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ALGUNOS ASPECTOS LEGALES ACERCA DEL COBRO DE

INTERESES Y DE LA INDEXACIN MONETARIA EN LOS


RECIBOS DE GASTOS DE CONDOMINIO.
La presente minuta solo tiene por objeto aclarar un poco lo que se puede cobrar
adicionalmente al capital adeudado, en nuestro caso, de los gastos de condominio, cuando
un propietario se atrasa en los pagos de los mismos.
Desde hace algn tiempo hemos venido leyendo en la prensa nacional, la problemtica
existente con relacin a los llamados crditos indexados, y a otras prcticas crediticias
llamadas cuota baln, o crdito mexicano en las compras a plazos relativos a la compra de
inmuebles y vehculos, y que haban venido advirtiendo el criterio judicial que se aplicara
con los crditos en general.

Primeramente considero necesario aclarar algunos conceptos:

1-Intereses-
En trminos generales se les considera jurdicamente un provecho, beneficio, utilidad o
ganancia. Para ser mas exactos la doctrina y la misma ley (art. 1.277 C.C.) los tipifica como
los daos y perjuicios que causa una persona (deudor) ante el beneficio que obtiene en la
devolucin de un capital en cierto tiempo a otra persona (acreedor)o por el atraso en el pago
de ese capital.

Los intereses tienen varias divisiones, pero la que mas interesa en la presente nota es la
siguiente:

Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contrada a plazos
y que no se encuentre vencida.

Intereses moratorios. Los que se generan inmediatamente despus del vencimiento del
plazo de pago de una deuda. Es decir, son los intereses que se generan cuando el deudor no
cumple el plazo convenido con el acreedor para pagar su deuda, cuando incurre en mora.
Los dos tipos de intereses antes sealados pueden a su vez dividirse en dos tipos:

Intereses legales: Los que establece la ley en caso de que las partes no pacten nada. Este
tipo de inters puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carcter Mercantil la rata o
porcentaje ser del 5% anual (Art. 108 y 414 C. Com.). Si es de carcter civil la rata o
porcentaje ser del 3% anual (art. 1.746 C.C.). Una deuda es de carcter mercantil cuando
una de las partes al menos es comerciante o ejerce el comercio como su actividad
primordial y civil cuando ninguna de las partes involucradas es un comerciante o la
actividad que genera el crdito o negocio carece de fines comerciales. En consecuencia la
deuda generada por gastos de condominio es de carcter civil ya que el dinero en principio
no se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual se forma parte y
estas comunidades no tienen fines de lucro. Con base a lo expuesto podemos llegar a la
primera conclusin:
Los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un apartamento o local que
se atrase, si no se ha pactado nada en contrario, no pueden exceder del 3% anual.
Seguimos con los conceptos:
Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados previamente entre las
partes. Aqu la Ley distingue si el crdito es otorgado por una institucin financiera o
bancaria o si el crdito es otorgado por una persona que no esa este tipo de instituciones, ya
que si el crdito es otorgado por algn banco o institucin financiera los intereses estarn
supeditados a la rata dictada por el banco Central de Venezuela y este tema no es el
analizado en nuestro caso. De ser particulares los involucrados, la rata mxima permitida es
el 12% anual o lo que es lo mismo el 1% mensual.(arts. 108 C.Com y 1.746 C.C.)
Segunda conclusin:
En el caso de los condominios se puede cobrar el inters convencional (1%) mensual, pero
la nica manera de poder cobrar estos intereses, a mi criterio, es mediante un acuerdo de
asamblea expresamente convocada para tratar este punto, dicho acuerdo constituira la
forma legtima de convenir este cobro. De no llenarse este trmite previo se estara
incurriendo en situaciones irregulares que de seguida sealo:
Anatocismo: Es la acumulacin y reunin de intereses con la suma principal, para formar
estos intereses y el capital adeudado, otro capital que a su vez produzca intereses. Es lo que
se llama corrientemente cobrar intereses sobre intereses o la capitalizacin de los intereses.
Esta prctica se encuentra totalmente prohibida en Venezuela y ratificada esta prohibicin
mediante constantes, reiteradas y pacficas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de
Justicia.
Indexacin: Es la actualizacin del valor del dinero en el tiempo, con la finalidad de evitar
la prdida del valor adquisitivo del mismo, tomando en cuenta la inflacin y la devaluacin
monetaria. La indexacin monetaria se toma en cuenta en nuestro pas aplicndole la
variacin mensual del ndice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) a travs de los
boletines que dicta el Banco Central de Venezuela. Esta variacin viene dada en un
porcentaje o rata mensual. Por ejemplo si el I.N.P.C. establece que el mes de Septiembre
del ao 2.010 vari en 2.8% significa que este mismo porcentaje podremos aplicarlo al
dinero adeudado para saber cunto realmente nos adeuda alguien.
La tasa, porcentaje o rata de la Indexacin monetaria hasta los momentos y de manera
histrica siempre ha estado por encima del 1% mensual, lo que significa que es
recomendable aplicar este procedimiento.
Lo que no podemos hacer bajo ningn respecto o excusa es aplicar la indexacin y cobrar
intereses al mismo tiempo, ya que esto se denomina doble indexacin y esta prctica
tambin se encuentra prohibida en nuestro pas. La indexacin no necesariamente tiene que
ser convenida o pactada pero en materia de condominios recomiendo hacer lo mismo que
para los intereses convencionales. Celebrar una asamblea en la cual se acuerde cobrar e
monto de la indexacin monetaria a las deudas de los propietarios morosos. Estos
porcentajes mensuales son de fcil obtencin a travs de la pgina Web del Banco Central
de Venezuela (www.bcv.org.ve).
Usura: Es el delito en que incurre una persona que cobra intereses por encima de lo
legalmente permitido.
Los tribunales estn estableciendo que aunque se disponga que el dinero adicional a cobrar
por la mora se pacte como una penalizacin por mora, sealan que esta penalizacin no es
otra cosa que intereses disfrazados por la propia definicin de los intereses, as que tienen
el mismo significado y tratamiento.
Conclusiones generales.
1-Si no se ha acordado en ninguna asamblea cobro de intereses de mora, no se puede cobrar
intereses por mas del 3% anual.
2- Mediante asamblea se puede acordar cobrar intereses moratorios al 1% mensual o 12%
anual (intereses convencionales) o la Indexacin ( o una cosa o la otra, no ambas).
Recomiendo la indexacin, hasta ahora el monto es mayor que el inters convencional.
3-No se pueden capitalizar los intereses ya que se estara incurriendo en anatocismo.
4-Los tribunales no estn aceptando otro criterio, lo que significa que a parte de
arriesgarnos a ser sancionados penalmente o pecuniariamente (multas), no tendramos xito
total en la demanda judicial de cobro de la deuda si sta incluye intereses sobre intereses o
el cobro de intereses por encima de lo legalmente permitido, estos rubros seran
excluidos, lo que traera como consecuencia a su vez la prdida de las costas (los gastos
generados por el juicio) ya que stos no se podran recuperar. (art. 274 C.P.C.)