Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of Alan A. Pasco Arauco

February, 2009

Edificacin en terreno ajeno: entre la buena y la

mala fe del constructor Convirtiendo las
presunciones absolutas en presunciones iuris
tantum?
Alan A. Pasco, Arauco

Available at: https://works.bepress.com/alan_pasco/17/

 EDIFICACIN EN TERRENO AJENO: ENTRE LA BUENA Y LA MALA FE DEL
CONSTRUCTOR CONVIRTIENDO LAS PRESUNCIONES ABSOLUTAS EN
PRESUNCIONES IURIS TANTUM?

1. INTRODUCCIN

Si bien mediante la presente sentencia casatoria, la Corte Suprema falla declarando

nula la sentencia de vista, evitando pronunciarse sobre el fondo de la cuestin y
ordenando a la Sala Civil de la Corte Superior, resolver nuevamente el conflicto de
intereses pero teniendo en cuenta esta vez los criterios expuestos por aquella, ello no
hace menos interesante ni mucho menos le resta relevancia a lo expresado por los
Vocales de la Corte Suprema a travs de dicha sentencia.

En efecto, a pesar de tratarse de una sentencia con contenido nulificante, la Corte

Suprema no quiso desaprovechar la oportunidad y emiti pronunciamiento respecto de
los alcances de la presuncin normada en el artculo 20131 del Cdigo Civil a efectos
de determinar la buena o mala fe de aquella persona que construye sobre un terreno
que es de propiedad de un tercero.2

Al anlisis de estas y otras cuestiones atinentes a la construccin en terreno ajeno,

tales como la buena o mala fe del constructor, la conducta del propietario del terreno y
las presunciones dentro de nuestro sistema jurdico, se encuentra destinada la
presente investigacin, la cual, reconocemos, no podr abordar con rigurosidad lgica,
profundidad doctrinaria y claridad pragmtica cada uno de dichos tpicos, debido a los
lmites de espacio que deben ser respetados al momento de elaborar un comentario
jurisprudencia. Sin embargo, ello no ser bice para que llevemos adelante un anlisis
prolijo y claro de cada uno de los puntos abordados.

2. LA EDIFICACIN EN TERRENO AJENO: COMO DETERMINAMOS LA BUENA

FE DEL CONSTRUCTOR?

La accesin, regulada en el artculo 938 del Cdigo Civil, constituye un modo

adquisitivo originario de la propiedad, consistente en la atribucin al propietario de un
bien, de todo aquello que le une o adhiere materialmente a ste3. Por tanto, el
presupuesto de la accesin es la existencia de dos bienes, uno de los cuales tendr el
carcter de principal, y el otro de accesorio, siendo este ltimo el que se adhiere en
el primero4. Ahora bien, los conflictos se presentan cuando los propietarios de los
bienes, antes de la accesin, son personas distintas. En efecto, si yo soy propietario
de un terreno sobre el cual, por cuenta propia, levanto una construccin, naturalmente
el Ordenamiento Jurdico reconoce mi derecho de propiedad no slo sobre el terreno,
sino tambin sobre lo edificado en l. Aqu no encontramos conflicto alguno, toda vez
que el propietario del bien principal y del accesorio es la misma persona. Distinto (y

1
Artculo 2012 del Cdigo Civil: Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento de las inscripciones.
2
Artculo 941 del Cdigo Civil: Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueo del suelo
puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso,
el dueo del suelo debe pagar el valor de la edificacin, cuyo monto ser el promedio entre el costo y el
valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.
3
GAZZONI, Francesco. Manuale di Diritto Privato. VII Edizione Aggiornata. Edizioni Scientifiche Italiane.
Napoli. 1998. Pg. 231.
4
GONZALES BARRN, Gunter. Derechos Reales. Jurista Editores. Lima. 2005. Pg. 637.
mucho ms confuso) sera el panorama, si sobre el terreno de mi propiedad, se le
ocurriese a mi vecino edificar por cuenta suya, sin consultarme nada al respecto.
Aqu, naturalmente, nos encontramos frente a un conflicto de intereses que urge ser
resuelto, y para ello, legislador del 84 se preocup por poner fin a los potenciales
conflictos y estableci una serie de reglas normadas en los artculos 941, 9425 y 9436
del Cdigo Civil que establecen a quien le asiste el derecho en estos casos.

