UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA

Y A DISTANCIA UNAD

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS,

CONTABLES, ECONOMICAS Y DE NEGOCIOS
ECACEN

MODULO

ADMINISTRACION INMOBILIARIA

AUTOR

AMPARO MARTINEZ ALDANA

ADAPTACION PARA EL AULA VIRTUAL

DORA ANGELA CASTAEDA MARTIN

BOGOTA COLOMBIA

2007
 2

CONSEJO SUPERIOR

JAIME ALBERTO LEAL AFANADOR

Rector

ROBERTO SALAZAR RAMOS

Vicerrector de Medios y Mediaciones para el Aprendizaje

GLORIA HERRERA SNCHEZ

Vicerrector Acadmico y de Investigaciones

CLAUDIA PATRICIA TORO RAMREZ

Vicerrectora de Desarrollo Regional y Proyeccin Comunitaria

MARIBEL CRDOBA GUERRERO

Secretaria General

LEONARDO URREGO CUBILLOS

Director de Planeacin

La edicin de este mdulo, para la plataforma UNAD VIRTUAL, estuvo a cargo de la Escuela de
Ciencias Administrativas, Contables, Econmicas y de Negocios de la UNAD.

Decano: EDGAR GUILLERMO RODRGUEZ DAZ

Adaptacin: Dora ngela Castaeda Martn

Dedicatoria: Con todo mi amor al Mejor Ser Humano que tuve en mi vida Mi Madre

Agradecimiento especial por la excelente y profesional apoyo de Clemencia Torres,

para la ejecucin del presente texto.

MODULO PARA UN CURSO COMPONENTE NFASIS

AULA VIRTUAL
CURSO ACADMICO ADMINISTRACION INMOBILIARIA
COD. 102806

@Copy Rigth
Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD

Isbn
2007-08-28
Centro Nacional de Medios
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CONTENIDO

TEMA Pag.

INTRODUCCION 5

INTENCIONALIDADES FORMATIVAS 8

Propsitos 8

Objetivos 8

Competencias 9

Metas 9

UNIDADES DIDACTICAS
UNIDAD I. INMUEBLES O BIENES RAICES 10
CAPITULO 1. EL SECTOR INMOBILIARIO 11

Leccin 1. La segmentacin - Agentes del Mercadeo 12

Inmobiliario
Leccin 2. Componentes del Mercado Inmobiliario 17
Leccin 3. El Rengln Inmobiliario - Agremiaciones 23
Leccin 4. Tipologa de las Empresas Inmobiliarias 27
Leccin 5. Agentes inmobiliarios y sus Funciones. 30
CAPITULO 2. GESTIONES DEL MERCADEO 32

Leccin 6. El Arrendamiento. - Modelo de Contrato de 32

arrendamiento
Leccin 7. Normatividad que Aplica a la Actividad. 35
Leccin 8. El proceso de Arrendamiento de un Inmueble 39
Leccin 9. Obligaciones del Arrendatario y Arrendador, en un 40
Contrato de Arrendamiento.
Leccin 10. Entidades Financieras que Apoyan el Mercadeo de 41
Bienes Races
Leccin 11. Corretaje de Bienes Races. 49
CAPITULO 3. PROCESOS PARA ADQUISICIN DE INMUEBLES 53
Leccin 12. Compraventa de Bienes Races 53
Leccin 13. La U.V.R. - y La Vivienda de Inters Social 58
Leccin 14. Crdito Hipotecario-Escrituracin de un Inmueble. 61

Leccin 15 Titulacin Inmobiliaria - Leasing Inmobiliario 62

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UNIDAD II. GESTIN INMOBILIARIA

CAPITULO 4. AVALO INMOBILIARIO 67
Leccin 16. Objetivos del Avalo Inmobiliario 68
Leccin 17. Concepto del Valor Inmobiliario 69
Leccin 18. Escuelas sobre el Valor Inmobiliario. 70
Leccin 19. Proceso del Avalo Inmobiliario 69
Leccin 20. Informe de Avalu. 73
Leccin 21. Valoracin del Suelo. 76

CAPITULO 5. GESTIN ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES 82

COMUNES
Leccin 22. Administracin de Condominios o Bienes Comunes 82
Leccin 23. El Administrador de un Condominio. 84

Leccin 24. Contratacin de un Administrador para un 85

Condominio Residencial.
Leccin 25. Gestin Administrativa de la Propiedad Horizontal 88
Leccin 26. Reglamento de Propiedad Horizontal 91
Leccin 27. Cobro del Canon Cuota de Administracin 93
CAPITULO 6. MANTENIMIENTO DE LOS INMUEBLES 96
Leccin 28. Conservacin y Mantenimiento de los Inmuebles 96
Leccin 29. Mejoras y Remodelacin 98
Leccin 30. Uso de Zonas Comunes 99

ANEXOS 101
Anexo 1. Modelo Contrato de Arrendamiento 102
Anexo 2. Modelo Solicitud de Arrendamiento 105
Anexo 3. Modelo Inventario Inmueble para Arrendamiento 106
Anexo 4. Modelo Minuta de Compra Venta 107
Anexo 5. Modelo Contrato de Compra Venta 112
Anexo 6. Modelo Avalo para Vivienda Unifamiliar - Informe General 114
Anexo 7. Modelo Formulario Solicitud Crdito Hipotecario F.N.A. 116
Algunas Preguntas Frecuentes 118
Glosario 122
Fuentes Documentales 124

Aprender a distancia no significa estudiar solo,

significa vincularse con la institucin de una manera distinta,
en tiempo y forma.
 5

INTRODUCCIN

La Administracin Inmobiliaria se enmarca dentro del campo de la

administracin de empresas que desarrollan actividades de arrendamiento,
compra, venta, leasing, ejecucin de proyectos inmobiliarios y todo tipo de
acciones conducentes a la generacin de nuevas alternativas de vivienda
unitaria o comunitaria que pretendan el beneficio social de un contexto.

Este curso tiene una asignacin de dos crditos acadmicos, pertenece al rea
de formacin bsico especfica de la gestin de obras civiles y construcciones,
de la Facultad de Ciencias Administrativas; se presenta encaminado a lograr
que el estudiante identifique, analice, interprete, proponga y aplique las
normas que regulan la gestin inmobiliaria, con el objetivo de desarrollar
competencias que permitan al estudiante presentar diferentes alternativas que
den respuesta a cualquier tipo de accin referente al sector inmobiliario.

Por consiguiente el curso llevar al estudiante a abordar los temas

importantes que debe manejar un administrador de proyectos inmobiliarios.
En este sentido las 5 unidades didcticas a estudiar, hacen referencia al
Mercadeo Inmobiliario, Arrendamiento, Venta, Avalo y a la Administracin de
condominios o viviendas multifamiliares.

La unidad didctica uno, que hace referencia al Mercadeo Inmobiliario, analiza

la caracterizacin del mercadeo inmobiliario, los agentes que intervienen en l,
la tipologa existente en el sector, las agremiaciones que la conforman y los
ciclos econmicos de la actividad inmobiliaria.

En la Unidad dos, se maneja el tema del arrendamiento, su proceso y los

contratos que se presentan en torno a ste tema. Igualmente en la Unidad
tres, todo lo que tiene que ver con la venta de inmuebles y proyectos, adems
de los aspectos financieros que le competen.

En la unidad cuatro, se hace referencia a los avalos de predios, el objetivo

que se cumple al realizar un avalo a un inmueble, el concepto de valor
inmobiliario, el proceso y la valoracin urbana. En este caso, nos apoyamos
virtualmente en las continuas actualizaciones que para el caso de Colombia se
pueden encontrar en la pagina de internet: www.metrocuadrado.com
WWW.fincaraiz.com.co. En la Unidad cinco, se trabajar la Administracin de
Condominios, su significado y su administracin.

As mismo, dentro del modelo pedaggico de educacin a distancia y dirigidos

a lograr el objetivo del curso y desarrollar las competencias propuestas, es
importante el uso y la prctica de diferentes herramientas y estrategias
pedaggicas que se deben utilizar a travs de unas interactividades de
aprendizaje en tiempos sincrnicos y asincrnicos.

En tal sentido es importante, realizar:

 6

Un trabajo personal a travs de realizar activacin cognitiva, lectura

autorregulada y diferentes productos que se asignarn para la aplicacin
del aprendizaje semanal.

El trabajo individual se llevar a cabo durante todo el contenido del

curso, con el nimo de analizar cada uno de los temas del curso, de
manera que se desarrolle el habito de la investigacin, el anlisis y la
transferencia de conocimientos

La contina investigacin y actualizacin de las diferentes temticas, es

responsabilidad del estudiante, ya que es importante recordar que el
conocimiento es dinmico, continuo y certero, lo cual implica la revisin
constante del mismo.

Un estudio en pequeo grupo colaborativo, si le es posible, aunque sea

de forma virtual, para socializar experiencias de aprendizaje y fortalecer el
proceso individual, mediante la critica constructiva, la visualizacin de
nuevas alternativas y posibilidades, la reformulacin de nuevas teoras,
etc.

Lo anterior se fortalece con el acompaamiento tutoral, que se puede

realizar en forma individual, en pequeo grupo colaborativo y en grupo de
curso para lo cual se utilizaran diferentes medios y mediaciones, dadas por
el chat, la video y audioconferencia, etc..

Otro factor importante en el estudio del presente curso acadmico es el

sistema de evaluacin focalizado en tres momentos: Autoevaluacin,
coevaluacin y heteroevaluacin.

La Autoevaluacin la realiza el estudiante sobre su trabajo personal para

reflexionar sobre su proceso de autoaprendizaje.

La coevaluacin es la mirada crtica de su pequeo grupo colaborativo, si

es posible de forma presencial o virtual, con miras a fortalecerse y
apoyarse mutuamente.

La heteroevaluacin la lleva a cabo el tutor con el propsito de evaluar

el avance del estudiante y facilitarle el manejo de situaciones de
dificultad encontradas durante su proceso de aprendizaje.

Como complemento y aspecto importante para la efectividad del proceso de

aprendizaje est el apoyo y uso de recursos tecnolgicos que sern utilizados
durante el transcurso del curso y en el desarrollo de interactividades. Por
tanto el uso de videos conferencias, tele conferencias, audio conferencias,
correo electrnico, listas de correo, fax, telfono, audio chat, video chat y otros
ser de uso comn tanto para el tutor como para el estudiante.
 7

Finalmente el curso acadmico de Administracin Inmobiliaria llevar al

estudiante a estructurar un conocimiento significativo a travs de la
conceptualizacin, comprensin y aplicacin de los trminos y procedimientos
bsicos, manejo de los procesos y el correspondiente anlisis de las
disposiciones que regulan los proyectos inmobiliarios; y adems desarrollar
hbitos mentales productivos, que sean tiles en los diferentes contextos en
que intervenga profesionalmente.

"Si acabamos produciendo una estructura en el hiper espacio que

nos permita trabajar juntos armoniosamente, eso sera una
metamorfosis. Aunque, espero, tendra lugar de manera
incremental, tendra como resultado una gran reestructuracin de la
sociedad. Una sociedad que pudiera avanzar gracias a la
intercreatividad y la intuicin de grupo, en lugar del conflicto como
mecanismo bsico, sera un cambio muy importante".

Berners Lee, 2000:19

 INTENCIONALIDADES FORMATIVAS

PROPSITOS DE APRENDIZAJE

Desarrollar en el estudiante, habilidades de reconocimiento, analticas,

propositivas y evaluativas necesarias para generar los estudios,
propuestas y gestion de propuestas y proyectos inmobiliarios que busquen
el desarrollo regional y urbano, dentro del contexto de su desarrollo
profesional.

Incentivar al estudiante, la continua investigacin sobre los diversos

procesos, legislacin, normatividad, precios, etc. que rigen el sector
inmobiliario en cada contexto, mediante la actualizacin continua y
permanente de datos del mercadeo.

Promover actitudes y hbitos de legalidad, transparencia y honestidad con

la comunidad a travs del fomento del cumplimiento de directrices
normativas y de la accin de un ejercicio profesional transparente y tico.

Contribuir a la formacin integral, autnoma, crtica y creativa del

estudiante a travs del desarrollo de procesos de pensamiento como
anlisis, comparacin, clasificacin, interpretacin, argumentacin y toma
de decisiones.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE

El curso acadmico pretende que el estudiante:

Interprete en forma clara la actividad del sector inmobiliario, a travs del

anlisis, evaluacin e interpretacin de los procesos determinados, con
miras a dirigirlos dentro de un marco normativo del mismo.

Identifique los elementos necesarios de la normatividad del sector,

haciendo nfasis en la continua investigacin para explorar nuevas
oportunidades de crecimiento regional sujetas a las disposiciones legales.

Adopte hbitos de responsabilidad y progreso social y comunitario. a

travs del ejercicio de una actividad profesional transparente.

Logre una formacin integral mediante el desarrollo de procesos mentales

de tal forma que desarrolle pensamiento crtico, autonoma e innovacin,
para dirigir acertadamente proyectos de construccin en su aspecto legal.
 9

COMPETENCIAS

Al finalizar el curso, el estudiante ser competente en la:

Identificacin, interpretacin y aplicacin de las normas administrativas

que regulan los proyectos inmobiliarios como base fundamental para
ofrecer soluciones a las necesidades del medio.

Aplicacin de la investigacin continua y permanente como herramienta

vlida para direccionar proyectos de construccin maximizando las
oportunidades que se detecten y se desprendan de la regulacin legal de
la misma.

Caracterizacin de la prctica de valores y hbitos de responsabilidad y

progreso social que contribuyan a formar un pas mejor, e identificar y
aplicar los elementos necesarios para el manejo administrativo y
normativo de los proyectos inmobiliarios.

Implementacin de las habilidades de pensamiento como anlisis,

comparacin, argumentacin y toma de decisiones que lo capacitan para
desarrollar idneamente la direccin de proyectos de construccin.

METAS DE APRENDIZAJE

El estudiante del curso acadmico:

Solucionar las situaciones problmicas de carcter normativo que se

susciten alrededor del desarrollo de proyectos inmobiliarios a travs de la
adecuada identificacin, interpretacin y aplicacin de las normas que los
regulan.

Participar en el desarrollo de proyectos empresariales aplicados al sector

inmobiliario, mediante la aplicacin de los elementos administrativos
necesarios para la gestin laboral de una organizacin.

Asesorar o dirigir un proyecto de beneficio comunitario en su aspecto

legal cumpliendo con todas las obligaciones.

Desempear idneamente actividades relacionadas con la ejecucin o el

direccionamiento jurdico de proyectos de construccin.

9
 10

UNIDAD I

INMUEBLES - BIENES RAICES

Los bienes races son parte del concepto de la vida actual,

dentro del mundo moderno, la evolucin del hombre ha
generado innovacin en todos los campos, en nuestro caso,
hacemos referencia a los inmuebles en los que vivimos,
trabajamos, ejecutamos el comercio, etc. dado que se
construy para proteger de las inclemencias del tiempo, as
como para satisfacer las necesidades bsicas del desarrollo
laboral, profesional y personal de los seres humanos, su
sentido de crear comunidad, el ocio, la cultura y cada
actividad que desarrolla el hombre, que gracias al apoyo de
los avances tecnolgicos, han venido permitiendo en la
actualidad la generacin de grandes ciudades, que requieren
de cierta organizacin, reglamentacin y administracin,
para mantener el ordenamiento de ellas.

Igualmente, se ha generado un mercadeo de los inmuebles

usados que cambian de usuario o de utilidad, o nuevos que
se ejecutan para la satisfaccin de las necesidades de una
comunidad.

Es as como el mercadeo inmobiliario se gesta como un rea

de servicios relativamente nueva y que genera gran nmero
de empleos, servicios y nuevas empresas que pueden
presentarse en el sector y el cual se estudiar en el presente
curso acadmico.

10
 11

CAPITULO 1.

EL SECTOR INMOBILIARIO

Para conocer las caractersticas del sector del mercadeo inmobiliario,

debemos iniciar conociendo cada actividad que se realiza en l, cada
actor que forma parte de l, al igual que la normativa que lo regula, el
contexto en el que esta inmerso, etc.

Es as como encontramos que el mercadeo inmobiliario est conformado

por los compradores actuales y potenciales de bienes races. Estos
compradores se caracterizan por tener diferentes necesidades,
diferentes deseos y diversa capacidad econmica Las necesidades se
expresan en diferentes campos: el fsico, el intelectual, el psicolgico y
el social.

En el campo fsico se agrupan las necesidades de techo, alimento,

vestido, salud, etc. Las necesidades intelectuales, se relacionan con los
aspectos mentales; las psicolgicas se refieren a la auto-realizacin y a
la necesidad de afecto; en el campo social se encuentra la necesidad de
pertenencia y aceptacin. Los deseos son la expresin de las
necesidades de acuerdo con la cultura y personalidad de cada individuo.

La capacidad econmica se refiere a la disponibilidad del ingreso

adecuado para adquirir el bien inmueble, ya que no basta tener
simplemente la necesidad y el deseo; para adquirir la calidad de
comprador es necesario reunir las tres condiciones:

Tener la necesidad y el deseo de adquirir el inmueble

Tener el deseo de adquirir el inmueble
Tener la capacidad econmica para comprarlo

Lo anterior explica la problemtica existente en Colombia en relacin

con el dficit habitacional. Son muchas familias con la necesidad y el
deseo de una vivienda, pero carecen de la capacidad econmica para
adquirirla.

11
 12

De acuerdo con las diferentes, necesidades, deseos y capacidad

econmica, que presentan los consumidores; se aplican criterios de
agrupacin, a fin de ofrecerles los inmuebles que ellos necesitan. Esta
forma de agruparlos se conoce como segmentacin de mercados.

Leccin 1. Segmentacin del Mercado

Los mercados estn integrados por compradores con diferentes

caractersticas. Poseen diferentes gustos, hbitos de compra, edades,
diversas costumbres, habitan en distintas contextos, etc.

Lo anterior plantea diferentes estrategias de mercadeo. Por tanto, la

pregunta es: Qu mercado debe ser atendido?

Pero para responder a esta pregunta se necesita analizar, conocer y

segmentar el mercado. Con qu .criterios' se puede segmentar el mercado?
El mercado se puede segmentar segn:

Segmentacin segn ubicacin geogrfica

Es la divisin del mercado en unidades geogrficas, como pases,

ciudades, pueblos, municipios, o barrios. Esta divisin procede de las
caractersticas similares que pueden tener los habitantes de una misma
localidad en relacin con sus necesidades, gustos, deseos y hbitos de
compra.

En nuestro contexto ms cercano, por ejemplo una empresa puede

decidir vender bodegas en Yumbo (Valle), mientras otra opta por vender
fincas en Rionegro (Antioquia). Una constructora puede vender centros
comerciales en Cali (Valle), mientras otra se orienta a la venta de
apartamentos en Bucaramanga (Santander).

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 13

Mercados Mercados en
Poblacionales Ciudades
Envigado Neiva

Piedecuesta Sincelejo

San Gil Barranquilla

Girardot Cartagena

Soacha Cundinamarca

Segmentacin segn caractersticas demogrficas

Las siguientes son variables que permiten dividir o segmentar los

mercados; tenemos el nivel de ingresos, la edad, la ocupacin, la
estructura familiar y la formacin intelectual, entre otras, estas
variables son muy conocidas, y se les denomina variables demogrficas.

De acuerdo con lo anterior, un constructor puede orientarse al

desarrollo de conjuntos residenciales para familias jvenes con un
numero bajo de hijos menores de dos aos; por otro lado, una empresa
petrolera puede edificar un conjunto habitacional para las familias de los
ingenieros y trabajadores petroleros. El estado contrata firmas
constructoras para que construyan vivienda de inters social, lo cual
indica que las familias que van a habitar en ellas, son obreros
trabajadores de estratos sociales bajos, con un numero de hijos mayor,
con diferentes necesidades sociales y econmicas, que requieren
diferentes espacios habitacionales, etc.

Segmentacin segn caractersticas sicogrficas

En este caso el mercado se segmenta dando a los productos

personalidades que corresponden a la de los consumidores, por
ejemplo, los condominios campestres con mltiples espacios de
recreacin, como por ejemplo canchas deportivas y espacios de juegos
libres dirigidos, a los cuales se les imprime la personalidad de
consumidores de un nivel socio-econmico elevado, amantes de la
naturaleza y el deporte.

Segmentacin segn caractersticas conductuales

Consiste en agrupar a los consumidores segn el nivel de conocimiento

del producto y el uso que le dan o la actitud ante el mismo. El
constructor orientado a consumidores con gran conocimiento
arquitectnico ofrecer viviendas con excelente diseo y finos acabados;

13
 14

el vendedor inmobiliario que desea ofrecer un conjunto residencial con

grandes parques, buscar familias con nios o personas de la tercera
edad, debido a las necesidades de uso que tales usuarios daran al
condominio; igualmente, la compaa constructora de gran trayectoria y
renombre, en el medio, apoyar sus ventas de manera ms segura, de
acuerdo con la actitud que los consumidores tienen frente a su nombre.

Ejemplo de Segmentacin:

Caractersticas de las viviendas segn el nivel econmico

TIPOS DE ACABADOS SEGN EL NIVEL DE PRECIO

ESPECIFICACIN VIVIENDA DE BAJO VIVIENDA DE

PRECIO PRECIO ALTO
CLOSET No tiene Madera Flor Morado
ACABADOS MUROS Paete y Pintura Cermica
COCINA
MUEBLES COCINA Estufa y Lavaplatos Cocina Integral
PISOS Vinilo Alfombra Piso Madera
PARQUEADERO Descubierto Cubierto

Agentes del Mercadeo Inmobiliario

En el mercado inmobiliario, intervienen los siguientes actores que gestionan

las diferentes acciones que se llevan a cabo en el sector. Existen diversas
clasificaciones del uso de los inmuebles, por tanto, puede crearse otras
topologas de acuerdo a las caractersticas que son importantes para cada
caso, aunque las anteriores son las ms usuales.

De todas maneras, resumiendo la composicin del mercado inmobiliario,

cuenta con tres agentes que son los oferentes (poseen el inmueble), los
bienes races (los inmuebles objetos del mercado) y los demandantes
(quienes necesitan el inmueble). Estos agentes, son los que realmente
generan el mercado inmobiliario y a partir de ellos se realizan las diversas
transacciones que produce caracterizan al sector inmobiliario.

En cualquier lugar del mundo, existen inmuebles que pertenecen a diversos

usos, como la vivienda, el comercio, la industria, el turismo, etc. que son
determinados por las necesidades de los contextos y las personas que los
utilizan.

El propietario de un inmueble, tiene la completa potestad y libertad de

realizar cualquier tipo de transaccin comercial con su bien. Se da el caso
que l mismo no tenga las condiciones necesarias para realizar las diversas
transacciones que pueden presentarse, para este caso, se presenta una

14
 15

alternativa y es delegar a otro, que sea su representante frente a la

negociacin, que se determina el agente inmobiliario y que puede ser una
persona natural o bien una empresa que tenga las caractersticas necesarias
para ser la representante del propietario en cualquiera de los casos
necesarios en una transaccin comercial.

Mercadeo De Los Inmuebles

- Arriendo y Leasing.
Cuando el Inmueble debe estar debidamente consignado, para que la
compaa inmobiliaria inicie el mercadeo del mismo. Para ello define el tipo
de clientes potenciales que estaran interesados en tomarlo en arrendamiento
y adecua a este perfil el tipo de promocin y publicidad que emplear. Los
tipos de publicidad de mayor utilizacin son los siguientes:

Aviso de arrendamiento en el inmueble

Avisos en paginas de Internet especializadas en el tema
Avisos en secciones especializadas en peridicos loca/es y nacionales
Aviso en revistas especializadas
Pendones en el inmueble

A ttulo de ejemplo, usted podr publicar en un diario local un aviso como el

siguiente:

LA PRADERA Primer piso, patio soleado, tres

alcobas, servicios. Especial tercera edad.
Inmobiliaria El bosque telfs. 4444444- 2.42.42.4

Tambin se puede mercadear el inmueble, ofrecindolo a los clientes de la

inmobiliaria ya otras inmobiliarias. Se pueden utilizar otros medios
publicitarios como la radio y la televisin.

- Compra-Venta
El objetivo del mercadeo, es lograr que los compradores conozcan los
inmuebles. La estrategia variar segn se trate de oficinas, locales, bodegas
o viviendas, ya que cada tipo de comprador tiene gustos, necesidades, nivel
de ingreso y hbitos de compra diferentes. Por consiguiente, el mercadeo
utilizado variar segn el tipo de inmueble y el cliente objetivo.
A ttulo de ejemplo: el mercadeo de una oficina, difiere del mercadeo de un
apartamento, tanto por el tipo de cliente como por el tipo de mensaje
publicitario: el comprador del apartamento puede buscar techo y
tranquilidad, mientras el de la oficina busca un sitio para sus actividades
profesionales cerca a sus clientes o a entidades financieras.

15
 16

En trminos generales, al definir el sistema de mercadeo se tiene en cuenta

los siguientes aspectos:

 El cliente objetivo: sus necesidades y deseos.

 El tipo de inmueble: vivienda, oficina, local, etc.

 La capacidad de compra del cliente.

 El precio del inmueble.

 El medio publicitario a utilizar: Internet, prensa, radio, televisin,

revistas especializadas del sector, etc.

Si se desea vender viviendas. de altos precios, cuyos compradores sean

directivos empresariales; se puede realizar aproximacin a travs de
Internet, revistas empresariales especializadas, avisos clasificados e
peridicos o programas radiales cuya audiencia est conformada por
Profesionales
Pueden publicarse avisos de prensa, en la seccin venta de apartamentos,
con un texto corno el siguiente:

La Cabrera. Amplio, acogedor, vista ciudad, tres

alcobas, estudio, chimenea, $500 millones. te!. 4477

Si se desea vender vivienda popular se puede distribuir volantes en reas

comerciales frecuentadas por este tipo de personas, que pueden ser
compradores potenciales, o sencillamente realizar promocin con perifoneo
en das de mercado, si es en municipios contextos en los que se cuente con
sta actividad, en la que se integra la comunidad. En las grandes ciudades,
puede hacerse la misma actividad, en las zonas centros comerciales
cercanos al proyecto que se desea vender.
El volante podr llevar un texto como el siguiente:

NO PAGUE MAS ARRIENDO

Casa en conjunto cerrado, parques y vigilancia por
solo $20 millones. Subsidio $ 3 millones !gil.
Financiacin con Corporacin de Ahorro y Vivienda a
bajo inters!
INFORMES: TELFS. 2244 - 1144

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 17

Leccin 2. Componentes del Mercado Inmobiliario

Recibe el nombre de mercado inmobiliario: las diferentes acciones

comerciales que pueden presentarse con los bienes races que pertenecen al
sector de la construccin. De esta manera, se generan relaciones en la que
participan diferentes actores que intervienen en estas acciones comerciales,
son los oferentes, el bien inmueble y los demandantes.

Es importante conocer las diversas caractersticas que cada uno de ellos

posee, de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es
pertinente conocerlos mejor su comportamiento en el rea especfica del
sector.

Los Inmuebles

Los inmuebles o bienes races, se denomina a las diferentes construcciones

que cumplen con ciertas caractersticas de tipo fsico, ambiental y de uso, de
acuerdo en el contexto en el que se encuentren localizados y dentro de ellos
se incluyen: las casas de habitacin unifamiliar, bifamiliar y multifamiliares;
apartamentos, oficinas, locales, bodegas, lotes, y construcciones
institucionales, entre otros. Lo cual los convierte en objetos de transaccin,
debido a las circunstancias que poseen las personas dentro de una sociedad
de consumo y las necesidades del medio.

Los inmuebles representan el objeto de las transacciones en torno a los

cuales giran las relaciones de compradores y vendedores. Satisfacen
necesidades de seguridad, bienestar, techo, confort, inversin y produccin;
adems cumplen funciones especficas de acuerdo con su uso.

Segn este ltimo, los inmuebles pueden clasificarse en residenciales,

comerciales, industriales, rurales, e institucionales. En la siguiente tabla, se
puede apreciar la clasificacin correspondiente, la cual no es rgida, ya que
cada vez se especializan y diversifican los usos mucho ms:

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 18

USO TIPO PRESENTACIN

Residencial Unifamiliar Casas
Bifamiliar Apartamentos
Multifamiliar Conjuntos Residenciales
Comercial Individuales, en Centros Oficinas
Comerciales en Parques Locales
empresariales, etc. Bodegas
Parqueaderos
Rural y Individuales o conjuntos Lotes
semirural de propiedad comn. Fincas
Condominios Campestres
Institucional Instituciones Educativas Colegios, Universidades
Organizaciones Tursticas Hoteles, Centros cultural,
Clubes Recreativos, Culturales,
Instituciones Mdicas Hospitales, Consultorios,

Los Oferentes

Los oferentes son todos aquellos que ofertan los bienes races; estos pueden
ser: las compaas constructoras y los corredores inmobiliarios, que son
personas Naturales, y las empresas pblicas y privadas

Las compaas constructoras

Las compaas constructoras son los oferentes ms significativos de la

actividad inmobiliaria en Colombia. Su funcin consiste en edificar bienes
inmuebles, sean ellos casas, conjuntos residenciales de casas o
apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales, locales, edificios
de apartamentos, parques industriales, bodegas, o condominios
campestres.

Una vez finalizada la construccin, la compaa constructora puede

realizar la venta directamente o contratar los servicios de un agente
inmobiliario para que efecte la venta. Los inmuebles ofrecidos en venta
son nuevos, esto es, recin construidos y/o vendidos por primera vez.
Un ejemplo de la oferta de vivienda nueva, realizada por compaas
constructoras para las cinco principales ciudades del pas, expresada en
metros cuadrados, informacin que debe ser actualizada constantemente,
se pueden encontrar los datos en la red, como por ejemplo en la pagina
de Internet:

http://www.camacol.org.co/documentos_estadisticas_sectoriales/20061024
164918_licencias%20agosto%202006.pdf .

Los corredores inmobiliarios

Los corredores inmobiliarios son intermediarios en el mercado de bienes

races. Son prestadores de servicios profesionales que ayudan a los

18
 19

compradores a conseguir el inmueble que se ajusta a sus necesidades; y

colaboran con los propietarios en la bsqueda y seleccin del cliente que
desea adquirir el inmueble.

Los corredores inmobiliarios, son intermediarios entre los propietarios de

los inmuebles que desean vender, y los clientes que desean comprar.
Esta relacin puede visualizarse en la siguiente forma:

COMPRADOR
PROPIETARIO

AGENTE
INMOBILIARIO

Facilita el proceso de compra a los clientes, y colabora con los propietarios,

vendiendo los inmuebles que stos le confan.

PROPIETARIO COMPRADOR
VENDE

AGENTE
INMOBILIARIO
INTERMEDIARIO

En operaciones de arrendamiento, la compaa inmobiliaria recibe del

propietario un inmueble para arrendar. Su tarea consiste en actuar como
gestor arrendador y conseguir un cliente que se compromete y a quien, por
una suma mensual, le entregar el inmueble, para su tenencia en calidad de
arrendamiento.

Esta operacin puede ilustrarse as:

19
 20

PROPIETARIO
DEL INMUEBLE ARRENDATARIO

AGENTE
INMOBILIARIO
ARRENDADOR

Los servicios ofrecidos por las compaas inmobiliarias son diversos y pueden
resumirse as:

a. Venta de Proyectos de Construccin nuevos: edificios de

Apartamentos, Conjuntos de Casas, Condominios Campestres, Conjunto
de apartamentos, Centro Comerciales, Edificios de Oficinas, etc. En este
Servicio el Corredor recibe del Constructor el Proyecto a vender y se
compromete a realizarlo en un tiempo determinado, pactando con
aquellas condiciones de venta, a saber: precio, plazo, condiciones de
financiacin, condiciones de entrega de los inmuebles vendidos y
comisiones, entre otras.

El Agente Inmobiliario dispone de un tiempo limitado para contactar los

posibles compradores, asesorarlos en la tramitacin de los crditos,
obtener los desembolsos de los crditos por parte de las Entidades
Financieras y realizar la entrega final de los Inmuebles.

Esta operacin puede sintetizarse as:

COMPRADOR
CONSTRUCTOR

AGENTE
INMOBILIARIO

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 21

b. Corretaje o venta de inmuebles usados: este servicio se relaciona

con la venta de bienes races de propiedad de terceros; generalmente
corresponde a inmuebles usados. En esta operacin, el inmobiliario
acta como intermediario entre un propietario que vende y un cliente
que desea comprar. El inmueble objeto de venta es recibido en
consignacin por la inmobiliaria y una vez vendido genera a sta una
comisin de venta.

c. Arrendamiento de todo tipo de inmuebles: casas, apartamentos,

bodegas, locales, lotes, etc. En el proceso de Arrendamiento el Agente
Inmobiliario que recibe el inmueble en Administracin, acta como
Arrendador y realiza actividades promocinales publicitando y
ofertando el inmueble. Una vez hallado el cliente interesado en tomarlo
en arriendo, estudia la solicitud de arrendamiento y si sta es
aprobada procede a elaborar el contrato de arrendamiento y a
entregar el inmueble al nuevo arrendatario. Durante la vigencia del
contrato de arrendamiento, la inmobiliaria se ocupa de cobrar los
cnones de arrendamiento mensual y de su posterior pago al
propietario del inmueble. Por este servicio el inmobiliario recibe una
comisin denominada comisin de Arrendamiento, que se pacta al
contratar los servicios del agente inmobiliario.

d. Avalo de inmuebles: El servicio de avalo consiste en determinar el

valor de un inmueble en un momento determinado a travs de una
investigacin metdica, que considera las diferentes variables que
inciden en el valor de un Inmueble: Sociales, Econmicas, Polticas,
Jurdicas, Urbanas y Regionales.

