UNIDAD 1: Derechos Subjetivos

DERECHOS SUBJETIVOS

Concepto

Hablar de derechos subjetivos presupone la distincin con el derecho objetivo. Este ltimo es el conjunto de
normas que regulan la conducta de las personas en la sociedad, mientras los primeros, se refieren a un poder
o facultad atribuida por el derecho objetivo a una voluntad para la proteccin de un inters. Por ello, seala
Ihering que "son intereses jurdicamente protegidos". (el d objetivo da lugar a los d subjetivos y marca sus
lmites, deben ejercerse dentro de lo estipulado por esas normas). En los derechos subjetivos encontramos un
elemento interno y otro externo: el primero consiste en el poder de hacer o querer conforme al imperativo
jurdico, mientras que el segundo se refiere a la posibilidad de exigir de otra persona el respeto de su poder y,
consecuentemente, de reaccionar ante una violacin.

Elementos de los derechos subjetivos: SUJETO, OBJETO y CAUSA.

Clasificacin

1. Conforme a su objeto
Freitas adopt como criterio distintivo de los derechos subjetivos civiles, el objeto inmediato de ellos,
segn que recaigan sobre las cosas o sobre el hecho de las personas (d reales / d personales). Segn
l, sobre esta distincin reposa todo el sistema del derecho civil, no habiendo derechos fuera de ella.
2. Conforme a su contenido
Patrimoniales: Son aquellos susceptibles de apreciacin econmica, como los derechos personales
y reales, siendo irrelevante que esa apreciacin se encuentre determinada en una suma de dinero
o no. (d. reales y personales)
Extra-patrimoniales: No son susceptibles de apreciarse econmicamente, como los derechos
personalsimos
3. C- Conforme a su oponibilidad
Absolutos: son aquellos que atribuyen al sujeto un poder que puede hacerlo valer frente a todo
tercero (oponible erga omnes).
Relativos: Son los que pueden hacerse valer slo contra una o varias personas determinadas o
determinables.
4. D- Conforme a su objeto inmediato
Personales: Su objeto inmediato es una contraprestacin la cual, en forma indirecta, puede llevar a
un derecho real. Requieren de la existencia de un sujeto obligado.
Reales: Su objeto inmediato es una cosa. No existe sujeto obligado, la relacin es directa e
inmediata entre el sujeto titular del derecho y la cosa objeto del mismo.
Intelectuales: El objeto inmediato es una creacin intelectual. La obra, el invento, el modelo de
utilidad, el diseo industrial, la marca o la designacin, segn el tipo de derecho intelectual de que
se trate. De tal forma, slo pueden ser autor o inventor las personas fsicas, las personas jurdicas
pueden convertirse en titulares del derecho intelectual (ya sea d de autor o prop industrial -2
manifestaciones-), pero nunca inventor o autor. (art 17 de la CN. propiedad intelectual)
De Familia: Algunos autores los dividen en puros (no tienen contenido patrimonial y son
inenajenables), y aplicados (pueden tener contenido patrimonial).
Personalsimos: Su objeto inmediato es una parte esencial de la personalidad misma.

DERECHOS SUBJETIVOS PATRIMONIALES

Los derechos patrimoniales son una clase de derechos subjetivos que, en virtud de su contenido, son
apreciables econmicamente. Son susceptibles de tener un valor econmico y se contraponen a los derechos
extrapatrimoniales (derechos personalsimos o derechos de la personalidad y derechos de familia), que no
son apreciables econmicamente. Estos derechos patrimoniales se subdividen en virtud de su objeto
inmediato en derechos reales, derechos personales y derechos intelectuales.

El patrimonio es aquella universalidad jurdica que est regida por el Dcho. Civil, y est compuesta por
derechos y obligaciones de carcter patrimonial.

1. Dchos. Reales: establecen una relacin inmediata con la cosa.

2. Dchos. Personales, Creditorios u Obligacionales: establece una relacin mediata entre el sujeto y la cosa,
(ej. los contratos).

3. Dchos. De propiedad Intelectuales: hay quienes los consideran una categora independiente, y son
aquellos que recaen sobre las producciones de la mente humana y permiten explotarlas.

Estas son sus diferencias:

DCHOS. INTELECTUALES DCHOS. REALES.- DCHOS. PERSONALES.-

Recae sobre la creacin del Poder o facultad que se tiene sobre Facultad que se tiene de exigir a otro
intelecto, no hay cosa. la cosa. el cumplimiento de una obligacin.

Autor, titular (pueden ser el Sus elementos son el titular de la Sus elementos son 3: el acreedor
mismo sujeto), y la obra. cosa y la cosa. (suj. activo), deudor (suj. pasivo), y
lo debido o prestacin.

Absoluto Absolutos, oponibles erga omnes. Relativos, solo pueden oponerse al

deudor.

Se debe distinguir el derecho de Numerus clausus, solo son Son ilimitados en nmero, las partes
autor del derecho a la derechos reales los enumerados en pueden crear tantos como
explotacin econmica. la ley. convengan a sus intereses, (se rigen
por el contrato que ellos celebran).

El aspecto moral (autor), es Para su transmisin se requiere Nacen y se transmiten sin ningn
irrenunciable, no se puede ttulo + modo, y la inscripcin es a requisito legal ms que la voluntad
transmitir. Se transmite el los efectos de hacerlo oponible a de las partes.
derecho de explotacin terceros. (art 3270 1892)

Son en su esencia limitados en Son ilimitados en el tiempo, no se Se agotan con el uso. (Prescripcin)
el tiempo, el derecho a su extinguen por el no uso.
explotacin tiene un plazo,
dependiendo del tipo de obra de
que se trate

No hay posesin Pueden adquirirse por usucapin. No es concebible la posesin, por

ello no se adquieren por usucapin.
Los derechos intelectuales se asimilan ms o tienen semejanzas con los derechos reales, con la importante
diferencia que en aquellos no existe una cosa sobre la que se ejerce el derecho, sino que recae sobre el
producto del intelecto, sea una obra, un invento, un modelo de utilidad, una marca, designacin, etc. (ver ms
arriba).

DERECHOS PERSONALES Y DERECHOS REALES

Derechos personales: Los derechos personales hacen referencia a una vinculacin jurdica por la cual una
parte (acreedora), tiene la facultad de exigir de la otra parte (deudora), el cumplimiento de una prestacin
debida (obligacin de dar, hacer o no hacer). Es decir, se trata de la facultad que tiene una persona para exigir
un cierto comportamiento a otra.

Derechos reales: Se traduce como un poder jurdico que tiene una persona de forma directa sobre una cosa.
El CCyC. En el art 1882 lo conceptualiza como el poder jurdico que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autnoma, haciendo referencia a las facultades de persecucin y preferencia.

DCHOS. PERSONALES. DCHOS. REALES.

Nacen de las causas o fuentes Requieren el ttulo y modo

CONSTITUCIN. previstas por la ley. suficiente para la adquisicin
derivada.

PERSONALIDAD.
Se agotan con su ejercicio,
son temporales. El derecho del
VIGENCIA. acreedor desaparece con el
cumplimiento de la prestacin.
*
Sean perpetuos, sean
temporarios, suponen para la
obtencin del beneficio una
situacin de permanencia en el
tiempo.

Puede hacerse valer contra Erga omnes.

OPONIBILIDAD. obligados determinados
(relativo).

Por su carcter relativo, no es En virtud de ser oponibles erga

menester publicidad alguna. omnes, aparece la necesidad de
PUBLICIDAD.
su publicidad, para posibilitar el
conocimiento por parte de 3ros.

DERECHOS INTELECTUALES
Concepto.

Los derechos intelectuales, son el conjunto de facultades que la ley reconoce a una persona sobre una
creacin del intelecto. La norma fundamental en nuestro derecho est dada por el Art. 17 de la CN. "Todo
autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por trmino que la ley le
acuerda".

El que se hable normalmente de propiedad intelectual no significa que sea un derecho real, se trata de un
evidente error, ya que no es posible la existencia de un derecho real que no tenga por objeto una cosa. Los
derechos intelectuales han sido conceptualizados como una tercera clase, distinta de la de los reales y
personales, o un tercer gnero, frente a los derechos patrimoniales y extrapatrimoniales, dado su carcter
mixto (Segn su contenido).

Contenido

En los derechos intelectuales hay que distinguir dos aspectos: por un lado, el aspecto moral, que hace
referencia a la persona del creador o autor (siempre persona fsica), y que se materializa en facultades que
tiene para que todos reconozcan y respeten su "paternidad espiritual" con respecto a lo creado (es
irrenunciable ese carcter); y por otro lado, el derecho a la explotacin econmica de esa creacin. Estos dos
aspectos pueden recaer en la misma persona como puede que no.

Tanto en uno como en otro aspecto, en cuanto a la oponibilidad, el derecho intelectual es absoluto (opinible
erga omnes). En lo que hace al contenido, en cambio, es extrapatrimonial el aspecto moral, y patrimonial el
derecho a la explotacin, por ello se dice que son mixtos. Slo con relacin a este ltimo podra hablarse de
propiedad intelectual, pero tomando la palabra propiedad no como sinnimo de dominio, sino con el alcance
ms amplio de derecho patrimonial.

Clases

Dentro de los derechos intelectuales, concebidos en sentido amplio, se encuentran comprendidos:

Derecho de autor o derecho intelectual en sentido estricto (L 11723)

Propiedad Industrial, que comprende 3 manifestaciones:
o patentes (titulo otorgado por el estado), y modelos de utilidad (L 24481)
o Marcas (identifican productos) y designaciones (identifican servicios o actividades) (L 22362)
o Modelo o diseo industrial (arte en la industria) (Dec. Ley 6673/63).

Constitucin

Los derechos intelectuales son derechos registrables, sin embargo esa registracin es de carcter declarativo,
de forma tal que su constitucin o nacimiento no va a depender de ella, pero s su oponibilidad. Los derechos
intelectuales nacen puertas afuera del registro, con el nacimiento mismo de la creacin intelectual, sin
embargo, al tratarse de derechos cuya oponibilidad es absoluta (erga omnes), se hace necesaria la inscripcin
a los fines de la publicidad para poder de esa forma ser oponibles a la generalidad de la sociedad. La
inscripcin otorga al titular 3 cuestiones en relacin al derecho:

1. le da fecha cierta
2. la buena fe se presume
3. se invierte la carga probatoria (quien se pretenda titular de la creacin va a tener que acreditarlo).

UNIDAD 2: Teora de la Publicidad

 PUBLICIDAD

Concepto

Cuando hablamos de publicidad encontramos 3 elementos bsicos: la informacin que se pretende hacer
conocer, el pblico al cual est destinado esa informacin y los medios a travs de los cuales se les hace
llegar.

La publicidad en sentido amplio busca hacer notorio un hecho o situacin. Cuando nos referimos a la
publicidad jurdica lo que se pretende hacer notorio es un hecho o situacin jurdica, mientras que cuando nos
referimos a publicidad registral, lo que se busca hacer cognoscible es una relacin jurdica real, y que
persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico jurdico.

En la doctrina se pueden identificar 3 sentidos diversos con los que se la conceptualiza a la publicidad:

1. Como calidad que adquiere lo publicado

2. Como accin dirigida a hacer cognoscible

3. Como medios utilizados para hacer cognoscible

As podemos sealar diversas conceptualizaciones:

CONCEPTO DE AGUSTIN RODRIGUEZ: Son los medios por los cuales se pone en conocimiento del pblico
de un estado jurdico. (Medios de publicidad)

C. CORRADO: declaracin sealativa proveniente de organos publicos, dirigida a hacer patente la

verificacin de hechos idneos para producir modificaciones jurdicas que pueden interesar a la generalidad
de los ciudadanos. (Accin de publicar)

MOSSET DE ESPANES: Actividad dirigida a hacer notorio un hecho situacin o relacin jurdica. (Accin de
publicar)

VILARO: Posibilidad indudable de un conocimiento general respecto de un derecho o de un acto (calidad que
adquiere lo publicado)

A mi criterio, el trmino publicidad se refiere a la calidad que adquiere lo publicado, si hablamos de la accin,
estaramos hablando del verbo publicar. Esa calidad de la que hablamos, es la de COGNOSCIBILIDAD, que
se refiere a la posibilidad real de conocimiento y no al efectivo conocimiento, el cual va a depender de la
actitud del sujeto pasivo de la publicidad.

Publicidad registral

La publicidad registral lo que busca hacer cognoscible es una relacin jurdica real, y que persigue como
finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico jurdico. La publicidad registral requiere
que el hecho o situacin jurdica a la que se le da publicidad, sea documentada por un oficial pblico, por
escrito, otorgndole permanencia

Esta publicidad registral es la cognoscibilidad (calidad), permanente y general, de hechos jurdicos en

base a la declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico por los
medios dispuestos por la ley.

Entonces, publicidad registral es:

 1. es la cognoscibilidad (o posibilidad de conocimiento). No se refiere al conocimiento, sino posibilidad
de conocer: el conocimiento es puesto a disposicin del pblico. Que los que estn dentro del pblico
lo absorban o no, eso es cosa distinta; el Derecho lo que hace es volver cognoscible.

2. Dicha cognoscibilidad es permanente, porque no se trata de una publicidad cualquiera, sino de una
registral, lo que supone que el dato est all, para ser extrado en cualquier momento y es general,
precisamente porque est destinada a una generalidad de personas que constituyen el pblico

3. Esa cognoscibilidad se refiere a hechos jurdicos (comprensivo de actos jcos)

4. Se logra mediante una Declaracin sealativa, porque implica una indicacin de algo externo a ese
sealamiento y al sealante. Esas indicaciones sealativas existen de distinto grado: Por ejemplo, el
escribano autoriza un acto jurdico, se ingresa al registro y ste procede a su asiento, que implica el
sealamiento de ese ttulo que ha ingresado (siempre es de segundo orden, el ttulo mismo autorizado
por el escribano es de primer orden y si se pide un informe, es de 3er orden, seala el asiento del
ttulo) ttulo / asiento (sealamiento del ttulo) / informe (sealamiento del asiento). La declaracin
sealativa de 1er orden es donde interviene el escribano, en el ttulo que contiene el hecho jurdico
(sujeto, objeto y causa)

5. Esa declaracin sealativa debe emanar de un rgano competente. Para que sea vlido un acto de
registro y tenga efectos jurdicos es necesario que sea llevado a cabo por un rgano con competencia
para ello. Ej, en el registro civil, el hecho de la muerte o el nacimiento es asentado mediante una
declaracin sealativa por el oficial del registro civil competente.

6. Puesta a disposicin del pblico por los medios dispuestos por la ley Se refiere a los Mecanismos o
medios de publicidad:

a. Exhibicin directa (publicidad directa), persona concurre al registro a obtener directamente de

l la informacin

b. Informes (Publicidad indirecta): cuando el registro otorga un informe

c. Copias fotostticas (Fotocopias)

d. Certificados

DIFERENCIA CON LA PUBLICIDAD COMERCIAL

La registral reposa en asientos que constituyen instrumentos pblicos y es con efecto jurdico

FORMA DEL ACTO REGISTRAL =/ FORMA DEL ACTO SEALADO POR EL REGISTRO

No confundirlos, el 1 puede afectar la publicidad, pero no quedar afectado el acto sealado (el ttulo), que
tiene sus propias formalidades (de las que es responsable el notario).

Contenido

Para caracterizar a la publicidad jurdica, hay que apuntar a lo que se publica y a sus efectos. Lo que se da a
conocer en la publicidad jurdica, son hechos jurdicos y su finalidad es la produccin de efectos jurdicos. La
produccin de estos, puede variar desde una simple noticia hasta la concrecin de la existencia misma del
derecho.

Cuando hablamos de publicidad, hay que hacer referencia a 3 elementos especficos de la publicidad que son:

1. Lo que se da a conocer a travs de la publicidad: hechos.

2. Destinatarios de la Publicidad: personas (pblico).

3. Medio usado para divulgar esa informacin: actividad conducente al fin propuesto.

ELEMENTOS:

a) La publicidad respecto de las personas, abarca por lo comn a todos los aspectos relacionados con su
existencia y estado, (nacimiento matrimonio divorcio).

b) La durabilidad y la posibilidad de individualizacin del bien sobre el cual recaen los derechos reales son
dos cualidades que si faltan, obstaculizan la posibilidad y eficacia de la publicidad. Esto ha originado la
generalizacin de la registracin en cuanto a bienes inmuebles.

Los bienes inmateriales (derechos inmateriales e industriales intelectuales), son una creacin del hombre
pero no son fsicamente perceptibles, y slo alcanzan tal carcter por su representacin en cosas. El bien
inmaterial, as concebido, no alcanza su categorizacin plena como soporte de derechos hasta su ingreso en
el sistema de proteccin implementado legalmente, que se realiza por medio de la publicidad de sus
caractersticas y titularidad, solamente practicable por va de asiento registral, el cual dota de cognoscibilidad
a la situacin y asegura la proteccin de exclusividad durante el lapso previsto por el legislador.

Los bienes muebles, inmuebles e inmateriales frente a la publicidad, deben reunir las siguientes cualidades
para su percepcin registral:

1- Valor econmico, 2- individualizacin, y 3- permanencia.

Funcin

Sea que se trate de la seguridad dinmica o la esttica, la publicidad persigue como fin preservar el valor
seguridad, tutelando tanto intereses privados como intereses pblicos, ya que contribuye a afianzar la paz
social y hacer efectivo el valor supremo del ordenamiento, la justicia.

La publicidad protege el inters privado, por Ej., cuando una de las partes desea celebrar un contrato, le
permite conocer si su futuro deudor cuenta con bienes, que constituyan una garanta suficiente para
responder por las obligaciones que surjan del contrato.

Esta defensa de los intereses privados de propietarios, acreedores, y de todos los que intervienen en el trfico
jurdico, se integra en el concepto de seguridad jurdica, y da forma a un inters pblico superior, que exige al
Estado organizar y garantizar el servicio de publicidad registral.

Medios e instrumentos.

En principio, en materia jurdica, la publicidad puede conseguirse por cualquier medio apto para hacer posible
a todo tercero conocer determinadas modificaciones jurdicas, ya sea registral o extrarregistral (como la
posesin). Abocndonos a la publicidad registral dentro de nuestro rgimen jurdico, podemos sealar
diversos medios de publicidad:
a) Exhibicin de los asientos del registro (publicidad directa). Est contemplada en el art. 30 de la ley 5771.
b) Expedicin de copias autenticadas de la documentacin, tal como lo seala el art. 27: Aparte de la
certificacin a que se refiere el artculo 23, el Registro expedir copia autenticada de la documentacin
registral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentacin local.
Son instrumentos pblicos y, por ende, hacen plena fe de su contenido en cuanto a que sa es la situacin
registral del inmueble en el momento de emitirse la copia; sin embargo, no aseguran de ninguna forma la
invariabilidad de esa situacin, y si se producen variaciones, sern oponibles al solicitante de la copia.
c) Informes a los que se refiere el art. 27 en su parte ltima . Moisset de Espans lo define como "el
documento que expide el registro para dar noticia de cualquiera de las constancias que en l obran. El informe
puede referirse a la situacin jurdica actual de determinados bienes, o a las mutaciones que ha sufrido a
travs del tiempo; puede consistir en un extracto de datos, o en la copia ntegra de documentos, segn las
necesidades del caso"
d) Las certificaciones a que se refiere el art. 22 y ss. de la ley 17.801. La diferencia entre la certificacin o los
certificados y los informes es la siguiente; el informe, al igual que la copia autntica de los asientos, slo
brinda la informacin existente en el momento en que es emitida. En cambio, el certificado, adems de
producir un anoticiamiento respecto de la situacin registral de un inmueble, asegura su inmutabilidad durante
el plazo de su validez mediante el mecanismo de la reserva de prioridad por los plazos de la ley (Segn se
trate de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad de
asiento del Registro, en el interior de la provincia o fuera del mbito de la provincia: 15, 25 o 30; art 24). No se
impide el acceso de otros documentos al registro, sino que otorga prioridad al que se realiza en virtud del
certificado expedido. Los documentos que

Cabe tener en cuenta que la ley 17801, en su art. 23, exige a los notarios tener a la vista el certificado para
autorizar los documentos en los que se transmitan, constituyan, modifiquen o cedan derechos reales sobre
inmuebles.

Extensin y marco de aplicacin.

Antes de la sancin de la ley 17711, el CC slo regulaba la publicidad registral respecto de la hipoteca. Con la
sancin de la ley 17711, se modific el art 2505 del CC, determinando la necesidad de la inscripcin en los
registros inmobiliarios de los ttulos que determinen la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles, a los fines de su perfeccionamiento (oponibilidad a 3ros).

Despus se fue haciendo necesaria la extensin de la publicidad registral a otros derechos reales, impulsados
por las necesidades del comercio jurdico para dar mayor seguridad a las transacciones y permitir que el
adquirente conociese la situacin jurdica en que se encontraban los bienes que se le transmitan y para su
oponibilidad ante terceros.

La publicidad registral ha evolucionado ms rpidamente en el campo inmobiliario, lo que no impide que en

algunos casos se haya hecho extensiva a los derechos sobre bienes muebles de gran valor y fcil
identificacin, como los buques, los aviones y automotores.

Lmites y posibilidades.

Hay quienes encuentran como lmite a la publicidad registral, el derecho a la intimidad, el cual se encuentra
protegido no slo por la Constitucin Nacional sino tambin por los Tratados Internacionales que la integran.
As se limita el acceso a las personas que de una y otra manera quieran recabar informacin del registro con
la finalidad de vulnerar dicho derecho constitucionalmente reconocido.
El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. Una de ellas es
cuando la informacin solicitada afecte el derecho a la intimidad, sta slo podr otorgarse a quienes
acrediten legtimo inters.

Otra limitacin es consiste en la prohibicin otorgar certificados referentes a inscripciones de

testamentos en el Registro, mientras no se produzca el deceso del testador, salvo que ste, mediante
escrito con firma legalizada, lo pida.

Tambin, toda persona tiene derecho a que los servicios informticos, computarizados o no, pblicos o
privados, no suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar.

Funcin y aporte de la publicidad en la dinmica de los Dchos. Reales.

El ordenamiento jurdico organiza una gran variedad de registros. Todos tienden a acumular una informacin,
organizndola para que pueda ser consultada mediante requerimiento de informes, certificaciones y
testimonios que acrediten las situaciones jurdicas registrales.

En el tema especfico de la registracin de cosas y derechos reales, el fundamento radica en dos principios
fundamentales:

1. PROTECCIN DE LA SEGURIDAD ESTTICA: (protege al titular) se procura evitar que se produzca un

detrimento en la situacin patrimonial de una persona sin la concurrencia de su voluntad. Es la seguridad
que debe tener el titular de un derecho de que ste no se podr extinguir o menoscabar si l no renuncia,
trasmite o restringe mediante un acto jurdico con esos fines.

2. PROTECCIN DE LA SEGURIDAD DINMICA O DEL TRFICO: (protege a los 3ros de buena fe) Brinda
proteccin a los terceros que se ven involucrados en la circulacin de la riqueza, se proyecta en dos
vertientes: a) los acreedores del enajenante, que contaban con el patrimonio de ese sujeto como garanta
de su crdito; y b) los adquirentes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les
transmite se encuentre gravado o embargado.

(ESTO PARA LA ADQUISICIN DERIVADA) En nuestro sistema jurdico argentino el derecho personal se
constituye solo por el consentimiento, mientras que para constituir el derecho real se necesita el ttulo
(consentimiento) y modo suficientes (en principio es la tradicin posesoria, salvo los casos en los que no es
necesario y respecto de los bienes registrables con inscripcin constitutiva, la cual hace de modo suficiente)
ver art 1892.

Los derechos reales que se adquieren en forma derivada pero que no se ejercen por la posesin, como la
hipoteca, requieren slo el ttulo suficiente y la inscripcin registral (declarativa) y as lo dispona Vlez en el
art. 3134.

El modo cumple una doble funcin en nuestro derecho: publicitaria y constitutiva; por eso puede afirmarse,
que las normas que Vlez implant para la hipoteca, rompen el rgimen del Cdigo en lo relativo a la
constitucin de derechos reales. La inscripcin de la hipoteca solo es necesaria para oponerla a terceros. Los
efectos entre las partes se producen desde la instrumentacin de la misma.
Historia de la publicidad: distintos sistemas. Evolucin.

Dentro de los sistemas generales de la publicidad, hay 2 sistemas genricos:

1. SISTEMAS DE PUBLICIDAD REGISTRAL: es el que se lleva a cabo por medio de un rgano especfico
denominado Registro. La publicidad slo se consigue por medio de rganos pblicos registrales
dispuestos para ese fin especfico. La nica publicidad es la registral, la que opera por medio de un
registro, la no registral, no es publicidad.

2. SISTEMAS DE PUBLICIDAD NO REGISTRALES: Alterini dice tambin que publicidad es la que produce
anoticiamiento por otros medios distintos al Registro; habla de publicidad por medios distintos a la
registracin como la tradicin, una publicidad traditiva y rudimentaria. Son sistemas no registrales: la
tradicin; la publicidad de estados de hecho (publicidad que resulta de la relacin real derivada de la
tradicin de la cosa, Ej.: Art. 1277: exige el asentimiento conyugal aunque se trate de bienes propios si en
el inmueble est radicado el hogar conyugal y existen hijos menores o incapaces. Este estado de hecho,
no tiene exteriorizacin en el Registro pero resulta oponible a terceros); la transmisin de la propiedad por
el solo contrato.

A- EGIPTO: en Egipto el Registro en sus orgenes se relaciona con el inters fiscal para el control y
percepcin del impuesto inmobiliario, pero guarda una estrecha vinculacin con la documentacin necesaria
para acreditar la titularidad.

Existan los grafeias que eran escribanas en las aldeas; y en las ciudades las agoranomeias. Estos
organismos se caracterizaban por hacer una investigacin sobre la legitimacin del enajenante, registrndose
luego los documentos a los fines impositivos. El acto de inscripcin se denominaba anagrafe o katagrafe.

Para la adquisicin de la propiedad el nmero asignado por la oficina era prueba fehaciente del cambio de
titularidad. La influencia romana produce una centralizacin en las denominadas bibliotecas, desapareciendo
los ndices existentes en las aldeas.

Los documentos de enajenacin slo podan ser otorgados previa expedicin de un permiso (especie de
certificado) sobre la base de un examen del Registro. Este permiso acreditaba la titularidad del enajenante y
era una condicin esencial para el otorgamiento de la escritura.

B- ROMA: La ceremonia de la mancipatio era una especie de venta simblica que se realizaba en presencia
de testigos y con otras formalidades como la balanza (aes) y una frmula que deba decir el enajenante para
la transmisin. La mancipatio no slo constitua una solemnidad para la transmisin del derecho civil sino que
posea el efecto de dar certeza a la transmisin y de tutelar la buena fe de los terceros.

Pero la mancipatio estaba reservada slo a una categora de objetos y a una calidad de sujetos. Surge as, la
in iure cesio que, a diferencia de la mancipatio result abierta y se extendi a toda clase de cosas y derechos.

Por medio de la in iure cesio se realizaba un proceso de reivindicacin ficticio y sometido voluntariamente por
las partes al magistrado. Tena naturaleza solemne ya que deban cumplirse las formalidades establecidas por
el procedimiento de las acciones de la ley. El enajenante se allanaba a la demanda y el magistrado
confirmaba el derecho del demandante.

La in iure cesio result un expediente apto para la publicidad de los derechos.

Estas formas de transmisin comienzan a decaer, pasndose a un rgimen de publicidad asistemtica con
base en la tradicin.
C- DERECHO GERMNICO: distingue el negocio referido a la transmisin de la propiedad (contrato de
enajenacin) del acto de entrega de la posesin a travs de la investidura llamada gewere. Por este instituto
se agrega al ttulo de transmisin la investidura formal con el efecto de que la persona que recibe, an cuando
no lo haya hecho del verdadero propietario, quede protegida contra el anterior propietario o cualquier otro que
invocase derechos sobre el bien si no lo hubiera hecho en tiempo propio.

La gewere tena dos momentos complementarios entre s:

a. la recepcin por el adquirente, en forma simblica, de un objeto que formara parte del objeto (rama, tierra,
csped, etc.)

b. el abandono de la gewere, que se simbolizaba mediante una ceremonia por la cual el tradens saltaba el
obstculo que representaba el lmite (cerco, tapia)

La gewere fue sustituida paulatinamente por una investidura semejante a la in iure cesio; termin siendo un
pleito ficticio con gran eficacia, debido a la documentacin garantizada por el tribunal interviniente.

Ms adelante la transmisin fue admitida por entrega de documentos que acreditaran el negocio celebrado
por influencia del derecho romano.

Como consecuencia de la recepcin del derecho romano se estableci la libertad de forma en los negocios
sobre inmuebles y la traditio gan espacio como modo de publicidad, y los registros quedaron reducidos a
meros registros prendarios o de gravmenes.

OBJETIVO DE LA PUBLICIDAD

Objetivo de la publicidad: seguridad esttica y dinmica.

La publicidad registral tiene por objetivo el refuerzo tanto la seguridad esttica, cuanto la seguridad dinmica o
de trfico. Es cierto que la funcin principal de nuestros Registros es la seguridad de trfico, ortorgando
seguridad jurdica a las mutaciones que se producen en las relaciones reales inmobiliarias.

El derecho debe defender la llamada seguridad esttica, o sea, proteger al derecho habiente o la relacin
que existe entre un sujeto y una cosa, frente a las turbaciones o ataques de terceros que se inmiscuyen en
esa relacin; y, por otra parte, la seguridad dinmica, o de trfico, procurando brindar proteccin a los terceros
que se ven involucrados en la circulacin de la riqueza.

La seguridad esttica suele encontrar defensa suficiente en la exteriorizacin posesoria del derecho. Pero la
exteriorizacin posesoria resulta insuficiente para proteger la seguridad dinmica, y es all donde adquiere
ms relevancia la publicidad registral. (VER 2 PAGINAS ATRS)

Publicidad posesoria y registral. Derecho nacional.

La publicidad posesoria es la que se deriva de esa relacin de hecho entre una cosa y un sujeto, donde este
ltimo ejerce un poder sobre aquella (comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no dice el
CCyC, art 1909). La posesin sobre una cosa, hace presumir la existencia de un derecho para ello e impone
un deber de respetarlo, es a esto a lo que se refiere la publicidad posesoria. Hay que tener en cuenta que slo
genera esa presuncin, puede resultar que en realidad se trate de una mera tenencia o que la posesin sea
ilegtima. Esta publicidad, toma importancia respecto de lo que es la seguridad esttica, pero resulta
insuficiente respecto de la seguridad dinmica. Adems, en relacin a los derechos reales que no se ejercen
por la posesin (hipoteca y servidumbre), esta publicidad carece de relevancia.

En virtud de ello se regula la publicidad registral, que es la que se determina por los asientos practicados en
los registros (publicidad material), y por el acceso que brinda a los terceros a dicha informacin (publicidad
formal)

Caso TODROS: una persona vende un inmueble por boleto a otro y le hace tradicin, posteriormente vende a
un 3 el mismo inmueble por escritura pblica que registra, el cual hipoteca el inmueble a otro 3, que ejecuta
la hipoteca. El comprador por boleto pide: nulidad de la escritura (no hay tradicin, ni transmisin dominial),
nulidad hipoteca (el que la constituyo no era propietario). El acreedor hipotecario opone carcter de 3
adquirente de buena fe y a ttulo oneroso (Art. 1051 -392-).

La Cmara de Apelaciones (Alterini): es inaplicable el Art. 1051 porque no hubo tradicin a su deudor
hipotecario (ellos no certificaron que dicha tradicin se produjo), entre ambas opciones (comprador por boleto,
acreedor hipotecario) se favorece al comprador por boleto. Reconoce la superioridad terica de la publicidad
registral a la posesoria, pero sta es ms que eficiente en lo cotidiano por lo tanto aplicable y vlida.

Al respecto las VII jornadas de derecho civil dicen que triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de
buena fe.

En cambio, a partir de una interpretacin armnica del plexo normativo la doctrina civilista y la jurisprudencia
mayoritaria afirman que en el rgimen actual subsiste la publicidad posesoria del CC juntamente con la
publicidad registral, sin que la incorporacin de sta haya desplazado a la primera. Esta postura considera
que ambos tipos de publicidad, material y formal, se complementan y que, en la generalidad de los casos,
coincide la realidad del registro con la realidad extrarregistral. No obstante, si entran en colisin, debe
priorizarse la primera en el tiempo. Porque esa doctrina admite la debilidad del sistema registral arbitrado en
cuanto a los efectos que de l se derivan y la importancia que guarda la realidad posesoria y extrarregistral en
general. El registro inmobiliario argentino recoge el principio de simple legitimacin, lo cual implica que
presume iuris tantum que los derechos reales inmobiliarios se encuentran inscriptos en el registro y
corresponde a su titular registral, pero no garantiza al tercero, de manera absoluta, la exactitud de las
constancias registrales, dado que el afectado, probando lo contrario (es decir el desacuerdo de la realidad
extrarregistral) puede en determinadas circunstancias provocar la mutacin de la situacin registral en
perjuicio de aqul.

