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1.

Antecedentes

El comienzo de este contrato se pude calcular desde el momento donde el hombre se volvi
sedentario, y surge la propiedad privada.

Es una consecuencia del derecho de propiedad donde surge de la necesidad del hombre en
tener el uso y goce de una cosa que no le pertenece. En Roma, gracias a su expansin por la
conquista la poblacin empieza a crecer y surge la migracin de extranjeros adems de la
emancipacin de esclavos donde carecan de recursos para comprar propiedad privada, de esta
forma los capitalistas tenan una inversin segura y las personas sin recursos por medio del
arrendamiento tenan un alojamiento seguro.

Durante el feudalismo, se caracterizo por la perpetuidad de las relaciones entre el propietario


y el terrazguero, pero esta perpetuidad fue fuertemente criticada por la revolucin francesa donde
se restaura la temporalidad y esta caracterstica que permanece en nuestro cdigo en el Art. 685 y
siguientes.

En la poca moderna los principios de la temporalidad y la onerosidad son la base de la


doctrina y legislacin adems de que estos mismos son los que diferencian del contrato de compra
venta donde hay un precio y se transfiere el derecho a la propiedad y perpetuidad.

2. Concepto

Es el contrato en virtud del cual una persona llamada arrendador, concede a otra, llamada
arrendataria, el goce temporal sobre la utilidad que producen las cosas muebles e inmuebles,
corporales e incorporales a cambio de un canon de arriendo, que generalmente se lo estipula en
una suma de dinero y que es proporcional al tiempo que dura dicho goce.

No solo se concede el uso y goce temporal de la utilidad de los bienes corporales, sino
tambin sobre la utilidad de bienes inmateriales como es una marca o la produccin artstica.

3. Caracteres especficos del arrendamiento


Onerosidad: a cambio de la ventaja del arrendamiento del uso y goce de la utilidad de la
cosa se debe pagar al arrendador el canon convenido que generalmente se lo da en dinero
y depende del tiempo. Gracias a esto se diferencia del comodato o prstamo que es un
contrato gratuito.
Temporalidad: es necesariamente por un cierto tiempo y no asi perpetuo. En nuestro
cdigo esta sealado como un tope de tiempo los 10 aos en el art. 688 con excepcin de
bienes urbanos destinados a vivienda.
4. Terminologas empleadas
Al arrendador tambin se lo conoce como locador y propietario.
Al arrendatario se lo denomina tambin inquilino o locatario.
El canon tambin conocido arriendo o alquiler.
5. Naturaleza jurdica del arrendamiento
Existen varias teoras una de ellas es que se crea a favor del arrendatario un derecho de
crdito o personal, mientras que otros creen que es un derecho real.

Los primeros se basan en que el arrendatario puede usar este derecho pero requiere del
concurso y de la colaboracin del arrendador. Ya que una vez que se perfecciona el contrato el
arrendatario si quiere gozar de la utilidad que produce la cosa, necesita que el arrendador
intervenga para que sirva el fin para la cual la cosa fue arrendada.

Y dicha intervencin se conoce como derecho entre partes y dentro del derecho de crdito u
obligacional es un vnculo jurdico donde las partes pueden exigir la observancia de determinada
conductas.

Por otro lado los que piensan que es un derecho real, es decir, un poder directo e inmediato
sobre la cosa tienen como fundamentos:

En caso de venta del bien arrendado, el comprador tiene como obligacin mantener el
arrendamiento que celebro el vendedor.
En la compraventa con pacto de rescate donde se da el acontecimiento futuro e incierto,
el vendedor puede rescatar la cosa, libre de todo gravamen pero en el supuesto de que el
bien rescatado ha sido objeto de un contrato de arrendamiento, este debe ser respetado
por el vendedor (Arts. 711 y 712 del C.C)

No se considera que el arrendamiento sea un derecho real ya que los derechos reales estn
expresamente establecidos por el legislador por lo tanto los derechos reales son creados por ley y
no pueden desaparecer por convenio de partes por lo tanto estamos frente a un derecho personal
y no real.

6. Personas que pueden dar en arriendo

El arrendador debe ser el propietario pero tambin pueden ser el usufructuario de la cosa en
usufructo y el depositario en ciertas circunstancias respecto a la conservacin de la cosa que le
fue confiada.

7. Requisitos de formacin del contrato de arrendamiento

Los requisitos son los mismos exigidos en el art. 452

Consentimiento: integracin de voluntades del arrendador y arrendatario debe ser


personas capaces y sin vicios.
Objeto:
- Utilidad que producen las cosas: es el uso y goce temporal de la utilidad que producen
los bienes, necesita los mismos requisitos para las obligaciones de dar, como son el
existir aunque puede ser en el futuro; estar determinado o determinable; estar en el
comercio humano; la utilidad debe pertenecer al arrendador.
- El canon de arrendamiento: mayormente es un suma de dinero aunque tambin se
dan los casos en que pueden ser bienes fungibles, el canon de alquiler necesita los
requisitos, existir; estar determinado; comercio humano donde si se trata de suma de
dinero este debe ser de curso legal y cumplir con las regulaciones del sistema
monetario.
Causa: Es el arrendamiento, la obligacin del arrendatario de pagar el canon de alquiler
tiene por causa la obligacin del arrendador de concederle el goce temporal de la cosa y
viceversa, es decir la obligacin del arrendador de conceder el uso y goce de la utilidad de
la cosa, tiene por causa que la obligacin asumida por el arrendatario de pagar el canon.
Motivo: Es el mvil psicolgico que induce a las partes a contratar y est constituido por el
fin mediato, concreto, personal, mutable e inconstante, diferente en cada persona.
Forma: este tipo de contrato es consensual por lo tanto se perfecciona con el simple
acuerdo de voluntades, por lo tanto no requieren formalidades ad solemnitatem sino solo
para los efectos de la prueba sealado en el art 1328. Sin embargo las partes pueden
acordar formalidades ad solemnitaten en uso de la autonoma de la voluntad.

8. Momento y lugar de la formacin del contrato de arrendamiento

El arrendamiento entre presentes, se perfecciona en el momento en el que oferente,


arrendador o arrendatario, tiene conocimiento de la aceptacin por parte del destinatario de la
oferta y en el lugar donde las partes se encuentren en la celebracin del contrato (atr. 461).

En el caso de no presentes, se perfecciona en el momento en el que el oferente tiene


conocimiento de la aceptacin del arrendatario y el lugar donde ha sido hecha la oferta (art. 462)

9. Revocacin de la oferta y de la aceptacin

El oferente puede revocar su oferta siempre y cuando la aceptacin no haya llegado a su


conocimiento. De la misma forma el aceptante puede revocar su determinacin de hacer uso de
la invitacin mientras la aceptacin no sea conocida por el oferente.

10. Oferta en firme

Es la renuncia a la posibilidad de revocar y esta no caduca por incapacidad ni fallecimiento del


oferente.

11. Caducidad de la oferta y de la aceptacin

La aceptacin y la invitacin caducan si antes de conocidas por el oferente o destinatario, el


oferente se incapacita o fallece o el aceptante.

