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Cmara Inmobiliaria Argen na, Bartolom Mitre 784 C.A.B.A. Tel 5031-3333
Colegio Profesional Inmobiliario - Alsina 1382 C.A.B.A. - Tel.: 4124-6060
 PROYECTO DE LOCACIONES URBANAS

SISTEMA ALQUILERES SEGUROS - SAS

La Cmara Inmobiliaria Argen na - CIA, con el espritu y responsabilidad de aportar una
Solucin Integral y Superadora a la problem ca del mercado de Locaciones, presentan a la
Sociedad y la Honorable Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, el presente
proyecto para que sea considerado por los Legisladores y puesto en debate y aprobacin.

El obje vo es que un Futuro Inquilino pueda acceder al alquiler de una Vivienda Familiar
abonando solamente el mes adelantado correspondiente al mes en curso sumndole
solamente un pequeo importe adicional a dicho alquiler a lo largo del contrato. No necesitar
presentar una Garan a Propietaria, No necesitar dejar Deposito en Garan a, No tendr que
abonar Honorarios del Profesional Corredor Inmobiliario Matriculado en forma adicional.

El concepto se basa en que el importe adicional que el inquilino abonar junto a la

mensualidad del alquiler, servir para integrar un Fondo Fiduciario que Garan zar al
Propietario el puntual cobro del alquiler mensual, independientemente que el inquilino lo
abone o no, este pago ser realizado por acreditacin de dicho importe en una cuenta que el
propietario determine.

El Sistema de Alquiler Seguro le garan zar al propietario el cobro del alquiler ante
incumplimiento de res tucin del inmueble por parte del inquilino y hasta la efec va
res tucin al propietario del inmueble, garan zar que todos los servicios estn abonados a la
res tucin del inmueble, cubrir los costos de gastos de letrados y causdicos, cubrir daos a
la propiedad salvo el desgaste normal por transcurso del empo.

NO NECESITAR EL INQUIILINO ABONAR MES DE DEPOSITO, toda vez que el sistema le

garan zar al Propietario que todas las cuentas estarn abonadas al momento de la res tucin
del inmueble

NO TENDRA EL INQUILINO QUE PRESENTAR UNA GARANTIA PROPIETARIA, ya que el sistema

se encargar de hacer un Scoring del inquilino que evaluar la capacidad de pago del mismo,
antecedentes, situacin laboral, an gedad, etc. y reemplazar la original garan a propietaria
requerida con un cer cado del Sistema de Alquiler Seguro, a travs de un Corredor
Matriculado, que le garan ce al propietario el cumplimiento de todas y cada una de las
condiciones del contrato.

Respecto de la capacidad de pago del inquilino, esta podr ser evaluada por sus propios medios
en forma individual o bien integrada junto a en primer lugar con los futuros convivientes
directos en la locacin (familiares directos, indirectos, pareja, amigos, etc.)

A los efectos de contemplar la situacin de precariedad laboral que no permitan al Futuro

Inquilino tener un Scoring posi vo, podr establecerse alterna vamente un proceso de Aval
Solidario Colaborativo, haciendo especial mencin en este punto, par cularmente a la
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experiencia de los microcrditos promovidos en su momento por Junus, y que ha demostrado
que en las clases sociales menos favorecidas, el compromiso solidario en el cumplimiento de
obligaciones posee el mayor ndice de cumplimiento

NO TENDRA EL INQUILINO QUE ABONAR UN HONORARIO AL CORREDOR INMOBILIARIO, el

sistema prev que el honorario del Profesional Corredor Matriculado, ste lo perciba
directamente del sistema sin que el mismo impacte en sumas que el inquilino deba abonar
aparte o en forma adelantada, y los servicios y responsabilidades que el Corredor le presta al
Inquilino, al locador y al Sistema de Alquiler Seguro son los que jus can y garan zan percibir
una retribucin justa a su trabajo y responsabilidades y le brindan equilibrio justo y
transparencia al mercado de locaciones.