El boleto de compraventa es oponible incluso frente a terceros interesados de buena fe, si tiene fecha cierta,
el adquirente es de buena fe y tiene alguna de las publicidades suficientes, la posesoria o la registral.
La falencia de la tradicin en su funcin publicitaria se desvanece si se mira no ya la entrega de la cosa
(tradicin), sino la relacin con la cosa sobreviniente a esa entrega, exteriorizndose por la permanencia en el
tiempo. Si bien la superioridad de la publicidad registral sobre la posesoria es indiscutible desde el punto de
vista tcnico, desde el punto de vista del hombre comn los estados de hecho tienen una funcin
exteriorizadora que cuestionar el especialista, pero que impresionan sus sentidos de manera ms simple y
directa que la evolucionada publicidad registral. Es ms algunos juristas como Alberto Spota sostienen que el
Art. 2355 del CC reformado por la ley 17.711, que en su parte pertinente dice se considera legtima la
adquisicin de la posesin del inmueble por buena fe mediante boleto de compraventa, significa que a quien
el vendedor le ha hecho la tradicin posesoria de la cosa y ha actuado con buena fe creencia, adquiere un
derecho real inmobiliario???????. En otros trminos: la ley eleva a derecho real la posesin calificndola de
legtima, el adquirente de esa posesin satisface los dos requisitos siguientes, an no mediando la escritura
pblica exigida por el Art. 1184, Inc. 1, ni la publicidad registral impuesta por el Art. 2505: boleto de
compraventa y buena fe.
La Excma. Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Tucumn, Sala en lo Civil y Penal, el 30 de Junio de
2010 en los autos: "Manzar S.R.L. s/ Concurso preventivo. Incidente de revisin promovido por el Banco del
Tucumn S.A.", sostuvo diferentes posturas acerca del tema.

Uno de sus vocales dijo, que: En las VIII Nacionales de Derecho Civil celebradas en La Plata en 1981, se
declar que cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria,
triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe. El Segundo Encuentro de Abogados
Civilistas celebrado en Santa Fe en 1988, recomend: no obstante reconocerse la superioridad tcnica de la
publicidad registral en materia inmobiliaria, con relacin a la publicidad posesoria, debe destacarse que la
posesin constituye la exteriorizacin de una situacin jurdica real, de innegable trascendencia publicitaria,
cuando se aprecia no desde el punto de vista fugaz de la tradicin, sino ejercida y prolongada en el tiempo
durante un lapso razonable. El Dr. Ernesto Wayar tambin comparte el criterio expuesto, expresando lo
siguiente: b) Si se tiene boleto y posesin, aunque el boleto no est inscripto, y la escritura hipotecaria es
posterior a la posesin, debe tambin ser preferido el poseedor, pues tradicin ms posesin, traducen una
publicidad que juzgamos oponible al acreedor cuyo ttulo es posterior.

Cabe sealar adems que la tesis mayoritaria de la doctrina admite la operatividad de la tutela del art. 1185
bis del Cd. Civil en el mbito de las ejecuciones individuales adems del concursal. Cuando existe la
posesin del art. 1185 bis, la publicidad posesoria resulta un presupuesto ineludible para su oponibilidad a
terceros interesados. Tal publicidad no es necesariamente la registral, porque la registracin del boleto no es
obligatoria sino facultativa (art. 2, ley 17.801). En este sentido, se ha declarado que: "En el derecho positivo
vigente, conserva toda su trascendencia la publicidad posesoria", la que existir "cuando a travs de
ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral" (Primeras
Jornadas de Derecho Civil, Mendoza, 1983). En concordancia con ese concepto, se ha predicado que
cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la
primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe (VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, La Plata,
1981).

De lo expresado, puede afirmarse que 1) los ttulos referidos a los derechos personales sobre
inmuebles no entraan, en principio, situaciones jurdicas registrables (art. 2, ley 17.801); 2) subsiste
la publicidad posesoria en materia inmobiliaria, pues no fue suprimida por la publicidad registral; al
igual que en el Cdigo de Vlez, la posesin conserva su funcin especfica, cual es la de ser
divulgadora de la situacin jurdica que se adjudica quien tiene "la cosa bajo su poder con la intencin
de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad" (art. 2351, CC) y 3) que las reformas de la ley
17.711 de 1968 al CC, en relacin al adquirente de la posesin "mediando" boleto de compraventa,
procuraron proteger a ste "con la mayor energa posible" porque "se siente dueo".(...)

PUBLICIDAD MATERIAL Y FORMAL

Son dos aspectos de un mismo fenmeno.

La publicidad material alude a la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurdicas y en ese sentido
se identifica con la registracin. Para Lpez de Zavala la publicidad es material en la medida que la
inscripcin afecte a la relacin jurdica extrarregistral, es decir, cuando incide en la materia misma de lo
registrado. Seala que cuando el registro toma razn se trata de publicidad material.

La publicidad formal es aquella que tiene lugar por la organizacin que hace la ley de un servicio de
informacin del contenido de los asientos del registro de la propiedad, puesto a disposicin de cualquier
interesado que quiera consultarlo (constituida por las herramientas o medios que se emplean para lograr esos
fines). Seala Lopez de zavala que hay publicidad formal siempre que el registro da razn de lo asentado
La publicidad formal se logra por 2 metodos:

Por manifestacin o exhibicin, cuando el interesado tiene la posibilidad de leer directamente los
libros del registro (hoy casi inexistente)

Por constancia, cuando se entrega una constancia al interesado con la informacin requerida
extrada de los asientos del registro (informes, copias, certificados).

Siempre se empieza por una publicidad formal, dejando asentado la importancia de la publicidad material, ya
que hace a la fe pblica registral, a la par est la publicidad formal. Ella es establecer las herramientas o
mecanismos para obtener informacin, slo es para informarme, ni ms ni menos. Todos nos informamos
antes de la publicidad material, la info tiene 2 vertientes: exhibicin (directa) o constancia (indirecta,
palomanes dice que es directa tambin)

INFORMES:

Dan noticias sobre cualquiera de las constancias que obran en el registro, sin garantizar inmutabilidad. (art 21,
posibilidad de peticionar con un inters legtimo)

Art 27 (L17801), adems de los certificados, el registro expedir copia autenticada de la documentacin
registral y los informes que se soliciten de acuerdo con la reglamentacin local

CERTIFICADOS:

Lopez de Zavala define: el certificado ley exigido para la regularidad de la actuacin fedataria (art 23) es un
documento pblico emitido por el registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar un
instrumento pblico de mutacin real y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando
patrimonialmente la exactitud (de la situacin registral) y la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo
y las condiciones que resultan de la ley y dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre
condicional del mismo. No es cierre en el sentido de que no ingresan documentos, se refiere a la
inmutabilidad, el bloqueo registral que permite el ingreso pero lo deja condicionado (a que no se celebre el
acto para el que se expidi el certificado, o se venzan los plazos).

Art. 22: la plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad de disposicin, slo podr
acreditarse con relacin a terceros por las certificaciones a que se refieren los artculos siguientes. (exigencia
de certificado)

Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin,
modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el registro,
as como la certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los
bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern
consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin. (la exigencia no es solamente
pedirlo, hay que relacionarlo SEGURIDAD)

Reserva de prioridad. Bloqueo registral.

Art. 25: Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el registro tomar nota en
el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el plazo
a que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho
perodo hubiere despachado.
El bloqueo registral es una garanta de inmutabilidad de la situacin registral que la ley adscribe, tanto a los
plazos de vigencia de los certificados, cuanto al plazo de inscripcin de la escritura (45 das del art 5) y al
perodo que se otorga para subsanar los vicios del documento, cuando slo fuere anotado provisoriamente.

Derecho comparado.
Para el Derecho Peruano, la posesin y el Registro son mecanimos de publicidad legitimadora. La posesin
tiene antecedentes mas remotos y respecto de la misma se establecen presunciones a las cuales se
denominan presunciones posesorias y que se encuentran establecidas en el Cdigo Civil Peruano de 1984.
En tal sentido, el Cdigo establece que el poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo
contrario.

El sistema registral espaol tiene una proyeccin en el encuadre de los sistemas de publicidad, de los
sistemas latinos, al recoger el principio de inoponibilidad de los actos no inscritos (artculo 32 LH: Los ttulos
de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero), ese es el primer rasgo fundamental. Por
razones de influencia germnica, tambin se recoge el principio de exactitud registral a favor del adquirente
protegido (artculo 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya
inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten
en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su
causante o transferente, que tambin recoge el principio de fe pblica registral). Esto lleva a que Lacruz
Berdejo llegue a encuadrar sistema espaol como un sistema sui generis puesto que el artculo 32 LH limita
su accin al conflicto entre ttulo inscrito y otro no inscrito, mientras que el artculo 34 LH protege al adquirente
que rena los requisitos exigidos por el mismo artculo contra las posibles nulidades o resoluciones del ttulo
del que lo transmiti y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS

Publicidad de los Dchos. Reales Inmobiliarios. Esquema original del CC.

Indica Marina Mariani de Vidal, que revistiendo los derechos reales el carcter de absolutos, es decir,
debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean susceptibles de ser conocidos, y esa
cognoscibilidad se logra a travs de su publicidad (posesoria y registral). La publicidad cumple una importante
funcin en orden a la seguridad jurdica, tanto en relacin a la seguridad esttica como a la seguridad
dinmica, dado que permite conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de este modo no slo a ste
sino a toda la sociedad. En el mbito de los derechos reales la misma puede hacerse efectiva de distintas
maneras. Y as nos encontramos, por ejemplo, por un lado, con la llamada publicidad posesoria o traditiva
que se concreta con la entrega material de la cosa objeto del derecho (sistema adoptado originariamente por
Vlez en nuestro cdigo Civil, salvo en materia de hipotecas). Y por el otro, con la que se cumple a travs de
la inscripcin de los actos relativos a los derechos reales en registros creados al efecto, denominada
publicidad registral.

Cuando Vlez redact el CC tuvo muy en cuenta el problema de la publicidad para la proteccin de los
intereses de terceros; pero Vlez efectu una seleccin de medidas y se inclin, en materia de publicidad por
la exteriorizacin posesoria (possessio naturalis), para la defensa y el conocimiento de las situaciones
jurdicas reales.

Slo con carcter excepcional, en materia de hipotecas recurri a la publicidad registral. Esto era lgico, ya
que la hipoteca no se ejerce por posesin; por ello para evitar la existencia de gravmenes cultos es menester
recurrir a la registracin como nica forma de hacer conocer a los terceros las cargas y los gravmenes que
pesan sobre el inmueble.

Las provincias, adems de crear el Registro de Hipotecas, previsto por el Cdigo Civil, extienden las funciones
de ese Registro a la inscripcin de todos los actos que influyen sobre la transmisin, declaracin o
modificacin de derechos reales sobre inmuebles. Estos registros, en cuanto agregaban un requisito para la
eficacia de los derechos reales, eran verdaderamente inconstitucionales; sin embargo, pese al inconveniente
jurdico que significaba la inconstitucionalidad, las conveniencias prcticas del registro hicieron que,
paulatinamente, en todo el territorio del pas se acataran las disposiciones provinciales que imponan la
necesidad de la registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales. A pesar de esta
inconstitucionalidad, en la prctica de nuestra vida jurdica los registros fueron aceptados pacficamente, hasta
llegar a salvar aquella contradiccin jurdica mediante la sancin de distintas leyes que determinaron la
existencia de dichos registros (ley 17711, 17801, etc.).

Leyes provinciales.

Las provincias, para asegurar los derechos de las personas con relacin al crdito y al trfico jurdico, adems
de crear el Registro de Hipotecas (que era el nico previsto en el CC), extienden las funciones de tal Registro
a la inscripcin de todos los actos que influyen sobre la transmisin, declaracin o modificacin de derechos
reales.

En funcin de que estos Registros agregaban un requisito para la eficacia de los derechos reales, eran
inconstitucionales. El CC es el que fija la forma de transmisin de los derechos reales, y por ende, las
legislaturas provinciales no pueden alterar los requisitos fijados por el CC.

Si bien muchos tribunales decretaron inconstitucionalidades, las conveniencias prcticas del registro hicieron
que en todo el territorio fueran acatndose las disposiciones provinciales, que imponan la necesidad de la
registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales.

Una vez sancionadas las leyes nacionales que amplan las materias de derechos reales objeto de registracin
(17711, 17801, etc.), se procede mediante leyes provinciales a reglamentar las nacionales. Es as que, en
materia inmobiliaria, en la provincia de Crdoba la ley nacional 17801 se ve reglamentada por la ley provincial
5771.

Tercer Congreso Nacional de Dcho. Civil (1961).

En cuanto a la ADQUISICIN Y TRANSMISIN DE LOS DERECHOS REALES, el Tercer Congreso Nacional

de Derecho Civil, recomienda: que mientras se realice la revisin general del CC, se sancione una Ley que
disponga agregar el siguiente artculo: Art. 4052: ... La tradicin requerida para la adquisicin o transmisin
de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los
respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda y, en todos los dems
casos, esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. En
los casos de transmisin hereditaria la inscripcin tendr efecto retroactivo al da del fallecimiento del
causante.

En cuanto a la REFORMA DEL RGIMEN HIPOTECARIO ARGENTINO, el Tercer Congreso Nacional de

Derecho Civil, al Art. 3137: Sustituirlo por el siguiente: La Entrega del testimonio de la escritura hipotecaria a
la oficina del Registro para su inscripcin, debe hacerse dentro de los seis das hbiles de su otorgamiento, si
el registro del escribano estuviere a una distancia no mayor de 30 kilmetros. Si la distancia fuere mayor se
aadir un da por cada 50 kilmetros. El plazo para la entrega del testimonio de las escrituras otorgadas en el
extranjero, se computar desde la fecha de la protocolizacin por ante un escribano del pas autorizado al
efecto. Slo se computarn los das hbiles de oficina del Registro en que deba inscribirse la hipoteca.

Al Art. 3149: Sustituirlo por el siguiente: La hipoteca registrada tendr efectos contra terceros desde la fecha
de su otorgamiento si hubiese sido constituida en el pas, y desde su protocolizacin si hubiese sido otorgada
en el extranjero, siempre que el testimonio respectivo hubiese sido presentado para su registro dentro de los
plazos establecidos por el art. 3137.

En cuanto a la REFORMA AL RGIMEN DE PRENDA CON REGISTRO el Tercer Congreso Nacional de

Derecho Civil, recomienda: reformar la ley de prenda con registro en especial en los siguientes aspectos:
Acreedores prendarios; prenda del fondo de comercio; prenda flotante; registro prendario central; aspectos
procesales de la accin prendaria; accin reipersecutoria y sanciones penales.

Ley 17.711 (art. 2.505) y Ley 17801

El artculo 2505, modificado por la ley 17.711, habla de perfeccionamiento de la adquisicin, modificacin o
transmisin de los derechos reales. El mencionado artculo dispone:

"La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada
mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los Registros inmobiliarios de la jurisdiccin que
corresponda. Esas adquisiciones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas"

Como podemos apreciar, en esta norma lo que se considera perfeccionada es la adquisicin, pero esa
adquisicin existe desde el momento mismo en que se dan los requisitos bsicos exigidos por el Cdigo para
la transmisin de derechos reales: el ttulo y el modo (que contina siendo la tradicin). Es decir, la inscripcin
tiene un carcter puramente declarativo y se limita al perfeccionamiento de la adquisicin del derecho en
relacin a su oponibilidad a terceros.

Esto qued plenamente reafirmado por la ley que -como consecuencia de esta reforma y para reglamentaria-
se dict sobre el momento mismo de entrar en vigencia la ley 17.711: la ley 17.801, que entr en vigencia el 1
de Julio de 1968.

Ahora bien, el artculo 20 de la ley 17.801 nos dice:

"Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el
derecho documentado se considerar registrado ( ... )." El texto de este dispositivo legal es terminante; nos
habla de que las partes no pueden prevalerse de la falta de inscripcin; para ellas el derecho ha sido
perfectamente transmitido y se va a considerar registrado, incluso, con respecto a ciertos terceros que son los
que, por una u otra va, han intervenido en el acto.

En el Cdigo Civil y Comercial, el art 2505 del viejo Cdigo Civil, encuentra su equivalente en el artculo
1893. El contenido de aquel se ha visto modificado en el sentido que se ha ampliado su alcance, ya que se
refiere a los derechos reales en general y no slo a los inmobiliarios. En su contenido, el nuevo artculo 1893,
regula la inoponibilidad de la adquisicin o transmisin de derechos reales a terceros de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente. Esta "publicidad suficiente", va a depender de cada derecho real en particular, de
su rgimen legal. En materia de inmuebles, segn su regulacin (Ley 17.801), la inscripcin se realizar para
su publicidad y oponibilidad a terceros (art 2 para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los
siguientes documentos; art 20 Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del
documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de
inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado). De tal forma, la
inscripcin registral de los derechos reales inmobiliarios contina teniendo carcter declarativo. Ello es en
virtud de que esta inscripcin no constituye el derecho real, que surge fuera del registro de la propiedad y es
un antecedente necesario, sino que lo que hace es perfeccionar el derecho real inmobiliario, dndole esa
"publicidad suficiente" y, consecuentemente, hacindolo oponible a terceros de buena fe.

Cuarto Congreso Nacional de Dcho. Civil (1969)

En cuanto al rgimen de la inscripcin registral en la Reforma (Art. 2505 del CC y ley 17.801), el IV Congreso
recomienda:

1. En el actual rgimen la inscripcin registral no es necesaria entre partes y su exigencia se refiere a los
efectos respecto de terceros.

2. Se recomienda reemplazar el actual rgimen por un sistema registral inmobiliario constitutivo, que como
principio rector, cuando el Cdigo exige la tradicin, la sustituya por la inscripcin.

! Caracteres del sistema registral inmobiliario

El sistema registral inmobiliario argentino, teniendo en cuenta su rgimen legal (Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin y Ley 17.801), puede calificarse como:

DE FOLIO REAL: En funcin de que la registracin se lleva en relacin a cada inmueble mediante la
matriculacin. (art 11 L17801)

DECLARATIVO: La registracin no hace a la mutacin real, sino que ella se produce fuera del registro,
siendo un antecedente necesario para dicha registracin. El papel que cumple la inscripcin es
principalmente a los fines de la publicidad y, consecuentemente, la oponibilidad a terceros.

DE INSCRIPCIN: No se hace copia del documento, sino que se toma nota de los datos esenciales
para la registracin.

NO CONVALIDANTE: La inscripcin registral no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere segn las leyes.

DE FE PBLICA: Se presume de pleno derecho la exactitud de lo registrado, en proteccin de

terceros. Ms que una caracterstica del registro lo es de la actividad registral.

PRECLUSIVO: porque otorga prioridades.

Ley Reglamentaria Provincial 5771 (T.O). Caractersticas generales y particularidades.

VER LEY.
 MODULO 3 DERECHO REGISTRAL

UNIDAD 3: Derecho Registral

Concepto

Conjunto de normas y principios que regulan los rganos estatales encargados de la toma de razn (registrar),
el procedimiento para llegar a ella y los efectos derivados de la misma. (L de Zavalia)

Otras definiciones:

a) Hernndez Gil, lo define como el conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de
constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas.

b) Scotti: conjunto de normas que regulan la publicidad.

c) Coni y Frontini: sistematizacin de principios relacionados con la dinmica de los derechos inscribibles en
relacin con terceros.

Contenido

El derecho registral abarca dos grandes partes: Derecho Registral Formal y Derecho Registral Material. Tal es
el contenido del Derecho Registral. El Derecho Registral formal, es el referido a los rganos y al procedimiento
(quin y cmo se registra). El Derecho Registral Material es el referido a los efectos de la toma de razn.

Denominaciones.

La mayora de los autores argentinos han optado por la denominacin derecho registral, ya que tal
terminologa es utilizada por al Universidad Notarial Argentina.

Histricamente se conoci como derecho hipotecario, debido a que fue la hipoteca el primer derecho real cuya
inscripcin se torn necesaria. Esta ltima denominacin subsiste en Espaa, por la influencia de la ley
hipotecaria de 1861.

Otros autores prefieren denominarlo derecho inmobiliario, restringiendo de esta manera su alcance,
excluyendo as los bienes muebles, cuya registracin es cada vez ms frecuente.

Autonoma.

1. AUTONOMA DIDCTICA: La Universidad Notarial Argentina (UNA) dicta un curso sobre derecho
registral, que adems de estudiar al documento autntico como portador de derechos inscribibles, analiza
los derechos reales desde el punto de vista de su dinmica y su contenido econmico.

A su vez, la UNA cre las carreras de licenciado y doctor en derecho registral, aceptando de esta manera el
Ministerio de Educacin que el derecho registral se limitaba a la organizacin de los registros inmobiliarios, y
que son necesarios profesionales nutridos en esta materia.

2. AUTONOMIA NORMATIVA: Casi la totalidad de las disposiciones de tipo registral tienen su propio
ordenamiento.
3. AUTONOMA CIENTIFICA: mtodo de estudio propio destinado al estudio de un objeto especfico:
publicidad de hechos y actos para brindar seguridad al trfico jurdico.

Relacin con otras disciplinas.

CON EL DERECHO CIVIL: El Derecho Registral se aparta cada vez ms del Derecho Civil, llegando
incluso alguna veces a constradecirlo, introduciendo nuevos elementos. Algunos autores sostienen:

1. Bienvenido Oliver piensa que el Derecho Inmobiliario Registral es sustantivo, independiente es una
manifestacin ms del fenmeno de desintegracin del Derecho Civil.

2. Para Sanz Fernandez forma parte del Derecho Civil pues su autonoma legislativa tiene una
justificacin meramente histrica pero no sistemtica.

CON EL DERECHO COMERCIAL: Se plantea la necesidad de inscripcin de ciertos derechos reales que
recaen sobre bienes muebles, como los buques, aeronaves, y automotores, que se rigen por la legislacin
mercantil.

La prenda sin desplazamiento, constituye un derecho real distinto a la prenda legislada en el CC, requiere la
publicidad registral.

El Cd. de Comercio ha establecido la existencia de un registro, en el cual se anota la condicin de

comerciantes, lubricacin de libros, inscripcin de estatutos, publicidad que se complementa en ciertos casos
con la publicacin de edictos.

El Registro de Comercio es un rgano auxiliar de la justicia.

En algunas provincias, como Crdoba, el Registro Pblico de Comercio integra el Registro General, junto con
el de la Propiedad, cumplindose as con la unificacin de registros.

CON EL DERECHO TRIBUTARIO: Tambin se utiliza al registro como rgano recaudador indirecto cuando
los derechos de inscripcin exceden las necesidades del servicio y su producto ingresa a rentas
generales. El Congreso Nacional al legislar sobre el bien de familia, lo exime del impuesto al sello y de la
tasa de inscripcin.

CON EL DERECHO PENAL: Diversos ordenamientos registrales contienen normas punitivas que
complementan y hasta modifican el CP.

Las leyes sobre patentes y marcas, de propiedad intelectual, prenda sin desplazamiento y registro de
automotores, contienen sanciones de tipo penal que coadyuvan a la tutela jurdica emanada de esas
disposiciones.

Las certificaciones que expide el registrador como los asientos que practica son instrumentos pblicos (art.
979 CC), y tienen la virtualidad de probar supletoriamente la existencia de la documentacin que la origin. La
falsedad ideolgica o material cometida en esas certificaciones configura el delito de falsedad de instrumento
pblico previsto en el CP.

Las normas que contiene el CP sobre funcionarios pblicos son aplicables tambin al agente registrador.

CON EL DERECHO PROCESAL: Todas las leyes organizadoras de los registros inscriptores incluyen
pautas procesales o remiten a los cdigos de procedimientos, especialmente para resolver las diferencias
sometidas al contencioso registral.
La Corte Suprema o el Tribunal Superior de cada provincia, tiene intervencin en instancia nica para resolver
los recursos promovidos contra la decisin del registrador. Esto es as porque a veces el conflicto se plantea
entre el registro y un juez, cuando el magistrado insiste ante la denegatoria de practicar determinados
asientos.

Se ha dicho que la ley 17.801 incursiona en asuntos reservados a las provincias, pero su articulado respecta
el federalismo y contiene muchas remisiones a los ordenamientos locales, (sin embargo procura uniformar el
procedimiento como lo hacen muchas leyes, por ej. la de concursos y quiebras).

CON EL DERECHO INTELECTUAL: Los derechos derivados de la propiedad intelectual, con la limitacin
temporal que dispone el art. 17 de la CN, solo cuentan con proteccin legal cuando son inscriptos en el
Registro de la Propiedad Intelectual, (Ley 11.723).

CON EL DERECHO INDUSTRIAL: El progreso de la tcnica es fruto de quienes realizan descubrimientos y

obtienen la exclusividad de su explotacin, inscribiendo los derechos correspondientes en el Registro.

CON EL DERECHO AERONUTICO: El Cd. Aeronutico determina que las aeronaves son cosas
muebles registrables, y que los hechos o actos jurdicos que puedan alterar o se vinculen con la situacin
jurdica de la aeronave, no producir efectos contra terceros sino son inscriptos en el Registro Nacional de
Aeronaves.

CON EL DERECHO DE LA NAVEGACIN: El Cd. de Comercio contiene normas para la matriculacin de

buques y sus transferencias e hipotecas. El Registro de Marina es una dependencia de Prefectura, y se
rige por la ley 19.170, que sigue los lineamientos de la ley 17.801.

CON EL DERECHO NOTARIAL: La estadstica seala que la inmensa mayora de los documentos
portadores de derechos inscribibles son de origen notarial, y que la mayor parte del quehacer a cargo del
notario tiene como destino un registro.

Los registros inmobiliarios argentinos requieren que los documentos sujetos a inscripcin o anotacin tengan
el carcter de autnticos y hagan fe por s mismos, (slo por excepcin se aceptan instrumentos privados).

A la corporacin notarial le interesa mucho el funcionamiento de los registros, porque estos complementan su
labor y constituyen la base para la transmisin y constitucin de derechos reales.

Principios registrales: doctrina y normativa registral. Ley Hipotecaria Espaola 1861.

Los principios son ideas generales que funcionan como directrices rectoras para un ordenamiento jurdico.
Configuran la columna vertebral de la rama del derecho. Estos principios registrales no suelen estar
enunciados en la ley como tales, sino que son una especie de ideas fuerza que inspiran a la ley. Su
nacimiento se da en el derecho en general, en la doctrina, la jurisprudencia y las leyes mismas en general.

1. PRIORIDAD.

En realidad la prioridad no es un principio exclusivo del fenmeno registral, ni del fenmeno publicitario, sino
que es casi un elemento caracterstico del derecho real.

En el CC el principio cardinal respecto a la prioridad es el de la adjudicacin automtica de preferencia a los

derechos reales en razn del tiempo en que han sido constituidos estos derechos.
El Art. 3934 del CC, reza sobre la hipoteca: Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la
hipoteca. El privilegio se cuenta desde el da que se tomo razn de la hipoteca. Las inscripciones del mismo
da concurren a prorrata. (2582 slo dice que tienen garanta los acreedores hipotecarios, no dice nada de
cmo se da la prioridad entre ellos)

Pero el CC en el Art. 3137.El registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la ley Nacional de
registros de la propiedad. (DEROGADO), dispone que la prioridad debe retrotraerse a la fecha de celebracin
del acto si es inscripto dentro de los 6 das. Es decir, que en la hipoteca donde hay publicidad registral, la
preferencia se establece por la fecha de celebracin del acto, si se inscribe en trmino; y si no se inscribe
dentro de los plazos legales, por la fecha de inscripcin o toma de razn.

Se aplica art 5 de la ley 17801: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de 45 das
contados desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.

En cuanto a los derechos reales no inscribibles, el CC fija la manera de determinar la prioridad. Ej.: en la
prenda, el Art. 3210 dice que: El derecho de los acreedores sobre la cosa empeada seguir el orden en
que la prenda se ha constituido (2223 parecido, sienta esa regla, pueden modificarla los acreedores).

Y con relacin a los dems derechos reales, no se encuentran en el libro tercero del CC, al tratar los derechos
reales, son en la seccin primera del libro segundo, en materia de obligaciones. El CC consagra normas
distintas para los inmuebles y los muebles, distinguiendo segn se haya hecho o no la tradicin de la cosa. Se
concede gran importancia a la tradicin, que es el modo constitutivo del derecho real (antes slo hay derecho
personal), y en consecuencia, la prioridad temporal consagrada por el CC quedar fijada por el momento en
que se efectu la tradicin. O sea, la primera persona a la que se le ha hecho la tradicin, es la que ha
adquirido de manera efectiva el derecho real, y va a tener preferencia sobre todos los dems.

Inmuebles: 1- inscripcin y tradicin, 2- tradicin, 3- inscripcin, 4- ttulo precedente

Muebles: 1- Registracin (xa bs muebles registrables), 2- tradicin (si no fuese registrable), 3-

ttulo precedente

(arts 756 y 757) O sea que para inmuebles, si hay tradicin es ese, para muebles no, primero la inscripcin.

Cuando se trata de una obligacin, porque todava no se ha efectuado la tradicin a ninguno, todos los
acreedores tienen solamente la esperanza de adquirir el derecho real, nuestra ley le concede preferencia a
quien tiene ttulo ms antiguo.

MODIFICACIONES AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD

CONVENCIONALES (art 19 l 17801: No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su

voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que
sta sea compartida) En la actualidad, el artculo 19 de la ley 17.801 admite que las partes
establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales, con independencia de la fecha de
constitucin, siempre y cuando se respete el principio de la especialidad y se brinde la debida
publicidad a este acuerdo de partes.

CONVENCIONES SOBRE EL RANGO. La cuestin que por este punto se somete a debate es
la siguiente; las convenciones sobre el rango encuadran en el principio general del art. 1197 del Cd.
Civil y, por ende, cualquier negociacin, en este aspecto, es vlida en tanto no sea contraria al orden
pblico, la moral y las buenas costumbres; o, al contrario, las convenciones sobre el rango, al referirse
a derechos reales, estn limitadas por el orden pblico propio de este tipo de derechos y, en
 consecuencia, slo pueden practicarse aquellas convenciones que expresamente autoriza la ley. Se
han sostenido ambas posiciones.

Art 19 (L17801): No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada
con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden
de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.

Este artculo le otorga a las partes la posibilidad de realizar convenciones sobre el rango, alterando el
orden de prioridad, siempre y cuando surja de una declaracin de voluntad precisa y clara de ambas
partes.

Reserva de rango: al constituirse la hipoteca el propietario se reserva, con

consentimiento del acreedor, el derecho a constituir posteriormente una de grado
preferente, indicando el monto de ella. (estaba en el art 3137, derogado)

Posposicin de rango: Al momento de constituir una hipoteca el titular de otra ya

constituida acepta retroceder en el rango a favor de la que se constituye. (Es igual que
la reserva nada ms que en la primera es a favor de un derecho futuro y en esta a favor
de uno que se constituye por el mismo acto)

Permuta de rango: es el intercambio por convenio entre 2. Se necesita el

consentimiento si hay intermediario y puede resultar perjudicado (la que asciende en
rango es de mayor valor)

Coparticipacin de rango: se produce cuando dos o ms hipotecas tienen el mismo

rango, a pesar de tener diferentes fechas de constitucin y de ingreso en el Registro

LEGALES:

Reserva de Prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al futuro adquirente de un

derecho real, por la cual, si el negocio jurdico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo,
tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante ser oponible a terceros con efecto retroactivo
a la fecha en que se expidi el certificado exigido para dicho acto por el art. 23 de la ley 17.801. En el
caso, el negocio ya fue realizado, lo que falta es la escritura pblica, la ley le confiere un perodo
donde se le reserva la prioridad (comnmente bloqueo registral). La expedicin de dicho certificado
produce, segn el art. 25 infine, un efecto de anotacin preventiva, de forma que si durante el plazo de
validez del certificado se autoriza el documento para el cual se lo pidi y se lo presenta para su
inscripcin dentro de los cuarenta y cinco das siguientes, todos los documentos que desde la
expedicin del certificado hayan ingresado en el registro con relacin a ese inmueble, que estaban
inscriptos en forma condicional, quedan sin inscribir o, en su caso, inscriptos en un rango inferior,
segn que la incompatibilidad sea absoluta o no. (art 17 ley 17801). Funciona as: expedido el
certificado, se opera el efecto de anotacin preventiva, que se traduce en el hecho de que durante el
plazo de su vigencia, ms el de cuarenta y cinco das para presentarlo al registro, todo documento que
se presente en el registro ser inscripto o anotado, pero condicionado (a que no se presente la
escritura en trmino), es decir, el plazo durante el cual se opera la reserva es el que transcurre entre la
expedicin del certificado y la autorizacin del acto, ms el plazo de cuarenta y cinco das contados
desde el siguiente a la autorizacin. De tal forma la constancia del certificado "no slo hace conocer la
situacin del inmueble al momento de su expedicin, sino que garantiza su inmutabilidad durante el
plazo de vigencia que la ley establece, es decir que se proyecta hacia el futuro, dando seguridad a los
interesados de que el negocio que piensan realizar, no se ver afectado por una modificacin registral
 durante ese lapso. La reserva de prioridad se pierde por el transcurso del plazo sin presentar la
escritura y, tambin, por uso incorrecto de la certificacin (mas adelante).

Efecto Retroactivo De La Inscripcin: El art. 5 de la ley 17.801, dispone que "las escrituras
pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento,
se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin".

2. ESPECIALIDAD.
El principio de especialidad o determinacin no es propio del derecho registral, sino que constituye un
principio rector del derecho en general. En las relaciones jurdicas, para que los derechos que de ella surjan
puedan ser ejercidos, se necesita indispensablemente que los elementos de aquella (sujeto, objeto y causa),
tengan cierto grado de determinacin. Este principio de especialidad en materia de lo que es registro
inmobiliario, se asienta sobre la base de 3 elementos que van a necesitar estar plenamente determinados:
inmueble,
el derecho sobre ese inmueble
los sujetos titulares
Cmo logramos esta individualizacin? a travs de la matrcula. Es en ella donde van a tener que estar
especificados esos elementos.

El ingreso del inmueble al sistema registral vigente se produce por matriculacin, la misma se da por
matriculacin originaria (no estaba inscripto el caso del usucapin es originaria, porque es adquisicin
originaria), o bien por vuelco del sistema cronolgico al sistema de folio real (llevo al folio real lo que ya
estaba inscripto). La matrcula funciona de manera similar al dni de las personas sirviendo para individualizar
al inmueble, de tal forma, va a mantenerse inalterable mientras el inmueble siga existiendo como tal, es decir,
mientras no se vea modificada su conformacin fsica (mediante subdivisin o anexin). (+ en pgina 45)
Vemos que en el CC, al legislar sobre las hipotecas, el Art. 3109 establece la exigencia de que se determine
con precisin el inmueble, objeto de la garanta hipotecaria, y el monto del crdito, objeto de la relacin
obligatoria garantizada con la hipoteca. (art 2187 / 2188 / 2209).