Un propietario puede necesitar determinar el valor de su inmueble por

alguna de las siguientes razones: obtencin de un crdito en el cual el
comprador ofrecer el inmueble como garanta hipotecaria a la entidad
financiera; iniciacin del proceso de venta; determinacin del canon de
arrendamiento, entre otros.

En cualquiera de las eventualidades anteriores, el interesado acude al

avaluador, quien realizar la visita al inmueble a fin de determinar sus
caractersticas constructivas, estado de conservacin y mantenimiento,
caractersticas del vecindario y situacin del mercado. Con esta
informacin, el avaluador estudiar los documentos de propiedad del
inmueble, su situacin jurdica y las normas urbansticas vigentes para
el sector.

Hechas las consideraciones anteriores, proceder a realizar los clculos

matemticos para finalmente determinar el valor del inmueble.
Concluido el estudio, es elaborado un informe de avalo que incluye
fotografas del inmueble y el vecindario, y las consideraciones sobre los
aspectos tcnicos, arquitectnicos, de mercado, urbansticos y
jurdicos; concluyendo con la determinacin final del valor del avalo.

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 22

e. Asesora inmobiliaria: comprende todos los servicios de consejera

en los campos administrativos, de mercadeo, financieros y jurdicos
relacionados con los Bienes Races.

Las decisiones de compra, venta, arrendamiento, inversin,

determinacin de la vocacin de un inmueble, rentabilidad de la
inversin, constituyen algunos de los motivos de asesora
inmobiliaria.

f. Administracin de inmuebles: tratndose de condominios

residenciales, edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros,
las compaas inmobiliarias ofrecen sus servicios como
administradoras de los mismos.

Los Demandantes

El demandante es quien requiere de cualquier accin sobre un objeto, en

ste caso sobre un inmueble, lote o artculo inmobiliario. Ellos se
constituyen en la parte activa del mercado de bienes races. Se realizan
anlisis, censos y caractersticas con el objeto de conocer el tipo de
demandante que puede tener el sector de la construccin.

En Colombia, es caracol (www.camacol.org.co), el organismo encargado de

realizar estos estudios peridicos, que orientan sobre la demanda de
vivienda y otros usos. stos datos son variables para cada ao y para
cada caracterstica, por ello es importante consultar y analizar las
estadsticas actualizadas en cuanto se requieran, en nuestro pas es
recomendada por ejemplo en la direccin:
http://www.camacol.org.co/htm/estadisticas_sectoriales.asp en la
http://www.dane.gov.co/index.php?option=com_content&task=section&id=34&Itemid=71

Histricamente Colombia ha demostrado que se incrementa mucho mas

la demanda sobre las viviendas de bajos costos, y viceversa, es decir
que a mayor costo de un inmueble, disminuye el porcentaje de personas
que pueden acceder a ellas, debido al bajo y medio nivel socioeconmico
al que pertenece la mayora de la poblacin del pas.

Igualmente, son diversas las calidades de materiales y espacios que

determinan caractersticas del nivel socioeconmico estrato al que
pertenecen dichas viviendas.

La oferta de vivienda es muy diversa y variable en cada regin del pas,

esto depende de las caractersticas contextuales que se presenten por las
condiciones econmicas, sociales y hasta de la moda que pueda tener un
sector determinado. En cuanto a la tipologa constructiva tambin es
variable, ya que en la actualidad se ha incrementado el uso de la vivienda
multifamiliar en altura, el costo de la vivienda unifamiliar se ha
incrementado, por el alto costo del suelo; de tal manera, que se ha
venido cambiando la caracterstica de los condominios o viviendas de

22
 23

conjunto cerrado, que presentan caractersticas tales como: mayor

seguridad, menor costo, accesibilidad a los servicios comunes, etc.

Todo lo anterior, tiene ventajas y desventajas, entre las primeras

podemos encontrar que la vivienda en altura, genera un mas alto ndice
de ocupacin del suelo, cuando las ciudades incrementan su poblacin,
pues con los cuidados ambientales que se deben tener en cuenta, existen
protecciones a los recursos naturales existentes, de tal manera, que se
recomienda no extenderse tanto, para no excederse en el uso del suelo.

Leccin 3 . EL RENGLON INMOBILIARIO.

Las ciudades son tejidos que se van realizando lentamente, crecen y se

desarrollan de acuerdo con las necesidades y las caractersticas fsicas
impuestas por el clima, el contexto, los materiales, la situacin socio
econmica, etc.

De tal manera, que se van consolidando histricamente los diferentes tipos

de ciudades y pueden nacer otras, en el mismo contexto, que contienen
diversas caractersticas y que se van entrelazando con las anteriores, as
sucesivamente, se han consolidado las comunidades, pueblos y ciudades en
el mundo.

No sobra recordar que las normas se han impuesto despus de tener una
ciudad consolidada, se han dado lineamientos que permitan organizar y
homogeneizar una ciudad, se trazan vas de comunicacin, se propone
ampliacin de servicios pblicos y comunitarios, se disea el desarrollo
urbano que las autoridades desean proyectar para el futuro de ellas.

Alrededor de todo este desarrollo, han nacido servicios conexos que permiten
diferenciar los tipos, ofertar nuevas alternativas, generar e innovar
proyectos, etc. As se viene presentado en el desarrollo de los pases, el
rengln econmico del sector inmobiliario, que permite la movilidad de
grandes inversiones y diversas actividades pertinentes a ellas.

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 24

Agremiaciones Inmobiliarias.

Se llama agremiacin a la asociacin de empresas inmobiliarias que pretenden el

fortalecimiento, el intercambio de experiencias y trabajar por la profesionalizacin de las
actividades inmobiliarias. Estas agrupaciones han sido tradicionalmente de carcter
regional y nacional, que se han venido organizando principalmente en las grandes
ciudades del pas. Aunque en la actualidad ya se pueden encontrar inmobiliarias que
trabajan con bienes ubicados en cualquier contexto mundial, que ofrecen los servicios
completos de manera que se logre invertir desde cualquier lugar, en un pas diferente,
sin tener necesidad de desplazarse a conocer o negociar en el sitio elegido.

Resea Histrica: La inmobiliaria nace como solucin a las necesidades de la

comunidad en general, que solicitaba una empresa seria, responsable y emprendedora
que lograra mitigar el impacto social, debido al acelerado crecimiento de los centros
urbanos que afectan profundamente la estructura urbana, tanto en materia habitacional,
como en infraestructura productiva y de servicios sociales.

Las necesidades bsicas de vivienda y servicios pblicos esenciales de la poblacin

crecieron mas rpidamente que las soluciones destinadas a satisfacerlas, acentuaron
aun mas los problemas como el desempleo, y el dficit de vivienda. Esta situacin
generalizada que se presento en ste Pas, a partir de la dcada de los 70 y comienzos
de los 80, se convirti en una gran prioridad de buscar y crear una INMOBILIARIA,
donde se pueden encontrar al menos una parte de la solucin a las necesidades
relacionadas con la bsqueda de vivienda y que la misma determinara su valor, y
asesorara a los mas necesitados, la ubicacin de una vivienda digna para la familia, que
es el ncleo esencial de la sociedad.

En Colombia, las Inmobiliarias fueron generndose aproximadamente desde el ao

1982. Las inmobiliarias, se crearon para la prestacin de servicios profesionales a toda
persona natural o jurdica encaminada a promover el aumento de la seguridad del
patrimonio de cada uno de los clientes, como el desarrollo del sector inmobiliario. El
Objetivo es primordialmente Social, ya que hace referencia a la administracin de
inmuebles para su arrendamiento alquiler, compra y venta, con la mayor
seguridad, avalos comerciales y de renta de inmuebles urbanos y rurales, ventas,
permutas, prstamos hipotecarios, asesoras jurdicas y contables y todo lo relacionado
con finca raz. La experiencia, solidez y respaldo que se tiene en el mercado, ponen hoy
en da a la vanguardia las grandes inmobiliarias, ms aun cuando las ciudades se
extienden cada da ms.
Entre las agremiaciones que en Colombia, se encargan del sector
inmobiliario, han venido liderado el proceso algunas de ellas, las principales
son:
Las Lonjas de Propiedad Raz
Cmaras de Propiedad Raz
Sociedad de avaluadores
Lonja de Bogot.

Adems se pueden especificar la historia y algunos de los servicios de tipo

nacional e internacional que ellas ofrecen individualmente, entre ellas se
pueden encontrar:

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 25

Lonja de Propiedad Raz de Bogot

Esta entidad gremial, fundada en 1945, agrupa a representantes de dos

ramas estatutarias de afiliados, a saber: de promotores-constructores y
de empresas de servicios inmobiliarios.

Adems de su funcin de representacin ante entes gubernamentales y

privados de Bogot, la Lonja de Propiedad Raz realiza estudios a nivel
local, nacional e internacional relacionados con el mercado de propiedad
raz, el valor del suelo en Bogot y asesora a sus afiliados sobre la
legislacin relacionada con el sector de finca raz.

Cmara de Propiedad Raz

Este gremio de profesionales inmobiliarios, fundado en 1967, acta como

representante del sector de finca raz y de avalos. La Cmara de
Propiedad Raz presta servicios valuatorios y consultoras a travs de sus
afiliados a instituciones del Estado, entidades financieras y particulares.

Esta organizacin elabora estudios tcnicos del sector inmobiliario sobre

aspectos judiciales, econmicos y sociales. Adems, interviene en
asuntos en los que se deben adelantar procesos de concertaciones
urbansticas. Igualmente, realiza asesoras y consultoras sobre el sector
inmobiliario a nivel municipal, departamental y nacional. Orienta a
quienes lo soliciten en planeacin, usos del suelo y la adquisicin de
predios para obras de infraestructura urbana y rural.

Fedelonjas

Este gremio agrupa a varias lonjas y asociaciones inmobiliarias del pas,

entre las que se cuentan la Lonja de Propiedad Raz de Bogot y Fiabci.
Elabora estudios e investigaciones sobre mercado inmobiliario. Tambin,
promueve proyectos y acciones ante el Estado y empresas particulares
tendientes al fortalecimiento del gremio.

Fedelonjas establece canales de comunicacin e intercambio con otras

agremiaciones, organismos nacionales e internacionales de carcter
pblico y privado relacionados con la actividad inmobiliaria. Ofrece el
servicio de avalos corporativos y de bienes races.

Fiabci

La Federacin Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI)

agrupa a ms de 100 asociaciones (que suman ms de 1 milln de
afiliados) profesionales de 54 pases en el mundo, entre los que se
cuentan Alemania, Australia, Austria, Brasil, Canad, Chile, Estados
Unidos, Holanda, Japn, Mxico y Reino Unido.

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 26

Esta federacin brinda a los profesionales de la actividad inmobiliaria

una estrategia de trabajo en red que les permite intercambiar
informacin sobre el sector y, adems, incrementar las posibilidades de
negocio a nivel local, nacional y mundial debido a su radio de
cubrimiento a travs de sus sedes en ms de 54 pases.

Ofrece a sus miembros oportunidades de realizar intercambios

profesionales y de capacitacin en sus diferentes sedes en el mundo y
les otorga el Certificado Internacional de Profesiones Inmobiliarias.
Tomado textualmente de la pagina:
http://www.metrocuadrado.com/directorio_m2/ARTICULO-WEB-DIRECTORIO_M2-2048768.html

Con la globalizacin se ha venido generando un acceso a las negociaciones a

distancia que se da gracias al avance en la informacin y la comunicacin,
mediante la red de Internet, se pueden ejecutar transacciones comerciales
de importancia, de manera segura, dinmica y sincrnicamente, es el
llamado El comercio electrnico o e-commerce (electronic commerce) est
estrechamente ligado al desarrollo y popularizacin de las compras a travs
de Internet. Se puede definir afirmar que comercio electrnico son todos
aquellos actos de compra-venta de bienes o servicios que se realizan
aplicando, de forma total o parcial, los recursos y herramientas que la red
Internet pone a nuestra disposicin.

Las tres primeras agremiaciones, anteriormente mencionadas, con su amplia

experiencia y trayectoria se agrupan para conformar la Federacin de Lonjas
de Propiedad Raz, entidad de carcter nacional orientada a la representacin
de los intereses gremiales y gubernamentales y desarrollo del sector,
representndolo ante las entidades gubernamentales. Esta Federacin ha
propugnado por la profesionalizacin de la actividad inmobiliaria, la
capacitacin, seminarios y talleres.

Ha realizado estudios bsicos relacionados con el valor de la tierra en las

principales ciudades del pas. Facilitando la labor del avaluador de inmuebles
y contribuyendo a la investigacin relacionada con la evolucin y tendencia
del valor de la tierra en las diferentes ciudades.

La Federacin de Lonjas de Propiedad Raz, entidad de carcter nacional

orientada a al representacin de los intereses gremiales y gubernamentales,
cuenta con la asociacin y la experiencia de algunas compaas inmobiliarias
colombianas, que tienen amplia experiencia y trayectoria en el sector, con el
objetivo de representar los intereses gremiales y desarrollo del sector, para
su representacin ante las entidades gubernamentales.

Adems de lo anterior, la Federacin tambin propugna por la

profesionalizacin de la actividad inmobiliaria, para ello imparte cursos de
capacitacin, seminarios y talleres. Igualmente, trabaja por la investigacin,
ha realizado estudios bsicos relacionados con el valor de la tierra en las
principales ciudades del pas, facilitando las labores del avaluador de
inmuebles y contribuyendo a la investigacin relacionada con las diferentes
tendencias del valor de la tierra en las principales ciudades del pas.

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 27

La Cmara de Propiedad raz en Bogot, al igual que La lonja de Bogot,

agrupa a inmobiliarias pequeas y medianas y se ocupa de su representacin
y de la realizacin de programas de capacitacin.

En la profesionalizacin del ejercicio inmobiliario, la actividad valuatora de

valoracin ha recibido especial atencin. La creacin del registro nacional
avaluador y del registro profesional avaluador, han demandado del
profesional avaluador las exigencias mximas de idoneidad en relacin con su
preparacin, experiencia y capacitacin. Estos registros, se otorgan a los
avaluadores profesionales despus de un amplio estudio y se expresa a
travs del otorgamiento de una matricula, sin la cual no es legitima la
prctica de avalos.

En mateara de arrendamientos, se ha establecido la exigencia de la matrcula

arrendadora a las compaas inmobiliarias para el ejercicio de su actividad
arrendadora; esta matricula es expendida por las alcaldas, ya que es un
elemento de control y garanta de la experiencia y seriedad.

Leccin 4. Tipologa de las Empresas Inmobiliarias

Inmobiliarias Grandes.

Todo ente econmico inmobiliario es creado para producir o intermediar

bienes y servicios inherentes a este sector, es por ello, que para atender
las necesidades insatisfechas de consumidores, que estn dispuestos a
pagar por satisfactores, es necesario que el manejo de los recursos que
actan en la relacin productor-consumidor, beneficien a esas dos fuerzas.

Los factores productivos son permeados por una serie de polticas y

comportamientos neoliberales obligando a los gestores de proyectos
inmobiliarios a comportarse de acuerdo a una nueva cultura, la cual
contiene un que hacer propio y que, en muchos casos, excluye a
promotores inmobiliarios, alejando la posibilidad de hacer, sin permitir el
acercamiento de los dueos del suelo, de los desarrolladores, de los
comercializadores y por ende de los compradores o consumidores, a
quienes se debe dirigir todo esfuerzo. Unir las puntas de produccin y
consumo, implica un esfuerzo de pocos y la satisfaccin de muchos, teora
muy justa y razonable para la sociedad actual.

La gran inmobiliaria se organiza como sociedad limitada o sociedad

annima. Su estructura organizacional es departamentalizada. Utiliza
una divisin funcional en la cual cada unidad de servicios se especializa en
su rea.
Su capital social le permite acceder a la tecnologa informtica, presentado
procesos administrativos y operativos sistematizados. La administracin
del recurso humano esta basado en la especializacin.

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 28

En cuanto a los servicios que se prestan en una inmobiliaria de tamao

grande, estn la Fiducia Inmobiliaria y la Titularizacin. Y en materia de
mercadeo lideran la utilizacin de sistemas modernos, la implantacin de
Marketing de servicios y la cultura del servicio al cliente.

Puede visitar las paginas de Internet:

http://www.oikostitulos.com/inmobiliaria.html?gclid=CLfBkv-kzIoCFQWDPgodUk5rgw

http://www.fincaraiz.com.co/170/prof/guia-inmob.aspx

ORGANIGRAMA INMOBILIARIA GRANDE

Gerencia Gerencia Gerencia de Gerencia

Ventas Arrendamientos Avalos Administrativa
y
Financiera

Inmobiliarias medianas

Por lo general ste tipo de agencias inmobiliarias, se organizan como

sociedades limitadas como sociedad en comandita. Es frecuente encontrar
sociedades de familia. Por lo general, su planta de personal esta conformada
por diez ms personas.

Presentan una estructura organizacional formal expresada en un

organigrama con departamentalizacin por tipo de servicio. Normalmente
presentan tres departamentos: ventas, arrendamientos y avalos; aunque
tambin ofrecen servicios en propiedad horizontal, gerencia de proyectos,
permutas y asesora inmobiliaria.

En el campo tecnolgico presentan un mediano grado de sistematizacin en

sus procesos administrativos, contables, financieros y operacionales.

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 29

ORGANIGRAMA INMOBILIARIA MEDIANA

GERENCIA
GENERAL

Gerente Gerente
Comercial Administrativo y
Financiero

El proceso de toma de decisiones es descentralizado; cada director de

departamento responde por su rea y debe cumplir con los presupuestos de
ingresos y egresos establecidos.

Las polticas y estrategias se determinan a nivel de los rganos directivos,

normalmente juntas directivas y gerentes.

Los sistemas de comunicacin e informacin tienen carcter formal y se

expresan a travs de cartas, memorandos y comunicaciones escritas. En el
rea financiera, los estados financieros, presupuestos de ingresos y egresos y
flujos de caja, entre otros, se constituyen en herramientas de amplia utilidad.

En algunas inmobiliarias se utilizan sistemas administrativos modernos. En

materia de mercadeo, la existencia de mayores presupuestos respecto a la
inmobiliaria pequea, facilita la implantacin de sistemas de mercadeo con
mayores presupuestos publicitarios; la contratacin de promotores de venta
y arrendamientos y la designacin de directivas en el rea comercial.

Agencias Inmobiliarias Pequeas

Estas agencias tienen una estructura organizacional en la cual sas decisiones

se concentran en el propietario, que a su vez desarrolla las funciones
gerenciales. l decide sobre aspectos administrativos, financieros,
comerciales, y de recursos humanos; traza polticas y define estrategias
comerciales y financieras.

Desde el punto de vista tecnolgico, el pequeo gestor inmobiliario, utiliza

sistemas manuales en el manejo de la informacin y en los procesos
administrativos. La planeacin es realizada por el propietario gerente, quien
la define empricamente, de acuerdo con su experiencia.

El crecimiento de la empresa es funcin directa de la capacidad proyectada

que tiene el propietario y se apoya fundamentalmente en la labor comercial
desarrollada por el mismo.

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 30

La administracin del recurso humano se fundamenta en la confianza. La

estructura organizacional es informal; no existe organigrama formal y la
divisin del trabajo y la especializacin son reducidas. Normalmente estn
conformadas por menos de diez empleados. El gerente ejerce el control
directamente sobre los empleados y los clientes: las relaciones con sus
clientes son directas. El gerente conoce a todos sus clientes.

Desde el punto de vista jurdico, la empresa se organiza como una sociedad

de hecho o como una empresa de familia.

ORGANIGRAMA GENERAL
AGENCIA INMOBILIARIA PEQUEA

GERENCIA GENERAL

ASISTENTE DE GERENCIA

Leccin 5. Agentes Inmobiliarios

Un agente inmobiliario, es la persona, empresa, organizacin

institucin que se encarga de ejecutar cualquier tipo de transaccin
posible requerida con los bienes inmuebles, es decir que sirven de
intermediarios o de encargados de la compra, venta, alquiler, corretaje,
etc.

Dentro de los objetivos primordiales que debe tener un agente

inmobiliario, se encuentran:

I. Analizar la situacin jurdica del inmueble.

II. Actuar con transparencia en todas las negociaciones.

III. Buscar la bilateralidad o equidad en todos los convenios, contratos

sobre la base de "ganar/ganar".

IV. Promover la investigacin y el estudio en el rea inmobiliaria.

V. Contribuir en el orden de la gran ciudad con el objeto de resolver la

problemtica social en materia inmobiliaria.

VI. Buscar la armona del Hombre con la Naturaleza.

VII. Promover la tica Comercial y el Civismo en los negocios

inmobiliarios.

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Definicin y Funcin del Agente Agencia Inmobiliaria

En la medida en que se desarrolla el mercado inmobiliario, arrendadores y

arrendatarios, deciden no negociar directamente y prefieren utilizar los
servicios del agente inmobiliario. Aparece, entonces el agente inmobiliario
como una figura intermediaria entre arrendador y arrendatario.

AGENTE
PROPIETARIO INMOBILIARIO ARRENDATARIO

La actuacin del agente agencia inmobiliaria se expresa a travs del

contrato de administracin, en el cual el propietario encarga al
administrador la gestin de administrar un inmueble, entregando a este
ltimo, la tenencia del inmueble, con el fin de ser promocionado y
arrendado a terceros. Por esta gestin, el administrador inmobiliario
recibe del propietario, una retribucin econmica denominada comisin
por administracin.

CONTRATO DE
PROPIETARIO ADMINISTRACION ARRENDATARIO

AGENTE INMOBILIARIO

Funciones que una compaa inmobiliaria cumple al arrendar un inmueble

Toda compaa inmobiliaria, disea una misin, unos objetivos, unas
metas y propsitos que determinan sus actividades, as mismo las
principales funciones y entre ellas pueden ser:
Determinar el canon de arrendamiento justo, acorde con las
condiciones de oferta y demanda de inmuebles en la localidad o
sector.
Proteger la inversin del propietario manteniendo el inmueble ocupado
y arrendado al mejor precio.
Conseguir a los arrendatarios las propiedades adecuadas en el
momento adecuado, facilitando este proceso con giles servicios de
informacin y modernos y eficaces servicios de mercadeo.
Coadyuvar en el mantenimiento de la propiedad sugiriendo al
propietario los mantenimientos preventivos y correctivos al inmueble.
Prestar un buen servicio a los arrendatarios, atendiendo
oportunamente las solicitudes de mantenimiento y reparacin que
corran por cuenta del propietario.

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CAPITULO 2.

GESTIONES DEL MERCADEO INMOBILIARIO

Definicin Gestin: Proceso que desarrolla actividades productivas

con el fin de generar rendimientos de los factores que en l
intervienen. Diligencia que conduce al logro de un negocio o
satisfaccin de un deseo.
accin: tr. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de
cosas, obras o servicios, a cambio de un precio y de su devolucin
en perfecto estado tras la extincin del contrato de arrendamiento,
arrendar la tierra.

Por tanto, para lograr una buena gestin en el sector, se traduce en

realizar acciones, o actividades productivas, que generen buenos
rendimientos para los involucrados, dentro de las gestiones que mas
comnmente se presentan en ste sector, estn la accin de
arrendar inmuebles, de comprar y vender bienes races, hacer
permutas o cambios, el leasing, etc

Leccin 6. El Arrendamiento de Inmuebles

. La accin de arrendar, es muy comn en el sector inmobiliario, por lo tanto, puede

presentarse que el propietario, ejecute las acciones del proceso de arrendamiento,
contrate a una agencia inmobiliaria que se encarga de realizar los trmites necesarios

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 33

para el mercadeo y el arrendamiento, as como encargarse del mantenimiento del

inmueble y su entrega y recibo a satisfaccin del cliente.
El arrendamiento es la accin de canjear un bien por una cantidad de dinero,
que generalmente se paga en efectivo, mediante unas mensualidades
establecidas.

ste sistema es utilizado por propietarios de bienes inmuebles, que ofrecen la

posibilidad de prstamo arrendamiento, para otras personas, que necesitan
dicho bien inmueble o bien raz, para un objetivo determinado.

El arrendamiento es muy comn, y participan en sta accin, el propietario,

el arrendatario y el bien inmueble que es objeto de la transaccin. Se rige
por unas normas que responden a las expectativas del propietario sobre el
inmueble. Se pactan ciertas condiciones econmicas que permiten establecer
una relacin comercial, por la cual se paga un canon de arrendamiento, que
corresponde al valor que se pacta inicialmente.

La oferta de arrendamiento puede hacerse directamente por parte del

propietario del bien inmueble, o del agente o agencia inmobiliaria elegida
para tal fin.

Expectativas del Arrendatario y el Propietario.

En el momento en que se genera cualquier tipo de negociacin, el poseedor

del objeto del contrato y quien solicita el bien, tienen ciertas expectativas de
cumplimiento, seguridad,

 Arrendatario

Arrendamiento, es el proceso mediante el cual un arrendador entrega a un

una persona llamada arrendatario, la tenencia de un inmueble,
obligndose a cancelar una suma de dinero, que es llamado canon de
arrendamiento.

El arrendatario es la persona que solicita un bien inmueble en prstamo

alquiler dentro de una oferta de las necesidades y caractersticas
requeridas por el arrendatario. Un arrendatario busca dentro del mercado
inmobiliario, el bien que se ajusta a sus necesidades, que pueden ser de
acuerdo con el sector, las caractersticas del inmueble, si es comercial,
industrial o residencial, etc. Igualmente puede guiarse la seleccin por el
costo del canon de arrendamiento.

Los inmuebles que se arriendan, pueden ser oficinas, locales, lotes,

bodegas, fincas, viviendas y cualquier tipo de inmueble de tipo
arquitectnico, en las obras civiles se llama concesin este tipo de
negociaciones.

Un arrendatario espera obtener:

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El mejor inmueble por el canon de arrendamiento que paga.

Un inmueble en ptimas condiciones de habitabilidad.
Un servicio personalizado de excelente calidad.
Contar con facilidades de pago del canon de arrendamiento.
Normas jurdicas adecuadas a su caso.

 Propietario Arrendador.

El propietario o la persona designada por l para la tenencia, de un bien

inmueble ofrece su propiedad, que por lo general, debe estar en excelente
buen estado fsico, para que sea bien mantenido y utilizado para los fines
solicitados.

Contrato de Arrendamiento de un Inmueble

El contrato de arrendamiento, hace referencia al documento legal que

rige las condiciones para realizar la accin de arrendar un bien.

ste documento se realiza de comn acuerdo entre las dos partes

comprometidas, haciendo referencia al objeto del contrato. Por
tanto, las clusulas que el contrato lleva, son pactadas por las dos
partes y deben ser cumplidas a cabalidad, para no incurrir en
reclamaciones legales y posteriores sanciones.

Que es un Contrato de Arrendamiento.

Como ya se anoto en la introduccin al presente capitulo, un contrato es un

documento privado que se eleva a documento pblico. Es decir que es un
pacto que se hace entre las dos partes, el arrendador y el arrendatario, ellos
llegan al acuerdo de entregar y recibir un bien inmueble, para el disfrute del
mismo, a cambio de un pago, por tal motivo, se pactan dichas condiciones.

Un Contrato de arrendamiento, debe registrarse ante la Oficina de Registro y

Notariado Publico, de manera que se tenga la seguridad de su cumplimiento
y la facilidad de reclamacin en el caso en que se incumpla.

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El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo

menos: nombre e identificacin de los contratantes, as como la del
inmueble; tambin, la parte que se arrienda, las zonas y servicios
compartidos con los dems ocupantes. En el contrato debe estar el precio y
forma de pago, el trmino de duracin y designacin de la parte contratante
a cuyo cargo est el pago de servicios pblicos. Se entender como
prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones.

Cada ao de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador

podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al
100 por ciento del incremento que haya tenido el ndice de precios al
consumidor del ao anterior. El precio mensual no podr exceder el 1,2 por
ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se est dando en
arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el
arrendatario podra demandarlo. Dicho documento es la libre expresin de
las necesidades y requerimientos de las dos partes implicadas, de manera
que es un documento de libre expresin, en los que se concentran algunos
datos especficos como:

Modelos tipos de Contratos de Arrendamiento.

Como se ha resaltado anteriormente, existen modelos de contratos de

arrendamiento, como inmuebles en arrendamiento existen en el mercado
inmobiliario, dado que cada uno tiene unas caractersticas y
especificaciones existen. Por lo tanto, en el anexo 5, se puede tener un
modelo bsico, que puede ser modificado de acuerdo con las condiciones
que cada arrendador y arrendatario necesiten.

VER MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ANEXO 5 . PAG. 111

Leccin 7. Normatividad que Aplica a los Contratos de

Arrendamiento.

Lo que se debe saber sobre la Ley de Arrendamiento de Vivienda

Cmo limitar abusos de los propietarios y qu hacer para asegurar el

pago de los inquilinos. Lanzamiento de morosos, ahora, toma mximo
seis meses. Estos son algunos de aspectos contemplados en esta Ley,
que rige desde julio del 2003. (En cuadro de 'Informacin relacionada'
puede consultar el texto completo de la Ley)

Servicios pblicos

Cuando el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, el

arrendador podr exigir la prestacin de garantas o fianzas para

35
 36

garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y

entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios pblicos
domiciliarios.

Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaer sobre el

arrendatario, y las empresas de servicios pblicos podrn ejercer las
acciones a que hubiere lugar en contra este.

Qu dice el Cdigo de Comercio sobre arrendamiento de locales

En su Libro Tercero, Ttulo I y Captulo I (Artculos 518 a 524), se

encuentran las siguientes disposiciones de Proteccin Legal. El Cdigo
del Comercio (Decreto 410 de 1971),

Art. 518.- El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no

menos de dos aos consecutivos un inmueble con un mismo
establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato
al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia

habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa
sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario,

Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras

necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin,
o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una
obra nueva.

Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento
de la renovacin del contrato de arrendamiento se decidirn por el
procedimiento verbal, con intervencin de peritos.

Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artculo 518,
el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de
anticipacin a la fecha de terminacin del contrato, so pena de que ste
se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el
mismo trmino del contrato inicial. Se exceptan de lo dispuesto en este
artculo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden
de autoridad competente.

Art. 521.- El arrendatario tendr derecho a que se le prefiera, en

igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento
de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin, sin
obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de
arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de desacuerdo.

Pargrafo.- Para los efectos de este artculo, el propietario deber

informar al comerciante, por lo menos con sesenta das de anticipacin,
la fecha en que pueda entregar los locales, y este deber dar aviso a

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 37

aqul, con no menos de treinta das de anterioridad a dicha fecha, si

ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los
locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que
los anteriores, los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de
preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad.

Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da

principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la
entrega, deber indemnizar al arrendatario los perjuicios causados,
segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en
esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para
establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares
a las que tena el arrendatario.

En la estimacin de los perjuicios se incluirn, adems del lucro cesante

surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva
instalacin, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con
ocasin de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de
las mejoras necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales
entregados. El inmueble respectivo quedar especialmente afecto al
pago de la indemnizacin, y la correspondiente demanda deber ser
inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de
inmuebles.

Art. 523.- El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita

del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles,
en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinacin
distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podra subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la

misma limitacin. La cesin del contrato ser vlida cuando la autorice
el arrendador o sea consecuencia de la enajenacin del respectivo
establecimiento de comercio.

Art. 524.- Contra las normas previstas en los artculos 518 a 523,
inclusive, de este Captulo, no producir efectos ninguna estipulacin de
las partes.

Causales de Terminacin de los Contratos de Arrendamiento

Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de mutuo

acuerdo entre quin arrienda el inmueble y quien lo toma en alquiler. As
mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en cualquier momento.

Las partes, en cualquier tiempo y de comn acuerdo, podrn dar por

terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague
las rentas dentro del trmino estipulado, no cancele los servicios y cause

37
 38

desconexin, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin

autorizacin o destine el inmueble para actos delictivos.

La terminacin del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando
se suspendan los servicios pblicos por accin premeditada del arrendador o
que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo.

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de

arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual
al inicialmente pactado. Adems, para reforzar las herramientas jurdicas de
la Ley se introdujo un cambio al Cdigo de Procedimiento Civil con el fin de
que los inmuebles se puedan recuperar en mximo seis meses, cuando hay
un incumplimiento de parte del arrendatario.

Antes de la expedicin de la Ley, este proceso poda tomar hasta 10 aos,

pero ahora los mecanismos estn dados para que propietario pueda proteger
su patrimonio. Cabe decir que, adems, si ocurriera esta eventualidad le
corresponder al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a que
hubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del
contrato, segn sea el caso.

 Terminacin del contrato por el arrendador

El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de las

siguientes causales:

El incumplimiento en el pago mensual del arriendo.

El no pago de los servicios pblicos que cause la reconexin o prdida
del servicio.
Subarrendar parcial o totalmente el inmueble.
Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la tranquilidad de los
vecinos.
Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilcitos o delictivos.
La realizacin de cambios o mejoras, sin la autorizacin del propietario.
La violacin de normas contenidas en el reglamento de propiedad
horizontal.
El arrendador podr dar por terminado el contrato en cualquier
momento, tras previo aviso con tres meses de anticipacin y el pago
de una indemnizacin correspondiente a tres meses de arriendo al
arrendatario.

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 39

 Terminacin del contrato por el arrendatario

El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de presentarse

las siguientes circunstancias:
El corte de los servicios pblicos por parte del arrendador.
La invasin reiterada del arrendador a travs de hechos que perturben la
tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe ser reportados con
antelacin ante la polica.
Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar al
propietario con un mnimo de tres de meses antes de la fecha en que se
presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el inquilino deber
pagar una indemnizacin al arrendador segn lo establece la Ley.