De una lectura sistemtica de dichos artculos, se aprecia claramente que el legislador

nacional opt por resolver todo tipo de conflicto relacionado con la edificacin en
terreno ajeno, en base a la buena o mala fe con que actan las partes del conflicto.
As, dependiendo de la buena o mala fe con que actan tanto el constructor como el
propietario del terreno, el legislador otorga una serie de derechos potestativos a cada
uno de los sujetos involucrados. El panorama es el siguiente:

A) Buena fe del constructor: se le concede al dueo del terreno la posibilidad de

elegir entre hacer suyo lo edificado por el tercero constructor que actu de
buena fe, u obligarlo a que pague el precio del terreno sobre el cual edific.
B) Mala fe del dueo de terreno: si el dueo del terreno saba que el tercero
estaba construyendo de buena fe sobre un terreno cuya ajenidad ignoraba, la
posibilidad de elegir esta vez recae sobre el tercero constructor, quien podr
exigir que se la pague el valor de la edificacin o pagar el valor comercial del
terreno sobre el cual construy.
C) Mala fe del constructor: Tratndose de mala fe del constructor, el dueo del
terreno podr exigir la demolicin de lo edificado a cargo del invasor, o hacer
suyo lo edificado sin necesidad de que pague suma dineraria alguna al tercero
invasor.

Ahora bien, como determinamos la buena o mala fe del tercero que construye sobre
un terreno ajeno? Somos de la opinin que la buena o mala fe depender: i) del
conocimiento que tuviese el tercero invasor respecto a la ajenidad del terreno sobre el
cual construye; ii) de la creencia, por parte del tercero invasor, de que ostenta alguna
facultad para construir, a pesar de tratarse de un terreno ajeno7. Sin embargo, a
efectos de llevar adelante la presente investigacin, nos centraremos principalmente
en el primer criterio sealado para determinar la buena o mala fe de las partes.

De esta forma, teniendo como base nicamente el primer criterio, si el tercero invasor
levanta alguna edificacin sobre un terreno cuya ajenidad conoce, ser el propietario
del terreno quien podr optar entre demoler lo edificado o apropirselo, debido a la
mala fe del tercero invasor. Por el contrario, si el tercero invasor construye sobre un
terreno ajeno, con absoluto desconocimiento de que dicho terreno es de propiedad de
un tercero, entonces dicho tercero actu de buena fe, y ser premiado (en caso el
dueo del terreno hubiese actuado de mala fe) con la posibilidad de exigir el pago de
la edificacin o adquirir el terreno conforme a su precio actual.

5
Artculo 942: Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opcin de que trata el artculo 941
corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se le pague el valor actual de la
edificacin o pagar el valor comercial actual del terreno.
6
Artculo 943: Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueo puede exigir la demolicin de lo
edificado si le causare perjuicio, ms el pago de la indemnizacin correspondiente o hacer suyo lo
edificado sin obligacin de pagar su valor. En el primer caso, la demolicin es de cargo del invasor.
7
Podemos definir a la buena fe como la conviccin que tiene el sujeto de que el acto realizado es lcito.
En consecuencia, el invasor procede a construir bajo la conviccin de la licitud de su accionar ()
concurre por ende, en el tercero invasor, una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del
suelo (cree pertenecerle), o una creencia, tambin asentada sobre un error excusable, sobre el alcance
del ttulo que ostenta (cree que le faculta para obrar como lo ha hecho) (DIEZ PICAZO, Luis.
Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen III. Editorial Civitas. Madrid. 1995. Pg. 248)
En consecuencia, ser tercero invasor de buena fe aquel que construye
desconociendo que el terreno sobre el cual edifica le pertenece a un tercero.
Hablaremos de un tercero invasor de mala fe cuando ste levanta una determinada
construccin con absoluto conocimiento de que el terreno sobre el cual est edificando
no es de su propiedad. Finalmente, nos encontramos con la figura del dueo del
terreno que acta de mala fe, cuando ste no le informa al tercero constructor de
buena fe, que el bien sobre el cual est construyendo no es de su propiedad, sino de
aquel.

Ahora bien, si tenemos en cuenta que la buena fe se presume, entonces deberamos

presumir que todo aquel que construye en un terreno ajeno lo hace de buena fe, y por
ende, correspondera a los dueos de los terrenos destruir dicha coraza llamada
presuncin de buena fe a travs de algn medio que desenmascare o acredita la
mala fe con que actuaron los terceros invasores; o lo que es lo mismo, los propietarios
de los terrenos debern demostrar o acreditar que los terceros invasores tenan
pleno conocimiento de que los terrenos sobre los cuales edificaron eran de propiedad
de terceras personas (no olvidemos que la mala fe, en este caso, es sinnimo de
saber que el terreno sobre el cual se construye es de propiedad de un tercero)

Siendo este el panorama, sera indispensable que todo propietario de algn terreno,
coloque sobre ste, por ejemplo, un cartel mediante el cual indique que dicho bien es
de su propiedad. De esta forma, el propietario del suelo podra demostrar que el
tercero invasor tom debido conocimiento acerca de la ajenidad del terreno a travs de
la informacin contenida en dicho aviso. No obstante, el propietario del suelo deber
estar pendiente de que ningn tercero retire dicho cartel o lo destruya, porque de ser
este el caso, no se le podra reprochar al tercero invasor el no haber tomado
conocimiento acerca de la ajenidad del bien sobre el cual construye, ya que al no
existir el aviso, no habra forma de conocer la ajenidad del bien. Esta situacin, como
se puede ver, resulta del todo catica y problemtica, qu hizo nuestro legislador al
respecto?

