Ejemplo Reajuste de Suelos

PRESIDENCIA DE LA REPBLICA
Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial
El mtodo de reajuste de tierras y reparto equitativo

de cargas y beneficios: Una alternativa de gestin
del suelo para proyectos habitacionales
Seminario Internacional
"Ab d j alternativos
"Abordajes lt ti para ell fortalecimiento
f t l i i t de d las
l polticas
lti d
de hbit
hbitatt en lla P
Provincia
i i d de B
Buenos Ai
Aires""
Septiembre 9-10, 2010
La Plata, Argentina
Mara Cristina Rojas Eberhard

CONTENIDO
1. Principios del Ordenamiento Territorial en Colombia
2. La funcin del plan parcial en la Planeacin urbana.
3. Reajuste de Tierras y Reparto Equitativo de cargas y

Beneficios
4. El Plan parcial La Felicidad

La
L construccin
t i del
d l modelo
d l del
d l POT
PRINCIPIOS DEL ORDENAMIENTO
TERRITORIAL - LEY 388 DE 1997
1. La funcin social y ecolgica de la propiedad
2. La prevalencia del inters general sobre el

particular
3 La
3. L di
distribucin
t ib i equitativa
it ti dde llas cargas y llos
beneficios
4. El urbanismo es una funcin pblica
CONSTRUCCIN DEL
MODELO TERRITORIAL
La
L construccin
t i del
d l modelo
d l del
d l POT
LA CONSTRUCCIN DEL MODELO DEL POT SE HACE A TRAVES DE:
MODELO URBANO Polticas

Normativa (usos, tratamientos, edificabilidad)
Qu? Definicin de sistemas y estructura ecolgica
Planes de escala intermedia ((POZ, PP))
Declaratoria de desarrollo y construccin

prioritarios
GESTIN Declaratoria de utilidad pblica
Cmo? Derechos de preferencia
Enajenacin y expropiacin
Plan Parcial UAU Reparto Equitativo
Transferencias
FINANCIACIN Impuestos y Contribuciones
Con qu? Tarifas
Norma urbana
MERCADO VS
VS. POLTICAS URBANAS
MODELO
LIBRE MERCADO INTERVENCIN PBLICA
Valor del suelo Mejor localizacin

Rentabilidad
e ab dad ecoeconmica
ca
Rentabilidad financiera
y social
Usos dbiles
LIBRE MERCADO
Modelo Von Thunen Fuente: Ingeniero Hernando Arenas
El libre mercado del suelo dirige la localizacin de los usos mas

rentables en los suelos con mejor localizacin, excluyendo los
dems usos
INTERVENCIN PBLICA
Segregacin residencial socio-espacial (SRS), es la
ausencia o escasez relativa de mezcla socioeconmica
en las subunidades territoriales de una ciudad
ciudad.
Segregacin de acceso socio-econmica (SAS), la cual

relaciona el nivel socioeconmico del hogar con la
disponibilidad de equipamientos e infraestructuras
urbanas.
La
L construccin
t i del
d l modelo
d l del
d l POT
Estrategia de Ordenamiento
Estructura
Estructura Ecolgica
Estructura Funcional Socioeconmica y
Principal
Espacial
Planeacin en cascada
POT
POT
Planes Parciales
Planes Zonales
Planes
UMaestros
Unidades
id d ded
actuacin urbanstica
Licencias de urbanismo y construccin
CONTENIDO

Beneficios
5. La estructura urbana, los mercados de suelo y la equidad

en el reparto de cargas y beneficios
QUE ES UN PLAN PARCIAL?
Los planes parciales cumplen con dos objetivos:

Herramienta de planeacin. Desarrollo y
precisa las disposiciones del POT a travs de
la norma urbanstica y del proyecto urbano,
introduciendo cambios en la forma tradicional
de produccin de la ciudad (pedio a predio).
Instrumento de gestin. Define las acciones

necesarias y oportunas (financiacin,
coordinacin de entidades, etapas, tiempos,
etc) a realizar con el fin de asegurar la
t
transformacin
f i de
d lla ciudad
i d d segn
llos
establecido en el modelo de ordenamiento.
La g
gestin urbana rene los p procesos p
para
poner en prctica lo planificado y ACTUAR
DESARROLLO PREDIO A PREDIO

DESARROLLO MEDIANTE PLAN PARCIAL

E
Escala
l de
d los
l planes
l parciales
i l
Lo novedoso:
Proceso d
P de desarrollo
d ll privado
i d o pblico
bli pero con
direccionamiento pblico
Mecanismo de planeacin

rea de
d iintervencin
t i ((mas d
de 10 h
has.))
Superacin del desarrollo predio a predio
Los suelos que no se han desarrollado deben
cumplir con el objetivo de coser ciudad
Obli t i d d d
Obligatoriedad de didisponer espacios
i para usos
dbiles
Parques
Equipamientos
Vi i d d
Vivienda de iinters
t social
i l
Control de la edificabilidad
Mecanismos de gestin
Reajuste de terrenos
D
Desarrollo
ll prioritario
i it i
Mecanismos de financiacin
Reparto de cargas y beneficios
Plan Parcial
REAJUSTE DE TIERRAS REPARTO DE CARGAS Y

BENEFICIOS
Reconfiguracin predial Financiacin del desarrollo

Equidad deberes y derechos
Con la ciudad
E t propietarios
Entre i t i
CONTENIDO

Beneficios

Reajuste de tierras
Este instrumento se utiliza cuando el desarrollo

urbanstico requiera una nueva definicin predial:
1. Para una mejor configuracin del globo de terreno

que la conforma, o
2. Para garantizar una justa distribucin de las cargas
y los beneficios,
Como resultado se definen los suelos pblicos y los

suelos privados:
Parques
Vas Manzanas tiles
Suelos de importancia ambiental para diversos usos
Canales privados
Equipamientos
Reajuste de tierras
El proyecto de reajuste de tierras establece:
1. Las reglas para la valoracin inicial de

las tierras e inmuebles aportados, las
cuales debern tener en cuenta la
reglamentacin urbanstica vigente antes
de la delimitacin de la unidad,
2. Las reglas para la valoracin final de los
predios
di resultantes,
lt t l cuales
los l se
basarn en los usos y densidades
previstos en el plan parcial.
3. Las restituciones del suelo se harn a
prorrata de los aportes, salvo cuando ello
no fuere posible, caso en el cual se har
la correspondiente compensacin
econmica.
econmica
C
Caractersticas
t ti del
d l mercado
d del
d l suelo
l
DEMANDA DERIVADA depende de la demanda
del p
producto final.
El mximo precio que el demandante est
dispuesto a pagar por el suelo es equivalente al
valor residual del precio del producto final
Mejor y/o mayor Mayor precio

=
aprovechamiento del suelo
OFERTA es un flujo que depende de las
transacciones en el mercado y de los controles
e instrumentos del planeamiento urbano.
Determinacin de usos
Determinacin de densidades
Determinacin de cargas
Impuestos y contribuciones
Formacin de los precios del suelo

LE
ADO DEL INMUEBL
CE
CE
CU
PRECIO DE MERCA
inversin
en
edificacin CU
PS
inversin ic PS
en urbaniz. PS
suelo
P
bruto
Ref: Morale,s Carlos Schechinger schechin

PRESIDENCIA DE LA REPBLICA Reajuste de tierras
Antes del Proyecto Despus del Proyecto
b g
a b
a
g h
h
c e i j
c
e
i d f
Antes f
d del Proyecto j
Costos de inversin
$$$
m2
m2
$
rea Vi Norma urbana rea Vf

Reajuste de tierras
Antes del Proyecto Despus del Proyecto
Las restituciones del suelo se harn

a prorrata de los aportes en suelo y
$$$
Plan Parcial
REAJUSTE DE TIERRAS REPARTO DE CARGAS Y