La ley 17.801 consagra tambin el principio de la especialidad, a partir del momento mismo en que la cosa
objeto del derecho real ingresa al Registro por medio de la matriculacin, disponiendo el Art. 12 de la
mencionada ley: El asiento llevar firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves
notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin.
El mismo Art. prev adems, como datos complementarios (tiles para una mejor determinacin del objeto,
pero no obligatorios) que pueden agregarse cuando existan, los planos de mensura y la nomenclatura
catastral; pero la falta de estos elementos no impide la matriculacin del inmueble.
El principio de especialidad exige que si se producen transformaciones en el objeto de la relacin jurdica real,
esos cambios se reflejen en el registro (Art. 13).

Tambin en materia de AUTOMOTORES, encuentra consagracin el principio de especialidad, ya que al

matricularse el vehculo se le asignan una letra y un nmero que sirven para identificarlo (Art. 23 decreto-ley
65682/58), y se toma nota de los dems elementos que sirven para individualizarlo (marca, modelo y nmeros
de chasis y motor). Y si el vehculo es retirado del uso, o sufre cambios que alteren sustancialmente las
caractersticas que sirven para individualizarlo, estos hechos debern comunicarse al Registro.
El principio de especialidad tambin se encuentra en la ley 19.170, de REGISTRO DE BUQUES Y YATES.

3. ROGACION

El principio de rogacin implica, como regla, que el registro no actuar de oficio, sino en virtud de una solicitud
o peticin de parte legitimada.
En la ley 17.801, dicho principio est receptado en el art 6 que consagra "la situacin registral slo variar a
peticin de: "; de tal forma, toda modificacin de una determinada situacin registral debe ser pedida
(instada) por una persona legitimada para ello. Del artculo se derivan dos reglas: 1) Se encuentra vedada la
actuacin de oficio del registro; y 2) Se limita la legitimacin para peticionar la variacin de la situacin
registral a ciertas y determinadas personas que se las individualiza en los incisos de ese artculo.
Esa peticin o solicitud se realiza por medio de una Accin de rogacin, por la cual se promueve la actuacin
del registro
INCISOS DEL ART 6 (LEGITIMADOS):
a. "El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal"
Si se trata de un documento notarial va a ser el escribano autorizante de la escritura, y si es judicial el juez, el
secretario o la persona designada a tal efecto por el cdigo de procedimiento
b. "Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar"
Este inciso abarca tanto la hiptesis de documentos Pblicos cuyo autorizante no pide la inscripcin, as como
tambin los casos de inscripcin o anotacin de instrumentos privados.
Entre las personas que tienen o pueden tener inters en asegurar el derecho que se ha de registrar deben
comprenderse no slo a las partes intervinientes en el acto jurdico, sino a ciertos terceros interesados,
entendiendo por tales a aquellos que, inscribiendo el documento, pueden luego accionar con relacin a ste.
Por ejemplo, el acreedor de quien compra un inmueble y no inscribe la escritura.
En cuanto a los terceros interesados (por ejemplo acreedores) la jurisprudencia ha declarado que nunca
pueden efectuar la rogacin directa al Registro, sino que debern acreditar fehacientemente su inters
legtimo por va judicial. El poder rogatorio del tercero interesado nunca es directo sino indirecto porque se
ejerce a travs de la justicia.

Accin de rogacin (art 4 L 5771, peticin) es aquella por medio de la cual se promueve la actuacin del
registro.

EXCEPCIONES AL PCIPIO DE ROGACION

(art 37 ley 17801)
Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; (20 aos, art 2210)
se produce la caducidad de la inscripcin, quedando sin oponibilidad a 3ros, por lo que estos pueden
actuar como si ella no existiera. Tener en cuenta que no caducan las hipotecas constituidas a favor de
bancos oficiales, respecto de las cuales siempre va a ser necesario que se ruegue la toma de razn de su
cancelacin (voluntaria o judicial).
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2 (embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares), a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.

ENTONCES:
HIPOTECAS: La inscripcin caduca de pleno derecho a los 20 aos, si antes no se renueva.
Salvo respecto de las hipotecas constituidas a favor de bancos oficiales, cuyas inscripciones no caducan y
siempre requieren rogacin para que se tome razn de su cancelacin.
MEDIDAS CAUTELARES: (embargos, inhibiciones, etc.), caducan a los 5 aos. Salvo las
inhibiciones ordenadas por jueces de concursos y quiebras, que no caducan, requiriendo siempre la rogacin
para su cancelacin.
INSCRIPCIONES PROVISIONALES: La caducidad o prdida de validez de las anotaciones
provisionales se produce de manera automtica al vencerse el plazo de 180 das acorado por el Registro, si
antes no se ha acordado prrroga (igual para docs rechazados, art 18 inc a); y la caducidad del bloqueo
provocado por los certificados, que garantizan la inmutabilidad de la situacin registral durante 15, 25 o 30
das, de acuerdo con lo establecido en el Art. 24, cuya validez se extingue al transcurrir esos plazos sin haber
sido utilizados.

Respecto de las inscripciones provisionales: (art 9 y 18)

Art 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:
a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; La ley provincial en el art 15 dice
que el rechazo debe ser efectuado por la Direccin General, suscribiendo el acto el titular o quien lo
reemplace a ese efecto (mxima autoridad, quedara agotada la va administrativa) (va mediante resolucin
fundada). Contra esta resolucin, la ley provincial en el art 19 regula la procedencia del recurso jurisdiccional,
ante la cmara de apelaciones. Aqu aparece una contradiccin entre la ley provincial y la nacional respecto a
los plazos de la anotacin provisoria y el trmino para presentar el recurso:
La ley nacional en el art. 18 dispone, respecto de los documentos rechazados, la procedencia de la
anotacin provisional correspondiente a los documentos con observacin subsanable, es decir, 180 das
desde la presentacin (30 para el registro 150 quedan).
Sin embargo, la ley provincial, al regular el recurso jurisdiccional, dispone que la apelacin debe
presentarse dentro de los 10 das de notificada la resolucin.
Ambos trminos se disponen a los fines de presentar los recursos: Cul se aplica? al ser una cuestin
procedimental, materia no delegada por las provincias, va a aplicarse la ley provincial, por lo que el recurso
jurisdiccional va a tener que aplicarse dentro de esos 10 das, transcurridos los cuales, no hay posibilidad de
recurrir y el rechazo quedara firme.

b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el
plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por
perodos determinados, a peticin fundada del requirente (van a ser 150 das: 180-30), si no se presenta la
rectificacin dentro de ese plazo (o el recurso dentro de los plazos para recurrir), caduca la inscripcin
provisoria. (la ley provincial 5771 dispone el plazo de 180 das (= al del art 9 L 17801) + prorroga por 90 das
+ prorroga excepcional fundada.
Termina el inc b :Si esto no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro
que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el
recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr
vigente la inscripcin o anotacin provisional.
La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia.
Entonces tenemos que ver cmo regula los recursos la ley provincial 5771:

Art 16: (RECTIFICACION 30 das, 15 para resolver)En los casos en que mediara observacin motivada, el
interesado podr interponer recurso de rectificacin fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los
30 das de haber sido notificado formalmente de la observacin que impugna, debiendo acompaar todos
los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das.
Art 17: (APELACION ANTE EL DIRECTOR G, 15 das de notificado o no resuelto, 30 para resolver) Contra
la resolucin que mantenga la observacin, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el
interesado interponer dentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General, quien deber
dictar resolucin dentro del plazo de 30 das.
El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de la resolucin
denegatoria del recurso de rectificacin o a partir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso.
La resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y dejar expedita la jurisdiccional. el recurso
jurisdiccional del art 19, ver arriba est desarrollado.
TENER EN CUENTA QUE EL Art 16 DISPONE QUE SE PUEDEN PRESENTAR LOS ESCRITOS DENTRO
DE LOS PRIMEROS 30 MIN DEL HORARIO ADMINISTRATIVO DEL DIA HABIL SIGUIENTE AL
VENCIMIENTO DEL PLAZO.

OBSERVACION, 30 das para recurso de RECTIFICACION (15 d para resolver) si deniega o no resuelve,
15 das para APELACION ante el director general (30d para resolver) AGOTADA VIA ADMINISTRATIVA
10 das para RECURSO JURISDICCIONAL del art 19 (se plantea ante el registro, que eleva dentro de los
5 das a la cmara de apelaciones)
En cuanto los recursos, tanto administrativos como judiciales, se planteen en trmino, la anotacin provisoria
se va a prorrogar, caducando ante el vencimiento de un plazo para recurrir o ante la resolucin definitiva de la
justicia.

4. INSCRIPCION
El llamado principio de inscripcin tiene distinto vigor segn sea su formulacin concreta en cada sistema
positivo. La inscripcin puede resultar voluntaria (Espaa), -en cuyo caso algunos autores sealan que se
tratara de principio de no inscripcin-, u obligatoria previendo distintas sanciones o efectos jurdicos para el
caso de incumplimiento de este deber jurdico, las que varan desde las multas de carcter pecuniario, hasta
la inexistencia del derecho real, cuando se concede efecto constitutivo a la inscripcin.
La ley 17.801 no contempla sanciones tan drsticas, lo que permite decir a algunos autores que "la inscripcin
de los ttulos en el registro no es obligatoria, pero s es necesaria para la perfeccin del derecho real" (nunca
sera obligatoria, salvo registros constitutivos). Adems, los derechos reales sobre inmuebles que no se
encuentren inscriptos, aunque sean vlidos entre las partes, se encuentran fuera del trfico jurdico, como lo
establece el artculo 23 (L 17801) que impide a los funcionarios pblicos autorizar documentos de transmisin,
constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto
en el registro y el certificado expedido por el mismo a tal efecto.
Cuando hablamos de principio de inscripcin nos referimos a 1) la existencia de una exigencia legal en
relacin a que el documento que afecta (crea, transfiere, modifica o extingue), un derecho real debe ser
inscripto o registrado; y 2) Los efectos que se disponen en funcin de la inexistencia de esa registracin
(multa, pecuniaria, inexistencia del derecho, etc.)
En el rgimen jurdico argentino, en materia de inmuebles, el art 2 de la ley 17801 fija el principio de
inscripcin cuando dispone que para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley,
en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos:. El
efecto de la no inscripcin est dispuesto en el artculo 1893 que requiere publicidad suficiente para su
oponibilidad a terceros de buena fe (registro con efecto declarativo).

5. LEGALIDAD
De manera amplia, se lo puede conceptualizar como la necesidad de subordinacin de la actividad humana,
genricamente entendida, a pautas legales prefijadas (COGHLAN). Seala Lopez de Zavala que este
principio tiene origen en el derecho pblico, donde se lo concibe como la necesidad de que toda accin o
decisin del poder pblico implique una aplicacin de la ley.

En materia registral, la doctrina entiende que el principio de legalidad se trata de la exigencia de que los
documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad cumplan con los requisitos
exigidos por las leyes para su registracin. Para ello aparecera la funcin calificadora como el instrumento
para asegurar el cumplimiento de dicho principio.

Lopez de Zavala discrepa sosteniendo que este principio, en materia registral, se traducira como la
necesidad de que la actividad de la oficina del registro implique una aplicacin de la ley. Dentro de esa
actividad de la oficina a la que se refiere L.Z., se encuentra la funcin calificadora que desarrolla el registrador,
actividad que implica un anlisis y control del documento que se pretende inscribir y que es crucial ya que
determina la procedencia de la inscripcin, su observacin o su rechazo (art 19 L 17801). Seala este autor
que al momento de calificar, el controlante (registrador), deber tener en cuenta dos tipos de normas: por un
lado, las que rigen la conducta del registro, y que l llama legalidad interna, y, por otro lado, las que rigen la
conducta controlada (el documento), y que denomina legalidad externa. Pero estas ltimas, slo podr
controlar en la medida en que las normas de legalidad interna lo autorice.

AL CALIFICAR, EL REGISTRADOR DEBE ANALIZAR:

a. Las formalidades extrnsecas conforme al art. 8
b. La legitimacin del disponente (art 15) (tracto sucesivo)
c. La existencia de anotaciones personales en el registro que impidan (inhibiciones, interdicciones
o inhabilitaciones)
d. Que el acto contenga un vicio manifiesto que provoque su nulidad (relativa observa, absoluta
rechaza)
 6. TRACTO SUCESIVO
Consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de
tal forma, cuando se desee practicar un nuevo asiento, ste debe encontrar su apoyo en el anterior, es decir
debe emanar de quien figura como titular inscripto; de lo contrario el registrador no podr, como regla general,
dar cabida al documento, y as lo dispone el artculo 15 de la ley 17.801, cuando expresa:
"No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
El tracto comienza a funcionar luego de la primera adquisicin del dominio sobre una cosa; a partir de ese
momento toda transmisin, o constitucin de derechos, slo tendr validez si es efectuada por el titular del
derecho.
El requisito del tracto sucesivo se refiere no slo a la transmisin de la titularidad del dominio pleno, sino
tambin a la constitucin de derechos reales accesorios o desmembrados, como la hipoteca y el usufructo,
que deben tambin apoyarse en la titularidad de la persona que dispone del derecho.

EXCEPCIONES
Los nicos casos de verdaderas excepciones a este principio, son la matriculacin (primera inscripcin), y el
supuesto del usucapin.
La ley prev tambin, por razones de economa inscriptoria, hiptesis de tracto sucesivo abreviado o, ms
simplemente, tracto abreviado, que se suelen sealar como excepciones, aunque en realidad no lo son. En
estos casos el acto de disposicin se otorga por un titular que todava no est inscripto y cuyo derecho deriva
del titular inscripto. Son las hiptesis previstas en la primera parte del artculo 16, que dispone:
"No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
En todas las hiptesis de tracto abreviado el nuevo asiento contendr una relacin detallada y completa de la
serie de transmisiones, de manera tal que no se quiebre el principio del tracto sucesivo y se refleje en el folio
el perfecto eslabonamiento de titularidades.

Ley Hipotecaria Espaola 1861.

Los cambios sociales y econmicos ocurridos a lo largo de varios siglos hacan indispensables la introduccin
de reformas en el sistema de publicidad, para dar seguridad a las transacciones inmobiliarias, facilitar de esta
manera la circulacin de bienes y brindar a los adquirentes de derechos reales la tranquilidad de que no iban
a ser turbados.
El rgimen de publicidad establecido por las distintas Pragmticas era insuficiente, porque subsistan
numerosos contratos celebrados con anterioridad a s sancin y que no haban sido registrados, y la existencia
de hipotecas tcitas y legales.
Surgieron problemas durante la primera mitad del siglo 19, el concepto de propiedad evoluciona rpidamente,
se procura suprimir las manos muertas y facilitar la circulacin de la riqueza inmobiliaria.
En primer lugar encontramos las leyes de desamortizacin, que incorporaron al trfico jurdico los bienes
pertenecientes a las manos muertas. Entre 1818 y 1860 se incorporan a la superficie cultivada gran cantidad
de hectreas, y dems bienes objeto de transacciones inmobiliarias.
Esta profunda transformacin torna indispensable la necesidad de introducir reformas al rgimen de publicidad
inmobiliaria.

Trabajos preparatorios:
1. PROYECTO DE CC DE 1836: los juristas espaoles tenan la Idea de contemplar la legislacin registral e
hipotecaria dentro del CC. El proyecto de 1836, muestra una marcada influencia germnica, al consagrar
los principios de publicidad y especialidad, pero tiene el defecto de limitar el registro a las hipotecas.
2. Proyecto de ley de bases de 1843: el gobierno mand a confeccionar un proyecto de Ley de Bases para la
codificacin civil. Tres eran las bases que se relacionaban con la publicidad registral.
3. PROYECTO DE CC DE 1851: este proyecto incluye un captulo dedicado a la legislacin registral
inmobiliaria. El proyecto adopt la propuesta de Bravo Murillo, aceptando que la transmisin del derecho
real se operase por el simple contrato, aunque no estuviese inscripto, y produjese sus efectos entre las
 partes y erga omnes, con la sola excepcin de los posibles titulares inscriptos que existiesen con
anterioridad que eran los nicos contra quienes no produca efectos la transmisin no inscripta.
4. PROYECTO DE LEY HIPOTECARIA ESPECIAL: el proyecto de CC de 1851 al igual que los intentos
anteriores fracas, debido a la fuerte oposicin de las regiones forales. Al postergarse la sancin del CC,
se pens en recurrir a la sancin de leyes especiales. Las razones expuestas impulsaron al gobierno a
dictar el decreto que ordenaba confeccionar un Proyecto de Ley Hipotecaria, nombre con que se conoce
en Espaa a la legislacin registral, por haber sido la hipoteca el primer derecho real sometido a registro.
El proyecto fue considerado por las Cmaras, siendo aprobado el 8 de febrero de 1861, convirtindose en al
primer ley hipotecaria.
No se encuentra ningn cuerpo legal que haya servido de fuente directa para la creacin de esta ley, sino ms
bien, de sistemas inspiradores.

Anlisis de la Ley Hipotecaria Espaola de 1861:

ASPECTO EXTERNO: es un pequeo cdigo de 416 Arts., distribuidos en 15 captulos.
CONTENIDO: el Registro de la Propiedad es una oficina pblica, donde se llevan los libros en que se
practican las inscripciones. La ley de 1861 estableca la divisin del Registro en dos secciones, una
destinada a las hipotecas y otra al dominio.
Deben registrarse los gravmenes y todo acto de contenido real inmobiliario, o sea, que el registro es total.
INMATRICULACIN: el Registro sigue un sistema de folio real, dedicando una hoja o cuadernillo a cada
inmueble o finca.
El primer paso para el ingreso de una propiedad al Registro es la llamada inmatriculacin, que consiste en la
apertura del folio, con la descripcin de los datos que servirn para identificar al inmueble y determinar quin
es su propietario. En este folio se anotarn en el futuro, los cambios reales que se produzcan.
VOLUNTARIEDAD DE LA INSCRIPCIN: la modificacin en la titularidad de los derechos reales, como
as tambin la constitucin de gravmenes, se produce con total independencia de la inscripcin en el
registro, (es una consecuencia del mantenimiento del sistema romano de ttulo y modo para la constitucin
de los derechos reales).
No hay sancin para la falta de registro, aunque la ley procura diversos medios para estimular la inscripcin.
La nica EXCEPCIN a este principio de voluntariedad es la hipoteca, para la cual se exige la inscripcin
como elemento constitutivo del derecho. La falta de registro trae como consecuencia la inexistencia del
derecho. Pero esta excepcin no aparece en la ley de 1861, sino que fue introducida en 1889 con la sancin
del CC.
PRESUNCIN DE EXACITUD DEL REGISTRO: la persona que figura como titular del derecho inscripto
tiene a su favor una presuncin de que la anotacin es correcta, pero slo iuris tantum. Se produce una
inversin de la prueba, quien desee atacar dicha titularidad deber demostrar la inexactitud de los datos
registrados.
De la presuncin de exactitud, deriva la PRESUNCIN POSESORIA, por la cual quien aparece inscripto
como propietario es considerado poseedor de la finca. Tambin es iuris tantum, porque el Registro publica
derechos y no hechos.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: En virtud de este principio, se presume que toda persona conoce el
contenido de las constancias registrales. Se trata de una presuncin que no admite prueba en contrario,
por lo que nadie podra alegar desconocimiento y buena fe respecto de lo asentado en el registro.
PRINCIPIO DE LEGITIMACION: se vincula con la facultad de obrar que goza la persona que aparece
inscripta como titular del derecho.
Principio de prioridad: la Ley Hipotecaria de 1861 otorg la proteccin registral a quienes inscriben sus
ttulos en el Registro, de acuerdo al orden de ingreso de aquellos y de conformidad con la naturaleza de
cada derecho.
TRACTO SUCESIVO: cada asiento, con excepcin del primero, debe apoyarse en el asiento anterior. No
contemplaba el tracto abreviado.
PRINCIPIO DE ROGACIN: el registrador no puede efectuar asientos en los libros si no media peticin de
parte; los cambios registrales solo pueden operarse cuando quien tenga derecho al asiento lo solicite.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD: el registrador debe examinar en cada uno de los casos, los presupuestos
materiales y formales para la inscripcin. Debe estudiar el ttulo, las cualidades del solicitante y la
competencia del Registro; si no se dan estos requisitos exigidos por ley, se negar a efectuar la
inscripcin.
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Y DETERMINACIN: para que los informes del Registro ofrezcan total
seguridad, es menester, que en la inscripcin conste con exactitud quien es el titular de cada derecho, el
inmueble sobre el que recaen tales derechos y el importe de los crditos asegurados con la hipoteca.
REGISTRACIN: no se transcribe ntegramente el documento presentado, sino que en el folio se realiza
un extracto, en el que deben constar los elementos esenciales, que sirvan para determinar el inmueble
sobre el que recae el derecho, la persona que es su titular y el derecho mismo que se registra. A esto se
lo denomina TOMA DE RAZN.

Sistemas Registrales: contenido, clasificacin. Tcnicas registrales, concepto, clasificacin.

Sistemas Registrales
Cuando se habla de sistemas regstrales se hace referencia a las diferentes formas de organizacin que
adquieren los sistemas jurdicos registrales, abarcando aspectos como los rganos encargados de efectuar
las inscripciones, los efectos de dicha inscripcin, etc.
En general, los distintos sistemas varan dentro de las siguientes caractersticas:
PUNTO DE VISTA REGISTRO
FOLIO REAL: se toma las cosas PERSONAL O CAUSAL: se toma al
matriculadas. Cada inmueble con sujeto titular del derecho real. En un
BASE DE una ficha en la que se inscriben ndice alfabtico figuran los titulares.
REFERENCIA los actos que inciden sobre su Se van ingresando los documentos
estado jurdico. que modifican los derechos de los
titulares.
CONSTITUTIVO: la inscripcin es DECLARATIVO: la mutacin real se
la que produce la mutacin real. produce fuera del registro y luego se
INCIDENCIA DE Existe una simultaneidad entre introduce en l. La transmisin es un
REGISTRACIN inscripcin y transmisin. Se es antecedente necesario para la
propietario porque se est inscripcin. El sujeto inscribe porque
inscripto en el registro como tal. es propietario.
DE INSCRIPCIN: se toman los DE TRANSCRIPCIN: el documento
PROCEDIMIENTO datos esenciales del documento, se transcribe ntegramente en los
DE REGISTRACIN sin dejar copia fiel. libros.

CONVALIDANTE: hace plena fe y NO CONVALIDANTE:

es inatacable tanto para terceros *Informativo, para consulta de
EFECTOS como para las partes. archivos.
*Probatorio, efecto asignado por ley.
*Oponibilidad, ante terceros
AMPLIA: para registros con mayor RESTRINGIDA: para registros con
CALIFICACIN efecto convalidante. El registrador menor efecto convalidante. El
REGISTRAL debe estudiar los aspectos registrador es un mero receptor y
(ALCANCE DE LAS relacionados con la validez archivador de documentos.
ATRIBUCIONES DEL sustancial y formal de la
REGISTRADOR) transmisin o constitucin del
derecho.
FE PBLICA: presuncin iure et PRESUNTIVO DE BUENA FE:
EFICACIA
de iure. presuncin iuris tantum.
En forma general se pueden encontrar tres tipos de sistemas: el francs, el alemn y el australiano o Torrens.
a) SISTEMA FRANCS. Se transcribe el ttulo para su oponibilidad a terceros. Usa un sistema
cronolgico personal de anotacin para oponibilidad a terceros. (Transcripcin de ttulo). La
tradicin es sustituida por la simple manifestacin (una declara desprenderse de la posesin y la otra
adquirirla). Es decir que basta slo el consentimiento para transmitir o constituir el derecho real. La
funcin del registrador queda limitada al aspecto formal. El Registro no confirma ni legitima los
ttulos. Para que puedan ser opuestas deben estar inscriptos, pero son vlidos entre las partes, al margen
de la inscripcin (declarativo).
 b) SISTEMA ALEMAN: procedimiento oficial (juez de distrito) y voluntario. Se atribuye un folio a cada
inmueble. Inscripcin como presupuesto para adquirir un derecho (CONSTITUTIVO). Fe pblica de los
derechos inscriptos, admiten prueba en contrario. El registrador solo obra a instancia de parte (principio de
rogacin). La peticin de inscripcin significa el inicio de un proceso de jurisdiccin voluntaria y siendo
carga del interesado proporcionar los datos necesarios para realizar la inscripcin. El negocio jurdico
causal (el ttulo) no tiene incidencia en la produccin de la mutacin real, sino que ella es el resultado de
dos actos sucesivos: el acuerdo de voluntades y la inscripcin.
c) SISTEMA AUSTRALIANO: la matriculacin del inmueble es requisito fundamental para incorporarlo al
sistema. La matriz es por medio de solicitud del propietario del inmueble de incorporarlo al sistema. El
registro analiza los ttulos correspondientes a la propiedad y la configuracin del bien (anlisis jurdico y
topogrfico). Si no hay oposicin el Registro dicta resolucin disponiendo y emitiendo el certificado de
ttulo (elemento fundamental) que constituye el folio registral, la copia entregada = ttulo de propiedad. La
inscripcin es convalidante (entiende que en cada transformacin la cosa vuelve al Estado). Por medio
de este sistema para obtener la matriculacin del inmueble es necesario realizar un procedimiento
especial, bastante complejo, pero que, en base a ello, se fundamenta su carcter inatacable, de fe pblica
registral absoluta, contra l no puede prosperar ninguna accin. El ttulo expedido por el Registro es un
documento oficial que hace fe en cuanto a la realidad fsica y jurdica del inmueble.. La funcin
calificadora del Registro es amplia y se manifiesta en el acto de matriculacin tanto como en las dems
inscripciones.

! Registro Inmobiliario: caractersticas, evolucin histrica. Regulacin ley 17.801 y 5771.

Caractersticas:
El sistema registral inmobiliario argentino, teniendo en cuenta su rgimen legal (Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin y Ley 17.801), puede clasificarse como:
DE FOLIO REAL: En funcin de que la registracin se lleva en relacin a cada inmueble mediante la
matriculacin. (art 11 L17801)
DECLARATIVO: La registracin no hace a la mutacin real, sino que ella se produce fuera del registro,
siendo un antecedente necesario para dicha registracin. El papel que cumple la inscripcin es
principalmente a los fines de la publicidad y, consecuentemente, la oponibilidad a terceros.
DE INSCRIPCIN: No se hace copia del documento, sino que se toma nota de los datos esenciales
para la registracin.
NO CONVALIDANTE: La inscripcin registral no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere segn las leyes.
DE FE PBLICA: Se presume de pleno derecho la exactitud de lo registrado, en proteccin de
terceros. Ms que una caracterstica del registro lo es de la actividad registral.
PRECLUSIVO: porque otorga prioridades.

Evolucin Histrica: X
CC: registro hipotecario, provincias disponen registro para inmuebles (inconstitucional, pero se aplicaron). Ley
17711 modifica art 2505 CC disponiendo la inscripcin declarativa de los ttulos por los que se opere la
adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles (inscripcin declarativa, a los fines de la
oponibilidad). Ley 17801, regula los registros inmobiliarios. Modificacin del CC, CCyC exige publicidad
suficiente de los derechos reales para ser oponibles a 3ros. Esa oponibilidad suficiente va a depender del
rgimen jurdico de cada uno, en el caso de los derechos reales sobre inmuebles, se logra mediante la
inscripcin en el registro de la propiedad por la ley 17801.

Regulacin ley 17.801 y provincial 5.771.

En materia de inmueble en el pas, la regulacin del Registro de la Propiedad, objeto y de los documentos
registrales, est dado por la ley nacional 17.801. Dicha ley dispone la sujecin a su rgimen registral de todos
los inmuebles del pas. El sistema es de carcter declarativo, en el sentido de que el derecho se constituye
fuera del registro; la registracin es a los fines de la publicidad para la oponibilidad a 3ros. En general, dicha
ley determina el sistema registral adoptado para los inmuebles del territorio de la repblica.
Los registros encargados de llevar adelante los libros respectivos en materia de inmuebles son provinciales,
de forma tal que son las provincias las encargadas de reglamentar su funcionamiento. En este sentido, es que
la ley provincial N 5.771 reglamenta le ley nacional N 17.801, disponiendo la conformacin del registro, su
organizacin, objeto, cuestiones procedimentales, vas recursivas, etc.
Registro inmobiliario (resumen dalma)
A fin de publicar de dar a conocer los derechos reales que existen sobre bienes inmuebles y proteger el trfico
jurdico, se crearon los Registros de la Propiedad Inmobiliaria.
El fin del registro no es el de procurar que las relaciones jurdicas lleguen a conocimiento de todo el mundo,
sino que todos tengan, el medio y oportunidad de conocerlas (cognoscibilidad); ello se da en funcin de los
asientos existentes en el registro y a travs de las distintas vas por las cuales se brinda la informacin
(consulta directa, informes, certificados, copias, etc). La tutela de la propiedad y del trfico jurdico, no significa
slo una proteccin de los intereses de los particulares, sino que involucra el inters por ello que el Estado se
ha reservado para si la organizacin de tal publicidad.
Para ese fin el Estado cre el Registro de la Propiedad, encargado de llevar adelante esos libros.
Es el encargado de realizar la toma de razn y de dar razn de la realidad jurdica registral del inmueble y de
las situaciones que pudieran afectarlo, como las anotaciones personales.
El Registro Inmobiliario no es meramente de carcter informativo, sino que tiene un efecto jurdico el hecho de
la registracin. En nuestro rgimen jurdico, en materia inmobiliaria, la registracin tiene el efecto de hacer el
derecho oponible erga omnes. Los derechos reales son oponibles por naturaleza a todos, pero los que recaen
sobre inmuebles, hasta tanto no sean inscripto, slo van a poder oponerse a las partes y ciertos terceros; es a
partir de la inscripcin (que le da publicidad suficiente), que dicho derecho va a ser oponible a los dems
terceros.

Registro de anotaciones personales: Registro de Mandatos, representaciones y autorizaciones.

Registro de anotaciones personales

A diferencia de las registraciones reales, las personales tienen fundamentalmente en mira al sujeto titular del
derecho (persona fsica o jurdica) y no al objeto de la registracin. El Cap. VI de la ley 17.801 se titula
"Registro de anotaciones personales", terminologa que resulta criticable, pues el registro de anotaciones
personales es aquel que se refiere a aspectos generales de las personas, como es el Registro del Estado Civil
y Capacidad de las Personas. En cambio, en el caso de la ley 17.801, se refiere a las personas en relacin a
sus bienes, por lo que conviene denominarlo Registro de anotaciones especiales.
EL ARTCULO 30 DE LA LEY 17.801, dispone que en dicho registro se anotar lo siguiente:
a. La declaracin de inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes (inc. a). Este
inciso concuerda con el inc. b del art. 2 de esta misma ley, que seala como documento inscribible
las medidas cautelares que disponen inhibiciones, y con el art. 23, en cuanto establece que en los
certificados deber dejarse constancia del estado de la persona titular del derecho.
b. Por el inc. b del art. 30, se establece que tambin se anotar toda otra registracin de carcter
personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la
disponibilidad jurdica de los inmuebles"

Tienen acceso a los registros personales los instrumentos de origen judicial que se dicten (dicha inscripcin
caduca a los 5 aos -art 37 L17801), por disposicin de la ley, con la finalidad de proteger el patrimonio de las
personas incapaces (art. 148, Cd. Civil), inhabilitados (art. 152 bis, Cd. Civil), penados interdictos (art. 12,
Cd. Penal), declarados ausentes (ley 14.394), o con el fin de resguardar el patrimonio del concursado en
beneficio de los acreedores (arts. 14, inc. 8, y 95, ley 19.551). (XII Jornadas Nacionales de Derecho Civil).
Tambin en esta seccin del registro se anotarn las cesiones de derechos hereditarios, sin que ello signifique
tomar posicin en la discusin acerca de su necesidad o no para ser oponible a terceros.

FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS. Segn el art. 31 de la ley 17.801 se dispone que "cuando fuere
procedente las anotaciones mencionadas en el artculo anterior debern ser relacionadas con el folio del
inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible, les sern aplicables las disposiciones establecidas en
esta ley para la matriculacin de inmuebles e inscripcin del documento que a ello se refiera".
El art. 32, por otra parte, y con referencia especfica a las inhibiciones e interdicciones, dispone que si se trata
de personas fsicas se practicar el asiento siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que
el respectivo cdigo de procedimiento seale, el nmero de documento nacional de identidad y toda otra
referencia que tienda a evitar la posibilidad de homnimos. Exige dni tambin, igual que el art 43 de la L 5771
ANOTACIONES DE INHIBICIONES:
Inhibiciones ordenadas judicialmente: Por la ley registral, como ya hemos visto, se exige que en el
oficio judicial se indique, adems de los datos que seale el Cdigo Procesal Civil y Comercial, cuando se
trate de personas fsicas, el nmero del documento nacional de identidad y toda otra referencia que tienda a
evitar la posibilidad de homnimos. Si falta eso se anota provisoriamente por 180 das (art. 9), salvo que por
resolucin judicial se indique que se han practicado los los trmites de informacin ante los organismos
correspondientes, sin haberse podido obtener el nmero del documento identificatorio. Se trata de
documentos inscribibles segn el art 2 de la ley 17801 (inc. b); en consecuencia, la duracin de la inscripcin
es de cinco aos contados a partir de la anotacin en el registro. (art 37)
Inhibicin ordenada en proceso concursal: Abierto un proceso concursal de una persona (sea concurso
o quiebra), debe ordenarse la inhibicin general. Esta medida se mantiene durante la etapa de cumplimiento
del acuerdo homologado. Al no fijar la ley de concursos un plazo especial para la duracin de la inscripcin
de estas inhibiciones, caducarn a los cinco aos, contados desde la toma de razn, por aplicacin del art. 37
de la ley 17.801? (se impone el deber legal del sndico de solicitar la reinscripcin de la medida antes de su
vencimiento, si subsiste el procedimiento) No caducan, es necesaria la rogacin del tribunal para que se
inscriba la cancelacin.
Inhibiciones voluntarias: Consiste en una declaracin de voluntad accesoria formulada por el deudor de
una obligacin principal, por la cual limita el poder de disposicin que tiene sobre sus bienes registrables,
como una forma de garantizar el cumplimiento de la obligacin contrada. Una persona, titular del dominio, se
autolimita en su facultad de disposicin y, en consecuencia, se obliga a no enajenar el bien en garanta por el
cumplimiento de una obligacin.