3. EL ARTICULO 2012 DEL CDIGO CIVIL AL RESCATE!

El artculo 2012 del Cdigo Civil consagra, para algunos8, el principio de publicidad
registral, estableciendo la presuncin9 de que todos estn enterados del contenido de
las inscripciones. Esta presuncin es juris et de jure, porque no se admite prueba en
contrario, es decir, que nadie podr alegar desconocimiento o ignorancia de lo que

8
Para nosotros, lo que establece este artculo no es el principio de publicidad registral, sino la eficacia
material de dicha publicidad. Sobre el particular volveremos ms adelante, sin embargo, aprovechamos la
nota para adherirnos a aquel sector de la doctrina nacional, segn el cual el verdadero principio de
publicidad registral se encuentra regulado en el Reglamento General de los Registros Pblicos, cuyo
segundo prrafo del artculo I de su Ttulo Preliminar, seala que el contenido de las partidas registrales
afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. (DELGADO
SCHEELJE, lvaro. La publicidad registral. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. Ao LXXV. N
650. Madrid. Enero Febrero. 1999. pp. 111-127.
9
Las presunciones en el derecho guardan estrecha relacin con las lagunas del conocimiento. As
autorizada doctrina sostiene que las lagunas del conocimiento se traducen en un falta de certeza de los
hechos para poder configurar una situacin o relacin jurdicamente determinada, vale decir, son los
casos individuales en los cuales, por falta de conocimiento de las propiedades del hecho, no se sabe si
pertenecen o no a una clase de actos determinada. En este supuesto, el operador jurdico, para suplir
esta laguna, utiliza un mecanismo denominado presuncin, que significa admitir como vlido un hecho del
cual no se tiene certeza. Las presunciones, a su vez, pueden admitir prueba en contrario (iuris tantum) o
no admitirla (iuris et de iure) (ALCHOURRON, Carlos y BULYGIN, Eugenio. Lagunas del derecho y
anlisis de los casos. Buenos Aires. Talleres Grficos Buschi. 1971. P. 34. Tambin se puede consultar:
PRIETO SANCHIS, Luis. Interpretacin jurdica y creacin judicial del derecho. Editorial Palestra. Lima.
2005. Pg.
aparece inscrito en los tomos y/o fichas de inscripcin que constan en los Registros
Pblicos, ni de los ttulos que dieran mrito para su respectiva inscripcin, los que se
encuentran archivados10

Al respecto, debemos sealar que la publicidad jurdica registral es la exteriorizacin

sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurdicas que organiza e
instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad
general respecto a terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el
trfico de los mismos11. De esta forma, la publicidad registral busca otorgar una
completa seguridad jurdica, tanto esttica como dinmica12.

Ahora bien, en vista de que nos encontramos frente a una presuncin que no admite
prueba en contrario, resulta del todo claro que si A tiene inscrito su derecho de
propiedad sobre el predio B, el Ordenamiento Jurdico considera que todas las
personas tienen perfecto conocimiento de que A es propietario del bien B. En
consecuencia, si una persona celebra con C un contrato de compraventa sobre el
predio B, no podr ejercer plenamente su derecho de propiedad sobre el mismo, ya
que estara contratando con alguien que no era propietario del bien, y no podr
obtener tutela por parte del Ordenamiento Jurdico alegando que no saba que el
predio era de A, ya que para el sistema jurdico (al estar inscrito el derecho de
propiedad de A) todos los terceros conocen perfectamente que el bien no es de C,
sino de A.

Se justifica esta presuncin de conocimiento? Creemos que s. Cuando queremos

comprar una casa, lo primero que hacemos es un estudio de ttulos. Es decir,
acudimos a los registros pblicos para averiguar si la persona con la que estamos
contratando es propietaria del bien que queremos comprar. Si sta figura en registros
como propietaria del bien, entonces no dudaremos en adquirirlo. En cambio, en el
supuesto que se trate de un inmueble que no ha sido inscrito, pensaremos dos veces
antes de firmar el contrato, ya que nada nos asegura que el inmueble es de propiedad
de aquella persona que nos lo quiere vender. Si bien el vendedor es poseedor del
bien, y como tal se le presume propietaria13, dicha presuncin no es absoluta, admite
prueba en contrario, por lo que si adquirimos dicho inmueble y no lo inscribimos,
estaremos siempre en la incertidumbre de que algn da venga un tercero con un ttulo
de propiedad anterior al nuestro y termine por quitarnos el inmueble. Este es el
panorama desde el punto de vista de alguien que pretende comprar un bien.