INQUILINOS CUMPLIDORES FUTUROS PROPIETARIOS:

Es importante destacar que uno de los principales valores que la Sociedad Argen na debe
rescatar y valorar es el del Cumplimiento de las Obligaciones asumidas por lo que uno de los
principales efectos del Sistema de Alquiler Seguro es que conformar una BASE DE DATOS DE
INQUILINOS CUMPLIDORES, generando un Scoring del Inquilino que permi r por una parte
ante una nueva locacin, reducir su Prima/Costo de Acceso a una nueva cobertura del Sistema
de Alquiler Seguro, con la principal ventaja de que los Inquilinos Cumplidores autom camente
estarn PRE-CALIFICADOS para acceder a un CREDITO HIPOTECARIO PARA COMPRA DE
PRIMERA VIVIENDA PROPIA, pudiendo acceder a dicha Vivienda Propia sin tener que abonar
eventualmente sumas adicionales o estar abonando una doble cuota o mensualidad para
soportar un alquiler al mismo empo que una cuota de compra

A esos efectos se conformar desde la Cmara Inmobiliaria Argen na una BASE DE DATOS de
DEPARTAMENTOS ofrecidos al Sistema en condiciones ms favorables que el Mercado
Tradicional con garan a de venta inmediata. Por ejemplo la Cmara Inmobiliaria Argen na est
haciendo acuerdo con Desarrollistas, Constructores, Inmobiliarias, Empresas de Servicios a la
construccin (Hormigoneras, Empresas de Pintura, Aberturas, etc.) que frecuentemente
reciben metros cuadrados a cambio de abastecimiento de productos y servicios a la
construccin de inmuebles y normalmente los venden en mejores condiciones de precio al que
lo hace el propio desarrollista par cularmente hacia el nal de la construccin y permi ra al
INQUILINO convertirse en PROPIETARIO pasando autom camente de una condicin a otro
sin tener que pagar simultneamente una mensualidad de alquiler y una cuota de un
Departamento

El Inquilino, adems de poder acceder al alquiler de su vivienda familiar, podr acceder a

otros beneficios directos y otros indirectos:

Seguro de vida, a los efectos que si el locatario fallece, su familia pueda con nuar con la
locacin cubriendo la parte % del aporte al pago de la locacin del fallecido.

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Seguro de Desempleo, ante la prdida de empleo registrado del Inquilino por razones ajenas a
l (ej. despido sin causa, etc.), el Sistema de Alquiler Seguro, podr garan zar el pago del
alquiler al propietario durante un plazo establecido

Seguro a terceros / Robo / Incendio, podr incluirse una cobertura que le garan ce tanto al
Inquilino como al Propietario y Terceros que ante un siniestro, los daos ocasionados estarn
cubiertos por este seguro

Futuro Cierto. Prioridad de que ante la decisin del propietario de con nuar alquilando la
unidad el inquilino pueda ejercerla, el Corredor Matriculado deber solicitar al Locador con 60
das de an cipacin que manieste su intencin, caso arma vo deber registrar en el Sistema
de Alquiler Seguro la ocurrencia incluyendo la tasacin realizada por Corredor Matriculado, del
valor loca vo pretendido / Tasado e informar al Locatario a travs del sistema con 45 das de
an cipacin la voluntad del locador y condiciones, el Inquilino deber responder dentro de los
15 das, caso su respuesta sea nega va, permi r al Locador exhibir durante los l mos 30 das
exhibir el inmueble a terceros interesados por lo menos dos das por semana en horario
comercial.

Tasacin Profesional: En acuerdo de la Cmara Inmobiliaria Argen na y el Tribunal de

Tasaciones de la Nacin, se establecer un instruc vo que integrar las Normas CIA de ges n
de Calidad y Procesos Inmobiliarios, a los efectos de las tasaciones de Valores loca vos, con sus
correspondientes factores de homogenizacin, establecindose un Registro y Base de Datos
Histricos cuya informacin podr ser consultada al sistema a travs de un Profesional
Corredor Matriculado.