12. Importancia de determinar el momento y lugar de la formacin del arrendamiento


El art. 455 adopta la teora de la aceptacin de parte del oferente, como momento de
perfeccionamiento de los contratos es por este motivo que el momento y el lugar donde se
produce el conocimiento traen diferentes efectos y consecuencias:

En cuanto al momento
Entre presentes y no presentes el momento de formacin del contrato es cuando el
arrendador tiene conocimiento de la aceptacin de parte del destinatario de la invitacin.
Dicho conocimiento a veces se da en un transcurso de tiempo en el cuan se puede revocar
la aceptacin o la oferta o puede producirse las caducidades por lo tanto no se
perfeccionara por falta de conocimiento.
En cuanto al lugar
Mencionado anteriormente entre presentes es donde las partes se encuentran en el
momento de la integracin de voluntades.
Entre ausentes, el lugar es aquel donde fue realizada la propuesta. Es de suma importancia
determinar el lugar ya que sirve para ver que leyes son aplicables, jurisdiccin y
competencia de los jueces.
13. Ubicacin del arrendamiento dentro de la clasificacin de los contratos

El contrato de arrendamiento participa en las siguientes clases de contratos:

Consensual: estos se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes sobre la


utilidad que produce el bien as como el canon de arriendo. Para los efectos de la prueba
se debe observar el art. 1328 CC.
De libre discusin o de adhesin: eso se ve de acuerdo a la libertad de las partes para
negociar las clausulas. En el caso de que el contrato sea de adhesin se debe seguir lo que
dice el art. 518 CC
Bilateral: cuando se generan obligaciones reciprocas, coetneas e interdependientes entre
las dos partes. Se aplican entonces las instituciones propias de contratos bilaterales;
estamos hablando de la resolucin por: incumplimiento culpable e imputable al
incumplido (art. 568, 569, 570, 571 CC), por imposibilidad sobreviniente (art. 577 al 580
CC) y por excesiva onerosidad (art. 581 al 583 CC) y la excepcin de incumplimiento del
art. 573 CC.
Oneroso: a cambio del goce temporal el arrendador recibe un canon convenido, siendo
esto lo que diferencia al arrendamiento del comodato o prstamo de uso. Solo en los
contratos conmutativos es aplicable la regla de los art. 561 al 567 CC.
De tracto sucesivo: los efectos del contrato de arrendamiento se van cumpliendo en el
transcurso del tiempo. Es por esto mismo que hay una posibilidad que las obligaciones se
desequilibren debido a la excesiva onerosidad de una de ellas (art. 581 al 583 CC)
Nominado: el contrato de arrendamiento esta ampliamente regulado en el Cdigo Civil en
los artculos 685 al 731, as como en el cdigo de procedimiento civil (art. 621 al 638)
14. Capacidad para arrendar

Puesto que aqu no se transfiere la propiedad de la cosa sino solo su uso y goce temporal solo
se requiere la capacidad parcial de obrar para realizar este contrato. No obstante para los
contratos de arrendamiento que excedan la administracin ordinaria se exige capacidad plena de
obrar, siendo estos segn en art. 686 del CC, los siguientes:

Son actos que exceden a la administracin ordinaria:

Los arrendamientos que tienen por objeto fundos urbanos destinados a vivienda.
Los arrendamientos que, teniendo cualquier otro objeto, se celebran por un trmino
mayor de tres aos.
La percepcin de alquileres por mas de un ao.
15. Modalidades generales de los negocios jurdicos aplicables al arrendamiento.

Las modalidades generales son las modificaciones a los efectos naturales de los negocios
jurdicos en general y contratos, producidas por la voluntad de las partes contratantes, que en
ejercicio de su autonoma de voluntad, pueden suspender el nacimiento o ejercicio de un derecho
as como determinar su extincin a travs de la condicin y el plazo.

La condicin: es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento o


extincin de un derecho. Hay diferentes clases:
Casual: el hecho no depende de las partes contratantes, sino de algo externo.
Mixta: el hecho depende de una de las partes y de la intervencin de un tercero
Potestativas: el hecho depender aqu de una de las partes contratantes. Se
subdivide en: 1) simplemente potestativa que depende solo del capricho del
deudor por lo que es nulo para el derecho y 2) meramente potestativa: depende
de la voluntad del acreedor, es admitida en el derecho.
Posibles o imposibles: las primeras son las que pueden efectivizarse material y
jurdicamente y las segundas son contrarias a la ley, orden pblico, buenas costumbres y a
la moral. Se las considera como no puestas a no ser que sean el motivo principal de
contrato, en cuyo caso se este se vuelve nulo (art. 507 CC)
Suspensiva: aqu se suspende el nacimiento del derecho. Opera en tres distintas
situaciones: 1) pendiente: el derecho al arrendamiento aun no nace pero hay germen de
derecho; 2) cumplida: el derecho surge plenamente; 3) fallida: hay certeza que el hecho no
ocurrir. Desaparece todo germen de derecho y posibilidad de obtener el arriendo.
Resolutoria: aqu lo que depende es la extincin de un derecho. Tambin opera en las tres
situaciones: 1) pendiente: el derecho nace plenamente hasta; 2) cumplida: se extingue
el derecho; 3) fallida: se sabe que el hecho no ocurrir y entonces el derecho se consolida
plenamente como si hubiera sido puro y simple.
El plazo: es el hecho o acontecimiento futuro y cierto del cual depende el ejercicio o
extincin de un derecho. Se divide en:
1) Suspensivo: aqu lo que depende es el ejercicio de un derecho
2) Extintivo: del cual depende la extincin de un derecho.
16. Modalidades especificas de los contratos aplicables al arrendamiento.

Son las modificaciones a los efectos naturales del arrendamiento, en virtud de las cuales el uso
y goce sobre la utilidad no se concede de inmediato, as como en los que no se dan los elementos
normales de la contratacin por efecto de:

Contrato preliminar de arrendamiento: el promitente arrendador acuerda con el promisor


