Caracteres del Certificado de

Ttulo y el Duplicado o
Extracto por Prdida

El siguiente recurso de aprendizaje RA2: "Caracteres del Certificado de Ttulo y el Duplicado o

Extracto por Prdida", fue elaborado por el Profesor Julio Csar Matos, a partir de las fuentes
siguientes: Ciprin, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3. ed.). Santo Domingo, Rep.
Dominicana: Editora Centenario. Cedeo, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a
ed.). Repblica Dominicana: Editora Ediciones Jurdicas Trajano Potentini. Gmez, W. (2007).
Derecho Inmobiliario Registral. (2 ed.). Repblica Dominicana: editora Grficos Integrados.
Hernndez Hernndez, G. (2007). Registro de Inmueble la Ley de Registro Inmobiliar. (1 ed.).
Repblica Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en
torno a los caracteres del certificado de ttulo y su duplicado o extracto por prdida, incluyendo
su base legal.

Sumario:
1. Carcter ejecutorio del certificado de ttulo. 2. Carcter erga omnes u oponible a todo el
mundo del certificado de ttulo. 3. Carcter garantista del Estado. 4. Carcter definitivo,
inatacable y perpetuo del certificado de ttulo. 5. Duplicado o extracto del certificado de ttulo
por prdida del anterior.

1. Carcter ejecutorio del certificado de ttulo.- Este carcter est contemplado en el

artculo 91 de la Ley de Registro Inmobiliario. Pero en el derecho comn se reconocen tres
ttulos ejecutorios por excelencia, que son: la sentencia definitiva, el certificado de ttulo y el
pagar notarial o autntico.
La sentencia definitiva es ejecutoria porque representa la solucin de un proceso judicial.
El certificado de ttulo es precisamente la consecuencia de una sentencia definitiva, la que puso
fin al saneamiento catastral y orden la adjudicacin de los derechos saneados, o de una
consecuencia jurdica posterior al primer registro. De su parte, el acto autntico es un
instrumento notarial que tiene fe pblica respecto a su contenido, y es expedido por un oficial
pblico investido por la ley para cumplir con esa formalidad.
De manera que el certificado de ttulo es ejecutorio, lo que significa que no es menester
agotar un proceso judicial para imponerlo o exigir que se respete. Con la sola presentacin vale
para que su contenido sea acatado.

2. Carcter erga omnes u oponible a todo el mundo del certificado de ttulo.- Este
carcter del certificado de ttulo le viene de las consecuencias jurdicas del proceso de
saneamiento catastral que le da origen. Como se sabe, el saneamiento catastral se realiza con
carcter in rem y con citaciones a todos los interesados conocidos y por conocer. Por
consiguiente, la sentencia final del mismo, producir como resultado el certificado de ttulo. El
legislador cerr toda posibilidad de que una persona pudiera vlidamente desconocer el
certificado de ttulo, o alegar que no le es oponible por las razones que fueren. Tanto es as que
de acuerdo a los principios y normas de la Ley de Registro Inmobiliario es terminante en ese
sentido. Las sentencias de la Jurisdiccin Inmobiliaria dictadas a favor de la persona que tenga
derecho al registro del terreno o parte del mismo, sanear el ttulo relativo a dichos terrenos, con
las nicas excepciones establecidas en el prrafo 2 del artculo 90, y sern terminantes y
oponibles a toda persona, inclusive al Estado. Ese prrafo del artculo 90 de la Ley de la materia
establece: Sobre inmuebles registrados, de conformidad con la ley, no existen derechos, cargas
ni gravmenes ocultos que no estn debidamente registrados, a excepcin de los que provengan
de las leyes de Agua y Minas.

3. Carcter garantista del Estado.- El certificado de ttulo tiene un carcter garantista

porque representa el de propiedad inmobiliaria. Y el derecho de propiedad entra en la
clasificacin de los derechos fundamentales de las personas. Este carcter tiene un rango
constitucional, ya que el artculo 51 de la Constitucin lo consagra como un derecho sagrado.
Por igual, los artculos 17 y 21 de la Declaracin Universal de los Derechos Humanos y de la
convencin Iberoamericana de los Derechos Humanos consagran el derecho de propiedad.
El Estado es quien emite el certificado de ttulo por medio del Registrador de Ttulos
correspondiente. Esa garanta que el Estado de le debe al certificado de ttulo se manifiesta en la
accin contra el Fondo de Garanta de Inmuebles Registrados que reserva para las personas que
han sido perjudicadas por la mala aplicacin de la Ley de Registro Inmobiliario.
Asimismo, la Ley de Registro Inmobiliario, en el prrafo 3 del artculo 97, protege el
derecho de propiedad como una garanta fundamental y en consonancia con el referido artculo
51 de la Constitucin, al estipular: Cuando un inmueble sea objeto de expropiaciones por el
Estado Dominicano el Registrador de Ttulos respectivo no proceder a registrar la transmisin
de ningn derecho sobre dicho inmueble hasta que se haya demostrado que el titular del derecho
registrado ha percibido del Estado Dominicano la totalidad del importe correspondiente a dicha
expropiacin. Este asunto da mayor seguridad jurdica en la propiedad inmobiliaria registrada.

