DECLARATORIA DE FABRICA Una vez aprobada, se solicita la conformidad de obra.
Luego se presentan en la Sunarp los planos de
Inscripcion de una edificacin en el registro de
predios. Es como una partida de nacimiento de la
propiedad, puesto que deben inscribirse las
caractersticas y condiciones tcnicas de la obra.
Es un reconocimiento legal de lo que se ha
construido.
Deben declararse, adems, las ampliaciones o
modificaciones que se realicen en la propiedad.
As, en el caso de hacer una tasacin para venderla
ntegramente o en departamentos, o para pedir un
prstamo bancario, es posible tener un valor
acorde con los cambios.
En el caso de anticipo de legtima (herencia
adelantada) se debe efectuar antes la declaratoria
de fbrica para luego inscribirla como unidades
inmobiliarias individuales, indic el consultor
inmobiliario Vitelio Vega.
Cundo?
Si la obra se realiz con la aprobacin de la
municipalidad,una vez concluida la
construccin, el propietario debe solicitar al
municipio la conformidad de obra y la
declaratoria de fbrica.
Si esta se ejecut con alguna variacin respecto
a los planos aprobados previamente, se
debern presentar los nuevos planos.
Si la edificacin se construy sin licencia hasta el 20
de julio de 1999, se debe tramitar la declaratoria de
fbrica directamente ante la Superintendencia
Nacional de Registros Pblicos (Sunarp) y acogerse a
la Ley 27157.
REQUISITOS
Plano de ubicacin.
Planos de distribucin por plantas.
Informe tcnico de verificacin.
Formulario registral nmero 1 de la Ley 27157.
Todo debe estar firmado por un verificador de la
Sunarp (ingeniero civil o arquitecto); adems, se
presenta un formulario de solicitud de inscripcin
de ttulo debidamente llenado.
Las construcciones culminadas despus del 20 de julio
de 1999 deben realizar en el municipio la
regularizacin de licencia de edificacin, segn la Ley
29090. Cabe destacar, que no todos lo municipios
permiten este trmite.
ubicacin y de distribucin por plantas -autorizados por
un ingeniero civil o arquitecto (no necesariamente
verificador de la Sunarp) y sellados por la
municipalidad-, la conformidad de obra y el formulario
de solicitud de inscripcin de ttulo debidamente
llenado.
Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de
una casa, previamente debe inscribir la construccin
(fbrica) y luego independizarla. A partir de ese
momento podr vender por ejemplo su tercer piso, con
o sin aires, dependiendo de cmo est inscrito el
predio. Eso le va a permitir transferirlo ms rpido y su
propiedad se valorizar ms por estar saneada.
Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de
julio de 1999
- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de
distribucin gratuita en la oficinas de la Sunarp)
debidamente llenado y firmado por el presentante.
- Copia simple del Documento Nacional de Identidad
(DNI) del presentante, con la constancia de haber
sufragado en las ltimas elecciones o haber solicitado
la dispensa respectiva.
- Formulario Registral FOR (distribucin gratuita en
las oficinas de la Sunarp) debidamente llenado y
suscrito por los propietarios y el verificador
responsable, con firmas certificadas ante notario.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
vigente expedido por la municipalidad
correspondiente.
- Plano de localizacin y ubicacin. Debe contener
cuadro normativo y cuadro de reas, suscrito por el
verificador responsable, con firma certificada ante
notario.
- Plano de distribucin, suscrito por el verificador
responsable, con firma certificada ante notario.
- En los casos de remodelacin, ampliacin,
modificacin y reparacin, deber adjuntar dos planos:
uno correspondiente a la fbrica inscrita donde se
visualice los elementos eliminados y otro plano de la
fbrica resultante.
- Informe tcnico de verificacin, suscrito por el
verificador responsable, inscrito en el ndice de
verificadores a cargo de la Sunarp, con firma certificada
ante notario.
- Todos los documentos solicitados deben de
presentarse por triplicado y separado (un original y dos
copias). El original queda archivado en la Oficina
Registral, una de las copias es enviada de oficio a la
municipalidad distrital correspondiente luego de la
inscripcin, y la otra devuelta al usuario.
- Pago de derechos registrales
Requisitos para edificaciones iniciadas desde el 21 de
julio de 1999
- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de
distribucin gratuita) debidamente llenado y firmado
por el presentante.
- Copia simple del Documento Nacional de Identidad
del presentante, con la constancia de haber sufragado
en las ltimas elecciones o haber solicitado la dispensa
respectiva.