arrendatario la realizacin futura de un contrato de arrendamiento, sentando las bases
esenciales, determinando la cosa o utilidad y el canon, dejando as los dems detalles para
el contrato definitivo. Este puede ser unilateral o bilateral (art. 463 CC)
Contrato de arrendamiento de cosa ajena: aqu el arrendador, sin ser propietario de la
utilidad que produce la cosa, se compromete con el arrendatario a procurarle el uso y
goce de tal utilidad, obligndose a adquirir el bien o obtener que su propietario conceda al
arrendatario el uso y goce. Si el arrendador no cumple se produce la resolucin del
contrato por incumplimiento culpable (art. 568 y 596 CC)
Contrato consigo mismo de arrendamiento: un mandatario de una o varias personas,
arrienda para si o para su mandante un bien encargado, desdoblando su personalidad
jurdica en arrendador y arrendatario a la vez. Se requiere la autorizacin expresa del
arrendador, propietario. En su defecto no debe generar conflicto de interese entre el
mandante arrendador y arrendatario, caso contrario el contrato ser anulable por
presuncin de dolo ( art. 471 CC)
Contrato de arrendamiento por persona a nombrar: el testaferro o prestanombres
arrienda por cierto tiempo y determinado canon de otra persona, arrendador, un bien o su
utilidad con la advertencia de que no arrienda para si, sino para otra persona cuyo nombre
lo dir mximo dentro de tres das. Este contrato surtir todo los efectos cumpliendo con
el art. 472 CC. Si no se declara la persona para quien contrato, el contrato se reputara
perfeccionado con el testaferro desde el primer da.
Contrato de opcin de arrendamiento: el optante arrendador confiere al optatario
arrendatario la facultad exclusiva e irrevocables de tomar el uso o goce de la utilidad de
una cosa dentro de un plazo no mayor a dos aos. El optante manifiesta entonces su
voluntad de contratar, por lo que falta la del optatario para perfeccionar el contrato. El
cumplimiento directo se puede exigir en base al art. 568 CC.
Contrato de arrendamiento con clausula resolutoria expresa: (art. 569 CC) esta clausula
conviene que el incumplimiento de obligaciones del contrato resuelve de pleno derecho a
este sin ser necesario ningn requerimiento ni juez. En general va reforzada por la clausula
penal, acordndose de antemano el quantum de los daos y perjuicios compensatorios
o moratorios. En caso de que no se inserte esta clausula penal se requerir la intervencin
judicial para estimar daos y perjuicios.
Contrato de arrendamiento con clausula penal: es la estimacin anticipada de los daos y
perjuicios derivados del incumplimiento o retardo en cuanto a las obligaciones. Se trata de
una promesa de dar cierta suma de dinero o bienes fungibles en caso de incumplimiento o
retraso en este.
Contrato de arrendamiento con arras: el arrendatario entrega al arrendador cierta suma
de dinero o bienes fungibles para reforzar el cumplimiento del arrendamiento (arras
confirmatorias) o para reservarse la facultad de retractarse de l (arras penitenciarias). El
arrendatario lo perder si se retracta y el arrendador deber devolver el dobles si es el el
que desiste, esto a menos que las partes prefieran exigir el cumplimiento directo o la
resolucin del contrato mas la imposicin de daos y perjuicios en el caso de arras
confirmatorias.

OBLIGACIONES QUE GENERA EL ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento dentro de la clasificacin de los contratos, coparticipa de los


contratos bilaterales y onerosos, que crean obligaciones para ambos contratantes y algunas de
ellas se prolongan durante todo el tiempo del contrato. Las obligaciones que genera el
arrendamiento, son las siguientes:

1. Obligaciones Del Arrendador

Las obligaciones del arrendador se clasifican en:

Principales
Entregar el bien arrendado y procurar el uso y goce de la cosa arrendada una
obligacin bsica del arrendador cuyo acto no significa transferir la propiedad ni la
posesin, si no simplemente la tenencia de la cosa
La entrega tiene que se hecha en condiciones que sirva para el fin para el cual fue
arrendada, por lo que la cosa debe estar exenta de todo vicio o defecto que la haga
inservible para el fin determinado o que disminuya su utilidad
Garantizar la til posesin del bien arrendado y en su caso responder por los vicios
ocultos la finalidad de estos contratos, es conceder el uso y goce temporal sobre la
utilidad que produce la cosa, por esta razn para que el contrato de arrendamiento
pueda cumplir con esta funcin esencial no basta con la entrega del bien arrendado ni
que cumpla con las reparaciones mayores, sino que adems des obligacin del
arrendador garantizar la til posesin de l cosa y, en su caso, responder por los
defectos que no permitan servirse de ella para el fin estipulado o que disminuya su
idoneidad para el uso pactado
Los elementos que la configuran son:
Que los defectos deben ser de cierta magnitud, que definitivamente, prive de
la utilizacin de la cosa para el fin para el cual fue arrendado o disminuya su
utilidad
Que sean ocultos para el termino medio comn de la gente
Que sean ocultos, en forman concreta para el arrendatario, es decir, que sea
de buena fe y desconozca los defectos que pueden disminuir o alterar la
utilidad de la cosa
El defecto sea anterior, contemporneo o posterior a la celebracin del
contrato
Si no se dan estos requisitos que configuran las garantas para el caso de
vicios ocultos, el arrendador no est obligado a responsabilizarse por tales
vicios
Con relacin a los vicios ocultos las partes en ejercicio de la autonoma de la
voluntad pueden agravar disminuir o excluir responsabilidades del
arrendador, lo que es valido siempre que haya buena fe del arrendador de
acuerdo al art 689
Garantizar la pacifica posesin de la cosa arrendada y responder por las
perturbaciones de derecho de terceros: garanta incidental y garanta principal
Las perturbaciones pueden ser
De hecho

Son aquellas cuya pretensin no se funda en el mejor derecho sobre la cosa


arrendada. Estas pueden provenir del arrendador o terceras personas. El arrendador
tiene la obligacin de garantizar al arrendatario el goce pacifico de la utilidad que
produce la cosa arrendada, por lo que debe abstenerse de cualquier tipo de
perturbaciones, sean de hecho de derecho, caso contrario, es responsable de las
molestias por hechos propios que impidan el goce de la cosa o la haga menos intensa.
Asimismo, es responsable por las perturbaciones originadas por sus propios
dependientes o familiares o por los copropietarios, as por ejemplo tenemos el caso
de la invasin de tierras

Las perturbaciones provenientes de terceros, en principio el arrendador no tiene la


obligacin de defender al arrendatario, ya que este tiene a su disposicin, todos los
medios legales para defenderse solo, sin embargo pueden presentarse las siguientes
situaciones:

Cuando el arrendador despus de haber alquilado parte del inmueble para


vivienda, arrienda el resto a una industria que produce perturbaciones de hecho, tales
como ruidos, malos olores, etc., en cuyo caso el arrendador debe responder por estas
perturbaciones

En el supuesto de que el contrato de arrendamiento en favor de la industria


sea anterior al contrato de inquilinato, el arrendador no es responsable por
dichas perturbaciones
De derecho
Son las que se fundan en pretensiones de mejor derecho. Tales perturbaciones
para que provoquen la garanta y en su caso la responsabilidad del arrendador, tienen
que reunir las siguientes condiciones:

1) Ser actual
2) Ser imputable al arrendador
3) Buena fe del arrendatario que desconoce las posibles causas de las
perturbaciones
La buena o mala fe del arrendador, slo se toma en cuenta para la estimacin
y graduacin de daos perjuicios

