LE PHNOMNE Airbnb

bienfait ou calamit
pour les locataires ?
 Le Comit logement du Plateau Mont-Royal (CLPRM) est un
organisme sans but lucratif qui existe depuis 1975. Il soutient les
locataires dans la dfense de leurs droits et favorise la cration
de lieux dchanges et de mobilisation. Il regroupe plus dune
centaine de membres qui sentraident, sinforment et agissent
pour amliorer les conditions de vie des locataires du quartier et
de Montral. Avec ses groupes allis, le CLPMR prend position et
agit sur des enjeux tels que lhabitation, lamnagement urbain,
la pauvret et les droits sociaux.

Le CLPMR tient remercier la Socit dhabitation du Qubec (SHQ) pour son soutien financier
dans le cadre du Programme daide aux organismes communautaires en habitation (PAOC), volet
soutien aux projets ponctuels . Nous remercions galement lensemble des locataires qui ont
particip cette recherche et qui ont su partager avec brio leurs expriences et leur vcu parfois
difficile. Un merci tout spcial aux membres du conseil dadministration du CLPMR qui ont soutenu
lquipe de travail dans cette dmarche.

Recherche et rdaction :
Philippe T. Desmarais
Collaboration la rdaction :
Carole Boucher
Gabrielle Renaud
Charlotte Legault-Blanger
Catherine Tragne
Rvision :
Ginette Boucher
Photographies :
Cindy Ct

Comit logement du Plateau Mont-Royal

4450 rue St-Hubert, local 328
Montral (Qubec), H2J 2W9
514 527-3495
clplateau@clpmr.com
www.clpmr.com

Novembre 2016

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?

Table des matires
4 Mise en contexte
5 Regard sur le phnomne Airbnb
5 Crer une image positive
5 Un dveloppement rapide
6 Une illusion bien entretenue
6 Un marketing la fine pointe

8 Le cas de Montral et de larrondissement

du Plateau Mont-Royal
8 Portrait dune situation inquitante

10 Ce quen pensent les voisins et voisines

10 Un voisinage bruyant
10 Quand le propritaire veut faire plus dargent
11 Un htel bien particulier
12 Un locataire avec des dizaines de baux
12 Des ami-e-s qui changent constamment

13 Lencadrement dAirbnb au Qubec, Montral

et sur le Plateau Mont-Royal
13 La Loi 67
14 Les limites de la Loi 67
14 Un contrle difficile
16 La position de larrondissement du Plateau Mont-Royal
17 Quand la Rgie du logement sen mle
18 La jurisprudence qui saccumule lentement

20 Lencadrement dAirbnb de par le monde

20 San Francisco
20 Barcelone
20 New York
21 Berlin
21 Autres types dencadrement

22 Conclusion : une solution qui correspond aux

besoins de la collectivit
22 Un vritable impact sur le parc de logements locatifs
23 Un renforcement de la gentrification
24 Interdire la location de type Airbnb

25 Documents consults
26 Articles de presse
26 Jurisprudence

Comit logement du Plateau Mont-Royal

Mise en contexte
Depuis quelques annes, dans les mdias traditionnels
et sociaux, nous entendons de plus en plus parler de
lconomie participative , ou encore de lconomie
de partage . Plus particulirement, au Qubec et ailleurs
dans le monde, une attention grandissante sest instaure
autour du phnomne de transport Uber 1 et de la plate-
forme dhbergement touristique Airbnb. Mme si ces
modles ont t largement critiqus, il sen est trouv
plusieurs pour vanter leurs mrites.

On entend dire, par exemple, que cela est bnfique pour

les commerces et pour lconomie locale ou que cela per-
met des gens qui nont pas ncessairement beaucoup
dargent dobtenir un revenu additionnel (Pilon-Caron,
2015). Des tudes se sont penches sur les effets dAirbnb
sur lindustrie htelire et sur les enjeux lgislatifs en-
tourant larrive de cette plateforme partout dans le
monde. Peu dauteur-e-s ont analys les consquences
dAirbnb sur le parc de logements locatifs, que ce soit ici
ou ailleurs. Cest ce qui nous intresse en tant que comit
logement. Pour quelques locataires heureux et heureuses
darrondir leurs fins de mois avec de lhbergement tou-
ristique, combien dautres ont subir la pression la
hausse sur le prix des loyers, la perte dune vie de quar-
tier riche et harmonieuse et la disparition de logements
dans leur arrondissement.

Montral, le Plateau Mont-Royal est larrondissement

qui propose le plus de choix sur la plateforme avec plus
de 2 919 annonces listes (juin 2015). Cela reprsente
prs du tiers des annonces de lensemble de la ville
(Radio-Canada.ca, 2015; Legault-Blanger, 2015). Si lon
considre que le Plateau Mont-Royal compte 56 580 lo-
gements, cest donc dire quun peu plus de 5 % dentre
eux sont mis en location sur la seule plateforme Airbnb.
En constatant ces chiffres, on ne peut que sinquiter de
la perte de logements locatifs dans le quartier, au dtri-
ment des locataires, des rsident-e-s de longue date et
des personnes faible revenu.

1 Uber Technologies Inc. est une entreprise de transport implante dans 66 pays et 507 villes (voir : https://www.uber.com/). Elle fonctionne par
le moyen dapplications mobiles et de tlphones intelligents . Les utilisateurs et utilisatrices peuvent proposer ou requrir des trajets,
alternativement aux compagnies de taxis classiques et rgules.