VALIDEZ A LA LUZ DEL CDIGO CIVIL. Segn el art. 2612 del Cd. Civil, "el propietario de un inmueble no
puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser valida, sin perjuicio de las acciones
personales que el acto puede constituir contra l". A su vez, el art. 1364 del mismo Cdigo establece que "es
prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada".

Registro de mandatos.
Aqu se inscriben los mandatos y poderes otorgados por las personas, sus modificaciones, extinciones, entre
otros actos.
El art. 52 de la ley 5771 dice que: En el Registro de Mandatos, Representaciones y Autorizaciones se
inscribirn: a) Los mandatos que tengan por objeto la transmisin, constitucin, modificacin, cesin o
extincin de derechos reales sobre inmuebles y la administracin de stos, como as tambin las
renovaciones, modificaciones y revocaciones que de ellos se hicieren; b) Las resoluciones judiciales que
disciernen la tutela o curatela hecha por Tribunal competente y las que acepten la renuncia u ordene la
cesacin de dichos cargos; c) Las resoluciones judiciales que autoricen la constitucin, o transferencia de
derechos reales sobre inmuebles.

Ley catastral 5057.

Se define como CATASTRO al registro, censo, padrn, catlogo o inventario de la riqueza territorial de un
pas, en el que se determinan las fincas rsticas y urbanas del mismo, mediante su descripcin grfica, as
como su valuacin o estimacin econmica al fin principal de tipo fiscal o tributario, y a los fines auxiliares de
orden econmico, administrativo y social.

Es decir, que los catastros son organismos provinciales que tienen a cargo reunir, registrar y ordenar la
informacin relativa a los inmuebles existentes en sus territorios, como parte del Estado para organizar y
conocer la existencia de la riqueza topogrfica. Su relacin con los Registros de la Propiedad es la de base de
la informacin. (El catastro debe proporcionar al registro sustancia fsica, y el registro al catastro sustancia
jurdica).
Los fines del catastro son:
1. Determinar la ubicacin, lmites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con
referencia a ttulos jurdicos invocados o posesin ejercida.
2. Establece el estado parcelario de inmuebles y su desarrollo.
3. Conocer la riqueza y distribucin territorial.
 4. Elaboracin de datos econmicos y estadsticos de base para la legislacin tributaria y de
planeamiento de los poderes pblicos.

La ley 5057 es la ley de CATASTRO TERRITORIAL DE LA PROVINCIA DE CRDOBA.

En su art. 2 dispone que el Catastro Territorial tender a lograr la garanta de la propiedad inmobiliaria,
mediante el ordenamiento de la informacin jurdica, econmica y geomtrica, a travs de la ejecucin de los
siguientes trabajos:
a) La confeccin de registros catastrales, con la especificacin de todos los antecedentes y datos
necesarios para la individualizacin de cada parcela;
b) La valuacin de las parcelas;
c) La realizacin de estudios informativos, estadsticos y econmicos destinados a orientar la
gestin gubernativa.

Las parcelas catastrales se clasifican en urbanas y rurales. Son parcelas urbanas las ubicadas en ciudades,
pueblos, villa o en fraccionamientos destinados a formacin o ampliacin de aqullos. Son parcelas rurales
aqullas no comprendidas en la definicin del prrafo anterior. La valuacin de cada parcela se determinar
sumando al valor de la tierra y el de las mejoras.

De acuerdo a los establecido por los arts. 33 y 34 de la ley 5057, la Direccin General de Catastro llevar
registros catastrales de todos los inmuebles de la Provincia, manteniendo actualizada la informacin
inmobiliaria. Previo a la realizacin de actos traslativos de dominio o modificatorios de los mismos y
como condicin para su inscripcin en el Registro General, deber recabarse el Certificado Catastral
correspondiente. Dicho certificado, que deber expedirse en un plazo no mayor de 48 hs., contendr la
nomenclatura catastral del inmueble y las referencias a plano aprobado. Los Escribanos o Funcionarios
que autoricen los documentos traslativos o modificatorios del dominio debern consignar, adems de las
dimensiones y referencias del ttulo, las que correspondan al plano respectivo.
Si la transmisin o modificacin del dominio del inmueble importa un parcelamiento o fraccionamiento
del mismo, o modificacin en las formas o medidas perimetrales o de superficie, ser obligatoria la
presentacin de planos visados por la Direccin General de Catastro, como requisito necesario para
su anotacin en el Registro General.

Para efectuar la anotacin en el Registro General deber acompaarse a los expedientes judiciales o
testimonio de las escrituras pblicas, el certificado catastral, cuando corresponda, y los formularios que
disponga la reglamentacin de la presente ley con el objeto de que tomen razn del acto las Direcciones
Generales de Rentas y Catastro.
Cuando la Direccin General de Catastro comprobare la superposicin de ttulos sobre una misma
parcela, notificar esta situacin al Registro General, el que insertar en los respectivos asientos
notas marginales donde se indique la superposicin.

Las parcelas donde no pueda establecerse el titular de dominio, se registrarn como de propietarios
desconocidos, dejando constancia de quienes las poseen o aleguen derechos sobre ellas. El
empadronamiento de la parcela posesoria lo es al slo efecto catastral y tributario, sin perjuicio de los
derechos de terceros, debiendo dejarse expresa constancia de ello en toda documentacin que se expida
sobre dichas parcelas posesorias.

MODULO 4: PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 4

PRINCIPIO DE INSCRIPCION

La inscripcin funciona con distinto vigor segn sea su formulacin concreta en cada sistema positivo: La
inscripcin puede resultar voluntaria (Espaa) (algunos autores hablan de principio de no inscripcin), u
obligatoria (principio de inscripcin), previendo distintas sanciones para el caso de incumplimiento de este
deber jurdico que varan desde las multas de carcter pecuniario, hasta la inexistencia del derecho real,
cuando se concede efecto constitutivo a la inscripcin. Cuando hablamos de principio de inscripcin nos
referimos a 1) la existencia de una exigencia legal en relacin a que el documento que afecta (crea, transfiere,
modifica o extingue), un derecho real debe ser inscripto o registrado; y 2) Los efectos que se disponen en
funcin de la inexistencia de esa registracin (multa, pecuniaria, inexistencia del derecho, etc.)
En el rgimen jurdico argentino, en materia de inmuebles, el art 2 de la ley 17801 fija el principio de
inscripcin cuando dispone que para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley,
en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos:. El
efecto de la no inscripcin est dispuesto en el artculo 1893 que requiere publicidad suficiente para su
oponibilidad a terceros de buena fe (registro con efecto declarativo). Adems, los derechos reales sobre
inmuebles que no se encuentren inscriptos, aunque sean vlidos entre las partes, se encuentran fuera del
trfico jurdico, como lo establece el artculo 23 (L 17801) que impide a los funcionarios pblicos autorizar
documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener
a la vista el ttulo inscripto en el registro y el certificado expedido por el mismo a tal efecto.
Respecto de otros bienes como son los automotores, se dispone que la no inscripcin implique la inexistencia
del derecho (efecto constitutivo).

Documentos registrables.
Se concibe como documento registrable aquel documento escrito, pblico o privado, que instrumenta un
hecho que por disposicin de la ley, debe ser inscripto en un registro para producir determinados efectos
jurdicos.
Nuestra ley registral expresa que se inscribirn documentos, pero lo que realmente se inscribe o registra en
nuestros registros de la propiedad inmueble son los actos o negocios jurdicos que operan una mutacin
jurdico real u otra registrable. Es por ello que se entiende que en nuestro sistema el registro inmobiliario es un
registro de ttulos.
El art. 2 de la ley 17.801 enumera los documentos (ttulos) que se inscribirn:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles (actos
referidos las mutaciones jurdicas reales sobre inmuebles).
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares (medidas cautelares en
general).
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales" (deja abierta la posibilidad de que otras leyes,
tanto nacionales como provinciales, establezcan otro tipo de situaciones jurdicas que tengan el carcter de
registrables).
(DOCUMENTOS PUBLICOS)

Clases de documentos registrables:

PUBLICOS: Los documentos registrables pblicos pueden ser notariales, judiciales o administrativos.
El CONTENIDO del documento registrable surge del art. 2 de la ley 17.801, y puede consistir en:
a. Actos por los cuales se constituyen, modifican, transfieren o extinguen derechos reales sobre
inmuebles. Estaremos frente a un documento notarial a tenor de lo dispuesto en el art. 1184 del CC
(969 + 1017), pero puede ser tambin un documento judicial, (Ej. una sentencia de divisin de
condominio).
b. Actos por los cuales dispongan medidas cautelares, (documentos judiciales).
c. Los establecidos por otras leyes. El contenido del documento en tal caso debe surgir de la propia
norma que lo declare inscribible.

REQUISITOS FORMALES DE LOS DOCS A INSCRIBIRSE:

Los hechos jurdicos que tienen acceso al registro deben estar contenidos en un instrumento continente
mediante el cual puedan tener dicho acceso, estos deben cumplimentar ciertos requisitos formales
determinados por el art. 3.
En cuanto a los requisitos (CONDICIONES) que deben reunir, se encuentran estipulados en el art. 3 de la
ley 17.801:
1. Deben estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente
corresponda.
(Los documentos que ingresen al registro pueden ser instrumentos pblicos de origen notarial,
administrativo o judicial. Y ser la ley la que determinar qu tipo de documento corresponde segn el
 contenido; sobre la base de ello el Registro est facultado para verificar, controlar y calificar si el acto est
contenido en un documento idneo. Es decir, si est contenido en un doc no idoneo, por ejemplo que la
rogacin de inscripcin de una medida cautelar se pida por escritura, el registro rechazar)
2. Los documentos debern tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o copias por quien est facultado para hacerlo.
(Las formalidades que deber contener cada uno de los documentos estarn expresadas un su respectivo
ordenamiento. Se deber tener en cuenta el tipo de documento del que se trata: Si el documento es
notarial deber estarse a lo que dispone el CC, y la ley notarial. Si es judicial se tendr en cuenta lo
dispuesto en los Cd. de Procedimientos y en las leyes orgnicas de los tribunales.)
3. El documento debe ser autntico, de l debe surgir eficazmente que su autor real es quien el
documento indica.
Debe hacer fe por s mismo, el documento debe ser autosuficiente, que se baste a s mismo en lo
referente a los elementos del acto que se registra.
Debe servir de inmediato ttulo, el acto jurdico contenido en el documento debe ser del que acta
como causa de la transmisin, (Ej. un contrato de CV), o de constitucin de otros derechos reales, (Ej.
un contrato de hipoteca), o de otro derecho que no sea real, y que sea pasible de ser registrado.

PRIVADOS: El principio general es que los documentos privados no tienen acceso al Registro, a no
ser que as lo disponga expresamente la ley. El art. 3 de la ley 17.801 en su ltima parte dice: Para los casos
de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados siempre
que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.

Por ltimo el art 3 Bis de la misma ley establece que no se inscribirn los actos enumerados en el art 2 de la
misma ley, si no constare en ellos las claves de identificacin de las partes otorgadas por la AFIP o por la
ANSES segn corresponda. Se refiere con ello al CUIT, CUIL o CDI.

PLAZOS PROCEDIMIENTOS Y EFECTOS (de la inscripcin)

Artculo 4 - La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las
leyes.
(inscripcin no convalidante)
Artculo 5 - Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de 45 das contados desde su
otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
(principio de prioridad excepcin-, efecto retroactivo)
Artculo 6 - La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin
deber ser formulada con su intervencin.
(Principio de Rogacin)
Artculo 7 - La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentacin local.
(Los requisitos formales de la peticin estn determinados por las leyes provinciales -5771 CBA, que enva a
lo dispuesto por resol de la direccin del registro de la prop inmueble-)
Artculo 8 - El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin
se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
Artculo 9 - Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:
a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de
ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos
determinados, a peticin fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observacin
formulada, deber solicitar el Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de
la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local (ver pag 37),
durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional.
La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. (p 37)
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia.

Asientos registrales
El asiento registral consiste en la materializacin de la registracin, es decir, en las anotaciones efectuadas en
los libros del Registro. Se pueden practicar cinco tipos de asientos o inscripciones en sentido general, a saber:
asiento de presentacin, inscripciones propiamente dichas, anotaciones, cancelaciones y notas.
1. ASIENTO DE PRESENTACIN, Es el asiento que se produce al ingresar un documento al registro, es
accesorio del asiento que se pretende lograr con dicho documento. Prepara y permite producir sus
efectos, antes de nacer, a los dems asientos y marca la fecha inicial de la proteccin del Registro.

2. INSCRIPCIN, consiste en la toma de razn o asiento principal de carcter definitivo, que se practica
en la matrcula, como consecuencia de la presentacin de un documento constitutivo de un derecho
real, con la finalidad y efectos que resultan de la ley

3. ANOTACIONES, es todo asiento de carcter temporal, que se efecta con relacin a una inscripcin
como consecuencia de la presentacin de un documento conforme de acuerdo a la ley, del que resulta
que la integridad de sta queda afectada por alguna causa que expresa o resulta de dicho documento.

4. CANCELACIN es un asiento de tipo negativo, que deja sin valor total o parcialmente uno anterior de
la misma clase, de tipo positivo; est subordinado a este y en ningn momento se lo puede considerar
como un asiente independiente de aqul.

5. Las NOTAS MARGINALES o ACLARATORIAS (art. 33 ley 17.801), tienen una existencia autnoma. El
elemento caracterstico de este tipo de asiento, es su cierta relacin de dependencia con un asiento
principal, relacin variable que va de la simple referencia de un folio a otro, hasta la modificacin o
negacin del contenido del mismo.
Las notas tienen por finalidad dejar constancia en el Registro de los segundos o ulteriores testimonios,
expedidos por los escribanos o funcionarios pblicos competentes en los casos y conforme a lo
consignado en el art. 28 ley 17.801, ltima parte, que dispone: El Registro har constar, en las
inscripciones, la existencia de testimonios que le fueron presentados.
Las notas de referencia tienen por objeto facilitar la bsqueda o consulta de los asientos que guardan
relacin entre s.

Para que se practiquen notas aclaratorias se requiere:

a. Que sea expresamente solicitado, no obstante el documento contenga la clusula o la
constancia de su cumplimiento. Es necesaria su expresa rogacin.
b. Que el documento que lo contenga sea inscribible, (notarial o judicial).
Puede referirse a la existencia de una condicin, la constancia de su cumplimiento, y toda modificacin
o aclaracin en relacin al documento inscripto.

CLASES DE ASIENTOS
A)
Asiento definitivo: Son los que se refieren a actos de constitucin, modificacin o transmisin de derechos
reales. Se da una inscripcin definitiva cuando el registro, recibida la peticin, resuelve darle curso por no
proceder observacin alguna.
Asiento provisional: Son aquellos que pueden ser susceptibles de caducidad, es decir que pueden perder su
vigencia por el transcurso del tiempo. El pedido de certificado produce el asiento provisorio. Un asiento de
este tipo se da en los casos en que luego del perfeccionamiento de la escritura el notario la ingresa al registro
para su registracin. La registracin no opera de manera automtica sino que el registro realiza una
calificacin de la peticin de la misma. Para ello al ser presentada por el notario el registro inscribe de manera
provisional la misma.
B)
Asiento incondicional: Es aquel que ha obtenido colocacin registral no dependiendo en su validez de la
existencia de otro asiento que pueda afectarlo.
Asiento condicional: Est supeditado a alguna vicisitud dentro del procedimiento inscriptorio. Encontramos un
asiento condicional en lo establecido por el art 18 inc. b de la ley 17.801 que establece Si al solicitarse la
inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo
respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia
que la condiciona.
C)
Asiento principal: Es autnomo de cualquier otro asiento. Ejemplo: un asiento de dominio. ste tiene plena
validez sin necesidad de otro asiento.
Asiento accesorio: Requiere la existencia de otro asiento, ejemplo: el asiento de un embargo. En este caso el
asiento accesorio requiere para su validez de la existencia del asiento que refleje el dominio sobre el inmueble
por parte del sujeto embargado.
D)
Asiento positivo: Un asiento ser positivo cuando se refiera al nacimiento o transmisin de un derecho real.
Asiento negativo: Ser negativo cuando el asiento se refiera a la extincin de un derecho real.

INSCRIPCION Y ANOTACION

La parte ltima del prr. 1 del art. 2 distingue entre inscripcin y anotacin, haciendo resaltar que son dos
cosas distintas. La VI Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en Mendoza
en 1969, dijo que "por inscripcin debe entenderse a toda toma de razn o asiento principal de carcter
definitivo, provisional o condicional que se practique en la matrcula como consecuencia de la presentacin de
un documento constitutivo de un derecho real, con la finalidad y efectos que resulten de la ley". Por anotacin
se debe entender, a "todo asiento temporal que se practique con relacin a una inscripcin, como
consecuencia de la presentacin de un documento conformado de acuerdo a la ley, del que resulte que la
integridad de la inscripcin queda afectada por alguna causal que se exprese o que resulte de dicho
documento.

INMATRICULACIN.

El registro sigue un sistema de folio real, dedicando una hoja (o cuadernillo) a cada inmueble o finca. El primer
paso para el ingreso de una finca al registro es la llamada inmatriculacin, que consiste en la apertura del
folio, con la descripcin de los datos que servirn para identificar al inmueble y determinar quin es su
propietario. En ese folio se anotarn en el futuro los cambios reales que se produzcan: transmisiones de
dominio, derechos reales limitados, gravmenes, etc.
La inmatriculacin exige mayores recaudos que una inscripcin comn, pues al no existir ningn antecedente
debe procederse cuidadosamente a verificar la titularidad del derecho y las caractersticas de la finca
registrada.

MATRICULACION
Es el procedimiento que, tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso en forma
originaria (inmatriculacin), o por vuelco al nuevo sistema de un inmueble al registro, abriendo folio donde se
le determina, otorgndole una condicin que, mientras no se presente otro documento pblico posterior que la
modifique, permanece inalterable.
Artculo 10.- Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se
refiere el artculo 2, sern previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicacin.
Exceptense los inmuebles del dominio pblico. (quedan fuera del deber de registrarse los de dominio
pblico)
Artculo 11.- La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una
caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo. (Sistema de folio real)
En cumplimiento de lo estipulado por el art 44 de la ley registral nacional 17.801 la provincia de Crdoba dicta
su ley registral, ley 5771, que en sus arts. 22 y 23 establece la forma en cmo se llevara a cabo la
matriculacin de los inmuebles.
Artculo 22.- El folio de matriculacin consistir en una hoja con las medidas y caractersticas que determine
la Direccin del Registro, de manera tal que permita contener los siguientes asientos y anotaciones:
a) Nmero de matrcula que asigne al inmueble y su nomenclatura catastral cuando exista.
b) Nombre del Departamento y nmero de orden que al mismo le corresponda segn la ubicacin del
inmueble.
c) Medidas perimetrales, superficie, linderos y dems detalles con que deben describirse los inmuebles y que
faciliten su individualizacin, especializacin siempre que los contenga el ttulo o plano que sirve de
antecedente.
d) Antecedentes dominiales o matrcula de origen en caso de Subdivisin o de unin.
e) Nombre del o de los titulares del dominio y dems datos que requieren para las escrituras pblicas, as
como sus posteriores transmisiones. Respecto de las Sociedades o personas jurdicas se consignar su
nombre o razn social, clase de sociedad, domicilio e inscripcin en el Registro pertinente, cuando la ley exija
tal requisito.
f) Hipotecas, otros derechos reales o personales, afectaciones a regmenes especiales y las limitaciones y
restricciones que se refieren al dominio.
g) Cancelaciones o extinciones que correspondan a los derechos inscriptos sealados en el inciso anterior.
h) Certificaciones que son reserva de prioridad se expidan de conformidad con lo previsto en la ley.
Artculo 23.- Los inmuebles se individualizarn en el Registro mediante las siguientes caractersticas:
a) Designacin del Departamento en que se encuentra ubicado y nmero de orden del mismo coincidente con
el del catastro provincial.
b) Nmero que se le asigne por orden de matriculacin. Los inmuebles sometidos al rgimen de la propiedad
horizontal llevarn adems una sub - matrcula, segn el nmero que corresponda a cada unidad de
propiedad exclusiva.
El Reglamento de Copropiedad y Administracin inscripto llevar la sub - matrcula cero.

Procedimiento segn ley 17801:

Artculo 12. - El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la
base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando
existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y
se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los
titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las
sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se
har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su
clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin
del documento en el Registro.

! Artculo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarn tantas nuevas matrculas como partes
resultaren, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y nica matrcula de las
anteriores, ponindose nota de correlacin. En ambos casos se vincular la o las matrculas con los
planos de mensura correspondientes.

RECTIFICACION DE ASIENTOS.

Suelen presentarse situaciones en que lo registrado, es decir la realidad jurdica obrante en el correspondiente
registro y la realidad jurdica extra registral no coincidan. (Art. 34 ley 17.801)
Esta falta de correspondencia podr provenir bsicamente de: 1) error u omisin en el documento originario
que ingresa al registro para su inscripcin; o 2) error u omisin material ocurrido por el registrador al momento
de realizar la misma.
Para estas situaciones el artculo 35 de la ley registral nacional 17.801 establece diferentes soluciones.
Para el caso de que la inexactitud prevenga del error u omisin en el documento que pretende ingresar para
su inscripcin, establece que la rectificacin se realizar por una nueva solicitud, la que deber estar
acompaada de otro documento de la misma naturaleza del que motivo la inexactitud, o resolucin judicial
que ordene tal medida. Para esto hay que tener en cuenta que al registro ingresan documentos de origen
notarial, judicial, administrativo. Y en casos excepcionales algunos instrumentos privados determinados por
leyes del Congreso de la Nacin.
En el supuesto de que la inexactitud derive provenga de error u omisin del registrador, se proceder a su
rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.

Artculo 34.- Se entender por inexactitud del registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos
susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extraregistral. (Art. 34 ley 17.801)
Artculo 35.- Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de error u omisin en el
documento, se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento de la misma
naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se
tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se proceder a
su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.

As, la ley registral de la provincia de Crdoba nmero 5771 en sus arts. 48 y

49 prevn:
Artculo 47.- Cuando se modifique, aclare o rectifique el asiento de un ttulo inscripto, las constancias que
resulten de los instrumentos presentados, se harn por nota en el rubro del folio pertinente. Las mismas se
practicarn sobre la base de los siguientes antecedentes mnimos:
a) Nmero y fecha de presentacin de la solicitud o documento que la autorice.
b) Funcionario autorizante o solicitante.
c) Breve sntesis de lo rectificado, aclarado o modificado.
El Director ordenar de oficio la rectificacin, aclaracin o modificacin de errores evidentes del Registro
Artculo 48.- La rectificacin de los asientos registrales inexactos por error u omisin en el documento
inscripto, respecto de la matriz o expediente original, se efectuar mediante documento de la misma
naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el que motiv el asiento.
El error u omisin en el asiento registral por diferir con el documento a que accede, se rectificar
mediante el reintegro del documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y
tomando en consideracin el documento mismo.
El error u omisin en el asiento registral por diferir ste de la rogacin que acompa el documento
inscripto, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto portando rogacin acorde con el mismo,
la cual deber sealar la diferencia entre el asiento producido y la rogacin originaria.

CANCELACIN DE LAS ANOTACIONES E INSCRIPCIONES

La cancelacin es un asiento que se practica en el registro y que tiene la virtualidad de extinguir total o
parcialmente a otro u otros asientos anteriores. Debe referirse a asientos regstrales determinados.
PROCEDIMIENTO. EL ARTCULO 36 DE LA LEY 17.801. Establece que "las inscripciones y anotaciones se
cancelarn con la presentacin de solicitud, acompaada del documento en que conste la extincin del
derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra
persona; o por confusin;- o por sentencia judicial o por disposicin de la ley.
Cuando resulten de escritura pblica, sta deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto,
sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el
certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o parcial segn resulte de los
respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local".

De acuerdo con el referido art. 36, existen cinco causas de cancelacin de asientos, las que pasamos a
considerar:
1) CUANDO SE PRESENTA EL DOCUMENTO EN EL CUAL CONSTA LA EXTINCIN DEL DERECHO
REGISTRADO. Se refiere a los derechos reales sobre cosa ajena que son susceptibles de extincin
(usufructo, uso, habitacin, servidumbres activas, hipoteca y anticresis), as como tambin a los embargos y
dems providencias cautelares anotadas de conformidad con lo dispuesto por el art. 2, inc. b, de la ley
17.801. Tratndose de derechos reales, normalmente el documento inscribible ser una escritura pblica en
base al principio contenido en el art. 1184, inc. 10, del Cd. Civil (1017). Sin embargo, puede ser tambin un
documento judicial el que dispone la cancelacin.
Si se refiere a embargos y dems providencias cautelares, se requiere siempre un documento judicial (oficio)
librado con todos lo requisitos dispuestos en los respectivos cdigos de procedimiento.
2) CUANDO EL DOCUMENTO QUE SE PRESENTA CONTIENE UNA TRANSFERENCIA DEL DERECHO
INSCRIPTO EN FAVOR DE OTRA PERSONA. Aqu la extincin no se produce por la conculcacin o
destruccin del derecho, sino por su prdida por parte del transmitente en favor del causahabiente que lo
adquiere en forma derivada.
En realidad, el asiento registral en el cual consta el derecho del transmitente -que ste pierde a raz de la
transmisin-, no es objeto de un asiento especial de cancelacin, sino que deja de dar publicidad a la
titularidad hasta entonces vigente a causa del ingreso de un nuevo documento que contiene la transmisin y
que, al ser inscripto, produce una modificacin de la situacin registral.
Es decir, se practica un asiento de inscripcin en los trminos del art. 14, incs. a y b, de la ley 17.801, pero no
se practica un asiento de cancelacin como el contemplado por el inc. c de dicho artculo. Como bien acota
Andorno, "la inscripcin de la transferencia del derecho inscripto no extingue de modo expreso y especfico la
inscripcin anterior, pero produce su alteracin, al originarse la mutacin del titular del dominio o del derecho
inscripto"
3) LA CONFUSIN. Se opera la confusin como modo de extincin de las obligaciones "La obligacin se
extingue por confusin cuando las calidades de acreedor y deudor se renen en una misma persona y en un
mismo patrimonio (art. 931, Cd. Civil y C).
Se opera registralmente la confusin por la extincin de las obligaciones, entre otros casos cuando el
acreedor hipotecario adquiere el bien hipotecado.
Tambin cabe referirse a la confusin como modo de extincin de los derechos reales. As, el art. 1907 del
Cd. Civil y C, refirindose a los derechos reales sobre cosa ajena, seala que se extinguen por
consolidacin, es decir, reunin del dominio y el derecho real accesorio en la misma persona (Ej. Usufructo,
uso y habitacin)
El art. 3055 (ESTA TODO JUNTO AHORA EN EL 1917) del mismo Cdigo, concerniente a las servidumbres,
establece que stas "se extinguen por la reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las
heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la
haya motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una persona, sta ha llegado a ser propietaria del
fundo sirviente".
4) LA SENTENCIA JUDICIAL. Abarca cualquier tipo de asiento, sea de inscripcin o de anotacin y, en su
caso, definitiva o provisoria. Presupone la tramitacin de un juicio llevado en debida forma, cuestin cuyo
anlisis es ajeno al registro, que debe limitarse a la calificacin del documento judicial exclusivamente en
aquellos aspectos a los que se extiende su facultad (ver calificacin).
5) LA LEY. A nuestro modo de ver, si para que opere la cancelacin de un asiento es necesario recurrir a la
justicia para que as lo declare, estaremos ante una cancelacin por sentencia judicial y no por ley.
A nuestro juicio es menester que una ley expresamente declare extinguido el derecho, como ocurri con la
sancin del Cdigo Civil al suprimir, en el art. 2614, una serie de derechos reales que antes estaban
permitidos.

CADUCIDAD DE LAS INSCRIPCIONES

(art 37 ley 17801)

Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; (20 aos, art 2210)
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario
de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.
(art 37 ley 17801)
Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; (20 aos, art 2210)
se produce la caducidad de la inscripcin, quedando sin oponibilidad a 3ros, por lo que estos pueden
actuar como si ella no existiera. Tener en cuenta que no caducan las hipotecas constituidas a favor de
bancos oficiales, respecto de las cuales siempre va a ser necesario que se ruegue la toma de razn de su
cancelacin (voluntaria o judicial).
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2 (embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares), a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.

ENTONCES:
HIPOTECAS: La inscripcin caduca de pleno derecho a los 20 aos, si antes no se renueva. Salvo
respecto de las hipotecas constituidas a favor de bancos oficiales, cuyas inscripciones no caducan y siempre
requieren rogacin para que se tome razn de su cancelacin (Es una ley)
MEDIDAS CAUTELARES: (embargos, inhibiciones, etc.), caducan a los 5 aos. Salvo las inhibiciones
ordenadas por jueces de concursos y quiebras, que no caducan, requiriendo siempre la rogacin para su
cancelacin (ley de concursos y quiebras no dice nada de la caducidad)
INSCRIPCIONES PROVISIONALES: La caducidad o prdida de validez de las anotaciones
provisionales se produce de manera automtica al vencerse el plazo de 180 das acorado por el Registro, si
antes no se ha acordado prrroga (igual para docs rechazados, art 18 inc a); y la caducidad del bloqueo
provocado por los certificados, que garantizan la inmutabilidad de la situacin registral durante 15, 25 o 30
das, de acuerdo con lo establecido en el Art. 24, cuya validez se extingue al transcurrir esos plazos sin haber
sido utilizados.
A diferencia de la cancelacin, en la que es necesario practicar el correspondiente asiento tal como lo indican
los arts. 14, inc. c, y 36 de la ley 17.801, la caducidad se opera pso iure, y no es necesario practicar asiento
de ninguna especie.
Como es comn que tanto el certificado del art. 23 de la ley 17.801, as como tambin los informes, sean una
fotocopia del folio real relativo al inmueble, si en ellos se da a publicidad una medida cautelar o una hipoteca
respecto de la cual se haya operado el plazo de caducidad del asiento de inscripcin, debe entenderse que
las anotaciones, no obstante aparecer en los certificados e informes, se deben tener por no existentes, sin que
se le pueda atribuir por ello mala fe al adquirente.

Respecto de las inscripciones provisionales: (art 9 y 18)

Art 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:

a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; La ley provincial dice que el
rechazo debe ser efectuado por el director del registro (mxima autoridad), (o persona habilitada por
resolucin de la direccin) (queda agotada la va administrativa, se tiene los 180 das para presentar la
apelacin, ante el registro que eleva a la cmara)

b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el
plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por
perodos determinados, a peticin fundada del requirente (van a ser 150 das: 180-30), si no se presenta
dentro de ese plazo, caduca la inscripcin provisoria.
Si esto no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la
decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que
correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin
provisional.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas
o transcurre el plazo de su vigencia.
(la ley provincial 5771 dispone el plazo de 180 das del art 9 (L 17801) + prorroga por 90 das + prorroga
excepcional fundada = subsana o plantea recursos:
Recurso de rectificacin fundado ante el registrador interviniente dentro de los 30 das de notificada la
observacin con todos los elementos de prueba 15 das para resolver = mantiene observacin o no
resuelve recurso de apelacin ante el director general dentro de los 15 das 30 das para resolver (agota
va administrativa dentro de los 10 das de notificada la resol de la dir gral, plantear recurso ANTE EL
REGISTRO GENERAL, quien lo elevar dentro de los 5 das a la cmara de apelaciones (la parte
jurisprudencial es igual en los dos incisos).
Para el caso del rechazo (inc a): La ley provincial dispone que debe ser dispuesto por la direccin general (la
va administrativa queda agotada?). Se otorga de igual forma que para el caso de observacin subsanable el
plazo de anotacin preventiva, esto es para que se puedan interponer las vas recursivas dispuestas por la ley
provincial (5771 cba). Es decir, se otorga los 180 das (150), para iniciar los recursos pertinentes; pueden
pasar 2 cosas: que no se plantee recurso, caso en que caduca la inscripcin provisoria; o que se plantee
recurso dentro de los plazos, en cuyo caso dicha anotacin provisoria se va a prorrogar. Hasta cundo?
mientras que se mantenga la va recursiva respetando los plazos procesales de la ley provincial se va a
mantener el bloqueo, llegando en ltima instancia a la justicia. Esta ltima va a ser la que determine
definitivamente entre 2 opciones:
Favorable al registro, se mantiene la observacin
Se ordene la registracin: de manera automtica caduca la inscripcin provisoria
transformndose en definitiva (siempre que se transforma en definitiva se produce la caducidad de la
provisoria, pero a favor del requirente).
Art 19 ley 5771 Dispone que contra la resolucin denegatoria de la Direccin General se podr recurrir por
ante la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deber interponerse
ante el Registro General dentro de los diez das de notificada la resolucin denegatoria en el mismo acto
(quien la eleva al TSJ dentro de los 5 das para que la remita a la cmara que corresponda). RECURSO
JURISDICCIONAL! (contradiccin que no entiendo, ver clase)

Registro General de la Provincia: sistemas operativos de inscripcin; normas aplicables. Conversin de la

tcnica Cronolgica Causal al sistema del Folio Real. Disposiciones normativas aplicables.

Conversin de la tcnica cronolgica causal al sistema de folio real.

