00 %
SECCIN N 3 50.00 %
TOTAL = 100.00 %
Por otra parte el porcentaje de participacin de las secciones de propiedad exclusi-
va respecto de las dems zonas comunes, se atribuir en funcin del rea ocupada por
cada una de ellas. En ese sentido, los porcentajes de participacin sobre las dems
zonas comunes, son los siguientes:
SECCIN N 1 76.78 %
SECCIN N 2 11.61 %
SECCIN N 3 11.61 %
TOTAL = 100.00 %
Se deja constancia que el porcentaje de participacin sobre los dems bienes comu-
nes, diferentes al rea comn N 1, sern aplicables para determinar el qurum y las
mayoras requeridas para la adopcin de acuerdos relacionados con ellos. Asimismo,
se aplicar para determinar el porcentaje que le corresponder a cada propietario de
las secciones de propiedad exclusiva sobre el terreno, en caso de que el ntegro de la
edificacin se destruya.
310
JURISPRUDENCIA
En consecuencia, los porcentajes para determinar la contribucin sobre los gastos

comunes, el qurum para la realizacin de la junta de propietarios, los votos para la
adopcin de acuerdos y, en general, para cualquier otro acto que tenga relacin con el
rea comn N 1 sern los fijados en los numerales 1 y 2 del presente artculo.
ARTCULO 5.- PARTICIPACIN EN LOS GASTOS COMUNES
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atencin de
los servicios comunes, la conservacin y el mantenimiento del rea comn N 1 de la
unidad inmobiliariaes determinado por los criterios establecidos en los numerales 1
y 2 del artculo 4 del reglamento.
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los propietarios
en los gastos, el rea comn N 01 son los siguientes:
SECCIN PORCENTAJES DE PARTICIPACIN
SECCIN N 1 0.00 %
SECCIN N 2 50.00 %
SECCIN N 3 50.00 %
TOTAL = 100.00 %
En relacin a los gastos que demande la atencin de los servicios comunes, la conser-
vacin y el mantenimiento de las dems reas y bienes comunes de launidad inmo-
biliaria son determinados con base en el rea ocupada de cada seccin de propiedad
exclusiva.
En tal sentido segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los
propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:
SECCIN PORCENTAJE DE PARTICIPACIN
SECCIN N 1 76.78 %
SECCIN N 2 11.61 %
SECCIN N 3 11.61 %
TOTAL = 100.00 %
(...)
Como se puede apreciar del tenor de los prrafos precedentes se asignan distintos por-
centajes de participacin sobre los bienes comunes, es as, por ejemplo que se seala
que el porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva respecto de las reas y los bienes comunes con-
formados por el rea comn N 1 son para la seccin N 1 de 0.00 %, sealndose a
continuacin que el porcentaje de participacin de las secciones de propiedad exclusi-
va respecto de las dems zonas comunes, se atribuir en funcin al rea ocupada por
cada una de ellas, as la seccin N 1 tendr el 76.78 %.
311
6. El artculo 130 del Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157, Ley
de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbri-
ca y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn, seala lo siguiente: La participacin en los bienes comunes,es un dere-
cho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivoy corresponde ejercerlo al
propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se
establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones
exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a los que estn destinadas, etc. (el resalta-
do es agregado).
Asimismo, mediante Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC-15.04 del 29 de
setiembre de 2000 se aprobaron los Reglamentos Internos Modelos para los Reg-
menes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, Independizacin y Copropiedad
habindose establecido en ambos regmenes que el porcentaje de participacin sobre
los bienes comunes es uno solo.
Si bien la normativa antes citada establece de manera implcita como regla general
que en una edificacin solamente debera existir un nico porcentaje de participa-
cin sobre los bienes comunes y un nico porcentaje de participacin sobre los servi-
cios comunes, no se excluye la posibilidad de que atendiendo a las caractersticas par-
ticulares de la edificacin existan porcentajes tambin particulares para determinadas
zonas comunes debido a que no constituyen zonas comunes para todas las secciones
de propiedad exclusiva que conforman la edificacin, sino nicamente para algunas de
dichas secciones de propiedad exclusiva. Tal puede ocurrir por ejemplo con un pasa-
je de acceso o un jardn interior que solamente constituye zona comn de dos o tres
secciones de propiedad exclusiva y por ende, se excluye de su utilizacin a las dems
secciones de propiedad exclusiva.
El tema se grafica con mayor claridad en el caso de la pluralidad de reglamento inter-
nos en el que existe un reglamento interno general para toda la edificacin y regla-
mentos internos particulares para cada sector, de la edificacin, siendo que existen
zonas comunes para todo el conjunto de la edificacin y zonas comunes solamente
para determinado sector de la edificacin, situacin que conlleva a que existan porcen-
tajes de particin para el conjunto de las secciones de propiedad exclusiva que con-
forman la edificacin y porcentajes de participacin para las secciones que conforman
cada sector.
Siendo ello as, aun en el caso en el que no exista pluralidad de reglamentos internos,
se pueden establecer porcentajes particulares para determinadas zonas comunes cuan-
do no constituyen zonas comunes del conjunto de la edificacin sino solamente de
algunas secciones de propiedad exclusiva. As, el literal d) del artculo 153 del Regla-
mento de la Ley N 27157 establece que el reglamento interno, debe contener, los
reglamento especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso, sien-
do que el trmino otros puede incluir, entre otros aspectos, los porcentajes particulares
sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes.
En tal sentido, aprecindose que en el presente caso se ha establecido un porcentaje
general sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes y un porcentaje particu-
lar sobre el rea Comn N 1, nos encontramos ante el supuesto regulado en el literal
d) del artculo 153 del Reglamento de la Ley N 27157, esto es un reglamento especial.
312
JURISPRUDENCIA
Asimismo, es importante precisar que uno de los inconvenientes de establecer al inte-

rior de una edificacin distintos porcentajes de participacin sobre los bienes comu-
nes, estara dado por la confusin que se podra generar al momento de establecer el
qurum y mayora requerido para la celebracin y adopcin de acuerdos de la junta
de propietarios; sin embargo en el presente caso se ha establecido en forma expresa
que el porcentaje de participacin sobre los dems bienes comunes diferentes al rea
comn 1 sean aplicables para determinar el qurum y las mayoras requeridas para
la aprobacin de acuerdos de la junta de propietarios.
En consecuencia, corresponderevocar el primer extremode la observacin.
7. Con relacin al segundo punto de la observacin, cabe sealar que, de la revisin de
los documentos presentados, tenemos que se ha cumplido con la formalidad estableci-
da en el numeral 5.15 de la Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN y en el artculo 53
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es documento privado
de modificacin de Reglamento Interno del 25 de febrero de 2011 con firma certifica-
da notarial de Renzo Casaretto Castagnino en su calidad de Presidente de la Junta de
Propietarios.
De otro lado, de conformidad con lo establecido en el artculo 145 del Reglamento de
la Ley N 27157:
(...) la junta de propietarios estar presidida por uno de sus miembros que tendr la
calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo
las funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento interno
podr disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente, sea-
lando su composicin y funciones.
En tal sentido, siendo que el presidente de la junta de propietarios ejerce la represen-
tacin legal de la misma, no es necesario que previamente se otorguen facultades para
solicitar la modificacin del reglamento interno.
Consecuentemente, corresponde revocar el numeral 2 de la observacin.
8. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del Reglamento General de los Registros
Pblicos seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones
formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la liquidacin de dere-
chos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. Los
actos materia de rogatoria son los siguientes:
Modificacin de Reglamento interno:
Derechos de calificacin S/. 28.00
Derechos de inscripcin S/. 7.00
Sub Total: S/. 35.00
Junta directiva:
Derechos de calificacin S/. 28.00
Derechos de inscripcin S/. 7.00
Sub Total: S/. 35.00
313
Total S/. 70.00

Derechos cancelados
(recibo N 2011-14-00000732) S/. 35.00
Derechos pendientes de pago S/. 35.00
VII. RESOLUCIN
REVOCARlas observaciones formuladas por el Registrador del Registro de Predios
de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento yDISPONERsu inscripcin conforme
a los fundamentos expuestos en el anlisis de la presente Resolucin, previo pago de los
derechos registrales correspondientes.
SAMUEL GLVEZ TRONCOS
Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
FREDY LUIS SILVA VILLAJUAN
19 Obligatoriedad de que exista nombramiento del Presidente al

tiempo de Registrar el Reglamento Interno si existe pluralidad
de titulares
Si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento
del Reglamento Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del pre-
sidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al
momento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que
registrar al presidente de la junta es en la partida matriz del predio.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 4 de enero de 2008
APELANTE : Csar Augusto Dubois Dvila
TTULO : N 558512 del 04/10/2007
RECURSO : N 57096 del 26/10/2007
ACTO : Reglamento interno e independizacin
314
JURISPRUDENCIA
SUMILLA
INSCRIPCIN DEL REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIN
Tanto el reglamento interno como la independizacin de las secciones de dominio
exclusivo de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y propiedad comn, deben formularse en documento privado con firmas legali-
zadas por parte del titular o titulares registrales.
PRESENTADA
Se solicita la inscripcin de la modificacin del reglamento interno y de la independi-
zacin, inscritos en la partida electrnica N 44417618 del Registro de Predios de Lima.
Para ello se presenta copia certificada del acta de junta de propietarios del 01/10/2007
y planos de las secciones de dominio exclusivo independizadas.
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Mercedes del Carmen Alva
Cachn, observ el ttulo en los siguientes trminos:
1. FORMALIDAD:
Conforme lo disponen los arts. 60 y 69 del Reglamento de las Inscripciones del Regis-
tro de Predios tanto la memoria de independizacin como el reglamento interno deben
contar con la legalizacin de las firmas de los propietarios del inmueble; en tal sentido
habindose solo remitido copia certificada del acta de junta de propietarios esta no da
mrito a su inscripcin.
2. INDEPENDIZACIN
No se indica en el acta cules son las modificaciones que se efectan en la independi-
zacin de las unidades inmobiliarias que ya se encuentran independizadas, as como
en las reas comunes, en tal sentido deber sealar expresamente cules son las modi-
ficaciones realizadas.
3. CALIFICACIN:
La calificacin de los planos de independizacin, as como de la memoria de indepen-
dizacin y reglamento interno insertos en el acta de junta de propietarios sern efec-
tuadas cuando se subsanen las observaciones formuladas en los puntos 1 y 2.
4. ACTA:
Se indica que el inmueble matriz ubicado en la calle Preciados Ns 453-455-457 Urb.
Residencial Higuereta, Surco, se encuentra inscrito en la P.E. N 11386226, pero en
dicha partida se encuentra inscrito el estacionamiento 2 con frente a la calle Preciados
N 453, Surco. Srvase subsanar, ya que segn se pudo verificar el inmueble matriz se
encuentra inscrito en la P.E. N 44417618.
315
5. JUNTA DE PROPIETARIOS:
Existiendo pluralidad de propietarios es obligatoria la nominacin del presi-
dente de la junta de propietarios, tal como lo establece el artculo 145 del D.S.
N 036-2006-VIVIENDA.
Srvase subsanar la omisin.
6. SUBSANACIN:
En cuanto a la subsanacin de las observaciones formuladas, esta se deber efectuar
cumpliendo con las formalidades con que fueron otorgados los documentos materia de
observacin.
Base legal: art. V del Ttulo Preliminar, arts. 7, 32 y 40 del TUO del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
Derechos pendientes de pago S/. 0.00 sujetos a modificacin de conformidad con el
art. 41 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos.
El apelante seala que del texto de la esquela se desprende que la registradora entien-
de que presentados los documentos solicitados, solicitud con firmas legalizadas notarial-
mente en el caso de la independizacin y documento privado con firmas legalizadas nota-
rialmente conteniendo el reglamento interno, bajo el supuesto que el texto de los mismos
en cuanto a la independizacin y reglamento interno fuera igual a la copia certificada, ser
observado; incurre claramente en una trasgresin frontal de los dispositivos legales y en
una inconducta funcional ya que en cuanto a la calificacin por mandato legal se ha cali-
ficado dicha copia certificada y su contenido cumple con los requisitos de ley, salvo en
cuanto a su formalidad.
El inmueble materia del ttulo apelado se encuentra constituido por el ubicado en la calle
Preciados Ns 453, 455 y 457 de la urbanizacin Residencial Higuereta, Santiago de Surco.
En su Asiento B 00003 se registr el reglamento interno de propiedad exclusiva y pro-
piedad comn constituida sobre el inmueble.
En el Asiento B 00004 se registraron las independizaciones de las secciones de domi-
nio exclusivo (estacionamientos 1, 2 y 3, y departamentos 101, 201, 301 y 401), y en el
asiento B 00005, la modificacin del rea.
En el Asiento B 00006 se registr la ampliacin de fbrica, y en el Asiento B 00008 la
modificacin del reglamento interno, anotndose la independizacin del departamento 501.
En el Asiento B 00009 se inscribi la modificacin del rea.
La titular registral de dicho inmueble es Ingrid Sophia Torres Cceda, segn se des-
prende del asiento 3-c de la ficha 191628, como del Asiento C 00002 de la partida Elec-
trnica N 44417618.
Respecto de la titularidad de las secciones de dominio exclusivo, Ingrid Sophia Torres
Cceda lo es del estacionamiento 3 y del departamento 101; Mario Santos Benites de los
316
JURISPRUDENCIA
estacionamientos 1, 2 y de los departamentos 201, 301, 401 y del departamento 501; y

Rutth Cceda Eslava del estacionamiento 1 y del departamento 201.
Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado, con el informe oral
del abogado Julin Siguas R.
1. Si para la inscripcin de la independizacin de las unidades inmobiliarias sujetas al
rgimen de la Ley N 27157, as como el reglamento interno, basta la presentacin
de copia certificada del acta donde corren insertas, o se requiere que se presenten en
documento privado con firmas legalizadas por el titular o titulares registrales.
2. Si la presentacin del acto solicitado registrada en documento distinto al idneo impi-
de la calificacin de su validez y adecuacin a la partida registral.
VI. ANLISIS
1. De acuerdo al principio de titulacin autntica, recogido en el artculo 2010 del Cdi-
go Civil, los actos y contratos deben constar en instrumento pblico para su registro,
salvo disposicin expresa.
En este ltimo caso, debe presentarse el acto o contrato en documento privado con fir-
mas legalizadas notarialmente, salvo disposicin expresa que establezca una formali-
dad distinta, segn seala en el artculo 10 del Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos (RGRP).
2. Para la independizacin de las unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y copropiedad, se presentan los
siguientes documentos, segn se seala en el artculo 60 del Reglamento de Inscrip-
ciones del Registro de Predios (RIRP):
a) Reglamento interno;
b) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el
rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de
los bienes comunes;
c) Plano de independizacin donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y
las zonas comunes, autorizado por profesional competente.
3. De lo acabado de sealar, se tiene que para la inscripcin de las independizaciones de
las secciones de dominio exclusivo de la partida matriz debe de presentarse solicitud
formulada por el titular registral, debiendo de estar su firma debidamente legalizada
por notario.
Ello sin embargo no excluye la posibilidad de que la solicitud de independizacin,
conteniendo el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de domi-
nio exclusivo y de los bienes comunes, conste en escritura pblica, porque como se
seal, las inscripciones se rigen por el principio de titulacin autntica, salvo que
se establezca formalidad distinta, siendo esta, en el caso de la independizacin de las
317
unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de la Ley N 27157, el documento privado

con firma legalizada.
En este sentido, al no establecerse formalidad distinta al documento privado con firma
legalizada para las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, no pro-
cede la, inscripcin de modificacin de la independizacin en mrito a copia certifica-
da del acta conteniendo la solicitud de independizacin, por no tratarse de instrumento
pblico.
4. Lo sealado en el numeral precedente resulta de aplicacin a la inscripcin del regla-
mento interno, ya que al igual que la inscripcin de las independizaciones de las sec-
ciones de dominio exclusivo, se exige la presentacin de documento privado con fir-
mas legalizadas por notario, segn se indica en el artculo 69 del RIRP.
En este sentido, resulta posible que el reglamento interno conste en escritura pblica
mas no en otro documento privado distinto al contemplado en el referido artculo 69.
Por lo expuesto, debe confirmarse el primer extremo de la observacin.
5. Respecto a lo sealado en el tercer extremo de la observacin, debe tenerse en cuen-
ta que la calificacin registral la realiza el registrador de manera integral, conforme se
seala en el artculo 31 del RGRP, lo cual implica que debe de calificar no solamente
la formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o contrato soli-
citado registrar, sino tambin la validez del mismo, as como su adecuacin a la parti-
da donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artculo 32 del RGRP.
Por tanto, el hecho de que se presente el acto o contrato solicitado inscribir en docu-
mento que no rena la formalidad correspondiente no debe ser bice para que el regis-
trador califique adems, en la medida que el documento lo permita, la validez del
acto o contrato contenido en el documento, como tambin su adecuacin a la partida
registral.
En el caso presentado, si bien la solicitud de modificacin de la independizacin de
las secciones de dominio exclusivo, como el reglamento interno modificado, no cons-
tan en documento privado con firmas legalizadas, constan en la copia certificada del
acta presentada, por lo que pueden ser materia de calificacin en cuanto a su validez
como adecuacin con la partida registral.
En este sentido, debe revocarse este extremo de la observacin.
6. Siendo materia de solicitud de inscripcin la modificacin de las independizaciones
realizadas, debe especificarse, para efectos de su inscripcin, las modificaciones de las
secciones de dominio exclusivo independizadas, as como tambin de las zonas comu-
nes, modificaciones que no se especifican en la copia certificada del acta presentada.
En este sentido debe confirmarse el segundo extremo de la observacin.
7. Respecto a lo sealado en el cuarto extremo de la observacin, debe tenerse en cuen-
ta que si bien se incurre en error en el acta al sealar como partida registral de la
partida matriz la partida electrnica N 11386226, en lugar de la partida electrnica
N 44417618, sin embargo, dicho error no influye en la identificacin del predio, el
318
JURISPRUDENCIA
mismo que se encuentra determinado por su ubicacin, numeracin, rea, linderos y

medidas perimtricas.
Al respecto resulta aplicable el siguiente precedente de observancia obligatoria, apro-
bado en el Dcimo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los das 8 y 9 de abril de
2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005:
Identificacin del bien objeto de transferencia
La discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato de trans-
ferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de observacin siempre que
no existan otros elementos suficientes que permitan la identificacin del mismo.
Criterio sustentado en la Resolucin N 507-2001-SUNARP-TR-L del 14/11/2001,
Resolucin N 464-1997-ORLC/TR del 12/12/1997, Resolucin N 305-2000-ORL-
CITR del 28/09/2000, Resolucin N 45-2002-ORLCITR del 24/01/2002.
Si bien dicho precedente se refiere a un caso de transferencia de propiedad, sin embar-
go, resulta aplicable el criterio que para la adecuada identificacin del bien no resul-
ta necesario que exista total coincidencia entre los datos contenidos en el ttulo y en la
partida, siempre y cuando existan elementos que permitan establecer la identidad.
8. Una vez constituido el rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y
propiedad comn se constituye tambin la junta de propietarios, la misma que va a
estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendr la representacin
conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o ms propietarios no impide la cons-
titucin de la junta, segn se desprende del artculo 47 de la Ley N 27157 y del pri-
mer prrafo del artculo 145 de su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo
N 035-2006-VIVIENDA.
La junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el mismo que va a
gozar de las facultades generales y especiales de representacin sealadas en los ar-
tculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho cargo se
requiere la presentacin de copia certificada por notario del acta de sesin de junta de
propietarios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debidamente ins-
crito (art. 48 de la Ley N 27157).
Ahora, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamien-
to del Reglamento Interno, es obligatorio que en el mismo conste el nombramiento
del presidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al
momento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que regis-
trar al presidente de la junta es en la partida matriz del predio, segn se desprende del
segundo prrafo del artculo 145 del mencionado reglamento.
En este sentido, siendo que en el presente caso existe pluralidad de propietarios, resul-
ta necesario que en el reglamento interno solicitado inscribir conste el nombramiento
del presidente de la junta de propietarios.
En este sentido, debe confirmarse el quinto extremo de la observacin.
319
9. Respecto a la liquidacin de los derechos registrales, estos no se pueden determinar

atendiendo a que se requiere la previa aclaracin de las independizaciones que son
materia de modificacin, de conformidad con el artculo 40 del RGRP.
Interviene como Vocal suplente Gilmer Marrufo Aguilar, de conformidad con la Reso-
lucin N 233-2007-SUNARP/PT del 17 de diciembre de 2007.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los extremos 1, 2 y 5 de la observacin formulada por la Registrado-
ra del Registro de Predios de Lima al ttulo contenido en el encabezamiento, y revocar lo
dems que contiene por los fundamentos expuestos en la presente resolucin.
FERNANDO TARAZONA ALVARADO, PEDRO LAMO HIDALGO, GILMER MARRU-
FO AGUILAR
20 Para la inscripcin de acuerdos de la junta de propietarios, los

asistentes con derecho a voto deben ser a su vez titulares registrales
La ley no indica que los propietarios que asistan con derecho a voto en las
sesiones de la junta de propietarios, deban tener su dominio inscrito en el
Registro, y no lo dice porque las inscripciones son facultativas. Sin embar-
go, as como la transferencia de propiedad ocurre con el solo consenso y si
se quiere que goce de las garantas que ofrece el Registro, debe inscribirse;
igualmente, si se quiere inscribir los actos de la junta de propietarios, los
propietarios deben tener inscrito su derecho en el Registro.
SUNARP-TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 16 de mayo de 2003
APELANTE : Jhonatan Rivera Herbozo
TTULO : N 240957 del 23 de diciembre de 2002
HOJA DE TRMITE : N 008248 del 20 de febrero de 2003
REGISTRO : Propiedad inmueble de Lima
ACTO : Inscripcin de la Directiva de Junta de Propietarios
SUMILLA
REQUISITO PARA LA INSCRIPCIN DE ACUERDOS DE LA JUNTA
DE PROPIETARIOS
320
JURISPRUDENCIA
Para la inscripcin de acuerdos de la junta de propietarios, debe verificarse que los

propietarios que asistan con derecho a voto en las sesiones, sean titulares registrales.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRE-
SENTADA
Mediante el ttulo venido en grado, se solicita la inscripcin de la directiva de la junta
de propietarios del Centro Comercial Galeras Plaza de Armas, en mrito a la documenta-
cin siguiente:
- Copia certificada el 10/12/2002 del Libro de Actas de la Junta de Propietarios del
Centro Comercial Galeras Plaza de Armas N 1 por el Notario de Lima Renzo Alber-
ti Sierra, del acta de sesin ordinaria de regularizacin del 27/11/2002 y de la hoja de
apertura del libro de actas de la junta de propietarios en donde consta la legalizacin
realizada por el mismo notario el 10 de octubre de 2002.
- Declaracin jurada del Sr. Aldo DAngelo Maticorena con firma legalizada el
12/12/2002 por el Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati, en su calidad de represen-
tante de El Pacfico-Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros S.A. segn
poder inscrito en la ficha N 94380 del Registro Mercantil de Lima, respecto a la con-
vocatoria realizada a la sesin ordinaria que se quiere inscribir, conforme a la resolu-
cin N 331-2001-SUNARP/SN.
- Aviso de convocatoria publicado en el diario El Comercio el 27/10/2002.
- Copias de partidas registrales y poderes otorgados por algunas personas para sustentar
la asistencia de sus apoderados en la sesin ordinaria del 27/11/2002.
- Copias simples de contratos preparatorios de compromiso de contratar otorgados por
El Pacfico-Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros a favor de diversas
personas respecto a algunos locales y oficinas del centro comercial; algunos contienen
clusulas adicionales de cesiones de posicin contractual.
- Copias simples de contratos de compraventa de algunas oficinas y locales del centro
comercial.
- Copia simple de cartas en donde comunican a El Pacfico-Peruano Suiza Compaa de
Seguros y Reaseguros que han cedido los derechos de algunos locales y oficinas.
- Copias simples de cartas en donde se comunica la numeracin que corresponde a
algunas oficinas y locales.

El Registrador del Registro de Propiedad Inmueble Dr. Edgar Sergio Paredes Aldave,
deneg la inscripcin formulando la siguiente observacin: ANTECEDENTES:
Existe discrepancia respecto a quienes intervienen como propietarios de los locales
101, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 111, 112, 113, 115, 116, 117, 118, 119, 201, 205,
215, 216, 223, 225, 228, 232, 301, 302, 303, 306, 308, 309, 310, 311, 312, 314, 315, 316,
317, 402, 403, 404, 405, 408, 409, 410, 411, 412, 413, 414, 415, 416, 501 del 5 Piso, 101
S1, 104 S1, 108 S1, 114 S1, 115 S1, 117 S1, 119 S1, 121 S1, 122 S1 y 101 S2, por cuanto
321
de los antecedentes registrales figura inscrito que el propietario de los citados locales es El
Pacfico Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros S.A.
En cuanto a la subsanacin de las observaciones formuladas, esta se deber efectuar
cumpliendo con las formalidades con que fueran otorgados los documentos materia de
observacin.
De conformidad con los artculos V del Ttulo Preliminar, 27, 39 y 40 del Reglamento
General de los Registros Pblicos.
Reingresado el presente ttulo el 03/02/2003, no se ha cumplido con subsanar la
observacin formulada, adjuntando copias simples de contratos de compraventa, los mis-
mos que no dan mrito a su calificacin; debiendo por lo tanto a efectos de no existir dis-
crepancia con los antecedentes registrales inscribirse el dominio de los adquirentes.
El apelante aclara que de la sesin llevada a cabo el 27 de noviembre de 2002 tuvo
como finalidad la eleccin de la Directiva, por lo que se convoc a todos los propietarios,
habiendo asistido el 61.68 % de las acciones y derechos sobre los bienes comunes.
Si bien es cierto que El Pacfico-Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros
S.A. es la propietaria original del edificio, ello no obsta que posteriormente haya realizado
contratos diversos de compraventa, y en funcin a ello, estos propietarios tienen derecho a
participar en la junta.
Seala que expositores de la Oficina Registral han manifestado, que para la acre-
ditacin de la titularidad en una Junta de Propietarios cuando no se encontrase inscrito
el dominio, basta acompaar copia simple de los documentos de transferencia (llmese
minuta de compraventa, contrato de compraventa o ttulo de adjudicacin), que posibili-
ten conocer que quienes participan en la Junta, detentan la propiedad y por ende, tienen
pleno derecho a participar. Siendo as, es que se present el acta, las copias simples de los
contratos de compraventa o compromisos de contratar, y de las minutas de compraven-
ta, los cuales acreditan que los locales han sido transferidos a terceros, pudiendo por ese
hecho participar en las reuniones de propietarios.
Agrega que debe tenerse en cuenta que en nuestro ordenamiento legal, no es obligato-
ria de inscripcin, salvo que se quiera transferir o gravar, o para hacer prevalecer un dere-
cho real sobre otro de igual rango.
Adems, manifiesta, que la Ley N 27157 y su reglamento no establecen la manera
en que debe acreditarse la propiedad, como tampoco pone restricciones a personas que no
hayan inscrito el dominio.
Agrega que sin perjuicio de lo antes expuesto, el Registrador ha tenido la poca dili-
gencia de verificar la titularidad de los locales 106 y 122.S1, que seala se encuentran a
nombre de El Pacfico-Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguras S.A., cuando se
encuentran inscritos los contratos de transferencia a terceras personas, por lo que se puede
apreciar que no ha existido un real estudio del ttulo.
El inmueble materia de rogatoria consta inscrito a fajas 153 del tomo 53, que con-
tina a fojas 193 del tomo 623 y en la partida electrnica N 07015439 del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima, figurando en el asiento 36 como titular del dominio El
322
JURISPRUDENCIA
Pacfico-Peruano Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros, en virtud de haberse fusiona-

do la Compaa de Seguros y Reaseguros Peruano Suiza S.A. y El Pacfico Compaa de
Seguros y Reaseguros, segn consta de la escritura pblica del 4.7.1992 ante Notario de
Lima F. De Osma Ellas.
La propietaria con derecho inscrito ha hecho construir una edificacin sobre el inmue-
ble, segn consta del asiento B 00001 de la partida electrnica N 07015439 del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima, distribuidos de la siguiente manera: Stano N 2, conformado
por 27 depsitos; Stano N 1, conformado por 22 locales comerciales; Primer piso, confor-
mado por 19 locales comerciales; Mezzanine, conformado por un local comercial; Segun-
do piso, conformado por 32 locales comerciales; Tercer piso, conformado por 17 oficinas;
Cuarto piso: conformado por 16 oficinas; Quinto piso: conformado por un local comer-
cial. Tambin se inscribi la numeracin (con frente al Jirn Huallaga - Portal de Botoneros
N 160) en el Asiento B 00002; el reglamento interno en el asiento B 00003, y la consi-
guiente anotacin de independizacin de cada una de las unidades inmobiliarias. Estos
asientos se inscribieron en virtud de la escritura pblica del 25/10/1999 otorgada ante Nota-
rio de Lima Percy Gonzlez Vigil Balbuena y escrituras aclaratorias otorgadas ante Notario
del Callao Oscar E. Medelius Rodrguez del 22/08/2000, 29/11/2000 y 03/04/2001 y otorga-
da ante el Notario de Lima Femando Medina Ramos del 24/05/2001 e Informe Tcnico de
Verificador certificado ante Notario de Lima Manuel Retegui M. del 16/05/2001 al amparo
de la Ley N 27157 y su reglamento (ttulo N 103749 del 05/06/2001).
Las unidades se independizaron en las siguientes partidas, en donde figuran los titula-
res registrales:
PISO DENOM. PARTIDA AST. PORC. TITULAR TTULO N
El Pacfico
Peruano Suiza 103749
Stano 1 101 S1 11296082 C 00001 0.23 % Compaa de del
Seguros y 5/6/2001
Reaseguros
Stano 1 102 S1 11296083 C 00001 0.49 %
Stano 1 103 S1 11296064 C 00001 0.43 % -
Stano 1 104 Si 11296085 C 00001 .0.69 %
Stano 1 105 Si 11296086 C 00001 0.58 %
Stano 1 106S1 11296087 C 00001 0.68 %
Stano 1 107S1 11296088 C 00001 0.58 %
Stano 1 108S1 11296089 C 00001 0.58 %
Stano 1 109 S1 11296090 C 00001 1.19 %
Stano 1 110 S1 11296091 C 00001 0.57 %
Stano 1 111 51 11296092 C 00001 0.59 %
Stano 1 112 81 L 11296093 C 00001 1.29 %
323
Stano 1 113 S1 11296094 C 00001 0.51 %
Stano 1 114 Si 11296095 C 00001 0.52 %
Stano 1 115 Si 11296096 C 00001 0.52 %
Stano 1 116 Si 11296097 C 00001 0.45 %
Stano 1 117S1 11296098 C 00001 0.17 %
Stano 1 118S1 11296099 C 00001 2.91 %
Stano 1 119 51 11296100 C 00001 0.42 %
Stano 1 120 51 11296101 C 00001 0.49 %
Stano 1 121 S1 11296102 C 00001 0.30 %
172246
Stano 1 122 Si 11296103 C 00002 0.30 % del
17/09/2002
Stano 2 101 S2 11296104 C 00001 0.20 %
Stano 2 102 S2 11296105 C 00001 0.19 %
Stano 2 103 S2 11296106 C 00001 0.18 %
Stano 2 104 S2 11296107 C 00001 10.18 %
Stano 2 105 S2 11296108 C 00001 0.15 %
Stand 2 106 S2 11296109 C 00001 0.14 %
Stano 2 107 S2 11296110 C 00001 0.15 %
Stano 2 108 S2 11296111 C 00001 0.19 %
Stano 2 109 S2 11296112 C 00001 0.19 %
Stano 2 11052 11296113 C 00001 0.19 %
Stano 2 111 S2 11296114 C 00001 0.19 %
Stano 2 112 82 11296115 C 00001 0.19 %
Stano 2 113S2 11296116 C 00001 0.48 %
Stano 2 114 52 11296117 C 00001 0.49 %
Stano 2 115 62 11296118 C 00001 0.19 %
Stano 2 116 S2 11296119 C 00001 0.19 %
Stano 2 117S2 11296120 C 00001 0.19 %
Stano 2 118S2 11296121 C 00001 0.19 %
Stano 2 119 S2 11296122 C 00001 0.19 %
324
JURISPRUDENCIA
Stano 2 120 52 11296123 C 00001 0.16 %
Stano 2 121 S2 11296124 C 00001 0.16 %
Stano 2 122 S2 11296125 C 00001 0.19 %
Stano 2 123 S2 11296126 C 00001 0.19 %
Stano 2 124 S2 11296127 C 00001 0.29 %
Stano 2 125 S2 11296128 C 00001 0.21 %
Telefnica del 220858 del

Stano 2 126 S2 11296129 C 00002 0-28 %
Per S.A.A 29/11/2001
Telefnica del 220858 del

Stano 2 127 S2 11296130 C 00002 0.65 %
Per S.A.A 29/11/2001
El Pacfico
Peruano Suiza
Primer Piso 101 11296131 000001 1.30 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Soc.conyugal
73991 del
Primer Piso 102 11296132 C 00002 0.63 % Mondragn
22/04/2002
Vsquez
El Pacfico
Peruano Suiza
Primer Piso 103 11296133 C 00001 0.63 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Primer Piso 104 11296134 C 00001 0.57 %
Primer Piso 105 11296135 C 00001 0.39 %
Dalmira 211887
Primer Piso 106 11296136 C 00002 0.47 % Lolira Ortiz del
Amilano 11/11/2002
El Pacfico
Peruano Suiza
de Seguros y
Reaseguros
Primer Piso 108 11296138 C 00001 0.47 %
Primer Piso 109 11296139 C 00001 0.60 %
Soc.conyugal
65134 del
Primer Piso 110 11296140 C 00002 0.55 % Bello -
09/04/2002
Chvez
325
El Pacfico
Peruano Suiza
de Seguros y
Reaseguros
Primer Piso 112 11296142 C 00001 0.91 %
Primer Piso 113 11296143_ C 00001 0.75 %
Soc.conyugal
24242 del
Primer Piso 114 11296144 C 00002 0.72 % Ode Aguad-
05/02/2002
Vladislavich
El Pacfico
Peruano Suiza
de Seguros y
Reaseguros
Primer Piso 116 11296146 C 00001 0.37 %
Primer Piso 117 11296147 C 00001 0.55 %
Primer Piso 118 11296148 C 00001 0.60 %
Primer Piso 119 11296149 C 00001 0.42 %
Mezzanine 01M 11296150 C 00001 7.34 %
Segundo P. 201 11296151 C 00001 0.21 %
Daz Pablo
Valdivia
151602
Chvez y, la
Segundo P. 202 11296152 C 00002 0.62 % del
Soc. conyugal
14/08/2002
Valdivia -
Castillo
El Pacfico
Peruano Suiza
Segundo P. 203 11296153 C 00001 0.51 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Segundo P. 204 11296154 C 00001 0.51 %
Segundo P. 205 11296155 C 00001 0.27 %
Segundo P. 206 11296156 C 00001 0.33 %
Segundo P. 207 11296157 C 00001 0.28 %
Segundo P. 208 11296158 C 00001 0.58 %
Segundo P. 209 11296159 C 00001 0.29 %
326
JURISPRUDENCIA
Segundo P. 210 11296160 C 00001 0.29 %
Segundo P. 211 11296161 C 00001 0.57 %
Segundo P. 212 11296162 00001 0.34 %
Segundo P. 213 11296163 C 00001 0.34 %
Segundo P. 214 11296164 C 00001 0.57 %
Segundo P. 215 11296165 C 00001 0.29 %
Segundo P. 216 11296166 C 00001 0.29 %
Segundo P. 217 11296167 C 00001 0.55 %
Segundo P. 218 11296168 C 00001 1.23 %
Segundo P. 219 11296169 C 00001 0.66 %
Segundo P. 220 11296170 C 00001 1.45 %
Segundo P. 221 11296171 C 00001 0.40 %
Segundo P. 222 11296172 C 00001 0.41 %
Segundo P. 223 11296173 C 00001 0.41 %
Carlos
Alfonso 221829 del
Segundo P. 224 11296174 C 00002 0.36 %
Ramos 30/11/2001
Snchez
El Pacfico
Peruano Suiza
Segundo P. 225 11296175 C 00001 0.27 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Segundo P. 226 11296176 C 00001 0.42 %
Segundo P. 227 11296177 C 00001 0.51 %
Segundo P. 228 11296178 C 00001 0.51 %
Segundo P. 229 11296179 C 00001 0.61 %
Segundo P. 230 11296180 C 00001 0.25 %
Segundo P. 231 11296181 C 00001 0.36 %
Segundo P. 232 11296182 C 00001 0.36 %
Tercer Piso 301 11296183 C 00001 1.44 %
Tercer Piso 302 11296184 C 00001 1.02 %
327
Tercer Piso 303 11296185 C 00001 0.93 %
Soc.conyugal 119959
Tercer Piso 304 11296186 C 00002 0.74 % Loyola - de la del
Cruz 27/06/2002
Agencia de
200604
Viajes Gian &
Tercer Piso 305 11296187 C 00002 0.99 % del
Gian S.R.
24/10/2002
Ltda.
El Pacfico
Peruano Suiza
Tercer Piso 306 11296188 C 00001 0.53 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Soc. conyugal 230170

Tercer Piso 307 11296189 C 00002 0.68 % Palomino - del
Morales 13/12/2001
El Pacfico
Peruano Suiza
de Seguros y
Reaseguros
Tercer Piso 309 11296191 C 00001 1.11 %
Tercer Piso 310 11296192 C 00001 1.09 %
Tercer Piso 311 11296193 C 00001 1.08 %
Tercer Piso 312 11296194 C 00001 1.08 %
Enrique
84315
Renn
Tercer Piso 313 11296195 C 00002 1.21 % del
Caballero
07/05/2002
Caldern
El Pacfico
Peruano Suiza
de Seguros y
Reaseguros
Tercer Piso 315 11296197 C 00001 1.01 %
Tercer Piso 316 11296198 C 00001 1.06 %
Tercer Piso 317 11296199 C 00001 1.22 %
Soc. conyugal 24241

Cuarto Piso 401 11296200 C 00002 2.26 % de Aguad- del
Vladislavich 05/02/2002
328
JURISPRUDENCIA
El Pacfico
Peruano Suiza
Cuarto Piso 402 11296201 C 00001 0.93 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Cuarto Piso 403 11296202 C 00001 0.76 %
Cuarto Piso 404 11296203 C 00001 1.00 %
Cuarto Piso 405 11296204 C 00001 0.57 %
Soc. conyugal
23571 del
Cuarto Piso 406 11296205 C 00002 0.70 % Vasquez-
21/12/2001
Pelln
Gabriel Uled 45001 del

Cuarto Piso 407 11296206 C 00002 1.17 %
Ramn Joffre 07/03/2002
El Pacfico
Peruano Suiza
Cuarto Piso 408 11296207 C 00001 1.11 % Compaa
de Seguros y
Reaseguros
Cuarto Piso 409 11296208 C 00001 1.08 %
Cuarto Piso 410 11296209 C 00001 1.07 %
Cuarto Piso 411 11296210 C 00001 1.07 %
Cuarto Piso 412 11296211 C 00001 1.22 %
Cuarto Piso 413 11296212 C 00001 0.87 %
Cuarto Piso 414 11296213 C 00001 1.02 %
Cuarto Piso 415 11296214 C 00001 1.07 %
Cuarto Piso 416 11296215 C 00001 1.99 %
Quinto
501 11296216 C 00001 9.33 %
Piso
329

Interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Rosa Vsquez Torres.
De lo expuesto y del anlisis de caso, a criterio de esta Sala, la cuestin a dilucidar es
la siguiente:
Si para la inscripcin del acuerdo de eleccin de la directiva de la junta de propie-
tarios, se requiere o no que el dominio de quienes intervienen como propietarios en la
sesin, se encuentre inscrito en el Registro.
VI. ANLISIS
Primero.- Por la Ley N 27157, se establece las normas de regularizacin de edifica-
ciones, el procedimiento para declaratoria de fbrica y el rgimen de unidades inmobiliar-
ias de propiedad exclusiva y de propiedad comn. Bajo el imperio de esta ley y su regla-
mento, aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, se encuentran todas aquellas
unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, como son: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial
o mixto; b) Quintas; c) Casas en copropiedad; d) Centros y galeras comerciales o campos
feriales; e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
De conformidad con el artculo 125 del precitado reglamento, el rgimen legal al que
debern someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad
exclusiva y bienes y/o servicios comunes, es de aplicacin obligatoria cuando las seccio-
nes que la conforman pertenezcan a dos o ms propietarios.
Segundo.- Independientemente del rgimen adoptado, que puede ser de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn o de Independizacin y Copropiedad, por el hecho de que
exista una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias
de dominio exclusivo y bienes y servicios de dominio comn, pertenecientes a distintos
propietarios, deben contar con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
El Reglamento Interno deber contener obligatoriamente, entre otros aspectos, los
derechos y obligaciones de los propietarios; los porcentajes de participacin que corres-
ponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por
los propietarios o por el propietario promotor; el rgimen de la junta de propietarios, sus
rganos de administracin y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les
confiere; y, todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votacio-
nes, acuerdos, funciones y dems, de la junta de propietarios.
La Junta de Propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento
Interno, estar constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclu-
siva de la edificacin y tendr la representacin conjunta de estos, conforme lo dispone el
numeral 47.1 del artculo 47 de la ley precitada y el artculo 145 de su reglamento. Este
ltimo artculo tambin permite que el reglamento interno disponga la constitucin de una
Directiva sealando su composicin y funciones.
Para inscribir los acuerdos de la junta de propietarios deben cumplirse con los requisi-
tos de convocatoria, qurum y mayora establecidos en el Reglamento Interno.
Tercero.- La ley no indica que los propietarios que asistan con derecho a voto en las
sesiones de la junta de propietarios, deban tener su dominio inscrito en el Registro, y no
lo dice porque las inscripciones son facultativas. Sin embargo, asi como la transferencia
330
JURISPRUDENCIA
de propiedad ocurre con el solo consenso y si se quiere que goce de las garantas que
ofrece el Registro, debe inscribirse; igualmente, si se quiere inscribir los actos de la junta
de propietarios, los propietarios deben tener inscrito su derecho en el Registro.
En esa lnea, debe tenerse en cuenta, que los ttulos de dominio que no estn inscritos
en el Registro no perjudican al tercero y como tal, pertenecen a la realidad extrarregistral,
una realidad que no puede ser tornada en cuenta por el Registrador, porque no est facul-
tado por ninguna norma para calificar los documentos privados que se presenten.
Ya lo han dicho diversos autores que han estudiado el tema de la dualidad del rgimen
del derecho de propiedad: Necesidad de la inscripcin: La inscripcin si bien contina
siendo potestativa y de efectos declarativos, ser en cambio premisa ineludible, con las
limitaciones que se establecen, para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles.
Y si no se concede a la inscripcin carcter constitutivo, se le da en cambio, tan singu-
lar sustantividad en los aspectos civil y procesal, que solo las relaciones inscritas surtirn
plena eficacia legar(84).
Cuarto.- En atencin a ello, y a la calificacin registral que realiza la primera y la
segunda instancia, debe verificarse que los propietarios que asistan con derecho a voto a
las sesiones de la junta de propietarios sean titulares registrales, tal como lo viene hacien-
do esta instancia de manera reiterada en casos similares.
Quinto.- De la verificacin realizada en el acta de la sesin venida en grado, se
encuentra que asistieron propietarios que aun no tienen su dominio inscrito y por ello, se
han presentado documentos privados en copias simples con los que se pretende sustentar
su participacin en la sesin; sin embargo, conforme a lo expuesto en los considerandos
precedentes, no procede darles mrito.
Respecto a la observacin del Registrador, debe no obstante precisarse, que para el
cmputo del qurum, se tomar en cuenta solamente a los propietarios de secciones de
propiedad exclusiva asistentes, para saber el porcentaje de participacin que representan
en los bienes comunes y si se cumple con el porcentaje requerido; no es relevante que se
encuentre inscrito el dominio de quien no asisti a la sesin. As, el Registrador no debe
exigir que se inscriba previamente el dominio de las personas que aparecen como inasis-
tentes, respecto a las secciones: 103, 104, 105, 107, 108, 109, 112, 116, 117, 119, 201,
205, 215, 216, 223, 225, 228, 232, 303, 306, 309, 310, 311, 314, 315, 317, 403, 404, 405,
408, 501, 101 S1, 104 S1, 108 S1, 114 SI, 117 S1, 119 S1, 121 S1, 101 S2.
De otro lado, se verifica tambin que el Registrador cometi un error al considerar
que quienes asistieron por las secciones 106 y 122 S1 aun no son titulares registrales.
Por lo tanto, corresponde revocar la observacin en tales extremos.
Sexto.- El artculo 20 del Reglamento Interno establece el qurum de las sesiones de
la junta de propietarios de la siguiente manera: El qurum de las sesiones de la junta
de propietarios, en primera convocatoria, estar constituida por el nmero de propietarios
que represente ms del 50 % (cincuenta por ciento) de los votos y en segunda convocato-
ria con los que asistan.
(84) VENTURA-TRAVESEL, A. y GONZLEZ. Derecho de Propiedad Horizontal. 5 edicin, Bosch, Casa

Editorial, 1992, pp. 147-148.
331
De la verificacin del qurum, es de verse que no alcanza al 50 % del porcentaje de

los propietarios con derecho inscrito, porcentaje que si se superara si El Pacfico Perua-
no-Suiza Compaa de Seguros y Reaseguros hubiera participado como titular de los por-
centajes de participacin de los derechos aun no inscritos.
Para saber si el porcentaje de participacin cumple con el qurum establecido en el
Reglamento Interno, es necesario saber si la sesin se llev a cabo en primera o en segun-
da convocatoria. Segn es de verse del acta venida en grado, la sesin se llev a cabo en
segunda convocatoria.
Ahora bien, debemos analizar si la convocatoria es vlida, conforme a la calificacin
integral que realiza esta instancia en virtud del artculo 31 del Reglamento General de los
Registros Pblicos(85).
Stimo: El artculo 25 del estatuto seala que la convocatoria se har mediante
esquelas que se entregarn bajo cargo, con 8 das tiles de anticipacin a la citacin, se
indica tambin el contenido de la esquela y que debe existir 8 das entre la primera y
En el caso submateria se acompaa una declaracin jurada conforme a la Resolucin
N 331-2001-SUNARP/SN; sin embargo, conforme ha establecido esta instancia en la
Resolucin N 157-2002-SUNARP-TR-L del 28/11/2002, dicha resolucin de Sunarp no
resulta aplicable a las juntas de propietarios. En tal sentido, la convocatoria deber acre-
ditarse ante el Registro y no podr emplearse para ello declaracin jurada. Tampoco pro-
cede que se tome en cuenta la publicacin del aviso en el diario oficial El Peruano ni la
convalidacin de la convocatoria que se acuerda en la sesin, porque no son frmulas
establecidas en el Reglamento Interno.
En consecuencia, la sesin llevada a cabo en segunda convocatoria, que se quiere
inscribir, no cumple con los requisitos de una convocatoria vlida, por lo que corresponde
ampliar la observacin en este extremo.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador Pblico del Registro de
Propiedad Inmueble al ttulo referido en el encabezamiento, en cuanto se refiere a las sec-
ciones: 103, 104, 105, 107, 108, 109, 112, 116, 117, 119, 201, 205, 215, 216, 223, 225,
228, 232, 303, 306, 309, 310, 311, 314, 315, 317, 403, 404, 405, 408, 501, 101 S1, 104
S1, 108 S1, 114 Sl, 117 S1, 119 S1, 121 Sl, 101 S2, 106 y 122 S1 indicadas en el punto
quinto del anlisis, CONFIRMAR lo dems que contiene y AMPLIAR de acuerdo a lo
expresado en el ltimo numeral del anlisis de la presente resolucin.
(85) Artculo 31 del Reglamento General de los Registros Pblicos.- La calificacin registral es la evalua-
cin integral de los ttulos en cuyo mrito se solicita la inscripcin, que realizan el registrador, y en su
caso, el Tribunal Registral, de manera autnoma, personal e indelegable.
No pueden ser objeto de consulta los ttulos sujetos a calificacin.
332
JURISPRUDENCIA
Dra. ELENA ROSA VSQUEZ TORRES
Dr. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Dra. MIRTHA RIVERA BEDREGAL
21 Acuerdo de la junta de propietarios para ejecutar la adquisicin

de bienes
Si bien de las normas de la citada directiva, se puede concluir que la Junta
de Propietarios est facultada para adquirir bienes inmuebles, la actuacin
del Presidente requiere del previo acuerdo del citado ente no personificado
el que puede acordar que sea el presidente o cualquier persona designada
especficamente para tal fin, la cual se encargue de ejecutar sus acuerdos.
Por tanto, esta instancia considera que para la inscripcin de la compraventa
rogada, se requiere la presentacin del acta en la que conste el acuerdo de la
junta de propietarios, respecto a la adquisicin del inmueble.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N 1850- 2012 - SUNARP-TR-L
Lima, 14 de diciembre de 2012
APELANTE : Vctor Eduardo Laynes Gmez
TTULO : N 630273 del 12/07/2012
RECURSO : HTD. N 00083 del 28/09/2012
ACTO : Compraventa
SUMILLA:
ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA LA ADQUISICIN
DE BIENES
Para la inscripcin de una compraventa en la cual interviene el presidente de
la junta de propietarios adquiriendo un inmueble a favor de la Junta de Propietarios,
corresponde exigir la presentacin del acta en la cual la Junta acuerda la adquisicin de
dicho bien.
333

SENTADA
Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la escritura pblica de compraven-
ta del 10/07/2012, otorgada por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ros de
Vera a favor de la Junta de Propietarios del edificio perimetral colindante al estadio monu-
mental del Club Universitario de Deportes, respecto del inmueble inscrito en la Partida
El ttulo presentado est conformado por los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pblica de compraventa del 10/07/2012 ante notario de
la ciudad de Lima, Renzo Alberti Sierra.

