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presentacin 3
programa 4
contenido mdulos
mapa conceptual 6
macroobjetivos 7
agenda 7
material 8
material bsico
material complementario
glosario 8
mdulos *
m1 | 12
m2 | 26
m3 | 63
m4 | 89
m5 | 95
informacin complementaria 1
m1 |presentacin | IC
informacin complementaria 2
p r o g rama
a genda
Mdulo Porcentaje
Mdulo 1 20%
Mdulo 2 35%
Mdulo 3 25%
Mdulo 4 10%
Mdulo 5 10%
TOTAL 100%
Semanas Mdulos
11
12
13
14
Segundo parcial
m a terial
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba, Editorial
Advocatus, 2007.
Material complementario:
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasacin inmobiliaria urbana y rural.
4 Edicin (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasacin de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2 Edicin. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
g l osario
m dulos
m1
m1 microobjetivos
1. Que es la Tasacin?
Ahora bien, con todo esto podemos entender que avaluar, valuar y valorar
son sinnimos entre s: los trminos se refieren a la tarea de estimar o apreciar
que realiza una persona para obtener el valor o precio de una cosa. Podramos
pensar que cualquiera de nosotros, a diario, valoramos o apreciamos el valor
que tienen las cosas, en funcin de las preferencias que tenemos de las mismas,
y no necesariamente tenemos que ser expertos para ello.
Si una persona realiza la tarea en forma pblica diremos que la misma
se encarga de cotizar. Cabe aclarar aqu que una persona que realiza dicha
tarea en forma pblica debe denotar cierta idoneidad en la funcin. Se entiende
por esto que la persona que se encarga de cotizar debe demostrar solidez, lo
cual se logra formndose en dicha tarea e implica poseer criterio, experiencia, y
aplicacin de mtodos.
Para ser ms especficos, pensemos en el caso de un martillero y
corredor pblico al momento de cotizar un inmueble antes de ponerlo a la venta,
realizando dicha cotizacin por requerimiento del propietario (el Cliente).
El valor no es una caracterstica del bien sino una funcin variable con
los fines de la estimacin. No existen diversos valores para un mismo bien, lo
que existen son distintos mtodos para estimarlo. Esos mtodos sern nuestro
objeto de estudio, pensando cmo cada uno de ellos se adapta en mayor o
menor medida a cada avalo en particular.
Volviendo a la idea de unicidad del valor, as lo ha entendido tambin
la Primera Convencin Panamericana de Valuadores, realizada en Lima en
1949, al establecer que el valor de un inmueble en un momento dado es nico,
cualquiera sean los fines para los que se avala este valor, es ideal y el objeto
de una valuacin es aproximarse lo ms posible a l. El grado de aproximacin
de una valuacin est en funcin directa del fin para el cual se efecta, ya sea
tributario, hipotecario, comercial o judicial.
De este concepto general se derivan otros conceptos fundamentales:
valor mercado y valor patrimonial. Veamos a continuacin sus caractersticas:
Profundicemos un poco ms
2. Valor y Precio
La persona que realiza la tarea de tasar o cotizar logra el efecto de poner
valor o determinar el precio a una cosa. Comenzamos definiendo que valor es
la estimacin que le damos o asignamos a nuestras pertenencias. Se dice que
el valor que le asignamos a una cosa siempre se da en funcin de otra cosa
distinta; que el valor surge de la comparacin que realizamos entre dos riquezas
entre s.
Esto nos remonta a la poca del trueque cuando se negociaban las cosas
por lo que se apreciaba equivala de otra. As podramos decir que un escritorio
tiene el valor equivalente a dos sillas, el valor del escritorio se apreciaba, se
estimaba en funcin de las sillas. De la misma manera, si comparramos el
escritorio con otro bien, la apreciacin es la proporcin que representa del otro.
Por ejemplo 1 pizarrn podra equivaler a puerta, 1 ventilador, etc.
Con el tiempo, surgi lo que denominamos la moneda y ms
contemporneamente el papel moneda. Se trata de una cosa, un bien, una
riqueza en s misma o de lo que representa nominalmente, y fue creado para
agilizar la comercializacin de los bienes en el mercado. Con l surgi lo que
denominamos precio, que no es otra cosa que la comparacin de dos riquezas,
siendo una de ellas el papel moneda.
Podramos completar el concepto diciendo que cuando el valor de una
cosa surge de compararla con la unidad monetaria, estamos en presencia de lo
que se denomina precio. Cuando el valor de una cosa se encuentra en funcin
7. Simetra: su importancia
7.1. Definicin de simetra
Sin entrar en mayores detalles, para los propsitos de la presente asignatura,
consideramos de utilidad dar algunas nociones elementales de simetra que
servirn para regularizar lotes de caractersticas asimtricas.
m1 |contenidos | AA
asistente acadmico 1
Verbo transitivo es aquel cuya accin recae sobre un objeto distinto del
sujeto. Por ejemplo
Veo la torre.
La abeja elabora la miel.
Fuente: http://www.escolared.com.ar/nuevacarpeta/elverbo.html
m1 |contenidos | IC
informacin complementaria 1
ARTCULO 1.- Procdase a la ejecucin del catastro geomtrico parcelario de todo el territorio de jurisdiccin
nacional, en sus dos aspectos fundamentales, el fsico y el jurdico, con el propsito determinante de obtener la
correcta localizacin de los bienes inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza intrnseca,
su nomenclatura y dems caractersticas y sanear en definitiva los respectivos ttulos de propiedad.
ARTCULO 2.- Los trabajos a que se refiere la presente ley estarn a cargo de la Direccin Nacional del Catastro, que
funcionar como organismo centralizado dependiente del Ministerio de Obras Pblicas de la Nacin.
ARTCULO 3.- La ejecucin del catastro fsico se llevar a cabo separada o simultneamente en forma de obtener:
a) El catastro preparatorio;
ARTCULO 4.- Para la formacin del catastro preparatorio se utilizarn todos los trabajos catastrales relacionados con
el territorio de jurisdiccin nacional, los que sern sometidos a un riguroso anlisis que permita establecer su grado de
bondad y correlativamente la posibilidad de su aprovechamiento.
