IL GEOMETRA

Anno XLI N. 6
novembre-dicembre 2016

Rivista bimestrale
dinformazione

BRESCIANO
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di
Lodi
Sondrio

Contiene I.P.

ILGEOMETRABRESCIANO

6
Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia
2016
ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI
Aleandro Bottichio
Valutazione del diritto di
usufrutto: metodo destimo
e metodo fiscale
Ravvisando particolare confusione nel modus
operandi tra i diversi valutatori, si reputa
interessate raffrontare con la trattazione a
seguire le due diverse metodologie di
Valutazione del Diritto di Usufrutto: a ragione del
metodo scientifico dellEstimo e di quello
prettamente Fiscale. Ci considerato che molti
colleghi, ad errore, utilizzano il metodo tributario
anche per le valutazioni di natura non fiscale.
P
resupposto normativo
Lusufrutto un diritto reale minore che trae origine
dal Codice Civile, libro terzo della propriet, capo I
(dellusufrutto), dallart. 978 allart. 1020.
Per quanto riguarda il caso in trattazione preliminarmente
indispensabile fare riferimento allart. 979 C.C., che da indica-
zioni circa la durata del diritto: stabilit entro il limite della
vita dellusufruttuario per le persone fisiche e di non oltre
trentanni per le persone giuridiche.
altrettanto necessario fare riferimento allart. 981 C.C. che
sancisce il diritto allusufruttuario di godere della cosa, ri-
spettandone la destinazione economica, ed infine lart. 984
C.C. che sancisce il diritto di spettanza dei frutti, naturali e
civili, per tutta la durata del diritto.
Ai fini valutativi sono dunque rilevanti i concetti di durata del
diritto (limite temporale - t -), e spettanza e/o godimento dei
frutti (concetto reddituale - R -) .
Da un punto di vista estimativo i procedimenti che saranno di
seguito analizzati possono essere applicati anche per gli ulte-
riori diritti reali minori, sanciti al capo II, libro della propriet
in esame :
Art. 1021 relativo al Diritto dUso, in quanto trattasi del diritto
duso di una cosa, che qualora fruttifera, consente al titolare
del diritto di raccoglierne i frutti per quanto occorrenti ai
bisogni suoi e della rispettiva famiglia.
Art. 1022 relativo al Diritto dAbitazione, in quanto trattasi
del diritto di abitare di una casa, limitatamente ai bisogni
suoi e della rispettiva famiglia.
Per non addentrare la disquisizione in un campo giuridico
piuttosto complesso, ci limiteremo a sintetizzare che i diritti
dUso ed Abitazione rispettivamente attribuibili il primo ai
frutti della cosa avuta in uso ed il secondo allabitazione della
casa ricevuta in utilizzo differiscono dal diritto di Usufrutto
per il fatto che sono limitati ai bisogni del beneficiario e della
sua rispettiva famiglia; il concetto di Usufrutto dunque di
pi ampia portata giuridica.
64 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2016/6
Si concludono le premesse normative rilevando un importate
caso applicativo del Diritto di Abitazione, ovvero, il diritto in
capo al coniuge superstite di abitare la casa coniugale,
sancito dallArt. 540 del C.C..
Si evidenzia che sovente i colleghi omettono di indicare nella
Dichiarazione di Successione siffatto diritto, introducendo in
atti e valutando, erroneamente, la piena propriet, in luogo
del diritto di abitazione al coniuge superstite, ci in una sorta
di dimenticanza del diritto in capo al co-famigliare, se non per
i benefici fiscali della prima casa.
Allo stesso modo, brutta abitudine inserire nella Voltura
Catastale il solo diritto di piena propriet in capo agli eredi,
ci in luogo al diritto di abitazione del coniuge superstite.
Altrettanto pesanti sono poi le implicazioni di natura giuridica,
soprattutto in sede di comunione e/o divisione ereditaria,
dunque saranno particolarmente importanti le metodologie
estimative sia del diritto di natura civile, che di quello pretta-
mente fiscale.
Diritto di Usufrutto valutato con metodologia scientifica
dellEstimo
Da un punto di vista valutativo la stima del valore dusufrutto
deve partire dal presupposto che al titolare del diritto spet-
tano, in linea generale, i frutti, ovvero, il reddito netto prodotto
dal bene immobiliare medesimo.
Loperazione preliminare consiste pertanto nella valutazione
della capacit reddituale dellimmobile sia allo stato attuale
che nel futuro, almeno per larco temporale di vigenza del
diritto in questione.
palese che il reddito netto (R) sar dato dalla differenza tra
il reddito lordo e le spese necessarie al suo conseguimento.
Il resto dellattivit valutativa consiste in semplici operazioni
di matematica finanziaria, ovvero, nel rapportate lentit red-
dito nellarco temporale di vigenza del diritto, in relazione ad
un determinato saggio di capitalizzazione.
Da un punto di vista finanziario trattasi nellanticipare alla data
di valutazione il montante della rendita annua limitata e im-
mediata a rate constanti, il tutto attraverso la formula:
(1 + i)n 1
M = R
i
che rappresenta il montante a fine periodo, ovvero, alla ces-
sazione del diritto, dunque entit che dovr essere anticipata
alla data della valutazione attraverso il fattore di anticipazione
1 / (1 + i)n, la formula finale andr dunque sviluppata e scritta