- Formulario nico de Edificaciones - FUE a que se
refiere la Ley N 29090 aprobado por la municipalidad,
o parte notarial de la escritura pblica donde se inserte
el FUE.
- Plano de ubicacin, localizacin y distribucin
autorizado por el profesional competente,
debidamente aprobado por la municipalidad (con los
sellos de aprobacin).
- Declaracin jurada con firma certificada por Notario
Pblico de los propietarios indicando la fecha de
terminacin de la construccin, cuando esta se hubiera
omitido en el FUE (Art. 79 del Reglamento de
Inscripcin del Registro de Predios).
- Pago de derechos registrales.
El saneamiento fsico legal de predios en Per
El saneamiento fsico legal de predios es el conjunto de
pasos orientados a la regularizacin y formalizacin del
derecho de propiedad u otros derechos reales.
Es decir, con el saneamiento se busca perfeccionar el
derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de
que quede apto para su inscripcin en el registro.
Entonces, podemos decir que la finalidad ltima del
saneamiento de predios es la inscripcin de los
derechos que existan sobre los mismos en los registros
pblicos.
En qu consiste el saneamiento fsico legal de
predios?
El saneamiento fsico legal de predios es el trmite
destinado a la regularizacin de la documentacin de la
propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la
construccin que se haya edificado sobre el predio (de
ser el caso) con el objeto de obtener la titulacin o
acreditacin idnea para su acceso a los Registros
Pblicos.
Entonces, podemos decir que para registrar un bien es
indispensable que antes hayamos saneado el ttulo de
propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad
del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificacin.
El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos
orientados a un fin determinado: la inscripcin.
Entonces el saneamiento como actividad consiste en
reunir una serie de requisitos (planos, informes, ttulos)
y seguir meticulosamente una serie de trmites
(llenado de formularios, elevacin de documentos a
escritura pblica) que nos conducen a la inscripcin del
predio.
Ahora bien, la cantidad y las caractersticas de los actos
estarn determinadas por el estado fsico y legal del
predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los
derechos que se tengan sobre este, mayor ser
tambin la cantidad y complejidad de los actos que
tendrn que realizarse.
As por ejemplo, ser ms complejo el proceso de
saneamiento de un predio construido que no cuenta
con ttulo del terreno sobre el cual se erige en
comparacin de uno que s lo tiene.
Por qu es necesario hacer un saneamiento fsico
legal?
Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad
del saneamiento fsico legal de predios es dejar los
derechos aptos para su inscripcin en los Registros
Pblicos. Sin embargo, no hemos anotado las razones
por las cuales es, a la vez, importante inscribir el
derecho de propiedad. A nuestro criterio son dos las
razones fundamentales por las cuales se explica la
importancia del registro de un predio:
La primera est relacionada con los efectos protectores
que se proyectan sobre el bien cuando este se
encuentra inscrito. Siendo as, la inscripcin en el
registro protege al propietario del tercero que con mala
fe pretenda adquirir el bien, por ejemplo, mediante
una compraventa, ya que en ningn caso este puede
alegar desconocimiento de lo registrado.
La segunda est relacionada con un fin prctico y esto
es que la inscripcin del predio en el registro facilita, en
el mundo real, su transferencia, ya que los interesados
en la compra de un predio le dan preferencia, por
razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los
bienes que no lo estn.
Lo que dice la ley sobre el saneamiento fsico legal de
inmuebles
Debe tenerse en cuenta que los trmites de
saneamiento fsico legal de predios para acceder a los
Registros Pblicos dependern de la situacin fsico
legal en que se encuentre cada predio por lo que la
legislacin aplicable tambin deber adecuarse al caso
concreto.
Por ejemplo, en muchos casos el propietario de un
predio no puede acceder a la inscripcin en los
Registros Pblicos porque su terreno no cuenta con la
habilitacin urbana, es decir que el predio se
encuentra en una zona que antes fue rstica y que an
no ha concluido formalmente con el proceso de
urbanizacin que requiere por ejemplo delimitacin de
lotes, construccin de pistas y veredas, instalacin de
servicios de agua y luz, etc. En este caso ser de
aplicacin la ley 29090, Ley de regularizacin de
habilitaciones urbanas.