Acceso a Servicios Adicionales y Complementarios con Beneficios:

Los inquilinos y Propietarios podrn acceder a benecios y descuentos de servicios adicionales

y complementarios mediante acuerdo y Registro de Proveedores en el Sistema de Alquiler
Seguro, mediante tarifas preferenciales y preestablecidas. A esos efectos se conformar desde
la Cmara Inmobiliaria Argen na un Registro de proveedores de Servicios atendiendo por
ejemplo alguno de los siguientes servicios:

Plomeros
Pintores
Electricistas
Gasistas
Empresas de Mudanzas / Fletes
Cerrajeras
Vidrieras
Limpieza
Carpinteros
Herreros
Albailes

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 Servicio Domes co
etc

Se podrn hacer acuerdos con otras lneas de productos y servicios No Esenciales:

Programa de Fidelizacin
Ar culos para el Hogar
Turismo
Capacitacion
Seguros
Etc

Los prestadores de estos servicios sern calicados por los usuarios en relacin al servicio que
ha prestado, lo que a lo largo del empo permi r a los futuros usuarios seleccionarlos en base
a la reputacin adquirida. Los Inquilinos y Locadores, tendrn acceso a este registro mediante
un usuario a dichos efectos.

Los prestadores podrn percibir el pago de sus servicios directamente del sistema y al locatario
y/o Locador se le podr debitar de la cuenta correspondiente del pago del alquiler donde
deber estar integrado este importe segn corresponda su imputacin que ser validada por el
Corredor Matriculado.

SISTEMA DE AHORRO PREVIO EN METROS:

Si el Inquilino genera un ahorro adicional al pago de su alquiler, puede formar parte de un

grupo cerrado, semi-cerrado o abierto po Plan de Ahorro previo, en UVAs o Metros
cuadrados, con un incen vo de quedar adjudicado por sorteo de un Depto; tambin se le
puede adicionar que se le exima de algunas cuotas, o de parte del adelanto, u otros incen vos.
El costo de este incen vo hay que calcularlo donde incidirn los menores costos por
cumplimiento puntual de pago, u lidades extraordinarias del sistema, aportes de parte de
desarrolladores de aportes de metros que compensen inicia va publico privadas en el aporte
por parte del estado de terrenos para construccin de vivienda, este aporte podr ser
incen vado / compensado con deduccin de impuestos equiparando los aportes como
donaciones a en dades sin nes de lucro o como programa de Mecenazgo. Tambin puede
compensarse por aportes de trabajos en un sistema coopera vo. Las empresas de servicios y/o
productos para la construccin podrn hacer sus aportes en base a sus lneas de productos y/o
servicios incluyendo a los profesionales que par cipan tambin de la cadena del desarrollo
(arquitectos, ingenieros, proyec stas, calculistas, etc).

Podr establecerse un sistema similar al LEASING, donde un inquilino se convierta a futuro en

Propietario a par r de un alquiler, en este esquema puede intervenir el Estado, otorgando
incen vos scales que disminuyan la carga imposi va de los propietarios que decidan vender
su unidad al inquilino que ene un contrato vigente y registrado en el SAS. Podra ser el propio
Estado el que inicialmente quede como tular de los dominios en Leasing y que

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posteriormente transferir segn condiciones y pago de valores residuales o transferencia a
crdito la tularidad a los inquilinos / propietarios

RESPONSABILIDAD Y COMPETENCIA DE LOS CORREDORES PROFESIONALES MATRICULADOS:

Algunos servicios sern responsabilidad y competencia del Profesional Matriculado que ser
solidariamente responsable ante el sistema si no cumple con su tarea de control, por ej.
Vericar el pago de los servicios, expensas, convocatorias a asambleas, expensas
extraordinarias, reclamos del inquilino, etc.