ARTCULO 5.- En la ejecucin del catastro preparatorio se proceder, asimismo, a la demarcacin de los lmites de
los territorios de jurisdiccin nacional y sus divisiones con intervencin del Ministerio del Interior, cuando as
corresponda.
ARTCULO 6.- En las zonas territoriales donde no existieran trabajos catastrales, o en las que aun existiendo no
resultaren aprovechables, se realizarn aqullos, con vistas a servir tanto al catastro preparatorio (complementacin)
como al catastro geomtrico parcelario definitivo.
ARTCULO 7.- El catastro geomtrico parcelario que permitir obtener con carcter definitivo la correcta localizacin
y descripcin fsica de los inmuebles, se ejecutar en forma de satisfacer a las exigencias tcnicas modernas que esta
labor impone. A tal fin los trabajos geodsicos fundamentales que sirvan de apoyo a la confeccin de la carta del pas
(ley 12696) servirn a su vez para el catastro geomtrico parcelario del territorio.
ARTCULO 8.- Si la urgencia en acelerar las tareas para la localizacin geogrfica de los inmuebles en las zonas
donde no existiere triangulacin geodsica, as lo exigiera, se podrn apoyar los trabajos del levantamiento en
triangulaciones topogrficas y poligonaciones con arranques y controles en puntos determinados por posiciones de
astronoma expeditiva. Tales puntos se vincularn posteriormente a la triangulacin geodsica fundamental.
ARTCULO 9.- Para el cumplimiento de lo estipulado en el artculo 7 de la presente ley el Ministerio de Obras
Pblicas (Direccin Nacional del Catastro), tendr derecho a exigir, con prioridad, la realizacin de los trabajos
geodsicos fundamentales por parte del Instituto Geogrfico Militar, donde as lo necesitare, quedando eximido de las
erogaciones que estipula el artculo 14 de la ley 12696.
ARTCULO 10.- El catastro geomtrico parcelario definitivo comportar, esencialmente, la ejecucin de los trabajos
siguientes:
m1 material
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba, Editorial
Advocatus, 2007.
Material complementario:
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasacin inmobiliaria urbana y rural.
m1 activdades
m1 | actividad 1
1. Qu es la tasacin?
2. Me dijeron que valuar y cotizar es lo mismo. Es as efectivamente?
3. Cul es el significado de los trminos valor mercado y valor patrimonial?
4. De qu forma incide la oferta y la demanda en el precio de una
propiedad.
5. El Sr. Rava le comenta que hace algunos das escuch a otros colegas
hablar de las doctrinas subjetiva y objetiva y en relacin con ello le
pregunta: qu son dichas doctrinas?
6. De acuerdo con qu denominacin catastral se encuentra una propiedad
que est ubicada en el centro de la ciudad?
m1 glosario
m2
m2 microobjetivos
Mtodos de Tasacin
El mtodo directo es aquel que analiza, por un lado, el valor del terreno,
y por el otro, el de sus mejoras (edificaciones que se encuentren asentadas en
ste), obteniendo de cada uno de ellos un resultado; de la suma de ambos se
obtiene el valor total del inmueble. El estudio de la tierra se realiza de forma
comparativa, para lo cual se realiza una minuciosa bsqueda de antecedentes
de lotes libres de mejoras, que posean caractersticas similares en cuanto a
ubicacin, forma, superficie, servicios, etc.
Dichos antecedentes luego son homogeneizados a travs de la aplicacin
de tcnicas, como puede ser la aplicacin de tablas.
El valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las caractersticas
generales de la edificacin, en lo que respecta a calidad (categora), cantidad,
antigedad, estado de conservacin, etc.
Este anlisis es ms riguroso que el Mtodo Indirecto o de Conjunto,
ya que se hace estableciendo el presupuesto de ejecucin de obra, o bien
determinando el valor del metro cuadrado cubierto, a los que en ambos
casos corresponde aplicarle el porcentaje de descuento correspondiente a
amortizacin, segn su antigedad y estado de conservacin.
Dentro de los mtodos separativos existe una teora que identifica a las
tcnicas utilizadas en los mismos como comparativas, analticas o empricas. Las
comparativas y analticas tienen como objetivo la aplicacin de los mtodos
anteriormente descriptos, mientras que las empricas, se basan en la experiencia,
en la capacidad que tiene el tasador para buscar datos, compararlos tanto en
sus aspectos internos como externos y realizar una investigacin de sus valores.
Esta tcnica ayuda en muchas oportunidades al tasador a encontrar el mtodo
correcto para encontrar el valor de un bien.
Por el otro lado, el mtodo indirecto es de conjunto, es decir, el valor del
inmueble se encuentra relacionado en forma directa con la renta lquida anual
que ste produce o es capaz de producir, la que es capitalizada a un tipo de
inters conveniente, lo que nos conduce a su valor.
R
V =
I
R
Clculo V =
del valor
del bien I
V = $1260 / 0,6 % = $210.000
Determinacin del valor del metro cuadrado normalizado: surge de
multiplicar el VUC o VUZ, segn corresponda, por el coeficiente del lote
a tasar, y a su resultado dividirlo por cien.
Valor del metro normalizado = Vuc x Coef.
100
Ud. tiene una prima, Mara, que est deslumbrada por un lote que ha
visto en venta, en el cual quiere edificar su casa. En esa zona, por las
averiguaciones realizadas, se han encontrados los siguientes antecedentes:
Valor Valor
Ante-
Super- Unit. Coefi- Coef. Aj. Homo-
cen- Medidas Valor
ficie del m ciente Esquina genei-
dente
zado
11 m x 363 $ $ $
1 33 m m2 75.000 206,61
96,1% ------ 214,99
Lote a tasar
Ahora veremos cmo puede variar una tasacin segn la tabla que
utilicemos para realizarla:
Esta teora divide el lote de terreno en dos partes iguales y estima que
las dos terceras partes (66%) del valor de un terreno se encuentran en la primera
mitad dndole a la segunda mitad (la ms alejada del frente) un tercio (33%) del
valor del lote.