Ahora, tratndose de alguien que tiene un bien y desea enajenarlo, lo primero que
debe hacer es inscribirlo, porque como ya vimos, sino lo tiene inscrito a su nombre,

10
GUEVARA MANRIQUE, Rubn y GUEVARA BRINGAS, Rubn. Derecho Registral. Tomo I. 1.edicin.
Grfica Horizontes S.A. Lima. 1999. Pg. 55; DELGADO SCHEELJE, lvaro. Los principios registrales y
la reforma del Cdigo Civil. En: Temas de Derecho Registral. Tomo II. 2. Edicin. SUNARP. Lima. 2000.
11
MARTINEZ SANTIAGO, Jos. En torno a la publicidad registral inmobiliaria. En: Revista Crtica de
Derecho Inmobiliario. Ao LXXIV. N 644. Madrid. Enero Febrero. Pg. 140.
12
La seguridad jurdica esttica se refiere a que ningn titular de derechos subjetivos puede ser privado
de ellos sin su consentimiento. Por su parte, la seguridad jurdica dinmica establece que el adquiriente
de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisicin en virtud de una causa que no conoci o
que no debi conocer al tiempo de llevarla a cabo. La primera se refiere a la tutela de derechos; la
segunda, a la seguridad del trfico jurdico. Al respecto se puede consultar: BULLARD GONZALEZ,
Alfredo. Un mundo sin propiedad. Anlisis del Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble. En:
Derecho. N 45. 1991; FERNNDEZ CRUZ, Gastn. La obligacin de enajenar y el sistema de
transferencia de la propiedad inmueble en el Per. En: Themis. N 30. Lima. 199; BULLARD GONZALEZ,
Alfredo. Los sistemas de transferencia de propiedad. En: Derecho y economa. El anlisis econmico de
las instituciones legales. Editorial Palestra. Lima. 2003; DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho
Civil Patrimonial. Volumen II. Editorial Tecnos. Madrid. 1986.
13
Artculo 912.- EL poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta
presuncin no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerse al
propietario con derecho inscrito.
los potenciales compradores no se animarn a adquirirlo, pues no podran estar
seguros de que el bien sobre el cual contratan es de propiedad del vendedor. Por otro
lado, el tener inscrito su derecho de propiedad, no slo hace al vendedor ms
atractivo frente a sus potenciales compradores, sino que tambin lo protege frente a
terceros inescrupulosos que pretendan venderlo sin su consentimiento as como frente
a los potenciales adquirientes que contraten con dichos terceros inescrupulosos. Nos
explicamos: supongamos que A es propietario registral del inmueble B. Dicho
propietario decide irse de vacaciones y le otorga en comodato su casa a C, quien
aprovechndose de la ausencia de A, vende el inmueble a D. A su regreso, A exige la
devolucin de su casa, ante lo cual D le responde que l es el nuevo propietario, al
haberlo adquirido de buena fe de C: quin recibe tutela por parte del Ordenamiento
Jurdico? Naturalmente A, ya que ste podr alegar que el bien se encontraba inscrito
a su nombre, y conforme al artculo 2012 del Cdigo Civil, todos conocen el contenido
de las inscripciones sin admitirse prueba en contrario. Qu pasara si el legislador
no hubiese consagrado dicha presuncin absoluta?

1. Se debera averiguar, caso por caso, si es que el tercero adquiriente (en este
caso D) tuvo o no efectivo conocimiento de que el bien estaba inscrito a
nombre del vendedor o a nombre de otra persona. Esto, adems de constituir
una traba para la libre, eficiente y rpida circulacin de la riqueza inmobiliaria,
se presta para maniobras fraudulentas entre aquel que hacindose pasar por
propietario (sin serlo) vende el bien y aquel tercero adquiriente que
supuestamente no conoca que dicho bien se encontraba inscrito a nombre de
otro.
2. Se dejara en plena inseguridad a los propietarios registrales, ya que si bien la
inscripcin de su derecho en los registros, los har mas atractivos frente a
potenciales compradores, no les otorgar plena proteccin frente a terceros
que hacindose pasar por propietarios del bien, lo vendan a ingenuos que
confan, sin base material alguna, en la palabra de dichos vendedores.
3. Se creara un incentivo para que conductas poco diligentes se incrementen.
As, cuando alguien pretenda venderme un bien, no sera necesario que vaya a
registros pblicos y averige si dicho vendedor es efectivamente propietario del
bien; bastara con que yo crea en su palabra y lo compre, y en el supuesto que
dicho vendedor no hubiese sido propietario del bien, el titular del derecho
debera probar la mala fe con la que actu, a efectos de atacar dicha
compraventa. Es decir, se protegera supuestamente la buena fe con que
actu, en desmedro del derecho del verdadero propietario, cuando en realidad,
lo que se estara protegiendo es mi poca diligencia, mi descuido, en desmedro
del verdadero propietario, quien haba tenido la cautela de inscribir su derecho
a efectos de otorgarle plena seguridad jurdica.