Antes de la sancin de la ley 17801, el CC slo prevea la existencia del registro de hipotecas. Sin embargo,
las provincias, extendieron las funciones de ese Registro a la inscripcin de todos los actos que influyen sobre
la transmisin, declaracin o modificacin de derechos reales.

En cuanto estos Registros agregaban un requisito para la eficacia de los derechos reales, resultaban
inconstitucionales, ya que es el CC el que fija la forma de transmisin de los derechos reales, y por ende, las
legislaturas provinciales no pueden alterar los requisitos fijados por el.

Si bien muchos tribunales decretaron inconstitucionalidades, las conveniencias prcticas del registro hicieron
que en todo el territorio fueran acatndose las disposiciones provinciales, que imponan la necesidad de la
registracin para la oponibilidad a terceros de los derechos reales.
En virtud de ello, cuando se sanciona la ley 17801, un gran nmero de inmuebles ya se encontraban
asentados en los registros provinciales, existiendo una infraestructura registral respecto de todos los derechos
reales sobre ellos existan. En aquellos registros lo que se utilizaba era el sistema cronolgico, en el que se
iban incorporando los distintos ttulos por orden de llegada. Con la ley 17801 esto se modifica, se pasa a un
sistema de folio real, donde el objeto de registracin es la cosa (el inmueble), y se le va a adjudicar a cada
uno una inscripcin, un nmero que va a identificar a ese inmueble: la matrcula (matriculacin). Esa
matrcula, mientras el inmueble objeto de la registracin no se vea modificado, va a permanecer inalterable
(puede pasar que se haga una subdivisin y ah van a surgir matrculas nuevas para cada inmueble que sea
resultado de esa subdivisin). La informacin en relacin al inmueble se encuentra en un nico lugar
La matriculacin se produce como consecuencia de la inscripcin de dominio (es el acto de incorporacin del
inmueble al registro), abarcando tanto el hecho del ingreso originario de un inmueble en el registro, como el
paso o vuelco de un inmueble del sistema cronolgico al de folio real; se hace mediante lo que se denomina
asiento de matriculacin. Las usucapiones, dan lugar a matriculacin, por ser una adquisicin originaria (se
rompe el tracto). Se ordena la cancelacin de la inscripcin anterior y se le da matrcula nueva
(inmatriculacin).
El asiento de matriculacin es el primer asiento, el que confiere matrcula. Qu requisitos debe cumplir? Art
12 El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de
breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin.
Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura
correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten.
Nomenclatura catastral, hay que distinguir segn se trate de inmuebles rurales o urbanos. Si estamos
hablando de identificacin del inmueble, tengo que hacer alusin en primer lugar en la nomenclatura a lo que
es el departamento (divisin poltica de la provincia, cba 26 dptos), dentro de cada dpto estn las pedanas
(una subdivisin dentro del departamento), dentro de las pedanas tenemos localidades, pero a su vez, como
estamos hablando de lo rural, tengo si o si secciones, porque quizs no tenga localidad. En cambio, si el
inmueble es urbano, la localidad se hace imprescindible, dentro de la localidad tendr secciones, dentro de las
secciones manzanas y dentro de las manzanas parcelas. Si es nomenclatura municipal, va a determinar calle
y nmero. Si no hay nomenclatura no hay nmero de cuenta, quien proporciona el numero de cuenta es
catastro
Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social,
clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar,
adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro.
la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones
resulten necesarias para su completa individualizacin

Disposiciones normativas aplicables

Art 10: los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere
el art 2, sern previamente matriculados en el registro correspondiente a la ubicacin
Art 11: La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento que servir para designarlo.
Nos lleva a que el folio destinado a cada inmueble es identificatorio de ese inmueble, es su nmero de
documento. Por ello, va a subsistir inalterable mientras ese inmueble siga existiendo como tal (no se vea
alterado en su configuracin fsica, sea por subdivisin o anexin). Ese inmueble puede dejar de existir como
tal por una subdivisin por ejemplo, que va a provocar la cancelacin de la matrcula del inmueble originario y
se le va a otorgar un nuevo nmero de matrcula a los distintos inmuebles resultado de la subdivisin.
Art 44: a partir de la fecha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscritos en el registro de
la propiedad, como los que an no lo estuvieren, debern ser matriculados de conformidad con sus
disposiciones, en el tiempo y la forma que determine la reglamentacin local
En cba el certificado produce bloqueo desde la peticin del certificado, la ley nacional dice a partir de la
expedicin. Hace al proceso inscriptorio
Folio real es la tcnica de llevar un registro real, consistente en asignarle a cada cosa objeto de registracin
(inmueble), una ficha o cuadernillo en el cual se practicarn todos los asientos que tengan relacin con esa
cosa segn resulte de los diferentes documentos que se presenten para su toma de razn.

Registraciones previstas en leyes especiales.

BOLETOS DE COMPRA VENTA: La ley 14.005 (venta de inmuebles a lotes y a plazos cuotas sin
escritura-), dispone que celebrado el contrato dentro de los 30 das de su fecha, el vendedor deber
proceder a la anotacin provisoria del instrumento que entregue al comprador en el Registro de la
Propiedad Inmueble. El comprador que tuviere instrumento inscripto ser preferido a cualquier acreedor
para la escrituracin de la fraccin adquirida.
La ley 19.724 (prehorizontalidad), dispone que el propietario debe registrar los contratos celebrados con
los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmuebles.
La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho, a
consecuencia de un contrato debidamente registrado.
No existen en el CC ni en las leyes nacionales, disposicin alguna que exija la anotacin de los boletos
para que estos produzcan algn efecto contra terceros. La XIV Reunin Nacional de Directores de los
Registros de la Propiedad, declara que en aquellos casos en que las leyes locales dispongan la anotacin
de los boletos, tales anotaciones no producen efectos de oponibilidad a terceros. Toda disposicin en
contrario viola claras normas constitucionales.
 En materia de PH (ley 13.512), dispone que al constituirse el consorcio de propietarios, debern acordar y
redactar un reglamento de copropiedad y administracin por escritura pblica que se inscribir en el
Registro de la Propiedad (art 2038 ccc).

En materia de PREHORIZONTALIDAD, adems de la anotacin de los boletos de CV, se prev la

anotacin en el Registro de la Propiedad de la escritura pblica de afectacin (art 4 L 19724)

La ley de BIEN DE FAMILIA (ley 14.394), Art 244 y 249: la afectacin al rgimen es oponible slo a los
acreedores posteriores a la inscripcin de la vivienda (salvo excepciones); es inoponible a los acreedores
de causa anterior.

La ley 13.246, de ARRENDAMIENTOS RURALES Y APARCERAS, seala que los contratos de

arrendamiento y aparcera en los cuales se conceda el uso y goce del predio, debern ser
obligatoriamente inscriptos en el registro inmobiliario de la jurisdiccin territorial.

La ley 21.499 de EXPROPIACIONES dispone que para la transferencia del dominio de inmuebles es
suficiente al efecto de la inscripcin en el Registro de la Propiedad, el decreto que aprueba el avenimiento
o la sentencia judicial que haga lugar a la expropiacin.

La posesin y el Registro.
Nuestro codificador al establecer la nmina cerrada de los derechos reales, descart la posesin, y en el texto
del CC tampoco la consider como un derecho personal, aunque haya obligaciones y derechos inherentes a
la posesin. El valor jurdico de la tradicin, tiene plena vigencia como modus adquirendi, pero hace ya tiempo
que ha perdido significacin como factor de cognoscibilidad pblica.
La actual redaccin del art. 2505 del CC (1893 ccc), para el cual la adquisicin o trasmisin de derechos
reales no son oponibles a terceros de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Esto no resta
importancia a los arts. en los cuales se otorga valor a la posesin, por ej en cosas muebles no registrables
donde la posesin vale por ttulo; o en materia de inmueble cuando hay 2 adquirentes no inscriptos uno con
posesin.
El nacimiento del derecho real inmobiliario en nuestro pas se funda en el ttulo y el modo (tradicin). Precede
siempre a la inscripcin, y por ello el Registro, luego de examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los
documentos, cuya inscripcin se solicita, atendindose a lo que resulta de ello y los asientos respectivos,
debe acomodar tales asientos a la realidad jurdica extrarregistral, con lo cual se logra su publicidad y
oponibilidad a terceros.

UNIDAD N 5

Principio de Especialidad o determinacin: concepto

El principio de especialidad o determinacin no es propio del derecho registral, sino que constituye un
principio rector del derecho en general. En las relaciones jurdicas, para que los derechos que de ella surjan
puedan ser ejercidos, se necesita indispensablemente que los elementos de aquella (sujeto, objeto y causa),
tengan cierto grado de determinacin. Este principio de especialidad en materia de lo que es registro
inmobiliario, se asienta sobre la base de 3 elementos que van a necesitar estar plenamente determinados:
inmueble,
el derecho sobre ese inmueble
los sujetos titulares
Cmo logramos esta individualizacin? a travs de la matrcula. Es en ella donde van a tener que estar
especificados esos elementos.

El ingreso del inmueble al sistema registral vigente se produce por matriculacin, la misma se da por
matriculacin originaria (no estaba inscripto el caso del usucapin es originaria, porque es adquisicin
originaria), o bien por vuelco del sistema cronolgico al sistema de folio real (llevo al folio real lo que ya
estaba inscripto). La matrcula funciona de manera similar al dni de las personas sirviendo para individualizar
al inmueble, de tal forma, va a mantenerse inalterable mientras el inmueble siga existiendo como tal, es decir,
mientras no se vea modificada su conformacin fsica (mediante subdivisin o anexin).

Tratamiento en la ley 17801 y ley provincial 5771

El principio de especialidad en la ley 17801 se ve reflejado en su art 12:

Art 12: El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de
breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando
existan, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y
se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los
titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de
sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar,
adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro.
ANLISIS:
OBJETO:
o Ubicacin y descripcin del inmueble
o Medidas, superficie y linderos
o Nomenclatura catastral y plano de mensura si existieran.
o Proporcin de la propiedad y monto del gravamen.
SUJETOS:
o P. Fsicas: Nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales requeridos para las
escrituras publicas
o P. Jurdicas: nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio.
CAUSA: Se har mencin del ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante.
Especialidad en la ley provincial 5771.
El art. 22 de la ley provincial dispone que el folio de matriculacin consistir en una hoja con las medidas y
caractersticas que determine la Direccin del Registro, de manera tal que permita contener los siguientes
asientos y anotaciones:
a) Nmero de matrcula que asigne al inmueble, y su nomenclatura catastral cuando exista.
b) Nombre del departamento y nmero de orden que al mismo le corresponda segn la ubicacin del
inmueble.
c) Medidas perimetrales, superficie, linderos y dems detalles con que deben describirse los inmuebles y que
faciliten su individualizacin, especializacin, siempre que los contenga el ttulo o plano que sirve de
antecedente.
d) Antecedentes dominiales o matrcula de origen en caso de subdivisin o de unin. (es lo que se
agrega en relacin a la ley nacional)
e) Nombre del o de los titulares del dominio y dems datos que requieren para las escrituras pblicas, as
como sus posteriores transmisiones. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su
nombre o razn social, clase de sociedad, domicilio e inscripcin en el Registro pertinente, cuando la ley
exija tal requisito.
f) Hipotecas, otros derechos reales o personales, afectaciones a regmenes especiales, y las limitaciones y
restricciones que se refieren al dominio.
g) Cancelaciones o extinciones que correspondan a los derechos inscriptos sealados en el inc. anterior.
h) Certificaciones que son reserva de prioridad, se expidan de conformidad con lo previsto en la ley.

Por su parte el art. 23 de la ley 5771, hace referencia a la especialidad en cuanto al objeto, al decir que, los
inmuebles se individualizarn en el Registro por:
1. La designacin del departamento en que se encuentra ubicado y nmero de orden del mismo coincidente
con el de catastro provincial.
2. El numero que se le asigne por orden de matriculacin. Los inmuebles sometidos al rgimen de la PH
llevarn adems una sub-matrcula, segn el nmero que corresponda a cada unidad de propiedad
exclusiva. El reglamento de copropiedad y administracin inscripto llevar la sub-matrcula cero.

Respecto de la nomenclatura catastral hay que tener en cuenta que va a variar segn se trate de inmueble
rural o urbano (la ley provincial la exige):
RURAL
o Departamento (sobre la base de la divisin poltica de la provincia)
o Localidad
o Y el nmero que se le asigna al inmueble y no se repite dentro de la localidad
URBANO
o Departamento
o Localidad
o Secciones (dentro de la localidad)
o Manzana
o Parcela
Qu pasa si el inmueble est ubicado en 2 departamentos?:
1) Se va a anotar como perteneciente al departamento donde est la mayor superficie
2) Si la superficie es equivalente en ambos departamentos, se anota al que tenga la menor designacin
catastral (por orden va al que tiene menos)

Relacin jurdica y sus elementos.

La RELACIN JURDICA es el vnculo intersubjetivo en virtud del cual surgen entre ellos derechos y
obligaciones.
Toda relacin jurdica contiene tres elementos: el sujeto, el objeto y la causa, (que es la generadora o extintiva
de la relacin).
1. Sujetos: los individuos que se relacionan, ya sean personas fsicas o jurdicas.
2. Objeto: parte de la realidad social limitada por la relacin, concretada en los intereses y bienes, ya
especificados en una clasificacin anterior.
3. Causa: Es el hecho o acto que hace nacer a la relacin jurdica.
Para que exista relacin jurdica y los derechos que surgen de ella puedan ser ejercidos resulta
indispensable que dichos elementos se encuentren identificados, determinados o, al menos, que sean
determinables.

El objeto de la registracin: el inmueble.

Para nuestro derecho positivo, la determinacin del inmueble se rige por las siguientes normas:
a) A los efectos inscriptivos, la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos, y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin (art. 12 ley 17.801), lo
cual no excluye que cuando se disponga de ellas, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se
identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia
real que resulten.

b) El art. 1344 del CC habla sobre la venta de un inmueble determinado, el cual puede hacerse: 1) sin
indicacin de su rea, y por un solo precio; 2) sin indicacin del rea, pero a razn de un precio la medida;
3) con la indicacin del rea, pero bajo un cierto nmero de medidas, que se tomarn en un terreno ms
grande; 4) con indicacin del rea, por un precio cada medida, haya o no indicacin del precio total; 5)
con indicacin del rea, pero por un precio nico, y no a tanto la medida; 6) o de muchos inmuebles, con
indicacin del rea, pero bajo la convencin de que no se garantiza el contenido, y que la diferencia, sea
ms sea menos, no producir en el contrato efecto alguno.

c) El art. 1345 del CC dispone que si la venta del inmueble se ha efectuado con indicacin de la superficie
que contiene, fijndose el precio por la medida, el vendedor debe por la cantidad indicada. Si resultare de
una superficie mayor, el comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su valor al precio
 estipulado. En ambos casos, si el exceso o la diferencia fuese de un vigsimo el rea total designada por
el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el contrato. En la prctica notarial, este margen de
tolerancia es recogido por las escrituras con la clsica frmula o lo poco ms o menos que resulte dentro
de los siguientes linderos.

d) El usufructo requiere hacer inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo,
para lo cual se deber cumplir con el principio de determinacin.

e) Dado que las servidumbre pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte
material de l, en su superficie, profundidad o altura; ser necesario en todos los casos la determinacin
de la pare afectada.

En cuanto al derecho real de hipoteca, el CC establece que se la podr constituir sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas. La legislacin mercantil contienen parecidos preceptos para la
hipoteca de buques y aeronave, los cuales son bienes de ms fcil determinacin, y en ellos a veces se grava
por separado sus partes componentes, (ej. motor de los aviones).

Registro y catastro.

El catastro es el censo o padrn de las fincas urbanas y rsticas de un pas. Dicho padrn se realiza con
variados fines: tributarios, estadsticos, jurdicos etc.

La eficacia de un registro depende de la forma en que se cumple con el principio de determinacin, o sea, la
precisin alcanzada en cuanto al contenido de la registracin, que no debe ser difuso.
Los registros que inscriben derechos reales de dominio o de garanta, deben exigir una descripcin ntida de
la cosa u objeto material que pueda tener valor, sin cuya tradicin no puede haber derecho real sobre cosa
propia, y sin cuya afectacin (con o sin entrega al acreedor), no puede haberlo sobre cosa ajena.
Las trabas judiciales (embargos, litis, etc.), y todos los derechos personales propter rem debern tambin
cumplir con una inequvoca determinacin del bien sometido al ius preferendi o al ius persequendi.
La descripcin de la cosa, si se trata de un inmueble comienza con su ubicacin topogrfica, la indicacin si
est en una zona rural o urbana (con calle y nmero, de ser posible), y de sus caractersticas (baldo o
edificado), medidas perimetrales y de superficie, linderos y dems datos individualizantes.

Coordinacin y funciones de los distintos organismos inmobiliarios.

Existen organismos provinciales que tienen a su cargo reunir, registrar y ordenar toda informacin relativa a
los inmuebles existentes en sus territorios, como partes del Estado para organizar y conocer la existencia de
su riqueza topogrfica. Su relacin con el Registro de la Propiedad es la base de informacin. Hoy para
inscribir un inmueble se necesita la identificacin catastral.
La ley 20.440 es la Ley Nacional de Catastro, que determina las funciones y fines del catastro, las atribuciones
del mismo como ejercicio del poder de polica (expedir certificados, actos de levantamiento registral, realizar
inspecciones, ejecutar la cartografa catastral de la jurisdiccin, etc.) Esta ley, luego fue modificada casi en su
mayora por la ley 22.287, la cual suspende gran cantidad de los arts. de la ley 20.440.

El 20 de diciembre de 2006 fue sancionada la ley 26.209, promulgada de hecho el 27 de enero del 2007 y
pubicada en el B.O el 18 de enero del 2007. Esta ley -complementaria del cdigo civil (art.18) y que deroga
expresamente las leyes 20.440, 21.848 y 22.287 (art.19)- establece el marco normativo al que deber
ajustarse el funcionamiento de los catastros territoriales pertenecientes a las diversas jurisdicciones del pas.

Los FINES del CATASTRO son:

1. Registrar la Ubicacin, lmites, dimensiones, superficies y linderos de los inmuebles, con referencia a los
derechos de propiedad emergentes de los ttulos invocados o de la posesin ejercida. Establecer el
Estado parcelario de los inmuebles y verificar su subsistencia conforme lo establecen las legislaciones
locales y regular del ordenamiento territorial.
2. Establece el estado parcelario de inmuebles y su desarrollo.
3. Conocer la riqueza y distribucin territorial.
4. Elaboracin de datos econmicos y estadsticos de base para la legislacin tributaria y de planeamiento
de los poderes pblicos.
5. Registrar la incorporacin de las mejoras accedidas a las parcelas y determinar su valuacin.
6. Determinar su valuacin parcelaria.
Contribuir a la adecuada implementacin de polticas territoriales, administracin del territorio, gerenciamiento
de la informacin territorial y el desarrollo sustentable.

Identificacin de los sujetos.

En el campo del derecho registral, las personas interesan como titulares de derechos inscriptos o anotados, o
de derechos inscribibles o anotables. En el primer caso se hallan legitimadas por el registro, y en el segundo
se las considera terceros hasta que el registro reconozca u origine la titularidad.
A veces, el titular del derecho inscripto pierde totalmente su condicin de tal y se transforma en tercero
cuando el registro lo reemplaza por un sucesor, confeccionando el correspondiente asiento sustitutivo y dando
de baja la inscripcin hecha anteriormente.
En otras oportunidades, la titularidad no desaparece, pero sufre menoscabo al coexistir con otra titularidad
sobreviniente, (por Ej. dominio afectado por otro derecho real o por un embargo).
En cualquiera de los supuestos, los sujetos negociales (del negocio jurdico que funciona de causa de
un asiento registral), si el acto inscribible es bilateral o unilateral, los acreedores y deudores, deben
estar perfectamente identificados, para que el registro sepa a ciencia cierta a quien protege y deja de
proteger.
Los principios de consentimiento y tracto continuo sealan slo el titular legitimado, (por s o por medio de
representantes legales), los sucesores o el juez pueden admitir el cambio o la coexistencia de titularidades,
as como la cancelacin de inscripciones y anotaciones, salvo que ella se opere de pleno derecho.
Si el nombre de quien aparece transfiriendo el dominio (o condominio), o de quien constituye un derecho real,
difiere del que figura en el asiento invocado, esa falla de concordancia es causa suficiente para que el registro
no acepte la realidad jurdica externa expresada en el documento que se pretende inscribir o anotar.
Dado que el registrador no tiene inmediacin con sujetos negociales, acreedores ni deudores, y las
manifestaciones de estas personas surgen de documentos autnticos y autenticados, no es responsabilidad
del registro la tarea identificatoria, pero s la de verificar que los datos aportados son suficientes para su cotejo
con los ya registrados y para la confeccin de nuevo asientos.
En el caso de las personas fsicas, se las identifica con los datos personales requeridos para las escrituras
pblicas (art 305 ccc. Nombre, apellido, dni, domicilio real y especial si hay, fecha de nacimiento, estado de
flia, si es casado nupcia y nombre del cnyuge)
Respecto de las perosnas Jurdicas: nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio.

Identificacin de la causa.
En el caso de los derechos personales, el CC dispone que no hay obligacin sin causa. Pero ste admite, que
si la causa no est determinada, an as se presume que la causa existe (obligaciones abstractas).
Mientras que en el caso de los inmuebles la causa debe estar netamente individualizada y constar en escritura
pblica, en cambio en los bienes muebles, basta que haya posesin de buena fe, (y que la cosa no sea
robada ni perdida).

Titular registral.
Se concibe como TITULAR REGISTRAL, a aquel que tiene un derecho inscripto en el registro. El titular
registral se encuentra protegido por el derecho de legitimacin, ya que no podr ser despojado de su derecho
sin su consentimiento o intervencin. Es decir, que titular registral es quien aparece en los libros del Registro
como titular del derecho inscripto (dominio, hipoteca, usufructo, servidumbre, etc).

Una de las labores ms importantes del registrador es la identificacin de quien resulta titular del derecho
ingresado para su inscripcin. Respecto al dominio, el art. 85 del Dec. 2080/80 seala que esa persona ser
la que figure como adquirente en el documento. El titular debe ser persona fsica o jurdica, una o varias.
Tratndose de personas fsicas, en el asiento se expresarn sus datos personales, aquellos que tiendan a
individualizarlo (ver identif de los sujetos hoja anterior). Si fuese una persona jurdica, su nombre o razn
social, clase y domicilio.
La cuestin de los efectos de la titularidad registral se vincula con el principio de legitimacin. Y es que el
principio de legitimacin descansa en la presuncin de exactitud o veracidad del Registro. Consecuentemente,
supone la presuncin y defensa por parte del ordenamiento jurdico del contenido de los asientos, mientras no
se desvirte a travs de un procedimiento judicial en que el titular registral sea parte.
Es por ello que al titular registral se le reconoce como nico legitimado para disponer del derecho inscrito, ya
que la regla del tracto sucesivo ha de impedir que los actos en que aqul no participe puedan tener acceso al
Registro, por violentar la cadena ininterrumpida de ttulos, por no apoyarse en la inscripcin inmediata
precedente. Ningn escribano puede autorizar una escritura si el disponente o constituyente no figura como
titular, como legitimado, en la certificacin que reciba del Registro, la cual est obligado a solicitar en todo
caso y bajo responsabilidad de su parte.

La inscripcin genera por s misma un poder a favor del titular registral, cuyo alcance y efectividad configuran
precisamente el contenido de la legitimacin registral. En lo estrictamente procesal, debe distinguirse segn
sea el titular demandante, demandado o un tercero con inters en el objeto del proceso.
1. Como DEMANDANTE el titular registral, con la sola presentacin del informe de dominio expedido por el
Registro debera poder interponer, en defensa de sus intereses, la accin real que le competa, con lo que
la carga de la prueba pasara al demandado.
2. En cuanto DEMANDADO, cualquier accin que la contradiga debe dirigirse contra esa persona; de otra
forma, no cabra registrar el ttulo que, opuesto al suyo, se hubiera constituido en un procedimiento al cual
no hubiera sido convocado.
3. Como TERCERO, el relacin con el embargo de inmuebles, los tribunales vienen exigiendo para dar curso
a la correspondiente tercera de dominio, que el interesado les presente el titulo en que fundamenta su
derecho y el informe de turno donde se acredite que est inscripto. Con respecto a las terceras de mejor
derecho, en ellas se discute la calidad preferencial de los crditos, dicha tercera prosperar siempre que
se compruebe el privilegio que el tercerista sustenta en sus pretensiones.

Derechos reales de garanta y el principio de especialidad material registro?

HIPOTECA
Como se mencion anteriormente la hipoteca es un derecho real de garanta, que tiene la particularidad de no
ejercerse por la posesin como la mayora de los derechos reales establecidos en nuestro Cdigo Civil. Es por
ello que nuestro legislador a los fines de dar seguridad jurdica previo slo para este derecho real su
registracin.
Por ser un derecho real de garanta encontramos en el dos particularidades perfectamente definidas, la
primero es la mencionada falta de publicidad posesoria, razn por la cual el legislador previo la registracin de
la misma con dicho fin publicitario. La segunda es que en la misma encontramos dos relaciones jurdicas, la
principal que es el derecho de crdito y la accesoria que es la garanta real.
Estas caractersticas y la importancia econmica que se mueve en torno al crdito hipotecario han hecho
necesario que el legislador prevea como exigencia necesaria una adecuada determinacin de todos los
elementos constitutivos de las relaciones jurdicas que integran el derecho hipotecario.
Respecto a la hipoteca la doctrina civilista imperante en nuestro pas ha hecho hincapi en la especialidad o
determinacin en la hipoteca respecto al inmueble y al crdito, tomando como base lo preceptuado por el art
3109 del Cdigo Civil (2187 y 2209).
Articulo 2187.- Al constituirse la garanta, el crdito debe individualizarse adecuadamente a travs de los
sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.2
Articulo 2209.- Determinacin del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por
su ubicacin, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualizacin.
Art. 3109.- No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente
determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o
indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por
objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
Ahora bien, el principio registral de especialidad en materia hipotecaria es ms amplio, y no abarca slo la
determinacin del inmueble y del crdito, sino de otros elementos ms.
Art. 3.131.- El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio del deudor y
las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el
lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se
encuentra; 3, la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere
urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad cierta de la deuda.
ART. 3132.- Una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un
lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de
la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la
naturaleza del inmueble.
Art. 3133.- La constitucin de la hipoteca no se anulara por la falta de algunas de las designaciones
prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a
los tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo del
acto.

PRENDA
Analizamos aqu la prenda civil regulada en los arts. 3204 y ss. del Cdigo Civil. Pese a no ser ste un
derecho real susceptible de registracin, por tratarse de un derecho real, sobre todo por ser de garanta,
merece un anlisis de la especialidad que debe determinarse en el acto de constitucin de la prenda.
Aqu la determinacin del sujeto acreedor esta dada por la entrega de la posesin que el deudor prendario le
hiciese, y este ltimo ser el propietario de la cosa, que es el nico sujeto con capacidad para constituir una
prenda sobre una cosa (art. 3213 C.C.).
Es el art 3217 el que establece la necesidad de que la prenda se constituya por instrumento pblico o privado
sea cual fuere la importancia del crdito. Y es el mismo artculo anteriormente mencionado el que establece la
necesidad de determinacin de la o las cosas objeto de la prenda, as como del crdito al cual garantiza.
Art. 3217 (2222).- La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento pblico o privado de
fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del crdito. El instrumento debe mencionar el importe del crdito y
contener la designacin detallada de los objetos empeados, su calidad, peso, medida, descripcin de los
documentos y ttulos, y dems datos que sirven para individualizarlos.

ANTICRESIS
No existe norma alguna que contenga previsiones sobre la determinacin de sus elementos, es por ello que
se aplicara a este derecho real de garanta las exigencias comunes a esta categora de derechos. Se aplican
las normas generales respecto a los derechos reales de garanta que exigen la determinacin, respecto del
crdito, de sus elementos y monto (art 2187 y 2189; mientras que respecto del objeto seala que debe ser
actual y estar individualizado adecuadamente en el acto constitutivo del derecho real de garanta.

UNIDAD 6

Principio de Prioridad: concepto. Ordenamiento de los Derechos reales inmobiliarios

La prioridad adquiere relevancia cuando existen diversas pretensiones de distintas personas sobre una misma
cosa, se trata de la gradacin u orden que se le otorgue a dichas preferencias. Se entiende por PRIORIDAD a
la anterioridad de una cosa respecto de otra o en el tiempo o en el orden.
Este principio se basa como regla, en la fecha de ingreso al registro, no la fecha del documento. Sin embargo,
existen excepciones:
Art 5 L 17801: retroprioridad o prioridad indirecta
Convenciones en materia de rango
Art 25 L17801: reserva de prioridad

Entonces, tenemos 1 principio (fecha de ingreso al registro) y las excepciones de arriba. Pasa a analizar las
disposiciones del CC
1) habla del art 3137 derogado. Hoy se aplica el art 5 L17801 directamente (efecto retroactivo a la fecha
de creacin respecto de las escrituras que se presenten dentro de los 45 das)
2) Respecto de la prenda, art 3210 (2223) Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien
empeado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo
 para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en inters comn. La prioridad entre los
acreedores queda establecida por la fecha de su constitucin. No obstante, las partes pueden,
mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a los
efectos de esta regla y establecer otro orden de prelacin para sus derechos, a fin de compartir la
prioridad o autorizar que sta sea compartida. Tener en cuenta que no es registrable, no puede ser
otra fecha que la fecha de constitucin, salvo pacto.
3) Obligacin de entregar cosa cierta art 594 art 756: Concurrencia de varios acreedores. Bienes
inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son
todos de buena fe y a ttulo oneroso, tiene mejor derecho:
a. el que tiene emplazamiento registral y tradicin;
b. el que ha recibido la tradicin;
c. el que tiene emplazamiento registral precedente;
d. en los dems supuestos, el que tiene ttulo de fecha cierta anterior.
Es importante el tema de la buena fe, ya que si al recibir la tradicin de la cosa exista en el registro
un certificado vigente, no se va a poder alegar esa buena fe y, por ms que se tenga la posesin,
no va a ser preferido.

Entra a analizar el ius preferendi de los derechos reales (diferencia con los derechos personales que no tienen
ius preferendi y persecuendi): Est relacionado pero no es lo mismo que la prioridad.
El ius preferendi hace referencia a que en la existencia de 2 derechos registrales uno es preferido a otro.
Consiste en el derecho que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho
con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa.
3 aspectos distintos del derecho de preferencia:
D de preferencia por prelacin concursal (derecho del acreedor hipotecario a ser pagado con
preferencia a otros acreedores respecto de esa cosa)
D de preferencia por prioridad temporal (el derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer
despus)
Derecho de preferencia exclusin concursal, (ante la quiebra o concurso, si existe algo que es de
un tercero, este reclama la restitucin y saca el bien, excluye ese bien de la masa)

Nosotros hablamos de pretensiones sobre una misma cosa. Ellas pueden ser compatibles (ambas coexisten,
dos hipotecas, pero de manera ordenada prioridad-) o incompatibles, a su vez la incompatibilidad puede ser
unilateral o bilateral: es bilateral cuando ambas se rechazan recprocamente, se excluyen entre si (art 2508
principio de exclusividad del dominio). Y es unilateral cuando una rechaza totalmente a la otra pero esta ltima
no rechaza totalmente la primera (uno pretende dominio y el otro usufructo, el usufructo no rechaza
TOTALMENTE EL DOMINIO, el dominio si al usufructo).

PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN LA LEY 17801

ART 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a
que se refiere el artculo 40 (no slo la fecha). Con respecto a los documentos que provengan de actos
otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn,
mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio
que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que sta sea compartida.
Este artculo fija la regla, se tiene en cuenta en primer lugar el momento de ingreso al registro
ART 40: El Registro, por los procedimientos tcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un
sistema de ordenamiento diario donde se anotar la presentacin de los documentos por orden
cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que les corresponda.

Prioridad registral y extrarregistral

NO ESTA

Prioridad Directa
Dentro de la prioridad directa, se puede distinguir la prioridad directa final y la inicial:
 FINAL: la prioridad se determina por el momento de inscripcin en el registro, del asiento en el libro. Esta
solucin toma coherencia en los registros con rgimen registral constitutivo del derecho, de esa forma, antes
de la inscripcin no hay nada y despus de la inscripcin ya lo hay todo. (nuestro registro del automotor,
aunq existe la reserva con el certificado con bloqueo)
INICIAL: se tiene en cuenta no la fecha en que se hace el asiento en el folio sino la fecha y nmero en el
libro diario cuando ingresa el documento al registro

El art. 19 establece como principio general el de la prioridad directa inicial (tiene excepciones), es decir, que la
prioridad de un documento operar al momento en que ste ingresa a registro y se toma nota de ello en el
libro de ordenamiento diario previsto en el art. 40 de la ley. Coherente el tipo de registro existente en nuestro
ordenamiento por el art 2 (declarativo).

Prioridad Indirecta o Reserva de Prioridad

La prioridad indirecta implica retrotraer la prioridad hasta la fecha del documento que se ingresa. Es lo que
regula el art. 5: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de 45 das contados desde su
otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
Implica una excepcin a la regla fijada por el art 19 segn el cual la prioridad es a partir de la fecha de ingreso
al registro del documento, si se presenta dentro de ese plazo, se retrotrae a la fecha de celebracin (se tiene
como si en esa fecha hubiera ingresado al registro). Esta prioridad indirecta va de la mano con la reserva de
prioridad: si yo no solicit el certificado, no obteniendo la reserva de prioridad y no he realizado el acto dentro
del periodo de vigencia de ese certificado, yo no tengo esta retroprioridad o prioridad indirecta. Es decir, esta
prioridad indirecta no existe sola, por s misma, sino que se apoya en la reserva de prioridad. SURGE DE LOS
CERTIFICADOS

Anotaciones preventivas para subasta

La anotacin preventiva de subasta, es una orden de Juez competente, que se dispone a subastar un
inmueble, y en forma previa solicita informe sobre el estado de las personas y los bienes. Este documento
cumple la misma funcin que el certificado solicitado por el escribano, pues produce el bloqueo registral.
Se encuentra regulado en el art 34 de la ley provincial 5771: Los informes registrales para las
transmisiones forzosas de derechos reales, se expedirn practicando anotaciones preventivas en el folio
respectivo del acto jurdico dispuesto por la autoridad competente.
En caso de subasta la anotacin preventiva caducar de pleno derecho a los ciento cincuenta (150)
das, corridos salvo que antes de ese plazo el Tribunal comunique al Registro la celebracin del
remate. Si el acto de subasta fuera observado, el Tribunal deber comunicar al Registro de la resolucin
definitiva que recaiga en la incidencia.
Realizada la comunicacin de subasta, se mantiene la anotacin preventiva, la que no caduca.