El ttulo fue materia de observacin por la Registradora del Registro de Predios de
Lima, Milagritos Meja Gonzales, por los siguientes motivos:
El Registrador que suscribe asume competencia sobre la calificacin del presente ttu-
lo y visto el reingreso de fecha 15/08/2012, se ha encontrado lo siguiente:
1. Si bien el artculo 5.13 de la Res. N 340-2008-SUNARP/SN faculta a la Junta de Pro-
pietarios a adquirir bienes inmuebles, dicha facultad debe contar previamente con la
aprobacin de la asamblea de Junta de Propietarios. Es decir, debe ser la asamblea de
la Junta de Propietarios quien decide la adquisicin de determinado inmueble. En ese
sentido, srvase presentar la aprobacin de la Junta de Propietarios para adquirir el
inmueble materia del presente acto, el cual deber ser de fecha anterior a la presenta-
cin del ttulo.
2. Teniendo en cuenta que la Junta de Propietarios no es una persona jurdica, en el acta
se debe precisar que la adquisicin del inmueble responde a los fines que persigue la
Junta de Propietarios, el cual es, la administracin de las zonas comunes. De no res-
ponder a dichos fines no ser posible la inscripcin.
BASE LEGAL: Arts. 31 y 32 del Reglamento General de los Registros
El recurrente sustenta su apelacin, bajo los siguientes fundamentos:
Estimamos que existen graves errores de hecho y derecho en el extremo recurrido,
que deben ser objeto de pronunciamiento expreso por el Tribunal Registral.
El Registrador no sostiene su observacin en fundamento jurdico, al sealar que si
bien la Resolucin N 340-2008-SUNARP faculta a la Junta de Propietarios a adquirir
inmuebles, seala, sin que la Directiva lo exija, que previamente debe contarse con la
aprobacin de la asamblea de la Junta de Propietarios y que esta es la que decide la adqui-
sicin de inmuebles, y que en el acta respectiva se debe indicar que la adquisicin res-
ponde a los fines que persigue la Junta de Propietarios, el cual es la administracin de las
zonas comunes y de no responder a dichos fines no sera posible la inscripcin, sin que
precise el Registrador la norma legal en la que funda su decisin arbitraria (y es arbitraria,
justamente por no fundar en derecho su especial postura), por lo tanto dicho error debe ser
334
JURISPRUDENCIA
observado por el Tribunal para revocar o anular la observacin registral y disponer la ins-
cripcin solicitada.
El Registrador efecta una observacin sucesiva, pues en la que apelamos, ha agre-
gado un argumento adicional, sin sustento jurdico vlido, para ampliar su observacin,
contraviniendo lo dispuesto en el artculo 39 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, pues en la primera observacin no nos exigi los requisitos que en la segunda
observacin nos ha exigido (asamblea de Junta de Propietarios, adecuacin de la adquisi-
cin a los fines de la Junta, etc.), tal postura sucesiva del Registrador no se funda en dere-
cho, lesionando lo que seala la norma registral glosada, sino en un criterio errado del
Registrador, pues no se seala el fundamento jurdico en que se fundamenta la misma,
pues la observacin deviene sucesiva en tanto y cuanto no fue realizada inicialmente
(pues es la segunda observacin del registrador) en dicho extremo a pesar de que el regis-
trador tuvo el parte registral a la vista, de manera que la rechazamos por sucesiva. De
manera que el Registrador incurre en un grave error y comete un acto arbitrario en nuestra
contra, situacin que debe ser observada por el Tribunal para revocar o anular la observa-
cin y ordenar se inscriba de inmediato el ttulo.
Los errores sealados ocasionan que la observacin recurrida sea nula o contraria a
derecho, yerros que debern ser corregidos por el Tribunal Registral revocando la apelada
como tenemos solicitado.
Invocamos la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante Resolucin
N 340-2008-SUNARP/SN, establece la posibilidad de que la Junta de Propietarios pue-
dan adquirir inmuebles, sin que tengan que acreditar la facultad del Presidente de la Junta
para adquirir inmuebles, pues la adquisicin se inscribe directamente a nombre de la
Junta. La citada Directiva expresamente seala:
As pues, el Presidente tiene la atribucin de representar al conjunto de propietarios
para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo tanto, en nin-
gn caso se necesita la autorizacin de todos los propietarios para celebrar un contrato o
instar una demanda judicial. Empero, el legislador no ha contemplado la posibilidad que
las juntas de propietarios puedan adquirir bienes, lo que justamente dio origen a los con-
flictos planteados en la Resolucin del Tribunal Registral N 711-2006-SUNARP-TR-T
del 14 de noviembre de 2006. En opinin de esta Superintendencia las juntas s pueden
adquirir bienes, incluso registrados, en virtud de los siguientes fundamentos.
A mayor abundamiento la Directiva en comento seala de manera concluyente: 5.13.
ADQUISICIN DE BIENES.- Para efectos registrales la junta de propietarios puede
adquirir bienes muebles e inmuebles. El asiento de inscripcin expresar como titu-
lar a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificacin o conjunto
inmobiliario al que se refiere. (...) 5.17. INTERVENCIN DEL PRESIDENTE EN LA
DOCUMENTACIN.- El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los
propietarios y puede intervenir en las escrituras pblicas, documentos privados y declara-
ciones juradas, sin necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de
las secciones de dominio exclusivo. La misma regla se aplica a cualquier persona distinta
del presidente que cuente con designacin especial realizada por la Junta de propietarios
para formalizar un acuerdo determinado.
A partir de lo que se seala en la Directiva en mencin, el Registrador no puede exi-
girnos, como pretende hacerlo, que mediante una asamblea de Junta de Propietarios se
335
apruebe la adquisicin de un inmueble para la Junta, y lo que es peor que dicha adqui-
sicin responda a los fines que persigue la Junta de Propietarios, esto es, la adminis-
tracin de los bienes y zonas comunes. La Directiva citada por nosotros al levantar la
observacin primitiva, no exige lo que el Registrador pretende ahora exigirnos. Por
el contrario autoriza expresamente al Presidente de la Junta de Propietarios para que
adquiera inmuebles. Y si el Presidente, en representacin de la Junta, ha intervenido
en la adquisicin, entonces, el Registrador no puede cuestionar la misma, como lo ha
hecho. Tanto ms, que la Directiva citada no exige que se cuente con la aprobacin de
una asamblea de la Junta de Propietarios y que la adquisicin obedezca a los fines de
administracin de bienes comunes de la Junta como afirma el Registrador sin invocar la
norma legal que fundamentara su especial postura, lo cual lesiona el principio de lega-
lidad, previsto en el art. V del ttulo preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que el Registrador ha violentado, pues no le est permitido formular obser-
vaciones sin precisar con claridad y precisin la base legal, pertinente, que funde las
que emite, como penosamente lo ha hecho en este caso violentando lo que indica dicho
reglamento. Una observacin tiene que fundarse en derecho y no ser arbitraria o carente
de fundamento legal.
Por lo tanto, las exigencias del Registrador carecen de fundamento legal, al contra-
rio, lesionan lo dispuesto en la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante
Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN, y lo previsto en el artculo V del ttulo preliminar
del Reglamento de los Registros Pblicos, de manera que debe ser revocada por el Tribu-
nal Registral y disponerse que se inscriba el ttulo objeto de rogatoria.
Adicionalmente, la observacin deviene en sucesiva y por ende viola la garanta pre-
vista en el art. 39 del Reglamento General de los Registros Pblicos, en la medida que si
se verifica la primera observacin formulada al ttulo objeto de rogatoria y se compara
con la segunda se puede concluir que en ningn momento el Registrador inicialmente nos
exigi que presentemos un acta de asamblea de Junta de Propietarios en la que se aprue-
be la adquisicin y que la misma debe responder a los fines que persigue la Junta de Pro-
pietarios, esto es la administracin de bienes comunes. Por lo tanto, la observacin que
apelamos es sucesiva y por tal virtud, adicionalmente, debe ser dejada sin efecto por el
Tribunal, pues no cabe formular observaciones sucesivas, por principio registral para res-
guardar el derecho de los administrados en el proceso especial administrativo registral, al
margen de la carencia de fundamento legal de la misma.
El agravio proferido con la resolucin impugnada es uno de naturaleza irreparable por
medio distinto que no fuere el recurso de apelacin que interponemos y se configura por
los errores incurridos al otorgar una interpretacin legal que no corresponde, yerros que
deben ser corregidos por el Superior conforme tenemos solicitado.
En la partida N 11344166 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el
PALCO-SUITE PANORMICO B-89/91, ubicado en el tercer piso del nivel B del lote 1
de la manzana A - Lote 6 de la parcela M-2 en la parcelacin Fundo Vista Alegre y Ane-
xos en el distrito de Ate.
En la referida partida, consta que la independizacin del predio matriz 11135456 reali-
zada por la anterior propietaria GREMCO S.A.
336
JURISPRUDENCIA
Asimismo en el Asiento C00004 consta que la titular registral del inmueble correspon-
de a la sociedad conyugal conformada por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga
Ros de Vera.
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Daz.
es la siguiente:
Si se requiere acreditar la aprobacin de la Junta de Propietarios para la inscripcin de
una compraventa en la cual interviene el Presidente de la misma en representacin de aquella.
VI. ANLISIS
1. Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la compraventa del inmueble ins-
crito en la partida N 11344166 del Registro de Predios de Lima, que fuera otorgada
por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ros de Vera a favor de la Junta
de Propietarios del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club Uni-
versitario de Deportes.
La registradora formul observacin al ttulo por considerar que si bien la Res.
N 340-2008-SUNARP/SN faculta a la Junta de Propietarios a adquirir bienes inmue-
bles, dicha facultad debe contar previamente con la aprobacin de la junta de propie-
tarios, requiriendo la presentacin del acta respectiva que la acredite.
Por su parte el apelante, argumenta que en virtud de dicha directiva, se establece
la posibilidad de que la Junta de Propietarios pueda adquirir inmuebles, sin que se
requiera acreditar la facultad del Presidente de la Junta para realizar dicho acto, pues
la adquisicin se inscribe directamente a nombre de la Junta.
2 Por tanto, corresponde a esta instancia determinar si con arreglo a la Directiva N
009-2008-SUNARP-SUNARP/SB sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Pro-
piedad Comn aprobada mediante Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN y la norma-
tiva sobre la materia, corresponde exigir los requisitos planteados por la Registradora.
Revisados los antecedentes y consideraciones de dicha directiva, en relacin con
la adquisicin de bienes inmuebles por la Junta de Propietarios, se ha sealado lo
siguiente:
6. ADQUISICIN DE BIENES POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS
La comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometido al
rgimen de propiedad horizontal aconseja la existencia de una organizacin de ges-
tin y administracin de dichos intereses(86). El artculo 47 de la Ley N 27157 esta-
blece que: la junta de propietarios est constituida por todos los propietarios de las
secciones y tendr la representacin conjunta de estos. Esta representacin conjunta
(86) PREZ PREZ, Emilio. Propiedad, comunidad y finca registral. Ob. cit., p. 272.
337
solo puede referirse a los actos de gestin destinados a la conservacin y manteni-

miento del edificio. En consecuencia, la junta de propietarios es el ente no personifica-
do que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un
edificio o conjunto de edificios, segn su reglamento interno; y cuyo objeto es conser-
var y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute
de cada una de sus secciones privativas. En el caso peruano la solucin es clara: LA
LEY NO LE HA CONCEDIDO PERSONERA JURDICA, sin perjuicio de reco-
nocerle una relativa subjetividad, en forma anloga a lo que sucede con las asociacio-
nes no-inscritas o las sociedades irregulares.
El grupo de propietarios, aunque no constituya una persona jurdica, si cuenta con una
relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el trfico contractual y
judicial. As pues, el Presidente tiene la atribucin de representar al conjunto de
propietarios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio.
Por lo tanto, en ningn caso se necesita la autorizacin de todos los propietarios
para celebrar un contrato o instar una demanda judicial. Empero, el legislador no
ha contemplado la posibilidad que las juntas de propietarios puedan adquirir bienes,
lo que justamente dio origen a los conflictos planteados en la Resolucin del Tribu-
nal Registral N 711-2006-SUNARTR-T del 14 de noviembre de 2006. En opinin de
esta Superintendencia las juntas s pueden adquirir bienes, incluso registrados, en vir-
tud de los siguientes fundamentos(87):
a) El fenmeno de los entes no personificados o con subjetividad relativa (tambin
denominados personas jurdicas con capacidad mnima o capacidad general)
se impone en todo el Derecho Comparado. La razn es simple: los ordenamien-
tos nacionales no pueden ignorar la situacin producida por un grupo de perso-
nas que actan como un conjunto unitario en el trfico, y al que hay que regular
en sus relaciones jurdicas y en sus actos de atribucin frente a terceros. La solu-
cin generalizada es admitir que pueden actuar como unidad, pero normalmente
sin autonoma patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partcipes y con
el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos.
La conclusin evidente, por tanto, es que pueden adquirir bienes.
b) La misma solucin ya se encuentra, en otros entes no personificados regulados en
nuestro propio ordenamiento, como es el caso de las asociaciones no-inscritas y
las sociedades irregulares. En todas esas hiptesis es posible la adquisicin y dis-
posicin de bienes.
c) La junta de propietarios es una entidad instituida por ley para los casos en que
existan edificaciones con secciones exclusivas y bienes comunes, cuya funcin es
administrar y gestionar el conjunto inmobiliari a efectos de la conservacin de
las zonas comunes, as como de asegurar el funcionamiento correcto de los servi-
cios para lograr una adecuada convivencia. En tal sentido, una administracin de
este tipo exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversin y gasto en el
(87) GONZALES BARRN, Gunther. Junta de propietarios y adquisicin de bienes. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N 105, junio de 2007, p. 266.
338
JURISPRUDENCIA
mantenimiento y conservacin del edificio, todo lo cual implica necesariamente la

celebracin de contratos o la adquisicin de bienes.
Sin embargo, el Tribunal Registral ha sealado en la resolucin citada que este tipo de
adquisiciones est sujeta a que el inmueble sea contiguo al edificio en comunidad, y que
necesariamente aquel sea acumulado y convertido en zona comn. Esta conclusin no
se sustenta en norma alguna, y ms bien pone en grave peligro a las juntas que se ven
frecuentemente obligadas a iniciar procesos judiciales contra los propietarios morosos,
por lo cual se producen embargos y hasta adjudicaciones sobre los bienes del deudor,
lo que incluye bienes inmuebles. Si ello ocurre, el inmueble adquirido no solamente no
ser contiguo, sino que adems muchas veces ser la propia seccin exclusiva dentro del
mismo edificio, por lo que no tiene ningn sentido exigir que esta se convierta en zona
comn. Por tanto, se hace necesario corregir el criterio jurisprudencial.
Si bien es cierto que las juntas de propietarios estn sujetas a una capacidad restringi-
da y eventualmente pueden celebrar un acto en contravencin o en exceso a su obje-
to (actos ultra vires)(88); sin embargo, esa posibilidad debe analizarse caso por caso, en
forma individual, ya que no es posible establecer de manera previa cul ser el pro-
psito concreto que pretende realizar la junta a travs de la adquisicin del inmueble.
Por lo dems, el anlisis de la existencia de un acto ultra vires o no, escapa sin dudas
a la funcin registral, pues la cuestin de propsitos y subjetividades est excluida
definitivamente de los alcances de la calificacin, por lo cual la denuncia de un acto
ultra vires corresponder a los mismos propietarios, quienes debern instar la corres-
pondiente accin de impugnacin del acuerdo de junta.
En los casos de adquisicin de inmuebles u otros bienes registrados por parte de la
junta, debe entenderse que los propietarios vienen a ser todos los titulares de las sec-
ciones exclusivas, por lo que as debera ser consignado en el asiento. Sin embargo
esta solucin es impracticable(89). As en el Derecho comparado se da cuenta de una
Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado, fechada el 19
de febrero de 1993, en donde se permite la prctica de asientos teniendo como titular
registral a la junta de propietarios. En otro caso se producira una gran complejidad,
pues no cabe pensar que el asiento registral se practique a nombre de cada uno de los
propietarios en propiedad horizontal(90). Esta postura ha ganado amplio predicamento
en el Derecho espaol(91). Para el caso peruano la solucin que se impone es la misma
(88) Por el contrario, en las sociedades que cuentan con capacidad jurdica general, y no restringida, no es
posible la realizacin de actos ultra vires (art. 12 de la LGS).
(89) El mencionado autor recuerda que el artculo 11-5 del Reglamento Hipotecario espaol (reformado por el
Real Decreto 1867/1998 del 4 de setiembre) permita la anotacin de embargos y demandas a favor de las
comunidades de propietarios en rgimen de propiedad horizontal. Sin embargo, este prrafo de la norma
(como varios otros) fue anulado por cuestiones de forma por la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal
Supremo de fecha 31 de enero de 2001. A pesar de dicha anulacin, el autor considera que la solucin
doctrinal sigue siendo la misma a la contemplada en el Real Decreto: GARCA GARCA, Jos Manuel.
Cdigo de legislacin inmobiliaria, hipotecaria y del registro mercantil. Civitas, Madrid, 2001, p. 267.
(90) dem
(91) GONZLEZ-MENESES, Manuel. Inscripciones y anotaciones a favor de entidades sin personalidad
jurdica. En: Boletn del Colegio de Registradores de Espaa. Centro de Estudios Registrales, N 78,
Madrid, diciembre de 2001, p. 3273.
339
por cuanto las juntas de propietarios cuentan con relativa subjetividad jurdica y, por
tanto, la inscripcin deber extenderse directamente en su nombre, con indicacin pre-
cisa del edificio o complejo al que corresponde. (lo resaltado es nuestro).
3. Es de verse que en aplicacin de dicha directiva se establecen criterios o reglas para

la calificacin registral de los actos de adquisicin de bienes en el rgimen de priopie-
dad exclusiva y comn, que se seala a continuacin:
5.13. ADQUISICIN DE BIENES.-

Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e
inmuebles.
El asiento de inscripcin expresar como titular a la junta de propietarios, debiendo

consignar el detalle de la edificacin o conjunto inmobiliario al que se refiere.
Como se aprecia, la citada Directiva incorpor regulacin expresa sobre la materia en

el sentido de que la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles.
Al respecto, debe precisarse que dicha norma se sustenta en los fundamentos de la
directiva antes citados, cuando se seala que una administracin de este tipo exige el
recaudo de los fondos, su custodia, la inversin y gasto en el mantenimiento y conser-
vacin del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebracin de contratos o
la adquisicin de bienes.
De otro lado, con relacin a las facultades del presidente de la Junta de Propietarios se
estableci lo siguiente:
5.17. INTERVENCIN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIN.-
El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los propietarios y

puede intervenir en las escrituras pblicas, documentos privados y declaraciones jura-
das, sin necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de las sec-
ciones de dominio exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que cuente con
designacin especial realizada por la Junta de propietarios para formalizar un acuer-
do determinado (negrita nuestra).
De la indicada disposicin se aprecia que el presidente de la junta de propietarios o

cualquier persona distinta del presidente que cuente con designacin especial para for-
malizar un acuerdo determinado, puede intervenir en las escrituras pblicas, docu-
mentos privados y declaraciones juradas. Al respecto, debe precisarse que dicha
norma se sustenta en los fundamentos de la directiva antes citados, cuando se sea-
la que el Presidente tiene la atribucin de representar al conjunto de propieta-
rios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo
tanto, en ningn caso se necesita la autorizacin de todos los propietarios para
celebrar un contrato o instar una demanda judicial.
4. Por otro lado, el artculo 48 de la Ley N 27157 que regula las facultades del Presi-
dente de la Junta de Propietarios, seala lo siguiente:
340
JURISPRUDENCIA
48.1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y espe-

ciales de representacin sealadas en los artculos 74(92) y 75(93) del Cdigo Procesal
Civil.
48.2. Para ejercer la representacin procesal antes referida se requiere copia certifica-
da por Notario del Acta de Sesin de Junta de Propietarios donde conste dicho nom-
bramiento y que est debidamente inscrito.
Como es de verse de la norma antedicha, para el ejercicio de la representacin proce-
sal se requiere de la copia certificada del acta de sesin de junta de propietarios.
5. Ahora bien, en el presente caso, se ha presentado una escritura pblica de compra-
venta donde interviene Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ros de Vera
como vendedores y la Junta de Propietarios del edificio perimetral colindante al esta-
dio monumental del Club Universitario de Deportes, representado por Marco Harley
Paredes Glvez como compradora.
Es de verse de la parte introductoria del referido instrumento que el representante de
la compradora (Marco Harley Paredes Glvez) ha declarado que procede en nombre y
en representacin de la Junta de Propietarios del edificio perimetral colindante al esta-
dio monumental del Club Universitario de Deportes segn poder inscrito en la Partida
Asimismo, se aprecia de la parte introductoria de la minuta inserta en el mismo instru-
mento que el acto celebrado constituye una transferencia de propiedad por declaracin
del mandatario sin representacin, en este caso Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebe-
ca Alilaga Ros, a favor de la Junta de propietarios del edificio perimetral colindante
al Estadio Monumental del Club Universitario de Deportes, representada por el presi-
dente de su directiva Ing. Marco Harley Paredes Glvez (...), conforme a la eleccin
de fecha 1 de junio de 2011 inscrita en la partida Registral N 11135456 del Registro
de Predios de Lima.
En la clusula primera de la referida minuta se deja constancia que el aludido manda-
to sin representacin (07/06/2011) no fue formalizado ni inscrito, siendo que la adqui-
sicin registrada a favor de Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ros en el
Asiento C00004 se efectu con dinero de la adquirente.
(92) Facultades generales.-

Artculo 74.- La representacin judicial confiere al representante las atribuciones y potestades generales
que corresponden al representado, salvo aquellas para las que la ley exige facultades expresas. La repre-
sentacin se entiende otorgada para todo el proceso, incluso para la ejecucin de la sentencia y el cobro
de costas y costos, legitimando al representante para su intervencin en el proceso y realizacin de todos
los actos del mismo, salvo aquellos que requieran la intervencin personal y directa del representado.
(93) Facultades especiales.-
Artculo 75.- Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para realizar todos los actos de dispo-
sicin de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir, contestar demandas y reconvenciones, desis-
tirse del proceso y de la pretensin, allanarse a la pretensin, conciliar, transigir, someter a arbitraje las
pretensiones controvertidas en el proceso, sustituir o delegar la representacin procesal y para los dems
actos que exprese la ley.
El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la existen-
cia de facultades especiales no conferidas explcitamente.
341
6. Revisada la partida matriz N 11135456, se tiene que en el asiento B00007 consta

inscrito el reglamento interno del rgimen de propiedad exclusiva y comn, extendi-
do en virtud del ttulo archivado N 190419 del 15/10/2001. Asimismo, en el asiento
B00010 consta inscrita la eleccin de Junta Directiva donde figuran como presidente y
secretario, respectivamente, Marco Harley Paredes Glvez y Luis Vera Santillana.
De la revisin del referido ttulo archivado, se aprecia que entre las facultades del
presidente de la junta de propietarios contempladas en el artculo decimo octavo, se
encuentran: c) ejercer las funciones y responsabilidades que fija este Reglamento,
respecto de la conservacin, mantenimiento y administracin de las reas y los bie-
nes comunes, asi como la supervisin o administracin de los servicios comunes. Sin
embargo, no se ha previsto que el Presidente cuente con facultades para la adquisicin
de bienes muebles o inmuebles.
7. En este orden, cabe preguntar si en aplicacin de la Directiva N 340-2008-SUNARP/SN
invocada por el recurrente, resulta suficiente la intervencin de Presidente, conforme
alega en su recurso.
Como se ha sealado, el artculo 5.17 de la directiva establece que el presidente de la
junta de propietarios o cualquier persona distinta que cuente con designacin especial
para formalizar un acuerdo determinado puede intervenir en las escrituras pblicas,
documentos privados y declaraciones juradas. Sin embargo, esta disposicin alude a
las atribuciones del presidente para el ejercicio de las actividades propias del cuidado
y mantenimiento del edificio, en las cuales en efecto, no se requerira en ningn caso
de la autorizacin de todos los propietarios; dicho supuesto es radicalmente distinto
al presente caso, en el cual el Presidente de la Junta de propietarios interviene para
adquirir un bien inmueble, lo cual implica el pago del precio (disposicin de dinero de
la Junta a la que representa).
En tal sentido, si bien de las normas de la citada directiva, se puede concluir que la
Junta de Propietarios est facultada para adquirir bienes inmuebles, la actuacin del
Presidente requiere del previo acuerdo del citado ente no personificado el que puede
acordar que sea el presidente o cualquier persona designada especficamente para tal
fin, la cual se encargue de ejecutar sus acuerdos. Por tanto, esta instancia considera
que para la inscripcin de la compraventa rogada, se requiere la presentacin del acta
en la que conste el acuerdo de la junta de propietarios, respecto a la adquisicin del
inmueble submateria.
Por tanto, procede confirmar el primer extremo de la observacin formulada.
8. Con relacin al segundo extremo de la observacin formulada, debe sealarse que
no resulta necesario que en el acta se deba precisar que la adquisicin del inmue-
ble responde a los fines de la administracin de las zonas comunes. Ello por cuanto,
como se ha sealado en el punto 2 del presente anlisis, en la exposicin de moti-
vos de la Directiva N 340-2008-SUNARP/SN se seala que no es posible estable-
cer de manera previa cul ser el propsito concreto que pretende realizar la junta a
travs de de la adquisicin del inmueble. Se aade que el anlisis de la existencia de
un acto ultra vires o no, escapa sin dudas a la funcin registral, pues la cuestin de
342
JURISPRUDENCIA
propsitos y subjetividades est excluida definitivamente de los alcances de la cali-

ficacin, por lo cual la denuncia de un acto ultra vires corresponder a los mismos
propietarios, quienes debern instar la correspondiente accin de impugnacin del
acuerdo de junta.
Por tanto, procede revocar el segundo extremo de la observacin formulada.
9. De otro lado, con relacin a la observacin sucesiva alegada por el apelante, cabe
sealar que la registradora Milagritos Meja Gonzales, asumi competencia sobre la
calificacin del presente ttulo en primera instancia, en aplicacin del inciso a.1) del
art. 33 del Reglamento General de los Registros Pblicos, en virtud del cual cuando el
registrador conozca un ttulo que previamente ha sido liquidado u observado por otro
registrador, salvo lo dispuesto en el literal c), no podr formular nuevas observaciones
a los documentos ya calificados.
Al respecto cabe sealar que dicha excepcin a las reglas de calificacin, implica la
realizacin de la calificacin integral a que se refiere el artculo 31 del Reglamento
General de los Registros Pblicos, siendo admisible formular observacin cuando se
hubiese incumplido algn requisito establecido en la normativa vigente que regula el
acto a inscribir, como se ha sustentado en los puntos 3, 4 y 7 del presente anlisis.
10. Mediante Resolucin N 089-2011-SUNARP/SA publicada en el diario oficial El
Peruano el 30/11/2011, se ha derogado la parte del artculo 156 del Reglamento
General de los Registros Pblicos que estableca que el Tribunal Registral deba pro-
nunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a
la primera instancia registral determinar los derechos que correspondan.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el primer extremo de la observacin formulada por la Registradora
del Registro de Predios de Lima al ttulo referido en el encabezamiento y REVOCAR lo
dems que contiene, de conformidad con los fundamentos vertidos en el anlisis de la pre-
sente resolucin.
MARA DEL CARMEN SILVA DAZ
Presidenta de la Tercer Sala del Tribunal Registral
PEDRO LAMO HIDALGO
343
22 Intervencin de todos los propietarios para la adopcin de deci-

siones sobre bien comn
La transferencia de los bienes comunes podr ser formalizada por el presidente
de la junta de propietarios, quien ejerce su representacin legal en el supuesto
que la junta de propietarios tambin autoriz la transferencia. Sin embargo,
en el caso de que la junta de propietarios solamente acuerde la desafecta-
cin de los bienes comunes sin autorizar la transferencia, ser necesaria la
intervencin de todos los copropietarios en aplicacin de lo dispuesto por el
artculo 971 inciso1 del Cdigo Civil.
RESOLUCIN N732-2008-SUNARP-TR-L
TRIBUNAL REGISTRAL
SUMILLAS
DESAFECTACIN DE ZONAS COMUNES
La desafectacin de las zonas comunes en edificaciones sometidas al rgimen de pro-
piedad exclusiva y propiedad comn, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo
de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman.
En caso de solicitar la inscripcin de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de
ellos, deber adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.
En el procedimiento registral de la inscripcin de ampliacin de fbrica de un bien
sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn donde se va a producir una
variacin del porcentaje de participacin sobre las zonas comunes, se requiere la inscrip-
cin simultnea de la modificacin de reglamento interno.
PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de la modifi-
cacin y ampliacin de fbrica de la edificacin construida sobre el Dpto. 11 ubicado con
frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palomares, Distrito del Rmac, inscrito en
la partida electrnica N PO2225667 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjunta la siguiente documentacin:
- Formulario Registral N 1 y Anexo 4 suscrito por Faustino Atilio Cortez Coronel y
Dalila Vela Ramrez de Cortez, con firmas legalizadas por el notario de Lima, Moiss
Javier Espino Elguera el 11/03/2008.
- Informe Tcnico de Verificacin suscrito por el lngeniero civil Hctor Pedro Belisario
Muoz, con firma legalizada por el notario de Lima, Moiss Javier Espino Elguera el
13/11/2006.
- Certificado de Parmetros urbansticos y Edificatorios N 198-2006DOPZA-DDU-MDR
expedido por la Municipalidad Distrital del Rmac.
344
JURISPRUDENCIA
- Plano de ubicacin y Localizacin (u-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el
notario de Lima Moiss Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribucin (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de
Lima Moiss Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribucin que corre inscrito (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008,
por el notario de Lima Moiss Javier Espino Elguera.

La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Luzmila Fany Dongo Prez,
En relacin con dicho ttulo, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable
siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacin(es), al amparo de los artculos 31 y 40
del Reglamento General de los Registros Pblicos acorde con la(s) norma(s) que se
cita(n):
1. Disposicin de bienes comunes
De la revisin del ttulo archivado N 2004-02002506 de fecha 13/02/2004, se advier-
te que en el Reglamento Interno Inscrito, los aires de la edificacin no han sido reser-
vados ni considerados dentro del rea exclusiva de alguna de las unidades indepen-
dizadas, por lo que se consideran entonces bienes de dominio comn, como as se
declaran en el tem 8 del formulario: Aires del techo del segundo piso, se ha consi-
derado esta superficie como rea comn del edificio. En ese sentido, siendo que en
el presente ttulo se declara una ampliacin de fbrica del Departamento 11 respecto
a un tercer nivel y azotea que ocupan los aires de la edificacin, de conformidad con
los artculos 134 y 135 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, se requerir previamente
acreditar la desafectacin de dichos aires por acuerdo de junta de propietarios adop-
tada con la mayora requerida por el reglamento interno, indicando el rea y medidas
correspondientes, y adjuntar instrumento pblico donde conste la transferencia a favor
de nuevo titular de dominio.
Resolucin N 179-2008-5UNARP-TR-L del 15/02/2008:
piedad exclusiva y propiedad comn, convierten a estas en bienes de dominio exclusi-
vo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la con-
forman. En caso de solicitar la inscripcin de esa nueva unidad inmobiliaria a favor
de uno solo de ellos, deber adjuntar el instrumento que contenga la transferencia
respectiva.
2. Modificacin del reglamento interno
Como consecuencia de la desafectacin de parte de los aires, los bienes comunes esta-
ran modificndose, por lo que deber modificarse el reglamento interno en la parte
pertinente, adjuntando para tal efecto documento privado con firma legalizada, de
acuerdo a lo establecido por el artculo 69 del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro dePredios.
345
Una vez subsanadose proceder a realizar el pase del presente ttulo a la seccin espe-
cializada de reglamentos que corresponda, a efectos de que se califique integralmente.
Base Legal: Ley N 27157, arts. 25, 31, 64.2 D.S. N 035-2006-VIVIENDA, artculo
41 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

El recurrente sustenta el recurso de apelacin bajo los siguientes argumentos:
- Seala que la Municipalidad del Rmac les otorg el certificado de Parmetros urba-
nsticos y Edificatorios N 198-2006-DOPZA-DDU-MDR con la que se demuestra
fehacientemente que no existe oposicin de ninguno de los integrantes de la edifica-
cin como se pudo verificar con el inspector de obras de la Municipalidad del Rmac.
- Considera que antes de efectuar la construccin de la ampliacin de la declaratoria de
fbrica, demolicin se recurri a Cofopri, ente que otorg el ttulo de propiedad, y que
seal que dicho bien inmueble perteneca, tanto es as que actualmente se le cono-
ce a la Urb. Palomares, como Villa Militar del personal auxiliar subalterno del Ejrci-
to Peruano al Ministerio de Guerra o de Defensa, y ante cualquier percance se puede
pedir informacin en forma directa, y se obtendr las respuestas del caso, de suceder
ello, solicito que se efecte los oficios pertinentes, conforme a ley.

En la partida Electrnica N P02225667 del Registro de predios de Lima se encuentra
registrado el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palo-
mares, Distrito del Rmac. En el asiento 1 se encuentra registrada la declaratoria de fbri-
ca de dicha unidad inmobiliaria, la misma que fue materia de independizacin del pre-
dio inscrito en la partida Electrnica N P02221366.Tiene como titulares registrales a la
sociedad conyugal conformada por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramrez.
Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajun.
- Si los aires sobre la unidad inmobiliaria denominada Departamento 11, han sido con-
siderados como un rea de propiedad exclusiva.
- Si se requiere la previa modificacin del reglamento interno cuando se debe producir
la desafectacin de una zona comn.
VI. ANLISIS
1. Mediante el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de lamodi-
ficacin y ampliacin de fbrica de la edificacin construida sobre el Dpto. 11 ubica-
do con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palomares, distrito del Rmac,
inscrito en la partida Electrnica N P02225667 del Registro de Predios de Lima.
La Registradora en su primer extremo de la observacin ha sealado que de la revi-
sin del reglamento interno inscrito, los aires de la edificacin no han sido reservados
346
JURISPRUDENCIA
ni considerados dentro del rea exclusiva de alguna de las unidades independizadas,

por lo que considera que son bienes de dominio comn.
Conforme a ello, a efectos de inscribir la regularizacin de la ampliacin y modificacin
de la fbrica inscrita, corresponde determinar si los aires de la unidad inmobiliaria deno-
minada Departamento 11, han sido considerados como un rea de propiedad exclusiva.
2. El artculo 129 del Reglamento de la Ley N 27157, define a la propiedad exclusiva
y propiedad comn como el rgimen jurdico que supone la existencia de una edifi-
cacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propie-
dad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de domi-
nio comn. Agrega la norma, que dicho rgimen cuenta con reglamento interno y una
junta de propietarios.
exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por
el otro, las zonas comunes de la edificacin, cuya titularidad le corresponde a todos
los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en funcin a los porcentajes
de participacin que se le haya asignado en el reglamento interno de la edificacin.
La participacin en los bienes comunes es definida por el artculo 130 del Reglamento
de la Ley N 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclu-
sivo y corresponde ejercerlo al propietario del mismo. Agrega dicho artculo que los
porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios razo-
nables, como el rea ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubicacin de
estas, los usos a los que estn destinadas, entre otros.
4. Ahora bien, el artculo 40 de la Ley N 27157 seala que son bienes de propiedad
comn: Los pasajes, pasadizos, escaleras y en genera vas y reas de circulacin de
uso comn; las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes
de propiedad comn; jardines; stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propie-
dad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; patios, pozos de luz, ductos y
dems espacios abiertos, entre otros.
El artculo 43 de la Ley N 27157 faculta a la junta de propietarios para aprobar
mediante mayora calificada de las 2/3 partes de los votos de la junta de propieta-
rios, la transferencia de los bienes comunes, con cargo a que se notifique por con-
ducto notarial a los inasistentes a fin de que en el plazo de 20 das tiles contados a
partir de la notificacin, manifiesten mediante el mismo procedimiento, quedando su
discrepancia,vinculados con el acuerdo en caso contrario. Asimismo, el artculo 148
del D.S. N 0352006-VIVIENDA prescribe que en el caso de que la notificacin sea
devuelta por el notario porque el domicilio sealado por el propietario fuere desco-
nocido o carezca del mismo en el lugar de la edificacin el Presidente, la Directiva o
la Administracin, segn sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficialEl
347
Peruano,en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la junta de propietarios, en

las mismas condiciones que en la notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de 20
das hbiles desde el da hbil siguiente de la publicacin, el propietario con domicilio
desconocido no manifestar por conducto notarial su discrepancia, se entender vincu-
lado al acuerdo.
5. Al respecto, deber tenerse presente que en el proceso de transferencia de los bie-
nes comunes en unidades sometidas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn, se pueden distinguir dos etapas: a) La aprobacin o autorizacin para la trans-
ferencia de los bienes comunes que realiza la junta de propietarios con la mayora
calificada a que se contrae el artculo 43 de la Ley N 27157 y la notificacin a los
inasistentes debidamente convocados; y, b) La transferencia de la nueva seccin de
dominio exclusivo, la cual podr efectuarse por cualquiera de las modalidades que
establece el Derecho Civil.
En la primera etapa o aprobacin de la venta de un bien comn en realidad nos encon-
tramos ante un acuerdo de desafectacin o cambio de naturaleza del bien de domi-
nio comn, el cual a consecuencia del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios
en mayora calificada se convertir en un bien de dominio exclusivo de igual naturale-
za que las dems secciones de propiedad exclusiva confortantes de la edificacin y por
tanto, susceptible de incorporarse al trfico jurdico. Al respecto es preciso sealar que
este acuerdo no configura en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamen-
te la modificacin del estatus de la seccin de dominio comn la misma que continuar
perteneciendo en copropiedad a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
conforme lo establece el inciso d) del artculo 42 de la Ley N 27157.
6. En este sentido, una vez obtenida la autorizacin de transferencia y configurada una
nueva seccin de dominio exclusivo en cuya titularidad dominial concurrirn los pro-
pietarios de las secciones de dominio exclusivo, resultara de aplicacin el artculo 971
del Cdigo Civil, el cual prescribe que: Las decisiones sobre el bien comn se adopta-
rn por: 1. Unanimidad, para disponer o gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en l. En su defecto, cada copropietario podr disponer de su
cuota ideal conforme lo autoriza el artculo 977 del antes mencionado Cdigo.
Sin embargo, deber tenerse en cuenta el espritu de la Ley, por cuanto, mediante el
artculo 43 de la Ley N 27157, si bien es cierto, se desafecta el bien comn en el
mismo acto est implcito el acuerdo transferencia de la antigua zona comn. Por ello,
si se admitiera que para la transferencia de los bienes comunes desafectados resultan
de aplicacin nicamente las reglas de la copropiedad contenidas en el Cdigo Civil,
puede ocurrir que los propietarios que votaron en contra de la desafectacin y transfe-
rencia (1/3 de los propietarios con derecho inscrito) no estn de acuerdo con transferir
sus cuotas ideales, supuesto en el cual no procedera la transferencia aprobada por la
junta de propietarios, bloquendose de este modo la finalidad de la norma.
Por lo tanto, conforme a las normas antes expuestas, la transferencia de los bienes
comunes podr ser formalizada por el Presidente de la Junta de Propietarios, quien
ejerce la representacin legal de la misma en el supuesto de que la junta de propieta-
rios tambin autoriz la transferencia, sin embargo, en el caso de que la junta de pro-
pietarios solamenteacuerde la desafectacin de los bienes comunes sin autorizar la
348
JURISPRUDENCIA
transferencia, ser necesaria la intervencin de todos los copropietarios en aplicacin

de lo dispuesto por el artculo 971 inciso1 del Cdigo Civil.
7. En el caso bajo anlisis, de la revisin del ttulo archivado N 2002506 del
13/02/2004 que dio mrito a la extensin del asiento 1 de la partida Electrnica
N P02225667 del Registro de Predios de Lima donde corre inscrito el reglamento
interno, se aprecia que se ha establecido lo siguiente:
Artculo 14.- La relacin de bienes y reas comunes es la siguiente (marcar con un
aspa de ser bien comn).
a) El terreno sobre el cual est construida la edificacin. X

Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems
b) elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una X
seccin sino que sirvan a dos o ms secciones.
Los pasajes, pasadizos, escaleras, reas destinadas a la instalacin de equipos y en
c) X
general vas y reas de circulacin de uso comn.
Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad
d) X
exclusiva.
Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de
e) X
basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
Los patios, pozos de Luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los propios
f) X
de una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos. X
h) Los jardines. X
Las fachadas y las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en
i) X
ambientes de propiedad comn.
Los locales destinados a servicios comunes tales como de portera, guardiana y
j) X
otros.
Los stanos y las azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
k) X
aparezcan clusulas en contrario.
l) Otros bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios (especificar). X
Conforme al artculo citado, los aires de la edificacin (azotea), no han sido reserva-
dos ni considerados dentro del rea de propiedad exclusiva de alguna de las unidades
independizadas.
Asimismo, cabe precisar que el literal k) del artculo 14 del reglamento interno pre-
cisa que las azoteas son zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de
las secciones aparezcan clusulas en contrario. De la revisin del ttulo archivado
N 311094 del 28/06/2005 (en virtud del cual se inscribi el asiento 2 de la partida
electrnica N P02225667), se constata del ttulo de propiedad expedido por Cofopri,
que no se han considerado los aires del Departamento 11 como un rea de propiedad
exclusiva de dicha unidad inmobiliaria.
Siendo esto as, la junta de propietarios deber acordar la desafectacin de los aires
sobre el Departamento 11 y su transferencia a favor de los propietarios de dicho
349
departamento, as como la autorizacin para la ampliacin de la edificacin, esto lti-

mo conforme a lo previsto por el segundo prrafo del artculo 133 del Reglamento de
la Ley N 27157.
por la Registradora.
8. En otro extremo de la observacin la Registradora ha sealado que como consecuen-
cia de la desafectacin de parte de los aires comunes, se modifica la descripcin de las
zonas comunes, razn por la que deber modificarse el reglamento interno.
Al respecto, debe tenerse presente que la determinacin de las zonas comunes y de pro-
piedad exclusiva en una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propie-
dad comn se efecta en el reglamento interno, en donde se describe la relacin de los
bienes comunes, la asignacin de los porcentajes de participacin, entre otros aspectos.
Ahora bien, la variacin en la descripcin de las zonas comunes debido a que una
porcin de la misma cambi de naturaleza para convertirse en un rea de propiedad
exclusiva, requiere la inscripcin simultnea de la modificacin de reglamento inter-
no, aprobacin que deber ser efectuada por la junta de propietarios y cumplir ade-
ms con la formalidad prevista por el artculo 69 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de predios.
En este orden de ideas, corresponde confirmar el numeral 2 de la observacin
formulada.
9. Finalmente, se deja constancia que en el presente caso no se efecta la liquidacin
de los derechos registrales conforme a lo previsto por el artculo 156 del Reglamento
General de los Registros pblicos, por cuanto no se ha presentado el ttulo que conten-
ga el acuerdo de desafectacin de los aires sobre el Departamento 11, su transferencia
a favor del propietario de dicho departamento y finalmente la modificacin del regla-
mento interno, acuerdos de la junta de propietarios que debern preexistir a la fecha
del asiento de presentacin ttulo venido en grado de apelacin.
Estando a lo acordado por unanimidad:
VII. RESOLUCIN
CONFIRMARlos numerales 1 y 2 de la observacin formulada por la Registrado-
ra Pblica del Registro de Predios de Lima, por los fundamentos vertidos en la presente
resolucin.
350
JURISPRUDENCIA
23 La remodelacin debe ser autorizada por la junta de propietarios

en caso de que afecte bienes comunes
La remodelacin de un piso de un edificio sujeto al rgimen de propiedad
exclusiva y comn puede implicar la afectacin de bienes comunes, caso en el
cual se requerir la autorizacin de la junta de propietarios mediante acuerdo
adoptado por mayora calificada. Cuando la remodelacin no afecte bienes
comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su uso, no ser
necesaria mayora calificada para la autorizacin de la junta de propietarios,
salvo que el reglamento interno indique lo contrario.
RES. N127-2004-SUNARP-TR-L(El Peruano, 07/04/2004)

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
APELANTE : Eddie Moiss Prez Gamarra
TTULO : N 202074 del 17/10/2003
RECURSO : H.T.D. N 4925 del 26/01/2004
ACTO (s) : Dejar sin efecto independizaciones, declaratoria de fbrica en va de
regularizacin, independizacin de unidades inmobiliarias y adecuacin de reglamen-
to interno de edificacin.
SUMILLA
REMODELACIN DE PISO DE EDIFICACIN SUJETA A LA LEY N 27157
La remodelacin de un piso de un edificio sujeto al rgimen de propiedad exclusiva
y comn puede implicar la afectacin de bienes comunes, caso en el cual se requerir la
autorizacin de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayora califica-
da. Cuando la remodelacin no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dis-
puesto o limitado su uso, no ser necesaria mayora calificada para la autorizacin de la
junta de propietarios, salvo que el reglamento interno indique lo contrario.
PRESENTADA
Con el presente ttulo se solicita dejar sin efecto las independizaciones obrantes en
las Fichas N 235002, N 235003, N 235004, N 235005, N 235006, N 235006-Bis,
N 235008 y N 235009 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. As tambin
se pide la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin y la inde-
pendizacin que otorga Inmobiliaria y Constructora Manco Cpac S.A., representada
por scar Antonio Langberg La Rosa y la modificacin y adecuacin de reglamento
interno, que otorga la Junta de Propietarios del edificioEl Conquistador situado en la
351
Av. Camino Real N 493-495-497 y Av. Choquehuanca N 680, distrito de San Isidro,
provincia de Lima.
Al efecto se ha presentado:
1. Memoria descriptiva de independizacin elaborada por Oscar Antonio Langberg La
Rosa, representante de Inmobiliaria Confianza S.A., con firma legalizada por notario
de Lima Jos Urteaga Caldern.
2. Formulario registral N 2-Ley N 27157, y anexos, que contiene la constatacin de la
fbrica levantada en la esquina de la Av. Camino Real N 495, N 497, con calle Cho-
quehuanca N 680, distrito de San Isidro, Lima.
3. Certificado de numeracin N 8820, expedido por la Municipalidad de San Isidro el
13 de noviembre de 2000.
4. Informe Tcnico de Verificacin.
5. Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios N 0375-02-27-DOPAO-DDU/
MSI, emitido por la Municipalidad de San Isidro.
6. Memoria Descriptiva de independizacin suscrita por Konrad Brummert Gargate,
arquitecto colegiado, y por Lenin Nez Cornejo, con sus firmas legalizadas por nota-
rio de Lima Jos Urteaga Caldern.
7. Plano de independizacin.
8. Copia licencia de construccin-Exp. N 400417.
9. Copia licencia de construccin total-Exp. N 400417.
10. Copia legalizada por notario de comprobante de ingreso N 4108.
11. Copia legalizada por notario de Exp. N 1103-0-95, sobre declaratoria de fbrica en
va de regularizacin.
12. Solicitud de acumulacin de unidades inmobiliarias de fecha 9 de marzo de 2001, sus-
crita por Lenin Nez Cornejo y por Oscar Langberg La Rosa, con legalizacin nota-
rial de sus firmas por el notario de Lima Jos Urteaga Caldern.
13. Copia legalizada por notario de citacin a la Junta de Propietarios del edificio El
Conquistador.
14. Copia legalizada por notario de acta de asamblea general extraordinaria de propieta-
rios del edificioEl Conquistador, de fecha 31/01/2000.
rios del edificioEl Conquistador, de fecha 20/10/2000.
16. Copia legalizada por notario de acta de reunin extraordinaria de junta de propietarios
del edificioEl Conquistador, de fecha 22/5/2002.
17. Avisos del diario El Comercio (9 y 10/02/2003) sobre citacin a reunin extraordina-
ria de Junta de Propietarios del edificioEl Conquistador para el da 17/02/2003.
352
JURISPRUDENCIA
18. Copia certificada del aviso del diario oficial El Peruano sobre citacin a reunin
extraordinaria de Junta de Propietarios del edificio El Conquistador para el da
17/02/2003.
19. Partes notariales de la escritura pblica de modificacin y adecuacin de Reglamen-
to Interno de Propiedad Horizontal que otorg la Junta de Propietarios del edificioEl
Conquistador, ante el notario de Lima Jos Urteaga Caldern, el 29 de agosto de 2002.
20. Partes notariales de la escritura pblica de aclaracin y modificacin de independiza-
cin y Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn que otorg
la Junta de Propietarios del edificioEl Conquistador, ante el notario de Lima Jos
Urteaga Caldern, el 21 de junio de 2003.
21. Copia legalizada por notario de aviso de convocatoria a Junta de Propietarios del edi-
ficioEl Conquistador.
rios del edificioEl Conquistador del 20 de octubre de 2000.
23. Copias legalizadas por notario de notificaciones a propietarios del edificio El
Conquistador.
24. Cartas de consentimiento suscritas por William Leoncio Cajas Bustamante, Jos
Alfredo Rospigliosi Gonzales Vigil, Carmen Magdalena Nez Cornejo, Benjamn
Franklin Valencia Callirgos, Eufemia Silbia Carbajal Benites, Mario Cavallero Hoyos,
Joan Patricia Roberts Shults de Cavallero, Antonio Alva Ibarra, Gladys Dora Gustav-
son Schlaefli de Alva, Mara del Carmen Grimaldos Barragn y Jos Armando Busta-
mante Parodi, en representacin del Banco Continental.
25. Solicitud de verificacin ad hoc de Indeci y del Cuerpo General de Bomberos del
Per.
26. Plano de localizacin y ubicacin.
27. Plano catastral N 0026-98.
28. Plano de distribucin antes de remodelacin.
29. Plano de acumulacin.
30. Plano de planta primer piso.