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 4

Regard sur le phnomne Airbnb
Crer une image positive
Airbnb est une plateforme numrique de location de lo-
gements court terme qui a vu le jour en 2008. Elle sest
construite sous la bannire de lconomie collaborative
ou de partage. Cela peut porter confusion puisque les
termes sont positivement connots. Il existe effective-
ment deux types dentreprises dconomie de partage :
dabord celles qui dveloppent un projet idaliste, souvent
environnemental, et qui prsentent une vision critique du
consumrisme de masse, tout en proposant un change
montaire minimal, voire inexistant. Ensuite, il y a les en-
treprises comme Airbnb, HomeAway2 ou Uber qui ont un
objectif principalement commercial et financier. Ces der-
nires tentent de maximiser les profits afin dtre les plus
rentables possibles (Hill, 2015). Elles utilisent largement
le discours de la collaboration et de la participation dans
leurs campagnes de communication afin de proposer une
image trs positive de leurs activits. Ce discours ne re-
flte pas ncessairement la ralit. Leur objectif premier
est de faire du profit, mme si cela doit engendrer une
srie de problmes, divers degrs.
Toutes ces entreprises dites dconomie de partage uti-
lisent internet, les applications et la technologie pour
offrir leurs services. Elles se basent sur le principe du
crowdsourcing, o la clientle et le public gnral participent
la construction des services qui sont offerts. Une en-
treprise comme Airbnb valorise le fait quelle connat bien
ses utilisateurs et utilisatrices, ainsi que leurs besoins. Elle
ne peut cependant pas contrler totalement le service et
en assurer sa qualit; elle compte donc sur le public pour
tablir et consolider sa rputation. Elle tente de crer une
communaut autour du projet en invitant les personnes
fournir leur profil et donner leur apprciation gnrale
du service (Lightning Guides, 2015; Pilon-Caron, 2015).
De cette manire, et selon une logique nolibrale3, len-
treprise qui tente de maximiser ses profits na plus se
proccuper de la main-duvre disponible et des relations
de travail, puisque ce sont les utilisateurs et les utilisatrices
qui font la besogne.
2 HomeAway Inc. est une compagnie dhbergement touristique similaire celle dAirbnb (voir : https://www.homeaway.com/).
3 Lidologie nolibrale vise permettre une plus grande libert entrepreneuriale travers le libre-change, louverture du march et le droit
la proprit prive. Dans ce contexte, ltat cherche se retirer le plus possible des sphres touchant de loin ou de prs lconomie, laissant
ainsi un libre arbitre aux entreprises prives (T.Desmarais, 2016).
4 Le terme fait dailleurs rfrence un matelas dair ( Air ) que lon installe supposment dans une pice de son logement afin dhberger des
touristes temporairement, la manire dun Bed and Breakfast ( bnb ).
Un dveloppement rapide
Lhistoire dAirbnb commence par deux jeunes, Brian
Chesky et Joe Gebbia, qui dcident de louer des ma-
telas dair des touristes dans leur loft de la rgion de
San Francisco (Californie, tats-Unis)4. Leur objectif
est darrondir les fins de mois afin de pouvoir payer le
loyer, tout en offrant une alternative au secteur htelier
traditionnel en permettant aux touristes de vivre une
exprience rellement locale. Trs rapidement, lide
prend forme. Chesky et Gebbia font appel Nathan
Blecharczyk qui trouvera du financement afin de dmar-
rer lentreprise (Lightning Guides, 2015; Dayne, 2016).
En quatre ans, lentreprise atteint plus de quatre millions
de nuites rserves. Entre dcembre 2012 et aot 2013
seulement, lentreprise parvient attirer cinq millions
de membres additionnels au sein de sa communaut. En
2014, Airbnb est finalement parvenue complter 20 mil-
lions de rservations. (Pilon-Caron, 2015). Depuis 2012,
environ 40 000 personnes font des rservations tous les
jours, et le service est offert dans 192 pays et 33 000 villes.
Le concept est relativement simple : il suffit de crer un
compte sur le site dAirbnb afin de proposer une chambre,
son logement en entier ou nimporte quel autre espace ha-
bitable en change dune contribution montaire. Airbnb
prend de 9 % 15 % de frais de rservation. Lentreprise
tant maintenant value plus de 13 milliards de dol-
lars, la plateforme est en comptition avec les plus grandes
chanes htelires du monde.
Bref, Airbnb est une entreprise globalise qui se dmarque
et continue grandir. Certaines offres sont listes plus
de 7 000 $ la nuit, et dans des villes, comme celle de
New York, on value que plus de 10 % du parc de loge-
ment locatif est disparu en raison dAirbnb et des autres
plateformes dhbergement temporaire (Woolf, 2016). La
croissance de la plateforme a t si rapide que les gouver-
nements et les lgislations travers le monde narrivent
pas suivre le rythme.
5 Comit logement du Plateau Mont-Royal
Une illusion bien entretenue
Explorons le discours quutilise la compagnie Airbnb
pour se dcrire. Elle aime bien dire que la plupart des
places proposes se situent dans des lieux o loffre h-
telire est plutt limite. Consquemment, Airbnb fait
miroiter une exprience unique et locale, en dehors des
grands circuits touristiques (off the beaten track). Elle va
mme jusqu dire que ce type de location permet la re-
vitalisation de certains quartiers. En y regardant de plus
prs, nous constatons que dans plusieurs villes, les rser-
vations sont souvent concentres dans certains quartiers
centraux. Cest le cas Montral, o un quartier branch
et anim comme le Plateau Mont-Royal est lendroit (et
de loin) o il y a le plus despaces proposs. De plus, des
chercheur-e-s qui ont tudi le cas dAirbnb Barcelone
ont constat que les attractions touristiques tradition-
nelles (festivals, muses, monuments denvergure, etc.)
restent un facteur cl dans la promotion des espaces lis-
ts sur le site (Arias Sas et Quaglieri Domingues, 2016).
La popularit grandissante dAirbnb
40 000 rservations chaque jour
Implante dans 192 pays et 33 000 villes
value 13 milliards de dollars
Airbnb met beaucoup laccent sur le concept dauthen-
ticit, cest--dire sur le fait de construire une nouvelle
communaut de personnes qui veulent voyager diff-
remment, en sintgrant la culture locale. Cette faon
de concevoir la culture locale est compltement altre
par une vision trs occidentale du voyage, o lon ne
tente pas de crer de rels rapprochements intercultu-
rels et de communiquer avec les gens en tentant de com-
prendre leur ralit et leur vcu quotidien. En effet, les
utilisateurs et les utilisatrices de la plateforme dsirent
davantage retrouver des ralits qui leur sont connues
une culture qui reprsente des ralits communes la
culture occidentale et mondialise , ce que lon pourrait
rattacher au concept de lidentit cosmopolite.
5 Une tude rcente a dailleurs dmontr que 38 % des personnes qui ne proposent quun seul espace sur la plateforme Airbnb nen retirent,
au final, aucun revenu (LAANE, 2015).
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
Largument le plus utilis par les fondateurs dAirbnb et par
les utilisateurs et utilisatrices, est que la location permet
de couvrir des dpenses de base et darrondir les fins de
mois des familles et des personnes qui ont peu de moyens
financiers. Cependant, nous pouvons constater que la plu-
part des logements et espaces proposs se retrouvent dans
les quartiers centraux, o ne vivent pas ncessairement les
familles et les personnes qui possdent peu de moyens. Il
est possible de proposer la location dune chambre dans
un quartier moins central, par exemple Ville-mard
(Montral), mais rien ne garantit que cet espace sera lou
tant donn quil existe des milliers dannonces dans les
quartiers plus centraux et plus proches des attractions tou-
ristiques. De cette manire, ce nest pas ncessairement
tout le monde qui peut bnficier dun coup de pouce fi-
nancier: certaines personnes en sont exclues de facto.
De plus, des donnes recueillies dans plusieurs villes de par
le monde dmontrent que la majorit des lieux lous repr-
sentent des logements entiers (parfois dans plus de 2/3 des
cas) plutt que des chambres individuelles. On voit aussi que
le ou la propritaire nest pas ncessairement prsent-e sur
les lieux, que les locations sont proposes lanne longue
et que les personnes affichent souvent plus quune loca-
tion (dans 1/3 des cas en gnral), parfois mme plusieurs
dizaines (Hill, 2015; The Observer, 2016; LAANE, 2015)5.
Cela veut dire quun grand nombre de locations sont propo-
ses par des super-locateurs , soit de grands propritaires
immobiliers qui retirent des logements du march locatif
traditionnel afin de faire davantage de profit, souvent par
des victions. Cela encourage ultimement laccentuation
du phnomne de lhbergement illgal, dautant plus quil
peut tre facile de contourner les lois et les rgles qui ne
sont pas encore tout fait jour (The Observer, 2016).
Un marketing la fine pointe
Avec laide davocat-e-s, Airbnb sest beaucoup dfendue
afin de limiter les demandes de rgularisation de la part
des villes. Son argument est quil serait bien trop compli-
qu dexiger une taxe auprs de milliers de personnes et de
la remettre aux instances gouvernementales concernes.
Cette raison ne tient pas la route puisquAirbnb collecte
dj une cotisation pour lutilisation du service de base.
6
 Par crainte quAirbnb soit entirement interdite dans plu-
sieurs villes, les actionnaires de lentreprise ont commenc
collaborer avec certaines autorits locales. Cela na rien
voir avec les retombes ngatives de la plateforme, mais
vise plutt sassurer de pouvoir continuer gnrer un
profit exponentiel (Hill, 2015).

Lentreprise sefforce galement de dvelopper des

stratgies de communication globales qui cherchent
influencer de manire positive lopinion publique
et les dcideurs politiques (Arias Sas et Quaglieri Do-
mingues, 2016). Elle suit un modle de marketing bien
prcis qui vise des types de personnes et qui tente dat-
tirer de nouveaux et nouvelles membres en crant une
mythologie autour de lentreprise. On cherche crer
de vrais croyants (true believers), la manire de grandes
entreprises comme Apple (think different) ou encore Nike
( just do it). Ce type de stratgie cre un sentiment datta-
chement motionnel et dappartenance trs fort avec les
membres, qui se peroivent comme faisant partie dune
communaut globale (LAANE, 2015). Afin de crer un
tel sentiment, Airbnb sefforce dembaucher des firmes
de communication spcialises, recrutant de prfrence
des individus ayant de lexprience dans le domaine du
montage de campagnes politiques.

Le rseau cr par Airbnb nest donc pas en lien avec les

principes de la solidarit et de lchange. Il reprsente plu-
tt une business part entire, solidement ancre dans le
systme dexploitation capitaliste (Arias Sas et Quaglieri
Domingues, 2016). Au-del de limage quelle veut don-
ner, la philosophie dAirbnb nest pas bien diffrente de
nimporte quelle grande entreprise htelire : sa fonction
premire consiste faire du profit par le biais de lhber-
gement touristique (LAANE, 2015).

