Parecer Logradouro

N.
05/ CC /2014
N/Referncia: PROC.: C. P. 73/2014 STJ-CC Data de homologao: 17-12-2014
Consulente: Municpio de .
Assunto: Logradouro de prdio em regime de propriedade horizontal da admissibilidade da sua integrao na

composio de frao autnoma.
Palavras-chave: Logradouro, parte comum, frao autnoma, artigo 1421. CCivil.
Relatrio
1. Vem o municpio de solicitar emisso de parecer destinado a obter pronncia, da parte deste Instituto,
sobre a questo de saber da admissibilidade, em face das disposies legais aplicveis, de na conformao do
regime da propriedade horizontal, maxime no respetivo ttulo constitutivo, se estabelecer que da composio de
alguma frao autnoma fique a fazer parte integrante poro do solo afetado a logradouro. Basicamente, a
dvida est em saber se a lei prescreve que o logradouro do prdio (rectius, do edifcio implantado no prdio, do
qual o logradouro tambm constituinte) seja parte imperativamente comum, excluda portanto da margem de
livre definio que, quanto repartio entre zonas comuns e zonas sujeitas a domnio exclusivo, o instituto
concede aos interessados, ou se, diversamente, o solo afetado a tal destinao constitui uma parte do prdio em
relao qual, usando daquela margem de livre definio que referimos, aos interessados lcito integr-la na
composio material e jurdica de uma ou vrias fraes autnomas, ficando consequentemente sujeita
propriedade exclusiva do(s) condmino(s) respetivos.
2. Dados os termos em que vem formulada a consulta, remetemos, simultaneamente em jeito de esclarecimento
e de advertncia quanto ao alcance e valor da posio que, quanto matria a versar, seguidamente se adotar,
para o que no parecer emitido no P. C.P. 24/2013 justamente a esse ttulo se ressalvou. Passamos a citar:
IMP.IRN.Z00.07 Reviso: 01 Data: 22-01-2014
() cumprir antes de mais dizer que, de acordo com o artigo 75.-A/1 do Cdigo do Registo Predial
(CRP),a entidade competente para o ato de registo o conservador, pelo que a este que pertence a
apreciao e a deciso do caso concreto, a tomar sempre segundo um critrio de estrita legalidade
(artigo 68. do CRP), de forma independente, e livre de qualquer ordem ou influncia administrativa que
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no radique em circular interpretativa ou em instruo geral sobre interpretao jurdica de normas e
princpios que devam ser aplicados no exerccio da atividade.
, por isso, no processo prprio de registo, e atravs do competente pedido, que os interessados ho
de suscitar, pela primeira vez, um juzo de viabilidade do registo, e ao servio de registo, atravs dos
seus rgos, no aos servios centrais, que, em primeira instncia, compete uma resposta para o caso
concreto.
Em regra, s depois de proferida uma deciso pelo servio de registo pode o superior hierrquico ser
chamado a intervir, ainda assim, se desta deciso tiver sido interposto recurso hierrquico, nos termos
previstos e regulados nos artigos 140. e seguintes do CRP, e, portanto, quando o interessado se no
conforme com o entendimento (negativo) firmado em sede de qualificao registal.
Vale isto por dizer que a pronncia que se segue no dever versar sobre o caso concreto, seno
sobre a questo jurdica que, em abstrato, dele podemos extrair, e que, ainda assim, o que aqui ficar
escrito, podendo servir de orientao, no assume, todavia, carter vinculativo ou qualquer restrio ou
condicionamento dos poderes de qualificao que legalmente esto cometidos ao conservador, nem,
obviamente, o liberta da responsabilidade pela deciso a tomar diante do pedido de registo.
Posto o que cumpre emitir
Pronncia
1. Digamo-lo j: em nossa opinio, o logradouro no parte imperativamente comum do prdio submetido ao

regime da propriedade horizontal. Que o mesmo dizer que, no nosso modo de ver, nada na lei impede que a
composio de uma ou de vrias fraes autnomas seja integrada por poro de terreno assim definida (quer
dizer: assim caracterizada e assim destinada).
Vejamos melhor.
2. Antes de tudo, impe-se fixar a noo de logradouro. De que realidade se fala?