Son estas las razones que nos llevan a considerar idneo la consagrado en el artculo
2012. Tal es la importancia de este dispositivo legal, que un sector autorizado de la
doctrina no duda en sealar que el vigente artculo 2012 del Cdigo Civil, antes de
recoger lo que la mayora de comentaristas denominan el principio de publicidad,
regula, a travs de una presuncin absoluta de conocimiento, la eficacia material
de la publicidad registral, que no es un principio, sino la base subyacente sobre
la cual todos los principios reposan14 (el nfasis es nuestro).

14
DELGADO SCHEELJE, lvaro. Principio de publicidad. En: Cdigo Civil Comentado por los 100
mejores especialistas. Tomo X. Editorial Gaceta Jurdica. Lima. 2005. Pg. 406. Como bien seala esta
autor, lo que el artculo 2012 establece es la eficacia material de la publicidad material, toda vez que la
citada norma consagra una posibilidad de conocer, la cual se denomina cognoscibilidad legal, y constituye
el efecto fundamental de la publicidad jurdica registral. Esta congnoscibilidad legal sustituye al
conocimiento efectivo y las consecuencias jurdicas se producen independientemente de que se d o no
ese conocimiento de hecho. Se garantiza y asegura el trfico con preferencia al derecho subjetivo
4. EL PRONUNCIAMIENTO DE LA CORTE SUPREMA: CONVIRTIENDO UNA
PRESUNCIN ABSOLUTA EN UNA IURIS TANTUM

Vista la importancia que asume el artculo 2012 del Cdigo Civil, dicha norma resulta
fundamental a efectos de determinar la buena o mala fe con que acta el tercero que
construye en terreno ajeno. Al respecto, habamos sealado lo catico que sera que
todo propietario de algn terreno tuviese que colocar un letrero que indique que el
predio es suyo, a efectos de destruir la buena fe de algn tercero que construya
sobre dicho inmueble. Para evitar ello, nuestro sistema jurdico cuenta con una
presuncin de conocimiento absoluto sobre el contenido de las inscripciones que si
bien cumple la misma funcin que dicho letrero, informando a los terceros que el bien
sobre el cual pretenden construir le pertenece a alguien, cuenta con una gran ventaja
sobre aqul: el registro es de conocimiento general, tiene un radio de accin
amplsimo, es accesible a cualquier persona y en consecuencia, es oponible a todos;
es decir, nadie podr alegar que no conoca que el bien sobre el cual construa le
perteneca a un tercero, pues dicho constructor siempre estuvo en la posibilidad de
acudir a los Registros Pblicos (ello lo impone un mnimo de diligencia) a efectos de
conocer la situacin del terreno sobre el cual edifica.

Como consecuencia de ello, si tenemos en cuenta que la buena fe del constructor

depende del conocimiento que tiene sobre la ajenidad del bien, la regla podra ser la
siguiente: tratndose de un terreno no inscrito, corresponder al propietario del terreno
destruir la buena fe del constructor, presentando algn medio probatorio que acredite
que aquel conoca que el bien le perteneca a ste. Ello se justifica en alguna medida
porque fue el dueo del terreno quien no se preocup por inscribir su derecho de
propiedad (ello de alguna manera demuestra la ligereza o poca diligencia con que
actu). En cambio, tratndose de un terreno debidamente inscrito en los registros
pblicos a nombre de persona distinta del constructor, la buena fe con que
podra actuar ste queda completamente desvirtuada por la presuncin del
artculo 2012, la cual no admite prueba en contrario; es decir, el constructor no
podr alegar que construy de buena fe, porque ello implicara sostener que
construy sin saber que el terreno era ajeno, y dicha hiptesis se encuentra
negada expresamente por el Cdigo Civil, ya que al tratarse de un terreno
inscrito, se presume irremediablemente que el constructor conoca (o valgan
verdades, deba conocer) la ajenidad del terreno. En este caso, como se puede
apreciar, es distinto el alcance de la buena, y es que no basta con una buena creencia,
sino que es necesario una buena fe diligencia15