Garanta incidental

Frente a cualquier perturbacin de derecho, el arrendatario tiene la obligacin


de hacer conocer de las mismas al arrendador para que preste la garanta
incidental, que consiste en asumir su defensa; as, ante una perturbacin actual
emergente de una demanda, deber hacer que se notifique con la misma al
arrendador, pudiendo permanecer o no en el juicio. La accin se desarrollar
directamente entre el tercero que pretende el mejor derecho y el arrendador,
quien tiene la obligacin de garantizar al arrendatario, el goce pacfico sobre la
utilidad que produce la cosa arrendada
Garanta principal
Si el arrendador es vencido en juicio, y la eviccin es solamente parcial, el
arrendatario a su eleccin puede demandar:
1) Una disminucin del canon de alquiler
2) La resolucin del contrato ms la imposicin de daos y perjuicios
Si la eviccin es total, el arrendatario puede demandar a resolucin, pero si
se trata de bienes inmuebles destinados a vivienda puede continuar con el uso y
goce de la cosa arrendada, en ejercicio de los que se dispone en el pargrafo II
del art. 695
La responsabilidad por las molestias de derecho a cargo del arrendador se
justifica por la falta de poder de disposicin de ste, quien incautamente
concede al arrendatario la facultad de goce que el mismo no la tiene, por cuya
razn es obligacin del arrendador garantizar por dichas perturbaciones al
arrendatario y a la vez es obligacin de este dar inmediato aviso de las mismas,
para recibir e aquel la defensa respectiva, bajo pena de resarcir el dao
Abstenerse de hacer innovaciones
El art. 700 le prohbe al arrendador hacer innovaciones que perjudiquen el uso y goce
de la cosa, salvo pacto en contrario
Accesorias
Las obligaciones accesorias derivan de las obligaciones principales y son:
Conservar en buen estado de mantenimiento el bien arrendado emergente de la
obligacin principal de entregar la cosa, surge la obligacin accesoria del
arrendador de realizar el mantenimiento de los bienes inmuebles, que se traduce,
en correr con todos los gastos de las reparaciones necesarias destinadas a
conseguir que la cosa contine sirviendo para el uso al que fue destinada,
correspondiendo al arrendatario cubrir los gastos de las reparaciones menores de
mantenimiento o arrendatarias de correspondencia al art. 690
El mantenimiento de bienes muebles corre por cuenta del arrendatario salvo pacto en
contrario como dispone el art. 692
Responder por la privacin temporal de la cosa, por las reparaciones que se
practiquen en ella puede acontecer que emergente de las reparaciones se prive al
arrendatario del goce de la utilidad de la cosa, en cuyo caso ste tiene a su
disposicin las siguientes alternativas
Pedir la reduccin del canon de alquiler, en la proporcin al tiempo que dure la
privacin dl goce de la cosa conforme a las disposicin del inciso 1 del art. 691
Demandar la resolucin del contrato si la privacin es total o afecta en gran parte
al bien arrendado, por incumplimiento de una obligacin principal de parte del
arrendador, cual es asegurar al arrendatario el goce sobre la utilidad que produce
la cosa objeto del contrato, de conformidad a lo dispuesto por el pargrafo 3 del
art. 691 concordante con el articulo 568

2. Obligaciones Del Arrendatario


Pagar el canon del arrendamiento
El arrendatario tiene la obligacin de pagar el canon de arrendamiento que constituye la
contraprestacin que recibe el arrendador por el uso y goce que concede el arrendatario
sobre la utilidad que produce la cosa objeto del arrendamiento. Si el arrendatario no
cumple con su obligacin, el arrendador tiene la facultad de pedir la resolucin del
contrato de conformidad a la disposicin del art. 568, por incumplimiento culpable de la
obligacin o demandar el desalojo en base a lo dispuesto en el art. 632 (cd. de proced.
civil)
La obligacin del arrendador, de conceder el uso y goce del bien dado en arriendo, tiene
por causa la obligacin asumida por el arrendatario, de pagar el canon de alquiler
convenido
El fundamento de abonar el canon, como sostiene Messineo, no est en la efectividad del
goce, si no en la privacin del goce que sufre el arrendador. Para garantizar el pago
puntual del canon, el arrendador puede exigir las garantas pertinentes: ya sea de un
tercero que acta en calidad de fiador; ya sea mediante deposito caucional consistente en
un cierto numero de mensualidades del canon de alquiler, en calidad de deposito
irregular, o mediante la prenda de algn determinado bien mueble, etc.
Los crditos por concepto de los alquileres devengados solo producen intereses a partir
del momento en que el arrendatario cae en mora. Tiene fuerza de ejecucin de acuerdo a
lo previsto por el inciso 6 del art, 487 (CPC) y prescriben en dos aos de conformidad a lo
previsto en el inciso 1 del art. 1509
El arrendador parra obtener el canon del arrendamiento tiene privilegio sobre las cosas
que lleva el arrendatario al bien arrendado para aprovisionarlo, segn lo dispuesto en el
inciso 1 del art. 1349 y 638 (CPC)
Usar de la cosa como un buen padre de familia
El arrendatario tiene la obligacin de observar las diligencias del termino medio comn de
la gente, en el uso de la cosa dada en arriendo, bajo la responsabilidad de pagar daos y
perjuicios de todo deterioro que ocasione en la cosa, si acaso no ha puesto en su custodia
y conservacin la diligencia del bonus pater familias como lo dispone el art. 702