Esta teora es utilizada generalmente para tasar unidades funcionales que se
encuentren distribuidas a lo largo de un terreno.
Ejemplo:
Ejemplo
a) $ 10.000 x 4 = $ 4.000
10
b) $ 10.000 x 3 = $3.000
10
c) $ 10.000 x 2 = $2.000
10
d) $ 10.000 x 1 = $1.000
10
Siempre se piensa que los lotes esquina tienen mayor valor unitario que el
lote medial. La plusvala (aumento del precio) se relaciona, en esta teora,
con el mejor aprovechamiento que tienen stos para llevar adelante proyectos
arquitectnicos, brindndole mayor facilidad al desarrollo de las ventilaciones,
iluminacin, etc. Otro de los beneficios a tener en cuenta es la posibilidad para
proyectar locales comerciales con grandes vidrieras a la calle, etc.
Valor del metro cuadrado Normalizado x Superficie del Lote Esquina Zona
Cntrica Comercial.
n = Suma de frentes (en metros) / Frente (en metros) de mayor valor en $
o n = F1 + F2 / F mayor $
12 m +29 m =41m / 29m = 1,41
3.7 Mejoras
4. Mtodo emprico
Como hemos podido ver anteriormente, este mtodo se basa pura y
exclusivamente en la prctica y la experiencia que tiene el tasador para recopilar
datos que puedan ser necesarios para la eleccin y aplicacin de un mtodo.
Recopilacin de antecedentes
Esta tcnica carece de teoras y frmulas, simplemente se trata de
observar, recopilar y comparar antecedentes, para despus estar en condiciones
de aplicar el procedimiento correcto.
Conocido el inmueble a tasar, el tasador debe hacer una exhaustiva
bsqueda de informacin que le sirva para llevar adelante su tarea, ya que sin
informacin podemos decir que no hay valuacin.
Una de las formas usuales, a los fines de conseguir datos, es acudir a
inmobiliarias del sector, ya que mediante stas se realizan muchas operaciones
que pueden ser utilizadas como antecedentes, adems nos pueden dar su opinin
sobre el bien a tasar; cabe destacar que las apreciaciones de las inmobiliarias
pueden ser acertadas o no, por lo cual queda a criterio del tasador si las tiene
en cuenta.
Otra forma de recopilacin de antecedentes es a travs de los avisos
Factores particulares
En los puntos anteriores se han visto las influencias que normalmente
son fenmenos caractersticos de la tierra urbana, dentro de ciudades que
tienen una tendencia progresiva como es el caso de Capital Federal, Ciudad de
Crdoba y todos los centros que mantengan la misma tendencia.
El valor no es ajeno a influencias particulares, privativas de una
comunidad determinada, de una zona o an ms una cuadra determinada;
influencias imposibles de fijar dentro de los lmites de un texto, aun cuando fuera
ms amplio que ste, pero que no escaparn a la agudeza del valuador. As, por
ejemplo, los desniveles fuertes en ciudades de turismo serrano pueden constituir
un elemento ms de valorizacin.
En sntesis, los factores particulares son aquellos que no estando
incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularsimas del bien,
pero no son siempre susceptibles de reconocer y escapan a todo intento de
enumeracin.
De la enumeracin vista anteriormente, surgen dos tipos de factores que
influyen en el valor de la propiedad. Por un lado, los elementos extrnsecos; y por
el otro, los elementos intrnsecos.
Cuadra: llamamos cuadra a la distancia que cubre una calle, entre dos arterias
transversales, las que la delimitan. Desde el punto de vista de la tasacin,
llamamos cuadra a una sola de las aceras, ya que pueden existir marcadas
diferencias entres ellas, las que influyen en el valor del terreno. Los elementos a
tener en cuenta al momento de realizar el anlisis de la cuadra son la importancia
y la orientacin:
Acera de mayor importancia: sea por su carcter comercial
(comercios, bares, teatros, etc.) lo que har que tenga
mayor cantidad de trnsito peatonal.
Ubicacin del lote en la cuadra: la proximidad del lote con calles que podamos
considerar de mayor importancia, como puede ser el caso de una avenida,
boulevard, etc., tendr una influencia positiva en el valor del lote.
Pensemos la diferencia entre un lote medial (que se encuentra entre dos
lotes) y uno en esquina: si es un lote esquina, su valor se ver incrementado
debido a que tiene acceso por dos calles y mejor ventilacin e iluminacin, etc.;
mientras que a medida que nos retiramos hacia el centro de la cuadra el lote
disminuye el valor.
Como decamos ms arriba, en el caso de zonas comerciales el lote
esquina es el ptimo, porque ofrece al inversionista una vidriera ms amplia que
la que podemos obtener en un lote medial.
Nivel: se refiere al nivel que tiene el lote con relacin a la vereda. Siempre
que existe alguna diferencia, su solucin genera un costo, ya que si el lote se
encuentra por encima del nivel de vereda ser necesario nivelarlo, y si el lote se
encuentra por debajo del nivel de la vereda habr que rellenar el mismo para
poder llegar al nivel ideal. El costo que genere cualquiera de estos trabajos,
deber ser tenido en cuenta al momento de realizar la tasacin, para restarlo del
valor.
En algunos casos, segn el entorno de la zona, la diferencia de niveles
es aprovechada por el adquirente para el mayor beneficio del proyecto. Tal es el
caso de las zonas tursticas, donde en muchas oportunidades se aprovechan los
desniveles para darle mayor vista a la casa. Otro de los casos es el de las zonas
inundables, donde los desniveles son aprovechados para construir ms alto y
que el agua no llegue a la vivienda.