7 Comit logement du Plateau Mont-Royal

Le cas de Montral et de larrondissement
du Plateau Mont-Royal
Portrait dune situation inquitante
Le Canada est lun des marchs parmi les plus prolifiques Nombre dannonces dAirbnb
pour Airbnb, et Montral fait partie des 10 villes les plus par arrondissement
populaires sur la plateforme. En 2015, prs dun million
de Canadiens et Canadiennes ont utilis Airbnb et plus de Le Plateau-Mont-Royal 2 919
650 000 visiteurs au Canada ont utilis ses services (CBC Ville-Marie 2 032
News, 2016). Rosemont-La Pete-Patrie 1 204
CDN-NDG 651
Montral les retombes conomiques sont values VSP 612
54,6 millions de dollars. En mai 2016, 10 619 hber- Le Sud-Ouest 600
gements y sont proposs, dont 60,1 % reprsentent des MHM 468
maisons ou des logements entiers, pour une moyenne Verdun 218
de 91 $ la nuite. Prs de 64,5 % des annonces sont Outremont 193
proposes durant plus de 90 jours et 31,4 % des htes
Ahuntsic-Carerville 150
proposent plus quune place dhbergement6. Plusieurs
Saint-Laurent 79
en proposent des dizaines et nous en avons vu un
Westmount 75
qui offre jusqu 69 espaces. Beaucoup dargent tant
en jeu, il faut sattendre ce que le phnomne des Lachine 46
super-locateurs prenne de lampleur. Rappelons que le Pierrefonds-Roxboro 24
Plateau Mont-Royal est larrondissement o lon retrouve Mont-Royal 23
le plus dannonces sur le site (environ 3 000), soit prs de Pointe-Claire 20
30 % des propositions concernant Montral. Dorval 17
RDP-PAT 17
Sur le Plateau Mont-Royal, 73 % des mnages sont lo- Anjou 16
cataires, mais ce chiffre est en baisse constante depuis Saint-Lonard 15
plusieurs annes d en grande partie la conversion des Cte-Saint-Luc 14
logements en condos (environ 600 logements par anne). Dollard-des-Ormeaux 12
Le nombre de locataires pourrait encore baisser la suite Montral-Nord 11
de la grande popularit dAirbnb.
Beaconsfield 9
LaSalle 5
Les victions et les reprises de logement deviennent des
Kirkland 5
outils privilgis pour faciliter le dpart des locataires.
Comme le relatait le Journal de Montral du 18 novembre Montral-Ouest 4
2015 : Le propritaire dit dabord vouloir louer le loge- L'le-BizardSte-Genevive 3
ment son fils, ce qui est une raison valable pour forcer Hampstead 2
le locataire partir. Mais une fois celui-ci vinc, le fils Sainte-Anne-de-Bellevue 2
change soudainement dide et le propritaire en profite Montral-Est 2
pour le louer sur Airbnb. Ni vu ni connu . Baie-d'Urf 2
Source : http://ici.radio-canada.ca/regions/
Plusieurs rsident-e-s de la ville de Montral et du montreal/2015/12/04/004-hausse-annonces-location-
Plateau Mont-Royal ont dj manifest leur insatisfac- appartements-tourisme-airbnb-loi-quebec-carte.shtml
tion envers le phnomne Airbnb. Ce dernier rduirait

6 Voir les donnes qui concernent Montral sur le site internet Inside Airbnb : http://insideairbnb.com/montreal/
Consult durant le mois de juillet 2016.

Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ? 8

leur qualit de vie, notamment en raison du bruit engen-
dr par les touristes. Il faut dire que sur la plateforme,
on propose parfois de louer un 3 1/2 pouvant accueillir
(apparemment) 12 personnes et un 5 pouvant accueil-
lir jusqu 15 personnes. Nuisances sonores, va-et-vient
constant, stationnements engorgs Des rsidents de
Airbnb Montral et sur le Plateau Mont-Royal
Montral
Parmi les 10 villes les plus populaires sur la
plateforme
10 619 hbergements proposs en 2016
60,1 % des annonces reprsentent des
maisons ou des appartements entiers,
cotant en moyenne 91 $ la nuite
64,5 % des annonces sont proposes pour
une dure de plus de 90 jours
31,4 % des htes proposent plus quun
logement sur la plateforme
9 Comit logement du Plateau Mont-Royal
la rue Cartier entre les rues Rachel et Gauthier, sur le
Plateau Mont-Royal, disent vivre un enfer depuis que
des dizaines de touristes louent, sur Airbnb, les apparte-
ments dun propritaire du secteur , constatait le journal
Mtro (23 juin 2016).
Plateau Mont-Royal
Larrondissement le plus populaire
Montral (2 919 annonces listes en
2015), suivi de Ville-Marie (2 032) et de
Rosemont-La Petite-Patrie (1 204)
Prs de 30 % des espaces proposs
Montral proviennent de larrondissement
Environ 5 % de lensemble des logements
de larrondissement sont proposs sur la
plateforme
Ce quen pensent les voisins et voisines
Nous avons rencontr sept personnes7 en entrevues se-
mi-diriges8. Ces entretiens exposent leur ralit et leur
exprience vcue en tant que voisins et voisines subis-
sant les effets dAirbnb.
Les rsident-e-s ne se plaignent pas uniquement des
troubles de voisinage et du bruit excessif. Tous et toutes
ont mentionn des inquitudes envers la perte de loge-
ments locatifs sur le Plateau Mont-Royal. Certain-e-s
dnoncent galement les hausses de loyer, les victions
et la perte dune vie de quartier dynamique relies au
phnomne Airbnb.
Les rsident-e-s nous ont dit : le locatif appartient
aux locataires, pas aux touristes! ; je nai rien contre
le concept en soi, mais mettre des gens dehors de leur
appartement pour a, cest non! Mal encadr, a finit
par dborder. ; Airbnb cre des victimes directes
(voisin-e-s), mais galement indirectes (quartier). Le
service aurait pu tre bon sil avait t organis avec
les pouvoirs publics, en tenant compte des intrts de
tous et toutes. Quelque chose doit tre fait pour faire
diminuer le phnomne Airbnb et mme le cesser com-
pltement, du moins sous sa forme actuelle .
Bref, personne nest contre le fait de louer son loge-
ment pour deux semaines par anne. Ce qui drange,
cest laspect de la commercialisation intensive et de
la perte de logements sur le Plateau Mont-Royal. Les
personnes que nous avons interviewes nauraient pas
de problme utiliser le service, mais selon lune de
nos interlocutrices, le jeu nen vaut pas la chandelle .
Laissons les rsident-e-s raconter leur histoire.
Un voisinage bruyant
Diane9 se rend compte que, depuis un moment, un va-
et-vient constant se produit dans limmeuble quelle
habite. Les voisin-e-s changent constamment, ne
viennent jamais lui parler, et le bruit est incessant. Un
jour, alors quelle fait de la lecture sur son balcon, elle
voit une personne sortir dun logement voisin avec des
vidanges, alors que ce nest pas du tout le jour des vi-
7 Ces personnes avaient dj contact le Comit logement du Plateau Mont-Royal au sujet dAirbnb.
8 Cest--dire que nous avions certaines questions prcises poser, mais nous laissions les personnes nous parler leur guise et aborder des
sujets dans un ordre qui ntait pas ncessairement chronologique
9 Nous avons chang les prnoms des personnes que nous avons interroges pour des raisons de confidentialit.
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
danges. Diane dcide daller lui parler, pour se rendre
compte quil sagit dune personne en voyage qui loue
un logement par le biais de la plateforme Airbnb.
Pourtant, lorsquelle tait alle une audience de la
Rgie du logement pour une autre cause, quelques
mois plus tt, elle a entendu son propritaire dire sous
serment quil nutilisait pas Airbnb et les plateformes
dhbergement touristique. Diane dcide alors dap-
peler son propritaire, qui prtend quil nest pas du
tout au courant de ce qui se passe, et lui promet de
rgler la situation. Par la suite, le bruit cesse et le pro-
blme semble rsolu. Au final, Diane ne peut pas dire
avec certitude si cest le propritaire ou le locataire
permanent qui tait fautif, mais dans son cas, la si-
tuation sest rgle rapidement et sans autres incidents.
Quand le propritaire veut
faire plus dargent
Le cas dAlisa nest pas aussi simple. Tout dabord, le
propritaire de son immeuble et de celui d ct rend
visite lensemble des locataires pour leur dire quil veut
faire davantage dargent avec ses logements. Il les me-
nace dviction, en leur offrant de rsilier le bail pour un
montant reprsentant 4 ou 5 mois de loyer (une viction
formelle oblige le propritaire donner 3 mois de loyer).
Alisa, qui ne sy connat pas encore en droit du loge-
ment, sait que quelque chose ne tourne pas rond. Elle
commence sinformer, puis fait de la recherche pour
se rendre compte que le propritaire offre des logements
entiers sur diverses plateformes dhbergement touris-
tique longueur danne. En sinformant auprs de la
Ville, elle ralise galement que le zonage est rsidentiel
et ne permet donc pas ce type dhbergement. Malgr un
avis envoy au propritaire de la part de larrondissement
du Plateau Mont-Royal, rien ne change.
Alisa refuse toutes les propositions du propritaire et
finit par recevoir un avis dviction formel. Elle sait
trs bien que son propritaire est de mauvaise foi et
dcide dentrer en contact avec le voisinage, qui subit
exactement le mme genre de situation. La cause se re-
10
trouve la Rgie du logement et Alisa russit obtenir
une preuve de facture Airbnb quun touriste lui donne.
Au final, aprs des mois de lutte acharne, elle gagne
sa cause et russit conserver son logement.
Pour Alisa, les problmes vcus relvent beaucoup
plus des sphres humaine et psychologique que de
problmes lis au bruit excessif et aux troubles de
voisinage. Du harclement et des menaces ont t
faits son gard par son propritaire. Elle a vcu du-
rant plusieurs mois dans lincertitude de pouvoir res-
ter dans son logement. Le temps pour entreprendre
des dmarches et monter un dossier pour la Rgie du
logement est norme, au point o les personnes viennent
se demander si cela en vaut rellement la peine.
Plusieurs dcident justement dabandonner, comme
cela a t le cas pour plusieurs des voisin-e-s dAlisa.
11
Un htel bien particulier
Limmeuble dans lequel Julien habite est vendu
de nouveaux propritaires, qui commencent tran-
quillement le transformer en htel et louer des
logements par le biais des plateformes dhbergement
touristique. Une salle commune est construite au
rez-de-chausse et on installe des pancartes de sta-
tionnement 15 minutes dans la cour arrire. Pourtant,
lhtel ne saffiche pas, au contraire, on annonce
lavant que des logements sont louer. Julien, qui ne
peut pas en tre certain, ne sait pas si les propri-
taires agissent dans la lgalit ou non.
Julien voit pratiquement tous les jours des gens en-
trer et sortir de limmeuble avec des valises, puis
entend souvent du bruit excessif, mme si cela nest
pas constant.
Comit logement du Plateau Mont-Royal
Les propritaires sont menaants et intimident les lo-
cataires pour quils et elles quittent, ce qui fonctionne
dans plusieurs cas. On offre des sommes dargent et,
parfois, on passe par le moyen de lviction. Dailleurs,
plusieurs logements sont effectivement agrandis (vic-
tion pour cause dagrandissement majeur), il nest donc
pas possible pour les locataires de prouver la mauvaise
foi du propritaire. Mme si dun point de vue lgal,
lviction est de bonne foi, il reste que les propritaires
enlvent un logement du march locatif afin den faire
un commerce (quil soit illgal ou non), ce qui est le
plus inquitant pour Julien.
Un locataire avec des dizaines de baux
Dans le cas de La, Mathy et Gertrude, qui sont toutes
voisines, il sagit dun locataire qui signe une dizaine
de baux et qui reloue les logements en format Airbnb.
Celles-ci souponnent quune entente est conclue avec
les propritaires, mais ne peuvent en tre certaines.
Pourtant, sur cette rue, le zonage est clairement iden-
tifi comme tant uniquement rsidentiel. Elles se
rendent compte, un moment donn, du va-et-vient
constant de touristes et de personnes transportant des
bagages. Cest en fouillant sur internet quelles ralisent
lampleur de la situation : plusieurs annonces sont lis-
tes sur Airbnb. Dans leur cas, cest rellement le bruit
qui est drangeant. Les ftes sont constantes, puis les
locataires Airbnb utilisent frquemment les toits afin
de faire des barbecues, le tout avec de la musique ex-
cessivement forte. En plus de la perte de logements
locatifs, cest la perte dune vie de quartier collective et
communautaire qui inquite le plus les trois rsidentes.
Une par une, La, Mathy et Gertrude commencent
faire du porte--porte auprs des voisin-e-s et
russissent crer un comit informel. Elles guettent
le va-et-vient et se prsentent au conseil darron-
dissement. On leur promet que des actions seront
entreprises, mais sans plus. Des demandes quant
lavancement du dossier sont envoyes, mais sans r-
ponse. Les rsidentes continuent ce jour de mobiliser
et de sensibiliser leurs voisin-e-s autour de cet enjeu.
Elles attendent galement de recevoir un vritable sou-
tien de la part des autorits comptentes.
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
Des ami-e-s qui changent constamment
Dans le cas de Dominique, plusieurs petits dtails lui
font souponner que le propritaire fait du Airbnb
et de lhbergement touristique. En effectuant une
recherche, il se rend compte que, pour ladresse du
logement du rez-de-chausse, des dizaines dannonces
se retrouvent sur internet, en plusieurs langues. La
tranquillit de limmeuble en est largement trouble :
certains touristes font la fte longueur de journe et
dautres montent et piochent sur le toit (le plafond de
Dominique). Pendant que Dominique prend sa douche,
on samuse parfois jouer avec une valve deau, ins-
talle au rez-de-chausse, qui sert son logement situ
ltage. Dominique se retrouve donc plusieurs re-
prises sans eau chaude.
Il dcide dappeler le propritaire qui nie absolument
tout. Celui-ci dit quil ny a pas de problmes, que lhis-
toire de la valve deau est impossible et que les personnes
qui circulent dans le logement sont ses ami-e-s. Domi-
nique tente de crer des liens avec ses voisin-e-s et les
propritaires des immeubles environnants pour collecti-
viser la lutte, mais en vain.
Au comptoir des permis de son arrondissement, on lui
confirme que son segment de rue est uniquement usage
rsidentiel et on linvite porter plainte. On lui indique
aussi quil peut remplir le formulaire de dnonciation du
ministre du Tourisme. Lorsquil dpose ce formulaire,
on lui conseille plutt daller voir larrondissement,
puisquil sagit de rgles municipales de zonage
Dominique continue sa bataille, mais sans vritable sou-
tien de la part des instances gouvernementales.
Les personnes que nous avons interviewes ont mis lac-
cent sur la responsabilit des lu-e-s et des divers paliers
gouvernementaux. Selon elles, il faut mettre en place
des outils de dissuasion concrets, tout en trouvant des
moyens de protger le parc de logements locatifs.
12
Lencadrement dAirbnb au Qubec, Montral
et sur le Plateau Mont-Royal
La Loi 67
Adopte le 1er dcembre 201510, la Loi 67 vise amliorer
lencadrement de lhbergement touristique. Elle spcifie
les conditions qui font quune personne exploite un ta-
blissement dhbergement touristique. Si cest le cas, elle
doit absolument dtenir un permis et payer les taxes qui
y sont lies.