El Corredor Matriculado deber vericar y validar la habilidad de quien rma el contrato de

locacin (informe de dominio, vericacin eventual de poder de representacin, valores de
expensas, etc.) y dejar registrado en el Sistema de Alquiler Seguro los correspondientes datos y
documentacin respaldatoria.

Ofrecer el departamento informando que es apto SAS y deber entregarle una cha donde all
conste la informacin del departamento a ser alquilado ubicacin, supercie, can dad de
ambientes, valor del alquiler mensual, valor total del contrato y las eventuales variaciones que
durante el transcurso del contrato se diferencie del importe mensual inicial, todas las
condiciones del alquiler, valor de las expensas ordinarias de los l mos 3 meses, informar por
ejemplo, si el Reglamento de copropiedad permite mascotas en el edicio.

Requerir del Futuro Inquilino sus datos para cargar en el sistema y le requerir la
documentacin respaldatoria cuyo escaneo lo ingresar al legajo del Inquilino.

Habr un contrato de locacin estndar con clusulas equilibradas preestablecidas

(homogenizacin de los contratos Norma CIA)

A los efectos de velar por la transparencia y correcta imputacin de los gastos que por
Mantenimiento Normal de los Consorcios de Edicios el Corredor Matriculado informar a la
Administracion del consorcio que el Departamento ha sido alquilado, indicando los datos del
Inquilino y del Corredor Matriculado Interviniente y que dicho alquiler se encuentra bajo el
Sistema de Alquiler Seguro, para que remita mensualmente copia de la liquidacin de
expensas, convocatorias a asambleas y novedades del consorcio. Se le informa, si el propietario
as lo decide, la representa vidad en Asambleas en cabeza del Corredor Matriculado.

Le solicitar al Administrador del Consorcio que le remita copia reglamento copropiedad para
vericar deberes y obligaciones de los inquilinos de los Departamentos, debiendo entregar una
copia ( sica o digital) al inquilino.

Le solicitar al Administrador que remita liquidacin detallada que por expensas

extraordinarias le corresponda abonar a la unidad alquilada, dejando registrado el en Sistema
de Alquiler Seguro, los importes correspondientes que debern ser validados por el Corredor

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Matriculado a los efectos que el Sistema de Alquiler Seguro descuente del importe a percibir
por el Locador dichas sumas y sean abonadas al Consorcio en forma directa y autom ca.

l mas tres liquidaciones de expensas de la unidad a ser locada entregando copia sica o
digital al Inquilino y dejando registro y copia en el Sistema de Alquiler Seguro

No car al Administrador de la vivienda que le deber remi r mensualmente copia de la

liquidacin de expensas donde indique el estado de cuenta del Consorcio y grado de
cumplimiento de pago del inquilino.

De exis r gastos extraordinarios, estos debern estar debidamente discriminados. Se en ende

por gastos extraordinarios: Remodelaciones al Edicio, Cambio de ascensores y/o maquinarias
cuya vida l sea mayor a 5 aos, Pintura General del Edicio, externa o interna de reas
comunes, Fondos especiales, etc., no se considerarn extraordinarias reparaciones de
desperfectos de uso comn del edicio como ser desagues, columnas de agua, etc. y el
Corredor Matriculado deber validar en el Sistema los importes y conceptos para que se
debiten de la cuenta a cobrar del Propietario

Deber informar al Administrador que toda comunicacin, convocatoria de Asambleas,

liquidaciones de expensas, etc. deber ser remi da al Corredor en su domicilio que a esos
efectos el propietario cons tuye

Informar al Propietario de toda comunicacin y/o correspondencia haya sido remi da al

domicilio que a estos efectos cons tuye o que del Inquilino reciba.

Vericar el pago de los servicios (luz, agua, telfono, gas, ABL, etc.)

Asis r al Locatario ante problemas o desperfectos o situaciones que se presente en el

departamento alquilado tomando las providencias del caso. Ej ante un desperfecto de caeras,
contactar a un Plomero.