En clara oposicin a lo establecido en la presente investigacin, en el caso materia de

anlisis, la Corte Suprema seal enfticamente que cuando se invoque la accesin
industrial, se deber acreditar fehacientemente la mala fe con que obr el constructor;
() esto es, que se haya demostrado que el demandado edific en el predio materia
de la demanda a sabiendas que el terreno no le perteneca y que era de propiedad de
la empresa demandante; ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a la
presuncin de publicidad establecida en el artculo 2012 del Cdigo Civil. Con ello, la

(MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Tomo I. Colegio de Registradores de la

Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de Espaa Centro de Estudio Registrales. Madrid. 2004. Pg.
30.
15
El Registro publica situaciones jurdicas con presuncin de legitimidad, es una publicidad con control
de legalidad; y por tanto, da garanta de certeza, lo cual no puede ser enervado con simples indicios
extrarregistrales que no alteran la verdad oficial que subyace en la informacin del Registro. En definitiva:
se exige un conocimiento efectivo y pleno para eliminar la proteccin dispensada por el principio de fe
pblica (GONZALEZ BARRN, Gunter. Tratado de derecho registral inmobiliario. 2. Edicin. Jurista
Editores. Lima. 2004. Pg. 105)
Corte Suprema no slo desconoce los alcances de la presuncin normada en el
artculo 2012, sino que tambin se pronuncia en manifiesta oposicin a lo
establecido por dicha norma, mediante la cual el legislador estableci una
presuncin que no admite prueba el contrario; no obstante ello, la Corte
Suprema termina destruyendo dicha presuncin juris et de jure, convirtindola
en una presuncin iuris tantum, ya que segn ella, la prueba de la buena o mala fe
del constructor deber acreditarse dentro del proceso, independientemente de la
presuncin absoluta que consagra el tantas veces citado artculo 2012.

Con este tipo de pronunciamientos, la Corte Suprema termina premiando a aquellos

que actan con ligereza (el constructor que no se preocup por acudir a registros
pblicos y conocer la verdadera situacin del terreno), en desmedro no slo de
aquellos que s fueron diligentes y se preocuparon por inscribir debidamente sus
derechos, sino tambin en desmedro de la comunidad en general, porque cuando
pierde la seguridad jurdica, qu duda cabe, perdemos todos.
 Edificacin de mala fe en terreno ajeno

Tema Relevante:

El artculo 941 del Cdigo Civil no regula la accesin automtica en beneficio

del dueo del terreno, sino dicha norma nicamente concede un derecho
potestativo consistente en optar por hacer suya la edificacin o por el contrario
obligar al constructor a pagar el terreno; por tanto queda claro que cuando se
invoque la accesin industrial, no slo se debe demostrar la ausencia de buena
fe del constructor, sino se deber acreditar fehacientemente la mala fe con que
obr; esto es, que se haya demostrado que el demandado edific en el predio
materia de la demanda a sabiendas que el terreno no le perteneca y que era
de propiedad de la empresa demandante; determinacin que resulta de inters
capital en la presente litis, ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a
la presuncin de publicidad establecida en el artculo 2012 del Cdigo Civil
(CAS N 1174-2007)

Jurisprudencia:

CAS. N 1174-2007-LIMA

SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPBLICA.

DEMANDANTE : Inmobiliaria y Constructora Tierras del Sur S.A.

DEMANDADO : Francisco Marcelino Cceres Len.
ASUNTO : Edificacin de buena fe en terreno ajeno.
FECHA : 05 de junio de 2008 (El Peruano, 04/09/08)