Suelo: la bondad del suelo establece la seguridad que puede ofrecer la tierra
a la edificacin y es la primera preocupacin de los profesionales al momento
de edificar. El suelo malo trae como consecuencia un encarecimiento de la
Mejoras: podemos considerar mejora todo aquel espacio cubierto que forme
parte de un lote de terreno, construido con materiales tradicionales o con stos y
otros elementos que complementen el diseo de la construccin. Para tasar una
mejora hay que tener en cuenta diversos factores que influyen en su valor y que
seguidamente pasamos a detallar:
6. Clasificacin de las categoras de la construccin segn su destino
m2 |contenidos | IC
informacin complementaria 1
m2 |contenidos | IC
informacin complementaria 2
Ventajas de la inversin
Quienes miran a este tipo de propiedades se diferencian, en principio, por tener
una visin a ms largo plazo que los compradores de tierras o viviendas.
En general, se trata de adquisiciones que se piensan mantener
en el tiempo y el interesado no busca desprenderse en uno
o dos aos, como puede suceder en el caso residencial.
Esto justifica que se lleguen a pagar precios muy elevados an cuando los
alquileres atraviesan un perodo de cada como suceda hasta hace algn tiempo.
El que apuesta a las oficinas no mira el precio de la renta, sino que piensa
puntualmente qu tipo de proyecto es y a quin le puede interesar, coment
Cazes.
Hay que tener en cuenta que los valores para la venta en un edificio AAA, que
son los ms interesantes para los inversores,son de u$s3.200 por m2 promedio,
mientras que se pueden alquilar por un valor de u$s30 a u$s33 por m2, segn
un informe de LJ Ramos.
La demanda se reactiva
Por el lado de oficinas, Javier Dborkin confirm que el apetito inversor est
volviendo fuertemente porque cualquier empresario con excedente de capital
tiene dificultad para colocarlo, entonces el ladrillo es la primera opcin.
En el caso de locales lo mismo admite Zuliani, quien ve una recuperacin del
mercado con precios estables o con tendencia a la suba y Pablo Vivot, Director
de retail de LJ Ramos, quien explic que las grandes marcas han vuelto a buscar
locaciones.
Ahora las empresas se estn activando porque las ventas de fin de ao fueron
buenas, agreg.
Adems de los grandes inversores, aparecen tambin algunos particulares
que buscan pequeos espacios para destinarlos a servicios de consultora con
destino, muchos de ellos, al posterior alquiler a un tercero.
Mi visin es que ah habr ms movimientos de compraventa incluso que en las
grandes superficies, agreg Dborkin.
Oportunidades
En un mercado donde las oficinas y locales comerciales vuelven a ser una
buena opcin, los expertos destacaron algunas claves para tener en cuenta y
hacer un buen negocio.
Segn los relevamientos de Cushman, los centros de distribucin en buenas
localizaciones del corredor norte y los edificios de oficina para usuarios
corporativos en el corredor Libertador son los productos que van a tener mejor
performance de cara al futuro.
Desde Andes Boston destacaron, adems, los edificios de oficinas de 35 a 50m2,
espacios pequeos pero que permiten invertir en dos propiedades y obtener dos
rentas, en lugar de hacerlo en una grande.
Any Rubinat, del estudio que lleva su nombre, explic que, dado que los
bienes fsicos de las empresas representan el 25% de los activos totales y que
la productividad de la misma depende del desempeo de sus empleados, el
diseoadecuado de los espacios de oficinas contribuye a mejorar la performance.
Un entorno de trabajo estandarizado, modulado, flexible, que incorpore
tecnologa de avanzada y sistemas y materiales verdes osustentables, facilita
la creacin de espacios de trabajo amigables que influyen directamente en la
productividad y la rentabilidad de las empresas, explic.
Es por eso que es recomendable ocupar edificios que tengan modularidad
en las carpinteras exteriores, en los cielorrasos, en la estructura con grandes
espacios entre columnas, materiales de terminacin y sistemas de seguridad
y de acondicionamiento del aire y la iluminacin, que contribuyan al cuidado
del medio ambiente, sean renovables y fundamentalmente logren un ahorro
sustancial en los consumos de energa, que pueden llegar del 30 al 40 por ciento.
Guillermina Fossati
Fuente: iProfesional.com
informacin complementaria 3
informacin complementaria 4
informacin complementaria 5
Coeficiente de Esquina
Zona Comercial 1,20
Comercial y Residencial 1,15
Residencial1,10
Barrios en Formacin 1,05
informacin complementaria 6
Material bsico:
AGUADA, et l:. Manual Integrador del Tasador. Crdoba: Editorial
Advocatus, 2007.
Material complementario:
AGUIAR, Artemio Daniel.: Manual de Tasacin inmobiliaria urbana y rural.
4 Edicin (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasacin de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2 Edicin. Buenos Aires, Editorial Alsina, 1994.
m2 actividades
m2 | actividad 1
Cristina Mjico y Claudio Cuello estn recin casados y sus padres les
regalaron una casa en un barrio Residencial que posee 2 dormitorios,
kitchenette, living, 1 bao, garage y un patio de un tamao considerable.
Ellos deciden acondicionarla para vivir, pero despus de un ao de habitarla
resuelven alquilarla debido a que los trabajos de cada uno de ellos quedan a
una gran distancia y pierden mucho tiempo en traslados.
El matrimonio se encuentra en un dilema y quieren saber en cunto se podra
vender la propiedad.
Ellos estiman que el alquiler de la misma sera aproximadamente de $ 2100,
con los impuestos incluidos; y la tasa de inters del mercado inmobiliario
sera el 6% anual.
m2 |actividad 1 | AA
asistente acadmico 1
m2 | actividad 2
Una propiedad
que tiene una
antigedad de 10
aos y una categora
de construccin
muy buena, con una
superficie cubierta
total de 160 m.