la suite de son adoption, le gouvernement a ajout

16 nouveaux et nouvelles inspectrices au ministre du
Tourisme, alors quil ny en avait que deux auparavant
(pour un total de 18). La Loi 67 leur fournit davantage
de pouvoirs denqute afin de recueillir des preuves dans
les cas dinfraction. la fin du mois daot, on nous a
confirm que ces inspecteurs taient sur le terrain, et
quil y en avait 23 plutt que 1811.

La Loi 67 impose aussi des amendes plus leves en cas

dhbergement illgal. On passe ainsi damendes de 750 $
2 250 $ par jour dinfraction, des amendes pouvant
slever de 2 500 $ 25 000 $ en ce qui concerne les per-
sonnes physiques. Pour les personnes morales, on parle
de 5 000 $ 50 000 $ par jour dinfraction.

Les conditions qui dterminent lexploitation dun tablissement dhbergement touristique

le fait doffrir une location, que ce soit une chambre, un appartement, une maison, etc.;

contre une rmunration;

pour une priode de moins de 31 jours;

des touristes ou des personnes qui voyagent au moins une nuit lextrieur de leur municipalit
par agrment, pour affaires ou pour effectuer un travail rmunr;

et sur une base rgulire, cest--dire qui est constante, qui se rpte et qui contient un aspect
de stabilit et de permanence. Est exclu de la base rgulire lhbergement offert uniquement
lors dun seul festival ou vnement touristique ou encore pendant un moment dans lanne
o vous navez pas besoin de votre domicile ou de votre chalet. La publicit pour ces ores
doit clairement dmontrer que lhbergement est disponible uniquement pendant cette p-
riode et une rptition de cette publicit serait considre comme rgulire.

10 Voir le projet de loi en ligne : http://www2.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/dynamicSearch/telecharge.php?type=5&file=2015C31F.PDF

11 change tlphonique avec une employe du ministre du Tourisme.