La Registradora Pblica, Mercedes del Carmen Alva Chacn, de la Zona Registral
N IX - Sede Lima, observ el ttulo en los siguientes trminos:
De conformidad con observaciones anteriores la transferencia de zonas comunes a
zonas de propiedad exclusiva deber realizarse siguiendo las formalidades estableci-
das por los artculos 135 y 148 del Reglamento de la Ley N 27157, lo que no implica
la transferencia del dominio, en ese caso deber efectuarse de conformidad con el ar-
tculo 971 del Cdigo Civil. Se deja constancia que el Banco Continental, propietario
del departamento 501 y estacionamiento 19, no participa en la Junta del 17/02/2003
353
ni en su ratificacin por documento privado, el que ms bien es ratificado por sus

anteriores propietarios, cuando estos ya no tenan dominio sobre dichos predios. Por
tanto no se cumple con el 100% que seala. Sin perjuicio de lo anterior se observa lo
siguiente:
FORMALIDAD
Visto el escrito de desistimiento parcial, se observa lo siguiente:
Que si bien es cierto el artculo 13 del Reglamento General de los Registros Pbli-
cos seala que el presentante de un ttulo podr desistirse parcialmente de la inscrip-
cin de algn acto, esto no implica que tenga facultades para solicitar la inscripcin
de otros que no han sido otorgados por los legitimados para ello. En este sentido no
es procedente inscribir la extincin de independizacin, toda vez que de conformidad
con el artculo 73 del Reglamento de las Inscripciones, es el propietario quien puede
solicitar la independizacin de un predio, y toda vez que el inmueble materia del ttu-
lo es una edificacin sometida a reglamento interno en el cual se han establecido las
zonas propias y las comunes, y donde existe pluralidad de propietarios; se entiende
que de lo que se tratara es de una aclaracin de independizacin, para lo cual debe-
r seguirse la misma formalidad con que se otorg la que es materia de aclaracin, y
con la participacin de todos y cada uno de los propietarios, es as que en caso de las
sociedades conyugales, ambos cnyuges, cuando existen copropietarios deben concu-
rrir todos, y en caso de personas jurdicas su representante con poder inscrito y sufi-
ciente para otorgar actos de disposicin.
Sin perjuicio de lo anterior, se precisa que en el desarrollo de las juntas de propieta-
rios, en ninguna de ellas consta como punto de agenda, la extincin de independiza-
cin, sino por el contrario, es el de la acumulacin. En este sentido se deja constancia
que no es procedente la calificacin e inscripcin de un acto que no ha sido otorgado
por quien est legitimado para ello.
Respecto a su escrito de reingreso cumplo con precisar lo siguiente: Si bien es cier-
to que a la fecha de celebracin de la sesin de junta de propietarios el Banco Con-
tinental no contaba con dominio inscrito, s lo tena al 16/10/2003, fecha en que los
anteriores propietarios legalizan su firma y cursan la carta de consentimiento en los
trminos en ella contenidos, respecto de inmuebles de los que ya eran propietarios.
Srvase tomar en cuenta lo sealado por el artculo 1362 del Cdigo Civil,los contra-
tos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse segn las reglas de la buena fe y comn
intencin de las partes.

Los argumentos de la apelacin son los siguientes:
- El recurrente considera respecto del primer punto de la observacin que el caso del
dominio del Banco Continental sobre el Departamento N 501 y el Estacionamiento
19, durante el proceso de ratificacin que fuera efectuado el 17/02/2003, el referido
Banco no contaba con dominio inscrito, esto es, que no se puede exigir la intervencin
del Banco en razn de que los actos concernientes a la modificacin de fbrica e inde-
pendizacin, fueron realizados el ao 1992, como consta en el Formulario Registral.
Aade que si bien es cierto que existe un acta de consentimiento que es suscrita por el
354
JURISPRUDENCIA
anterior propietario quien ya no contaba en la fecha con dominio inscrito sin embar-
go, fue citado mediante carta notarial a la asamblea. Se debe tomar en consideracin
que Inmobiliaria y Constructora Manco Cpac S.A. efectu las formalidades dentro
de los parmetros establecidos, convoc a todos los propietarios que en la fecha con-
taban con dominio inscrito, pero desconoca la transferencia del Dpto. 501 y Estacio-
namiento 19. Si el Banco Continental no suscribi la carta de consentimiento, y s lo
efectu el anterior propietario, no debe ser objeto de denegacin de inscripcin, al no
verse afectado su derecho de propiedad. La carta de consentimiento se debi a que se
requera la totalidad del porcentaje de participacin para llevar adelante la modifica-
cin de fbrica sobre el primer piso que es de propiedad de Inmobiliaria y Constructo-
ra Manco Cpac S.A.
- Referente a la formalidad, el apelante precisa que en el escrito subsanatorio de fecha
24/11/2003, el representante de Inmobiliaria y Constructora Manco Cpac S.A.
INCOMAC formula desistimiento parcial en la inscripcin sobre la acumulacin
de unidades inmobiliarias de su propiedad, formalidad que ha sido efectuada al
amparo del artculo 13 del Reglamento General de los Registros Pblicos, es decir,
que es el propietario con dominio inscrito quien lo formula. Aclara que el presen-
tante no ha solicitado el desistimiento parcial, sino el propietario con dominio ins-
crito de las 8 tiendas registradas en las fichas Ns 235002, 235003, 235004, 235005,
235006, 235006-Bis, 235008 y 235009 del Registro de Propiedad Inmueble, a tra-
vs de su representante legal debidamente acreditado para tal efecto. Asimismo,
alega el recurrente, es el representante de INCOMAC quien solicita la independiza-
cin de las unidades inmobiliarias de su propiedad, para lo que no debe haber impe-
dimento para negar la inscripcin. Agrega que no se requerira tampoco la interven-
cin de todos los propietarios de las unidades inmobiliarias, en razn de que las 8
tiendas antes indicadas son de un solo propietario. Resalta que el procedimiento que
se sigui sobre ese punto, est debidamente formalizado conforme al artculo 73 del
Reglamento de las Inscripciones. Finaliza diciendo que sobre el hecho de que no
se toc en la agenda el tema de la extincin de independizacin, siendo uno solo el
propietario de las unidades inmobiliarias, no es requisito para que se pida a la Junta
de Propietarios autorizacin, comunicacin o ratificacin alguna. Si se toc el tema
de la acumulacin, fue solo por el procedimiento que se sigui para la autorizacin
de la documentacin ante la Municipalidad y su posterior modificacin. Y a efec-
tos de no tocar las reas del primer piso que son comunes, se opt por una posicin
totalmente legal y permitido a fin de que la solicitud de inscripcin sea pasible de
un resultado positivo.

El predio situado en calle Choquehuanca N 680, distrito de San Isidro, se encuentra
inscrito en la ficha N 32647 que contina en la partida electrnica N 41003286 del
Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
El asiento 4-a) de la partida registral precitada publica el reglamento interno otorga-
do por escritura pblica del 31/08/81 ante el notario de Lima Antonio Cisneros Ferreyros.
El asiento 5-a) contiene la modificacin de rea de la partida matriz luego de las inde-
pendizaciones, sealando que el primer piso tiene un rea de 283.7839 m2.
355
La ficha N 235002 que contina en la partida Electrnica N 41428007 del Registro

de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N 101 del primer piso situada en
la Av. Camino Real N 497 y Choquehuanca N 680 del distrito de San Isidro.
La ficha N 235006-Bis que contina en la partida Electrnica N 41428066 del
Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N 106 del primer piso
situada en la Av. Camino Real N 497 y Choquehuanca N 680 del distrito de San Isidro.
Interviene como Vocal ponente Pedro lamo Hidalgo. De lo expuesto y del anlisis
del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son:
- Cules son los requisitos para la acumulacin o independizacin de seccio-
nes de propiedad exclusiva de acuerdo a la Ley N 27157, su Reglamento y la Ley
N 27333?
- Puede comprenderse en la acumulacin o independizacin de secciones de propiedad
exclusiva, bienes o zonas comunes de la edificacin?
- Puede efectuarse la remodelacin de un piso de una edificacin sujeta a la Ley
N 27157 y su Reglamento?
- Es necesario que el acuerdo de la junta de propietarios de la edificacin sea tomado
por mayora calificada, cuando la remodelacin de un piso no ha significado la dispo-
sicin o limitacin de uso de bienes comunes?
- Consta el acuerdo adoptado por los propietarios de secciones de propiedad exclusiva
relativo a la remodelacin del primer piso del edificioEl Conquistador?
356
JURISPRUDENCIA
- Pueden dejarse sin efecto las independizaciones de unidades inmobiliarias de un edi-

ficio que estuvo sujeto al rgimen de propiedad horizontal en mrito de una simple
rogatoria de inscripcin?
- Se ha cumplido con los requisitos para la adecuacin del reglamento interno del edi-
ficioEl Conquistador?
VI. ANLISIS
1. La rogatoria original estuvo dirigida a la inscripcin de la acumulacin de los predios
inscritos en las partidas registrales Ns 235002 (continuacin en P.E. N 41428007),
235003 (continuacin en P.E. N 41428015), 235004 (continuacin en P.E.
N 41428023), 235005 (continuacin en P.E. N 41428031), 235006 (continuacin en
P.E. N 41428058), 235006-Bis (continuacin en P.E. N 41428066), 235008 (conti-
nuacin en P.E. N 41463325) y 235009 (continuacin en P.E. N 41428074). Asimis-
mo, se solicit la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin al
amparo de la Ley N 27157 de 36 unidades inmobiliarias (32 stands y 4 vitrinas) que
resultaron de la modificacin y remodelacin de 8 tiendas (y sus pasadizos) inscritas
en las partidas registrales precitadas. Adicionalmente, se requiri la independizacin
de las 36 unidades inmobiliarias que se regularizaban y, por ltimo, se pidi la ins-
cripcin de la adecuacin del reglamento interno de la edificacin.
2. Con posterioridad, el interesado (INCOMAC, representado por Oscar Antonio Lang-
berg La Rosa) ha formulado desistimiento parcial de la rogatoria para que no se con-
sidere en ella a la acumulacin de los predios inscritos en las partidas indicadas en el
punto del anlisis precedente, teniendo en consideracin las observaciones efectuadas
a la presentacin de su ttulo. El argumento para el desistimiento fue la circunstancia
deno existir solucin de continuidad(sic)entre las 8 unidades inmobiliarias con el
rea que constituye la zona comn.
En el escrito de desistimiento de fecha 24/11/2003 se solicit adems quese deje
sin efecto las independizaciones de las 8 tiendas debidamente registradas en las fichas
N 235002, N 235003, N 235004, N 235005, N 235006, N 235006-Bis,
N 235008 y N 235009 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, con el objeto
de que los mismos reviertan a la partida matriz, se efecte la modificacin de decla-
ratoria de fbrica y se proceda con la independizacin de las 32 tiendas producto del
acto antes indicado.
3. En este punto del anlisis tenemos que la rogatoria de inscripcin consiste en que
se deje sin efecto las independizaciones, es decir, se cierren las partidas Registra-
les N 235002 (continuacin en P.E. N 41428007), 235003 (continuacin en P.E.
N 41428015), 235004 (continuacin en P.E. N 41428023), 235005 (continuacin en
P.E. N 41428031), 235006 (continuacin en P.E. N 41428058), 235006-Bis (conti-
nuacin en P.E. N 41428066), 235008 (continuacin en P.E. N 41463325) y 235009
(continuacin en P.E. N 41428074), a fin de que retornen a la partida matriz consti-
tuida por la ficha N 32647, que contina en la partida Electrnica N 41003286 del
Registro de la Propiedad Inmueble de Lima; se proceda con la inscripcin de la decla-
ratoria de fbrica en va de regularizacin al amparo de la Ley N 27157 de 36 unida-
des inmobiliarias (32 stands y 4 vitrinas) que resultaron de la modificacin y remo-
delacin de 8 tiendas (y sus pasadizos) inscritas en las partidas registrales precitadas;
357
que se independicen las 36 unidades inmobiliarias cuya fbrica se regulariza, y se ins-

criba la adecuacin del reglamento interno de la edificacin.
4. El artculo 44 de la Ley N 27157 establece:Los propietarios pueden acumular, sub-
dividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio
comn se obtendrn sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las
unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, segn cada caso. En estos casos
el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la
modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.
El artculo 133 del D.S. N 008-2000-MTC seala:Los propietarios podrn reali-
zar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, as como
acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas
vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edifica-
cin y no afecten los derechos de los dems propietarios o de terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de Obra
de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a
la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el
aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario
deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos casos,
el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta
de Propietarios, toda la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa
relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.
El artculo 142 del D.S. N 008-2000-MTC dispone:Los porcentajes de participa-
cin de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijarn en el Regla-
mento Interno.
En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en dicho
Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.
En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los porcen-
tajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que correspon-
dan a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que estas fueron
acumuladas, subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En estos supuestos,
el interesado solicitar a la Junta de Propietarios que proceda a la modificacin del
Reglamento Interno, asumiendo los gastos que esta demande.
5. El propietario de las secciones de propiedad exclusiva puede acumularlas con otras
secciones o independizarlas. Aun cuando ni la Ley ni el Reglamento se pronuncian
sobre el tema de la solucin de continuidad y de la pertenencia a una sola persona
(natural o jurdica) de las unidades inmobiliarias acumuladas, debemos entender que
se aplican los mismos requisitos que se sealan en el Reglamento de las Inscripciones,
es decir, resulta indispensable que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a
un solo propietario y que entre ellas no exista solucin de continuidad.
El procedimiento regular sera que se acumulen o se independicen las secciones de
propiedad exclusiva y que se sumen o detraigan los porcentajes del propietario en los
358
JURISPRUDENCIA
bienes comunes, respectivamente, adems de la comunicacin a la Junta de Propieta-

rios para la modificacin del reglamento interno, esto es, ser necesario en todos los
casos intervencin de la Junta de Propietarios, para dejar constancia de la modifica-
cin en la descripcin de las secciones de propiedad exclusiva y los porcentajes de
participacin en los bienes y servicios comunes que se indican en el reglamento inter-
no de la edificacin.
Pero,qu sucede cuando la acumulacin o independizacin afecta o involucra bienes
de dominio comn, es decir, cuando el rea acumulada o independizada no est con-
formada exclusivamente por las reas de las secciones de propiedad exclusiva, sino
que tambin abarca reas correspondientes a bienes comunes?
La solucin al problema en concepto de esta instancia radica en los numerales 133 y
135(94) del D.S. N 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley N 27157, cuando se esta-
blecen los lmites a los que estar sujeta la operacin de acumulacin, subdivisin o
independizacin de secciones de propiedad exclusiva, y los requisitos para la transfe-
rencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que
importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes, los cuales son:
1.- Que no se contravengan las normas vigentes.
2.- Que no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la
edificacin.
3.- Que no afecten los derechos de los dems propietarios o de terceros.
4.- Que no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios y las normas de
edificacin vigentes.
5.- Que los bienes comunes sean susceptibles de ser transferidos.
6. En el expediente venido en grado de apelacin se han remodelado 8 tiendas del pri-
mer piso del edificio situado entre la Av. Camino Real N 497 y calle Choquehuan-
ca N 680 del distrito de San Isidro, que ha significado a su vez la modificacin de
reas comunes y las reas de las secciones de propiedad exclusiva, esto es, que se ha
producido un cambio en el diseo y ubicacin original de las tiendas del primer piso
y de la zona de circulacin del mismo, arrojando como resultado que el rea comn
del primer piso sea de 398.7678 m2, cuando de los antecedentes registrales la zona o
rea comn de este tiene solo 283.7839 m2, con lo que se han incrementado las reas
comunes del primer piso luego de la remodelacin(95) expuesta.
(94) Artculo 135.- Actos de disposicin de bienes comunes

La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que importe
disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, deber ser autori-
zada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las
dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer prrafo no contraven-
gan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edificacin vigentes, ni se perjudique las
condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.
(95) De acuerdo al Diccionario de la Lengua Espaola, remodelar es reformar algo, modificando alguno de
sus elementos, o variando su estructura.
359
Es posible que se efecte una operacin de este tipo en una edificacin sujeta al
rgimen de propiedad exclusiva y comn a que se refiere la Ley N 27157, es
decir, puede remodelarse un piso de un edificio modificando no solo la estructura y
ubicacin de las secciones de propiedad exclusiva, sino adems las reas dedicadas a
bienes comunes y, de ser afirmativa la respuesta, cules seran los lmites y requisitos
de tal remodelacin?
Este colegiado considera que mientras no se quebranten los lmites indicados en la
parte final del punto del anlisis que antecede, ser posible que se realicen remodela-
ciones de pisos de edificaciones sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y comn,
teniendo que intervenir de manera obligatoria la junta de propietarios para dar la res-
pectiva autorizacin.
Este criterio encuentra sustento en los artculos 27(96) y 76(97) del D.S. N 008-2000-
MTC, relativos a los requisitos para la regularizacin de las declaratorias de fbrica
(96) Artculo 27.- Requisitos para remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin

Para la regularizacin de las declaratorias de fbrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras
de remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin, se presentarn los documentos exigidos en los
artculos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el
inciso d) del artculo 25, se desdoblarn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se
indicarn los elementos eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la remodelacin efectua-
da, segn sea el caso.
(97) Artculo 76.- Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin, Reparacin o Puesta en
Valor
6.1 Para obtener Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin, Reparacin o Puesta
en Valor, el expediente se conformar con los requisitos sealados en el artculo 75 de este Reglamento,
debiendo tenerse en cuenta, adems, lo siguiente:
a) Se adjuntar copia literal de dominio, donde conste la declaratoria de fbrica si est inscrita, o la Con-
formidad de Obra o la Licencia de Obra o de Construccin de la edificacin existente en el caso de no
constar en el asiento de inscripcin correspondiente.
b) Para los casos de remodelacin, modificacin, reparacin o puesta en valor, se presentar el presu-
puesto de obra al nivel de subpartidas, con costos unitarios de mercado publicados en medios especia-
lizados, indicando la fuente. El monto de obra sobre el cual se calcularn los derechos, corresponder
al valor de la obra calculado segn el artculo 56, multiplicado por un factor de reajuste de 0.4. Dicho
monto de obra se consignar en el FUO-Parte1.
c) Se presentarn planos de planta de arquitectura diferenciados:
- Levantamiento de la fbrica existente, graficndose con achurado a 45 los elementos a eliminar.
- Fbrica resultante, graficndose con achurado a 45, perpendicular al anterior, los elementos a
edificar.
Para las obras de puesta en valor, se deber graficar en los planos los elementos arquitectnicos con
valor histrico monumental propios de la edificacin, identificndolos claramente y diferencindose
aquellos que sern objeto de restauracin, reconstruccin o conservacin, en su caso. Solo en el caso
que sea posible una perfecta lectura, se podr presentar un solo plano.
d) Los planos de estructuras se presentarn obligatoriamente en los casos de remodelacin, ampliacin o
reparacin, y cuando la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos lo estime necesario en los dems
tipos de obra. En cualquier caso, se diferenciarn claramente los elementos estructurales existentes,
los que se eliminarn y los nuevos, y se detallarn adecuadamente los empalmes.
e) Los planos de instalaciones se presentarn cuando la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos lo
estime necesario, en cuyo caso:
- Se diferenciarn claramente los puntos y salidas existentes, los que se eliminarn y los nuevos,
detallando adecuadamente los empalmes.
- Se evaluar la factibilidad de servicios teniendo en cuenta la ampliacin de cargas de electricidad y
de dotacin de agua, y se presentarn las constancias de factibilidad de servicios correspondientes
cuando lo solicite la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
360
JURISPRUDENCIA
correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelacin, ampliacin,

modificacin o reparacin, as como los requisitos para obtener la licencia de
obra para remodelacin, ampliacin, modificacin, reparacin o puesta en valor,
respectivamente.
Ahora bien, como se acredita que no se han infringido los parmetros contenidos en el
Reglamento de la Ley N 27157.
En el caso de regularizacin de edificaciones al amparo de la Ley N 27157, la veri-
ficacin de su cumplimiento estar dada por el contenido del formulario registral
(FOR), el informe tcnico de verificacin, con los informes adicionales de los entes
competentes, el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, documentos
anexos y la modificacin del reglamento interno con los requisitos que determina el
artculo 135 del D.S. N 008-2000-MTC.
En los supuestos que no se ajusten a la regularizacin de edificaciones, tendr que
presentarse la documentacin requerida para la inscripcin de una declaratoria de
fbrica de conformidad con la Ley N 27157 y su Reglamento, adems del documento
de modificacin del reglamento interno de la edificacin.
La remodelacin de un piso de una edificacin podr dar lugar ya sea a una acumu-
lacin de secciones de propiedad exclusiva o a una subdivisin o independizacin de
estas, con la afectacin o no de bienes comunes.
El caso de la remodelacin de las 8 tiendas del primer piso que se han convertido en
36 unidades inmobiliarias significa que se va a generar una independizacin de estas
unidades en el registro, por lo cual no era necesario solicitar primero su acumulacin
y luego la independizacin, bastando para el cierre de las partidas de las 8 tiendas que
se cumplan con los requisitos que demanda la Ley N 27157, su Reglamento y la Ley
N 27333 para la inscripcin de la remodelacin de la fbrica en va de regularizacin.
Asimismo, cabe resaltar que la remodelacin de un piso de una edificacin puede
comprender la afectacin de reas comunes, caso en el que se requerir de la autoriza-
cin de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de
cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propie-
dad exclusiva, segn lo regulado por los artculos 135 y 148(98) del D.S. N 008-2000-
f) Para las obras de Puesta en Valor ser obligatoria la presentacin de una memoria justificativa, en la
que el restaurador demuestre el cumplimiento de las exigencias tcnicas y legales requeridas por ley
para este tipo de obra.
g) En caso de intervenciones en inmuebles con unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y bienes
de propiedad comn, se requerir la autorizacin de la junta de propietarios.
Adems, la Comisin Tcnica podr, a su criterio, exigir planos, estudio de suelos, memorias justificati-
vas y otros documentos adicionales.
76.2 La Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin, Reparacin o Puesta en Valor
se tramitar bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los artculos 80 al 91 del presente
Reglamento.
(98) Artculo 148.- Acuerdos por mayora calificada
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al voto conforme de
cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de
las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
361
MTC; no obstante, en la remodelacin que es objeto de la rogatoria lo que se ha pro-

ducido no es la afectacin de reas comunes en el sentido de que se haya producido
su disposicin o limitacin de uso que necesite del acuerdo antes citado, sino que se
ha originado un acrecimiento de dichas reas en razn del nuevo esquema o diseo,
es decir, se ha modificado la zona de circulacin del primer piso para adecuarla a la
nueva distribucin de las secciones de propiedad exclusiva de este piso.
Ser indispensable que en tal situacin se requiera acuerdo tomado por mayora
calificada de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la
edificacin?
Es el parecer de este colegiado que en las circunstancias descritas no ser necesario
acreditar mayora calificada de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
del edificio para el acuerdo o autorizacin de la remodelacin, a no ser que el regla-
mento interno contenga disposicin diferente. Esto no quiere decir que no sea exigible
la aprobacin(99) de la junta de propietarios y sin que ello tampoco signifique que pue-
dan pasarse por alto los lmites contenidos en el segundo prrafo del artculo 135 del
D.S. N 008-2000-MTC, por cuanto como se ha indicado previamente la remodela-
cin de un piso puede dar lugar a una acumulacin o a una independizacin de seccio-
nes y estos actos se encuentran sujetos a los requisitos mencionados en el artculo 133
del decreto supremo acotado.
Con relacin a ello, obra como inserto de la escritura pblica de aclaracin y modi-
ficacin de independizacin y reglamento interno de propiedad exclusiva y propie-
dad comn que otorga: La Junta de Propietarios del edificio El Conquistador, de
fecha 21/06/2003, el acta de reunin extraordinaria de junta de propietarios del edifi-
cioEl Conquistador del 17 de febrero de 2003, por la cual en segunda convocatoria
Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes,
reas o servicios comunes, solo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones o sus representan-
tes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, debern constar en el Libro
de Actas legalizado conforme a Ley. Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bie-
nes comunes debern ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aun
cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante
la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo
de veinte (20) das hbiles. Esta discrepancia se entiende solo como salvedad. De no hacerlo quedarn
vinculados a dicho acuerdo. La notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida siem-
pre que se efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin.
En caso de que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio sealado
por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificacin, el Presidente, la
Directiva o la Administracin, segn sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficial El Peruano,
en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que
en la notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) das hbiles desde el da hbil siguiente
de la publicacin, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su dis-
crepancia, se entender vinculado al acuerdo.
(99) Esta posicin se apoya en el segundo prrafo del artculo 133 del D.S. N 008-2000-MTC, cuando indi-
ca: Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la seccin donde se
ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de
Propietarios. En estos casos, el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a
la Junta de Propietarios, toda la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada
con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.
362
JURISPRUDENCIA
y con la concurrencia de las 2/3 partes del porcentaje de bienes comunes, se acord,
entre otros, la ratificacin de la modificacin de declaratoria de fbrica e independiza-
cin de las tiendas del primer piso y su respectiva inscripcin, satisfacindose de este
modo el requisito de la autorizacin de la remodelacin por la junta de propietarios.
7. Ya que la rogatoria est formada por la solicitud de inscripcin de la regularizacin de
fbrica por remodelacin de 8 tiendas de un edificio sujeto a la Ley N 27157, lo que
corresponde determinar es, si se han cumplido los requisitos que establecen los artcu-
los 24(100), 25(101), 26(102) y 27 del D.S. N 008-2000-MTC.
En este sentido, revisada la documentacin que conforma el ttulo se advierte que no
se ha llenado el rubro 17 del FOR, relativo a la certificacin y legalizacin notarial, de
acuerdo a lo dispuesto por el artculo 2.2. de la Ley N 27333.
8. En relacin con el pedido para que se deje sin efecto las independizaciones de las 8
tiendas del primer piso del edificio El Conquistador, una vez extendido un asien-
to de inscripcin, este se encuentra protegido en mrito del principio de legitimacin
(100) Artculo 24.-Formulario Registral (FOR)

El FOR, es aprobado por la Sunarp o el RPU, y constituye ttulo registral, cuando est debidamente lle-
nado, firmado y acompaado de la documentacin que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea
registrar.
(101) Artculo 25.-Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se acompaarn al FOR, son:
a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de
propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulacin, de ser el caso.
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva,
segn lo establecido en el artculo 63 del presente Reglamento. Si la municipalidad, dentro del
plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindir de este documento y el
Verificador Responsable indicar, en su Informe de Verificacin, bajo su responsabilidad, los par-
metros urbansticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificacin.
c) Plano de localizacin y ubicacin conforme a las caractersticas sealadas en el inciso d) del nu-
meral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas peri-
mtricas del terreno. De tratarse de un terreno de permetro irregular o de dimensiones reducidas,
se desarrollar, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la
perfecta lectura de las medidas perimtricas.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribucin) por pisos, a la menor escala que permita
su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los se-
cundarios como closets, despensa, depsitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria
descriptiva del FOR.
e) Informe Tcnico de Verificacin, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verifica-
cin Ad Hoc correspondiente.
Los planos y el Informe Tcnico de Verificacin debern estar firmados y sellados por el o los verifica-
dores.
(102) Artculo 26.-Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y comn.
Para el trmite de la regularizacin de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropie-
dad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se ad-
juntar al FOR, adems de los documentos sealados en el artculo precedente, los siguientes:
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularizacin a que se refiere el artculo 19 de
este Reglamento.
b) Plano de independizacin con indicacin de las reas, linderos y medidas perimtricas de las sec-
ciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad comn, a la menor escala que permita
su perfecta lectura.
c) El Reglamento Interno, adecuado al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn establecido en la
Seccin Tercera de este Reglamento.
363
registral, regulado en el artculo 2013 d(103) el Cdigo Civil y en el artculo VII del
Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, por el que los
asientos registrales se presumen exactos y vlidos, producen todos sus efectos y legi-
timan al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
Esto quiere decir que una simple rogatoria no puede ocasionar el cierre de partidas
registrales independizadas de una partida matriz en el rgimen de propiedad exclusiva
y propiedad comn, sino que debe presentarse ttulo suficiente o resolucin judicial.
En el casosubmateriaconforme se ha sealado en el punto 6 del anlisis de la
presente resolucin, basta la solicitud de inscripcin de la regularizacin de la fbrica
consistente en la remodelacin de las 8 tiendas del primer piso para que si se renen
los requisitos correspondientes, se cierren las partidas registrales de las 8 tiendas e
independicen las 36 unidades inmobiliarias resultantes, sin que para ello se tengan que
acumular anteladamente las 8 tiendas o dejar sin efecto las independizaciones de las
mismas para que retornen a la partida matriz, puesto que en este caso la remodelacin
implica independizacin y no acumulacin de secciones de propiedad exclusiva.
De tal forma que para la procedencia de la inscripcin del ttulo, el interesado debe
desistirse de la solicitud de dejar sin efecto las independizaciones, teniendo en cuen-
ta que el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos prescribe que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en
el ttulo, salvo reserva expresa.
De conformidad con la Resolucin del Superintendente Adjunto de los Registros
Pblicos N 012-2004-SUNARP/SA del 1 de marzo de 2004.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la observacin formulada por la Registradora Pblica al ttulo referido
en el encabezamiento, yDISPONERsu inscripcin siempre que se subsanen los defectos
sealados en los puntos 7 y 8 del anlisis de la presente resolucin.
WALTER POMA MORALES
Vocal (e) del Tribunal Registral
PEDRO LAMO HIDALGO
Vocal del Tribunal Registrales.
(103) Artculo 2013.- Principio de legitimacin

El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique
o se declare judicialmente su invalidez.
364
JURISPRUDENCIA
24 Puede calificarse un bien comn como propio mientras que no

impida la existencia del rgimen
Puede asignarse la calidad de propio a un bien considerado comn en el ar-
tculo 40 de la Ley N 27157 y el artculo 134 de su Reglamento, en la medida
que dichas normas facultan la estipulacin en contrario. Sin embargo, dicha
calificacin de bien propio ser factible siempre que no se impida la existencia
del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn.
Resolucin N108-2002-SUNARP-TR-L
APELANTE : Jos Poblete Gutirrez
HOJA DE TRMITE : N 477 del 7 de agosto de 2002
TTULO : N 7095 del 2 de julio de 2002
REGISTRO : Registro de propiedad inmueble del Callao
ACTO : Independizacin y reglamento interno
SUMILLA : Calificacin de bienes comunes
Puede asignrsele la calidad de propio a un bien considerado comn en el artculo
40 de la Ley N 27157 y artculo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas normas
facultan la estipulacin en contrario. Sin embargo, dicha calificacin de bien propio ser
factible siempre que no se impida la existencia del Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn.

SENTADA
Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la constitucin de
Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn y la independizacin de
diversas unidades, adjuntndose al efecto, los partes notariales de la escritura pblica del
15 de noviembre de 2001 y de las escrituras pblicas aclaratorias del 1 de marzo y del 25
de abril de 2002, extendidas todas ante el Notario de Lima Jorge Velarde Sussoni.

El Registrador Pblico del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, Dr. Javier
Gmez de la Torre Briceo, observ el ttulo en los siguientes trminos:
1.- a) Se observa el presente ttulo por cuanto se solicita en la escritura pblica del
15/11/2001 y su aclaratoria del 01/03/2002, se independice el sector E (el cual est
compuesto por veredas, vas de comunicacin, playas de estacionamiento y pistas que
sirven de acceso a los otros sectores), lo cual no sera procedente por constituir vas
de acceso comn a todos los Sectores y Unidades Inmobiliarias a independizar, por
lo que se deber aclarar. Se afirma que la vereda de ingreso comn da acceso a los
dems sectores, pero ello no se comprueba del plano y memoria descriptiva adjun-
tados, luego se afirma que los dems Sectores harn uso de una servidumbre de paso
365
constituida sobre el sector E para acceder a su propiedad, es decir no se tiene acce-

so a los mismos por rea comn ni tampoco tiene salida a la calle, en consecuencia
no hay oportunidad de un aprovechamiento independiente de los Sectores A, B, C y
D. El Cdigo Civil dice que la propiedad predial se sujeta a la Zonificacin, Habi-
litacin y dems requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respecti-
vas, artculo 957 del Cdigo Civil, es decir, la habilitacin urbana del terreno, en este
caso Lote nico para uso comercial con cuatro Sectores. Adems el artculo 958 del
Cdigo Civil remite la Propiedad Horizontal en cuanto a su regulacin a la Ley de la
materia, en consecuencia, los accesos a las unidades inmobiliarias deben ser por zonas
comunes para que sean independientes y no por otra unidad conforme a la legislacin
civil, artculo 1035 del Cdigo Civil. b) La existencia de ambos regmenes (el Cdi-
go Civil en una independizacin y copropiedad y propiedad horizontal en un Rgimen
de Propiedad Exclusiva y Comn en la otra) no parece estar autorizada para el presen-
te conforme se desprende de los supuestos contenidos en el artculo 128 del reglamen-
to de la Ley de Propiedad Exclusiva y Comn, y adems un rgimen de copropiedad
supone la existencia de bienes de uso comn sujetos a copropiedad que no habra tam-
poco en el presente caso respecto al Sector E. c) As tambin se est solicitando que
se independice el Cerco Perimtrico lo cual no es procedente por constituir una zona
comn a todas las unidades inmobiliarias; debe tenerse presente que el Cerco Perim-
trico constituye una zona comn por lo expresado anteriormente, por lo que su pedi-
do de independizacin no es procedente respecto de este Cerco Perimtrico, segn lo
seala la Ley N 27157 y su Reglamento D.S. N 008-2000-MTC. d) De otro lado
en la Escritura Pblica Aclaratoria se est solicitando unaservidumbre perpetua de
paso?, sobre el Sector E, lo cual estara contradiciendo al Reglamento de Propiedad
Horizontal, que se inserta en las Escrituras Pblicas, como ya se ha indicado; e) asi-
mismo se debe tener en cuenta que la Base Celular, La Caseta de Conexin Telefni-
ca, y el rea destinada a Oficina, se encuentran dentro del Sector E. Por lo que los
porcentajes asignados en la Escritura Pblica Aclaratoria variaran.
2.-En el artculo sexto de la escritura pblica aclaratoria, se seala modificacin de los

porcentajes del Sector B Primera Etapa, de las unidades inmobiliarias a indepen-
dizar; incluidos el rea destinada al Mdulo B de 4,562.47 m2; en la cual no se ha
tomado en cuenta el porcentaje general que le corresponde a cada unidad inmobilia-
ria del Sector B de la Primera Etapa respecto a toda el rea ocupada del inmueble
que es de 81,518.22 m2 ms los 404.45 m2 (de Zonas Comunes) haciendo un total de
81,922.67 m2; que es el rea total del inmueble, aclrese y subsnese conforme al ar-
tculo 48 de la Ley del Notariado, Base Legal Ley N 27157 y su Reglamento D.S. N
008-2000-MTC.
3.-Asimismo se adjunta escritura pblica de aclaracin y rectificacin, del 25/04/2002,

donde se sealan nuevos porcentajes a las Unidades Inmobiliarias del sector B Pri-
mera Etapa (porcentajes que sern tomados en virtud de su rea ocupada). Debe tener-
se en cuenta que el rea total ocupada del Sector B Primera Etapa es de 8,334.21
m2; y el rea total ocupada del inmueble es de 81,922.67 m2; y es sobre estas reas
que se deben calcular los porcentajes que le corresponde a cada Unidad Inmobilia-
ria a independizar. Realizados los respectivos clculos los porcentajes asignados en la
escritura pblica del 25/04/2002, no corresponden ni concuerdan con las reas totales
respecto del sector B.
366
JURISPRUDENCIA
Primera Etapa, y respecto del rea total del inmueble, asimismo se deber tener pre-
sente que sobre el sector B Primera Etapa se est solicitando la independizacin
de 23 unidades inmobiliarias en el primer piso y de 26 unidades inmobiliarias en el
segundo piso haciendo un total de 49 unidades inmobiliarias a independizar en la Pri-
mera etapa de ese sector.
Sin perjuicio de lo anterior expuesto, en la escritura pblica del 25/04/2002, respecto
al Sector B Segunda Etapa, los porcentajes asignados a las unidades inmobiliarias
a independizar, no concuerdan con lo sealado con sus antecedentes registrales; en la
nueva escritura pblica se seala que los porcentajes sern tomados en virtud a su rea
ocupada. Debe tenerse en cuenta que el rea ocupada del Sector B Segunda Etapa es
de 9,780.01 m2; y el rea total ocupada del inmueble es de 81,922.67 m2; y sobre estas
reas las que se debe tomar el clculo que le corresponde a cada unidad inmobiliaria a
independizar.
Realizado el respectivo clculo los porcentajes asignados en la escritura pblica del
25/04/2002, no corresponden ni concuerdan con las reas totales respecto del Sector
B Segunda Etapa, y respecto del rea total del inmueble, asimismo se deber tener
presente que sobre el Sector B Segunda Etapa se est solicitando la independiza-
cin de 43 unidades inmobiliarias en el primer piso, 40 unidades a independizar en el
segundo piso y de 18 unidades a independizar en el tercer piso haciendo un total de
101 unidades inmobiliarias a independizar en la Segunda Etapa de ese Sector.
4.- Cabe indicar que se encuentra pendiente de inscripcin respecto a la Partida Registral
Ficha N 41729 del R.P.I del Callao, el Ttulo N 5491 del 23/05/2002, por lo que de
conformidad con lo dispuesto por el artculo 2016 del Cdigo Civil concordante con
el artculo X del ttulo preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos,
no podra inscribirse el presente ttulo estando vigente el asiento de presentacin del
ttulo ya mencionado. Base Legal: artculo 2011 del Cdigo Civil y artculo 32 del
nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos.
Se deja constancia que no puede establecerse el monto del mayor derecho por concep-
to de inscripcin de ttulo, de conformidad con lo establecido por el artculo 40 del nuevo
Reglamento General de los Registros Pblicos, por depender ello de las aclaraciones que
pudieran efectuarse en la correspondiente subsanacin de la presente observacin.
El apelante sostiene con respecto al primer numeral de la observacin, que se soli-
cita mediante las escrituras presentadas la independizacin de las siguientes secciones
de dominio exclusivo: Sector A, Sector B 1 Etapa, Sector B 2 Etapa, Sector C, Sector
E, Caseta de Conexin Telefnica, Base Celular, Cerco Perimtrico, y el rea destina-
da a Oficina. Las secciones referidas han sido establecidas conforme el artculo 129 del
Reglamento de la Ley N 27157 y las Zonas Comunes son: Cisterna, Vereda de Ingreso
y el Cuarto de Basura. La Vereda de Ingreso permite el acceso a todos los dems sectores
cumplindose los artculos 125 y 129 del Reglamento de la Ley N 27157. El Cerco Peri-
mtrico alega, cumple con los requisitos para ser independizado, al no ser considera-
do como Zona Comn conforme el artculo 134 inciso h) del Reglamento citado por tener
naturaleza idntica a los frisos. La servidumbre de paso sobre el Sector E, refiere, no
contradice al Reglamento Interno por no ser una Zona Comn de acuerdo al artculo 1035
367
del Cdigo Civil [10]. Las secciones Base Celular, La Caseta de Conexin Telefnica y
el rea destinada a Oficina seala, tienen sus respectivos porcentajes de participacin
sobre las zonas comunes y se hallan descritos en el Reglamento Interno del Centro Areo
Comercial. En cuanto a los numerales 2 y 3 de la observacin sostiene, estn subsana-
das en las clusulas octava y novena de la Escritura Aclaratoria del 25 de abril de 2002,
en la cual se modifica el artculo Sexto de los Reglamentos respecto del Sector B Primera
Etapa y Segunda Etapa, sealndose los porcentajes de las secciones independizadas, que
segn el artculo 153 inciso f) del Reglamento referido son establecidos por el propietario
de acuerdo a su criterio.

En la ficha N 41729 y su continuacin en la Partida Electrnica N 70081049 del
Registro de Propiedad Inmueble del Callao, corre registrado el inmueble ubicado en la inter-
seccin de la Av. Elmer Fauccet y Av. Toms Valle con un rea de 120,049.50 m2. En los
asientos 3-c de la referida ficha y B00002 de la citada partida se encuentran inscritas, res-
pectivamente, la adquisicin del citado inmueble por VIJVERHOF CONSTRUCTORA
INMOBILIARIA S.A. y la Aprobacin de los Estudios Definitivos de la Habilitacin
Urbana en mrito de la Resolucin N 037-96-MPC/DGDU del 25/03/1996, expedida por
la Municipalidad del Callao. En el asiento B 00003 de la misma partida figura inscrita la
Declaratoria de Fbrica en virtud del ttulo N 6940 del 20 de junio de 2001.

Interviene como Vocal ponente el Dr. Fredy Luis Silva Villajun.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de la Segunda Sala las cuestiones en
discusin son las siguientes:
a.- Si el Sector E y el Cerco Perimtrico del inmueble de la materia pueden ser con-
siderados como secciones de propiedad exclusiva y por tanto, susceptibles de
independizacin.
b.- Si la constitucin de una servidumbre de paso perpetua sobre una seccin de propie-
dad exclusiva contraviene el rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
c.- Si los porcentajes de participacin asignados a las secciones de propiedad exclusiva
estn de acuerdo con los criterios establecidos en el Reglamento Interno.
VI. ANLISIS
1.- El artculo 129 del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado mediante D.S. N 008-
2000-MTC, define al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, como el
rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificacio-
nes integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a dis-
tintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Establece, asimismo, que
cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. De la definicin pre-
cedente puede concluirse que para la configuracin del Rgimen de Propiedad Exclu-
siva y Propiedad Comn, es necesaria la coexistencia de dos elementos: La propiedad
exclusiva sobre los denominados bienes o secciones propias y la copropiedad indivisi-
ble sobre los bienes comunes.
368
JURISPRUDENCIA
2.- A diferencia de la legislacin anterior en que la enumeracin de los bienes comunes

era taxativa y no se admita pacto en contrario (1), la actual legislacin ha flexibili-
zado su regulacin permitiendo que los propietarios al momento de otorgar el regla-
mento interno puedan determinar de acuerdo a las caractersticas de la edificacin y a
sus propios intereses, la calidad de comunes o propios de los bienes de una edificacin
sujeta al rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. As, el artculo 40 de
la Ley N 27157 (2), consigna una relacin de bienes que de acuerdo a cada caso par-
ticular podrn ser considerados como comunes.
En la misma lnea de la norma precedente, el artculo 134 del Reglamento de la Ley
N 27157, reconoce expresamente que los bienes comunes intransferibles que consig-
na, lo sern en tanto no exista pacto en contrario en el reglamento interno.
3.- En consecuencia, atendiendo a que las normas bajo comentario facultan al propietario
para determinar libremente cules sern los bienes comunes en su edificacin, en prin-
cipio, deber estarse a lo estipulado en el Reglamento Interno, salvo que la califica-
cin de un bien como propio haga imposible la existencia del Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn [12].
4.- En el presente caso se ha estipulado en el Reglamento Interno General de la edifi-
cacin, que el Sector E, con un rea ocupada de 34 038.15 m2y un rea techada de
245.33 m2, constituye una seccin de propiedad exclusiva y que est destinada a esta-
cionamiento. Asimismo, visto el plano de independizacin general que se ha presen-
tado, se aprecia que dicho sector conforma una porcin circundante a los Sectores B,
Primera y Segunda Etapa, C y D, rea destinada a oficina, Caseta de Conexin Tele-
fnica, Base Celular y a las reas de dominio comn denominadas, Cuarto de Basu-
ra, Cisterna y Vereda de Ingreso; secciones que por tanto, solo tienen acceso a tra-
vs del referido Sector E. Asimismo, de una evaluacin conjunta con la declaratoria
de fbrica registrada, se obtiene que el Sector E, estara constituido, entre otros, por
una zona asfaltada y otra sin asfaltar, el rea de circulacin peatonal, vehicular (pista
asfaltada), patio de maniobras N 1 y N 2, escalera E-1, E-2, E-3, cinco rampas R-1,
R-2, R-3, R-4, R-5, Ingreso vehicular y peatonal y un nmero total de 482 espacios de
estacionamiento.
5.- Como podr apreciarse, adems de los estacionamientos vehiculares, el Sector E
est constituido por zonas de Ingreso y circulacin vehicular y peatonal, las cuales,
en principio, podran ser consideradas como zonas comunes en la medida que cons-
tituyen reas por las cuales van a acceder los propietarios y ocupantes de las dems
secciones de propiedad exclusiva. Sin embargo, como se ha expresado previamente,
depender de la voluntad del propietario considerar a estas reas como zonas comu-
nes o propias, siempre que, en el caso que sean consideradas secciones de propiedad
exclusiva, no se impida el aprovechamiento econmico independiente de las dems
secciones de propiedad exclusiva.
6.- En el caso submateria, se ha considerado al Sector E como seccin de propiedad
exclusiva y para no dejar sin acceso a la va pblica a las dems secciones de propie-
dad exclusiva que conforman la edificacin, se ha establecido en el Reglamento Inter-
no que el mencionado sector est afecto a una servidumbre de paso perpetua a favor
de (...) los propietarios de los sectores que integran el Centro Areo Comercial hacia
todos los sectores, permitiendo dicho derecho real, el libre acceso a la va pblica
369
de las secciones de propiedad exclusiva y por ende, su aprovechamiento econmico

independiente.
7.- En efecto, el artculo 1035 del Cdigo Civil establece que la ley o el propietario de un
predio puede imponerle gravmenes en beneficio de otro que den derecho al dueo del
predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impe-
dir al dueo de este el ejercicio de alguno de sus derechos. Asimismo, el artculo 1048
del mismo cuerpo normativo permite que el propietario de dos predios pueda gravar uno
con servidumbre en beneficio del otro, tal como ha ocurrido en el presente caso, pues la
constituyente de la servidumbre de paso es tambin propietaria del predio dominante.
8.- Respecto a la procedencia de constituir servidumbres de paso sobre secciones de pro-
piedad exclusiva, debemos sealar que al normarse el tema relativo a la regularizacin
de edificaciones sujetas al rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, se
admite por ejemplo, que las reas de circulacin en los centros y galeras comerciales
o campos feriales de un solo piso, pueden constituir secciones de propiedad exclusi-
va siempre que sobre ellos se constituya servidumbre de paso o derecho de superficie,
que permitan la circulacin y acceso a la va pblica de los propietarios de las dems
secciones de propiedad exclusiva. As, el artculo 12 de la Ley N 27157 establece que
las reas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pue-
den ser de propiedad comn,pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de
servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de super-
ficie; derechos que solamente podrn configurarse si las referidas reas son conside-
radas como secciones de propiedad exclusiva. Criterio interpretativo que puede ser
usado por analoga en el presente caso.
Cabe precisar que si bien de acuerdo con los Estudios Definitivos de Habilitacin
Urbana aprobados mediante Resolucin N 037-96-MPC/DGDU del 25/03/96 y plano
N 25-95-MPC-DGDU-DUC, el denominado Sector E estara constituido entre otras,
por reas de circulacin vehicular y peatonal ello no implica que estemos frente a
bienes de dominio pblico en la medida que constituyen reas propias del lote nico
habilitado para usos industriales Tipo B (compatibles solo para servicios relaciona-
dos con el transporte, almacenamiento y comercio). En tal sentido, al constituir reas
de dominio privado afectadas a un determinado uso (circulacin vehicular y peato-
nal) dicha condicin no se ver enervada por considerrsele como seccin de propie-
dad exclusiva dentro del Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, pues
simultneamente se ha constituido una servidumbre de paso perpetua a favor de las
dems secciones de propiedad exclusiva.
Por estas consideraciones, corresponde revocar los literales a) y d) del numeral 1 de la
observacin.
9.- En el literal b) del numeral primero de la observacin, se objeta la posibilidad de que
el Rgimen de Independizacin y Copropiedad y el de Propiedad Exclusiva y Propie-
dad Comn puedan coexistir en una misma edificacin. Al respecto, debe indicarse
que si bien en el presente caso no se configura el supuesto de constitucin de ambos
regmenes, la posibilidad de que los mismos coexistan simultneamente en una misma
edificacin est expresamente reconocida por el ltimo prrafo del artculo 127 del
Reglamento de la Ley N 27157, al sealar queambos regmenes podrn coexistir en
una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.
370
JURISPRUDENCIA
En consecuencia, corresponde revocar el literal b) del numeral primero de la