1
2
3
A 1
m2 |actividad 2 | AA
asistente acadmico 2
m2 | actividad 3
El juez de una causa lo llama como Perito Tasador especializado para que
justiprecie el valor de un lote determinado. Dicho terreno se encuentra situado
en las esquinas del Barrio Cntrico Comercial ms conocido de su provincia, que
tiene 10 m de fte x 27,50 m de fdo (10 m fte de mayor valor). Los antecedentes
recopilados fueron lotes mediales:
Valor
Coef. Valor
Antecen- Medi- Super- Unit. Coefi-
Valor Aj. Homoge-
dente das ficie del m ciente
Esquina neizado
1
2
A 1
m2 |actividad 3 | AA
asistente acadmico 3
m2 | actividad 4
A 1
asistente acadmico 4
m2 glosario
m3
m3 microobjetivos
m3 contenidos
2. Desarrollo de la Metodologa
3. Tasacin de departamentos
Departamento tipo
Para una mejor interpretacin y uso de las normas que se exponen
seguidamente, estimamos conveniente definir, de la manera ms sencilla
y concreta, cul es el concepto que se utiliza para las denominaciones
departamento tipo y superficie propia homogeneizada.
As como para obtener el valor de la tierra se toma como base de
comparacin un Lote tipo (por ejemplo: el lote de 11 metros de frente
x 30 metros de fondo, Fitte y Cervini), lo mismo es necesario para
aplicar con los valores venales de departamentos. Esa funcin de base
de comparacin la cumple el Departamento Tipo, establecindose a
continuacin las condiciones que debe reunir.
Ideal Coeficiente
Coeficiente por ubicacin en piso 3 piso 1
Coeficiente por ubicacin en planta Al frente 1
Coeficiente de caractersticas
Estndar 1
constructivas
Usado a
Coeficiente por edad y estado 1
Nuevo
Coeficiente superficie propia 1 2 0
1
homogeneizada mts.2.
Del dcimo tercer piso en adelante ser a juicio del tasador sin superar
el 1,15.
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciacin obtenido de las tablas de Ross-
Heidecke, en funcin del por ciento de la vida transcurrida y su
estado de conservacin.
Tasando un departamento
A Ud. le encomiendan la
tasacin de un departamento
en la zona cntrica de su
ciudad.
El mismo tiene una la
superficie de 60 m2, se
encuentra ubicado en
4to piso, con vista al
frente. La caracterstica de
construccin es buena con
servicios centrales, su estado
de conservacin es muy
bueno, dicho edificio tiene
una antigedad de 16 aos.
La vida probable es de 60
aos
Antecedente 1:
Departamento de 70 m situado a una cuadra del departamento
a tasar en 5to piso, con ascensor, externo con vista a espacios libres
de contrafrente, caracterstica de construccin estndar, su estado de
conservacin es muy bueno, tiene una antigedad de 14 aos. Tiene un
valor de $ 220.000.
Valor Unitario del m = Valor / Superficie
Valor Unitario del m = $ 220.000 / 70 m
Valor Unitario del m = $ 3142,85
Antecedente 2:
Departamento de 50 m, situado en 2do piso, con ascensor,
en esquina caracterstica de construccin econmica, su estado de
conservacin es bueno, tiene una antigedad de 12 aos. Tiene un valor
de $205.000.
Valor Unitario del m = Valor / Superficie
Valor Unitario del m = $ 205.000 / 50 m
Valor Unitario del m = $ 4100
P.U.Z = $ 3745.18
Departamento a Tasar
Precio de la Zona Homogeneizado $ 3745.18
Oficina Tipo
C: 1-K/3
C: Coeficiente
K: Coeficiente de depreciacin obtenido de las tablas de Ross-
Heidecke, en funcin del por ciento de la vida transcurrida y del estado
de conservacin.
30 m 1,15
60 m 1,10
90 m 1,05
120 m 1,00
210 m 0,95
300 m 0,90
400 m 0,85
Locales en galeras
Hasta 30 m 20%
De 30 a 60 m 10%
Ms de 60 m 5%
Jardn: ponderacin segn sus
caractersticas y aporte esttico y/o 3% a 10%
econmico al local
Econmica 0,90
Estndar 1,00
Buena sin servicios centrales 1,05
Buena con servicios centrales 1,10
C=1K/4
C: Coeficiente a utilizar.
K: Coeficiente de depreciacin: obtenido de las tablas de
Ross Heidecke, en funcin del porcentaje de vida transcu-
rrida y del estado de conservacin.
FR / Ff
En donde:
FR: Fondo Relativo
Ff: Frente del Local Sup. Local / Ff
FR / :FfSumatoria
Coeficiente
Sup.Local / (Ff)
0,2 1,45
0,3 1,40
0,4 1,35
0,5 1,30
0,6 1,25
0,7 1,20
0,8 1.15
1 1,10
2 1,00
3 0,95
4 0,90
5 0,85
6 0,80
8 0,75
10 0,70
10 1,26
40 1,14
50 1,11
60 1,08
70 1,06
100 1,00
150 0,92
200 0,86
C = 1,00 a 1,20
Ant Precio Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Promedio
Propia m2 Caract. Frente Deprec Sup. nico m
Homog Constr. y Edad y Homg. Homog.
Fondo Estado
Local Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Total
Comer Propia Homog m2 Caract. Frente Deprec Sup. nico m
cial Constr. y Edad y Homg. Homog
Fondo Estado
m3 |contenidos | IC
Ant Precio Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Promedio
Propia m2 Ubic. Ubic. Ubc. Caract. Deprec Sup. Bao Coch. nico m
Homog En piso Oficina Ofic Constr. Edad y Homg Priv. Homog.
en Esq,Fte Estado .
Planta Plaza,
Pque
1
Oficina a Tasar
Oficin Sup. Valor Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor Valor Total
a Propia Unitar. Ubic. Ubic. Ubc. Caract. Deprec Sup. Bao Coch. nico m
Homog de zona En piso Oficina Ofic Constr. Edad y Homg Priv. Homog.
en Esq,Fte Estado .
Planta Plaza,
Pque
informacin complementaria 2
Tcnicas de Tasacin: Mdulo 3
Contenidos
Tablas para tasar departamentos
Ant Precio Sup. Valor m2 Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor m Valor
Propia Ubic. Ubic. Ubc.Dpto Caract. Deprec Sup. nico Homog. Promedio
Homog Dpto Dpto en Esq,Fte Constr. Edad y Homg.