13 Comit logement du Plateau Mont-Royal

De plus, le ministre du Tourisme doit dabord vri-
fier auprs de larrondissement ou de la municipalit
concerne avant de donner des permis dhbergement.
Ces derniers seront mis seulement si cela concorde
avec la rglementation en matire durbanisme et
damnagement (par exemple en ce qui concerne le zo-
nage rsidentiel ou commercial).
La Loi vise donc freiner lhbergement illgal et
contraindre (par le moyen damendes leves) les abus
pouvant se produire par le biais des plateformes comme
celle dAirbnb. Plusieurs questions se posent toutefois
quant lapplication dune telle rglementation.
La Loi 67 en bref
Dcrit un tablissement dhbergement tou-
ristique comme tant une offre de location
en change dune rmunration, pour une
priode de moins de 31 jours, des touristes,
sur une base rgulire
Indique que les permis dexploitation sont
mis uniquement si cela concorde avec les
rglements de zonage propres aux villes et
arrondissements
Prvoit lajout de 16 nouveaux et nouvelles
inspectrices
Impose des amendes plus leves dans les
cas dhbergement touristique illgal :
2 500 25 000 $ par jour pour
les personnes physiques
5 000 50 000 $ par jour pour
les personnes morales.
Les limites de la Loi 67
Afin de faciliter son intervention, le ministre du
Tourisme sest dot dun formulaire pour effectuer
une dnonciation de lexploitation illgale dun tablis-
sement dhbergement touristique 12 . On cherche ainsi
demander laide du public afin de cibler les tablisse-
ments qui ne dtiennent pas de permis.
12 Le formulaire est disponible en ligne : <http://www.tourisme.gouv.qc.ca/messages/plaintes-hebergement.php
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
Si la personne qui veut dnoncer ne sait pas exactement
qui fait du Airbnb (le propritaire ou le locataire),
celle-ci peut simplement inscrire le nom du propritaire
de limmeuble, en indiquant de quel appartement il sagit.
Une fois la plainte dpose, elle est value par le mi-
nistre du Tourisme. Si elle est fonde, un premier avis
est envoy au propritaire qui doit rpondre dans un
dlai de 15 jours. Sil ny pas de rponse, un deuxime
avis est envoy, puis, aprs une nouvelle priode de 15
jours, un troisime avis est envoy. Suit encore un dlai
de 10 jours et, si le propritaire ne rpond toujours pas,
un inspecteur est appel se dplacer sur les lieux. Si
linfraction est constate, linspecteur transfre le dos-
sier aux poursuites pnales.
Durant ce long processus, le ou la plaignante ne reoit
aucune information, sauf un avis de rception. On lin-
vite par contre contacter son arrondissement ou sa
ville pour vrifier les rgles de zonage, car le ministre
du Tourisme ne le fait pas. Dans lventualit quun h-
bergement illgal est constat, on sattendrait ce quun
lien minimal soit tabli entre le ministre du Tourisme
et la ville ou larrondissement concern, mais ce nest
pas le cas.
Un contrle difficile
Selon Tourisme Qubec, 161 avis dinfraction avaient
t donns en aot 2016, mais aucune poursuite navait
t intente depuis lentre en vigueur de la Loi 67
(Le Devoir, 2016). Le ministre du Tourisme savoue
dailleurs vaincu par des utilisateurs inventifs .
Pourtant, selon M. Tanlet, lattach politique de la
ministre du Tourisme Dominique Vien, il ne serait
pas difficile de faire la diffrence entre lutilisateur
occasionnel et celui qui utilise Airbnb pour en faire
une business . Cest rare que les gens soient entre
les deux, dit-il. Si les personnes ont des doutes, elles
peuvent poser des questions la Corporation de lin-
dustrie touristique du Qubec [qui met les permis].
Marianne Gigure, conseillre darrondissement sur
le Plateau Mont-Royal, nest pas aussi optimiste. Selon
14
elle, la rglementation et les ressources disponibles afin
de contrler lhbergement illgal sont insuffisantes :
ce dossier relve de la responsabilit de Qubec, mais
la collaboration avec le gouvernement provincial est
dficiente ( Journal Mtro, 2016). Elle ajoute quau-del
dune dresponsabilisation de la part du gouvernement
libral, toute la question des permis dhbergement
et de la perception fiscale demeurent dans une grande
confusion (TVA Nouvelles, 2016).
Il semble en effet que pour obtenir un permis dhber-
gement de la part du ministre du Tourisme, il faut en
obtenir un pralablement de la part de la ville, et vice-ver-
sa. Il y a aussi un certain flou quant au prlvement des
taxes et limposition damendes pour les contrevenant-e-s.
Dans ce contexte, il faut se tourner vers les paliers
municipaux. Or, dans le cas de Montral, les diffrents
arrondissements ont des rgles de zonage qui sont (ap-
paremment) difficiles faire respecter. Par exemple, sur
le Plateau Mont-Royal, les zones commerciales se li-
mitent principalement aux grandes artres telles que
la rue Mont-Royal et la rue Saint-Laurent. Pourtant,
une grande partie des espaces qui sont lists sur le site
Airbnb se retrouvent dans des zones rsidentielles. Des
inspecteurs et inspectrices peuvent constater les in-
fractions, mais comme nous lavons vu, les procdures
avant den arriver une telle inspection sont longues.
15 Comit logement du Plateau Mont-Royal
La position de larrondissement
du Plateau Mont-Royal
Richard Ryan, conseiller de la Ville, district du Mile
End, intervient rgulirement sur les questions dac-
cessibilit au logement. Lorsque nous lavons rencon-
tr, il sest dit conscient que la suppose mission de
base dA irbnb, soit la location temporaire et non rcur-
rente despaces des touristes dans lobjectif darron-
dir les fins de mois, tait illusoire. Aujourdhui, cest
rendu nimporte quoi, dit-il. Cest devenu une business .
En ce sens, M. Ryan mentionne que larrondissement est
prsentement en train de faire des dmarches pour r-
colter des preuves afin de coincer des personnes qui font
du Airbnb dans un but commercial . Larrondissement
tenterait donc de faire pression et de mener des actions
concrtes afin de mettre sur la place publique des cas
spcifiques dexploitants qui agissent clairement dans
lillgalit. Nous voulons, avec cet exercice, donner
lexemple, faire peur aux autres personnes qui pourraient
tre tentes de faire du Airbnb , affirme-t-il.
La complexit de telles dmarches relve, selon
M. Ryan, de lencadrement juridique dficient et de la
difficult dlaborer un dossier et de runir les preuves
suffisantes dans ce genre de cas. Selon lui, le cadre
rglementaire reste vague et il est difficile de faire des
choix quant la manire dagir. La position de larron-
dissement est assez claire : il faut combattre la vision
business dA irbnb, mais il nest pas exclu de trouver des
moyens dencadrer la plateforme afin de permettre ses
bons cts, soit lhbergement touristique comme
une forme de revenu dappoint pour les occupants pro-
pritaires ou locataires .
Rien de spcifique na t vot par larrondissement du
Plateau Mont-Royal en ce qui concerne les plateformes
dhbergement touristique, car le rglement de zonage
est cens servir empcher ce genre dabus. Pourtant,
comme les personnes que nous avons interviewes
lont fait remarquer (et comme M. Ryan la lui-mme
reconnu), la rglementation entourant le zonage est
difficile faire appliquer, surtout en ce qui concerne
13 La rglementation en matire de zonage nest pas vidente saisir. Il sagit souvent de cas par cas, et il faut cibler sur une adresse en particulier
afin dobtenir les informations voulues. Les espaces zons mixtes (rsidentiel/commercial) le sont gnralement en fonction dun pourcentage
fixe. Par exemple, dans un pt dimmeubles, 60 % de lespace peut tre utilis des fins commerciales, contre 40 % des fins rsidentielles. Un
commerce qui vient remplacer un espace rsidentiel peut galement tre limit selon le type de commerce quon prvoit mettre en place.
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
les plateformes dhbergement touristique. Effective-
ment, dans certaines zones juges mixtes13, il est peut-
tre interdit de transformer le deuxime ou troisime
tage dun triplex en picerie ou en bar, mais tout fait
lgal de le transformer en espace dhbergement tou-
ristique. Ainsi, en se limitant qu la simple contrainte
du respect du zonage, on en vient encore une possi-
bilit de rduction du parc de logements locatifs. Clai-
rement, le respect du rglement de zonage nest pas
suffisant pour freiner leffritement de ce mme parc.
Toutefois, durant lentrevue, M. Ryan nous assure que
la priorit de larrondissement dans le dossier Airbnb
est bien celle de la perte de logements locatifs. Cest
aussi sa principale proccupation.
Selon le conseiller de la Ville, les plaintes lies Airbnb
sont frquentes, et les appels concernent majoritairement
le bruit et les problmes de voisinage (dchets, va-et-vient
constant, perte de scurit, etc.). Dans ces cas, larrondis-
sement conseille aux individus dappeler la police et en-
suite de remplir le formulaire du ministre du Tourisme.
Quant lencadrement, M. Ryan reste trs sceptique.
Nous ne pensons pas que la Loi 67 corresponde aux
besoins du Plateau Mont-Royal. Nous ne sommes pas
certains que nous pourrons travailler avec les inspec-
teurs du ministre du Tourisme. Ce sont deux cadres
dintervention compltement diffrents . Comme dans
dautres arrondissements (par exemple Ville-Marie), on
considre la proposition de crer un contingentement,
soit une distance physique entre chaque commerce
dhbergement touristique afin den limiter le nombre.
Selon M. Ryan, cette initiative devrait toutefois venir
de la Ville centre.
Il trouverait galement intressant de crer des ententes
avec les grandes plateformes dhbergement touristique,
comme cela sest fait dans plusieurs villes de par le monde,
du moins pour la collecte de taxes.
La position de larrondissement sur les plateformes dh-
bergement touristique reste prudente. Dun ct, on
16
tient absolument encadrer le phnomne et limiter la
perte de logements locatifs sur le Plateau Mont-Royal. De
lautre, la possibilit dune prohibition nest pas srieuse-
ment envisage : Linterdiction comme Berlin, je ne
suis pas certain que ce soit une solution qui fonctionne,
affirme Richard Ryan. Comment pouvons-nous appli-
quer cette interdiction? Quelles seront les consquences
de cette interdiction dans quelques annes? Si on interdit
compltement ce genre de gte, les touristes nauront que
les htels comme lieu de rsidence pour leur voyage. a
peut enlever pour certains le plaisir de voyager et de loger
dans des lieux charmants et centraux. Nous ne sommes
donc pas certains que linterdiction soit la meilleure ide.