Vericar que a lo largo del contrato se mantenga vigente el valor loca vo debiendo ser
ecunime e imparcial en su evaluacin y ante una diferencia que benecie a una parte en
perjuicio de la otra, establecer ges ones tendientes a nivelar el desbalance generado
ofreciendo alterna vas de negociacin, por ejemplo ofrecer cambio una extensin del plazo
eventualmente una relocalizacin del inquilino en otra propiedad

Mantendr el SAS actualizado en cuanto reciba datos o informacin que modiquen el legajo
de un Locatario y/o inmueble

Vericar que las incidencias se resuelvan y calicar a los prestadores de servicios y productos

Mantendr informado en forma mensual al Locador del estado de seguimiento del inmueble y
del locatario

Deber estar inscripto en un Registro de Profesionales Matriculados y Cer car sus

procedimientos en normas de Ges n de Calidad y Procesos Inmobiliarios de la Cmara

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Inmobiliaria Argen na Normas CIA - establecidas especcamente para la ac vidad
desarrollada en locacin de viviendas

El Corredor Matriculado, podr delegar el seguimiento y administracin del contrato de

locacin en otro profesional Matriculado registrado, en tanto y cuanto el designado acepte el
cargo. El Sistema de Alquiler Seguro establecer un honorario que el Corredor Matriculado
percibir por los servicios de seguimiento y administracin del alquiler.

PREVISIBILIDAD Y SEGURIDAD JURIDICA - MEDIACION / ARBITRAJE

Es sabido que uno de las situaciones que inciden en mayor grado en forma nega va a la hora
de jar precios y la decisin de alquilar una vivienda por parte del propietario es aducida la
falta de seguridad jurdica y plazos de ejecucin, Desde esa p ca se podr establecer un
sistema de mediacin/ Arbitraje especialmente orientado a la problem ca loca va, arbitrado
desde la Profesionalidad y Representa vidad de la Cmara Inmobiliaria Argen na, asis dos por
el Ins tuto de Vivienda de la Ciudad y eventualmente el Colegio de Abogados de la Ciudad que
sirva como paso previo o alterna vo a una instancia judicial donde si es viable se establezca su
validez o eventualmente para el caso de desconocer su dictamen una penalidad a la parte
perdedora si el fallo nal conrma lo actuado por el arbitraje, esto podra ayudar a resolver
conictos, desconges onar los tribunales, acortar muchsimo los plazos de por ejemplo
desalojos, etc. Este tribunal podra estar habilitado a accionar a los garantes colabora vos,
empleadores, etc.

FONDO FIDUCIARIO DEL SISTEMA DE ALQUILER SEGURO

El concepto es que la prima que cubra el riesgo/morosidad y a los efectos de que la prima sea
la menor posible, se basa en

a) La atomizacin masiva del riesgo distribuido entre todos los niveles sociales de
locatarios
b) El apalancamiento que un Fondo Fiduciario o de Inversin avalen o reaseguren las
incidencias que se generen
c) Las u lidades que por inversin del Fondo se generen
d) Podr aplicarse un pequeo porcentaje de la parte del alquiler que le corresponda al
propietario para aumentar los fondos de aval o reaseguro
e) La generacin de un Scoring de los Locatarios, basados en un sistema pre-establecido
de evaluacin, cumplimiento, antecedentes, avales colabora vos y eventualmente
codeudores, garan as propias.

De acuerdo a las conversaciones mantenidas con varias compaas de Seguros,

administradores Fondos Fiduciarios, organismos gubernamentales, etc., uno de los temas que
se presenta es el del costo de la parte de la prima / caucin, que garan ce el pago del alquiler

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al propietario y que a la vez sirva para cubrir las incidencias del sistema y el pago de los
honorarios del corredor matriculado.