Planta Plaza,Pque Estado
Departamento a tasar
Dpto Sup. Valor m2 Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Coef. Valor m Valor
a Propia Ubic. Ubic. Ubc.Dpto Caract. Deprec Sup. nico Homog. Dpto
Tasar Homog Dpto Dpto en Esq,Fte Constr. Edad y Homg.
Planta Plaza,Pque Estado
m3 |contenidos | IC
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba: Editorial
Advocatus, 2007.
Material complementario:
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasacin inmobiliaria urbana y rural.
4 Edicin (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasacin de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2 Edicin. Buenos Aires, Editorial Alsina
m3 actividades
m3 | actividad 1
Departamento a tasar:
Antecedente 1
Departamento 80 m, un patio de 20
m ubicado en 6to piso con vista al
frente, en esquina, su caracterstica de
construccin es buena sin servicios
centrales, y su estado de conservacin
muy bueno.
Su antigedad es de 8 aos. El valor
del mismo es de $ 190.000
Antecedente 2
Departamento 70 m, ubicado en 2do piso con ascensor, con vista a patios
interiores o mnimo contrafrente, su caracterstica de construccin es muy buena
con servicios centrales, y su estado de conservacin bueno.
Su antigedad es de 10 aos. El valor del mismo es de $ 205.000
Antecedente 3
Departamento 50 m, ubicado en 8vo piso, su caracterstica de construccin es
muy buena, con servicios centrales, y su estado de conservacin tambin es
muy bueno.
Su antigedad es de 7 aos. El valor del mismo es de $ 220.000
m3 | actividad 2
Oficina a Tasar:
Esta oficina tiene una superficie de 90 m y un balcn de 10 m y se
encuentra situada en el 2do piso con ascensor, con vista al frente, en esquina, la
caracterstica de construccin del edificio es muy buena, posee bao privado y
garage, su estado de conservacin es tambin muy bueno, con una antigedad
de 2 aos.
La vida probable es de 65 aos.
Antecedente 1
Hallamos una oficina con una superficie de 60 m, con un archivo en
subsuelo de 20 m y se encuentra situada en PB con ascensor, con vista a la
plaza, su caracterstica de construccin del edificio es estndar, posee bao
privado, su estado de conservacin es bueno, con una antigedad de 5 aos.
Valor $ 90.000
Antecedente 2
Oficina con una superficie de 120 m, se encuentra situada en el 3er
piso, sin ascensor, con vista a amplio espacio de contrafrente, su caracterstica
de construccin del edificio es buena con servicios centrales, su estado de
conservacin es bueno, con una antigedad de 8 aos.
Valor $ 130.000
Antecedente 3
El ltimo antecedente encontrado es una oficina con una superficie de
30 m y se encuentra situada en el 3er piso, con ascensor, con vista a amplio al
frente, su caracterstica de construccin del edificio es econmica, tiene bao
privado, su estado de conservacin es muy bueno, con una antigedad de 4
aos.
Valor $ 70.000
Los antecedentes encontrados con los que Ud. tendr que trabajar para
tasar este local comercial son los siguientes:
Antecedente 1
El local comercial mide 5 m de frente x 8 m de fondo, con una superficie
de 40 m, y posee una galera de 20 m, sus caractersticas de construccin son
muy buenas, y su estado de conservacin tambin. Tiene una antigedad de 12
aos.
El valor del mismo es de $ 150.000
Antecedente 2
El local comercial mide 7,50 m de frente x 18 m de fondo, con una
superficie de 135 m,con un depsito de 18 m, su caracterstica de construccin
es estndar y su estado de conservacin es bueno, tiene una antigedad de 14
aos.
El valor del mismo es de $ 195.000
Antecedente 3
El local comercial mide 8 m de frente x 15 m de fondo, con una superficie
de 120 m. Sus caractersticas de construccin son buenas, con servicios
centrales, y su estado de conservacin es muy bueno, tiene una antigedad de
8 aos.
El valor del mismo es de $ 180.000.
Bienes inmuebles por accesin fsicas: las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, de manera tal que esta adhesin
tenga el carcter de perpetuidad.
Bienes inmuebles por su naturaleza: las cosas que se encuentran por s mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo, de una manera
orgnica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.
Departamento tipo: caractersticas ideales.
Departamentos: cada una de las divisiones en unidades funcionales o de
vivienda de un inmueble de propiedad horizontal y/o edificio en altura.
Depreciacin en las mejoras: disminucin del valor o precio de una cosa, con
relacin al que antes tena, comparndolas con otras de su clase.
Interpolar: intercalar, interponer entre los resultados de los coeficientes si as
fuera necesario.
Local Comercial: espacio fsico donde una persona desarrolla una actividad de
exposicin y venta al pblico de productos de consumo.
Oficinas: espacio fsico, donde se desempean distintas tareas, ya sean
administrativas o de tomas de decisiones para un fin determinado, en donde
pueden compartir una o ms personas.
Propiedad Horizontal: finca que, perteneciendo a una sola o varias personas se
halla integrada dentro de una comunidad en la que existen elementos comunes
compartidos por los titulares de los distintos pisos o departamentos individuales.
P.U.Z.: Precio Unitario de la Zona.
Superficie cubierta: toda mejora o construccin dentro de una parcela cubierta.
Superficie propia homogeneizada: son los metros cuadrados que tiene una
unidad funcional que incluye los distintos tipos de superficie que la conforman
y que los podemos describir como: cubierta, semi-cubierta o galeras, balcones;
descubierta, etc.