Debalde se procurar no Cdigo Civil uma definio; no obstante, estabelece a segunda parte do n. 2 do art.
204. que por prdio urbano se h de entender qualquer edifcio incorporado no solo, com os terrenos que lhe
sirvam de logradouro.
MENEZES CORDEIRO, sobre o ponto, in Tratado de Direito Civil Portugus, I, Tomo II, Coisas, 2000, p. 124 (e
notas respetivas), discorre assim:
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O Supremo explica que logradouro, na falta de definio legal, surge como um conceito jurdico
indeterminado, que s se torna preciso aquando da sua aplicao ao caso concreto. Ele abrange ou pode
abranger
() o terreno adjacente casa, com carcter de quintal, ptio ou jardim, terreno de horta, com rvores,
na dependncia da moradia, servindo de aproveitamento ou suporte s necessidades ocasionais dos donos da casa.1
O logradouro
() ser o que ou pode ser gozado, frudo ou disfrutado por algum (). Casa e terreno constituiro
normalmente uma unidade cujas caractersticas variaro de regio para regio e at dentro da mesma localidade. 2
O logradouro est afeto ao edifcio, normalmente para habitao: d apoio aos moradores. Mas pode,
tambm, apoiar um edifcio industrial ou comercial: parque de estacionamento, rea de depsito de materiais,
jardim de resguardo ecolgico, campos de desporto, pistas de ensaios ou, simplesmente, rea verde exigida
pelos planos de urbanizao, como anexo s edificaes.
Muito til, para a nossa anlise, igualmente se nos afigura o seguinte excerto retirado de P. DE LIMA e A. VARELA,
Cdigo Civil Anotado, I, 4. ed., 1987, p. 196:
() no devem considerar-se prdios rsticos os logradouros de prdios urbanos, como os jardins,
ptios ou quintais.
Quer dizer: parece haver relativo consenso, na doutrina e na jurisprudncia, de que por logradouro (que alis
constitui uma realidade eminentemente pr-jurdica qual o direito, nas solues que desenhe, no pode ser
indiferente) se deve entender o espao de terreno adjacente a uma dada edificao, qual presta serventia da
mais variada tipologia, e com a qual, unitariamente, forma um determinado prdio urbano. Trata-se, pois, de uma
categoria genrica, em cujo mbito cabe um leque muito vasto de usos ou concretas ocupaes, sendo comum
referir, como exemplos tpicos, quer o espao de ptio3 quer o espao de jardim.
1 RCb 17-Nov.-1981, CJ VI (1981) 5, 70/I); cf., ainda, RCb 22-Jan.-1991 (), XVI, I, 55/II.
2 STJ 25-Mar.-1993 (), CJ/Supremo I, 2, 34/II.
3 Palavra a que no Dicionrio da Lngua Portuguesa Contempornea da Academia das Cincias de Lisboa, II,
2001, p. 2782, se faz corresponder os seguintes significados: 1. Espao descoberto, cercado por muros ou outras
construes, contguo a um edifcio (). 2. Recinto descoberto situado no interior de um edifcio (). 3. trio. 4. Espao
descoberto rodeado de edifcios ().
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3. O direito (ius in re) de propriedade horizontal nasce da subordinao dum determinado prdio ao regime da
propriedade horizontal, para o que se recorre, quase sempre, tcnica do negcio jurdico, no raro de carter
unilateral. A este ato, por via do qual se institui e modela o concreto e especfico regime de propriedade
horizontal a vigorar sobre o prdio dele objeto, designa a lei por ttulo constitutivo (cfr. CCivil, arts. 1417. e
1418.).
Submetido que seja ao regime da propriedade horizontal, cessa o prdio de ser, para o direito, uma coisa
unitria, surgindo, em sua substituio, uma multiplicidade de coisas, as fraes autnomas, a que esto
indissociavelmente afetas partes comuns do edifcio (CARVALHO FERNANDES, Da natureza jurdica do direito de
propriedade horizontal, Cadernos de Direito Privado, 15, p. 4). O direito de propriedade horizontal, segundo o
que resulta da conjugao, entre outros, dos arts. 1414., 1415. e 1420., caracteriza-se como o conjunto,
incindvel, de poderes que recaem sobre uma frao autnoma de um prdio urbano e sobre as partes comuns
do mesmo edifcio (C. FERNANDES, Lies de Direitos Reais, 3. ed., 2001, p. 350).
Integrar uma parte do prdio a composio duma frao autnoma o que cabe ao ttulo constitutivo decidir
significa fazer com que sobre essa parte fique a incidir a propriedade exclusiva do condmino titular dessa
frao; no integrar uma parte do prdio sujeito ao regime da propriedade horizontal a composio duma frao
autnoma, pelo contrrio, e por excluso, significa fazer com que sobre essa parte fique a incidir a
compropriedade de todos os condminos. Portanto, todas as partes do edifcio que no tenham constitudo
frao autnoma ficam a ser comuns (F. RODRIGUES PARDAL e M. BAPTISTA DIAS DA FONSECA, Da Propriedade
Horizontal, 6. ed., 1993, p. 122).
4. Mas o ttulo constitutivo no inteiramente livre de definir, relativamente totalidade do prdio, o que dele
pode ser zona comum e o que dele pode ser frao autnoma, porquanto, relativamente a certas partes, o
legislador, no n. 1 do art. 1421. CCivil, estabeleceu de forma imperativa a sua natureza comum.
Dessas, interessa-nos particularmente referir as que se indicam na al. a) do referido nmero 1, nos termos da