observacin.
10.- Observa tambin el Registrador que no es procedente la independizacin del Cerco
Perimtrico por constituir una zona comn de toda la edificacin.
Sobre el particular, se ha expresado en la clusula stima de la escritura pblica del
1/3/2002, que(...) el Cerco Perimtrico en el proyecto integral no es considerado
como un elemento de propiedad comn, ya que la existencia del mismo no constitu-
ye una necesidad para el funcionamiento de las actividades que se desarrollan en el
Centro Areo Comercial. El Cerco perimtrico est compuesto por muros de mate-
rial noble y rejas divididas en paos, dispuestos en forma intercalada, permitiendo
la transparencia visual hacia el frente principal, los muros que componen este cerco
han sido concebidos para que en sus fachadas se coloquen elementos publicita-
rios, y cuyo uso permitir una renta para el propietario quien tendr libre poder para
administrarlos.
Es decir, nos encontramos frente al supuesto en que por voluntad expresa del propie-
tario se considera como seccin de propiedad exclusiva a un bien que de conformi-
dad con el inciso b) de los artculos 40 de la Ley N 27157 y 134 de su Reglamento,
podra ser considerado de uso comn. Sin embargo, como se ha expresado previa-
mente, constituye atribucin del propietario determinar la calidad de comn o propio
de los bienes en edificaciones sujetas al rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn.
Por estas consideraciones, debe revocarse el literal c) del numeral 1 de la
observacin.
11.- Sin embargo, vista la descripcin de los linderos y medidas perimtricas del Cerco
Perimtrico que se realiza en la escritura del 15/11/2001, se aprecia que no se ha efec-
tuado conforme lo dispone el artculo 73 del Reglamento de Inscripciones (3), es
decir, no se ha descrito la seccin que se independiza indicando adems de su rea,
todos sus linderos y medidas perimtricas. En el presente caso, debido a las carac-
tersticas particulares de la seccin de propiedad exclusiva que rodea a la edifica-
cin, la descripcin deber contener los linderos y medidas perimtricas que colindan
tanto con la va pblica como los que colindan con las dems secciones de propiedad
exclusiva o comn de la edificacin, linderos que deben encerrar el rea de 322.64
m2. Dicha descripcin literal deber tener como correlato la descripcin grfica en los
planos de independizacin, defecto que deber subsanarse.
12.- Tambin seala el Registrador que la Base Celular, la Caseta de Conexin Telefni-
ca y el rea destinada a Oficina se encuentran dentro del Sector E. Sin embargo, veri-
ficada la descripcin del Sector E, se aprecia que dentro de sus linderos y medidas
perimtricas no se han incluido a las citadas secciones de propiedad exclusiva, razn
por la que debe revocarse el literal e) del numeral 1 de la observacin.
13.- Establece el artculo 130 del Reglamento de la Ley N 27157, que los porcentajes
de participacin sobre los bienes comunes constituyen un derecho accesorio a cada
unidad o seccin de uso exclusivo y que dichos porcentajes se determinan en el
Reglamento Interno, atendiendo a criterios razonables como el rea ocupada de las
371
secciones exclusivas, la ubicacin de estas, los usos a las que estn destinadas, etc.
Asimismo, el artculo 138 del mismo dispositivo, prescribe que el pago de los gastos
comunes se efectuar de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamen-
to Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servi-
cios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de
las mismas, y que, dichos porcentajes no son necesariamente iguales a los de partici-
pacin en el dominio de los bienes comunes. Es decir, la eleccin del criterio para la
determinacin de los porcentajes de participacin sobre las zonas y servicios comu-
nes es libre.
14.- En el caso de la materia, a travs de la escritura pblica del 01/03/2002 (modificatoria
y aclaratoria de la escritura del 15/11/2001), se establece que los porcentajes de par-
ticipacin sobre los bienes comunes que les corresponde a los propietarios de las sec-
ciones denominadas: Sector A, Sector B - Primera Etapa, Sector B - Segunda Etapa,
Sector C, Sector D, Sector E, Cerco Perimtrico, Base Celular, Caseta de Conexin
Telefnica y rea destinada a Oficina, se determinar en funcin al rea ocupada.
Asimismo, verificados los porcentajes de participacin asignados a cada seccin de
propiedad exclusiva se ha determinado que son proporcionales a su rea ocupada.
15.- Se expresa tambin en la mencionada escritura aclaratoria que los porcentajes de par-
ticipacin sobre los gastos comunes son determinados en funcin a las reas techadas,
habindose verificado que los porcentajes consignados en el Reglamento Interno son
acordes con dicho criterio. Sin embargo, al describirse cada una de las secciones de
propiedad exclusiva si bien se consignan sus reas techadas, se indica errneamente
que las mismas son reas ocupadas, defecto que debe subsanarse.
16.- En el segundo y tercer extremos de la observacin el Registrador manifiesta que para
la asignacin de los porcentajes a las unidades inmobiliarias que conforman el Sector
B - Primera Etapa y el Sector B - Segunda Etapa, debe tenerse en cuenta el rea ocu-
pada total de cada etapa del Sector B y el rea ocupada total del conjunto de la edi-
ficacin, incluyendo las reas comunes. En otras palabras, las unidades de dominio
exclusivo que conforman dichos sectores debern contar con dos porcentajes de par-
ticipacin sobre los bienes y servicios comunes: Un primer porcentaje calculado en
funcin al total de reas ocupadas de cada etapa del Sector B y un segundo porcenta-
je, calculado en funcin al total de reas ocupadas del conjunto de la edificacin.
17.- Al respecto, el artculo 45 de la Ley N 27157, establece que en todos los casos se
puede otorgar ms de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propieta-
rios por reas fsicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si
as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios. Seala adems la referida
norma, que si los interesados lo consideran, se constituir adems, una Junta Gene-
ral de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se
encargar de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificacin en su con-
junto. Finalmente, prescribe que la conformacin, funciones, mecanismos de coordi-
nacin entre Juntas y dems aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamento
Interno General.
Si bien la norma citada no seala expresamente que en los casos en que existan
diversos reglamentos internos por reas fsicamente determinadas, estos deben con-
tener, adems de los porcentajes de participacin relativos a los bienes y servicios
372
JURISPRUDENCIA
comunes del bloque al que pertenecen, los porcentajes relativos a los bienes y servi-
cios comunes del conjunto de la edificacin, la existencia de elementos y servicios
comunes en el conjunto de la edificacin, hace exigible que se determine con preci-
sin cul es el porcentaje que le corresponder a cada seccin respecto a dichos bie-
nes y servicios comunes conforme lo establece el inciso d) del artculo 42 de la Ley
N 27157 e inciso f) del artculo 153 de su Reglamento.
18.- En el presente caso, se han asignado porcentajes de participacin sobre los bienes
comunes del Sector B - Primera Etapa y Sector B - Segunda Etapa en funcin a las
reas ocupadas de las secciones de dominio exclusivo de cada etapa, porcentajes
que son acordes con el criterio de rea ocupada que se ha adoptado en el Reglamen-
to Interno. Asimismo, se han asignado porcentajes de participacin sobre los bienes
comunes del conjunto de la edificacin a cada una de las secciones de dominio exclu-
sivo que conforman los referidos Sectores B, Primera y Segunda Etapas, en funcin a
las reas ocupadas, habindose verificado que dichos porcentajes tambin son aproxi-
mados al criterio de rea ocupada que se ha elegido, en razn de haberse redondeado
las cifras debido a los varios decimales que arroja la operacin aritmtica empleada
para su clculo. Cabe precisar, que para la determinacin de los porcentajes que sobre
los bienes de dominio comn del Centro Areo Comercial le corresponde a cada
unidad de dominio exclusivo que integran tanto la Primera como la Segunda Etapa
del Sector B, deber tenerse en cuenta el porcentaje que en el Reglamento Interno
General se le ha asignado a cada una de las etapas. As por ejemplo, el porcentaje
que respecto a los bienes comunes del Centro Areo Comercial le corresponder a
cada seccin de dominio exclusivo del Sector B - Primera Etapa, ser una parte del
10.22 % que en el Reglamento Interno General se le ha asignado a dicha primera
etapa, debiendo efectuarse tal clculo, en funcin al rea ocupada de la referida sec-
cin conforme al criterio adoptado en el Reglamento Interno.
Debe sealarse que para determinar el rea ocupada del conjunto de la edificacin,
deber sumarse las reas ocupadas de todas sus secciones de propiedad exclusi-
va consignadas en el Reglamento Interno General, sin incluir a las zonas comunes
como exige el Registrador, en razn de que el criterio elegido por el propietario de
la edificacin es el rea ocupada de las secciones de propiedad exclusiva.
En consecuencia, corresponde revocar los numerales 2 y 3 de la observacin.
19.- Por otro lado, se aprecia que no se ha asignado porcentaje de participacin a cada
una de las secciones de propiedad exclusiva que conforman los Sectores B, Primera
y Segunda Etapas, en relacin a los servicios comunes del conjunto de la edificacin,
debiendo subsanarse dicho defecto.
20.- En el numeral 4 de la observacin se indica que se encontraba pendiente de inscrip-
cin el ttulo N 5491 del 23 de mayo de 2002, el mismo que a la fecha, de acuerdo a
la informacin proporcionada por el Sistema de Informacin Registral, se encuentra
tachado el 15 de agosto de 2002 por haber caducado su asiento de presentacin, razn
por la que corresponde dejar sin efecto dicha observacin.
21.- Finalmente, debe sealarse que de acuerdo con el asiento B00002 de la partida
Electrnica N 70081049, mediante Resolucin N 037-96-MPC/DGDU del 25/03/96
se aprobaron los Estudios Definitivos en va de Regularizacin del lote nico para
373
Usos Industriales Tipo B sobre el predio objeto del presente ttulo, lo cual determina
que en aplicacin del artculo 9 inciso B del Texto nico Ordenado del Reglamento
de la Ley General de Habilitaciones Urbanas se considere aprobada la primera etapa
de la habilitacin, pues no consta de la misma partida que la mencionada resolucin
haya sido objeto de apelacin. En consecuencia, si bien en esta etapa es procedente
la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin de conformidad
con lo dispuesto por el artculo 4 del Reglamento de la Ley N 27157, y por ende, la
inscripcin de actos posteriores como el Reglamento Interno y las Independizaciones,
en las partidas de independizacin de las respectivas unidades deber dejarse expresa
constancia que an queda pendiente la etapa de Recepcin de Obras Finales.
VII. RESOLUCIN
REVOCARlos numerales 1, 2 y 3,DEJAR SIN EFECTOel numeral 4 de la
observacin formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao
al ttulo referido en el encabezamiento y, declarar que el ttulo no puede inscribirse por
contener los defectos sealados en los numerales 11, 15 y 19 del anlisis de la presente
Resolucin.
Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral

FREDY LUIS SILVA VILLAJUN

25 Deben intervenir todos los propietarios para formalizar la trans-

ferencia de bienes comunes
La transferencia de los bienes comunes podr ser formalizada por el presidente
de la junta de propietarios, quien ejerce su representacin legal en el supuesto
que la junta de propietarios tambin autoriz la transferencia. Sin embargo, en
el caso que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectacin de los
bienes comunes sin autorizar la transferencia, ser necesaria la intervencin
de todos los copropietarios en aplicacin de lo dispuesto por el artculo 971
inciso1 del Cdigo Civil.
TRIBUNAL REGISTRAL
374
JURISPRUDENCIA
APELANTE : Faustino Cortez Coronel

TTULO : N 162870 del 11/03/2008
RECURSO : H.T.D. N 23827 del 21/04/2008
ACTO : Ampliacin de fbrica
SUMILLAS
DESAFECTACIN DE ZONAS COMUNES

piedad exclusiva y propiedad comn, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo
de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman.
En caso de solicitarla inscripcin de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de
ellos, deber adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.

En el procedimiento registral de la inscripcin de ampliacin de fbrica de un bien
sujeto al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn donde se va a producir una
variacin del porcentaje de participacin sobre las zonas comunes, se requiere la inscrip-
cin simultnea de la modificacin de reglamento interno.

PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de la modifi-
cacin y ampliacin de fbrica de la edificacin construida sobre el Dpto. 11 ubicado con
frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palomares, Distrito del Rmac, inscrito en
la partida Electrnica N PO2225667 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjunta la siguiente documentacin:
- Formulario Registral N 1 y Anexo 4 suscrito por Faustino Atilio Cortez Coronel y
Dalila Vela Ramrez de Cortez, con firmas legalizadas por el notario de Lima, Moiss
Javier Espino Elguera el 11/03/2008.
- Informe Tcnico de Verificacin suscrito por el lngeniero civil Hctor Pedro Belisario
Muoz, con firma legalizada por el notario de Lima, Moiss Javier Espino Elguera el
13/11/2006.
- Certificado de Parmetros urbansticos y Edificatorios N 198-2006DOPZA-DDU-
MDR expedido por la Municipalidad Distrital del Rmac.
- Plano de ubicacin y Localizacin (u-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el
notario de Lima Moiss Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribucin (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de
Lima Moiss Javier Espino Elguera.
- Plano de Distribucin que corre inscrito (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008,
por el notario de Lima Moiss Javier Espino Elguera.
375

La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Luzmila Fany Dongo Prez,
En relacin con dicho ttulo, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable
siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacin(es), al amparo de los artculos 31 y 40 del
Reglamento General de los Registros Pblicos acorde con la(s) norma(s) que se cita(n):
1. Disposicin de bienes comunes
De la revisin del ttulo archivado N 2004-02002506 de fecha 13/02/2004, se advier-
te que en el Reglamento Interno Inscrito, los aires de la edificacin no han sido reser-
vados ni considerados dentro del rea exclusiva de alguna de las unidades indepen-
dizadas, por lo que se consideran entonces bienes de dominio comn, como as se
declaran en el tem 8 del formulario: Aires del techo del segundo piso, se ha consi-
derado esta superficie como rea comn del edificio. En ese sentido, siendo que en
el presente ttulo se declara una ampliacin de fbrica del Departamento 11 respecto
a un tercer nivel y azotea que ocupan los aires de la edificacin, de conformidad con
los artculos 134 y 135 del D.S. N 035-2006-VIVIENDA, se requerir previamente
acreditar la desafectacin de dichos aires por acuerdo de junta de propietarios adop-
tada con la mayora requerida por el reglamento interno, indicando el rea y medidas
correspondientes, y adjuntar instrumento pblico donde conste la transferencia a favor
de nuevo titular de dominio.
Resolucin N 179-2008-5UNARP-TR-L del 15/03/2008:
piedad exclusiva y propiedad comn, convierten a estas en bienes de dominio exclusi-
vo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la con-
forman. En caso de solicitar la inscripcin de esa nueva unidad inmobiliaria a favor
de uno solo de ellos, deber adjuntar el instrumento que contenga la transferencia
respectiva.
2. Modificacin del reglamento interno
Como consecuencia de la desafectacin de parte de los aires, los bienes comunes esta-
ran modificndose, por lo que deber modificarse el reglamento interno en la parte
pertinente, adjuntando para tal efecto documento privado con firma legalizada, de
acuerdo a lo establecido por el artculo 69 del Reglamento de Inscripciones del Regis-
tro de Predios.
Una vez subsanado se proceder a realizar el pase del presente ttulo a la sec-
cin especializada de reglamentos que corresponda, a efectos de que se califique
integralmente.
Base Legal: Ley N 27157, arts. 25, 31, 64.2 D.S. N 035-2006-VIVIENDA, artculo
41 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

El recurrente sustenta el recurso de apelacin bajo los siguientes argumentos:
376
JURISPRUDENCIA
- Seala que la Municipalidad del Rmac les otorg el certificado de Parmetros urba-
nsticos y Edificatorios N 198-2006-DOPZA-DDU-MDR con la que se demuestra
fehacientemente que no existe oposicin de ninguno de los integrantes de la edifica-
cin como se pudo verificar con el inspector de obras de la Municipalidad del Rmac.
- Considera que antes de efectuar la construccin de la ampliacin de la declaratoria de
fbrica, demolicin se recurri a Cofopri, ente que otorg el ttulo de propiedad, y que
seal que dicho bien inmueble perteneca, tanto es as que actualmente se le cono-
ce a la Urb. Palomares, como Villa Militar del personal auxiliar subalterno del Ejrci-
to Peruano al Ministerio de Guerra o de Defensa, y ante cualquier percance se puede
pedir informacin en forma directa, y se obtendr las respuestas del caso, de suceder
ello, solicito que se efecte los oficios pertinentes, conforme a ley.

En la partida electrnica N P02225667 del Registro de predios de Lima se encuentra
registrado el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palo-
mares, Distrito del Rmac. En el asiento 1 se encuentra registrada la declaratoria de fbri-
ca de dicha unidad inmobiliaria, la misma que fue materia de independizacin del pre-
dio inscrito en la partida electrnica N P02221366. Tiene como titulares registrales a la
sociedad conyugal conformada por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramrez.

Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajun.
- Si los aires sobre la unidad inmobiliaria denominada Departamento 11, han sido con-
siderados como un rea de propiedad exclusiva.
- Si se requiere la previa modificacin del reglamento interno cuando se debe producir
la desafectacin de una zona comn.
VI. ANLISIS
1. Mediante el ttulo venido en grado de apelacin, se solicita la inscripcin de la modi-
ficacin y ampliacin de fbrica de la edificacin construida sobre el Dpto. 11 ubica-
do con frente a la calle Domingo Angulo, urbanizacin Palomares, distrito del Rmac,
inscrito en la partida Electrnica N P02225667 del Registro de Predios de Lima.
La Registradora en su primer extremo de la observacin ha sealado que de la revi-
sin del reglamento interno inscrito, los aires de la edificacin no han sido reservados
ni considerados dentro del rea exclusiva de alguna de las unidades independizadas,
por lo que considera que son bienes de dominio comn.
Conforme a ello, a efectos de inscribir la regularizacin de la ampliacin y modificacin
de la fbrica inscrita, corresponde determinar si los aires de la unidad inmobiliaria deno-
minada Departamento11, han sido considerados como un rea de propiedad exclusiva.
2. El artculo 129 del Reglamento de la Ley N 27157, define a la propiedad exclusi-
va y propiedad comn como el rgimen jurdico que supone la existencia de una
377
edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de pro-

piedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de
dominio comn. Agrega la norma, que dicho rgimen cuenta con reglamento interno y
una junta de propietarios.
exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por
el otro, las zonas comunes de la edificacin, cuya titularidad le corresponde a todos
los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en funcin a los porcentajes
de participacin que se le haya asignado en el reglamento interno de la edificacin.
La participacin en los bienes comunes es definida por el artculo 130 del Reglamento
de la Ley N 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclu-
sivo y corresponde ejercerlo al propietario del mismo. Agrega dicho artculo que los
porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios razo-
nables, como el rea ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubicacin de
estas, los usos a los que estn destinadas, entre otros.
4. Ahora bien, el artculo 40 de la Ley N 27157 seala que son bienes de propiedad
comn: Los pasajes, pasadizos, escaleras y en genera vas y reas de circulacin de
uso comn; las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes
de propiedad comn; jardines; stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propie-
dad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; patios, pozos de luz, ductos y
dems espacios abiertos, entre otros.
El artculo 43 de la Ley N 27157 faculta a la junta de propietarios para aprobar
mediante mayora calificada de las 2/3 partes de los votos de la junta de propieta-
rios, la transferencia de los bienes comunes, con cargo a que se notifique por conduc-
to notarial a los inasistentes a fin de que en el plazo de 20 das tiles contados a partir
de la notificacin, manifiesten mediante el mismo procedimiento, quedando su dis-
crepancia, vinculados con el acuerdo en caso contrario. Asimismo, el artculo 148 del
D.S. N 0352006-VIVIENDA prescribe que en el caso que la notificacin sea devuel-
ta por el notario porque el domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o
carezca del mismo en el lugar de la edificacin el Presidente, la Directiva o la Admi-
nistracin, segn sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficialEl Perua-
no,en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la junta de propietarios, en las
mismas condiciones que en la notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de 20 das
hbiles desde el da hbil siguiente de la publicacin, el propietario con domicilio des-
conocido no manifestar por conducto notarial su discrepancia, se entender vincu-
lado al acuerdo.
5. Al respecto, deber tenerse presente que en el proceso de transferencia de los bie-
nes comunes en unidades sometidas al rgimen de propiedad exclusiva y propie-
dad comn, se pueden distinguir dos etapas: a) La aprobacin o autorizacin para la
378
JURISPRUDENCIA
transferencia de los bienes comunes que realiza la junta de propietarios con la mayo-
ra calificada a que se contrae el artculo 43 de la Ley N 27157 y la notificacin a
los inasistentes debidamente convocados; y, b) La transferencia de la nueva seccin
de dominio exclusivo, la cual podr efectuarse por cualquiera de las modalidades que
establece el derecho civil.
En la primera etapa o aprobacin de la venta de un bien comn en realidad nos encon-
tramos ante un acuerdo de desafectacin o cambio de naturaleza del bien de domi-
nio comn, el cual a consecuencia del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios
en mayora calificada se convertir en un bien de dominio exclusivo de igual naturale-
za que las dems secciones de propiedad exclusiva confortantes de la edificacin y por
tanto, susceptible de incorporarse al trfico jurdico. Al respecto es preciso sealar que
este acuerdo no configura en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamen-
te la modificacin del estatus de la seccin de dominio comn la misma que continuar
perteneciendo en copropiedad a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
conforme lo establece el inciso d) del artculo 42 de la Ley N 27157.
6. En este sentido, una vez obtenida la autorizacin de transferencia y configurada una
nueva seccin de dominio exclusivo en cuya titularidad dominial concurrirn los pro-
pietarios de las secciones de dominio exclusivo, resultara de aplicacin el artculo 971
del Cdigo Civil, el cual prescribe que: Las decisiones sobre el bien comn se adopta-
rn por: 1. Unanimidad, para disponer o gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en l. En su defecto, cada copropietario podr disponer de su
cuota ideal conforme lo autoriza el artculo 977 del antes mencionado cdigo.
Sin embargo, deber tenerse en cuenta el espritu de la Ley, por cuanto, mediante el
artculo 43 de la Ley N 27157, si bien es cierto, se desafecta el bien comn en el
mismo acto est implcito el acuerdo de transferencia de la antigua zona comn. Por
ello, si se admitiera que para la transferencia de los bienes comunes desafectados
resultan de aplicacin nicamente las reglas de la copropiedad contenidas en el Cdi-
go Civil, puede ocurrir que los propietarios que votaron en contra de la desafectacin
y transferencia (1/3 de los propietarios con derecho inscrito) no estn de acuerdo con
transferir sus cuotas ideales, supuesto en el cual no procedera la transferencia aproba-
da por la junta de propietarios, bloquendose de este modo la finalidad de la norma.
Por lo tanto, conforme a las normas antes expuestas, la transferencia de los bienes
comunes podr ser formalizada por el Presidente de la Junta de Propietarios, quien
ejerce la representacin legal de la misma en el supuesto que la junta de propietarios
tambin autoriz la transferencia, sin embargo, en el caso que la junta de propietarios
solamente acuerde la desafectacin de los bienes comunes sin autorizar la transferen-
cia, ser necesaria la intervencin de todos los copropietarios en aplicacin de lo dis-
puesto por el artculo 971 inciso1 del Cdigo Civil.
7. En el caso bajo anlisis, de la revisin del ttulo archivado N 2002506 del 13/02/2004
que dio mrito a la extensin del asiento 1 de la partida electrnica N P02225667 del
Registro de Predios de Lima donde corre inscrito el reglamento interno, se aprecia que
se ha establecido lo siguiente:
Artculo 14.- La relacin de bienes y reas comunes es la siguiente (marcar con un
aspa de ser bien comn).
379
a) El terreno sobre el cual est construida la edificacin. X

Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems
b) elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de X
una seccin sino que sirvan a dos o ms secciones.
Los pasajes, pasadizos, escaleras, reas destinadas a la instalacin de equipos y
c) X
en general vas y reas de circulacin de uso comn.
Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad
d) X
exclusiva.
Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de
e) X
basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
Los patios, pozos de Luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los
f) X
propios de una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos. X
h) Los jardines. X
Las fachadas y las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en
i) X
ambientes de propiedad comn.
Los locales destinados a servicios comunes tales como de portera, guardiana
j) X
y otros.
Los stanos y las azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
k) X
aparezcan clusulas en contrario.
l) Otros bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios (especificar). X
Conforme al artculo citado, los aires de la edificacin (azotea), no han sido reserva-
dos ni considerados dentro del rea de propiedad exclusiva de alguna de las unidades
independizadas.
Asimismo, cabe precisar que el literal k) del artculo 14 del reglamento interno pre-
cisa que las azoteas son zonas comunes, salvo que en los ttulos de propiedad de
las secciones aparezcan clusulas en contrario. De la revisin del ttulo archivado
N 311094 del 28/06/2005 (en virtud del cual se inscribi el asiento 2 de la partida
electrnica N P02225667), se constata del ttulo de propiedad expedido por Cofopri,
que no se han considerado los aires del Departamento 11 como un rea de propiedad
exclusiva de dicha unidad inmobiliaria.
Siendo esto as, la junta de propietarios deber acordar la desafectacin de los aires
sobre el Departamento 11 y su transferencia a favor de los propietarios de dicho
departamento, as como la autorizacin para la ampliacin de la edificacin, esto lti-
mo conforme a lo previsto por el segundo prrafo del artculo 133 del Reglamento de
la Ley N 27157.
por la Registradora.
8. En otro extremo de la observacin la Registradora ha sealado que como consecuen-
cia de la desafectacin de parte de los aires comunes, se modifica la descripcin de las
zonas comunes, razn por la que deber modificarse el reglamento interno.
380
JURISPRUDENCIA
Al respecto, debe tenerse presente que la determinacin de las zonas comunes y de pro-
piedad exclusiva en una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propie-
dad comn se efecta en el reglamento interno, en donde se describe la relacin de los
bienes comunes, la asignacin de los porcentajes de participacin, entre otros aspectos.
Ahora bien, la variacin en la descripcin de las zonas comunes debido a que una
porcin de la misma cambi de naturaleza para convertirse en un rea de propiedad
exclusiva, requiere la inscripcin simultnea de la modificacin de reglamento inter-
no, aprobacin que deber ser efectuada por la junta de propietarios y cumplir ade-
ms con la formalidad prevista por el artculo 69 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de predios.
En este orden de ideas, corresponde confirmar el numeral 2 de la observacin
formulada.
9. Finalmente, se deja constancia que en el presente caso no se efecta la liquidacin
de los derechos registrales conforme a lo previsto por el artculo 156 del Reglamento
General de los Registros pblicos, por cuanto no se ha presentado el ttulo que conten-
ga el acuerdo de desafectacin de los aires sobre el Departamento 11, su transferencia
a favor del propietario de dicho departamento y finalmente la modificacin del regla-
mento interno, acuerdos de la junta de propietarios que debern preexistir a la fecha
del asiento de presentacin ttulo venido en grado de apelacin.
Estando a lo acordado por unanimidad:
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de la observacin formulada por la Registrado-
ra Pblica del Registro de Predios de Lima, por los fundamentos vertidos en la presente
resolucin.
26 Regularizacin de edificaciones con alero externo

El Tribunal Registral deniega la inscripcin de una regularizacin con alero
externo sosteniendo que se puede regularizar edificaciones, al amparo de
la Ley N 27157, cuando se produce superposicin de reas o invasiones al
colindante.
17 de julio de 2009
APELANTE : Jos Leyva Cubas
TTULO : 00229638 de 22/04/2009
RECURSO : 0044195 de 01/07/2009
381
ACTO : Declaratoria de Fbrica e Independizacin

SUMILLA: No se puede regularizar edificaciones, al amparo de la Ley N 27157,
cuando se produce superposicin de reas o invasiones al colindante
La regularizacin de edificaciones no permite que se legalicen usurpaciones o invasio-
nes a los predios colindantes o de dominio pblico, pues ello afecta el derecho de pro-
piedad de terceros, por lo que se requiere la dilucidacin del conflicto a travs de los
cauces y procedimientos correspondientes pero en ningn caso se puede autorizar que
a travs de un simple acto unilateral del invasor, y plasmado en un formulario, se pre-
tenda legalizar esa situacin de hecho.
Cuando exista superposicin de reas se entiende que el defecto es insubsa-
nable por una interpretacin a contrario del artculo 33.2 del Decreto Supremo
N 036-2006-VIVIENDA; y sin perjuicio que esa conclusin se ratifica por el siste-
ma de folio real que consagra nuestro ordenamiento jurdico con el fin que una parti-
da corresponda a un predio, sin superposiciones, y por el criterio de interdiccin de la
arbitrariedad que no permite afectaciones unilaterales al derecho de propiedad ajeno.

PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de declarato-
ria de fbrica, en va de regularizacin, reglamento interno e independizacin, referido al
inmueble inscrito en la partida Electrnica N 12266471 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Formulario N 2 - Ley N 27157, Anexo N 4 - Ley N 27157, Planos de Independiza-
cin, Distribucin y Ubicacin, con firmas certificadas por el Notario de Lima Sigifre-
do de Osambela con fecha 31 de marzo de 2009.
- Reglamento Interno en documento privado con firma certificada por el Notario de
Lima Sigifredo de Osambela con fecha 31 de marzo de 2009.
- Certificado de Jurisdiccin N 073-2009-MDLO/GDU/SGCCHU del 5 de marzo de
2009 emitido por la Municipalidad de Los Olivos.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios N 0115-2009-MDLO/GOU/
SGUT del 26 de febrero de 2009 emitido por la Municipalidad de Los Olivos.
- Memoria de Independizacin.

El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima, ngel Bellido Alvarado,
tach el ttulo por el siguiente motivo:
1.- Al haber caducado el asiento de presentacin, sin haberse subsanado la observacin
dentro del plazo concedido se dispone la tacha del ttulo.

El recurrente sustenta su apelacin en lo siguiente:
382
JURISPRUDENCIA
Que, habiendo levantado la primera observacin el 17 de junio de 2009, y que debido

a motivos laborales no fue posible mi presencia en Lima para legalizar lo observado
con fecha de legalizacin notarial 15 de junio de 2009, subsanando recin la segunda
observacin el da 2 de julio de 2009.

Bien inmueble ubicado en el Lote 12, Manzana H-4, Calle N 40, Urbanizacin Puer-
ta de Pro - Cuarto Sector Segunda etapa, Distrito de San Martn de Porres, inscrito en la
Partida Electrnica N 1266471 del Registro de Predios de Lima.

Interviene como ponente el VocalOscar Enrique Escate Cabrel.
es la siguiente:
- Si se puede regularizar una fbrica cuando existe superposicin de rea o cabida.
VI. ANLISIS
1. El Registrador formul tacha del ttulo por no haberse subsanado la observacin den-
tro del plazo reglamentario. Sin embargo, el escrito de apelacin fue presentado el da
1 de julio de 2009, es decir, cuando todava se encontraba en vigor el asiento de pre-
sentacin del ttulo N 229638 del 22 de abril de 2009, por lo que corresponde revocar
la tacha por ese fundamento y en consecuencia, se debe entrar a estudiar los temas de
fondo que motivaron la denegatoria de inscripcin.
2. En efecto, mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de
declaratoria de fbrica, en va de regularizacin, reglamento interno e independiza-
cin, referido al inmueble ubicado en el Lote 12, Manzana H-4, Calle N 40, Urbani-
zacin Puerta de Pro - Cuarto Sector Segunda Etapa, Distrito de San Martn de Porres
inscrito en la partida Electrnica N 12266471 del Registro de Predios de Lima.
3. El registrador formul las siguientes observaciones referidas a la validez y eficacia del
ttulo:
i) Srvase rectificar el rea techada de la unidad inmobiliaria N 02 y el rea comn
N 04 de la memoria de independizacin por discrepar con el que figura en el
nuevo plano con certificacin notarial de fecha 15 de junio de 2009.
ii) Debe rectificarse el uso asignado para la unidad inmobiliaria N 01, ya que dice
vivienda, y debe decir garaje y tienda.
iii) Srvase rectificar el artculo 2 del reglamento interno pues el rea techada de la
unidad inmobiliaria N 2 por discrepar con la que figura en el plano de independi-
zacin con certificacin notarial de firmas del 15 de junio de 2009.
4. Respecto de la observacin signada con el numeral i) del considerando anterior, se
considera como defecto la discrepancia entre el plano y la memoria descriptiva. Sobre
el particular, el artculo 50-Jin finedel Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios seala que en caso de dicha discrepancia prevalece el plano, con lo cual se
subsana el error sin ms trmite y, por tanto, se revoca esta causa de denegatoria.
383
5. Respecto de la observacin signada con el numeral ii) del considerando tercero, es nece-
sario sealar que el uso asignado por el propietario en el reglamento interno es simple-
mente convencional, y es una manifestacin de la potestad plena que conlleva el dere-
cho de propiedad; pero sin implicancias respecto de los lmites o restricciones que
impone la ley en forma obligatoria a travs de las reglas de zonificacin, y sobre la cual
los pactos o estipulaciones negociales no tienen eficacia, conforme establece el artculo
957 del Cdigo Civil. En buena cuenta, si el propietario, por ejemplo, asigna discrecio-
nalmente el uso vivienda pero las ordenanzas municipales no permiten esa utilizacin
de la unidad inmobiliaria, entonces simplemente rige esta ltima. Por tanto, el uso con-
vencional asignado por los propietarios en el reglamento interno carece de relevancia.
Es bueno indicar, una vez ms, que los aspectos vinculados a la zonificacin son ajenos
al Registro, ya que no se le aplica las reglas de la publicidad y sus efectos. Por ejemplo,
si la zonificacin se inscribiese sera irrelevante dicha inscripcin, pues los lmites lega-
les del dominio se imponen incluso sin contar con el registro, ya que la ordenacin del
suelo y el territorio se aplica a todos, sin excepciones, por ser de inters pblico.
En consecuencia, es inoficioso que el registrador se entretenga en cuestionar aspectos
que no benefician ni perjudican a las partes, ni a los terceros. Por lo expuesto, se revo-
ca este extremo.
6. Respecto de la observacin signada con el numeral iii) del considerando tercero, el
registrador indica que existe una diferencia de 0,10 cm2(diez centmetros cuadrados)
en la superficie de la unidad inmobiliaria 02, ya que el reglamento interno modificado
seala 153,63 m2; mientras el plano de independizacin da cuenta de una superficie de
153,53 m2. La diferencia advertida resulta intrascendente ya que las propias tolerancias
registrales admiten una diferencia mucho mayor respecto del rea o cabida de los pre-
dios, por lo que dicha errata carece de significacin para todo efecto jurdico o prctico.
Por lo tanto, se revoca tambin este extremo de la denegatoria.
7. No obstante lo expuesto, el Tribunal se encuentra obligado a revisar los ttulos pre-
sentados al Registro, incluso respecto de defectos o vicios no advertidos por la prime-
ra instancia, siempre que se produzca infraccin de una norma expresa, tal y como lo
permite el artculo 33.2 c) del Reglamento General de los Registros Pblicos.
8. En efecto, en el formulario registral N 2 y en el anexo N 4 se da cuenta de una dis-
crepancia de superficie en el segundo y tercer piso de la edificacin, ya que el rea
inscrita del terreno es de 160 m2; mientras que el rea ocupada de los niveles superio-
res es de 176,69 m2y el rea techada es de 166,25 m2. Es decir, de la informacin pro-
porcionada por el propio verificador se advierte que la construccin se extiende fuera
de los lmites del alineamiento de la fachada (as textualmente lo dice el verificador en
el anexo N 4) y que ello se debe a la construccin de un alero areo que sobresale del
permetro del lote (as se declara tambin en el formulario N 2).
9. Recurdese que en el procedimiento de regularizacin de edificaciones realizado al
amparo de la Ley N 27157 y dems normas complementarias, el verificador tiene
potestad fedante respecto a que los planos que adjunta corresponden a la realidad fsi-
ca, de conformidad con el artculo 9.1 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIEN-
DA. Por tanto, se considera cierta la invasin producida por la construccin
384
JURISPRUDENCIA
submateria que se ha realizado sobre el frente del lote, esto es, con intromisin sobre
el dominio pblico.
10. La regularizacin de edificaciones no permite que se legalicen usurpaciones o invasio-
nes a los predios colindantes o de dominio pblico, pues ello afecta el derecho de pro-
piedad de terceros, por lo que se requiere la dilucidacin del conflicto a travs de los
cauces y procedimientos correspondientes, pero en ningn caso se puede autorizar que
a travs de un simple acto unilateral del invasor, y plasmado en un formulario, se pre-
tenda legalizar esa situacin de hecho.
11. Por lo dems, el artculo 33.2 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, Texto
nico Ordenado de la Ley de Regularizacin de Edificaciones, establece que si el rea
del terreno es superior al rea registrada, y no existe superposicin de reas, entonces se
anota en forma preventiva la fbrica por el plazo de un ao a efectos de que se proce-
da a la rectificacin de la superficie. En cambio, cuando exista superposicin de reas se
entiende que el defecto es insubsanable, ya que precisamente no corresponde la anota-
cin, por lo que resulta aplicable la norma citada en virtud de una interpretacin a con-
trario sensu y sin perjuicio que esa conclusin se ratifica por el sistema de folio real que
consagra nuestro ordenamiento jurdico con el fin de que una partida corresponda a un
predio, sin superposiciones; y por el criterio de interdiccin de la arbitrariedad que no
permite afectaciones unilaterales al derecho de propiedad ajeno.
12. Por lo expuesto, corresponde disponer la tacha del ttulo por contener defecto insub-
sanable, de conformidad con el artculo 42 del Reglamento General de los Registros
Pblicos.
13. Respecto a los derechos registrales se liquida los derechos de calificacin, mas no ins-
cripcin, de los siguientes actos: cuatro independizaciones (S/. 220,00), declaratoria de
fbrica (S/. 34,00), reglamento interno (S/. 27,00), jurisdiccin (S/. 27,00), junta de pro-
pietarios (S/. 27,00), modificacin de rea (S/. 27,00), tres cargas (S/.57,00). En total se
liquida una suma de S/. 419,00 nuevos soles. Si el usuario abon S/.899.95 segn reci-
bos Ns 2488-24 y 3524-68, entonces se dispone la devolucin de S/.480,95.
La presente Sala Transitoria fue creada en mrito de la Resolucin N 249-2-
008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se signa-
ron a travs de la Resolucin del Superintendente Adjunto de los Registros Pblicos
N 010-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegia-
do cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelacin
interpuestos dentro del procedimiento registral.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la tacha por vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin for-
mulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima; y disponer laTACHA SUS-
TANTIVAdel ttulo por el defecto advertido en los considerandos octavo y noveno de la
presente resolucin.
SS. GUNTHER HERNN GONZALES BARRN, NLIDA PALACIOS LEN, SCAR
ENRIQUE ESCATE CABREL
385
27 Junta puede otorgar poder al Presidente con el objeto de reabrir

el acta para fines de aclaracin y correccin
No hay impedimento alguno para que la junta de propietarios pueda otorgar
poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta
primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que
el documento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.
TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 13 de julio de 2011
APELANTE : Adriana Jess Delgado Angulo
TTULO : N 127029 del 10/02/2011
RECURSO : HTD N 29310 del 20/04/2011
ACTO : Adecuacin de reglamento interno
SUMILLA
REAPERTURA DEL ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS
No procede cuestionar la validez de la reapertura de un acta de junta de propietarios
al amparo de lo establecido en el artculo 12 del RIRPJNS, cuando de la revisin del
acta primigenia se advierte que en dicha sesin se acord de manera expresa otorgar
facultades al presidente de la junta para suscribir en representacin de todos los pro-
pietarios la referida acta de reapertura.
SENTADA
Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la adecuacin del reglamen-
to interno, inscrito en el Asiento 9-b de la ficha N 234377 del Registro de Predios, a
la Ley N 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N 035-2006-VIVIENDA. Asi-
mismo, se solicita la inscripcin del reglamento interno general de la edificacin cuya
partida matriz es la ficha N 231348.
Al efecto se adjunta la documentacin siguiente:
- Declaracin jurada de convocatoria para la junta de propietarios del 12/08/2010, for-
mulada por Csar Augusto Cobos Barrantes, con firma certificada por notario de Lima
el 07/02/2011.
- Copia certificada notarial de la reapertura de acta de sesin extraordinaria de junta de
propietarios del 10/08/2010.
- Documento con firma certificada por notario relativo a la modificacin parcial de ade-
cuacin de reglamento interno de La Torre Los Conquistadores.
386
JURISPRUDENCIA
- Solicitud de desistimiento parcial de la rogatoria relativo a la inscripcin de los miem-

bros de la directiva de la junta de propietarios, precisando, sin embargo, que la rogato-
ria comprende la inscripcin del presidente.
- Copia certificada notarial del acta de sesin extraordinaria de junta de propietarios del
12/08/2010 y su reapertura, del edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con
frente a la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro.
- Documento con firma certificada por notario del reglamento interno general del Lote 5.
10/08/2010.
- Documento con firma certificada notarial de la adecuacin de reglamento interno de la
Torre Los Conquistadores Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
- Esquelas de convocatoria para las sesiones de junta de propietarios del 10/08/2010 y
12/08/2010.
- Copia certificada notarial del acta de sesin de junta de propietarios del edificio Torre
Los Conquistadores Calle Conde de la Monclova 363 del 31/08/2005.
edificio ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a la Av. Los Libertadores)
del distrito de San Isidro, del 06/12/2007.
- Avisos y esquelas de convocatorias para la sesin extraordinaria de junta de propieta-
rios del 06/12/2007.
edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a
la Av. Los Libertadores) del distrito de San Isidro del 23/08/2009.
- Esquelas de convocatoria.
edificio Torre Los Conquistadores ubicado en el lote 5 de la manzana 82 (con frente a
la Av. Los Conquistadores) del distrito de San Isidro, del 23/03/2009.

El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave,
DEL REINGRESO (07/04/2011):
1. Se reiteran las observaciones b y c de la esquela de fecha 01/04/2011, toda vez que
en el reingreso solo se adjunta una solicitud de desistimiento en relacin con la ins-
cripcin de los dems miembros de la Junta General de Propietarios a excepcin del
Presidente.
Siendo el sentido de las referidas observaciones, el siguiente:
387
(...) b. Por otro lado, en relacin con la aplicacin supletoria de las normas del Regla-
mento de Personas Jurdicas No Societarias, es menester sealar que la Reapertura de
Actas es una figura jurdica que no est regulada por la Ley N 27157 ni por el D.S.
N 035-2006-VIVIENDA, por lo que la aplicacin de dichas normas es totalmente vli-
da a efectos de suplir un vaco legal. En caso contrario no podra utilizarse la reapertura
como un mecanismo de subsanacin de errores contenidos en el acta.
c. En ese sentido, se reiteran las observaciones 3, 4, 5 y 6, ms an cuando en el
acuerdo 4 adoptado en la sesin de Junta de Propietarios del Edificio Conquistado-
res no se estableci expresamente facultades al presidente de la junta para suscribir a
sola firma las reaperturas necesarias; al respecto, es menester sealar que un acuerdo
de voluntades no puede contravenir lo dispuesto en una norma legal, salvo que esta
misma lo prevea, situacin distinta que sucede en el artculo 12 del Reglamento de
Personas Jurdicas No Societarias.
(...) ADECUACIN DE REGLAMENTO INTERNO - TORRE CONQUISTADO-
RES (TORRE B)
3. Se deja constancia que el Acta de Reapertura que se adjunta con la presentacin del
presente ttulo, no tiene validez, toda vez que no ha sido suscrita por los mismos pro-
pietarios que suscribieron el acta reabierta, de conformidad con lo dispuesto por el ar-
tculo 12 del Reglamento dePersonas Jurdicas No Societarias, en aplicacin supleto-
ria. Siendo el tenor de dicho artculo el siguiente:
(...) Artculo 12.- Reapertura de actas
Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u
omisiones podrn inscribirse si se reabren para consignar la rectificacin respectiva o
los datos omitidos, requirindose que suscriban al pie las mismas personas que suscri-
bieron el acta reabierta. En el acta se consignar la fecha de la reapertura ().
4. En ese sentido, deber aclarar en el artculo 4 del Reglamento Interno Adecuado del
Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesin del 10/08/2010, se describe como
bien comn al terreno, lo cual no puede ser, toda vez que es de dominio comn de
todo el complejo.
5. Asimismo, deber aclarar quines son las personas que representan a los propietarios
de los Dptos. Ns 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103, que se sealan en la intro-
duccin del acta de fecha 10/08/2010.
6. Por otro lado, srvase aclarar el periodo de ejercicio del Presidente de la Junta de Pro-
pietarios de la Torre Conquistadores, toda vez que en el Reglamento Interno Adecua-
do de dicho sector se seala: 1 ao, sin embargo, en el Reglamento Interno General se
seala: 2 aos.
Finalmente, se deja constancia que deber modificarse en lo que corresponda el Docu-
mento Privado de Adecuacin de Reglamento Interno General y del Sector Torre
Conquistadores (...).
FORMALIDAD: toda modificacin y/o subsanacin deber realizarse siguiendo la
misma formalidad con la que fue otorgado el documento que se modifica y/o subsana
(art. N 1413 del CC).
388
JURISPRUDENCIA
Base Legal.- Ley N 27157, TUO del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado
por D.S. N 035-2006-VIVIENDA, Ley N 27133, arts. N 311, 2011 del Cdigo
Civil, Reglamento Nacional de Edificaciones, arts. 32 y 40 del TUO del Reglamen-
to General de los Registros Pblicos, Reglament de Inscripciones del Registro de
Predios.
La apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes:
- Con relacin a la aplicacin del Reglamento de Personas Jurdicas No Societarias,
seala que la junta de propietarios no es una persona jurdica por lo que no se encon-
trara dentro del mbito de aplicacin del Reglamento citado.
- Sin perjuicio de lo expuesto, en el caso de una aplicacin supletoria ante un vaco en
la Ley N 27157 y su Reglamento, sobre las formalidades de una reapertura de acta de
sesin de junta de propietarios, esta no puede ser aplicada como formalidad obligato-
ria, cuando en el acta de sesin de junta de propietarios con acuerdo por mayora cali-
ficada, los asistentes autorizan expresamente al presidente de la junta de propietarios a
que pueda suscribir, entre otros, la reapertura del acta que en ese acto suscriben.
- Los acuerdos que tome la junta de propietarios son decisiones de los propietarios por
lo que si la decisin de estos propietarios, con acuerdo con mayora calificada, es que
sea el mismo presidente de la junta de propietarios quien suscriba una reapertura de
acta, este acuerdo debe tomarse como un acuerdo vlido por cuanto existe un vaco
con respecto a dicho extremo y no existe disposicin en contrario.
Partida Matriz
El predio inscrito en la ficha N 231348 que contina en la partida N 41284714 se
encuentra constituido por el lote 5 de la manzana 82 del distrito San Isidro y cuenta con
un rea de 1,256.10 m2. En esta rea se construyeron estacionamientos y depsitos, cons-
tituyndose reglamento interno para esta zona, siendo que actualmente el predio ha que-
dado reducido a las zonas comunes de los estacionamientos y depsitos de los stanos.
En el Asiento B00001 consta registrada la adecuacin del reglamento interno de este
sector a la Ley N 27157.
De esta partida se independizaron los aires del predio en la ficha N 234342 que con-
tina en la partida Electrnica N 41408855, constituido por el primer y segundo nivel del
edificio.
Asimismo, se independizaron los aires del tercer nivel al infinito en la ficha
N 234377 continuando en la Partida N 41378581.
Partida N 41408855
En la ficha N 234342 que contina en la Partida N 41408855 se encuentra inscrito el
inmueble constituido por el primer y segundo nivel de los aires del lote 5 de la Manzana
82 del distrito de San Isidro.
Esta partida corresponde a un centro comercial destinado a tiendas con sus respectivos
servicios.
389
Partida N 41378581
En esta partida se inscribi la declaratoria de fbrica de seis departamentos dplex,
Dplex Los Libertadores, inscribindose el reglamento interno de este sector.
Adems se inscribi la declaratoria de fbrica de 31 departamentos, edificados en los
niveles del cuarto al dcimo sexto, edificio denominado Torres de Los Conquistadores.
El reglamento interno que es objeto de adecuacin se encuentra inscrito en el asiento 9-b.
Con relacin a las secciones del cuarto al dcimo sexto piso del edificio, esta por-
cin del predio ha quedado reducido a zonas comunes luego de las independizaciones
efectuadas.
Interviene como ponente el Vocal Femando Tarazona Alvarado.
es la siguiente:
- Si en la calificacin registral de la reapertura del acta de sesin de Junta de Propieta-
rios le resulta aplicable el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jur-
dicas No Societarias.
VI. ANLISIS
1. Con el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la adecuacin
del reglamento interno que corre inscrito en el Asiento 9-b de la ficha N 234377 del
Registro de Predios de Lima, a la Ley N 27157 y su Reglamento aprobado por D.S.
N 035-2006-VIVIENDA; as como, la inscripcin del reglamento interno general de
la edificacin en la ficha N 231348 que contina en la partida matriz N 41284714.
El Registrador encargado de la calificacin del ttulo ha denegado la inscripcin del
mismo sealando entre otros puntos que la reapertura del acta presentada debe ser
suscrita por todos los propietarios que firmaron el acta reabierta, de conformidad a lo
dispuesto en el artculo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas No Societarias (en adelante RIRPJNS).
2. En el presente caso, de la revisin de los documentos contenidos en el ttulo mate-
ria de alzada se aprecia que, conforme al punto 4 de su agenda, la junta de propieta-
rios del 10/08/2010 adems de adecuar el Reglamento interno de la Torre Los Con-
quistadores y elegir al presidente y tesorero de la junta de propietarios, acord lo
siguiente:
Los asistentes acordaron por unanimidad, autorizar al seor Csar Augusto Cobos
Barrantes, elegido como Presidente de la Junta de Propietarios, identificado con DNI
25676097, para que en representacin de la Junta General de Propietarios, pueda sus-
cribir la minuta, escritura pblica, escritura pblica aclaratoria, declaraciones juradas,
planos, as como todo documento pblico y/o privado que se requieran para la inscrip-
cin de los acuerdos tomados en la presente sesin extraordinaria de Junta General de
Propietarios, as se trate de reaperturas de la presente acta.
El acta fue suscrita por 23 asistentes.
390
JURISPRUDENCIA
Posteriormente, y en ejercicio de las facultades conferidas, de manera unilateral, el

seor Carlos Augusto Cobos Barrantes con fecha 10/8/2010 (a horas 10.00 p.m.) rea-
bre el acta antes aludida a fin de corregir los artculos 4, 12, 13 y 19 del reglamento
interno aprobado, aclarar el segundo punto de agenda y precisar los nombres y apelli-
dos de las personas que intervinieron como representantes de los propietarios de los
departamentos Ns 501, 503, 803, 902, 1002, 1103 y 1102, mencionados en la intro-
duccin del acta del 10/8/2010.
3. Si bien es cierto, de acuerdo a lo establecido en el artculo 12(104) del RIRPJNS con-
cordado con el artculo 149(105) del TUO del Reglamento de la Ley N 27157, resulta
exigible a los efectos formales que el acta y su reapertura sean suscritas por las mis-
mas personas; es de sealar que en el presente caso lo que est en discusin es si los
asistentes a la junta de propietarios pueden otorgar poder en el acta a uno de ellos a
efectos de reabrir dicho documento para realizar las correcciones y aclaraciones que
correspondan y suscribirlo en su representacin.
4. Al respecto, y conforme a la regla general establecida en el artculo 145 del Cdigo
Civil:
El acto jurdico puede ser realizado mediante representante, salvo disposicin contra-
ria de la ley.
La facultad de representacin la otorga el interesado o la confiere la ley.
As, en la medida que no existe norma prohibitiva total (ej. otorgamiento de testamen-
to por escritura pblica)(106) o norma prohibitiva parcial (ej. celebracin de matrimo-
nio civil)(107), creemos que no hay impedimento alguno para que la propia junta pueda
(104) Artculo 12 del RIRPJNS.- Reapertura de actas.

Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u omisiones podrn
inscribirse si se reabren para consignar la rectificacin respectiva o los datos omitidos, requirindose
que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta. En el acta se consignar la
fecha de la reapertura.
No dar mrito a inscripcin la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos
(105) Art. 149 de la Ley N 27157.- En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que
esta se realiz; la relacin de copropietarios concurrentes, con indicacin de sus porcentajes de parti-
cipacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que actuaron como presidente y
secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos
adoptados.
Ser firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubie-
ra, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podr contener reglas que faciliten
la suscripcin del acta. (...)
(106) Artculo 690.- Carcter personal del acto testamentario
Las disposiciones testamentarias deben ser la expresin directa de la voluntad del testador, quien no
puede dar poder a otro para testar, ni dejar sus disposiciones al arbitrio de un tercero.
(107) 4 Artculo 264.- Matrimonio por apoderado.
El matrimonio puede contraerse por apoderado especialmente autorizado por escritura pblica, con
identificacin de la persona con quien ha de celebrarse, bajo sancin de nulidad. Es indispensable la
presencia de esta ltima en el acto de celebracin.
El matrimonio es nulo si el poderdante revoca el poder o deviene incapaz antes de la celebracin, aun
cuando el apoderado ignore tales hechos. Para que surta efecto la revocatoria debe notificarse al apode-
rado y al otro contrayente.
El poder caduca a los seis meses de otorgado.
391
otorgar poder a alguno de sus miembros, como su presidente, para que reabra el acta
primigenia y realice las correcciones y aclaraciones respectivas, a fin de que el docu-
mento guarde concordancia con lo sucedido en la junta.
5. Adicionalmente debe decirse que, si se reconoce pleno valor legal y efectos al acta
suscrita por los asistentes a la junta de propietarios (como ocurre en la junta del
10/8/2010), con igual razn debera admitirse la posibilidad de que dichos asistentes
en tanto junta, otorguen poder a su presidente, para que este pueda reabrir el acta y
proceda a corregirla o aclararla.
6. Al respecto, en el Pleno N LXXV, el Tribunal Registral aprob por mayora el
siguiente criterio como acuerdo:
La reapertura de acta podr ser suscrita, en representacin de los asistentes a la
sesin, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se le haya
otorgado poder para ello.
En consecuencia, la Sala debe sujetarse al acuerdo aprobado por el Pleno.
En ese sentido, la reapertura realizada del acta de junta de propietarios del
10/08/2010, en nombre de los asistentes poderdantes en tanto junta de propietarios,
por el apoderado Carlos Augusto Cobos Barrantes, es vlida y debe surtir plenos efec-
tos legales.
Cabe precisar que la reapertura (el documento que la contiene) s se encuentra suscrito
por todos los asistentes, pero a travs de su representante (representante de la junta),
por lo cual se cumple con la exigencia establecida en el artculo 12 del RIRPJNS y el
artculo 149 del TUO del Reglamento de la Ley N 27157, respectivamente.
Conforme a lo sealado, correspondedejar sin efectoel primer y segundo extremos
de la denegatoria.
7. Otro defecto advertido por el Registrador consiste en que en el artculo 4 del Regla-
mento Interno Adecuado del Sector Torre Conquistadores, aprobado en Sesin del
10/08/2010, se describe como bien comn al terreno, lo cual no resulta procedente
tomando en cuenta que el mismo es de dominio comn de todo el complejo.
En efecto, de la revisin del acta de sesin extraordinaria de junta de propietarios del
10/08/2010, se advierte que en el Art. 4 del reglamento interno cuya inscripcin se
solicita se enumeran los bienes comunes, consignndose entre ellos al terreno sobre
el que est construida la edificacin. Sin embargo, dicha disposicin reglamentaria ha
sido rectificada a travs del acta de reapertura presentada va reingreso, en la cual se
consigna de manera expresa que el terreno sobre el que est construida la edificacin
no se considera como un bien comn, debido a que el terreno no puede ser comn a
un solo sector, debido a que es un bien comn a toda la edificacin en su conjunto
(Lote 5 de la Manzana 82); esto es, un bien comn perteneciente al predio matriz ins-
crito en la partida N 41284714.
En consecuencia, correspondedejar sin efectoel tercer extremo de la observacin.
8. En el cuarto extremo de la denegatoria, el Registrador solicita la aclaracin de la parte
introductoria del acta de junta de propietarios del 10/08/2010 a fin de que se consigne
392
JURISPRUDENCIA
el nombre de las personas que representan a los propietarios de los Dptos. Ns 501,
503, 803, 902, 1002, 1102 y 103.
Al respecto, cabe precisar que el contenido del acta de sesin de junta de propietarios
se encuentra regulado en el artculo 149 del reglamento de la Ley N 27157. La citada
norma dispone que en el acta de cada sesin deber indicarse el lugar, fecha y hora en
que esta se realiz; la relacin de copropietarios concurrentes, con indicacin de sus
porcentajes de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las perso-
nas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la
forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.
9. El artculo 147 del reglamento de la Ley N 27157 establece que los propietarios o
poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la junta de propietarios,
de acuerdo con lo establecido en el reglamento interno. La norma aade que la repre-
sentacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin, salvo
que se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Ahora bien, en el caso que los propietarios sean personas jurdicas, necesariamente
sern representados por su representante legal o apoderado designado al efecto.
La norma seala que en el acta debe constar la relacin de los propietarios concurren-
tes, debiendo entenderse que si el propietario concurre mediante representante, debe-
r indicarse tanto el nombre del propietario como el de la persona que concurre en su
representacin, sea en representacin de personas naturales o jurdicas.
10. En el presente caso, en el acta de junta del 10/08/2010 se seala que la citada sesin
cont con la asistencia del 59.19 % del total de propietarios, indicando que dicho por-
centaje se comprueba con la lista de propietarios asistentes que forma parte de la refe-
rida acta y con las cartas poder otorgadas por los propietarios de los departamentos
Ns 501, 503, 803, 902, 1002, 1102 y 1103; advirtindose que en el citado documento
no se cumpli con sealar el nombre de quienes actuaron en representacin de estos.
No obstante, dicho defecto ha sido subsanado mediante el acta de reapertura presenta-
da por el usuario, en la cual se seala el nombre de todos los representantes que inter-
vinieron en el acta de junta de propietarios del 10/08/2010.
Por consiguiente, correspondedejar sin efectodicho extremo de la observacin.
11. En el artculo 27 del Reglamento Interno General de la edificacin que se solicita ins-
cribir en la ficha N 231348 (predio matriz) descrito en el Acta de Sesin Extraordi-
naria de Junta General de Propietarios del 12/08/2010 se consigna que el presidente
de la junta general de propietarios corresponder a quien ejerza el cargo de presidente
de la junta de propietarios del sector Torre Los Conquistadores (...).
Asimismo, en el artculo 19 del citado reglamento se establece lo siguiente:
El presidente de la Junta General de Propietarios, est designado para el presiden-
te de la junta de propietarios del sector de departamentos de vivienda o Edificio Torre
Los Conquistadores. El cargo se ejercer mientras se mantenga como Presidente de la
Junta de Propietarios de su sector, esto es por un periodo de un ao conforme lo sea-
la el Reglamento Interno del sector vivienda desde su eleccin (...).
393
Como puede apreciarse, de acuerdo a lo precisado en las normas reglamentarias antes

aludidas, el periodo de ejercicio del presidente de la junta de propietarios de la Torre
Los Conquistadores es de un ao; advirtindose que dicha informacin coincide con
lo precisado en el artculo 19 del Reglamento Interno correspondiente al referido sec-
tor descrito en el Acta de Sesin Extraordinaria de Junta General de Propietarios del
10/08/2010.
Sin embargo, revisada la documentacin presentada por el usuario en el reingreso, se
advierte la existencia de discrepancia respecto al periodo de ejercicio del presidente
de la junta de propietarios consignado en el Reglamento Interno General de la edifica-
cin (1 ao) y al que aparece descrito en el acta de reapertura del 10/08/2010 (2 aos).
Por lo tanto, seconfirmael quinto extremo de la observacin formulada.
12. De conformidad con lo previsto por el artculo 156 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observacin,
deber pronunciarse sobre los derechos registrales. En tal sentido, este colegiado con-
cuerda con la liquidacin efectuada por el Registrador.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el quinto extremo de la observacin formulada por el Registrador
del Registro de Predios de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, DEJAR SIN
EFECTOlo dems que contiene, conforme a los fundamentos expuestos en anlisis de la
presente Resolucin.
28 Reapertura de acta de junta de propietarios convocada judicial-

mente debe ser suscrita por notario
Cuando se trata de una convocatoria judicial y se encontrase participando
de la reunin el notario designado por el juez, este deber tambin suscribir
la reapertura para dar fe de la existencia de algn error u omisin en el acta
primigenia.
394
JURISPRUDENCIA
RES. N 346-2012-SUNARP-TR-L
APELANTE : Eladio Saavedra Maldonado
TTULO : N 1002387 del 28/11/2011
RECURSO : HTD N 000019 del 16/01/2012
ACTO : Eleccin de Presidente de Junta de Propietarios
SUMILLA
SUSCRIPCIN DE ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS CONVOCADA
JUDICIALMENTE
Si en el proceso judicial de convocatoria a junta de propietarios se design a un nota-
rio para que d fe de los acuerdos que se adopta en la misma, es necesario que este
suscriba tambin la reapertura del acta.
Si la reunin de junta de propietarios ha sido celebrada en ejecucin de la sentencia
que declare fundada la demanda y ordena su convocatoria, no es necesaria la presenta-
cin del parte judicial para la inscripcin de los acuerdos adoptados en la misma.

PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la eleccin del presi-
dente de la junta de propietarios del edificio Mesa Redonda ubicado en el Jr. Andahuaylas
Ns 1000, 1008, 1014, 1020, 1026, 1032, 1038, 1044 y 1050 del Cercado de Lima, ins-
crito en la partida Electrnica N 07022034 del Registro de Predios de Lima, en mri-
to al acuerdo adoptado en la junta de propietarios realizada el 11/05/2010 y reabierta el
30/11/2010, respectivamente.
A ese efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Acta de la junta de propietarios del 11/05/2010, cuya copia es certificada por notario
de Lima, Juan Belfor Zrate del Pino, el 14/09/2011.
- Acta de la junta de propietarios del 30/11/2010, cuya copia es certificada por Notario
de Lima, Juan Belfor Zrate del Pino, el 14/09/2011.
Asimismo, se acompaa la notificacin N 612146-2011-JR-CI efectuada a Flavia Flor
Pereda Paredes respecto del Expediente N 6218-2005-0-1801-JR-CI-16, juez del 16
Juzgado Civil Olga Lourdes Palacios Tejada, sobre convocatoria a junta o asamblea
general, en los seguidos por Lucio Cruz Oymas con Mara del Carmen Saravia Puente
Aarno Ponce de Len; este documento aparece en copias certificadas por auxiliar juris-
diccional, la Resolucin N 17 del 16/04/2010 que seala fecha de realizacin de la
junta para el 11/05/2010, 10 a. m. en primera convocatoria y 10.30 a. m. en segunda, en
Jr. Andahuaylas N 1014, Lima Cercado. Resolucin N 26 del 20/10/2011 que dispone
remitir las copias certificadas solicitadas del expediente, entre otros.
395
- Igualmente, se adjunta copia certificada por auxiliar jurisdiccional de la sentencia del

16/03/2007 que declara fundada la demanda y en consecuencia ordena que se con-
voque a la junta de propietarios a celebrarse quince das despus de notificada la
presente, para elegir a la junta directiva y su presidente para el periodo 2007-2009.
Resolucin N 3 del 09/08/2007, expedida por la Stima Sala Civil de la Corte Supe-
rior de Justicia de Lima, que confirma la sentencia (incompleta). Resolucin N 10 del
10/10/2008 que convoca a junta de propietarios, etc.

El Registrador Pblico (e) del Registro de Predios de Lima, scar Huerta Ayala, dene-
g la inscripcin del ttulo formulando la siguiente observacin:
1. Teniendo en cuenta la documentacin presentada, cabe sealar (...) respecto al punto
1 (...) que (...), como seala el artculo 12 del Reglamento de Personas Jurdicas No
Societarias, deber constar en la reapertura la firma de todos los firmantes de la primera
acta, (sin embargo) se advierte que el acta de reapertura de fecha 30/11/2010 carece de
validez en el sentido de que no consta la intervencin del Notario (...) de Lima, Dr. Juan
Belfor Zarate del Pino, como s consta en la sesin de fecha 11/05/2010.
2. Por otro lado la reapertura debe ser convocada por el juez que ha convocado a la
sesin que se llev a cabo el 11/05/2010.
3. Respecto al punto 2 es preciso sealar que el Registrador no pone en cuestin
la representacin que tiene la Sra. Flavia Flor Pereda Paredes; sino que lo obser-
vado se basa respecto a que la designacin como presidente de la junta de pro-
pietarios recaiga sobre una persona natural que no tiene dominio alguno sobre
las unidades de propiedad exclusiva, toda vez que la representacin puede variar
en el tiempo. Tngase en cuenta que de conformidad con el artculo 145 del D.S.
N 035-2006-VIVIENDA. La Junta de propietarios est conformada por todos
los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificacin y tiene
la representacin conjunta de estos; en ese sentido, siendo que el presidente de la
junta de propietarios tiene que ser un propietario en s; no es procedente la inscrip-
cin como presidente de la Sra. Flavia Flor Pereda Paredes, debiendo sealarse en
forma expresa que la presidencia de la junta recae sobre la Asociacin de Propieta-
rios del Centro Comercial Mesa Redonda.
4. La documentacin presentada que acreditara la convocatoria a la sesin de fecha
11/05/2010, trata de una notificacin judicial que pone en conocimiento a las partes de
la situacin del proceso judicial, esto no da mrito a calificacin registral.
5. Adems la copia certificada de la Resolucin N 17 que convoca a la junta pone
como 1 convocatoria el da 11/05/2010 a las 10 a. m. y segunda a las 10.30 a. m.;
cabe sealar que la sesin segn el acta se lleva a cabo en la 1 convocatoria con la
asistencia del 37 % del porcentaje de participacin de las zonas comunes, es decir no
cumple con el qurum requerido, lo cual se trata de subsanar con el acta de reapertura
que no tiene validez, como se seala en el primer prrafo de la presente esquela.
En ese sentido se da por no subsanada y se reitera la observacin anterior en cuanto a
los siguientes puntos:
396
JURISPRUDENCIA
6. DEL ACTA DE JUNTA DE PROPIETARIOS DE FECHA, 11/05/2010. Srvase

aclarar la hora de instalacin de la junta toda vez que sealan como hora de inicio las
10:00 a. m. (primera convocatoria) sin embargo, conforme a la lista de asistencia, se
advierte que no completan el 50 % mnimo necesario para dar inicio a la sesin en
1 convocatoria; en ese sentido, cabe mencionar que el acta de reapertura presentada
no aclara la hora de la sesin, toda vez que la reapertura no ha sido firmada por todos
los propietarios asistentes a la 1 sesin, por lo tanto no tiene validez.
7. DE LA ELECCIN DEL PRESIDENTE
Se ha designado como presidente de la junta de propietarios a la Sra. Flavia Flor Pere-
da Paredes, quien no tiene dominio inscrito sobre alguna de las unidades inmobilia-
rias. Cabe mencionar que ella se presenta como representante de la Asociacin de Pro-
pietarios del Centro Comercial Mesa Redonda, quien s tiene dominio inscrito; en ese
sentido el nombramiento de presidente debe recaer sobre la Asociacin de Propieta-
rios del Centro Comercial Mesa Redonda, y no sobre su representante.
8. DE LA CONVOCATORIA
De la documentacin presentada, se advierte que, no se cumple con la formali-
dad prescrita en el primer prrafo del artculo 8 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, el cual establece que no es suficiente las copias certificadas de
la resolucin que declara o constituye el derecho y de los dems actuados pertinen-
tes, sino que tambin es necesario un oficio cursado por el juez competente, de acuer-
do con los fundamentos recados en la Res. N 359-2011-SUNARP-TR-T de fecha
03/06/2011, FORMALIDAD DE LAS PARTES: De acuerdo con el artculo 81 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el parte judicial est conforma-
do por la copia certificada de la resolucin que declara o constituye el derecho y de
los dems actuados pertinentes, acompaadas del correspondiente oficio cursado por
el juez competente. El oficio es el medio regular a travs del cual el juez se dirige a
los funcionarios que no sean parte en el proceso. Adems, en el documento que brinda
unidad e integridad a las copias certificadas del expediente judicial evitando que apa-
rezcan como piezas sueltas o desorganizadas.
* Toda subsanacin deber de efectuarse siguiendo la misma formalidad del docu-
mento que se aclara, conforme lo disponen los artculos 45 y 53 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios.
** Se solicita al usuario se limite a subsanar nicamente los puntos observados en la
presente esquela, abstenindose de presentar nueva documentacin que incluya el
texto ntegro del documento que se aclara (...).

El apelante seala que, en la reapertura realizada el 30/11/2010 se aclar que la junta
de propietarios se dio por instalada a las 10:30 en segunda convocatoria, dado que a las
10:00 a. m. se registraron a los asistentes no llegando alcanzar el qurum, para instalar en
primera convocatoria, siendo que en cumplimiento del artculo 12 del RPJNS procedieron
a firmar las mismas personas que suscribieron el acta original, en consecuencia la citada
acta tiene validez, no siendo necesaria una convocatoria previa a este efecto por el juez
que convoc a la sesin del 11/05/25010.
397
El Registrador Pblico no ha tenido en cuenta la sentencia de primera y segunda ins-

tancia y el hecho de que la segunda convocatoria se llevara a efecto con los propietarios
que participaron en dicha sesin; aderns se ha cumplido con adjuntar copias de los actua-
dos judiciales, lo que resulta suficiente.
En el presente caso la presidencia recay en una persona jurdica, es decir, la Asocia-
cin de Propietarios del Centro Comercial Mesa Redonda, cuya representante es Flavia
Flor Pereda Paredes, no existiendo ninguna incompatibilidad.
El predio sobre el cual recae la rogatoria se encuentra inscrito en la partida electrnica
N 07022034 del Registro de Predios de Lima y est conformado por las zonas comunes
ubicadas en el Jr. Andahuaylas 1000, 1008, 1014, 1020, 1026, 1032, 1038, 1044 y 1050
del Cercado de Lima.
En el As. B00001 est inscrita la adecuacin de reglamento interno y en el Asiento
B00003 la modificacin parcial de dicho reglamento.
En el Asiento B00002 se encuentra registrado el nombramiento de Mara del Carmen
Saravia Puente, Amado Ponce de Len como presidenta de la junta de propietarios, ello
en mrito a la escritura pblica del 01/03/2002.
Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.
- Es necesario que la reapertura del acta de junta de propietarios sea suscrita adems
de los asistentes por el notario designado por el juez para dar fe de los acuerdos que se
adopten en la reunin de junta de propietarios?
- Cundo los acuerdos de la junta de propietarios provienen de una reunin convocada
judicialmente, es necesaria la presentacin del parte judicial?
VI. ANLISIS
1. Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la eleccin del presidente de la junta
de propietarios del edificio Mesa Redonda ubicado en el Jr. Andahuaylas Ns 1000,
1008, 1014, 1020, 1026, 1032, 1038, 1044 y 1050 del Cercado de Lima que corre ins-
crito en la partida electrnica N 07022034 del Registro de Predios de Lima, acuerdo
adoptado en la junta de propietarios realizada el 11/05/2010 y cuya reapertura es del
30/11/2010.
De los documentos presentados se advierte que la reunin celebrada el 11/05/2010 se
origin en la convocatoria ordenada por el Juez del Dcimo Sexto Juzgado Civil de
Lima, mediante sentencia del 16/03/2007, que declare fundada la demanda de convo-
catoria a reunin de junta de propietarios del edificio Mesa Redonda; as, conforme a
la resolucin del 16/04/2010, se convoca a reunin para el 10 de mayo de 2010:
1 citation: 10:00 a. m.
2 citation: 10:30 a. m.
398
JURISPRUDENCIA
2. De acuerdo al acta de la junta del 11/05/2010 que se acompaa, la reunin se inici

a las 10:00 a. m., hora en la que se renen los miembros de la junta de propietarios y
que representan el 37 % de participacin respecto de las zonas comunes; habindose
concluido la relacin de asistentes, la presidenta de la junta dio por vlidamente insta-
lada la junta en segunda convocatoria con los miembros presentes que representan ese
porcentaje.
Con fecha 30/11/2010 se reabre el acta de junta de propietarios del 11/05/2010 a efec-
tos de sealar que por error se omiti consignar la hora de inicio de la sesin, pues si
bien los asistentes estuvieron en dicho acto desde las 10:00 a. m. de la primera convo-
catoria judicial, al no haber qurum suficiente se esper hasta 10:30 a. m. hora de la
El Registrador Pblico ha observado este aspecto indicando que no se cumple con el
qurum, pues no puede considerarse la reapertura como una aclaracin del acta del
11/05/2010, en tanto esta no ha sido suscrita por el notario encargado de dar fe de los
acuerdos.
3. Mediante resolucin 17 del 16/04/2010 emitida por el 16 Juzgado Civil de Lima se
seal la fecha de realizacin de la junta, quin lo presidir y que participara el Nota-
rio de Lima Juan Blfor Zrate del Pino para dar fe de los actos.
Efectivamente, del acta de la junta de propietarios del 11/05/2010 se aprecia que el
referido Notario se encontr presente en la misma dando fe de los hechos ocurridos,
consignados en el acta y suscribiendo el acta.
La participacin de un notario en la junta es a efectos de que de fe acerca de la reali-
zacin de la junta y sus diferentes circunstancias, los mismos que debern consignar-
se en el acta, conforme al artculo 48 de la Ley del Notariado: El notario extende-
r actas en las que se consignen los actos, hechos o circunstancias que presencie o le
conste y que no sean de competencia de otra funcin.
4. En cuanto a la reapertura de acta, si bien se ha tomado como criterio, para ello que
esta sea suscrita por quienes suscribieron el acta original reabierta o por quien los
represente, debe tenerse en cuenta que cuando se trata de una convocatoria judicial y
se encontrase participando de la reunin el notario designado por el juez, este debe-
r tambin suscribir la reapertura; en efecto, habiendo el notario suscrito el acta origi-
nal le corresponde tambin dar fe de la existencia de algn error u omisin en el acta
primigenia.
Consecuentemente, resulta necesaria la intervencin del notario a efectos de precisar
que la junta de propietarios del 11/05/2011 se instal a las 10:30 a. m., esto es en segun-
da convocatoria y no a las 10:00 a. m. como inicialmente se seal, no siendo suficiente
que lo suscriban los propietarios que inicialmente suscribieron el acta original.
Debe precisarse que, en el presente caso, en el documento de reapertura del
30/11/2010 se refiere que solo intervinieron Martha Hurtado Villalta Vda. De Vargas,
Sal Nicols Olivera Matos y Flavia Flor Pereda Paredes, no as el Notario de Lima
Juan Belfor Zrate del Pino, sin embargo aparece una firma y sello ilegibles de este
ltimo, lo que deber aclararse en la forma legal correspondiente.
399
En tal sentido, la reapertura efectuada el 30/11/2010, en tanto no se aclare, no subsana

la falta de qurum advertida en la reunin del 11/05/2010 a la que asiste el 37% de las
participaciones sobre las zonas comunes, pues a tenor del artculo 15 del Reglamento
interno inscrito, el qurum para la instalacin vlida para la junta en primera convoca-
toria, se establece con la presencia de propietarios de secciones exclusivas que repre-
senten cuando menos el cincuenta por ciento (50 %) del total de las participaciones en
las reas y los bienes comunes. En segunda convocatoria la sesin se instalar vlida-
mente con los propietarios que asistan.
Por lo expuesto, se confirma el primer, quinto y sexto extremes de la observacin.
5. De otro lado, el Registrador Pblico cuestiona la reapertura efectuada el 30/11/2010
sealando que esta debi ser convocada por el juez.
Al respecto cabe indicar que la reapertura del acta, para corregir errores o incluir
algn dato omitido, no importa la celebracin de una nueva junta de propietarios por
lo que no es necesario que tenga que existir una nueva convocatoria.
Por lo que se revoca el segundo extremo de la observacin.
6. Los artculos 47, numeral 1, de la Ley N 27157 y 145 de su Reglamento, cuyo TUO
fue aprobado por D.S. N 135-2006-VIVIENDA, establecen que la junta de propieta-
rios est constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva
y tendr la representacin conjunta de estos y que la junta de propietarios estar presi-
dida por uno de sus miembros que tendr la calidad de presidente; del mismo modo, el
artculo 19 del Reglamento Interno inscrito seala que el presidente de la junta de pro-
pietarios es elegido entre los propietarios hbiles que la integran.
En el acta de la junta de propietarios del 11/05/2010 se eligi como presidenta a la
Sra. Flavia Flor Pereda Paredes, aspecto que fue observado por el Registrador Pbli-
co en tanto la citada seora no es propietaria e interviene en la junta en representacin
de la Asociacin de Propietarios del Centro Comercial Mesa Redonda, persona jurdi-
ca propietaria de una de las secciones de dominio exclusivo y que sin embargo no fue
en quien recay la presidencia; siendo que la Sra. Pereda ostenta la representacin de
dicha asociacin, al ser la presidenta de su consejo directivo.
Al respecto, cabe sealar que en la reapertura efectuada el 30/11/2010 se precis que
la Sra. Flavia Flor Pereda Paredes actu en condicin de representante de la Asocia-
cin de Propietarios del Centro Comercial Mesa Redonda, lo que subsanara el defec-
to; sin embargo, el acta de reapertura no fue suscrita por el notario que dio fe de los
acuerdos anteriores, conforme se ha sealado anteriormente.
Consecuentemente, se confirma el tercer y stimo extremo de la observacin.
7. De otro lado, indica el Registrador Pblico que la documentacin presentada pro-
viene de una notificacin judicial, siendo necesario acompaar los partes judiciales
correspondientes.
Uno de los principios que rigen al Registro es el de titulacin autntica, consagrado en
el artculo 2010 del Cdigo Civil y III del Ttulo Preliminar del Reglamento General
de los Registros Pblicos, en virtud del cual las inscripciones se extienden en mrito a
ttulos que consten en instrumentos pblicos, salvo disposicin en contrario.
400
JURISPRUDENCIA
En cuanto a las inscripciones de mandatos judiciales, el artculo 8 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios seala:
Cuando las inscripciones se efecten en mrito a mandato judicial se presentar
copia certificada de la resolucin que declara o constituye el derecho y de los dems
actuados pertinentes, acompaados del correspondiente oficio cursado por el juez
competente.
().
Corresponde analizar por tanto si en el presente caso resulta necesaria la presentacin
del parte judicial.
8. La junta de propietarios del 11/05/2010 proviene de un proceso de convocatoria judi-
cial iniciado segn se aprecia de los actuados presentados, porque la presidenta de
la junta de propietarios no cumpli con convocarla oportunamente; as el juez, actua-
das las pruebas, declar fundada la demanda y dispuso la convocatoria; siendo que en
ejecucin de sentencia se indic la fecha, hora y lugar de celebracin de la junta.
El proceso de convocatoria a junta de propietarios concluye con la resolucin (senten-
cia) que declara fundada la demanda, as los acuerdos que se adopten en la junta de
propietarios se realizan ya en ejecucin de sentencia; consecuentemente, los acuerdos
adoptados en la junta de propietarios no forman parte del pronunciamiento judicial ni
de lo actuado al interior del proceso, de all entonces que no se hace necesaria la pre-
sentacin de un parte judicial, al no existir mandato de inscripcin contenido en una
resolucin que vaya a dar mrito a la inscripcin.
9. Lo expuesto es sin perjuicio de que el juez pueda incorporar al proceso las decisiones
adoptadas por la junta y ordene su inscripcin a travs de una resolucin, supuesto en
el que s ser necesaria la presentacin del parte judicial, acompaado del correspon-
diente oficio, pues en este caso la inscripcin se realizar en virtud de la resolucin
que contiene el mandato de inscripcin, esto es si se necesitara del parte judicial.
A mayor abundamiento, cabe indicar que de conformidad con el artculo 54 del Regla-
mento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas no Societarias que regula
la convocatoria judicial a asamblea general de una persona jurdica, se seala que en
el caso de convocatoria judicial, esta se acredita mediante la presentacin, entre otros
documentos de:
a) Copias certificadas por el auxiliar jurisdiccional respectivo de la sentencia consen-
tida o ejecutoriada que ordena la convocatoria.
b) Copias certificadas por el auxiliar jurisdiccional respectivo de las resoluciones que
en ejecucin de sentencia fijen nueva fecha, de ser el caso.
Por consiguiente, no es necesaria la presentacin del parte judicial, revocndose el
cuarto y octavo extremos de la observacin.
10. Estando a que la sentencia de segunda instancia presentada se encuentra incompleta
es necesario que se acompae un nuevo ejemplar completo y debidamente certificado
por auxiliar jurisdiccional.
Con la intervencin del Vocal (e) Walter Poma Morales, autorizado segn Resolucin
N 043-2012-SUNARP/PT del 10/02/2012.
401
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el primer, tercer, quinto, sexto y stimo extremos de la observacin,
REVOCAR el segundo, cuarto y octavo extremos de la observacin y AMPLIARLA por
lo expuesto en el numeral 11 del anlisis, conforme a los diferentes fundamentos expresa-
dos en la presente resolucin.
Presidente de la Primera sala del Tribunal Registral
WALTER POMA MORALES
Vocal (e) del Tribunal Registral
402
PARTE IV
NORMATIVA
EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA
POR CUANTO:
El Congreso de la Repblica ha dado la Ley siguiente:
EL CONGRESO DE LA REPBLICA;
Ha dado la Ley siguiente:
LEY DE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO

PARA LA DECLARATORIA DE FBRICA Y DEL RGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN
TTULO PRELIMINAR
(...)
Artculo 1.- Del objeto de la Ley
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulacin y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y
galeras comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes
y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, as como el procedimiento para la
tramitacin de la declaratoria de fbrica y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias
que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
TTULO I
PROCEDIMIENTOS PARA LA REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
CAPTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
(...)
Artculo 2.- De las definiciones
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servi-
cios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de ms de
un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos,
con un pasaje de acceso en calidad de bien comn.
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan
con reas recreativas adyacentes de propiedad comn y/o servicios comunes.
d) Centros y Galeras Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuen-
tan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso
comercial.
405
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propie-

dad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien de
propiedad comn.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con bienes
ni servicios comunes.
(...)
Artculo 3.- De la regularizacin
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de
construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica, indepen-
dizacin y/o reglamento interno, de ser el caso podrn sanear su situacin de acuerdo al
procedimiento establecido en la presente Ley.
(...)
Artculo 4.- Del Formulario Registral
4.1. Para efectos registrales se considera ttulo al Formulario Registral con la
documentacin que le sirve de sustento en el que consta la informacin relativa a los
solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripcin y las condiciones del dere-
cho, acto o contrato que se registra.
4.2. El Formulario Registral al que se refiere el prrafo precedente ser suscrito por
los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Las firmas son legalizadas por
Notario.
(...)
Artculo 5.- De la funcin notarial
5.1. El Notario, adems de lo estipulado en el artculo precedente, para los fines de la
legalizacin, certifica y verifica la documentacin que se adjunta al Formulario Registral,
bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente Ley.
5.2. En casos de oposicin de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero Judicial
o Arbitral.
(...)
CAPTULO II
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS
Artculo 6.- Del inicio del proceso
6.1. Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere el artculo precedente se
debe tomar el acuerdo por la mayora simple de todos los propietarios de departamentos,
en una reunin que ser convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados,
mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) das tiles contados a partir de
la convocatoria.
6.2. La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y el nombre del
convocante, as como la agenda a tratar.
406
NORMATIVA
6.3. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el
mismo que debe publicarse en el diario oficial El Peruano, en uno de mayor circulacin
del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos
de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido
adoptado por unanimidad.
6.4. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el prrafo precedente el interesado
tiene un plazo de 15 (quince) das, contados a partir de la fecha de la ltima publicacin, y
se tramita de acuerdo a los artculos 546 y siguientes del Cdigo Procesal Civil.
6.5 Se presume que las alcuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes
iguales a los propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
(...)
Artculo 7.- De la inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el
Formulario Registral, acompaado del ttulo de propiedad que puede ser escritura pblica,
minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo
pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de perso-
na diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica
como propietario durante 10 (diez) aos.
(...)
Artculo 8.- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado
Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral
acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos
a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil. Una vez acreditados los requisitos
mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de
los propietarios de departamentos en calidad de bien comn y, posteriormente, la pro-
piedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las reas y bienes
comunes.
CAPTULO III
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD
Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON BIENES COMUNES
(...)
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en quinta,
casa en copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes comunes, cualquier propietario
o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el
artculo 7 de la presente Ley.
(...)
10.1. Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario
Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el artculo 2018 del Cdigo Civil.
407
10.2. Una vez acreditada la referida posesin el Registrador procede a inmatricular la

totalidad del terreno, distinguiendo entre el rea de propiedad comn y el rea y bienes de
propiedad exclusiva.
10.3. El rea y bienes de propiedad comn se inmatriculan en su calidad de copropie-
dad y la seccin de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del titular
del derecho.
(...)
Artculo 11.- Del terreno
En ningn caso se puede considerar como bien comn el terreno sobre el cual est
edificada la seccin de propiedad exclusiva, salvo que sobre el mismo terreno exista ms
de una seccin de esta naturaleza.
CAPTULO IV
CENTROS Y GALERAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES
(...)
Artculo 12.- De los centros y galeras comerciales o campos feriales de un solo piso
12.1. Los centros y galeras comerciales o campos feriales que cuenten nicamente
con un piso podrn independizar cada una de sus tiendas del terreno matriz.
12.2. El terreno sobre el que est edificada cada tienda es de propiedad exclusiva de
cada uno de sus propietarios, quienes son titulares integralmente del terreno y la edifica-
cin sobre la cual est construida su tienda.
12.3. Las reas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comu-
nes pueden ser de propiedad comn, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de
servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.
(...)
Artculo 13.- De los centros y galeras comerciales o campos feriales de ms de
un piso
Cuando los centros y galeras comerciales o campos feriales cuenten con ms de un
piso, es facultad de los propietarios optar entre:
a) Tener un solo rgimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad
comn.
b) Tener ms de un rgimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad
comn.
c) Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La propiedad del terreno
sobre el cual estn las tiendas independizadas es de copropiedad de estas, conside-
rando el plano vertical sobre el cual estas se hallan edificadas. En estos casos, se debe
constituir derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los predios
dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o considerar estos
como zonas de propiedad comn.
(...)
408
NORMATIVA

Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en galera,
centro comercial o campo ferial, cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 7 de la presente Ley.
(...)
requisitos a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil.
15.2. Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador procede a inmatri-
cular la totalidad del terreno, distinguiendo entre la seccin de propiedad comn y el rea
y bienes de propiedad exclusiva. El rea y bienes de propiedad comn se inmatricula en
su calidad de copropiedad y la seccin de propiedad exclusiva se inmatricula directamente
a nombre del titular del derecho.
(...)
Artculo 16.- Del terreno
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c) del artculo 13, el terreno se
considera copropiedad de los propietarios de las tiendas existentes dentro del plano ver-
tical del permetro superficial y se consideran bienes comunes el acceso y los servicios
comunes a que se refiere el Reglamento Nacional de Construcciones.
CAPTULO V
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
(...)
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad de propiedad exclusiva
cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo
a lo dispuesto en el artculo 7 de la presente Ley.
(...)
requisitos a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil.
18.2. Una vez acreditada la referida posesin el Registrador procede a inmatricular la
totalidad del terreno.
409
CAPTULO VI
DISPOSICIONES COMUNES
(...)
Artculo 19.- De las disposiciones comunes
Las disposiciones de este Captulo son de aplicacin a todos los procedimientos esta-
blecidos en el presente Ttulo.
(...)
Artculo 20.- De las inscripciones
20.1. Con la presentacin del Formulario Registral al Registro correspondiente se
puede inmatricular el terreno e inscribirse la fbrica.
20.2. Tambin es susceptible de inscripcin, de ser el caso, las secciones de propiedad
exclusiva, las secciones de propiedad comn, la independizacin, el Reglamento Interno y
la junta de propietarios.
(...)
Artculo 21.- De la prescripcin adquisitiva de dominio
La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es declarada nota-
rialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se
refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de
acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.
(...)
Artculo 22.- De la inmatriculacin
La primera inscripcin de dominio a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil
se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el
artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a
lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.
(...)
Artculo 23.- De la procedencia de la inscripcin
No es impedimento para la inmatriculacin del terreno, de ser el caso, ni para la ins-
cripcin del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes
que uno o ms de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no acrediten su dere-
cho de propiedad. En estos casos particulares, el registrador suspende la inscripcin cuyo
derecho de propiedad no ha sido solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho
respectivo.
(...)
Artculo 24.- De la presuncin de igualdad de alcuotas
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por
ausencia o impedimento de uno o ms propietarios, se presume que las alcuotas corres-
ponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo
prueba en contrario. Para el efecto se publica en el diario oficial El Peruano, uno de
mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio,
410
NORMATIVA
un extracto que contenga la ubicacin del inmueble, dndose un plazo de 10 (diez) das
para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
(...)
Artculo 25.- Del informe tcnico
25.1. En todos los casos de regularizacin de edificaciones a que se refiere el presente
Ttulo, el interesado debe presentar al Notario un informe tcnico elaborado por un
verificador, pblico o privado, ingeniero civil o arquitecto colegiado, que constate
las caractersticas de la edificacin, y de ser el caso, de cada una de las secciones
de propiedad exclusiva y de propiedad comn y el total de reas y bienes comunes
existentes, debiendo efectuar los planos de ubicacin y de distribucin de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de las reas y bienes comunes.
25.2. En el caso de centros y galeras comerciales o campos feriales de ms de un piso
el informe tcnico debe elaborarse tomando en consideracin la opcin acordada por los
propietarios de conformidad con el artculo 13 de la presente Ley y contener una opinin
favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
(...)
Artculo 26.-De la inaplicacin
Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artculo 985 del Cdigo Civil.
TTULO II
DECLARATORIA DE FBRICA
(...)
Artculo 27.- De la declaratoria de fbrica
A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de edificacin, independientemente de la fecha de su construccin, se har
mediante una declaracin del propietario, de acuerdo con los requisitos y trmites que se
establecen en esta Ley. Este acto se denomina declaratoria de fbrica.
(...)
Artculo 28.- De las opciones
Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta
Ley deben optar por:
a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del
Cercado, en Formulario nico Oficial la fecha del inicio de la construccin de la
obra, y declarar que esta se efectuar de conformidad con los planos que se adjuntan y
que se cumple con las normas de zonificacin y otras vigentes, para lo cual se acom-
paa el plano de zonificacin respectivo.
Obtenido el cargo de recepcin de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) das
tiles contados a partir de la fecha del cargo de recepcin, sin que la Municipalidad
haya observado la documentacin presentada, se puede iniciar la obra.
La Comisin Tcnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los
respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad,
411
realiza la calificacin de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el

prrafo precedente y tiene, adems, la funcin permanente de supervisin de la obra.
b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del
Cercado, la licencia de construccin en el Formulario nico Oficial, de conformidad
con la presente Ley y con los dispositivos legales vigentes.
(...)
Artculo 29.- De las observaciones
29.1. Si la Comisin Tcnica encuentra observaciones a la documentacin que se
acompaa al Formulario nico Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado,
por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez)
das naturales contados a partir de la fecha en que se emite la respectiva resolucin
administrativa.
29.2. El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme
lo dispone el artculo 28 de la presente Ley.
(...)
Artculo 30.- De la inscripcin preventiva
30.1. Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotacin
preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr vigencia por un ao.
30.2. Cuando se solicita la predeclaratoria de fbrica de una unidad inmobiliaria con
secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el
mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.
(...)
Artculo 31.- De la finalizacin de la obra
Una vez terminada la construccin, en cualesquiera de las opciones referidas en el
artculo 28 precedente, el propietario debe declarar en el mismo Formulario nico Oficial,
que la edificacin se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente presentados; o,
en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado final-
mente la construccin, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe presentar ttu-
lo de propiedad y certificado de zonificacin que declare que la obra es conforme con la
zonificacin vigente.
(...)
Artculo 32.- De la numeracin
Al momento de la presentacin de los documentos a que se refieren los artculos 28 y
31 de la presente Ley, la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito
del Cercado, deber, en el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario competen-
te, sellar y firmar el formulario correspondiente y asignarle el nmero de resolucin. En el
sello debe constar, adems, la numeracin de la finca asignada por la Municipalidad.
(...)
412
NORMATIVA
Artculo 33.- De la inscripcin

33.1. El Formulario nico Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento
pblico y constituye ttulo suficiente para inscribir la respectiva fbrica.
33.2. En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, el Formulario debe contener la especificacin de los bienes y servicios comunes y
de propiedad exclusiva, independizacin, reglamento interno y junta de propietarios, que
se inscribe en el Registro respectivo.
33.3. No ser necesaria la obtencin de la conformidad de obra.
(...)
Artculo 34.- De los responsables
En los casos de los artculos 28 y 31 de la presente Ley, el Formulario debe estar
firmado por el propietario, abogado y constructor, que debe ser arquitecto o ingeniero
colegiado.
(...)
Artculo 35.- De la escritura pblica
No obstante lo dispuesto en los artculos precedentes, los propietarios y/o constructo-
res pueden optar por extender la declaratoria de fbrica mediante escritura pblica si as
conviniese a su derecho.
(...)
Artculo 36.- De la regularizacin de edificaciones construidas con posterioridad
a la vigencia de la presente Ley
36.1. Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la presente Ley sin
cumplir con los procedimientos que se establecen en la misma, sern sancionadas con una
multa equivalente al 3 % (tres por ciento) del valor declarado de la obra, que constituye
renta propia de la municipalidad respectiva; y se proceder a su regularizacin de acuerdo
a esta Ley.
36.2. El valor total declarado no podr ser inferior al que resulte de aplicar los precios
unitarios de construccin vigentes a la fecha de la presentacin de la solicitud.
TTULO III
DEL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN
CAPTULO I
GENERALIDADES
(...)
Artculo 37.- De la definicin
Los edificios de departamentos; quintas, casas en copropiedad; centros y galeras
comerciales o campos feriales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuan-
do pertenezcan a propietarios distintos, estn sujetos al rgimen al que se refiere el pre-
sente Ttulo.
413
(...)
Artculo 38.- De los regmenes
Los propietarios pueden elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad
comn o independizacin y copropiedad. Esta opcin debe constar en el Formulario nico
Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.
CAPTULO II
REGLAMENTO INTERNO
(...)
Artculo 39.- Del Reglamento Interno
Las edificaciones a que se refiere el artculo 37 de la presente Ley deben contar
necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o
constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50 % (cin-
cuenta por ciento) de los porcentajes de participacin.
(...)
Artculo 40 .- De los bienes de propiedad comn
Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sea el caso:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elemen-
tos estructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una seccin
sino que sirven a una o ms secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso
comn;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de
propiedad comn;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad,
eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en
particular;
h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones
aparezcan clusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;
j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
(...)
Artculo 41.- De los servicios comunes
Son servicios comunes los siguientes:
414
NORMATIVA
a) La guardiana, la portera y la jardinera;

b) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas, ambientes, elementos y en
general de los bienes comunes. Esta incluye la reposicin de los bienes de propiedad
y uso comunes;
c) La incineracin y/o eliminacin de basura;
d) El alumbrado pblico, la baja polica y jardines pblicos, siempre que el pago a los
derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y,
e) La administracin de la edificacin.
(...)
Artculo 42.- Del contenido
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas y
destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina,
cochera u otros);
c) Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes
comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender
los gastos que demanden los servicios comunes, la conservacin, mantenimiento
y administracin de la edificacin, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las
Juntas de Propietarios;
e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones,
acuerdos, funciones y dems, de las Juntas de Propietarios.
(...)
Artculo 43.- De la transferencia de bienes de propiedad comn
La transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por los dos tercios de
los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubie-
sen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte)
das tiles, contados a partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial su
discrepancia, se entendern vinculados al acuerdo, que no ser ejecutado hasta que trans-
curra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votacin antes dispues-
ta es nula de pleno derecho.
(...)
Artculo 44.- De la acumulacin, subdivisin o independizacin
Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de domi-
nio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los
derechos sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los por-
centajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas,
415
segn cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propie-
tarios para que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los
gastos que se generen.
(...)
Artculo 45.- De la pluralidad de reglamentos internos
45.1. En todos los casos se puede otorgar ms de un Reglamento y conformar la
respectiva Junta de Propietarios por reas fsicamente determinables, que comprenden un
conjunto de unidades, si as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios.
45.2. De requerirse por los interesados, se constituir adems una Junta General de
Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargar de
todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificacin en su conjunto.
45.3. La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas y dems
aspectos concernientes, sern fijados en un Reglamento Interno General.
CAPTULO III
LAS INSCRIPCIONES
(...)
Artculo 46.- De las inscripciones
46.1. En el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin
(distribucin arquitectnica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la
declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
46.2. Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarn de conformidad
con lo dispuesto por la normatividad correspondiente.
CAPTULO IV
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
(...)
Artculo 47.- De la constitucin
47.1. La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las
secciones y tendr la representacin conjunta de estos.
47.2. La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta,
pero la admisin a su seno siempre estar expedita.
(...)
Artculo 48.- Del Presidente de la Junta de Propietarios
48.1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y
especiales de representacin sealadas en los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil.
48.2. Para ejercer la representacin procesal antes referida se requiere copia certifica-
da por Notario del Acta de Sesin de Junta de Propietarios donde conste dicho nombra-
miento y que est debidamente inscrita.
(...)
416
NORMATIVA
Artculo 49.- De los propietarios hbiles