4. Carcter definitivo, inatacable y perpetuo del certificado de ttulo.- Como documento

oficial que es, el certificado de ttulo goza de los caracteres de definitivos, inatacable y de
perpetuidad que lo hacen, junto con los dems atributos que ya se han analizado. Esto es as
porque el certificado de ttulo es el documento que representa el derecho de propiedad y dems
derechos, cargas y gravmenes, que pueden recaer sobre un inmueble registrado.
El carcter de definitivo le viene al certificado de ttulo en virtud de que una vez que es
emitido, en caso de ser el certificado originario, o del registro de cualquier documento traslativo
de derechos registrados, en caso de que se trate de operaciones posteriores al registro de los
terrenos, el certificado de ttulo que se expida no podr ser, bajo ninguna circunstancia,
provisional. Siempre es definitivo y terminante en cuanto a los derechos e intereses que
representa.
El certificado de ttulo es inatacable, porque es la consecuencia del proceso de
saneamiento catastral, que es de orden pblico y oponible a todo el mundo. Por tanto, todos lo
que tuvieron algn derecho que reclamar en los terrenos, debieron hacerlo en ese procedimiento,
o interponer el recurso de revisin por causa de fraude que contempla los artculos 86 y
siguientes de la Ley de Registro Inmobiliario. Pero una vez expirado el plazo legalmente
establecido para incoar esa accin, que es de un ao a partir de la emisin del certificado de
ttulo, nada se puede hacer contra los derechos adjudicados y reconocidos en el certificado. Se
impone la autoridad de cosa irrevocablemente juzgada que contempla el artculo 26 de la referida
Ley, y el artculo 90 de la misma Ley de Registro Inmobiliario, y el artculo 1351 del Cdigo
Civil. Asimismo, el prrafo 2 del artculo 90 de la Ley de la materia estatuye que el dueo de los
terrenos retendr sus derechos libres de cargas y gravmenes que no aparezcan en el certificado
de ttulo, salvo las excepciones que dicho texto contempla, que son las relativas a las leyes de
Aguas y Minas.
El certificado de ttulo es perpetuo porque no prescribe en el tiempo. Se expide una vez y
para siempre, salvo que no sea anulado el proceso de saneamiento catastral que le da origen,
como consecuencia del referido recurso de revisin por causa de fraude, solo se expide un
certificado de ttulo para cada inmueble, sea solar o parcela. Todas las enmiendas, los cambios,
las transferencias, las anotaciones, etc. sern variantes de ese primer certificado de ttulo. Dichas
variantes se podrn producir ya sea de forma voluntaria o de manera forzosa, segn lo consienta
el dueo o se lo imponga un tribunal competente.

5. Duplicado o extracto del certificado de ttulo por prdida del anterior.- El duplicado
del certificado de ttulo puede perderse, extraviarse, deteriorarse o destruirse, pero ninguna de
esas circunstancias invalida el derecho inmobiliario registrado que tiene la persona a favor de
quien se expidi el certificado de ttulo. Recordemos que en el Registro que lleva el Registrador
de Ttulos correspondiente reposa el original de ese certificado de ttulo, y por tanto ser
relativamente fcil obtener otro duplicado. En efecto, lo nico que producir cualquier prdida o
destruccin de certificado de ttulo es un poco de trabajo, tiempo y dinero que sern necesarias
para obtener otro duplicado.
Se invertir trabajo porque habr que agotar varias jornadas para poder obtener el
duplicado de certificado de ttulo por prdida del anterior, que es como se denomina el que se
obtiene por cualquiera de las razones que se viene comentando.

5.1 Base legal para obtener el duplicado o extracto de certificado de ttulo por
prdida.- el legislador estableci en el artculo 92, en sus prrafos 3 y 4 de la Ley de Registro
Inmobiliario y del artculo 86 al 90 del Reglamento General de Registro de Ttulos, como base
legal y reglamentaria de todo el procedimiento que es necesario agotar para la obtencin de un
duplicado de certificado por prdida del anterior. Este procedimiento es el mismo tanto para el
duplicado como para el extracto de certificado de ttulo.
De acuerdo a estos textos legales establecen que el Registrador de Ttulos
correspondiente es el competente para acoger o rechazar la solicitud. Es una tramitacin y
solucin administrativa.