qual so comuns O solo, bem como os alicerces colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes
que constituem a estrutura do prdio.
Ao lado desse reduto, imperativamente comum, definiu o legislador, no n. 2, um conjunto de elementos
apenas presumidamente comuns, cabea dos quais incluiu, na al. a), os ptios e jardins anexos ao edifcio.;
e, por fim, no n. 3, estabeleceu que o ttulo constitutivo pode afetar as zonas comuns (independentemente da
origem legal ou voluntria desse estatuto) ao uso exclusivo de algum dos condminos.
Na interpretao que fazemos do normativo acabado de referir, e confrontando especialmente o que
conjugadamente se dispe al. a) do n. 1 e na al. a) do n. 2, referindo-se ali a natureza imperativamente comum
do solo, e aqui a natureza s presumidamente comum dos ptios e jardins anexos ao edifcio, a parte do solo (do
fundo) do prdio que a lei no permite que no seja comum corresponde somente ao polgono da implantao
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do edifcio basicamente, zona delimitada pelos alicerces ou fundaes, sobre os quais se erguem as paredes
que do volume edificao; j o terreno anexo o logradouro s ser comum, no todo ou em parte, por fora
da presuno da al. a) do n. 2, se o ttulo constitutivo, na definio da composio das fraes autnomas,
nestas, no todo ou em parte, o no integrar. Por um lado, e como acentumos, ptios e jardins anexos
constituem indiscutivelmente afetaes ou ocupaes usuais concretizaes, se se quiser da categoria
logradouro; por outro lado, admitido que os ptios e jardins anexos so logradouro, e que so logradouro que
a lei permite, mediante estipulao do ttulo constitutivo, que faam parte integrante de fraes autnomas
(excluindo-os da presuno de sujeio compropriedade), ns no vemos como possa defender-se que todo o
solo que, sendo logradouro, todavia no possa qualificar-se como ptio e jardim anexo, tenha por isso que ficar
sob a alada da natureza imperativamente comum. Pela nossa parte, confessamo-nos incapazes de
teleologicamente justificar semelhante distino normativa com base na determinao do tipo de logradouro de
que se trate.
Alinhamos assim, na controvrsia em anlise, com CARVALHO FERNANDES, Lies, cit., p. 352, para quem o solo
s necessariamente parte comum no que respeita zona de implantao do edifcio., posto resultar do n. 2
[do art. 1421.] que os ptios e jardins a ele anexos, em geral o seu logradouro, s so comuns se outra
qualificao no resultar do ttulo constitutivo.4 E julgamos ser tambm esta a posio dominante na
jurisprudncia dos nossos tribunais superiores.5
5. S uma palavra final para sublinhar um aspeto que julgamos importante: que, admitir que o logradouro
possa integrar uma frao autnoma, como admitimos, leva evidentemente implicado que tenha que se aplicar,
na individualizao/identificao das fraes autnomas com logradouro, no menos rigor do que aquele que se
exige na individualizao/identificao duma qualquer frao autnoma. Assim, mormente quando vrias fraes
integrem rea de logradouro, ou mesmo quando s uma o integre mas no de forma esgotante, no bastar,
para adequadamente identificar cada frao nessas condies, dizer que da sua composio faz parte um
logradouro com tantos metros quadrados posto que, s com isso, no fica a conhecer-se a exata localizao e
delimitao de cada logradouro e, consequentemente, de cada frao que (tambm) dele se componha. Ser
preciso mais: que se indique, usando a frmula verbal que ao caso couber, em que parte do prdio, exatamente,
esse logradouro se situa, de modo a no se suscitarem quaisquer dvidas relacionadas com a determinao da
pertinncia (zona comum ou frao autnoma, e qual frao autnoma) de cada centmetro de solo.
4 Do lado oposto, defendendo a natureza imperativamente comum dos logradouros (mas no, ao que cremos, dos
logradouros que sejam ptios e jardins anexos), cfr. P. DE LIMA e A. VARELA, Cdigo Civil Anotado, III, 2. ed., 1987, pp.
420-421, e SANDRA PASSINHAS, A Assembleia de Condminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2. ed., reimp.,
2004, pp. 30-31.
5 Cf. O Ac. do STJ de 22/06/2004, proferido no P. 04A2054, in www.dgsi.pt (http://bit.ly/Stj22062004).
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*****
Este , salvo melhor, o nosso parecer.
Parecer aprovado em sesso do Conselho Consultivo de17 de dezembro de 2014.

Antnio Manuel Fernandes Lopes, relator, Maria Madalena Rodrigues Teixeira, Lus Manuel Nunes
Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, Blandina Maria da Silva Soares.
Este parecer foi homologado em 17.12.2014 pelo Senhor Vice-Presidente do Conselho Diretivo, em
substituio.
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Assunto: Logradouro de prdio em regime de propriedade horizontal da admissibilidade da sua integrao na

Posto o que cumpre emitir

1. Digamo-lo j: em nossa opinio, o logradouro no parte imperativamente comum do prdio submetido ao

2. Antes de tudo, impe-se fixar a noo de logradouro. De que realidade se fala?

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