Valor venal: valor de comercializacin.
m4
m4 microobjetivos
Tasacin de vehculos
1. Aspectos generales
2. Mtodo lineal
Esta metodologa, adems de servir para tasar automviles,
sirve para tasar cualquier bien mueble, pero siempre tiene como punto de
partida el valor a nuevo del bien. En caso de tratarse de automviles, su
Veamos un ejemplo:
Auto: New beetlle Volkswagen
Antigedad: 2 aos
Vida probable: 5 aos
Valor a nuevo: $80.000
D = 2 x 100
5
D = 40%
Valor depreciado: $80.000 x 40%
100
Valor depreciado: $ 32.000
As, pasado un periodo de cinco aos, su precio ser aquel que fija
el mercado al momento de la tasacin. Esta disminucin en la vida til de los
automotores se debe al continuo avance tecnolgico que stos sufren. Tal es
el caso de los avances que existen en cuanto a los frenos, a los que se les ha
incorporado un sistema anti bloqueo, llamado (A.B.S), o los avances respecto
a la alimentacin de los motores (ya casi no existen modelos a carburador), y
aqullos en materia de seguridad (como la incorporacin de airbags).
Asimismo, es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee un referente
econmico (precio nuevo) en el mercado, lamentablemente este mtodo no se
puede emplear. Por ejemplo, si se debe tasar un vehculo modelo 99, y resulta que
a la misma marca y modelo se le introdujeron cambios en el diseo del frente en
el ao 2001: entonces, no se puede aplicar este mtodo lineal, ya que el precio
a nuevo no se corresponde especficamente con el objeto de la tasacin. En
este caso, es oportuno remitirse al mercado del usado y obtener algn referente
por comparacin directa, aplicando porcentajes de castigos o plusvalas segn
corresponda, de acuerdo a su antigedad y estado de conservacin.
m4 material
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba, Editorial
Advocatus, 2007.
m4 actividades
m4 | actividad 1
Tasando un vehculo
Asesorando a un amigo
m4 glosario
m5
m5 microobjetivos
m5 contenidos
1. Tasacin rural
Tanto es as que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar
notablemente entre un ao y otro, de acuerdo al precio internacional de la
carne de exportacin. El conocimiento adecuado de las caractersticas del
medio rural es requisito indispensable para el tasador. Resulta primordial
reconocer las caractersticas del suelo y las tcnicas de su laboreo, el tipo
de agua y la cantidad en la que sirve al predio, el comportamiento del clima,
la presencia de pastizales naturales, etc. A lo anterior debemos sumarle el
anlisis de las mejoras a los fines de arribar a un valor general del predio bajo
anlisis.
A 1
3. Pastizales Naturales
La pradera natural, es la tierra productora de forraje natural que sirve
para el consumo de los animales. Como tal, puede ser revegetado natural y
artificialmente, para proveer una cubierta que se maneje como vegetacin nativa.
En el pastizal natural encontramos una asociacin de plantas y especies
vegetales que incluyen: gramneas (pastos); leguminosas forrajeras; seudo
pastos (plantas semejantes a los pastos); hierbas.
Para determinar la condicin del pastizal natural, se toma en cuenta:
el valor cualitativo de su composicin (presencia de distintas especies y el
valor relativo de cada una de ellas); el valor cuantitativo, es decir, la cobertura
(relacin entre la superficie ocupada por plantas y la superficie total del pastizal).
4. Mejoras
Corrales
Se trata de sitios cercados, de
pequeas dimensiones, donde se
realizan las prcticas comunes del
campo.
Se construyen en forma
circular, lo que permite un fcil
desplazamiento del ganado y evita
amontonamientos y magulladuras
en el animal. No obstante, existen
tambin corrales cuadrados y
rectangulares.
En general, se construyen con
postes que se ubican muy
prximos, segn la mansedumbre
de la hacienda, alternados con
medios postes.
Se construyen a los
fines que acten como
reservorios de agua,
tanques con chapa de
hierro galvanizado (tanque
australiano), o con ladrillo
de canto revestidos con
cemento, premoldeados
e incluso de madera dura.
Los bebederos son el
complemento del tanque y
se utilizan para abrevadero
del ganado.
Construcciones
Una instalacin
agropecuaria se completa
con el casco, parque, casa
principal, alojamientos
para el personal,
galpones, tinglados,
establos, cobertizos, silos,
construcciones especiales,
etc.
Infraestructura y servicios
Una serie de mejoras completan el equipamiento de un establecimiento
rural y, para poder determinar su valor, debemos considerarlas como objetos de
evaluacin. Entre las mejoras encontramos las siguientes:
Sistema de provisin de energa: elica, hidrulica, trmica o elctrica.
Existencia de caminos internos mejorados.
Desages construidos (alcantarillas, sifones, puentes, etc.).
Plantaciones perennes con fines de reparo, adorno, etc.
Calidad del suelo: en cuanto a la naturaleza del terreno, la misma estar dada
por las caractersticas de la zona, teniendo directa relacin con ello el clima,
la vegetacin natural, la topografa, la cantidad y calidad de agua. En algunos
casos, resulta casi imprescindible realizar un estudio de suelos, a los fines de
determinar si toda la superficie involucrada en el fundo que debemos tasar rene
las mismas caractersticas de suelo, o si toda ella o alguna fraccin, ha sido
tratada y utilizada bajo las mismas condiciones.
Recordemos lo visto anteriormente en cuanto a los distintos suelos y a las
aptitudes que cada uno de ellos presenta en cuanto a la produccin. Dante
Guerrero nos dice que debemos contar con informacin sobre textura, estructura,
profundidad, caractersticas del subsuelo y posibilidades de erosin, tener en
cuenta la presencia de suelos salitrosos, la existencia de suelos degradados,
etc.
Cuando estamos aplicando el mtodo comparativo, el mismo Guerrero
plantea que debemos estimar el rendimiento de cada fundo (hablando de los
antecedentes y del objetivo) y calcular la renta diferencial, la cual - capitalizada
- nos da la diferencia de valor entre uno y otro campo.
Existencia de agua: resulta imprescindible contar con agua para el desarrollo de
la actividad agrcola y ganadera. Debe tenerse en cuenta la existencia de fuentes
superficiales (ros, lagunas, arroyos), y cul es la distancia desde el fundo hasta
ellas. Tambin se debe considerar la presencia de fuentes subterrneas, a qu
profundidad se encuentran y cul es su calidad.
Es necesario tener presente los riesgos de contaminacin del agua en caso de
cercana a pozos ciegos, represas, etc., sin perder de vista que la proporcin de
sales que contenga no sea excesiva y, por lo tanto, perjudicial para la actividad
y para el consumo tanto de personas como de animales.