RECURSO DE CASACIN: Se trata del recurso de casacin interpuesto por don

Francisco Marcelino Cceres Len, contra la sentencia expedida por la Tercera Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirma la sentencia apelada su
fecha veintisis de mayo del dos mil cinco, que declara infundada la demanda de
prescripcin adquisitiva de dominio e improcedente el derecho de opcin a que se
contrae la reconvencin planteada por el demandado don Francisco Marcelino
Cceres Len; y Fundada la demanda de Reivindicacin y de Accesin interpuesta, en
consecuencia dispusieron que el demandado don Francisco Macerlino Cceres Len
restituya a Inmobiliaria y Constructora Tierras del Sur Sociedad Annima las doce
hectreas de terreno cercado que ocupa en las Pampas de Mamay (Kms. 36.7 y 37.8
de la Panamericana Sur Lurn); as como las edificaciones all levantadas; en los
seguidos por Inmobiliaria y Constructora Tierras del Sur Sociedad Annima contra don
Francisco Marcelino Cceres Len sobre Reivindicacin y otros. FUNDAMENTOS
DEL RECURSO: Esta Suprema Sala ha declarado procedente el recurso de casacin
por las causales contenidas en los incisos 1 y 3 del artculo 386 del Cdigo Procesal
Civil, sosteniendo el impugnante en cuanto a la Primera Causal que en la impugnada
se ha aplicado indebidamente el artculo 2012 del Cdigo Civil, que contiene el
principio registral de publicidad, segn el cual se presume sin admitirse prueba en
contrario que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones;
Afirma que bajo esta presuncin legal la Sala de origen crea la presuncin judicial de
que toda construccin levantada sobre terreno inscrito necesariamente es de mala fe,
sin que pueda admitirse prueba en contrario, lo que es incompatible con lo establecido
en el artculo 941 y siguientes del Cdigo Civil que regulan el derecho de accesin y
que exigen que la mala fe del poseedor debe ser probada; situacin que no se ha
demostrado en el presente caso; y respecto a la Segunda Causal, que se han
contravenido las normas que garantizan el derecho al debido proceso, por cuanto: A)
La Sala ha modificado el petitorio contenido en la demanda y ha considerado que la
demanda contiene una acumulacin de acciones autnomas, cuando resulta evidente
que el demandante ha demandado reivindicacin de la propiedad como pretensin
principal y accesoriamente la declaracin de propiedad por accesin; y B) Que
indebidamente en las instancias de mrito han exonerado al demandante de su
obligacin de probar los hechos alegados en la demanda respecto a la mala fe;
CONSIDERANDO: Primero.- Que, habindose concedido el recurso de casacin por
las causales citadas, conviene emitir pronunciamiento, en primer lugar, respecto a la
causal referida a vicios in procedendo, pues de ampararse el recurso por esta causal,
debido a los efectos anulatorios que esta resolucin ocasiona, carecera de objeto
emitir pronunciamiento de fondo acerca de la otra causal por la que tambin se
concedi el recurso. Segundo.- Que, en consecuencia, con relacin a la causal por
vicios in procedendo debe advertirse que la presente litis fue promovida por la
empresa demandante con el objeto de que el demandado le restituya el predio de
doce hectreas ubicado en las pampas de Mamay del Kilmetro treinta y seis punto
siete y treinta y dos punto ocho de la carretera panamericana Sur y accesoriamente se
le declare propietario por accesin de las edificaciones construidas por el demandado
en el predio de su propiedad; todo ello debido a que la demandante sera propietario
del predio materia de la demanda, el cual es parte de otros lotes mayores que fueron
adquiridos de la compaa inmobiliaria San Blas Sociedad Annima con fecha
veintitrs de diciembre de mil novecientos sesenta y nueve, derecho que se encuentra
inscrito en los Registros Pblicos de Lima desde el ao mil novecientos setenta;
agrega que el demandado ha invadido el predio en doce hectreas alegando haberlo
adquirido de una tercera persona; por lo que interpone la presente demanda.
Tercero.- Que, admitida a trmite la demanda, con fecha veinticinco de febrero de mil
novecientos noventa y siete el demandado don Francisco Marcelino Cceres Len, ha
negado la demanda y la calidad de propietaria de la demandante; afirma que el
diecisis de junio de mil novecientos noventa y cinco el PETT ha expedido la
Resolucin Directoral nmero 144-95-AG-PETT mediante la cual incorpora a dominio
del Estado ciento cuarenta y cinco hectreas y ocho mil trescientos metros cuadrados
de terreno eriazos ubicados en el distrito de San Bartolo, dentro de cuya rea se
encuentra el terreno que es materia de la demanda y que ocupa en calidad de
propietario, sta resolucin administrativa ha dispuesto adems su inscripcin registral
y la cancelacin de las inscripciones registrales que existieran con relacin al predio;
por lo que a la fecha de interposicin de la demanda, a demandante haba dejado de
ser propietaria del bien, que pas a dominio del Estado; adems desde mil
novecientos noventa y tres un grupo de agricultores organizados en la asociacin
agropecuaria Sumac Pacha empezaron a trabajar el terreno eriazo, solicitando su
adjudicacin por el Ministerio de Agricultura y finalmente que desde que ingres a
poseer el predio la demandante jams ha reclamado el bien, por lo que conduce el
bien en forma continua, pacfica y pblica como propietario por ms de diez aos
atrs, por lo que interpone demanda reconvencional de prescripcin adquisitiva de