Servirse de la cosa de acuerdo a lo estipulado o de acuerdo a su naturaleza
El arrendatario debe hacer uso de la cosa de acuerdo a lo estipulado en el contrato. A falta
de estipulacin sobre el uso y goce, deber usarla segn el destino de la misma o de
acuerdo a su naturaleza, as pro ejemplo, si se ha alquilado a un caballo de concurso, no
podr utilizar el mismo para transporte de carga, as sea, que se haya guardado silencio
respecto a su uso. Caso contrario, responde por los daos y perjuicios ocasionados por el
uso contrario a lo estipulado o al destino de la cosa, sin perjuicio de constituir tal
conducta, incumplimiento de obligacin principal imputable al arrendatario, que faculta al
arrendador demandar la resolucin del contrato en base a lo previsto por el art. 568 y/o
demandar el desalojo, conforme al inciso 9 del art. 623 (CPC)
Abstenerse de efectuar ampliaciones y mejores
El derecho que genera el arrendamiento es de carcter personal de crdito, que faculta al
arrendatario beneficiarse del uso y goce de a utilidad que produce las cosas por cuya razn
est prohibido efectuar mejoras o ampliaciones, y si las hace el arrendatario, ste
responde por ellas. Sin embargo, con autorizacin del arrendador, el arrendatario puede
realizar estas mejoras o ampliaciones en cuyo caso, si no hay acuerdo sobre el monto de
indemnizacin, aquel est obligado a indemnizar a ste la suma menor del importe de los
gastos y el aumento del valor que la misma haya producido en la cosa. Para estimar el
monto de la indemnizacin se tiene que considerar:
Los gastos efectuados
El aumento del valor que las mejoras y ampliaciones han producido en el bien
objeto del arrendamiento conforme con lo que dispone el art. 706
Abstenerse de subarrendar y ceder el contrato, salvo autorizacin expresa
El arrendatario, tiene la obligacin de no subarrendar ni ceder el contrato de
arrendamiento, si no cuenta con la autorizacin expresa del arrendador, como lo dispone
art. 707
El contrato de subarrendamiento o de cesin del arriendo celebrado sin autorizacin del
arrendador es nulo por incapacidad jurdica relativa y por falta de poder de disposicin en
el arrendatario
Responder del perecimiento o del deterioro de la cosa arrendada
El arrendatario responde del perecimiento o del deterioro de la cosa arrendada, aun
cuando ms deriven de incendio, de conformidad con lo dispuesto en el art. 703
Frente a esta responsabilidad, el arrendatario para sustraerse de la misma debe probar
que los deterioros o el perecimiento de la cosa, se beben a causas no imputables a l
Inversin de la prueba
Para exonerarse el arrendatario de la referida responsabilidad, puede dar una prueba
meramente negativa, en sentido de que, el perecimiento o deterioro de la cosa arrendada
provienen de causas no imputables a l, as por ejemplo, de que el incendio no se origin
en su habitacin
El arrendatario, tambin responde por el deterioro o crecimiento ocasionados por
personas admitidas por l en el uso y goce de la cosa, por efectos de la responsabilidad
por hecho ajeno
En caso de que la cosa deteriorada o destruida por incendio estuviera asegurada, la
responsabilidad del arrendatario frente al arrendador queda limitada a la diferencia del
valor del dao efectivo y la indemnizacin obtenida del seguro, salvndose los derechos
de la compaa aseguradora, tal como lo dispone el art. 704
Restituir la cosa al final del arrendamiento
A la conclusin del contrato, el arrendatario tiene la obligacin de devolver la cosa, en el
estado en que la ha recibido, salvo los desgastes propios de su uso y goce de conformidad
a lo dispuesto en el art 705
Se acostumbra levantar un acta a tiempo de la entrega del bien objeto del arrendamiento,
donde se hace una evaluacin del estado y condiciones de la cosa que se entrega, la
misma que sirve como medio de prueba para el cortejo respectivo
En el caso de que o se haya practicado esta diligencia, la ley presume que se ha entregado
el bien arrendado en buen estado de mantenimiento y consecuentemente, debe ser
devuelto en las mismas condiciones
3. CESACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento cesa por las siguientes causas:
Por expiracin del trmino, si es a plazo fijo. Cesa de pleno derecho y sin necesidad de
aviso, de conformidad con lo dispuesto por el art. 708
Por aviso de despido, debidamente notificado con 90 das de anticipacin, si el contrato es
sin plazo determinado, cuando se trata de mansiones o locales amoblados o no,
destinados al ejercicios de una profesin, una industria o comercio, siempre que haya
transcurrido un ao, cuyo plazo, el art. 687 en el inciso 1, seala convenido para dichos
contratos; o con el aviso de 30 das, si se trata de arriendos de bienes muebles, cuya
duracin la entiende el referido art. 687 en el inciso 2, por el lapso correspondiente a la
unidad de tiempo con respecto a la cual ser ajusta el canon de arrendamiento. As lo
dispone art. 709
Por destruccin total del bien arrendado
Por resolucin demandada por el arrendatario por: vicios de la cosa (art. 697); por eviccin
(art. 695); por privacin total o de gran parte de la cosa arrendada por las reparaciones
(691 III); y por el incumplimiento de obligaciones principales que corresponden a cada una
de las partes de acuerdo a lo previsto por el art, 568 aunque para este ultimo caso, la ley
prev el proceso sumario de desalojo, disposicin contenida en el art. 632 (CPC)
4. RENOVACION TACITA O TACITA RECONDUCCION