Clima: conocer si el promedio de precipitaciones pluviales del ltimo ao guarda
relacin con lo previsto para la zona, y si es posible conocer la evolucin de los
ltimos diez aos como para tener un comportamiento de la zona.
Mejoras: si tanto el campo a tasar como aqullos de los que conocemos sus
valores (y que nos sirven como referencias) tienen mejoras, calculamos el valor
de las mismas y las deducimos de la tierra, obteniendo as el valor de la tierra
nuda.
Ahora bien, dentro de lo que nominamos como mejoras debemos tener en
cuenta que las mejoras pueden ser:
Volviendo a la valuacin
tradicional en dichas
tierras, la receptividad
ovejuna constituye el
elemento fundamental en
este tipo de valuacin. El
valor unitario de la tierra
se estima, entonces, en
funcin de la cantidad
de ovejas que el campo
en estudio es capaz de
soportar, de acuerdo al
pastaje que produce por
hectrea y por ao.
Ejemplo:
Valor unitario de la zona: $ 3.000 p/ha. Con capacidad de una oveja por ha.
Si el campo tiene 5.000 has. y capacidad de dos animales por ha, su valor ser:
6.3.1 Recomendaciones
En cuanto a la documentacin que necesitar, Ud. deber reunir:
Nomenclatura Catastral.
N de Cuenta.
Base Imponible.
Ao de edificacin de las construcciones.
Semovientes
7. Actividad Ganadera
Si bien, las condiciones naturales posibilitan que la actividad ganadera
tenga lugar en vastas extensiones del territorio argentino, en lo que respecta
al ganado vacuno la mxima aptitud ganadera del pas se da en la regin
pampeana, donde abundan las praderas naturales de pastos tiernos, aptos para
el pastoreo durante todo el ao; suelos ptimos que permiten la introduccin
del cultivo de forrajeras; el clima templado y hmedo que permite la cra a
campo. La orientacin de la ganadera en esta regin permite distinguir dos
reas diferenciadas:
La ganadera de cra, que se orienta a la produccin de terneros o
novillitos, que se engordan en los establecimientos de inverne. Los
cabaeros se especializan en la obtencin de reproductores para
venderlos al criador. La zona de cra ms importante se ubica en el centro-
este de la provincia de Buenos Aires (pampa deprimida), siguindole el
centro y sur de La Pampa, Noroeste de Crdoba, Corrientes y norte de
Entre Ros.
La invernada, contrariamente a la cra, se realiza en las mejores tierras,
ya sean de praderas naturales o de pastoreos artificiales cultivados con
alfalfa, sorgo, maz, avena u otras forrajeras.
Razas continentales
Criollos. Este tipo de hacienda tiene sus orgenes en nuestra Patria poco
despus del descubrimiento de Amrica. Fueron los primeros trados al pas
por los primeros espaoles que colonizaron el rea del Ro de la Plata en los
siglos XVI y XVII, y se adaptaron perfectamente al medio ambiente tan propicio
brindado por nuestra pampa hmeda. Es un animal de lento crecimiento, de
conformacin deficiente y se trata permanentemente de mejorarlo incorporando
reproductores de razas definidas a los rodeos.
Segn estudios realizados por el INTA, las aptitudes del ganado criollo son su
rusticidad y resistencia a las condiciones adversas, con una calidad de respuesta
muy aceptable. Las caractersticas del pelaje son muy variadas, poseen todas las
tonalidades: desde colores claros, colorado hasta negro, con diversos grados de
overismos, sin un patrn definido y con la presencia de cuernos voluminosos.
Tarpan
Percheron
rabe
Anglo rabes
Son producto del cruce entre un semental Pura sangre ingls y una
yegua rabe o viceversa, con los consiguientes entrecruzamientos; es decir, en
sus pedigres no intervienen razas que no sean la Pura sangre o la rabe.
Las contribuciones ms notables de su progenitor rabe son quizs el
nervio y el buen temperamento, que hacen del anglo-rabe un caballo sumamente
verstil. Es excelente como animal de silla y de adiestramiento artstico.
9. Modelos periciales
9.1 Modelo pericial en sede judicial
Introduccin
A quin va dirigido?: al Sr. Juez.
Quin o quines lo realizan?: el perito Tasador Oficial por un lado y, por el otro,
el Perito Tasador de Control, o bien en forma conjunta.
Motivo de la presente: los respectivos puntos propuestos en los que se ofrece
prueba, de una o ambas partes del pleito, es decir sobre lo que debe versar la
tasacin en relacin con el bien.
Desarrollo:
Metodologa:
1. Explicacin del mtodo a seguir.
2. Aplicacin de la tcnica.
Conclusin:
Recoleccin de lo peticionado (aquello establecido en la introduccin), con
lo actuado en el desarrollo. Finalmente, se concluye determinando, en forma
especfica, el precio solicitado.
Mencionar si acompaa algn material anexado y caractersticas del mismo.
Firma del o de los peritos actuantes.
.
Firma del Tasador Firma y aclaracin
del Comitente
m5 |contenidos | AA
asistente acadmico 1
Material bsico:
AGUADA, et l: Manual Integrador del Tasador. Crdoba. Editorial
Advocatus, 2007.
Material complementario:
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasacin inmobiliaria urbana y rural.
4 Edicin (reelaborada, ampliada y actualizada). Rosario, Editorial
Juris, 2006.
CHANDIAS, M.: Tasacin de inmuebles Urbanos. Buenos Aires, Editorial
Alsina, 1954.
GUERRERO, D.: Manual de tasaciones de propiedades urbanas y rurales.
2 Edicin. Buenos Aires, Editorial Alsina.
m5 actividades
m5 | actividad 1
Tasacin Rural
1. Cules son
los factores
que inciden
en la actividad
agrcola?
2. Cules son
los elementos
sostenedores y
depresores en
un inmueble
rural?
Un caso particular
m5 glosario
e v a l u acin