Otras causas

El arrendador podr solicitar a su inquilino la devolucin del inmueble, en

caso que tengan lugar los siguientes hechos:

Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un trmino que

no debe ser inferior a un ao.
En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a una nueva
construccin.
Si el propietario vende el bien raz.

Leccin 8. El Proceso de Arrendamiento de Inmuebles.

Las compaas inmobiliarias en el desarrollo del proceso de arrendamiento

cumplen las siguientes etapas:

1. Reciben el inmueble en consignacin.

2. Planteamiento del plan de mercadeo para el inmueble.
3. Estudio de la solicitud de arrendamiento.
4. Firma del contrato de arrendamiento.
5. Entrega del inmueble al arrendatario y elaboracin del
inventario.
6. Cobro del canon de arrendamiento.
7. Pago del arrendamiento al propietario y liquidacin de la
comisin de la inmobiliaria.
8. Prestacin de los servicios de mantenimiento a la propiedad.

Lo que se podr examinar, a partir de l siguiente contenido, dando continuidad

a analizar cada una de las etapas anteriormente relacionadas.

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 40

Leccin 9. Obligaciones del Arrendador y del Arrendatario

 El Arrendador

El arrendador adems de ofrecer su inmueble para que preste el servicio a

otra persona que lo requiera, debe contemplar algunas condiciones para que
se preste un servicio adecuado y de la mejor calidad.

El arrendador debe cumplir con algunas obligaciones para que lo anterior se

cumpla y poder ofrecer su inmueble en arriendo, entre ellas, estn:

Entregar el inmueble objeto del arrendamiento, en la fecha

comprometida pactada con el arrendador.
Garantizar el uso y goce del inmueble, de acuerdo con lo convenido en
el contrato de arrendamiento.
Mantenerlo y conservarlo en estado de servicio. Se hace referencia a
costear las reparaciones necesarias que se requieren para la utilizacin
y beneficio del bien inmueble
Mantener en el inmueble los servicios, cosas y usos conexos. Se
refiere a los servicios pblicos domiciliarios y dems inherentes al doce
y disfrute del inmueble, cuando se trata de vivienda urbana.
Si se trata de una vivienda que pertenece a un conjunto residencial, se
debe hacer entrega al arrendatario, del reglamento de propiedad
horizontal, de manera que se cia a las normas y disposiciones a que
se hace referencia en el documento.

 El Arrendatario.

Ubicacin geogrfica
Caractersticas demogrficas
Caractersticas sicogrficas
Caractersticas conductuales
Que el precio del canon de arrendamiento sea justo.
Que tenga un mantenimiento fsico adecuado.
Que el canon de arrendamiento sea pagado oportunamente.
Que se cumplan las disposiciones legales y jurdicas correspondientes.
Que se valorice y se acrecent la rentabilidad de la inversin de su
capital.
Recibir una atencin personalizada y con un excelente servicio.
El arrendatario ha solicitado para su uso, un determinado bien
inmueble y se hace responsable de recibirlo, protegerlo y conservarlo
como lo ha recibido. Por tanto, Las dems que se queden pactada
dentro del contrato de arrendamiento, se hace responsable de:
 Utilizar el inmueble, de acuerdo a lo especificado en el contrato de
arrendamiento.

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 41

 Pagar el precio canon de arrendamiento pactado con el

arrendador, dentro del plazo fijado en l.
 No ceder ni subarrendar el inmueble materia del contrato.
 Pagar los servicios, cosas y usos conexos (servicios pblicos,
administracin y los dems inherentes al uso y goce del inmueble).
 Ejecutar las reparaciones locativas que se encuentren a su cargo, y
que se hayan pactado con el arrendador.
 Cumplir con las normas del reglamento de propiedad horizontal.
 Restituir el inmueble en el estado en que se entrego y recibi a
satisfaccin, salvo el deterioro natural.
 Nombres e identificaciones de los comprometidos, arrendador y
arrendatario.
 Determinacin y definicin del objeto del contrato de arriendo.
 Especificacin del valor del canon de arrendamiento mensual y la
forma de pago que se pacte.
 Identificacin de los servicios, cosas o usos conexos que tiene el
bien inmueble.
 Especificacin de la duracin del contrato de arrendamiento.
 Identificacin de la parte a cargo de la cual este el pago de los
servicios pblicos.
 Determinacin a cargo de quien se realiza el pago del servicio de
administracin, si el inmueble corresponde a la propiedad
horizontal.

Leccin 10. Entidades Financieras que apoyan el Mercado

Inmobiliario.

El sector inmobiliario y en especial el rengln de la industria de la

construccin, es uno de los renglones de la economa, que ms jalonan el
desarrollo de las diferentes regiones de un pas, as mismo es el sector que
necesita de grandes inversiones, para alcanzar ese desarrollo.

Es as como el estado busca apoyar el sector, con lneas de crdito blandas,

con leyes y normas que permitan el desarrollo regional, etc. Igualmente, el
sector privado ofrece apoya diversos planes de desarrollo inmobiliario y

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 42

tambin buenos planes de financiamiento, as que las diferentes entidades

financieras tienen excelentes oportunidades para todos los sectores sociales
que requieren ser propietarios de un bien inmueble.

Entidades financieras que Ofrecen Crditos Hipotecarios.

Las principales entidades que financian o subsidian la compra de bienes

races en Colombia son:
 Las corporaciones financieras de ahorro y vivienda.
 Las cooperativas de ahorro y crdito.
 Entidades bancarias.
 Fondo Nacional del Ahorro.
 Caja de Vivienda Militar.

De las entidades mencionadas, las corporaciones de ahorro y vivienda son las

principales financiadoras en la compra de bienes inmueble en Colombia,
fueron creadas alrededor del ao 1972, y desde ese momento han
contribuido a reducir el dficit de vivienda en Colombia.

Corporaciones De Ahorro Y Vivienda

http://www.icav.com/secciones/anexos/187.htm,
http://dspace.uniandes.edu.co:5050/dspace/bitstream/1992/589/1/mi_571.pdf

Las corporaciones de ahorro y vivienda operaron con base en el sistema de

valor constante cuya unidad bsica es la unidad de poder adquisitivo
constante "UPAC", creada en 1972 con un valor inicial de $ 100 moneda
corriente, hasta el 31 de diciembre de 1999, a partir del 1 de enero del
2000, se comienza a usar la UVR.

La UPAC se defini como "un peso que se ajusta a lo largo del tiempo para
tratar de mantener constante su relacin con los precios de los bienes que
componen la canasta familiar (bienes bsicos)". La finalidad de este
sistema fue conservar el poder adquisitivo de los recursos que los
ahorradores depositan en las corporaciones de ahorro y vivienda y a su
vez permitir a stas colocar recursos a largo plazo.

Por lo anterior, los ahorradores en el Sistema UPAC, recibieron sobre sus

ahorros inters ms correccin monetaria; as mismo los usuarios de crditos
pagaron sobre los montos prestados, los intereses ms correccin monetaria.
Con el tiempo las normas que establecieron la metodologa para la
determinacin de los valores en moneda legal de la UPAC permitieron que
sta reflejase los movimientos de la tasa de inters en la economa,
mientras que la Ley 546 de 1999 establece claramente que la UVR se debe
actualizar teniendo en cuenta nica y exclusivamente la inflacin, la cual se
mide de acuerdo con la variacin del ndice de precios al consumidor, IPC.

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Actividades inmobiliarias que financian las corporaciones de

ahorro y vivienda
- La construccin de vivienda propia o para la venta, incluyendo la produccin
de viviendas prefabricadas.
- La adquisicin de viviendas proyectadas, en proceso de construccin o ya
construidas.
- Los proyectos de renovacin urbana, incluida la adquisicin de los inmuebles
necesarios para desarrollar/os.
- La adquisicin de vivienda usada.
- La reparacin, subdivisin o ampliacin de vivienda usada.
- La Adquisicin de lotes que cuenten con servicios de alcantarillado,
acueducto, energa elctrica y vas pavimentadas.
- La construccin o adquisicin de edificaciones distintas de vivienda, tales
como locales, oficinas, parqueaderos, hoteles, bodegas, etc.

Los Bancos

Del sector bancario en Colombia, histricamente el principal financiador de

vivienda fue el Banco Central Hipotecario; ha financiado vivienda de nivel
medio y opera como una corporacin de ahorro y vivienda. (Actualmente el
Fogafn adelanta el proceso de enajenacin de la participacin accionara del
Banco Central Hipotecario en Liquidacin y de Fogafn en la Compaa
Central de Seguros S.A. (96,93%) y del Banco Central Hipotecario en
Liquidacin y Central de Inversiones S.A. CISA en la Compaa Central de
Seguros de Vida S.A. (5,75%), en cumplimiento de los contratos de
mandato suscritos con el Banco Central Hipotecario en Liquidacin y CISA.).

Por tanto, la actividad hipotecaria se ha repartido en las diversas entidades

bancarias, que cuentan con diversas lneas de crdito para todo tipo de
personas que requieren ste servicio. Entre las entidades bancarias,
podemos analizar entre ellas a:

- El Banco Ganadero

Lanz en los ltimos aos una lnea de crdito hipotecario, principalmente

para vivienda. En la actualidad convertido en el Banco Bilbao Vizcaya
Argentaria Colombia, S.A.; una entidad bancaria de primer nivel en el
sector financiero colombiano que cuenta con una amplia red de oficinas, una
moderna plataforma de sistemas, un destacado volumen de negocio, un
recurso humano profesional y especializado, y una cultura corporativa
agresiva en su gestin comercial y ortodoxa en el manejo del riesgo.

A travs de la historia en BBVA nos hemos caracterizado por la constante

vocacin de liderazgo e innovacin, lo que los ha llevado a ocupar siempre
los primeros lugares en el sector financiero Colombiano. BBVA es una
entidad gil y moderna, en la que se busca constantemente el beneficio de
los clientes y de los inversionistas.

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Adems, el respaldo del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), se ubica

como una de las entidades ms slidas del sistema financiero de Colombia.
Todo lo anterior, ha permitido convertirse en una entidad dinamizadora del
sector bancario en Colombia y de grandes aportes al desarrollo del pas.

- Bancolombia
Con el fin de atender una necesidad latente de los colombianos y como un
beneficio ms de la fusin entre BANCOLOMBIA, Conavi y Corfinsura, la
Organizacin BANCOLOMBIA comenz (ao 2007) a ofrecer una nueva lnea
de crdito para vivienda. Se trata del Crdito Hipotecario en Pesos con
tasa fija y cuota fija de Largo Plazo, que adems de beneficiar a muchas
familias colombianas que aspiran a adquirir vivienda propia, le permite al
nuevo Banco consolidar el liderazgo del crdito hipotecario en el mercado.

La nueva lnea se est ofreciendo en toda la red de oficinas de Conavi y a

ella podrn acceder igualmente los clientes BANCOLOMBIA, Corfinsura y
todas las personas naturales que busquen una alternativa de fcil acceso
para comparar casa. El Crdito Hipotecario en Pesos, cuota fija, tasa fija
presenta caractersticas, beneficios y condiciones que hacen de sta una
interesante alternativa.

El crdito se destinar de manera exclusiva para la adquisicin de vivienda

nueva o usada, Vivienda de Inters Social (VIS) o superior a VIS. El plan de
Amortizacin es con cuota fija en pesos durante toda la vigencia del crdito
y se establece la tasa vigente al momento del desembolso, la cual no
sobrepasar la tasa mxima permitida por ley.

Tasa preferencial

Las personas que tengan otros servicios o productos con BANCOLOMBIA

o Conavi, entre ellos que reciban la consignacin de su nmina, as como
los que sean gerenciados de la red BANCOLOMBIA o que soliciten un
monto superior a los 50 millones de pesos, podrn acceder a esta lnea
de crdito con una tasa preferencial.

El valor mnimo de la vivienda a financiar con la lnea de Crdito

Hipotecario en Pesos, se estableci en $19000.000 si es vivienda nueva
de proyecto financiado por el Banco o con visto bueno del rea de
Constructores de la entidad, o en $26000.000 si es vivienda usada.
Trascendi que esta poltica aplica tanto para crditos en UVR como en
pesos, con un plazo mnimo de 5 aos y mximo de 10 aos.

De otro lado y como resultado del inters de la Organizacin por

contribuir a que ms familias colombianas paguen fcilmente sus deudas
de vivienda, los clientes que actualmente tienen crdito con Conavi y que
tengan otros servicios con la entidad o con BANCOLOMBIA, incluyendo los
que reciben su nmina por una de estas entidades, podrn ajustar su
deuda a este sistema.

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Otros Beneficios
Tasa de inters y cuotas fijas durante toda la vida del crdito.
Permite abonos extraordinarios.
No se restringe la cancelacin anticipada del crdito.
Permite cambio de plazo.
Permite cambio de fecha de pago.
No tiene capitalizacin de intereses.
Aplica los beneficios de Cuentas AFC y Ley de Vivienda.
Con ste nuevo producto, la entidad se convierte as en la nica en
ofrecer al mercado un crdito hipotecario para vivienda de inters social,
con cuota fija y tasa fija, lo que adems de constituirse en una excelente
oportunidad para todos, seguramente permitir reactivar aun ms la
demanda por la vivienda en Colombia.

El Fondo Nacional del Ahorro

El Fondo Nacional de Ahorro fue creado a travs del Decreto
Extraordinario 3118 de 1968, para administrar las cesantas de los
empleados pblicos y trabajadores oficiales.. Sus recursos provienen de
las cesantas de sus afiliados y se ha caracterizado por prestar a las tasas
de inters ms bajos del mercado. A travs de la Ley 432 de 1998, se
transform en una Empresa Industrial y Comercial del Estado, de
carcter financiero del orden nacional, lo cual le permiti ampliar su
mercado al sector privado.
Su propsito est directamente relacionado con los fines del Estado,
especialmente sobre los derechos de todos los colombianos a tener
una vivienda digna y acceder a la educacin.

Caja de Vivienda Militar

Fue creada en 1947, y orientada a atender a los miembros activos: de

las fuerzas armadas. Su fuente principal de recursos son ahorros
obligatorios de las fuerzas militares.

Naturaleza. La Caja Promotora de Vivienda Militar y de Polica, es una

Empresa Industrial y Comercial del Estado de carcter financiero del orden
nacional, organizada como establecimiento de crdito, de naturaleza
especial, dotada de personera jurdica autonoma administrativa y capital
independiente, vinculada al Ministerio de Defensa Nacional y vigilada por la
Superintendencia Bancaria.

Tramitacin de Crditos Inmobiliarios

Si el comprador no dispone de la totalidad del valor del inmueble o

simplemente desea obtener un crdito para adquirir/o, efectuar la compra
mediante el pago de una cuota inicial y sucesivas cuotas mensuales
procedentes de la financiacin de una parte del valor comercial del inmueble.

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Esta financiacin es obtenida a travs de una entidad financiera que presta el

dinero al comprador, pero exige como garanta la constitucin de hipoteca
sobre el inmueble; por esto se habla de crditos hipotecarios. Mltiples
entidades financian la compra de inmuebles en Colombia: corporaciones de
ahorro y vivienda, cooperativas de ahorro y crdito, inclusive los bancos,
entre otros.

En materia de vivienda, las Entidades financian entre el 70 y el 80% del valor

comercial del inmueble. Las etapas en la tramitacin de un crdito
hipotecario, pueden resumirse en la siguiente forma:
 Diligenciar formulario, de solicitud de crdito ante la corporacin de
ahorro y vivienda, adjuntando la documentacin requerida.
 La corporacin de ahorro y vivienda recibe el formulario y la
documentacin exigida, estudia la solicitud y sus anexos. Normalmente
deben presentarse certificaciones de ingresos, referencias bancarias y
comerciales, escrituras anteriores del inmueble, minuta de compraventa,
certificado de tradicin y libertad y estados financieros.
 Aprobacin del crdito, si este es aprobado, la corporacin entrega al
comprador carta de aprobacin, indicando las condiciones del crdito y
los trmites a seguir; solicita al interesado el estudio de ttulos del
inmueble y la prctica de un avalo por parte de un perito avaluador
autorizado por la entidad. Cumplidos estos trmites, se procede a la
firma de escrituras.

Proceso que sigue un crdito inmobiliario:

 Tramitacin solicitud crdito.
 Firma promesa de compra venta.
 Aprobacin crdito.
 Estudio jurdico de los ttulos del inmueble.
 Elaboracin avalo.
 Firma escritura de compraventa e hipoteca.
 Registro de la operacin ante oficina de registro de instrumentos
pblicos.
 Elaboracin liquidacin en corporacin y desembolso del l prstamo.

Entrega del inmueble

La operacin de venta concluye con la entrega del inmueble al comprador. A

travs de esta operacin el vendedor realiza entrega material y real del
objeto vendido. Por otra parte: la compaa inmobiliaria, recibe la comisin
por el servicio de intermediacin, equivalente al 3% del valor de la venta del
inmueble. Si este es de $100.000.000, la comisin percibida ser de:

$100.000.000 x 3 % = $ 3.000.000

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 47

Esta comisin puede pagarse de diferentes formas: Una es 50% a la firma de

la promesa de compra venta y 50% a la aprobacin del crdito por parte de
la corporacin de ahorro y vivienda; otra es el 100% al momento de la
aprobacin del crdito. En la venta de proyectos la compaa inmobiliaria
acta como intermediaria entre el propietario vendedor y el comprador. Se
denomina proyecto inmobiliario al conjunto residencial, edificio, centro
comercial o condominio campestre.

La funcin del corredor inmobiliario comprende varias actividades entre ellas

pueden enumerarse las siguientes:
 Asesorar en la determinacin de las caractersticas constructivas de los
inmuebles a desarrollar.
 Definicin de los acabados de los inmuebles.
 Participacin en comits de diseo y arquitectnicos conducentes a la
elaboracin del proyecto final.
 Participacin en comits financieros orientados a la determinacin del
presupuesto de ingresos y egresos del proyecto.
 Participacin en los comits de mercadeo y ventas orientados a la
definicin de estrategias publicitarias, fijacin de precios, y planes de
financiacin.
 Ejecucin de las polticas de venta de acuerdo con los Planes de venta
establecidos: los precios y financiacin establecidos.
 Direccin y control del equipo de ventas.
 Presentacin de informes peridicos relacionados con el desarrollo de
las ventas, estudios de la competencia y avance de negocios.
 Asesora a compradores en la solicitud y trmite de crditos
hipotecarios.
 Coordinacin de la entrega de ;,muebles.
 Coordinacin de los servicios de posventa y cumplimiento de garantas
segn los reclamos que puedan realizar los clientes.
Se observa en sta descripcin de funciones una gran participacin del
corredor inmobiliario en la gestin de mercadeo y ventas; acta asesorando
a compradores y vendedores. Quedara pendiente examinar:

Qu hace el corredor inmobiliario en materia de trmites?

1. Elabora contratos de promesa de compraventa.
2. Elabora minutas de compraventa.
3. Elabora minutas de hipoteca.
4. Coordina relaciones con notaras, oficina de registro de instrumentos
pblicos, oficinas de catastro y entidades financieras tales como
corporaciones de ahorro y vivienda e instituciones cooperativas.
5. Asesora a compradores en la obtencin de los documentos exigidos por
las entidades financieras para el otorgamiento de los prstamos.

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Solicitudes De Arrendamiento
Una vez desarrollado el mercadeo del inmueble y visitado por varios clientes,
se procede a estudiar las solicitudes de arrendamiento que presenten. Ellas
contienen los datos personales y financieros de los interesados; su objetivo
es evaluar la capacidad econmica del solicitante, su nivel de cumplimiento
en arrendamientos anteriores. Para ellos se solicitan documentos como los
siguientes:

 Extractos bancarios
 Certificaciones de ingresos proporcionadas por las empresas
con las cuales tienen relaciones econmicas
 Certificaciones tributarias: certificado de ingresos y retenciones
o declaracin de renta
 Fotocopia de escrituras de compra de bienes races
 Fotocopia cartas de propiedad de vehculos

Firma Del Contrato De Arrendamiento

Una vez que la solicitud de arrendamiento es estudiada y aprobada se
procede a la firma del contrato de arrendamiento. Este ltimo es firmado
por el arrendatario y dos coarrendatarios que responden solidariamente por
el contrato. En representacin del propietario (firma en calidad de
arrendador), la compaa inmobiliaria. Los compromisos que el contrato de
arrendamiento establece para el arrendador y el arrendatario, son los
siguientes:

 Entregar el inmueble en buen estado de servicio: esto es en

condiciones de seguridad, habitabilidad, en el momento oportuno y con
todos los servicios ofrecidos. Mantener el inmueble y los servicios
ofrecidos en buenas condiciones de funcionamiento.
 Entregar al arrendatario copia del contrato de arrendamiento.
 En el caso de condominios o conjuntos residenciales, entregar copia del
reglamento interno de funcionamiento del mismo, denominado:
reglamento de propiedad horizontal.

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Obligaciones del arrendatario

 Usar el inmueble segn lo pactado en el contrato.
 Cuidar el inmueble.
 Pagar el canon de arrendamiento en el lugar y fecha convenidos en el
contrato.

 Efectuar las reparaciones locativas que estn a su cargo o que

correspondan a daos ocasionados por el arrendatario o sus
dependientes.
 Restituir el inmueble a la terminacin del contrato.
Pago del Arrendamiento al Propietario y Liquidacin de la
Comisin Inmobiliaria

Posteriormente la compaa inmobiliaria girar al propietario del

inmueble su renta, descontada la comisin que es equivalente al 8 al
10% del canon de arrendamiento mensual.

Todas estas operaciones debern constar en el reporte de la situacin del

inmueble que debe ser entregado al propietario, incluyendo el extracto de
cuenta que la inmobiliaria remitir mensualmente.

Cobro del Canon de Arrendamiento

Entregado el inmueble a su nuevo inquilino o arrendatario, la compaa

inmobiliaria podr iniciar la aplicacin del contrato de arrendamiento: el
primer paso ser el cobro del primer arrendamiento, generalmente
pagadero dentro de los primeros cinco das del mes.

Prestacin de los Servicios de Mantenimiento a La Propiedad

En el desarrollo del contrato de arrendamiento la inmobiliaria atender,

previa aprobacin del propietario, las reparaciones y mantenimientos que
el inmueble requiera y que sean necesarios para el funcionamiento del
mismo.

Leccin 11. EL CORRETAJE

EL corretaje es la intermediacin de bienes inmuebles usados, sean ellos:

casas, apartamentos, locales, bodegas, oficinas, lotes urbanos, o predios

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 50

rurales, entre otros En la operacin de corretaje, la inmobiliaria facilita el

encuentro de compradores y vendedores. Acta como intermediaria,
recibiendo de los propietarios, los inmuebles para la venta, y obteniendo a
travs de la publicidad y la promocin, los clientes que han de comprar tales
inmuebles. Por esta operacin percibe una comisin de venta que es
cancelada por el propietario del inmueble.

Definicin y Normas aplicables al corretaje inmobiliario

Aunque en Colombia no hay una reglamentacin especfica que proteja a los

agentes de bienes races, si existen ciertas consideraciones que obligan a los
propietarios a pagar los honorarios comisiones- pactados.

Hay que tener claro que en el pas cualquier persona puede ejercer la
actividad inmobiliaria sin importar su profesin y que el valor de la comisin
tambin es fijado entre las partes no hay una tarifa preestablecida-, pues la
idea del Estado es promover un mercado de libre oferta y demanda.

Esta falta de reglamentacin especfica es la que permite que clientes

inescrupulosos incumplan con el pago de las comisiones pactadas con los
agentes inmobiliarios, quienes en ltimas solo cuentan con: 1) Su
experiencia para evitar que ello ocurra; 2) Los procedimientos que
establezcan (como la firma del contrato de consignacin y el envo de cartas
sobre los avances del negocio); 3) Las referencias legales -muy generales-
contempladas en el Cdigo de Comercio Colombiano, a saber:

Artculos 1340 a 1346 (Cdigo de Comercio Colombiano).

Definicin. Artculo 1340. Se llama corredor a la persona que, por su

especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario
en la tarea de poner en relacin a dos o ms personas con el fin de que
celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones
de colaboracin, dependencia, mandato o representacin.

Caractersticas

El Corredor no contrata por cuenta de las partes y son las partes

las que deben perfeccionar el negocio.
Su actuacin est circunscrita al desarrollo del contrato de
corretaje.
Debe tener especial conocimiento de los mercados.

Remuneracin. Artculo 1341. El corredor tendr derecho a la remuneracin

estipulada; a falta de estipulacin, a la usual y, en su defecto, a la que se fije
por peritos.

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 51

Salvo estipulacin en contrario, la remuneracin del corredor ser

pagada por las partes, por partes iguales. El corredor tendr derecho a
su remuneracin en todos los casos en que sea celebrado el negocio
en que intervenga.
Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la
remuneracin, se distribuir entre ellos por partes iguales, salvo pacto
en contrario.
La comisin es la contraprestacin del servicio de intermediacin que
presta el corredor. En consecuencia, el corredor no tiene derecho a la
comisin si el negocio se realiza sin su intervencin.
El negocio de corretaje conlleva una obligacin de resultado, lo que
significa que debe concluirse el negocio comercial en que el corredor
haya intervenido.

Expensas de la Gestin. Artculo 1342. A menos que se estipule otra cosa,

el corredor tendr derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho
por causa de la gestin encomendada o aceptada, aunque el negocio no se
haya celebrado. Cada parte abonar las expensas que le correspondan.

Generalidades del Corretaje

Remuneracin en negocios bajo condicin o nulos

Artculo 1343. Cuando el negocio se celebre bajo condicin suspensiva,

la remuneracin del corredor slo se causar al cumplirse la condicin. Si
est sujeta a condicin resolutoria, el corredor tendr derecho a la
comisin desde la fecha del negocio.

La nulidad del contrato no afectar estos derechos cuando el corredor

haya ignorado la causal de invalidez.

Informacin del corredor a las partes. Artculo 1344. El corredor deber

comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por l, que en
alguna forma pueden influir en la celebracin del negocio.

Deber adicional del corredor. Artculo 1345. Los corredores, estn

obligados adems, a llevar en sus libros una relacin de todos y cada uno
de los negocios en que intervengan con indicacin del nombre y domicilio
de las partes que lo celebren, de la fecha y cuanta de los mismos o del
precio de los bienes sobre los que versen, de la descripcin de stos y de
la remuneracin obtenida.

Sanciones. Artculo 1346. El corredor que falte a sus deberes o en cualquier

forma quebrante la buena fe o la lealtad debidas ser suspendido en el
ejercicio de su profesin hasta por cinco aos y, en caso de reincidencia,
inhabilitado definitivamente. - Conocer de esta accin el juez civil del

51
 52

circuito del domicilio del corredor mediante los trmites del

procedimiento verbal.
Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia

Las funciones que cumple el corredor inmobiliario son las siguientes:

 Orientar al propietario del inmueble en la determinacin del precio del

inmueble que se va a vender.
 Evaluar si sta do de conservacin del inmueble, y sugerir mejoras o
.reparaciones.
 Realizar el proceso de mercadeo del inmueble.
 Asesorar a los compradores en la seleccin del inmueble que mejor se
ajuste a sus necesidades, gustos, y capacidad financiera.
 Elaborar los contratos relacionados con las operaciones de venta.
 Asesorar a compradores y vendedores en materia financiera.
 Realizar el proceso de venta, intermediando entre compradores y
vendedores.

52
 53

CAPITULO 3.

PROCESOS PARA ADQUISICIN DE INMUEBLES

Los procesos de Compra y Venta que se genera en el sector inmobiliario,

demandan la intervencin de algunos actores que deben conocer su rol, para
que su actuacin en las diversas situaciones que se presentan, sean acordes
y apegados a la ley y al papel que cada uno desempea en dicha actividad.

Leccin 12. LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES.

La compra y la venta, actan independientemente, pero siempre coexisten

las dos partes para cada uno de los actores de la misma, por lo tanto
siempre se deben tomar los dos casos individualmente.

La venta, la realiza el propietario de un inmueble, dentro del marco legal que

rige para l, al igual que debe entregar debidamente legalizado todo lo que
tiene que ver con impuestos, gravmenes, servicios pblicos, etc.

El Comprador por su parte, pacta con el vendedor las condiciones de pago,

del recibo del bien inmueble, las caractersticas de la entrega, etc. Adems
de cumplir con los compromisos que se han pactado por las partes.

La compra venta de un bien inmueble o de un bien raz, como tambin se

llama al objeto de la compra y la venta en el sector inmobiliario, es una
actividad de doble va, que permite que dos individuos que tienen un objetivo
diferente, logren consolidar una misma y nica actividad, es decir para uno
es la venta y para el otro la compra.

Cada uno de los individuos que participan, pueden ser personas naturales
actan como intermediarios o a nombre de otros, con el objeto de facilitar las
labores, trmites y actividades que se generan en el proceso de compra y
venta de cualquier tipo de bien inmueble.

La venta de un inmueble se puede ejecutar directamente sobre el objeto a

vender sobre el proyecto de ejecucin.

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 54

El proceso de venta de un inmueble incluye las siguientes etapas:

 Consignacin del inmueble
 Mercadeo del inmueble
 Celebracin de la promesa de compraventa
 Tramitacin de crditos ante entidades financieras
 Firma de la escritura de venta e hipoteca
 Entrega del inmueble
 La consignacin del inmueble

En esta etapa el propietario solicita a la agencia inmobiliaria el servicio

necesario para realizar la venta de su inmueble. Para ello gestiona una visita
de la inmobiliaria para dar a conocer el inmueble, se evalan sus
caractersticas fsicas y su precio. La inmobiliaria puede recomendar
reparaciones y arreglos, a la vez que sugiere modificaciones en el precio de
acuerdo con las condiciones del mercado.

Una vez conocido el inmueble, se formaliza la consignacin a travs, de la

firma de un documento en el cual se relacionan las caractersticas del
inmueble en cuanto a nmero de habitaciones, rea, precio, etc.: tambin se
especifica la comisin para la inmobiliaria.

Se pueden efectuar diversos formatos para la consignacin del inmueble a la

agencia, que se debe diligenciar, de acuerdo con las instrucciones que se
exigen. En esta etapa, el propietario entrega los documentos del inmueble,
tales como:
 Copia de Escrituras de compraventa anteriores.
 Copia de Certificado de Libertad.
 Recibos de pago de servicios pblicos y cuotas de administracin, si las
hubiere.
A continuacin se ejecuta la actividad de promocin mercadeo, de acuerdo
con las caractersticas especficas del inmueble de acuerdo como se ha
hablado de ello en el presente texto y una vez sea promocionado el
inmueble, se inicia la etapa de venta propiamente dicha; se encuentra el
cliente interesado en comprar; los trminos de la negociacin se plasman en
el contrato de promesa de compraventa.

Firma de la promesa de compra venta

En el contrato de promesa de compraventa, las partes prometen
vender y comprar, respectivamente un bien inmueble, bajo
determinadas condiciones de precio, forma de pago, financiacin,
condicin material del inmueble, fecha de entrega y otros.

MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA. ANEXO 4 PAG. 111

54
 55

Por qu se celebra la promesa de compraventa?

 Para garantizar que en fecha futura, comprador y vendedor
celebrarn un Contrato de Compraventa.
 Para permitir al comprador tramitar los crditos que fuere
necesarios.
 Para dar tiempo al vendedor y para facilitar al comprador el anlisis
de los documentos necesarios, tales como escrituras, declaracin de
impuesto predial, certificado de tradicin y libertad (expresar
quienes han sido los diferentes propietarios del inmueble y las
hipotecas o gravmenes existen sobre el inmueble), entre otros.

Qu informacin debe contener la Promesa de Compraventa?

Debe incluir entre otros los siguientes aspectos:
 Primero, identificacin del prometiente vendedor y de prometiente
comprador. Modelo Resumen del contrato de Promesa de
Compraventa (Vase en el ejemplo)
 Segundo, determinacin del inmueble objeto de contrato, sealando
principalmente su direccin, linderos identificacin catastral y si est
sometido al rgimen de propiedad horizontal.
 Tercero, determinacin del precio, forma de pago, financiacin y
estipulacin de arras o clusula penal.

 Cuarto, indicacin de la fecha y hora y notara en que se

perfeccionar la escritura de compraventa.

 Quinto, indicacin del ttulo a travs del cual el prometiente

vendedor adquiri el inmueble.

 Sexto, estipulacin sobre la existencia de hipotecas o gravmenes

sobre el inmueble.

 Sptimo, indicacin sobre la fecha en que entregar el inmueble.

 Octavo, determinacin de la forma en que comprador y vendedor se

distribuirn los gastos de escrituracin.

Posteriormente se ejecuta la Minuta o Escritura de Compraventa, en la cual

se formaliza la transaccin de Compra y Venta del inmueble, se entrega
fsicamente el inmueble y se termina de pagar la totalidad del valor de dicho
inmueble.

Se eleva a Escritura Publica en una Notaria a la que corresponda la zona el

contexto. sta minuta de compraventa, contiene los mismos datos de la
promesa, y firma el vendedor y los nuevos propietarios a satisfaccin de
ambas partes.

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 56

MODELO DE MINUTA DE COMPRAVENTA. ANEXO 5 PAG. 107

Estrategias para la Adquisicin de Inmuebles

Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, se pueden encontrar diversas

formas de hacerlo, dentro de las cuales encontramos:
- De Contado. Donde el interesado paga la totalidad del monto del bien
inmueble, al recibir el bien inmueble y firmar la escritura de venta.
- Mediante un Crdito Hipotecario a travs de una entidad financiera.
- Por Leasing, donde una empresa de leasing, se encarga de comprar
un inmueble de carcter productivo, por encargo especfico de un
cliente, para arrendrselo y posteriormente, dar la opcin de compra
del bien inmueble.
- Por Titulacin Inmobiliaria, donde las propiedades se elevan a
ttulos valores, para ofertarlos al mercado inmobiliario.
De Contado:
La compra y venta de un bien inmueble es una transaccin de un
monto alto de dinero, por lo tanto es muy difcil encontrar la compra
de un inmueble con el dinero en efectivo para ejecutar la negociacin.
Igualmente, se requiere de un determinado tiempo para ejecutar la
legalizacin de la compra y la venta, de las partes.