49.1. Se entender por propietario hbil al que est en condicin de ejercer su derecho
a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de
todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios.
49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitacin de los
propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o ms cuotas ordinarias o al menos
1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria.
49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios enva una comunica-
cin al propietario moroso comunicndole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesa-
r al momento de cancelarse la deuda pendiente.
49.4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones solo con derecho a
voz y no se les considera para el cmputo del qurum.
49.5. Solo podrn impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquellos que no
se encuentren inhabilitados.
(...)
Artculo 50.- Del mrito ejecutivo de las deudas
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias
son ttulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho
supuesto el proceso se tramitar de conformidad con lo establecido para el proceso de
ejecucin del Cdigo Procesal Civil.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Del acogimiento a la regularizacin
En ningn caso se puede condicionar la inscripcin de declaratorias de fbrica al pago
de las obligaciones tributarias que corresponden a Essalud y/o a las Municipalidades. No
obstante, los propietarios de edificaciones cuyo valor no exceda de 50 (cincuenta) unida-
des impositivas tributarias que procedan a la regularizacin de la declaratoria de fbrica
de sus unidades inmobiliarias, dentro de los 6 (seis) meses de entrada en vigencia la pre-
sente Ley, deben cancelar estas obligaciones sin moras, intereses o recargos.
Segunda.- De las solicitudes en trmite
Las solicitudes de declaratoria de fbrica que se encuentren en trmite a la fecha de
entrada en vigencia de la presente Ley se adecuan a las disposiciones de esta.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- De la comunicacin a las Municipalidades
En todos los casos a que se refiere el Ttulo I de la presente Ley, el Notario comunica
a la Municipalidad Distrital correspondiente, o a la Provincial, tratndose del mbito del
Cercado, la inscripcin efectuada, para los fines tributarios y catastrales correspondientes.
Segunda.- De las aprobaciones
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin aprueba el
Formulario nico Oficial y un Reglamento Interno modelo, a que se refiere la presente Ley.
417
Los interesados pueden optar entre adherirse al Reglamento Interno a que se refiere el
prrafo anterior o elaborar y aprobar uno propio.
La Superintendencia Nacional de Registros Pblicos, y el Registro Predial Urbano, en
su caso, aprueban los modelos respectivos del Formulario Registral a que se refiere la pre-
sente Ley.
Tercera.- De la adecuacin de los reglamentos internos
Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicacin de
la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios
requiere la concurrencia de la mayora de los propietarios en primera convocatoria y de
los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarn por la mayora de los
concurrentes a la Junta de Propietarios.
Cuarta.- De la aplicacin de la Ley
Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que no se oponga a las fun-
ciones y competencias que realiza la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal
- Cofopri, de acuerdo a su legislacin.
Quinta.- De la derogatoria
Dergase y djase sin efecto el Decreto Ley N22112, el Decreto Supremo N019-
78-VCy todas aquellas normas que se opongan a la presente Ley.
(...)
Comunquese al seor Presidente de la Repblica para su promulgacin.
En Lima, a los quince das del mes de julio de mil novecientos noventa y nueve.
RICARDO MARCENARO FRERS
Presidente a.i. del Congreso de la Repblica
CARLOS BLANCO OROPEZA
Segundo Vicepresidente del Congreso de la Repblica
AL SEOR PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPBLICA
POR TANTO:
(...)
Mando se publique y cumpla.
(...)
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los diecinueve das del mes de julio de mil
novecientos noventa y nueve.
ALBERTO FUJIMORI FUJIMORI
Presidente Constitucional de la Repblica
JORGE BUSTAMANTE ROMERO
Ministro de Justicia
ALBERTO PANDOLFI ARBUL
Ministro de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin
418
REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 DE REGULARIZACIN DE
EDIFICACIONES DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA
DE FBRICA Y DEL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA
CONSIDERANDO:
Que, la Ley N27157establece las normas de regularizacin de edificaciones, el pro-
cedimiento para declaratoria de fbrica y el rgimen de unidades inmobiliarias de propie-
dad exclusiva y de propiedad comn;
Que, para facilitar la aplicacin de los beneficios y trmites sealados en la referida
ley, es conveniente adecuar las normas reglamentarias existentes, a fin de uniformar
los trmites y exigencias administrativas para la regularizacin de la declaratoria de
fbrica de las edificaciones existentes y el saneamiento de su titulacin, la licencia de
obra y la declaratoria de fbrica de edificaciones nuevas y reglamentar el nuevo marco
legal dispuesto por la ley para la administracin de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn;
De conformidad con lo establecido en el numeral 8 del artculo 118 de laConstitucin
Poltica del Pery la Ley N27157;
DECRETA:
(...)
Artculo 1.-Aprubase el Reglamento de la Ley N27157, el cual consta de cuatro
(4) secciones con ciento cincuentisiete (157) artculos, quince (15) disposiciones tran-
sitorias y dos (2) disposiciones finales, y forma parte integrante del presente Decreto
Supremo.
(...)
Artculo 2.-Derguese el Decreto Supremo N025-94-MTCy toda norma que se
oponga al presente dispositivo.
(...)
Artculo 3.-El presente Decreto Supremo ser refrendado por el Ministro de Trans-
portes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin.
(...)
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los diecisis das del mes de febrero del ao
dos mil.
419
ALBERTO FUJIMORI FUJIMORI

Presidente Constitucional de la Repblica
ALBERTO PANDOLFI ARBUL
Ministro de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin
REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 DE REGULARIZACIN DE

EDIFICACIONES DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA
DE FBRICA Y DEL RGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
(...)
SECCIN PRELIMINAR
Artculo 1.- mbito de aplicacin
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional
para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de
Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fbrica y el Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn.
Artculo 2.- Trminos
2.1. Abreviaturas
En adelante y para los efectos de este Reglamento, se entender por:
- Ley:
La Ley N27157 de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn.
- Reglamento:
El presente Reglamento de la Ley.
- CAP:
El Colegio de Arquitectos del Per.
- CIP:
El Colegio de Ingenieros del Per.
- FOR:
El Formulario Registral establecido por la Ley.
- FUO:
El Formulario nico Oficial establecido por la Ley.
- FOM:
El Formulario Oficial Mltiple.
- RPU:
Registro Predial Urbano
420
NORMATIVA
- Sunarp:
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
2.2 Definiciones
Para los efectos de este Reglamento se considera como:
- rea techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles
o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
- rea libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea
techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia
entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan
los parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del primer piso.
- rea ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos,
instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores,
puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura.
- Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de
realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha
cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.
c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la
firma del otorgante.
d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso
expedida por el Notario que conserva el archivo.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas de habita-
bilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
- Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo res-
ponsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin Tcnica
Supervisora de Obra.
421
- Obra por encargo:

La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y direc-
cin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin por el
propietario.
- Parmetros urbansticos y edificatorios:
Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios
regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales. Lanor-
mativa urbansticaest referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de
actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densida-
des; mientras que losndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin,
las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento,
entre otros.
- Predeclaratoria de fbrica:
La anotacin preventiva, en el Registro Pblico respectivo, de un proyecto de decla-
ratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones tcnicas que
cuentan con aprobacin municipal.
- Saneamiento de titulacin:
Es el trmite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terre-
no sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acce-
so al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de domi-
nio o de formacin de ttulos supletorios.
- Supervisin de obra:
El asesoramiento tcnico profesional y de control de obra efectuado por el delegado
de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y seguridad tcnica
de la edificacin, as como su formalidad legal.
- Verificador responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de Verificadores a cargo
de la Sunarp o el RPU, segn el mbito de su competencia; quien, bajo su responsabilidad
profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y
caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos
y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la
realidad fsica del terreno y la edificacin.
2.3 Precisiones
Precsase el significado de los siguientes trminos definidos por la Ley:
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los derechos
de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de vivien-
das unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas o de
otra ndole, y servicios comunes.
422
NORMATIVA
- Casas en quinta:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto conti-
nuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo
menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.
- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, indus-
trial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y
servicios comunes.
- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin, edi-
ficadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de
uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios
comunes.
- Unidades inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera
de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscrip-
cin en el Registro Pblico respectivo.
- Licencia de obra:
Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del art. 28 de la Ley, respecto
de la cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento.
- Certificado de finalizacin de obra y de zonificacin:
Es el documento exigido por el art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad
y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios
vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo,
en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.
- Declaratoria de fbrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este
Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que cumple las forma-
lidades y trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por escritura
pblica, segn sea el caso.
423
SECCIN PRIMERA
(Ttulo I de la Ley N27157)
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
TTULO I
NORMAS GENERALES
CAPTULO I
GENERALIDADES
Artculo 3.- Objeto y vigencia
La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva
licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica,
reglamento interno y/o la correspondiente independizacin.
(...)
Artculo 4.- Regularizacin
Es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las
edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin
simultnea.
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en
la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios.
Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su inscripcin,
as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de propietarios y la independiza-
cin de unidades de propiedad exclusiva.
Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el propietario,
autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
El trmite de regularizacin de edificaciones no es de aplicacin para las obras que se
ejecuten en bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin, zonas monumentales,
centros histricos y sus reas circundantes de proteccin.
CAPTULO II
EL NOTARIO
Artculo 5.- Funcin notarial
El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los ttulos o documentos de
fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripcin.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulacin previstos en este
Reglamento, sujetndose al procedimiento respectivo.
424
NORMATIVA
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de garanti-

zar la adecuada publicidad del trmite.
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener derecho o
pretensin, respecto de la propiedad del terreno o de la edificacin, para que puedan
ejercer su derecho de oposicin si fuera el caso.
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de
este en el FOR y otros documentos anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y lega-
liza su firma en el FOR, los planos y el Informe Tcnico de Verificacin.
g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripcin de los derechos, actos o con-
tratos objeto de regularizacin.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trmite, una copia completa del FOR y
documentos anexos, con las constancias de inscripcin respectivas.
i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularizacin tramitada, remitiendo
copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributarios y de catastro urbano
consiguientes.
Artculo 6.- Competencia notarial

Es competente para conocer el trmite de regularizacin, el notario del distrito nota-
rial donde se ubica la edificacin objeto de regularizacin. Para los casos de saneamien-
to de titulacin regulados en el Captulo IV del Ttulo II de la presente Seccin, el notario
debe ser abogado.
CAPTULO III
El VERIFICADOR
Artculo 7.- Calidad y clases de verificador
7.1 Ejercer la labor de verificador, el arquitecto o ingeniero colegiado, que cumpla
con inscribirse como tal ante la Sunarp o el RPU, segn sea el caso. Tendr la calidad de
privado o pblico.
Es privado, cuando ejerce su funcin como profesional independiente en forma per-
sonal y directa. Es pblico, cuando ejerce su funcin como consultor, empleado o contra-
tista de algn organismo pblico que, por mandato de la Ley, intervenga en el trmite de
regularizacin.
7.2 De acuerdo con sus funciones, tendr la clase de Verificador Responsable y/o
Verificador Ad Hoc.
7.3 Cualquier persona que desee comprobar los datos de un verificador, podr solici-
tarlos en el Registro a cuyo cargo se encuentre el ndice de Verificadores correspondiente.
Artculo 8.- Verificador responsable
El Verificador Responsable del trmite de regularizacin, debe ser arquitecto o inge-
niero civil colegiado. Podr ser pblico o privado y se inscribir en el ndice de Verifica-
dores que la Sunarp o el RPU implementarn, de ser el caso.
425
Para dicha inscripcin el profesional que desee ejercer como Verificador Respon-
sable, presentar al Registro ante el cual solicite su inscripcin, copia certificada de su
ttulo profesional emitida por la universidad que lo otorg; Certificado de Habilitacin
Profesional del CAP o del CIP, segn corresponda; el comprobante de pago de los dere-
chos de inscripcin, y el registro de su firma, sellos, domicilio, datos de identidad per-
sonal, y compromiso de veracidad, a travs del formato que, para el efecto, aprueba este
reglamento.
El Registro, una vez cumplido el trmite, le otorgar una Credencial de Verificador
Responsable que lo autoriza a ejercer su funcin dentro del mbito de su competencia.
Artculo 9.- Funciones del Verificador Responsable
9.1. El Verificador Responsable del trmite de regularizacin organiza la documen-
tacin que se acompaa al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Tcnico de
Verificacin y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fsica
existente, dejando constancia de las observaciones que formula.
9.2. Cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de regularizacin lo requiera, el
Verificador Responsable comunicar a la entidad rectora correspondiente que se requie-
re de un Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc, y cancelar los derechos que esta veri-
ficacin especializada requiera, con base en las tarifas que se sealen para el efecto en la
resolucin ministerial a la que se refiere la Tercera Disposicin Transitoria del presente
Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este trmite y de su pago, se anotarn
en el formulario del Informe Tcnico de verificacin.
Artculo 10.- Verificador Ad Hoc y su Informe
10.1 El Verificador Ad hoc ejerce su funcin como especialista y representante de
cualquiera de las entidades llamadas por ley para la proteccin del patrimonio monumen-
tal, arqueolgico, natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente acta en calidad de
verificador pblico.
10.2 Emite informe, en nombre y representacin de la entidad que lo autoriza, sujetn-
dose a las normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las edificaciones some-
tidas al mbito de control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los
aspectos tcnicos de su competencia, se extender en el formato de Informe Tcnico de
Verificacin Ad Hoc que se aprueba con este Reglamento
10.3 El Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc se presenta directamente al Regis-
tro correspondiente, dentro de los sesenta (60) das hbiles posteriores a la comunicacin
efectuada por el Verificador Responsable segn el numeral 9.2 de este Reglamento.
10.4 En los casos que las edificaciones en proceso de regularizacin se encuentren
comprendidas en ms de uno de los supuestos sealados en el numeral 11.1 de este Regla-
mento, intervendrn tantos verificadores ad hoc como sean necesarios. Cada uno emitir
su propio informe y responder por la verificacin especializada que efecta.
10.5 Dicho Informe no constituye requisito previo para la inscripcin de los derechos,
contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularizacin y, de contener observa-
ciones, estas se registrarn como carga conforme a lo normado en el artculo 32 del pre-
sente Reglamento, en cuanto sea aplicable.
426
NORMATIVA
Artculo 11.- Registro y acreditacin del Verificador Ad Hoc

11.1 Las entidades rectoras que podrn acreditar Verificadores Ad Hoc son: el Institu-
to Nacional de Cultura (INC), para la preservacin y conservacin del patrimonio cultu-
ral monumental y arqueolgico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales (Inrena), para
los efectos de la preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas; el Cuerpo
General de Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defen-
sa Civil (Indeci), para cautelar la seguridad de edificaciones de ms de cinco pisos, los
centros y galeras comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentracin masiva de pblico; y el Ministerio de Defensa en las zonas de
frontera y otras sometidas a su competencia conforme a ley.
No requerirn pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per
(CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (Indeci) las edificaciones de vivienda
de seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo
dplex siempre que la circulacin comn sea slo hasta el quinto piso.
11.2 Estas entidades, convocarn pblicamente a los arquitectos e ingenieros colegia-
dos que cuenten con especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como Verificado-
res Ad Hoc en las materias de su competencia, los registrarn en un padrn y gestionarn
su inscripcin en el Indice de Verificadores a cargo de la Sunarp o del RPU.
11.3 Las entidades mencionadas en el numeral 11.1 designarn al Verificador Ad Hoc,
en cada caso, cuando sea requerido, respetando el turno de las comunicaciones y en estric-
to orden de inscripcin en su padrn.
Artculo 12.- Contenido del Informe Tcnico de Verificacin
El Verificador Responsable emite el Informe Tcnico de Verificacin, segn el forma-
to que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constata-
cin de:
- La ubicacin del terreno.
- El rea, linderos y medidas perimtricas del terreno.
- El cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al predio.
- Las caractersticas arquitectnicas, estructurales y de las instalaciones.
- De ser el caso, la identificacin de las secciones de propiedad exclusiva y sus reas.
Artculo 13.- Observaciones
13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre
el rea real del terreno, sus linderos y/o medidas perimtricas, con los que figuran en la
partida registral del predio; as como transgresiones a la normativa urbanstica o de edifi-
cacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin como observaciones.
13.2 Tratndose de densidad neta y de coeficiente de edificacin, formular observa-
cin solamente en los casos en que los ndices reales indicados en el Informe Tcnico de
Verificacin excedan, en ms de 25 %, los reglamentarios. En el caso del rea libre, slo
observar si ella es inferior en ms del 25 % del porcentaje reglamentario.
427
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas

de proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y/o de seguridad, entre otras,
las har constar como observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos.
Artculo 14.- Responsabilidad de los verificadores
Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, as como de la
correspondencia entre los planos y la realidad fsica del predio. Sin embargo, no es res-
ponsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificacin que
regulariza.
Artculo 15.- Sanciones
Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podr imponer las siguien-
tes sanciones:
a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor de seis (6) meses, cuan-
do la falta es leve.
b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensin
por falta leve.
c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que ser dispuesta
por el juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la
municipalidad y/o del Registro ante el que se cometi el hecho, cuando la falta impli-
que comisin de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.
Artculo 16.- Faltas leves

Constituyen faltas leves, las siguientes:
a) Ejercer funciones de verificador fuera del mbito que le corresponde.
b) Omitir en el Informe Tcnico de Verificacin las observaciones subsanables.
c) Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el FOR o en sus
informes.
d) Incumplir los procedimientos estipulados en el presente Reglamento.
Artculo 17.- Faltas graves
Constituyen faltas graves:
a) Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentacin fraguada.
b) Omitir en el Informe de Verificacin las observaciones no subsanables.
c) Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido suspendido o cancelado su regis-
tro de verificador.
Artculo 18.- Aplicacin de sanciones

Tratndose de los verificadores inscritos en el ndice a cargo de la Sunarp, es com-
petente, en primera instancia, para aplicar las sanciones previstas en los incisos a) y b)
del artculo 15, el Jefe de la Oficina Registral correspondiente, y en segunda instancia el
Directorio.
428
NORMATIVA
Las sanciones a los verificadores inscritos en el RPU, se regirn por sus propias
normas.
TTULO II
TRMITE DE REGULARIZACIN
CAPTULO I
ACUERDO DE REGULARIZACIN
Artculo 19.- Acuerdo de Inicio de Regularizacin
El acuerdo para iniciar el trmite de regularizacin, establecido en el artculo 6 de
la Ley, se aplica para todas las edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad
exclusiva y bienes o servicios de propiedad comn. Se adopta, con el voto conforme de la
mayora de todos los propietarios, en la reunin convocada para dicho efecto. Dicha reu-
nin, ser convocada notarialmente por cualquiera de los propietarios, precisando el lugar,
la fecha y la hora de la reunin, el nombre del solicitante y la agenda a tratar, con men-
cin expresa del trmite de regularizacin a iniciar.
Entre la convocatoria y la fecha de reunin, debe haber un periodo mnimo de cinco
(5) y mximo de diez (10) das hbiles.
Artculo 20.- Contenido del acta
El desarrollo de la reunin y sus acuerdos constarn en un acta simple que se redacta-
r en ese mismo acto y ser firmada por cada uno de los asistentes a la reunin, en la que
se expresar obligatoriamente:
a) La aprobacin del inicio del procedimiento de regularizacin.
b) La determinacin de la opcin del rgimen interno, al que se sujetar la edificacin
dentro de las opciones previstas por el artculo 127 de este Reglamento, o por el ar-
tculo 13 de la Ley en su caso.
c) La aprobacin del cuadro de porcentajes de participacin en la propiedad de los bie-
nes comunes, o la indicacin expresa de la aplicacin de la presuncin de igualdad de
participaciones establecida en la Ley.
d) La aprobacin de los gastos irrogados por la convocatoria, que sern reembolsados
a quienes lo sufragaron. Estos gastos sern distribuidos entre todas las secciones,
proporcionalmente al porcentaje de participacin de cada una de ellas en los bienes
comunes, salvo acuerdo distinto.
e) Si la Junta lo acuerda, podr hacerse constar el nombramiento del o de los represen-
tantes de los propietarios que contratarn los servicios del Verificador Responsable, y
que, adems, firmarn el FOR y documentos correspondientes. En caso contrario, el
trmite debern realizarlo todos los propietarios en conjunto.
f) Cualquier otro acuerdo celebrado.
g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer constar
en el acta.
429
Artculo 21.- Publicidad y efectos de los acuerdos

21.1 Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de todos los propietarios
de la edificacin, se podr iniciar el trmite de regularizacin sin necesidad de requisito
adicional alguno.
21.2 Si alguno de los acuerdos es asumido por mayora, el acta de la reunin deber
ser comunicada a quienes no asistieron, de la siguiente forma:
- Copias del acta debern ser fijadas en los lugares ms visibles de la edificacin, por lo
menos durante tres das consecutivos.
- Un extracto del acta, deber ser publicado, por una vez, en el diario oficial El Perua-
no y en el diario de mayor circulacin del lugar donde se ubica el predio, con la indi-
cacin expresa del cuadro de participacin porcentual en los bienes comunes.
Artculo 22.- Oposicin a los acuerdos y su tramitacin

22.1 Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los acuerdos de
la Junta de Propietarios, podr plantear oposicin a travs del procedimiento sumarsi-
mo previsto en el artculo 546 del Cdigo Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del
lugar donde se ubica el inmueble.
El plazo para interponer la demanda es de quince (15) das hbiles contados a partir de
la ltima publicacin del acuerdo de regularizacin.
22.2 La interposicin de la oposicin no interrumpe el trmite de regularizacin. Sin
embargo, el juez, a peticin de parte, podr disponer como medida cautelar la suspen-
sin del mencionado trmite, si considera verosmil el derecho invocado por el opositor y
necesario dictar dicha medida.
Artculo 23.- Validez del acuerdo y sus efectos
El acuerdo vlidamente adoptado, tendr carcter vinculante para todos los propieta-
rios de las secciones de la edificacin, aun cuando no hayan participado en la reunin.
CAPTULO II
REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIN
Artculo 24.-Formulario Registral (FOR)
El FOR, es aprobado por la Sunarp o el RPU, y constituye ttulo registral, cuando
est debidamente llenado, firmado y acompaado de la documentacin que sustenta el
derecho, acto o contrato que se desea registrar.
Artculo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se acompaarn al FOR, son:
a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de fecha cierta, donde cons-
te el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulacin,
de ser el caso.
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la munici-
palidad respectiva, segn lo establecido en el artculo 63 del presente Reglamen-
to. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el
430
NORMATIVA
Certificado, se prescindir de este documento y el Verificador Responsable indicar,

en su Informe de Verificacin, bajo su responsabilidad, los parmetros urbansticos y
edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificacin.
c) Plano de localizacin y ubicacin conforme a las caractersticas sealadas en el inciso
d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linde-
ros y medidas perimtricas del terreno. De tratarse de un terreno de permetro irregular
o de dimensiones reducidas, se desarrollar, en el mismo plano o en uno anexo, la poli-
gonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimtricas.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribucin) por pisos, a la menor escala
que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e
interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depsitos, piscinas, can-
chas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.
e) Informe Tcnico de Verificacin, de ser el caso, con las constancias de haber solicita-
do la Verificacin Ad Hoc correspondiente.
Los planos y el Informe Tcnico de Verificacin debern estar firmados y sellados por
el o los verificadores.
Artculo 26.- Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva
y comn
Para el trmite de la regularizacin de departamentos en edificio, casas en quinta, casas
en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes, se adjuntar al FOR, adems de los documentos sealados en el artculo
precedente, los siguientes:
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularizacin a que se refiere el ar-
tculo 19 de este Reglamento.
b) Plano de independizacin con indicacin de las reas, linderos y medidas perimtri-
cas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad comn, a la
menor escala que permita su perfecta lectura.
c) El Reglamento Interno, adecuado al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn esta-
blecido en la Seccin Tercera de este Reglamento.
Artculo 27.- Requisitos para remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin

Para la regularizacin de las declaratorias de fbrica correspondientes a edificaciones
derivadas de obras de remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin, se presenta-
rn los documentos exigidos en los artculos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos
casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artculo 25, se desdobla-
rn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se indicarn los elemen-
tos a eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la remodelacin efectuada,
segn sea el caso.
Artculo 28.- Requisitos para la Regularizacin de Demolicin
Para regularizar la demolicin, se adjuntarn los siguientes documentos:
a) Copia literal de dominio
431
b) Plano de localizacin y ubicacin, segn lo sealado en el inciso d) del numeral 77.1

de este Reglamento, con indicacin de la fbrica demolida.
c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delinear las zonas de la fbrica demolidas,
en el caso de demolicin parcial.
d) Informe Tcnico de Verificacin y, de ser el caso, como anexo, el informe especializa-
do del Verificador Ad Hoc.
Cuando se regularice una edificacin que ha reemplazado total o parcialmente a otra
preexistente que se encuentra registrada, el Verificador Responsable har constar en su
Informe Tcnico de Verificacin la demolicin de la fbrica precedente. En estos casos,
el registrador inscribir la demolicin y luego extender el asiento de inscripcin de la
declaratoria de fbrica de la edificacin nueva si fuese el caso.
CAPTULO III
REGULARIZACIN SIN SANEAMIENTO DE TITULACIN
Artculo 29.- Presentacin del FOR
El FOR, acompaado de la documentacin correspondiente, es presentado por el Veri-
ficador Responsable ante el notario competente, quien proceder al examen de la iden-
tidad de los intervinientes en el proceso de regularizacin y a la legalizacin de sus fir-
mas en los documentos sealados. Asimismo, constatar la habilitacin del Verificador
Responsable.
Artculo 30.- Comprobacin de la titulacin
El notario examinar la documentacin presentada, realizando las comprobaciones
que estime pertinentes para su verificacin. De encontrarla conforme, declarar que los
ttulos presentados renen las condiciones legales necesarias para dar mrito a la inscrip-
cin correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario rechazar el trmite.
Artculo 31.- Presentacin del expediente al registro
Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el notario presentar al
registro correspondiente, en original y dos copias, el expediente de regularizacin, a efec-
tos de la inscripcin del acto o actos respectivos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia
de su inscripcin respectiva, sern devueltas al notario, quien entregar al solicitante una
copia y remitir la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines seala-
dos en el inciso i) del artculo 5 del presente Reglamento.
Artculo 32.- Inscripcin cuando el Informe Tcnico de Verificacin contiene
observaciones
En los casos en que el Informe Tcnico de Verificacin contenga observaciones, de con-
formidad con lo dispuesto en el artculo 13 de este Reglamento, dichas observaciones no
impiden la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin; pero podrn ser
inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estar obligado a subsanarlas
antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificacin.
432
NORMATIVA
Artculo 33.- Discrepancias en reas y/o linderos

33.1 Cuando la observacin en el informe tcnico se refiera a la existencia de discre-
pancia entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que
figuran en la partida registral del predio, el registrador inscribir la declaratoria de fbrica,
siempre que el rea real del terreno no sea mayor de la que figura en el Registro. Asimis-
mo, inscribir como carga la discrepancia existente.
33.2 Si el rea del terreno es superior al rea registrada y no existe superposicin de
reas, podr solicitarse la anotacin preventiva de la fbrica, la misma que tendr una
vigencia de un ao prorrogable por un ao ms.
Artculo 34.- Cancelacin de las cargas
34.1 El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas, presentar,
para la cancelacin de estas, un nuevo Informe Tcnico de Verificacin que acredite la
subsanacin, con firmas legalizadas por notario. A este informe se adjuntarn los planos
replanteados, si fuera necesario.
34.2 Cuando la cancelacin de la carga determine la modificacin del contenido del
asiento de inscripcin de la declaratoria de fbrica, el registrador proceder a extender el
asiento modificatorio respectivo.
34.3 Las cargas referentes a las discrepancias de reas, linderos y/o medidas perim-
tricas, se cancelan de acuerdo con el procedimiento legal correspondiente.
CAPTULO IV
REGULARIZACIN CON SANEAMIENTO DE TITULACIN
Artculo 35.- Saneamiento de titulacin
Si durante el trmite de regularizacin de una edificacin, se advierte la necesidad
de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de
dominio o formacin de ttulo supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el
asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artculos 39 a 43 de este
Reglamento.
Artculo 36.- Prescripcin adquisitiva de dominio
Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el inte-
resado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10)
aos, est o no registrado el predio.
El notario solicitar al registro respectivo, la anotacin preventiva de la peticin de
prescripcin adquisitiva, si el predio est registrado.
Artculo 37.- Formacin de ttulos supletorios
Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios de dominio, cuan-
do el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempre que la edificacin
objeto de regularizacin est levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe
acreditar, por lo menos, cinco (5) aos de posesin.
Procede tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios, cuando
el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigedad exigida por el
433
artculo 2018 del Cdigo Civil. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredite
los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente.
Artculo 38.- Normas de procedimiento
La prescripcin adquisitiva de dominio o la formacin de ttulos supletorios a que se
refieren los artculos 21 y 22 de la Ley, se tramitan por la va de los asuntos no contencio-
sos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y,
supletoriamente, por las normas contenidas por el Cdigo Procesal Civil.
Artculo 39.- Inicio del proceso
El proceso se inicia con una peticin escrita del interesado, autorizada por abogado, la
cual deber contener cuando menos:
a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de
posesin.
b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a este o de sus res-
pectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos supletorios.
d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.
e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros
como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de bsqueda catas-
tral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis testigos mayores de
veinticinco (25) aos de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles
colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita.
h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.
Artculo 40.- Emplazamiento
El notario notificar necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indi-
cadas por el interesado en su solicitud.
Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en
el Cdigo Procesal Civil.
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijar carteles en los
lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispon-
dr que se efecte una publicacin que contenga el extracto de la solicitud de saneamien-
to, por tres (3) das, con intervalos de tres das hbiles entre cada una de ellas, en el diario
oficial El Peruano y en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.
434
NORMATIVA
Artculo 41.- Substanciacin del procedimiento

41.1 El notario se constituir en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un
acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del inmueble, la
posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestacin de los
ocupantes de los predios colindantes, as como la declaracin de los testigos ofrecidos,
mediante actas notariales de presencia.
41.2 Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la ltima publicacin,
sin que se hubiera interpuesto oposicin, el notario levantar un acta donde har cons-
tar la evaluacin de las pruebas y los actuados, y declarar la prescripcin adquisitiva de
dominio a favor del solicitante o dispondr la formacin de ttulos supletorios, segn sea
el caso.
41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial
de Asuntos no Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales
previstos por la ley del notariado.
Artculo 42.- Finalizacin
El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, o dispone el otor-
gamiento de ttulos supletorios, es ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en
el registro respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo dueo
de ser el caso.
Copia certificada de dicha acta se adjuntar al FOR, a efectos de que el notario la pre-
sente al Registro, de conformidad a lo previsto en el artculo 31 del presente Reglamento.
Artculo 43.- La Oposicin
43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento,
cualquier persona podr formular oposicin a la declaracin de propiedad por prescrip-
cin adquisitiva de dominio o a la formacin de ttulos supletorios en trmite.
Esta oposicin debe formularse por escrito ante el notario, quien suspender el trmite
en el estado en que se encuentre y remitir lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil
de turno de la jurisdiccin donde se ubica el inmueble, dentro del tercer da hbil de pre-
sentada la oposicin.
43.2 El juez, una vez recibido el expediente conceder un plazo judicial, comn
para ambas partes, para la adecuacin del expediente a las exigencias del trmite judi-
cial, tanto de la demanda como de la contestacin, y proseguir el trmite conforme a su
procedimiento.
43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez
notificar al notario con la resolucin que pone fin al proceso, para que este prosiga segn
el sentido de la misma.
435
SECCIN SEGUNDA
(Ttulo II de la Ley N27157)
LICENCIA DE OBRA Y DECLARATORIA DE FBRICA

TTULO INICIAL
(...)
Artculo 44.- Objeto y vigencia
La presente Seccin del Reglamento norma el procedimiento para la Declaratoria de
Fbrica de cualquier edificacin iniciada despus del 20 de julio de 1999. Dicho procedi-
miento se inicia con la Licencia de Obra y finaliza con la inscripcin de la referida Decla-
ratoria de Fbrica en el Registro de Predios.
Artculo 45.- Formularios oficiales
45.1 El Formulario nico Oficial (FUO), es el documento a travs del cual se formali-
zan los procedimientos de Licencia de Obra y Declaratoria de Fbrica regulados por este
Reglamento. Est constituido por las siguientes partes y sus anexos:
- FUO-Parte1: Licencia de obra
Anexo A: Datos de Condminos - Personas Naturales
Anexo B: Datos de Condminos - Personas Jurdicas
Anexo C: Predeclaratoria de Fbrica
Anexo D: Autoliquidacin de Derechos de Obra
- FUO-Parte2: Declaratoria de fbrica
45.2 El Formulario Oficial de Uso Mltiple (FOM), es el documento que se usar para
solicitar Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, Licencia de Obra para
Cercado, Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin y ampliacin de plazo
de ejecucin de obra; para informar sobre trabajos de refaccin, presentar anteproyecto
arquitectnico en consulta o planos modificados durante el proceso de la obra, comunicar
el cambio de profesional responsable de la obra; as como para cualquier otro trmite deri-
vado de las disposiciones de este Reglamento en que no sea aplicable el FUO.
45.3 El FUO y el FOM sern de uso obligatorio en todas las municipalidades de la
Repblica, las que podrn distribuirlos al pblico por un valor que no supere su costo de
impresin.
De no existir o de haberse agotado los formularios impresos, las municipalidades
aceptarn la presentacin de fotocopias legibles, sobre las cuales se llenar la informacin
y se estamparn las firmas correspondientes.
Queda terminantemente prohibido el uso de formularios distintos al FUO y al FOM para
todos los trmites de licencias de obra y declaratoria de fbrica; as como alterar o modificar la
forma o contenido de los formularios oficiales. Estos solo podrn ser modificados mediante reso-
lucin ministerial del Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin.
45.4 Las municipalidades entregarn obligatoriamente a los interesados, adjunto al
FUO, una fotocopia del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones vigente
que corresponda, debidamente actualizado con los ndices que emite el INEI.
436
NORMATIVA
(...)
Artculo 46.- Opciones de trmite
Las opciones sealadas en el artculo 28 de la Ley son:
Opcin a:
El propietario, al iniciar el trmite de licencia, comunicar a la Municipalidad la fecha
de inicio de la obra comprometindose, mediante carta simple, que ella se efectuar de
conformidad con los planos adjuntos y que el proyecto cumple con los parmetros urba-
nsticos y edificatorios y las normas vigentes sobre la materia. Entre la fecha de inicio del
trmite y la fecha declarada para el inicio de la obra debe mediar no menos de veinte (20)
das hbiles, a efecto de que la Municipalidad cumpla con el proceso de revisin y califi-
cacin del proyecto.
Si dentro del plazo sealado la Municipalidad desaprueba el proyecto presentado, el
propietario no podr iniciar la obra hasta obtener la aprobacin correspondiente.
Esta opcin obligar al propietario a ejecutar la obra de conformidad con los planos y
especificaciones de su proyecto, sin modificaciones y con supervisin de obra por parte de
la Comisin Tcnica Supervisora.
Esta opcin no es de aplicacin en los casos de inmuebles ubicados en zonas monu-
mentales y centros histricos; debiendo seguir, en dichos casos, el procedimiento de la
opcin b).
Opcin b:
El propietario solicitar la licencia y, una vez obtenida sta, comunicar por escrito, a
la municipalidad, la fecha de inicio de la obra.
En esta opcin la supervisin de obra ser facultativa, salvo para la modalidad de
autoconstruccin en la cual ser obligatoria.
La Municipalidad tendr un plazo de veinte (20) das hbiles para pronunciarse sobre
la solicitud presentada, con excepcin de los casos de ampliacin de plazo para la califica-
cin, expresamente contemplados en el artculo 70 de este Reglamento.
(...).
Artculo 47.- Condiciones para la autoconstruccin
La modalidad de obra por autoconstruccin ser permitida exclusivamente para uso
residencial y sus respectivos ndices de usos compatibles, con una altura mxima de tres
(3) pisos, al interior de terrenos con reas no mayores que el lote normativo correspon-
diente a la zonificacin vigente, con una tolerancia en exceso del 25 %.
Esta modalidad se aplicar a cualquier tipo de obra de edificacin sealado en el ar-
tculo 51 del presente Reglamento y estar condicionada obligatoriamente a la supervisin
de obra que efectuar la Comisin Tcnica Supervisora de Obra y a los trmites dispues-
tos en el artculo 79 de este Reglamento.
No se podr ejecutar obras por autoconstruccin, en ningn caso, cuando se trate de
bienes culturales inmuebles debidamente declarados. Toda intervencin en esta categora
de inmuebles deber ejecutarse previa aprobacin del proyecto por la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos.
437
Artculo 48.- Plano de zonificacin

El plano de zonificacin a que se refiere el inciso a) del artculo 28 de la Ley, esta-
r incluido en el Esquema de Localizacin que forma parte del Plano de Localizacin y
Ubicacin segn lo sealado en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento. En este
esquema se graficarn las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana donde se
ubica el inmueble, as como a las manzanas circundantes.
En caso de no existir zonificacin vigente, se aplicar lo dispuesto en el ltimo prra-
fo del numeral 63.2 del presente Reglamento.
Artculo 49.- Funciones del abogado
De conformidad con el artculo 34 de la Ley, el abogado deber examinar la suficien-
cia de los ttulos del predio para el trmite respectivo. De no encontrar conforme la titula-
cin, har saber al interesado cul es el defecto y lo instruir respecto de la forma en que
debe subsanarla.
TTULO I
LICENCIA DE OBRA
CAPTULO I
GENERALIDADES
(...)
Artculo 50.- Definicin de Licencia de Obra
La Licencia de Obra es la autorizacin otorgada por la Municipalidad, en el mbito de
su jurisdiccin, para iniciar cualquier tipo de obra de edificacin sealado en este Ttulo,
que debern obtener obligatoriamente todos los propietarios de terrenos que:
a) Constituyan predios urbanos.
b) Cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea.
c) Constituyan predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como
urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro
de Predios.
(...)
Artculo 51.- Tipos de obra de edificacin
Existen los siguientes tipos de obra:
a) Edificacin nueva: Obra que se ejecuta, totalmente o por etapas, sobre un terreno bal-
do, cumpliendo las condiciones mnimas de habitabilidad establecidas en las normas
de edificacin vigentes.
b) Remodelacin: Obra que altera, total o parcialmente la tipologa y/o el estilo arquitec-
tnico original de una edificacin existente, sin variar su rea techada total.
c) Ampliacin: Obra que incrementa el rea techada de una edificacin existente, sin
alterar su tipologa y armona estilstica original.
438
NORMATIVA
d) Refaccin: Trabajos que consisten en el mejoramiento y/o la renovacin de las insta-

laciones, equipamiento y/o elementos constructivos sin alterar el uso, el rea techada
total, ni los elementos estructurales de la edificacin existente.
e) Acondicionamiento: Trabajos de adecuacin de ambientes de una edificacin existen-
te, a las necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquera,
falsos cielorrasos, ejecucin de acabados e instalaciones.
f) Puesta en valor: Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restau-
racin, recuperacin, rehabilitacin, proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una
edificacin con valor histrico monumental calificado.
g) Cercado: Obra que comprende exclusivamente la construccin de muros perimtricos
en un terreno y vanos de acceso cuando lo permita la Municipalidad.
h) Demolicin: Obra que elimina planificadamente una edificacin, en forma total o par-
cial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposicin emanada de la autoridad
competente.
i) Obras menores: Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin
original, en la medida que cumpla con los parmetros urbansticos y edificatorios; y
cuya rea no exceda, en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de las no mensu-
rables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.
No podrn considerarse obras menores aquellas que alteren las fachadas o volmenes
de inmuebles ubicados en Zonas Monumentales y/o bienes culturales inmuebles pre-
viamente declarados.
(...)
Artculo 52.- Excepciones
No requieren de licencia de obra los trabajos de acondicionamiento o de refaccin,
siempre que no se trate de un inmueble con valor histrico monumental calificado.
Para ejecutar los trabajos de acondicionamiento o de refaccin, los propietarios,
mediante el FOM, debern comunicar su inicio a la Municipalidad correspondiente,
adjuntando una breve descripcin de los trabajos a realizar.
Estos trabajos estarn sujetos a control urbano.
(...).
Artculo 53.- Edificaciones del sector pblico nacional
Las edificaciones del sector pblico nacional requerirn licencia de obra.
En el caso de las edificaciones de alcance nacional vinculadas a la Defensa y Segu-
ridad Nacional, Orden Interno, Fuerzas Armadas y de la Polica Nacional, incluidos los
que corresponden al Sistema Penitenciario Nacional, se considerar otorgada la licencia
de obra en forma automtica, a la sola presentacin, ante la Municipalidad respectiva,
del plano de ubicacin y perimtrico, as como una descripcin general del proyecto. El
monto del derecho de tramitacin, no podr ser mayor a una (1) Unidad Impositiva Tribu-
taria, debiendo determinarse y aprobarse de conformidad con lo estipulado por los artcu-
los44y45de la Ley N 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.
439
Artculo 54.- Sujecin a los parmetros urbansticos y edificatorios

La Licencia de Obra se otorgar en estricto cumplimiento de los parmetros urba-
nsticos y edificatorios vigentes. Competer a la dependencia municipal correspondiente
determinarlos cuando los planes urbanos o proyectos urbansticos integrales no los hayan
establecido.
(...)
Artculo 55.- Vigencia de la licencia de obra
La vigencia de la Licencia de Obra se sujetar a lo siguiente:
55.1 El plazo de vigencia de la Licencia de Obra ser de treinta y seis (36) meses. Este
plazo podr ser ampliado por una sola vez, a simple solicitud del propietario, por el trmi-
no de doce (12) meses adicionales, sin requerirse nuevo pago y respetndose los parme-
tros urbansticos y edificatorios con los que fue otorgada.
La ampliacin del plazo ser solicitada, por el propietario o el responsable de obra,
antes de la caducidad de la licencia, mediante el FOM.
55.2 De producirse la caducidad de la licencia, el propietario podr revalidarla, con
los plazos establecidos en el numeral 55.1, abonando los derechos correspondientes al
saldo de obra por ejecutar.
55.3 En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se podr solicitar Licencia de
Obra por cada etapa, en base a un proyecto integral cuya aprobacin tendr una vigencia
de diez aos.
Artculo 56.- Valor de la obra
El valor de la obra se obtendr de la siguiente forma:
a) Para edificacin nueva o ampliacin, con base en los Valores Unitarios Oficiales de
Edificaciones para Costa, Sierra y Selva, segn corresponda, actualizados mensual-
mente de acuerdo con los ndices aprobados por el INEI, cuya fotocopia entregarn
las municipalidades tal como se establece en el numeral 45.4 de este Reglamento.
b) Para remodelacin, modificacin, reparacin, puesta en valor y cercado, con base y
en proporcin en los Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para Costa, Sierra
y Selva, segn corresponda, actualizados mensualmente de acuerdo con los ndices
aprobados por el INEI, solo en casos que no sea posible establecer una proporcin
con estos valores se presentar un presupuesto de obra con valores unitarios tomados
de una revista especializada, adjuntando copia de las pginas de este documento.
c) Para demolicin, con base en los Valores Unitarios indicados en el inciso a), actua-
lizados, aplicando el mximo de las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin.
CAPTULO II
COMISIN TCNICA
Artculo 57.- Clases de comisin tcnica
La Comisin Tcnica que se conforma en cada municipalidad ser:
440
NORMATIVA
a) Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.

b) Comisin Tcnica Supervisora de Obra.
(...).
Artculo 58.- Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos
58.1 La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos de las Municipalidades distrita-
les cumplir las siguientes funciones:
a) Revisar y calificar los anteproyectos y proyectos de todo tipo de obra, que se sometan
a su consideracin, de conformidad con los parmetros urbansticos y edificatorios, y
las normas de edificacin vigentes.
b) Absolver las consultas que formulen los interesados, sobre aspectos de carcter tcni-
co y normativo, referentes exclusivamente a los alcances de los parmetros urbansti-
cos y/o edificatorios y normas de edificacin vigentes.
c) Resolver cualquier vaco que pudiese existir respecto a los parmetros urbansticos
y/o edificatorios y respecto a las normas de edificacin vigentes.
d) Fundamentar sus dictmenes cuando observe o desapruebe un anteproyecto o proyecto.
e) Resolver, en primera instancia, los recursos de reconsideracin en un plazo mximo
de cinco (5) das hbiles de presentado el respectivo recurso.
58.2 La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos de las Municipalidades provin-
ciales, adems de lo sealado en el numeral anterior, cumplir las siguientes funciones:
a) Absolver las consultas de carcter tcnico sobre la aplicacin de planes urbanos
vigentes o proyectos urbansticos integrales.
b) Resolver, en segunda y ltima instancia, en un plazo mximo de diez (10) das hbiles
desde la fecha de recepcin del expediente, los recursos de apelacin sobre aspectos
tcnicos sometidos a la comisin.
58.3 En todas las Municipalidades provinciales, as como en las distritales en que
sea posible, la composicin de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos ser la
siguiente:
a) El funcionario que ser designado por la Municipalidad correspondiente, arquitecto
o ingeniero civil colegiado, con experiencia municipal en obras privadas, quien la
presidir.
b) Dos delegados calificadores que sern designados por la filial correspondiente del
CAP, uno de los cuales deber acreditar estudios o experiencia en planeamiento
urbano.
c) Tres delegados calificadores que sern designados por la filial correspondiente del
CIP, especialistas en estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones elctricas.
d) Delegados ad hoc que sern incorporados en los casos previstos en el numeral 62.1 de
este Reglamento.
441
58.4 Las municipalidades podrn conformar ms de una Comisin Tcnica Calificadora

de Proyectos, en funcin de la demanda de Proyectos, fijando el turno en que alternarn.
58.5 Los delegados calificadores atendern los expedientes, en estricto orden de ingre-
so, dando preferencia a los que reingresen por subsanacin de observaciones.
58.6 Las Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos son rganos colegia-
dos, cuyo funcionamiento se regula por los artculos 95 al 102 de la Ley N 27444Ley
del Procedimiento Administrativo General, as como por el Reglamento de las Comi-
siones Tcnicas Calificadoras de Proyectos aprobado por Resolucin Viceministerial
N 003-2000-MTC/15.04.
Artculo 59.- Comisin Tcnica Supervisora de Obra
59.1 La Comisin Tcnica Supervisora de Obra realizar la supervisin tcnica de
obra, cuando corresponda, de conformidad con este Reglamento.
59.2 En todas las municipalidades, la Comisin Supervisora de Obra se conformar
como sigue:
- El funcionario que ser designado por la municipalidad correspondiente, arquitecto o
ingeniero civil colegiado, con experiencia en ejecucin o supervisin de obras, quien
la presidir.
- Delegados supervisores, arquitectos e ingenieros civiles colegiados, con experiencia
en ejecucin o supervisin de obras, que sern designados, en proporciones iguales,
por las filiales del CAP y del CIP.
59.3 La municipalidad determinar el nmero de delegados supervisores que sea
necesario, en funcin de la demanda de licencias de obra y solicitar su designacin a las
filiales de los colegios profesionales.
59.4 Los delegados supervisores del CAP y del CIP supervisarn las obras por estric-
to orden de aprobacin de las licencias o del inicio de la obra de acuerdo con un rol que se
definir de mutuo acuerdo o por sorteo.
59.5 El Supervisor verificar que la obra se ejecute de acuerdo al proyecto aproba-
do, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 92 y 93 del presente Reglamento. Si de
esta supervisin se desprendiera alguna trasgresin que deba ser rectificada por el respon-
sable de obra, el Supervisor la har constar en el Informe de Supervisin correspondiente.
Las observaciones sern comunicadas a la dependencia de control urbano, que ser res-
ponsable de velar por su acatamiento.
Artculo 60.- Conformacin mnima
60.1 En las municipalidades distritales en que no sea posible conformar la Comisin
Tcnica de acuerdo con el numeral 58.3, se podr reducir el nmero de miembros de la
misma segn la disponibilidad de profesionales colegiados, debiendo quedar constituida,
como mnimo, por tres (3) miembros: el funcionario municipal designado, profesional o no,
quien la presidir, un delegado del CAP y un delegado del CIP. En este caso, los delegados
ejercern tanto la funcin de calificacin de proyectos como la de supervisin de obra.
60.2 En las municipalidades distritales en que no sea posible la designacin de dele-
gados del CAP y del CIP para conformar la Comisin Tcnica, el funcionario municipal
designado la constituir con la participacin de delegados de la Comisin Tcnica de la
442
NORMATIVA
municipalidad provincial o distrital ms cercana, la que designar entre sus miembros a

los que deban cumplir las funciones de calificacin de proyectos y supervisin de obra.
Artculo 61.- Seleccin y acreditacin de los delegados del CAP y del CIP
Cada colegio profesional seleccionar a sus delegados mediante concurso interno y
los acreditar ante la Comisin Tcnica correspondiente con credenciales emitidas por sus
filiales, en las que deber consignarse su calidad (calificador o supervisor; titular o alter-
no), su especialidad y el tiempo en que ejercer el cargo.
(...)
Artculo 62.- Delegados Ad Hoc
62.1 Para la calificacin en los casos que, por mandato de la ley o caractersticas espe-
ciales del proyecto, se requiera la opinin de entidades rectoras; el Presidente de la Comi-
sin Tcnica Calificadora de Proyectos podr citar, mediante comunicacin escrita, dele-
gados ad hoc acreditados conforme a lo dispuesto en la Quinta Disposicin Transitoria del
presente Reglamento.
62.2 Las entidades rectoras que podrn acreditar delegados ad hoc son: el Instituto
Nacional de Cultura (INC), para la preservacin y conservacin del patrimonio cultural
monumental y arqueolgico; el Instituto de Recursos Naturales (Inrena), para los efec-
tos de la preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas; el Cuerpo Gene-
ral de Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil
(Indeci), para cautelar la seguridad de las edificaciones de ms de cinco pisos, centros
y galeras comerciales, campos feriales, establecimientos de hospedaje, edificios de con-
centracin masiva de pblico; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras
sometidas a su competencia conforme a ley.
No requerirn pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per
(CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (Indeci), las edificaciones de vivienda
de seis pisos, en las cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo
dplex, siempre que la circulacin comn sea solo hasta el quinto piso.
62.3 Los delegados ad hoc participarn con los mismos derechos y obligaciones de los
dems integrantes de la Comisin.
Los dictmenes emitidos por los delegados ad hoc, dentro de las sesiones de la Comi-
sin Tcnica Calificadora de Proyectos, constituyen un certificado de conformidad de la
entidad rectora a la que representan.
(...)
Artculo 63.- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
63.1 El propietario, antes de presentar el anteproyecto en consulta o de iniciar la tra-
mitacin de la Licencia de Obra, segn sea el caso, deber obtener de la Municipalidad
respectiva, el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios. Toda persona estar
facultada a recabar dicho certificado referido a cualquier inmueble.
Para el efecto se presentar:
a) FOM debidamente llenado y firmado por el interesado y Hoja de Trmite
correspondiente.
443
b) Comprobante de pago del derecho de trmite correspondiente, cancelado.