La tcita reconduccin de los contratos de arrendamiento, en el nuevo cdigo, se la conoce


con el nombre ms apropiado de renovacin tcita. Se produce cuando, vencido el plazo del
arrendamiento, se permite al arrendatario continuar con el uso y goce de la cosa, lo que
implcitamente se considera como una renovacin del contrato bajo las mismas condiciones,
aunque sin plazo determinado, de conformidad a lo dispuesto en el art. 710

5. ENAJENACION DEL BIEN SORE EL QUE RECAE EL ARRENDAMIENTO

No obstante que el contrato de arrendamiento no crea derechos reales, si no personales o de


crdito, tal como oportunamente se ha indicado a tiempo de indagar su naturaleza jurdica, por
efecto de lo previsto por el art. 523 en su parte final, concordante con los arts. 711 y 712, en caso
de enajenacin de la cosa, el adquiriente, causahabiente a titulo particular del originario
arrendador, tiene la obligacin de respetar el contrato en el que no ha participado directa ni
indirectamente, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:

Tratndose de bienes inmuebles


Que en el contrato de arrendamiento tenga fecha determinada
Que no se haya estipulado que el arrendatario, en caso de compra venta, debe
desalojar el inmueble

Al respecto podemos ver los artculos 711 y 712

ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA

1. Antecedentes
Roma: el crecimiento de la poblacin signific el crecimiento de la pobreza, es decir con
la expansin, la llegada de extranjeros y la emancipacin de esclavos, hubo un gran
incremento de pobreza que no le permita a la gente tener un bien propio, buscando un
techo en las casas de la gente adinerada a cambio de dinero.
Feudalismo: el arrendamiento se caracterizaba por la perpetuidad de la relacin entre el
seor feudal y el terrazguero y enfiteuta. La enfiteusis daba lugar a un arrendamiento
temporal por los monasterios, donde se concesionaba la tierra para darle una funcin
econmica a travs de rentas. La revolucin Francesa signific el fin de la perpetuidad
implementando el carcter temporal al arrendamiento.
Bolivia:
Cdigo Civil de 1831: el arrendamiento fue insertado por primera vez en su artculo
1129.
Ley del Inquilinato de 1960: que posee caracteres sociales fue desvirtuada en su
aplicacin.
Cdigo Civil de 1976: El arrendamiento de fundos urbanos destinados a vivienda
regulado por los artculos 713 al 722.
2. Etimologa de la palabra inquilino:
La palabra inquilinato que es empleada para denominar especficamente al contrato de
arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, proviene de la palabra latina
inquilinatus que quiere decir el que habita una casa y deriva del verbo latino incolo que
significa vivir en, habitar
3. Concepto de arrendamiento destinado a vivienda
Walter Kaune Arteaga
Es el contrato, en virtud del cual, el propietario o quien tiene poder de disposicin sobre
una casa o un departamento o una habitacin, llamado arrendador o locador concede
temporalmente aunque sin plazo determinado, a otra llamada arrendatario, inquilina o
locatario el uso y goce de dichos inmuebles, a cambio de una contraprestacin en dinero
llamada canon de alquiler, que se lo estipula en forma proporcional en el lmite que no puede
ser superior al 10% anual del valor catastral del inmueble arrendado.
Cdigo Civil Boliviano, artculo 685
El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la obra el uso o goce
temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon.
4. Caracteres especficos
Temporalidad: aunque el artculo 713 del Cdigo Civil establece que este contrato es
indefinido, el artculo 720 conserva la temporalidad del arrendamiento dando extincin
al contrato por tres razones:
La muerte del arrendatario, salvo que este tenga hijos o cnyuge que vivan en el
inmueble.
La entrega voluntaria del arrendatario del inmueble al propietario.
Por sentencia ejecutoriada.
Onerosidad: el artculo 715 hace referencia al canon, lo que nos hace referencia a que se
mantiene el carcter de onerosidad, por el uso y goce de un bien inmueble a cambio de
una suma de dinero.
5. Funcin esencial
Es proporcionar al inquilino el uso y el goce temporal, pero sin un plazo determinado, de
un bien inmueble, en condiciones higinicas y adecuadas, con destino a vivienda del
inquilino, a cambio de una contraprestacin dineraria llamada canon de arrendamiento o
alquiler.
6. Requisitos de formacin del contrato de arrendamiento de fundos urbanos destinados a
vivienda
Consentimiento: integracin de las voluntades del arrendador y del arrendatario, en
ejercicio de la autonoma de la voluntad para la determinacin del plazo de duracin del
contrato.
Objeto: que comprende los requisitos de las obligaciones de dar, adems que los bienes
inmuebles deben ser construidos conforme las normas exigidas para la vivienda
Existencia fsica de la cosa, incluso futura
Bien que se halle dentro del comercio humano
Que el objeto sea determinado en especie, cantidad y calidad
De propiedad de quien lo transfiere este derecho temporal de uso y goce.
Causa: elemento tcnico, objetivo, abstracto, impersonal, tpico y constante, igual en
todos los contratos de la misma categora, es aquella finalidad que persiguen las partes.
En cuyos fines hay una interdependencia de las obligaciones:
La obligacin del arrendador de conceder el uso y goce de una construccin destinada
a vivienda, tiene por causa o finalidad, la obligacin de pagar el canon por
arrendatario.
La obligacin del arrendatario de pagar el canon, que tiene por causa o finalidad, la
obligacin del arrendador de concederle el uso y goce del inmueble arrendado.
Forma: por ser un contrato consensual, el contrato de arrendamiento de fundos urbanos
destinados a vivienda no necesita de formalidades. Sin embargo las clases de oferta y
aceptacin, renovacin y caducidad, el objeto, la causa pueden precisar de
solemnidades.
Capacidad: tanto el arrendador como el arrendatario deben gozar de capacidad jurdica y
de obrar.
7. Ubicacin del contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda dentro de la
clasificacin de los contratos
Consensual: para su perfeccionamiento solo basta el acuerdo de voluntades, el
consentimiento.
Bilateral: por la existencia de dos obligaciones
Oneroso: es un contrato donde la reciprocidad de ventajas es de carcter patrimonial.
Conmutativo: porque ambas partes conocen las obligaciones debidas de ante mano.
De tracto sucesivo: las obligaciones se cumplen de forma peridica.
Nominado: porque se encuentra regulado por el Cdigo Civil
8. Modalidades generales: en razn a la prohibicin de determinacin de un plazo de duracin
del contrato, solo pueden ser usados la condicin y plazo suspensivos.
Condicin suspensiva: acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento
de un derecho. Esta condicin no limita el carcter indefinido de duracin y de su
cumplimiento depende el nacimiento del arriendo.
Plazo suspensivo: acontecimiento futuro y cierto del cual depende el ejercicio de un
derecho, es decir, se estipula que a partir de una fecha determinada entrar en vigencia
el contrato de arrendamiento.
Condicin resolutoria y plazo extintivo: los acontecimientos futuros de los cuales
depende la extincin de un derecho o el ejercicio del mismo, no son admitidos por este
contrato por su carcter indefinido establecido en el artculo 713, o en caso de extincin
solo por las causales de los artculos 720 y 722
9. Modalidades especficas
Contrato preliminar de arrendamiento de fundos destinados a vivienda: por este
contrato se establecen las bases esenciales, como el destino a vivienda y el canon del
alquiler mensual, para luego realizar el contrato definitivo contemplando estas bases.
Contrato consigo mismo de arrendamiento de fundos destinados a vivienda: cuando una
misma persona acta como oferente y aceptante, desdoblando su personalidad
contractual a efectos de representacin, siempre no haya un conflicto de intereses.
Contrato de opcin de arrendamiento de fundos destinados a vivienda: consiste en la
celebracin del contrato donde es vlido en ejercicio de la facultad conferida por el
arrendador en favor del arrendatario, de tomar para s o en beneficio de un tercero, un
bien inmueble destinado a la vivienda.
Contrato de arrendamiento de fundos destinados a vivienda con clusula resolutoria
expresa y penal: Los modos de extincin de este contrato estn estipulados en el artculo
720. No obstante el artculo 721 nos remite al Cdigo de Procedimiento Civil, para
demandar el desahucio o desalojo. Por lo tanto no es posible establecer en el contrato
una clusula resolutoria.
Contrato de arrendamiento de fundos destinados a vivienda con arras: el cumplimiento
del contrato puede ser asegurado mediante las arras confirmatorias y las arras
penitenciarias, en caso de que una de las partes se retracte.
Por medio de las arras confirmatorias es posible pedir el cumplimiento del contrato, en
funcin al carcter indefinido del contrato.
10. Reglas especiales
El inquilinato es una especie del contrato de arrendamiento, por lo que se pueden aplicar
las reglas del arrendamiento a este. Sin embargo la excepcin est en el carcter de
temporalidad que se ve limitado por los artculos 713 y 722 del C.C., antes mencionados
y explicados.
El artculo 713 hace una distincin indicando que para gente con mayores recursos
econmico, propietarios de mansiones sern regulados por las normas generales del
arrendamiento.
Prohibicin de establecer plazos determinados de duracin del contrato, segn el
artculo 713
El canon de alquiler no puede ser superior al 10% del valor catastral, segn el artculo
715
Prohibicin; del artculo 716, del contrato mixto (arrendamiento y anticresis)
Condiciones de higiene y salubridad para el inmueble arrendado
11. Cambio de titular
El derecho de uso y goce del bien destinado a la vivienda, es un derecho personal, cuyos
efectos solo afectan a las partes haciendo caso al artculo 523 del C.C.
Y segn el artculo 714 el contrato de arrendamiento no se extingue por cambio de
titular.
12. Reajuste del Canon de Alquiler

El canon no puede ser mayor al 10% del valor catastral del bien inmueble, de acuerdo a lo
establecido en el artculo 715. Este monto mximo es estipulado de esta forma en proteccin de
las personas que no tienen un inmueble propio.
13. Previsiones del Contrato Mixto de arrendamiento y anticresis

Este contrato se produce cuando el arrendador recibe del arrendatario, a cambio del uso y
goce del inmueble, el canon de alquiler estipulado ms una suma de dinero, como anticresis,
cuyos intereses son cubiertos por la utilidad del bien, resultando de esta combinacin de figuras
jurdicas un doble beneficio para el arrendador en desmedro del arrendatario. Por lo tanto es
prohibido por el Cdigo Civil, en bsqueda de la proteccin de aquellos que no son propietarios,
en el artculo 716 que dispone la nulidad de la anticresis permaneciendo el arrendamiento, con
cargo del locatario de restituir la suma recibida.