Se ejecuta de la misma forma como se viene describiendo en ste

capitulo, cuando ya se tiene el comprador y ste cuenta con el valor
del inmueble, se realiza la promesa de compraventa y luego se eleva a
Escritura, de manera que a la firma de sta, se entrega el inmueble.

Crdito Hipotecario

Derechos de los usuarios de un crdito hipotecario

Durante el trmite, gestin y duracin del crdito hipotecario, los usuarios

tienen el derecho a que la entidad crediticia les garantice transparencia
total en la liquidacin de las cuotas y les atienda en todo momento
cualquier inquietud o reclamo.

Firma De Escrituras de Compraventa e Hipoteca

Aprobado el crdito y realizado el estudio de ttulos y el avalo, la

corporacin solicita la firma de la escritura de compraventa e hipoteca y sus
correspondientes trmites ante la notara y la oficina de registro y
beneficencia.

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 57

La escritura de compraventa expresa la negociacin realizada entre

comprador y vendedor: precio de venta, forma de pago y entrega del
inmueble; contiene fundamentalmente los trminos de la promesa de
compraventa, un modelo de minuta de contrato de compraventa, estos
modelos se pueden encontrar dentro del presente contenido temtico.

Realizados estos trmites, la corporacin realiza la liquidacin del prstamo y

su correspondiente abono al vendedor.

En sntesis, estos son los derechos de los usuarios:

1. Antes del crdito

Deben entregarle un folleto con todas las caractersticas y
requisitos del crdito.
Proyeccin del crdito as en el que se discriminen los abonos a
capital y a intereses (en UVR y pesos).
Valores que le aplicarn por concepto de seguros.

2. Contenido mnimo del pagar

El sistema de amortizacin que se usar, los gastos en la firma del
contrato y los que se pueden cobrar en caso de incumplimiento,
identificacin clara del inmueble y monto de la hipoteca en pesos y
UVR. Tambin especificarse claramente que el deudor tiene la
libertad de elegir la compaa que le expida seguros necesarios para
el crdito.

3. Lo que no puede contener el contrato ni el pagar

Sanciones o penalizaciones por el pago anticipado del crdito o

cuotas.
Aplicacin de intereses por encima de las tasas permitidas.
Clusulas que faculten a la entidad para realizar modificaciones
unilaterales a las condiciones del contrato.
Restricciones para ceder o traspasar el crdito a otro
establecimiento.
Notas o clusulas que permitan la capitalizacin de intereses.

4. Durante el crdito
La entidad solo puede cobrar interese despus del desembolso.
No se puede cobrar un inters de mora por cuotas no vencidas.
En cualquier momento se pueden hacer abonos totales o
parciales.
Se puede pedir la cesin del crdito a otra entidad financiera;
este trmite no debe tardar ms de 10 hbiles.

57
 58

La cesin a otra entidad no genera gastos notariales ni impuesto

de timbre.
Envo de extracto mensual con todos los detalles del crdito.
El primer mes de cada ao, el banco debe enviar informacin
sobre: el comportamiento histrico del crdito, proyeccin para el
ao en curso, supuesto claros de inflacin
Si la proyeccin del ao pasado no coincidi, una explicacin de
las causas.
Cualquier abono al crdito se debe aplicar as: a) Primas de
seguros b) Intereses mora c) Cuotas predeterminadas o vencidas
en orden de antigedad.
Nunca le pueden transferir a los usuarios el cobro prejurdico.
Si lo desea, el usuario, puede constituir un patrimonio de familia
inembargable sobre el inmueble, siempre y cuando el crdito sea
inferior al 50 por ciento del bien. No obstante este perder su
vigencia cuando la deuda sea menor al 20 por ciento de este.

Leccin 13. La U.V.R. (Unidad de Valor Real) y la vivienda de

inters social.
http://www.banrep.gov.co/series-estadisticas/see_upac.htm
http://notinet.com.co/indices/uvr.htm

Es la nueva unidad de cuenta, que debe utilizarse en los crditos para la

financiacin de vivienda, por disposicin de la Ley 546 de 1999, cuyo valor
en pesos se determina exclusivamente con base en la inflacin como tope
mximo, sin ningn otro elemento ni factor adicional; es decir,
corresponde exactamente a la variacin del ndice de precios al
consumidor, IPC, certificado por el DANE.

Si la variacin en el comportamiento de la inflacin es considerable, el

valor en pesos de la UVR aumentar de la misma manera; por el contrario,
si dicha variacin es poca, el aumento del valor en pesos de la UVR ser
menor (L. 546/99, art. 3)

La unidad UVR no naci para la vivienda, sino que fue creada en 1999 en
virtud del Decreto 856, con el objeto de mantener el poder adquisitivo de
los dineros invertidos en los ttulos de deuda pblica denominados TES.
Por tratarse de ttulos emitidos a largo plazo, el estar denominados en una
unidad que permite que mantengan su valor en trminos reales, los
protege de los cambios que se puedan presentar en los ndices de
inflacin.

El sistema del U.V.R., se adopt por corresponder a una unidad que

reconoce el efecto de la inflacin en la economa, cuando se dise el
nuevo sistema de financiacin de vivienda a largo plazo, se encontr en la
UVR la unidad ideal para este tipo de crditos, de tal manera que la Ley
546 de 1999 la consagr (L. 546/99, art. 1)

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 59

Su valor se determina en virtud de la autonoma dada por la Constitucin

Poltica al Banco de la Repblica, es la junta directiva de ste la
competente para determinar el valor en pesos de la UVR. Si bien la Ley
546 de 1999 otorg dicha competencia al Consejo de Poltica Econmica y
Social, Conpes, la Corte Constitucional, en Sentencia C-955 de 2000,
estim que la misma corresponda de manera exclusiva a la Junta
Directiva del Banco de la Repblica.

En Colombia la determinacin de los factores para establecer el valor de la

UVR correspondi en primera instancia al Gobierno Nacional (a travs del
Conpes) que mediante Decreto 2703 de 1999, estableci que el valor en
pesos de la UVR se fijara diariamente durante el perodo de clculo, de
acuerdo con la siguiente metodologa:

Periodo de Es el comprendido entre el da 16 de un mes inclusive, hasta el

clculo da 15 del mes siguiente inclusive.

Es el nmero de das (calendario) comprendidos entre el inicio de un

perodo de clculo hasta el da de clculo de la UVR. De esta forma,
t presenta valores entre 1 y 31 segn el nmero de das
(calendario) del perodo de clculo respectivo.

Es el valor en pesos de la UVR del da t del perodo de clculo.

Es el valor en pesos de la UVR el da 15 de cada mes.

Es la variacin mensual del ndice de precios al consumidor certificada

por el DANE durante el mes calendario inmediatamente anterior al
mes del inicio del perodo de clculo.

Es el nmero de das calendario del respectivo perodo de clculo.

De la aplicacin de la frmula anterior resultan los valores en pesos para

la Unidad de Valor Real, UVR que son publicados mes a mes por el Banco
de la Repblica. Posteriormente, la Corte Constitucional mediante
Sentencia C-955 de 2000, determin que la funcin de fijar la frmula de
clculo de la UVR le corresponda a la Junta Directiva del Banco de la
Repblica, quien mediante Resolucin 13 de agosto 11 de 2000, valid la
frmula establecida por el Decreto 2703 de 1999

La correccin monetaria, responde al trmino genrico hace referencia al

proceso de ajustar o actualizar una obligacin dineraria con el ndice
elegido para ello. En Colombia, la Corte Constitucional ha determinado
que los crditos de vivienda se deben ajustar de acuerdo con la inflacin.
As, dichos crditos hipotecarios se actualizan con base en la UVR, la cual
a su vez refleja exclusivamente el crecimiento de la inflacin. Partiendo

59
 60

de la definicin de correccin monetaria como el ajuste o actualizacin

que se hace a un capital por efecto de la inflacin, la suma que se pague
o se cobre por este concepto no representa una ganancia sobre el capital,
y en tal medida puede afirmarse que la correccin monetaria no
corresponde al concepto de inters.

La Vivienda de Inters Social

http://www.google.com.co/search?hl=es&q=vivienda+de+interes+social&btnG=B%C3%BAsqueda+en+G
oogle&meta=cr%3DcountryCO

La ley 3 de 1991, cre el sistema nacional de vivienda de inters social,

integrado por entidades pblicas y privadas que cumplan funciones
conducentes a la financiacin, y construccin de este tipo de vivienda.

Las cajas de compensacin familiar, han sido las entidades encargadas

de otorgar el subsidio familiar de vivienda, que es una ayuda monetaria
que permite a las familias que carecen de techo propio completar el
valor de la cuota inicial en forma individual o por grupos. De otra
parte, segn el decreto 2348 de 1995, las corporaciones de ahorro y
vivienda y los dems establecimientos de crdito que otorguen crditos
hipotecarios de largo plazo para vivienda, debern acreditar que han
destinado a la financiacin de vivienda de inters social, el 23% del
saldo de las nuevas operaciones de crdito hipotecario para bienes
inmuebles.

El Inurbe

El Instituto Nacional de Vivienda de Inters Social y Reforma Urbana,

Inurbe, sucedi al Instituto de Crdito Territorial cuando la poltica
gubernamental en 1991 sustituy el crdito por el subsidio de vivienda, a fin
de favorecer a las clases menos favorecidas, desprovistas de vivienda. Los
recursos del Inurbe, tienen procedencia gubernamental y se han orientado
a las familias con ingresos inferiores a cuatro salarios mnimos. Aunque
mediante el Decreto 554 del 2003, se ordena la supresin y liquidacin del
Inurbe, encargando a las Cajas de Compensacin Familiar de tales
gestiones, tanto para sus afiliados como para las personas independientes
que requieren del subsidio para vivienda de inters social.

Cmo opera el subsidio para la vivienda de inters social?

A ttulo de ejemplo:
Para una vivienda de $ 20 millones:
Precio de venta $ 20 millones
La cuota inicial ser $ 6 millones
De estos $6 millones el subsidio puede ser $ 3 millones
La diferencia la aporta el comprador son $ 3 millones
Valor a financiar a travs de entidad financiera
a 15 aos $14 millones

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 61

Leccin 14. Creiditos Hipotecarios y Escrituracin de un Inmueble

Crdito Hipotecario:

En trminos generales, las corporaciones de ahorro y vivienda, otorgan

prstamos en las siguientes condiciones:

Plazo 15 aos

Financiacin 70% 80%

Costo Inters ms correccin monetaria

Ejemplos en modalidades de crdito

Ejemplo 1
Tipo de prstamo Vivienda nueva
Valor comercial inmueble $ 30 millones
Financiacin 70 %
Plazo 15 aos
Inters 14%
Correccin monetaria 16.99 %
Valor prstamo $ 21 millones
Valor primera cuota $323.400
Ingreso requerido $924,000

Ejemplo 2
Tipo de prstamo Vivienda usada
Valor comercial $25 millones
/0 financiacin 80%
Plazo 15 aos
Inters 12%
Correccin monetaria 16.99 %
Valor prstamo $ 20 millones
Primera cuota $280.000
Ingreso requerido $800.000

De los ejemplos anteriores puede deducirse que las corporaciones de

ahorro y vivienda, utilizan las siguientes modalidades:
 Prestan para adquirir vivienda nueva y vivienda usada.
 Prestan sobre el valor comercial del inmueble.
 El monto mximo monto es el 80% del valor comercial del
inmueble.

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 62

 Exigen un ingreso aproximado equivalente a tres veces el valor de

la cuota.
Por el crdito cobran inters ms correccin monetaria.

Leccin 15. Titulacin Inmobiliaria y Leasing Inmobiliario

La titularizacin, es un instrumento que permite a una persona que

tiene bienes en propiedad, de cualquier clase, que los convierta en
ttulos y los pueda negociar en el mercado de valores. Es una figura
similar a la de las sociedades annimas; estas fraccionan la propiedad
de las empresas en pequeas partes denominadas acciones que pueden
venderse fcilmente. por qu? porque es ms fcil vender acciones con
valor de $1.000 cada una que vender una empresa de $10.000
millones. Los Ttulos hipotecarios tienen su origen en las compras de
cartera que efecta la Titularizadora a las entidades que otorgan crdito
hipotecario al pblico.

Con los crditos comprados se conforma una Universalidad y a travs

del proceso de Titularizacin los inversionistas que adquieren los ttulos
tienen derecho a recibir los flujos de dinero derivados de los mismos y a
otros derechos definidos en el Reglamento de Emisin.

Con los dineros recibidos en los crditos (cuotas) la Titularizadora paga

el capital e intereses de los Ttulos.

Como Ejemplo, en la titularizacin se toma un inmueble de $1000

millones y se transforma en 1.000 derechos de $ 1 milln cada uno.
Entonces resulta ms fcil vender ttulos de $1 milln cada uno, ya que
existen muchos inversionistas dispuestos a comprar/os; en el caso del
inmueble de,$1.000 millones resulta ms difcil venderlo ya que son
pocos los compradores con esta capacidad adquisitiva en el pas.

En el caso de los billetes, si el Banco de la Repblica emitiera billetes de

$50 millones, resultara difcil su circulacin, cosa que no ocurre con los
billetes de pequea denominacin. La figura de la titularizacin
inmobiliaria opera bajo el mismo principio facilitando al pequeo
inversionista ser dueo de una pequea parte de un gran inmueble.

Un ejemplo de titularizacin inmobiliaria es la inversin en ttulos de $4

millones de pesos que hacen al inversionista, dueo de una parte de un
local en un gran centro comercial como lo es el centro andino en
Bogot.

 De dnde proviene la rentabilidad de un ttulo de inversin

inmobiliaria?

Proviene de dos fuentes principales:

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 63

1. De la valorizacin del inmueble.

2. Del arriendo mensual del bien ya que estos inmuebles
permanecen arrendados.
Normalmente se titularizan inmueble con excelente ubicacin. gran
rentabilidad. De esta manera el inversionista puede recibir una renta
mensual que puede ser del orden del 12% anual y una valorizacin del
28% anual, de manera que su inversin puede generar un rendimiento del
40% anual efectivo. Finalmente, los ttulos inmobiliarios al igual que las
acciones de empresas, deben negociarse en las bolsas de valores.

Arriendo
Se recibe
mensualmente
$$$$$$

Se recibe con
Valorizacin el titulo

Leasing Inmobiliario:

El leasing inmobiliario, es una operacin segn la cual una compaa de

leasing, adquiere la propiedad de bienes inmuebles de carcter productivo
por encargo de su cliente, para arrendrselo a ste y otorgarle la opcin de
adquirir el inmueble a la terminacin del contrato, por un precio establecido
de antemano.

Se observa en la definicin anterior, que el propietario del inmueble objeto

del contrato, lo arrienda otorgndole al arrendatario la posibilidad de
comprarlo a la finalizacin del arrendamiento. Si se realiza la compra, la
suma pagada como arriendo se abonara al precio de compra. Por tanto, es
el contrato a travs del cual las entidades bancarias y las compaas de
financiamiento comercial, autorizadas por la Superintendencia Bancaria,
entregan a un usuario una vivienda, a cambio del pago de un canon peridico
(equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido de mnimo de 10
aos, durante el cual decidir si adquiere el bien o lo devuelve.

 Vencimiento del Plazo

De acuerdo con la decisin del usuario, la casa o el apartamento podrn

devolverse al propietario o ser transferidos si decide comprarlo y pagar su
valor.

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 64

 Sistema de pago

El porcentaje de la vivienda que se cancela en el canon mensual y el tiempo

de duracin del contrato se acuerdan entre la entidad y el beneficiario. Con el
leasing inmobiliario el beneficiario puede programar y pactar con la entidad la
realizacin de abonos extraordinarios en cualquier momento. El valor de las
cuotas se puede pactar en pesos o en Unidades de Valor Real (UVR).

 Tipo de vivienda que se puede comprar con leasing inmobiliario

Nueva, dacin en pago o usada. Casa o apartamento. No importa el estrato,

el precio ni la ubicacin. Sin embargo, cada banco tiene la libertad de decidir
a qu tipo de propiedades se les puede aplicar leasing. Por lo que toca,
entonces, averiguar en cada entidad los planes que ofrecen

 Ventajas que tiene este sistema

El principal atractivo es la reduccin de la base sobre la cual el asalariado

paga la retencin en la fuente. Adems, el canon de arrendamiento con
opcin de compra que el usuario paga por una vivienda se les deduce de la
base que se tiene en cuenta para tributar la retencin en la fuente. Si se
tiene una cuenta AFC, se puede comprar de vivienda a travs de este
sistema. Los beneficios de las cuentas AFC se hacen extensivos para esta
clase de contratos. Solo se deben trasladar los recursos para tal fin.

 Los Contratos de leasing inmobiliario son objeto de las

exenciones de impuestos

Todos aquellos que se firmen dentro de los 10 aos siguientes al 27 de

diciembre de 2002.

- Si se entrega un bien inmueble en dacin de pago, se puede

usar el sistema de leasing para salvar la vivienda

Los deudores que hayan entregado su vivienda en dacin de pago

podrn optar por el leasing de la vivienda entregada si no ha sido
vendida o prometida en venta. Si ya se vendi, el establecimiento
tendr que ofrecer otro inmueble y les dar a estos clientes prioridad y
apoyo.

- Cuando se presentan problemas para pagar las cuotas del

crdito, existen opciones de utilizar este tipo de leasing

Adicionalmente el leasing puede servir para solucionar problemas de los

crditos en mora. En este sentido se ha previsto que un usuario de un
crdito en mora puede acordar con la entidad financiera celebrar un
contrato y convertirse en locatario sin salir de su lugar de habitacin. En
este evento podr pactar un mayor valor de la opcin de adquisicin y
de esta manera lograr un pago mensual ms cmodo.

- Entidades que lo ofrecen

Hasta el momento el banco Davivienda, Banco de Occidente y Banco de

64
 65

Crdito son algunas de las que incluyen el leasing habitacional en su

portafolio de servicios.

- Condiciones para usar un leasing

Los interesados en utilizarlo bsicamente deben cumplir con los mismos

requisitos y documentos del crdito hipotecario, cuales son la certificacin
laboral y de ingresos, el desprendible de nmina y el formulario de
solicitud diligenciado.

Una vez reunidos estos requisitos estas son las condiciones que se deben
cumplir:
Puede ser para vivienda nueva o usada con un precio mnimo
de 48 millones de pesos.
Hay que pagar un 'canon inicial' del 30 por ciento del valor de la
vivienda.
Plazo entre 10 y 15 aos para pagar el resto.
Posibilidad de liquidar las mensualidades en pesos o UVR.
En pesos, la tasa fija anual es mximo del 21 por ciento.
En UVR, la tasa es del 12 por ciento ms UVR
Hay que pagar intereses de la suma financiada por el tiempo
que dure el leasing.
Todos los gastos de escritura, registro y de trmites corren por
cuenta del locatario (usuario).
Apenas se firmen las escrituras y dems documentos el locatario
(usuario) podr mudarse de la propiedad.
Si el usuario se retira del negocio en cualquier momento no le
devolvern ni un peso. Aunque puede ceder el negocio a otra
persona.
Para ejercer la opcin de compra, si se usa el sistema de pesos,
hay que pagar en efectivo entre el 10 y 30 por ciento de la
financiacin. Si es en UVR deber pagarse entre el 1 y 10 por
ciento. Esto puede ser al final del leasing o en el momento que
desee el usuario y tambin, existe la posibilidad financiar este
valor.
Los impuestos de valorizacin y predial, los servicios pblicos,
arreglos y pagos de administracin corren por cuenta del
usuario.

http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasingin
mobilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html

En resumen, en la operacin de leasing intervienen los siguientes

agentes:

65
 66

- El arrendatario o usuario

Persona natural o jurdica que desarrolla una actividad y

requiere del uso del inmueble.

- La compaa de leasing o arrendador

Es una entidad financiera vigilada por la superbancara. Son

sociedades de financiacin comercial que no pueden captar
dinero del pblico para prestar sus servicios.
- El Proveedor

Es quien vende a la compaa de leasing los inmuebles

objeto de leasing, ya sea el propietario del mismo o su
agente inmobiliario encargado de ello.

- El inmueble

El leasing inmobiliario, opera sobre inmuebles productivos

que sirven de sede pare! la produccin de bienes y servicios,
esto es bodegas, locales comerciales, oficinas y consultorios.

Compaa
Leasing Inmueble Arrendatario

Proveedor Compaa Arrendatario

Leasing

- El Leasing Inmobiliario Ofrece Varias Ventajas:

Para el arrendatario es una fuente de liquidez, es til para las

empresas arrendatarias, que no .disponen de los recursos suficientes
para comprar los inmuebles

Para la compaa de leasing, representa una alternativa de negocios

con buenos rendimientos y bajo riesgo. Para ver un ejemplo, ir a la
pagina:
http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasinginm
obilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html

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CAPITULO 4

AVALUO INMOBILIARIO

Cualquier tipo de bien tiene un valor para el propietaria, aunque a veces se

cree que el valor esta fundamentado subjetivamente, pero dentro de un
mercado inmobiliario los bienes obtienen un valor real, adecuado y justo de
acuerdo con sus condiciones de infraestructura fsica, ambientales, de
conservacin, etc.

Es por ello, que es necesario contar con una persona que asesore en ste
campo. Que conozca las caractersticas fsicas de los materiales de
construccin, sobre el contexto en el que se encuentra el bien inmueble, las
condiciones ambientales, etc.

Para realizar un avalo, es necesario ejecutar varios pasos, que demuestren

la credibilidad y acertividad que requiere un estudio serio sobre un avalo
comercial de cualquier tipo de inmueble.

El proceso para realizar un estudio de avalo lo realiza un profesional que

cuente con los conocimientos y la experiencia del trabajo realizado en sta
rea especfica de las obras civiles y las construcciones. Por tanto, en ste
capitulo se hace referencia a los pasos seguidos en el desarrollo de un
estudio de avalo inmobiliario.

VALORACIN PREDIAL

Se entiende por avalo la tasacin del valor comercial o de

mercado de un inmueble en un momento determinado, realizada
por un perito o firma especializada en propiedad raz, con miras a
determinar una operacin mercantil o hipotecaria.

El IBPI (Instituto Brasilero de Peritacin e Ingeniera), define el

avalo como el valor de mercado el valor por el cual se realiza
una transaccin de compra y venta entre las partes interesadas
pero no obligadas a la transaccin; ambas perfectamente
conocedoras del inmueble y del mercado, pactando los plazos
razonables para que se formalice la operacin.

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Leccin 16. Objetivos de un avalo inmobiliario

Un avalo de un inmueble, puede cumplir con uno o varios de los

objetivos, que se describen a continuacin:

- Transferir una propiedad

- Permitir a los potenciales compradores evaluar el precio de
oferta del inmueble que desean comprar.
- Permitir a los potenciales vendedores establecer precios
acordes con el mercado.
- Establecer precios que conduzcan a transacciones efectivas.
- Tener razones de financiacin, de crdito o de inversin.
- Valuar propiedades que servirn de garanta en crditos
hipotecarios.
- Promocionar al inversionista elementos de juicio acerca del
valor de un bien raz, de manera que pueda realizar las
comparaciones necesarias frente a otras alternativas de
inversin.
- Para evaluar inversiones alternativas en diferentes tipos de
inmuebles
- Para seleccionar la alternativa inmobiliaria ptima, es
seleccionar entre diferentes alternativas; por ejemplo:
comprar un apartamento en el rea central o perifrica de
una ciudad; comprar en uno u otro centro comercial; invertir
en un lote hoy o dentro de seis meses.
- Para evaluar si un inmueble proporciona la rentabilidad
esperada.
- Para determinar valores asegurados
- Para establecer el costo de reposicin de un inmueble que
va a ser asegurado. Ello permitir a la compaa de seguros
determinar el valor real por el cual se debe asegurar el
inmueble.

Se pueden clasificar stos objetivos de acuerdo con la funcin

que cumple un avalo inmobiliario y se puede determinar que
cumplen con objetivos:

- Para fines tributarios

Es elaborar avalos utilizables como base en la liquidacin de

diferentes impuestos, por ejemplo los relacionados con
donaciones o herencias.

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- Para fines contables

Es avaluar bienes que requieren ajustes contables por

presentar dudas respecto a sus valores comerciales.

- Para fines jurdicos

Es establecer el valor justo en caso de expropiacin, litigios o

procesos de carcter jurdico.

Leccin 17. El concepto de valor inmobiliario

El concepto de la palabra avalo compara el trmino como la medicin

del valor. Por tanto, vamos a iniciar por los componentes de la
definicin:

Qu es valor?

Existen diferentes acepciones. Un ejemplo introductoria permite

entenderlo: cul es el valor de un salvavidas en un almacn en una
ciudad colombiana? y cul ser el valor de un salvavidas similar para
un nufrago en el mar atlntico?

En el primer caso el salvavidas puede representar de $1 a 150

millones; para el nufrago, el salvavidas vale tanto como su propia vida.

Alfred B.Bernard, deca: el valor del pan, se expresa en necesidad, el

valor del diamante resplandeciente, se traduce en deseo; el valor de un
inmueble es en general la expresin de ambos conceptos.

Puede tambin definirse el valor de un inmueble como: el grado de

aprecio que tomemos por el bien inmueble por su capacidad para
satisfacer necesidades. Luego el valor no es una caracterstica
intrnseca a un objeto, sino que depende del deseo y necesidad que el
hombre tenga por adquirirlo. As mismo un inmueble carece de valor si
no presenta utilidad al hombre, esto es si no fomenta en el hombre el
deseo de poseerlo.

Adems de la utilidad, se requiere que el bien raz sea relativamente

escaso.

En resumen se deben dar tres elementos para que un bien raz tenga
valor:
Escasez
Utilidad
Deseo y capacidad de ser adquirido por el hombre

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Leccin 18. Escuelas sobre el Valor

Existen dos escuelas conceptuales, que analizan el concepto del valor:

La corriente del plurivalor Considera el valor como algo

subjetivo, por tanto el valor no es nico. Luego el avalo est
relacionado con la finalidad para la cual se practica. Siendo mltiples
las finalidades del avalo, mltiples sern los avalos para una
misma propiedad.

Una misma casa en la ciudad de Cali, en una fecha determinada,

tendr diferente avalo segn su objetivo: venderla, hipotecarla o
expropiarla.

Uno de los autores representativos de la corriente plurivalente en el

Brasil, es Berrini, quien en su obra evaluaciones de inmuebles
afirma que todos tenemos la nocin del valor pero que no somos
capaces de definir rigurosamente el trmino, por ser la resultante de
varias causas variables; as mismo, cita Apio Braem, ingeniero
uruguayo, para quien el valor no es una nocin puramente objetiva
que pueda determinarse de forma directa, sino un concepto
complejo del cual participan elementos squicos para los cuales
todava no se encuentran expresiones simblicas para someterlos a
la lgica del clculo.

Corriente univalente Esta corriente se centra en la unicidad del

valor; por tanto el valor es nico y el avalo tambin lo es
independientemente de la finalidad con la cual se practica. Para
esta corriente, la casa ubicada en Cali, en un mismo momento, en el
tiempo tendr el mismo avalo, sea su finalidad: la venta, la
hipoteca o la permuta.

Cabe preguntarse por qu si el avalo es nico, varios avaluadores

presentan diferentes avalos para una misma propiedad en la
misma fecha?

La respuesta es la siguiente: la diferencia en los resultados de los

avalos, se explica por la variacin en el grado de precisin del
tcnico avaluador. La teora univalente es la de mayor aceptacin
entre los avaluadores colombianos.

Carlos Pelkgrino "Tcnicas Modernas en Avalos de Inmuebles" Fedelonjas 1982

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Leccin 19. Proceso para Ejecutar un Estudio de Avalo.

Visita al Inmueble

En la inspeccin del inmueble, el avaluador conoce el sector y sus

caractersticas: la infraestructura, el estado de las construcciones y el
uso del sector. Adems examinar las caractersticas propias del
inmueble como son: la construccin, el diseo, la edad y estado de la
construccin, la dotacin de servicios pblicos y el rea; el
equipamiento comunal, jardines y vas de acceso.

En la visita el avaluador, solicita los documentos relativos al inmueble

como:
- La escritura de compraventa.
- El certificado de tradicin y libertad.
- Los planos.
- El reglamento de propiedad horizontal.

Anlisis Generales del Sector

Anlisis de las normas municipales

El avaluador estudia las normas municipales, ya que estas inciden en el

valor del predio; en la medida que regulan el uso del sector o
establecen algn tipo de afectacin (obra pblica en un terreno);
establecen un plan vial, las normas generales o permetro de servicios
pblicos, de tal suerte que los lotes ubicados fuera del permetro de
servicios tendrn un menor valor respecto a los que estn dentro del
permetro de servicios. Por ejemplo en el caso de Bogot, han existido
diferentes normas urbansticas, emanadas de diferentes disposiciones
jurdicas; el Acuerdo 7 de 1979. El Acuerdo 2 de 1980, el Acuerdo 6 de
1990, entre otros.

As mismo, El Acuerdo 7 de 1979 defini el plan general de desarrollo

integrado que estableci polticas y normas sobre el uso de la tierra en
el Distrito Capital.
Dicho plan contena tres aspectos:

 Los planes y programas sectoriales.

 Las inversiones pblicas de la administracin central y sus
entidades descentralizadas.
 El desarrollo fsico. El Acuerdo lo establece como la definicin de
polticas, conjunto de normas urbansticas y el proceso de
aplicacin de las mismas, orientadas a regular la expansin y el
desenvolvimiento urbano de la ciudad. Para ello incluye aspectos
como:
- La reglamentacin del uso de la tierra.

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- La definicin del permetro de servicios.

- El plan vial.
- Las normas y reglamentaciones especficas.
- Localizacin, infraestructura y construibilidad.

 La Localizacin, explica por qu dos inmuebles con caractersticas

constructivas similares, tienen diferentes valores; esto se relaciona
con la estratificacin econmica, y explica por qu una misma casa
tiene diferente valor si se ubica en el barrio Restrepo o en el barrio
Santa Brbara en Bogot. Tambin existen diferencias relacionadas
con el uso del sector; normalmente las zonas de uso comercial
presentan terrenos con valores superiores a las de uso residencial;
tambin puede suceder que una zona en proceso de desvalorizacin
se recupere con un cambio de uso; por ejemplo si presenta uso
residencial con amplio deterioro, un cambio a uso comercial, podra
reactivar el sector.
 La infraestructura, se relaciona con la dotacin de vas, obras de
urbanismo, y presencia de servicios pblicos. Esta condicin da
mayor valor al terreno con infraestructura, que al terreno bruto sin
obras de urbanismo.
 La construibilidad, se relaciona con el ndice de construccin el cual
se calcula dividiendo el rea construida por el rea de terreno. En
trminos generales, y dentro de ciertos lmites, mayor rea
construida, mayor valor del inmueble.

Esto significa que un lote de terreno con mayores posibilidades de

construccin, puede tener mayor valor que uno de igual rea
localizacin, en el que existen limitaciones de construccin, es-: es que
se pueden construir menos metros cuadrados. Se dice dentro de ciertos
lmites, ya que las normas municipales limitan los ndices de
construccin; niveles excesivos de construccin inciden negativamente
en el aspecto urbanstico.

En resumen las normas urbansticas definen:

El uso del sector: comercial, industrial, residencial y
mltiple, especificando cul es el uso principal en una zona
y los usos compatibles con el mismo.
Caractersticas de los proyectos de construccin que all
se desarrollen en cuanto a: altura, aislamientos (distancia
entre el paramento y el lindero del predio); equipamiento
comunal (conjunto de reas de uso de la comunidad).
Otras limitaciones y disposiciones de tipo urbanstico.

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Leccin 20. Informe de un Avalo inmobiliario

El informe de avalo se requiere a un profesional del campo del saber, por

una entidad comercial o una persona natural, que desean conocer el valor
comercial de un inmueble. Por tanto, se trata del estudio final que se
entrega al cliente, en el que se analizan los diversos factores arquitectnicos,
urbansticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para
determinar el valor comercial de una propiedad.

Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que tambin

debe tener en cuenta aspectos jurdicos, fsicos, metodolgicos, econmicos y
territoriales para garantizar la estimacin de un precio acorde con el mercado
y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e
interesados.

Contenido Mnimo del Estudio

Adems de la firma con el respectivo nmero de registro y credencial del

Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador
debe contener como mnimo los siguientes elementos (estos pueden variar
segn el tipo de predio):

- Indicacin de la clase de avalo que se realiza y la justificacin de por

qu es el apropiado para el propsito pretendido.
- Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados,
precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.
- Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del
terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios
relacionados con la estructura.
- Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la
cabida, la tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la
titulacin actual y la situacin jurdica, entre otros datos.
- Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de
aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la
propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse
al bien en relacin con las normas urbansticas aplicables como por
ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se
utilizaron para realizar los clculos.
- La vigencia del avalo, que no podr ser inferior a un ao.
- Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de clculo utilizados.
- Cuando la metodologa del avalo utilice un sistema de depreciacin, se

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debe indicar el mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se

considera que resulta ms apropiado que los mtodos alternativos.
- Cuando la metodologa utilice proyecciones, se deben sealar todos y
cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En
el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde
fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para
realizar la proyeccin.
- Si la metodologa del avalo utiliza ndices, se debe sealar cules se
utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.
- Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas,
valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologas- durante
la estimacin del precio.
- Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de
crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del
mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonoma estrato
social y la situacin de seguridad de la zona: y en general, teniendo en
cuenta los dems elementos urbansticos propios de la propiedad que
puedan afectar su valor positiva o negativamente.
- La identificacin de la persona que realiza el avalo y la constancia de su
inclusin en las listas que componen el Registro Nacional de
Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y
Comercio, segn lo previsto en el artculo 50 de la Ley 546 de 1999 y en
el artculo 61 de la Ley 550 de 1999.
- Avalo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de
acuerdo con los clculos y dems consideraciones que debe analizar el
avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, reas con diferentes
usos y/o tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con
comentarios que permitan identificar cada una de las reas y sus
estados.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben
adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la
normatividad aplicable a la propiedad. Tambin los planos,
levantamientos topogrficos (si se realiz), documentos de titulacin y
otros que hayan podido utilizarse durante el avalo.