BENEFICIOS
Reconfiguracin predial Financiacin del desarrollo

Equidad deberes y derechos
Entre propietarios
C lla ciudad
Con i d d
Reparto entre propietarios
El plan
l parcial
i l define
d fi un sistema
i t d equitativo
de it ti que pretende
t d distribuir:
di t ib i
Cargas Beneficios
Costos o inversiones en lo Rentas y Utilidades
pblico
bli para construiri generadas
d por lla
ciudad actividad inmobiliaria
Parques Metros cuadrados

Plazas tiles vendibles,
Vas urbanizables y/o
Infraestructuras edificables en
Servicios Pblicos funcin de diferentes
Equipamientos usos en un entorno
Otras cesiones y de mercado
contribuciones inmobiliario
1. DELIMITACIN DEL MBITO DEL PLAN PARCIAL

Identificacin de las reas de los distintos propietarios
Propietario A 20 %
A B
P
Propietario
i t i B 20 %
Propietario C 20 % D
Propietario D 20 %
Propietario
p E 20%
C
E AREA: 100.000 m2
2. USOS DEL SUELO

VIVIENDA
COMERCIO
USO PRINCIPAL (70%): 70.000 m2
COMERCIO (30%): 30.000 m2
3. APROVECHAMIENTOS
-Ocupacin y EDIFICABILIDAD
edificabilidad
del suelo.
OCUPACIN
. OCUPACIN 50% (AB): 50.000 m2
. CONSTRUCCIN 100% (AB): 100.000 m2
4. Cesiones
La definicin de este conjunto de espacios pblicos determina el rea y
forma de los espacio privados o MANZANAS.
-Configuracin
C fi i d l espacio
del i pblico:
bli El plan
l d b precisar
deber i
delimitacin y titularidad de parques, equipamientos y senderos
peatonales. Estas reas darn respuesta a las necesidades de la
poblacin,, dependern
p p de las densidades.
CESIONES E.P.: 25.000 m2 Espacios

E i libres
lib y parques
Equipamientos
VAS: 12.000 m2
Peatonales
A B Aportes en suelo
100 000 m2
100.000 m2, 20
20.000
000 m2 por propietario (5 prop
prop.))
Valoracin inicial del suelo: $50.000/ m2
D TOTAL: $5.000000.000; $1.000000.000/propietario
C
E
Beneficios (reas y valoracin)
TOTAL: 100.000 m2
Vivienda (estrato 3): 70.000
70 000 m2 = 70
70.000
000000
000.000
000
Comercio: 30.000 m2 = 60.000000.000
TOTAL: 130.000000.000
Cargas (reas y costos)

TOTAL: 21.250 m2
Costos: $150.000/m2
TOTAL: 3.187500.000
Una vez identificadas las cargas y los beneficios el reparto tendr en

cuenta:
Porcentajes de participacin en
SUELO (reas, valoracin $)
Porcentajes de participacin en
INVERSIN PARA CARGAS
Total de BENEFICIOS reas

repartidos segn aportes
SUELO INVERSIN PARA CARGAS BENEFICIOS

Vi i d
Vivienda Comercio
C i
Propietario A 20 % $ 637500.000 14.000 m2 6.000 m2
Propietario B 20 % $ 637500.000 14.000 m2 6.000 m2
Propietario C 20 % $ 637500
637 500.000
000 14 000 m2
14.000 6 000 m2
6.000
Propietario D 20 % $ 637500.000 14.000 m2 6.000 m2
Propietario E 20% $ 637500.000 14.000 m2 6.000 m2

cuenta:
Participacinen
%por beneficiospor
%por valor Participacinen m2 Participacinen
rea rea Valorinicial inicial cargas$
g $ Viv. Com. ventas
PropietarioA 15.000 15% 750.000.000 15%
Propietario B
PropietarioB 15.000
15.000 15% 750.000.000 15%
750.000.000
PropietarioC 15.000 15% 750.000.000 15%
Propietario D
PropietarioD 15.000
15.000 15% 750.000.000 15%
750.000.000
PropietarioE 40.000 40% 2.000.000.000 40%
TOTAL 100 000