Nous allons donc commencer par valuer les cons-

quences relles de la Loi 67, ajoute llu du district du Mile
End. Puis, nous pourrons voir comment nous pouvons
nous ajuster. Pour le moment, tout est illgal et il faut se
demander jusquo nous voulons lgaliser . Selon Richard
Ryan, larrondissement du Plateau Mont-Royal ne dtient
pas le pouvoir, ni le budget pour amorcer une relle lutte
pour freiner le phnomne .

Quand la Rgie du logement sen mle

Il y a gnralement plus de propritaires que de locataires
qui ouvrent des dossiers la Rgie du logement concer-
nant Airbnb, car le Code civil tablit des rgles claires
quant la sous-location, alors que les locataires doivent
dposer une plainte pour non-respect de la jouissance pai-
sible des lieux (article 1854). Cela demande des preuves
plus labores. Faire venir des tmoins ce sujet est diffi-
cile, voire impossible, puisque les personnes qui utilisent
le service sont normalement des touristes en vacances
pour quelques jours ou quelques semaines (Comit Lo-
gement Ville-Marie, 2015). Dans certains cas cependant,
le ou la rgisseuse peut couter les faits et les considrer
dans leur globalit, mme si ceux-ci ne reprsentent pas
ncessairement une preuve suffisante. Des preuves pro-
venant de sites web peuvent tre prises en considration14
tout comme les tmoignages des voisins et des locataires.

14 Voir Rouleau c. Bilodeau, 2016

17 Comit logement du Plateau Mont-Royal

La jurisprudence qui saccumule lentement
La dcision la plus simple ce sujet date de 2015
(McFee c. Roy) alors quun propritaire dcide de pour-
suivre son locataire lorsquil se rend compte que ce
dernier loue le logement sur des plateformes dhberge-
ment touristique. la suite de lenvoi dune mise en de-
meure, le locataire russit prouver quil a cess toutes
activits lies ce genre de plateforme, et le juge rejette
donc la demande du propritaire. La plupart des autres
dcisions sen remettent aux articles du Code civil du
Qubec qui concernent le louage (art. 1851 2000), sp-
cialement en ce qui a trait ceux en lien avec la sous-lo-
cation (articles 1856 et 1870 187615).
15 Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien lou (Code civil du Qubec, 2016).
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
Dans laffaire Hamlet c. Khiari (2014), le locateur demande
la rsiliation du bail lorsquil se rend compte que la lo-
cataire fait du Airbnb. En plus de se fier sur le Code
civil du Qubec, le rgisseur fait ressortir la rglemen-
tation sur les tablissements dhbergement touristique,
dont larticle premier dfinit ce quest un tablissement
dhbergement touristique : un tablissement dhber-
gement touristique [est] tout tablissement exploit par
une personne qui offre en location des touristes, contre
rmunration, au moins une unit dhbergement pour
une priode nexcdant pas 31 jours . Il considre que
cette dfinition correspond tout fait la situation, et
que la locataire sexpose donc une amende puisquelle
ne dtient aucune attestation. Finalement, le rgisseur
18
cite larticle 1856 du Code civil du Qubec, puisque la
destination du bien lou ne peut changer en cours de
bail. Le bail de la locataire est rsili et elle cope des
frais judiciaires de base.
Dans un autre cas similaire, celui de Ct c. Pilon (2016),
le locateur demande la rsiliation du bail puisque le lo-
cataire fait du Airbnb. En cour, le locateur fait venir
un autre locataire de limmeuble qui tmoigne que plu-
sieurs personnes parlant diffrentes langues dbarquent
sporadiquement dans le logement en question. Ici, le t-
moignage est pris en considration et on se fie encore
larticle 1856 du Code civil du Qubec. Le rgisseur
accorde la rsiliation et ajoute que le changement de la
forme du bien lou a men une hausse des primes das-
surance du locateur.
Dans le cas Salera c. Castillo (2016), le locateur du lo-
gement poursuit son locataire, puisque ce dernier fait
apparemment de la sous-location illgale en louant
les chambres entre 400 et 460 $ par mois (alors que le
loyer est de 900 $). Le propritaire plaide que les occu-
pant-e-s sont de passage et ne restent que rarement plus
de quelques semaines, laissant entendre que le locataire
loue les chambres sur des plateformes dhbergement
touristique. Faute de preuves suffisantes, la rgisseuse
en vient la conclusion que la sous-location moyennant
une contribution montaire ne constitue pas automa-
tiquement une activit commerciale, et que sous-louer
des chambres ne transforme pas ncessairement le lo-
gement en htel ou en gte touristique. Il semble que
pour que cela soit reconnu au sens de larticle 1 de la
rglementation sur lhbergement touristique, davan-
tage de preuves doivent tre fournies. On juge donc que
le logement nest jamais pass du statut de rsidentiel
commercial et la demande est ainsi rejete.
Dans le cas Rouleau c. Bilodeau (2016), la rgisseuse fait
appel larticle 1870 du Code civil du Qubec16. Dans le
sens de cet article, on conclue que la locataire na jamais
averti son propritaire daucune forme de sous-location,
et que cela a caus des prjudices srieux. Les annonces
qui ont t mises sur internet, tout autant que laspect
16 Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien lou ou cder le bail. Il est alors tenu daviser le locateur de son intention, de lui
indiquer le nom et ladresse de la personne qui il entend sous-louer le bien ou cder le bail et dobtenir le consentement du locateur la
sous-location ou la cession .
19
lucratif de ce type de location ont t pris en consid-
ration. La rsiliation du bail est donc accorde car la
sous-location nest pas cense tre lucrative.
Dans un dernier cas, celui de 9177-2541 Qubec Inc. c. Li
(2016), le rgisseur se prononce clairement sur Airbnb
et les plateformes dhbergement touristique. Dans
ce dossier, cest le locataire qui fait du Airbnb et le
propritaire en profite indirectement en augmentant le
loyer de manire abusive. En effet, le propritaire a aug-
ment son loyer de 1 000 $ car il sagit dun nouveau
logement (moins de 5 ans). Le tribunal se prononce ain-
si : Dune part, elle [laugmentation de loyer] a pour
consquence de dtourner lobjectif de la loi. En effet,
si les locateurs augmentent les loyers en proportion de
ceux pratiqus sur le march du locatif non rsidentiel
(ex : Airbnb), cest le march locatif rgulier qui sarri-
mera celui du non rsidentiel, et ce, la hausse. Il en
rsulte une hausse des loyers au dtriment des locataires
rsidentiels de long terme . Malgr cette dclaration, le
rgisseur en vient tout de mme dclarer le locataire
fautif puisque celui-ci sous-loue le logement des fins
non rsidentielles : cette pratique de sous-location doit
tre rprime par le tribunal. Il y aurait aussi tentation
pour les locateurs de se dtourner de la voie locative
rsidentielle et dchapper au contrle .
En rsum, la jurisprudence actuelle se base principale-
ment sur la lgislation en vigueur en matire de location
et dhbergement. Elle se fie sur le Code civil du Qu-
bec, mais galement sur la rglementation en matire
dhbergement touristique. Des incertitudes existent
quant la manire de grer ce genre de situation et les
dcisions rendues jusqu prsent diffrent. La jurispru-
dence nest pas encore assez toffe pour en arriver des
constats clairs et prcis. Nanmoins, laspect du rsiden-
tiel par rapport au commercial semble faire consensus.
Comme nous pouvons le constater dans une dcision
rendue en 2015 (Saati c. Laberge), la Rgie du logement
na pas la comptence en la matire lorsque le bien lou
est de nature commerciale.
Comit logement du Plateau Mont-Royal
Lencadrement dAirbnb de par le monde
Cette partie vise numrer des mesures qui ont t en-
treprises par diffrentes villes afin dencadrer Airbnb. Nous
avons choisi San Francisco, Barcelone, New York et Berlin