Quien ha solicitado el avalo de un inmueble necesita conocer las

consideraciones bsicas hechas por el avaluador en la determinacin del
avalo

- Cules fueron las condiciones del mercado tomadas en cuenta?

- Cules eran las normas urbansticas?
- Incidieron las caractersticas del sector?
- Quines participaron en la elaboracin del avalo?

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Estas y otras preguntas son respondidas por el informe de avalo. En l,

el avaluador informa a su cliente sobre las consideraciones bsicas del
avalo en los campos jurdicos, urbansticos econmico y financiero.
As mismo, se indicar si la determinacin del avalo, estuvo sometida
al concepto de varios expertos, mediante la realizacin de una "rueda
de avalos".
En esta ltima, un grupo de avaluadores expertos, se rene, discute y
concepta un valor.
Finalmente, el avaluador cuantifica en su informe de avalo el valor
dado al inmueble.

Contenido bsico del informe de avalo

1. Memoria descriptiva: propietario, tipo de inmueble.
2. Ubicacin del inmueble: localizacin, vecindario, vas de acceso.
3. Propsito del Avalo.
4. Linderos: limitacin con propiedades circunvecinas o con zonas de
uso pblico o comunal.
5. Descripcin del lote: rea, forma geomtrica y topografa.
6. Servicios pblicos: energa, acueducto, alcantarillado, gas, lneas
telefnicas.
9. Informacin jurdica: titulacin, normas municipales, certificaciones
de tradicin y libertad.
10. Aspectos econmicos y financieros: comportamiento mercado para
predios similares.
11. Determinacin del Avalo.: determinacin del valor nico y del valor
total. Comprende el avalo de inmuebles dentro del permetro
urbano. A su vez, dentro de los avalos urbanos existen diferentes
tipos:
- Lotes brutos ( sin obras de urbanismo).
- Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como:
vas, andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto,
energa elctrica, redes telefnicas.
- Vivienda: Casas, apartamentos.
- Bodegas.
- Oficinas.
- Locales.

INFORME DE AVALO - VER ANEXO 6. PAG. 115

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Leccin 21. Valoracin del Suelo

El suelo es el lugar donde se camina, se construye la vivienda, se realiza la

recreacin, etc., en fin sobre el que desarrolla su vida los seres humanos. El
suelo, adquiere un valor de acuerdo con las caractersticas del uso, con las
especificaciones de sus inmubles, con el nivel que adquiere el contexto, las
condiciones en que se encuentre el inmueble y del contexto donde se
encuentre.

Aunque el valor del suelo es subjetivo a las diversas condiciones en las que
se encuentra, se va consolidando un valor objetivamente, que dependen de
las caractersticas sociales, econmicas y ambientales del mismo lugar.

Cualquier contexto, se caracteriza por ser rural o urbano, por tanto, se rige
por diferentes normas que a su vez son deliberadas por los estamentos
legales de los diferentes contextos en los que se encuentra dicho lugar.

Es por todo esto que se deben evaluar todas las caractersticas que
determinan un espacio y su contexto. Lo que genera que adquiera un valor
que se ajusta a las condiciones del mercado.

La situacin del mercado

El avaluador debe conocer la situacin del mercado de finca raz en general y

el del inmueble objeto de avalo en particular. El conocimiento de la oferta
y la demanda y su comportamiento a travs del tiempo, permite conocer los
ciclos de la actividad inmobiliaria y facilita detectar los comportamientos
anormales.

El conocimiento del mercado lo dan diferentes elementos, entre ellos: la

experiencia, la opinin de expertos, el conocimiento de estadsticas, la
realizacin de operaciones de compraventa, los avalos realizados y la
actualizacin travs de seminarios y cursos de capacitacin.

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En relacin con la existencia de estadsticas, en Colombia, conviene sealar

que su disponibilidad ha sido mayor a partir de la iniciacin de la dcada de
los aos setenta, cuando fue creado el Centro Nacional de Estudios de la
Construccin. En la actualidad, existen diferentes entidades realizando
estudios y cursos de capacitacin inmobiliaria, tales como: La Cmara
Colombiana de la Construccin, Camacol, La Federacin de Lonjas de
Propiedad Raz, las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y La Lonja de
Propiedad Raz de Bogot. Tambin proporcionan cifras entidades como: El
Departamento Administrativo Nacional de Estadsticas, El Banco de la
Repblica y Fedesarrollo.

Existen diversas variables objeto de investigacin en la demanda de vivienda,

algunas de ellas son:
Demandantes efectivos.
Demanda segn nivel de precios.
Demanda segn rea de la vivienda.
Nmero de alcobas por vivienda.
Especificaciones de las viviendas.
Nmero de parqueaderos.

A ttulo de ejemplo, en Colombia, se presentan las cifras sobre la demanda

efectiva de vivienda en algunas poblaciones cercanas a Bogot en 1996,
segn estudio realizado por Camacol:

Poblacin Demandantes efectivos

Cha 2.330
Girardot 605
Zipaquir 1.210
Fusagasuga 2.144

A nivel de oferta se han investigado variables como:

Segn tipo de inmueble.

Nmero de unidades ofrecidas.
Precio promedio por metro cuadrado.
Nmero de alcobas.
Nmero de baos.
De bodegas.
De oficinas.
De locales.

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Las siguientes cifras, pueden ser aplicables a lo analizado anteriormente:

Actividad edificadora- Bogot, 2006

Destino Metros cuadrados

Oficinas 97.976
Locales 63.819
Bodegas 57.984

Para actualizar datos, se puede consultar la pagina Web.:

http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/publesp_m2/estmerc_esp/estadsticasdemercad
o/home_seccion.html

Anlisis Datos del Inmueble

Con relacin a las condiciones generales del inmueble

Como se vio en la leccin anterior, el avaluador debe examinar entre

otros, los siguientes aspectos:

 Aspectos jurdicos
Comprenden el examen de las escrituras de compraventa y del
certificado de tradicin y libertad; este ltimo es un resumen de las
operaciones de compraventa, hipotecas y gravmenes que afectan
la propiedad del inmueble.

 Aspectos arquitectnicos
Es el resumen de las caractersticas constructivas, los materiales
utilizados, el estado de conservacin, la edad del inmueble, su
diseo y rea construida.
- El uso dado al inmueble
- Residencial, comercial o industrial
- Los servicios pblicos
Es necesario conocer la dotacin del inmueble, de los servicios
pblicos que posee, dentro de ellos: acueducto, alcantarillado,
energa elctrica, gas natural, lneas telefnicas, etc.

 Aspectos Ambientales
- El terreno
- El clima
- El contexto general
Incluye el anlisis del rea del lote, orientacin, su forma,
topografa y ubicacin dentro de la cuadra si es un lote urbano.

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Homogenizacin Y Anlisis De Datos

En esta etapa, el avaluador compara diferentes transacciones realizadas

en el sector, donde practica el avalo; excluye las transacciones
anormales realizadas en condiciones de presin, como pueden ser los
remates: o liquidaciones de bienes inmuebles. Mediante este proceso, el
avaluador hace comparables datos dismiles.

Entre los factores que deben ser similares figuran los siguientes:
 Estilo de la casa.
 Edad de la construccin.
 Edad.
 Tamao del lote.
 Tipo de construccin.
 Tamao de la construccin.
 Dependencias del inmueble: sala comedor, cocina, garaje,
alcobas, cocina, bao y servicios.
Entre las fuentes de informacin que el avaluador utiliza para
seleccionar datos comparables figuran:

 Bases de datos del avaluador.

 Datos de ventas de la lonja de propiedad raz o agremiacin a la
que pertenezca.
 Avisos de peridicos locales.
 Datos catastrales.
 Estudios e investigaciones que sobre los precios de la tierra
hayan realizado expertos.

Despus de recolectar la informacin, el avaluador compara los datos

investigados con los del predio avaluado mediante el proceso de ajuste
llamado Homogenizacin.

Determinacin del Avalo

Una vez homogenizados los datos, el avaluador procede a cuantificar el
valor del inmueble objeto. Para ello debe seleccionar un mtodo
especfico.

Existen mtodos de avalo utilizables en terrenos y mtodos utilizables

en construcciones. Difieren por su naturaleza: la construccin se
deprecia, el terreno no es objeto de depreciacin y la mayor parte de
los casos es objeto de valorizacin.

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Valoracin Contextos Urbanos.

Comprende el avalo de inmuebles dentro del permetro urbano. A su vez,

dentro de los avalos urbanos existen diferentes tipos de inmuebles a los que
se avala, entre ellos:
- Lotes brutos (sin obras de urbanismo)
- Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como vas,
andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto, energa
elctrica, redes telefnicas, fibra ptica, etc.
- Vivienda: casas, apartamentos.
- Bodegas
- Oficinas
- Locales comerciales.

El Valor De La Tierra: Precio Real Y Precio Comercial

Los precios reales

Son los precios a los cuales se efectan las transacciones deseo tanto el
fenmeno inflacionario. Se utilizan fundamentalmente para evaluar los
precios de los terrenos. Como en ellos se ha descontado la inflacin; su
variacin de un ao a otro permite determinar si la tierra registr
valorizacin real.

En pocas de auge la valorizacin real de la tierra en las principales

ciudades colombianas ha registrado cifras superiores al 15% anual; en
pocas de crisis ha registrado pequeas variaciones del 2%, 5% Y en
algunos casos valores negativos.

El precio corriente o comercial

Es el precio efectivo al cual se efecta una transaccin. Es el resultado

de la interaccin de la oferta y la demanda expresado en trminos
nominales. Por lo tanto expresa el comportamiento propio de la oferta
y la demanda, expresado cada uno de ellos con todas sus
caractersticas.

Cuando la oferta excede a la demanda se da un fenmeno de

sobreoferta y los precios de los inmuebles tienden a bajar; es:
fenmeno es caracterstico de las pocas de recesin o crisis. Cuando
la demanda excede a la oferta, los precios de los inmuebles tienden a
subir; este fenmeno es propio de las pocas de auge.

CASO PRCTICO
INFORME DE AVALUO PARA VIVIENDA ANEXO 4 Pag. 115

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Factores Que Inciden en el Valor de un Inmueble

Entre los principales factores que inciden en el valor de un inmueble
figuran:

- Localizacin del inmueble.

- Linderos.
- Caractersticas del lote (frente, fondo, topografa).
- Accesos y comunicaciones.
- Estado actual del inmueble.
- Antigedades la construccin Estado de conservacin Nmero de
plantas
- Tipo, calidad y estado de los materiales de construccin rea
construida
- Dotacin de servicios pblicos (acueducto, alcantarillado, energa
elctrica, gas, lneas telefnicas).
- Estratificacin econmica.
- Disponibilidad de comercio bsico: supermercados, lavanderas
panaderas, etc.
- Estado de conservacin del inmueble.
- Estado del sector.

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 82

CAPITULO 5.

GESTION ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES COMUNES

La vida moderna, ha trado consigo, la necesidad de asociacin, para

disfrutar de servicios comunales que permitan el mejoramiento de la calidad
de vida de sus habitantes. De sta manera, se han generado los
condominios, que son las agrupaciones multifamiliares inmobiliarias.

Estos condominios adoptan diferentes nombres dependiendo del contexto en

el que se encuentren, que siendo sinnimos, se identifican homogneamente,
por ejemplo en Colombia se llaman Conjuntos Residenciales; en Mxico se
llaman Colonias, en Estados Unidos se les denomina Condominios, etc.

Un condominio o una copropiedad, significa segn el Diccionario de la Real

Academia de la Lengua Espaola (DRALE), Propiedad compartida por dos o
ms personas o entidades., y copropietario el Que tiene dominio en algo
juntamente con otro u otros. Por otra parte, el mismo DRALE define el
trmino Indiviso como lo No separado o dividido en partes.

La administracin de condominios se genera a partir de la participacin de los

copropietarios en la toma de decisiones que determinan una sola respuesta
para la cantidad de opciones que se tienen en una copropiedad.

Leccin 22. Administracin de Condominios

La administracin inmobiliaria hace referencia a la gestin que debe realizar

un individuo, ante las autoridades encargadas de regular ste sector, ante las
empresas de servicios pblicos que permiten el adecuado funcionamiento de
un condominio o un conjunto de bienes races, de cualquier uso.

El administrador inmobiliario, cuenta con el respaldo de todos los

copropietarios, que confan la defensa y cuidado de sus intereses privados en
un medio social determinado. Para poder administrar adecuadamente los
intereses de muchas personas, se cuenta con herramientas de soporte que
permiten la gestin del administrador desde el punto de vista normativo legal
que rige a un bien inmueble de uso mltiple.

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Existen diversos tipos de condominio, que estn determinados por el uso de

los bienes inmuebles, es as como se puede administrar un conjunto de
inmuebles, tanto de viviendas individuales, agrupadas en un conjunto
residencial, como un edificio con mltiplex viviendas, comercios, industrias,
inmuebles para recreacin, etc., que se encuentran en un mismo lote.
Actualmente es muy importante la administracin de locales comerciales, de
bodegas, de complejos industriales, de complejos recreativos, parques
tecnolgicos, etc.

Cualquier tipo de condominio de bienes races, requiere la administracin de

tipo privada o pblica, de acuerdo con las decisiones de los copropietarios.

Estructura Administrativa.

El reglamento de propiedad horizontal, establece la estructura administrativa

que regir el funcionamiento del condominio. Sin embargo la estructura
administrativa, se aprueba en la Asamblea de Copropietarios, segn las
propuestas que surjan espontneamente de los propietarios, de acuerdo con
las necesidades propias de cada condominio.
Esta estructura, est integrada bsicamente por:
- La asamblea de copropietarios.
- El revisor fiscal.
- La junta administradora.
- El administrador

La Asamblea de Copropietarios.

Es el rgano mximo de la administracin, conformado por todos los

copropietarios que a la fecha de la asamblea tengan sus ttulos de propiedad
y estn inscritos en el libro de copropietarios. Sus decisiones tienen carcter
obligatorio.

La asamblea se debe reunir ordinariamente una vez al ao dentro de los tres

primeros meses del mismo o en forma extraordinaria mediante convocacin
hecha por el administrador, el revisor fiscal, la junta administradora o un
nmero de copropietarios segn lo establezca el reglamento de propiedad
horizontal. La asamblea es quin nombra al administrador y al revisor fiscal.

 Funciones de la Asamblea

- Nombrar al administrador.
- Crear los cargos necesarios y nombrar asesores.
- Decidir sobre los programas relacionados con el mantenimiento,
mejoras y reparaciones de la reas comunes.

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 84

- Organizar a la administracin del condominio.

- Responder por la gestin financiera del condominio mediante: La
aprobacin de los presupuestos de ingresos y egresos
- Aprobacin del presupuesto de inversin
- Aprobacin de balances y estados de prdidas y ganancias
- Nombrar el consejo de administracin.
- Modificar el reglamento de copropiedad.
- Reglamentar el uso de los bienes comunes.
- Decidir sobre las cuotas extraordinarias.

Funcin de los Consejos de Administracin

El consejo de administracin es un rgano auxiliar de administracin, que

regula su organizacin y funcionamiento y fija normas de conducta de sus
miembros, con el fin de alcanzar el mayor grado de eficiencia posible y
optimizar su funcin; representa un organismo de coordinacin entre la
asamblea de copropietarios y el administrador.

- Velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.

- Dar cumplimiento a las polticas establecidas por la asamblea.
- Proponer a la Asamblea Presupuesto de Ingresos y egresos.
- Proponer a la asamblea programas de remodelacin.
- Supervisar la gestin del administrador.
- Autorizar al administrador para designar apoderados judiciales.
- Todas las dems funciones que establezca el reglamento de propiedad
horizontal.

Leccin 23. El Administrador de Condominios

El administrador puede ser una persona natural o jurdica. Para un Conjunto

residencial, comercial o industrial. Es el rgano ejecutor de los programas
aprobados por la asamblea. Es responsable del manejo del personal de
vigilancia y aseo del conjunto. As como del manejo financiero de los
recursos.

Un condominio, conjunto residencial, edificio de vivienda multifamiliar que

necesiten un administrador, debe ser eleccin de la mayora de
copropietarios del mismo. Es decir, que la totalidad de los copropietarios o
sus representantes deben reunirse desde que se inicia la vida en comunidad
y pactar la forma de eleccin de sus representantes ante la comunidad.

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 85

La Ley Colombiana exige que por lo menos una vez al ao, en los tres
primeros meses del ao, se rena la totalidad de copropietarios o sus
representantes, que por lo general, es una responsabilidad delegada en otro
copropietario; dado que deben tomar decisiones que compete a cada uno de
ellos. Los copropietarios tienen la misma responsabilidad de conocer las
normas de convivencia que son aprobadas en cada uno de los condominios,
conjuntos residenciales, edificios de vivienda mltiple, etc. que pueden ser
modificados cada ao, de acuerdo con la voluntad de todos los asistentes a la
asamblea de copropietarios.

En la asamblea se elige el administrador, de acuerdo con las necesidades de

cada vivienda comunal, para la vigencia de un ao, el periodo que la
asamblea determine. Por tanto, todos los copropietarios deben aceptar la
decisin y las normas que ste determine. El contrato de administracin se
asimila a un contrato de mandato en virtud del cual una persona llamada
propietario encomienda a otra llamada administrador la gestin de
administrar un inmueble individual mltiple. Este contrato es consentido,
es decir se perfecciona por el simple consentimiento de las partes. Debe
celebrarse por escrito. Es un contrato bilateral ya que de l se derivan
obligaciones tanto para el administrador como para el propietario.

Leccin 24. Contratacin del Administrador Inmobiliario

Objeto Del Contrato

El objeto del contrato es administrar en arrendamiento un inmueble. Para

este fin, el propietario entrega al administrador la tenencia del inmueble y
le remunera por tal servicio. El administrador, por su parte se
compromete a promocionar y arrendar el inmueble. De otra parte, el
contrato de administracin establece obligaciones para el propietario y
para el administrador.

Las principales obligaciones del administrador son:

 Promocionar el inmueble.
 Arrendar el inmueble.
 Cobrar los arrendamientos.
 Pagar impuestos y otras gastos, cuando lo solicite el propietario.
 Pagar servicios pblicos y cuotas de administracin durante el tiempo
en que el inmueble est desocupado.
 Efectuar el mantenimiento y las reparaciones que sean necesarios para
la conservacin del inmueble.
 Velar por el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
 Remitir al propietario informe mensual sobre su estado de cuenta,
discriminando arrendamientos, descuentos y dems conceptos.

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 86

Las principales obligaciones del propietario son:

 Pagar al administrador la remuneracin pactada por su gestin.
 Autorizar el descuento de los seguros que protejan el inmueble.
 Aceptar las cuentas que presente el administrador siempre y cuando
estn debidamente sustentadas.
 Reintegrar al administrador los gastos relativos a servicios,
administracin y reparaciones locativas.
 Aceptar los gastos publicitarios necesarios para arrendar el inmueble.

Facultades del Administrador

El administrador debe estar facultado para lo siguiente:

 Establecer el canon de arrendamiento de acuerdo con las condiciones
del mercado.
 Publicitar y promocionar el inmueble.
 Cancelar por cuenta del propietario los impuestos, servicios pblicos y
cuotas de administracin y seguros correspondientes al
inmueble.
Realizar las reparaciones locativas que el inmueble requiera, de acuerdo con
un presupuesto determinado.

Perfil del Administrador Inmobiliario

Un administrador de bienes races, debe ser una persona tcnica, tecnlogo o

profesional, que tenga conocimientos bsicos de la administracin de
empresas, con nfasis en el sector inmobiliario.

El administrador de un conjunto residencial condominio, es la voz de todos

y cada uno de los residentes de un conjunto residencial al interior de ste, y
el encargado de defender los intereses de todos ellos, siendo elegido para ser
el representante de ellos frente a la comunidad externa. Por tanto, debe
contar con los conocimientos bsicos sobre los inmuebles, las normas
urbanas del sector y la legislacin que rige a la propiedad horizontal,
igualmente debe demostrar liderazgo, adecuada toma de decisiones,
honestidad, responsabilidad, don de mando y manejo de personal, excelentes
relaciones interpersonales con todos los copropietarios y los organismos
externos con los que debe realizar gestiones externas a nombre de los
copropietarios, etc.

Por lo tanto, debe tener experiencia y tener conocimientos bsicamente en:

- El rea contable y financiera.
- El sector de la Construccin

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 87

- El rea de la Administracin
- Manejo de Personal de obra, de seguridad, de aseo, otros.
- Dominio de las normas que rigen al sector del contexto en el
que se va a desarrollar.
- Conocer a profundidad el reglamento de propiedad Horizontal
- Conocer y actualizar continuamente la normatividad que se
aplica a cada sector.
- Conocer el cdigo de contratacin de la Mano de Obra Calificada
y la no Calificada.
- Liquidacin de los pagos a la Seguridad Social, Pensiones y
Cesantas, para los empleados directamente contratados por la
administracin.

Entre sus principales funciones figuran:

- Dar cumplimiento a lo establecido por la junta administradora.

- Proponer a la junta administradora presupuestos de ingresos y
egresos.
- Presentar a la asamblea los informes financieros relativos a su
gestin.
- Dirigir y controlar el personal a su cargo.
- Celebrar los contratos autorizados por la junta administradora ..
- Desempear las funciones administrativas establecidas en el
reglamento de propiedad.
- Velar por el correcto funcionamiento y uso de los bienes comunes.
- Representar judicialmente a la comunidad de copropietarios.
- Ejecutar la administracin financiera de los recursos de la
copropiedad, incluyendo los recaudos de cuotas de administracin y
la realizacin del presupuesto de gastos e inversiones.
- Las dems funciones que establezca el reglamento de propiedad
horizontal.

Tipo de Contratacin con el Administrador

Los copropietarios debidamente organizados en su Asamblea

ordinaria, eligen la contratacin de la administracin de su bien
comn. Es decir que la asamblea puede determinar la contratacin
de una persona natural una jurdica.

En ambos casos, la persona natural el ente jurdico que va a

representar al administrador delegado, debe presentar su hoja de
vida, con su experiencia debidamente certificada, ante la Honorable
Asamblea. La cual, por mayora de votos, elige a quien considere que
merece representar mas adecuadamente a todos los copropietarios.

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As mismo, la asamblea estudia las hojas de vida, analiza el ms

conveniente, para elegir al Revisor Fiscal y al Contador, para que
conformen el equipo que debe administrar el bien inmueble de tipo
comunal, por una vigencia anual.

Leccin 25. Gestin Administrativa de la Propiedad Horizontal

En el da a da de una copropiedad, transcurren muchas acciones que se

pueden enmarcar en diferentes reas, las cuales son, todas y cada una de
ellas, de vital importancia para la vida en comn.

Los elementos bsicos en la administracin de condominios son:

El reglamento de propiedad horizontal.
La estructura administrativa.
Las funciones de los organismos administrativos

Por tanto, se trae a colacin un resumen del actuar de la administracin, se

encuentran generalmente, los que a continuacin se relacionan:

a) FUNDAMENTOS JURDICOS APLICADOS A LA COPROPIEDAD

i) Ley 675 de 2001
ii) Sentencias de Constitucionalidad
iii) Sentencias de Tutela

b) LEGISLACIN LABORAL
i) Tipos de contratos
(1) Contratos Laborales
(2) Contratos de Servicios
(3) Contratos de Obra o Labor Contratada
ii) Obligaciones y Derechos del Trabajador
iii) Obligaciones y Derechos del Empleador
iv) Rgimen Sancionatorio

c) OTRAS MATERIAS LEGALES

i) El rgimen de Servicios Pblicos
ii) Responsabilidad Civil y Seguros
iii) La proteccin al Consumidor

d) FUNDAMENTOS DE ADMINISTRACIN
i) Teora de la Administracin
ii) La Administracin por procesos

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 89

iii) Como planear la gestin administrativa de la Propiedad

Horizontal
(1) Mantenimiento
(2) Aseo
(3) Seguridad
(4) rganos de Administracin

e) GESTIN FINANCIERA Y CONTABLE DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL
i) Responsabilidad financiera y contable del Administrador.
ii) Orientacin profesional del Consejo Tcnico de la Contadura
Pblica.
iii) Conceptos Dian.

f) LA RESOLUCIN PACIFICA DE CONFLICTOS

i) Mtodos de resolucin pac-fica de conflictos.
ii) El Comit de Convivencia
iii) Una propuesta de Manual de Convivencia.
iv) Sanciones

g) LA ADMINISTRACIN DEL RIESGO

i) La teora de la administracin del riesgo.
ii) El manejo del riesgo en la copropiedad:
(1) Seguridad Fsica
(2) Seguridad Electrnica
(3) Planes de Emergencia
(4) Seguros

Comits de Apoyo a la Gestin Administrativa

La administracin de la propiedad horizontal copropiedad de bienes

inmuebles, puede establecer comits de apoyo que permitan definir
diferentes normas internas que apoyen la gestin de la administracin. En
Colombia esta reglamentado la organizacin de un comit y en algunos casos
algunos se proponen otros comits que no siendo exigidos, pueden ser
propuestos por los copropietarios, y debidamente aprobados en la Asamblea
General Ordinaria, que se realiza anualmente.

En Colombia y otros pases como Chile, se tiene normado un comit de

convivencia, que permite la solucin de conflictos personales entre los
propietarios, arrendatarios o habitantes del conjunto residencial; as mismo,
se pueden presentar inconvenientes entre los residentes y la administracin,

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 90

la vigilancia o el personal que labora en el conjunto, los casos se elevan ante

el comit de convivencia y se presentan las alternativas de solucin.

El Comit de Convivencia, se establece libremente, por autopromocin o por

solicitud espontnea de otros residentes. Previamente, se debe definir cuales
son los requisitos de participacin en cualquier tipo de comits. Entre ellos
se pueden tener en cuenta algunos de ellos. Que deben quedar registrados
en el Reglamento de Propiedad Horizontal y pueden ser:

 El comit de Convivencia, tendr la participacin de un residente por

cada 50 inmuebles administrados. Si el conjunto cuenta con menos de
ellos, nombrar como mnimo a tres residentes del mismo.
 El comit de Convivencia, se renovar cada ao, con la junta
administradora o Consejo de Administracin, el Revisor Fiscal y el
Contador.
 El comit de Convivencia tiene como objetivo, el anlisis de los casos
de conflicto que se presenten al interior de un Conjunto Residencial.
 Igualmente, tiene la responsabilidad de evaluar y presentar una o
varias alternativas posibles para solucionar el conflicto.
 El comit de Convivencia, sesionar por lo menos una vez al mes, o
antes si existe algn tipo de conflicto que requiera solucin inmediata.
 El comit de Convivencia, requiere nombrar dentro del grupo elegido,
a un presidente y un secretario.
 El comit de Convivencia, tiene un determinado plazo para dar
respuesta a las solicitudes que sean elevadas ante ellos. Por ejemplo
3 10 das hbiles, que deben ser aprobados por la asamblea, en la
propuesta que presente dicho comit para empezar su gestin.
 El comit de Convivencia, es un grupo de apoyo a la gestin de la
administracin del conjunto, por tal razn tiene un canal de
comunicacin directo con la administracin.

Otros comits que pueden funcionar para apoyo a la administracin, pero que
pueden ser nombrados para que analicen diferentes temas, entre ellos
pueden estar: un Comit Social, que se puede encargar de la organizacin
logstica de los diferentes eventos sociales que se pueden presentar en una
comunidad de residentes; un Comit de Gastos Financiero, que puede
evaluar la conveniencia de los gastos a ejecutar por la administracin,
anlisis de proveedores, evaluacin de proponentes, etc.; un Comit
Deportivo, que apoye y gestione diferentes actividades deportivas, que
ayuden a mejorar la convivencia y la sana diversin, etc. Comits que no
estn normalizados, pero tampoco no permitidos, aunque no tomen
decisiones, pueden aportar alternativas, que la administracin puede evaluar
y tomar decisiones mas fcilmente.

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 91

Administracin Jurdica del Inmueble

Para cualquier persona natural o jur-dica es de vital importancia tener

CERTEZA o SEGURIDAD JURIDICA en el proceso que adelanta sobre el
mismo y en especial cuando da por da, el Mercado Inmobiliario en
Colombia, crece de una forma tal, que todas sus expresiones (vivienda, lotes,
oficinas, locales comerciales), deben ser consideradas uno de los mas
valiosos activos.

Slo veamos el siguiente cuadro elaborado por el DANE donde demuestra la

cantidad de viviendas que existen en nuestro pas:

COLOMBIA
NMERO DE VIVIENDAS CABECERA Y RESTO
Censo de Total Cabecera Resto
1964 2,858,281 1,352,480 1,505,801
1973 3,344,197 1,928,435 1,415,762
1985 5,824,857 3,956,033 1,868,824
1993 6,923,945 4,819,944 2,104,011
Fuente: DANE (www.dane.gov.co)

Y adicional a las viviendas, encontramos otros tipos de inmuebles: LOTES,

FINCAS, LOCALES COMERCIALES, OFICINAS, CONSULTORIOS, FBRICAS,
BODEGAS. Todos stos con un valor comercial significativo para cualquier
ente econmico, que lastimosamente no podemos conocer por la
conformacin de nuestro sistema nacional de estadstica.

Estos datos justifican claramente la importancia de desarrollar un proceso

jurdico difano que sirva de soporte para la correcta toma de decisiones por
parte de cualquier interesado en tener una relacin con un inmueble, sea
esta la relacin que fuere; relacin que debe estar acorde con el
ordenamiento jurdico, o de lo contrario una alta inversin inmobiliaria, un
importante negocio inmobiliario, o un proyecto inmobiliario, puede fracasar
por falta de claridad jurdica.

Por tal motivo podemos definir el trmino ADMINISTRACIN JURDICA DE

LOS INMUEBLES, a aquel proceso de planeacin, organizacin y control de
estudio del proceso jurdico en la gestin del inmueble, entendido este como
un ente en continua evolucin.

Leccin 26. Reglamento de Propiedad Horizontal.

Es el conjunto de normas que gobierna las relaciones de los propietarios

entre s, establece sus derechos y obligaciones, identifica los bienes y zonas
de uso de propiedad comn, las reglas para administrar y conservar el
inmueble, las limitaciones impuestas a los copropietarios, los coeficientes de
copropiedad o porcentajes de participacin y en general las normas acerca de
los rganos y autoridades que gobiernan a la comunidad.

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 92

Como se dijo anteriormente el reglamento de propiedad horizontal, es el

conjunto de normas y disposiciones de carcter obligatorio para los
copropietarios y todos aquellos que a cualquier ttulo ocupan un inmueble
sometido a este rgimen. El Reglamento de Propiedad Horizontal, es un
documento que se realiza individualmente para cada Conjunto Residencial,
que se trabaja en las reuniones del Consejo de Administracin Junta
Administradora, y que se aprueba en el mximo organismo de poder en la
administracin de un inmuebles, la Asamblea anual de Copropietarios.

El doctor Gustavo Romero Conti lo define como "El elemento medular de la

propiedad horizontal; su estructura jurdica es comparable a la figura social,
a las sociedades comerciales o a los estatutos de las asociaciones sin fines de
lucro. As como las sociedades comerciales se cien a sus escrituras de
constitucin, los propietarios de las unidades privadas de propiedad
horizontal y sus usuarios deben cumplir las estipulaciones del mencionado
reglamento de propiedad horizontal.

El reglamento de propiedad horizontal, establece las funciones de sus

rganos directivos, esto es:
- La asamblea.
- La junta administradora Consejo de Administracin.
- El administrador.
- El revisor fiscal

Contenido Bsico del Reglamento de Propiedad Horizontal

1. Identificacin de los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad

horizontal.
2. Linderos general y especficos del inmueble, ubicacin,
nomenclatura urbana y reas.
3. Indicacin del ttulo de procedencia del dominio del bien y
nmero de matrcula inmobiliaria.
4. Identificacin de cada una de las unidades de dominio privado de
acuerdo con el plano aprobado.
5. Determinacin de los bienes de dominio o uso comunes,
particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y
conservacin del inmueble, afecto a la propiedad horizontal.
6. Requisitos para introducir modificaciones a los bienes de dominio
comn.
7. Normas bsicas para la utilizacin de los bienes de dominio
comn.
8. Indicacin de los derechos y obligaciones de los propietarios y
usuarios.

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9. Normas para la reparacin y reconstruccin del edificio.

10. Destinacin y uso de las unidades privadas.
11. Rgimen legal a que se somete el inmueble, segn sea la ley 182
de 1948 o la ley 16 de 1985.
12. Determinacin de los coeficientes de copropiedad o porcentajes
de participacin en la persona jurdica segn se sometan al
rgimen de la ley 182 o la ley 16, para cada una de las unidades
de dominio privado.
13. Determinacin de los rganos de administracin y direccin de
copropiedad y sus funciones.
14. Aspectos relacionados con la asamblea general, reuniones y
formas de convocacin.
15. Obligaciones y facultades del administrador.
16. Normas que deben seguirse para la liquidacin de la propiedad
horizontal.
17. Las demos estipulaciones que se consideren necesarias o
convenientes de acuerdo con el rgimen legal a que se someta
el condominio.