100.000 100% 5.000.000.000
5 000 000 000 100% $9.320.000.000
$ 9 320 000 000 70.000
70 000 30.000
30 000 $13.000.000.000
$ 13 000 000 000

cuenta:
Participacin
%por enbeneficios
%por valor Participacinen porm2 Participacinen
rea rea Valorinicial
Valor inicial inicial cargas $
cargas$ Viv
Viv. Com
Com. ventas
PropietarioA 15.000 15% 750.000.000 15% $1.398.000.000 10.500 4.500 $19.500.000.000
Propietario B
PropietarioB 15 000
15.000 15% 750 000 000
750.000.000 15% $1.398.000.000
$ 1 398 000 000 10.500
10 500 4.500
4 500 $19.500.000.000
$ 19 500 000 000
PropietarioC 15.000 15% 750.000.000 15% $1.398.000.000 10.500 4.500 $19.500.000.000
Propietario D
PropietarioD 15 000
15.000 15% 750 000 000
750.000.000 15% $1.398.000.000
$ 1 398 000 000 10.500
10 500 4.500
4 500 $19.500.000.000
$ 19 500 000 000
PropietarioE 40.000 40% 2.000.000.000 40% $3.728.000.000 28.000 12.000 $52.000.000.000
TOTAL 100 000 100% 5.000.000.000

100.000 5 000 000 000 100% $9.320.000.000
$ 9 320 000 000 70.000
70 000 30.000
30 000 $130.000.000.000
$ 130 000 000 000

cuenta:
Participacin
%por enbeneficios
%por valor Participacinen porm2 Participacinen
rea
ea rea
ea Valorinicial
ao ca inicial
ca cargas$
ca gas $ Viv. Com.
Co ventas
e tas
PropietarioA 15.000 15%750.000.000 14% $1.318.867.9259.906 4.245 $18.396.226.415
Propietario B 15.000
PropietarioB 15.000 15%1.050.000.000
15%1.050.000.000 20% $1.846.415.09413.868
$ 1.846.415.094 13.868 5.943
5.943 $ 25.754.716.981
$25.754.716.981
PropietarioC 15.000 15%750.000.000 14% $1.318.867.9259.906 4.245 $18.396.226.415
Propietario D 15.000
PropietarioD 15.000 15%750.000.000
15%750.000.000 14% $1.318.867.9259.906
$ 1.318.867.925 9.906 4.245
4.245 $ 18.396.226.415
$18.396.226.415
PropietarioE 40.000 40%2.000.000.000 38% $3.516.981.13226.415 11.321 $49.056.603.774
TOTAL 100 000 100%5.300.000.000

100.000 100%5 300 000 000 100% $9.320.000.00070.000
$ 9 320 000 000 70 000 30.000
30 000 $130.000.000.000
$ 130 000 000 000
SITUACIONES DIFERENTES
1. Todos los propietarios ponen su suelo y su porcentual pago a

cargas
2. Todos los propietarios ponen suelo mas NO dinero, se necesita un

inversionista externo
3. Todos los propietarios ponen suelo, algunos dinero

R
Reparto
t con lla ciudad
i d d
1. Los suelos en la periferia carecen de infraestructuras

2. La construccin de estas infraestructuras requieren de suelo y
obras
b
3. El proceso de especulacin de los precios del suelo una vez
desarrollados es inmenso, los procesos de expropiacin son
largos y costos administrativamente y las decisiones finales de los
jueces pueden incrementar los precios de la transaccin
R
Reparto
t con lla ciudad
i d d
Segn estudios realizados,

realizados el valor de transaccin (VT) de los suelos
se ha dado entre el VR1 y la expectativa de los propietarios que
siempre es mayor a VR2.
Costos de La diferencia
L dif i entre
t VR1 y VR2 se reparte t entonces
t entre
t los
l dos
d
Utilidad
edificacin actores y o incide en el resultado para los usuarios finales.