63.2 El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios contendr la siguiente
informacin:
- rea Territorial u otra establecida.
- rea de Actuacin Urbanstica u otra establecida.
- Zonificacin.
- Usos permisibles y compatibles.
- Densidad neta mxima.
- rea de lote normativo.
- Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.
- Porcentaje mnimo de rea libre.
- Alturas mxima y mnima permisibles.
- Retiros.
- Alineamiento de fachada.
- ndice de espacios de estacionamiento.
- Otros particulares.
- Fecha de emisin y trmino de su vigencia.
Si alguno de los parmetros no estuviese oficialmente determinado, por los pla-
nes urbanos o proyectos urbansticos integrales, la Oficina de Desarrollo Urbano de la
Municipalidad correspondiente, conforme a sus competencias, deber fijarlo para el caso
especfico.
63.3 El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios se expedir con arreglo
a la zonificacin vigente aprobada mediante Ordenanza de la Municipalidad Provincial
correspondiente.
63.4 Si el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios hiciera referencia a
normas especficas, expedidas por las municipalidades, deber entregarse adjunto al Cer-
tificado copias fotostticas de dichas normas y/o la informacin digitalizada, sin que ello
signifique un costo adicional para los interesados.
63.5El Certificado tiene plena validez jurdica y otorga derecho al interesado respec-
to a losndices y parmetros contenidos en el mismo. El certificado ser emitido por la
dependencia municipal competente en el plazo mximo de dos (2) das hbil, contados
desde la recepcin de la solicitud, bajo responsabilidad. Tendr una vigencia de dieciocho
(18) meses.
63.6 Para facilitar el conocimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios debe-
r exhibirse el Plano de Zonificacin actualizado del distrito, en un lugar accesible al
pblico en general, as como las resoluciones, normas e informacin de carcter tcnico
que permitan conocer dichos parmetros.
444
NORMATIVA
63.7 Las obras de remodelacin, sin cambio de uso, se regirn por los parmetros urba-
nsticos y edificatorios con los que se aprob el proyecto original; y/o con los que sustenta-
ron la inscripcin de su declaratoria de fbrica, va regularizacin, en el Registro de Predios.
63.8 Para proyectos calificados como Habilitaciones Urbanas con Construccin
Simultnea de Viviendas y para todo proyecto que, abarcando lotes contiguos o manza-
nas completas de Habilitaciones Urbanas con lotes independizados, se plantee en base a
mdulos tpicos de vivienda; se exigir un (1) solo Certificado de Parmetros Urbansti-
cos y Edificatorios, para cada solicitud de Licencia de Construccin, especificndose las
unidades prediales a que se refiere.
CAPTULO III
TRMITE DEL ANTEPROYECTO EN CONSULTA
Artculo 64.- Requisitos y contenido del expediente
64.1 El propietario o el arquitecto proyectista presentar a la Comisin Tcnica Califi-
cadora de Proyectos, opcionalmente el anteproyecto arquitectnico en consulta y se reali-
zar en un plazo mximo de cinco (5) das hbiles.
64.2 El expediente contendr:
a) FOM, debidamente llenado y firmado por el arquitecto proyectista o el propietario y
Hoja de Trmite correspondiente segn formulario aprobado por este Reglamento.
b) Comprobante de pago del derecho de revisin.
c) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
d) Plano de Localizacin y Ubicacin segn el modelo optativo aprobado por este
Reglamento, u otro distinto con las siguientes especificaciones obligatorias:
- Plano de ubicacin a escala 1/500, en el que se graficar el terreno con todas sus
medidas perimtricas; la manzana donde est ubicado; los frentes de las manzanas
circundantes; las vas pblicas con el detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines
de aislamiento, etc.; la distancia del inmueble a la esquina con la va pblica trans-
versal ms cercana; el uso de los inmuebles colindantes; los retiros debidamente
acotados; as como el Norte Magntico.
Se indicar el nombre de la urbanizacin, manzana, lote, vas pblicas y otras
referencias particulares.
El rea techada en primer piso se graficar con un achurado a 45 en relacin con
alguna de las lneas principales del permetro de la edificacin; el rea techada
del segundo piso con un achurado adicional perpendicular al anterior, y las reas
techadas de los dems pisos superiores con otro achurado adicional a 45 en rela-
cin con los anteriores.
- Esquema de Localizacin referido a vas principales o lugares pblicos notables,
en el que se graficarn las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana
donde se ubica el inmueble, as como a las manzanas circundantes.
- Cuadro de reas (techada por pisos y techada total, rea libre referida al primer
piso y rea total del terreno). De tratarse de una ampliacin o remodelacin, el
445
cuadro de reas deber contener tres columnas: la primera con las reas de la edi-
ficacin existente, la segunda con las de la ampliacin y la tercera con las totales,
a las que estarn referidos el porcentaje mnimo de rea libre y el coeficiente de
edificacin. Si el proyecto incluyera demoliciones parciales, se agregar una cuar-
ta columna con las reas respectivas.
- Cuadro Comparativo, donde se confrontarn los ndices urbansticos y edificato-
rios, proporcionados por el Certificado de Parmetros, con los ndices resultantes
del proyecto.
e) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, al nivel de anteproyecto con
medidas acotadas, a escala conveniente que permita su perfecta lectura. La planta del
primer piso deber contener cotas de nivel en los puntos notables de la poligonal del
terreno y curvas de nivel en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6 %. En
esta misma planta, se deber graficar la vereda pblica, los grifos, postes, rboles y
otros elementos que puedan existir en el frente del terreno, as como el perfil del fren-
te de las edificaciones colindantes hasta 1.50 m a cada lado del inmueble.
En las elevaciones deber acotarse las alturas de los inmuebles colindantes.
Opcionalmente, se podrn presentar los planos de arquitectura a nivel de obra, que, de
ser aprobados, formarn parte del expediente de Licencia de Obra en su oportunidad.
f) Fotografas a color: las que sean indispensables para mostrar la relacin del inmueble con
la volumetra de los inmuebles vecinos (tomadas frontalmente desde la acera opuesta) y la
relacin con el entorno urbano (vistas longitudinales de la seccin de la va pblica).
g) Memoria justificativa, exigible para todo tipo de obra respecto a edificaciones de
ms de cuatro (4) pisos; para las obras de menor altura que sobrepasen los 1,000 m2
de rea techada total, y para las que se proyecten en reas de Reglamentacin Espe-
cial, reas Monumentales, reas Protegidas o zonas y urbanizaciones sometidas a nor-
mas especiales, cuyos proyectos requieren de un mayor anlisis. Contendr, cuando
menos, una explicacin sucinta de las caractersticas funcionales, formales, tecnolgi-
co-ambientales, constructivas y de adecuacin al entorno urbano. La memoria estar
firmada y sellada por el arquitecto proyectista.
h) En caso de una solucin novedosa que, a criterio del proyectista o de la Comisin
Tcnica Calificadora de Proyectos, merezca un especial anlisis, se presentar asimis-
mo dicha memoria como condicin previa a la calificacin.
i) Estudio de impacto ambiental, cuando las normas vigentes lo requieran.
j) Cuando las normas vigentes lo requieran deber incluirse, en el expediente, las autori-
zaciones de los sectores y/o entidades correspondientes.
Artculo 65.- Nmero de copias y formalidad de los planos

Los planos y los documentos exigidos para el trmite se presentarn en un solo
ejemplar.
Todos los planos debern estar firmados por el propietario, y firmados y sellados por
el arquitecto proyectista, quien deber adjuntar el Certificado de Habilitacin Profesional
del CAP.
446
NORMATIVA
Los membretes de los planos cumplirn con los requisitos sealados en el numeral
80.3 del presente Reglamento.
Artculo 66.- Presentacin del expediente
El funcionario municipal a cargo de la mesa de partes, recibir el expediente, pre-
via constatacin de que est conformado con todos los requisitos para su presentacin,
hacindolo constar en la Hoja de Trmite respectiva. Con el ingreso del expediente en
mesa de partes se iniciar el cmputo del plazo de diez (10) das hbiles fijado como
plazo ordinario por este Reglamento para resolver la consulta del anteproyecto.
De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos exigidos, el
funcionario de mesa de partes lo har constar en el cargo que firme. El interesado tendr
dos (2) das hbiles para completar el expediente, reinicindose el plazo con el ingreso del
documento faltante. Si no cumpliera con la subsanacin, el expediente se tendr por no
presentado, debiendo devolverse al interesado por mesa de partes, bajo cargo.
(...)
Artculo 67.- Precalificacin
Inmediatamente ingresado el expediente ser elevado al Presidente de la Comisin
Tcnica Calificadora de Proyectos, quien lo someter al proceso de precalificacin; el cual
ser efectuado por el personal de la Oficina a su cargo, bajo su responsabilidad, en un
plazo no mayor de tres (3) das hbiles.
En este proceso se verificar el cuadro de reas presentado por el proyectista, el cum-
plimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios y se determinar si el expediente
requiere de la intervencin de algn delegado ad hoc en razn de la naturaleza del proyec-
to, de lo que se deber dejar expresa constancia en el FOM
(...).
Artculo 68.- Dictamen de calificacin
68.1 La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos emitir su dictamen en un plazo
mximo de siete (7) das hbiles, bajo responsabilidad de su Presidente, salvo el caso pre-
visto en el artculo 70 de este Reglamento.
68.2 La Comisin emitir la calificacin correspondiente evaluando necesariamente la
opinin de los delegados ad hoc presentes en la sesin de calificacin si fuese el caso bajo
sancin de nulidad; salvo que estos no hayan sido acreditados o no hayan asistido cuan-
do fueron requeridos por el Presidente de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
68.3 El Dictamen de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos se emitir por
mayora en alguno de los siguientes trminos:
a) Aprobado:
Anteproyecto que cumple con las normas urbansticas y de edificacin vigentes.
b) Aprobado con Observaciones:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanstica y/o de edificacin vigentes,
cuya subsanacin no implica modificaciones sustanciales.
447
Entindase pormodificacin sustancial al cambio que se realice, en los planos del

anteproyecto, alterando la distribucin de los ambientes que lo conforman.
c) Desaprobado:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanstica y/o de edificacin vigentes,
cuya subsanacin implica necesariamente modificaciones sustanciales.
Los dictmenes Aprobado con Observaciones o Desaprobado obligarn a la Comisin
a justificar, sucintamente, su calificacin; debiendo consignar la norma transgredida y
sealando el articulado pertinente.
68.4 Al reingresar un expediente, con la subsanacin de observaciones, la Comisin
Calificadora no podr efectuar observaciones adicionales a las inicialmente formuladas ni
sobre las reas del anteproyecto que no hayan sido modificadas respecto a la presentacin
original, bajo responsabilidad.
Artculo 69.- Votacin para la calificacin del anteproyecto o proyecto de
arquitectura
Votan exclusivamente los delegados del CAP y los delegados ad hoc cuando estos
deban intervenir. Solo en caso de que no se logre mayora, el acuerdo se tomar con el
voto dirimente del presidente de la Comisin. Los delegados que formulen las observacio-
nes debern fundamentar su voto.
Artculo 70.- Ampliacin de plazo para la calificacin
En los casos de anteproyectos de notable significacin cultural o previsible impacto
socio-ambiental, o de gran escala, cuya calificacin requiera de un mayor tiempo de an-
lisis, la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos podr disponer, en resolucin moti-
vada, una ampliacin del plazo de calificacin por una sola vez y por un trmino que no
ser mayor de diez (10) das hbiles. Esta resolucin se anotar en el libro de actas de la
Comisin.
Artculo 71.- Registro del dictamen
Las actas donde se registran obligatoriamente los dictmenes y su justificacin, se
asentarn mediante el formulario de Acta de Calificacin aprobado por este Reglamento
y estarn obligatoriamente firmadas por todos los delegados presentes y el Presidente. Los
delegados tendrn derecho a hacer constar sus observaciones o salvedades. Dichos docu-
mentos sern pegados en un Libro de Actas que, debidamente legalizado, deber mantener
en su poder el Presidente de la Comisin.
Los dictmenes se expresarn en los planos mediante sello, firmas y nmeros de regis-
tro profesional de los delegados que los calificaron. Los planos sern devueltos, bajo
cargo, por la municipalidad al interesado, quien deber incluirlos posteriormente en el
expediente de Licencia de Obra. En caso de existir observaciones, se anexar el pliego
correspondiente.
Artculo 72.- Vigencia de la aprobacin
El dictamen Aprobado o Aprobado con Observaciones tendr un plazo de vigencia de
dieciocho (18) meses.
(...)
448
NORMATIVA
Artculo 73.- Subsanacin

73.1 El anteproyecto con calificacin de Aprobado con Observaciones o Desaprobado
podr ser subsanado por el interesado dentro de un plazo de quince (15) das hbiles, pre-
sentando nuevos planos en los que conste la superacin de las observaciones de la califi-
cacin. La presentacin de nuevos planos renovar el plazo de calificacin.
En el caso del anteproyecto con calificacin de Aprobado con Observaciones, podr
optarse por subsanarlas a la presentacin del proyecto.
73.2 El pago de derechos de trmite permite al interesado la revisin del anteproyec-
to hasta en dos oportunidades, siempre que se cumpla con el plazo sealado en el numeral
73.1, luego de lo cual deber efectuar nuevo pago.
CAPTULO IV
TRMITE DE LA LICENCIA DE OBRA
(...)
Artculo 74.- Obligatoriedad de la calificacin del proyecto
74.1 La aprobacin del proyecto ser requisito indispensable para obtener una licencia
de obra. Esta aprobacin tendr un procedimiento nico y comn a cualquiera de las dos
opciones de trmite previstas en el artculo 46 de este Reglamento.
74.2 En ambos casos el interesado deber conformar y presentar un expediente que
cumpla con las exigencias establecidas por el presente Reglamento, segn el tipo de obra,
el cual ser analizado y calificado por la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
74.3 La aprobacin del proyecto se produce, de modo expreso, mediante dictamen
emitido por la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos; o, de modo tcito, por silen-
cio administrativo positivo, al vencerse el plazo de veinte (20) das hbiles, y de sus
ampliaciones cuando proceda, con el que cuenta la Municipalidad para notificar el dic-
tamen de calificacin, excepto en los casos de inmuebles que se ubiquen en zonas monu-
mentales o que estn declarados como patrimonio monumental.
Artculo 75.- Licencia de Obra para Edificacin Nueva
75.1 Para obtener Licencia de Obra para Edificacin Nueva, el expediente contendr:
a) FUO-Parte1, por triplicado y Hoja de Trmite correspondiente.
b) Copia literal de dominio o copia del ttulo de propiedad.
En el caso de terreno con proyecto de habilitacin urbana aprobado, se presentar,
adicionalmente un documento suscrito por el urbanizador y el propietario, dejan-
do constancia de que el terreno corresponde al lote incluido en el plano de lotizacin
replanteado y, por lo tanto, declarando que la edificacin proyectada se ejecutar den-
tro de los lmites de propiedad y asumiendo las responsabilidades correspondientes.
c) Comprobante de pago del derecho de revisin, cancelado.
d) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
e) Plano de localizacin y ubicacin segn lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2
de este Reglamento.
449
f) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, a nivel de plano de obra, con

ejes de trazo y replanteo, debidamente acotados, a escala no menor de 1/75. La planta
del primer piso deber contener cotas de nivel en los puntos notables de la poligonal
del terreno y curvas de nivel en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6 %,
as como el perfil del frente de las edificaciones colindantes hasta 1.50 m a cada lado
del inmueble. En las elevaciones debern acotarse las alturas de los inmuebles veci-
nos. De existir escaleras, su desarrollo deber aparecer en los cortes. Se incluir las
especificaciones de los vanos, ya sea en las plantas o en un cuadro de vanos.
De tratarse de proyectos de gran magnitud, los planos de obra podrn ser fracciona-
dos, en cuyo caso se presentar, adems, un plano de conjunto a escala conveniente,
con la codificacin de los planos fraccionados. Podr aceptarse la escala 1/100, siem-
pre y cuando se lean perfectamente los planos.
De contar el interesado con Anteproyecto Aprobado, incluir los planos sellados
correspondientes. Si stos hubiesen sido desarrollados a nivel de plano de obra, susti-
tuirn a los indicados en el prrafo anterior.
g) Planos de estructuras: cimentacin, indicando la capacidad portante del terreno, los
ejes del trazo, la ubicacin y dimensiones de las juntas de separacin ssmica y/o de
construccin; elementos estructurales de apoyo: muros portantes, columnas o prti-
cos, placas, vigas; planos de techo; elementos estructurales especiales: escaleras, cis-
ternas, silos, tanques elevados, etc.; especificaciones tcnicas, incluyendo el coefi-
ciente de carga del terreno. Los planos de cimentacin y de techos sern presentados
a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los dems a escalas que permitan
su perfecta comprensin. Se deber presentar estudio de suelos cuando lo solicite la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
h) Planos de instalaciones sanitarias: plantas con indicacin de redes de distribucin y
aparatos sanitarios; cortes con indicacin de montantes cuando se trate de edifica-
ciones de varios niveles; planos de conjunto cuando sea necesario; detalles de servi-
cios higinicos, silos, cisternas, tanques elevados, etc.; nomenclatura de los elementos
sealados en los planos; y especificaciones tcnicas. Las plantas y planos de conjunto
sern presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los detalles a
escalas que permitan su perfecta comprensin.
i) Planos de instalaciones elctricas, mecnicas, electromecnicas y especiales: plan-
tas con las salidas de alumbrado, interruptores, tomacorrientes, fuerza, comunicacio-
nes, circuitos y dems elementos de los sistemas previstos; planos de conjunto cuando
sea necesario; detalles de pozo de tierra, montantes etc.; diagrama unifilar de tableros;
nomenclatura de los elementos sealados en los planos; y especificaciones tcnicas.
Las plantas y planos de conjunto sern presentados a las mismas escalas de los planos
de arquitectura, y los detalles a escalas que permitan su perfecta comprensin.
j) Fotografas a color, segn lo indicado en el inciso f) del numeral 64.2 del presente
Reglamento.
k) Memoria justificativa, indicada en el inciso g) del numeral 64.2 de este Reglamento,
de ser el caso.
l) Estudio de impacto ambiental, cuando las normas vigentes as lo requieran.
450
NORMATIVA
No se requerir la presentacin de los planos y documentos sealados en los incisos

d), j), k) y l) de este artculo en caso de estar vigente la aprobacin del anteproyecto
arquitectnico en consulta y de estar incluidos en el expediente correspondiente.
La Comisin Tcnica podr, a su criterio, exigir planos, y/u otros documentos adicionales.
75.2 La Licencia de Obra para Edificacin Nueva se tramitar bajo los procedimientos
y condiciones establecidos en los artculos 80 al 91 del presente Reglamento.
75.3 Toda solicitud de obra para edificacin nueva en Proyectos calificados como
Habilitaciones Urbanas con Construccin Simultnea de Viviendas y para todo
proyecto que abarcando lotes contiguos o manzanas completas de Habilitaciones Urbanas
con lotes independizados, se plantee en base a mdulos tpicos de vivienda, se tramitaren
un solo expediente administrativo, especificndose las unidades prediales a que se refiere;
generando un nico derecho de trmite cuyo monto ser determinado de acuerdo al costo
que su tramitacin demande.
Artculo 76.- Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin,
Reparacin o Puesta en Valor
76.1 Para obtener Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin,
Reparacin o Puesta en Valor, el expediente se conformar con los requisitos sealados
en el artculo 75 de este Reglamento, debiendo tenerse en cuenta, adems, lo siguiente:
a) Se adjuntar copia literal de dominio, donde conste la declaratoria de fbri-
ca si est inscrita, o la Conformidad de Obra o la Licencia de Obra o de Construc-
cin de la edificacin existente en el caso de no constar en el asiento de inscripcin
correspondiente.
b) Para los casos de remodelacin, modificacin, reparacin o puesta en valor, se pre-
sentar el presupuesto de obra al nivel de subpartidas, con costos unitarios de merca-
do publicados en medios especializados, indicando la fuente. El monto de obra sobre
el cual se calcularn los derechos, corresponder al valor de la obra calculado segn
el artculo 56, multiplicado por un factor de reajuste de 0.4. Dicho monto de obra se
consignar en el FUO-Parte1.
c) Se presentarn planos de planta de arquitectura diferenciados:
- Levantamiento de la fbrica existente, graficndose con achurado a 45 los elemen-
tos a eliminar.
- Fbrica resultante, graficndose con achurado a 45, perpendicular al anterior, los
elementos a edificar.
Para las obras de puesta en valor, se deber graficar en los planos los elementos arqui-
tectnicos con valor histrico monumental propios de la edificacin, identificndolos
claramente y diferencindose aquellos que sern objeto de restauracin, reconstruc-
cin o conservacin, en su caso.
Solo en el caso que sea posible una perfecta lectura, se podr presentar un solo plano.
d) Los planos de estructuras se presentarn obligatoriamente en los casos de remodela-
cin, ampliacin o reparacin, y cuando la Comisin Tcnica Calificadora de Proyec-
tos lo estime necesario en los dems tipos de obra. En cualquier caso, se diferenciarn
451
claramente los elementos estructurales existentes, los que se eliminarn y los nuevos,
y se detallarn adecuadamente los empalmes.
e) Los planos de instalaciones se presentarn cuando la Comisin Tcnica Calificadora
de Proyectos lo estime necesario, en cuyo caso:
- Se diferenciarn claramente los puntos y salidas existentes, los que se eliminarn
y los nuevos, detallando adecuadamente los empalmes.
- Se evaluar la factibilidad de servicios teniendo en cuenta la ampliacin de cargas
de electricidad y de dotacin de agua, y se presentarn las constancias de factibili-
dad de servicios correspondientes cuando lo solicite la Comisin Tcnica Califica-
dora de Proyectos.
f) Para las obras de Puesta en Valor ser obligatoria la presentacin de una memoria jus-
tificativa, en la que el restaurador demuestre el cumplimiento de las exigencias tcni-
cas y legales requeridas por ley para este tipo de obra.
g) En caso de intervenciones en inmuebles con unidades inmobiliarias de propiedad exclusi-
va y bienes de propiedad comn, se requerir la autorizacin de la junta de propietarios.
Adems, la Comisin Tcnica podr, a su criterio, exigir planos, estudio de suelos,
memorias justificativas y otros documentos adicionales.
76.2 La Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin, Reparacin
o Puesta en Valor se tramitar bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los
artculos 80 al 91 del presente Reglamento.
(...)
Artculo 77.- Licencia y/o Autorizacin para obras de Cercado y Obras Menores
La Licencia de Obra de Cercado se refiere exclusivamente a terrenos baldos.
77.1 Para la obtencin de la Licencia deObra de Cercos Frontales o Perimtri-
cosno se requiere de aprobacin por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de Pro-
yectos y el trmite se cumple exclusivamente ante la oficina municipal encargada de
licencias de obra.
Para obtenerla se presentar lo siguiente:
a) FOM por duplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja de Tr-
mite correspondiente
c) Comprobante de pago, por el derecho municipal correspondiente,
d) Plano de localizacin y ubicacin simple, segn lo indicado en el inciso d) del nume
ral 64.2 del presente Reglamento, excluyendo los Cuadros Comparativo y de reas, y
adjuntando la elevacin del cerco frontal propuesto de ser el caso
e) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil.
452
NORMATIVA
77.2 Para la obtencin de la Licencia o autorizacin paraObras Menores, consisten-

te en lo sealado en el inciso i) del artculo 51 del presente Reglamento, se deber presen-
tar lo siguiente:
a) FOM por duplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja de Tr-
mite correspondiente.
c) Pago por derecho de trmite.
d) Memoria Descriptiva, conteniendo el detalle de la obra a realizar, indicando fecha de
inicio y plazo de ejecucin, as como el monto estimado o el presupuesto de obra.
e) Plano de ubicacin, con el detalle de la ampliacin (de ser el caso), Cuadros Compa-
rativo y de reas, adjuntando los planos de arquitectura (plantas, cortes y elevacio-
nes), firmados por el propietario y el proyectista o profesional responsable de la obra,
sea arquitecto o ingeniero.
f) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil Colegiado
adjuntando el Certificado de Habilidad Profesional.
g) En caso de tratarse de un inmueble comprendido en el Rgimen de Unidades Inmobi-
liarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se deber adjuntar la autoriza-
cin de la Junta de Propietarios, cuando las obras afecten reas de dominio comn o
la apariencia externa del predio.
77.3Si la obra no comprende la ampliacin del rea techada:se tendr por otor-
gada automticamente, la autorizacin de obra menor, a la presentacin de la documen-
tacin establecida en el numeral 77.2 del presente Reglamento.Si la obra comprende
la ampliacin del rea techada:la documentacin presentada ser revisada por el fun-
cionario municipal para evaluacin; el cual, en caso de cumplir con la normativa vigen-
te, expedir la Resolucin correspondiente en el FOM, en un plazo no mayor de cinco (5)
das tiles, bajo responsabilidad.
Artculo 78.- Licencia de Obra para Demolicin
78.1 Para obtener Licencia de Obra para Demolicin se presentar lo siguiente:
a) FUO-Parte1, debidamente llenado y la Hoja de Trmite correspondiente.
b) Copia literal de dominio o, en el caso de no constar en el registro la edificacin a
demoler, Conformidad de Obra, o Licencia de Construccin o de Obra, con el dicta-
men del abogado conforme lo sealado en el artculo 49 de este Reglamento.
c) Comprobante de pago del derecho municipal correspondiente, cancelado.
d) Plano de localizacin y ubicacin segn lo sealado en el inciso d) del numeral 77.1
de este Reglamento, con indicacin de la fbrica a demoler.
e) Plano de planta a escala 1/75, acotado adecuadamente, en el que se delinear las
zonas de la fbrica a demoler, as como del perfil y alturas de los inmuebles vecinos
cercanos a las zonas de la edificacin a demoler, hasta una distancia de 1.50m de los
lmites de propiedad.
453
f) En el caso de uso de explosivos, autorizaciones de las autoridades competentes (Dis-

camec, Comando Conjunto de las Fuerzas Armadas y Defensa Civil); seguro contra
todo riesgo para terceros y copia (cargo) de carta a los propietarios y ocupantes de las
edificaciones colindantes, comunicndoles las fechas y horas en que se efectuarn las
detonaciones.
Adems, la Comisin podr, a su criterio, exigir planos, memorias justificativas y
otros documentos adicionales.
78.2 La Licencia de Obra para Demolicin se tramitar bajo los procedimientos
y condiciones establecidos en los artculos 80 al 91 del presente Reglamento, en lo que
fuera aplicable.
Artculo 79.- Licencia de Obra para Autoconstruccin
Para obtener Licencia de Obra, los propietarios que adopten la modalidad de
autoconstruccin en las condiciones fijadas por el artculo 47 de este Reglamento, podrn
optar por hacerlo:
a) Con presentacin de planos:
En este caso el propietario conformar y tramitar su expediente segn lo previsto en
el artculo 75 de este Reglamento.
b) Sin presentacin de planos:
Cuando el rea techada total sea menor de 90 m2, el propietario no estar obligado
a presentar planos de obra, los que le sern proporcionados por la municipalidad en
la forma prevista en el numeral 92.3 de este Reglamento. Para ello, la municipalidad
deber mantener un Banco de Proyectos, aprobados y adecuados a la localidad, que se
constituir con el apoyo del CAP y del CIP, instituciones con las que deber suscribir
un convenio conjunto para el efecto.
En este caso, slo presentar lo siguiente:
- FUO-Parte1 firmado exclusivamente por el propietario y el abogado y Hoja de
Trmite correspondiente.
- Listado de los ambientes que pretenda construir, firmado por el propietario.
- Documentos indicados en los incisos b) y c) del numeral 75.1 del presente
Reglamento.
En este caso, para la obtencin de la Licencia de Obra, no se requiere la aprobacin
por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, salvo que el delegado
supervisor lo considere necesario. El trmite se cumple exclusivamente ante la oficina
municipal encargada de licencias de obra, la que, al concederla, comunica a la Comi-
sin Supervisora de Obra para que cumpla su funcin.
Artculo 80.- Formalidades

80.1 El FUO-Parte1 deber estar firmado por el propietario, el abogado y el profesio-
nal responsable de obra, quien deber ser arquitecto o ingeniero civil colegiado, salvo en
los casos de autoconstruccin en que el responsable de obra ser el propietario.
454
NORMATIVA
80.2 Todos los planos debern estar firmados y sellados por el profesional responsable
del proyecto correspondiente, y firmados por el propietario. Los profesionales proyectistas
y responsable de obra debern adjuntar los Certificados de Habilitacin Profesional
correspondientes.
La eventual sustitucin del profesional responsable de la obra deber comunicarse,
a travs del Formulario Oficial de Uso Mltiple (FOM) establecido en el Numeral 45.2
de este Reglamento, adjuntando el Certificado de Habilitacin Profesional del nuevo
responsable. El profesional sustituido deber comunicar el hecho a la Municipalidad.
80.3 Los membretes de los planos debern contener, por lo menos, la siguiente infor-
macin: nombres del propietario y del profesional responsable del plano; especialidad y
nmero de colegiacin del profesional; tipo de obra y nombres detallados de proyecto y
plano; escala, fecha y numeracin del plano referida al nmero total de planos del proyec-
to correspondiente. Para la numeracin de los planos, se usarn los siguientes prefijos: U
para el plano de ubicacin, A para arquitectura, E para estructuras, IS para instalaciones
sanitarias, IE para instalaciones elctricas y otros que permitan identificar la especialidad
correspondiente, a criterio del proyectista.
Artculo 81.- Ejemplares de planos y documentos
Los planos y los documentos exigidos para el trmite de Licencia de Obra, que
acompaan al FUO o al FOM, se presentarn en un solo ejemplar. El juego de planos,
debidamente sellado, al concluir el trmite, ser conservado por la municipalidad como
parte del expediente.
Artculo 82.- Presentacin del expediente de Licencia de Obra
82.1 El funcionario a cargo de la mesa de partes, recibir el expediente de Licencia de
Obra, previa constatacin de que est conformado con todos los requisitos para su presen-
tacin, hacindolo constar en la Hoja de Trmite. Con el ingreso del expediente en mesa
de partes se iniciar el trmino de veinte (20) das hbiles fijado en el inciso a) del artculo
28 de la Ley, como plazo ordinario para la culminacin de este trmite.
82.2 De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos exi-
gidos, el funcionario de mesa de partes lo har constar en el cargo que firme. El interesa-
do tendr dos (2) das hbiles para completar el expediente, reinicindose el plazo con el
ingreso del documento faltante. Si no cumpliera con la subsanacin, el expediente se ten-
dr por no presentado y se devolver al interesado por mesa de partes, bajo cargo.
Artculo 83.- Calificacin del proyecto
Para la calificacin del proyecto por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de
Proyectos, se seguir un procedimiento igual al establecido para el anteproyecto en los
artculos 67 al 72 de este Reglamento, salvo lo siguiente:
a) Se dejar expresa constancia de haberse convocado a los delegados ad hoc, si la inter-
vencin de estos fuese necesaria, en el FUO-Parte1.
b) El plazo mximo para que la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos emita su
dictamen, ser de doce (12) das hbiles, excepto el caso previsto en el artculo 70 del
c) Los planos sellados y firmados por los delegados, se guardarn en custodia en la
municipalidad como parte del expediente.
455
Artculo 84.- Notificacin del dictamen y sus efectos

84.1 El Presidente de la Comisin notificar al interesado, mediante cdula, el con-
tenido del dictamen. Con esta notificacin concluir el trmino del plazo sealado en el
inciso b) del artculo 83 del presente Reglamento.
84.2 En caso de que el dictamen fuera de Desaprobado, no se podr iniciar la obra
hasta haber cumplido con subsanar el proyecto mediante la reformulacin del mismo.
84.3 Si el dictamen fuera de Aprobado o Aprobado con Observaciones, se podr ini-
ciar la obra conforme a lo comunicado en la presentacin del expediente, debiendo sub-
sanar las observaciones, de ser el caso, conforme al trmite previsto por el inciso b) del
numeral 96.1 de este Reglamento.
(...)
Artculo 85.- Resolucin de Licencia de Obra y Numeracin
85.1 El Presidente de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, en su calidad de
funcionario municipal, dentro de los tres (3) das hbiles siguientes a la emisin del dicta-
men aprobatorio, emitir la resolucin definitiva de Licencia de Obra.
85.2 Simultneamente y de oficio se asignar la numeracin, que corresponda a la edi-
ficacin y/o a sus partes susceptibles de numerar, lo cual se anotar en la parte pertinente
del FUO-Parte1 en forma provisional; esta numeracin ser definitiva de acuerdo a la cer-
tificacin de finalizacin de obra que la ratificar o rectificar si fuese el caso.
85.3 Ambas anotaciones se validarn con sello y firma del Presidente de la Comisin
Tcnica Calificadora de Proyectos.
85.4 El funcionario responsable deber poner la Resolucin de Licencia de Obra en
conocimiento de la dependencia municipal encargada del control urbano, y de la Comi-
sin Tcnica Supervisora de Obra cuando corresponda, para que ambas inicien las accio-
nes que les compete respecto de la ejecucin de la obra.
(...)
Artculo 86.- Liquidacin de los derechos municipales de obra
La oficina encargada del trmite de licencias de obra, de oficio, proceder a efectuar la
liquidacin de los derechos municipales de obra; la que se debe efectuar dentro de tres (3)
das hbiles, bajo responsabilidad.
Una vez efectuada la liquidacin, el interesado pagar los derechos en tesorera y
presentar, a la oficina antes mencionada, copia del comprobante de pago cancelado, con
lo que concluir el trmite de Licencia de Obra.
Artculo 87.- Autenticacin de copias de planos
Una vez concluido el trmite de Licencia de Obra, el interesado presentar
obligatoriamente un juego completo de copias de los planos finalmente aprobados para
su autenticacin, incluyendo el de localizacin y ubicacin, para el fin indicado en el ar-
tculo 88 del presente Reglamento. La autenticacin de este juego de copias no devengar
costo alguno para el interesado, quien podr solicitar, adems, la autenticacin de otras
copias que requiera para trmites ante las empresas de servicios, archivo u otros fines de
su inters.
456
NORMATIVA
Estos planos sern confrontados con los que obran en el expediente y, de

corresponder, sern autenticados por el Presidente de la Comisin en su calidad de
funcionario municipal, reproduciendo el sello del dictamen correspondiente.
Artculo 88.-Entrega de la Licencia de Obra
Dentro de los dos (2) das hbiles siguientes a la presentacin a que se refiere
el artculo anterior, la municipalidad entregar al interesado, bajo cargo, dos copias
autenticadas del FUO-Parte1 debidamente sellado y autorizado por el funcionario
municipal responsable, conjuntamente con las copias certificadas de los planos
presentados.
La copia del FUO-Parte1 y los planos de obra, autenticados, constituirn la Licencia
de Obra que deber permanecer obligatoriamente en la obra.
Artculo 89.- Inicio de obra en la opcin del inciso a) del artculo 28 de la Ley
89.1 Cuando el propietario haya optado por el trmite previsto por el inciso a) del ar-
tculo 28 de la Ley (Opcin asealada en el artculo 46 del presente Reglamento), y trans-
currieran ms de veinte (20) das hbiles, sin que la Comisin Tcnica Calificadora de Pro-
yectos emita el dictamen del proyecto presentado, contar con Licencia de Obra por silencio
administrativo positivo y podr dar inicio a su obra en la fecha previamente comunicada. La
obra iniciada de esta forma, no podr ser paralizada por falta de Licencia de Obra.
89.2 En este caso deber pagar los derechos municipales de obra mediante el procedi-
miento de pago previsto en el numeral 90.3 de este Reglamento. El cargo de su solicitud
inicial y el recibo de pago constituirn la licencia que lo ampara.
89.3 La Licencia de Obra y su ampliacin son inscribibles en la Partida correspon-
diente del Registro de Predios.
El asiento se cancelar por caducidad de la Licencia de Obra o de su ampliatoria y por
la inscripcin de la Declaratoria de Fbrica.
Artculo 90.- Inicio de obra en la opcin del inciso b) del artculo 28 de la Ley
90.1 El interesado que haya escogido la opcin prevista por el inciso b) del artculo 28
de la Ley (Opcin bsealada en el artculo 46 de este Reglamento), una vez obtenida la
Licencia de Obra, deber comunicar por carta simple a la oficina responsable del trmite
de licencias de obra de la municipalidad, la fecha de inicio de la obra, para facilitar el pro-
grama de control urbano y de supervisin de obra, si fuera el caso.
90.2 El interesado que cuente con un anteproyecto aprobado podr obtener unaLicen-
cia de Obra automticaque le permita iniciar la obra al presentar el expediente para su
aprobacin, si presenta una declaracin jurada de los proyectistas y del profesional res-
ponsable de obra, en el sentido de que el proyecto de arquitectura no presenta cambios
con respecto al anteproyecto aprobado, que los proyectos de ingeniera cumplen con la
reglamentacin vigente y que la obra se ejecutar de conformidad con dichos proyectos.
El interesado que no haya efectuado el trmite de aprobacin de anteproyecto en con-
sulta, podr obtener unaLicencia Provisional, por treinta (30) das hbiles, que le permi-
ta iniciar la obra al presentar el expediente para su aprobacin, si presenta una declaracin
jurada de los proyectistas y profesional responsable de obra, en el sentido de que los pro-
yectos cumplen con la reglamentacin vigente y que la obra se ejecutar de conformidad
con los mismos.
457
Para obtener cualquiera de las licencias antes mencionadas, es requisito indispensable

pagar por adelantado los derechos de Licencia de Obra.
90.3 El pago adelantado de los derechos municipales se realizar en la tesorera de la
municipalidad a la sola presentacin del Anexo D del FUO-Parte1, debidamente llena-
do con la autoliquidacin correspondiente. La tesorera, emitir el recibo por el monto de
la autoliquidacin y har constar el pago en el recuadro correspondiente del Anexo D del
FUO-Parte1, bajo firma y sello, sin necesidad de autorizacin previa de ningn tipo, por
tratarse de un pago a cuenta sujeto a posterior liquidacin.
90.4 El propietario que se acoja a una licencia automtica o provisional, deber comu-
nicar la fecha de inicio de la obra a la dependencia municipal encargada de la tramita-
cin de licencias, entregando dos ejemplares del Anexo D del FUO-Parte1 sellado por la
tesorera.
La licencia en estos casos, est conformada provisionalmente por un ejemplar del
Anexo B sellado por la tesorera y con su cargo de presentacin.
90.5 El funcionario responsable, al recibir el aviso, deber ponerlo en conocimiento
de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra y de la dependencia municipal encargada del
control urbano, para que ambas inicien las acciones que les compete.
90.6 La obra iniciada de esta forma no podr ser paralizada por falta de Licencia de
Obra, sino con orden municipal basada en dictamen de la Comisin Tcnica Calificadora
de Proyectos que desapruebe el proyecto presentado.
Artculo 91.- Impulso de trmite y responsabilidad
El cumplimiento de los plazos y trmites sealados en este Captulo, ser de
responsabilidad del funcionario municipal presidente de la Comisin Tcnica Calificadora
de Proyectos, quien deber impulsar el trmite con diligencia.
Dicho funcionario impondr las sanciones que las normas vigentes le permiten,
cuando compruebe incumplimiento o negligencia por parte del personal a su cargo.
En caso de constatar negligencia y/o faltas atribuibles a un delegado, lo informar a la
entidad o colegio profesional que lo acredita, solicitando que se le imponga la sancin
correspondiente.
TTULO II
EJECUCIN DE OBRA
(...)
Artculo 92.- Supervisin de obra
92.1 La Comisin Tcnica Supervisora de Obra, a travs de sus delegados, deber
cumplir el programa de supervisin en todas las obras cuyos propietarios se acojan a la
opcina mencionada en el artculo 46 del presente Reglamento, o que se ejecuten bajo
la modalidad de autoconstruccin.
92.2 La supervisin se cumplir de acuerdo con la metodologa y criterios tcnicos
determinados por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo a travs del Reglamento de
las Comisiones Tcnicas Supervisoras de Obras, aprobado por Resolucin Viceministe-
rial N 003-2000-MTC/15.04. Los informes respectivos se efectuarn en el formulario de
458
NORMATIVA
Informe Tcnico de Supervisin de Obra que se aprueba por este Reglamento y en la Car-
tilla de Supervisin de Obra (CARSO) aprobada por la misma Resolucin sealada.
92.3 Cuando la licencia de obra haya sido solicitada sin planos, el delegado supervisor
deber sugerir al propietario, en base al listado de ambientes presentado por ste, el pro-
yecto que ms se adecue a sus necesidades, entre los existentes en el Banco de Proyectos
de la Municipalidad. Una vez elegido el proyecto, los planos del mismo sern adecuados
al terreno, cuidando que cumpla con las normas de edificacin vigentes, especialmente
con las de seguridad.
Estos planos, firmados y sellados por el Delegado Supervisor, se incorporan al expe-
diente presentado para la licencia de obra y constituyen los planos del proyecto.
92.4 Cuando se trate de obras que se realicen en bienes culturales inmuebles, partici-
par el delegado ad hoc del Instituto Nacional de Cultura.
Artculo 93.- Oportunidad de la supervisin
93.1 La supervisin se har cuando menos en tres oportunidades:
a) En el proceso de cimentacin, para revisar el trazo y replanteo, el tipo de suelo y el
anclaje de las estructuras al inicio del vaciado, as como verificar los retiros sealados en
los planos.
b) Durante la ejecucin de los muros, para revisar los elementos estructurales y las
instalaciones. En caso de estructuras de concreto armado, antes del vaciado.
c) Durante la ejecucin de los techos, para revisar las estructuras y las instalaciones.
En caso de estructuras de concreto armado, antes del vaciado de cada techo.
93.2 El propietario, deber comunicar obligatoriamente a la municipalidad, mediante
carta simple, con cinco (5) das hbiles de anticipacin a cada una de las etapas antes indi-
cadas, para facilitar la supervisin. Si no lo hiciera ser pasible de multa.
Si el Supervisor no se hiciera presente dentro del plazo de diez (10) das naturales
contados a partir de la comunicacin del propietario, ste podr continuar la obra prescin-
diendo de la visita de supervisin correspondiente.
93.3 Las visitas de supervisin en obras de dos o ms pisos, se programarn de acuer-
do con su naturaleza y, a propuesta del supervisor designado, se establecer un cronogra-
ma de supervisin, que podr considerar, de ser necesario, mayor nmero de visitas, y que
deber ser acatado y cumplido por el propietario en las mismas condiciones de obligato-
riedad sealada en el inciso anterior.
Artculo 94.- Control urbano
Las municipalidades ejercern la funcin de control urbano de conformidad con su
reglamentacin especfica.
Artculo 95.- Variaciones del proyecto aprobado
95.1 Las variaciones que no impliquen aumento del rea techada o de la densidad
neta, ni cambio de uso, podrn ser regularizadas en el trmite de finalizacin de obra pre-
visto en el artculo 102 de este Reglamento.
95.2 De requerirse variaciones que impliquen, cambio de uso, mayor densidad,
aumento del rea techada o modificacin de estructuras en el proyecto de obra aprobado,
459
el propietario deber solicitar la aprobacin previa a su ejecucin en obra, la que se trami-

tar mediante el FOM, acompaado de los planos modificados para que la Comisin Tc-
nica Calificadora de Proyectos emita un nuevo dictamen, en un plazo mximo de cinco
(5) das hbiles desde su presentacin.
95.3 Todas las variaciones, cualquiera que sea el caso, debern incluirse en el plano de
replanteo requerido para la finalizacin de la obra.
95.4 No proceden las variaciones a los planos y las especificaciones tcnicas corres-
pondientes a los Bienes Culturales Inmuebles.
Artculo 96.- Causales de paralizacin de obra y demolicin
96.1 Las obras, que cuenten con Licencia de Obra debidamente tramitada, no podrn
ser paralizadas, sino por la existencia de alguna de las causas siguientes:
a) Proyecto de Obra Desaprobado:
Cuando el proyecto de una obra iniciada bajo una licencia automtica o provisional
al amparo de la opcin b) del artculo 28 de la Ley, reciba un dictamen de Desapro-
bado por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, la municipalidad
notificar al propietario con el dictamen y una orden simultnea de paralizar la obra
en forma inmediata. Esta diligencia se cumplir dentro de los diez (10) das naturales
siguientes a la emisin del dictamen por parte de la Comisin.
La interposicin de recursos de impugnacin contra el dictamen, no autoriza al pro-
pietario a reiniciar la obra, sino hasta haber conseguido una resolucin expresa que lo
autorice a continuar.
b) Proyecto Aprobado con Observaciones:
Cuando la obra, en cualquiera de las opciones, tenga un proyecto aprobado con obser-
vaciones, el propietario de la obra deber subsanar en la obra y/o en el plano del pro-
yecto, segn el estado de avance, las observaciones formuladas a su proyecto dentro
de un plazo no mayor de quince (15) das hbiles desde la notificacin con el dicta-
men, sin necesidad de paralizar la obra.
Si, transcurrido este plazo, no se subsanaran las observaciones, la municipalidad dis-
pondr la paralizacin de la obra bajo apercibimiento de demolicin. Subsanada o
levantada la observacin, la obra podr continuar.
c) Incumplimiento de las observaciones de la Supervisin
Cuando el propietario o responsable de obra no subsane las observaciones formula-
das por el supervisor, la dependencia de control urbano dispondr la paralizacin de
la obra bajo apercibimiento de demolicin. Subsanada o levantada la observacin, la
obra podr continuar.
d) Variaciones
Si el supervisor de obra o la dependencia de control urbano detectaran variaciones en
la edificacin con respecto a los planos aprobados, se notificar al propietario para
que las regularice en un plazo no mayor de quince (15) das hbiles, contados a partir
de la notificacin.
460
NORMATIVA
Si, transcurrido este plazo, no se hubiesen regularizado las variaciones, la municipali-

dad dispondr la paralizacin de la obra bajo apercibimiento de demolicin. Regulari-
zada la variacin, la obra podr continuar.
Si la variacin en la edificacin implica la transgresin de las normas urbansticas y/o
de edificacin vigentes, la municipalidad dispondr la inmediata paralizacin de la obra
y/o la demolicin de la parte irregular de la misma.
96.2 Si algn propietario desobedeciera las disposiciones de paralizacin de la obra
y/o demolicin, la municipalidad podr hacer cumplir este mandato mediante el proceso
coactivo correspondiente, con el auxilio de la fuerza pblica.
TTULO III
DECLARATORIA DE FBRICA
CAPTULO I
PRE-DECLARATORIA DE FBRICA
Artculo 97.- Anotacin preventiva
El propietario que cuente con Licencia de Obra aprobada, podr solicitar la anota-
cin preventiva de la declaratoria de fbrica a que se refiere el artculo 30 de la Ley, en el
Registro correspondiente.
Artculo 98.- Procedimiento
98.1 Se deber presentar a la municipalidad el Anexo C del FUO-Parte1, debidamente
firmado por el propietario y el responsable de obra o proyectista. El notario pblico lega-
lizar las firmas.
98.2 La municipalidad verificar que los datos consignados en la memoria descriptiva
concuerden con el proyecto aprobado y devolver al propietario el Anexo C debidamen-
te sellado y firmado, con el registro de la resolucin correspondiente, y de la numeracin
asignada a la edificacin y a sus partes susceptibles de numerar. Tambin entregar al pro-
pietario una copia autenticada del FUO-Parte1.
98.3 El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la copia autenticada
del FUO-Parte1, constituirn el ttulo registral que da mrito a la anotacin preventiva de
la declaratoria de fbrica en la Oficina Registral correspondiente.
En caso de que la predeclaratoria, se refiera a un inmueble que posea secciones de
propiedad exclusiva y/o bienes o servicios comunes, ser necesario anotar, adems, el
reglamento interno correspondiente.
Artculo 99.-Vigencia de la anotacin
La anotacin preventiva a la que se refiere el artculo 97 de este Reglamento, ten-
dr una vigencia de un (1) ao y podr ser renovada antes de su vencimiento, por igual
plazo, tantas veces como sea necesario mientras est vigente la Licencia de Obra y no sea
posible la inscripcin de la declaratoria definitiva, previo pago de los derechos registrales
correspondientes.
461
Artculo 100.- Pre-Independizacin