Tanto el reglamento de propiedad horizontal, como la licencia de construccin

deben elevarse a escritura pblica.

Leccin 27. Cobro del Canon de Administracin.

En Colombia se maneja la metodologa en la que de acuerdo con lo

establecido en la Asamblea de Copropietarios, previamente analizados los
estados financieros que presenta el contador y que son debidamente
aprobados por el Revisor Fiscal, se determina cual debe ser el costo del
Canon de Arrendamiento, que rige para cada ao, incrementando al siguiente
de acuerdo con el ndice de Precios del Consumidor.

Se deben consultar continuamente las normas que siempre se estan

actualizando, por ejemplo en la pagina Web de la alcalda de cada ciudad,
como:http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1294,
http://www.elcolombiano.com.co/BancoConocimiento/R/r_propiedades_ventana_enero/r_propiedades_ve
ntana_enero.asp,
De acuerdo a lo que establece la Ley 675 en su artculo 25, los
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD determinarn (num. 3) "El ndice de
participacin con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de
contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago
de cuotas ordinarias y extraordinarias de administracin, salvo cuando stas
se determinen de acuerdo con los mdulos de contribucin en la forma
sealada en el reglamento." Por tal motivo el cobro de la cuota de
administracin por regla general se determina distribuyendo el Presupuesto
entre todos los copropietarios segn el coeficiente de copropiedad. Las
siguientes son las dos excepciones:

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 Para copropiedades constituidas con anterioridad a la ley 675,

donde se hab-a distribuido la cuota de administracin por partes
iguales, mediante REFORMA DE REGLAMENTO. Sino se habia
elevado a Escritura Pblica esta decisin de asamblea, debe
distribuirse segn la Ley 675, es decir, por coeficientes de
copropiedad.

Para copropiedades donde existen los mdulos de contribucin;

esto es donde hay bienes y servicios comunes en propiedades de
uso mixto y comercial, que no benefician a un grupo nmero
especfico de copropietarios. Igualmente en edificios de vivienda se
debe realizar un mdulo de contribucin para excluir el costo de
mantenimiento, reparacin y reposicin de ascensores, a los
apartamentos del primer piso, cuando para acceder a su
parqueadero, depsito, a otros bienes de uso privado, o a bienes
comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor.

Algunas Preguntas y Respuestas con Relacin al Canon de

Arrendamiento

Cunto es lo mximo que pueden cobrar por el canon de

arrendamiento de un inmueble?

El valor mximo del canon de arrendamiento no debe ser superior al

1 por ciento del valor comercial del inmueble que se arrienda. Para
efectos de clculos, este valor generalmente no puede exceder al
doble del avalo catastral.

Al firmar el contrato de arrendamiento, se debe especificar en algn

aparte el valor de la cuota de administracin?
Es recomendable, tanto para el arrendador como para el
arrendatario, que en una de las clusulas del contrato de
arrendamiento se especifique el valor de la cuota de administracin y
los posibles reajustes. Esto teniendo en cuenta, que los seguros de
arrendamiento slo responden por los valores establecidos en el
contrato de arrendamiento.

Existe un tope para el aumento en el precio del arriendo?

S, por disposiciones del Gobierno Nacional los arriendos aumentarn de

acuerdo al ndice de la Inflacin consolidado a diciembre registrado por
el Dane en Colombia.

Tengo derecho a que el arrendador me comunique con antelacin

el monto en el incremento del canon de arrendamiento?

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 95

Es obligacin del arrendador comunicar con antelacin al arrendatario,

bien sea, verbal, por telegrama, por correo electrnico o por cualquier
otro medio el porcentaje del incremento y la fecha a partir de la cual se
har efectivo.

Existe alguna norma que determine el tiempo mnimo y mximo

de la duracin de un contrato de arrendamiento?

La duracin de contrato se establecer de comn acuerdo entre el

arrendatario y el arrendador. Sin embargo, si este acuerdo no se lleva a
cabo, se entender que el arrendatario ocupar el inmueble por un
tiempo mnimo de un ao.

Los contratos de arrendamiento se renuevan automticamente?

Segn la Ley 56 de 1985, una vez terminado el contrato de

arrendamiento, este se entender como renovado, siempre y cuando el
responsable de los pagos de alquiler cumpla debidamente con ellos y
acepte los reajustes que se hagan por parte del arrendador.

95
 96

CAPITULO 6
MANTENIMIENTO DE BIENES COMUNES

El mantenimiento, conservacin y proteccin de los bienes

inmuebles, genera condiciones ambientales adecuadas para
el bien vivir de una comunidad, es decir, que el
mantenimiento adecuado de los bienes comunes e
individuales permite un desarrollo Psicosocial apropiado para
los propietarios de un bien inmueble.

Adems, los bienes inmuebles requieren de un

mantenimiento continuo, que permitan mantener su valor y
aumentar la rentabilidad de los propietarios, puesto que as
mantiene una agradable sensacin de limpieza, de seguridad
y de confort.

Entre muchas razones, los bienes inmuebles requieren que

se les brinde un mantenimiento fsico constante,
dependiendo la contaminacin ambiental que posea cada
inmueble.

Leccin 28. Conservacin y Mantenimiento de los Inmuebles

Es importante saber que todos los bienes cuentan con una vida til, lo
importante es generar una cultura del cuidado y el mantenimiento, adems
conocer el tipo de mantenimiento que requiere cada inmueble, esto depende
de la topologa constructiva de cada inmueble. Es el administrador quien
debe buscar asesora en el tema y definir un plan de mantenimiento para los
bienes comunes y en general las fachadas de los bienes privados, que se
involucran dentro de la propiedad comn.

La administracin teniendo definido el tipo de mantenimiento, debe definir si

se realiza un mantenimiento dentro de un lapso de tiempo para definir la
planeacin determinada un mtodo de conservacin de los inmuebles que
por ser bienes culturales patrimonio histrico, para lo cual se deben realizar

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 97

presupuestos de obra anticipados, para que sean aprobadas en las prximas

asambleas de copropietarios.

El mantenimiento se realiza a los edificios modernos y sta enmarcado

dentro de las labores generales, que deben realizarse por lo menos
anualmente, se encuentran la pintura general de zonas comunes, de
fachadas, de zonas de circulacin, etc., arreglo de cubiertas en general,
limpieza de ductos de basura, limpieza de tanques de reserva, etc.
Igualmente se deben planear arreglos que por lo menos se realizan
mensualmente, como puede ser el mantenimiento de zonas verdes, el
arreglo de salones comunales, el mantenimiento de zonas de acceso;
adems de planificar los daos eventuales que pueden ocurrir, como puede
ser el arreglo de puertas, reparacin de cantoneras, de brazos mecnicos, de
sistemas electrnicos de puertas, reposicin de vidrios, etc.

La conservacin de inmuebles, es un concepto aplicado sobre los bienes

inmuebles de tipo tradicional que corresponden a un patrimonio histrico y
cultural, por lo tanto necesitan de un especial cuidado, ya que no se permiten
modificaciones, renovaciones o demoliciones de algunas de las partes o del
total del bien inmueble. Sin embargo, todos los bienes inmuebles deben ser
adecuadamente conservados durante su vida para que puedan llegar a ser en
alguna oportunidad un patrimonio histrico, si las condiciones son favorables
para ello.

Los proyectos de renovacin urbana, prevn justamente la demolicin de

bienes inmuebles que no han sido conservados o mantenidos a traves de su
vida til. Adems es un dispositivo arquitectnicos, que posiciona a la ciudad
en una nueva divisin interurbana del trabajo y le dan un nuevo sentido
(sueo poltico de las lites que dirigen los rituales econmicos, jurdicos y
religiosos) son tambin una nueva forma de control sistmico: de dispositivos
de vigilancia computacional en los centros de comercio, ocio, trabajo, estudio
y movilizacin de los flujos econmicos simblicos.

La renovacin urbana produce nuevos agentes sociales estandarizados en el

manejo de su informacin social (vestido, lenguaje, sueos) al igual que
desplaza a subempleados, homosexuales, farmacfilos, de sus antiguas
zonas de construccin de significado (familias, grupos edificaciones). Las
lites monopolizan as los centros y las formas de abastecimiento de sentido
y crean una nueva violencia y desplazamiento de grupos humanos dentro de
las mismas ciudades.

En Colombia, la reflexin sobre la pertinencia de conservar los bienes

inmuebles de inters cultural se da desde finales del siglo XIX y principios del
siglo XX. Hoy, tras la creacin del Ministerio de Cultura, el hecho ms
representativo en cuanto avances concretos que otorguen a la cultura y a sus
expresiones - el patrimonio - el lugar que le corresponde como factor no solo
de la memoria, sino del desarrollo, es sin lugar a dudas la Ley de

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 98

Ordenamiento Territorial - Ley 388 de 1997 -, que pone el tema de la cultura

y el patrimonio cultural inmueble, sobre la mesa en su verdadera dimensin
y complejidad.

En este panorama se hace necesario la eficiente puesta en valor de los

recursos patrimoniales a travs de la formulacin y manejo de polticas
claras, adecuadas y en coherencia con el contexto. La valoracin, los
inventarios, el diseo de estrategias para garantizar la sostenibilidad fsica y
funcional de los bienes inmuebles de inters cultural, y el manejo de los
instrumentos de planeacin, constituyen necesidades, oportunidades y
espacios de ejercicio, debate y proyeccin profesional.

Leccin 29. Mejoras y Remodelacin

Las mejoras constituyen otra de las funciones del administrador que

contribuyen a generar mejor servicio, presentacin y funcionalidad de los
condominios. Se realizan por razones de modernizacin, redistribucin de
reas, mejor presentacin o mejor servicio.

En relacin con las reconstrucciones, remodelaciones o ejecucin de nuevas

construcciones parciales o totales la ley 182 de 1948 en su artculo 15,
establece que deben realizarse de acuerdo con los derechos que sobre ellos
se tenga, esto es de acuerdo a los coeficientes de copropiedad. Estos ltimos
varan de acuerdo con el rea de cada unidad o apartamento; as, un
apartamento pequeo tendr un coeficiente de copropiedad pequeo,
mientras un apartamento grande tendr un coeficiente de copropiedad
mayor.

Todos los planes de mejoramiento urbano, deben ser consultados y

aprobados por las autoridades competentes, de manera que se apeguen a la
norma vigente para cada municipio y para cada administracin. Por ejemplo,
se puede buscar en Internet para conocer cuales son los planes vigentes para
cada contexto. A continuacin se presenta un ejemplo de plan de
mejoramiento, consultado en google.com

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4719#1

Acuerdo 1 de 1978. partir de vigencia del presente Acuerdo,

las licencias y resoluciones que autoricen construcciones,
agrupaciones urbanas y edificaciones, as como las que
conceden permisos para la remodelacin y restauracin de
inmuebles, ser expedidas por la Secretara de Obras
Pblicas.

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 99

Para el cumplimiento de estas funciones, trasladase a la

Secretara de Obras Pblicas, la seccin de liquidaciones,
actualmente adscrita al Departamento de Planeacin
Distrital.

Leccin 30. Zonas Comunes

En materia de propiedad horizontal se distinguen dos tipos de bienes:

- Los bienes de carcter privado Y Los bienes de dominio comn.

Sobre los bienes privados, los propietarios ejercen los derechos

derivados de la propiedad del inmueble, como son: el uso, usufructo y
libre disposicin sin que para ello requiera de la aprobacin de los otros
propietarios.

El dominio que el propietario ejerce sobre los bienes privados, esta

limitado en el uso y goce por lo establecido en el reglamento de
propiedad horizontal. De ah la importancia de que todo propietario,
arrendatario o avaluador conozca el reglamento de propiedad
horizontal.

De lo anterior se infiere la necesidad de consultar el reglamento de

propiedad horizontal en lo relacionado con los bienes comunes. Ellos
facilitan la existencia, conservacin, mantenimiento, uso y goce de los
bienes privados.

Como ejemplo de bienes comunes pueden citarse: las escaleras, los

corredores, jardines, parqueaderos comunales, cuartos de mquinas,
salones comunales, etc.

Ntese como los bienes comunes y privados estn interrelacionados: los

propietarios poseen inmuebles privados pero comparten reas o bienes
comunes. Estos ltimos estn al servicio de aquellos y no pueden
enajenarse o venderse. Ello sera algo as como vender una escalera o el
corredor de acceso a un apartamento.

Qu significa administrar los intereses comunes de los

propietarios en relacin con los inmuebles?

Significa que el organismo competente deber cumplir con los

siguientes objetivos:

- Obtener los recursos econmicos necesarios para garantizar el

funcionamiento y mantenimiento del condominio.
- Realizar los gastos necesarios para asegurar el buen funcionamiento
de los bienes comunes.

99
 100

- Implantar la organizacin necesaria para el desempeo de las

operaciones que el condominio requiera.
- Preservar los derechos y obligaciones de propietarios y usuarios en
especial los relacionados con la convivencia, seguridad y dems
aspectos propios de la vida en condominio.
- Cumplimiento del uso o destinacin establecida para los bienes
privados.

100
101

101
 102

ANEXO 1

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEL INMUEBLE___________

Lugar y fecha del contrato: __________________________

Nombre y C. C. Arrendador: _________________________
Nombre y C.C. Arrendatario: _________________________
Direccin del Objeto del inmueble:_____________________

CLAUSULAS convenidas entre las partes: PRIMERA: el arrendador y

arrendatario, se obligan en el presente contrato en forma solidaria para
todos los efectos. SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO: Mediante el
presente contrato el arrendador concede a los arrendatarios el goce del
inmueble que en adelante se identifica por su direccin y linderos, de
acuerdo con el inventario que las pastes firman por separado, el cual forma
parte de ste mismo contrato. TERCERA: DIRECCIN DEL INMUEBLE:
(Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble). CUARTA:
LINDEROS (Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble).
QUINTA: DESTINACIN DEL INMUEBLE: El arrendador y el arrendatario, se
comprometen a utilizar este inmueble exclusivamente para: .
SEXTA: CANON DE ARRENDAMIENTO: el valor del arrendamiento es de
($ ) M/CTE. Mensuales, pagaderos dentro de los ( ) das de
cada periodo mensual, por anticipado, al arrendador o a la orden de su
representante. SEPTIMA: INCREMENTO DEL PRECIO: Vencido el primer
ao de vigencia de ste contrato y as sucesivamente cada (12) doce
mensualidades, en caso de prrroga tcita o expresa, en forma automtica y
sin necesidad de requerimiento alguno, entre las partes. El precio mensual
se incrementara en un %, o de acuerdo con la inflacin anual. OCTAVA:
LUGAR DE PAGO: Salvo pacto expreso entre las partes, los arrendatarios
pagarn el precio del arrendamiento en las oficinas del arrendador
consignaran en la cuenta N. de
del banco de la ciudad de: . NOVENA: VIGENCIA DEL
CONTRATO: el tiempo que acuerden ofrecer el inmueble en arriendo.
DECIMA: PRORROGAS: Si la destinacin pactada en ste contrato, fuere
comercial, sus prorrogas se regirn por el Cdigo de Comercio, si tal
destinacin fuere vivienda, la regulacin pertinente es la Ley 56 de 1985, (o
la actual del momento), pero si tal destinacin fuere diferente a las dos
anteriores, este contrato se prorrogar mes a mes, salvo pacto contrario
entre las partes que deber constar en ste documento. DECIMA
PRIMERA: SERVICIOS: Estarn a cargo del arrendatario los siguieres
servicios: ___________________ El presente documento junto con los
recibos cancelados por el arrendador constituyen titulo ejecutivo para cobrar
judicialmente a los arrendatarios los servicios que dejaren de pagar siempre
que tales montos correspondan al periodo en que estos tuvieron en su poder
el inmueble. A cargo del arrendador, estarn los siguientes servicios:
____________. Con las nuevas disposiciones de las Empresas de Servicios
Pblicos, puede solicitarse el cambio de nombre del deudor del servicio
publico, del propietario del inmueble por el del arrendador, de manera que la
deuda la adquiere el arrendador y se responsabiliza por su pago hasta que
termine el contrato de arrendamiento, mediante la autorizacin del
propietario. DECIMA SEGUNDA: COSAS O USOS CONEXOS: Adems del
inmueble identificado y descrito anteriormente, tendrn los arrendatarios
derecho de goce sobre las siguientes cosas y usos: (se especifican otros

102
 103

servicios, que pueden ser conexiones a TV por cable, Internet, etc.).

DECIMA TERCERA: CUOTAS DE ADMINISTRACION: se obligan tambin los
arrendatarios a cancelar al arrendador la suma de ($ ) m/cte. por
concepto de cuota mensual de administracin, pagadera por anticipado
dentro de los cinco primeros das de cada mensualidad. Este valor se
reajustar automticamente cada doce mensualidades, de acuerdo lo que se
apruebe en el consejo de administracin, sin necesidad de requerimiento
alguno, los arrendatarios renuncian expresamente a los requerimientos para
su constitucin en mora. DECIMA CUARTA: CLAUSULA PENAL: El
incumplimiento por parte de los arrendatarios de cualquiera de las clusulas
de este contrato, y aun el simple retardo en el pago de una o mas
mensualidades, los constituir en deudores del arrendador por una suma
equivalente al doble del precio mensual del arrendamiento que este vigente
en el momento en que tal incumplimiento se presente, a ttulo de pena. Se
entender en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligacin
principal y que el arrendador podr pedir a la vez el pago de la pena y la
indemnizacin de perjuicios, si es el caso. Este contrato ser prueba sumaria
suficiente para el cobro de esta pena y los arrendatarios renuncian
expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constituirlos
en mora del pago de esta o cualquier otra obligacin derivada del contrato.
DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los arrendatarios facultan
expresamente a arrendador para llenar en este documento los espacios en
blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS PARA LA ENTREGA: Si la destinacin
del inmueble fuere comercial, las partes se obligan a dar el correspondiente
preaviso para la entrega con seis meses de anticipacin. Si tal destinacin
no fuere comercial tal preaviso se dar con un mes de anticipacin. En todo
caso este preaviso deber darse por escrito a travs de correo certificado.
DECIMA SEPTIMA : CAUSALES DE TERMINACION: A favor del arrendador
sern las siguientes: a) La cesin o subarriendo. b) El cambio de destinacin
del inmueble. c) El no pago del precio dentro del trmino previsto en este
contrato. d) La destinacin del inmueble para fines ilcitos o contrarios a las
buenas costumbres, o que representen peligro para e inmueble o la
salubridad de sus habitantes. e) La realizacin de mejoras, cambios o
ampliaciones del inmueble sin expresa autorizacin del arrendador. f) La no
cancelacin de los servicios pblicos a cargo de los arrendatarios siempre
que origine la desconexin o prdida del servicio. g) La no cancelacin del
valor de las cuotas de administracin, dentro del trmino pactado. h) Las
dems previstas en la ley. DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los
arrendatarios facultan expresamente al arrendador para completar en este
documento, todos los espacios en blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS
PARA LA ENTREGA: Si la destinacin del inmueble fuere comercial, las partes
se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega con seis meses
de anticipacin. Si tal destinacin no fuere comercial tal preaviso se dar con
dos meses de anticipacin. En todo caso este preaviso deber darse por
escrito a travs de correo certificado. DECIMA SEPTIMA: CAUSALES DE
TERMINACION: A favor del arrendador sern las siguientes: a) La cesin o
subarriendo. b) El cambio de destinacin del inmueble. c) El no pago del
precio dentro del trmino previsto en este contrato. d) La destinacin del
inmueble para fines ilcitos o contrarios a las buenas costumbres, o que
representen peligro para el inmueble o la salubridad de sus habitantes. e) La
realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa
autorizacin del arrendador. f) La no cancelacin de los servicios pblicos a
cargo de los arrendatarios siempre que origine la desconexin o prdida del
servicio. g) La no cancelacin del valor de las cuotas de administracin,

103
 104

dentro del trmino pactado. h) Las dems previstas en la ley. DECIMA

OCTAVA: CESION DE DERECHOS: Podr el arrendador ceder libremente los
derechos que emanan de este contrato y tal cesin producir efectos
respecto a los arrendatarios a partir de la fecha de la comunicacin
certificada en que esto se comunique. DECIMA NOVENA: RECIBO y
ESTADO: Los arrendatarios declaran que han recibido el inmueble objeto de
este contrato en buen estado, conforme al inventario que hace parte del
mismo, y que en el mismo estado lo restituirn al arrendador a /a
terminacin del arrendamiento o cuando este hay de cesar por alguna de las
causales previstas, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legtimo.
VIGESIMA: MEJORAS: No podrn los arrendatarios ejecutar en el inmueble
mejoras de ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin permiso
escrito del arrendador. Si se ejecutaren accedern al propietario del
inmueble sin indemnizacin para quien las efecto. VIGESIMA PRIMERA:
ABANDONO DEL INMUEBLE: Al suscribir este contrato los arrendatarios
facultan expresamente a/ arrendador para penetrar en el inmueble y
recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos testigos,
en procura de evitar el deterioro o el desmantelamiento de tal inmueble
siempre que por cualquier circunstancia el mismo permanezca abandonado o
deshabitado por el trmino de un mes o ms y que la exposicin al riesgo
sea tal que amenace la integridad fsica del bien o la seguridad del
vecindario. Se firma de comn acuerdo entre las partes, en la ciudad de
_________ , a los __ das del mes de _____ del ao ________.

Firmas
Arrendatario Arrendador

______________________ _____________________

C.C. N._______________ C.C. N. ______________

104
 105

ANEXO 2.

SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO

FORMATO ARRENDATARIO

Direccin del Inmueble:_________________________________________

Valor Canon Arrendamiento:______________________________________
Cuota de Administracin:________________________________________

Datos Personales Arrendatario: __________________________________

Datos del Cnyuge: ____________________________________________

INGRESOS

Entidad donde labora: ________________________________________

Direccin: __________________________________________________
Cargo:_________________________________ Antigedad: __________
Ingresos propios:________________ Ingresos Cnyuge:_____________

BIENES

Bienes Inmuebles: __________________________________________

No. Escritura: _______________________________________________
Vehiculo Marca:_____________________ No. T.P. __________________
Otros:
________________________________________________________

REFERENCIAS

Entidad Bancaria o Financiera: _________________________________

Tarjeta de Crdito: ___________________________________________
Personales:_________________________________________________
Laborales: __________________________________________________

FIRMA: ________________________________

105
 106

ANEXO 3
Modelo de Inventario
INVENTARIO DEL INMUEBLE
FECHA :____________________________________________________________
DIRECCION:____________________________________________
PROPIETARIO:__________________________________________
ARRENDATARIO:________________________________________
DESCRIPCIN CANTIDAD MATERIAL ESTADO

GENERALES:
PUERTAS
CERRADURAS
VENTANAS
PISOS
VIDRIOS
PAREDES
TECHOS
ESCALERAS
ELECTRICIDAD
INTERRUPTORES
TOMAS
ROSETAS
CONTADOR LUZ
TELEFONO
CITOFONO
ZONA DE BAOS
PUERTA
PAREDES
PISOS
TECHOS
SANITARIO
LAVAMANOS
AREA DE COCINA
PAREDES
TECHOS
LAVAPLATOS
MUEBLES
EQUIPOS
SALA COMEDOR
PUERTAS
PISOS
TECHOS
MUEBLES
VENTANAS
ALCOBAS
PUERTAS
PISOS
TECHOS
MUEBLES
VENTANAS
OBSERVACIONES

FIRMAS

ARRENDADOR ARRENDATARIO

106
 107

ANEXO 4
MINUTA DE COMPRA VENTA INMUEBLE

Comparecieron Manuel Hernndez Arenas, varn mayor de edad domiciliado en

Bogot, identificado con cdula de ciudadana No. 17.035113 de Bogot,
actuando en nombre y representacin de Mauricio Hernndez Linares, varn
mayor de edad, identificado con cdula de ciudadana No.19.345.549 de
Bogot, con sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudlo Ramrez, mayor
de edad, domiciliada en Bogot, identificada con cdula de ciudadana No.
51.682.092 de Bogot, con sociedad conyugal liquidada, quienes en el texto de
este documento se llamaran LOS VENDEDORES, por una parte. Y por la otra
Jaime Cardona Arbelez mayor de edad y domiciliado en Bogot, de estado civil
casado, con sociedad conyugal vigente, identificado con cdula de ciudadana
No. 14.989.197 de Cali quien en el texto de este contrato se denominar EL
COMPRADOR, manifestaron que han celebrado el contrato de compraventa que
se regir por las estipulaciones siguientes: PRIMERO. OBJETO; que los
vendedores transfieren a ttulo de venta en favor de EL COMPRADOR, el
derecho pleno de dominio y la posesin regular y pacfica que tiene sobre el
siguiente inmueble: APARTAMENTO 302 y GARAJE No.22 DE LA AGRUPACION
MUL TIFAMILIAR ALAMEDA ,la cual est construida en un lote de terreno con un
rea total aproximada de 1840.20 metros cuadrados segn los planos
aprobados por la Secretara de Obras Pblicas mediante licencia de
construccin No. 025748 del 8 de siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE En
20 metros con terreno de la Finca Java. POR EL NORTE en 92.16 metros con la
calle ciento cuarenta y tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con
propiedad de Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros con propiedad de
herederos de Juan Gil. El APARTAMENTO NUMERO TRESCIENTOS DOS (302)
est situado en el tercer piso de LA AGRUP ACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA
LOCALIZADA EN LA MANZANA NUMERO ONCE (11) de la Urbanizacin LA
CAMPIA segundo sector. El apartamento 302 y el garaje 22 estn sujetos al
rgimen de Propiedad Horizontal segn Escritura Pblica nmero 522 del once
(11) de febrero de 1985 de la Notara Sptima de Bogot, aclarada y
modificada por Escritura Nmero 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notara
Sptima de Bogot. Su acceso est identificado en la nomenclatura urbana de
Bogot D.C. con el nmero noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la
calle ciento cuarenta y tres A (143A), tiene rea privada de cuarenta y seis
metros cuadrados cuarenta y siete decmetros (46.47 mtrs.2),su coeficiente de
copropiedad es de dos puntos cuarenta y dos por ciento (2.42%) y se
determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el
permetro del apartamento en el sentido del movimiento de las manecillas del
reloj, hasta encontrar el punto de partida as: POR EL ORIENTE en lnea
quebrada de ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), un metro sesenta y cinco
(1.65 m.),ochenta y cinco centmetros (0.85 m.),un metro treinta centmetros
(1.30 m.),cincuenta centmetros (0.50 m.),quince centmetros (0.15 m.),
ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), quince centmetros (0.15 m.) y tres
metros sesenta centmetros (3.60 m) con el apartamento 301, muro estructural
y ducto comunes al medio y parte con escaleras comunes y vaco sobre ducto
de iluminacin, muro comn a medio. POR EL SUR: En cuatro metros noventa y
cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre rea libre de los apartamentos
ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada comunes al medio. POR EL
OCCIDENTE: En lnea quebrada de tres metros sesenta centmetros (3.60 m.),
quince centmetros (0.15 m.) ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), quince
centmetros (0.15 m.), un metro sesenta y cinco (1.65 m.),quince centmetros

107
 108

(0.15 mts.) sesenta centmetros (0.60 m.),quince centmetros (0.15mts.) y

cuatro metros (4.00 m.) con el apartamento trescientos tres (303), muro
estructural y ducto, comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros
noventa y cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre el antejardn comn,
muro y fachada comunes al medio, y POR EL ORIENTE: hasta encontrar el
punto de partida en lnea quebrada de dos metros diez centmetros (2.10 m),
un metro treinta centmetros (1.30 m.) y un metros quince centmetros (1.15
m.), parte con el apartamento 301 y parte con hall escaleras comunes, muro
comn al medio. CENIT: con placa comn que lo separa de cubierta general.
NADIR: con placa comn que lo separa del SEGUNDO PISO. GARAJE NUMERO
22: est situado en el primer piso de la Agrupacin Multifamiliar ALAMEDA
localizada en la manzana nmero once (11) de la Urbanizacin La Campia
segundo sector, su acceso est marcado en la nomenclatura urbana de Bogot
D.C. nmero noventa y cinco A sesenta y tres (95A-63) de la calle ciento
cuarenta y tres a (143A). Tiene rea privada de doce metros cuadrados con
cuarenta decmetros (12,40 m2). Su coeficiente de copropiedad es de cero
punto sesenta y seis por ciento (0.66%) y se determina por los siguientes
linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el permetro del garaje en el
sentido de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida as: POR
EL ORIENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje nmero veintitrs (23). POR
EL SUR: en dos metros con cuarenta y ocho centmetros (2.48 m.), con
propiedad de herederos de Juan Gil muro comn al medio. POR EL OCCIDENTE:
en cinco metros (5.00 m.) con garaje nmero veintiuno (21). Y POR EL NORTE:
hasta encontrar el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho
centmetros (2.48 m.) con circulacin vehicular comn. CENIT; con el aire, a
partir de dos metros con cincuenta centmetros (2.50 m.) de altura. NADIR:
con placa comn que lo separa de terrenos de la edificacin. El inmueble se
entrega con la lnea telefnica nmero 6822595. PARAGRAFO. No obstante la
anterior mencin que se acaba de hacer de la extensin superficiaria y la
longitud de sus linderos, la venta se hace como cuerpo cierto, de tal suerte que
cualquier eventual diferencia que pueda resultar entre la cabida real y la aqu
declarada, no dar lugar a reclamo por ninguna de la partes. SEGUNDA.
TITULOAS DE ADQUISICION: que los vendedores adquirieron el inmueble por
compra hecha a CONSTRUCCIONES LAS PALMAS LTDA, mediante Escritura
Pblica No. 0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notara Sptima (7) del
Crculo de Bogot inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de
Bogot; al apartamento 302 le corresponde la Matrcula Inmobiliaria Nmero
050-0867800 Y al garaje nmero 22 la Matrcula Inmobiliaria nmero 050-
0867828.TERCERA. DOMINIO y LIBERTAD. Que LOS VENDEDORES garantizan
que el inmueble objeto de la presente venta es de su exclusiva propiedad, que
no lo han enajenado por acto anterior al presente, ni arrendado, uso o
usufructo, no tiene embargos, pleitos pendientes y se encuentra libre de
condiciones que resuelvan o afecten su dominio, excepto el inherente al
rgimen de propiedad horizontal. PARAGRAFO. Que en cuanto a hipotecas se
refiere, soporta la que constituyeron los seores Mauricio Hernndez Linares y
Alexandra Agudelo Ramrez a favor de la Corporacin de Ahorro y Vivienda
_________. segn Escritura Pblica Nmero 0998 otorgada el da __ de marzo
de ____, ante el Notario Sptimo del Crculo de Bogot, inscrita en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, segn matrculas inmobiliarias
Nmeros 050-0867800 Y 0500867828,cuya cancelacin se tramitar a su
costa dentro de los diez das hbiles siguientes a cuando EL COMPRADOR
entregue la primera copia de la escritura de hipoteca con nota de prestar
mrito ejecutivo a favor de la Corporacin de Ahorro y Vivienda ______- junto

108
 109

con los certificados de libertad del inmueble, donde figura el gravamen a favor
de la mencionada Corporacin. CUARTA. SANEAMIENTO. Que los Vendedores
AMPARARAN AL COMPRADOR en los trminos de la ley, por la eviccin y por los
vicios redhibitorios respecto de las unidades de propiedad separada que se
venden. QUINTA. PRECIO Y FORMA DE PAGO: que el precio acordado por las
partes es la cantidad de CTRES MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE
($_______) QUE EL COMPRADOR PAGARA A LOS VENDEDORES ASI; A) La
suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($________) que los VENDEDORES
declaran recibidos a plena satisfaccin. B) LA SUMA DE OCHOCIENTOS
MILLONES QUIINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE. ($________) con el producto
del prstamo que la Corporacin de Ahorro y Vivienda __________ ha
otorgado AL COMPRADOR con garanta hipotecaria de primer grado a su favor,
por el sistema de U.V.R., conforme se indica en la segunda parte de este
instrumento. C) LA SUMA DE VEINTE MILLONES DE PESOS MDA. CTE.
($_______) con un cheque a la fecha pagadero a la firma de la Escritura de
compraventa. PARAGRAFO PRIMERO. Que no obstante la forma de pago LOS
VENDEDORES renuncian al ejercicio de la condicin resolutoria que de ella se
deriva, y la venta se otorga firme e irresoluble. PARAGRAFO SEGUNDO. Que
LOS VENDEDORES Y EL COMPRADOR autorizan expresa e irrevocablemente a la
Corporacin de Ahorro Y Vivienda _______. para que el producto del prstamo
que se le otorgue al COMPRADOR sea abonado directamente a la obligacin que
LOS VENDEDORES tengan a favor de la Corporacin y en caso de no tener
obligacin pendiente alguna, para que dicha suma sea entregada directamente
a los VENDEDORES. SEXTA. REGIMEN DE PROPIEDAD SEPARADA. Que el
inmueble objeto de la presente compraventa fue sometido al rgimen de
propiedad horizontal como consta en la Escritura Pblica Nmero 522 otorgada
en la Notara Sptima de Bogot el da once de febrero de 2000, aclarada y
modificada por la Escritura nmero 2397 de la Notara Sptima de Bogot el da
15 de mayo de 2004, inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos de Bogot. Al apartamento 302 le corresponde la matrcula
inmobiliaria nmero 050-0867800 y al garaje 22 le corresponde la matrcula
inmobiliaria nmero 050-867828. SEPTIMA. ENTREGA. Los VENDEDORES
realizarn la entrega real y material del inmueble objeto de esta compraventa
una vez la Corporacin de Ahorro y Vivienda haya aprobado el crdito al
COMPRADOR, con carta recibida a satisfaccin y entregada a LOS
VENDEDORES. A partir de este momento el inmueble podr ser entregado al
comprador a ttulo de tenencia mientras la Corporacin de Ahorro y Vivienda
Colpatria U.V.R. entrega a los vendedores el producto del prstamo solicitado
por los compradores y realiza el abono a la obligacin hipotecaria que tienen
contrada con dicha entidad los vendedores. OCTAVA. SERVICIOS. Que el
inmueble objeto del presente contrato se encuentra dotado de los servicios
pblicos de energa, acueducto y se entrega con la lnea telefnica nmero
6822595; encontrndose a paz y salvo por estos servicios. PARAGRAFO.
Cualquier valor que por tales conceptos se liquide con posterioridad a la fecha.
de esta escritura ser asumido en su totalidad por EL COMPRADOR. Igualmente
el inmueble se encuentra a paz y salvo por concepto de: contribuciones, tasa o
derechos de cualquier entidad, - impuesto predial o complementarios. NOVENA.
GASTOS. Los gastos que ocasione la escritura de venta de este inmueble, como
son los gastos notariales e impuestos de beneficencia y registro, sern
asumidos y pagados en su totalidad por EL COMPRADOR. PARAGRAFO. Los
gastos notariales e impuestos de Beneficencia y Registro por concepto de la
Hipoteca que EL COMPRADOR constituye por esta escritura a favor de la
Corporacin de Ahorro y Vivienda Colpatria U.V.R. son de cargo exclusivo del

109
 110

COMPRADOR. DECIMA. Que otorgan en la presente escritura en cumplimiento

del contrato de promesa de compraventa suscrito el da dos de septiembre de
2006. Presente Jaime Cardona Arbelez de las condiciones civiles ya anotadas
manifest: a) Que acepta esta escritura, La venta y obligaciones en ella
contenidas. b) Que ha recibido a satisfaccin el inmueble objeto de este
contrato c) Que conoce y acepta el rgimen de propiedad Horizontal al que se
encuentra sometido el inmueble deL cual forma parte la unidad de dominio
privado que adquiere y se obliga a cumplirlo en todo su contenido. Obligacin
que cobija a sus causa habientes a cualquier ttulo.