Ce
El objeto de la propuesta es encontrar el delta entre
VR1 y VR2 segn uso, edificabilidad y estrato
? para definir el aporte a la carga general que prev
Utilidad Utilidad
Costos de la Ley.
urban. Local Cg
VR 1
U
Costos de DESARROLLADOR
urban. General
PROPIETARIOS
Cg VR 2
Valor Aporte
Precio/uso corriente Vi
Reparto con la ciudad
INPUTS
TRANSACCIONES DE SUELOS (ALFA)
COSTO DIRECTO VIVIENDA
COSTO DIRECTO PUNTO FIJO
COSTO DIRECTO PARQUEADEROS CUBIERTOS
COSTO DIRECTO ZONAS EXTERIORES
COSTO DIRECTO REAS COMUNALES
COSTO INDIRECTO
DURACIN PREVENTAS
DURACIN DE LA OBRA
COSTOS FINANCIEROS (Tasa de crdito al constructor
14% e. a.)
RENTABILIDAD INVERSIONISTA (Tasa de oportunidad del
inversionista 18% e.a.)
PRECIO DE VENTAS
AREA DE LA UNIDAD DE VIVIENDA
Criterios aplicados
1 USO EFICIENTE DEL SUELO (HABITAT)

1.
Sistema de reparto equitativo de cargas y

beneficios
2. USO EFICIENTE DEL SUELO

(MERCADO Y FINACIERO)
Modelacin financiera y de mercado
PARTICIPACIN DEL LOTE EN PROYECTOS DE VIVIENDA

ESTRATO 4
Valor residual del

30%
suelo
25%
20%
15%
Valor de
%
10% transaccin
5% segn estudio
0%
de mercado
-5%
IC
Factor alfa Unifamiliar Multifamiliar
ndice de construccin
con el cual se pagan las
cargas locales:
0,60/ANU
Hbitat
1. USO EFICIENTE DEL SUELO COMO UN PROBLEMA DE HBITAT
Poltica
P lti d de hbit
hbitatt (entorno
( t urbano,
b estndares:
t d relacin
l i espacio
i
BASES pblico-personas, densidades, uso eficiente del suelo)
Las obligaciones urbansticas deben ser resultante de las

necesidades
id d d de lla poblacin
bl i que ser llocalizada
li d en ell nuevo
HIPTESIS desarrollo, ayudando a construir el modelo y no creando dficit al
resto de la ciudad.
Estas
E t obligaciones
bli i urbansticas
b ti y llos estndares
t d para construir
t i ell
PROBLEMAS modelo territorial, tienen un efecto directo sobre el precio del suelo.
La restriccin en las densidades y la exigencia de

estndares urbansticos tiene un efecto directo sobre el
precio del suelo, estos, seran inferiores a las expectativas
del mercado (de los propietarios).
Mercado y financiero
2. USO EFICIENTE DEL SUELO COMO UN PROBLEMA DE RENTABILIDAD
Ganancia para el propietario del suelo

BASES Rentabilidad para el constructor (mercado)
Las obligaciones
g urbansticas ((aporte
p a cargas
g g generales))
debern corresponder a la sobre ganancia en el suelo que se
HIPTESIS genera entre las expectativas de los propietarios y las utilidades
de los constructores.
Rentabilidad constructor + ganancia del propietario= estndares

PROBLEMAS decrecientes
Para las viviendas de menores estratos la norma esta

generado dficit de suelo para educacin, parques, etc.
El PP CAMPO VERDE genera suelos para equipamientos
que nicamente cubriran preescolar y un porcentaje
j de
primaria de la poblacin del mismo.
Fundamentos generales del sistema
ndice
di d de construccin
t i 2 17% parques
pisos Cargas LOCALES 8% equipamientos
BSICO
ndice de construccin 4 Cargas LOCALES + Cargas M2 Suelo para