nel seguente modo:
1 (1 + i) n
Vuf = R verso la formula:
i
Lentit (i), trattandosi di valutazione di elementi immobiliari,
dovr corrispondere al saggio di capitalizzazione dedotto at-
traverso le pi variegate formulazioni sancite dagli standard
internazionali di valutazione.
Laddove il mercato vivo, soprattutto attraverso la formula
i = R/V
Lentit (n) corrisponde invece al periodo di vigenza del diritto
dusufrutto, che, come gi anticipato, per le persone giuri-
diche potr essere dedotto dal titolo di costituzione, per un
limite massimo di trentanni, mentre per le persone fisiche,
salvo diversa indicazione del titolo, corrisponde alla probabi-
lit di vita del soggetto beneficiato, dedotta statisticamente
dallIstat.
Lesempio a seguire chiarir meglio la questione e servir poi
a raffrontarne i risultati con quelli del metodo tributario, pro-
posto nel successivo caso a natura fiscale.
Case Studio di Valutazione con metodologia scientifica
dellEstimo
Si presuppone di dover valutare il diritto di usufrutto a favore
di una signora di 70 anni, residente a Brescia, attinente ad un
appartamento locato al canone annuo di 6.000,00, i cui costi
di esercizio, valutati in maniera rigorosamente analitica as-
sommano ad 2.500,00, individuabili tra quote di sfitto ed i-
nesigibilit, amministrazione, manutenzione, assicurazione,
tasse ed imposte ecc., il canone netto dunque pari a
3.500,00.
Attraverso il sito dellIstat, allindirizzo demo.istat.it/tvm2016/
index.php?lingua=ita, introducendo la circostanza, maschi o
femmine, le Regione e la Provincia si deduce la tabella di
mortalit richiesta, che nel caso in oggetto prevede una spe-
ranza di vita, per la settantenne in questione, pari a 18,077
anni. A dimostrazione della rigorosit della tabella statistica
si evidenzia che se il soggetto titolare del diritto fosse stato un
maschio la speranza di vita sarebbe stata di 15,171 anni.
Il Saggio di Capitalizzazione, considerato il periodo di crisi del
ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI
settore immobiliare, volendo altres essere il pi possibile
coerenti con il metodo fiscale, sar determinato con il proce-
dimento Mortage and equity components, ovvero, attraverso i saggi
della componente mutuo ed in autofinanziamento, ci attra-
i = LTV * im + (1 LTV) * ie
I Saggio di Capitalizzazione Ricercato;
im Saggio del Mutuo pari a 2 %;
ie Saggio di Capitalizzazione dellimmobile R / V
pari al 3.5 % ;
LTV % finanziamento dellistituto di credito pari a 70%
(1-LTV) % in autofinanziamento pari a (1 70%) = 30 %
Pertanto
i = 70% * 2% + (1 70%) * 3.5 % = 0.0245 = 2.45 %
Introducendo dunque i suddetti dati nella formula :
1 (1 + 2.45%) 18,077
Vuf = 3.500,00
2.45%
Si determina il Valore del diritto di usufrutto pari a 50.626,08
Per differenza si pu dunque risalire al valore della Nuda
Propriet.
Essendo il valore di mercato dellimmobile corrispondente
alla capitalizzazione del rispetto reddito:
dunque pari a 3.500,00 / 0.0245 % = 142.857,14 = (Vf),
si determina, per differenza, il Valore della N.P. pari a euro
(142.857,14 50.626,08 ) = 92.231,06.
Diritto di Usufrutto valutato con metodologia Fiscale
Il presupposto valutativo trae origine dallart. 48 del D.P.R.
27/04/1986, n 131 (Testo unico delle disposizioni concernenti
limposta di registro) il quale sancisce che Il valore dellusu-
frutto, delluso o dellabitazione determinato a norma
dellart. 46, assumendo come annualit lammontare ottenuto
moltiplicando il valore della piena propriet per il saggio le-
gale di interesse.
Lart. 46 relativo alla determinazione del valore delle rendite
e pensioni, che nel caso specifico, trattandosi di rendita o
IL GEOMETRA BRESCIANO 2016/6 - 65
ESTIMO - VALUTATORI IMMOBILIARI