Estando vigente la anotacin de la pre-declaratoria de fbrica, se podr anotar el pre-
reglamento interno y pre-independizar las unidades inmobiliarias proyectadas como de
dominio exclusivo, as como extender, respecto de estas, asientos de compra venta, sesin
de derechos u otros anlogos permitidos por Ley en calidad de anotaciones preventivas.
CAPTULO II
FINALIZACIN DE OBRA
Artculo 101.- Obra finalizada
Para efecto del presente Reglamento se considerar que la obra ha finalizado cuando
la edificacin tiene un avance de ejecucin a nivel de casco habitable o cuando la demoli-
cin haya sido concluida, si fuera el caso.
Artculo 102.- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin
102.1 El propietario, una vez finalizada la obra y antes de iniciar la tramitacin de la
declaratoria de fbrica, deber obtener de la dependencia municipal correspondiente, el
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin establecido en el artculo 31 de la
Ley.
102.2 En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de
Obra, sin ninguna variacin en relacin con los proyectos aprobados, el propietario pre-
sentar una declaracin manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago
del aporte al Serpar, cancelado. La dependencia municipal extender automticamente el
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.
102.3 En el caso de haberse introducido variaciones, se deber presentar:
a) FOM debidamente llenado y firmado por el interesado, y Hoja de Trmite
correspondiente.
b) Comprobantes de pago de los derechos de revisin de planos de replanteo y de ins-
peccin correspondientes, cancelados.
c) Comprobante de pago, cancelado, del aporte al Serpar, de ser el caso.
d) Planos de replanteo: un juego de copias de los planos de ubicacin y de replanteo
de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especificaciones de los
planos del proyecto aprobado. Estos planos debern estar firmados por el responsable
de obra y por el propietario, y, al concluir el trmite sern conservados por la munici-
palidad como parte del expediente.
102.4 La municipalidad confrontar los planos de replanteo con los proyectos apro-
bados que obran en el expediente, y con la realidad fsica de la obra. De comprobar que
coinciden y que se ha cumplido con los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes,
emitir el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin. Este trmite se cumplir
en un plazo mximo de diez (10) das hbiles desde la fecha de presentacin de la solici-
tud, bajo responsabilidad del funcionario municipal competente.
102.5 De advertirse variaciones no autorizadas, que impliquen cambio de uso, mayor
densidad, aumento de reas techadas o modificaciones de estructuras, se exigir al
462
NORMATIVA
interesado que efecte el trmite de regularizacin previsto en el Captulo IV de este Ttu-

lo, presentando adems los planos de estructuras modificados, de ser el caso.
102.6 En las obras sujetas a supervisin, la inspeccin de finalizacin de obra se cum-
ple con la ltima visita de supervisin.
102.7 Al entregar el Certificado correspondiente, la municipalidad entregar al intere-
sado una Hoja de Datos Estadsticos, para ser llenada por el propietario o el responsable
de obra
Artculo 103.- Liquidacin de derechos adicionales
Si en la inspeccin de finalizacin de obra se constatara un rea mayor de construc-
cin que la aprobada, incluida en los planos de replanteo y que cumple con los parme-
tros urbansticos y edificatorios vigentes, la municipalidad efectuar la liquidacin de los
derechos adicionales de licencia de obra que corresponda, debiendo el interesado pagarlos
como requisito previo para recibir el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonifica-
cin. En este caso no se aplicarn multas, moras o intereses.
Artculo 104.- Observaciones
104.1 De constatar la municipalidad que los planos de los proyectos aprobados que
obran en el expediente, o los de replanteo, de ser el caso, no coinciden con la realidad fsi-
ca de la obra, comunicar al propietario las observaciones correspondientes en un plazo
de diez (10) das hbiles.
104.2 El propietario deber subsanar las observaciones antes del trmino de vigencia
de la Licencia de Obra correspondiente. Realizadas las correcciones, solicitar a la muni-
cipalidad que efecte la nueva inspeccin. La municipalidad, en un plazo de cinco (5) das
hbiles de presentada esa solicitud, emitir el Certificado de Finalizacin de Obra y de
Zonificacin, previa constatacin de la subsanacin.
104.3 De vencer la licencia sin que se hubiesen subsanado las observaciones efec-
tuadas, o de existir transgresiones a las normas ambientales, urbansticas y de edificacin
vigentes o estructuras que no cumplan con los requisitos mnimos de estabilidad y seguri-
dad, se aplicarn las sanciones correspondientes segn ley o lo establecido en el Ttulo VI
de esta Seccin del Reglamento, sin perjuicio de la obligacin de corregir la obra e inclu-
so de efectuar las demoliciones que fuesen necesarias.
Artculo 105.- Declaratoria de fbrica
105.1 Obtenido el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin, el propieta-
rio podr proseguir el trmite por medio del FUO-Parte 2, para obtener finalmente la ins-
cripcin de la declaratoria de fbrica.
105.2 Para el efecto, presentar a la municipalidad los siguientes documentos:
a) FUO-Parte 2 por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario y el
profesional responsable de obra o constatador, arquitecto o ingeniero civil colegiado.
b) Copia simple del certificado literal de dominio en caso de no haberse presentado con
el FUO-Parte1.
c) Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.
463
d) Planos de localizacin y ubicacin, y de plantas de arquitectura (distribucin) de cada

piso, iguales a los del proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo de ser
el caso. Se presentarn dos copias de cada uno.
e) Hoja de Datos Estadsticos, debidamente llenada.
105.3 El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) das hbiles de la
presentacin de los documentos indicados y bajo responsabilidad, sellar y firmar el
FUO-Parte2 dando conformidad al trmite. Luego, lo integrar con el FUO-Parte1, que
se conserva en el expediente de Licencia de Obra y, finalmente, devolver al propieta-
rio dos ejemplares completos del FUO, con las copias autenticadas de los planos que ste
acompa al FUO-Parte2, para que inicie el trmite de la inscripcin de la Declaratoria de
Fbrica, en el Registro Pblico correspondiente.
CAPTULO III
INSCRIPCIN
Artculo 106.- Ttulo suficiente
El FUO completo, sellado y firmado por el funcionario municipal, acompaado de los
planos de localizacin y ubicacin, y de arquitectura (distribucin), tendr calidad de ins-
trumento pblico y constituir ttulo suficiente para solicitar la inscripcin de la declarato-
ria de fbrica ante el Registro correspondiente.
Cuando la declaratoria de fbrica se refiera a inmuebles constituidos por bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad comn o servicios comunes, deber adjuntarse el
respectivo reglamento interno y la nominacin del presidente y/o de la primera directi-
va de la junta de propietarios, as como la independizacin, de ser el caso, con los planos
correspondientes.
Artculo 107.- Declaratoria de fbrica por escritura pblica
Cuando el propietario, al amparo de lo dispuesto por el artculo 35 de la Ley, opte por
realizar su declaratoria de fbrica mediante escritura pblica, para la inscripcin respecti-
va, deber presentar adjunto al parte notarial correspondiente, el FUO completo debida-
mente tramitado incluyendo sus anexos.
CAPTULO IV
REGULARIZACIN DE OBRAS SIN LICENCIA
(...)
Artculo 108.- Edificaciones irregulares y sanciones
Toda obra iniciada despus del 20 de julio de 1999, sin haber cumplido con el trmite
de licencia de obra, deber ser paralizada por la municipalidad respectiva, la que otorgar
un plazo no mayor de veinte (20) das hbiles para iniciar el proceso de regularizacin de
su licencia de obra bajo apercibimiento de demolicin de la edificacin ejecutada, si no se
cumpliera con esta exigencia. En este caso la obra se podr reiniciar slo cuando se haya
obtenido la licencia correspondiente.
La regularizacin de las edificaciones a partir de la fecha de vigencia de la Ley
(21/07/1999), ejecutadas sin la correspondiente Licencia de Obra, se sujetar a los
464
NORMATIVA
procedimientos establecidos en el presente Captulo. A este efecto, el propietario deber

pagar la multa sealada en el artculo 36 de la Ley, equivalente al 10 % del valor declara-
do de obra, as como los derechos de Licencia de Obra. Estos pagos se efectan mediante
la autoliquidacin contenida en el Anexo D del FUO-Parte1.
Artculo 109.- Requisitos del expediente para Licencia de Obra en Va de
Regularizacin
El propietario conformar un expediente de regularizacin, que contendr:
a) FUO completo, por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, el
abogado y el arquitecto o ingeniero civil colegiado, quien actuar como constatador, y
Hoja de Trmite correspondiente.
b) Copia simple del certificado literal de dominio, con el dictamen legal del abogado
conforme lo dispuesto en el artculo 49 de este Reglamento.
c) Comprobante de pago de derechos del trmite de revisin y de la multa sealada en el
artculo 36 de la Ley, debidamente cancelado, y copia del Anexo D con el que efectu
la autoliquidacin.
d) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
e) Plano de localizacin y ubicacin segn lo indicado en el inciso d) del numeral 64.2
del presente Reglamento.
f) Planos de arquitectura segn lo indicado en el inciso e) del numeral 64.2 de este
Reglamento.
g) Fotografas a color, segn lo indicado en el inciso f) del numeral 64.2 de este
Reglamento.
h) Memoria justificativa, segn lo indicado en el inciso g) del numeral 64.2 de este
Reglamento, cuando sea necesario.
Artculo 110.- Presentacin y trmite del expediente
El expediente de regularizacin se tramitar, conforme al procedimiento previsto para
Licencia de Obra en el presente Reglamento, en cuanto le fuera aplicable, salvo lo seala-
do en los artculos 111 al 114.
En el caso que se desee tramitar licencia para ejecutar una obra de cualquier tipo,
vinculada a una edificacin existente que requiera de regularizacin de conformidad con
este Captulo, ambos trmites se podrn efectuar simultneamente. En este caso, la Comi-
sin Tcnica Calificadora se pronunciar en un solo dictamen.
Artculo 111.- Calificacin del expediente
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos tendr solo dos opciones para emitir
su dictamen: Aprobado o Desaprobado.
La Comisin justificar su decisin de dictaminar Desaprobado, indicando las medi-
das correctivas que deban aplicarse.
465
Artculo 112.- Adecuacin de la edificacin con dictamen desaprobado

El dictamen Desaprobado implicar la adecuacin de la edificacin mediante la
correccin de las deficiencias. Para ello deber gestionar, paralelamente, una Licencia de
Obra para ampliacin, modificacin, remodelacin y/o demolicin, segn el tipo de obra
que corresponda, con los procedimientos previstos en el Captulo IV del Ttulo I de esta
Seccin del Reglamento, con la salvedad de que, en este caso, se aplicar el FOM y se
presentarn los planos con el dictamen Desaprobado de la Comisin Tcnica Calificadora
de Proyectos, en sustitucin de la declaratoria de fbrica exigida.
Artculo 113.- Subsanacin
Una vez concluidas las obras de adecuacin y obtenido el Certificado de Finaliza-
cin de Obra y de Zonificacin, as como los planos autenticados correspondientes, se
presentarn en el trmite de regularizacin, acompaando a los nuevos planos corregidos
de la edificacin a regularizar. Con estos documentos, el expediente retornar a la Comi-
sin Tcnica Calificadora de Proyectos, la que de considerar superada la observacin que
motiv el rechazo de la regularizacin, emitir dictamen de Aprobado. De no haberse
corregido todas las observaciones, se proceder segn el artculo 104 de este Reglamento.
Artculo 114.- Liquidacin de los derechos municipales y numeracin
Simultneamente y de oficio, se proceder a practicar una liquidacin de la multa, de
los derechos municipales de licencia de obra y de numeracin, con sus correspondientes
moras e intereses, sealndose el reintegro que, por estos conceptos, corresponda. Esta
liquidacin ser notificada al interesado para su pago.
Artculo 115.- Inscripcin en el Registro Pblico correspondiente
La inscripcin en el Registro Pblico correspondiente se efectuar segn el Captulo III
del presente Ttulo.
TTULO IV
RECURSOS DE IMPUGNACIN
Artculo 116.- Procedencia
Proceden el recurso dereconsideraciny el deapelacinrespecto de los aspectos
tcnicos y administrativos de los procedimientos de consultas, licencias de obra, supervi-
sin de obra y control urbano, los que podrn ser interpuestos por el propietario, los pro-
yectistas o el responsable de obra, segn sea el caso.
En caso de que las impugnaciones sean sobre aspectos tcnicos del dictamen de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, se presentar adjunto al recurso correspon-
diente una memoria justificativa de los criterios o apreciaciones que sustenten el recurso.
Su conocimiento y resolucin correspondern, a las instancias tcnicas sealadas en el ar-
tculo siguiente.
Artculo 117.- Instancias tcnicas
Las instancias, en cuanto a asuntos tcnicos, son las siguientes:
466
NORMATIVA
a) En primera instancia:
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos que emiti el dictamen o la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra, en su caso.
b) En segunda y ltima instancia:
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos o la Comisin Tcnica Supervisora
de Obra de la municipalidad provincial, a la que corresponde el distrito. Si se tratara
de una Comisin de municipalidad provincial, una Comisin diferente a la que vio el
expediente en primera instancia, y, si no la hubiera, el concejo provincial con el apoyo
tcnico de delegados especialmente designados por el CAP y del CIP, segn sea el
caso.
Artculo 118.- Plazos
118.1 El plazo para interponer los recursos impugnativos ser de diez (10) das hbi-
les, contados a partir de la notificacin del acto o resolucin objeto de impugnacin.
118.2 Los recursos impugnativos, cuando se refieran a asuntos administrativos, sern
resueltos por los funcionarios llamados por ley, en un plazo no mayor de quince (15) das
hbiles.
118.3 Cuando se refieran a asuntos tcnicos, sern resueltos en las instancias indicadas
en el artculo anterior, en un plazo no mayor de quince (15) das hbiles.
TTULO V
DERECHOS DE TRMITE DE LICENCIA DE OBRA
Artculo 119.- Derechos exigibles
Las municipalidades solo podrn cobrar derechos por los siguientes conceptos:
a) Revisin y calificacin de anteproyectos y proyectos.
b) Licencia de obra.
c) Control y/ o supervisin de obra.
d) Deterioro de pistas y veredas.
e) Regularizacin de declaratoria de fbrica
f) Emisin de certificados.
g) Autenticacin de planos.
h) Numeracin de los predios.
Artculo 120.- Derechos por servicios de delegados
Los derechos por los servicios profesionales de calificacin o supervisin, de los
delegados ante las Comisiones Tcnicas, sern fijados por el Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, mediante resolucin ministerial, teniendo en
cuenta lo siguiente:
467
a) Los derechos por revisin y calificacin de anteproyecto en consulta, proyecto de

obra y variacin de proyecto aprobado, que corresponden a los servicios de los dele-
gados del CAP y del CIP ante la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, se fija-
rn en funcin de la dimensin del proyecto y su complejidad, preferentemente referi-
do a un porcentaje de la UIT, para efecto de su actualizacin.
De los derechos a los que se refiere el presente inciso, corresponder:
- En el caso del Anteproyecto en Consulta, el 100% al CAP.
- En el caso de los proyectos de obra y variacin de proyecto aprobado: el 50% al
CAP y el 50% al CIP.
b) Los derechos por los servicios de los delegados del CAP y del CIP ante la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra, se fijarn mediante la misma resolucin ministerial, en
funcin de la labor profesional que demanda la supervisin.
Los derechos a los que se refiere este inciso correspondern, en cada caso, al colegio
profesional cuyo delegado ejerza la supervisin.
c) Los derechos que correspondan a los servicios de los delegados ad hoc, sern transfe-
ridos ntegramente a cada entidad involucrada.
Al determinarse el monto de los derechos que corresponden a los servicios prestados
por delegados del CAP o del CIP, deber adicionarse el pago del Impuesto General a
la Ventas que grava estos servicios
(...)
Artculo 121.- Validez de pago de derechos de calificacin de proyectos
El pago de derechos ser vlido para dos calificaciones en cada una de las especialida-
des. De requerirse una tercera calificacin ser necesario efectuar un nuevo pago de dere-
chos teniendo en consideracin que:
a) El pago de derechos de calificacin de anteproyectos en consulta es nico y en conse-
cuencia se deber pagar el 100% al CAP.
b) El pago de los derechos de calificacin de proyecto de obra corresponde a las especia-
lidades de Arquitectura y de Ingeniera en porcentajes del 50% para el CAP y el 50%
para el CIP. El nuevo pago se har por el 50% del derecho si se requiere de una sola
especialidad y por el 100% si se requiere de las dos.
(...)
Artculo 122.- Pago de los Servicios de los Colegios Profesionales y de Otras
Entidades Rectoras
Los derechos por revisin de anteproyectos y proyectos que corresponden a los cole-
gios profesionales que acrediten delegados ante las Comisiones Tcnicas, sern deposita-
dos directamente por los interesados en las cuentas corrientes que para tal efecto cumplan
con sealar las citadas instituciones.
Los nmeros de las cuentas antes indicadas sern de conocimiento de las Municipa-
lidades, las cuales debern proporcionarlos a los interesados en la oportunidad requerida.
468
NORMATIVA
Por excepcin, los derechos que corresponden a los delegados ad hoc de la entidades
rectoras se depositarn por los interesados en una cuenta especial de las municipalidades
la que abonar directamente a los delegados, comunicando a las entidades rectoras.
Una vez realizados los depsitos, los interesados, debern cumplir con anexar al expe-
diente, copia de la constancia respectiva.
TTULO VI
SANCIONES
Artculo 123.- Faltas
Se consideran faltas contra las normas contenidas en el presente Reglamento:
a.- Del funcionario municipal responsable, cuando no emite el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios dentro del plazo establecido por el numeral 63.3 del pre-
sente Reglamento.
b.- Del funcionario municipal que preside la Comisin Tcnica Calificadora de Proyec-
tos, cuando por su negligencia esa Comisin no emite los dictmenes correspondien-
tes dentro de los plazos previstos por el presente Reglamento. Se considera falta grave
cuando, por efecto de esta negligencia se opera el silencio positivo administrativo res-
pecto de una Licencia de Obra.
c.- Del Supervisor, cuando sin motivo justificado, no cumple con la visita programada a
una obra a su cargo. La reincidencia por tres veces consecutivas o discontinuas, cons-
tituye falta grave.
d.- Del profesional responsable de obra o del propietario, cuando incumple con remitir
las comunicaciones dispuestas por este Reglamento. Esta falta se sanciona con multa
que impondr la municipalidad conforme a sus normas y reglamento.
Artculo 124.- Alcances

Las sanciones derivadas de las infracciones, faltas o violaciones a las normas conteni-
das en la Ley y este Reglamento, alcanzan a los propietarios, proyectistas, responsables de
obra, delegados de los colegios profesionales, delegados ad hoc de las entidades normati-
vas, funcionarios y empleados municipales.
Son aplicadas por los funcionarios municipales responsables de la tramitacin de las
Licencias de Obra y Control Urbano, respectivamente, de acuerdo con los reglamentos
municipales vigentes.
Cada entidad que interviene en el proceso de Licencia de Obra, declaratoria de fbrica
o regularizacin deber supervisar y controlar el desempeo de sus funcionarios, emplea-
dos, consultores y/o delegados, y aplicar las sanciones que sus normas y reglamentos
prevn en caso de incumplimiento de las funciones, deberes y responsabilidades que la
Ley o este reglamento les atribuye, sin perjuicio de las sanciones penales o civiles que
pudiese aplicarse al responsable si la falta lo amerita.
Quien se considere afectado por la conducta funcional de alguna de las personas
mencionadas en el prrafo anterior podr recurrir a la entidad correspondiente, a mrito de
denunciar este hecho.
469
SECCIN TERCERA
(TTULO III DE LA LEY N27157)
RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
TTULO I
NORMAS GENERALES
Artculo 125.- Objeto y Alcances
La presente seccin norma el rgimen legal al que debern someterse las unidades
inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios
comunes.
Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos
o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Artculo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, reguladas por el presente Reglamento, son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galeras comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Artculo 127.- Opcin de rgimen
Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios
de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
b) Independizacin y Copropiedad.
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o
sectores.
TTULO II
RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD
Artculo 128.- Concepto
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso
comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.
Solo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias
mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del artculo 126 de este Reglamento, siempre
470
NORMATIVA
que estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso,
pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
Esta opcin debe constar en el FUO.
TTULO III
RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
CAPTULO I
GENERALIDADES
Artculo 129.- Concepto
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes
a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un
Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
Artculo 130.- Participacin en la propiedad de los bienes comunes
La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o
seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje
es determinado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios
razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de stas, los
usos a los que estn destinadas, etc.
Artculo 131.- Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por
las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.
Artculo 132.- Transferencia
La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos
los bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los
derechos de uso, trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la
misma.
Artculo 133.- Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin
de secciones de propiedad exclusiva
Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de
propiedad exclusiva, as como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre
que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o de
terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de obra
de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la
Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto
exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deber
obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propieta-
rio de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de Propietarios,
471
toda la informacin y documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada con ella,

que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.
CAPTULO II
BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES
Artculo 134.- Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el
Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms secciones de
propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elemen-
tos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin, siempre que sirvan a
dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin de equi-
pos y en general, vas y reas de circulacin comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad
exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura
y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los propios de
una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.
Artculo 135.- Actos de disposicin de bienes comunes
La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o
contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles
de ser transferidos, deber ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo
adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propieta-
rios de las secciones de propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer
prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edifi-
cacin vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edifica-
cin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.
Artculo 136.- Obras en bienes comunes
Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de la
Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su conservacin
o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a algn fin que implique
la modificacin o limitacin de su uso. Estas obras debern obtener, obligatoriamente,
Licencia de Obra antes de su ejecucin.
472
NORMATIVA
Artculo 137.- Servicios comunes

Son servicios comunes, entre otros:
a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes comunes, insta-
laciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de cualquier otro elemen-
to de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes o de
sus partes.
b) La administracin de la edificacin
c) La guardiana, la jardinera y portera.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto.
e) La eliminacin de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administracin de las playas de estacionamiento.
h) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios.
Los servicios sealados en el inciso a) son obligatorios para todas las edificaciones
sujetas a las disposiciones de este ttulo. Los dems servicios, una vez establecidos por
acuerdo de la Junta de Propietarios, tambin son obligatorios.
Artculo 138.- Gastos comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el
artculo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea
susceptible de individualizacin.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes estable-
cidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado,
demanda de servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o
accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de
participacin en el dominio de los bienes comunes.
TTULO IV
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIN DE LOS POSEEDORES
DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Artculo 139.- Poseedores
Para efectos del presente Reglamento, se considera poseedores u ocupantes de las sec-
ciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurdicas que ejerzan la pose-
sin, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificacin, en
calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a ejercer
la posesin indicada.
473
Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclu-

siva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los arrendatarios u
otros poseedores se regulan en el presente ttulo, en cuanto se refiere a la administracin,
uso y disfrute de esas unidades inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes.
Artculo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su seccin, sujeto nicamente a las limitacio-
nes que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.
b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalacin interna que le convenga, en forma
independiente a los dems poseedores, dentro del espacio ocupado por su seccin,
siempre que cuente con autorizacin del propietario.
c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms limitacin que el
uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre dichos bienes y servicios.
d) Reclamar ante la Administracin o Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o
prestacin de los servicios comunes no sean los adecuados.
e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios
y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno.
f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administracin, respecto de las acciones
de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o violen el
Reglamento Interno.
g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la
Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o las
normas vigentes.
h) Ejercer los dems derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.
Artculo 141.- Obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores
Son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las siguientes:
a) Destinar la seccin de propiedad exclusiva que conduce al uso genrico y/o compati-
ble que corresponda a la naturaleza de la edificacin, salvo las limitaciones impuestas
en el Reglamento Interno.
b) No ejecutar, en el rea ocupada por su seccin, obra o instalacin alguna que afecte el
dominio comn o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa
autorizacin del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra
cuando corresponda.
c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificacin en su
conjunto.
d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems ocupantes y vecinos,
ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
474
NORMATIVA
e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems secciones
o a los bienes comunes sea por accin, omisin o negligencia.
f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o instalacin alguna, sin
la aprobacin previa de la Junta de Propietarios.
g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas destinadas a la circulacin,
esparcimiento o cualquier otro uso comn.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin de la basura, as como
otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su seccin de propie-
dad exclusiva y reas comunes, que fije la administracin, la Junta de Propietarios y/o
la municipalidad.
i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.
j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le
corresponda segn su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente
como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.
Artculo 142.- Porcentajes de participacin de los propietarios y su reajuste
Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes comu-
nes, se fijarn en el Reglamento Interno.
En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en dicho
Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.
En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los porcen-
tajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondan
a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que estas fueron acumuladas,
subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En estos supuestos, el interesado solici-
tar a la Junta de Propietarios que proceda a la modificacin del Reglamento Interno asu-
miendo los gastos que esta demande.
Artculo 143.- Habilitacin de los propietarios
El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los
gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificacin, est habilitado para ejercer
todos los derechos que le corresponden.
Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o ms cuotas ordinarias, o una
(1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podr asistir a la Junta
de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerar para determinar el qurum.
Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.
Artculo 144.- Incumplimiento en el pago de las cuotas
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias
o extraordinarias, dar lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la
ley. El hecho de que una seccin se encuentre o permanezca desocupada independiente-
mente del tiempo de desocupacin, no exime a su propietario del cumplimiento de estas
obligaciones, salvo pacto en contrario.
475
TTULO V
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artculo 145.- Constitucin de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de
Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin conjunta de estos.
La Junta de Propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento
Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin del Presidente si existiera plu-
ralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripcin se efecta
en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que
corresponde a los bienes comunes.
La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta y su
admisin en el seno de sta siempre estar expedita. Esta renuncia no libera al propieta-
rio de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si slo
quedar un propietario hbil, este asumir las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea
aplicable.
La Junta de Propietarios estar presidida por uno de sus miembros que tendr la cali-
dad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo las
funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento interno podr
disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando su
composicin y funciones.
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser
convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco (5) das
naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cual-
quier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publi-
cados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o
varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del
da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta
deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das naturales
desde la fecha de la sesin no celebrada.
Artculo 147.- Representacin de los propietarios o poseedores en la Junta
Los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la
Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La repre-
sentacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin, salvo que
se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Artculo 148.- Acuerdos por mayora calificada
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al
voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que
representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta,
476
NORMATIVA
gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes, reas o servicios comu-
nes, solo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones o sus representantes en
nombre de ellos, an cuando no integren la Junta de Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, debern
constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes debern
ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, an cuan-
do hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado
por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar su discrepancia
con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) das hbiles. Esta discrepancia se entiende solo
como salvedad. De no hacerlo quedarn vinculados a dicho acuerdo.
La notificacin antes mencionada se entender realizada y ser vlida siempre que se
efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin.
En caso que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque el
domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar
de la edificacin, el Presidente, la Directiva o la Administracin, segn sea el caso, deber
publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignar el acuerdo adop-
tado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificacin nota-
rial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) das hbiles desde el da hbil siguiente de la
publicacin, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto nota-
rial su discrepancia, se entender vinculado al acuerdo.
Artculo 149.- Contenido y forma del acta
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se reali-
z; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus porcentajes de par-
ticipacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que actuaron como
presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las
votaciones y los acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y el Secretario desig-
nado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la
Junta. El Reglamento interno podr contener reglas que faciliten la suscripcin del acta.
Artculo 150.- El Presidente de la Junta de Propietarios
De conformidad con el artculo 48 de la Ley, la Junta de Propietarios elegir un Presi-
dente, que gozar de las facultades generales y especiales de representacin sealadas en
los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil; quien, para ejercer dicha representacin
procesal, requerir solo de copia certificada por notario del acta de la sesin de la Junta de
Propietarios en la que conste dicho nombramiento.
TTULO VI
ADMINISTRACIN DE LA EDIFICACIN
Artculo 151.- El Administrador General
Toda edificacin sujeta al presente reglamento, deber contar con un Administra-
dor General, quien velar por el adecuado funcionamiento y conservacin de los bienes
y servicios comunes. La designacin ser efectuada por la Junta de Propietarios y podr
recaer en:
477
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurdica especialmente contratada para tal funcin.
Artculo 152.- Funciones
El Administrador General cumplir las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento,
limpieza, y preservacin.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estn al da.
d) Llevar las cuentas de la administracin y/o los libros contables cuando estos sean exi-
gibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad exclusiva, con
el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el
Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propie-
tarios, para su aprobacin.
g) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las
funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las dems que establezca el Reglamento Interno.
TTULO VII
REGLAMENTO INTERNO
Artculo 153.- Contenido
El Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones de
propiedad exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber estar
destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u
otros; as como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso,
los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bie-
nes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.
478
NORMATIVA
f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los bienes

comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario
promotor.
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos
comunes, los cuales sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bienes
comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
El rgimen de la Junta de Propietarios, susrganos de administracin y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones,
acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir.
Artculo 154.- Pluralidad de Reglamentos Internos
De producirse la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos podr contar
con su Reglamento Interno propio. La conformacin, funciones, mecanismos de coordi-
nacin entre Juntas de Propietarios y dems aspectos concernientes a la edificacin en su
conjunto, sern fijados en un Reglamento Interno General comn para todos los bloques o
secciones.
Artculo 155.- Opcin de Reglamento Interno
Los propietarios podrn optar por asumir el Modelo de Reglamento Interno que
ser aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construccin.
TTULO VIII
SOLUCIN DE CONTROVERSIAS
Artculo 156.- Vas
Las vas para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en casos especfi-
cos relacionados con el presente Reglamento son:
a) La conciliacin extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como trmite previo al
inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de otros derechos, a
condicin de haber cumplido con ofrecer la conciliacin extrajudicial previa.
Artculo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas

En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el
pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios,
podr interponer demanda de cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de la conciliacin
previa, al amparo de lo dispuesto por el artculo 50 de la Ley.
(...)
479
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.- Constitucin de Comisiones Tcnicas
Todas las municipalidades, salvo las sealadas en el numeral 60.2 del presente Regla-
mento, debern organizar sus dependencias y constituir las Comisiones Tcnicas corres-
pondientes en un plazo que no exceda de treinta (30) das naturales desde la publicacin
de este Reglamento. Los actuales delegados del CAP y del CIP, integrarn las nuevas
Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos, hasta el trmino de su acreditacin.
Segunda.- Reglamentos de Comisiones Tcnicas y Cartilla de Supervisin
El Viceministerio de Vivienda y Construccin del Ministerio de Transportes, Comu-
nicaciones, Vivienda y Construccin, en un plazo de treinta (30) das hbiles a partir de
la publicacin de esta norma, emitir un reglamento que regule el funcionamiento de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos y de la Comisin Tcnica Supervisora de
Obra. Asimismo, elaborar y aprobar, en el mismo plazo, una Cartilla de Supervisin de
Obra, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 92.2 de este Reglamento.
Tercera.- Fijacin de derechos por servicios de delegados
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin, en un plazo
de treinta (30) das hbiles a partir de la publicacin del presente Reglamento, fijar,
mediante resolucin ministerial, los derechos por los servicios de los delegados del CAP
y del CIP ante las Comisiones Tcnicas Calificadora de Proyectos y Supervisora de Obra,
as como de las entidades normativas que deben acreditar verificadores y delegados ad
hoc, de conformidad con lo previsto en los numerales 9.2 y 62.3, respectivamente, del
Cuarta.- Padrones de verificadores ad hoc y delegados ad hoc
Cada una de las entidades rectoras mencionadas en el numeral 11.1 de este Regla-
mento, en un plazo no mayor de treinta (30) das hbiles desde la publicacin del mismo,
deber abrir el padrn de consultores especializados referido en el numeral 11.2, sealan-
do previamente los requisitos con que se deber cumplir la inscripcin de los arquitectos e
ingenieros colegiados que deseen hacerlo.
El trmite para la inscripcin en el padrn no deber exceder, en ningn caso, los siete
(7) das hbiles desde la presentacin de los documentos por el interesado.
Los profesionales inscritos en el padrn tendrn la condicin de Verificador Ad Hoc y,
entre ellos, la entidad podr escoger, de considerarlo conveniente, a sus delegados ad hoc
ante las Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos.
Quinta.- Acreditacin de delegados ad hoc
Las entidades rectoras sealadas en el numeral 62.3 de este Reglamento, dentro de un
plazo no mayor de sesenta (60) das hbiles a partir de su publicacin, debern acreditar
ante las municipalidades a los funcionarios, empleados y/o consultores que actuarn como
delegados ad hoc de conformidad con lo previsto en el numeral 62.1 de este Reglamento.
Los funcionarios pblicos que no faciliten la designacin y acreditacin de dichos
delegados, son responsables personal y directamente de Incumplimiento de Funciones y
Responsabilidades. La Contralora General de la Repblica supervisar el cumplimiento
de esta norma.
480
NORMATIVA
Sexta.- ndice de Verificadores

La Sunarp y el RPU implementar, en un plazo de treinta (30) das hbiles desde la
publicacin del presente Reglamento, el ndice de Verificadores a que se contrae el ar-
tculo 8 del presente Reglamento.
Stima.- Adecuacin de los FOR
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos y el Registro Predial Urbano
adecuarn sus Formularios Registrales a lo normado en el presente Reglamento, si fuera
necesario, en un plazo mximo de treinta (30) das hbiles a partir de su publicacin.
Octava.- Expedientes de Licencia de Construccin en trmite
Los trmites de Licencia de Construccin que se hayan iniciado antes de la vigen-
cia del presente Reglamento, se concluirn conforme a las normas bajo cuya vigencia se
iniciaron.
Novena.- Declaratoria de fbrica de obras con Licencia de Construccin
Las declaratorias de fbrica de obras que se hayan iniciado con Licencia de Cons-
truccin, se adecuarn al trmite previsto en el Ttulo III de la Seccin Segunda de este
Reglamento al momento de su finalizacin, oportunidad en que se deber presentar, adi-
cionalmente a los documentos requeridos, el FUO-Parte1 debidamente llenado y firmado,
Dcima.- Declaratoria de fbrica de edificaciones con conformidad de obra
Los propietarios de edificaciones que cuenten con conformidad de obra, podrn exten-
der su declaratoria de fbrica mediante escritura pblica, en cuyo caso acompaarn al
parte notarial, para su inscripcin, un plano de localizacin y ubicacin segn lo dispues-
to en el inciso d) del artculo 77.1, as como el plano arquitectnico de plantas (plano de
distribucin).
Decimoprimera.- Declaratorias de fbrica al amparo de la Ley N26389(Ley
de Declaracin o Constatacin de Fbrica)
Los propietarios que iniciaron el trmite de declaratoria de fbrica al amparo de la
Ley N26389que, a la fecha, an no han concluido su tramitacin, se adecuarn al pre-
sente Reglamento como sigue:
a) Los que estn en trmite en las municipalidades sin haber obtenido la visacin corres-
pondiente, debern reiniciar el trmite con los formularios y procedimientos de este
Reglamento.
b) Los que hayan obtenido la visacin de la municipalidad, podrn solicitar la inscrip-
cin en el Registro Pblico correspondiente, sin necesidad de obtener la visacin de
EsSalud.
c) Las oficinas de EsSalud, bajo responsabilidad del funcionario a cargo del trmite
de regularizacin, debern devolver a los interesados los formularios y documentos
adjuntos que conforman los expedientes de regularizacin, para que procedan a solici-
tar la inscripcin en el Registro Pblico correspondiente. Este trmite deber cumplir-
se dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la fecha de la solicitud del interesa-
do para la devolucin de los formularios y sus documentos acompaados.
481
d) Los propietarios que adeuden los derechos que corresponden a EsSalud, acotados
por esa entidad de conformidad con la Ley N26389, tendrn un plazo de doce (12)
meses para abonarlos sin recargos, multas, moras ni intereses.
Decimosegunda.- Adecuacin de Reglamento Interno

La adecuacin del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposicin final de
la ley, podr efectuarse mediante escritura pblica o documento privado con firma lega-
lizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento
Interno, que aprobar el Viceministerio de Vivienda y Construccin en un plazo no mayor
de 30 das hbiles desde la publicacin del presente Reglamento.
Decimotercera.- Liquidacin de los derechos pendientes
Las Municipalidades debern elaborar la liquidacin de todos los adeudos que ten-
gan con los colegios profesionales, y con otras entidades que acrediten delegados ante las
Comisiones Tcnicas, por concepto de pago por derechos de revisin de anteproyectos y
proyectos.
Dicha liquidacin deber ser pagada al contado o en cuotas mensuales, las cuales no
podrn ser programadas ms all del ao fiscal 2005.
Decimocuarta.- reas de actuacin urbanstica
Son las reas con caractersticas homogneas, definidas en el Plan Urbano sobre terre-
nos rsticos o urbanizados, con el fin de que sean intervenidas para promover en ellas su
mejor uso. Constituyen la estructura bsica de la propuesta de Ordenamiento Territorial
Urbano, y permiten la aplicacin de polticas urbanas diferenciadas. En ellas se identifican
escenarios urbanos diferenciados y por lo tanto, diversos tipos de intervenciones a ejecu-
tar al interior de sus reas.
Su delimitacin deber considerar las reas establecidas en el marco territorial.
Decimoquinta.- Control estadstico
El control estadstico de las edificaciones es de responsabilidad de las municipalida-
des, para cuyo efecto, estas entregaran al interesado, conjuntamente con el Certificado de
Finalizacin de Obra y de Zonificacin, la Hoja de Datos Estadsticos a la que se contrae
el inciso e) del numeral 105.2.
La Direccin General de Vivienda y Construccin del Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, indicar, mediante resolucin, el contenido de
la Hoja de Datos Estadsticos.
Decimosexta.- Regularizacin de edificaciones
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construc-
cin y/o en terrenos sin habilitacin urbana, hasta el 31 de diciembre de 2003, podrn
regularizar su situacin, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 31 de diciembre de
2005, en aplicacin de la Ley N28437.
Decimostima.- Habilitacin Urbana de Oficio
Las Municipalidades Provinciales en el mbito del Cercado y las Distritales en su
jurisdiccin, identificarn los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rsticos en el Registro de
482
NORMATIVA
Predios, declarndolos habilitados de oficio mediante Resolucin de Alcalda, disponien-

do la inscripcin registral del cambio de uso de rstico a urbano, acto este que ser gestio-
nado por el propietario.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Aprobacin de formularios y otros documentos
Con el presente Reglamento, se aprueban los siguientes formularios y otros documen-
tos que lo integran:
a) Formulario nico Oficial (FUO), cuyas partes y anexos se indican el numeral 45.1 de
este Reglamento.
b) Otros formularios:
- Formulario Oficial Mltiple (FOM) sealado en el numeral 45.2 del presente
Reglamento.
- Hoja de Trmite para Licencia de Obra y otros trmites municipales.
- Acta de Calificacin de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
- Informe Tcnico de Supervisin de Obra.
- Inscripcin en el Indice de Verificadores de la Sunarp.
- Informe Tcnico de Verificacin.
- Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc.
Estn especialmente autorizados a reproducir los formularios que se aprueban con el
presente Reglamento, el CAP y el CIP, para distribuirlos entre sus asociados y el pblico
en general.
Segunda.- Aplicacin supletoria de la Ley N26662(Ley de Competencia Nota-
rial en Asuntos no Contenciosos)
Para el trmite de saneamiento de titulacin previsto en este Reglamento, se aplica
supletoriamente La Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, y las nor-
mas del Cdigo Procesal Civil.
483
NDICE
GENERAL
NDICE GENERAL
Presentacin.................................................................................................. 5
PARTE I
ESTUDIOS
Ley N 27157 sobre regularizacin de edificaciones

El estado de la cuestin
Nicols Rojas Jurado
I. Antecedentes....................................................................................... 9
II. El concepto de propiedad................................................................... 16
III. La propiedad horizontal...................................................................... 17
IV. Temas por trabajar.............................................................................. 19
1. Aplicacin de figuras asociativas................................................ 19
2. Asambleas................................................................................... 19
3. Acta de entrega............................................................................ 20
4. Conjuntos inmobiliarios.............................................................. 21
5. Pre-estado.................................................................................... 23
6. Reglamento interno..................................................................... 23
7. Reserva de aires........................................................................... 24
8. Forma de asambleas.................................................................... 24
Bibliografa................................................................................................... 25
487
Reglamento interno
Constitucin, modificacin y adecuacin
Alberto Meneses Gmez
I. Introduccin............................................................................................ 29
II. Regmenes de propiedad........................................................................ 30
1. Rgimen de propiedad exclusiva y comn.................................. 31
2. Rgimen de independizacin y copropiedad............................... 32
3. Diferencias................................................................................... 35
III. Reglamento interno................................................................................. 36
1. Definicin.................................................................................... 37
2. Pluralidad de reglamentos........................................................... 38
3. Constitucin................................................................................. 40
4. Contenido del reglamento interno............................................... 41
5. Modificacin................................................................................ 45
6. Adecuacin.................................................................................. 47
III. Algunos temas de inters adicionales.................................................... 48
V. A modo de corolario............................................................................... 49
La transferencia de bienes comunes en el rgimen

de propiedad exclusiva y propiedad comn
Martn Mejorada Chauca
Transferencia de bienes comunes................................................................. 51
Algunas situaciones controvertidas en los casos

de propiedad exclusiva y propiedad comn
Mara Jos Olavarra Parra
I. Un proyecto de ley novedoso.......................................................... 61

II. Problema con la situacin de los aires................................................ 65
III. El derecho de superficie y el rgimen de propiedad exclusiva y pro-
piedad comn...................................................................................... 68
488
NDICE GENERAL
La problemtica del cobro de las cuotas

de mantenimiento a quienes ejercen la posesin
o el uso de las secciones de propiedad exclusiva
Fernando Saettone Garca
Introduccin.................................................................................................. 75
I. Antecedentes....................................................................................... 76
II. Alcances de la tercera parte de la Ley N 27157 y las normas com-
plementarias........................................................................................ 77
III. El reglamento interno......................................................................... 78
IV. Sobre la problemtica de la adecuacin de los reglamentos internos. 79
V. Sobre los servicios y gastos comunes y la cuota para su manteni-
miento................................................................................................. 82
VI. Sobre los poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad
exclusiva............................................................................................. 84
VII. El proceso ejecutivo por mora en las cuotas de mantenimiento
y la calidad de ttulo ejecutivo............................................................ 86
Conclusiones................................................................................................. 87
Problemas derivados de la determinacin en los porcentajes

de participacin para determinar la cuota
de mantenimiento y lograr su cobro
Juan Carlos Esquivel Oviedo
Introduccin.................................................................................................. 91
I. El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn................. 91
II. El reglamento interno......................................................................... 94
III. Determinacin de los porcentajes de participacin sobre las zonas
comunes.............................................................................................. 96
1. Nociones generales...................................................................... 96
2. Exclusin a algunas secciones de propiedad exclusiva del por-
centaje de participacin sobre los bienes comunes..................... 98
IV. Diversidad de criterios para la asignacin de porcentaje de partici-
pacin para los bienes y gastos comunes............................................ 99
V. Determinacin de las cuotas ordinarias.............................................. 102
489
VI. El cobro extrajudicial de las cuotas de mantenimiento y sus mto-

dos prohibidos..................................................................................... 104
1. La inhabilitacin del propietario................................................. 104
2. El corte del agua como mtodo que afecta el derecho funda-
mental al agua.............................................................................. 106
3. La publicacin de las listas de morosos como mtodo que pue-
de afectar la imagen del deudor................................................... 107
VII. El cobro judicial de las cuotas y sus complicaciones......................... 108
1. Falta de inscripcin del presidente como requisito para ejercer
las facultades procesales.............................................................. 108
2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de mante-
nimiento....................................................................................... 109
3. El cobro del certificado judicial en el Banco de la Nacin y la
exigencia del certificado de vigencia de poderes........................ 111
Junta de propietarios e impugnacin

judicial de acuerdos de asociaciones
Luis Crdenas Rodrguez
Introduccin.................................................................................................. 115
I. Criterio del Tribunal Constitucional................................................... 116
II. Junta de propietarios tiene personera jurdica?................................ 117
III. Cmo aplicar el artculo 92 del Cdigo Civil?................................. 118
Conclusin.................................................................................................... 119
PARTE II
CONSULTAS
01 En el acta de Junta de Propietarios no se requiere colocar el nombre

de cada concurrente debajo de su firma.............................................. 127
02 Procedimiento de reapertura de acta para rectificar algn dato del
acta de sesin de la Junta de Propietarios........................................... 128
03 No procede inscripcin de nuevo Presidente si la convocatoria la
efectu una persona no legitimada..................................................... 131
490
NDICE GENERAL
04 La reapertura ulterior del acta de sesin puede ser realizada por uno
de los asistentes, siempre que se le haya otorgado poder para ello
en el acta primigenia........................................................................... 133
05 El 25 % de propietarios de las participaciones en reas y bienes
comunes pueden convocar a sesin para la designacin del primer
presidente............................................................................................ 134
06 La asamblea eleccionaria de una Junta Directiva puede realizarse en
fecha distinta a la establecida en el reglamento interno..................... 136
07 Procedimiento y formalidad de la adecuacin y modificacin de un
reglamento interno anterior a la vigente Ley N 27157..................... 138
08 La convocatoria a Junta de Propietarios para la modificacin del
reglamento interno puede comprender tambin la modificacin de
porcentajes de participacin de bienes comunes................................ 140
09 Solo existe pluralidad de reglamentos internos cuando en el regla-
mento interno general se delimitan bloques o sectores al interior de
la edificacin....................................................................................... 142
10 Procede realizarse la convocatoria de sesin de Junta de Propietarios
por medio de tres integrantes cuando as lo dispone el reglamento
interno................................................................................................. 144
11 Es vlida la constitucin de la sesin de Junta de Propietarios con
la asistencia de personas sin dominio inscrito una vez superado el
qurum................................................................................................ 146
12 No es necesario presentar partes judiciales para inscribir los acuer-
dos de la Junta de Propietarios convocada por el juez....................... 148
13 Cuando fue convocada judicialmente la reapertura del acta de Junta
de Propietarios debe ser suscrita adems de los asistentes por el
notario designado por el juez.............................................................. 149
14 Una Junta de Propietarios convocada en lugar distinto del cual se
cit es vlida cuando se convalida mediante Junta de Propietarios
ratificatoria.......................................................................................... 151
15 La Junta de Propietarios puede adquirir inmuebles solo en la cali-
dad de bienes comunes....................................................................... 153
16 Acreditacin de la convocatoria a sesin de Junta de Propietarios ... 155
17 La convocatoria de la Junta de Propietarios debe realizarse con un
plazo de anticipacin prudencial a fin de que los convocados pue-
dan informarse.................................................................................... 156
18 El rea destinada a una futura ampliacin en la azotea no constituye
bien comn de la edificacin ............................................................. 158
491
19 Desafectacin y transferencia del aire-azotea como zona comn

dentro del rgimen de propiedad horizontal ...................................... 160
20 Procede segunda convocatoria a sesin de Junta de Propietarios
media hora despus de la primera ...................................................... 162
21 La designacin de una Junta directiva e indicacin de sus atribuciones
es facultativo de la Junta de Propietario ............................................ 164
22 Asistentes de la sesin de Junta de Propietarios que no tienen su
derecho inscrito no podrn desempear cargo alguno dentro de la
Junta directiva .................................................................................... 166
PARTE III
JURISPRUDENCIA
01 Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios deben ser impug-

nados en la va civil y no mediante amparo........................................ 171
02 Prohibicin del uso del ascensor por no pago no afecta el acceso
del condmino a su domicilio si este puede utilizar escalera u otros
accesos................................................................................................ 173
03 Junta de propietarios no afecta el honor del condmino por incluirlo
en una lista de morosos respecto del pago de servicios comunes...... 175
04 Definicin de propiedad horizontal ................................................... 179
05 Nmero mnimo de condminos para convocar a junta de propieta-
rios no es el establecido en el Cdigo Civil ....................................... 183
06 Transferencias de zonas comunes requiere aprobacin de la junta de
propietarios bajo sancin de nulidad.................................................. 187
07 Deudas derivadas de cuotas de mantenimiento para ser ciertas
deben ser determinadas conforme al Reglamento Interno.................. 200
08 La junta de propietarios no tiene la naturaleza de persona jurdica.... 207
09 Convocatoria a junta de propietarios debe ocurrir con una anticipa-
cin no menor de cinco das............................................................... 211
10 Convocatoria a sesin de junta de propietarios debe ser realizada
por el presidente.................................................................................. 224
11 Junta de propietarios no es invlida si participan propietarios
sin derecho inscrito............................................................................. 231
492
NDICE GENERAL
12 La inscripcin de propiedad de los asistentes a la junta no debe rea-

lizarse despus de celebrada esta........................................................ 246
13 Exigencias legales en cuanto al llenado del acta de sesin de junta
de propietarios.................................................................................... 261
14 Requisitos excepcionales para convocar a junta de propietarios en
caso de acefalia................................................................................... 274
15 Requisitos del acta en caso de modificacin del reglamento interno. 283
16 Presupuestos para la inscripcin de ms de un reglamento interno
en una edificacin............................................................................... 290
17 No se requerir adecuacin previa del Reglamento Interno al rgi-
men de propiedad exclusiva y propiedad comn cuando se solicite
la extensin de su asiento de inscripcin............................................ 300
18 Reglamento interno de edificacin puede establecer diversos por-
centajes de participacin sobre los bienes comunes........................... 305
19 Obligatoriedad de que exista nombramiento del Presidente al tiempo
de Registrar el Reglamento Interno si existe pluralidad de titulares... 314
20 Para la inscripcin de acuerdos de la junta de propietarios, los asis-
tentes con derecho a voto deben ser a su vez titulares registrales...... 320
21 Acuerdo de la junta de propietarios para ejecutar la adquisicin
de bienes............................................................................................. 333
22 Intervencin de todos los propietarios para la adopcin de decisio-
nes sobre bien comn......................................................................... 344
23 La remodelacin debe ser autorizada por la junta de propietarios en
caso de que afecte bienes comunes .................................................... 351
24 Puede calificarse un bien comn como propio mientras que no im-
pida la existencia del rgimen............................................................ 365
25 Deben intervenir todos los propietarios para formalizar la transfe-
rencia de bienes comunes................................................................... 374
26 Regularizacin de edificaciones con alero externo............................. 381
27 Junta puede otorgar poder al Presidente con el objeto de reabrir el
acta para fines de aclaracin y correccin.......................................... 386
28 Reapertura de acta de junta de propietarios convocada judicialmente
debe ser suscrita por notario............................................................... 394
493
PARTE IV
NORMATIVA
Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la decla-

ratoria de fbrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn................................................................... 405
Reglamento de la Ley N 27157 de regularizacin de edificaciones del
procedimiento para la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn....................... 419
494

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LA NUEVA PROPIEDAD

Gaceta Jurdica S.A.

HECHO EL DEPSITO LEGAL EN LA

Imprenta Editorial El Bho E.I.R.L. Elaboracin de consultas

La nueva propiedad horizontal. Problemas derivados del rgimen inmobilia-

La obra de tendencia terico-prctica conjuga ensayos jurdicos, casustica,

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Carlos Franco Montoya Castillo

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En el ao 1994, a diez aos de promulgacin del Cdigo Civil

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Se le dot, adems, de control tributario, de poder de fiscalizacin de

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IV. TEMAS POR TRABAJAR

Partimos del reconcomiendo de una normativa parca y poco detallis-

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(34) La Directiva N 001-006-000000012 de fecha 06/06/08, expedida por el Servicio de Administracin

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