RESULTANTE pisos GENERALES MNIMAS parques urbanos
y vas principales
ADICIONAL o FINAL
Cargas LOCALES + Cargas M2 Suelo para
GENERALES mnimas + parques urbanos
b
Cargas GENERALES
10 ADICIONALES y vas principales
MXIMO pisos
Ejemplo
Av. Transversal de Suba

CONTENIDO

Beneficios

PLAN PARCIAL LA FELICIDAD

Localizacin en la ciudad
Conexin Regional
aeropuerto
Centro
Centro
comercial
comercial
Viviendas estratos
medios altos
Plan parcial La Felicidad
REGLAS GENERALES E INNEGOCIABLES
Usos Vivienda 75%

Comercio y servicios 25%
Edifi bilid d 275% sobre

Edificabilidad b vas
principales
i i l
175% sobre el resto
Cesiones 17% Parques

q
8% Equipamientos
VIS 25%
Trazado vas Asegurar una conexin intermedia
Tamao mximo manzanas 1ha.
Reparto de cargas y beneficios

PREDIOS 1 - 8
M2EDIFICABLESXUSO
Comercio
Metropolitano
11.9%
5.1% ComercioZonal
ViviendaEstratoCuatro
21.7% VIS
61.1%
78% Dlares $/m2

Valor estimado ventas
Valorestimadoventas $ 1 238 186 213 04
$1.238.186.213,04
Valorresidualsuelotil $187.490.523,42 $473,39
Costocargaslocales
l l $
$27.523.685,71 $
$26,95
Valorresidualsuelobruto
final $159.966.837,71 $156,63

Unidad de servicio
rea Tipo Escala
Planteles de educacin
8.646 Ed
Educativo
ti Urbana preescolar, bsica y
media de mas de 1500
alumnos
Nivel 2: Centros de
23.004 Salud Urbana rehabilitacin y reposo
Nivel 2: hospitales,
5.654 Salud Urbana clnicas, empresas
sociales de salud del
estado e instituciones
privadas del rgimen de
salud y centros geritricos
Sala cuna,
c na jardn infantil
infantil,
1.721 Bienestar social Vecinal guardera, casa vecinal,
hogar de bienestar social.
Seguridad
3.826 ciudadana Zonal CAI
Biblioteca, galera, sala de

9.174 Cultural Urbana exposicin, centro cvico,
culturales, cientficos,
artsticos, museos y
teatros
Seguridad
2 646
2.646 ciudadana Zonal CAI
Fuente:
Servicios de la Metropo-
10.991 administracin litana Super CADE
pblica

reas de carga
Cargas
102.825 m2
Fuente:

Por el resultado que ha tenido el lanzamiento del megaproyecto urbanstico La Felicidad,
dara la impresin de que en Colombia ya no hay recesin. La ciudad-parque ubicada en
B
Bogot
t con capacidad
id d para 17.000
17 000 viviendas,
i i d que contar
t con centro
t comercial,
i l club,
l b
colegio, clnica y biblioteca, se puso en venta el fin de semana pasado. Se presentaron
10.000 compradores y en los dos primeros das se vendieron 1.400 viviendas. Los
socios de este proyecto son Pedro Gmez e Inversiones Inmobiliarias Vendome.
Di i POrtafolio
Diario PO t f li
Con una inversin de $2 billones, Pedro Gmez construir quiere dejarle un legado a
Bogot. Algo similar a lo que existe en Nueva York, Santiago de Chile o Londres, donde
hay viviendas en los parques
parques.
Ahora la felicidad es para toda la vida. Y ser para grandes y pequeos, para ricos y
pobres. Es decir, para todos.
El desarrollo tendr 25 hectreas de zonas verdes y parques pblicos, donde los
habitantes podrn disfrutar de lugares de esparcimiento y de los diversos espectculos
que se desarrollarn all.
Contar tambin con ms de 22 kilmetros de nuevas vas, lo cual facilitar la movilidad
en el sector.
Adems se destinarn 80 mil metros cuadrados para otros desarrollos para la
Adems,
comunidad, como colegio, biblioteca, centro de salud y un Supercade.
Diario El espectador