pensione vitalizia, vede lapplicazione del 2 comma, punto Case Studio di Valutazione con metodologia Fiscale
c) stabilisce lammontare della rendita per moltiplica tra lan- Ritornando al caso studio di cui alla metodologia destimo:
nualit ed il coefficiente indicato nel prospetto allegato al
testo unico medesimo, applicabile in relazione allet della
persona beneficiata, pertanto: Vf = 142.857,14

Ru = V * iL dove (V) il valore dellimmobile e (iL) il saggio iL = 0.2 %

legale dinteresse
Vuf = Ru * c, dove c di natura tabellare in ragione dellet c = per anni 70 (da 70 a 72) 200,00
e del saggio di interesse, come da tabella sotto riportata.

Con D.M. 11 dicembre 2015 in G.U. 15 dicembre 2015, n. 291 stato fissato nella Pertanto :
misura dello 0,2% annuo il saggio d'interesse legale. Con decreto interdirigenziale del
21 dicembre 2015 in G.U. 30 dicembre 2015, n. 302 sono stati adeguati i coefficienti
per la determininazione degli usufrutti a vita e delle rendite o pensioni vitalizie, allegato Ru = 142.857,14 * 0.2 % = 285,72
al D.P.R. 131/1986, nonch il prospetto dei coefficienti, per tutti gli atti a decorrerere
dalla data del 1gennaio 2016. Vuf = 285,72 x 200 = 57.142,86
PROSPETTO DEI COEFFICIENTI al tasso di interesse dello 0,2%
Et del Coefficiente Valore Valore N. Ovvero:
beneficiario Usufrutto Propriet
da 0 a 20 475 95 5 Vuf pari a 142.857,14 * 40 % = 57.142,86
da 21 a 30 450 90 10
Vnp pari a 142.857,14 * 60 % = 85.714,28
da 31 a 40 425 85 15
da 41 a 45 400 80 20
Allo stato attuale la metodologia sarebbe oltremodo impro-
da 46 a 50 375 75 25 ponibile, almeno per gli immobili residenziali, a ragione della
da 51 a 53 350 70 30 tassazione Prezzo / Valore (c.d. decreto Bersani), che prevede
la tassazione degli atti a ragione del valore catastale, rispetto
da 54 a 56 325 65 35 al valore di mercato (Vf), purch questi venga correttamente
denunciato in atto.
da 57 a 60 300 60 40
Il case studio stato comunque ricondotto al (Vf) a dimostra-
da 61 a 63 275 55 45 zione della poca attendibilit del procedimento Fiscale, in
quanto basato su dati approssimativi rispetto alla pi rigorosa
da 64 a 66 250 50 50 metodologia scientifica.
da 67 a 69 225 45 55
Valga la sotto esposta tabella di raffronto a chiarirne le diffe-
da 70 a 72 200 40 60 renze contabili, di altrettanta rilevanza come quelle concet-
da 73 a 75 175 3 65 tuali, quindi la pretesa delluso dei rispetti metodi a seconda
si voglia stimare il valore reale dellusufrutto, ovvero, quello
da 76 a 78 150 30 70 di esclusiva natura tributaria:
da 79 a 82 125 25 75 Metodo Scientifico Metodo Fiscale
da 83 a 86 100 20 80
Vf 142.857,14 142.857,14
da 87 a 92 75 15 85 Vuf 50.626,08 57.142,86
da 93 a 99 50 10 90 Vnp 92.231,06 85.714,28

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