14. Otras obligaciones


Arrendador:
Mantener el inmueble en buenas condiciones de higiene, salubridad y con los servicios
indispensables, el incumplimiento de esta obligacin significar la indemnizacin por
daos y perjuicios. (artculo 717 del C.C.)
Permitir que el inquilino realice instalaciones en el fundo alquilado para la vivienda,
necesarias para su comodidad, que sern retiradas cuando el contrato concluya,
devolviendo el inmueble a su estado original.
No celebrar contratos mixtos
No realizar contratos de arrendamiento para otros fines que perturben la posesin.
Otorgar recibos de alquiler

Arrendatario:

Custodiar y conservar el inmueble en buenas condiciones


Realizar reparaciones necesarias por su cuenta
No subarrendar o ceder el contrato.
15. Inderogabilidad
Las disposiciones del contrato de arrendamiento para vivienda, segn el artculo 719 del C.C.,
son inderogables por ser de orden pblico.
16. Modos de Extincin
De acuerdo al artculo 720 del C.C.:
Por separacin unilateral del contrato, que haga el arrendatario mediante la entrega
voluntaria del fundo al arrendador.
Por muerte del arrendatario, salvo el caso de que ste hubiera dejado cnyuge o
descendientes menores que vivan en el inmueble y en favor de quienes se mantendr en
contrato.
Por sentencia ejecutoriada de desalojo, segn las causales sealadas por ley.
17. Causales de desalojo
Establecidas en el Cdigo de Procedimiento Civil, artculo 623:
Por falta de pago de alquileres durante tres meses vencidos.
Cuando el propietario necesitara el inmueble para vivir en el por estar viviendo en casa
ajena. La eleccin del inmueble, departamento o habitaciones que se pretendiere hacer
desalojar quedar atribuido al locador.
Cuando el propietario tuviere necesidad de todo el inmueble para una construccin
nueva.
En este caso necesitar presentar la autorizacin municipal, contrato de trabajo y plano
aprobados. Los trabajos debern ser iniciados dentro del plazo de treinta das de la
desocupacin.
Cuando el propietario tuviere necesidad de hacer reconstruir el inmueble y que no se
tratare de simples reparaciones de mantenimiento. Dicha necesidad se justificarn con el
contrato de trabajo y planos aprobados por autoridad municipal. Los trabajos debern
iniciarse en el plazo sealado en el inciso precedente.
Cuando fuere necesaria la demolicin del inmueble por su estado ruinoso debidamente
calificado.
Cuando el inquilino tuviere casa propia
Cuando el inquilino subalquilare todo o parte del inmueble.
Cuando el inquilino subrogare el contrato de locacin.
Cuando el inquilino diere al inmueble un uso distinto para que hubiere sido alquilado
Cuando el inmueble fuere adquirido o expropiado por causa de necesidad y utilidad
pblica.
18. Otras causas que dejan sin efecto el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda
Por disolucin por mutuo consentimiento, conforme al artculo 519 del C.C.
Por invalidez por causas coetneas al nacimiento del inquilinato
Nulidad y Anulabilidad
Rescindibilidad: por estado de peligro o lesin

DISOLUCIN E INVALIDEZ DEL ARRENDAMIENTO

1. Disolucin voluntaria del contrato de arrendamiento por consentimiento mutuo

Con lo establecido en el Artculo 519, se puede disolver el contrato de arrendamiento con la


misma libertad con la que las partes lo conforman.

2. Disolucin del arrendamiento por causas previstas por ley

Lo dispuesto en el Cdigo Civil

en los arrendamientos sin determinacin de tiempo, al transcurrir un ao, cuando se


trata de locales, destinados a oficinas para el ejercicio profesional, actividades
comerciales e industrias y arrendamiento de mansiones, dando el correspondiente
previo aviso de despido de 90 dias de anticipacin.
Al vencer la unidad de tiempo con respecto a la cual se ajusta el canon de
arrendamiento, si se trata de bienes muebles, previo despido con 30 dias de
anticipacin,
Al vencimiento de 10 aos
Al expirar el termino convenido
Al enajenar la cosa, si el contrato no tiene fecha cierta o si se trata de arrendamiento
de muebles no sujetos a registro
3. Validez y eficacia del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es valido, cuando en su celebracin se han observado los requisitos


generales:

El consentimiento de las partes.


El objeto
La causa.
La forma, siempre que sea legalmente exigible.

Y los Requisitos especficos

Artculo 685.- (NOCION)

El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la obra el uso o goce
temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon

Pero aunque el contrato sea valido, no siempre es eficaz porque pude estar sujeto a
modalidades o no se idneo para producir el efecto principal, que es conferir el uso y goce
sobre la utilidad que producen las cosas a cambio de un canon.

4. Invalidez del contrato de arrendamiento sus causas

La invalidez ataca la existencia misma del contrato y lo hace desaparecer, el arrendamiento es


invalido cuando en su formacin falta algn elemento esencial, o de un elemento accidental
elevado por las partes como esencial, tambin cuando se lo celebra en estado de peligro o en
perjuicio de una de las partes, provenientes de la desproporcin de las prestaciones,
aprovechando la inexperiencia o estado de necesidad de la parte perjudicada, que da lugar a la
rescindibilidad del contrato, o posteriormente a la formacin una de las partes incumple su
obligacin motivando a la resolucin por incumplimiento imputable al incumplido. Por
imposibilidad sobreviviente o por excesiva onerosidad en una de las prestaciones.

5. Ineficacia en el contrato de arrendamiento

Ataca a sus efectos, que quedan en suspenso por eso puede ser que un contrato de
arrendamiento plenamente valido, puede ser ineficaz por estar sujeto a modalidades generales o
especificas de este tipo de contratos.
6. Invalidez del arrendamiento por causas coetneas a su nacimiento
Nulidades
Son sanciones previstas por ley e impuestas por un juez, que no contienen los requisitos
esenciales para su formacin o los elementos accidentales elevados a esenciales, cuando
el consentimiento esta viciado o proviene de contratantes incapaces o el objeto no
existe, la causa no existe o es ilcita o cuando se transgreden las normas imperativas.
Nulidad
produce la invalidez absoluta del contrato
es imprescriptible tanto la accin como la excepcin
es insanable y no admite confirmacin
es de orden pblico, se da en defensa de la sociedad, puede ser intentada por el juez
de oficio o por otra persona.
Anulabilidad
produce un grado de invalidez menos grave, con el objeto de eliminar el dao, y el
obligado debe respetar el contrato.
Prescribe como accin en 5 aos y como excepcin es imprescriptible.
Es subsanable mediante confirmacin.
Protege a las personas expresamente sealadas por ley, solo ellas pueden hacer uso
de la anulabilidad.
7. Causas de nulidad del arrendamiento
por falta de objeto
falta del canon de arrendamiento
falta de la forma prevista por ley, si se ha estipulado que el contrato sea solemne
por falta de requisitos del objeto:
si la cosa perece antes de la celebracin del contrato o si se trata de cosa futura y esta
no llega a existir
si la cosa y el canon no se encuentran dentro del comercio humano
si las cosas no estn determinadas o no pueden ser determinadas
por falta de causa o por ilicitud de la misma y del motivo
por error esencial in negocin e in corpore
8. Nulidades virtuales

Son las que provienen de la violacin de normas imperativas contenidas en leyes expresas y
terminantes aplicables al arrendamiento tenemos:

Arrendamiento de bienes mineros por extranjeros dentro de los 50 kms de las fronteras
internacionales.
Arrendamiento de bienes del estado, de los municipios y de las universidades, sin llamar
a licitacin publica.
9. Causas de anulabilidades
Anulabilidades textuales

Derivan del artculo 554 CC

Por falta de consentimiento para su formacin.