A este respecto una de las alterna vas para disminuir ese costo, es que quien o quienes emitan
esa caucin tengan un sistema econmico de reaseguro. Este reaseguro puede estar
apalancado con varias formas de avales:

1) Conformar un Fondo Fiduciario que se integrar con el aporte de IVC, IV, Estado, un %
de la propia recaudacin de las primas del Fondo, un % de los resultados de las
colocaciones de los inmuebles que del Banco Nacional de Viviendas Apto Crdito
Hipotecario
2) Un pequeo porcentual producto del propio sistema que des nar parte de la
recaudacin a esos efectos
3) Otras formas nancieras de integrar fondos como ser de aportes de Desarrolladores,
Constructores, Proveedores donde a cambio de compensacin con algn impuesto, por
ejemplo IIBB, des nen al Fondo lo que puede fomentar un incremento en inver r en
viviendas para renta.

Se podr fomentar la construccin de viviendas para renta des nadas a mi gar la falta de
oferta y abastecer la demanda del mercado loca vo en una inicia va pblico-privada donde el
estado aportara terrenos, aportara locatarios/propietarios, aportara reduccin de impuestos,
queda como tular de los inmuebles ofrecindolos en un sistema similar al leasing basado en
un alquiler mensual con ms una suma mensual adicional que le pueden servir al inquilino para
abonar a futuro un valor residual y pasar a conver rse en propietario. A los efectos de
minimizar los costos de mantenimiento y uso de dichos inmuebles se les aplicar un concepto
de sustentabilidad, ahorro energ co, reduccin de costos de mantenimiento y uso,
autoges n colabora va en el mantenimiento de las partes comunes, todo ello orientado a
que el dinero que tradicionalmente se des na al pago de dichos servicios, se des ne al ahorro
y/o pago de los diferenciales de valor que le permitan acceder en condiciones mas favorables al
pago y adquisicin de la vivienda propia. Esta modalidad podr estar sustentada en parte por
los programas internacionales de apoyo a la planicacin y desarrollos sustentables (Ej.
Hipotecas verdes)

Se podr analizar un programa donde se establezca un Fondo Fiduciario o de Inversin a largo

Plazo que pueda inver r en el Programa de garan as y que genere u lidad.

Parte de los fondos caucionados podrn ser u lizados proporcionalmente en la construccin de

viviendas y por su carcter social, podran estar eximidos de impuestos, Tambin se podr
fomentar la construccin basada en esquema coopera vo, la autoconstruccin, la construccin
sustentable, programas de relocalizacin y produccin en zonas remotas.

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CONSIDERACIONES FINALES ADICIONALES

Desde el punto de vista del IVC el SAS contribuir a una disminucin muy importante en los
fondos que actualmente des na al aval de los seguros de caucin de alquileres

Brinda una solucin integral a la problem ca de la vivienda familiar

Al actuar en mbito Municipal y en virtud del Banco de la Ciudad de Buenos Aires, generar
una gran masa de clientes cau vos que adems de u lizar una cuenta de Ahorro en la en dad,
podrn ser beneciados con propuestas credi cias y de consumo propias de la ac vidad
bancaria.

Desde el punto de vista de la previsibilidad jurdica, convierte la deuda de pago de alquiler en

un tulo ejecu vo desde el momento que el locatario en el contrato establece con el locador y
con la en dad bancaria que el importe de su alquiler se debite en forma autom ca de su
cuenta bancaria, la falta de depsito del importe que cubre el pago del alquiler y el hecho que
generar un saldo deudor, este se convierte n tulo ejecu vo con la sola cer cacin de dicho
saldo por parte del Banco.

El some miento a una instancia de arbitraje reducir los empos de ejecucin y brindar
mayor consistencia a la conanza en el sistema

Tambin el Registro servir para tener un estricto seguimiento de las unidades en alquiler que
podran ser beneciadas de incen vos scales y as el Estado podr otorgar esos benecios e
incluso crditos para construccin de viviendas con des no a renta en forma controlada.

Brindar total transparencia de las operaciones de alquiler de vivienda permi endo op mizar
los planes de vivienda.

Buenos Aires, 1 de junio de 2017.-

Claudio R. Vodnovich Alejandro Juan Bennazar

Secretario Presidente

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