Otra situacin puede ser aquella en que el propietario
no cuenta con documentacin que sustente la
propiedad del inmueble a pesar de que vive muchos
aos en el predio. En dicho caso, el interesado podra a
travs de un proceso de prescripcin adquisitiva de
dominio, ya sea en la va judicial o notarial, adquirir la
propiedad formal del bien siempre que logre acreditar
que se encuentra en posesin del inmueble por 10
aos de manera pblica, pacfica, continua y
comportndose como dueo.
Tambin puede dar el caso de inmuebles que se
encuentran inscritos en los Registros Pblicos, solo
como terrenos, pero en la realidad existen
construcciones e inclusos edificios sobre ellas. En dicho
caso el saneamiento de inmuebles est regulado por la
ley regularizacin de edificaciones, del procedimiento
de declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad
comn, ms conocida como la ley 27157.
Como se podr observar est ley regula tres
procedimientos:
a) El procedimiento para la regularizacin de
edificaciones
b) El procedimiento de declaratoria de fabrica
c) El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn
Nosotros en este apartado nos ocuparemos del
primero de estos, es decir, el procedimiento para la
regularizacin de edificaciones. Este procedimiento
supone la existencia real de un terreno y una
edificacin; y busca regularizar el derecho de
propiedad que existe sobre estos con la finalidad (como
lo hemos anotado) de dejarlo apto para la
inscripcin.
Someramente, podemos sealar que la presente ley
regula los procedimientos de saneamiento fsico legal
de predios para los siguientes casos:
1) Saneamiento de departamentos en edificios
Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que
existen departamentos, los cuales son utilizados para
viviendas, se requiere que la mayora simple de los
propietarios haya decidido realizarla.
Y el procedimiento depender de, si el terreno sobre el
cual se levanta la edificacin, est o no registrado. Si
est registrado solo requerir llenar el Formulario
Registral (FOR) junto con todos sus requisitos ms el
ttulo de propiedad del terreno y el informe tcnico
verificador.
En cambio, si el terreno no est registrado se deber
presentar una declaracin notarial que acredite el
ttulo del otorgante, adems, claro est, del FOR junto
con todos sus requisitos.
2) Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y
otras unidades inmobiliarias
Al igual que el caso anterior, el procedimiento variar
en funcin de si el terreno se encuentra o no inscrito
en el registro. Si est registrado se requerir llenar el
FOR junto con todos los dems requisitos exigidos por
la ley.
En cambio, si el terreno no est registrado se deber
presentar una declaracin notarial que acredite el
ttulo del otorgante, adems del FOR junto con todos
sus requisitos. Una vez acreditada la posesin el
registrador proceder a matricular la totalidad del
terreno, distinguiendo entre el rea de propiedad
comn y el rea de bienes de propiedad exclusiva.
3) Saneamiento de construcciones de propiedad
exclusiva
Si el terreno est registrado, cualquier propietario o
poseedor pleno deber presentar el FOR adjuntando
los requisitos exigidos por la ley.
Si el terreno no se encuentra registrado se debe
presentar el FOR ms la declaracin notarial que
acredite el ttulo del interesado.
Por qu es recomendable contar con la asesora de un
abogado inmobiliario para el saneamiento fsico legal
de predios?
No solamente es mejor, sino que, es imprescindible
acudir a un abogado especialista en derecho
inmobiliario para realizar el saneamiento del predio.
El saneamiento fsico legal de predios es uno de los
procedimientos ms complejos que existe en nuestro
medio legal. Por lo tanto, emprenderlo correctamente
pasa por contar con un conocimiento cabal y minucioso
de los requisitos y procedimientos tcnico-legales que
deben seguirse. Se tiene que saber por ejemplo si los
informes tcnicos, planos, licencias no tienen ningn
defecto o si las medidas perimtricas del terreno
coinciden con lo que est registrado, etc.
Desde esta ptica insistimos en que solamente un
abogado, y uno especializado en derecho inmobiliario,
se encontrarn en la capacidad de orientarnos para
afrontar satisfactoriamente el proceso.
Cundo?
Si la obra se realiz con la aprobacin de la
municipalidad, una vez concluida la
 construccin, el propietario debe solicitar al
municipio la conformidad de obra y la
declaratoria de fbrica, refiri Vega.

Si esta se ejecut con alguna variacin respecto a los

planos aprobados previamente, se debern presentar
los nuevos planos.

Si la edificacin se construy sin licencia hasta el 20 de

julio de 1999, se debe tramitar la declaratoria de
fbrica directamente ante la Superintendencia Nacional
de Registros Pblicos (Sunarp) y acogerse a la Ley
27157.