El urbanista Pedro Gmez
convoc a 25 firmas
constructoras para ofrecer las
primeras manzanas que hacen
parte de la primera etapa de
edificacin y urbanismo del
proyecto La Felicidad,
Felicidad que
lanz el 12 de febrero pasado,
en Bogot.
Diario Portafolio

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PRESIDENCIA DE LA REPBLICA

Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial

El mtodo de reajuste de tierras y reparto equitativo

Mara Cristina Rojas Eberhard

1. Principios del Ordenamiento Territorial en Colombia

2. La funcin del plan parcial en la Planeacin urbana.

3. Reajuste de Tierras y Reparto Equitativo de cargas y

4. El Plan parcial La Felicidad

1. La funcin social y ecolgica de la propiedad

2. La prevalencia del inters general sobre el

MODELO URBANO Polticas

Declaratoria de desarrollo y construccin

LIBRE MERCADO INTERVENCIN PBLICA

Valor del suelo Mejor localizacin

Modelo Von Thunen Fuente: Ingeniero Hernando Arenas

El libre mercado del suelo dirige la localizacin de los usos mas

Segregacin de acceso socio-econmica (SAS), la cual

1. Principios del Ordenamiento Territorial en Colombia

2. La funcin del plan parcial en la Planeacin urbana.

3. Reajuste de Tierras y Reparto Equitativo de cargas y

4. El Plan parcial La Felicidad

5. La estructura urbana, los mercados de suelo y la equidad

Los planes parciales cumplen con dos objetivos:

Instrumento de gestin. Define las acciones

DESARROLLO PREDIO A PREDIO

DESARROLLO MEDIANTE PLAN PARCIAL

REAJUSTE DE TIERRAS REPARTO DE CARGAS Y

Reconfiguracin predial Financiacin del desarrollo

1. Principios del Ordenamiento Territorial en Colombia

2. La funcin del plan parcial en la Planeacin urbana.

3. Reajuste de Tierras y Reparto Equitativo de cargas y

4. El Plan parcial La Felicidad

Este instrumento se utiliza cuando el desarrollo

1. Para una mejor configuracin del globo de terreno

Como resultado se definen los suelos pblicos y los

El proyecto de reajuste de tierras establece:

1. Las reglas para la valoracin inicial de

Mejor y/o mayor Mayor precio

Formacin de los precios del suelo

Ref: Morale,s Carlos Schechinger schechin

Antes del Proyecto Despus del Proyecto

rea Vi Norma urbana rea Vf

Las restituciones del suelo se harn

REAJUSTE DE TIERRAS REPARTO DE CARGAS Y

Reconfiguracin predial Financiacin del desarrollo

Reparto entre propietarios

Parques Metros cuadrados

Reparto entre propietarios

1. DELIMITACIN DEL MBITO DEL PLAN PARCIAL

Reparto entre propietarios

2. USOS DEL SUELO

Reparto entre propietarios

CESIONES E.P.: 25.000 m2 Espacios

Reparto entre propietarios

Cargas (reas y costos)

Reparto entre propietarios

Una vez identificadas las cargas y los beneficios el reparto tendr en

Total de BENEFICIOS reas

SUELO INVERSIN PARA CARGAS BENEFICIOS

Reparto entre propietarios

Una vez identificadas las cargas y los beneficios el reparto tendr en

PropietarioA 15.000 15% 750.000.000 15%

PropietarioC 15.000 15% 750.000.000 15%