Por incapacidad de una de las partes contratantes. En este caso la persona capaz no
podr reclamar la incapacidad del prohibido con quien ha contratado.
Porque una de las partes, an sin haber sido declarada interdicta, era incapaz de
querer o entender en el momento de celebrarse el contrato, siempre que resulte
mala fe en la otra parte, apreciada por el perjuicio que se ocasione a la primera,
segn la naturaleza del acto o por otra circunstancia.
Por violencia, dolo o error sustancial sobre la materia o sobre las cualidades de la
cosa.
Por error sustancial sobre la identidad o las cualidades de la persona cuando ellas
hayan sido la razn o motivo principal para la celebracin del contrato.
el contrato consigo mismo celebrado sin autorizacin o en conflicto de intereses
el arrendamiento de bien comn efectuado por uno solo de los cnyuges.
anulabilidades virtuales
Se produce cuando se viola una norma imperativa de cumplimiento obligatorio:
Actos que exceden la administracin ordinaria, realizado por un menor
emancipado o por un tutor sin la autorizacin judicial

RESCINDIBILIDAD
Deja sin efecto el contrato de arrendamiento por causas coetneas a su formacin, sus efectos
son diferentes a la de las nulidades.

1. Rescisin por estado de peligro


El contrato de arrendamiento es rescindible, cuando el motivo determinante de una de las
partes contratantes para dar o tomar en arrendamiento es la necesidad de salvarse a si misma o a
terceras personas, o salvaguardar su patrimonio o el de terceros de un peligro actual e inminente,
y esta situacin, es conocida por la otra parte, que se aprovecha de forma inmoral para obtener un
beneficio con la conclusin del contrato. El consentimiento as formado, resulta imperfecto, por
encontrarse una de las voluntades viciada, al haber sido dad bajo presin, que coarta su libre
manifestacin.

Elementos

Debido a que el estado de peligro coarta la libre manifestacin de voluntad de quien se


encuentra en esta situacin, debido a una especie de temor provocado, se aplican los elementos
que configuran la violencia moral, ya que disminuyen y restringen la libertad del querer entender
de los contratantes el estado de peligro es espontnea.
2. Rescisin por lesin
El perjuicio econmico en mas de la mitad que sufre una persona al realizar un contrato,
debido a su ligereza, ignorancia, inexperiencia o estado de necesidad en que se encuentra,
coartndole su libertad de determinacin que es aprovechada por la otra parte en su propio
beneficio.

3. Resolucin del contrato de arrendamiento

Es otra forma de invalidar el arriendo por causas sobrevinientes, por incumplimiento culpable,
por imposibilidad sobreviviente y por excesiva onerosidad de una de las prestaciones.

resolucin por incumplimiento culpable


Es un forma de invalidar el arrendamiento plenamente vlido, por causas sobrevinientes,
por incumplimiento culpable de una de las partes que hace desaparecer el contrato con
carcter retroactivo, constituyendo una reparacin para quien cumple sus obligaciones y una
sancin para el incumplido.

el arrendamiento de cosa ajena cuando el arrendatario a tiempo del contrato


ignoraba que la cosa era ajena, y/o al ser conocida, el arrendador no logra hacer que
el arrendatario use y goce de la cosa ajena arrendada
por eviccin total o parcial que priva al arrendatario de la pacifica posesin del bien
arrendado siempre que se cumpla con los requisitos que configuran esta
responsabilidad
por vicios ocultos que afectan la til posesin de la cosa vendida cuando se dan los
requisitos que configuran esta responsabilidad
por falta de uso y goce por reparaciones
Naturaleza jurdica
Se basa en la interdependencia de las obligaciones, si no se cumple una de las obligaciones
este incumplimiento afecta a todo el contrato ya que la causa de la obligacin de una de las
partes radica en la obligacin asumida por la otra.

Reparacin para quien cumple con su obligacin


Sancin para el incumplimiento

Clases
resolucin implcita: En los contratos con prestaciones recprocas cuando una de las
partes incumple por su voluntad la obligacin, la parte que ha cumplido puede pedir
judicialmente el cumplimiento o la resolucin del contrato, ms el resarcimiento del
dao; o tambin puede pedir slo el cumplimiento dentro de un plazo razonable que
fijar el Juez, y no hacindose efectiva la prestacin dentro de ese plazo quedar
resuelto el contrato, sin perjuicio, en todo caso, de resarcir el dao.
Si se hubiera demandado solamente la resolucin, no podr ya pedirse el
cumplimiento del contrato; y el demandado, a su vez, ya no podr cumplir su
obligacin desde el da de su notificacin con la demanda.
resolucin expresa: Es una forma de resolucin por incumplimiento culpable, que se
expresa com una modalidad particular de los contratos, en virtud del cual, los
contratantes convienen, que el solo incumplimiento de las prestaciones, por
cualquiera de las partes, produce de pleno derecho la resolucion del contrato, sin
necesidad de requerimiento alguno y sin recurrir a los tribunales de justicia.
resolucin no pactada: Opera de pleno derecho cuando el trmino concedido a una
de las partes es considerado esencial en inters de la otra, y vencido el mismo, el
deudor no cumple con la prestacin
resolucin por requerimiento: Es otra forma de resolucin por incumplimiento
culpable, por la que antes de acudir al juez se pide el cumplimiento de la obligacin
mediante requerimiento notarial. Concedindole un plazo no menor de 15 das para
que el incumplido cumpla con su obligacin. Si en este plazo la parte requerida no
cumple se produce la resolucin de pleno derecho sin intervencin de los tribunales.
Resolucin del arrendamiento por imposibilidad sobreviniente
Es una forma de invalidez de los contratos bilaterales por incumplimiento de las
prestaciones, debido a cusas sobrevinientes imprevistas e insuperables no imputables a las
partes, que imposibilitan la ejecucin del contrato y motiva la aplicacin de la teora de los
riesgos.

Requisitos

la imposibilidad absoluta y general del cumplimiento de la obligacin


el incumplimiento no sea imputable a las partes y que no se les pueda atribuir
responsabilidades.
Resolucin por excesiva onerosidad
Conocida por el derecho francs con el nombre de teora de la imprevisin tiene como
fundamento jurdico restablecer el equilibrio de las prestaciones a travs, de la
imposicin de los principios esenciales que informan y presiden la celebracin de los
contratos constituidos por la justicia conmutativa y la equidad.
Artculo 715.- (REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO)
I. En caso de reajuste del valor catastral del fundo, se reajusta proporcionalmente
el canon de arrendamiento.

II. Sin embargo el arrendador, en ningn caso, puede obtener por todo el fundo un
canon anual de arrendamiento superior al 10% del nuevo valor catastral.