Entonces esa especie de certificado judicial solicitado en razn de una subasta en proceso, produce la
anotacin preventiva que tiene un plazo de caducidad de 150 das. Plazo que tiene el tribunal para realizar la
comunicacin de subasta, si no la hace caduca de pleno derecho, pero si la hace la anotacin se mantiene y
no tiene plazo de caducidad alguno. (va a tener que comunicar el tribunal) Si un juez desea subastar el mismo
inmueble, deber librar un exhorto al juez anterior, para que informe si ha hecho uso de la anotacin
preventiva (subastando), o no.

La prioridad y el rango hipotecario. Reserva de rango

El principio general en materia de prioridad es que el documento que ingresa primero en el Registro, desplaza
al que ingresa despus, aunque haya sido otorgado primero. Pero este principio tiene sus excepciones
establecidas en la ley, y son conocidas como convenciones sobre el rango.
Las convenciones sobre el rango son vlidas mientras no sean contrarias al orden pblico, a la moral y
buenas costumbres; como ellas se refieren a derechos reales, estn limitadas por el orden pblico, y solo
pueden practicarse aquellas que expresamente autoriza la ley.

Art 19: No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y
claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida.
 Este artculo le otorga a las partes la posibilidad de realizar convenciones sobre el rango, alterando el
orden de prioridad, siempre y cuando surja de una declaracin de voluntad precisa y clara de ambas
partes.

Reserva de rango: al constituirse la hipoteca el propietario se reserva, con

consentimiento del acreedor, el derecho a constituir posteriormente una de grado
preferente, indicando el monto de ella. (estaba en el art 3137, derogado)

La reserva de rango es factible en todos los derechos reales que sean compatibles
entre s. Los requisitos son:

En principio la reserva debe hacerse al constituirse la hipoteca, pero por el

principio de la libertad de las formas, nada impide que la reserva hecha luego de
constituirse la hipoteca.

Pueden constituirse varias hipotecas en uso del derecho reservado, siempre que
en su conjunto no excedan el monto de la reserva del rango.

La ley exige que se establezca el monto a que podr alcanzar la nueva hipoteca
de grado preferente.

Si no se ha fijado plazo para usar la reserva, el derecho puede usarse, mientras

no se disponga una medida cautelar que impida ejercer el tal derecho.

Posposicin de rango: Al momento de constituir una hipoteca el titular de otra ya

constituida acepta retroceder en el rango a favor de la que se constituye. (Es igual que
la reserva nada ms que en la primera es a favor de un derecho futuro y en esta a favor
de uno que se constituye por el mismo acto)

Permuta de rango: es el intercambio por convenio entre 2. Se necesita el

consentimiento si hay intermediario y puede resultar perjudicado (la que asciende en
rango es de mayor valor)

Coparticipacin de rango: se produce cuando dos o ms hipotecas tienen el mismo

rango, a pesar de tener diferentes fechas de constitucin y de ingreso en el Registro

ESTAS SON LAS EXCEPCIONES CONVENCIONALES AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD, REFRESCO LAS

LEGALES:
LEGALES:

Reserva de Prioridad: Es una proteccin que la ley le acuerda al futuro adquirente de un

derecho real, por la cual, si el negocio jurdico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo,
tiempo y lugar que fija la ley, el derecho real resultante ser oponible a terceros con efecto retroactivo
a la fecha en que se expidi el certificado exigido para dicho acto por el art. 23 de la ley 17.801. En el
caso, el negocio ya fue realizado, lo que falta es la escritura pblica, la ley le confiere un perodo
donde se le reserva la prioridad (comnmente bloqueo registral). La expedicin de dicho certificado
produce, segn el art. 25 infine, un efecto de anotacin preventiva, de forma que si durante el plazo de
validez del certificado se autoriza el documento para el cual se lo pidi y se lo presenta para su
inscripcin dentro de los cuarenta y cinco das siguientes, todos los documentos que desde la
expedicin del certificado hayan ingresado en el registro con relacin a ese inmueble, que estaban
inscriptos en forma condicional, quedan sin inscribir o, en su caso, inscriptos en un rango inferior,
segn que la incompatibilidad sea absoluta o no. (art 17 ley 17801). Funciona as: expedido el
 certificado, se opera el efecto de anotacin preventiva, que se traduce en el hecho de que durante el
plazo de su vigencia, ms el de cuarenta y cinco das para presentarlo al registro, todo documento que
se presente en el registro ser inscripto o anotado, pero condicionado (a que no se presente la
escritura en trmino), es decir, el plazo durante el cual se opera la reserva es el que transcurre entre la
expedicin del certificado y la autorizacin del acto, ms el plazo de cuarenta y cinco das contados
desde el siguiente a la autorizacin. De tal forma la constancia del certificado "no slo hace conocer la
situacin del inmueble al momento de su expedicin, sino que garantiza su inmutabilidad durante el
plazo de vigencia que la ley establece, es decir que se proyecta hacia el futuro, dando seguridad a los
interesados de que el negocio que piensan realizar, no se ver afectado por una modificacin registral
durante ese lapso. La reserva de prioridad se pierde por el transcurso del plazo sin presentar la
escritura y, tambin, por uso incorrecto de la certificacin (mas adelante).

Efecto Retroactivo De La Inscripcin: El art. 5 de la ley 17.801, dispone que "las escrituras
pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su otorgamiento,
se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin".

Errores u omisiones registrales y la prioridad. Caducidades.

Inexactitudes registrales.
La ley 17.801 en el art 34 seala que Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en
orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica
extrarregistral.
De dnde pueden provenir esas inexactitudes? (es lo importante, porque ante una exactitud surge la
necesidad de subsanarla y depende del origen cmo se va a conseguir ello)
Errores u omisiones materiales en el documento
En la inscripcin del mismo (el doc esta correcto)

CAUSALES:
a. No registracin de la alteracin producida en la realidad jurdica (confecciono el ttulo, lo ingreso, pero
el registro no lo inscribe, ej. Ingres una constitucin de usufructo y otra de servidumbre, inscribi slo
la segunda)
b. Error cometido en la elaboracin de los ttulos o en la redaccin de los asientos del Registro
c. Falta de validez del ttulo que hubiere motivado el asiento. El notario es responsable de la validez de
los ttulos que confecciona (registro declarativo y no convalidante, el ingreso al registro no subsana).
Entonces la realidad extrarregistral es la inexistencia de ese ttulo que est inscripto
d. Doble inscripcin de una finca a favor de dos personas distintas. (y el estudio de ttulo?
responsabilidad del notario) la ley le da solucin art. 756 (dice quin resulta preferido en el caso de
concurrencia de acreedores respecto de inmuebles cuando ambos son de buena fe, tener en cuenta
que el certificado excluye la buena fe)
En este caso, escribano 1 pide certificado, si se vende debe atestar (dejar nota de que fue vendido) en el ttulo
que sirve de antecedente la realizacin de la escritura. Y el escribano 2, hizo sin certificado? (art 23
certificado + ttulo inscripto a la vista)
Estas causales se relaciona con lo dispuesto por la ley 5771:

La ley 5771 causas de las inexactitudes registrales

B) Art. 48.- La rectificacin de los asientos registrales inexactos por error u omisin en el documento
inscripto, respecto de la matriz o expediente original, se efectuar mediante documento de la misma
naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el que motiv el asiento.
El error u omisin en el asiento registral por diferir con el documento a que accede, se rectificar
mediante el reintegro del documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y
tomando en consideracin el documento mismo.
El error u omisin en el asiento registral por diferir ste de la rogacin que acompa el documento
inscripto, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto portando rogacin acorde con el
mismo, la cual deber sealar la diferencia entre el asiento producido y la rogacin originaria.
Entonces en la reglamentacin (L 5771), se determina algo que no difiere de lo estipulado por la ley 17801 art
34.
C) La inexactitud proveniente de la falta de validez del ttulo est tratada en el art 4: La inscripcin no
convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes. La validez del ttulo no es
del registro (registro no convalidante).
D) Art 35.-
Hasta aca va lo de la clase satelital, no se por q lo orden asi,
sigue hablando de fuga registral, ver de ordenarlo a todo es un
despelote.

Artculo 35. - Cuando la inexactitud a que se nos dice en su Art. 35, segundo prrafo: Si se tratare de error
u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se proceder a su rectificacin
teniendo a la vista el instrumento que la origin. Esta parte del artculo trata la hiptesis en que el
documento portante reflejaba correctamente la realidad, y la discordancia ha sido introducida dentro del
Registro, porque el registrador ha omitido datos que estaban en el documento, o los ha volcado errneamente
La inexactitud registral es el gnero, son especies los errores y omisiones/fugas registrales.

ERROR:
En este caso, existe una actitud errada por parte del registro que no consigna correctamente los elementos de
los ttulos inscribibles. As, podemos encontrarnos con error en el certificado que se produce cuando el
registrador se equivoca en informar lo solicitado (se expide un certificado donde consta una hipoteca con un
monto distinto al del asiento) o, error en los asientos, cuando la inexactitud se da por la discordancia entre el
titulo y el asiento del registro (ej, se inscribe una hipoteca por un monto distinto al que surge del ttulo). Parte
de la doctrina no considera que los certificados inexactos configuren casos de inexactitud registral, porque
segn su juicio, slo se produce inexactitud cuando sta existe en el asiento. No compartimos esta postura
porque consideramos que un certificado, es en definitiva un instrumento pblico, que por ende hace plena fe
de su contenido, sirviendo de prueba de que los datos que suministran corresponden fielmente a la situacin
registral del inmueble, con lo que se integra la llamada fe pblica registral.

FUGAS/OMISIONES:
La fuga se da esencialmente en lo que son las medidas cautelares (ingresa la medida, se inscribe, en principio
no hay ninguna inexactitud, pero cuando se entrega un certificado se omite informar esa medida cautelar, es
ah donde est la fuga). OJO, que la omisin no sea un derecho real, porque si lo es, (ejemplo de inexactitud
porque se ingres servidumbre y usufructo y se asent slo la primera), el escribano no va a poder aludir fuga
registral, porque tena que tener a la vista el ttulo inscripto y ah, el escribano que realiz la servidumbre e
hipoteca, debi dejar asentado. Si bien no estaba en el certificado si lo estaba en el primer testimonio
(obligacin del notario segn art 23 l 17801). Hoy slo puede alegarse fuga registral en las medidas cautelares
no informadas por el registro.
Hoy en da con la matricula es difcil que se produzca, con el certificado se adjunta una copia certificada de la
matrcula, entonces en lo que es medidas cautelares, si en la matrcula figura el embargo, no hablamos de
fuga. En las fugas, se prescinde de la actividad registradora o certificadora por culpa o negligencia del oficial
pblico, producindose as una inexactitud registral. Este tpico se encuentra tratado en el Cdigo Civil
Argentino en su Art. 3147.
En la inhibicin si, si el registro no informa que la persona est inhibida, hay fuga?

EN LAS INEXACTITUDES SE DA POR DESACUERDO, DIFERENCIA O DISCREPANCIA; PERO SI ES

FUGA VAMOS A HABLAR DE OMISION, EXCLUSION O INADVERTENCIA.
Anlisis de la ley 17.801.
A) Art. 19 y 40 de la ley 17.801: el principio general est dado por el hecho de que el documento que primero
ingresa en el Registro adquiere prioridad sobre los que ingresan con posterioridad, con prescindencia de
 las fechas en que cada uno de ellos fue otorgado. La prioridad es dada por la fecha de ingreso del
documento en el Registro y no por la del documento (art 19). Pero a este principio existen 3 excepciones:
1. Efecto retroactivo de la inscripcin, (art 5)
2. Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango, (19)
3. La reserva de prioridad. (certificado)

B) EL LIBRO DIARIO Y ASIENTO DE PRESENTACIN: Los efectos del asiento de presentacin tienen
derivaciones respecto de la mecnica inscriptoria, a los plazos, a los derechos, a la reserva de prioridad, al
acreedor y embargante en materia hipotecaria.
1. Mecnica Inscriptoria: el procedimiento inscriptorio se inicia con la entrada del documento en la
dependencia destinada al efecto (mesa de entradas). En el libro se consigna el nmero de entrada,
da, mes, ao, interesado, naturaleza del acto.
2. Plazo: si se ha practicado una inscripcin provisoria, todos los plazos de duracin y de caducidad
se encuentran a partir de la fecha del asiento de presentacin.
3. Derechos: en caso de leyes especiales como la ley 14.005, el asiento de presentacin sella la
suerte de un procedimiento transmisivo para dar comienzo a otro.
4. Acreedores y Embargantes en Materia Hipotecaria: los derechos del acreedor embargante nacen a
partir del asiento de presentacin, lo que reviste importancia en el caso de anotaciones
condicionales, por la vigencia de un certificado con reserva de prioridad.

Prioridad en la ley 5771.

Art. 8.- Las escrituras pblicas pueden presentarse hasta los primeros treinta minutos del horario
administrativo del da hbil inmediato al del vencimiento del plazo fijado por el art. 5 del Decreto - Ley 17.801.
Art. 13.- Durante la vigencia de la inscripcin provisional, podrn realizarse otras con respecto al inmueble o
derecho real de que se trate, advirtindose en todos los casos la calidad de la inscripcin. En las
certificaciones que se expidan se har constar siempre esa calidad.

Principio de Tracto Sucesivo: concepto

Consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de
tal forma, cuando se desee practicar un nuevo asiento, ste debe encontrar su apoyo en el anterior, es decir
debe emanar de quien figura como titular inscripto; de lo contrario el registrador no podr, como regla general,
dar cabida al documento, y as lo dispone el artculo 15 de la ley 17.801, cuando expresa:
"No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
El tracto comienza a funcionar luego de la primera adquisicin del dominio sobre una cosa; a partir de ese
momento toda transmisin, o constitucin de derechos, slo tendr validez si es efectuada por el titular del
derecho.
El requisito del tracto sucesivo se refiere no slo a la transmisin de la titularidad del dominio pleno, sino
tambin a la constitucin de derechos reales accesorios o desmembrados, como la hipoteca y el usufructo,
que deben tambin apoyarse en la titularidad de la persona que dispone del derecho.
Tener en cuenta la diferencia de tracto formal (registral), y tracto sustancial (realidad jurdica).

Relacin con el necesario encadenamiento y legitimidad de las transmisiones reales: aspectos

sustanciales y formales.
El tracto es un mecanismo tcnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexin de las adquisiciones
por el orden regular de los titulares registrales sucesivos a base de formar todos los actos adquisitivos
inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno, que refleje el historial sucesivo de
cada finca matriculada.
El art. 15 de la ley 17.801 dispone que no se registrar documento en el que aparezca como titular del
derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente
El tracto sucesivo es un mecanismo, una forma de practicar los asientos en el Registro, y por ende solo
configura un requisito formal para la posibilidad de la registracin de los documentos; pero en cierto m odo es
una exigencia impuesta para la legitimacin del disponente, en cuanto se refiere al acto jurdico contenido en
el documento susceptible de ser registrado.

El tracto hace al aspecto procesal y no al sustancial. La exigencia de la previa inscripcin del ttulo disponente
no es establecida como requisito para que ste resulte legitimado para el otorgamiento del acto, sino
nicamente para que el documento portante de tal acto pueda ser inscripto.
TRACTO Y LEGITIMACIN: El principio de tracto sucesivo no es otra cosa que una derivacin formal del
principio de legitimacin. Justamente lo que exige el tracto es una legitimidad (formal), para otorgar el acto
que se pretende inscribir.

El tracto y la calificacin registral; contenido y marco material y adjetivo de su aplicacin. El tracto y el

documento de procedencia judicial.

Caric adquiere un inmueble el cual inscribe en el Registro, luego lo hipoteca y se lo subastan, adquiriendo el
bien Garrone, (se aprueba la subasta y se ordena la inscripcin del bien). Garrone se lo vende por instrumento
privado a Zarantonello, quien transmite los derechos del boleto de CV a Lettieri y Buffa.

Las exigencias de registracin establecidas en las leyes provinciales no podan alterar lo dispuesto por la ley
de fondo (CC), sobre la manera de transmitir los derechos reales, que slo requiere ttulo y modo. En el caso
del ttulo de Garrone estaba dado por la aprobacin judicial de la subasta, y el modo con la entrega judicial de
la posesin. Desde ese momento Garrone era dueo y tena plena facultades para disponer del inmueble
adquirido; y su promesa de venta por instrumento privado es vlida y exigible. A pesar de las reformas
introducidas en el CC, la transmisin de dominio sigue operndose por la va del ttulo y modo, y la publicidad
slo se exige a los efectos de dotar a la transmisin de oponibilidad a terceros.

Lettieri y Buffa demandan a Garrone por escrituracin, la cual es ordenada por el Juzgado. Se labra escritura
donde el tribunal suple la voluntad de Garrone. El escribano presenta el documento al Registro, pero ste dice
que es necesario que se cumpla con el tracto sucesivo. El escribano reitera la inscripcin con oficio firmado
por el Juzgado, y el Registro lo rechaza sosteniendo que es necesaria la copia de la escritura. El Juzgado
reitera la orden de inscripcin, bajo apercibimiento de pasar los antecedentes a la justicia del crimen.

Los documentos judiciales se clasifican en:

1. ORDENES: son aquellas decisiones judiciales que han adquirido la autoridad de cosa juzgada, y se basan
en un litigio en los que se ha tratado y resuelto de manera expresa un punto relacionado con la titularidad
de un derecho real, que la justicia considera que debe ser inscripto en el Registro. Se trata de supuestos
en los que la solicitud se basa en una resolucin con fuerza de cosa juzgada.
2. PETICIONES: documentos que slo dan origen a anotaciones, y se fundan en resoluciones que no tienen
fuerza de cosa juzgada, (por Ej., las medidas cautelares).
En el sistema jurdico argentino, el tracto es uno de los aspectos que el registrador debe calificar,
tanto cuando se trate de rdenes como de peticiones.

En principio el registrador se encontraba habilitado para efectuar ese anlisis y observar la inscripcin del
documento. De acuerdo a las previsiones que contiene la Ley 5771 de la Pcia. de Crdoba, el Director del
Registro elev el problema a la Cm. de Apelaciones en lo Civil de turno. La Cmara sostuvo que el Registro
debe examinar formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se pide, y el cotejo formal de los
mismos con los asientos registrales. Por ende, estim que la observacin del Registro era correcta, ya que el
bien transferido no figuraba a nombre del demandado en el juicio de escrituracin.

Para el TSJ (Trib. Superior de Justicia), esta solucin no le pareci satisfactoria, sosteniendo que al principio
de tracto se le haba dado un errneo alcance. Desde el punto de vista sustancial, es un principio que
exige que cada transmisin o constitucin de un derecho real emane de la persona que en ese
momento es titular del derecho, y est legitimado para disponer de l, (la cadena de titularidades no se
ha interrumpido). Sin embargo, puede suceder que por distintas circunstancias las transmisiones
hayan respetado el principio de tracto, pero que ellas no se hayan plasmado en los asientos
registrales, como ser el tracto abreviado, donde el principio de tracto sucesivo no se ve vulnerado.
El TSJ ordena al Registro cumplir con la orden del juez que otorg la escritura a favor de quienes adquirieron
los derechos a Garrone, dejndose debida constancia registral de las distintas transmisiones que
permitan establecer la real existencia con el anterior titular registral, Sr. Caric.

El Registro al calificar los documentos judiciales debe examinar el cumplimiento del tracto.
Cuando el tema ha sido motivo de discusin judicial, y esta se ha pronunciado por sentencia con fuerza de
cosa juzgada, sobre la existencia sustancial del tracto, el Registro debe acatar esa orden judicial, pues tal
registracin es materialmente factible, y no puede elevar un obstculo registral, en contraposicin con la
realidad jurdica extrarregistral.

Tracto Abreviado: concepto, supuestos.

El tracto abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento nico
dos o ms transmisiones operadas desde el titular inscripto. La ley prev, por razones de economa, las
hiptesis de tracto abreviado, en las cuales el acto de disposicin se otorga por un titular que todava no est
inscripto, pero cuyo derecho deriva del titular inscripto.
En la ley 17801, se encuentra previsto en el art. 16, el cual en su primera parte regula las distintas hiptesis
de tracto abreviado:
Art 16: "No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre; (ej. Contrato de cv. Suscripto por el causante).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cnyuge; (muere el titular y los herederos ceden los derechos que le
corresponden sobre el inmueble)
e) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios ( ... )". (?)
Se prev tambin el caso en que se practiquen, por actos entre vivos, dos transmisiones simultneas de
derechos, que parten de un titular inscripto y pasan por un primer adquirente, todava no inscripto, que realiza
un nuevo acto de disposicin; en este caso se permite tambin recurrir a la abreviacin del tracto, como lo
expresa el inciso d) del mismo artculo 16:
"d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios
jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios ( ... ) " (se hacen dos transmisiones simultneas del inmueble por acto entre vivos, es
decir, el titular inscripto cede y ese vuelve a transferir pero sin tener inscripto su derecho) (se hacen 1 contrato
de cv y el comprador cede ese contrato)

Modalidad o excepcin?
Se suele tratar a los supuestos de tracto abreviado como excepciones al principio de tracto sucesivo, sin
embargo, tales hiptesis no configuran en rigor una excepcin. La ley contina exigiendo el perfecto
encadenamiento entre el antecedente y el consecuente, es decir, se exige la continuidad del tracto, cosa que
surge claramente del art. 16, prrafo ltimo, que seala: "En todos estos casos el documento deber expresar
la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir
del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo". Es decir, en el
tracto abreviado se comprime en un asiento nico la relacin de las distintas transmisiones operadas desde el
que figura como titular inscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad, todo ello basado en
una razn de orden prctico, cual es la de evitar la confeccin de un asiento que va a desaparecer de
inmediato por otro posterior.

Anlisis y desarrollo de los distintos casos.

HIPOTESIS A:
"Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes
registrados a su nombre".
En este caso el causante tena obligaciones sobre los bienes registrados a su nombre y los herederos (o el
juez), otorgan el documento correspondiente para dar cumplimiento a esas obligaciones.
Al fallecer el obligado o su cnyuge, si recae sobre un bien ganancial, no es necesario que se inscriba el
dominio a nombre de los herederos declarados, para luego poder otorgar e inscribir la escritura a favor de los
acreedores, sino que la ley permite hacer ambas en un mismo asiento.
Es necesario que los herederos que van a otorgar la escritura hayan sido declarados como tales en el juicio.
Los antecedentes deben relacionarse en la escritura (ac es donde se le da cumplimiento al principio de tracto
sucesivo): 1) instrumentos que dan nacimiento a la obligacin (ej. contrato de compra venta); 2)
individualizarse la declaratoria de herederos (fecha, juzgado y cartula del expediente).
El juez puede otorgar el documento ante la negativa del heredero, lo que debe constar en la escritura.

HIPOTESIS B:
"Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a
nombre del causante o de su cnyuge".
La diferencia con el supuesto A es que en aqul el negocio ya exista y slo se le da cumplimiento a las
obligaciones comprometidas por el causante. En este caso, los herederos son los que celebran el negocio
jurdico, disponen de los bienes registrales que forman parte de la sucesin antes de que ellos estn a nombre
suyo. Se dan dos transferencias: 1) del causante a los herederos mortis causa y 2) de los herederos a un
tercero por acto entre vivos.
Todo lo dicho respecto del inciso A resulta aplicable al presente.
Entre los sucesores a quienes se refiere el inc. b se encuentran los cesionarios del heredero declarado

HIPOTESIS C:
"cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios".
Al fallecer una persona se genera, con relacin a sus bienes y los de su cnyuge que revistan el carcter de
ganancial, una masa sobre la que se constituye lo que se ha dado en llamar comunidad hereditaria, que la
integran el cnyuge suprstite y los herederos del causante. La forma de poner fin a esa comunidad es por
intermedio de la particin realizada en el juicio sucesorio. La particin puede ser total o parcial, segn abarque
o no a la totalidad de los bienes que integran esa comunidad.
En esos casos, la particin puede ser hecha en especie, mediante la adjudicacin de los bienes, o en dinero,
proveniente de transferencia de bienes a terceros o incluso a alguno de los mismos herederos. Para
instrumentar esas transferencias no es requisito previo inscribir la titularidad de los bienes a nombre de los
integrantes de la comunidad, pero el tracto es posible en tanto y en cuanto se cumpla con las exigencias del
inc. a.
El art. 2369 del CC, dispone que si todos los herederos estn presentes y son capaces, la particin puede
hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. (Si hay menores e incapaces, es
necesaria su aprobacin u homologacin)
"Si todos los copartcipes estn presentes y son plenamente capaces, la particin puede hacerse en la forma
y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes"

HIPOTESIS D:
"Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos
que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos
funcionarios".
La norma exige: dos o ms negocios jurdicos instrumentados en diferentes documentos, por ejemplo, una
escritura de compraventa y otra de hipoteca, no interesando si esos dos instrumentos fueron autorizados o no
por el mismo escribano.
Ambos actos deben referirse al mismo inmueble y esto es lo que motiva la necesidad de aplicar la modalidad
de la abreviacin del tracto, en el sentido de que no hace falta inscribir primeramente la escritura de
compraventa para luego anotar la hipoteca. En este caso es obvio que no habr un solo asiento sino dos.
Dice Falbo que ambas escrituras deben ser otorgadas "en igual fecha y lugar tomando estas palabras con el
sentido relativo entonces indicado.
Por consiguiente, en nuestra opinin, no puede otorgarse una escritura un da y su simultnea el da siguiente.
Sin embargo, esto no impide que otorgada una escritura (mientras se encuentra pendiente de inscripcin en el
registro) no pueda otorgarse otra sobre el mismo inmueble. Pero, en este caso, debe tenerse presente que no
se trata de escrituras simultneas sino de escrituras sucesivas, donde la segunda (o ulterior) recin podr
inscribirse en el registro despus de haberse asentado la primera y no podr contar con la reserva de
prioridad indirecta que resulta de la certificacin registral en razn de que no se da el supuesto del art. 23 y ss.
de la ley" i".
Para Lpez de Zavala, en cambio, bastar conque las escrituras se hayan otorgado el mismo da para que
haya simultaneidad. Afirma que la simultaneidad se produce cuando suceden en un mismo momento jurdico y
ste est definido apriori por el Cdigo Civil, porque los plazos se cuentan por da".
Para Andorno, las escrituras simultneas son las que se otorgan en un mismo da aunque se celebren en dos
ciudades distintas, siempre que lo sean dentro de una misma provincia.
Participamos del concepto amplio de simultaneidad: entendemos que el supuesto del art. 16, inc. d, se
configura cuando las escrituras se refieren al mismo inmueble, han sido otorgadas el mismo da, en el
mismo lugar o no, y por el mismo o diferentes funcionarios.

Tener en cuenta que el art 16 cierra: En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los
antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.

CARCTER DE LA ENUMERACION: la mayoria de la doctrina sostiene que es taxativa, otra parte entiende
que es meramente enunciativa, sostienen que mientras el tracto abreviado no afecte el normal funcionamiento
del Registro, ni destruya la continuidad del tracto, tanto en sede registral como extrarregistral; y si con esta
tcnica se evita efectuar asientos de carcter transitorios, y permite una mayor economa y agilidad en el
trmite de las transacciones, pueden admitirse otros supuestos adems de los dispuestos en la ley 17.801

Interpretacin y alcances otorgados por el Registro General de la Provincia. Extensiones aceptadas.

Normativa aplicable.

UNIDAD 8: PRINCIPIO DE ROGACION

Principio de Rogacin: concepto. Su desarrollo en la Ley 17.801

El principio de rogacin implica, como regla, que el registro no actuar de oficio, sino en virtud de una solicitud
o peticin de parte legitimada.
En la ley 17.801, dicho principio est receptado en el art 6 que consagra "la situacin registral slo variar a
peticin de: "; de tal forma, toda modificacin de una determinada situacin registral debe ser pedida
(instada) por una persona especialmente legitimada para ello. Del artculo se derivan dos reglas: 1) Se
encuentra vedada la actuacin de oficio del registro; y 2) Se limita la legitimacin para peticionar la variacin
de la situacin registral a ciertas y determinadas personas que se las individualiza en los incisos de ese
artculo.
Esa peticin o solicitud se realiza por medio de una Accin de rogacin (peticin en la ley provincial 5771),
por la cual se promueve la actuacin del registro
INCISOS DEL ART 6 (LEGITIMADOS):
c. "El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal"
Si se trata de un documento notarial va a ser el escribano otorgante, y si es judicial el juez, el secretario o la
persona designada a tal efecto por el cdigo de procedimiento
d. "Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar"
Este inciso abarca tanto la hiptesis de documentos Pblicos cuyo autorizante no pide la inscripcin, as como
tambin los casos de inscripcin o anotacin de instrumentos privados.
Entre las personas que tienen o pueden tener inters en asegurar el derecho que se ha de registrar deben
comprenderse no slo a las partes intervinientes en el acto jurdico, sino a ciertos terceros interesados,
entendiendo por tales a aquellos que, inscribiendo el documento, pueden luego accionar con relacin a ste.
Por ejemplo, el acreedor de quien compra un inmueble y no inscribe la escritura.
En cuanto a los terceros interesados (por ejemplo acreedores) la jurisprudencia ha declarado que nunca
pueden efectuar la rogacin directa al Registro, sino que debern acreditar fehacientemente su inters
legtimo por va judicial. El poder rogatorio del tercero interesado nunca es directo sino indirecto porque su
inters jurdico debe previamente acreditarse y la va idnea para lograr el reconocimiento de ese inters es la
justicia
Adems de los 2 incisos del art 6, en algunos casos ciertas leyes limitan la facultad de rogar la inscripcin a
ciertas y determinadas personas. Veamos algunos de esos supuestos.
1) En la ley de sociedades, en los casos de transformacin y escisin, la inscripcin en el Registro de la
Propiedad solo puede ser ordenado por el juez o autoridad a cargo del Registro Pblico de Comercio.
2) El art. 6, parte ltima, de la ley 17.801 contempla el supuesto en que la ley local disponga que la peticin
de inscripcin est asignada a funcionarios con atribuciones exclusivas, en cuyo caso "la peticin deber ser
formulada con su intervencin";
Las legislaciones provinciales suelen exigir que las peticiones para variar una situacin registral sean
formuladas exclusivamente por funcionario de la Provincia. Estas disposiciones son inconstitucionales a la luz
de la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nacin, que sobre esta cuestin dijo que esas leyes
evidencian una clara extralimitacin del ejercicio del poder de polica inmobiliario local, al ingresar en el mbito
reservado del Estado nacional, por lo que, cumplido el recaudo de legalizacin de los documentos otorgados
fuera de la provincia, constituyen un acto pblico que merece plena fe y crdito, y surtir tales efectos ante
todos los tribunales y autoridades dentro del territorio de la Nacin.

Desarrollo en la ley 5771.

Art. 4: La peticin para variar una situacin registral deber formularse exclusivamente por notario de
registro, autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la naturaleza del documento.
La inscripcin o anotacin de documentos privados se efectuar con intervencin de un abogado de la
matrcula o notario de registro de la provincia. El Registro General de la Provincia efectuar las
inscripciones y anotaciones de modificaciones de hipotecas y gravmenes constituidos mediante
instrumento privado a favor de las entidades financieras adheridas a la Ley Nacional N. 22.510. La peticin
deber ser suscripta por la autoridad que ejerza su representacin, sus apoderados, funcionarios de la
Entidad Financiera, Gerencia de Sucursales o Filial. El Registro General de la Provincia habilitar un
protocolo especial para registrar esos instrumentos. (entonces, 1 la regla de que la peticin la hace
notario, juez o autoridad administrativa de la provincia; 2) Cuando se trate de las entidades financieras del
la ley 22.510 lo hacen sus autoridades o representantes)
Art. 5: Cuando la peticin sea motivada por escritura notarial, resolucin judicial o administrativa de otra
jurisdiccin, la peticin se formular con intervencin del funcionario o profesional competente de la
Provincia, segn la naturaleza del documento.
Art: 6: El particular interesado en asegurar el derecho que se ha de registrar, formular la peticin con la
intervencin de un Abogado de la Matrcula o Notario de Registro de la Provincia, segn la naturaleza del
documento, justificando su inters personal y fijando domicilio especial en la ciudad Capital. (si es doc
notarial por notario, si es instrumento privado a travs de abogado de la provincia)
Art. 7: En todos los supuestos de los artculos precedentes, la peticin ser redactada en la forma que lo
determine por Resolucin la Direccin del Registro y archivada en su original o por medio de reproduccin
que asegure su conservacin y su inalterabilidad.

Supuestos de actuacin de oficio

El principio de rogacin exige que el procedimiento registral se inicie a instancia de parte interesada, de
manera que en el Registro, en principio, no puede darse una modificacin de la situacin registral de oficio.

EXCEPCION AL PCIPIO DE ROGACION

Esta regla sin embargo no es absoluta, aparece la caducidad como la figura que implica una excepcin al
principio de rogacin:
LA CADUCIDAD: es la prdida de vigencia de un asiento registral por el transcurso del tiempo. El
registrador no realiza de oficio ninguna tarea sino que el slo paso del tiempo produce la supresin de
la virtualidad jurdica de ciertos asientos que tienen una vigencia limitada en el tiempo por disposicin
de la ley.