LOS PROMETIENTES VENDEDORES

_______________________________________________
MANUEL HERNANDEZ ARENAS
C.C.17.035.113Bogot

_________________________________________________
ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ
C.C. 51.682.092 Bogot

EL PROMETIENTE COMPRADOR
____________________________
JAIME CARDONA
C.C. 14.989.197 CALI

110
 111

ANEXO 5
MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA INMUEBLE
Entre nosotros Manuel Hernndez Arenas, varn mayor de edad vecino de
esta ciudad identificado con cdula de ciudadana nmero 17.035.113 de
Bogot vecino de la misma ciudad, actuando como promitente vendedor,
en nombre y representacin de Mauricio Hernndez Linares identificado con
cdula de ciudadana No. 19.345549 de Bogot, varn mayor de edad, con
sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudelo Ramrez mayor de edad,
vecina de esta ciudad, con sociedad conyugal liquidada, identificada con
cdula de ciudadana No.51.682.092, de Bogot, actuando tambin como
prometiente vendedora, y por otra parte, Jaime Cardona, de estado civil
casado, vecino de Bogot e identificado con cdula de ciudadana No.
14.989.197 de Cali, con Libreta Militar No. 384545 Distrito No. 16 y quien
para efectos de este contrato se llamar el prometiente comprador, por
medio del presente documento hacemos constar que hemos celebrado la
PROMESA DE COMPRA VENTA contenida en las siguientes clusulas:
PRIMERA: los PROMETIENTES VENDEDORES se obligan a vender y el
PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de dominio y la
posesin que los PROMETIENTES VENDEDORES tienen sobre el siguiente
bien inmueble APARTAMENTO 302 Y GARAJE NUMERO 22 DE LA
AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA la cual est construida en un lote
de terreno con un rea total aproximada de 1.840.20 metros cuadrados
segn los planos aprobados por la Secretara de Obras Pblicas mediante
licencia de construccin No. 025748 del8 de agosto de 1984. modificada
por la licencia de construccin nmero 026859 del 18 de noviembre de
1984 con referencia No. ON 106588. Dicho lote se determina por los
siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE en 20 metros con terreno de la
finca Java POR EL NORTE en 92.16 metros con la calle ciento cuarenta y
tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con propiedad de herederos de
Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros cor propiedad de herederos de Juan
Gil. EL APARTAMENTO NUMERO trescientos dos (302), est situado en el
tercer piso de la AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA localizada en la
manzana nmero once (11) de la Urbanizacin LA CAMPIA segundo
sector. El apartamento 302 y e garaje 22 estn sujetos al rgimen de
Propiedad Horizontal segn Escritura Pblica Nmero 522 del once (11) de
febrero de 1985 de la Notara Sptima de Bogot, aclarada y modificada
por escritura Nmero 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notara Sptima de
Bogot. Su acceso est identificado en la nomenclatura urbana de Bogot
D.C. con el nmero noventa y cinco sesenta y tres (95 A -63) de la calle
ciento cuarenta y tres A (143 A), tiene rea privada de cuarenta metros
cuadrados cuarenta y siete decmetros cuadrados (46.47 mtrs. 2). Su
coeficiente de copropiedad es de dos punto cuarenta y dos por ciento
(2.42io) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso
y siguiendo el permetro del apartamento en el sentido de movimiento de
las manecillas del reloj, hasta encontrar e punto de partida as: POR EL
ORIENTE en lnea quebrada de ochenta y cinco centmetros (0.85 mts.), un
metro sesenta y cinco (1.65 mts.), ochenta y cinco centmetros (0.85
mts.), un metro treinta centmetros (1.30 mts), cincuenta centmetros
(0.50 cm.,), quince centmetros (0.15 m.), ochenta y cinco centmetros
(0.85 m.), quince centmetros (0.15 m.), y tres metros sesenta
centmetros (3.60 m.), con el apartamento trescientos uno (301), muro
estructural y ducto, comunes al medio y parte con escaleras comunes y
vaco sobre ducto de iluminacin, muro comn al medio. POR EL SUR; en

111
 112

cuatro metros noventa y cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre rea
libre de los apartamentos ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada
comunes al medio. POR EL OCCIDENTE: en lnea quebrada de tres metros
sesenta centmetros (3.60 m.), quince centmetros (0.15 m.), ochenta y
cinco centmetros (0.85 m.), quince centmetros (0.15 m.), un metro
sesenta y cinco centmetros (1.65 m.), quince centmetros (0.15 m.),
sesenta centmetros (0.60 m.), quince centmetros (0.15 m.) y cuatro
metros (4.00 m.), con el apartamento trescientos tres (303), muro
estructural y ducto comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros
noventa y cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre el antejardn
comn, muro y fachada comunes al medio, POR EL ORIENTE: hasta
encontrar el punto de partida en lnea quebrada de dos metros diez
centmetros (2.10 m.), un metro treinta centmetros (1.30 m.) y un metro
quince centmetros (1.15 m.) parte con el apartamento trescientos uno
(301) y parte con hall escaleras comunes, muro comn al medio. CENIT:
con placa comn que la separa de cubierta general NADIR: I con placa
comn que los separa del segundo piso. GARAJE NUMERO 22. Est situado
en el primer piso de la agrupacin multifamiliar ALAMEDA localizada en la
manzana nmero once (11) de la URBANIZACION LA CAMPIA segundo
sector, su acceso est marcado en la nomenclatura urbana de Bogot D.C.
nmero noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la calle ciento
cuarenta y tres A (143A). Tiene rea privada de doce metros cuadrados
con cuarenta decmetros cuadrados (12.40 m.). Su coeficiente de
copropiedad es de cero punto sesenta y seis por ciento (0.66/0), y se
determina por los siguientes linderos, partiendo de su acceso y siguiendo el
permetro del garaje en el sentido de las manecillas del reloj, hasta
encontrar el punto de partida as: POR EL ORIENTE: en cinco metros (5.00
m.) con garaje nmero veintitrs (23). POR EL SUR: en dos metros con
cuarenta y ocho centmetros (2.48 m.), con propiedad de herederos de
Juan Gil muro comn al medio. POR EL OCCIDENTE: en cinco metros (5.00
m.) con garaje nmero veintiuno (21). Y POR EL NORTE: hasta encontrar
el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho centmetros (2.48
m.) con circulacin vehicular comn. CENIT: con el aire a partir de dos
metros con cincuenta centmetros (2.50 m.) de altura. NADIR: con placa
comn que lo separa de terrenos de la edificacin. El inmueble se entrega
con la lnea telefnica No. 6822595. SEGUNDA. a pesar de la mencin de
rea y de los linderos el inmueble descrito se promete vender como cuerpo
cierto y as lo acepta EL PROMETIENTE COMPRADOR. TERCERA: Que el
inmueble objeto de esta PROMESA DE COMPRA VENTA fue adquirido por
los PROMETIENTES VENDEDORES as: por compra hecha a
CONSTRUCCIONES LAS PALMAS L TDA. mediante Escritura Publica nmero
0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notara Sptima (7) del Crculo
de Bogot D.C., registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos de Bogot; al apartamento 302 le corresponde la Matrcula
Inmobiliaria Nmero 0500867800 Y al garaje nmero veintids (22) La
Matrcula Inmobiliaria Nmero 050-0867828. CUARTA: el inmueble cuyo
dominio se promete vender se halla libre de censos, anticresis,
arrendamientos por escritura pblica, limitaciones de dominio, censos,
anticresis, condiciones resolutorias, embargos judiciales y demandas
civiles. Se encuentra a paz y salvo de todo impuesto, valorizacin y
contribucin por concepto de servicios municipales. En cuanto a hipotecas
se refiere soporta la constituida a favor de La Corporacin de Ahorro y
Vivienda ______ Escritura Pblica Nmero 0998 de marzo 21 de 1986,
otorgada en la Notara Sptima del Crculo de Bogot D.C. inscrita en la

112
 113

Oficina de Registro de Bogot segn matrculas Inmobiliarias

No.0500867800 Y 0500867828. El saldo de esta Hipoteca es la suma de -
--------------------QUINTA: El precio del inmueble prometido en venta es la
suma de ciento veintitrs millones quinientos mil pesos moneda corriente
($ ____________) que el PROMETIENTE COMPRADOR pagar as: la suma
de cuarenta millones de pesos moneda corriente ($_________) a la firma
de la promesa de compraventa; ochenta y tres millones quinientos mil
pesos moneda corriente ($__________) con el producto de un prstamo
hipotecario que el prometiente comprador solicitara ante la Corporacin de
Ahorro y Vivienda _________. El saldo de Los ochenta y tres millones
quinientos mil) pesos mda cte. (__________) sern cancelados por el
prometiente comprador a los prometientes vendedores con subrogacin al
crdito hipotecario en UVR. SEXTA: el contrato de venta que constituye el
objeto de la presente promesa se contendr en el mismo instrumento
pblico mediante el cual se celebre el contrato de hipoteca entre la
Corporacin de Ahorro y Vivienda y el prometiente comprador. SEPTIMA:
como arras del negocio las partes contratantes acuerdan la suma de veinte
millones de pesos ($________) moneda corriente OCTAVA: los
prometientes vendedores se obligan a entregar al prometiente comprador
en un trmino de quince das contados a partir de la fecha de la presente
promesa de compra venta, el certificado de tradicin y libertad. NOVENA:
el prometiente vendedor se obliga a presentar la solicitud de crdito ante la
Corporacin de Ahorro y Vivienda dentro de los tres das calendario
siguiente a la fecha de la firma de la promesa de compraventa. DECIMA: la
escritura de venta se otorgara en la Notara Sptima (7) del Crculo de
Bogot el da cinco (__) de noviembre de 1996 a las dos de la tarde,
pudindose firmar antes de esta fecha, por comn acuerdo entre las
partes. Previamente al otorgamiento de la escritura El prometiente
comprador deber cumplir con las siguientes obligaciones: A) Haber
efectuado el pago de los valores estipulados en la clusula Quinta. B)
Presentar en la Notara la minuta aprobada por la Corporacin de Ahorro y
Vivienda _______ por medio de la cual se formalice el contrato de mutuo
con hipoteca, escritura que debe firmarse simultneamente con la venta.
DECIMA PRIMERA: los gastos que ocasione la escritura de venta como son:
gastos notariales, e impuestos de Beneficencia y Registro sern pagados en
su totalidad por el prometiente comprador, el cual acepta a entera
satisfaccin. La totalidad de los gastos relacionados con el crdito
hipotecario sern pagados por el prometiente comprador. DECIMA
SEGUNDA: la entrega real y material del inmueble objeto de esta promesa
de compraventa se efectuar una vez la Corporacin De Ahorro y Vivienda
haya aprobado el crdito al prometiente comprador, con carta recibida a
satisfaccin por los prometientes vendedores. A partir de este momento el
inmueble podr ser entregado al prometiente comprador a ttulo de
tenencia y por un tiempo mximo de dos meses. DECIMA TERCERA: en
caso de que la Corporacin de Ahorro y Vivienda no aprobare el crdito
hipotecario por causa no imputable al prometiente comprador, este ltimo
se retractara del negocio sin que haya lugar al pago de arras. [)ECIMA
CUARTA: dentro de esta promesa de compraventa y por el precio acordado
se incluye el derecho sobre la lnea telefnica nmero 6822595. DECIMA
QUINTA: a partir de la entrega del inmueble todos los gastos de servicios
pblicos, administracin e impuestos estarn a cargo del prometiente
comprador. DECIMA SEXTA: en el presente negocio acto como agente
inmobiliaria Amparo Martnez de Ardila, en representacin'; de los
prometientes vendedores ,asumiendo estos ltimos la comisin de venta

113
 114

del 310 sobre el valor del presente contrato. DECIMA SEPTIMA: el contrato
de venta que constituye el objeto de la presente promesa se contendr en
el mismo instrumento pblico mediante el cual se celebra el contrato de
hipoteca entre la Corporacin de Ahorro y Vivienda y el prometiente
comprador. Para constancia se firma en Bogot D.C., a los dos (2) das del
mes de septiembre de 2007 en cuatro originales de un mismo tenor.

LOS PROMETIENTES VENDEDORES

__________________________________________________

MANUEL HERNANDEZ ARENAS

C. C.17.035.113 Bogot

__________________________________________________

ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ

CC 51.682.092 Bogot

EL PROMETIENTE COMPRADOR

__________________________________________________

JAIME CARDONA

CC14.989.197 CALI

114
 115

ANEXO 6

INFORME AVALUO PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR

INFORME GENERAL
Fecha de inspeccin:
Septiembre 11 de 1997
Objeto de estudio: Determinar el valor comercial del inmueble ubicado
en la calle 33 sur, 00- 00 Barrio Carvajal en Bogot,
Razn del estudio: Atender la solicitud del seor Juan Lpez, quien
presentar el avalo en solicitud de crdito, ante Financiera Billete S.A.
ASPECTOS SORE EL INMUEBLE
Propietario: Juan Lpez
Adquisicin: El inmueble fue adquirido mediante compra hecha a Miguel
Antonio Montao, el 24 de noviembre de 1987, segn escritura pblica
No. 4379, otorgada en la notara undcima del Crculo de Bogot
Matrcula inmobiliaria No. 50S - 3161
Linderos: Norte: en 30 m. con parte restante del lote No. 19 de la
manzana No. 90, hoy No. 19B Sur: en 20 m. con el lote No. 18 del plano
general de la urbanizacin Oriente: en 7.50 m con el lote No. 17 del
mismo plano Occidente: en 7.50 m. con la calle 35 sur, que es su frente
Gravmenes Segn el certificado de tradicin y libertad, presentado y
proporcionado por el propietario a septiembre 10 de 2006 sobre el
inmueble objeto de avalo, no pesa ningn gravamen.
CARACTERISTICAS DEL SECTOR
Localizacin: El inmueble est ubicado en la calle 35 sur - 00 - 00,
urbanizacin Carvajal, en Bogot. Sector: El sector en que se ubica el
inmueble objeto de avalo, se caracteriza por la presencia de actividad
residencial e industrial liviana. Entre los barrios prximos, se encuentran
Plaza de las Amricas y Carimagua. Vas de acceso: Las principales vas
de acceso son: Avenida Boyac, Avenida Primera de Mayo, calle 35 sur y
calle 37 sur. Transporte: El sector cuenta con buen servicio de
transporte, facilitado por las rutas de buses que transitan por las vas
anteriormente sealadas. Infraestructura urbana: El sector cuenta con
todos los servicios pblicos: acueducto, alcantarillado, energa elctrica y
redes telefnicas. Algunas vas secundarias presentan regular estado de
conservacin.
CARACTERISTICAS y CONDICIONES DEL INMUEBLE
Destinacin: El uso del inmueble es residencial. Parte del mismo se
encuentra arrendado. Construccin: Se trata de una construccin de tres
pisos edificada sobre un lote rectangular (7.50 m. de frente por 20.0 m.
de fondo) de topografa plana. Dependencias: Primer piso: tres alcobas,
sala comedor, cocina, bao y dos garajes. Segundo piso: cuatro alcobas,
sala comedor, dos baos, cocina, y lavandera. Tercer Piso: dos
apartamentos parcialmente terminados con alcobas, dos baos, espacios
para cocinetas con pisos en cemento esmaltado, muros en bloque a la
vista, cubierta en teja de zinc.
Generalidades: Presenta las siguientes caractersticas en materiales y
acabados: Pisos en baldosn, cemento esmaltado y vinisol. Muros
paetados y pintados, Cielorrasos paetados y pintados. Cocinas: piso

115
 116

en cemento y muros paetados sin pintar; otra con muros parcialmente

enchapados en cermica. Baos con lavamanos y sanitario corriente y
muros totalmente enchapados.
Servicios: El inmueble dispone de los siguientes servicios pblicos:
acueducto, alcantarillado, gas, energa elctrica y dos lneas telefnicas.
Areas: Lote: 150.0 m2
Construccin aproximada: 450.0 m2
Factores De Valuacin: Para determinar el valor comercial del
inmueble, se tomaron en cuenta los siguientes aspectos:
- Ubicacin del inmueble en la urbanizacin y localizacin de esta en la
ciudad.
- Caractersticas constructivas del inmueble y edad de la construccin.
- Caractersticas urbansticas del sector.
- Uso predominante del sector.
- Estado de conservacin del inmueble.
- Situacin del mercado inmobiliario en el sector.
- Situacin del mercado inmobiliario en la ciudad.
Avalo Comercial
Lote: 150 m2 a razn de $ 160.000 m2 $ 24.000.000
Construccin: 130 m2 a razn de $ 300.000 m2 $ 30.000.000
110 m2 a razn de $ 140.000 m2 $ 15.400.000
50 m2 a razn de $ 70.000 m2 $ 3.500.000
TOTAL $72.900.000
Son: SETENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS m/cte.

Firma Responsable: _______________________________

AVALUAMOS S.A.

116
 117

SOLICITUD DE CREDITO PARA VIVIENDA

ANTES DE DILIGENCIAR FAVOR LEER LAS INSTRUCCIONES AL RESPALDO. FAVOR FECHA DE RADICACIN
DILIGENCIAR FORMULARIO EN LETRA IMPRENTA Y EN TINTA NEGRA

LNEAS DE CRDITO: MAESTRA Y DOCTORADO (UVR) UVR PESOS*

(*Plazo Mximo 10 Aos)

1- INFORMACIN PERSONAL DEL AFILIADO

_____________________________ ______________________________ _________________________ ___________________________

PRIMER APELLIDO SEGUNDO APELLIDO PRIMER NOMBRE SEGUNDO NOMBRE

LUGAR DE NACIMIENTO: _________________________________________ DEPTO: __________________________ PAS:

_________________________________

FECHA DE NACIMIENTO: DIA MES AO SEXO: F M

DOCUMENTO IDENTIDAD: TIPO:C.C. C.E. T.I. NIT N

Lugar Expedicin:_____________________________________ Fecha de Expedicin: DIA MES AO

TIPO DE SOLICITUD
INDIVIDUAL CONJUNTA (SOLICITUD CONJUNTA, NICAMENTE PARA CNYUGES O COMPAEROS PERMANENTES, AMBOS
AFILIADOS AL FONDO)
ANOTAR EL NMERO DOCUMENTO DE IDENTIDAD DEL OTRO
SOLICITANTE
(Cada solicitante debe diligenciar un formulario por separado)
C.C. C.E. T.I. NIT. N

ESTADO CIVIL AFILIADO: Soltero(a) Casado(a) Viudo(a) Unin Libre Separado(a) Divorciado(a)

NMERO DE PERSONAS A CARGO:

ACTIVIDAD ECONMICA: Empleado Pensionado Entidad que lo pension___________________________________ Independiente

CIIU

ESTUDIOS REALIZADOS: Primaria Bachillerato Tcnicos Universitarios Postgrado Maestra Doctorado

PROFESIN: _____________________________________________________ OFICIO:

______________________________________________________________________

TELFONO OFICINA: ______________________ Ext.: ____ CIUDAD: _________________________________ TELFONO CELULAR:

____________________________

TELFONO DOMICILIO: ___________________________________ CIUDAD: ______________________________ DEPTO:

_______________________________________

DIRECCIN DOMICILIO: __________________________________________________________________________ BARRIO:

_______________________ ESTRATO ______

DIRECCIN ELECTRNICA (e-

mail):_________________________________________________________________________________________________________________

RESIDE EN VIVIENDA: Propia con hipoteca Propia sin hipoteca Familiar Arrendada Valor del Canon de Arrendamiento $
_____________________

NOMBRE DEL ARRENDADOR: _________________________________________________ TELFONO(S): ______________________

_________________________

DIRECCIN ARRENDADOR: ___________________________________________________________ CIUDAD/DEPTO:

__________________________________________

2 INFORMACIN PARA EL CRDITO DE VIVIENDA

CIUDAD/DEPTO RADICACIN:
____________________________________________________________________________________________________________________

CRDITO SOLICITADO $ ___________________________________________ PARA AMORTIZAR EN UN PLAZO DE

______ MESES

FINALIDAD DEL CRDITO:

a) COMPRA DE VIVIENDA
TIPO: NUEVA USADA UBICACIN URBANA RURAL
b) CONSTRUCCIN EN LOTE PROPIO O DEL CNYUGE

117
 118

ALGUNAS PREGUNTAS FRECUENTES

QUE DATOS DEBE CONTIENER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Los contratos de arrendamiento escritos, el documento deber contener, por

lo menos las siguientes estipulaciones:
a. Nombres, calidades y personeras del arrendador y del arrendatario.
b. Cita de inscripcin, en el Registro Pblico, del inmueble objeto del
contrato. Si el bien no est inscrito, el contrato mencionar el
documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de
posesin. Adems se indicar la ubicacin exacta del inmueble.
c. Descripcin detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones,
servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al
arrendamiento, el estado de conservacin de los bienes y, en su caso,
los vicios o defectos que acompaan la cosa.
d. Mencin expresa del destino especfico al que se dedicar el inmueble
arrendado.
e. Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagar y
forma de pago.
f. Plazo del arrendamiento.
g. Domicilios que las partes sealan para las notificaciones
h. Fecha del contrato.

CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: Aunque no

exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador:

a. Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacfico de la

cosa por todo el tiempo del contrato.

b. Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con sus

instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir, y muebles
no fungibles consumidos, en buen estado de servicio, seguridad y
salubridad, segn el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las
cosas, excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligacin
de restaurar las cosas en mal estado.

c. Conservar la cosa en buen estado, conforme a las disposiciones de ley

y el contrato de arrendamiento.

d. No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco

estorbar de manera alguna el uso y goce de la cosa arrendada, de no
ser por reparaciones urgentes o necesarias.

e. Dems obligaciones indicadas en la ley o en el contrato de

arrendamiento.

118
 119

CUALES PROHIBICIONES TIENE EL ARRENDADOR:

a. Suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado,

electricidad, ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la
cosa.

b. Impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilacin de la

edificacin.

c. Realizar cualquiera otra accin que menoscabe, altere o amenace

el derecho del arrendatario al disfrute pacfico de la cosa.

Si por accin u omisin de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la

cosa arrendada, en perjuicio de los servicios bsicos, el arrendador
deber remover los obstculos.

CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

a. Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin

perjuicio de lo establecido en el prrafo tercero del artculo 58 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

b. Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido. No

desviar el uso del inmueble para el cual fue arrendando

c. Conservar la cosa arrendada en buen estado. Efectuar las

reparaciones locativas.

d. Restituir la cosa al arrendador al final del contrato. Entregar el

inmueble tal y como fue entregado por el arrendador en la fecha
de terminacin del contrato.

e. Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso

de la cosa o la actividad a la que se destina.

f. Las dems que indique la Ley o el contrato de arrendamiento.

CULES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR?

El arrendador debe:

- Entregar al arrendatario el inmueble.

- Velar porque el inmueble se mantenga en buenas condiciones para el
disfrute de su inquilino. En este sentido, el propietario deber realizar
las reparaciones exceptuando las locativas- que se requieran en el
inmueble.
- El arrendador deber entregar el inmueble al inquilino en las fechas
convenidas en el contrato, en buenas condiciones.

119
 120

- El arrendador deber mantener los servicios pblicos, establecidos en

el contrato, durante el tiempo que el arrendatario dure en el
inmueble.
- En caso de tratarse de propiedades sujetas al rgimen de propiedad
horizontal, el arrendador deber entregar una copia del reglamento.

QUIN DEBE HACERSE CARGO DE LAS REPARACIONES

LOCATIVAS?

Los daos o deterioros que se produzcan el inmueble como

consecuencia de la ocupacin del mismo por parte del arrendatario
(averas, rotura de vidrios, entre otros) debern ser subsanados por
este. Si el inmueble fue arrendado por intermedio de una inmobiliaria,
esta se encargar de efectuar las reparaciones.

CUALES PUEDEN SER CAUSALES DE TERMINACIN DE LOS

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de

mutuo acuerdo entre quin arrienda el inmueble y quien lo toma en
alquiler. As mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en
cualquier momento. Igualmente se puede dar por terminado el
contrato de arrendamiento, cuando el propietario vende el inmueble,
aunque el arrendador debe ser debidamente informado y cuenta con
mnimo dos meses para entregar el inmueble en arriendo; aunque el
nuevo propietario puede continuar el contrato de arrendamiento
anterior si considera adecuadas las condiciones del contrato de
arrendamiento y no requiere de la entrega del inmueble.

TERMINACIN DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR

El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de

las siguientes causales:

 El incumplimiento en el pago mensual del arriendo.

 El no pago de los servicios pblicos que cause la reconexin
o prdida del servicio.
 Subarrendar parcial o totalmente el inmueble.
 Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la
tranquilidad de los vecinos.
 Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilcitos o
delictivos.
 La realizacin de cambios o mejoras, sin la autorizacin del
propietario.
 La violacin de normas contenidas en el reglamento de
propiedad horizontal.

120
 121

 El arrendador podr dar por terminado el contrato en

cualquier momento, tras previo aviso con tres meses de
anticipacin y el pago de una indemnizacin correspondiente
a tres meses de arriendo al arrendatario.

El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de

presentarse las siguientes circunstancias:

 El corte de los servicios pblicos por parte del arrendador.

 La invasin reiterada del arrendador a travs de hechos que
perturben la tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe
ser reportados con antelacin ante la polica.
 Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar
al propietario con un mnimo de tres de meses antes de la fecha
en que se presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el
inquilino deber pagar una indemnizacin al arrendador segn lo
establece la Ley.

Otras causas pueden ser.

El arrendador podr solicitar a su inquilino la devolucin del

inmueble, en caso que tengan lugar los siguientes hechos:

- Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un

trmino que no debe ser inferior a un ao.
- En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a
una nueva construccin.
- Si el propietario vende el bien raz

121
 122

GLOSARIO

AVALUADOR INMOBILIARIO: "Un analista de todos los aspectos que

influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas sociales, econmicas,
polticas y fsicas, que por su interaccin, influyen en el valor.

FUNCIONES DEL AVALUADOR: Procesa todos los datos en forma

ordenada, objetiva, sistemtica y coherente dentro de un sano criterio
de apreciacin y luego avala la propiedad estimando su valor de
cambio por dinero en efectivo para una fecha y lugar determinados y
asumiendo un uso y propsitos especficos". El ejercicio valuatorio es
una actividad multidisciplinaria y compleja que requiere de la
dedicacin, estudio, investigacin, actualizacin y superacin constante
del Profesional.

PROPIEDAD: Dominio o derecho sobre una cosa

HABITACIN: Edificio o parte del que se destina para habitarse.

Aposento de la casa. Accin y efecto de habitar. Derecho de habitar una
vivienda en edificio ajeno sin poder arrendarla o traspasarla.

CONDOMINIO: Dominio de una cosa que pertenece en comn a dos o

ms personas.

LOCAL COMERCIAL: Sitio o paraje cercado o cerrado y cubierto.

ESTABLECIMIENTO COMERCIAL: Lugar donde habitualmente ejerce

una persona su industria o profesin.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Propiedad construida de forma horizontal,

donde los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se
divida cada piso, podrn pertenecer a distintos propietarios. En estos
casos, cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento
y tendr derecho a aprovechar los bienes afectados al uso comn. Los
bienes comunes son todas las cosas necesarias para la existencia,
seguridad, conservacin, acceso y ornato del edificio; estos bienes no
podrn ser objeto de divisin, salvo los casos exceptuados por la ley.

ARRENDAMIENTO: Existe arrendamiento o locacin cuando dos partes

se obligan recprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de
una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el
uso y goce de la cosa se llama arrendador o locador y el que paga el
precio arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o
renta. El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de
las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para
que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del

122
 123

dueo, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el

mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola

vez, o bien en una cantidad peridica, que en este caso recibe el
nombre de renta.

LA HIPOTECA es un derecho real que recae sobre un inmueble,

permaneciendo en poder del que lo constituye y dando derecho al
acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse
preferentemente con el producto de la subasta.

BIEN ARRENDADO: La cosa arrendada debe ser el total de un

inmueble edificado o una parte de l, con sus instalaciones, servicios,
accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe
estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada
para su destino.

MANUAL DE CONVIVENCIA: Bsicamente el manual de convivencia

en un reglamento de comportamiento de cada persona que vive en
comunidad. Es un documento que se construye desde la administracin
mediante un comit de apoyo,que debe quedar conformado en
Asamblea General y en una asamblea extraordinaria se somete a
aprobacin, de manera que comprometa a los residentes del conjunto a
mostrar un comportamiento respetuoso y adecuado a las normas
sociales de ese contexto.

Se puede continuar la ampliacin del tema en Internet, por ejemplo en

http://www.condominios.cl/registrese.php, de manera que se adopte un mecanismo
de reglamentacin del comportamiento en el marco de la comunidad
que lo realiza. Se puede ver un manual de Convivencia, en la pagina
http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf

Dentro de los temas mnimos, que deben ser consignados y aprobados

en el manual de convivencia, se encuentran los siguientes:
 Convivencia y Relaciones Humanas
 Mis derechos y tus deberes
 Mascotas en el Condominio (1)
 Comunicacin para el cambio
 Mediacin laboral
 Administrador v/s Comit de Administracin
 Convivencia y lgica terrorista
 Prudencia y credibilidad
 Ruidos molestos

123
 124

FUENTES DOCUMENTALES

 MARTINEZ, Aldana Amparo. ADMINISTRACION INMOBILIARIA.

Facultad de Ciencias Administrativas. UNAD. Universidad Nacional
Abierta y a Distancia. Bogot - Colombia. Ao 2.000

 ARCHOUR, Dominique, CASTAEDA Gonzalo. INVERSIN EN

BIENES RAICES. Anlisis y Valuacin de Bienes Races en el Contexto
Mexicano. Editorial LIMUSA Noriega Editores. Mxico D.F. Ao 1992.

 ZURITA, Ruiz Jos, ORGANIZACIN DE EMPRESAS

CONSTRUCTURAS. Monografas CEAC de la construccin. Ediciones
CEAD. Barcelona Espaa. Ao 1994

Internet

Los Sitios Web en que se pueden consultar, en cada capitulo se

indican, para facilitar su consulta en cuanto a la temtica en
estudio.

Otras pueden ser:

 http://www.eltiempo.com/tiempoimpreso/edicionimpresa/vivienda_i
mpreso/2007-08-04/ARTICULO-WEB-NOTA_INTERIOR-
3665066.html
 http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/prophoriz_m2/consult_
m2/archivoconsultorio/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-
3601568.html
 http://admonph.galeon.com/aficiones1622520.html
 http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf
 http://www.micondominio.com/detalle.asp?id=773&plantilla=1
 http://www.urbi.com/tc/tc_vc.asp
 http://www.ciudadpolitica.com/
 http://www.ciudadpolitica.com/

124
 UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA UNAD

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS, CONTABLES,

ECONMICAS Y DE NEGOCIOS

GESTION DE OBRAS CIVILES Y CONSTRUCCIONES

PROTOCOLO ACADMICO
CURSO

ADMINISTRACIN
INMOBILIARIA
AMPARO MARTINEZ ALDANA

ELABORADA POR:

DORA ANGELA CASTAEDA M.