car elles prsentent des cas particuliers.
San Francisco
San Francisco est la ville natale dAirbnb. Les crateurs de
lentreprise ont effectivement lou leur loft partir de cette
ville. Ils ont ensuite dvelopp le large rseau que lon connat
aujourdhui. Il faut attendre la fin de 2014 avant que San
Francisco prenne des rsolutions srieuses afin de lgifrer la
plateforme. Dans cette ville, la loi Airbnb oblige notam-
ment les propritaires souhaitant proposer leur logement la
location payer un droit dinscription de 50 $ US, une assu-
rance et une taxe de sjour de 14 % par nuite (Le Monde,
2016). De plus, Airbnb doit lister sur leur site que les per-
sonnes qui rpondent aux exigences. Dans le cas contraire,
Airbnb sexpose des poursuites de la part de la Ville de San
Francisco, coup de 1 000 $ par jour pour chacune des per-
sonnes agissant dans lillgalit (Business Insider, 2016).
Malgr la lgislation, plusieurs rsident-e-s de San Francis-
co se sont mobilis-e-s et ont organis des manifestations
devant lHtel de ville afin de demander un meilleur enca-
drement dAirbnb (Arias Sas et Quaglieri Domingues, 2016).
Au final, un rfrendum sur le sujet sest tenu, mais les
habitants ont majoritairement vot non un projet de dur-
cissement des rgles qui prvoyait de limiter les locations
entre particuliers 75 nuits par an contre 90 actuellement
(Le Monde, 2016).
Barcelone
Barcelone (Catalogne, Espagne), on estimait en 2015 que
plus de 137 000 lits taient offerts sur les plateformes comme
celle dAirbnb, soit presque le double de loffre des hteliers
(Agence France-Presse, 2015a). Barcelone est effectivement
la troisime ville la plus visite dEurope, et elle accueille
prs de 27 millions de touristes chaque anne. partir de
2015, face une mobilisation populaire grandissante, la ville
commence prendre diffrentes mesures afin dencadrer ce
type dhbergement.
Un peu comme San Francisco, le gouvernement rgional
exige une taxe, soit lquivalent de 0,95 $ par nuit pour les
logements situs Barcelone, et de 0,56 $ pour ceux situs
en dehors de la ville. Cette taxe rapporterait apparemment
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
plus dun milliard de dollars la Ville annuellement (Simard,
2016). Au-del de la taxation, le gouvernement limite la lo-
cation deux chambres par logement, pour une dure maxi-
male de quatre mois par anne. De plus, le propritaire
[doit] galement informer les autorits locales de lusage tou-
ristique de son logement et il [doit] y passer la nuit durant le
sjour des locataires (Agence France-Presse, 2015b).
En juillet 2015, Ada Colau, la nouvelle maire de Barcelone,
annonce un gel dun an pour lattribution de nouvelles li-
cences htelires afin dviter la saturation touristique dans
les quartiers les plus frquents . Une srie dinspections
sont menes par la Ville, et on met en place un systme de
dnonciation pour les voisin-e-s mcontent-e-s de la situa-
tion. De nombreuses plaintes ont t canalises travers
un bureau de dnonciation plutt efficace, certaines plaintes
ayant men directement des amendes. Durant cette mme
anne [2015], 482 appartements furent sanctionns et parmi
ceux-ci, 388 somms de fermer. (Simard, 2016).
La mobilisation populaire contre lhbergement touristique
illgal et lafflux de touristes continue avec ardeur dans cette
ville; plusieurs manifestations ont eu lieu dans la dernire
anne. En fvrier 2016, une coalition forme de plusieurs
assembles de quartier a manifest sur le site de la Sagrada
Familia, emblme par excellence du tourisme de masse. La
coalition demandait : 1) la fin des logements buts touris-
tiques; 2) un moratoire sur la construction dhtels; 3) la
rduction de lachalandage la Sagrada Familia; 4) le droit
au logement; 5) la construction dquipements publics et
communautaires.
New York
Ds 2010, la Ville de New York aux tats-Unis instaure une
loi qui interdit la location dun appartement pour moins de
trente jours, sauf si son propritaire sest dclar htelier ou
sil est prsent le temps de la location (Le Monde, 2016).
plusieurs reprises et travers les annes, une certaine colla-
boration a t entretenue avec Airbnb, qui soccupe de temps
autre de faire un mnage sur la plateforme et de suppri-
mer les offres illgales qui concernent New York. Malgr
ces efforts, en 2016, une tude rvle que les plateformes
dhbergement touristique ont rduit de 10 % le parc de lo-
gements locatifs travers la ville! On estime que 55 % des
espaces proposs sont illgaux, et quen moins de 15 ans, le
loyer mdian a augment de plus de 75 %, ce qui correspond
20
au double de la moyenne des tats-Unis (Woolf, 2016). Il le prlvement dune taxe et la limitation de la location dans
semble donc que ce nest pas parce quon dcide dencadrer le temps. Aux tats-Unis, sept villes peroivent des taxes par
la plateforme que la situation en est automatiquement rgle. lentremise directe dAirbnb, tandis qu Amsterdam et Paris,
on limite la location quelques mois par anne (respecti-
Berlin vement deux et quatre mois) en plus de percevoir des taxes
(TVA Nouvelles, 2016; Le Temps, 2016; Le Monde, 2016).
Berlin, environ 24000 appartements seraient mis
disposition des touristes par des particuliers, dont 16000
Certaines villes ou tats vont exiger au locateur Airbnb
offres sur le seul site Airbnb. [Cela reprsente] un problme
dtre disponible en tout temps afin de rpondre aux ques-
social important alors que Berlin est la deuxime ville la
tions du locataire Airbnb , et dtre en mesure de se dpla-
plus pauvre dAllemagne (Tribune Genve, 2016). On estime
cer en moins dune heure en cas durgence ou de besoin (ce
que prs de 10 000 logements ont ainsi t retirs du parc
qui est le cas Hawa par exemple). Similairement, dautres
de logement locatif. En mai 2016, en raison de lincidence
villes vont plutt donner la chance au locateur de dsigner
dAirbnb sur le prix des loyers et la pnurie de logements, la
une personne qui se plaindre (plutt qu lui-mme). Dans
Ville dcide dinterdire la location de logements par ce type
certains cas, lorsque cest lappartement entier qui est lou, on
de plateforme. Elle est la premire ville au monde ne pas
demande galement au locateur de rsider une certaine dis-
tenter dencadrer le phnomne, mais plutt de linterdire
tance physique (par exemple 60 kilomtres), un peu comme
presque compltement (tout comme la compagnie Uber).
dans le cas dHawa. On peut aussi exiger que le locateur
La location dune seule pice dans un appartement habit
avertisse lensemble des voisin-e-s concern-e-s par la loca-
reste permise, mais, autrement, la personne fautive est pas-
tion, ou encore ne donner le droit de ce type de location
sible dune amende pouvant aller jusqu 100 000 euros [soit
quaux propritaires (Sawatzky, 2014). Finalement, comme
145 760 $ CA] (Tribune Genve, 2016; Le Temps, 2016).
Berlin, on peut aussi simplement instaurer linterdiction.
La Ville de Berlin mise sur une stratgie de dissuasion et de
En bref, plus ou moins cinq systmes dencadrement existent
dlation. Un formulaire de dnonciation est disponible et on
et ceux-ci sont souvent inter-relis : 1) linterdiction; 2) les
compte sur la collaboration des voisin-e-s exaspr-e-s par
limitations quantitatives tel le nombre despaces lous et la
le bruit et les perturbations (RFI Les voix du monde, 2016).
dure; 3) les limitations physiques tel le nombre de locations
dans un certain rayon et les zones permises; 4) les restric-
Autres types dencadrement tions oprationnelles telle la prsence sur place du locateur
Il existe plusieurs autres types dencadrement qui varient se- ou une certaine distance du lieu lou; 5) lobligation de
lon les pays et les villes. Celui qui semble le plus populaire est permis et la perception de taxes (Lazarow, 2015).