(art 37 ley 17801)

Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artculo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; (20 aos, art 2210)
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2 (CAUTELARES), a los cinco aos, salvo
disposicin en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.
ENTONCES:
HIPOTECAS: La inscripcin caduca de pleno derecho a los 20 aos, si antes no se renueva. Salvo
respecto de las hipotecas constituidas a favor de bancos oficiales, cuyas inscripciones no caducan y siempre
requieren rogacin para que se tome razn de su cancelacin.
MEDIDAS CAUTELARES: (embargos, inhibiciones, etc.), caducan a los 5 aos. Salvo las inhibiciones
ordenadas por jueces de concursos y quiebras, que no caducan, requiriendo siempre la rogacin para su
cancelacin
INSCRIPCIONES PROVISIONALES: La caducidad o prdida de validez de las anotaciones
provisionales se produce de manera automtica al vencerse el plazo de 180 das acorado por el Registro, si
antes no se ha acordado prrroga (**igual para docs rechazados, art 18 inc a**); y la caducidad del bloqueo
provocado por los certificados, que garantizan la inmutabilidad de la situacin registral durante 15, 25 o 30
das, de acuerdo con lo establecido en el Art. 24, cuya validez se extingue al transcurrir esos plazos sin haber
sido utilizados.

Respecto de las inscripciones provisionales: (art 9 y 18)

Art 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:

a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; La ley provincial en el art 15 dice
que el rechazo debe ser efectuado por la Direccin General, suscribiendo el acto el titular o quien lo
reemplace a ese efecto (mxima autoridad, quedara agotada la va administrativa) (va mediante resolucin
fundada). Contra esta resolucin, la ley provincial en el art 19 regula la procedencia del recurso jurisdiccional,
ante la cmara de apelaciones. Aqu aparece una contradiccin entre la ley provincial y la nacional respecto a
los plazos de la anotacin provisoria y el trmino para presentar el recurso:
La ley nacional en el art. 18 dispone, respecto de los documentos rechazados, la procedencia de la
anotacin provisional correspondiente a los documentos con observacin subsanable, es decir, 180 das
desde la presentacin (30 para el registro 150 quedan).
Sin embargo, la ley provincial, al regular el recurso jurisdiccional, dispone que la apelacin debe
presentarse dentro de los 10 das de notificada la resolucin.
Ambos trminos se disponen a los fines de presentar los recursos: Cul se aplica? al ser una cuestin
procedimental, materia no delegada por las provincias, va a aplicarse la ley provincial, por lo que el recurso
jurisdiccional va a tener que aplicarse dentro de esos 10 das, transcurridos los cuales, no hay posibilidad de
recurrir y el rechazo quedara firme.

b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el
plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por
perodos determinados, a peticin fundada del requirente (van a ser 150 das: 180-30), si no se presenta la
rectificacin dentro de ese plazo (o el recurso dentro de los plazos para recurrir), caduca la inscripcin
provisoria. (la ley provincial 5771 dispone el plazo de 180 das (= al del art 9 L 17801) + prorroga por 90 das
+ prorroga excepcional fundada.
Termina el inc b :Si esto no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro
que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el
recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr
vigente la inscripcin o anotacin provisional.
La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia.
Entonces tenemos que ver cmo regula los recursos la ley provincial 5771:

Art 16: (RECTIFICACION 30 das, 15 para resolver)En los casos en que mediara observacin motivada, el
interesado podr interponer recurso de rectificacin fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los
30 das de haber sido notificado formalmente de la observacin que impugna, debiendo acompaar todos
los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das.
Art 17: (APELACION ANTE EL DIRECTOR G, 15 das de notificado o no resuelto, 30 para resolver) Contra
la resolucin que mantenga la observacin, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el
interesado interponer dentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General, quien deber
dictar resolucin dentro del plazo de 30 das.
El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de la resolucin
denegatoria del recurso de rectificacin o a partir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso.
La resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y dejar expedita la jurisdiccional. el recurso
jurisdiccional del art 19, ver arriba est desarrollado.
TENER EN CUENTA QUE EL Art 16 DISPONE QUE SE PUEDEN PRESENTAR LOS ESCRITOS DENTRO
DE LOS PRIMEROS 30 MIN DEL HORARIO ADMINISTRATIVO DEL DIA HABIL SIGUIENTE AL
VENCIMIENTO DEL PLAZO.

OBSERVACION, 30 das para recurso de RECTIFICACION (15 d para resolver) si deniega o no resuelve,
15 das para APELACION ante el director general (30d para resolver) AGOTADA VIA ADMINISTRATIVA
10 das para RECURSO JURISDICCIONAL del art 19 (se plantea ante el registro, que eleva dentro de los
5 das a la cmara de apelaciones)

En cuanto los recursos, tanto administrativos como judiciales, se planteen en trmino, la anotacin provisoria
se va a prorrogar, caducando ante el vencimiento de un plazo para recurrir o ante la resolucin definitiva de la
justicia.

Otro supuesto que se puede dar como excepcin al principio de rogacin, lo configura la rectificacin de
oficio de errores evidentes (Art 47 de la ley 5771): El Director ordenar de oficio la rectificacin,
aclaracin o modificacin de errores evidentes del Registro y la reconstruccin de folios, total o
parcialmente destrudos o faltantes. Dejar constancia de los documentos utilizados para ello.

Distintos supuestos y legislacin autorizante de facultades rogantes.

Est en la pgina anterior, despus de los supuestos del art 6 de la l 17801.

Plazos y prrrogas para su ejercicio.

Presentado el documento cuya inscripcin se pretende lograr, el Registrador debe evaluarlo, y en caso de que
encuentre vicios que obstan a la admisibilidad del acto, dentro de los 30 das de ingresado el documento al
Registro, deber efectuar su observacin.
Tal plazo de 30 das generalmente nunca se cumple en los Registros, atento el exceso de trabajo; ello ocurre
en el Registro de Crdoba.
La ley reglamentaria provincial (ley 5771), ha procurado solucionar el problema en la demora del registrador a
la hora de formular las observaciones, al sostener en su art. 10 que la inscripcin provisional de considerar
prorrogada por un lapso igual al de la demora que se haya producido, con respecto a los 30 das que fija la
ley. Entonces siempre va a contar con 150 das. Entonces, presentacin, calificacin:
Si el registrador observa por vicio subsanable (nulidad relativa), devuelve para que dentro de los
150 das rectifique el documento (prorrogables por 90 das + prrroga excepcional fundada). El interesado
tiene 2 opciones para que no caduque la inscripcin, o subsana el vicio objeto de la observacin dentro de
esos 150 das, o recurre mediante recurso de rectificacin dentro de los 30 das de notificado. Si recurri,
tiene el registrador 15d para resolver, si resuelve a favor inscribe, si resuelve en contra (el silencio equivale a
denegatoria), el interesado tiene 15d para plantear el recurso de apelacin ante el director general, cuenta con
30d para resolver: afirmativo=inscribe, negativo=agota va administrativa y slo queda el recurso jurisdiccional
del art 19 (tiene 10 das desde la notificacin para plantearlo ante el registro que lo elevar dentro de los 5d al
TSJ)
Si el registrador rechaza por nulidad absoluta y manifiesta: se procede a anotar preventivamente
igual, cuenta con 10 das el interesado para plantear recurso jurisdiccional de apelacin ante la Cmara de
apelaciones (ltima parte del procedimiento anterior).

Desistimiento de la inscripcin procedimientos y condiciones.

Desistimiento.
La accin de rogacin, una vez iniciada, contina de oficio; salvo que sea desistida. El desistimiento es
aquella peticin que se hace ante el registro a los fines de que se interrumpa el examen del documento, cuya
inscripcin se rog, o bien, que se deje sin efecto la calificacin producida.

Una vez iniciado, el procedimiento de inscripcin tiene dos posibles resultados conclusivos:
a) La registracin definitiva, o;
a) La no registracin del documento.
La inscripcin provisional, sea por observacin o rechazo del instrumento, mantiene vigente la continuacin
del proceso y dura hasta tanto se inscriba definitivamente el documento o se produzca la caducidad del plazo
de vigencia. Y la conclusin del proceso inscriptorio en la no registracin puede responder a tanto a:
1. La caducidad, en la cual no interviene la voluntad del rogante y opera por el solo vencimiento del plazo de
la inscripcin provisional o por el, (se podra hablar de desistimiento tcito)
2. Desistimiento propiamente dicho, en la cual la voluntad del rogante interviene. Es claro que en ambos
casos el documento pierde estado registral y con ello tambin cesan los efectos propios de la registracin
del documento.

En la ley provincial 5771:

Art 50: El desistimiento del trmite inscripto es factible en la forma y condiciones siguientes:
a) Que la formulacin del mismo sea expresa y dentro del plazo que pudiere mediar entre el asiento de
presentacin del documento y su registracin definitiva, no pudiendo exceder dicho plazo los 180 das desde
la presentacin del documento. La solicitud debe estar suscripta por el beneficiario del derecho cuya
inscripcin se desiste, con autenticacin de la firma respectiva. Cuando se trate de documentos cuya
inscripcin se hubiere ordenado judicialmente, el desistimiento nicamente se admitir por esa misma va.
b) Que no perjudique derechos de terceros que se hayan apoyado en el asiento del Registro a cuyo efecto se
acompaar la certificacin previa de ley. Recibida la solicitud con los recaudos establecidos en el inciso
anterior se verificar en los asientos correspondientes si constare expedicin de certificacin o constancia de
causales de oponibilidad, efectundose asimismo bsquedas de gravmenes por el nuevo titular que hubiere
resultado y en caso de existir y no ser subsanadas se denegar el desistimiento haciendo saber la causa.
c) Que no se pretenda la repeticin de las tasas fiscales pagadas para la inscripcin o anotacin.

UNIDAD 9: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Principio de Publicidad: concepto

Cuando hablamos de publicidad encontramos 3 elementos bsicos: la informacin que se pretende hacer
conocer, el pblico al cual est destinado esa informacin y los medios a travs de los cuales se les hace
llegar.

La publicidad en sentido amplio busca hacer notorio un hecho o situacin. Cuando nos referimos a la
publicidad jurdica lo que se pretende hacer notorio es un hecho o situacin jurdica, mientras que cuando nos
referimos a publicidad registral, lo que se busca hacer cognoscible es una relacin jurdica real, y que
persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico jurdico.

En la doctrina se pueden identificar 3 sentidos diversos con los que se la conceptualiza a la publicidad:

4. Como calidad que adquiere lo publicado

5. Como accin dirigida a hacer cognoscible

6. Como medios utilizados para hacer cognoscible

As podemos sealar diversas conceptualizaciones:

CONCEPTO DE AGUSTIN RODRIGUEZ: Son los medios por los cuales se pone en conocimiento del publico
de un estado jurdico. (Medios de publicidad)
C. CORRADO: declaracin sealativa proveniente de organos publicos, dirigida a hacer patente la
verificacin de hechos idoneos para producir modificaciones juridicas que pueden interesar a la generalidad
de los ciudadanos. (accin de publicar)

MOSSET DE ESPANES: Actividad dirigida a hacer notorio un hecho situacin o relacin jurdica. (accin de
publicar)

VILARO: Posibilidad indudable de un conocimiento gral respecto de un derecho o de un acto (calidad que
adquiere lo publicado)

A mi criterio, el trmino publicidad se refiere a la calidad que adquiere lo publicado, si hablamos de la accin,
estaramos hablando del verbo publicar. Esa calidad de la que hablamos, es la de COGNOSCIBILIDAD, que
se refiere a la posibilidad real de conocimiento y no al efectivo conocimiento, el cual va a depender de la
actitud del sujeto pasivo de la publicidad.

Publicidad registral
La publicidad registral lo que busca hacer cognoscible es una relacin jurdica real, y que persigue como
finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad del trfico jurdico. La publicidad registral requiere
que el hecho o situacin jurdica a la que se le da publicidad, sea documentada por un oficial pblico, por
escrito, otorgndole permanencia
Esta publicidad registral es la cognoscibilidad (calidad), permanente y general, de hechos jurdicos en
base a la declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico por los
medios dispuestos por la ley.
Entonces, publicidad registral es:
1. es la cognoscibilidad (o posibilidad de conocimiento). No se refiere al conocimiento, sino posibilidad
de conocer: el conocimiento es puesto a disposicin del pblico. Que los que estn dentro del pblico
lo absorban o no, eso es cosa distinta; el Derecho lo que hace es volver cognoscible.
2. Dicha cognoscibilidad es permanente, porque no se trata de una publicidad cualquiera, sino de una
registral, lo que supone que el dato est all, para ser extrado en cualquier momento y es general,
precisamente porque est destinada a una generalidad de personas que constituyen el pblico
3. Esa cognoscibilidad se refiere a hechos jurdicos (comprensivo de actos jcos)
4. Se logra mediante una Declaracin sealativa, porque implica una indicacin de algo externo a ese
sealamiento y al sealante. Esas indicaciones sealativas existen de distinto grado: Por ejemplo, el
escribano autoriza un acto jurdico, se ingresa al registro y ste procede a su asiento, que implica el
sealamiento de ese ttulo que ha ingresado (siempre es de segundo orden, el ttulo mismo autorizado
por el escribano es de primer orden y si se pide un informe, es de 3er orden, seala el asiento del
ttulo) ttulo / asiento (sealamiento del ttulo) / informe (sealamiento del asiento). La declaracin
sealativa de 1er orden es donde interviene el escribano, en el ttulo que contiene el hecho jurdico
(sujeto, objeto y causa)
5. Esa declaracin sealativa debe emanar de un rgano competente. Para que sea vlido un acto de
registro y tenga efectos jurdicos es necesario que sea llevado a cabo por un rgano con competencia
para ello. Ej, en el registro civil, el hecho de la muerte o el nacimiento es asentado mediante una
declaracin sealativa por el oficial del registro civil competente.
6. Puesta a disposicin del pblico por los medios dispuestos por la ley Se refiere a los Mecanismos o
medios de publicidad:
a. Exhibicin directa (publicidad directa), persona concurre al registro a obtener directamente de
l la informacin
b. Informes (Publicidad indirecta): cuando el registro otorga un informe
c. Copias fotostticas (Fotocopias)
d. Certificados

DIFERENCIA CON LA PUBLICIDAD COMERCIAL

La registral reposa en asientos que constituyen instrumentos pblicos y es con efecto jurdico

FORMA DEL ACTO REGISTRAL =/ FORMA DEL ACTO SEALADO POR EL REGISTRO
No confundirlos, el 1 puede afectar la publicidad, pero no quedar afectado el acto sealado (el ttulo), que
tiene sus propias formalidades (de las que es responsable el notario).

Publicidad material y publicidad formal

Son dos aspectos de un mismo fenmeno.
La publicidad material alude a la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurdicas y en ese sentido
se identifica con la registracin. Para Lpez de Zavala la publicidad es material en la medida que la
inscripcin afecte a la relacin jurdica extrarregistral, es decir, cuando incide en la materia misma de lo
registrado. Seala que cuando el registro toma razn se trata de publicidad material.
La publicidad formal es aquella que tiene lugar por la organizacin que hace la ley de un servicio de
informacin del contenido de los asientos del registro de la propiedad, puesto a disposicin de cualquier
interesado que quiera consultarlo (constituida por las herramientas o medios que se emplean para lograr esos
fines). Seala Lopez de zavala que hay publicidad formal siempre que el registro da razn de lo asentado
La publicidad formal se logra por 2 metodos:
Por manifestacin o exhibicin, cuando el interesado tiene la posibilidad de leer directamente los
libros del registro (hoy casi inexistente) (directa)
Por constancia, cuando se entrega una constancia al interesado con la informacin requerida
extrada de los asientos del registro. (indirecta)
Siempre se empieza por una publicidad formal, dejando asentado la importancia de la publicidad material, ya
que hace a la fe pblica registral, a la par est la publicidad formal. Ella es establecer las herramientas o
mecanismos para obtener informacin, slo es para informarme, ni ms ni menos. Todos nos informamos
antes de la publicidad material, la info tiene 2 vertientes: exhibicin (directa) o constancia (indirecta,
palomanes dice que es directa tambin)

Ley 5771
Art. 30.- La Direccin determinar el lugar, forma y horario en que la documentacin podr ser consultada,
quedando prohibido el uso de elementos que de cualquier manera posibiliten la adulteracin, prdida o
sustraccin de ella.
Art 31.- (LEGITIMACIN).- Se considera que tienen inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los
bienes y de las personas los funcionarios, profesionales o particulares que se enuncian a continuacin:
a) El Titular Registral o quien justifique representarlo.
b) Quienes ejerzan las profesiones de Abogados, Escribanos, Procurador, Martillero, Ingeniero o Agrimensor.
c) Los representantes de instituciones crediticias Oficiales, los Poderes Pblicos y sus organismos.
d) Los terceros interesados que justifiquen a criterio de la Direccin el inters relacionado con la consulta. En
cada caso el consultante deber exhibir la documentacin que acredite el carcter que invoque o justifique
el inters relacionado con la consulta.
Art 32.- Las certificaciones requeridas al Registro General sobre el estado jurdico de los bienes y de las
personas segn las constancias registradas, para la autorizacin de documentos relacionados con actos
voluntarios de transmisin, constitucin, modificacin, cesin o extincin de derechos reales sobre inmuebles,
slo pueden ser expedidas a peticin de notarios, titular o adscripto de un Registro de la Provincia o
funcionarios pblicos de igual competencia
Art. 34.- El estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas, podr
acreditarse con relacin a terceros para la autorizacin de los dems documentos, actos y circunstancias
necesarias, con los informes y copias expedidas por el Registro General , a requerimiento de los Notarios,
Tribunales o autoridades administrativas de la Nacin o de las Provincias, o a peticin de quien tenga inters
legtimo segn lo establecido por el art. 31 de esta ley. Esos informes y copias se expedirn sin dejar
constancia en el folio de esos actos registrales. Los informes registrales para las transmisiones forzosas de
derechos reales, se expedirn practicando anotacin preventiva en el folio respectivo del acto jurdico
dispuesto por la autoridad competente. En caso de subasta la anotacin preventiva caducar de pleno
derecho a los 90 das, salvo que antes de ese plazo el Tribunal comunique al Registro la celebracin del
remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deber comunicar al Registro en el plazo indicado
tal circunstancia, prorrogndose la inscripcin preventiva hasta la notificacin al Registro de la resolucin
definitiva que recaiga en la incidencia. Los requerimientos de los Tribunales de la Nacin o de las otras
Provincias y las peticiones de notarios o autoridades administrativas de otra jurisdiccin, se formularn con
intervencin del profesional o del funcionario competente en la Provincia, segn la naturaleza del
requerimiento o peticin.
Art. 35.- Los Tribunales, funcionarios pblicos y notarios que obtengan certificaciones, informes y copias
expedidas por el Registro General, en las que consten las existencias de certificaciones anteriores,
gravmenes u otras disposiciones cautelares, no podrn utilizarlas sin previamente determinar si se ha hecho
uso de esas certificaciones o si ha mediado subasta judicial
Art. 36.- (REQUISITOS DEL PEDIDO DE CERTIFICADOS).- El pedido de certificaciones, informes o copias
expresar como mnimo:
a) Nombres, apellido y domicilio del peticionante y matrcula profesional, cuando corresponda.
b) Inters legtimo de la solicitud; causa judicial o expediente administrativo para la cual se requiere, con los
antecedentes de la individualizacin y radicacin.
c) Nombres y apellido del titular registral y de los intervinientes, nmero de documento de identidad, fecha de
nacimiento, nacionalidad, domicilio y estado civil; siendo casado o viudo en qu nupcias y nombres y
apellido del cnyuge. Si alguna de las partes acta por intermedio de mandatario o representante, la
anotacin respectiva del mandato o representacin.
d) Determinacin del inmueble y referencia a plano previamente inscripto, si corresponde. e) Inscripcin o
matrcula en la que conste lo registrado.
e) Por inhibiciones, se consignarn obligatoriamente los mismos antecedentes que se requieren para su
toma de razn.
Art. 37.- Si esas certificaciones, informes o copias se refieren a inmuebles ya matriculados, el Registro podr
expedirlas por el procedimiento de copias o fotocopias certificadas de la documentacin registral.
Artculo 38.- El Registro General slo certificar, informar o expedir copias sobre la base de referencias
concretas y a los efectos que expresamente se determinen. Cuando esas referencias no se consignaran en la
peticin, las bsquedas por ndices personales se remontarn hasta la fecha de nacimiento de la persona o de
constitucin de la sociedad, y a falta de estos antecedentes, hasta el primero de enero de 1935.
Art. 40.- La nota de inscripcin en los ttulos, se asentar en la parte libre o en los mrgenes de la ltima foja
til del documento. Si diversos actos estuvieren instrumentados en un solo documento y se presentaren para
su inscripcin en forma simultnea, la nota consignar las registraciones que se efecten, comenzando por la
del dominio. Los raspados interlineados o enmendados, sern salvados de puo y letra del inscriptor
responsable, a continuacin de la ltima palabra del texto y antes de su firma, la que cerrar el contenido del
asiento. Las notas ampliatorias, complementarias o modificatorias, debern consignarse por separado,
expresando la fecha en que se realicen, con iguales recaudos que los determinados para el principal.

Medios de publicidad
En principio, en materia jurdica, la publicidad puede conseguirse por cualquier medio apto para hacer posible
a todo tercero conocer determinadas modificaciones jurdicas, ya sea registral o extrarregistral (como la
posesin). Abocndonos a la publicidad registral dentro de nuestro rgimen jurdico, podemos sealar
diversos medios de publicidad:
a) Exhibicin de los asientos del registro (publicidad directa). Est contemplada en el art. 30 de la ley 5771.
b) Expedicin de copias autenticadas de la documentacin, tal como lo seala el art. 27: Aparte de la
certificacin a que se refiere el artculo 23, el Registro expedir copia autenticada de la documentacin
registral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentacin local.
Son instrumentos pblicos y, por ende, hacen plena fe de su contenido en cuanto a que sa es la situacin
registral del inmueble en el momento de emitirse la copia; sin embargo, no aseguran de ninguna forma la
invariabilidad de esa situacin, y si se producen variaciones, sern oponibles al solicitante de la copia.
c) Informes a los que se refiere el art. 27 en su parte ltima . Moisset de Espans lo define como "el
documento que expide el registro para dar noticia de cualquiera de las constancias que en l obran. El informe
puede referirse a la situacin jurdica actual de determinados bienes, o a las mutaciones que ha sufrido a
travs del tiempo; puede consistir en un extracto de datos, o en la copia ntegra de documentos, segn las
necesidades del caso"
d) Las certificaciones a que se refiere el art. 22 y ss. de la ley 17.801. La diferencia entre la certificacin o los
certificados y los informes es la siguiente; el informe, al igual que la copia autntica de los asientos, slo
brinda la informacin existente en el momento en que es emitida. En cambio, el certificado, adems de
producir un anoticiamiento respecto de la situacin registral de un inmueble, asegura su inmutabilidad durante
el plazo de su validez mediante el mecanismo de la reserva de prioridad por los plazos de la ley (Segn se
trate de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad de
asiento del Registro, en el interior de la provincia o fuera del mbito de la provincia: 15, 25 o 30; art 24). No se
impide el acceso de otros documentos al registro, sino que otorga prioridad al que se realiza en virtud del
certificado expedido.

Cabe tener en cuenta que la ley 17801, en su art. 23, exige a los notarios tener a la vista el certificado para
autorizar los documentos en los que se transmitan, constituyan, modifiquen o cedan derechos reales sobre
inmuebles.

Caducidad
Los certificados dan lugar al bloqueo registral para asegurar la prioridad del acto por el cual se solicit dicho
certificado. Sin embargo, tienen un plazo de vigencia, transcurrido el cual caducan de pleno derecho: dicho
plazo es de 15, 25 o 30 das segn el domicilio legal del escribano que autoriza el documento (en la ciudad,
en la provincia o fuera de ella respectivamente). Es importante destacar que dicho plazo es a los fines de la
autorizacin del documento a ser inscripto (el escribano debe labrar la escritura antes del vencimiento), una
vez autorizado, dicho documento cuenta con 45 das ms para ser ingresado al registro, sin perder por ello su
prioridad (art 5); es decir, que si tenemos 15 das por el certificado y el documento lo hacemos el ltim o da de
vigencia, vamos a tener hasta el da 60 desde que se pidi el certificado, conservando la prioridad.
Vencido el periodo de vigencia sin que se haya autorizado el documento para el que se expidi el certificado,
se produce la caducidad de la reserva de prioridad. De igual forma, si autoriza el instrumento dentro del plazo
de vigencia, pero no se ingresa dentro de los 45 das del art 5, tambin caduca. Como el registro va a
desconocer el momento de celebracin del instrumento hasta que ingrese al registro, la reserva se va a
mantener por el plazo mximo posible, que es el de la vigencia del certificado (15, 25 o 30) + los 45 das.

Notas (aclaratorias)
La segunda parte del art. 33 de la ley 17.801 dispone que "el cumplimiento de condiciones suspensivas o
resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, as como las modificaciones o aclaraciones que se
instrumenten con relacin a los mismos, se harn constar en el folio respectivo por medio de notas
aclaratorias, cuando expresamente as se solicite".
Para que se practiquen las notas aclaratorias a que se refiere el art. 33, parte 2, se requiere lo siguiente.
a) Que sea expresamente solicitada; no obstante que el documento contenga la clusula o la constancia de su
cumplimiento. Es necesaria su expresa rogacin
b) Que el documento que la contenga sea inscribible (notarial o judicialmente, segn legalmente corresponda).
c) Pueden referirse a: 1) la existencia de una condicin; 2) la constancia de su cumplimiento, y 3) toda
modificacin o aclaracin en relacin al documento inscripto.
Es decir, que cualquier inscripcin destinada a dilucidar o completar otra ya realizada sera una nota
aclaratoria. Estaramos en presencia de un asiento accesorio y definitivo, cuya finalidad radica en expresar en
el folio un acto o hecho jurdico que modifica un derecho que se haya registrado.

Consultas directas al Registro.

El acceso directo al Registro consiste en permitir a los interesados efectuar personalmente sus indagaciones
sobre los documentos archivados o las fichas registrales. Slo se admite en los sistemas ms primitivos, la
que produce graves inconvenientes hasta para quien busca, como para el Registro, ya que al poner al alcance
de terceros los originales, se corre riesgo de que estos se extraven, deterioren o de mala fe sean hurtados.

La ley 17.801 restringe al mnimo las posibilidades de acceso directo, previendo en la segunda parte del art.
21, que: las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser considerada sin
riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.
Las disposiciones del Captulo 5, tratan de las diferentes constancias que expedir el Registro para cumplir
con sus fines de publicidad, lo que permite afirmar que la consulta directa tiene carcter excepcional, y debe
quedar reservada para ciertos casos, (como investigaciones de tipo histricas o estadsticas).
Est regulada en el art 30 de la ley provincial 5771.

La publicidad registral inmobiliaria y su incidencia frente a los terceros: efectos de publicidad:

anoticiamiento, oponibilidad.
Como regla, todo negocio jurdico trae aparejadas derechos y obligaciones para las partes, quedando fuera de
ello los terceros. Todo sujeto extrao a la relacin jurdica es considerado TERCERO
Sin embargo, se puede referir a los derechos reales como una excepcin a esa regla, en el sentido de que
son oponibles erga omnes. Es aqu donde entra en juego la publicidad registral como un medio para permitir
que los terceros puedan conocer la existencia del derecho real y as respetarlo.
En materia de inmueble, tiene vigencia un sistema registral declarativo, es decir, que el derecho nace con los
requisitos propios para la constitucin de los derechos reales en general, mediante la teora del ttulo y modo.
Sin embargo, ese derecho real sobre un inmueble no es perfecto hasta tanto no se ingrese en el registro. Ello
es as porque mientras el derecho no se encuentre inscripto, si bien va a existir y ser exigible entre partes, no
va a resultar oponible a terceros.
Esa inscripcin en el registro hace nacer una presuncin iure et de iure de conocimiento de la existencia de
ese derecho, por ello, ningn tercero va a poder alegar desconocimiento ni buena fe en relacin a su
existencia.
CONCLUSION: La publicidad registral tiene razn de ser en los terceros, perfecciona los derechos reales
hacindolos oponibles erga omnes. A su vez, otorga seguridad jurdica a los terceros, en lo referente a la
seguridad dinmica, ya que los terceros que pretendan celebrar algn negocio en relacin a un inmueble
tienen la seguridad de que lo estn haciendo con el titular del mismo.

Fe pblica registral. (ESTA DISCUTIDO, HAY QUE ARMAR ALGO CON LO DE ABAJO)
Cuando hablamos de la fe pblica registral podemos distinguir 2 sentidos:
FORMAL: Se refiere a que las constancias otorgadas por el registro hacen plena fe de que los datos
en ellas suministrados se corresponden fielmente con la situacin registral del inmueble. (fe respecto a la
realidad registral)
MATERIAL: Se refiere a que las constancias, adems, hacen plena fe respecto a los aspectos
sustanciales de la informacin contenida. Por ejemplo, la existencia y titularidad del derecho. (fe respecto a la
realidad sustancial)

En nuestro sistema el interesado solicita al Registro los datos que los son necesarios, realizando la oficina una
bsqueda de antecedentes, otorgando copia ntegra o un extracto de los asientos segn el caso (lo solicitado).
De esta forma el Registro asegura la publicidad, evitando as las desventajas de la consulta directa. Estas
constancias protegen los intereses de las partes, porque son instrumento pblicos (art. 979 inc. 2 CC); que
hacen por ende plena fe de su contenido, sirviendo de prueba de que los datos que suministran le
corresponden fielmente a la situacin registral del inmueble, con lo que se integra la llamada fe pblica
registral.

Nuestro sistema de fe pblica registral se limita a asegurar los aspectos formales, (no alcanza a los
sustanciales, es decir, a la titularidad del derecho). As lo dispone el art. 4 de la ley 17.801, al establecer que
la inscripcin no convalida el ttulo nulo, ni subsana los defectos que adoleciere segn las leyes.
Si un ttulo defectuoso o nulo se admite en el Registro respecto a la situacin registral del inmueble (aspecto
formal), tiene gran valor porque son instrumentos pblicos que hacen plena fe hasta que sean argidos de
falsos.
La ley 17.801 no consagra ni expresa ni implcitamente el principio de la fe pblica registral en ninguno de los
sentidos. Sin embargo, en la modificacin del art 1051 por la ley 17711, se le agreg un prrafo en virtud del
cual los terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso quedaban fuera de los efectos de la nulidad del
ttulo por el cual haba adquirido su transmitente. La incorporacin de este texto llev a algunos autores a
sostener que se haba incorporado a nuestro sistema el principio de la fe pblica registral. El actual Cdigo
Civil y Comercial dispone en el art. 392 dispone:
Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por
una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningn valor, y pueden ser
reclamados directamente del tercero (REGLA), excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a ttulo oneroso. (EXCEPCION)
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y ttulo oneroso si el acto se ha realizado sin
intervencin del titular del derecho. (EXCEP A LA EXCEPCION) (acto inexistente sera este ltimo, a los cuales no
se aplicaba le 1051)
Este artculo resulta ms preciso, dejando de lado muchas de las discusiones doctrinarias en relacin al
principio de fe pblica registral. De esta manera, la nulidad del ttulo por el cual adquiri el derecho quien
luego lo transmite, afecta al subadquierente salvo que se den las siguientes condiciones:
El acto (nulo), haya sido realizado con intervencin del titular del derecho
El subadquirente sea de buena fe y a ttulo oneroso

Respecto del requisito de buena fe en el subadquirente, entra en juego el registro. Ac va a poder alegar
buena fe siempre y cuando haya procedido a solicitar los certificados correspondientes y no resultara de ellos
la nulidad que recae sobre el ttulo. Gran parte de los autores van ms all, sosteniendo que la buena fe, que
exige el art. 392 del Cd. Civil y Comercial, requiere que el adquirente haya efectuado un estudio de ttulos. Si
el vicio que produce la nulidad del acto pudo ser detectado de hacerse un estudio de ttulos, el adquirente no
tendr buena fe y, por lo tanto, su adquisicin no estar protegida por dicho art. Es necesaria, una conducta
diligente en los trminos del art 1074: la omisin de la diligencia debida segn las circunstancias implica culpa.

Cornejo hace un anlisis de las distintas situaciones que se pueden presentar:

a) TERCEROS ADQUIRENTES DEL DOMINIO U OTRO DERECHO REAL. Este supuesto queda resuelto
con el art 392 del CCyC. La mayora de la doctrina entenda que el 1051 del CC no se aplicaba a actos
inexistentes (se recepta esto en el 392).
b) TERCEROS QUE SE ATIENEN A LAS CONSTANCIAS DE LOS CERTIFICADOS E INFORMES. En tal
caso, el tercero se vale de la publicidad registral que resulta del propio certificado, no siendo necesario
realizar un estudio de ttulos. Cabe distinguir segn que el certificado resulte errneo por ser
emitido sobre la base de un asiento totalmente falsificado, o, al contrario, si es errneo, pero fue emitido en
virtud de un asiento vlido, habindose omitido informar algn gravamen o restriccin.
1) CERTIFICADO EMITIDO SOBRE LA BASE DE UN ASIENTO FALSIFICADO. El certificado del registro
no tiene ni siquiera eficacia publicitaria cuando es falso el ttulo antecedente en que se basa el certificado,
porque en nuestro sistema no se admite el principio de la fe pblica registral (efecto no convalidante art 4)
2) CERTIFICADO EMITIDO SOBRE LA BASE DE UNA INFORMACIN ERRNEA. Se discuta acerca de
quin resultaba perjudicado por el error, si el tercero que haba solicitado el certificado o el titular del derecho
inscripto, el cual haba sido omitido en el certificado. La cuestin fue resuelta en el siguiente sentido: la
existencia de un embargo sobre el inmueble anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el
certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura de compraventa, no obstaculiza la
inscripcin. Queda a salvo el derecho del embargante que vio as frustrada su tutela cautelar para obtener la
debida reparacin de daos y perjuicios contra el Estado.