dominio y alternativamente que se declare su derecho a la opcin considerada en el
artculo 941 del Cdigo Civil, por existir mala fe del dueo del suelo. Cuarto.- Que,
tramitadas las causas con arreglo a ley, con fecha veintisis de mayo de dos mil cinco
el Noveno Juzgado Civil de Lima ha pronunciado sentencia de primera instancia por la
que declar infundada la demanda reconvencional de prescripcin adquisitiva de
dominio e improcedente el derecho de opcin; Fundada la demanda de reivindicacin
de la propiedad, en consecuencia que el demandado restituya a la demandante el
predio materia de la demanda, quedando a favor de la demandante la totalidad de las
edificaciones existentes en el mencionado predio, todo ello bsicamente debido a que
se ha acreditado que la demandante es propietaria del bien materia de litis, el cual es
posedo por el emplazado sin ttulo alguno ya que la Resolucin Directoral nmero
144-95-AG-PETT, ha sido declarada Nula por Resolucin Ministerial 0276-97-AG; as
mismo se habra acreditado que el demandado ha edificado la construccin existente
en el predio de mala fe, conociendo que el bien era de propiedad de la ahora
demandante. Quinto.- Que, contra lo resuelto por el a quo el poseedor demandado ha
interpuesto recurso de apelacin por ante el Superior en el grado, por lo que en fecha
veintinueve de agosto del dos mil seis la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima ha expedido sentencia confirmando la apelada en todos sus
extremos, exponiendo argumentos similares a los contemplados en la sentencia de
primera instancia. Sexto.- Que, del contenido de la resolucin de vista que es materia
del recurso, resulta evidente que el fallo no contiene pronunciamiento expreso y
motivado acerca de la pretensin contenida en el escrito de la demanda, referida a la
declaracin de propiedad por accesin de las edificaciones construidas por el
demandado; esta omisin, desde luego, vulnera lo establecido en el artculo 122 inciso
4 del Cdigo Procesal Civil que exige que las resoluciones judiciales necesariamente
contengan la expresin clara y precisa de lo que se decide u ordena, respecto de
todos los puntos controvertidos, por tanto, se incurre en contravencin de normas que
garantizan el derecho al debido proceso. Stimo.- Que, sobre el particular, debe
tenerse en cuenta que el deber de motivacin de las resoluciones judiciales contenida
en el artculo 139 inciso 5 de la Constitucin Poltica del Estado, garantiza que los
jueces, cualquiera que sea la instancia a la que pertenezcan, deben expresar el
proceso mental que los ha llevado a decidir una controversia, asegurando que el
ejercicio de administrar justicia se haga con sujecin a la Constitucin y a la ley; en
contrario, si la resolucin infringe alguno de estos aspectos sustanciales de la
motivacin, incurre en causal de nulidad contemplada en el artculo 122 inciso 4 del
Cdigo Procesal Civil. Octavo.- Que, no est dems precisar que el artculo 941 del
Cdigo Civil no regula la accesin automtica en beneficio del dueo del terreno, sino
dicha norma nicamente concede un derecho potestativo consistente en optar por
hacer suya la edificacin o por el contrario obligar al constructor a pagar el terreno; por
tanto queda claro que cuando se invoque la accesin industrial, no slo se debe
demostrar la ausencia de buena fe del constructor, sino se deber acreditar
fehacientemente la mala fe con que obr; por esta razn, debe dilucidarse
adecuadamente en el presente proceso, si se ha acreditado la mala fe del demandado
constructor, esto es, que se haya demostrado que el demandado edific en el predio
materia de la demanda a sabiendas que el terreno no le perteneca y que era de
propiedad de la empresa demandante; determinacin que resulta de inters capital en
la presente litis, ya que tal circunstancia no puede dejarse librada a la presuncin de
publicidad establecida en el artculo 2012 del Cdigo Civil. Noveno.- Que, en
consecuencia siendo fundado el recurso de casacin por la causal de contravencin
de normas que garantizan el derecho al debido proceso, y teniendo en consideracin
que el amparo del recurso extraordinario por esta causal, acarrea como efecto
inmediato la declaracin de nulidad de la sentencia que es materia del recurso;
deviene en innecesario emitir pronunciamiento acerca de los fundamentos de las otras
causales por las cuales tambin se declar procedente el recurso de casacin, sin que
ello obste para que la Sala de origen tome en consideracin lo expuesto al momento
de resolver. Por las consideraciones expuestas, declararon FUNDADO el recurso de
casacin interpuesto por don Francisco Marcelino Cceres Len, por la causal de
contravencin de normas que garantizan el derecho al debido proceso; en
consecuencia, NULA la sentencia de vista que confirmando la apelada declar
Fundada la demanda de reivindicacin de la propiedad promovida por la empresa
demandante e infundada la demanda reconvencional de prescripcin adquisitiva de
dominio, Improcedente el derecho de opcin; DISPUSIERON que la Sala Superior de
origen expida nueva resolucin con arreglo a ley; ORDENARON la publicacin de la
presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Inmobiliaria y
Constructora Tierra del Sur Sociedad Annima, Sucesora Procesal de Montagne y
Compaa Agrcola San Bartolo Sociedad Annima, contra don Francisco Marcelino
Cceres Len; sobre Reivindicacin de la Propiedad y otros; y los devolvieron.- SS.
RODRGUEZ MENDOZA, PACHAS AVALOS, FERREIRA VILDOZOLA, SALA
MEDINA.