ARQUITECTA
COORDINADORA GESTION
DIRECTORA CURSO ACADMICO

BOGOTA COLOMBIA

2008
 2

CURSO ACADMICO

ADMINISTRACIN INMOBILIARIA

REA DE FORMACIN DISCIPLINAR

CURSOS BSICOS ESPECIFICOS

CICLO DE FORMACIN: NFASIS TECNOLGICO

DOCENTE: DORA ANGELA CASTAEDA MARTIN

MODALIDAD: EDUCACIN A DISTANCIA

PRESENTACION DEL DOCENTE

Arquitecta, especialista en pedagoga para el desarrollo del aprendizaje autnomo,
Master en Nuevas Tecnologas para la Construccin de Edificios Inteligentes,
experiencia laboral en la antigua UNISUR, planeacin, contratacin, control e
interventora de obras y la experiencia docente, en la Facultad de Ciencias
Administrativas, posteriormente en la Universidad Nacional Abierta y a Distancia
UNAD, como coordinadora de la Gestin de Obras Civiles y Construcciones, desde
el ao 1997, como coordinadora de extensin universitaria desde el ao 2000 y a
partir de octubre del ao 2005, de nuevo regreso a la Gestin, hasta la presente.
 3

COMIT DIRECT IVO

JAIME ALBERTO LEAL AFANADOR

Recto r

GL ORIA C. HERRERA SANCHEZ

Vicerrectora Acadm ica

CLAUDIA PATRICIA TORO RAMIREZ

Vicerrectora de Desarrollo Regional

ROBERTO SALAZAR RAMOS

Vicerrector de Medios y Mediaciones pedaggicas

MARIBEL CRDOBA GUERRERO

Secretaria General

LEONARDO URREGO
Director de Planeacin

EDGAR GUILLERMO RODRGUEZ D.

Escuela de Ciencias Ad ministrativas, Contab les, E conmicas y de
Negocios

MODULO CURSO COMPONENTE NFASIS

ADMINISTRACIN INMOBILIARIA 2 CREDITOS ACADMICOS
COD. 102806
GESTIN DE OBRAS CIVILES Y CONSTRUCCIONES

@Copy Rigth
Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD

Isbn
2008-07-16
Centro Nacional de Medios
 4

FICHA TECNICA

Nombre del Curso: ADMINISTRACION INMOBILIARIA

Palabras Clave: Administracin de inmuebles, Avalos,
Compra, Alquiler, Gestin, lising,
normatividad de propiedad horizontal.
Institucin: Universidad Nacional Abierta y a Distancia
- UNAD
Ciudad: Bogot - Colombia
Adaptacin de la gua didctica Dora Angela Castaeda Martn
Ao: 2008
Unidad Acadmica: Escuela de Ciencias Administrativas,
Contables, Econmicas y de Negocios
Campo de Formacin: Bsico especfico
Area del Conocimiento: Ciencias administrativas
Crditos Acadmicos: DOS (2), correspondientes a 96 horas de
trabajo acadmico: 72 horas de estudio
independiente, 6 de trabajo en pequeos
grupos colaborativos, 12 en
acompaamiento tutorial en grupo de
curso y 12 horas de acompaamiento y
seguimiento tutorial individual.
Tipo de Curso: Terico.
Destinatarios: Los estudiantes del ciclo tecnolgico de la
gestin de obras civiles y construcciones,
de la Facultad de ciencias administrativas.
Cualquier persona que dese adquirir
conocimientos sobre la temtica.
Competencia General de El estudiante debe estar en capacidad para
Aprendizaje: analizar, interpretar y proponer los
proyectos nuevos y antiguos que
conforman el mbito inmobiliario de
cualquier contexto.
Metodologa de oferta: A distancia / virtual.
Formato de circulacin: Documentos ejecutados en word, excel y el
apoyo en Web; pelculas y CD-ROM.
Denominacin de las Unidades 1. Inmuebles o Bienes Races
Didcticas 2. Gestin Inmobiliaria.
 5

INTRODUCCION

La Administracin Inmobiliaria se enmarca dentro del campo de la administracin

de empresas que desarrollan actividades de arrendamiento, compra, venta,
lising, ejecucin de proyectos inmobiliarios y todo tipo de acciones conducentes
a la generacin de nuevas alternativas de vivienda unitaria o comunitaria que
pretendan el beneficio social de un contexto.

Este curso tiene una asignacin de dos crditos acadmicos, pertenece al rea
de formacin bsico especfica de la gestin de obras civiles y construcciones,
de la Facultad de Ciencias Administrativas; se presenta encaminado a lograr que
el estudiante identifique, analice, interprete, proponga y aplique las normas que
regulan la gestin inmobiliaria, con el objetivo de desarrollar competencias que
permitan al estudiante presentar diferentes alternativas que den respuesta a
cualquier tipo de accin referente al sector inmobiliario.

Por consiguiente el curso llevar al estudiante a abordar los temas importantes

que debe manejar un administrador de proyectos inmobiliarios. En este sentido
las 5 unidades didcticas a estudiar, hacen referencia al Mercadeo Inmobiliario,
Arrendamiento, Venta, Avalo y a la Administracin de condominios o viviendas
multifamiliares.

La unidad didctica uno, que hace referencia al Mercadeo Inmobiliario, analiza la

caracterizacin del mercadeo inmobiliario, los agentes que intervienen en l, la
tipologa existente en el sector, las agremiaciones que la conforman y los ciclos
econmicos de la actividad inmobiliaria.

En la Unidad dos, se maneja el tema del arrendamiento, su proceso y los

contratos que se presentan en torno a ste tema. Igualmente en la Unidad tres,
todo lo que tiene que ver con la venta de inmuebles y proyectos, los aspectos
financieros que le competen.
 6

En la unidad cuatro, se hace referencia a los avalos de predios, el objetivo que

se cumple al realizar un avalo a un inmueble, el concepto de valor inmobiliario,
el proceso y la valoracin urbana. En este caso, nos apoyamos virtualmente en
las continuas actualizaciones que para el caso de Colombia se pueden encontrar
en la pagina de internet: www.metrocuadrado.com WWW.fincaraiz.com.co. En la Unidad
cinco, se trabajar la Administracin de Condominios, su significado y su
administracin.

As mismo, dentro del modelo pedaggico de educacin a distancia y dirigidos a

lograr el objetivo del curso y desarrollar las competencias propuestas, es
importante el uso y la prctica de diferentes herramientas y estrategias
pedaggicas que se deben utilizar a travs de unas interactividades de
aprendizaje en tiempos sincrnicos y asincrnicos.

En tal sentido es importante, realizar:

Un trabajo personal a travs de realizar activacin cognitiva, lectura

autorregulada y diferentes productos que se asignarn para la aplicacin del
aprendizaje semanal.

El trabajo individual se llevar a cabo durante todo el contenido del

curso, con el nimo de analizar cada uno de los temas del curso, de manera
que se desarrolle el habito de la investigacin, el anlisis y la transferencia
de conocimientos

La continua investigacin y actualizacin de las diferentes temticas, es

responsabilidad del estudiante, ya que es importante recordar que el
conocimiento es dinmico, continuo y certero, lo cual implica la revisin
constante del mismo.

Un estudio en pequeo grupo colaborativo, si le es posible, aunque sea

de forma virtual, para socializar experiencias de aprendizaje y fortalecer el
proceso individual, mediante la critica constructiva, la visualizacin de nuevas
alternativas y posibilidades, la reformulacin de nuevas teoras, etc.
 7

Lo anterior se fortalece con el acompaamiento tutorial, que se puede

realizar en forma individual, en pequeo grupo colaborativo y en grupo de
curso para lo cual se utilizaran diferentes medios y mediaciones, dadas por el
chat, la video y audioconferencia, etc.

Otro factor importante en el estudio del presente curso acadmico es el sistema

de evaluacin focalizado en tres momentos: Autoevaluacin, coevaluacin y
heteroevaluacin.

La Autoevaluacin la realiza el estudiante sobre su trabajo personal para

reflexionar sobre su proceso de autoaprendizaje.

La coevaluacin es la mirada crtica de su pequeo grupo colaborativo, si es

posible de forma presencial o virtual, con miras a fortalecerse y apoyarse
mutuamente.

La heteroevaluacin la lleva a cabo el tutor con el propsito de evaluar el avance

del estudiante y facilitarle el manejo de situaciones de dificultad encontradas
durante su proceso de aprendizaje.

Como complemento y aspecto importante para la efectividad del proceso de

aprendizaje est el apoyo y uso de recursos tecnolgicos que sern utilizados
durante el transcurso del curso y en el desarrollo de interactividades. Por tanto
el uso de videos conferencias, tele conferencias, audio conferencias, correo
electrnico, listas de correo, fax, telfono, audio chat, video chat y otros ser de
uso comn tanto para el tutor como para el estudiante.

Finalmente el curso acadmico de Administracin Inmobiliaria llevar al

estudiante a estructurar un conocimiento significativo a travs de la
conceptualizacin, comprensin y aplicacin de los trminos y procedimientos
bsicos, manejo de los procesos y el correspondiente anlisis de las
disposiciones que regulan los proyectos inmobiliarios; y adems desarrollar
hbitos mentales productivos, que sean tiles en los diferentes contextos en que
intervenga profesionalmente.
 2. JUSTIFICACION

El campo de accin en que se encuentra enmarcado el sector inmobiliario, se ha

venido ampliando continuamente y con grandes avances, dado que nuestras
ciudades tradicionales se han ido transformando paulatinamente en grandes urbes
que gracias a las nuevas tecnologas constructivas permiten la construccin de
bloques de vivienda multifamiliar que garantizan una mayor cobertura de servicios
y una mejor calidad de vida de los habitantes de las mismas.

Desde luego, encontramos varios campos de accin dentro del sector, ya que se
encuentra el mercadeo inmobiliario en general, donde la compra, el arriendo, el
leasing es tan generalizado en la actualidad, tanto para vivienda unifamiliar como
multifamiliar, oficinas, bodegas, parqueos, etc.

As mismo, la administracin de la propiedad horizontal, que viene generando un

alto nivel de empleos, en la medida que se avanza en la construccin de los
mismos inmuebles de vivienda multifamiliar. Ya que se requiere tanto de la mano
de obra calificada como de la no calificada en prestacin de servicios, lo que hace
necesario un conocedor en el rea de la Administracin Inmobiliaria.

El Tecnlogo en Administracin de Obras Civiles debe ser competitivo en ste

amplio sector de los servicios y para ello se justifica la activacin cognitiva de sta
temtica, la practica e investigacin de procesos acordes al sector y el desarrollo
de habilidades gerenciales y de emprendimiento que ofrece el estudio de sta
asignatura dentro del currculo de la Gestin.
 10

3. INTENCIONALIDADES FORMATIVAS

3.1 PROPSITOS DE APRENDIZAJE

Desarrollar en el estudiante, habilidades analticas, propositivas y evaluativas

necesarias para generar los estudios, propuestas y gestacin de propuestas y
proyectos inmobiliarios que busquen el desarrollo regional y urbano, dentro del
contexto de su desarrollo profesional.

Incentivar en el estudiante, la continua investigacin sobre los diversos

procesos, incentivos, legislacin, normatividad, precios, etc. que rigen el sector
inmobiliario en cada contexto, mediante la actualizacin continua y permanente
de datos del mercadeo.

Promover actitudes y hbitos de legalidad, transparencia y honestidad con la

comunidad a travs del fomento del cumplimiento de directrices normativas y
de la accin de un ejercicio profesional transparente y tico.

Contribuir a la formacin integral, autnoma, crtica y creativa del estudiante a

travs del desarrollo de procesos de pensamiento como anlisis, comparacin,
clasificacin, interpretacin, argumentacin y toma de decisiones.

3.2. OBJETIVOS DE APRENDIZAJE

El presente curso acadmico pretende que el estudiante:

Interprete en forma clara la actividad del sector inmobiliario, a travs del

anlisis, evaluacin e interpretacin de los procesos determinados, con miras a
dirigirlos dentro de un marco normativo del mismo.
 11

Identifique los elementos necesarios de la normatividad del sector, haciendo

nfasis en la continua investigacin para explotar nuevas oportunidades de
crecimiento regional sujetas a las disposiciones legales.

Adopte hbitos de responsabilidad y progreso social y comunitario. a travs del

ejercicio de una actividad profesional transparente.

Logre una formacin integral mediante el desarrollo de procesos mentales de

tal forma que desarrolle pensamiento crtico, autonoma e innovacin, para
dirigir acertadamente proyectos de construccin en su aspecto legal.

3.3. COMPETENCIAS
El estudiante estar, ser competente en:

Identificacin, interpretacin y aplicacin de las normas administrativas que

regulan los proyectos inmobiliarios como base fundamental para ofrecer
soluciones a las necesidades del medio.

Aplicacin de la investigacin continua y permanente como herramienta vlida

para direccionar proyectos de construccin maximizando las oportunidades que
se detecten y se desprendan de la regulacin legal de la misma.

Caracterizarse por la prctica de valores y hbitos de responsabilidad y

progreso social que contribuyan a formar un pas mejor, e identificar y
aplicar los elementos necesarios para el manejo administrativo y normativo de
los proyectos inmobiliarios.

Implementar las habilidades de pensamiento como anlisis, comparacin,

argumentacin y toma de decisiones que lo capacitan para desarrollar
idneamente la direccin de proyectos de construccin.
 12

3.4 METAS DE APRENDIZAJE

El estudiante del curso acadmico:

Solucionar las situaciones problmicas de carcter normativo que se susciten

alrededor del desarrollo de proyectos inmobiliarios a travs de la adecuada
identificacin, interpretacin y aplicacin de las normas que los regulan.

Participar en el desarrollo de proyectos empresariales aplicados al sector

inmobiliario, mediante la aplicacin de los elementos necesarios para la gestin
laboral de una organizacin.

Asesorar o dirigir un proyecto de beneficio comunitario en su aspecto legal

cumpliendo con todas las obligaciones.

Desempear idneamente en actividades relacionadas con la ejecucin o el

direccionamiento jurdico de proyectos de construccin.
 13

4. UNIDADES DIDACTICAS

UNIDAD LECCIONES
1. Segmentacin del mercado y Agentes
del Mercado Inmobiliario
2. Componentes del Mercadeo
1. El sector Inmobiliario.

Inmobiliario. 3. El Rengln Inmobiliario Componentes.

4. Tipologa de las Empresas
Inmobiliarias.
5. Agentes Inmobiliarios y sus Funciones.
6. El Arrendamiento. Modelo de Contrato
de Arrendamiento
7. Normatividad que aplica a la Actividad

INMUEBLES 8. El Proceso de arrendamiento de un

O BIENES inmueble
2. El Mercadeo
RAICES 9. Obligaciones del Arrendatario y
Inmobiliario.
Arrendador en un Contrato de
Arrendamiento.
10. Entidades Financieras que Apoyan el
Mercadeo de Bienes Races.
11.Corretaje de Bienes Races.
12. Compra Venta de Bienes Races
13. La U.V.R. y La Vivienda de Inters
3. Procesos para Social.
Adquisicin de 14. Crdito Hipotecario y Escrituracin de
un Inmueble. un Inmueble.
15. Titulacin Inmobiliaria y Leasing
Inmobiliaria.
 14

16. Objetivos del avalo de inmuebles

17. Concepto del valor inmobiliario
18. Escuelas sobre el Valor Inmobiliario
4. AVALUO COMERCIAL
19. Proceso del Avalo Inmobiliario.
20. Informe de Avalo.
21. Valoracin del Suelo.
22. Administracin de Condominios o
Bienes Comunes.
23. El Administrador de un Condominio

GESTION 24. Contratacin de un Administrador

5. GESTIN para un Condominio Residencial.
INMOBILIA
ADMINISTRATIVA
RIA. 25.Gestin Administrativa de la
DE LOS BIENES
COMUNES Propiedad Horizontal Condominio
Residencial.
26. Reglamento de Propiedad Horizontal
27. Cobro del Canon Cuota de
Administracin.
28. Conservacin y Mantenimiento de
los Inmuebles.
6. MANTENIMIENTO 29. Mejoras y Remodelacin
DE LOS INMUEBLES
30. Uso de los bienes comunes.
 15

4.1. MAPA CONCEPTUAL

EL SECTOR
INMOBILIARIO

Se fundamenta Lo maneja

INMUEBLES O Genera
GESTION Lo realizan PERSONAS NATURALES
BIENES
RAICES INMOBILIARIA Tambin
LAS AGENCIAS
Se regula Cuenta con INMOBILIARIAS
por
Compra
TIPOLOGIA
requiere Legalizacin
Posee n Venta Tienen de los procesos
NORMAS funciones
CICLOS
GENERALES como
ECONOMICOS Arrendamiento
Administra
En el los bienes
Identifica contexto Determinado Leasing comunes
por
Avalo
Organismos Venta de
Financieros
proyectos
Nacional Regional Inmobiliarios

Internacional

Se Es
requiere indispensable
NORMATIVIDAD
 5. CONTEXTO TEORICO

El desarrollo urbano ha generado el crecimiento de grandes urbes, en

las cuales los servicios de vivienda, seguridad social, infraestructura
civil, servicios privados, cada vez son mas necesarios; igualmente se
van conformando alrededor de cada uno de ellos, nuevos contextos que
se caracterizan y se agrupan determinadamente, de manera que
funcionan individual y/o separadamente, pero todos dentro de un mismo
sistema urbano.

Es as, como las ciudades requieren un plan de ordenamiento vial, que

organice y genere comunicacin a todos los centros que se han
conformado, proponiendo nuevas alternativas de organizacin, que
permitan un orden dentro de los diversos centros creados.

De esta manera, los diferentes contextos, se van alejando de los centros

de mayor importancia para los ciudadanos que conforman los contextos,
para evitar que las ciudades se extiendan indefinidamente, que los
recorridos urbanos sean mayores, que se genere mayor polucin, que
los tiempos de recorrido se aumenten y cuesten a los que deben
convivir en ellas, y gracias a las nuevas tecnologas constructivas, se
vienen generando dentro de las grandes ciudades, pequeos centros
urbanos que deben contar con todos los servicios posibles, para evitar
desplazamientos mayores en la ciudad, y descongestionar los centros de
servicios.

En estos centros urbanos mas pequeos, se disean centros de

viviendas comunes, tanto en altura (edificios), como horizontal
(conjuntos residenciales), los cuales han tomado un carcter muy
 18

fortalecido en el mundo, porque son agrupaciones de copropietarios que

cuentan con una organizacin especfica, con normas claras que
permiten la mejor convivencia y pretenden el mejoramiento de la
calidad de vida de los habitantes de estos condominios.

Todos los tipos de agrupaciones de vivienda individual pero agrupada,

requieren una administracin y una organizacin que esta regulada por
cada contexto urbano, ya que las ciudades firman normas que
determinen en general un adecuado manejo urbano dentro de la gran
ciudad.

Las unidades residenciales en altura, cuentan con un reglamento de

propiedad horizontal, que se recibe al firmar la escritura de compra y
que debe ser conocido por todos los habitantes del inmueble, ya sean
copropietarios o arrendatarios del mismo.

Por ejemplo, por el buscador google o en la pagina de internet:

http://www.secretariasenado.gov.co/leyes/L0675001.HTM se puede
encontrar y actualizar continuamente la informacin necesaria, como en
este caso la ley de propiedad horizontal, (extractado de la misma pagina
citada)

Modificado por el Decreto 1380 de 2002, publicado en el

Diario Oficial No. 44.862, de 11 de julio de 2002, "Por el cual
se prorroga el trmino establecido en el artculo 86 de la Ley
675 de 2001".
La presente ley regula la forma especial de dominio,
denominada propiedad horizontal, en la que concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y
derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes
comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as
como la funcin social de la propiedad
 19

6. METODOLOGIA GENERAL

El Proceso de educacin a distancia requiere de una metodologa especial y

adecuada a esta modalidad de formacin acadmica, por consiguiente es
necesario realizar una dinmica entre varias actividades, que deben interactuar
entre las diversas fases del aprendizaje: reconocimiento, profundizacin y
transferencia.

En la etapa de reconocimiento el aprendiente realizara una activacin cognitiva

a travs de la cual indagar sus conocimientos previos y se le dotar de
elementos, tcnicas y herramientas que le faciliten este proceso y as pueda
pasar de las prenociones a las nociones.

La etapa de profundizacin llevar al estudiante al logro de los objetivos,

propsitos, competencias y metas de aprendizaje establecidas, por medio de
la utilizacin de medios y mediaciones pedaggicas.

La fase de transferencia guiar al estudiante a aplicar los nuevos

conocimientos a un contexto laboral, empresarial, profesional y personal, de
tal forma que lo lleve a aprender haciendo.

De otra parte la metodologa de educacin a distancia requiere de unos

componentes del trabajo acadmico que es el estudio independiente y el
acompaamiento tutorial.

El estudio independiente involucra el trabajo personal del aprendiente y el

trabajo en pequeos grupos colaborativos de aprendizaje. El estudiante
deber dedicar en promedio 80 horas al trabajo acadmico en estudio
independiente.
 20

En tal sentido el aprendiente deber desarrollar un aprendizaje individual a

travs de activacin cognitiva, lectura aurorregulada, autoevaluacin y la
elaboracin de diferentes productos (se relacionan en la gua de actividades)
aplicando la nueva informacin que le llega del exterior. La activacin
cognitiva permite al estudiante indagar los conocimientos previos,
estructurarlos y prepararlos para recibir la nueva informacin proveniente de
su entorno; la lectura autorregulada, al realizarse con propsito orienta los
saberes que se desea obtener de tal forma que facilita el aprendizaje; con la
autoevaluacin reflexiona sobre el progreso en su proceso de formacin.

El trabajo en pequeos grupos colaborativos es una estrategia importante

para este tipo de educacin ya que su fin es socializar el trabajo personal,
poner en comn preguntas, inquietudes, dudas y observaciones sobre el
estudio de contenidos realizados, con el nimo de intercambiar puntos de vista
con diversos niveles de conocimiento. Se presenta como un escenario en el
cual es posible incentivar la cultura del dilogo la discusin y la argumentacin,
respetando la singularidad. Para este curso acadmico el estudiante debe
dedicar 16 horas de estudio en pequeo grupo colaborativo.

El acompaamiento tutorial es el apoyo que la institucin y el programa

brindan al estudiante para facilitar su proceso de formacin, se realizar a
travs de tutora individual, tutora a pequeos grupos colaborativos y tutora
en grupo de curso. Con el se pretende apoyar, retroalimentar a los
aprendientes y asesorarlos sobre mtodos, tcnicas, herramientas; tanto a
nivel individual como en pequeo grupo.

La tutora en grupo de curso puede ser presencial, virtual o mixto y se lleva

acabo realizando diferentes dinmicas con el fin de vivir experiencias
formativas que sirven de base para fortalecer el aprendizaje. Se asignarn 48
horas al acompaamiento tutorial distribuidas as: 12 horas de
acompaamiento tutorial en grupo de curso, 36 horas de acompaamiento y
seguimiento tutorial.
 21

Otro elemento importante para apoyar el proceso de formacin de los

aprendientes es el PPD - Portafolio Personal de Desempeo es la
coleccin de trabajos que realiza el estudiante durante su proceso de
aprendizaje, este involucra las biografas de sus trabajos y sus reflexiones.
Debido a que el portafolio contiene un ramo amplio de trabajos, ficciones,
poemas, ensayos, etc, el estudiante comienzan a ver la evolucin de su
desempeo, de acuerdo con lo que est desarrollando, de esta manera se
ampla el horizonte de conocimientos. Por tanto es importante que lleve una
carpeta virtual, es decir que dentro de su archivo personal del curso, abre una
carpeta con ste nombre y all, radica los trabajos enviados y recibidos, tanto
por correo electrnico, chat o foro, las investigaciones realizadas en Internet,
en forma organizada y clasificada en la que puede consultar cualquiera de los
productos realizados, propuestas, proyectos y evaluaciones.

El PPD debe contener como mnimo:

Portada (nombre, cdigo, curso acadmico)

Introduccin

Objetivos

Justificacin

Trabajos de la temtica semanal( ensayo, informe, ponencia, mapa
conceptual)

conclusiones y recomendaciones y bibliografa

Autoevaluacin de los productos

Coevaluacin de los productos

Coevaluacin del portafolio

Acta de relatara del trabajo de pequeo grupo colaborativo con nombres,
cdigos, curso acadmico, semanas, fecha, actividades desarrolladas.

Conclusiones y recomendaciones

Documentos soporte de la sesin del trabajo en grupo de curso :.

Examen final

Informacin de retorno y habilitacin
 22

La integracin y aplicacin de las diferentes estrategias pedaggicas en todas

las fases de aprendizaje (profundizacin, reconocimiento y transferencia), el
uso de material didctico (gua didctica y mdulo), las mediaciones
tecnolgicas (videos conferencias, teleconferencias, audioconferencias, correo
electrnico, listas de correo fax, telfono, audio - vdeo chat, foros, y otros)
llevarn al estudiante de este curso acadmico a desarrollar las habilidades y
competencias necesarias para dirigir ptimamente proyectos de construccin
en su aspecto legal.

Finalmente, el estudiante tendr el apoyo continuo del tutor del curso

acadmico, para lo cual al final de esta gua encontrar una ficha de
identificacin, que ser diligenciada el da de la induccin.
 23

3. SISTEMA DE EVALUACIN

Un ciclo de aprendizaje se completa con la evaluacin. Esta cumple diferentes

funciones: seala a los aprendientes lo que vale la pena aprender, revela
errores o vacos que deben superar, ayuda a identificar dificultades y
obstculos que afrontan y muestra al tutor la efectividad de su mediacin.

La actividad de evaluacin debe llevar un grado de comprensin y reflexin

sobre la accin pedaggica y acadmica, este proceso incluye actividades de
estimacin cualitativa o cuantitativa dirigidas a reflexionar sobre ese "saber
hacer".

Desde una perspectiva constructivista y con miras a desarrollar una

evaluacin integral en donde se tenga en cuenta las diferentes competencias
que debe desarrollar el aprendiente es importante realizar un sistema de
evaluacin en tres momentos:

Autoevaluacin en este punto, a partir de la autocrtica, autoreflexin y

autorregulacin, el aprendiente reconoce conceptos nuevos o fortalece los que
tiene, identifica fortalezas para corregir errores y mide el crecimiento y
desarrollo personal que ha obtenido con su proceso de aprendizaje; adems
establece debilidades y obstculos presentados en el desarrollo de la
actividades acadmicas y reflexiona en la forma de superarlos. El objetivo es
generar autonoma y pensamiento crtico. Esta evaluacin tiene un valor del
10% de la nota definitiva de curso.

Coevaluacin: Se realiza a travs de la mirada crtica y analtica del

pequeo grupo colaborativo, a partir de la socializacin de resultados de
trabajo y con miras a modificar actitudes y comportamientos, clarificar
conceptos y fortalecer el aprendizaje personal. Esta evaluacin tiene un valor
del 10% de la nota definitiva de curso.
 24

Heteroevaluacin: Desarrollada por el tutor, es importante por cuanto se

realiza un anlisis mas objetivo de la tarea del aprendiente a partir de la
revisin del trabajo personal y grupal y con miras a examinar el progreso de
cada uno para ayudarles a superar las situaciones de dificultad encontradas.
Esta evaluacin tiene un valor del 40% de la nota definitiva de curso.

Prueba nacional: es una evaluacin diseada por los tutores del curso y se
realiza a todos los estudiantes del pas. Esta evaluacin tiene un valor del
40% de la nota definitiva de curso.

As mismo es importante realizar la evaluacin ppd. La responsabilidad de los

aprendientes es promover un clima de reflexin alrededor de los portafolios y
los interrogantes que surjan no se deben buscar en el trabajo sino en el
pensamiento. Este debe servir como instrumento de evaluacin y
autoevaluacin, y sobre todo como forma de reflexin sobre los avances o
progresos a travs del tiempo; para esto debe revisarse peridicamente
tendiendo en cuenta las observaciones personales y las del tutor, analizando
los aspectos que se deben mejorar.

La evaluacin del portafolio muestra un punto de vista evolutivo porque

compromete a los estudiantes en la construccin de una historia de la manera
como ellos aprenden.
 25

8. GLOSARIO DE TERMINOS

 Bienes Inmuebles: Tierras, edificios, caminos, construcciones y

minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, as como
los derechos a los cuales atribuye la ley esta consideracin
 Bienes races: Es equiparable al trmino de "bienes inmuebles".
Son, a diferencia de los bienes muebles, todos aquellos bienes que
no pueden ser tomados o trasladados, tales como el suelo, los
edificios y construcciones de todo gnero adheridas al terreno, las
minas, las canteras, etc..
 Construccin: conjunto de procedimientos llevados a cabo para
levantar diversos tipos de estructuras. Las principales tendencias
actuales en la construccin se alejan del trabajo manual a pie de
obra y se orientan hacia el montaje en el lugar de la obra de
componentes mayores y ms integrados, fabricados en origen.

 Constructora: Empresa responsable de la edificacin de cierto

numero de viviendas y corresponsable de las instalaciones y
conexiones de los servicios urbanos, que posee el inmueble o su
conjunto.

 Espacios Rurales: Es una divisin del espacio geogrfico que se

realiza desde el punto de vista funcional. En este sentido se
advierten caractersticas diferentes en las actividades, densidad de
poblacin y flujos, dando una distinta fisonoma al espacio. Bajo la
denominacin espacio rural se hace mencin al mbito donde se
desarrollan las actividades agrcolas y ganaderas, lo cual da lugar
a fuertes relaciones vinculadas a caractersticas climticas y
 26

edificas que condicionan el hbitat, o forma de distribucin de la

poblacin y ocupacin del espacio.
 Espacios Urbanos: Bajo la denominacin de espacios urbanos se
designa a aqullos de mayor transformacin, antropizacin y
dinmica creados por la sociedad. Los espacios urbanos
organizados han evolucionado desde las aldeas y las ciudades
hasta las metrpolis, las megalpolis y las regiones urbanas.
 Inmobiliaria: Empresas dedicadas al mercadeo de las cosas o
bienes inmuebles: terrenos, edificios, minas, etc. Empresa o
sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar
viviendas
 Leasing: El arrendamiento financiero (leasing), es una cesin de
uso de bienes productivos, tanto mobiliario como inmobiliario
mediante contraprestacin econmica, que incluye una opcin de
compra a su trmino a favor del usuario.
 Licencia administrativa: permiso que concede una Institucin,
a quien la solicita y lo facultad para hacer algo que no le estara
permitido si careciera de dicho documento. Una de las ms
importantes licencias administrativas es la urbanstica, que da
derecho a quien la obtiene para edificar sobre un terreno
determinado. En no pocos sistemas jurdicos, no se trata tan slo
de una obligacin cuyo incumplimiento da lugar a imponer una
multa o una sancin administrativa, sino de un deber mucho ms
importante: el derecho a edificar no nace sin que la licencia haya
sido otorgada. Construir sin licencia puede dar lugar incluso a la
demolicin de lo construido o la expropiacin del terreno.
 27

 Permisos, licencias y autorizaciones: Documentos oficiales,

suscritos por el funcionario responsable de acuerdo con la
legislacin local o regional y con vigencia claramente determinada,
mediante los cuales se autoriza determinada accin regulada por
las leyes o reglamentos, para la construccin y venta de viviendas
y/o fraccionamientos, as como para las conexiones y operacin de
sus servicios.
 Plan de Ordenamiento Territorial POT: Esquema de
ordenamiento territorial que clasifica y determina los usos del
suelo y establece un sistema estructurante de los planes parciales
de desarrollo de una regin o lugar especfico.

 Seguro de Incendios: Se trata del seguro que el titular de un

Prstamo Hipotecario est obligado a contratar sobre la vivienda a
comprar o hipotecar.

 Seguro de vida: Se trata del seguro que garantiza la devolucin

a la entidad financiera de la parte no satisfecha del prstamo
hipotecario en caso de fallecimiento o invalidez del titular.

 Suelo, cubierta superficial de la mayora de la superficie

continental de la tierra .Es un agregado de minerales no
consolidados y de partculas orgnicas producidas por la accin
combinada del viento, el agua y los procesos de desintegracin
orgnica. El conocimiento bsico de la textura del suelo es
importante para los ingenieros que construyen edificios, carreteras
y otras estructuras sobre y bajo la superficie terrestre.

 Suelo urbanizable: Suelo que no tenga la condicin de rural y

por el contrario de urbanizable, es decir apto para construir algn
tipo de inmueble.
 28

 Suelo urbano: Suelo caracterizado por estar transformado y

contar, como mnimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuacin de aguas y suministro de energa elctrica o por estar
consolidados por la edificacin en la forma y con las caractersticas
que establezca la legislacin urbanstica.

 .Superficie computable: Superficie construida con la parte

proporcional de la portera, jardn comunitario, azotea, escalera,
etc., que le corresponde como copropietario de las zonas comunes
del edificio.

 Superficie construida: Suma de todos los metros cuadrados de

una vivienda, incluyendo el grueso de las paredes, los conductos
de ventilacin, los patios, etc..

 Superficie til: Suma de los metros cuadrados de la vivienda sin

contar las paredes e incluidos los balcones. Otras zonas como los
patios y las azoteas, se indican aparte, si bien, en otras ocasiones
se incluyen como superficie til.
 29

9. FUENTES DOCUMENTALES

Texto Gua.

UNAD - Modulo ADMINISTRACION INMOBILIARIA. Facultad Ciencias
Administrativas
Martnez Aldana Amparo. Bogot, 2000.

Texto de apoyo

INVERSION BIENES RAICES. Dr. Dominique Achor, y Dr. Gonzalo
Castaeda. Mxico. 1992. Edit. LIMUSA NORIEGA EDITORES.

Sitios web

Empresas en colombia:
www.metrocuadrado.com
www.fincaraiz.com.co
www.camacol.org.co
Otras organizaciones en el mundo
http://www.portalinmobiliario.com/info/faq.asp
http://www.urbanizab2b.com/
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sa=1&c_producto=1&origen=ur