Asientos registrales: contenido. Clases.

Una de las acepciones de asiento, es anotacin de una cosa. El asiento registral consiste en la
materializacin de la registracin, es decir, en las constataciones escritas efectuadas en los libros del
Registro. Se pueden practicar seis tipos de asientos o inscripciones en sentido general, a saber: asiento de
matriculacin, asiento de presentacin, inscripciones propiamente dichas, anotaciones, cancelaciones y notas.
1. ASIENTO DE MATRICULACION, Son las anotaciones que se practican en el folio real en el momento de
proceder a la operacin de matriculacin, sea por el primer ingreso del inmueble al registro, o bien por la
matriculacin a consecuencia del vuelco al sistema de folio real.
2. ASIENTO DE PRESENTACIN, prepara y permite producir sus efectos, antes de nacer, a los dems
asientos destinados a la publicidad y tiene como misin, adems, suministrarles algo esencial que es la
fecha inicial de la proteccin del Registro.

3. La CANCELACIN es un asiento de tipo negativo, que deja sin valor total o parcialmente uno anterior de
la misma clase, de tipo positivo; est subordinado a este y en ningn momento se lo puede considerar
como un asiente independiente de aqul.

4. La INSCRIPCIN supone la presentacin en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea un

acto sustancial, autnomo. Es perdurable y presume la confeccin de una matrcula.
La VI Reunin Nacional de Directores de Registros de la Propiedad (Mendoza 1969), defini a la
inscripcin como toma de razn o asiento principal de carcter definitivo, que se practica en la matrcula,
 como consecuencia de la presentacin de un documento pblico constitutivo de un derecho real, con la
finalidad y efectos que resultan de la ley.

5. Las ANOTACIONES anticipan la posible llegada de las inscripciones y provienen de documentos

originados en la preparacin del acto o en resoluciones judiciales.
En la misma reunin se defini como anotacin, a todo asiento de carcter temporal, que se efecta con
relacin a una inscripcin como consecuencia de la presentacin de un documento conforme de acuerdo a
la ley, del que resulta que la integridad de sta queda afectada por alguna causa que expresa o resulta de
dicho documento.

6. Las NOTAS MARGINALES o ACLARATORIAS (art. 33 ley 17.801), tienen una existencia autnoma. El
elemento caracterstico de este tipo de asiento, es su cierta relacin de dependencia con un asiento
principal, relacin variable que va de la simple referencia de un folio a otro, hasta la modificacin o
negacin del contenido del mismo.
Las notas tienen por finalidad dejar constancia en el Registro de los segundos o ulteriores testimonios,
expedidos por los escribanos o funcionarios pblicos competentes en los casos y conforme a lo
consignado en el art. 28 ley 17.801, ltima parte, que dispone: El Registro har constar, en las
inscripciones, la existencia de testimonios que le fueron presentados.
Las notas de referencia tienen por objeto facilitar la bsqueda o consulta de los asientos que guardan
relacin entre s.

Para que se practiquen notas aclaratorias se requiere:

c. Que sea expresamente solicitado, no obstante el documento contenga la clausula o la
constancia de su cumplimiento. Es necesaria su expresa rogacin.
d. Que el documento que lo contenga sea inscribible, (notarial o judicial).
Puede referirse a la existencia de una condicin, la constancia de su cumplimiento, y toda modificacin
o aclaracin en relacin al documento inscripto.

CLASES DE ASIENTOS
A)
Asiento definitivo: Son los que se refieren a actos de constitucin, modificacin o transmisin de derechos
reales. Se da una inscripcin definitiva cuando el registro, recibida la peticin, resuelve darle curso por no
proceder observacin alguna.
Asiento provisional: Son aquellos que pueden ser susceptibles de caducidad, es decir que pueden perder su
vigencia por el transcurso del tiempo. El pedido de certificado produce el asiento provisorio. Un asiento de
este tipo se da en los casos en que luego del perfeccionamiento de la escritura el notario la ingresa al registro
para su registracin. La registracin no opera de manera automtica sino que el registro realiza una
calificacin de la peticin de la misma. Para ello al ser presentada por el notario el registro inscribe de manera
provisional la misma.
B)
Asiento incondicional: Es aquel que ha obtenido colocacin registral no dependiendo en su validez de la
existencia de otro asiento que pueda afectarlo.
Asiento condicional: Est supeditado a alguna vicisitud dentro del procedimiento inscriptorio. Encontramos un
asiento condicional en lo establecido por el art 18 inc. b de la ley 17.801 que establece Si al solicitarse la
inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo
respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia
que la condiciona.
C)
Asiento principal: Es autnomo de cualquier otro asiento. Ejemplo: un asiento de dominio. ste tiene plena
validez sin necesidad de otro asiento.
Asiento accesorio: Requiere la existencia de otro asiento, ejemplo: el asiento de un embargo. En este caso el
asiento accesorio requiere para su validez de la existencia del asiento que refleje el dominio sobre el inmueble
por parte del sujeto embargado.
D)
Asiento positivo: Un asiento ser positivo cuando se refiera al nacimiento o transmisin de un derecho real.
Asiento negativo: Ser negativo cuando el asiento se refiera a la extincin de un derecho real.
Su relacin con la realidad jurdica extrarregistral
En nuestro sistema jurdico los derechos reales se adquieren mediante lo que es la teora de ttulo y modo; sin
embargo, el registro para practicar un asiento slo tiene en cuenta el ttulo. Ello puede llevar a que en realidad
lo que se inscribe en el registro no se corresponda con la realidad jurdica (por ejemplo si no hubo tradicin el
derecho real no naci, sin embargo eso no obsta que se logre su inscripcin registral).
Al tratarse de un registro con efecto declarativo y no convalidante, el nacimiento de los derechos se da
puertas afuera del registro, y este ltimo procede a su inscripcin para perfeccionarlo, otorgndole
oponibilidad erga omnes. Todo esto produce que la situacin registral de un inmueble pueda no
corresponderse con la realidad jurdica extrarregistral.

Inexactitudes registrales
Diferencias, similitudes, entre lo que es registral, extrarregistral y lo que es la fuga registral. Una cuestin
alude a la diferencia entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral.
Vamos a tomar la definicin que nos da el art 4 de la ley 17801, por qu?, por que hablamos de la diferencia
entre lo que existe extrarregistralmente y lo que se haya inscripto o registrado. A su vez, esas diferencias
tienen distintas causales y por otro lado nos vamos a detener en la fuga registral. Hoy por hoy, con la
matrcula difcilmente se produzca, justamente por ello se duda: Es fuga o no?, porque si no est inscripto en
la matrcula tendramos una diferencia que se enmarcara dentro del art 4, pero tambin sera fuga en cuanto
ingres la medida cautelar y no se publicit. Lo dejamos para ir avanzando.
Partamos de este art 34: todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin
exista entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral (concepto del art 34). Entonces vemos
Desacuerdo Diferencia Discrepancia, entre lo susceptible de inscripcin y lo registrado o inscripto
(elementos para que se de el supuesto del 34).
Pq esta cuestin susceptible de inscripcin? No cualquier documento da lugar al supuesto, la diferencia debe
surgir de un documento con vocacin registral, porque si lo es en un doc no susceptible de ingresar al registro
no se da el supuesto.
Ya podemos ir esbozando una situacin: yo tengo una hipoteca constituida por la suma de 100 mil pesos, el
escribano hacedor del ttulo ha redactado la escritura con una exacta descripcin del inmueble y la hipoteca
se constituye por 100 mil pesos (doc susceptible de ingresar al registro). Ingresa el doc al registro y en el
registro el asiento de la hipoteca se hace por un menor monto, por un error en el registro. Aqu tengo la
diferencia entre la realidad jurdica extrarregistral (derecho real constituido por 100 mil pesos), y la publicidad
es por un importe menor = supuesto del art 34. Una cuestin distinta sera si el ttulo no hubiera ingresado al
registro: estaramos en un supuesto del 34 pero no es el del ejemplo. Sigamos con las causales.
Yo al tener una diferencia se que hay inexactitud, ahora, de dnde proviene esa inexactitud es el meollo de la
cuestin, por que? Porque cuando hay una exactitud ud tiene necesidad de subsanarla, y depende de este
origen cmo la va a poder subsanar. Vamos a tener que recurrir a la ley local, porque es la que reglamenta la l
17801. Nosotros partimos del art 34 de la 17801.
Las inexactitudes pueden provenir de:
Errores u omisiones (materiales), en el documento
O en la inscripcin del mismo
Y volvemos sobre lo que habamos sintetizado antes: las causales tienen como ncleo, como punto de
partida, en aquello que despus resulta la inexactitud y no es otra cosa que el documento susceptible de
inscribir y la registracin o inscripcin; entonces ah tenemos las 2 fuentes. Y si tenemos las fuentes, vamos a
las causales, pero nunca nos vamos a salir de esto que hemos ido acotando, para despus poder establecer
casi 2 carriles distintos entre inexactitud y fuga registral. Vamos a las causales:
A) NO REGISTRACION DE LA ALTERACION PRODUCIDA EN LA REALIDAD JURIDICA: no ingresa el ttulo
al registro. Los derechos reales nacen puerta afuera del registro, entonces si el propietario dispone en una
escritura y el asiento registral no se condice con eso. Lo dejo como algo muy imposible, porque el notario
tiene el deber de inscribir el doc en el que ha participado. Vamos a una causal ms verdica: ingreso el ttulo
pero el registro no lo inscribe (ej. Ingreso una escritura donde se constituye servidumbre y usufructo, se
inscribe uno y el otro no)
B) ERROR COMETIDO EN LA ELABORACION DE LOS TITULOS O EN LA REDACCION DE LOS
ASIENTOS DEL REGISTRO. Aca estn los errores de uno y de otro: 1) cuando se elabor el ttulo, 2) cuando
realiz el asiento.
C) FALTA DE VALIDEZ DEL TITULO QUE HUBIERA MOTIVADO EL ASIENTO: aca les voy a hacer una
mnima pausa, porque el notario es responsable de la validez de los ttulos que confecciona, acurdese que el
art 4 de la ley, el registro es declarativo no convalidante; por lo tanto, si la validez del ttulo no es tal
(responsabilidad del escribano), el ingreso al registro no subsana ese vicio y por lo tanto siempre ser no
vlido y de ah, si o si la inexactitud.
D) DOBLE INSCRIPCION DE UNA MISMA FINCA A FAVOR DE PERSONAS DISTINTAS: El notario tmb se
compromete en este caso. Estaramos hablando de superposicin de dominio, esto se supone que es porque
ingresaron 2 ttulos, entonces no sera el notario quien debi indagar en un estudio de ttulo hasta 20 aos
atrs a los efectos de evitar esta inexactitud el tema de la posesin, porque si yo indago hacia atrs y
acompao este ttulo con la posesion ya me tengo que asentar en las disp del cc, y ud recuerde que ah
tenemos que si 2 personas presentan titulo que emana de la misma persona, sin duda que quzas haya
inexactitud registral porque no puedo tener 2 dueos sobre una misma cosa, pero la ley da la solucin , ser
dueo a quien se haya hecho primero la tradicin de buena fe y a titulo oneroso. Y esa buena fe, la va a
determinar en gran medida la publicidad registral, porque si hay un pedido de certificado ya pedido por
escribano a y escr b emite ttulo. Adems el escr a debi dejar la nota en el ttulo, en el primer testimonio de
que haba sido vendido. Entonces quien hace la segunda escritura, lo hace sin tener a la vista el primer
testimonio? No pidio certificado? Obligaciones del art 23!
Si emana de distintas personas? Es decir, provienen de distintas lneas.

Inexactitudes registrales: concepto, tipos, efectos jurdicos

Vamos a hablar de inexactitud registral siempre que exista desacuerdo, en orden a los documentos
susceptibles de inscripcin, entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral (art 34 L 17801).
Cuando seala en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, se refiere a que la inexactitud entre
lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral debe surgir de un documento con aptitud registral, no
cualquier documento da lugar al supuesto del art 34.
Ante la existencia de una inexactitud registral, va a aparecer la necesidad de rectificarla, dependiendo de su
origen, el procedimiento que se tiene que seguir para ello. Las inexactitudes pueden surgir de: error u
omisin en el documento que ingresa al registro; error u omisin en el asiento registral
El art 35 de la L 17801 otorga las vas para solucionarlo: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo
precedente provenga de error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a la solicitud
respectiva se acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial que
contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se
proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.
Ello se complementa con el art 48 de la ley provincial 5771: La rectificacin de los asientos registrales
inexactos por error u omisin en el documento inscripto, respecto de la matriz o expediente original, se
efectuar mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el que motiv el
asiento. El error u omisin en el asiento registral por diferir con el documento a que accede, se rectificar
mediante el reintegro del documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y
tomando en consideracin el documento mismo. El error u omisin en el asiento registral por diferir ste
de la rogacin que acompa el documento inscripto, se rectificar mediante el reintegro del
documento inscripto portando rogacin acorde con el mismo, la cual deber sealar la diferencia entre
el asiento producido y la rogacin originaria.
De tal forma tendramos:
Error u omisin en el documento mediante documento de la misma naturaleza q el q
motiv el asiento

Error u omisin en el asiento

o Con relacin al documento que accede Teniendo a la vista el instrumento q la origin

o Con relacin a la rogacin que Reintegro del documento inscripto con rogacin
acompa el documento inscripto acorde, sealando diferencia entre el
producido y la rogacin originaria.
Dentro de las inexactitudes podemos ver distintas causas (Clase satelital):
1. NO REGISTRACION DE LA ALTERACION PRODUCIDA EN LA REALIDAD JURIDICA: no ingresa el
ttulo al registro o ingresa pero el registro omite inscribir (ej. Ingresa ttulo donde se constituye
servidumbre y usufructo, solo se inscribe el primero)
2. ERROR COMETIDO EN LA ELABORACION DE LOS TITULOS O EN LA REDACCION DE LOS
ASIENTOS DEL REGISTRO
3. FALTA DE VALIDEZ DEL TITULO QUE HUBIERA MOTIVADO EL ASIENTO: El sistema registral es
no convalidante (art 4), por lo que, si el ttulo resulta invalido (responsabilidad del escribano), el ingreso
al registro no subsana ese vicio, dando lugar a una inexactitud. Qu pasa con los terceros? Ver fe
pblica registral.
4. DOBLE INSCRIPCION DE UNA MISMA FINCA A FAVOR DE PERSONAS DISTINTAS:

Supuestos de rectificaciones de oficio

En principio, la rectificacin de las inexactitudes registrales debe ser pedida por el interesado, indicando la
inexactitud y acompaando el documento para confrontarla segn lo dispuesto por el art 35 de la L 17801 y 48
de la L provincial 5771. Sin embargo, cabe la rectificacin de oficio por parte del registro cuando se trate de
inexactitudes y errores evidentes, sobre la base de la documentacin existente en el mismo, siempre y cuando
resulte suficiente.

UNIDAD 10

Principio de Legalidad: concepto y contenido. Su alcance y extensin: legalidad extrnseca e

intrnseca. Funcin Calificadora del Registrador: naturaleza; alcances e importancia. Opiniones
doctrinarias. Marco de su ejercicio; responsabilidades.
De manera amplia, se lo puede conceptualizar como la necesidad de subordinacin de la actividad humana,
genricamente entendida, a pautas legales prefijadas (COGHLAN). Seala Lopez de Zavala que este
principio tiene origen en el derecho pblico, donde se lo concibe como la necesidad de que toda accin o
decisin del poder pblico implique una aplicacin de la ley.

En materia registral, la doctrina entiende que el principio de legalidad se trata de la exigencia de que los
documentos que se pretenden inscribir o anotar en el Registro de la Propiedad cumplan con los requisitos
exigidos por las leyes para su registracin. Para ello aparecera la funcin calificadora como el instrumento
para asegurar el cumplimiento de dicho principio.

Lopez de Zavala discrepa sosteniendo que este principio, en materia registral, se traducira como la
necesidad de que la actividad de la oficina del registro implique una aplicacin de la ley. Dentro de esa
actividad de la oficina a la que se refiere L.Z., se encuentra la funcin calificadora que desarrolla el registrador,
actividad que implica un anlisis y control del documento que se pretende inscribir y que es crucial ya que
determina la procedencia de la inscripcin, su observacin o su rechazo (art 19 L 17801). Seala este autor
que al momento de calificar, el controlante (registrador), deber tener en cuenta dos tipos de normas: por un
lado, las que rigen la conducta del registro, y que l llama legalidad interna, y, por otro lado, las que rigen la
conducta controlada (el documento), y que denomina legalidad externa. Pero estas ltimas, slo podr
controlar en la medida en que las normas de legalidad interna lo autorice.

Al concebir la mayora de la doctrina al principio de legalidad como la exigencia de que los documentos que se
pretenden inscribir o anotar cumplan con los requisitos exigidos por la ley para su registracin, aparece la
funcin calificadora como el instrumento para lograr el cumplimiento de ese principio (junto con otros). Es por
ello que se los desarrolla conjuntamente.

En cambio, L.Z. sostiene que la funcin calificadora es una de las actividades que lleva adelante el registro y
que, por el principio de legalidad, debe ajustarse a las leyes que la regulan (legalidad interna).
FUNCION CALIFICADORA

La funcin calificadora es la actividad de anlisis y control que se desarrolla en el registro respecto de los
ttulos que ingresan para lograr su inscripcin o anotacin. Esta actividad reviste gran importancia en virtud de
que del resultado de ella depende que se le de procedencia a la inscripcin, se observe en virtud de un vicio
subsanable o se rechace en virtud de una nulidad absoluta manifiesta (art 9)

Cabe sealar que la calificacin que realiza el registro es un acto administrativo, susceptible de ser recurrido:
primero en la sede administrativa hasta agotar esa va y, una vez agotada, en sede judicial

ALCANCES DE LA FUNCION CALIFICADORA:

Art 8: El registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se
solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos".

Respecto al alcance de la funcin calificadora se pueden sealar 2 posturas doctrinarias generales:

1. Concepciones restringidas: Se atienen exclusivamente al texto del art. 8 y, por ello, afirman que la
funcin calificadora debe circunscribirse al anlisis de la legalidad de las formas extrnsecas del
documento. Para esta posicin, por forma extrnseca debe entenderse a las solemnidades que segn
las leyes deben observarse en la formacin de los documentos mencionados en los arts. 2 y 3 de la
ley. Comprende, adems, las constancias e inserciones con que debe contar el texto del documento
por expresas disposiciones de las leyes nacionales y, en su caso, locales, e inclusive las referidas a
ciertos datos de la descripcin del inmueble, obligaciones fiscales, etc. El lmite, segn esta posicin,
es doble: por un lado, se circunscribe al anlisis de la legalidad de las formas extrnsecas y, por el otro,
debe atenerse a lo que resulte del documento y de los asientos. Esta postura restrictiva en cuanto al
alcance de la funcin calificadora est en franco retroceso, ya que resulta evidente que de la lectura de
otros artculos de la misma ley es posible que el registro observe documentos por cuestiones que no
hacen a las formas extrnsecas, tal es el caso del acto nulo de nulidad absoluta y manifiesta, el
supuesto de no continuidad del tracto, el del disponente inhibido, etctera.
2. Concepciones amplias: Si bien se puede decir que hay consenso en cuanto a que no se limita
nicamente al anlisis de las formas extrnsecas del documento, se discrepa en cuanto a qu otros
aspectos son objeto de calificacin por el registrador.
a. Hay quienes entienden que, como principio, la funcin calificadora alcanza slo a las
cuestiones extrnsecas documentales (art 8), y que, excepcionalmente, esa competencia es
ampliada expresamente por la ley para decidir sobre cuestiones que exceden a las
formalidades extrnsecas, las nulidades absolutas manifiestas, el tracto sucesivo, etc.
b. Otros sostienen que el artculo 8 exige que se realice el examen de las formas extrnsecas de
los documentos cuya inscripcin se solicite, pero no limita la funcin calificadora a ello. Resulta
de esta forma que el anlisis de las formas extrnsecas es uno de los anlisis a los que debe
proceder el registrador al calificar, surgen otros del articulado de la misma ley. Nulidades
absolutas manifiestas (art 9 inc a), control del tracto (art 15), etc.
c. LZ. sostiene que el alcance de la funcin calificadora lo determina la legalidad interna, la cual la
vamos a encontrar en la ley 17801 que, en su articulado, se encuentran las normas a las que
se debe ajustar esta actividad del registro:
i. Art 2: el registro deber analizar el contenido del negocio para ver si resulta inscribible o
no;
ii. Art 3: deber ver tambin si la forma empleada es la que corresponde al acto
instrumentado, y controlar la competencia del funcionario autorizante del documento;
iii. Art 8: deber controlar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya
inscripcin se solicite;
iv. Art 9 inc A: las nulidades absolutas manifiestas;
v. Art 15: el tracto
Defectos subsanables e insubsanables. Observacin y rechazo. Conceptos, procedimiento. Ley
Nacional y Ley 5771. Notificaciones y formalidades.
Art 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera:
a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de
ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos
determinados, a peticin fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observacin
formulada, deber solicitar el Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de
la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya
sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional.
La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia.

Entonces, en virtud del art. 9 de la ley 17.801, el registrador procede a verificar la existencia de nulidades
manifiestas en el documento que se pretende inscribir, es decir, tenemos los siguientes supuestos:
a) RECHAZO: Cuando el documento contenga un vicio que acarree nulidad absoluta (manifiesta). Se
procede al rechazo en virtud de que el documento que pretende ser inscripto contiene un vicio que resulta
insubsanable, por lo que el registro procede a devolverlo sin inscribirlo, quedando como nica alternativa para
el solicitante la va recursiva.
La ley provincial en el art 15 dice que el rechazo debe ser efectuado por la Direccin General, suscribiendo el
acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto (mxima autoridad, quedara agotada la va administrativa) (va
mediante resolucin fundada). Contra esta resolucin, la ley provincial en el art 19 regula la procedencia del
recurso jurisdiccional, ante la cmara de apelaciones. Aqu aparece una contradiccin entre la ley provincial y
la nacional respecto a los plazos de la anotacin provisoria y el trmino para presentar el recurso:
La ley nacional en el art. 18 dispone, respecto de los documentos rechazados, la procedencia de la
anotacin provisional correspondiente a los documentos con observacin subsanable, es decir, 180 das
desde la presentacin (30 para el registro 150 quedan).
Sin embargo, la ley provincial, al regular el recurso jurisdiccional, dispone que la apelacin debe
presentarse dentro de los 10 das de notificada la resolucin.
Ambos trminos se disponen a los fines de presentar los recursos: Cul se aplica? al ser una cuestin
procedimental, materia no delegada por las provincias, va a aplicarse la ley provincial, por lo que el recurso
jurisdiccional va a tener que aplicarse dentro de esos 10 das, transcurridos los cuales, no hay posibilidad de
recurrir y el rechazo quedara firme.
b) OBSERVACION: Cuando el documento contenga un vicio que acarree nulidad relativa (manifiesta).
El registro procede a devolver el documento con la observacin para que sea rectificado. A su vez, realiza la
inscripcin provisoria por 180 das desde la fecha de presentacin del documento, si no se presenta la
rectificacin dentro de ese plazo (o el recurso dentro de los plazos para recurrir), caduca la inscripcin
provisoria. (la ley provincial 5771 dispone el plazo de 180 das (= al del art 9 L 17801) + prorroga por 90 das
+ prorroga excepcional fundada. Adems determina que se prorroga la inscripcin provisoria cuando la
observacin se produce fuera del trmino de 30 das que le da la ley 17801, por un plazo igual.
Ante esta observacin tenemos 3 opciones: 1) cumplimentar la observacin rectificando el documento, 2)
presentar recursos (los regula la ley provincial 5771), 3) que se venzan los plazos de la inscripcin provisoria,
lo que produce su caducidad de pleno derecho.

Puede ser que se est de acuerdo con la observacin y se proceda a rectificar el documento observado, en
ese caso se procede a inscribir. En caso de no estar de acuerdo con la observacin, se tiene la va recursiva,
reglamentada por las legislaciones provinciales. Entonces tenemos que ver cmo regula los recursos la ley
provincial 5771:
Art 16: (RECTIFICACION 30 das, 15 para resolver)En los casos en que mediara observacin motivada, el
interesado podr interponer recurso de rectificacin fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los
30 das de haber sido notificado formalmente de la observacin que impugna, debiendo acompaar todos
los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das.
Art 17: (APELACION ANTE EL DIRECTOR G, 15 das de notificado o no resuelto, 30 para resolver) Contra
la resolucin que mantenga la observacin, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el
interesado interponer dentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General, quien deber
dictar resolucin dentro del plazo de 30 das.
El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de la resolucin
denegatoria del recurso de rectificacin o a partir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso.
La resolucin del Director cerrar la instancia administrativa y dejar expedita la jurisdiccional. el recurso
jurisdiccional del art 19, ver arriba est desarrollado.
TENER EN CUENTA QUE EL Art 16 DISPONE QUE SE PUEDEN PRESENTAR LOS ESCRITOS DENTRO
DE LOS PRIMEROS 30 MIN DEL HORARIO ADMINISTRATIVO DEL DIA HABIL SIGUIENTE AL
VENCIMIENTO DEL PLAZO.

OBSERVACION, 30 das para recurso de RECTIFICACION (15 d para resolver) si deniega o no

resuelve, 15 das para APELACION ante el director general (30d para resolver) AGOTADA VIA
ADMINISTRATIVA 10 das para RECURSO JURISDICCIONAL del art 19 (se plantea ante el registro, que
eleva dentro de los 5 das a la cmara de apelaciones)

Es importante destacar que si los vicios no estn manifiestos, y para determinar su existencia es necesario
una investigacin de los hechos, el registrador no podr embarcarse en tal tarea, y deber admitir el
documento. Slo puede observar o rechazar por nulidades MANIFIESTAS, sean absolutas o relativas.

Contencioso registral: procedimiento recursivo; instancias; plazos; resguardos. Caracteres.

Intervencin judicial.
Cuando el registro, en ejercicio de la funcin calificadora, observa o rechaza un documento que pretende ser
inscripto, est resolviendo sobre cuestiones de materia civil. En consecuencia, esas materias no pueden
quedar resueltas de forma definitiva por un rgano administrativo, dependiente del poder judicial. Es por ello
que siempre, en la materia, la ltima palabra la va a tener la justicia, que es la nica que dicta resoluciones
con fuerza de cosa juzgada. Sin embargo, para llegar a que sea tratado un caso ante la justicia, primero debe
agotarse la va administrativa. Una vez agotada, va a resultar procedente el recurso contencioso registral.
Si la calificacin arroja como resultado la observacin del documento, va a ser necesario presentar el
recurso de rectificacin dentro de los 30 das de haber sido notificada (con las pruebas), el registrador cuenta
con 15 das para revisar su decisin. Ante la denegatoria (silencio = deneg), procede el recurso de apelacin
ante el Director General, quien tendr 30 das para resolver. Ante la denegatoria (=silencio), queda agotada la
va administrativa
Difiere en el caso de que la calificacin arroje como resultado el rechazo del documento (por nulo de
nulidad absoluta y manifiesta). La ley provincial 5771 dispone que la decisin de rechazo debe ser adoptada
por el Director General, mxima autoridad del registro, por lo que, con ella, queda agotada la va
administrativa.

La va judicial, Recurso Contencioso Registral

Entonces, una vez agotada la va administrativa vindose mantenida la observacin o rechazo, queda
expedita la va judicial mediante lo que es el recurso contencioso registral. El recurso deber interponerse
ante el Registro General dentro de los 10 das de notificada la resolucin denegatoria que agot la va
administrativa (o ante el vencimiento de los plazos). Interpuesto el recurso, la Dir Gral deber elevarlo dentro
de los 5 das al TSJ para su remisin a la Cmara de apelaciones en lo Civil que corresponda. La Cmara
resolver sin sustanciacin (no hay periodo de pruebas)
El recurso jurisdiccional debe estar debidamente fundado, (ser autosuficiente).

Durante toda la va recursiva, tanto en sede administrativa como en judicial, se va a ver prorrogada la
anotacin preventiva por el solo hecho de la presentacin de los recursos dentro de los plazos que fija la ley.
Conflicto por denegatoria de inscripcin o anotacin de documentos de naturaleza judicial,
procedimiento, efectos y consecuencias. Doctrina y jurisprudencia. (Reuniones Nacionales Directores-
1973). IV Congreso Nacional de Derecho Registral (1982).
La funcin calificadora en la ley 17801 se focaliza en lo que son los documentos notariales, en consecuencia,
existe un vaco legal en relacin a la calificacin de los documentos administrativos y judiciales. El problema
se plantea particularmente con los documentos judiciales que ingresan al registro para lograr su inscripcin o
anotacin: Teniendo en cuenta que, en nuestro sistema jurdico, la justicia es la encargada del control ltimo
de la legalidad, Tiene competencia el registrador para calificar dichos documentos? En qu medida o con
qu alcance?
Al respecto, el IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza 1982), seal que la calificacin de
documentos judiciales rigen los mismos principios y normas jurdicas que son aplicables a cualquier otro tipo
de documento, salvo las modalidades y efectos propios de esta especie de instrumento pblico". De tal forma,
corresponde procede siempre la calificacin por parte del registro, se trate de documento notarial,
administrativo o judicial. Sin embargo, los lmites a esa funcin calificadora van a variar segn esa naturaleza
jurdica, especialmente en materia de documentos judiciales, respecto de los cuales van a resultar susceptible
de calificacin los siguientes aspectos:
1) aspectos formales que resulten de la legislacin de fondo y en especial de los cdigos de procedimiento y
leyes regstrales. Ej. El juez no puede ordenar inscribir una subasta si previamente no se ha obtenido lo que
es el certificado judicial o lo que es igual la anotacin preventiva para subasta
2) Cumplimiento del principio de rogacin, prioridad, especialidad y tracto sucesivo (o existir una correlacin
perfecta, de manera que el tracto se pueda establecer de lo que surge del documento ms las constancias
registrales), y
3) Confrontacin con el contenido de los asientos regstrales antecedentes. Por ejemplo, hay embargos y no
fueron tomados a cargo.

Los aspectos no calificables son el contenido de la sentencia y la congruencia del mandato (lo que se est
solicitando), con el procedimiento en que se dict.

Entonces, ante el ingreso de un documento judicial, el registro califica, el problema se va a plantear cuando
dicha calificacin resulte negativa. Como consecuencia de ello el registro proceder a observar o rechazar, el
magistrado puede aceptar la observacin o rechazo o puede insistir sobre la peticin formulada (no procede la
va recursiva interna). En caso de que insista, el registrador puede rectificar su observacin admitiendo el
documento o mantener la observacin o rechazo, en cuyo caso, la cuestin registral deber ser elevada a la
Cmara Civil en turno para ser dirimida. La Cmara tiene competencia slo a los fines de resolver la cuestin
registral, pudiendo determinar la procedencia de la inscripcin o anotacin, o mantener la observacin o
rechazo; es decir, que no tiene competencia para entrar a analizar las cuestiones de hecho y de derecho de la
resolucin judicial en que se basa la peticin.
2 ejemplos, 1 resuelve la cmara considerando ajustada a derecho la observacin o rechazo y otro ordenando
la inscripcin por no ajustarse aquella a derecho:
A) La razn la tiene el registro: Un juez ordena la reinscripcin de un embargo que conforme a la fecha de
inscripcin, est caduco (5 aos, art 37 L 17801). Un derecho que ha caducado de pleno derecho no
puede ser reinscripto, en virtud de que no existe. El registrador rechaza, el juez insiste pidiendo la
inscripcin del embargo. La posibilidad que queda es remitir a la Cmara Civil en turno. Sin sustanciacin
se avoca y resuelve, va a ser con razn para el registro. Como consecuencia, no se produce la inscripcin
peticionada.
B) La razon la tiene el juez: El registro no inscribe los embargos sobre derechos hereditarios en la provincia
de CBA. Tengo una situacin en donde la razon la va a tener el juez. Ante la negativa del registro a
inscribir embargo sobre derechos hereditarios, el juez insiste, el registro que no est dispuesto a hacer la
toma de razon del embargo, remite los antecedentes a la Cmara Civil en turno, que resuelve que el
embargo se debe trabar. Por qu? Porque estaba acreditada la calidad de heredero de quien figuraba
como titular registral. Se trata de una medida cautelar, debe ser anotada, ms alla de que despus el
embargo no prospere, o que los bienes hereditarios se agoten en satisfacer a los acreedores del
causante. Supuesto en el cual el registro debe cumplir con la registracin (es definitiva la resolucin).

Doctrina y jurisprudencia.
En la X REUNIN NAC. DE DIRECTORES DE REGISTROS (1973), se resolvi:
 Las competencias y atribuciones de los rganos judiciales y registrales son exclusivas en su
respectivo mbito de actuacin, y cada legislacin regula el procedimiento judicial como el registral.
La ley 17.801 dispone qu documentos son susceptibles de registracin, y lo son los de origen
notarial, judicial y administrativo; no haciendo distincin entre ellos cuando habla del principio de legalidad y
calificacin.
Los documentos judiciales no estn eximidos de calificacin, la que slo se limitar al anlisis de las
formas extrnsecas, la observacin de la manifiesta incompetencia del juez o tribunal, la discrepancia con los
asientos registrales.
Las legislaciones locales debern contemplar en la instancia recursiva la situacin de los
documentos judiciales, adoptando las normas previstas en materia de recursos registrales en los siguientes
aspectos:
a. Ante la reiteracin del mandato judicial o insistencia en su cumplimiento, el Director del
Registro confirmar o rectificar la calificacin practicada.
b. En caso de confirmarse la observacin, resolver la inmediata elevacin de los antecedentes
al tribunal de alzada en materia registral, y la decisin de este har cosa juzgada.

Agregar anlisis del caso garrone (ver p 58)