Les diffrents types dencadrement dAirbnb

5 types Exemple de villes Montral (prsentement)

Interdiction Berlin Non

Limitations quantitatives
(nombre despaces lous, dure, etc.)
New York, Paris, Amsterdam Oui

Limitations physiques Sonoma et autres villes Oui, dans certains

(densit et zonage) aux tats-Unis arrondissements

Restrictions Mau County (Hawa) Non

oprationnelles et autres petites villes

Permis et taxes San Francisco, Barcelone Oui, partiellement

21 Comit logement du Plateau Mont-Royal

Conclusion : une solution qui correspond
aux besoins de la collectivit
Limage quAirbnb tente de se donner, soit celle dune en-
treprise lcoute des besoins des gens et venant en aide
aux personnes les moins bien nanties, est biaise. Partout
dans le monde, les super-locateurs sont nombreux et pro-
fitent de la plateforme aux dpens des locataires. Airbnb
ne fait rien pour empcher les abus, car sa raison dtre
est la maximisation du profit.
Montral, le problme est bien rel, surtout sur le
Plateau Mont-Royal. Les rsident-e-s de larrondissement
se plaignent du bruit et du trouble de voisinage que cela
entrane. Ils et elles dplorent galement la perte de loge-
ments locatifs, les hausses de loyer et la dgradation de la
vie de quartier.
Sur le plan juridique, plusieurs remettent en question lef-
ficacit de la Loi 67. Les procdures avant den arriver
une inspection sont lourdes, et le formulaire de dnoncia-
tion du ministre du Tourisme semble dficient. De plus,
la communication entre les diffrents paliers gouverne-
mentaux est mauvaise. Comme Qubec sest content de
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
ladoption dune loi floue (Loi 67), la pression revient aux
paliers municipaux. Les arrondissements tentent dagir
de leur mieux, mais disent manquer de ressources.
Partout dans le monde, on encadre Airbnb et les plate-
formes dhbergement touristique de diffrentes manires.
Cela varie de son acceptation, sans pratiquement aucune
contrainte, jusqu son interdiction comme Berlin. Dans
plusieurs cas, on peut toutefois mettre en doute lapplica-
tion concrte des mesures qui ont t adoptes.
Un vritable impact sur le parc
de logements locatifs
Il existe deux mcanismes de base qui font quA irbnb
a des consquences directes sur le parc de logements
locatifs. Le premier est trs simple : nimporte quel
logement list sur la plateforme longueur danne en
est un qui nest plus disponible sur le march locatif.
Cest aussi vrai lorsquil sagit dune seule chambre, car
celle-ci aurait pu tre loue en co-location. Cela mne,
de manire concrte mais subtile, une lgre aug-
22
mentation du prix des loyers en gnral, surtout dans Un renforcement de la gentrification
les quartiers centraux. Il sagit du principe de loffre et
Airbnb pousse indirectement les propritaires vincer
de la demande : la demande de logements locatifs ne
les locataires par tous les moyens afin de louer le logement
baisse pas, tandis que loffre diminue constamment.
des touristes et faire davantage de profit. Montral
Dans ce cas, les gens auront naturellement tendance
et surtout sur le Plateau Mont-Royal, il est frquent de
accepter des loyers plus chers, puisque loffre de loge-
voir certains propritaires utiliser lviction et la reprise
ments locatifs est rduite.
de logement afin de convertir celui-ci en condo ou bien
de le louer un prix plus lev. Pour plusieurs raisons,
Le deuxime mcanisme, qui dcoule du premier, est
les locataires vont souvent accepter de quitter et finir par
que les propritaires dimmeubles (surtout les grandes
sloigner du quartier ou de la ville, mme sils et elles y
entreprises) ont la possibilit de gagner plus dargent
habitaient parfois depuis des dizaines dannes.
en louant avec Airbnb que sur le march rsidentiel
contrl. Cela mne, comme dans le premier cas, une
Larrive de personnes plus aises et de touristes dans
rduction substantielle de loffre de logements locatifs
le quartier permet louverture de nouveaux bars, res-
abordables (Lee, 2016).
taurants, cafs, etc., ce qui fait augmenter le cot de
la vie de manire globale. En ce sens, Airbnb renforce
Prenons lexemple de la ville de Los Angeles. Une
la gentrification dun quartier et le manque de loge-
tude a dmontr quen 2014, les loyers ont augment
ments abordables.
de plus de 20 % dans certains quartiers centraux, soit
ceux o il y avait le plus dannonces sur la plateforme
Airbnb a russi en quelques annes resserrer, un peu
Airbnb. Ces loyers ont augment plus rapidement de
partout dans le monde, le march du logement dj dfi-
33 % que dans le reste de la ville.
cient (loyers trop levs, abus de la part des propritaires,
logements insalubres, etc.) et simposer auprs des di-
Au Qubec, on se demande comment un propritaire
verses instances gouvernementales en ngociant (et en
qui dcide de remettre son logement sur le march lo-
contournant) la rglementation propre chacune.
catif traditionnel pourra indiquer la section G
chaque fois quune ville normalise les activits dAirbnb,
du bail le prix du dernier loyer si celui-ci tait list
la plateforme devient un investissement plus stable et s-
sur Airbnb longueur danne. Cest une porte grande
curitaire (LAANE, 2015).
ouverte des hausses abusives de loyer difficilement
contestables devant la Rgie du logement.
Mme si lon tente de rgulariser Airbnb pour en conser-
ver uniquement les bons cts (arrondir les fins de mois,
Finalement, au-del des plaintes de bruit et des
troubles de voisinage que peut entraner Airbnb, ce-
lui-ci peut galement causer, ou du moins accentuer
les problmes dinsalubrit dans les logements. Au Les consquences des plateformes
contraire des htels, qui offrent des services de net- dhbergement touristique
toyage et qui sont contrls et valus sur ce plan, les
espaces lous en Airbnb noffrent aucune garantie. En Elles mnent une rduction de loffre de
tenant compte du facteur de va-et-vient constant, cela logements locatifs disponibles et abordables
accroit les probabilits de problmes lis linfestation
Elles participent laugmentation du
de vermines (punaises de lit, coquerelles, souris, etc.)
prix des loyers
et linsalubrit des logements.
Elles participent au phnomne de
Lutilisation dA irbnb a une influence directe et la gentrification
nfaste sur le parc de logements locatifs et contribue
la flambe du prix des loyers. Elles causent des troubles de voisinage
(ex : bruit excessif) et compromettent la
vie de quartier

23 Comit logement du Plateau Mont-Royal

louer son logement pour deux semaines le temps des va-
cances, etc.), on peut croire quil sera toujours possible
de contourner les rgles en vigueur afin de faire du pro-
fit, au dsavantage des locataires et du parc de logements
locatifs disponible.
Interdire la location de type Airbnb
Il convient de se poser une srie de questions avant
de formuler des propositions pour viter les effets n-
fastes dAirbnb. Est-ce que lencadrement prvu permet
de combattre de manire concrte les hausses de loyer
excessives? Est-ce que cela permet de protger le parc
de logements locatifs? Est-ce que cela dcourage les
propritaires dvincer les locataires afin doffrir leur lo-
gement sur la plateforme Airbnb? Est-ce que cela enraye
le dplacement des rsident-e-s vers dautres secteurs de
la ville, souvent loigns? Est-ce que cela dcourage les
propritaires transformer les espaces rsidentiels en es-
paces commerciaux? Est-ce que cela prend en compte
de manire globale le phnomne de la gentrification?
Finalement, est-ce que cela promeut lintgration socio-
conomique des individus? (Lee, 2016).
Obliger Airbnb prlever une taxe et la remettre aux
municipalits, comme cela se fait actuellement dans
plusieurs villes, pourrait tre une solution. Toutefois, il
faudrait sassurer que largent prlev soit directement
rinvesti dans la construction de nouveaux logements
sociaux et non pas dans dautres sphres du domaine pu-
blic ou la promotion du tourisme, comme cela est actuel-
lement le cas avec la taxe impose aux hteliers.
Cette piste est envisageable, mais ce nest pas celle que
le Comit logement du Plateau Mont-Royal priorise. Les
diffrents paliers gouvernementaux se dsinvestissent de
la sphre du logement social au profit du march pri-
v, et ce, malgr les pressions constantes des organismes
communautaires. Bref, le prlvement dune taxe qui se-
rait rinvestie dans la construction de logements locatifs
nous semble utopique.
Cest pourquoi nous proposons plutt dinterdire totale-
ment la location laide des plateformes dhbergement
touristique comme Airbnb afin dassurer la protection du
Le phnomne Airbnb bienfait ou calamit pour les locataires ?
parc de logements locatifs. Nous ne sommes pas contre
le fait de louer son logement sous cette formule lorsque
cela ne se produit quune ou deux fois par anne, mais il
nous semble illusoire de croire en un encadrement effi-
cace sattaquant uniquement aux super-locateurs .
Avec une interdiction totale, on nlimine pas pour au-
tant les moyens de contourner la loi, mais on ajoute une
pression morale et lgale qui nest pas prsente actuelle-
ment. Le flou entourant ce qui est lgal de ce qui ne lest
pas disparat. Il devient clair pour tout le monde quil
nest tout simplement pas permis de faire du Airbnb.
Ultimement, cela finit entrer dans les moeurs et facili-
ter lencadrement des pratiques.
On peut ainsi conserver, bonifier et ajuster une partie
de ce qui est dj prvu par la Loi 67 (inspections et
amendes). Cela se gre plus facilement tant donn lli-
mination du flou entourant les plateformes dhberge-
ment touristique.
Il est dommage de dlaisser les bons cts dAirbnb,
soit la location dune chambre ou de son appartement
durant la priode des vacances afin darrondir les fins de
mois. Malheureusement, tant donn laspect trs lucra-
tif dune telle business, les abus sont trop frquents.
Il revient donc aux gouvernements dagir afin dassurer
une certaine prennit du parc de logements locatifs.
Pour ce faire, une interdiction totale nous semble tre
la meilleure solution. Quant aux touristes, plusieurs op-
tions leur sont offertes pour viter lhtel classique. Ces
options nexigent pas ncessairement dchange dargent :
CouchSurfing, Troc Maisons, GuestToGuest, Warm Showers, au-
berges de jeunesse, etc.
Il ne faut pas laisser trop de temps scouler avant de
constater lchec vident de lencadrement actuel.
Agissons plutt de manire proactive en instaurant
une solution permanente qui pourra galement servir
dexemple. Les divers paliers gouvernementaux ont lobli-
gation de reconnatre le droit au logement. Ils doivent
sassurer que tous et toutes aient accs un logement
abordable et de qualit. Ils doivent prioriser le bien-tre
collectif plutt que les intrts du march priv.
24
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26
27 Comit logement du Plateau Mont-Royal
4450 rue St-Hubert, local 328
Montral (Qubec), H2J 2W9
514 527-3495
clplateau@clpmr.com

www.clpmr.com